Topic: Commercial Invesment (Eng-Viet)

German commercial investment Thị trường đầu tư thương mại Đức

market in Q1 2019 trong quý 1 năm 2019

Following the peak, the market is forming Sau khi đạt đỉnh, thị trường đang dần trở
a plateau thành dạng cao nguyên

 Transaction volume of €11bn (-  Khối lượng giao dịch đạt € 11 tỷ

20% compared with Q1 18)
 Declining volumes in the top seven
cities (-27%); growth in second-
tier markets
 Yield compression is grinding to a
halt; rental growth is the key driver
of capital growth
 Secondary locations with long-
term upside potential are
increasingly being targeted
 Projection for 2019: transaction
volume of more than €50bn with
yields stagnating
(giảm 20% so với quý 1 năm 2018)
 Một trong bảy thành phố có khối
lượng giảm cao nhất (27%); tuy
nhiên lại có sự tăng trưởng ở thị
trường thứ cấp
 Lợi nhuận giảm; tăng trưởng cho
thuê là động lực chính của tăng
trưởng vốn
 Các địa điểm thứ cấp có tiềm năng
tăng giá dài hạn đang ngày càng
được chọn làm mục tiêu
 Dự đoán cho năm 2019: khối lượng
giao dịch đạt hơn 50 tỷ euro nhưng
lợi nhận thì bị ngưng trệ

Properties in the German commercial Bất động sản trong thị trường đầu tư
investment market changed hands for thương mại Đức đã đổi chủ với giá
approximately €11bn in the first quarter khoảng 11 tỷ euro trong quý đầu tiên của
of the year. Compared with the opening năm. So với quý đầu năm ngoái, điều này
quarter of last year, this represents a thể hiện sự suy giảm khoảng 1/5. Tuy
decline of around one fifth. Nevertheless, nhiên, đây vẫn là khối lượng đầu tư cao
this was still the third highest investment thứ ba cho một quý mở đầu trong chu kỳ
volume for an opening quarter in the thị trường hiện đã kéo dài hơn một thập
market cycle that has now lasted for more kỷ. Savills dự kiến khối lượng giao dịch
than a decade. Savills expects the cho cả năm sẽ một lần nữa vượt quá mức
transaction volume for the full year to 50 tỷ euro. Vì lợi nhuận cơ bản của các
exceed €50bn yet again. Where prime văn phòng và tài sản đường phố đạt mức
yields on offices and high-street cao nằm trong bảy thị trường hàng đầu
properties in the top seven markets are được quan tâm, Savills hy vọng điều này
concerned, Savills expects these to move sẽ tạo nên dao động ngang cho những
sideways for the remainder of the year at người thừa kế hiện tại đang ở mức thấp là
their current low level of 3.1%. 3.1%.

“There is currently much to suggest that “Hiện có rất nhiều ý kiến cho rằng sự
the boom in the investment market will bùng nổ trong thị trường đầu tư vẫn sẽ tiếp
continue and that we can also expect an tục. Chúng ta, đồng thời, có thể mong đợi
above-average transaction volume in một khối lượng giao dịch trên mức trung
terms of the current cycle in 2019. Yields bình theo chu kỳ hiện tại vào năm 2019.
should remain at a constant level,” Lợi nhuận nên duy trì ở mức không đổi”
predicts Marcus Lemli, CEO Germany Đây là dự đoán từ Marcus Lemli, Trưởng
and Head of Investment Europe for phòng Đầu tư khu vực Châu Âu của
Savills, adding: “In view of the deferral of Savills. Ông cũng cho biết thêm: “Từ
interest rate hikes in the USA and Europe, quan điểm về việc trì hoãn tăng lãi suất ở
real estate investments remain attractive Mỹ và Châu Âu, đầu tư bất động sản vẫn
and there remains a very large volume of có sức hấp dẫn và có một lượng vốn lớn
capital targeting real estate assets. Owing nhắm vào nó. Nhờ điều kiện chính trị ổn
to its stable political conditions, Germany định, Đức là thị trường được nhiều nhà
is a sought-after market for many đầu tư tìm kiếm. Nhiều nhà đầu tư cũng
investors. Many investors are also đang kỳ vọng tăng trưởng vốn hơn nữa,
expecting further capital growth driven được thúc đẩy bởi những dấu hiệu cho
by continued signs of rental growth thấy tiềm năng tăng trưởng cho thuê.”
potential,” says Lemli.

Fewer than 500 transactions were Ít hơn 500 giao dịch đã được hoàn thành
completed during the first three months of trong ba tháng đầu năm, thể hiện mức
the year, representing a decline of 12% giảm 12% so với năm vừa rồi. “Sự sụt
year on year. “The consistent decline in giảm nhất quán về số lượng giao dịch
the number of transactions for almost two trong gần hai năm trước đã tăng tốc vào
years accelerated at the start of the year,” đầu năm nay.” Matti Schenk, Chuyên gia
says Matti Schenk, Senior Consultant tư vấn cao cấp cho Savills, cho biết: “Số
Research for Savills, adding: “The lượng giao dịch giảm dần, cùng với việc
declining number of transactions, along ngưng trệ lợi nhuận sắp kết thúc, cho thấy
with yield compression coming to an end, rằng đỉnh cao của chu kỳ hiện tại đã đạt
suggests that the peak of the current cycle được vào năm ngoái. Thị trường đầu tư
was reached last year. The real estate bất động sản hiện đang bước vào giai
investment market is now entering a đoạn hình thành một “cao nguyên” nói
phase of forming a plateau with no không với suy thoái.
imminent downturn on the horizon.”

Office properties accounted for half of Tài sản văn phòng chiếm một nửa tổng
overall investment with a transaction vốn đầu tư với khối lượng giao dịch gần
volume of almost €5.5bn. The retail 5.5 tỷ euro. Ngành bán lẻ đứng thứ hai với
sector ranked second with €2.7bn, or 24% 2.7 tỷ euro, tương đương 24% tổng khối
of the total volume, followed by logistics lượng. Tiếp theo là tài sản của ngành hậu
and industrial property, which was cần và công nghiệp với 1 tỷ euro (9%) đầu
responsible for around €1bn (9%) of tư. Khối lượng giao dịch cho tài sản văn
investment. The transaction volumes for phòng và tài sản công nghiệp và hậu cần
office property and industrial and giảm lần lượt 6% và 43% trong khi tài sản
logistics property declined by 6% and bán lẻ tăng 4%.
43% respectively year on year while retail
property registered an increase of 4%.

German purchasers accounted for almost Lượng tiêu dùng ở Đức chiếm gần 61%
61% of the transaction volume in the first khối lượng giao dịch trong ba tháng đầu
three months, which was around ten năm, cao hơn khoảng mười phần trăm so
percentage points above the five-year với mức trung bình năm năm. “Các nhà
average. “Long-term investors from đầu tư dài hạn từ Đức chủ yếu tìm kiếm
Germany are primarily seeking secure các khoản đầu tư vốn an toàn. Theo quan
capital investments. In view of the điểm của các yếu tố đầu tư liên tục, hiếm
continued very good fundamentals, có quốc gia nào như Đức có thể kết hợp
scarcely any country besides Germany chặt chẽ các tiêu chí đầu tư của nhà đầu tư
can match their investment criteria so đồng thời cung cấp thanh khoản thị
closely while at the same time offering trường cao như vậy.” Lemli giải thích.
such high market liquidity,” explains
Lemli.

The top seven cities accounted for almost Bảy thành phố hàng đầu chiếm gần 5.5 tỷ
€5.5bn or approximately half of the euro hoặc khoảng một nửa khối lượng
transaction volume. Compared with the giao dịch. So với cùng kỳ năm ngoái, con
corresponding period last year, this số này giảm 27%. Thành phố Berlin ở thời
represents a decline of 27%. Berlin was điểm hiện tại là nơi có khối lượng giao
responsible for by far the highest dịch cao nhất với 2,5 tỷ euro, chiếm mức
transaction volume with €2.5bn, đầu tư tương đương với Frankfurt,
accounting for roughly the same level of Munich, Hamburg, Düsseldorf và
investment as Frankfurt, Munich, Cologne cộng lại.
Hamburg, Düsseldorf and Cologne
combined.
In contrast with the top seven cities, the Trái ngược với bảy thành phố hàng đầu,
transaction volumes in the B-cities and C- khối lượng giao dịch tại các thành phố B
cities rose by 45% and 46% respectively và thành phố C tăng lần lượt 45% và 46%
year on year. The three cities with the trong năm nay. Ba thành phố có khối
highest investment volumes in the first lượng đầu tư cao nhất trong quý đầu tiên
quarter were Leipzig (€337m), Hanover là Leipzig (336 triệu euro), Hanover (223
(€223m) and Mannheim (€187m). triệu euro) và Mannheim (187 triệu euro).
“Although many investors remain “Mặc dù nhiều nhà đầu tư vẫn tập trung
focused on the top seven cities, stable vào bảy thành phố hàng đầu, các thị
second-tier markets are increasingly on trường thứ cấp ổn định đang ngày càng
their radar,” says Lemli, adding: “The phát triển trên con đường của chúng.” ông
secondary cities in Germany also include Lemli nói thêm: "Các thành phố thứ cấp ở
economically strong markets with Đức cũng tồn tại các thị trường mạnh về
relatively low volatility, making them kinh tế với độ biến động tương đối thấp,
appealing to risk-averse investors.” khiến chúng hấp dẫn các nhà đầu tư
không thích rủi ro.”

Within the top seven markets, 2019 is Ngoài bảy thị trường hàng đầu, năm 2019
expected to see increased interest in good dự kiến sẽ thấy sự quan tâm tăng lên ở các
or up-and-coming secondary locations. địa điểm thứ cấp tốt hoặc sắp mở ra. “Các
“Developers and investors, along with an nhà phát triển và nhà đầu tư, cùng với tỷ
increasingly large proportion of lệ người chiếm đóng ngày càng lớn, đang
occupiers, are betting on the potential for đặt cược vào tiềm năng cải thiện các vị trí
improvement of attractive secondary thứ cấp hấp dẫn” Nhà quan sát Schenk, bổ
locations,” observes Schenk, adding: sung: “Các vị trí thu hút sự chú ý đặc biệt
“The locations attracting particular là những nơi dự kiến sẽ chứng kiến sự cải
attention are those expected to witness thiện lâu dài nhờ vào các mặt ví dụ như
long-term improvement owing to cơ sở hạ tầng. nâng cấp hoặc bảo vệ.” Ví
infrastructural upgrades or gentrification, dụ trong số này bao gồm Ostkreuz ở
for instance.” Examples of these include Berlin và Altona ở Hamburg. “Lợi nhuận
Ostkreuz in Berlin and Altona in của bất động sản có giá trị gia tăng và cốt
Hamburg. “Yields on value-add and core- lõi ở các vị trí thứ cấp hấp dẫn có thể tăng
plus property in attractive secondary thêm phần nào trong toàn bộ năm nay.”
locations could harden somewhat further Theo dự đoán của Lemli. Ông cho biết
throughout the course of the year”, thêm: “Các địa điểm thứ cấp chủ yếu
predicts Lemli, adding: “While secondary được xem xét bởi các nhà đầu tư có khao
locations were predominantly only khát rủi ro mạnh mẽ. Cho đến vài năm trở
considered by investors with a strong lại đây, các nhà đầu tư không thích rủi ro
appetite for risk up until a couple of years đang ngày càng nhìn vào các địa điểm này
ago, risk-averse investors are now also vì họ hy vọng các khu vực đó sẽ cho thấy
increasingly looking at these locations sự phát triển tích cực trong dài hạn. Sản
since they expect such areas to show lượng trung bình ở các vị trí thứ cấp của
positive development over the long bảy thành phố hàng đầu được tăng thêm
term.” Average yields in secondary 10 điểm cơ bản trong quý đầu tiên ở mức
locations of the top seven cities hardened
by a further 10 basis points during the first trung bình là 4.2%. Năng suất chính ở
quarter to stand at an average of 4.2%. những vị trí này được giữ ở mức 3.7%.
The prime yield in these locations held at
3.7%.
The majority of investors are expected to Phần lớn các nhà đầu tư dự kiến sẽ duy trì
maintain a highly risk-averse stance lập trường không thích rủi ro cao trong
throughout the course of the year. “While suốt cả năm. “Trong khi nhiều nhà đầu tư
many investors are widening their search đang mở rộng hồ sơ tìm kiếm về các mặt
profiles in terms of the quality of chất lượng của các vị trí và tài sản, phần
locations and properties, for the most part lớn họ sẽ chỉ đầu tư nếu tài sản hoặc vị trí
they will only invest if the property or vi mô hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng dài
micro-location promises long-term hạn.” Lemli giải. “Trong giai đoạn thị
upside potential,” explains Lemli. “In the trường hiện tại, tiềm năng tăng trưởng cho
current market phase, long-term rental thuê dài hạn có thể là một yếu tố quan
growth potential is likely to be a crucial trọng trong hầu hết các kế hoạch kinh
factor in most business plans,” says doanh.”
Lemli.