VALUACIÓN COMERCIAL DEL AREA DE UN

PREDIO RUSTICO AFECTADO POR EL DERECHO

DE VIA DEL PROYECTO DE REHABILITACION Y
MEJORAMIENTO DE LA CARRETERA TARAPOTO
JUANJUÍ, TRAMO CASPIZAPA-JUANJUI

Ing. Víctor Guzmán Fajardo

UBICACIÓN:

EL ÁREA AFECTADA SE ENCUENTRA OCUPADA

POR EL DERECHO DE VIA DE LA CARRETERA
TARAPOTO JUANJUÍ TRAMO CASPIZAPA-JUANJUÍ

PROGRESIVA : KM. 114 + 580

SECTOR : SAN JUAN
DISTRITO : SACANCHE
PROVINCIA : HUALLAGA
DEPARTAMENTO : SAN MARTIN
TIPO DE PREDIO:

El predio con área afectada es rústico por estar

ubicado en zona rural no habilitada como
urbana, dedicado a uso agrícola. Comprende su
ecosistema, el terreno, el agua, la edificación
destinada a vivienda, las especies frutícolas
permanentes, etc.
Esta situado en la Ceja de Selva de la Región
Selva.
Como se sabe el país se divide en tres grandes
regiones: la Costa (11% de la superficie total) la
Sierra (27%); y la Selva (62% de la superficie
total del país).
ECOLOGÍA:

Según el Mapa Ecológico del Perú, se ubica en la Zona de

Vida bosque seco Tropical (bs-T), donde la biotemperatura
media anual máxima es de 25.1º C y la media anual mínima
de 23.9º C. El promedio máximo de Precipitación total por año
es de 1,391 milímetros. Se caracteriza por la presencia de
cactus del género Cereus y otras especies vegetales de los
Géneros Acacia y Prosopis. En los bosques se hallan
especies importantes como cedro, ishpingo, quinilla; palmeras
shapaja, yarina, huicungo, ponas, aguaje. etc.
La Zona de Vida bosque seco Tropical (bs-T), presenta
condiciones muy favorables para el desarrollo de una
actividad agropecuaria intensa. Los terrenos agrícolas
requieren de riego suplementario para la obtención
rendimientos económicos productivos con especies
adaptadas.
La Clasificación de las tierras por Capacidad de Uso
Mayor

La Finalidad de ésta clasificación en su primera versión fue

poder contar con un sistema práctico que establezca la aptitud o
capacidad máxima de las tierras para su adecuado
aprovechamiento y su utilización previa a los estudios detallados
y semidetallados de suelos para permitir los terrenos sean
ocupados de modo mas o menos ordenado y no explotación de
áreas no favorables a la agricultura, buscando con ello la
defensa de la cuencas hidrográficas y la biodiversidad.
Comprende los Grupos, Clases y sub.-clases
El Grupo comprende las tierras que presentan
características y cualidades similares en aptitud
natural para la producción sostenible o para su
adecuado manejo para no causar daños en la
cuenca hídrica y sobre todo a la biodiversidad,
lo conforman las aptas para cultivos en limpio
(A), cultivos permanentes (C), pastos (P),
producción forestal y protección (X).
La Clase, dentro de cada grupo, reúne las unidades
de suelos de acuerdo con sus características
agrológicas, se define como la síntesis de
propiedades de fertilidad, condiciones físicas,
relaciones suelo-agua, las características de relieve
y climáticas dominantes y representa la
potencialidad del suelo para producir plantas
específicas o secuencias de ellas bajo un definido
conjunto de prácticas de manejo. Para cada Grupo
el Sistema establece tres clases: Alta, media y baja.
La subclase es determinada en función a los
factores limitantes, riesgos y condiciones
especiales que restringen o definen el uso de las
tierras. Reconoce seis tipos de limitaciones
fundamentales y tres especiales. Las
fundamentales son: por suelo, sales, topografía-
riesgo de erosión, drenaje, inundación y clima. Las
especiales: Uso temporal, terraza o andenería y
riego permanente o suplementario.
En las valorizaciones de predios rústicos los peritos deben
ceñirse a lo establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú. Primeramente identifican, la Región y
Zona de Vida, en que se encuentra el predio, luego indican los
grupos de tierras del Reglamento de Clasificación de Tierras
por Capacidad de Uso Mayor, si éstas son aptas para Cultivos
en Limpio, cultivos permanentes, pastos naturales, para
producción forestal o protección; y, en la aptas para cultivos en
limpio, según las características extrínsecas e intrínsecas de
cada uno los suelos que la conforman establecen, de
conformidad con el Reglamento de Tasaciones del Perú, las
respectivas categorías. En pastos naturales determinan cada
categoría acorde con la soportabilidad ganadera.
Las Categorías de las tierras aptas para cultivos en limpio,
según el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú son:

a) Primera categoría, son las tierras que tienen mayor

capacidad para producir rendimientos económicos buenos y
muy buenos, aplicando nivel tecnológico medio, en razón de
no presentar restricciones para el normal desarrollo de gran
número de cultivos rentables adaptados al medio físico y
biológico imperantes
Los suelos son de textura media, estructura granular,
consistencia friable, muy profundos, pendiente nivel o casi a
nivel, con muy ligera pedregosidad superficial, reacción (pH)
neutro o ligeramente ácido o ligeramente alcalino, no precisan
drenaje artificial, no salinos o levemente salinos, cuyas sales
solubles pueden ser fácilmente eliminadas mediante lavaje de
suelos; presentan nula o mínima erosión y normal a alto
contenido de materia orgánica.
b) Segunda Categoría, son las tierras arables, con
menores aptitudes para la agricultura que las de Clase
Primera; de allí que, su capacidad productiva es algo
inferior que aquellas, por presentar algunas no serias
restricciones para el normal desarrollo de los cultivos
rentables, adaptados al medio físico y biológico
imperantes. Requieren de moderadas prácticas de
conservación y de manejo para su mejoramiento y evitar
su deterioro.
Los suelos poseen textura ligeramente gruesa, ligeramente
pesada o moderadamente fina, estructura en bloques
angulares o subangulares finos y medios, consistencia firme,
pendiente levemente inclinada, buena profundidad efectiva,
poca pedregosidad, muy bajos niveles tanto de acidez como
alcalinidad, drenaje moderado, leve salinidad, erosión tenue
y medianamente dotados de materia orgánica. Estas tierras
con aplicación de nivel tecnológico medio a cultivos
adaptados, producen frecuentes buenos rendimientos.
c) Tercera categoría, son tierras arables, con menor aptitud
para la agricultura que las de clases Primera y Segunda, desde
que, su capacidad productiva es menor por causa de algunas
serias restricciones para el normal desarrollo de cultivos
rentables, adaptados al medio físico y biológico imperantes.
Requieren de prácticas especiales de conservación
generalmente onerosas.
Los suelos pueden ser de textura muy pesada, estructura
prismática o piramidal, que requieren fuertes incorporaciones
de materia orgánica; consistencia muy friable o muy firme;
mediana profundidad y drenaje algo imperfecto. La pendiente,
salinidad y pedregosidad superficial, son moderadas así como
la erosión y acidez o alcalinidad. El contenido de materia
orgánica es bajo.
d) Cuarta categoría, se considera las tierras arables con
algunas serias deficiencias permanentes y otras susceptibles
de ser corregidas a altos costos; sin embargo, de ser
adecuadamente trabajadas con cultivos adaptados producen
ingresos que justifican su explotación. Los suelos son
superficiales o muy superficiales, pendiente fuertemente
inclinada hasta algo empinada, fuerte a muy fuerte
pedregosidad superficial, marcada acidez o alcalinidad, drenaje
pobre, altamente salinos, severa erosión y pobre nivel de
materia orgánica.
¿Que Valor se ha encomendado determinar?

LA VALORIZACIÓN ENCOMENDADA FUE ESTABLECER EL VALOR

COMERCIAL.

Se recuerda que los valores frecuentes en predios rústicos son:

Valor reglamentario
Valor de realización
Valor afectivo
Valor de remate
Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera
Valor de servidumbres y usufructos
En el área afectada del predio motivo de valorización se determinó
el valor comercial del terreno, una edificación destinada a vivienda
y de plantaciones frutícolas Permanentes.

Valorización del terreno

En la valorización del terreno afectado por el derecho de vía de la
carretera Tarapoto-Juanjuí, se encontró que éste ha sido
modificado por las obras de la carretera; sin embargo, por el área
que lo circunda se deduce que su pendiente fue moderada, textura
franco arcillosa con presencia de pedregosidad y relieve algo
ondulado por lo que se calificó de tercera categoría.
Área ocupada por el derecho de vía de la Carretera
Tarapoto - Juanjuí
Valor Comercial del terreno según Estudio de Mercado

En la labor de establecer el valor comercial de los terrenos en

la zona Capiszapa-Juanjuí, se comprobó en los Registros de
la propiedad Inmueble de Juanjuí que la mayoría de predios
rústicos Inscritos de la zona han sido adquiridos al haber
transcurrido el plazo fijado por el artículo 23 del Decreto
Legislativo 667, modificado por la Ley Nº 26838. Es decir, no
ha existido operación de compra-venta.
Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí, provincia
de Mariscal Cáceres se encontró una Minuta de Compra-
Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un
terreno rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500
m2) con plantación de naranjos se tranzó en S/ 10,000.00 es
decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que
una hectárea plantación modelo de naranjos, de 10 años
independientemente del suelo en la zona vale $ 12,630.00,
cifra que se ajusta 10% por estado de conservación en la
plantación existente, resulta que el valor del terreno es de $
14,184.40 - $ 11,367.00 =$ 2,817.40; vale decir, $ 3,000.00
El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de
Bellavista nos manifestó que los mejores terrenos, situados
en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego
considerados en la zona como de primera categoría se
cotizan entre 4,000 y 5,000 dólares la hectárea.
En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel
Urguía Saavedra expresó que los terrenos agrícolas con
pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, en la zona
de interés se cotizan en Un mil dólares la hectárea.

En la Oficina Registral de Juanjuí, se observó inscrito un

predio rústico de 12.77 hectáreas ubicado en el distrito de
Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma
de $ 7,500.00 o sea $ 587.30/hectárea. Valor que se
consideró ajeno a la realidad.
Por éstas razones se determinó que el terreno rústico a
valorizar situado en terraza alta con pendiente moderada
con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, que es
inferior a los considerados de primera categoría, puede
valorizarse en 3,000 dólares por hectárea; y aquellos de
pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000
dólares por hectárea.
Valorización de la edificación destinada a vivienda

La edificación es de una sola planta, destinada a vivienda, en

buen estado de conservación con área techada de 28.00 m2 y
antigüedad estimada en 20 años.

Características constructivas:

Muros y columnas de quincha, techo de hojas de palma, piso

de tierra compacta, puertas y ventanas de madera corriente,
revestimiento de barro, baño no hay, Inst. eléctricas y
sanitarias no hay.
Cuadro de valorización vivienda afectada
ESPECIES FRUTICOLAS AFECTADAS:

Las especies frutícolas afectadas y número y edades

estimadas son:

NARANJOS 30 de 10 años
COCOTERO 01 de 10 años
LIMONES 02 de 10 años
NONI 20 de 2 años
PALTO 01 de 4 años
ZAPOTE 01 de 5 años
El valor de las especies frutícolas permanentes, se fijó base
a respectivas rentabilidades de plantaciones modelo con
rendimientos promedio potenciales del nivel nacional y
precios en chacra recabados de la Oficina Nacional de
Información del Ministerio de Agricultura.
 COCO
Nombre Científico: Cocus nucifera

Ficha Técnica de Familia:

Variedad:
Palmaceae
Gigantes y Enanas
Cocotero Período Vegetativo:
Vida útil:
4 - 5 años
40 - 50 años.
Requerimiento de Suelo: Franco arenoso, franco arcilloso. / pH: 6.5
8.0
Epocas de Siembra: Todo el año
Epoca de Cosecha: Todo el año
Clima: Tropical
Temperatura:
Temperatura máxima 38 ºC
Temperatura mínima 15 ºC
temperatura óptima 25 - 30 ºC
Jornales (No/Ha): Instalación: 40 - 50 / Mantenimiento y Cosecha: 60 - 80.
Rendimientos (TM/Ha):
Rendimientos Regionales 23.5
Rendimientos Nacionales 16.92
Rendimientos Potenciales 30 - 40 (80 - 100 cocos por planta)
Costo Producción (USA $/Ha): Instalación: 800 - 900
Mantenimiento y Cosecha: 1,000 - 1,200
Mercados demandantes:
Mercado Nacional Piura, La Libertad y Lima
Mercado Internacional Unión Europea (Aceite de coco)
Manejo Técnico:
Semilla (Kg/Ha): 120 - 130 ; 180- 200
Distanciamiento (mts): Entre surcos 7 - 9 y entre plantas 7 - 9
Fertilizantes:
Nitrógeno (N). (Kg/Ha): 200
Fosforo (P). (Kg/Ha): 150
Potasio (K). (Kg/Ha): 100
Módulo de Riego (m3 / Ha): 8,000 - 10,000
Frecuencia de Riego: 20 - 40
Principales Plagas: Gorgojo de la palmera, Suri, Queresas.
Principales Enfermedades: Pudrición de la palmera, Anillo rojo.
Uso: Industria: aceitero / Consumo directo: refrescos
Valorización frutales Juanjuí
COCOTEROS DE 10 AÑOS
NARANJOS DE 10 AÑOS
NARANJO DE 10 AÑOS
VALOR COMERCIAL DE LA SECCION DEL PREDIO
(VC):

El Valor Comercial de sección del predio (VC), es igual a

la suma del Valor del terreno (VT), más el valor de la
edificación (VE), más el valor de las especies
permanentes (VEP).

VC = VT + VE + VEP
Muchas Gracias