Entschädigungsansprüche von gewerbetreibenden Anliegern bei Straßenbau-

maßnahmen

Umfangreiche Straßenbauprojekte führen in Großstädten fast immer zu Belastungen von Anliegern.

Aktualität gewinnt diese Thematik durch den Bau der neuen Kölner U-Bahn-Linie. Gewerbetreibende
haben durch die Baumaßnahmen in der Nähe ihrer Geschäfte häufig einen Kundenrückgang und da-
mit einhergehend Umsatzrückgänge zu beklagen. Fast zwangsläufig stellt sich damit auch die Frage
nach Entschädigungsansprüchen für die gewerblichen Anlieger.

Nachfolgend soll ein Überblick über mögliche Ansatzpunkte für Entschädigungsansprüche gegeben
werden, wobei zu betonen ist, dass es letztlich immer auf die Bewertung des konkreten Einzelfalls
ankommt.

1. Welche Rechte werden geschützt?

Kommt es durch die Bauarbeiten zu Schäden an Gebäuden (Mauerrisse etc.) oder am Grundstück
(Erdrutsche, Überschwemmungen etc.), so können Schadensersatzansprüche aufgrund Eigen-
tumsverletzung (zum Beispiel: § 823 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 839 Absatz 1
BGB) bestehen.

Darüber hinaus spielt der Eigentumsschutz aus Art. 14 Grundgesetz (GG) eine wichtige Rolle. In
den Schutzbereich des Art. 14 GG fällt auch der Schutz des (eingerichteten und ausgeübten) Ge-
werbebetriebs. Gewährleistet wird der Schutz all dessen, was in seiner Gesamtheit den wirtschaft-
lichen Wert des Betriebes als bestehender Einheit ausmacht, also insbesondere Geschäftsidee,
Know-how und der erworbene Kundenstamm. Der Schutz wird aber nur vor unmittelbaren und be-
triebsbezogenen Eingriffen gewährt. Ein solcher liegt zum Beispiel nicht vor, wenn bei Bauarbeiten
zufällig das zu einem Unternehmen hinführende Stromkabel beschädigt wird mit der Folge eines
Stromausfalls. Bloße Gewinn- oder Umsatzchancen wie auch der Lagevorteil eines Gewerbebe-
triebs (beispielsweise die verkehrsgünstige Lage an einer belebten Straße oder Fußgängerzone)
werden nicht geschützt. Dahinter steht die Überlegung, dass zwar die Zugänglichkeit eines Grund-
stücks gewährleistet werden muss, es aber weder eine Bestandsgarantie hinsichtlich der Ausge-
staltung und des Umfangs der Grundstücksverbindung mit der Straße, noch eine Gewährleistung
von Bequemlichkeit oder Leichtigkeit des Zu- und Abgangs gibt, da diese von Anfang an mit dem
Risiko einer möglichen Änderung belastet sind.

Eine Entschädigungspflicht wegen Beeinträchtigung des Anliegergebrauchs kann jedoch bestehen,

wenn der Betrieb durch die Baumaßnahmen endgültig vom öffentlichen Wegenetz abgeschnitten
wird, der Zugang wesentlich erschwert wird und der anliegende Betrieb dadurch in seiner wirt-
schaftlichen Existenz gefährdet wird. Wann ein solcher Anspruch besteht, kann jedoch nur anhand
der konkreten Beeinträchtigung und immer nur im Einzelfall und mit Blick auf die unverzichtbaren
Bedürfnisse des jeweiligen Betriebes festgestellt werden.

2. Wann ist eine Entschädigung möglich?

Ist ein geschütztes Recht betroffen, stellt sich die Frage nach einer Entschädigung. Dabei muss
zwischen Inhalts- und Schrankenbestimmungen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) und Enteignungen (Art.
14 Abs. 3 GG) unterschieden werden. Während letztere grundsätzlich zu entschädigen sind, sind
erstere in der Regel nur ausgleichspflichtig, wenn sich der Eingriff als rechtswidrig erweist. Wird
daher beispielsweise eine Zufahrtssperrung aufgrund von Bauarbeiten angeordnet, handelt es sich
regelmäßig um einen rechtmäßigen Eingriff, der grundsätzlich nicht ausgleichspflichtig ist. Dies
lässt sich darauf zurückführen, dass Art. 14 Abs. 1 GG unter dem Vorbehalt der Sozialbindung
steht (Art. 14 Abs. 2 GG). Das heißt, dass Verbesserungen oder Veränderungen, die allen zugute
kommen, grundsätzlich hingenommen werden müssen. Etwas anderes gilt, wenn dem Beeinträch-
tigten ein Sonderopfer abverlangt wird. So zum Beispiel, wenn die Beeinträchtigung nach Dauer,
Art, Intensität und Auswirkungen so erheblich ist, dass eine entschädigungslose Hinnahme nicht
mehr zumutbar wäre oder wenn die Maßnahmen rechtswidrig oder unverhältnismäßig sind („Op-
fergrenze“). In einem solchen Fall hat der Beeinträchtigte einen Entschädigungsanspruch.

Kein Entschädigungsanspruch besteht, wenn die sog. „Opfergrenze“ nicht überschritten wird. In
folgenden Situationen wurde bereits durch die Rechtsprechung entschieden, dass die entschädi-
gungslos hinzunehmende Opfergrenze nicht überschritten wurde und somit keine Entschädigungs-
ansprüche bestanden:

• Fußgänger können den Betrieb nur noch über eine Brücke erreichen.
• Autos können nur noch in einer Richtung oder überhaupt nicht mehr durch die Straße fah-
ren oder dürfen nicht mehr vor dem Betrieb halten.
• LKWs können infolge von Verkehrsregelungen oder Einengungen der Straße den Betrieb
nicht mehr anfahren.
• Umwege müssen gemacht werden, um den Betrieb zu erreichen.
• Die Sicht auf den Betrieb (und dessen Auslagen) ist beispielsweise durch Bauzäune be-
einträchtigt.
• Schutzgitter werden am Straßenrand aufgestellt, um das Überqueren der Straße durch
Fußgänger zu verhindern.

In diesen Fällen kann es nur im Einzelfall zu Entschädigungsansprüchen kommen, nämlich dann,

wenn die Baumaßnahmen den Betrieb ungewöhnlich schwer treffen oder seine Existenz ge-
fährden. Diese wenig konkrete „Opfergrenze“ wird von den Gerichten im Einzelfall präzisiert. Sie
kann durch ungewöhnlich starke Ertragsrückgänge überschritten werden. Allerdings ist hier zu be-
achten, dass Maßstab hierfür ein gesunder Betrieb ist, der bereits Rücklagen für solche Fälle ge-
bildet hat. Stellen sich bei einem Betrieb schon kurze Zeit nach Beginn der Baumaßnahmen tief-
greifende Schwierigkeiten ein, so ist dies nach Auffassung der Rechtsprechung ein Indiz dafür,
dass der Betrieb bereits zuvor wirtschaftlich krank gewesen sei.

Bei derselben Baumaßnahme kann es wegen der Einzelfallbezogenheit der Bewertung vorkom-
men, dass nicht alle Anlieger gleichermaßen Ansprüche auf Entschädigung haben. Kleinere Ge-
schäfte sind eher als größere Geschäfte ungewöhnlich schwer betroffen oder in ihrer Existenz ge-
fährdet. Die Sperrung nur einer Fahrbahn kann eine Tankstelle stärker treffen als den Einzelhan-
del. Die Sperrung nur des Gehwegs kann Ladengeschäfte stärker beeinträchtigen als Bürobetrie-
be.

Verringerte Opfergrenzen:
Bei Bauvorhaben mit überwiegend überörtlicher Bedeutung - wie beim U-Bahn-Bau - sind aller-
dings geringere Opfergrenze anzuwenden. Überörtliche Bedeutung hat der U-Bahn-Bau, weil die
Verkehrsbedeutung solcher Baumaßnahmen weit über eine einzelne Straßen hinausreicht. Der U-
Bahn-Bau kann nach Umfang und Zweck nicht mit üblichen Modernisierungsmaßnahmen im Stra-
 ßenbau verglichen werden, daher sind hier geringere Opfergrenzen als bei Störung durch Bau-
maßnahmen an einer einzelnen betroffenen Straße anzuwenden. Die dabei einschlägige Opfer-
grenze ist überschritten, wenn die Maßnahme ohne Entschädigung unzumutbar wäre. Auch hier
gilt, dass es auf den Einzelfall ankommt.

3. Besonderheiten in NRW und in Köln

Mit § 20 Absatz 6 des nordrhein-westfälischen Straßen- und Wege-Gesetzes (StrWG NW) steht
eine weitere Möglichkeit zur Verfügung, Entschädigung im Einzelfall zu erlangen. Dort heißt es:
„Werden durch Straßenarbeiten Zufahrten oder Zugänge für längere Zeit unterbrochen oder wird
ihre Benutzung erheblich erschwert, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine wesentliche Entlas-
tung ausgeht, und wird dadurch die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebes gefährdet,
so kann dessen Inhaber eine Entschädigung in Höhe des Betrages beanspruchen, der erforderlich
ist, um das Fortbestehen des Betriebes bei Anspannung der eigenen Kräfte und unter Berücksich-
tigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu sichern. Der Anspruch richtet sich gegen den,
zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen. Beruhen Zufahrten oder Zugänge auf
einer widerruflichen Erlaubnis, so besteht kein Anspruch. (...)“. Wann diese Kriterien erfüllt sind, ist
wiederum Frage des Einzelfalls.

In Köln existiert zudem die „Richtlinie der Stadt Köln über die Durchführung von Hilfsmaßnahmen
bei Beeinträchtigung durch Tiefbaumaßnahmen der Stadt Köln“ (Amtsblatt der Stadt Köln,
26.03.1984, Nr. 14, G 2663 B, S. 101 ff.). Sie sieht vor, dass betroffene Anlieger zinsgünstige Dar-
lehen erhalten können, wenn eine Reihe von dort genannten Voraussetzungen vorliegt. In Ziffer 3
der Richtlinie heißt es aber: „Das Darlehen soll nur gewährt werden, wenn der Betriebsinhaber auf
die Geltendmachung von Entschädigungs- und Schadensersatzansprüchen wegen der durch die
Tiefbaumaßnahmen hervorgerufenen Beeinträchtigungen verzichtet.“

Ob dieser Verzicht so gültig wäre, ist zweifelhaft, da er - für den Fall, dass die Opfergrenzen im
Einzelfall tatsächlich überschritten sind - gegen § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) verstoßen könnte.
Dann könnte ein Verzicht auf die gegebenenfalls bestehenden Entschädigungsansprüche nichtig
sein. Das hätte zur Folge, dass Entschädigungsansprüche trotz erklärtem Verzicht gemäß Ziffer 3
gleichwohl verlangt werden könnten. Bislang existiert in diesem Bereich keine gesicherte Recht-
sprechung.

4. Bundesautobahnen und Bundesstraßen

Anliegern von Bundesautobahnen und Bundesstraßen kann nach § 8a Abs. 5 Fernstraßengesetz
(FStrG) ein Entschädigungsanspruch zustehen: Voraussetzung ist, dass Zufahrten oder Zugänge
für längere Zeit durch Straßenarbeiten unterbrochen werden oder ihre Benutzung erheblich er-
schwert wird, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine wesentlich Entlastung ausgeht. Dadurch
muss die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebs gefährdet werden. Die Höhe der Ent-
schädigung ist der Betrag, der erforderlich ist, um das Fortbestehen des Betriebs bei Anspannung
der eigenen Kräfte und unter Berücksichtigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu si-
chern. Der Anspruch richtet sich gegen den, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich
erfolgen. Er ist ausgeschlossen, wenn die Grundstücke eine anderweitige ausreichende Verbin-
dung zu dem öffentlichen Wegenetz besitzen oder wenn die Zufahrten oder Zugänge auf einer wi-
derruflichen Erlaubnis beruhen.
 § 8a Abs. 7 FStrG regelt zusätzlich, dass der Träger der Straßenbaulast eine angemessene Ent-
schädigung zu leisten hat, wenn der Zutritt von Licht oder Luft zu einem Grundstück auf Dauer ent-
zogen oder beeinträchtigt wird und dadurch Vermögensnachteile entstehen.

5. Pflichten der Behörden bei Planung und Durchführung der Arbeiten

Bei Straßenbaumaßnahmen müssen die Behörden den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beach-
ten. Dies bedeutet, dass das Vorgehen der Behörde geeignet sein muss, das gewünschte Ziel
überhaupt zu erreichen. Ferner muss die konkret von der Behörde beabsichtigte Beeinträchtigung
erforderlich (kein „milderes Mittel“ denkbar) und angemessen sein. Daher sind die Behörden unter
anderem gehalten, die Straßenbaumaßnahmen so zu planen und zu gestalten, dass sie die Anlie-
ger nicht unnötig beeinträchtigen. Beeinträchtigungen bleiben nur dann - vorbehaltlich obiger Aus-
führungen - entschädigungslos, wenn sie nach Art und Dauer nicht über das hinausgehen, was bei
ordnungsgemäßer Planung und Durchführung der Arbeiten notwendig und unvermeidbar ist. Bei
einer nicht unerheblichen Überschreitung dieser Grenze besteht dagegen ein Anspruch auf Ent-
schädigung (nach dem sogenannten „enteignungsgleichen Eingriff“). Überflüssige Verzögerungen
sind daher durch sorgfältige Planung und Durchführung zu vermeiden. Unter diesem Gesichts-
punkt kann es auch geboten sein, mehrere Straßenbaumaßnahmen nicht gleichzeitig, sondern
zeitlich versetzt durchzuführen, wenn ansonsten ein Fernbleiben der Kundschaft in großem Aus-
maß zu erwarten wäre. Sofern die Behörden etwa mit nur geringen zusätzlichen öffentlichen Mit-
teln die Gefahr der Existenzbedrohung abwenden können, müssen sie dies auch tun.

Problematisch ist dabei allerdings, dass die Notwendigkeit der konkreten Planung und Durchfüh-
rung einer Straßenbaumaßnahme für Außenstehende zumeist schwer nachprüfbar ist. Dies gilt
umso mehr, als die Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich bei demjenigen liegt, der Entschädi-
gungsansprüche geltend macht. Hat allerdings die Behörde ursprünglich die Zeitspanne der Stra-
ßenbauarbeiten wesentlich kürzer veranschlagt, so ist eine nicht nur geringfügige Überschreitung
ein Indiz dafür, dass die Arbeiten im rechtlichen Sinne „unverhältnismäßig lange“ gedauert haben.
In solchen Fällen obliegt es grundsätzlich der Behörde darzulegen, aus welchen Gründen die Stra-
ßenbaumaßnahmen so viel Zeit in Anspruch genommen haben.

6. Höhe der Entschädigungsansprüche

Entschädigungsansprüche sind unter Umständen inhaltlich nicht voll deckungsgleich mit Scha-
densersatzansprüchen. Bei einer Entschädigung wird nur ein angemessener Ausgleich für die
Vermögenseinbuße geleistet. Voller Ersatz wird in der Regel durch Entschädigungen nicht ge-
währt, da es sich eben nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt.

Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb ist die Minderung der Erträge maßgebend,
höchstens aber der Wert des Betriebes. Dabei kommt es auf das Gesamtunternehmen an, nicht
nur auf den Ertrag einer einzelnen beeinträchtigten Filiale. Nicht zu berücksichtigen sind bloße Er-
werbsmöglichkeiten, Gewinnaussichten, Hoffnungen oder Chancen.

Gelegentlich erlangt ein Betrieb durch die Straßenbaumaßnahmen auch einen Vorteil, z. B. in
Form einer verbesserten Geschäftslage innerhalb einer neu gestalteten Fußgängerzone oder neu
geschaffener Parkplätze. Solche Vorteile führen nur dann zu einer Minderung der Entschädigung,
wenn lediglich dieser Betrieb und nicht auch andere Anlieger den betroffenen Vorteil erlangen.
7. Wegfall des Anspruchs
Bereits bei der Planung der Straßen- oder Bahnbauarbeiten sollten, wenn möglich, Rechtsmittel
eingelegt werden. Geschieht dies nicht, kann der Entschädigungsanspruch entfallen.

8. Folgen für Miet- und Pachtverhältnisse

Es stellt sich die Frage, ob für den betroffenen Betrieb neben Entschädigungsansprüchen auch ei-
ne Minderung oder Kündigung von Miete oder Pacht in Betracht kommt. Dies ist zwischen den ver-
schiedenen Gerichten und auch innerhalb der rechtswissenschaftlichen Literatur umstritten. In
neuerer Zeit hat zwar der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Mieter, der Gewerbe-
räume unter der vertragsgemäßen Voraussetzung eines intakten Umfelds mietet, die Miete min-
dern kann, wenn Umstände wie beschwerliche Zugänge, fehlende Einbindung in eine funktionie-
rende Infrastruktur und ein insgesamt weniger attraktives Erscheinungsbild die Gebrauchstauglich-
keit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinflussen. Vom OLG Düsseldorf wurde allerdings an-
gesichts des möglichen Anspruchs für Mieter/Pächter aus § 20 Absatz 6 StrWG NW (s.o.) ent-
schieden, dass ein Mangel der Mietsache aufgrund von Straßenbaumaßnahmen nicht vorliege. Ei-
ne Minderung komme daher nicht in Frage. Hintergrund für die zuletzt genannte Rechtsprechung
ist, dass durch den Anspruch des § 20 Absatz 6 StrWG NW unbillige Belastungen abgefangen
werden und somit ein Mangel durch diesen Anspruch gegen die Stadt kompensiert wird. Daher be-
steht also ein Risiko für einen möglichen Prozess.

Auch im Übrigen kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Der Leitsatz einer Entscheidung des
OLG Hamburg lautet: „Mit gelegentlichen Straßenbaumaßnahmen begrenzten Ausmaßes in der
Nähe eines innerstädtischen Ladenlokals muss der Mieter eines langfristigen Mietvertrages von
vornherein rechnen.“

Zu berücksichtigen ist auch, ob der Vermieter bzw. Verpächter von den Planungen der Baumaß-
nahmen vor Vertragsschluss wusste und sie dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht
mitgeteilt hat oder wenn die Baumaßnahmen vom Vermieter/Verpächter selber in Auftrag gegeben
worden sind.

9. Fazit und Rechtsprechungsauswahl

Aufgrund der in allen Aspekten bestehenden Abhängigkeit vom Einzelfall und wegen der Vielfalt
der Rechtsprechung kann dieses Merkblatt nur einen generellen Überblick über die wichtigsten
rechtlichen Fragen bieten. Bei Problemen im Einzelfall sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen wer-
den.
Rechtsprechungsauswahl

Schutzgegenstand:
BVerwG Beschluss vom 21.10.2003, Az. 4 B 93/03
OLG Hamm Urteil vom 30.06.2003, Az. 22 U 173/02
ZfIR 2004, 114
OLG Düsseldorf Urteil vom 24.02.1994, Az. 18 U 135/93
NJW 1994, 3173
BVerwG Urteil vom 08.09.1993, Az. 11 C 23/93,
NJW 1994, 1080 / NVwZ 1993, 477
BVerfG Kammerbeschluss vom 04.10.1991, Az. BvR 314/90 BVerfG NJW
1992, 1878 / NVwZ 1991, 358

Opfergrenzen:
OLG Koblenz Urteil vom 07.06.2000, Az. 1 U 964/97
OLGR Koblenz 2000, 457
OLG Hamm Urteil vom 09.12.1994, Az. 11 U 75/94
NVwZ-RR 1995, 308
BGH Urteil vom 27.11.1986, Az. III ZR 245/85
BGH Urteil vom 28.10.1982, Az. III ZR 71/81
NJW 1983, 1663
BGH Urteil vom 10.11.1977, Az. III ZR 157/75
NJW 1978, 373
BGH Urteil vom 20.12.1971, Az. III ZR 79/69
BGHZ 57, 359

Verringerte Opfergrenzen:
BGH Urteil vom 07.07.1980, Az. III ZR 32/79
NJW 1980, 2703
BGH BGHZ 57,359
BGH BGH NJW 1983,1663

Behördenpflichten:
OLG Koblenz OLGR Koblenz 2000,
Urteil vom 07.06.2000, Az. 1 U 964/97, 457
BGH GewArch 1998,
Urteil vom 06.11.1997, Az. III ZR 198/96, 154
OLG Hamm NVwZ-RR 1995,
Urteil vom 09.12.1994, Az. 11 U 75/94, 308
BGH NJW 1978,
Urteil vom 10.11.1977, Az. II ZR 157/75, 373
Entschädigungshöhe:
OLG Hamm NVwZ 2004,1148
BGH Urteil vom 21.01.1999, Az. III ZR 168/97
BGHZ 140,285, NJW 1999, 1247
BGH Beschluss vom 31.05.1990, Az. III ZR 138/88
BGH Urteil vom 28.10.1982, Az. III ZR 71/81
NJW 1983, 1663

Miete und Pachten:

KG Berlin Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 U 194/06
BGH Urteil vom 17.10.2003, Az. V ZR 84/02
NJW-RR 2004, 79
OLG Hamburg Urteil vom 06.12.2000, Az. 4 U 121/00
WuM 2003, 146
OLG Dresden Urteil vom 18.12.1998, Az. 5 U 1774/98
ZMR 1999, 241
OLG Düsseldorf Urteil vom 18.11.1997, Az. 24 U 261/96
NJW-RR 1998,1236

Stand: Februar 2018

Hinweis: Dieses Merkblatt soll − als Service der IHK Köln − nur erste Hinweise geben und erhebt da-
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