MEMORIAL

DESCRITIVO
TUDO O QUE VOCÊ
PRECISA SABER
 MEMORIAL DESCRITIVO: TUDO QUE SUA
CONSTRUTORA PRECISA SABER

Tudo o que você precisa saber para colocar em prática as normas sobre o
memorial descritivo na sua construtora.
ÍNDICE

01
INTRODUÇÃO O que é memorial descritivo

02 03
Principais diretrizes do memorial Como fazer e
descritivo da NBR 15.757 usar o memorial
descritivo

04
Como a tecnologia ajuda na confecção
CONCLUSÃO
e no uso do memorial descritivo

SOBRE O REFERÊNCIAS
SIENGE
INTRODUÇÃO

Você que trabalha com construção civil sabe que uma obra demanda
atenção em todos os estágios, desde o planejamento até a entrega das
chaves. Mas o que mais exige cautela é a hora de oficializar o projeto para
que, então, ele saia do papel. Com a finalidade de ajudar nesse processo
existe, por lei, o memorial descritivo.

Esse documento aborda a conceituação do projeto, normas adotadas para

a realização dos cálculos e premissas básicas colocadas em prática durante
a execução. Além disso, aqui estão reunidos também o detalhamento de
materiais empregados na obra, que vão ser cobrados pelos clientes na
entrega da obra .

Sua maior característica é tanto dar garantia de cumprimento dos direitos

do consumidor, quanto para garantir o andamento da obra em si. Dele
partem as diretrizes do planejamento financeiro da obra, além das demais
informações necessárias para a gestão.

Uma matéria publicada na Revista Exame relata que cerca de 25 mil

famílias compraram imóveis na planta que nunca foram entregues. E são
notícias como essa que provocam medo no consumidor na hora de adquirir
um imóvel. Com isso, cada vez mais as construtoras têm que provar a
seriedade de seu trabalho.
No entanto, como todo documento, ele também é regrado de normas
e exigências que devem ser levados em consideração durante e após
o planejamento. Por isso, neste guia, a sua construtora vai saber a
importância do memorial descritivo e de que forma colocá-lo em prática,
mantendo a eficiência e a aumentando a confiança.

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1. O QUE É MEMORIAL DESCRITIVO

Todo bom engenheiro sabe da necessidade de desenvolver o memorial

descritivo, documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64. O
documento traz informações da obra antes mesmo do lançamento do
empreendimento.

O documento detalha todo o projeto construtivo e as informações que

associam a qualidade dos produtos utilizados na obra ao resultado
proporcionado ao consumidor.

Por exemplo, se no memorial descritivo é apontado o uso de alvenaria em

blocos de concreto, deve ser informada a natureza e dimensões destes
blocos. E não só isso, a alvenaria em blocos precisa ser utilizada, de fato – da
forma como foi apresentada ao consumidor.

Isso prova que a elaboração do memorial descritivo é uma maneira de

provar a seriedade da sua construtora. Já que não é incomum consumidores
serem vítimas de problemas de entrega na construção civil, principalmente
quando se trata de empreendimentos na planta.
É com esse documento, que a construtora fica protegida de eventuais
problemas. Como, por exemplo, características não previstas no
empreendimento que possam vir a ser exigidas pelo consumidor. Por isso,
saber o que ele é e para que serve se tornou crucial para a construtora
atender à legislação e comprovar seriedade.

O memorial descritivo pode ser feito para diferentes modelos de empreen-

dimentos. Dessa forma, dependendo do empreendimento, o modelo de
memorial a ser utilizado sofre alterações.

CONFIRA OS PRINCIPAIS EXISTENTES:

O MD tem por finalidade estabelecer

normas que deverão reger a construção,
Memorial como, por exemplo, destacar os materiais
descritivo que nela serão empregado, qual será
residencial a localização, tipo de construção,
as despesas iniciais entre outras
características.

No memorial descritivo comercial é

Memorial preciso destacar tanto as características
descritivo internas do estabelecimento, quanto da
comercial parte externa. Bem como rebaixo nas
calçadas e outras licenças.
 Memorial Neste, detalhes sobre movimento de terra,
descritivo para fundações, estrutura e Impermeabilização,
revestimento e bordas precisam estar
execução de presentes. Além disso, é preciso conter a
piscina descrição de toda a operação da piscina.

Memorial O desmembramento corresponde ao lote,

descritivo de bem como informações sobre lote e área.
desmembramento

Não muito diferente do memorial de

Memorial desmembramento, o documento de
descritivo de unificação corresponde à união de lotes e
unificação quadra. Sendo assim, é preciso descrever
as medidas por lote e área.

Para demolição de lote, o MD deverá

Memorial descrever aspectos importantes como
descritivo de a estrutura, os métodos utilizados na
residência para construção da edificação, as condições
demolição das construções vizinhas, existência de
porões, subsolos, entre outros.

Aqui, o documento precisa abordar todo o

Memorial processo de implantação de tanque e fossa.
descritivo de Sendo assim, é necessário descrever quais
tanque séptico são os materiais que serão usados e de que
e fossa forma será feito, contendo informações
sobre altura e largura.
Para elaborar um memorial descritivo com todas as premissas exigidas, ele
precisa conter:

• Dados da obra • Listagem dos acabamentos

• Localização da obra
• Identificação do proprietário
• Detalhamento das etapas de
construção
• Especificação da alvenaria
• Conceituação do projeto
• Normas utilizadas para a
realização dos cálculos
• Premissas básicas do projeto

Percebe-se que a elaboração do memorial descritivo deve ser feita com

informações relevantes, especificando todos os materiais utilizados na
obra. É muito importante o detalhamento dos produtos e dos processos que
venham a atender o desempenho mínimo requerido.

Os critérios de desempenho devem estar previstos e detalhados no

memorial descritivo para que o consumidor também tenha acesso a essas
informações. Agora, cada sistema que faz parte da composição da obra
deve estar detalhado neste memorial.
2. PRINCIPAIS DIRETRIZES DO
MEMORIAL DESCRITIVO DA NBR 15.575

O memorial descritivo não é um documento isolado. Desde que a indústria

da construção civil passou por mudanças, leis foram adotadas para
melhorar andamento dos projetos e a segurança do consumidor. Esse é
o caso da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais – NBR
15.575.

A NBR 15.575 É APLICADA A EDIFICAÇÕES COM QUALQUER NÚMERO

DE PAVIMENTOS. ELA NÃO SE APLICA APENAS A:

• Obras já concluídas / construções pré-existentes ou em

andamento quando da sua publicação
• Projetos protocolados nos órgãos competentes até a
entrada em vigor da norma
• Obras de reforma ou retrofit
• Edificações provisórias

Sua principal diretriz é associar a qualidade dos produtos utilizados na obra

ao resultado que eles proporcionam para o consumidor. A norma estipula
quais níveis de conforto, segurança e resistência cada um dos sistemas que
constituem um imóvel deve proporcionar.
RELEMBRANDO A IMPORTÂNCIA DAS NORMAS NA CONSTRUÇÃO
CIVIL

As NRs (normas regulamentadoras) e NBRs (normas

brasileiras) não são a mesma coisa.

NRs representam um conjunto de diretrizes e

procedimentos técnicos voltados para a segurança no
trabalho. Elas possuem caráter obrigatório, são definidas e
podem ser alteradas, por intermédio do MTE (Ministério do
Trabalho e Emprego).

Já as NBRs são conjuntos de normas técnicas definidas

por especialistas do segmento de construção civil, com
consentimento de outros profissionais desse segmento. São
emitidas e divulgadas pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas).

Algumas NRs exigem o cumprimento de determinada NBR.

Nesse caso o cumprimento da NBR também se torna de
caráter obrigatório.

Quanto a seu papel na construção civil, pode-se dizer que

as NRs e NBRs se aplicam para parametrizar as práticas de
trabalho.
O trabalho da NBR 15.575 é abordar desde a estrutura, pisos e vedações,
até coberturas e instalações. Dessa forma, ela é dividida em seis partes:

1. Requisitos gerais: aborda principalmente as interfaces entre

os diferentes elementos e sistemas, e foca no desempenho geral da
construção.

2. Requisitos para os sistemas estruturais: a norma considera os estados

limites últimos (ELU) e os estados limites de utilização (ELS), que implicam
no comprometimento da utilização da obra por fissuração ou deformações
excessivas.

3. Requisitos para os sistemas de pisos: nessa parte a norma aborda

requisitos para os sistemas de pisos, de ambientes internos ou externos.

4. Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e

externas: os sistemas de vedação verticais das edificações habitacionais,
tanto internas como externas. Também aqui são apontados volumetria e
compartimentação dos espaços do edifício.
5. Requisitos para os sistemas de coberturas: aqui é descrito o conjunto
de elementos/componentes, dispostos no topo da construção. Sua função é
proteger a edificação de águas pluviais e outros agentes naturais. Além de
contribuir para o conforto termo acústico da edificação.

6. Requisitos para os sistemas hidrossanitários: essa parte da norma se

refere às exigências dos usuários e aos requisitos referentes aos sistemas
hidrossanitários.

A NBR 15.575, após avaliar o desempenho dos sistemas construtivos

conhecidos à época de sua criação, passou a estabelecer e exigir padrões de
qualidade mais elevados.

Isso implica em dizer que, quando o consumidor faz a aquisição de um

imóvel no país, ele deve receber informações sobre o período mínimo de
tempo para o alto desempenho de cada sistema. Desde, é claro, que sejam
operados e mantidos de forma correta por esse consumidor.
3. COMO FAZER E USAR O
MEMORIAL DESCRITIVO

Você já viu que a NBR 15.575 para a elaboração do memorial descritivo

é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT, diz respeito ao padrão de
desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos
modos de garantir a qualidade.

AO ELABORAR UM MEMORIAL DESCRITIVO DE UM EMPREENDIMENTO

NA CONSTRUÇÃO CIVIL, É IMPORTANTE QUE A CONSTRUTORA ATENTE
PARA OS SEGUINTES TÓPICOS:

A identificação mais importante, o

nome do projeto em si, depende do
Dados da obra tipo de obra. O que define também o
modelo de memorial, mudando desde
os proprietários até as dimensões do
projeto.

Ainda na primeira página deve constar o

local onde serão realizados os trabalhos.
Mas é no início do memorial descritivo
que aparece o estudo do terreno, com a
Localização maior variedade possível de informações.
da obra Isso inclui o uso de materiais interativos
e multimídia, que podem ser usados
para embasar a elaboração do memorial
descritivo.
 O dono da primeira página é também
o da obra. Isso significa que a empresa
responsável precisa estar presente
logo ‘de cara” no memorial descritivo,
com informações de registro como
CNPJ e número CREA de profissionais
responsáveis pela obra.
Proprietário
Como o memorial descritivo é registrado
em cartório, além da empresa e CNPJ, é
preciso informar dados para fiscalização.
Com o Fisco cada vez mais apurado no
cruzamento de dados, o memorial é uma
fonte de informações sobre a tributação
vigente.

O cronograma detalhado e todos os

Detalhe de projetos que compõem a obra precisam
estar indexados no memorial descritivo.
cada etapa da
construção Identificar e explicar para que servem
cada um dos documentos é fundamental.

Se for utilizada alvenaria em blocos de

concreto, a informação do memorial
Alvenaria descritivo deve conter característicacomo
a precisão dimensional de cada bloco, de
acordo com as normas da ABNT.

O acabamento é a parte mais delicada

do memorial descritivo. Ele pode salvar
Acabamento a sua construtora de apuros. Ao listar
os acabamentos, você deve separar os
internos dos externos.
 Definir qual é o objeto do projeto que
ajuda não somente a estabelecer custos,
Conceituação mas estilos de construção que podem
aproximar o trabalho da engenharia e da
do projeto arquitetura à arte. Abordar estilos podem
inspirar uma obra e constar no memorial
descritivo.

O Brasil tem cerca de 900 normas

técnicas voltadas somente à construção
civil. No memorial descritivo precisam
estar listadas quais aquelas que regem
os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua
construtora trabalha com cimento e
concreto, precisa seguir as respectivas
normas.
Normas adotadas
para realização Vejas algumas delas a seguir:
dos cálculos • NBR 6.118: Projeto de estruturas de
concreto;
• NBR 5.732: Cimento Portland comum;
• NBR 7.480: Barras e fios de aço
destinados a armaduras para
concreto armado;
• NBR 8.800: Projeto e execução de
estruturas de aço de edifícios.
 Se a obra trabalha com a captação de
água das chuvas, é básico que esteja
especificado no projeto o modo de
retenção. Você vai precisar especificar
Premissas
no memorial descritivo como será feita a
básicas adotadas execução das cisternas.
durante o projeto
Escolher um método de construção
tradicional ou alternativo também faz
parte das premissas básicas.

Um projeto sem objetivos claros,

fica sem norte. Objetivos claros nos
projetos dependem da clareza com que a
construtora leva o próprio negócio.

Por objetivo se entendem ideias mais

abrangentes como:
Objetivos do
projeto • Construir o prédio mais alto da cidade;
• Colocar em prática o estilo
contemporâneo;
• Criar um novo conceito visual e
estrutural para obra;
• Construir uma residência popular.
 O detalhamento precisa estar presente
em todas as etapas de planejamento. Veja
a quais categorias você precisa prestar
atenção:

• Materiais empregados na obra: tudo

precisa estar sob seu controle. Se foram
usados mais concreto e cimento do que
o previsto, o memorial não pode dizer o
contrário;

• Equipe técnica: Dos projetistas aos

colaboradores da operação, todos são
Detalhamento fundamentais para que a obra saia do
em todos os papel dentro de expectativas viáveis;
aspectos
• Entendimento completo do projeto: um
memorial mal escrito e pouco detalhado
leva a erros de compreensão. O que pode
acabar levando sua construtora a ter que
prestar contas ao Fisco por erros que, na
prática, não cometeu;

• Atualização constantes: choveu, a

obra atrasou. Cimento empedrou. Mais
dinheiro foi gasto. O memorial descritivo
é a garantia da construtora e o histórico
do projeto, por isso é preciso mantê-lo
atualizado.
4. COMO A TECNOLOGIA AJUDA NA
CONFECÇÃO E NO USO DO MEMORIAL
DESCRITIVO

Pode parecer algo simples, mas qualquer informação fora do lugar tem
a possibilidade de gerar problemas na entrega do empreendimento.
Desenvolvê-lo de forma manual, então, fica fora de cogitação quando o
assunto é manter a eficiência e o controle das informações.

Ok! Desenvolver o memorial descritivo não é uma tarefa tão simples

– tampouco mantê-lo vivo durante a obra. No entanto, um software
especializado em construção civil pode facilitar muito esse processo.

Só ele ajuda a manter a eficiência, o controle e a organização de cada

detalhe de um planejamento ou de uma obra final. E, nesse caso, é uma mão
na roda para manter o memorial atualizado constantemente.

Com um ERP (software de gestão) o estudo de viabilidade de obra alimenta

o planejamento da obra, que é consolidado em um orçamento preciso. No
orçamento, todos os insumos a serem utilizados na obra são detalhados,
para compor o custo da empreitada.
Uma solução especializada oferece recursos como:

INSUMOS CONTROLADOS DE ACORDO COM A MARCA E SEUS DETALHES

Uma solução especializada pode auxiliar a construtora a fazer o registro,

de forma detalhada, de todos os insumos que são utilizados durante a obra.
Marca e detalhes que caracterizam toda a matéria-prima que será utilizada
na construção são mapeados.

INSUMOS VINCULADOS ÀS NORMAS QUE OS REGULAMENTAM

Manter a confiança com o consumidor! Se no memorial descritivo é

apontado o uso de alvenaria em blocos de concreto, deve ser informada
a natureza e dimensões destes blocos. E não só isso. O que foi prometido,
precisa ser cumprido!

CONTROLE DE PEDIDOS E NOTAS FISCAIS DE COMPRA

À medida em que há geração de uma nota fiscal de compra vinculada à obra,

é possível rastrear facilmente os materiais utilizados no projeto. Com essas
informações à mão, basta apontá-las no memorial descritivo.
CONCLUSÃO

Fica mais do que claro que o memorial descritivo tem como proteger
a construtora e para dar garantias ao comprador. Ele também ajuda a
construtora a ser destaque no mercado, por seguir as normas do setor e
apresentar boas referências.

As construtoras precisam elaborar o memorial descritivo de acordo com

às exigências da NBR 15.575 e mantê-lo atualizado desde o início até a
entrega da obra. Escolher a melhor estratégia na atualização do memorial
descritivo durante a obra pode ser a fonte de ganho tão esperada pela sua
construtora.

Nesse cenário, a tecnologia já se tornou uma forte aliada nesse processo.

Descobrir como operar essa estratégia é algo que você encontra no ERP
(Enterprise Resource Planning) da construção civil. O Sienge é um sistema de
gestão especializado nas atividades da sua construtora.

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SOBRE O SIENGE

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Unidos.

No mercado desde 1990, a empresa busca tornar a gestão mais eficiente

e transparente. Ao longo de sua história e Softplan se tornou especialista
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REFERÊNCIAS

Sienge
Cbic
Revista Exame
Planalto
NBR 6118
NBR 05732
NBR 7480
NBR 80800
NBR 15.575
Lei 4.591/64