TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO
São Paulo

Registro: 2018.0000703528

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº

4004583-69.2013.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante ABYARA
BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIARIA S/A, é apelado ROBERTO CARLOS
DOS SANTOS PASSOS.

ACORDAM, em 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de

São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores DIMAS

RUBENS FONSECA (Presidente sem voto), BERENICE MARCONDES CESAR E
CESAR LACERDA.

São Paulo, 11 de setembro de 2018

CESAR LUIZ DE ALMEIDA

RELATOR
Assinatura Eletrônica
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VOTO Nº 10.304
APELAÇÃO Nº 4004583-69.2013.8.26.0562
APELANTE: ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA S/A
APELADO: ROBERTO CARLOS DOS SANTOS PASSOS
COMARCA: SANTOS
JUIZ (A): JOSÉ ALONSO BELTRAME JÚNIOR

APELAÇÃO INTERPOSIÇÃO DE RECURSO ESPECIAL

REAPRECIAÇÃO DETERMINADA NOS TERMOS DO
ARTIGO 1.030, INCISO II, DO CPC/2015 - AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO COMISSÃO DE
CORRETAGEM - AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO EM
ESTANDE MONTADO NO LOCAL DO
EMPREENDIMENTO - POSSIBILIDADE DE TRANSFERIR
O ENCARGO PARA O PROMITENTE-COMPRADOR
DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADO
ENTENDIMENTO EXARADO PELO STJ QUANDO DO
JULGAMENTO DO RESP 1.599.511/SP JUÍZO DE
RETRATAÇÃO POSITIVO PARA DAR PROVIMENTO AO
RECURSO DE APELAÇÃO E JULGAR IMPROCEDENTE
O FEITO CONDENANDO O AUTOR NA SUCUMBÊNCIA.

Trata-se de recurso de apelação (fls. 498/514) interposto

em face da r. sentença de fls. 492/496 que, em ação de repetição de indébito,
julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar a ré a restituir a
integralidade dos valores desembolsados pelo autor, relativos aos cheques
mencionados na inicial, atualizados das datas dos desembolsos e acrescidos
de 1% ao mês a partir da citação.
A requerida apelou sustentando em síntese a legalidade
da cobrança de comissão de corretagem e da irrefutável ciência do apelado
quanto ao seu pagamento. Defendeu a inexistência de prática ilícita e
postulou a reforma da r. sentença para julgar improcedente o pedido de
devolução dos valores pagos à título de corretagem.
O recurso foi regularmente recebido em ambos os efeitos
(fls. 516) e o apelado apresentou contrarrazões a fls. 518/523.
Por meio do Acórdão de fls. 532/537, de relatoria do
Desembargador MARIO CHIUVITE JUNIOR, esta 28ª Câmara de Direito
Privado, negou provimento ao recurso da requerida e manteve a ordem de
restituição dos valores desembolsados pelo autor, a título de corretagem.
Apelação nº 4004583-69.2013.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 10.304 2/6
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A requerida interpôs o Recurso Especial de fls. 553/561,

com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal,
alegando violação aos artigos 722 e seguintes, do Código Civil.
Apresentadas as contrarrazões (fls. 565/570) a Egrégia
Presidência da Seção de Direito Privado determinou a suspensão do Recurso
Especial por envolver questão afeta à sistemática dos recursos repetitivos (fls.
571).
Com o julgamento dos Recursos Especiais 1551951/SP,
1551956/SP e 1599511/SP pelo Superior Tribunal de Justiça, a Egrégia
Presidência desta Seção de Direito Privado determinou o envio destes autos a
este órgão colegiado para reapreciação do Acórdão de fls. 532/537, nos
termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015.
É o relatório.
Ab initio, deixo consignado que, em juízo de retratação,
o recurso de apelação comporta provimento.
Consoante entendimento esposado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.599.511/SP, é válida a cláusula
que transfere para o adquirente a obrigação de pagar a comissão de
corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO
ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem. [...] 1.2. III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511/SP Ministro Relator
PAULO DE TARSO SANSEVERINO - SEGUNDA SEÇÃO j. 24/08/2016).
Sic

Certo, portanto, que ao analisar o impasse envolvendo a

aquisição de imóvel em estande de vendas mantido no local do
empreendimento em construção, a Corte Superior considerou plenamente
aceitável transferir ao promitente-comprador o dever de arcar com a
remuneração devida ao corretor que atuou na transação, desde que haja

Apelação nº 4004583-69.2013.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 10.304 3/6

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informação expressa ao adquirente a respeito da referida quantia.

No caso em tela, não restam dúvidas de que o autor foi
devidamente cientificado a respeito do montante que lhe seria cobrado a
título de comissão de corretagem, tendo em vista ser possível depreender dos
documentos colacionados aos autos, a sua assinatura e a de sua cônjuge.
Os documentos denominados “Demonstrativo dos
serviços prestados e valores recebidos no ato” (fls. 426, 437, 448, 459, 470 e
481), discriminam cada valor pago a título de comissão e respectivamente o
seu destinatário, assim como a “Carta ao cliente” onde consta a ciência acerca
da comissão de corretagem nos seguintes termos (fls. 430): “m) Estou
(amos) ciente(s) e de pleno acordo que a comissão de corretagem devida
pela intermediação desta venda à “ABYARA” E SEUS PARCEIROS
CORRETORES AUTÔNOMOS, SE ENCONTRA INCLUÍDO NO
PREÇO DE VENDA DO IMÓVEL, e que com autorização da
VENDEDORA dele é destacado e pago diretamente às partes”. Sic

Dessa forma, impossível considerar que o autor

desconhecia a obrigação a que se estava vinculando ao firmar a avença,
ficando patente que lhe foi expressamente transferido o dever de pagar à
requerida os valores a título de corretagem, rechaçando-se a alegação de que
tal cobrança é indevida.
Sobre o assunto, vejamos recentes precedentes firmados
por essa 28ª Câmara de Direito Privado:

RECURSO REPETITIVO. Artigo 1.040, II, do NCPC. Acórdão deste

Tribunal diverge da orientação do STJ consolidada no julgamento do
REsp n. 1.599.511-SP. Validade da cláusula contratual que transfere ao
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem. Juízo de retratação positivo. (Apelação n.
0016919-47.2012.8.26.0001/50000 - 28ª Câmara de Direito Privado
Desembargador Relator GILSON DELGADO MIRANDA j.
07/03/2017 v.u.). Sic

Segundo definição vinculante do Superior Tribunal de Justiça, é válida a

cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
Apelação nº 4004583-69.2013.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 10.304 4/6
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com o destaque do valor da comissão de corretagem, como no caso. Por

isso, mantém-se o decreto de improcedência da demanda. (Apelação n.
1006616-32.2014.8.26.0309 28ª Câmara de Direito Privado -
Desembargador Relator CELSO PIMENTEL j. 13/12/2016 v.u.). Sic

De se repelir, ademais, a ideia de que a requerida integra

o mesmo grupo econômico da incorporadora, e por essa razão não se poderia
reconhecer o serviço de corretagem.
Atualmente, é comum a prática de terceirização da
atividade de comercialização por profissionais do setor, situação em que a
construtora decide trabalhar com empresas de corretagem específicas, ainda
que do mesmo grupo econômico, a fim de estabelecer um padrão para
negociações, sendo que tal circunstância não contraria o artigo 722, do
Código Civil.
Sobre a temática, oportuno citar trecho pertinente do V.
Acórdão proferido pelo Ilustre Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP: “Modernamente, a
forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido modificações nos
casos de venda de imóveis na planta, não ficando ele mais sediado em uma
empresa de corretagem, mas, contratado pela incorporadora, em estandes
situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos. O
cenário fático descrito nos processos afetados é uniforme no sentido de que
o consumidor interessado se dirige a um estande de vendas com o objetivo
de comprar uma unidade autônoma de um empreendimento imobiliário.
No estande, o consumidor é atendido por um corretor previamente
contratado pela incorporadora. Alcançado êxito na intermediação, a
incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda,
transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no
instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a
celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor”. Sic

Afasto, também, a alegação do autor relacionada ao

descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado entre
a requerida e o Ministério Público de São Paulo (fls. 15/16), pelo qual a ré se
comprometia a fazer constar em suas propostas de aquisição de imóvel,
oferecidas no mercado de consumo, informação clara e precisa de que a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não seria do
consumidor, sob pena de multa.
Ora, tal acordo foi realizado em 29/06/2011, ou seja, é
anterior ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça supramencionado, e
Apelação nº 4004583-69.2013.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 10.304 5/6
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sua manutenção implicaria em evidente desvantagem indevida à apelante no

mercado, o que não pode ser admitido.
Ainda sobre esse assunto, oportuno mencionar o
julgamento da apelação nº 1043778-43.2013.8.26.0100, referente a ação
anulatória do termo de ajustamento de conduta assinalado, pelo qual o
Desembargador Relator MARCOS RAMOS manifesta o mesmo
entendimento:

Ação anulatória de Termo de Ajustamento de Conduta Demanda de

empresa de intermediação imobiliária - Compromisso firmado entre a
empresa autora e a Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor,
para que conste em todas as propostas de aquisição de imóveis que a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não será do
consumidor Sentença de improcedência Reforma do julgado
Necessidade - Validade da cobrança - Observância ao entendimento
fixado pelo STJ em sede de Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP -
Possibilidade de imposição da cobrança ao consumidor, desde que prévia
e claramente informado, nos termos do Código de Defesa do
Consumidor. Apelo da autora provido (TJSP - Apelação
1043778-43.2013.8.26.0100 - Desembargador Relator MARCOS RAMOS
- 30ª Câmara de Direito Privado j. 20/09/2017 v.u.). Sic

Diante de tais circunstâncias, não há que se falar em

devolução da quantia desembolsada pelo autor, a título de comissão de
corretagem, sendo de rigor a improcedência do feito.
Por fim, diante da inversão do julgado, condeno o autor
ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Ante o exposto, em juízo de retratação positivo, dou
provimento ao recurso de apelação, para julgar improcedente o pleito inicial e
condenar o autor ao pagamento da sucumbência.

CESAR LUIZ DE ALMEIDA

Relator

Apelação nº 4004583-69.2013.8.26.0562 - Santos - VOTO Nº 10.304 6/6