1.

PENDAHULUAN
Semua aset memiliki potensi mengalami penurunan nilai, namun ada yang
diatur sendiri dalam standar aset terkait atau diatur umum dalam PSAK 48 tentang
Penurunan Nilai. Penurunan nilai atau impairment menjadi bahasa yang semakin
populer dalam akuntansi saat PSAK mengadopsi IFRS. PSAK berbasis IFRS
menggunakan istilah penurunan nilai tak hanya untuk aset tetap tetapi juga untuk
aset tak berwujud, goodwill, aset keuangan dan investasi.
PSAK 16 tentang Aset tetap menjelaskan bahwa aset tetap dinilai sebesar
harga perolehan atau nilai revaluasi terakhir dikurangi dengan akumulasi
penyusutan dan penurunan nilai. PSAK 19 tentang aset tak berwujud
menyebutkan hal yang sama. Bahkan disebutkan goodwill tak boleh lagi
diamortisasi, tetapi diimpairment. PSAK 55 tak menyebutkan penyisihan piutang
untuk piutang yang tak dapat ditagih, tapi sebagai penurunan aset keuangan.
Impairment diatur khusus dalam PSAK 48 Penurunan Nilai. PSAK 48 diterapkan
untuk semua aset kecuali untuk persediaan, aset keuangan, kontrak konstruksi,
kontrak asuransi, properti investasi yang diukur dengan nilai wajar, aset tak lancar
dimiliki untuk dijual (PSAK 58) dan aset pajak tangguhan (PSAK 46).

2. PROPERTI INVESTASI (PSAK 13)

Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari
suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/
penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai atau kedua-duanya dan tidak untuk:
a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang dan jasa atau untuk
tujuan administratif; atau
b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Properti investasi ialah properti yang dibeli atau disewa dalam sewa
pendanaan (finance lease). Sedangkan yang dimaksud properti yang digunakan
sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa
pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang dan jasa

1
atau untuk tujuan administrasi. Contoh dari properti investasi adalah sebagai
berikut :
a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan
untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai
properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki
dalam rangka kenaikan nilai).
c. Bangunan yang dimiliki entitas (atau dikuasai entitas melalui sewa
pembiayaan) atau disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi.
d. Bangunan yang belum yang terpakai tetapi tersedia untuk disewakan
kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
e. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa
depan digunakan sebagai properti investasi.
Contoh yang bukan termasuk dalam properti investasi yaitu :
a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual
contohnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk
dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali.
b. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak
ketiga.
c. Properti yang digunakan sendiri.
d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.
Dalam PSAK 13 paragraf 7 (selanjutnya disingkat menjadi PSAK 13.XX,
dimana XX merupakan paragraf, jadi contohnya PSAK 13.07) disebutkan bahwa
properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung
pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. Sedangkan dalam PSAK 13.11
menyatakan bahwa suatu properti diperlakukan sebagai properti investasi jika
entitas menyediakan jasa tambahan yang tidak signifikan terhadap penghuni
properti yang dimilikinya.

2
 2.1 Pengakuan atas Properti Investasi
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan dari aset yang
tergolong properti investasi akan mengalir ke entitas; dan
b. Biaya perolehan properti dapat diukur secara andal.
Entitas dapat mengevaluasi sesuai dengan prinsip pengakuan atas seluruh
biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk
biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi
setelahnya untuk penambahan, penggantian bagian properti atau perbaikan
properti. Bagian dari suatu properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian.
Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui jumlah tercatat properti
investasi atas biaya penggantian properti investasi pada saat terjadi biaya, jika
kriteria dipenuhi. Jumlah tercatat atas bagian yang digantikan dihentikan
pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian pengakuan.

2.2 Pengukuran atas Properti Investasi

a. Pengukuran pada saat pengakuan awal

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya
transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut (PSAK 13.20). Biaya
perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi biaya pembelian dan
setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, seperti biaya
jasa hukum, pajak penjualan dan biaya transaksi lainnya (PSAK 13.21)
b. Pengukuran setelah pengakuan awal
Setelah pengakuan awal, entitas diperbolehkan memilih model nilai wajar
atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi entitas dalam mengukur
properti investasi yang dimilikinya (PSAK 13.29). Dalam PSAK 25 tentang
Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi dan Kesalahan
ditetapkan bahwa perubahan kebijakan akuntansi yang dilakukan secara
sukarela hanya diizinkan apabila perubahan tersebut akan menghasilkan
penyajian transaksi, kejadian atau kondisi yang lebih sesuai dalam laporan
posisi keuangan, kinerja keuangan atau arus kas entitas.

3
 2.3 Nilai Wajar

Pada umumnya, properti investasi diukur pada nilai wajar kecuali kasus
yang jarang terjadi, yaitu dimana perusahaan tidak dapat mengukur nilai wajar
properti investasi dengan andal, maka perusahaan menggunakan model biaya
sama seperti PSAK 16 (Aset Tetap). Nilai wajar properti invesasi merupakan
harga pertukaran properti antar pihak-pihak yang memiliki pengetahuan memadai
dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar. Nilai wajar tidak mencakup
estimasi kenaikan atau penurunan harga karena kondisi atau keadaan khusus
seperti perjanjian pembiayaan, jual dan sewa balik tidak umum, atau konsesi
khusus yang diberikan oleh pihak yang terkait dengan penjualan (PSAK 13.38).
Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Karena kondisi pasar dapat
berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak
tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar
mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak
penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang
wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai
seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak.
Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan
rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional
yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan
memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari
sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran
yang sama, nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran
rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan
properti tersebut.
Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif
untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama dan berdasarkan pada
sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya

4
perbedaan dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati
dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti.
Jika Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu
entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, seperti harga
kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi
berbeda (atau berdasarkan pada sewa atau kontrak lain yang berbeda), disesuaikan
untuk mencerrninkan perbedaan tersebut atau harga terakhir properti serupa dalam
pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya
perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga
tersebut atau proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa
depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam
sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti
pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan
penggunaan tarif diskonto yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari
ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas.

2.4 Transfer

Ketika entitas menggunakan model biaya maka transfer tidak mengubah

jumlah tercatat properti yang ditransfer dan tidak mengubah biaya properti untuk
tujuan pengukuran dan pengungkapan sedangkan transfer ke properti investasi
yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar menerapkan PSAK 16 hingga
tanggal perubahan. Perlakuan perbedaan antara jumlah tercatat menurut PSAK 16,
dan Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16:Aset Tetap.
Perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal perubahan dan nilai tercatat
diakui dalam laporan laba rugi.

2.5 Pelepasan

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari

laporan posisi keuangan) pada saat:

5
 a. Pelepasan atau
b. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak
memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat
pelepasan.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti
investasi ditentukan dari selisih antara:
a. Hasil neto dari pelepasan dan
b. Jumlah tercatat asset dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and
leaseback) dalam periode terjadinya.

2.6 Pengungkapan Properti Investasi

Suatu entitas harus mengungkapkan hal-hal sebagai berikut:

a. Apakah entitas tersebut menggunakan model biaya atau model nilai wajar.
b. Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi
diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.
c. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, maka kriteria yang
digunakan untuk membedakan properti investasi dan properti yang digunakan
sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari.
d. Metode dan asumsi yang signifikan yang diterapkan dalam menentukan
nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah
penetuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak
faktor lain karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang
dapat diperbandingkan.
e. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau
diungkapkan dalam laporan keuangan) berdasarkan penilaian oleh penilai
independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan
serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi
yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut diungkapkan.
f. Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk:
 Penghasilan rental dari properti investasi.

6
  Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan)
yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental
selama periode tersebut.
 Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi
atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model
biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.
g. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau
pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.
h. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan
properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

2.7 Model Nilai Wajar

Di samping pengungkapan yang disyaratkan, entitas yang menerapkan

model nilai wajar mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti
investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berikut:

a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan

dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah
perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset.

b. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha.

c. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual

d. Keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar.

e. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan
dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda,
termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang
penyajian dari entitas pelapor

f. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri.

g. Perubahan lain.

7
 2.8 Model Biaya
Sebagai tambahan dari pengungkapan yang disyaratkan, entitas yang
menerapkan model biaya mengungkapkan:

a. Metode penyusutan yang digunakan;

b. Umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

c. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan

akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode;

d. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir

periode, yang menunjukkan:

 Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang

dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan
yang diakui sebagai aset.

 Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan

usaha;

 Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau

masuk dalam kelompok lepasan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk
dijual.

 Penyusutan.

 Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan

rugi penurunan nilai, selama satu periode.

 Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan

keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang
berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi
mata uang penyajian dari entitas pelapor.

8
  Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan
sendiri.

 Perubahan lain.

e. Nilai wajar properti investasi. Dalam kasus yang dikecualikan, jika entitas
tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas
mengungkapkan:

 Uraian properti investasi;

 Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara

andal; dan

 Apabila mungkin, rentang estimasi di mana nilai wajar

kemungkinan besar berada.

3. SEWA (PSAK 30)

Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee
hak untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.
Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran
kepada lessor. Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal
antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen
terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini:

a. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan

b. Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa
ditentukan
Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat
lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini merupakan
tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset, kewajiban, penghasilan
atau beban sewa)
Klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan
substansial transaksi bukan pada bentuk kontraknya. Contohnya dari situasi yang

9
secara individual atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:
a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa.
b. Lessee memiliki cukup opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup
rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi dilaksanakan.
c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun
hak milik tidak dialihkan.
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan.
e. Aset sewaaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.
3.1 Sewa Tanah dan Bangunan
Dalam perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi yang diatur
tersendiri. Apabila tidak dapat dialokasikan, seluruh sewa diklasifikasikan sebagai
sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua elemen tersebut adalah sewa
operasi. Bila demikian maka seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
Tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan dapat diakui
sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi sewa dan diklasifikasikan sebagai
sewa pembiayaan atau sewa operasi. Umur ekonomik bangunan dianggap sebagai
umur ekonomik seluruh aset sewaan. Pengukuran elemen tanah dan bangunan
secara terpisah tidak diperlukan apabila bagian lessee atas tanah dan bangunan
diklasifikasikan sebagai properti investasi PSAK 13 dan metode nilai wajar
diadopsi. Apabila pengklasifikasian tidak jelas, maka perlu dibuat suatu
perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.

3.2 Sewa Pembiayaan dalam Laporan Keuangan Lessee

a. Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lesse mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan
liabilitas dalam lapora posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau
sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari

10
nilai wajar. Penilaian ditentukan pada awal kontrak sewa. Tingkat diskonto yang
digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimun adalah
tingkat suku bunga implisit dalam sewa. Jika tidak, digunakan tingkat suku bunga
pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee
ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
b. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimun dipisahkan antara bagian yang merupakan
beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan
dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga
menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik konstan atas saldo liabilitas.
Rental kontijen dibebankan pada periode terjadinya. Suatu sewa pembiayaan
menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat disusutkan dan beban
keuangan disetiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan
konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, dan perhitungan penyusutan yang
diakui dalam PSAK 16 Aset Tetap dan PSAK 19 Aset Tak Berwujud. Jika tidak
ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan
pada akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu
yang lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.
c. Pengungkapan
Dalam laporan keuangan lesse harus mengungkapkan hal-hal yang
berkaitan dengan sewa pembiayaan:
 Jumlah neto tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal pelaporan.
 Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada
tanggal pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapkan
total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan
nilai kininya, untuk setiap periode berikut;
 Sampai dengan satu tahun.
 Lebih dari satu tahun sampai lima tahun.
 Lebih dari lima tahun
 Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut.
 Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa
depan dari kontrak sewa lanjut yang tidak dapat dibatalkan.

11
  Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material yang meliputi, tetapi
tidak terbatas pada, hal berikut ;
 Dasar penentuan utang rental kontijen.
 Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi
perpanjangan atau pembelian dan ekskalasi beserta syarat-syaratnya.
 Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa,
misalnya yang terkait dengan deviden, tambahan hutang dan sewa-lanjut.

3.3 Sewa Operasi dalam Laporan Keuangan Lessee

a. Pengakuan
Pembayaran dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis
lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih
mencermin pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna. Dalam sewa
operasi, pembayaran sewa (tidak termasuk biaya jasa seperti biaya asuransi dan
pemeliharaan) diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus kecuali terdapat
dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat yang
dinikmati pengguna, walaupun pembayaran dilakukan tidak atas dasar tersebut.
b. Pengungkapan
Untuk sewa operasi dalam laporan keuangan lessee mengungkapkan
selain yang disyaratkan dalam PSAK 60 Instrumen Keuangan, pengungkapan:
 Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang
tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
 Sampai dengan satu tahun.
 Lebih dari satu tahun sampai dengan lima tahun.
 Lebih dari lima tahun.
 Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa
depan dari kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan pada tanggal
pelaporan.
 Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode
berjalan, dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah
pembayaran minimum sewa, rental kontijen dan pembayaran sewa-lanjut.

12
  Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi,
namun tidak terbatas pada :
- Dasar penentuan utang rental kontijen.
- Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian
sewa atau adanya opsi pembelian dan klausul eskalasi, dan
- Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan
dividen, utang tambahan dan sewa lanjutan.

3.4 Sewa Pembiayaan dalam Laporan Keuangan Lessor

a. Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa
pembiayaan di laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan
investasi sewa neto tersebut. Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua
resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan legal dialihkan dari lessor ke
lesse, dan dengan demikian penerimaan piutang sewa diperlakukan oleh lessor
sebagai pembayaran pokok dan penghasilan dan penghasilan pembiayaan yang
diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan jasanya.
Lessor sering mengeluarkan biaya langsung awal meliputi antara lain
komisi, biaya legal dan biaya internal yang inkremental dan dapat diatribusikan
langsung dengan proses negosiasi dan pengaturan suatu sewa. Biaya langsung
awal tidak termasuk biaya umum seperti lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan
dan pemasaran. Untuk sewa pembiayaan, selain melibatkan lessor pabrikan atau
dealer, biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari pengukuran awal
piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa
sewa. Tingkat bunga implisit dalam masa sewa ditentukan sedemikian rupa
sehingga biaya langsung awal secara otomatis sudah termasuk di dalam piutang
sewa pembiayaan, sehingga tidak diperlukan penjumlahan terpisah. Biaya yang
dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer yang terkait dengan negoisasi dan
pengaturan suatu sewa tidak termasuk biaya awal. Dengan demikian, biaya
tersebut tidak termasuk dalam investasi sewa neto dan diakui sebagai beban ketika

13
laba penjualan diakui, dimana sewa untuk sewa pembiayaan umumnya diakui
pada awal masa sewa.
b. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Pengakuan penghasilan pembiayaan diakui berdasarkan suatu pola yang
mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi
bersih lessor dalam sewa pembiayaan. Lessor mengalokasikan penghasilan
pembiayaan selama masa sewa dengan dasar sistematis dan rasional. Alokasi
penghasilan ini didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat
pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa
pembiayaan. Pembayaaran sewa dalam suatu periode, diluar biaya jasa, diterapkan
atas investasi sewa bruto untuk mengurangi pokok dan penghasilan pembiayaan
tangguhan. Lessor pabrikan dan dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan
pada periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga
ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba
apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor
pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui
sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
c. Pengungkapan
Dalam sewa pembiayaan selain PSAK 60 Instrumen Keuangan.
Pengungkapan lessor mengungkapkan hal-hal berikut :
 Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran
sewa minimum pada tanggal pelaporan. Disamping itu, lessor
mengungkapkan investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa
minimum pada tanggal pelaporan, untuk setiap periode berikut :
 Kurang dari satu tahun.
 Lebih dari satu tahun sampai lima tahun.
 Lebih dari lima tahun.
 Penghasilan pembiayaan tangguhan.
 Nilai residu tidak dijamin yang diakui sebagai manfaat lessor.
 Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa
minimum.
 Rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan.
 Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.

14
 3.5 Sewa Operasi dalam Laporan Keuangan Lessor
a. Pengakuan
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan
sesuai sifat aset tersebut. Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai
pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar
sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan
aset sewaan menurun.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses
negoisasi dan pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset
sewaan dan diakui sebagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama
dengan pendapatan sewa. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus
konsisten dengan kebijakan penyusutan normal untuk aset sejenis, dan penyusutan
dihitung sesuai PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19:Aset Tak Berwujud.
b. Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60
Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk
sewa operasi. Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam
sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
 Sampai dengan satu tahun.
 Lebih dari satu tahun sampai lima tahun.
 Lebih dari lima tahun.
 Total rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode
berjalan.
 Penjelasan umum isi perjanjian lessor.

3.6 Transaksi Jual dan Sewa Balik

Transaksi jual dan sewa balik meliputi penjualan suatu aset dan
penyewaan kembali aset yang sama. Pembayaran sewa dan harga jual biasanya
saling terkait karena keduanya dinegosiasikan sebagai satu paket. Perlakuan
akuntansi untuk transaksi jual dan sewa balik tergantung pada jenis sewanya.
Jika suatu transaksi jual dan sewa balik merupakan sewa pembiayaan, selisih
antara lebih hasil penjualan dari jumlah tercatat tidak dapat diakui segera sebagai

15
pendapatan oleh penjual-lessee, tetapi ditangguhkan dan diamortisasi selama masa
sewa. Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa
balik lebih rendah dari pada jumlah tercatatnya, rugi sebesar selisih antara jumlah
tercatat dan nilai wajar diakui segera. Sedangkan untuk sewa pembiayaan,
penyesuaian seperti diatas tidak diperlukan kecuali jika terjadi penurunan nilai.
Dalam hal tersebut, jumlah tercatat berkurang menjadi jumlah terpulihkan sesuai
dengan PSAK 48 : Penurunan Nilai Aset.

4. PENURUNAN NILAI ASET (PSAK 48)

Penurunan nilai aset adalah suatu kondisi dimana nilai tercatat dari aset
melebihi jumlah terpulihkan. Nilai terpulihkan adalah nilai yang lebih tinggi
antara nilai wajar dikurangi dengan biaya penjualan dan nilai pakai. Kerugian
penurunan nilai merupakan selisih antara nilai tercatat dikurangi dengan nilai
terpulihkan. Kerugian tersebut diakui dalam laporan laba rugi pada saat
terjadinya. Aset dikatakan melebihi jumlah terpulihkan jika jumlah tercatat aset
melebihi jumlah yang akan dipulihkan melalui:
 Penggunaan atau
 Penjualan aset.
Dalam penurunan nilai, yang dipilih adalah nilai tertinggi antara nilai
yang dapat diperoleh kembali dengan nilai yang digunakan. Secara periodik
perusahaan perusahaan harus mereview ada atau tidaknya indikasi penurunan nilai
pada akhir periode. Jika terdapat indikasi, maka perusahaan harus menaksir
jumlah terpulihkan dari aset tersebut. Terlepas apakah terdapat indikasi penurunan
nilai entitas harus minimal setahun sekalimelakukan pengujian penurunan nilai
(impairment test) pada aset tidak berwujud dengan masa manfaat tidak terbatas,
aset tidak berwujud yang belum digunakan dan goodwill yang diperoleh dalam
kombinasi bisnis. Ada beberapa indikasi penurunan nilai dari dalam maupun luar
perusahaan, yaitu :
a. Informasi dari luar perusahaan
 Selama periode tertentu, nilai pasar aset telah menurun secara
signifikan melebihi pemakaian normal.

16
  Selama periode tertentu telah atau akan terjadi perubahan
memburuk dalam hal teknologi, pasar, kondisi ekonomi, hukum atau
dalam pasar produk atau jasa yang dihasilkan oleh aset tersebut.
 Selama periode tertentu, suku bunga pasar dari investasi telah
meningkat sehingga akan menurunkan jumlah terpulihkan dari aset
secara material.
 Jumlah tercatat aset neto entitas melebihi kapitalisasi pasarnya.
b. Informasi dari dalam perusahaan
 Keusangan atau kerusakan.
 Perubahan signifikan dengan cara penggunaan aset.
 Kinerja ekonomi suatu aset memburuk.
 Untuk suatu investasi dalam entitas anak, entitas asosiasi dan
pengendalian bersama entitas yang disajikan dalam laporan keuangan
terpisah berdasarkan metode biaya, investor mengakui deviden dari
investasi dan terdapat bukti bahwa deviden melebihi total laba
komprehensif entitas anak dan entitas yang dikendalikan bersama dalam
periode deviden diumumkan.
d.1 Prosedur Penurunan Nilai
Pengujian adanya indikasi penurunan nilai merupakan tahapan awal
dalam menentukan penurunan nilai. Jika tidak ada indikasi, maka aset tidak
mengalami penurunan nilai sehingga tidak perlu melakukan pengukuran
penurunan nilai. Namun jika aset tersebut memiliki indikasi penurunan nilai,
maka dalam pengukuran penurunan nilai dapat dipastikan bahwa nilai tercatat
lebih tinggi dari pada nilai terpulihkan.
Langkah kedua setelah ditemukan indikasi penurunan nilai adalah
menentukan nilai terpulihkan. Entitas harus menghitung nilai wajar aset dan biaya
penjualan aset dan nilai pakai aset. Kedua nilai tersebut tidak harus tersedia
semuanya. Jika salah satu nilai tersebut lebih besar dari nilai tercatat, maka tidak
perlu dilakukan proses penurunan nilai berikutnya. Artinya nilai terpulihkan akan
menghasilkan nilai yang lebih tinggi dari nilai tercatat sehingga tidak terjadi
penurunan nilai. Dalam kondisi lain, nilai pasar aset sulit dilakukan karena tidak
ada dasar untuk menentukan nilai pasar. Entitas dapat menggunakan pakai sebagai

17
nilai terpulihkan. Namun sebaliknya jika entitas tidak meyakini nilai pakai aset,
maka nilai wajar dikurangi biaya penjualan digunakan sebagai nilai terpulihkan.
Langkah ketiga adalah menentukan apakah aset mengalami penurunan
nilai atau tidak dengan membandingkan nilai tercatat dengan nilai terpulihkan.
Jika nilai tercatat lebih rendah dari nilai terpulihkan, aset tidak mengalami
penurunan nilai. Entitas akan mengakui penurunan nilai sebesar selisih nilai
tercatat dengan nilai pakai. Aset akan disesuaikan/diturunkan nilainya sebesar
nilai pakai. Kerugian penurunan nilai disajikan dalam laporan laba rugi periode
berjalan. Entitas harus mengungkapkan aset yang mengalami penurunan nilai
dalam catatan atas laporan keuangan.

4.2 Pengukuran Jumlah Terpulihkan

Jumlah terpulihkan suatu aset adalah jumlah yang lebih tinggi antara
Fair Value Less Costs to Sell dan nilai pakai (Value in Use). Nilai pakai (Value in
Use) adalah nilai sekarang dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima
atau unit penghasil kas sedangkan Fair Value Less Costs to Sell adalah jumlah
yang dapat dihasilkan dari penjualan suatu aset atau unit penghasil kas dalam
transaksi antara pihak-pihak yang mengerti dan berkehendak bebas tanpa tekanan,
dikurangi biaya pelepasan aset.
a. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan
 Bukti terbaik.
Harga dalam suatu perjanjian penjualan yang mengikat yang dibuat dalam
suatu transaksi antara pihak-pihak yang independen, disesuaikan dengan
biaya tambahan yang dapat dikaitkan secara langsung dengan pelepasan aset.
 Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat namun aset
diperdagangkan di pasar aktif.
Berdasarkan harga pasar aset dikurangi biaya pelepasan aset tersebut.
 Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat dan tidak ada
pasar aktif untuk aset.
Berdasarkan pada informasi terbaik yang ada untuk menggambarkan jumlah
yang dapat diperoleh entitas, pada akhir periode pelaporan, dari pelepasan
aset pada nilai wajar dikurangi biaya pelepasan.
b. Nilai pakai

18
 Hal-hal yang dipertimbangkan dalam penghitungan nilai pakai aset:
 Estimasi arus kas masa depan yang diharapkan entitas akan diperoleh dari
aset.
 Ekspektasi mengenai kemungkinan variasi dari jumlah atau waktu arus kas
masa depan tersebut.
 Nilai waktu uang, diwakili oleh suku bunga pasar bebas risiko yang
berlaku.
 Harga untuk menanggung ketidakpastian yang melekat pada aset.
 Faktor-faktor lain, seperti likuiditas, yang akan dipertimbangkan oleh
pelaku pasar dalam menilai arus kas masa depan yang diharapkan entitas akan
diperoleh dari aset tersebut.
Pengestimasian nilai pakai meliputi langkah-langkah berikut:
 Mengestimasi arus kas masuk dan arus kas keluar di masa depan dari
pemakaian aset tersebut dan pelepasannya pada akhirnya.
 Menerapkan tingkat diskonto yang tepat atas arus kas masa depan tersebut .
Dasar penetapan tingkat diskonto adalah tingkat diskonto sebelum pajak yang
menggambarkan penilaian pasar kini dari nilai waktu uang dan risiko spesifik
atas aset dimana estimasi arus kas masa depan belum disesuaikan.

4.3 Unit Penghasil Kas (UPK)

Unit penghasil kas adalah adalah kelompok terkecil aset
teridentifikasikan yang menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar
independen dari arus kas masuk dari aset atau kelompok aset lain. Jumlah
terpulihkan dari aset individual tidak dapat ditentukan jika:
a. nilai pakai aset tidak dapat diestimasi mendekati nilai wajarnya dikurangi
biaya pelepasan; dan
b. aset tidak menghasilkan arus kas masuk yang independen dari kelompok
aset lain.
Dalam kasus ini, nilai pakai, dan jumlah terpulihkan, dapat ditentukan
hanya untuk Unit Penghasil Kas Aset. Jumlah terpulihkan dari UPK adalah jumlah
yang lebih tinggi antara nilai wajar unit penghasil kas dikurangi biaya pelepasan
dengan nilai pakainya. Jumlah tercatat dari UPK:

19
 a Mencakup hanya jumlah tercatat dari aset-aset yang dapat diatribusikan
langsung, atau dialoksikan dengan dasar yang layak dan konsisten, ke UPK
dan akan menghasilkan arus kas masuk yang digunakan dalam menentukan
nilai pakai unit penghasil kas; dan
b Tidak mencakup jumlah tercatat dari setiap liabilitas yang diakui, kecuali
jumlah terpulihkan dari unit penghasil kas tidak dapat ditentukan tanpa
mempertimbangkan liabilitas tersebut.
Rugi penurunan nilai diakui untuk unit penghasil kas jika, dan hanya jika,
jumlah terpulihkan dari unit tersebut (kelompok dari unit) lebih kecil dari jumlah
tercatatnya. Rugi penurunan nilai dialokasikan untuk mengurangi jumlah tercatat
aset dari unit tersebut (kelompok dari unit) dengan urutan sebagai berikut:
a. Pertama, untuk mengurangi jumlah tercatat atas setiap goodwill yang
dialokasikan ke unit penghasil kas tersebut (kelompok dari unit).
b. Selanjutnya, ke aset lain dari unit tersebut (kelompok dari unit) dibagi pro
rata atas dasar jumlah tercatat setiap aset di dalam unit tersebut (kelompok
dari unit).

4.4 Pembalikan Rugi Penurunan Nilai

Dalam menilai apakah terdapat indikasi bahwa rugi penurunan nilai yang
telah diakui pada periode-periode sebelumnya untuk aset (selain goodwill)
mungkin tidak ada lagi atau mungkin telah menurun, entitas mempertimbangkan,
minimal, indikasi berikut ini:
a. Infomasi yang bersumber dari luar.
 Nilai wajar aset telah meningkat secara signifikan selama periode tersebut.
 Perubahan signifikan dengan dampak menguntungkan untuk entitas telah
terjadi selama periode tersebut, atau akan terjadi dalam waktu dekat, dalam hal
teknologi, pasar, kondisi ekonomi maupun legal tempat entitas beroperasi atau
di pasar tempat aset itu didedikasikan.
 Suku bunga pasar atau tingkat pengembalian investasi pasar yang lain
telah turun selama periode itu, dan penurunan itu sepertinya akan
mempengaruhi tingkat diskonto yang digunakan dalam menghitung nilai pakai
aset sehingga meningkatkan jumlah terpulihkan secara material.

20
 b. Informasi yang bersumber dari dalam.
 Perubahan signifikan dengan dampak menguntungkan bagi entitas telah
terjadi selama periode tersebut, atau diharapkan akan terjadi dalam waktu
dekat, seberapa jauh dan cara, aset tersebut digunakan atau diharapkan untuk
digunakan. Perubahan ini termasuk biaya-biaya yang timbul selama periode
tersebut untuk memperbaiki atau meningkatkan kinerja aset atau
merestrukturisasi operasi di tempat aset tersebut tercakup.
 Bukti tersedia dari pelaporan internal yang mengindikasikan bahwa kinerja
ekonomi aset lebih baik atau akan lebih baik dari yang diharapkan.
Jumlah pemulihan rugi penurunan nilai yang sebaliknya telah dialokasikan
untuk aset tersebut harus dialokasikan pro rata ke aset lain dari unit itu, kecuali
untuk goodwill .

21
 DAFTAR PUSTAKA

Ferlianda, Ivan. 2013. Tanah dan Bangunan: Aset Tetap, Properti Investasi, atau
Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual. Melalui:
https://ivanferlianda.wordpress.com/2013/12/18/membedakan-aset-tetap-
properti-investasi-dan-aset-tdk-lcr-yg-dimiliki-utk-dijual/.
Ikatan Akuntan Indonesia. 2015. Modul Chartered Accountant: Pelaporan
Korporat. Jakarta.

22