Aspek Hukum Dalam Bisnis

Resume & Case

“Aspek – Aspek dari pelaksanaan perjanjian dan hal – hal yang membatasi
perjanjian serta pembebanan tanggung jawab ”

Nama : Wida Kusmayana

NIM : 041511233148

Kelas :I

PRODI S1 MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS AIRLANGGA
 PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) VS Tarmin

A. Kronologis Kasus/ Case

Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan untuk
pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya. Salah satu cara untuk
memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan
di pusat kota Surabaya itu. Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya
Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.

Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M2 Lantai III itu untuk menjual perabotan
rumah tangga dengan nama Combi Furniture. Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan
itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan
Notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge,
sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia
membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April
1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk
kelambatan pembayaran. Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam
Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.

Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian. Kewajiban Tarmin
ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga
tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya. Bahkan menurutnya, Akte No.
40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement agreement” dan
kesempatan yang diberikan untuk menunda pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin
akan dibicarakan kembali di akhir tahun 1991. Namun pengelola SDP berpendapat
sebaliknya. Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum pada
Akta tersebut.
 Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp.
12.406.279,44 kepada PT SDP. Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk
ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak
membayarnya. Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.

Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa. Selain itu, pengelola SDP
menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.

B. Konsep Hukum Perdata Tentang Perikatan (Perjanjian)

1. Macam-macam Perikatan

Berdasarkan KHU Perdata, macam-macam perikatan diuraikan sebagai berikut :

A. Perikatan Bersyarat
Suatu perikatan yang digantungkan pada suatu kejadian dikemudian hari yang masih belum
tentu akan atau tidak terjadi. Sehingga perjanjian seperti ini akan terjadi jika syarat-syarat
yang ditentukan itu terjadi.
B. Perikatan dengan ketetapan waktu
Suatu perikatan yang pelaksanaannya ditangguhkan sampai pada waktu yang ditentukan.
Sehingga segala kewajiban oleh pihak yang terikat tidak dapat ditagih sebelum waktu yang
diperjanjikan itu tiba.
C. Perikatan Alternatif
Suatu perikatan yang mana debitor dalam memenuhi kewajibannyadapat memilih salah
satu diantara yang telah ditentukan.
D. Perikatan Tanggung-menanggung
Dimana beberapa orang bersama-sama sebagai pihak yang berhutang berhadapan dengan
satu orang yang menghutangkan atau sebaliknya.
E. Perikatan yang dapat dibagi dan tidak dapat dibagi
Suatu perikatan dimana setiap debitor hanya bertanggungjawab sebesar bagiannya
terhadap pemenuhan prestasinya.
 F. Perikatan dengan ancaman hukuman
Suatu perikatan dimana seseorang untuk jaminan pelaksanaan diwajibkan melakukan
sesuatu jika perikatan itu tidak dipenuhi.

2. Berakhirnya Perikatan

Undang-undang menyebutkan ada sepuluh macam cara terhapusnya perikatan, yaitu antara
lain : Karena pembayaran, pembaharuan hutang, penawaran pembayaran tunai, diikuti oleh
penitipan, kompensasi atau perjumpaan hutang, percampuran hutang, pembebasan hutang,
hapusnya barang yang dimaksudkan dalam perjanjian, pembatalan perjanjian, akibat berlakunya
syarat pembatalan dan sudah lewat waktu.

3. Sistem pengaturan hukum perikatan

Sistem pengaturan hukum perikatan adalah bersifat terbuka, artinya bahwa setiap orang
bebas untuk mengadakan perjanjian, baik yang sudah diatur maupun yang belum diatur dalam UU.
Hal ini dapat disimpulkan dari ketentuan yang tercantum dalam pasal 1338 ayat 1 yang
berbunyi “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya”. Dari ketentuan pasal ini memberikan kebebasan kepada para pihak untuk
membuat atau tidak membuat perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun, menemukan
isi perjanjian dan bebas menetukan bentuk perjanjian baik tertulis maupun tidak tertulis.

Dalam menentukan suatu perikatan, maka tidak boleh melakukan perbuatan yang melawan
hukum. Sebagaimana dalam H.R. 1919 yang mengartikan perbuatan melawan hukum sebagai
berikut :

1. Melanggar hak orang lain

2. Bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku yang dirumuskan dalam UU
3. Bertentangan dengan kesusilaan
4. Bertentangan dengan kecermatan yang harus diindahkan dalam masyarakat, aturan
kecermatan ini menyangkut aturan-aturan yang mencegah orang lain terjerumus dalam
 bahaya dan aturan-aturan yang melarang merugikan orang lain ketika hendak
menyelenggarakan kepentinagn sendiri.

C. Analisis kasus

Setelah pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) mengajak Tarmin Kusno untuk
meramaikan sekaligus berjualan di komplek pertokoan di pusat kota Surabaya, maka secara tidak
langsung PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak dengan
Tarmin Kusno yang dibuktikan dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di depan Notaris.
Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya” sehingga dengan adanya
perjanjian/ikatan kontrak tersebut maka pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan
untuk memberikan atau berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.

Perjanjian tersebut tidak boleh dilangggar oleh kedua belah pihak, karena perjanjian yang
telah dilakukan oleh PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi syarat,
sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan
empat syarat :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

yakni para pihak yang mengadakan perjanjian harus saling setuju dan seia sekata dalam hal
yang pokok dari perjanjian yang akan diadakan tersebut.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
artinya bahwa para pihak harus cakap menurut hukum, yaitu telah dewasa (berusia 21
tahun) dan tidak di bawah pengampuan.
3. Suatu hal tertentu;
artinya apa yang akan diperjanjikan harus jelas dan terinci (jenis, jumlah, dan harga) atau
keterangan terhadap objek, diketahui hak dan kewajiban tiap-tiap pihak, sehingga tidak
akan terjadi suatu perselisihan antara para pihak.
 4. Suatu sebab yang halal.
artinya isi perjanjian itu harus mempunyai tujuan (causa) yang diperbolehkan oleh undang-
undang, kesusilaan, atau ketertiban umum.

Perjanjian diatas bisa dikatakan sudah adanya kesepakatan, karena pihak PT SDP dan Tarmin
Kusno dengan rela tanpa ada paksaan menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa yang
diajukan oleh pihak PT SDP yang dibuktikan dihadapan Notaris.

Namun pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk
membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah peduli walaupun tagihan demi
tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi keras untuk tidak membayarnya. Maka dari sini
Tarmin Kusno bisa dinyatakan sebagai pihak yang melanggar perjanjian.

Dengan alasan inilah pihak PT SDP setempat melakukan penutupan COMBI Furniture secara
paksa dan menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri Surabaya. Dan jika kita kaitkan dengan
Undang-undang yang ada dalam BW, tindakan Pihak PT SDP bisa dibenarkan. Dalam pasal 1240
BW, dijelaskan bahwa : Dalam pada itu si piutang adalah behak menuntut akan penghapusan
segala sesuatu yang telah dibuat berlawanan dengan perikatan, dan bolehlah ia minta supaya
dikuasakan oleh Hakim untuk menyuruh menghapuskan segala sesuatuyang telah dibuat tadi atas
biaya si berutang; dengan tak mengurangi hak menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika
ada alasan untuk itu. Dari pasal diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada Tarmin Kusno
yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda untuk membayar semua tagihan
bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.