Bernardo v.

Bataclan  land  of  about  90  hectares  situated  in  sitio  Balayunan,  Silang  Cavite  from 
G.R. No. L-43456; May 6, 1935  Pastor Samonte and others.  
VICKERS, J.  ○ To  secure  possession  of  the  land  from  the  vendors,  Bernardo 
By:​ Galvez  instituted Civil Case No. 1935 in the Court of First Instance of Cavite.  
________________________________________________________________________  ○ The trial court found for the plaintiff in a decision which was affirmed 
Petitioner: V​ ICENTE STO. DOMINGO BERNARDO  by this Supreme Court on appeal (G. R. No. 33017). 
Respondent:  CATALINO  BATACLAN,  defendant-appellant;  TORIBIO  TEODORO,  ● When  Bernardo  entered  upon  the premises, however, he found the defendant 
purchaser-appellee  herein,  Catalino  Bataclan,  who  appears  to  have  been  authorized  by  former 
   owners,  as  far  back  as  1922,  to  clear  the  land  and  make  improvements 
Doctrine:  thereon. 
● The  Civil  Code  confirms  certain  time-honored  principles  of  the  law  of  ● As  Bataclan  was  not  a  party  in  Case  No.  1935,  Bernardo  instituted  against 
property.  One  of  these  is  the  principle  of  accession  whereby  the  owner  of  Bataclan, Civil Case No. 2428.  
property acquires not only that which it produces but that which is united to it  ○ In  this  case,  plaintiff was declared owner but the defendant was held 
either naturally or artificially. (Art. 353.)   to  be  possessor  in  good  faith,  entitled  to  reimbursement  in  the total 
○ Whatever  is  built,  planted  or  sown  on  the  land  of  another,  and  the  sum of P1,642, for work done and improvements made. 
improvements  or  repairs  made  thereon,  belong  to  the  owner  of  the  ○ Both  parties  appealed  to  this  court  (G.  R.  No.  37319).  The  decision 
land (art. 358).  appealed from was modified: 
● Where,  however,  the  planter,  builder,  or  sower  has  acted  in  good  faith,  a  ■ by  allowing  the  defendant  to  recover  compensation  amount 
conflict  of  rights  arises  between  the  owners  and  it  becomes  necessary  to  to P2,212 and  
protect  the  owner  of  the  improvements  without  causing  injustice  to  the  ■ by  reducing  the  price  at  which  the  plaintiff  could  require  the 
owner of the land.   defendant  to  purchase  the  land  in  question  from  P300  to 
● In  view  of  the  impracticability  of  creating  what  Manresa  calls  a  state  of  P200 per hectare. 
"forced  co-ownership"  (vol.  3,  4th ed., p. 213), the law has provided a just and  ● The  court  gave  the plaintiff 30 days within which ​to choose between the sale 
equitable  solution  by  giving  the  owner  of  the  land  the  option  to  acquire  the  of the land or to buy the works.  
improvements  after  payment  of  the  proper  indemnity  or  to oblige the builder  ○ Bernardo  decided  to  sell  the  land  to  the  defendant  but  the  latter 
or planter to pay for the land and the sower to pay the proper rent (art. 361).   informed the court that he is unable to pay the sum required.  
● It  is  the  owner  of  the  land  who  is  allowed  to exercise the option because his  ○ The  court then awarded the respondent 30 days to purchase the land 
right  is  older  and  because,  by  the  principle  of  accession,  he is entitled to the  or else the property will be sold in a public auction. 
ownership of the accessory thing (3 Manresa, 4th ed., p. 213).   ● On  April  24,  1934,  the  lower  court,  at the instance of the plaintiff and without 
________________________________________________________________________  objection  on  the  part  of  the  defendant,  ordered  the  sale  of  the  land  in 
   question at public auction. 
FACTS:  ● In  the  auction  sale,  Toribio  Teodoro  was  the  highest  bidder  for 8,000 Pesos. 
● By  a  contract  of  sale  executed  on  July  17,  1920,  the  plaintiff  herein,  Vicente  The purchaser sought judicial remedy for the possession of the property. 
Santo  Domingo  Bernardo  (Bernardo),  acquired  ownership  of  the  parcel  of   
ISSUE:   ● Bataclan  could  have  become  the  owner  of  both  land  and improvements and 
Whether Bataclan lost his right to retain the property pending payment for indemnity.  continued  in  possession  thereof,  but  he  said  he  could  not  pay  and  the  land 
  was sold at public auction to Toribio Teodoro. 
RULING: YES.   ● The  law  requires  no  more  than  that  the  owner  of  the  land  should  choose 
  between  indemnifying  the  owner  of  the  improvements  or  requiring  the  latter 
Short  answer:  ​Due  to  the  failure  and  inability  of  the  defendant  to  pay  the  purchase  to pay for the land.  
price,  the  subject  property  was  sold  in  a  public  auction  which  Bernardo  asked  for,  ○ When Bataclan failed to pay for the land, he lost his right of retention. 
without  any  protest  from  Bataclan.  Therefore,  ​the  court  found  no  reason to keep the  ● The  sale  at  public  auction  having  been  asked  by the plaintiff himself and the 
property in the possession of the defendant.  purchase  price  of  P8,000  received  by  him  from  Toribio  Teodoro,  the  Court 
  found  no  reason  to  justify  a  rupture  of  the  situation  has  created  between 
Discussion:  them,  the  defendant-  appellant  not  being  entitled,  after  all,  to  recover  from 
● The  Civil  Code  confirms  certain  time-honored  principles  of  the  law  of  the plaintiff the sum of P2,212. 
property.  One  of  these  is  the  principle  of  accession  whereby  the  owner  of   
property acquires not only that which it produces but that which is united to it  The  judgment  of  the  lower court is accordingly modified by eliminating therefrom the 
either naturally or artificially. (Art. 353.)   reservation  made  in  favor of the defendant- appellant to recover from the plaintiff the 
○ Whatever  is  built,  planted  or  sown  on  the  land  of  another,  and  the  sum  of  P2,212.  In  all  other  respects,  the  same  is  affirmed,  without  pronouncement 
improvements  or  repairs  made  thereon,  belong  to  the  owner  of  the  regarding costs. So ordered. 
land (art. 358). 
● Where,  however,  the  planter,  builder,  or  sower  has  acted  in  ​good  faith,  a 
conflict  of  rights  arises  between  the  owners  and  it  becomes  necessary  to 
protect  the  owner  of  the  improvements  without  causing  injustice  to  the 
owner of the land.  
● In  view  of  the  impracticability  of  creating  what  Manresa  calls  a  state  of 
"forced  co-ownership"  (vol.  3,  4th ed., p. 213), the law has provided a just and 
equitable  solution  ​by  giving  the  owner  of  the  land  the  option  to  acquire  the 
improvements  after  payment  of  the  proper  indemnity  or  to  oblige  the 
builder  or  planter  to  pay  for  the  land  and  the  sower  to  pay  the  proper  rent 
(art. 361).  
● It  is  the  owner  of  the  land  who  is  allowed to exercise the option ​because his 
right  is older and because, by the principle of accession, he is entitled to the 
ownership of the accessory thing ​(3 Manresa, 4th ed., p. 213).  
● In  this  case,  Bernardo,  as  owner of the land, chose to require Bataclan to pay 
for the land.