1.

DESCRIPCIÓN DE LA PROBLEMÁTICA
1.1. Generalidades
Los principales clientes de los hoteles son los turistas, pues el turismo en general es el que
mueve a dicha industrial, debido a que si este flujo de visitantes al territorio Colombiano es
regular, de la misma manera serán las utilidades que percibirán los hoteles. El turismo esta
formado por las personas visitantes que permanecen al menos una noche en un medio de
alojamiento colectivo o privado en el lugar visitado.
En la actualidad, la industria hotelera es considerada como uno de los sectores de la economía que
está en crecimiento debido a la gran oferta que está posee, ya que cuentan con instalaciones de lujo
que atraen a turistas de todos los departamentos del país y turistas extranjeros que son los que mas
utilizan este servicio por diferentes motivos, unos por placer, otros por negocios, estudios,
capacitaciones, etc.
El turismo comprende las actividades que realizan las personas durante sus viajes y estancias en
lugares distintos a sus hogares. Existen varios tipos de turismo de acuerdo a su finalidad entre éstos
se puede mencionar: turismo de descanso y entretenimiento, turismo de negocios, turismo de
aventura, turismo de bienestar, turismo deportivo, turismo de estudio, turismo de incentivo, turismo
de investigación, turismo profesional, turismo rural, turismo receptivo.
Siendo el turismo de estudio nuestro caso de estudio, está constituido por programas y actividades
para el aprendizaje, practicas o ampliación de conocimientos in situ, en el que participan
estudiantes, profesores, profesionales, en general toda la comunidad académica.

2. DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO O PRODUCTO A OFRECER

Hospedaje/ alojamiento personalizado según el deseo del cliente con una cartera de servicios
adicionales de alimentación y entretenimiento.

3. EVALUACIÓN DE MERCADOS
3.1 Objetivo de la investigación
Actualmente los estudiantes llegan a la ciudad de Bucaramanga de todas las regiones del país para y
a nivel internacional de Universidades con las que la Universidad Industrial de Santander tiene
convenios de intercambios, en busca de culminar y/o complementar sus estudios profesionales, se
encuentran con la dificultad de localizar un alojamiento fácilmente, el cual, no sólo debe
proporcionar un espacio adecuado que satisfaga sus necesidades básicas de vivienda (salas de
estudio, cocina, baño, internet, ubicación) y a su vez facilite y acelere su proceso de integración a la
vida universitaria, sino que también, logre enriquecerlos académica y culturalmente, mejorando su
experiencia en la incorporación a la cultura Santandereana y/o Colombiana.

3.2 Hipótesis de la investigación

Existe un inconformismo por parte de los estudiantes que se hospedan en zonas aledañas al campus
universitario, provocando una demanda insatisfecha del servicio.
3.3 Necesidades, fuentes de información.
No hay datos disponibles por ende las fuentes de investigación se van a basar en información
primaria
3.3.1 Información secundaria
Según el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, el avance fundamental en educación superior fue
de 37.1% en 2010, a 45.5% en 2013; razón por la cual, alrededor de 400 mil estudiantes lograron
acceder a la educación superior
El aumento en cobertura estuvo acompañado de una caída de más de tres puntos porcentuales en la
tasa de deserción en la educación superior, la cual se ubicó en 10.4% en 2013
De acuerdo con el Plan Nacional de Desarrollo, a partir del 2018, los estudiantes que cursen
estudios en Universidades o programas acreditados de alta calidad recibirán becas y créditos para
complementar sus estudios en educación superior.
Según el DANE en el censo realizado en el 2013, se estima que la demanda de servicios de
formación de capital humano en la ciudad de Bucaramanga crecerá cerca de un 2.5% anual, es decir
490 mil estudiantes nuevos para el año 2025. Con base en lo anterior, se espera que la tendencia del
servicio de alojamiento, incremente proporcionalmente con la cifra de estudiantes matriculados en
instituciones de educación superior.

3.4 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Temporalidad
En este proyecto se pretende atender estudiantes matriculados en la Universidad Industrial de
Santander, entendiendo la demanda como la comunidad universitaria fóraneos que vienen a está
institución.

3.5 ANÁLISIS DE LA OFERTA

Se analizó la oferta actual teniendo en cuenta servicios de alojamiento existentes únicamente en la
zona norte de Bucaramanga, ubicación del mercado que se piensa atender.
De acuerdo con el análisis de competitividad, en el norte de la ciudad más exactamente en las zonas
aledañas al campus central, no se encontró la oferta del servicio de alojamiento especializado para
estudiantes universitarios como se plantea en este proyecto; sin embargo, existen los siguientes
tipos de alojamiento disponibles para ser rentados por estudiantes universitarios:

 Habitaciones en casas familiares

 Apartamentos compartidos
 Apartamentos completos
Dichas opciones son ofrecidas por personas naturales quienes alquilan su propiedad exclusivamente
a estudiantes universitarios.
Se encuentra que la Universidad Industrial de Santander ofrece el servicio de residencias, donde
estudiantes del sexo masculino que aplican bajo ciertos criterios de evaluación (Vulnerabilidad,
estrato, condición económica) pueden usar ese espacio para alojarse en el a lo largo del semestre.
Siendo este caso omitido y no tenido en cuenta como participación en el mercado en este estudio.
3.6 ANÁLISIS DE PRECIOS
Se encontró que para alojamiento individual (sin alimentación, ni servicios) el precio del arriendo
de la habitación $300.000 y $500.000. Para habitaciones compartidas con las mismas características
el costo promedio es de $650.000. Adicionalmente, la diferenciación en los precios ofrecidos
actualmente varía dependiendo de los servicios complementarios que se incluyen dentro de la
vivienda ofrecida, tales como: alimentación, lavandería, wifi, mobiliario, aseo, etc.
3.7 ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACIÓN
 Portales de internet y páginas web propias de los oferentes, avisos publicitarios en
carteleras permitidas de las instituciones de educación superior y/o la intranet
 Redes sociales
 Periódicos, volantes
 Carteleras en los colegios y en instituciones de educación superior
Beneficiarios

Servicios

Alimentación

Mobiliario

Baño compartido

Apartamento

Precio

Ubicación
Oferentes

Casa
Hab. Individual

Internet

Aseo
Estudiantes

X X X X X X X X $760.000 Calle 9#26-66

Estudiantes

X X X X X X $380.000 E-block cra 24#18

Estudiantes

X X X X X X $610.000 Calle 9#26-66

Estudiantes

X X X X X X $500.000 E-block cra 24#18

La mayoría de los oferentes prestan servicios con habitaciones individuales, internet y mobiliario, lo
que los hace más competitivos; solo uno de ellos comparte el baño.

4. EVALUACIÓN TECNICA U OPERATIVO

4.1 TAMAÑO OPTIMO DE LA PLANTA O CAPACIDAD PARA LA PRESTACIÓN DEL
SERVICIO
aproximadamente unos 280m2, estimando así espacios para habitaciones en una area de 10.4m2
cada una, adicionadas con aire acondicionado, telefono, baño privado y amoblabda; para un
numero de plantas de cuatro (4) pisos que contará el hotel, destinando así dos (1) plantas para
estudiantes fijos con memebresia, dos (2) para atender a la comunidad temporal que llega y la
restante para la recepcion y los espacios de adecuacion personal como lo son el gimnasio, piscina,
sala de espera, restaurante, entre otros, toda esta adecuacion ocupa un area de 551.50m2.

La imagen anterior presenta el modelo de habitacion que se propone para el hotel universitario,
con las dimensiones preestablecidas para todas las habitaciones donde se acomodarán a los
usuarios.

Partiendo de que el servicio de hoteleria se presta claramente cuando el cliente acude

directamente a las instalacones y solicita el hospedaje, es necesario no solo considerar las areas de
estadia para los clientes sino las destianadas para el personal y el equipo especializado que atiende
las necesesidades de los clientes, para los cuales se destina un area de 10m2 en cada piso. Por otro
lado según las norma tecnica sectorial NTSH 10 Apartahoteles, en temas de requisitos de planta y
servicios, es requisito destinar un espacio privado para un numero de vehiculos igual al 25% del
numero de habitaciones.
4.2 LOCALIZACIÓN

El lugar estimado para ser las instalaciones del hotel universitario abarca la zona cercana a las dos
universidades potenciales en el área norte da la ciudad de Bucaramanga como lo son la
Universidad Industrial de Santander (UIS) y la Universidad de Investigación y Desarrollo (UDI). De
esta manera el hotel estaría ubicado en la esquina de la carrea 26ª con calle 10 del barrio la
universidad; aquí es un lugar estratégico que permite acoplar la mayor cantidad de flujo por parte
de la comunidad académica que día a día se dirige a sus institutos para los procesos de formación
que estas dos entidades de educación prestan a las personas de todo el país, considerando que no
solamente captamos un mercado local, sino que de todo el territorio nacional.

4.3 HERRAMIENTAS, MAQUINARIA, INSUMOS

A continuación, para mencionar la maquinaria, herramientas e insumos necesarios en las
instalaciones del hotel se hace referencia también a los procesos para los cuales son necesarios en
la prestación del servicio.

Proceso Maquinaria/ Herramientas/ Mano de obra

Insumos
Planeación, registro y control Escritorios, papelerías, Administrador, gerente de
archivadores, equipos de negocios
 cómputo e impresión.
Libretas de control, papelería, Recepcionista, auxiliar de
Asociación a usuarios nuevos
equipos de computo gerencia
Utensilios caseros de aseo,
maquinaria especializada
Limpieza Personal de aseo
(Aspiradoras, lavadoras,
secadoras)
Planta generadora, tuberías de
Control de servicios Personal de planta física
alta resistencia
Herramientas mecánicas,
suministros de materiales
especializados para Personal de planta física,
Reparación de daños o mejoras construcción, máquinas de auxiliares de
aplicación a rediseño de mantenimiento
estructuras, herramientas de
plomería.
Soporte técnico y procesos Contador(ra), técnico de
Computadores y agendas
financieros sistemas, administrador
Bases de datos, cámaras de
Seguridad Vigilantes
seguridad, computadores.
Computador, inmobiliarios de Profesional en recursos
Gestión humana
oficina. humanos
Adecuación de espacios Maquinaria de ejercitamiento
Salvavidas, entrenador
sociales físico, químicos para piscina
4.4 DISTRIBUCIÓN DE PLANTA
Las imágenes presentas un dimensionado de las diferentes áreas destinadas para la prestación del
servicio en el hotel universitario, la planta principal y las que contienen las habitaciones para el
hospedaje de los usuarios.

4.5 INGENIERÍA DEL PROYECTO

Mapa de procesos

Procesos estratégicos

Administración Gestión de publicidad y Proyección de servicios

(Planeación) mercadeo a ofrecer

CLIENTES
CLIENTES
Registro de
Satisfacción
Registro de
Necesidades Alojamiento Limpieza Alimentación
usuarios retiros

Atención al Aprovisionami Personal y Gestión de Soporte

cliente ento nomina seguridad técnico

Procesos de apoyo
 Flujo de procesos

La figura presenta el diagrama de flujo para el macroproceso en el servicio de hospedaje que se

realiza en el hotel universitario.

5. EVALUACIÓN ORGANIZACIONAL

El objetivo principal, es definir la estructura básica organizacional y la infraestructura

administrativa de la operación del producto del proyecto, bien sea estructurado y constituyendo una
nueva empresa o integrando el proyecto a una organización existente.
5.1 ORGANIGRAMA

5.2 DESCRIPCIÓN DE FUNCIONES

 GERENTE DEL HOTEL:

- Diseñar el plan estratégico.
- Establecer las políticas y procedimientos.
- Garantizar el cumplimiento de las políticas y objetivos organizacionales
- Garantizar la pertinencia y calidad del servicio a través de la correcta administración de
los recursos.
- Mantener una relación adecuada con los proveedores y los clientes.
- Establecer el presupuesto anual
- Responsable de las decisiones financieras
- Garantizar la rentabilidad del negocio.
- Realizar el pago mensual a los colaboradores de la empresa.
-Realizar contabilidad del complejo residencial.
-Buscar fuentes de financiamiento para la empresa, fuentes tales como préstamos,
créditos, etc.
-Preparar y certificar los estados financieros de fin de ejercicio con sus correspondientes
notas, de conformidad con lo establecido en las normas vigentes.

 JEFE DE OPERACIONES:
- Verificar el cumplimiento de los contratos establecidos con los empleados.
- Realizar convenios con las universidades para así atraer estudiantes.
Recibir solicitudes de compras para edificio.
-Gestionar autorización de compra de productos, utensilios, aparatos, etc, necesarios para
el aseo del edificio.
-Buscar y seleccionar proveedores.
-Recibir pedidos de compra.
-Controlar que se haga el aseo en su debido momento.
-Recibir y gestionar solitudes de limpieza.
 - Llevar la documentación necesaria como (facturas, control de número de ingresos de
estudiantes al complejo). Asegurar que el complejo tenga el personal adecuado y que
estos estén debidamente capacitados.

 ENCARGADA DE LIMPIEZA:
-Realizar aseo en habitaciones, cocina, pasillos y salas comunes.
-Garantizar que en el aseo no se pierda ninguna pertenencia de los inquilinos.

 RECEPCIÓNISTA:
-Recibir y atender a los estudiantes de forma amable y atenta.
-Mantener buenas relaciones con el público en general.
-Entregar indicaciones del servicio al estudiante y recibir habitaciones.
-Reportar daños en las instalaciones.
-Informar al estudiante la fecha de terminación del contrato

 ENCARGADO DE SEGURIDAD:
-Encargado de mantener la seguridad del hotel
-Controlar que nadie externo ingrese sin previa autorización
-Requisar a los externos evitando que porten armas dentro del edificio
- Controlar que ninguno de los empleados y/o clientes hagan mal uso de los espacios
- Controlar que ninguno de los empleados y/o clientes puedan hurtar utensilios del edificio
o de las respectivas habitaciones.

 COCINEROS:
-Garantizar la adecuada manipulación de alimentos
-Utilizar alimentos en buen estado
-Cocinar de acuerdo al menú establecido
-Cumplir las especificaciones del cliente dado exista un cambio en el menú

6. EVALUACIÓN LEGAL
6.1 CONSTITUCIÓN LEGAL
Se encontró que una empresa depende principalmente de sus características fiscales, del número y
la responsabilidad de los accionistas o socios; por lo tanto las empresas se pueden clasificar según:

 La actividad económica a desarrollar.

 La forma jurídica
 El tamaño
 El ámbito de operación
 Composición de capital y el número de sus socios o accionistas.

A continuación, se describen los diferentes tipos de sociedades que aplican para esta clase de
negocio.

Características Sociedad Anónima Sociedad de Sociedad por acciones

responsabilidades simplificada
limitada
Constitución Escritura pública e Escritura pública e Documento privado
 inscripción en cámara inscripción en cámara en inscripción en
de comercio de comercio. Cámara de comercio.
Número de socios Mínimo 5 Mínimo 2, Máximo 25 Mínimo 1
Administración Asamblea de Gerente, Se define libremente
accionistas, junta y representante legal
representante legal.
Capital Acciones de igual Cuotas de igual valor. Acciones de igual o
valor. Capital Se debe pagar en su diferente valor. Plazo
autorizado: suscribir totalidad al momento para pagar hasta 2
al menos la mitad. de escribir la años.
Capital suscrito: pagar empresa.
al menos la tercera
parte de lo que
suscribe.
Responsabilidad Responsabilidad Hasta el monto de los Responsabilidad
limitada hasta el respectivos aportes. Limitada.
monto de los aportes

Se encontró en la cámara de comercio de Bucaramanga y la dirección de impuestos de Aduanas

Nacionales de Colombia (DIAN), que para los nuevos proyectos empresariales se deben realizar los
siguientes pasos, verificando:

 Nombre de la empresa
 Constitución de la minuta de la sociedad ante una notaría; la notaria expide tres copias de
la escritura, la primera de ellas con destino al registro de la Cámara de comercio de la
ciudad del domicilio de la sociedad que se crea.
 Inscripción ante la cámara de comercio de la ciudad, en donde la empresa llevará a cabo su
actividad comercial, en este procedimiento se registra la minuta de escritura pública para
defectos de obtener la matrícula mercantil.
 Autorización de la DIAN para imprimir la facturación de la empresa.
 Elaboración de la facturación, que incluye: los datos comerciales, Número de identificación
tributaria (NIT), condiciones de pago, porcentaje de impuestos de la sociedad creada.
 Inscripción en la página de internet de la DIAN (www.dian.gov.co) del registro único
tributario (RUT), para efectos de integrar todas las cuentas con el sistema Muisca
implementado en la administración de impuestos.

6.2 NORMATIVIDAD APLICABLE AL PROYECTO

Norma Descripción Aspecto
Decreto 3930 de 2010 Uso del agua y residuos Consumo de agua.
líquidos.
Ley 73 de 1997 Uso eficiente del agua Consumo de agua.
NTC 920-1/2007 Aparatos de bajo consumo: Consumo de mecanismos
 inodoros 6 Ipf, y ahorradores ahorradores
hasta 13,2 Ipf; orinales de
abjo consumo 3,8 Ipf.
INCONTC NTC 1500 Condiciones técnicas para las Suministro, desagüe y drenaje
redes internas de suministro,
desagüe de aguas residuales y
drenaje de aguas pluviales
Decreto 959/2000 Se deben ubicar vallas móviles Uso de publicidad exterior
cada 80 metros en obra
continua y una valla fija para
todo el proyecto.
Ley 1562/2012 Prevenir, proteger y atender a Sistema de riesgos laborales
los trabajadores de los efectos
de los accidentes ocasionados
por accidentes de trabajo.

7. EVALUACIÓN AMBIENTAL
Con este estudio se identificaron, analizaron, clasificaron, y calificaron los impactos ambientales
generados por el proyecto en la etapa de ejecución y en la etapa de operación del complejo
residencial. Se formula un Plan de Manejo Ambiental acorde con la naturaleza del proyecto, para
prevenir, controlar, y corregir los posibles efectos ambientales causados por el mismo.

Con base en lo anterior se busca conservar, mantener y/o mejorar las condiciones del medio
ambiente, garantizar el equilibrio y sus características antes, durante y después de la ejecución del
proyecto y la operación de su producto.

Norma Descripción
Resolución 3957/2009 Establece la norma técnica para el control y
manejo de los vertimientos realizados a la red
de alcantarillado público en el municipio.
Decreto 1594/1984 Las personas naturales y jurídicas que
recolecten, transporten y dispongan residuos
líquidos, deberán cumplir con las normas de
vertimiento y obtener el permiso
correspondiente.
Decreto 948/1995 reglamenta parcialemnte la Prevención y control de la contaminación
Ley 23/1973 y la Ley 99/1993 atmosférica y la protección de la calidad del
aire.

7.1 MATRIZ DE LEOPOLD

Documento anexo

8. EVALUACIÓN FINANCIERA
Matriz de evaluación financiera anexa al documento
8.1 ANÁLSIS DE INGRESOS

Precio de venta del servicio de alojamiento

Tipo de servicio Valor mensual (COP)
Acomodación en 350.000
habitación
Acomodación en 600.000
habitación +
Desayuno + Almuerzo
+ Cena
Acomodación en 500.000
habitación +
desayuno + almuerzo
Acomodación en 450.000
habitación + almuerzo

8.2 ANÁLISIS DE EGRESOS

Concepto Cantidad m2 Valor unitario Total
Compra de 280 $ 2,857,142.86 $ 800,000,000.00
terreno
Construcción 551.503448 $ 1,100,546.21 $ 606,955,029.49

Referencias
http://iindustrialitp.com.mx/msamuel.lopezr/Evaluacion_de_Proyectos_7ma_Ed_Gabriel_Baca_Ur
bina.pdf