16.

Het verkavelings
– ontwerp
Kwaliteitsvol verkavelen, Dichter wonen

Het verkavelingsontwerp
Inhoud
• Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• Verkavelingsvoorschriften
• Verloop van het verkavelingsproces
• Tips voor het verkavelingsontwerp
• Voorbeelden

1
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• 4/ kiezen van geschikte woningtypes
• 5/ integreren van duurzaamheid

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De bestaande ruimtelijke structuur als basis:
• Verkavelingen zijn schakels in een groter geheel
• Bestaande structurele elementen geven richting aan een verkavelingsontwerp
• Omgekeerd moet een verkaveling rekening houden met haar omgeving, de ruimtelijke
structuur waarin ze zich bevindt.

2
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De bestaande ruimtelijke structuur als basis

• Macro: RSP? BPA? RUP?

• Inventarisatie

• Meso: buurtvoorzieningen, bebouwings- en wegenpatroon, parken en

primaire voorzieningen op loopafstand..;

• Micro: integratie van structurele elementen

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De bestaande ruimtelijke structuur als basis

6
[Kwaliteitsvol verkavelen]

3
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De bestaande ruimtelijke structuur als basis

7
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• Inspiratie uit de omgeving en de terreingegevenheid

8
[Kwaliteitsvol verkavelen]

4
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• Inspiratie uit de omgeving en de terreingegevenheid

9
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren
• Nederzettingsstructuur: patroon van alle bebouwingsvormen in een gebied
• Clusters
• Lintbebouwing
• Verspreide of zeer schaarse bebouwing
• …
• Inplanting op perceelsniveau relateren aan die van de omliggende percelen
• Gebruik van vaste bouwlijnen
• Bij repetitieve inplantingen centrum met hogere dichtheid

10

5
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

[Kwaliteitsvol verkavelen] 11

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

12
[Kwaliteitsvol verkavelen]

6
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

13
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

14
[Kwaliteitsvol verkavelen]

7
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

15
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

16
[Kwaliteitsvol verkavelen]

8
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

17
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

18
[Kwaliteitsvol verkavelen]

9
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• De nederzettingenstructuur en de openruimtestructuur analyseren

19
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• Zorgen voor een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid
• Verkeersafwikkeling

20
[Kwaliteitsvol verkavelen]

10
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• Zorgen voor een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid
• Aard van het wegennet

21
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 1/ voortbouwen op de ruimtelijke structuur
• Zorgen voor een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid
• Parkeervoorzieningen

22
[Kwaliteitsvol verkavelen]

11
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• meer doen met minder

23
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• De publieke ruimte efficiënt organiseren

24
[Kwaliteitsvol verkavelen]

12
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• Multifunctionele karakter

25
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• Multifunctionele karakter

[Kwaliteitsvol
verkavelen]
26

13
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• Multifunctionele karakter

27
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• Verdichting op niveau van de verkaveling

28
[Kwaliteitsvol verkavelen]

14
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• de private ruimte efficiënt organiseren: tuinen en private buitenruimten

29
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• de private ruimte efficiënt organiseren: bouwtypologie

30

15
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• de private ruimte efficiënt organiseren: verdichting op niveau van het perceel

31
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 2/ slim gebruiken van de ruimte
• de private ruimte efficiënt organiseren: verdichting op niveau van het perceel

32
[Kwaliteitsvol verkavelen]

16
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• de private ruimte efficiënt organiseren: verdichting op niveau van het perceel

33
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• het openbaar domein, een ontmoetingsruimte

34
[Kwaliteitsvol verkavelen]

17
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• flexibel plannen en inrichten

35
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• de privacygradiënt

36
[Mei-architects]

18
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• semi-publieke en semi-private ruimten

37
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• semi-publieke en semi-private ruimten

38
[Kwaliteitsvol verkavelen]

19
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 3/ samenspel tussen publieke en private ruimte
• private buitenruimte

39
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Diverse woningen voor diverse doelgroepen

40

20
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Integratie in de ruimere omgeving

41

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Courante woningtypes

42
[Kwaliteitsvol verkavelen]

21
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Courante woningtypes

43
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Courante woningtypes

44
[Kwaliteitsvol verkavelen]

22
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Courante woningtypes

45
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 4/ Kiezen van geschikte woningtypes
• Typologische vernieuwing

46
[Kwaliteitsvol verkavelen]

23
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Het ruimere kader

47

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Drie basisbegrippen voor duurzaam verkavelen

48
[Kwaliteitsvol verkavelen]

24
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Duurzaam omgaan met water

49
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Duurzaam omgaan met water

50

25
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Woningen duurzaam groeperen

51

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Woningen duurzaam groeperen

52
[Kwaliteitsvol verkavelen]

26
 Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Woningen duurzaam groeperen

53
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Lucht en geluid

54
[Kwaliteitsvol verkavelen]

27
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Bodem en land

55
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Natuur en ecologie:

56
[Kwaliteitsvol verkavelen]

28
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Ontsluiting en toegankelijkheid

57
[Groep Huyzentruyt]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Energie

58
[Kwaliteitsvol verkavelen]

29
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Afval

59
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Risico’s en gevaar

60

30
Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Sociale kwaliteit

61
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp

• 5/ Integreren van duurzaamheid
• Materialenkeuze

62

31
Het verkavelingsontwerp
Inhoud
• Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• Verkavelingsvoorschriften
• Verloop van het verkavelingsproces
• Tips voor het verkavelingsontwerp
• Voorbeelden

63

Verkavelingsvoorschriften
• Voorschriften en plannen zijn één geheel

64
[Kwaliteitsvol verkavelen]

32
Verkavelingsvoorschriften
• Voorschriften en plannen zijn één geheel

65
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Goede voorschriften weerspiegelen het verkavelingsconcept

66

33
Verkavelingsvoorschriften
• Strenge of soepele voorschriften opstellen?

67

Verkavelingsvoorschriften
• Voorschriften argumenteren

68
[Kwaliteitsvol verkavelen]

34
Verkavelingsvoorschriften
• Essentiële rubrieken

69
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Essentiële rubrieken

70
[Kwaliteitsvol verkavelen]

35
Verkavelingsvoorschriften
• Essentiële rubrieken

71
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Essentiële rubrieken

72

36
Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

73
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

74
[Kwaliteitsvol verkavelen]

37
Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

75
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

76
[Kwaliteitsvol verkavelen]

38
Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

77
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

78
[Kwaliteitsvol verkavelen]

39
Verkavelingsvoorschriften
• Mogelijke opbouw van voorschriften: voorbeeld

79
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Het verkavelingsontwerp
Inhoud
• Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• Verkavelingsvoorschriften
• Verloop van het verkavelingsproces
• Tips voor het verkavelingsontwerp
• Voorbeelden

80

40
Verloop van het verkavelingsproces
• De verkoop van de grond en het samenbrengen van de partijen

81
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verloop van het verkavelingsproces

• Verloop van de stedenbouwkundige studie

82
[Kwaliteitsvol verkavelen]

41
Verloop van het verkavelingsproces
• Verloop van de stedenbouwkundige studie: een gefundeerde visie op
het projectgebied

83
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verloop van het verkavelingsproces

• Verloop van de stedenbouwkundige studie: een gefundeerde visie op
het projectgebied

84
[Kwaliteitsvol verkavelen]

42
 Verloop van het verkavelingsproces
• Verloop van de stedenbouwkundige studie: in de praktijk toepasbaar

85
[Kwaliteitsvol verkavelen]

Verloop van het

verkavelingsproces

• Verloop van de
stedenbouwkundige
studie: conclusie

86
[Kwaliteitsvol verkavelen]

43
Het verkavelingsontwerp
Inhoud
• Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• Verkavelingsvoorschriften
• Verloop van het verkavelingsproces
• Tips voor het verkavelingsontwerp
• Voorbeelden

87

Tips voor het verkavelingsontwerp

Functioneel technische deel van het ontwerp
• Civiele techniek
• Bouwrijp maken, inclusief de waterhuishouding
• Infrastructuur (wegen, riolering, kabels en leidingen)
• Kunstwerken (bruggen, tunnels, duikers, enz)
• Stedenbouwtechniek:
• Woongelegenheid, werkgelegenheid, voorzieningen en verbindingen (de functies)
• Grondgebruik en kosten (% verhard, %groen)
• Stedenbouwfysica (geluid, wind, bezonning)
• Woongelegenheid
• Verkavelingen (bezonning, oriëntatie, woningontsluiting, bouwhoogte en straatprofielen
• Dichtheden
• Gebruik van de openbare ruimte (inclusief parkeren)

88

44
Tips voor het verkavelingsontwerp
Algemene bepalingen
• Alleen mogelijk langs voldoende uitgeruste wegen
• Opmetingsplan te verkavelen gronden, opgesteld door een beëdigd
landmeter
• Fasering
• Voorbeelden waarbij een gemeente een verkavelingsvergunning kan
weigeren

89

Tips voor het verkavelingsontwerp

Checklist verkavelingsontwerp
1. Visie, duurzaamheid
2. Kleuren op verkavelingsplan
3. Wegenis
0. reliëf
1. ontsluiting
2. lijntypes
3. aantal kavels
4. verkeersgeleiding
modeldwarsprofielen
tracé van de weg
verbeterde oversteekplaatsen
kruispunten, verlichting
5. nutsleidingen
6. ruimte en bezonning
7. esthetische voldoening

90

45
Tips voor het verkavelingsontwerp
Checklist verkavelingsontwerp
4. Kavels 1. kavelvorm
2. kavelbreedte
3. kaveldiepte
4. kavelordening

5. Bebouwing 1. Inplanting / oriëntatie

2. visuele afscherming
3. ruimtelijk effect
4. hoofdgebouwen
5. bijgebouwen

6. Inhoud verkavelingsdossier 1. plannen

2. administratieve documenten
3. berekeningen
4. meetstaat
5. bestek
6. kostenraming
91

Tips voor het verkavelingsontwerp

1/ Visie, duurzaamheid:

vanuit
- het RSV
- aandacht voor duurzaamheid
- respect voor bestaande ruimtelijke structuur

92

46
 Tips voor het verkavelingsontwerp
2/ Kleuren op het verkavelingsplan
1.Wegenis geel
2.Openbaar groen zwaar bleekgroen
3.Inrichtingen van openbaar nut licht blauw
4.Voortuinen donkergroen
5.Gesloten bebouwing karmijn
6.Open en half-open bebouwing vermiljoen
7.Hoogbouw karmijn met schuine paarse arcering
8.Handelshuizen blauw
9.Parkeerstroken licht bruin
10.Nijverheid paars
11.Berg- en werkplaatsen oker
12.Bijgebouwen licht roze
13.Koeren- en hoven licht groen

93

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: reliëf

94

47
 onrechtstreekse ontsluiting

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis

10 à 15 % grondgebied
rechtstreekse ontsluiting
Ontsluiting van de percelen:

Rechtstreekse ontsluiting

Onrechtstreekse ontsluiting

Doodlopende wegenis
* max 125m lang
* voetwegen aan het eindpunt
* verschillend tracé
doodlopende
wegenis
95

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: ontsluiting van de percelen

96

48
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis: verkeersgeleiding

• Tracé van de weg

• natuurlijke geleiding (geen scherpe bochten)
• geen gevaarlijke conflictpunten (geschrankte straatuitmondingen)

• De weg moet voldoende zichtbaarheid bieden in zijstraten en in bochten

97

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: modeldwarsprofiel moet voldoende breed zijn

98

49
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis:
Klassieke oplossing

Betere bescherming fietser en voetganger:

99

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis:
Verbeterde oversteekplaats voor voetgangers

100

50
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis:
• Voldoende verlichting
• Wegverharding die effen, stroef en goed afwaterend is
• Kruispunten : conflicten vermijden, parkeerplaatsen, groen,…

101

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: nutsleidingen

De leidingen voor riolering, stadswater, gas, elektriciteit en

telefoon worden bij voorkeur in de voetpaden of
zijbermen ondergebracht (ivm bereikbaarheid en
verkeersbelasting)))

102

51
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis: ruimte creëren en gelegenheid bieden tot bezonning

Afstand tussen de bouwlijnen

Hoogte van de bebouwing

103

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: ruimte creëren en
gelegenheid bieden tot bezonning
• Straten met NZ-oriëntering worden
maar 1x per dag door de zon beschenen
en moeten dus breder zijn dan straten
met OW-oriëntering, die 2x per dag
door de zon worden beschenen.
• Indien mogelijk 70% van de woningen
met 1 gevel naar het zuiden richten (ivm
actief en passief gebruik van zonne-
energie)

104

52
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis: ruimte creëren en
gelegenheid bieden tot bezonning
• In het stedenbouwkundig plan de
randvoorwaarden creëren voor de
toepassing van zonne-energie. Het is
belangrijk dat beschaduwing wordt
vermeden.
• Belemmeringshoek
In onderstaande figuur wordt de
belemmeringshoek weergegeven voor
PV-cellen. Er geldt een kleinere
maximale belemmeringshoek voor PV
panelen dan bij een zonneboiler 105

Tips voor het verkavelingsontwerp

3/ Wegenis: ruimte creëren en gelegenheid bieden tot bezonning
• Benutting van zonne-instraling
• Passief gebruik van zonne-energie
• Bezonning van de tuin: achtertuin op de zon
• Bezonning van speelruimten

106

53
 Tips voor het verkavelingsontwerp
3/ Wegenis: esthetische voldoening
• afwisseling in tracé en dwarsprofiel
• kleurspeling in de verschillende straten
• sierlijke aflijning (vb met hagen)
• aangepaste beplanting

107

Tips voor het verkavelingsontwerp

4/ Kavels: kavelvorm

Geen strak geometrische vormen

Geen zuiver rechtlijnige perceelgrenzen

afwisseling

Hoe smaller de kavels, hoe groter de diepte moet genomen worden

108

54
 Tips voor het verkavelingsontwerp
4/ Kavels: kavelvorm
Monotoon, rechtlijnige
perceelsgrenzen, weinig afwisseling

Verdichten!

Meer afwisseling

109

Tips voor het verkavelingsontwerp

5/ Bebouwing: inplanting / oriëntatie
- trapvormige en geschrankte inplanting

- geschrankte inplanting

110

55
 Tips voor het verkavelingsontwerp
5/ Bebouwing
afstand tussen de zijgevels van naburige gebouwen
RZHB
RZGB/GZ/LZBS
ELZ
BZ

111

Tips voor het verkavelingsontwerp

5/ Bebouwing: visuele afscherming
- vanaf de wegenis moet men loodrecht op de voorgevel van een
gebouw kijken

- inkijk op bijgebouwen en achtergevels moet vermeden worden

112

56
 Tips voor het verkavelingsontwerp
5/ Bebouwing: oplossingen voor hoelpercelen
• Achteruit ingeplante alleenstaande hoekwoning

• Hoekuitsnijding die de zichtbaarheid vergroot en

afrondingen van grote schaal toelaat

113

Tips voor het verkavelingsontwerp

5/ Bebouwing: bewerkstelligen van ruimtelijk effect

• de voorgevels van op elkaar volgende bouwblokken niet in 1 vlak

114

57
 Tips voor het verkavelingsontwerp
5/ Bebouwing:
• aangebouwd: alleen toegelaten bij gesloten
bebouwing
losstaand: geen willekeurige inplanting

• groepering van bijgebouwen van aan elkaar grenzende

percelen en eenvormigheid van hoogte, bouwtrant
en dakvorm

115

Tips voor het verkavelingsontwerp

5/ Bebouwing: verdichten
• - Door kwistig gebruik Vlaanderen stilaan volgebouwd
- Nieuwe verkavelingsstrategie
- Vertrouwde woonvormen onder druk
- Manier van schakelen van woningen, tuinen,… succesvol verdichten
- Koppelen van tuinen ruimtegevoel
- Privacy!
- Parkeerplaatsen soms gegroepeerd in restruimte

116

58
Tips voor het verkavelingsontwerp
• Wilderveld Sint-Pieters_Leeuw

117
[Dichter wonen]

Tips voor het verkavelingsontwerp

• Erfwoningen Lebbeke

118
[Dichter wonen]

59
Tips voor het verkavelingsontwerp
• De Mot in Landen

119
[Dichter wonen]

Tips voor het verkavelingsontwerp

• Gladiolenlaan Veltem Beisem

120
[Dichter wonen]

60
Tips voor het verkavelingsontwerp
• Gladiolenlaan Veltem Beisem

121

Het verkavelingsontwerp
Inhoud
• Vijf bouwstenen voor een kwalitatief ontwerp
• Verkavelingsvoorschriften
• Verloop van het verkavelingsproces
• Tips voor het verkavelingsontwerp
• Voorbeelden

122

61
Voorbeelden van verkavelingsontwerpen
- Silkose Gent (Wondelgem)
- Hof ter Bloemmolens Diksmuide
- Parkweg Heverlee Leuven
- Wonewei Bierbeek (Lovenjoel)

123

Voorbeelden van
verkavelingsontwerpen
• Silkose Gent
(Wondelgem)

124

62
Voorbeelden van verkavelingsontwerpen
• Hof ter Bloemmolens Diksmuide

125

126

63
Voorbeelden van verkavelingsontwerpen
• Parkweg Heverlee Leuven

127

128

64
Voorbeelden van verkavelingsontwerpen
- Wonewei Bierbeek (Lovenjoel)

129

130

65
 Omgevingsvergunning
• Aanvraagformulieren:
https://www.omgevingsloket.be/omgevingsvergunning/regelgeving

131

Omgevingsvergunning

132

66
Omgevingsvergunning

133

Verdichten
• Versnippering en verlinting
• Vergrijzing en gezinsverdunning
• Stijgende vraag naar kwalitatieve kleine woningen en zorgwonen
• Duidelijke visie Beleidplan Ruimte Vlaanderen

134

67
Definities
• Bebouwde oppervlakte: oppervlakte waarop een volume staat of
waarboven een volume hangt
• Onbebouwde ruimte: oppervlakte waarop of waarboven geen volume
staat of hangt, incl. verharde oppervlakte (parking, plein,…)
• Private tuinen: hoort bij woning, aan voor-, zij- of achterkant, incl oprit of terras (dus
alle oppervlakte van de kavel die niet bebouwd is)
• Publieke open ruimte: incl. fietspad, verhardingen, groen
• Infrastructuur: wordt gebruikt als ontsluiting, inritten, ondergrondse
parkeergarage,…
• Grondgebonden woningen: woningen met een tuin die een toegang hebben
rechtstreeks op het gelijkvloers
• Publieke ruimte / inwoner: alle publieke ruimte gedeeld door het aantal inwoners op
de site. Moet voldoende groot zijn > 20 m² in een stedelijke context min 25 m²

135

Verschillende types projecten

• Uitbreiding
• Inbreiding
• Ontpitting
• Reconversie

136

68
Dichtheidsparameters
• Woningen per hectare
• Snelste en eenvoudigste methode om de
dichtheid van een gebied te meten
• In de berekening worden ook alle
ontsluitingswegen, groen, parkeerplaatsen en
dergelijke meegerekend.
• Snelle indicatie
• Vertelt iets over aantal inwoners
• Maakt verschillende projecten vergelijkbaar
• Vertelt niets over de open ruimte, de grootte van
de woningen en de andere aanwezige functies

137

Dichtheidsparameters
• Vloerterreinindex (V/T)
• Verhouding tussen gerealiseerde vloeroppervlak
en de grootte van het terrein
• De bruto vloeroppervlakken worden opgeteld, dus
ook vloeroppervlaktes van kantoren, handel,
gemeenschapsvoorzieningen
• Deze factor geeft weer of er efficiënt met ruimte
wordt omgegaan.
• Factor 1 of 2 zeer stedelijk
• Voordelen: houdt rekening met grootte van
woningen, alle functies, en is een indicatie voor
stedelijkheid
• Nadelen: veel rekenwerk 138

69
Dichtheidsparameters
• Vloerterreinindex (V/T)

139

Dichtheidsparameters
• Bruto Vloeroppervlak (BVO)
• Alle vloeroppervlaktes bovengronds worden
opgeteld, van alle verschillende functies samen
• Incl. technische ruimtes, circulatie, sanitair,…
• Voordelen: nauwkeurig, houdt rekening met de
andere functies naast wonen
• Nadelen: geeft geen verhouding weer, moeilijk
om te vergelijken tussen projecten

140

70
Dichtheidsparameters
• Publieke ruimte
• Verharde oppervlakten, pleinen, publieke groene
ruimte,…
• Voordelen: stedelijke of groene open ruimte,
geeft aan welke functie het groen kan hebben
• Nadelen: geeft geen verhouding weer, moeilijk
om te vergelijken tussen projecten

141

Dichtheidsparameters
• Openbare ruimte-index
• Percentage publieke open ruimte per ha
• Goede meetmethode als men over grote
gebieden moet bepalen of er voldoende open
ruimte is.
• Voordelen: geeft een idee van openheid van het
terrein, maakt projecten vergelijkbaar
• Nadelen: minder bruikbaar op kleine schaal, zegt
niets over de kwaliteit van de ruimtes

142

71
Dichtheidsparameters
• Verhouding publiek terrein / terreinoppervlakte
• Min. van 20 m² per persoon
• Voordelen: geeft een idee van openheid van het terrein, maakt
projecten vergelijkbaar
• Nadelen: zegt niets over de nood in de buurt en de meerwaarde
voor de bewoners

143

Dichtheidsparameters
• Bebouwingsindex (B/T)
• Naast de publieke open ruimte is er ook nog niet-bebouwde
ruimte die niet gebruikt wordt als plein of park:
• Private buitenruimtes bij de grondgebonden woningen
• Ontsluiting binnengebied
• Openlucht parkeerruimte
• Voortuinstroken
• …
• Gemiddeld 5 tot 10 % van de terreinoppervlakte
• Voordelen: geeft idee van aantal privé tuinen, geeft idee van spreiding
tussen hoogbouw en laagbouw, maakt projecten vergelijkbaar
• Nadelen: zegt niets over de kwaliteit van de open ruimte, vertelt niets
over de types bebouwing, vertelt niets over de aanwezige functies
144

72
Dichtheidsparameters
• Verharde oppervlakte
• Voordelen:
• Geeft idee van de aanleg van het terrein
• Kan sterk gestuurd worden dmv voorschriften
• Nadelen:
• Kan pas na oplevering berekend worden
• Omslachtig werk: perceel per perceel

145

Dichtheidsparameters
• Druk op de open ruimte: verhouding tussen BVO en open
ruimte
• Waarde 1,5 wil zeggen dat er gemiddeld anderhalve keer zoveel
vloeroppervlak wordt gerealiseerd als er open ruimte is.
• Absoluut maximum is 2.
• Voordelen: geeft idee van de druk op de omgeving, bepaalt hoe
kwaliteitsvol de open ruimte blijft

146

73
Randvoorwaarden met betrekking tot
kwaliteit
• Lichttoetreding
• Een woning moet voldoende licht hebben om
leefbaar te zijn.
• In bepaalde gemeentelijke verordeningen staan er
zelfs minimumoppervlaktes vastgelegd: minimum
1/10 van het vloeroppervlak met een minimum
van 1 m²
• Breedte straten: 45° regel wordt als norm gebruikt

147

Voorbeelden

148

74
Voorbeelden

149

Randvoorwaarden met betrekking tot

kwaliteit
• Voorbeeld opgelegde randvoorwaarden in een project ‘Centrale werkplaatsen in
Leuven’
• Grondgebonden woningen dienen een goed geöriënteerde tuin te hebben (zuidgericht), opp
min 82 m²
• Ongeveer 15% grondgebonden woningen (om voldoende gezinnen aan te trekken)
• Handels- en kantoorfuncties voorzien
• Parkeerplaatsen ondergronds voorzien
• Industriële hallen moeten bewaard blijven
• Er moet een park komen met dwarsverbindingen voor zacht verkeer
• Straat moet verbreed worden
• Min 20% sociale woningen
• Mn 25 m² voor kleinere stedelijke of groene publieke ruimtes

150

75
Randvoorwaarden met betrekking tot
kwaliteit
• De verschillende densiteitsparameters hangen samen en beïnvloeden
elkaar wederzijds
Terrein 1000 m²
Footprint 250 m² 4 bouwlagen BVO: 1000 m²
V/T 1
10 appartementen (100 m² per appartement)
25 bewoners
750 m² open ruimte 30 m² open ruimte per persoon
Er kan verdicht worden

Terrein 1000 m²
Footprint 250 m² 5 bouwlagen BVO: 1250 m²
V/T 1,25
12 appartementen (100 m² per appartement)
30 bewoners
750 m² open ruimte 25 m² open ruimte per persoon
151

Randvoorwaarden met betrekking tot

kwaliteit
• De verschillende densiteitsparameters hangen samen en beïnvloeden
elkaar wederzijds
Terrein 1000 m²
Footprint 250 m² 6 bouwlagen BVO: 1500 m²
V/T 1,5
15 appartementen (100 m² per appartement)
38 bewoners
750 m² open ruimte 19,7 m² open ruimte per persoon
Net voldoende open ruimte

Terrein 1000 m²
Footprint 220 m² 7 bouwlagen BVO: 1540 m²
V/T 1,54
15 appartementen (100 m² per appartement)
38 bewoners
780 m² open ruimte 20,5 m² open ruimte per persoon
Net voldoende open ruimte 152

76
Randvoorwaarden met betrekking tot
kwaliteit
• De verschillende densiteitsparameters hangen samen en beïnvloeden
elkaar wederzijds
Terrein 1000 m²
Footprint 220 m² 8 bouwlagen BVO: 1760 m²
V/T 1,76
17 appartementen (100 m² per appartement)
43 bewoners
780 m² open ruimte 18 m² open ruimte per persoon
Te weinig open ruimte, voor 43 inwoners is er min 860 m² nodig 12
bouwlagen nodig om een BVO van 1700 te halen
Dan is BVO/open ruimte = 1,98 is een maximum

• Voor beoordeling van project de verschillende parameters bekijken:

bebouwingsindex, V/T, woningen per hectare, open ruimte per bewoner,
druk op de open ruimte
153

Woningtypes
• Voorbeeld masterplannen grondgebonden woningen

154

77
Ontsluitingsmodellen
- Hoofdontsluiting die het model in twee deelt (snel)
- Aftakkingen (traag)
• Boommodel - Velden kunnen onregelmatig of zeer regelmatig zijn
- Variant: gebruik van doodlopende straten om
doorgaand verkeer te stuiten

155

Ontsluitingsmodellen
• Donkey

- Ontkoppeling van gemotoriseerd en niet-gemotoriseerd

verkeer
- Route zet aan tot langzaam verkeer
- Onregelmatige percelen

156

78
Ontsluitingsmodellen
• Grid

- Rigide schema met regelmatige bouwvelden en een

gelijkwaardig wegenpatroon
- Geen opdeling tussen gemotoriseerd en langzaam
verkeer

157

Ontsluitingsmodellen
• Radiaal

- Duidelijke perspectiefwerking, gericht op één punt

- Kan centraal plein, park of groot gebouw zijn
- Resulteert in verschillende bouwvelden die min of meer
gelijkwaardig zijn.

158

79
Effect ontwerp op dichtheidsparameters
• Voorbeeld Leuven (boommodel)
• Oost-west verbinding voor autoverkeer
• Op deze as aftakkingen
• Parallelweg die een lus vormt, ook voor snel verkeer
Gebied A: Rijwoningen en Duplexen achter
de ‘muur’ in de Schurmanstraat
Gebied B: Appartementen, laag langs de
Smidsestraat en hoger naar het park toe.
Gebied C: Parkgebied met parkwoningen
Gebied D: Grondgebonden rijwoningen
Gebied E: Appartementen boven winkel en
kantoorruimte langs de Diestsestraat
Gebied F: Appartementen (alleen het
volume is bepaald)
Gebied G: Appartementen (alleen het
volume is bepaald) 159

Effect ontwerp op dichtheidsparameters

• Voorbeeld Leuven

160

80
Effect ontwerp op dichtheidsparameters
• Voorbeeld Leuven
• Wat als blok A wordt vervangen door twee appartementsgebouwen (hoogte drie
bouwlagen, doorgang en pleintjes blijven bewaard)
• Door het wegvallen van de tuinen bij de grondgebonden woningen groeit het
park

161

Effect ontwerp op dichtheidsparameters

• Voorbeeld Leuven
• Als de nieuwe appartementsblokken een
bouwlaag hoger zouden zijn dan de
bestaande rijwoningen en duplexwoningen:

162

81
Effect ontwerp op dichtheidsparameters
• Voorbeeld Leuven
• Wat bij bouwhoogte afwisselend 3 en 4
lagen?

163

Effect ontwerp op dichtheidsparameters

• Voorbeeld Leuven
• Wat is effect van toevoegen van een bouwlaag op appartementen blok B?

164

82
Effect ontwerp op dichtheidsparameters
• Voorbeeld Leuven
• En het toevoegen van een extra bouwlaag op beide bouwblokken?

165

Effect ontwerp op dichtheidsparameters

• Voorbeeld Leuven
• Voorzien van twee blokken van 5 bouwlagen in plaats van parkwoningen in blok C
+ extra groene ruimte in blok G?

166

83
Effect ontwerp op dichtheidsparameters
• Voorbeeld Leuven
• Voorzien van twee appartementsblokken in blok D

167

Effect ontwerp op dichtheidsparameters

• Voorbeeld Leuven
• 1 grote appartementsblok en een parkzone in blok D

168

84
• Voorbeeld Leuven
• Ideaal plan?

169

Minimale / maximale dichtheidsparameters

• Druk op de open ruimte < 2
• Min aantal wo/ha: 40
• Bebouwingsindex B/T: tussen 30% en 50%
• Min waarde V/T: >1 stedelijke context
• Publieke ruimte per inwoner: > 20 m²

170

85