1

Tartalomjegyzék:

1. Jövedelmező ingatlanbefektetések……………………………………………………………………….….…………………….3

2. Alapszabályok az ingatlanbefektetésben……………………………………………………….……………………………….6

3. Az ingatlanbefektetés kockázatai…………………………………………………..……………………………………………..10

4. Befektetési ingatlan vásárlás szempontjai…………………………………………………………………………………….13

5. Lakóingatlan befektetés hitelből…………………………………………………………………………………………………..16

6. Várható hozamok országosan és a fővárosban……………………………………………………………………………..17

7. Top 3 ingatlanbefektetés 2019-ben………………………………………………………………………………………………21

8. Várható trendek a következő évekre…………………………………………………………………………………………….24

2
 1. Jövedelmező ingatlanbefektetések
Az ingatlanbefektetés nem korlátozódik le a lakóingatlan befektetésre. Nem csak lakáskiadással lehet
pénzt keresni az ingatlanpiacon. Több olyan jövedelmező ingatlanbefektetés is létezik, melyek
meghaladják a lakásbefektetések hozamát. Igaz ezek speciális szakértelmet, vagy több hozzáértést
igényelnek. A legtöbb ilyen befektetéssel a nagyobb hozam mellett több a munka is.

1.1 Amit mindenki ismer: lakóingatlan befektetés

A legáltalánosabb befektetési forma az ingatlanpiacon, ha veszel egy lakást és kiadod albérletbe. Ez
egy biztonsági játék, elég nagy a piaca és viszonylag könnyen tudod hasznosítani az ingatlant. Az
albérlet árak folyamatos emelkedése pozitív kilátásokkal kecsegtet a jövőre nézve, de vannak azért
kockázatok.

Az egyik, hogy ha nem találsz bérlőt, akár csak 1-2 hónapig is üresen állhat a házad, így elesel a profit
egy részétől. A másik, hogy akármennyire is leinformálod a bérlődet, sajnos van esély arra, hogy
elmarad a fizetéssel. Ez sok fölösleges stresszel és idegeskedéssel jár, nagyon óvatosnak kell lenned
akkor, amikor eldöntöd, hogy kinek adod bérbe a lakást.

A váratlan kiadások szintén csökkentik a hozamodat. Bármikor elromolhat a kazán, a mosógép, vagy a
hűtőszekrény. Ha csak akkor veszed észre, amikor új lakó költözik be, sajnos neked kell fedezni a
javítást.

A kockázatok mellett azért sok érv szól az albérlet biznisz mellett. Az egyik legfontosabb, hogy
majdnem teljesen passzív befektetés. Ha nincs semmi gond és a bérlőd rendesen fizet, más dolgod
nem nagyon van, mint havonta egyszer beszedni a bérleti díjat és számlát adni. Ha utal, akkor még
jobb, mert csak postáznod kell a számlát és kész is vagy.

Ha hosszú távra találsz bérlőt, aki pár évre beköltözik, sokáig nincs gondod arra, hogy bérlőt keress.
Ez nagy előny lehet, ha van egy főállásod, vállalkozó vagy és nem sok időd jut a család mellett egyéb
elfoglaltságokra.

A havi bérleti díj egy fix, kiszámítható és rendszeres jövedelmet jelent. Ha megtakarításaidat minél
alacsonyabb kockázatú eszközökbe szeretnéd fektetni, akkor a lakóingatlan befektetés ideális
választás a számodra.

1.2 Üzlethelyiség
Az üzlethelyiségek kiadásával magasabb hozamra tehetsz szert, viszont értelemszerűen lényegesen
kisebb a piaca. Üzlethelyiséget csak vállalkozók, cégek és intézmények vesznek bérbe. Az elérhető
üzletek száma ma már limitált, a legjobb helyen lévő kereskedelmi ingatlanok nagyon ritkán
cserélnek gazdát. Pont azért mert egy jól jövedelmező formája az ingatlanbefektetésnek, nem
szokták eladni.

A plázákban és bevásárló központokban található üzlethelyiségek méregdrágák és általában

lecsapnak rá a nagybefektetők. Kisbefektetőként inkább belvárosi üzlethelyiségekkel próbálkozhatsz.
Ha sikerül egy jó vételre lecsapnod, akkor szerencsésnek mondhatod magad. A bérleti díja
négyzetméter arányosan 2-3szorosa is lehet egy lakáshoz képest.

3
Az üzlethelyiségekre fokozottan igaz, hogy az elhelyezkedése a legfontosabb jellemzője. Egy
forgalmas, utcára néző iroda vagy bolt bérleti díja többszöröse lehet egy másik, a közelében lévő
mellékutcában található hasonló üzlethelyiség bérleti díjának. Az ára is körülbelül ilyen viszonyban
van a másikéval.

Üzlethelyiségbe akkor érdemes fektetned, ha van némi hozzáértésed és vállalkozásismereted. Ha egy

üzlethelyiséget akarsz kiadni, akkor nem magánszemélyeknek, hanem cégeknek fogsz hirdetni.
Értened kell a B2B marketinghez és értékesítéshez. Ez egyáltalán nem passzív befektetés, mivel
tárgyalni kell, szerződést kell írni, és ha nem fog jól menni a vállalkozásnak, aki beköltözik az
ingatlanodba, akkor máris nézhetsz új bérlő után.

1.3 Garázs, az új divat

Egyre felkapottabb garázsokat venni és bérbe adni. Főleg a fővárosban van már kiépült piaca, de
egyre több megyeszékhely hirdetőújságában lehet olvasni ajánlatokat kiadó garázsokról. A
garázskiadás nem számít új jelenségnek, de a 2010-es évek elejéig főleg az adta bérbe a garázsát,
akinek nem volt rá szüksége.

Ez a trend megváltozott az utóbbi néhány évben, és már kimondottan befektetési céllal is veszik a
garázsokat leginkább belvárosi kerületekben. Az utakon évről évre egyre több az autó. Ma már nem
ritka az olyan háztartás, ahol lét vagy több autó is van. Ez jelenti a keresletet a garázsokra. Hozamát
tekintve a garázs nagyjából megfelel a lakóingatlanok hozamával.

Jelentős előnye a lakás befektetéssel szemben, hogy lényegesen kevesebb tőkével is be lehet szállni.
1 és 3 millió forint körül lehet garázst venni a fővárosban alapterülettől és elhelyezkedéstől függően.
Jellemzően havi 10-20 ezer forintot lehet elkérni bérleti díjként. Másik nagy előnye, hogy minimális a
fenntartási költsége és lényegében passzív befektetésnek számít, mert egy teremgarázzsal például
semmi dolgod nincs.

1.4 Termőföld, az ősi eszköz

A különböző termőföldek bérbe adása sok évszázados múltra tekint vissza, ezzel a legősibb az összes
ingatlanbefektetés közül. A szántók, gyümölcsösök és egyéb termőföldek fölrajzi fekvésüktől függően
nem minden országrészben számítanak jó befektetésnek.

Vannak olyan megyék, (például Hajdú-Bihar, Békés, Szabolcs) ahol simán fölül lehet múlni a lakások
vagy családi házak bérbeadásából származó bevételt. A legtöbb nagyjából ugyanannyi nyereségre
számíthatsz termőföld bérbeadásával, mint a lakóingatlanokkal.

A termőföldhöz és a mezőgazdasághoz is kell valamennyire értened, ha ezen a területen akarsz

befektetni. Ráadásul a termőföldvásárlás nem olyan egyszerű folyamat, mint az ingatlan adásvétel
(elővásárlási jog, kifüggesztés, stb,). Ha nem értesz legalább alapszinten ehhez, akkor könnyen
átverhetnek, és nem fogsz maximális profitot szerezni.

1.5 Szobáztatás, avagy fizetővendéglátás

Ez egy speciális területe az ingatlan befektetésnek. Alapvetően akár egy nyaralóról, akár egy családi
házról vagy társasházi lakásról van szó, a legnagyobb profitot akkor fogod elérni, ha szálláshelyként

4
üzemelteted. Ennek persze az a feltétele, hogy olyan településen legyen az ingatlanod, amely kedveld
turistacélpont. tipikusan Balaton menti településeken, fürdővárásokban, és egyéb népszerű
kirándulóvárosokban (Eger, Tokaj, Lillafüred, Szilvásvárad, stb) van piaca.

Mint említettem, a nyereséged többszöröse lehet annak, mint amit hagyományos módon,
albérletként tudsz realizálni, ugyanakkor ez eléggé szezonális. Nyáron túl nagy a kereslet, de tavasztól
őszig pang a biznisz. Az ünnepek azért forgalmasak évközben is.

Ez egyáltalán nem passzív befektetés. A legtöbb munkád akkor van, ha fizetővendéglátással

foglalkozol. Tulajdonképpen egy turisztikai vállalkozáshoz hasonlít, értened kell a turizmushoz, a
marketinghez, üzletvezetéshez, ügyfélkapcsolathoz.

Neked kell érkeztetni és elutazatni a vendéget, közben minden gondját-baját ellátni és a kedvében
járni. E nélkül nem lesznek visszajáró vendégeid. Ez már inkább szolgáltatásértékesítés, mint
befektetés, ezért csak szakmailag felkészülten érdemes belevágni.

Van persze egy köztes állapot, amikor megvásárolsz egy szálláshelynek alkalmas ingatlant és azt
bérbe adod hosszú távra olyannak, aki majd üzemelteti. Ezáltal leszáll az a teher a válladról, hogy
neked kell gondoskodnod a működtetésről. Ugyanakkor a profit jelentős részéről is le kell mondanod
cserébe. A bérlőnek is meg kell, hogy legyen a maga haszna.

5
 2. Az ingatlanbefektetés 10 alapszabálya
A következő néhány év még magas hozammal kecsegtet azok számára, akik ingatlanba fektetnének.
Ész nélkül azért ne ugorj bele, van néhány alapszabály, amit semmiképp ne hagyj figyelmen kívül, ha
lakásbefektetésben vagy befektetési célú házvásárláson gondolkozol. Ezekből foglaltam össze a tíz
legfontosabbat.

2.1 Jó vétel = jó befektetés

Tapasztalt befektetők már megtanulták, hogy nem az ingatlan eladásán keresnek. A jó befektetés egy
jó vétellel kezdődik. Nézd a hirdetéseket rendszeresen, figyeld a piacot és várd ki a megfelelő
ajánlatot. Tipikus hiba kezdő ingatlan befektetők részéről, hogy úgy gondolják, majd magasabb áron
tudják eladni néhány év múlva a kiválasztott lakást, mert úgyis emelkednek az árak.

Igen, van olyan periódus, akár több éves, amikor konstans emelkednek az ingatlanárak. Jelenleg is
egy ilyen érában vagyunk, azonban nem mindig volt/lesz így. Ha megnézzük a nominális és reál
ingatlanárak alakulását 2001-től, láthatjuk, hogy 2005 és 2015 az ingatlanok reálára egy tíz éves
periódus alatt folyamatosan csökkent.

Ezért fontos az, hogy lehetőleg a piaci ár alatt vásárolj ingatlant. Ha később legalább a piaci áron
adod el, már nyertél rajta egy keveset, vagy rosszabb esetben ugyanannyiért váltál meg tőle, mint
amennyibe neked került.

2.2 Értékeld ki az ingatlant a legfontosabb szempontok szerint

Mielőtt lefoglalózol egy házat, vagy lakást vizsgáld meg a legfőbb jellemzőit. Nézd meg, hogy milyen
intézmények, boltok, szórakozási lehetőségek, tömegközlekedés, stb. található a közelben. Milyen a

6
parkolás? Könnyű parkolóhelyet találni vagy olyan, mint tűt a szénakazalban? Sok munkalehetőség
van a közelben? Vannak játszóterek vagy zöldövezet?

Fel kell mérni az ingatlan állapotát, átalakíthatóságát, ha kertes házról van szó a telek
beépíthetőségét, a tető és a falak hőszigetelését, a nyílászárókat. Mindent alaposan át kell nézni,
mert akár csak egyetlen területen fedezel fel később rejtett hibát, az a Te pénztárcádnak fog fájni. A
negyedik fejezetben részletesen kifejtem, hogy mire figyelj, ha befektetési céllal vásárolsz ingatlant.

2.3 Számolj átlaghozamot

Mielőtt kiválasztod a települést, vagy környéket, ahol a lakást veszed, számold ki, hogy milyen áron
adják átlagosan az albérleteket. Ez ad egy kiindulópontot arra vonatkozóan, hogy mekkora hozamra
számíthatsz a bérbeadásból.

Véleményem szerint nem érdemes 5% nettó bérleti hozam alatt ingatlanbefektetésbe fogni. Igaz,
hogy az eladással többletprofithoz juthatsz, de arra nincs garancia. Biztosnak mindig csak azt a pénzt
tekintsd, amit kézbe kapsz. Ha drágábban tudod majd eladni később a lakásodat, szuper. Jól fog jönni
az extra bevétel, de ne arra alapozd az ingatlanbefektetésed. A hatodik fejezetben részletesen írok a
várható hozamokról országos és fővárosi viszonylatban.

2.4 Hogyan fogod hasznosítani az ingatlant?

Fontos, hogy legyen egy terved arra vonatkozóan, hogyan fogod hasznosítani a megvásárolt
ingatlant. Sokan követik el azt a hibát, hogy vásárolnak egy lakást, majd elkezdik keresni a
lehetőséget a kiadásra. Fordítva ülnek a lovon. Előbb legyen meg a terved a hasznosításra, és csak
azután fektess be ingatlanba.

Ne csak albérletben gondolkozz. Sok településnek megvan a turisztikai értéke. Olyan városok, mint
Eger, Tokaj, több budai kerület, Hévíz, Hajdúszoboszló, Siófok, egyéb Balaton menti települések, stb
vonzzák az üdülővendégeket. Egy szépen berendezett társasházi lakást kiadhatsz apartmanként is.
Sokkal nagyobb lesz így a profitod.

Akár kombinálhatod a kettőt. Szezonban kiadod, mint szálláshelyet, szezonon kívül pedig kiadod
albérletbe. Akár 10% hozamra is szert tehetsz ezzel a stratégiával. Mindenképpen olyan lakást kell
választanod, amely mindkét célcsoport igényeit kiszolgálja.

2.5 Költségek
Soha ne feledkezz meg az ingatlan befektetés költségeivel. Vegyük sorra csak az alapvető kiadásokat:

- 4% vagyonszerzési illeték (egyszeri kiadás)

- ügyvédi költség (egyszeri kiadás)
- éves fenntartási költség (kb. 3%)
- rezsi (albérletként többnyire a bérlő fizeti, de szálláshely esetében nem)
- hirdetések (valamennyit kell költened ahhoz, hogy kiadhasd)
- 15% SZJA
- ingatlanadó
- helyi idegenforgalmi adó (szálláshelyként)

7
Ezek csak a kötelező alapkiadások. Arról nem is esett szó, hogy ha ügynökségen keresztül adod ki a
lakást vagy házat, akkor jutalékot kell fizetned. Számold ki, hogy milyen kiadásokra számíthatsz egy
évben és ezeket mind vond le a tervezett bevételből. Csak így fogsz tiszta képet kapni arról, hogy
mekkora nettó hozamot érhetsz el.

2.6 Az ingatlan nem teljesen passzív befektetés

Mint azt a fent leírt pontokból már látod, az ingatlan nem teljesen passzív befektetési eszköz.
Időszakosan fel kell újítanod, ha valami elromlik javíttatnod, kell. Ha készpénzben fizettetsz a
bérlővel, akkor havonta be kell gyűjtened a bérleti díjat. Ha épp nincs bérlőd, akkor hirdetned kell és
megmutatni a lakást az érdeklődőknek.

Ezek kívül számos feladatot el kell látnod, és ez fokozottan igaz, ha szálláshelyként üzemelteted az
ingatlant. Meg kell szervezned a vendég érkeztetését, elutazatását, a takarítást, stb. Van vele munka
ezért csak azoknak ajánlott, aki tud vele foglalkozni. Mint minden más ez se fog hosszú távon
működni, ha fektetet bele az idődet.

2.7 Az ingatlan a legkevésbé likvid befektetés

Egy általános jó tanácsként fogadd meg, hogy ingatlanba csak annyi pénzt fektess, amennyire nincs
szükséged minimum 5 évig. Az ingatlan a legkevésbé hozzáférhető befektetési eszköz. Nem adhatod
el hirtelen például a konyhát, ha megszorultál. Ha pénzre van szükséged, az egész lakást kell eladnod
sürgősen.

Mit jelent ez? Azt hogy csak nyomott áron tudod eladni, jelentős veszteséggel. Ha piaci áron árulsz
egy lakást, átlagosan 4-5 hónapig is kell aktívan hirdetni mire vevőt találsz. Családi házak esetében ez
fél év, vagy több is lehet. Ezt is mérlegelni kell ingatlan befektetés előtt.

2.8 – Ingatlanbefektetés hitelből: csak ha van két biztos bevételi forrásod

A kedvező lakáshitelek megfelelő lehetőséget teremtenek arra, hogy pár millió forint önerővel
lakásba fektess. Ennek két hátránya van azzal szemben, ha készpénzből vásárolsz lakást. Az egyik,
hogy amíg tart a hiteled, addig gyakorlatilag nem igazán realizálhatsz hozamot a bérleti díjból, hisz
valószínűleg a nagy része megy bele a törlesztődbe.

A másik hátránya, hogy magas igazolt nettó bevétellel kell, hogy rendelkezz. Ez persze nem jelent
gondot, ha van egy jól fizető biztos állásod, vagy egy jól jövedelmező vállalkozásod. Ugyanakkor
jelentős kockázatot jelent. Ha bármi történik és megszűnik a munkahelyed, vagy anyagi nehézségek
jelentkeznek a cégedben, akkor sajnos veszélybe kerülhet az ingatlanod.

Ezért én az ingatlan befektetést csak olyannak ajánlom hitelből, aki legalább két biztos bevételi
forrással is rendelkezik, és ha az egyik nem lenne, akkor is kényelmesen tudná fizetni a törlesztőt. Az
ötödik fejezet részletesen foglalkozik a témával.

8
2.9 Mindenképp köss biztosítást
Ha hitelből vásárolsz lakást, akkor a bank úgyis köttet veled lakásbiztosítást, azonban ha kizárólag
önerővel veszel ingatlant, lehet, hogy elgondolkozol azon, hogy megspórolod a biztosítás díját. Nem
érdemes. A lakásbiztosítások relatíve olcsóak az ingatlanok értékéhez képest.

Egyszerűen nem éri meg kockáztatni, hogy valami nagyobb káreset történik, és saját pénzből kell
finanszíroznod a kár helyreállítását. Elég, ha csak a nyári viharokra gondolsz. Könnyen tehet kárt a
nyílászáróidban a jégeső. Fákat dönthet a falnak, vagy a kerítésnek, megrongálhatja a tetődet a
viharos szél. Ezeknek a javítását mélyen a zsebedbe nyúlva tudod csak kifizetni. Jobb előre
gondoskodni és felkészülni az ilyen helyzetekre.

2.10 Folyamatosan növeld ingatlan vagyonodat

Amikor megveszel egy lakást és már pénzt termel neked, a bevételből mindig tegyél félre
valamennyit. Folyamatosan gyűjts arra, hogy ha kínálkozik egy jó lehetőség, meg tudd ragadni. Nem
feltétlen azt értem ezalatt, hogy másik lakást vegyél, mert azért egy lakásra összegyűjteni nem fogsz
tudni pár év alatt csak a bérleti díjból.

Viszont ha találsz a piacon egy eladó lakást, ami mondjuk nagyobb, modernebb és jobb helyen van,
mint a tied, érdemes meghirdetni a sajátodat. Ha találsz egy komoly érdeklődőt, akkor a
különbözetet kifizetve egy drágább lakásra cserélheted a tiedet, növelve ez által a hozamodat is.

Néhány év alatt egy 40 négyzetméteres másfél szobás lakást lecserélhetsz egy 60 négyzetméteres
kétszobás, nappalis lakásra. Ha figyeled és megragadod a lehetőségeket minden harmadik, negyedik
évben tudod növelni az ingatlanvagyonodat.

2.11 Összefoglalás
Az ingatlanbefektetésnek is megvannak a maga buktatói, ez rendben is van. Ha tuti befektetés lenne,
mindenki ezzel foglalkozna. Azonban ha betartod ezeket az egyszerű szabályokat, egyrészt
megnöveled a hozamodat, másrészt csökkented a kockázatot.

Mindig figyelni kell a piaci trendeket, kormányzati intézkedéseket. Segítenek abban, hogy előre jelezd
a következő évek trendjét. A korábbi bejelentések (például a kedvezményes CSOK hitel megemelése
és kiterjesztése a kétgyerekesekre) tovább ösztönzik a lakásvásárlást.

A kereslet folyamatos fenntartása a kormány részéről azt prognosztizálja, hogy az ingatlan árak még
néhány évig tartani fogják az emelkedő trendet. Ennek ellenére csak akkor vágj bele, ha a fentieket
alkalmazva meggyőződsz arról, hogy mennyire lesz jövedelmező a befektetés!

9
 3. Az ingatlanbefektetés kockázatai
Az ingatlanbefektetést hagyományosan alacsony kockázatú befektetésnek tartják, az én személyes
tapasztalatom az, hogy valahol félúton helyezkedik el az alacsony és a mérsékelt kockázat között.
Több olyan kockázati tényező is jelentős szereppel bír, amire a kezdő vagy laikus befektetők nem is
gondolnak.

Az első és legfontosabb kockázati tényező az ingatlanpiac trendje. Sokan természetesnek veszik, hogy
az ingatlanárak folyamatosan emelkednek. Ez egyáltalán nem igaz. Még nominális áron sem, főleg
nem reáláron. Nézzük meg az alábbi két grafikont, melyek a magyar ingatlanárak alakulását mutatják
be 1990 és 2018 között.

Jól látható, hogy két hosszabb periódus is az ingatlanárak csökkenéséről szólt. Az első rögtön a
rendszerváltás utáni évtized volt 1990-wa években. A másik pedig 2008-tól tartott 2015-ig. Számolni
kell azzal is, hogy az árak csökkenhetnek. Ez persze nem jelent akkora kockázatot mondjuk, mint egy
részvény árfolyama. Attól, hogy csökkennek az árak, még ugyanannyiért fogod tudni kiadni a lakást.

10
Mégis jelent azért némi kockázatot egy lefelé irányuló trend, ugyanis ha valami oknál fogva el kell
adnod a lakást, akkor a különbözet nettó veszteséget jelent. Mindenképp számolni kell vele.

3.1 Az üresen álló lakás nem termel hasznot

Mindegy, hogy termőföldbe, garázsba, lakásba vagy nyaralóba fektettél, ki kell adnod ahhoz, hogy
pénzt termeljen. Ez azt jelenti, hogy olyan ingatlan kell találnod, ami megfelel a piac igényeinek. Ha
túl optimista vagy egy ingatlanbefektetés kapcsán, könnyen sülhet el balul a dolog. Két opció létezik,
ha benézted az üzletet.

Az egyik, hogy áron alul tudod kiadni, és ezzel jelentős nyereségtől esel el. A másik, hogy kitartod az
árakat, de akkor nulla forintot fog neked termelni. Ez már üzletpolitika kérdése, hogy mit teszel, ha
nincs megfelelő kereslet, de az biztos, hogy rontja a befektetésed, ha nem találsz hamar bérlőt.

A 2000-es évek végén boldog-boldogtalan vágott bele az apartmanozásba a fürdővárosokban,

aminek az lett az eredménye, hogy sok nyaraló és vendégház néhány éven belül áron alul cserélt
gazdát. Az emberek azt hitték, hogy megszedik magukat, mert mindenhol azt látták, hogy tele vannak
vendéggel.

A gyakorlat viszont igazolta, hogy aki nem ért hozzá, belebukik. Igaz, hogy a lakóingatlan bérbeadás
nem igényel akkora hozzáértést, mint a fizetővendéglátás, mégis azt javaslom, hogy mielőtt
befektetési céllal vennél lakást, egy ideg figyeld a piacot. Nézegesd az eladó ingatlanokat, figyeld az
albérlethirdetéseket és nagyjából rakd össze a kereslet-kínálat alapján a várható megtérülést.

3.2 Egy nem fizető bérlő még kárt is okozhat

Ha megbízhatatlan bérlőnek adtad ki az ingatlant, nem csak a profitod van veszélyben, de a meglévő
pénzed is. Rövid idő alatt lelakhatja a lakást, sőt tönkretehet dolgokat. Ha elmarad egy pár havi
lakbérrel, könnyen lehet, hogy a közmű számlákat se fizette.

11
Az a baj, hogy a törvény nem elég szigorú az adós bérlőkkel szemben, nem olyan egyszerű kilakoltatni
őket. Másrészről, ha gyermekes családról van szó, gyomor is kell hozzá, hogy kirakd őket. Ezért
ajánlott jövedelemigazolást kérni és amennyire csak lehet leinformálni a potenciális bérlőt.

Súlyos összegbe kerülhet megszabadulni egy ilyen bérlőtől. Néhány havi lakbérbe, egy felújításba és
százezer forintos közműtartozásba kerülhet, ha nem voltál elég óvatos. Utólag nehéz bármi
hasznosat kitalálni, mindig előre kell gondoskodni arról, hogy minden rendben legyen. Ismered meg a
bérlőt, tudd meg, hogy mivel foglalkozik, mennyit keres, mire költ, és milyen céljai vannak. Írjatok
megfelelő szerződést és kérj előre legalább egy havi kauciót, de inkább kettőt.

3.3 Te magad is egy kockázati tényező vagy

Összehasonlítva az ingatlanbefektetést a befektetési alapokkal, nemesfém befektetéssel,
kötvényekkel és részvényekkel egy fontos megállapítást tehetünk. A passzív befektetésekhez képest
az ingatlan befektetés tartogat egy plusz kockázatot. A kockázat pedig maga a befektető.

Nézzünk néhány példát. Az ingatlanbefektetés helyhez kötött. Igaz, hogy kivitelezhető nagy
távolságból is, de sokkal macerásabbá teszi az egészet, ha utazgatnod kell minden alaklommal, ha el
kell intézned valamit. Tegyük fel, hogy kapsz egy remek állást az ország másik végében. Nem lesz
könnyű dolgod, ha majd érdeklődőknek kell megmutatnod a lakást, vagy a felújítási munkákat
szeretnéd felügyelni.

Adott esetben a jövedelem kiesés veszélye is fennáll. Ha lebetegszel, balesetet szenvedsz, vagy egyéb
okból cselekvőképtelenné válsz, jelentős bevételtől esetsz el, ha nem tudod fenntartani, kiadni és
menedzselni az ingatlant. Lehet, hogy találsz valakit, aki besegít, de az biztos, hogy a saját
befektetésed a legjobb kezekben a Te irányításod alatt van.

A befektetési aranyad, a részvényeid és egy befektetési alapba fektetett pénzed akkor is termeli
neked a hozamot, ha alszol. Ugyanannyit fog érni minden passzív eszközöd akkor is ha egy
másodpercet se foglalkozol vele. Az ingatlan esetében ez nem így van, tehát ezt a fajta kockázatot is
mérlegelni, valamint kezelni kell.

12
 4. Befektetési ingatlan vásárlás szempontjai
Ha befektetési céllal szeretnél lakást vagy házat vásárolni, van néhány szempont, amit nagyon fontos
megvizsgálni mielőtt akár egy forint foglalót is kifizetnél. Egy ingatlanbefektetés megtérülése ugyanis
az alábbiaktól is függ, nagymértékben befolyásolja a várható hozamot és a megtérülés idejét. Sokan
hajlamosak beleszeretni a kiszemelt lakásba, és érzelmi alapon döntenek észérvek helyett.

Kötelező tárgyilagosnak maradni, ugyanis ha befektetési céllal veszel ingatlant, akkor tulajdonképpen
nem is magadnak vásárolod meg. A terv ugyanis természetesen a bérbeadás és/vagy
továbbértékesítés haszonnal. Hiába tetszik neked nagyon az a lakás vagy kertes ház, ha a többséget
nem ihleti meg, akkor sajnos nem sokat érsz vele. Nézzük meg azokat a jellemzőit egy ingatlannak,
amiket együttesen kell mérlegelni ajánlatadás előtt:

4.1 Elhelyezkedés
Az egyik, ha nem a legfontosabb szempont, hogy hol helyezkedik el az ingatlan. Hiába veszel egy
palotát egy 3 ezer fős kis Isten háta mögötti település legutolsó utcájának a végén. Nem valószínű,
hogy egymás után fognak hívni az érdeklődők, ha meghirdeted, mint albérletet. Miért is? Mert eleve
kicsi a célpiacod.

Nyílván nagyon kevesen akarnak épp arra a kis településre költözni adott időben, tehát nagyon sok
időbe telhet, mire ki tudod adni. Ráadásul, ha csak másik 2-3 ház kiadó egyszerre kicsit közelebb a
falu központjához máris hátrányba kerültél. Ezért kell figyelni, hogy minél frekventáltabb helyen
legyen a lakás vagy ház, és legyen a közelben vegyesbolt, iskola, óvoda, sok munkahely vagy
valamilyen turisztikai attrakció.

Rengeteget jelent például az is, hogy utcafronti-e a lakás. Első saját lakásomat például 3 nap alatt
adtam el 2009-ben. Mennyit költöttem hirdetésre? Egy A4-es lap árát. Kinyomtattam rá, hogy eladó
és a telefonszámomat, majd kiragasztottam az egyik utcafronti ablakba egy keddi napon. Pénteken
már az ügyvédnél ültünk.

A lakás egyébként a Hajdúszoboszlói Hungarospa Strand és Gyógyfürdő egyik bejáratától 200

méteren belül található. Ez egy remek példa arra, hogy mennyire befolyásolja az egy ingatlannak
eladhatóságát az elhelyezkedése. Persze nem nagy értékű lakásról van szó, nem egész 9 millió
forintért kelt el a 37 nm-es kis garzon. Viszont nagyon szép állapotban volt, modern bútorzattal és
remek hasznosítási lehetőséggel. Én apartmanként üzemeltettem, főként kisgyermekes családok
vették ki. Ezzel már rá is tereltem kicsit a szót a következő szempontra.

4.2 Állapot
Te melyiket választanád két hasonló lakás közül? Azt, amelyik már azonnal költözhető és szinte hozzá
se kell nyúlni vagy azt, amelyikre egy alapos felújítás vár? Gondoltam, hogy az előbbit választanád.
Vannak persze egyedi esetek, amikor direkt a felújítandó ingatlant keresi az ember, de nem ez a
jellemző. Ha csak arról az oldalról nézzük meg, hogy ki szeretnéd adni albérletbe, akkor egyértelműen
a szép állapotú lakás a nyerő.

13
Nem kell rá költened, azonnal költözhető és nincsenek további költségeid. Egy festést azért nem árt
beiktatni akkor, sem ha amúgy nem lenne szükséges, mert növeli az ingatlan vonzerejét, ha frissen
van festve és szép tiszta. Kerülni kell, az elavul gépészettel felszerelt házakat, lakásokat. Sajnos ezek a
berendezések az évek teltével egyre többször hibásodnak meg és nem csak a kiadásaidat növelik, de
sok kellemetlenséget okoznak magadnak és a bérlődnek is.

4.3 Átalakíthatóság
Abban az esetben is, ha egy szép, felújított ingatlan megvételét tervezzük, nem árt, ha egy építész
véleményét kikérjük a lakás vagy ház átalakításával kapcsolatban. Sokat növelhet az eladási áron, ha
több lehetőség adott a falak bontására, a helyiségek áttervezésére. Lehet, hogy az aktuális
elrendezés pont megfelel egy kétgyermekes családnak, de ha megvan a lehetőség egy új szoba
kialakítására vagy a nappali megnövelésére, esetleg külön nappali és konyha összeolvasztására csak
előnyünkre válhat.

Simán lehet, hogy ezen áll vagy bukik egy adásvétel. Ha a potenciális vevőnek a helyszínen ilyen
jellegű kérdéseire határozottan válaszolsz máris előnybe kerültél azokkal az eladókkal szemben,
akiknek a háza vagy lakása nem átalakítható esetleg nincsenek tisztában a lehetőségekkel. Ez főleg a
régebbi építésű családi házaknál érvényes, mivel a korabeli divat inkább a több jól elkülönített
tereket jelentette, nagy hálószobákkal és viszonylag kisebb közös helyiségekkel, míg napjaink trendjét
inkább az egybefüggő nagy terek, mint például amerikai konyhás nappali jelenti.

4.4 Komfort
Rendkívül fontos egy lakás vagy ház komfort fokozata abban az estben, ha mi magunk lakunk benne
és akkor is, ha kiadjuk. Szerintem Te sem szívesen vársz fél órát a fürdőszobára a reggeli készülődés
vagy az esti tisztálkodás idején. Elárulok egy titkot, nem vagy egyedül.

Akár többgenerációs házról van szó, akár egy nagyobb, többszobás lakásról, roppant előnyös, ha
legalább minden két hálószobára jut egy fürdőszoba. Ez akkor is igaz, ha nem mindegyik
fürdőszobába káddal felszerelt. Két fürdőszoba esetén például teljesen ideális, ha az egyik kádas, a
másik zuhanyzós.

4.5 Erkély
Ez természetesen lakások esetén számít igazán, hiszen ha kertes házban laksz, bármikor kimehetsz a
szabadba, de aki lakásban él annak be kell érnie az erkéllyel, már ha van egyáltalán. Egy erkélyes
lakás ára egy másikéhoz képest akár 5%-al is eltérhet, ez jelentős összeg, mindenképp érdemes
erkélyeset venni.

Gondolj csak bele, milyen klassz lehet folyton a negyedikről lebattyogni dohányozni, amennyiben
nincs erkélyed. Egy nagyobb erkélyt tök trendien be lehet rendezni ahhoz, hogy kellemes perceket
szerezzen ott reggelizni, vacsorázni, esetleg egy hideg sört a nyári melegben elkortyolni.

14
4.6 Telek méret, beépíthetőség
Biztosan előtted vannak azok a családi házak, amelyekhez kisebb udvar tartozik, mint egy sorháznak a
kert része. A helyzet az, hogy a többgyerekes családok szívesebben laknak nagy kerttel rendelkező
házban. Egy nagy udvar hasznosítása sokrétű, lehet benne veteményest elkeríteni, műhelyet vagy
garázst építeni, kerti sütőt kialakítani vagy csak szépen beparkosítani ahol a gyerekek önfeledten
játszhatnak. Egy szép, rendezett kerttel rendelkező ház szinte eladja magát.

Azon kívül, hogy nagyobb életteret biztosít egy nagy udvar, további épületek, mellékhelyiségek
felépítését teszi lehetővé, növelve ez által a felépítmények hasznos területét. Mindenképp járj utána
a telek hivatalos beépíthetőségének. Sokszor ezzel maguk a tulajdonosok sincsenek tisztában, nem
biztos, hogy pontos információt tudnak adni.

A helyi földhivatal építési osztályán megtudhatod, hogy az adott helyrajzi számú telek hány százaléka
építhető be. Ha van 50-60 nm plusz beépíthetőséged, számtalan módon hasznosíthatod. Bővítheted
az eredeti házat, melléképületet húzhatsz fel, amit akár lakóingatlanként kiadhatsz albérletbe.
Műhelyet, fűtött garázst, irodahelyiséget, szalont, vegyesboltot, bármit ki lehet belőle hozni. A
megvalósítható ötletek száma végtelen, csak legyen mögötte egy üzleti terv.

15
 5. Lakóingatlan befektetés hitelből
Ingatlanba fektetni nem csak azok kiváltsága, akik 10-20 vagy annál is több millió forinttal
rendelkeznek. Lakáshitellel már pár millió forint önerővel vásárolhatsz lakást (feltéve, ha hitelképes
vagy).

Kezdjük azzal, hogy az ingatlanbefektetés eleve nem egy rövidtávú projekt, de ha hitellel kombinálod,
akkor főleg hosszú távban gondolkozz. Ebben a bejegyzésben arról fogok írni, hogyan kivitelezhető
ingatlanba fektetni lakáshitelből hosszú távon.

Három fontos számmal fogunk matekozni:

- önerő
- lakáshitel törlesztő részlete
- bérleti díj (hozam)

A mai hitelfeltételek mellett minimum 20% önerővel kell rendelkezned, hogy lakáshitelt kapj. A
lényeg, hogy semmiképp se haladja meg a törlesztő azt az összeget, amit bérleti díjként megkapsz.
Ellenkező esetben mínuszos lesz a mérleg, ami szintén elfogadható lehet, de most az a cél, hogy
maradjon is valamennyi plusz a kasszában.

Két dologra kell nagyon figyelni. Az egyik, hogy maga a lakásvétel. Jól körül kell nézni a lakáspiacon,
mert itt most neked a lehető legjobb vételt kell megcsípned. Mitől lesz egy lakás jó vétel? Ha kicsit a
piaci átlagár alatt tudod megvenni.

Nem baj, ha szükséges egy kisebb felújítás, sőt kötelező szépen kifestetni és a régebbi bútorokat
kicserélni. Olyat semmiképpen se válassz, ami nagyobb felújítást igényel. Szinte kizárt, hogy a
költségeid után is beleférj a keretbe. Nézzünk meg egy példát egy átlagos budapesti kerületben.

Egy kétszobás, jó állapotú, 55 nm körüli lakásért körülbelül 20 millió forintot kérnek. Kiadni 185 ezer
forint környékén tudod, legalább is eleinte. 2 évente simán emelhetsz 10-15 %-ot a bérleti díjon.
Hogy a 20 milliós lakást megvehesd hitelre, szükséged lesz minimum 4 millió forintra. Én most 5
millió forint önerővel számolok. Ebben az esetben 15 millió forint hitelt kell felvenned.

A havi törlesztőd 10 éves futamidő mellett 145 ezer forint lesz. Ez átlag összeg, lehet kicsit kedvezőbb
ajánlatot is találni. Ahhoz, hogy egy ilyen mértékű törlesztő részletre jelzáloghitelt kapj, rendelkezned
kell havi nettó 500 000 Ft igazold jövedelemmel.

Ha megfelelsz a feltételeknek, és belevágsz egy ilyen befektetésbe akkor minimum 40 000 Ft

pluszban leszel havonta. Ez 10 év alatt több mint 5 millió forint lesz, de mi számoljunk most csak 5
millióval. Miután letelt a hiteled lesz egy cirka 30 milliós lakásod, amiért kifizettél 5 millió forint
önerőt, de ezt időközben vissza is hozta. Innentől a teljes bérleti díj a zsebedben landol és akár meg is
élhetsz belőle. Akár vehetsz egy másik lakást, mert ismét hitelképes leszel.

16
6. Lakóingatlan befektetés országosan és a fővárosban
Itthon továbbra is jó üzlet az ingatlanbefektetés, köszönhetően az emelkedő albérletáraknak.
Természetesen Budapest kiemelkedik a vidéki városokhoz képest, azonban több megyeszékhely
felveszi a versenyt egyes budapesti kerületekkel. Elkészítettem egy listát a várható átlaghozam
alapján, amelyek kiszámításához a településre jellemző átlag ingatlanárakat, és az átlag
albérletárakat vettem alapul. Meglepő, de Budapest csak a 15-dik a listán.

6.1 Országos lista a várható hozamokról

A legmagasabb várható átlaghozammal Tatabánya (6,08%) büszkélkedhet, 5% fölötti hozamra lehet
még számítani Dunaújváros (5,86%), Békéscsaba (5,13%) és Szekszárd (5,09%) esetében is. Az
élmezőnyhöz tartozik még Pécs (4,74%) és Kaposvár (4,65%). A legrosszabb hozamokra azok
számíthatnak, akik Zalaegerszegen vagy Érden vesznek lakást. Mindkettőt városban 3% alatti a
várható átlaghozam. Előbbi esetében az alacsony átlag albérletár (52 500 Ft / hó) a magyarázat, míg
utóbbi esetében a nagyon magas átlag lakásár (46 8000 000 Ft) a felelős a gyenge eredményért. Itt a
teljes lista:

település átlag lakásár Ft átlag havi bérleti díj Ft átlag hozam %

1. Tatabánya 15 600 000 79 000 6,08

2. Dunaújváros 12 800 000 62 500 5,86
3. Békéscsaba 15 800 000 67 500 5,13
4. Szekszárd 15 900 000 67 500 5,09
5. Pécs 21 900 000 86 500 4,74
6. Kaposvár 16 500 000 64 000 4,65
7. Nyíregyháza 19 900 000 64 000 3,86
8. Szombathely 26 000 000 80 000 3,69
9. Szolnok 19 500 000 56 500 3,48
10. Veszprém 33 900 000 97 500 3,45
11. Győr 28 100 000 79 000 3,37
12. Eger 29 000 000 80 000 3,31
13. Miskolc 21 900 000 60 000 3,29
14. Sopron 36 200 000 97 500 3,23
15. Budapest 48 500 000 129 500 3,20
16. Kecskemét 34 000 000 90 000 3,18
17. Székesfehérvár 33 900 000 87 000 3,08
18. Debrecen 31 900 000 81 500 3,07
19. Szeged 28 000 000 71 500 3,06
20. Zalaegerszeg 23 500 000 52 500 2,68
21. Érd 46 800 000 87 500 2,24

Érdemes megjegyezni, hogy kizárólag a bérleti díjból keletkező bevételt használtam az átlag hozam
kalkulációjához. A profitot növelheti a lakás későbbi értékesítéséből származó jövedelem abban az
esetben, ha drágábban sikerül eladni, mint amennyibe került. Több tényező befolyásolja, hogy ez

17
mennyivel jelent több hasznot. Először is, ha 5 éven belül adod el a lakást, akkor a különbözetet 15%-
át kell SZJA- ként befizetned. Ha 5 éven túl sikerül eladni, akkor nincs adóbevallási kötelezettséged.

Az ingatlanvásárlás illetékköteles, jelenleg a vételár 4%-át kell vagyonszerzési illetékként befizetned,

lakásvásárlás után, de nem minden esetben. Ha a vásárlás előtt másik ingatlant adtál el, akkor csak a
különbözet után kell illetéket fizetned. Abban az esetben, ha magasabb összegért adtál el ingatlant,
mint, amennyiért vettél akkor nem kell illetéket fizetned.

A KSH adatai szerint országszerte 11%-kal drágultak a használt lakások 2018-ban, és ez a trend
valószínűleg tovább folytatódik az új CSOK törvénynek és a növekvő keresletnek köszönhetően. Ha
ezt hozzáadjuk a fenti listán szereplő hozamokra, akkor akár 13-16%-os hozamot is elérhetünk. Ha
levonjuk belőle az éves 3%-os fenntartási költségeket (festés, felújítás, javítás, stb.) akkor is marad
10-13% várható tiszta haszon.

6.2 Lakásbefektetés Budapesten? Nem minden kerületben éri meg

A budapesti lakásárak kerületenként nagyon eltérőek, ugyanakkor az albérletárak nem feltétlen
igazodnak az ingatlanpiachoz. Összeállítottam egy listát, melyben kerületenként összegyűjtöttem a
várható átlaghozamokat. A táblázat alapján kiderül hol érdemes leginkább lakásba fektetni és hol éri
meg legkevésbé.

Budapest felkapott kerületeiben igen borsos áron vásárolhatsz lakást. Azt gondolhatnád, hogy
ezekben a kerületekben az albérlet árak is az egekben vannak. Tévedés. Az V. kerületben például
kiemelkedően magasak az ingatlanárak, a fővárosi átlag majdnem kétszereséért vehetsz ott lakást.

Nem tudod azonban a budapesti átlag bérleti díj kétszereséért kiadni a lakásodat. A jelenlegi átlag
albérletár egész Budapestet nézve 129 500 Ft. A belvárosban az átlag bérleti díj 170 000 Ft, azaz csak
131 százaléka a fővárosi átlagnak. Nem éri meg befektetési céllal lakást venni az V. kerületben. Több
másik kerületben lényegesen alacsonyabbak az árak minimálisan kisebb átlag bérleti díjak mellett. Az
alábbi lista a várható hozamok alapján rendezi sorba a kerületeket.

18
A legmagasabb átlaghozamot azok remélhetik, akik Soroksáron vesznek lakást. Ők 6% fölötti
átlaghozamot érhetnek el. 5 százalék fölötti átlaghozamot lehet elérni Rákospalotán, Kőbányán, a
XVIII. kerületben és Csepelen.

Elsősorban az alacsony átlag lakásáraknak köszönhetően érhető el 5% fölötti átlaghozam ezekben a

kerületekben. Jellemzően 23-25 millió forint körül alakulnak az átlagárak. Ehhez képest a bérleti díjak
csak 10-20 ezer forinttal maradnak el a budapesti átlagtól.

A lista alján 5 olyan patinás kerület kapott helyet, ahol 3% alatti az átlag lakáshozam. Egyértelműen a
magas ingatlanárak felelősek a gyenge várható hozamért. A négy budai kerületben (Budavár, Újbuda,
Óbuda, és Budafok-Tétény), valamint az V. kerületben 50 millió forint fölötti a lakások átlagára.

A lakásokat azonban nem lehet kiadni jelentősen drágábban, mint a többi kerületben. Ezekben a
kerületekben az albérletárak körülbelül a fővárosi átlaggal egy szinten vannak. Mint korábban
említettem, kiemelkedik az V. kerület, de az ingatlanárak is jelentősen magasabbak.

Ha lakást vennél befektetési céllal, vedd figyelembe, hogy nem a felkapott kerületekben kaphatod a
legmagasabb hozamot. A hely kiválasztása nem az egyetlen fontos kritériuma az ingatlan
befektetésnek. Több fontos szempontot kell még mérlegelned, mint az állapot, felújíthatóság,

19
megközelíthetőség, komfort fokozat, stb. Ha érdekel, mire figyelj még oda befektetési
ingatlanvásárláskor, olvasd el az erről szóló cikkemet.

Arról se feledkezz, meg hogy ezek a hozamok csupán a lakás bérbeadásából elérhető profitot veszik
számításba. Nincs benne a lakások árának emelkedése. Egy friss portfolió cikk szerint (ide kattintva
olvashatod) az új lakások ára az elmúlt két évben 50%-kal emelkedett. Ugyan nem várhatjuk, hogy ez
a trend folytatódjon, az áremelkedés azonban (ha nem is ilyen mértékben) továbbra is valószínű a
CSOK-nak köszönhetően.

20
 7. Top 3 ingatlan befektetés 2019-ben
Ingatlanba fektetni már évek óta ismét jövedelmező, mi több néhány százalékkal a befektetetési
alapok hozamát is át lehet lépni egy jól kialkalmazott ingatlan befektetéssel. Nem szabad azonban azt
hinni, hogy bármilyen ingatlan tuti üzlet. Összeszedtem a jelenlegi piacon elérhető 3
legjövedelmezőbb ingatlan befektetést. A lista a várható hozamok alapján van összeállítva.

7.1 Belvárosi lakás 10-13%

A lakáspiacról és a lakóingatlan befektetésről már írtam részletesen az előző fejezetben, most nem
fogok a részletekre kitérni, de azért néhány itt van néhány alapadat, hogy miért került fel a listára,
mint top ingatlan befektetés.

A KSH statisztikája szerint az utóbbi években a lakásárak országos szinten átlag 10 százalékkal nőnek.
Ez már önmagában is csábító, de ha hozzáadod az átlag 3% bérleti díj után járó hozamot, akkor már
egész szépen jövedelmező befektetés belvárosi lakást vásárolni és kiadni.

Kombinálva a szálláshely üzemeltetést az albérlettel, el lehet érni 10% hozamot pusztán a bérleti
díjból és a szállásdíjból. Igaz, hogy több munka van vele szezonban, de a hozam arányában bőven
megéri a befektetett munka.

7.2 Termőföld 10-12%

A szántók, gyümölcsösök, kertek és szőlők 2010 és 2018 között átlagosan 140%-kal drágultak. Egy
érdekesség, hogy ha összehasonlítod a lakásárak emelkedésével, akkor azt látod, hogy a lakáspiaci
árak „csak” 35%-os növekedést tudnak felmutatni. Önmagában nem hangzik ez a 35 százalék rosszul,
de ha a 140-hez hasonlítod, akkor már más a leányzó fekvése.

21
Nem mindegy azonban, hogy hol vásárolsz földet. Hagyományosan Békés, Hajdú-Bihar és Fejér
megyében érnek legtöbbet a termőföldek, de Győr-Moson-Sopron, Tolna, Csongrád és Pest
megyében is elérik az átlag fölötti szintet. Békés megyében egyébként átlagosan 1 700 000 Ft-ot
kérnek el egy hektár szántóföldért. Az alábbi grafikonon az átlag termőföld hektáronkénti árát
láthatod 2016-ban és 2017-ben. Az egy év alatt történt árváltozás mértékét is ki olvashatod.

Az egy év alatt történt árváltozás mértékét is ki olvashatod. Érdekesség, hogy például Győr-Moson-
Sopron, Vas, Pest, Somogy és Zala megyében nem nőttek, hanem csökkentek az árak. Az átlag Ft/ha
ár 1 millió kettőszázezer forint. Nézzük, meg milyen hozamokra számíthatsz pár hektár termőfölddel.

Mennyi bérleti díjat lehet elkérni egy szánóföldért hektáronként?

A szántók országos átlag haszonbérleti díja 60 886 Ft/ha. Ha összevetjük az 1 200 000 forintos átlag
hektáronkénti árral, akkor ez 5% bérleti díjból származó hozamnak felel meg. Megyénként azért
eltérnek a bérleti díjak, Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében például százezer forintot is elkérnek egy
hektár szántóért. Ha a fenti grafikonokat jól megnézted, akkor biztos észrevetted, hogy Szabolcs
megye nincs az élmezőnyben az árak tekintetében az egymillió százezer forintos átlagárával. Ott 9%
átlaghozamot is elérhetsz szántóföld befektetéssel, és ebben még nincs benne a termőföldek
áremelkedéséből származó többlet profit.

7.3 Garázs hozam: 7-7,5%

A garázs két okból került fel a listára. Az első, hogy lényegesen kevesesebb tőke elég hozzá, mint a
lakás- és termőföldvásárláshoz. A másik, hogy az utakon konstans nő az autók száma, egyre több
azoknak a háztartásoknak a száma, ahol két vagy több autó is van tulajdonban.

Ez garantálja a fix folyamatos keresletet. Természetesen garázsba se lehet csak úgy fektetni az ország
bármely településén. Elsősorban ezzel Budapesten lehet érvényesülni, ahol messze a legtöbb az

22
autótulajdonos az országban. A saját tulajdonú garázsok száma viszont annál kevesebb, arányaiban a
fővárosban a legkevesebb azoknak az száma, akik autóval rendelkeznek, garázzsal viszont nem. Az
alábbi táblázatban három budapesti kerületre vonatkozó adat szerepel.

Igaz, hogy a várható hozam elmarad a lakás és termőföld befektetés várható hozamaitól, viszont egy
garázsnak gyakorlatilag nincs, vagy minimális a fenntartási költsége és kevesebb összegből be lehet
szállni. Elég kényelmes befektetési forma, a három közül a leginkább passzív.

Figyelni kell azonban arra, hogy hol veszel garázst. Fel kell térképezni a kerületeket és összegyűjteni
azokat az utcákat, ahol a kevés a parkolóhely, és ami van is többségében fizetős. Ez már egy jó alap
lesz ahhoz, hogy el tudd dönteni hol érdemes garázst venni befektetési céllal.

23
 8. Várható trendek a következő években
Ötödik éve folyamatosan emelkednek a lakásárak országos szinten. 2014 második negyedévét
követően átlagosan 50%-kal drágultak a lakások, ez éves 10%-os emelkedést jelent. Budapest
kiemelkedik a mezőnyből. Csak az elmúlt három évben ötven százalékos áremelkedést láthattunk a
fővárosban.

Ha 2014 előtt vettél lakást, remekül időzítettél. A legjobbkor szálltál be az ingatlanpiacba. Azóta
folyamatosan emelkednek a lakásárak és a körülmények azt prognosztizálják, hogy ez az emelkedés
még pár évig biztosan folytatódni fog.

Az 2017-ben és 2018-ban tetőztek a CSOK-os lakás és házátadások. Már az első két és fél évben 66
ezer család vette igénybe az otthonteremtési kedvezményt. Összesen 180 millió forint összegben
kaptak támogatást a családok.

8.1 A kereslet további növekedése várható

Miután októberben úgy döntött a kormány, hogy a kétgyermekesek is felvehetik a 10 milliós
kedvezményes hitelt, aligha várható, hogy a tendencia megfordul. A 10 millió forintos fix 3%-os hitel
további még több családot fog lakásvásárlásra ösztönözni. A kereslet további növekedése várható a
következő években.

2019-ben tetőzhet az új lakások átadása, azonban 2020-ra a kínálat visszaesése várható. Az egyre
növekvő munkaerőhiány és az egyre kevesebb társasházépítésre alkalmas telek vissza fogja vetni az
lakásvásárlást.

24
Csökkenő kínálat és növekvő kereslet mellett a drágulás még nagyobb mértéket fog ölteni. A
fővárosban már így is hihetetlen mértékű áremelkedést láthattunk. 2016 januárja óta átlagosan 50%-
kal drágultak az új lakások.

Az egyre növekvő munkaerőhiány miatt kénytelenek a vállalkozók emelni a béreken, ezért a járulék
és bérköltségeik átlagosan 13-21%-kal emelkedtek 2018-ban. A munkaerőhiány és az egyre kevesebb
építésre alkalmas telek mellett az építőanyagok drágulása is tovább emeli az árakat. Az építőanyagok
ára idén átlagosan 8-13%-kal nőtt.

8.2 Érdemes még lakást venni?

Igen, több okból kifolyólag is. A befektetői kereslet növekedésére is számíthatunk, amennyiben egy
tartósabb medvepiac jelentkezik a tőzsdéken. Sajnos erre minden esély megvan. Az amerikai indexek
már hetek óta mélyrepülést mutatnak. Kezdik magukkal húzni az európai tőzsdéket is.

Ha a lefelé irányuló trend folytatódni fog, megnőhet a befektető kereslet az ingatlanpiacon. Pár napja
a Dow Jones az 50 napos egyszerű mozgóátlaga felülről keresztezte a 200 napos mozgóátlagot. A
halálkeresztként ismert jelenséget világszerte a medvepiac egyik legmegbízhatóbb előrejelzőjeként
ismerik. Megjelenését több alkalommal követte válság, például 1929-ben, 1938-ban, 1974-ben és
2008-ban is.

8.3 Hol érdemes lakást venni?

Ha van rá elég tőkéd, és lehetőséged, akkor egyértelműen a fővárosban. Az áremelkedés átlagos
mértéke magasan Budapesten a legnagyobb. Fontos azért hozzátenni, hogy hozam szempontjából
nem minden kerületben éri meg lakásba fektetni.

25
Több budai kerületben ugyanis a várható átlaghozam 3% alatt van. Ezekben a kerületekben (I, III, V,
XI és XII) olyan magasak a lakásárak, hogy kiadni nem is igazán éri meg lakást venni. Az igazán jó
hozamot az áremelkedés jelenti, azonban elég kockázatos befektetésnek számít kizárólag a várható
áremelkedés alapján ingatlanba fektetni. Gyakorlatilag kimeríti a spekuláció fogalmát.

Vannak azonban olyan kerületek (X, XV, XVIII, XIX, XXI, és XXIII), ahol budapesti mértékben
kimondottan olcsón lehet lakást venni. Az albérletárak között azonban nincs olyan nagy különbség,
mint a lakásárak között. Ezekben a kerültekben 5% fölötti átlaghozamra számíthatsz.

Országos viszonylatban szintén elég eltérő hozamokra számíthatsz. Csak 4 településen haladja meg a
várható átlaghozam az 5%-ot. Tatabányán 6,08%-os hozamra számíthatsz, ezzel vezeti a listát.
Dunaújváros (5,86%), Békéscsaba (5,13%) és Szekszárd (5,09%) alkotják még az élmezőnyt.

8.4 Az ingatlan akkor tuti biznisz?

A következő években folytatódni látszik az áremelkedési trend, azonban befektetési szempontból
nem csak ez számít. Egyrészt ki is kell adni a lakásodat, ha rendszere havi bevételre szeretnél belőle
szert tenni. Számolni kell azzal, ha 1-2 hónapig nincs bérlőd, akkor máris csökken a hozamod.
Érdemes egy évre 10 kiadott hónappal számolni a biztonság kedvéért.

Számolnod kell a költségekkel is. Éves szinten 3%-kal kalkulálhatsz, mint fenntartási költség. Ebben
benne vannak az időszakos felújítások kiadása, valamint az esetleges ingatlanadó, valamint az illeték.
További kiadást jelent a bérbeadásból származó jövedelem utáni 15% SZJA.

8.5 Összegzés
A folyamatosan emelkedő árak és a várható 5% körüli hozam vonzza a befektetőket, mégis érdemes
azért körültekintően eljárni lakásvásárlás előtt. Jól fel kell érképezni a piacot és csak a befektetésre
alkalmas lakást érdemes megvenni. Sokan követik el azt a hibát, hogy a saját igényeiknek megfelelő
ingatlant vásárolnak, azonban korántsem biztos, hogy a többség is hasonló igénnyel rendelkezik.

Nagyon fontos egy lakás elhelyezkedése, ára, alapterülete, felszereltsége, állapota, átalakíthatósága,
fekvése, és még sorolhatnám. Minden tényezőt mérlegelni kell, mielőtt befektetsz. Ezeken múlik,
hogy mekkora hozamra tehetsz szert.

Olvasd a legújabb cikkeket ingatlanbefektetés témában az alábbi linkre kattintva:

https://fixhozam.hu/category/ingatlanbefektetes/

Készítette:

Kanizsay Róbert

26
Források:

fixhozam.hu

portfolio.hu

ingatlan.net

koltozzbe.hu

otp.hu

kiszamolo.hu

index.hu

27