DANIELA SILVA AGUIRRE U00099237

LEASE BACK O RETROARRIENDO

El leasing back o retroarriendo es un contrato atípico, es por esto que las partes que
intervienen en este negocio jurídico poseen una amplia libertad contractual, la cual
trataremos más adelante, el objetivo de este escrito es analizar esta figura, que es
utilizada en la actualidad por personas, naturales o jurídicas, como una forma de
financiamiento. El hecho de que sea un contrato atípico y por ende no estén
regulados, de manera expresa y clara, sus elementos esenciales, a diferencia de
otros contratos típicos, como la compraventa, ha generado algunos inconvenientes
a la hora de integrar este contrato a la praxis, pues es evidente que tanto la doctrina
como la jurisprudencia en ocasiones han desconocido la existencia del mismo.

El análisis que se llevará a continuación estará soportado básicamente por dos

fuentes, una doctrinal, un escrito realizado por el doctor CARLOS ANDRÉS
GONZÁLES LEÓN denominado “LA NATURALEZA JURÍDICA DEL LEASE BACK
O RETROARRIENDO” en donde se realiza un análisis a nuestra segunda fuente,
que deviene de la jurisprudencia, sentencia de la CORTE SUPREMA DE JUSTICA
SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado ponente el doctor CARLOS IGNACIO
JARAMILLO JARAMILLO con referencia No. 11001-31-03-027-2000-00528-01, del
día 16 de agosto del 2006.

En primer lugar se establecerá el problema que respecto a este tema analizo la

corte, igualmente se señalaran los argumentos dados por este órgano, se
equiparará lo dicho por la corte y el análisis correspondiente que hace el doctor
Carlo Andrés González León a la sentencia que se mencionó anteriormente y por
último manifestare mi análisis respecto del tema.

En la sentencia que estudiaremos a continuación, dos sociedades realizaron un

contrato, que aparentemente era un contrato de lease back, la parte demandada es
la institución financiera comercial, que como lo veremos más adelante son las
únicas entidades que están avaladas para prestar estos servicio, y quien inicio la
acción fue una sociedad que acudió a la institución financiera para realizar el
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contrato. Para poder explicar el problema suscitado en esta sentencia, es necesario

ex ante, establecer en que consiste el contrato de lease back y sus elementos.

El contrato de lease back o retroarriendo es una modalidad del leasing financiero,

en donde una sociedad transfiere un bien (mueble o inmueble) que está en su
propiedad, es decir vende el bien, a una empresa especializada, es decir una
institución financiera, que de manera inmediata concederá este mismo bien a través
de un leasing de uso a la sociedad que en un primer momento se lo vendió, a
cambio de una retribución periódica por un plazo determinado, terminado este plazo
la empresa tiene una opción de compra.

El lease back no está regulado dentro de nuestra legislación colombiana, el único

requisito legal, prima facie, que se expone es que la empresa que realiza el contrato
de lease back, la que hace la compra y posteriormente arrienda el bien a su anterior
propietario, debe ser una entidad financiera, así lo encontramos estipulado en el
decreto 913 de 1993.

Retomando nuevamente la sentencia, en esta encontramos que la parte

demandada es la institución financiera, por consiguiente la demandante es quien
acudió a la entidad a realizar el contrato de lease back, la demandante pide declarar
que en el contrato celebrado por las partes se configuro una lesión enorme ya que
la compraventa que se realizó para adquirir el bien se realizó por menos de la vitad
de su justo precio y en consecuencia rescindir el contrato y pagar los frutos naturales
y civiles del bien al igual que intereses legales.

La demandada baso su defensa específicamente, alegando que entre las partes se

realizó un contrato de lease back, lo que las faculto para realizar la compraventa del
bien por ese valor ya que el objeto principal del lease back no es la adquisición del
bien, esta se hace por ser parte integral del contrato, para poder dar el bien en
leasing back a su anterior propietario.

Tanto el ad-quo como el ad-quem llegaron a la conclusión de que los contratos que
se realizaron son totalmente independientes, es decir una cosa fue el contrato de
compraventa y otro el contrato de leasing financiero, desconociendo en su totalidad
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la modalidad de leasing back. Respecto a lo anterior la demandada interpone

recurso de casación y la corte analiza el contrato de lease back.

Analiza la corte la figura de la conexidad contractual para determinar sus

características, “... en materia de contratos, sucede con frecuencia que en ejercicio
de la llamada autonomía negocial y tras de expresar su voluntad en un único
documento, las partes le dan vida a diversos contratos que, aun conservando su
identidad típica y por ende quedando sometidos a la regulación que les es propia,
quedan sin embargo coligados entre sí, funcionalmente y con relación de recíproca
dependencia, hasta el punto de que las vicisitudes de uno, en mayor o menor grado,
pueden repercutir en los otros, casos en los cuales es deber de los jueces establecer
con cuidado y con base en las pruebas recaudadas si, además de las finalidades
de cada uno de los contratos celebrados, existe o no un objetivo conjunto y general
querido por las partes”.

A continuación precisó:

“Así, en los contratos coligados, según enseña la doctrina, no hay un único contrato
atípico con causa mixta ‘… sino una pluralidad combinada de contratos, cada uno
de los cuales responde a una causa autónoma, aun cuando en conjunto tiendan a
la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de
distinción no es aquel, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos
contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un
único texto puede reunir varios contratos. El criterio es sustancial y resulta de la
unidad o pluralidad de causas…’ (Francesco Galgano. El Negocio Jurídico. Cap. IV.
Sección 2ª. Núm. 26) (JUSTICIA, 2006)

“Habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse

que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente
independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque
entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes
y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión” (Cas. Civ., sent. de
oct. 6/99, exp. 5224). (JUSTICIA, 2006)
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La corte determina las características esenciales de la conexidad contractual,

determinando así que al momento de analizar un contrato de lease back se debe
recurrir a esta figura para determinar si se está o no delante de un contrato de esta
clase. Para este análisis se debe tener en cuenta dos elementos también dados por
la corte, el primero que exista una pluralidad de negocios y segundo, la conexión
entre ellos, ya que puede manifestarse una dependencia que apunte hacia un solo
sentido, es decir una vinculación unilateral, la corte precisa que esta conexión debe
tener una dependencia recíproca, es decir viene y va entre los diferentes contratos,
convirtiéndose en un lazo muto de interdependencia.

Igualmente señala la corte que en ningún momento se puede confundir la causa del
negocio con la causa de cada uno de los contratos que se celebran para cumplir
con el objetivo del negocio. “Es necesario observar que el coligamento funcional
comporta la unidad del interés globalmente perseguido, lo cual no excluye que tal
interés sea realizado a través de contratos diversos, que se caracterizan por un
interés inmediato, autónomamente identificable, que es instrumental o parcial
respecto al interés unitario perseguido mediante el conjunto de contratos. En los
contratos coligados debe por tanto identificarse la causa parcial de cada uno de los
contratos y la comprensiva de la operación” “Se trata de comprobar si todos
responden a una sola causa o a distintas, que los ligan entre sí”.

La corte, después de realizar el análisis, afirma que efectivamente los actos que
realizaron las partes son un claro caso de conexidad, pues ambos contrato se
justificaron recíprocamente, sin embargo establece que tanto el leasing financiero
y por consiguiente el lease back son solo supuestos o hipótesis de contratos
colegiados o conexos, lo anterior implica que cada contrato celebrado por las partes
goza de total autonomía; lo que lleva a la corte a señalar que: “lo que evidencia que
la negociación se desarrollaría o desdoblaría en dos momentos diversos: uno,
referido al aprovisionamiento, en el que la compañía de leasing debía adquirir el
bien, y otro, inmediatamente posterior, en el que le entregaría al llamado locatario
—o usuario— el inmueble a título de leasing. El coligamiento o conexión es, pues,
innegable, sin que ello implique, como se anotó, unicidad contractual, stricto sensu,
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muy por el contrario, como existe pluralidad contractual, debe pregonarse la

floración o pervivencia de más de un negocio jurídico, así estén comunicados o
enlazados.”

“Ahora bien, que ello sea así, esto es, que se trate de negocios jurídicos vinculados
—articulados, encadenados o coligados—, no significa, como entonces lo sugiere
el recurrente, que, en últimas, se trate de un solo contrato, más concretamente que
la compraventa se entienda subsumida en el contrato de leasing.” (JUSTICIA, 2006)

A través de este análisis la corte quiere decir que el lease back efectivamente es
una realidad, pero sin embargo aparentemente desconoce su autonomía, pues por
un lado, lo que ha determinado es que se da en función de la reciprocidad de la
conexión contractual; además de lo anterior, explica que las parte deben tener claro
que por la autonomía de los contratos cada contrato es independiente y por
consiguiente no puede confundirse en ningún momento el precio de la compraventa
con el del lease back, error que cometieron las partes en el caso analizado en la
sentencia. Es por lo anterior que la corte establece que si bien las partes realizaron
un contrato de lease back el cual tenía conexidad contractual, procede la lesión
enorme porque el confundieron el valor de la compraventa del bien con la del lease
back.

La decisión de la corte deja un sin sabor al lector, pues en todo su desarrollo

evidentemente se estableció que si existió una conexidad contractual que en ultimas
lleva a la existencia del contrato de lease back; el doctor CARLOS ANDRÉS
GONZÁLEZ LEÓN al analizar la naturaleza del lease back, al analizar la esencia
de este contrato determina que esta modalidad se da producto de la práctica y la
costumbre.

El problema que se plantea es la interpretación que se le da a los contratos atípicos,

ya que generalmente “los juicios de valor que se hacen sobre formulaciones
contractuales nuevas que son la fuente de estructuración de negocios jurídicos que
abren caminos y soluciones a problemas del tráfico jurídico mercantil, suelen ser
restringidas por el sesgo interpretativo producto de ese espíritu de adecuación
normativa.” (CARLOS ANDRÉS GONZÁLEZ LEÓN, 2011).
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Este problema se evidencia cuando al realizar el análisis sobre la sentencia la corte

acoge una interpretación que a lo ojos del profesor Carlos González se queda corta
pues “la Corte se apoya en la teoría de la conexidad contractual para llamar la
atención sobre los requerimientos que el mundo contemporáneo trae en la
formulación de nuevos negocios o moldes de negocios. Sin embargo, luego de tan
vasta y profunda explicación, para molestia de los amantes del derecho sustancial,
por un yerro en la técnica de casación, no prospera el cargo y por ende queda en
firme lo decidido sobre el particular por el Tribunal; es decir, independientemente de
los asuntos referentes a la casación y a los yerros de los juristas que apoderaron a
las partes en el caso en comento, un lease back fue obstruido en su funcionamiento
por prosperar la Lesión Enorme.”

Igualmente al finalizar su intervención realiza unos cuestionamiento, que resultan

interesantes que inmediatamente nos lleva a determinar si la interpretación que se
le dio en la sentencia a esta figura contractual es la indicada, porque como se dijo
anteriormente el análisis de la sentencia, inevitablemente, al parecer deja sin
autonomía al contrato de lease back y lo deja arbitrio de la teoría de conexidad
contractual; al igual que inmoviliza este contrato pues al exigir que la venta del bien
se debe realizar por el valor real y así evitar la configuración de la lesión enorme.

Referencias
CARLOS ANDRÉS GONZÁLEZ LEÓN. (2011). LA INVESTIGACIÓN JURÍDICA Y
SOCIO JURÍDICA EN COLOMBIA "NATURALEZA JURÍDICA DEL LEASE
BLACK O RETROARRIENDO". Bucaramanga.

JUSTICIA, M. C.-S.-C. (2006). Ref. exp 11001-31-03.027-2000-00528-01 LEASING

DE RETORNO O RETROARRIENDO. Bogota, D.C.