Derechos Reales

¿Que son los Derechos Reales?

Es precisamente a través de la distinción entre acción real y acción personal (actio in rem y actio
in personal) que el Derecho romano llego a la diferenciación de derecho real y derecho personal,
de los cuales, sin embargo, no encontramos definiciones en nuestras fuentes; circunstancias que,
por otro lado, no debe sorprendernos, ya que el derecho romano no fue afecto –salvo en
determinadas ocasiones- a las definiciones ni a la elaboración de teorías generales de las
instituciones que reglamentó.

Concepto

Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: derecho real, el titular adquiere
un poder inmediato y directo sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.

Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:

 Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.

 Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.

Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su
titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros.

El derecho real es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de
manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible
a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un
término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.

Es el que se tiene sobre una cosa, sin determinada persona.

Es decir, se caracterizan porque existe un vínculo directo entre la persona y la cosa sobre la que
se ejerce el derecho. El sujeto pasivo en las acciones reales es cualquier persona que perturbe el
libre ejercicio de ese derecho, dentro de toda la sociedad, el sujeto activo en cambio, es el titular
de este derecho.
¿Cuáles son?

 Propiedad
 Posesión
 Servidumbre
 Usufructo
 Uso
 Habitación
 Prenda
 Hipoteca

Los Derechos Reales en la Doctrina Jurídica

Derecho real es la facultad-correlativa de un deber general de respeto que una persona tiene de
obtener directamente de una cosa, todas o parte de las ventajas que ésta es susceptible
de producir.

Respecto de la distinción entre el derecho real y el personal hay dos doctrinas fundamentales: la
tradicional y la que llamaremos moderna.

A) doctrina tradicional (Picard, Baudry lacantinerie, y otros), sostiene que los derechos reales
son los que se ejercen directamente sobre las cosas, vale decir, que importan una relación directa
e inmediata entre el titular del derecho y la cosa objeto de él. No hay, pues, ninguna obligación
correlativa.

A los derechos personales los define prácticamente igual que la doctrina moderan-pues sobre
ellos no hay mayor controversia- y analizando la relación jurídica a que dan lugar, dice que es
directa entre el sujeto activo y el pasivo.
Por el contrario, la relación existente entre el sujeto activo y el objeto, es indirecta o mediata. En
otros términos, el acreedor no puede obtener por sí mismo el objeto de su derecho, debiendo para
ello recurrir al sujeto pasivo.

Resulta entonces que en la relación jurídica hay tres términos; a) sujeto activo, a quien suele
llamarse en éstos derechos, acreedor; b) sujeto pasivo, llamado deudor, y c) objeto
del derecho creditorio, que consiste en una prestación de dar, hacer o no hacer.

B) doctrina moderna (roguin, García Maynez y la mayoría de los autores modernos).

Esta doctrina crítica esa concepción tradicional del derecho real como relación entre el sujeto
activo y la cosa, que ignora al sujeto pasivo y la correlativa obligación. En efecto, la relación
jurídica-que se resuelve en derechos y deberes correlativos sólo puede tener lugar entre personas,
puesto que solo ellas son capaces de tener derechos personales, el sujeto pasivo y la
correlativa obligación aparecen claramente, pero, en los reales, aunque no tan ostensibles,
también existen y son todas las demás personas que tienen una obligación negativa: la de respetar
el ejercicio de ese derecho. Esta obligación no importa ningún
sacrificio económico, a diferencia de la obligación del deudor que,
aun en el caso de tener a su cargo una obligación de no hacer, sufre siempre una limitación en
sus derechos, pues le impide hacer algo que en otro caso estaría facultado a realizar, y representa
un valor negativo en su patrimonio.

En conclusión, aclarado que en ambos casos hay deberes correlativos, las diferencias
fundamentales entre ambas clases de derechos, aceptadas por la doctrina moderna, son las
siguientes:

1) los derechos reales son absolutos, los personales, relativos.

2) los derechos reales no hacen surgir una obligación gravosa para los obligados; los personales,
en cambio, sí.

3) los derechos reales implican la existencia de una cosa determinada lo que no sucede con los
creditorios.

Los Derechos Reales en el Código Civil

Según el Código Civil de Guatemala, los derechos reales son los siguientes:

Propiedad

Artículo 464.- La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites
y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.

Como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e inmediato (de goce, disposición y
persecución) sobre la cosa.

Posesión

Artículo 612. Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades
inherentes de dominio.

Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de
ésta, téngase o no título sobre la misma.

Usucapión

Artículo 642. Pueden adquirirla propiedad por usucapión, todas las personas capaces para
adquirir por cualquier otro título.

Entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesión

para que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad.

Usufructo

Artículo 703. Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan
ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el título en que se
constituya.

Según Manuel Ossorio, Usufructo significa “Derecho Real de usar y gozar de una cosa cuya
propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su sustancia”

Uso
Artículo 745. El uso da derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los frutos de ella,
en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de su familia.

Habitación

Artículo 746. La habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para su
familia, aun cuando no la haya tenido en el momento de constituirse tal derecho.

Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos y
del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa
sobre de aquella.

Servidumbres

Artículo 752. Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de
destino dueño o para utilidad pública o comunal.

Sin embargo, el propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio
de la otra.

El inmueble cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente.

Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o más inmuebles, o parte
de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles.

Hipoteca

Artículo 822. La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación.

Prenda

Artículo 880. La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el
cumplimiento de una obligación.
Clasificación de los Derechos reales

El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la
conducta autorizada por el titular.

Principales Derechos Reales

Propiedad: Los romanos usaron diferentes vocablos para designar el derecho real de propiedad.
El más antiguo es el termino mancipium, después usaron la palabra dominium y, finalmente la de
propietas.

Es el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, el más importante de esta clase de
derechos por ser el mas extenso en cuanto a su contenido, y también porque es el derecho real
originario y conceptualmente fundante de los otros derechos que autorizan a actuar sobre las
cosas, ya que todos ellos suponen la existencia previa de la propiedad para poder efectuarse.

El autor mexicano Guillermo Floris Margadant (El derecho privado romano…) que afirma: “La
propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda satisfacción que éste pueda proporcionar”.

Los comentaristas explicaron que el contenido del derecho de propiedad diciendo que este otorga
a su titular el ius utendi o derecho de usar el objeto, el ius fruendi o derecho de aprovecharlo,
esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente, el ius abutendi o derecho de disponer del
objeto, hasta agotarlo, consumiéndolo, por ejemplo, o haciendo con él lo que queramos, como
enajenarlo o donarlo.

Posesión: La palabra possidere, de donde possesio se deriva, contiene a su vez la palabra sedere
o sentarse, sentarse o asentarse en una cosa, de ahí la definición de posesión como el poder de
hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la intención de retenerla y disponer de ella
como si fuera propietario.

La posesión es una de las figuras jurídicas más difíciles de estudiar. Ello es así porque la
institución ha sido objeto de múltiples interpretaciones desde la época de Roma hasta nuestros
días.
En cuanto a la célebre cita de Ulpiano, que reza: “Nada tiene en común la propiedad con la
posesión…”, no quiere decir que la posesión sea solo un hecho mientras que la propiedad es un
derecho, sino que nos demuestra que estamos frente a dos derechos distintos.

Derechos Reales de la Cosa Ajena

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implica que una persona tenga un derecho real sobre
una cosa que pertenezca a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de
garantía.

Servidumbre: La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando

siempre la propiedad, que sólo se encuentra grabada y sufre limitaciones, las cuales estarán al
servicio del titular de la servidumbre. Las servidumbres estarán según el caso, limitadas, ya que
el derecho de propiedad subsiste.

En conclusión, las servidumbres son derechos reales de goce limitadas en su contenido y se

pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto
determinado

Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse.
Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no
importando quien sea el propietario, y nunca se podrán transferir independientemente de él.

Las principales servidumbres rurales son:

 De paso; esto es, el hecho de permitir circular por fondo sirviente, según las necesidades
del fundo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el tipo de
servidumbre de paso, bien fuese para carro, bestias o simplemente circular a pie.
 De acueducto; es decir, el permitir conducir agua por algún medio a través del fondo
sirviente, para el beneficio del fundo dominante.
 De pasto, o sea de permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el
predio sirviente.
  De toma de agua, consistente en permitir al propietario del fundo dominante tomar el agua
necesaria para su servicio del estanque del fundo sirviente.

Usufructo: Es el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena no consumible, sea mueble o
inmueble, sin otra limitación que la de conservarla con el mismo estado en que se encuentre al
momento de constituirse el usufructo.

El usufructuario deberá cuidar debidamente la cosa y devolverla al tiempo del vencimiento sin
haber alterado la naturaleza del bien, ya que de ser así se terminará con el usufructo.

Uso: Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los
requerimientos propios del usuario.

Se establece y extingue de la misma manera que el usufructo. En usuario gozará del ius fruendi
solo en la medida de sus necesidades y será responsable de la reparación del objeto, si no fue
utilizado debidamente.

Habitación: Esta servidumbre se tipifica como un uso más limitado; se concreta a la utilización
de una habitación específica (casa).

En cuanto a su forma de constituirse o de extinguirse, sigue los mismos principios que el uso. En
la época de Justiniano se permitió al beneficiario el alquilar la habitación a una tercera persona,
situación que lo asemeja al usufructo.

Derechos Reales de Garantía

Los derechos reales de garantía consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como
tales por el derecho pretoriano y tienen como origen la fiducia; a través de la cual el deudor, o un
tercero, en su nombre, transmitía una cosa al acreedor, para garantizar el pago de la deuda.

Prenda: La prenda llamada en latín pignus, es un derecho real que otorga a su titular, el acreedor
prendario o pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le ha entregado en garantía del
pago de una deuda.
El acreedor debía devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo más facultad que la de
retenerla mientras tanto.

Hipoteca: Con el tiempo se concibió la posibilidad de que el deudor estableciera una garantía
real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien podía pedir su entrega en caso de
incumplimiento de la deuda garantizada. A esta modalidad se le conoce con un término griego:
Hipoteca.

El antecedente de la hipoteca lo encontramos en relación con el contrato de arrendamiento

rustico, en el cual los bienes muebles (invecta et illata) introducidos por el arrendatario en la
finca arrendada, y que utilizaría para el cultivo –ganado, esclavos, instrumentos de labranza-
responderían como garantía del pago de la renta. Se le otorgaba al arrendador un interdicto, el
interdictum Salvianum, para pedir la posesión de dichos bienes en caso necesario. Este interdicto
solo podía dirigirse al arrendatario, pero una acción creada con posterioridad, la actio Serviana,
permitió al arrendador reclamar cualquier tercero los invecta et illata.