u s

Código de Planeamiento
a r c Urbano
de la Ciudad de M Buenos Aires
d r a
(C.P.U.)
á te
C
 Orígenes del CPU

s
1944 Código de Edificación
1962 Plan Director de la Ciudad
r c u
1973 Primer proyectoa
M
de CPU

r a
1977 Sanción
d
del Código de

á te Planeamiento Urbano

C 2000 Promulgación de la Ley 449

modificando el texto del CPU
 Orígenes del CPU

s
1944 Código de Edificación
1962 Plan Director de la Ciudad
r c u
1973 Primer proyectoade CPU

a M
r
CODIGO DE FONDO Y DE FORMA:

d
1977 Sanción del Código de

e
• Regula el tejido urbano ordenando

t
el uso del suelo. Planeamiento Urbano
á
• Ordena la red vial.

C 2000 Promulgación de la Ley 449

• Adecua los espacios verdes conforme
a los requerimientos de un entorno
ambiental sano.
modificando el texto del CPU

2008: LEY N° 2.930 Plan Urbano Ambiental constituye la ley

marco a la cual se ajusta la normativa urbanística y las obras
públicas.
PLAN URBANO AMBIENTAL

s
CIUDAD INTEGRADA
u
r c
CIUDAD POLICÉNTRICA
a
a M CIUDAD PLURAL

d r CIUDAD SALUDABLE

á te
C
CIUDAD DIVERSA

2008: LEY N° 2.930 Plan Urbano Ambiental constituye la ley

marco a la cual se ajusta la normativa urbanística y las obras
públicas.
Secciones

• Sección 1: Alcances, ámbito de

s
• Sección 5: Zonificación en
u
c
vigencia. distritos.
• Sección 2: Normas
ar
• Sección 6: Sistema vial.

M
administrativas. • Sección 7: No está escrita.

d r
• Sección 3: De la propuesta de
apertura de vía pública y dela • Sección 8: Renovación urbana.

e
• Sección 9: Procedimiento de
t
parcelamiento.

á
modificaciones del código.
• Sección 4: Normas generales
C
sobre tejido urbano. • Sección 10: Protección
patrimonial.
Sección 1 - Alcances
Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen todo lo relacionado con:

u s
✓el uso del suelo,
✓de los edificios,
ar c
✓estructuras,

a M
r
✓instalaciones,

te d
✓la apertura y ensanche de vías públicas,
✓la subdivisión y englobamiento de parcelas,

C á
✓los volúmenes edificables,
✓el tejido urbano,
✓la preservación de los ámbitos históricos, arquitectónicos, ambientales y
paisajísticos y con todos aquellos aspectos que tengan relación con el
ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires

u s
ar c
a M
d r
á te
C
Plancheta Tipo de CPU

u s
ar c
a M
d r
á te
C
Sección 5 – Zonificación
por distrito
• Residenciales - R
• Centrales - C
u s
Equipamiento - E
Industrial - I
ar c
Portuario – P

a M
d
Urbanizaciones Determinadas - U
r
te
Arquitectura Especial - AE

á
Área de Protección Histórica – APH

C
Renovación Urbana – RU
Urbanización Futura - U F
Urbanización Parque - U P
Area de Reserva Ecológica - ARE
Áreas de Desarrollo Prioritario - ADP
Sección 5 – Zonificación
por distrito
• Distritos Residenciales - R • R 1 a - Residencial exclusivo de densidad
Son zonas destinadas a viviendas
media;

u s
c
• R 1 b - Residencial exclusivo de densidad

r
admitiéndose, en el caso de los distritos
media-baja, con altura limitada;

a
residenciales generales, usos conexos
con el residencial. • R 2 a - Residencial general de densidad

a Malta;

r
• R 2 b - Residencial general de densidad

d
media-baja.

• Distritos Centrales - C
á te • C l - Area Central;

C
Se denominan así los agrupamientos
de usos: administrativo, financiero,
comercial y de servicios, en estos
• C 2 - Centros principales;
• C 3 - Centros locales.

distritos sólo se admite el uso

residencial con restricciones.
Sección 5 – Zonificación
por distrito
• Distritos de Equipamiento - E • E l - Equipamiento mayorista;
Se localizan usos que sirven al conjunto

u s
• E 2 - Equipamiento general;

c
urbano y/o regional que no deben

r
localizarse en zonas centrales o • E 3 - Equipamiento local;
residenciales.
a
• E 4 - Equipamiento especial.

M
• Distrito Industrial - I

d r a
e
Son zonas destinadas al agrupamiento

t
de las actividades manufactureras y de

á
servicio que por sus características

C
admiten ser localizadas en el ejido
urbano.

• Distrito Portuario - P
Area afectada a la actividad portuaria
que requiere condiciones especiales
para su desarrollo.
 Sección 5 – Zonificación
por distrito
• Distritos Urbanizaciones Determinadas - U • Distrito Urbanización Futura - U F

s
Corresponden a distritos con la finalidad de Corresponden a terrenos de propiedad

u
establecer o preservar conjuntos urbanos de pública, aún no urbanizados.
características diferenciales.

• Distritos Arquitectura Especial - AE

ar c
• Distrito Urbanización Parque - U P

M
Corresponden a áreas destinadas a
Ambitos o recorridos urbanos que poseen espacios verdes y parquización de uso

a
una identidad reconocible por sus público.

r
características físicas particulares.

te d
• Distrito Área de Protección Histórica – APH
• Distrito Area de Reserva Ecológica - ARE

á
Areas que por su carácter ambiental, dan
Son áreas, que por sus valores históricos, lugar a la conformación de ambientes

C
arquitectónicos, singulares o ambientales naturales.
constituyen ámbitos identificables como
referentes de nuestra cultura.
• Áreas de Desarrollo Prioritario - ADP
• Distritos Renovación Urbana - RU Son aquellos polígonos donde se realizan
desarrollos públicos o privados
Corresponden a áreas en las que existe la superadores de la situación actual.
necesidad de una reestructuración integral.
Ejemplo de restricciones de un distrito
residencial (R2bI)
• l) Carácter: Son zonas de carácter residencial similar a las
R2a con menor intensidad de ocupación total.
• 2) Delimitación: Según plano de zonificación
• 3) Subdivisión: Según normas generales de la Sección 3.
• 4) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre
medianeras, de perímetro libre y perímetro semilibre.
• Disposiciones particulares:
a
r
• a) Edificios entre medianeras:
d
Tejido: Cumplirán las disposiciones generales de la Sección 4
e
de acuerdo a:
t
R = h/d =2,4
á
Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la
C
parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose
la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2
m. desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde
la altura de 10,50 m. y con un plano límite horizontal a 13,50 m.
desde la cota de la parcela.
• b) Edificios de perímetro libre:
Únicamente en parcelas mayores de 2.500 m² o un cuarto de
manzana debiendo cumplimentar en todos los casos lo
dispuesto en el Articulo 2.2.2 del Código de Planeamiento
Urbano.
Plano limite horizontal: 21,00 m. a contar desde la cota de
parcela.
• c)Edificios de perímetro semilibre :
s
• Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la
u
Sección 4 de acuerdo a:
c
r
• Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la
parcela determinada por la Dirección de Catastro
a
permitiéndose la construcción de un piso retirado a una
distancia mínima de 2 m. desde la L.O. y por debajo de un
M
plano inclinado de 45º desde la altura de 10,50 m. y con un
plano límite horizontal a 13,50 m. desde la cota de la
parcela.
r = h'/d' = 5
d) FOT Máximo = 1,6.
e) FOS: El que resulte de las normas de tejido según las
disposiciones generales de la Sección 4 y de lo dispuesto
por el Cuadro de Usos Nº 5.2.1. La L.F.I. coincidirá con L.I.B.
• 5) Usos: los que resulten de aplicar las disposiciones del
Cuadro de Usos Nº 5.2.1.
• 6) Observaciones:
Se permiten construcciones habitables hasta un plano
horizontal ubicado a no más de 3,50 m. del terreno natural
dentro del 30 % ocupable en el centro libre de manzana,
según artículo 4.2.4.
• 7) Casos Particulares:
Sección 4 – Tipos de edificación
Edificio entre medianeras Edificio en perímetro libre

u s
ar c
a M
d r
á te
Edificio en perímetro semilibre

C
Plancheta de manzana

u s
ar c
a M
d r
á te
C
 Sección 4 – Líneas –
Conformación del tejido

u s
ar c
a M
d r
á te
C
 Sección 4 – Líneas –
Conformación del tejido

u s
LO
1/3
ar
1/4 c
M
coincidente
con LE

d r a 1/4

á te
1/3
1/4
Centro
1/3
1/3
1/4Libre de 1/4
1/3
1/4

C
LFI
Manzana
1/4
Línea Frente
Interno
LIB 1/3
Línea Interna 1/4
Basamento
Sección 4 – Desarrollo de tronera

u s
ar c
¼
a M
d r
e
Banda mínima mín 16m
edificable
garantizada por
á t 9m

C
9m
CPU LFI
9m
9m
mín 16m

¼
α = 90º α LO≈LE
Sección 4 – Desarrollo de tronera

u s
ar c
a M
d r
á te LFI

C 9m

9m

¼
α ≥ 80º α LO≈LE
Sección 4 – Desarrollo de tronera

u s
ar c
a M
d r
á te
C 18m
LFI

9m

α ≤ 80º α ¼
LO≈LE
Sección 4 - Líneas
NO REGIRÁN LAS PRESENTES DISPOSICIONES EN LOS
SIGUIENTES CASOS:
u s
ar c
• Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus

M
lados opuestos resulte inferior a 62 m;

d r a
• Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4.000 m²;

á te
• Cuando la manzana tenga tres, cinco o más lados;

C
• Cuando la manzana tenga algún lado curvo.

En tales casos la Dirección establecerá mediante disposición, las Líneas de Frente

Interno e Interna de Basamento correspondiente para toda la manzana garantizando
a las parcelas una banda edificable mínima de 16 m.
Sección 4 - Patios
PATIOS APENDICULARES: PATIOS AUXILIARES:
se consideran extensiones del áreas descubiertas ubicadas entre los
espacio urbano aquellos patios volúmenes construidos en las parcelas,
apendiculares abiertos por un lado

u s
que por sus dimensiones no son aptos
para conformar espacio urbano.

c
(a) de su planta a dicho espacio

r
La superficie mínima de estos patios

a
será de 26m2 y el lado mínimo de 4m.

a M
r
LFI

te d
á
d mín
p

C
4m
ESPACIO URBANO

ESPACIO URBANO

superficie
mín 26m
a≥ 2p

d’mín=6m
LDP
LDP

LO
Patio apendicular

u s
ar c
a M
d r
á te
C
Factor de ocupación del suelo
(FOS)
Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la

s
proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los

r c u
edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

L.O.
M a L.F.I.

a
25

d r m

8,66

á te
C
m

36
m
Factor de ocupación del suelo
(FOS)
Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la

s
proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los

r c u
edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

L.O.
M a L.F.I.

d r a 25
m

8,66
á te
FOS= Según Tejido Urbano
?
C
m

36
m
Factor de ocupación del suelo
(FOS)
Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la

s
proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los

r c u
edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

L.O.
M a L.F.I.

a
25

d r m

8,66

á te
FOS= Según Tejido Urbano
C
m

36
m
Factor de ocupación del suelo
(FOS)
Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la

s
proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los

r c u
edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

L.O.
M a L.F.I.

a
25

d r m

8,66

á te FOS= 100%
C
m

36
m
Factor de ocupación del suelo
(FOS)
Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la

s
proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los

r c u
edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

L.O.
M a L.F.I.

a
25

d r m

8,66

á teFOS=60% 40%

C
m

36
m
 Factor de ocupación total (FOT)
Partes Número que multiplicado por la

s
del superficie total de la parcela
terreno
r c u
determina la superficie edificable.

0,2 L.O.
M a L.F.I.

a
+ 25
0,4 0,3
d r m
+ 8,66

á te
C
0,7 m

1,6 36
m
FOT=1,6
Ejemplo de restricciones de un distrito
residencial (R2bI)
• l) Carácter: Son zonas de carácter residencial similar a las
R2a con menor intensidad de ocupación total.
• 2) Delimitación: Según plano de zonificación
• 3) Subdivisión: Según normas generales de la Sección 3.
• 4) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre
medianeras, de perímetro libre y perímetro semilibre.
• Disposiciones particulares:
a
r
• a) Edificios entre medianeras:
d
Tejido: Cumplirán las disposiciones generales de la Sección 4
e
de acuerdo a:
t
R = h/d =2,4
á
Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la
C
parcela determinada por la Dirección de Catastro permitiéndose
la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 2
m. desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde
la altura de 10,50 m. y con un plano límite horizontal a 13,50 m.
desde la cota de la parcela.
• b) Edificios de perímetro libre:
Únicamente en parcelas mayores de 2.500 m² o un cuarto de
manzana debiendo cumplimentar en todos los casos lo
dispuesto en el Articulo 2.2.2 del Código de Planeamiento
Urbano.
Plano limite horizontal: 21,00 m. a contar desde la cota de
parcela.
• c)Edificios de perímetro semilibre :
s
• Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la
u
Sección 4 de acuerdo a:
c
r
• Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota de la
parcela determinada por la Dirección de Catastro
a
permitiéndose la construcción de un piso retirado a una
distancia mínima de 2 m. desde la L.O. y por debajo de un
M
plano inclinado de 45º desde la altura de 10,50 m. y con un
plano límite horizontal a 13,50 m. desde la cota de la
parcela.
r = h'/d' = 5
d) FOT Máximo = 1,6.
e) FOS: El que resulte de las normas de tejido según las
disposiciones generales de la Sección 4 y de lo dispuesto
por el Cuadro de Usos Nº 5.2.1. La L.F.I. coincidirá con L.I.B.
• 5) Usos: los que resulten de aplicar las disposiciones del
Cuadro de Usos Nº 5.2.1.
• 6) Observaciones:
Se permiten construcciones habitables hasta un plano
horizontal ubicado a no más de 3,50 m. del terreno natural
dentro del 30 % ocupable en el centro libre de manzana,
según artículo 4.2.4.
• 7) Casos Particulares:
Conformación del perfil edificable para
edificios entre medianeras

R=h/d => h=Rxd => h=2,4 x 8,66=> h=20,78m

u s
ar c
LFI LIB

a
LIB
M
LFI plano límiteLO≈LE LO≈LE

d r hasta 4m
hasta 4m

á te hasta 2m

hasta 7m
hasta 3m
C
tan(α)=1,5=r”=h”/d
h max.

α ”
d
d” D
 a) Edificios entre medianeras:
Perfil edificable Tejido: Cumplirán las disposiciones generales de
la Sección 4 de acuerdo a: R = h/d =2,4
máxima restricción Altura máxima: 10,50 m. a contar desde la cota
de la parcela determinada por la Dirección de
Catastro permitiéndose la construcción de un
piso retirado a una distancia mínima de 2 m.

s
desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado

r c u
de 45º desde la altura de 10,50 m. y con un
plano límite horizontal a 13,50 m. desde la cota

a
de la parcela.

LFI LIB

a
LIB
M
LFI plano límite LO≈LE LO≈LE

d r
á te plano límite

C
tan(α)=1,5=r”=h”/d
hasta 2m

h máx.
α ”
d
d” D