ĐÔ THỊ HÓA TRONG BỐI CẢNH CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4.

0 TẠI VIỆT NAM:

XU HƯỚNG MỚI VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN
ĐạI học Kinh Tế Quốc Dân , Hà Nội, 20/3/2019

CÁC XU THẾ PHÁT TRIỂN MỚI TRONG LĨNH VỰC

NHÀ Ở VÀ BĐS TẠI ĐÔ THỊ VIỆT NAM
VÀ TÁC ĐỘNG CỦA CUỘC CÁCH MẠNG 4.0

Ts. Hoàng Hữu Phê, R&D Consultants

emails: hhp-vncn@hn.vnn.vn; hoanghuuphe@gmail.com
 Tóm tắt: Đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là
những thành phần ăn bám, nay bỗng trở thành các động lực phát triển
kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân số đô thị tăng từ 18% năm 1990, lên 38% năm
2015. Trong ¼ thế kỷ qua, các xu thế phát triển đô thị Việt Nam thể hiện
trong sự thay đổi các yếu tố “mềm” (phi vật thể), về chính sách, quan niệm
và sở thích, và sự chuyển đổi của các yếu tố “cứng” (vật thể), của quỹ nhà và
hạ tầng kỹ thuật đô thị, theo đúng các quy luật đề xuất bởi lý thuyết Vị thế - Chất
lượng (SQTO). Các chuyển đổi này tạo nên những biến động lớn trên thị trường
nhà ở, bất động sản tại đô thị. Sự xuất hiện của cuộc cách mạng 4.0 và IoT dẫn
đến sự phát triển vượt bậc của các yếu tố mềm, đặt ra các cơ hôi và thách thức
hoàn toàn mới đối với công tác quản lý đô thị và phát triển đô thị trong điều kiện
tăng trưởng kinh tế cao và ổn định.

Từ khóa: Xu thế phát triển, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Cách mạng 4.0

3/23/2019 2
Mở đầu

1. Xu thế mới trong phương thức cung cấp nhà ở: Từ dịch vụ xã hội
tới hàng hoá thị trường
2. Xu thế mới trong quan niệm nhà ở: Từ nơi ở tới vị thế - biểu tượng
3. Xu thê mới trong phong cách sống: Từ phân tán thấp tầng tới môi
trường ở cao tầng hỗn hợp
4. Xu thế mới trong phát triển không gian đô thị: Từ cấu trúc đơn cực
đơn sang cấu trúc đa cực
5. Hệ quả của các xu thế lên sự hình thành và tiến hóa thị trường nhà
ở, bất động sản
6. Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
(SQTO)
7. Một vài dự báo

Kết luận
3
 Mở đầu

Vị trí của Việt Nam về đô thị đã có bước phát triển mạnh trong thập kỷ 2000-
2010, từ vị trí thứ 7 về diện tích đất đô thị năm 2000 (2.200 km2) lên vị trí thứ
5 năm 2010 (2.900 km2) trong khu vực Đông Á, vượt qua cả Thái Lan và
Hàn Quốc. Điểm nổi bật trong mở rộng đô thị ở Việt Nam là sự phát triển
mạnh mẽ của Hà Nội và TP HCM. Tỷ lệ mở rộng tới 3,8% và 4,0% hàng năm
đã vượt quá bất kỳ đô thị nào ở các nước Đông Á, ngoại trừ Trung Quốc
(WB, 2015).

Tầm quan trọng gia tăng của đô thị Việt Nam trong thúc đẩy tăng trưởng
không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hoá được coi là định hướng
cho tăng năng suất và tăng trưởng, nếu quản lý tốt, thông qua hiệu ứng tích
tụ như: thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch thấp và tận
dụng tri thức (Trosenburg, 2015).

3/23/2019 4
Hình A.39 Việt Nam: Đất đô thị theo qui mô dân số 5 số
Hình A. 40 Việt Nam: Dân số đô thị theo qui mô dân
 Hình A.41 Việt Nam: 25 đô thị lớn nhất theo diện tích xây dựng, 2000 và 2010
3/23/2019 6
3/23/2019 7
3/23/2019 8
 1. Xu thế mới trong phương thức cung cấp nhà ở: Từ dịch vụ xã hội sang
hàng hoá trên thị trường

1.1 Sự tiến hoá của quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội

1.1.1 Nhà ở như dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài tới 1993);
1.1.2 Nhà ở tập thể (giữa 1980 và 1990-1996)
1.1.3 Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989-1993)
1.1.4 Chương trình phân lô bán nền (1989-2000)
1,1,5 Phát triển nhà ở theo dự án (từ 1996)

1.2 Chuyển đổi từ thị trường người bán sang thị trường người mua.

3/23/2019 9
3/23/2019 10
3/23/2019 11
3/23/2019 12
3/23/2019 14
3/23/2019 17
3/23/2019 18
3/23/2019 19
 2. Xu thế mới trong quan niệm nhà ở: Từ nơi ở sang vị thế - biểu
tượng

2.1 Sự phân khúc của thị trường nhà ở, sự phân cực trong người mua
2.2 Đa dạng hoá sở thích và cuộc đua tìm các thị trường ngách

3/23/2019 20
3/23/2019 21
3/23/2019 22
3/23/2019 23
 3. Xu thế mới trong phong cách sống: Từ phân tán thấp tầng sang môi
trường ở cao tầng đa năng

3.1 Hình ảnh điền viên của các làng đô thị

3.2 Khu ở xanh - mốt nhất thời hay xu thế lâu dài?

3.3 Tiếp xúc trực diện (face-to-face) tại các khu chung cư

3/23/2019 24
3/23/2019 25
3/23/2019 26
3/23/2019 27
3/23/2019 30
3/23/2019 31
3/23/2019 32
3/23/2019 33
 4. Xu thế mới trong phát triển không gian đô thị: Từ cấu trúc đơn cực
sang cấu trúc đa cực

4.1 Sự triệt tiêu, hay phân bố lại vai trò của các trung tâm đô thị đơn cực và
sự xuất hiện các cực vị thế (Phe, 2000, 2015 (1), 2015(2))
4.2 Dịch vụ tiện ích vs khoảng cách tới trung tâm
4.3 Vai trò của hạ tầng kỹ thuật
4.4 Tăng trưởng mạnh giao thông hàng không, các dự án TOD và sự xuất
hiện các in-town check in stations.

3/23/2019 34
Sự phân cực của cấu trúc nhà ở
Hà Nội phản ánh qua kết quả
cuộc Khảo sát 2014

3/23/2019 35
Các đề xuất: i) Điều chỉnh tuyến đường sắt đô thị và; ii) Lập trạm xuất cảnh tại chỗ
3/23/2019 36
3/23/2019 37
3/23/2019 38
Phác thảo ý tưởng về khu TOD đầu tiên của Việt Nam: Bắc An Khánh - Đô thị
Splendora (Phe, 2008)

3/23/2019 39
Phối cảnh dự án
Project perspective

40
3/23/2019 41
5. Tác động của các xu thế lên sự hình thành và hình thái thị trường nhà
ở, BĐS.

5.1 Tác động lên thị trường nhà ở

5.11 Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn
5.1.2 Giữ cân đối giữa các khu vực khác nhau của thị trường: nhà ở chất
lượng cao và nhà ở xã hội
5.1.3 Xanh hoá môi trường nhà ở
5.1.4 Áp dụng nguyên lý sử dụng đa năng
5.1.5 Khuyến khích giao tiếp trực tiếp, tạo điều kiện đi bộ và công viên
5.1.6 Sự cần thiết phải công nghiệp hoá sự phát triển nhà ở

3/23/2019 42
 Hà Nội – TP Hồ Chí Minh

3/23/2019 43
5.2 Về hạ tầng kỹ thuật và các thể loại bất động sản phi nhà ở khác

5.2.1 Vai trò quan trọng của đướng sắt đô thị Hà Nội với các nhà ga như các
cực vị thế (hình thành các TOD)

5.2.2 Sử dụng và tập hợp các không gian ngầm

3/23/2019 44
Hệ thống mạng lưới tàu điện tương lai đã được cấp phép

Hệ thống đường
sắt đô thị Hà Nội

45
 Đề xuất vị trí các In-town
Check in tại Hà Nội

3/23/2019 46
6. Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO).

6.1 Định nghĩa và xuất xứ CM 4.0

6.2. Phạm vi ảnh hưởng của cuộc Cách mạng 4.0 đối với đô thị Việt nam
6.2.1 Đối với xu thế (1) và (2): Nhà ở như hàng hóa và thể hiện vị thế xã hội
6.2.2 Đối với xu thế (3): Từ phân tán thấp tầng sang cao tầng đa năng
6.2.3 Đối với xu thế (4): Từ cấu trúc đơn cực sang cấu trúc đa cực

3/23/2019 47
3/23/2019 49
6. Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)
(tiếp).

6.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) và các ứng dụng

6.3.1 SQTO – CM 4.0 và mô hình mới về cấu trúc đô thị
6.3.3 SQTO – CM 4.0 và phát triển đô thị
6.3.3 SQTO – CM 4.0 và quản lý đô thị
6.3.4 SQTO – CM 4.0 và cạnh tranh đô thị

3/23/2019 54
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)

 Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội
cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh
doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.
 Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
 Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở
(CL);
 Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành
mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia
toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;
 Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá
trị cao, giá nhà đặc trưng bởi giá trị trao đổi.

3/23/2019 55
 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (VT-CL) và cấu trúc đa cực
của đô thị (Phe và Wakely, 2000)
3/23/2019 56
3/23/2019 57
3/23/2019 Lý thuyết VT-CL và mô hình 3 chiều (Phe, 2015) 58
 Bước đầu dùng Big Dât nghiên cứu cấu trúc đa cực ở Hà Nôi,
dựa trên kết quả của khảo sát giá nhà Hà Nội năm 2014 (Phe,
2015). Mô hình được tạo ra trên cơ sở phỏng vấn 1.000 hộ GĐ,
hợp tác trong khuôn khổ Quĩ Newton với Đại học Leeds, Vương
quốc Anh (Phe, 2015) do Viện Hàn lâm Anh quốc (the British
Academy) hỗ trợ. 59
3/23/2019
Các khác biệt giữa mô hình kinh điển (Đánh đổi Khoảng cách/Diện tích ở) và
mô hình SQTO (Đánh đổi Vị thế/Chất lượng)

 Trung tâm vật lý (fixed)  Trung tâm vị thế (moving)

 Khỏang cách vật lý  Khoảng cách điều chỉnh (calibrated distance)
 Sự linh hoạt của vị thế và quán tính của chất lượng  Biến thiên giá trị dựa chủ
yếu vào vị thế  Khả năng xác định bong bóng BĐS

3/23/2019 60
SQTO và khả năng xác định
bong bóng BĐS

a) Bong bóng cục bộ

b) Bong bóng toàn cục

3/23/2019 61
7. Một vài dự báo.

7.1 Các đô thị Việt Nam sẽ nhanh chóng chuyển dịch về hướng các đô thị thông
minh
7.2 Các tiền đề cho hoạt động của CN 4.0 phải được xây dựng từ hôm nay
7.3 Liên kết giữa đô thị các vùng miền thành một hệ thống lớn là bảo đảm tôt nhất
cho hiệu quả CN 4.0.

3/23/2019 62
 Kết luận

Quá trình toàn cầu hoá hiện nay tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về vị trí các nền
kinh tế đang phát triển trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đô thị đang chịu sức ép trước
nhiệm vụ thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Trong môi trường cạnh tranh này,
chúng tôi đã đề xuất trong một bài báo khác (Phe H.H., 2008) về tương lai của Hà Nội
sẽ trở nên một đô thị của tri thức và tiện nghi. Các công cụ không thể thiếu của CN 4.0
là điều kiện bảo đảm thành công.

Hướng tới vị thế của một siêu đô thị trong vùng Đông Á tăng trưởng mạnh mẽ , Hà
Nội đưa ra các cơ hội dường như vô tận, nếu các thách thức được nắm bắt trước
khi tiến hành giải quyết thông qua các thành tố “mềm” của các quan niệm thay đổi về
nhà ở và lối sống cũng như các chính sách đô thị, và thành tố “cứng” của quĩ nhà ở và
hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cả trong hai loại thành tố này, CN 4.0 là yếu tố không thể thay
thế.
3/23/2019 63
References

Deuskar, C. (2014): East Asia's Changing Urban Landscape: Measuring a Decade

of Spatial Growth. World Bank Publications.
Phe, H. H. & Wakely, P. (2000): Status, quality and the other trade-off: Towards
a new theory of urban residential location. In Urban Studies, 37(1), 7-35.
Phe, H. H. (2008): North An Khanh Satellite Town and the Search for a
Suitable Urban Structure for Hanoi. In Communication présentée à la
conférence Trends of urbanisation and suburbanisation in Southeast Asia, Ho
Chi Minh City.
Phe, H. H. (2015): Status – Quality Trade Off theory and housing policy: the
segmentation of Hanoi city’s housing market and the development
challenges, a presentation at a research seminar, RMIT Vietnam, Jan 2015.

3/23/2019 64
 References

Phe, H.H. (2015): Housing Development and Urban Sustainability: The Case
of a New Urban Area in Hanoi, a presentation at International Conference
“Sustaining Urban Development – Applicable Research Directions” , VGU
Binh Duong Campus, Vietnam.
Trotsenburg A. (2015): Why efficient cities are crucial to Vietnam’s
transformation? In online World Economic Forum.

3/23/2019 65
 Xin cảm ơn!

3/23/2019 66