Luan An Thanh Ha 1.30941 PDF

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
TRẦN THỊ THANH HÀ
HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
TRẦN THỊ THANH HÀ
HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 62.34.02.01
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1. TS. Nguyễn Minh Hoàng
2. GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ
HÀ NỘI - 2018
1
T i xin m o n yl ng tr nh nghi n u ri ng
t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th
Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn
gố tr h n r r ng
T giả Lu n n
Trần Thị Th nh H
2
MỤC LỤC
MỤC NỘI DUNG TRANG
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 5
DANH MỤC CÁC BẢNG 6
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 8
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8
LỜI MỞ ĐẦU 9
CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG
27
1.1 Tổng quan về bất động sản 27
1.1.1 Khái niệm bất động sản 27
1.1.2 Đặc điểm bất động sản 28
1.1.3 Phân loại bất động sản 30
1.2 Thẩm định giá bất động sản 33
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 33
1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 34
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 36
1.2.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37
1.2.5 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 37
1.3 Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39
1.3.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 39
1.3.1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39
1.3.1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41
1.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 49
1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 50
1.3.2.2 Phương pháp thu nhập 55
1.3.2.3 Phương pháp chi phí 61
1.3.2.4 Phương pháp thặng dư 69
Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
1.3.3 71
động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và
1.3.4 72
phương pháp thẩm định giá bất động sản
1.3.4.1 Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên 72
1.3.4.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản 73
1.3.4.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74
1.3.4.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75
1.3.4.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75
Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình
1.4 76
và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76
3
bất động sản

1.4.1.1 Kinh nghiệm của Úc 77
1.4.1.2 Kinh nghiệm của Hoa kỳ 78
1.4.1.3 Kinh nghiệm của Pháp và Anh 81
1.4.1.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 82
1.4.1.5 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia 83
Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định
1.4.2 84
giá bất động sản
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 86
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP
87
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87
2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87
Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất
2.1.2 95
động sản
Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở
2.2 96
Việt Nam trong thời gian qua
Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành
2.2.1 96
theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu
2.2.1.1 96
chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống
2.2.1.2 100
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định
2.2.2 112
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản
2.2.2.1 112
ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
2.2.2.2 115
các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
2.3 130
động sản ở Việt Nam
Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động
2.3.1 130
sản ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
2.3.2 134
ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
2.3.2.1 được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134
Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp
2.3.2.2 thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở 135
Việt Nam
Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt
2.3.3 136
Nam
2.3.3.1 Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 136
4
trong tiêu chuẩn thẩm định giá

Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định
2.3.3.2 136
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá
2.3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 142
2.3.4.1 Nguyên nhân chủ quan 142
2.3.4.2 Nguyên nhân khách quan 146
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT 149
NAM
Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá
3.1 149
bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025
3.1.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149
Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
3.1.2 150
Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá
3.2 152
bất động sản ở Việt Nam
3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản. 152
Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin
3.2.1.1 152
cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản
Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản
3.2.1.2 155
theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp
3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160
Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá
3.2.2.1 160
bất động sản
3.2.2.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164
Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh
3.2.2.3 168
nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu
Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản
3.2.2.4 169
so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp
Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất
3.2.2.5 170
động sản mục tiêu cần thẩm định
Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây
3.2.2.6 dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp 172
thặng dư
Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương
3.2.2.7 173
pháp thu nhập
3.2.2.8 Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư 176
3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 177
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các
3.2.3.1 177
doanh nghiệp thẩm định giá
Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức
3.2.3.2 nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự 183
phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá
3.2.3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184
5
3.3 Kiến nghị 190

Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động
3.3.1 190
sản
3.3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam 192
KẾT LUẬN 194
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 196
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 197
PHỤ LỤC 202
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ
BĐS Bất ộng sản

TĐG Thẩm ịnh gi
TĐV Thẩm ịnh vi n
6
DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG
1 Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr 25
Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành
2 90
nghề 2009 – Tháng 6/2016
Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp
3 91
TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016
4 Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG 94
5 Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh 103
Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG
6 BĐS ri ng kh ng” 112
Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ

7 112
v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng”
Bảng 2 7: Tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG về kh khăn
8 114
khi v n ng quy tr nh TĐG BĐS
Bảng 2 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp về l họn s ng
9 116
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung li n
10 117
qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS
Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung
11 122
li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS
12 124
liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS
13 128
li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS
Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy
14 130
tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết
Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy
15 131
tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p
16 132
tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời gi n ngắn
17 132
tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp
18 133
tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG ộ tin y o
Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS
19 133
lại tại o nh nghiệp TĐG
Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu
20 143
ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ
21 144
thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp
7
Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh

22 144
nghiệp
Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh -
23 Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o 167
ị h trong khu v
Bảng 3.2: Kết quả khảo s t ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p so
24 sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so 168
sánh
Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh -
25 L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n 171
m gi hỉ n
26 Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p 173
Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở
27 177
liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại o nh nghiệp TĐG
28 Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố 178
29 Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện 179
Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại 179
30
h nh bất ộng sản
31 Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG 181
Bảng 3 10: Đ nh gi m qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v
32 phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ 183
TĐG
8
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG

Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 -
1 90
Tháng 6/2016
Biểu Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp
2 TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 92
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
STT PHỤ LỤC TRANG
Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t 202

1
Ph l 2: V thẩm ịnh gi quyền s ng ất v ng tr nh x y

2 206
d ng tr n ất
9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế
xã hội nƣớ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trƣờng Thẩm ịnh gi
ƣ thừ nh n l một nghề v i trò qu n trọng giúp ho Nh nƣớ , tổ
h , nh n ƣ r quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,
t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt
Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền
kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h t p trung s ng nền kinh tế thị
trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m ng trong thời kỳ ổi
mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l không
ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong
xã hội ng y ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một
nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,
kh h qu n, năng l hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t
huy tốt v i trò m nh, từ g p phần bảo ảm l i h h nh ng b n
th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng o năng l thẩm ịnh gi Việt N m
gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o loại
t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lƣ ng h p ồng thẩm ịnh gi
hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi o nh nghiệp. Tuy
nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất p, hất lƣ ng nhìn chung còn
thấp, hƣ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng v kỳ vọng xã hội, nhất l thẩm
ịnh gi quyền s ng ất trong x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ ể ổ
phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n hàng thƣơng mại
ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh Th tế nhiều
trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng
một bất ộng sản nhƣng kết quả o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r
h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n n ến t nh trạng trên nhƣng một
trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lƣ ng
hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi
bất ộng sản lu n l h ề ƣ qu n t m ả về phƣơng iện lý thuyết v th
tế C ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
10
ộng sản ã ƣ b n h nh v s ổi nhƣng nội dung các tiêu chuẩn ũng hƣa
ƣ ho n thiện, òn nhiều h hiểu kh nh u n ến việ v n ng quy tr nh
v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu òn nhiều hạn
hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o thẩm ịnh vi n tiến h nh
tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi theo quy ịnh hiện h nh, tuy
nhiên nhiều o nh nghiệp hƣ quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho
họ , hặt hẽ, thể Việ v n ng quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh giá
bất ộng sản v n òn nhiều iểm hƣ phù h p n ến kết quả thẩm ịnh gi
bất ộng sản hiện n y hƣ ộ tin y o ể l m ơ sở ho Nh nƣớ , tổ
h , nh n r quyết ịnh quản lý, ầu tƣ [32]
B n ạnh , t nh h nh nghi n u về thẩm ịnh gi n i hung ũng nhƣ
về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nói riêng hiện nay còn
rất hạn hế Việ tổng kết, nh gi rút kinh nghiệm từ th tế hoạt ộng thẩm ịnh
gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu ũng hƣ ƣ th hiện thƣờng xuy n,
kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ ặt r l ần ho n thiện quy trình và
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y ng ƣ một quy
tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một h r r ng, hặt hẽ, hƣớng nv n ng
quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng
o ộ tin y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm
ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tƣơng x ng với vị tr
vốn n trong nền kinh tế thị trƣờng hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất
ộng sản tin y ũng l ơ sở giúp ho nh nƣớ , nh ầu tƣ, khách hàng ra các
quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh vi n, ƣ một quy tr nh
thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ, thể v h th s ng phƣơng ph p thẩm
ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ r i ro trong hoạt
ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ng nhiều r i
ro. Xuất ph t từ nh ng lý o m nghi n u sinh ã l họn ề t i “Hoàn
thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện
nay” l m ề t i nghi n u lu n n.
2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận
án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án.
Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các
nghi n u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm
ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng
sản Tr n ơ sở n y, nghi n u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung
chính nêu trên, tuy nhi n ể nh ng nh gi s t th về t nh h nh nghi n u,
11
ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lƣ theo h i

nh m nghi n u: nghi n u t giả nƣớ ngo i v nghi n u
t giả trong nƣớ
2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:
Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại
quố gi ph t triển nhƣ nghi n u về quyền sở h u BĐS t giả
H lbert C Smith, John B Corgel ƣ ề p tới trong t phẩm “Triển vọng bất
ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71].
T giả ƣ r kh i niệm nh gi ăn bản về vấn ề ầu tƣ v o thị trƣờng
BĐS, vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tƣ BĐS, quản l
BĐS, triển vọng về thị trƣờng BĐS,… T giả D vi C P rks, với t phẩm
“Nh ng vấn ề m i trƣờng li n qu n tới quản lý bất ộng sản”
(Environmental management for real estate professionals) (1992) lại ƣ r
nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân
t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v ạo , biện ph p ề
phòng r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên
u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS t giả M nry
Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t giả
t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ hiến lƣ v th h nh
marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ầu tƣ BĐS. C nh kho họ nƣớ
ngo i ũng một số nghi n u ối với việ quản lý ất i Việt N m: tổ
h tƣ vấn “Strengthening environment l M n gement n L n
Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã ác
b o o nh gi hệ thống lu t ất i, ây là công trình nghi n u, r so t hệ
thống ph p lu t ất i hiện n y Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh
với hệ thống ph p lu t ất i thế giới v ƣ r một số khuyến nghị
Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về
BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trƣờng
BĐS h kh ng nghi n u tr n g ột ộng nhƣ thế n o ối với ng tác
thẩm ịnh gi BĐS.
B n ạnh nh ng nghi n u kh i qu t tr n về thị trƣờng BĐS, một số t
giả nƣớ ngo i ũng ã nh ng nghi n u về hoạt ộng t i h nh trong thị
trƣờng BĐS nhƣ t giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n u về
“Nh ng vấn ề t i h nh v ầu tƣ bất ộng sản” (Re l est te fin n e n
investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v t i h nh v
ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v n to n
trong kinh doanh BĐS. Đề p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản
12
lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ t giả Sus n

Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t phẩm “Quản lý vốn
ầu tƣ bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74]. Tác giả Roy
W B hl trong t phẩm “Thuế bất ộng sản ở thị nƣớ h m ph t triển”
(The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n
t h s u về việ s ng ất ở thị nƣớ h m ph t triển v t ộng
h nh s h thuế BĐS ối với gi ả BĐS Một số t giả lại nh ng nghi n u
huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong
nghi n u m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing
finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r ph n t h hung yếu tố
thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ng s ng
ũng nhƣ r i ro v biện ph p quản lý r i ro tại thị trƣờng n y Nghi n
u John Ry ing thuộ Ng n h ng D tr Quố gi New York (Fe er l
Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s huyển ổi về h nh s h
tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72]
lại ph n t h về ng h nh s h t i h nh nh ở nhƣ trần lãi suất ho
v y, s tăng trƣởng h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s ạnh
tr nh tr n thị trƣờng thế hấp ũng nhƣ việ giới thiệu m h nh ầu tƣ nh ở
C t giả tr n ã nghi n u ng t i h nh trong việ quản lý thị
trƣờng BĐS, ề p ến h ng h tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n u
tr n thi n hƣớng nhiều s ng hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề p tới
việ thẩm ịnh gi BĐS.
Ngo i nh ng nghi n u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n
thị trƣờng BĐS, một số t giả nƣớ ngo i ã nh ng nghi n u về thẩm ịnh
gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng nhƣ:
Lipscomb và Gray (1990) liệt k phƣơng ph p iều hỉnh nguồn gố thị
trƣờng. Trong một so sánh gi ph n t h liệu v hồi quy, nh m t giả kết
lu n rằng thể s ng một số lƣ ng lớn qu n s t ể giảm lỗi ti u huẩn
hệ số to n Tất ả m h nh m phỏng h nh vi nh ng ngƣời th m gi
thị trƣờng ể suy lu n một m gi hoặ một nh m m gi [64].
Theo cách suy lu n thị trƣờng, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m
h nh ph n t h v iều hỉnh trong phƣơng ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh
theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ƣ o lƣờng nh gi h qu n
ể ung ấp một ƣớ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lƣới gi o ị h (s ng kết
lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i
b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo
th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn
13
qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại

húng v l i thế l ung ấp một to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin
y[65][75]. Tất ả phƣơng ph p iều hỉnh n y v biến thể húng xuất
hiện từ trung t m họ thu t kh nh u
Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ Uỷ b n ti u huẩn thẩm
ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u ƣ s
ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng
ti u huẩn n y ã ƣ ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi
quố gi ăn x y ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều
kiện ặ thù quố gi m nh m òn p ng ƣ y u ầu ảm bảo t nh h i ho ,
thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do s nhất tr với
Hiệp hội thẩm ịnh gi nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh
giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế
nhằm thú ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v ng g p v o s ph t triển
thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới nh ng
huẩn m ể thẩm ịnh gi ạt kết quả tin y; l p b o o t i h nh x th , p
ng y u ầu quản lý giới kinh o nh tr n to n thế giới
T giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ƣ r
cá phƣơng ph p thẩm ịnh gi t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tƣ T
giả ũng nh một hƣơng về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l
BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi . BĐS v t i sản t i
h nh ặ iểm hung l gi trị húng ƣ quyết ịnh bởi òng tiền m
húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trƣởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y
T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y,
tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tƣ BĐS h
kh ng nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS.
Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re
(1999), t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng
ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002)
về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v nh gi gi trị ất i” Austr li [67],
trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu
tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u phƣơng ph p nhằm x ịnh
gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i
h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung nghi n u n y ƣ
th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ƣ p ng trong iều kiện hệ
thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện
Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và
14
Max ho rằng s ạng, ph tạp nhiệm v TĐG, c ặ iểm BĐS

v phản ng ngƣời mu tr n thị trƣờng ã n tới kh khăn ho việ b n
hành v v n ng ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS. T giả ã ề p tới 4 bƣớ
h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, l :x ịnh vấn ề;
quyết ịnh phƣơng n s ng thể tin y ƣ ; l họn phƣơng ph p thẩm
ịnh gi ; iều hỉnh yếu tố t ộng Để tr nh ƣ nh ng lỗi nghi m trọng khi
thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể nhƣ s u:
- Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v nội ung li n qu n
- Ph n t h phƣơng n s ng tiềm năng BĐS
-X ịnh ngƣời mu khả năng mu
- T m kiếm nh ng liệu v phƣơng ph p th h h p ể ƣ r ƣ m gi
h p lý ho BĐS, một phƣơng ph p tƣơng t với h th suy nghĩ ngƣời mua.
- Bƣớ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ƣ t nh ến
trong mô hình.
T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng
mong i tiềm ẩn cho dù s ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì
thẩm ịnh gi BĐS l t nh h nh vi ng x tƣơng l i ngƣời mu v ngƣời
bán. T giả ũng nhấn mạnh h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế
ƣ nh ng nỗ l kiểm so t hất lƣ ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong
ng ng thể khi th hiện bƣớ thẩm ịnh gi .
Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả
ề p tới v i trò thẩm ịnh gi , gi trị thị trƣờng v phƣơng ph p thẩm
ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m tất ả hoạt ộng
kinh doanh bởi ất v t i sản l yếu tố sản xuất. T giả ho rằng mỗi quố
gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết
ịnh nh ng phƣơng ph p n o ƣ hấp nh n Đ số phƣơng ph p v o hình
th việ so s nh ể nh gi gi trị thị trƣờng C phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS thể ƣ nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o. C phƣơng ph p
truyền thống l m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí.
Cá phƣơng ph p n ng o l ANNs, phƣơng ph p ịnh gi he oni , phƣơng ph p
phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một
số nét ơ bản về phƣơng ph p n y
So s nh về gi b n l h tiếp n ƣ s ng rộng rãi nhất. Gi trị
BĐS ƣ thẩm ịnh gi ƣ giả ịnh l mối liên hệ m t thiết với m gi b n
nh ng t i sản tƣơng t trong ùng khu v thị trƣờng. Thẩm ịnh vi n ầu ti n
sẽ l họn nhiều nh ng BĐS tƣơng t từ tất ả BĐS vừ ƣ gi o ị h trong
thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh
15
s kh biệt từng BĐS so với BĐS m ti u về yếu tố k h thƣớ , ộ tuổi,

ng tr nh x y ng, ngày bán, nh ng ngƣời hàng xóm xung quanh; từ rút r
m gi BĐS m ti u từ m gi BĐS so s nh ã ƣ iều hỉnh C h tiếp
n gi b n ph thuộ rất lớn v o ộ h nh x , m ộ ho n thiện, p nh t, liệu
về m gi b n…
Về phƣơng ph p ầu tƣ (phƣơng ph p thu nh p), với một m ộ ơn giản
nhất mô hình so sánh có thể ƣ s ng ể quyết ịnh gi trị vốn một h tr
tiếp tuy nhiên thị trƣờng ầu tƣ m ộ ị biệt o hơn thị trƣờng nh ở n n
kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p
Về phƣơng ph p thặng ƣ: ối với BĐS khả năng ph t triển, phƣơng
ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phƣơng ph p thặng ƣ S ph t triển ƣ t nh
ến khi phƣơng n s ng hiện tại kh ng phải l phƣơng n s ng tốt nhất v
hiệu quả nhất. Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu
lớn hơn, gi trị thị trƣờng ất tăng l n o nhu ầu về phƣơng n s ng mới
o hơn phƣơng n s ng trƣớ
Phƣơng ph p chi phí (phƣơng ph p nh thầu): T giả n u một số trƣờng h p
p ng phƣơng ph p n y l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ƣ thiết
kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ƣ mu b n tr n thị trƣờng
Phƣơng ph p n y kh ng hiệu quả khi ƣ s ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS
m gi trị BĐS thể ƣ nh gi thông qua các nh ng BĐS tƣơng t hoặ
BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại quố gi
không có hoạt ộng ầu tƣ BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng
thị trƣờng ầu tƣ, th kh ng hỉ BĐS ặ biệt mới ƣ thẩm ịnh gi theo
phƣơng ph p hi ph . Nếu kh ng thị trƣờng ầu tƣ, khi m gi tr o ổi sẽ
phản nh hi ph thấp nhất ối với ngƣời mu Đ y l m hi ph ần thiết ể x y
ng một ng tr nh mới tƣơng t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi . Nếu thị
trƣờng s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ƣ quyết ịnh bởi chi
phí mà còn ƣ quyết ịnh v o ặ iểm ung ầu
Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các
nƣớ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phƣơng ph p so s nh l phƣơng ph p h nh
xác và thể tin y ƣ Nhiều nh nghi n u nh gi về ộ tin y
phƣơng pháp o t nh h qu n l họn biến h nh. Thẩm ịnh vi n tiến
h nh khảo s t thị trƣờng ể ƣớ t nh gi trị BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ
yếu tố so s nh v biến h nh Phƣơng ph p n y ho phép t p trung l họn
v quyết ịnh yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi .
C phƣơng ph p nâng cao:
Phƣơng ph p ANNs (mạng lƣới nơ ron thần kinh): M h nh mạng lƣới
16
nơ ron thần kinh ƣ ung ấp nhƣ một giải ph p ể giải quyết vấn ề
trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ƣ o tạo từ một bộ liệu s u
ƣ s ng ể ƣớ t nh m gi BĐS mới từ một thị trƣờng giống nhƣ
v y Mạng lƣới nơ ron l m h nh thông minh ƣ thiết kế ể lặp lại nguy n
bản qu tr nh họ t p bộ não on ngƣời Mô hình này b th nh phần b n ầu:
lớp liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lƣờng ầu r (gi trị BĐS ƣ ƣớ
tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v h
năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới giá trị từ liệu
ầu v o (v : số lƣ ng phòng tắm, tuổi ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng
thể, số lƣ ng lò sƣởi v g r …) ảnh hƣởng tới o lƣờng ầu r (m gi bán).
Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá
khác nhau nhƣ ơn vị nh ở t nh năng ri ng kh ng m gi thị
trƣờng thể qu n s t ƣ C sản phẩm thể ph n biệt ƣ ại iện nhƣ một
ve tơ ặ iểm ùng với m gi thị trƣờng ph thuộ v o bộ ặ tính.
C hs ng truyền thống ối với m h nh he oni trong nghi n u về nh ở
nh ho nh ng m h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t
ƣ nh ng thuộ t nh kh nh u nhƣ: hất lƣ ng kh ng kh , ộ ồn s n
b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ƣờng sắt, ƣờng o tố …)
C phƣơng ph p kh ƣ ề p trong b i b o thể giải quyết vấn
ề trong thẩm ịnh gi BĐS. Phƣơng ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho
việ iều hỉnh m gi kh ng tr n kinh nghiệm thẩm ịnh vi n. Tuy
nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ƣ tính ến thƣờng
xuyên trong các mô hình so sánh.
Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the
inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u ạng phƣơng pháp
ph n bổ l phƣơng ph p thặng ƣ v phƣơng ph p hiết trừ Phƣơng ph p ph n bổ
tiến h nh ph n hi gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho to nh
tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trƣờng một BĐS kh ng thể
phân chia th nh gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho s ải tiến Trên
th tế kh ng thể gi trị thị trƣờng ho to nh m kh ng ất (hoặ kh ng
gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phƣơng ph p ph n bổ l ng
kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho quyết ịnh ầu tƣ, quyết
ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh ể th y thế
Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in
Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l h tiếp
n chính ể ƣớ t nh gi trị thị trƣờng BĐS khả năng tạo r thu nh p
ũng nhƣ ƣớ t nh gi trị phi thị trƣờng BĐS Đ h nh l việ ƣớ t nh gi trị
17
quyền nh n ƣ dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x ph thuộ v o

ƣớ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu, th m số. Tỷ lệ vốn ho
tr n thị trƣờng BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm BĐS v gi gi o
ị h BĐS tƣơng t về: ặ iểm t nhi n, vị tr , ti u huẩn về nh , ông
tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n, yếu tố
khác. T giả ƣ r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i
mong i nh ầu tƣ tr n thị trƣờng vốn v phản nh m ộ r i ro trên trong
lĩnh v ầu tƣ thể tr n thị trƣờng BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi
chi phí cho thuê. T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho
v tỷ lệ hiết khấu nhƣ s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá, h th h h p ể ƣớ t nh l s
ng liệu thị trƣờng bằng h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị
trƣờng bất ộng sản tƣơng ồng (về loại h nh, yếu tố kh v ƣ ầu tƣ
theo hƣớng tƣơng t trong ph n khú thị trƣờng ) với iều kiện thu nh p hoạt
ộng ròng n y v gi b n BĐS tƣơng t ã ƣ iều hỉnh ho phù h p với
BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi . Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ƣớ
t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trƣờng t nh tới s th y ổi
khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi BĐS ở uối hu kỳ
b ov r i ro.
Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ƣ r kh i
niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h
mối qu n hệ gi yếu tố gi trị ũng nhƣ nh n tố ảnh hƣởng ến gi
trị Hệ thống gi trị v o lƣờng b n th m gi thị trƣờng hịu ảnh hƣởng
nhiều yếu tố nhƣ: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o , v kinh
nghiệm Đ h nh l l lƣ ng ơ bản t ộng ến gi trị kinh tế t i sản
Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trƣờng/ gi trị tr o ổi v gi trị s ng/ gi
trị th t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu
on ngƣời, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o
lƣờng gi trị b n th m gi thị trƣờng, hệ thống n y quyết ịnh tới m ộ
sẵn s ng mu v từ ảnh hƣởng ến gi trị kinh tế bất ộng sản tr n thị
trƣờng (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về
tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò
nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét vấn ề bền v ng khi p ng
phƣơng ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi BĐS tạo r thu nh p.
Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho
n n hiện nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong h nh n nh n, nh gi ối
với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ
ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền
18
ối với ất i Mặ ù v y, nh ng nghi n u tr n ũng gi trị kho họ v

l tƣ liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước:
Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n
ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết
ƣ ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,
Ch nh ph , ũng nhƣ bộ, ng nh ã nh nhiều thời gi n v ng s nhằm
t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
gi bất ộng sản kho họ
Trƣớ hết l nh ng nghi n u hung về BĐS v thị trƣờng BĐS:
Một là, nghi n u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã nhiều
công trình nghi n u tƣơng ối ng phu Bộ, ng nh, Viện nghi n
u, nh kho họ về vấn ề n y, nhƣ: ề t i kho họ ấp nh nƣớ o
PGS TS Nguyễn Văn Thạo l h nhiệm ề t i với h ề “Th trạng vấn ề sở
h u v phƣơng hƣớng giải quyết ở nƣớ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n
u kho họ ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l h nhiệm với
h ề “Lý lu n ị t v v n ng ể giải quyết một số vấn ề về ất i ở Việt
N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo t giả Trần Qu ng Huy ( h bi n)
v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s ng ất trong thị trƣờng BĐS ở Việt N m‟‟,
Nh xuất bản Tƣ ph p, H Nội (năm 2004) Theo nh gi hung, nghi n
u tr n ã một lần n khẳng ịnh ất i l thuộ sở h u to n n, v
nghi n u ũng ã nh ng ph n t h bƣớ ầu về quyền ối với BĐS nói
hung v ất i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nh p ở Việt N m
hiện n y Tuy nhi n về lý lu n, nghi n u tr n ũng òn nh ng qu n
iểm hƣ thống nhất nhƣ: một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh nhiều
h nh th sở h u về ất i, nhất l trong iều kiện hội nh p nhƣ hiện n y Nền
kinh tế thị trƣờng t n òi hỏi h nh s h về quản lý ất i Nh nƣớ
phải phù h p quy lu t thị trƣờng, nhằm thú ẩy qu tr nh ph t triển kinh
tế ất nƣớ ; ề xuất n n h i h nh th sở h u ất i ơ bản ở nƣớ t l sở
h u nh nƣớ v sở h u tƣ nh n, v qu n hệ sở h u ất in y ng hiếm ƣu
thế tr n thế giới v nƣớ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x ịnh ph t triển
nền kinh tế thị trƣờng v i trò h ạo kinh tế nh nƣớ ở nƣớ t hiện
n y… Qu n iểm ƣ thừ nh n hiện n y, ƣ quy ịnh th nh lu t l h nh
th sở h u to n n về ất i, nhƣng theo xu hƣớng mở rộng quyền s ng
ngƣời s ng ất i tiệm n với quyền sở h u
Hai là, nghi n u về loại h ng h trong thị trƣờng BĐS v vấn ề
quản lý nh nƣớ ối với thị trƣờng BĐS ũng ã ƣ nhiều tổ h , nhiều nh
19
kho họ qu n t m nghi n u v bƣớ ầu ũng ạt ƣ nh ng th nh t u qu n

trọng PGS TS Vũ Văn Phú (Họ viện Ch nh trị Quố gi Hồ Ch Minh) trong
Hội thảo kho họ “Nghi n u thị trƣờng bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2001)
ũng ã b i b o o th m lu n với ti u ề “Một số vấn ề lý lu n về thị
trƣờng Bất ộng sản” B n ạnh , ũng ã nhiều t giả xuất bản uốn
sách chuyên khảo ề p tới vấn ề n y, nhƣ: PGS,TS L Xu n B với “S h nh
th nh v ph t triển thị trƣờng BĐS trong ng uộ ổi mới ở Việt N m“, Nh
xuất bản Kho họ v Kỹ thu t (năm 2003); PGS,TS Th i B Cẩn và ThS Trần
Nguy n N m với “Thị trƣờng bất ộng sản: Nh ng vấn ề lý lu n v th tiễn ở
Việt N m“, Nh xuất bản T i h nh (năm 2003) Đề p tới hoạt ộng quản
lý thị trƣờng BĐS ũng ã xuất hiện nhiều ng tr nh nhi n u, thể Gi o
tr nh “Quản lý thị” (năm 2003) Đại họ Kinh tế Quố n o GS,TS.
Nguyễn Đ nh Hƣơng h bi n; TS Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghi n u Đị
h nh) với b i b o “C ng t ị h nh – nh ất một thời bất p với thị trƣờng
bất ộng sản” (năm 2006); ề t i “Giải ph p ph t triển thị trƣờng bất ộng sản ở
H Nội” (năm 2005) o GS TSKH L Đ nh Thắng h tr ; ề t i nghi n u ấp
nh nƣớ Nguyễn Đ nh Bồng thuộ Bộ T i nguy n v M i trƣờng với ề t i
“Nghi n u ổi mới hệ thống quản lý ất i ể h nh th nh v ph t triển thị
trƣờng bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2005) Viện Nghi n u Đị h nh thuộ
Bộ T i nguy n v M i trƣờng ã tổ h h i uộ hội thảo lớn ở th nh phố H
Nội v th nh phố Hồ Ch Minh v o năm 2006 với ti u ề: “Đị h nh với thị
trƣờng bất ộng sản, lý lu n v th tiễn ở Việt N m”, trong Hội thảo, ã
nhiều ý kiến nh gi về loại h ng h trong thị trƣờng BĐS hiện n y ở Việt
N m, ũng nhƣ ý kiến th m gi với Nh nƣớ nhằm quản lý v ph t triển
mảng thị trƣờng n y.
C nghi n u tr n l rất qu n trọng, tuy nhi n, nghi n u hƣ ph n
t h s u về nh ng ặ iểm ti u biểu BĐS ể lột tả ƣ s “ ặ biệt”
loại hàng hóa ể từ thấy ƣ nh ng iểm ần hú ý trong hoạt ộng thẩm
ịnh gi BĐS.
B n ạnh nh ng nghi n u hung về thị trƣờng BĐS v quản lý thị trƣờng
BĐS nhƣ ã ề p tới ở tr n, hiện n y ũng ã một số ng tr nh nghi n
u về thẩm ịnh gi BĐS Đ l nghi n u “C phƣơng ph p thẩm ịnh
gi trị bất ộng sản” (1999) t giả Đo n Văn Trƣờng Cuốn s h n y h
yếu bi n ị h một số phƣơng ph p thẩm ịnh gi ơ bản, kh ng ề p tới quy
tr nh thẩm ịnh gi BĐS, ũng nhƣ hƣ gắn với iều kiện th tiễn tại Việt
Nam. Lu n n TS Phạm Thị Ngọ Mỹ: „„C giải ph p thú ẩy s ph t
triển thẩm ịnh gi ở Việt N m trong nh ng năm tới‟‟(2003); ề t i nghi n u
20
ấp Bộ “Nghi n u một số nguy n nh n ơ bản l m biến ộng gi ất thị

tr n thị trƣờng v ề xuất phƣơng ph p x ịnh gi ất thị phù h p với nƣớ
t ” o Bùi Ngọ Tu n l h nhiệm (năm 2005); Gi o tr nh Định gi t i sản
t giả Nguyễn Minh Ho ng, nh xuất bản T i h nh (năm 2011) ã ung ấp
một số vấn ề lý lu n ơ bản về TĐG t i sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng,
tr h n nội ung theo Ti u huẩn thẩm ịnh gi năm 2005 v năm 2008
Tuy nhi n, gi o tr nh kh ng i v o ph n t h, nh gi về quy tr nh v phƣơng
pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y
D nh pt gi Việt n m v Th y Điển o Bộ T i nguy n M i trƣờng
h tr li n qu n ến vấn ề quản lý ất i ã ề p ến việ ịnh gi ất t
ộng yếu tố vị tr v m i trƣờng [18]. C yếu tố kinh tế ƣ ƣ r nhƣng
hƣ kết lu n thể về iều kiện p ng tại Việt n m Đề t i nghi n u
kho họ ấp Bộ: “Khả năng p ng một số phƣơng ph p x ịnh gi trị quyền s
ng ất g p phần l nh mạnh h thị trƣờng quyền s ng ất ở Việt n m” TS
Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạ h v Đầu tƣ ã ph n t h phƣơng ph p ịnh gi
v khả năng p ng ở Việt n m
Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt
N m Th trạng v giải ph p” TS Lƣu Văn Nghi m ã kh i qu t h ƣ
nh ng nét ơ bản trong ng t thẩm ịnh gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi
BĐS n i ri ng ở Việt Nam [38]. Tuy nhi n ề t i n y hỉ mới ừng lại ở việ nghi n
uở Tổng ng ty theo m h nh 90 -91 trong qu tr nh ịnh gi t i sản ể x
ịnh gi trị o nh nghiệp s u ổ phần h Bởi v y b n ạnh việ ịnh gi BĐS
o nh nghiệp ổ phần ho , o nh nghiệp òn ần phải x ịnh gi trị các
t i sản kh ể hình th nh n n t i sản vốn o nh nghiệp Lu n n tiến sĩ c
Phạm Thị Ngọ Mỹ “ C giải ph p thú ẩy s ph t triển thẩm ịnh gi ở Việt
N m trong nh ng năm tới” [39] ề p hung ến ngành thẩm ịnh gi , nh ng y u
ầu v th h th ặt r ối với ng nh ịnh gi Việt N m
C một số ề t i nghi n u về ịnh gi BĐS thế hấp ở ng n h ng
nhƣ: ề t i “Định gi v quản lý BĐS thế hấp tại ng n h ng Ph t triển Việt N m”
ThS. Nguyễn Đ nh N m Lu n n Tiến sỹ “Định gi bất ộng sản thế hấp
trong c ng n h ng thƣơng mại Việt N m” TS Ng Thị Phƣơng Thảo năm
2013 khẳng ịnh phƣơng ph p ịnh gi BĐS thế hấp phù h p nhất hiện n y v n l
phƣơng ph p so s nh v hi ph Lu n n ã bổ sung ti u h nh gi hiệu quả
ịnh gi BĐS thế hấp trong ng n h ng thƣơng mại b o gồm ả ti u h
ịnh t nh v ịnh lƣ ng nhƣ s u: (1) Thời gi n v hi ph ịnh gi ; (2) Tỷ lệ gi trị
thế hấp bất ộng sản/ gi trị thị trƣờng bất ộng sản; (3) Gi trị bất ộng sản
thế hấp/ gi trị th nh lý bất ộng sản; (4) Gi trị bất ộng sản thế hấp/ Gi trị nh
21
gi lại Tuy nhiên, lu n n kh ng i s u v o phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS

thế hấp hiện n y v v y phần giải ph p về phƣơng ph p hỉ ƣ ề p rất t
trong hệ thống giải pháp.
Lu n n Tiến sĩ L Mạnh Hiển năm 2014 với ề t i “Định gi nh ở
thƣơng mại x y ng mới tại o nh nghiệp ầu tƣ, x y ng v kinh o nh nh
ở” nghi n u ng ng m h nh He oni trong ịnh gi nh ở thƣơng mại x y
ng mới ( ăn hộ) v khẳng ịnh 5 yếu tố t ộng ơ bản: (1) Khoảng h ến
trung t m; (2) Gi th nh; (3) An ninh; (4) M i trƣờng sinh th i; (5) Khoảng h
mu sắm Tuy nhiên lu n n hỉ nghi n u ịnh gi sản phẩm o nh nghiệp ể
b n r thị trƣờng h kh ng phải l hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ph v ho
m h kh nh u.
Nh m t giả Nguyễn Mạnh Hùng v ộng s (2009) ƣ r phƣơng ph p
ịnh gi BĐS ng ng lý thuyết vị thế - hất lƣ ng Theo phƣơng ph p n y, gi ả
BĐS hịu t ộng 2 nh m biến số: (1) Nh m biến phản nh hất lƣ ng nh
ất, iện t h khu n vi n, số tầng x y ng v (2) Nh m biến phản nh vị thế nơi ở,
khoảng h tới trung t m th nh phố, vị tr nh mặt tiền h y trong hẻm M h nh gi
BĐS ạng P= f (X1,X2,X3,X4), trong : P = Gi ả BĐS; X1 = Diện t h khuôn
vi n; X2 = Số tầng x y ng; X3 = Khoảng h ến trung t m th nh phố; X4 = Vị
tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm Kết quả kiểm ịnh m h nh ho thấy, nh n tố
ảnh hƣởng ến gi BĐS ở th nh phố Hồ Ch Minh ƣ sắp xếp theo tầm quan
trọng giảm ần nhƣ s u: iện t h khu n vi n; khoảng h ến trung t m thành
phố; số tầng x y ng; vị tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm
Lu n n Nguyễn Thị Mĩ Linh (2012), t giả ã x y ng m h nh hồi
qui gi ất v gi BĐS Kết quả hồi qui ƣ ƣớ lƣ ng nhƣ s u:
Y = -7346,808 + 48,713X1+ 4,024X2+ 179,266X3+ 28213,306X4+ 2577,076X5+
2154,827X6.
Kết quả m h nh ho thấy gi ất qu n hệ ồng biến với yếu tố:
iện t h (X1), gi trị ng tr nh tr n ất (X2), ộ rộng ƣờng (X3), khoảng h
ến trung t m/vị thế (1/t) (X4), vị tr (X5) v ph p lý (X6) Nh ng Qu n trung t m
th nh phố (Hồ Ch Minh) “vị thế” hiếm tỷ trọng o, nhƣ tại Qu n 1 “vị thế”
hiếm 73%; nh ng Qu n x trung t m “vị thế” giảm ần, thể Qu n 3 l 70%,
B nh Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm ần, ngƣ lại “ hất lƣ ng” tăng
ần
Nh ng nghi n u tr n y ã bƣớ ầu ph n t h ƣ nh ng nét ơ bản
về gi ả BĐS, phƣơng ph p x ịnh gi BĐS, tuy nhi n nghi n u
hƣ ề p ến vấn ề x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi v v n ng
phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS khác trong iều kiện th tiễn tại Việt N m
22
C ng tr nh nghi n u kho họ ấp Họ viện Trần Thị Th nh H :

“Ho n thiện phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại ng n h ng
thƣơng mại hiện n y” năm 2013 [33], t giả i s u nghi n u phƣơng ph p thẩm
ịnh gi BĐS thế hấp tại ng n h ng thƣơng mại Việt N m Do ặ thù lĩnh v
ng n h ng kh ng nh n thế hấp tất ả loại BĐS v om ti u bảo to n vốn
n n trong thẩm ịnh gi BĐS thế hấp nh ng y u ầu kh biệt so với thẩm ịnh
giá BĐS n i hung Hơn n , thế hấp hỉ l một trong rất nhiều m h thẩm
ịnh giá.
C ng tr nh nghi n u kho họ ấp Họ viện “Ho n thiện quy tr nh v
phƣơng ph p thẩm ịnh gi ất tại Việt N m” a Trần Thị Th nh H năm 2014
C ng tr nh n y t giả nghi n u về việ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm
ịnh gi ất tại Việt Nam [34]. Tuy nhi n, o iều kiện nghi n u òn hạn hế,
ng tr nh hƣ iều kiện khảo s t, lấy ý kiến số lƣ ng lớn thẩm ịnh
vi n Hơn n , ất hỉ l một trong loại BĐS n n việ v n ng quy tr nh v
phƣơng ph p hƣ gắn liền ƣ với tổng thể BĐS n i hung
2.3 Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Nh ng hạn hế trong nghi n u:
+ Nh ng nghi n u tr n mới ề p h yếu ến nh ng kiến th hung về
BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về mảng hoạt ộng thị trƣờng
BĐS h hƣ nghi n u tr n g ộ t ộng nhƣ thế n o ối với ng tác
thẩm ịnh gi BĐS.
+ Các công trình không i v o ph n t h, nh gi về quy tr nh v phuơng
pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y m hỉ nghi n u về phƣơng
pháp thẩm ịnh giá ối với một m h nhất ịnh nhƣ thế hấp BĐS hoặ một
loại BĐS thể nhƣ ất i h y l hoạt ộng ịnh gi sản phẩm o nh
nghiệp nghiệp nhằm x ịnh gi b n r tr n thị trƣờng
+ Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho
n n hiện nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong h nh n nh n, nh gi ối
với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ
ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền
ối với ất i...
+ Chƣ ề t i n o nghi n u s u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm
ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi v việ xây
ng, v n ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại tổ h thẩm ịnh giá ộ
l p
- Hƣớng nghi n u tiếp theo:
23
Lu n n nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, nh ng

yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ng, v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm
ịnh gi BĐS; m ti u v y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
giá BĐS Đối với nƣớ tr n thế giới n i hung v Việt N m n i ri ng, hoạt
ộng thẩm ịnh gi BĐS phải tu n theo quy ịnh ph p lý có liên quan và
Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố gi v v y lu n n nghi n u về quy trình và
phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm
ịnh gi Việt N m ũng nhƣ việ x y ng v v n ng quy tr nh v phƣơng
pháp thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi ể
ƣ nh gi s t th , ầy tr n h i g ộ ph p lý v v n ng o nh
nghiệp, từ ề xuất ƣ giải ph p phù h p
3. Mục tiêu nghiên cứu
Lu n n nghi n u l m r lý lu n về quy trình v phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS, nh gi th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở
Việt N m, th m khảo kinh nghiệm nƣớ ể từ ề xuất giải ph p hoàn
thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Việt N m trên hai góc
ộ: ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS trong ti u huẩn thẩm
ịnh gi và việ x y ng, v n ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại o nh
nghiệp h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nghi n u quy trình, phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS n v việ x y ng, v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở
Việt N m.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội ung: Lu n n nghi n u tổng qu t về quy tr nh v phƣơng ph p
thẩm ịnh giá BĐS, trong ặ biệt t p trung v o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm
ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v
việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS tại
o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi
+ Về kh ng gi n: T p trung nghi n u quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
giá BĐS ở Việt N m
+ Về thời gi n: Ph n t h th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y
ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS tại
o nh nghiệp, tổ h h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m từ năm 2005 ến n y,
từ ề xuất giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS
Việt N m.
24
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Lu n n v n ng lý lu n v phƣơng ph p lu n h nghĩ uy v t biện
h ng, uy v t lị h s , phƣơng ph p tiếp n hệ thống, phƣơng ph p thống k ,
phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p ph n t h v tổng h p.. Lu n n s ng h i
nguồn số liệu: 1) Số liệu th ấp từ b o ov th ng tin qu s h b o,
thƣ viện; 2) Số liệu sơ ấp ƣ thu th p bằng phƣơng ph p iều tr v phỏng
vấn, thể:
- Phƣơng ph p trừu tƣ ng ho kho họ v phƣơng ph p ph n t h hệ
thống: việ nghi n u quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt
N m ƣ th hiện một h ồng bộ, gắn với từng gi i oạn, từng ho n ảnh
lị h s thể ất nƣớ
- Phƣơng ph p thống k , thu th p thông tin: lu n n s ng số liệu,
t i liệu thống k th h h p ể ph v ho việ ph n t h, nh gi to n iện nội
dung quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
+ Về số liệu sơ ấp: Để ƣ r nh gi kh h qu n v kết lu n m ng
t nh th tiễn, t giả ã tiến h nh iều tr v phỏng vấn ối tƣ ng l Thẩm
ịnh vi n ng h nh nghề tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi
Phiếu iều tr gồm 29 u hỏi hung về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS, về
th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS v u hỏi hƣớng
tới giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS T giả
lu n n ã ph t r 200 phiếu, thu về 186 phiếu S u khi mã ho v l m sạ h, tổng
số phiếu h p lệ ƣ l h = 175 phiếu
+ Về số liệu th ấp ƣ t giả thu th p v tổng h p từ b o o
c ơ qu n quản lý nh nƣớ về lĩnh v thẩm ịnh gi , thể l từ Bộ T i
chính, C Quản lý gi , ng tr nh nghi n u kho họ , s h, gi o tr nh,
tạp h về nội ung: th trạng về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m,
th trạng về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
Phƣơng ph p nghi n u th trạng: Việ iều tr , phỏng vấn ƣ th
hiện từ năm 2014 th ng qu h i bƣớ : nghi n u sơ bộ v nghi n u h nh
th Nghi n u sơ bộ s ng phƣơng ph p thảo lu n kết h p với phỏng vấn
huy n gi nhằm kh i th nh ng vấn ề xung qu nh ề t i nghi n u v kiểm
ịnh lại ng n ng , ấu trú tr nh b y bảng u hỏi iều tr , ồng thời ũng ể
loại bỏ nh ng biến kh ng ần thiết Kết quả lần nghi n u n y l bảng hỏi
iều tr nhƣ ã ề p ở tr n về th trạng thẩm ịnh gi BĐS, th trạng quy
trình v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, ũng nhƣ nh ng ịnh hƣớng v ề xuất
hoàn thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS Từ kết quả bƣớ 1, t
giả ã tiến h nh nghi n u bƣớ 2 Tiến ộ nghi n u ƣ tr nh b y ở Bảng 1
25
Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra

Dạng nghiên cứu Kỹ thuật Thời gian
Sơ bộ Thảo lu n, phỏng vấn (h = 10) Tháng 6 – tháng 8/2014
Ch nh th Ph t phiếu iều tr (h = 200) Tháng 3 – tháng 5/2016
Ghi chú: h là số phần tử của mẫu nghiên cứu

Số phiếu ƣ ph t r l 200 phiếu ho 200 thẩm ịnh vi n tại 180 doanh
nghiệp thẩm ịnh gi Tại thời iểm ph t phiếu iều tr , số lƣ ng o nh nghiệp
thẩm ịnh gi l 190 o nh nghiệp; số lƣ ng thẩm ịnh vi n h nh nghề tại oanh
nghiệp thẩm ịnh gi l khoảng 800 thẩm ịnh vi n
Số lƣ ng tổng thể o nh nghiệp thẩm ịnh gi l N = 190 doanh
nghiệp < 10 000; e l s i số ti u huẩn; ộ tin y 95%
Từ số phiếu l m sạ h với m u l h = 175, t giả ã s ng phần mềm
SPSS 18.0 ể ph n t h
- Phƣơng ph p huy n khảo, ối hiếu so s nh: Lu n n tiến h nh nghi n
u vấn ề huy n s u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, ƣ
xem xét nh gi tr n ơ sở so s nh ối hiếu với một số nƣớ tr n thế giới nhằm
rút r b i họ kinh nghiệm ho Việt N m
6. Đóng góp mới của luận án
Tr n ơ sở nghi n u s u về lý lu n ũng nhƣ ph n t h nh gi t nh h nh th
tiễn v ề xuất kiến nghị, lu n n nh ng ng g p s u:
6.1. Những đóng góp mới về lý luận
- Hệ thống ho lý lu n về BĐS v thẩm ịnh gi BĐS Lu n n ã ph n t h
ặ iểm BĐS v ý nghĩ ối với ng t thẩm ịnh gi BĐS.
- Hệ thống ho lý lu n về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS.
Lu n n ã ph n t h yếu tố ảnh hƣởng tới việ x y ng v v n ng quy
tr nh, phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS Lu n n ũng ƣ r nh ng y u ầu ối
với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS.
- Lu n n ph n t h kinh nghiệm một số nƣớ về việ x y ng quy
trình và s ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, qu tổng h p ể rút r
nh ng b i họ kinh nghiệm ho Việt N m.
6.2. Những đóng góp mới về phân tích đánh giá thực trạng
- Lu n n ã tr nh b y kh i qu t hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
qu gi i oạn.
- Lu n n ã tr nh b y, ph n t h, nh gi th trạng quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m từ năm 2005 ến n y tr n h i g ộ: Quy
26
tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống ti u huẩn

thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi
6.3. Những đóng góp mới về giải pháp đề xuất
Tr n ơ sở ịnh hƣớng hoạt ộng thẩm ịnh gi trong thời gi n tới ùng với
nh ng hạn hế v nguy n nh n ã ƣ ph n tích, lu n n ã:
- Đƣ r qu n iểm ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS
ở Việt N m.
- Lu n n ề xuất hệ thống giải ph p khả thi ƣ hi th nh 02 nhóm
giải ph p h nh v 01 nh m giải ph p hỗ tr nhằm ho n thiện quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh giá BĐS ở Việt N m.
7. Kết cấu của luận án
Ngo i phần mở ầu, kết lu n, nh m bảng, biểu, nh m t i liệu
th m khảo v ph l , lu n n ƣ kết ấu gồm b hƣơng:
Chƣơng 1: Lý lu n hung về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
ộng sản
Chƣơng 2: Th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng
sản ở Việt N m
Chƣơng 3: Giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
ộng sản ở Việt N m
27
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về bất động sản.
1.1.1 Khái niệm bất động sản.
Mỗi nƣớ ều nguồn t i sản quố gi b o gồm t i sản do thiên nhiên
b n tặng v t i sản o on ngƣời tạo r qu nhiều thế hệ T i sản quố gi l nguồn
l tiềm năng ể ph t triển kinh tế - xã hội mỗi nƣớ Trong qu tr nh quản lý,
s ng t i sản quố gi , ngƣời t thể ph n t i sản quố gi theo nhiều ti u th c
khác nhau Hiện n y, tất ả nƣớ ều ph n hi t i sản quốc gia thành hai loại:
bất ộng sản v ộng sản H nh th ph n hi n y nguồn gố từ Lu t ổ L Mã,
h y h ng ngh n năm. Theo Mc Kenzie and Betts (1996) "Bất ộng sản bao
gồm ất i, t i sản gắn liền với ất i, t i sản ph thuộ v o ất i v nh ng tài
sản kh ng i ời ƣ quy ịnh bởi lu t ph p" [61]. Pháp lu t nhiều nƣớ tr n
thế giới ều tiếp nh n h ph n loại t i sản nhƣ ã n u ở tr n, ều thống nhất ở hỗ
oi BĐS gồm ất i v nh ng t i sản gắn liền với ất i Tuy nhi n hệ thống ph p
lu t mỗi nƣớ ũng nh ng nét ặ thù ri ng thể hiện ở qu n iểm ph n loại
v ti u h ph n loại, tạo r i gọi l “khu v r p gi nh gi h i kh i niệm BĐS v
ộng sản” Hầu hết nƣớ ều oi BĐS l ất i v nh ng t i sản có liên quan
ến ất i, kh ng t h rời với ất i, ƣ x ịnh bởi vị tr ị lý ất, tuy
nhi n, Ng quy ịnh thể BĐS l “mảnh ất” h kh ng phải l ất i n i hung
Qu n niệm về nh ng t i sản gắn liền với ất i ƣ oi l BĐS ở mỗi nƣớ ũng
s kh nh u Lu t n s Ph p quy ịnh “lú mỳ hƣ gặt, tr i y hƣ b t
khỏi y l bất ộng sản, nếu ã b t khỏi y l ộng sản” Quy ịnh n y ũng ƣ
thể hiện ở Lu t n s Nh t Bản Lu t n s Đ ƣ r kh i niệm BĐS b o gồm
ất i v t i sản gắn với ất Ở Việt N m, trƣớ khi b n h nh Bộ Lu t D n s
năm 1995, trong hệ thống ph p lu t, ũng nhƣ trong quản lý v hoạt ộng kinh tế,
húng t rất t s ng thu t ng BĐS v ộng sản m h yếu s ng thu t ng
t i sản ố ịnh Theo th ng lệ v t p qu n quố tế ũng nhƣ tr n ơ sở thuộ t nh t
nhi n t i sản, Bộ Lu t D n s nƣớ Cộng ho Xã hội h nghĩ Việt N m
ban h nh năm 2015 ph n hi t i sản th nh BĐS v ộng sản. Theo , BĐS bao
gồm: ất i; nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với ất
i, nh , ng tr nh x y ng; t i sản kh theo quy ịnh ph p lu t.
Từ nh ng qu n iểm tr n thể i ến h hiểu hung về BĐS nhƣ s u: BĐS
là nh ng t i sản kh ng i ời ƣ hoặ khả năng i ời hạn hế b o gồm: ất i,
nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với nh v ng
28
tr nh x y ng; t i sản khác gắn liền với ất i h p th nh một thể theo kh ng

gi n b hiều với ấu trú v ng năng ã ƣ x ịnh
Đất i l yếu tố ơ bản ầu ti n tạo n n BĐS Nếu kh ng ất i th kh ng
thể BĐS v ngƣ lại kh ng loại BĐS n o m lại kh ng gắn liền với ất i
Do v y, bản th n ất i t n l BĐS ồng thời n ũng l một bộ ph n h p th nh
BĐS kh C ng tr nh x y ng gắn liền với ất i kể ả t i sản
gắn liền với nh ở công trình x y ng Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i
ời hoặ i ời kh ng ng kể C ng tr nh n y phải khả năng o lƣờng v
lƣ ng ho th nh gi trị theo nh ng ti u huẩn nhất ịnh Các t i sản kh gắn liền
với ất i nhƣ vƣờn y l u năm; ng tr nh nu i thuỷ sản; nh ồng l m
muối; ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o, ng tr nh kh i th hầm mỏ
1.1.2. Đặc điểm bất động sản
- Tính cố định về vị trí
Đặ iểm n y l o BĐS lu n gắn liền với ất i m ất i ặ iểm l
vị tr ố ịnh v giới hạn về iện t h v kh ng gi n Diện t h ất i một
quố gi kh th y ổi o BĐS nhƣ nh , ng tr nh kh v v t kiến trú gắn
liền với ất i ũng bị ố ịnh về vị tr Gi trị BĐS lu n gắn liền với từng vị
tr thể Yếu tố vị tr kh ng phải hỉ x ịnh bằng ti u th o lƣờng ị lý
th ng thƣờng m n òn ƣ nh gi bởi khoảng h tới trung t m kinh tế,
h nh trị, văn h - xã hội v khả năng tiếp n BĐS tới trung t m Khi
yếu tố vị tr th y ổi, khả năng sinh lời v gi trị BĐS ũng sẽ th y ổi Do v y,
TĐV phải t nh trƣớ th y ổi n y trong việ ầu tƣ v TĐG BĐS
- Tính bền vững
T nh bền v ng h ng h BĐS gắn liền với s bền v ng ất i, loại tài
sản do thiên nhiên b n tặng ƣ xem nhƣ kh ng thể bị huỷ hoại (trừ trƣờng h p
ặ biệt nhƣ ộng ất, núi l , sạt lở…) Đồng thời, ng tr nh kiến trú v v t
kiến trú thƣờng tuổi thọ o, th m hí thể tồn tại h ng trăm năm Tuy nhiên,
t nh bền v ng BĐS rất kh nh u, tùy thuộ v o từng loại BĐS thể T nh bền
v ng BĐS ƣ xét tr n ả g ộ kỹ thu t v kinh tế nhƣng tuổi thọ v t lý v
tuổi thọ kinh tế BĐS thƣờng kh ng bằng nh u Tuổi thọ v t lý thƣờng i hơn
tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ v t lý hấm t khi kết ấu hịu l h yếu bị lão ho
v hƣ hỏng, kh ng thể tiếp t n to n ho việ s ng Trong trƣờng h p , nếu
xét thấy tiến h nh ải tạo, n ng ấp ng tr nh thu ƣ l i h lớn hơn l ph i v
x y ng mới, th thể kéo i tuổi thọ v t lý ể p ng ƣ tuổi thọ kinh tế
Tuổi thọ kinh tế hấm t khi trong iều kiện thị trƣờng v trạng th i v n h nh ều
b nh thƣờng m hi ph s ng BĐS ng ng bằng với l i h thu ƣ từ BĐS
Ch nh v v y, khi ầu tƣ x y ng BĐS phải t nh tuổi thọ kinh tế ể quyết ịnh
29
tuổi thọ v t lý, tr nh ầu tƣ lãng ph hoặ ầu tƣ l m nhiều lần Khi TĐG BĐS, phải
t nh ến ả h i yếu tố tuổi thọ kinh tế v tuổi thọ v t lý Tuổi thọ n o ngắn hơn sẽ
quyết ịnh s tồn tại BĐS Trong mối qu n hệ gi tuổi thọ kinh tế v tuổi
thọ v t lý BĐS, l i h kinh tế m ng lại xu hƣớng giảm ần ến uối hu kỳ
kinh tế o hi ph uy tr tăng v nguồn thu nh p xu hƣớng giảm Do v y,
phải so s nh gi gi trị kinh tế m ng lại với hi ph uy tr v hi ph ơ hội
việ uy tr h y ổi mới BĐS ể quyết ịnh s tồn tại hu kỳ v t lý
- Tính khác biệt: Kh ng h i BĐS ho n to n giống nh u, lý o l s kh
nh u về vị tr BĐS, về kết ấu v kiến trú , hƣớng, ảnh qu n v m i trƣờng;
kh nh u về quyền ối với BĐS Trong ùng một khu v , kể ả h i mảnh ất
ạnh nh u ũng nh ng yếu tố kh ng giống nh u hoặ ng i nh , mảnh ất có
thể kh nh u về quyền h thể ối với BĐS Ngo i r , h nh nh ầu tƣ,
kiến trú sƣ ều qu n t m ến t nh kh biệt BĐS ể tạo s hấp n ối với
kh h h ng Ch nh v v y, tr n thị trƣờng BĐS, vị tr v gi trị BĐS không
ho n to n giống nh u.
T nh kh biệt BĐS thể l một yếu tố, iều kiện thu n l i nếu biết kh i
thác song ũng thể trở th nh yếu tố bất l i lớn trong một số trƣờng h p Trong
ầu tƣ ph t triển BĐS, phải hú ý kh i th t nh kh biệt ể l m tăng gi trị
BĐS, ồng thời phải p ng y u ầu về t nh kh biệt ngƣời ti u ùng TĐV
phải hú ý ến ặ iểm này v kh ng thể so s nh p khu n gi BĐS với
nh u khi TĐG
- Tính khan hiếm
S kh n hiếm BĐS xuất ph t từ ặ t nh ất i hịu s quy ịnh iều
kiện t nhi n l giới hạn iện t h bề mặt tr i ất, ũng nhƣ từng vùng,
từng ị phƣơng, từng khu v , từng mảnh ất BĐS l ạng t i sản giới hạn về
quy m quỹ ất nh ho mỗi hoạt ộng, m h n n kh ng thể mở rộng Hơn
n , BĐS lại t nh kh biệt, ố ịnh về vị tr , từ ặt ra vấn ề: ung ầu về
BĐS thƣờng mất n ối theo hiều hƣớng ung nhỏ hơn ầu n n thƣờng n ến
t nh trạng ầu ơ về BĐS Gi BĐS trong nhiều trƣờng h p l m gi bong b ng,
l nguy ơ n tới kh ng hoảng kinh tế Nh ng bong b ng nh ất thể trở th nh
t m iểm thú ẩy ả nh ng t i l n v i xuống hu kỳ kinh tế v khi húng
vỡ tung thể kéo theo suy tho i, thất nghiệp tăng v thu nh p giảm Trong nh ng
trƣờng h p xấu nhất, s s p ổ bong b ng nh ất l m ho ả hệ thống t i h nh
ũng trở n n bất ổn v thu lỗ
- Có giá trị lớn
Gi trị BĐS thƣờng rất o, iều n y xuất ph t từ gi trị ất i, ũng nhƣ
hi ph x y ng ng tr nh tr n ất l rất lớn. Hơn n , BĐS t nh kh biệt
30
v t nh kh n hiếm o hoạt ộng ầu tƣ kinh o nh BĐS òi hỏi phải lƣ ng

vốn lớn v i hạn Đồng thời, vốn ầu tƣ ho BĐS thể t i tạo trở lại ph v ho
hoạt ộng kinh o nh th ng qu hoạt ộng thế hấp Cũng o ặ iểm n y n n
hoạt ộng kinh o nh BĐS thƣờng ần ến s th m gi ng n h ng v tổ
h t n ng
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
C BĐS thƣờng t ộng qu lại l n nh u ả về mặt v t lý v kinh tế, ảnh
hƣởng tới hoạt ộng kinh tế - xã hội Gi trị một BĐS thể bị t ộng bởi
BĐS kh Đặ biệt, trong trƣờng h p nh nƣớ ầu tƣ x y ng ng tr nh kết
ấu hạ tầng kỹ thu t v hạ tầng xã hội sẽ l m tăng vẻ ẹp, s tiện l i v n ng o
gi trị ất i v ng tr nh x y ng trong khu v Trong th tế, việ
x y ng ng tr nh n y l m t n th m vẻ ẹp v s hấp n ng tr nh kh c là
hiện tƣ ng kh phổ biến Từ ặt r vấn ề: Nh nƣớ ần phải thống nhất quản
lý về BĐS Khi ầu tƣ x y ng ng trình BĐS phải t nh ến nh ng ảnh
hƣởng tới ng tr nh kh Khi TĐG, ngƣời thẩm ịnh phải t nh ến khả năng
ảnh hƣởng nếu nhƣ ng tr nh BĐS kh r ời
1.1.3. Phân loại bất động sản
a. Theo đặc tính vật chất
- Đất i: Phải l ất kh ng i ời ƣ hoặ i ời ƣ nhƣng kh ng ng
kể (nh ng ất i i ời ƣ nhƣ ất trồng y ảnh tr n h u, ất l m v t liệu x y
ng… kh ng phải l BĐS)
-C ng tr nh x y ng và các t i sản gắn liền với ng tr nh:
+ Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i ời, hoặ i ời kh ng ng kể
(nh ng nh bạt i ộng, ng i nh lắp ặt sẵn thể i ộng tr n xe lăn kh ng
phải l BĐS).
+C ng tr nh hạ tầng gắn liền với ất i: hệ thống iện lƣới, iện thoại,
ăng ten v p truyền h nh, hệ thống lọ v ấp tho t nƣớ , hệ thống ấp kh g , hệ
thống u hoả…
+ C t i sản kh gắn liền kh ng thể t h rời với ng tr nh x y ng (nh ng
tài sản n y kh ng nhất thiết phải ối với mọi ng tr nh nhƣ hệ thống iều ho
kh ng kh , th ng m y, hệ thống hống trộm t ộng, y ảnh trồng ố ịnh tạo
ảnh qu n ho ng tr nh …)
- Các t i sản kh gắn liền với ất i: vƣờn y l u năm; các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, nh ồng l m muối; ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o; một
số ng tr nh kh i th mỏ.
b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
* C ng tr nh kiến trú (5 loại):
31
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

+ Tùy thuộ v o y u ầu về kiến trú , tiện nghi, ảnh qu n, m i trƣờng,
ngƣời t s ph n biệt nh ở th nh 3 loại l nh hung ƣ, nh ở ri ng biệt v biệt
th
+ Tùy thuộ v o y u ầu về kỹ thu t, ộ bền v gi trị loại v t liệu v
kết ấu h nh, nhƣ: ột, m ng, s n, tƣờng, m i…m ngƣời t ph n hi nh
ở th nh 4 ấp: (I) ni n hạn s ng tr n 100 năm, (II) tr n 50 năm, (III): tr n 20
năm, (IV) ƣới 20 năm
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, b o gồm: nh xƣởng, kho t ng, mặt
bằng trong khu ng nghiệp
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: h ng ho thu , h ,
gi n h ng, trung t m thƣơng mại…
- Khách sạn và văn phòng cho thuê. Đối với kh h sạn, ăn v o hất lƣ ng
ị h v , tr ng thiết bị, ảnh qu n m i trƣờng… m ngƣời t hi kh h sạn r
loại kh nh u từ 1 ến 5 s o.
- Công trình kiến trúc khác: nh thờ…
* Đất i: Đất i ƣ ph n biệt th nh 3 vùng kh nh u: ồng bằng, trung
u, miền núi Mỗi vùng ƣ hi l m 3 nh m, b o gồm: nh m ất n ng nghiệp,
nh m ất phi n ng nghiệp v nh m ất hƣ s ng
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng y hằng
năm, ất trồng y l u năm, ất rừng sản xuất, ất rừng phòng hộ, ất nu i trồng
thuỷ sản, ất l m muối, ất n ng nghiệp kh (gồm ất s ng ể x y nh k nh v
loại nh kh ph v m h trồng trọt, kể ả h nh th trồng trọt kh ng
tr tiếp tr n ất; x y ng huồng trại, hăn nu i gi sú , gi ầm…)
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau đây (10 loại):
1 Đất ở (b o gồm ất ở tại n ng th n v ất ở tại thị);
2 Đất x y ng tr sở ơ qu n;
3 Đất s ng v o m h quố phòng, n ninh;
4 Đất x y ng ng tr nh s nghiệp gồm ất x y ng tr sở tổ h s
nghiệp; ất x y ng ơ sở văn h , xã hội, y tế, gi o v o tạo, thể thể
th o, kho họ v ng nghệ, ngoại gi o v ng tr nh s nghiệp kh ;
5 Đất sản xuất, kinh o nh phi n ng nghiệp gồm ất khu ng nghiệp, m
ng nghiệp, khu hế xuất; ất thƣơng mại, ị h v ; ất ơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; ất s ng ho hoạt ộng kho ng sản
6 Đất s ng v o m h ng ộng gồm ất gi o th ng (gồm ảng h ng
kh ng, s n b y, ảng ƣờng th y nội ị , ảng h ng hải, hệ thống ƣờng sắt, hệ
thống ƣờng bộ v ng tr nh gi o th ng kh ); th y l i; ất i t h lị h s - văn
32
h , nh l m thắng ảnh; ất sinh hoạt ộng ồng, khu vui hơi, giải tr ng ộng;
ất ng tr nh năng lƣ ng; ất ng tr nh bƣu h nh, viễn th ng; ất h ; ất bãi
thải, x lý hất thải v ất ng tr nh ng ộng kh ;
7 Đất ơ sở t n gi o, t n ngƣỡng;
8 Đất l m nghĩ tr ng, nghĩ ị , nh t ng lễ, nh hỏ t ng;
9 Đất s ng, ngòi, k nh, rạ h, suối v mặt nƣớ huy n ùng;
10 Đất phi n ng nghiệp kh gồm ất l m nh nghỉ, l n, trại ho ngƣời l o
ộng trong ơ sở sản xuất; ất x y ng kho v nh ể h n ng sản, thuố bảo vệ
th v t, ph n b n, m y m , ng ph v ho sản xuất n ng nghiệp v ất x y
ng ng tr nh kh ngƣời s ng ất kh ng nhằm m h kinh o nh m
ng tr nh kh ng gắn liền với ất ở;
* Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại ất hƣ x ịnh m hs ng
Trong mỗi loại tr n, tuỳ thuộ v o ặ iểm thể mỗi ị phƣơng, ngƣời
t òn tiếp t hi một h hi tiết mỗi nh m r th nh hạng, nh số hạng 1,
2…hoặ hi hi tiết r th nh vị tr ể t nh gi v v n ng ơ hế quản lý ho
th h h p
c. Theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường: BĐS thể
ƣ hi th nh 3 nh m: BĐS ầu tƣ x y ng (nh m1), BĐS kh ng ầu tƣ x y
ng (nh m2) v BĐS ặ biệt (nh m3).
- Nh m 1: Gồm nh ở, nh xƣởng, v ng tr nh thƣơng mại- ị h v , hạ tầng,
tr sở l m việ …
Trong nh m 1, th nh m BĐS nh ất (b o gồm ất i v t i sản gắn liền
với ất i) l ơ bản, hiếm tỷ trọng rất lớn, t nh hất ph tạp o v hịu ảnh
hƣởng nhiều yếu tố h qu n v kh h qu n Nhƣng qu n trọng hơn l nh m
BĐS n y hiếm ại số gi o ị h tr n thị trƣờng BĐS ở nƣớ t ũng nhƣ tr n
thế giới
- Nh m 2: Ch yếu l ất n ng nghiệp ( ƣới ạng tƣ liệu sản xuất) b o gồm
loại ất n ng nghiệp: ất rừng, ất nu i trồng thuỷ sản, ất l m muối…
- Nh m 3: L ng tr nh bảo tồn quố gi , i sản văn ho v t thể, nh thờ
họ, nh hù , miếu mạo, nghĩ tr ng…
Việ ph n hi BĐS theo ti u th tr n bảo ảm ho việ x y ng ơ hế
chính sách ph t triển v quản lý thị trƣờng BĐS phù h p với t nh h nh th tế C h
ph n loại n y ũng ƣ nhiều nƣớ tr n thế giới p ng
Ngoài ra theo t nh hất ph p lý BĐS, ngƣời t s ph n hi BĐS l m
h i loại: BĐS sở h u vĩnh viễn v BĐS sở h u thời hạn Theo khả năng ph t
triển, BĐS ƣ hi th nh h i loại: BĐS khả năng ph t triển v BĐS kh ng
khả năng ph t triển
33
Việ ph n loại bất ộng sản l ơ sở ể Nh nƣớ h nh s h quản lý v s

ng BĐS một h h p lý v hiệu quả nhất về mặt kinh tế v xã hội S kh
nh u trong quản lý nh nƣớ ối với mỗi loại BĐS m hs ng kh nh u
l : gi quy ịnh, thời gi n s ng, ơ hế quản lý l gi o h y ho thu , ƣ ấp
h y phải mu …Từ li n qu n ến m gi ền bù, tiền thuế phải nộp, quyền kh i
th l i h từ BĐS nhƣ quyền ƣ s h , x y ng, quyền huyển ổi m c
h… Đối với nh ầu tƣ, l ơ sở ể ngƣời t xem xét ơ hội ầu tƣ,
nh gi một h h p lý gi trị BĐS, giảm thiểu r i ro trong quyết ịnh ầu tƣ
Đối với lĩnh v TĐG, việ ph n loại BĐS l một trong nh ng ăn ể từ
TĐV thu th p th ng tin, l họn ƣ phƣơng ph p TĐG phù h p với từng loại
h nh BĐS
1.2. Thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Theo ông Fred Peter Marrone - Nguy n Gi m ố M keting AVO thuộ
Hiệp hội TĐG Ô-xtrây-li-a: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản l việ x ịnh gi trị
bất ộng sản tại một thời iểm, t nh ến bản hất bất ộng sản v m h
thẩm ịnh gi Do v y thẩm ịnh gi l p ng kiện thị trƣờng so s nh m
bạn thu th p ƣ v ph n t h, s u so s nh với bất ộng sản ƣ thẩm ịnh gi
ể h nh th nh gi trị húng
Theo Gi o sƣ Lim l n Yu n - Đại họ x y ng v BĐS Sing pore: “Thẩm
ịnh gi bất ộng sản là một nghệ thu t h y kho họ ƣớ t nh gi trị ho một m
h thể, một bất ộng sản thể, tại một thời iểm, n nhắ ến tất ả
ặ iểm bất ộng sản ũng nhƣ xem xét tất ả yếu tố kinh tế ăn bản
thị trƣờng b o gồm loại ầu tƣ l họn”
Theo Lu t gi Việt N m năm 2012 th “Thẩm ịnh gi l việ ơ qu n, tổ h
h năng thẩm ịnh gi x ịnh gi trị bằng tiền loại t i sản theo quy
ịnh Bộ lu t n s phù h p với gi thị trƣờng tại một ị iểm, thời iểm nhất
ịnh, ph v ho m h nhất ịnh theo ti u huẩn thẩm ịnh gi ” [39].
Mặ ù òn thể nhiều ịnh nghĩ kh song nh ng ặ trƣng ơ bản
TĐG BĐS ần ƣ thừ nh n l :
- TĐG l ng việ ƣớ t nh
- TĐG l hoạt ộng òi hỏi t nh huy n môn.
- Gi trị BĐS ƣ t nh bằng tiền
- Gi trị BĐS ƣ x ịnh tại một thời iểm thể
-X ịnh ho một m h nhất ịnh
- D liệu s ng tr tiếp hoặ gi n tiếp li n qu n ến thị trƣờng
34
Kh i qu t h nh ng ặ trƣng n u tr n thể n u ịnh nghĩ : Thẩm định

giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất
động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Ƣớ t nh gi trị BĐS l hoạt ộng hết s ần thiết ph v ho nhiều m
h, phổ biến nhất l tr o ổi, mu b n, huyển nhƣ ng, ho thu , thế hấp, bảo
hiểm, thu thuế, bồi thƣờng…Trong mỗi m h ều giả thiết rằng TĐV ã
ƣ tr ng bị kiến th , kinh nghiệm ể TĐG BĐS Kh ng i thể ƣ r ƣ
on số h nh x tuyệt ối về gi trị v yếu tố t ộng ến gi trị kh ng ổn ịnh
m th y ổi h ng ng y Tuy nhi n kết lu n về gi trị thể o TĐV ƣ r ƣ
kiến l phù h p với gi trị thị trƣờng, khả năng xảy r lớn nhất, ƣ minh h ng
bằng bằng h ng, s kiện ã v ng iễn r tr n thị trƣờng, th ng qu nh ng
ph n t h l p lu n hặt hẽ với th ng tin, số liệu minh họ thể
Thẩm ịnh vi n về gi BĐS huy n nghiệp l một huy n gi khả năng
nh n th ầy yếu tố về h nh trị, kinh tế v xã hội t ộng ến gi trị BĐS
Việ nắm v ng nh ng nguy n lý ăn bản về lý thuyết v th tế hi phối
phƣơng ph p TĐG l một y u ầu h nh nghề. TĐV huy n nghiệp ƣ o tạo ể
iều tr , khảo s t s việ theo úng th tế iễn r , nh gi v kết nối nh ng s
việ v tr nh b y kết quả với kh h h ng theo một tr t t logi , ƣới h nh th
một b o o TĐG BĐS TĐG bất ộng sản kh ng hỉ li n qu n ến một ý kiến về
gi trị m hơn n l một ý kiến ƣ h ng minh, ng hộ bởi nh ng bằng h ng,
s kiện, on số v ph n t h
1.2.2. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
C h i ơ sở gi trị trong TĐG t i sản n i hung ũng nhƣ BĐS n i ri ng l
gi trị thị trƣờng v gi trị phi thị trƣờng
- Giá trị thị trường
Theo Peter Wyatt, gi trị thị trƣờng l một khoản ƣớ lƣ ng m một t i sản
thể ƣ gi o ị h v o ng y ịnh gi gi ngƣời mu v ngƣời b n ều sẵn s ng
gi o ị h s u qu tr nh m rketing t i sản ể b n ều hiểu biết, tin y v
kh ng bị ép buộ [70].
Theo ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế năm 2017, gi trị thị trƣờng l tổng số
tiền ƣớ t nh ho một t i sản hoặ tr h nhiệm ph p lý ƣ tr o ổi v o ng y thẩm
ịnh gi gi một b n l ngƣời mu sẵn s ng mu với một b n l ngƣời b n sẵn
sàng bán s u một qu tr nh tiếp thị phù h p trong một gi o ịch mà ở b n
h nh ộng khách quan, hiểu biết, th n trọng v kh ng bị ép buộ [81].
Theo Hiệp hội nh TĐG Ho Kỳ, gi trị thị trƣờng l m gi khả
năng xảy r o nhất t i sản sẽ ƣ mu b n tr n thị trƣờng ạnh tr nh v mở
ƣới nh ng iều kiện gi o ị h ng bằng v o thời iểm TĐG gi ngƣời mu sẵn
35
s ng mu v ngƣời b n sẵn s ng b n, b n h nh ộng một h hiểu biết v thừ

nh n gi ả kh ng bị ảnh hƣởng nh ng yếu tố t ộng th i qu ũng nhƣ
kh ng bị ép buộ
Theo Hiệp hội nh TĐG Đ ng N m Á, gi trị thị trƣờng l số tiền ƣớ
t nh m một BĐS thể tr o ổi v o ng y TĐG gi một ngƣời sẵn s ng mu v
một ngƣời sẵn s ng b n trong một gi o ị h v tƣ s u khi s tiếp thị úng ắn
trong b n h nh ộng một h hiểu biết, kh n ngo n v kh ng bị ép buộ
Theo Ti u huẩn TĐG Việt N m, giá trị thị trƣờng một t i sản l m
gi ƣớ t nh t i sản tại thời iểm, ị iểm TĐG, gi một b n l ngƣời mu sẵn
s ng mu v một b n l ngƣời b n sẵn s ng b n trong một gi o ị h mu b n kh h
qu n v ộ l p, th ng tin, b n th m gi một h hiểu biết, th n trọng v
kh ng bị ép buộ
Nh n hung kh i niệm tr n ều tr n nh ng giả thiết hung nhất ịnh
nhƣ: Gi trị thị trƣờng l số tiền tr o ổi ƣớ t nh; l m gi khả năng xảy r lớn
nhất trong một gi o ị h; t i sản ƣ tiếp thị trong một thời gi n h p lý, tr n thị
trƣờng ng kh i; ngƣời mu sẵn s ng mu v ngƣời b n sẵn s ng b n h nh ộng
một h hiểu biết, kh h qu n, kh ng bị ép buộ
Từ nh ng phân tích trên, gi trị thị trƣờng thể hiểu l số tiền tr o ổi ƣớ
t nh về t i sản v o ng y TĐG, gi một b n l ngƣời mu sẵn s ng mu với một b n
l ngƣời b n sẵn s ng b n, s u một qu tr nh tiếp thị ng kh i, h p lý m tại
b n h nh ộng một h kh h qu n, hiểu biết v kh ng bị ép buộ .
- Giá trị phi thị trường
Tr n th tế, nhiều loại t i sản ần ƣ TĐG nhƣng húng lại rất t khi
ƣ mu b n, th m h kh ng thị trƣờng ối với húng, v nhƣ: ng vi n,
nh g , nh thờ, bệnh viện, trƣờng họ …Để TĐG ối với nh ng loại t i sản này,
ngƣời t v o nh ng yếu tố phi thị trƣờng hi phối ến gi trị t i sản Gi trị
ƣ ƣớ t nh nhƣ v y gọi l gi trị phi thị trƣờng
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài
sản trên thị trường.
Cơ sở việ x y ng kh i niệm gi trị phi thị trƣờng ũng xuất ph t tr
tiếp từ kh i niệm gi trị t i sản Tuy nhi n, nh ng l i ích mà t i sản m ng lại ƣ
h thể nh gi rất kh nh u N tuỳ thuộ v o ng ng h y t nh h u h
a t i sản ối với mỗi ngƣời, tuỳ thuộ v o bối ảnh s ng v gi o ị h thể
từng t i sản Đ l ơ sở việ ƣớ t nh gi trị t i sản ối với mỗi ngƣời, l lý
o n ến s phong phú kh i niệm gi trị. Một số kh i niệm gi trị phi thị
trƣờng thƣờng ƣ s ng nhƣ: Gi trị t i sản ng trong qu tr nh s ng, giá
36
trị t i sản thị trƣờng hạn hế, gi trị t i sản chuyên ng, gi trị ầu tƣ, gi trị bảo
hiểm, gi trị ể t nh thuế, gi trị ng bằng, gi trị ặ biệt, gi trị ồng v n, gi trị
bắt buộ phải bán.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Thẩm ịnh gi BĐS l ng việ ƣớ t nh, kết quả TĐG thƣờng l một ý kiến
t nh hất tƣ vấn ho ến khi gi o ị h iễn r Để n ng o ộ tin tƣởng ối với
kết quả TĐG, khi ƣớ t nh gi trị BĐS ần xem xét v ph n t h kỹ yếu tố ảnh
hƣởng ến gi trị húng Việ nh n iện một h r r ng yếu tố n y giúp
TĐV nh gi t nh qu n trọng từng yếu tố, thiết l p v t m r mối qu n hệ gi
húng, ể từ ƣ r ti u th v l họn phƣơng ph p nh gi th h
h p C yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS thể hi th nh 4 nh m s u:
- C yếu tố m ng t nh v t hất
Nh ng yếu tố m ng t nh v t hất l nh ng yếu tố thể hiện thuộ t nh h u
ng t nhi n, vốn m BĐS thể m ng lại ho ngƣời s ng, nhƣ: vị tr , iện
t h, k h thƣớ , khả năng s h , ải tạo…Th ng thƣờng, thuộ t nh h u
ng h y ng ng t nhi n BĐS ng o th gi trị BĐS sẽ ng lớn
Tuy nhi n, o yếu tố h qu n gi trị, BĐS ƣ nh gi o h y kh ng òn
ph thuộ v o khả năng mỗi ngƣời trong việ kh i th nh ng ng ng h y
thuộ t nh h u h vốn BĐS Do v y, b n ạnh việ v o ng ng
BĐS, TĐV phải xét ến m ti u kh h h ng ể tiến h nh tƣ vấn v l họn
loại gi trị ần thẩm ịnh ho phù h p
- C yếu tố về t nh trạng ph p lý
H i BĐS yếu tố v t hất h y ng ng nhƣ nh u nhƣng kh nh u về
t nh trạng ph p lý th gi trị ũng kh nh u T nh trạng ph p lý quy ịnh quyền
on ngƣời ối với việ kh i th thuộ t nh BĐS nhƣ: quyền mu b n,
huyển nhƣ ng, ho thu , biếu, tặng, thừ kế…T nh trạng ph p lý BĐS ảnh
hƣởng rất lớn ến gi trị BĐS Th ng thƣờng quyền kh i th thuộ t nh
BĐS ng rộng th gi trị BĐS ng o v ngƣ lại
- C yếu tố m ng t nh kinh tế
Cung v ầu tạo r ặ t nh kh h qu n gi trị h y t nh kinh tế gi trị
Giả thiết rằng tại một thời iểm, yếu tố kh l ố ịnh, BĐS ƣ mu b n tr n
thị trƣờng; khi gi trị BĐS tuỳ thuộ v o qu n hệ gi ung v ầu, ph thuộ
v o ộ o giãn h y ộ nh y ung v ầu tr n thị trƣờng Gi trị BĐS ƣ
nh gi o khi ung trở n n kh n hiếm, nhu ầu v s mu ng y ng o v
ngƣ lại, BĐS sẽ ƣ nh gi thấp khi ung trở n n phong phú, nhu ầu v s
mu ng y ng giảm
- C yếu tố kh
37
Nh ng yếu tố kh nhƣ t p qu n n ƣ h y t m lý ti u ùng ũng ảnh

hƣởng tới gi trị BĐS V : t m lý xem phong thuỷ, xem tuổi ể mu ất h y
họn hƣớng nh , l m nh Một mảnh ất thể ắt với ngƣời n y nhƣng lại thể
ễ hấp nh n với ngƣời kh
1.2.4. Mục đích thẩm định giá bất động sản
M h TĐG BĐS phản nh nhu ầu s ng BĐS ho một ng việ nhất
ịnh Điều n y phản nh nh ng òi hỏi về mặt l i h m BĐS ần phải tạo r ho
h thể trong mỗi ng việ h y gi o ị h ã ƣ x ịnh TĐG BĐS thƣờng b o
gồm m h s u:
-X ịnh gi trị BĐS ể huyển gi o quyền sở h u Kết quả TĐG BĐS
giúp ngƣời b n x ịnh gi b n thể hấp nh n ƣ , ngƣời mu quyết ịnh gi
mu , ể thiết l p ơ sở ho s tr o ổi BĐS n y với t i sản khác.
-X ịnh gi trị BĐS ho m h thế hấp t i sản
-X ịnh gi trị ho h p ồng bảo hiểm t i sản
-X ịnh gi trị BĐS ể x ịnh số tiền ho thu trong h p ồng, iều
khoản ho thu
-X ịnh gi trị BĐS ể ầu tƣ ph t triển BĐS
-X ịnh gi trị BĐS ể l p b o o t i h nh h ng năm, ể x ịnh gi trị
o nh nghiệp, ể mu b n, h p nhất, thanh lý, ể phƣơng n x lý t i sản khi ải
h o nh nghiệp nh nƣớ
-X ịnh gi trị BĐS nhằm p ng y u ầu t nh ph p lý: ể t m r
gi trị t nh thuế h ng năm, t nh thuế khi ƣ b n hoặ ể thừ kế, m h bồi
thƣờng khi nh nƣớ thu hồi ất, ể tò n r quyết ịnh ph n hi t i sản khi xét x
v n, ể x ịnh gi s n ph v việ ấu thầu, ấu gi t i sản ng, ể x
ịnh gi s n ph v ph t mãi t i sản bị tị h thu v v…
M h thẩm ịnh gi l yếu tố qu n trọng, m ng t nh h qu n, ảnh hƣởng
t nh quyết ịnh tới việ x ịnh ti u huẩn về gi trị, ến việ l họn
phƣơng ph p TĐG th h h p với BĐS ƣ thẩm ịnh
1.2.5. Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản.
Nguy n tắ TĐG BĐS l ơ sở qu n trọng ể ƣ r ti u h v x y ng
phƣơng ph p TĐG kho họ , ho phép TĐV thể tiếp n v ƣớ lƣ ng một
h h p lý gi trị BĐS
- Nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất: Mỗi BĐS thể s ng v o
nhiều m h v ƣ lại l i h kh nh u, nhƣng gi trị húng ƣ x
ịnh h y thừ nh n trong iều kiện ƣ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất
Ủy b n Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế giải th h nguy n tắ s ng tốt
nhất v hiệu quả nhất là khả năng s ng tốt nhất một t i sản trong bối ảnh t
nhi n, ph p lu t, t i h nh ho phép v m ng lại gi trị o nhất ho t i sản [80].
38
Một BĐS ƣ oi l s ng tốt nhất v hiệu quả nhất phải thỏ mãn iều kiện
tối thiểu s u:
+ BĐS ƣ s ng trong bối ảnh t nhi n: BĐS ƣ s ng hoặ giả
ịnh s ng trong iều kiện th , tin y tại thời iểm ƣớ t nh gi trị, kh ng s
ng trong iều kiện bất b nh thƣờng h y s bi qu n, lạ qu n qu m về khả
năng s ng BĐS.
+ BĐS s ng phải ƣ phép về mặt ph p lý Ngo i r , nh ng quy ƣớ
t nh th ng lệ h y t p qu n xã hội ũng ần phải ƣ t n trọng
+ BĐS s ng phải ặt trong iều kiện khả thi về mặt t i h nh: Mỗi nh
ầu tƣ thể s ng BĐS theo hi ph ơ hội ri ng m nh, tuy nhiên,
phƣơng n s ng phải phản nh t nh khả thi về mặt t i h nh
Cơ sở ề r nguy n tắ n y l : Con ngƣời lu n s ng t i sản trên nguyên
tắ kh i th một h tối l i ích mà t i sản thể m ng lại nhằm bù ắp hi ph
phải bỏ r Cơ sở ể ngƣời t nh gi , r quyết ịnh ầu tƣ l tr n l i h o
nhất m t i sản thể m ng lại, v v y, gi trị một t i sản ƣ thừ nh n trong
iều kiện t i sản ƣ s ng một h tốt nhất v hiệu quả nhất
Trong TĐG BĐS, thẩm ịnh vi n phải hỉ r ƣ hi ph ơ hội BĐS,
ph n biệt ƣ giả ịnh t nh huống s ng phi th tế, s ng s i ph p lu t v
kh ng khả thi về mặt t i h nh Điều n y nghĩ l TĐV phải hỉ r ƣ khả
năng th tế về việ s ng BĐS v nh ng l i h việ s ng
- Nguy n tắ th y thế: Giới hạn o nhất về gi trị một BĐS kh ng vƣ t
qu hi ph ể một BĐS tƣơng ƣơng Đ y l một nguy n tắ ơ bản v qu n
trọng trong lý thuyết TĐG, l ơ sở lý lu n ơ bản ể h nh th nh phƣơng ph p so
s nh tr tiếp, phƣơng ph p hi ph Tu n th nguy n tắ n y, TĐV phải nắm ƣ
th ng tin về gi ả h y hi ph sản xuất BĐS tƣơng t , gần với thời
iểm TĐG, l m ơ sở ể so s nh v x ịnh giới hạn o nhất về gi trị
BĐS ần TĐG Tuy nhi n, tr n th tế, trong nhiều trƣờng h p rất kh t m ƣ h i
BĐS tƣơng t hoặ giống nh u ể thể so s nh về gi b n h y hi ph sản xuất
Do v y, ể v n ng tốt nguy n tắ này, TĐV nhất thiết phải ƣ tr ng bị kỹ
năng v h iều hỉnh s kh biệt gi loại BĐS, nhằm ảm bảo t nh hất
thể so s nh với nh u về gi ả h y hi ph sản xuất, l m h ng ớ h p lý ho việ
ƣớ t nh gi trị BĐS ần thẩm ịnh
- Nguy n tắ báo l i h kinh tế trong tƣơng l i: Gi trị một BĐS
ƣ quyết ịnh bởi nh ng l i h tƣơng l i m BĐS m ng lại ho nh ầu tƣ tại
thời iểm nhất ịnh TĐG về th hất ũng l ng việ b o khoản l i h
m t i sản thể m ng lại trong tƣơng l i Nh ng th y ổi về kinh tế, về hu kỳ
một vùng ất ũng nhƣ h nh s h quản lý Nh nƣớ về BĐS v thị trƣờng
39
BĐS trong tƣơng l i t ộng ến gi trị BĐS V v y trong TĐG BĐS ần

b o ƣ biến ộng yếu tố n y ể ƣớ t nh gi trị BĐS ƣ h nh x
Việ TĐG tr n nguy n tắ n y l một bổ sung qu n trọng v ũng l một
s kiểm tr t nh úng ắn s v n ng nguy n tắ s ng tốt nhất hiệu quả
nhất v nguy n tắ th y thế Đ y l ơ sở tr tiếp ể x y ng phƣơng ph p thu
nh p - một trong nh ng phƣơng ph p h yếu hiện n y
- Nguyên tắ ng g p: Giá trị c a một BĐS h y a một bộ ph n cấu thành
BĐS ph thuộc vào s có mặt hay vắng mặt c BĐS h y bộ ph n BĐS ấy sẽ làm
cho giá trị c a tổng thể tăng l n h y giảm i b o nhi u Tổng giá trị c a các bộ ph n
thƣờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản nhƣng gi trị c a một bộ ph n BĐS lại
bằng hiệu số gi a giá trị toàn bộ và giá trị c a các bộ ph n BĐS òn lại. Nguyên tắc
n y l ơ sở ể ngƣời ta xây d ng n n phƣơng ph p thặng ƣ
- Nguy n tắ ung ầu: Gi ả l s nh gi thị trƣờng về gi trị BĐS
Tr n thị trƣờng ạnh tr nh ho n hảo, gi ả l bằng h ng v l s thừ nh n có tính
kh h qu n thị trƣờng về gi trị BĐS Trong thị trƣờng kh , ƣới s ép
ung v ầu, gi ả thể khoảng h rất x so với gi trị th V v y, khi
so s nh BĐS với nh u, phải ph n t h t ộng yếu tố ung v ầu ảnh
hƣởng ến gi trị BĐS ần thẩm ịnh
Trƣớ khi th hiện việ iều hỉnh số liệu h ng thị trƣờng, ần phải
x minh một h r r ng xem húng phản nh ung ầu bị ép buộ h y
ti u huẩn ể s ng kĩ thu t th y thế so s nh h y kh ng - nguy n tắ th y thế
Th hiện nh gi , b o tƣơng l i về ung ầu v gi ả, nh gi ộ tin y
t i liệu b o ểs ng kỹ thu t TĐG v o òng thu nh p - nguy n tắ báo
l i h tƣơng l i Theo nguy n tắ ng g p, bộ ph n ấu th nh BĐS thể ƣ
nh gi rất o nhƣng tr n thị trƣờng, bộ ph n BĐS n y ƣ b n một h rộng
rãi, với gi rất rẻ Khi việ TĐG h yếu phải tr n nguy n tắ ung ầu v
nguy n tắ th y thế
Nhƣ v y, thể thấy rằng, nguy n tắ ung ầu òn l s bổ sung qu n trọng
v l s giải th h một h thể hơn nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả
nhất, nguy n tắ th y thế, nguy n tắ báo l i h tƣơng l i v nguy n tắ ng
g p Tr n th tế, n l nguy n tắ ƣ ƣu ti n trong qu tr nh v n ng ể TĐG
ối với hầu hết loại BĐS ũng nhƣ ho m hs ng kh nh u
1.3. Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản
Về ng n ng , quy tr nh l một từ ghép với “quy” nghĩ l quy ịnh, quy
tắ v “tr nh” h nh l tr nh t , th t Nhƣ v y quy trình là tr nh t th hiện một
hoạt ộng ã ƣ quy ịnh, mang tính chất bắt buộ , p ng nh ng m ti u
40
thể hoạt ộng nhất ịnh, v nhƣ hoạt ộng sản xuất, kinh doanh, o tạo,
nghi n u, …
Quy trình là tr nh t bƣớ ng việ ã ƣ quy ịnh Quy tr nh ũng
thuộ phạm trù ph p lu t một tổ h Quy trình thể kh ng ƣ viết th nh
văn bản, v nhiều lý o. Quy tr nh thể bắt nguồn từ một ý tƣởng, kinh nghiệm
sống, kinh nghiệm nghề nghiệp h y th nh t u một ng tr nh kho họ
- Ph n biệt quy tr nh với hoạt ộng kh on ngƣời:
+ Quy tr nh với quá trình: Theo ịnh nghĩ trong ISO 9000 th quá trình ƣ
ịnh nghĩ l "t p h p hoạt ộng qu n hệ l n nh u hoặ tƣơng t ể biến ổi
ầu v o th nh ầu r ” Quy trình ƣ ịnh nghĩ l " h th thể ể tiến h nh
một hoạt ộng hoặ qu tr nh". Nhƣ v y, theo ịnh nghĩ tổ h c ISO, quá trình
hỉ m ng t nh m tả hệ thống hoặ tƣơng t , thể ẩn h tr nh t nhƣng ho n
to n kh ng t nh b buộ tu n th nhƣ quy trình. Mặt kh , một qu tr nh thể
h nhiều quy tr nh, hoặ một quy tr nh thể h nhiều quá trình và quy trình.
+ Quy tr nh với lộ tr nh: Lộ tr nh kh ng t nh bắt buộ th hiện to n iện
v hặt hẽ nhƣ quy trình.
+ Quy tr nh với chƣơng tr nh: Bản hất a chƣơng tr nh l m tả nội ung,
v nhƣ: chƣơng tr nh văn nghệ, chƣơng tr nh o tạo… Theo nh tổ h
thể linh ộng th y ổi th t th hiện, miễn sao hoàn thành chƣơng tr nh ã ề
r Ngƣ lại, bản hất a quy tr nh l s bắt buộ phải th hiện theo úng tr nh
t ã ềr , o quy trình và chƣơng tr nh s kh biệt rất r về bản hất
kh i niệm
+ Quy tr nh với phƣơng ph p: Phƣơng ph p tổ h òn h s linh hoạt,
mềm ẻo hoặ s ng tạo; òn quy tr nh tổ h th ã s l họn ố ịnh, m ng
t nh bắt buộ
- Quy tr nh với lý thuyết hệ thống: Quy trình và lý thuyết hệ thống s
tƣơng ồng rất lớn về nhiều phƣơng iện, húng ùng tạo r 1 h nh ộng (hoặ sản
phẩm) m mỗi bộ ph n ấu th nh ều kh ng ƣ Điểm kh biệt uy nhất là lý
thuyết hệ thống hỉ ề p ến s li n kết h u ơ gi bộ ph n ấu th nh, kh ng
n u b t ặ t nh tr nh t th hiện ƣ quy ịnh (ấn ịnh bắt buộ ) nhƣ quy trình.
+ Quy trình và kinh nghiệm: Kinh nghiệm l một trong nh ng nguồn gốc
hình thành nên quy tr nh, gồm kinh nghiệm nghề nghiệp hoặ kinh nghiệm sống
C khuyến nghị kh ều th ng qu việ giải quyết vấn ề TĐG ần ƣ
tiến h nh theo một quá trình tr nh t hung.
Theo uốn appraisal of real Estate trang 49 t i bản lần th 12 năm 2001
Viện Thẩm ịnh gi Mĩ, quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS l một qu tr nh hệ thống m
TĐV ần phải tu n th ể ung ấp ho kh h h ng u trả lời về gi trị BĐS Đ
41
l m h nh thể p ng ƣ trong rất nhiều trƣờng h p thẩm ịnh gi BĐS kh

nhau. Quy tr nh TĐG BĐS l bƣớ TĐV phải tu n th nhằm i ến một kết lu n
kh h qu n, h kh ng phải ể minh họ ho một m gi h ý ã h nh th nh từ
trƣớ Quy tr nh TĐG bắt ầu khi TĐV ồng ý nh n nhiệm v v kết thú khi b o
o TĐG ƣ ho n th nh Quy tr nh TĐG ƣ th hiện th ng qu bƣớ
thể Số lƣ ng bƣớ ph thuộ v o t nh hất nhiệm v thẩm ịnh v
liệu sẵn. Quy tr nh n y ung ấp khung ể TĐV thể s ng trong bất kỳ
thƣơng v thẩm ịnh n o, ể th hiện nghi n u thị trƣờng v ph n t h liệu;
p ng kỹ thu t thẩm ịnh v tổng h p kết quả hoạt ộng n y ể ƣớ
t nh gi trị Ngo i việ hỗ tr TĐV trong ng việ , việ p ng quy tr nh TĐG
ƣ ng nh n bởi nh ng ngƣời s ng ị h v TĐG v giúp họ hiểu về kết lu n
TĐG [81].
Từ nh ng ph n biệt tr n thể i ến h hiểu quy trình TĐG BĐS là trình tự
thực hiện hoạt động TĐG BĐS đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, là một
quá trình có tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động cũng như nội dung
các công việc của người TĐG trong quá trình thực hiện TĐG BĐS.
Khi x ịnh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng BĐS, m ti u
uối ùng quy trình TĐG BĐS l ƣ r ƣ kết lu n phản nh tất ả yếu
tố th h ng ảnh hƣởng ến gi trị thị trƣờng hoặ ảnh hƣởng tới gi trị phi thị
trƣờng BĐS m ti u.
1.3.1.2. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản
Có nhiều nghi n u t giả về quy tr nh TĐG BĐS Graaskamp
(1977) ƣ r quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u:
42
Nguồn: [59]
43
Lusht (1997) ã ƣ r quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u:
Xác định các Xác định cơ sở Các điều kiện

quyền BĐS Ngày TĐG hạn chế
giá trị
mục tiêu
Sử dụng tốt Các đặc điểm

Vị trí nhất và cao nhất cụ thể của BĐS
Cách tiếp cận

phù hợp
Cách tiếp cận Cách tiếp cận Cách tiếp cận

so sánh chi phí thu nhập
Cân đối các

mức giá để ước
tính giá trị cuối
cùng
Báo cáo TĐG
Nguồn: [65]
Nội ung quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản b o gồm bƣớ ơ bản sau [81]:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề thẩm định giá
Kết quả bƣớ n y l ơ sở qu n trọng ể ngƣời TĐG hiểu r về ối tƣ ng
TĐG, kh h h ng TĐG nhằm x ịnh r iều khoản trong h p ồng TĐG một
h thể v r r ng Đồng thời, y ũng l ăn ể TĐV l n kế hoạ h TĐG
một h hi tiết
Để ạt m ti u tr n, trong bƣớ n y ần x ịnh r vấn ề ơ bản s u:
- X ịnh kh h h ng v ối tƣ ng s ng kết quả TĐG
Quá trình TĐG th m h bắt ầu trƣớ ả khi kh h h ng thu TĐV. Khi quyết
ịnh nh n thƣơng v h y kh ng, TĐV phải n nhắ về kh h h ng ũng
nhƣ bất kỳ nghĩ v kh i kèm TĐV phải x ịnh r kh h h ng và ối tƣ ng s
ng kết quả TĐG X ịnh kh h h ng v ối tƣ ng s ng kh n ến việ
x ịnh m hs ng kết quả thẩm ịnh, o l một phần kh ng thể thiếu
trong việ x ịnh phạm vi ng việ .
-M hs ng kết quả TĐG
44
M hs ng kết quả TĐG l h th m kh h h ng sẽ s ng

th ng tin n u trong b o o thẩm ịnh C kh h h ng thể x ịnh m hs
ng khi ƣ r y u ầu, hƣớng n kh h h ng ể ảm bảo hiểu r về y u ầu
TĐG ung ấp ơ sở ho các quyết ịnh li n qu n ến BĐS n n bản hất
quyết ịnh ảnh hƣởng ến ặ iểm ng việ ũng nhƣ b o o TĐG. Vì
v y kết quả TĐG BĐS thể ần ể x ịnh nh ng vấn ề s u y: Gi ể mu
hoặc bán, số tiền cho vay, cơ sở ho việ nh thuế, iều khoản ho thu h p
ồng, gi trị t i sản BĐS trong báo cáo tài chính, cơ sở ể bồi thƣờng th h h p
trong tố t ng li n qu n ến ất i, c th ng tin kh h u h trong việ r quyết
ịnh li n qu n ến BĐS
Để tr nh lãng ph ng s , TĐV v kh h h ng phải thống nhất với nh u về
m hs ng b o o v kết lu n TĐG ũng nhƣ i sẽ sở h u sản phẩm uối
cùng.
-X ịnh m h thẩm ịnh gi
M h TĐG thƣờng l x ịnh loại gi trị thể M h TĐG ần ƣ
trình bày trong b o o thẩm ịnh ể trả lời ho kh h h ng, TĐV v tất ả nh ng
ngƣời ọ b o o TĐG giải th h về liệu ƣ l họn ể xem xét,
phƣơng ph p s ng ể ph n t h v x nh n t nh logi v ph p lý gi trị uối
ùng Việ tr nh b y n y ũng hỉ r việ x ịnh gi trị bằng tiền mặt, khoản
tƣơng ƣơng tiền mặt hoặ khoản kh Tr h nhiệm TĐV l ảm bảo rằng
m h thẩm ịnh phù h p với m hs ng kết quả thẩm ịnh
-X ịnh ng y thẩm ịnh giá
Ng y thẩm ịnh phải ƣ x ịnh bởi yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS
thƣờng xuy n biến ổi Mặ ù iều kiện tại thời iểm TĐG thể ổn ịnh trong
một thời gi n i nhƣng gi trị thẩm ịnh hỉ ƣ oi l h p ph p ho h nh x
ng y Nh ng yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị phản nh iều kiện kinh tế tại một thời
iểm thể, nh ng th y ổi ột ngột trong kinh tế v thị trƣờng BĐS thể ảnh
hƣởng ng kể ến gi trị.
Hầu hết trƣờng h p l x ịnh gi trị hiện tại nhƣng trong một số trƣờng
h p y u ầu TĐG v o một ng y trong qu kh Việ TĐG trong qu kh thể ần
thiết ho m h nhƣ: x ịnh thuế thừ kế - ng y hết, òi bảo hiểm - ngày
xảy r t i nạn, x ịnh thuế thu nh p tại ng y mu lại, ph v ho v kiện
(ng y xảy r thiệt hại) hay c m h kh .
- Nh n biết ặ iểm ph p lý BĐS m ti u, nhƣ: giấy tờ về quyền
sở h u, quyền s ng, giấy phép v iều khoản hạn hế kh i th , huyển
nhƣ ng…
45
- Nh n biết ặ iểm kinh tế - kỹ thu t BĐS m ti u: vị tr , k h

thƣớ , iện t h, h nh ng, hạ tầng kỹ thu t, hạ tầng xã hội, l i thế gi o th ng, l i
thế kinh o nh, ảnh qu n m i trƣờng, phong th y, hất lƣ ng ng tr nh…
+ X ịnh r ơ sở gi trị TĐG: Gi trị thị trƣờng h y gi trị phi thị trƣờng
BĐS.
+ X ịnh r loại gi trị sẽ ƣớ t nh: gi trị thế hấp, bảo lãnh…
+ X ịnh phƣơng ph p TĐG v t i liệu ần thiết ho việ TĐG
+ X ịnh nh ng iều kiện r ng buộ trong TĐG: TĐV phải ƣ r nh ng giả
thiết v nh ng iều kiện bị hạn hế ối với nh ng y u ầu v m h TĐG; nh ng yếu
tố r ng buộ ảnh hƣởng ến gi trị BĐS; nh ng giới hạn về ph p lý, ng ng
BĐS, nguồn liệu, s ng kết quả; quyền v nghĩ v ngƣời TĐG theo h p ồng
+ X ịnh ng y TĐG hiệu l
+ X ịnh m ph thỏ thu n v thời gi n ho n th nh
Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
L p kế hoạ h TĐG h nh l việ x ịnh r nh ng bƣớ ng việ phải l m
gắn liền với thời iểm thể, ũng nhƣ x ịnh thời gi n th hiện từng bƣớ ng
việ v to n bộ thời gi n ho uộ TĐG Nội ung kế hoạ h phải thể hiện nh ng
ng việ ơ bản sau:
- Nh n biết ặ iểm ơ bản về mặt v t hất, quyền BĐS, trạng th i ung,
ầu v ặ iểm thị trƣờng li n qu n ến BĐS ần TĐG; yếu tố ảnh
hƣởng ến gi trị BĐS
-X ịnh loại t i liệu ần ƣ s ng trong qu tr nh nh gi , bao
gồm: t i liệu về BĐS m ti u, văn bản ph p lý hiện h nh li n qu n,
t i liệu về BĐS so s nh, t i liệu về thị trƣờng
-X ịnh ơ qu n, tổ h thể v tr h nhiệm ung ấp th ng tin,
nguồn t i liệu ng tin y nhất v thể kiểm h ng ƣ
- L n hƣơng tr nh, thời gi n ng t , b o gồm:
+ L p nh m v th t ng việc
+X ịnh thời hạn ho phép từng ng việ
+X ịnh nh ng phần việ thể y nhiệm
- L p ề ƣơng b o o kết quả TĐG v h nh th tr nh bày b o o TĐG
Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng và thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trƣờng:
Khảo s t hiện trƣờng, kiểm tr v x ịnh th trạng BĐS l một nội
ung qu n trọng ho qu tr nh TĐG Ngƣời TĐG phải khảo s t hiện trƣờng, kiểm
tr v x ịnh th trạng BĐS một h trung th , ầy , h nh x trọng
phạm vi vần thiết, phải thu th p, ph n loại, ối hiếu tất ả nh ng liệu li n
46
qu n giúp nh n biết BĐS về ph p lý, về mặt v t hất, về kinh tế - kỹ thu t ể thể

tiến h nh TĐG một h h p lý, thể ƣ r kết quả TĐG ộ tin y o
- Thu thập thông tin:
Để thể thu th p ƣ nh ng th ng tin ần thiết, òi hỏi thẩm ịnh vi n
trƣớ hết phải ph n biệt ƣ nguồn t i liệu h yếu v th yếu C loại t i liệu
ần thu th p, b o gồm:
+ C t i liệu ung ấp th ng tin về BĐS m ti u C th ng tin n y thể o
kh h h ng ung ấp hoặ qu khảo s t th tế BĐS Thời gi n thu th p loại th ng
tin n y sẽ th y ổi tùy theo loại BĐS TĐG
+ C t i liệu l m ăn ể so s nh, ph n t h, nh gi v iều hỉnh, nhƣ:
C t i liệu về mu b n, ịnh m ti u h o v t tƣ, ơn gi hi ph , thuế suất thuế
BĐS, lệ ph m i giới, tiền thu về s ng ất, tỷ lệ hiết khấu…
+ C văn bản ph p lý Nh nƣớ v h nh quyền ị phƣơng li n
qu n ến quyền s ng ất, quyền sở h u ng tr nh x y ng, quy ịnh về
m h, quyền v thời hạn ho thu … N i hung, TĐV phải thu th p ƣ một
h ầy văn bản ph p lý ảnh hƣởng ến quyền kh i th l i h
BĐS
+ C t i liệu tổng h p về kinh tế, h nh trị, văn h v xã hội, nhƣ: Các xu
hƣớng nhƣ th y ổi n số, giảm tỷ lệ ho thu o ố văn phòng v nh ở bắt ầu
tăng trong một khu v thị trƣờng, hỉ số gi ho thu , hỉ số gi nh ất, h
trƣơng nh nƣớ về nh ở ho ngƣời thu nh p thấp, về thuế nh ất, th y ổi
về quy hoạ h v thị h , khả năng kiểm so t nh nƣớ ối với thị trƣờng
BĐS, khả năng m ph n h nh ph về hạn ngạ h xuất khẩu n ng sản, triển
vọng u lị h… D liệu tổng h p thể ng g p ng kể v o s nh gi TĐV
về thị trƣờng
C nguồn th ng tin n y thể nh n ƣ từ ơ qu n huy n m n, tổ
h quố tế, ng n h ng, ng ty nh gi hệ số t n nhiệm, viện nghi n
u, từ uộ iều tr tổ h tƣ nh n hoặc chính ph N giúp TĐV
xem xét v ph n t h ộng th i thị trƣờng v hỉ r nh ng hạn hế kh ng thể
tr nh khỏi t ộng ến kết quả TĐG
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Kiểm tr ộ tin y th ng tin, TĐV phải kiểm tr ƣ nguồn gố các
thông tin. TĐV phải sổ s h ghi hép ng tin y, h nh x v kịp thời việ
mu b n v ho thu BĐS nhằm tạo iều kiện ho việ so s nh TĐV phải lƣu gi
bằng h ng về gi BĐS ã gi o ị h th nh ng hoặ ng ƣ mu b n tr n
thị trƣờng, về thời iểm iễn r gi o ị h, ị iểm gi o ị h, một hoặ nhiều b n
th m gi gi o ị h trong hồ sơ TĐG ể ảm bảo p ng y u ầu kiểm tr ơ
47
qu n quản lý nh nƣớ về TĐG khi ần thiết hoặ ph v việ x lý tr nh hấp về

kết quả TĐG
Bƣớc 4: Phân tích thông tin
Đ y l bƣớ nhằm nh gi nh ng t ộng yếu tố kh nh u ến m
gi BĐS ần thẩm ịnh Việ ph n t h t p trung v o mảng s u:
- Ph n t h thị trƣờng: Trong ti u huẩn thống nhất về h nh nghề TĐG,
ph n t h thị trƣờng ƣ ịnh nghĩ l việ nghi n u iều kiện thị trƣờng ho
một loại h nh t i sản thể S m tả iều kiện thị trƣờng phổ biến giúp ngƣời
ọ b o o thẩm ịnh hiểu ƣ ộng ơ ngƣời th m gi thị trƣờng ối với t i
sản m ti u Điều kiện thị trƣờng rộng lớn ung ấp nền tảng ho yếu tố thị
trƣờng trong nƣớ v khu v li n qu n tr tiếp ến gi trị BĐS m ti u
C liệu v kết lu n ƣ th ng qu ph n t h thị trƣờng l nh ng th nh
phần thiết yếu trong qu tr nh TĐG. Phân tích thông tin thị trƣờng rất ần thiết ho
ả b phƣơng ph p tiếp n thẩm ịnh truyền thống Trong h tiếp n hi ph ,
ph n t h thị trƣờng ung ấp ơ sở ho việ iều hỉnh gi ất thuộ BĐS m ti u,
m ộ giảm gi ng tr nh x y ng Trong h tiếp n vốn h thu nh p, tất
ả thu nh p, hi ph , v liệu ần thiết ƣ nh gi thông qua mối qu n
hệ ung - ầu Trong h tiếp n so s nh gi b n, kết lu n ph n t h thị trƣờng
ƣ s ng ể ph n ịnh thị trƣờng v từ x ịnh t i sản so s nh
M ộ ph n t h thị trƣờng v m ộ hi tiết tuỳ thuộ v o từng thƣơng v
thể. Khi TĐV th hiện ng việ trong một thị trƣờng ổn ịnh, họ ần phải
tất ả th ng tin ần thiết về nh n khẩu họ v kinh tế ể ghi lại iều kiện thị
trƣờng trong hồ sơ Khi ng việ TĐG ph tạp, v ph n t h về t nh khả thi
việ ph t triển vùng, òi hỏi TĐV y u ầu ph n t h thị trƣờng hi tiết hơn Bất kể
ộ ph tạp ng việ ến u, t nh h p lý ph n t h thị trƣờng n n
ƣ tr o ổi r r ng ối với ngƣời ọ b o o M ộ hi tiết thể ph thuộc
v o từng uộ TĐG. M h ph n t h thị trƣờng l nh n iện v nh gi
yếu tố thị trƣờng ảnh hƣởng ến gi trị BĐS ần TĐG
- Ph n t h s ng o nhất v tốt nhất
Ph n t h việ s ng o nhất v tốt nhất ất trống v t i sản tr n ất l
iều ần thiết trong qu tr nh TĐG BĐS Th ng qu việ ph n t h này, TĐV
giải th h l lƣ ng thị trƣờng ảnh hƣởng ến BĐS m ti u v x ịnh việ
s ng ể từ ó x ịnh ƣ m gi uối cùng. Bất khi n o thể, BĐS
ƣ TĐG n n ƣ so s nh với BĐS tƣơng t ã ƣ b n gần y tr n ùng một
thị trƣờng BĐS so s nh nhƣng kh ng ùng m hs ng o nhất v tốt nhất
thƣờng bị loại bỏ trong quá trình phân tích.
48
- Ph n t h BĐS: M h ph n t h BĐS l ể nh n r nh ng ặ iểm

v ti u huẩn h yếu BĐS m ti u ảnh hƣởng ến gi trị BĐS.
- Ph n t h so s nh: M h việ ph n t h n y l l họn v ƣ r
ti u huẩn ể th hiện phƣơng ph p v kỹ thu t iều hỉnh, so s nh ho th h
h p ối với từng gi o ị h h ng ớ
Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá
- C ph n t h tr n l ăn ể TĐV l họn phƣơng ph p TĐG th h h p
ể p ng Trong khi l họn, ần nh gi t nh h p lý mỗi phƣơng ph p,
nh gi r nh ng ƣu iểm, nhƣ iểm mỗi phƣơng ph p Ngƣời TĐG phải
ph n t h r m ộ phù h p một hoặ nhiều phƣơng ph p ƣ s ng Tầm
qu n trọng mỗi phƣơng ph p thể th y ổi ph thuộ v o ặ iểm kinh tế kỹ
thu t BĐS v m h TĐG Ngƣời thẩm ịnh thể p ng một h y nhiều
phƣơng ph p ể TĐG ùng một loại BĐS
Ngƣời TĐG ần n u r trong b o o TĐG về phƣơng ph p ƣ s ng l m
ăn h yếu, phƣơng ph p TĐG ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ i ến kết
lu n uối ùng về gi trị TĐG
Bƣớc 6: Lập báo cáo thẩm định giá
B o o kết quả TĐG l văn bản o ngƣời TĐG l p r ể n u r ý kiến h nh
th m nh về qu tr nh TĐG, m gi ƣớ t nh a BĐS ƣ y u ầu TĐG.
- Y u ầu ối với b o o TĐG
Gi trị BĐS l m ti u uối ùng TĐG Song th r n hỉ l s ƣớ t nh
một h tr tiếp hoặ gi n tiếp tr n ơ sở ph n t h liệu thị trƣờng Do v y,
ể giúp kh h h ng s ng th ng tin hiệu quả, một i nh n to n iện, kh h
qu n, kh ng ng nhắ v m y m hỉ v o on số t nh to n, y u ầu ối với
việ b o o l kh ng ƣ phép ừng lại ở on số v kết lu n, m òi hỏi phải
s tr nh b y, ph n t h, nh gi một h th t s kh h qu n nh ng hạn hế về mặt
thông tin, về nguồn liệu v yếu tố h qu n TĐV hi phối ến kết quả TĐG
B o o TĐG th ng thƣờng l kết quả một h p ồng về ị h v tƣ vấn, là
một trong nh ng ăn ph p lý qu n trọng ể bảo vệ quyền l i TĐV v quyền
l i kh h h ng V v y, nội ung tr nh b y trong b o o TĐG òn phải thể
hiện một h r r ng v ầy y u ầu ã ký kết trong h p ồng TĐG
- Nội ung b o o TĐG
Nội ung một b o o TĐG ph thuộ m h ng việ TĐG M
ộ thể h y hi tiết òn tùy thuộ v o iều khoản x ịnh trong h p ồng với
kh h h ng Song, ể p ng ƣ y u ầu tr n, một b o o TĐG bằng văn bản
ần tr nh b y ầy các nội ung chính sau:
1. Trình bày m h, nhiệm v TĐG
49
2 M tả BĐS m ti u: ị hỉ, ặ iểm v t hất v t nh trạng ph p lý, về

nh ng quyền l i, l i h h ng trong BĐS m ng lại ho ngƣời h sở h u,
ngƣời hiếm h u, s ng…
3 M tả hỉ n, t i liệu kh h h ng ung ấp v thể s ng ƣ
4 C ng bố về nguồn gố t i liệu ƣ s ng
5 T m tắt r r ng về t nh hất, hất lƣ ng th ng tin v iều kiện thị trƣờng
l m ơ sở TĐG
6 Nh ng yếu tố kinh tế xã hội h yếu ã hoặ sẽ t ộng ến gi BĐS
7 Tr nh b y một h h p lý v r r ng phƣơng ph p TĐG ƣ hấp
nh n, về kỹ thu t ph n t h ƣ s ng trong mỗi phƣơng ph p
8 Thống nhất m gi hỉ n kh nh u về một m gi uy nhất, iễn
giải th ng tin số liệu trong qu tr nh thống nhất, tuy n bố r r ng về gi trị
BĐS m ti u
9. Ng y, th ng, năm tiến h nh TĐG v khẳng ịnh ng y TĐG hiệu l
10 Nh ng hạn hế ảnh hƣởng ến kết quả ƣớ t nh, b o gồm:
+ Hạn hế giả thiết v iều kiện giả ịnh ảnh hƣởng tới kết lu n
+ Hạn hế về khả năng tiến h nh iều tr th tế
+ C nghi vấn thể v khuyến nghị iều tr kỹ hơn n , hoặ tr hoãn
TĐG ho ến khi ƣ nguồn th ng tin r r ng
11 Nh ng m u thu n v tr h nhiệm nh ng ngƣời s ng th ng tin TĐG
+ C m u thu n gi ti u huẩn TĐG với y u ầu kh h h ng
+ Y u ầu về m ộ b m t th ng tin nhằm ảm bảo quyền l i v tr h nhiệm
b ns ng th ng tin TĐG
1.3.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Với s ph t triển ơ qu n bất ộng sản huy n nghiệp v o nh ng năm
ầu thế kỷ 20, kinh tế họ huẩn m ã hi phối ho rằng thị trƣờng kh ng
phải l yếu tố quyết ịnh gi trị v ơ hế thị trƣờng kém hơn hoạt ộng
thiết th tò n Cuộ kh ng hoảng 1929-1933 ã một ảnh hƣởng s u sắ về
tƣ uy nh gi Trƣớ khi kh ng hoảng, lạm phát gia tăng với tố ộ nh nh, giá
nh ất tăng nh nh. Các phƣơng ph p TĐG ƣ s ng v o thời iểm l s
ng m gi gi o ị h gần thời iểm TĐG C m gi ƣ s ng ể so sánh
bị ẩy l n cao n ến việ nh gi qu m về gi trị BĐS. Khi các ngân hàng
kh ng thể thu hồi vốn bằng ph t mãi t i sản, một nhu ầu ần phải giải quyết là cho
phép phƣơng ph p o n s trở lại thị trƣờng ến trạng th i n bằng
Phƣơng ph p b n h ng tƣơng ƣơng không thành công trong iều kiện thị trƣờng
bất ổn Bab o k (1932) iều hỉnh lý thuyết Fisher cho rằng gi trị l gi trị hiện tại
òng l i h kinh tế trong tƣơng l i Ngo i r B b o k l p lu n ho p ng
50
phƣơng ph p hi ph th y thế [52]. C phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p thu

nh p v hi ph ã chính th ƣ ƣ v o trong th h nh TĐG.
C nhiều phƣơng ph p kh nh u ƣ s ng ể th hiện việ TĐG BĐS
nhƣng hầu hết nghi n u ều ề p ến các phƣơng ph p ơ bản ể x ịnh
gi trị, l : phƣơng ph p so s nh (h y phƣơng ph p so s nh tr tiếp), phƣơng
pháp chi phí, phƣơng ph p thu nh p v phƣơng ph p thặng ƣ.
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Kh i niệm
Phƣơng ph p so s nh tr tiếp òn ƣ gọi l phƣơng ph p so s nh gi b n
h y phƣơng ph p so s nh Đ y l phƣơng ph p xác ịnh gi trị BĐS tr n ơ
sở ph n t h m gi BĐS so s nh ể ƣớ t nh, x ịnh gi trị BĐS.
Phƣơng ph p n y ƣ x y ng h yếu tr n việ tu n th nguy n tắ
th y thế Theo , gi trị BĐS ần TĐG ƣ oi l thể ng ng bằng với gi
trị nh ng BĐS tƣơng ƣơng thể so s nh ƣ M ti u phƣơng ph p so
s nh gi b n l ƣớ t nh m gi b n khả năng xảy r lớn nhất trong một gi o
ị h T nh h p lý, l gi phƣơng ph p n y l ở hỗ ngƣời mu th ng thƣờng
kh ng trả ho một BĐS m gi o hơn m gi một BĐS kh khả năng
th y thế Mặt kh , ngƣời b n sẽ kh ng b n BĐS với m gi thấp hơn m gi nh
t thể b n ƣ tr n thị trƣờng
Nhƣ v y phƣơng ph p so s nh tr tiếp l h iều tr th nghiệm, từ
b o m gi b n khả năng xảy r lớn nhất BĐS ăn v o gi o ị h
th tế, iễn r tr n thị trƣờng nh ng BĐS tƣơng t , khả năng so s nh
Nhiệm v TĐV l thu th p, ph n loại, ph n t h v iễn giải nh ng th ng tin ốt
yếu nhất thị trƣờng li n qu n ến BĐS ần thẩm ịnh
Lusht (1997) ho rằng phƣơng ph p so sánh ƣ tr n giả ịnh ho rằng
gi thị trƣờng thể ƣ hấp nh n nhƣ bằng h ng về gi trị thị trƣờng v bất
ộng sản th y thế sẽ ƣ b n với m giá tƣơng t trong một phạm vi gi thể
nh n biết ƣ [64].
Kummerow (2000) m tả nhiệm v ngƣời TĐG khi th hiện phƣơng
pháp so sánh b o gồm ng việ theo tr nh t s u:
) Chọn gi o ị h tốt nhất ể suy lu n gi ả
b) X ịnh ặ iểm khác nhau ảnh hƣởng ến gi ả
) Ƣớ t nh gi trị bằng tiền nh ng kh biệt ho mỗi ặp BĐS so sánh và
BĐS m ti u
d) T m r một m gi ƣớ t nh uối ùng từ m gi BĐS so s nh ã
ƣ iều hỉnh s kh biệt [63]
51
b Tr nh t tiến h nh phƣơng ph p so s nh tr tiếp

- Bước 1: T m kiếm th ng tin về nh ng BĐS ã ƣ gi o ị h trong thời gi n
gần nhất thể so s nh ƣ với BĐS m ti u về mặt, yếu tố h yếu ảnh
hƣởng tới gi trị nhƣ: t nh trạng v t hất BĐS, ặ iểm về mặt bằng, ặ iểm
ng tr nh x y ng li n qu n, ặ iểm về vị tr h y ị iểm, t nh trạng
ph p lý, thời gi n gi o ị h, iều khoản v iều kiện gi o ị h…
+ T nh trạng v t hất BĐS: L yếu tố thể hiện thuộ t nh v t hất BĐS
Đ l nh ng ng ng h u h m ng t nh thể v tr qu n ảnh hƣởng ến gi trị
nhƣ: k h thƣớ , h nh ng, kết ấu, số lƣ ng phòng, tuổi thọ, hất lƣ ng kiến
trú v x y ng, tr ng thiết bị, tiện nghi v thiết kế…
+ Đặ iểm về mặt bằng b o gồm nét ặ trƣng ị lý, ị h nh nhƣ: ộ
o, ộ ố , ộ lún, s ng, biển, ồi núi, t nh trạng nhiễm, hệ thống tho t
nƣớ …
+ Đặ iểm ng tr nh x y ng có liên quan b o gồm: hất lƣ ng x y
ng v hất lƣ ng kiến trú g r , ƣờng i nội bộ, b tƣờng x y, hàng
r o, bãi ỏ, vƣờn y v phong ảnh tổng thể
+ Vị tr h y ị iểm:
Đ y l yếu tố phản nh ặ iểm về hạ tầng xã hội BĐS Vị tr phản nh
nh ng iều kiện v khả năng tiếp n tới trung t m kinh tế, h nh trị, văn ho v
xã hội h thể BĐS nhƣ: trƣờng họ , h ng, bệnh viện, nơi l m việ , nơi
vui hơi giải tr v ị hv ng ộng kh Đặ iểm yếu tố n y thể
hiện ở: khoảng h, số lƣ ng, hất lƣ ng ị h v ảnh hƣởng ến gi trị BĐS
m ti u v BĐS tƣơng ƣơng Yếu tố vị tr h y ị iểm òn phản nh ặ iểm
kh về m i trƣờng xã hội li n qu n ến BĐS nhƣ: phong t , t p qu n, văn ho ,
lối sống nh ng ngƣời hàng x m, t nh trạng s ng BĐS xung quanh…
Tr n th tế, khi ƣớ t nh gi trị BĐS, nh ng ặ iểm về vị tr , về khả năng
tiếp n v m i trƣờng xã hội BĐS l nh ng yếu tố ƣ thảo lu n nhiều nhất
o t nh hất qu n trọng yếu tố n y v ũng o s hạn hế về khả năng ịnh
lƣ ng ối với húng S kh biệt về vị tr h y ị iểm thƣờng l yếu tố ảnh hƣởng
lớn nhất ến s h nh lệ h về gi trị gi loại BĐS Do s kh biệt về vị tr
n ến kh biệt một h ăn bản m i trƣờng sống v m i trƣờng kinh o nh
h thể s ng
+ T nh trạng ph p lý BĐS: Để x ịnh BĐS ƣ oi l s ng tốt
nhất v hiệu quả nhất h y kh ng ần phải xét ến nh ng hạn hế về mặt ph p lý
BĐS, b o gồm kh ạnh s u:
52
./ C ăn ph p lý về quyền s ng ất, quyền sở h u ng tr nh tr n

ất, giấy h ng nh n quyền s ng ất, giấy phép x y ng, hồ sơ mảnh ất, hồ
sơ, bản vẽ thiết kế, bi n bản bàn giao công trình.
./ C quy ịnh ph p lý về quyền hạn v tr h nhiệm ho thu , thời gi n thu ,
gi thu …
./ Y u ầu tối thiểu về vệ sinh m i trƣờng, về phòng h y h h y, về h
m; t nh trạng vi phạm giới hạn kh ng gi n kiến trú v x y ng nhƣ: h nh l ng n
to n gi o th ng, n to n iều v lƣới iện quố gi , giới hạn khi x y ng b n
ạnh nh l m thắng ảnh, i t h văn ho ; t nh trạng vi phạm hỉ giới ƣờng
ỏ, hỉ giới x y ng, hiều o to nh , hiều o mỗi tầng, ộ nh b n ng,
hiều kéo nh , vị tr tho t nƣớ m i…
S kh biệt về t nh trạng ph p lý thể n tới s h nh lệ h rất lớn về gi trị
BĐS, o thời gi n ho n tất về mặt ph p lý, th t ph tạp, hi ph ối với
BĐS thƣờng rất o
+ Thời gi n gi o ị h: L yếu tố qu n trọng ảnh hƣởng ến gi gi o ị h tr n
thị trƣờng BĐS Trong iều kiện thị trƣờng nhiều biến ộng, TĐV ần phải t m
ƣ h ng thị trƣờng gần với thời iểm thẩm ịnh ể ảm bảo t nh hất
thể so s nh ƣ với BĐS m ti u
+C iều khoản v iều kiện gi o ị h:
C iều khoản gi o ị h ảnh hƣởng ến gi trị BĐS nhƣ: phƣơng
th th nh to n, thời hạn ho thu , iều kiện về thế hấp, bảo lãnh, tr h nhiệm
nộp thuế, ph m i giới, iều khoản liên qu n ến thời hạn b n gi o t i sản v
giấy tờ x ịnh h quyền, iều khoản về tr h nhiệm s h v bảo
h nh ng tr nh…
TĐV phải x y ng ơ sở liệu th ng tin li n qu n ến gi trong một phạm
vi rộng, b o quát khu v thị trƣờng về mặt ị lý v loại h nh BĐS nơi nh t
tiến h nh TĐG h ng ng y S u khi ã th m khảo th ng tin số liệu gi b n ã ,
TĐV phải tiến h nh xem xét gi b n nh ng BĐS tƣơng t trong khu v m BĐS
ần thẩm ịnh toạ lạ TĐV có thể phỏng vấn v thu th p thông tin từ ngƣời h
BĐS, h ng x m, nh ng nh m i giới BĐS, ồng nghiệp, các ngân hàng, h
thầu, nh ầu tƣ BĐS, s n gi o ị h BĐS, tr ng quảng o r o b n tr
tuyến…TĐV thể th m khảo b o o, bản ghi hép, số liệu thống k từ ơ
qu n ăng ký ị h nh, thuế BĐS, thống k , to n, ng ty huy n l m ị h v
ung ấp liệu…v tất ả nguồn tin kh thể
Số lƣ ng m u qu n s t ng lớn th ộ ại iện ng lớn v ộ h nh x
m gi ƣớ lƣ ng ng o Số m u qu n s t ng t, khả năng mắ s i lầm ng
lớn, TĐV ng phải th n trọng khi ph n t h Số lƣ ng m gi gi o ị h m
53
TĐV xem xét thể lớn hơn rất nhiều so với số lƣ ng n u trong b o o TĐG
BĐS Để i ến kết lu n về m gi ƣớ t nh ần i từ huỗi số liệu về gi b n, sắp
xếp theo thời gi n gi o ị h, m ộ tƣơng ồng…
Khi thu th p gi b n, mỗi m gi BĐS ều li n qu n ến gi ã mu b n, tr o
ổi lần trƣớ , từ t m r xu hƣớng v n ộng gi ả Nếu hỉ l một m giá
ơn lẻ th kh ng thể l xu hƣớng v TĐV phải th n trọng khi kết lu n ã s th y
ổi về m gi hung Ph n t h, iễn giải m gi BĐS l một việ l m kh ng
ễ ng o s kh biệt gi BĐS ã ƣ mu b n ũng nhƣ s biến ộng
m gi từ khi gi o ị h ến thời iểm thẩm ịnh gi hiện n y
- Bước 2: Tiến h nh kiểm tr v ph n t h gi o ị h h ng ớ nhằm ảm
bảo t nh hất thể so s nh ƣ với BĐS m ti u Để th hiện tốt bƣớ n y, khi
kiểm tr v ph n t h gi o ị h thị trƣờng ần phải l m r nguồn gố gi o
ị h thị trƣờng, nh gi ặ iểm v t nh hất gi o ịch.
- Bước 3: L họn một số BĐS thể so s nh th h h p nhất, thƣờng lấy từ 3
ến 6 BĐS ể so s nh
- Bước 4: X ịnh nh ng yếu tố kh nh u gi BĐS m ti u v BĐS so
s nh, rồi tiến h nh iều hỉnh gi BĐS bằng h lấy BĐS m ti u l m huẩn,
th hiện việ iều hỉnh ối với BĐS so s nh
+ C h iều hỉnh th ng ng l lấy BĐS m ti u l m huẩn, th hiện việ
iều hỉnh ối với BĐS so s nh Nếu BĐS so s nh nh ng iểm ƣ nh gi l
tốt hơn BĐS m ti u th iều hỉnh giảm gi trị BĐS so s nh xuống v ngƣ
lại Đơn vị iều hỉnh l gi b n hoặ gi quy ổi về ơn vị so s nh huẩn:
/ Đối với ất i, tr ng trại: gi /m2, gi /mét i mặt tiền, gi /s o…
/ Căn hộ hung ƣ, biệt th : gi / ăn hộ, gi /m2
/ Cầu tầu, bến ảng: gi /m2, giá/ha;
/ Bệnh viện: gi /giƣờng bệnh;
/ Rạp hiếu phim: gi /ghế ngồi
+ Phƣơng th iều hỉnh: Th hiện iều hỉnh theo số tiền tuyệt ối trƣớ ,
iều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm s u: Điều hỉnh theo số tiền tuyệt ối áp ng ối
với h nh lệ h yếu tố so s nh thể lƣ ng ho th nh tiền nhƣ: iều kiện th nh
to n, hi ph ph p lý, tr ng bị nội thất…
Điều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp ng ối với h nh lệ h yếu tố so
s nh kh lƣ ng ho th nh tiền nhƣ: m i trƣờng, ảnh qu n, iều kiện hạ tầng…
Bước 5: Ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u tr n ơ sở gi BĐS ã iều
hỉnh
M gi iều hỉnh s u ùng BĐS so s nh ƣ gọi l m gi hỉ
n TĐV sẽ phải thống nhất m gi hỉ n ể t m r m gi uối ùng
54
BĐS m ti u TĐV thể g n quyền số kh nh u ho m gi hỉ n

BĐS so s nh TĐV ần kết h p ph n t h th m ti u h s u ể quyết ịnh họn
gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản ần thẩm ịnh theo th t ƣu ti n s u:
+ Trị tuyệt ối tổng iều hỉnh nhỏ nhất
+ Tần suất iều hỉnh (nghĩ l số lần iều hỉnh, số yếu tố iều hỉnh ho một
BĐS so s nh) ng t ng tốt
c. Ƣu iểm, hạn hế v iều kiện p ng phƣơng ph p so sánh
- Ưu điểm: Đ y l phƣơng ph p phổ biến rộng rãi v ƣ s ng nhiều
nhất trong th tế v xuất ph t từ một số ƣu iểm s u:
+ L phƣơng ph p v o s hiện iện thị trƣờng ể ung ấp ấu
hiệu về gi trị Đ y l phƣơng ph p thể hiện s nh gi thị trƣờng về gi trị
BĐS M gi BĐS so s nh l kết quả gi o ị h, ã ƣ thừ nh n
tr n th tế, ƣ iều hỉnh về kh biệt h yếu so với BĐS m ti u…V
v y, n ơ sở v ng hắ ể khách hàng v ơ qu n ph p lý ng nh n
+ Phƣơng ph p so s nh l ơ sở h y ầu v o phƣơng ph p khác nhƣ
phƣơng ph p hi ph v phƣơng ph p thặng ƣ Th ng thƣờng, ngƣời t s ng
phƣơng ph p so s nh tr tiếp kết h p với phƣơng ph p kh ể TĐG BĐS
- Hạn chế:
+ Phải có giao ị h về BĐS tƣơng t ở trong ùng khu v mới so s nh
ƣ Nếu t BĐS so s nh p ng ƣ y u ầu tr n th kết quả ộ h nh
xác kém.
+ C th ng tin h ng thƣờng m ng t nh hất lị h s v yl iều kh ng
thể tr nh khỏi Nếu thị trƣờng biến ộng lớn, th ng tin nh nh h ng bị lạ h u
trong một thời gi n ngắn, khi ộ h nh x sẽ thấp
+ Phƣơng ph p n y òi hỏi thẩm ịnh vi n phải nhiều kinh nghiệm v kiến
th thị trƣờng th mới thể tiến h nh TĐG một h th h h p
- Điều kiện áp dụng:
+ Chất lƣ ng th ng tin phải phù h p ầy , ng tin y v kiểm tr ƣ
+ Thị trƣờng phải ổn ịnh v nếu thị trƣờng biến ộng lớn sẽ s i số lớn
ng y ả khi BĐS so s nh giống nh u về nhiều mặt
+ Tr n th tế phƣơng ph p n y ùng ể TĐG BĐS ùng ho m h
mu b n, thế hấp v thƣờng dùng ể TĐG BĐS t nh ồng nhất nhƣ:
mảnh ất trống, ăn hộ hung ƣ, ãy nh x y ùng một kiểu, ng i nh
ri ng biệt, nh kho tr n một mặt bằng, nh m văn phòng v nh m hàng.
+ Để giảm bớt s t ộng ịnh kiến v t nh h qu n trong việ nh
gi yếu tố, TĐV n n s ng phƣơng ph p thống k , ph n t h x suất.
55
Điều ho phép TĐV rút r kết lu n từ t p h p t i liệu tr n ơ sở ph n t h

lu t số lớn
1.3.2.2. Phương pháp thu nhập
Kh i niệm:
Phƣơng ph p thu nh p h y òn gọi l phƣơng ph p ầu tƣ ƣ x y ng
h yếu tr n việ tu n th nguy n tắ b o l i h tƣơng l i Theo nguy n tắ
n y, về lý thuyết, gi trị một BĐS ng ng bằng với gi trị hiện tại tất ả
khoản thu nh p tƣơng l i thể nh n ƣ từ BĐS Nhƣ v y nếu b o ƣ thu
nh p m BĐS tạo r h ng năm trong tƣơng l i th thể t m ƣ gi trị BĐS
Tr n th tế, rất nhiều trƣờng h p ầu tƣ v o BĐS thể biết trƣớ khoản
thu nh p o BĐS m ng lại. Trong nh ng trƣờng h p kh , mặ ù BĐS kh ng
ƣ ầu tƣ nhƣng ngƣời t ũng thể b o một h kh h nh x thu nh p
bằng h so s nh với BĐS tƣơng t ã ƣ ầu tƣ C thể n i phƣơng ph p
thu nh p l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS tr n khoản thu nh p kiến
trong tƣơng l i m BĐS thể em lại ho nh ầu tƣ
Với ặ iểm loại h nh BĐS ầu tƣ, TĐV thƣờng gặp kh khăn trong việ t m
kiếm m gi BĐS tƣơng ƣơng. Wendt (1972) ƣ r phƣơng ph p m phỏng thị
trƣờng, m phỏng h nh vi ngƣời mu v ngƣời b n khi t nh to n ể mu hoặ
b n tr n các ti u h t i h nh Khả năng m phỏng xuất ph t từ phân tích các
gi o ị h ho thu v b n, trong mối qu n hệ t i h nh gi thu nh p và giá
trị hoặ gi b n ƣ o bằng kết quả thể hiện theo tỷ lệ v tỷ lệ phần trăm
Phƣơng ph p n y tr n việ m phỏng thị trƣờng khi BĐS ƣ ho thu hoặ
khả năng cho thuê và kh ng gi o ị h mu b n ể từ suy lu n về gi trị
BĐS [76].
b Phƣơng ph p x ịnh
* Phƣơng ph p vốn ho tr tiếp
Phƣơng ph p vốn ho tr tiếp: Áp ng ối với trƣờng h p thu nh p từ BĐS
ầu tƣ qu năm kh ng ổi v số năm ầu tƣ l v hạn
I
- C ng th : V = hoặ V = I x IP (1.1)
R
Trong : V: Gi trị t i sản thẩm ịnh gi
I: Thu nh p hoạt ộng thuần
R: Tỷ suất vốn ho
YP: Hệ số thu nh p
YP l nghị h ảo R v ƣ gọi l số nh n thể hiện gi trị hiện tại
một ồng tiền ph t sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm m một BĐS tạo r thu nh p I
- Các bước tiến hành:
56
Bƣớ 1: Ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng thuần o t i sản m ng lại

Bƣớ 2: X ịnh tỷ suất vốn ho
Bƣớ 3: Áp ng ng th vốn ho tr tiếp
Nội ung thể bƣớ nhƣ s u:
+ Bước 1: Ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng thuần trung b nh h ng năm m BĐS
m ng lại, t nh ến tất ả yếu tố li n qu n t ộng ến thu nh p
Thu nh p Tổng thu Thất thu o Chi ph v n h nh
hoạt ộng nh p tiềm kh ng ƣ uy tu bảo ƣỡng
= - - (1.2)
thuần năng thu hết 100% ( hi ph hoạt
ng suất ộng)
Trong :
/ Tổng thu nh p tiềm năng từ BĐS: l to n bộ thu nh p m BĐS em lại với
tỷ lệ lấp ầy l 100% ng suất thiết kế TĐV thể ăn v o m gi thu
th tế theo h p ồng thu BĐS hiện h nh hoặ ăn v o gi thu phổ biến
nh ng BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng C yếu tố x ịnh BĐS t nh hất tƣơng t
l : Tƣơng t về m hs ng, hệ số s ng ất, về tuổi ời kinh tế òn lại
ng tr nh, về tỷ lệ hi ph uy tu, bảo ƣỡng TĐV ần lƣu ý ến kh ạnh số
lƣ ng, hất lƣ ng, thời gi n ph t sinh tổng thu nh p tiềm năng, nh ng suy nghĩ v
h nh ộng một nh ầu tƣ BĐS iển h nh, ng tin y tr n thị trƣờng
/ Thất thu o BĐS kh ng ƣ thu hết 100% ng suất thiết kế: Căn v o
iện t h trống (kh ng kh h thu ) nh n với tổng thu nh p tiềm năng TĐV x
ịnh tỷ lệ trống thông qu iều tr thị trƣờng nh ng BĐS ho thu tƣơng t ở khu
v l n n
/ Chi ph v n h nh, uy tu, bảo ƣỡng: TĐV ần kết h p gi nghi n u số
liệu sổ s h lị h s với iều tr thị trƣờng v b o thời gi n tới Chi ph v n h nh,
uy tu, bảo ƣỡng ƣ hi th nh khoản m : hi ph ố ịnh; hi ph biến ổi;
hi ph phòng th y thế, s h nhỏ; hi phí khác.
1) Chi ph ố ịnh: gồm hi về nộp thuế v ng bảo hiểm BĐS Đ y l
nh ng hi ph ố ịnh bất kể kh h thu h y kh ng
2) Chi ph biến ổi: L nh ng hi ph th ng thƣờng ung ấp nh ng ị h v
tiện h ho kh h thu ( iện, nƣớ , g , quản lý, bảo vệ, kế to n…) v bảo ảm
BĐS thể ạnh tr nh ƣ với BĐS l n n, liền kề Số lƣ ng kh h thu
ng nhiều th hi ph n y ng lớn
3) Chi ph phòng th y thế, s h nhỏ: ho nh ng thiết bị tuổi ời
ngắn: th y thế s h t lạnh, m y giặt, ồ gỗ, thảm, iều ho …
4) Chi ph kh : b o gồm thuế, lãi v y…
+ Bước 2: X ịnh tỷ suất vốn ho
57
Tỷ suất vốn ho phản nh mối qu n hệ gi thu nh p v gi trị Tỷ suất vốn

h ƣ x ịnh thông qua hai phƣơng ph p: Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng và
phƣơng ph p ải ầu tƣ.
/ Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng:
Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng x ịnh tỷ suất vốn h p ng ho BĐS
ần TĐG bằng h so s nh, rút r từ nh ng tỷ suất vốn h BĐS tƣơng t
tr n thị trƣờng
Để p ng phƣơng ph p n y, thẩm ịnh vi n ần phải iều tra các thông tin
về gi b n, m hs ng, iều khoản t i h nh, iều kiện thị trƣờng tại thời
iểm b n, ặ iểm ngƣời mu , thu nh p hoạt ộng, hi ph hoạt ộng, tỷ lệ thất
thu o kh ng s ng hết 100% ng suất, r i ro th nh to n v yếu tố li n qu n
kh BĐS tƣơng t với BĐS ần thẩm ịnh Trong trƣờng h p BĐS so
sánh có yếu tố kh biệt với BĐS TĐG th ần tiến h nh iều hỉnh yếu tố
kh biệt n y
C h t nh thu nh p hoạt ộng thuần, hi ph hoạt ộng p ng với BĐS
so s nh phải thống nhất với h t nh p ng với t i sản thẩm ịnh Gi gi o ị h
BĐS so s nh phải phản nh ƣ iều kiện thị trƣờng hiện tại ũng nhƣ iều
kiện thị trƣờng tƣơng l i tƣơng t nhƣ BĐS ần TĐG.
Phƣơng ph p so s nh x ịnh tỷ suất vốn hóa: X ịnh tỷ suất vốn h tr n
ơ sở thu nh p hoạt ộng thuần v gi gi o ị h t i sản so s nh
Thu nh p hoạt ộng thuần
Tỷ suất vốn h (R) = (1.3)
Giá bán
/ Phƣơng ph p ải ầu tƣ:
Thu t ng “ ải ầu tƣ” ƣ dùng ể m tả qu tr nh t m kiếm một tỷ suất
vốn ho tr n ơ sở xem xét suy nghĩ v h nh ộng nh ầu tƣ khi t m kiếm vốn
v y tr n thị trƣờng t i h nh p ng ho nhu ầu ầu tƣ, mu BĐS T nh trạng phổ
biến tr n thị trƣờng l nh ầu tƣ phải t m kiếm vốn ể mu hoặ ầu tƣ BĐS thông
qu h nh th v y vốn
Phƣơng ph p ải ầu tƣ x ịnh tỷ suất vốn h ăn v o b nh qu n gi
quyền tỷ suất thu hồi vốn vay Rm v Tỷ suất vốn h vốn sở h u Re, trong
quyền số l tỷ trọng vốn huy ộng từ nguồn kh nh u ầu tƣ v o BĐS. Phƣơng
ph p n y p ng ối với t i sản ƣ ầu tƣ bởi nguồn vốn sở h u v nguồn
vốn v y TĐV phải thu th p ƣ nh ng th ng tin li n qu n ến hai nguồn n y b o
gồm: tỷ lệ vốn sở h u, tỷ lệ vốn v y, kỳ hạn th nh to n, số kỳ th nh to n, lãi v y,
s kỳ vọng nh ầu tƣ từ khoản ầu tƣ, khả năng thu hồi vốn ầu tƣ v yếu
tố kh li n qu n C ng th t nh R nhƣ s u:
58
R = M x Rm + (1-M) x Re (1.4)
Trong :
R: tỷ suất vốn h .
M: tỷ lệ % vốn v y tr n tổng vốn ầu tƣ.
(1-M): tỷ lệ % vốn sở h u tr n tổng vốn ầu tƣ.
Rm: tỷ suất thu hồi vốn vay.
Re: Tỷ suất vốn ho vốn sở h u
* Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu (DCF)
Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS
bằng h hiết khấu khoản thu hi òng tiền kiến ph t sinh trong tƣơng
l i về thời iểm hiện tại t nh ến yếu tố lạm ph t v kh ng ổn ịnh thu nh p
 C ng th :
● Trƣờng h p òng tiền kh ng ều:
n
CFt Vn
V = CFo + å t
+ (1.5)
t=1 (1+ r) (1+ r)n
● Trƣờng h p òng tiền ều:

n
Vn
V = CFo + CF å
1 (1.6)
t
+
t=1 (1+ r) (1+ r)n
Trong :
V: Gi trị BĐS
CFt: Dòng tiền thuần năm th t
CF: Dòng tiền thuần ph t sinh ều ặn h ng năm
CFO: Dòng tiền ph t sinh tại thời iểm bắt ầu gi i oạn b o òng tiền
Vn: Gi trị BĐS uối kỳ b o
n: Gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i
r: Tỷ suất hiết khấu
t: Năm b o
 C bƣớ tiến h nh:
Bƣớ 1: X ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i
Bƣớ 2: Ƣớ t nh òng tiền thuần tr n ơ sở ƣớ t nh òng tiền vào và òng tiền r
Bƣớ 3: Ƣớ t nh gi trị BĐS uối kỳ b o
Bƣớ 4: Ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu
59
Bƣớ 5: X ịnh gi trị BĐS bằng ng th n u tr n

Nội ung thể bƣớ nhƣ s u:
 Bƣớ 1: X ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i (n):
C khoản ầu tƣ v o BĐS thƣờng thời gi n nắm gi nhất ịnh Gi i oạn
b o òng tiền trong tƣơng l i ƣ x ịnh tr n ơ sở n nhắ yếu tố s u:
1) Trong trƣờng h p òng tiền biến ộng kh ng ổn ịnh, gi i oạn b o
òng tiền trong tƣơng l i kh ng n n qu i ể thể ƣớ t nh tƣơng ối h nh x
biến ộng òng tiền trong tƣơng l i
2) Gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i ần i ể BĐS ần TĐG
ạt ến m thu nh p tƣơng ối ổn ịnh
3) Tuổi ời kinh tế BĐS
4) Gi i oạn ịnh nắm gi BĐS
Việ x ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i ần ăn v om c
h BĐS, ặ trƣng BĐS ần thẩm ịnh, th ng tin thu th p ƣ v ơ sở
gi trị. V : Trƣờng h p m h TĐG l ể x ịnh gi trị ầu tƣ BĐS thì
gi i oạn ịnh nắm gi BĐS l ăn ƣ ƣu ti n khi x ịnh gi i oạn
b o òng tiền trong tƣơng l i Trƣờng h p tuổi ời kinh tế òn lại BĐS thẩm
ịnh l tƣơng ối ngắn th gi i oạn b o òng tiền thể l to n bộ tuổi ời kinh
tế òn lại BĐS
 Bƣớ 2: Ƣớ t nh òng tiền thuần tr n ơ sở ƣớ t nh òng tiền v o v òng
tiền r từ BĐS:
Dòng tiền v o BĐS thƣờng ƣ thể hiện ƣới ạng tiền ho thu Dòng
tiền v o ƣ ƣớ t nh tr n ơ sở: Đặ iểm kinh tế - kỹ thu t BĐS; thu
nh p trong qu kh BĐS thẩm ịnh và thu nh p BĐS tƣơng t ; thị trƣờng
ng nh, lĩnh v v yếu tố kh ảnh hƣởng ến việ b o tổng thu nh p
Khi ƣớ t nh tiền ho thu năm trong tƣơng l i ần phải xem xét xu
hƣớng trong qu kh tiền cho thuê, tình hình cung – ầu ối với kh ng gi n
BĐS v t nh h nh hung nền kinh tế
Trong o ố văn phòng h y iện t h b n lẻ, to nh hung ƣ ho
thu …kh ng phải thời gi n n o to n bộ iện t h thƣơng phẩm ũng ƣ ho thu
hết Do , b n ạnh gi thu theo thị trƣờng, tỷ lệ kh ng gi n trống kh ng ho thu
hết sẽ phải t nh trƣớ Đối với nh ng to nh mới, phải t nh ả khoảng thời
gi n trƣớ khi ngƣời ến thu Thời gi n n y ng l u th gi trị hiện tại
òng tiền hiết khấu to nh sẽ ng thấp. C iều khoản trong h p ồng i
hạn thể ảnh hƣởng ến o nh thu t nh Nếu BĐS tạo r thu nh p ph thuộ
v o h p ồng ho thu hiện tại, nh ng i u khoản về thời hạn thu , th nh to n
tiền thu , iều hỉnh tăng trong tƣơng l i sẽ quyết ịnh gi trị ƣớ t nh òng
60
tiền Tiền thu ƣ từ việ ho thu ũng thể l òng tiền thuần nếu ngƣời thu
nghĩ v nộp thuế, bảo hiểm v hi ph bảo ƣỡng [57].
Dòng tiền r : C hi ph BĐS ầu tƣ liên qu n ến việ kh i th BĐS
b o gồm loại hi ph ần thiết ho việ uy tr thu nh p nhƣ: thuế BĐS, bảo
hiểm, hi ph s h v bảo ƣỡng, hi ph quảng o… Việ ƣớ t nh hi ph
ƣ tr n ơ sở: Đặ iểm kinh tế - kỹ thu t, hi ph trong qu kh BĐS
thẩm ịnh v /hoặ hi ph BĐS tƣơng t ; thị trƣờng ng nh, lĩnh v v yếu
tố kh ảnh hƣởng ến việ b o hi ph
Trong trƣờng h p BĐS ƣ s ng bởi o nh nghiệp th òng tiền thuần l
òng tiền trƣớ khi khấu trừ thuế thu nh p o nh nghiệp
 Bƣớ 3: Ƣớ t nh gi trị BĐS uối kỳ b o (Vn)
Trong trƣờng h p BĐS ƣ tiếp t s ng, TĐV ần x ịnh phần gi trị
tại thời iểm n y BĐS Gi trị uối kỳ b o thể oi l gi trị thị trƣờng a
BĐS uối kỳ b o Trong trƣờng h p gi trị ầu tƣ, gi trị uối kỳ b o ần
phản nh gi trị òn lại ối với nh ầu tƣ thể tiếp t nắm gi BĐS sau giai
oạn b o
Gi trị BĐS uối kỳ b o thể l gi trị th nh lý BĐS tại thời iểm uối
kỳ b o Trong trƣờng h p BĐS ƣ tiếp t s ng trong năm tiếp theo
năm uối kỳ b o th gi trị BĐS uối kỳ b o ƣ x ịnh bằng hs
ng tỷ suất vốn h th h h p ể vốn h số tiền kiến ƣ từ việ tiếp t
s ng n y Tỷ suất vốn h n y ƣ ăn tr n tỷ suất hiết khấu t i sản tại
thời iểm uối kỳ b o, ặ iểm BĐS v b o triển vọng thị trƣờng tại
thời iểm Tuy nhi n, ối với một số BĐS thể thể trƣờng h p gi trị
BĐS uối kỳ b o t hoặ kh ng mối li n hệ với òng tiền trƣớ thời iểm
uối kỳ b o, v một giếng ầu s u khi hết gi i oạn kh i th thể kh ng
òn hoặ rất t gi trị s ng
 Bƣớ 4: Ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu (r):
Tỷ suất hiết khấu ần phản nh ƣ gi trị biến ổi theo thời gi n tiền
tệ v r i ro li n qu n ến òng thu nh p kiến ƣ trong tƣơng l i từ việ
s ng BĐS.
Việ x ịnh tỷ suất hiết khấu ph thuộ v o ơ sở gi trị, loại BĐS và các
òng tiền ƣ xem xét Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị thị trƣờng, tỷ suất hiết
khấu ần phản nh r i ro ối với số ối tƣ ng th m gi thị trƣờng Trong trƣờng
h p ƣớ t nh gi trị ầu tƣ, tỷ suất hiết khấu ần phản nh tỷ lệ l i nhu n kỳ vọng
nh ầu tƣ thể v r i ro khoản ầu tƣ n y
Tỷ suất hiết khấu ƣ ƣớ lƣ ng th ng qu th ng tin từ thị trƣờng a
BĐS tƣơng t , thể l tỷ suất sinh lời trung b nh loại t i sản tr n thị
61
trƣờng theo phƣơng ph p thống k

Trong trƣờng h p BĐS ng ƣ v n h nh v kh i th bởi một o nh
nghiệp th thể n nhắ s ng hi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền
(WACC) o nh nghiệp ể l m tỷ suất hiết khấu
C ng th t nh WACC:
E D
WACC = xRe + xRd x(1- Tc ) (1.7)
E+D E+D
Trong : WACC: Chi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền.

E: Vốn h sở h u.
D: Vốn v y.
Re: Chi ph vốn h sở h u.
Rd: Chi ph vốn v y.
Tc: Thuế suất thuế thu nh p o nh nghiệp.
 Bƣớ 5: X ịnh gi trị BĐS theo ng th òng tiền hiết khấu
Ƣu, nhƣ iểm v iều kiện p ng
- Ưu điểm:
+ Xét về mặt lý thuyết y l phƣơng ph p ơ sở lý lu n hặt hẽ nhất vì
phƣơng ph p n y tiếp n một h tr tiếp nh ng l i h m BĐS m ng lại ho
nh ầu tƣ
+ C thể ạt ộ h nh x o khi h ng về thƣơng v thể so
s nh ƣ , khi khoản thu nh p thể b o trƣớ với ội tin y o
- Nhược điểm:
+ Khi ph n t h thƣơng v tƣơng t , ần phải iều hỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
hất lƣ ng, thời hạn ho thu , nh ng th y ổi về tiền ho thu trong tƣơng l i
+ Trong nhiều trƣờng h p thể thiếu ơ sở b o thu nh p tƣơng l i
+ Kết quả TĐG ộ nhạy lớn trƣớ s th y ổi th m số t nh to n
Trong nh ng trƣờng h p nhƣ v y, kết quả ịnh gi hịu ảnh hƣởng nhiều
yếu tố h qu n
+ Phù h p khi TĐG BĐS khả năng m ng lại khoản thu nh p ổn ịnh v
thể b o trƣớ một hh p lý
+ Thƣờng p ng ể tƣ vấn ho quyết ịnh l họn phƣơng n ầu tƣ
1.3.2.3. Phương pháp chi phí
Kh i niệm
62
Theo Byrl N. Boyce (1975), t giả uốn “Real estate apprailsal terminilogy”
th “Phƣơng ph p hi ph l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS tr n giả thiết
ngƣời mu kh n ngo n, th ng th i sẽ kh ng trả gi một BĐS o hơn hi ph ể
ƣ một BĐS tƣơng t , ùng ng năng, t ng nhƣ BĐS ần ƣớ t nh gi trị
ng xem xét [54].
Tr n th tế nhiều BĐS ƣ thiết kế v s ng ho m h ri ng biệt
nhƣ: nh thờ, trƣờng họ , bệnh viện…nhƣng tr n thị trƣờng hiếm khi xảy r
gi o ị h mu b n BĐS n y B n ạnh , khoản thu nh p bằng tiền o
húng tạo r rất t hoặ kh ịnh lƣ ng v v y TĐV thiếu ăn ểs ng phƣơng
ph p so s nh tr tiếp v phƣơng ph p thu nh p n n ể TĐG nh ng BĐS n y,
ngƣời t s ng phƣơng ph p hi ph
Phƣơng ph p n y ƣ x y ng h yếu theo nguy n tắ th y thế Theo
nguy n tắc này, gi trị BĐS m ti u tƣơng ƣơng với hi ph l m r một BĐS
giống nhƣ v y v oi y nhƣ một v t th y thế Do v y, nếu ầy th ng tin h p
lý th ngƣời mu sẽ kh ng b o giờ trả gi ho một BĐS lớn hơn hi ph mu ất và
x y ng ng tr nh l i h tƣơng t Với ý nghĩ nhƣ v y, TĐG BĐS theo
phƣơng ph p hi ph l việ ƣớ t nh gi trị BĐS tr n hi ph h p lý tạo r
BĐS
b C loại hi ph
- Chi ph t i tạo: l hi ph hiện h nh ể x y ng một ng tr nh th y thế
giống hệt ng tr nh m ti u, b o gồm ả nh ng iểm ã lỗi thời. Công trình tái
tạo l bản s o h nh x ng tr nh m ti u về: thiết kế, h tr ng tr , nguy n
v t liệu v kể ả nh ng s i lầm về mặt thiết kế, về t nh kh ng hiệu quả v s lỗi thời
a công trình.
Chi ph t i tạo ho gi trị h nh x hơn nhƣng thiếu t nh hiện th v ng
tr nh rất ạng về s lỗi thời Tr n th tế rất kh t m ƣ nguồn t i tr v
ịnh m hi ph ho nh ng ng việ t i tạo s lỗi thời v kh ng hiệu quả V v y
m thiếu nh ng ăn h p lý ể ƣớ t nh một h úng ắn hi ph t i tạo
- Chi ph th y thế l hi ph hiện h nh ể x y ng mới một ng tr nh gi
trị s ng tƣơng ƣơng nhƣng v t liệu v phƣơng ph p kỹ thu t hiện ại sẽ ƣ
s ng ể x y ng v loại bỏ tất ả bộ ph n lỗi thời
- Th ng thƣờng hi ph th y thế ho gi trị thấp hơn ho ph t i tạo v kh ng
t nh ến hi ph tạo r bộ ph n lỗi thời v ƣ t nh to n tr n việ s ng
kỹ thu t v v t liệu hiện h nh Chi ph th y thế m ng t nh th tiễn o n n trong
th tế thƣờng ƣ s ng nhiều hơn so với hi ph t i tạo
C khoản hi ph t i tạo, hi ph th y thế b o gồm:
63
+ Chi ph tr tiếp: nguy n v t liệu, nh n ng, m y thi ng, hi ph tr tiếp

khác.
+C hi ph hung: Chi ph ph v thi ng, hi ph iều h nh sản xuất tại
ng trƣờng, hi ph quản lý o nh nghiệp, hi ph gi n tiếp kh
+ L i nhu n, khoản thuế, ph phải nộp theo quy ịnh ph p lu t L i
nhu n nh thầu trong phƣơng ph p hi ph m ng t nh hất nhƣ hi ph bù ắp r i r ,
hi ph ơ hội nh thầu x y ng.
H o mòn v s giảm gi ng tr nh x y ng
H o mòn ối với t i sản n i hung, BĐS n i ri ng l hiện tƣ ng giảm giá và
giảm sút t nh năng s ng s u một thời gi n nhất ịnh. H o mòn b o gồm h o
mòn h u h nh v h o mòn v h nh H o mòn h u h nh l h o mòn v t lý g y r o
yếu tố t nhi n (thời tiết, kh h u…) v o ƣờng ộ s ng l m giảm gi trị
t i sản. H o mòn v h nh l loại h o mòn ph t sinh o tiến bộ kỹ thu t, o th y
ổi, ải tiến y huyền ng nghệ hoặ o s th y ổi về nhu ầu thị trƣờng về sản
phẩm ị h v l m giảm gi trị t i sản
d. C bƣớ tiến h nh:
- Bước 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị mảnh ất trống thuộ BĐS trong iều kiện
ƣ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất
- Bước 2: Ƣớ t nh nh ng hi ph hiện tại ể t i tạo mới, th y thế mới ối với
nh ng ng tr nh hiện tr n ất b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế, ph
phải nộp theo quy ịnh
- Bước 3: Ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh, xét tr n mọi nguy n nh n
- Bước 4: Ƣớ t nh gi trị ng tr nh x y ng bằng h trừ số tiền giảm
gi khỏi hi phi x y ng mới hiện h nh ng tr nh
- Bước 5: Ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u bằng h ộng gi trị mảnh
ất (kết quả bƣớ 1) với gi trị ƣớ t nh ng tr nh (kết quả bƣớ 4)
Nội ung thể từng bƣớ nhƣ s u:
 Bước 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị mảnh ất trống thuộ BĐS, bằng h oi
n l ất trống v ng ƣ s ng trong iều kiện tốt nhất v hiệu quả nhất
Gi trị mảnh ất trống thể ƣ ƣớ t nh theo phƣơng ph p s u:
+ Phƣơng ph p so s nh tr tiếp gi b n
+ Phƣơng ph p hiết trừ òn ƣ gọi l phƣơng ph p ph n bổ Đ y l phƣơng
ph p ph n bổ tổng gi BĐS th nh gi ất v gi ng tr nh x y ng
tr n ất TĐV tiến h nh ph n bổ tổng gi BĐS th nh gi ất v gi a
công tr nh x y ng tr n ất thể th ng qu hi tỷ lệ phần trăm hoặ hiết trừ gi
hiện tại ng tr nh x y ng khỏi tổng gi BĐS
64
Dù p ng phƣơng ph p n o th th i ộ, h nh n nh n v h nh ộng
ngƣời mu iển h nh, th ng thạo tr n thị trƣờng tại thời iểm TĐG ũng lu n l
huẩn m ể ƣớ t nh gi Phƣơng ph p so s nh tr tiếp ần lu n lu n ƣ
TĐV kh i th , s ng khi thẩm ịnh bất khi n o th ng tin số liệu về gi o
ị h mu b n tr n thị trƣờng Trong trƣờng h p thị trƣờng kh ng th ng tin số
liệu so s nh th thể p ng phƣơng ph p TĐG kh với s th n trọng v tỉ
mỉ o ộ
Bước 2: Ƣớ t nh nh ng hi ph hiện tại ể t i tạo mới hoặ th y thế mới ối
với nh ng ng tr nh hiện tr n ất b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế,
ph phải nộp theo quy ịnh TĐV l họn phƣơng ph p s u:
+ Phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng:
Theo phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng, hạng m ƣ hi nhỏ th nh bộ
ph n v số lƣ ng mỗi phần v nguy n v t liệu th ƣ thống k r Từng yếu tố
ƣ liệt k , t nh to n theo gi ả phổ biến tr n thị trƣờng Với m ph h p lý,
TĐV ũng thể thu ị h v huy n gi t nh to n trong lĩnh v n y C
huy n gi ƣớ t nh hi ph khi nh n ƣ y u ầu x y ng một hạng m hoặ
chi tiết kỹ thu t n o ấy sẽ thống k v t tƣ, nguy n liệu, thiết bị li n qu n ƣớ
t nh h ng loại, số lƣ ng, hất lƣ ng, khối lƣ ng, k h thƣớ … ần thiết ho hạng
m kỹ thu t s u khảo s t gi ả v th ng bảng lƣơng ng nh n tại ị phƣơng
Phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng m ng t nh kỹ thu t, òi hỏi nhiều thời gi n v
tốn kém hi ph Phƣơng ph p n y ƣ p ng phổ biến khi ƣớ t nh hi ph
nh ng n lớn, ph tạp kh ng thể so s nh với n kh , tƣơng t ã tr n
thị trƣờng Khi p ng phƣơng ph p n y, TĐV phải s ng kết h p th ng tin,
số liệu kiến trú sƣ, nh thầu, nh thi ng, phải bản vẽ hi tiết hạng
m v hi tiết kỹ thu t C hi tiết kỹ thu t phải ƣ iễn giải h nh x
th nh hi ph thị trƣờng sản phẩm ã ho n hỉnh
+ Phƣơng ph p hi nhỏ hạng m nh thầu:
Phƣơng ph p n y kh ng hi tiết bằng phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng N b o
gồm việ ƣớ t nh hi ph theo ơn vị nh ng hạng m h nh a công trình xây
ng rồi nh n kết quả t m ƣ với số o từng hạng m C hạng m ƣớ
t nh hi ph thể gồm: o m ng, ổ m ng, ột ầm m ng, tƣờng ngo i, s n, mái,
tƣờng trong, ho n thiện nội thất…
N i hung phƣơng ph p hi nhỏ hạng m nh thầu phản nh suy nghĩ,
h nh ộng ả nh thầu v ngƣời mu iển h nh tr n thị trƣờng Đ y l phƣơng
ph p t ph tạp, t hi tiết o tốn t thời gi n v hi ph hơn so với phƣơng ph p
khảo s t số lƣ ng C hi ph x y ng theo phƣơng ph p n y thể lấy từ
ng ty huy n ung ấp ị h v th ng tin số liệu hoặ từ ng tr nh tƣơng t
65
mới x y ng gần y Để phƣơng ph p n y m ng lại kết quả tin y th việ o

lƣờng v m tả BĐS ần TĐG ần tiến h nh một h h nh x
+ Phƣơng ph p so s nh ơn vị hi ph thị trƣờng: Phƣơng ph p n y ộng to n
bộ hi ph tr tiếp v hi ph gi n tiếp từng ng tr nh tƣơng t trong khu v
nhằm t m r ơn gi hi ph t nh ho từng m2 s n x y ng hoặ m3 thể t h Nh n
ơn gi t m ƣ với số m2 iện t h hoặ m3 thể t h tƣơng ng ng tr nh ần
thẩm ịnh V : TĐV iều tr , ƣớ t nh hi ph x y ng ng i nh n ƣ
tƣơng t với ng i nh ần thẩm ịnh ơn gi l 6 triệu ồng/m2 s n x y ng.
Ng i nh ần TĐG iện t h s n x y ng l 100 m2 V y hi ph x y ng mới
ng i nh m ti u l 6 triệu ồng/m2 x 100 m2 = 600 triệu ồng
 Bước 3: Ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh, xét tr n mọi nguy n nh n
Tuổi ời v m ộ giảm gi ng tr nh x y ng ần TĐG ƣ x
ịnh tr n hiện trạng th tế ng tr nh tại thời iểm ần TĐG, hồ sơ, bản vẽ
thiết kế ng tr nh, văn bản quy ịnh li n qu n TĐV ần qu n s t hiện
trạng ấu trú ng tr nh, hạng m x y ng ể xem xét, nh gi nội dung
sau: (i) hao mòn o yếu tố v t lý t nhi n; (ii) hao mòn về ng năng (sai sót trong
thiết kế v trong kết ấu, lỗi thời thiết bị…); (iii) hao mòn do yếu tố ngoại vi
( yếu tố b n ngo i t ộng l m suy giảm gi trị nhƣ: ộ b i, tiếng ồn, th y ổi
quy hoạ h v quy ịnh x y ng…)
Có nhiều phƣơng ph p o m ộ giảm gi một h tr tiếp v phƣơng
ph p thể th y thế ho nh u C phƣơng ph p ều hấp nh n ƣ miễn s o
húng ƣ v n ng một h l gi , hặt hẽ v thể hiện ƣ h th theo
một ngƣời mu iển h nh, phổ biến, tin y tr n thị trƣờng sẽ h nh ộng ối với
ng tr nh ần thẩm ịnh Trong số , bốn phƣơng ph p ng hú ý l :
 Phƣơng ph p tuổi thọ ơn giản:
Áp ng kỹ thu t n y, TĐV ần ƣớ t nh tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế,
tuổi thọ kinh tế òn lại ng tr nh Trong , tuổi hiệu quả l thời gi n s ng
th tế hiệu quả v ƣ t nh bằng tuổi thọ kinh tế trừ (-) tuổi thọ kinh tế òn lại
Tuổi thọ kinh tế l thời gi n s ng tối xét về mặt kinh tế, tuổi thọ kinh tế òn
lại l thời gi n s ng òn lại ph t huy ƣ hiệu quả Tỷ lệ phần trăm gi tuổi
thọ hiệu quả v tuổi thọ kinh tế h nh l tỷ lệ giảm gi ng tr nh Tỷ lệ n y
ƣ nh n với hi ph x y ng mới ng tr nh tƣơng t ể t m r gi trị h o mòn
t h luỹ ng tr nh
V :
Chi ph x y ng mới ng tr nh tƣơng t 700 triệu ồng
Tuổi thọ kinh tế 40 năm
Tuổi thọ kinh tế òn lại 30 năm
66
Tuổi thọ hiệu quả 10 năm

Tỷ lệ giảm : 10 năm/40 năm 25%
M ộ giảm gi = 700 triệu ồng x 25% 175 triệu ồng
Phƣơng ph p n y ƣu iểm l ơn giản, ễ p ng tuy nhi n nhƣ iểm
n l ễ g y nhầm l n C nhiều yếu tố kh ng r r ng ƣ gắn với nh u Một
yếu iểm ơ bản l phƣơng ph p n y kh ng xem xét một h ộ l p hạng m
thể s h ƣ v ũng kh ng xét thấy rằng nh ng hạng m tuổi thọ ngắn
thể số năm tuổi thọ kinh tế òn lại ngắn hơn so với tuổi thọ kinh tế òn lại
tổng thể ng tr nh
 Phƣơng ph p hi nhỏ theo nh ng iều kiện qu n s t
Theo phƣơng ph p n y, m ộ giảm gi a công trình x y ng ƣ x ịnh
thông qua m ộ giảm gi từng nguy n nh n: v t lý, h năng, ngoại vi TĐV
xem xét, nh gi ri ng rẽ từng nguy n nh n g y r giảm gi .
1) Giảm gi o yếu tố v t lý t nhi n
C ng tr nh bị giảm gi o nguy n nh n thể nhƣ: o t ộng thời
gi n s ng, s ph huỷ mối mọt, nhiệt ộ, ộ ẩm, ho hất, s t n ph bão
lũ ; hƣ hỏng o ƣờng ộ s ng; o kh ng biết h ùng, o quản lý kém hoặ
o s ph hoại
H o mòn v t lý thể ƣ hi th nh h i loại: h o mòn t nhi n thể s
h ƣ v h o mòn t nhi n kh ng thể s h ƣ (xét về hiệu quả kinh tế)
H o mòn v t lý thể s h : Để ƣớ t nh m ộ giảm gi n y, trƣớ hết
ngƣời t th hiện iều tr hi tiết về công trình x y ng, l p nh m loại hƣ
hỏng thể bảo ƣỡng, s h ƣ ;s u ƣớ t nh hi ph ho việ s h
t nh theo gi mặt bằng s h tại thời iểm hiện h nh s u khi khấu trừ phần thu
nh p ƣ từ việ b n th nh lý bộ ph n ũ bị th o ỡ (nếu )
Đối với trƣờng h p h o mòn v t lý kh ng thể khắ ph th m ộ giảm gi
thể ƣ ƣớ t nh tr n ơ sở phƣơng ph p vốn h thu nh p bị tổn thất, vốn h
hi ph tăng o Chi ph tƣơng ng với m giảm gi về loại n y ối với công
trình x y ng m ti u
Trƣờng h p công trình x y ng ả h o mòn v t lý thể khắ ph , s
h v h o mòn v t lý kh ng thể khắ ph s h , TĐV thể ƣớ t nh tỷ lệ
h o mòn, hƣ hỏng ng tr nh v o việ ƣớ t nh tỷ lệ h o mòn giảm gi v t
lý, t nhi n kết ấu h nh Đối với phƣơng ph p n y, TĐV s ng ý
kiến huy n gi kinh nghiệm l m việ l u năm li n qu n ến t i sản TĐG, tr n
ơ sở th ng tin, khảo s t t i sản TĐG ể nh gi ƣớ lƣ ng tỷ lệ % gi trị h o
mòn t i sản TĐG ho phù h p
C ng th t nh nhƣ s u:
67
å HkixTki
H = t=1
n
(1.8)
å Tki
t=1
Trong :
H: H o mòn t i sản TĐG t nh theo tỷ lệ %;
Hki: H o mòn kết ấu th i t nh theo tỷ lệ %;
Tki: Tỷ trọng kết ấu th i trong tổng gi trị t i sản TĐG;
n: Số kết ấu t i sản TĐG.
2) Giảm gi do lỗi thời h năng: L m ộ giảm giá do các nguyên nhân
nhƣ: thiết kế thừ , s i thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hƣởng ến h năng BĐS
H o mòn o lỗi thời h năng ƣ hi th nh h i loại: h o mòn o lỗi thời
h năng thể s h ƣ v h o mòn h năng kh ng thể s h ƣ
H o mòn h năng thể s h ƣ ƣ ph n loại nhƣ s u:
Nh ng bất h p lý ng tr nh ần ầu tƣ, bổ sung th m: ƣ t nh
bằng hi ph tăng th m vƣ t trội o phải bổ sung tại thời iểm TĐG so với nh ng
hi ph tiến h nh lú x y ng b n ầu
V : Chi ph khắ ph , x y th m nh vệ sinh tầng 2: 80 triệu ồng
Chi ph x y ng nh vệ sinh ng y từ ầu: 70 triệu ồng
M ộ giảm gi o lỗi thời h năng l : 10 triệu ồng
Nh ng bất h p lý hạng m ng tr nh ần th y thế hoặ hiện ại ho
ƣ o bằng hi ph lắp ặt thiết bị hiện ại, phù h p nh gi thị trƣờng trừ i
(-) gi trị h o mòn t h luỹ nh ng hạng m hiện h nh
Nh ng bất h p lý ng tr nh qu ầu kỳ vƣ t qu ti u huẩn phổ biến
thị trƣờng ƣ o bằng hi ph t i tạo mới trừ i (-) h o mòn v t lý t nhi n ã
t nh ối với thiết bị hiện h nh trừ i (-) hi ph lắp ặt thiết bị hạng m phổ th ng
Giảm gi o lỗi thời h năng kh ng thể khắ ph , s h : ƣ ƣớ
t nh bằng h t nh thu nh p bị h t i g y r o nguy n nh n , so s nh ối hiếu
với ng tr nh ạt huẩn m , phổ biến th ng thƣờng tr n thị trƣờng Kết quả t m
ƣ hi ho tỷ suất vốn ho ể t m r tổng thiệt hại, tổn thất TĐV ũng thể
ƣớ t nh theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp khi ƣ nh ng th ng tin iều tr
thị trƣờng
Khi ƣớ t nh m ộ giảm gi o lỗi thời h năng, thẩm ịnh vi n ần
ph n t h, l p lu n hặt hẽ ể tr nh t nh trùng n tới l m s i lệ h kết quả
3) Ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi o yếu tố ngoại vi
Giảm gi o yếu tố ngoại vi thể o nguy n nh n thể nhƣ o yếu tố
68
ung ầu hoặ o th y ổi m i trƣờng ( ộ b i, tiếng ồn, nhiễm kh …) Loại h o

mòn n y thƣờng kh ng thể khắ ph ƣ
V : Một kh h sạn ƣ x y ng b n ạnh một òng s ng ẹp gi
th nh phố nhƣng ùng với thời gi n, òng s ng bị nhiễm nghi m trọng v mùi
kh hịu tỏ r xung qu nh Khi , kh h sạn ũng bị giảm gi trị o t ộng b n
ngoài này. Hoặ o ung tr n thị trƣờng vƣ t x ầu trong một thời iểm nhất ịnh
l m ho gi trị BĐS bị giảm sút.
TĐV thể ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi o yếu tố ngoại vi th ng qu việ
phân tích thông tin từ thị trƣờng, vốn h tr tiếp phần thu nh p mất i o yếu tố
ngoại vi, hoặ p ng phƣơng ph p hiết trừ phần giảm gi o yếu tố v t lý v lỗi
thời h năng r khỏi tổng m ộ giảm gi t i sản. M ộ giảm gi o yếu
tố ngoại vi thƣờng ƣ ƣớ lƣ ng s u khi ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi o yếu tố
v t lý v lỗi thời ch năng. Nguyên nhân là o h o mòn ngoại vi ƣ tạo r bởi
yếu tố b n ngo i, kh ng ph thuộ v o BĐS ần thẩm ịnh. TĐV có thể s
ng phƣơng ph p so s nh hoặ phƣơng ph p vốn hoá ể ƣớ t nh m ộ giảm gi
o yếu tố ngoại vi
e Ƣu iểm, hạn hế, iều kiện p ng phƣơng ph p hi ph
- Ƣu iểm:
+ Ƣu iểm ơ bản phƣơng ph p hi ph l ƣ s ng khi kh ng
bằng h ng thị trƣờng th h h p ể so s nh, BĐS hiếm khi th y ổi h sở h u
v thiếu ơ sở ể b o l i h tƣơng l i
+ Việ ƣớ t nh theo phƣơng ph p n y ph thuộ nhiều v o huy n m n v
kinh nghiệm TĐV o v y nếu TĐV tr nh ộ huy n m n o, nhiều kinh
nghiệm v l m việ một h kh h qu n th thể hạn hế ƣ nh ng s i s t khi
ung ầu biểu hiện s th i qu
- Hạn hế:
+ Việ TĐG theo phƣơng ph p hi ph ũng phải v o liệu thị
trƣờng ho n n nh ng hạn hế phƣơng ph p so s nh ũng úng với phƣơng
pháp chi phí.
+ Chi phí nói chung kh ng bằng với gi trị v kh ng phải hi ph n o ũng
tạo r gi trị Phƣơng ph p hi ph phải s ng h ộng tới bộ ph n, song
tổng nhiều bộ ph n hƣ hắ ã bằng với gi trị to n bộ
+ Việ ƣớ t nh một số khoản giảm gi thể trở n n rất h qu n v kh
th hiện
+ Để p ng phƣơng ph p n y òi hỏi ngƣời TĐG phải nhiều kinh
nghiệm v ặ biệt l phải th nh thạo về kỹ thu t x y ng.
- Điều kiện p ng:
69
+ Mặ ù nhiều hạn hế nhƣng phƣơng ph p hi ph lại l một phƣơng

ph p th h h p khi TĐG rất nhiều loại BĐS m hs ng ri ng biệt, nhƣ:
nh thờ, bệnh viện, trƣờng họ ặ biệt l nh ng ng tr nh ng ộng rất t
h ng thị trƣờng ể so s nh.
+ Phƣơng ph p hi ph ƣ s ng ể TĐG BĐS nhằm x ịnh m
bồi thƣờng khi x y ng h p ồng bảo hiểm v ạng bồi thƣờng kh
+ L phƣơng ph p th ng ng ngƣời th m gi ấu thầu h y kiểm tr ấu
thầu.
+ Phƣơng ph p hi ph ƣ v n ng trong trƣờng h p m ngƣời t tin
tƣởng rằng hi ph l yếu tố h nh v l nh ng khoản hi ti u ần thiết, th h h p ể
tạo r gi trị BĐS
+ Phƣơng ph p hi ph ũng thƣờng ƣ ùng t nh hất bổ sung hoặ
kiểm tr ối với phƣơng ph p khác.
1.3.2.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm:
Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS tiềm năng ph t
triển tr n ơ sở lấy gi trị ƣớ t nh s ph t triển theo hƣớng tốt nhất v hiệu
quả nhất trừ i tổng hi ph ph t triển kiến ph t sinh. Phƣơng ph p n y òi hỏi
phải qu n triệt 5 nguy n tắ ơ bản tuy nhi n, nguy n tắ ng g p gi v i trò
h ạo
b. Các bƣớc tiến hành:
- Bước 1: X ịnh việ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất ho BĐS m ti u
phù h p với quy ịnh ph p lu t
- Bước 2: Ƣớ t nh o nh thu ph t triển theo hƣớng s ng tốt nhất v hiệu quả
nhất
Do nh thu ph t triển BĐS ƣ ƣớ t nh theo h tiếp n thị trƣờng hoặ
h tiếp n thu nh p TĐV khảo s t, thu th p th ng tin về gi huyển nhƣ ng,
giá cho thuê và các thông tin khác BĐS ƣ ph t triển theo hƣớng tƣơng
t với BĐS ƣ TĐG TĐV ần t nh ến xu hƣớng v m ộ biến ộng gi
huyển nhƣ ng, gi ho thu v yếu tố kh h nh th nh o nh thu ph t triển
trong tƣơng l i
- Bước 3: Ƣớ t nh tổng hi ph ph t triển gồm: hi ph x y ng, chi phí tài
h nh, hi ph kh li n qu n v l i nhu n nh ầu tƣ x y ng.
Tổng hi ph ph t triển l to n bộ hi ph ần thiết kiến ể ph t triển BĐS
phù h p với quy ịnh ph p lu t. Tổng hi ph ph t triển b o gồm hi ph
sau:
70
+ Chi ph tƣ vấn ầu tƣ x y ng gồm hi ph tƣ vấn khảo s t, l p b o o

nghi n u tiền khả thi (nếu ), l p b o o nghi n u khả thi, l p b o o nghi n
u kinh tế - kỹ thu t, hi ph thiết kế, hi ph tƣ vấn gi m s t x y ng ng tr nh
và các chi phí tƣ vấn kh li n qu n
+ Chi ph quản lý n gồm hi ph ể tổ h th hiện ng việ quản
lý n từ gi i oạn huẩn bị n, th hiện n v kết thú x y ng ƣ ng
trình vào khai th s ng
+ Chi ph x y ng gồm hi ph ph rỡ ng tr nh ũ, chi phí s n lấp mặt
bằng, x y ng ng tr nh, ng tr nh tạm, ng tr nh ph tr ph v thi
công...
+ Chi ph hạ tầng kỹ thu t
+ Chi ph thiết bị gồm hi ph mu sắm thiết bị công tr nh v thiết bị ng nghệ,
hi ph lắp ặt, v n huyển, bảo hiểm, thuế v loại ph , hi ph li n qu n kh
+ Chi ph phòng gồm hi ph phòng ho khối lƣ ng ng việ ph t sinh v
phòng trƣ t gi
+ Chi ph kinh o nh, lãi v y, thuế
+ Chi phí khác
+ L i nhu n y u ầu nh ầu tƣ ƣ x ịnh tr n ơ sở tỷ lệ l i nhu n
trung bình thị trƣờng t nh tr n tổng hi ph ( hi ph tr tiếp, hi ph gi n tiếp v
kh ng b o gồm hi ph t i h nh)
- Bƣớ 4: X ịnh gi trị òn lại (h y òn gọi l gi trị thặng ƣ) bằng h lấy
doanh thu ph t triển trừ i tổng hi ph ph t triển
c. Ƣu điểm, nhƣợc điểm và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm:
+ Đƣ s ng nh gi BĐS tiềm năng ph t triển
+ Đ y l phƣơng ph p th h h p ể ƣ m gi khi th hiện ấu thầu
+ Phƣơng ph p n y m phỏng lại h th ph n t h, nh gi ơ hội ầu tƣ
BĐS, v v y n gi trị qu n trọng ể tƣ vấn về hi ph x y ng tối , về tiền
cho thuê tối thiểu ần ạt ƣ khi th hiện n ph t triển BĐS
- Hạn chế:
+ Khó khăn trong việ x ịnh s ng tốt nhất v hiệu quả nhất
+ Chi ph v gi b n thể bị th y ổi tuỳ theo iều kiện thị trƣờng
+ Gi trị uối ùng rất nhạy ảm ối với th m số về hi ph v gi b n
+ Phù h p khi TĐG BĐS y u ầu về s ph t triển kh ng ph tạp C yếu
tố ƣớ t nh li n qu n ến gi b n, gi ho thu v hi ph ạt ƣ ộ tin y o
71
+ Nh TĐG phải nhiều kinh nghiệm về s ph t triển v mở rộng ất i ể

x ịnh úng ơ hội s ng tốt nhất v hiệu quả nhất
+ Để n ng o khả năng ng ng phƣơng ph p n y, TĐV ần s ng
kỹ thu t nh gi r i ro, ph n t h x xuất với s tr giúp phƣơng tiện
t nh to n hiện ại khi nh gi phƣơng n ph t triển BĐS.
+ Đ y l phƣơng ph p ƣ nh thầu x y ng, các công ty kinh doanh
BĐS s ng một h thƣờng xuy n khi nh gi khả năng ph t triển v ơ
hội ầu tƣ v o BĐS Phƣơng ph p n y ƣ nh ng ngƣời mu nh ri ng xem xét,
nh gi nếu hi th m tiền ể ải thiện v hiện ại ho th sẽ l m ng i nh gi trị
hơn so với hi ph bỏ r
Tr n y l bốn phƣơng ph p TĐG BĐS ơ sở th tiễn ơ bản v r r ng
Một số phƣơng ph p kh l s v n ng hoặ thể ho phƣơng ph p ã n u
ở tr n.
1.3.3. Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
động sản
- M ti u quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS
Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ x y ng tr n ơ sở tu n th
nguy n tắ TĐG M ti u quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS l hỉ r ƣ
kết quả TĐG BĐS h p lý, ƣ số ng hấp nh n Kết quả TĐG phản nh ƣ
l i h b n li n qu n ến BĐS ƣ TĐG.
- Y u ầu ối với quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS: Quy trình v phƣơng
ph p TĐG BĐS phải ảm bảo ƣ y u ầu sau:
+ Rõ ràng, c thể: Quy tr nh phải ƣ quy ịnh v hƣớng n r r ng,
thể ến m hi tiết ể TĐV thể hiểu, th hiện ƣ , tr nh s thiếu nhất qu n
v giả ịnh s i; ồng thời ũng giúp ho ơ qu n quản lý thu n tiện ho việ
kiểm tr , nh gi
+ T nh phù h p: Tính phù h p một quy tr nh v phƣơng ph p l việ
xem xét m ộ phù h p quy tr nh v phƣơng ph p TĐG với ối tƣ ng TĐG,
iều kiện th tiễn Nếu m i trƣờng TĐG th tế TĐV qu kh biệt so với
giả ịnh quy tr nh v phƣơng ph p TĐG ƣ b n h nh, ngƣời TĐG sẽ
xu hƣớng kh ng tu n th quy tr nh TĐG v bƣớ phƣơng ph p TĐG Ch nh
s kh biệt n y ã làm cho các quy trình có thể ƣ thiết kế rất b i bản nhƣng
kh ng v n h nh ƣ , l m giảm hiệu quả TĐG. S phù h p n y ũng ƣ xem
xét trong mối tƣơng qu n với hệ thống quy ịnh Nh nƣớ , ũng nhƣ tƣơng
qu n với nh ng ti u huẩn TĐG quố tế v khu v
+ T nh hiệu l c: Tính hiệu l quy tr nh TĐG ƣ o lƣờng v nh gi
thông qu việ tu n th v th hiện TĐV khi quy tr nh ƣ b n h nh v ƣ
72
v o th hiện
+ T nh hiệu quả: T nh hiệu quả l s so s nh gi kết quả với ầu v o
quy trình C thể hơn t nh hiệu quả quy tr nh TĐG ần ƣ xét tr n mặt
s u y:
./ Giảm bớt hi ph khi th hiện quy tr nh: Tr nh hoạt ộng kh ng hiệu
quả v tối ƣu h việ s ng nguồn l
./ Thời gi n ần thiết ể ho n th nh quy tr nh: Một quy tr nh kh ng tốt sẽ
mất nhiều thời gi n th s ần ho ng việ Th t rƣờm r t h t v o quy
tr nh TĐG làm cho nó bớt linh hoạt, giảm hiệu quả Nhƣ v y, việ ải thiện quy
tr nh TĐG thể giúp TĐV p ng ƣ nhu ầu kh h h ng, giảm lỗi, nh n biết
ơ hội tạo r quy tr nh hiệu quả hơn.
/ Hạn hế ƣ s i s t trong TĐG, tr nh t nh trạng phải l m i l m lại
nhiều lần, kết quả TĐG ạt ộ tin y o
Quy tr nh TĐG v phƣơng ph p TĐG kh ng hỉ ƣ s ng ể TĐV
ƣ r ƣ kết quả TĐG m òn l ng ể ơ qu n quản lý nh nƣớ về TĐG
kiểm tr , nh gi hoạt ộng TĐV bởi v y, việ x y ng quy tr nh v phƣơng
pháp nhằm giải quyết thỏ ng y u ầu tr n lu n ƣ qu n t m
1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và phương
pháp thẩm định giá bất động sản
1.3.4.1. Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên
Năng l huy n m n TĐV l một trong nh ng yếu tố m ng t nh quyết
ịnh ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG
Để h nh nghề, TĐV bắt buộ phải năng l tối thiểu về mặt huy n m n
Khả năng n y TĐV nhất thiết phải ƣ s thừ nh n một trƣờng o tạo
h y một hiệp hội uy t n ở trong nƣớ h y tr n thế giới Bằng h ng cho việ n y
l TĐV huy n nghiệp phải giấy h ng nh n h nh nghề một ách h p ph p
Năng l huy n m n l một trong nh ng y u ầu ti n quyết v ơ bản ể
TĐV có thể h nh nghề TĐG Năng l huy n m n phản nh khả năng ho n th nh
về mặt kỹ thu t TĐG với ộ tin y o nhất thể ƣ Để n ng o v i trò
t nh nghề nghiệp, nƣớ ũng b n h nh quy ịnh tr h nhiệm về mặt huy n m n
trong việ h nh nghề TĐG Tr h nhiệm huy n m n iều hỉnh khả năng v m
ti u tiến h nh ng việ thẩm ịnh vi n. Để thẩm ịnh gi BĐS, về huy n
môn, TĐV phải thu th p, ph n t h, iều hỉnh, x lý th ng tin Nếu th ng tin minh
bạ h, r r ng, gi ả thu th p trong iều kiện thị trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, sẽ l
iều kiện ể thẩm ịnh vi n l họn kỹ thu t iều hỉnh, ƣớ t nh gi trị t i sản
ơ sở th tiễn, kho họ Tuy nhi n, th ng tin thu th p ƣ kh ng phải lú n o
ũng p ng ƣ y u ầu v v y, ộ tin y kết quả ịnh gi ph thuộ rất lớn
73
v o khả năng x lý th ng tin v kỹ thu t iều hỉnh s kh biệt yếu tố

bằng h ng thị trƣờng Trong trƣờng h p , ộ tin yv om gi tƣ vấn sẽ ph
thuộ rất lớn v o khả năng huy n m n nh thẩm ịnh
Lu t ph p nƣớ ũng ƣ r ti u huẩn về ạo nghề nghiệp,
coi iều n ys nhƣ một phần tr h nhiệm huy n m n ối với nh ng ngƣời h nh
nghề TĐG nhƣ: chấp h nh ph p lu t, quy tắ h nh nghề v quy ịnh kh ; gi
g n phẩm gi trong qu tr nh h nh nghề; ng bằng, huy n ần, huy n s u về
huy n m n; ộ l p v khá h qu n với kh h h ng; kh ng ngừng n ng o tr nh
ộ huy n m n; gi b m t trong công việ ; kh ng quảng o v ạnh tr nh kh ng
ng bằng; h p t với ồng nghiệp tr n tinh thần h u nghị, tin y; TĐG với s
ẩn th n v s hiểu biết nghề nghiệp o nhất; từ hối bất khoản l i v t hất, tinh
thần n o ƣ ƣ r từ ph khách hàng hoặ ối t th b .
Để quyết ịnh m gi , òi hỏi TĐV phải p ặt th m số t nh to n một
h h qu n C th m số lại ộ nh y lớn ối với kết quả uối ùng v v y
trong nh ng ho n ảnh , kết quả TĐG ph thuộ một phần kh ng nhỏ v o th m
niên, kinh nghiệm, ảm gi nghề nghiệp v ạo nghề nghiệp TĐV.
TĐG về bản hất l t m h giải quyết một h h i hò mối qu n hệ về
l i h li n qu n ến t i sản m ti u – l ối tƣ ng ần thẩm ịnh B n ạnh
nh ng òi hỏi về năng l huy n m n, kinh nghiệm v ảm gi nghề nghiệp, kết
quả thẩm ịnh òn ph thuộ rất lớn v o th i ộ l m việ ộ l p, kh h qu n a
TĐV Nếu nh thẩm ịnh l một trong b n qu tr nh gi o ị h, l i h
li n qu n, ph thuộ v o kết quả thẩm ịnh, th nguy ơ lạm ng kỹ thu t, phƣơng
ph p l m th y ổi kết quả l rất lớn Nếu kh ng gi v ng ạo nghề nghiệp,
ngƣời TĐG thể n xếp kết quả với kh h h ng nhằm tr l i Họ bỏ qu
bƣớ quy tr nh TĐG, b p méo th ng tin, số liệu, v n ng phƣơng ph p TĐG theo
hƣớng h qu n ể ạt ƣ kết quả h ý từ trƣớc. Khi , kết quả TĐG kh ng
òn phản nh ƣ gi trị BĐS n a.
Lu t ph p nƣớ ều quy ịnh nghi m ngặt về ạo nghề nghiệp v
hế t i x phạt nặng ối với nh ng h nh vi s i tr i nhằm th o túng kết quả Tuy
nhi n, tr n th tế n hỉ giảm thiểu một phần, TĐG thƣờng li n qu n ến nh ng
t i sản lớn, 1% s i số thể tƣơng ƣơng với một khoản tiền lớn Phạm trù ạo ,
v v y l một th h th lớn ối với nghề TĐG.
1.3.4.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản
Hệ thống ơ sở liệu BĐS l một hệ thống th ng tin về BĐS ấu
trú , ƣ lƣu tr tr n thiết bị lƣu tr nhằm th mãn y u ầu kh i th th ng
tin ồng thời nhiều ngƣời s ng h y nhiều hƣơng tr nh ng ng hạy ùng
một lú với nh ng m h kh nh u. To n bộ th ng tin li n qu n ến BĐS,
74
b o gồm th ng tin về: lu t ph p; h nh s h ất i; quy hoạ h; kế hoạ h s ng

ất h nh ph ; m i trƣờng, nhu ầu, m ung, t m lý, t p qu n ngƣời mu
ở từng kh ng gi n v thời gi n nhất ịnh; loại BĐS; vị tr BĐS; th ng tin về quy
hoạ h li n qu n ến BĐS; quy m , iện t h BĐS; ặ iểm, t nh hất, ng
năng s ng, hất lƣ ng BĐS; th trạng ng tr nh hạ tầng, ị hv
về kỹ thu t v xã hội li n qu n ến BĐS; t nh trạng ph p lý BĐS b o gồm hồ
sơ, giấy tờ về quyền sở h u, quyền s ng BĐS v giấy tờ li n qu n ến việ
tạo l p BĐS; lị h s về sở h u, s ng BĐS; c hạn hế về quyền sở h u, quyền
s ng BĐS; gi b n, huyển nhƣ ng, thu , thu mu BĐS; quyền v l i h
ngƣời th b li n qu n; các thông tin khác…
Th ng tin về BĐS ần p ng ƣ y u ầu s u:
Tính chính xác: Trong thị trƣờng BĐS, y u ầu n y rất qu n trọng v gi trị
BĐS rất lớn Một quyết ịnh tr n th ng tin h nh x thể giúp ho việ
kinh o nh ph t triển Ngƣ lại một quyết ịnh s i v o nguồn th ng tin kh ng
úng sẽ g y thiệt hại kh ng thể lƣờng ƣ ho h thể n o tr n thị trƣờng
Tính kịp thời: Th ng tin hỉ gi trị khi n ƣ ung ấp một h kịp thời
T nh kịp thời th ng tin li n qu n hặt hẽ với thời gi n Thời gi n ng i,
th ng tin ng ể l u th gi trị th ng tin ng giảm.
Tính đầy đủ: Th ng tin phải ƣ p ng ầy Nếu th ng tin kh ng ầy
sẽ n ến nh gi s i lầm về gi trị BĐS
1.3.4.3. Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS lu n h ng t nh hu kỳ, gi ả thị trƣờng lú qu n ng
lú qu lạnh, tạo n n nh ng " ơn sốt" h y " ng băng", gi ả BĐS biến ộng t h
rời kh x so với gi trị, g y kh ng t kh khăn ho ng t ƣớ t nh gi trị
TĐV Phƣơng ph p so s nh tr tiếp lấy thị trƣờng l m nguồn th ng tin h yếu v
tr tiếp, phƣơng ph p kh tr tiếp h y gi n tiếp ều ần ến liệu thị
trƣờng ể TĐG Thị trƣờng ạnh tr nh ho n hảo hỉ tr n lý thuyết n n ể TĐG,
TĐV phải họn lọ , ph n t h th ng tin gi ả h nh th nh trong iều kiện ạnh tr nh
hạn hế Y u ầu về th ng tin thị trƣờng l : ầy , r r ng, tin y, kịp thời v
kiểm tr ƣ R r ng l nh ng th h th lớn, bởi y u ầu n y lại ph thuộ
v o quy m , m ộ, t nh phong phú, ạng, s i ộng từng thị trƣờng trong
mỗi quố gi
Thị trƣờng BĐS ộ minh bạ h o giúp ngăn ngừ v phòng hống hiệu
quả nh ng biểu hiện ti u trong tiếp n v s ng th ng tin về BĐS Việ mở
rộng phạm vi th ng tin v ng kh i ho ến ối tƣ ng hịu s t ộng
chính sách - ph p lu t về BĐS trong nh ng ngƣời hoạt ộng TĐG nhằm ngăn
ngừ nh ng biểu hiện ti u trong tiếp n v s ng th ng tin B n ạnh ,
75
th ng tin minh bạ h v ng kh i ho ũng tạo iều kiện ho TĐV ễ ng tiếp n

th ng tin, thu n l i hơn trong th hiện quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG
Thị trƣờng BĐS ổn ịnh, kh ng nh ng biến ộng bất thƣờng sẽ giúp TĐV
thu th p, x lý th ng tin thu n l i hơn; tr nh việ phải iều hỉnh li n t m
gi BĐS theo nh ng biến ộng thị trƣờng, nhất l việ iều hỉnh n y
kh ng phải l ễ ng Từ , hệ thống th ng tin o nh nghiệp, tổ h TĐG
ũng ph t huy ƣ t ng l u i hơn, ỡ tốn kém hi ph , ng s , thời gi n
TĐG ũng ƣ rút ngắn, kết quả TĐG ũng thể ộ tin y o hơn
1.3.4.4. Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá
Để thị trƣờng ƣ hoạt ộng úng nghĩ , thể ung ấp th ng tin tốt
nhất thì quy lu t kh h qu n thị trƣờng phải ƣ t n trọng Việ tạo ng
một thị trƣờng ạnh tr nh l nh mạnh, hoạt ộng ổn ịnh òi hỏi s phối h p
nhiều ơ qu n h năng trong ng t quản lý nh nƣớ Thị trƣờng hƣ phát
triển, h th s ng ng t i h nh v tiền tệ thiếu huy n nghiệp n ến
gi ả biến ộng thất thƣờng, kh b o l yếu tố g y ản trở lớn ho việ thu th p,
ph n t h v x lý th ng tin TĐV v tổ h c TĐG.
- Nh nƣớ với h năng quản lý nh nƣớ về gi b n h nh Ti u huẩn
TĐG, iều kiện th nh l p ng ty, ấp thẻ TĐV, th hiện việ ph n loại, nh giá
v kiểm tr hoạt ộng TĐG, ảnh hƣởng ặ biệt qu n trọng tới hất lƣ ng ng
tác TĐG nói chung, tới ng t thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng
Hệ thống văn bản ph p lý m ơ qu n nh nƣớ b n h nh ảm bảo t nh
kho họ , nhƣ: ầy , r r ng, thể, hi tiết, ễ l m v ễ th hiện sẽ tạo thu n
l i ho ng việ TĐG tiến h nh một h thống nhất, nh nh h ng Ngƣ lại, nếu
quy ịnh hung hung, thiếu r r ng sẽ n ến t nh trạng v n ng tùy tiện,
ƣ r m gi thiếu h nh x
Cơ hế ấp phép, nh gi , xếp loại, hế t i x phạt thể ƣ ến th i
: nếu mạnh sẽ khuyến kh h ạnh tr nh, ung ấp ị h v TĐG ngày
ng huy n nghiệp ể ƣ r m gi úng Ngƣ lại, nếu kh ng mạnh
thể n ến nguy ơ tr l i, tƣ vấn m gi theo y u ầu kh h h ng, l m
méo m thị trƣờng, thiệt hại ho nh nƣớ
1.3.4.5. Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá
Yếu tố n y thể hiện ở 2 mặt: khả năng l họn, x y ng ơ hế h y m
h nh tổ h hoạt ộng ng ty TĐG v khả năng tổ h , x y ng quy tr nh TĐG
một h kho họ
Hiện n y, c ng t tổ h hoạt ộng thẩm ịnh gi phổ biến o o nh
nghiệp TĐG ảm nhiệm Một o nh nghiệp iều lệ hoạt ộng, hiến lƣ
kinh o nh r r ng, ơ ấu tổ h tạo ƣ mối li n qu n, phối h p một h
76
hặt hẽ, r ng buộ ph thuộ l n nh u, ả về l i h v t hất l n tinh thần gi

bộ ph n, sẽ l iều kiện v m h nh thu n l i ể o nh nghiệp thể trƣờng tồn,
ng ph với nh ng iễn biến bất l i từ yếu tố m i trƣờng b n ngo i Ngƣ lại,
n tiềm ẩn một s ổ vỡ từ b n trong, m sớm muộn sẽ xảy r , ng y ả khi m i
trƣờng kinh o nh hết s tốt ẹp
Một m h nh hoạt ộng tốt hƣ v hỉ l iều kiện tối ần thiết, tạo
ộng l ho bộ ph n v th nh vi n ống hiến v s ng tạo v l i h hung Yếu
tố tổ h hoạt ộng TĐG òn thể hiện ở khả năng x y ng quy tr nh TĐG một
h hệ thống, phù h p với từng h p ồng, từng loại t i sản Nếu một quy tr nh,
ƣ x y ng t nh kho họ , với bƣớ i tr t t , logic, hặt hẽ, phù h p
với nguy n tắ TĐG, sẽ giúp thẩm ịnh vi n ƣ r ƣ nh ng kết lu n ơ sở
v thể ảm bảo ƣ Ngƣ lại, một quy tr nh kh ng kho họ thể g y n n t nh
trạng hồng héo ng việ , kéo i thời gi n, tăng hi ph , giảm hất lƣ ng v hiệu
quả ng t
- Ngoài ra, ơ sở v t hất ng ty, v i trò tổ h Hiệp hội nghề
nghiệp, ũng ảnh hƣởng ng kể ến hất lƣ ng ng t TĐG nói chung và
ng t thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng
Để x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG BĐS một h
hiệu quả, ngo i ơ sở v t hất tối thiểu ể ng ty thể hoạt ộng, về mặt huy n
m n, trong thời ại ng nghệ th ng tin hiện n y, ng ty ần phải phần
mềm ể p nh t, lƣu tr v x lý th ng tin hiều từ thị trƣờng, nhằm rút r kết
lu n h p lý tr n ơ sở lu t số lớn C tổ h Hiệp hội nghề nghiệp nhƣ Hiệp hội
thẩm ịnh gi , Hiệp hội bất ộng sản ƣ th nh l p nhằm hỗ tr về mặt huy n
m n v ại iện ho quyền l i nh ng ngƣời hoạt ộng ùng ng nh nghề Đ y l
nh ng tổ h c trung gi n gi o nh nghiệp v ơ qu n quản lý nh nƣớ Tùy
thể hế mỗi quố gi trong mỗi thời kỳ m tiếng n i, uy t n, v i trò v tr h nhiệm
tổ h n y l kh nh u V v y, th m gi h y kh ng th m gi v o Hiệp
hội nghề nghiệp, trong nhiều trƣờng h p l một yếu tố ảnh hƣởng to lớn ến hất
lƣ ng v hiệu quả, nhất l o nh nghiệp mới i v o hoạt ộng
1.4. Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và
phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.4.1. Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động
sản
Hoạt ộng TĐG BĐS ã lị h s h nh th nh v ph t triển l u ời ở
nƣớ Ở Anh, ị h v TĐG ã ph t triển tr n 200 năm; ở Ú v Mỹ khoảng 80 năm;
Một số nƣớ kh trong khu v nhƣ Th i L n, Singapore, Malaysia,… ũng ã
77
nh ng bƣớ i về kinh nghiệm TĐG BĐS

1.4.1.1. Kinh nghiệm của Úc
Từ uối nh ng năm 1960 v ầu nh ng năm 1970, B ng ở Ú ều ã x y
ng Lu t quy ịnh về TĐG BĐS Từ ến n y, Lu t n y ã ƣ xem xét
s ổi rất nhiều lần v hoạt ộng TĐG BĐS ngày ng ƣ ho n thiện hơn Lu t
này quy ịnh rất hi tiết vấn ề xung qu nh TĐG BĐS, từ ngƣời hịu tr h
nhiệm v quyết ịnh vấn ề TĐG BĐS ến quy tr nh th hiện… C B ng ở
Ú ều ơ qu n hịu tr h nhiệm TĐG, ại iện l Ban Gi m ốc TĐG
C phƣơng ph p TĐG BĐS ũng ƣ quy ịnh thể trong Lu t
C B ng ở Ú nh n hung ều p ng phƣơng ph p TĐG nhƣ: phƣơng ph p
so s nh, phƣơng ph p vốn h v phƣơng ph p hi ph Đối với loại BĐS thể
gi trị thị trƣờng th hầu hết ều ùng phƣơng ph p so s nh, t l lấy gi
BĐS tƣơng t ƣ b n tr n thị trƣờng tại thời iểm TĐG, s u thể iều hỉnh,
ộng th m hoặ trừ i gi trị gi tăng hoặ hi ph Đối với nh ng loại BĐS
kh ng gi trị thị trƣờng sẽ ùng phƣơng ph p hi ph hoặ phƣơng ph p vốn hoá.
Phƣơng ph p hi ph l phƣơng ph p th ng ng nhất ể x ịnh gi trị
BĐS huy n biệt. Khi tiến h nh TĐG, trừ trƣờng h p thỏ thu n bằng văn bản
kh h h ng hoặ ại iện kh h h ng, TĐV phải kiểm tr BĐS ƣ ịnh
giá. Việ kiểm tr BĐS phải toàn diện ể ho phép th nh vi n ho n th nh việ
TĐG phù h p với ti u huẩn th h nh TĐG ƣ hấp nh n Nếu t i sản
kh ng ƣ kiểm tr hoặ ƣ kiểm tr hỉ một phần, phù h p với thỏ thu n
bằng văn bản kh h h ng hoặ ại iện kh h h ng, th nh vi n phải
th ng b o việ n y trong b o o nh gi v n u nh ng ảnh hƣởng hạn hế
này. Khi tiến h nh TĐG, TĐV phải th hiện bƣớ h p lý ể:
(A) thu th p liệu li n qu n trong việ h nh th nh một ý kiến có giá
trị, hoặ trong trƣờng h p kh ng hoặ thiếu liệu , giải th h trong báo
o ịnh gi ơ sở m v o ý kiến gi trị ƣ h nh th nh;
(B) x ịnh v x minh s việ v th ng tin li n qu n một h th n trọng
(C) x nh n rằng họ ã tr tiếp kiểm tr t i sản;
(D) Tuy n bố v ng kh i tất ả giả ịnh trong việ ƣ r ý kiến có giá
trị v tất ả iều kiện, y u ầu hoặ hạn hế ph t sinh từ liệu kh h
h ng hoặ ph t sinh o bất kỳ trƣờng h p n o kh ;
(E), C s kiện hoặ th ng tin hƣ ƣ x ịnh hắ hắn hoặ x nh n,
ùng với một tuy n bố về phạm vi (nếu ) ảnh hƣởng tới kết quả TĐG
(F) M ộ ph thuộ (nếu ) về ý kiến chuyên môn từ huy n gi b n
ngoài;
78
Hồ sơ TĐG ầy b o gồm tất ả nh gi , báo cáo TĐG, tất ả

hƣớng n từ kh h h ng hoặ ại iện kh h h ng, v tất ả hồ sơ kh
và thông tin có liên qu n ến h nh th nh qu n iểm TĐG ƣ lƣu tr một h
n to n trong thời gi n tối thiểu l 6 năm [72].
1.4.1.2. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ
Tại Ho Kỳ, TĐG gắn liền với một loại gi trị nhất ịnh v , gi trị thị
trƣờng, gi trị nh bị tị h thu, gi trị t i sản ép buộ phải b n, gi trị ầu tƣ Cơ sở
gi trị phổ biến nhất l gi trị thị trƣờng
C b phƣơng ph p truyền thống ể x ịnh gi trị BĐS ộ l p với nh u:
Phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p hi ph v phƣơng ph p thu nh p TĐV thể
họn một trong b phƣơng ph p ể x ịnh gi trị C TĐV phải xem xét về phạm
vi ng việ , loại gi trị, loại BĐS, hất lƣ ng v số lƣ ng liệu sẵn ho từng
phƣơng ph p C TĐV phải suy nghĩ về h m hầu hết nh ng ngƣời mu thƣờng
mu một loại BĐS nhất ịnh Kết h p với liệu sẵn, TĐV t m r phƣơng
ph p TĐG tốt nhất Đối với BĐS nhƣ trung t m thƣơng mại, tò nh
văn phòng, o ố ph h p thƣờng ƣ mu bởi nh ầu tƣ n n TĐV thƣờng
s ng phƣơng ph p thu nh p ể TĐG v ũng l h m hầu hết ngƣời mu sẽ
nh gi o n Đối với nh ở n i hung v hung ƣ ùng hất lƣ ng n i ri ng,
ngƣời mu qu n t m ến việ mu nh ở v so s nh với ng i nh tƣơng t n n
trong trƣờng h p n y phƣơng ph p so s nh sẽ ƣ p ng nhiều hơn Phƣơng
pháp hi ph h u h nhất trong việ x ịnh gi trị bảo hiểm v ng tr nh mới
Nếu nh ở vị tr trong một khu phố m tất ả hoặ hầu hết khu nh ở l ăn
hộ ho thu th phƣơng ph p thu nh p thể h u h hơn l phƣơng ph p so s nh
V v y, việ l họn phƣơng ph p TĐG thể th y ổi tùy thuộ v o từng trƣờng
h p, ng y ả khi t i sản ƣ TĐG kh ng th y ổi nhiều
Phương pháp so sánh: Trong việ ph t triển phƣơng ph p so s nh, TĐV
ố gắng ể giải th h v o lƣờng h nh ộng b n th m gi v o thị trƣờng,
b o gồm ả ngƣời mu , ngƣời b n, v nh ầu tƣ Phƣơng ph p thu th p liệu
và quy tr nh TĐG: D liệu ƣ thu th p trong thời gi n gần với thời iểm TĐG về
nh ng ặ t nh tƣơng t nhƣ ối tƣ ng ƣ nh gi o, thể so s nh ƣ
M gi BĐS so s nh thể ƣ s ng trong việ nh gi v x ịnh giá
trị một t i sản v húng ại iện ho số tiền th trả hoặ theo thoả thu n ho t i
sản Nguồn liệu so s nh b o gồm ấn phẩm BĐS, hồ sơ gi o ị h, ngƣời mu ,
ngƣời b n, m i giới BĐS hoặ ại lý, v nhƣ v y hi tiết qu n trọng từng
BĐS so s nh thể ƣ m tả trong b o o thẩm ịnh.
BĐS so s nh thể kh ng giống với BĐS m ti u ần thẩm ịnh v thế việ
iều hỉnh thể ƣ th hiện ho thời iểm b n h ng, quyền sở h u, vị tr ,
79
phong h, tiện nghi, ảnh qu n, k h thƣớ …Việ iều hỉnh s kh biệt mang
tính h qu n v v os o tạo v kinh nghiệm TĐV. Trong qu tr nh iều
hỉnh, TĐV lu n n nhắ iều hỉnh yếu tố ần thiết v o
C iều hỉnh ịnh lƣ ng: C phƣơng ph p ể ƣ r iều hỉnh ịnh
lƣ ng li n qu n ến gi b n loại BĐS so s nh gồm : ph n t h liệu
(theo ặp, theo nh m, h y ph n t h liệu th ấp), ph n t h thống k , phân
t h ồ thị, ph n t h xu hƣớng, phân tích chi phí, vốn h khoản h nh lệ h từ
tiền ho thu C TĐV kh nh u thể l họn m gi ại iện kh nh u v
uối ùng gi trị t i sản thể kh nh u nhƣng thƣờng h nh lệ h gi m gi ại
iện v m gi hỉ n kh ng vƣ t qu 10%
Theo quy ịnh Ho Kỳ, h i hoạt ộng TĐG ộ l p, huy n nghiệp,
khách qu n tiến h nh ho ùng một BĐS, trong ùng một ng y phải ƣ ến kết quả
gi trị ƣớ t nh kh ng h nh lệ h nh u qu 5% Tuy nhi n, v m ộ kh ễ trong
ƣớ lƣ ng gi trị gi nh ng loại BĐS kh nh u, kh ng giống nh u, o
nhiều trƣờng h p ngoại lệ, h nh lệ h thể lớn hơn hoặ nhỏ hơn tỷ lệ tr n Một
khoảng giới hạn h nh lệ h gi h i ƣớ lƣ ng gi trị ho ùng một BĐS s ng
v o ùng một m hl thể hấp nh n ƣ , giả thiết rằng t i liệu ph p lý
ung ấp ho h i TĐV kh ng ƣ bất ồng hoặ xung khắ nh u
Phương pháp chi phí: Gi trị một BĐS thể ƣ ƣớ t nh bằng h
tổng h p gi trị ất v gi trị ng tr nh x y ng Gi trị ng tr nh x y
ng ƣ ƣớ t nh v o hi ph t i tạo hoặ hi ph th y thế trừ i khấu hao
nhƣng trong th tế, TĐV phải s ng hi ph th y thế Phƣơng ph p hi ph
ƣ oi l ng tin y nhất khi ƣ s ng ể TĐG ng tr nh x y ng
mới, BĐS m h s ng ặ biệt (v , ng tr nh ng ộng, bến u
thuyền)
Phương pháp thu nhập: Phƣơng ph p này ƣ ùng ể TĐG BĐS thƣơng
mại v BĐS ầu tƣ bởi v n ƣ thiết kế ể phản nh tr tiếp hoặ m h nh kỳ
vọng v h nh vi ngƣời th m gi thị trƣờng iển h nh Phƣơng ph p n y thƣờng
ƣ p ng nhiều nhất ho BĐS tạo r thu nh p, liệu thị trƣờng tồn
tại Đối với BĐS tạo r thu nh p từ hoạt ộng sản xuất h y thƣơng mại, phƣơng
ph p n y v o òng thu nh p ể ung ấp một ấu hiệu ho thấy gi trị
BĐS Th ng thƣờng, thu nh p hoạt ộng ròng BĐS ã ổn ịnh kh ng ặt qu
nhiều trọng lƣ ng một s kiện m ng t nh hất ơn lẻ gần thời iểm TĐG.
Ngo i r , thu nh p hoạt ộng ròng trong nhiều năm thể ƣ nh gi bởi
m h nh hiết khấu òng tiền (DCF) M h nh DCF ƣ s ng rộng rãi ể TĐG
BĐS tạo r thu nh p sản xuất lớn hơn, hẳng hạn nhƣ th p văn phòng lớn h y
80
trung tâm mu sắm lớn Phƣơng ph p này p ng lãi suất thị trƣờng ể hiết khấu
òng tiền kiến trong tƣơng l i, từ ung ấp ấu hiệu về gi trị BĐS
Về quy tr nh TĐG BĐS tại Ho Kỳ: Quy tr nh TĐG BĐS ở Ho kỳ b o gồm
bƣớ s u ƣ m tả qu h nh sau:
BƢỚC 1 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
Khách Nh ng iều kiện/giả thiết

li n qu n ến qu tr nh
hàng và Cơ sở gi
nh ng M h Ngày có thẩm ịnh
trị X ịnh nh ng
ngƣời s s ng hiệu l c
thẩm ịnh ặ iểm phù
ng kết thẩm ịnh ý liến Nh ng
gi ƣ h p t i sản
quả thẩm giá thẩm ịnh giả thiết Nh ng iều
giao
ịnh gi bất kiện giả thiết
thƣờng
BƢƠC 2 XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU CÔNG VIỆC
BƢƠC 3 THU THẬP SỐ LIỆU VÀ MÔ TẢ TÀI SẢN

Số liệu về thị trƣờng t i sản Số liệu về t i sản ần thẩm ịnh Số liệu về nh ng t i sản thể so
trong khu v sánh
Nh ng ặ iểm h yếu t i
Nh ng ặ iểm h yếu sản ần thẩm ịnh gi về s Gi b n, gi ni m yết, gi h o,
thị trƣờng t i sản th nh phố, ng ất, ng tr nh tr n ất, t i t nh trạng thuê, hi ph v khấu
khu v , vùng, miền l n n sản nh n, t i sản kinh o nh h o, thu nh p v tr ng trải, tỷ lệ
vv. vốn h v v
BƢƠC 4 PHÂN TÍCH SỐ LIỆU
Ph n t h thị trƣờng Ph n t h việ s ng t i sản tốt nhất v tối ƣu

Cầu S ng tối ƣu ất ( oi nhƣ ất trống)
Ph t triển ý tƣởng x y ng ng tr nh g tr n ất
Cung
S ng tối ƣu ng tr nh hiện tr n ất
Khả năng kết nối ung v ầu
BƢƠC 5 ĐƢA RA Ý KIẾN SƠ BỘ VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
BƢƠC 6 ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Thống nhất kết quả về m gi ( hỉ n) kh nh u ể i ến một

BƢƠC 7
m gi uối ùng n u trong b o o thẩm ịnh gi
BƢƠC 8 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

81
Các tiêu chuẩn thống nhất về th h nh TĐG huy n nghiệp Ho kỳ

(USPAP) y u ầu mỗi ngƣời tr h nhiệm x ịnh gi trị BĐS ần ƣ o tạo
ầy v s ng phƣơng ph p v kỹ thu t úng ắn. Nếu TĐV thấy rằng
kh ng kinh nghiệm v kiến th ể ho n th nh nhiệm v thì n n th hiện
bƣớ ần thiết ể ƣ kiến th hoặ l m việ với nh ng ngƣời kinh nghiệm
Quy tr nh TĐG ần b o gồm nhiều nội ung kiểm tr trong suốt qu tr nh ể
tr nh nh ng s i s t thể ảnh hƣởng ng kể ến kết lu n về gi trị C quyết ịnh
phải ƣ th hiện về th t thể g y r nh ng s i s t ng kể trong s
thiếu s t nhƣ kiểm tr hiện trƣờng Điều qu n trọng l phải n nhắ ến s ần
thiết v m ộ kiểm tr th tế
USPAP òi hỏi ngƣời thẩm ịnh phải x ịnh úng về BĐS, xem xét m
hv ịnh s ng kết quả thẩm ịnh, xem xét m ộ thu th p liệu, iều
kiện hạn hế v x ịnh ng y thẩm ịnh hiệu l M ộ v hiều s u qu
tr nh kiểm tr th y ổi theo loại t i sản ƣ thẩm ịnh v iều kiện thẩm ịnh
Tr h nhiệm b n thẩm ịnh l x ịnh xem ầy th ng tin về BĐS ể tiếp
t ng việ thẩm ịnh BĐS phù h p với USPAP hay không. Ngƣời ịnh gi
kh ng thể ph t triển một h h p lý nếu kh ng th ng tin ầy về BĐS, ể
quyết ịnh tiếp t thẩm ịnh hoặ rút khỏi uộ TĐG
Để ngăn hặn nh gi qu m về bất ộng sản trong iều kiện thị trƣờng
bị thổi phồng - một trong nh ng nguy n nh n tạo r uộ kh ng hoảng t n ng v
thế hấp trong năm 2007 - 2009, Viện Bảo vệ Gi trị Độ l p ƣ th nh l p ể
giám s t ng nh TĐG BĐS ể ảm bảo hoạt ộng ng nh này phù h p với
th ng lệ. C thẩm ịnh vi n phải l p một b o o th m về thị trƣờng, về gi nh
gần y ƣ b n tại khu v ị phƣơng v o n xu hƣớng gi ả
1.4.1.3. Kinh nghiệm của Pháp và Anh
L một nƣớ nền kinh tế ph t triển, o ị h v TĐG BĐS Ph p
ũng ph t triển phù h p với y u ầu nền kinh tế Ph p l một nƣớ th m gi v o
Hiệp hội TĐG BĐS nƣớ n i tiếng Ph p Hiệp hội n y h ng năm tổ h
hội thảo về ph t triển ị h v TĐG BĐS Dị h v TĐG BĐS Ph p hoạt ộng
mạnh v t nh huy n nghiệp o, ph v ho m h: TĐG BĐS o nh
nƣớ trƣng mu , TĐG BĐS nh nƣớ h ng năm, TĐG BĐS nh nƣớ b n r , TĐG
BĐS ph v ho gi o ị h n s về BĐS nhƣ mu b n, ho thu , thừ kế, thế
hấp v TĐG BĐS ho m h t nh thuế
C phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ s ng ở Anh l 5 phƣơng ph p: Phƣơng
ph p so s nh, phƣơng ph p ầu tƣ, phƣơng ph p thặng ƣ, phƣơng ph p chi phí,
phƣơng ph p l i nhu n. Ng y từ thế kỷ th XVIII, nƣớ Anh ã nghi n u v p
ng phƣơng ph p TĐG theo thị trƣờng, t l gi BĐS ƣ x ịnh theo
82
phƣơng ph p so s nh tr n thị trƣờng tr n ơ sở vị tr v l i thế mảnh ất v gi

trị ng tr nh tr n ất Dị h v TĐG Anh ũng ƣ p ng ho rất nhiều
lĩnh v , ph v ho nhu ầu quản lý Nh nƣớ v nhu ầu gi o ị h
ngƣời n, trong h yếu l gi o ị h về mu b n v thế hấp BĐS khi v y
vốn tại ng n h ng thƣơng mại v tổ h t n ng về gi ho thu hiện tại
và doanh thu. Phần lớn trƣờng h p TĐG l tr n ơ sở gi trị thị trƣờng
Phƣơng ph p ầu tƣ thƣờng p ng trong trƣờng h p BĐS ƣ ho
thu trong thời gi n kh i Độ i thời hạn thu h nh l ấu hiệu h nh biểu
hiện s ổn ịnh BĐS Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p ƣ s ng
thƣờng xuy n ể TĐG th ất tiềm năng ph t triển Việ b o o nh thu
v hi ph ph t triển thƣờng v o nh ng th ng tin sẵn Phƣơng ph p n y là
phƣơng ph p uy nhất ƣ TĐV, nh thầu, nh kinh o nh BĐS s ng rộng rãi
ể TĐG ị iểm mở rộng
Phƣơng ph p hi ph ƣ oi l s l họn uối ùng khi phƣơng ph p
kh kh ng p ng ƣ Nhƣng i khi, rất t hoặ kh ng s th y thế n o
ho việ p ng phƣơng ph p n y.
1.4.1.4. Kinh nghiệm của Thái Lan
Để thể tiếp n ƣ với phƣơng ph p TĐG quố tế, nh TĐG
Th i L n ã h p t rộng rãi với tổ h TĐG nhiều nƣớ tr n thế giới
nhƣ Mỹ, Nh t Bản, Trung Quố … Phƣơng ph p so s nh ƣ p ng rộng rãi ối
với trƣờng h p TĐG BĐS l nh v ất i, phƣơng ph p kh nhƣ hi ph
v thu nh p ƣ s ng trong TĐG BĐS b o gồm nh v ng tr nh tr n ất Để
ơ sở p ng ho phù h p với iều kiện m nh, nh TĐG Thái Lan
ũng ã nghi n u m h nh TĐG tổ h Mỹ nhƣ Viện nghi n u
TĐG (AI), Ủy b n ti u huẩn TĐG quố tế (IVSC), từ biến ổi v p ng ho
Th i L n Cho ến n y, TĐG BĐS tại Th i L n ở gi i oạn huẩn h ho ng ng
bằng với s ph t triển TĐG quố tế B n ạnh việ ƣ r ti u huẩn, ơ
qu n huy n m n nƣớ n y ã nh ng nỗ l nhất ịnh trong việ ng ng
ng nghệ th ng tin trong ng t TĐG Việ n y ƣ bắt ầu từ năm 1988 với
m h nh thống k nhằm nghi n u hu kỳ BĐS Th i L n trong nh ng năm
1970-1988 ơ qu n BĐS Th i L n Năm 1990, ơ qu n n y x y ng khung
ph n t h CAMA ho kế hoạ h iều hỉnh ất v nghi n u về thuế BĐS tr n to n
quố Năm 1998, ơ qu n n y tiếp t ph t triển hệ thống th ng tin ị lý (GIS),
thiết l p hệ thống bản ồ ơ bản với k h thƣớ kh nh u 1:4000; 1:20000; v
1: 50000 B ngkok, thị lớn v tr n to n quố Cơ sở liệu về n
BĐS với th ng tin về h sở h u v BĐS ũng ƣ lƣu tr ầy trong hệ
thống n y Th i L n ũng h trƣơng sẽ ph t triển nhiều hơn phần mềm hỗ tr
83
TĐG nhằm giảm bớt hi ph TĐG Mặ ù ã ƣ quy ịnh trong lu t ph p rất

thể về phƣơng ph p, quy tr nh th hiện v tr h nhiệm b n trong qu
tr nh TĐG nhƣng trong thời gi n iễn r kh ng hoảng t i h nh tại Th i L n, nhiều
v s i phạm về TĐG BĐS li n qu n ến thế hấp tiền v y ng n h ng ƣ ph t
hiện Nh ng vi phạm n y xuất ph t từ nhiều lý o kh nh u nhƣ: n bộ TĐG
kh ng th ng tin, kh h h ng m ngoặ với ngƣời TĐG; kh h h ng, ngƣời
TĐG v qu n h li n kết với nh u ể lừ ng n h ng v tổ h t i h nh V
v y s u khi vƣ t qu kh ng hoảng, Th i L n ã hú ý ầu tƣ nhiều hơn ho việc
x y ng ơ sở liệu th ng tin, ặ biệt l x y ng hệ thống gi tr n thị trƣờng.
Thái lan ầu tƣ x y ng ơ sở liệu nh nƣớ s u ơ hế ung ấp số
liệu một h thu n tiện ho nh n v tổ h TĐG
Trong qu tr nh iều hỉnh s kh biệt gi BĐS so s nh với BĐS m ti u,
chỉ gi trị thị trƣờng s kh biệt ƣ xem xét h kh ng phải hi ph th
tế húng V , nếu t i sản ƣ thẩm ịnh hồ bơi, nhƣng t i sản so s nh
không có th gi trị thị trƣờng bể bơi - kh ng phải l hi ph - sẽ ƣ th m v o
hoặ trừ, tùy thuộ v o m ộ mong muốn bể bơi tại ị phƣơng Bể bơi
thƣờng ƣ mong muốn hơn trong iều kiện kh h u n ng hơn, v t ƣ mong
muốn trong iều kiện kh h u lạnh hơn V v y, một nh gi về bất ộng sản h nh
x ũng sẽ ph thuộ v o việ nh gi h nh x gi trị thị trƣờng s kh
biệt gi t i sản ƣ nh gi v t i sản thể so s nh
1.4.1.5. Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia
Ở Sing pore Viện thẩm ịnh gi v thẩm ịnh vi n th nh l p năm
1963 Đ y l một tổ h huy n nghiệp m ng t nh quố gi uy nhất ở Sing pore,
ại iện ho nh nghi n u khảo s t, nh TĐG BĐS Ngoài ra, các doanh
nghiệp TĐG ũng ƣ th nh l p h yếu ƣới h nh th ng ty tr h nhiệm h u
hạn Kể ả ở Sing pore v M l ysi , TĐG BĐS ều ƣ oi l một nghề. Các
TĐV thể l m việ trong lĩnh v tƣ nh n, ho tổ h t p o n lớn v họ
ũng thể l m việ ho Bộ quản lý Nh nƣớ hoặ Bộ quản lý kinh doanh.
TĐV ũng thể l m việ ho ơ qu n h nh ph hoặ tổ h tƣơng t
nhƣ Ng n h ng ph t triển nh ở, C quy hoạ h ph t triển thị, Tổng ị
h nh, C thuế…
C phƣơng ph p TĐG phổ biến ở nƣớ n y l phƣơng ph p so s nh, hi
ph v phƣơng ph p thu nh p Ngo i r trong một số trƣờng h p ặ biệt òn p
ng th m 2 phƣơng ph p kh l phƣơng ph p l i nhu n v phƣơng ph p hiết trừ
Tại M l ysi , ể TĐG t i sản gi trị vốn lớn hơn 200 000 RM hoặ
tiền thu lớn hơn 2 000 RM mỗi th ng, TĐV ƣ khuyến nghị s ng từ h i h
tiếp n hoặ h i phƣơng ph p trở l n ể TĐG Trong phƣơng ph p ầu tƣ, tổng thu
84
nh p ƣớ t nh, c hi ph i lại v hi ph hoạt ộng kh , tỷ lệ vốn h t i

sản phải ƣ thiết l p bằng h th m khảo gi trị ho thu hiện h nh
nh ng t i sản tƣơng t , bằng h ng về hi phí tƣơng ƣơng t i sản hoặ
bởi liệu o ngƣời ịnh gi x minh, ph n t h v lƣu gi C bằng h ng
n y phải ƣ thể hiện trong b o o Ngƣời ịnh gi ũng ƣ y u ầu ể hỉ r
t nh ổn ịnh hoặ h kh tiền thu Trƣờng h p ngƣời ịnh gi kh ng t nh
ến tiền thu hiện tại, ngƣời phải n u lý o trong b o o TĐG
Trong phƣơng ph p thặng ƣ, gi trị ph t triển, chi ph ph t triển, thời gi n
ph t triển ƣớ t nh BĐS phải ƣ thiết l p bằng h th m khảo BĐS ƣ
phát triển theo hƣớng tƣơng t C bằng h ng n y phải ƣ thể hiện trong b o
o phải ƣ hỗ tr bằng bằng h ng có sẵn ối với BĐS thể so s nh hoặ
bởi liệu ƣ bi n soạn, x minh, ph n t h v lƣu tr bởi ngƣời ịnh giá.
Tỷ lệ hiết khấu ƣ s ng trong ịnh gi phải ƣ lấy từ thị trƣờng v ƣ hỗ
tr bởi lý o h p lý [78].
Ti u huẩn TĐG M l ysi (MVS) ƣ p nh t thƣờng xuy n ể ồng bộ
với s ph t triển nh nh h ng ng nh BĐS to n ầu Việ ph n t h v b os
ph t triển thị trƣờng BĐS lu n ƣ hú trọng trong lĩnh v TĐG BĐS Khi
thị trƣờng tiến triển v lu n phải ối mặt với m i trƣờng bất ổn, BĐS lại l t i sản
có tính bền v ng, i hạn v v y việ ph n t h b o thị trƣờng BĐS ph tạp hơn
so với một số thị trƣờng kh
1.4.2. Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định giá
bất động sản.
Nh n hung hệ thống ph p lu t quy ịnh về TĐG BĐS ở nƣớ ã ƣ
h nh th nh kh ầy từ nh ng quy ịnh về ối tƣ ng, phạm vi TĐG, nội ung
tr nh t , th t TĐG ến phƣơng ph p TĐG Lu t ph p ã quy ịnh kh r
r ng phƣơng ph p ƣ s ng trong qu tr nh TĐG C nƣớ n y ều một
iểm hung l p ng phƣơng ph p TĐG ã ƣ phổ biến v th nh ng ở
nƣớ ti n tiến tr n thế giới, ặ biệt l ở Mỹ Đ l phƣơng ph p so s nh,
phƣơng ph p hi ph , phƣơng ph p vốn ho , phƣơng ph p v phƣơng ph p thặng
ƣ Đối với m h kh nh u v với mỗi loại BĐS kh nh u th ng ty
hoặ TĐV sẽ linh hoạt s ng phƣơng ph p kh nhau. Tr n th tế, phƣơng
ph p so s nh l phƣơng ph p ƣ s ng rộng rãi v phổ biến nhất ở nƣớ
Từ nghi n u kinh nghiệm tổ h v th hiện hoạt ộng TĐG
nƣớ thể rút r một số b i họ về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y
ở Việt n m
- Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phƣơng ph p so s nh v hi ph v n l
phổ biến trong TĐG nh v ất, tuy nhi n ể ạt ộ h nh x o v n ần s kết
85
h p với phƣơng ph p kh nhƣ phƣơng ph p thu nh p v phƣơng ph p thặng

ƣ Để p ng ƣ phƣơng ph p TĐG hiệu quả ần: X y ng hệ thống
th ng tin, kể ả th ng tin trong quản lý ất i, nh ở, ng tr nh x y ng gắn
liền với ất v th ng tin thị trƣờng
- Thứ hai, về quy trình TĐG: Quy tr nh TĐG ở nƣớ ƣ th hiện
tƣơng ối hặt hẽ C quy ịnh v th t gi bƣớ ũng rõ ràng. Trong mỗi
bƣớ quy tr nh thƣờng ghi r nội ung ng việ ần th hiện Bắt ầu
ng việ TĐG l việ x ịnh nhiệm v TĐG, thu th p th ng tin v x lý th ng
tin li n qu n ến BĐS v yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS ần TĐG S u
tiến h nh ph n t h v th hiện TĐG BĐS Thẩm ịnh vi n ần thu th p th ng tin
về BĐS ần TĐG: k h thƣớ , h nh thể, mặt tiền, ặ iểm về ơ sở hạ tầng
xung qu nh BĐS… ; Kiểm tr yếu tố ảnh hƣởng tới gi trị BĐS nhƣ: ơ sở hạ
tầng ng ộng, n x y ng ơ sở hạ tầng, n ph t triển kh xung qu nh
BĐS, quy hoạ h v nh ng quy ịnh hạn hế (khu v bảo tồn)… ; quyền sở h u:
t nh trạng sở h u, giấy tờ i kèm; thu th p th ng tin thị trƣờng…
- Thứ ba, về thu thập và phân tích thông tin giá BĐS trên thị trường. Một thị
trƣờng BĐS minh bạ h, mọi th ng tin về gi ả thị trƣờng ều h nh x , ng kh i
v ễ tiếp n sẽ tạo n n hạ tầng th ng tin bền v ng ho ph t triển nghiệp v TĐG
Hầu hết nƣớ ều ã tạo ƣ m i trƣờng ng kh i, minh bạ h về gi ả thị
trƣờng ối với BĐS nhƣ y u ầu Điểm qu n trọng nhất l gi ả mọi gi o ị h n
s về BĐS ều ƣ thể hiện úng tr n h p ồng gi o ị h Tại Việt Nam, giá
ả thị trƣờng trong gi o ị h về BĐS kh ng thể hiện úng tr n h p ồng gi o
ị h; thể l tr n h p ồng n y hỉ ƣ ghi với gi thấp hơn nhiều so với gi
gi o ị h th tế Th ng tin gi ả thị trƣờng BĐS hỉ thể hiện ở nơi quảng
o h o gi b n BĐS v nh ng nơi Nh nƣớ tổ h ấu gi ất Th ng tin gi ả
thị trƣờng nhƣ v y qu nghèo n n v qu thiếu h nh x Để khắ ph t nh trạng
n y, hỉ ần th y ổi quy ịnh lu t thuế về BĐS, ất i l Nh nƣớ thu
loại thuế li n qu n tới ất i, BĐS tr n ăn v o bảng gi o Nh nƣớ
quy ịnh, kh ng ăn v o gi trị gi o ị h về BĐS ghi tr n h p ồng
- Thứ tư, về vai trò quyết định của quản lý nhà nước đối với thẩm định giá
BĐS: ở hầu hết nƣớ , ơ qu n thẩm quyền về quản lý TĐG ối với BĐS
hỉ th hiện h năng b n h nh h nh s h ể th thi ph p lu t về TĐG, kh ng
th m gi tr tiếp quyết ịnh gi BĐS Đ y h nh l nguy n tắ Nh nƣớ kh ng p
ặt quyết ịnh h nh h nh l n quy lu t thị trƣờng Nh nƣớ tr o to n bộ việ
TĐG ối với BĐS ho TĐV v tổ h ung ấp ị h v TĐG ộ l p, v
họ tr tiếp hịu tr h nhiệm trƣớ ph p lu t Việ quản lý nghiệp v kỹ thu t, ũng
nhƣ ạo TĐV ƣ tr o ho Hiệp hội TĐV, s u l nh gi
86
kh h qu n kh h h ng Ở Việt N m, ơ qu n h nh h nh Nh
nƣớ , m thể l Uỷ b n nh n n ấp tỉnh v n ng v i trò quyết ịnh về gi ả
ất i v BĐS l t i sản ng Quyết ịnh nhƣ v y ph p lu t l nguy n nh n
kh ng hỉ tạo n n nh ng s i s t nhất ịnh về gi ả thị trƣờng, m òn tạo r nh ng
nguy ơ th m nhũng từ TĐG t i sản ng Mặt kh , bắt ơ qu n h nh h nh hịu
tr h nhiệm quản lý s u về nghiệp v huy n m n ũng l kh ng phù h p với một
nền h nh h nh huy n nghiệp
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Ở hƣơng 1, lu n n ã x y ng khung lý thuyết nghi n u về quy trình và
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, thể:
Trong phần ầu ti n, lu n n i v o ph n t h nh ng nội ng ơ bản về bất
ộng sản, thẩm ịnh gi bất ộng sản Lu n n ã i s u ph n t h ặ iểm
bất ộng sản gắn với hoạt ộng thẩm ịnh gi , yếu tố t ộng tới gi trị bất
ộng sản, kh i niệm thẩm ịnh gi bất ộng sản, ơ sở gi trị, nguy n tắ thẩm ịnh
giá bất ộng sản. Đ y l nh ng nội ung qu n trọng ƣ x ịnh trong quy trình
thẩm ịnh gi bất ộng sản. C nguy n tắ òn l ơ sở ể x y ng n n
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản.
Lu n n ũng ã l m r nội ung quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi
bất ộng sản, m ti u, các y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi
bất ộng sản nhƣ: r r ng, thể, phù h p, hiệu l v hiệu quả Lu n n ũng ph n
tích yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p
thẩm ịnh gi bất ộng sản nhƣ: năng l huy n m n v ạo ngƣời thẩm
ịnh gi , hệ thống ơ sở liệu tổ h , o nh nghiệp thẩm ịnh gi , m ộ
minh bạ h v t nh ổn ịnh thị trƣờng bất ộng sản, ng t quản lý nh nƣớ
ối với hoạt ộng thẩm ịnh gi , ng t tổ h hoạt ộng thẩm ịnh gi .
Lu n án ũng ã nghi n u, phân tích kinh nghiệm quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản 7 quố gi v rút r 4 b i họ kinh nghiệm ho
Việt N m về quy tr nh, phƣơng ph p p ng, về thu th p, phân tích thông tin, vai
trò quản lý nh nƣớ ối với thẩm ịnh gi bất ộng sản
87
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Cùng với qu tr nh huyển ổi ơ hế quản lý kinh tế ất nƣớ n i hung
v trong lĩnh v TĐG n i ri ng, nhu ầu về TĐG ở nƣớ t ã xuất hiện v ng y
ng gi tăng nhất l bắt ầu từ nh ng năm 1993-1994 ến n y Hoạt ộng TĐG ở
Việt Nam ã nh ng bƣớ ph t triển nhất ịnh tr n mọi mặt, trong hoạt
ộng h p t quố tế, th m gi v o tổ h , hiệp hội TĐG khu v v thế giới.
Ngày 8/6/1997, Việt N m trở th nh th nh vi n h nh th Hiệp hội nh ng
ngƣời TĐG nƣớc ASEAN. Ngày 1/6/1998, Việt N m trở th nh “th nh vi n
th ng tấn” Uỷ b n TĐG quố tế Hoạt ộng TĐG BĐS ở Việt N m ƣ kh i
quát qu gi i oạn ăn v o ấu mố qu n trọng trong việ b n h nh văn
bản ph p lý về Ti u huẩn TĐG quy ịnh về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG
BĐS, tạo iều kiện ho hoạt ộng TĐG BĐS ph t triển nhƣ s u:
Giai đoạn trước năm 2005
Đ y l gi i oạn nghề TĐG theo th ng lệ quố tế mới bắt ầu h nh th nh v
xuất hiện ở nƣớ t n n ả nƣớ hỉ 02 trung t m TĐG ở trung ƣơng thuộ B n
V t gi Ch nh ph trƣớ y ƣ th nh l p Đ l Trung t m TĐG Miền Bắ v
Trung t m Th ng tin v TĐG Miền N m với số lƣ ng nh n vi n gần 300 ngƣời, tuy
nhi n kh ng i trong số nh n vi n l TĐV về gi H i trung t m n y tiến h nh
TĐG h yếu ối với t i sản nh nƣớ v TĐG t i sản kh theo y u ầu kh h
h ng Khi Ph p lệnh Gi năm 2002 ƣ b n h nh v hiệu l , hoạt ộng TĐG
bắt ầu ƣ th hiện theo quy ịnh Ph p lệnh Gi Kết quả l ngo i h i trung
tâm TĐG ở trung ƣơng thuộ Bộ T i h nh khoảng 18 TĐV ƣ Bộ trƣởng Bộ
T i h nh ấp Thẻ TĐV về gi , ả nƣớ ã th m 34 Trung t m TĐG tr thuộ
Sở T i h nh [11].
Trong gi i oạn n y, hoạt ộng TĐG nhiều th y ổi, ph t triển ả số
lƣ ng TĐV v số lƣ ng tổ h th m gi thị trƣờng TĐG. Đến năm 2005, tham
gi thị trƣờng TĐG, ngo i trung t m TĐG òn tr n 40 ng ty kiểm to n, kế
to n trong nƣớ v 05 ng ty kiểm to n, kế to n nƣớ ngo i l m nhiệm v x
ịnh gi trị o nh nghiệp ể ổ phần h … C ng ty n y h năng TĐG,
b n ạnh h năng h yếu l kế to n v kiểm to n Tr n th tế, 80% hồ sơ TĐG
ng ty kế to n v kiểm to n l x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ ể
ổ phần h v số òn lại l x ịnh gi trị BĐS
Giai đoạn 2005 đến nay.
88
Để thú ẩy ng nh nghề n y ph t triển hơn n v phù h p với xu hƣớng xã

hội h , phù h p với s th y ổi trong việ quản lý ũng nhƣ h trƣơng nh nƣớ
nắm gi loại h nh o nh nghiệp nh nƣớ , ến uối năm 2007, Trung
t m TĐG thuộ Bộ, Sở T i h nh ị phƣơng phải huyển ổi s ng m h nh
o nh nghiệp TĐG hoạt ộng theo Lu t o nh nghiệp S huyển ổi n y ã t h
bạ h, tr nh s nhầm l n xã hội ối với ơ qu n quản lý gi , ịnh gi nh
nƣớ với hoạt ộng x ịnh gi m ng t nh tƣ vấn; huyển ƣ s b o ấp Nh
nƣớ ối với hoạt ộng n y s ng th hiện theo phƣơng th t hịu tr h nhiệm về
kết quả hoạt ộng sản xuất kinh o nh theo quy ịnh ph p lu t; g p phần thú
ẩy thị trƣờng hoạt ộng ng kh i, minh bạ h hơn Trong năm 2005-2008, Bộ
Tài chính ã triển kh i tổ h th nh ng 4 kỳ thi ấp Thẻ TĐV về gi v ấp thẻ
ho tổng số 216 TĐV.
Năm 2005 lần ầu ti n Bộ T i h nh b n h nh hệ thống Ti u huẩn TĐG
Việt N m, b o gồm: Ti u huẩn số 01 - Gi trị thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG tài
sản, Ti u huẩn số 03 - Nh ng quy tắ ạo h nh nghề TĐG t i sản b n h nh
kèm theo Quyết ịnh số 24/2005/QĐ-BTC ng y 18/4/2005 về việ b n h nh 03 ti u
huẩn TĐG Việt N m; Ti u huẩn số 02 - Gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG
t i sản, Ti u huẩn số 06 - Nh ng nguy n tắ kinh tế hi phối hoạt ộng TĐG tài
sản b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 77/2005/QĐ-BTC ng y 01/11/2005 Bộ
trƣởng Bộ T i h nh về việ b n h nh 03 ti u huẩn TĐG Việt N m ( t 2); Ti u
huẩn số 7 - Phƣơng ph p so s nh, Ti u huẩn số 8 - Phƣơng ph p hi ph , Ti u
huẩn số 9- Phƣơng ph p thu nh p b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 129/2008/QĐ-
BTC ng y 31/12/2008 Bộ trƣởng Bộ T i h nh về việ b n h nh 6 Ti u huẩn
TĐG Việt N m ( t 3) Các Ti u huẩn TĐG Việt N m quy ịnh về kiến th
huy n m n, nghiệp v , ạo nghề nghiệp th h nh TĐG ùng l m huẩn m
ể ph v hoạt ộng TĐG t i sản, kiểm tr , nh gi kết quả v hất lƣ ng hoạt
ộng TĐG tại Việt N m
Năm 2012, Lu t gi số 11/2012/QH13 ƣ b n h nh v hiệu l thi h nh
từ ngày 01/01/2013 (th y thế ho Ph p lệnh gi số 40/2002/PL-UBTVQH), ã trở
thành văn bản ph p lý o nhất ph p lu t về gi v TĐG hiện n y Lu t gi
ã nh hẳn 1 hƣơng gồm 4 m v 19 iều quy ịnh thể ối với hoạt ộng
TĐG Trong quy ịnh “Thẩm ịnh gi l việ ơ qu n, tổ h h năng
thẩm ịnh gi x ịnh gi trị bằng tiền loại t i sản theo quy ịnh Bộ
lu t n s phù h p với gi thị trƣờng tại một ị iểm, thời iểm nhất ịnh, ph
v ho m h nhất ịnh theo ti u huẩn thẩm ịnh giá” [40]. Ch nh ph ã b n
hành Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP ng y 06/8/2013 quy ịnh hi tiết thi h nh một
số iều Lu t gi về TĐG v Nghị ịnh số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy
ịnh về x phạt vi phạm h nh h nh trong lĩnh v gi , ph , lệ ph , h ơn; Nghị
89
ịnh số 49/2016/NĐ-CP ng y 27/5/2016 s ổi, bổ sung một số iều Nghị

ịnh số 109/2013/NĐ-CP.
Bộ T i h nh ũng ã b n h nh Th ng tƣ hƣớng n Nghị ịnh tr n,
nhƣ: Th ng tƣ số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hƣớng n một số iều
Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP; Th ng tƣ số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014
hƣớng n x phạt vi phạm h nh h nh trong lĩnh v quản lý gi tại Nghị ịnh số
109/2013/NĐ-CP v Th ng tƣ số 153/2016/TT-BTC ng y 20/10/2016 s ổi, bổ
sung một số iều Th ng tƣ số 31/2014/TT-BTC; Th ng tƣ số 46/2014/TT-BTC
ng y 16/4/2014 quy ịnh về việ thi, quản lý, ấp v thu hồi Thẻ thẩm ịnh vi n về
gi ; Th ng tƣ số 204/2014/TT-BTC ng y 23/12/2014 quy ịnh về o tạo, bồi
ƣỡng nghiệp v chuy n ng nh TĐG, ...
Hệ thống Ti u huẩn TĐG mới Việt N m gồm ti u huẩn hƣớng n
về nh ng quy tắ ạo h nh nghề TĐG t i sản; nh ng nguy n tắ kinh tế hi
phối hoạt ộng TĐG t i sản; gi trị thị trƣờng v gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho
TĐG t i sản; ph n loại t i sản; quy tr nh TĐG t i sản; b o o kết quả TĐG, hồ sơ
v h ng thƣ TĐG t i sản; h tiếp n v phƣơng ph p TĐG. C Ti u huẩn
TĐG mới ã th y thế Ti u huẩn TĐG ƣ b n h nh năm 2005 v năm 2008
Ngày 27 tháng 10 năm 2014, Bộ T i h nh b n h nh Th ng tƣ 158 về việ b n
h nh 4 ti u huẩn TĐG mới l : Ti u huẩn TĐG Việt N m số 01- Quy tắ ạo
h nh nghề TĐG; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 02 – Gi trị thị trƣờng l m ơ sở
cho TĐG; Ti u huẩn Việt N m số 03- Gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG;
Ti u huẩn Việt N m số 04- Nh ng nguy n tắ kinh tế hi phối hoạt ộng TĐG.
Ng y 20 th ng 8 năm 2015 Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 126/2015/TT-
BTC hiệu l từ 1/1/2016 về b Ti u huẩn TĐG nhƣ s u: Ti u huẩn TĐG Việt
N m số 8 - C h tiếp n từ thị trƣờng; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 9 - C h tiếp
n từ hi ph ; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 10 - C h tiếp n từ thu nh p
Ng y 6/10/2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 145/2016/TT-BTC về
Tiêu chuẩn TĐG Việt N m số 11 quy ịnh v hƣớng n phƣơng ph p hiết trừ v
phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS
Do nh nghiệp TĐG ƣ th nh l p v hoạt ộng theo Lu t gi v Lu t doanh
nghiệp gồm 04 loại h nh o nh nghiệp, tuy nhi n hiện n y o nh nghiệp TĐG
h yếu hoạt ộng theo 02 loại h nh o nh nghiệp l ng ty ổ phần và công ty
tr h nhiệm h u hạn với tỷ lệ o nh nghiệp tƣơng ƣơng nh u qu năm
Mặ ù tại ị phƣơng ũng òn tồn tại Trung t m ị h v t i h nh hƣ
iều kiện huyển s ng o nh nghiệp TĐG v kh ng ƣ phép hoạt ộng TĐG
nhƣng số lƣ ng o nh nghiệp TĐG, o nh nghiệp h năng TĐG qu
năm v n tăng ng kể tr n s gi tăng số lƣ ng TĐV. Tuy nhiên các doanh
nghiệp TĐG hỉ t p trung ở th nh phố lớn, trong số l ở Th nh phố Hồ
90
Ch Minh v H Nội Số lƣ ng o nh nghiệp TĐG v số lƣ ng TĐV h nh nghề

từ năm 2009 ến th ng 9 năm 2016 ƣ thể hiện trong Bảng 2.1 nhƣ sau:
Bảng 2.1: Số doanh nghiệp TĐG và số TĐV hành nghề 2009 – Tháng 6/ 2016
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Số doanh nghiệp TĐG 44 56 69 98 135 132 168 187
Số lƣợng TĐV hành nghề 148 247 339 458 599 635 790 987
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ [11],[5],[13],[15]và các Thông báo điều chỉnh của
Bộ tài chính năm 2016
Số liệu ở Bảng tr n ƣ biểu thị th ng qu biểu ồ 2 1:
Biểu đồ 2.1: Số doanh nghiệp TĐG và số TĐV hành nghề năm 2009 – Tháng
6/2016
Kể từ ng y 25/9/2015, việ h ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v
thẩm ịnh gi o nh nghiệp ƣ huyển từ h nh th Th ng b o Bộ T i
h nh s ng Giấy Ch ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG ăn quy ịnh
tại Lu t gi v văn bản hƣớng n thi h nh Quy ịnh n y tạo iều kiện ho việ
quản lý v gi m s t hoạt ộng o nh nghiệp hặt hẽ v thu n l i hơn.
Ngày 4/2/2016, Bộ T i h nh ã r Th ng b o số 19 v s u r các Thông
b o iều hỉnh số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề tại o nh nghiệp
TĐG Theo các thông báo này, số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v số o nh
nghiệp TĐG theo số TĐV ến tháng 09 năm 2016 ƣ c tổng h p ở Bảng 2 2:
91
Bảng 2.2: Số TĐV tại các doanh nghiệp TĐG

và tỷ trọng doanh nghiệp TĐG theo số TĐV trong tổng số doanh nghiệp
TĐG năm 2016
Tỷ trọng doanh nghiệp

Số TĐV của Số doanh
TĐG theo số TĐV trong
STT doanh nghiệp nghiệp Tổng số TĐV
tổng số doanh nghiệp
TĐG TĐG
TĐG (%)
1 3 82 246 43,85%
2 4 40 160 21,39%
3 5 25 125 13,37%
4 6 8 48 4,28%
5 7 7 49 3,74%
6 8 5 40 2,67%
7 9 5 45 2,67%
8 10 4 40 2,14%
9 11 1 11 0,53%
10 12 1 12 0,53%
11 13 2 26 1,07%
12 15 1 15 0,53%
13 16 1 16 0,53%
14 18 1 18 0,53%
15 20 1 20 0,53%
16 31 1 31 0,53%
17 32 1 32 0,53%
18 44 1 44 0,53%
TỔNG 187 978 100%
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ [15], các Thông báo điều chỉnh năm 2016 cuả Bộ Tài chính.
Số liệu ở bảng trên có thể được minh hoạ qua biểu đồ sau:
92
Biểu đồ 2.2: Số TĐV tại các doanh nghiệp TĐG và tỷ trọng doanh nghiệp TĐG
theo số TĐV trong tổng số doanh nghiệp TĐG năm 2016
C o nh nghiệp TĐG 3 TĐV- số TĐV iều kiện tối thiểu ể th nh l p
o nh nghiệp TĐG hiếm tỷ trọng lớn trong tổng số o nh nghiệp TĐG ( hiếm tới
43,85%) Số o nh nghiệp TĐG từ 4 hoặ 5 TĐV ũng hiếm tới 34,76%. Số
o nh nghiệp TĐG từ 6 ến 10 TĐV hiếm 15,5%. Chỉ có 5,84% số o nh
nghiệp TĐG số lƣ ng TĐV tr n 10 ngƣời H i o nh nghiệp ƣ th nh l p sớm
nhất v số lƣ ng TĐV nhiều nhất l C ng ty ổ phần Định gi v Dị h v t i
h nh Việt N m với 44 TĐV tr sở h nh tại H Nội v C ng ty Cổ phần Th ng
tin v TĐG Miền N m với 32 TĐV tr sở h nh ở Th nh phố Hồ Ch Minh
Kể từ ng y 01/01/2013 khi Lu t gi hiệu l ùng với hệ thống văn
bản hƣớng n về TĐG tƣơng ối ho n thiện, nghề TĐG trong nƣớ nh ấu một
bƣớ huyển m nh trong hoạt ộng ung ấp ị h v thẩm ịnh m ng t nh huy n
nghiệp, minh bạ h v ph t triển mạnh mẽ Điều n y ã ƣ thể hiện qu số
liệu thống k trong Báo cáo nh gi kết quả hoạt ộng TĐG gi i oạn năm 2013 –
2016 v phƣơng hƣớng hoạt ộng gi i oạn năm 2016 – 2020 C quản lý giá
ngày 18/11/2016 nhƣ s u:
- T nh ến hết 31/12/2015, 183 o nh nghiệp TĐG ƣ ấp Giấy Ch ng
nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG, tăng khoảng 86,7% so với năm 2012
(trƣớ khi Lu t gi hiệu l ) T nh ến hết th ng 10/2016, on số o nh nghiệp
ƣ ấp Giấy Ch ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG ã l 219 o nh
93
nghiệp, tăng khoảng 20% so với năm 2015 Trong thời gi n qu , hỉ 04 o nh

nghiệp TĐG ừng hoạt ộng v TĐV tại o nh nghiệp n y ều huyển sang
h nh nghề tại o nh nghiệp TĐG khác. Hiện n y òn 219 o nh nghiệp TĐG
gi iều kiện kinh o nh ị h v TĐG tr n ả nƣớ với hơn 1000 TĐV về gi
h nh nghề tr n tổng số 1 452 TĐV về gi ƣ Bộ T i h nh ấp thẻ tr n ả nƣớ
Từ năm 2012 ến n y, mỗi năm Bộ T i h nh tổ h một kỳ thi TĐV.
Ngo i r , ph p lu t ũng quy ịnh iều kiện ể ƣ ấp Thẻ TĐV về gi ối với
ngƣời nƣớ ngo i v ến n y ã 4 TĐV về gi l ngƣời nƣớ ngo i ƣ Bộ T i
h nh ấp thẻ T nh ến thời iểm th ng 11 năm 2016, Bộ T i h nh ã triển kh i tổ
h th nh ng 11 kỳ thi ấp Thẻ TĐV về gi v ấp thẻ ho tổng số 1 452 TĐV.
Qu qu tr nh hoạt ộng, o nh nghiệp TĐG ã g p phần t h v o việ
x ịnh gi trị ất i, t i nguy n, t i sản l m ăn ể ơ qu n thẩm quyền
ph uyệt n ầu tƣ tr tiếp nƣớ ngo i, n ầu tƣ trong nƣớ , ổ phần
h o nh nghiệp nh nƣớ , to n ấp ph t kinh ph mu sắm từ nguồn ng n s h
nh nƣớ , v v Theo tổng h p b o o o nh nghiệp TĐG, kết quả TĐG ã
giúp giảm to n hi từ ng n s h Nh nƣớ nh ể mu sắm t i sản nh nƣớ
ƣớ khoảng 10-15% so với to n b n ầu
Ngo i r , việ ung ấp ị h v tƣ vấn TĐG o nh nghiệp ã v
ng g p phần xác ịnh úng gi trị thị trƣờng t i sản, ph v ho việ tr o
ổi, gi o ị h về t i sản, h ng h tr n thị trƣờng ể g p phần ngăn ngừ hoạt ộng
“thị trƣờng ngầm”, tạo r m i trƣờng kinh o nh minh bạ h, l nh mạnh, ngăn
ngừ h nh vi ti u , th m nhũng, lãng ph qu gi ; ề o tr h nhiệm th
hiện ph p lu t mọi ngƣời n, mọi o nh nghiệp Qu tr nh hội nh p kinh tế
quốc tế ng ng y ng iễn r s u rộng, xuất hiện nhu ầu về li n o nh, li n kết
kinh tế gi o nh nghiệp trong nƣớ với o nh nghiệp nƣớ ngo i; v y n
Ch nh ph v v y n nƣớ ngo i o nh nghiệp ần s bảo lãnh
Ch nh ph ho n xuất hiện ng y ng nhiều, y u ầu phải x ịnh gi trị t i
sản tr n nhiều lĩnh v nền kinh tế ể ph v m h tr n; ồng thời,
ph v ho m h nhƣ: x ịnh gi trị t i sản ể g p vốn, thế hấp, mu
b n, huyển nhƣ ng t i sản trong việ thi h nh n… b n li n qu n
Do nh thu từ hoạt ộng TĐG tại o nh nghiệp TĐG ơ bản tăng ều qu
năm ùng với s gi tăng số lƣ ng h p ồng TĐG tại o nh nghiệp
TĐG Đối với o nh nghiệp mới bắt ầu th m gi hoạt ộng TĐG thì doanh
thu òn hạn hế Theo thống k từ 163 b o o năm 2015 o nh nghiệp
TĐG, tổng o nh thu thuần từ hoạt ộng thẩm TĐG o nh nghiệp trong
năm 2015 ạt khoảng 550 tỷ ồng, tăng hơn 10% so với năm 2014 Trong số 19
o nh nghiệp số lƣ ng h ng thƣ ph t h nh nhiều nhất th 9 o nh nghiệp
94
o nh thu thuần hoạt ộng TĐG trong năm 2015 ạt tr n 10 tỷ ồng v 10 o nh

nghiệp o nh thu ạt ƣới 10 tỷ ồng Tuy nhi n, h ng năm v n một số lƣ ng
o nh nghiệp hỉ ạt m o nh thu ƣới 1 tỷ ồng, thể l 76 o nh nghiệp
năm 2015, 68 o nh nghiệp năm 2014, 3 o nh nghiệp năm 2013 v một số o nh
nghiệp TĐG mới bắt ầu hoạt ộng TĐG trong năm n n o nh thu rất thấp hoặ
kh ng ph t sinh o nh thu từ hoạt ộng TĐG. Cũng theo B o cáo này, số lƣ ng
h ng thƣ TĐG ph t h nh h ng năm ƣớ khoảng tr n 70 000 h ng thƣ, trong số
lƣ ng h ng thƣ ph t h nh ối với t i sản l ộng sản hiếm tỷ lệ lớn nhất (tr n
50%), tiếp ến l bất ộng sản (khoảng 40%), gi trị o nh nghiệp hiếm ƣới 4%,
òn lại l t i sản kh T nh theo ơ ấu nguồn vốn ƣ s ng ể mu sắm, h nh
thành nên t i sản ƣ TĐG th số lƣ ng h ng thƣ TĐG ph t h nh ối với
t i sản s ng nguồn vốn ng n s h trong năm 2015 l hơn 38 000 h ng thƣ (tỷ lệ
gần 53%), năm 2014 l gần 54 000 h ng thƣ (tỷ lệ gần 72%); v ối với t i sản
s ng nguồn vốn kh trong năm 2015 l hơn 35 000 h ng thƣ (tỷ lệ hơn 47%),
năm 2014 l 21 656 h ng thƣ (tỷ lệ gần 29%)
Hoạt ộng TĐG t p trung h yếu v o loại t i sản là BĐS, máy móc,
thiết bị Số lƣ ng h p ồng TĐG t i sản n i tr n hiếm từ 80% - 90% tổng
số h p ồng o nh nghiệp; 10%-20% òn lại l h p ồng TĐG doanh
nghiệp, h p ồng thẩm ịnh loại t i sản khác nhƣ: ng y tế, h ng m y mặ ,
v t liệu x y ng, văn phòng phẩm… Gi trị t i sản thẩm ịnh tăng nh nh qu
năm, trong trong năm 2011, gi trị t i sản thẩm ịnh từ nguốn vốn ng n s h nh
nƣớ hiếm 19,8%, từ nguồn vốn kh hiếm 80,2% [11].
Theo kết quả iều tr t giả ối với TĐV tại o nh nghiệp TĐG về
loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghiệp, tới 72% số TĐV ho biết t i sản
ƣ TĐG h yếu l BĐS, 28% số TĐV òn lại ho rằng t i sản ƣ TĐG h
yếu tại o nh nghiệp m nh l ộng sản
Bảng 2.3: Loại tài sản đƣợc TĐG chủ yếu tại doanh nghệp thẩm định giá
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ
BĐS 126 72,0 72,0 72,0
Động sản 49 28,0 28,0 100,0
Tổng 175 100,0 100,0
Nguồn: Điều tra của tác giả

C BĐS ƣ TĐG tại o nh nghiệp h yếu ph v ho m h
nhƣ: mu b n, tr o ổi; th hiện nghĩ v t i h nh ối với nh nƣớ ; v y vốn;
th nh lý t i sản; g p vốn, ổ phần ho Ngo i r BĐS ƣ TĐG òn ph v
ho m h kh nhƣ: l m ơ sở ể hạ h to n v giải quyết tr nh hấp t i sản
95
2.1.2. Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động
sản
Ngo i nh ng văn văn bản ph p lý ƣ n u ở tr n, hoạt ộng TĐG bất ộng
sản thời gi n qu tại Việt N m òn ƣ tr n văn bản ph p lý s u:
* Các văn bản pháp quy về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản
Ng y 29 th ng 11 năm 2013, Quố hội nƣớ Cộng hò xã hội h nghĩ Việt
N m kh XIII kỳ họp th 6 ã th ng qu Lu t Đất i số 45/2013/QH13 Lu t ất
i 2013 hiệu l từ 1/7/2014 Theo , một hệ thống nghị ịnh v th ng tƣ
hƣớng n ã ƣ b n h nh b o gồm văn bản nhƣ s u:
- Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 Quy ịnh hi tiết thi h nh một
số iều Lu t ất i
- Nghị inh 44/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh về gi ất
- Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh thu tiền s ng ất
- Nghị ịnh 46/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh về thu tiền thu ất,
thu mặt nƣớ
- Nghị ịnh 47/2014/NĐ- CP ng y 15/5/2014 Quy ịnh về bồi thƣờng, hỗ
tr , t i ịnh ƣ khi nh nƣớ thu hồi ất
- Nghị ịnh 104/2004/NĐ-CP ng y 14/11/2014 quy ịnh về khung gi ất
- Lu t Nh ở số 65/2014/QH13 ng y 25/11/2014;
- Lu t Kinh o nh Bất ộng sản số 66/2014/QH13 ng y 25/11/2014;
* Những văn bản pháp quy về xây dựng
- Lu t X y ng số 50/2014/QH13 ng y 18/6/2014;
- Nghị ịnh số 12/2009/NĐ-CP ng y 12/02/2009 Ch nh ph về quản lý
n ầu tƣ x y ng ng tr nh;
hi ph ầu tƣ x y ng ng tr nh;
- Th ng tƣ số 04/2010/TT-BXD ng y 26/5/2010 hƣớng n l p v quản lý
- Th ng tƣ số 03/2011/TT-BXD ng y 06/04/2011 Bộ X y ng về việ
Hƣớng n kiểm tr , h ng nh n iều kiện ảm bảo n to n hịu l v h ng
nh n s phù h p về hất lƣ ng ng tr nh x y ng
hất lƣ ng ng tr nh x y ng;
- Nghị ịnh số 32/2015/NĐ-CP ng y 28/03/2015 Ch nh ph về Quản lý
- Nghị ịnh số 46/2015/ NĐ-CP ngày 12/05/2015 Ch nh ph th y thế
Nghị ịnh số 114/2010/NĐ-CP ng y 06/12/2010 Ch nh ph về bảo tr công
96
tr nh x y ng v Nghị ịnh số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 Ch nh ph về

Quản lý hất lƣ ng ng tr nh x y ng trừ một số nội ung li n qu n ến thẩm tr
thiết kế ơ qu n quản lý nh nƣớ về x y ng;
n ầu tƣ x y ng ng tr nh;
Nh n hung, hệ thống văn bản ph p lý ƣ p ng trong lĩnh v TĐG
BĐS kh ầy . Hệ thống văn bản pháp lý n y ã giúp ho hoạt ộng TĐG tồn tại
v ph t triển mạnh mẽ trong suốt thời gi n qu
2.2. Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt
Nam trong thời gian qua.
2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo
hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu
* Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015
Gi i oạn n y, ơ qu n, tổ h h năng TĐG khi tiến h nh TĐG
v o quy tr nh TĐG chung ƣ quy ịnh trong Ti u huẩn TĐG số 5 ban hành kèm
theo Quyết ịnh 77/QĐ- BTC ng y 1/11/2005 Đ y l quy tr nh TĐG hung ho
loại BĐS, b o gồm 6 bƣớ s u y:
Bƣớ 1: X ịnh tổng qu t về t i sản ần TĐG v x ịnh gi trị thị trƣờng
hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở TĐG
Bƣớ 2: L p kế hoạ h TĐG
Bƣớ 3: Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin
Bƣớ 4: Ph n t h th ng tin
Bƣớ 5: X ịnh gi trị t i sản ần TĐG
Bƣớ 6: L p b o o v h ng thƣ kết quả TĐG
Nội ung từng bƣớ quy tr nh nhƣ s u:
- Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và loại hình giá trị làm
cơ sở thẩm định giá.
1 C ặ iểm ơ bản về ph p lý, về kinh tế kỹ thu t t i sản ần TĐG
2 M h TĐG
3. Kh h h ng, y u ầu kh h h ng; nh ng ngƣời s ng kết quả TĐG
4 Nh ng iều kiện r ng buộ trong x ịnh ối tƣ ng TĐG:
5 X ịnh thời iểm TĐG
6 X ịnh nguồn liệu ần thiết ho TĐG
7 X ịnh ơ sở gi trị t i sản.
- Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
97
Nội ung kế hoạ h phải thể hiện nh ng ng việ ơ bản s u:

+X ịnh yếu tố ung - ầu th h h p với h năng, ặ t nh v
quyền gắn liền với TS ƣ mu /b n v ặ iểm thị trƣờng
+X ịnh t i liệu ần thu th p về thị trƣờng, về t i sản, t i liệu so s nh
+X ịnh v ph t triển nguồn t i liệu, ảm bảo nguồn t i liệu ng tin
y v phải ƣ kiểm h ng
+ X y ng tiến ộ nghi n u, x ịnh tr nh t thu th p v ph n t h
liệu, thời hạn ho phép tr nh t phải th hiện
+ L p ề ƣơng b o o kết quả TĐG
- Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin.
1 Khảo s t hiện trƣờng
- TĐV phải tr tiếp khảo s t hiện trƣờng v thu th p số liệu về:
+ Vị tr th tế BĐS so s nh với vị tr tr n bản ồ ị h nh, m tả
ph p lý li n qu n ến BĐS
+ Chi tiết b n ngo i v b n trong BĐS
+ Đối với ng tr nh x y ng ở ng, TĐV phải kết h p gi khảo s t th
ị với b o o h ầu tƣ, nh thầu ng x y ng công trình.
- Trong qu tr nh khảo s t, ể ầy h ng ho việ TĐG, TĐV ần
h p ảnh t i sản theo ạng (to n ảnh, hi tiết), hƣớng kh nh u
2 Thu th p th ng tin
B n ạnh th ng tin, số liệu thu th p từ khảo s t hiện trƣờng, TĐV phải thu
th p th ng tin sau:
- Thông tin liên quan hi ph , gi b n, lãi suất, thu nh p a t i sản so sánh.
- C th ng tin về yếu tố ung - ầu, l lƣ ng th m gi thị trƣờng, ộng th i
ngƣời mu , ngƣời b n tiềm năng
- C th ng tin về t nh ph p lý t i sản.
- Với BĐS ần thu th p th m th ng tin:
+ C số liệu về kinh tế xã hội, m i trƣờng, nh ng yếu tố t ộng ến gi trị,
nh ng ặ trƣng thị trƣờng x y ng ể nh n biết s kh nh u gi khu v c
t i sản TĐG toạ lạ v khu v l n n
+ C th ng tin về nh ng yếu tố t nhi n, kinh tế xã hội ảnh hƣởng ến m
hs ng t i sản.
- Bƣớc 4: Phân tích thông tin
1 Ph n t h nh ng th ng tin từ khảo s t hiện trƣờng t i sản.
2 Ph n t h nh ng ặ trƣng thị trƣờng t i sản ần TĐG
3 Ph n t h về khách hàng: Đặ iểm nh ng kh h h ng tiềm năng; sở
th h kh h h ng về vị tr , quy m , h năng v m i trƣờng xung qu nh; nhu
ầu, s mu về t i sản.
98
4 Ph n t h về việ s ng tốt nhất v tối ƣu t i sản.

- Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
TĐV n u r phƣơng ph p ƣ p ng ể x ịnh m gi trị a tài
sản TĐV ần ph n t h r m ộ phù h p một hoặ nhiều phƣơng ph p trong
TĐG ƣ s ng với ặ iểm kinh tế kỹ thu t t i sản v với m h TĐG
TĐV ần n u r trong b o o thẩm ịnh phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng l m
ăn h yếu, phƣơng ph p n o ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ i ến kết
lu n uối ùng về gi trị thẩm ịnh
- Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá
Nội ung b o o, h ng thƣ TĐG th hiện theo quy ịnh tại Ti u huẩn số
04 về “B o o kết quả, hồ sơ, h ng thƣ TĐG ”
* Giai đoạn từ năm 2015 đến nay
Ng y 6/5/2015, Bộ T i h nh ã b n h nh quy tr nh TĐG kèm theo Th ng tƣ
số 28/2015/TT-BTC Theo bƣớ ơ bản quy trình TĐG v n gi nguy n
so với quy tr nh ƣ b n h nh ở Ti u huẩn TĐG số 5 b n h nh kèm theo Quyết
ịnh 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005. Tuy nhi n, quy tr nh n y ã hi tiết hơn nội ung
từng bƣớ ũng nhƣ nh ng s ổi, bổ sung thể nhƣ s u:
- Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản TĐG và xác định giá trị thị
trƣờng hoặc giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở TĐG.
Ti u huẩn mới hƣớng n thể trong việ x ịnh giả thiết v giả thiết
ặ biệt: C hạn hế về th ng tin b o gồm hạn hế về hồ sơ ph p lý t i sản
TĐG, về ặ iểm t i sản TĐG, về th ng tin kh ảnh hƣởng ến việ ƣớ
t nh gi trị t i sản TĐG C giả thiết v giả thiết ặ biệt ũng ƣ y u ầu
thuyết minh r tại b o o kết quả TĐG theo quy ịnh
- Bƣớc 2: Lập kế hoạch TĐG:
Bƣớ l p kế hoạ h n y ũng ƣ bổ sung nội ung ầy , to n iện
hơn nhƣ: X ịnh m ti u, y u ầu, phạm vi v nội ung ng việ ; X ịnh
phƣơng th , h th tiến h nh TĐG Quy tr nh TĐG mới qu n t m ến việ tổ
ch th hiện, ph n bổ nguồn l , l p phƣơng n ph n ng TĐV v n bộ
tr giúp th hiện y u ầu TĐG kh h hàng; x ịnh nội ung ng việ ần
thu huy n gi tƣ vấn (nếu )
- Bƣớc 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Điểm mới bƣớ n y thể hiện ở y u ầu: Đối với nh ng t i liệu o kh h
h ng ung ấp, nếu ph t hiện nội ung t i liệu, hồ sơ kh ng ho n hỉnh, kh ng ầy
hoặ nghi vấn thẩm ịnh vi n phải kịp thời y u ầu kh h h ng bổ sung ầy
hoặ x minh, l m r Việ thu th p th ng tin ối với BĐS ũng ƣ hƣớng
n thể v hi tiết hơn so với quy tr nh ũ nhƣ: ặ iểm h nh họ BĐS, v t
liệu x y ng ng tr nh, t nh h nh lạm ph t, hỉ số gi ối với nh m t i sản
99
thể Đặ biệt, quy tr nh TĐG mới ƣ r y u ầu TĐV phải tr tiếp th m gi vào

qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i sản v thu th p số liệu về
th ng số t i sản TĐG v t i sản so s nh.
Th ng thƣờng, việ khảo s t, thu th p th ng tin ể TĐG tại o nh nghiệp
TĐG hiện n y thƣờng ƣ TĐV gi o ho nh n vi n tr giúp h TĐV kh ng tr
tiếp l m ng việ n y Nh ng nh n vi n ƣ gi o nhiệm v khảo s t, thu th p
th ng tin th m h thể l nh n vi n mới hoặ th t p sinh n n kinh nghiệm khảo
s t v thu th p th ng tin òn hạn hế Trong khi , việ khảo s t t i sản v thu th p
th ng tin v i trò hết s qu n trọng trong TĐG BĐS ung ấp yếu tố ầu v o ho
TĐG V v y, việ bổ sung quy ịnh TĐV tr h nhiệm phải tr tiếp th m gi
v o qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i sản v thu th p số liệu về
th ng số t i sản TĐG v t i sản so s nh l một y u ầu qu n trọng nhằm
kiểm so t hặt hơn v n ng o hất lƣ ng th ng tin.
Quy tr nh TĐG mới ã bỏ nội ung ph n t h về kh h h ng B n ạnh ,
quy tr nh mới ũng ặ biệt nhấn mạnh tới nội ung ph n t h về việ s ng t i
sản tốt nhất v hiệu quả nhất về t nh h p ph p t i sản trong việ s ng,
nh ng hạn hế theo quy ịnh h p ồng hoặ quy ịnh ph p lu t V nhƣ:
thời hạn h p ồng thu i hạn òn lại, quy ịnh Ch nh ph về x y
ng, ph n vùng quy hoạ h, s th h h p về mặt v t hất, kỹ thu t ối với việ s
ng t i sản, tính khả thi về t i h nh.
- Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản TĐG.
Đ y ũng l bƣớ ƣ hƣớng n thể v nhiều iểm ổi mới so với
quy tr nh TĐG ũ C iểm mới ở bƣớ n y thể hiện qu một số kh ạnh s u:
+ Th nhất, quy tr nh mới ƣ r ăn ể TĐV ph n t h v l họn các
phƣơng ph p TĐG: v o h tiếp n TĐG quy ịnh tại Ti u huẩn
TĐG Việt N m o Bộ T i chính ban hành, ph n t h v l họn phƣơng ph p
TĐG phù h p với m h TĐG, ơ sở gi trị t i sản, m ộ sẵn
liệu, th ng tin ể p ng phƣơng ph p TĐG v phù h p với quy ịnh
c ph p lu t liên quan.
+ Th h i, y u ầu TĐV p ng từ 2 phƣơng ph p TĐG trở l n ối với một
t i sản TĐG ể ối hiếu kết quả v kết lu n h nh x về kết quả TĐG trừ trƣờng
h p th hiện theo quy ịnh kh ph p lu t huy n ng nh Trƣờng h p s ng
phƣơng ph p so s nh nhƣng hỉ 2 t i sản so s nh th kết quả TĐG phƣơng
ph p so s nh hỉ ƣ ùng ể kiểm tr , ối hiếu với kết quả TĐG phƣơng
pháp khác. TĐV ƣ s ng 1 phƣơng ph p TĐG trong trƣờng h p:
 Áp ng phƣơng ph p so s nh khi nhiều số liệu từ gi o ị h (tối thiểu
3 gi o ị h) t i sản so s nh tr n thị trƣờng gần thời iểm TĐG.
100
 Không có th ng tin ể p ng 2 phƣơng ph p TĐG trở l n v ƣ r ăn

th tế h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph ƣ hạn hế về th ng tin này.
Trong th tế, khi TĐG BĐS, nh ng BĐS hỉ thể p ng một phƣơng
ph p uy nhất o hạn hế th ng tin Trong nhiều trƣờng h p kh , TĐV kh ng
giải th h một h r r ng lý o p ng phƣơng ph p v v y việ bổ sung quy ịnh
y u ầu TĐV ƣ r ăn th tế h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph ƣ
nh ng hạn hế về th ng tin khi kh ng th ng tin ể p ng 2 phƣơng ph p
TĐG trở l n nhằm l m tăng tr h nhiệm giải tr nh TĐV, giúp cho quy trình
TĐG BĐS hặt hẽ hơn, minh bạ h hơn
Hiện n y một số o nh nghiệp hỉ ƣ 2 BĐS v o so s nh l qu t, kh ng ảm
bảo t nh hất ại iện v v y việ ƣ r quy ịnh y u ầu l họn số BĐS ƣ vào
so s nh tối thiểu l 3 BĐS l ần thiết nhằm thắt hặt hơn, ảm bảo số lƣ ng BĐS
so sánh tối thiểu Việ ổi mới quy ịnh ũng phù h p với th ng lệ quố tế
- Bƣớc 6: Lập báo cáo kết quả TĐG, chứng thƣ TĐG và gửi cho khách
hàng, các bên liên quan
Điểm mới bƣớ n y l bổ sung hƣớng n về nội ung sau:
+X ịnh thời iểm bắt ầu hiệu l h ng thƣ TĐG là ngày, tháng,
năm b n h nh h ng thƣ TĐG.
+X ịnh thời hạn hiệu l kết quả TĐG tr n ơ sở ặ iểm ph p
lý, kinh tế - kỹ thu t t i sản TĐG; biến ộng về ph p lý, thị trƣờng li n qu n
ến t i sản TĐG v m h TĐG nhƣng tối kh ng qu 6 th ng kể từ thời iểm
h ng thƣ TĐG hiệu l
+ B o o kết quả TĐG v h ng thƣ TĐG s u khi ƣ o nh nghiệp TĐG
hoặ hi nh nh o nh nghiệp TĐG ký ph t h nh theo úng quy ịnh ph p lu t
ƣ huyển ho kh h h ng v b n th b s ng kết quả TĐG (nếu ) theo h p
ồng TĐG ã ƣ ký kết
Nh ng iểm ổi mới trong bƣớ 6 n y l nh ng quy ịnh, hƣớng n thể
hơn, hi tiết v r r ng hơn v tạo s thống nhất về hiệu l Ch ng thƣ, b o o
kết quả TĐG và cách th ph t h nh h ng thƣ, b o o TĐG m Ti u huẩn TĐG
năm 2005 hƣ n u ƣ .
2.2.1.2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu
* Giai đoạn 2005 - 2015
Ngày 31/12/2008, Bộ T i h nh ã b n h nh Quyết ịnh 129/2008/QĐ- BTC,
kèm theo ban hành c Ti u huẩn TĐG về phƣơng ph p TĐG Đ y l nh ng Ti u
huẩn TĐG ầu ti n Việt N m về phƣơng ph p TĐG t i sản
101
C TĐV khi tiến h nh TĐG BĐS thƣờng s ng phƣơng ph p ƣ

quy ịnh tại ti u huẩn TĐG Đ l phƣơng ph p so s nh ƣ quy ịnh tại
Ti u huẩn TĐG số 7, phƣơng ph p hi ph ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số
8, phƣơng ph p ầu tƣ ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số 9, phƣơng ph p thặng
ƣ ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số 10 B n ạnh , ũng nhiều o nh
nghiệp TĐG v n ng phƣơng ph p ịnh gi ất theo Nghị ịnh số
123/2007/NĐ- CP ng y 27/7/2007 Ch nh ph về s ổi, bổ sung một số iều
Nghị ịnh 188/2004/ NĐ- CP ng y 16/11/2004 Ch nh ph về phƣơng ph p
x TĐG ất v khung gi loại ất; Th ng tƣ 145/2007/TT- BTC ngày
26/11/2004 Bộ T i h nh hƣớng n th hiện Nghị ịnh số 188/2004/NĐ- CP
ng y 16/11/2004 Ch nh ph về phƣơng ph p x ịnh gi ất v khung gi
loại ất v s u l Nghị ịnh 44/2014/NĐ-CP và Th ng tƣ 36/2014/TT-BTC về
phƣơng ph p x ịnh gi ất
Nội ung h nh phƣơng ph p TĐG ƣ hƣớng n trong Ti u
huẩn TĐG 07, 08, 09, 10 nhƣ s u:
 Phương pháp so sánh
* C bƣớ tiến h nh TĐG theo phƣơng ph p so s nh
- Bƣớ 1: Nghi n u thị trƣờng ể th ng tin về gi gi o ị h, gi ni m
yết hoặ gi h o b n v yếu tố so s nh nh ng t i sản tƣơng t với t i sản
ần TĐG, ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng
- Bƣớ 2: Thu th p, kiểm tr th ng tin, số liệu về yếu tố so s nh từ
TS ùng loại hoặ tƣơng t thể so s nh ƣ với t i sản ần TĐG ã gi o ị h
th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm TĐG hoặ gần với
thời iểm ần TĐG
- Bƣớ 3: L họn ơn vị so s nh huẩn và xây ng bảng ph n t h, so
s nh ối với mỗi ơn vị so s nh huẩn
- Bƣớ 4: Ph n t h, x ịnh yếu tố kh biệt gi t i sản so sánh và tài
sản ần TĐG từ th hiện iều hỉnh gi t i sản so sánh theo s kh
biệt về yếu tố so s nh so với t i sản ần TĐG, t m r m gi hỉ n ho mỗi
t i sản so sánh.
- Bƣớ 5: Ph n t h tổng h p m gi hỉ n t i sản so sánh, rút
r m c giá ại iện ể ƣớ t nh v x ịnh m gi t i sản ần thẩm ịnh
Gi o ị h phổ biến tr n thị trƣờng l hoạt ộng mu , b n t i sản ƣ tiến
h nh ng kh i tr n thị trƣờng Một t i sản ƣ x nh n l gi o ị h phổ biến
khi t nhất 3 t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng
* Thời gian thu thập thông tin:
102
- Th ng tin về tài sản so s nh l nh ng th ng tin ƣ thu th p khi t i sản ã

gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm ần TĐG
hoặ gần nhất với thời iểm ần TĐG v với ị iểm gi o ị h gần nhất với TS
ần TĐG Th ng tin về t i sản so sánh trong thời gi n trƣớ tối 01 năm t nh
ến thời iểm ần TĐG
- Th ng tin thu th p ảm bảo kh h qu n úng theo th tế gi o ịch tài
sản v tr n bằng h ng thể ể h ng minh về m gi t i sản ã gi o
ị h th nh ng tr n thị trƣờng, ghi r nguồn gố , thời gi n thu th p th ng tin trong
b o o TĐG Đối với t i sản ng h o b n, chào mua, TĐV ần phải s
iều hỉnh h p lý, t m r m gi phù h p trƣớ khi s ng ƣ v o ể so sánh.
* Phân tích thông tin: Việ ph n t h ƣ th hiện theo 2 h nh th l phân
t h ịnh lƣ ng v ph n t h ịnh t nh Ph n t h ịnh lƣ ng b o gồm ph n t h theo
ặp, ph n t h thống k , ph n t h hồi qui, ph n t h hi ph v v… t m r m iều
hỉnh l số tiền hoặ tỷ lệ phần trăm. Ph n t h ịnh t nh b o gồm ph n t h so s nh
tƣơng qu n, ph n t h xếp hạng phỏng vấn b n li n qu n
- Điều hỉnh m gi t i sản so s nh ăn v o h nh lệ h yếu
tố so s nh Việ ph n t h, so s nh th hiện ối với yếu tố so s nh ịnh lƣ ng
trƣớ , yếu tố so s nh ịnh t nh s u
- Căn iều hỉnh: v o h nh lệ h yếu tố so s nh (khả năng sinh
l i, t nh trạng ph p lý, ơ sở hạ tầng, ặ iểm t nhi n: vị tr , h nh ạng th
ất, hƣớng, ảnh qu n, m i trƣờng, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ s ng ất,
quy ịnh về hiều o ng tr nh gi t i sản so s nh v t i sản ần TĐG
- Nguy n tắ iều hỉnh: Lấy t i sản ần TĐG l m huẩn
- Phƣơng th iều hỉnh: Điều hỉnh theo số tiền tuyệt ối v iều hỉnh
theo tỷ lệ phần trăm theo th t iều hỉnh: th hiện iều hỉnh theo số tiền tuyệt
ối trƣớ , iều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm s u
- Nguy n tắ khống hế: Phải bảo ảm h nh lệ h gi m gi ƣ v o so
sánh với m gi uối ùng kh ng qu o.
* Các yếu tố so sánh cơ bản:
Tiêu huẩn TĐG số 7 ã hƣớng n về c yếu tố so s nh ơ bản ần thu
th p, iều hỉnh ối với một số loại BĐS nhƣ: nh ở n ƣ; hàng, h , si u thị,
khu thƣơng mại; văn phòng, BĐS ng nghiệp; tr ng trại
- C yếu tố so s nh hung a các BĐS tr n l : vị tr , ị iểm, ị h nh, ị
thế, t nh trạng pháp lý.
- C yếu tố thể từng loại BĐS:
+ Đối với Nh ở n ƣ: C iều khoản về t i h nh gi o ị h; tính
hất gi o ịch; chi phí bỏ ra ngay sau khi mua; gi trị t i sản kh ng phải
103
BĐS; t nh h nh thị trƣờng lú gi o ịch; c ặ iểm t nhi n: h nh ng, hiều

rộng mặt tiền, hiều s u l ất, hƣớng; qui hoạ h; ặ iểm t i sản tr n ất.
+ Đối với h ng, h , si u thị, khu thƣơng mại: giá bán, thuê; khả năng
sinh lời; thời gian kinh doanh, chiều rộng mặt tiền; iều kiện b n, thu mƣớn mặt
bằng; iều kiện gi o nh n v ph n phối h ng h s thu n tiện ho ngƣời mua hàng;
s phù h p c thiết kế với ng năng l m nơi b n h ng a công trình; hệ thống
phòng hống h y nổ, lối tho t hiểm; dị h v vệ sinh, thu gom rác; c yếu tố kh
+ Đối với văn phòng: giá thuê; diện t h s ng; hệ thống iều hò nhiệt ộ,
phòng h y h h y, hệ thống th ng tin, li n lạ , nh sáng, cầu th ng m y, lối
tho t hiểm, hệ thống bảo ảm an ninh; dị h v vệ sinh, m i trƣờng; s phù h p
thiết kế với ng năng l m văn phòng a công trình; chi ph v m ộ sẵn ị h
v quản lý, uy tu; chất lƣ ng quản lý; iều kiện b n, thu mƣớn; c yếu tố kh
+ Đối với BĐS ng nghiệp: giá thuê; c ị h v ấp v tho t nƣớ , ung ấp
iện, khí h lỏng, iện thoại, viễn th ng, x lý nƣớ thải; m ộ thu n l i h y kh khăn
hệ thống gi o th ng nội bộ ph v ung ấp v t tƣ, gi o nh n h ng h ; hệ
thống gi o th ng nối liền với ảng, g t u hỏa, ga hàng không, khu n ƣ; ánh sáng
t nhi n; t nh trạng tr t t , trị n khu v ; c phƣơng tiện hống h y nổ, hệ thống
vệ sinh v th ng gi , tho t hiểm; s phù h p thiết kế x y ng với m hv
loại h nh sản xuất, kinh o nh; s sẵn nguồn l o ộng c ị phƣơng v
vùng l n n; hệ thống nh ăn, phú l i xã hội v bãi ỗ ô tô…
+ Đối với tr ng trại: ất i, mặt nƣớc; kh h u v lƣ ng mƣ ; quy mô trang
trại, năng suất; hệ thống tƣới, ti u, ƣờng v o v r ; h ng r o v ổng, ƣờng nƣớ
v iện, nhà ; loại, hạng, t nh trạng v ặ iểm ng tr nh x y ng ph
v tr ng trại; c yếu tố kh
TĐV l p bảng iều hỉnh theo m u Bảng 2 4 nhƣ s u:
Bảng 2.4: Điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh
TT Yếu tố so sánh TSTĐG TSso sánh 1 TSso sánh 2 TSso sánh 3
A Giá bán Chƣ biết Đã biết Đã biết Đã biết
B Tổng diện tích
C Giá bán/m2 Chƣ biết
D Điều chỉnh theo các yếu
tố so sánh
D1 Yếu tố so s nh 1
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2 Yếu tố so s nh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
104
Giá sau điều chỉnh

… …… …… …… ……
E Mức giá chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ dẫn tổng TS
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
H Số lần iều hỉnh
Tổng gi trị iều hỉnh thuần (triệu )
Tổng gi trị iều hỉnh gộp (triệu )
Nguồn: Trích Mẫu bảng theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 7
X ịnh gi trị t i sản ần thẩm ịnh bằng h lấy m gi hỉ n ại
iện t i sản so s nh, bảo ảm h nh lệ h gi m gi ại iện hung với
m gi hỉ n không quá 10%. TĐV kết h p ph n t h th m nh ng ti u h
s u ể quyết ịnh họn gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản ần thẩm ịnh: Trị
tuyệt ối tổng iều hỉnh nhỏ nhất; tần suất iều hỉnh (nghĩ l số lần iều
hỉnh, số yếu tố iều hỉnh ho một t i sản so s nh) ng t ng tốt; bi n ộ iều
hỉnh (m hoặ tỷ lệ % iều hỉnh) một yếu tố so s nh ng nhỏ ng tốt
 Phương pháp thu nhập
Phƣơng ph p thu nh p ƣ hi th nh h i phƣơng pháp: Phƣơng ph p vốn
h tr tiếp: p ng ối với trƣờng h p thu nh p từ t i sản ầu tƣ qu năm
kh ng th y ổi v số năm ầu tƣ l v hạn Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu áp
ng ối với trƣờng h p thu nh p từ t i sản ầu tƣ qu năm kh nh u. TĐV
về gi ăn v o loại h nh t i sản, khả năng thu th p th ng tin t i sản so
s nh tr n thị trƣờng ể quyết ịnh p ng phƣơng ph p TĐG th h h p Việ ƣớ
t nh tỷ suất vốn h , tỷ suất hiết khấu tùy theo ặ iểm thể về t i sản và
liệu tr n thị trƣờng
C 03 phƣơng ph p h yếu x ịnh tỷ suất vốn ho
Phương pháp 1: tỷ suất vốn ho x ịnh theo ng th s u:
Tỷ suất vốn ho = Tỷ suất l i nhu n + Ph ph
(2.1)
nh ầu tƣ kh ng r i ro r i ro
Trong :
- Tỷ suất l i nhu n nh ầu tƣ kh ng r i ro t nh bằng lãi suất tr i phiếu
Ch nh ph kỳ hạn 10 năm
- Ph ph r i ro gồm : r i ro kinh o nh, r i ro t i h nh v r i ro th nh khoản
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): x ịnh tỷ suất vốn h ăn v o
b nh qu n gi quyền tỷ suất thu hồi vốn v lãi suất kỳ vọng nh ầu tƣ,
trong quyền số l tỷ trọng vốn huy ộng từ nguồn kh nh u ầu tƣ v o t i
sản, theo ng th s u :
Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn h p ng ho t i sản
ần TĐG x ịnh bằng h so s nh, rút r từ nh ng tỷ suất vốn h t i sản
105
tƣơng t tr n thị trƣờng Tỷ suất vốn h t i sản n y ƣ t nh bằng h

lấy thu nh p ròng từ kinh o nh t i sản hi ho gi b n
Phƣơng ph p thu nh p thƣờng ƣ s ng trong trƣờng h p TĐG BĐS
b o gồm ả ất v ng tr nh x y ng ƣ s ng ho m h ho thu V :
Văn phòng ho thu , iện t h b n lẻ hoặ ị h v tại trung t m thƣơng mại,
tò nh hỗn h p Phƣơng ph p n y ũng thƣờng ƣ v n ng kết h p ể ƣớ t nh
o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG ất
 Phương pháp chi phí
- C bƣớ tiến h nh TĐG theo phƣơng ph p hi ph :
+ Bƣớ 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị l ất thuộ bất ộng sản bằng h oi
l ất trống ng ƣ s ng trong iều kiện tốt nhất v hiệu quả nhất theo
nguy n tắ x ịnh gi ất quy ịnh tại Lu t Đất i v phƣơng ph p x ịnh
gi ất theo quy ịnh Ch nh ph v hƣớng n Bộ, ng nh li n qu n,
Ủy b n nh n n tỉnh, th nh phố tr thuộ Trung ƣơng
+ Bƣớ 2: Ƣớ t nh hi ph hiện tại ể x y ng mới, ể t i tạo, th y thế ng
tr nh x y ng hiện tr n ất, b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế, ph phải
nộp theo quy ịnh ph p lu t.
C phƣơng ph p t nh hi ph t i tạo hoặ hi ph th y thế ng tr nh x y
ng: phƣơng ph p so s nh theo ơn vị; phƣơng ph p ƣớ t nh theo hạng m ng
trình; phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng (m2 x y ng, m3 x y ng…) TĐV ăn
v o loại h nh ng tr nh, th ng tin ƣ ểl họn phƣơng pháp phù h p
Việ t nh to n hi ph x y ng ng tr nh phải ăn v o mặt bằng gi thị
trƣờng nguy n, nhi n v t liệu tại thời iểm TĐG; quy ịnh ơ qu n
thẩm quyền về ịnh m kinh tế kỹ thu t, ịnh m ti u h o nguy n, nhi n v t liệu
và hƣớng n về x l p ơn gi x y ng
+ Bƣớ 3: X ịnh h o mòn v ƣớ t nh gi trị h o mòn lũy kế (m ộ
giảm gi ) ng tr nh x y ng hiện tr n ất.
Việ ƣớ t nh h o mòn t nhi n thể theo 3 h: X ịnh tỷ lệ h o mòn theo
phƣơng ph p hiết trừ; h ăn v o tuổi ời hiệu quả v tuổi ời kinh tế
ng tr nh ể t nh s h o mòn từ t nh giảm gi ng tr nh; h ăn v o
s hƣ hỏng, h o mòn kết ấu h yếu ể t nh h o mòn ng tr nh
H o mòn o lỗi thời h năng l h o mòn o gi trị s ng ng tr nh bị
giảm o thiết bị kh ng phù h p h y thiết kế ng tr nh lỗi n ến việ s ng
t i sản kh ng p ng ƣ y u ầu s ng tốt nhất Giá trị h o mòn o lỗi thời về
h năng ƣ ƣớ t nh ăn v o hi ph ể khắ ph s lỗi thời h năng
ng tr nh ể t nh gi trị h o mòn
106
H o mòn kinh tế l h o mòn o gi trị ng tr nh bị giảm v yếu tố b n

ngo i t i sản nhƣ nhiễm, s ng ất kh ng tƣơng th h, suy tho i kinh tế
+ Bƣớ 4: Ƣớ t nh gi trị ng tr nh x y ng bằng h trừ gi trị h o
mòn lũy kế khỏi hi ph x y ng mới hiện h nh ng tr nh
+ Bƣớ 5: Ƣớ t nh gi trị bất ộng sản ần TĐG bằng h ộng (+) kết
quả bƣớ 1 v kết quả bƣớc 4.
 Phương pháp thặng dư:
Phƣơng ph p thặng ƣ ƣ p ng ể TĐG BĐS tiềm năng ph t triển,
ất trống ể x y ng hoặ ất ng tr nh tr n ất thể ải tạo hoặ ph dỡ
x y ng công trình mới tr n ất Phƣơng ph p thặng ƣ tr n giả thiết ngƣời
mu thể trả ho BĐS phần thặng ƣ s u khi ùng tổng o nh thu ph t triển trừ i
tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển
C ng th t nh: V= DT – CP (2.2)
Trong đó: V l gi trị BĐS ần TĐG
DT l tổng o nh thu án
CP l tổng hi ph ầu tƣ n
Tổng o nh thu n: ƣ ƣớ t nh ăn v o quy ịnh Nh nƣớ về
quy hoạ h s ng ất, về ầu tƣ x y ng, ồng thời ăn v o xu thế v n ộng
ung ầu, gi ả thị trƣờng. Chuyển ổi tổng o nh thu ph t triển n
(v o thời iểm uối mỗi năm) về thời iểm ần TĐG theo ng th
DT= ∑ [DTt : (1+r)t ] (2.3)
Trong : DT : l tổng o nh thu ph t triển án
DTt :l o nh thu t nh n v o năm th t
N : l thời gi n h y òng ời n
r :l tỷ suất hiết khấu h ng năm n
Tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển n (v o thời iểm
uối mỗi năm) gồm to n bộ hi ph t nh ể ầu tƣ x y ng ng tr nh ƣ ghi
trong quyết ịnh ầu tƣ v l ơ sở ể h ầu tƣ l p kế hoạ h v quản lý vốn khi
th hiện ầu tƣ x y ng ng tr nh Nh ng khoản hi ph h yếu b o gồm:
+ Chi ph tƣ vấn ầu tƣ x y ng, b o gồm: hi ph khảo s t; hi ph l p b o o
ầu tƣ; l p n; hi ph thiết kế x y ng; hi ph l p hồ sơ mời thầu; chi phí giám
s t thi ng x y ng, gi m s t lắp ặt thiết bị…
+ Chi ph quản lý n, b o gồm: hi ph ể tổ h th hiện ng việ
quản lý n từ gi i oạn huẩn bị n, th hiện n ến khi ho n th nh
nghiệm thu b n gi o ƣ ng tr nh v o kh i th s ng
+ Chi ph bồi thƣờng giải ph ng mặt bằng, t i ịnh ƣ b o gồm: hi ph bồi
thƣờng nh , v t kiến trú , y trồng tr n ất…, hi ph th hiện t i ịnh ƣ
107
li n qu n ến bồi thƣờng giải ph ng mặt bằng n; hi ph tổ h bồi thƣờng

giải ph ng mặt bằng; hi ph hi trả ho phần hạ tầng kỹ thu t ã ầu tƣ
+ Chi ph x y ng ng tr nh gồm: hi ph x y ng hạng m ng tr nh;
hi ph th o ỡ v t kiến trú ũ; hi ph s n lấp mặt bằng x y ng; hi ph x y
ng ng tr nh tạm, ng tr nh ph tr ph v thi ng
+ Chi ph thiết bị gồm: hi ph mu sắm thiết bị ng nghệ, hi ph o tạo v
huyển gi o ng nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế v loại ph li n qu n.
+ Chi ph kh , gồm: hi ph thẩm tr tổng m ầu tƣ, bảo hiểm công trình.
+ Chi ph phòng
+ Chi phí kinh doanh (tiếp thị, b n h ng, lãi v y, l i nhu n nh ầu tƣ…)
TĐV về gi thƣờng p ng quy ịnh hiện h nh ơ qu n thẩm quyền
về phƣơng ph p x ịnh tổng hi ph ầu tƣ n, ịnh m kinh tế, kỹ
thu t, ơn gi ; tr n ơ sở so s nh với mặt bằng gi thị trƣờng tại thời iểm TĐG v
nh ng nội ung li n qu n quy ịnh tại Ti u huẩn số 08 Phƣơng ph p hi ph , b n
h nh kèm theo Quyết ịnh số 129/2008/QĐ-BTC ng y 31 th ng 12 năm 2008
Bộ trƣởng Bộ T i h nh
T nh to n v huyển ổi tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển
n về gi tại thời iểm ần TĐG:
CP = ∑ [CPt : (1+r)t ] (2.4)
Trong : CP : l hiện gi tổng hi ph ầu tƣ n
CPt : l hi ph ƣớ t nh năm t
n : l thời gi n h y òng ời n,
r : l tỷ suất hiết khấu h ng năm n
* Giai đoạn từ năm 2015 đến nay
Trong gi i oạn n y hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ã ƣ s ổi, các
ti u huẩn TĐG mới ƣ th y thế ho Ti u huẩn TĐG ƣ b n h nh từ
năm 2005 v 2008 ể phù h p với iều kiện, t nh h nh Việt N m v th ng lệ
quố tế hơn; trong ti u huẩn về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG.
Ng y 20 th ng 8 năm 2015, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 126/2015/TT-
BTC hiệu l từ 1/1/2016 về b Ti u huẩn TĐG nhƣ s u: Ti u huẩn TĐG Việt
N m số 8 - C h tiếp n từ thị trƣờng; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 9 - C h tiếp
n từ hi ph ; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 10 - C h tiếp n từ thu nh p Ngày
16 th ng 10 năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 145/2016/TT-BTC về
Ti u huẩn TĐG số 11, quy ịnh nội ung phƣơng ph p hiết trừ v phƣơng ph p
thặng ƣ C ti u huẩn này ã th y thế ti u huẩn trƣớ y về phƣơng
ph p TĐG C thể n i ti u huẩn TĐG số 8, 9, 10, 11 về h tiếp n v
phƣơng ph p TĐG vừ ƣ b n h nh ã bổ sung nhiều iểm mới về phƣơng
108
ph p TĐG BĐS so với ti u huẩn ũ với nội ung ổi mới nhƣ s u:

 Nội dung đổi mới về Phƣơng pháp so sánh:
- Ti u huẩn mới ã hệ thống yếu tố so s nh ầy hơn; yếu tố này
b o gồm: ặ iểm pháp lý BĐS, iều khoản về t i h nh gi o ịch, chi
ph phải bỏ r ng y s u khi mu , gi trị t i sản kh ng phải BĐS, iều kiện thị
trƣờng lú gi o ị h, vị tr ị iểm, ặ iểm t nhi n (h nh ng, hiều rộng
mặt tiền, hiều s u l ất, hƣớng…), quy hoạ h, ặ iểm t i sản tr n ất Tiêu
huẩn mới ũng bổ sung yếu tố ặ iểm n số, nghề nghiệp, thu nh p kh h
h ng tiềm năng ối với BĐS nh ở n ƣ
- Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh
Ti u huẩn TĐG số 8 về h tiếp n từ thị trƣờng ã mở rộng quy ịnh về
thời iểm gi o ị h t i sản so s nh từ 1 năm th nh 02 năm: “Gi o ị h t i
sản so s nh ƣ l họn phải iễn r tại hoặ gần thời iểm TĐG nhƣng kh ng
qu 02 năm t nh ến thời iểm thẩm ịnh” (quy ịnh ũ l kh ng qu 01 năm)
- Về việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ
dẫn của các tài sản so sánh.
Ti u huẩn mới hiện n y ũng ã nới lỏng h nh lệ h gi m gi hỉ n với
m gi trung b nh m gi hỉ n tối l 15% (quy ịnh ũ tối l
10%) Việ nới lỏng m h nh lệ h n y giúp ho kết quả ƣớ t nh thẩm ịnh
vi n ễ ng ƣ hấp nh n hơn so với quy ịnh ũ, nhƣng on số h nh lệ h 15%
n y l rất lớn so với th ng lệ nƣớ tr n thế giới (kh ng qu 10%).
 Nội dung đổi mới về phƣơng pháp Chi phí:
Ti u huẩn số 9 về h tiếp n hi ph ã ƣ r kh i niệm về h o mòn h
năng s kh biệt so với Ti u huẩn TĐG số 8 về phƣơng ph p hi ph năm
2008: “Hao mòn chức năng l tổn thất về t nh h u ng t i sản n tới giảm gi
trị t i sản o s ng t i sản n y kh ng m ng lại hiệu quả nhƣ s ng t i sản th y
thế” H o mòn h năng b o gồm: H o mòn h năng o thiếu khuyết, h o mòn
h năng o hi ph vốn o v h o mòn h năng o hi ph v n h nh H o mòn
h năng o thiếu khuyết l trƣờng h p t i sản thiếu một bộ ph n h y thiết bị n o
m t i sản tƣơng t ùng h năng tr n thị trƣờng hoặ trƣờng h p t i
sản một bộ ph n h y thiết bị n o ần phải ƣ th y thế hoặ hiện ại h ể
t i sản thể hoạt ộng một h b nh thƣờng hoặ p ng ƣ y u ầu thị
trƣờng H o mòn ngoại bi n gồm h o mòn kinh tế v giảm gi o vị tr
 Nội dung đổi mới về phƣơng pháp thu nhập:
- Ti u huẩn số 10 về h tiếp n từ thu nh p ã ƣ r kh i niệm về phƣơng
ph p vốn ho v phƣơng ph p òng tiền hiết khấu nhƣ s u:
Phƣơng ph p vốn ho tr tiếp: l phƣơng ph p TĐG x ịnh gi trị t i
sản thẩm ịnh gi tr n ơ sở quy ổi òng thu nh p thuần ổn ịnh h ng năm
109
kiến ƣ từ t i sản về gi trị hiện tại th ng qu việ s ng tỷ suất vốn h phù

h p Phƣơng ph p vốn h tr tiếp thuộ h tiếp n từ thu nh p
Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu: l phƣơng ph p thẩm ịnh gi x ịnh gi
trị t i sản thẩm ịnh gi tr n ơ sở quy ổi òng tiền trong tƣơng l i
kiến ƣ từ t i sản về gi trị hiện tại th ng qu việ s ng tỷ suất hiết khấu
phù h p Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu thuộ h tiếp n từ thu nh p
- Điểm ổi mới nổi b t nhất về phƣơng ph p thu nh p trong Ti u huẩn 10 so
với Ti u huẩn trƣớ l hƣớng n về h t nh tỷ suất vốn ho . Ti u huẩn
10 ã bỏ h t nh tỉ suất vốn ho theo ng th c (2.1):
Tỷ suất vốn ho = Tỷ suất l i nhu n + Ph ph r i ro
nh ầu tƣ kh ng r i ro
Th y v o , Ti u huẩn mới th y ổi phƣơng ph p t nh tỷ suất vốn hoá theo
Phƣơng pháp so sánh và v bổ sung phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n
* Phƣơng ph p so s nh x ịnh tỷ suất vốn h theo 02 h:
+ C h 1: X ịnh tỷ suất vốn h tr n ơ sở thu nh p hoạt ộng thuần v gi
gi o ị h t i sản so s nh
Tỷ suất vốn h (R) = Thu nh p hoạt ộng thuần/ Gi b n (2.5)
+ C h 2: X ịnh tỷ suất vốn h tr n ơ sở thu nh p hiệu quả t i
sản so s nh v gi gi o ị h t i sản so s nh
Tỷ suất vốn hóa (R) = (1-Tỷ lệ hi ph hoạt ộng)/ Số nh n thu nh p hiệu quả (2.6)
Trong :
Tỷ lệ hi ph hoạt ộng = Chi ph hoạt ộng / Tổng thu nh p hiệu quả (2.7)
Số nh n thu Gi b n t i Tổng thu nh p hiệu quả
= : (2.8)
nh p hiệu quả sản so s nh t i sản so s nh
Tổng thu nh p Tổng thu nh p Thất thu o kh ng s ng

hiệu quả = tiềm năng - hết 100% ng suất v or i (2.9)
ro thanh toán
Tỷ lệ hi ph hoạt ộng thể x ịnh ƣ th ng qu khảo s t iều tr
t i sản tƣơng t tr n thị trƣờng TĐV thể x ịnh tỷ lệ hi ph hoạt ộng v số
nh n thu nh p hiệu quả th ng qu iều tr t nhất 03 t i sản tƣơng t tr n thị trƣờng
ể tổng h p, rút r tỷ suất vốn h p ng ho t i sản thẩm ịnh giá.
Phƣơng ph p so s nh C h 2 thƣờng ƣ p ng trong trƣờng h p kh ng
thu th p ƣ liệu y u ầu nhƣ h t nh tr n, TĐV thể x ịnh tỷ suất
vốn h tr n mối qu n hệ tỷ lệ gi tỷ lệ hi ph hoạt ộng v số nh n thu nh p
Phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n x ịnh tỷ suất vốn h ăn
v otỷ lệ phần trăm (%) vốn v y trên tổng vốn ầu tƣ M, hệ số vốn hóa tiền vay
110
Rm và tỷ lệ khả năng ho n trả n DCR

* Phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n p ng ối với t i sản
ƣ ầu tƣ bởi nguồn vốn sở h u v nguồn vốn v y, TĐV phải thu th p ƣ
th ng tin li n qu n ến khả năng th nh to n nh ầu tƣ, iều kiện/ iều khoản
ho v y, tỷ lệ ho v y, kỳ hạn th nh to n, số kỳ th nh to n, lãi v y, thu nh p hoạt
ộng thuần v yếu tố kh li n qu n
Tỷ suất vốn h (R) = M x Rm x DCR (2.10)
Trong : R: Tỷ suất vốn ho
M: Tỷ lệ % vốn v y tr n Tổng vốn ầu tƣ.
(1-M): Tỷ lệ vốn sở h u tr n Tổng vốn ầu tƣ.
Rm: Hệ số vốn ho tiền v y.
Hệ số vốn h tiền v y Rm l tỷ lệ khoản th nh to n n h ng năm (b o gồm
ả vốn v lãi) tr n vốn v y gố Hệ số vốn h tiền v y ƣ t nh bằng h nh n
khoản th nh to n mỗi kỳ (b o gồm ả gố v lãi) với số kỳ phải th nh to n trong
năm v hi ho số tổng số tiền v y gố
(2.11)
Khoản th nh to n Khoản th nh Số kỳ phải th nh

(2.12)
n h ng năm = to n mỗi kỳ x toán trong năm
+ Tỷ suất hiết khấu ần phản nh ƣ gi trị biến ổi theo thời gi n
tiền tệ v r i ro li n qu n ến òng thu nh p kiến.
Việ x ịnh tỷ suất hiết khấu ph thuộ v o ơ sở gi trị, loại t i sản TĐG
v òng tiền ƣ xem xét Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị thị trƣờng, tỷ suất
hiết khấu ần phản nh r i ro ối với số ối tƣ ng th m gi thị trƣờng Trong
trƣờng h p ƣớ t nh gi trị ầu tƣ, tỷ suất hiết khấu ần phản nh tỷ lệ l i nhu n kỳ
vọng nh ầu tƣ thể v r i ro khoản ầu tƣ n y
Tỷ suất hiết khấu ƣ ƣớ lƣ ng th ng qu th ng tin từ thị trƣờng
t i sản tƣơng t , thể l tỷ suất sinh lời trung b nh loại t i sản tr n
thị trƣờng theo phƣơng ph p thống k
Trong trƣờng h p t i sản TĐG ng ƣ v n h nh v kh i th bởi một
o nh nghiệp th thể n nhắ s ng hi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền
(WACC) o nh nghiệp ể l m tỷ suất hiết khấu
C ng th t nh: WACC=[E/(E+D)] x Re + [D/(E+D)] x Rd (1-Tc) (2.13)
Trong :
WACC: Chi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền E: Vốn sở h u.
D: Vốn v y Re: Chi phí vốn sở h u.
Tc: Thuế suất thuế thu nh p o nh nghiệp Rd: Chi ph vốn v y
111
- Nội dung đổi mới về Phƣơng pháp thặng dƣ.

Nội ung phƣơng ph p thặng ƣ ƣ quy ịnh trong Tiêu huẩn TĐG Việt
Nam số 11 nh n hung v n gi nguy n so với ti u huẩn TĐG ũ Điểm ổi mới về
phƣơng ph p thặng ƣ trong ti u huẩn mới n y l bổ sung hƣớng n về l i
nhu n nh ầu tƣ v tỷ suất hiết khấu:
- L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh theo quy ịnh ơ qu n thẩm
quyền (nếu ) L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh theo th t ƣu ti n s u:
+ L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh tr n ơ sở tỷ lệ l i nhu n trung
b nh tr n thị trƣờng t nh tr n tổng hi ph (b o gồm hi ph tr tiếp, hi ph gi n
tiếp v kh ng b o gồm hi ph t i h nh) t nhất 03 n ầu tƣ kinh o nh bất
ộng sản tƣơng t tại ị phƣơng
+ L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh l trung b nh tỷ lệ phần trăm l i nhu n
trƣớ thuế thu nh p o nh nghiệp ( ã ƣ kiểm to n hoặ quyết to n) tr n tổng hi
ph t nhất 03 o nh nghiệp bất ộng sản tr n thị trƣờng
- Tỷ suất hiết khấu:
Tỷ suất hiết khấu h ng năm n ăn tr n ơ sở lãi suất ho v y
kinh o nh bất ộng sản trung hạn b nh qu n 04 ng n h ng thƣơng mại nh
nƣớ (Ng n h ng N ng nghiệp và Ph t triển n ng th n Việt N m, Ng n h ng
Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ v Ph t triển Việt N m, Ng n h ng Thƣơng mại Cổ
phần Ngoại thƣơng Việt N m, Ng n h ng Thƣơng mại Cổ phần C ng Thƣơng Việt
N m) tr sở hoặ hi nh nh tr n ị b n ấp tỉnh tại thời iểm thẩm ịnh gi
* Nhận xét: Nh ng iểm ổi mới Ti u huẩn TĐG Việt N m về h tiếp n
v phƣơng ph p TĐG nhìn chung l theo hiều hƣớng t h v một số ƣu
iểm sau:
+ Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam 08 về phương pháp so sánh:
./Ti u huẩn 08 ã liệt k ƣ một nh m th ng tin y u ầu TĐV
phải thu th p, lƣu tr , ph n t h v x ịnh gi trị ho t i sản m tiêu.
./ Ti u huẩn 08 ã thể hiện một h ầy bản hất phƣơng ph p so
s nh l phải v o gi o ị h kh h qu n, t nguyện, v th t t i
sản tƣơng t ã xảy r tr n thị trƣờng
./ Ti u huẩn 08 ã hƣớng n về tr nh t , bƣớ i, kỹ thu t iều hỉnh t m r
m gi hỉ n v h quyết ịnh m gi uối ùng ho t i sản m ti u,
giúp ho TĐV v kh h h ng ễ hấp nh n phƣơng ph p n y trong thỏ thu n về
ung ấp ị h v TĐG ở nƣớ t hiện n y
+ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 về cách tiếp cận thu nhập và
phương pháp thu nhập:
112
/ Nh n hung, phƣơng ph p thu nh p iễn giải trong Ti u huẩn TĐG số 10

thể hiện ƣ một h ơ bản y u ầu v bản hất phƣơng ph p D v o y,
TĐV th m một phƣơng ph p ể x ịnh gi một h th h h p ho nh ng t i
sản tạo thu nh p bằng tiền thể b o ƣ một h h p lý. M gi t nh theo
phƣơng ph p n y òn thể ùng ể kiểm h ng ối với phƣơng ph p kh
./ Ti u huẩn số 10 ũng ã giải thích về tr nh t , bƣớ i v hx ịnh
từng th m số trong ng th vốn ho v hiết khấu òng tiền
2.2.2 Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá
bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
2.2.2.1 Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản ở
các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
* Về xây dựng quy trình thẩm định giá BĐS
C tổ h , o nh nghiệp TĐG Việt N m x y ng quy tr nh TĐG BĐS
ho o nh nghiệp, tổ h m nh tr n quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG
số 5 b n h nh kèm theo Quyết ịnh 77/QĐ- BTC ngày 1/11/2005 v từ năm 2015
ến n y l tr n tr n quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG số 5 (Ban hành kèm
theo Th ng tƣ số 28/2015/TT-BTC ng y 06/3/2015 Bộ T i h nh).
Theo kết quả khảo sát 175 TĐV thuộc 175 ng ty TĐG ở Việt N m, thì có
tới 79,4% TĐV ho biết o nh nghiệp m nh x y ng quy tr nh TĐG ri ng tr n
ơ sở quy tr nh TĐG ƣ b n h nh trong Ti u huẩn TĐG số 5 và có 26,3%
o nh nghiệp bổ sung th m bƣớ v o quy tr nh TĐG doanh nghiệp mình.
Kết quả khảo s t ý kiến về vấn ề n y ƣ thể hiện ở Bảng s u:
Bảng 2.5: Ý kiến về câu hỏi “Doanh nghiệp có xây dựng quy trình TĐG BĐS
riêng không?”
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ
Không 35 20,0 20,6 20,6
Có 135 77,1 79,4 100,0
Tổng 170 97,1 100,0
Khuyết thiếu hệ thống 5 2,9
Tổng 175 100,0
Nguồn: Điều tra của tác giả
Bảng 2.6: Ý kiến về câu hỏi “Doanh nghiệp có bổ sung thêm các bƣớc vào
quy trình TĐG BĐS không?”
Không 129 73,7 73,7 73,7
Có 46 26,3 26,3 100,0
Tổng 175 100,0 100,0
Nguồn: Điều tra của tácgiả
113
C o nh nghiệp thƣờng hi tiết hơn bƣớ s u trong quy tr nh TĐG BĐS:

- Bƣớc 1: C thể ở kh u tiếp nh n ề nghị TĐG: C n bộ tiếp nh n kiểm tr
hồ sơ ph p lý BĐS TĐG, v o sổ tiếp nh n, ghi r ng y giờ nh n hồ sơ, ng y hẹn i
TĐG, ng y trả hồ sơ
- Chi tiết hơn Bƣớ 4: Nội ung ph n t h ặ trƣng thị trƣờng t i sản TĐG
+ Bản hất v h nh vi ng x nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng:
Đối với BĐS thƣơng mại v ng nghiệp b o gồm ặ iểm mỗi lĩnh
v h nh th nh nh ng nh m ung ầu về BĐS, h nh th sở h u ph p nh n
th m gi thị trƣờng, m ộ mở rộng thị trƣờng với nh ng ngƣời mu tiềm năng
Đối với BĐS l nh ở n ƣ, b o gồm: tuổi t , ơ ấu gi nh, m ộ thu
nh p nh m ung v nh m ầu, m ộ mở rộng thị trƣờng BĐS n y với
nh ng ngƣời mu tiềm năng
+ Xu hƣớng ung v ầu tr n thị trƣờng BĐS: nh ng xu hƣớng tăng giảm về
nguồn ung, tăng giảm về nhu ầu nh ng BĐS tƣơng t hiện tr n thị trƣờng,
ảnh hƣởng xu hƣớng ến gi trị BĐS ần TĐG
- Bổ sung th m phần ng việ ở bƣớ 5: “L n kết quả sơ bộ v tr nh uyệt
ngƣời so t xét về gi trị BĐS ƣ TĐG” Tr n ơ sở th ng tin iều tr ,
th nh vi n TĐG tổ h uộ họp ể TĐG BĐS với nội ung nhƣ s u: Kiểm tr hồ
sơ BĐS; t nh x th th ng tin ần so s nh; số liệu li n qu n ến việ t nh
to n gi trị BĐS; kiểm tr h nh ảnh BĐS thẩm ịnh; kiểm tr sơ ồ vị tr
BĐS; phân tích, so sánh và ƣớ t nh gi trị BĐS
- Chi tiết hơn nội ung Bƣớ 6: quy ịnh hi tiết hơn kh u so t xét, giải tr nh
kết quả TĐG, th nh lý h p ồng với kh h hàng.
Kh ng hỉ hi tiết hơn nội ung bƣớ nhƣ ã n u ở tr n, một số doanh
nghiệp TĐG bổ sung th m bƣớ “Cung ấp kết quả TĐG v tiếp nh n ý kiến phản
hồi kh h h ng” Ở bƣớ n y, TĐV b n gi o kết quả TĐG ho ơn vị y u ầu
TĐG Việ b n gi o phải ghi r ng y giờ b n gi o C n bộ nh n kết quả TĐG phải
ký nh n v o sổ theo i Đơn vị TĐG tiếp nh n ý kiến kh ch h ng S u khi tiếp
nh n ý kiến kh h h ng, nếu kh ng òn g ần s ổi trong kết quả TĐG, ơn vị
TĐG sẽ tiến h nh bƣớ uối ùng l “ph t h nh bi n bản b n gi o h ng thƣ, bi n
bản th nh lý h p ồng, ho ơn gi trị gi tăng v lƣu hồ sơ TĐG”
B n ạnh việ hi tiết th m nội ung bƣớ v bổ sung th m bƣớ , hầu
hết o nh nghiệp ƣ khảo s t ều kh ng ề p tới nội ung “ph n t h s
ng tốt nhất v hiệu quả nhất” về BĐS thẩm ịnh
* Vận dụng và thực hiện quy trình thẩm định giá bất động sản đã công
bố của các doanh nghiệp thẩm định giá.
C o nh nghiệp TĐG x y ng v ng bố quy tr nh TĐG BĐS ơn vị
mình nh n hung l ầy bƣớ quy tr nh TĐG t i sản n i hung theo Tiêu
huẩn TĐG số 05. Trong qu tr nh v n ng v th hiện quy tr nh TĐG ã ng
114
bố, TĐV gặp kh khăn với m ộ kh nh u ở bƣớ quy tr nh Kết

quả khảo s t ý kiến 175 TĐV tại 175 o nh nghiệp TĐG về iều n y ƣ thể hiện
ở bảng tổng h p ý kiến 2.7 nhƣ s u:
Bảng 2.7: Tổng hợp ý kiến TĐV tại các doanh nghiệp TĐG về khó khăn khi
vận dụng quy trình TĐG BĐS
Đơn vị %
C bƣớ quy tr nh TĐG Rất kh Khó Bình Dễ Rất ễ Tổng
khăn khăn thƣờng (%)
1 X ịnh tổng qu t 3,4 4,6 77,1 13,1 1,7 100
2 L p kế hoạ h TĐG 0 6,9 76,0 14,9 2,3 100
3 Khảo s t hiện trƣờng, thu 24,0 32,6 40,6 2,9 0 100
th p th ng tin
4. Phân tích thông tin 6,9 23,4 64,0 5,7 0 100
5 L họn phƣơng ph p, 2,3 12,6 75,4 8,6 1,1 100
x ịnh gi trị BĐS
6 L p b o o, h ng thƣ 1,1 10,3 73,7 12,0 2,9 100
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả điều tra
Từ Bảng tổng h p ý kiến tr n, t thể thấy: Chỉ 8% TĐV trả lời gặp kh
khăn v rất kh khăn trong việ x ịnh tổng qu t về BĐS ần TĐG; với bƣớ l p
kế hoạ h tỷ lệ n y l 6,9% và 11,4% ối với việ l p b o o v h ng thƣ TĐG
TĐV gặp kh khăn nhất ở bƣớ khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin khi có
tới 56,6 % TĐV khi ƣ hỏi ã trả lời l kh khăn v rất kh khăn; tiếp ến l việ
phân tích thông tin (30,3%) v bƣớ l họn phƣơng ph p, x ịnh gi trị BĐS
(14,9%).
Th tiễn tại o nh nghiệp TĐG, TĐV ã v n ng th hiện quy tr nh
TĐG BĐS nhƣ s u:
- Bƣớ 1: Tiếp nh n y u ầu TĐG
+ Tiếp nh n y u ầu v hồ sơ TĐG kh h hàng. C ng ty tiếp nh n
y u ầu thẩm ịnh v hồ sơ ph p lý từ kh h h ng ung ấp.
+ Thu th p th ng tin từ ngƣời y u ầu TĐG v kiểm tr t nh ầy , h p lệ
hồ sơ.
+ C ng ty x nh n t nh trạng ầy , h p lệ hồ sơ ể x nh n, thời
gi n ho n thiện ng t thẩm ịnh th ng b o ho kh h hàng.
- Bƣớ 2: L p kế hoạ h TĐG
Trong th tiễn th hiện quy tr nh, TĐV thƣờng bỏ qu bƣớ n y hoặ hỉ
ph thảo nh ng nét ơ bản kế hoạ h v thƣờng không thể ho kế hoạ h
bằng văn bản
- Bƣớ 3: Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin
+ TĐV li n hệ với kh h hàng ể khảo s t BĐS s u khi ƣ ph n gi o hồ sơ
TĐG ể triển kh i ng t TĐG
115
+ Th hiện lị h hẹn với kh h hàng s u khi ã li n hệ với kh h hàng. Nhìn

hung TĐV khảo s t hiện trƣờng kh kỹ ng v hi tiết Tuy nhiên các thông tin
thu th p ƣ v n òn nhiều thiếu s t v hạn hế.
+ B n ạnh th ng tin, số liệu thu th p từ khảo s t hiện trƣờng, TĐV thu th p
các thông tin sau: C th ng tin li n qu n ến hi ph , gi b n, lãi suất, thu nh p a
BĐS so sánh; c th ng tin về t nh ph p lý BĐS; c th ng tin về nh ng yếu tố
t nhiên ảnh hƣởng ến m hs ng BĐS ( ị hất, bản ồ ị h nh, quy
hoạ h, bi n giới h nh h nh, ơ sở hạ tầng…)
+ TĐV thƣờng kh ng thu th p th ng tin về yếu tố ung - ầu, l lƣ ng
th m gi thị trƣờng, ộng th i ngƣời mu , ngƣời b n tiềm năng; C số liệu về kinh
tế xã hội, m i trƣờng, nh ng ặ trƣng thị trƣờng BĐS
Ở bƣớ n y TĐV h yếu t p trung ph n t h nh ng th ng tin từ khảo s t
hiện trƣờng BĐS TĐV thƣờng không ề p và ph n t h nh ng ặ trƣng
thị trƣờng BĐS ần TĐG Đặ biệt, TĐV thƣờng không phân tích về việ s
ng tốt nhất v tối ƣu BĐS.
- Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG.
Ở bƣớ n y TĐV nh n hung ũng n u r phƣơng ph p ƣ p ng ể
x ịnh m gi trị BĐS. Tuy nhiên, m ộ phù h p một hoặ nhiều
phƣơng ph p trong TĐG ƣ s ng với ặ iểm kinh tế kỹ thu t BĐS và
với m h TĐG hầu nhƣ kh ng ƣ phân tích rõ. Ngoài ra, TĐV ũng kh ng
n u r trong b o o thẩm ịnh phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng l m ăn
h yếu, phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ i ến kết
lu n uối ùng về gi trị thẩm ịnh
- Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ TĐG.
C nội ung m TĐV thƣờng kh ng tr nh b y r r ng, ầy trong b o
o TĐG l :
+ Trình bày về kỹ thu t phân tích s ng trong mỗi phƣơng ph p
+ Nh ng yếu tố kinh tế xã hội h yếu ã hoặ sẽ t ộng ến gi BĐS
+ Nh ng hạn hế ảnh hƣởng ến kết quả ƣớ t nh, b o gồm: hạn hế giả
thiết v iều kiện giả ịnh ảnh hƣởng tới kết lu n; hạn hế về khả năng tiến
h nh iều tr th tế; c nghi vấn thể v khuyến nghị iều tr kỹ hơn
n , hoặ tr hoãn TĐG ho ến khi ƣ nguồn thông tin rõ ràng.
+ Nh ng m u thu n v tr h nhiệm nh ng ngƣời s ng thông tin TĐG
2.2.2.2. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các
doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
C TĐV l họn phƣơng ph p v v n ng từng phƣơng ph p trong
TĐG BĐS nhƣ s u:
* Lựa chọn các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
116
C phƣơng ph p TĐG BĐS m o nh nghiệp TĐG s ng là các

phƣơng ph p ƣ b n h nh trong hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m. Trƣớ khi
hệ thống Ti u huẩn TĐG mới về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG, TĐV
kh ng p ng từ 2 phƣơng ph p trở l n ối với một t i sản ể ối hiếu kết quả v
kết lu n về kết quả TĐG m tuỳ thuộ v o từng loại BĐS, thể p ng kết h p
phƣơng ph p TĐG khác nhau. C nh ng trƣờng h p, TĐV hỉ s ng uy
nhất một phƣơng ph p
TĐV ph n t h v l họn các phƣơng ph p TĐG phù h p với loại BĐS,
m h TĐG, ơ sở gi trị t i sản, m ộ sẵn liệu, th ng tin
Theo kết quả iều tr , khảo s t, việ l họn phƣơng ph p TĐG ối với loại
BĐS ƣ tổng h p trong bảng 2.8:
Bảng 2.8: Tổng hợp ý kiến các doanh nghiệp về lựa chọn sử dụng phƣơng pháp
thẩm định giá bất động sản
Loại bất ộng sản Phƣơng ph p s ng
So sánh Thu nhập Chi phí Thặng dư Chiết trừ Lợi nhuận Khác
Đất n ng nghiệp 72,7% 36,4% 4,3% 43,63 1,4 4,8 6,9
Đất ở 91,9% 16% 10,3% 15,8% 12,6% 1,2% 1,2%
Đất SXKD phi n ng nghiệp 78,1% 44,5% 11% 26,4% 4,8% 5,6% 3,2%
Đất thƣơng mại, ị h v 54,6% 59,7% 11% 39,7% 7,8% 22,1% 2,8%
Nh ở 72,8% 12,2% 42,7% 11% 17,1% 2,4% 0%
Văn phòng 64,1% 58,9% 45,6% 15,2% 9,5% 7,6% 0%
Trung t m thƣơng mại 47,9% 74,7% 29,5% 26,7% 8,9% 19,4% 0%
Tò nh ph h p 47,5% 72,6% 32,2% 34,2% 10,3% 17,1% 0%
Kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng 4,12% 73,6% 27% 34,5% 8,8% 19,6% 0%
Nh xƣởng 57,2% 23,4% 64,3% 6,5% 11% 8,6% 0%
Bất ộng sản kh 71,4% 33,3% 19,5% 14,3% 8% 10,4% 15,6%
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

- Từ bảng tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG ho thấy:
Phƣơng ph p so s nh ƣ o nh nghiệp s ng phổ biến ể TĐG loại
BĐS nhƣ: ất n ng nghiệp, ất ở, ất sản xuất kinh doanh phi n ng nghiệp, nh ở,
văn phòng v nh xƣởng C TĐV òn l họn phƣơng ph p n y ể TĐG
BĐS nhƣ trung t m thƣơng mại, ất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp Đặ biệt,
phƣơng ph p n y ƣ s ng nhiều nhất ể TĐG ất ở (91,9% TĐV ƣ hỏi s
ng phƣơng ph p n y ể TĐG ất ở).
- Phƣơng ph p thu nh p ƣ o nh nghiệp s ng nhiều nhất ể TĐG
loại BĐS nhƣ: trung t m thƣơng mại (74,7%), to nh ph h p (72,6%), khách
sạn khu nghỉ ƣỡng (73,6%), ất thƣơng mại ị h v (59,7%), văn phòng (58,9%).
- Phƣơng ph p hi ph thƣờng ƣ TĐV s ng ể TĐG nh xƣởng
(64,3%), văn phòng (45,6%), nh ở (42,7%) Phƣơng ph p n y ũng ƣ s ng
ể TĐG trung t m thƣơng mại, to nh ph h p…
- Phƣơng ph p thặng ƣ ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS tiềm
năng ph t triển nhƣ ất n ng nghiệp huyển ổi m hs ng ể x y ng các
117
khu thị mới, to nh văn phòng, trung t m thƣơng mại, to nh hỗn h p hoặ
nh ở khả năng ải tạo, s h ể kinh o nh…
- Phƣơng ph p hiết trừ ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS l gi trị
quyền s ng ất ở, nh ở…
- Phƣơng ph p l i nhu n ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS nhƣ ất
thƣơng mại ị h v , trung t m thƣơng mại, kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng…
* Vận dụng phƣơng pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản tại các doanh
nghiệp thẩm định giá
Tiến h nh khảo s t ý kiến TĐV về khả năng th hiện phƣơng ph p so s nh
ể TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời u hỏi n y và kết quả ƣ tổng h p ở
Bảng 2 9 nhƣ sau:
Bảng 2.9: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan
phƣơng pháp so sánh để TĐG BĐS
Đơn vị %
Rất kh Kh khăn Không khó Thu n l i Rất thu n Tổng tỷ
khăn khăn l i lệ
Thu th p th ng tin vĩ m
13,5 47,4 25,1 14,0 0 100
ph n t h thị trƣờng BĐS
Thu th p thông tin
22 47,4 22,0 8,7 0 100
về BĐS so s nh
X y ng bộ ti u h
10,5 29,1 36 24,4 0 100
(th ng số) so s nh
Ƣớ lƣ ng m iều
11,0 34,1 37,0 17,9 0 100
hỉnh
Chốt m gi 1,2 26,9 52,6 15,8 3,5 100
Nguồn: Điều tra và tổng hợp của tác giả

Từ bảng tổng h p ý kiến tr n thể thấy việ thu th p thông tin vĩ m ể
ph n t h thị trƣờng BĐS, từ ƣ r nh ng b o thị trƣờng l ng việ kh
khăn ối với TĐV khi tới 60,9% số TĐV ƣ hỏi trả lời ho rằng ng việ
n y kh khăn v rất kh khăn Đối với nội ung ng việ thu th p thông tin về các
BĐS so s nh, tỷ lệ n y l 69,4%; ối với nội ung x y ng bộ ti u h (th ng số so
sánh) là 39,6% v ối với nội ung ƣớ lƣ ng m gi iều hỉnh l 45,1% Việ
hốt m gi uối ùng ối với TĐV l ễ ng nhất, t kh khăn nhất khi hỉ
3,5% ý kiến ho rằng ng việ n y rất thu n l i; 15,8% ý kiến ho rằng thu n l i
v tỷ lệ ý kiến ho rằng y l ng việ kh khăn v rất kh khăn l 28,1% (tỷ lệ
thấp nhất so với nội ung trƣớ ).
Khi v n ng phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS, TĐV tiến h nh
bƣớ nhƣ s u:
- Thu thập thông tin về các BĐS tƣơng đồng với BĐS mục tiêu cần TĐG
Để TĐG BĐS theo phƣơng ph p so s nh, TĐV nghi n u thị trƣờng ể
th ng tin về gi gi o ị h, gi ni m yết hoặ gi h o b n v yếu tố so s nh
118
nh ng BĐS tƣơng t với BĐS ần TĐG, ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu ,

b n tr n thị trƣờng
Th ng tin về BĐS so s nh l nh ng th ng tin ƣ thu th p khi BĐS ã gi o
ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm ần TĐG hoặ
gần nhất với thời iểm ần TĐG v với ị iểm gi o ị h gần nhất với BĐS ần
TĐG Trong nh ng gi i oạn thị trƣờng BĐS trầm lắng, số lƣ ng gi o ị h BĐS
th nh ng s t giảm mạnh so với gi i oạn trƣớ C TĐV gặp nhiều kh khăn
trong thu th p th ng tin về gi BĐS ã gi o ị h th nh ng, v v y họ thƣờng
thu th p th ng tin về m gi h o b n BĐS tr n tr ng web, th ng tin từ
s n gi o ị h hoặ th ng tin t m hiểu tr tiếp từ BĐS trong ùng khu v với
BĐS ần TĐG Trƣờng h p kh ng thu th p ƣ nh ng th ng tin trong khoảng thời
gi n ần TĐG hoặ gần nhất với thời iểm ần TĐG th TĐV thu th p th ng tin về
BĐS so s nh trong thời gi n trƣớ tối 01 năm t nh ến thời iểm ần TĐG
Trong nhiều trƣờng h p, gi BĐS biến ộng trong khoảng thời gi n từ
thời iểm huyển nhƣ ng th nh ng BĐS so s nh ến thời iểm ần TĐG th
nhiều TĐV ũng kh ng th hiện việ iều hỉnh m gi BĐS so sánh theo
các hỉ số biến ộng gi loại BĐS o ơ qu n tr h nhiệm ng bố
hoặ thống k t nh to n ho phù h p với biến ộng gi thị trƣờng trong khoảng
thời gi n n y m lấy ng y m gi thu th p ƣ l m ơ sở ể so s nh lu n Khi s
ng m gi h o b n BĐS ƣ ăng tr n tr ng web BĐS, tại s n
gi o ị h, nhiều TĐV s ng lu n m gi n y m kh ng ph n t h, ƣớ t nh
m gi khả năng th nh ng trong một gi o ị h C TĐV xu hƣớng t m
kiếm v l họn th ng tin về 3 BĐS nh ng ặ iểm tƣơng ồng với BĐS m
tiêu ần TĐG
+ Đối với BĐS l ất ở, nh ở thấp tầng mặt tiền ƣờng, TĐV sẽ t m kiếm
BĐS so s nh l th ất, ăn nh nằm tr n ùng một mặt ƣờng với
BĐS m ti u Nếu kh ng BĐS nằm tr n ùng ƣờng phố, TĐV l họn BĐS
nằm tiếp gi p với mặt tiền ƣờng ở l n n, vị tr tƣơng t . Trƣờng h p kh ng
tm ƣ BĐS ở vị tr tƣơng ồng, TĐV thu th p th ng tin về BĐS ƣ
gi o ị h th nh ng hoặ ng ƣ mu b n tr n thị trƣờng vị tr kh ng tiếp
gi p mặt tiền ƣờng (nằm ở ng , ng h…) nhƣng tr n ùng tuyến ƣờng với BĐS
m ti u S u , TĐV p ng một hệ số iều hỉnh gi h i vị tr kh ng tiếp gi p
mặt ƣờng v vị tr tiếp gi p mặt ƣờng Trƣờng h p biệt, TĐV t m kiếm th ng
tin về BĐS so s nh vị tr nằm ở vị tr ị lý nhiều kh biệt nhƣ toạ lạ tại một
qu n (huyện) kh với BĐS m ti u
Nếu BĐS ần TĐG l ất ở, nh ở vị tr kh ng tiếp gi p mặt tiền ƣờng,
TĐV sẽ t m kiếm th ng tin về BĐS so s nh vị tr tƣơng t : BĐS cùng ngõ
(ng h) Nếu khoảng h từ BĐS tới mặt tiền ƣờng BĐS m ti u v BĐS so
s nh l kh nh u, TĐV sẽ x ịnh khoảng h n y v sẽ tiến h nh iều hỉnh
119
một tỷ lệ nhất ịnh theo kinh nghiệm Nhiều trƣờng h p, TĐV s ng th ng tin về
BĐS so s nh ở một ng kh tr n ùng tuyến ƣờng hoặ ng kh tr n tuyến
ƣờng kh với tuyến ƣờng BĐS m ti u
+ Đối với BĐS là ăn hộ hung ƣ, TĐV sẽ thu th p th ng tin về
m gi gi o ị h th nh ng hoặ gi h o b n ăn hộ trong ùng to nh
hung ƣ , ùng tầng v y l ƣu ti n số một TĐV Trƣờng h p kh ng
thu th p ƣ th ng tin nhƣ v y, TĐV sẽ thu th p th ng tin về ăn hộ ở to
hung ƣ kh trong ùng khu v hoặ khu v l n n vị tr tƣơng ồng
C BĐS so s nh ngo i việ xem xét s tƣơng ồng về yếu tố loại BĐS, vị
tr , TĐV òn xem xét yếu tố nhƣ: t nh trạng ph p lý BĐS, iều kiện
kinh doanh, h nh ng, quy m , k h thƣớ , m ộ tiện nghi, m i trƣờng n ninh,
xã hội
- Kiểm tra thông tin:
+ Đối với th ng tin về nh ng BĐS ã gi o ị h th nh ng, TĐV kiểm tr
thông tin h yếu tr n kh ạnh nhƣ: Gi o ị h th t ã xảy ra không, thời
gi n gi o ị h, m gi gi o ị h TĐV rất kh thể nắm bắt ƣ th ng tin
về t i sản i kèm với BĐS, tiền thuế, ngƣời nộp thuế, chi phí sang tên ngƣời
mu h y ngƣời b n hịu, phƣơng th th nh to n, m gi gi o ị h th tế
Nh ng th ng tin m TĐV ng kh khăn hơn trong việ kiểm tr nhƣ: t nh hất ộ
l p, kh h qu n gi o ị h, ộng ơ gi o ị h, s ép t ộng ến quyết ịnh
b n trong gi o ị h
+ Đối với th ng tin về m gi về BĐS ng ƣ h o b n tr n
tr ng web, s n gi o ị h, nh ng trƣờng h p TĐV l m việ một h nghi m
tú th ng qu việ ng v i ngƣời mu gặp gỡ tr tiếp hoặ thƣơng lƣ ng qu iện
thoại ể thể x ịnh một h tƣơng ối m gi khả năng ƣ gi o ị h
nhƣng ũng rất nhiều trƣờng h p, TĐV s ng ng y m gi r o b n tr n mạng
m kh ng s kiểm h ng nguồn gố th ng tin v iều hỉnh ể t m r m gi
khả năng xảy r Nhiều o nh nghiệp mặ ịnh ho tỷ lệ iều hỉnh m gi khả
năng ƣ gi o ị h bằng 80% hoặ 90% m gi r o b n m kh ng t m hiểu ũng
nhƣ n u r lý o ho từng trƣờng h p thể
- Lựa chọn BĐS thích hợp để so sánh
S u khi kiểm tr th ng tin, th ng thƣờng 3 BĐS m TĐV thu th p th ng tin
sẽ ƣ TĐV s ng ể so s nh với BĐS m ti u Nếu hơn b BĐS tƣơng
ồng, TĐV sẽ họn r 3 BĐS nhiều iểm tƣơng ồng nhất ể so s nh TĐV
thƣờng kh ng n u r lý o v s o lại l họn 3 BĐS n y trong b o o TĐG C
rất nhiều trƣờng h p TĐV hỉ thu th p hoặ l họn ƣ 2 BĐS ể so s nh với
BĐS m ti u nhƣng TĐV ũng kh ng hú trọng giải tr nh trong b o o TĐG
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích
120
S u khi l họn ƣ từ 2 ến 3 BĐS so s nh p ng ƣ y u ầu so s nh

một h th h h p nhất, TĐV l họn ơn vị so s nh huẩn v x y ng bảng
ph n t h, so s nh ối với mỗi ơn vị so s nh huẩn
Về nguy n tắ , phƣơng th v th t iều hỉnh, TĐV p ng nội ung
hƣớng n tại Ti u huẩn TĐG số 7 trƣớ y v b y giờ l Ti u huẩn TĐG số 8.
Trong việ iều hỉnh yếu tố kh biệt gi BĐS so s nh so với BĐS m
ti u ần thẩm ịnh, nhiều ng ty TĐG tiến h nh iều hỉnh s kh biệt gi
th ất so s nh với th ất m tiêu theo hƣớng n Ti u huẩn TĐG, theo
, TĐV lấy th ng số th ất m ti u l m huẩn l 100%, yếu tố ở
th ất so s nh ƣu thế hơn so với th ất m ti u sẽ ƣ nh gi tr n 100% v
nh ng yếu tố ở th ất so s nh kém hơn so với th ất m ti u sẽ ƣ nh gi
với tỷ lệ ƣới 100% tùy thuộ v o iều kiện thể Tỷ lệ iều hỉnh s kh biệt
tr n gi th ất so s nh sẽ ƣ t nh to n theo ng th :
Tỷ lệ iều hỉnh Tỷ lệ (%) Th ất m ti u – Tỷ lệ % Th ất SS
= (2.14)
(%) Tỷ lệ (%) th ất SS
H y ng th :
Tỷ lệ (%) Th ất m c tiêu
Tỷ lệ iều hỉnh (%) = - 1 (2.15)
Tỷ lệ (%) th ất SS
C ng ty TĐG tiến h nh iều hỉnh theo h th c này thể kể tới nhƣ:
C ng ty ổ phần TĐG BTC V lue, C ng ty TNHH Kiểm to n v Định gi Việt
N m (VAE), C ng ty ổ phần ầu tƣ v ịnh gi AIC Việt N m, C ng ty ổ phần
TĐG ASIAN, C ng ty Cổ phần TĐG AVALUE Việt N m, C ng ty TNHH Kiểm
to n v tƣ vấn Th Đ , C ng ty ổ phần th ng tin v TĐG Miền N m, C ng ty ổ
phần tƣ vấn – Dị h v t i sản BĐS iện l ầu kh Việt Nam, C ng ty Đầu tƣ v
TĐG ầu kh Việt N m, C ng ty ổ phần Đấu gi v b n ấu gi t i sản Nh n
Th nh, C ng ty ổ phần Thẩm ịnh gi v ầu tƣ quố tế, C ng ty ổ phần tƣ vấn
ị h v về t i sản BĐS DATC
B n ạnh việ iều hỉnh nhƣ tr n, trong nhiều trƣờng h p, một số o nh
nghiệp TĐG nhƣ C ng ty ổ phần ịnh gi v ị h v t i h nh Việt N m (VVFC),
C ng ty ổ phần TĐG v ầu tƣ VIC ã nh gi tỷ trọng yếu tố BĐS ăn
vào tầm qu n trọng yếu tố trong việ h nh th nh gi trị BĐS Tùy
thuộ v o từng loại BĐS m s nh gi kh nh u về tỷ trọng:
Đối với ất ở và ất x y ng khu thị th yếu tố vị tr , hạ tầng kỹ thu t
hung khu v hiếm 50% gi trị th ất, yếu tố quy m k h thƣớ hiếm 20%
giá trị th ất, yếu tố hạ tầng kỹ thu t nội bộ khu v hiếm 20% gi trị th ất,
yếu tố m i trƣờng n ninh hiếm 10% gi trị th ất
121
Đối với văn phòng ho thu th o nh nghiệp n y ƣ r ti u h iều

hỉnh: Vị tr BĐS m ng t nh quyết ịnh lớn ến m gi bằng 40% tỷ trọng giá
BĐS; iều kiện kinh o nh t nh bằng 30% tỷ trọng BĐS; hình dáng, quy mô, kích
thƣớ , m ộ tiện nghi bằng 20% tỷ trọng BĐS v 10% l ti u h kh
nhƣ m i trƣờng n ninh, xã hội
C yếu tố so s nh n y sẽ ƣ TĐV hấm iểm theo th ng iểm 10 ăn
v o s thu n l i, khả năng tiếp n th ất so với ng tr nh trung t m văn
h , kinh tế, h nh trị; s ho n thiện hệ thống hạ tầng kỹ thu t; s phù h p về
quy m , k h thƣớ th ất theo m hs ng; t nh h nh n ninh v m ộ
trong l nh h y nhiễm m i trƣờng khu v th ất
Ngo i r , một số ng ty TĐG kh l họn h th iều hỉnh yếu tố
tr tiếp tr n gi th ất so s nh nhƣ: C ng ty ổ phần TĐG Thế Kỷ
(CENVALUE), C ng ty Cổ phần TĐG v Đầu tƣ t i h nh Việt N m (VFIA), Công
ty ổ phần th ng tin v TĐG Miền Nam.
Về l p Bảng ph n t h, TĐV s ng m u bảng ph n t h Ti u huẩn
TĐG về phƣơng ph p so s nh
- Lựa chọn mức giá đại diện và đƣa ra kết luận về mức giá của BĐS mục
tiêu
TĐV l họn m gi ại iện l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u
theo h s u: TĐV l họn theo Ti u h ƣ hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG
với th t ƣu ti n lần lƣ t l : số lần iều hỉnh t nhất, tổng gi trị iều hỉnh gộp
nhỏ nhất. Về ơ bản m gi ại iện ƣ TĐV xem xét ến s h nh lệ h
gi m gi ại iện v m gi hỉ n kh ng vƣ t qu 10% theo nhƣ hƣớng
n Ti u huẩn TĐG số 7 Tuy nhi n, khi Th ng tƣ 126/TT-BTC về b n h nh
Tiêu chuẩn TĐG Việt N m số 08, 09, 10 hiệu l từ 1/1/2016 tới n y, m ộ
h nh lệ h n y ũng ƣ nới lỏng ở m 15%
Ngo i hl họn m gi ại iện theo ti u h ƣ hƣớng n trong
ti u huẩn TĐG nhƣ tr n, một số o nh nghiệp TĐG òn lấy m gi ại iện l
m gi trung b nh ộng m gi hỉ n ể l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị
th ất m ti u nhƣ trong hƣớng n Th ng tƣ 145/2007/TT-BTC ngày
26/11/2007 v hiện n y l Th ng tƣ 36/2014/TT-BTC về phƣơng ph p x ịnh gi
ất
* Vận dụng phƣơng pháp thu nhập để thẩm định giá bất động sản tại các tổ
chức, doanh nghiệp thẩm định giá
Phƣơng ph p thu nh p ƣ o nh nghiệp, tổ h TĐG s ng phổ biến
lồng ghép trong phƣơng ph p thặng ƣ v ƣ dùng ể TĐG loại BĐS nhƣ:
ất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp, văn phòng ho thu , trung t m thƣơng
mại, kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng, to nh ph h p…
122
Tiến h nh khảo s t ý kiến TĐV về khả năng th hiện phƣơng ph p thu

nh p, phƣơng ph p l i nhu n ể TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời u hỏi
n y v kết quả ƣ tổng h p ở Bảng 2.10
Bảng 2.10: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên
quan phƣơng pháp thu nhập để TĐG BĐS
Đơn vị %
Rất kh Kh khăn Không Thu n l i Rất thu n Tổng tỷ lệ
khăn kh khăn l i
Thu th p th ng tin ể bo 24,3 55,5 11,6 8,6 0 100
thị trƣờng BĐS
Ƣớ t nh thời gi n m ng lại 8,1 38,2 39,3 10,4 4 100
thu nh p BĐS
Ƣớ t nh thu nh p h ng năm 6,4 44,5 37,0 10,4 1,7 100
BĐS
Ƣớ t nh hi ph h ng năm 9,2 41 40,5 9,3 0 100
BĐS
Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết 19,4 52,6 23,4 4,6 0 100
khấu/tỷ lệ vốn h
V n ng ng th v ƣớ 2,4 16 50,9 20,1 10,6 100
t nh m gi uối ùng
Từ bảng tổng h p ý kiến tr n thể thấy phƣơng ph p thu nh p l phƣơng
ph p m TĐV tại o nh nghiệp gặp nhiều kh khăn khi v n ng. Nội ung
“thu th p th ng tin ể b o thị trƣờng BĐS” tới 79,8% số TĐV ƣ hỏi trả lời l
kh khăn v rất kh khăn, “Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết khấu/tỷ lệ vốn h ” l 72%, “Ƣớ
t nh thu nh p h ng năm BĐS” l 50,9%, “ƣớ t nh hi ph h ng năm BĐS” l
50,2%,“ƣớ t nh thời gi n m ng lại l i nhu n, thu nh p” l 46,3%.
Việ thu th p th ng tin ể b o thị trƣờng BĐS l một th h th rất lớn ối
với TĐV C TĐV thƣờng v o ý kiến, nh n ịnh huy n gi
ƣ ăng tải tr n tạp h , tr ng web về bất ộng sản, về kinh tế nhƣ
Vneconomy.vn, Batdongsan.vn, diaoconline.vn, cafef.vn…Nguồn th ng tin gi
trị lớn ối với o nh nghiệp TĐG l bản nghi n u v b o o ng ty
S vills Việt N m v CBRE Việt N m C ng ty S vill Việt N m hàng quý ng bố
b o o về ph n khú thị trƣờng kh h sạn, văn phòng, ăn hộ ị h v , thị
trƣờng ăn hộ ể b n – biệt th v nh liền kề, thị trƣờng b n lẻ, hỉ số gi BĐS, thị
trƣờng ng nghiệp…tr n ị b n H Nội, Th nh phố Hồ Ch Minh, Đ Nẵng,
Nh Tr ng, Đồng N i
TĐV thƣờng s ng phƣơng ph p vốn ho tr tiếp hơn l phƣơng ph p
òng tiền hiết khấu ể TĐG BĐS Điều n y xuất ph t từ h i nguy n nh n chính
sau: Nguy n nh n th nhất l việ ƣớ t nh thu nh p thuần ều ặn h ng năm m
BĐS em lại ễ ng hơn so với việ ƣớ t nh òng tiền thuần biến ổi h ng năm
bởi v ể ƣớ t nh ƣ òng tiền biến ổi h ng năm òi hỏi TĐV phải b o ƣ
123
s th y ổi về iều kiện thị trƣờng tƣơng l i, s th y ổi về iều khoản

trong h p ồng thu BĐS, s th y ổi yếu tố kinh tế vĩ m … Nguyên nhân
th h i s l họn n y l kh h h ng ũng ễ ng hấp nh n kết quả hơn
Nội dung phƣơng ph p thu nh p ƣ TĐV th hiện nhƣ s u:
- Ƣớc tính doanh thu từ việc khai thác BĐS
Để ƣớ t nh o nh thu từ việ kh i th BĐS, TĐV thƣờng v o o nh
thu hiện tại BĐS ng ƣ ho thu theo h p ồng, o nh thu nh ng BĐS
tƣơng t trong ùng khu v , m ộ ầu tƣ tƣơng t . Nếu v o o nh thu
BĐS tƣơng t , TĐV sẽ s ng kết h p kỹ thu t phƣơng ph p so s nh
Để ƣớ t nh o nh thu từ việ ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, bãi ỗ
xe…TĐV thu th p th ng tin v p ng kết h p phƣơng ph p so s nh, iều hỉnh
m gi ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ BĐS về vị tr , quy m
iện t h, số năm ƣ v o s ng, m ộ hiện ại v ộ mới nội thất to
nh , ặ iểm kinh tế kỹ thu t tại khu v BĐS toạ lạ , tỷ lệ lấp ầy to
nh tƣơng t , từ t m r m gi ho thu ại iện l m ơ sở ể b o gi ho
thu tƣơng l i BĐS. Ri ng o nh thu từ bãi ỗ xe, TĐV ăn v o iện t h
bãi g i xe, số lƣ ng xe theo iện t h quy ịnh tại Quyết ịnh Bộ X y ng về
việ b n h nh Quy huẩn kỹ thu t quố gi về Quy hoạ h x y ng Về ph g i xe,
TĐV p ng quyết ịnh Uỷ b n nh n n tỉnh, th nh phố nơi BĐS toạ lạ
Ƣớc tính chi phí liên quan đến việc khai thác BĐS.
Để ƣớ t nh hi ph li n qu n ến việ kh i th t i sản, TĐV v o chi phí
v n h nh kh i th năm hiện h nh t i sản ƣ ầu tƣ, kinh o nh theo
hƣớng tƣơng t ể từ b o ho bất ộng sản m ti u Tuỳ thuộ v o từng to
nh nhƣng tỷ lệ hi ph h ng năm ƣớ t nh trung b nh l 20% -30% trên doanh thu
th tế to nhà.
- Ƣớc tính tỷ suất vốn hoá
Về tỷ suất hiết khấu ƣ p ng trong ng th tr n: Thời gi n qu ,
TĐV t nh to n tỷ suất vốn ho bằng 1,5 lần lãi suất ơ bản Ng n h ng nh
nƣớ
Lãi suất ơ bản ƣ quy ịnh bởi Lu t Ngân hàng nh nƣớ Lu t n y
hiệu l từ năm 2008 nhƣng phải ến năm 2010, ơ qu n thẩm quyền mới x
ịnh lãi suất ơ bản ể th hiện. Trong gi i oạn 2000 - 2007, v i trò lãi suất
ơ bản rất mờ nhạt, th m h lạ l ng khi iễn biến tr i hiều với lãi suất kinh o nh
a các ngân hàng. Đến năm 2008, lạm ph t gi tăng phi mã, kinh tế suy giảm, thị
trƣờng tiền tệ bất ổn với m lãi suất huy ộng/ ho v y l n ến hơn 20%, Ng n
h ng nh nƣớ mới s ng ng n y ể ổn ịnh thị trƣờng Từ năm 2009 ến
nay, Ng n h ng nh nƣớ kh ng ng bố lãi suất ơ bản, hỉ khi ơn vị n o vấn
ề vƣớng mắ g i văn bản ến hỏi Ng n h ng nh nƣớ th ƣ trả lời v n p m
124
lãi suất ơ bản nhƣ trƣớ năm 2009, t l 9%/năm ho ù trong th tế, iễn biến
lãi suất ã th y ổi rất nhiều.V v y, thời gi n qu tỷ lệ hiết khấu m nhiều TĐV
s ng v n là 9% x 1,5 = 13,5 %.
Giải th h ho việ ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu theo h t nh tr n, TĐV
ho rằng: T nh theo lãi suất ơ bản ng n h ng nh nƣớ l 9%/năm, b o lạm
ph t r i ro ng nh kinh o nh BĐS v biến ộng lãi suất khoảng 50% lãi suất ơ
bản a Ng n h ng nh nƣớ
Từ năm 2016 ến n y, khi ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu, TĐV thu th p th ng
tin về tỷ suất l i nhu n tr n vốn h sở h u theo thống k Vietsto k tr n số
liệu o nh nghiệp x y ng, BĐS TĐV tổng h p th ng tin th m từ b o
o t i h nh kiểm to n h p nhất ng ty BĐS n y ể t nh to n r tỷ suất
hiết khấu trung b nh o nh nghiệp, l m ơ sở ể ƣớ t nh tỷ suất hiết
khấu ho BĐS ần TĐG
* Vận dụng phƣơng pháp chi phí, chiết trừ để thẩm định giá bất động sản tại
các doanh nghiệp thẩm định giá
Nếu BĐS b o gồm 2 phần l ất trống v ng tr nh x y ng, TĐV sẽ s
ng phƣơng ph p hi ph bằng h ƣớ t nh gi trị từng phần ri ng rẽ, s u
ộng gi trị ất trống với gi trị ƣớ t nh a công trình x y ng.
Nếu BĐS ần TĐG l mảnh ất trống nhƣng kh t m ƣ mảnh ất trống
tƣơng t ể so s nh, TĐV sẽ s ng phƣơng ph p hiết trừ với việ hiết trừ phần
gi trị công trình x y ng khỏi gi trị tổng thể BĐS (b o gồm ả ất và công
trình x y ng). Về ơ bản, phƣơng ph p hiết trừ ũng một số nội ung ng
việ tƣơng t nhƣ nội ung ng việ phƣơng ph p hi ph nhƣ t m kiếm th ng
tin về BĐS tƣơng t ể so s nh iều hỉnh, ƣớ t nh hi ph th y thế mới ng
tr nh x y ng, ƣớ t nh m ộ giảm giá công trình x y ng…
Tiến h nh khảo s t ý kiến TĐV về khả năng th hiện phƣơng ph p hi
phí, phƣơng ph p hiết trừ ể TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời u hỏi n y
v kết quả ƣ tổng h p ở Bảng 2 11 nhƣ sau:
quan phƣơng pháp chi phí, chiết trừ để TĐG BĐS
Đơn vị %
Rất kh Kh khăn Không khó Thu n l i Rất
khăn khăn thu n l i
Tính toán chi phí thay 4,7 42,7 32,7 15,2 4,7
thế/ hi ph t i tạo
T nh to n gi trị h o mòn 2,9 33,3 45,6 18,1 0
Nguồn: Điều tra cuả tác giả

125
Nội ung phƣơng ph p hi ph ƣ TĐV v n ng nhƣ s u:

- Ƣớ t nh gi trị l ất trống thuộ BĐS ần TĐG:
Khi ƣớ t nh gi trị l ất trống thuộc, TĐV thƣờng s ng phƣơng
ph p so s nh hoặ phƣơng ph p hiết trừ Việ v n ng phƣơng ph p so s nh ể
TĐG ất trống ƣ th hiện tƣơng t phần tr nh b y về phƣơng ph p so sánh.
Trong trƣờng h p TĐV kh ng t m kiếm ƣ mảnh ất trống tƣơng t
với mảnh ất trống thuộ BĐS ần TĐG, phƣơng ph p hiết trừ sẽ ƣ p ng ể
TĐG l ất trống. Để TĐG l ất trống thuộ BĐS m ti u theo phƣơng ph p
hiết trừ, TĐV t m kiếm th ng tin về m gi gi o ị h th nh ng hoặ m gi
nh ng BĐS ng ƣ mu b n tr n thị trƣờng vị tr tƣơng t với vị tr
BĐS m ti u ần TĐG TĐV sẽ ƣớ t nh gi trị phần công trình x y ng thuộ
BĐS n y, s u lấy gi trị tổng thể BĐS n y hiết trừ phần gi trị a
công trình x y ng Phần òn lại l gi trị ƣớ t nh mảnh ất trống sẽ ƣ
TĐV v n ng kỹ thu t so s nh với l ất trống thuộ BĐS m ti u ể t m r gi
trị l ất trống thuộ BĐS m ti u ần TĐG
- Ƣớ tính hi ph th y thế mới công trình x y ng thuộ BĐS m c tiêu
TĐV thu th p th ng tin v m tả về ặ iểm a công trình x y ng TĐV
ặ biệt qu n t m ến loại công trình x y ng (số tầng, iện tích x y ng mỗi
tầng, kết ấu a công trình x y ng, tổng iện t h s n x y ng ng
tr nh…) TĐV ối hiếu ặ iểm a công trình x y ng với kết ấu công trình
x y ng trong suất ầu tƣ Bộ X y ng hoặ ơn gi x y ng o Sở Xây
ng ị phƣơng b n h nh Th ng thƣờng, ến quý II h ng năm, Bộ X y ng
mới b n h nh ƣ suất ầu tƣ các công trình x y ng ở năm liền kề trƣớ
n n TĐV kh ng ƣ th ng tin về suất ầu tƣ ng tr nh x y ng trùng
khớp với thời iểm TĐG Ch nh v v y, TĐV sẽ tiến h nh iều hỉnh suất ầu tƣ
hoặ ơn gi x y ng theo hỉ số giá x y ng m Sở X y ng ị phƣơng
ban hành. T p hỉ số gi x y ng l ơ sở ể ơ qu n, tổ h , nh n th m khảo
s ng ể x ịnh, iểu hỉnh tổng m ầu tƣ, to n x y ng công trình, giá
h p ồng x y ng và quản lý hi ph ầu tƣ x y ng với công trình s ng vốn
ngân sách ƣ c x y ng tr n ị b n tỉnh (th nh phố) theo quy ịnh tại Th ng tƣ
02/2011/TT-BXD ngày 22/02/2011 Bộ X y ng. Chỉ số gi n y ƣ x ịnh
ối với nh m ng tr nh x y ng n ng và b o gồm hỉ số gi s u:
1) Chỉ số giá x y ng công trình
2) Chỉ số gi phần x y ng
3) C hỉ số giá x y ng theo yếu tố hi ph gồm hỉ số gi v t liệu xây
ng công trình, hỉ số giá nhân công x y ng ng tr nh v hỉ số gi máy thi
công x y ng công trình.
126
4) Chỉ số gi v t liệu x y ng h yếu

Loại công trình x y ng n ng ƣ hi th nh nh m sau: Nhóm
công trình nh ở v nh m ng tr nh ng ộng tƣơng ng với nh m ng tr nh
trong T p suất vốn ầu tƣ Bộ X y ng; nh m ng tr nh văn hoá; nhóm công
trình trƣờng học; nhóm công trình y tế; tr sở ơ qu n văn phòng l m việ ; hạ tầng
kỹ thu t khu thị; thuỷ l i; nh xƣởng, khu ng nghiệp; công trình giao thông.
TĐV ũng v o ơn gi v t liệu, gi nh n ng thị trƣờng o Sở Xây
ng ị phƣơng b n h nh Đơn gi v t liệu n y ƣ hú th h l ã b o gồm
thuế VAT, l gi tối , ã t nh ến hi ph v n huyển ến ng tr nh trong b n
k nh từ trung t m huyện, thị xã C Sở X y ng ũng khuyến o nếu ng
tr nh ở ị b n thuộ huyện, thị xã n y quãng ƣờng v n huyển x hơn trung
t m thuộ huyện, thị xã kh th hi ph v n huyển ƣ t nh từ trung t m thị trấn
huyện, thị xã quãng ƣờng v n huyển ến ng tr nh ngắn nhất Gi th ng b o
là giá tham khảo ùng ể l p to n, x ịnh gi x y ng ng tr nh tr n ị b n
tỉnh Đơn gi nh n ng thị trƣờng ƣ hú th h l ơn gi nh n ng b nh qu n
ƣ x ịnh tại thời iểm khu v qu n (huyện) thuộ ị b n tỉnh (th nh
phố) ối với từng loại l o ộng l m việ trong iều kiện b nh thƣờng với thời gi n
l m việ 1 ng y 8 tiếng v 1 th ng l m 26 ng y Gi nh n ng n y ũng kh ng b o
gồm khoản bảo hiểm m ngƣời s ng l o ộng phải nộp ho nh nƣớ theo
quy ịnh, khoản l m th m giờ, khoản l m việ v o b n m, l m việ trong
iều kiện nặng nhọ , ộ hại, hế ộ bồi ƣỡng bằng hiện v t ối với ng việ
nặng nhọ , ộ hại theo quy ịnh ph p lu t l o ộng, tiền thƣởng
C h iều hỉnh n y thể ƣ minh hoạ th ng qu v s u:
Thời iểm TĐG l th ng 5 năm 2015 C ng tr nh x y ng thuộ BĐS m
ti u ặ iểm l nh 1 tầng, tƣờng b o x y gạ h, m i t n, iện t h s n x y ng
2
60m Theo Quyết ịnh số 634/QĐ-BXD ng y 9/6/2014 Bộ X y ng về việ
ng bố suất vốn ầu tƣ xây d ng công trình và giá x y ng tổng h p bộ ph n kết
ấu ng tr nh năm 2013: C ng tr nh nh ở 1 tầng, tƣờng b o x y gạ h, m i t n
suất vốn ầu tƣ l 1 770 000 ồng/m2 Chỉ số giá x y ng ng tr nh nh ở 1 tầng,
tƣờng b o x y gạ h, m i t n quý IV/2014 so với quý IV/2013 l 101,08% V y chi
ph th y thế mới ng tr nh m ti u l :
1 770 000 /m2 x 101,08%= 1 789 116 /m2
- Ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh m ti u:
Để x ịnh m ộ giảm gi a công trình x y ng, TĐV ƣớ t nh tỷ lệ
giảm gi a công trình x y ng theo một trong 3 h nhƣ hƣớng n tại Ti u
huẩn TĐG VN số 08 Tuy nhi n TĐV thƣờng p ng h t nh tỷ lệ giảm gi
127
v o kết ấu chính và cách v o tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế a công trình
x y ng.
+ Cách tính tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng v o kết ấu h nh
ƣ TĐV th hiện nhƣ s u: TĐV tiến h nh iều tra quan sát công trình x y ng
v v o Th ng tƣ số 13/LB-TT ng y 18/8/1994 Li n Bộ XD – Tài chính –
V t gi Ch nh ph hƣớng n phƣơng ph p x ịnh gi trị òn lại nh ở thuộ
sở h u Nh nƣớ ho ngƣời ng thu v Th ng tƣ số 45/2013/TT- BTC ngày
25/4/2013 Bộ Tài chính hƣớng n hế ộ quản lý, s ng v tr h khấu h o
t i sản ố ịnh (trƣớ l Th ng tƣ 203/2009/TT- BTC ngày 20/10/2009) ể nh
gi tỷ trọng từng kết ấu h nh ũng nhƣ tỷ lệ giảm gi từng kết ấu chính;
Quyết ịnh 1326/QĐ-BXD ng y 08/08/2011 Bộ X y ng về tỷ lệ gi trị òn
lại a công trình x y ng, Quyết ịnh 20/2006/QĐ-BXD về b n h nh Ti u huẩn
x y ng Việt N m 373 năm 2006 nội ung “Chỉ n nh gi m ộ nguy hiểm
kết ấu nh ” v hiện n y l ăn Th ng tƣ 162/2014/TT-BTC ngày
6/11/2014. S u , TĐV s ng ng th b nh qu n gi quyền nhƣ hƣớng n
trong Ti u huẩn TĐG số 8 về phƣơng ph p hi ph ể x ịnh tỷ lệ giảm gi trung
b nh kết ấu h nh và tỷ lệ giảm gi trung b nh kết ấu h nh và coi
tỷ lệ n y l tỷ lệ giảm gi to n bộ công trình x y ng.
+ C h t nh tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng v o tuổi thọ kinh tế
v tuổi hiệu quả ƣ TĐV th hiện nhƣ s u: TĐV thƣờng lấy tuổi thọ kỹ thu t
ng tr nh l m tuổi thọ kinh tế v lấy tuổi th ng tr nh l m tuổi hiệu quả
Đối với ng tr nh ki n ố, tuổi thọ v t lý thƣờng ƣ t nh l 50 năm Từ tỷ lệ
giảm gi sẽ ƣ t nh to n bằng tuổi hiệu quả hi ho tuổi thọ kinh tế.
-M ộ giảm gi ng tr nh x y ng bằng h nh n tỷ lệ giảm gi
a công trình x y ng với hi ph th y thế mới ng tr nh m ti u
- Gi trị ƣớ t nh a công trình x y ng m ti u ƣ ƣớ t nh bằng h
lấy chi phí x y ng mới ng tr nh trừ i (-) m ộ giảm giá công trình x y ng.
- Cuối ùng, TĐV ƣớ t nh gi trị tổng thể BĐS m ti u ần TĐG
* Vận dụng phƣơng pháp chiết trừ tại các doanh nghiệp TĐG
Đối với nh ng trƣờng h p TĐG ất m TĐV kh ng t m kiếm ƣ mảnh
ất trống tƣơng t ể thể p ng ng y phƣơng ph p so s nh, TĐV sẽ s ng
phƣơng ph p hiết trừ Nội ung phƣơng ph p hiết trừ nhƣ s u:
Bước 1: Thu th p th ng tin tr n thị trƣờng ể l họn t nhất 3 BĐS (b o
gồm ất v t i sản tr n ất) ã huyển nhƣ ng th nh ng, m th ất
BĐS nh ng ặ iểm tƣơng t với th ất ần ịnh gi (vị tr , hiện trạng,
iều kiện kết ấu hạ tầng, ặ iểm ph p lý, m hs ng, gi ả…)
Bước 2: Khảo s t th ị v m tả ầy , h nh x về t i sản tr n ất
(b o gồm nh , v t kiến trú , y l u năm) BĐS n i tr n
128
Bước 3: X ịnh gi trị òn lại t i sản ã ầu tƣ x y ng tr n ất

Gi trị òn lại t i Gi trị x y ng mới Phần gi trị
=  (2.16)
sản tr n ất tại thời iểm TĐG hao mòn
Bước 4: T nh to n gi trị th ất BĐS ã l họn ở Bƣớ 1
Gi trị th Gi huyển Gi trị hiện tại
=  (2.17)
ất nhƣ ng BĐS t i sản tr n ất
Gi trị th ất
Đơn gi th ất = (2.18)
Diện t h th ất
Bước 5: X ịnh gi trị th ất ần ịnh gi
Căn v o nh ng kh biệt h yếu gi th ất ần ịnh gi v th
ất BĐS n u tr n, tiến h nh iều hỉnh gi th ất BĐS (tƣơng
t nhƣ Bƣớ 3 phƣơng ph p so s nh tr tiếp)
Đơn gi th ất ần ịnh gi ƣ x ịnh theo ơn gi b nh qu n
ơn gi ất ã iều hỉnh BĐS
* Vận dụng phƣơng pháp thặng dƣ để thẩm định giá bất động sản tại các tổ
chức, doanh nghiệp TĐG
Phƣơng ph p thặng ƣ thƣờng ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS
tiềm năng ph t triển x y ng to nh văn phòng, trung t m thƣơng mại, nh ở
khả năng ải tạo, s h ể kinh o nh…
Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p m TĐV gặp nhiều kh khăn trong
v n ng o t nh hất ph tạp n ph t triển BĐS Việ ƣớ t nh o nh thu
ph t triển, hi ph ph t triển gặp nhiều kh khăn Tiến h nh khảo s t ý kiến 175
TĐV ến từ 175 o nh nghiệp TĐG về khả năng th hiện phƣơng ph p so s nh ể
TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời u hỏi n y v kết quả ƣ tổng h p ở
Bảng 2.12 nhƣ sau:
quan phƣơng pháp thặng dƣ để TĐG BĐS
Đơn vị %
Rất khó Không Thu n Rất thu n
Kh khăn
khăn kh khăn l i l i
Phân tích, nh gi việ s ng
3,5 46,8 33,9 14,6 1,2
o nhất v tốt nhất BĐS
Ƣớ t nh o nh thu ph t triển
2,3 56,7 26,9 11,7 2,3
BĐS
Ƣớ t nh hi ph ph t triển
4,7 52,7 30,8 10,7 1,2
BĐS
Từ số liệu ở Bảng 2 12 ho thấy tới 46,8% ý kiến trả lời ho biết gặp kh
khăn khi ph n t h v nh gi việ s ng o nhất v tốt nhất BĐS; 56,7% ý
kiến TĐV gặp kh khăn khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển v 52,7 % ý kiến ho biết
gặp kh khăn khi ƣớ t nh hi ph ph t triển
129
- Bƣớ th nhất phƣơng ph p thặng ƣ: TĐV x ịnh phƣơng n s

ng o nhất v tốt nhất BĐS Phƣơng n n y thƣờng l phƣơng n ph t
triển mảnh ất theo hƣớng xây d ng các ng tr nh mới nhƣ khu thị, to
hung ƣ, to nh thấp tầng, to nh hỗn h p… Phƣơng n n y thƣờng nằm
trong n ã ƣ h nh quyền ị phƣơng, ấp thẩm quyền ph uyệt
TĐV kh ng phải hỉ r phƣơng n s ng v l họn phƣơng n m phƣơng
n ph t triển BĐS o kh h h ng sẵn v TĐV hỉ i ƣớ t nh o nh thu và chi
ph ph t triển BĐS V v y phƣơng n s ng n y thƣờng l phƣơng n thể ối
với kh h h ng TĐG h hƣ hắ ã l phƣơng n s ng o nhất v tốt nhất
ối với BĐS ần TĐG
- Bƣớ th hai, TĐV ƣớ t nh ƣ o nh thu ph t triển n trong tƣơng
l i Đ thể l o nh thu o b n to nh thấp tầng, ăn hộ hung ƣ, tiền
ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, từ bãi ỗ xe…khi n ho n th nh
+ Nh ng n ph t triển BĐS nhƣ v y thƣờng ph tạp v v y ể ƣớ t nh
ƣ o nh thu ph t triển ho từng l i h, TĐV phải thu th p rất nhiều th ng tin,
từ nhiều nguồn kh nh u Để ƣớ t nh o nh thu ph t triển từ việ b n hung
ƣ, biệt th , liền kề, TĐV s ng phƣơng ph p so s nh TĐV thu th p th ng
tin về gi b n ăn hộ hung ƣ, biệt th , liền kề n trong ùng
khu v hoặ khu v l n n nh ng iểm tƣơng ồng, s u lấy 3 m gi
gi o ị h th nh ng trong vòng một năm (từ năm 2015 ến n y l h i năm) t nh tới
thời iểm TĐG hoặ m gi ng ƣ h o b n tr n thị trƣờng 3 ăn hộ ở
tầng, to nh thể hoặ 3 biệt th , liền kề thể ƣ v o so s nh v l p bảng ph n
t h iều hỉnh giống nhƣ h v n ng phƣơng pháp so sánh. TĐV t m r m gi
ại iện cho các m gi hỉ n ể l m ơ sở ƣớ t nh o nh thu ph t triển
+ TĐV thƣờng giả ịnh to n bộ BĐS s u khi ph t triển xong ƣ b n hết
100% ho kh h h ng với m gi ã ƣ x ịnh
+ Nếu o nh thu từ việ b n BĐS tƣơng l i ph t sinh ở nh ng thời iểm
kh nh u trong tƣơng l i, TĐV quy ổi khoản thu n y về thời iểm hiện tại
+ Để ƣớ t nh o nh thu ph t triển từ việ ho thu văn phòng, iện t h b n
lẻ, bãi ỗ xe…TĐV v n ng phƣơng ph p thu nh p ể ƣớ t nh gi trị hiện tại
òng thu từ việ ho thu BĐS n y trong năm tƣơng l i Ở bƣớ n y, TĐV
thu th p th ng tin v p ng kết h p phƣơng ph p so s nh ể t m r m gi
ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, bãi ỗ xe BĐS m ộ ph t triển
tƣơng t , iều hỉnh v t m r m gi ho thu ại iện l m ơ sở ể b o gi
ho thu tƣơng l i bộ ph n BĐS sẽ thu ƣ khi n ph t triển xong
+ TĐV s ng một trong h i ạng phƣơng ph p thu nh p l phƣơng
ph p vốn ho tr tiếp hoặ phƣơng ph p òng tiền hiết khấu ể ƣớ t nh gi trị
hiện tại òng thu từ việ ho thu BĐS
130
+ Về tỷ lệ hiết khấu ƣ p ng trong ng th tr n: TĐV t nh to n

tỷ lệ hiết khấu bằng 1,5 lần lãi suất ơ bản Ng n h ng nh nƣớ
- Bƣớ th b l ƣớ t nh hi ph ph t triển Việ ƣớ t nh hi ph ph t
triển ƣ TĐV t nh to n tƣơng t nhƣ ƣớ t nh hi ph th y thế mới công trình
x y ng trong phƣơng ph p hi ph TĐV ăn v o phƣơng n x y ng các
ng tr nh, iện tích sàn x y ng từng phần BĐS, suất ầu tƣ o Bộ X y ng
b n h nh ể t nh to n Trƣờng h p hi ph ph t triển BĐS ph t sinh ở nh ng thời
iểm kh nh u, TĐV ũng tiến h nh quy ổi về ùng một thời iểm hiện tại.
- Bƣớ th tƣ phƣơng ph p l ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u ần
TĐG TĐV sẽ lấy tổng o nh thu ph t triển trừ (-) i tổng hi ph ph t triển
2.3. Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam
2.3.1. Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở
Việt Nam
Xuất ph t từ hệ thống ti u h nh gi quy tr nh v phƣơng ph p, qua
nghi n u quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS theo hệ thống ti u huẩn v tại
o nh nghiệp TĐG, ũng nhƣ qu khảo s t ý kiến TĐV, thể nh gi kh i
quát về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS trong thời gi n qu nhƣ sau:
- Tính rõ ràng, thể
Nh n hung, quy tr nh TĐG BĐS trong thời gi n qu ƣ b n h nh tƣơng
ối r r ng, thể Quy tr nh b o gồm 6 bƣớ , nội ung từng bƣớ ũng ƣ
hƣớng n ể TĐV hiểu v th hiện Bộ T i h nh ũng ã b n h nh Th ng tƣ
về phƣơng ph p TĐG. Mỗi phƣơng ph p ũng ƣ hƣớng n ơ bản về tr nh
t tiến h nh, ng th t nh to n, iều kiện p ng ể tạo n n s thống nhất ho
TĐV khi tiến h nh TĐG Thông qu quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ b n
hành, C Quản lý gi ũng thu n tiện hơn trong việ kiểm tr , nh gi hoạt ộng
TĐG BĐS o nh nghiệp TĐG Bảng 2 13 thể hiện s nh gi TĐV tại
o nh nghiệp h năng TĐG về m ộ p ng tiêu chí này.
Bản 2.13: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình
TĐG hiện tại - Rõ ràng, đầy đủ các bƣớc, chi tiết”
Rất ồng ý 4 2,3 2,3 2,3
Đồng ý 33 18,9 18,9 21,1
Tƣơng ối ồng ý 50 28,6 28,6 49,7
Kh ng ồng ý 84 48,0 48,0 97,7
Rất kh ng ồng ý 4 2,3 2,3 100,0
Tổng 175 100,0 100,0
131
Từ kết quả khảo s t ở bảng tr n ho thấy 49,7% ý kiến ho rằng quy trình
TĐG hiện n y rõ ràng, ầy bƣớ v hi tiết B n ạnh tới 50,3% ý kiến
ho rằng kh ng ồng ý v rất kh ng ồng ý với nh n ịnh n y Tại o nh
nghiệp TĐG, quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS ũng ƣ b n h nh theo
bƣớ Ti u huẩn TĐG Việt N m.
- Tính phù h p: T nh phù h p quy tr nh v phƣơng ph p xem xét m ộ
phù h p với ối tƣ ng TĐG, với iều kiện th tiễn C thể n i quy trình và
phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ b n h nh bƣớ ầu ã s phù h p với ối tƣ ng
TĐG v iều kiện th tiễn TĐG ở Việt N m về thu th p th ng tin, ph n t h v x
lý thông tin nhƣ hƣớng n về nguồn gố th ng tin, với hệ thống quy ịnh
Nh nƣớ về ất i, x y ng…Nội ung ơ bản quy tr nh v phƣơng ph p
TĐG ũng ã ƣ s ổi theo hƣớng tiếp n hơn với Ti u huẩn TĐG quố tế
Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện n y ƣ b n h nh hung ho ả BĐS v m y
thiết bị, tuy nhiên trong một số bƣớ quy tr nh v phƣơng pháp có chú thích
th m v l m r hơn ho từng ối tƣ ng TĐG l BĐS h y m y thiết bị
Bảng 2.14: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình
và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Tính phù hợp
Rất ồng ý 2 1,1 1,1 1,1
Đồng ý 51 29,1 29,1 30,3
Tƣơng ối ồng ý 75 42,9 42,9 73,1
Kh ng ồng ý 45 25,7 25,7 98,9
Rất kh ng ồng ý 2 1,1 1,1 100,0
Tổng 175 100,0 100,0
Nguồn: Tác giả khảo sát
Kết quả khảo s t ở bảng 2 14 ho thấy có 73,1% ý kiến ho rằng quy tr nh v
phƣơng ph p TĐG BĐS l phù h p Tuy nhi n v n ến 26,9% ý kiến kh ng
ồng ý với nh n ịnh này.
- T nh tu n th
Mặ ù o nh nghiệp TĐG x y ng quy tr nh TĐG o nh nghiệp
m nh ảm bảo bƣớ ơ bản quy tr nh TĐG trong Ti u huẩn TĐG Việt
N m nhƣng khhi th hiện, TĐV thƣờng bỏ qu một số bƣớ hoặ một số bƣớ
ƣ th hiện sơ s i, nhiều nội ung bƣớ kh ng ƣ th hiện ầy
Th trạng n y ũng ƣ C Quản lý gi n u trong b o o về th nh tr , kiểm tr
hoạt ộng TĐG o nh nghiệp trong Hội nghị thƣờng ni n Gi m ố
o nh nghiệp TĐG ƣ tổ h tại Th nh phố Hồ Ch Minh uối th ng 11 năm
2016 và qu y C Quản lý gi ũng y u ầu o nh nghiệp TĐG, TĐV
phải th hiện nghi m quy ịnh, Ti u huẩn TĐG ã ƣ b n h nh
- T nh hiệu quả
132
Kết quả khảo s t nh gi về hiệu quả quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS

th ng qu ti u h thể nhƣ: Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời ngắn, hi ph
TĐG thấp, kết quả TĐG ạt ƣ ộ tin y o lần lƣ t ƣ thể hiện trong
nội ung nh gi thể nhƣ s u:
TĐG hiện tại - Giúp TĐV đƣa ra kết quả trong thời gian ngắn”
Rất ồng ý 4 2,3 2,3 2,3
Đồng ý 61 34,9 35,3 37,6
Tƣơng ối ồng ý 70 40,0 40,5 78,0
H p lệ
Kh ng ồng ý 34 19,4 19,7 97,7
Rất kh ng ồng ý 4 2,3 2,3 100,0
Tổng 173 98,9 100,0
Khuyết thiếu 2 1,1
Tổng 175 100,0
Kết quả khảo s t tổng h p ở Bảng 2 15 ho thấy 78% số TĐV ƣ hỏi trả
lời nh n hung l ồng ý với nh n ịnh ho rằng quy tr nh TĐG hiện n y giúp TĐV
ƣ r kết quả TĐG trong thời gi n ngắn Tr n th tế, TĐV hỉ qu n t m th hiện
một số bƣớ ơ bản trong quy tr nh, bỏ qu một số bƣớ kh ng th hiện hoặ th
hiện sơ s i, ho n th nh ƣ b o o TĐG v h ng thƣ TĐG trong thời gi n quy
ịnh o nh nghiệp TĐG
Bảng 2.16: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy
trình và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Chi phí TĐG thấp”
Rất ồng ý 13 7,4 7,7 7,7
Đồng ý 50 28,6 29,8 37,5
Tƣơng ối ồng ý 51 29,1 30,4 67,9
H p lệ
Kh ng ồng ý 40 22,9 23,8 91,7
Rất kh ng ồng ý 14 8,0 8,3 100,0
Tổng 168 96,0 100,0
Tổng 175 100,0

Kết quả khảo s t TĐV tại o nh nghiệp TĐG về việ t nh gi ộ
tin y cao kết quả TĐG tại o nh nghiệp m nh khi p ng quy tr nh TĐG hiện
tại hỉ 5,7% số ngƣời ƣ hỏi ho rằng kết quả TĐG ộ tin y o, 29,2 %
ý kiến ồng ý v tới 54,9% kh ng ồng ý với nh n ịnh n y B n ạnh 7,4%
ý kiến kh ng ồng ý v rất kh ng ồng ý với nh n ịnh n y. Ngo i việ t nh gi
133
h nh TĐV tại o nh nghiệp, qu ph n t h th trạng quy tr nh v

phƣơng ph p TĐG BĐS tại Việt N m, thể thấy hƣ thể khẳng ịnh v n ng
quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y ƣ lại kết quả TĐG ộ tin y
cao khi h nh quy tr nh ấy hƣ th s ầy , hi tiết, r r ng, phù h p. Trong
qu tr nh v n ng quy tr nh v phƣơng ph p o nhiều nguy n nh n kh nh u m
TĐV lại bỏ qu hoặ th hiện kh ng ầy nội ung bƣớ l m ảnh hƣởng ến
hất lƣ ng, kết quả TĐG BĐS Đ y ũng h nh l nh n ịnh ơ qu n quản lý
nh nƣớ về TĐG (C Quản lý gi – Bộ T i h nh) ƣ n u r tại C ng văn
18254 Bộ T i h nh ng y 23 th ng 12 năm 2016 về việ th hiện úng quy
ịnh ph p lu t về TĐG C thể l o nh nghiệp TĐG hƣ “tu n th ầy quy
ịnh về quy tr nh TĐG tại Ti u huẩn TĐG Việt N m tại Quyết ịnh 77/2005/QĐ-
BTC và Thông tƣ 28/2015/TT-BTC” [31].
Tính hiệu quả quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS òn ƣ xem xét
th ng qu nh gi về m ộ tin y kết quả TĐG khi v n ng quy tr nh v
phƣơng ph p Kết quả khảo s t ý kiến TĐV về vấn ề n y ƣ thể hiện
qua Bảng 2.17 nhƣ s u:
và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Kết quả TĐG có độ tin cậy cao”
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p Tỷ lệ % t h
lý luỹ
Rất ồng ý 10 5,7 6,0 6,0
Đồng ý 49 28,0 29,2 35,1
Tƣơng ối ồng ý 96 54,9 57,1 92,3
H p lệ
Kh ng ồng ý 9 5,1 5,4 97,6
Rất kh ng ồng ý 4 2,3 2,4 100,0
Tổng 168 96,0 100,0
Tổng 175 100,0
Nguồn: Khảo sát của tác giả
Kết quả khảo s t về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y th ng qu
u hỏi về “Tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG lại”, tới 8% số TĐV ƣ hỏi trả
lời tỷ lệ n y l từ 2 ến 5%, tới 32% ý kiến trả lời tỷ lệ trƣờng h p bị y u ầu
TĐG lại l từ 1 ến 2% Con số n y ũng phần n o phản nh ƣ việ kết quả
TĐG hiện nay.
Bảng 2.18: Kết quả khảo sát về tỷ lệ số trƣờng hợp yêu cầu TĐG BĐS lại tại
các doanh nghiệp TĐG
0% 38 21,7 23,0 23,0
0% ến 1% 52 29,7 31,5 54,5
134
1% ến 2% 56 32,0 33,9 88,5

2% ến 5% 14 8,0 8,5 97,0
> 5% 5 2,9 3,0 100,0
Tổng số 165 94,3 100,0
Tổng 175 100,0
Khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p phải TĐG lại tại o nh nghiệp TĐG, có
tới 31,5% số TĐV trả lời tỷ lệ phải TĐG lại l ƣới 1% v 33,9% số TĐV trả lời tỷ
lệ n y l từ 1-2%; 8,5% số TĐV trả lời tỷ lệ n y tr n 5% Mặ ù tỷ lệ số trƣờng
h p phải TĐG lại không qu o trong bối ảnh nghề TĐG ƣ oi l nghề mới
trong gi i oạn ầu ph t triển ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời gi n tới khi p l
ạnh tr nh tăng l n, y u ầu về t nh huy n nghiệp, ộ tin y kết quả TĐG o
hơn òi hỏi o nh nghiệp TĐG, TĐV ần phải tiến h nh TĐG theo quy
tr nh v phƣơng ph p hặt hẽ hơn, giảm tỷ lệ trƣờng h p y u ầu phải TĐG lại
ũng l ể giảm hi ph v gi v ng uy t n ho o nh nghiệp, ho TĐV.
2.3.2. Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở
Việt Nam
2.3.2.1. Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
- Quy tr nh TĐG Việt N m ƣ x y ng, ban hành và áp ng ến n y ã
bổ sung nội ung tăng ƣờng s logi , hặt hẽ v minh bạch nhƣ: y u ầu
TĐV s ng phƣơng ph p so s nh nhƣng nếu hỉ 2 t i sản so s nh th kết quả
TĐG phƣơng ph p so s nh hỉ ƣ ùng ể kiểm tr , ối hiếu với kết quả
TĐG ƣ từ phƣơng ph p TĐG khác; TĐV phải ƣ r ăn th tế
h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph ƣ nh ng hạn hế về th ng tin khi
kh ng th ng tin ể p ng 2 phƣơng ph p TĐG trở l n; TĐV tr h nhiệm
phải tr tiếp th m gi v o qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i
sản v thu th p số liệu về th ng số t i sản thẩm ịnh gi v t i sản so s nh
- Các Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m về h tiếp n v phƣơng ph p
thẩm ịnh gi ã kế thừ v ho n thiện nội ung ti u huẩn TĐG ũ, b m s t hệ
thống ti u huẩn TĐG quố tế, ƣ hƣớng n r r ng v thể hơn về ơ sở
TĐG v h tiếp n TĐG, về iều kiện p ng, ƣ quy ịnh thống nhất v
ph t huy ƣ v i trò ịnh hƣớng, hƣớng n ho hoạt ộng TĐG tổ h ,
o nh nghiệp TĐG ở Việt N m.
+ C phƣơng ph p TĐG ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG Việt
Nam là nh ng phƣơng ph p ã ƣ s ng phổ biến trong hoạt ộng TĐG
135
nƣớ lĩnh v TĐG ph t triển. C phƣơng ph p n y ơ sở kho họ r

ràng, thể p ng ở Việt N m
+ Ti u huẩn TĐG mới ã kế thừ nội ung Ti u huẩn TĐG ũ, ồng
thời nội ung ƣ bổ sung v hƣớng n hi tiết hơn C ti u huẩn n y ã
s th y ổi theo hƣớng b m s t với nh ng ổi mới hệ thống ti u huẩn TĐG
quố tế hiện nay (IVS 2017) ở hỗ: Hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m ƣ r
h tiếp n TĐG ể ịnh hƣớng ho thẩm ịnh vi n D tr n h tiếp n
n y, phƣơng ph p TĐG phù h p với từng h tiếp n ƣ hƣớng n tƣơng
ối thể ể thẩm ịnh vi n thể l họn v v n ng b o gồm: phƣơng ph p so
s nh ( h tiếp n thị trƣờng); phƣơng ph p hi ph t i tạo v phƣơng ph p hi ph
th y thế ( h tiếp n hi ph ), phƣơng ph p vốn ho tr tiếp v phƣơng ph p
òng tiền hiết khấu ( h tiếp n thu nh p), phƣơng ph p hiết trừ v phƣơng
ph p thặng ƣ (kết h p h tiếp n) Việ ƣ r h tiếp n n y ũng l
iểm ổi mới ƣ b n h nh trong Ti u huẩn TĐG quố tế 2013 so với Ti u huẩn
TĐG quố tế trƣớ v ƣ tiếp t uy tr trong Ti u huẩn TĐG quố tế 2017
+ C ti u huẩn TĐG mới ã ƣ r hƣớng n r r ng về ơ sở TĐG khi p
ng h tiếp n Theo , ả b h tiếp n ều thể ƣ s ng ể x
ịnh gi trị t i sản theo ơ sở gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng Việ x
ịnh gi trị t i sản theo từng ơ sở gi trị trong từng h tiếp n ũng ƣ hƣớng
n thể về qu n iểm nh n nh n, ăn nh gi
+ Ti u huẩn TĐG Việt N m hiện n y ã bổ sung iều kiện p ng h
tiếp n v phƣơng ph p TĐG giúp ịnh hƣớng r r ng hơn ho TĐV trong việ
p ng, khắ ph ƣ hạn hế Ti u huẩn TĐG Việt N m năm 2008 về
phƣơng ph p TĐG
C thể nói Hệ thống Ti u huẩn TĐG ã ph t huy ƣ v i trò nhất ịnh
trong hƣớng n ịnh hƣớng nghiệp v ho hoạt ộng TĐG tổ h , o nh
nghiệp C ti u huẩn n y ã g p phần thống nhất lý lu n v quy tr nh h TĐG
trên toàn quố trong gi i oạn từ năm 2005 ến n y. Bộ Ti u huẩn TĐG ã quy
ịnh v hƣớng n về quy tr nh nghiệp v , phƣơng ph p thẩm ịnh ũng nhƣ
biểu m u b o o, h ng thƣ TĐG Hệ thống ti u huẩn l nh ng ng rất bổ h
v ần thiết ể TĐV s ng trong qu tr nh thẩm ịnh
2.3.2.2. Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam
- C TĐV nhìn chung ã p nh t văn bản ph p quy li n qu n
ến TĐG BĐS từ các Lu t, nghị ịnh, th ng tƣ hƣớng n v văn bản o
ị phƣơng b n h nh ể p ng trong TĐG BĐS, mặ ù văn bản này
136
rất nhiều, thuộ nhiều lĩnh v c khác nhau.

- Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y ƣ o nh nghiệp, tổ h TĐG xây
ng v v n ng theo quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG số 5 với bƣớc ơ
bản nhất Quy tr nh n y ã giúp ho TĐV một i nh n tổng qu t về quá trình
TĐG, từ ƣ r ƣ nh ng kết lu n ơ sở nhất ịnh Trong từng bƣớ
quy tr nh ều quy ịnh nh ng ng việ thể m TĐV phải l m, tạo iều kiện
thu n l i ho TĐV trong qu tr nh TĐG
- Việ l họn phƣơng ph p ể TĐG TĐV phù h p với loại
BĐS, m h TĐG v phù h p với iều kiện th ng tin thu th p ƣ Nhìn chung
phƣơng ph p m TĐV p ng ều ăn kho họ , r r ng Cơ sở
TĐG h yếu ƣ TĐV l họn l gi trị thị trƣờng phản nh s h p lý, r
r ng hơn trong thẩm ịnh.
- Khi x ịnh gi trị BĐS, TĐV ã s th m khảo gi nh ng gi o
ị h ã ƣ th hiện thành công ể ƣ v o s ng trong qu tr nh TĐG
- C TĐV ã iều hỉnh s kh biệt gi BĐS so s nh với BĐS m
ti u tr n yếu tố h yếu nhƣ: vị tr l ất, iều kiện hạ tầng, ảnh qu n, m i
trƣờng, n ninh, t nh trạng ấp tho t nƣớ , iều kiện kinh o nh…
- Trong việ ƣớ t nh chi phí x y ng ng tr nh, TĐV ã s iều
hỉnh ơn gi x y ng theo hỉ số gi , ảm bảo t nh p nh t số liệu
2.3.3. Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt
Nam
2.3.3.1. Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
trong tiêu chuẩn thẩm định giá
- Về quy trình thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá
+ Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y b o gồm 6 bƣớ ơ bản ần thiết từ x ịnh
tổng qu t t i sản ho ến l p b o o, h ng thƣ TĐG. Tuy nhi n, ối với BĐS-
loại t i sản thƣờng gi trị lớn, quyền h thể ối với t i sản ƣ thể hiện
qu h ng thƣ ph p lý v việ mu b n, gi o ị h BĐS th hất l mu b n
quyền li n qu n tới quyền sở h u BĐS V v y, việ TĐG BĐS òi hỏi việ tiếp
nh n v nghi n u hồ sơ BĐS phải ƣ tiến h nh ẩn trọng nhƣ l một bƣớ ri ng
v l bƣớ ầu ti n quy tr nh TĐG B n ạnh , ối với quy tr nh TĐG BĐS,
kh u kiểm so t hất lƣ ng hƣ ƣ ề p tới nhƣ một bƣớ quy tr nh m
mới hỉ ƣ quy ịnh một h rải r , rời rạ trong một số nội ung ng việ ,
trong khi y l nh ng bƣớ v i trò qu n trọng trong quy tr nh TĐG t i sản n i
hung v TĐG BĐS n i ri ng.
137
+ C h ặt t n Bƣớ 1 trong quy tr nh TĐG hiện n y l “x ịnh tổng qu t

về t i sản TĐG v x ịnh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở
TĐG” hƣ phản nh ƣ nội ung ng việ m TĐV phải tiến h nh
Một số nội ung ng việ ƣ hƣớng n th hiện trong bƣớ n y kh ng
li n qu n tới t n bƣớ m li n qu n ến kh u tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ t i
sản TĐG nhƣ: m h TĐG, thời iểm TĐG, ối tƣ ng s ng kết quả TĐG
Việ ặt t n bƣớ v hƣớng n nội ung ng việ kh ng phù h p với t n bƣớ sẽ
n ến s kh hiểu, kh b o qu t ũng nhƣ x ịnh thể, h p lý ng việ
phải tiến h nh V v y m iều n y ũng l m ho quy tr nh TĐG kh ng ảm bảo
tính rõ ràng.
+ Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y ƣ quy ịnh v hƣớng n hung với quy
tr nh TĐG m y thiết bị n n m ộ hi tiết v thể ho òn hạn hế.
- Hạn chế về phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản trong các tiêu
chuẩn hiện nay
B n ạnh nh ng iểm ổi mới theo hƣớng t h c, ti u huẩn TĐG về
cách tiếp n v phƣơng ph p TĐG òn một số iểm hạn hế nhƣ s u:
+ Nh ng iểm hạn hế trong hƣớng n h tiếp n thị trƣờng v phƣơng
pháp so sánh tại Ti u huẩn TĐG số 8:
 Về khái niệm “Giao dịch phổ biến trên thị trường”
Ti u huẩn TĐG số 8 ƣ r kh i niệm “Giao dịch phổ biến trên thị trường là
hoạt ộng mu , b n t i sản ƣ tiến h nh ng kh i tr n thị trƣờng Một t i sản
ƣ x nh n l gi o ị h phổ biến khi t nhất b t i sản tƣơng t ã gi o
ị h mu , b n tr n thị trƣờng ” Hƣớng n n y hƣ ầy khi ba t i sản tƣơng t
ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng nhƣng thời iểm gi o ị h lại qu x v
biến ộng gi lớn so với thời iểm TĐG.
 Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh
Ti u huẩn TĐG số 8 ã mở rộng quy ịnh về thời iểm gi o ị h t i sản
so s nh từ 1 năm th nh 2 năm: “Gi o ị h t i sản so s nh ƣ l họn phải
iễn r tại hoặ gần thời iểm TĐG nhƣng kh ng qu 02 năm t nh ến thời iểm
thẩm ịnh” (quy ịnh ũ l kh ng qu một năm) Tr n th tế, nh ng gi i oạn
thị trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, m gi t i sản t biến ộng th mặ ù gi o ị h so
s nh thể xảy r h thời iểm TĐG nhƣng m gi v n thể ƣ s ng
ể so s nh ƣ v nh ng trƣờng h p gi o ị h t i sản so s nh xảy r gần thời
iểm TĐG nhƣng thị trƣờng kh ng ổn ịnh, m gi biến ộng li n t v lớn th
m gi v n thể kh ng ảm bảo ƣ t nh p nh t v kh ng p ng ƣ
y u ầu so s nh Ti u huẩn TĐG quố tế ũng nhƣ ti u huẩn TĐG nƣớ
lĩnh v TĐG ph t triển nhƣ Mĩ, Ú v Niu i l n hiện n y ũng kh ng ề p tới
thời hạn này. Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Việt N m ƣ nh gi l hoạt ộng
138
kh ng ổn ịnh, nhiều biến ộng kh lƣờng v v y việ nới lỏng iều kiện th ng
tin nhƣ tr n ng n tới giảm t nh p nh t, ộ tin y th ng tin v từ ảnh
hƣởng tới ộ tin y kết quả TĐG BĐS
 Về các yếu tố so sánh: Ti u huẩn TĐG Việt N m số 08 ã liệt k yếu tố
so s nh ối với một số loại BĐS, y u ầu TĐV ăn v o ể iều hỉnh
h ng gi o ị h ho từng loại t i sản, song hệ thống yếu tố so s nh n y còn
hung hung, hƣ ầy .
 Về việc điều chỉnh các yếu tố định tính: Việ ùng tỷ lệ phần trăm ể iều
hỉnh ho yếu tố ịnh t nh mới hỉ ƣ Ti u huẩn số 8 g i ý về ịnh hƣớng,
nhƣng nh ng hƣớng n n y hƣ thể, r r ng g y kh khăn ho TĐV khi p
ng.
 Về việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ
dẫn của các tài sản so sánh.
Thứ nhất, Ti u huẩn số 8 về h tiếp n từ thị trƣờng v phƣơng ph p so
sánh v n gi nguy n hƣớng n về l họn m gi ại iện so với Ti u huẩn ũ
ở kh ạnh l hỉ hƣớng n uy nhất một hl họn m gi ại iện tr n ơ
sở phân tích th ng tin t i sản so s nh, s u kết h p ph n t h th m nh ng
tiêu chí: Tổng gi trị iều hỉnh gộp, tổng số lần iều hỉnh, tổng gi trị iều
hỉnh thuần nhỏ nhất ể x ịnh gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản TĐG.
Th tế hiện n y thẩm ịnh vi n khi l họn m gi ại iện thƣờng
tính theo một trong h i h: C h th nhất l họn theo ti u h ƣ hƣớng
n nhƣ tr n, h th h i l t nh theo m gi trung b nh ộng m gi hỉ
n Việ l họn h t nh trung b nh v n thể em lại kết quả về m gi h p
lý bất ộng sản m ti u khi m gi hỉ n tƣơng ối s t nh u
Thứ hai, Ti u huẩn mới hiện n y ũng ã nới lỏng h nh lệ h gi mỗi m
gi hỉ n với m gi trung b nh m gi hỉ n l n m tối l 15%
(quy ịnh ũ tối l 10%) Việ nới lỏng m h nh lệ h n y giúp ho kết quả
ƣớ t nh thẩm ịnh vi n ễ ng ƣ hấp nh n hơn so với quy ịnh ũ nhƣng
on số h nh lệ h 15% n y l rất lớn so với th ng lệ nƣớ tr n thế giới
(th ng thƣờng kh ng qu 10%)
+ Nh ng iểm hạn hế trong hƣớng n về h tiếp n hi ph v phƣơng
pháp chi phí tại Ti u huẩn TĐG số 9:
Ti u huẩn số 9 về h tiếp n hi ph ã ƣ r kh i niệm về h o mòn
h năng là “tổn thất về t nh h u ng t i sản n tới giảm gi trị t i sản o s
ng t i sản n y kh ng m ng lại hiệu quả nhƣ s ng t i sản th y thế” H o mòn
h năng b o gồm: H o mòn h năng o thiếu khuyết, h o mòn h năng o
hi ph vốn o v h o mòn h năng o hi ph v n h nh H o mòn h năng o
139
thiếu khuyết l trƣờng h p t i sản thiếu một bộ ph n h y thiết bị n o m t i

sản tƣơng t ùng h năng tr n thị trƣờng hoặ trƣờng h p t i sản một
bộ ph n h y thiết bị n o ần phải ƣ th y thế hoặ hiện ại h ể t i sản
thể hoạt ộng một h b nh thƣờng hoặ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng ”
Kh i niệm h o mòn h năng n y òn hung hung, kh ng r r ng v ễ
g y hiểu nhầm với h o mòn n i hung t i sản Kh i niệm n y ũng kh ng thể
hiện ƣ ầy về lỗi thời h năng Kh i niệm về h o mòn h năng thiếu
khuyết nhƣ tr n thể n ến s trùng lắp khi bộ ph n h y thiết bị n o thể
ƣ th y thế o h o mòn về v t hất t nhi n h kh ng phải o lỗi thời h năng
n ến việ ƣớ t nh h o mòn trùng lắp (t nh 2 lần ho giảm gi o yếu tố t nhi n
v o lỗi thời h năng)
+ Hạn hế trong hƣớng n h tiếp n thu nh p tại Ti u huẩn số 10:
 Ti u huẩn số 10 ã n u kh ng ầy và không chính xác iều kiện p ng
Phƣơng ph p vốn h tr tiếp, l phƣơng ph p n y ƣ p ng trong
trƣờng h p thu nh p từ t i sản l tƣơng ối ổn ịnh (kh ng ổi hoặ th y ổi theo
một tỷ lệ nhất ịnh) trong suốt thời gi n s ng h u h òn lại ( ƣ t nh bằng
tuổi ời kinh tế òn lại) t i sản hoặ vĩnh viễn
Trƣờng h p p ng m ti u huẩn số 10 n u hƣ chính xác v iều qu n
trọng l số năm em lại thu nh p phải l vĩnh viễn hoặ i mới thể p ng
phƣơng ph p vốn ho h kh ng hỉ mỗi iều kiện l thu nh p ổn ịnh Nếu thu
nh p th y ổi theo một tỷ lệ nhất ịnh th trƣờng h p n y lại kh ng p ng ƣ
phƣơng ph p vốn ho tr tiếp m phải p ng một ạng phƣơng ph p òng
tiền hiết khấu l v o m h nh tăng trƣởng
C ng th mặ ù phản nh úng bản hất kinh tế phƣơng ph p,
song ti u huẩn n y hƣ y u ầu TĐV phải l p lu n v giải tr nh ộ tin y
th ng tin b ov h nh gi ộ tin y thẩm ịnh vi n Bởi, vấn ề khó
khăn nhất phƣơng ph p kh ng phải l ng th m l ở kỹ thu t v khả năng
b o ộ hắ hắn òng tiền trong tƣơng l i
2.3.3.2. Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm
định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá.
- Mặ ù quy tr nh TĐG BĐS m o nh nghiệp TĐG x y ng nhìn
hung b o gồm bƣớ ơ bản theo quy tr nh TĐG ƣ b n h nh theo Hệ thống
Ti u huẩn TĐG Việt Nam, tuy nhi n trong th tế, TĐV tại o nh nghiệp hƣ
th hiện úng v ầy bƣớ theo quy trình mà h nh o nh nghiệp ã
ề r Nh ng nội ung a quy trình mà TĐV th hiện ơn giản, sơ lƣ nhƣ sau:
+ Một số o nh nghiệp TĐG v n òn hƣ p nh t ầy văn bản
ph p lý, viện n v p ng văn bản ã hết hiệu l hoặ kh ng phù h p
140
+ TĐV m tả về BĐS òn ại kh i, hƣ r r ng, hƣ ầy th ng tin

ần thiết.
+ C TĐV t ề p tới hạn hế về nguồn liệu TĐG, mặ ù y l hạn
hế lớn v phổ biến C b o o TĐG ƣ TĐV l p r thƣờng kh ng nhắ tới
hạn hế n y
+ Việ ph n t h, nh gi về iều kiện vĩ m , m i trƣờng kinh tế, xu hƣớng
ph t triển, quy hoạ h khu v , ị phƣơng t ƣ ề p tới Việ b o về t nh
h nh thị trƣờng, qu n hệ ung ầu trong tƣơng l i rất sơ s i, ảm tính m kh ng s
phân tích tr n nh ng ăn r r ng thể Nh ng nội ung n y ũng t ƣ
TĐV tr nh b y trong b o o TĐG BĐS
+ Việ ph n t h về BĐS m ti u v BĐS so s nh hƣ to n iện: C TĐV
kh ng tiến h nh ph n t h việ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất BĐS,
trong khi y lại l một y u ầu nhất thiết phải th hiện trong qu tr nh TĐG t i
sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng C n bộ TĐG ũng hƣ nh n iện ƣ
ầy ƣu iểm ũng nhƣ hạn hế bản th n BĐS m c tiêu v BĐS
so s nh, v nhƣ: l i thế kinh o nh, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thu t
- Phƣơng ph p TĐG BĐS m TĐV l họn nh n hung l phù h p, tuy
nhi n việ v n ng phƣơng ph p ể TĐG BĐS thể òn rất nhiều hạn
hế s u:
+ Các thông tin về t i sản so s nh kh ng m ng t nh hất ại iện ho
gi o ị h trong khu v Nhiều trƣờng h p n bộ TĐG lấy ng y 3 ến 4 BĐS so
s nh m m nh thu th p ƣ m kh ng khảo s t m gi gi o ị h kh ,
ũng kh ng giải tr nh một h thể v s o BĐS so s nh n y ƣ l họn
m lại kh ng l họn BĐS kh ể so s nh
+L họn v s ng th ng tin về BĐS so s nh trong nhiều trƣờng h p òn
kh biệt qu nhiều về yếu tố h yếu, v yếu tố về quy m iện t h
BĐS Nếu BĐS so s nh s kh biệt qu lớn sẽ kh ng ảm bảo ƣ t nh
hất tƣơng ồng gi BĐS so s nh so với BĐS m ti u
+ Nhiều TĐV s ng ng y th ng tin về m gi h o mu , h o b n m
kh ng t m hiểu kỹ th ng tin, kh ng ph n t h iều hỉnh n n m ộ tin y th ng
tin thấp bởi v m gi tr n b o mu v b n hƣ hắ ã phản nh ƣ gi trị thị
trƣờng BĐS
+ Một số o nh nghiệp, tổ h TĐG kh ng th hiện theo bƣớ tr nh t
phƣơng ph p C thể TĐV bỏ qu bƣớ kiểm tr ph n t h gi o ị h
so s nh Với việ bỏ qu bƣớ a phƣơng ph p nhƣ v y ho thấy kết quả TĐG
kh ng phản nh ƣ gi trị thị trƣờng BĐS bởi th ng tin kh ng nguồn gố
r r ng, kh ng ƣ kiểm h ng sẽ kh p ng y u ầu so s nh C yếu tố kh
141
biệt kh ng ƣ iều hỉnh sẽ kh ng ảm bảo ƣ rằng kết quả TĐG sẽ phản nh

ƣ gi trị BĐS
+ C tỷ lệ iều hỉnh hƣ ăn r r ng: Hầu hết tỷ lệ iều hỉnh ở
yếu tố so s nh nhƣ: h nh ng, k h thƣớ , iều kiện hạ tầng, hƣớng, l i thế kinh
o nh ều ƣ ƣ r nhƣng kh ng ăn r r ng, kh ng s l p lu n, ph n t h
thể C tỷ lệ n y kh ng phải l tỷ lệ ƣ rút r từ qu tr nh thống k , ph n t h
gi o ị h thị trƣờng về nh ng BĐS ặ iểm tƣơng ồng m m ng nặng yếu
tố ảm t nh
Ti u h iều hỉnh: Việ TĐV nh gi tỷ trọng yếu tố nhƣ: Vị
tr BĐS, hạ tầng kỹ thu t hung khu v m ng t nh quyết ịnh lớn ến m gi
bằng 50% tỷ trọng gi BĐS; Điều kiện ph p lý t nh bằng 20% tỷ trọng BĐS;
Quy m , k h thƣớ , h nh thể BĐS bằng 20% tỷ trọng BĐS v 10% l ti u
h kh nhƣ hạ tầng kỹ thu t nội bộ khu ất, m i trƣờng, n ninh l nh ng tỷ lệ
ƣớ t nh kh ng ƣ x y ng tr n ơ sở rõ ràng.
+ Đối với TĐG ất, TĐV thƣờng l họn m gi ại iện theo h lấy
m gi trung b nh m gi hỉ n ( h n y ƣ quy ịnh trong nghị ịnh về
phƣơng ph p ịnh gi ất) Chỉ một số t trƣờng h p TĐV l họn theo ti u
h ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG Việt N m Việ l họn m gi trung b nh
l m m gi ại iện nhƣ ã ph n t h ƣu iểm l ơn giản, ễ t nh to n, em lại kết
quả ộ tin y o khi m gi hỉ n gần s t nh u Tuy nhi n, trong nh ng
trƣờng h p m gi hỉ n h nh lệ h lớn th h t nh trung b nh kh ng ảm bảo
t nh hất ại iện ho m gi v v y kết quả TĐG kh ng ộ tin y o
+ C TĐV h yếu s ng phƣơng ph p ph n t h theo ặp BĐS m hƣ qu n
t ms ng phƣơng ph p ph n t h kh Mặ ù ph n t h liệu theo ặp là
một phƣơng ph p h p lý về lý thuyết, nhƣng i khi n kh ng m ng lại hiệu quả
th tế bởi việ họn m u BĐS so s nh qu hẹp Phƣơng ph p n y hỉ th h h p
ho BĐS ng nghiệp v thƣơng mại kh ng thƣờng xuy n ƣ gi o ị h tr n
thị trƣờng Việ s ng phƣơng ph p ph n t h theo ặp rất kh ể ƣ r nh ng
iều hỉnh bởi việ b n h ng ơn lẻ kh ng phản nh úng gi trị thị trƣờng.
+ Khi ƣớ t nh hi ph th y thế mới ng tr nh x y ng m ti u trong
phƣơng ph p chi phí, phƣơng ph p hiết trừ, và khi ƣớ t nh hi ph x y ng công
trình trong phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV hỉ s ng ng y ơn gi x y ng Uỷ
ban nhân dân tỉnh (th nh phố) hoặ suất ầu tƣ Bộ X y ng ể t nh to n m
kh ng s iều hỉnh ho phù h p với ặ iểm, kết ấu ng tr nh m ti u
thể Hoặ n bộ TĐG lấy gi quyết to n ng tr nh trừ i phần giảm gi t h
lũy (phần giảm gi ƣ t nh tr n ơ sở tƣơng qu n gi thời gi n s ng v tuổi
thọ v t lý theo thiết kế)
142
+ Tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng trong phƣơng ph p hi ph ƣ

t nh v o kết ấu h nh, theo ng th b nh qu n gi quyền mới hỉ nh
gi ƣ tỷ lệ giảm gi o yếu tố t nhi n h hƣ nh gi ƣ tỷ lệ giảm gi o
lỗi thời h năng, o t ộng từ yếu tố b n ngo i C b o o TĐG hầu nhƣ
kh ng nh gi về nội dung này.
+ Đối với phƣơng ph p thu nh p v v n ng phƣơng ph p thu nh p trong
phƣơng ph p thặng ƣ: TĐV t nh to n tỷ lệ hiết khấu là 13,5% (bằng 1,5 lần lãi
suất ơ bản ng n h ng nh nƣớ ) l kh ng ơ sở kho họ r r ng Việ v n
ng phƣơng ph p thu nh p trong TĐG BĐS ở Việt N m hiện n y ối với TĐV
nh n hung òn rất nhiều kh khăn. Khả năng b o thu nh p v hi ph tƣơng l i
ũng nhƣ x ịnh tỷ suất vốn ho , tỷ suất hiết khấu ũng l th h th lớn ối với
TĐV trong iều kiện hiện n y ở Việt N m
+ Khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển v hi ph ph t triển trong phƣơng ph p
thặng ƣ, TĐV hƣ xem xét ến yếu tố thị trƣờng tƣơng l i m thƣờng lấy
ng y m gi b n, gi ho thu BĐS, hi ph tại thời iểm TĐG m kh ng s
ph n t h, nh gi khả năng th y ổi trong tƣơng l i khi triển kh i n ũng nhƣ
khi BĐS ph t triển xong Việ TĐV thƣờng giả ịnh to n bộ BĐS s u khi ph t triển
xong ƣ b n hết 100% ho kh h h ng với m gi ã ƣ x ịnh ũng l
iều kh ng h p lý v hƣ xem xét tới biến ộng về khả năng th nh khoản BĐS
tr n thị trƣờng
Tr n y l nh ng hạn hế cơ bản việ TĐG BĐS ã l m ảnh hƣởng ến
kết quả TĐG trong thời gian qua. Nh ng hạn hế trên do các nguyên nhân ch qu n
và nguyên nhân khách quan.
2.3.4 . Nguyên nhân của những hạn chế
2.3.4.1. Nguyên nhân chủ quan
- Thứ nhất, cơ sở dữ liệu tại các doanh nghiệp thẩm định giá không đầy đủ
khiến cho việc thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn
Hiện n y, việ thiếu ơ sở liệu TĐG v hệ thống quản lý liệu n y
ã g y kh khăn kh ng nhỏ ho hoạt ộng TĐG o nh nghiệp v ng t gi m
s t kết quả thẩm ịnh gi Nh nƣớ , ũng nhƣ niềm tin kh h h ng Cơ sở
liệu v th ng tin li n qu n ến BĐS thẩm ịnh gi kh ng hỉ l một trong
nh ng ầu v o ti n quyết a quá trình TĐG m òn g p phần quyết ịnh hất
lƣ ng, hiệu quả uộ TĐG. Cơ sở liệu l yếu tố hết s qu n trọng ảnh
hƣởng lớn tới việ th hiện quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG BĐS
Nhiều o nh nghiệp ũng ã x y ng ơ sở liệu ri ng về BĐS ph v ho
143
ng t TĐG BĐS nhƣng ũng nhiều o nh nghiệp do các nguyên nhân khác nhau
hƣ x y ng ƣ ơ sở liệu ri ng Theo kết quả khảo s t có 77,8% số TĐV
ƣ hỏi trả lời o nh nghiệp m nh sơ sở liệu riêng và 22,2% số TĐV ho
biết o nh nghiệp m nh hƣ x y ng ƣ ơ sở liệu ph v ho TĐG
Bảng 2.19: Kết quả khảo sát về việc doanh nghiệp có cơ sở dữ liệu riêng về
thẩm định giá bất động sản
Tần suất Phần trăm Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ
Không 37 21,1 22,2 22,2
H p lệ Có 130 74,3 77,8 100,0
Tổng 167 95,4 100,0
Tổng 175 100,0
Tuy nhiên, nh ng o nh nghiệp ã x y ng ơ sở liệu TĐG th ơ sở n y
ũng kh ng ầy hoặ kh ng ƣ p nh t thƣờng xuy n. Th ng thƣờng, khi
kh h h ng nhu ầu thẩm ịnh th n bộ TĐG mới t m kiếm th ng tin nên thông
tin thu th p ƣ hỉ l nh ng th ng tin ơn lẻ, kh ng ảm bảo ƣ t nh hất ại
iện thị trƣờng khu v . Hơn n , iều n y ũng l m ho thời gi n v hi ph
TĐG tăng l n, m kết quả TĐG kh ng ạt ƣ ộ tin y o C liệu TĐG tại
C Quản lý gi (Bộ T i h nh) hiện n y ũng hỉ l liệu ơ bản về t nh h nh
o nh nghiệp TĐG v TĐV về giá. Hệ thống liệu n y hƣ ầy ể kết nối,
hi sẻ th ng tin, ũng nhƣ ph v ắ l ho ng t quản lý nh nƣớ về TĐG
- Thứ hai là do đội ngũ cán bộ thẩm định giá còn thiếu và chưa đáp ứng yêu
cầu về trình độ chuyên môn.
Một trong nh ng nguyên nhân ảnh hƣởng tr tiếp ến hoạt ộng TĐG
h nh l số lƣ ng v tr nh ộ ội ngũ n bộ TĐG Đội ngũ TĐG trong nh ng
năm qu tuy ƣ hú trọng ph t triển về số lƣ ng nhƣng v n hƣ p ng ƣ
nhu ầu th tế; t nh huy n nghiệp trong hoạt ộng TĐG òn hạn hế, tr nh ộ
huy n m n nghiệp v hƣ p ng ƣ so với y u ầu.
Tại o nh nghiệp TĐG, hỉ một số t ngƣời thẻ TĐV về gi hoặ
ƣ o tạo về TĐG, òn lại l ƣ o tạo về lĩnh v kh nhƣ kế to n,
kiểm to n, t i h nh…v hƣ nhiều kinh nghiệm trong lĩnh v TĐG C tới
78,61% số o nh nghiệp hỉ từ 3 ến 5 TĐV v hỉ 5,88% số o nh nghiệp
TĐG số lƣ ng TĐV tr n 10 ngƣời
Việ o tạo, bồi ƣỡng kiến th ho ội ngũ TĐG ở nhiều o nh nghiệp
hƣ ƣ tổ h thƣờng xuy n khi tới 38,2% số TĐV ƣ hỏi trả lời m ộ
144
o tạo bồi ƣỡng ho ội ngũ TĐG tại o nh nghiệp m nh ở m t v rất t.

Bảng 2.20: Kết quả khảo sát về “Mức độ đào tạo, bồi dƣỡng cho đội ngũ thẩm
định giá bất động sản tại doanh nghiệp”
Tần số Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ
Rất Ít 11 6,3 6,4 6,4
Ít 55 31,4 31,8 38,2
Thƣờng xuy n 86 49,1 49,7 87,9
Rất thƣờng
21 12,0 12,1 100,0
xuyên
Tổng 173 98,9 100,0
Tổng 175 100,0
- Nguyên nhân thứ ba là do áp lực về thời gian và chi phí TĐG.
Nhằm tiết kiệm thời gi n v giảm thiểu hi ph trong qu tr nh TĐG ể n ng
o khả năng ạnh tr nh, thu hút kh h h ng m nhiều o nh nghiệp TĐG quy ịnh
thời gi n tối ể tiến h nh ng việ TĐG trong khoảng từ 48-72 tiếng kể từ khi
tiếp nh n hồ sơ Kết quả khảo s t ý kiến TĐV về thời gi n TĐG bất ộng sản tại
o nh nghiệp thể hiện ở Bảng 2 21 nhƣ s u:
Bảng 2.21: Kết quả khảo sát về thời gian TĐG BĐS tại các doanh nghiệp
Thời gian để TĐG BĐS 1 ngày đến 2 ngày
Rất t 34 19,4 21,3 21,3
Ít 41 23,4 25,6 46,9
B nh thƣờng 39 22,3 24,4 71,3
H p lệ
Nhiều 33 18,9 20,6 91,9
Rất nhiều 13 7,4 8,1 100,0
Tổng 160 91,4 100,0
Tổng 175 100,0
Thời gian TB để TĐG BĐS 3 ngày đến 4 ngày

Rất t 12 6,9 7,5 7,5
Ít 38 21,7 23,6 31,1
B nh thƣờng 42 24,0 26,1 57,1
H p lệ
Nhiều 46 26,3 28,6 85,7
Rất nhiều 23 13,1 14,3 100,0
Tổng 161 92,0 100,0
Tổng 175 100,0
145
Lu t gi hiện n y ho phép th nh l p C ng ty TĐG khi từ 3 TĐV trở

lên v v y, m ộ ạnh tr nh gi ng ty TĐG ng y ng g y gắt v quyết
liệt Một số ng ty quy m nhỏ th m h sẵn s ng hạy theo p ng òi hỏi
“ho hồng” ng y ng o kh h h ng hoặ t nh trạng một số o nh nghiệp
tr tiếp g i ý khoản ho hồng ho kh h hàng n n buộ ng ty n y phải
ắt giảm hi ph TĐG Tuy nhi n th tế o t nh ph tạp BĐS ần TĐG ũng
nhƣ s thiếu h t ả về số lƣ ng v hất lƣ ng ội ngũ n bộ nh n vi n TĐG n n
p l về thời gi n ngắn v hi ph TĐG thấp khiến ho n bộ TĐG kh ng thời
gi n v hi ph ể tiến h nh bƣớ ng việ ần thiết, n ến t nh trạng l m
qu lo , ại kh i
- Nguyên nhân thứ tư là một số TĐV không giữ vững phẩm chất đạo đức
nghề nghiệp, có sự dàn xếp với khách hàng về kết quả TĐG.
Nếu ng ty TĐG muốn ƣ ký h p ồng TĐG, ngo i việ kh h h ng òi
hỏi về ho hồng, nhiều kh h h ng òn y u ầu o nh nghiệp TĐG phải tiến h nh
thẩm ịnh ể ạt ƣ kết quả theo y u ầu kh h h ng nhằm tr l i Nếu
TĐV kh ng gi v ng phẩm hất ạo nghề nghiệp m nh sẽ n tới việ
TĐV l họn th ng tin, ph n t h th ng tin theo hƣớng ho n to n h qu n ể n
tới ƣ kết quả TĐG theo h ý từ trƣớ
- Nguyên nhân thứ năm là do công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá
+ Quản lý nh nƣớ về lĩnh v TĐG hiện n y òn hạn hế Hiện n y ịnh
kỳ, C quản lý gi lại tổ h o n kiểm tr hoạt ộng TĐG to n bộ o nh
nghiệp TĐG Chất lƣ ng ị h v TĐG v ộ tin y kết quả TĐG theo h ng
thƣ TĐG o nh nghiệp TĐG ũng hƣ ƣ kiểm so t hặt hẽ Các sai
phạm ơn vị về việ giải tr nh nguồn gố th ng tin, lý o họn th ng
tin… ƣ nhắ nhở nhƣng kh ng s nghi m tú s h n ến t nh trạng
nh ng s i phạm ũ lại t i iễn n ến kết quả TĐG kh ng ộ tin y o.
+ Đội ngũ n bộ, ng ch l m ng t quản lý nh nƣớ về TĐG phần
lớn hƣ ƣ o tạo úng huy n ng nh TĐG hoặ hƣ ƣ p nh t kịp thời
kiến th huy n ng nh TĐG; ng t tổ h thi v ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về
gi òn nhiều bất p ( hƣ ng n h ng ề thi TĐG).
+ C ng t o tạo, bồi ƣỡng huy n ng nh TĐG òn nhỏ lẻ, hƣ ồng
nhất, hƣ hiến lƣ o tạo, bồi ƣỡng i hạn Đội ngũ giảng vi n huy n
ng nh TĐG òn hạn hế v hƣ ƣ o tạo huy n s u Do l một lĩnh v mới,
vừ l m vừ rút kinh nghiệm n n ho ến n y, ng t nh gi , xếp loại, th nh
tr , kiểm tr , x y ng hế t i x phạt vi phạm trong nghề òn xem nhẹ, n
ến s v n ng ở nhiều ng ty phần tùy tiện
+ Chƣơng tr nh o tạo, bồi ƣỡng ấp thẻ TĐV về gi thiếu hẳn một huy n
ề qu n trọng hỗ tr về l p to n v ịnh m sản phẩm x y ng
146
+ Hệ thống ti u huẩn TĐG hƣ kh i niệm huẩn m thế n o l một

m gi úng o v y rất kh ăn ph n x khi tr nh hấp xảy r
2.3.4.2. Nguyên nhân khách quan.
- Thứ nhất, hoạt ộng TĐG o nh nghiệp TĐG iễn r trong bối
ảnh tăng trƣởng kinh tế trong nƣớ ã bƣớ ph hồi nhƣng m i trƣờng kinh
o nh v năng suất, hiệu quả, s ạnh tr nh nền kinh tế òn thấp trong khi y u
ầu hội nh p quố tế ng y ng o. Chi ph ầu v o ng y ng tăng o (nhƣ hi
ph tiền lƣơng, hi ph nguy n v t liệu, iện nƣớ …) nhƣng gi ị h v TĐG có xu
hƣớng giảm ã tạo s ép lớn ối với hoạt ộng o nh nghiệp
- Thứ hai, c ng ty TĐG ƣ th nh l p mới tăng nh nh, g y s ép ạnh
tr nh gi o nh nghiệp, n ến ạnh tr nh về gi v hất lƣ ng ị h v
o nh nghiệp TĐG tr n thị trƣờng ng y ng quyết liệt; th m h ph t sinh ạnh
tr nh kh ng l nh mạnh gi o nh nghiệp TĐG theo h nh th giảm gi ị h
v , kh ng phù h p với ăn x ịnh gi ị h v TĐG theo quy ịnh, giảm thời
gi n ph t h nh h ng thƣ l m ảnh hƣởng ến hất lƣ ng ị h v TĐG.
- Thứ ba, một số kh h h ng tƣ tƣởng l i ng o nh nghiệp TĐG làm sai
lệ h kết quả thẩm ịnh gi trị t i sản nhằm m h tr l i
- Thứ tư, nhiều kh h h ng kh ng th hiện úng iều khoản về th nh
to n theo h p ồng ã ký ( hƣ th hiện tạm ng, hoặ th nh to n h m) l m ảnh
hƣởng ến vốn lƣu ộng v t nh ổn ịnh o nh nghiệp TĐG hoặ o nh
nghiệp kh ng thu hồi ƣ ng n n tới o nh thu giảm, o nh nghiệp l i
nhu n âm.
- Thứ năm, nhiều ng n h ng hỉ th hiện ký kết h p ồng TĐG với o nh
nghiệp TĐG t n trong “ nh s h ngắn” (short list) o ng n h ng t r so t v
c ng bố Tuy nhi n h ng năm ác ng n h ng kh ng th ng b o rộng rãi ti u huẩn
việ r so t n y ể o nh nghiệp TĐG l m hồ sơ năng l , n n việ tiếp xú
kh h h ng thuộ khối ng n h ng nhƣ tr n rất kh khăn, kh ng ng bằng gi
o nh nghiệp TĐG. (Theo B o o nh gi kết quả hoạt ộng TĐG gi i oạn 2013
– 2016 C Quản lý gi )
- Thứ sáu, s hoạt ộng bất ổn v thiếu t nh minh bạ h thị trƣờng BĐS
Việt Nam
Thị trƣờng BĐS tiềm ẩn nh ng nh n tố bất ổn t ộng nhất ịnh ến hoạt
ộng TĐG. Thị trƣờng BĐS nh ng gi i oạn th nh khoản kém, gi o ị h t n n
TĐV kh thu th p ƣ th ng tin về BĐS so sánh. Th ng tin thị trƣờng
BĐS còn thiếu t nh minh bạ h g y kh khăn rất lớn ho qu tr nh iều tr , thu th p
th ng tin TĐV Mặ ù s n gi o ị h BĐS ở Việt N m ã r ời v i v o
hoạt ộng từ uối năm 2009 tuy nhi n nhiều BĐS gi o ị h tr n thị trƣờng kh ng
ƣ ăng ký n n rất kh kiểm so t, ũng nhƣ kh nắm bắt ƣ m gi o ị h
147
th nh ng tr n thị trƣờng Do , việ thu th p h ng thị trƣờng ể so sánh

ũng nhƣ ể x y ng ơ sở liệu về TĐG BĐS rất hạn hế
- Thứ bẩy, c th ng tin thiếu ơ sở khẳng ịnh t nh trung th kh h qu n
ã g y kh khăn ho n bộ TĐG B n ạnh th ng tin o h nh kh h h ng
ung ấp, thông tin từ tổ h nghi n u thị trƣờng ũng rất t C n bộ
TĐG v n hƣ ƣ s li n th ng với ơ qu n thuế ể kiểm h ng th ng tin
ƣ ung ấp Hơn n , m gi m b n th m gi gi o ịch BĐS khai báo
thƣờng kh ng phải l m gi gi o ị h th tế nhằm trốn thuế...Với số lƣ ng
kh h h ng lớn, ị b n hoạt ộng rộng v v y việ thu th p th ng tin về BĐS
kh ng phải l ễ ng
- Thứ tám, một số hƣớng n về x ịnh gi t i sản o Bộ, ng nh ị
phƣơng b n h nh kh ng tr n nguy n tắ về thẩm ịnh gi , m u thu n với lý
thuyết hung về thẩm ịnh gi tr n ơ sở h nh th nh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị
phi thị trƣờng V Th ng tƣ 36/2014/TT-BTNMT ng y 30/6/2014 Bộ Tài
nguyên và M i trƣờng ƣ b n h nh một số quy ịnh òn m u thu n với
tiêu huẩn thẩm ịnh gi g y kh khăn ho ơn vị thẩm ịnh gi khi tiến h nh
nghiệp v Ng y 26 th ng 12 năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ
323/2016/TT-BTC quy ịnh về kiểm tr , gi m s t v nh gi hất lƣ ng hoạt ộng
TĐG. Nội ung Th ng tƣ nh n hung kh ầy v hi tiết Nội ung kiểm tr
b o gồm: kiểm tr việ hấp h nh quy ịnh ph p lu t về TĐG o nh
nghiệp, kiểm tr t nh tu n th Ti u huẩn TĐG m ặ biệt l nội ung quy
ịnh về kiểm tr hoạt ộng TĐG h ng năm v việ nh gi hất lƣ ng hoạt ộng
TĐG o nh nghiệp. Th ng tƣ ũng b n h nh kèm theo ph l về Bảng
nh gi hất lƣ ng hoạt ộng TĐG o nh nghiệp TĐG trong hƣớng n
hấm iểm ối với từng nội ung V th ng tƣ mới b n h nh n n ến ng y 26 th ng
5 năm 2017, C Quản lý gi mới tổ h hội nghị triển kh i th hiện th ng tƣ
B n ạnh nội ung ƣ quy ịnh thể, r r ng, phù h p, Th ng tƣ òn một số
quy ịnh về th ng hấm iểm hƣ phù h p, hƣ tạo ƣ s ồng thu n
o nh nghiệp TĐG.
Nhƣ v y quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ở Việt N m hiện n y b n ạnh
nh ng mặt th nh ng ạt ƣ , òn nhiều mặt hạn hế o ả nguy n nh n h
qu n v kh h qu n Việ ph n t h nguy n nh n n ến nh ng hạn hế l ơ sở
ho việ ề xuất phƣơng hƣớng v giải ph p nhằm ho n thiện quy tr nh v phƣơng
ph p TĐG BĐS ở Việt Nam.
148

Trong hƣơng n y, t giả ã khái quát hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản
ở Việt N m trong thời gi n qu Lu n án i v o ph n t h th trạng quy trình và
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ b n hành theo hệ thống Ti u huẩn
thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi .
T giả ũng ã tiến h nh nh gi th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
gi bất ộng sản tr n h i kh ạnh n y về ả th nh ng ũng nhƣ hạn hế v
nguy n nh n n tới nh ng hạn hế B n ạnh nh ng th nh ng, ối với quy
tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u
huẩn thẩm ịnh gi Việt N m, t giả nh n thấy rằng òn một số nội ung quy
ịnh hƣ r r ng, ầy , hƣ phù h p, hƣ ảm bảo ƣ m ộ hặt hẽ v
kiểm so t ƣ hất lƣ ng kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản Tại o nh
nghiệp h năng thẩm ịnh gi , thẩm ịnh vi n bỏ qu một số bƣớ quy
trình, hoặ th hiện một h sơ s i nhiều nội ung quy tr nh T giả ũng ã
nh gi nh ng hạn hế trong v n ng từng phƣơng pháp thẩm ịnh gi bất ộng
sản nhƣ: TĐV m tả về BĐS òn ại kh i, hƣ r r ng, hƣ ầy th ng tin
ần thiết; t ề p tới hạn hế về nguồn liệu TĐG, ph n t h, nh gi về iều
kiện vĩ m , m i trƣờng kinh tế, xu hƣớng ph t triển, quy hoạ h khu v , ị phƣơng;
Việ b o về t nh h nh thị trƣờng, qu n hệ ung ầu trong tƣơng l i rất sơ s i, ảm tính
m kh ng s ph n t h tr n nh ng ăn r r ng thể. Việ ph n t h về BĐS
m ti u v BĐS so s nh hƣ to n iện, l họn th ng tin kh ng mang tính hất
ại iện, kh ng kiểm h ng nguồn gố th ng tin, ph n t h th ng tin, s ng th ng
tin kh ng phù h p. Lu n n ũng ã hỉ r nguy n nh n kh h qu n v h
qu n n ến hạn hế Đ y l nh ng ơ sở qu n trọng ể ề xuất phƣơng
hƣớng, giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi ở hƣơng 3
149
CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam đến năm 2025
3.1.1. Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Xuất ph t từ y u ầu nền kinh tế thị trƣờng, từ th trạng về h nh l ng
ph p lý ũng nhƣ nh ng bất p trong hoạt ộng TĐG Việt N m v hoạt ộng
TĐG BĐS n i ri ng; ồng thời qu khảo s t kinh nghiệm tại một số nƣớ tr n thế
giới ho thấy TĐG BĐS l một nghề ung ng ị h v tƣ vấn ho xã hội kh ng thể
thiếu nền kinh tế thị trƣờng Điều n y ặt r y u ầu ần n ng o năng l hoạt
ộng TĐG BĐS ở nƣớ t .
- Về ịnh hƣớng:
+ Ph t triển hoạt ộng TĐG BĐS ở Việt N m ảm bảo tu n th quy ịnh
hệ thống ph p lu t Nh nƣớ , tạo m i trƣờng ph p lý ổn ịnh v thu n l i ể
TĐG BĐS t nh huy n nghiệp o
+ Ph t triển TĐG BĐS ở nƣớ t th nh ng h u hiệu giúp cho thị trƣờng
BĐS trở n n ng kh i, minh bạ h; giúp ho việ quản lý v s ng hiệu quả
nguồn l ; giảm thiểu nh ng r i ro trong ầu tƣ; bảo ảm l i h h p ph p v h nh
ng b n th m gi thị trƣờng th ng qu việ x ịnh úng gi trị BĐS.
+ Tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ ; s quản lý, gi m s t thống nhất
Bộ T i h nh trong lĩnh v TĐG BĐS; n ng o v i trò tổ h nghề nghiệp về
TĐG; t n trọng quyền t h kinh o nh o nh nghiệp, t n trọng nguy n tắ
ộ l p, kh h qu n, trung th trong h nh nghề TĐV.
+ Ph t triển TĐG BĐS ở nƣớ t phải p ng y u ầu hội nh p kinh tế quố
tế, phù h p với nguy n tắ , th ng lệ quố tế v iều kiện th tiễn Việt
N m, hội nh p khu v v quố tế s u hơn trong lĩnh v TĐG BĐS.
- Về m c tiêu:
+X y ng m i trƣờng ph p lý ổn ịnh v thống nhất trong lĩnh v TĐG
BĐS; ph t triển TĐG BĐS theo lộ tr nh phù h p với nhu ầu nền kinh tế v xã
hội, bảo ảm quyền v l i h h p ph p h thể th m gi nền kinh tế
+ Tăng ƣờng v n ng o năng l quản lý nh nƣớ về gi v TĐG BĐS,
150
tăng ƣờng v ng ố ơ sở hạ tầng trong lĩnh v TĐG BĐS p ng y u ầu hội

nh p kinh tế quố tế
+ N ng o năng l hoạt ộng TĐG BĐS phù h p với y u ầu nền kinh
tế trong nƣớ v hội nh p quố tế Phấn ấu kh ng hỉ tăng về số lƣ ng mà còn
nâng cao hất lƣ ng TĐV; có nhiều o nh nghiệp TĐG quy m lớn
+ Ph t triển ội ngũ TĐV về gi một h ồng bộ v hệ thống nhằm x y
ng ội ngũ nh n l kiến th , kỹ năng v ạo nghề nghiệp; ạt ƣ s
ng nh n l n nh u gi nƣớ trong khu v v tr n thế giới
3.1.2. Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động
sản ở Việt Nam
- Phải ho n thiện ồng bộ ả quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS theo
hƣớng phù h p với quy ịnh ph p lu t về TĐG v ph p lu t li n qu n, phù
h p với th ng lệ v huẩn m quố tế về TĐG trong qu tr nh hội nh p
Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải ảm bảo tu n th
quy ịnh ph p lu t về TĐG v quy ịnh ph p lu t li n qu n Quy tr nh TĐG
b o gồm nhiều bƣớ Mỗi bƣớ quy tr nh òi hỏi TĐV phải x lý nhiều ng
việ kh nh u bắt ầu từ kh u tiếp nh n, kiểm tr hồ sơ thẩm ịnh giá ến việ x
ịnh r ối tƣ ng TĐG, l n kế hoạ h tiến h nh TĐG, khảo s t hiện trƣờng, thu th p
th ng tin, ph n t h th ng tin, ƣớ t nh gi trị BĐS v l p b o o, h ng thƣ TĐG
Tuy nhi n, việ quy ịnh v th hiện từng bƣớ ều phải tu n th quy ịnh
ph p lu t Lu t gi nhƣ quy ịnh về o nh nghiệp TĐG, TĐV về gi , các
h nh vi bị ấm nhƣ: l m s i lệ h hồ sơ TĐG; th ng ồng với h t i sản, kh h
h ng TĐG, ngƣời li n qu n khi th hiện TĐG; l m s i lệ h kết quả TĐG…
Đảm bảo phù h p với iều kiện kinh tế- xã hội, phù h p với hệ thống Ti u
huẩn TĐG, hƣớng hội nh p, tiệm n với Ti u huẩn TĐG quố tế C iều
kiện kinh tế xã hội ở Việt N m hiện n y li n qu n tới hoạt ộng TĐG BĐS nhƣ:
nh ng thu n l i v kh khăn thị trƣờng BĐS, m ộ minh bạ h th ng tin về
gi o ị h BĐS, khả năng b o thị trƣờng BĐS… ũng ần ƣ t nh ến khi ề
xuất giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p
- Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải ảm bảo t nh kh h
quan, kho họ , ng kh i, minh bạ h trong hoạt ộng TĐG BĐS
Quy tr nh TĐG gồm các bƣớ mà TĐV phải tu n th nhằm i ến một kết
lu n kh h qu n, h kh ng phải ể minh họ ho một m gi h ý ã h nh th nh
151
từ trƣớ V v y, nội ung bƣớ quy tr nh từ kh u kiểm tr hồ sơ t i sản,

khảo s t th tế, thu th p, ph n t h th ng tin…phải ảm bảo ho TĐV tiến h nh
ng việ TĐG BĐS một h kh h qu n
- Ho n thiện quy tr nh TĐG BĐS theo hƣớng l m r hơn, thể v hi tiết
hơn bƣớ ng việ TĐV Một quy tr nh TĐG kho họ , r r ng, thể sẽ
g p phần qu n trọng ể ng việ TĐG ƣ tiến h nh thu n tiện hơn, tiết kiệm
thời gi n v n ng o ộ tin y kết quả TĐG
- Phải ảm bảo t nh huy n nghiệp hoạt ộng TĐG bất ộng sản, khuyến
kh h hoạt ộng TĐG BĐS ph t triển l nh mạnh v tăng ƣờng v i trò quản lý,
gi m s t nh nƣớ v hiệp hội ối với hoạt ộng TĐG
Việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS tr n ả h i kh ạnh
ho n thiện hệ thống ti u huẩn thẩm ịnh gi về quy tr nh, phƣơng ph p v việ x y
ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p tại o nh nghiệp TĐG sẽ
giúp ho TĐV, o nh nghiệp TĐG tiến h nh hoạt ộng TĐG BĐS b i bản hơn, h
ộng hơn, kh h qu n hơn, kết quả TĐG ạt ộ tin y o hơn, n ng os ạnh
tr nh l nh mạnh trong hoạt ộng TĐG
Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS trong ti u huẩn ƣ ho n thiện g p
phần tạo iều kiện ho việ th hiện h năng iều h nh Nh nƣớ trong lĩnh
v quản lý về TĐG n i hung v quản lý về TĐG BĐS n i ri ng C quy ịnh về
quy tr nh v phƣơng ph p l một ng h u hiệu ph v y u ầu kiểm so t
nh nƣớ Th ng qu quy ịnh về quy tr nh v phƣơng ph p, C Quản lý gi sẽ
ơ sở ối hiếu, kiểm so t t nh h nh th hiện TĐG BĐS thẩm ịnh vi n
về gi ; o nh nghiệp thẩm ịnh gi ; ơ qu n nh nƣớ thẩm quyền v n bộ,
ng h ƣ gi o nhiệm v thẩm ịnh gi ; ơ qu n, tổ h ngƣời v nh n
ƣ ơ qu n, tổ h th m gi Hội ồng thẩm ịnh gi ; ph t hiện nh ng s i
phạm trong hoạt ộng TĐG
Quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ ho n thiện tr n h i gi ộ: Th
nhất, ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p theo hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt
Nam. Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG ƣ quy ịnh v hƣớng n trong Ti u
huẩn TĐG Việt N m ƣ oi l huẩn m ể TĐV về gi h nh nghề,
o nh nghiệp, các tổ h và cá nhân khác th hiện hoạt ộng TĐG theo quy ịnh
Lu t gi v quy ịnh kh ph p lu t li n qu n Th hai, ho n thiện
việc v n ng quy tr nh v phƣơng ph p tại o nh nghiệp TĐG. D vào quy
tr nh v phƣơng ph p ƣ quy ịnh v hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG Việt
152
N m, o nh nghiệp TĐG v n ng quy trình và phƣơng ph p ể tiến h nh

TĐG BĐS trong th tiễn
- Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải nhằm nâng cao chất
lƣ ng TĐG, giảm khả năng s i s t trong TĐG BĐS
Việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p phải hƣớng tới nh ng huẩn m
về y u ầu hất lƣ ng từng bƣớ ng việ , hú trọng v o hƣớng n nghiệp v
thể bƣớ ng việ quy tr nh v phƣơng ph p, l m tăng khả năng b o
qu t ũng nhƣ y u ầu t nh th n trọng TĐV; ồng thời ần y u ầu về
kiểm so t hất lƣ ng về bƣớ v kiểm so t hất lƣ ng kết quả TĐG BĐS
Quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản ần ƣ ho n thiện ể tăng t nh hặt
hẽ, ộ tin y kết quả TĐG BĐS Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y gồm 6 bƣớ
bắt ầu từ bƣớ “X ịnh tổng qu t về t i sản ần thẩm ịnh gi v x ịnh gi trị
thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở thẩm ịnh gi ” ến bƣớ “L p b o
o kết quả thẩm ịnh gi , h ng thƣ thẩm ịnh gi v g i cho khách hàng, các bên
li n qu n” Tuy nhi n, quy tr nh TĐG ần ƣ bổ sung th m một số bƣớ ểl m
tăng t nh hặt hẽ quy tr nh, l bƣớ “Tiếp nh n, kiểm tr hồ sơ thẩm ịnh
gi bất ộng sản” v bƣớ “L p thảo b o o, h ng thƣ thẩm ịnh giá v kiểm
so t hất lƣ ng”
3.2. Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy tr nh TĐG BĐS theo ti u huẩn TĐG Việt N m số 05 m TĐV hiện
n y ng p ng ần ƣ bổ sung h i bƣớ ể tăng t nh hặt hẽ v ộ tin y
kết quả TĐG l bƣớ “Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi và hồ sơ bất ộng sản thẩm
ịnh gi ” v bƣớ “L p thảo b o o kết quả thẩm ịnh gi v kiểm so t hất
lƣ ng” Theo , quy tr nh TĐG BĐS sẽ b o gồm 8 bƣớ , ồng thời nội ung
bƣớ ần ƣ hi tiết hơn, ảm bảo ho ngƣời TĐG ễ ng v n ng hơn với các
nội ung thể nhƣ s u:
3.2.1.1. Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy
của kết quả thẩm định giá bất động sản.
Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y b o gồm 6 bƣớ ơ bản nhƣng ần ƣ bổ
sung h i bƣớ l m tăng t nh hặt hẽ quy tr nh v ộ tin y kết quả thẩm
ịnh gi bất ộng sản: Th nhất l bƣớ “tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh giá, hồ sơ bất
ộng sản thẩm ịnh gi ”; th h i l bƣớ “l p thảo b o o kết quả, h ng thƣ
153
TĐG v kiểm so t hất lƣ ng” Đ y l nh ng bƣớ v i trò qu n trọng trong quy

tr nh TĐG BĐS.
- Việ tiếp nh n v kiểm tr hồ sơ BĐS TĐG l bƣớ ầu ti n ần ƣ tiến
h nh xuất ph t từ lý o s u: C ti u huẩn ạo v tr nh ộ huy n m n nghề
nghiệp thẩm ịnh gi ƣ quy ịnh trong Ti u huẩn TĐG số 01 ban hành kèm
theo Th ng tƣ số 158/2014/TT-BTC ng y 27 th ng 10 năm 2014 Bộ trƣởng Bộ
Tài chính gồm: “Độ l p; Ch nh tr ; Kh h qu n; Bảo m t; C ng kh i, minh bạ h;
Năng l huy n m n v t nh th n trọng; Tƣ h nghề nghiệp; Tu n th ti u huẩn
huy n m n” Trong , ng y ti u huẩn ầu ti n về t nh “ ộ l p” y u ầu TĐV,
do nh nghiệp TĐG kh ng ƣ nh n TĐG ối với trƣờng h p kh ng ƣ th
hiện TĐG theo quy ịnh tại Lu t Gi v văn bản hƣớng n Thẩm ịnh vi n
phải từ hối th hiện thẩm ịnh gi nếu xét thấy kh ng iều kiện th hiện
thẩm ịnh gi hoặ nếu bị hi phối bởi nh ng r ng buộ thể l m s i lệ h kết quả
thẩm ịnh gi C nội ung về nh ng quy tắ ạo h nh nghề thẩm ịnh gi t i
sản quy ịnh tại Ti u huẩn n y phải ƣ thể h v thể hiện trong qu tr nh
x y ng quy tr nh v th hiện kiểm so t hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi
o nh nghiệp thẩm ịnh gi Tuy nhi n, việ ảm bảo ti u h “ ộ l p” trong TĐG
ần phải ƣ thể hiện ng y trong kh u ầu ti n “tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ
t i sản TĐG”
Việ tiếp nh n y u ầu TĐG, hồ sơ BĐS TĐG ý nghĩ qu n trọng, quyết
ịnh tới việ TĐV xem xét iều kiện TĐG, thể hấp nh n h y từ hối TĐG BĐS
h y kh ng; ũng nhƣ ảnh hƣởng tới bƣớ ng việ tiếp theo quy tr nh
TĐG Khi tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ BĐS TĐG, TĐV x ịnh ƣ khách
hàng TĐG, các y u ầu TĐG thể về m h TĐG, ối tƣ ng s ng kết quả
TĐG, t nh h p ph p v h p lệ hồ sơ t i sản TĐG ũng nhƣ việ nghi n u hồ
sơ, thẩm tr hồ sơ v t i liệu li n qu n o kh h h ng hoặ b n h u qu n
ung ấp Nếu ng việ n y ƣ tiến h nh, TĐV sẽ ƣ nh ng th ng tin sơ
bộ về kh h h ng, y u ầu uộ TĐG, x minh ƣ về mặt hồ sơ ph p lý t i
sản TĐG tin yv ầy h y kh ng, quyết ịnh tới việ uộ TĐG ƣ
tiến h nh bƣớ tiếp theo h y kh ng
- Nội ung bƣớ “Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi và hồ sơ bất ộng sản
thẩm ịnh gi ” b o gồm ng việ s u:
+ Bộ ph n TĐG tiếp nh n v kiểm tr t nh h p ph p v h p lệ hồ sơ
BĐSTĐG.
154
+ X ịnh kh h h ng v ối tƣ ng s ng kết quả TĐG

+X ịnh m hs ng kết quả TĐG.
+ Nghi n u hồ sơ, t i liệu về BĐS ần TĐG, thẩm tr hồ sơ, t i liệu
li n qu n o kh h h ng hoặ b n h u qu n ung ấp; so s nh, ối hiếu với
y u ầu tổ h , o nh nghiệp TĐG v quy ịnh ph p lu t Nếu TĐV ph t
hiện nội ung kh ng ho n hỉnh, t i liệu, hồ sơ kh ng ầy phải kịp thời y u ầu
kh h h ng hoặ b n h u qu n bổ sung ho ầy , nếu ph t hiện ấu t h s
h , l m giả phải x minh, l m r
+X ịnh r m h TĐG: mu b n, ho thu , thế hấp, ph t mãi…
+X ịnh ng y thẩm ịnh
+X ịnh r ơ sở gi trị TĐG: Gi trị thị trƣờng BĐS h y gi trị phi thị
trƣờng BĐS
+X ịnh r loại gi trị sẽ ƣớ t nh: gi trị thế hấp, bảo lãnh…
+X ịnh nh ng iều kiện r ng buộ trong TĐG
+X ịnh ng y TĐG hiệu l
+X ịnh m ph thỏ thu n v thời gi n ho n th nh
- Bƣớ l p thảo b o o kết quả, h ng thƣ TĐG v kiểm so t hất lƣ ng
ần ƣ bổ sung vào quy tr nh TĐG Việt N m hiện n y Đ y l bƣớ qu n trọng
bởi v quy tr nh TĐG b o gồm nhiều bƣớ , mỗi bƣớ quy tr nh lại b o gồm
nhiều nội ung ng việ kh nh u Để ung ấp ƣ b o o kết quả, h ng thƣ
TĐG g i ho kh h h ng v b n li n qu n òi hỏi b o o kết quả TĐG phải
ƣ l p thảo trƣớ v ƣ kiểm so t về mặt hất lƣ ng một h hặt hẽ
trƣớ khi h nh th ƣ b n h nh nhằm ảm bảo ƣ về mặt h nh th , nội
ung, m ộ tin y kết quả TĐG
Nội ung bƣớ n y b o gồm ng việ s u:
+L p thảo b o o, h ng thƣ TĐG
+ Kiểm so t hất lƣ ng
Việ kiểm so t hất lƣ ng ần ƣ tiến h nh tr n mặt s u:
+ Kiểm tr việ soạn thảo b o o TĐG một h tổng thể ũng nhƣ nội
ung b o o ể ph t hiện nh ng s i s t ần s h , bổ sung B o o TĐG sơ bộ
ần ƣ l pv ƣ kiểm tr , nh gi nhằm kiểm so t hất lƣ ng ị hv
trƣớ khi b n gi o kết quả tƣ vấn TĐG ho kh h h ng v b n li n qu n
+ Kiểm tr lại to n bộ bƣớ ã th hiện quy tr nh TĐG, xem xét
t nh kh h qu n, kho họ trong TĐG, bằng h ng ƣ h ng minh ối với tất
ả ph n t h, l p lu n v tiến h nh s h nh ng s i s t nếu
155
Nhƣ v y s u khi bổ sung h i bƣớ , quy tr nh TĐG BĐS sẽ b o gồm 8 bƣớ

nhƣ s u:
- Bƣớ 1: Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi v hồ sơ bất ộng sản TĐG
- Bƣớ 2: X ịnh tổng qu t về bất ộng sản thẩm ịnh gi
- Bƣớ 3: L p kế hoạ h thẩm ịnh gi
- Bƣớ 4: Khảo s t th tế, thu th p th ng tin
- Bƣớ 5: Ph n t h th ng tin
- Bƣớ 6: X ịnh gi trị bất ộng sản thẩm ịnh gi
- Bƣớ 7: L p thảo b o o kết quả thẩm ịnh gi v kiểm so t hất lƣ ng
- Bƣớ 8: L p b o o kết quả thẩm ịnh gi , h ng thƣ thẩm ịnh gi v g i
cho khách hàng, các bên liên quan.
3.2.1.2. Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản
theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp
Hiện n y o nh nghiệp TĐG t x y ng quy tr nh TĐG BĐS ri ng ăn
v o quy tr nh hung ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG Việt N m số 5 v iều
kiện hoạt ộng thể ơn vị m nh Quy tr nh TĐG BĐS hung n y hƣ hi
tiết, hơn n trong qu tr nh TĐG, n bộ TĐG bỏ qu hoặ th hiện sơ s i một số
bƣớ quy tr nh V v y, ể TĐG BĐS ƣ thu n l i v ƣ r ƣ kết quả
TĐG với ộ tin y o òi hỏi quy tr nh TĐG BĐS phải kho họ , r r ng, hi tiết
hơn C thể, bƣớ ƣ l m r hơn, hi tiết hơn nhƣ s u:
- Hoàn thiện nội dung Bước 2: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định
giá và xác định cơ sở giá trị thẩm định giá.
X ịnh r ặ iểm ph p lý BĐS ần TĐG tr n kh ạnh sau:
+X ịnh quyền h thể ối với BĐS ần TĐG, giấy tờ về
quyền s ng ất, quyền sở h u nh v ng tr nh x y ng tr n ất, giấy phép
v iều khoản hạn hế kh i th , huyển nhƣ ng TĐV khi xem xét giấy tờ về
quyền s ng ất ần t m hiểu kỹ nội ung văn bản ph p lý li n qu n ến việ
ấp giấy h ng nh n quyền s ng ất.
Đối với nh ng th ất ã ƣ ấp giấy h ng nh n quyền s ng ất,
TĐV v n ần x minh r th ất ã ƣ th hiện ầy nghĩ v t i h nh
về ất i h y hƣ Đối với nh ng th ất l kết quả qu tr nh t h th , TĐV
phải qu n t m ến iện t h, hiều rộng l ất, hiều s u so với hỉ giới x y ng
th ất s u khi t h th Hiện n y h nh quyền mỗi ị phƣơng ều quy
ịnh về việ t h th ất quy ịnh về hạn m gi o ất ở mới; hạn m ng
nh n ất ở ối với th ất vƣờn, o trong khu n ƣ; k h thƣớ , iện t h ất ở
156
tối thiểu ƣ t h th ho hộ gi nh, nh n tr n ịa bàn. Mỗi ị phƣơng ều

nh ng quy ịnh ri ng, buộ n bộ TĐG phải t m hiểu, p nh t văn bản ặ
thù ị phƣơng ể x minh ƣ một h h nh x nhất về t nh trạng ph p lý
th ất m ti u ần TĐG
- Hoàn thiện nội dung Bước 4 về khảo sát thực tế đối với BĐS cần TĐG.
Khảo s t th tế l một nội ung qu n trọng trong qu tr nh TĐG Ngƣời
TĐG phải khảo s t hiện trƣờng, kiểm tr v x ịnh th trạng BĐS một h
trung th , ầy , h nh x trong phạm vi ần thiết; phải thu th p, ph n loại, ối
hiếu tất ả liệu li n qu n giúp nh n biết t i sản về mặt ph p lý, về v t
hất, về mặt kinh tế, kỹ thu t ể thể tiến h nh TĐG một h h p lý
+ TĐV ần phải x ịnh r vấn ề li n qu n tới quyền ối với BĐS v
kiểm tr vấn ề n y tại ơ qu n h năng Khi nh ng iều kiện hạn hế về
quyền sở h u ảnh hƣởng tới gi trị BĐS th nh ng iều kiện n y phải ƣ giải
th h r r ng trong b o o TĐG ể ngƣời ọ thể hiểu r nh ng lý o ho
nh ng ph t hiện mới, ý kiến v kết lu n ngƣời TĐG B n ạnh , ngƣời TĐG
ũng ần phải kiểm tr kh ạnh ph p lý kh BĐS
+ Kiểm tr vị tr v iện t h th tế th ất so với tr h l bản ồ
+ Kiểm tr , x minh yếu tố th ất tr n b o o gi m ịnh v
qu qu n s t, iều tr về: m hs ng ất theo quy hoạ h, m hs ng
hiện tại, iện t h th ất, iện t h ng tr nh x y ng, việ s ng, tiện nghi,
phòng ở, sắp xếp thiết bị, t nh trạng s h , khung ảnh xung qu nh, ơ sở hạ
tầng…Trong trƣờng h p kh ng thể tiến h nh khảo sát bên trong công trình xây
ng, ngƣời TĐG phải tƣờng tr nh r trong b o o kết quả TĐG
+ Đối với ng tr nh x y ng ở ng, ngƣời TĐG phải kết h p gi khảo
s t th ị với b o o h ầu tƣ, nh thầu ng x y ng ng tr nh TĐG
- Làm rõ hơn nội dung Bước 5 về hướng dẫn phân tích thông tin trong quy
trình thẩm định giá
+ Ph n t h thị trƣờng BĐS:
 Ph n t h xu hƣớng ung ầu tr n thị trƣờng BĐS: Xu hƣớng tăng, giảm về
nguồn ung, tăng giảm về nhu ầu nh ng BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng Ph n
t hm ộ ảnh hƣởng xu hƣớng tr n ến gi trị BĐS ng TĐG Quá trình
TĐG òi hỏi BĐS phải ƣ TĐG trong bối ảnh thị trƣờng, t l phải xem xét
iều kiện thị trƣờng, khả năng th y thế hoặ bổ sung ho BĐS
157
 Ph n t h ung, ầu ạnh tr nh: Nguồn ung n y b o gồm: BĐS ho

thu , BĐS em b n, BĐS òn ng nằm trong n sắp thi công. Thị
trƣờng BĐS kh ng hỉ ạnh tr nh trong hiện tại m ả trong tƣơng l i, bởi v y ần
phải xem xét BĐS triển vọng trong tƣơng l i B n ạnh ph n t h yếu tố li n
qu n ến ung ạnh tr nh húng t òn phải xem xét yếu tố li n qu n ến ầu
BĐS.
 Ph n t h bản hất v h nh vi ng x nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng
+ Ph n t h về việ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất BĐS: Nội ung n y
ần ƣ hi tiết hơn trong hƣớng n quy tr nh TĐG Đ y ũng l nội ung thƣờng
bị bỏ qu hoặ nếu ũng hỉ ƣ TĐV ph n t h một h sơ s i trong v n ng
quy tr nh TĐG tại o nh nghiệp TĐG Mỗi BĐS thể s ng v o nhiều m
hv ƣ lại l i h kh nh u, nhƣng gi trị húng ƣ x ịnh h y
thừ nh n trong iều kiện ƣ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất V v y việ ph n
t h về việ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất một BĐS l nội ung qu n trọng
trong TĐG
Hầu hết th ất ều trải qu “tr nh hấp” về m hs ng Đất
n ng nghiệp trải qu s tr nh hấp gi m h trồng trọt v hăn nu i Đất thị
trải qu nhiều s tr nh hấp hơn, nhƣ ể l m nh ở, h ng, kh h sạn hoặ văn
phòng gi o ịch. Khi ƣớ t nh gi trị thị trƣờng BĐS, TĐV phải thu th p, ph n
t h th ng tin thị trƣờng, thu th p v ph n t h nh gi t nh trạng ph p lý
BĐS v nh ng quy ịnh về quy hoạ h h nh quyền ị phƣơng TĐV ần xem
xét khả năng s ng tốt nhất một BĐS trong bối ảnh t nhi n, ho n ảnh pháp
lý v t i h nh ho phép v ần nh gi thể việ s ng BĐS tr n kh ạnh
sau:
 S h p lý, t nh khả thi trong s ng BĐS: xem xét ến mối tƣơng qu n
gi việ s ng hiện tại v việ s ng tƣơng l i;
 S th h h p về mặt v t hất, kỹ thu t ối với việ s ng BĐS: x
ịnh v m tả ặ iểm kinh tế, kỹ thu t, t nh h u ng th ất;
 S h p ph p BĐS trong việ s ng, nh ng hạn hế ri ng theo h p
ồng, theo quy ịnh ph p lu t;
 T nh khả thi về mặt t i h nh: Ph n t h việ s ng tiềm năng th
ất trong việ tạo r thu nh p, xem xét tới yếu tố gi trị thị trƣờng, m hs
158
ng trong tƣơng l i, hi ph ph bỏ v gi trị òn lại ng tr nh x y ng trên

ất, lãi suất, r i ro, gi trị vốn h th ất;
 Khả năng s ng tốt nhất hiệu quả nhất BĐS: xem xét ến năng suất tối
, hi ph bảo ƣỡng, hi ph ph t sinh ho phép BĐS ƣ s ng ến m
o nhất v tốt nhất…
- Hoàn thiện nội dung Bước “Xác định giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá” trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
+ Về hướng dẫn lựa chọn phương pháp TĐG
Tr n ơ sở nh ng ph n t h ở bƣớ tr n, TĐV sẽ phải l họn phƣơng ph p
TĐG th h h p ể p ng Để l họn phƣơng ph p TĐG phù h p, TĐV phải n
nhắ ến t nh h p lý mỗi phƣơng ph p, nh gi r nh ng ƣu iểm v nhƣ
iểm phƣơng ph p p ng TĐV sẽ phải ph n t h m ộ phù h p
một h y nhiều phƣơng ph p ƣ s ng, tầm qu n trọng mỗi phƣơng ph p
TĐG thể th y ổi ph thuộ v o ặ iểm kinh tế kỹ thu t
Sau khi xem xét th tế, ph n t h ặ iểm BĐS v th ng tin
thu th p ƣ từ thị trƣờng, TĐV sẽ p ng phƣơng ph p TĐG phù h p ể tiến
h nh Phƣơng ph p s ng ần ăn v o loại BĐS, t nh ph tạp việ TĐG
ể giảm thiểu ƣ hi ph trong qu tr nh TĐG, nhƣng v n ảm bảo ƣ ộ tin
y kết quả TĐG
+ Sửa đổi quy định bắt buộc áp dụng từ hai phương pháp TĐG trở lên đối
với một tài sản.
Quy tr nh TĐG hiện nay quy ịnh bắt buộ TĐV p ng từ hai phƣơng
ph p TĐG trở l n ối với một t i sản TĐG trừ một số trƣờng h p ặ biệt Quy
ịnh bắt buộ s ng từ h i phƣơng ph p trở l n kh ng phù h p ể TĐG một t i
sản n i hung v BĐS n i ri ng TĐV thể v o 1 trong 3 h tiếp n: tiếp
n thị trƣờng; tiếp n hi ph ; tiếp n thu nh p Đặ biệt l khi TĐV bằng
h ng tin yởm ộ o ể thể p ng một phƣơng ph p TĐG uy nhất
Tuy nhi n TĐV thể n nhắ việ s ng nhiều h tiếp n hoặ h i phƣơng
ph p trở l n nếu nh ng liệu ầu v o kh ng ể thể p ng một phƣơng
ph p uy nhất nhằm ƣ r ƣ kết quả TĐG tin y V v y, việ p ng từ h i
phƣơng ph p trở l n ối với một t i sản hỉ n n ƣ khuyến kh h h kh ng n n
ƣ th nh quy ịnh bắt buộ một h ng nhắ ể tăng t nh h ộng, linh hoạt
ho TĐV trong TĐG BĐS
159
+ Bổ sung thêm hướng dẫn về thống nhất mức giá khi áp dụng nhiều phương
pháp thẩm định giá khác nhau
Quy tr nh TĐG ần ƣ bổ sung nh ng hƣớng n thể, r r ng hơn cho
TĐV trong trƣờng h p ùng một BĐS nếu p ng phƣơng ph p TĐG kh
nh u ho r kết quả kh ng giống nh u Đ y l t nh huống xảy r phổ biến trong
th tế TĐG, nếu kh ng nh ng hƣớng n r ràng sẽ n ến t nh trạng mỗi
TĐV l m một h kh nh u, th m h ố t nh “ hế biến” số liệu ể kết quả
TĐG theo phƣơng ph p kh nh u gần giống nh u Điều n y ảnh hƣởng lớn tới
ộ tin y kết quả TĐG
+ Cùng một BĐS nếu p ng phƣơng ph p TĐG kh nh u ho r kết
quả kh ng giống nh u TĐV ần giải th h trong b o o TĐG s kh nh u , lý
o v s o lại hấp nh n l họn kết quả một phƣơng ph p n o l m h nh, l m
ơ sở ể i ến m gi ƣớ t nh uối ùng m kh ng họn kết quả phƣơng ph p
kia TĐV ũng phải hỉ r nh ng bằng h ng ng tin y, thuyết ph nhất ối với
kh h h ng v b n th b về m gi uối ùng.
+ Trƣờng h p khi p ng phƣơng ph p TĐG kh nh u ho r kết quả
khác nhau quá xa. TĐV phải r so t lại một h to n iện TĐV ũng n n hú
trọng nguy n nh n về số liệu s ng trong từng phƣơng ph p phù h p kh ng,
hoặ TĐV ã bỏ qu kh ng t nh ến nh ng yếu tố qu n trọng t ộng lớn ến gi
BĐS Nh ng giả thiết ƣ r tr n qu n s t v ý kiến phải ƣ p ng trong
th tiễn TĐG v nh ng giả thiết phải ƣ minh h ng, ng hộ ho m gi
tm ƣ Tuy nhi n trong qu tr nh ƣ r giả thiết, nếu TĐV bỏ qu kh ng t nh
ến nh ng th ng tin qu n trọng hoặ qu nhiều v o giả thiết th m gi t m
ƣ sẽ thiếu t nh thuyết ph
V ể ƣớ t nh gi một ng i nh , TĐV s ng ồng thời h i phƣơng
pháp l phƣơng ph p so s nh tr tiếp v phƣơng ph p hi ph Phƣơng ph p hi ph
ho r kết quả thấp hơn nhiều so với phƣơng ph p so sánh. Nếu TĐV ã kiểm tr
ẩn th n v thấy rằng th ng tin, số liệu s ng trong phƣơng ph p so s nh tr
tiếp l phù h p th s i s t thể nằm ở việ ƣớ t nh m ộ h o mòn, giảm gi to
nh l qu lớn so với h o mòn th tế TĐV ần tiến h nh kiểm tr lại h ƣớ t nh
m ộ h o mòn, giảm gi tr n ơ sở nh ng bằng h ng về h o mòn, giảm gi tr n
thị trƣờng nh ng ng tr nh tƣơng t
Điều n y kh ng nghĩ l TĐV ƣ phép “ hế biến, iều hỉnh” số liệu
ể ạt ƣ kết quả giống nh u theo h ý từ trƣớ m ngƣ lại TĐV ần xem
160
xét lại to n bộ, ph n t h v n nhắ th n trọng từ tiến h nh iều hỉnh nh ng

bất h p lý về số liệu ể t m r kết quả mới.
+ Trong trƣờng h p s ng nhiều h tiếp n, nhiều phƣơng ph p kh
nhau, TĐV kh ng n n t nh trung b nh kết quả TĐG phƣơng ph p kh nh u
m n n ối hiếu kết quả TĐG, ph n t h t nh h p lý nhất, tin y nhất
một phƣơng ph p ể ƣ r kết lu n uối ùng về kết quả TĐG BĐS
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp TĐG bất động sản
3.2.2.1. Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định
giá bất động sản
Từ năm 2005 ến năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh hệ thống các tiêu
huẩn TĐG, trong ti u huẩn về phƣơng ph p TĐG Trong th tiễn, hệ
thống Ti u huẩn TĐG về phƣơng ph p ã ph t huy ƣ v i trò hƣớng n ịnh
hƣớng nghiệp v ho hoạt ộng TĐG o nh nghiệp C ti u huẩn n y ã
g p phần thống nhất lý lu n về phƣơng ph p TĐG tr n to n quố trong gi i oạn
2006 ến n y C thể n i Bộ Ti u huẩn TĐG ã n u tƣơng ối ầy v hƣớng
n quy tr nh nghiệp v phƣơng ph p TĐG ũng nhƣ biểu m u b o o, h ng
thƣ TĐG Hệ thống ti u huẩn ã trở th nh nh ng ng rất bổ hv ần thiết ể
TĐV s ng trong qu tr nh thẩm ịnh Hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ƣ
Bộ T i h nh b n h nh trong nh ng năm qu ã g p phần từng bƣớ ho n thiện
hành lang ph p lý p ng y u ầu ổi mới ơ hế kinh tế n i hung, ơ hế quản lý
giá v TĐG n i ri ng, tạo iều kiện ể ng t quản lý Nh nƣớ về TĐG hiệu
quả, ồng thời tạo ơ hội ể lĩnh v TĐG hoạt ộng trong khu n khổ ph p lý, phù
h p với nguy n tắ nền kinh tế thị trƣờng…
Tuy nhiên ến n y một số nội ung Ti u huẩn TĐG Việt N m
v n hƣ phù h p Thời gi n qu , ể nghề TĐG tiếp t ph t triển, nhiều nƣớ tr n
thế giới ũng ã thƣờng xuy n s ổi, bổ sung, p nh t Ti u huẩn TĐG
nƣớ m nh. Hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m về phƣơng ph p TĐG ần
ƣ s ổi, bổ sung, p nh t nhằm phù h p hơn với iều kiện th tiễn và yêu
ầu hội nh p quố tế về lĩnh v TĐG trong thời kỳ mới, nhằm ung ấp nh ng
hƣớng n r r ng, ần thiết v hiệu quả ho TĐV. Để ạt ƣ m ti u n y, hệ
thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ần ƣ s ổi, bổ sung nội ung nhƣ s u:
- Ti u huẩn TĐG về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG ần ƣ bổ sung
phần thảo lu n về phƣơng ph p TĐG trong mỗi h tiếp n, l m nổi b t nh ng
bƣớ qu n trọng v hƣớng n ho từng phƣơng ph p
161
- Cần bổ sung ƣu iểm v hạn hế v iều kiện p ng phƣơng

ph p trong ti u huẩn TĐG Việt N m Đ y ũng l kiến nghị ƣ rất nhiều th nh
vi n, huy n gi , ngƣời l m việ trong lĩnh v TĐG nƣớ tr n thế giới góp
ýs ổi ho Ti u huẩn TĐG quố tế 2017. Mỗi một h tiếp n b o gồm
phƣơng ph p thể kh nh u ể TĐV thể p ng ƣ M ti u việ l
họn h tiếp n v phƣơng ph p ể TĐG một BĐS l ể t m r một phƣơng ph p
phù h p nhất trong nh ng iều kiện thể Kh ng một phƣơng ph p n o phù
h p với mọi t nh huống Qu tr nh l họn ần n nhắ một số vấn ề nhƣ
iều khoản v m h TĐG, nh ng iểm mạnh v iểm yếu từng phƣơng
ph p, s sẵn th ng tin tin y ần thiết ể p ng phƣơng ph p Bổ
sung nội ung n y trong Ti u huẩn TĐG sẽ giúp ịnh hƣớng r r ng hơn ho TĐV
trong việ l họn h tiếp n v phƣơng ph p TĐG BĐS phù h p
- Về hƣớng n h tiếp n từ thị trƣờng v phƣơng ph p so s nh ở Ti u
huẩn TĐG số 8:
+ Ti u huẩn TĐG số 08 ần bổ sung về iều kiện p ng h tiếp n thị
trƣờng ngo i nh ng iều kiện ã ƣ n u trong ti u huẩn ũng nhƣ nh ng trƣờng
h p kh ng p ng h tiếp n thị trƣờng Đ y l nh ng hƣớng nh u h giúp
ịnh hƣớng ho ngƣời TĐG trong việ p ng h tiếp n v phƣơng ph p TĐG
BĐS Nội ung bổ sung thể nhƣ s u:
C iều kiện p ng h tiếp n thị trƣờng ƣ bổ sung nhƣ s u:
(1) Có c t i sản tƣơng t ã ƣ gi o ị h thành công trong thời gi n gần
với thời iểm TĐG.
(2) C t i sản tƣơng t ng ƣ gi o ị h một cách công kh i, phổ biến,
thể qu n s t ƣ , thu th p ƣ th ng tin một h thu n l i
 Đồng thời Ti u huẩn TĐG ũng n n ƣ xem xét bổ sung nh ng trƣờng
h p TĐV n nhắ không s ng h tiếp n thị trƣờng nếu rơi v o
trƣờng h p s u:
(1) Các gi o ị h li n qu n ến t i sản m ti u hoặ t i sản tƣơng t không
ƣ gi o ị h trong thời gi n gần với thời iểm TĐG v m ộ biến ộng v hoạt
ộng tr n thị trƣờng có thể làm thông tin kh ng òn ảm bảo t nh p nh t n .
(2) Th ng tin về gi o ị h thị trƣờng sẵn, nhƣng t i sản so s nh s
kh biệt ng kể ến t i sản, khả năng òi hỏi phải iều hỉnh h qu n nhiều.
(3) Th ng tin về gi o ị h gần y l kh ng ng tin y (v nhƣ tin ồn,
162
thiếu th ng tin, ngƣời mu v ngƣời b n qu n hệ ph thuộ , ép buộ mu , ép

buộ phải b n t i sản, vv).
+ Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh.
Ti u huẩn TĐG số 8 ã mở rộng quy ịnh về thời iểm gi o ị h t i sản
so s nh từ 1 năm th nh 2 năm (quy ịnh ũ l kh ng qu một năm) Ti u huẩn
TĐG quố tế ũng nhƣ ti u huẩn TĐG nhiều nƣớ ề p tới việ t i sản so
s nh phải iễn r gần với thời iểm TĐG Tr n th tế, nh ng gi i oạn thị
trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, m gi t i sản t biến ộng th mặ ù gi o ị h so s nh
thể xảy r h thời iểm TĐG qu h i năm nhƣng m gi v n thể ƣ
s ng ể so s nh ƣ v nh ng trƣờng h p gi o ị h t i sản so s nh xảy r
gần thời iểm TĐG nhƣng thị trƣờng kh ng ổn ịnh, m gi biến ộng li n t v
lớn th m gi v n thể kh ng ảm bảo ƣ t nh p nh t v kh ng p ng
ƣ y u ầu so s nh Thị trƣờng bất ộng sản Việt N m ƣ nh gi l hoạt
ộng kh ng ổn ịnh v v y việ ƣ r giới hạn thời gi n 2 năm nhƣ tr n là quá dài,
không ảm bảo ƣ t nh p nh t nh ng biến ộng thị trƣờng, l m giảm ộ tin y
th ng tin n ến kết quả TĐG ễ bị s i lệ h V v y, thời gi n gi o ị h t i
sản so s nh n n ƣ gi nguy n với thời hạn 01 năm nhƣ Ti u huẩn TĐG ũ sẽ
h p lý hơn v thể m ng lại ộ p nh t th ng tin tốt hơn
+ Ti u huẩn TĐG số 08 ần ƣ l m r hơn nội ung kh i niệm “Gi o ị h
phổ biến tr n thị trƣờng” Ti u huẩn số 08 ề p tới iều kiện p ng phƣơng
pháp so sánh thƣờng ƣ p ng ối với t i sản gi o ị h phổ biến tr n thị
trƣờng Một t i sản ƣ x nh n l gi o ị h phổ biến khi t nhất b t i sản
tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng Hƣớng n n y hƣ ầy khi
b t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng nhƣng thời iểm gi o
ị h lại qu x v biến ộng gi lớn so với thời iểm TĐG V v y, ần hƣớng
n thể hơn về nội ung n y theo hƣớng qu n t m tới thời gi n iễn r gi o ị h
so sánh ũng nhƣ biến ộng gi từ trong khoảng thời gi n gi o ị h t i sản so s nh
xảy r t nh ho tới thời iểm TĐG Theo , t i sản gi o ị h phổ biến khi t
nhất b t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng trong thời gi n
không quá một năm t nh ến thời iểm TĐG
+ Ti u huẩn TĐG số 08 n n ƣ bổ sung y u ầu TĐV giải tr nh lý o l
họn BĐS ƣ v o so s nh ể l m tăng t nh thuyết ph về m ộ ộ l p,
kh h qu n v ộ tin y kết quả TĐG Trong quá trình thu th p th ng tin và
l họn BĐS ƣ v o so s nh, TĐV thể thu th p ƣ nhiều th ng tin về
163
BĐS so sánh. Theo Ti u huẩn TĐG hiện n y TĐV kh ng phải giải tr nh lý o v

s o lại l họn 3 BĐS ể so s nh m kh ng phải l nh ng BĐS kh Điều n y
làm tăng t nh h qu n TĐV, l kẽ hở tạo iều kiện ho việ n xếp kết quả
TĐG
+ Ti u huẩn TĐG số 08 n n bổ sung việ l họn m gi ại iện theo
cách t nh trung b nh m gi hỉ n Việ l họn h t nh trung b nh
v n thể em lại kết quả h p lý khi m gi hỉ n tƣơng ối s t nh u, ồng
thời h nh lệ h gi mỗi m gi hỉ n với m gi trung b nh m gi
hỉ n hỉ n n ở m 10% nhƣ th ng lệ quố tế
- Về hƣớng n h tiếp n chi phí v phƣơng ph p hi ph trong Tiêu
huẩn TĐG số 9: Ti u huẩn ần l m r thu t ng h o mòn h năng, h o mòn
khuyết thiếu s o ho kh i niệm phản nh ầy bản hất, phạm vi h o mòn
h năng
Kh i niệm h o mòn h năng trong Ti u huẩn TĐG số 09 còn chung
chung, không rõ r ng v ễ g y hiểu nhầm với h o mòn n i hung t i sản Kh i
niệm n y ũng kh ng thể hiện ƣ ầy về lỗi thời h năng Kh i niệm về h o
mòn h năng thiếu khuyết nhƣ tr n thể n ến s trùng lắp khi bộ ph n h y
thiết bị n o thể ƣ th y thế o h o mòn về v t hất t nhi n h kh ng phải
o lỗi thời h năng n ến việ ƣớ t nh h o mòn trùng lắp (t nh 2 lần ho giảm
gi o yếu tố t nhi n v o lỗi thời h năng) V v y, ể TĐV ơ sở nh n ịnh
rõ ràng về h o mòn h năng, ph v việ t nh to n h o mòn BĐS trong
phƣơng ph p hi ph th nội ung n y ần ƣ s ổi theo hƣớng nhƣ s u:
Thứ nhất, ề p th m trƣờng h p thừ qu m bộ ph n, kết ấu kh ng
ần thiết ũng thể n ến h o mòn h năng t i sản
Thứ hai, l m r nội ung h o mòn h năng BĐS l hiện tƣ ng BĐS bị
giảm gi o nguy n nh n, nhƣ: thiết kế s i, thừ , thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh
hƣởng ến h năng BĐS thể ph t huy t ng ối với ngƣời s ng
Thứ ba, ần bổ sung v tr qu n hơn giúp ngƣời TĐG nh n iện r
hơn về lỗi thời h năng, nhƣ:
/ Do s i s t trong thiết kế (trần qu o hoặ qu thấp, thiết kế phòng
kh ng ảm bảo ng năng s ng, kh ng phù h p (vị tr bếp, phòng tắm, phòng
ng kh ng th h h p hoặ lãng ph iện t h).
/ Diện t h x y ng ng tr nh qu nhỏ so với th ất
164
./ Do thiếu s t trong kết ấu: Tƣờng v trần kh ng h m, hệ thống iện

kh ng ƣ lắp ặt ầy g y hạn hế ến việ s ng BĐS một h hiệu
quả.
/ Do thừ qu m kết ấu, nhƣ: tƣờng ầy qu m b nh thƣờng, phòng
tắm v phòng bếp qu nhiều
/C thiết bị ã lỗi thời, nhƣ: kiểu bếp, thiết bị ấp nƣớ n ng, iều ho
kh ng kh lạ h u, thiếu h năng ần thiết
- Về hƣớng n h tiếp n thu nh p v phƣơng ph p thu nh p trong Tiêu
huẩn TĐG số 10:
+ Ti u huẩn TĐG số 10 ần ƣ bổ sung th m iều kiện p ng
phƣơng ph p vốn ho thu nh p ở kh ạnh thời hạn em lại khoản thu nh p l
vĩnh viễn h y h u hạn C ng th vốn ho tr tiếp áp ng ể TĐG ối với BĐS
khả năng em lại thu nh p ều ặn, ổn ịnh v số năm nh n ƣ thu nh p l v
hạn vì v y sẽ phù h p ể TĐG ất trong trƣờng h p l ất ƣ gi o ổn ịnh, l u
i Mặ ù thời hạn gi o ất kh ng phải l vĩnh viễn nhƣ giả thiết ng th vốn
ho tr tiếp ặt r v y u ầu, tuy nhi n nếu thời hạn gi o ất l ổn ịnh lâu dài
hoặ thời hạn gi o ất òn lại l 50 ến 70 năm th khi ng th vốn ho tr
tiếp v n thể ƣ v n ng o thời iểm nh n ƣ khoản thu nh p ng xa
so với thời iểm hiện tại th gi trị quy ổi về hiện tại ng nhỏ Gi trị hiện tại
khoản thu nh p ở thời iểm uối thể oi nhƣ bằng 0 Đối với ất thời gi n
s ng h u hạn, thời gi n gi o ất, ho thu ất òn lại ngắn, v ối với công trình
x y ng tuổi thọ ngắn th TĐV s ng ng th òng tiền h u hạn mới thể
phản nh một h h p lý gi trị BĐS n y
+ Ti u huẩn TĐG số 10 ần ƣ bổ sung quy ịnh y u ầu TĐV phải l p
lu n v giải tr nh ộ tin y th ng tin báo. Chỉ nh ng th ng tin thể tin y
với x suất o mới ƣ s ng ể b o, t nh to n òng tiền v o, òng tiền
ra.
3.2.2.2. Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh
Việ ho n thiện việ thu th p, l họn th ng tin về bất ộng sản so s nh
thu th p, l họn th ng tin về BĐS so s nh kh ng hỉ l ng việ ần thiết
trong phƣơng ph p so s nh m òn ần thiết trong tất phƣơng ph p hi ph ,
hiết trừ, thu nh p v phƣơng ph p thặng ƣ bởi v kỹ thu t phƣơng ph p so
sánh ƣ v n ng kết h p trong phƣơng ph p n y V v y, giải ph p ối với
165
việ thu th p, l họn th ng tin về BĐS so s nh l giải ph p ể ho n thiện

phƣơng ph p TĐG BĐS với nội ung thể nhƣ s u:
- Khảo sát lựa chọn thông tin về BĐS so sánh phải phù hợp về loại BĐS và
tương đồng với BĐS mục tiêu về các yếu tố chủ yếu.
Trong phƣơng ph p so s nh, ngƣời TĐG phải thu th p th ng tin về gi b n
(hoặ gi ni m yết, gi h o mu , h o b n) BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng
BĐS, ặ iểm về kinh tế, kỹ thu t, ph p lý BĐS so sánh. Trong
phƣơng ph p thu nh p, ể ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng ròng h ng năm, hi ph , a
BĐS m ti u, TĐV ăn v o t nh h nh hoạt ộng kinh o nh BĐS m ti u
v thể v o thu nh p ròng, tỷ suất hiết khấu nh ng BĐS tƣơng t v v y
TĐV ũng phải thu th p l họn th ng tin về BĐS so s nh Trong phƣơng
ph p thặng ƣ, ể ƣớ t nh ƣ o nh thu ph t triển BĐS m ti u th th ng
tin ần s ng tới ũng h nh l th ng tin về gi b n, gi ho thu nh ng BĐS
ƣ ph t triển theo hƣớng tƣơng t với BĐS m ti u Tuy nhi n, bằng h ng về
gi o ị h nh ng t i sản tƣơng ồng ở nh ng ặ trƣng, nh ng yếu tố h yếu sẽ
ung ấp nh ng hỉ n tốt hơn nh ng t i sản m m gi gi o ị h òi hỏi nhất
thiết phải iều hỉnh
Với nh ng ph n t h ở tr n, ngƣời TĐG ần phải l họn th ng tin về BĐS
so s nh ho phù h p có ặ iểm tƣơng ồng h yếu s u:
/ Tƣơng ồng về loại BĐS
/ Yếu tố vị trí: Xem xét, nh gi yếu tố vị tr ý nghĩ lớn ối với TĐG
BĐS N i tới BĐS ngƣời t lu n nhắ tới yếu tố vị tr Gi trị v khả năng sinh lời
BĐS lu n gắn liền với yếu tố vị tr Yếu tố vị tr th y ổi th khả năng sinh l i
BĐS sẽ th y ổi v từ gi trị BĐS sẽ s th y ổi theo S kh biệt về vị
tr h y ị iểm thƣờng l yếu tố ảnh hƣởng lớn nhất ến s h nh lệ h về gi trị
gi BĐS Vấn ề n y ũng thƣờng ƣ TĐV thảo lu n nhiều nhất V v y
BĐS so s nh v BĐS m ti u phải ùng qu n (huyện), ƣờng phố hoặ khoảng
h tới trung t m kinh tế, h nh trị, văn h nhất ịnh l tƣơng ƣơng nh u, khả
năng sinh l i v iều kiện hạ tầng gi o th ng, m i trƣờng sống, ặ iểm n ƣ
l tƣơng ƣơng nh u Nếu BĐS m ti u tiếp gi p với mặt ƣờng th tốt nhất l
BĐS so s nh ũng tọ lạ tr n ùng mặt ƣờng ấy Để x ịnh yếu tố vị tr
BĐS, n bộ TĐG thể th m khảo th m hỉ n Lu t ất i v nghị
ịnh, th ng tƣ về x ịnh gi ất ũng nhƣ việ ph n loại vị tr tuyến ƣờng,
vị tr trong ùng một tuyến ƣờng phố ị phƣơng Đồng thời yếu tố vị
tr BĐS m ti u v BĐS so s nh thể ƣ m tả th ng qu h nh vẽ ung
166
ấp i nh n tr qu n hơn, ễ h nh ung hơn ho kh h h ng, ho ngƣời so t xét

kết quả.
/ T nh trạng v t hất BĐS: K h thƣớ , h nh ng, hiều rộng mặt tiền,
nét ặ trƣng ị lý… th ất phải tƣơng ƣơng nh u V : Đơn gi
2
mảnh ất iện t h 40m kh ng thể tƣơng ƣơng ơn gi mảnh ất
k h thƣớ 150 m2, ũng nhƣ l ất hiều k h thƣớ 3mx30m kh ng thể tƣơng
ƣơng ơn gi mảnh ất k h thƣớ 3mx15m
Đối với loại ất kh nh u, TĐV thể ăn v o hạn m ất ở
từng khu v ị phƣơng ồng thời khảo s t t m r quy m trung b nh th
ất ƣ x y ng trong n khu thị mới, ất thổ ƣ…
C rất nhiều trƣờng h p kh biệt về t nh trạng v t hất v v y ngƣời
TĐG nếu kh ng t m ƣ BĐS so s nh tƣơng ồng về yếu tố n y th s
kh biệt ần phải ƣ iều hỉnh theo một số tiền hoặ tỷ lệ nhất ịnh
/C BĐS ũng phải tƣơng ồng nh u về yếu tố t nh trạng ph p lý, thời
gi n gi o ị h, iều kiện v iều khoản gi o ị h
- Lựa chọn các thông tin về các bất động sản so sánh phải mang tính chất
đại diện cho các giao dịch trong khu vực.
C n bộ TĐG phải khảo s t gi o ị h về quyền s ng ất ũng nhƣ
BĐS b o gồm ả ất v ng tr nh tr n ất trong khu v C th ng tin n y phải
m ng t nh hất ại iện ho gi o ị h khu v thể hiện th ng qu một số y u
ầu s u:
+ Vấn ề qu n trọng l số lƣ ng bằng h ng, m gi qu n s t ƣ
Nếu hỉ thu th p một v i m gi th mặ ù m c giá nh ng BĐS rất giống với
BĐS m ti u nhƣng thể lại nằm lệ h về ph m gi qu thấp hoặ về ph
m gi qu o huỗi gi trị Bằng h ng về nhiều gi o ị h sẽ th h h p hơn
l gi o ị h hoặ s kiện ơn lẻ.
+ Th ng tin về BĐS so s nh n n từ nguồn thể tin y ƣ Nh ng
gi o ị h th tế ( ã th nh ng) sẽ tốt hơn th ng tin về nh ng t i sản ng ƣ
mu b n C m gi ng h o mu , h o b n ho thấy xu thế v n ộng gi
ả thị trƣờng, qu n trọng ối với nh ng thị trƣờng kh ng ổn ịnh Xem xét m
gi ng h o mu , h o b n ũng l một yếu tố qu n trọng nhƣng TĐV ần s
th n trọng TĐV thể xem xét m gi ni m yết từ nh m i giới, quản lý
s n gi o ị h…
167
+ Nh ng gi o ị h ã xảy r gần ng y TĐG hơn sẽ m ng t nh hất ại iện

ho thị trƣờng tại thời iểm TĐG hơn l nh ng gi o ị h t i sản ở thời gi n
trƣớ , ặ biệt l trong nh ng thị trƣờng biến ộng lớn
Khảo s t ý kiến 175 TĐV ến từ 175 o nh nghiệp TĐG về giải ph p n y,
60% TĐV ồng ý v rất ồng ý với giải pháp; 27,4% TĐV trả lời tƣơng ối ồng ý
với giải ph p Kết quả khảo s t ƣ thể hiện ở Bảng 3 1
Bảng 3.1: Kết quả khảo sát về hƣớng vận dụng Phƣơng pháp So sánh -
Thông tin về bất động sản so sánh phải mang tính đại diện cho các giao dịch
trong khu vực
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % Tỷ lệ % t h
luỹ
Rất kh ng ồng ý 13 7,4 7,6 7,6
Kh ng ồng ý 6 3,4 3,5 11,0
Tƣơng ối ồng ý 48 27,4 27,9 39,0
Đồng ý 83 47,4 48,3 87,2
Rất ồng ý 22 12,6 12,8 100,0
Tổng 172 98,3 100,0
Tổng 175 100,0
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả.
S u khi thu th p ƣ m gi BĐS tƣơng ồng với BĐS m ti u
về yếu tố h yếu, tr n th ng tin ƣ , ngƣời TĐG mới l họn r từ 3
ến 6 BĐS so s nh th h h p nhất ể so s nh Đồng thời, ngƣời thẩm ịnh phải giải
tr nh một h thể lý o l họn BĐS so s nh n y m lại kh ng l họn
BĐS so s nh kh Điều n y ũng l m hạn hế ƣ t nh trạng ngƣời TĐG ố
t nh họn nh ng th ng tin với m h h p lý h kết quả TĐG ƣ n xếp từ
trƣớ
Tƣơng t nhƣ v y, khi p ng phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV phải ƣớ t nh
ƣ o nh thu ph t triển BĐS tr n khu ất ần TĐG Để l m ƣ việ n y,
TĐV phải thu th p th ng tin về gi b n, gi ho thu BĐS ƣ ph t triển
theo hƣớng tƣơng t với l ất ần thẩm ịnh V về gi b n ăn hộ hung ƣ
h y gi ho thu văn phòng v iện t h b n lẻ, TĐV phải khảo s t m gi
gi o ị h ăn hộ hung ƣ một tò hung ƣ, h y ơn gi ho thu văn
phòng v iện t h b n lẻ ở tầng kh nh u một tò nh hung ƣ h y
một trung t m thƣơng mại h kh ng thể hỉ lấy m gi một ăn hộ thể, ở
một tầng uy nhất Bởi v o nh thu h y gi trị ph t triển BĐS hỉ ƣ t nh
168
bằng ơn gi 1m2 nh n với to n bộ iện t h tất ả tầng, vị tr

kh nh u sẽ kh ng ƣ r ƣ kết quả ạt ộ tin y o
3.2.2.3. Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về BĐS so sánh nhằm đáp
ứng yêu cầu có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Thời gi n qu , khi t m kiếm ƣ th ng tin về BĐS so s nh, TĐV hỉ
hú trọng về việ t m kiếm ƣ BĐS tƣơng ồng về loại h nh BĐS, một số ặ
iểm h nh, thời gi n gi o ị h hoặ thời gi n BĐS ƣ r o b n m kh ng qu n
t m nhiều ến kiểm tr , ph n t h gi o ị h ể xem xét BĐS p ng
ƣ y u ầu so s nh về nguồn gố , t nh hất gi o ị h h y kh ng
TĐV phải nghi n u, ph n t h trả lời ƣ u hỏi nhằm nh gi t nh
hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h so s nh C ng việ n y ƣ tiến h nh
trƣớ khi iều hỉnh s kh biệt gi yếu tố BĐS so s nh v BĐS m
tiêu. Đối với hầu hết ơ sở gi trị, gi o ị h phải ảm bảo t nh kh h qu n,
gi b n th m gi gi o ị h kh ng qu n hệ ph thuộ với nh u Nếu m
ti u l ƣớ t nh gi trị thị trƣờng BĐS th m gi BĐS so s nh ũng
phải phản nh ƣ gi trị thị trƣờng BĐS Hơn n m gi
iều kiện ể s ng so s nh h y kh ng òn ph thuộ v o t nh p nh t
th ng tin, iều khoản v iều kiện gi o ị h tƣơng ồng với BĐS m ti u
h y kh ng Mặ ù ng việ n y v i trò qu n trọng nhƣ v y nhƣng y kh ng
phải l việ ễ ng th hiện v mất nhiều thời gi n ho n n ngƣời TĐG thƣờng
bỏ qu kh ng th hiện Kết quả khảo s t ý kiến TĐV tại o nh nghiệp
thẩm ịnh gi về giải ph p n y với kết quả nhƣ s u:
Bảng 3.2: Kết quả khảo sát ý kiến về hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh -
Cần đánh giá tính chất độc lập, khách quan của giao dịch BĐS so sánh
Rất kh ng
13 7,4 7,6 7,6
ồng ý
Kh ng ồng ý 4 2,3 2,4 10,0
Tƣơng ối
43 24,6 25,3 35,3
ồng ý
Đồng ý 93 53,1 54,7 90,0
Rất Đồng ý 17 9,7 10,0 100,0
Tổng 170 97,1 100,0
Tổng 175 100,0
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả.
169
Bảng 3.2 ho thấy 24,6% số TĐG ƣ hỏi tƣơng ối ồng ý với hƣớng
v n ng n y; 59,8% số TĐV ồng ý v rất ồng ý với hƣớng v n ng Để nh
gi ƣ iều n y, ngƣời TĐG ần t m hiểu kỹ vấn ề s u: Trƣớ khi gi o ị h
xảy r ngƣời b n quảng o h nh x về BĐS kh ng? Ngƣời mu t m hiểu kỹ
th ng tin về BĐS, về thị trƣờng BĐS, về quy ịnh ph p lý tại thời iểm gi o
ị h h y kh ng? Động ơ mu , b n mỗi b n trong gi o ị h l g ? C b n
hịu s ép ể buộ phải mu hoặ buộ phải b n BĐS, từ hi phối tới thời
gi n gi o ị h, m gi gi o ị h h y kh ng? C b n qu n hệ ph thuộc thể
ph t sinh m gi ặ biệt h y kh ng? Ngƣời TĐG thể iều tr bằng h tr
tiếp gặp gỡ hoặ th ng qu iện thoại…với ngƣời mu , ngƣời b n hoặ thu th p từ
nguồn th ng tin kh
3.2.2.4. Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp.
Việ ph n t h v iều hỉnh s kh biệt gi yếu tố so s nh BĐS
so s nh với BĐS m ti u ần thẩm ịnh kh ng hỉ l ng việ qu n trọng trong
phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p hiết trừ m òn trong ả phƣơng ph p ầu tƣ
v phƣơng ph p thặng ƣ bởi v phƣơng ph p so s nh ƣ oi l ơ sở h y ầu v o
phƣơng ph p kh C phƣơng ph p ầu tƣ, hiết trừ, thặng ƣ trong
bƣớ nhất ịnh ều s v n ng kỹ thu t phƣơng ph p so s nh ở m ộ
khác nhau.
Trong qu tr nh iều hỉnh s kh biệt, ngƣời TĐG ần hú ý một số
nội ung s u:
- C h iều hỉnh th ng ng nhất l lấy BĐS m ti u l m huẩn v th
hiện iều hỉnh với BĐS so s nh Đ y ũng l h iều hỉnh theo th ng lệ
quố tế v ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG Việt N m
- C n bộ TĐG thể iều hỉnh theo số tuyệt ối v tỷ lệ phần trăm hoặ
thể hấm iểm theo ti u h rồi s u quy ổi r tỷ lệ phần trăm v số tuyệt ối
Tuy nhi n, mỗi một s iều hỉnh (số tuyệt ối, tỷ lệ phần trăm h y số iểm ƣ
hấm) ho mỗi yếu tố so s nh, mỗi s kh biệt BĐS phải l kết quả từ việ
iều tr , thống k gi o ị h tr n thị trƣờng TĐV phải nghi n u nhu ầu, thị
hiếu, qu n iểm phổ biến ngƣời mu tr n thị trƣờng về ti u h : vị tr , iện
t h, k h thƣớ , h nh ng, hƣớng, iều kiện hạ tầng kỹ thu t, hạ tầng xã hội, ảnh
qu n…v khả năng hấp nh n m gi kh nh u nếu yếu tố s th y ổi
170
ể từ rút r ƣ tỷ lệ iều hỉnh h p lý, giảm t nh h qu n trong qu tr nh

TĐG Tất ả iều hỉnh n y ần ƣ ph n t h, tr nh b y r r ng trong b o
o TĐG, tr nh t nh trạng ấn ịnh h qu n m kh ng n u r lý o v s o iều
hỉnh, kh ng n u ăn iều hỉnh g y kh hiểu ho ngƣời ọ b o o v ngƣời
s ng b o o ũng kh hấp nh n kết quả TĐG
- TĐV n n s ng phƣơng ph p ph n t h liệu kh ngo i phƣơng
pháp ph n t h liệu theo ặp
Mặ ù ph n t h liệu theo ặp l một phƣơng ph p h p lý về lý thuyết,
nhƣng i khi n kh ng m ng lại hiệu quả th tế bởi việ họn m u t i sản so
s nh qu hẹp Phƣơng ph p n y hỉ th h h p ho BĐS ng nghiệp v thƣơng
mại kh ng thƣờng xuy n ƣ gi o ị h tr n thị trƣờng Rất kh ể ƣ r nh ng
iều hỉnh bởi việ b n h ng ơn lẻ kh ng phản nh úng gi trị thị trƣờng V v y,
TĐV ần s ng phƣơng ph p ph n t h kh nhƣ: phƣơng ph p phân tích
thống k , ph n t h ồ thị, ph n t h xu hƣớng Phƣơng ph p phân tích thống kê
giúp n ng o ộ h nh x gi BĐS ƣớ lƣ ng. Để p ng bất kỳ một phân
t h thống k n o, TĐV phải hiểu v p ng úng kh i niệm thống k ơ bản
ũng nhƣ phƣơng ph p thể ƣ l họn Ph n t h ồ thị l một kiểu ph n
tích thông kê, theo thẩm ịnh vi n ƣ r kết lu n hỉ ơn thuần bằng h mi u
tả liệu ồ thị v p ng việ ph n t h thống k trong t nh gi trị Việ thể
hiện ồ thị một h ơn giản liệu nh m thể minh họ ƣ thị trƣờng
phản ng nhƣ thế n o với nh ng th y ổi trong th nh tố so s nh hoặ ho thấy ƣ
xu hƣớng thị trƣờng. Phân tích xu hƣớng ƣ p ng khi liệu lớn về thị
trƣờng Ph n t h n y ặ biệt h u h khi ơ sở liệu lớn về BĐS khác
biệt nhiều C th nh tố kh nh u thể ảnh hƣởng ến gi b n thể ƣ kiểm
tr ểx ịnh t nh nhạy ảm thị trƣờng Khi thẩm ịnh vi n ã x ịnh ƣ
th nh tố n o thể hiện s nhạy ảm thị trƣờng, khi thể ƣ r ph n t h về
iều hỉnh a chúng.
3.2.2.5. Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị BĐS
mục tiêu cần thẩm định
Để t m r m gi ại iện l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị ho BĐS m ti u
thể tiến h nh theo h kh nh u.
- Thứ nhất, L họn m gi ại iện theo ti u h ƣ xếp th t ƣu
ti n h p lý nhƣ s u: M gi tổng iều hỉnh tuyệt ối nhỏ nhất, m gi số
171
lần iều hỉnh t nhất, bi n ộ iều hỉnh nhỏ nhất v uối ùng l m gi tổng
iều hỉnh thuần nhỏ nhất Điều n y h m ý rằng: BĐS so s nh ƣ l họn
nhiều iểm tƣơng ồng nhất so với BĐS m ti u ho n n m gi s u iều hỉnh
BĐS n y ƣ l họn ể ƣớ t nh ho BĐS m ti u ần thẩm ịnh
- Thứ hai, cách l họn m gi ại iện theo cách tính trung b nh
m gi hỉ n (m gi BĐS so s nh s u qu tr nh iều hỉnh s kh biệt
so với BĐS m ti u) thể ƣ xem xét p ng khi m gi hỉ n gần s t
nhau. Qu khảo s t 175 TĐV 175 o nh nghiệp TĐG Việt N m về hƣớng v n
ng phƣơng ph p so s nh Đối với việ l họn m gi ại iện theo h t nh
b nh qu n m gi hỉ n, 167 TĐV trả lời u hỏi n y Kết quả khảo s t
ƣ thể hiện trong bảng 3.3 nhƣ s u:
Bảng 3.3: Kết quả khảo sát về hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh - Lựa
chọn mức giá đại diện có thể dựa vào cách tính bình quân các
mức giá chỉ dẫn
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ% h p lý Tỷ lệ % t h luỹ
Rất kh ng ồng ý 4 2,3 2,4 2,4
Kh ng ồng ý 6 3,4 3,6 6,0
Tƣơng ối ồng ý 38 21,7 22,8 28,7
Đồng ý 90 51,4 53,9 82,6
R t ồng ý 29 16,6 17,4 100,0
Tổng 167 95,4 100,0
Tổng 175 100,0
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Kết quả bảng 3 3 cho thấy: Trong số ý kiến trả lời 22,8% ý kiến tƣơng
ối ồng ý; 53,9% ý kiến ồng ý v 17,4% ý kiến rất ồng ý với giải ph p n y
Điều n y ho thấy h t nh b nh qu n l hƣớng v n ng ƣ số ng TĐV
tán thành b n ạnh hl họn m gi ại iện theo ti u h Ti u huẩn
TĐG Việt N m ũng n n ƣ xem xét ể bổ sung th m h t nh n y khi l họn
m gi ại iện ể tăng khả năng họn l ho TĐV
Dù l họn theo h n o th m gi ại iện phải ảm bảo h nh lệ h
kh ng vƣ t qu 10% so với m gi hỉ n kh Con số 10% h nh lệ h về
m gi n y l on số tối ƣ hấp nh n trong lĩnh v TĐG ở nhiều nƣớ nhƣ
Mỹ, Anh, Australia. Con số n y ũng ƣ hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG Việt
N m số 7 (Ti u huẩn ũ) về phƣơng ph p so s nh tr tiếp v trong Th ng tƣ 36
172
năm 2014 Bộ T i h nh về phƣơng ph p x ịnh gi ất Con số n y ảm bảo

h nh lệ h kh ng qu lớn gi BĐS v ảm bảo t nh hất tƣơng ồng, ại iện
ho m gi Nếu nhƣ h nh lệ h vƣ t qu 10% th ngƣời TĐG phải tiếp t
iều hỉnh th m một số s kh biệt n ể thu hẹp khoảng h nh lệ h
3.2.2.6. Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng
trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.
Việ s ng các phƣơng ph p n y kh ng hề ơn giản bởi việ ƣớ t nh hi
ph th y thế mới ng tr nh v ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh x y ng
m ng nặng t nh h qu n ngƣời TĐG C TĐV thƣờng khảo sát sơ s i
ng tr nh so s nh v ƣớ t nh ại kh i m ộ giảm gi ũng nhƣ hất lƣ ng a
ng tr nh so s nh; iều n y sẽ l m s i lệ h kết quả TĐG uối ùng V v y, khi
ƣớ t nh hi ph , TĐV ần hú ý nội ung s u:
- Đối với việ ƣớ t nh hi ph th y thế mới ng tr nh x y ng, ngƣời TĐG
thể v o suất ầu tƣ o Bộ X y ng b n h nh ở năm, ũng nhƣ ơn gi
x y ng o Ủy b n Nh n n tỉnh (th nh phố) b n h nh bởi ể x y ng
ơn gi n y Bộ X y ng ũng nhƣ Ủy b n nh n n tỉnh (th nh phố) ã s
th m mƣu huy n gi trong lĩnh v x y ng n n ơn gi ộ tin
y nhất ịnh Tuy nhi n, ngƣời TĐG kh ng thể ho n to n v o ơn gi n y
m ần s iều hỉnh ho phù h p với ng tr nh m ti u thể m nh ng
thẩm ịnh Lý o bởi v ơn gi ƣ x y ng ho ng tr nh kết ấu
theo huẩn m nhất ịnh trong khi ng tr nh m ti u ần thẩm ịnh thể không
ho n to n theo huẩn kết ấu nhƣ v y, thể th m hoặ t kết ấu hơn so với huẩn
Hơn n , m ộ ho n thiện ng tr nh m ti u ũng kh ng thể n o lại giống
ho n to n với m ộ ho n thiện ng tr nh trong suất ầu tƣ v trong
quy ịnh ki Đơn nhƣ nếu ng tr nh s n bằng gỗ t nhi n th ơn gi ã
s h nh lệ h rất lớn so với ng tr nh s n ƣ l t bằng gỗ ng nghiệp, hoặ
h nh lệ h về tr ng thiết bị nội thất kh Ngƣời TĐG phải khảo s t, o ạ kỹ,
ồng thời thu th p th ng tin về m gi loại nguy n v t liệu, tr ng thiết bị
nội thất… ể iều hỉnh v ƣớ t nh ho phù h p
- Trong ph n t h hi ph , iều hỉnh thể ƣ th hiện tr n hỉ
n hi ph nhƣ hi ph x y ng, hi ph ộng ồn, h y ph xin ấp phép Tuy
nhi n, TĐV ần ph n t h một h kỹ lƣỡng nhằm hắ hắn rằng iều hỉnh
173
n o ƣ r l h p lý v phản nh ƣ kỳ vọng thị trƣờng bởi hi ph v gi

trị kh ng nhất thiết phải tƣơng ồng với nh u
- Đối với việ ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh x y ng
C TĐV thƣờng hỉ ƣớ t nh m ộ giảm gi o yếu tố t nhi n m kh ng
qu n t m ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh x y ng o lỗi thời h năng
v ot ộng từ yếu tố b n ngo i nhƣ s th y ổi về quy hoạ h Điều n y n ến
việ ƣớ t nh m ộ giảm gi bị t nh thiếu, không phản nh ầy giảm gi t h
luỹ ng tr nh v từ kết quả về gi trị th tế ng tr nh bị s i lệ h Vì
v y, ể khắ ph iều n y, b n ạnh việ s ng ng th t nh tỷ lệ giảm gi
v o tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế ng tr nh hoặ ng th b nh qu n gi
quyền ể t nh tỷ lệ giảm gi ng tr nh o yếu tố v t lý t nhi n, TĐV ần nh
gi một h to n iện về ti u huẩn thiết kế hiện h nh, ti u huẩn về m ộ hiện
ại tr ng thiết bị ần ạt ƣ tại thời iểm TĐG, th trạng thiết kế v
tr ng thiết bị ng tr nh m ti u ể ƣớ t nh giảm gi o lỗi thời h năng
TĐV ũng ần qu n t m vấn ề quy hoạ h hiện tại v th y ổi quy hoạ h trong
tƣơng l i t ộng l m suy giảm gi trị ng tr nh ể ƣớ t nh m ộ giảm gi o
yếu tố b n ngo i ối với ng tr nh x y ng
3.2.2.7. Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương pháp
thu nhập.
Thời gi n qu , TĐV gặp nhiều kh khăn trong việ v n ng phƣơng ph p
thu nh p ể TĐG BĐS ở Việt N m TĐV gặp nhiều kh khăn trong việ b o
khoản thu nh p, hi ph trong tƣơng l i từ BĐS Kết quả khảo s t ý kiến TĐV
tại o nh nghiệp TĐG về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p 23,5% số
TĐV trả lời tƣơng ối ồng ý v 58,8% số TĐV trả lời ồng ý với việ ần l m r
khoản thu nh p v hi ph trong phƣơng ph p thu nh p khi p ng phƣơng
ph p n y ể TĐG BĐS
Bảng 3.4: Kết quả ý kiến về hƣớng vận dụng phƣơng pháp thu nhập -
Xác định rõ thu nhập, chi phí từ bất động sản.

Rất kh ng ồng ý 7 4,0 4,1 4,1
Kh ng ồng ý 7 4,0 4,1 8,2
Tƣơng ối ồng ý 40 22,9 23,5 31,8
Đồng ý 100 57,1 58,8 90,6
174
Rất ồng ý 16 9,1 9,4 100,0

Tổng 170 97,1 100,0
Tổng 175 100,0
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

Để việ v n ng phƣơng ph p n y thu n l i hơn, ần l m r hơn khoản
thu nh p v hi ph từ BĐS với một số nội ung thể nhƣ s u:
- Thu nh p, chi phí th tế trong tƣơng l i v gi trị t i sản thể kh với
nh ng o n b n ầu nh ầu tƣ v o thời iểm thẩm ịnh S kh ng hắ
hắn li n qu n ến r i ro trong ầu tƣ C nh ầu tƣ mong i ể kiếm
ƣ một tỷ suất sinh lời trong ầu tƣ o hơn m r i ro Điều n y ƣ phản nh
trong s hỗ tr th ng qu tỷ suất hiết khấu v tỷ lệ vốn h từ nh ng nghi n u
thị trƣờng
- Để p ng tất ả quy tr nh trong vốn h , ần phải ƣớ lƣ ng một h
h nh x khoản thu nh p trong tƣơng l i t i sản Mặ ù một v i quy tr nh
vốn h ƣ tr n m thu nh p th tế tại thời iểm ịnh gi , nhƣng uối ùng
phải tr n ơ sở nh gi khả năng thu nh p trong tƣơng l i TĐV phải nh gi
ƣ triển vọng trong tƣơng l i về ả m thu nh p ƣớ t nh v hi ph ƣớ t nh
Thu nh p trong qu kh v thu nh p hiện h nh rất qu n trọng, nhƣng vấn ề
mấu hốt TĐV qu n t m l thu nh p trong tƣơng l i Dòng thu nh p trong qu kh
BĐS l rất qu n trọng hỉ trong trƣờng h p n ƣ ngƣời mu hấp nh n nhƣ
một ấu hiệu tƣơng l i Thu nh p hiện h nh ũng l một vấn ề ng qu n t m,
nhƣng hƣớng v m h nh kiến s th y ổi thu nh p ũng rất qu n trọng ho qu
tr nh vốn h
-C nguy n tắ ung ầu v kh i niệm li n qu n ến ạnh tr nh ặ biệt
h u h trong b ol i h trong tƣơng l i v ƣớ t nh tỷ suất l i nhu n trong
phƣơng ph p tiếp n vốn h thu nh p Cả thu nh p v tỷ suất hiết khấu ều ƣ
x ịnh tr n thị trƣờng Tiền thu ƣ t nh bởi h sở h u một kh h sạn,
trung tâm mu sắm, một o ố văn phòng, một hung ƣ, hoặ bất t i sản tạo r
thu nh p n o thƣờng kh ng kh nhiều với tiền thu ƣ t nh bởi h sở h u
bất ộng sản ạnh tr nh
Bất ộng sản tạo r thu nh p thƣờng ƣ ho thu . Vốn h thu nh p thể
ƣ s ng ể m phỏng ộng l ầu tƣ C nh ầu tƣ v o tò nh văn
phòng lớn với nhiều ngƣời thu nh thể o n thu nh p trong tƣơng l i bằng
175
h ph n t h mỗi h p ồng ho thu , xem xét t ộng mỗi h p ồng ho thu

v o nh thu kiến mỗi t i sản v o uối một thời gi n nắm gi Do ,
TĐV thể m phỏng qu tr nh n y bằng h th hiện phân tích òng thu nh p
tƣơng t ho BĐS m ti u.
Vốn h năng suất òi hỏi s l họn h y s ph t triển tỷ suất hiết
khấu th h h p Tỷ suất l i nhu n th h h p n n phản nh mong i nh ầu tƣ ể
tạo r o nh thu thể so s nh ƣ ũng nhƣ n nhắ l họn ầu tƣ bất ộng
sản tƣơng t kh hiện thời sẵn tr n thị trƣờng ùng với nh ng r i ro tƣơng t
- Một trong nh ng kh khăn khi v n ng phƣơng ph p thu nh p l x ịnh
tuổi ời kinh tế òn lại ng tr nh TĐV phải b o ng tr nh òn thể ph
v ƣ trong b o l u n kể từ thời iểm TĐG Con số n y phần lớn v o qu n
s t, nh gi h qu n TĐV Để ƣớ t nh ƣ on số n y, TĐV ần v o
nhiều ý kiến, nhiều nguồn th ng tin kh nh u h kh ng n n hỉ v o một ý
kiến ơn lẻ với một số vấn ề xem xét nhƣ sau:
+ Xem xét, so s nh với tuổi ời ng tr nh tƣơng t trong khu v , ng
năng, khả năng s ng trong tƣơng l i
+ Nghi n u h p ồng thu gi b n ho thu v b n i thu .
+ Xem xét quy ịnh về bảo ƣỡng ng tr nh, t ộng on ngƣời, thời
tiết, kh h u…
-X ịnh v l m r khoản chi phí từ bất ộng sản trong phƣơng ph p thu nh p
Việ x ịnh r khoản chi phí từ BĐS sẽ giúp TĐV thu n l i hơn khi p
ng phƣơng ph p thu nh p TĐV ần ƣớ t nh nh ng hi ph v n h nh to nh
trong tƣơng l i gần hoặ theo n nh ng năm gần thời iểm TĐG. Nh ng hi ph
n y th y ổi theo ộ tuổi công trình, hất lƣ ng ng tr nh ƣ uy tu, bảo ƣỡng,
k h thƣớ , h nh ng, hiều o, tr ng thiết bị lắp ặt trong ng tr nh Đối với
nh ng to nh ng v n h nh, TĐV ần tiến h nh ph n t h hi ph trong 3 năm gần
nhất trở lại y Nếu kh ng thu th p ƣ số liệu to nh ần TĐG th thể
thu th p số liệu hi ph từ to nh tƣơng t , l n n s u khi ã iều hỉnh nh ng
kh biệt ho phù h p với to nh ng thẩm ịnh Khi phân tích các chi phí duy tu,
v n h nh, bảo ƣỡng, to nh kh ng thể lấy hi ph một năm l m hi ph ại iện v
phần lớn nh ng hi ph n y biến ổi theo năm V v y ần ăn v o xu thế lạm
ph t nh ng năm vừ qu , b o lạm ph t thời gi n tới ể suy o n m hi ph ho
một năm ti u biểu, thể hiện ƣ ả xu thế qu kh v tƣơng l i
176
C hi ph v n h nh phổ biến ối với BĐS ho thu nhƣ to nh văn

phòng, …b o gồm hi ph s u:
+ Tiền lƣơng nh n vi n v n h nh to nh
+ Chi ph nhi n liệu
+ Chi ph năng lƣ ng iện, hiếu s ng
+ Nh ng hi ph uy tu theo h p ồng ho khoản m , thiết bị: iều hoà
nhiệt ộ, th ng m y, ọn ẹp
+ Chi ph sơn trong, ngo i, t n tr ng
+ Chi ph s h hung
+ Chi ph v t liệu rẻ tiền m u hỏng
+ Chi ph ấp nƣớ v thu gom r thải
+C hi ph kh ( iện thoại, ồng ph nh n vi n v n h nh to nh , tr ng tr
văn phòng ịp lễ tết, thu ọn r )
+ Chi ph bảo hiểm hoả hoạn, r i ro
+ Chi ph quản lý
+ Chi ph phòng s h (tr ng bị ơ kh , th y thế, lắp ặt tr ng thiết
bị theo y u ầu kh h thu mới…)
3.2.2.8. Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư
Khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV thƣờng
s ng ơn gi ở hiện tại m hƣ xem xét tới iều kiện thị trƣờng tƣơng l i
ũng nhƣ biến ộng về gi b n BĐS trong tƣơng l i khi n ph t triển xong TĐV
ũng thƣờng mặ ịnh l to n bộ BĐS s u khi ph t triển xong sẽ ƣ b n hết
to n bộ Nh ng giả ịnh n y l kh ng phù h p ể ƣớ t nh o nh thu ph t triển Đối
với phƣơng n ph t triển BĐS theo phƣơng ph p thặng ƣ, thời gi n ph t triển BĐS
ng i th th ng nhiều r i ro o s th y ổi iều kiện kinh tế n i hung
ũng nhƣ biến ộng về khả năng b n v ho thu BĐS. V v y TĐV ần xem
xét yếu tố trong nh gi r i ro li n qu n ến việ ho n th nh n ph t triển
ể thể ƣớ t nh h p lý về o nh thu v hi ph ph t triển nhƣ s u:
- C biến ộng kh ng lƣờng trƣớ l m tăng hi ph x y ng.
- Khả năng tr hoãn h p ồng o thời tiết bất l i hoặ vấn ề kh nằm
ngo i s kiểm so t nh ph t triển.
-S h m trễ trong việ ấp phép ho n ƣ triển kh i theo lu t ịnh.
- Thất bại nh ung ấp trong việ ph n phối sản phẩm BĐS s u khi ph t triển.
- Nh ng th y ổi về quy ịnh, v ch m trễ trong việ t m kiếm ngƣời mu
177
hoặc ngƣời thu ho n ã ho n th nh

3.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ
3.2.3.1. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các doanh
nghiệp thẩm định giá
Để ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ở Việt N m, ngo i
giải ph p ho n thiện về mặt nội ung, kỹ thu t quy tr nh v phƣơng ph p òn
ần thiết một hệ thống giải ph p hỗ tr ho việ v n ng quy tr nh v phƣơng
ph p ấy ƣ ho n hỉnh hơn, thu n l i hơn Một trong nh ng giải ph p qu n trọng
l ần x y ng hệ thống ơ sở liệu ho n hỉnh về BĐS tại o nh nghiệp
TĐG Khảo s t ý kiến TĐV về vấn ề n y, 73,4% số TĐV trả lời y l giải
ph p qu n trọng v rất qu n trọng ối với lĩnh v TĐG BĐS Kết quả khảo s t
thể ƣ thể hiện trong Bảng 3 5.
Bảng 3.5: Kết quả đánh giá mức quan trọng giải pháp về xây dựng cơ sở dữ
liệu TĐG BĐS hoàn chỉnh tại các doanh nghiệp TĐG
Không quan
30 17,1 17,3 17,3
trọng
B nh thƣờng 16 9,1 9,2 26,6
Qu n trọng 33 18,9 19,1 45,7
Rất qu n trọng 94 53,7 54,3 100,0
Tổng 173 98,9 100,0
Tổng 175 100,0
C th ng tin về BĐS ũng nhƣ th ng tin gi o ị h tr n thị trƣờng
BĐS l một nguồn t i nguy n rất quý gi Hệ thống th ng tin n y ph v rất tốt
ho hoạt ộng TĐG, l m ơ sở ho việ thống k , b o biến ộng về gi BĐS
theo từng thời kỳ Việ ề xuất một nh m c th ng tin ần thu th p v lƣu tr là
hết s ần thiết v h u h ho TĐV trong TĐG BĐS. V v y giải ph p ối với vấn
ề n y nhƣ s u:
- Trƣớ khi tiến h nh thu th p th ng tin, ngƣời thẩm ịnh gi ần thu th p v
sắp xếp th ng tin theo h i loại b o gồm: th ng tin, số liệu hung v th ng tin, số
liệu thể bởi nh ng th ng tin n y sẽ h u h ho nội ung ng việ kh
nh u qu tr nh thẩm ịnh gi
- TĐV ần hú trọng thu th p t i liệu tổng h p về kinh tế, h nh trị, văn
h , xã hội nhƣ: t nh h nh ph t triển v tăng trƣởng kinh tế, hỉ số nhƣ GDP,
178
CPI, t nh h nh lạm ph t, hỉ số gi ho thu , hỉ số gi nh ất, h trƣơng Nh

nƣớ , thuế nh ất, nh ng th y ổi về quy hoạ h v thị h , khả năng kiểm so t
Nh nƣớ ối với thị trƣờng BĐS, về quy hoạ h ph t triển kinh tế, xã hội
vùng li n qu n ến th ất.
Hiện n y các thông tin hung thƣờng t ƣ TĐV qu n t m thu th p v
ph n t h ũng nhƣ nh gi s t ộng tới gi trị BĐS C TĐV xu hƣớng hỉ
qu n t m thu th p v ph n t h th ng tin thể về BĐS Tuy nhi n, gi trị
BĐS kh ng hỉ ph thuộ v o nh ng ng ng, thuộ t nh h u h, nh ng yếu tố
nội tại BĐS m òn hịu t ộng bởi yếu tố kinh tế, h nh trị, văn ho , xã
hội V v y TĐV ần hú trọng hơn ối với nh ng yếu tố n y ể thể nh gi
một h h p lý về gi trị BĐS
- Đề xuất nh m th ng tin ần thu th p v lƣu tr ph v ho thẩm ịnh
gi v nguồn thu th p th ng tin bất ộng sản nhƣ s u:
 Nhóm thông tin, số liệu chung phục vụ thẩm định giá bất động sản
Th ng tin số liệu hung thể l th ng tin ở tầm quố gi , vùng miền,
tỉnh, th nh, qu n huyện v khu v BĐS toạ lạ Nh ng th ng tin n y ảnh hƣởng
ến gi trị BĐS ở nh ng g ộ kh nh u TĐV l họn r nh ng th ng tin h u
h ho trƣờng h p TĐG BĐS thể.
Thứ nhất, Th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố gồm các thông tin nhƣ s u:
Bảng 3.6: Danh mục thông tin cấp quốc gia, tỉnh, thành phố
 Xu hƣớng ph t triển n số  Hệ thống ƣờng o tố , nội ,
 Xu hƣớng ph t triển ng ăn việ v n tải ng ộng, hƣớng ph t triển
l m, nguồn l o ộng, t nh ổn ịnh Kh hấu, thời tiết, thảm hoạ thi n
nghề nghiệp nhi n thể xảy r
 Tăng trƣởng kinh o nh, ng  Hiệu l quản lý h nh quyền

nghiệp, th trạng v xu hƣớng th nh phố, tỉnh
 T nh trạng ấp phép x y ng  Ch nh s h thuế

h ng năm  T nh h nh ung ng v ti u th
 Tình hình giá mua bán, thuê, xu iện, g , nƣớ …
hƣớng mu b n, thu v ho thu  C ị hv
 Quy hoạ h, quy ịnh về x y ng
179
Thứ hai, Th ng tin ấp qu n, huyện: Th ng tin ấp qu n, huyện tƣơng t nhƣ

th ng tin ấp quố gi v khu v ở tr n nhƣng m ộ sẽ hi tiết hơn nhƣ s u:
Bảng 3.7: Danh mục thông tin cấp quận, huyện
 Tố ộ tăng n số khu v  Xu hƣớng kinh o nh, ho thu
 V n tải h nh kh h ng ộng BĐS, tỷ trọng BĐS bỏ trống
 T nh trạng gi o th ng i lại v  Đị h nh ất i khu v (bằng

triển vọng ải thiện phẳng, o, thấp, trũng…)
 Quy hoạ h s ng ất, quy  Xu hƣớng ph t triển kinh o nh,

hoạ h thị ng ăn việ l m, trƣờng họ , h ,
 Nh ng tiện h ng ộng si u thị, trung t m,…
( iện, ấp tho t nƣớ , thu gom  S ổn ịnh kinh tế, n ninh khu
r …) v ,
Thứ ba, Thông tin về khu vực lân cận với bất động sản
Loại h nh BĐS sẽ quyết ịnh nh ng hi tiết ần thiết, qu n trọng th ng tin,
số liệu khu v l n n với một số loại h nh BĐS D nh m th ng tin về khu
v l n n ƣ thể hiện trong bảng 3.8 nhƣ sau:
Bảng 3.8: Danh mục thông tin về khu vực lân cận đối với một số
loại hình bất động sản
Loại bất
Thông tin, số liệu cần thu thập
động sản
Cảnh qu n khu v , kiến trú , trƣờng họ , ng vi n, h , si u
thị, tr nh ộ họ vấn n ƣ, tiếng ồn, kh i b i, hạ tầng kỹ thu t
( iện sinh hoạt, iện hiếu s ng, ấp, tho t nƣớ , ƣờng ạo, vỉ
hè … ho n hỉnh kh ng); iều kiện ƣờng x , hất lƣ ng mặt
BĐS nh ở ƣờng; m gi phổ biến, iển h nh BĐS trong khu
n ƣ
v ; tỷ lệ ăn nh ng r o b n, tỷ lệ ăn nh bỏ trống
kh ng ho thu h y b n ƣ , tỷ lệ ăn nh m ngƣời ng ở
l h sở h u h y i thuê; v n huyển ng ộng; ị hv
ng h; thuế v nh gi ặ biệt
BĐS văn S tiện l i phƣơng tiện v n huyển ng ộng, xe buýt,

180
phòng cho tuyến ƣờng sắt tr n o, h ng, qu n ăn, nơi ỗ t , nh ng

thuê BĐS ng ạnh tr nh hoặ kiến x y ng trong tƣơng l i
Số hộ gi nh trong khu v , s mu hộ gi nh, tỷ lệ hi
BĐS
hàng, trung tiêu h ng ho tr n thu nh p, iều kiện gi o th ng, bãi ỗ xe,
t m thƣơng nh ng BĐS ng ạnh tr nh hoặ kiến x y ng trong tƣơng
mại lai
Vị tr trong ộng ồng n ƣ, tiện h v n huyển, t xi,
Kh h sạn, ƣờng nội , ƣờng sắt, ƣờng o tố , nh ng BĐS ng ạnh
nh nghỉ
tr nh hoặ kiến x y ng trong tƣơng l i
Xu hƣớng t h t ất n ng nghiệp ở Việt N m, m ộ gần h y
BĐS n ng x tới thị trƣờng ti u th n ng sản, t nh h nh v n huyển, ƣờng
nghiệp
x , tiềm năng tr ng trại hăn nu i, trồng trọt, ơ sở hế biến
BĐS ng Lối tiếp n với ƣờng o tố , ƣờng sắt, nh g , s n b y, nh ng

nghiệp BĐS ng ạnh tr nh hoặ kiến x y ng trong tƣơng l i
Nguồn thu th p th ng tin số liệu hung: Để thu th p ƣ th ng tin, số

liệu hung ở Việt N m nhƣ tr n, TĐV thể thu th p từ nguồn s u: C Quản
lý gi (Bộ T i h nh); C Ph t triển thị, C Quản lý thị trƣờng bất ộng sản,
C hạ tầng kỹ thu t, C quản lý hoạt ộng x y ng (Bộ X y ng), Sở X y
ng, Sở T i nguy n m i trƣờng; Tổng Quản lý ất i, Tổng m i trƣờng
(Bộ t i nguy n trƣờng), Phòng thƣơng mại ng nghiệp Việt N m, ấn phẩm b o,
tạp h , nh ng nghi n u tổ h , o nh nghiệp, Sở X y ng, Sở T i
nguy n m i trƣờng…
 Đề xuất nh m nh ng th ng tin số liệu thể ph v thẩm ịnh gi bất
ộng sản
Nội ung v m ộ rộng h y hẹp nh ng th ng tin, số liệu thể
BĐS thẩm ịnh sẽ o TĐV quyết ịnh tuỳ thuộ v o loại h nh BĐS, phƣơng ph p
ƣớ t nh gi trị Nh ng th ng tin, số liệu thể thể ph n loại th nh: th ng tin về
ất i, th ng tin về ng tr nh x y ng, ơ sở hạ tầng, th ng tin về thu nh p v hi
ph uy tu v n h nh D nh m th ng tin, số liệu thể về BĐS ƣ ề xuất
trong Bảng 3 9 nhƣ s u:
181
Bảng 3.9: Danh mục thông tin, số liệu cụ thể về bất động sản TĐG
Nh ng  M tả ph p lý về ất i
thông  Đị hỉ ƣờng phố
tin, số  Thuế suất, gi trị t nh thuế
liệu
 K h thƣớ , h nh ạng l ất, hiều rộng, hiều s u, iện t h
thể về
 Đị h nh: ộ bằng phẳng, o, thấp, khả năng tho t nƣớ
ất i
 Lối v o, ƣờng i hung
 Hạ tầng
Nh ng  Ph n loại ng tr nh
số liệu  Thời gi n x y ng
thể  K h thƣớ ng tr nh: hiều o, h nh ng, k h thƣớ , iện t h
về ng x y ng
trình
 Nền m ng, tầng hầm, , tƣờng hịu l , tƣờng ngăn, tƣờng b n
xây
ngoài, h m, h nhiệt, m i, tho t nƣớ , lối tho t hiểm, s n nh ,
ng
các phòng, ga ra,
 Loại h nh kiến trú
 Chất lƣ ng thiết kế v hất lƣ ng ng tr nh, loại, hất lƣ ng v t
liệu
 Chi ph x y ng, m ộ h o mòn, mất gi ,
 Hệ thống iện, nƣớ , iện thoại, thu gom rác
 C vi phạm quy ịnh về quy hoạ h, x y ng
 Tr ng thiết bị ng tr nh, thiết kế, ng năng, hất lƣ ng tr ng thiết
bị, qu thừ , qu thiếu, s i ng năng m h
 T nh trạng t n ng
 T nh trạng uy tu, bảo ƣỡng, s h ng tr nh,
Nh ng  Tổng thu nh p từ ho thu v từ nguồn kh , hi tiết h p ồng
thông ho năm
tin, số  Tuổi ời kinh tế òn lại ng tr nh
liệu  Tỷ lệ số ăn hộ bỏ trống
thể về
 Chi ph uy tu, bảo ƣỡng, s h v n h nh ( iều ho , hiếu sáng,
thu
s h nhỏ, quản lý, bảo hiểm…)
nh p,
 D phòng s h lớn
chi phí
 Thuế BĐS
182
- C th ng tin ần lƣu tr về từng BĐS so s nh òn b o gồm:

+ T n, ị hỉ ngƣời b n, ngƣời mu , ngƣời m i giới
+ Ng y th ng gi o ị h, m gi , iều kiện mu b n, th nh to n, nh ng t i
sản b n kèm theo C m gi n y ần ƣ thẩm tr thể Nếu ã kiểm tr ng
h ng, sổ ỏ, thuế trƣớ bạ… th ần n u r ng y th ng ng h ng, số thuế ã
nộp…
+ Bản thống k m tả loại ất tr n ơ sở s kh biệt về vị tr , gi trị, m
hs ng hiện h nh, tiềm năng s ng (trƣờng h p TĐG nhiều loại ất kh
nhau).
+ M tả ngắn gọn ơ sở hạ tầng, ng tr nh x y ng tr n ất, hất lƣ ng,
iều kiện ng tr nh tại thời iểm TĐG kèm theo ảnh h p, số tầng kèm bản vẽ
mặt bằng, sơ ồ thiết kế ng trình.
+ Động ơ, kinh nghiệm ngƣời mu , lý o v s o mu BĐS (v : ngƣời
mu ng sở h u một BĐS liền kề nhƣng muốn mở rộng iện t h…)
+ Thời gi n, hi ph li n qu n ến b n BĐS
+C nh n xét, ghi hú, b nh lu n TĐV, b o gồm ơn gi t nh theo ơn
vị huẩn
Nguồn th ng tin số liệu thể: khảo s t th ị , nh m i giới, nh ng
ngƣời n xung qu nh, nh ng gi o ị h mu b n BĐS (gi h o, gi trả, gi th
mu b n, iều kiện mu b n…), th ng tin từ kh h h ng v y mu BĐS th nh
toán qua ngân hàng, s n gi o ị h BĐS, th ng qu phỏng vấn ng ty kinh
o nh BĐS, ng ty x y ng, nh thầu, o nh nghiệp TĐG, các ngân hàng,
viện nghi n u, từ uộ iều tr tổ h tƣ nh n hoặ Ch nh ph ,
th ng tin tr n b o h ị phƣơng v ơ qu n quản lý nh nƣớ về thị trƣờng
BĐS, Sở T i nguy n m i trƣờng, Sở X y ng…Việ kết nối với nh m i giới
l một nguồn thông tin qu n trọng thiết yếu v nh ng ngƣời n y m hiểu tƣờng t n
BĐS trong khu v v họ phải p nh t h ng ng y Ngƣời h sở h u BĐS
xung qu nh ũng l nguồn tin qu n trọng về gi b n, iều kiện b n, thiết kế, hất
lƣ ng ng tr nh…nếu TĐV biết h tiếp n v kh i th th ng tin khéo léo.
Đối với nh ng nguồn th ng tin về hi ph : lấy từ kiến trú sƣ, nh
thầu, nh ung ấp v t liệu x y ng, nh thầu ph , ơn gi , ịnh m
nh nƣớ ũng l nguồn th m khảo
183
TĐV phải thƣờng xuy n theo i b m s t với thị trƣờng, phải kiểm h ng ể
ảm bảo ộ h nh x th ng tin ũng nhƣ tiến h nh xếp hạng nguồn t i liệu
h yếu v th yếu.
Hệ thống th ng tin về BĐS so s nh phải ảm bảo t nh kịp thời, h nh
x , ầy Th ng tin kịp thời ảm bảo ung ấp úng lú m TĐV ần, kh ng bị
lạ h u T nh h nh x th ng tin l y u ầu bắt buộ ối với th ng tin Nếu
th ng tin kh ng h nh x sẽ ho húng t h u quả kh ng lƣờng khi s ng
th ng tin ể r quyết ịnh Th ng tin phải ầy , ồng bộ nếu kh ng TĐV sẽ
nh ng nh gi phiến iện về BĐS ần TĐG
3.2.3.2. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức nghề
nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự phục vụ cho thẩm
định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá.
L lƣ ng TĐG ở o nh nghiệp TĐG ũng òn rất hạn hế C tới
73,48% số o nh nghiệp TĐG hỉ 3 ngƣời ƣ ấp thẻ h nh nghề TĐV
Còn lại l l lƣ ng n bộ hƣ ƣ ấp thẻ h nh nghề l m việ ở bộ ph n kh
hoặ hỉ tr giúp ho TĐV V v y, việ o tạo v bồi ƣỡng n bộ l m ng t
TĐG ần ƣ hú ý thƣờng xuy n hơn Khảo s t ý kiến TĐV về m ộ qu n
trọng giải ph p n y, tới 71,4% số TĐV trả lời ho rằng giải ph p n y qu n
trọng v rất qu n trọng Kết quả khảo s t ƣ thể hiện ở Bảng 3 10
Bảng 3.10: Đánh giá mức quan trọng giải pháp hoàn thiện quy trình và
phƣơng pháp TĐG BĐS - Đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ đội ngũ TĐG.
Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % tích
luỹ
Kh ng qu n trọng 28 16,0 16,4 16,4
B nh thƣờng 18 10,3 10,5 26,9
Valid Qu n trọng 45 25,7 26,3 53,2
Rất qu n trọt dng 80 45,7 46,8 100,0
Tổng 171 97,7 100,0
Tổng 175 100,0
+++Nguồn: Khảo sát của tác giả
Ngo i việ o tạo n bộ huy n m n trong việ TĐG theo hƣơng tr nh
o tạo tại trƣờng ại họ o ẳng huy n ng nh o tạo về lĩnh v này,
o nh nghiệp ần ặ biệt hú trọng ến việ bồi ƣỡng nghiệp v ho n
bộ TĐG, hƣơng tr nh bồi ƣỡng v o tạo lại hoặ n ng o tr nh ộ ho n
184
bộ TĐG Bồi ƣỡng, n ng o nghiệp v , khả năng nắm bắt v hiểu biết ph p lu t,
ơ hế h nh s h, văn bản, hế ộ li n qu n ho ội ngũ n bộ l m ng t TĐG,
ể họ khả năng tiếp n nh nh nhất, hiệu quả nhất Th hiện lớp t p huấn,
uộ hội thảo về kinh nghiệm TĐG ể họ hỏi, tiếp thu họn lọ nh ng kinh
nghiệm v ng ng v o th tế Sắp xếp lại ội ngũ n bộ l m ng t TĐG theo
từng lĩnh v thể ể họ khả năng nắm bắt ƣ t nh h nh thị trƣờng, hiểu s u
hơn về lĩnh v m m nh quản lý nhằm giúp ho việ TĐG ạt hiệu quả N ng o
t nh ộ l p, h ộng v t tin nh n vi n thẩm ịnh trong việ ƣ r ý kiến
m nh nhằm tr nh ƣ t nh trạng qu ng nhắ theo quy ịnh, ồng thời
tạo iều kiện tối ho nh n vi n ph t huy ƣ khả năng m nh
B n ạnh việ n ng o hất lƣ ng nguồn nh n l , o nh nghiệp ần
hế ộ ãi ngộ phù h p nhằm ảm bảo thu hút ƣ nguồn nh n l hất lƣ ng,
hạn hế t nh trạng “nhảy việ ” Hơn n , o nh nghiệp ũng ần phải x y ng
quy hế tr h nhiệm gắn với hoạt ộng TĐG ể n ng o tinh thần tr h nhiệm
ội ngũ lãnh ạo, nh n vi n, hú trọng bồi ƣỡng nh n th về phẩm hất ạo
nghề nghiệp TĐG ối với ội ngũ n bộ TĐG ể hoạt ộng TĐG ảm bảo t nh
kh h qu n, ộ l p, ng kh i minh bạ h v ộ tin y o.
3.2.3.3. Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về TĐG
- Nhà nước cần tăng cường xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch
phát triển nghề TĐG.
Cùng với qu tr nh huyển ổi kinh tế ất nƣớ , nhu ầu TĐG ở nƣớ t
ng y ng gi tăng tr n nhiều lĩnh v o òi hỏi hoạt ộng sản xuất kinh oanh
v hoạt ộng kh trong nền kinh tế thị trƣờng Việ h nh th nh tổ h
TĐG với ội ngũ TĐV về gi iều kiện năng l huy n m n ung ấp ị h
v TĐG theo y u ầu kh h h ng v quy ịnh ph p lu t ể ph v ho
nhiều nhu ầu, m h TĐG kh nh u l rất ần thiết ể ƣ TĐG t i sản trở
th nh một nghề, một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ
l p, kh h qu n V v y nh nƣớ ần phải t h x y ng v th hiến lƣ
ph t triển nghề TĐG với kế hoạ h, lộ tr nh thể trong ngắn hạn, trung hạn v
i hạn; phạm vi b o gồm ả TĐG Nh nƣớ v TĐG o nh nghiệp ể tạo
ơ sở ho ấp, ng nh tổ h , triển kh i th hiện, thú ẩy nghề TĐG Việt
N m ph t triển
- Tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và
việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá
185
Tăng ƣờng kiểm tr , kiểm so t hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi v việ
hấp h nh quy ịnh Nh nƣớ về thẩm ịnh gi l việ l m ần thiết ể
n ng o hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi ở Việt N m, ặ biệt trong bối ảnh
s gi tăng mạnh về số lƣ ng thẩm ịnh vi n về gi v o nh nghiệp thẩm ịnh
gi , s th y ổi hệ thống văn bản quy phạm ph p lu t về thẩm ịnh gi C
Quản lý gi tăng ƣờng kiểm tr , gi m s t, nh gi hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh
giá th ng qu nội ung s u:
+C Quản lý gi ần t h tổ h triển kh i ng t kiểm tr , giám sát
việ hấp h nh quy ịnh ph p lu t về TĐG hú trọng hơn nội ung nh gi
việ th hiện b o o TĐG o nh nghiệp TĐG Định kỳ h ng năm, o nh
nghiệp TĐG g i b o o theo M u B o o t nh h nh o nh nghiệp v một số hỉ
ti u hoạt ộng TĐG ả năm tới C Quản lý gi theo thời hạn ã ƣ quy ịnh
Do nh nghiệp TĐG g i b o o ột xuất theo y u ầu bằng văn bản Bộ T i
h nh hoặ ơ qu n thẩm quyền theo quy ịnh ph p lu t Đối với tổ h
nghề nghiệp về TĐG phải th hiện b o o ịnh kỳ v b o o ột xuất tới C
Quản lý gi Định kỳ h ng năm, tổ h nghề nghiệp về TĐG g i báo cáo tình hình
hoạt ộng v phƣơng hƣớng hoạt ộng tổ h nghề nghiệp về TĐG v g i b o
o ột xuất tới Bộ T i h nh (nếu ) hoặ theo ề nghị bằng văn bản Bộ T i
h nh trong trƣờng h p kiểm tr , th nh tr , giải quyết khiếu nại, tố o, x lý vi
phạm h nh h nh, tr nh hấp trong lĩnh v TĐG
+ Tăng ƣờng kiểm tr , gi m s t, nh gi tình hình o nh nghiệp TĐG
x y ng quy tr nh v th hiện kiểm so t hất lƣ ng TĐG o nh nghiệp theo
quy ịnh tại Hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m v hƣớng n Bộ T i h nh;
tình hình tu n th hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m, ặ biệt nội ung về quy
trình và p ng phƣơng ph p TĐG
- Cục Quản lý giá cần đẩy nhanh xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch
thống nhất bất động sản trên toàn quốc nhằm thực hiện tốt việc cung cấp thông tin
về thẩm định giá.
+ Cơ sở liệu về gi v TĐG ần b o qu t ến Bộ, ng nh, o nh
nghiệp, qu n, huyện p ng y u ầu ph n t h, b o Việ x y ng hệ thống ơ
sở liệu về gi v thẩm ịnh gi p ng y u ầu quản lý nh nƣớ về gi v thẩm
ịnh gi trong t nh h nh mới trong quy ịnh Bộ T i h nh (C Quản lý gi ) có
tr h nhiệm x y ng ơ sở liệu quố gi về gi l ầu mối kết nối hệ thống
ơ sở liệu về gi Bộ, ng nh v ị phƣơng; ung ấp th ng tin về gi
186
ph v nhiệm v quản lý nh nƣớ v theo y u ầu tổ h , nh n theo

quy ịnh ph p lu t; quy ịnh hế ộ b o o, thu th p, tổng h p th ng tin ể
x y ng ơ sở liệu ph v ung ấp th ng tin v quản lý nh nƣớ về thẩm
ịnh gi .
+ Nguồn th ng tin ph v x y ng ơ sở liệu b o gồm:
 Th ng tin o ơ qu n quản lý nh nƣớ về gi tiến h nh iều tr , khảo s t,
thu th p hoặ v o ơ qu n quản lý nh nƣớ ung ấp
 Th ng tin o ơ qu n quản lý nh nƣớ mu từ ơn vị, nh n ung ấp
thông tin.
 Th ng tin o tổ h , nh n sản xuất kinh o nh ung ấp theo quy ịnh
+ Cơ qu n quản lý nh nƣớ về gi ở trung ƣơng (b o gồm Bộ T i h nh v Bộ
quản lý ng nh, lĩnh v ) v ở ị phƣơng (Sở T i h nh) ần tăng ƣờng tr h
nhiệm:
X y ng, kh i th v v n h nh hệ thống ơ sở liệu về TĐG ph v
quản lý nh nƣớ trong lĩnh v ng nh, ị phƣơng v thuộ phạm vi nhiệm v ,
quyền hạn m nh; ung ấp th ng tin (nếu ) ho tổ h , nh n kh khi
có nhu ầu theo quy ịnh ph p lu t;
 H ng năm, l p to n ng n s h ph v ho việ x y ng, kh i th v
v n h nh hệ thống ơ sở liệu về TĐG tr nh ấp thẩm quyền ph uyệt theo
quy ịnh Lu t Ng n s h nh nƣớ Kinh ph ƣ bố tr trong toán ngân
s h h ng năm ơn vị theo quy ịnh ph p lu t
Nội ung ơ sở liệu về TĐG ở trung ƣơng, ị phƣơng v nguồn thông
tin, t i liệu ph v x y ng ơ sở liệu về TĐG ũng ần ƣ quy ịnh r
r ng, thể
Trung t m D liệu quố gi , bồi ƣỡng nghiệp v v ị h v về gi v TĐG
thuộ C Quản lý gi ã ƣ th nh l p nhƣng òn trong gi i oạn ầu x y ng
hệ thống ơ sở liệu Trung t m ần s phối h p hặt hẽ với o nh nghiệp
TĐG, Sở T i nguy n m i trƣờng, Sở X y ng tỉnh ể thể x y ng hệ
thống ơ sở liệu về BĐS, thẩm ịnh gi BĐS ph v ho ng t quản lý nh
nƣớ về gi v TĐG
Y u ầu nguồn nh n l ho Trung t m ần tr nh ộ, năng l , kinh
nghiệm v ý h phấn ấu ov m ti u ph t triển hung a Ngành giá nói
ri ng v T i h nh n i hung, phù h p với h năng, nhiệm v Trung t m nhƣ
187
tổng h p, ph n t h b o, thẩm ịnh gi , t i h nh, kế to n, tin họ , ngoại ng ,

kiến th ph p lý,
- Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước về giá và thẩm
định giá đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá và thẩm định giá.
Theo quy ịnh Lu t Gi v Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP th ơ qu n
quản lý nh nƣớ về gi v TĐG ngo i việ th hiện quản lý nh nƣớ trong lĩnh
v gi v thẩm ịnh gi , òn phải tr tiếp thẩm ịnh gi ối với loại t i sản
Nh nƣớ ph v ho y u ầu về quản lý, s ng t i sản Nh nƣớ V v y, ần
phải x y ng ội ngũ n bộ, ng h về số lƣ ng v hất lƣ ng nhằm p
ng ƣ các y u ầu n u tr n, thể:
+ Về nh n l : X y ng ội ngũ n bộ, ng h tại C Quản lý gi v
Sở T i h nh ấp tỉnh, Phòng T i h nh ấp huyện ảm bảo về số lƣ ng v hất
lƣ ng nhằm p ng y u ầu quản lý nh nƣớ trong lĩnh v gi v thẩm ịnh gi ;
ồng thời th hiện h năng thẩm ịnh gi ối với loại t i sản nh nƣớ theo
quy ịnh ph p lu t về gi
+ Bi n soạn v huẩn ho t i liệu bồi ƣỡng; tổ h in ấn, ph t h nh t i liệu
ph v bồi ƣỡng, n ng o năng l quản lý, tr nh ộ huy n m n, nghiệp v ho
n bộ, ng h l m ng t quản lý nh nƣớ về TĐG thuộ ng nh t i h nh
ở trung ƣơng v ị phƣơng
+ Tổ h kho bồi ƣỡng, kiểm tr nh gi kết quả v ấp Ch ng hỉ
Bộ T i h nh về bồi ƣỡng nghiệp v huy n ng nh TĐG ho n bộ, ng
h theo quy ịnh
+ Tổ h bồi ƣỡng, p nh t kiến th ho n bộ, ng h l m ng
t quản lý gi v TĐG.
+ Tổ h hội thảo, hội nghị trong nƣớ ; tổ h o n khảo s t, họ t p kinh
nghiệm nƣớ ngo i về quản lý gi v TĐG.
- Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá.
+ Để hoạt ộng TĐG ph t triển p ng y u ầu òi hỏi kh h qu n nền
kinh tế Việt N m trong gi i oạn tới v phù h p với hội nh p quố tế ần t p trung
ph t triển ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi v o nh nghiệp ả về số lƣ ng l n hất
lƣ ng Gi i oạn 2015-2020 b o ả nƣớ th m khoảng 800 th sinh sẽ ƣ
ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về gi Nếu t nh ả số lƣ ng thẩm ịnh vi n về gi ƣ ấp
thẻ ở gi i oạn 2013-2015 th sẽ khoảng 2200 thẩm ịnh vi n. Cả nƣớ uy tr
188
khoảng 250 o nh nghiệp TĐG iều kiện h nh nghề theo quy ịnh, tiếp t ƣ
ƣu ti n ph t triển theo hƣớng n ng o năng l v hất lƣ ng TĐG, khuyến kh h
mở rộng quy m hoạt ộng, ặ biệt tại vùng s u, vùng x v vƣơn s ng
nƣớ trong khu v giúp nghề thẩm ịnh gi ph t triển bền v ng Gi i oạn n y
ƣ báo l gi i oạn hoạt ộng TĐG ần i v o hiều s u, hất lƣ ng v hiệu
quả hơn; o th y v h nh th nh nhiều o nh nghiệp TĐG nhỏ, với số lƣ ng thẩm
ịnh vi n h nh nghề tối thiểu n n hú trọng o nh nghiệp TĐG xu hƣớng
tiến tới quy m lớn với ội ngũ nh n l ồi o hơn
Bộ T i h nh ần quản lý hặt hẽ việ o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v huy n
ng nh TĐG; quản lý v tổ h thi, ấp v thu hồi Thẻ TĐV về gi ; quản lý, ấp v
thu hồi Giấy h ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG
Để hoạt ộng TĐG ph t triển p ng y u ầu nền kinh tế th vấn ề hết
s qu n trọng l ph t triển nguồn nh n l ho hoạt ộng TĐG Chiến lƣ ph t
triển nguồn nh n l ho TĐG phải ƣ th hiện theo từng gi i oạn nhƣng
xuy n suốt gi i oạn l hoạt ộng o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v huy n ng nh
TĐG, t p trung ph t triển ội ngũ TĐV về gi ả về số lƣ ng v hất lƣ ng
+ Tiếp t ẩy mạnh hoạt ộng bồi ƣỡng, ấp h ng hỉ bồi ƣỡng nghiệp
v huy n ng nh thẩm gi ho nh n nhu ầu theo h nh th s u: Mở
khoá bồi ƣỡng theo quy ịnh v ấp h ng hỉ bồi ƣỡng nghiệp v huy n ng nh
thẩm gi ho họ vi n ạt s u kỳ kiểm tr uối kh
+ Triển kh i tổ h thi v ấp thẻ thẩm ịnh vi n về gi theo quy ịnh; s
ổi, ải tiến quy ịnh hiện h nh về tổ h thi v ấp thẻ thẩm ịnh vi n, thể:
 Về ối tƣ ng, iều kiện thi: nghi n u mở rộng ối tƣ ng ƣ
phép thi một h h p lý, ti u h r r ng, tạo iều kiện ho nghề thẩm ịnh
gi ph t triển nhiều hơn về số lƣ ng thẩm ịnh vi n
 Về m n thi, ng t r ề thi, oi thi, tổ h hấm thi, hấm phú
khảo: Cần ảm bảo nội ung thi phải nằm trong hƣơng tr nh, nội ung o tạo,
bồi ƣỡng v p nh t kiến th huy n ng nh thẩm ịnh gi theo hƣơng tr nh
huẩn Bộ T i h nh; bảo ảm kiến th ơ bản, năng l v n ng kiến
th , s hiểu biết về th h nh th sinh; ph n loại ƣ tr nh ộ th sinh
+ Tiếp t th hiện bồi ƣỡng kiến th huy n m n về thẩm ịnh gi ho
ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi nhằm p nh t kịp thời kiến th , t nh h nh về thẩm
189
ịnh gi trong khu v v thế giới, p nh t hệ thống văn bản ph p lý v huy n

ề phù h p ể bổ sung, n ng o năng l ho TĐV
B n ạnh , việ o tạo v p nh t kiến th ho ội ngũ giảng vi n về
TĐG th ng qu việ mở kho o tạo ngắn v trung hạn ho giảng vi n
trƣờng ại họ , o ẳng thuộ Bộ T i h nh huy n ng nh thẩm ịnh gi li n
quan ến nghiệp v thẩm ịnh gi , p nh t kịp thời kiến th , t nh h nh về thẩm
ịnh gi trong khu v v thế giới; kết h p với tổ h hội thảo quố tế về thẩm
ịnh gi tại Việt N m Việ n ng o số lƣ ng v hất lƣ ng ội ngũ giảng ạy
huy n ng nh thẩm ịnh gi g p phần qu n trọng trong m ti u n ng o hất
lƣ ng ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi
- Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm
định giá
C ng t nghi n u kho họ , h p t quố tế về TĐG ƣ tổ h v
quản lý sẽ ph t huy v i trò lớn trong việ ph t triển hoạt ộng TĐG mỗi quố
gia. Việ tăng ƣờng h p t quố tế trong lĩnh v TĐG ƣ th hiện th ng qu
việ uy tr , ph t triển mối qu n hệ h p t sẵn v m ng t nh truyền thống
với tổ h TĐG quố tế m Việt N m ã l th nh vi n; ồng thời mở rộng mối
qu n hệ h p t với một số tổ h TĐG ảnh hƣởng lớn trong lĩnh v TĐG,
tiến tới ng nh n l n nh u trong hoạt ộng TĐG
Trong bối ảnh hội nh p quố tế trong khu v ng y ng s u v rộng, Việt
N m ần quyết ịnh hƣơng tr nh h nh ộng, kế hoạ h h p t hặt hẽ,
to n iện trong tƣơng l i ể ạt m ti u ƣ Việt N m trở th nh th nh vi n t h
, ng tin y Hiệp hội TĐG ASEAN Hoạt ộng h p t quố tế về TĐG sẽ
tăng ƣờng qu n hệ v hiểu biết l n nh u gi quố gi , tạo khu n khổ về mặt
tổ h ho việ h p t về nghi n u v họ t p trong lĩnh v TĐG, tạo khu n
khổ ho việ gi o lƣu, h p t gi tổ h nghề nghiệp, ơn vị giảng ạy
v trung t m nghi n u về TĐG ở nƣớ , tr o ổi th ng tin về BĐS, thuế BĐS,
hệ thống TĐG v s ph t triển nghề TĐG gi quố gi ; ph t h nh tạp h ,
hội nghị, hội thảo ể th hiện m ti u tr n; tăng ƣờng h p t với tổ
h khu v v quố tế ngo i ASEAN Bộ T i h nh l ơ qu n th hiện h p t
quố tế về TĐG
H p t quố tế trong lĩnh v thẩm ịnh gi ƣ th hiện th ng qu việ
họ hỏi kinh nghiệm quố gi , tổ h quố tế về thẩm ịnh gi nhằm
ạt ƣ m ti u thể sau:
190
 Tr giúp việ x y ng v ho n thiện h nh l ng ph p lý v hệ thống

ti u huẩn thẩm ịnh gi ;
 Tr giúp x y ng nội ung, hƣơng tr nh o tạo i hạn, ngắn hạn ể
giảng ạy tại trƣờng ại họ , o ẳng v ơ sở o tạo, bồi ƣỡng kiến
th huy n ng nh thẩm ịnh gi
 Tr giúp về phần mềm, ng ng tin họ trong thẩm ịnh gi v x y
ng ơ sở liệu, bồi ƣỡng nghiệp v v ị h v tƣ vấn về gi v thẩm ịnh gi
Để ạt ƣ m ti u ịnh hƣớng tr n, ần triển kh i hoạt ộng s u:
Thứ nhất, tăng ƣờng ph t triển mối qu n hệ h p t sẵn v m ng t nh
truyền thống với tổ h thẩm ịnh gi quố tế m Việt N m ã l th nh vi n
nhƣ Hiệp hội thẩm ịnh gi nƣớ ASEAN - AVA; Hội ồng Ti u huẩn Thẩm
ịnh gi quố tế - IVSC B n ạnh , mở rộng mối qu n hệ h p t với một số tổ
h thẩm ịnh gi ảnh hƣởng lớn trong lĩnh v thẩm ịnh gi nhƣ Hiệp hội
tổ h thẩm ịnh thế giới (World Association of Valuation Organisations -
WAVO), Viện thẩm ịnh gi Ho ng gi Anh (Roy l Institution of Ch rtered
Surveyors - RICS), Hiệp hội ng h ịnh gi t nh thuế quố tế (Intern tion l
Association of Assessing Officers - IAAO), hiệp hội kho họ tại khu v
Ch u Á, Ch u Phi…, tổ h thẩm ịnh gi nƣớ nhiều kinh nghiệm
nhƣ Ú , Ca-na- , Hồng K ng, Sing-ga-po, Th i L n… , tiến tới ng nh n l n
nh u trong hoạt ộng thẩm ịnh gi
Thứ hai, tổ h v th m gi hội nghị, hội thảo trong khu v v quố tế
về thẩm ịnh gi nhằm thú ẩy s ph t triển nghề thẩm ịnh gi tại Việt N m
Thứ ba, h p t với huy n gi v giảng vi n nƣớ ngo i về huy n
ng nh thẩm ịnh gi , th m gi giảng ạy về thẩm ịnh gi tại Việt N m
Thứ tư, c n bộ l m ng t thẩm ịnh gi th m kh o tạo,
khảo s t tại nƣớ ngo i
3.3 Kiến nghị
3.3.1 Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
Thị trƣờng BĐS Việt N m ã s ph t triển nh nh v ã g p phần qu n
trọng v o việ thú ẩy ph t triển kinh tế xã hội Tuy nhi n, hoạt ộng thị
trƣờng BĐS thời gi n qu ã bộ lộ nh ng yếu kém, ph t triển thiếu bền v ng Đặ
biệt, t nh trạng ầu ơ BĐS, ầu tƣ tr n l n, thiếu quy hoạ h ồng bộ n ến lãng
ph t i nguy n ất i v vốn ầu tƣ xã hội, l m ho thị trƣờng iễn biến ph
tạp kh kiểm so t, ảnh hƣởng ến s ổn ịnh kinh tế vĩ m Th tế ho thấy,
s iều tiết hệ thống ph p lu t với thị trƣờng BĐS l hƣ to n iện C văn
191
bản ph p lu t iều tiết thị trƣờng BĐS ũng hƣ quy ịnh về hỗ tr o nh

nghiệp ầu tƣ x y ng nh ở xã hội, ầu tƣ kinh o nh BĐS ở khu v kém ph t
triển một h ầy Nh ng h nh s h khuyến kh h ầu tƣ, hỗ tr , giải quyết
th t h nh h nh trong l p, triển kh i n ầu tƣ, h nh s h ƣu ãi về miễn,
giảm tiền s ng ất… ũng hƣ ƣ quy ịnh r r ng Nh ng văn bản li n qu n
ến nh ất hiện n y òn hắp v , thiếu nhất qu n, tạo r nhiều kẽ hở Chƣ một
văn bản h nh th n ox ịnh r v ầy v i trò, vị tr , nội ung, phƣơng ph p
v n h nh thị trƣờng BĐS Đất i v BĐS trở th nh lĩnh v nhiều iều kiện
nhất, ồng thời l m i trƣờng thu n l i ho th m , hối lộ v thu nh p bất h nh
C ng t quy hoạ h s ng ất mới hỉ t p trung quy hoạ h ở tổng thể, thiếu quy
hoạ h hi tiết ho từng khu v v thiếu ng kh i Th t phiền h , thiếu nhất
quán trong nh n th về ng t quản lý BĐS ng l nh ng yếu tố ơ bản ản trở
s gi o ị h tr tiếp ngƣời mu , ngƣời b n một h h nh quy tr n thị trƣờng
BĐS Nguy n tắ thị trƣờng trong h nh th nh gi ả hƣ ƣ tu n th , ặ biệt
trong kh u ền bù giải ph ng mặt bằng
Để tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ ối với thị trƣờng BĐS, ần t p trung
v o vấn ề h yếu s u:
- Tiếp t ho n hỉnh hệ thống ph p lu t về BĐS bảo ảm ồng bộ, thống
nhất, x y ng ho n hỉnh khung ph p lý ể ễ ng huyển BĐS th nh vốn ầu tƣ;
ng kh i ho hoạt ộng kinh o nh BĐS, tạo h nh l ng ph p lý ể ho tổ h
trung gi n hỗ tr thị trƣờng
- N ng o hiệu quả ng t quy hoạ h v kế hoạ h s ng ất, nhất l
quy hoạ h khu thị nhằm tạo r nhu ầu huyển ị h ất i, ũng nhƣ nguồn ất
ho thị trƣờng BĐS
- Tổ h tốt hệ thống kinh o nh ị h v bất ộng sản nhƣ ị h v m i giới
BĐS, ịnh gi BĐS, s n gi o ị h BĐS, tƣ vấn, ấu gi , quảng o BĐS
Ngƣời b n và ngƣời mua thƣờng ần tới s tƣ vấn tổ h m i giới v
ần ả s hỗ tr tổ h t i h nh, t n ng trong th nh to n Do v y ần
ạng h h nh th th m gi v o thị trƣờng BĐS v y l yếu tố ần thiết ể
thu hút tr tiếp n ƣv o nh nghiệp v o kinh o nh BĐS Vấn ề ặt r l
n ng o hất lƣ ng b o, thiết l p hệ thống th ng tin…
- Tăng ƣờng ng t th nh tr , kiểm tr v giải quyết vi phạm ph p lu t
li n qu n ến kinh o nh BĐS (lu t ất i, lu t x y ng, lu t kinh o nh
BĐS ).
- N ng o năng l c cán bộ quản lý thị trƣờng BĐS
192
- Nh nƣớ ần sớm b n h nh ơ hế t i h nh ph t triển thị trƣờng BĐS, ặ

biệt l ơ hế t i h nh ph t triển nh ở ể hỗ tr vốn ho thị trƣờng BĐS
- Đơn giản ho quy tr nh ấp phép ầu tƣ x y ng, th t ầu tƣ tạo iều
kiện th ng tho ng ho o nh nghiệp kinh o nh BĐS Một trong nh ng tồn tại
lớn nhất, kéo i nhất k m hãm s ph t triển thị trƣờng BĐS ũng nhƣ g y kh
khăn ho o nh nghiệp BĐS trong thời gi n qu l th t ấp phép n, ấp
phép ầu tƣ xây ng Thời gi n kéo i n ến t nh trạng ọng vốn, ền bù giải
toả v hi ph thiết kế, ph uyệt tăng rất o, g y tốn kém, ti u , r i ro ho
o nh nghiệp Việ kéo i thời gi n ấp phép n nhiều lý o, trong ặ
biệt l lý o về quy hoạ h yếu kém, kh ng kho họ , thiếu minh bạ h, ơ hế quản
lý v ấp phép qu ph n t n…
-X y ng, hệ thống ung ấp th ng tin minh bạ h về BĐS, tổ h ng bố
rộng rãi th ng tin li n qu n ến ất i v BĐS kh Nhƣ v y việ quản lý v
thú ẩy thị trƣờng BĐS ph t triển nh nƣớ tạo r m i trƣờng ho hoạt ộng TĐG
BĐS ƣ thu n tiện hơn
3.3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam
Hội TĐG Việt N m theo h năng, nhiệm v sẽ h ộng triển kh i th
hiện hoặ phối h p với Bộ T i h nh th hiện nội ung nhằm n ng o v i trò
v tầm ảnh hƣởng Hội trong hoạt ộng quản lý nh nƣớ về TĐG ũng nhƣ hỗ
tr hội vi n
Hội TĐG l ại iện ho quyền v l i h h p ph p ộng ồng ph p
nh n v thể nh n thuộ th nh phần kinh tế hoạt ộng trong lĩnh v TĐG tr n
phạm vi ả nƣớ Hội TĐG phối h p, li n kết hoạt ộng o nh nghiệp
TĐG, nh n h nh nghề TĐG, nh quản lý về hoạt ộng TĐG; v n ộng
t p h p, ộng vi n khuyến kh h hội vi n nghi m tú hấp h nh ph p lu t về TĐG,
n ng o kiến th , nghi n u, ề xuất giải ph p x lý nh ng vƣớng mắ trong
lĩnh v TĐG, tạo iều kiện ho hội vi n ph t triển b nh ẳng, bảo vệ quyền v
l i h h p ph p hội vi n Hội thú ẩy tạo r s ạnh tr nh ng bằng, b nh
ẳng, úng ắn gi ơn vị hội vi n bằng uy t n v hất lƣ ng TĐG
- Hội TĐG ần nghi n u, p nh t ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ể ề
xuất với Bộ T i h nh xem xét b n h nh hoặ bổ sung s ổi Ti u huẩn thẩm ịnh
gi Việt N m ho phù h p với t nh h nh th tế tại Việt N m v th ng lệ quố tế;
- Hội TĐG Việt N m ần phối h p hặt hẽ hơn n với Bộ T i h nh tổ
h thi ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về gi , th hiện kiểm tr , nh gi hất lƣ ng hoạt
193
ộng thẩm ịnh gi v việ hấp h nh quy ịnh Nh nƣớ về thẩm ịnh gi
ối với o nh nghiệp thẩm ịnh gi l hội vi n
Trong hƣơng 3, lu n n ã tr nh b y ịnh hƣớng ho n thiện quy tr nh v
phuơng pháp TĐG Việt N m trong thời gi n tới Lu n n ã ƣ r qu n iểm
t giả về ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS. Lu n n ã ề
xuất nh m giải ph p ể ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá
BĐS b o gồm:
Nhóm 1- Nhóm giải ph p ho n thiện quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS. Trong
nh m n y, lu n n ã ƣ r 2 giải ph p, l : (1) Bổ sung th m bƣớ l m tăng
t nh hặt hẽ quy tr nh v ộ tin y kết quả thẩm ịnh gi BĐS, (2) Hoàn
thiện nội ung bƣớ quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng hi
tiết hơn v s ổi một số nội ung ho phù h p
Nhóm 2 - Nhóm giải ph p ho n thiện phƣơng ph p TĐG bất ộng sản Trong
nh m n y, lu n n ã ƣ r 8 giải ph p, là: (1) Ho n thiện Ti u huẩn thẩm
ịnh gi về phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, (2) Ho n thiện việ thu th p,
l họn th ng tin về bất ộng sản so s nh, (3) Giải ph p về kiểm tr , ph n t h
gi o ị h về BĐS so s nh nhằm p ng y u ầu thể so s nh ƣ với BĐS
m ti u, (4) Giải ph p về ph n t h v iều hỉnh s kh biệt gi bất ộng
sản so s nh với BĐS m ti u ần thẩm ịnh trong phƣơng ph p, (5) Giải ph p
về l họn m gi ại iện l m ơ sở ƣớ t nh ho gi trị BĐS m ti u ần thẩm
ịnh, (6) Giải ph p trong ƣớ t nh hi ph v m ộ giảm gi ng tr nh x y
ng trong phƣơng ph p hi ph , phƣơng ph p hiết trừ, phƣơng ph p thặng ƣ, (7)
Giải ph p về ƣớ t nh thu nh p, hi ph từ BĐS trong phƣơng ph p thu nh p, (8)
Giải ph p về ƣớ t nh o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ
Nhóm 3- Các giải ph p hỗ tr ho việ ho n thiện quy trình v phƣơng ph p
TĐG BĐS ở Việt N m Trong nh m n y, lu n n ã ƣ r giải ph p, l : (1) Xây
ng hệ thống ơ sở liệu ho n hỉnh về BĐS tại o nh nghiệp TĐG, (2) Đào
tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ, hú trọng phẩm hất ạo nghề nghiệp ồng
thời hế ộ ãi ngộ phù h p ho ội ngũ nh n s ph v ho TĐG tại o nh
nghiệp TĐG, (3) Tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ về TĐG.
194
KẾT LUẬN
Lu n n “Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở

Việt N m hiện n y” ƣ ho n th nh nhằm ho n thiện lý lu n về quy tr nh v
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Tr n ơ sở , t m hiểu nghi n u, ƣ
r giải ph p ổi mới, ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
ộng sản ở Việt N m Trong phạm vi nghi n u, lu n n ã th hiện ƣ nội
ung s u y:
Thứ nhất, nghi n u một h to n iện v hệ thống vấn ề lý lu n
về bất ộng sản, thẩm ịnh gi bất ộng sản, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
gi bất ộng sản
Thứ hai, lu n n ã hỉ r yếu tố t ộng tới gi trị BĐS; m c tiêu, các
y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS. Lu n n ũng ph n t h
yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG
BĐS.
Thứ ba, lu n án ã nghi n u, ph n t h kinh nghiệm quy tr nh v phƣơng
ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản 7 quố gi v rút r 4 b i họ kinh nghiệm ho
Việt N m về quy tr nh, phƣơng ph p p ng, về thu th p v phân tích thông tin,
v i trò quản lý nh nƣớ ối với thẩm ịnh gi bất ộng sản
Thứ tư, lu n án ã ph n t h th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh
gi bất ộng sản ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m
v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất
ộng sản tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi Qu nghi n u th
tiễn, ối hiếu với vấn ề lý lu n ã nghi n u, lu n n ã nh ng nh gi
qu n trọng về nh ng th nh ng, hạn hế v nguy n nh n n tới nh ng hạn hế
Đ yl ơ sở ho việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng
sản ở Việt N m
Thứ năm, lu n n ã ƣ r qu n iểm ho n thiện v giải ph p ho n thiện
quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m C giải ph p
này ƣ x y ng tr n ơ sở iều kiện kinh tế - xã hội ở Việt N m, phù h p
th ng lệ quố tế, phù h p với ịnh hƣớng ph t triển hoạt ộng thẩm ịnh gi ũng
nhƣ hệ thống ph p lu t Việt N m Đối với mỗi giải ph p, lu n n ã ƣ r
ph n t h, lý giải, l họn v ề xuất ý kiến ho việ x y ng nội ung thể
ho từng bƣớ quy tr nh ũng nhƣ từng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng
sản trong hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m ũng nhƣ trong x y ng v
v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh
195
nghiệp thẩm ịnh gi

Thứ sáu, lu n n ã tiến h nh nh ng iều tr ần thiết với nh m ối tƣ ng l
thẩm ịnh vi n h nh nghề tại o nh nghiệp thẩm ịnh gi về nội ung
quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ b n h nh trong Ti u
huẩn thẩm ịnh gi Việt N m, quy tr nh v phƣơng ph p tại o nh nghiệp
thẩm ịnh gi ũng nhƣ iều kiện li n qu n tới thẩm ịnh gi bất ộng sản ể
i nh n kh h qu n, kho họ ph v ho việ nh gi , ũng nhƣ ề xuất
giải ph p
196
DANH MỤC C NG TRÌNH C NG B CỦA TÁC GIẢ
1. Trần Thị Th nh H - Nguyễn Minh Ho ng (2016), “C yếu tố ảnh hƣởng

tới ng t thẩm ịnh gi t i sản theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp”, Tạp
h Kinh tế Ch u Á - Th i B nh Dƣơng, Kỳ 2 th ng 6/2016
2. Trần Thị Th nh H (2016) “B n về kỹ thu t thẩm ịnh gi ất theo phƣơng
ph p so s nh tr tiếp ở Việt N m hiện n y”, Tạp h Kinh tế v b o, (Số
25), tháng 10/2016
3. Trần Thị Th nh H - Vƣơng Minh Phƣơng (2016), “Quản lý ho thu v
huyển nhƣ ng nh ở thuộ sở h u nh nƣớ ở th nh phố H Nội”, Tạp h
Con số S kiện, Số 11/2016
4. Trần Thị Th nh H (2017), “Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m
về phƣơng ph p thẩm ịnh gi ”, Tạp h Th nh tr T i h nh, (Số1+2) Th ng
1/2017
197
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu Tiếng Việt

1 Bộ T i h nh (2006), Thông tư 17/2006/-TT-BTC ngày 13/3/ 2006 hướng
dẫn thi hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về TĐG
2 Bộ T i h nh (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn TĐG, H nội
3 Bộ T i h nh, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc
ban hành 6 Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam (đợt 3).
4 Bộ T i h nh (2013), Thông tư số 38/TT-BTC hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 28 tháng 3 năm 2014
5 Bộ T i h nh (2014), Thông báo số 57/2014/TB-BTC ngày 20/1 /2014
6 Bộ T i h nh (2014), Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 quy
ịnh về o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v huy n ng nh TĐG
7 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết về
phương pháp định giá đất; XD, điều chỉnh, định giá bảng giá đất, định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
8 Bộ T i h nh (2014), Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 quy
ịnh về việ thi, quản lý, ấp v thu hồi Thẻ thẩm ịnh vi n về gi ;
9 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 76/2014/TT- BTC ngày 16/06/2014 hướng
dẫn thị hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
10 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng
dẫn một số điều của Nghị định 46/2014.
11 Bộ T i h nh (2014), Quyết định 623/2014/QĐ- BTC ngày 16/6/2014
12 Bộ T i h nh, Thông tư 162/2014/TT-BTC ngày 6/11/2014
13 Bộ T i h nh (2015), Thông báo số 74/2015/TB-BTC ngày 27 /1 /2015
14 Bộ T i h nh, Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015
15 Bộ T i h nh (2016), Thông báo số 19/2016/TB-BTC ngày 8 /1 /2016
16 Bộ T i h nh (2016), Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 16/10/2016
17 Bộ T i h nh (2016), Thông tư số 153/2016/TT-BTC ngày 20/10/2016
18. Bộ T i nguy n v M i trƣờng (2001), Chƣơng tr nh h p t Việt n m –
Th y Điển về ổi mới hệ thống ị h nh, Định giá quyền sử dụng đất và bất động
sản, H Nội
19. Bộ T i nguy n m i trƣờng (2014), Thông tư 55/2014/TT-BTNMT ngày
12/9/2014 Quy định kỹ thuật về mô hình cấu trúc, nội dung cơ sở nền dữ liệu địa lý
tỷ lệ 1:2.000 và tỷ lệ 1:5.000.
198
20 Bộ T i nguy n m i trƣờng (2014), Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày

19/5/2014 Quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các TS khác
gắn liền với đất.
21. Bộ X y ng, Thông tư 02/2011/TT-BXD ngày 22/02/2011
22 Ch nh ph nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt N m (2009), Nghị định
69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
23. Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2009), Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu Nhà ở và TS khác gắn liền với đất.4 Trần Thị Th nh H (2013),
Hoàn thiện phương pháp TĐG BĐS thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện
nay, Đề t i ấp Họ viện, năm 2013
24 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2013), Nghị định
89/2013 về TĐG ngày 06/08/2013
109/2013
43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai.
27 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị đinh
44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.
46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất.
31 C Quản lý gi (2016), Công văn 18254 của Cục Quản lý giá ngày
23/12/2016
32. C Quản lý gi (2016), Báo cáo đánh giá kết quả hoạt động TĐG giai
đoạn 2013 – 2016
33. Trần Thị Th nh H (2013), “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất
động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay”, Đề t i ấp Họ viện,
năm 2013
34. Trần Thị Th nh H (2014), “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm
định giá đất ở Việt Nam hiện nay”, Đề t i ấp Họ viện, năm 2014
199
35. Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng
đất và điều kiện vận dụng ở Việt Nam, Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ - Bộ Kế
hoạ h v Đầu tƣ, H nội
36. Nguyễn Minh Ho ng, Phạm Văn B nh (2011), Giáo trình Định giá tài sản,
Nh xuất bản T i h nh, H nội
37. Phạm thị Ngọ Mỹ (2003), Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định
giá ở Việt nam trong những năm tới Lu n n tiến sĩ kinh tế, Trƣờng ại họ Kinh tế
quố n, H Nội
38. Lƣu Văn Nghi m, Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam. Thực trạng và
giải pháp, Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ
39. Phạm Thị Ngọ Mỹ (2003), Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm
định giá ở Việt nam trong những năm tới, Lu n n tiến sĩ kinh tế, Trƣờng ại họ
Kinh tế quố n, H nội
40. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt Nam (2012), Luật giá số
11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012
41. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt N m (2013): Lu t ất i
2013
42. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2015): Bộ luật dân sự
2015
43. Đo n C ng Quỳ (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nh xuất bản
Nông nghiệp
44. L Đ nh Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nh xuất
bản h nh trị quố gi
45. Hồ Thị L m Tr (2006), Giáo trình Định giá đất, Nh xuất bản N ng
nghiệp
46. Đo n Văn Trƣờng (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động
sản, Nh xuất bản Kho họ Kỹ thu t
47. Đo n C ng Quỳ (2006), “Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất”, Nh xuất
bản N ng nghiệp
48. L Đ nh Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất”, Nhà
xuất bản h nh trị quố gi
49. Hồ Thị L m Tr (2006), “Giáo trình Định giá đất”, Nh xuất bản N ng
nghiệp
50. http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/qlg: Tr ng Th ng tin iện t
C Quản lý gi
51. www.gso.gov.vn, Tr ng th ng tin iện t Bộ T i h nh
200
Tài liệu Tiếng Anh
52. Babcock, M. (1932), Valuation of Real Estate

53. Roy W. Bahl (1979), The taxation of urban property in less developed
countries
54. Byrl N. Boyce (1975), Real estate apprailsal terminilogy 1975, page 53
55. W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher (1997), Real estate finance and
investments
56. Christopher Bettin (1998), The Appraisal of Real Estate,
57. Aswath Damodaran (1994), Investment valuation
58. Arjen van Dijkhuizen (2004), Dutch housing finance market
59. Gr sk mp,JA (1977) “An Appro h to Re l Est te Fin n e E u tion by
Analogy to risk M n gement Prin iples”, Real Estate Issues 2 (Summer)]
60. Hendriks, Dave (2005), Apportionment in property valuation: should we
separate the inseparable?, Journal of Property Investment & Finance; volume 23;
ABI/INFORM Global page 455
61. Mc Kenzie and Betts, Essentials of Real Estate Economics, Prentice Hall,
page 3
62. Kummerow, Max (1997), Logical steps in property valuation, The
Appraisal Journal; 65, 1; ABI/INFORM Global, page 25
63. Kummerow (2000), M. Thinking Statistically about Valuations, The
Appraisal Journal 2000.
64. Lipscomb, J. B. and Gray J. B. An Empirical Investigation of Four Market-
Derived Adjustment Methods. The Journal of real Estate Research, 1990.
65. Lusht, K. M. (1997), Real Estate Valuations Principals and Applications.
Irwin, 1997.
66. Maria Trojanek (2010), The Application of Income Approach in Property
Valuation in Poland, Economics & Sociology, Vol. 3, No 2, page 35-47.
67. Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land
valuation, Journal of Economics Review, Volume 2, page 2
68. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick
French (2003), Real estate appraisal: a review of valuation methods, Journal of
Property Investment & Finance, Volume: 21, Issue: 4, Page: 383 – 401
69. David C Parks (1992), Environmental management for real estate
professionals
70. Wyatt Peter (2013), Property valuation, John Wiley & Sons
71. Halbert C. Smith, John B.Corgel (1987), Real estate: perspectives.
72. John Ryding (1990), Housing Finance and the Transmission of
Monetary Policy
201
73. Manry Seldin (1990), The real estate handbook

74. Susan Hudson-Wilson, Charles H.Wurtzebach (1994), Managing real
estate portfolios.
75. Whipple, R. T. M. A (1995), Valuation and Analysis. The law Book
Company
76. Wendt P. F (1972), Real Estate Appraisal
77. Australian Property Institute (2012), Australia and New Zealand valuation
and property standards.
78. Malaysia valuation standard
79. International valuationstandard council (2011), International standard
valuation 2011
80. International valuationstandard council (2013), International Valuation
Standards 2013
81. International valuationstandard council (2017), International standard
valuation 2017
82. The Apraisal institute (2001), appraisal of real Estate, page 49
202
PHỤ LỤC 1:
PHIẾU ĐIỀU TRA
(Đối tƣ ng iều tr khảo s t: Lãnh ạo o nh nghiệp/
lãnh ạo bộ ph n thẩm ịnh gi / n bộ thẩm ịnh gi )
Phiếu điều tra gồm có 04(bốn) trang.Phiếu điều tra này là một phần trong nội dung nghiên cứu về
quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản. Rất mong quý Ông (Bà) cung cấp một số thông tin
cần thiết cho nghiên cứu này bằng cách điền các thông tin liên quan dưới đây. Những thông tin này chỉ phục
vụ cho mục đích nghiên cứu đã đề cập ở trên.
Xin Ông (Bà) đánh đấu (X) vào ô lựa chọn tương ứng.
Câu 1: Loại tài sản nào đƣợc thẩm định giá (TĐG) chủ yếu tại doanh nghiệp?
Bất ộng sản (BĐS) Động sản
Doanh nghiệp T i sản kh (ghi r loại t i
sản)
Câu 2: Mục đích TĐG BĐS chủ yếu tại doanh nghiệp?
Mu b n, tr o ổi V y vốn
L m nghĩ v t i h nh ối với nh nƣớ Giải quyết tr nh hấp
G p vốn, ổ phần h Th nh lý t i sản
L m ơ sở ể hạ h toán
Câu 3:Cơ sở giá trị TĐG BĐS chủ yếu tại doanh nghiệp?
Gi trị thị trƣờng Gi trị phi thị trƣờng
Câu 4: Tỷ lệ doanh thu từ TĐGBĐS/tổng doanh thu TĐG?
< 30% 30 ến < 50% 50 ến <80% >= 80%
Câu 5: Chi phí TĐG BĐS so với doanh thu tại doanh nghiệp?
< 60% 60 ến <70% 70 ến <80% 80 ến 90 % > 90%
Câu 6: Tỷ lệ số thƣơng vụ yêu cầu thẩm định giá lại?

0% 0%< ến <1% 1% ến <2% 2% ến <5% 5% trở l n
Câu 7: Mức độ của các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển dịch vụ TĐG BĐS tại doanh nghiệp?
Rất Bình
STT Yếu tố Nhiều Ít Không
nhiều thƣờng
1 Nh n th kh h h ng về v i trò TĐG BĐS
2 Năng l o nh nghiệp TĐG
3 Chất lƣ ng việ ung ấp ị h v TĐG BĐS
4 Gi ả ị h v TĐG BĐS
5 Cơ sở liệu ể ung ấp th ng tin li n qu n
6 M i trƣờng ph p lý ị h v TĐG BĐS
7 Yếu tố kh
Câu 8: Doanh nghiệp ông/bà có thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về TĐG BĐS không?
Có Không
Câu 9: Mức độ đào tạo, bồi dƣỡng cho đội ngũ làm công tác TĐG BĐS tại doanh nghiệp?
Rất thƣờng xuy n Thƣờng xuy n Thỉnh thoảng Ít Không
Câu 10: Mức độ TĐG từngloại BĐS tại doanh nghiệp?

STT Loại bất ộng sản Rất phổ biến Phổ biến Ít Rất t
1 Đất n ng nghiệp
2 Đất ở
3 Đất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp
4 Đất thƣơng mại, ị h v
5 Nh ở
6 Văn phòng
7 Trung t m thƣơng mại
8 Tò nh ph h p
9 Kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng
10 Nh xƣởng
203
11 Bất ộng sản kh

Câu 11: Thời gian trung bình để TĐG một BĐS tại doanh nghiệp?
Thời gian thẩm Quá nhiều Nhiều Bình thƣờng Ít Quá ít
định giá
Dƣới 1 ng y
1 ngày- 2 ngày
3 ngày- 4 ngày
5 ngày - 1 tuần
Tr n 1 tuần
Câu 12: Yếu tố ảnh hƣởng tới việc xây dựng, vận dụng quy trình và phƣơng pháp TĐG BĐS?
Năng l huy n m n ngƣời TĐG
Đạo ngƣời TĐG
M ộ minh bạ h v t nh ổn ịnh thị trƣờng BĐS
Hệ thống ơ sở liệu TĐG tổ h , o nh nghiệp TĐG
C quy ịnh Nh nƣớ
Câu 13: Doanh nghiệp ông/bà có xây dựng quy trình TĐG BĐS riêng không?
Có Không
Câu 14: Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình TĐG hiện tại?
STT Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất ồng
ồng ý ồng ý ồng ý ý
1 R r ng, ầy bƣớ v hi tiết
2 Phù h p
3 Giúp thẩm ịnh vi n ƣ r kết quả TĐG trong
thời gi n ngắn
4 Chi ph TĐG thấp
5 Kết quả TĐG ộ tin y o
Câu 15: Áp dụng quy trình TĐG theo quy định hiện hành gặp khó khăn ở những bƣớc nào?
C bƣớ quy tr nh TĐG theo Ti u huẩn Rất kh khăn Kh khăn B nh thƣờng Dễ Rất ễ
1 X ịnh tổng qu t
2 L p kế hoạ h thẩm ịnh gi
3 Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin
4. Phân tích thông tin
5 L họn phƣơng ph p, x ịnh gi trị BĐS
6 L p b o o, h ng thƣ
Câu 16: Doanh nghiệp ông/bà có bổ sung thêm các bƣớc vào quy trình TĐG BĐS không?
Có Không
Câu17: ng/bà cho biết hƣớng hoàn thiện quy trình TĐGBĐS?
Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất ồng
ồng ý ồng ý ồng ý ý
- Bổ sung bƣớ “Tiếp nh n y u ầu TĐG v kiểm tr hồ
sơ TĐG”
- Bổ sung bƣớ “L p thảo b o o, h ng thƣ v kiểm
so t hất lƣ ng b o o, h ng thƣ
- Chú trọng hơn việ ph n t h thị trƣờng BĐS ( ung-

ầu; s th y ổi h nh s h, ph p lu t v yếu tố
khác)
- Cần hú trọng việ ph n t h s ng tốt nhất v hiệu
quả nhất BĐS
Câu 18: Doanh nghiệp ông/bà có hƣớng dẫn cụ thể thêm về phƣơng pháp TĐG BĐS không?
Có Không
Câu 19: ng/bàthƣờng sử dụng các phƣơng pháp nào để TĐG BĐS?
Loại bất ộng sản Phƣơng ph p s ng
So sánh Thu nhập Chi phí Thặng dư Chiết trừ Lợi nhuận Khác
Đất n ng nghiệp
Đất ở
Đất SXKD phi n ng nghiệp
204
Đất thƣơng mại, ị h v

Nh ở
Văn phòng
Trung t m thƣơng mại
Tò nh ph h p
Kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng
Nh xƣởng
Bất ộng sản kh
Câu 20: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng phƣơng pháp so sánh
trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp.
Rất khó Khó Không khó Thu n Rất thu n
khăn khăn khăn l i l i
Thu th p th ng tin vĩ m ể ph n t h thị trƣờng BĐS
Thu th p th ng tin về BĐS so s nh
X y ng bộ ti u h (th ng số) so s nh
Ƣớ lƣ ng m iều hỉnh
Chốt m gi uối ùng
Câu 21: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng các phƣơng pháp thu
nhập, trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp.
Rất kh Khó Không khó Thu n Rất thu n
Thu th p th ng tin ể b o thị trƣờng BĐS
Ƣớ t nh thời gi n m ng lại thu nh p BĐS
Ƣớ t nh thu nh p h ng năm BĐS
Ƣớ t nh hi ph h ng năm BĐS
Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết khấu/tỷ lệ vốn h
V n ng ng th v ƣớ t nh m gi uối ùng
Câu 22: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng các phƣơng pháp chi
phí, chiết trừ trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp.
T nh to n hi ph th y thế/ hi ph t i tạo
T nh to n gi trị h o mòn
Câu 23: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng phƣơng pháp thặng
dƣ trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp.
Ph n t h v nh gi việ s ng o nhất v tốt nhất
BĐS
Ƣớ t nh gi trị s ph t triển BĐS
Ƣớ t nh hi ph ph t triển BĐS
Câu 24: Áp dụng nhiều phƣơng pháp để TĐG một BĐS?
Có Không
Câu 25: Đánh giá mức độ quan trọng của các giải pháp để hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp
TĐG BĐS trong thời gian tới? (Mức độ quan trọng xếp theo thứ tự ƣu tiên giảm dần)
Giải ph p M ộ qu n trọng
1 2 3 4 5
1 X y ng quy tr nh TĐG kho họ , thể, hi tiết hơn
2 X y ng phƣơng ph p thể, hi tiết
3 Hƣớng n v n ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi
4 X y ng ơ sở liệu thẩm ịnh gi ho n hỉnh
5 B n h nh hệ thống văn bản ph p lý ầy v ồng bộ
6 Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ TĐG
7 Giải ph p kh (ghi thể)
Câu 26: ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh trong TĐG BĐS không?
Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất
ồng ý ồng ý ồng ý ồng ý
205
- Th ng tin về BĐS so s nh phải m ng t nh hất ại

iện ho gi o ị h trong khu v
- Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o
ị h BĐS so s nh
- Cần iều tr , thống k gi o ị h ể rút r tỷ lệ iều
hỉnh phù h p
-L họn m gi ại iện thể v o h t nh
b nh qu n m gi hỉ n nếu m gi n y
tƣơng ối s t nh u
Câu 27: ng/bà có đồng ý với hƣớng để vận dụng phƣơng pháp thu nhập không?
-X ịnh r thu nh p, òng tiền BĐS
-X ịnh r òng tiền v o v òng tiền r ể x ịnh
òng tiền thuần từ BĐS
- Gi trị uối kỳ b o BĐS ần ăn v o thời hạn
sở h u, s ng BĐS, tuổi thọ kỹ thu t, tuổi thọ kinh tế
v triển vọng thị trƣờng BĐS
-L mr loại r i ro khi x ịnh tỷ suất hiết khấu
Câu 28: ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp chi phí, chiết trừ không?
- T nh to n hi ph th y thế/ hi ph t i tạo phải iều hỉnh
suất ầu tƣ hoặ ịnh m nh nƣớ ho phù h p với
th tế ng tr nh x y ng
- Ƣớ t nh m ộ giảm gi phải nh gi to n iện th
trạng ng tr nh
Câu 29: ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp thặng dƣ không?
- L m r việ l họn phƣơng n s ng tốt nhất v
hiệu quả nhất
- Ƣớ t nh o nh thu ph t triển, hi ph ph t triển, tỷ suất
hiết khấu phải qu n t m nh gi iều kiện thị trƣờng
tƣơng l i
Xin trân trọng cảm ơn những ý kiến của ông/bà!
Nếu không phiền, ng (Bà) có thể điền các thông tin khái quát sau:
- Họ v t n ngƣời ƣ iều tr :
- Ch v hiện tại:
- T n o nh nghiệp:
- Đị hỉ:
206
PHỤ LỤC 2
Ví dụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
X ịnh gi trị quyền s ng 138,3m2 ất v ng tr nh x y ng tr n ất tại số 4 ng
11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội ng ty Cổ
phần TĐG v ầu tƣ H Nội
M h thẩm ịnh: L m ơ sở ể Công ty Cổ Phần Đị ố BV th m khảo thế
hấp v y vốn tại Ng n h ng
Phần 1: Xác định giá trị quyền sử dụng 138,3m2 đất tại số 4 ngõ 11 đƣờng
Thái Hà, phƣờng Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bất ộng sản thẩm ịnh gi l 138,3m2 ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H ,
phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội Qu khảo s t thị trƣờng Bất
ộng sản tr n ị b n qu n Đống Đ v B Đ nh, ã thu th p ƣ một số nguồn th ng
tin Bất ộng sản ã hoặ ng gi o ị h yếu tố phù h p thể iều hỉnh ể x
ịnh m gi t i sản TĐG Do , ề xuất l họn Phƣơng ph p So s nh, phƣơng
ph p hiết trừ ể x ịnh gi trị quyền s ng ất (QSDĐ).
Qu khảo s t th tế, ã ƣ r một số kết lu n s u:
 Vị trí:
- Bất ộng sản TĐG l ơ sở nh , ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng
Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội;
- L ất mặt tiền rộng khoảng 4,5m một mặt tiếp gi p với mặt ng 11
ƣờng Th i H (ng rộng khoảng 3,6m), mặt òn lại tiếp gi p với hộ n
l n n, h ƣờng Th i H khoảng 20m v h ngã tƣ L ng Hạ – Thái Hà
khoảng 1km;
- Căn Điều 2 Quyết ịnh số 96/2015/QĐ-UBND ng y 29/12/2014
UBND th nh phố H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n
th nh phố H Nội năm 2015: “Vị tr 2: Áp ng ối với th ất một h s
ng t nhất một mặt gi p với ng , ng h, hẻm (s u y gọi hung l ng )
mặt ắt ng nhỏ nhất (t nh từ ƣờng, phố tới vị tr th ất) từ 3,5m trở l n”;
+ Bất ộng sản thẩm ịnh gi thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đa,
qu n Đống Đ , th nh phố H Nội;
+ Gi ất ở vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ , th nh phố H Nội l :
30.000.000 đồng/m2.
 Diện tích:
+ Giấy h ng nh n QSDĐ số 10109170635 o UBND th nh phố H Nội ấp
ngày 23/11/2001;
+ Diện t h ất l : 138,3m2;
+ Diện t h s n x y ng công trình là: 100m2.
Qu iều tr , khảo s t th ng tin thị trƣờng khu v l n n, ƣ bảng so s nh:
Bảng 1: Bảng thông tin về BĐS so sánh và BĐS mục tiêu cần TĐG
207
STT Đặc điểm BĐS TSTĐ TS SS 1 TS SS 2 TS SS 3

1 2 3 4 5 6
THÔNG TIN
A
VỀ TÀI SẢN
Chị Th y Chị Nhung Anh Trung
1 Nguồn tin
0913586633 0906409999 0904926646
Thời iểm thu
2 Tháng 3/2016 Tháng 3/2016 Tháng 3/2016 Tháng 3/2016
th p
T nh trạng gi o Đã gi o ị h Đã gi o ị h Đã gi o ị h
3
ị h tháng 12/2015 tháng 01/2016 tháng 11/2015
Nh số 4 ng 11 Nh số 35 ng 5 Nh số 15 ng 18 Nh số 10 ng 198
Th i H , qu n Đống L ng Hạ, qu n B Huỳnh Thú Th i H , qu n Đống
4 Đị hỉ
Đ , th nh phố H Đ nh, th nh phố H Kh ng, qu n Đống Đ , th nh phố H
Nội Nội Đ , H Nội Nội
Giấy h ng nh n Giấy h ng nh n Giấy h ng nh n Giấy h ng nh n

5 Pháp lý
quyền s ng ất quyền s ng ất quyền s ng ất quyền s ng ất
Quyết ịnh số
96/2014/QĐ-
VT2 ƣờng Huỳnh
UBND ngày VT2 ƣờng Th i H , VT2 ƣờng L ng VT2 ƣờng Th i H ,
Thú Kh ng, qu n
6 29/12/2014 qu n Đống Đ Hạ, qu n B Đ nh qu n Đống Đ
Đống Đ
UBND (30.000.000) (34.300.000) (30.000.000)
(28.560.000)
th nh phố H
Nội
T i sản nằm tiếp
T i sản nằm tiếp
giáp ngõ bê tông
T i sản nằm tiếp gi p giáp ngõ bê tông T i sản nằm tiếp gi p
rộng 3,7m, mặt
ng b t ng rộng rộng 4m, mặt ắt ng b t ng rộng 4m,
ắt ng nhỏ nhất
3,6m, mặt ắt ng ng nhỏ nhất n mặt ắt ng nhỏ
n v o t i sản rộng
nhỏ nhất n v o tài v o t i sản rộng nhất n v o t i sản
3,7m T i sản h
sản rộng 3,6m T i 4m T i sản h rộng 3,6m T i sản
ƣờng Huỳnh Thú
sản h ƣờng Th i ƣờng L ng Hạ h ƣờng Th i Hà
Kh ng khoảng
H khoảng 20m, gi o khoảng 150m, gi o khoảng 100m, gi o
100m, giao thông
th ng thu n tiện; T i th ng thu n tiện; th ng thu n tiện; T i
thu n tiện; T i sản
7 M tả sản iện t h T i sản iện t h sản iện t h
iện t h
138,3m2; hƣớng 60m2; hƣớng N m, 60m2; hƣớng T y
35,2m2; hƣớng
Bắ , ph òn lại ph òn lại N m, ph òn lại
Bắ , ph òn
gi p khu n ƣ; T i gi p khu n ƣ; gi p khu n ƣ; T i
lại gi p khu n ƣ;
sản v h ngã tƣ T i sản và cách ngã sản v h ngã tƣ
T i sản và cách ngã
L ng Hạ – Thái Hà tƣ L ng Hạ – Thái L ng Hạ – Thái Hà
tƣ L ng Hạ – Thái
khoảng 1km; T i sản H khoảng 900m; khoảng 650m; Tài
H khoảng 800m;
thuộ khu v n T i sản thuộ khu sản thuộ khu v
T i sản thuộ khu
ƣ ng ú v n ƣ ng n ƣ ng ú
v n ƣ ng
ú
ú
Diện t h ất
8 138,3 60,00 35,20 60,00
(m2)
9 K h thƣớ 4m x 15m 3m x 11,73m 4m x 15m
Tổng iện t h
10 300 180 176 240
x y ng (m2)
10 Mặt tiền(m) 4 3 4
Chiều s u
11 15,00 11,73 15,00
trung bình (m)
12 Hình dáng Vu ng v Vu ng v Vu ng v Vu ng v
13 Hƣớng Bắ Nam Bắ Tây Nam
14 Tài sản tr n ất Nh 03 tầng Nh 03 tầng Nh 05 tầng Nh 04 tầng
Gi ã gi o
15 10.610.000.000 6.350.000.000 10.600.000.000
ị h ( ồng)
Đơn gi x y
16 5.747.000 5.747.000 6.694.000 6.694.000
ng ng tr nh
208
STT Đặc điểm BĐS TSTĐ TS SS 1 TS SS 2 TS SS 3

theo Quyết
ịnh số
02/2016/QĐ-
UBND
UBND
( ồng/m2)
-Móng BTCT
-Móng BTCT không - Móng BTCT có - Móng BTCT không
kh ng lún, n t
lún, n t hiện tƣ ng lún lún, n t
-Tƣờng x y gạ h
-Tƣờng x y gạ h - Tƣờng vết rạn - Tƣờng vết rạn
Hiện trạng vết rạn h n him
vết rạn h n him n t h n ẩm mố n t h n chim
17 công trình xây -Nền s n vỡ,
-Nền s n vỡ, kh ng - Nền s n kh ng - Nền s n kh ng lún,
ng tr n ất kh ng hiện
hiện tƣ ng lún hiện tƣ ng lún, vỡ vỡ
tƣ ng lún
- Mái BTCT không - M i BTCT ẩm - M i BTCT ẩm mố
- Mái BTCT không
rạn n t, ẩm mố mố , thấm nƣớ
rạn n t, ẩm mố
Tỉ lệ hất lƣ ng
òn lạ ng
75% 92% 85%
trình xây
ng(%)
Gi trị ng
tr nh x y ng 775.845.000 1.083.892.480 1.365.576.000
(*)
Gi trị QSDĐ
9.834.155.000 5.266.107.520 9.234.424.000
( ồng)
Đơn gi QSDĐ
163.902.583 149.605.327 153.907.067
( ồng/m2)
Nguồn: Công ty cổ phần Thẩm định giá và đầu tư Hà Nội VVAI

Ghi chú:
Giá trị công trình xây dựng = Đơn gi x y ng × Diện t h x y ng × Tỷ lệ hất
lƣ ng òn lại ng tr nh x y ng tr n ất.
- V n ng Đơn gi x y ng ng tr nh theo Quyết ịnh số 02/QĐ-UBND
ng y 21/1/2016 UBND Th nh phố H Nội về việ b n h nh gi x y ng mới
nh ở, nh tạm, v t liệu kiến trú l m ơ sở x ịnh gi trị bồi thƣờng, hỗ tr khi
nh nƣớ thu hồi ất tr n ị b n th nh phố H Nội
- Th ng tƣ số 45/2013/TT-BTC ng y 25/4/2013 Bộ T i h nh về việ
hƣớng n hế ộ quản lý, s ng v tr h khấu h o t i sản ố ịnh;
- C ng văn số 1326/BXD-QLN ng y 08/8/2011 Bộ X y ng vể việ
hƣớng n kiểm k , nh gi lại gi trị t i sản ố ịnh l nh , v t kiến trú ;
- Diện t h s n x y ng: Khảo s t tr tiếp hiện trạng t i sản TĐG v Giấy
h ng nh n quyền s ng ất số 10109170635 o UBND th nh phố H Nội ấp ng y
23/11/2001.
Ta có: Đ nh gi tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng tr nh tr n ất
209
Bảng 2. : BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƢỢNG CÒN LẠI CỦA C NG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TÀI SẢN
Phƣơng pháp
Phƣơng pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật thống kê kinh
Tên nhà Năm
nghiệm Tỷ lệ
STT cửa, vật Kết cấu Hiện trạng sử
% còn lại
kiến trúc dụng Số Khung KC ỡ Tỷ lệ òn
Móng Tƣờng Nền sản Mái t T còn
tầng ột mái lại
lại
Nh số 35 - Móng
ngõ 5 Láng BTCT có
Gạ h BTC
Hạ, qu n B Nhà 04 hiện tƣ ng 2005 4 BTCT BTCT Gạ h Thép 72,0% 11 50 78% 75,0%
ceramic T
Đ nh, th nh tầng khung lún
phố H Nội ột BTCT, - Tƣờng
Tỷ lệ chất tƣờng x y vết rạn n t
lượng còn gạ h 110, h n ẩm 80% 80% 74% 65% 70% 65%
1 lại nền s n l t mố
gạ h - Nền s n
ceramic, không có
m i bằng hiện tƣ ng
Tỷ trọng kết
tr n l p lún, vỡ 8% 10% 12% 16% 12% 5%
cấu chính
tôn - Mái BTCT
ẩm mố ,
thấm nƣớ
Nh số 15
Nhà 03 - Móng: còn
ngõ 18
tầng khung mới;
Huỳnh Thú Gạ h BTC
ột BTCT, - Khung 2012 3 BTCT BTCT Gạ h Thép 92,0% 4 50 92% 92,0%
Kh ng, qu n ceramic T
tƣờng x y ột:-Móng
Đống Đ ,
gạ h 110, BTCT
H Nội
2 nền s n l t không lún,
gạ h n t
Tỷ lệ chất ceramic, -Tƣờng x y
lượng còn m i bằng gạ h vết 95% 90% 90% 94% 92% 90%
lại tr n l p rạn h n
tôn chim.
210
-Nền s n
vỡ, kh ng
hiện tƣ ng
Tỷ trọng kết
lún. 8% 10% 12% 16% 12% 5%
cấu chính
- Mái BTCT
kh ng rạn
n t, ẩm mố
- Móng
Nh số 10 Nhà 04
BTCT
ngõ 198 tầng khung
không lún,
Thái Hà, ột BTCT, Gạ h BTC
n t 2009 1 BTCT BTCT Gạ h Thép 84,0% 7 50 86% 85,0%
qu n Đống tƣờng x y ceramic T
- Tƣờng
Đ , th nh gạ h 110,
vết rạn n t
3 phố H Nội nền s n l t
chân chim
gạ h
Tỷ lệ chất - Nền s n
ceramic,
lượng còn không lún,
m i bằng 90% 90% 80% 80% 86% 80%
lại vỡ
tr n l p
Tỷ trọng kết - Mái BTCT
tôn
cấu chính ẩm mố 8% 10% 12% 16% 12% 5%
Ghi Chú:
- Do nh ng ng tr nh x y ng số năm s ng lớn hơn ni n hạn x y ng ng tr nh ƣ quy ịnh theo quyết ịnh số 23/2014/QĐ-
UBND ng y 02/10/2014 UBND th nh phố n n tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng trình là 0%
- Tuy nhi n, o hiện trạng ng tr nh v n tồn tại v ng ƣ s ng, ăn theo ng văn 1326/BXD-QLN ng y 08/8/2011 Bộ X y
D ng n n VVAI ề xuất x ịnh tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng tr nh x y ng theo m tối thiểu l 40%
211
 Đ nh gi gi trị òn lại ng tr nh x y ng tr n ất
Gi trị ng tr nh x y ng TSSS1 l :5 747 000 x 180 x 75% = 775 845 000 ồng
Gi trị ng tr nh x y ng TSSS2 l :6 694 000 x 175 x 92% = 1 083 892 480 ồng
Gi trị ng tr nh x y ng TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.365.576.000
ồng
Giá trị QSDĐ = Gi ã hoặ ng gi o ị h – Gi trị ng tr nh x y ng
C thể:
Gi trị QSDĐ TSSS1 l :10.610.000.000 – 775.845.000 = 9 834 155 000 ồng
Gi trị QSDĐ TSSS2 l :6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 ồng
Gi trị QSDĐ TSSS3 l :10.600.000.000 - 1 365 576 000 = 9 234 424 000 ồng
Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD
C thể:
Đơn gi quyền s ng ất TSSS 1 l :
 Thực hiện phân tích, tính toán và điều chỉnh đơn giá đất:
Điều hỉnh t i sản so s nh (TSSS) về t i sản thẩm ịnh gi (TSTĐG) Vị tr ;
Quy m , k h thƣớ v h nh thể; Hạ tầng kỹ thu t nội bộ; Hạ tầng xã hội tƣơng ồng với
TSTĐG Căn theo Quyết ịnh 74/2014/QĐ-UBND ng y 02/10/2014 UBND
Th nh phố H Nội về việ b n h nh một số qui ịnh li n qu n tới ịnh gi ất v tƣ vấn
ịnh gi ất “ Việ x ịnh gi ất theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp th hiện theo
quy ịnh tại Điều 3 Th ng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT Bộ T i nguy n v M i trƣờng
Việ iều hỉnh m gi o yếu tố kh biệt gi th ất so s nh với th ất
ần ịnh gi theo gi trị tuyệt ối hoặ tỷ lệ phần trăm (%) về gi th ất so s nh, tỷ
lệ n y ƣ quy ịnh nhƣ s u:Ph p lý: 10%, Quy m k h thƣớ , iện t h th ất:
20%;H nh ng th ất: 10%; Vị tr gi o th ng, l i thế kinh o nh: 30%;Hƣớng: 10%;
Hiện trạng về iều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng về n ninh m i trƣờng, hạ
tầng kỹ thu t xung qu nh: 10% ”
Do tiến h nh iều hỉnh nhƣ s u:
 Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%):
212
TSSS1,2,3 ều ầy hồ sơ ph p lý (giấy h ng nh n quyền s ng ất), kh ng
tr nh hấp tƣơng ồng nh u, khả năng gi o ị h thu n l i Do , ề nghị hấm iểm
TSSS1,2,3 bằng nh u v bằng TSTĐ (tƣơng ƣơng 10)
 Quy mô, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%):
- TSSS 2 iện t h 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ iện t h 138,2m2, mặt
tiền rộng 5m; Qu so s nh t thấy TSSS2 iện t h nhỏ hơn TSTĐ l 103m 2 nên TSSS
2 iện t h nhỏ nhất, ễ ng tr o ổi huyển nhƣ ng nhất Do , ề nghị hấm iểm
ho TSSS 2 l o nhất v o hơn so với TSTĐ ( tƣơng ƣơng 10)
- TSSS 1 iện t h 60m2, mặt tiền l 4m; TSSS 3 iện t h bằng so với iện
t h TSSS 1 v 2 TSSS n y ều iện t h lớn hơn TSSS 2 l 24,8m2 v ều iện
2
t h nhỏ hơn TSTĐ l 78,2m Do , ề nghị hấm iểm ho TSSS 1, TSSS3 thấp iểm
hơn so với TSSS 2 v o hơn so với TSTĐ (tƣơng ƣơng 9,8)
- TSTĐ iện t h l 138,2m2, mặt tiền rộng 5m Đ y l th ất iện t h lớn
nhất Do , ề nghị hấm iểm TSTĐ thấp iểm nhất (tƣơng ƣơng 9,0);
 Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%)
TSSS 1,2,3 h nh ng vu ng v , TSTĐ ũng h nh ng vu ng v Do , ề nghị
hấm iểm ho TSTĐ v TSSS1,2,3 l bằng (tƣơng ƣơng 10)
 Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%):
Bất ộng sản ƣ thể hiện th ng qu yếu tố l i thế về iều kiện gi o th ng i
lại, khả năng kinh o nh Do , y l một trong nh ng yếu tố qu n trọng t ộng ến
gi huyển nhƣ ng bất ộng sản:
- TSSS 1 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i
sản rộng 4m T i sản h ƣờng L ng Hạ khoảng 150m, gi o th ng thu n tiện; T i sản
iện t h 60m2; hƣớng N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ
L ng Hạ – Th i H khoảng 900m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ;
Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố
H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm
2015: TSSS1 thuộ vị tr 2 ƣờng L ng Hạ, qu n B Đ nh (Đơn gi ất ở l : 34 300 000
ồng/m2);
Nh n ịnh: TSSS1 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh thu n l i
nhất Do , ề nghị tỷ lệ TSSS1 hấm iểm o nhất (tƣơng ƣơng 10)
- TSSS3 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i
sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản
iện t h 60m2; hƣớng T y N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản và cách ngã
tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 650m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; V TSTĐ
nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,6m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,6m
T i sản h ƣờng Th i H khoảng 20m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h
213
138,3m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ –
Th i H khoảng 1km; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ;
Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H
Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015:
+ TSSS3 thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l :
30 000 000 ồng/m2);
+ TSTĐ ũng thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l :
30 000 000 ồng/m2);
Nh n ịnh: TSSS3 v TSTĐG vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh
tƣơng ƣơng nh u v tốt hơn TSSS2 nhƣng kém hơn TSSS1 Do , ề nghị hấm iểm
TSSS3 v TSTĐG bằng nh u v thấp hơn TSSS1 (tƣơng ƣơng 9,6)
- TSSS 2 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,7m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o
t i sản rộng 3,7m T i sản h ƣờng Huỳnh Thú Kh ng khoảng 100m, gi o th ng
thu n tiện; T i sản iện t h 35,2m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i
sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 800m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng
ú ;
Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố
H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm
2015: TSSS2 thuộ vị tr 2 ƣờng Huỳnh Thú Kh ng, qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l :
28 560 000 ồng/m2);
- Nh n ịnh: TSSS2 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh kém hơn
TSSS1, TSSS3 v TSTĐG Do , ề nghị hấm iểm TSSS2 thấp nhất (tƣơng ƣơng
9,4).
 Hướng (chiếm tỷ trọng 10%):
TSSS 3 hƣớng T y N m l hƣớng thu n l i nhất Do , ề nghị hấm iểm
o nhất (tƣơng ƣơng 10); TSSS 1 hƣớng N m ũng l hƣớng thu n l i nhƣng
kh ng thu n l i bằng TSSS 3 o ề nghị hấm iểm thấp hơn so với TSSS 3 (tƣơng
ƣơng 9,8) TSSS 2 v TSTĐ hƣớng Bắ , l hƣớng kém thu n l i nhất n n ề nghị
hấm iểm thấp nhất (tƣơng ƣơng 9,6)
 Điều kiện cơ sở, hạ tầng kỹ thuật nội bộ (chiếm tỷ trọng 10%):
C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm trong ng rộng thuộ ị b n h nh
h nh qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng kỹ thu t tƣơng ồng nh u Do
, ề nghị tỷ lệ bằng nh u (tƣơng ƣơng 10)
 An ninh môi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%):
C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm trong ng rộng thuộ ị b n h nh
qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng xã hội tƣơng ồng nh u Do ,
ề nghị tỷ lệ bằng nh u (tƣơng ƣơng 10)
214
Qua các phân tích, tính toán ta có Bảng ph n t h, t nh to n ti u h giống v
kh nh u gi TSTĐG v TSSS s u:
Bảng 3: Bảng điều chỉnh các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ trọng

Tiêu chí
Giá TSSS 163.902.583 149.605.327 153.907.067
1 Pháp lý 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%
2
Mức điều chỉnh (đồng/m ) 0 0 0
2 Quy m , k h thƣớ 9,00 9,80 10,00 9,80 20%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -1,63% -2,00% -1,63%
2
Mức điều chỉnh (đồng/m ) -2.675.961 -2.992.107 -2.512.768
3 Hình dáng 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0

Vị tr , gi o th ng, l i thế kinh
4 9,60 10,00 9,40 9,60 30%
doanh
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -1,20% 0,64% 0,00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.966.831 954.928 0

5 Hƣớng 9,60 9,80 9,60 10,00 10%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -0,20% 0,00% -0,40%
Mức điều chỉnh (đồng/m2) -334.495 0 -615.628
6 Điều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ 10,00 10,00 10,00 10,00 10%

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%
An ninh m i trƣờng, hạ tầng

7 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
kỹ thu t xung quanh
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%

Mức giá chỉ dẫn 158.925.296 147.568.148 150.778.670 100%
Số lần iều hỉnh 3 2 2
Số iều hỉnh thuần 4.977.287 2.037.179 3.128.397
Số iều hỉnh tuyệt ối 4.977.287 3.947.034 3.128.397
1, Tỷ lệ Điểm Tỷ trọng
= (Điểm TSTĐ - Điểm TSSS) / *
điều chỉnh (%) TSSS yếu tố
215
 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Quy mô, kích thƣớc
Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1 l :
 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh
doanh
Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 3 l : 0%

 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hƣớng
Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 2 l : 0%

C yếu tố về ph p lý; H nh ng; Điều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ; An ninh m i trƣờng, hạ
tầng kỹ thu t xung qu nh gi TSTĐ v 3 TSSS kh ng s kh biệt n n kh ng iều
hỉnh gi
Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1, TSSS 2, TSSS 3 l : 0%
2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá
C thể:
 Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về quy mô, kích
thƣớc:
M iều hỉnh TSSS1 l : -1,63% x 163.902.583 = -2 675 961 ồng
216
M iều hỉnh TSSS3 l : -1,63% x 153.907.067 = -2.512.768 ồng
 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh
doanh
M iều hỉnh TSSS2 l : 0,64% x 149 605 327 = 954 928 ồng
TSSS 3 ƣớ nh gi vị tr , gi o th ng, l i thế kinh o nh tƣơng ƣơng TSTĐ n n
kh ng tiến h nh iều hỉnh
 Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về hƣớng
M iều hỉnh TSSS 1 l : -0,20% x 163.902.583 = -334 495 ồng
M iều hỉnh TSSS 3 l : -0,20% x 153.907.067 = -615.628 ồng
3, Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh = Đơn gi + C m iều hỉnh
C thể:
Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS 1 l :
163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334 495) = 158 925 296 ồng/m2
149.605.327 + (-2 992 107) + 954 928 = 147 568 148 ồng/m2
153.907.067 + (-2.512.768) + (-615 628) = 150 778 670 ồng/m2
Căn Th ng tƣ 36/2014/TT-BTNMT ng y 30/6/2014 Bộ T i nguy n v M i
Trƣờng: “Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của tài sản so sánh”.
Do , Gi trị thị trƣờng ất ở tại thời iểm thẩm ịnh gi TSSS iều hỉnh
về TSTĐG l :
(158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / 3 = 152.424.038 đồng/m2
Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS1 l :
Tỷ lệ h nh lệ h
= x 100% = -4,09%
TSTĐG/TSSS1
= x 100% = 3,27%
TSTĐG/TSSS1
= x 100% = 1,09%
TSTĐG/TSSS1
Do , ơn gi QSDĐ TSTĐG ảm bảo h nh lệ h với ơn gi QSDĐ ƣớ t nh
không quá 10%.
Gi trị quyền s ng ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ ,
th nh phố H Nộilà:
152.424.038 ồng/m2 x 138,2m2= 21.064.996.800 đồng
209
Bảng 2. : BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TÀI SẢN
Phương pháp
Phương pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật thống kê kinh
Tên nhà Năm
nghiệm Tỷ lệ
STT cửa, vật Kết cấu Hiện trạng sử
% còn lại
kiến trúc dụng Số Khung KC đỡ Tỷ lệ còn
Móng Tường Nền sản Mái t T còn
tầng cột mái lại
lại
Nhà số 35 - Móng
ngõ 5 Láng BTCT có
Gạch BTC
Hạ, quận Ba Nhà 04 hiện tượng 2005 4 BTCT BTCT Gạch Thép 72,0% 11 50 78% 75,0%
ceramic T
Đình, thành tầng khung lún
phố Hà Nội cột BTCT, - Tường có
Tỷ lệ chất tường xây vết rạn nứt
lượng còn gạch 110, chân ẩm 80% 80% 74% 65% 70% 65%
1 lại nền sàn lát mốc
gạch - Nền sàn
ceramic, không có
mái bằng hiện tượng
Tỷ trọng kết
trên lợp lún, vỡ 8% 10% 12% 16% 12% 5%
cấu chính
tôn - Mái BTCT
ẩm mốc,
thấm nước
Nhà số 15
Nhà 03 - Móng: còn
ngõ 18
tầng khung mới;
Huỳnh Thúc Gạch BTC
cột BTCT, - Khung 2012 3 BTCT BTCT Gạch Thép 92,0% 4 50 92% 92,0%
Kháng, quận ceramic T
tường xây cột:-Móng
Đống Đa,
gạch 110, BTCT
Hà Nội
2 nền sàn lát không lún,
gạch nứt
Tỷ lệ chất ceramic, -Tường xây
210
-Nền sàn
vỡ, không có
hiện tượng
Tỷ trọng kết
lún. 8% 10% 12% 16% 12% 5%
cấu chính
- Mái BTCT
không rạn
nứt, ẩm mốc
- Móng
Nhà số 10 Nhà 04
BTCT
ngõ 198 tầng khung
không lún,
Thái Hà, cột BTCT, Gạch BTC
nứt 2009 1 BTCT BTCT Gạch Thép 84,0% 7 50 86% 85,0%
quận Đống tường xây ceramic T
- Tường có
Đa, thành gạch 110,
vết rạn nứt
3 phố Hà Nội nền sàn lát
chân chim
gạch
Tỷ lệ chất - Nền sàn
ceramic,
lượng còn không lún, 90% 90% 80% 80% 86% 80%
mái bằng
lại vỡ
trên lợp
Tỷ trọng kết - Mái BTCT
tôn 8% 10% 12% 16% 12% 5%
ẩm mốc
cấu chính
Ghi Chú:
- Do những công trình xây dựng có số năm sử dụng lớn hơn niên hạn xây dựng công trình được quy định theo quyết định số 23/2014/QĐ-
UBND ngày 02/10/2014 của UBND thành phố nên tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình là 0%
- Tuy nhiên, do hiện trạng công trình vẫn tồn tại và đang được sử dụng, căn cứ theo công văn 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây
Dựng nên VVAI đề xuất xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo mức tối thiểu là 40%
211
Ø Đánh giá giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất
Giá trị công trình xây dựng của TSSS1 là:5.747.000 x 180 x 75% = 775.845
Giá trị công trình xây dựngcủa TSSS2 là:6.694.000 x 175 x 92% = 1.083.892
Giá trị công trình xây dựngcủa TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.36
đồng
Giá trị QSDĐ = Giá đã hoặc đang giao dịch – Giá trị công trình xây dựng
Cụ thể:
Giá trị QSDĐ của TSSS1 là:10.610.000.000 – 775.845.000 = 9.834.155.000 đồn
Giá trị QSDĐ của TSSS2 là:6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 đồng
Giá trị QSDĐ của TSSS3 là:10.600.000.000 - 1.365.576.000 = 9.234.424.000 đ
Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD
Cụ thể:
Đơn giá quyền sử dụng đất của TSSS 1 là:
v Thực hiện phân tích, tính toán và điều chỉnh đơn giá đất:
Điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) về tài sản thẩm định giá (TSTĐG
Quy mô, kích thước và hình thể; Hạ tầng kỹ thuật nội bộ; Hạ tầng xã hội tươn
TSTĐG. Căn cứ theo Quyết định 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 c
Thành phố Hà Nội về việc ban hành một số qui định liên quan tới định giá đấ
định giá đất “ Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
quy định tại Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và M
Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa các thửa đất so sánh v
cần định giá theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) về giá của thửa đất
lệ này được quy định như sau:Pháp lý: 10%, Quy mô kích thước, diện tích
20%;Hình dáng thửa đất: 10%; Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh: 30%;Hư
Hiện trạng về điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng về an ninh môi
tầng kỹ thuật xung quanh: 10%.”
Do đó tiến hành điều chỉnh như sau:
• Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%):
212
TSSS1,2,3 đều có đầy đủ hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), không có
tranh chấp tương đồng nhau, có khả năng giao dịch thuận lợi. Do đó, đề nghị chấm điểm
TSSS1,2,3 bằng nhau và bằng TSTĐ (tương đương 10).
• Quy mô, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%):
- TSSS 2 có diện tích 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ có diện tích 138,2m2, mặt
tiền rộng 5m; Qua so sánh ta thấy TSSS2 có diện tích nhỏ hơn TSTĐ là 103m 2 nên TSSS
2 có diện tích nhỏ nhất, dễ dàng trao đổi chuyển nhượng nhất. Do đó, đề nghị chấm điểm
cho TSSS 2 là cao nhất và cao hơn so với TSTĐ ( tương đương 10)
- TSSS 1 có diện tích 60m2, mặt tiền là 4m; TSSS 3 có diện tích bằng so với diện
tích của TSSS 1 và 2 TSSS này đều có diện tích lớn hơn TSSS 2 là 24,8m2 và đều có diện
tích nhỏ hơn TSTĐ là 78,2m2. Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSSS 1, TSSS3 thấp điểm
hơn so với TSSS 2 và cao hơn so với TSTĐ (tương đương 9,8)
- TSTĐ có diện tích là 138,2m2, mặt tiền rộng 5m. Đây là thửa đất có diện tích lớn
nhất . Do đó, đề nghị chấm điểm TSTĐ thấp điểm nhất (tương đương 9,0);
• Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%)
TSSS 1,2,3 có hình dáng vuông vức, TSTĐ cũng có hình dáng vuông vức. Do đó, đề nghị
chấm điểm cho TSTĐ và TSSS1,2,3 là bằng (tương đương 10)
• Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%):
Bất động sản được thể hiện thông qua các yếu tố lợi thế về điều kiện giao thông đi
lại, khả năng kinh doanh... Do đó, đây là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến
giá chuyển nhượng bất động sản:
- TSSS 1 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài
sản rộng 4m. Tài sản cách đường Láng Hạ khoảng 150m, giao thông thuận tiện; Tài sản
có diện tích 60m2; hướng Nam, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư
Láng Hạ – Thái Hà khoảng 900m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc;
Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2015: TSSS1 thuộc vị trí 2 đường Láng Hạ, quận Ba Đình (Đơn giá đất ở là: 34.300.000
đồng/m2);
Nhận định: TSSS1 có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh thuận lợi
nhất. Do đó, đề nghị tỷ lệ TSSS1 chấm điểm cao nhất (tương đương 10).
- TSSS3 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài
sản rộng 3,6m. Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 100m, giao thông thuận tiện; Tài sản
có diện tích 60m2; hướng Tây Nam, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã
tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 650m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Và TSTĐ
nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 3,6m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài sản rộng 3,6m.
Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 20m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích
213
138,3m2; hướng Bắc, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư Láng Hạ –
Thái Hà khoảng 1km; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc;
Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015:
+ TSSS3 thuộc vị trí 2 đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là:
30.000.000 đồng/m2);
+ TSTĐ cũng thuộc vị trí 2 đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là:
30.000.000 đồng/m2);
Nhận định: TSSS3 và TSTĐG có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh
tương đương nhau và tốt hơn TSSS2 nhưng kém hơn TSSS1. Do đó, đề nghị chấm điểm
TSSS3 và TSTĐG bằng nhau và thấp hơn TSSS1 (tương đương 9,6).
- TSSS 2 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 3,7m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào
tài sản rộng 3,7m. Tài sản cách đường Huỳnh Thúc Kháng khoảng 100m, giao thông
thuận tiện; Tài sản có diện tích 35,2m2; hướng Bắc, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài
sản và cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 800m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông
đúc;
Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2015: TSSS2 thuộc vị trí 2 đường Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là:
28.560.000 đồng/m2);
- Nhận định: TSSS2 có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh kém hơn
TSSS1, TSSS3 và TSTĐG. Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS2 thấp nhất (tương đương
9,4).
• Hướng (chiếm tỷ trọng 10%):
TSSS 3 có hướng Tây Nam là hướng thuận lợi nhất. Do đó, đề nghị chấm điểm
cao nhất (tương đương 10); TSSS 1 có hướng Nam cũng là hướng thuận lợi nhưng
không thuận lợi bằng TSSS 3 do đó đề nghị chấm điểm thấp hơn so với TSSS 3 (tương
đương 9,8). TSSS 2 và TSTĐ có hướng Bắc, là hướng kém thuận lợi nhất nên đề nghị
chấm điểm thấp nhất (tương đương 9,6)
• Điều kiện cơ sở, hạ tầng kỹ thuật nội bộ (chiếm tỷ trọng 10%):
Các TSSS và TSTĐG đều là tòa nhà nằm trong các ngõ rộng thuộc địa bàn hành
chính quận Ba Đình và quận Đống Đa, Hà Nội nên hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhau. Do
đó, đề nghị tỷ lệ bằng nhau (tương đương 10).
• An ninh môi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%):
Các TSSS và TSTĐG đều là tòa nhà nằm trong các ngõ rộng thuộc địa bàn hành
quận Ba Đình và quận Đống Đa, Hà Nội nên có hạ tầng xã hội tương đồng nhau. Do đó,
đề nghị tỷ lệ bằng nhau (tương đương 10).
214
Qua các phân tích, tính toán ta có Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và
khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS sau:
Bảng 3: Bảng điều chỉnh các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tỷ trọng

Tiêu chí
Giá TSSS 163.902.583 149.605.327 153.907.067
1 Pháp lý 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%
2
2 Quy mô, kích thước 9,00 9,80 10,00 9,80 20%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -1,63% -2,00% -1,63%

2
Mức điều chỉnh (đồng/m ) -2.675.961 -2.992.107 -2.512.768
3 Hình dáng 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%

Vị trí, giao thông, lợi thế kinh
4 9,60 10,00 9,40 9,60 30%
doanh
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -1,20% 0,64% 0,00%
Mức điều chỉnh (đồng/m2) -1.966.831 954.928 0
5 Hướng 9,60 9,80 9,60 10,00 10%

Tỷ lệ điều chỉnh (%) -0,20% 0,00% -0,40%
Mức điều chỉnh (đồng/m2) -334.495 0 -615.628
6 Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ 10,00 10,00 10,00 10,00 10%

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%
2
An ninh môi trường, hạ tầng

7 10,00 10,00 10,00 10,00 10%
kỹ thuật xung quanh
Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0,00% 0,00% 0,00%

Mức giá chỉ dẫn 158.925.296 147.568.148 150.778.670 100%
Số lần điều chỉnh 3 2 2
Số điều chỉnh thuần 4.977.287 2.037.179 3.128.397
Số điều chỉnh tuyệt đối 4.977.287 3.947.034 3.128.397
1, Tỷ lệ Điểm Tỷ trọng
= (Điểm TSTĐ - Điểm TSSS) / *
điều chỉnh (%) TSSS yếu tố
215
v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Quy mô, kích thước
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 là:
v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh
doanh
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 3 là: 0%

v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hướng
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 2 là: 0%

Các yếu tố về pháp lý; Hình dáng; Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ; An ninh môi trường, hạ
tầng kỹ thuật xung quanh giữa TSTĐ và 3 TSSS không có sự khác biệt nên không điều
chỉnh giá.
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1, TSSS 2, TSSS 3 là: 0%
2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá
Cụ thể:
Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về quy mô, kích thước:
Mức điều chỉnh của TSSS1 là: -1,63% x 163.902.583 = -2.675.961 đồng
216
v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh
doanh
Mức điều chỉnh của TSSS2 là: 0,64% x 149.605.327 = 954.928 đồng
TSSS 3 đước đánh giá có vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh tương đương TSTĐ nên
không tiến hành điều chỉnh.
v Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về hướng
Mức điều chỉnh của TSSS 1 là: -0,20% x 163.902.583 = -334.495 đồng
Mức điều chỉnh của TSSS 3 là: -0,20% x 153.907.067 = -615.628 đồng
3, Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh = Đơn giá + Các mức điều chỉnh
Cụ thể:
Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh của TSSS 1 là:
163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334.495) = 158.925.296 đồng/m2
149.605.327 + (-2.992.107) + 954.928 = 147.568.148 đồng/m2
153.907.067 + (-2.512.768) + (-615.628) = 150.778.670 đồng/m2
Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
Trường: “Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của tài sản so sánh”.
Do đó, Giá trị thị trường đất ở tại thời điểm thẩm định giá của các TSSS điều chỉnh
về TSTĐG là:
(158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / 3 = 152.424.038 đồng/m2
Tỷ lệ chênh lệch giá đất của TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS1 là:
Tỷ lệ chênh lệch
= x 100% = -4,09%
TSTĐG/TSSS1
= x 100% = 3,27%
TSTĐG/TSSS1
= x 100% = 1,09%
TSTĐG/TSSS1
Do đó, đơn giá QSDĐ của TSTĐG đảm bảo chênh lệch với các đơn giá QSDĐ ước tính
không quá 10%.
Giá trị quyền sử dụng đất tại số 4 ngõ 11 đường Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội là:152.424.038 đồng/m2 x 138,2m2 = 21.064.996.800 đồng

Luan An Thanh Ha 1.30941 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Luan An Thanh Ha 1.30941 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

bất động sản

trong tiêu chuẩn thẩm định giá

3.3 Kiến nghị 190

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ

BĐS Bất ộng sản

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ

Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

STT PHỤ LỤC TRANG

Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t 202

Ph l 2: V thẩm ịnh gi quyền s ng ất v ng tr nh x y

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n u, nghi n u sinh sẽ t m lƣ theo h i

lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ t giả Sus n

qu n s t về m gi gi o ị h Ứng ng này ph t triển trong ịnh gi ại

Max ho rằng s ạng, ph tạp nhiệm v TĐG, c ặ iểm BĐS

s kh biệt từng BĐS so với BĐS m ti u về yếu tố k h thƣớ , ộ tuổi,

quyền nh n ƣ dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x ph thuộ v o

ối với ất i Mặ ù v y, nh ng nghi n u tr n ũng gi trị kho họ v

kho họ qu n t m nghi n u v bƣớ ầu ũng ạt ƣ nh ng th nh t u qu n

ấp Bộ “Nghi n u một số nguy n nh n ơ bản l m biến ộng gi ất thị

gi lại Tuy nhiên, lu n n kh ng i s u v o phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS

C ng tr nh nghi n u kho họ ấp Họ viện Trần Thị Th nh H :

Lu n n nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, nh ng

5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra

Ghi chú: h là số phần tử của mẫu nghiên cứu

tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống ti u huẩn

tr nh x y ng; t i sản khác gắn liền với ất i h p th nh một thể theo kh ng

v t nh kh n hiếm o hoạt ộng ầu tƣ kinh o nh BĐS òi hỏi phải lƣ ng

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

Việ ph n loại bất ộng sản l ơ sở ể Nh nƣớ h nh s h quản lý v s

Kh i qu t h nh ng ặ trƣng n u tr n thể n u ịnh nghĩ : Thẩm định

s ng mu v ngƣời b n sẵn s ng b n, b n h nh ộng một h hiểu biết v thừ

Nh ng yếu tố kh nhƣ t p qu n n ƣ h y t m lý ti u ùng ũng ảnh

BĐS trong tƣơng l i t ộng ến gi trị BĐS V v y trong TĐG BĐS ần

l m h nh thể p ng ƣ trong rất nhiều trƣờng h p thẩm ịnh gi BĐS kh

Lusht (1997) ã ƣ r quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u:

Xác định các Xác định cơ sở Các điều kiện

Sử dụng tốt Các đặc điểm

Cách tiếp cận

Cách tiếp cận Cách tiếp cận Cách tiếp cận

Cân đối các

Báo cáo TĐG

M hs ng kết quả TĐG l h th m kh h h ng sẽ s ng

- Nh n biết ặ iểm kinh tế - kỹ thu t BĐS m ti u: vị tr , k h

qu n giúp nh n biết BĐS về ph p lý, về mặt v t hất, về kinh tế - kỹ thu t ể thể

qu n quản lý nh nƣớ về TĐG khi ần thiết hoặ ph v việ x lý tr nh hấp về

- Ph n t h BĐS: M h ph n t h BĐS l ể nh n r nh ng ặ iểm

2 M tả BĐS m ti u: ị hỉ, ặ iểm v t hất v t nh trạng ph p lý, về