4.

Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı

11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN YAPI MALİYETİNE ETKİSİNİN İNCELENMESİ

1 2
Asena AHRAZOĞLU ve Murat BİKCE
1
Yüksek Lisans Öğrencisi, İnşaat Müh. Bölümü, İskenderun Teknik Üniversitesi, Hatay
2
Doç. Dr., İnşaat Müh. Bölümü, İskenderun Teknik Üniversitesi, Hatay
Email: asenaahrazoglu@gmail.com

ÖZET:

Sosyal gelişimin arttırılması, aşırı nüfus yığılmalarına bağlı kötü yapılaşma ve doğal afetler gibi nedenlerden
dolayı yapısal yenileme, kentlerin yeniden düzenlenmesi ve iyileştirmesine yönelik uygulamalara ihtiyaç
duyulmaktadır. Gelecekte olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybını minimize etmek için yapılan
kamusal çalışmalardan biri de 31.05.2012 tarihinde Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet
Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) getirilmiş ve bu yönde
kat maliklerine maddi kolaylıklar getirilmiştir. Bu yönde yapılan çalışmaların yapı maliyetine etkisini araştırmak
üzere Hatay ölçeğinde Kentsel Dönüşüme giren çok sayıdaki yapı seçilmiştir. Bu çalışmada seçilen yapıların,
mevcut durumları, güçlendirilmesi halindeki durumu ve yeniden yapımı onaylanan durumdaki halleri için sadece
mali açıdan mukayeseleri yapılarak, 6306 sayılı Kanun’un uygulandığı binaların yapı maliyetine etkisi
değerlendirilmiştir.

ANAHTAR KELİMELER: Kentsel Dönüşüm Kanunu, Güçlendirme, Maliyet Mukayesesi

INVESTIGATION ON THE EFFECTS OF CONSTRUCTION COST OF URBAN

TRANSFORMATION
ABSTRACT:

Enhancing social development, overpopulation due to bad construction and congestion on a number of reasons,
such as natural disasters, structural renovation, reorganization and improvement of cities for the applications
needed. One of the public works to minimize the loss of life and property that may be experienced in future
earthquakes was the 6306 numbered Urban Transformation Law (Law on the Renewal of Disaster Risky Plants)
on 31.05.2012 and financial convenience to the floor owners was introduced in this direction. To investigate the
impact on the construction cost of the work in this direction on the scale of a number of urban transformation
related to the structure of Hatay was selected. In this study, the existing conditions of the selected structures, and
the strengthening and reconstruction to be approved only in financial terms in comparison to the situation in the
state made the law 6306 is applied the effect on the construction cost of the building was evaluated.

KEYWORDS: Urban Transformation Law, Strengthening, Cost Comparison

4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

1. GİRİŞ

Kentsel dönüşüm uygulamaları ilk olarak, 19.yüzyılda Avrupa’da yaşanan kentsel büyüme hareketleri sonucunda,
bazı bölgelerdeki yapıların yıkılıp yeniden yapılması şeklinde ortaya çıkmıştır (Gürler, 2003). Türkiye’de
1950’lerden sonra sanayileşmeye bağlı olarak kırdan kente doğru bir iç göç başlamış, aşırı göç alan kentlerde
yaşanan kontrolsüz ve hızlı büyümeye bağlı olarak depreme karşı dayanıksız yapıların ve kentlerin oluşmasına
neden olmuştur. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında % 91.8, belde ve köylerde
yaşayanların oranı ise % 8.2’dir (TUIK, 2015). Yoğun göç, büyük bir nüfus artışına hazır olmayan büyük kentlerin
kontrolsüz bir biçimde büyümesine, yüksek konut talebine ve bununla beraber göç edenlerin kendi konut
sorunlarını gecekondu ile çözmeleri sonucuna getirmiştir (Şişman, 2008). Özellikle 1980 sonrası karın ön planda
tutulduğu konut projeleri sonucunda, kentlerin gereksiz yayıldığı, kültürel, tarihi ve doğal zenginliklerimizin
dikkate alınmadığı, ekonomik, toplumsal ve çevresel sürdürülebilirliğin göz önünde tutulmadığı, yerele özgü
hazırlanmayan, toplumsal eşitsizliğin ve kutuplaşmanın oluştuğu, kaynakların verimsiz kullanımına varan kentsel
mekânların türemesine yol açılmıştır (Sekmen, 2007). Böylelikle, plansız büyüyen kentlerin oluşması, yeşil alan,
kültürel ve sosyal donatı alanlarının sınırlanması, yaşam kalitesinin düşmesi, deprem, sel, toprak kayması gibi
doğal afetlere dayanıksız yapı stokunun oluşması problemleri ile karşı karşıya kalınmıştır. Dolayısıyla, bu alanlar
yenilenmeye ve gerçek anlamda kentsel dönüşüme ihtiyaç duymuştur. Dünyadaki kentsel dönüşüm
uygulamalarında farklı dönemlere farklı yaklaşımlar sergilenmektedir (Gürler, 2003). Ülkemizde 1984 yılında,
2981 ve 6785 sayılı kanunlar ile gecekondu alanlarının ıslahı ve dönüşümü amaçlanmış olsa da, uygulamalarda
fiziksel dönüşümün ötesine geçilememiştir.

Kentsel dönüşüm projeleri; kentsel bozulmayı önleyecek şekilde tasarlanmalı, kentin hızla büyümesiyle ortaya
çıkan yeni fiziksel, toplumsal, çevresel ve altyapısal ihtiyaçların giderilmesine imkân sağlamalı, refah ve yaşam
kalitesini artırıcı bir ekonomik kalkınma yaklaşımı olmalı, sosyal canlılığı getirecek stratejileri içermeli ve
gereksiz yayılmadan kaçınmalıdır (Roberts,2000). Bu nedenle bu tarz projelerde; sosyologlar, ekonomistler,
mühendisler, mimarlar, şehir plancılar ve peyzaj mimarları gibi farklı disiplinlerin bir arada çalışması son derece
yararlı olacaktır.

Gelecekte olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybını minimize etmek amacıyla, 16.05.2012 tarihinde
kabul edilen ve 31.5.2012 tarihinde Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ARAADHK)’a (Kentsel Dönüşüm Kanunu) ilaveten 15/12/2012
tarihinde Resmi Gazete’de 6306 Sayılı ARAADHK Uygulama Yönetmeliği (UY) yürürlüğe girmiştir. 6306 sayılı
ARAADHK kapsamında deprem etkisi altında 2.1.’de tanımlanan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar
(RYTEİE) Ek 2 olarak Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Yapıların risk tespitini daha hızlı yapılmasını hedefleyen
RYTEİE’da 2.2.’ye göre “Bu Esaslara göre riskli bulunmayan binalarda 2007 Deprem Bölgelerinde Yapılacak
Binalar Hakkında Yönetmelik (DBYBHY) 7.7.3’te belirtilen can güvenliği performans düzeyinin sağlandığı
sonucu çıkarılamaz” denilmektedir. RYTEİE, sadece 2007 DBYBHY-Tablo 7.7.’de “diğer binalar” kapsamındaki
binalardan, yüksekliği 25m veya zemin döşemesi üstü sekiz katı geçmeyen betonarme ve yığma binaların risk
belirlemesi için kullanılmaktadır. Daha yüksek katlı binalar, çelik binalar, prefabrike betonarme binalar ve 2007
DBYBHY-Tablo 7.7.’deki “diğer binalar” dışında kalan binaların risk belirlemesi 2007 DBYBHY’de belirtilen
yöntemlere göre yapılacağı belirtilmektedir.

6306 sayılı kanunun etkin ve yaygın şekilde kullanımı amacıyla kat maliklerine ve kiracılara maddi kolaylıklar
getirilmiştir. Ancak kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulan bölgelerde en karlı alanlardaki dönüşümün hızlı bir şekilde
gerçekleştirilirken, daha az karlı alanlarda nispeten daha yavaş, karsız veya gecekondu alanlarında ise dönüşüme
uğramakta istenen düzeye ulaşmadığı ifade edilmektedir (Sekmen 2007). Bu çalışmada, kentsel dönüşümün
Antakya ölçeğinde uygulamalarının etkin bir şekilde değerlendirilmesi amacıyla, 6306 sayılı ARAADHK’un
uygulandığı 23 bina seçilmiş ve firmaların yapıların kritik kat için belirledikleri beton dayanımları, donatı
yüzdeleri ve yeniden yapıma göre maliyet farkları değerlendirilmiştir.
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

2. İNCELENEN YAPILAR

2.1. Genel Özellikleri

Hatay ili Antakya merkez ilçesi dâhilinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca (ÇŞB) lisanslı firmalar tarafından
raporları hazırlanan ve kentsel dönüşüme girerek yeniden yapılan toplamda 23 adet konut verileri mal
sahiplerinden elde edilerek bu çalışmada incelenmiştir. ÇŞB tarafından istenen; İncelenen yapı genel bilgileri,
yapıdan bilgi toplanması, zemin etüt raporu, riskli yapı tespit analizi ve raporlarının tutulması aşamaları firmalar
tarafından yürütülmüştür. Seçilen yapıların tamamı sekiz katı geçmeyen betonarme binalardır ve yetkili firmalar
tarafından “Riskli Yapı” olarak tespit edilmiştir. Binaların mimari ve statik projeleri bulunmadığından, öncelikle
yerinde röleveleri alınarak projeleri oluşturulmuş ve taşıyıcı bilgi düzeyleri asgari olarak belirlenmiştir. RYTEİE-
Ek 2’ye göre elde edilen malzeme dayanımları belirtilen Bilgi Düzeyi Katsayıları kullanılarak hesap edilmiştir.
Yapılan çalışmada veriler değerlendirileceğinden bina isimleri ve yerleri zikredilmemiş, binalar harflendirilerek
kodlanmıştır. Bu çalışmada ilgili yapılar bu kodlar kullanılarak tanımlanmaktadır. Şekil 1’de seçilen yapılara ait
bina kodları, bu binalara ait dönüşüm öncesi ve sonrası bina kat sayıları gösterilmiştir.

Şekil 1. Seçilen yapılara ait kodlar, dönüşüm öncesi ve sonrası bina kat sayıları

2.2. Malzeme Özellikleri

RYTEİE-3.1.1.’e göre binanın mevcut taşıyıcı sistem özellikleri sadece kritik kat rölevesi ile belirlenmektedir ve
kritik kat, “rijitliği diğer katlara oranla çok küçük olan veya yanal ötelenmesi zemin tarafından tutulmamış en alt
bina katı” olarak tanımlanmaktadır.

2.2.1. Donatı Özellikleri Tespiti

RYTEİE-3.2.1.’e göre “mevcut donatı düzenini belirlemek için kritik katta 6 adetten az olmamak üzere perde ve
kolonların en az % 20’sinde boyuna donatı türü, miktarı ve düzeni belirlenecektir” denilmektedir. Bu işlemin,
seçilen düşey taşıyıcı elemanların en az yarısında kabuk betonu sıyrılarak yapılacağı, diğer yarısında ise tahribatsız
yöntemler kullanılacağı belirtilmektedir. Ayrıca, kabuk betonu sıyrılan elemanlarda enine donatı türü, çapı ve
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

enine donatı aralıkları belirlenmektedir. Seçilen yapıların birkaçında bu işlemlere dair görüntüler şekil 2’de yer
almaktadır. RYTEİE-3.2.2.’ye göre “Mevcut donatı akma gerilmesi belirlenen donatı türüne bağlı olarak tespit
edileceği” ifade edilmektedir. Buna göre tespit edilen donatı türünün akma gerilmesi hesaplarda dikkate
alınmaktadır.

Bina Kodu: A Bina Kodu: B Bina Kodu: C Bina Kodu: D

Şekil 2. Kritik kat taşıyıcı elemanlarında boyuna ve enine donatı incelemeleri

İncelenen yapıların kodları ve bu yapıların taşıyıcı elemanlarında elde edilen boyuna donatı oranları şekil 3’de
gösterilmiştir. 2007 DBYBHY’ye göre kolonlarda bulunması gereken asgari donatı oranı %1 olup şekil 3 üzerinde
ayrıca gösterilmiştir.

Şekil 3. İncelenen yapıların kodları boyuna donatı oranları

Firmaların kritik katta inceledikleri kolonların neredeyse tamamının, donatılarının korozyona uğradığı, her bina
için aynı boyutlarda ve aynı donatı teçhizatı yerleştirildiği belirlenmiştir. İncelenen yapıların büyük çoğunluğunda
belirlenen donatı oranlarının, 2007 DBYBHY’ye göre kolonlarda bulunması gereken asgari donatı oranı olan
%1’den düşük olduğu görülmektedir (Şekil 3).
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

2.2.2. Beton Dayanımlarının Tespiti

RYTEİE-3.2.4.’e göre “mevcut Beton Dayanımını belirlemek için kritik kat kolon ve perdelerinden en az 10
elemanda tahribatsız yöntemler kullanılacak ve en düşük sonucun alındığı 5 yerden beton numunesi alınacaktır.
Numunelerden elde edilen ortalama beton dayanımının % 85'i mevcut beton dayanımı olarak alınacaktır.”
denilmektedir. Ayrıca 3.2.5’te, veri yokluğunda yerel zemin sınıfı Z4 olarak kabul edileceği belirtilmektedir.
Seçilen yapıların birkaçında bu işlemlere dair görüntüler şekil 4’te yer almaktadır.

Şekil 4. Kritik kat taşıyıcı elemanlarında boyuna ve enine donatı incelemeleri

İncelenen yapıların kodları ve bu yapıların taşıyıcı elemanlarında elde edilen basınç dayanımları ve dikkate alınan
zemin sınıfları şekil 5’te gösterilmiştir. 2007 DBYBHY-3.2.5.1’ye “Deprem bölgelerinde yapılacak tüm
betonarme binalarda C20’den daha düşük dayanımlı beton kullanılamayacağı” ifade edilmektedir ki bu değer şekil
5 üzerinde gösterilmiştir.

Şekil 5. İncelenen yapıların inşa tarihleri, zemin sınıfları ve beton basınç dayanımları
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

İncelenen yapılardan elde edilen karot numunelerinin beton basınç dayanımlarının düşük olduğu görülmektedir
(Şekil 5).

3. MALİYET MUKAYESESİ

İncelenen yapıların tümü için, gerekli röleveler oluşturulduktan ve malzeme dayanımları 6306 sayılı ARAADHK’a
göre elde edildikten sonra, firmalar tarafından yapılan analizler neticesinde yapıların tamamının “Göçme”
bölgesinde olduğu ve buna bağlı olarak Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu’ndaki Mevcut Durum
Performans Analiz Sonuçları kısmında “Bina Riskli” tespitleri yapılmıştır. Yapılar göçme bölgesinde çıktıktan
sonra yapıların yıkım kararı raporu oluşturulmuştur. Hatay ili Antakya merkez ilçesi kapsamında ele aldığımız
yapıların, kentsel dönüşümden önce ve sonrası için ortaya çıkan yapı maliyet grafikleri, analiz programından elde
edilen sonuçlar çerçevesinde şekil 6’da sunulmuştur.

Şekil 6. İncelenen yapıların mevcut maliyetleri, dönüşüm sonrası maliyetleri ve maliyet farkı yüzdeleri

Şekil 6’ya ilk bakıldığında, incelenen yapıların 2007 DBYBHY öncesi yönetmeliklere göre yapılmış olmasına
bağlı olarak daha düşük metrajlarının çıktığı düşünülebilir. Ancak, yapıların neredeyse tümünde kat artışı olması,
güncel yönetmeliğin gerektirdiği malzeme ve mukavemet artışı, gelişen teknoloji ve lüks mimari tercihlerden
kaynaklanan nedenlerle kentsel dönüşüm sonrası yapılan yeni binalardaki maliyet artışının oluşacağı
unutulmamalıdır. Bu durumu nispeten daha somutlaştırmak için, incelenen binaların analiz raporlarında dikkate
alındığı şekliyle, dönüşüm öncesi ve sonrasına dair maliyet değişimleri birim maliyet (TL/m2) bazında şekil 7’de
sunulmuştur.
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

Şekil 7. Seçilen yapılara ait kodlar, dönüşüm öncesi ve sonrasına dair birim maliyet maliyet değişimleri ve
oranları

Şekil 7’ye göre seçilen yapılara ait dönüşüm öncesi ve sonrasına dair birim maliyet değişim oranlarının ortalama
752,4 TL olduğu görülmektedir. Buna göre yeni binaların ortalama %38 Maliyet farkıyla elde edildiği
belirlenmektedir.

4. BULGULAR VE DEĞERLENDİRME

Kentsel dönüşümde sağlıksız yapıların daha iyi binalar olarak tasarlanmasını hedeflemektedir. İncelenen yapı
yaşlarının 10-55 yaşları arasında olduğu dikkate alındığında binaların yenilendiği (şekil 1), 2007 DBYBHY’ye
göre yetersiz bulunan donatı oranlarının (şekil 3) ve basınç dayanımlarının (şekil 5) iyileştirildiği görülmektedir.
Dönüşüm sonrası yapılan yeni binaların maliyetleri, önceki yapılarının maliyetine göre daha fazla olduğu
belirlenmektedir (şekil 6). Birim maliyet çerçevesinde incelendiğinde de yapıların dönüşüm sonraki birim m2
maliyetlerin, önceki birim m2 maliyetlere göre daha yüksek olduğu belirlenmektedir (şekil 7).

Kat sayılarındaki artış, mal sahiplerinin yeni binanın yapım maliyetini karşılamasına katkı sağlayacağı için
ekonomik yararı dokunacaktır (şekil 1). Elbette ki, dönüşüm sonrası yeni yapılacak binalarda, mevcut imar
durumunun değişiminden kaynaklı kat artırımının oluşmaması halinde yeni dairenin yapım maliyetini mal sahibi
karşılamak durumundadır. Bu durumdaki 10-20 yaşında bir daireye sahip kat malikinin oturduğu dairenin
maliyetini, kiralamaya göre satın alarak beklenen ekonomik kazancı daha elde etmeden, dönüşüm sonrası yeni
yaptıracağı dairenin maliyetini üstlenmesi gerekebilir.

İncelenen 23 adet yapıdan, kritik kattaki beş taşıyıcı eleman incelemelerinde, 3 adet taşıyıcının aynı boyutlarda ve
3 adet kolondaki donatıların aynı olduğu tespit edildiği görülmüştür. Aynı sayıda tespitlerin bu kadar yüksek oluşu
incelemelerde gerekli hassasiyetlerin gösterilip gösterilmediği sorusunu getirmektedir.
4. Uluslararası Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı
11-13 Ekim 2017 – ANADOLU ÜNİVERSİTESİ – ESKİŞEHİR

Şu anda uygulanan şekliyle kentsel dönüşüm projelerinde sermaye mantığının öne çıktığı ve uygulamaların
değişim değerine göre yapıldığı düşünülmektedir.

5. SONUÇLAR

Kentsel dönüşümün amacı; insanların yaşamış oldukları yapıları doğal afetlerin etkisi altında daha sağlam bir hale
getirmek ve onlara daha sağlıklı ve günümüz teknolojisinde, sosyal ve çevresel dokuya uygun yapılar
tasarlamaktır. Kentsel dönüşümün ekonomik boyutları bakımından incelendiği bu çalışmada, Hatay ili, Antakya
merkez ilçesi kapsamında seçilen 23 yapının dönüşüm sonrası yeni yapı maliyetinin, dönüşüm öncesi yapı
maliyetlerine göre daha fazla olduğu görülmüştür. Kentsel dönüşüm sonrası yapılan yeni binalardaki maliyet
artışlarının; neredeyse tümünde kat artışı olması, güncel yönetmeliğin gerektirdiği malzeme ve mukavemet artışına
bağlı kesit boyutlarının da büyümesi, gelişen teknoloji ve lüks mimari tercihlerden kaynaklanan temel nedenler
olduğu gözlenmektedir. Kentsel dönüşümün, genel çerçevede yapı dayanım ve güvenliğinde artış sağlandığı,
inşaat piyasasını hareketlendirdiği, istihdam yaratarak katma değer sağladığı ve metruk binaların yenilenmesiyle
şehrin çehresini değiştirerek yarar getirdiği bir gerçektir.

KAYNAKLAR

Roberts, P. (2000). The evolution, definition and purpose of urban regeneration. P. Roberts ve H. Sykes, (Ed.),
Urban regeneration a handbook, SAGE Publications, London, U.K.

Gürler, E. (2003). Kentsel Yeniden Üretim Süreci Üzerine Karşılaştırmalı Çalışma: İstanbul Örneği, Kentsel
Dönüşüm Sempozyumu Bildiriler Kitabı, Yıldız Teknik Üniversitesi Basım Yayın Merkezi, İstanbul.

Sekmen, S. (2007). Kentsel Dönüşüm Üzerine Bir Model Önerisi: İzmir - Ferahlı Mahallesi Örneği. Yüksek Lisans
Tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Dokuz Eylül Üniversitesi, İzmir.

Şişman A. (2008). Kentsel Dönüşüm Uygulamaları. TMMOB Samsun Kent Sempozyumu. Samsun, Türkiye.

ABYBHY (2007). Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı,
Ankara.

ARAADHK (2012). 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun -
http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/index.php?Id=114&Sayfa=sayfa&Tur=banner. Accessed 8 June 2017.

TUIK (2015). http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18622. Accessed 8 Feb 2015.