CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente JAIME ALBERTO

ARRUBLA PAUCAR Bogotá, D. C., cinco (5) de junio de dos mil nueve (2009). Referencia:
Expediente C-0800131030061993-08770-01 Se decide el recurso de casación que se interpuso,
respecto de la sentencia de 9 de noviembre de 2004, proferida por el Tribunal Superior del
Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de ROSA ANTONIA
CORAL ERAZO y otros contra las sociedades CONSORCIO TÉCNICO DE CONSTRUCCIONES S. A.,
CONTECO, y CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A. ANTECEDENTES 1.- La citada demandante, en
conjunto con EDUARDO CRUMP LAFAURIE, CLAUDIA SCHNURBUSCH GALLARDO y el EDIFICIO
BOULEVARD PLAZA, solicitaron que las demandadas fueran declaradas civilmente responsables
de los daños causados en los inmuebles de su propiedad y que como consecuencia se les
condenara a pagar las sumas que invirtieron o que tuvieren que sufragar para repararlos, el
valor de su depreciación, el precio de los muebles afectados, el equivalente al lucro cesante y
al daño moral, con los intereses e indexación en lo que corresponda. 2.- Las pretensiones se
fundamentaron, en síntesis, en que el CONSORCIO TÉCNICO DE CONSTRUCCIONES S. A.,
construyó el EDIFICIO BOULEVARD PLAZA, para la firma CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A.,
quien a su vez enajenó a las personas naturales demandantes unos apartamentos y garajes,
ocupados los cuales, inclusive en las áreas comunes, presentaron filtraciones de aguas a través
de las cubiertas y terrazas, debido a "errores" o "defectos de construcción", ocasionando
daños, cuyos costos de reparación no han sido reembolsados por las sociedades demandadas.
Específicamente, en el apartamento de la recurrente en casación, señora ROSA ANTONIA
CORAL ERAZO, "goteras permanentes, insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión de
agua, rompimiento de tuberías, daños en los pisos de la azotea", "deterioro de paredes,
techos, muebles y costosas alfombras". Además, ha intentado vender su inmueble, pero las
personas interesadas han desistido de comprar por los "problemas de filtración de aguas que
padece el edificio". 3.- Las sociedades demandadas negaron los hechos esenciales y se
opusieron a las pretensiones, en lo fundamental, por falta de legitimación en la causa de los
demandantes, pues la hipótesis planteada no la gobernaba el artículo 2060 del Código Civil,
aplicable al contrato de construcción concertado entre el empresario y el dueño de la obra,
calidad de la cual precisamente aquéllos carecían, así hubieren adquirido después algunos
bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal. 4.- El Juzgado Sexto Civil del Circuito de
Barranquilla, mediante sentencia de 7 de junio de 2002, declaró fundada la excepción en
comento y agregó que la acción que procedía era la redhibitoria o la de reducción proporcional
del precio. LA SENTENCIA IMPUGNADA 1.- En lo pertinente, el Tribunal, al resolver el recurso
de apelación que interpusieron los demandantes, dejó sentada la existencia de dos relaciones
diferentes, una derivada del contrato de construcción entre el CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y la sociedad CONSTRUCIONES DEL CARIBE S. A., y la otra,
surgida de los contratos de compraventa celebrados entre esta última, como vendedor, y los
demandantes compradores. 2.- Interpretando que en el caso se había ejercido una pretensión
contractual, por la referencia expresa que se hizo del artículo 2060 del Código Civil, el
sentenciador consideró que si bien era "más adecuado ensanchar" la cobertura del ordinal 3°
de esa disposición, para conceder la acción a los adquirentes posteriores afectados con los
vicios de la construcción, desechó tal posibilidad, porque además de regular dicho precepto las
relaciones entre "empresario constructor" y el "dueño" de la obra, bajo la modalidad de precio
"único prefijado", los jueces estaban sujetos al imperio de la ley, sin que pudiera servir para
desconocerla el criterio aceptado al respecto por la doctrina. Agregó que con ese mismo
propósito, tampoco se podía acoger el argumento de tener a los demandantes como dueños
de la obra, en virtud de las adquisiciones que hicieron, por haber obtenido su derecho de
manos del comitente de la edificación, para demandar al "empresario constructor", de
conformidad con lo previsto en el artículo 928 del Código de Comercio, porque esto alteraba o
desquiciaba la "estructura fáctica y jurídica" sobre la cual se habían montado las pretensiones,
en consideración a que los actores "entrarían actuando en calidad de subrogatorios de una de
las mismas personas de las cuales están reclamando la indemnización". 3.- En esas
circunstancias, el Tribunal confirmó la decisión de primer grado en la sentencia que recurrida
en casación por todos los demandantes, únicamente fue concedido el recurso en favor de
ROSA ANTONIA CORAL ERAZO. LA DEMANDA DE CASACIÓN 1.- En el único cargo formulado
denuncia la violación directa de artículo 2060, ordinal 3° del Código Civil. 2.- En su desarrollo,
la recurrente sostiene que si bien no existe providencia judicial colombiana que encuentre
plausible la responsabilidad del empresario constructor, en los casos en que el dueño de la
obra contrata su ejecución para venderla, frente a los terceros adquirentes que sufren la ruina
durante el tiempo de la garantía decenal, sí conoce normatividad, jurisprudencia y doctrina
foráneas que la admiten. Los Códigos Civiles de Francia (artículo 1792, con la modificación
introducida en 1978), de Italia (artículo 1669), de Bolivia (artículo 743), confieren la acción, en
términos generales, al "adquirente" o al "comitente y a sus causahabientes". En el mismo
sentido, el Tribunal Supremo de España, a la par con la jurisprudencia de Francia y de Portugal,
al decir, con fundamento en el derogado artículo 1591 del Código Civil, que la responsabilidad
se desenvolvía al margen de todo vínculo contractual, y la jurisprudencia de Puerto Rico, en
aplicación del artículo 1483 del Código Civil. Señala, por lo tanto, que la orientación mundial en
el punto es ensanchar la responsabilidad contra el empresario constructor en favor de los
terceros adquirentes o causahabientes de quien encargó la obra, como así lo reconoce la
doctrina patria. De ahí que considera propicia la ocasión para que la Corte acepte, de una vez
por todas, la aplicación de la garantía en cuestión al margen de una relación contractual, para
no dejar desamparados a quienes adquieren lo edificado, en los casos en que uno es el
vendedor y otro el constructor. 3.- Solícita, en consecuencia, que se case la sentencia del
Tribunal y se acojan las pretensiones. CONSIDERACIONES 1.- En consonancia con el Tribunal,
ninguna duda cabe sobre que el artículo 2060, ordinal 3° del Código Civil, frente al dueño de la
obra, regula la responsabilidad directa del constructor, definido en el artículo 40 de la Ley 400
de 1997, como el "profesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya responsabilidad se
adelanta la construcción de una edificación", o al tenor del artículo 1° de la Ley 1229 de 2008,
como el "profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura o ingeniería,
bajo cuya responsabilidad se adelanta una edificación". La pregunta que surge es si el tercero
adquirente de la misma, fundado en la garantía decenal allí mismo prevista, puede reclamar
del empresario constructor los daños sufridos cuando el edificio "perece o amenaza ruina"
como consecuencia de los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales. Sin mayores
disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte de que la norma en cuestión,
particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinción, así se entronque, según su
encabezado, con los "contratos para la construcción de edificios", se entiende que como esa
garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los
"diez años subsiguientes a su entrega", causados por los vicios referidos, la responsabilidad del
constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las mutaciones del
dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se
construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina. Por esto,
algunas legislaciones atribuyen a los adquirentes o causahabientes del dueño de la obra, en
protección del interés que precisamente tienen en la construcción, lo cual trasciende a la
persona misma del contratante, una pretensión autónoma contra el empresario constructor,
como se hizo ver en el cargo propuesto. Pero que otras no consagren expresamente esa
responsabilidad, como la nuestra, no debe seguirse que no pueda reclamarse, siempre que se
cumplan los requisitos establecidos en la ley para el efecto, mucho más frente a hechos
sensibles en la actualidad causados por el auge que ha tenido la actividad constructora y su
comercialización. Así que con independencia de otras acciones que pueda ejercitar el actual
propietario del inmueble contra su vendedor, no cabe duda que tanto el dueño de la obra
como aquél, según sea el caso, pueden beneficiarse de la garantía prevista en el artículo 2060,
ordinal 3° del Código Civil, cuando el edificio perezca o a menace ruina en el término de diez
años siguientes a su entrega, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales,
porque se trata de una garantía indisoluble y temporalmente ligada al edificio que no
desaparece por las enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan. Por lo tanto, como la
garantía en cuestión pervive, durante cierto tiempo, al edificio, resulta claro que en el caso de
ser vendido, esto igualmente involucra, mientras esté vigente, dicha garantía, pues en caso de
activarse, el enajenante no podría hacerla valer por ausencia de interés. Desde luego que
exteriorizados los vicios en mención, con incidencia en la estabilidad, solidez y firmeza de la
edificación, quien sufriría los daños es el propietario final, de donde absurdo sería no
permitirle disfrutar de esa prerrogativa, pese a ser al único que beneficia. En consecuencia, por
tratarse de una garantía legal, que cobija también los eventuales daños a terceros que no
deriven ningún derecho del dueño de la obra, causados por la "ruina de una edificación", pero
únicamente cuando provienen de un "vicio de construcción", que no del suelo ni de los
materiales (artículo 2351 del Código Civil), debe seguirse que siempre que se enajene un
edificio o parte de él, la garantía en cuestión se transfiere automáticamente, para ser
reclamada en el caso de que el edificio pereciere o amenazare ruina. No se trata, por supuesto,
de la transmisión de un derecho, como el de resarcimiento, sujeto a las normas de la cesión,
porque para hablar de tal se requiere que la garantía decenal se haya activado, esto es, que el
edificio se hubiere derrumbado o concretado la amenaza de ruina, de donde si esto no ha
ocurrido en manos del contratante o dueño de la obra, es decir, antes de la enajenación, nada
habría que ceder. Tampoco de una subrogación de los derechos de éste contra el empresario
constructor, como en alguna parte se insinúa, porque en ese evento se necesita, entre otros
requisitos, de la existencia cierta e indiscutida de una obligación y de un tercero que la paga, y
esto no es precisamente lo que se predica en el caso. 2.- El Tribunal, desde luego, en ninguna
parte desconoció la garantía decenal del constructor, establecida en el artículo 2060, ordinal 3°
del Código Civil, respecto del edificio construido, contra los vicios, bien de la construcción, ya
del suelo que el empresario o sus dependientes hayan debido conocer en razón de su oficio,
ora de los materiales, siempre que comprometan la estabilidad y la solidez de la obra o la
afecten por amenaza de ruina, en todo o en parte, a tal punto que la hagan impropia para su
destino conforme a su naturaleza. Sin embargo, pese a que reconoció que lo más adecuado
era ensanchar el campo de aplicación del precepto en cuestión, restringió su alcance, primero
al decir que únicamente regulaba las relaciones entre el "empresario constructor" y el "dueño
de la obra", y no las de aquél con los terceros adquirentes. Luego, al sostener que de
considerar a los demandantes como adquirentes de la garantía decenal, estarían actuando, en
contra de la estructura fáctica y jurídica de la demanda, como subrogatorios de una de las
sociedades contra las cuales precisamente solicitaron la indemnización. No obstante, las
pretensiones de la demanda, por otras razones, no saldrían avante, todo dentro de la órbita
del artículo 2060, ordinal 3° del Código Civil, sin desconocer, desde luego, la existencia de
daños distintos a los regulados en la norma, pues aparte de que así lo encausó el Tribunal, el
recurrente aceptó que esa era la disposición que regía el caso, de una parte, al no reclamar en
casación sobre el particular, de donde al margen del acierto, esa conclusión se mantiene
incólume, y de otra, al centrar su atención, en el único cargo propuesto, al alcance del mismo
precepto. En efecto, para que tenga lugar la reclamación se requiere, ante todo, como
presupuesto para indagar la causa generadora del daño, que dentro del término de vigencia de
la garantía decenal se haya producido el desplome del edificio o presentado la amenaza de
ruina total o parcial. De acuerdo con el precepto en comento, la garantía decenal se activa
únicamente cuando el "edificio perece o amenaza ruina". La ruina del edificio, se descarta por
completo, porque nada de ello refiere la demanda. Lo segundo igualmente, pues con relación
al apartamento de la recurrente en casación, se trata de daños puntuales al interior del mismo,
que no de la edificación, consistentes, en consonancia con el libelo, en "goteras permanentes,
insuficiencia de instalaciones sanitarias y presión de agua, rompimiento de tuberías, daños en
los pisos de la azotea", "deterioro de paredes, techos, muebles y costosas alfombras", los
cuales fueron superados, como se indicó por GUILLERMO OTERO VIDAL y RICARDO MARTÍNEZ
AYALA, entre otros testigos, cuestión que por si elimina una actual o potencial amenaza de
ruina. 3.- En ese orden de ideas, la acusación no puede abrirse paso, sin lugar a condenar en
costas, dada la rectificación doctrinaria. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema
de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por
autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 9 de noviembre de 2004, proferida por el Tribunal
Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de ROSA
ANTONIA CORAL ERAZO y otros contra las sociedades CONSORCIO TÉCNICO DE
CONSTRUCCIONES S. A., CONTECO, y CONSTRUCCIONES DEL CARIBE S. A. Sin costas en
casación, por lo dicho anteriormente. Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al
Tribunal de origen para lo pertinente. WILLIAM NAMÉN VARGAS JAIME ALBERTO ARRUBLA
PAUCAR RUTH MARINA DÍAZ RUEDA PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA ARTURO SOLARTE
RODRÍGUEZ CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE (Con excusa justificada) EDGARDO VILLAMIL
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