TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. 22.)_-2015 - SUNARP-TR-L Lima, 30 ene. 2085 APELANTE JORGE MORI VILLANUEVA Ke. TITULO N° 29308 del 30/9/2014. \RECURSO Escrito presentado el 24/10/2014, ra. Sala |REGISTRO Predios de Huanuco. “ACTO (s) Modificacién de reglamento interno. BUNAR” ~ — SUMILLA INDEPENDIZACION DE LOS AIRES “Los aires pueden independizarse en dos o més secciones” ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién, se solicita la inscripcién de la creacién de 5 unidades inmobiliarias: 4 unidades sobre el tercer piso det predio matriz inscrito en la ficha N° 21779 que continua en partida electronica NN’ 02016874 del Registro de Predios de Huanuco y la independizacién en 2 unidades de la seccién exclusiva N° 101 — primer piso inscrita en la partida electronica N° 11015812 del Registro de Predios de Huanuco, asi como la modificacion del reglamento interno y nombramiento de junta directiva, Atal efecto se adjunta la siguiente documentacion - Documento privado de modificacién de reglamento interno suscrito por Katherine Enriqueta Figueroa de la Cruz, Benigna Vara Alvarado y la ingeniera civil Sandra Luz Zuniga Bricefio con firmas certificadas por Notario de Hudnuco Miguel Angel Espinoza Figueroa el 18/6/2014. - Plano de independizacién (lamina L-2) de las secciones: 401,402,403 y 404 suscrito por Katherine Enriqueta Figueroa de la Cruz, Benigna Vara Alvarado y la ingeniera civil Sandra Luz Zufiga Bricefio con firmas certificadas por Notario de Hudnuco Miguel Angel Espinoza Figueroa el 18/6/2014. - Plano de independizacién (lamina L-1) de las secciones 101-A y 101-B suscrito por Katherine Enriqueta Figueroa de la Cruz, Benigna Vara Alvarado y la ingeniera civil Sandra Luz Zuriga Bricefio con firmas certificadas por Notario de Huanuco Miguel Angel Espinoza Figueroa el 18/6/2014. -1Cd. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Huanuco Aydee Saldivar Davila formuld observacién en los siguientes términos: “Acto: Ampliacion de Reglamento interno.PE. 02016874 Para la presente calificacién se tiene a la vista el titulo N° 5340 de fecha 11/11/98. Respecto a la declaracion de fabrica de predio materia de inscripcién.- 1.- Realizada la calificacién registral del presente titulo se advierte que en fa modificacién del Reglamento Intemo no se establecié la reserva de aires de la edificacién, 2. Los aires en su conjunto (azotea) se podra independizar como una seccién de dominio exclusivo, siempre que se asigne un porcentaje de participacién de los bienes comunes y siempre que cuente con area proyectada de acceso (digamos escalera de acceso a los aires). Si pretende subdividir los aires de fa edificacién en varias secciones con acceso comin, tiene que regirse por las normas de la pre-declaratoria de fabrica y pre-regiamento intemo. 3. Asimismo revisados los antecedentes registrales y titulos archivados que dieron mérito a la declaratoria de fabrica y reglamento intemo se advierte que en ninguno de ellos se establecié el area techada del tercer piso, dato indispensable por cuanto sobre dicha érea va a recaer la regiamentacin @ independizacién de la reserva de aires de la azotea en el cuarto piso, conforme lo autoriza ef articulo 63 del R.I.R-P, por lo que se recomienda ampliar la declaratoria de fébrica de! 4to piso (azotea). 4. Se suspende la liquidacién definitiva de derechos registrales. Base legal: Art. 2011 C.C. Articulos 15°, 17° y 168° del R.GRP. Ley 27157 y sus modificatorias. Art. 63 del RRP.” FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACION El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: - En relacién a la observacién contenida en el numeral 1, se debe indicar que no se tequiere establecer ninguna ‘Reserva’ para el nacimiento de 4 unidades inmobiliarias ubicadas sobre el techo del tercer piso, puesto que las propietarias de las unidades inmobiliarias originadas en el primigenio Reglamento Interno, intervienen dando su conformidad. - Respecto a la observacién en el numeral 2, se debe sefialar que el criterio de la Registradora en el sentido que procede Ia independizacién de aires, siempre y cuando se trate de “una sola unidad inmobiliaria’, es errado, pues no se puede obligar a los propietarios de un inmueble, a considerar grandes reas para destinarias a un fin determinado, - En la modificacién de Regiamento Intemno se asigné porcentajes a todas las unidades inmobiliarias; en ese sentido, considero infundada la observacién tealizada por la Registradora. - En la modificacién de Reglamento Interno se ha proyectado los accesos, conforme se aprecia en los planos corespondientes, en estricto cumplimiento de lo dispuesto por el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.RESOLUCION No. 212.-2015 — SUNARP-TR-L - La inscripcién de Pre-declaratoria de Fabrica y Pre-Reglamento Interno, conllevaria a una preindependizacién, no es de aplicacion al presente caso, puesto que solo se pretende independizar los aires de un cuarto nivel (techo del tercer piso) fraccionado en cuatro (04)partes, con la proyeccién de los accesos correspondientes. = Respecto a la observacién contenida en el numeral 3 de la esquela, el “area construida’ es equivalente al “area techada’, lo cual consta en la declaratoria de fabrica correspondiente; es mas, al inscribirse el primigenio Reglamento Interno, qued6 legitimada’ la superficie del tercer piso con 340.04 m2, conformada por 319.77 m2 de dominio exclusivo (secciones 301 y 302) y 20.27 de dominio comun (hail de distribuci6n etc); en ese sentido, considera infundada la observacién realizada por la Registradora, ANTECEDENTE REGISTRAL Partida matriz. La edificacién ubicada en jirén Tarma Residencial y jiron Tarma primera cuadra — Lote 9, distrito de Huanuco, en el distrito, provincia y departamento de Hudnuco, se encuentra inscrita en la ficha N° 21779 que continua en partida electronica N° 02016874 del Registro de Predios de Huanuco. En el asiento b-2 de la citada ficha consta inscrita la fabrica del predio en mérito a la escritura publica de! 9/3/1998 extendido ante el notario de Huanuco Luis Jiménez Gomez. En el asiento BO0001 consta inscrito el Reglamento Interno, habiéndose independizado las secciones de propiedad exclusiva, el area del predio quedé reducida a las areas comunes (titulo archivado N° 6291 del 2715/2005). independizadas. - Seccién N° 101 inscrita en la partida electronica N° 11015812 del Registro de Predios de Huanuco. Titular registral Benigna Vara Alvarado. Area de dominio exclusive 968.88. m2 Secci6n N° 201 inscrita en la partida electronica N° 11015813 del Registro de Predios de Huanuco. Titular registral Benigna Vara Alvarado. - Seccién N° 202 inscrita en la partida electronica N° 11015814 del Registro de Predios de Hudnuco. Titular registral Katherine Enrriqueta Figueroa de la Cruz - Seccién N° 301 inscrita en la partida electrénica N° 11015815 del Registro de Predios de Huénuco. Titular registral Benigna Vara Alvarado. - Seccién N° 302 inscrita en la partida electronica N° 11015816 del Registro de Predios de Huanuco. Titular registral Benigna Vara Alvarado. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Duran.De lo expuesto y del andlisis del caso, las cuestiones a determinar son las siguientes: 1.- Cual es la forma como se debe reconocer la existencia de aires a favor del propietario constructor, cuando en el reglamento intemo inscrito no se ha establecido si los aires son comunes o propios. 2.- {Los aires pueden independizarse en dos o mas secciones? ANALISIS 4. La Ley N° 27157" y su Reglamento contenido en el TUO aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA?, regulan lo referente a los procedimientos para el saneamiento de la titulaci6n y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comtin, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerias comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, asi como el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comiin. De conformidad con el articulo 127 del citado Regiamento, al momento de solicitar la inscripcién del Reglamento Interno, el 0 los propietarios de las secciones exclusivas deberan optar entre los regimenes siguientes: a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin. b) Independizacién y Copropiedad. En el articulo 129 del citado Reglamento se define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin como el régimen juridico que supone la existencia de una edificacién o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comin. Asimismo, cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. 2. Como ha quedado establecido, el Regimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun supone la coexistencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae un derecho de Bropiedad exclusivo y excluyente, y por el otro, las zonas comunes de la edificacién, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en funcién a los porcentajes de participacién que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificacion La particularidad, por consiguiente, del Regimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin es ta coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificacién, como sucede con los edificios. 3. Conforme al articulo 153 del reglamento de la Ley 27157, es en el reglamento interno en el que se definen, entre otras materias: " Publicada eno! diatio oficial ‘El Peruano" el 20/7/1998. # Publeado en el dara oficial “El Pervano" ef 1/2006,RESOLUCION No.2) -2015 ~ SUNARP-TR-L - Las secciones de propiedad exclusiva, sefialando sus areas, numeracion y el uso al que deberan estar destinadas cada una de ellas. - Los bienes comunes. Asi, la calidad de un bien: propiedad exclusiva o propiedad comtin, quedara establecida en el reglamento interno. Se trata indudablemente de un aspecto u sustancial, pues en estricto se delimita el derecho de propiedad. 4, La patticipacion en los bienes comunes es definida por el articulo 130 del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 036-2006- VIVIENDA, como el derecho accesorio a cada unidad 0 seccién de uso ' exclusivo y corresponde ejercerio al propietario de la misma. Agrega dicho atticulo que los porcentajes son determinados en el Reglamento Interno, y se establecera atendiendo a criterios razonables, como el area ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacién de éstas, los usos a los que estan destinadas, entre otros. 5. En el presente caso, se pretende la creacién de 5 unidades inmobiliarias: 4 unidades sobre el tercer piso del predio matriz inscrito en la ficha N° 21779 que continua en partida electronica N° 02016874 del Registro de Predios de Huanuco y la independizacién en 2 unidades de la seccidn exclusiva N° 101 — primer piso inscrita en la partida electronica N° 11015812 del Registro de Predios de Huanuco. Asi verificado el titulo archivado N° 6291 del 27/5/2005, que dio mérito para extender el asiento B00001 de fa partida electronica N° 02016874 del Registro de Predios de Huanuco, y que contienen el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comin por el cual se regirén todas y cada una de las unidades inmobiliarias que fueran independizadas de la citada partida, se advierte que en el articulo 4 del citado reglamento se ha dispuesto lo siguiente “Articulo 4°: De las reas de dominio comin: a) El terreno, ya se encuentra desorito en el literal a) de la cléusula tercera, ») Area de dominio comin ubicada en la seccién N° 101: rea total: 91.26 m2; conformada por las siguientes secciones: - Escalera: (...) - Jardin Frontal: (...) - Ducto en el lado derecho entrando (patio): (...) + Ducto del lado izquierdo: (...) - Dueto en Ia parte posterior-central (lavadero) del edificio e involucra una parte del area libre de la seccién N° 101: (...) ¢) Area dominio comin ubicada en las secciones N° 201 y 202: (.. d) Area dominio comin en las secciones N° 301 y 302: (...) e) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, trechos? y demas elementos esiructurales, siempre que éstos no sean integrantes Unicamente de una seccién, sino que sirvan a una o mas secciones. 1) Pasajes, pasadizos, escaleras y en general, las vias aéreas de circulacién de uso comin, 9) Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificaci6n o ubicadas en ambientes de propiedad comin.” Se puede reiar que es un eror material y debe entenderse que se esté haciendo referencia a os techos.Como puede apreciarse no se consigné a los aires como bienes de dominio comtin. Ademas, tampoco se consigna que los aires constituyan propiedad exclusiva, 6. El articulo 5.7 de la Resolucién N° 340-2008-SUNARP/SN que aprobé la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin, establece lo siguiente: “5.7. CONDICION JURIDICA DE LOS AIRES.- De conformidad con el articulo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atnibuya la condicién de secci6n de propiedad exclusiva. Para efectos registrales Ia cléusula en contrario consta en el reglamento intemo, 0 en una modificacién posterior en el que se apruebe el acto de Teconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que habla sido omitida en la declaracién inicial del reglamento intemo. Para ello se requiere la votacién favorable de 2/3 de! porcentaje de participacién de los propietarios. Si el reglamento interno atribuye expresamente la condicién de zona comin a los aires seré aplicable el articulo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios." La citada norma registral distingue dos supuestos: a) El primer supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicién juridica de los aires se ha omitido en el reglamento interno inicial. En este supuesto la clausula en contrario que atribuye la condicién de seccién de propiedad exclusiva debe constar en una modificacién posterior en la que se apruebe e! acto de reconacimiento de la propiedad preexistente de los aires, debiéndose contar con la votacién favorable de 2/3 del porcentaje de participacién de los propietarios. b) El segundo supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicién juridica de los aires como zona comin fue atribuida expresamente en el reglamento interno. Para ello se requiere cumplir con los requerimientos de la transferencia de bienes comunes que conforme al articulo 135 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, salvo que se obtenga el acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios respecto al reconocimiento de la propiedad exclusiva. 7. El presente caso se subsume en el primer supuesto, requiriéndose la clausula que atribuya la condicién de seccién de propiedad exclusiva a los aires. Asi, si bien intervienen en el acto solicitado los propietarios de la totalidad de las secciones, no consta la clausula de reconocimiento de la propiedad exclusiva preexistente de los aires, la que se requiere para definir la titularidad de los aires. Por lo que corresponde confirmar la observacién contenida en el extremo 1 * de la denegatoria de inscripciénRESOLUCION No.2Q -2015 - SUNARP-TR-L 8. En el Ambito registral, el articulo 63 del Reglamento del Registro de Predios*, sefiala que los aires podran independizarse como seccién de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participacién de los bienes comunes y cuente con area proyectada de acceso, o también podra no independizarse en cuyo caso se dejara constancia de ello en la partida matriz 0 en la partida vinculada. Esta norma tiene como antecedente inmediato la Directiva N° 009-2008- SUNARP/SN, cuyo numeral 5.5 sefiala: “5.5. Inscripcién de los aires Cuando en el reglamento intemo se establezca la reserva de aires de la edificaci6n, ésta podra independizarse como seccién de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacién en los bienes comunes. En este caso la independizaci6n procederé siempre que se cuente con un rea proyectada de acceso, El regiamento intemo puede establecer reserva de aires sin independizacién, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento especifico correspondiente a la partida registral de! predio matriz, 0 de otra partida vinculada’, Por tanto, de acuerdo a la normativa vigente para la independizacién de los aires como seccién de dominio exclusivo se deben reunir los siguientes requisitos: - Asignaci6n de un porcentaje de participacién de los bienes comunes. - Deberd contar con un area proyectada de acceso. En tal sentido, lo sefialado por el Registrador en el punto 2 de la observacion, respecto a que la independizacion de los aires como una seccién de dominio exclusivo solo procede en su conjunto y no en varias secciones con acceso comin, carece de sustento legal, pues ninguna norma establece dicha limitacion. Asimismo, cabe precisar que la Directiva N° 009-2008-SUNARPISN, en su segundo parrafo del numeral 5.9 sefiala: “6.9. Extension de las unidades de propiedad exclusiva. (.) La extension y ambito de la propiedad privada se adquiere y transfiere con independencia de los limites impuestos por la zonificaci6n. CS. Es decir, no se puede restringir ni limitar los espacios fisicos que puedan tener las unidades de propiedad exclusiva. En consecuencia, corresponde . revocar el numeral 2 de la observacién. 9. En cuanto al numeral 3 de la observacién la Registradora sefiala que ‘Anticulo 63. Independizacién de unidades Inmobiliarias sujetas a los regimenes establecidos en la Leyn"27187 (..) Cuando en ef ReglamentoIntero se establezca le reserva de sires de la edifcacién,ésta pod independzarse como seccién de dominic exctusivo siempre que se le asigne porcentaje de pariipacdn de los bienes comunes En este caso laindependizacitn proceder, siempre que cuente con area proyectada de acceso, EI Reglamento interno puede establecer reserva do aires sin independizacén, en cuyo ‘consta en asiento especiica correspondiente ala partida registra del precio mati, o de ot,revisados los antecedentes registrales y titulos archivados que dieron mérito a la declaratoria de fabrica y reglamento interno no se advierte que se haya establecido el area techada del tercer piso, dato indispensable para la independizacién de los aires de la azotea en el cuarto piso. Al respecto el area techada es definida en el Reglamento de la Ley 27157, el D.S. 035-2008-VIVIENDA, como el area encerrada por el perimetro de la proyeccién de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con doble o mayores alturas y excluye la proyeccién de vigas, comisas, jardineras y otros elementos arquitecténicos elevados que no constituyen techos. Verificado el titulo archivado N° 5340 del 11/11/1998 que dio mérito a la inscripcién de la fabrica, se consigné en la tercera planta como area construida 261.87 m2. Sin embargo, verificado el titulo archivado N° 6291 del 27/5/2005, que dio mérito para extender el asiento BO0001 de la partida electronica N° 02016874 del Registro de Predios de Hudnuco, y que contiene el Formulario Registral N°2y el Reglamento Interno contenido en documento privado del 10/5/2005, se advierte en el formulario (el punto 5 de los propietarios y sus departamentos) lo siguiente: ‘Apalides y Nombres | Pise Uso | Area | Area | Porcentaje Razén Socialo | yo | Departamento | Asigna | construida | libre | de Denominacién | Nivel do | Techada lcopropiedad Vara Alvarado | ter ai Vivien | 271.63 [68725] 60.26% Benign Piso da 2do Tea 72.28% vara avarato | 35 oA ee ign Vara Avarado | 240 c T26 780% Benigna Piso 202 vw Vara Alvarado [3 er Tort 72.28% Benigna Piso bal a Vara Alvarado |” 3 er 722.26 760% Benigna Piso bac a Ahora bien, las areas construidas (techadas) obran en la declaratoria de fabrica, debiendo entenderse que cuando (en este caso) el Reglamento interno sefiala areas construidas/techadas, mayores a las de la declaratoria de fabrica ello se debe a que en realidad se refiere a las areas ocupadas. Ello también se desprende del texto del reglamento interno inscrito, en el que se hace referencia al "area de dominio exclusivo" de cada seccién, lo que equivale a areas ocupadas, y que coincide con las areas (mal denominadas construidas/techadas) consignadas en el FOR en mérito al que se inscribio el reglamento interno, En tal sentido queda claro que las areas consignadas en el FOR y en el texto de Reglamento interno inscrito en el asiento B00001 de la partida electronica NN? 02016874 del Registro de Predios de Hudnuco hacen referencia a las areas ocupadas de las secciones de dominio exclusivo las cuales son mayores a las areas construidas (techadas) de las plantas de la edificacion.RESOLUCION No.2 -2015 - SUNARP-TR-L 10. En ese mismo sentido la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, en su primer parrafo de! numeral 5.9 sefiala: “5,9. Extensién de las unidades de propiedad exclusiva.- La inscripcién de las unidades de propiedad exclusiva puede extenderse al rea techada y al espacio vacio que corresponda a la planta en que se encuentre, segiin la proyecci6n vertical y hasta los limites del perimetro. OS. Por tanto, lo sefialado por la Registradora en el sentido que no se ha establecido el area techada del tercer piso para la independizacién de los, aires de la azotea en el cuarto piso, no tiene sustento, pues lo relevante es que las reas ocupadas de las secciones exclusivas (en este caso las 4 unidades sobre el tercer piso) se encuentren dentro de la proyeccion vertical y hasta los limites del perimetro del lote. En consecuencia, corresponde revocar el numeral 3 de la observaci6n. 14. Ahora bien, de la revision de la documentacién presentada no consta el documento privado suscrito por los propietarios de las secciones exclusivas, con firma cettificada, en el que se describa el area, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno, de conformidad al literal b) del articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Igualmente, en el reglamento interno presentado no se sefiala el criterio de asignacién de porcentajes de participacién en las zonas de propiedad comin, incumpliéndose el articulo 153 literal f) del Reglamento de la Ley 27157. Asimismo el segundo tramo (25.00 mi) del lindero izquierdo del plano de independizaci6n (lamina L-1) de las secciones 101-A y 101-B, discrepa con el segundo tramo (23.80 ml) del lindero izquierdo del predio matriz que consta en el asiento b-1) de la partida electronica N° 02016874 del Registro de Predios de Huanuco, lo que debe ser subsanado. De otro lado, en el articulo 6 del Reglamento Interno modificado en el que se consignan las areas de dominio comin se ha sefialado “areas interiores en distintos puntos dentro de la seccién 101-A, sin continuidad, no pudiéndose sealizar detalle, cubren un area de 19.17 m2". Al respecto debe sefialarse {que las dreas comunes deben estar delimitadas en la memoria descriptiva de independizacion, no siendo admisible que se sefiale que no se pueden detallar (articulo 63 literal b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION CONFIRMAR el numeral 1 y REVOCAR los numerales 2 y 3 de la observacién formulada por la Registradora Publica de Hudnuco al titulo sefialado en el encabezamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolucién y SENALAR que el mismo adolece de los defectos subsanables sefialados en el ultimo punto del analisis de la presente resoluci6n.Resoluciones 2014/29808.2014 doc par Registrese y comysfquese. Vocal de! Tribunal Registral