ESTUDIO URBANO – CABIDA

ARQUITECTÓNICA
PROPIEDAD INMUEBLE

Jr. Universo S/N - Quinta Zona

Urb. La Campiña - Chorrillos
1. LOCALIZACION GEOGRAFICA DEL INMUEBLE
2. CONDICION LEGAL DE LA PROPIEDAD
3. CARACTERISTICAS DEL TERRENO
4. PARAMETROS NORMATIVOS
5. ZONIFICACION
6. VIALIDAD
7. EQUIPAMIENTO URBANO
8. ANALISIS INTEGRAL DEL INMUEBLE
9. ANALISIS DE LA OFERTA RESIDENCIAL
10. CABIDA ARQUITECTÓNICA
Sub Lote 16–B de la Mz. V
Jr. Universo N° ---
Urb. La Campiña–Quinta Zona
Distrito de Chorrillos - Lima
 Terreno con frente al Jr. Universo a pocos metros de
Las Pleyades. Ambas vías de carácter local y uso
residencial.
 El entorno inmediato al terreno muestra una
creciente Renovación Urbana, que comenzó a inicios
de la década pasada y se ha venido consolidando, con
la permanente presencia de proyectos inmobiliarios,
básicamente residenciales de densidad media.,
evidenciando un creciente interés por la zona tanto
por parte de las empresas constructoras como de los
futuros propietarios de los productos finales.
 El uso residencial se complementa con importantes
equipamientos urbanos en un radio de acción más
que aceptable por su cercanía y accesibilidad, entre
ellos:
 La Estación Matellini del Metropolitano
 El CC Lima Plaza Sur
 El CC Real Plaza
 Zona Ferretera (Av. Guardia Civil)
 Es importante mencionar la proximidad al Circuito de
playas, la Carretera Panamericana Sur, las avenidas
Republica de Panamá, Tomás Marsano y Caminos del
Inca, que aseguran una fácil y rápida interconexión
con el resto de la ciudad.
 Propiedad inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble
SUNARP, correspondiente a la Zona Registral N° IX – Sede
Lima, con el N° de Partida : 42123994

 Titulo de Dominio : Sucesión Intestada conformada por

Antonieta Luna Meza y Luis Alberto Centeno Luna, según
consta en la Partida N° 24394581del Registro de Sucesión
Intestada.

 De acuerdo a la Ficha Registral de Propiedad, no se

registran cargas ni gravámenes, sobre el terreno.

 El terreno se encuentra actualmente desocupado y

cercado.
Área: 967.76 m2

Linderos:
 Por el frente : 24.90 ml
 Por la derecha : 35.90 ml
 Por la izquierda : 36.10 ml
 Por el Fondo : 13.20 ml/

15.15 ml

 Área Construida:
 (casco habitable)
 Los Parámetros Normativos que corresponden al área donde se ubica el inmueble son los siguientes:

 AREA TERRITORIAL: Distrito de Chorrillos

 AREA DE TRATAMIENTO NORMATIVO: II

 ZONIFICACION: VT (Vivienda Taller) Ord. 1076-MML

 USOS PERMITIDOS Y COMPATIBLES: Comercial-Residencial (Unifamiliar, Multifamiliar) y usos permitidos según Ord.
1076-MML. No se permite instalación de nuevas industrias

 DENSIDAD NETA: C=no exigible / R=2,250 Hab./Ha.

 AREA LOTE NORMATIVO: C=El existente / R=300.00 m2, frente 10.00 ml.

 AREA LIBRE (MINIMO): C = 35% / R = 35%

 ALTURA DE EDIFICACION: C = 03 Pisos / R = 05 Pisos

 RETIRO FRONTAL: Frontal = 3.00 ml. / Lateral solo colindante con industria = 5.00 ml.

 ALINEACION DE FACHADA: La existente

 ESTACIONAMIENTOS: 1 cada 1.5 vivienda ó 1 cada 3 viviendas (Programa MIVIVIENDA)

UBICACIÓN TERRENO
 ANTECEDENTES
 La urbanización La Campiña aparece a fines de los años 50 con parcelas semi-rústicas, dentro del distrito de
Chorrillos, el que en ese entonces se consideraba externo a la ciudad de Lima. El uso que tuvo en sus inicios fue
de casas huerta, adicionalmente al estar muy bien conectada regionalmente hablando (por su cercanía a la
carretera Panamericana Sur), se asentaron en la zona talleres y diferentes industrias livianas.
 A través de los años y con la expansión de la ciudad, ya Chorrillos quedo dentro del área urbana de Lima
consolidándose como uno de los distritos tradicionales de la ciudad y la Campiña empezó a valorizarse como
importante zona proveedora de suelo urbano, ofreciendo lotes con áreas interesantes y privilegiada ubicación,
anexa a vías metropolitanas e interdistritales que aseguran una fluidez y rápida interconexión tanto en lo que
respecta al transporte público como privado.
 A inicios de la década del 2,000, cuando se lanzan los Programas de Vivienda en un esfuerzo conjunto de la
inversión privada y el estado para dinamizar el sector de la construcción y aliviar el déficit de vivienda existente,
La Campiña rápidamente empezó a renovarse. Aparecieron proyectos MIVIVIENDA y paralelamente las industrias
existentes se fueron retirando.
 Actualmente, todo el sector y su área de influencia alberga un importante desarrollo residencial, que se
encuentra en un continuo proceso de renovación de infraestructura, habiéndose propiciado la construcción de
numerosos edificios y condominios residenciales, en función a la demostrada demanda de vivienda en la zona,
cuya preferencias se soportan en el fácil acceso desde y hacia las principales zonas de interés en Lima, teniendo
a disposición vías estructurantes como la Av. Huaylas, que nos conecta con el Circuito de Playas y Carretera
Panamericana Sur, corredor Matellini-Paseo de la República, donde además pasa el Servicio de Transporte
Público Metropolitano. Adicionalmente, cuenta con una importante red de servicios comerciales que abastecen a
los residentes.

 MARCO ACTUAL
 El inmueble se encuentra asignado con la zonificación de Residencial de Densidad Media – RDM, que permite la
edificación de vivienda multifamiliar de hasta 5 niveles sin azotea, en virtud del área del terreno (menor a 1,600
m2). También se podría edificar para un uso comercial hasta 3 niveles.
 Los parámetros constructivos que viabilizan la rentabilización del terreno son en un uso residencial. La
viabilidad de un proyecto de ésta naturaleza se soporta en la demanda sostenida de viviendas en la zona, que se
expresa en velocidades de absorción bastante atractivas para inversionistas y desarrolladores en este rubro.
 En el distrito de Chorrillos tenemos concentradas instituciones de nuestras fuerzas armadas tanto de
preparación y educación como administrativas. En el entorno inmediato al inmueble podemos ubicar a la “Base
Aérea de Las Palmas FAP, la Secretaria de Administración de Bienes de la FAP y la Escuela de Capacitación y
Perfeccionamiento de la FAP. Así mismo está la Escuela de la Policía. Todo ello hace a la zona muy atractiva para
la población que pertenece a las diversas instituciones armadas del país.

 Por otro lado, la red de servicios conexos se ha venido afianzado en los últimos años brindando oportunidades,
ya sea para fines laborales, comerciales o institucionales, a la población.

 En cuanto al equipamiento comercial, dentro de los más cercanos al inmueble tenemos: El Centro Comercial
Lima Plaza Sur, uno de los primeros del país, actualmente se ha consolidado y ampliado su stock de servicios, el
Centro Comercial Real Plaza, la red de ferreterías y depósitos de materiales que conjuntamente con agencias
bancarias se asientan en la Av. Guardia Civil, comercio vecinal en la Av. Matellini, además de mercados y
bodegas en los alrededores.

 En lo que respecta a equipamiento en educación, encontramos colegios privados y nacionales de nivel inicial,
primaria y secundaria, la Escuela Nacional de la Policía, La Escuela Militar de Chorrillos, al Instituto Superior
Tecnológico Antenor Orrego además de el Campus Villa de la Universidad UPC., A nivel de postgrado, tenemos
la Escuela Superior de Altos Estudios Policiales y el Centro de Alta Especialización Nacional CAEN.

 En equipamiento de Salud tenemos al Policlínico ESSALUD Rodríguez Lazo. Adicionalmente el sector esta dentro
del radio de acción del Hospital María Auxiliadora.

 En cuanto a Recreación Pública, el distrito de Chorrillos en general cuenta con importantes equipamientos
deportivos, está el Complejo del Coliseo Mariscal Cáceres, diversas canchas y piscinas municipales así como
parques y plazas. Adicionalmente al ser un distrito costero cuenta con tradicionales playas y un hermoso
malecón.

 Finalmente, en el área colindante encontramos a las Parroquias Virgen de la Familia y Santa María de los Angeles
y la Iglesia Evangélica Salón del Reino.

 El terreno en análisis representa una fuente de inversión rentable a corto plazo, orientando para “Un desarrollo
residencial multifamiliar”, apoyándonos en una demanda creciente en un mercado que nos permite ver a
Chorrillos como una alternativa importante.
 En el entorno mas cercano al inmueble, se encuentran una considerable cantidad de proyectos
inmobiliarios, lo que evidencia el interés existente en la zona tanto de parte de los inversionistas
como de los clientes finalistas.

La urbanización La Campiña esta sufriendo una acelerada Renovación Urbana, cambiando

rápidamente la cara del sector y es cada vez más solicitada por las familias chorrillanas y distritos
anexos como el lugar ideal donde buscar una vivienda propia.

Es así como encontramos una variedad de proyectos de envergadura, de carácter residencial,

actualmente en proceso de comercialización en la zona. Hemos elegido algunos de estos
proyectos, basados en la cercanía al inmueble que nos ocupa, para hacer un análisis de los
mismos con el fin de entender la oferta actual existente y la capacidad de absorción de la misma.

De acuerdo a lo apreciado en el sector, los proyectos corresponden en su mayoría a conjuntos

residenciales y algunos edificios multifamiliares, las alturas fluctúan entre 8 a 5 pisos
dependiendo del tamaño del lote. La mayor parte de proyectos alberga entre 4 a 8 departamentos
por nivel en cada block y hasta 3 blocks en los más grandes, lo cual demuestra la viabilidad de
una gran densidad de viviendas. Por otro lado, apreciamos que en líneas generales estos
proyectos ofertan 1estacionamiento por 1.5 departamento, tal como lo estipulan los parámetros
urbanos de la zona.

Hasta hace unos años el tipo de proyecto que abundaba en la zona era el de Condominio
Residencial con casas independientes de tres pisos y con una cochera por vivienda. Actualmente
no hay ningún proyecto que se este ejecutando que use dicha tipología.
 2

1 Terreno
4
2 Residencial Orión
7 1
3 Paseo La Campiña II y III
4 Residencial Tambo Real
5 Alameda del Sur
6 Los Gorriones
7 Arriosto Matellini

5
3
EDIFICIO MULTIFAMILIAR:

Edificio Residencial de 5 pisos:

- Obra terminada

- 36 unidades (flats y duplex)

- Desde 65 m2 hasta 100 m2. C. Tambo Real 353 – La Campiña

- Costo x m2 construído:

S/. 2,880.00

Fuente: adondevivir.com
CONDOMINIO RESIDENCIAL:
Cuenta con 3 torres de 8 pisos, con
4 departamentos flats por piso,
estacionamientos, áreas verdes,
gimnasio y juegos infantiles.

- Obra terminada

- 96 unidades flats
Calle Ontario 191 - La Campiña
- Desde 57 m2 hasta 80 m2.

- Costo x m2 construído:

S/. 3,345.00

Fuente: adondevivir.com
CONDOMINIO RESIDENCIAL:
Cuenta con 3 torres de 8 pisos,
estacionamientos, áreas verdes,
gimnasio y juegos infantiles.

- Pre-venta en planos

- 158 unidades flats

Av. Guardia Civil Cuadra 5- La Campiña
- Desde 49 m2 hasta 73 m2.

- Costo x m2 construído:

S/. 2,940.00

Fuente: adondevivir.com
CONDOMINIO RESIDENCIAL:
Cuenta con 3 torres de 8 pisos,
estacionamientos, áreas verdes,
gimnasio y juegos infantiles.

- Pre-venta en planos

- 158 unidades flats

Calle los Gorriones 470 - La Campiña
- Desde 45 m2 hasta 64 m2.

- Costo x m2 construido:

S/. 2,528.00

Fuente: adondevivir.com
EDIFICIO MULTIFAMILIAR:

- Pre-venta en construcción

- 29 unidades flats

- Desde 65 m2 hasta 69 m2.

Calle Tambo Real 320- La Campiña
- Costo x m2 construído:

S/. 3,220.00

Fuente: adondevivir.com
 DEPTOS AREA COSTO

N° NOMBRE DEL PROYECTO ESTADO PISOS TORRES TOTAL (M2) Promedio

1 Terreno en Estudio

2 RESIDENCIAL ORION Obra Terminada 5 1 36 de 65 a 100 2,880.00

3 LA CAMPIÑA II Obra Terminada 8 3 96 de 57 a 80 3,345.00

4 RESIDENCIAL TAMBO REAL Obra Terminada 5 1 30 de 61 A 76 2,890.00

5 ALAMEDA DEL SUR Pre-Venta en Planos 8 3 158 de 49 a 73 2,940.00

6 LOS GORRIONES Pre-Ventas en Planos 8 3 158 de 45 a 64 2,528.00

7 ARRIOSTO MATELLINI Pre-Ventas en Construcción 6 1 29 de 65 a 69 3,220.00

 Av. Las Gaviotas, La Campiña 5ta
Zona, Chorrillos.

 Zonificación para Vivienda y usos

permitidos para Comercial y Vivienda
(Unifamiliar y Multifamiliar).

 Área terreno 1,158 m2

 Altura permitida 5 pisos.

 Precio base US $2,520.00 x M2.

 Se reciben ofertas.

 M² de frente (16)
 M² de fondo (62)
 Cerco de material noble
 Avenida asfaltada
Fuente: adondevivir.com
 Av. Las Pleyades (esquina)

 Zonificación para Vivienda y usos

permitidos para Comercial y Vivienda
(Unifamiliar y Multifamiliar).

 Área terreno 1,044.31 m2

 Altura permitida 5 pisos.

 Precio base S/2,166.00 x metro

cuadrado. Se reciben ofertas.

 M² de frente (20)
 M² de fondo (50)
 Cerco de material noble
 Av. Acceso asfaltada
 Calle de acceso afirmada

Fuente: adondevivir.com
 Jr. Tambo Real 390 Urb. Matellini

 Zonificación para Vivienda y usos

permitidos para Comercial y Vivienda
(Unifamiliar y Multifamiliar).

 Área terreno 813 m2

 Altura permitida 5 pisos.

 Precio base S/2,800.00 x metro

cuadrado.

 Proyecto aprobado

Fuente: adondevivir.com
 CONCLUSIONES:
El Análisis de la Oferta residencial de la zona nos arroja algunas importantes
conclusiones:

 La oferta de viviendas en la zona esta dirigido a un Sector socioeconómico C

 La mayoría de los departamentos actualmente en oferta corresponden a
edificaciones terminadas (entrega inmediata)
 El precio promedio por M2 de área construida es de aproximadamente
S/. 2,960.00 Nuevos Soles
 El promedio de área construida por departamento está entre los:
57 m2 a 76.00 m2.

Para llegar a un precio referencial por metro cuadrado, hemos considerado dentro de
la oferta de terrenos en la zona, a los 3 terrenos que están más cerca del inmueble
estudiado y que además tienen similares características:

 El precio promedio a la actualidad por metro cuadrado de terrenos equivale

aproximadamente a S/. 2,500.00 Nuevos Soles
Utilizando los datos concluidos, tanto del Análisis Urbanos como de la Oferta Residencial de la zona,
hemos podido definir a un nivel básico las características del producto final. Con ello y dentro de los
Parámetros Urbanos del terreno en estudio, se elaboró la Cabida Arquitectónica como herramienta para
llegar a un Análisis de Inversión con los siguientes resultados:

EDIFICACIÓN DE CINCO NIVELES CON SEMISÓTANO

ESTACIONAMIENTOS: 34 Unidades (todas en semisótano)

PRIMER NIVEL: 7 departamentos, con un área vendible de 458 M2

PLANTA TIPICA: 8 departamentos por piso, con un área vendible de 498 M2 por piso

AREA VENDIBLE TOTAL: 2,948 M2 de área construida + 34 cocheras en semisótano

FACTURACION PROBABLE:

 47 Departamentos: 2,948 M2 X S/.2,960.00 = S/.8’726,080.00 Nuevos Soles

 34 Cocheras : 34 Unid. X S/. 21,000 = S/. 714,000.00 Nuevos Soles

TOTAL: S/. 9’440,080.00 Nuevos Soles