Cơ hội và thách thức khi sử dụng phương án huy động vốn là phát hành trái phiếu bất

động sản

1. Cơ hội

Trước hết, xét trên phương diện trái phiếu doanh nghiệp, hành lang pháp lí hiện nay đã có

nhiều thay đổi, mà cụ thể hơn là nới lỏng, nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường trái phiếu doanh

nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Theo thông tư 19/2017 của NHNN, từ đầu năm 2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử

dụng 40% (thay vì 45% như trước đây) nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn,

dài hạn. Thêm vào đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn

cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% đến năm 2021 (hoặc 2022 theo từng phương án cụ

thể). Điều này có nghĩa nguồn tín dụng chính cung cấp cho các dự án BĐS sẽ bị kiểm soát chặt

chẽ hơn trong thời gian tới, gián tiếp thúc đẩy và tạo tiền đề cho các doanh nghiệp BĐS tìm

hướng đi mới nhằm huy động vốn cho các dự án đầu tư xây dựng, trong đó phát hành trái

phiếu là một trong những phương án đang được khuyến khích ưu tiên.

Bên cạnh đó, nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa được

Chính phủ ban hành thay thế cho Nghị định 90/2011/NĐ-CP, có hiệu lực từ tháng 2 năm 2019.

Theo đó, Nghị định 163 đã bỏ điều kiện doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có lãi năm

liền kề trước năm phát hành; đồng thời, quy định cụ thể cho phép DN phát hành trái phiếu

để huy động vốn làm nhiều đợt phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Đây được xem

là tin vui cho các DN vừa đang có nhu cầu phát hành trái phiếu, đặc biệt là các DN với dự án

BĐS lớn kéo dài nhằm có nguồn vốn cung cấp đúng lúc và kịp thời theo tiến độ xây dựng của

dự án.

Xét trên phương diện quy mô thị trường, đến hết tháng 9/2018, tổng giá trị phát hành trái

phiếu là 79.515 tỷ đồng, tăng 83% so với năm 2015 là 43.500 tỷ đồng, và tăng 32% so với cùng

kỳ năm 2017, chiếm 1,48% GDP. Như vậy, quy mô và số lượng trái phiếu doanh nghiệp Việt

Nam không ngừng được mở rộng hàng năm. Sự gia tăng này cũng thể hiện tính tất yếu phát

triển của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, tính thanh khoản của thị trường trái

phiếu được đo lường qua khối lượng phát hành và giá trị giao dịch trong năm. Chỉ riêng thị

trường Việt Nam, năm 2018 quy mô giao dịch của thị trường Việt Nam là 63% so với Thái Lan
0,9%, Phillipines 0,12%, Malaysia 1,33%. Đây là con số chứng mình tiềm năng phát triển cho

khu vực trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam. Theo Quyết định 1191 của Thủ tướng, mục

tiêu quy mô thị trường trái phiếu sẽ đạt 45% GDP năm 2020 và 65% GDP năm 2030; trong đó,

dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt 7% GDP năm 2020 và 20% vào năm 2030.

Theo nhận định được nêu ra trong Báo cáo năm 2018 về Thị trường Trái phiếu Doanh nghiệp

do Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố ngày 26

tháng 3 năm 2019, trái phiếu thuộc ngành BĐS luôn được đánh giá với mức độ rủi ro cao hơn

trái phiếu tổ chức tín dụng hay trái phiếu các doanh nghiệp sản xuất. Do đó, lãi suất trái phiếu

của nhóm này luôn ở mức cao nhất trên thị trường. Có thể thấy rõ trong năm 2019, CTCP Phát

triển Bất động sản Phát Đạt đã phát hành thành công một đợt trái phiếu kì hạn 1 năm với lãi

suất lên đến 14.45%, cao nhất trên thị trường hiện nay. Đây là dấu hiệu của rủi ro, nhưng cũng

là lợi thế để thu hút các nhà đầu tư ưa mạo hiểm và có tầm nhìn phân tích xem xét đầu tư giá

trị lớn, thúc đẩy các DN BĐS khác cân nhắc đến phương án gọi vốn tiềm năng này.

Nền tảng và cũng là động lực cho thị trường trái phiếu bất động sản phát triển chính nằm ở

thành công của các đợt phát hành trái phiếu gần đây. Theo thống kê của CTCP Chứng khoán

MBS, trong 5 tháng đầu năm 2019, có 61.037 tỷ đồng trái phiếu DN đã được phát hành, trong

đó, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng phát hành 16,2 nghìn tỷ đồng (chiếm

27%). Có thể kể đến, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán

PDR) phát hành tổng 850 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp thông qua 3 lần. Hoặc như, Công

ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (mã chứng khoán NVL) phát hành 400 tỷ đồng trái

phiếu doanh nghiệp, qua 2 đợt, mỗi đợt 200 tỷ đồng. Một loạt các công ty khác cũng phát

hành trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay có thể kể đến như Công ty Cổ phần Đầu

tư Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH); Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô

(mã chứng khoán HDG); Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú (mã chứng khoán VPI); Công ty

Cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO (mã chứng khoán CTI)…

Có thể thấy, cơ hội rất lớn đang mở ra và chào đón các doanh nghiệp bất động sản xem xét

phương án huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu, thay thế một phần cho kênh vốn

vay ngân hàng đang bị quản lí siết chặt nhiều hơn.

2. Thách thức
Song song với những cơ hội và tiềm năng vô cùng to lớn, một số thách thứ cũng được đưa ra

phân tích để có sự nhìn nhận chính xác hơn về môi trường và định hướng phát triển của trái

phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Về hành lang pháp lí, nghị định 163/2018/NĐ-CP cũng quy định cụ thể về trách nhiệm và nội

dung công bố thông tin của DN phát hành cho NĐT và Sở GDCK, bao gồm công bố thông tin

trước khi phát hành, công bố thông tin về kết quả phát hành, công bố thông tin định kỳ và

công bố thông tin bất thường, cũng như các quy định cụ thể về việc sử dụng báo cái tài chính

trong một số trường hợp cụ thể, nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của việc huy động

vốn trái phiếu, tạo điều kiện thuận lợi cho DN và NĐT tham gia vào huy động vốn. Đây chính

là một trong những lí do khiến một số DN vẫn còn e dè khi xem xét đến kênh huy động vốn

qua trái phiếu này.

Về cơ cấu thị trường, phát hành trái phiếu không thuận lợi vì chưa có thị trường trái phiếu

sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là thị trường vốn, sử dụng vốn

có tính toán, chấp nhận lãi suất thị trường. Do đó, theo số liệu của Bộ Tài chính, tới cuối năm

2017, dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam tương đương 6,19% GDP, còn

khá thấp so với mức bình quân 20-50% của các nước trong khu vực. Ông Phạm Hồng Hải,

Tổng Giám đốc HSBC Việt Nam, cho rằng vấn đề của Việt Nam là hiện chưa có thị trường

thứ cấp để tăng tính thanh khoản cho trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, khi phát hành

trái phiếu, doanh nghiệp phải tuân theo nhiều điều kiện chặt chẽ và chuẩn mực thị trường

trong khi quy trình và thủ tục vay vốn ngân hàng đơn giản hơn.

Về nhà đầu tư, cơ sở nhà đầu tư trên thị trường TPDN chưa đa dạng, thiếu vắng các nhà đầu

tư dài hạn, các nhà đầu tư có tổ chức, các quỹ đầu tư mục tiêu, quỹ hưu trí nên nhu cầu đầu

tư trên thị trường thiếu bền vững. Việt Nam cũng chưa có hệ thống thông tin tập trung về

TPDN để các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận. Ngoài ra, sự thiếu vắng vai trò và hoạt động của

các tổ chức xếp hạng tín nhiệm đã hạn chế việc tiếp cận kênh đánh giá để ra quyết định đầu

tư của các nhà đầu tư TPDN.

Thêm vào đó, với đặc thù các doanh nghiệp bất động sản thường bị đánh giá với rủi ro đầu

tư cao, để phát hành trái phiếu thành công, các doanh nghiệp này phải đảm bảo sử dụng đúng

mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh

doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu. Vấn đề
này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có mô hình và tầm nhìn chiến lược, đội ngũ quản lý giám

sát đánh giá chất lượng nội bộ có đầy đủ năng lực chuyên môn, cũng như thường xuyên cập

nhật công bố thông tin qua các kênh liên lạc chính thống, nhằm tạo niềm tin từ nhà đầu tư và

nâng mức tín nhiệm trên thị trường. Thực tế cho thấy, sân chơi trái phiếu BĐS vẫn đang nắm

quyền thống trị bởi các ông lớn như Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Sunshine, Novaland, TTC

Land, Văn Phú Investment,...

Trang tin tức VTV.vn tổng hợp và đưa ta nhận định, cuộc chơi phát hành trái phiếu năm nay

cũng không dễ dàng, do phải cạnh tranh với kênh gửi tiền tiết kiệm, bởi lãi suất tiền gửi ngân

hàng đang tăng khá hấp dẫn. Do đó, để có một khoản lợi nhuận đủ để hấp dẫn nhà đầu tư

mua trái phiếu cũng là một thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản.

Tóm lại, những con số của tính thanh khoản, mức độ tăng trưởng của thị trường cộng với các

điều kiện kinh tế, và điều kiện chính sách hiện nay thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ

bùng nổ trong thời gian tới. Mặc dù, ở góc độ vĩ mô cần có một chiến lược rõ ràng hơn để tối

thiểu thách thức, khắc phục yếu điểm, và tận dụng cơ hội từ thị trường trái phiếu doanh

nghiệp. Và cũng đã đến lúc, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp, nhà đầu tư nên chuẩn bị

nguồn lực thật tốt để đón đầu nhiều cơ hội từ thị trường này.
http://vneconomy.vn/de-xuat-dieu-chinh-gioi-han-von-ngan-han-cho-vay-trung-dai-han-

20190411180027521.htm

http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/chung-khoan/2018-12-11/noi-dieu-kien-phat-hanh-

trai-phieu-tang-co-hoi-cho-doanh-nghiep-goi-von-65365.aspx

http://ttvn.vn/kinh-doanh/thi-truong-trai-phieu-doanh-nghiep-sap-bung-no-

42018161218452144.htm

https://www.vcbs.com.vn/en/Communication/GetReport?reportId=6299

https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/lai-suat-trai-phieu-doanh-nghiep-cao-gap-doi-

ngan-hang-1091845.htm

https://vtc.vn/trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-hut-khach-d480681.html

http://vneconomy.vn/lo-siet-tin-dung-doanh-nghiep-bat-dong-san-dua-phat-hanh-trai-

phieu-20190606183203717.htm

https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/phao-trai-phieu-bat-dong-san-3329155/

https://www.mof.gov.vn/webcenter/portal/tttc/r/o/ttsk/ttsk_chitiet?dDocName=UCMTMP12

9923&_afrLoop=36640875985306410#!%40%40%3F_afrLoop%3D36640875985306410%26dDoc

Name%3DUCMTMP129923%26_adf.ctrl-state%3D11vgbvlv77_4

http://vneconomy.vn/lo-siet-tin-dung-doanh-nghiep-bat-dong-san-dua-phat-hanh-trai-

phieu-20190606183203717.htm

https://vtv.vn/kinh-te/doanh-nghiep-bat-dong-san-hut-von-qua-kenh-trai-phieu-

20190307165139247.htm