Vsi odgovori o

nakupu nepremičnine
Priročnik o stanovanjskih kreditih
 38

Kazalo
PRIPOMOČKI
KAKO ŽIVETI S
KREDITOM?
60
NAČRTOVANJE
6 24 44 MESEČNEGA PRORAČUNA

PRVI KORAKI NA POTI DO ODLOČITEV ZA NAKUP IN KAJ ČE NE ZMORETE VEČ

LASTNE NEPREMIČNINE NAJEM KREDITA ODPLAČEVATI KREDITA? 62
FINANČNO NAČRTOVANJE
NAKUPA NEPREMIČNINE
10 34 48
KAKO IZBRATI PRAVO SLOVAR KAJ STORITI Z NEPREMIČNINO IN 64
NEPREMIČNINO? KREDITOV KREDITOM OB LOČITVI
KAKO IZBRATI

14 36 52 NEPREMIČNINO

KAKO PREISKATI KAJ MORATE PRI VLAGANJE V

PONUDBO NAJEMU KREDITA NEPREMIČNINO SE NE 66
NEPREMIČNIN NUJNO UPOŠTEVATI KONČA Z NAKUPOM
VPRAŠANJA OB OGLEDU
NEPREMIČNINE

Prvi koraki Nakup in najem kredita Lastništvo

21 30 42 56
KO NAROČILO KAKŠNO OBVEZNA OPREMA: PRODAJA
ZA KREDIT NI ODGOVORNOST ZAVAROVANJE NEPREMIČNINE
USPEŠNO PREVZAME POROK DOMA POD HIPOTEKO

16 28 40
NAKUP NEPREMIČNINE RAZLIKE PRI ŽIVLJENJSKO
JE POSEL, KJER ŠTEJEJO FINANCIRANJU ZAVAROVANJE OB BOK
DETAJLI NAKUPA ALI PRENOVE NAJEMU KREDITA
NEPREMIČNINE
4 Priročnik o kreditih Uvodnik 5

Uvodnik
Po raziskavi Eurostata iz leta 2015 je v Sloveniji prek
76 % nepremičnin lastniških, ostale pa so najemniške,
kar potrjuje vtis, da je za prebivalce Slovenije lastna
nepremičnina pomembna vrednota. Kako tudi ne bi bila,
tudi sam se še dobro spomnim dne, ko sem postal lastnik
nepremičnine, v kateri sem ustvaril dom za svojo družino.

Nakup nepremičnine ni preprost, vsekakor pa je

dosegljiv cilj. Najverjetneje vam bo k uresničitvi pomagal
stanovanjski kredit. V NLB vam bomo ponudili celovito
storitev, od informacij glede najema kredita do pomoči ali
svetovanja v času odplačevanja.

Tudi s priročnikom, ki ga berete, bi vam radi pomagali pri

vseh korakih nakupa nepremičnine: od izbire do nakupa
in tudi tega, kako živeti v lastni nepremičnini in s stroški,
ki jih ta prinaša.

Uspešen nakup vam želim!

Damir Susman,
vodja skupine v oddelku za
Upravljanje ponudbe prebivalstva
6 Priročnik o kreditih Prvi koraki na poti do lastne nepremičnine 7

Prvi koraki na
poti do lastne
nepremičnine
Le redki so srečneži, ki se lahko na mah odločijo
za nakup nepremičnine. Praviloma tako odločitev
spremlja kar nekaj premišljevanja in načrtovanja,
marsikomu pa se zdi lastna streha nad glavo celo
neuresničljiv cilj. A nič ni nemogoče, če začnemo s
pravimi koraki in prav na začetku. Poglejmo torej, Premalo prihrankov?
kateri so prvi trije koraki, ki jih morate narediti, Če so vaši prihranki skromni ali pa jih sploh ni, potem je za nakup nepremičnine morda še prezgodaj,
preden se odločite za nakup nepremičnine. nikakor pa to ne pomeni, da morate vreči puško v koruzo. Prevetrite svoje mesečne izdatke in poiščite
možnosti za povečanje mesečnega prihranka. Pri tem si lahko pomagate s tabelo za načrtovanje
mesečnega proračuna na koncu tega priročnika

1 Ocena finančnih zmožnosti
Prvo vprašanje, na katero
si morate odgovoriti, je
prav gotovo, ali si nakup
nepremičnine sploh lahko
privoščite. Odgovor je odvisen
od vaših prihrankov in
vaše kreditne sposobnosti.
Prihrankov verjetno ne bo
težko oceniti – poleg tega, kar
imate na varčevalnih računih
ali morda v vzajemnih skladih
ali vrednostnih papirjih,
ne pozabite upoštevati še
morebitnih daril ali dediščin.
Banka je običajno pripravljena
kreditirati do 60 % vrednosti
nepremičnine, ki jo kupujete
(v primeru novogradnje
do 70 %), če jo zavarujete s
hipoteko, zato je bistvenega
pomena, da ostalih 40 % lahko
krijete iz svojih prihrankov.
Če bi želeli s kreditom kupiti
nepremičnino v celoti, boste v
zavarovanje morali zagotoviti
dodatne nepremičnine. Ne
pozabite pa, da boste morali
plačati še morebitne notarje in
nepremičninske posrednike,
nekaj denarja pa boste
potrebovali tudi za nakup
opreme, za kar stanovanjskega
kredita ne boste mogli
uporabiti.
Če prihranke imate, preverite
svoj mesečni proračun in
ocenite, koliko bi lahko
vsak mesec namenili za
odplačevanje kreditnega
obroka. Najbolje, da začnete
z najnižjim mesečnim
prihrankom prejšnjega leta.
K temu dodajte še višino
morebitne najemnine, ki ste
jo do zdaj plačevali, in dobili
ste okviren znesek, ki bi ga bili
mesečno sposobni odplačevati
za najeti kredit. Potem se
morate odločiti še, koliko časa
ste pripravljeni odplačevati
kredit. S temi podatki lahko
nato kar preko spleta izdelate
informativni izračun zneska
kredita. Upoštevajte pa, da
ni nujno, da boste res dobili
tak kredit, kot ga prikaže
informativni izračun. Zato je
najbolje, da se držite klasičnega
nasveta: če nepremičnine
ne morete kupiti s kreditom
z nespremenljivo obrestno
mero do 30 let s 30% stopnjo
zadolženosti, potem si te
nepremičnine še ne morete
privoščiti.
8 Priročnik o kreditih Prvi koraki na poti do lastne nepremičnine 9

2 Oris vaše idealne nepremičnine 3 Obisk v banki

Sedaj imate približno predstavo, kakšne so vaše finančne sposobnosti. To sicer Ko ste se razgledali po trgu in imate okvirno predstavo o tem, koliko denarja boste
pomembno vpliva na izbiro nepremičnine, seveda pa ne more biti edino merilo. Ko potrebovali za nakup želene nepremičnine (glede na cene nekaterih najbolj všečnih
boste začeli spremljati nepremičninske oglase, boste hitro ugotovili, da za enak znesek nepremičnin) in kakšne so vaše finančne sposobnosti glede na prihranke in mesečni
dobite zelo raznoliko ponudbo. Da bi si ogledali vsako nepremično v vašem cenovnem proračun, je čas, da se odpravite v banko.
razponu, preprosto ni smiselno ali možno, če hodite še v službo, zato si morate najprej
odgovoriti na nekatera ključna vprašanja – vsa našteta vplivajo tudi na vaše finance ob
nakupu ali po njem. Noben informativni izračun odnos banke do strank, ki se preteklo poslovanje z njo in
na spletu vam namreč ne more spuščajo v tako resno finančno vam morda lahko na podlagi
odtehtati sestanka s kreditnim obveznost. Strokovnjaka tega ponudi bolj ugoden kredit
KJE BI RADI ŽIVELI? KOLIKO PROSTORA ČEMU SE NISTE PRIPRAVLJENI strokovnjakom. Poleg tega da povprašajte o vsem, kar vas ali večji znesek kredita kot
POTREBUJETE? ODPOVEDATI?
vam bo preveril vašo realno zanima, in preverite njegovo pričakovano.
kreditno sposobnost (po strokovnost. Pozanimajte
Ne gre samo za življenjski S temi informacijami in
Določite nekaj značilnosti, plačilu kreditnega obroka se, kakšne so vaše možnosti,
slog, pač pa tudi stroške. Če Ljudje smo si zelo različni realnim izračunom v roki
brez katerih se o nepremičnini vam mora vsak mesec ostati če kredit najamete, pa ga v
boste živeli v mestu, blizu in nekaterim štiričlanskim se lahko lotite pogajanj
nočete niti pogovarjati. Sta to vsaj minimalna plača), vam določenem trenutku ne morete
svoji službi, boste manj časa družinam povsem ustreza za nepremičnino oziroma
ločena kopalnica in stranišče? bo lahko odgovoril tudi odplačevati ipd. Če boste
preživeli na poti, morda se dvosobno stanovanje, medtem nekoliko prilagodite svoje
Blok z dvigalom? Velika okna v na vsa vprašanja, povezana pristopili do banke, v kateri
lahko celo v celoti odpoveste ko se drugim parom zdijo iskanje nepremičnine, če ste
dnevni sobi? Prostor za kamin? z obrestnimi merami, imate sedaj vse račune, boste
avtomobilu ali pa bo nujen taka stanovanja odločno ugotovili, da si lahko privoščite
Velika klet? Terasa za jutranjo dodatnimi stroški ipd. To je imeli še dodatno prednost, saj
samo en namesto dveh. Če pa premajhna. Razmislite torej o manj – ali več.
kavo? Tudi pri teh željah ne odličen trenutek, da ocenite bo banka preverila tudi vaše
želite veliko prostora, boste tem, kakšne so vaše potrebe,
imeli v predmestju večjo izbiro pri tem pa upoštevajte, da pozabite upoštevati, kakšen

Ste se pripravljeni ustaliti? Kaj morate mesečnega proračuna za 3

mesece in zneske zadnjih treh

Za odločitev o nakupu nepremičnine so ključnega pomena tudi vaš življenjski slog in načrti za
prinesti v neto plač, če niste stranka
NLB. Naš strokovnjak vam
prihodnost. Vse več mladih se odloča srečo poskusiti v tujini; v takem primeru je nakup smiseln le, če
bo nepremičnina investicija in če si tako investicijo tudi zares lahko privoščite.
banko? bo na podlagi teh podatkov
lahko dal boljšo oceno,
Na sestanek pri kreditnem kakšen kredit vam kot
strokovnjaku v banki se je banka lahko ponudimo. Pri
najbolje dobro pripraviti. S pripravah si lahko pomagate
in nižjo ceno na kvadratni je tudi to vprašanje stroškov dodaten strošek bo prineslo seboj prinesite točne zneske s tabelo Finančno načrtovanje
meter. Če si nadvse želite vrt ali – za večjo nepremičnino njihovo morebitno vzdrževanje. privarčevanega denarja, nakupa nepremičnine na
bližino narave, bo najbolje, da boste potrebovali več denarja okvirno ceno nepremičnine, koncu priročnika.
se še nekoliko bolj oddaljite od za ogrevanje, opremo in ki bi jo želeli kupiti, primer
mesta. S tem boste sicer nekaj vzdrževanje.
prihranili, hkrati pa vas bodo
dnevne vožnje v mesto stale več.
10 Priročnik o kreditih Kako izbrati pravo nepremičnino? 11

NA OGLED NE HODITE, KO VAM UREDITE SI ZVEZEK ALI APLIKACIJO

PRIMANJKUJE ČASA ALI STE ZA ZAPISKE
UTRUJENI
S seboj imejte seznam podrobnosti,
Rezervirajte termin, ko boste imeli ki vas zanimajo in ki jih morate
dovolj časa in ne boste utrujeni preveriti, in svoja opažanja tudi
od drugih obveznosti. Če vas zapisujte. Tako boste različne
prodajalec poskuša prepričati v nepremičnine lažje primerjali med
termin, ko imate vi ali on na voljo seboj.
le 15 minut, se zahvalite in poiščite
drugo nepremičnino.

Kako izbrati pravo

nepremičnino? Andreja K. Egart, nepremičninska agencija K 3 Kern: »Na trgu sta dve vrsti iskalcev: tisti, ki trg
prečešejo čisto podrobno, in drugi, ki se prepustijo nasvetu, intuiciji, trenutni situaciji. Ne glede na
to, v katero skupino sodite, je ključno, da se odločite, kaj iščete, in v sodelovanju z banko določite
Nepremičninski oglasi obljubljajo marsikaj, šele svoj cenovni limit, preden pričnete iskati nepremičnino.«

ob ogledu pa si boste lahko ustvarili pravo sliko o

nepremičnini. Naj vas ne prevzameta všečen dekor
ali lepa fasada. Na ogled se temeljito pripravite,
veliko sprašujte in tudi podrobno preglejte ključne
podrobnosti. Koliko vas motijo napake, ki jih
odkrijete, je odvisno od tega, kaj iščete. Če bi si LEGA NEPREMIČNINE RAZPOREDITEV PROSTOROV
nepremičnino radi uredili čisto v svojem slogu, vas
morda menjava oken in radiatorjev ne bo motila, Bodite pozorni na bližino cest
in pomembnih lokacij (trgovina,
Preverite velikost prostorov in
razgled skozi okna, vprašajte, kje
a tudi v tem primeru napake izpostavite in se vrtec, zdravstveni dom ...) ter se
pozanimajte, ali gre za poplavno
boste imeli sonce popoldne in kje
zjutraj. Sicer pa bodite pozorni
pogajajte za nižjo ceno. območje. tudi na to, kako bi bilo mogoče
prostorsko ureditev spremeniti.

Ključno pa je, opozarja Andreja K. Egart iz nepremičninske agencije K 3 Kern, da zaupate

svojemu prvemu občutku ob ogledu nepremičnine, saj ta običajno ne vara, in da ne
odlašate preveč, ko najdete pravo, saj so dobre nepremičnine praviloma hitro prodane.
12 Priročnik o kreditih
OHRANJENOST NEPREMIČNINE IN
STRUKTURNE TEŽAVE
Bodite pozorni na razpoke, na
vlažna mesta, temne lise na tapetah
ali gnitje lesa. Pozorni bodite
tudi na nepričakovane vonjave.
Preverite tudi, kako je s parkirnimi
mesti ali garažami. Preverite stanje
oken: odprite jih, spustite žaluzije
in bodite pozorni na prepih okoli
njih. Pomembna je tudi starost
nepremičnine.
OGLED SOSESKE IN POGOVOR S
SOSEDI
Pokramljajte s kakšnim
mimoidočim stanovalcem in se
pogovorite o stanju soseske ali
bloka in življenju tam. Je ponoči
veliko hrupa? Se dvigalo pogosto
kvari? Sosesko si oglejte tudi ob
večeru, čez vikend in zjutraj.
13
OGREVANJE, VODOVODNE
INSTALACIJE IN ELEKTRIKA
Preverite, v kakšnem stanju so okna
in radiatorji, ter se pozanimajte
o viru in stroških ogrevanja
ter starosti napeljav. Preverite
tudi, v kakšnem stanju so stikala
in vtičnice ter koliko je stara
električna omarica.
PREVERITE INVESTITORJA ALI
UPRAVITELJA
Če kupujete novogradnjo, obvezno
preverite investitorja, saj lahko to
zelo vpliva na vse kasnejše napake
in garancije. Smiselno je, da se
pri tem povežete z agencijo, ki
je dolžna preveriti vse podatke
in situacijo. Pri večstanovanjskih
objektih pa preverite upravitelja,
predvsem kakšni so njegovi
stroški in kako so drugi stanovalci
zadovoljni s storitvami.
14 Priročnik o kreditih Kako preiskati ponudbo nepremičnin? 15

Ključna je lega
»Najpomembnejša pri iskanju Mlajši za to uporabljajo
idealne nepremičnine je internet, starejši pa se še vedno
zagotovo lokacija,« poudarja zanašajo na podatke sosedov,
naša sogovornica. Če najde prijateljev in sorodnikov
kupec nepremičnino, ki mu oziroma se vračajo k agencijam,
idealno ustreza, se sklepajo ki so jim morda pomagale že
tudi kompromisi glede lokacije, pred leti.
sicer pa je ta faktor nemogoče
ignorirati. »Najboljša lokacija
bo tudi draga, zato se prodajajo
tudi nepremičnine na
neidealnih lokacijah.«

Šele potem ko se odločite glede

lokacije in ob pomoči bančnega
strokovnjaka postavite tudi
realen cenovni okvir, je

Kako preiskati
smiselno, da pregledate, kaj se
ponuja na trgu.

ponudbo Koliko ogledov je

nepremičnin? potrebnih?
»Nakup nepremičnine je
velik dogodek v življenju
posameznika ali družine.
Pomembno je, da se ljudje

Ponudba nepremičnin je v času interneta še precej V povprečju boste opravili 5
večja in bolj dostopna kot nekoč. Če je bilo včasih do 10 ogledov nepremičnin,
preden boste našli pravo.
Če vas skrbijo pasti v oglasih,
zavedajo, da lahko poiščejo
pomoč ali nasvet pri
vas bo naša sogovornica
pomirila: »Oglasi so kar
nepremičninski agenciji in

treba čakati tiskane oglase ali stati pred tablami Kadar si jih kupec ogleda več, realni, mogoče imajo nekateri
da danes obstajajo finančne
inštitucije (banke), ki jim

nepremičninskih agencij, je danes, vsaj mlajšim ga to lahko že zmede (zato

je smiselno voditi zapiske o
zavajajoče slike, vendar se
nepremičnina ne proda na
pomagajo pri financiranju,
torej niso sami pri tako
kupcem, vse na dosegu nekaj klikov. Tako široka ogledih) oziroma to verjetno
pomeni, da si ni postavil pravih
podlagi slik, saj si jo je treba
ogledati v naravi.«
pomembnih odločitvah.

izbira je hkrati prednost in tudi težava, saj je med
mnogimi oglasi treba najti tistih nekaj, ki so za vas
res pravi. Kako se tega lotiti, svetuje Andreja K.
Egart iz nepremičninske agencije K 3 Kern.
ciljev oziroma ni prepričan.
Tako si ljudje uresničijo
svoje sanje, uredijo dom ali
»Taki kupci bi morali najprej
priti na razgovor v banko in
pa pričnejo novo poslovno
pot,« pravi Egartova.
potem v agencijo, da se izbor
zmanjša in fokusira,« svetuje
Egartova.
16 Priročnik o kreditih Nakup nepremičnine je posel, kjer štejejo detajli 17

Preverite zemljiškoknjižno stanje

1 izbrane nepremičnine
Pri iskanju podatkov si najprej
pomagajte s portalom e-prostor
(http://www.e-prostor.gov.
si/), kjer preverite podatke o
ceni nepremičnine, postavljeni
s strani GURS, in katastrsko
občino ter številko parcele oz.
stavbe. Nato morate pridobiti
še podatke iz e-zemljiške knjige,
kjer izveste, kdo je lastnik
nepremičnine, ali so na njej
solastniški deleži in tudi, ali je
kasnejšega spora ne bi mogli
sklicevati na to, da zanje niste
vedeli. Določena stanovanja
še vedno niso vpisana v
zemljiško knjigo in tedaj
se postopek zaplete, saj je
treba preveriti celotno verigo
pogodb do zdajšnjega lastnika
in zemljiškoknjižno stanje
nepremičnine, na kateri stoji.
nepremičnini, imajo ostali
solastniki pred vami prednost
– zakonsko predkupno pravico.
Prav tako je možno, da ima
kakšna tretja oseba na tej
nepremičnini predkupno
pravico, ustanovljeno s
pogodbo – tudi to bo
razvidno iz zemljiške knjige.
V takem primeru preverite,
če so solastniki dali izjavo, da
predkupne pravice ne bodo

Nakup nepremičnine
nepremičnina obremenjena s
kakšno hipoteko ali služnostjo.
Preveriti morate tudi vse
plombe na tej nepremičnini
NA KAJ MORATE BITI POZORNI?
Najprej torej preverite, ali
je prodajalec zares lastnik
nepremičnine. Če ima
izkoristili.
Kupec mora biti pozoren tudi v
primeru, če iz zemljiške knjige

je posel, kjer štejejo

– to so vpisi, ki še čakajo na nepremičnina več solastnikov, izhaja, da je nepremičnina
vknjižbo. se morajo tudi ti strinjati obremenjena s hipoteko ali s
s prodajo in nastopati kot katero od stvarnih služnosti;
Za podatke, ki so vpisani v pogodbena stranka. Če pa v obeh primerih svetujemo

detajli
zemljiško knjigo, se šteje, prodajalec ne prodaja celotne posvet s strokovnjakom.
da so vsakomur znani, zato nepremičnine, temveč samo
se v primeru morebitnega svoj solastniški delež na

Odločitev za nakup nepremičnine je padla, na

banki ste se že pozanimali, kakšen kredit si lahko
privoščite, in našli ste tudi idealno nepremičnino,
ki vas je nagovorila prvi trenutek, ko ste jo
zagledali. Kaj pa sedaj? Odvetnik Marko Pauletič
Kakšno odgovornost ima nepremičninska agencija?
Nepremičninski posrednik je po zakonu o nepremičninskem posredovanju dolžan, da pred sklenitvijo
pogodbe o nepremičnini skrbno preveri dejansko stanje (torej morebitne stvarne napake) in pravno
stanje (lastništvo, hipoteke in druga bremena) ter da stranko nato pisno opozori na ugotovljene
napake. Kadar nepremičninska agencija sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja za škodo, ki

svetuje, da se naslednjih korakov lotite karseda lahko nastane zaradi nepravilno sestavljene listine.

trezno, saj so pred vami posli, pri katerih štejejo

predvsem detajli.
18 Priročnik o kreditih Nakup nepremičnine je posel, kjer štejejo detajli 19

prodajalec in je vračunan v
Podpis kupoprodajne pogodbe
2
ceno.

in plačilo are NA KAJ MORATE BITI POZORNI?

Šele potem, ko je prodajna

Ko ste se s prodajalcem
uspeli dogovoriti o ceni
nepremičnine in ste se
uskladili z banko, je čas, da se
dogovorite za kupoprodajno
pogodbo. To je trenutek,
ko bo kupec prodajalcu na
podlagi dogovora in pogodbe
plačal aro kot zagotovilo,
da bo v dogovorjenem roku
poplačal celotno kupnino,
prodajalec pa se zaveže, da
bo v dogovorjenem roku
nepremičnino tudi prodal in
predal kupcu.
Ara se da v znamenje, da je
pogodba sklenjena, in ščiti
obe pogodbeni stranki, ni pa
osnova za odstop od pogodbe.
S pogodbo se lahko odpravite
v banko in uradno zaprosite
za kredit (seveda pa se pred
tem pozanimate, na kakšen
kredit lahko računate). Na dan
podpisa – tik pred podpisom
– še enkrat preverite zemljiško
knjigo. Dan za podpis zato
naj ne bo sobota, nedelja ali
praznik.
Podpisi na prodajni pogodbi
morajo biti obvezno notarsko
overjeni. Prodajalec in kupec se
torej dogovorita za vse bistvene
sestavine kupoprodaje in
sestavita prodajno pogodbo za
nepremičnino.
Po sestavljeni prodajni pogodbi
je treba priskrbeti tudi potrdilo
o namenski rabi zemljišča;
pogodba opremljena s
tega se dobi na občini, h kateri potrdilom davčne uprave, da
spada zemljišče. Od namenske je bil davek na nepremičnine
rabe nepremičnine je odvisno, plačan, obvezno sledi notarska
ali potrebujete še kakšno overitev prodajalčevega podpisa
soglasje. na prodajni pogodbi.
NA KAJ MORATE BITI POZORNI?
Pogodba o prodaji
nepremičnine mora biti
sklenjena v pisni obliki. Njena
bistvena elementa sta cena
in predmet (torej natančna
označitev nepremičnine). Zelo
pomemben element je tudi
zemljiškoknjižno dovolilo; če
ta manjka v pogodbi, ga je ob
vpisu v zemljiško knjigo treba
ločeno priložiti.

Vpis v zemljiško knjigo in vpis

3 Plačilo davka
Ko je pogodba podpisana,
se jo nese na davčno upravo,
ki odmeri davek na promet
nepremičnin. Razen če je s
pogodbo izrecno dogovorjeno
drugače, je zavezanec za plačilo
davka na promet nepremičnin
prodajalec. Ta davek znaša
2 % od davčne osnove, ki
je določena kot pogodbena
vrednost nepremičnine.
Davek mora (praviloma torej)
prodajalec prijaviti na davčni
urad v 15 dneh po sklenitvi
pogodbe. DURS v največ 30
dneh izda odločbo, zavezanec
pa mora nato plačati davek v
30 dneh po vročitvi odločbe.
Zelo pomembno je, da je
plačan davek pogoj za overitev
pogodbe pri notarju.
S tem davkom pa niso
obdavčene nepremičnine, od
katerih je bil plačan davek
na dodano vrednost (DDV).
Torej se davek na promet
nepremičnin ne plača v
primeru novogradenj (prvi
promet ali pred potekom dveh
let od prve uporabe, vselitve),
ki so obdavčene z DDV. Ta
davek znaša 8,5 %, odvede ga
4 hipoteke
S sklenitvijo kupoprodajne
pogodbe kupec nikakor še
ne pridobi lastninske pravice,
potreben je še vpis v zemljiško
knjigo. Zahtevek za vpis morate
vložiti takoj, ko imate veljavno
kupoprodajno pogodbo.
V primeru, da ste kupnino
poravnali s hipotekarnim
kreditom, bo istočasno banka
vložila zahtevek za hipotekarno
breme, kar ji dovolite že s
podpisom kreditne pogodbe.
Običajno za vpis v zemljiško
knjigo poskrbi pridobitelj
lastninske pravice, torej kupec.
Pogosto predlog za vpis vloži
kar notar.
NA KAJ MORATE BITI POZORNI?
Že pred samim vpisom v
zemljiško knjigo se splača
poskrbeti tudi za predznambo
pravice v zemljiški knjigi in
si s tem zavarovati vrstni red
lastniške pravice do trenutka
prevzema nepremičnine.
20 Priročnik o kreditih Ko naročilo za kredit ni uspešno 21

Ko naročilo za kredit
ni uspešno
Ne le kreditna sposobnost, tudi vaše finančne
navade in življenjski slog lahko vplivajo na to,
kakšen kredit boste dobili in pod kakšnimi pogoji.

Žal se lahko zgodi tudi, da naročilo za kredit ni

uspešno oziroma vsaj ne pod pogoji, pod katerimi
ste si kredit želeli.
Pri postopkih pridobivanja
kredita stranke bančnikom
najpogosteje očitajo preveč
papirologije in da za
odobritev kredita zahtevajo
kup informacij. A to je
skladno z bančnimi internimi
pravilniki in zakonodajo. Tako
moramo v banki med drugim
preveriti število vzdrževanih
članov v gospodinjstvu,
prosti razpoložljivi denarni
tok gospodinjstva, število
nepremičnin v lasti prosilca
za kredit, podatke o zaposlitvi
(naziv podjetja, delovno mesto,
delovna doba pri delodajalcu,
panoga delodajalca), stopnjo
izobrazbe in poklic ... Vse to za
pripravo individualne ponudbe
kredita.
Ali banka kredit odobri
ali zavrne, pa je najbolj
odvisno od vaše kreditne
sposobnosti. Neustrezna
kreditna sposobnost v laičnem
jeziku navadno pomeni, da
ima stranka že kakšen kredit
ali lizing in ji prihodki ne
omogočajo novega kredita ali
pa želi kupiti nepremičnino,
ki si je s svojimi prihranki in
prihodki ne more privoščiti. Na
vašo kreditno sposobnost vpliva
tudi to, če ste komu porok.
22 Priročnik o kreditih Ko naročilo za kredit ni uspešno 23

Kot dodatno zavarovanje pa
Preden izberete nepremičnino, nujno lahko svojo nepremičnino dajo
tudi starši kreditojemalca.
mora zavarovanje odobriti tudi
zavarovalnica. Zavarovalnice
praviloma zavarovanja ne
odstopa od rednih pogojev,
in takrat lahko na primer
zahtevajo še dodatno poroštvo.

v banko
zavrnejo, naročilo za kredit
Kadar banka odobri kredit, ki pa obravnavajo individualno
je zavarovan pri zavarovalnici, le, kadar zavarovanje kredita

Pri najemu na primer dovolj visokega kredita. Ne zmožnosti, odplačevanje

stanovanjskega kredita je
najbolje, da se najprej oglasite
v banki in preverite, koliko
kredita si lahko privoščite,
šele nato začnite izbirati
nepremičnino. Kreditni
strokovnjaki namreč
ugotavljajo, da stranke najprej
najdejo nepremičnino, nato pa
od banke do banke sprašujejo,
katera bi jim dala največ
kredita, bančnikom pa nato
očitajo, da nočejo odobriti
pomislijo pa, da se mesečni
obrok kredita s spremenljivo
obrestno mero v prihodnje
lahko tudi poveča in ga ne
bodo mogli več odplačevati.
Ob misli na svojo »sanjsko
nepremičnino« mnogi
pozabijo, da gre pri
stanovanjskem kreditu za
dolgoročen posel – za 10, 20
ali 30 let – in da lahko, če
gredo do skrajne meje svojih
kredita ogrozi že majhno
poslabšanje finančne
situacije. Finančna situacija
se ne poslabša samo zaradi
izgube službe ali nižjih
mesečnih dohodkov. Življenje
je nepredvidljivo. Lahko se
zvišajo stroški za vzdrževanje
nepremičnine, lahko vas osreči
rojstvo dvojčkov, morda pride
čas, ko morate poskrbeti za
ostarele starše, in drugo.
Kaj storiti, ko je kredit zavrnjen?
Vsekakor ni treba, da takoj
vržete puško v koruzo. Največ
lahko storite, če je kredit
zavrnjen, ker ste zaprosili
za previsok znesek. V takem
primeru je priporočljivo, da
premislite svoje želje in si
zadate bolj dosegljive cilje.
Morda se lahko še enkrat
vrnete k ocenjevanju svoje
finančne situacije, torej
prihrankov, prilivov in drugih
denarnih tokov, in preverite,
če ste res izčrpali vse možnosti
razpoložljivih sredstev. Ali pa
se odločite, da boste še nekaj
časa varčevali in tako povečali
prihranke.
Druga možnost je, da
se sprijaznite z nekoliko
skromnejšimi cilji. Morda
bo nepremičnina nekoliko
manjša in zato cenejša ali pa
se odpoveste strogemu centru
mesta in začnete iskati v
predmestju, kar zopet pomeni,
da boste izbirali med cenejšimi
nepremičninami.

Banka ve, če ne plačujete kredita za avto

So pa tudi primeri, ko banka zavrne kredit, ker ve, da stranka zamuja z odplačilom drugih kreditov,
presega limite na osebnem računu ali pri karticah ali kopiči izvršbe. Temu se reče nekorektno
poslovanje. Vse banke in hranilnice take dogodke evidentirajo v sistemu Sisbon, in ko pridete po
kredit, odpreti račun ali želite plačilno kartico, preverimo vaše podatke.

Kaj je o vas vneseno v sistem Sisbon, lahko preverite na spletu (za vstop na stran potrebujete
digitalni certifikat), sicer pa lahko izpis naročite v svoji banki. Preverite lahko tudi, kdo je vaše
podatke preverjal.

Pri večini kreditov velja, da naj
bi po plačilu vseh obstoječih
obveznosti in novega kredita
na računu ostalo vsaj za
minimalno plačo, a bančni
svetovalci tako »napeto«
zadolževanje skoraj brez izjeme
odsvetujemo.
V primeru stanovanjskega V NLB brez drugih zavarovanj
kredita je pogosta težava pri tako na primer odobrimo le
dogovarjanju z banko ustrezno kredit v višini 60 % vrednosti
zavarovanje. Običajno se to nepremičnine, pri novogradnji
zgodi, ko je nepremičnina
pa v višini 70 % ocenjene
premalo vredna (oziroma
ima kupec premalo lastnih
vrednosti novogradnje.
sredstev), da bi lahko kredit
zavaroval samo s hipoteko.
24 Priročnik o kreditih Odločitev za nakup in najem kredita 25

Preden pridete do tega koraka, morate opraviti korake iz prvega poglavja, torej v banki ugotoviti,

Odločitev za nakup kakšna je vaša kreditna sposobnost, izbrati banko, ki ji boste zaupali dolgoročno kreditno
partnerstvo, pa tudi pregledati goro nepremičninskih oglasov in opraviti vrsto ogledov. Potem ste
pripravljeni za drugi korak, po katerem boste res postali lastnik nepremičnine.

in najem kredita
Sedaj ste res blizu izpolnitvi želje po lastnem
domu. V tem koraku boste spoznali, ali ste izbrali
pravo banko. Le-ta bo tudi uresničila lepe obljube
iz časa, ko ste iskali »najugodnejšo« obrestno
mero. Naš kreditni strokovnjak bo vaš zahtevek
obravnaval hitro ter vam tudi svetoval, katera
oblika kredita bi bila za vas najboljša in najbolj
finančno vzdržna. Videli boste, da vam kreditni
strokovnjak v tem trenutku lahko prihrani veliko
živcev.
V banko z izbrano nepremičnino
Ko ste prepričani, da ste
našli pravo nepremičnino,
se odpravite h kreditnemu
strokovnjaku. En obisk ste
pri njem že opravili, ko vam
je svetoval o vaši kreditni
sposobnosti, sedaj pa morate
sestaviti sliko s točno določeno
nepremičnino. Morda vam gre
navzkriž kakšnih 1.000 evrov
ali pa je zahtevana cena višja
od tiste, ki ste jo pričakovali.
O tem se lahko pogovorite
s kreditnim strokovnjakom,
ki vam bo lahko predlagal
možne rešitve. Morda bo to
podaljšanje roka odplačila
kredita, dodatno zavarovanje ...
Za ta obisk si vzemite dovolj
časa in se nanj tudi dobro
pripravite. Namen obiska
je, da se s strokovnjakom
temeljito pogovorite o pogojih
kredita, ki ga boste za nakup
točno določene nepremičnine
najeli, zato je pomembno, da
strokovnjak pri tem pozna vse
podrobnosti načrtovanega
nakupa. Poleg vaših finančnih
tokov, ki ste jih ugotavljali
že na prvem sestanku, mora
sedaj poznati podrobnosti o
nepremičnini in dogovorjeni
ceni.
26 Priročnik o kreditih
S seboj torej prinesite: Kaj se morate pri najemu kredita
VELJAVEN OSEBNI DOKUMENT, vprašati?
DAVČNO ŠTEVILKO, Pripravljenih imejte čim več
vprašanj. Nobenega smisla
nima, da se pretvarjate,
ČE STE ZAPOSLENI, ZADNJE TRI PLAČILNE LISTE, kako vam je vse jasno – raje
izkoristite možnost, da čim
več sprašujete. Kreditni
NAROČILO ZA ODOBRITEV KREDITA, KI GA JE POTRDIL DELODAJALEC, strokovnjak ima izkušnje s
kopico sklenjenih kreditov in
vam morda lahko predstavi
RAZDELAN FINANČNI TOK PRETEKLIH TREH MESECEV (PRILIVE IN IZDATKE – scenarij, na katerega sami niste
NAJBOLJE, DA IZPOLNITE PRIPOMOČEK NA KONCU PRIROČNIKA), niti pomislili.
1. KOLIKŠNA JE VZDRŽNA IN
PODATEK O ZAHTEVANI CENI NEPREMIČNINE IN POTREBNI ARI, SMISELNA DOBA ODPLAČILA
GLEDE NA POTREBEN ZNESEK
KREDITA?
ZEMLJIŠKOKNJIŽNI IZPISEK, KI GA LAHKO POGLEDA KREDITNI STROKOVNJAK,
Gotovo bi želeli kredit
odplačati čim prej in tako
IZPISEK IZ GURS-A, IZ KATEREGA JE RAZVIDNA TUDI OCENJENA VREDNOST zmanjšati strošek obresti,
NEPREMIČNINE. a v banki imamo v mislih
predvsem vašo finančno
stabilnost, zato vam bomo
S kupoprodajno pogodbo v banko
Damir Susman, vodja skupine v oddelku za Upravljanje ponudbe prebivalstva: »Predlagamo, da se
stranka že v začetni fazi nakupnega procesa najprej oglasi v banki, kjer skupaj preverimo kreditno Trenutek, ko ste podpisali
sposobnost in okvirni znesek (razpon od–do) možnega kredita glede na različne značilnosti kredita kupoprodajno pogodbo in
(doba trajanja, obrestna mera, oblike zavarovanja …). Tako stranka pridobi informacijo o svojih prodajalcu stanovanja plačali
finančnih zmožnostih, k čemur prišteje še eventualna privarčevana sredstva, in se lažje odloči za aro, je bil gotovo prelomen.
ustrezno nepremičnino na trgu. Prepogosto se namreč pripeti, da se stranke nerealno odločijo Odpravili ste se v banko
za nakup določene nepremičnine, ki presega njihove zmožnosti glede na kreditno sposobnost in in nakazali aro, to pa je
privarčevana sredstva. Na ta način se stranka izogne morebitni slabi volji, če ji banka ne odobri tudi trenutek, ko pogodbo
določene višine kredita, saj stranka lahko prilagodi iskanje ustrezne nepremičnine svojim finančnim predložite kreditnemu
zmožnostim.«
strokovnjaku. Na podlagi
dokumentacije bo ta pripravil
podrobnosti kreditne pogodbe,
ki jo boste dobili v vpogled.
Odločitev za nakup in najem kredita 27
predlagali dobo odplačevanja,
pri kateri vas mesečni
obrok kredita ne bo dušil. S
kreditnim strokovnjakom lahko
pregledate več možnosti, tudi
125 ali 192 mesečnih obrokov.
Raje se odločite za nekoliko
daljše obdobje in kasneje, če
se vaši prilivi povečajo, kredit
predčasno poplačajte.
2. POZANIMAJTE SE O
OBRESTNEM TVEGANJU
Glede na novo ocenjeno dobo
odplačevanja je dobro še enkrat
premisliti o obrestni meri –
boste izbrali nespremenljivo
ali spremenljivo. Kreditnega
strokovnjaka lahko prosite, da
vam prikaže, kakšno je bilo
nihanje spremenljive obrestne
mere v zadnjih letih. Naj vam
Čeprav bo pogodba dolga in se
vam bo zdela težko razumljiva,
jo preberite. Vsa vprašanja,
ki jih imate, si označite in
se o njih pogovorite s svojim
svetovalcem – z veseljem vam
bo odgovoril.
Zadnji korak je le še ta, da na
dan plačila celotne kupnine
overite kreditno pogodbo,
kar boste storili pri notarju.
to nihanje prikaže tudi na
obrestni meri in znesku, ki
ga boste izbrali vi. Tako boste
dobili zelo nazorno predstavo
o tem, kaj spremembe obrestne
mere res pomenijo.
3. POGOVORITE SE O
MOŽNOSTIH ZAVAROVANJA
Hipoteka je pogoj le za
najdaljšo dobo odplačevanja.
Pri stanovanjskem kreditu,
zavarovanem z zastavo
nepremičnine, lahko znaša tudi
do 30 let. Če stanovanjskega
kredita ne želite zavarovati
z nepremičnino, imate vrsto
drugih možnosti. Kredit
lahko zavarujete tudi pri
zavarovalnici, vendar je v tem
primeru najdaljša odplačilna
doba 15 let.
Ta vam bo še enkrat pojasnil
ključne podrobnosti pogodbe,
jo overil in na zemljiško knjigo
v imenu banke vložil tudi
zahtevek za vpis plombe v
imenu banke. Vi pa boste na
podlagi izplačila zneska kredita
oziroma kupnine zaključili
posel s prodajalcem stanovanja
in vložili zahtevek na zemljiško
knjigo za vpis vas kot lastnika.
28 Priročnik o kreditih
Razlike pri
financiranju
nakupa ali prenove
nepremičnine
Stanovanjski krediti niso
namenjeni zgolj nakupu
nepremičnine, pač pa jih lahko
uporabite tudi za prenovo.
S tem sicer ne mislimo na
menjavo sedežne garniture,
pač pa gre za prenove, ki
so namenjene vzdrževanju
nepremičnine ali urejanju
njene energijske učinkovitosti,
ki vrednost nepremičnine celo
poveča.
Investicije v prenove so
običajno kar visoke. Prenova
kopalnice lahko stane 5 do
15 tisoč evrov, menjava strehe
10 do 20 tisoč evrov, enako
menjava oken, obnova sistema
ogrevanja pa je lahko še dražja.
Ravno zato je smiselno za
prenovo najeti stanovanjski
kredit, ki je cenejši, čeprav bi
bil nenamenski kredit morda
hitrejši in na prvi pogled
preprostejši.
Pogoj za pridobitev
stanovanjskega kredita za
prenovo je, da banki že ob
naročilu kredita predložite
predračune za dela v okviru
adaptacije. Nagrajeni ste z
boljšo obrestno mero kot
pri nenamenskem kreditu.
Poleg tega vam pri obnovi
lahko na vaš račun nakažemo
celoten znesek kredita, če je ta
Razlike pri financiranju nakupa ali prenove nepremičnine 29
Primerjajmo stanovanjski kredit glede na namen
Podrobnost kredita Stanovanjski kredit za nakup Stanovanjski kredit za prenovo
Do 100 % (odvisno od oblike Do 100 % (odvisno od oblike
Višina zneska
zavarovanja) zavarovanja)
Za obnovitvena dela, ne pa tudi
Možnost porabe Za nakup nepremičnine
za nakup opreme
Na račun kreditojemalca ali
Način izplačila kredita Neposredno na račun prodajalca na račun izvajalcev, skladno z
izstavljenimi računi
Način črpanja Enkratno izplačilo Možnost postopnega črpanja
Do 180 mesecev z zavarovanjem Do 180 mesecev z zavarovanjem
pri zavarovalnici pri zavarovalnici
Ročnost kredita
Do 360 mesecev z zastavo Do 360 mesecev z zastavo
nepremičnine nepremičnine
Dokazilo o namenski rabi Kupoprodajna pogodba Predračuni in računi izvajalcev
zavarovan s hipoteko, ali 80 %
zneska, kadar je zavarovan pri
zavarovalnici. Izplačila seveda
potekajo skladno z računi oz.
predračuni, ki jih predložite.
Tudi pri kreditu za
adaptacijo lahko izbirate med
nespremenljivo in spremenljivo
obrestno mero. Če se odločite
za slednjo, lahko kredit
črpate postopoma – dokler ne
počrpate celotnega oziroma
do 12 mesecev. Ko je eden od
teh pogojev izpolnjen, kredit
zapade v izplačilo, k prvemu
obroku pa se prištejejo tudi
interkalarne obresti.
30 Priročnik o kreditih Kakšno odgovornost prevzame porok 31

Kakšne obveznosti ima Poroštvo

porok?
Obstaja več vrst poroštva. Pri
solidarnem poroštvu lahko
upnik pozove k plačilu bodisi
osnovnega dolžnika bodisi
poroka ali pa oba hkrati. Pri
subsidiarnem poroštvu upnik
pozove poroka k plačilu, ko
osnovni dolžnik ne poravna
se vpiše v
informacijski
za katerega jamči. Evidenčno
sistem SISBON,
poroštvo banke običajno do katerega
zahtevajo v primeru solastništva
nepremičnine, ki je predmet imajo dostop
kreditiranja, lahko pa tudi
v primeru dodatnih zahtev vse banke.
zavarovalnice. Ta oblika
poroštva ne zahteva porokove S tem se zmanjša tudi

Kakšno odgovornost
zapadlih obveznosti. V obeh
primerih poroštva velja, da
porok odgovarja solidarno
za vračilo celotnega kredita,
kreditne sposobnosti in je porokova kreditna
lahko zgolj dodatna oblika sposobnost, kar lahko
zavarovanja. pomeni težave pri
morebitnem kreditu, ki bi ga

prevzame porok
želel najeti zase.

Kaj se zgodi, če ne
V primeru bančnega kredita poroštvo banko
varuje, če kreditojemalec kredita ne bi mogel odplačujete obrokov?
poravnati. V tem primeru bo banka poplačilo
terjala od poroka ali pa od obeh skupaj. Če nekdo Porok bo za vaš dolg jamčil z
vsem premoženjem, ne samo
Tudi v primeru vaše smrti bi
porok še naprej odgovarjal za
sprejme vlogo poroka, je skorajda tako, kot bi sam s svojimi sprotnimi dohodki.
Če kot kreditojemalec ne
vaš kredit, kajti kredit »živi« še
naprej, banki pa tudi ni treba
najel kredit, le da izposojeni denar uporabi nekdo odplačujete obrokov kredita, čakati na sklep o dedovanju po
bo banka plačilo zahtevala kreditojemalcu.
drug. Zato morate dobro pretehtati finančni od poroka, pri čemer lahko
položaj osebe, ki jo prosite za poroštvo. v postopku izterjave uporabi
izvršbo na plačo ali pokojnino,
izvršbo na osebnem računu ...
Kreditna pogodba lahko tudi
Poroštva se najpogosteje sklepajo med najbližjimi sorodniki. Tako bosta na primer v paru, določa, da po nekaj zaporednih
ki skupaj kupuje nepremičnino, partnerja bodoča solastnika in hkrati drug drugemu tudi neplačilih v odplačilo takoj
poroka. zapade celoten preostali dolg.
32 Priročnik o kreditih 33

Obstaja več načinov, da poroka

zavarujete pred finančnim bremenom
POROKOV NAJ BO VEČ

Obveznosti se bodo v takem primeru verjetno razporedile, ni pa nujno. Če ima prvi porok npr.
visoko plačo, drugi pa nizko pokojnino, je bolj verjetno, da bo banka terjala prvega poroka.

ZAVARUJTE SE ZA PRIMER SMRTI

Na polici uredite vinkulacijo v korist banke. S tem bi se kredit poplačal iz sredstev zavarovalne
police. Kot kreditojemalec se za primer smrti lahko zavarujete tudi tako, da je upravičenec na
zavarovalni polici vaš porok.

ZASTAVITE PREMIČNO PREMOŽENJE

V korist poroka lahko zastavite npr. svoj avto.

POROK SE LAHKO ODLOČI TUDI ZA TOŽBO, ČE NEHATE ODPLAČEVATI KREDIT

To je skrajna možnost, ko porok od dolžnika terja povračilo tistega, kar je kot porok plačal
namesto njega, če ima v tej fazi dolžnik še kaj unovčljivega premoženja.

Ali je poroštvo mogoče prekiniti?

Prekinitev poroštva je sicer mogoča s soglasjem banke, vendar se ne dogaja pogosto – če banka
oceni, da ji preostala zavarovanja zadoščajo, ali če kot dolžnik zagotovite nadomestno, za banko
sprejemljivo zavarovanje, npr. drugega poroka.
34 Priročnik o kreditih Slovar kreditov 35

Kaj je EOM?
Efektivna obrestna mera (EOM) odraža dejansko
ceno denarja in se izračuna z upoštevanjem pogojev
kredita, to je skupnega zneska kredita, roka črpanja,
roka vračila, števila mesečnih obveznosti in skupnih
stroškov kredita.

Cena interkalarnih obresti

Banka kreditojemalcu zaračunava obresti za vsak
dan od dneva črpanja kredita pa vse do zadnjega
dne poplačila kredita. Če začnete kredit črpati na
primer 10. v mesecu, odplačevanje kredita pa se
začne šele naslednji mesec, vam banka za to obdobje

Slovar
zaračuna t. i. interkalarne obresti. Pred podpisom
pogodbe morate preveriti višino teh obresti in, če je
možno, prilagoditi začetek črpanja kredita začetku
odplačevanja, da do teh stroškov sploh ne pride.

kreditov
Rešitve pri nezmožnosti
plačevanja kredita
Izguba službe vpliva na zmožnost odplačevanja
kredita. Dobro je preveriti, ali je banka ob
izgubi dohodka kreditojemalcu pripravljena
omogočiti spremembo kreditne pogodbe oziroma
reprogramirati kredit. Kakšne so možnosti, če do
tega pride, preverite v poglavju Kaj če ne zmorete več
odplačevati kredita.
36 Priročnik o kreditih
Kaj morate pri najemu kredita nujno
upoštevati
Nespremenljiva ali spremenljiva
obrestna mera
Medtem ko se kreditojemalci
najpogosteje pogovarjajo o
višini obrestne mere, ni nič
manj pomembno, ali gre za
nespremenljivo (torej fiksno)
ali spremenljivo obrestno
mero. Nespremenljiva obrestna
mera je tista, ki ostane
nespremenjena ves čas trajanja
kreditne pogodbe, zato je
mesečna obveznost v celotnem
obdobju odplačevanja kredita
enaka. Praviloma je višja od
spremenljive, kar pomeni,
da je mesečna obveznost
kredita ob podpisu pogodbe
višja, kot bi bila pri kreditu
z nespremenljivo obrestno
mero, a se ta obveznost ne
more nikoli zvišati (pa tudi ne
znižati).
Pri kreditu s spremenljivo
obrestno mero je mesečna
obveznost na začetku
odplačevanja običajno nižja
kot mesečna obveznost pri
nespremenljivi obrestni meri,
se pa lahko v času trajanja
kreditne pogodbe spreminja.
Spremenljiva obrestna mera
je namreč seštevek fiksnega
pribitka in referenčne obrestne
mere EURIBOR. To pomeni,
da se lahko zvišuje, a tudi
znižuje, zato je pri sklepanju
pogodbe treba računati na
morebitne višje mesečne
obveznosti, lahko pa se zgodi
tudi, da boste za kredit na
koncu plačali manj, kot je bilo
predvideno v informativnem
izračunu.
Ko se odločate, katero
obrestno mero pri kreditu
izbrati, upoštevajte znesek
kredita, ročnost kredita,
svoj proračun in nagnjenost
k finančnim tveganjem.
Nespremenljiva obrestna mera
vam zagotavlja stabilnost. Če
imate večje mesečne prilive,
pa si morda lahko privoščite
tudi nekaj več tveganja, torej
da se mesečna obveznost
kredita kot posledica
spremembe EURIBOR-ja zviša.
Kaj je Euribor
Kratica EURIBOR v
angleščini pomeni EURO
Interbank Offered Rate.
Gre za povprečno obrestno
mero, po kateri si skupina
izbranih evropskih bank
med seboj posoja denar.
EURIBOR ni en sam, ampak
jih glede na ročnost obstaja
več, najbolj poznani so na
primer 3-mesečni, 6-mesečni
in 12-mesečni. Objavlja jih
Thomson Reuters, nadzoruje
pa Evropska bančna federacija.
Vrednost EURIBOR-ja se torej
oblikuje na medbančnem trgu
in posamezna banka ne more
vplivati nanj. Od leta 2000 je
Slovar kreditov 37
Dolgoročni Srednjeročni
Limiti in
kartice, drugi
krediti + krediti + kratkoročni
EURIBOR kar občutno nihal krediti
navzgor in navzdol. 11. maja
2015 je 6-mesečni EURIBOR
znašal 0,061 %, medtem ko je
bila njegova vrednost na primer
1. oktobra 2008 kar 5,315 %.
Pri kreditih je spremenljiva
obrestna mera izražena v
obliki referenčne obrestne Redna mesečna
plačila dolgov x 100
mere (v našem primeru je
to EURIBOR) + pribitek, _____________________ STOPNJA
na primer 6m EURIBOR + ZADOLŽENOSTI V %
2,50 (6-mesečni EURIBOR, Mesečni neto
povečan za dve odstotni točki prihranek
in pol). Pribitek (v tem primeru
2,5 %) ostaja nespremenjen do
izteka kredita. Skratka, če je
EURIBOR nižji, so nižje tudi
obrestne mere pri kreditih.
> = <
Starost 30 let 35 let 40 let 45 let 50 let 55 let 60 let 65 let
Kredit naj ustreza vašim
zmožnostim Najvišja stopnja
40 % 40 % 40 % 35 % 30 % 20 % 10 % 0%
zadolženosti
Ko boste zaprosili za kredit, bo
banka ocenjevala vašo kreditno
sposobnost, a pomembno je Izračun stopnje zadolženosti
tudi, da se je zavedate sami. Vaš
cilj mora biti, da vam stopnja
zadolženosti omogoča, da se otroci odločijo za drage svetovalci tako »napeto«
kljub dolgu, ki ga plačujete, športe, lahko se vam pokvari zadolževanje skoraj brez izjeme
redno plačujete tudi vse ostale
mesečne obveznosti in pri
avto, nepremičnina zahteva
nepričakovana popravila,
odsvetujemo. Priporočamo,
tem ne poslabšate svojega
življenjskega sloga. Pri tem
znižajo se vam dohodki ali kaj Preden se odločite za kredit, da stopnja
drugega. preverite svojo stopnjo
morate upoštevati, da je
zadolženosti, torej razmerje
zadolženosti
najem dolgoročnega kredita,
kakršni so stanovanjski, na
Pri večini kreditov velja, da naj
bi po plačilu vseh obstoječih
med mesečnim zneskom ne preseže
10, 20 ali celo 30 let, visoko vseh plačil dolga in mesečnim
tveganje, saj se v tem času
obveznosti in novega kredita
na računu ostalo vsaj za
prihodkom. 40 %.
vaša finančna situacija lahko minimalno plačo, a bančni
znatno spremeni. Lahko
38 Priročnik o kreditih Kako živeti s kreditom? 39

Kako živeti s Če ima vaš kredit

spremenljivo obrestno

kreditom?
mero, je pomembno, da
spremljate gibanje EURIBOR-
ja. Višina mesečnega
obroka, vezanega na
EURIBOR, se spreminja v

Hkrati s tem, ko postanete ponosni lastnik različnih časovnih intervalih

(mesečno, četrtletno,
nepremičnine, morate začeti odplačevati tudi polletno, letno), z rednim
spremljanjem gibanja
kredit. To pomeni, da se vaši mesečni izdatki referenčne obrestne mere

občutno zvišajo. Če si ga niste že pred najemom pa se lahko pravočasno

pripravite na morebitno
kredita, je pa zdaj res priporočljivo, da si izdelate zvišanje anuitete.

družinski proračun. Tako boste poskrbeli, da vas

odplačevanje kredita ne bo preveč bremenilo.
Če ste pred tem mesečno plačevali najemnino v podobnem znesku, kot boste sedaj
plačevali mesečni obrok kredita, se vam morda zdi, da je posebna pozornost poplačilu Predčasno poplačilo kredita
kredita nepotrebna, a verjemite, da je vredno.
Če vam je uspelo poleg Kriterij za odločitev o tem, ali s kreditni strokovnjak. Iz njega je
varnostne in pokojninske temi prihranki poplačati dolg razvidno, kako se s poplačilom
rezerve privarčevati še ali ne, je razlika v višini obresti vsakega mesečnega obroka

Priporočljive omejitve1 so:

Skozi mesec s kreditom
• za osnovne življenjske Da se ne bi znašli v
izdatke (hrana, obleka, likvidnostnih težavah, morate
ogrevanje in elektrika) realno oceniti prihodke ter
namenimo okoli 30 % odhodke prilagoditi novim
prejemkov, razmeram. Pomembno je, da si
zagotovite varnostno rezervo.
• za redne finančne izdatke Ta vam bo omogočila, da boste
(kredit, zavarovanje,
varčevanje) do 40 %
svoje obveznosti poravnali
tudi v primeru začasne izgube
ali zmanjšanja prihodka. A
prejemkov,
osnova upravljanja kreditnih
• za druge izdatke obveznosti je, da si izdelate
(razvedrilo, rekreacija …) do
družinski proračun. To
lahko storite s pripomočkom
30 % prejemkov.
v zadnjem poglavju tega
priročnika ali v NLB Kliku.
1 Priporočeni deleži so aplikativni pri rednih mesečnih prejemkih v višini vsaj 1.500 evrov.
Pri tem vam lahko pomaga vaš
bančni svetovalec, ki vam bo
povedal, kakšni so priporočeni
deleži za posamezne kategorije
odhodkov. Razvrstite jih
po pomembnosti in vsaki
kategoriji pripišite zgornji
limit. Pomembno je, da
redno spremljate denarne
tokove in preverjate, ali se
držite omejitev. Tako boste
lažje načrtovali in uresničili
finančne cilje, ob morebitnih
težavah pa pravočasno
ukrepali.
toliko denarja, kolikor znaša
preostanek vašega dolga, se
je v večini primerov smiselno
odločiti za predčasno poplačilo
kredita. S tem prihranite
plačilo obresti in sprostite
družinski proračun.
Negotovi časi
Življenje je polno vzponov
in padcev in nekaterih ni
mogoče predvideti. Tako
vedno obstaja možnost, da se
znajdete v situaciji, ko svojih
in stroškov servisiranja kredita
ter višini donosa prihrankov.
Če vas kredit stane več, kot
spreminja razmerje med
glavnico in obrestmi in kako se
spreminja glavnica.
vam prinašajo prihranki, se
torej kredit splača poplačati.
Pri odločitvi vam bo v veliko
pomoč načrt plačil, ki ga izdela
mesečnih obveznosti ne boste S primerno varnostno rezervo
zmogli pravočasno poravnati. V lahko omilite kreditna tveganja
takem primeru se morate takoj in zagotovite redno poplačilo
oglasiti v banki. Najslabše je obveznosti, tudi ko so vaši
namreč, če težave ignorirate. prihodki manjši.
40 Priročnik o kreditih Življensko zavarovanje ob bok najemu kredita 41

Rizično življenjsko
zavarovanje
Življenjsko
zavarovanje ob bok
Čeprav je vodilo preprosto, pa pa ta, da so ob razmeroma
ni nujno, da je taka tudi izbira nizkih premijah zavarovalne
zavarovanja. Po eni strani so vsote še vedno visoke. Znesek
na voljo rizična življenjska premije je seveda prilagojen
zavarovanja, namenjena zgolj zavarovalni vsoti, pa tudi

najemu kredita
zavarovanju svojega življenja za obdobju zavarovanja ter starosti
primer smrti. Njihov namen je, in zdravju zavarovanca.
da so najbližji v primeru vaše
smrti preskrbljeni, prednost

Ko za seboj zaprete vrata svojega novega

stanovanja in se usedete na kavč med lastnimi
štirimi stenami, so sanje postale resničnost. Varčevalno-naložbeno
Pohištvo v dnevni sobi? V miru bomo našli Poiščite dober
najboljše zase. Kuhinja? Ko bo, bo fantastična. Vse življenjsko zavarovanje nasvet
se zdi dosegljivo, saj je največja ovira premagana. Poleg rizičnega življenjskega
Ob kopici možnosti, med

A žal nimajo vse pravljice srečnega konca, zato
nikar ne pozabite na življenjsko zavarovanje.
Pri nakupu nepremičnine
so krediti visoki, doba
odplačevanja pa dolga in v
tako dolgem času se lahko
zgodi marsikaj. V primeru
smrti kreditojemalca njegov
kredit živi dalje in postane
dolg kreditojemalčevega
dediča oziroma poroka po
kreditni pogodbi. Na primer
če vzame mož kredit za nakup
stanovanja, bo njegova žena kot
dedinja in porok ob najemu
kredita morala sama odplačati
kredit. To pomeni, da se bo ob
tragični izgubi hkrati soočila
s težko situacijo preživljanja
družine z eno samo plačo in
pod težo kredita.
S sklenitvijo življenjskega
zavarovanja lahko to preprečite,
zato vsakemu kreditojemalcu
svetujemo, da (najkasneje)
sočasno z najemom kredita
sklene tudi zavarovanje za
primer smrti, z zavarovalno
premijo v višini kredita. Prav
tako zavarovanje svetujemo
partnerju kreditojemalca –
neredko se namreč zgodi, da
ima partner višje dohodke kot
kreditojemalec. Partner ali
otroci bodo tako obvarovani
finančne tragedije.
zavarovanja, kjer se zavarujete
katerimi lahko izbirate pri
življenjskih zavarovanjih,
le za primer smrti, imate na
voljo tudi varčevalno-naložbene je nasvet strokovnjaka
neprecenljiv. Svetovalci
produkte, s katerimi večji delež
vloženih sredstev varčujete v NLB Poslovalnicah vam
in jih po izteku zavarovalne bodo z veseljem predstavili
dobe dobite izplačane. Tako različne možnosti rizičnih
na primer privarčujete za in varčevalno-naložbenih
naslednjo investicijo, ki jo življenjskih zavarovanj,
nepremičnina potrebuje, lahko ki jih lahko sklenete prek
pa varčujete tudi za pokojnino NLB Vite, življenjske
ali šolnino svojih otrok. Izbirate zavarovalnice, in vam
lahko med zavarovanji, ki pomagali izbrati tisto, ki bo
imajo možnost doseganja najbolj ustrezala prav vaši
višjih donosov, in tistimi s situaciji.
skromnejšim, a zagotovljenim
donosom.
42 Priročnik o kreditih Obvezna oprema: zavarovanje doma 43

Zavarovanje stanovanjskih nepremičnin

in premičnin
Poleg tega da boste zavarovali
svoje metaforične štiri stene,
pa naj bodo to stene eno- ali
dvodružinske hiše ali pa
stanovanja v večstanovanjskem
objektu, zavarujete tudi
opremo v nepremičnini. To
pomeni kuhinjsko opremo,
gospodinjske aparate, svojo
televizijo, sedežno garnituro
in podobno. Medtem ko pri
nepremičnini na premijo vpliva
predvsem kvadratura, je pri
premičninah pomembna tudi
starost opreme. Pri novejši
opremi boste zavarovanje
verjetno sklenili na novo
stanje, kar pomeni sicer višjo
premijo, a tudi precej višje
izplačilo v primeru nesreče.
Pri starejši opremi pa boste
z zavarovanjem na dejansko
stanje dosegli nižjo premijo, a
tudi nižje izplačilo.

Vinkulacija zavarovanja
Ob najemu hipotekarnega kredita se boste srečali tudi z izrazom vinkulacija kredita, saj boste
zavarovanje vinkulirali v korist banke. To pomeni, da zavarovalnica po nastopu zavarovalnega
primera zavarovalnino izplača banki (vinkulantu) oziroma jo bo izplačala vam ob privolitvi banke.

Obvezna oprema:
zavarovanje doma
Kadar nepremičnino kupite s pomočjo
stanovanjskega kredita, banka zahteva, da jo tudi
zavarujete. Zavarovanja za nepremičnine pa so
lahko zelo različna, zato je pomembno, da se
zavedate, kaj sklepate. Boste zavarovali svoj dom
pred vdorom meteornih voda ali pred potresom?
In kako bo ukrepala zavarovalnica, če boste po
Domska asistenca in zavarovanje
družinskih članov
Zavarovanje nepremičnine
lahko vključuje tudi storitev
domske asistence, ki vam
bo prišla prav, če vam na
primer poči vodovodna cev.
Takrat boste poklicali na
brezplačno telefonsko številko
in zavarovalnica vam bo
ter tako preprečila večanje
škode. Pomembno pri tem
je, da preverite, kaj vse vam
asistenca nudi, in da je številka
seveda dosegljiva 24 ur na dan.
Nekatera zavarovanja vam
poleg zavarovanja opreme
nudijo tudi nezgodno
zavarovanje družinskih članov,
ki v nepremičnini bivajo. Tudi
to je koristna lastnost, nikakor
pa naj to ne bo nadomestilo za
dobro življenjsko zavarovanje,
ko vzamete kredit.

nesreči poškodovali na primer kuhališče? zagotovila hitro pomoč mojstra

44 Priročnik o kreditih 45

Najprej prevetrite svoj Kakšne so

osebni proračun
Ko zaslutite, da lahko pride
do težav z odplačevanjem
mesečne obveznosti, lahko
ukrepate že doma. Analizirajte
svoje prihodke in izdatke in
poiščite možnosti optimizacije
svojega proračuna. Izognite
se nenujnim stroškom, dražje
Morda vam bo situacija dala
celo pogum, da s šefom
govorite o napredovanju, ki bi
si ga že davno zaslužili.
Premislite tudi, ali imate morda
kakšno vrednejšo premičnino,
npr. avto, ki bi jo lahko
možnosti v
dogovoru z
banko?
Možnosti, ki jih lahko
ponudi banka v nastali
situaciji, so različne. Veliko
je odvisno od tega, kako

Kaj če ne zmorete
ponudnike storitev (npr.
internet, telefonija) zamenjajte
s cenejšimi in preverite tudi
možnosti za dodaten zaslužek.
zamenjali za cenejšo ali celo v zgodaj se kreditojemalec
celoti pogrešali. Z izkupičkom oglasi v banki, kakšne
lahko nekaj mesecev plačujete rezerve še ima in kolikšen
kreditne obroke. del kredita je že poplačan.

več odplačevati
Naštevamo najbolj
običajne scenarije.

kredita?
Razlogov, da vam lahko zaškriplje pri rednem
odplačevanju mesečnih obveznosti kredita, je
lahko veliko: izguba službe, nepričakovani izdatki,
dvig mesečne obveznosti kredita pri spremenljivi
obrestni meri …
Dobra novica je, da tudi možnosti, da težavo rešite,
Pravočasen obisk
poslovalnice
Če ugotovite, da so težave z
odplačevanjem neizogibne, se
takoj oglasite v poslovalnici,
ki vam je kredit odobrila.
Najboljše je seveda, da se
oglasite, še preden se začnejo
zamude pri odplačevanju.
S kreditnim strokovnjakom
boste pregledali situacijo, se
pogovorili o vzrokih zanjo
in o možnih rešitvah. S seboj
imejte tudi svoj mesečni osebni
proračun, če ste ga izdelali, saj
Ker zamudo v plačevanju
kredita običajno spremljajo še
druge težave, se včasih zgodi
tudi, da se kreditojemalci
v banki oglasijo šele, ko so
zamude z odplačevanjem že
nastale. Takrat je rešitev seveda
težje najti, a vseeno je dobro,
da pridete in pokažete voljo za
reševanje situacije. Najslabše
je, če čakate, da bo banka
ukrepala sama.

ni malo. Pomembno je le, da se z njimi soočite bo bančniku koristil, da hitreje

dobi vpogled v vaše finančno
takoj, ko se težave nakažejo. stanje.
46 Priročnik o kreditih
Reprogramiranje kredita
Reprogramiranje kredita
pomeni spremembo odplačilne
dobe kredita. V primerih,
ko govorimo o težavah z
vračanjem kredita, se to nanaša
na podaljšanje odplačilne
dobe kredita z namenom, da
se zmanjša mesečna obveznost
za odplačevanje kredita.
Prevzem dolga
Prevzem dolga se izvede s
pogodbo med kreditojemalcem
in prevzemnikom, v kar
privoli upnik, torej banka. K
prevzemu dolga lahko pristopi
kdorkoli, načeloma pa so to
različni družinski člani. S
prevzemom dolga prevzemnik
postane kreditojemalec. Pri
Moratorij oziroma odlog plačila kredita
Moratorij je smiselna
rešitev predvsem takrat, ko
kreditojemalčevi trenutni
prilivi ne zadoščajo niti za
odplačevanje zmanjšanih
mesečnih obveznosti, kljub
temu pa z dovolj veliko
verjetnostjo lahko pričakujemo,
da bo kreditojemalec po
poteku moratorija spet
razpolagal z dovolj velikimi
prilivi za odplačevanje
kreditnih obveznosti. Za
moratorij je pogoj, da
Reprogramiranje je dobra
rešitev predvsem takrat, ko
kreditojemalec še razpolaga z
določenimi rednimi prilivi, ki
pa so se zmanjšali, ali pa so se
kreditojemalcu povečali redni
nujni mesečni izdatki.
upokojencih je smiselno, da
dolg prevzamejo otroci. Če
prevzemnik dolga ni kreditno
sposoben, ta možnost seveda
ni izvedljiva. V tem primeru
je možen pristop k dolgu,
kjer se pristopnik zaveže,
da bo izpolnil obveznost
kreditojemalca, ki jo ta ima do
so poravnane vse tekoče
obveznosti iz naslova kredita.
Moratorij lahko traja šest
mesecev ali pa tudi poldrugo
leto. Najdaljša doba moratorija
je torej odvisna od odplačilne
dobe kredita, pa tudi od
konkretne situacije, v kateri se
posameznik znajde. Pomembno
je vedeti, da se pri moratoriju
odplačilna doba ne podaljša,
kar pomeni, da se po izteku
moratorija mesečna obveznost
Kaj če ne zmorete več odplačevati kredita? 47
V praksi reprogramiranje
poteka tako, da kreditojemalec
pove, koliko je mesečno
zmožen odplačevati. Če bi
bila mesečna obveznost kljub
reprogramiranju kredita še
vedno prevelika, poskušamo s
kreditojemalcem doseči drugo
rešitev.
banke. Pristopnik stopi v zavezo
poleg kreditojemalca, vendar
slednji ni prost obveznosti.
poveča, ker je potrebno v
krajšem času poravnati enak
znesek neodplačanega dolga.
Če je le možno, priporočamo
Boste izgubili nepremičnino, če je zavarovana s
moratorij samo na glavnico, hipoteko?
tako da se obresti kljub
moratoriju še vedno mesečno Banka bo kreditojemalca, ki je zašel v težave, najprej povabila na pogovor o možnih rešitvah s ciljem,
odplačujejo. V nasprotnem da skupaj oblikujemo načrt, kako naprej. Za unovčitev hipoteke se banka odloči šele, ko so izčrpane
primeru se namreč obresti
vse druge možnosti.
po izteku moratorija pripišejo
glavnici, kar dodatno poveča
mesečno obveznost.
48 Priročnik o kreditih Kaj storiti z nepremičnino in kreditom ob ločitvi 49

Kaj storiti z
nepremičnino in
kreditom ob ločitvi
Ko si mladoporočenci kupujejo svojo prvo Pri iskanju možnosti lahko pomaga
nepremičnino, si niti v najbolj divjih sanjah ne
predstavljajo, da bi se sanjska zgodba lahko nekoč tudi banka
končala. Za kupnino pri banki skupaj najamejo
hipotekarni kredit, nekaj pa seveda dodajo tudi Pogovor zakoncev o delitvi
premoženja mora nujno
njune nepremičnine ter seveda
posameznikove želje. Kadar se
povezanost z nepremičnino
premočna, pa priporočamo
iz svojih prihrankov. A tudi take zgodbe se lahko vključevati tudi vprašanje
skupne nepremičnine.
par lahko odloči za prodajo
nepremičnine in iz kupnine
obisk pri bančnem svetovalcu.
Ta lahko predlaga različne
končajo, paru pa ostane vprašanje, kako razdeliti Scenarijev je pri tem lahko poravna preostali kredit, je možnosti.
zelo veliko, določajo pa jih zgodba hitro in preprosto
skupno premoženje. To vprašanje je lahko še situacija posameznega para in zaključena. Kadar je čustvena
posebej težavno, če kredit še ni odplačan in je na
skupni nepremičnini še vedno hipoteka.
Ločitev je zagotovo ena izmed težavnejših izkušenj, ki lahko doletijo posameznika. Damir Susman, upravljalec ponudbe v NLB: »Ko sta oba zakonca pri banki najela hipotekarni kredit za
Čeprav je postopek tudi zelo čustven, je najpomembneje, da partnerja poskusita najti hišo, imata ob ločitvi prav tako več možnosti, ki so primarno odvisne od njunega dogovora. V banki
skupni jezik in se o svojih željah temeljito pogovorita. Vsaka ločitev namreč zahteva vedno prisluhnemo strankinim željam in potrebam, zato želimo skupaj poiskati ustrezne rešitve.
Razumemo, da je vsaka ločitev specifična, zato tudi posamezne primere rešujemo z individualnim
delitev vsega premoženja, ki je bilo ustvarjeno v zakonu. Zakonca si s sporazumno
pristopom.«
delitvijo, o kateri se pogovorita vnaprej, lahko prihranita mnogo stroškov in še več
živcev.
50 Priročnik o kreditih 51

Nekaj primerov možnih rešitev

1. MOŽNOST:

Oba zakonca lahko še naprej

prebivata v nepremičnini,
kredit pa odplačujeta kot doslej
do poplačila.

2. MOŽNOST:

Eden od zakoncev se odseli,

običajno tisti, ki bo lažje rešil
stanovanjsko vprašanje. Hkrati
pa še vedno ostane delni lastnik
nepremičnine in še naprej
plačuje tudi svoj del kredita.

3. MOŽNOST:

En zakonec drugega izplača,

prevzame njegov kredit in
postane samostojni lastnik
nepremičnine. V tem primeru
seveda potrebuje nov kredit,
s katerim poplača svoj in tudi
partnerjev delež obstoječega
kredita.

4. MOŽNOST:

Če enemu od partnerjev
pomagajo starši, lahko oni
prevzamejo odplačevanje
kredita drugega partnerja.
V tem primeru se lastništvo
polovice nepremičnine
prepiše na starše, razen če se
ji ti odpovejo v dobro svojega
otroka.
Če bi se zakonca na primer odločila za 3. možnost, se zakonec,
ki bo nepremičnino obdržal, oglasi v banki in dogovori za najem
novega kredita. Z njim izplača dosedanji vložek drugega zakonca
ter poplača svoj in njegov obstoječi kredit. Pri novem kreditu se
dogovori za novo ročnost oziroma mesečni obrok ter tako poskrbi,
da bo odplačevanje kredita še vedno vzdržno.
52 Priročnik o kreditih Vlaganje v nepremičnino se ne konča z nakupom 53

Vlaganje v
nepremičnino se ne
konča z nakupom Večina lastnikov nepremičnin mora za te izdatke poiskati dodatno financiranje. Razen v primeru
Je sploh kak lepši občutek od tega, da obnavljaš res večjih obnov je to običajno nenamenski kredit. Ta je hitreje in lažje dostopen kot stanovanjski

tisto, kar je tvoje? Ne glede na to, ali ste kupili kredit, poleg tega pa stanovanjski kredit ne more kriti stroškov premičnin, torej tiste opreme, ki jo je
mogoče razstaviti ali prestaviti na drugo lokacijo.

novogradnjo ali starejšo nepremičnino, se boste

najprej morali lotiti prenove opreme, prej ali slej
se boste morali lotiti tudi kakšnih vzdrževalnih
del. Vsakih 7 let bi bilo namreč dobro, da
Popis želja
premislimo o svojih potrebah in oceniti, ali so Ko začnete razmišljati o
stvari okoli nas take, kakršne potrebujemo – to potrebnih spremembah ali
opremi doma, naredite seznam
velja tudi za stanovanje. stvari, ki jih želite postoriti.
Popišite si vsak kos opreme in
vsako spremembo, najbolje
Sanjariti o novi kopalnici ali pa nakupovanje nove kuhinje je zagotovo prijetno opravilo je, da si izdelate kar nov
tloris, pa naj gre za opremo
– z njim boste vsake toliko podoživeli tiste razburljive dni, ko ste hodili po ogledih
ali premikanje sten. Nato se
stanovanj in si predstavljali, kašno bo vaše življenje v njih. A naj bodo ta opravila še tako odpravite po trgovinah in si
prijetna, dejstvo je, da niso poceni. Res pa je, da so to stroški, ki prispevajo k ohranjanju ogledujte cene oziroma začnite
vrednosti nepremičnine, ali pa jo celo zvišajo. zbirati predračune mojstrov,
ki bi potrebna dela lahko
opravili. Naše priporočilo je,
da se s prodajalci in mojstri
vedno tudi pogovorite o svojih
željah, saj bodo morda imeli
tudi predloge za izboljšavo
ali nadgradnjo vaših idej.
Dobri prodajalci vas bodo
tudi opozorili, kadar bo
izbran izdelek dražji, kot ga
potrebujete.
Pozorni bodite tudi na dobavne
roke in predvsem pri opremi
preverite, če lahko prihranite
s spletnim nakupom. Tako
boste na izdelke sicer morda
čakali nekoliko dlje, boste pa
rešeni skrbi glede prevoza, saj
običajno vključuje tudi dostavo.
54 Priročnik o kreditih
Popis potreb in nujnih stroškov
Po Murphyju se bo verjetno
zgodilo, da bo cena, ki jo bo
pokazal končni popis del,
presegala sredstva, ki ste jih
za projekt predvideli. Razen
če ste sami v poslu notranjega
oblikovanja ali gradbeništva,
ima vsaka prenova stroške,
ki jih niste pričakovali, poleg
tega pa ogledi privlačno
opremljenih pohištvenih
salonov vedno povzročijo, da se
Osebni hitri kredit
Osebni hitri kredit pride v
poštev, kadar potrebujete pri
svojem projektu finančno
injekcijo v višini do 25.000
evrov in ste komitenti banke
z rednimi prilivi. Doba
odplačevanja je lahko največ
8 let, posebej priročno pa je,
da naročilo zanj lahko oddate
kar preko spletne banke NLB
Klik. V času, ko ves prosti čas
porabite za oglede izbranih
salonov z opremo, vam bo
na seznamu del pojavi še kak
nepredviden strošek.
Priporočamo, da v projekt ne
hitite, pač pa seznam ponovno
prevetrite in pogledate,
kateri stroški niso nujni.
Parket morda ni potreben
zamenjave, pač pa bo dovolj,
da ga pobrusite in ponovno
polakirate, pri pleskanju pa
lahko bistveno prihranite,
zagotovo prišlo prav, če boste
naročilo lahko oddali na
daljavo.
Če o postavkah kredita niste
prepričani, pa se seveda lahko
kadarkoli ustavite na banki,
kjer vam bomo z veseljem
pomagali z informativnimi
izračuni in pomagali pri
najboljši izbiri. Naročilo za hitri
kredit običajno obravnavamo v
če se ga lotite sami. Seveda
morate pri tem upoštevati
tudi vrednost svojega časa, a
vložiti kakšno uro dela v svojo
nepremičnino je običajno prav
zabavno, ponos ob končnem
izdelku pa nepopisen. Če ste
pri spretnih in iznajdljivih, se
lahko sami lotite celo polaganja
keramike.
roku ene ure, zato je dostop do
potrebnih sredstev še posebej
hiter.
Hitro bi lahko prišli tudi do
izrednega limita na bančni
kartici, a ta običajno ne
more biti tako visok, kot
znesek hitrega kredita. Poleg
tega so obresti visoke, zato
tako financiranje prenov
odsvetujemo.
Nakupi na obroke
Če potrebujete predvsem
novo pohištvo ali material, je
smiselno, da se v prodajalnah
pozanimate tudi o možnosti
nakupa na obroke. Imetniki
kartic z odloženim plačilom (to
so na primer Mastercard, Visa
ali Karanta, kjer vsak mesec
poravnate celotno porabo
prejšnjega meseca) lahko to
Akreditiv - da bo vse
teklo gladko
Žal pa se tudi pri skrbno
načrtovanih projektih lahko
zalomi, zato priporočamo
posebno pazljivost pri
izvajalcih, ki zahtevajo velike
avanse za naročeno delo.
Gotovo ste že slišali za koga, ki
je večino vrednosti naročenega
dela plačal vnaprej, potem pa
je izvajalec močno zamujal, se
ni pojavil ali končni izdelek
ni ustrezal naročenemu. Tem
skrbem se lahko izognete z
akreditivom.
Sredstva na račun kritja za
odprti akreditiv se nakažejo
na podlagi predračunov,
Vlaganje v nepremičnino se ne konča z nakupom 55
možnost izberete na več kot
4.200 prodajnih mestih.
Obrokov je lahko do največ
12, podrobnosti pa določi
prodajalec. Tak nakup je brez
obresti, možnost pa je dostopna
kar na prodajnem mestu, brez
naročil in odobritev.
instrument pa lahko
uporabite na primer tudi
za skupne projekte, kot so
adaptacije večstanovanjskih
objektov. Poleg kupca varuje
tudi izvajalca del oziroma
prodajalca, saj so sredstva
zanj že rezervirana na banki.
Mimogrede – akreditiv
lahko uporabljate tudi kadar
najamete stanovanjski kredit.
Takrat vam bomo na podlagi
predračunov nakazali na
račun kritja za odprti akreditiv.
Tako se boste zavarovali, da
boste za svoj denar res dobili
dogovorjeno.
Blago, ki ga kupujete,
ne sme biti dražje
od (neporabljenega)
mesečnega limita na vaši
plačilni kartici. Limit na
kartici se ob nakupu zniža
za celotno vrednost nakupa,
ne le za prvi obrok, sprošča
pa se postopoma, ko boste
odplačevali obroke. Po tem,
ko ste opravili nakup na
obroke, boste pri nakupih
taisto plačilno kartico
nekoliko omejeni, če ste
vajeni uporabljati limit.
Akreditiv je bančni
instrument, ki omogoča,
da kupec denar za storitev
nakaže banki, ta pa denar
zadrži, z obljubo da ga
bo nakazala izvajalcu
samo, če bodo storitve
opravljene ter izdelki
dobavljeni v dogovorjenem
času in obsegu. Kupec in
prodajalec se s tem izogneta
tveganju, da bi ostala
brez blaga ali denarja. Če
izvajalec del storitve opravi
oziroma dobavi izdelke
po dogovorjenem roku, se
kupec vseeno lahko odloči,
da se mu po akreditivu plača
kljub zamujenemu roku. Če
do plačila ne pride, se kupcu
sredstva vrnejo.
56 Priročnik o kreditih Prodaja nepremičnine pod hipoteko 57

Hipoteka se vpiše v zemljiško knjigo

Pri najemu hipotekarnega banka na vašo nepremičnino slabost: zaradi vpisa v zemljiško
kredita ste z banko pri notarju vpiše t. i. plombo. Ob knjigo je stanovanje lahko manj
podpisali pogodbo, ki je prednostih, ki jih imajo zanimivo za bodočega kupca.
vključevala tudi dovoljenje, da hipotekarni krediti, je tu tudi

Prodaja
nepremičnine pod
hipoteko
Življenje v vaši obstoječi nepremičnini je morda
postalo pretesno ali pa si želite spremembe
okolja. Pri sestavljanju finančnega scenarija, ki
vas bo popeljal do cilja, med svoje premoženje
prištevate tudi obstoječo nepremičnino, a kaj,
če je na tej še hipotekarni kredit? Kako prodati
tako nepremičnino? Prodati pa jo morate, če Najprej do banke
želite financirati nakup nove nepremičnine.
Situacija je seveda daleč od nepremičnine, ki jo želite teh informacij se boste s
To so pomembna vprašanja, ni pa treba, da si z nerešljive in naš kreditni kupiti, koliko imate za ta svetovalcem lahko pogovorili
njimi sami razbijate glavo – vključite v pogovor strokovnjak vam bo z
veseljem pomagal z nasvetom.
namen prihrankov, koliko ste
pri nakupu odvisni od prodaje
o različnih možnostih. V
nadaljevanju predstavljamo
kreditnega strokovnjaka, ki vam bo pomagal Najbolje, da se pri njem
oglasite s ključnimi podatki
obstoječe nepremičnine in
kdaj bi radi izvedli nakup
nekatere.

poiskati najboljšo rešitev. o situaciji: koliko je vrednost oziroma prodajo. Na podlagi

58 Priročnik o kreditih Prodaja nepremičnine pod hipoteko 59

Ko ste z banko uredili

1. MOŽNOST: POPLAČILO
KREDITA IZ PRIHRANKOVtujemo.
SITUACIJA: Pred osmimi leti je
Katarina za nakup enosobnega
stanovanja najela 40.000 €
hipotekarnega kredita z ročnostjo
10 let. Danes s partnerjem, h
kateremu bi se rada preselila,
načrtuje družino. Svojega
stanovanja ne potrebuje več, zato
bi ga rada prodala, kredit pa bi
morala odplačevati še dve leti.
2. MOŽNOST: POPLAČILO
KREDITA Z NOVIM
KREDITOMtujemo.
SITUACIJA: Mojca in Jure sta
pred osmimi leti kupila stanovanje,
vredno 80.000 €, in za to najela
50.000 € kredita z ročnostjo 10 let.
Njuna družina se je medtem
povečala in zaželela sta si hišo
z vrtom, zato bi rada kupila
140.000 € vredno hišo. Stanovanje
bosta morala prodati, a na njem
je še dobrih 10.000 € dolga, prav
tako se mora družina najprej
preseliti v hišo, da bo stanovanje
prazno za prodajo.
3. MOŽNOST:
POPLAČILO KREDITA S
KUPNINO PRODANEGA
STANOVANJAtujemo.
vse potrebno
SITUACIJA: Peter in Manja
sta svojo družino vzgajala v
Vsi našteti scenariji bodo imeli Računajte, da postopek izbrisa
3-sobnem stanovanju v centru
enak zaključen korak. Ko je nekaj časa traja. Če boste
mesta, vrednem 150.000 €, ki bi
kredit poplačan, se hipoteka stanovanje prodajali preko
ga sedaj rada prodala. Zanj sta v
iz zemljiške knjige ne izbriše nepremičninskega agenta,
mladosti najela hipotekarni kredit
avtomatično. je smiselno, da mu pokažete
za 30 let. Zdaj ko so otroci odrasli
zahtevek za izbris, saj bo tako
in se odselili, sta si zaželela miru
Banka vam ob poplačilu lahko pomiril vašega kupca, če
podeželja. Izbrala sta si hiško
(rednem ali predčasnem) bi bilo to potrebno.
na vasi, ki bi jo lahko kupila za
100.000 €. kredita izda bančno pobotnico,
ki jo overi notar in jo v banki
prevzamete osebno.

REŠITEV: Katarina je kljub
odplačevanju kredita s svojim
zaslužkom ravnala smotrno in
še vedno varčevala. Zdaj ima
ravno dovolj prihrankov za
poplačilo preostanka kredita.
V banki se hitro dogovori za
predčasno poplačilo in začne
s svojim partnerjem načrtovati
nakup večjega stanovanja in
prodajo starega, ki je prosto
bremen.
REŠITEV: Mojca in Jure imata
sicer 20.000 € prihrankov, a
jih potrebujeta za plačilo are
za novo nepremičnino. Že
pri načrtovanju se odpravita
do kreditnega svetovalca, mu
predstavita svoj načrt selitve
in prodaje stanovanja ter
predviden znesek kupnine za
stanovanje. Pojasnita, kolikšen
znesek potrebujeta in da bosta
večino kredita poplačala že
v roku pol leta potem, ko bo
stanovanje prodano.
Vzameta dva stanovanjska
kredita: prvega z ročnostjo 30
let, kar pomeni nižjo mesečno
anuiteto, v višini zneska, ki ga
nameravata poplačati takoj, ko
prodata stanovanje, in drugega,
manjšega, z ročnostjo 10 let,
ki ga bosta odplačevala sproti.
Tako bo njuna zadolženost
povsem vzdržna za družino, ki
jo čakajo dodatne investicije v
nov dom.
REŠITEV: Odločila sta se, da
bosta stanovanje prodala in
s kupnino financirala nakup
hiške, a za stanovanje bi
morala še par let odplačevati
kredit. Kreditni strokovnjak
jima je pojasnil finančni
postopek nakupa in prodaje,
saj se je od njunega zadnjega
nakupa marsikaj spremenilo.
Povedal jima je, da lahko
nakup in prodajo v istem
dnevu izvedeta tudi tako, da
že v kupoprodajni pogodbi za
stanovanje definirata, kolikšna
je kupnina in kolikšen del
kupnine se nakaže neposredno
na kreditni račun banke, pri
kateri je za nepremičnino
najet hipotekarni kredit. Njun
kupec ima tako zagotovilo, da
bo kredit poplačan, njegova
nova nepremičnina pa je prosta
dolgov. S preostankom kupnine
sta isti dan kupila hiško, ki
sta jo prej zaarala s svojimi
prihranki. Na podeželje se
bosta tako preselila bolj mirna,
ker ne bosta imela nobenega
kredita več.
S pobotnico se odpravite do
notarja in ta na okrajnem
sodišču vloži predlog za
izbris iz zemljiške knjige.
Kaj pa, če kupujete nepremičnino pod hipoteko?
Ljudski nasvet za nepremičnine pod hipoteko se bo glasil, da se jim raje izognite. A če vam je ravno
takšna najbolj všeč, varen nakup ni nemogoč, pravi odvetnik Marko Pauletič: »Nakup nepremičnine
pod hipoteko je vsekakor precej tvegan, zato je smiselno, da ga izpeljete preko odvetnika ali notarja.
Ta bo vnesel ustrezne varovalke, uredil izbrisno pobotnico in vložil predlog za vpis lastninske pravice
v zemljiško knjigo.«
Nakup nepremičnine pod hipoteko se lahko izvede tako, da kredit odplačate vi kot kupec stanovanja
s kupnino za stanovanje, banka pa nato izda izbrisno pobotnico in se z njo zaveže, da bo predlagala
izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Seveda je ključno, da uredite vse, da bo banka v zemljiški
knjigi predlagala izbris vpisane hipoteke. Zato najprej zahtevajte izjavo banke o tem, koliko znaša
dolgovani znesek kredita in pod kakšnimi pogoji bo banka izdala izbrisno pobotnico. Pridobiti
morate torej dokument, da bo banka izročila izbrisno pobotnico, ko bo dolg v celoti poplačan. Šele
nato nadaljujte s postopkom, svetuje Marko Pauletič. Pazite tudi, da je izvirnik prodajne pogodbe,
ki jo boste sklenili (razen ko ga kupec nese na DURS zaradi odmere davka), vedno pri notarju, in
ne pri prodajalcu; enako pa naj tudi banka izroči izbrisno pobotnico neposredno kupcu. S takšnim
postopanjem preprečite, da bi bila po vašem nakupu hipoteka še vedno vpisana na nepremičnini.
60 Priročnik o kreditih Načrtovanje mesečnega proračuna 61

S spodnjo tabelo lahko naredite pregled svojih mesečni izdatkov ter jih tako ukrotite in postanete mojster svojega
mesečnega proračuna. Ustvarite si sliko, kolikšen znesek mesečno lahko namenite za odplačevanje kredita oziroma kje
lahko mesečne stroške omejite, da bo prostor tudi za kredit.

Znotraj osnovnih treh kategorij so še manjše. Določite jim limite, koliko lahko za njih porabite na mesec. Nato začnite
vpisovati dejanske izdatke. Hitro boste videli, kje presegate limit in kateri stroški so odvečni.

MESEC: PRIHODKI:

PRIPOMOČEK
Redni finančni izdatki Osnovni življenjski izdatki Drugi izdatki
40 % prejemkov 30 % prejemkov 30 % prejemkov

Načrtovanje
_________________________ € __________________________ € _________________________ €

Poraba Limit Poraba Limit Poraba Limit

Varčevanja Hrana in pijača Osebni izdatki

mesečnega
Krediti in limiti Higiena Avto

Drugo 1 Plačilo položnic 2 Dom

Oblačila in obutev Prosti čas

proračuna
Počitnice

Skupaj Skupaj Skupaj

RAZLIKA DO CILJA RAZLIKA DO CILJA RAZLIKA DO CILJA

1
Davki, zavarovanja … 2
Bivanje in osnovne storitve
62 Priročnik o kreditih Finančno načrtovanje nakupa nepremičnine 63

Ko se odločate za nakup nepremičnine, morate najprej ugotoviti, kakšne so vaše finančne zmožnosti. Načrt, ki ga
izdelate s pomočjo spodnje tabele, vam bo prišel prav tudi na sestanku s kreditnim strokovnjakom, zato ga ne pozabite
vzeti s sabo.

PRIHRANKI

Gotovina:
__________________________ €

Stanje na osebnem računu:

__________________________ €

Varčevalni račun (1): Varčevalni račun (2):

__________________________ € __________________________ €

Vzajemni skladi: Delnice:

__________________________ € __________________________ €

PRIPOMOČEK Depozit (1):

__________________________ €
Datum izplačila:
__________________________

Depozit (2): Datum izplačila:

__________________________ € __________________________

Finančno SUBVENCIJE

Subvencija Eko sklada:

__________________________ €
Datum izplačila:
__________________________

načrtovanje
REDNI MESEČNI PRILIVI

Plača (1): Plača (2):

__________________________ € __________________________ €

Honorar (1): Honorar (2):

__________________________ € __________________________ €

nakupa DRUGA SREDSTVA

Nepremičnine naprodaj:

Poslovni deleži:
__________________________ €

__________________________ €
Datum izplačila:
__________________________

nepremičnine
Premično premoženje:
__________________________ €

Avtorske pravice:
__________________________ €

DRUGI ODTEGLJAJI

Kredit: Lizing:
__________________________ € __________________________ €
64 Priročnik o kreditih Kako izbrati nepremičnino 65

Preden se zaletite v nepremičninske oglase, je dobro, da si naredite seznam lastnosti, ki jih mora vaš novi dom nujno
imeti. Najprej razmislite, katere značilnosti se vam zdijo pomembne, nato pa si pri pomembnih zapišite svoje želje. Te
potem lahko še označite po pomembnosti.

Seznam vam bo pomagal postaviti prava vprašanja, ko se boste odpravili na ogled, in vas opomnil, da ne pozabite na
res pomembne značilnosti, če vas prevzamejo kopalniške ploščice v kakšnem stanovanju.

ZNAČILNOST PREFERENCA ŽELJE

Velikost/število sob

Pričakovani letni stroški (elektrika, plin …)

PRIPOMOČEK Letnica gradnje  Pomembno  Nepomembno

Vrt/terasa/balkon/atrij  Pomembno  Nepomembno

Kako izbrati
Razporeditev in velikost prostorov
 Pomembno  Nepomembno
(osvetlitev, povezave …)

Nadstropje  Pomembno  Nepomevmbno

Dvigalo  Pomembno  Nepomembno

Bližina javnega prometa (udobnost/hrup)  Pomembno  Nepomembno

nepremičnino
Bližina zdravstvenega doma  Pomembno  Nepomembno

Lokacija (središče mesta …)  Pomembno  Nepomembno

Bližina trgovin  Pomembno  Nepomembno

Bližina kulturnih ustanov  Pomembno  Nepomembno

Bližina osnovne šole, vrtca  Pomembno  Nepomembno

Bližina službe  Pomembno  Nepomembno

Primernost za domače živali  Pomembno  Nepomembno

Pohištvo (vgradne omare, želite svoje …)  Pomembno  Nepomembno

Stanje oken/radiatorjev  Pomembno  Nepomembno

Stanje napeljav (vodovod, elektrika)  Pomembno  Nepomembno

Talne obloge (alergije?)  Pomembno  Nepomembno

Garaža/parkirno mesto  Pomembno  Nepomembno

66 Priročnik o kreditih Vprašanja ob ogledu nepremičnine 67

Pri ogledu nepremičnine se kaj hitro lahko zgodi, da kupca prevzamejo čudovite ploščice v kopalnici, kuhinjski pult
iz marmorja ali drag parket. A ogled naj kljub temu vključuje tudi temeljit pregled. Še posebej v primeru rabljenega
stanovanja, ki se kupuje po načelu videno-kupljeno, je pomembno, da ste pozorni na napake. Če boste na vsakem
ogledu zastavili spodnja vprašanja, si boste lažje ustvarili realno sliko o nepremičnini.

Vprašanja za prodajalca
Zakaj ste se odločili za prodajo? Koliko časa ste živeli tu? Kateri lastnik po vrsti ste?

Je nepremičnina zemljiškoknjižno urejena?

Koliko je okolica hrupna podnevi/ponoči?

PRIPOMOČEK Je okolica prijazna do otrok/psov?

So v nepremičnini težave z mravljami?

So v nepremičnini težave z vlago?

Vprašanja
Kakšni so odnosi s sosedi?

Ali je vključena garaža/parkirno mesto/klet?

Kdaj je bila nepremičnina obnovljena? Streha in fasada?

Je bila obnovljena tudi vodovodna napeljava? V celoti?

Je bila obnovljena električna napeljava?

ob ogledu
Kdaj so bila menjana okna/podi?

Se je v nepremičnini kadilo?

Vprašanja za nepremičninskega agenta

nepremičnine

Je za to nepremičnino veliko ogledov?

Je za nepremičnino veliko ponudb?

Vprašanja, ki jih zastavite sami sebi

Bo v nepremičnini prostor za moje najljubše stvari?

Ali nepremičnina ustreza mojim ključnim kriterijem?

Ali zaznam kakšne nepričakovane vonjave?

Kakšna je soseska? Kakšni so avtomobili v soseski?

Ali so (v bloku) na oglasni deski obvestila, ki kažejo na težave v bloku?

Izdajatelj in nosilec avtorskih pravic: NLB, d.d. Trg Republike 2., 1000 Ljubljana, www.nlb.si  Uredniški odbor: Ana Herman,
Natalija Majcen, Damir Susman, Tina Šubic Konda  Vsebinska in oblikovna zasnova, izvršno uredništvo in produkcija:
Renderspace d.o.o., www.renderspace.si, oktober 2017  Pravno obvestilo: Vsebina je informativne narave. Pridržujemo si pravico do
sprememb. Vsi uporabniki vsebino uporabljajo na lastno odgovornost.
Nova Ljubljanska banka d.d., Ljubljana, Trg republike 2, Ljubljana, vpisana v sodni register pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, matična
številka družbe: 5860571, znesek osnovnega kapitala: 200.000.000,00, davčna št.: 91132550. Vabimo vas, da ob sklenitvi pogodbe v
banki preverite veljavne pogoje in lastnosti storitve.