世邦魏理仕研究部

粵港澳大灣區
中国先驱城市群 未 来 世 界 第 一 湾
粤港澳大湾区由九个广东省城市包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门，以及香港和澳门两个特别行政区所组成。
区内产业成熟多样，既有国际金融中心、中国创新高地，又有国内重要的先进制造业基地。概念上，粤港澳大湾区跟以前的大珠江三角洲
相似，自2017年，粤港澳大湾区已提升至中国国家战略的层面，在国家政策及各地政府的大力推动下，大湾区各地正在经历前所未有的融
合与发展，朝着成为世界最大湾区经济体的方向前进，为提升中国在国际上的竞争力做出贡献。

与世界三大湾区（东京、纽约和旧金山）相比，粤港澳大湾区的人均GDP仍然落后，区內的部分二、三线城市仍然以传统制造业为主，但随
着大湾区的融合，区内一线城市的产业产生外溢效应，使大湾区内的其他城市获得产业升级，且融合的过程将加速区内人才、物资、信息
和资本的流动，从而增加对房地产的需求。

粤港澳大湾区辖内拥有五个国际机场，三个世界十大港口，多条高铁线路，但相比其他世界湾区，幅员最为辽阔，因此为实现湾区内城市
一小时通达，区内需要更多的基础设施，目前大量在建的项目中，以过江基建如港珠澳大桥、深中通道和深湛高铁最具策略性，有望使东
西两岸由来已久的发展失衡问题得以改善，带动西岸的经济发展。

在投资大湾区的策略方面，世邦魏理仕建议应着眼关注两个层面：在区位选择层面，选取（一）具有政策优势的城市及政府重点发展的区
域；
（二）由基建设施带动，交通时间得到最大改善的区域；
（三）产业升级最显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。在物业层
面，在第三产业比重提升的过程中，预期将产生对写字楼的强劲需求，因此这种物业类型最被看好。另外，透过新一轮基建的配合，区内
生产及消费活动的增加，将带动物流配送的增长，从而带来更大的仓储需求。整体来说，人口的增长亦会为零售及住宅需求带来支持。

本报告尝试对大湾区的政策、产业结构、基建项目、未来商业房地产重点区域等作出深入浅出的分析，借以发掘各城市的潜力，找出有根
据的商业房地产投资方向。
目录
01/ 04/
粤港澳大湾区的由来与概况 投资大湾区的战略性布局

02/ 05/
大湾区的宏观发展 大湾区商业地产市场的未来亮点机遇

03/ 06/
大湾区经济一体化模式下的 结论
三个城市发展层面
4| 粵 港 澳 大 灣 區 • 中国先驱城市群 未来世界第一湾

粤港澳大湾区是包括珠江三角洲内深圳、广州、佛山、东
莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加上香港和澳门

01/ 两个特别行政区组成的城市群。尽管粤港澳大湾区是一
个新的战略性发展方向，但在以往的珠江三角洲概念下，
这些城市的融合发展由来已久，彼此并不陌生。湾区内大

粤港澳大湾区 部分城市拥有具竞争力的产业和坚实的经济基础，发展独
当一面，当中深圳和广州更与上海和北京同列国内一线城
市，再加上香港这座历史悠久的国际城市，大湾区绝对是

的由来与概况 中国其中一个最重要的对外窗口，与中国国内另外两个经
济迅速发展的城市群：京津冀和长江三角洲相比，可谓各
有千秋。

在香港和珠三角建立湾区的概念初源于上世纪九十年代，
由民间学者建议效法美国旧金山湾区，建立”香港湾区”
或”港深湾区”。十多年后，中华人民共和国国家发展和改
革委员会正式于2008年颁布《珠三角地区改革发展规划纲
要(2008-2020年)》，为珠三角的发展战略定下了重要的
基调。其后粤港澳三地进一步深化合作，共同研究规划并
签订多项合作框架协议，联系更为紧密。
肇慶
广州
惠州
直至2015年，中国在《推动共建丝绸之路经济带和21世纪
海上丝绸之路的愿景与行动》中，提出在”一带一路”的兴
佛山 建中”打造粤港澳大湾区”，令大湾区概念首次被写入中国
東莞
国家级文件当中。2017年3月，中国国务院在《政府工作报
告》中提出，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，
发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的
中山 深圳 地位与功能”，明确指出大湾区发展已升级至中国国家战
香港 略的层面。
江門
珠海
澳門

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表一：粤港澳大湾区发展里程碑

2008年12月 2016年3月 2017年10月

中国国务院批复《珠江三角洲地区改 中国国务院在《关于深化泛珠三角 《十九大报告》再次重申“要支持香
革发展规划纲要（2008-2020年）》， 区域合作的指导意见》提出广州、深 港、澳门融入国家发展大局，以粤港
提出粤港澳以区域合作一体化为前提， 圳、香港及澳门共同打造粤港澳大湾 澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三
增强珠三角城市间的合作。 区，“构建以粤港澳大湾区为龙头，以 角区域合作等为重点，全面推进内地
珠江—西江经济带为腹地，带动中南、 同香港、澳门互利合作”。
西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重
2009年10月
要经济支 撑带。” 2017年12月
在广东省、香港、澳门三地政府联合
发布的《大珠三角城镇群协调发展规 在中央经济工作会议上，提出要

划研究》中，将总体目标定为粤港澳 2016年3月 “科学规划粤港澳大湾区”被写入

三地合力建设充满生机与活力、具有 中国在“十三五”规划中表明“支持港 2018年经济工作，大湾区的战略规划

全球竞争力的协调可持续的世界级城 澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作 即将正式实施，踏入新阶段。

镇群。 用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大
合作平台建设”。 2018年8月
2011年1月 中央政府成立「粤港澳大湾区建设领
粤港澳三地政府公布《环珠江口宜居 2017年3月 导小组」，并由国家发改委担任统筹
湾区建设重点行动计划》，以落实珠三 中国国务院《政府工作报告》提出， 执行角色，进一步显示中央对大湾区
角跨界地区合作。 “要推动内地与港澳深化合作，研究 的重视与支持。领导小组的成立有利
制定粤港澳大湾区城市群发展规划， 于大湾区内各城市的沟通，令大湾区
2014年3月 发挥港澳独特优势，提升在国家经济 的规划更具协调性。
深圳市首次在政府工作报告中提倡 发展和对外开放中的地位与功能”，

“湾区经济”，推动珠三角一体化发 正式将大湾区提升至国家战略的层面。

展及加强深莞惠合作，并致力透过基
建打通区域合作战略通道，产生湾区 2017年7月
经济发展联动效应。 国家发改委与粤港澳三地政府签署
《深化粤港澳合作推进大湾区建设
2015年3月 框架协议》，初步定出三地政府的分
中国国家发改委、外交部、商务部共 工、合作方向及协调机制，旨在“将粤
同发布《推动共建丝绸之路经济带和 港澳大湾区建设成为更具活力的经济
21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》 区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内 资料来源：中国国家商务部、中国国务院、中国国家发展和改

首次提出要深化与港澳台合作，合力 地与港澳深度合作的示范区，携手打 革委员会、广东省人民政府、深圳市人民政府办公厅、香港政

府新闻网、新华网。
打造粤港澳大湾区。 造国际一流湾区和世界级城市群”。

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很多人也将粤港澳大湾区与世界上另外三个发展上百年的
湾区（东京湾区，旧金山湾区和纽约湾区)比较，它们的规
划与发展有政府主导、有政府与民间智库一起协调部署、
也有自然发展起来的，从它们的规模与可持续发展性的角
度来看，政府担当的角色可谓举足轻重。正如上述所言，
粤港澳大湾区发展已成为了中国国家级层面的政策，由中
央政府推动，地方政府协调，加上大湾区的先天条件优
厚，幅员广阔、人口众多、面向国际、产业先进和多样化，
依附中国迅速稳健的经济发展，大湾区的长远发展可被看
高一线。
对比国内外的城市群，大湾区优点众多，正迎来一个千载
难逢的发展机遇，但它同时也面临着一些挑战，两方面的
略述如下：
土地和人力资源丰富、经济效益高
粤港澳大湾区占地约56,000平方公里，人口超过6,900万，
虽然只占用全国土地面积0.6%和人口5%，但其产出占全
国国内生产总值12%，经济效益比京津冀和长三角等主要
经济带高，同时土地和人口规模相比世界其他三大湾区都
要大。
金融经验丰富、制度多样化
粤港澳大湾区拥有中国三个股票交易所中的两个，合计总
市值超过48亿元人民币 ，位列世界第三大，更是上海的
1 垒，也要做好交通基建和城市分工，实现在差异化发
1.6倍，是中国最重要的金融中心之一。其中香港的营商环
境和制度与国际接轨。另外，区内还设有深圳和珠海两个
经济特区，广州南沙、深圳前海蛇口和珠海横琴三个自贸
区，有利于创新政策在区内的先行先试，形成了一个可互
补共赢的制度多样化经济体，令大湾区的产业有更大的发
展空间，促进区域内多个经济核心的形成。
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创新及科技产业发展迅猛
粤港澳大湾区亦是中国创新及科技产业的摇篮。2017全球
创新指数报告GII所列2016年全球创新城市群中，深圳和
香港以国际专利申请数量，位列世界第二创新群落。除此
以外，2017年科硏发展（R&D）经费占深圳市GDP比重达
4.1%,相当于900亿，在大中华区内仅次于北京的5%，却高
于上海的3.5%和台湾的3.1%。
航运产业发达
粤港澳大湾区的港口实力出众，深圳、香港和广州都有货
运港口位列全球前十强 2，2016年的集装箱吞吐量合共达
6,265万个标箱(TEU)，比长三角还要多出近400万个。区
內共有香港、澳门、广州、深圳和珠海五个国际机场和惠
州一个地区机场，其中香港和广州在全球机场客运量排
行第八和第十三 3。在国内，广深港的机场客运量均排名前
十。此外，香港更是连续八年成为全球最繁忙货运机场，
国际货运量比第二名的上海浦东国际机场高出70%。大湾
区的总体客运量及货运量更是全球湾区之首。随着区内机
场的持续扩建，今后大湾区的人流及物流必将更趋蓬勃。
第三产业占比有待提升
粤港澳大湾区第三产业占比超过60%，人均GDP比京津冀
和长三角城市群高近一倍，但仍然远低于另外三个国际湾
区。相比之下，纽约、东京和旧金山湾区的三产比重平均
超过80%，人均GDP更以倍数高于粤港澳大湾区。部分大
湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造
业为主，这些产业对GDP贡献有限，但受益于《中国制造
2025》的规划，大湾区的产业转型和升级目标明确，蓄势
待发，从而带动更多高增加值的第三产业发展。随着各城
市的产业升级和现存的第三产业更趋壮大稳定，未来三产
比重和人均GDP必然会明显提升。
除了致力于提升第三产业的占比外，制造业升级也是
大湾区内重要的一环。当中,中国工业和信息部同意
把珠江西岸“六市一区”(珠海、佛山、中山、江门、阳
江、肇庆、顺德)创建“中国制造2025”试点示范城市
群，引领中低端制造业向高端制造业升级。
大湾区内的法制、货币、身份和
文字差异
粤港澳大湾区最有别于国内另外两个主要经济带和国
际三大湾区的地方，是它有香港和澳门两个特别行政
区。这两个特区在居民身份、立法、税收制度、货币和
文字均与其余九个广东城市有所差异，使得政策推行
及执行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相
对复杂。长远来说，这些差异的问题必须理顺，否则
难免阻碍大湾区的一体化发展。
从宏观经济指标来看，粤港澳大湾区的经济总量和长
三角城市群以及国际湾区都还有一段差距，人均GDP
更是低于世界湾区的平均水平。从产业结构的角度来
看，大湾区仍处在工业经济向服务经济的转型期，第
三产业的比重有待提高。在世界独一无二的制度多样
化环境下，大湾区的发展将走出一条无既定经验可循
的新型道路，既需要融合各城市、地区，避免行政壁
展中共同进步的目标。
1
根据香港交易所2018年6月29日数据。
2
劳孙先生报(劳埃德的名单)(2017)。《2017世界集装箱港口百强排行榜》
(100端口2017)。英国，伦敦。
3
国际机场理事会(国际机场理事会)(2018)。
《2017年全球机场客货运量排名》
(世界机场交通排名)。加拿大，蒙特利尔。
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图一：世界主要湾区指标比较（2017)

1 粤港澳大湾区 2 东京湾区* 3 纽约湾区* 4 旧金山湾区*

面积（万平方公里） 5.6 3.7 2.2 1.8

人口 (万人) 6,957 4,396 2,015 768

GDP(万亿美元)
1.6 1.9 1.7 0.8
4 3
2
人均GDP(万美元)
2.3 4.2 8.2 10.2
1

集装箱吞吐量 7,499 773 625 237

（万个标准货柜单位）

机场旅客量（亿人次）
2.0 1.2 1.3 0.8

GDP占所在国家总量
11.8% 37.6% 9.0% 4.2%

资料来源：广东省统计局，国家统计局，香港政府统计处，澳门统计暨普查局，
日本总务省，世界银行，德勤硏究，香港立法会，United States Census Bureau，WIPO， 第三产业比重(%)
64.9% 82.3% 89.4% 82.8%
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金融、创新科技、 汽车、石化、 金融、房地产、 科技创新、
制造业 金融 医疗保健 专业服务

主要产业

* 2016年数据。

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图二：中国领先城市群指标比(2017)

1 粤港澳大湾区 2 长江三角洲 3 京津冀

3

面积（万平方公里）
5.6 21.1 14.6

人口(万人)
6,957 12,833 11,247

GDP(万亿美元)
1.6 2.6 1.3

人均GDP(万美元) 2.3 1.3 1.1

2

城镇化率(%)
70.3% 69.0% 48.7%

第三产业比重(%)
64.9% 54.4% 58.6%

资料来源：国家统计局，北京统计局，天津统计局，河北省统计局，上海统计局，江苏省统计局，浙江省统计局，
1 广州统计局，深圳统计局，珠海统计局，佛山统计局，中山统计局，东莞统计局，惠州统计局，江门统计局，
肇庆统计局，澳门统计暨普查局，澳门国际机场专营股份有限公司，香港政府统计处，香港贸发局，
Central Intelligence Agency Long Finance，世邦魏理仕研究部

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正如上述所言，粤港澳大湾区在经济上已具备一定的基

02/
础，加上中央政府已将大湾区提升至国家级层面的政策，
各项世界级基建也在兴建得如火如荼，大湾区可谓机遇处
处。这部分会就大湾区内的基建、政策、经济融合三方面
来逐一讨论其为湾区带来的机遇。

大湾区的宏观 基建互联–缩短城市之间距离,

发展 促进跨界合作
相比起世界三大湾区，粤港澳大湾区覆盖面积是旧金山湾
区和纽约湾区总和的1.4倍，由此可见，以基建加强大湾
区内各个城市的联系，缩短交通往来时间，可谓是重中之
重。有鉴于此，粤港澳三地政府均提倡“一小时生活圈”的
概念，加强大湾区内各城市的通达性。基建有助推动湾区
城市融合，令城市边界变得模糊、人口流动更自由、资源配
置更优化。

基建设施缩短湾区内城市的通达时间，也加强了对湾区外
区域的辐射。大湾区内建成的高速国铁客运专线及珠三角
城轨约1,640公里，在建及规划中的客运专线超过十条。

全部建成后，预计湾区内高铁和城轨可达2,370公里，
同时连通全国三万公里的高速铁路网络。届时，香港、
深圳和广州的CBD基本可以实现一小时到达区内大部分城
市的商务区。当中广深港高铁更可大大缩短这三座一线城
市之间的穿梭时间至15分钟(深圳-香港)和48分钟
(广州-香港)。

与此同时，深湛、深赣、广汕以及广湛的建设及推进，都将
进一步加强广州和深圳对于广东省东西翼、粤东北乃至相
邻省份的辐射能力。各城市在建的地铁线亦将缩短城市点
对点的出行时间，令郊区受惠，加速城市去中心化进程。

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图三：

粵港澳大灣區基礎建設 广深港高铁
2018年通车运行
• 广州南站-香港西九龙站，全长142
公里，香港段26公里
• 预计日均客流量为9.9万人
港珠澳大桥
2018年通车运行
• 全长55公里从香港到澳门或
珠海的行车时间从4-5小时缩短
至45分钟
莲塘/香园围口岸
+高速公路
预计完成日期:2018年
• 深圳莲塘口岸-香港香园围
• 11公里的双程双线分隔道路
广佛肇城轨
2016年3月通车运行
• 始于广州站，终到肇庆站
• 不包含广佛段的长度为87公里，
设计时速200公里

城市间距离拉近，带动房地产市场发展 3
• 香港到广州南站最快 • 130公顷人工安置
仅需48分钟
1 连接口岸
(包括5.7公里隧道)连接
至粉岭公路
• 香港到深圳龙岗时间从

往
2 49分钟缩短至27分钟
4
19 北京、武汉、长沙
深中通道 虎门二桥 广深和谐号 佛莞城轨
20 往 南昌 预计完成日期：2024年 预计完成日期:2019年 2007年通车运行 预计完成日期:2020年
• 建成后，深圳到中山的交通时间 • 起于广州南沙区东涌镇， • 从广州东站至深圳火车站， • 线路从广州南站至东莞望洪站，
将从2小时缩短至30分钟 止于东莞沙田镇，全长13公里 全长139公里 总长39公里

18 往 贵阳 • 全长24公里，其中海上 • 建成后，有望缓解当前广州 • 全段运行时间 • 设计时速200公里，

6 8
段长度约22.4公里 与东莞、深圳之间过江的 为1小时12分 全线设7个车站
交通紧张状况，减轻虎门 • 运行时速180公里 • 2015年开工，工期5年
大桥的压力 • 平均10-15分钟开出

16
5 一班，客流高峰期
每5分钟趟车 7
11

肇庆 9
广州北 广佛环线 穗莞深城际 新白广线 广珠城际
预计完成日期：2022年 预计完成日期: 2019年 预计完成日期：2020年 预计完成日期：2022年
• 佛山西至广州北段正在进行 • 广州东站-深圳机场站，全长94公里 • 线路从广州新塘经白云机场到 • 延长线一期(拱北至长隆公园)在建，
可行性分析 • 设计时速140公里 广州北站，总长77.7公里 二期(长隆公园至珠海机场)规划
广州站 14
17 往 南宁 15 广州东 • 佛山西至广州南站段预计 • 设计时速160公里 • 广州南站到珠海站

9 11
2019年建成 116公里，中山至江门
10 7 • 环线全长143公里， 支线26公里
佛山西 24 往 汕尾 设计时速160公里 • 广珠段（包括支线）
2012年开通

4
广州南 惠州 10 12
8 東莞
广州 6 广佛江珠城际 莞惠城际 广佛肇高速 珠三角环线
21 往 预计完成日期：2022年之后
• 线路全长162公里，途经广州、佛山、
2017年通车运行
• 从东莞道滘到惠州小金口站，
预计完成日期：2019年
• 项目连接广州、佛山、肇庆，终点往西延
预计完成日期：2018年
• 计划2018年底，港珠澳大桥建成，
南沙
厦门、
上海 江门、珠海 全长100公里 伸广西的梧州环城高速，全长225公里 届时全线贯通
佛山 • 计划开设14个站点，起点在广州芳村， • 设计时速200公里 • 一期在肇庆市内，
深圳
14 16
终点在珠海机场， 2016年底已通车
12 并预留接入广州站 • 二期广州白云区到
5 深圳东 • 线路正进行可行 肇庆大旺段，预计
深圳北
福田站 性研究分析 2019年通车
前海
3
13 • 建成后将有效缓解广肇
高速的运行压力 15
香港
中山 南广高铁 贵广高铁 武广高铁 赣深高铁
13
2014年通车运行 2014年通车运行 2009年通车运行 预计完成日期：2020年
珠海 2 • 广东省境内227公里、设10个车站 • 从肇庆东站并线，然后接入佛山西 • 广东省境内298公里、设6个车站 • 江西赣州-深圳北站，全长436公里，
• 客货共线，设计时速200公里 • 广东省境内208公里、设6个车站 • 客运专线，运行时速350公里 其中深圳段25公里，惠州段102公里
澳门 1 • 广州与南宁之间的旅行时间 • 客运专线，设计时速250公里 • 武汉至广州的旅行时间 • 设计时速350公里

17 19
从13小时缩短至最快 • 贵阳至广州旅行时间 由原来的11小时缩短至
23 往 湛江 3小时 从20小时压缩至最 3小时，长沙到广州直达
快4小时 仅需2小时
江门
18 20
橫琴

22 往 湛江
厦深高铁 深湛高铁 广湛高铁 广汕高铁
图例： 2013年通车运行 预计完成日期：2024年 预计完成日期：2022年后 预计完成日期：2022年
已建成路线 • 厦门北站-深圳北站 • 深圳-湛江站，其中深圳-江门站 • 目前正在规划中,设计时速350公里 • 始于广州站，终于汕尾站
• 全长502.4公里，其中广东段 长度234公里 • 将从广州站或棠溪站 • 线路总长239公里，广州段及
未来路线 全长约357公里，福建 • 江门站将作为广佛江珠、 引出到湛江站 惠州段长度145公里

22 24
段全长约145公里 线和深湛高铁的换乘站 • 设计最高时速350公里
机场 • 深圳到厦门时间 • 设计时速250公里
缩短到3小时左右
集装箱港口
21 23
主要现有/在建中/规划中的基础建设项目 建成 兴建中 部分建成 规划中

城际铁路 城际轨道 高速路/桥

莲塘/香园围口岸
（高铁） 南广高铁 武广高铁 厦深高铁 广湛高铁 广深和谐号 广佛环线 新白广线 广佛江珠城际 + 高速公路 虎门二桥 珠三角环线

1 17　 18 19 20 21 22 23 24 4 7 8 9 10 11 12 13 14 2 3 5 6 15 16

广深港高铁 贵广高铁 赣深高铁 深湛高铁 广汕高铁 广佛肇 佛莞城轨 穗莞深城际 广珠城际 莞惠城际 港珠澳大桥,香港口岸, 深中通道 广佛肇高速
屯门至赤鱲角连接路
来源： 世邦魏理仕研究部，2018年第二季度
世邦魏理仕研究部
本报告由世邦魏理仕大中华区研究部撰写。大中华区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。

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圖四: 广州一小時生活圈

韶关
  序號 區域名稱
1 香港大中環
2 广州天河C B D
3 广州琶洲
4 广州南沙
怀集站 清远 5 深圳福田C B D
6 深圳前海
7 深圳后 海
8 深圳宝安中心區
9 東莞南城国際商務區
肇庆
10 東莞濱海灣新 城
11 惠州江北C B D
广州
惠州 12 珠海吉大
11 13 珠海橫琴新區

2 14 中山東區中心商務區
18 佛 山 15 东莞 15 广東金融高新區
3 汕尾市
云浮东站 16 9 惠 州南站 16 佛山新 城
10
4 17 江門北新區
17
中山 8 5 深圳 18 肇慶新區
14 6 7 澳門半島商務區
19
（皇朝+南灣+新口岸）
珠海
江门 12 珠海站 1 香港
台山站
13 19 澳 门 西九龙站 商务核心区

2018年一小时可达站点

2023年一小时可达站点

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圖五: 深圳一小時生活圈

  序號 區域名稱
1 香港大中環
2 广州天河C B D
3 广州琶洲
4 广州南沙

清远 5 深圳福田C B D
河源(赣深) 6 深圳前海
7 深圳后 海
肇庆 8 深圳宝安中心區
9 東莞南城国際商務區
广州
10 東莞濱海灣新 城
惠州
11 11 惠州江北C B D
佛山
肇 庆 东 站 18 15
2 12 珠海吉大

3 东莞 13 珠海橫琴新區
16 9
汕尾市 14 中山東區中心商務區
广州南站 10
4 15 广東金融高新區
17 深圳
中山 8 5 16 佛山新 城
14 6 7 17 江門北新區
珠海 18 肇慶新區
江门 12 珠海站 1 香港
澳門半島商務區
13 19 澳门
西九龙站 19
（皇朝+南灣+新口岸）

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阳东(深湛) 2018年一小时可达站点

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圖六: 香港一小時生活圈

  序號 區域名稱
1 香港大中環

清远 2 广州天河C B D
3 广州琶洲
4 广州南沙

河源(赣深) 5 深圳福田C B D
6 深圳前海

肇庆 广州北站 7 深圳后 海
8 深圳宝安中心區
9 東莞南城国際商務區
佛山 广州
惠州 10 東莞濱海灣新 城
11 11 惠州江北C B D
2
18 15 12 珠海吉大
佛 山西站 3 东莞
16 9 13 珠海橫琴新區
广州南站 10 14 中山東區中心商務區
4
惠州南站 15 广東金融高新區
17 中山 8 5 深圳
北站 16 佛山新 城
14 6 7
17 江門北新區
中山 珠海 18 肇慶新區
江门 12 珠海站 1 香港
澳门 澳門半島商務區
13 19
19 （皇朝+南灣+新口岸）

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新一轮基建设施重点利好珠江口西岸区域，将部分重构东
西岸的资源配置。一直以来珠江口西岸的发展滞后于东岸
主要是由于西岸城市被珠江口天然阻隔，在缺乏跨江通道
连接的情况下,东岸对西岸的辐射力明显不足,导致东西两
岸发展严重失衡。在建的港珠澳大桥、深中通道、虎门二
桥、深湛高铁以及广湛高铁都有利于提升西岸的通达性，
为中山、珠海、江门等西岸城市往后的经济发展带来巨大
效益。香港、深圳及东莞的外溢效应将辐射到这些地区，
同时，源自西岸制造业的产品到达香港和深圳海、空港口
的时间也将大为缩短，有利区内物流资源的重新配置。
政策推动–明确了粤港澳合作的主要
产业领域和未来发展方向
政策对粤港澳大湾区的发展有着巨大推动作用。中国设立
粤港澳大湾区其中一个目的就是为了和世界上其他成熟湾
区一起参与一些行业的国际分工，而为达到目标，粤港澳
大湾区的框架协议便将目标定位为打造国际一流湾区及世
界级城市群，并且明确了重点提倡:
1. 市场一体化
2. 基础设施互联互通
3. 协同发展现代产业体系
4. 打造国际科技创新中心
5. 打造优质生活圈
其实，自从2003年签订的《内地与香港关于建立更紧密经
贸关系的安排》(CEPA)开始，过去十多年，粤港澳政府一
系列的政策对彼此在贸易、服务业开放和投资自由化的合
作已经进行了不同方面和程度的推动。到了2014年12月
国务院批复设立广东自贸区，相比起京津冀只有一个天津自
贸区和长三角两个自贸区（上海和浙江），广东省的三个自贸
区(深圳前海蛇口、广州南沙、珠海横琴)有着数量上的优势。
世邦魏理仕研究部
表二：吸引高端人才计划
主要政策發布時間
香港 2018年5月8日《科技人才入境计划》
2017年12月22日《广州市高层次人才认定方案》、《广州
市高层次人才服务保障方案》《广州市高层次人才培养资
广州
助方案》
2018年4月9日《广州市促进总部经济发展暂行办法》
2010年10月《深圳市海外高层次海外留学人才（孔雀计划）
认定办法》
深圳 2014年12月1日《深圳市人才安居办法》
2016年3月《关于促进人才优先发展的若干措施》
2017年4月10日《深圳经济特区人才工作条例（草案）》
2018年1月11日《佛山市人才发展体制机制改革实施意见》
佛山 2018年1月19日《佛山市禅城区加强人才载体服务平台及引
才揽智平台建设暂行办法》
2018年4月26日《关于实施“珠海英才计划”加快集聚新时
珠海
代创新人才的若干措施(试行) 》
肇慶 2016年7月《西江人才计划“1+10+N”》
资料来源：香港创新科技署、各市政府网站
政策要点
• 适用于持有科学、科技、工程或数学等学科学位且在创科特定行业任职，其中持有硕士或博士学
位者无需工作经验
• 2018年6月开始接受申请，首年配额1,000个，每家公司（机构）每年最多可获配额100个
• 5年内投入15亿元，对认定的高层次人才给予住房保障、医疗保障、子女入学、配偶就业、创新
创业服务等
• 对符合条件的总部企业中高级管理人员给予资金奖励，部分无房的总部企业人才给予租房补
贴。为总部企业人才子女入学、入户、出入境便利等提供支持和服务
• 每年市级财政都会拿出44亿元用于人才工作
• 人才安居采取公租房、安居房等实物配置和购租房货币补贴两种方式，硕士研及以上学历人才
优先承租人才住房
• 给予引进人才现金奖励，海外高层次人才160万-300万的奖励，国内外高层次人才团队的资助最
高1亿元，对博士后在站生活补贴2年不超过24万元和科研资助30万元，新引进人才给予租房和生
活补贴1.5-3万元
• 市级财政每年投入不少于5亿元引才专项资金
• 对新引进科技创新团队，按级别分别每个给予200万至1亿元经费资助；对新引进领军人才、博
士和博士后，给予科研、工作经费补贴、安家或租房补贴
• 禅城区在佛山市的补贴以外，对博士后站和在站个人还有额外的现金补贴，二者加总，科研工作
站补贴总额高达180万，博士个人补贴每年高达24万元
• 未来5年拿出67亿元用于政策兑现用来扶持人才
• 高层次人才可选择100-600万不等的住房补贴，或可根据人才等级选择人才住房或购置共有
产权房
• 高层次人才在珠海购买首套自住房申请公积金贷款时，额度可放宽至当地最高上限的5倍。
• 上年度一般公共预算收入的1%列入预算用于人才工作
• 对引进的创新创业团队和领军人才给予最高1,000万元创业启动资金，并提供办公租金免租及住
房购房补助
• 对评定的高层次人才给予包括金融服务、住房福利、医疗保障等待遇
 粵 港 澳 大 灣 區 • 中国先驱城市群 未来世界第一湾 | 15

表三：放松人口落户政策 此外，《广东省十三五规划》和《深化粤港澳合作推进大
湾区建设框架协议》更提倡加强深、港在科技和创新产业
政策發布時間 政策內容
合作，把大湾区打造成国际科技创新中心。
2018年1月5日，《广州市推动非户籍人口在城市 • 构建以“引进人才入户为主体，积分制入户和政策性入户为有效补充”的落户政策体系
广州 落户实施方案》 • 适当放宽放开重点群体落户限制，放宽入户年龄限制
人才流入对区域发展也十分重要。在粤港澳大湾区，多项
• 户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别，其中“居住社保迁户”为新增 优惠政策及高校扩张计划将带来丰富的高端人才。自2017
入户方式
年开始，国内部分二线城市纷纷发布了吸引人才的政策，
• 通过夫妻投靠方式入户，条件由“分居三年”缩短为“分居两年”；老人投靠由“申请人身边无子女”调整为“申
深圳 2016年12月《深圳市户籍迁入若干规定》
请人与被投靠人在深圳共同生活，被投靠人迁入深圳户籍连续满8年且仍拥有深圳户籍”，同时取消身边是否有 而粤港澳大湾区内的各个城市也发布了一系列吸引高端
子女的限制条件 人才及放松人口落户的政策。从落户方面来看，广东省内
• 大专以上学历者即可直接入户，并且不设指标数量上限
的各城市已经基本放宽了人才落户的条件，除广州和深圳
2016年5月17日《佛山市进一步推进户籍制度改
• 市外户口准入条件放宽，包括：购买一二手房及自建房均可入户；稳定居住就业入户条件放宽；直系亲属投靠入 外的湾区城市基本取消了积分入户方式，采用核准制的
户年龄放宽；取消市外户口迁入中的计生审核等
革实施方案》 入户方式，并以人才入户及合法稳定居住就业的入户方式
佛山 2017年11月10日《佛山市推动非户籍人口在城
• “十三五”期间，努力实现50万左右非户籍人口在我市落户。到2020年，全市户籍人口城镇化率提高到93%以上
• 全面放开放宽重点群体落户限制。以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住3年以上和举家迁徙 为主，由此增强湾区城市对人才的吸引力。除此以外，广
市落户实施方案》
的农业转移人口以及新生代农民工为重点
州、深圳、珠海和佛山在针对高端、创新人才方面还有现
• 取消积分制人才入户政策，由“两个五年”入户政策取代，即参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年为入户 金奖励、租金补贴、购房补贴以及子女入学和配偶入户等
東莞
2018年2月15日，《东莞市推动非户籍人口在城 条件 扶持政策。广州和深圳的人才扶持政策对比北京和上海在
市落户实施方案》 • 新政取消了落户与房产等的挂钩，大幅放宽新生代农民工、技术工人等8类人的入户限制，有利于吸引各个层次、
各个行业的人才
2018年颁布的吸引人才的政策覆盖面更广，而且优惠力度
更高，对于高端人才的吸引力大。而珠海的购房政策以及
2016年12月《关于进一步推进户籍制度改革的
实施意见》 • 取消积分入户 佛山的租金补贴政策的优惠力度也远优于大部分新一线
珠海 2017年11月《珠海市推动非户籍人口在城市落 • 通过优化人才入户政策、放宽直系亲属投靠、以合法稳定住所和合法稳定就业为基本入户条件增加入户渠道等 城市和二线城市。因此，预计未来各城市高端人才将不断
户实施方案》 措施，进一步放宽外来人口落户限制，加快提高户籍人口城镇化率
2018年2月《珠海市户口迁移管理实施办法》 聚集，为大湾区的可持续发展带来丰富的人力资源。
2016年12月《中山市人民政府关于进一步推进
户籍制度改革的实施意见》
• 新设立合法稳定居住就业入户方式，无论是否持有自有住房，达到一定的居住年限和参加社保年限，即可入户
与此同时，根据高校在校生的规划来看，2017年到2020年，
中山 2018年1月《中山市推动非户籍人口在城市落户
• 取消积分入户政策、放开放宽重点群体落户限制 3年期间，粤港澳大湾区的高校生在校人数将增加超40万人，
实施方案》、《中山市流动人员申请积分制管理
须知(2018年度)》 增长较多的城市主要为广州、深圳和东莞，丰富的人才储备
也将为大湾区带来高端的人才供给，从而为大湾区内部高端
• 将全面取消积分制入户，因地制宜进一步放宽外来人口落户条件，加速城镇化进程，进一步激发城市活力
2018年4月2日《江门市推动非户籍人口在城市 • 全面放开落户群体包括高校及职业院校毕业生、技术工人、留学归国人员；放宽落户群体包括农村学生升学将户 产业的发展提供人才保障。
江門 落户实施方案》》 口迁入学校的人口、农村青年参军退伍或转业后在城镇安置的人口、在城镇就业居住 5年以上的人口、举家迁徙
的农业转移人口、新生代农民工

• 取消积分制入户
2017年8月《肇庆市关于推动非户籍人口在城市
肇慶 落户实施方案》
• 将通过进一步拓宽落户通道、制定实施配套政策等办法，推动非户籍人口落户肇庆。努力在“十三五”期间，全市
实现15万左右非户籍人口在城市落户。到2020年，全市户籍人口城镇化率提高到38%以上

资料来源：各市政府网站

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经济融合–香港、澳门及三个自贸区
处于湾区经济融合的前沿 图七：自贸区注册企业及港澳企业数量(2017年)

香港凭借国际的视野、完善的法律制度、高效的营商环境和
丰富多元的人力资源，很多产业都在世界上名列前茅，未来将 横琴
39,000 2,200
在大湾区发展过程中负责重要领导角色，为湾区其他城市输
出经验和高増值服务。同为特区的澳门则是世界知名娱乐城
市，旅游资源丰富，既有大量国际级综合度假酒店，还是不少 南沙 41,000 1,350
大型会议展览及体育盛事的举办地，可联同香港这个购物天
堂、发展中的珠海横琴及珠江口西岸其他旅游城市共同打造
出一个大中华区最具活力的旅游城市群。 前海 152,000 4,750

大湾区內三个自贸区包括前海蛇口、横琴和南沙，已经在产
数据来源：广东省各自贸区官网 注册企业总量
业、税收、人才等领域与港澳合作取得一定进展，共吸引了
港澳企业
8,000多家港澳企业。此外，创新金融发展显著，截止2017
年，广东自贸区入驻金融机构和创新型金融企业超过5万家，
在全国自贸区中居首位。自贸区由中央政府督导，往后将成为
图八：自贸区创新金融产业发展对比图
大湾区九个广东城市与港澳合作的核心区域以及带动周边区
域发展的重要节点。从三个自贸区的发展来看，前海凭借毗邻 人民币（亿元） 企业数量
400 3,000
香港的区位优势及拥有对区内认定的企业和个人实行15%所
得税的优惠政策，发展表现最好，汇聚了广东自贸区7成的注 350
册企业。 2,500
300
2,000
250

200 1,500

150
1,000
100
跨境人民币貸款累计提款额(亿元)
500
50 跨境人民币贷款涉及企业数量

0 0 融资租赁企业数量

前海 南沙/横 琴

数据来源：广东省各自贸区官网

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图九：香港、澳门、广州、深圳发展指标汇总图

03/ 香 港 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）

GDP
2017
2020
澳 門 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）

GDP
2017
2020

大湾区经济
11 11
10 10
常住 人囗 行政區域面 積 常住 人囗 行政區域面 積
9 9
8 8
7 7
6 6

一体化模式下
5 5
4 4
3 3
2 社 會 消費品 2 社 會 消費品
基建 設 施 基建 設 施
1 零售總額 1 零售總額

的三个城市
发展层面 高校在 校 生
人數
第三產業增
加值占比
高校在 校 生
人數
第三產業增
加值占比

粤港澳大湾区充满着机遇，区内各个城市都会受惠，但
研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值
它们受惠的先后顺序及程度可能会有所不同。世邦魏理 GDP的比重 GDP的比重
仕研究部认为发展过程大概可分为三个层面，第一个层
面是由政策及行政推动，主要受惠的是已经有雄厚发展 广 州 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市） 深 圳 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
基础的香港、澳门、广州和深圳等城市；第二个层面受广
州及深圳的外溢效应驱动，受惠的将会是与这两个城市 GDP 2017 GDP 2017
11 2020 11 2020
相邻的东莞和佛山；第三个层面则由基建所带动，位于 10 10
常住 人囗 9 行政區域面 積 常住 人囗 9 行政區域面 積
珠江口西岸的城市将更为得益。具体阐述如下： 8 8
7 7
6 6
第一个层面： 5
4
5
4

政策与行政措施的带动，继续担当 3
2
社 會 消費品
3
2
社 會 消費品
基建 設 施 1 基建 設 施 1
领头羊角色 - 港、澳、广、深 零售總額 零售總額

香港、澳门、深圳和广州在经济上都能独当一面，是大湾
区发展的领头羊。
第三產業增 第三產業增
高校在 校 生 高校在 校 生
香港连续二十四年成为全球最自由经济体 4，也是全球其 人數
加值占比
人數
加值占比

中一座核心金融城市。作为全球最大的离岸人民币业务和
融资中心，以及拥有在全球市值排名第七的香港交易所，吸
研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值
GDP的比重 GDP的比重
4
传统基金会(遗产基金会)(2018)。《经济自由度指数》报告。美国，华盛顿。
数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估
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18 | 粵 港 澳 大 灣 區 • 中国先驱城市群 未来世界第一湾

引了超过660家内地公司在香港上市，其中130家来自广东 如前文所述，澳门是全球最大赌城，2017年的博彩收入是 图十：東莞、佛山发展指标汇总图

省5，可见不少广东企业把香港作为他们的重要融资平台。 美国拉斯维加斯的4.7倍，达331亿美元7。未来将联同珠海
東 莞 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
过去中央政府一系列支持内地、香港经济合作的政策如早 橫琴发展综合旅游业。
2017
年的C EPA、自由行、前海深港现代服务业合作区，到近年 GDP 2020
的沪港通、深港通、基金互认，都令香港直接得益。今年， 总体而言，香港、澳门、深圳、广州都是粤港澳大湾区内的 11
10
常住 人囗 行政區域面 積
港交所降低了生物科技企业上市时的市值门槛和引入允许 重点城市，其中香港、深圳、广州G D P已超人民币两万亿 9
8
同股不同权等措施，有望吸引更多的生物科技及新经济公 元，深圳预计2020年G D P总量更将突破3万亿,成为大湾 7
6
司到香港上市。事实上，近期中央政府已多次表明支持香 区内最大的经济体。在人均G D P方面，香港和澳门在湾区 5

港建设成「国际创新科技中心」，故此，未来可预计创新及 城市中最高，预计到2020年更会分别上升至人民币34万 4
3
科技业对香港的G D P贡献有望进一步加大。香港的专业服 元及人民币52万元左右，分别是深圳1.6倍及2.5倍。上文 基建 設 施
2 社 會 消費品
1 零售總額
务、融资及财富管理水平都是世界级,未来在大湾区规划 提到，广州和深圳都是未来高校生在校人数增长较多的城
下,将有很大的发展空间。 市，而且人才扶持政策竞争力较高。我们相信，这四个城市
将继续提升现有的实力，在中央政府各种优惠措施的帮助
深圳的金融业也在快速发展，其增加值预计在2020年将 下，继续带领大湾区向着中国最大经济区域甚至国际最大
超过4,000亿人民币，与香港处于同一水平。自2015年起， 湾区的目标进发。 高校在 校 生
第三產業增
加值占比
深圳和香港的新股上市筹资总额位列全球第一 6，比上海 人數

高出接近70%。深圳同时为湾区的创新科技城市，研发经 第二个层面：
费占G D P的比重在湾区排名第一。根据广东省社会科学学 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值

院的《中国城市创新指数》，深圳的创新水平排名全国之
受惠于龙头城市的外溢效应，有望成 GDP的比重

首，高于北京、上海和广州。大湾区规划将进一步促进深 为最具发展潜力城市 - 东莞、佛山 佛 山 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）

港两地的金融及创新科技合作，相关行业发展前景亮丽。
2017
在广州及深圳的进一步发展下，对邻近城市带来正面的外 GDP
2020
同样以粤语作为主要语言，广州与香港在企业交流方面较 溢效应，带动人口增长和产业升级，从而推动这些城市的 11
常住 人囗 10 行政區域面 積
有优势。广州更是大湾区的交通枢纽及人才培养基地。从 经济发展和物业需求。东莞和佛山有望率先受惠，此后进 9
8
广州出发可以利用铁路到达全国多达210个城市和利用航 一步的外溢会扩展至惠州。 7
6
空接通世界42个国家、201个城市。同时，广州人力资源 5
4
充沛，高校在校生人数超过100万，为大湾区的发展注入 东莞和佛山已经逐步实现了从劳动密集型的制造业向先 3
2 社 會 消費品
大量的人才资源。在产业方面，由于传统批发产业增长放 进制造业以及高科技制造业的转型。预计两城在2020年 基建 設 施
1 零售總額
缓，广州亟需升级转型第三产业。近年广州在通讯、科技、 GDP将分别达万亿，位列湾区经济第二梯队。随着广州和
媒体等新兴服务业有不错的发展。此外，广州的区域面积 深圳两个城市的地价、租金和人力成本的上涨，不少低增
是深圳的四倍，香港的十倍，因此有别于深圳、香港和澳 加值产业有外溢的趋势，腾出空间发展更高端的服务业。
门，还可发展汽车、面板和装备制造等高端制造业。长远而 地理上，广佛、深莞同城化的趋势将不断强化，多条跨市
第三產業增
言，广州区位优势明显，大湾区领头羊地位难以被取代。 地铁线路的开通将出现跨城市的一小时通勤圈，令东莞、 高校在 校 生
加值占比
人數
佛山有望承接广州和深圳的产业外移，成为大湾区内增长
潜力最高的城市。
研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值
5
香港交易所每月市场概况(2018年3月)、老虎证券。 GDP的比重
6
香港交易所,市场数据2015-2017。
7
澳门博彩监察协调局。 数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估
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图十一：珠海、中山、惠州、江门发展指标汇总图
东莞科技制造业实力雄厚，目前高新技术企业数量及产 括深中通道和深湛铁路在西岸的落脚点。这些基建设施
珠 海 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
业增加值分别超过4,000家及1,000亿元人民币，位列大 落成后，中山到深圳机场的陆路交通时间将从约两小时，
GDP 2017
湾区地级城市之首。未来作为广深港科创走廊的重要节 缩短到半小时；从中山到达深圳的铁路时间将由现在的 2020
11
点城市，配合广深港高铁虎门站的开通，将大大促进东 90分钟缩减到一个小时以内。中山也同时是大部分往粤 常住 人囗 10 行政區域面 積
莞与广深港的快速连通，从而承接三地的科技产业外溢。 西基建项目的必经之路，中山在西岸的区位优势大为提 9
8
升，成为连接东西岸的重要支点，发展为西岸重要的交 7
6
佛山的金融高新服务区是广东省唯一省级金融后台服务 通枢纽，并有望承接深圳的经济及人口外溢，居住和就 5
4
基地，从2007年成立至今，已经吸引了近360家金融机 业人口增长有望提速。 3
基建 設 施 2 社 會 消費品
构及知名企业设立后台总部，聚集了5万多名中高端金融 1 零售總額
人才，同时高等教育人才数量在湾区属于前列。随着广佛 深中通道将于2024年通车，届时，连接中山和深圳的交
同城化的深入以及往后珠三角新干线机场的开通，预料 通时间将由两小时缩短到半小时，是整个大湾区中，继港
佛山未来将继续吸引国內外大型金融企业落户成立后台 珠澳大桥后，最具影响力的基建之一。东西岸连接对大
总部。 湾区物流资源重新配置最有利，一方面可以疏导深圳和
第三產業增
高校在 校 生
东莞的仓储压力，也可以开发中山、珠海、江门和肇庆等 加值占比
人數
第三个层面： 城市的高端生产和物流服务市场，有利西岸港口发展。
虽然江门和肇庆并非处于大湾区的中心位置，但它们腹
大型基建带动产业过江，加快人口增 地辽阔，交通联系的改善将有助于成为物流企业布局大 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值

长 - 珠海、中山、肇庆、江门、惠州 湾区的重要选址，接受外溢需求，也可以为大湾区旅游
GDP的比重

业提供更多都会城市以外的自然观光旅游资源。
根据十三五GDP规划，珠海、中山、江门及肇庆在2020 中 山 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
年的GDP规划均在5,000亿元及以下，产业发展较为综 在另一边的惠州，从现有的经济发展和产业状况来看，其 2017
GDP
合。由于它们位处珠江口西岸，跟东岸核心城市联系不 主导的支柱产业为石油化工和电子信息。电子信息产业 2020
11
足，发展速度一直落后。在规划及在建的多个跨海工程 和东莞相比还有一定差距，与周边城市的融合主要体现 常住 人囗 10 行政區域面 積
9
落成后，珠江口东西岸的交流将更顺畅，为西岸经济及房 在依托区位优势和住宅差价带来的主要来自深圳的跨城 8
7
地产市场注入新动力，发展有望提速。 市住宅投资。此外，惠州拥有海岸线资源，包括巽寮湾、 6
5
大亚湾、海龟湾、平海古城、海滨温泉等滨海旅游资源， 4
珠海受惠于港珠澳大桥的开通，将会带动香港、澳门、珠 可以吸引来自湾区其他城市的旅游人群。另外，新一轮的 3
2 社 會 消費品
基建 設 施
海旅游业发展，形成一个在华南乃至整个大中华区都具 基建项目，包括深赣铁路和广汕铁路都将途经惠州，共 1 零售總額
影响力，当中包含了观光购物、博彩娱乐、主题公园以及 设有四个高铁站，均位于惠城市区周边，建成后，将结束
会议展览的多元旅游枢纽。此外，横琴和中山也有发展 惠州市区没有高铁站的历史，令惠州江北到达广州天河
中医药和的生物医药产业，将有效带动大湾区在健康产 的时间从约120分钟缩短至60分钟以内，到达深圳龙华
业的投资、研发和生产。同时，澳门大学在珠海设立横琴 的时间从90分钟，缩短到不足半小时，大幅提升惠州市 第三產業增
高校在 校 生
校区，有利发展大湾区西岸的教育产业。 区与湾区核心城市的通达能力。 人數
加值占比

中山是这两轮基建项目的最大受益城市。相比珠海，中山
更靠近湾区中心位置的同时，也是多个过江交通设施包 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值
GDP的比重

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惠 州 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市） 肇 慶 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
2017 2017
GDP GDP
2020 2020
11 11
10 10
常住 人囗 行政區域面 積 常住 人囗 行政區域面 積
9 9
8 8
7 7
6 6
5 5
4 4
3 3
2 社 會 消費品 2 社 會 消費品
基建 設 施 基建 設 施
1 零售總額 1 零售總額

第三產業增 第三產業增
高校在 校 生 高校在 校 生
加值占比 加值占比
人數 人數

研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值 研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值

GDP的比重 GDP的比重

数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估
江 門 • 城 市 發 展 指 標 ( 對 比 灣 區 其 他 城 市）
2017
GDP
2020
11

常住 人囗 10 行政區域面 積
9
8
7
6
5
4
3
2 社 會 消費品
基建 設 施
1 零售總額

第三產業增
高校在 校 生
加值占比
人數

研究及 開發 經 費占 金融 業 增加值
GDP的比重

世邦魏理仕研究部

04/
投资大湾区
的战略性布局
整合以上各部分的宏观分析，粤港澳大湾区城市发展将会
提速，经济发展势必出现一个黄金十年、甚至二十年。区
內一线城市有望化身国际大都会，部分二线城市凭借与一
线城市同城化、产业升级、人口増长、通达性的提升等成
为宜商宜居之地，为房地产带来无限需求。而且，未来三
年，区内将增加约820万平方米写字楼面积，零售和仓库
也会分别增加1,026万平方米和214万平方米。长远而言，
政府更加有充足的土地用作未来发展，因此，粤港澳大湾
区将为短、中、长期投资者提供大量投资机会。在进入第五
部分寻找区內亮点投资机遇之前，以下是我们对物业投资
者在粤港澳大湾区布局的一些宏观战略性建议：
大湾区多方面发展，看投资方向，
城市潜力各有千秋
投资大湾区商业房地产首选受政策扶持最多、产业增加值
最高、交通枢纽最繁忙、且在区内乃至国际上最有影响力
的香港、深圳和广州三市。这些城市政策清晰、政府推动
力大，受国际关注，需求长期稳定、核心区供应小、投资市
场活跃，预期地产价格和租金长期处于高位。第二梯队城
市选择有同城化概念和外溢效应的佛山和东莞。它们都有
毗邻领头羊城市、地理边界融合、产业升级和人口增长速
度均较快这些共同点，预期未来需求和房价会明显上升。
最后要选的包括最受惠于基建发展的中山、珠海和惠州三
座西岸城市，在对外交通，特别是中山和珠海与东岸对接
粵 港 澳 大 灣 區 • 中国先驱城市群 未来世界第一湾 | 21
的持续改善下，外溢需求将会为当地带来无限商机，房地 基金投资者可考虑外溢产业地区
产需求向上。尤其是中山，在房价较低的背景下，房价升
幅将较为显著。 基金投资者看重租客类别、稳定租金回报，也考虑物业
升值潜力。除了成熟CBD地段以外，他们也可考虑佛山和
如上述第二部分所言，大湾区三个自贸区包括深圳前海、
东莞等受惠于一线城市外溢效应的二线城市商务区，部
珠海横琴和广州南沙由于得到政府政策推动，在法律、金 分更已有知名企业进驻，其中值得留意的写字楼地区包
融、经济、税制、人才引进等方面都有优势，房地产需求长 括佛山广东金融高新区、佛山新城、东莞南城国际商务
远看涨。但是三个自贸区挂牌才不到四年，而且幅员广阔，
区和东莞滨海湾新区等。这些地区未来人口将会明显上
推地发展需时，有可能需要十年以上才发展成熟。因此虽 升，同时有利社区商圈发展。
然长远而言自贸区的政策倾斜和政府的精心规划令其投
资环境被看高一线，但短期而言已发展或发展中的市中心 仓库投资方面可考虑受惠于三大跨冮大桥的西岸，亮点
地段仍然会更受追捧，特别看好广州的珠江新城和正在急 地区包括一些新兴二级和三级物流园区。
速冒起的琶洲、深圳的福田中心区和南山区。这些地区短、
中、长期写字楼和商业需求都稳定、既有总部经济配合，
周边配套也较为完善，容易吸引其他商务区的租户升级搬
本地投资者可投资”旧改”物业
迁，适合作区域性商圈发展。虽然个别地区如琶洲和南山
随著珠三角制造业往粤东西北乃至内陆城市转移，且未
区有部分地块必须建企业总部,但由于项目较多，也有旧改
来大湾区产业的持续升级，低端制造业在湾区内的生存
升级机会，始终为投资者提供更多选择，值得关注。
空间越发缩小，随着城区的扩张，很多工业区将改变土
地性质及使用用途，通过城市更新、三旧改造以提高容
大湾区的融合发展为各物业类型带 积率可以释放更大的土地价值。有潜力的”旧改”项目很
来不同的发展空间 多集中在广州的天河区、海珠区和白云区，以及深圳宝
安区、龙岗区和福田区。投资者将这些旧厂改造或重建
为与产业相关的研发办公楼及商务园区，可以吸引与现
细分之下，投资布局可以考虑以下物业类型和地区：在产
代物流、科研和新经济有关的企业，以赚取更高回报。
业升级的过程中，优质写字楼肯定是最有潜力的物业类
型。未来大湾区将有越来越多国内外的龙头企业落户和扩 当然，旧改项目涉及较多专业知识和本地条例细节，较
张，势必增加对甲级写字楼的需求。一些地理位置优越的 适合熟悉本地的投资者，建议外地投资者寻求专业顾问
的支持。
产业园也会受惠于大湾区科技产业的高速发展，来自新经
济初创公司的需求也会大幅增加，有战略性的共享办公空
间变得越来越受重视。在经济新一轮起飞下，收入和财富
将増加，各主要城市需要更多特色购物中心。在电商的冲
击下，购物中心必须覆盖密集的人口、设立在交通枢纽、
租户组合别出心裁，才能成功。紧邻主要跨市高速公路和
海空港口的物流园也是值得重点关注的投资物业类型。大
湾区作为全国其中一个重要电商节点和进出口主要枢纽港
区，加上区内路桥基建高速发展和人口的快速增长，物流
需求必将维持较快的增长速度。
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图十二：十三五规划中粤港澳大湾区内预留规划土地分布

05/
大湾区商业 <1%
23%
香港及澳门

地产市场的 广州
3%
未来亮点机遇 珠海
4%
20%
在大湾区规划的利好下，各行各业均蓄势待发，经济发展 深圳
提速将给区內房地产业带来巨大的机会，预料房地产业
是其中最受惠的产业之一。根据十三五规划，粤港澳大湾
区内预留的规划土地高达700平方公里，相当于香港2/3
东莞
700km 2
的土地面积，土地资源一方面可充分满足区内各项发展，
惠州
另一方面也可为投资者、地产商及各行业租户带来新的机
遇。除了宏观的战略性部局，利用微观角度在大湾区寻找
房地产市场亮点机遇同样重要，看的是个別地点的市场 肇庆 预留规划土地
基础及发展潜力。

江门 16%
12% 中山

佛山

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图十三：湾区商业带分布图
写字楼市场
香港、广州和深圳将继续成为湾区
总部的聚集地，空置率处于偏低水平
清远
三大核心城市无论从经济体量、产业结构、基建发展及
企业总部数量方面，都远远领先其他湾区城市。无论是世
河源(赣深) 界、中国或广东的500强企业，它们的总部都高度集中在
广深港三地，这种趋势未来也难以动摇，三个城市未来将
肇庆 继续是大湾区经济主要引擎，引领其他湾区城市的发展。
广深港仍然会是优质写字楼需求和供应的集中地。

广州 图十四：湾区城市2017年世界及中国500强 总部分布图
惠州 30
11
2 25
18 佛山 15 东莞
3 20
16 9
10 15
4
17 深圳 10
中山 8 5
14 6 7 5
香港
珠海 0
江门 12 澳 门 1 深圳 香港 广州 佛山 珠海 惠州
13 19 数据来源：2017年财富世界500强排行榜，中国企业联合会 世界500强总部
《2017中国企业500强名单》
中国500强总部

广州、深圳和香港的优质写字楼存量大致接近，分别为
767万平方米、827万平方米和730万平方米，整体空置率
 序號 區域名稱 序號 區域名稱 则在5%到10%左右，个别CBD如香港中环更低至接近1%水
核心C B D
1 香港大中環 11 惠州江北CBD
平，租金更是全球最高。广州珠江新城、深圳福田中心区
次級CBD 2 广州天 河C B D 12 珠海吉大
和香港中环分别是广深港三地当前最成熟及租金最高的
環 珠江口商務區群 3 广州琶洲 13 珠海橫琴新區 商务区，但由于缺少新增供应，未来五年的增幅不到96万
4 广州南沙 14 中山 東 區中心 商 務 區 平方米，三个城市都有新的商务区发展计划，包括广州的
其他 城市C B D
5 深圳福田CBD 15 广東金融高新區 琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东，未
6 深圳前海 16 佛山新 城 来五年新增写字楼面积将分别达至243万平方米、207万
核心商務城市 7 深圳后海 17 江門北新區 平方米和25万平方米。新商务区的供应将陆续投入市场，
一 級 外溢區 8 深圳宝安中心區 18 肇慶新區 个别时段或会见空置率的攀升，但在市场租赁和企业总部
9
東莞南城国際
19
澳門半 島商務 區 的庞大需求背景下，长期来看入驻率和租金将持续攀升。
二級 外溢區 商務區 （ 皇 朝 + 南 灣 + 新 口 岸）
传统CBD由于欠缺新供应，预计空置率将保持低位，租金
10 東莞濱海灣新城
有可能一直维持在高位。
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图十五：香港未来重点区域及其相关交通网络

莲塘/香园围管制站
沙 头 角管 制 站
往 深圳/广州
文锦渡管制站

罗湖 管 制 站
重点受惠區域
8
落 马洲 支 线 管 制 站 編號 類型 項目名稱
落 马洲 管 制 站
古洞
1 商務區 大中環 CBD
2 商務區 九龍東 CBD
深 圳湾管制站

編號 香港鐵路項目名稱
2 東涌線延線 12 沙中線 (大圍至紅磡段)
7
5 屯門南延線 13 沙中線 (紅磡至金鐘段)
6 广深港高鉄 14 北港島線
洪水桥站 锦上路 7 北環線 16 東九龍線
乌溪沙 9 南港島線 (西段)
6
編號 類型 項目名稱 狀態
4 屯门
1 高速路/橋 港珠澳大橋
3 高速路/橋 屯門至赤鱲角連接路

5 蓮塘/香园圍口岸
荃湾 8 高速路/橋
屯门 客 运 码 头 管 制 站 大围 及相關高速公路
屯门 香 港 内河 码 头 10 高速路/橋 中環灣仔繞道
12 隧道及高速 將軍澳-藍田隧道及
荔景
17
3 美孚 钻 石山 路/橋 T2主干路
九龙塘
葵青 货 柜 码 头
11
欣澳
4 行車公路 屯門西繞道
宝琳
亚 洲 博览 馆
迪 士尼 11 隧道及行車路 中九龍干線线
16
香港国际机场 油麻 地 何文田
管制站 1 15 2 调景岭 15 高架鉄路 環保連接系統
中国客运 码 头 管 制 站 红磡 红磡管制站
康城
港澳客轮码头管制站
1 13 北角 启德 邮 轮 码 头 管 制 站
香港大学
2 香港站
坚尼地城 中环 17
金钟 14 10

柴湾
9
往 澳门/珠海
海 怡 半岛 黄竹坑

圖例：
建成 地鐵項目
興建中 高速路/橋
部分建成 高架鐵路
規划中 隧道及行車路
落成 行車公路
资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图
未來
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图十六：深圳未来重点区域及其相关交通网络
往
广州 、
北京 、
武汉、
长沙
5 往 惠州
4
往 南昌
往
3 厦门、上海
往 粵西 11
6
1
3
14

10
12
5
6
16

4 7

13 8
8

深圳北
7 8
深圳东
1
7
4
5 重点受惠區域
前海湾 6 1
福田 編號 類型 項目名稱

15 2 9 1 商務區 深圳福田CBD

3 2 商務區 深圳前海
2 3 商務區 深圳后海
4 商務區 深圳宝安中心區
2
5 广深科技創新走廊十核 深圳空港新城
6 广深科技創新走廊十核 深圳高新區
资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图 7 广深科技創新走廊十核 深圳坂雪崗科技城
8 广深科技創新走廊十核 深圳国際生物谷

圖例： 編號 深圳地鐵項目名稱 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態

建成 地鐵項目 1 地鐵1號線 7 地鐵7號線 13 地鐵13號線 1 城際鐵路 厦深高鐵 5 城際軌道 广深和諧號
興建中 城際鐵路 2 地鐵2號線 8 地鐵8號線 14 地鐵14號線 2 城際鐵路 广深港高鐵 6 城際軌道 穗莞深城際
部分建成 城際軌道 3 地鐵3號線 9 地鐵9號線 15 地鐵15號線 3 城際鐵路 深湛高鐵 7 高速路/橋 蓮塘/香园圍口岸
規划中 高速路/橋 4 地鐵4號線 10 地鐵10號線 16 地鐵16號線 4 城際鐵路 贛深高鐵 8 高速路/橋 外環高速
5 地鐵5號線 11 地鐵11號線
落成
未來 6 地鐵6號線 12 地鐵12號線
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佛山和东莞将最大机会承接广州
和深圳外溢的商务机会，各类型物业
需求增加
当前，东莞和佛山的优质写字楼需求主要来自服务本地的
专业服务及保险公司、本地集团总部和其他小型金融机
构，优质写字楼存量都在200万平方米左右，市场规模较
小。受惠于政策的推动及广州和深圳办公成本的上涨和同
城化的带动，部分服务业和科技产业已经开始外溢至东莞
和佛山，国內外龙头企业如那毕马威、汇丰、华为和德迅
等已有后台或硏发部门在当地，主要集中于佛山金融高新
区和东莞松山湖片区，未來更多企业的进驻也将带动相关
行业的聚集，办公面积需求的增长较湾区内其他二线城市
高。从写字楼租金水平来看，广州和深圳甲级写字楼租金
为每月每平方米140-210元及200-250元，东莞和佛山均
在60-80之间。目前东莞和佛山的写字楼售价是广州珠江
新城和深圳福田的1/4到1/5左右，租金回报超过5.5%。

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此外，东莞和佛山过去五年人口快速增长，特别是与广州 珠江口东西岸联系的加强，催生了环珠江口
紧密连接的佛山，人口增长仅次于广深，更远高于其他湾
区城市。而广佛交界的地铁站周边如金沙洲和佛山金融高
商务带的形成
新区等地区，更是聚居了不少跨城通勤的工作人口，也为
珠江口两岸聚集了整个湾区主要的海空客货运港口，是湾区连通国内外的
佛山引来高质量人材，有利企业在当地布局，对写字楼市
门户区域。由于近年有多项包括港珠澳大桥、深中通道和虎门二桥等跨江
场有正面影响。人口增长也会带来住房和消费的需求，对
工程在建，而且，环珠江口城市如珠海、中山、广州的城市副中心南沙、以
住宅和零售物业市場有利。我们预期，类似的情況未来有
及东莞和深圳都在规划兴建新商务区，今后可看见如中山翠亨新区、珠海
可能在东莞出现。
横琴、东莞滨海湾新区、南沙明珠湾以及深圳前海等珠江口商务区的逐步
图十七：各城市优质写字楼租金比较 成熟。这些商务区特别有利于发展珠江口一带的海陆空运输及物流相关服
最高租金 最低租金 平均租金
务产业，以及现代服务业在湾区更加高效的分工，而且大部分均有潜力成为
600 各城市的核心商务区或者城市副中心，长远而言可以催生环珠江口商务带
520 的形成，为落户大湾区的企业提供不同地区和类型的写字楼选择。
500
租金 (人民币/月/平方米)

400

300
270
212
200
161
110
100 85 80 90
70
50
40 52
0
深圳 广州 东莞 佛山
资料来源：世邦魏理仕研究部

图十八：2012-2017年新增常住人口数量
260

250

200

150
万人

100

50

0
深 圳 广州 佛山 香港 珠 海 肇 庆 中山 惠州 江门 澳门 东 莞

数据来源：各城市统计局
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图十九：广佛同城化交通网络及重点受惠区域示意图 重点受惠區域
編號 類型 項目名稱
往 2 14 1 物流樞紐 佛山西站物流园区
北京 、
武汉、
长沙 2 商務區 佛山广東金融高新区
3
3 商務區 佛山新城
14B
12 4 商務區 广州南沙
9 广州北
9 5 商務區 广州天河 CBD
8N
10 6 商務區 广州琶洲
10
7 广深科技創新走廊十核 广州琶洲互聯网創新集聚區
8 广深科技創新走廊十核 广州大學城-国際創新城
14B 21 9 广深科技創新走廊十核 广州科學城
10 广深科技創新走廊十核 广州中新知識城
2
13E 編號 地鐵項目名稱
14 14
1 地鐵1號線 14 地鐵4號線
2 地鐵2號線 18 地鐵18號線
7
11 6 3 地鐵3號線 21 地鐵21號線
11 6
F3 12 9 4 地鐵4號線 22 地鐵22號線
广州火车站 1 广州东站 5
往 汕尾 5 地鐵5號線 F1 广佛線
21 13
10 6 地鐵6號線 F2 佛山2號線
1 5 4
6 7 5 7 地鐵7號線 F3 佛山3號線
1 8 8 13 4
往 佛山西 琶洲
6 8 地鐵8號線 F6 佛山6號線
南宁 、
贵州
1 8 9 地鐵9號線 F7 佛山7號線
2 5E
10 F1
7 10 地鐵10號線 F9 佛山9號線
5 9 往 惠州
12
往 湛江 11 地鐵11號線 F11 佛山11號線
7 12 地鐵12號線 F13 佛山13號線
广州南 13 地鐵13號線
3
2
F7 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
22
F6 3E 1 城際鐵路 南广、貴广高鐵
3
F2 F1 2 城際鐵路 武广高鐵
13 3 城際鐵路 广深港高鐵
4 城際鐵路 广汕高鐵
5 城際鐵路 广湛高鐵
F3 6 城際軌道 广深和諧號
7 城際軌道 广珠城際
圖例：
F9 8 城際軌道 广佛江珠城際
建成 地鐵項目 3
4 9 城際軌道 佛莞城際
興建中 城際鐵路 F13 4 10 城際軌道 穗莞深城際
部分建成 城際軌道 往
8 F11 11 城際軌道 佛肇城際
規划中 高速路/橋 深圳、
厦门、
上海
7 12 城際軌道 广佛環線
落成 13 高速路/橋 虎門二橋
未來 18 广佛肇高速
14 高速路/橋
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图二十：东莞未来重点区域及其相关交通网络

2
4

东莞市 3
1
东莞市
1 往 惠州
7 望洪 2
5
3 常平

往 广州

樟木头
1
虎门 5
重点受惠區域
編號 類型 項目名稱
1 商務區 東莞南城国際商務區
4 2 商務區 東莞濱海灣新區
塘厦
3 3 广深科技創新走廊十核 東莞松山湖

2 4 广深科技創新走廊十核 東莞濱海灣新區

編號 地鐵項目名稱
往 湛江
4 1 地鐵2號線 4 地鐵4號線
2 地鐵1號線 5 地鐵5號線
3 地鐵3號線
圖例： 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
建成 地鐵項目
1 城際鐵路 广深港高鐵
興建中 城際鐵路 往 深圳 2 城際鐵路 贛深高鐵
部分建成 城際軌道
3 城際鐵路 深湛高鐵
規划中 高速路/橋
落成
往 深圳 4 城際軌道 广深和諧號
5 城際軌道 莞惠城際
未來
6 城際軌道 穗莞深城際
资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图
7 城際軌道 佛莞城際

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图二十一：莞深未来重点区域及其相关交通网络

' 6

2
5

东莞市 3
东莞市 4
往 惠州
望洪 1
8
7 常平

往 广州
樟木头
2

虎门 5
5

4
往
12
厦门、
上海
6 塘厦 3 1
3 11

10 14

16
13
4

10

深圳北 8
7
1 深圳东
9

圖例：
建成 地鐵項目 15 前海湾 福田
#
興建中 城際鐵路 5 編號 深圳和東莞地鐵項目名稱
9
部分建成 城際軌道 1 地鐵1號線 7 地鐵7號線 13 地鐵13號線 1 東莞2號線
2
規划中 高速路/橋 2 地鐵2號線 8 地鐵8號線 14 地鐵14號線 2 東莞1號線
落成 3 地鐵3號線 9 地鐵9號線 15 地鐵15號線 3 東莞3號線
未來 4 地鐵4號線 10 地鐵10號線 16 地鐵16號線 4 東莞4號線
5 地鐵5號線 11 地鐵11號線 5 東莞5號線
资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图
6 地鐵6號線 12 地鐵12號線
世邦魏理仕研究部
Shenzhen & Dongguan Full Map
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物流市场 大湾区二、三级物流园区的崛起

电子商贸高速发展和基建加速利好 根据《珠三角快递服务发展的十三五规划》，大湾区的物
流园区分3个等级：一级服务全国，二级服务广东省，三级
物流市场 服务本地城市。基础建设不但有助巩固一级物流园区的城
广深港是目前和未来湾区内物流量最大的三个城市。香 市地位，带动二级和三级物流园区的发展。目前香港、广
港、广州和深圳位列全球集装箱吞吐量十强，而香港国际 州、深圳和东莞的一级物流园总供应量分别为：380万平
机场及广州白云机场的货运量也在全球二十强，香港由于 方米、167万平方米、203万平方米和358万平方米，空置率
国际航线特別多，更是位列第一。这些都奠定广深港三地 在5% -9%的水平。由于这些一级物流园区已面临饱和，加
在全国电商和物流市场的竞争力。在建的跨江基建完工 上沿珠江口基建的增加，政府建议加快打造包括珠海和中
后，往来湾区内主要港口之间的通达时间将大大缩短，珠江 山等城市的二、三级物流园区，助力当地产业升级，并结
口东西岸的物流资源得到重新分配，加强整个大湾区的物 合港澳相关企业的经验和优势来提升大湾区的物流能力
流量，不只有利于湾区内的核心海空港口包括香港国际机场 和水平。
和葵青货柜码头、深圳宝安机场和盐田港、广州白云机场和
图二十三：湾区物流发展及新兴物流核心分布图
南沙港的长远发展，更对周边的物流仓库带来庞大需求。

东岸城市物流成本高，租金为每月每平方米40元人民币左
右，香港更接近每月每平方米117元，远高于西岸城市的30
元左右水平。对于一些注重成本的物流商，随着跨江通道
的增多或会将其物流配送中心往西岸城市布局并开设分
部，引发物流仓储需求外溢的倾向。西岸土地成本较低的
肇庆
优势也将令西岸城市的高端制造业取得长足发展，对高规 广州
格厂房有一定需求。 惠州

图二十二：湾区城市物流租金 佛山西站 佛山 东莞

鹤山物流园 深圳
120
黄圃站国际物流园
租金 (人民币/月/平方米)

100 中山 香港
江门

80
珠海

60 翠亨产业园

40
洪湾港
大广海湾保税物流中心
20 主要受惠园区：
基建带动幅射范围强
0
香港 深圳 东莞 广州 惠州 佛山 中山 珠海 江门 次级受惠园区
基建带动幅射范围弱
一級物流园 二級物流园 三級物流园 资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图
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湾区新兴物流枢纽 图二十四：珠海未来重点区域及其相关交通网络

在这个布局上，主要受惠园区包括： 1
5
往
广州 、
中山、
佛山

珠海-洪湾港

已经完工的洪湾港占地21万平方米，与珠海大道、南琴
4
路等城市快速干道接驳。港珠澳大桥开通后，从该物流 3
往 香港
园去香港国际机场只需要40分钟，将促进洪湾港的发
展。根据湾区规划，珠海将推动横琴新区与保税区、洪
湾港、湾仔区域一体化的建设发展。 珠海站

往
广州 、
江门 、
佛山

3 重点受惠區域
編號 類型 項目名稱
1 物流枢纽 洪灣港
2 商務區 珠海橫琴新區
3 商務區 珠海吉大
澳門半島商務區
4 商務區
皇朝+南灣+新口岸
圖例：
2 建成 地鐵項目 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
興建中 城際鐵路 1 城際軌道 广珠城際
部分建成 城際軌道 2 城際軌道 广珠城際 延長線
規划中 高速路/橋 3 城際軌道 广佛江珠
落成 4 高速路橋 港珠澳大橋
未來 5 高速路橋 珠三角環線

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图二十五：中山未来重点区域及其相关交通网络

中山-翠亨新区产业园
往 往 深圳
广州、
佛山
中山将通过翠亨产业园来带动现代物流业的发展。 3 4

正在规划中的翠亨产业园占地13万平方米，物流仓
储用地156公顷，规划期至2030年，位于粤港澳大湾 往 鹤山
区地理中心位置，邻近在建的深中信道，未来往返深
圳宝安机场只30分钟，且一小时内可抵达湾区內另
外四个国际机场和五个国际港口。建成后将成为规 2

模较大的新型仓储物业的聚集地，是大湾区西岸重
1
要的物流枢纽节点。

往 江门

中山北站

往 深圳
3

中山站
1

往 开平

往 湛江

往 珠海

圖例：
建成 城際鐵路
興建中 城際軌道
重点受惠區域 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
部分建成 高速路/橋
編號 類型 項目名稱 1 城際軌道 广珠城際
規划中 貨運鐵路
1 商務區 翠亨新區 2 城際鐵路 深湛高鐵
落成
2 物流樞紐 翠亨新區產業园 3 高速路橋 深中通道
未來
3 物流樞紐 黃圃站国際物流园 4 貨運鐵路 南沙港鐵路
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图二十六：江门未来重点区域及其相关交通网络

江门— — 鹤山物流园

鹤山物流园占地22.5万平方米，定位为珠江口西岸
2
的物流枢纽中心，担任着粤港澳大湾区的物流中转
站。未来経港珠澳大桥往来香港国际机场只需要1
小时。鹤山物流园通过广州南沙港铁 路和南沙港相
往
连，将成为西岸城市的第一站物流枢纽，规 划发展 中山 、
珠海
现代仓储、电商冷链、集装箱铁 运等。
2

其他受惠园区包括中山黄圃站国际物流园、佛山西
3
站物流园和江门大广海湾保税物流中心，这些园区
江门市
江门市
都会利用自身的地理位置和未来的基 础建设而化
江门东
身 物流节点和次级枢纽。

1
开平

往
茂名 、
湛江

圖例： 重点受惠區域 編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態

建成 地鐵項目
編號 類型 項目名稱 1 城際鐵路 深湛高鐵
興建中 城際鐵路
1 物流樞紐 大广海灣保稅物流中心 2 城際軌道 广珠城際
Jiangmen Full Map
部分建成 城際軌道
2 物流樞紐 鶴山物流园
規划中 高速路/橋
3 商務區 江門北新區
落成
未來

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商业物业/休闲产业 图二十八：旅游金三角分布图

香港、澳门和珠海将形成一个旅游金三角，对综合渡假洒店、购物中心和会议展览设施自然有着最大需求。往后，广州
番禺、惠州博罗和龙门，江门开平和台山等地也会开发文化、观光旅游资源，而肇庆也将推进府城复兴项目，打造国家级
历史文化旅游项目以及乡村旅游来吸引游客，同样有利于发展商业物业酒店项目。

图二十七：澳门未来重点区域及其相关交通网络
往 香港

7
港珠澳大桥
珠海
珠澳口岸 香港
3 澳门
人工岛
7

资料来源：世邦魏理仕研究部
2
6

资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图

圖例：
建成 輕 鐵項目
興建中 高速路/橋 5
莲 花口岸
編號 澳門輕鐵項目名稱
部分建成 1 氹仔線 5 橫琴延伸線
規划中 2 澳門半島線(第一期) 6 澳門東線
落成 4 3 澳門半島線(第二期) 7 港珠澳大橋
未來 4 石排灣線

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图二十九：惠州未来重点区域及其相关交通网络

重点受惠區域
往 河源
2 編號 類型 項目名稱
1 商務區 惠州江北 CBD

編號 地鐵項目名稱
1 地鐵1號線 3 地鐵3號線
2 地鐵2號線

編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
1 城際鐵路 厦深高鐵
2 城際鐵路 贛深高鐵
3 城際鐵路 廣汕高鐵
1 城際軌道 莞惠城際

往 广州 1

惠州
1

惠州市

2 3

1 惠城南

往 深圳
圖例：
建成 地鐵項目
1
興建中 城際鐵路
部分建成 城際軌道 往 汕尾
規划中 高速路/橋
落成 惠州南
未來
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3
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图三十：肇庆未来重点区域及其相关交通网络
除了旅游城市，一些人口增长较
往 贵州 快的城市对商业物业有巨大需求
重点受惠區域
1
編號 類型 項目名稱 事实上，广州和深圳在过去五年分别新增常住人口
1 商務區 肇慶新區 166万及198万人，净流入人口位居全国主要城市的
編號 類型 高鐵和城際線路名稱 狀態
前两名，较湾区内增量排名第三的佛山多出160万。
1 城際鐵路 貴广高鐵
而珠海和中山虽然在增量上与广深不是一个水平，
2 城際鐵路 南广高鐵 但其较小的人口基数，近五年的平均常住人口复合
1 城際軌道 广佛肇城際 增长率也达到2.2% 和0.7%，在湾区中位列第四和
第七位，仅次于深圳的3.5%，广州的2.5% 和澳门的
2.3%。预计到2020年，整个大湾区的人口会增加
广宁
507万人至7,464万人，当中以深圳和中山的人口升
幅速度最快，分别上升18% 和12%，人口增多自然对
住房和商业物业的需求增加。

值得注意的是，湾区内的铁路客运枢纽共29个，
2020年前新落成的铁路站点更多达56个，这些枢纽
所在地，将是未来的城市中心或副中心。从房地产
角度來看，大湾区新建的轨道交通站点将可能成为
新的区域性商业中心。相比起高铁枢纽站及城轨站，
地铁作为城市通勤交通工具，人流通过的频次更
高，是周边社区或工作人群的交通枢纽甚至是社区
中心。香港、广州和深圳市区地铁密布，城区内进一
步加密的地铁站点将扩大已有商圈的地理范围及辐
射半径。而新的社区商圈则更大机会出现在此前缺
大旺 往 佛山 少地铁通达的区域，包括广深的新兴住宅区，以及佛
肇庆东
山、东莞和中山等地铁未成网的城市。地铁的开通，
1
将改变这些地区的区域性商业中心的分布，人流及
圖例： 居住人群将向地铁站靠拢。
建成 地鐵項目
興建中 城際鐵路 2
部分建成 城際軌道
規划中 高速路/橋 往 云浮 1

落成 肇庆
未來

资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图

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图三十一：湾区广东省境内9市旅游业发展图 图三十三：珠三角铁路客运枢纽分布与定位

数目
4,000 35
30
3,000
人民币(亿元 )

25
20
2,000
15
1,000 10
5
0 0
广州 深圳 佛山 江门 东莞 惠州 珠海 肇庆 中山
2017旅游业总收入

4A级以上景区个数
资料来源：湾区各市统计局

广州北站
肇庆 惠州北站
图三十二：湾区城市人均优质零售物业面积图 广州
惠州
肇庆东站 棠溪站
新塘站
广州站 广州东站
东莞站
肇庆站
16,000 佛山西站
佛山 广州南站
佛山新城站 东莞
14,000 虎门站

深圳北站
人均优质零售物业面 积（平方米 / 万人 )

12,000 南沙站
深圳北站
深圳 坪山站 深圳东站
西丽站
深圳站
福田站
10,000 江门站 中山北站
中山站 前海湾站
香港
8,000 中山 珠海 红磡站
珠海站 中环站 金钟站
江门
6,000
横琴站

4,000

2,000

0
香港 佛山 澳门 中山 珠 海 深 圳 江门 广州 肇 庆 惠州 东 莞
特大型铁路客运枢纽

大型铁路客运枢纽
资料来源：湾区各市统计局,世邦魏理仕研究部
中型铁路客运枢纽

资料来源：《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》、港铁公司

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粤港澳大湾区凭借坚实的经济基础、沿海地区的国际视 从房地产投资角度看，粤港澳大湾区尤其受惠于中央政策
野，香港和深圳两大金融平台以及位列世界前茅的海空港 和基础设施建设，前景看好，相比京津冀和长江三角洲，

06/ 群，再有中央政府在政策上的支持及推动，配合一带一路
国策，有望成为世界上最大的湾区经济体。
目前大部分城市的基数还低，未来升值潜力更大、风险更
小。区內有众多成熟CBD和正在崛起的商务区乃至新兴物
流园，投资选择多，布局可以更加灵活。

结论 有了这个戦略性发展方向，大湾区经济发展势必提速，赶
上长江三角洲的经济规模指日可待。未來粤港澳大湾区在
中国经济的布局将会变得越来越重要，对中国经济的影响
投资在大湾区，也不是完全没有风险。尽管在规划和发展
蓝图上，大湾区拥有亮丽前景，但计划细节如何实施存在
力也会深化，区內各城市的地位得以提升，大大増加对国 不确定性，且将影响政策的有效性。区内三套法律制度并
内外资金的吸引力。 存，凸显了在不同司法管辖区之间，政府施政和市场运行
模式上的协调困难。另外，市场透明度和专业标淮在粤港
湾区发展应以阶段性和地区性视角来看。虽然说，大湾区 澳三地也不尽同步，需要政府和专业机构共同协作，加以
是一个整体协同发展的区域，但各个城市的地理位置、发 改进。以上各种都对国际投资者构成风险,长远来说,如
展路径和产业重点会有所不同。过程中，香港会率先向内 果不解决,会影响投资信心。大湾区已规划多个世界级的
地九市输出更多国际经验，广州和深圳将提速成为国际大 基础设施项目，并有政策举措支持，确保城市间的各种人
都会，澳门联同香港带领珠海打造大中华地区最有活力的 力、物力等资源流通顺畅，硬件设施已逐步完善，但同时仍
旅游金三角，其余城市则凭基建改善、外溢效应、产业升 需多方努力，加强软实力，使粤港澳大湾区成为一个真正
级、人口增长等因素在大湾区崛起，创造自身经济成果。 的世界级湾区经济体。
从规划布局来看，未来整个湾区的发展重心将转移至珠江
口沿岸区域，而经济及土地资源的配置将在东西岸沿江城
市优化。当中，珠江口西岸将成为最大增长点。这些发展
整合起来就是大湾区的精髓所在，通过政府策略性规划，
推动合作政策和基建，城市之间以分工互补而非恶性竞争
来获得进步，资源得到最佳配置，最终带来经济快于全国
的増长。

在湾区发展演进下，房地产格局也将重塑。在政策、科技
和跨境跨市基建带领下，资金、人、物和服务将于湾区内
加强流动。科技、金融、新经济、高増值物流及旅游产业
的深化分工为大湾区房地产带来多样化的发展机遇。市场
对写字楼、商业和物流地产的整体需求都会上升。长远来
看，各个城市面向粤港澳湾区发展的商务区将取得较大发
展并带动原有商务区的共同繁荣，各城市商业品牌的丰富
度也将极大提升，开发商在湾区进行商业项目产品线的复
制的现象将越来越多。

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陈锦平 谢晨 Richard Barkham, Ph.D., MRICS Jos Tromp
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陈洁莹 杨丰宁 Henry Chin, Ph.D. Spencer Levy

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