La inaplicación del Principio de Buena Fe Pública Registral en las acciones restitutivas de la

propiedad: A propósito de la Casación N° 800-2015

De la Fuente Luyo, Jaime Eduardo*

1. Introducción

Indubitablemente, es menester para tocar un tema polémico con carácter de relevancia

jurídica, como lo es, la inaplicación del artículo 2014° del Código Civil (Principio de buena fe
pública registral) en las acciones restitutivas de la propiedad y su intrínseca relación con una de
las libertades fundamentales denominada el derecho a la propiedad, resulta oportuno remitirnos
a lo indicado por la norma constitucional en los artículos 2º inciso 16, 70º de la Constitución
Política del Estado; y los artículos 923º, 927°, 949º del Código Civil; asimismo, a la interpretación
realizada por la jurisprudencia nacional; específicamente, a las sentencias emitidas por el
Tribunal Constitucional signada con los números de expediente STC Nº 0008-2003-AI/TC,
STC Nº 0043-2007-AA/TC, STC Nº 5614-2007-AA/TC; mediante las cuales el máximo
intérprete de la Constitución nos da a conocer los alcances y el contenido del derecho fundamental
a la propiedad. La problemática que nos atañe radica básicamente en la vulneración del derecho
a la propiedad mediante el uso de escrituras públicas de compraventa falsificadas; la cual se
materializa mediante el fraude inmobiliario (falsificación de títulos de propiedad), teniéndose
como resultado de ello, el despojo del bien a su legítimo propietario, que por falta de diligencia
omitió la inscripción de dominio de dicho bien en el registro de la propiedad inmueble;
amparándose tal agravio, en la aplicación del Principio de Buena Fe Pública Registral (en sede
judicial); vislumbrándose, una cierta inestabilidad en la seguridad jurídica que ofrecen los
registros públicos, generando en reiteradas ocasiones un daño irreparable e irreversible al
legítimo propietario. A lo largo del presente ensayo se irá esbozando la solución a que se arriba,
partiéndose de un análisis profundo de este conflicto de intereses a partir de la jurisprudencia
emitida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República recaída en la Casación
N° 800-2015 Huánuco; y, que hasta la actualidad no ha logrado una uniformidad de criterios en
la Judicatura, quedando el propietario totalmente expuesto a la mera voluntad o creacionismo
judicial del juzgador al momento de resolver la Litis mediante resolución motivada en derecho.

* Abogado, titulado por la Universidad Señor de Sipan – Alumno de la Unidad de Postgrado de la UNMSM (Maestría en Derecho mención Civil-Comercial)
Artículo 2° inciso 16.- “Toda persona tiene derecho: A la propiedad y a la herencia”.
Artículo 70° C.P.E.- “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley…”
Artículo 923° del Código Civil.- “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar disponer y reivindicar un bien. Debe ejercitarse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la Ley”.
Artículo 927° del Código Civil.- Acción reivindicatoria: “La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción”.
Artículo 2014° del Código Civil.- Principio de buena fe pública registral: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
2. Contenido

2.1. El caso:
Se trata del recurso de Casación N° 800-2015 Huánuco, interpuesto por el demandado José
Palacin Aquino, contra la sentencia de segunda instancia de fecha 12-01-2015, que revoca la
sentencia apelada de fecha 24-01-2014, en el extremo que declara infundada la demanda sobre la
nulidad de la Escritura Pública de compraventa Nº 296 de fecha 18-03-2010 y su inscripción en
los Registros Públicos; reformándola la declara fundada; en consecuencia, nulo el referido acto
jurídico y su inscripción.

2.2. Antecedentes:

1. Demanda.- Humberto, Guillermo, Laudina y Elvia Ricardina Ortiz Zelada, interponen

demanda de nulidad de acto jurídico, contra Alejandro Ortiz Zelada, Máxima Morales Baltazar,
José Palacin Aquino y esposa Hilda Borja Mendoza, a fin de que se declare la nulidad de la
escritura pública de compra venta de derechos y acciones N.º 20 de fecha 20-01-2010, así como
del acta protocolar de rectificación de compra venta N.º 30, de fecha 15-02-2010 y la nulidad de
la escritura pública de compra venta N.º 296, de fecha 18-03-2010; y, en forma accesoria, la
nulidad de la inscripción de los asientos registrales en el rubro C00002 y C00003 de la partida
electrónica N.º 11082022. Los demandantes fundamentan su pretensión en lo siguiente: a) Aníbal
Ortiz Zelada, adquiere el inmueble ubicado en la manzana H-Lote 15 ubicado frente a la calle 03
de la Urbanización APROVIGC del distrito de Pillco Marca, mediante escritura pública de fecha
10-10-1991, otorgada por la Asociación Pro Vivienda de la Guardia Civil de Huánuco; que al
fallecimiento del pre-nombrado, deja como herederos forzosos a sus hermanos Humberto,
Guillermo, Laudina, Elvia Ricardina Ortiz Zelada (demandantes) y Alejandro Ortiz Zelada
(demandado); b) Que así, los demandantes en condición de herederos de su finado hermano
Aníbal Ortiz Zelada, adquieren el 80% de acciones y derechos del inmueble sub litis, mediante
escritura pública de adjudicación independizada Nº 1945, de fecha 22-11-2006; en tanto que en
la cláusula sexta, se deja establecido que el 20% de los derechos y acciones le corresponde al co-
heredero Alejandro Ortiz Zelada, derecho inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble de
Huánuco, con fecha 07-09-2009; c) Que es falso que los demandantes hayan vendido el 80% de
acciones y derechos del bien sub litis a favor del demandado Alejandro Ortiz Zelada, mediante la
escritura pública de compraventa N.º 20 de fecha 20-01-2010, así como por acta protocolar de
rectificación de compraventa Nº 30 del 15-02-2010, pues conforme a la constancia de fecha 01-
06-2010 expedida por el Notario Público, éste expresamente manifiesta que no ha efectuado
ninguna celebración de las referidas escrituras públicas; y, d) Que, respecto a la nulidad de la
escritura pública de compra venta Nº 296, de fecha 18-03-2010, celebrado por Alejandro Ortiz
Zelada, por intermedio de su conviviente apoderada Máxima Morales Baltazar, a favor de los
compradores José Palacín Aquino y cónyuge Hilda Borja Mendoza, dicha escritura es nula de
puro derecho, pues Alejandro Ortiz Zelada ha falsificado las firmas en las escrituras públicas por
las cuales supuestamente adquiere la propiedad del inmueble sub litis.

2. Contestación de la demanda.- José Palacin Aquino, contesta la demanda, sosteniendo lo

siguiente: a) Que la compra venta del 18-03-2010 mediante la representante de Alejandro Ortiz
Zelada, se ha celebrado con las documentaciones debidamente saneadas, es por esta razón que el
Notario Público estima conveniente intervenir en dicha venta del bien inmueble, y su actuación
en la celebración del acto jurídico ha sido de muy buena fe, sin restricción alguna; y, b) Que, por
su parte la compra de este bien inmueble ha sido efectuada de buena fe y dentro del marco de las
buenas costumbres pues la propiedad se encontraba correctamente inscrita por ante los Registros
Públicos, a nombre de su transferente.

3. Puntos controvertidos.- A) Determinar si la escritura pública de compra venta de derechos y

acciones Nº 20, de fecha 20-01-2010, el acta protocolar de rectificación de compra venta Nº 30,
de fecha 15-02-2010, y la escritura pública de compra venta Nº 296, de fecha 18-03-2010,
adolecen de nulidad por las causales de falta de manifestación de voluntad, fin ilícitos, simulación
absoluta y actos contrarios al orden público y a las buenas costumbres, previstas en el artículo
219° incisos 1, 4, 5, 8, del Código Civil. B) Determinar si como consecuencia de amparar la
pretensión principal debe declararse la nulidad de la inscripción de los asientos registrales en el
rubro C00002 y C00003, de la partida electrónica Nº 11082022.

4. Sentencia de primera instancia. El Juez mediante sentencia de fecha 24-01-2014,

declara fundada en parte la demanda, en el extremo de la Escritura Pública de compra venta de
derechos y acciones N.º 20, de fecha 20-01-2010, así como del acta protocolar de rectificación
de compra venta Nº 30, de fecha 15-02-2010; e, infundada respecto a la nulidad de la Escritura
Pública de compra venta Nº 296, de fecha 18-03-2010; tras considerar que: 1) En cuanto a la
nulidad del acto jurídico contenido en la Escritura Pública de Compra Venta de Derechos y
Acciones Nº 20, de fecha 20-01-2010, así como el Acta Protocolar de Rectificación de Compra
Venta Nº 30, de fecha 15-02-2010, se advierte de la Constancia emitida por el Notario Público
Luis Augusto Jiménez Gómez de fecha 01-06-2010, que en su despacho notarial no se ha elevado
las referidas escrituras públicas; así mismo el mencionado Notario informa al Juzgado que ha
realizado la búsqueda exhaustiva en el libro matriz de su Registro de Escrituras Públicas,
correspondiente al año 2010, en el cual no existen las referidas escrituras públicas, de lo que se
infiere que los demandantes no han manifestado su voluntad para tales actos jurídicos, que por
tanto han tenido un fin ilícito y por ende el actuar del demandado Alejandro Ortiz Zelada ha sido
contrario a las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres, además que adolecen
de simulación absoluta; y, 2) Respecto a la nulidad del acto jurídico contenido en la Escritura
Pública de compra Nº 296, de fecha 18-03-2010, celebrado por Alejandro Ortiz Zelada, por
intermedio de su conviviente apoderada Máxima Morales Baltazar, a favor de los compradores
José Palacin Aquino y cónyuge Hilda Borja Mendoza, se tiene que de la copia certificada de la
Partida Nº 11082022, Alejandro Ortiz Zelada figuraba como propietario de todos los derechos y
acciones del bien inmueble sub litis, lo que determina que al caso de autos resulta de aplicación
lo dispuesto en el artículo 2014º del Código Civil que establece que el tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante, por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.

5. Fundamentos de la apelación.- Los demandantes Humberto, Guillermo, Laudina y Elvia

Ricardina Ortiz Zelada, interponen recurso de apelación contra la sentencia de primera
instancia en el extremo que declara infundada la demanda, alegando que: a) El A quo afirma que
los compradores José Palacin Aquino y esposa Hilda Borja Mendoza no se le puede perjudicar, a
sabiendas que dicha venta nace de una escritura pública falsa, pues el título de propiedad del
vendedor es falso; que no se puede avalar la ilegalidad, ni lo ilícito; y, b) No existe la buena fe
de los compradores, en razón a que ellos debieron indagar obligatoriamente el historial del
inmueble, saber el origen del inmueble, preguntar a los vecinos colindantes de la propiedad, quién
fue su primer y anterior propietario, no se trata de leer el resumen de la inscripción registral, sino
tomar conocimiento del título archivado que dio origen a la última inscripción.

6. Sentencia de vista.- Los Jueces Superiores de la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Huánuco expiden la sentencia de vista de 12/01/2015, que revoca la sentencia apelada en el
extremo que declara infundada la demandada sobre la nulidad de la Escritura Pública de
compraventa Nº 296 de fecha 18/03/2010 y su inscripción en los Registros
Públicos, reformándola la declara fundada; en consecuencia, declara nulo el referido acto
jurídico y su inscripción, fundamentando la decisión en lo siguiente: 1) Que, en el caso de autos,
existen elementos probatorios que acreditan que el acto jurídico de compra venta, a favor de los
codemandados compradores José Palacin Aquino y esposa Hilda Borja Mendoza, se realizó en
base a actos jurídicos (titulo), falsificados. Que el Pleno Jurisdiccional Civil, realizado en Lima
el 20/10/2012, respecto al Tema 2, La Fe Pública Registral en el caso de falsificaciones de títulos,
ha establecido en la conclusión plenaria: “La Fe Pública Registral no protege a los terceros de
buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso de la falsificación de
títulos, pues el artículo 70 de la Constitución del Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo
que no es coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado fácilmente, a través de una
falsificación. El artículo 2014 del Código Civil, debe leerse desde la perspectiva constitucional
de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen derechos”; en este
sentido el argumento señalado por la Juez de la causa, para declarar infundada la demanda, no es
correcto; y, 2) Que, considera que ningún ordenamiento jurídico que se respete puede permitir
que una persona, pueda perder su propiedad por causa extraña (falsificación), pues nunca el
propietario permitió o toleró, ni tampoco dio lugar a situación de apariencia registral en el cual
confió un tercero. La fe registral es constitucional, mientras no proteja las falsificaciones, pues
caso contrario se estaría violando el artículo 70 de la Constitución Política del Estado.

2.3. Causales por las cuales se ha declarado procedente el recurso de casación.- La Sala
Suprema, mediante resolución de fecha 16/11/2015, del cuaderno de casación, declaró procedente
el recurso de casación interpuesto por el demandado José Palacin Aquino, por las siguientes
causales: A) Infracción normativa de los artículos III del Título Preliminar, 197, 188, del
Código Civil, en concordancia con el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del
Estado y artículos 2012, 2014 y 2015 del Código Civil. El demandado alegaba que se ha
vulnerado el derecho al debido proceso y motivación de las resoluciones judiciales, pues los
fundamentos esgrimidos en la sentencia recurrida contravienen el principio de la buena fe, así
como el principio de publicidad registral, el cual le otorga su derecho constitucional a la
propiedad por el tracto sucesivo de la compra venta.
2.4. Materia jurídica en debate.- Se centra en determinar si la sentencia de segunda instancia
incurre en infracción normativa de las normas denunciadas, esto es, si se ha vulnerado el derecho
al debido proceso y los principios de la buena fe y publicidad registrales.

2.5. Resumen de los Fundamentos de la Suprema Sala (Extracto de la Ejecutoría)

Considerando Sétimo.- Que, en el caso de autos se ha determinado que Alejandro Ortiz Zelada
figuraba en los Registros Públicos como propietario de todos los derechos y acciones del bien
inmueble sub litis, como se verifica de la copia certificada de la Partida N.º 11082022, por
consiguiente al adquirir el inmueble José Palacin Aquino y su cónyuge Hilda Borja Mendoza,
mediante Escritura Pública de compra-venta N.º 296, de fecha 18/03/2010, lo hicieron amparados
en lo que aparecía en el Registro Público (principio de legitimación) y en la creencia que quién
vendía el bien era el legítimo propietario y que por ende contaba con las facultades para disponer,
pues de conformidad con lo establecido en el acotado artículo 2014, la buena fe del tercero se
presume.

Considerando Octavo.- Que, resulta pertinente remarcar que la presunción de buena fe del
tercero adquirente, establecida en el referido artículo 2014 del Código Civil es una
presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario; por consiguiente la carga de la prueba
se invierte, pues quien debe acreditar la mala fe del tercer adquirente es la parte actora, empero
en el presente caso el demandante no ha acreditado la mala fe del demandado, verificándose del
tenor de la demanda, que los únicos cuestionamientos que se han efectuado respecto de este acto
jurídico es que la escritura pública de compra venta de derechos y acciones del bien sub litis a
favor del vendedor Alejandro Ortiz Zelada, es nula y por tanto la transferencia que realiza éste
deviene también en una nulidad ipso iure; asimismo indica que no obstante que la venta
cuestionada, de fecha 18/03/2010, se efectuó mediante poder, éste no ha sido inscrito en los
Registros Públicos siendo el mismo un requisito para que surta efecto; que en consecuencia
dichos fundamentos son ajenos a la presunción de la buena fe.

2.6. DECISIÓN.- Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandado

José Palacin Aquino,; en consecuencia CASARON la sentencia de vista de fecha 12-01-2015, en
el extremo que revoca la sentencia apelada de fecha 24-01-2014; y, Actuando en sede de
instancia CONFIRMARON la sentencia apelada de fecha 24-01-2014, en el extremo que
declara infundada la demanda, respecto a la nulidad de la Escritura Pública de compra venta N.º
296, de fecha 18-03-2010; así como la pretensión accesoria del asiento registral N.º C00003 de
la partida N.º 11082022. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Humberto Ortiz Zelada y otros con
José Palacin Aquino y otros, sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron. Interviene como
ponente la Jueza Suprema señora del Carpio Rodríguez.

SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN

PUERTAS, DE LA BARRA BARRERA

3. ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA A PROPÓSITO DE LA CASACIÓN N° 800-

2015

En la última década el tráfico ilícito de bienes inmuebles ha venido aumentando en gran

consideración llegando inclusive a escalas inimaginables, y, es que parte de este problema tiene
su origen en cómo está estructurado nuestro ordenamiento jurídico; usualmente debe existir una
concordancia o estrecha coherencia entre las normas constitucionales y la ley; no obstante, esto
no ocurre entre los artículos 2º inciso 16, 70º de la Constitución Política del Estado y el artículo
2014° del Código Civil, generándose una colisión entre la norma suprema y la inferior, tal como
en su oportunidad afirma el Profesor Gonzales Barrón (2017) cuando sostiene que “Los
falsificadores patentaron un sistema por el cual se crea un título de propiedad a partir de la
“nada”, sea por falsificación, suplantación, arbitraje inexistente o prescripción adquisitiva sin
citación al dueño, por tanto, A-B es “puro papel”, no obstante, en forma inmediata se celebra
una sucesiva transferencia, mediante el contrato B-C, para constituir el tercero de buena fe, que
busca protección por medio de fe pública registral, prevista en el artículo 2014º del Código Civil,
concordante con el artículo 5º de la Ley Nº 30313. No obstante, la tutela del tercero C implica
la pérdida del propietario A, pese a que este cuenta con un derecho fundamental inviolable, de
conformidad con el artículo 70º de la Constitución. Por tanto, el problema jurídico del fraude
inmobiliario se centra en el conflicto propietario / tercero”; a lo acotado por el renombrado
jurista, podemos sostener, que la solución que propone la fe pública registral no posee
congruencia con la norma fundamental, por lo que al ciudadano común y corriente le parece una
creación absurda; y, es que no se entiende (por sentido común) como contratos fuera de la ley
que sirven de base para la transferencia de la propiedad, terminan siendo protegidos en instancia
registral por una norma de rango inferior que contraviene a la Constitución; lo que nos parece
totalmente inadmisible desde todo punto de vista.
 A manera de ir aterrizando sobre los argumentos expuestos, desde la óptica del Análisis
Económico del Derecho; el jurista Posner (2008) plantea el siguiente ejemplo: “A entrega su abrigo
a su agente B para que lo empeñe, y B entendiendo mal las instrucciones, lo vende a C. Siempre que
C no sepa o no tenga razón para saber que B no estaba autorizado para venderle el abrigo, C
adquirirá un título bueno sobre el abrigo. Este es un caso simple en el que A puede evitar el error a
un costo menor que C. Pero supongamos ahora que B no era agente de A, sino que se robó el abrigo
y lo vendió a C sin dar a C ninguna razón para sospechar que estaba comprando mercadería robada.
C no adquirirá un título bueno; un ladrón no puede transferir un título bueno a su comprador:
Aunque A podría prevenir la transferencia errónea a un costo menor que C, tomando precauciones
mayores contra el robo si se permitiera que C obtuviera un título bueno se estimularía el robo. Los
ladrones obtendrían precios mayores de sus encubridores, porque los encubridores podrían obtener
precios mayores (siempre que tomen medidas para alejar al comprador del lugar de la escena) en el
mercado de reventa; la gente pagará más por un título seguro que por uno confuso. No queremos un
mercado eficiente de bienes robados”; de lo que se puede inferir, que cuando el propietario entrega
voluntariamente el bien a un depositario infiel, se origina como consecuencia que éste pierda su
derecho frente al tercero de buena fe, pues económicamente quien debería asumir las prevenciones a
menor costo es el propietario. Por otro lado, si el propietario sufre el robo del bien, entonces debe
conservar el derecho, pues al margen de los costos de prevención, nadie quiere un mercado eficiente
de bienes robados, lo que solo incentivaría perversamente la conducta delictuosa; esta claro entonces,
que la solución a la que arriba el análisis económico del derecho, es la defensa de la propiedad, y no
la del tercero.

En atención a lo señalado, hay cierta tendencia por una parte de la comunidad jurídica
(abogados litigantes) el considerar promover acciones legales orientadas a cuestionar la validez y
eficacia del negocio jurídico –esto se aprecia en la Cas. N° 800-2015 Huánuco–; al respecto, el
profesor Gonzales Barrón (2017) indica que “…Un alto porcentaje de los muchos despojados por
títulos falsificados o suplantados, iniciaron demanda de nulidad del acto jurídico contra los terceros
adquirentes, bajo la premisa que estos actuaron de mala fe, por lo que el acto (contrato) sería nulo
por fin ilícito u otra causal establecida en la Ley. Sin embargo, el estándar probatorio exigido por el
órgano jurisdiccional, normalmente muy estricto, hace que las demandas contra el tercero sean
normalmente desestimadas con distintos argumentos, como que “no se pudo probar la mala fe”,
“solo basta revisar las inscripciones”, “la seguridad del tráfico exige asegurar las adquisiciones”,
entre otras frases retóricas”. Pues bien, una vez que el propietario despojado ha perdido
judicialmente el caso de nulidad frente al tercero de buena fe ¿puede intentar algún mecanismo legal?;
cabe entonces hacer un análisis sobre el particular, tomándose como referencia lo acotado; en primer
lugar, la demanda de nulidad es acción contractual, por lo que la cosa juzgada se limita a cerrar la
discusión sobre el tema debatido (art. 123º del CPC), esto es la validez o no del acto jurídico, pero
nada más; es decir, no va más allá de lo que la norma estipula para el caso en concreto. En segundo
lugar, la validez del contrato celebrado por el tercero, así reconocido por el órgano judicial, no decide
sobre la propiedad del bien; es aquí donde radica principalmente el tema que nos atañe, por lo que el
propietario despojado puede acudir a la acción reivindicatoria, que además es imprescriptible
(Artículo 927° del Código Civil), con el fin que se dilucide en forma definitiva quién es el propietario
del bien. La nulidad del acto jurídico no cierra la controversia sobre la titularidad.

El caso teórico quedaría plasmado de la siguiente manera:

CONTRATO FALSO:

A (propietario despojado) ==================== B (primer comprador)

CONTRATO CON TERCERO

B (primer comprador, ahora vendedor) ========== C (sucesivo comprador)

La demanda de nulidad de acto jurídico, al declararse infundada, concluye en el sentido que el

contrato de B-C es válido; sin embargo, no hay inconveniente para que A interponga demanda de
reivindicación contra C; en la cual deberá ponderarse los títulos de propiedad de cada una de las
partes.

En tercer lugar, la acción restitutiva de la propiedad (reivindicatoria) permite evaluar la fortaleza de

los títulos en conflicto, al igual que en la acción declarativa (mejor derecho de propiedad), con la
diferencia que la primera exige la posesión, mientras en la segunda, no. Siendo ello así, en ambos
casos, el propietario A invocará su título original (Artículo 923° del Código Civil), ya que nunca
transfirió formalmente la propiedad, y los actos falsos nos transmiten derechos, en tanto la propiedad
es inviolable (Artículo 70° de la Constitución), y no puede perderse por la mera voluntad de un
tercero, sin contar con la autorización expresa del propietario (a través de la manifestación o
exteriorización de la voluntad), tal como lo ha venido predicando el Tribunal Constitucional en su
reiterada jurisprudencia vinculante. Por otro lado, C (en calidad de tercero) tendrá a su favor el
principio de buena fe pública registral (Artículo 2014° del Código Civil en concordancia con el
Artículo 5° de la Ley N° 3031).
En cuarto lugar, el Juzgador, al aplicar la teoría de la ponderación a los títulos en controversia, sea
en procesos judiciales civiles como la acción reivindicatoria o en la declarativa, podría optar
perfectamente por el título A, en tanto la propiedad es un derecho inviolable (Artículo 70° de la
Constitución), por lo que ninguna falsificación podría vulnerar una prerrogativa especialmente
protegida por la norma fundamental, en consecuencia, la buena fe registral debería ser inaplicada
al caso concreto por efecto del control difuso. En suma, de lo que se trata es de preferir el título
legítimo del propietario originario, que nunca lo perdió en virtud de los artículos 2° inciso 16 y 70°
de la Constitución, frente a la otra cara de la moneda, esto es, el título defectuoso del tercero, el cual
proviene de un acto de falsificación.

Finalmente, el Tribunal constitucional ha establecido que la propiedad es un derecho que se determina

por la voluntad del titular, pero no por la intromisión de terceros (STC Nº 0008-2003-AI/TC); además,
el Estado garantiza la propiedad frente al ataque ajeno (STC Nº 0043-2007-AA/TC, STC Nº 5614-
2007-AA/TC). La doctrina reiterada del Tribunal Constitucional es vinculante, según el artículo VII
del Título Preliminar del Código Procesal Constitucional. En resumen, la conclusión es que no hay
un solo argumento que desmienta la terminante disposición constitucional, por la cual, la propiedad
es inviolable.

4. Conclusión

 La solución que propone el principio de buena fe pública registral (art. 2014° Código Civil)
no posee congruencia con la norma fundamental (art. 2° inciso 16 y art. 70° Constitución
Política Estado), por lo que al ciudadano común y corriente le parece una creación absurda;
y, es que no se entiende (por sentido común) como contratos fuera de la ley que sirven de
base para la transferencia de la propiedad, terminan siendo protegidos en instancia registral
por una norma de rango inferior que contraviene a la Constitución; lo que es totalmente
inadmisible desde todo punto de vista.

 La demanda de nulidad de acto jurídico, no cierra la controversia sobre la titularidad del bien,
por lo que el propietario despojado puede acudir a la acción reivindicatoria, que además es
imprescriptible (Artículo 927° del Código Civil), con el fin que se dilucide en forma
definitiva quién es el propietario del bien.

 Los jueces, en la ponderación de títulos que se plantea en la reivindicatoria o en la acción

declarativa deben proceder a la inaplicación del principio de buena pública registral en el
 caso concreto (falsificación de títulos de propiedad) por efecto del control difuso (segundo
párrafo del Artículo 138° de la Constitución – Artículo VI del Título Preliminar del Código
Procesal Constitucional).

5. Referencias bibliográficas

Bullard, A. (2005). Código Civil Comentado Por Los 100 Mejores Especialistas. Lima:
Gaceta Juridica.

Gonzales Barrón, G. (2017). La propiedad y sus instrumentos de defensa. Lima: Instituto

Pacífico.

Gonzales, G. (2015). “La falsificación: Nuevo modo de adquirir la propiedad”. Lima: Gaceta
Jurídica.

Gonzales, G. (2015). “Los derechos reales y su inscripción registral”. Lima: Gaceta Jurídica.

Posner, R. (2008). El ánalisis económico del derecho.

Sentencias emitidas por el Tribunal Constitucional signada con número de expediente: (STC
Nº 0008-2003-AI/TC), (STC Nº 0043-2007-AA/TC), (STC Nº 5614-2007-AA/TC).

Sentencia emitida por Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República recaída en
la Casación N° 800-2015 Huánuco.