oy Costa, Sousa & Santos Sociedade de Advogados Arrtigo de Informagao O DIREITO DE RENOVACAO DA LOCACGAO DE IMOVEL COMERCIAL *Por Matheus V. Aratijo| Advogado OAB/MG n° 180.114 Dizer que existe um direito compulsério de renovar a lo- cacao de imével comercial pode soar estranho para a maioria das pessoas. A nocao mais popular que se tem do direito de propriedade aponta que o locador poderia, se- gundo a sua vontade, retomar o imével alugado ao fim do prazo estipulado no contrato locaticio. Tal no¢g4o, porém, nem sempre esta correta. Quando o assunto é imével comercial, o artigo 51 da Lei 8.245/91 - conhecida como Lei do Inquilinato - diz que 0 oposto pode, justamente, ocorrer. Em outras palavras, conforme explica a lei, é possivel que o locatario de deter- minado imével comercial obrigue o locador a renovar o contrato de locacao, desde que preenchidas algumas condicées. A existéncia desse direito é justificada por causa de um conflito de interesses natural que pode surgir entre o dono do imével (locador) e o comerciante (lo- catério). Tal conflito se faz presente porque, embora o imével seja do locador, 0 ponto empresarial pertence ao locatario. O direito 4 renovac4o compulséria, ent4o, existe justamente para proteger o ponto empresarial construfdo, ao longo dos anos, pelo comerciante. Veja, como exemplo, a seguinte situa¢ao. Imagine vocé que Fulano, comerciante de roupas, aluga de Ciclano determina- do imével para montar o seu negocio. Ao longo dos anos, Fulano se empenha para popularizar a sua loja, tornando-a uma conhecida referéncia na regiao.oy Costa, Sousa & Santos Sociedade de Advogados Arrtigo de Informagao Perceba, aqui, que, durante os anos, Fulano construiu um ponto empresarial no local. Se, por acaso, Ciclano, 10 anos depois, decide retomar o imével, Fulano sairia extremamente prejudicado. Em outros termos, como a clientela de Fulano esta toda nas imediacées daquela regiao, a devolucdo do imével ao lo- cador Ihe causaria grandes prejuizos. A lei, nesse caso, buscando equilibrar essa complicada relacao, deu ao lo- catdrio-comerciante o poder de obrigar o locador a renovar o contrato. Para tanto, basta que sejam preenchidos 03 requisitos: 1°) O contrato a ser renovado tem que ter sido feito por escrito e com prazo determinado: isso significa que locacées feitas oralmente (na “informalidade”) nao dao direito a renovacgao obrigatéria. O contrato, também, deve prever um prazo de duracdo; 2°) O prazo minimo de contratacdo deve ser de 05 anos, mas é possivel obter o direito, também, pela soma de contratos com prazos menores, desde que n4o haja interrup¢do entre eles: em outros termos, o contrato a ser renovado deve ter sido firmado para durar por 05 anos. E possivel somar varios contratos de prazo menor para obter o direito, desde que nao haja interrupcao entre os contratos (como, por exemplo, 05 contratos seguidos de 01 ano de prazo cada, inteirando os 05 anos). 3°) O comerciante (locatdrio) deve ter permanecido no mesmo ramo de comércio por, pelo menos, 03 anos seguidos. Preenchidos esses requisitos, caso o locador, ao final do prazo, se recusar a renovar o contrato, o locatario podera procurar um advogado para que seja ajuizada uma Acao Renovatéria perante os 6rgaos da Justi¢a. Dessa maneira, a continuidade do negocio locaticio sera forcada ao locador por decisAo judicial.oy Costa, Sousa & Santos Sociedade de Advogados Arrtigo de Informagao E importante destacar, enfim, para que o locador nao fique muito prejudicado, que a Lei do Inquilinato, nos artigos 52 e 72, Ile Ill, prevé hipéteses em que o direito de renovacdéo compulséria do comerciante sera afastado. Isto ocorre, por exemplo, quando um terceiro oferece melhores condicgées de pagamento ao locador. Vale a pena dar uma lida em todos esses artigos para se inteirar melhor. Até a préxima, pessoal. Artigos de Lei mencionados (Lei do Inquilinato) Art. 51. Nas locacGes de iméveis destinados ao comércio, o locatario tera direito a renovagao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 1-ocontrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; |l- 0 prazo minimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escri- tos seja de cinco anos; III - 0 locatério esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo minimo e ininterrupto de trés anos. Art. 52. O locador nao estar4 obrigado a renovar o contrato se: 1- por determinagao do Poder Publico, tiver que realizar no imével obras que importarem na sua radical transformac4o; ou para fazer modificagées de tal natureza que aumente o valor do negécio ou da propriedade; Il- 0 imével vier a ser utilizado por ele préprio ou para transferéncia de fundo de comércio exis- tente h4 mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cOnjuge, ascendente ou descendente. Art. 72. A contestacao do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficara adstrita, quanto a matéria de fato,ao — seguinte: Il - nao atender, a proposta do locatério, o valor locativo real do imével na época da renovacao, ex- cluida a valoriza¢ao trazida por aquele ao ponto ou lugar; Ill - ter proposta de terceiro para a locacao, em condi¢ées melhores;