Acórdão Criminal Ricardo e Cláudia Absolvição

Poder Judiciário da União Fls.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS
Órgão : 1ª TURMA CRIMINAL

Classe : APELAÇÃO
N. Processo : 20120710090540APR
(0008735-15.2012.8.07.0007)
Apelante(s) : CLAUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS E
OUTROS
Apelado(s) : MINISTÉRIO PÚBLICO DO DISTRITO
FEDERAL E TERRITÓRIOS
Relator : Desembargador GEORGE LOPES
Revisor : Desembargador MARIO MACHADO
Acórdão N. : 1165403
EMENTA
PENAL E PROCESSUAL. CRIMES CONTRA ECONOMIA

POPULAR E DE GESTÃO TEMERÁRIA. AUSÊNCIA DA
DESCRIÇÃO DE ELEMENTAR DO CRIME CONTRA A
ECONOMIA POPULAR. INÉPCIA PARCIAL DA DENÚNCIA.
PROVA INSUFICIENTE DE MATERIALIDADE E AUTORIA
QUANTO À GESTÃO TEMERÁRIA. GESTÃO DENTRO DOS
PADRÕES NORMAIS DE RISCO. SENTENÇA
PARCIALMENTE ANULADA E REFORMADA.
1 Réus condenados por infringirem duas vezes o artigo 3º,
inciso IX, segunda parte, da Lei 1.521/51, e quatro vezes o
artigo 65 da Lei 4.591/64. Como administradores da
Construtora Aires Costa Ltda. e da Cooperativa Habitacional e
de Serviços Nacionais - CSN - e atuando no ramo imobiliário,
geriram temerariamente a cooperativa e a sociedade
empresária, descumprindo contratos celebrados com
cooperados adquirentes de unidades imobiliárias, causando
prejuízo a mais de trezentas e oitenta famílias. Deixarem de
pagar obrigações financeiras contraídas junto à TERRACAP e
à Secretaria da Fazenda, não conseguindo escriturar as
incorporações no cartório de registro de imóveis,
impossibilitando também o registro das escrituras públicas de
Código de Verificação :2019ACO9Q8C5QBVAEWRDS38B2VW
GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 1

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Apelação 20120710090540APR
compra e venda pelos compradores das unidades e o seu

financiamento.
2 É inepta a parte da denúncia que deixa de descrever
circunstância elementar do crime contra economia popular - a
informação falsa que teria sido prestada às vítimas -
inviabilizando a defesa.
3 As condutas dos réus, segundo as provas dos autos, não
configuram gestão temerária, à falta de demonstração de prévio
conluio objetivando a criação de uma "cooperativa de fachada"
para ações demasiadamente ousadas, afrontando
temerariamente os riscos do mercado imobiliário. Eventuais
equívocos de gestão e o descumprimento de obrigações
contratuais devem ser dirimidos na esfera cível, porque o
próprio Estado fomentou as ações dos réus com enfrentamento
dos riscos de mercado, não podendo configurar tipicidade
simples ações próprias da atividade econômica desenvolvida
no setor imobiliário, mutável e extremamente sensível às
oscilações da economia. Tais ações são válidas e plenamente
aceitáveis, conquanto adotadas dentro do padrão normal de um
investimento de risco. Em tais casos, deve-se considerar a
exigência de cautela não sob a ótica do homem comum, mas
segundo as exigências do próprio mercado.
4 Deve-se reconhecer que houve problemas na execução
contratual de alguns dos empreendimentos assumidos pela
cooperativa e pela construtora, mas dentro de um contexto
bastante peculiar do desenvolvimento da construção civil no
Distrito Federal. A prova oral informa que os réus atuaram com
muito esforço para sanar entraves, logrando regularizar a
maioria dos negócios, entregando as unidades adquiridas na
planta. O órgão de acusação tenta enquadrar a conduta dos
réus na prática da chamada "bicicleta", que, segundo os
operadores do mercado imobiliário, ocorre quando
incorporadoras levam seus negócios à frente mediante novos e
sucessivos lançamentos, de modo que os mais recentes
viabilizam os anteriores, até romper-se essa corrente de
felicidade. Todavia, quando um ramo do Direito permite e até
estimula determinada conduta, não há como considerar

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criminoso o fato dela resultante. O Direito é considerado como

um todo, um bloco monolítico, não importando em que
dimensão tenha sido praticada a ação, porque a ordem jurídica
é conglobante, sendo contraditório autorizar a prática da
conduta considerando-a lícita e, ao mesmo tempo, afirmá-la
como crime.
5 Na imputação de prestar informações falsas no âmbito de
incorporações, na forma do artigo 65, da Lei 4.591/64, não há
na denúncia uma descrição circunstanciada dos fatos: o
Ministério Público se baseia no simples atraso no prazo da
entrega prometida dos imóveis. Todavia, a prova oral, que inclui
a versão dos réus e das testemunhas ouvidas, confirmam que a
data prevista no contrato era apenas uma estimativa e que a
natureza da incorporação, por meio de cooperativa,
impossibilitava garantir a entrega dentro do prazo, por depende
da adesão e do adimplemento assíduo de todos os
cooperados. Com a chegada ao mercado das incorporadoras,
ocorreu um "efeito manada" que provocou a dispersão
inadimplência dos cooperados, gerando a paralisação de obras
e o consequente atraso na entrega, o que era absolutamente
imprevisível no momento da contratação.
6 Apelação provida para anular parte da sentença e no restante
absolver os réus, com base no artigo 386, inciso III, do mesmo
diploma legal.

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ACÓRDÃO
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª TURMA CRIMINAL

do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, GEORGE LOPES - Relator,
MARIO MACHADO - Revisor, CRUZ MACEDO - 1º Vogal, sob a presidência do
Senhor Desembargador MARIO MACHADO, em proferir a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA, AFASTADA A CONDENAÇÃO PELO CRIME DO ART.
65 DA LEI 4591/64. UNÂNIME. NO MÉRITO, PROVIDA A APELAÇÃO, POR
MAIORIA. O REVISOR PROVIA EM PARTE., de acordo com a ata do julgamento e
notas taquigráficas.
Brasilia(DF), 4 de Abril de 2019.
Documento Assinado Eletronicamente

GEORGE LOPES
Relator

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RELATÓRIO
Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane Neiva Martins

foram condenados a cinco anos e dez meses de detenção, mais multa de cinco mil,
setecentos e dez reais e treze centavos; e a dois anos e seis meses de reclusão,
mais multa no valor de vinte e cinco dias-multa, à razão mínima, por infringirem os
artigos 3º, inciso IX, segunda parte, da Lei Federal 1.521/51(duas vezes); e 65 da
Lei 4.591/64 (quatro vezes).
Consta da denúncia que entre 2001 (folha 133 – IP 267/2012) e
2013 (folhas 871/877 – IP 267/2012), agindo como administradores da Construtora
Aires Costa Ltda. e da Cooperativa Habitacional e de Serviços Nacionais – CSN, os
réus promoveram a gestão temerária dos seus negócios relacionados à venda de
imóveis, também descumprindo cláusulas contratuais pactuadas com os adquirentes
de unidades imobiliárias, causando prejuízo a mais de trezentas e oitenta famílias, a
medida que não adimpliram suas obrigações financeiras assumidas junto à
TERRACAP e à Secretaria de Estado da Fazenda do Distrito Federal, deixando de
registrar incorporações imobiliárias no registro de imóveis, impossilitando a lavratura
das escrituras públicas pelos adquirentes e cooperados, comisso inviabilizando a
concessão de financiamento imobiliário. O órgão da acusação sustenta que a
cooperativa era de “fachada” desde su origem, tendo sido formada apenas para
ludibriar os consumidores, objetivando mascarar uma relação de consumo com os
promitentes compradores das unidades imobiliárias, e obstaculizar a fiscalização
estatal, objetivando descumprir, por via oblíqua, a lei de incorporação imobiliária.
A Defesa dos apelantes suscita preliminar de nulidade por inépcia
da denúncia quanto ao crime do artigo 65 da Lei 4591/64. No mérito, pede
absolvição em relação a todos os crimes por ausência de tipicidade. Em caso de
insucesso, pleiteia redução das penas impostas.
O Ministério Público apresentou contrarrazões (folhas 2701/2708)
pugnando pelo não provimento das apelações, posição endossada pela
Procuradoria de Justiça, no parecer de folhas 2709/2712v.
É o relatório.

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VOTOS
PRELIMINAR
O Senhor Desembargador GEORGE LOPES LEITE - Relator
Preliminar de nulidade por inépcia da denúncia quanto ao crime
do artigo 65 da Lei 4.591/64.
A Defesa alega preliminarmente que a imputação do crime do artigo
65 da Lei 4.591/64 não foi devidamente descrita na inicial, por ausência da narrativa
de conduta típica, uma vez que se exige "afirmação falsa" para configuração do
crime, mas em nenhum momento a denúncia faz referência à prestação de
informações falsas pelos réus às supostas vítimas. Tal circunstância impediria o
efetivo exercício da ampla defesa. O tipo penal incriminador assim dispõe:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover

incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou
comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa
sobre a construção do condomínio, alienação das frações
ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. PENA
- reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta
vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
Nesse ponto, a denúncia foi, de fato, extremamente genérica, pois

não indicou as informações falsas que os réus teriam prestado aos cooperados e
adquirentes dos imóveis; apenas tratou, de forma vaga e imprecisa, do atraso na
entrega das unidades habitacionais e falta da escritura, por inadimplemento de
obrigações com a Terracap. Não há uma exposição clara de qual seria a afirmação
falsa. Portanto, vê-se claramente que a denúncia não descreveu convenientemente
os fatos, como determina o artigo 41 do Código de Processo Penal:
Não houve uma simples e satisfatória apresentação dos fatos, como
entendeu a sentença, implicando a "ausência de prejuízo da suposta omissão". O
prejuízo é evidente: ser processado sem saber ao certo qual é a conduta típica
imputada. Assim, a leitura da denúncia não permite inferir de que forma as vítimas
teriam sido ludibriadas e quais as afirmações falsas.
Esta Turma já decidiu, em caso parecido:

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É inepta a denúncia que afirma ter o réu praticado o crime

mediante ardil, mas deixa de descrevê-lo convenientemente,
impossibilitando a defesa adequada do réu. Recurso provido
para acolher a preliminar e anular a sentença ab initio com
fundamento no artigo 564, inciso IV, do Código de Processo
Penal. (TJDFT, 20060111220372 APR, Relator: George Lopes
Leite, Revisor: Cesar Laboissiere, Acórdão 521324. 1ª Turma
Criminal, Publicado no DJE: 03/08/2011, página 86)
Assim, acolhe-se a preliminar para declarar a nulidade da sentença

quanto à condenação baseada no artigo 65 da Lei 4.591/64.
O Senhor Desembargador MARIO MACHADO - Presidente e Revisor

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele
conheço.
Da preliminar de nulidade por inépcia da denúncia quanto ao
crime do art. 65 da Lei nº 4.591/64
Aduzem os Recorrentes impedimento ao efetivo exercício da ampla
defesa dada a ausência de descrição da conduta típica imputada aos réus na inicial
acusatória. Entendo-os com a razão. De fato, a denúncia não narra quais
informações falsas foram efetivamente prestadas aos cooperados e adquirentes dos
imóveis, restringindo-se a relatar questões acerca do atraso na entrega dos
apartamentos e à falta de escritura dos bens. Carecendo a inicial de clareza quanto
a que informações falsas teriam fornecidos os réus, certo o prejuízo à defesa
advindo da omissão.
O processo penal não pode abrigar "armadilhas" que, ao fim da
instrução, resultem em condenação, sem que, desde o início, tenha a parte acusada
absoluta certeza do que se tem de defender. O tipo do artigo 65 da Lei nº 4.591/64 é
específico. Exige sejam declinadas na denúncia quais informações falsas teriam sido
prestadas às vítimas e em que meio elas teriam sido feitas. Isso não se fez.
Assim, acolho a preliminar para, em face da inépcia da denúncia no
ponto, prover o recurso e declarar a nulidade da sentença apenas quanto à
condenação referente ao crime do artigo 65 da Lei nº 4.591/64, que fica afastada,

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sem prejuízo do prosseguimento quanto aos crimes da Lei nº 1.521/51.
O Senhor Desembargador CRUZ MACEDO - Vogal

Com o Relator.
MÉRITO
O Senhor Desembargador GEORGE LOPES LEITE - Relator
A sentença condenou Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia
Rossane Neiva Martins, principais administradores da Construtora Aires Costa Ltda.
e da Cooperativa Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN, pelos crimes de
gestão temerária, em razão dos empreendimentos imobiliários lançados à praça e
não concluídos, em prejuízo de mais de trezentas e oitenta famílias. A sentença
afirma que os réus conduziram seus negócios de forma a assumir riscos
desnecessários em transações demasiadamente audaciosas e perigosas, arriscando
o dinheiro alheio de maneira inescrupulosa e assim perpetrando uma gestão
temerária, com dolo eventual, no mínimo: recebeu dinheiro dos incautos para o fim
de aquisição dos empreendimentos imobiliários Cristal do Parque, Portal do Parque,
Mirante do Parque e Golden Parque, mas não geriram corretamente esse capital, de
modo a assegurar o pagamento das obrigações assumidas com a Terracap e a
Secretaria da Fazenda do Distrito Federal. Com isso ficou inviabilizado o registro das
escrituras e a entrega das unidades prometidas à venda.
A sentença entendeu que os réus geriram temerariamente as
empresas em prejuízo dos consumidores, recebendo as suadas economias para
destiná-las aos empreendimentos citadas, sem, todavia, lograr efetivamente
construí-los e entregar as unidades prometidas à venda dentro dos prazos,
remanescendo vultosos débitos trabalhistas e também perante a Terracap e a
Secretaria da Fazenda, segundo os testemunhos colhidos (mídia de folhas 953/954).
O crime de gestão temerária se caracteriza pela direção,
administração ou gerência de um negócio de maneira imprudente ou com excesso
de confiança no êxito de um empreendimento qualquer que, diante da previsibilidade
normal, seria improvável. O agente assume riscos audaciosos e efetua transações
arriscadas, causando danos a quem lhe confiou as parcas economias. O tipo

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objetivo do crime do artigo 3º da Lei 1.521/51 se realiza ao gerir fraudulenta ou

temerariamente a sociedade empresária. Isso não foi satisfatoriamente provada nos
autos.
A tese acusatória considera, como ponto de partida, que a
Cooperativa Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN - era um negócio "de
fachada", criada tão somente para burlar a lei que regula a construção civil,
mascarando uma autêntica relação de consumo com os promitentes compradores
das unidades imobiliárias e obstaculizando a fiscalização estatal. Todavia, essa
teoria não foi comprovada nos autos, conforme se depreende da leitura dos
testemunhos, alguns trabalhadores da cooperativa, dando conta de que era uma
instituição idônea e extremamente atuante naquele contexto de expansão da cidade
de Águas Claras, nas décadas de 1990 e 2000. A testemunha Jadder Maurício Aires
Barbosa, ex-administrador da Administração Regional de Águas Claras, disse em
Juízo:
"[...] que conhece os denunciados desde o ano de 1999; que

tem um relacionamento comercial com a pessoa de Ricardo;
que o depoente foi sub administrador e depois 1º administrador
regional de Águas Claras; que a sua nomeação aconteceu na
fundação de Águas Claras; que o Governador responsável era
Joaquim Roriz; que havia uma proposta, por parte do
Governo, que Águas Claras desenvolvesse; que foram
feitos alguns trabalhos no sentido de divulgação da
proposta do Governo; que quando o depoente assumiu o
cargo existiam várias cooperativas formadas em Águas
Claras; que o início de Águas Claras foi bastante
tumultuado; que existiam cerca de 120 cooperativas
habitacionais em Águas Claras; que o depoente só conheceu
cerca de 20 ou 30 cooperativas ativas; que a intenção do
governador era favorecer as cooperativas; que as
primeiras licitações foram abertas com vendas exclusivas
de terrenos para as cooperativas; que só depois foram
abertas vendas para a iniciativa privada; que as grandes
construtoras tiveram uma resistência em ir para Águas
Claras por conta da existência das cooperativas; que as

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cooperativas construíam os imóveis a preço de custo e as

construtoras tinham lucro embutido; que havia uma
disputa de espaço comercial entre as cooperativas e as
construtoras; [...] que as cooperativas recebiam de incentivo
do Governo o baixo preço dos terrenos; que os terrenos em
Águas Claras eram baratos; que as construtoras ainda
tinham terreno no Sudoeste e Taquari; que as construtoras
tinham interesse no Noroeste; que o governador
condicionou a liberação do Noroeste após esgotar os
terrenos de Águas Claras; que os construtores, com visão
futuristas, adquiriram vários terrenos na região; que um terreno
grande para construção era comprado pela quantia de R$
300.000,00 (trezentos mil reais), 400.000,00 (quatrocentos mil
reais), no máximo 1.000.000,00 (hum milhão de reais); que o
memorial de incorporação era exigido à época pela lei, mas
usualmente não se aplicava; que o memorial de
incorporação deveria ser fiscalizado pelo Ministério
Público, mas o Órgão não tinha a atribuição para tal;que o
CRECI fiscalizava se os corretores tinham autorização para
atuar; que o CREA fiscalizava se a obra estava anotada a
Responsabilidade Técnica; que a Administração Regional
fiscalizava se tinha alvará de construção ou se estava tudo
certo no canteiro de obras; que o registro do memorial de
incorporação não tinha quem fiscalizasse; que antes das
construtoras irem para lá, praticamente quase ninguém tinha o
memorial de incorporação; que as cooperativas não tinham o
memorial de incorporação; que o memorial de incorporação é o
responsável por dividir o lote original em frações; que antes do
memorial de incorporação só tem o lote; que não era possível
registrar em Cartório uma unidade sem o devido memorial de
incorporação; que os contratos das cooperativas não eram
registrados em Cartório naquela época; que não era
exigido o memorial de incorporação para aquisição de uma
unidade; que na hora de escriturar, depois do habite-se,
era retirado a certidão negativa de débitos junto ao INSS, o
memorial de incorporação e o imóvel era escriturado; que
havia diferença de preço para venda com ou sem memorial

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de incorporação; que sem o memorial de incorporação não é

possível comprovar a posse do imóvel; que à época as grandes
construtoras compraram quase 200 terrenos em Águas Claras;
que o Governo do Distrito Federal tinha interesse em
vender os terrenos de Águas Claras para acelerar o projeto
do Noroeste; que as cooperativas perderam mercado por
causa das grandes construtoras; que as grandes
imobiliárias e construtoras investiram bastante no
mercado imobiliário de Águas Claras; que as construtoras
ofereciam a opção do financiamento bancário; [...] que as
construtoras construíam os empreendimentos em dois anos e
as cooperativas construíam em quatro anos; que o desembolso
dentro dos quatro anos costumava ser mais elevado; que nas
construtoras era possível desembolsar 10% ou 15% do valor e
o restante financiava em vários anos; que o valor de adesão de
uma cota parte de cooperativa estariam incluídos todas as
despesas oriundas das obras, terrenos, construções, impostos
e regularização; que a projeção acompanhava todas as
despesas; que o cooperado que aderisse ao contrato, no
decorrer da obra, precisava disponibilizar um valor maior para
cobrir as despesas dos que estavam desde o início; que a
maior parte dos cooperados estavam desde o início das obras;
que as cooperativas mais fortes eram de órgãos públicos, tais
como Câmara, Senado, Embrapa, dos professores e mais
umas três ou quatro; que as grandes cooperativas se
organizavam e faziam um tipo de poupança há um bom tempo;
que ao iniciar as obras já existia um saldo para investir; que os
cooperados que entravam depois precisava pagar o saldo
credor das pessoas que estavam desde o início; que existia
um grande número de desistência entre os cooperados
que estavam pagando e a obra continuava sem iniciar; que
naquele período a mídia passou a dar grande enfoque com
os problemas enfrentados pelas cooperativas; que muitos
cooperados desistiram por causa das notícias denegrindo
as cooperativas; que os preços de mercado de uma
construtora era 30% maior que uma cooperativa; que
existiram muitos problemas com as cooperativas; que no início

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a TERRACAP buscava facilitar a entrada das cooperativas;

que a TERRACAP mudou o posicionamento considerando
que algumas cooperativas começaram a dar problemas;
que comprar de cooperativas de Águas Claras era adquirir
problemas; que a TERRACAP precisava vender e fazer caixa;
que a direção da TERRACAP foi preenchida por indicações de
grandes empresários de construtoras; que o foco mudou
totalmente no sentido de beneficiar às construtoras; que o
depoente conheceu donos de cooperativas que atuavam
com boa fé; que o depoente não é amigo do Acusado, mas
teve relação comercial com o mesmo [...](mídia de folha
1119).
Aqui, a testemunha narra - como ex-administrador de Águas Claras -

como se deu a expansão imobiliária naquela região administrativa e a evolução de
sua ocupação, primeiro com as cooperativas, com incentivo do governo do Distrito
Federal, e depois, com a chegada das construtoras, também com o beneplácito do
governo local, que mudou sua política em relação à expansão imobiliária daquela
cidade. Este relato é convergente com o dos réus e possuiu verossimilhança
suficiente para afastar o dolo, ainda que eventual, de suposta gestão temerária. A
testemunha corroborou o que foi dito pelos réus, que o capital de uma cooperativa
habitacional é formado pelos esforços de seus cooperados de forma conjugada, e
que se aquela não consegue arcar com a execução de algum serviço por questões
financeiras, tal fato se deve à inexistência superveniente de número mínimo de
cooperados ou de inadimplemento dos existentes. A testemunha Clenilda Aguiar
Maia, funcionária da ré Cláudia Rossane Neiva Martins, disse em Juízo:
que a depoente é funcionária da Denunciada; que a depoente

tem uma vasta experiência com o trabalho com cooperativa;
que trabalha com cooperativa desde o ano de 2006; que
trabalha desde o ano de 2007 com a Acusada e permanece
até os dias atuais; que a Cooperativa funcionava no SIA e a
Construtora em Águas Claras; que a Cooperativa CSN
existia e atuava no mercado de Águas Claras; que a

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Cooperativa não era de fachada; que a depoente trabalhava

atendendo aos cooperados; que não tem conhecimento da
parceria entre a CSN e outras cooperativas; que a depoente
prestava informações aos cooperados e tinha acesso aos
documentos dos cooperados; que as pessoas que
compareciam à Cooperativa eram tratados como
cooperados e não como compradores de imóveis; que
cooperados são pessoas que entram em uma sociedade
para adquirir uma cota parte de um empreendimento; que
os cooperados não adquiriram os imóveis de forma
individualizada; que existia um sorteio para designar qual
cooperado ficaria com determinado imóvel; que a depoente
participou de vários sorteios; que os sorteios aconteciam
ao final da obra para designação dos imóveis aos
respectivos proprietários; [...] que quando a depoente foi
contratada na Cooperativa já havia o contrato com a
Construtora Aires Costa; [...] que os contratos dos imóveis
eram de adesão e não compra e venda; que no contrato estava
visível que era um contrato de adesão e que seria por
intermédio de cooperativa; que a aquisição do terreno para
construção do empreendimento foi fruto de adesões; que os
cooperados eram os co-responsáveis pelo pagamento do lote
adquirido; que os cooperados tinham ciência da questão de
pagamento do lote; que no contrato estava explícito a cláusula
referente ao pagamento do lote; que os contratos firmados para
aquisição do imóvel com a Cooperativa era o de adesão; que
os contratos firmados com a Construtora era para a entrega do
imóvel; que os contratos da Construtora de compra e venda
seria através da dação em pagamento; que a Construtora
vendia para terceiros os imóveis recebidos por dação em
pagamento; que era comum a parceria entre cooperativas
habitacionais, construtoras e empresas de projetos; que os
imóveis eram vendidos com preço mais acessível pelas
cooperativas; que a CSN chegou a vender apartamento pelo
valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais); que o
memorial de incorporação só era depositado no final do
empreendimento; que existia uma cláusula no contrato que

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especificava que o memorial só seria depositado após a

conclusão da obra; que todas as obrigações com taxas,
impostos, terreno, documentação e regularização eram por
conta dos cooperados na sua cota parte; que na cooperativa
não havia lucros com a venda dos imóveis; [...] que as
construtoras chegaram com um preço superior, mas com
um prazo menor de entrega; que as construtoras tinham
financiamento bancário e as cooperativas construíam com
financiamento próprio; que as construtoras prejudicaram
de um modo geral as cooperativas; que tinha a ideia de
que em vez de pagar aluguel pagaria a mensalidade; que
as construtoras gozavam de uma credibilidade maior do
que as cooperativas; que foi veiculado notícias no Correio
Brasiliense e na tv Globo de um possível golpe da
Cooperativa CSN; que a notícia trouxe inúmeros problemas
para a Cooperativa, tais como inadimplência e desistência;
que teve uma decisão judicial para a Cooperativa e a
Construtora parassem de efetuar qualquer tipo de adesão
ou negócio; que cessou os pagamentos e com isso parou
as obras;que o cenário ficou bastante tumultuado por conta
dos incidentes; que a depoente conhece o Portal do Parque;
que o Portal do Parque encontra-se construído, entregue e
escriturado; que o Portal do Parque já possui o habite-se; que o
Cristal do Parque está sendo escriturado; que houve um acordo
entre a associação dos moradores do Cristal e a Cooperativa;
que os cooperados inadimplentes com o Cristal do Parque
estão pagando diretamente para a associação; que não entra
mais dinheiro para a Cooperativa e a Construtora; que o
dinheiro recebido dos moradores inadimplentes entram para as
obras do Condomínio; que o bloco A do Mirante do Parque já
foi entregue e o bloco B está sendo feita as entregas das lojas;
que as salas serão entregues em seguida; que há um acordo
entre a Cooperativa e o Condomínio do bloco A; [...] que a
depoente conhece o Golden Parque; que tem uma negociação
com a associação dos moradores do Golden Parque; que tem
uma empresa de Goiânia em negociação com o Golden
Parque; que o Golden Parque tem várias unidades para entrar

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no acordo; que o condomínio Quálita foi vendido com uma

destinação do terreno; que foi descoberto que a destinação do
Quálita era comercial e não residencial; que a destinação
inviabilizou o projeto de construção; [...] que os acusados
Ricardo e Cláudia estão colocando recursos próprios para
resolver a situação; que as cooperativas não eram
fechadas para uma só categoria; que os denunciados, em
especial Cláudia, jamais mostraram conduta de tentar
pegar dinheiro dos associados; que a forma da Acusada
Cláudia administrar a Cooperativa era semelhante às
demais cooperativas; que as outras cooperativas sofreram
com a entrada das grandes construtoras no mercado; que
vários cooperados rescindiram contrato com as cooperativas
para fechar contrato com as construtoras; que o acontecido foi
de praxe devido ao aparecimento de melhores condições; que
as construtoras ofereciam valor maior com prazo menor; que
alguns apartamentos da Cooperativa foram vendidos por R$
40.000,00 com dois quartos; que os preços dos imóveis das
cooperativas eram bem favoráveis; que os imóveis vendidos
pelas construtoras tinham valores bem superiores aos das
cooperativas; que as construtoras já embutiam os juros dos
bancos; que os interessados optavam pelas construtoras por
conta do prazo na entrega do imóvel; que os interessados
saíam do aluguel ao adquirir os imóveis das construtoras; que a
obra construída pela Construtora do Acusado Ricardo era de
boa qualidade; que nenhum dos cooperados questionava a
qualidade da obra; que os cooperativas sempre exigiram bons
acabamentos para as obras; que costumava ter três opções de
acabamento para os cooperados escolherem; que a
assembleia acontecia com todos os cooperados presentes; que
a escolha do material se dava pelo voto da maioria; que os
materiais costumavam ser de qualidade; que o preço pago
pelos materiais eram o exigido no mercado; que o Acusado
Ricardo tinha um bom conceito no mercado à época; que o
Denunciado é muito conhecido em Taguatinga até os dias
atuais; que a depoente trabalhou na cooperativa Cooperativa
da Justiça Federal; [...] que não tem detalhes de informações

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pessoais do denunciado; que o único patrimônio que os

acusados possuem é um apartamento em Águas Claras; que a
obra só poderia ser iniciada após a adesão de 70% dos
cooperados; que aconteceram várias desistências dos
empreendimentos(mídia de folha 1154).
A testemunha Edvaldo Lima de Aguiar esclareceu em Juízo:
que o depoente é gestor imobiliário; que conhece os

denunciados; que conheceu a Denunciada como presidente da
Cooperativa CSN; que o depoente conheceu a Acusada no ano
de 2003 e a mesma já era presidente da Cooperativa; que o
depoente foi adesionista, promotor de adesões da CSN; que
existia uma central de adesões que atendia várias
cooperativas; [...] que a central de adesões atendia as pessoas
que buscavam realizar o sonho da moradia em Águas Claras;
que no ano de 2003 já existiam todas as cooperativas
trabalhando em Águas Claras; que acredita que a CSN foi
criada em meados de 1996 a 1998; que a cooperativa é um
grupo de pessoas que se juntam para viabilizar um bem
comum; que o bem comum em questão era o sonho da
moradia; que o governo incentivava que as cooperativas
adquirissem terrenos em Águas Claras; que as
cooperativas tinham força à época; que o depoente
costumava apresentar o projeto da cidade de Águas Claras
e os projetos específicos das cooperativas; que a pessoa
que tivesse interesse em adquirir o bem preenchia uma
proposta de adesão e a mesma era encaminhada para a parte
administrativa da cooperativa; que as pessoas que aderiam já
tinham ciência que seriam co-responsáveis pela obra; que
era sempre passado aos interessados a diferença em
adquirir um imóvel por uma construtora ou por uma
cooperativa; que a cooperativa não tem fins lucrativos; que
a cooperativa é uma sociedade tipo um consórcio para

Fls. _____
aquisição de um bem; que o imóvel adquirido pela

cooperativa tem valor mais barato por não possuir o lucro
que a construtora precisa; que havendo desistência dos
imóveis a tendência é que a obra venha atrasar; que todas
as obras de cooperativas podem atrasar e o depoente
costumava deixar claro para os proponentes à adesão; que
o depoente costumava passar a previsão e já dizia que a obra
poderia atrasar entre seis meses ou um ano; que a cooperativa
não é obrigada a providenciar o memorial de incorporação
assim como a construtora é obrigada; que a cooperativa
precisa apresentar um estudo de viabilidade econômica; que os
cooperados que desistiam queriam receber o dinheiro investido
de imediato; que a construtora quando adquire uma projeção,
ela compra a projeção, quita e coloca no nome da construtora,
faz um memorial de incorporação, desmembra todas as
unidades, registra cada uma delas de forma separada para
depois poder vender; que a cooperativa ao fazer o projeto não
tem a obrigação de construtora; que a cooperativa não precisa
fazer a incorporação do empreendimento na hora; que registrar
todas as unidades traziam um custo muito alto; que a
cooperativa deixava para fazer o trabalho na entrega das
chaves dos imóveis; que as pessoas queriam receber o imóvel
na hora; que o dinheiro estava sendo investido no terreno e na
construção da obra; que a cooperativa não tem capital de giro;
que o dono da construtora é sempre o dono da obra; que o
Acusado Ricardo era um prestador de serviços para a
Cooperativa Habitacional; que o dono da obra são os
cooperados; que a Acusada Cláudia não era a dona da obra;
que a responsabilidade era de todos os cooperados; que a
cooperativa é totalmente transparente; que a diferença entre
um imóvel adquirido por uma cooperativa e uma construtora
era muito diferente; que a construtora oferece a garantia de
entrega do imóvel; que por Lei a construtora pode atrasar até
seis meses para entregar do imóvel; que o cooperado não tinha
acesso ao financiamento bancário; que o cooperado não tinha
a garantia de entrega do imóvel; que o imóvel não estava no
nome do cooperado; [...] que as cooperativas tinham um

Fls. _____
grande incentivo do governo à época da criação de Águas

Claras; que as cooperativas tinham um projeto e ao
alcançar uma quantidade de adesão (cerca de 70 ou 80%),
outro projeto começava a ser estudado; que não havia
irregularidade na questão de lançar um projeto enquanto o
outro estava em andamento;que a Cooperativa do Senado
lançou vários empreendimentos em Águas Claras; que as
grandes cooperativas tentaram migrar para outras cidades;
que as cooperativas foram enfraquecidas pelo próprio
Governo; que a criação do "Minha Casa Minha Vida"
ajudou as construtoras; que a cooperativa não conseguir
oferecer bônus; que o governo não oferecia tanto incentivo
às cooperativas; que as construtoras receberam muito
apoio dos governos estaduais e federais; que as
construtoras começaram a fazer um trabalho de difamar as
cooperativas; que a concorrência tornou-se desleal entre
construtoras e cooperativas; que, enquanto tinha uma
central com um número pequeno de adesionistas, havia
vários corretores fazendo um trabalho forte para atrair
clientes;que os corretores faziam questão de mostrar o
documento do imóvel para mostrar que era seguro fazer
aquisição com eles; que desconhece qualquer veiculação de
notícia sobre golpe da CSN; que a cooperativa é como um
condomínio; que a assembleia é soberana; que se os
cooperados sentissem lesados poderiam destituir o presidente
da cooperativa; que era comum as cooperativas manterem
parcerias com as construtoras para edificação dos
empreendimentos; que a cooperativa costumava escolher
dentre três construtoras para oferecimento de melhor trabalho e
preço; [...] que a CSN não era uma cooperativa de fachada;
que o sucesso de Águas Claras deu-se pela cooperativa
CSN; que não ouviu falar da CSN praticando a "bicicleta";
que a CSN lançou alguns empreendimentos e não havia
nenhum empecilho para os lançamentos; que a CSN só
iniciava as construções ao atingir cerca de 90% das
adesões; que nunca percebeu má intenção dos acusados
para enriquecimento às custas dos cooperados; que existe

Fls. _____
uma má intenção neste processo por parte das pessoas[...]

(mídia de folha 1154).
Os depoimentos das testemunhas são firmes e consistentes no

sentido de indicar que a cooperativa CSN existia de verdade e cumpria o mister a
que se propôs, não sendo mera instituição "de fachada" usada como "ponta de
lança" para os interesses da construtora Aires Costa Ltda, controlada pelo réu. As
testemunhas garantiram que os cooperados eram informados acerca das
características e peculiaridades da adesão em um contrato como esse, com o intuito
de adquirir uma unidade habitacional a preço de custo. Os prazos de entregas eram
meras estimativas, dadas as peculiaridades do negócio, visto que a cooperativa -
sem capital próprio - precisava contar com o financiamento dos cooperados para
fazer frente a todas as despesas inerentes à construção. O Direito não pode estar
alheio aos fatos da vida social, como por exemplo à inflexão das políticas públicas
relacionadas à expansão imobiliária em Águas Claras, que no início privilegiou a
atuação das cooperativas e depois apoiou a chegada das construtoras. Tal fato,
relevantíssimo neste caso, foi amplamente alegado pelos réus e confirmado pelas
testemunhas, mas completamente desconsiderado pelo Ministério Público e pelo
Juízo monocrático.
De acordo com a teoria da tipicidade conglobante, o fato típico
pressupõe que a conduta esteja proibida pelo ordenamento jurídico como um todo,
globalmente considerado. Assim, quando algum ramo do Direito - civil, trabalhista,
administrativo, processual ou qualquer outro - permitir o comportamento, o fato será
considerado atípico. O Direito é um só e deve ser considerado como um todo, um
bloco monolítico, não importando sua esfera (a ordem é conglobante). Seria
contraditório autorizar a prática de uma conduta por considerá-la lícita e, ao mesmo
tempo, descrevê-la em um tipo como crime (CAPEZ, Fernando. As Teorias do
Direito Penal - O que é a "teoria da tipicidade conglobante" Disponível em
http://www.lfg.com.br, 2009). Aqui, a atuação das cooperativas foi amplamente
incentivada pelo Poder Público, a fim de expandir a construção de Águas Claras,
pois se sabia que as construtoras não teriam interesse em levantar a cidade até que
os terrenos estivessem devidamente valorizados. Em um segundo momento, com a
cidade em verdadeiro canteiro de obras, houve a predileção do Poder Público pelas
construtoras, que realizavam os empreendimentos de forma mais célere e com
maior lastro financeiro. Este fato certamente influenciou negativamente no

Fls. _____
desempenho da Cooperativa CSN e da Construtora Aires Costa, ligadas por laços

contratuais e, evidentemente, pela relação interpessoal de seus gestores, que são
marido e mulher. Os documentos de folhas 1415/1433 mostram matérias
jornalísticas que corroboram a versão defensiva de que primeiro houve a atuação
das cooperativas e depois, a predadora intervenção das grandes incorporadoras,
colocando em risco ou ao mesmo abalando fortemente a estrutura de negócios
operados pelas cooperativas. A parceria entre cooperativas e construtoras estava
claramente inserida no contexto da abertura de Águas Claras, num momento em que
as grandes construtoras refutavam a possibilidade de investimentos em espaços
ainda não urbanizados e ambicionavam a licitação de lotes em setores no Plano
Piloto.
O eventual descumprimento de cláusulas contratuais não representa
- de per si - um crime, mas, sim, inadimplência contratual, devendo se submeter ao
crivo extremo da Justiça Penal apenas os casos em que há dolo de lesar, dada a
fragmentariedade que incide na norma penal. Outros ramos do Direito estão aptos à
solução das questões contratuais, sem a necessidade de recorrer ao ramo extremo.
A tese do Ministério Público de que houve gestão temerária pela omissão da criação
de uma "reserva de contingência", pela cooperativa CSN, para possibilitar o
cumprimento das obrigações assumidas, não estava descrito na denúncia, tendo
sido inovação trazida apenas em alegações finais para dar sustentabilidade lógica
ao entendimento de que houve ao menos dolo eventual na prática de gestão
temerária.
Os depoimentos das vítimas não foram suficientes para caracterizar
os crimes descritos na denúncia. A vítima Luiz Carlos disse que o empreendimento
"Golden Parque" está parado desde 2010. A vítima Fabrício esclareceu que
descobriu a rescisão ajuizada pela Terracap. Em audiência de instrução realizada
em 14/02/2017 (mídia de folhas 1066/1070), as testemunhas Lucimar Souza de
Queiroz, Arilson de Oliveira, Vilma Maria Dantas, Patrícia Souza Galvão, Antônio
Bartasson Neto falaram genericamente sobre atrasos na entrega das obras e não
recebimento da escritura definitiva, em razão de pendências com a Terracap e de
dívidas trabalhistas.
A princípio, sabe-se que o risco da atividade é algo absolutamente
normal, e até necessário dentro de uma gestão ativa no mercado imobiliário. O jogo
de mercado e a natureza dos produtos exigem desenvoltura e perspicácia, como
numa aposta em que se pode, legitimamente, ganhar ou perder. O que deve ser
observado, todavia, é que as Instituições, em sua maioria, não trabalham com
dinheiro próprio, mas com o capital de investidores, entregues em fidúcia. Daí a

Fls. _____
pertinência e a justificação do tipo penal de gestão temerária. O risco nesta atividade

é válido e plenamente aceitável enquanto subscrito à normalidade de um
investimento ou de um produto mercadológico, devendo-se considerar a exigência
do nível de cautela não sob a ótica do homem comum (hominus medius), e sim do
próprio mercado. A prova dos autos dá conta de que a Cooperativa CSN existe
desde maio de 1999, muito tempo antes da efetiva parceria com a Construtora Aires
Costa, que somente veio a se consolidar em 2002 e que o capital de uma
cooperativa habitacional é formado pelos esforços de seus cooperados de forma
conjugada e se aquela não consegue arcar com a execução de algum serviço por
questões financeiras, tal fato se deve precipuamente à inexistência superveniente de
número mínimo de cooperados ou de inadimplemento dos existentes. De fato, houve
problemas em alguns empreendimentos, mas dentro de um contexto bastante
peculiar do desenvolvimento da construção civil no Distrito Federal. A prova
testemunhal dá conta de que os réus continuaram atuando para sanar os entraves
existentes, e que a maioria dos empreendimentos já está regularizada e entregue. A
tentativa de enquadrar a conduta dos réus na prática de "bicicleta" - que para o
mercado imobiliário é algo que se dá quando incorporadoras sobrevivem graças aos
sucessivos novos lançamentos, os mais recentes para viabilizar os mais antigos, até
romper a corrente - não ficou comprovado nos autos. Esta prática ficou muito
conhecida a partir do caso da extinta incorporadora ENCOL, mas situações não
guardam similitude. Portanto, não há que se falar em "cooperativa de fachada", nem
de conluio entre os réus para gerir as instituições de forma temerária. Quaisquer
equívocos de gestão e eventuais descumprimentos contratuais deverão ser dirimidos
na esfera cível.
Quanto à acusação do crime de prestar informações falsas no
âmbito de incorporações, previsto no artigo 65 da Lei 4.591/64, além de não ter sido
devidamente descrito na denúncia, a acusação se baseia no atraso na entrega dos
imóveis, pois teria sido informada uma data para adimplemento da obrigação, mas
não foi cumprida, ocorrendo atraso substancial. Todavia, tanto os réus quanto a
testemunha Edvaldo Lima de Aguiar confirmaram que a data prevista era apenas
estimada e que, pela natureza da incorporação via cooperativa, era impossível
garantir a entrega no prazo, pois dependia da adesão e adimplemento assíduo de
outros cooperados. Com a chegada ao mercado das incorporadoras, houve o "efeito
manada" de dispersão e inadimplemento dos cooperados, gerando a paralisação e
consequente atraso na entrega das obras, sendo absolutamente imprevisível esta
avaliação.
Logo, ausente elemento dos tipos imprescindíveis à sua

Fls. _____
consumação, não está demonstrada a materialidade, motivo pelo qual se absolvem

os réus, com base no artigo 386, inciso III, do Código de Processo Penal.
Ante o exposto, dá-se provimento à apelação da defesa para acolher
preliminar de mérito, declarando a nulidade da sentença em relação ao crime
previsto no artigo 65 da Lei 4.591/64, por inépcia da denúncia neste ponto, e, quanto
ao mérito, absolver os réus das demais imputações.

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço.
Da preliminar de nulidade por inépcia da denúncia quanto ao crime

do art. 65 da Lei nº 4.591/64


prestadas às vítimas e em que meio elas teriam sido feitas. Isso não se fez.

Do mérito

Fls. _____
Para melhor entendimento, transcrevo excerto da sentença

condenatória e peço licença para fazer constá-la como parte integrante do voto.
Verbis:
"I
O Ministério Público do Distrito Federal e Territórios, no uso de suas

atribuições constitucionais e legais, ajuizou a presente ação penal em desfavor de
RICARDO MARTINS MOREIRA JÚNIORe CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS,
ambos qualificados nos autos, imputando-lhes as práticas de atos delituosos
previstos no art. 3º, inciso IX, da Lei Federal n. 1.521/51, por duas vezes, e, por
quatro vezes, no art. 65 da Lei n. 4.591/64, c/c art. 69 do Código Penal, porque,
segundo a denúncia de fls. 02-02M:
I - Exposição dos fatos criminosos
"1. Entre os anos de 2001 (fl. 133 - IP 267/2012) a 2013 (fls. 871/877
- IP 267/2012), os denunciados, administradores da Construtora Aires Costa Ltda.
(nome fantasia: Elo Construtora e Incorporadora) e da Cooperativa Habitacional e de
Serviços Nacionais - CSN (fl. 68 - IP 912/2012 e 885/886 - IP 627/2012), com
vontade livre e consciente, em unidade de desígnios, geriram temerariamente a
citada cooperativa e a mencionada sociedade empresarial de venda de imóveis, bem
como descumpriram as cláusulas contratuais pactuadas com adquirentes de
unidades imobiliárias, causando prejuízo a mais de 380 famílias (fls. 69/70 -
912/2012), à medida que não adimpliram suas obrigações financeiras junto à
TERRACAP e à Secretaria de Estado da Fazenda do Distrito Federal, nem
registraram as necessárias incorporações imobiliárias perante o registro de imóveis,
ocasionando a impossibilidade de obtenção das escrituras públicas pelos
compradores e obstando a realização de financiamento imobiliário.
2. Acooperativa era, na verdade, de "fachada" e foi usada para

ludibriar os consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo com os
promitentes compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a fiscalização
estatal, com o fim de descumprir, por via oblíqua, a lei de incorporação imobiliária.
II - Do crime de gestão temerária da Construtora Aires Costa e do

Fls. _____
crime de gestão temerária da Cooperativa Habitacional e de Serviços Nacionais (art.

3º, IX, da Lei nº 1.521/51) e suas circunstâncias
3. Os denunciados RICARDO MARTINS MOREIRA JÚNIOR (fls.

68/71 - IP 912/2012, 32/35 - IP 625/2012, 333/336 e 865/866 - IP 627/2012) e
CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS (fls. 326/327 e 878/879 - IP 627/2012), com
vontade livre e consciente, em unidade de desígnios, conduziram os negócios das
pessoas jurídicas mencionadas perpetrando condutas típicas de gestão temerária.
1) Da fraude nas alienações dos imóveis do empreendimento Cristal

do Parque
4. No ano de 2001 (fl. 133 - IP nº 627/2012), o denunciado Ricardo

Martins Moreira Júnior, na qualidade de administrador da Construtora Aires Costa
(fls. 68/71 - IP 912/2012), e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane Neiva
Martins, presidente da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais (878/879 - IP
627/2012), com vontade livre e consciente, em unidade de desígnios, efetuaram o
lançamento imobiliário do empreendimento Cristal do Parque, situado na Av. Parque
Águas Claras, Lote 805, Águas Claras/DF, em terreno adquirido junto à Cooperativa
Habitacional Casabela (fls. 23/24 - IP nº 912/2012).
[...]
2) Da fraude nas alienações dos imóveis do empreendimento Portal

do Parque
12. No ano de 2003 (fl. 272 - IPnº 627/2012), o denunciado Ricardo

lançamento imobiliário do empreendimento Portal do Parque, situado na Av. Parque
Águas Claras, Lote 2495, Águas Claras/DF, passando a negociar suas unidades
habitacionais.
[...]

Fls. _____
3) Da fraude nas alienações dos imóveis do empreendimento

Mirante do Parque

fls. 68/71 - IP 912/2012), e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane Neiva
Martins, presidente da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais 9878/879 - IP
lançamento imobiliário do empreendimento Mirante do Parque (fl. 306 - 627/2012),
situado na Qd. 105, Praça Bem Ti Vi, Lote 01, Águas Claras/DF.
[...]

Golden Parque
22. No ano de 2004 (fls. 80/81 - IP nº 624/2012), o denunciado

Ricardo Martins Moreira Júnior, na qualidade de administrador da Construtora Aires
Costa (fls. 68/71 - IP 912/2012), e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane
Neiva Martins, presidente da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais
(878/879 - IP 627/2012), com vontade livre e consciente, em unidade de desígnios,
efetuaram o lançamento imobiliário do empreendimento Golden Parque, situado na
Rua das Paineiras, lote 10, Águas Claras/DF.
[...]

Quálitas
28. No ano de 2008 (fl. 58 -n IP nº 627/2012), o denunciado Ricardo

(fls. 68/71 - IP 912/2012) e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane Neiva
lançamento imobiliário do empreendimento Quálitas, situado na QS 03, Rua 432,
Lote 01 e 03, Águas Claras/DF.

Fls. _____
[.....]."
A denúncia, acompanhada do rol de testemunhas e dos Inquéritos

Policiais, foi recebida no dia 09.07.2015(fl. 889 e verso).
Inicialmente, registro que a denúncia oferecida e recebida nos

presentes autos engloba os fatos vinculados na ação penal n. 2014.07.1.009054-0
(Inquérito Policial n. 627/2012-DICON e 054/2012-DECON); ação penal n.
2012.07.1.011871-5 (Inquérito Policial n. 624/2012-DICON e 064/2012-DECON);
ação penal n. 2012.07.1.011853-9 (Inquérito Policial n. 625/2012-DICON e
065/2012-DECON); ação penal n. 2012.07.1.007464-7 (Inquérito Policial n.
912/2012-DICON e 043/2012-DECON), Inquérito Policial n. 2014.07.1.039933-4
(Inquérito Policial n. 021/2014-DICON) e ICP n. 08190.134630/11-95
Os acusados Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane

Neiva Martins foram regularmente citados (fls. 897-898 e 899-900) e apresentaram
resposta à acusação (fls. 901-906 e 907-912).
Em decisão de fls. 920-921, este Juízo, não vislumbrando hipótese

de absolvição sumária, determinou a designação de data para audiência de
instrução e julgamento.
Em audiências de instrução e julgamento foram ouvidas, pelo

sistema de gravação audiovisual, as seguintes pessoas: Rosiley Fernandes de
Sousa, Gilvan André Ribeiro, Célio de Alencar Lima, Luiz Carlos de Lima Meirelles e
Fabrício Soares Mourão (mídia fl. 954); Lucimar Souza de Queiroz, Antônio
Bartasson Neto, Arilson Alves de Oliveira, Vilma Maria Dantas Sousa, Patrícia Souza
Galvão, Cláudia Regina Ferreira, Eliete de Lemos Cardo, Orlando Pereira Gomes e
Thiago Lenza de Azevedo (mídia fl. 1070); Jadder Maurício Aires Barbosa (mídia fl.
1119); Clenilda Aguiar Maia, Edvaldo Lima de Aguiar, Fernando Feliciano Lopes,
Eduardo Correa de Resende e Gean de Sousa Nascimento (mídia fl. 1154). A
testemunha Saulo Lúcio de Oliveira foi ouvida por meio de carta precatória (fl. 1179
e verso).
Foi homologada a desistência de oitiva das testemunhas Odair

Soares Nascimento, Clóvis Antônio Gonçalves, Antônio Ferreira da Silva, Air Carlos
Brasil Souza e Renato Gomes Ferreira, formulada pela ilustre Defesa do Acusado

Fls. _____
Ricardo Martins Moreira Júnior (fl. 1100) e das testemunhas Bartolomeu Rodrigues
Reis e Marcelo Fernandes da Silva, formulada pela Defesa da Acusada Cláudia
Rossane Neiva Martins (fl. 1100).
Os acusados foram interrogados, também pelo sistema de gravação

audiovisual (mídia, fl. 1156).
Na fase do art. 402, do Código de Processo Penal, o Ministério

Público nada requereu. A Defesa requereu vista dos autos, o que foi deferido pelo
MM. Juiz (fl.1155). Às fls. 2232 foi indeferido o pedido dos réus para nova perícia
(fls. 2214/2216).
Em sede de alegações finais, o Ministério Público asseverou, em

síntese, que Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane Neiva Martins,
principais administradores da Construtora Aires Costa Ltda e da Cooperativa
Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN, foram incursos nas sanções dos crimes
previstos na gestão temerária, haja vista exsurgir conduta delituosa no que tange à
gestão, face aos lançamentos imobiliários não concluídos em prejuízo de mais de
380 (trezentos e oitenta) famílias, bem como incursos nas penas do art. 65 da Lei n.
4.591/64, em concurso material (art. 69 do CP); que os denunciados Ricardo e
Cláudia conduziram os negócios de suas empresas de modo a assumirem riscos
audaciosos em transações perigosas, arriscando inescrupulosamente o dinheiro
alheio, perpetrando condutas típicas de gestão temerária, com evidente dolo
eventual; que os acusados mesmo tendo recebido os valores dos consumidores
referentes à construção dos empreendimentos imobiliários denominados Cristal do
Parque, Portal do Parque, Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas, não
geriram corretamente os valores auferidos, de modo que não adimpliram as
obrigações assumidas com a TERRACAP e a Secretaria da Fazenda do Distrito
Federal, provocando a impossibilidade de obtenção das escrituras, não tendo os
diversos consumidores recebido as respectivas unidades imobiliárias; que toda
sociedade, comercial ou civil, por quotas ou anônima, deve cumprir sua função
social, não sendo ocioso mencionar que deve ser aplicada a lei do anonimato às
sociedades por quotas, de forma suplementar; que, além dos ilícitos mencionados, é
evidente o abuso do direito perpetrado pelas pessoas jurídicas rés e por seus
representantes legais e de fato; que ao analisar a responsabilidade do administrador,
a lei do anonimato é clara ao impor a obrigação de vigilância; que os próprios réus
Cláudia e Ricardo Martins declararam, em juízo, que tinham ciência de que não teria

Fls. _____
como atender suas obrigações no prazo, em razão das pendências trabalhistas e

com a TERRACAP, mas, mesmo assim, continuavam a negociar e manter os
consumidores em erro; que mediante a análise dos atos praticados pelos
administradores, poder-se-á chegar à conclusão sobre a temeridade da gestão; que
os réus geriram temerariamente as empresas em prejuízo dos consumidores, ao
receber os valores das vendas dos empreendimentos e não construí-los nem
entregá-los completamente, permanecendo em débito com a TERRACAP e a
Secretaria da Fazenda, bem como débitos trabalhistas, seguindo as declarações
prestadas por algumas vítimas em audiência realizada (fls. 953/954); que os
consumidores arcaram com o prejuízo e bancaram com a continuidade das obras,
paralisadas pela temeridade da gestão; que a autoria e a materialidade do delito
descrito na exordial acusatória restaram sobejamente comprovadas; que os réus, à
época dos fatos narrados na exordial acusatória, eram administradores da
Construtora Aires Costa e da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais, esta
última usada de fachada; que os denunciados geriram temerariamente as entidades
descumprindo as cláusulas contratuais estabelecidas com os consumidores, em
função da inadimplência com a TERRACAP e a Secretaria da Fazenda do DF,
impossibilitando a obtenção das escrituras pelos compradores; que as vítimas das
práticas ilícitas dos réus compareceram em audiência de instrução e julgamento,
realizada em 08/07/2016 (fls. 953/954); que a vítima Luiz Carlos confirmou que o
Golden está parado desde 2010; que ainda de acordo com ele (Luiz Carlos), o
prejuízo pode ser ainda maior se levar em consideração as correções; que a vítima
Fabrício esclareceu que descobriu a rescisão ajuizada pela TERRACAP, algo grave
segundo ele; que a cooperativa havia pago apenas as quatro prestações, deixando
de pagar as demais; que evidente que os réus mantinham o "domínio do fato",
suficiente para caracterizar a culpabilidade do tipo imputado, pois sabiam do que
ocorria nos stands de venda e nas salas da Cooperativa; que em audiência de
instrução realizada em 14/02/2017 (fls. 1066/1070), compareceram as testemunhas
Lucimar Souza de Queiroz, Arilson de Oliveira, Vilma Maria Dantas, Patrícia Souza
Galvão, entre outras vítimas, e a testemunha o Sr. Antônio Bartasson Neto; que a
testemunha Lucimar verificou que a assinatura do contrato era da Sra. Cláudia
Rossane; que a vítima Arilson afirmou que até aquela data da audiência não havia
recebido a escritura; que a vítima Patrícia descobriu que a cooperativa possuía
diversas pendências tanto com a TERRACAP quanto trabalhistas e ainda, depois de
algum tempo, souberam que os responsáveis pela cooperativa eram o Sr. Ricardo e
sua esposa, a Sra. Cláudia Rossane; que em face da comprovação da autoria e da
materialidade das condutas perpetradas pelos réus, deve Cláudia Rossane e

Fls. _____
Ricardo Martins serem condenados nos termos da denúncia pelo crime de gestão
temerária, conforme disposto no art. 3º, inc. IX, da Lei Federal n. 1.521/51; que a Ré
Cláudia Rossane, em Juízo, confirmou ser responsável pela cooperativa e as
informações das unidades da Construtora pode ser conseguida por meio de seu
marido, Sr. Ricardo Martins; que a Acusada confessou que ainda existe problema
com bloco do Mirante e do Golden; que ainda de acordo com ela, com os recebíveis
da construtora e da cooperativa seria possível terminar as obras e "ainda sobraria", e
todos eles viáveis; que a Acusada declarou a publicidade feita pela cooperativa na
época das vendas, para compra das unidades em Águas Claras, de forma a angariar
adquirente; que o Denunciado Ricardo Martins também revelou haver recebíveis por
parte da construtora e unidades em estoque; que o Acusado informou que as obras
referentes aos empreendimentos Golden e ao Quálitas estão paralisadas, somente
com a fundação e primeiro pavimento e sem fundação, respectivamente; que o Réu
deixou claro que havia a captação de clientes para compra das unidades por parte
da própria cooperativa, pois o projeto era da cooperativa, em consonância com o
que foi declarado pela ré Cláudia em audiência; que as oitivas referentes às diversas
testemunhas que foram vítimas das condutas dos réus, informando sobre as
propostas feitas pela cooperativa para o público em geral, por meio de stands de
vendas sobretudo, deixando-os convictos de que as obras seriam realizadas no
tempo esperado, mas que ainda encontram-se paradas, pelo menos até as datas
das realizações das audiências; que diante das oitivas realizadas, das testemunhas
e dos réus, as quais corroboram todo o acervo probatório carreado nos autos, ficou
comprovada a configuração das condutas típicas relativas ao crime contra a
economia popular (art. 65, Lei n. 4.591/64); que exsurge dos autos um conjunto
probatório harmônico, que se consubstancia nas provas documentais, bem como
nas declarações das vítimas e dos próprios réus, caracterizadores da gestão
temerária e do crime contra a economia popular perpetrados; que os fatos são
típicos, antijurídicos e culpáveis. Postulou ao final a procedência da pretensão
punitiva do Estado, com a condenação dos réus:
I - nas penas do crime de gestão temerária, a uma pena base de 9

(nove) anos de detenção e multa, bem como interdição de direito, a saber a
proibição de atuar no mercado imobiliário pelo prazo de 1 (um) ano (art. 6º, da Lei n.
.521/51);
II - nas penas do art. 65, da Lei n. 4.591/64 c.c. art. 69 do Código

Penal, bem como, a teor do que disciplina o art. 387, inc. IV, do Código de Processo

Fls. _____
Penal, a fixação de valor para a reparação dos danos causados às vítimas (fls. 2234-
2243).
Por sua vez, a Defesa dos acusados Ricardo Martins Moreira Júnior
e Cláudia Rossane Neiva Martins, na mesma fase das alegações finais, aduziu,
preliminarmente, que a imputação do crime do art. 65 da Lei n. 4.591/64 não é
suscitada em qualquer momento da exordial acusatória; que não há qualquer
narrativa de conduta que dê substrato à imputação, razão pela qual o efetivo
exercício da ampla defesa não foi permitido aos réus; que o art. 65 da Lei n.
4.591/64 contém a exigência da afirmação falsa para configuração do crime em
comento, porém, em nenhum momento se vislumbra na denúncia qualquer narrativa
quanto à prestação de informações falsas pelo acusado às supostas vítimas; que o
art. 41, do Código de Processo Penal enuncia: "A denúncia ou queixa conterá a
exposição do fato criminoso, com todas as suas circunstâncias, a qualificação do
acusado ou esclarecimentos pelos quais se possa identificá-lo, a classificação do
crime e, quando necessário, o rol das testemunhas."; que a ausência da informação
falsa descura-se da descrição circunstanciada que lhe exige o art. 41, do Código de
Processo Penal; que a questão assume maior relevância quando se vê que o tipo
penal invocado possui várias condutas alternativas com múltiplas elementares e, em
se tratando de imputação fática, nada pode ficar subentendido; que não é possível
se determinar ao certo nem ao menos qual dos núcleos do tipo está sendo imputado
aos acusados; que a jurisprudência doméstica é contrária à validade de denúncias
genéricas e tem vasto material acerca do assunto em tela; que a formulação de
denúncia não circunstanciada no momento da narrativa dos fatos atinge,
substancialmente, o exercício da ampla defesa e como tal, causa prejuízo
processual e material incomensuráveis; que a precariedade da denúncia é um
verdadeiro derruimento do sistema processual penal, onde o Acusado passa a ter
que se defender da capitulação delituosa e não de fatos jamais narrados na
denúncia; que o descumprimento de cláusulas contratuais não representa crime,
mas, sim, inadimplência contratual, o que de forma alguma pode ser submetido ao
crivo extremo da justiça penal, dada a fragmentariedade que incide na norma penal;
que outros ramos do Direito estão aptos à solução das questões contratuais, sem
afetação ao jus libertatisdo Acusado; que o reconhecimento da inépcia da denúncia
com relação ao crime contra a economia popular, com a nulidade do presente feito,
na parte arguida, é medida que se impõe; que o Ministério Público aproveita-se de
suas alegações finais para fazer enxerto de fatos não elencados da denúncia e, com
base neles, sustenta e pede a condenação do Réu; que o Ministério Público

Fls. _____
extrapola a finalidade das alegações finais fazendo uma complementação dos fatos
que teriam ensejado a suposta gestão temerária; que as referidas manifestações
ministeriais, quanto à criação ou não da reserva de contingência e sua ilicitude,
devem ser desconsideradas; que o Ministério Público, em sede de alegações finais,
dispôs que o crime teria sido praticado a partir de condutas comissivas (facere), sem
que a Defesa pudesse contrapor as suas provas, em verdadeiro atentado ao
princípio do contraditório e da ampla defesa; que a norma contida no art. 384 do
Código de Processo Penal determina que, com a verificação de novos fatos que
ensejam tipo distinto, é necessário o aditamento da denúncia, ouvindo-se o Defensor
do Acusado para que a Defesa tenha a oportunidade de se manifestar e produzir
provas quanto ao trecho aditado e, em seguida, procedendo-se à continuação da
instrução; que a denúncia existe para que o Acusado tenha amplo e total
entendimento dos fatos que lhe são atribuídos; que acusações feitas com base em
quadro fático distinto do descrito da inicial, resta conspurcado o mais básico e
estrutural princípio do contraditório; que o elastério tardio da denúncia, feito em
alegações finais pelo órgão ministerial no processo em epígrafe, se traduz em
manifesta impropriedade e, portanto, deve ter o seu conteúdo desconsiderado; que a
ligação umbilical entre cooperativas e construtoras não pode ser confundida com a
ideia de unicidade, como quer fazer crer o Ministério Público, como se a coexistência
independente não fosse possível; que a parceria entre cooperativas e construtoras
se enceta é o da abertura de Águas Claras, num momento em que as grandes
construtoras refutavam a possibilidade de investimentos em espaços ainda não
urbanizados e ambicionavam a licitação de lotes em setores no Plano Piloto; que no
final dos anos 90, havia uma expectativa de liberação de empréstimo do Banco
Interamericano de Desenvolvimento para financiar a obra do metrô do Distrito
Federal; que contudo, um enorme vazio entre Guará e Taguatinga inviabilizava o
projeto, dada a inexistência do adensamento populacional necessário; que diante
desse cenário, o Governo do Distrito Federal lança mão de diversos incentivos às
cooperativas habitacionais; que nesse contexto que diversas reuniões realizadas
com a presença de altas autoridades do GDF incentivaram a multiplicação de
cooperativas e incitaram o sonho da casa própria a preço de custo; que, todavia, as
cooperativas não contavam com pessoal habilitado para edificação dos edifícios a
preço de custo para os cooperados; que se tornou imperiosa a contratação de
construtoras para a prestação desse mister, tendo tornado pública e notória; que a
relação jurídica contratual estabelecida entre a Cooperativa CSN e a Construtora
Aires Costa deu-se através do contrato de prestação de serviços, trata-se de pacto
bilateral, sinalagmático onde as partes são credoras e devedoras entre si; que a

Fls. _____
contratação de construtora para realização de obras é a forma como se viabiliza o

objetivo social de uma cooperativa habitacional; que as cooperativas não se tornam
construtoras, apenas contratam seus serviços; que o fato de a cooperativa
necessitar de uma construtora para edificar no interesse de seus cooperados não a
caracteriza como cooperativa de "fachada"; que o funcionamento regular,
continuado, prévio e independente da Cooperativa CSN fora demonstrado nos autos
nas fases processuais, afastando qualquer ilação acerca de um suposto
funcionamento de "fachada"; que os atos constitutivos da Cooperativa CSN e da
Construtora Aires Costa, conjugados com documentos acostados aos autos,
demonstram a existência formal das entidades; que a Cooperativa CSN existe desde
maio de 1999, muito tempo antes da efetiva parceria com a Construtora Aires Costa
que somente veio a se consolidar em 2002; que a Cooperativa CSN atestou
atividade própria e procedeu o pagamento de tributos e realizou assembléias; que as
sedes da Cooperativa CSN e da Construtora Aires Costa são distintas; que a
contratação da Construtora Aires Costa pela Cooperativa CSN foi lícita; que o
primeiro ponto decisivo para a contratação da Aires Costa está ancorado no fato
dela ter pedido o menor preço pela empreitada, com autorização em assembléia;
que o Sr. Ricardo Martins, construtor e corretor de imóveis, com vasta e reconhecida
experiência no mercado de imóveis do Distrito Federal, à época já era conhecido dos
cooperados da CSN e deles detinha respeitável consideração e confiança; que a
licitude na contratação da Construtora Aires Costa para edificação da obra, baseou-
se no estrito cumprimento de decisões colegiadas registradas em assembléia; que
pela própria natureza das cooperativas, não é possível que esta preste qualquer
serviço se antes os seus cooperados não adimplirem a sua parte; que a Lei n.
5.764/71 denominam-se atos cooperativos aqueles praticados entre a cooperativa e
seus associados; que a Lei n. 5.764/71, em seu art. 79 constitui ato cooperativo
típico ou próprio o serviço prestado pela cooperativa diretamente ao cooperado,
quando: a cooperativa estabelece, em nome e no interesse dos associados, relação
jurídica com terceiros (não cooperados) para viabilizar o funcionamento da própria
cooperativa, visando à concretização do objetivo social da cooperativa (por exemplo
a contratação de construtora); que o capital de uma cooperativa habitacional é
formado pelos esforços de seus cooperados de forma conjugada; que se a
cooperativa não consegue arcar com a execução de algum serviço por questões
financeiras, tal fato se deve precipuamente à inexistência superveniente de número
mínimo de cooperados ou de inadimplemento dos existentes; que durante a
instrução foi feito um esforço imenso da acusação para se tentar jogar a
responsabilidade pelas dificuldades a que foi submetida a associação sobre os

Fls. _____
acusados, tendo em vista a alegação de suposto conluio entre os réus; que os

cooperados, enquanto verdadeiros proprietários das cooperativas, ao se filiarem
passam a possuir o direito de usufruir dos serviços prestados pela entidade, mas
também se tornam responsáveis pelas despesas destas, seus eventuais prejuízos, e
ainda respondem por débitos existentes com terceiros; que nas cooperativas
habitacionais é a contribuição dos cooperados que possibilitará desde a aquisição do
terreno onde se executará a obra, passando pela contratação de uma construtora
para a sua realização, e posterior regularização dos imóveis construídos em nome
de cada um dos cooperados, sendo assim, estas não são atribuições da construtora;
que os efeitos negativos da inadimplência, do cancelamento de contrato e
desistência dos cooperados, prejudica o físico e o financeiro das cooperativas; que a
designação do imóvel de cada cooperado e as vagas de garagem aconteciam
através da realização de sorteios; que o detalhamento dos acabamentos para os
imóveis passava por decisão de assembléia; que os editais de convocação para
assembléia especificava o tipo de assembléia a ser realizada; que os cooperados
estavam presentes em todas as decisões da Cooperativa CSN; que os atos
praticados pela cooperativa eram colegiados e aprovados pelos cooperados, que
tinham responsabilidade sobre os débitos da Cooperativa e eram totalmente cientes
de suas condições enquanto cooperados, inclusive praticando todas as atribuições
que lhes eram dadas ao se filiarem à CSN; que o Ministério Público se equivocou ao
apontar que seria de responsabilidade do Sr. Ricardo os passivos compostos por
tributos, obrigações previdenciárias e dívidas com a TERRACAP, os quais estavam
ligados aos empreendimentos da Cooperativa; que despesas, prejuízos e dívidas da
cooperativa com terceiros são de responsabilidade da cooperativa e, por
conseguinte, dos próprios cooperados que arcarão, no caso da CSN,
subsidiariamente e no limite de suas quotas pelas dívidas assumidas pela
Cooperativa; que as alegações ministeriais não se coadunam com as provas
produzidas; que todos os pagamentos recebidos da Cooperativa pela Construtora
foram empregados nas obras contratadas e as obrigações pendentes com a
TERRACAP e a Secretaria de Fazenda do Distrito Federal são de responsabilidade
única e exclusiva dos cooperados que respondem pela integralização de sua quota
no capital da Cooperativa; que imperioso destacar que as decisões quanto à
priorização de pagamentos de passivos ou repasses para continuidade das obras
depende, única e exclusivamente, de assembleia soberana dos cooperados; que a
gestão da cooperativa é democrática e participativa; que caso os cooperados não
concordassem com as decisões e prioridades estabelecidas deveriam ter se
manifestado em assembleia e poderiam até mesmo ter destituído a presidente da

Fls. _____
CSN; que os cooperados são os donos da cooperativa; que o Parquettenta imputar

aos réus a responsabilidade pelo atraso no pagamento de diversas dívidas e, ainda,
coloca a questão como se todos os cooperados tivessem integralizado suas quotas,
o que de forma alguma condiz com a realidade; que a ocorrência de
inadimplementos decorreu exclusivamente da conduta de cooperados que deixaram
de integralizar suas quotas e, portanto, inviabilizam a saúde financeira da
cooperativa; que o comprometimento dos cooperados é condição inafastável para o
pleno funcionamento da cooperativa, o que se percebe que não ocorreu no caso em
tela; que não pode se atribuir ao Acusado Ricardo qualquer responsabilidade pelas
dívidas apontadas pelo Ministério Público, considerando que não as dívidas como
sendo de responsabilidade da cooperativa e que o Denunciado foi contratado para
prestação de um serviço; que a própria inadimplência decorreu de atos dos
cooperados e não de qualquer conduta de gestão dos acusados; que a Ré cumpriu
todas as suas obrigações enquanto diretora da CSN; que alguns empreendimentos
tiveram problemas, nenhum que extrapolasse de qualquer forma a normalidade da
construção civil e os acusados não pouparam esforços para saná-los; que cabe
destacar que a fase de retirada de habite-se e documentações próprias de
empreendimentos imobiliários são procedimentos morosos junto à Administração;
que o quadro de dificuldades agravou em 2007, na extinção das cooperativas
atuantes em Águas Claras, o que inviabilizou a continuação dos empreendimentos
com os quais os denunciados estavam envolvidos; que mesmo com os entraves
encontrados, os acusados continuam atuando para sanar os empecilhos existentes;
que diversos empreendimentos já estão regularizados e entregues; que o
empreendimento Portal do Parque, primeiro empreendimento da Cooperativa,
construído em área nobre de Águas Claras, custou cerca de R$ 48.000,00 (quarenta
e oito mil reais) para cada cooperado, sendo que seus apartamentos hoje
ultrapassam o valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); que os
problemas tiveram início quando a TERRACAP barrou a entrega da escritura à CSN,
o que, por conseguinte, impedia a entrega desta aos cooperados; que a
TERRACAP, tardiamente, buscou exercer o direito de preferência quando o terreno,
já construído, iria ser passado para o nome da Construtora; que todo o recebível e o
que havia em estoque, deste empreendimento, foi negociado com o condomínio e
todas as dívidas e pendências foram colocadas em dia; que hoje o empreendimento
está totalmente entregue e regularizado, não há nenhum ato reprovável, quanto mais
temerário, que possa ser imputado ao Denunciado; que o empreendimento foi
efetivado e entregue aos cooperados, construtora e cooperativa trabalharam juntas
para resolverem todos os problemas existentes e entregarem aos cooperados seus

Fls. _____
sonhos realizados; que a suposta vítima Thiago Lenza de Azevedo, ouvida em juízo,
informou que o cenário de prédio é pronto e acabado, e de acordo com a associação
dos condôminos; que o empreendimento Cristal do Parque, segundo
empreendimento da Cooperativa CSN, surgiu por demanda dos cooperados que
perceberam o potencial da Cooperativa para servir aos seus membros também na
área habitacional; que houve um entrave simples com relação a valores que ainda
não tinham sido pagos à TERRACAP, decorrentes de inadimplência de cooperados,
mas que fora rapidamente resolvido com os esforços da cooperativa, conforme
depoimento da Ré; que nove das quatorze supostas vítimas ouvidas em juízo
pertencem ao empreendimento Cristal do Parque e no que tange ao cenário de
prédio pronto e acabado e, inclusive, com a concordância da associação dos
moradores, não seria possível utilizar os depoimentos para corroborar a tese
ministerial; que o empreendimento Mirante do Parque foi criado após os cooperados
passaram a procurar a direção da CSN com o intuito de organizar uma nova
construção em benefício dos cooperados, mas, com valor ainda mais acessível; que
a ideia inicial de construção de quitinetes, porém, os cooperados acabaram
determinando que os apartamentos seriam de dois quartos; que o empreendimento
Mirante foi diretamente atingido pelos fatos ocorridos no ano de 2007 em diante; que
com a publicação de notícias negativas e generalizadas sobre as cooperativas, bem
como fatos inverídicos que foram divulgados e que denegriram diretamente a
imagem da CSN, houve um grande índice de inadimplências e desistências; que se
inviabilizou quase que completamente a obra do Mirante do Parque, já que a
Cooperativa não tinha mais dinheiro para pagar a Construtora, se não fosse o
empenho dos denunciados; que embora ainda exista uma pequena parte a ser
entregue, os recebíveis atuais e estoques, somados com o dinheiros dos
cooperados (que a Cooperativa foi proibida de receber - dificultando ainda mais sua
atuação) pagam a dívida existente e ainda termina a construção do prédio; que a
busca incansável de concluir o contrato pactuado com a cooperativa, ainda que com
recursos próprios, os acusados estão negociando com a associação dos moradores
do empreendimento uma solução para os problemas ainda existentes, já havendo,
inclusive, minuta de acordo; que o empreendimento Golden Parque surgiu
posteriormente ao Mirante do Parque, também foi definido no padrão da Cooperativa
e possui 20 unidades imobiliárias em estoque; que as dificuldades sofridas pelo
empreendimento foram decorrentes de elementos de força maior, não há nada que
demonstre qualquer desídia dos defendentes; que o empreendimento Golden é
viável e chama a atenção de grandes construtoras; que o empreendimento Quálitas
acabou sendo abortado, não em razão dos ocorridos no ano de 2007, mas porque a

Fls. _____
destinação da área não se presta à construção de imóveis residenciais; que na

licitação feita pela TERRACAP a área foi apontada como sendo de destinação
residencial. Após a aprovação do projeto junto à Administração, a obra foi barrada,
pois se verificou que a real destinação do terreno era comercial; que não há nenhum
ato de qualquer dos acusados que tenha dado espaço para a inviabilização do
empreendimento; que o empreendimento foi abortado em razão da TERRACAP ter
licitado o terreno com destinação diversa da real e a própria Administração Regional
não ter percebido o equívoco em um primeiro momento; que relevante destacar que
nenhum dos denunciados se evadiu, muito pelo contrário, estão trabalhando
arduamente para tentar solucionar questões que nem ao menos lhes são imputáveis;
que os denunciados possuem sala do térreo do empreendimento Mirante, ou seja,
totalmente ao alcance dos cooperados; que o crime contra a economia popular é
todo fato que represente um dano efetivo ou potencial ao patrimônio de um número
indeterminado de pessoas; que a gestão temerária é a gestão na condução de uma
sociedade de pessoas ou de capital; que o Acusado Ricardo não realizava qualquer
gerenciamento de recursos dos cooperados da CSN; que o Denunciado não pode
ser sujeito ativo do delito de gestão temerária, vez que não era administrador da
cooperativa e não há qualquer questionamento acerca de prejuízos de possíveis
sócios da Construtora; que o Acusado Ricardo, segundo o seu espectro de gestão,
encerra-se em sua Construtorae não extravasa para a gestão de fundos dos
cooperados; que a empresa gerida pelo Denunciado não teve sua saúde financeira
afetada por ato de gestão que se lhe possa atribuir; que caso a Construtora Aires
Costa não cumprisse o contrato, o que não aconteceu, deveria sofrer as sanções
definidas no Termo de Contrato de Prestação de Serviços e nas leis civis, nunca a
imputação do cometimento do crime de gestão temerária; que quem inadimpliu
foram os cooperados que deixaram de pagar os valores contratados; que não se
pode falar em descumprimento de quaisquer das cláusulas contratuais com prejuízo
dos interessados como resultado necessário para caracterizar uma gestão
temerária; que se o Defendente não geria recursos de terceiros, se a Construtora
não consta do rol do inciso IX, e se não deu causa a descumprimento de cláusula
contratual, não há crime; que não há previsão legal de gestão temerária por
construtoras na Lei Federal n. 1.521/51; que caixas construtoras são entidades
voltadas ao financiamento de construções e não execução de obras, portanto,
diferentes de construtoras; que não estão presentes nenhum dos elementos do tipo
penal e, neste sentido, a conduta do Acusado Ricardo Martins resulta
manifestamente atípica; que o Parquetnão aponta com clareza qual a suposta fraude
ocorrida, quais seriam os seus elementos, tipo, forma de execução, objeto ou

Fls. _____
resultado - nem mesmo de que forma a fraude teria concorrido para a consecução
do delito de gestão temerária, ou, se seria um crime meio, dificultando sobremaneira
a atuação defensiva; que neste contexto de enorme imprecisão, a Defesa Técnica
buscará analisar todas as referências trazidas pela Acusação; que há uma indicação
de que a suposta fraude teria decorrido de vendas de imóveis sem o memorial de
incorporação, tal conduta é atípica, pois o registro do memorial de incorporação em
caso de cooperativa não configura requisito necessário à realização de adesões ao
empreendimento habitacional cooperado; que a fraude decorrente da ausência de
memorial de incorporação, se mostrará inexigível in casu; que os conceitos de
cooperativa e de incorporador não se confundem, que o primeiro está definido na lei
das sociedades cooperativas e o segundo na lei de incorporações imobiliárias; que
se a necessidade de memorial de incorporação ocorresse no art. 32 da Lei de
Incorporações, seria necessário o seu arquivamento no competente Cartório de
Registro de Imóveis previamente à qualquer negociação sobre unidades autônomas;
que a exigência do memorial de incorporação está prevista unicamente no art. 31-A,
§10 daquela Lei, atribuída exclusivamente ao incorporador que deseja submeter a
incorporação ao regime de afetação; que não consta de Termos de Contrato de
Adesão aos empreendimentos cooperativos a especificação do imóvel, com
informações do tipo: bloco, andar, ala, número do apartamento etc; que a suposta
fraude que decorre da falta de memorial de incorporação, ante a correta previsão
legal, esse memorial de incorporação é inexigível para o caso ora em análise e,
portanto, não há qualquer violação a dever contido no art. 32 da Lei n. 4.591, já que
não há sequer previsão de memorial de incorporação neste artigo, elidindo a
possibilidade de episódio de gestão temerária com esse embasamento; que os
empreendimentos da Cooperativa CSN os apartamentos construídos, seguindo a
praxe, foram vinculados aos cooperados apenas após o término da construção, de
forma aleatória e por meio de sorteios; que neste ínterim, fica manifesta a
inexigência do memorial de incorporação para os empreendimentos da Cooperativa
CSN e, portanto, nenhuma ilicitude pode ser imputada aos réus por não terem
procedido a expedição de tal documento, diga-se de passagem, impróprios ao caso,
memorial de incorporação não é o mesmo que memorial descritivo; que a presença
ou ausência do memorial de incorporação de nada afetaria o deslinde do feito; que o
douto Promotor de Justiça rematou por atribuir, conclui entre os defendentes, onde
nada mais há do que termos de contratos distintos que eram firmados a depender
dos seus diferentes objetos, ora com a Cooperativa, ora com a Construtora; que um
dos contratos é o de adesão, firmado por todos previamente à construção, outros
são os contratos particulares de entrega de imóvel ou de entrega de chaves, e,

Fls. _____
alguns são relacionados à assunção de dívidas com a Construtora em razão de

passivos após a conclusão da obra e após o encerramento da atividade de gestão
da obra pela Cooperativa; que não há qualquer conluio na ocorrência de contratos
distintos, apenas o alheamento do i. Promotor sobre o modus operandido setor, e,
forçoso é convir, nada poderia ser feito de modo diverso, já que não há a exigência
de forma dat esse rei; que não há qualquer conluio entre os réus em termos de
contrato assinados pela Cooperativa ou pela Cooperativa ou pela Construtora, não
havendo porque se imaginar ilegalidade, ilicitude ou imoralidade alguma, haja vista
que todos os contratos eram feitos e obedeciam estritamente a particularidade do
caso - compra e venda para os apartamentos vendidos pela Construtora após
recebê-los em dação em pagamento pelo serviço prestado, prestação de serviços
habitacionais para aqueles que decidiam se tornar cooperados da CSN; que a
prática de "bicicleta" para o mercado imobiliário é algo que se dá quando
incorporadoras sobrevivem graças aos sucessivos novos lançamentos, os mais
recentes para viabilizar os mais antigos, até romper a corrente; que esta prática ficou
conhecida, entre nós, a partir do caso da incorporadora ENCOL; que embora o
Órgão ministerial tente aproximar a situação tratada neste Processo com a hipótese
da ENCOL, não há qualquer ponto de aderência entre as distintas situações; que a
Construtora do Acusado não realizava vendas de imóveis e nem atuava como
incorporadora, sendo apenas prestadora de serviços relacionados à execução de
obras; que não houve lançamentos sucessivos de empreendimentos; que eram
empreendimentos individualizados por grupos de cooperados e com características
específicas para atender às demandas definidas; que cada empreendimento tinha
suas contas mantidas segregadas, não se permitindo a possibilidade de confusão
entre as poupanças de cada empreendimento; que o documento referido pelo i.
Órgão do MP não subsidia as conclusões a que chegou; que todos os
empreendimentos tiveram sua idealização feita em conjunto pelos cooperados e, da
mesma forma, aprovados/autorizados; que, por conseguinte, nenhum dos réus pode
ser responsabilizado pela criação de novos empreendimentos, seja lá quais os
entraves decorrentes de tal escolha, tendo em vista que não tinham qualquer poder
para impedi-los ou determiná-los; que a distinção entre os institutos jurídicos
(cooperativa e construtora) não é irrelevante posto que o ordenamento jurídico os
percebe de maneira diversa e impõe responsabilidades distintas aos seus gestores;
que é inconcebível que afirmações sobre transações perigosas completamente
deslocadas de contexto aconteçam nesse momento processual; que nunca houve
nenhuma transação perigosa ou assunção; que a Construtora Aires Costa foi
contratada pela CSN para execução de obras, na forma de empreitada global e a

Fls. _____
contratação decorreu de decisão colegiada unânime que observou o menor preço

diante de três propostas submetidas à avaliação dos cooperados, registrados em
Ata; que devido a fatores conjunturais e circunstancias específicos, que não são
atribuíveis a quaisquer dos réus, e que levaram à quebra dos sistema de
cooperativismo habitacional em Águas Claras - tema exaustivamente tratado em
documentos, reportagens de jornal e depoimentos de testemunhas, no curso da
instrução criminal, a Construtora deixou de receber os pagamentos da CSN e teve
que atrasar ou suspender as obras; que diante desse cenário é que se deve realizar
a análise da conduta dos agentes para aferir a presença do elemento subjetivo,
necessário à configuração do delito de gestão temerária; que a decisão de
investimento partiu dos cooperados e que, indubitavelmente, não imaginavam estar
colocando seus recursos em risco algum; que se existem prejuízos aos cooperados
causados pela interrupção das obras, esses são decorrentes unicamente da
interrupção dos pagamentos pelos próprios membros da CSN, o que levou a
Cooperativa a inadimplir o contrato com a Construtora; que se a fuga dos
cooperados, por volta de 2007, deu-se como um crash, de maneira súbita e
inesperada, não há se falar nem em representação do resultado, nem em ação
tendente a este; que não havia atitude possível, por parte dos defendentes, que
pudesse impedir a inadimplência e a estagnação das obras; que não há falar em
gestão temerária na ausência de recursos para o pagamento de despesas; que em
regra só se pode gerir temerariamente recursos disponíveis; que não havia como
prever o efeito manada que assolou as cooperativas de Águas Claras; que é
incongruente querer criminalizar a conduta dos gestores das entidades; que assim
funciona no sistema habitacional cooperado em qualquer lugar do mundo: se os
cooperados contribuem, a obra é concluída, se não contribuem a obra é paralisada;
que a Construtora Aires Costa tentou viabilizar os empreendimentos, aceitou até
mesmo imóveis da CSN como recebíveis em dação em pagamento e empregou
recursos próprios para tentar concluir as obras; que diante dos noticiários na mídia
de uma suposta fraude com regozijo das grandes construtoras de Brasília -
obviamente nenhum cooperado vai continuar a contribuir numa situação de risco
elevado; que foi a falência do sistema habitacional cooperado em Águas Claras e o
reinado do capitalismo no mercado imobiliário; que ao contrário do afirmado pelo
Ministério Público, não há responsabilidade da Construtora pelo passivo dos
cooperados; que o sistema habitacional cooperado funcionou durante um tempo em
Águas Claras, tanto é assim que boa parte da cidade surgiu a partir de iniciativas de
cooperativas habitacionais; que querer criminalizar condutas lícitas e usuais não é
aceitável; que não há falar em dolo do Denunciado Ricardo Martins, porque não era

Fls. _____
gestor da Cooperativa, portanto, não tinha nem poderes, nem atribuição para gerir
(ausência de meios para alcance do resultado); que impossível figurar o Acusado
como sujeito ativo do suposto delito, mesmo porque trata-se de delito próprio, que
deve ser cometido por gestor da instituição que figura como objeto material; que se
teve que suspender ou atrasar as obras é porque não recebia os pagamentos que
viabilizam a execução dos serviços do prestador, o inadimplemento de importante
parcela dos cooperados; que não se pode antever a existência de dolo na conduta
da Acusada Cláudia Rossane na prática de qualquer ato temerário; que a
inviabilização da continuidade da prestação de serviços pela Cooperativa foi
resultante de fatores estranhos à Cooperativa, ou seja, não derivaram de qualquer
ato diretivo; que a inadimplência e desistência em massa dos cooperados como ato
de gestão, tais fatos, de forma abrupta em que se deram, foram absolutamente
imprevisíveis e, portanto, excluiriam a própria consciência ou estado anímico, sem o
qual não há de se falar em dolo; que não havendo na norma de regência a atribuição
de dever de cuidado e vigilância, não seria cabível supor uma conduta omissiva
penalmente relevante atribuível aos defendentes; que a Construtora Aires Costa
Ltda. é uma sociedade empresarial de responsabilidade limitada e a Cooperativa
CSN não é sociedade de capital, por conseguinte, nenhuma das duas se submete à
legislação especial das sociedades anônimas; que não há como o i. Promotor de
Justiça inferir que "deve ser aplicada a lei do anonimato às sociedades por quotas
de forma suplementar"; que a aplicação supletiva das normas da sociedade anônima
depende, para início de conversa entre civilistas, de previsão no contrato social; que
em relação às cooperativas, o art. 1.096, do Código Civil, determina que: "no que a
lei for omissa, aplicam-se as disposições referentes à sociedade simples,
resguardadas as características estabelecidas no art. 1094"; que é sobre um alicerce
carcomido por distorções das previsões legais que o Órgão de acusação ergue suas
increpações e infere responsabilidade penal dos defendentes, como se a tipicidade
penal - enquanto tutela das liberdades, se mostrasse de nenhum significado; que ao
concluir que o crime de gestão temerária é um crime societário por excelência,
inadvertidamente, o Ministério Público afasta a possibilidade de cometimento desse
delito pelos defendentes, vez que não são administradores de S.A. e nem acionistas;
que, conforme termos de adesão, também já referenciados, a Cooperativa não
estipulava prazo para a entrega de qualquer unidade, posto que próprio da
cooperativa é a incerteza quanto à existência do capital necessário em tempo
predeterminado, haja vista depender da adimplência de seus cooperados para que
qualquer obra seja feita; que a data de entrega do imóvel se pautava como evento
incerto e dele os cooperados dispunham de total ciência; que a Cooperativa, a quem

Fls. _____
tanto o Ministério Público busca imputar gestão por parte do Sr. Ricardo Martins, não
continha, em seus contratos de adesão, prazo para a entrega do empreendimento;
que se não há prazo, não há como se falsear a respeito da data da entrega do
empreendimento; que em nenhum momento se provou que qualquer dos acusados
possuíam qualquer conhecimento real sobre os insucessos que viriam a sofrer os
empreendimentos da Cooperativa CSN; que, por conseguinte, se esses não sabiam,
então não lhes pode ser imputado qualquer falso penalmente relevante; que a douta
acusação não logrou minimamente em demonstrar o conhecimento e a vontade dos
acusados em enganar qualquer pessoa; que os réus jamais se omitiram ou deixaram
de comparecer ao seu local de trabalho, recebendo a todos que os procuram; que
não há qualquer crime narrado; que o surgimento de condições que impedem a
continuação de uma obra, seja de forma irremediável ou parcial, não implica em
qualquer crime previsto no ordenamento jurídico doméstico, mas sim, no máximo,
em descumprimento contratual, onde, na seara cível, deverá se verificar a existência
ou não da responsabilidade civil; que está claro que a própria concepção da
ocorrência de qualquer crime figura apenas como questão que se admite para traçar
todos os contornos possíveis da ação penal em epígrafe, pois, em verdade, os
acusados não geriram de forma temerária nenhum empreendimento; que de forma
subsidiária às teses, sucessivamente, de nulidade/inépcia da denúncia, nulidade do
processo por violação ao contraditório e ampla defesa e ao art. 384, CPP e da
atipicidade da conduta narrada em alegações finais do Parquet, mostra-se
necessário tratar do concurso de crimes em relação à imputação do tipo do art. 65
da Lei n. 4.591/64; que ocorre que (sem abstrair-se o insólito) mesmo que se
considere tais apontamentos como consistentes e hábeis à condenação do Réu, não
se pode aferir à ideia de concurso material; que, por conseguinte, não há outro
caminho a ser trilhado - ressalvada a improcedência da ação - senão a adoção da
continuidade delitiva, estabelecendo-se a dosimetria de acordo com a parte final do
art. 71, caput, do Código Penal. Ao final, a Defesa requereu:
a) preliminarmente, seja reconhecida a inépcia da inicial em relação

ao crime do art. 65 da Lei n. 4.591/64;
b) tendo em vista os termos supracitados, subsidiariamente a tese

de inépcia da inicial, que sejam os réus absolvidos do crime de prestar informações
falsas no âmbito de incorporações, previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/64. Caso não
se decida pela absolvição - apenas para não incorrer em omissão, que seja aplicado
o instituto do crime continuado ao caso;

Fls. _____
c) que sejam os réus absolvidos do crime de gestão temerária, tendo

em vista todas as teses acima defendidas bem como as provas dos autos, que não
possibilitam conclusão outra;
d) subsidiariamente, caso se entenda pela ocorrência do crime de

gestão temerária, que não seja aplicado o somatório do concurso material, ex vi legis
(fls. 2247-2408).
Constam dos autos alguns documentos, merecendo destaque os

seguintes: Portaria de Instauração do Inquérito Policial 054/2012 - DECON, referente
ao Ofício n. 039/2012-4ª PRODECON, fls. 02T-04; Documentos Diversos para
instauração do Inquérito Policial, fls. 05-242; Termos de Declarações, fls. 243-245,
272-273, 287-288, 289-290, 307-309, 326-327, 328-329, 333-336 e 830-831;
Documentos Diversos, fls. 246-268, 274-286, 291-306 e verso, 310-325, 347, 408-
420; 832-850, 867-870, 871-877; Cópia dos Autos n. 2005.01.1.103949-8 (Rescisão
contratual com c/c Devolução de Imóvel), fls. 408-786; Relatório Final da Autoridade
Policial, fls. 816-825; Termos de Reinquirição, fls. 865-866, 878-879; e Folha Penal
dos Acusados, fls. 2413-2431e 2432-2436.
É o relatório.
Decido.
II
Trata-se de ação penal movida pelo Ministério Público do Distrito

Federal e Territórios em desfavor dos acusados RICARDO MARTINS MOREIRA
JÚNIOR e CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS, ambos qualificados nos autos,
imputando-lhes a prática de crime de gestão temerária (previsto no art. 3º, inciso IX,
da Lei Federal n. 1.521/51, segunda parte), por duas vezes, e de crime contra a
economia popular (previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/640), por quatro vezes, c/c art.
69 do Código Penal, cuja tramitação do feito, mormente sua instrução, deu-se de
forma válida e regular, observando-se os mandamentos constitucionais do
contraditório e da ampla defesa.
(...)

Fls. _____
E no mérito, encerrada a fase de instrução, pode-se adiantar que a

materialidade e autoria dos fatos narrados na denúncia restaram devidamente
demonstradas, nos termos que se seguem:
Assim, a materialidadeestá demonstrada tanto pela documentação

(Portaria de Instauração do Inquérito Policial 054/2012 - DECON, referente ao Ofício
n. 039/2012-4ª PRODECON, fls. 02T-04; Documentos Diversos para instauração do
Inquérito Policial, fls. 05-242; Termos de Declarações, fls. 243-245, 272-273, 287-
288, 289-290, 307-309, 326-327, 328-329, 333-336 e 830-831; Documentos
Diversos, fls. 246-268, 274-286, 291-306 e verso, 310-325, 347, 408-420; 832-850,
867-870, 871-877; Cópia dos Autos n. 2005.01.1.103949-8 (Rescisão contratual com
c/c Devolução de Imóvel), fls. 408-786; Relatório Final da Autoridade Policial, fls.
816-825 e Termos de Reinquirição, fls. 865-866, 878-879), quanto pela prova oral
colhida, constantes nos autos.
A autoria, da mesma forma, restou suficientemente provada, apesar

de os acusados, em Juízo, com as garantias constitucionais, negarem os fatos,
afirmando que o que houve foram dificuldades financeiras.
Com efeito, por ocasião de seu interrogatório perante este Juízo, a

Ré CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS, presidente da Cooperativa Habitacional
e de Serviços Nacionais - CSN - afirmou que os fatos narrados na denúncia não são
verdadeiros, apresentando em sua autodefesa a seguinte versão:
que não são verdadeiros os fatos narrados na denúncia; que os

fatos ocorreram no ano de 1998 e estão trazendo para os dias atuais de forma
deturpada; que a Cooperativa da interroganda não era de fachada; que a
Cooperativa começou no ano de 1998 e cumpriu muito bem o seu papel; que a
Cooperativa enfrentou problemas no final, mas a mesma ofereceu trabalho para
muitas pessoas; que atualmente tem mais de 200 pessoas morando em seus
apartamentos; que alguns apartamentos foram comprados pelo valor de R$
48.000,00 (quarenta e oito mil reais) ou R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) à
época; que, atualmente, os imóveis valem em torno de R$ 250.000,00 (duzentos e
cinquenta mil reais); que a interroganda não obteve lucro com a venda dos imóveis;
que o memorial de incorporação não era exigido de imediato; que todas as
cooperativas não possuíam o memorial de incorporação; que nas cooperativas as

Fls. _____
pessoas se juntam e se tornam donas dos imóveis; que os cooperados eram

submetidos aos sorteios; que não tinha necessidade do memorial de incorporação
no início; que não existiu fraude por parte da interroganda; que saiu uma reportagem
na Rede Globo e no Correio Brasiliense acerca de um golpe que a CSN estava
dando em Brasília; que tornou-se efeito manada e depois disso não foi possível mais
construir; que nunca foi condenada ou respondeu qualquer processo; que o
rendimento da interroganda é o pro labore da Cooperativa desde o ano de 1998; que
entre 2001 a2009 ainterroganda tinha outras atividades, entre elas aluguéis; que a
interroganda é autônoma; que em 2009 ainterroganda tinha um rendimento em torno
de R$ 13.000,00 (treze mil reais) ou R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) das
atividades; que a Cooperativa tem estoque de apartamentos atualmente; que o
empreendimento Mirante tem 110 apartamentos disponíveis; que a venda dos
imóveis consegue construir, pagar todos os débitos e ainda sobraria dinheiro; que o
Portal do Parque está totalmente entregue e escriturado; que o Golden Parque
provavelmente tem uma faixa de 20 apartamentos disponíveis; que o projeto do
Quálitas foi abortado por ter sido vendido errado; que não sabe informar quantos
imóveis a Construtora tem em estoque; que a interroganda é proprietária da Start,
Inovare e a Agropecuária NM; que a fazenda foi adquirida em 1998 e depois foi
transformada em empresa; que a empresa Inovare enfrenta dificuldades, mas está
tudo bem; que o Governador Roriz facilitou a entrada das cooperativas no mercado
de Águas Claras; que a Cooperativa da interroganda fazia uma publicidade sobre o
que era uma cooperativa; que em 1998 acidade de Águas Claras era só barro e
poeira; que a interroganda foi cooperada de várias cooperativas e é cooperada da
CSN; que naquela época as pessoas tinham horror de cooperativa; que a
interroganda participou do início de Águas Claras; que a CSN trabalhou com todas
as cooperativas; que em 2002 tinha mais de 100 pessoas na CSN e a interroganda
viu a possibilidade de construir; que foi feita uma assembleia para debater o assunto;
que encontraram uma cooperativa querendo vender um terreno; que a planta do
empreendimento foi votada em assembleia para construção com 2 quartos; que a
primeira projeção foi comprada em frente ao Parque; que foi votado o segundo
empreendimento chamado de Cristal do Parque; que a adesão do Portal do Parque
foi feita por R$ 48.000,00; que o Portal do Parque está todo correto; que a
Cooperativa enfrentou problemas de documentação com o Cristal do Parque; que o
Cristal do Parque está todo entregue; que conseguiram completar 70% de adesões
para o Cristal do Parque; que a CSN tinha vários stands em Águas Claras; que
existia um vão entre Guará e Taguatinga e o Governador Roriz resolveu incentivar a
construção de Águas Claras; que a procura por novos lançamentos estava grande

Fls. _____
por parte das pessoas considerando o preço dos imóveis; que o Portal do Parque
está todo entregue; que a procura era por um empreendimento com menor preço, foi
quando entrou o Mirante do Parque; que todos os empreendimentos eram de dois
quartos e tinha um preço popular; que foi votada em assembleia a contratação da
Construtora Aires Costa; que os cooperados já conheciam Ricardo e aceitaram a
contratação; que Ricardo já fazia um trabalho em Águas Claras; que a Construtora
Aires Costa ofereceu um preço bem melhor; que a implantação de novos projetos
surgiram em face de uma demanda dos cooperados; que as pessoas começaram a
confiar nas cooperativas; que todas as decisões pertinentes aos projetos eram
votadas em assembleia; que a demanda só parou após a notícia da paralisação das
obras e da entrada das construtoras em Águas Claras; que na Cooperativa não
houve a chamada "bicicleta"; que todo o recebível e o estoque do Portal foi
negociado com o condomínio; que todos os problemas do Portal foram sanados; que
o Cristal tinha uma dívida pequena na TERRACAP; que o problema do Portal iniciou
com a TERRACAP negando a escritura; que a dívida do INSS só costumava ser
quitada no final do empreendimento; que a obrigação do INSS é dos cooperados,
que a construtora não é responsável; que todos os débitos eram dos cooperados;
que o problema do Cristal foi resolvido; que os recebíveis do Mirante são suficiente
para pagar a TERRACAP e terminar de construir o prédio; que a interroganda
chegou a fazer um estudo com a Antares para a construção do Mirante; que com a
história do golpe a Antares desistiu da parceria com a CSN; que todo dinheiro que
entrava na CSN era dividido por empreendimento; que para fechar um contrato de
compra e venda é necessário um memorial de incorporação; que no contrato de
adesão são juntados os esforços para criação de um grupo; que em todo contrato de
adesão é claro as obrigações dos cooperados; que não justifica dizer que assinou o
contrato e não sabia que tratava de uma cooperativa; que no contrato há que o
memorial de incorporação será depositado; que uma cláusula é que era previsão e
não entrega; que todas as obrigações até o final da construção do prédio estavam
descritas no contrato; que havia sorteio para direcionar as garagens; que não havia
vinculação nas garagens; que os cooperados eram submetidos às votações; que
acontecia de cooperados efetuarem trocas entre eles e a Cooperativa acatava; que
não existia diferença de preços entre as unidades; que a CSN não visava lucro; que
a CSN tinha um contador contratado para gerir as receitas e despesas; que a
interroganda obteve muita dor de cabeça na direção da CSN; que a interroganda
fazia por amor ao projeto; que nem a "Minha Casa Minha Vida" construía da maneira
que a Cooperativa constrói; que todos os detalhes pertinentes aos projetos
passavam por votação em assembleia; que o prazo de entrega de imóveis das

Fls. _____
construtoras eram bem inferiores aos das cooperativas; que as grandes construtoras
tinham financiamento bancário e a entrega dos imóveis era em um prazo menor; que
as construtoras também ofereciam seguro de entrega; que fez um projeto de análise
econômica para avaliar a situação do Mirante; que há uma minuta acerca da
negociação do Mirante; que tanto o Mirante como o Golden são empreendimentos
viáveis; que tem um acordo em curso com a cooperada Eliete; que a interroganda e
Ricardo precisaram colocar recursos próprios para resolução das pendências; que
Fabrício recebeu a loja mesmo não querendo; que Fabrício já vendeu a loja para
terceiro; que Fabrício disse que a entrega da loja seria um golpe; que todos os
cooperados estavam cientes das suas responsabilidades; que até o ano de 2007
tudo em Águas Claras era cooperativa; que a CSN trabalhava em função de explicar
aos cooperados o que era uma cooperativa; que a CSN fazia uma publicidade do
que era uma cooperativa; que só escutou falar em construtora depois de 2007; que a
interroganda só fazia o que os cooperados queriam; que os cooperados eram co
responsáveis pela gestão da CSN; que os cooperados poderiam destituir a diretoria
da Cooperativa a qualquer momento; que a CSN trabalhou com a COOPERDUC,
COAGE, COOPERBRAPA e várias outras; que a interroganda e Ricardo não
visaram lesar os cooperados; que a Construtora Aires Costa era contratada pela
CSN; que a maioria das cooperativas contratavam a Construtora MB; que a
interroganda espelhava nas outras cooperativas para desempenho das funções; que
as grandes construtoras absorveram as cooperativas; que não houve prejuízo aos
cooperados; que a Construtora Aires Costa tem todos os créditos com a CSN; que
todos os contratos iniciaram com adesão dos cooperados; que os imóveis dados em
dação em pagamento eram vendidos pela Construtora; que a Construtora vendia os
imóveis através do contrato de compra e venda; que no inicio a Cooperativa figurava
nos boletos de pagamentos; que os boletos em nome da Construtora foi a tentativa
de pagar em duplicidade o CPMF; que o fato de querer pagar menos imposto é um
meio lícito; que não existe qualquer reclamação acerca da qualidade dos imóveis
entregues pela CSN; que a interroganda acompanhava pessoalmente a entrega dos
imóveis pela Construtora; que os cooperados entravam em contato com a
Construtora para efetuar reparos; que a interroganda e Ricardo sempre estiveram a
disposição para resolver os problemas; que o contrato de adesão não possuía
nenhum tipo de fraude; que logo que a obra era iniciada os cooperados começavam
fazer visitas no canteiro de obras; que Ricardo estava sempre presente nas obras;
que os cooperados julgavam que Ricardo era o verdadeiro responsável pela obra;
que as visitas dos cooperados eram constantes; que qualquer problema da obra era
resolvido com Ricardo; que a interroganda acompanhava a obra e cobrava

Fls. _____
resultados da Construtora; que a interroganda era bem criteriosa com a entrega da

obra; que diante do anúncio de golpe os cooperados começaram agir na qualidade
de consumidores; que os cooperados viam a interroganda como proprietária da obra;
que a CSN observou o TAC n. 438 firmado com o Ministério Público; que o Cristal foi
entregue para todos; que o problema enfrentado pelo Cristal foi relativo à escritura;
que a interroganda enfrentou várias dificuldades no decorrer das obras; que o
sistema de cooperativas possuía a possibilidade de atrasos nas obras; que as
testemunhas ouvidas nem sabiam de prejuízos ou acordos firmados; que todos os
construtores que entraram em 2007 possuíam terrenos em Águas Claras; que os
grandes construtores esperaram valorização dos seus terrenos para entrar no
mercado; que quando as construtoras entraram em Águas Claras já existia toda uma
infraestrutura; que os grandes construtores usaram de especulação imobiliária; que
de 2007 em diante deu início as "caças às cooperativas"; que a divulgação era
relativo às cooperativas no geral; que todos os imóveis em estoque são suficientes
para construir e quitar todos os débitos; que a interroganda sempre adotou uma
postura responsável e focada em resolver os problemas; que a interroganda sempre
atendeu os cooperados e nunca ocultou-se de qualquer pessoa; que a intenção da
interroganda e Ricardo é resolver o problema e virar a página; que a interroganda
começava a obra depois de 70 a90% de adesões; que o lançamento de novos
projetos era lícito; que todos os cooperados tinham contato com a cooperativa e a
construtora; que com o efeito manada os cooperados que desistiam queriam receber
os valores de imediato, corrigidos e acrescidos de multas e danos morais; que foi
investido muito dinheiro no Golden; que a questão do Quálitas foi erro da
TERRACAP; que nada foi feito no Quálitas em razão da questão enfrentada; que o
Mirante tem um bloco totalmente entregue; que o outro bloco do Mirante já foram
entregues as lojas e a parte comum do prédio falta acabar; que a parte interna cabe
a cada cooperado fazer; que tem um acordo relativo ao Mirante; que o Golden
também tem um acordo vigente; que no edital da TERRACAP estava escrito que
seria residencial e não comercial o Quálitas; que a interroganda encontra-se
surpresa e indignada com a denúncia e aproveita para dizer que não é golpista
(mídia fl. 1156 ).
E no mesmo sentido foram as declarações do Acusado RICARDO

MARTINS MOREIRA JÚNIOR, proprietário da Construtora Aires Costa Ltda (nome
fantasia: Elo Construtora e Incorporadora) quando, também em Juízo, asseverou
que não houve nenhuma fraude por parte da Construtora ou da Cooperativa, ou
seja, disse que o que aconteceu foram dificuldades advindas em face da

Fls. _____
inadimplência e desistência por parte dos cooperados. Confira:
que os fatos narrados na denúncia não são verdadeiros; que as

informações estão desencontradas; que a Construtora foi contratada pela
Cooperativa para prestar serviços aos cooperados; que não existiu fraude; que não
houve qualquer intenção da Construtora e da Cooperativa de lesar os cooperados;
que a Construtora enfrentou dificuldades mas quis executar as obras da melhor
maneira possível; que diante das inadimplências e desistências dos cooperados
afetavam diretamente a obra; que nunca foi condenado ou respondeu qualquer
processo; que existem algumas unidades em estoque da Construtora, mas o
interrogando não saberia precisar; que seria em torno de 20 unidades; que a CSN
deve ter mais de 100 unidades em estoque; que o interrogando foi proprietário da
empresa Know How; que é um exagero afirmar que o interrogando criou cinco
empresas Know How com CNPJ's diferentes; que o interrogando possui duas
empresas atualmente, sendo a construtora Aires Costa e a Imobiliária Estácio; que
possui também uma agropecuária criada em meados de 2009; que o capital social
da agropecuária pode ter sido criado por R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); que as
obras do Quálitas e do Golden estão atualmente paralisadas; que do Golden foi feita
a fundação, partindo para o primeiro pavimento e por conta de alguns percalços as
obras foram paralisadas; que estava sendo negociado com a Cooperativa; que
houve um estudo da Construtora Antares; que o Quálitas foi vendido de forma errada
pela TERRACAP; que a licitação especificava como sendo um terreno para
construção residencial; que houve negociação com a TERRACAP no sentido de
liberar documentação de um terreno já quitado; que os problemas com o Cristal do
Parque foram solucionados; que o interrogando pretende entrar com ação contra a
TERRACAP por causa do Quálitas; que o interrogando tentou amigavelmente
resolver a situação com a TERRACAP; que somente duas ou três pessoas
aguardam solução do Quálitas; que cerca de 20 cooperados aguardam solução do
Golden; que não foi desviado dinheiro da Cooperativa para a criação da
agropecuária; que a agropecuária foi criada pelo patrocínio do sogro do
interrogando; que a agropecuária iniciou como pessoa física e posteriormente
passou para pessoa jurídica; que os projetos de cooperativas são desenvolvidos
pelos cooperados e possuem preço acessível; que a construtora tem projetos mais
grandiosos e com oferta de financiamento bancário e seguro de obra; que o início de
Águas Claras foi bastante incentivado pelo Governo; que os terrenos foram vendidos
por preços especiais; que foram criadas várias cooperativas de órgãos existentes no
Distrito Federal; que a classe média baixa foi privilegiada; que Águas Claras foi

Fls. _____
criada para viabilizar o projeto do metrô; que havia um vazio demográfico que
precisava ser preenchido entre o Guará e Taguatinga; que o Governo criou várias
cooperativas para atender a demanda; que vários incentivos foram prometidos por
parte do Governo para Águas Claras, mas nada disso aconteceu; que praticamente
só existiam cooperativas no início de Águas Claras; que as construtoras e
imobiliárias não queriam ir para Águas Claras; que as construtoras adquiriam os
terrenos e ficavam aguardando a valorização do mercado; que as cooperativas
tocavam a obra desde o início; que até hoje as construtoras possuem vários terrenos
em Águas Claras; que cada projeto da CSN tinha seu objetivo e caixa; que várias
cooperativas desenvolveram o mesmo projeto desenvolvido pela CSN; que a CSN
nunca foi uma cooperativa de fachada; que a CSN foi criada em 1998 e teve
atividade regular na execução de trabalhos com lisura; que os investimentos dos
empreendimentos eram separados; que na Cooperativa todas os compromissos com
terreno, tributos, construção e documentação era de responsabilidade dos
cooperados; que os cooperados eram os contratantes de serviços e não clientes da
Construtora; que a Construtora foi contratada pela Cooperativa para prestação de
serviços; que todas as cooperativas recorriam às construtoras para execução das
obras; que a MB Engenharia (atualmente Brookfild) e a Vegas Engenharia
executaram várias obras para as cooperativas em Águas Claras; que a contratação
da Construtora Aires Costa foi aprovada em assembleia; que o interrogando não
possuía recursos para construção de prédios; que o interrogando prestou muitos
serviços em Águas Claras e fez um bom serviços; que a Construtora Aires Costa
ofereceu um bom preço para a CSN; que os apartamentos da CSN eram
apartamentos pequenos e com preço popular; que os recursos dos cooperados eram
limitados; que, considerando a localização do terreno, os imóveis teriam valor mais
elevados caso tivessem sido construídos por grandes construtoras; que os
acabamentos eram definidos em assembleia pelos cooperados; que foram
apresentadas três sugestões de materiais com mesmo nível para votação; que os
cooperados que perdiam na votação acabavam acatando a maioria; que o
interrogando participou de assembleias para votação de material; que sempre tinha
um representante da Construtora nas assembleias; que a Construtora buscava
acompanhar os cooperados para prestar esclarecimentos; que não existia diferença
de preços entre os imóveis adquiridos pelos cooperados; que os cooperados
submetiam a um sorteio para escolha dos imóveis e vagas de garagem; que as
construtoras estipulam valores diferenciados para venda de imóveis; que a Aires
Costa recebeu imóveis da Cooperativa como pagamento de dívidas; que todos os
contratos foram feitos através da CSN; que algumas unidades foram repassadas

Fls. _____
para a Construtora como pagamento pelos serviços prestados; que a Construtora

deu prosseguimento aos empreendimentos; que os imóveis foram vendidos através
do contrato de compra e venda; que a Construtora entregava um termo de entrega,
como se fosse um contrato; que as unidades repassadas como dação em
pagamento eram vendidas para cobrir custos; que em 2007 as grandes construtoras
entraram no mercado de Águas Claras; que os incentivos para facilitação das
cooperativas desapareceram; que o poder econômico das grandes construtoras era
grande; que as obras já entregues no DF ajudavam na credibilidade das
construtoras; que as grandes construtoras resolveram tirar de Águas Claras tudo que
impediam o crescimento das construtoras; que o Governo começou a ajudar as
grandes construtoras; que o anseio pelo Noroeste fez aumentar o incentivo para as
grandes construtoras; que aconteceu alteração nos coeficientes de construção dos
prédios; que as construtoras trouxeram atrativos para os prédios; que as
construtoras queriam iludir os clientes com facilidades nos financiamentos; que outra
novidade trazida pelas construtoras foi o seguro de entrega de obra; que o fato
ocasionado pela ENCOL chamado "bicicleta" repercutiu em todo o Brasil; que foi
introduzido o seguro de entrega para garantia do imóvel; que os cooperados nunca
tiveram qualquer tipo de motivo para destituírem a presidente da CSN; que a
implantação das grandes construtoras no mercado de Águas Claras acabou
acarretando muitas desistências por parte dos cooperados; que tanto na Rede Globo
como no Correio Brasiliense começou uma forte campanha em busca de denegrir a
imagem da Construtora Aires Costa, da Cooperativa CSN e de várias cooperativas;
que as grandes construtoras eram grandes assinantes de veículos de comunicação
e como tal investiram bastante na campanha; que a notícia veiculada sobre a
Construtora Aires Costa e a Cooperativa tratava de um golpe e que os cooperados
não receberiam seus imóveis; que as notícias negativas desencadearam grandes
dificuldades para a Cooperativa e a Construtora; que a cooperativa faz obra com os
recursos recebidos, sem receber recursos inviável a construção; que os cooperados
pararam de passar dinheiro para as cooperativas, pararam as adesões e começaram
as desistências; que as desistências dos cooperativas foram bastante significativas;
que antes da veiculação do golpe não acontecia tanto problema junto aos
cooperados; que as obras praticamente pararam depois das notícias de golpe; que
as grandes construtoras queriam que fossem liberadas as projeções do Noroeste;
que o Governo sabia que caso liberasse o Noroeste, a cidade de Águas Claras
ficaria com vários terrenos; que o Governo de Distrito Federal forçou a venda dos
terrenos em Águas Claras; que o incentivo por parte do Governo aumentou o
potencial de construção em Águas Claras; que melhorou os acessos à Águas

Fls. _____
Claras; que o Governo limpou Águas Claras para entregar para as construtoras,
houve derrubada de lojas e stands; que foi iniciado a caça às construtoras; que a
TERRACAP mudou totalmente em relação às cooperativas; que aumentou a
problemática por parte da TERRACAP, no sentido de liberação de documentação
para com as cooperativas; que o Portal do Parque foi a primeira obra feita pela
Cooperativa e Construtora; que a Construtora Aires tinha interesse em apresentar
um bom trabalho e por isso fez muito mais do que havia combinado com a CSN; que
a intenção foi fazer o melhor para os cooperados; que o Portal é um prédio e está
localizado em área nobre; que o Portal foi construído no prazo previsto e finalizou
com toda documentação; que todos os cooperados do Portal receberam seus
imóveis; que no momento de receber a documentação a TERRACAP não queria
liberar a escritura; que a TERRACAP resolveu exigir o terreno de volta enquanto já
existia o prédio finalizado; que o Ministério Público precisou intervir para a
TERRACAP liberar a escritura, em meados de 2012; que todos os apartamentos do
Portal do Parque estão escriturados; que não é comum a TERRACAP exercer o
direito de preferência e querer comprar de volta um terreno; que a situação causou
estranheza; que o valor do prédio era bem superior ao valor do terreno; que o Cristal
do Parque foi o segundo empreendimento projetado pela Cooperativa Aires Costa;
que o empreendimento foi um sucesso; que o prédio foi entregue com excelente
qualidade; que todos os cooperados ficaram satisfeitos com os apartamentos do
Cristal; que houve dificuldade em regularizar a obra e pagar a parte do terreno; que
tudo ficou resolvido acerca da regularização da obra; que todas as dívidas com o
terreno e impostos com o INSS são de responsabilidade dos cooperados; que o
Mirante do Parque foi concluído o bloco A; que os cooperados apresentaram enorme
satisfação com o empreendimento; que o segundo bloco está praticamente 95%
concluso; que falta alguns detalhes da área de lazer do prédio; que as lojas e o
empreendimento já estão sendo entregues; que várias unidades já foram entregues;
que existe um interesse de negociação com a associação, existindo uma minuta do
citado acordo; que a Construtora Aires Costa possui de recebíveis suficientes para
viabilizar o término da obra do Mirante; que a Construtora não concluiu o prédio pelo
fato do término das cooperativas; que o interrogando não desviou dinheiro do
Mirante ou de qualquer outro empreendimento; que os problemas de inadimplência
ou desistência dos cooperados contribuíram significativamente para impedir a
conclusão dos empreendimentos; que os cooperados ao desistirem do
empreendimento queriam receber o montante investido de uma só vez e com as
devidas correções; que aconteceu o efeito manada; que os cooperados resolveram
desistir por insegurança; que a construtora cobrava um valor superior pelo imóvel,

Fls. _____
mas em compensação entregava em prazo menor; que a Vítima Fabrício, esteve em

Juízo, naquela ocasião a loja já estava pronta para entrega; que Fabrício vendeu a
unidade que foi recebida; que Fabrício não queria receber a loja no primeiro
momento; que o Golden Parque enfrentou um problema com o prédio vizinho; que
na época de fundações caiu o muro do prédio do Residencial Solimões; que foi
questionado acerca da possibilidade de corrigir o muro caído; que a Construtora
Aires Costa comprometeu-se a corrigir o problema, mas o residencial resolveu tirar
proveito da situação; que foi ingressado uma ação na Justiça e houve uma
determinação de paralisar a obra do Golden; que o empreendimento ficou um bom
tempo parado o que ocasionou muitas desistências por parte dos cooperados; que
algumas pessoas resolveram tirar proveito da situação; que o Golden ficou parado
por aproximadamente um ou dois anos; que foi feito um estudo e negociação com a
Antares; que, após o ocorrido, a Antares desistiu da negociação com a Construtora;
que o empreendimento Golden é totalmente viável; que o estudo da Antares é do
ano de 2012 e comprova a viabilidade da obra; que, atualmente, tem uma
construtora de Goiânia interessada em dar continuidade ao projeto; que o estoque
de imóveis e recebíveis são suficientes para continuar o empreendimento e todos os
outros; que o Quálitas aconteceu devido um grave erro da TERRACAP; que o edital
estava expresso imóvel exclusivo para habitação; que o projeto aprovado foi de
destinação residencial; que até os dias atuais não foi resolvido a destinação do
Quálitas; que a TERRACAP vendeu o terreno para a construção de empreendimento
residencial, mas tratava de destinação para empreendimento comercial; que todos
os projetos aprovados pela Administração eram residenciais; que em posterior
chegou a notícia da impossibilidade de construção para residencial; que caso fosse
construído o empreendimento não seria possível regularizar; que o projeto do
Quálitas foi abortado desde o início; que a situação dos cooperados do Quálitas já
está resolvida; que a Construtora Aires Costa prestou serviços de forma proporcional
ao que foi recebido da CSN; que a Construtora ofereceu até mais no intuito de
crescer no mercado imobiliário; que o interrogando utilizou recursos próprios para
viabilizar a construção das obras; que os cooperados da CSN estavam cientes das
suas responsabilidades como cooperados; que o contrato de adesão estava bem
explícito; que não seria possível enganar nenhum cooperado; que em Águas Claras
somente existia cooperativas; que os empreendimentos das cooperativas saiam a
preço de custo; que tinha um TAC nos contratos de adesão acerca da entrega; que
um empreendimento de uma construtora é totalmente diferente de uma cooperativa;
que as grandes cooperativas e incorporadoras costumam oferecer festas de
lançamentos dos empreendimentos; que o projeto nascia da Cooperativa e não

Fls. _____
existia festa de lançamento; que acontecia uma confraternização entre os

cooperados após a entrega dos empreendimentos; que geralmente era um jantar ou
um café para promover a entrega do imóvel; que nunca houve por parte do
interrogando e da Cláudia intenção de lesar os cooperados; que o montante pago
pelos cooperados está investido no projeto; que não existe prejuízo por parte dos
cooperados; que os primeiros boletos de pagamento eram direcionados à CSN; que
em dado momento foi criado o CPMF e os cooperados resolveram reduzir a carga
tributária; que os cooperados passaram pagar diretamente para a Construtora; que o
interrogando desconhece qualquer ação questionando a qualidade das obras; que
foi criada uma situação entre os cooperados insatisfeitos para tirar proveito da
Construtora; que o interrogando sempre esteve à disposição dos cooperados; que o
interrogando e sua esposa dormiram como empresários e acordaram como
golpistas; que o escritório da Construtora Aires funciona no prédio do Mirante; que o
interrogando é morador de Águas Claras e frequenta o comércio e as áreas comuns;
que o interrogando possui o respeito da população de Águas Claras; que nunca foi
proposto nenhum TAC entre o Ministério Público e a Construtora Aires Costa ou a
CSN; que as cooperativas não depositavam o memorial de incorporação no início
das obras; que era feito a obra e ao final havia o desmembramento para
regularização da construção; que 99% das cooperativas com as construtoras
cadastradas faziam isso em Águas Claras; que o Shopping de Águas Claras foi
entregue parcialmente e também sem o memorial de incorporação; que o memorial
de incorporação é exigido para o incorporador porque ele vai definir a obra; que a
exigência é para comprovar o que vai entregar; que os cooperados tinham ciência de
que não havia definição dos imóveis adquiridos; que a determinação da unidade era
realizada através de sorteios; que os cooperados não sabiam se receberiam o
primeiro ou último andar; que acontecia troca de unidades entre os cooperados após
os sorteios; que não havia diferença de preço entre as unidades; que não estava
estipulado quem ficaria com o nascente ou poente, andar baixo ou alto; que existe
um parecer do Ministério Público de São Paulo sobre a desnecessidade do memorial
de incorporação para as cooperativas; que o mencionado parecer serviu de
parâmetro para as cooperativas; que a questão de entrega dos imóveis de
cooperativa é uma mera previsão; que os cooperados são os donos e responsáveis
pela obra; que se os responsáveis pela obra param de pagar a obra para; que o
interrogando tentou resolver situações mesmo não sendo o responsável; que o
interrogando utilizou recursos próprios para resolver pendência; que nunca foi
intenção do interrogando ou da Construtora aplicar golpe nos cooperados; que o
interrogando sempre esteve presente para ajudar a resolver todas as situações; que

Fls. _____
a audiência é uma forma de esclarecer os reais fatos; que o CRECI com base em
uma denúncia do Ministério Público retirou o direito do interrogando exercer sua
função de corretor; que o interrogando não teve direito de defesa diante às situações
enfrentadas; que a Know How foi uma empresa bem conceituada em Taguatinga;
que a Know How só existia um CNPJ e o que existia a mais eram as filiais; que a
Construtora Aires Costa não fez nenhum lançamento de empreendimento; que os
imóveis pertenciam à CSN; que a Construtora Aires Costa recebia normalmente da
CSN no início das obras (mídia fl. 1156).
Todavia, a versão dos acusados não encontra respaldo no conjunto

probatório. Ou seja, os indícios da fase policial foram devidamente confirmados pela
oitiva das vítimas e testemunhas ouvidas em Juízo, não deixando dúvidas quanto à
autoria por parte dos acusados, reforçando, assim, a versão apresentada na
denúncia, tudo conforme se verifica a seguir.
Assim, a testemunha ELMA THEREZINHA DAS NEVES, uma das

vítimas, na fase policial, disse que teve problemas com os acusados em face da
aquisição de um imóvel do Empreendimento Cristal do Parque, sendo que ajuizou
uma ação com o objetivo de resolver tais problemas. ELMA disse o seguinte:
"que em fevereiro de 2002 estava passando por Taguatinga quando

viu um anúncio de venda de apartamentos de 2 quartosem Águas Claras, com
prestação inicial de R$ 390,00; que se interessou e entrou no stand de vendas,
tendo descoberto que se tratava de uma Cooperativa de Serviço Nacional; que
adquiriu uma unidade do Residencial Cristal do Parque com entrega prevista para
final de 2005, havendo uma cláusula no contrato que poderia ser estendido o prazo
por mais 180 dias; que assinou o contrato com a Cooperativa, tendo pago uma
entrada, cujo valor não se recorda, algumas intermediárias e 72 prestações
inicialmente no valor de R$ 390,00, reajustadas pelo INCC; que somente recebeu as
chaves de seu apartamento em março de 2008, estando morando no apartamento
desde esta data; que, apesar de ter havido um grande atraso para a entrega do
apartamento, resolveu não entrar na Justiça contra a construtora, pois percebeu que
a obra estava em andamento, mesmo devagar; que a construtora responsável pelo
empreendimento foi a Construtora Aires Costa Ltda, cujo o nome fantasia é Elo
Construtora e Incorporadora; que, após a entrega das chaves, a declarante passou a
entrar em contato com a Cooperativa mensalmente querendo saber quando
receberia a escritura do imóvel; que deram um prazo de 30 dias e, após, foram

Fls. _____
prorrogando até que a declarante percebeu que havia algum problema, tendo
descoberto junto a TERRACAP que o terreno não havia sido pago; que pediu
também um documento à Construtora referente a situação do INSS, tendo recebido
um documento onde consta que a Construtora tem uma dívida no valor de R$
500.000,00 com o INSS; que nunca foi convidada a participar de nenhuma
assembléia da Cooperativa para tratar de assunto relativo ao imóvel; que tentou
diversas vezes conversar com a Presidente da Cooperativa Cláudia Rossane Neiva
Martins, contudo somente teve acesso às funcionárias da Cooperativa; que verificou
que existem diversas Ações na Justiça contra a Construtora, tendo a declarante
também ajuizado ação juntamente com mais 8 proprietários do Cristal do Parque no
ano de 2011; que tem conhecimento que o último empreendimento lançado pela
cooperativa chamado Golden Parque está parado na fase de fundação, e o Mirante
do Parque somente foi entregue um dos blocos aos proprietários" (fls. 328/329).
ROSELY FERNANDES DE SOUSA, também Vítima, disse em Juízo

que adquiriu dois imóveis do Empreendimento Cristal do Parque e esclareceu que o
seu prejuízo foi o fato de não receber as unidades adquiridas nas datas
determinadas e também a ausência do "Habite-se", acrescentando que quis vender
o imóvel, mas não conseguiu por falta da escritura. Confira:
que foi vítima nos autos; que na época existia uma stand de vendas
na EPTG; que na stand possuía uma maquete do empreendimento; que a depoente
adquiriu duas unidades; que a depoente não chegou a falar com o Acusado Ricardo;
que a associação contratou um advogado para resolver a questão; que alguns
acordos foram fechados diretamente com o Denunciado Ricardo; que não sabe
informar o nome da pessoa responsável por fechar o contrato do imóvel com a
depoente; que desconhece a pessoa de Cláudia; que reconhece as assinaturas do
contrato acostadas às fls. 50/54; que o prejuízo sofrido pela depoente foi de não
receber as unidades nas datas determinadas e ausência do habite-se; que a
depoente não consegue vender o apartamento pela falta de escritura; que o terreno
do empreendimento não foi totalmente pago; que constam vários débitos referente
ao lote em questão; que a depoente não fechou negócio na presença dos acusados
Ricardo e Cláudia; que ao receber os imóveis faltava apenas uma parcela para
quitação dos imóveis; que a intenção da depoente era financiar o imóvel, mas a
entrega do imóvel demorou tanto que não foi necessário fazer o financiamento; que
a depoente quis vender o imóvel e não conseguiu pela falta da escritura; que todas
as decisões foram tomadas em conjunto com os proprietários dos imóveis; que os

Fls. _____
proprietários precisaram pagar taxa extra para pagamento do terreno e de alguns

impostos referente ao empreendimento; que os moradores deram poder para a D.
Elma e a associação resolver todas as pendências pertinentes (mídia fl. 954).
A Vítima GILVAN ANDRÉ RIBEIRO, disse em Juízo que adquiriu um

imóvel do Empreendimento Cristal do Parque, sendo que cumpriu com suas
obrigações, porém, não conseguiu receber a escritura do referido imóvel. Veja:
que o depoente também foi vítima nos fatos; que confirma as

assinaturas acostadas no contrato às fls. 98/105; que o depoente pagou
integralmente o empreendimento; que o não pagamento do lote à TERRACAP
impossibilitou o recebimento da escritura do imóvel; que alguns impostos junto ao
INSS também não foram pagos; que não recorda o nome da pessoa responsável
pela tratativa no fechamento do contrato; que o depoente não teve negociações com
os acusados Ricardo e Cláudia; que não sabe informar qual a pessoa responsável
pelo prejuízo do depoente; que o depoente não conhece os denunciados; que o
depoente assinou o contrato em um prédio comercial no Setor de Indústrias
Gráficas; que a sala pertencia à CSN; que confirma não ter assinado o contrato na
presença dos acusados Ricardo e Cláudia; que o depoente manifestou interesse em
adquirir o imóvel após receber um encarte do empreendimento; que o depoente e
outros proprietários deram poderes para a associação resolver as pendências
relativas ao fato; que a D. Elma foi a responsável em organizar a associação; que
espera receber a documentação do imóvel na reunião que acontecerá no dia
seguinte à presente audiência (mídia fl. 954).
A Vítima CÉLIO DE ALENCAR LIMA, confirmando que adquiriu um

imóvel do empreendimento Cristal do Parque e que teve prejuízos em face dessa
aquisição, disse que esse prejuízo foi dividido entre os proprietários e não soube
informar o valor de tal prejuízo. Confira:
que o depoente também foi vítima nos autos; que adquiriu a unidade
do Cristal do Parque; que o depoente teve prejuízo; que os moradores montaram
uma cooperativa e o prejuízo foi dividido entre os proprietários dos imóveis; que o
depoente não recorda do valor do prejuízo sofrido; que a cooperativa tinha um
escritório com corretores responsáveis pelas negociações dos imóveis; que o
depoente não recorda com quem negociou e fechou o contrato; que à época os
proprietários dos imóveis assinaram os contratos com a presença dos acusados; que

Fls. _____
desconhece detalhes das tratativas entre a cooperativa e a associação; que a

associação é legítima e representa as pessoas que foram lesadas; que não sabe
informar quem está resolvendo os problemas se é a associação ou a cooperativa;
que não consegue identificar quem assinou o contrato do depoente (mídia fl. 954).
A Vítima LUCIMAR SOUZA DE QUEIROZ, de mesmo modo,

adquiriu imóvel no empreendimento Cristal do Parque, imóvel este que já foi
repassado para terceira pessoa, mas também não recebeu documento. A Vítima
declarou:
que é vítima nos fatos; que a depoente adquiriu o empreendimento

Cristal do Parque no ano de 2009; que não recorda o valor pago pelo imóvel; que a
depoente havia adquirido uma quitinete no empreendimento Mirante do Parque; que
a quitinete não foi entregue e a depoente já havia praticamente quitado o imóvel; que
a depoente trocou a quitinete por um apartamento; que o valor da quitinete serviu
como entrada e a depoente financiou o restante do valor; que a depoente recebeu o
apartamento, porém, não recebeu a escritura do imóvel; que a depoente passou o
imóvel para outra pessoa; que a depoente não teve contato com os acusados
Ricardo e Cláudia; que no contrato de compra e venda constava o nome do
Denunciado Ricardo; que a depoente assinou um contrato para aquisição do imóvel;
que o atual proprietário ainda não recebeu a escritura do imóvel; que o atual
proprietário adquiriu o imóvel sabendo dos riscos; que não tem conhecimento de
algum proprietário do Cristal ter recebido escritura; que tem um problema
envolvendo o terreno adquirido da TERRACAP; que os proprietários do Mirante
arcaram com uma taxa extra para pagar à TERRACAP; que fizeram uma associação
para resolver as pendências referente aos imóveis; que a depoente não
acompanhou detalhes do caso; que a depoente tentou por muito tempo receber a
documentação; que a depoente pagou toda a parte devida para a Construtora; que a
depoente não teve contato com a Acusada Cláudia; que a depoente não fez parte da
cooperativa, também não pagou taxa para a CSN; que a depoente esteve em
Taguatinga e Águas Claras para firmar o contrato; que a previsão de entrega da
quitinete era para o ano de 2007; que a depoente desconhecia qualquer problema
quando da assinatura do contrato; que tudo levava a crer que a depoente estava
adquirindo um imóvel dentro da legalidade; que a depoente não recorda o tipo de
documento que assinou; que a depoente vendeu o imóvel para terceiro; que desde o
final de 2015 o imóvel não mais pertence à depoente; que desconhece a informação
da entrega das escrituras aos moradores; que a depoente não tem contato com a

Fls. _____
pessoa que adquiriu o seu imóvel; que a depoente não teve contato pessoal com os
acusados Ricardo e Cláudia; que no momento da aquisição do imóvel a depoente
soube da CSN; que a depoente recebeu o imóvel no ano de 2009; que a depoente
residiu no imóvel; que o prédio estava praticamente todo ocupado quando a
depoente residiu lá; que a depoente quitou todo o débito relativo ao imóvel (mídia fl.
1070).
A Vítima ARILSON ALVES DE OLIVEIRA, do mesmo modo, disse

que adquiriu um imóvel no empreendimento Cristal do Parque, sendo que recebeu o
referido imóvel, contudo, não recebeu a documentação. ARILSON disse o seguinte:
que é vítima nos fatos; que em 2006 adquiriu o imóvel em uma stand
de vendas na EPTG; que o empreendimento adquirido pelo depoente foi no Cristal
do Parque; que o empreendimento já estava com a última laje construída quando o
depoente comprou; que não recorda do nome da pessoa que vendeu o imóvel ao
depoente; que somente depois de ter recebido o contrato é que verificou a existência
da Cooperativa CSN; que depois de muita luta conseguiu receber o imóvel; que o
depoente não precisou pagar nada além do contratado; que a previsão inicial para
receber o imóvel era dezembro de 2006; que o depoente entrou para o imóvel em
março de 2008, mas sem documentação; que não recebeu documento do imóvel até
a presente data; que foi formada uma associação na tentativa de agilizar a
documentação do imóvel; que os moradores precisaram arcar com algumas
despesas; que somente consta uma escritura para todos os imóveis; que cada
morador pegou uma escritura com 1/96 avos; que não tem certeza se a sua unidade
encontra-se discriminada no Cartório de Registro de Imóveis; que a Sra. Elma
consegue fornecer maiores detalhes acerca do caso; que a associação permanece
até a presente data; que o acusado era a pessoa responsável pela Cooperativa; que
a Cooperativa funcionava em um endereço no SIA; que os moradores costumavam
pegar boletos para pagamento na Cooperativa; que os problemas alegados pela
Cooperativa eram habite-se e pendências de pagamentos; que foi arrecadado dos
moradores um valor para pagamento de parte do terreno; que os moradores
pagaram por um bom tempo o valor exigido; que existiam débitos com funcionários e
valores devidos para a TERRACAP; que o depoente quitou o imóvel antes do prazo
determinado; que desconhece algum tipo de calote em desfavor da Cooperativa
CSN; que débitos da moradora Glaucia ocasionou a ação movida pelos moradores;
que a Construtora Aires Costa estava devendo à moradora Glaucia e não à
associação; que foi repassado alguns débitos de moradores para a associação em

Fls. _____
troca de quitação de alguns débitos; que a intenção do depoente foi de adquirir um

imóvel e não de ser cooperado; que o depoente pagou pelo imóvel valor mais
elevado que o cobrado pelo mercado; que durante a aquisição não pesquisou no
Cartório de Registro de Imóveis acerca da legalidade do bem; que não sabe precisar
o valor do prejuízo sofrido; que da parte estrutural não tem o que reclamar, apenas a
questão da documentação; que a Sra. Elma consegue oferecer maiores informações
acerca de toda questão do empreendimento; que tem conhecimento de troca de
débitos entre a associação e a Construtora, mas que não consegue esclarecer
detalhes acerca disso; que a Construtora Aires Costa tem débitos com diversos
credores no mercado; que ao adentrar no apartamento não sofreu nenhum
obstáculo, no entanto está tendo problemas até a data de hoje por parte da
documentação; que o depoente não possui a escritura para comercializar o imóvel;
que o habite-se demorou muito para sair e o depoente ficou residindo no local de
forma irregular; que os débitos da Construtora impedem a liberação da escritura do
imóvel; que nenhum adquirente recebeu a documentação do imóvel; que a escritura
geral é do terreno; que parece ter registro de cada unidade e carece de pequenos
detalhes para sair o registro definitivo; que não sabe informar a atual situação do
empreendimento; que desconhece a opção de desistência do imóvel para compra de
outro; que o prédio estava pronto no ano de 2008; que Ricardo era conhecido como
dono da Construtora Aires Costa (mídia fl. 1070).
VILMA MARIA DANTAS SOUSA, que também adquiriu o seu imóvel

por meio do empreendimento Cristal do Parque, disse que não teve prejuízo em face
do atraso na entrega do referido imóvel, ou seja, disse, em Juízo o seguinte:
que adquiriu o imóvel por meio de uma cooperativa; que a depoente

era cooperada, porém, não recorda se pagava mensalidade; que à época tinha
conhecimento do responsável pela Cooperativa, mas agora não mais recorda; que a
depoente recebeu o apartamento depois de uns dez anos de espera; que confirma a
assinatura no contrato às fls. 115/119; que a depoente começou a ser cooperada em
1996; que acredita ter recebido a documentação do imóvel; que a depoente não teve
prejuízo financeiro pelo atraso na entrega do imóvel; que a depoente foi informada
que o imóvel tratava de uma cooperativa; que a depoente desconhecia que a
Cooperativa tratava de algo fraudulento; que a Cooperativa facilitou o pagamento
dos imóveis aos adquirentes (mídia fl. 1070).
PATRÍCIA SOUZA GALVÃO, que também adquiriu imóvel pelo

Fls. _____
empreendimento Cristal do Parque, disse que não recebeu a documentação do

referido imóvel. Veja:
que a depoente é Vítima no processo; que adquiriu o imóvel no ano

de 2008; que após a compra é que descobriu que tratava de uma cooperativa; que a
depoente não tinha intenção em participar de nenhuma cooperativa; que quando
alguns moradores precisaram vender seus imóveis é que tomaram conhecimento de
várias pendências referente ao imóvel; que o imóvel possuía pendências trabalhistas
e o débito para com a TERRACAP; que até a presente data a depoente não recebeu
a documentação do apartamento; que os moradores tiveram vários transtornos por
conta da ausência de documentação; que foi feita uma associação de moradores
para tentar solucionar as pendências; que os moradores arcaram com um valor
destinado ao pagamento do terreno; que não sabe informar como ficou a questão
dos encargos trabalhistas; que os moradores pagaram um valor mensalmente
cobrado; que também foi necessário pagar um advogado; que alguns moradores
entraram com ações individuais; que a moradora Glaucia entrou com uma ação por
intermédio do Ministério Público; que a depoente alugou o imóvel e não sabe dizer a
real situação da documentação do bem; que a depoente não teve contato pessoal
com os denunciados; que soube dos nomes dos acusados através da associação;
que a Construtora era denominada como Aires Costa; que desconhece que os
denunciados possuem alguma participação na Construtora; que a depoente adquiriu
o imóvel depois de pronto; que o pai da depoente adquiriu o imóvel ainda na planta;
que o empreendimento adquirido pela depoente e seu pai foi o Cristal do Parque;
que as despesas arcadas pelos moradores não foram ressarcidas até a presente
data; que desconhece qualquer acordo firmado entre a associação e a Construtora
para pagamento dos débitos arcados pelos moradores (mídia fl. 1070).
CLÁUDIA REGINA FERREIRA, que também adquiriu um imóvel no

Empreendimento Cristal do Parque, disse, em Juízo, que não recebeu a
documentação e que teve que pagar certas despesas. Confira:
que a depoente adquiriu uma unidade da Construtora Aires Costa;

que a depoente comprou o imóvel já construído no ano de 2009; que o antigo
proprietário do imóvel comprou o bem da Cooperativa e Construtora; que a
Cooperativa não mais atuava quando a depoente comprou o bem; que a depoente
foi até a Construtora para regularizar a situação da titularidade do imóvel; que a
direção da Construtora comprometeu-se a entregar a documentação do imóvel em

Fls. _____
um período máximo de 1 ano; que até a presente data a depoente não recebeu a
documentação do imóvel; que a depoente pagou alguns valores destinados ao INSS
e TERRACAP; que Ricardo era o responsável pela Construtora Aires; que a
depoente avistou Ricardo uma só vez; que a depoente costumava tratar com a
secretária do Ricardo; que a depoente pagou pelo imóvel ao antigo proprietário, mas
a cessão do contrato foi feita na Construtora; que os ônus do imóvel ficaram na
responsabilidade da depoente; que espera receber pelo valor investido para
pagamento de despesas; que segunda a D. Elma, responsável pela associação, o
habite-se já está em fase de tramitação; que foi residir no imóvel sem o habite-se por
acreditar que o mesmo já existia; que a depoente julgava que estivesse tudo ok com
a documentação do imóvel, somente depois descobriu a real situação; que não
pesquisou junto ao Cartório de Registro de Imóveis antes de adquirir o imóvel; que o
escritório da Construtora estava localizado em Águas Claras; que houve uma
negociação entre a associação e a Construtora acerca das despesas adicionais
pagas pelos moradores, porém, não sabe informar se efetivou; que os condôminos
seriam ressarcidos dos valores tão logo o acordo acontecesse (mídia fl. 1070).
ORLANDO PEREIRA GOMES, que também adquiriu um imóvel no

Empreendimento Cristal do Parque, disse que não recebeu a documentação,
quando, em Juízo, declarou:
que adquiriu um imóvel no ano de 2009 e já estava pronto; que o

edifício adquirido é o Cristal do Parque; que pagou o imóvel à vista; que a filha do
depoente estava pagando um apartamento; que a Construtora não estava cumprindo
com a construção do imóvel; que resolveu fazer a troca por um imóvel já construído;
que o depoente assumiu a dívida da filha; que o depoente recebeu o imóvel; que não
possui a escritura, mas tem uma documentação de Cartório; que o depoente teve
contato com a pessoa de Ricardo à época; que Ricardo prometeu passar a escritura
após a venda do imóvel; que o síndico do prédio ficou de resolver as pendências
relativas à documentação; que o depoente aguarda para assinar a escritura; que a
filha do depoente arcou com o pagamento de despesas extras; que a filha do
depoente reside no imóvel atualmente (mídia fl. 1070).
LUIZ CARLOS DE LIMA MEIRELLES, Vítima dos fatos ora

apurados, disse que adquiriu um imóvel do empreendimento Golden Parque, sendo
que tal imóvel não foi construído e que teve um prejuízo de mais de R$ 92.000,00
(noventa e dois mil reais). Veja:

Fls. _____
que o depoente foi vítima nos fatos; que adquiriu o imóvel da

Cooperativa, mas não recorda quem representava a mesma e quem assinou o
contrato com o depoente; que o prejuízo do depoente foi em torno de R$ 92.000,00
(noventa e dois mil reais), sem as devidas correções; que o imóvel não foi construído
até a presente data; que apenas foi feito um pouco de escavação e fundação e em
seguida parou; que foi preparado para a primeira laje e depois travou; que o
depoente adquiriu o imóvel no ano de 2005 e desde 2010 que está tudo parado por
lá; que o prejuízo do depoente ultrapassa o valor de R$ 92.000,00 (noventa e dois
mil reais); que desconhece os denunciados Ricardo e Cláudia; que não sabe
informar quem é o responsável pela Cooperativa e nem pela Construtora; que o
depoente assinou contrato de fls. 106/110 (mídia fl. 954).
FABRÍCIO SOARES MOURÃO, pessoa que adquiriu imóvel no

empreendimento Mirante do Parque, disse que teve prejuízos incalculáveis,
asseverando que a construção encontra-se inacabada, mas que financeiramente o
depoente já conseguiu recuperar o valor do prejuízo, ou seja, declarou:
que é vítima nos fatos; que confirma assinatura no contrato de fls.

291/295; que o contrato é de aquisição de imóvel no Mirante do Parque; que o
prejuízo causado ao depoente é incalculável; que pagou um valor superior a R$
100.000,00 (cem mil reais); que adquiriu o empreendimento no ano de 2004 ainda
na planta; que a previsão de entrega do imóvel era para o ano de 2008; que o
vendedor prometeu que em três anos o imóvel estaria pronto; que adquiriu o imóvel
no quiosque da Cooperativa CSN, localizado em Águas Claras; que os boletos para
pagamento estavam em nome da Construtora Aires Costa; que o depoente percebeu
a relação entre a Cooperativa CSN e a Construtora Aires Costa; que o depoente
descobriu que a Cooperativa era em nome da Cláudia, esposa do Ricardo; que o
depoente estranhou a relação entre Construtora e Cooperativa; que causou
estranheza o atraso da obra; que em 2008 aobra não estava construída nem o
primeiro pavimento; que o depoente foi até a Cooperativa e conseguiu conversar
com a Acusada Cláudia; que a Denunciada informou que o atraso era relativo ao
número de inadimplência de alguns cooperados; que Ricardo era conhecido como o
proprietário da Construtora Aires Costa; que o depoente conversou com a pessoa de
Ricardo em certa ocasião; que Ricardo também alegou inadimplência para justificar
o atraso da obra; que Ricardo sempre prometia entregar a obra; que o Mirante é um
prédio inacabado até os dias atuais; que as pessoas tomaram posse de forma

Fls. _____
irregular no empreendimento; que o prédio não apresenta habite-se; que o prédio

funciona de forma precária; que o imóvel do depoente é no bloco B e encontra-se
inacabado; que o depoente descobriu, no ano de 2010, que existia uma ação
rescisória da TERRACAP; que a ação já estava praticamente transitando em
julgado; que desde 2005 havia um ação rescisória de contrato da TERRACAP; que
só foram pagas as quatro primeiras prestações do terreno; que a CSN continuou a
vender os imóveis diante de problema com tamanha gravidade; que nunca foi feita
nenhuma assembleia para informar os proprietários dos problemas do
empreendimento; que foi formada uma associação em que o depoente faz parte; que
a associação é chamada de Associação dos Compradores do Mirante do Parque -
ACMT; que a associação foi criada para tentar resolver os problemas; que a
associação possui pouco mais de 70 associados; que conseguiram descobrir as
vítimas por meio da associação; que o prejuízo do depoente é considerado
incalculável; que financeiramente o depoente já conseguiu recuperar o valor do
prejuízo; que pessoas de baixa renda investiram o patrimônio familiar no negócio;
que muitas vítimas estão em situação delicada devido o prejuízo sofrido; que o
depoente tomou conhecimento que a TERRACAP está próxima de conseguir a
reintegração de posse do imóvel; que a dívida junto à TERRACAP é em torno de R$
5.000.000,00 (cinco milhões de reais) referente ao terreno; que tem várias dívidas de
impostos junto ao INSS (mídia fl. 954).
ELIETE DE LEMOS CARDOSO, Vítima de aquisição de imóvel do

empreendimento Quálitas, o qual foi trocado por outro imóvel que estava em fase
mais adiantada (Golden Parque), asseverando que teve prejuízos com a referida
aquisição, disse o seguinte em Juízo:
que adquiriu o imóvel do empreendimento Quálitas; que a secretária

dos acusados entrou em contato com a depoente informando que havia um prédio
que estava mais adiantado e propôs a troca por outro apartamento; que a depoente
aceitou a troca e fizeram o registro da documentação junto à Construtora; que uma
pessoa amiga chegou com um jornal avisando que a depoente havia caído no "golpe
da pedalada"; que a depoente foi até o local da obra e avistou gente trabalhando,
mas, tempos depois, a obra ficou abandonada; que o imóvel está deteriorado pela
chuva, sol e vento; que a depoente não recebeu o imóvel até a data de hoje; que faz
acompanhamento com psiquiatra por conta dessa situação e faz uso de
medicamentos antidepressivos; que paga aluguel atualmente; que toda a economia
que tinha investiu no bem; que tinha o nome do Acusado no contrato de compra do

Fls. _____
imóvel; que a depoente fez a proposta aos denunciados de receber o valor investido
sem qualquer atualização; que a depoente teve contato pessoal com Ricardo na
Construtora; que Ricardo sempre apresentou-se como responsável pela Construtora;
que Ricardo informou não possuir dinheiro para acordo com a depoente; que a
depoente vendeu o carro para usar como entrada do apartamento e juntou férias e
décimo terceiro para pagar as intermediárias; que a Construtora possuía uma stand
com um apartamento decorado; que a depoente criou sonhos com a aquisição do
imóvel; que uma das secretárias da Construtora sentou com a depoente para
escolha da unidade; que as secretárias da Construtora diziam que todas as decisões
eram combinadas com os diretores e engenheiros; que a depoente continuou
pagando pelo imóvel até saber do "golpe da pedalada"; que o empreendimento
adquirido pela depoente ainda não foi construído e está sendo deteriorado; que o
prédio adquirido pela depoente é o Golden Parque; que existe uma associação
desde o ano de 2011, mas para a depoente entrar terá que investir um valor de R$
10.000,00 (dez mil reais); que a depoente não faz parte da associação por ter ficado
desacreditada; que um advogado orientou que a Construtora não possui bens; que a
rescisão assinada pela depoente deve tratar do antigo prédio (Quálitas); que a
depoente tem guardado toda documentação pertinentes ao assunto; que não
recorda do valor investido no imóvel; que não adentrou com nenhuma ação judicial
para recebimento do valor investido; que a depoente fez uma ocorrência junto à
Delegacia do Consumidor; que evitou entrar com uma ação para evitar mais gastos;
que o problema do imóvel gerou várias dívidas à depoente; que tem conhecimento
que um dos prédios da Construtora teve problema com a TERRACAP; que o
problema é relativo ao débito de um terreno; que o jornal citava que 400 famílias
foram lesadas com o "golpe da pedalada"; que alguns moradores participaram da
associação para tentar reaver o investimento; que outros moradores entraram com o
auxílio de advogados (mídia fl. 1070).
THIAGO LENZA DE AZEVEDO, pessoa que adquiriu um imóvel no

empreendimento Portal do Parque, asseverando que tiveram alguns problemas
financeiros lá no referido prédio, disse o seguinte em Juízo:
que adquiriu um apartamento no edifício Portal do Parque; que

adquiriu o imóvel pronto; que adquiriu o imóvel de terceiro, mas não recorda o nome
dele; que o depoente foi residir no imóvel; que recebeu como documento uma
cessão de direitos; que somente agora recebeu o documento do imóvel; que é
síndico do prédio; que formaram uma comissão de moradores, no ano de 2012, para

Fls. _____
solucionar as pendências; que o prédio possuía muitas pendências, entre elas IPTU
em atraso dentre outras taxas; que o empreendimento não existia débito com a
TERRACAP; que não existia o habite-se e conseguiram averbar; que a planta do
prédio não estava correta; que foi necessário contratar um engenheiro para refazer a
planta; que os moradores não tinham tanto contato com Ricardo; que conseguiram o
contato do Ricardo e o depoente entrou em contato com ele; que a comissão de
moradores estiveram presentes na reunião com Ricardo; que Ricardo tinha
conhecimento dos débitos existentes; que existia um apartamento com um crédito
para Ricardo receber; que ficou resolvido em assembleia a possibilidade de receber
o crédito do apartamento para sanar os débitos existentes; que Ricardo passou o
crédito para a associação; que o crédito não abrangeu todas as despesas para com
os débitos; que a parte faltante foi revertida em taxa extra entre os moradores; que
os moradores não procuraram Ricardo para receber a diferença; que deixaram o
valor faltante para lá; que cada unidade pagou em torno de R$ 10.000,00 (dez mil
reais) pelo valor faltante; que o prédio possui 120 unidades; que os imóveis
atualmente encontram-se regularizados; que cada unidade possui a sua fração na
escritura; que foi feito uma divisão de forma amigável; que foi feito uma reunião, à
época, e Ricardo informou que não tinha condições financeiras de pagar pelos
débitos; que Ricardo cooperou com os moradores; que Ricardo compareceu várias
vezes ao Cartório para assinar as frações ideais; que Ricardo compareceu na
Secretaria de Fazenda para parcelar o débito do IPTU; que a doação do imóvel não
foi suficiente para pagar os débitos arcados pelos moradores; que Ricardo sempre
aparentou ser uma pessoa simples (mídia fl. 1070).
A testemunha ANTÔNIO BARTASSON NETO, ao ser inquirida por

este Juízo, declarou:
que não possui qualquer parentesco, amizade ou inimizade com os

denunciados, que nem mesmo conhece os acusados; que é prestador de serviço na
área de construção; que fez um trabalho na empresa chamada Câmara de Valores
Mobiliários referente à estrutura do empreendimento Golden Parque; que o depoente
levantou o custo do terreno para construção de um prédio com estrutura de pouco
mais de 20 andares; que a estrutura construída estava em torno de 6%; que não tem
conhecimento acerca de débitos dos moradores junto à Construtora Aires Costa; que
à época solicitou um levantamento para a associação dos compradores do Golden
Parque; que o depoente pediu plantas e projetos para tentar ajudar a solucionar a
inércia do caso; que duas pessoas procuraram o escritório em que o depoente

Fls. _____
trabalha informando terem sido vítimas da situação; que o escritório auxiliou essas
pessoas na questão; que o depoente fez uma avaliação do custo do terreno em caso
de uma provável edificação, baseado nos documentos entregues ao depoente; que
um pequeno memorial serviu de base para a avaliação; que não teve qualquer
contato com os denunciados; que as plantas foram fornecidas pelo pessoal da
associação; que o depoente analisou o aspecto legal da documentação
apresentada; que o depoente verificou que no nome da Construtora Aires já havia
uma indisponibilidade do bem por outra questão, não recordando de que se tratava;
que as plantas apresentadas não possuíam elementos probatórios; que foi feito uma
visita no canteiro de obras; que o depoente anexou fotos do local ao laudo; que a
obra possuía pouca coisa construída; que a estrutura que estava lá permaneceu por
vários anos; que o depoente assinou vários laudos pagos pela associação; que o
trabalho foi feito para auxiliar a associação no bojo de levantamentos para
estruturação; que o depoente não tem conhecimento do motivo da obra não ter
andado; que as vítimas comentaram que haviam adquirido o imóvel há cerca de
quatro, cinco ou seis anos e que nada receberam; que o depoente visualizou um
memorial descritivo com uma cooperativa nacional de alguma coisa (CSN); que o
depoente não foi atrás para obter maiores informações da Cooperativa; que na
matrícula da Construtora foi detectado uma indisponibilidade à época; que o
depoente não sabe informar o real motivo da indisponibilidade; que o depoente
acompanha o mercado imobiliário como um todo; que passou no local dias atrás e
viu que a obra continua do mesmo jeito; que vários prédios foram construídos desde
2008 nas proximidades; que não é possível afirmar quantos prédios foram
construídos nas proximidades; que num período de 2 anos ou 2 anos e meio é
possível construir um prédio; que a velocidade de construção vai muito em relação
ao mercado; que o depoente tem absoluta certeza que outras construtoras
levantaram prédios na região; que não acompanha se algo foi construído no terreno
do denunciado; que é perfeitamente aceitável um atraso na entrega do imóvel de até
seis meses; que, diante de um atraso não justificável e a veiculação de notícia
negativa, o efeito "manada" tende a acontecer, em especial pelas pessoas que
adquiriram os imóveis; que as pessoas não costumam adquirir imóveis com
veiculação de notícia negativa (mídia fl. 1070).
As demais testemunhas ouvidas em Juízo, conforme se verificará a

seguir, conquanto trazendo esclarecimentos sobre a atividade das cooperativas e
das construtoras, bem como as atividades dos acusados, não trouxeram
informações relevantes quanto aos fatos ora apurados.

Fls. _____
Assim, a testemunha JADDER MAURÍCIO AIRES BARBOSA, ex

Administrador da Administração Regional de Águas Claras, em Juízo, esclareceu o
seguinte:
que conhece os denunciados desde o ano de 1999; que tem um

relacionamento comercial com a pessoa de Ricardo; que o depoente foi sub
administrador e depois 1º administrador regional de Águas Claras; que a sua
nomeação aconteceu na fundação de Águas Claras; que o Governador responsável
era Joaquim Roriz; que havia uma proposta, por parte do Governo, que Águas
Claras desenvolvesse; que foram feitos alguns trabalhos no sentido de divulgação
da proposta do Governo; que quando o depoente assumiu o cargo existiam várias
cooperativas formadas em Águas Claras; que o início de Águas Claras foi bastante
tumultuado; que existiam cerca de 120 cooperativas habitacionais em Águas Claras;
que o depoente só conheceu cerca de 20 ou 30 cooperativas ativas; que a intenção
do governador era favorecer as cooperativas; que as primeiras licitações foram
abertas com vendas exclusivas de terrenos para as cooperativas; que só depois
foram abertas vendas para a iniciativa privada; que as grandes construtoras tiveram
uma resistência em ir para Águas Claras por conta da existência das cooperativas;
que as cooperativas construíam os imóveis a preço de custo e as construtoras
tinham lucro embutido; que havia uma disputa de espaço comercial entre as
cooperativas e as construtoras; que as construtoras só começaram a ir para Águas
Claras em meados de 2002; que outro interesse do Governador Joaquim Roriz era
de acelerar o projeto do metrô; que existia um vão entre Guará e Taguatinga; que as
cooperativas recebiam de incentivo do Governo o baixo preço dos terrenos; que os
terrenos em Águas Claras eram baratos; que as construtoras ainda tinham terreno
no Sudoeste e Taquari; que as construtoras tinham interesse no Noroeste; que o
governador condicionou a liberação do Noroeste após esgotar os terrenos de Águas
Claras; que os construtores, com visão futuristas, adquiriram vários terrenos na
região; que um terreno grande para construção era comprado pela quantia de R$
300.000,00 (trezentos mil reais), 400.000,00 (quatrocentos mil reais), no máximo
1.000.000,00 (hum milhão de reais); que o memorial de incorporação era exigido à
época pela lei, mas usualmente não se aplicava; que o memorial de incorporação
deveria ser fiscalizado pelo Ministério Público, mas o Órgão não tinha a atribuição
para tal; que o CRECI fiscalizava se os corretores tinham autorização para atuar;
que o CREA fiscalizava se a obra estava anotada a Responsabilidade Técnica; que
a Administração Regional fiscalizava se tinha alvará de construção ou se estava tudo

Fls. _____
certo no canteiro de obras; que o registro do memorial de incorporação não tinha

quem fiscalizasse; que antes das construtoras irem para lá, praticamente quase
ninguém tinha o memorial de incorporação; que as cooperativas não tinham o
memorial de incorporação; que o memorial de incorporação é o responsável por
dividir o lote original em frações; que antes do memorial de incorporação só tem o
lote; que não era possível registrar em Cartório uma unidade sem o devido memorial
de incorporação; que os contratos das cooperativas não eram registrados em
Cartório naquela época; que não era exigido o memorial de incorporação para
aquisição de uma unidade; que na hora de escriturar, depois do habite-se, era
retirado a certidão negativa de débitos junto ao INSS, o memorial de incorporação e
o imóvel era escriturado; que havia diferença de preço para venda com ou sem
memorial de incorporação; que sem o memorial de incorporação não é possível
comprovar a posse do imóvel; que à época as grandes construtoras compraram
quase 200 terrenos em Águas Claras; que o Governo do Distrito Federal tinha
interesse em vender os terrenos de Águas Claras para acelerar o projeto do
Noroeste; que as cooperativas perderam mercado por causa das grandes
construtoras; que as grandes imobiliárias e construtoras investiram bastante no
mercado imobiliário de Águas Claras; que as construtoras ofereciam a opção do
financiamento bancário; que sem o memorial de incorporação não era possível
financiar o imóvel; que o interessado em adquirir um imóvel, naquela época, tinha
mais condições junto à construtora do que junto à cooperativa; que as cooperativas
ofereciam os imóveis com preço de custo, mas que ainda assim, para financiamento
os imóveis ficavam com valor mais baixo; que as construtoras construíam os
empreendimentos em dois anos e as cooperativas construíam em quatro anos; que
o desembolso dentro dos quatro anos costumava ser mais elevado; que nas
construtoras era possível desembolsar 10% ou 15% do valor e o restante financiava
em vários anos; que o valor de adesão de uma cota parte de cooperativa estariam
incluídos todas as despesas oriundas das obras, terrenos, construções, impostos e
regularização; que a projeção acompanhava todas as despesas; que o cooperado
que aderisse ao contrato, no decorrer da obra, precisava disponibilizar um valor
maior para cobrir as despesas dos que estavam desde o início; que a maior parte
dos cooperados estavam desde o início das obras; que as cooperativas mais fortes
eram de órgãos públicos, tais como Câmara, Senado, Embrapa, dos professores e
mais umas três ou quatro; que as grandes cooperativas se organizavam e faziam um
tipo de poupança há um bom tempo; que ao iniciar as obras já existia um saldo para
investir; que os cooperados que entravam depois precisava pagar o saldo credor das
pessoas que estavam desde o início; que existia um grande número de desistência

Fls. _____
entre os cooperados que estavam pagando e a obra continuava sem iniciar; que
naquele período a mídia passou a dar grande enfoque com os problemas
enfrentados pelas cooperativas; que muitos cooperados desistiram por causa das
notícias denegrindo as cooperativas; que os preços de mercado de uma construtora
era 30% maior que uma cooperativa; que existiram muitos problemas com as
cooperativas; que no início a TERRACAP buscava facilitar a entrada das
cooperativas; que a TERRACAP mudou o posicionamento considerando que
algumas cooperativas começaram a dar problemas; que comprar de cooperativas de
Águas Claras era adquirir problemas; que a TERRACAP precisava vender e fazer
caixa; que a direção da TERRACAP foi preenchida por indicações de grandes
empresários de construtoras; que o foco mudou totalmente no sentido de beneficiar
às construtoras; que o depoente conheceu donos de cooperativas que atuavam com
boa fé; que o depoente não é amigo do Acusado, mas teve relação comercial com o
mesmo; que já ouviu falar em cooperativa de fachada; que o depoente participou da
COOPEJUS como engenheiro fiscal; que tem conhecimento que os primeiros
diretores da COOPEJUS foram denunciados; que nenhum diretor da COOPEJUS
fazia parte da Justiça Federal; que o presidente da COOPEJUS, à época, era o Dr.
Paim, que era da Justiça Federal; que a CENTRALJUS era uma cooperativa de
fachada; que a diretoria da COOPEJUS fundou a CENTRALJUS; que o pessoal que
contratou o depoente foi destituído e a nova direção fundou a CENTRALJUS; que
conheceu a imobiliária Know How, administrada pelo Acusado; que desconhece o
Denunciado ter sido punido pelo CRECI; que desconhece ter o CRECI cancelado o
registro do Acusado; que não via o Denunciado há mais de dez anos; que já ouviu
falar na expressão "bicicleta" na área de construção civil; que só conheceu os
primeiros empreendimentos lançados pelo Acusado; que não recorda dos nomes
dos empreendimentos lançados pelo Denunciado; que em 2001 o depoente era
Administrador de Águas Claras; que o depoente esteve na inauguração de dois
empreendimentos do Acusado; que em 2001 o depoente participou da inauguração
do Cristal Parque; que o depoente participou da inauguração de outro
empreendimento do denunciado na Avenida Parque Águas Claras; que o depoente
ficou como Administrador de Águas Claras até maio de 2004; que não participou dos
lançamentos nos anos de 2004 e 2008; que conhece as cooperativas habitacionais
de Águas Claras; que não conhece a Cooperativa Habitacional de Serviços
Nacionais, nunca ouviu falar; que não deixaria de acreditar que a Cooperativa
Habitacional de Serviços Nacionais já existia naquela época e era presidida pelos
denunciados (mídia fl. 1119).

Fls. _____
CLENILDA AGUIAR MAIA, funcionária da Acusada Cláudia Rossane

Neiva Martins, narrou o seguinte:
que a depoente é funcionária da Denunciada; que a depoente tem

uma vasta experiência com o trabalho com cooperativa; que trabalha com
cooperativa desde o ano de 2006; que trabalha desde o ano de 2007 com a Acusada
e permanece até os dias atuais; que a Cooperativa funcionava no SIA e a
Construtora em Águas Claras; que a Cooperativa CSN existia e atuava no mercado
de Águas Claras; que a Cooperativa não era de fachada; que a depoente trabalhava
atendendo aos cooperados; que não tem conhecimento da parceria entre a CSN e
outras cooperativas; que a depoente prestava informações aos cooperados e tinha
acesso aos documentos dos cooperados; que as pessoas que compareciam à
Cooperativa eram tratados como cooperados e não como compradores de imóveis;
que cooperados são pessoas que entram em uma sociedade para adquirir uma cota
parte de um empreendimento; que os cooperados não adquiriram os imóveis de
forma individualizada; que existia um sorteio para designar qual cooperado ficaria
com determinado imóvel; que a depoente participou de vários sorteios; que os
sorteios aconteciam ao final da obra para designação dos imóveis aos respectivos
proprietários; que o sorteio era realizado através de um globo, com uma numeração
dos cooperados e sorteava conforme essa numeração; que costumava ter
reclamações acerca da escolha dos imóveis; que os cooperados costumavam entrar
em comum acordo para escolha das unidades; que todas as decisões eram tomadas
em assembléia e com a participação dos cooperados; que para decidir os
acabamentos da obra era preciso passar por assembleia; que quando a depoente foi
contratada na Cooperativa já havia o contrato com a Construtora Aires Costa; que
para distribuição das vagas de garagem também passava por um sorteio; que a
depoente participou de várias assembleias; que os contratos dos imóveis eram de
adesão e não compra e venda; que no contrato estava visível que era um contrato
de adesão e que seria por intermédio de cooperativa; que a aquisição do terreno
para construção do empreendimento foi fruto de adesões; que os cooperados eram
os co-responsáveis pelo pagamento do lote adquirido; que os cooperados tinham
ciência da questão de pagamento do lote; que no contrato estava explícito a cláusula
referente ao pagamento do lote; que os contratos firmados para aquisição do imóvel
com a Cooperativa era o de adesão; que os contratos firmados com a Construtora
era para a entrega do imóvel; que os contratos da Construtora de compra e venda
seria através da dação em pagamento; que a Construtora vendia para terceiros os
imóveis recebidos por dação em pagamento; que era comum a parceria entre

Fls. _____
cooperativas habitacionais, construtoras e empresas de projetos; que os imóveis

eram vendidos com preço mais acessível pelas cooperativas; que a CSN chegou a
vender apartamento pelo valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais); que o
memorial de incorporação só era depositado no final do empreendimento; que existia
uma cláusula no contrato que especificava que o memorial só seria depositado após
a conclusão da obra; que todas as obrigações com taxas, impostos, terreno,
documentação e regularização eram por conta dos cooperados na sua cota parte;
que na cooperativa não havia lucros com a venda dos imóveis; que o valor cobrados
dos cooperados era referente às despesas; que existia um rateio pela cota parte de
cada cooperado; que inadimplência, desistência ou rescisão do contrato atrapalhava
o físico e o financeiro da Cooperativa; que no contrato de adesão existia uma
cláusula que o IPTU também era responsabilidade dos cooperados; que os
acusados nunca tiveram a intenção de lesar os cooperados; que os denunciados
sempre estiveram disponíveis para negociação com os cooperados; que o escritório
da Cooperativa está localizada no Mirante, um dos prédios citados; que Claudia e
Ricardo costumam ir até o local e atendem normalmente os interessados; que as
construtoras pegavam financiamento bancário com prazo menor de entrega; que o
fato ocasionou muitos problemas para as cooperativas; que o governo estimulava as
cooperativas; que as pessoas procuravam muito as cooperativas por oferecerem um
preço mais acessível; que as construtoras chegaram com um preço superior, mas
com um prazo menor de entrega; que as construtoras tinham financiamento bancário
e as cooperativas construíam com financiamento próprio; que as construtoras
prejudicaram de um modo geral as cooperativas; que tinha a ideia de que em vez de
pagar aluguel pagaria a mensalidade; que as construtoras gozavam de uma
credibilidade maior do que as cooperativas; que foi veiculado notícias no Correio
Brasiliense e na tv Globo de um possível golpe da Cooperativa CSN; que a notícia
trouxe inúmeros problemas para a Cooperativa, tais como inadimplência e
desistência; que teve uma decisão judicial para a Cooperativa e a Construtora
parassem de efetuar qualquer tipo de adesão ou negócio; que cessou os
pagamentos e com isso parou as obras; que o cenário ficou bastante tumultuado por
conta dos incidentes; que a depoente conhece o Portal do Parque; que o Portal do
Parque encontra-se construído, entregue e escriturado; que o Portal do Parque já
possui o habite-se; que o Cristal do Parque está sendo escriturado; que houve um
acordo entre a associação dos moradores do Cristal e a Cooperativa; que os
cooperados inadimplentes com o Cristal do Parque estão pagando diretamente para
a associação; que não entra mais dinheiro para a Cooperativa e a Construtora; que o
dinheiro recebido dos moradores inadimplentes entram para as obras do

Fls. _____
Condomínio; que o bloco A do Mirante do Parque já foi entregue e o bloco B está

sendo feita as entregas das lojas; que as salas serão entregues em seguida; que há
um acordo entre a Cooperativa e o Condomínio do bloco A; que a Construtora tem
várias vagas de garagem no Condomínio disponíveis para venda; que se as
garagens fossem vendidas daria para concluir o Mirante do Parque; que se a
Construtora tiver alguma loja para venda é somente uma ou duas; que recorda do
Sr. Fabrício Soares Mourão; que a depoente convocou Fabrício para recebimento da
loja dele; que Fabrício não quis receber com a justificativa que a loja não estava
concluída; que uma pessoa procurou o Condomínio informando que havia comprado
a loja do Fabrício; que Fabrício não passou as informações da venda para a
Cooperativa; que Fabrício recebeu a loja no mês de agosto; que a depoente
conhece o Golden Parque; que tem uma negociação com a associação dos
moradores do Golden Parque; que tem uma empresa de Goiânia em negociação
com o Golden Parque; que o Golden Parque tem várias unidades para entrar no
acordo; que o condomínio Quálita foi vendido com uma destinação do terreno; que
foi descoberto que a destinação do Quálita era comercial e não residencial; que a
destinação inviabilizou o projeto de construção; que à época só tinham 10 clientes
que adquiriram o Quálita; que dos 10 clientes alguns desistiram e receberam o
dinheiro investido; que atualmente só tem dois clientes no Quálita, sendo que uma já
está recebendo devolução e o outro ainda esta pensando na possibilidade de um
acordo; que a cliente que está recebendo a devolução tem o nome de Eliete; que os
acusados Ricardo e Cláudia estão colocando recursos próprios para resolver a
situação; que as cooperativas não eram fechadas para uma só categoria; que os
denunciados, em especial Cláudia, jamais mostraram conduta de tentar pegar
dinheiro dos associados; que a forma da Acusada Cláudia administrar a Cooperativa
era semelhante às demais cooperativas; que as outras cooperativas sofreram com a
entrada das grandes construtoras no mercado; que vários cooperados rescindiram
contrato com as cooperativas para fechar contrato com as construtoras; que o
acontecido foi de praxe devido ao aparecimento de melhores condições; que as
construtoras ofereciam valor maior com prazo menor; que alguns apartamentos da
Cooperativa foram vendidos por R$ 40.000,00 com dois quartos; que os preços dos
imóveis das cooperativas eram bem favoráveis; que os imóveis vendidos pelas
construtoras tinham valores bem superiores aos das cooperativas; que as
construtoras já embutiam os juros dos bancos; que os interessados optavam pelas
construtoras por conta do prazo na entrega do imóvel; que os interessados saíam do
aluguel ao adquirir os imóveis das construtoras; que a obra construída pela
Construtora do Acusado Ricardo era de boa qualidade; que nenhum dos cooperados

Fls. _____
questionava a qualidade da obra; que os cooperativas sempre exigiram bons

acabamentos para as obras; que costumava ter três opções de acabamento para os
cooperados escolherem; que a assembleia acontecia com todos os cooperados
presentes; que a escolha do material se dava pelo voto da maioria; que os materiais
costumavam ser de qualidade; que o preço pago pelos materiais eram o exigido no
mercado; que o Acusado Ricardo tinha um bom conceito no mercado à época; que o
Denunciado é muito conhecido em Taguatinga até os dias atuais; que a depoente
trabalhou na cooperativa Cooperativa da Justiça Federal; que a depoente conheceu
a pessoa de Jadder Maurício Aires Barbosa; que Jadder era engenheiro na
Cooperativa; que na Cooperativa da Justiça Federal existiam pessoas da diretoria
que eram servidores da Justiça Federal; que desconhece a ação penal para
instaurar conduta da Cooperativa da Justiça Federal; que a depoente saiu da
Cooperativa da Justiça Federal no ano de 2006; que a Cooperativa da Justiça
conseguiu entregar o empreendimento deles através da MB Engenharia; que o
Portal do Parque tinha 60 cooperados; que o Cristal do Parque também tinha 60
cooperados; que o Mirante do Parque tinha 240 cooperados; que o Golden tinha
cerca de 20 cooperados; que os empreendimentos estavam em obra quando a
depoente foi admitida na Cooperativa; que em 2007 estavam sendo feitas as
entregas das unidades do Portal do Parque; que o Cristal do Parque foi o segundo
empreendimento a ser entregue; que sabe da existência de dívidas com o INSS,
mas não sabe acerca de valores; que não sabe informar quais empreendimentos
tem dívidas com o INSS; que a depoente não participou de assembleia para eleger a
diretoria da Cooperativa; que os cooperados costumavam comentar com a depoente
que a obra estava demorando; que o Quálita foi lançado enquanto os outros
empreendimentos estavam em obra; que desconhece que o CRECI do acusado
Ricardo foi cancelado recentemente; que não tem detalhes de informações pessoais
do denunciado; que o único patrimônio que os acusados possuem é um apartamento
em Águas Claras; que a obra só poderia ser iniciada após a adesão de 70% dos
cooperados; que aconteceram várias desistências dos empreendimentos (mídia fl.
1154).
EDVALDO LIMA DE AGUIAR, em Juízo, esclareceu:
que o depoente é gestor imobiliário; que conhece os denunciados;

que conheceu a Denunciada como presidente da Cooperativa CSN; que o depoente
conheceu a Acusada no ano de 2003 e a mesma já era presidente da Cooperativa;
que o depoente foi adesionista, promotor de adesões da CSN; que existia uma

Fls. _____
central de adesões que atendia várias cooperativas; que a Cooperativa dos

Jornalistas não fazia adesões apenas para jornalistas e assim as demais
cooperativas dentro da sua especialidade; que a central promovia adesões em prol
de viabilizar os projetos de outras cooperativas; que a central de adesões atendia as
pessoas que buscavam realizar o sonho da moradia em Águas Claras; que no ano
de 2003 já existiam todas as cooperativas trabalhando em Águas Claras; que
acredita que a CSN foi criada em meados de 1996 a1998; que a cooperativa é um
grupo de pessoas que se juntam para viabilizar um bem comum; que o bem comum
em questão era o sonho da moradia; que o governo incentivava que as cooperativas
adquirissem terrenos em Águas Claras; que as cooperativas tinham força à época;
que o depoente costumava apresentar o projeto da cidade de Águas Claras e os
projetos específicos das cooperativas; que a pessoa que tivesse interesse em
adquirir o bem preenchia uma proposta de adesão e a mesma era encaminhada
para a parte administrativa da cooperativa; que as pessoas que aderiam já tinham
ciência que seriam co-responsáveis pela obra; que era sempre passado aos
interessados a diferença em adquirir um imóvel por uma construtora ou por uma
cooperativa; que a cooperativa não tem fins lucrativos; que a cooperativa é uma
sociedade tipo um consórcio para aquisição de um bem; que o imóvel adquirido pela
cooperativa tem valor mais barato por não possuir o lucro que a construtora precisa;
que havendo desistência dos imóveis a tendência é que a obra venha atrasar; que
todas as obras de cooperativas podem atrasar e o depoente costumava deixar claro
para os proponentes à adesão; que o depoente costumava passar a previsão e já
dizia que a obra poderia atrasar entre seis meses ou um ano; que a cooperativa não
é obrigada a providenciar o memorial de incorporação assim como a construtora é
obrigada; que a cooperativa precisa apresentar um estudo de viabilidade econômica;
que os cooperados que desistiam queriam receber o dinheiro investido de imediato;
que a construtora quando adquire uma projeção, ela compra a projeção, quita e
coloca no nome da construtora, faz um memorial de incorporação, desmembra todas
as unidades, registra cada uma delas de forma separada para depois poder vender;
que a cooperativa ao fazer o projeto não tem a obrigação de construtora; que a
cooperativa não precisa fazer a incorporação do empreendimento na hora; que
registrar todas as unidades traziam um custo muito alto; que a cooperativa deixava
para fazer o trabalho na entrega das chaves dos imóveis; que as pessoas queriam
receber o imóvel na hora; que o dinheiro estava sendo investido no terreno e na
construção da obra; que a cooperativa não tem capital de giro; que o dono da
construtora é sempre o dono da obra; que o Acusado Ricardo era um prestador de
serviços para a Cooperativa Habitacional; que o dono da obra são os cooperados;

Fls. _____
que a Acusada Cláudia não era a dona da obra; que a responsabilidade era de todos
os cooperados; que a cooperativa é totalmente transparente; que a diferença entre
um imóvel adquirido por uma cooperativa e uma construtora era muito diferente; que
a construtora oferece a garantia de entrega do imóvel; que por Lei a construtora
pode atrasar até seis meses para entregar do imóvel; que o cooperado não tinha
acesso ao financiamento bancário; que o cooperado não tinha a garantia de entrega
do imóvel; que o imóvel não estava no nome do cooperado; que as cooperativas
trabalhavam com projeto bastante inteligente; que em uma projeção eram vendidos
dois ou três blocos; que certa vez chegaram a vender nove blocos em uma projeção;
que dentro daquela projeção onde tinham vários blocos, ao concluir a adesão, todos
se juntavam para construir o primeiro bloco; que aquele do primeiro bloco não tinha
quitado e estava pagando para construir o segundo bloco; que construindo o
segundo todos continuavam pagando para construir o terceiro bloco; que isso
acontecia até terminar todo o empreendimento; que diante de inadimplência e
desistência todo o grupo era prejudicado; que as cooperativas não possuíam seguro,
além do seguro de morte; que as construtoras não possuem seguro, mas tem a
obrigatoriedade de entregar a obra quando vende diretamente; que as cooperativas
tinham um grande incentivo do governo à época da criação de Águas Claras; que as
cooperativas tinham um projeto e ao alcançar uma quantidade de adesão (cerca de
70 ou 80%), outro projeto começava a ser estudado; que não havia irregularidade na
questão de lançar um projeto enquanto o outro estava em andamento; que a
Cooperativa do Senado lançou vários empreendimentos em Águas Claras; que as
grandes cooperativas tentaram migrar para outras cidades; que as cooperativas
foram enfraquecidas pelo próprio Governo; que a criação do "Minha Casa Minha
Vida" ajudou as construtoras; que a cooperativa não conseguir oferecer bônus; que
o governo não oferecia tanto incentivo às cooperativas; que as construtoras
receberam muito apoio dos governos estaduais e federais; que as construtoras
começaram a fazer um trabalho de difamar as cooperativas; que a concorrência
tornou-se desleal entre construtoras e cooperativas; que, enquanto tinha uma central
com um número pequeno de adesionistas, havia vários corretores fazendo um
trabalho forte para atrair clientes; que os corretores faziam questão de mostrar o
documento do imóvel para mostrar que era seguro fazer aquisição com eles; que
desconhece qualquer veiculação de notícia sobre golpe da CSN; que a cooperativa é
como um condomínio; que a assembleia é soberana; que se os cooperados
sentissem lesados poderiam destituir o presidente da cooperativa; que era comum
as cooperativas manterem parcerias com as construtoras para edificação dos
empreendimentos; que a cooperativa costumava escolher dentre três construtoras

Fls. _____
para oferecimento de melhor trabalho e preço; que a escolha acontecia mediante

votação em assembleia; que até um revestimento para o imóvel era escolhido em
assembleia; que na cooperativa existe um preço da unidade para todas as unidades;
que na construtora há uma diferença de preço se a unidade é poente, nascente, de
canto, andar alto, andar baixo; que a CSN não era uma cooperativa de fachada; que
o sucesso de Águas Claras deu-se pela cooperativa CSN; que não ouviu falar da
CSN praticando a "bicicleta"; que a CSN lançou alguns empreendimentos e não
havia nenhum empecilho para os lançamentos; que a CSN só iniciava as
construções ao atingir cerca de 90% das adesões; que nunca percebeu má intenção
dos acusados para enriquecimento às custas dos cooperados; que existe uma má
intenção neste processo por parte das pessoas; que de vez em quando o depoente
presta serviços para o Denunciado; que não possui vínculo com os acusados; que
os denunciados sempre atendem as pessoas e procuram resolver as pendências;
que todo cooperado tinha ciência dos impostos e tributos; que a cooperativa não tem
como arcar com o IPTU; que todo cooperado recebia um caderno técnico, onde
especificava a possível data de entrega do memorial de incorporação; que o caderno
trazia todos os detalhes do empreendimento; que não se recorda de qualquer notícia
citando a CSN em um golpe; que aconteceu um trabalho de divulgação negativa das
cooperativas; que o tributo com o INSS é um custo da cooperativa e que deve ser
rateado entre os cooperados; que o Cristal Parque já estava em fase de conclusão
em 2003; que a documentação do Cristal Parque não foi liberada em 2005 devido a
falta de quitação das dívidas dos cooperados; que cada empreendimento tinha sua
gestão própria; que desconhece a ação da TERRACAP para reincidir o contrato do
Portal do Parque; que não sabe dizer quantos cooperados a CSN possui; que o
depoente não tinha acesso ao administrativo e financeiro da CSN (mídia fl. 1154).
FERNANDO FELICIANO LOPES, engenheiro civil que trabalhou nas

obras do Portal do Parque, Cristal do Parque, Mirante do Parque e Golden Parque,
sob o crivo do contraditório, relatou:
que é engenheiro civil; que o depoente trabalhou na Construtora do

Acusado entre 2004 e 2005; que ao ser contratado existia um engenheiro atuando e
toda uma equipe nas obras; que ao iniciar na empresa o Portal do Parque já havia
sido iniciado; que o depoente participou de 50% do término do Portal do Parque e de
todas as outras obras dos outros empreendimentos (Cristal, Mirante e Golden); que
em algumas obras o depoente foi o Responsável Técnico; que havia uma alternância
entre o depoente e o outro engenheiro; que o depoente não trabalhou com

Fls. _____
cooperativas; que o Portal do Parque foi o primeiro empreendimento da Construtora

do Acusado; que o prédio foi entregue, escriturado e com habite-se; que o depoente
não recorda de nenhum problema acerca do Portal do Parque; que são 120
apartamentos no Portal do Parque; que o Cristal do Parque também foi concluído e
entregue; que os moradores estão morando no Cristal do Parque; que o Mirante foi o
primeiro prédio que não foi possível concluir; que o Mirante tem dois blocos, sendo
que um bloco já está pronto e habitado e o outro bloco está inacabado; que o
depoente é sub síndico do bloco A do Mirante; que tem um acordo com a
Construtora para regularização; que o depoente participou de duas reuniões para
tentar solucionar o problema do bloco B; que tem algumas vagas de garagem em
posse da construtora; que no bloco tem nove lojas para entrar na negociação; que o
interesse da construtora é utilizar as lojas e vagas de garagem para negociar e quitar
os débitos e concluir a obra; que o síndico do Mirante contou ao depoente de um
estudo que foi feito para concluir a obra; que as garagens e lojas são suficiente para
cobrir todos os débitos e finalizar a obra; que para efetuar o pagamento dos
funcionários era necessário fazer uma medição; que cada prédio possuía uma
medição individualizada; que se acontecesse uma medição trocada era devolvida
para as devidas correções; que a medição servia para prestar contas com a mão de
obra; que o depoente iniciou o Golden Parque; que o depoente participou de toda a
escavação, contenções e fundações do prédio; que foi feito a primeira laje e parou;
que o Golden Parque é um prédio com muitos andares; que foi investido muito
dinheiro na fundação do Golden Parque; que não está por dentro de qualquer acordo
tramitando no Golden Parque; que a obra do Golden foi embargada judicialmente em
2010; que foi cogitado uma construtora para concluir a obra do Mirante; que o
depoente foi o responsável pelo projeto de arquitetura do Quálitas; que o projeto de
arquitetura do Quálitas foi aprovado; que, posteriormente, foi detectado que o lote
era estritamente comercial; que Ricardo mostrou o edital da TERRACAP onde o
Quálitas foi vendido como prédio residencial; que essa questão inviabilizou o
empreendimento; que a Construtora obteve prejuízos com a questão; que os
projetos iniciais foram todos pagos pela Construtora; que não acredita ter o Acusado
interesse em lesar os adquirentes dos empreendimentos; que o depoente sempre foi
muito cobrado na prestação de serviços pelo denunciado; que os cooperados
costumavam visitar as obras; que o Acusado pedia para que o depoente oferecesse
um bom tratamento aos cooperados; que o Denunciado tem um escritório no Mirante
e atende todas as pessoas que buscam falar com ele; que o depoente conheceu a
Denunciada, mas que não tratava tanto com a Cooperativa; que o imóvel adquirido
pelo depoente foi pela Construtora e foi pago um valor maior pelo bem; que as

Fls. _____
cooperativas viabilizavam uns apartamentos mais econômicos; que as construtoras

faziam uns apartamentos diferenciados e com área de lazer; que as construtoras
conseguiam erguer prédios com mais andares; que quanto mais apartamentos forem
construídos no terreno mais lucratividade tem ali; que as construtoras ofereciam
financiamento bancário ou mesmo próprio; que com o aparecimento das
construtoras grandes as cooperativas começavam a sumir; que desconhece
qualquer cooperativa que exista em Águas Claras hoje; que o Denunciado tinha a
preocupação de entregar o melhor para o cooperado; que o Acusado tinha
preocupação até mesmo em verificar se o funcionário estaria desempenhando um
bom trabalho; que era escolhido três tipos de acabamentos e os cooperados
votavam em assembleia para escolher; que também tinha assembleia para escolha
das unidades e garagens; que soube de notícia veiculada sobre golpe da CSN; que
o depoente recorda que os funcionários das obras comentaram sobre a notícia e
ficaram receosos com a situação; que houve uma decisão judicial decretando que
parasse toda a obra; que Ricardo informou ao depoente que estava bloqueado para
venda e recebimentos; que a Construtora não conseguiria vender as vagas de
garagem e lojas disponíveis; que o depoente não tinha conhecimento da parte
administrativa da Construtora; que depois da notícia negativa a obra começou a ter
problemas; que era exigido um mínimo de adesões de 70% para iniciar as obras;
que o depoente costumava fazer vistorias no término das obras e a Denunciada
acompanhava; que a Acusada costumava fazer um check list com todas as
pendências existentes nos empreendimentos; que a Cooperativa acompanhava a
vistoria criteriosa quando concluía a obra; que os cooperados costumavam visitar as
obras; que os funcionários das obras não tinham conhecimento da existência da
Cooperativa; que a vistoria feita pela Denunciada apontava vários defeitos para que
a Construtora corrigisse; que o depoente ficou como único engenheiro depois do ano
de 2010; que durante a obra do Golden Parque, o muro do Solimões se desprendeu;
que a questão do muro ter se desprendido ocasionou os embargos na obra; que em
2005 o Portal do Parque não estava terminado; que o Cristal do Parque foi entregue
em 2006 ou 2007; que o Cristal do Parque não tinha escritura; que soube que alguns
apartamentos do Cristal do Parque já estavam sendo escriturados; que sabe que o
Cristal do Parque tinha alguns problemas como escrituras e dívidas com o INSS; que
ao se desligar da obra do Cristal do Parque os problemas ainda não haviam sido
resolvidos; que o depoente continuou trabalhando nos outros empreendimentos e
ficava sabendo notícias do Cristal do Parque; que o depoente recebeu um
apartamento no Mirante do Parque como pagamento pelos serviços prestados; que
o depoente não teve opção para escolher dentre outros empreendimentos (mídia fl.

Fls. _____
1154).
EDUARDO CORREA DE RESENDE, contador da Construtora Aires

Costa Ltda e da Cooperativa CSN, disse o seguinte em Juízo:
que é contador desde o ano de 1992; que o depoente é o contador

da CSN desde março de 1998; que participou desde a constituição da CSN; que a
CSN é registrada junto à Junta Comercial do DF; que a CSN tinha atividades, emitia
notas e realizava assembleias; que a CSN atualmente está inativa; que o depoente
não tomou conhecimento das atas de sorteios entre os cooperados; que chegavam
para o depoente atas de constituição da Cooperativa e atas dos cooperados que
entravam e saíam da Cooperativa; que o depoente é contador em três cooperativas
e 150 empresas; que o escritório do depoente é em Taguatinga, mas desde o início
de Águas Claras já trabalhava na área; que no início de Águas Claras houve um
grande incentivo por parte do governo para fortalecimento das cooperativas; que a
administração da Denunciada não era diferente das outras cooperativas; que não
existia nada lesivo por parte da Acusada; que o depoente também é contador da
Construtora Aires Costa desde o ano de 2001; que a CSN é anterior à Construtora
Aires Costa; que a CSN atuava como uma cooperativa de serviços, auxiliando as
outras cooperativas nas adesões; que a CSN intermediava outras cooperativas; que
a CSN tinha uma existência de fato; que a CSN não era uma cooperativa de
fachada; que as atividades praticadas pela CSN eram legais; que se houvesse
alguma vedação a Junta Comercial não permitiria registrar o estatuto; que a
cooperativa de engenheiros é um exemplo de cooperativa de serviços; que não
existe proibição por ser uma cooperativa de serviços; que era normal as
cooperativas contratarem construtoras para realização das obras; que o contrato
entre as cooperativas e as construtoras seriam de prestação de serviços; que
desconhece alguma cooperativa que construiu a obra sem a construtora; que
durante o tempo que trabalha com os denunciados nunca percebeu nada ilícito; que
não estaria trabalhando com os acusados diante de algo ilícito; que os imóveis da
CSN não tinham fins lucrativos; que não sabe informar como funcionava o rateio
entre os cooperados; que a Denunciada usufruía de pro labore que está previsto no
Contrato Social da Cooperativa, mas lucro não; que a Cooperativa prestava conta
aos cooperados durante assembleia; que a destinação dos empreendimentos
aconteciam de forma individualizada; que quando as construtoras entraram em
Águas Claras praticamente destruiu as cooperativas; que não acompanhou a notícia
veiculada sobre golpe na CSN; que o depoente percebeu a entrada de receitas na

Fls. _____
Cooperativa; que do ano de 2007 para a atualidade só declinou a CSN; que a receita
da Cooperativa era real; que não recorda da Construtora Aires Costa atuando ou
arquitetando com outras cooperativas; que o depoente era o responsável pela folha
de pagamentos, recolhimento de tributos e declarações de Imposto de Renda; que a
contabilidade recebia a documentação para faturar, apurava os tributos que são
devidos e encaminhava para a Cooperativa fazer os pagamentos; que a
responsabilidade do recolhimento não é da contabilidade; que já fez parcelamentos
de Imposto de Renda, COFINS e PIS da Cooperativa; que alguns desses
parcelamentos foram pagos e outros estão em aberto; que o pedido de
parcelamento de tributos é algo corriqueiro tanto para Pessoa Física como Jurídica
(mídia fl. 1154).
O corretor de imóveis GEAN DE SOUSA NASCIMENTO, sob o crivo

do contraditório, asseverou:
que conhece os acusados; que atualmente é corretor de imóveis;

que o depoente foi cooperado da CSN e de outras cooperativas; que o depoente foi
cooperado durante cinco anos; que a CSN foi a Cooperativa que iniciou os trabalhos
em Águas Claras; que a Construtora apareceu tempos depois como contratada; que
a Construtora Aires Costa executou serviços para a CSN executando obras; que a
área de atuação do depoente era relativa às adesões; que a CSN possuía parceria
com outras cooperativas à época; que as cooperativas tinham uma construtora em
comum, que era a MB Engenharia; que a CSN surgiu para recepcionar as pessoas
que gostariam de adquirir um imóvel através de cooperativas; que a CSN não só
teve uma atividade consistente como ela era a maior prestadora de serviços das
cooperativas; que sem a CSN a cidade de Águas Claras não teria sido um sucesso
como é; que as cooperativas tem um estatuto próprio, mas estão subordinadas aos
mesmos órgãos que as construtoras; que através da adesão às cooperativas era
possível um imóvel com preço de custo; que a aquisição através da cooperativa não
era de um imóvel, mas de uma cota parte; que depois da cooperativa estruturada ela
já oferecia imóvel no seu portfólio; que todos os tributos e despesas relativas à obra
eram de responsabilidade dos cooperados; que os valores não eram cobrados de
uma só vez; que os cooperados pagavam de acordo com o desenrolar do projeto;
que na época não existia banco subsidiando as obras; que no primeiro momento
acontecia o rateio para aquisição do terreno; que depois tinha o rateio para o projeto;
que o governo fomentava o crédito com incentivos para aquisição de terrenos pelas
cooperativas; que o memorial de incorporação costumava ficar para depois da

Fls. _____
entrega da obra; que algumas cooperativas eram abertas e promoviam adesões de

várias pessoas ; que cooperados queriam ver obras; que as grandes empresas não
possuíam o menor interesse em Águas Claras; que foi feito um verdadeiro
pioneirismo naquela época; que as cooperativas não visavam lucros e por tal motivo
tiveram dificuldades para conclusão de algumas obras; que todas as cooperativas
enfrentaram dificuldades; que as construtoras investiam algo nas construções dos
imóveis; que os cooperados que aderiam recebiam, além do contrato de adesão, o
estatuto da cooperativa e era possível acompanhar todo o andamento do projeto;
que os cooperados tinham consciência das obrigações de custos adquiridos com a
adesão; que o contrato de adesão tinha um formato diferente do contrato de compra
e venda; que, ao aderir, o contrato já especificava tratar-se de uma cooperativa; que
o contrato de adesão foi sofrendo modificações por conta das exigências dos
cooperados; que as grandes construtoras alavancaram as vendas de imóveis em
Águas Claras já que era possível fazer financiamento bancário; que as cooperativas
começaram a perder espaço; que sempre tinha um banco por trás de uma
construtora; que as projeções das cooperativas ficaram com custos mais elevados;
que no início era mais caro edificar do que comprar um terreno e depois a situação
inverteu; que os terrenos ficaram muito caros e as cooperativas começaram a ir para
outras cidades; que a concorrência entre cooperativa e construtora tornou-se
desleal; que as construtoras entraram com muito investimento no mercado; que a
veiculação de notícias denegrindo a imagem das cooperativas atrapalhou muito e
em compensação favoreceu as construtoras; que os projetos das cooperativas era
popular para uma cidade que estava ficando elitizada; que os projetos eram simples
e passaram a ser completos; que houve uma modificação no perfil do consumidor;
que o consumidor preferia pagar um pouco mais caro e ter a sua garantia jurídica;
que desconhece a prática de mercado chamada de "bicicleta"; que os denunciados
não tiveram a intenção de lesar os cooperados; que recorda de uma notícia
veiculada acerca da dificuldade enfrentada pela CSN para conclusão dos projetos;
que a CSN estava apta a exercer suas atividades no período que o depoente
trabalhou lá; que a Denunciada, via CSN, prestou um enorme papel social para
Águas Claras (mídia fl. 1154).
E a testemunha SAULO LÚCIO DE OLIVEIRA(Ouvido por meio de

carta precatória), disse, em Juízo, o seguinte
"Que conheceu os réus Ricardo e Cláudia na época em que

trabalhavam com cooperativas, em Águas Claras/DF, final da década de 1990; Que

Fls. _____
o depoente também trabalhou com cooperativas habitacionais na cidade de Águas

Claras/DF; Que o depoente foi um dos pioneiros em Águas Claras/DF no
cooperativismo, o depoente trabalhava no STJ; Que o depoente conheceu a
Cooperativa CSN; Que as cooperativas tiveram papel relevante na construção de
Águas Claras/DF; Que o depoente participou da primeira reunião, então na SHIS, na
presença do então gov. do DF (Joaquim Roriz), secretário de obras (José Roberto
Arruda) e o então presidente da SHIS (Tadeu Filippelli); Que nessa reunião foi
lançado o projeto Águas Claras/DF; Que isso se deu ao final de 1992; que, na
reunião, foi dito aos presentes que o Governador tinha interesse de viabilizar Águas
Claras/DF, ocasião em que disse que providenciaria a venda direta dos lotes, sem
licitação, às cooperativas; Que, ainda, teriam acesso a empréstimos acessíveis junto
ao BRB para a construção dos empreendimentos; que na assembleia, havia
lideranças de várias categorias, foi bem representativa, bem abrangente; Que as
cooperativas tiveram grande e importante participação na construção da cidade; Que
houve muito incentivo pelo governo; Que houve várias facilidades: venda direta, a
promessa de financiamento pelo BRB, agilidade na aprovação de projetos junto à
parte burocrática do GDF, promessa, inicialmente, de que o valor arrecado com a
venda dos lotes seria revertida à infraestrutura básica da cidade; Que existe estudo,
antigo, de que para viabilizar o metrô, era necessário adensamento populacional, e,
por sua vez, entre Taguatinga e Guará, havia um grande vão que precisava ser
preenchido; Que, à época, apenas duas cooperativas (da câmara distrital e a do
BRB) conseguiram financiamentos junto ao BRB; Que as cooperativas foram
abertas, era possível a adesão para qualquer pessoa; que as cooperativas
habitacionais não visavam lucro, era junção de pessoas para bem comum e dividir
as despesas; que eventuais 'lucros' ou 'prejuízos' eram divididos entre os
cooperados; Que quem realizava as obras contratadas pelas cooperativas, eram
construtoras; Que as despesas da obra, do lote, de tudo, era dividido entre os
cooperados; Que as construtoras eram contratadas pelas cooperativas; Que cada
cooperativa tinha sua forma de contratar construtoras; Que, quando da adesão à
cooperativa, o aderente passa a ser um dos donos da cooperativa, com ônus e
bônus; Que o preço era bem menor; Que há diferença entre o imóvel adquirido junto
à cooperativa e no mercado comum, de 25% a 30%, ou seja, seria 70% a 75% do
preço de venda no mercado;Que aderir à cooperativa era oportunidade de negócio,
porém, também envolvia riscos; Que a cota do IPTU era responsabilidade do
cooperado, após divisão entre os participantes; Que a afirmação de que os tributos
ficavam a cargo da construtora não é pertinente, na verdade são de
responsabilidade do cooperado; Que, inicialmente, teve-se o entendimento de que

Fls. _____
como cada cooperado é dono de uma parte, entendeu-se que o memorial de

incorporação era desnecessário; Que todas as cooperativas que o depoente
conhece, retiravam o 'habite-se' ao final da obra, juntamente com os quadros da
ABNT (NB) e o memorial descritivo, além de outros documentos exigidos pelo CRI;
Que, ao final, eram individualizados os apartamentos, um a um junto ao CRI; Que a
existência das cooperativas não era para burlar o sistema jurídico do consumidor,
não houve nada disso; Que, no primeiro momento, não havia memorial de
incorporação, só ficava disponível ao final, do que os cooperados tinham plena
ciência; Que as cooperativas passaram ao sistema de 'autofinanciamento', não se
falava em financiamento bancário, até a entrega das chaves; Que quando Águas;
que quando Águas Claras/DF foi lançada, as grandes construtoras não tiveram
interesse; Que, no início , não havia nenhuma infraestrutura básica inicial, foi arcada
pelas cooperativas; Que, posteriormente, as grandes construtoras se voltaram para
Águas Claras/DF, o que gerou grande concorrência, as cooperativas foram alijadas
do processo; Que o depoente ficou sabendo, viu algumas notícias de atrasos,
problemas em cooperativas, o que aumentou ainda mais a 'debandada' dos
cooperados, Que passaram a ficar preocupados; que as cooperativas perderam o
mercado; que a situação do mercado em Águas Claras passou a ser bastante
dificultoso para as cooperativas, a concorrência ficou muito difícil, por conta das
construtoras e das notícias veiculadas em relação às cooperativas;Que, inclusive,
algumas cooperativas foram absorvidas por construtoras; Que pode confirmar que
no valor de adesão de cota parte de cooperativa estão incluídas as despesas
referentes ao imóvel; que a construtora era apenas contratada para executar o
projeto; Que o depoente sabe o que é cooperativa de fachada, ou seja, aquela que é
criada para 'burlar a lei'; que há vários segmentos cooperativistas; Que a cooperativa
de fachada é cooperativa apenas no nome; Que ao que pode dizer, a CSN fazia tudo
o que uma cooperativa poderia fazer, fazia tudo o que uma cooperativa tem que ter,
realizava tudo o que uma cooperativa tinha que fazer; Que a CSN não praticava
bicicleta, ou seja, lança empreendimento, e, acaso o dinheiro não desse, lançava
outro para usar o dinheiro para terminar o primeiro, o que acabava gerando
prejuízos". (fl. 1179 e verso).
É de se esclarecer que nos crimes dessa espécie a palavra da

vítima assume relevância. No presente caso, conforme restou demonstrado acima,
as vítimas não tiveram dúvidas em apontar os acusados Ricardo Martins Moreira
Júnior (proprietário da Construtora Aires Costa Ltda) e Cláudia Rossane Neiva
Martins (presidente da Cooperativa CSN) como sendo os autores dos fatos. Ou seja,

Fls. _____
as palavras das vítimas perante este Juízo mostraram-se coerentes, seguras e

harmônicas, não se mostrando temerárias para fins de condenação dos acusados.
Por outro lado, não se vislumbra nenhum indício no sentido de que

as vítimas tenham algum interesse em acusar os réus apenas por acusar, ou seja,
sem ser com o único objetivo de apontarem os autores dos fatos criminosos a que
foram submetidas.
Neste sentido:
"1. Apalavra da vítima, que reconheceu o réu, seja na polícia, seja

em Juízo, com firmeza, por si só, serve para fundamentar decreto
condenatório.......". (Apelação Criminal nº 20040410151663 (227079), 2ª Turma
Criminal do TJDFT, Rel. Silvânio Barbosa dos Santos. j. 30.06.2005, unânime, DJU
13.10.2005).
"PENAL. CONCUSSÃO E FURTO (CP, ARTS. 316 E 155).

RECURSO DO RÉU. ALEGADA INSUFICIÊNCIA DE PROVAS. PALAVRA
SEGURA DA VÍTIMA E DAS TESTEMUNHAS. IMPROVIMENTO DO RECURSO. A
palavra da vítima ganha especial relevo na comprovação da autoria, ainda mais
quando se encontra em harmonia com os demais elementos probatórios, não
havendo razões para se postular absolvição por insuficiência de provas". (Acórdão
n.278674, 20000310065729APR, Relator: EDSON ALFREDO SMANIOTTO,
Revisor: LECIR MANOEL DA LUZ, 1ª Turma Criminal, Data de Julgamento:
14/06/2007, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 30/08/2007.Pág.: 115).
Assim, fazendo um cotejo do conjunto probatório, verifica-se que não

paira nenhuma dúvida quanto aos fatos noticiados nos autos e à autoria delitiva, em
relação aos dois acusados, eis que as provas colhidas na fase policial estão em
consonância com as da fase judicial, de modo que não há falar em aplicação do
princípio in dubio pro reo.
Resta saber se as condutas dos réus Ricardo Martins Moreira Júnior

e Cláudia Rossane Neiva Martins configuram, ou não, o crime de gestão temerária
(previsto no art. 3º, inciso IX, da Lei Federal n. 1.521/51, segunda figura) e o crime
contra a economia popular (previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/64), que lhes estão
sendo imputados na denúncia de fls. 02-02M.

Fls. _____
E a resposta, a meu sentir, há de ser positiva.
Com efeito, sobre o crime de gestão temerária, a Lei n. 1.521/1951,

estabelece o seguinte:
"Art. 1º. Serão punidos, na forma desta Lei, os crimes e as

contravenções contra a economia popular. Esta Lei regulará o seu julgamento.
Art. 2º. São crimes desta natureza:
I - (......)
Art. 3º. São também crimes desta natureza:
I - (.......)
IX - gerir fraudulenta ou temerariamente bancos ou

estabelecimentos bancários, ou de capitalização; sociedades de seguros, pecúlios
ou pensões vitalícias; sociedades para empréstimos ou financiamento de
construções e de vendas de imóveis a prestações, com ou sem sorteio ou
preferência por meio de pontos ou quotas; caixas econômicas; caixas Raiffeisen;
caixas mútuas de beneficência, socorros ou empréstimos; caixas de pecúlios,
pensão e aposentadoria; caixas construtoras; cooperativas; sociedades de economia
coletiva, levando-as à falência ou à insolvência, ou não cumprindo qualquer das
cláusulas contratuais com prejuízo dos interessados; (......);
Pena - detenção, de 2 (dois) anos a 10 (dez) anos, e multa de vinte

mil a cem mil cruzeiros."
E, sobre o crime contra a economia popular, a Lei n. 4.591/1964

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação,

fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa sobre constituição do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Fls. _____
Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de cinco a

cinqüenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no País."
Analisando os autos constato que, conforme documento de fls. 96-

97 e 1604-1622, o Lote n. 805, da Avenida Parque Águas Claras - Águas Claras-DF,
possui a Matrícula n. 143522 - 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal.
Referido documento não deixa dúvida de que, efetivamente, a Construtora Aires
Costa Ltda era a proprietária do aludido imóvel, eis que, no dia 20.7.2004, comprou
o imóvel da Cooperativa Habitacional Casabella Ltda. Vale dizer, a Construtora Aires
Costa Ltda comprou justamente o terreno onde ela e a Cooperativa CSN,
representadas pelo casal Ricardo e Cláudia, lançaram o empreendimento Cristal do
Parque.
Verifica-se, ainda, às fls. 871-877, que no dia 7.8.2013a Construtora

Aires Costa Ltda celebrou com a Associação dos Proprietários do Edifício
Residencial Cristal do Parque um "Termo de Compromisso com Obrigações
Bilaterais", tendo por objeto assumir várias obrigações com relação às dívidas
oriundas da aquisição do Lote 805, situado na Avenida Parque Águas Claras, e do
prédio nele edificado pela Construtora. Dentre estas obrigações podemos citar o
pagamento de saldo devedor junto à TERRACAP, débitos de IPTU e de INSS.
Conforme se verifica dos documentos de fls. 92-93 e 94,

aConstrutora Aires Costa Ltda, no dia 2.7.1.2007, comprou da TERRACAP os Lotes
01 e 03, da Rua 432, da Quadra 3 - Águas Claras-DF (matrículas n. 246722 e n.
246723 - 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal), ou seja, justamente os
lotes onde a Construtora Aires Costa e a Cooperativa CSN lançaram o
empreendimento Quálitas.
Por sua vez, o documento de fl. 275, emitido pelo Governo do

Distrito Federal, noticia que o Lote n. 2495, localizado na Avenida Parque Águas
Claras - Águas Claras-DF é de propriedade da Construtora Aires Costa Ltda.
Referido Lote possui a matrícula n. 141074 (3º Ofício do Registro Imobiliário do
Distrito Federal) e foi comprado pela Construtora Aires Costa Ltda no dia
30.10.2009, conforme documento de fls. 1982-2001. Este lote é justamente aquele
onde a Construtora Aires Costa Ltda e a Cooperativa CSN lançaram o
empreendimento Portal do Parque.

Fls. _____
Quanto ao empreendimento Portal do Parque, verifica-se às fls. 867-

870 que, no dia 7.8.2013, a Construtora Aires Costa Ltda celebrou com o
Condomínio do Edifício Portal do Parque um "Termo de Compromisso com
Obrigações Bilaterais", tendo por objeto assumir várias obrigações com relação às
dívidas oriundas da construção do prédio edificado no lote n. 2495, da Avenida
Parque Águas Claras, em Águas Claras-DF, visando à regularização do
empreendimento. Dentre estas obrigações podemos citar o pagamento de IPTU até
a data de 20.11.2012e que são relativos aos anos anteriores a 2005, bem como
custas de averbação de "habite-se"; pagamento de custas do registro da escritura de
Divisão amigável no Cartório de Imóveis.
O documento de fls. 408-420 revela que a TERRACAP propôs ação

de rescisão contratual c/c a devolução de imóvel em desfavor da Cooperativa de
Serviços Nacional - CSN, em relação ao imóvel designado como Lote 01, Quadra
105, Praça Bem-Te-Vi, Águas Claras-DF. Referido imóvel possui a Matrícula n.
141083, no 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal. Verifico que na
Matrícula do imóvel restou averbado que a Cooperativa CSN comprou o aludido
imóvel da TERRACAP, por meio de Escritura datada de 06.02.2004.Ademais, consta
às fls. 563-565 documento particular datado de 01.11.2007, denominado "Contrato
de Compra e Venda" onde a Cooperativa de Serviços Nacional - CSN vende para a
Construtora Aires Costa Ltda o mesmo Lote 01, da Quadra 105, Praça Bem-Te-Vi,
Águas Claras-DF. Ou seja, este lote é justamente aquele onde a Construtora Aires
Costa Ltda e a Cooperativa CSN lançaram o empreendimento Mirante do Parque.
Segundo Paschoal Mantecca, "a gestão temerária traduz-se pela

impetuosidade com que são conduzidos os negócios, o que aumenta o risco de que
as atividades empresariais terminem por causar prejuízos a terceiros, ou por
malversar o dinheiro alheio empregado na sociedade infratora". (MANTECCA,
Paschoal. Crimes contra a economia popular e sua repressão. 2. Ed. - São Paulo:
Saraiva, 1989. p. 41).
Paulo Rogério Bonini, comentando referido inciso IX, do art. 3º, da

Lei n. 1521/1951 afirma: "Sujeito ativo: o gestor de pessoas jurídicas que, em geral,
se dediquem à administração de bens singulares ou benefícios futuros continuados
(como no caso de caixas de beneficência), seja no que diz respeito à busca de
benefício comum, como no caso de cooperativas. Sujeito passivo: a coletividade

Fls. _____
que, diante das características de tais pessoas jurídicas, podem ser atingidas em
número elevado pela gesta fraudulenta. Tipo objetivo: gerir é exercer a gerência,
gerenciar, administrar, comandar as decisões tomadas na atividade de certa pessoa
jurídica. (...) Temerariamentesignifica gestão perigosa, arriscada, sem o devido
cuidado ante o fato de administrar bens de terceiros ou que lhes possa provocar
danos. A gestão temerária não se caracteriza, portanto, pela ofensa direta à lei, mas
sim pela conduta do administrador descuidado, inconsequente na administração das
pessoas descritas no dispositivo. Tal atuação fraudulenta ou temerária deverá
ocorrer na administração das entidades descritas no dispositivo, com exclusão
daquelas que se enquadrarem no conceito de instituição financeira, quando
abarcadas pelo art. 4º, Lei nº 7.492/86. Em todos os casos o que se tem é a
administração de capital ou bens da população em geral, que investiu patrimônio em
mãos da pessoa jurídica gerida pelo gestor, pretendendo, no futuro, receber um bem
específico, como um imóvel, ou o pagamento de pensão ou renda vitalícia". (SILVA,
José Geraldo da. BONINI, Paulo Rogério; coordenador: Wilson Lavorenti. Leis
penais especiais anotadas. 12. Ed. - Campinas, SP: Millennium Editora, 2011. p. 71-
72.
Na gestão temerária, o Autor do crime age motivado por dolo

eventual, isto é, o indivíduo, agindo de forma impetuosa e ciente dos riscos daí
decorrentes, aumenta os problemas da empresa e os prejuízos, prevendo e
aceitando, portanto, o resultado criminoso.
No presente caso, o Acusado Ricardo Martins Moreira Júnior, na

condição de proprietário da Construtora Aires Costa Ltda e a Cooperativa
Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN, esta última representada pela sua
Presidente, a Ré Cláudia Rossane Neiva Martins, que também é esposa do Acusado
Ricardo, celebraram contratos com diversas vítimas/consumidores para a construção
dos empreendimentos imobiliários denominados Cristal Parque, Portal Parque,
Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas.
Depreende-se dos instrumentos contratuais acostados aos autos

que alguns contratos foram firmados apenas pela Cooperativa CSN (fls. 50-54, 58-
61, 101-105, 106-110, 111-113, 115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-
175, 179-183, 220-224, 227-231, 232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) e outros
pela Construtora Aires Costa Ltda (fls. 134-136, 137-141 e 168-170). Ou seja, tanto
a Construtora quanto a Cooperativa, representadas pelo casal Ricardo e Cláudia,

Fls. _____
mantinham vínculos jurídicos com as vítimas com a finalidade de compra de imóveis

em construção incorporados pelas mesmas, restando patente nos diversos termos
que comparecem como promissárias vendedoras tanto a Construtora quanto a
Cooperativa, que no documento se afirmam promissárias compradoras dos terrenos
onde estariam sendo edificados os apartamentos prometidos à venda às vítimas.
Neste sentido é a Cláusula Quinta dos contratos celebrados pela

Cooperativa CSN para a construção do empreendimento Cristal do Parque "A
CONTRATADA deste Contrato é Compromissária Compradora do terreno localizado
na Avenida Parque Águas Claras lote 805, Águas Claras, cujo Memorial de
Incorporação será depositado e arquivado no Cartório de Registro de Imóveis de
Taguatinga/DF, dele constando Projeto Arquitetônico aprovado pelo GDF,
consentindo que no referido terreno seja construído edifício residencial do qual faz a
fração ideal exclusiva deste termo". (fls. 50-54).
No mesmo sentido é a Cláusula Quarta do "Contrato Particular de

Compra e Venda de Imóvel celebrado pela Construtora Aires Costa Ltda e a Vítima
Cláudia Regina Ferreira. Confira: "A CONTRATADA deste Contrato é
Compromissária Compradora do terreno localizado na Avenida Parque Águas Claras
lote 805, Águas Claras, cujo Memorial de Incorporação será depositado e arquivado
no Cartório de Registro de Imóveis de Taguatinga/DF, dele constando Projeto
Arquitetônico aprovado pelo GDF, consentindo que no referido terreno seja
construído edifício residencial do qual faz a fração ideal exclusiva deste termo". (fls.
134-136).
E mais, consta às fls. 191-195 o documento denominado "Contrato

Particular de Construção de Imóvel" onde figuram como contratadas tanto a
Cooperativa CSN quanto a Construtora Aires Costa Ltda. A Cláusula Quinta do
aludido contrato possui a mesma redação dos demais contratos celebrados. Veja: "A
Assim, resta patente que tanto a Construtora quanto a Cooperativa

Fls. _____
vendiam imóveis nos mesmos empreendimentos.
Portanto, nesse passo, tanto a Construtora quanto a Cooperativa

agiram claramente como incorporadoras ao contratarem a construção de imóveis e
prometerem adquirir os terrenos correspondentes.
A análise dos autos demonstra que a Construtora Aires Costa Ltda e

a Cooperativa CSN, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia, não
averbaram os memoriais de incorporação perante o competente Cartório de imóveis,
o que significa que elas não poderiam sequer ter vendido as unidades autônomas
que pretendiam construir, conforme estabelece o art. 32 da Lei n. 4.591/64.
Neste sentido é o art. 32 da Lei n. 4.591/64
"Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades

autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e

irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual
conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,

de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os

últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades

competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global,

a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem
de área construída;

Fls. _____
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando

o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,

segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do

arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base
nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de
construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável
pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades

autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a

edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o

inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do

artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de

carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento

de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o

número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos.
O mero fato de parte dos compradores ter firmado o contrato de

Fls. _____
compra e venda cumulando-o com adesão à Cooperativa na qualidade de

cooperados (parte das vítimas o fez, parte consta simplesmente como promitentes
compradores) não atrai qualquer diferença no tratamento entre eles. Todos são
vítimas igualmente da Construtora Aires Costa e da Cooperativa CSN,
representadas, respectivamente, pelo casal Ricardo e Cláudia, que comercializaram
imóveis sem o devido e prévio registro da incorporação, como manda a lei.
Assim, resta claro que tanto a Construtora quanto a Cooperativa

mantinham vínculo jurídico com as vítimas, ou seja, conforme os contratos juntados
aos autos, as vítimas celebraram com a Construtora e a Cooperativa contratos de
compra de imóvel em construção incorporada pelas empresas representadas pelos
réus Ricardo e Cláudia. É patente ainda que nos diversos termos de cessão listados
acima, ora comparece como promissária vendedora do imóvel a Cooperativa, que no
documento se afirma promissária compradora do terreno onde estariam sendo
edificados os apartamentos prometidos à venda às vítimas. A Cooperativa, nesse
passo, agiu claramente como incorporadora, ao contratar a construção de imóvel
junto à construtora Aires Costa Ltda e dela prometer adquirir o terreno
correspondente.
Assim, o fato de a Construtora e a Cooperativa, representadas pelo

casal Ricardo e Cláudia, constarem como vendedoras de parte das unidades
autônomas, a meu ver, ausente o registro da incorporação imobiliária, as tornam
igualmente responsáveis pela gestão temerária das empresas, deixando, inclusive,
de cumprir cláusulas contratuais com prejuízos às vítimas/consumidoras.
Neste particular, registro que a Lei de Incorporações (arts. 29 e 30

da Lei n. 4591/64) exige o registro da incorporação na matrícula do imóvel antes do
oferecimento das unidades à venda. Confira:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou
efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.

Fls. _____
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou
promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo
projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e

titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se
destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes
da conclusão das obras.
No mesmo sentido é a Jurisprudência:
DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL. ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
NO CARTÓRIO COMPENTENTE. AUSÊNCIA. COOPERATIVA. CONSTRUTORA.
ATUAÇÃO CONJUNTA NA ALIENÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO DE OFÍCIO.
POSSIBILIDADE. ART. 463, I, DO CPC. INDISPONIBILIDADE DO BEM OBJETO
DA INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE.
I. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, que embora

não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, nos
termos do art. 29 da Lei nº 4.591/64. Assim, a cooperativa atua como incorporadora
ao compromissar a venda de frações ideais do imóvel e estabelecer parceria com
construtora para construí-lo.
II. A infringência pela cooperativa e pela construtora, em conjunto,

de disposições legais e contratuais, quais sejam, negociação de unidades
autônomas sem o arquivamento do memorial de incorporação no cartório
competente de Registro de Imóveis e não entrega do imóvel no prazo ajustado,
importa em responsabilidade solidária de ambas perante os adquirentes.
III. Verificado erro material na sentença, sua correção é permitida

Fls. _____
com base no art. 463, I, do Código de Processo Civil.
IV. A alienação de frações ideais vinculadas a unidades autônomas

a serem construídas em determinado imóvel, tornam este indisponível, pois o
incorporador não pode dispor de bem que não mais lhe pertence.
V. Negou-se provimento aos recursos.
(Acórdão n.883781, 20120710181479APC, Relator: JOSÉ DIVINO,

Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/07/2015,
Publicado no DJE: 04/08/2015.Pág.: 274).
No caso em tela, tanto a Construtora Aires Ltda (fls. 134-136, 137-

141 e 168-170) quanto a Cooperativa CSN (fls. 50-54, 58-61, 101-105, 106-110,
111-113, 115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-175, 179-183, 220-224,
227-231, 232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) ofereceram à venda e
compromissaram a compra e venda de unidades autônomas nos empreendimentos
onde deveriam estar os apartamentos prometidos aos autores. Assim, as condutas
da Construtora e da Cooperativa, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia,
subsumem claramente à conduta descrita nos arts. 29 e 30 da Lei n. 4591/64, eis
que não houve o registro do memorial de incorporação e, ainda, um é proprietário do
terreno e construtor da obra enquanto o outro se diz promissário comprador do
terreno e comerciante das unidades.
O fato da incorporação dos imóveis comercializados pela

Construtora e pela Cooperativa, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia,
não terem sido objeto de registro imobiliário regular impede a aplicação das regras
cooperativistas no caso em tela. Assim, resta patente que a relação entre as partes é
de compra e venda de imóvel novo, em empreendimento incorporado pela
Construtora e Cooperativa, de forma conjunta.
No presente caso não houve uma simples parceria entre a

Construtora Aires Costa e a CSN para a prestação de serviços de construção dos
edifícios de apartamentos. Ao contrário, como já demonstrado nos autos, há uma
unicidade entre os acusados Ricardo e Cláudia (marido e esposa) eis que eram,
respectivamente, os administradores da Construtora e da Cooperativa e, ainda, vale
lembrar, os boletos bancários para o pagamento das prestações dos apartamentos

Fls. _____
eram expedidos tanto em nome da Construtora quanto da Cooperativa, não sendo a

Construtora uma mera prestadora de serviços de execução das obras da
Cooperativa.
Alega a Defesa que a falta de memorial de incorporação no caso da

Cooperativa é conduta atípica, pois o registro do memorial de incorporação em caso
de cooperativa não configura requisito necessário à realização de adesões ao
memorial de incorporação, se mostra inexigível in casu.
Todavia, como já consta dos autos, a CSN não era exatamente uma
cooperativa nos termos da Lei, mas sim uma "cooperativa de fachada", a qual era
usada para ludibriar os consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo
com os promitentes compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a
fiscalização estatal, com o fim de descumprir a lei de incorporação imobiliária. Neste
particular, registro que o fato de a Construtora e a Cooperativa possuírem sedes
distintas não é fator fundamental para descaracterizar que a Cooperativa seja de
fachada.
Ademais, não há dúvidas de que os réus Ricardo e Cláudia

gerenciavam recursos da Construtora e da Cooperativa CSN, eis que boletos
bancários eram emitidos tanto em nome da Construtora quanto da Cooperativa (fls.
253-257, 296-297 e 1588-1590).
Também não há dúvidas que Ricardo e Cláudia representavam a

Construtora e a Cooperativa perante os consumidores, assinando contratos e
tomando decisões com cunho de gestão, de maneira que suas condutas se
subsumem ao tipo de crime de gestão temerária.
O que se verifica dos autos é que a Defesa de ambos os acusados

tenta transferir para as vítimas as responsabilidades, despesas e dívidas, inclusive
as obrigações pendentes com a TERRACAP e a Secretaria de Fazenda do Distrito
Federal decorrentes da má gestão dos acusados. Todavia, ao contrário do afirmado
pela Ilustre Defesa, as vítimas ouvidas em Juízo foram uníssonas em afirmarem que
não estavam presentes nas decisões tomadas pela Cooperativa CSN, ou seja, os
atos da Cooperativa não eram colegiados e aprovados pelos cooperados, não se
tratando de uma gestão democrática e participativa. Portanto, no presente caso, os

Fls. _____
cooperados não eram os verdadeiros donos da Cooperativa CSN.
O fato de alguns dos empreendimentos imobiliários (Portal do

Parque e Cristal do Parque) já terem sido entregues aos proprietários não exclui a
gestão temerária imputada aos acusados, eis que se trata de crime instantâneo.
Vale registrar que as vítimas arcaram com o prejuízo e bancaram a continuidade das
obras paralisadas em razão da gestão temerária da Construtora e da Cooperativa.
Resta claro que os acusados Ricardo e Cláudia conduziram os

negócios da Construtora Aires Costa Ltda e da Cooperativa CSN de modo a
assumirem riscos audaciosos em transações perigosas, arriscando
inescrupulosamente o dinheiro de terceiros, perpetrando condutas típicas de gestão
temerária. Com efeito, os acusados receberam valores das vítimas, referente à
construção dos empreendimentos imobiliários, não geriram corretamente aludidos
valores, tanto que não adimpliram suas obrigações com a TERRACAP e a
Secretaria da Fazenda do Distrito Federal, provocando a impossibilidade de
obtenção das escrituras, não tendo diversas vítimas recebido as respectivas
unidades imobiliárias.
Os acusados Ricardo e Cláudia agiram com evidente dolo eventual,

pois conheciam as sérias dificuldades que vinha enfrentando para manter a
sanidade financeira da Construtora e da Cooperativa e, em consequência, dos
empreendimentos imobiliários, e simplesmente optaram por lançar novos
empreendimentos. Ou seja, a perpetração dos crimes por parte dos réus tomou uma
evolução por conta do liame existente entre os empreendimentos, uma vez que para
poder continuar a construção de um deles, havia a necessidade de lançar outro,
causando uma "bola de neve" que não parava de crescer, fugindo, dessa forma, ao
controle dos envolvidos. Assim, verifica-se evidente a gestão temerária, eis que os
acusados Ricardo e Cláudia (marido e esposa) praticaram a chamada "bicicleta", ou
seja, realizaram o lançamento de diversos projetos imobiliários (Cristal Parque,
Portal Parque, Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas), os mais recentes para
viabilizar os mais antigos.
O crime de gestão temerária imputado aos Acusados Ricardo e

Cláudia decorreu de várias irregularidades constatadas, restando demonstrado
imprudência e irresponsabilidade, expondo a Construtora e a Cooperativa a riscos
desnecessários em prejuízo do objetivo máxime de aquisição da casa própria e

Fls. _____
detrimento da economia popular.
Assim, não há dúvidas de que Ricardo e Cláudia foram afoitos,

impetuosos, cujas condutas ultrapassaram os limites da prudência, de modo que
aumentou sobremaneira os riscos da atividade empresarial e os prejuízos daí
decorrentes. Eles tinham plena consciência dos ônus da atividade empresarial e
assumiram o risco de produzir o resultado criminoso, agindo com evidente dolo
eventual.
Noutro giro, tenho que se deve aplicar ao caso a pena de interdição

de direitos.
Com efeito, o art. 6º da Lei n. 1.521/51 prevê, expressamente, a

pena de interdição de direitos, nos casos de crime contra a economia popular de
natureza grave. Dessa forma, deve-se aplicar ao caso a pena de interdição de
direitos, para proibir que os réus condenados pelo crime de gestão temerária atuem
no mercado imobiliário, em qualquer dos seus segmentos, seja como construtores,
incorporadores ou mesmo corretores de imóveis.
Quanto ao crime descrito no art. 65 da Lei n. 4.591/1964, entendo

que o mesmo também restou devidamente caracterizado.
(...)
Ademais, sobre os fatos descritos nestes autos temos os seguintes

ensinamentos jurisprudenciais:
"PENAL E PROCESSUAL PENAL. CRIME CONTRA A ECONOMIA

POPULAR. COOPERATIVA. GESTÃO TEMERÁRIA. MATERIALIDADE E AUTORIA
DELITIVAS COMPROVADAS. ABSOLVIÇÃO INVIÁVEL.
1. Inviável a absolvição do agente pela prática do crime contra a

economia popular, na modalidade gestão temerária de entidade, se demonstrado
que administrou de forma temerária o dinheiro recebido dos cooperados, causando-
lhes inúmeros prejuízos, eis que não receberam as unidades habitacionais nos
prazos previstos, nem o ressarcimento pelos prejuízos que experimentaram.

Fls. _____
2. Recurso improvido. Sentença mantida".
(Acórdão n. 304946, 20040150054951APR, Relator: ARNOLDO

CAMANHO DE ASSIS, 2ª Turma Criminal, Data de Julgamento: 08/05/2008,
"PENAL E PROCESSO PENAL. APELAÇÕES. GESTÃO

TEMERÁRIA DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. ENQUADRAMENTO NA LEI
1.521/51. ABSOLVIÇÃO. NEGADO. DOLO CARACTERIZADO. MANTIDA
CONDENAÇAO. ESTELIONATO. ATIPICIDADE DA CONDUTA. NÃO EXISTÊNCIA
DO DOLO. ABSOLVIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO
SUFICIENTE A EMBASAR A CONDENAÇÃO. FALSIDADE IDEOLÓGICA.
APLICAÇÃO DO ENUNCIADO DA SÚMULA Nº 17 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA. NEGADO. CONDUTAS AUTÔNOMAS DO ESTELIONATO E DO FALSO.
CRIME CONTRA A ECONOMIA POPULAR PREVISTO NA LEI 4.591/64.
ABSOLVIÇÃO. NEGADO. PENA DE MULTA DA LEI 1.521/51. RECURSO DO
MINISTÉRIO PÚBLICO PROVIDO NESSA PARTE. NOVA DOSIMETRIA DAS
PENAS. POSSIBILIDADE PARCIAL DO PLEITO.
1. Restou comprovado que houve dolo exteriorizado pelos réus que

praticaram o delito de estelionato, durante toda a empreitada criminosa, objetivando
o proveito ilícito, mediante o artifício de induzir e manter em erro as vítimas.
2. Aabsolvição mostra-se inviável quando o conjunto probatório

carreado aos autos demonstrar, inequivocamente, que os apelantes utilizaram de
artifício, ardil ao ludibriar a boa-fé das vítimas, induzindo-as em erro.
3. O crime de gestão temerária também restou configurado, uma vez

que os gestores das sociedades empresárias envolvidas tinham pleno conhecimento
da situação de falência dos empreendimentos, e, mesmo assim, de forma
irresponsável, continuaram a causar prejuízos aos consumidores adquirentes de
imóveis.
4. Não há que se falar na utilização do enunciado nº 17 da Súmula

do STJ, pois a falsidade ideológica não foi utilizada como crime meio para o
estelionato. Ao contrário, no caso em apreço, são crimes autônomos.

Fls. _____
5. O crime contra a economia popular previsto na Lei 4.591/64, em

seu artigo 65, restou configurado, uma vez que um dos recorrentes se utilizou de
contratos e prospectos para fazer afirmação falsa sobre a construção de edificações.
6. O fato de o legislador não ter atualizado os valores da pena de

multa estipulada na Lei 1.521/51 não afasta a condenação, bastando um cálculo
aritmético para se fazer a referida atualização dos valores.
7. Adosimetria das penas foi alterada em parte para se adequar ao

principio da proporcionalidade e razoabilidade exigidas.
8. Dado parcial provimento aos recursos de Rubem Soares

Branquinho, Silvana Porto de Deus Vieira Branquinho e do Ministério Público para
considerar a pena de multa do crime previsto na lei 1.521/51. Negado provimento
aos demais recursos".
(Acórdão n.835443, 20090110935249APR, Relator: JOÃO

TIMÓTEO DE OLIVEIRA, Revisor: SOUZA E AVILA, 2ª TURMA CRIMINAL, Data de
Julgamento: 20/11/2014, Publicado no DJE: 01/12/2014.Pág.: 135).
(...)
Da mesma forma, quanto ao crime de gestão temerária, previsto no

art. 3º, inciso IX, da Lei n. 1521/51, deve-se aplicar a continuidade delitiva. Com
efeito, como já afirmado acima, não há dúvidas de que os réus Ricardo e Cláudia
gerenciavam recursos da Construtora e Cooperativa CSN, eis que boletos bancários
eram emitidos tanto em nome da Construtora quanto da Cooperativa. Também não
há dúvidas que Ricardo e Cláudia representavam a Construtora e a Cooperativa
perante os consumidores, assinando contratos e tomando decisões com cunho de
gestão, de maneira que suas condutas se subsumem ao tipo de crime de gestão
temerária. Assim, cada um dos réus deverá responder por 2 (duas) vezes por gestão
temerária, em continuidade delitiva.
(...)
Portanto, nestes termos, pode-se afirmar que as ações dos

acusados RICARDO MARTINS MOREIRA e CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS

Fls. _____
amoldam-se aos tipos previstos no art. 3º, inciso IX, segunda parte, da Lei Federal n.
1.521/51 por 02 (duas) vezes, na forma do art. 71 do Código Penal) e no art. 65 da
Lei n. 4.591/64 por 04 (quatro) vezes, na forma do art. 71 do Código Penal), ambos
os crimes na forma do art. 69 do mesmo Código Penal.
Por outro lado, não vejo nos autos qualquer circunstância que exclua
a ilicitude dos fatos ou que exclua ou diminua a culpabilidade dos acusados Ricardo
Martins Moreira e Cláudia Rossane Neiva Martins que, pois, eram imputáveis,
tinham plena consciência dos atos delituosos que praticaram e era exigível que se
comportassem de conformidade com as regras do direito.
Portanto, nesses termos, a denúncia merece ser julgada procedente.
No que se refere à fixação do valor mínimo para reparação dos

danos causados pela infração, nos termos da novel redação do inciso IV, do art. 387,
do Código de Processo Penal, dada pela Lei n. 11.719, de 20 de junho de 2008,
publicada no DOU de 23.06.2008, mas vigente a partir de 22.08.2008, verifico não
ser possível no presente caso. Com efeito, encerrada a instrução do feito, não se
apurou nenhum valor que possa servir de parâmetro para a reparação dos danos
causados pelas infrações acima analisadas.
Assim, com essas ponderações, deixo de fixar qualquer valor a título

de reparação de possíveis danos causados pelos delitos sob comento, embora
ciente da nova orientação legislativa, deixando tal providência para a esfera cível,
onde poderá haver dilação probatória dirigida à apuração dos danos causados pela
infração, se for o caso.
Nestes termos, a denúncia merece ser julgada procedente." (fls.

2447/2483)
Com efeito, correta a condenação quanto aos crimes da Lei

nº1.521/51.
Nenhuma dúvida quanto à responsabilidade dos réus Ricardo

Martins Moreira Júnior, proprietário da Construtora Aires Costa Ltda, e Cláudia
Rossane Neiva Martins, representante da Cooperativa Habitacional e de Serviços

Fls. _____
Nacionais - CSN, pelo crime de gestão temerária, considerados os

empreendimentos imobiliários Cristal do Parque, Portal do Parque, Mirante do
Parque e Golden Parque.
Da leitura dos autos se depreende que Construtora (fls. 134-136,

137-141 e 168-170) e Cooperativa (fls. 50-54, 58-61, 101-105, 106-110, 111-113,
115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-175, 179-183, 220-224, 227-231,
232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) vendiam imóveis nos mesmos
empreendimentos e agiam como incorporadoras ao compromissarem/efetivarem a
venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas em edificação a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, descurando-se, contudo, do
dever de averbar os memoriais de incorporação perante o Cartório de Imóveis antes
de oferecer as unidades à venda, em obediência a Lei nº 4.591/64 arts. 29, 30 e 32,
ficando, por consequência, impossibilitadas legalmente de negociar as unidades
autônomas que pretendiam construir. A irregularidade da situação impede a
aplicação das regras cooperativistas ao caso, caracterizada a compra e venda de
imóvel novo em empreendimento incorporado pela Construtora e Cooperativa, de
forma conjunta.
Acresço que,conforme acentuado na sentença:
"a CSN não era exatamente uma cooperativa nos termos da Lei,
mas sim uma "cooperativa de fachada", a qual era usada para ludibriar os
consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo com os promitentes
compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a fiscalização estatal, com o
fim de descumprir a lei de incorporação imobiliária. Neste particular, registro que o
fato de a Construtora e a Cooperativa possuírem sedes distintas não é fator
fundamental para descaracterizar que a Cooperativa seja de fachada.

253-257, 296-297 e 1588-1590).


Fls. _____
subsumem ao tipo de crime de gestão temerária."
Dito isso, tem-se que os réus, responsáveis solidariamente pelos

empreendimentos imobiliários já citados, conduziram seus negócios de forma
temerária na medida em que, cientes da grave situação de inadimplência para com a
TERRACAP, a Secretaria da Fazenda do Distrito Federal e o INSS, e a decorrente
impossibilidade de obtenção das escrituras respectivas, continuaram a aumentar os
problemas de suas empresas, lançando novos empreendimentos imobiliários que
obviamente não poderiam ser entregues, somente para girar seus negócios com o
ingresso de novas vítimas, cujo dinheiro possibilitaria adimplir dívidas antigas, o que
afinal resultou em dezenas de vítimas que não receberam suas respectivas unidades
imobiliárias ou que tiveram que bancar com dinheiro próprio a continuidade das
A conclusão, diante do resultado danoso, é a de que os réus tendo

absoluta consciência da impossibilidade de adimplirem com o convencionado
seguiram vendendo os imóveis e se apropriando indevidamente do patrimônio das
vítimas, violando intencionalmente, isto é, com consciência e vontade, o
compromisso firmado, em conduta que ultrapassou, e muito, os limites da prudência
e da boa-fé exigível nas relações contratuais.
Forte nessas razões, mantenho a condenação pelo crime de gestão

temerária nos termos em que formulada. Passo à análise da dosimetria.
Do acusado Ricardo Martins Moreira Júnior
Pena-base fixada em 05 (cinco) anos de detenção com fundamento

na culpabilidade"demonstrada por meio de elevado índice de reprovabilidade, tendo
em vista que sabia da ilicitude do fato, mas preferiu agir em desacordo com a lei";
nas circunstâncias, assinalado "que o mesmo se valeu da confiança que lhe foi
depositada pelas vítimas/consumidores"; e nas consequências, consideradas
gravíssimas "pois centenas de famílias sofreram prejuízos" (fl. 2484). Ocorre que,
tanto a culpabilidade quanto às circunstâncias, ainda que naturalmente graves, não
extrapolam as características habituais para o tipo. Especificamente quanto à
culpabilidade, a simples afirmação de que é desfavorável ao réu, pois tinha
consciência da ilicitude não justifica, por si só, a valoração negativa, motivo pelo qual
não pode ser sopesada, pois não aponta a maior reprovabilidade da conduta.

Fls. _____
Necessária, pois, alteração das apontadas circunstâncias judiciais. Reduzo a pena-

base para 03 (três) anos de detenção. O quantumconsiderado - 1 (um) ano -
equivale a 1/8 (um oitavo) da pena média atribuída ao crime de gestão temerária,
observada jurisprudência deste e. Tribunal, certo que a reprimenda varia de 2 (dois)
a 10 (dez) anos de detenção.
Na segunda fase do processo dosimétrico, ausentes atenuantes ou

agravantes.
Na terceira fase, ausente causa de diminuição de pena. Contudo,

cuidando-se de crimes de gestão temerária cometidos em continuidade delitiva (dois
crimes), conforme demonstrado na sentença, acresço a pena em 1/6 (um sexto),
observada a jurisprudência deste e. TJDFT, e fixo definitivamente a sanção em 03
(três) anos e 06 (seis) meses de detenção. Mantenho a multa no valor de
R$5.710,13 (cinco mil, setecentos e dez reais e treze centavos), proporcional.
Da acusada Cláudia Rossane Neiva Martins

consciência da ilicitude não justifica, por si só, a valoração negativa da circunstância,
motivo pelo qual não pode ser sopesada, pois não aponta a maior reprovabilidade da
conduta. Necessária, pois, alteração das apontadas circunstâncias judiciais. Reduzo
a pena-base para 03 (três) anos de detenção. O quantumconsiderado - 1 (um) ano -
equivale a 1/8 (um oitavo) da pena média atribuída ao crime de gestão temerária,
observada jurisprudência deste e. Tribunal, certo que a reprimenda varia de 2 (dois)
a 10 (dez) anos de detenção.

agravantes.

Fls. _____

Fixo o regime prisional aberto para o cumprimento das penas, nos

termos do art. 33, § 2º, alínea "a", do Código Penal.
Substituo as penas corporais por duas restritivas de direitos a serem

definidas no Juízo da VEPEMA.
Do exposto, dou parcial provimento aos apelos para declarar a

nulidade da sentença quanto à condenação pelo crime do artigo 65 da Lei nº
4.591/64, que fica afastada, e reduzir as penas relativas aos crimes da Lei nº
1.521/51 para 3 (três) anos e 6 (seis) meses de detenção, a serem cumpridos no
regime aberto, posteriormente substituídas as penas corporais por duas restritivas
de direitos, a serem definidas no Juízo da VEPEMA. Pena de multa no valor de
R$5.710,13 (cinco mil, setecentos e dez reais e treze centavos) mantida.
É o voto.
Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço.
Da preliminar de nulidade por inépcia da denúncia quanto ao crime

do art. 65 da Lei nº 4.591/64


Fls. _____

prestadas às vítimas. Isso não se fez.

Do mérito
Para melhor entendimento, transcrevo excerto da sentença

condenatória e peço licença para fazer constá-la como parte integrante do voto.
Verbis:
"I
O Ministério Público do Distrito Federal e Territórios, no uso de suas

atribuições constitucionais e legais, ajuizou a presente ação penal em desfavor de
RICARDO MARTINS MOREIRA JÚNIORe CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS,
ambos qualificados nos autos, imputando-lhes as práticas de atos delituosos
previstos no art. 3º, inciso IX, da Lei Federal n. 1.521/51, por duas vezes, e, por
quatro vezes, no art. 65 da Lei n. 4.591/64, c/c art. 69 do Código Penal, porque,
segundo a denúncia de fls. 02-02M:
I - Exposição dos fatos criminosos
"1. Entre os anos de 2001 (fl. 133 - IP 267/2012) a 2013 (fls. 871/877
- IP 267/2012), os denunciados, administradores da Construtora Aires Costa Ltda.
(nome fantasia: Elo Construtora e Incorporadora) e da Cooperativa Habitacional e de
Serviços Nacionais - CSN (fl. 68 - IP 912/2012 e 885/886 - IP 627/2012), com
vontade livre e consciente, em unidade de desígnios, geriram temerariamente a
citada cooperativa e a mencionada sociedade empresarial de venda de imóveis, bem
como descumpriram as cláusulas contratuais pactuadas com adquirentes de

Fls. _____
unidades imobiliárias, causando prejuízo a mais de 380 famílias (fls. 69/70 -

912/2012), à medida que não adimpliram suas obrigações financeiras junto à
TERRACAP e à Secretaria de Estado da Fazenda do Distrito Federal, nem
registraram as necessárias incorporações imobiliárias perante o registro de imóveis,
ocasionando a impossibilidade de obtenção das escrituras públicas pelos
compradores e obstando a realização de financiamento imobiliário.
2. Acooperativa era, na verdade, de "fachada" e foi usada para

ludibriar os consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo com os
promitentes compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a fiscalização
estatal, com o fim de descumprir, por via oblíqua, a lei de incorporação imobiliária.
II - Do crime de gestão temerária da Construtora Aires Costa e do

crime de gestão temerária da Cooperativa Habitacional e de Serviços Nacionais (art.
3º, IX, da Lei nº 1.521/51) e suas circunstâncias
3. Os denunciados RICARDO MARTINS MOREIRA JÚNIOR (fls.

68/71 - IP 912/2012, 32/35 - IP 625/2012, 333/336 e 865/866 - IP 627/2012) e
CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS (fls. 326/327 e 878/879 - IP 627/2012), com
vontade livre e consciente, em unidade de desígnios, conduziram os negócios das
pessoas jurídicas mencionadas perpetrando condutas típicas de gestão temerária.
1) Da fraude nas alienações dos imóveis do empreendimento Cristal

do Parque

lançamento imobiliário do empreendimento Cristal do Parque, situado na Av. Parque
Águas Claras, Lote 805, Águas Claras/DF, em terreno adquirido junto à Cooperativa
Habitacional Casabela (fls. 23/24 - IP nº 912/2012).
[...]
2) Da fraude nas alienações dos imóveis do empreendimento Portal

Fls. _____
do Parque
12. No ano de 2003 (fl. 272 - IPnº 627/2012), o denunciado Ricardo

lançamento imobiliário do empreendimento Portal do Parque, situado na Av. Parque
Águas Claras, Lote 2495, Águas Claras/DF, passando a negociar suas unidades
habitacionais.
[...]

Mirante do Parque

fls. 68/71 - IP 912/2012), e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane Neiva
Martins, presidente da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais 9878/879 - IP
lançamento imobiliário do empreendimento Mirante do Parque (fl. 306 - 627/2012),
situado na Qd. 105, Praça Bem Ti Vi, Lote 01, Águas Claras/DF.
[...]

Golden Parque
22. No ano de 2004 (fls. 80/81 - IP nº 624/2012), o denunciado

Ricardo Martins Moreira Júnior, na qualidade de administrador da Construtora Aires
Costa (fls. 68/71 - IP 912/2012), e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane
Neiva Martins, presidente da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais
(878/879 - IP 627/2012), com vontade livre e consciente, em unidade de desígnios,
efetuaram o lançamento imobiliário do empreendimento Golden Parque, situado na
Rua das Paineiras, lote 10, Águas Claras/DF.

Fls. _____
[...]

Quálitas
28. No ano de 2008 (fl. 58 -n IP nº 627/2012), o denunciado Ricardo

(fls. 68/71 - IP 912/2012) e a denunciada, sua esposa, Cláudia Rossane Neiva
lançamento imobiliário do empreendimento Quálitas, situado na QS 03, Rua 432,
Lote 01 e 03, Águas Claras/DF.
[.....]."
A denúncia, acompanhada do rol de testemunhas e dos Inquéritos

Policiais, foi recebida no dia 09.07.2015(fl. 889 e verso).
Inicialmente, registro que a denúncia oferecida e recebida nos

presentes autos engloba os fatos vinculados na ação penal n. 2014.07.1.009054-0
(Inquérito Policial n. 627/2012-DICON e 054/2012-DECON); ação penal n.
2012.07.1.011871-5 (Inquérito Policial n. 624/2012-DICON e 064/2012-DECON);
ação penal n. 2012.07.1.011853-9 (Inquérito Policial n. 625/2012-DICON e
065/2012-DECON); ação penal n. 2012.07.1.007464-7 (Inquérito Policial n.
912/2012-DICON e 043/2012-DECON), Inquérito Policial n. 2014.07.1.039933-4
(Inquérito Policial n. 021/2014-DICON) e ICP n. 08190.134630/11-95
Os acusados Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane

Neiva Martins foram regularmente citados (fls. 897-898 e 899-900) e apresentaram
resposta à acusação (fls. 901-906 e 907-912).
Em decisão de fls. 920-921, este Juízo, não vislumbrando hipótese

de absolvição sumária, determinou a designação de data para audiência de
instrução e julgamento.
Em audiências de instrução e julgamento foram ouvidas, pelo

sistema de gravação audiovisual, as seguintes pessoas: Rosiley Fernandes de

Fls. _____
Sousa, Gilvan André Ribeiro, Célio de Alencar Lima, Luiz Carlos de Lima Meirelles e
Fabrício Soares Mourão (mídia fl. 954); Lucimar Souza de Queiroz, Antônio
Bartasson Neto, Arilson Alves de Oliveira, Vilma Maria Dantas Sousa, Patrícia Souza
Galvão, Cláudia Regina Ferreira, Eliete de Lemos Cardo, Orlando Pereira Gomes e
Thiago Lenza de Azevedo (mídia fl. 1070); Jadder Maurício Aires Barbosa (mídia fl.
1119); Clenilda Aguiar Maia, Edvaldo Lima de Aguiar, Fernando Feliciano Lopes,
Eduardo Correa de Resende e Gean de Sousa Nascimento (mídia fl. 1154). A
testemunha Saulo Lúcio de Oliveira foi ouvida por meio de carta precatória (fl. 1179
e verso).
Foi homologada a desistência de oitiva das testemunhas Odair

Soares Nascimento, Clóvis Antônio Gonçalves, Antônio Ferreira da Silva, Air Carlos
Brasil Souza e Renato Gomes Ferreira, formulada pela ilustre Defesa do Acusado
Ricardo Martins Moreira Júnior (fl. 1100) e das testemunhas Bartolomeu Rodrigues
Reis e Marcelo Fernandes da Silva, formulada pela Defesa da Acusada Cláudia
Rossane Neiva Martins (fl. 1100).
Os acusados foram interrogados, também pelo sistema de gravação

audiovisual (mídia, fl. 1156).
Na fase do art. 402, do Código de Processo Penal, o Ministério

Público nada requereu. A Defesa requereu vista dos autos, o que foi deferido pelo
MM. Juiz (fl.1155). Às fls. 2232 foi indeferido o pedido dos réus para nova perícia
(fls. 2214/2216).
Em sede de alegações finais, o Ministério Público asseverou, em

síntese, que Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane Neiva Martins,
principais administradores da Construtora Aires Costa Ltda e da Cooperativa
Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN, foram incursos nas sanções dos crimes
previstos na gestão temerária, haja vista exsurgir conduta delituosa no que tange à
gestão, face aos lançamentos imobiliários não concluídos em prejuízo de mais de
380 (trezentos e oitenta) famílias, bem como incursos nas penas do art. 65 da Lei n.
4.591/64, em concurso material (art. 69 do CP); que os denunciados Ricardo e
Cláudia conduziram os negócios de suas empresas de modo a assumirem riscos
audaciosos em transações perigosas, arriscando inescrupulosamente o dinheiro
alheio, perpetrando condutas típicas de gestão temerária, com evidente dolo
eventual; que os acusados mesmo tendo recebido os valores dos consumidores

Fls. _____
referentes à construção dos empreendimentos imobiliários denominados Cristal do

Parque, Portal do Parque, Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas, não
geriram corretamente os valores auferidos, de modo que não adimpliram as
obrigações assumidas com a TERRACAP e a Secretaria da Fazenda do Distrito
Federal, provocando a impossibilidade de obtenção das escrituras, não tendo os
diversos consumidores recebido as respectivas unidades imobiliárias; que toda
sociedade, comercial ou civil, por quotas ou anônima, deve cumprir sua função
social, não sendo ocioso mencionar que deve ser aplicada a lei do anonimato às
sociedades por quotas, de forma suplementar; que, além dos ilícitos mencionados, é
evidente o abuso do direito perpetrado pelas pessoas jurídicas rés e por seus
representantes legais e de fato; que ao analisar a responsabilidade do administrador,
a lei do anonimato é clara ao impor a obrigação de vigilância; que os próprios réus
Cláudia e Ricardo Martins declararam, em juízo, que tinham ciência de que não teria
como atender suas obrigações no prazo, em razão das pendências trabalhistas e
com a TERRACAP, mas, mesmo assim, continuavam a negociar e manter os
consumidores em erro; que mediante a análise dos atos praticados pelos
administradores, poder-se-á chegar à conclusão sobre a temeridade da gestão; que
os réus geriram temerariamente as empresas em prejuízo dos consumidores, ao
receber os valores das vendas dos empreendimentos e não construí-los nem
entregá-los completamente, permanecendo em débito com a TERRACAP e a
Secretaria da Fazenda, bem como débitos trabalhistas, seguindo as declarações
prestadas por algumas vítimas em audiência realizada (fls. 953/954); que os
consumidores arcaram com o prejuízo e bancaram com a continuidade das obras,
paralisadas pela temeridade da gestão; que a autoria e a materialidade do delito
descrito na exordial acusatória restaram sobejamente comprovadas; que os réus, à
época dos fatos narrados na exordial acusatória, eram administradores da
Construtora Aires Costa e da Cooperativa Habitacional de Serviços Nacionais, esta
última usada de fachada; que os denunciados geriram temerariamente as entidades
descumprindo as cláusulas contratuais estabelecidas com os consumidores, em
função da inadimplência com a TERRACAP e a Secretaria da Fazenda do DF,
impossibilitando a obtenção das escrituras pelos compradores; que as vítimas das
práticas ilícitas dos réus compareceram em audiência de instrução e julgamento,
realizada em 08/07/2016 (fls. 953/954); que a vítima Luiz Carlos confirmou que o
Golden está parado desde 2010; que ainda de acordo com ele (Luiz Carlos), o
prejuízo pode ser ainda maior se levar em consideração as correções; que a vítima
Fabrício esclareceu que descobriu a rescisão ajuizada pela TERRACAP, algo grave
segundo ele; que a cooperativa havia pago apenas as quatro prestações, deixando

Fls. _____
de pagar as demais; que evidente que os réus mantinham o "domínio do fato",

suficiente para caracterizar a culpabilidade do tipo imputado, pois sabiam do que
ocorria nos stands de venda e nas salas da Cooperativa; que em audiência de
instrução realizada em 14/02/2017 (fls. 1066/1070), compareceram as testemunhas
Lucimar Souza de Queiroz, Arilson de Oliveira, Vilma Maria Dantas, Patrícia Souza
Galvão, entre outras vítimas, e a testemunha o Sr. Antônio Bartasson Neto; que a
testemunha Lucimar verificou que a assinatura do contrato era da Sra. Cláudia
Rossane; que a vítima Arilson afirmou que até aquela data da audiência não havia
recebido a escritura; que a vítima Patrícia descobriu que a cooperativa possuía
diversas pendências tanto com a TERRACAP quanto trabalhistas e ainda, depois de
algum tempo, souberam que os responsáveis pela cooperativa eram o Sr. Ricardo e
sua esposa, a Sra. Cláudia Rossane; que em face da comprovação da autoria e da
materialidade das condutas perpetradas pelos réus, deve Cláudia Rossane e
Ricardo Martins serem condenados nos termos da denúncia pelo crime de gestão
temerária, conforme disposto no art. 3º, inc. IX, da Lei Federal n. 1.521/51; que a Ré
Cláudia Rossane, em Juízo, confirmou ser responsável pela cooperativa e as
informações das unidades da Construtora pode ser conseguida por meio de seu
marido, Sr. Ricardo Martins; que a Acusada confessou que ainda existe problema
com bloco do Mirante e do Golden; que ainda de acordo com ela, com os recebíveis
da construtora e da cooperativa seria possível terminar as obras e "ainda sobraria", e
todos eles viáveis; que a Acusada declarou a publicidade feita pela cooperativa na
época das vendas, para compra das unidades em Águas Claras, de forma a angariar
adquirente; que o Denunciado Ricardo Martins também revelou haver recebíveis por
parte da construtora e unidades em estoque; que o Acusado informou que as obras
referentes aos empreendimentos Golden e ao Quálitas estão paralisadas, somente
com a fundação e primeiro pavimento e sem fundação, respectivamente; que o Réu
deixou claro que havia a captação de clientes para compra das unidades por parte
da própria cooperativa, pois o projeto era da cooperativa, em consonância com o
que foi declarado pela ré Cláudia em audiência; que as oitivas referentes às diversas
testemunhas que foram vítimas das condutas dos réus, informando sobre as
propostas feitas pela cooperativa para o público em geral, por meio de stands de
vendas sobretudo, deixando-os convictos de que as obras seriam realizadas no
tempo esperado, mas que ainda encontram-se paradas, pelo menos até as datas
das realizações das audiências; que diante das oitivas realizadas, das testemunhas
e dos réus, as quais corroboram todo o acervo probatório carreado nos autos, ficou
comprovada a configuração das condutas típicas relativas ao crime contra a
economia popular (art. 65, Lei n. 4.591/64); que exsurge dos autos um conjunto

Fls. _____
probatório harmônico, que se consubstancia nas provas documentais, bem como

nas declarações das vítimas e dos próprios réus, caracterizadores da gestão
temerária e do crime contra a economia popular perpetrados; que os fatos são
típicos, antijurídicos e culpáveis. Postulou ao final a procedência da pretensão
punitiva do Estado, com a condenação dos réus:
I - nas penas do crime de gestão temerária, a uma pena base de 9

(nove) anos de detenção e multa, bem como interdição de direito, a saber a
proibição de atuar no mercado imobiliário pelo prazo de 1 (um) ano (art. 6º, da Lei n.
.521/51);
II - nas penas do art. 65, da Lei n. 4.591/64 c.c. art. 69 do Código

Penal, bem como, a teor do que disciplina o art. 387, inc. IV, do Código de Processo
Penal, a fixação de valor para a reparação dos danos causados às vítimas (fls. 2234-
2243).
Por sua vez, a Defesa dos acusados Ricardo Martins Moreira Júnior
e Cláudia Rossane Neiva Martins, na mesma fase das alegações finais, aduziu,
preliminarmente, que a imputação do crime do art. 65 da Lei n. 4.591/64 não é
suscitada em qualquer momento da exordial acusatória; que não há qualquer
narrativa de conduta que dê substrato à imputação, razão pela qual o efetivo
exercício da ampla defesa não foi permitido aos réus; que o art. 65 da Lei n.
4.591/64 contém a exigência da afirmação falsa para configuração do crime em
comento, porém, em nenhum momento se vislumbra na denúncia qualquer narrativa
quanto à prestação de informações falsas pelo acusado às supostas vítimas; que o
art. 41, do Código de Processo Penal enuncia: "A denúncia ou queixa conterá a
exposição do fato criminoso, com todas as suas circunstâncias, a qualificação do
acusado ou esclarecimentos pelos quais se possa identificá-lo, a classificação do
crime e, quando necessário, o rol das testemunhas."; que a ausência da informação
falsa descura-se da descrição circunstanciada que lhe exige o art. 41, do Código de
Processo Penal; que a questão assume maior relevância quando se vê que o tipo
penal invocado possui várias condutas alternativas com múltiplas elementares e, em
se tratando de imputação fática, nada pode ficar subentendido; que não é possível
se determinar ao certo nem ao menos qual dos núcleos do tipo está sendo imputado
aos acusados; que a jurisprudência doméstica é contrária à validade de denúncias
genéricas e tem vasto material acerca do assunto em tela; que a formulação de
denúncia não circunstanciada no momento da narrativa dos fatos atinge,

Fls. _____
substancialmente, o exercício da ampla defesa e como tal, causa prejuízo

processual e material incomensuráveis; que a precariedade da denúncia é um
verdadeiro derruimento do sistema processual penal, onde o Acusado passa a ter
que se defender da capitulação delituosa e não de fatos jamais narrados na
denúncia; que o descumprimento de cláusulas contratuais não representa crime,
mas, sim, inadimplência contratual, o que de forma alguma pode ser submetido ao
crivo extremo da justiça penal, dada a fragmentariedade que incide na norma penal;
que outros ramos do Direito estão aptos à solução das questões contratuais, sem
afetação ao jus libertatisdo Acusado; que o reconhecimento da inépcia da denúncia
com relação ao crime contra a economia popular, com a nulidade do presente feito,
na parte arguida, é medida que se impõe; que o Ministério Público aproveita-se de
suas alegações finais para fazer enxerto de fatos não elencados da denúncia e, com
base neles, sustenta e pede a condenação do Réu; que o Ministério Público
extrapola a finalidade das alegações finais fazendo uma complementação dos fatos
que teriam ensejado a suposta gestão temerária; que as referidas manifestações
ministeriais, quanto à criação ou não da reserva de contingência e sua ilicitude,
devem ser desconsideradas; que o Ministério Público, em sede de alegações finais,
dispôs que o crime teria sido praticado a partir de condutas comissivas (facere), sem
que a Defesa pudesse contrapor as suas provas, em verdadeiro atentado ao
princípio do contraditório e da ampla defesa; que a norma contida no art. 384 do
Código de Processo Penal determina que, com a verificação de novos fatos que
ensejam tipo distinto, é necessário o aditamento da denúncia, ouvindo-se o Defensor
do Acusado para que a Defesa tenha a oportunidade de se manifestar e produzir
provas quanto ao trecho aditado e, em seguida, procedendo-se à continuação da
instrução; que a denúncia existe para que o Acusado tenha amplo e total
entendimento dos fatos que lhe são atribuídos; que acusações feitas com base em
quadro fático distinto do descrito da inicial, resta conspurcado o mais básico e
estrutural princípio do contraditório; que o elastério tardio da denúncia, feito em
alegações finais pelo órgão ministerial no processo em epígrafe, se traduz em
manifesta impropriedade e, portanto, deve ter o seu conteúdo desconsiderado; que a
ligação umbilical entre cooperativas e construtoras não pode ser confundida com a
ideia de unicidade, como quer fazer crer o Ministério Público, como se a coexistência
independente não fosse possível; que a parceria entre cooperativas e construtoras
se enceta é o da abertura de Águas Claras, num momento em que as grandes
construtoras refutavam a possibilidade de investimentos em espaços ainda não
urbanizados e ambicionavam a licitação de lotes em setores no Plano Piloto; que no
final dos anos 90, havia uma expectativa de liberação de empréstimo do Banco

Fls. _____
Interamericano de Desenvolvimento para financiar a obra do metrô do Distrito

Federal; que contudo, um enorme vazio entre Guará e Taguatinga inviabilizava o
projeto, dada a inexistência do adensamento populacional necessário; que diante
desse cenário, o Governo do Distrito Federal lança mão de diversos incentivos às
cooperativas habitacionais; que nesse contexto que diversas reuniões realizadas
com a presença de altas autoridades do GDF incentivaram a multiplicação de
cooperativas e incitaram o sonho da casa própria a preço de custo; que, todavia, as
cooperativas não contavam com pessoal habilitado para edificação dos edifícios a
preço de custo para os cooperados; que se tornou imperiosa a contratação de
construtoras para a prestação desse mister, tendo tornado pública e notória; que a
relação jurídica contratual estabelecida entre a Cooperativa CSN e a Construtora
Aires Costa deu-se através do contrato de prestação de serviços, trata-se de pacto
bilateral, sinalagmático onde as partes são credoras e devedoras entre si; que a
contratação de construtora para realização de obras é a forma como se viabiliza o
objetivo social de uma cooperativa habitacional; que as cooperativas não se tornam
construtoras, apenas contratam seus serviços; que o fato de a cooperativa
necessitar de uma construtora para edificar no interesse de seus cooperados não a
caracteriza como cooperativa de "fachada"; que o funcionamento regular,
continuado, prévio e independente da Cooperativa CSN fora demonstrado nos autos
nas fases processuais, afastando qualquer ilação acerca de um suposto
funcionamento de "fachada"; que os atos constitutivos da Cooperativa CSN e da
Construtora Aires Costa, conjugados com documentos acostados aos autos,
demonstram a existência formal das entidades; que a Cooperativa CSN existe desde
maio de 1999, muito tempo antes da efetiva parceria com a Construtora Aires Costa
que somente veio a se consolidar em 2002; que a Cooperativa CSN atestou
atividade própria e procedeu o pagamento de tributos e realizou assembléias; que as
sedes da Cooperativa CSN e da Construtora Aires Costa são distintas; que a
contratação da Construtora Aires Costa pela Cooperativa CSN foi lícita; que o
primeiro ponto decisivo para a contratação da Aires Costa está ancorado no fato
dela ter pedido o menor preço pela empreitada, com autorização em assembléia;
que o Sr. Ricardo Martins, construtor e corretor de imóveis, com vasta e reconhecida
experiência no mercado de imóveis do Distrito Federal, à época já era conhecido dos
cooperados da CSN e deles detinha respeitável consideração e confiança; que a
licitude na contratação da Construtora Aires Costa para edificação da obra, baseou-
se no estrito cumprimento de decisões colegiadas registradas em assembléia; que
pela própria natureza das cooperativas, não é possível que esta preste qualquer
serviço se antes os seus cooperados não adimplirem a sua parte; que a Lei n.

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5.764/71 denominam-se atos cooperativos aqueles praticados entre a cooperativa e

seus associados; que a Lei n. 5.764/71, em seu art. 79 constitui ato cooperativo
típico ou próprio o serviço prestado pela cooperativa diretamente ao cooperado,
quando: a cooperativa estabelece, em nome e no interesse dos associados, relação
jurídica com terceiros (não cooperados) para viabilizar o funcionamento da própria
cooperativa, visando à concretização do objetivo social da cooperativa (por exemplo
a contratação de construtora); que o capital de uma cooperativa habitacional é
formado pelos esforços de seus cooperados de forma conjugada; que se a
cooperativa não consegue arcar com a execução de algum serviço por questões
financeiras, tal fato se deve precipuamente à inexistência superveniente de número
mínimo de cooperados ou de inadimplemento dos existentes; que durante a
instrução foi feito um esforço imenso da acusação para se tentar jogar a
responsabilidade pelas dificuldades a que foi submetida a associação sobre os
acusados, tendo em vista a alegação de suposto conluio entre os réus; que os
cooperados, enquanto verdadeiros proprietários das cooperativas, ao se filiarem
passam a possuir o direito de usufruir dos serviços prestados pela entidade, mas
também se tornam responsáveis pelas despesas destas, seus eventuais prejuízos, e
ainda respondem por débitos existentes com terceiros; que nas cooperativas
habitacionais é a contribuição dos cooperados que possibilitará desde a aquisição do
terreno onde se executará a obra, passando pela contratação de uma construtora
para a sua realização, e posterior regularização dos imóveis construídos em nome
de cada um dos cooperados, sendo assim, estas não são atribuições da construtora;
que os efeitos negativos da inadimplência, do cancelamento de contrato e
desistência dos cooperados, prejudica o físico e o financeiro das cooperativas; que a
designação do imóvel de cada cooperado e as vagas de garagem aconteciam
através da realização de sorteios; que o detalhamento dos acabamentos para os
imóveis passava por decisão de assembléia; que os editais de convocação para
assembléia especificava o tipo de assembléia a ser realizada; que os cooperados
estavam presentes em todas as decisões da Cooperativa CSN; que os atos
praticados pela cooperativa eram colegiados e aprovados pelos cooperados, que
tinham responsabilidade sobre os débitos da Cooperativa e eram totalmente cientes
de suas condições enquanto cooperados, inclusive praticando todas as atribuições
que lhes eram dadas ao se filiarem à CSN; que o Ministério Público se equivocou ao
apontar que seria de responsabilidade do Sr. Ricardo os passivos compostos por
tributos, obrigações previdenciárias e dívidas com a TERRACAP, os quais estavam
ligados aos empreendimentos da Cooperativa; que despesas, prejuízos e dívidas da
cooperativa com terceiros são de responsabilidade da cooperativa e, por

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conseguinte, dos próprios cooperados que arcarão, no caso da CSN,

subsidiariamente e no limite de suas quotas pelas dívidas assumidas pela
Cooperativa; que as alegações ministeriais não se coadunam com as provas
produzidas; que todos os pagamentos recebidos da Cooperativa pela Construtora
foram empregados nas obras contratadas e as obrigações pendentes com a
TERRACAP e a Secretaria de Fazenda do Distrito Federal são de responsabilidade
única e exclusiva dos cooperados que respondem pela integralização de sua quota
no capital da Cooperativa; que imperioso destacar que as decisões quanto à
priorização de pagamentos de passivos ou repasses para continuidade das obras
depende, única e exclusivamente, de assembleia soberana dos cooperados; que a
gestão da cooperativa é democrática e participativa; que caso os cooperados não
concordassem com as decisões e prioridades estabelecidas deveriam ter se
manifestado em assembleia e poderiam até mesmo ter destituído a presidente da
CSN; que os cooperados são os donos da cooperativa; que o Parquettenta imputar
aos réus a responsabilidade pelo atraso no pagamento de diversas dívidas e, ainda,
coloca a questão como se todos os cooperados tivessem integralizado suas quotas,
o que de forma alguma condiz com a realidade; que a ocorrência de
inadimplementos decorreu exclusivamente da conduta de cooperados que deixaram
de integralizar suas quotas e, portanto, inviabilizam a saúde financeira da
cooperativa; que o comprometimento dos cooperados é condição inafastável para o
pleno funcionamento da cooperativa, o que se percebe que não ocorreu no caso em
tela; que não pode se atribuir ao Acusado Ricardo qualquer responsabilidade pelas
dívidas apontadas pelo Ministério Público, considerando que não as dívidas como
sendo de responsabilidade da cooperativa e que o Denunciado foi contratado para
prestação de um serviço; que a própria inadimplência decorreu de atos dos
cooperados e não de qualquer conduta de gestão dos acusados; que a Ré cumpriu
todas as suas obrigações enquanto diretora da CSN; que alguns empreendimentos
tiveram problemas, nenhum que extrapolasse de qualquer forma a normalidade da
construção civil e os acusados não pouparam esforços para saná-los; que cabe
destacar que a fase de retirada de habite-se e documentações próprias de
empreendimentos imobiliários são procedimentos morosos junto à Administração;
que o quadro de dificuldades agravou em 2007, na extinção das cooperativas
atuantes em Águas Claras, o que inviabilizou a continuação dos empreendimentos
com os quais os denunciados estavam envolvidos; que mesmo com os entraves
encontrados, os acusados continuam atuando para sanar os empecilhos existentes;
que diversos empreendimentos já estão regularizados e entregues; que o
empreendimento Portal do Parque, primeiro empreendimento da Cooperativa,

Fls. _____
construído em área nobre de Águas Claras, custou cerca de R$ 48.000,00 (quarenta

e oito mil reais) para cada cooperado, sendo que seus apartamentos hoje
ultrapassam o valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); que os
problemas tiveram início quando a TERRACAP barrou a entrega da escritura à CSN,
o que, por conseguinte, impedia a entrega desta aos cooperados; que a
TERRACAP, tardiamente, buscou exercer o direito de preferência quando o terreno,
já construído, iria ser passado para o nome da Construtora; que todo o recebível e o
que havia em estoque, deste empreendimento, foi negociado com o condomínio e
todas as dívidas e pendências foram colocadas em dia; que hoje o empreendimento
está totalmente entregue e regularizado, não há nenhum ato reprovável, quanto mais
temerário, que possa ser imputado ao Denunciado; que o empreendimento foi
efetivado e entregue aos cooperados, construtora e cooperativa trabalharam juntas
para resolverem todos os problemas existentes e entregarem aos cooperados seus
sonhos realizados; que a suposta vítima Thiago Lenza de Azevedo, ouvida em juízo,
informou que o cenário de prédio é pronto e acabado, e de acordo com a associação
dos condôminos; que o empreendimento Cristal do Parque, segundo
empreendimento da Cooperativa CSN, surgiu por demanda dos cooperados que
perceberam o potencial da Cooperativa para servir aos seus membros também na
área habitacional; que houve um entrave simples com relação a valores que ainda
não tinham sido pagos à TERRACAP, decorrentes de inadimplência de cooperados,
mas que fora rapidamente resolvido com os esforços da cooperativa, conforme
depoimento da Ré; que nove das quatorze supostas vítimas ouvidas em juízo
pertencem ao empreendimento Cristal do Parque e no que tange ao cenário de
prédio pronto e acabado e, inclusive, com a concordância da associação dos
moradores, não seria possível utilizar os depoimentos para corroborar a tese
ministerial; que o empreendimento Mirante do Parque foi criado após os cooperados
passaram a procurar a direção da CSN com o intuito de organizar uma nova
construção em benefício dos cooperados, mas, com valor ainda mais acessível; que
a ideia inicial de construção de quitinetes, porém, os cooperados acabaram
determinando que os apartamentos seriam de dois quartos; que o empreendimento
Mirante foi diretamente atingido pelos fatos ocorridos no ano de 2007 em diante; que
com a publicação de notícias negativas e generalizadas sobre as cooperativas, bem
como fatos inverídicos que foram divulgados e que denegriram diretamente a
imagem da CSN, houve um grande índice de inadimplências e desistências; que se
inviabilizou quase que completamente a obra do Mirante do Parque, já que a
Cooperativa não tinha mais dinheiro para pagar a Construtora, se não fosse o
empenho dos denunciados; que embora ainda exista uma pequena parte a ser

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entregue, os recebíveis atuais e estoques, somados com o dinheiros dos

cooperados (que a Cooperativa foi proibida de receber - dificultando ainda mais sua
atuação) pagam a dívida existente e ainda termina a construção do prédio; que a
busca incansável de concluir o contrato pactuado com a cooperativa, ainda que com
recursos próprios, os acusados estão negociando com a associação dos moradores
do empreendimento uma solução para os problemas ainda existentes, já havendo,
inclusive, minuta de acordo; que o empreendimento Golden Parque surgiu
posteriormente ao Mirante do Parque, também foi definido no padrão da Cooperativa
e possui 20 unidades imobiliárias em estoque; que as dificuldades sofridas pelo
empreendimento foram decorrentes de elementos de força maior, não há nada que
demonstre qualquer desídia dos defendentes; que o empreendimento Golden é
viável e chama a atenção de grandes construtoras; que o empreendimento Quálitas
acabou sendo abortado, não em razão dos ocorridos no ano de 2007, mas porque a
destinação da área não se presta à construção de imóveis residenciais; que na
licitação feita pela TERRACAP a área foi apontada como sendo de destinação
residencial. Após a aprovação do projeto junto à Administração, a obra foi barrada,
pois se verificou que a real destinação do terreno era comercial; que não há nenhum
ato de qualquer dos acusados que tenha dado espaço para a inviabilização do
empreendimento; que o empreendimento foi abortado em razão da TERRACAP ter
licitado o terreno com destinação diversa da real e a própria Administração Regional
não ter percebido o equívoco em um primeiro momento; que relevante destacar que
nenhum dos denunciados se evadiu, muito pelo contrário, estão trabalhando
arduamente para tentar solucionar questões que nem ao menos lhes são imputáveis;
que os denunciados possuem sala do térreo do empreendimento Mirante, ou seja,
totalmente ao alcance dos cooperados; que o crime contra a economia popular é
todo fato que represente um dano efetivo ou potencial ao patrimônio de um número
indeterminado de pessoas; que a gestão temerária é a gestão na condução de uma
sociedade de pessoas ou de capital; que o Acusado Ricardo não realizava qualquer
gerenciamento de recursos dos cooperados da CSN; que o Denunciado não pode
ser sujeito ativo do delito de gestão temerária, vez que não era administrador da
cooperativa e não há qualquer questionamento acerca de prejuízos de possíveis
sócios da Construtora; que o Acusado Ricardo, segundo o seu espectro de gestão,
encerra-se em sua Construtorae não extravasa para a gestão de fundos dos
cooperados; que a empresa gerida pelo Denunciado não teve sua saúde financeira
afetada por ato de gestão que se lhe possa atribuir; que caso a Construtora Aires
Costa não cumprisse o contrato, o que não aconteceu, deveria sofrer as sanções
definidas no Termo de Contrato de Prestação de Serviços e nas leis civis, nunca a

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imputação do cometimento do crime de gestão temerária; que quem inadimpliu

foram os cooperados que deixaram de pagar os valores contratados; que não se
pode falar em descumprimento de quaisquer das cláusulas contratuais com prejuízo
dos interessados como resultado necessário para caracterizar uma gestão
temerária; que se o Defendente não geria recursos de terceiros, se a Construtora
não consta do rol do inciso IX, e se não deu causa a descumprimento de cláusula
contratual, não há crime; que não há previsão legal de gestão temerária por
construtoras na Lei Federal n. 1.521/51; que caixas construtoras são entidades
voltadas ao financiamento de construções e não execução de obras, portanto,
diferentes de construtoras; que não estão presentes nenhum dos elementos do tipo
penal e, neste sentido, a conduta do Acusado Ricardo Martins resulta
manifestamente atípica; que o Parquetnão aponta com clareza qual a suposta fraude
ocorrida, quais seriam os seus elementos, tipo, forma de execução, objeto ou
resultado - nem mesmo de que forma a fraude teria concorrido para a consecução
do delito de gestão temerária, ou, se seria um crime meio, dificultando sobremaneira
a atuação defensiva; que neste contexto de enorme imprecisão, a Defesa Técnica
buscará analisar todas as referências trazidas pela Acusação; que há uma indicação
de que a suposta fraude teria decorrido de vendas de imóveis sem o memorial de
incorporação, tal conduta é atípica, pois o registro do memorial de incorporação em
caso de cooperativa não configura requisito necessário à realização de adesões ao
memorial de incorporação, se mostrará inexigível in casu; que os conceitos de
cooperativa e de incorporador não se confundem, que o primeiro está definido na lei
das sociedades cooperativas e o segundo na lei de incorporações imobiliárias; que
se a necessidade de memorial de incorporação ocorresse no art. 32 da Lei de
Incorporações, seria necessário o seu arquivamento no competente Cartório de
Registro de Imóveis previamente à qualquer negociação sobre unidades autônomas;
que a exigência do memorial de incorporação está prevista unicamente no art. 31-A,
§10 daquela Lei, atribuída exclusivamente ao incorporador que deseja submeter a
incorporação ao regime de afetação; que não consta de Termos de Contrato de
Adesão aos empreendimentos cooperativos a especificação do imóvel, com
informações do tipo: bloco, andar, ala, número do apartamento etc; que a suposta
fraude que decorre da falta de memorial de incorporação, ante a correta previsão
legal, esse memorial de incorporação é inexigível para o caso ora em análise e,
portanto, não há qualquer violação a dever contido no art. 32 da Lei n. 4.591, já que
não há sequer previsão de memorial de incorporação neste artigo, elidindo a
possibilidade de episódio de gestão temerária com esse embasamento; que os

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empreendimentos da Cooperativa CSN os apartamentos construídos, seguindo a

praxe, foram vinculados aos cooperados apenas após o término da construção, de
forma aleatória e por meio de sorteios; que neste ínterim, fica manifesta a
inexigência do memorial de incorporação para os empreendimentos da Cooperativa
CSN e, portanto, nenhuma ilicitude pode ser imputada aos réus por não terem
procedido a expedição de tal documento, diga-se de passagem, impróprios ao caso,
memorial de incorporação não é o mesmo que memorial descritivo; que a presença
ou ausência do memorial de incorporação de nada afetaria o deslinde do feito; que o
douto Promotor de Justiça rematou por atribuir, conclui entre os defendentes, onde
nada mais há do que termos de contratos distintos que eram firmados a depender
dos seus diferentes objetos, ora com a Cooperativa, ora com a Construtora; que um
dos contratos é o de adesão, firmado por todos previamente à construção, outros
são os contratos particulares de entrega de imóvel ou de entrega de chaves, e,
alguns são relacionados à assunção de dívidas com a Construtora em razão de
passivos após a conclusão da obra e após o encerramento da atividade de gestão
da obra pela Cooperativa; que não há qualquer conluio na ocorrência de contratos
distintos, apenas o alheamento do i. Promotor sobre o modus operandido setor, e,
forçoso é convir, nada poderia ser feito de modo diverso, já que não há a exigência
de forma dat esse rei; que não há qualquer conluio entre os réus em termos de
contrato assinados pela Cooperativa ou pela Cooperativa ou pela Construtora, não
havendo porque se imaginar ilegalidade, ilicitude ou imoralidade alguma, haja vista
que todos os contratos eram feitos e obedeciam estritamente a particularidade do
caso - compra e venda para os apartamentos vendidos pela Construtora após
recebê-los em dação em pagamento pelo serviço prestado, prestação de serviços
habitacionais para aqueles que decidiam se tornar cooperados da CSN; que a
prática de "bicicleta" para o mercado imobiliário é algo que se dá quando
incorporadoras sobrevivem graças aos sucessivos novos lançamentos, os mais
recentes para viabilizar os mais antigos, até romper a corrente; que esta prática ficou
conhecida, entre nós, a partir do caso da incorporadora ENCOL; que embora o
Órgão ministerial tente aproximar a situação tratada neste Processo com a hipótese
da ENCOL, não há qualquer ponto de aderência entre as distintas situações; que a
Construtora do Acusado não realizava vendas de imóveis e nem atuava como
incorporadora, sendo apenas prestadora de serviços relacionados à execução de
obras; que não houve lançamentos sucessivos de empreendimentos; que eram
empreendimentos individualizados por grupos de cooperados e com características
específicas para atender às demandas definidas; que cada empreendimento tinha
suas contas mantidas segregadas, não se permitindo a possibilidade de confusão

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entre as poupanças de cada empreendimento; que o documento referido pelo i.

Órgão do MP não subsidia as conclusões a que chegou; que todos os
empreendimentos tiveram sua idealização feita em conjunto pelos cooperados e, da
mesma forma, aprovados/autorizados; que, por conseguinte, nenhum dos réus pode
ser responsabilizado pela criação de novos empreendimentos, seja lá quais os
entraves decorrentes de tal escolha, tendo em vista que não tinham qualquer poder
para impedi-los ou determiná-los; que a distinção entre os institutos jurídicos
(cooperativa e construtora) não é irrelevante posto que o ordenamento jurídico os
percebe de maneira diversa e impõe responsabilidades distintas aos seus gestores;
que é inconcebível que afirmações sobre transações perigosas completamente
deslocadas de contexto aconteçam nesse momento processual; que nunca houve
nenhuma transação perigosa ou assunção; que a Construtora Aires Costa foi
contratada pela CSN para execução de obras, na forma de empreitada global e a
contratação decorreu de decisão colegiada unânime que observou o menor preço
diante de três propostas submetidas à avaliação dos cooperados, registrados em
Ata; que devido a fatores conjunturais e circunstancias específicos, que não são
atribuíveis a quaisquer dos réus, e que levaram à quebra dos sistema de
cooperativismo habitacional em Águas Claras - tema exaustivamente tratado em
documentos, reportagens de jornal e depoimentos de testemunhas, no curso da
instrução criminal, a Construtora deixou de receber os pagamentos da CSN e teve
que atrasar ou suspender as obras; que diante desse cenário é que se deve realizar
a análise da conduta dos agentes para aferir a presença do elemento subjetivo,
necessário à configuração do delito de gestão temerária; que a decisão de
investimento partiu dos cooperados e que, indubitavelmente, não imaginavam estar
colocando seus recursos em risco algum; que se existem prejuízos aos cooperados
causados pela interrupção das obras, esses são decorrentes unicamente da
interrupção dos pagamentos pelos próprios membros da CSN, o que levou a
Cooperativa a inadimplir o contrato com a Construtora; que se a fuga dos
cooperados, por volta de 2007, deu-se como um crash, de maneira súbita e
inesperada, não há se falar nem em representação do resultado, nem em ação
tendente a este; que não havia atitude possível, por parte dos defendentes, que
pudesse impedir a inadimplência e a estagnação das obras; que não há falar em
gestão temerária na ausência de recursos para o pagamento de despesas; que em
regra só se pode gerir temerariamente recursos disponíveis; que não havia como
prever o efeito manada que assolou as cooperativas de Águas Claras; que é
incongruente querer criminalizar a conduta dos gestores das entidades; que assim
funciona no sistema habitacional cooperado em qualquer lugar do mundo: se os

Fls. _____
cooperados contribuem, a obra é concluída, se não contribuem a obra é paralisada;

que a Construtora Aires Costa tentou viabilizar os empreendimentos, aceitou até
mesmo imóveis da CSN como recebíveis em dação em pagamento e empregou
recursos próprios para tentar concluir as obras; que diante dos noticiários na mídia
de uma suposta fraude com regozijo das grandes construtoras de Brasília -
obviamente nenhum cooperado vai continuar a contribuir numa situação de risco
elevado; que foi a falência do sistema habitacional cooperado em Águas Claras e o
reinado do capitalismo no mercado imobiliário; que ao contrário do afirmado pelo
Ministério Público, não há responsabilidade da Construtora pelo passivo dos
cooperados; que o sistema habitacional cooperado funcionou durante um tempo em
Águas Claras, tanto é assim que boa parte da cidade surgiu a partir de iniciativas de
cooperativas habitacionais; que querer criminalizar condutas lícitas e usuais não é
aceitável; que não há falar em dolo do Denunciado Ricardo Martins, porque não era
gestor da Cooperativa, portanto, não tinha nem poderes, nem atribuição para gerir
(ausência de meios para alcance do resultado); que impossível figurar o Acusado
como sujeito ativo do suposto delito, mesmo porque trata-se de delito próprio, que
deve ser cometido por gestor da instituição que figura como objeto material; que se
teve que suspender ou atrasar as obras é porque não recebia os pagamentos que
viabilizam a execução dos serviços do prestador, o inadimplemento de importante
parcela dos cooperados; que não se pode antever a existência de dolo na conduta
da Acusada Cláudia Rossane na prática de qualquer ato temerário; que a
inviabilização da continuidade da prestação de serviços pela Cooperativa foi
resultante de fatores estranhos à Cooperativa, ou seja, não derivaram de qualquer
ato diretivo; que a inadimplência e desistência em massa dos cooperados como ato
de gestão, tais fatos, de forma abrupta em que se deram, foram absolutamente
imprevisíveis e, portanto, excluiriam a própria consciência ou estado anímico, sem o
qual não há de se falar em dolo; que não havendo na norma de regência a atribuição
de dever de cuidado e vigilância, não seria cabível supor uma conduta omissiva
penalmente relevante atribuível aos defendentes; que a Construtora Aires Costa
Ltda. é uma sociedade empresarial de responsabilidade limitada e a Cooperativa
CSN não é sociedade de capital, por conseguinte, nenhuma das duas se submete à
legislação especial das sociedades anônimas; que não há como o i. Promotor de
Justiça inferir que "deve ser aplicada a lei do anonimato às sociedades por quotas
de forma suplementar"; que a aplicação supletiva das normas da sociedade anônima
depende, para início de conversa entre civilistas, de previsão no contrato social; que
em relação às cooperativas, o art. 1.096, do Código Civil, determina que: "no que a
lei for omissa, aplicam-se as disposições referentes à sociedade simples,

Fls. _____
resguardadas as características estabelecidas no art. 1094"; que é sobre um alicerce

carcomido por distorções das previsões legais que o Órgão de acusação ergue suas
increpações e infere responsabilidade penal dos defendentes, como se a tipicidade
penal - enquanto tutela das liberdades, se mostrasse de nenhum significado; que ao
concluir que o crime de gestão temerária é um crime societário por excelência,
inadvertidamente, o Ministério Público afasta a possibilidade de cometimento desse
delito pelos defendentes, vez que não são administradores de S.A. e nem acionistas;
que, conforme termos de adesão, também já referenciados, a Cooperativa não
estipulava prazo para a entrega de qualquer unidade, posto que próprio da
cooperativa é a incerteza quanto à existência do capital necessário em tempo
predeterminado, haja vista depender da adimplência de seus cooperados para que
qualquer obra seja feita; que a data de entrega do imóvel se pautava como evento
incerto e dele os cooperados dispunham de total ciência; que a Cooperativa, a quem
tanto o Ministério Público busca imputar gestão por parte do Sr. Ricardo Martins, não
continha, em seus contratos de adesão, prazo para a entrega do empreendimento;
que se não há prazo, não há como se falsear a respeito da data da entrega do
empreendimento; que em nenhum momento se provou que qualquer dos acusados
possuíam qualquer conhecimento real sobre os insucessos que viriam a sofrer os
empreendimentos da Cooperativa CSN; que, por conseguinte, se esses não sabiam,
então não lhes pode ser imputado qualquer falso penalmente relevante; que a douta
acusação não logrou minimamente em demonstrar o conhecimento e a vontade dos
acusados em enganar qualquer pessoa; que os réus jamais se omitiram ou deixaram
de comparecer ao seu local de trabalho, recebendo a todos que os procuram; que
não há qualquer crime narrado; que o surgimento de condições que impedem a
continuação de uma obra, seja de forma irremediável ou parcial, não implica em
qualquer crime previsto no ordenamento jurídico doméstico, mas sim, no máximo,
em descumprimento contratual, onde, na seara cível, deverá se verificar a existência
ou não da responsabilidade civil; que está claro que a própria concepção da
ocorrência de qualquer crime figura apenas como questão que se admite para traçar
todos os contornos possíveis da ação penal em epígrafe, pois, em verdade, os
acusados não geriram de forma temerária nenhum empreendimento; que de forma
subsidiária às teses, sucessivamente, de nulidade/inépcia da denúncia, nulidade do
processo por violação ao contraditório e ampla defesa e ao art. 384, CPP e da
atipicidade da conduta narrada em alegações finais do Parquet, mostra-se
necessário tratar do concurso de crimes em relação à imputação do tipo do art. 65
da Lei n. 4.591/64; que ocorre que (sem abstrair-se o insólito) mesmo que se
considere tais apontamentos como consistentes e hábeis à condenação do Réu, não

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se pode aferir à ideia de concurso material; que, por conseguinte, não há outro
caminho a ser trilhado - ressalvada a improcedência da ação - senão a adoção da
continuidade delitiva, estabelecendo-se a dosimetria de acordo com a parte final do
art. 71, caput, do Código Penal. Ao final, a Defesa requereu:
a) preliminarmente, seja reconhecida a inépcia da inicial em relação

ao crime do art. 65 da Lei n. 4.591/64;
b) tendo em vista os termos supracitados, subsidiariamente a tese

de inépcia da inicial, que sejam os réus absolvidos do crime de prestar informações
falsas no âmbito de incorporações, previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/64. Caso não
se decida pela absolvição - apenas para não incorrer em omissão, que seja aplicado
o instituto do crime continuado ao caso;
c) que sejam os réus absolvidos do crime de gestão temerária, tendo

em vista todas as teses acima defendidas bem como as provas dos autos, que não
possibilitam conclusão outra;
d) subsidiariamente, caso se entenda pela ocorrência do crime de

gestão temerária, que não seja aplicado o somatório do concurso material, ex vi legis
(fls. 2247-2408).
Constam dos autos alguns documentos, merecendo destaque os

seguintes: Portaria de Instauração do Inquérito Policial 054/2012 - DECON, referente
ao Ofício n. 039/2012-4ª PRODECON, fls. 02T-04; Documentos Diversos para
instauração do Inquérito Policial, fls. 05-242; Termos de Declarações, fls. 243-245,
272-273, 287-288, 289-290, 307-309, 326-327, 328-329, 333-336 e 830-831;
Documentos Diversos, fls. 246-268, 274-286, 291-306 e verso, 310-325, 347, 408-
420; 832-850, 867-870, 871-877; Cópia dos Autos n. 2005.01.1.103949-8 (Rescisão
contratual com c/c Devolução de Imóvel), fls. 408-786; Relatório Final da Autoridade
Policial, fls. 816-825; Termos de Reinquirição, fls. 865-866, 878-879; e Folha Penal
dos Acusados, fls. 2413-2431e 2432-2436.
É o relatório.
Decido.

Fls. _____
II
Trata-se de ação penal movida pelo Ministério Público do Distrito

Federal e Territórios em desfavor dos acusados RICARDO MARTINS MOREIRA
JÚNIOR e CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS, ambos qualificados nos autos,
imputando-lhes a prática de crime de gestão temerária (previsto no art. 3º, inciso IX,
da Lei Federal n. 1.521/51, segunda parte), por duas vezes, e de crime contra a
economia popular (previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/640), por quatro vezes, c/c art.
69 do Código Penal, cuja tramitação do feito, mormente sua instrução, deu-se de
forma válida e regular, observando-se os mandamentos constitucionais do
contraditório e da ampla defesa.
(...)
E no mérito, encerrada a fase de instrução, pode-se adiantar que a

materialidade e autoria dos fatos narrados na denúncia restaram devidamente
demonstradas, nos termos que se seguem:
Assim, a materialidadeestá demonstrada tanto pela documentação

(Portaria de Instauração do Inquérito Policial 054/2012 - DECON, referente ao Ofício
n. 039/2012-4ª PRODECON, fls. 02T-04; Documentos Diversos para instauração do
Inquérito Policial, fls. 05-242; Termos de Declarações, fls. 243-245, 272-273, 287-
288, 289-290, 307-309, 326-327, 328-329, 333-336 e 830-831; Documentos
Diversos, fls. 246-268, 274-286, 291-306 e verso, 310-325, 347, 408-420; 832-850,
867-870, 871-877; Cópia dos Autos n. 2005.01.1.103949-8 (Rescisão contratual com
c/c Devolução de Imóvel), fls. 408-786; Relatório Final da Autoridade Policial, fls.
816-825 e Termos de Reinquirição, fls. 865-866, 878-879), quanto pela prova oral
colhida, constantes nos autos.
A autoria, da mesma forma, restou suficientemente provada, apesar

de os acusados, em Juízo, com as garantias constitucionais, negarem os fatos,
afirmando que o que houve foram dificuldades financeiras.
Com efeito, por ocasião de seu interrogatório perante este Juízo, a

Ré CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS, presidente da Cooperativa Habitacional
e de Serviços Nacionais - CSN - afirmou que os fatos narrados na denúncia não são
verdadeiros, apresentando em sua autodefesa a seguinte versão:

Fls. _____
que não são verdadeiros os fatos narrados na denúncia; que os

fatos ocorreram no ano de 1998 e estão trazendo para os dias atuais de forma
deturpada; que a Cooperativa da interroganda não era de fachada; que a
Cooperativa começou no ano de 1998 e cumpriu muito bem o seu papel; que a
Cooperativa enfrentou problemas no final, mas a mesma ofereceu trabalho para
muitas pessoas; que atualmente tem mais de 200 pessoas morando em seus
apartamentos; que alguns apartamentos foram comprados pelo valor de R$
48.000,00 (quarenta e oito mil reais) ou R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) à
época; que, atualmente, os imóveis valem em torno de R$ 250.000,00 (duzentos e
cinquenta mil reais); que a interroganda não obteve lucro com a venda dos imóveis;
que o memorial de incorporação não era exigido de imediato; que todas as
cooperativas não possuíam o memorial de incorporação; que nas cooperativas as
pessoas se juntam e se tornam donas dos imóveis; que os cooperados eram
submetidos aos sorteios; que não tinha necessidade do memorial de incorporação
no início; que não existiu fraude por parte da interroganda; que saiu uma reportagem
na Rede Globo e no Correio Brasiliense acerca de um golpe que a CSN estava
dando em Brasília; que tornou-se efeito manada e depois disso não foi possível mais
construir; que nunca foi condenada ou respondeu qualquer processo; que o
rendimento da interroganda é o pro labore da Cooperativa desde o ano de 1998; que
entre 2001 a2009 ainterroganda tinha outras atividades, entre elas aluguéis; que a
interroganda é autônoma; que em 2009 ainterroganda tinha um rendimento em torno
de R$ 13.000,00 (treze mil reais) ou R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) das
atividades; que a Cooperativa tem estoque de apartamentos atualmente; que o
empreendimento Mirante tem 110 apartamentos disponíveis; que a venda dos
imóveis consegue construir, pagar todos os débitos e ainda sobraria dinheiro; que o
Portal do Parque está totalmente entregue e escriturado; que o Golden Parque
provavelmente tem uma faixa de 20 apartamentos disponíveis; que o projeto do
Quálitas foi abortado por ter sido vendido errado; que não sabe informar quantos
imóveis a Construtora tem em estoque; que a interroganda é proprietária da Start,
Inovare e a Agropecuária NM; que a fazenda foi adquirida em 1998 e depois foi
transformada em empresa; que a empresa Inovare enfrenta dificuldades, mas está
tudo bem; que o Governador Roriz facilitou a entrada das cooperativas no mercado
de Águas Claras; que a Cooperativa da interroganda fazia uma publicidade sobre o
que era uma cooperativa; que em 1998 acidade de Águas Claras era só barro e
poeira; que a interroganda foi cooperada de várias cooperativas e é cooperada da
CSN; que naquela época as pessoas tinham horror de cooperativa; que a

Fls. _____
interroganda participou do início de Águas Claras; que a CSN trabalhou com todas
as cooperativas; que em 2002 tinha mais de 100 pessoas na CSN e a interroganda
viu a possibilidade de construir; que foi feita uma assembleia para debater o assunto;
que encontraram uma cooperativa querendo vender um terreno; que a planta do
empreendimento foi votada em assembleia para construção com 2 quartos; que a
primeira projeção foi comprada em frente ao Parque; que foi votado o segundo
empreendimento chamado de Cristal do Parque; que a adesão do Portal do Parque
foi feita por R$ 48.000,00; que o Portal do Parque está todo correto; que a
Cooperativa enfrentou problemas de documentação com o Cristal do Parque; que o
Cristal do Parque está todo entregue; que conseguiram completar 70% de adesões
para o Cristal do Parque; que a CSN tinha vários stands em Águas Claras; que
existia um vão entre Guará e Taguatinga e o Governador Roriz resolveu incentivar a
construção de Águas Claras; que a procura por novos lançamentos estava grande
por parte das pessoas considerando o preço dos imóveis; que o Portal do Parque
está todo entregue; que a procura era por um empreendimento com menor preço, foi
quando entrou o Mirante do Parque; que todos os empreendimentos eram de dois
quartos e tinha um preço popular; que foi votada em assembleia a contratação da
Construtora Aires Costa; que os cooperados já conheciam Ricardo e aceitaram a
contratação; que Ricardo já fazia um trabalho em Águas Claras; que a Construtora
Aires Costa ofereceu um preço bem melhor; que a implantação de novos projetos
surgiram em face de uma demanda dos cooperados; que as pessoas começaram a
confiar nas cooperativas; que todas as decisões pertinentes aos projetos eram
votadas em assembleia; que a demanda só parou após a notícia da paralisação das
obras e da entrada das construtoras em Águas Claras; que na Cooperativa não
houve a chamada "bicicleta"; que todo o recebível e o estoque do Portal foi
negociado com o condomínio; que todos os problemas do Portal foram sanados; que
o Cristal tinha uma dívida pequena na TERRACAP; que o problema do Portal iniciou
com a TERRACAP negando a escritura; que a dívida do INSS só costumava ser
quitada no final do empreendimento; que a obrigação do INSS é dos cooperados,
que a construtora não é responsável; que todos os débitos eram dos cooperados;
que o problema do Cristal foi resolvido; que os recebíveis do Mirante são suficiente
para pagar a TERRACAP e terminar de construir o prédio; que a interroganda
chegou a fazer um estudo com a Antares para a construção do Mirante; que com a
história do golpe a Antares desistiu da parceria com a CSN; que todo dinheiro que
entrava na CSN era dividido por empreendimento; que para fechar um contrato de
compra e venda é necessário um memorial de incorporação; que no contrato de
adesão são juntados os esforços para criação de um grupo; que em todo contrato de

Fls. _____
adesão é claro as obrigações dos cooperados; que não justifica dizer que assinou o
contrato e não sabia que tratava de uma cooperativa; que no contrato há que o
memorial de incorporação será depositado; que uma cláusula é que era previsão e
não entrega; que todas as obrigações até o final da construção do prédio estavam
descritas no contrato; que havia sorteio para direcionar as garagens; que não havia
vinculação nas garagens; que os cooperados eram submetidos às votações; que
acontecia de cooperados efetuarem trocas entre eles e a Cooperativa acatava; que
não existia diferença de preços entre as unidades; que a CSN não visava lucro; que
a CSN tinha um contador contratado para gerir as receitas e despesas; que a
interroganda obteve muita dor de cabeça na direção da CSN; que a interroganda
fazia por amor ao projeto; que nem a "Minha Casa Minha Vida" construía da maneira
que a Cooperativa constrói; que todos os detalhes pertinentes aos projetos
passavam por votação em assembleia; que o prazo de entrega de imóveis das
construtoras eram bem inferiores aos das cooperativas; que as grandes construtoras
tinham financiamento bancário e a entrega dos imóveis era em um prazo menor; que
as construtoras também ofereciam seguro de entrega; que fez um projeto de análise
econômica para avaliar a situação do Mirante; que há uma minuta acerca da
negociação do Mirante; que tanto o Mirante como o Golden são empreendimentos
viáveis; que tem um acordo em curso com a cooperada Eliete; que a interroganda e
Ricardo precisaram colocar recursos próprios para resolução das pendências; que
Fabrício recebeu a loja mesmo não querendo; que Fabrício já vendeu a loja para
terceiro; que Fabrício disse que a entrega da loja seria um golpe; que todos os
cooperados estavam cientes das suas responsabilidades; que até o ano de 2007
tudo em Águas Claras era cooperativa; que a CSN trabalhava em função de explicar
aos cooperados o que era uma cooperativa; que a CSN fazia uma publicidade do
que era uma cooperativa; que só escutou falar em construtora depois de 2007; que a
interroganda só fazia o que os cooperados queriam; que os cooperados eram co
responsáveis pela gestão da CSN; que os cooperados poderiam destituir a diretoria
da Cooperativa a qualquer momento; que a CSN trabalhou com a COOPERDUC,
COAGE, COOPERBRAPA e várias outras; que a interroganda e Ricardo não
visaram lesar os cooperados; que a Construtora Aires Costa era contratada pela
CSN; que a maioria das cooperativas contratavam a Construtora MB; que a
interroganda espelhava nas outras cooperativas para desempenho das funções; que
as grandes construtoras absorveram as cooperativas; que não houve prejuízo aos
cooperados; que a Construtora Aires Costa tem todos os créditos com a CSN; que
todos os contratos iniciaram com adesão dos cooperados; que os imóveis dados em
dação em pagamento eram vendidos pela Construtora; que a Construtora vendia os

Fls. _____
imóveis através do contrato de compra e venda; que no inicio a Cooperativa figurava

nos boletos de pagamentos; que os boletos em nome da Construtora foi a tentativa
de pagar em duplicidade o CPMF; que o fato de querer pagar menos imposto é um
meio lícito; que não existe qualquer reclamação acerca da qualidade dos imóveis
entregues pela CSN; que a interroganda acompanhava pessoalmente a entrega dos
imóveis pela Construtora; que os cooperados entravam em contato com a
Construtora para efetuar reparos; que a interroganda e Ricardo sempre estiveram a
disposição para resolver os problemas; que o contrato de adesão não possuía
nenhum tipo de fraude; que logo que a obra era iniciada os cooperados começavam
fazer visitas no canteiro de obras; que Ricardo estava sempre presente nas obras;
que os cooperados julgavam que Ricardo era o verdadeiro responsável pela obra;
que as visitas dos cooperados eram constantes; que qualquer problema da obra era
resolvido com Ricardo; que a interroganda acompanhava a obra e cobrava
resultados da Construtora; que a interroganda era bem criteriosa com a entrega da
obra; que diante do anúncio de golpe os cooperados começaram agir na qualidade
de consumidores; que os cooperados viam a interroganda como proprietária da obra;
que a CSN observou o TAC n. 438 firmado com o Ministério Público; que o Cristal foi
entregue para todos; que o problema enfrentado pelo Cristal foi relativo à escritura;
que a interroganda enfrentou várias dificuldades no decorrer das obras; que o
sistema de cooperativas possuía a possibilidade de atrasos nas obras; que as
testemunhas ouvidas nem sabiam de prejuízos ou acordos firmados; que todos os
construtores que entraram em 2007 possuíam terrenos em Águas Claras; que os
grandes construtores esperaram valorização dos seus terrenos para entrar no
mercado; que quando as construtoras entraram em Águas Claras já existia toda uma
infraestrutura; que os grandes construtores usaram de especulação imobiliária; que
de 2007 em diante deu início as "caças às cooperativas"; que a divulgação era
relativo às cooperativas no geral; que todos os imóveis em estoque são suficientes
para construir e quitar todos os débitos; que a interroganda sempre adotou uma
postura responsável e focada em resolver os problemas; que a interroganda sempre
atendeu os cooperados e nunca ocultou-se de qualquer pessoa; que a intenção da
interroganda e Ricardo é resolver o problema e virar a página; que a interroganda
começava a obra depois de 70 a90% de adesões; que o lançamento de novos
projetos era lícito; que todos os cooperados tinham contato com a cooperativa e a
construtora; que com o efeito manada os cooperados que desistiam queriam receber
os valores de imediato, corrigidos e acrescidos de multas e danos morais; que foi
investido muito dinheiro no Golden; que a questão do Quálitas foi erro da
TERRACAP; que nada foi feito no Quálitas em razão da questão enfrentada; que o

Fls. _____
Mirante tem um bloco totalmente entregue; que o outro bloco do Mirante já foram
entregues as lojas e a parte comum do prédio falta acabar; que a parte interna cabe
a cada cooperado fazer; que tem um acordo relativo ao Mirante; que o Golden
também tem um acordo vigente; que no edital da TERRACAP estava escrito que
seria residencial e não comercial o Quálitas; que a interroganda encontra-se
surpresa e indignada com a denúncia e aproveita para dizer que não é golpista
(mídia fl. 1156 ).
E no mesmo sentido foram as declarações do Acusado RICARDO

MARTINS MOREIRA JÚNIOR, proprietário da Construtora Aires Costa Ltda (nome
fantasia: Elo Construtora e Incorporadora) quando, também em Juízo, asseverou
que não houve nenhuma fraude por parte da Construtora ou da Cooperativa, ou
seja, disse que o que aconteceu foram dificuldades advindas em face da
inadimplência e desistência por parte dos cooperados. Confira:
que os fatos narrados na denúncia não são verdadeiros; que as

informações estão desencontradas; que a Construtora foi contratada pela
Cooperativa para prestar serviços aos cooperados; que não existiu fraude; que não
houve qualquer intenção da Construtora e da Cooperativa de lesar os cooperados;
que a Construtora enfrentou dificuldades mas quis executar as obras da melhor
maneira possível; que diante das inadimplências e desistências dos cooperados
afetavam diretamente a obra; que nunca foi condenado ou respondeu qualquer
processo; que existem algumas unidades em estoque da Construtora, mas o
interrogando não saberia precisar; que seria em torno de 20 unidades; que a CSN
deve ter mais de 100 unidades em estoque; que o interrogando foi proprietário da
empresa Know How; que é um exagero afirmar que o interrogando criou cinco
empresas Know How com CNPJ's diferentes; que o interrogando possui duas
empresas atualmente, sendo a construtora Aires Costa e a Imobiliária Estácio; que
possui também uma agropecuária criada em meados de 2009; que o capital social
da agropecuária pode ter sido criado por R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); que as
obras do Quálitas e do Golden estão atualmente paralisadas; que do Golden foi feita
a fundação, partindo para o primeiro pavimento e por conta de alguns percalços as
obras foram paralisadas; que estava sendo negociado com a Cooperativa; que
houve um estudo da Construtora Antares; que o Quálitas foi vendido de forma errada
pela TERRACAP; que a licitação especificava como sendo um terreno para
construção residencial; que houve negociação com a TERRACAP no sentido de
liberar documentação de um terreno já quitado; que os problemas com o Cristal do

Fls. _____
Parque foram solucionados; que o interrogando pretende entrar com ação contra a
TERRACAP por causa do Quálitas; que o interrogando tentou amigavelmente
resolver a situação com a TERRACAP; que somente duas ou três pessoas
aguardam solução do Quálitas; que cerca de 20 cooperados aguardam solução do
Golden; que não foi desviado dinheiro da Cooperativa para a criação da
agropecuária; que a agropecuária foi criada pelo patrocínio do sogro do
interrogando; que a agropecuária iniciou como pessoa física e posteriormente
passou para pessoa jurídica; que os projetos de cooperativas são desenvolvidos
pelos cooperados e possuem preço acessível; que a construtora tem projetos mais
grandiosos e com oferta de financiamento bancário e seguro de obra; que o início de
Águas Claras foi bastante incentivado pelo Governo; que os terrenos foram vendidos
por preços especiais; que foram criadas várias cooperativas de órgãos existentes no
Distrito Federal; que a classe média baixa foi privilegiada; que Águas Claras foi
criada para viabilizar o projeto do metrô; que havia um vazio demográfico que
precisava ser preenchido entre o Guará e Taguatinga; que o Governo criou várias
cooperativas para atender a demanda; que vários incentivos foram prometidos por
parte do Governo para Águas Claras, mas nada disso aconteceu; que praticamente
só existiam cooperativas no início de Águas Claras; que as construtoras e
imobiliárias não queriam ir para Águas Claras; que as construtoras adquiriam os
terrenos e ficavam aguardando a valorização do mercado; que as cooperativas
tocavam a obra desde o início; que até hoje as construtoras possuem vários terrenos
em Águas Claras; que cada projeto da CSN tinha seu objetivo e caixa; que várias
cooperativas desenvolveram o mesmo projeto desenvolvido pela CSN; que a CSN
nunca foi uma cooperativa de fachada; que a CSN foi criada em 1998 e teve
atividade regular na execução de trabalhos com lisura; que os investimentos dos
empreendimentos eram separados; que na Cooperativa todas os compromissos com
terreno, tributos, construção e documentação era de responsabilidade dos
cooperados; que os cooperados eram os contratantes de serviços e não clientes da
Construtora; que a Construtora foi contratada pela Cooperativa para prestação de
serviços; que todas as cooperativas recorriam às construtoras para execução das
obras; que a MB Engenharia (atualmente Brookfild) e a Vegas Engenharia
executaram várias obras para as cooperativas em Águas Claras; que a contratação
da Construtora Aires Costa foi aprovada em assembleia; que o interrogando não
possuía recursos para construção de prédios; que o interrogando prestou muitos
serviços em Águas Claras e fez um bom serviços; que a Construtora Aires Costa
ofereceu um bom preço para a CSN; que os apartamentos da CSN eram
apartamentos pequenos e com preço popular; que os recursos dos cooperados eram

Fls. _____
limitados; que, considerando a localização do terreno, os imóveis teriam valor mais

elevados caso tivessem sido construídos por grandes construtoras; que os
acabamentos eram definidos em assembleia pelos cooperados; que foram
apresentadas três sugestões de materiais com mesmo nível para votação; que os
cooperados que perdiam na votação acabavam acatando a maioria; que o
interrogando participou de assembleias para votação de material; que sempre tinha
um representante da Construtora nas assembleias; que a Construtora buscava
acompanhar os cooperados para prestar esclarecimentos; que não existia diferença
de preços entre os imóveis adquiridos pelos cooperados; que os cooperados
submetiam a um sorteio para escolha dos imóveis e vagas de garagem; que as
construtoras estipulam valores diferenciados para venda de imóveis; que a Aires
Costa recebeu imóveis da Cooperativa como pagamento de dívidas; que todos os
contratos foram feitos através da CSN; que algumas unidades foram repassadas
para a Construtora como pagamento pelos serviços prestados; que a Construtora
deu prosseguimento aos empreendimentos; que os imóveis foram vendidos através
do contrato de compra e venda; que a Construtora entregava um termo de entrega,
como se fosse um contrato; que as unidades repassadas como dação em
pagamento eram vendidas para cobrir custos; que em 2007 as grandes construtoras
entraram no mercado de Águas Claras; que os incentivos para facilitação das
cooperativas desapareceram; que o poder econômico das grandes construtoras era
grande; que as obras já entregues no DF ajudavam na credibilidade das
construtoras; que as grandes construtoras resolveram tirar de Águas Claras tudo que
impediam o crescimento das construtoras; que o Governo começou a ajudar as
grandes construtoras; que o anseio pelo Noroeste fez aumentar o incentivo para as
grandes construtoras; que aconteceu alteração nos coeficientes de construção dos
prédios; que as construtoras trouxeram atrativos para os prédios; que as
construtoras queriam iludir os clientes com facilidades nos financiamentos; que outra
novidade trazida pelas construtoras foi o seguro de entrega de obra; que o fato
ocasionado pela ENCOL chamado "bicicleta" repercutiu em todo o Brasil; que foi
introduzido o seguro de entrega para garantia do imóvel; que os cooperados nunca
tiveram qualquer tipo de motivo para destituírem a presidente da CSN; que a
implantação das grandes construtoras no mercado de Águas Claras acabou
acarretando muitas desistências por parte dos cooperados; que tanto na Rede Globo
como no Correio Brasiliense começou uma forte campanha em busca de denegrir a
imagem da Construtora Aires Costa, da Cooperativa CSN e de várias cooperativas;
que as grandes construtoras eram grandes assinantes de veículos de comunicação
e como tal investiram bastante na campanha; que a notícia veiculada sobre a

Fls. _____
Construtora Aires Costa e a Cooperativa tratava de um golpe e que os cooperados

não receberiam seus imóveis; que as notícias negativas desencadearam grandes
dificuldades para a Cooperativa e a Construtora; que a cooperativa faz obra com os
recursos recebidos, sem receber recursos inviável a construção; que os cooperados
pararam de passar dinheiro para as cooperativas, pararam as adesões e começaram
as desistências; que as desistências dos cooperativas foram bastante significativas;
que antes da veiculação do golpe não acontecia tanto problema junto aos
cooperados; que as obras praticamente pararam depois das notícias de golpe; que
as grandes construtoras queriam que fossem liberadas as projeções do Noroeste;
que o Governo sabia que caso liberasse o Noroeste, a cidade de Águas Claras
ficaria com vários terrenos; que o Governo de Distrito Federal forçou a venda dos
terrenos em Águas Claras; que o incentivo por parte do Governo aumentou o
potencial de construção em Águas Claras; que melhorou os acessos à Águas
Claras; que o Governo limpou Águas Claras para entregar para as construtoras,
houve derrubada de lojas e stands; que foi iniciado a caça às construtoras; que a
TERRACAP mudou totalmente em relação às cooperativas; que aumentou a
problemática por parte da TERRACAP, no sentido de liberação de documentação
para com as cooperativas; que o Portal do Parque foi a primeira obra feita pela
Cooperativa e Construtora; que a Construtora Aires tinha interesse em apresentar
um bom trabalho e por isso fez muito mais do que havia combinado com a CSN; que
a intenção foi fazer o melhor para os cooperados; que o Portal é um prédio e está
localizado em área nobre; que o Portal foi construído no prazo previsto e finalizou
com toda documentação; que todos os cooperados do Portal receberam seus
imóveis; que no momento de receber a documentação a TERRACAP não queria
liberar a escritura; que a TERRACAP resolveu exigir o terreno de volta enquanto já
existia o prédio finalizado; que o Ministério Público precisou intervir para a
TERRACAP liberar a escritura, em meados de 2012; que todos os apartamentos do
Portal do Parque estão escriturados; que não é comum a TERRACAP exercer o
direito de preferência e querer comprar de volta um terreno; que a situação causou
estranheza; que o valor do prédio era bem superior ao valor do terreno; que o Cristal
do Parque foi o segundo empreendimento projetado pela Cooperativa Aires Costa;
que o empreendimento foi um sucesso; que o prédio foi entregue com excelente
qualidade; que todos os cooperados ficaram satisfeitos com os apartamentos do
Cristal; que houve dificuldade em regularizar a obra e pagar a parte do terreno; que
tudo ficou resolvido acerca da regularização da obra; que todas as dívidas com o
terreno e impostos com o INSS são de responsabilidade dos cooperados; que o
Mirante do Parque foi concluído o bloco A; que os cooperados apresentaram enorme

Fls. _____
satisfação com o empreendimento; que o segundo bloco está praticamente 95%

concluso; que falta alguns detalhes da área de lazer do prédio; que as lojas e o
empreendimento já estão sendo entregues; que várias unidades já foram entregues;
que existe um interesse de negociação com a associação, existindo uma minuta do
citado acordo; que a Construtora Aires Costa possui de recebíveis suficientes para
viabilizar o término da obra do Mirante; que a Construtora não concluiu o prédio pelo
fato do término das cooperativas; que o interrogando não desviou dinheiro do
Mirante ou de qualquer outro empreendimento; que os problemas de inadimplência
ou desistência dos cooperados contribuíram significativamente para impedir a
conclusão dos empreendimentos; que os cooperados ao desistirem do
empreendimento queriam receber o montante investido de uma só vez e com as
devidas correções; que aconteceu o efeito manada; que os cooperados resolveram
desistir por insegurança; que a construtora cobrava um valor superior pelo imóvel,
mas em compensação entregava em prazo menor; que a Vítima Fabrício, esteve em
Juízo, naquela ocasião a loja já estava pronta para entrega; que Fabrício vendeu a
unidade que foi recebida; que Fabrício não queria receber a loja no primeiro
momento; que o Golden Parque enfrentou um problema com o prédio vizinho; que
na época de fundações caiu o muro do prédio do Residencial Solimões; que foi
questionado acerca da possibilidade de corrigir o muro caído; que a Construtora
Aires Costa comprometeu-se a corrigir o problema, mas o residencial resolveu tirar
proveito da situação; que foi ingressado uma ação na Justiça e houve uma
determinação de paralisar a obra do Golden; que o empreendimento ficou um bom
tempo parado o que ocasionou muitas desistências por parte dos cooperados; que
algumas pessoas resolveram tirar proveito da situação; que o Golden ficou parado
por aproximadamente um ou dois anos; que foi feito um estudo e negociação com a
Antares; que, após o ocorrido, a Antares desistiu da negociação com a Construtora;
que o empreendimento Golden é totalmente viável; que o estudo da Antares é do
ano de 2012 e comprova a viabilidade da obra; que, atualmente, tem uma
construtora de Goiânia interessada em dar continuidade ao projeto; que o estoque
de imóveis e recebíveis são suficientes para continuar o empreendimento e todos os
outros; que o Quálitas aconteceu devido um grave erro da TERRACAP; que o edital
estava expresso imóvel exclusivo para habitação; que o projeto aprovado foi de
destinação residencial; que até os dias atuais não foi resolvido a destinação do
Quálitas; que a TERRACAP vendeu o terreno para a construção de empreendimento
residencial, mas tratava de destinação para empreendimento comercial; que todos
os projetos aprovados pela Administração eram residenciais; que em posterior
chegou a notícia da impossibilidade de construção para residencial; que caso fosse

Fls. _____
construído o empreendimento não seria possível regularizar; que o projeto do

Quálitas foi abortado desde o início; que a situação dos cooperados do Quálitas já
está resolvida; que a Construtora Aires Costa prestou serviços de forma proporcional
ao que foi recebido da CSN; que a Construtora ofereceu até mais no intuito de
crescer no mercado imobiliário; que o interrogando utilizou recursos próprios para
viabilizar a construção das obras; que os cooperados da CSN estavam cientes das
suas responsabilidades como cooperados; que o contrato de adesão estava bem
explícito; que não seria possível enganar nenhum cooperado; que em Águas Claras
somente existia cooperativas; que os empreendimentos das cooperativas saiam a
preço de custo; que tinha um TAC nos contratos de adesão acerca da entrega; que
um empreendimento de uma construtora é totalmente diferente de uma cooperativa;
que as grandes cooperativas e incorporadoras costumam oferecer festas de
lançamentos dos empreendimentos; que o projeto nascia da Cooperativa e não
existia festa de lançamento; que acontecia uma confraternização entre os
cooperados após a entrega dos empreendimentos; que geralmente era um jantar ou
um café para promover a entrega do imóvel; que nunca houve por parte do
interrogando e da Cláudia intenção de lesar os cooperados; que o montante pago
pelos cooperados está investido no projeto; que não existe prejuízo por parte dos
cooperados; que os primeiros boletos de pagamento eram direcionados à CSN; que
em dado momento foi criado o CPMF e os cooperados resolveram reduzir a carga
tributária; que os cooperados passaram pagar diretamente para a Construtora; que o
interrogando desconhece qualquer ação questionando a qualidade das obras; que
foi criada uma situação entre os cooperados insatisfeitos para tirar proveito da
Construtora; que o interrogando sempre esteve à disposição dos cooperados; que o
interrogando e sua esposa dormiram como empresários e acordaram como
golpistas; que o escritório da Construtora Aires funciona no prédio do Mirante; que o
interrogando é morador de Águas Claras e frequenta o comércio e as áreas comuns;
que o interrogando possui o respeito da população de Águas Claras; que nunca foi
proposto nenhum TAC entre o Ministério Público e a Construtora Aires Costa ou a
CSN; que as cooperativas não depositavam o memorial de incorporação no início
das obras; que era feito a obra e ao final havia o desmembramento para
regularização da construção; que 99% das cooperativas com as construtoras
cadastradas faziam isso em Águas Claras; que o Shopping de Águas Claras foi
entregue parcialmente e também sem o memorial de incorporação; que o memorial
de incorporação é exigido para o incorporador porque ele vai definir a obra; que a
exigência é para comprovar o que vai entregar; que os cooperados tinham ciência de
que não havia definição dos imóveis adquiridos; que a determinação da unidade era

Fls. _____
realizada através de sorteios; que os cooperados não sabiam se receberiam o

primeiro ou último andar; que acontecia troca de unidades entre os cooperados após
os sorteios; que não havia diferença de preço entre as unidades; que não estava
estipulado quem ficaria com o nascente ou poente, andar baixo ou alto; que existe
um parecer do Ministério Público de São Paulo sobre a desnecessidade do memorial
de incorporação para as cooperativas; que o mencionado parecer serviu de
parâmetro para as cooperativas; que a questão de entrega dos imóveis de
cooperativa é uma mera previsão; que os cooperados são os donos e responsáveis
pela obra; que se os responsáveis pela obra param de pagar a obra para; que o
interrogando tentou resolver situações mesmo não sendo o responsável; que o
interrogando utilizou recursos próprios para resolver pendência; que nunca foi
intenção do interrogando ou da Construtora aplicar golpe nos cooperados; que o
interrogando sempre esteve presente para ajudar a resolver todas as situações; que
a audiência é uma forma de esclarecer os reais fatos; que o CRECI com base em
uma denúncia do Ministério Público retirou o direito do interrogando exercer sua
função de corretor; que o interrogando não teve direito de defesa diante às situações
enfrentadas; que a Know How foi uma empresa bem conceituada em Taguatinga;
que a Know How só existia um CNPJ e o que existia a mais eram as filiais; que a
Construtora Aires Costa não fez nenhum lançamento de empreendimento; que os
imóveis pertenciam à CSN; que a Construtora Aires Costa recebia normalmente da
CSN no início das obras (mídia fl. 1156).
Todavia, a versão dos acusados não encontra respaldo no conjunto

probatório. Ou seja, os indícios da fase policial foram devidamente confirmados pela
oitiva das vítimas e testemunhas ouvidas em Juízo, não deixando dúvidas quanto à
autoria por parte dos acusados, reforçando, assim, a versão apresentada na
denúncia, tudo conforme se verifica a seguir.
Assim, a testemunha ELMA THEREZINHA DAS NEVES, uma das

vítimas, na fase policial, disse que teve problemas com os acusados em face da
aquisição de um imóvel do Empreendimento Cristal do Parque, sendo que ajuizou
uma ação com o objetivo de resolver tais problemas. ELMA disse o seguinte:
"que em fevereiro de 2002 estava passando por Taguatinga quando

viu um anúncio de venda de apartamentos de 2 quartosem Águas Claras, com
prestação inicial de R$ 390,00; que se interessou e entrou no stand de vendas,
tendo descoberto que se tratava de uma Cooperativa de Serviço Nacional; que

Fls. _____
adquiriu uma unidade do Residencial Cristal do Parque com entrega prevista para
final de 2005, havendo uma cláusula no contrato que poderia ser estendido o prazo
por mais 180 dias; que assinou o contrato com a Cooperativa, tendo pago uma
entrada, cujo valor não se recorda, algumas intermediárias e 72 prestações
inicialmente no valor de R$ 390,00, reajustadas pelo INCC; que somente recebeu as
chaves de seu apartamento em março de 2008, estando morando no apartamento
desde esta data; que, apesar de ter havido um grande atraso para a entrega do
apartamento, resolveu não entrar na Justiça contra a construtora, pois percebeu que
a obra estava em andamento, mesmo devagar; que a construtora responsável pelo
empreendimento foi a Construtora Aires Costa Ltda, cujo o nome fantasia é Elo
Construtora e Incorporadora; que, após a entrega das chaves, a declarante passou a
entrar em contato com a Cooperativa mensalmente querendo saber quando
receberia a escritura do imóvel; que deram um prazo de 30 dias e, após, foram
prorrogando até que a declarante percebeu que havia algum problema, tendo
descoberto junto a TERRACAP que o terreno não havia sido pago; que pediu
também um documento à Construtora referente a situação do INSS, tendo recebido
um documento onde consta que a Construtora tem uma dívida no valor de R$
500.000,00 com o INSS; que nunca foi convidada a participar de nenhuma
assembléia da Cooperativa para tratar de assunto relativo ao imóvel; que tentou
diversas vezes conversar com a Presidente da Cooperativa Cláudia Rossane Neiva
Martins, contudo somente teve acesso às funcionárias da Cooperativa; que verificou
que existem diversas Ações na Justiça contra a Construtora, tendo a declarante
também ajuizado ação juntamente com mais 8 proprietários do Cristal do Parque no
ano de 2011; que tem conhecimento que o último empreendimento lançado pela
cooperativa chamado Golden Parque está parado na fase de fundação, e o Mirante
do Parque somente foi entregue um dos blocos aos proprietários" (fls. 328/329).
ROSELY FERNANDES DE SOUSA, também Vítima, disse em Juízo

que adquiriu dois imóveis do Empreendimento Cristal do Parque e esclareceu que o
seu prejuízo foi o fato de não receber as unidades adquiridas nas datas
determinadas e também a ausência do "Habite-se", acrescentando que quis vender
o imóvel, mas não conseguiu por falta da escritura. Confira:
que foi vítima nos autos; que na época existia uma stand de vendas
na EPTG; que na stand possuía uma maquete do empreendimento; que a depoente
adquiriu duas unidades; que a depoente não chegou a falar com o Acusado Ricardo;
que a associação contratou um advogado para resolver a questão; que alguns

Fls. _____
acordos foram fechados diretamente com o Denunciado Ricardo; que não sabe
informar o nome da pessoa responsável por fechar o contrato do imóvel com a
depoente; que desconhece a pessoa de Cláudia; que reconhece as assinaturas do
contrato acostadas às fls. 50/54; que o prejuízo sofrido pela depoente foi de não
receber as unidades nas datas determinadas e ausência do habite-se; que a
depoente não consegue vender o apartamento pela falta de escritura; que o terreno
do empreendimento não foi totalmente pago; que constam vários débitos referente
ao lote em questão; que a depoente não fechou negócio na presença dos acusados
Ricardo e Cláudia; que ao receber os imóveis faltava apenas uma parcela para
quitação dos imóveis; que a intenção da depoente era financiar o imóvel, mas a
entrega do imóvel demorou tanto que não foi necessário fazer o financiamento; que
a depoente quis vender o imóvel e não conseguiu pela falta da escritura; que todas
as decisões foram tomadas em conjunto com os proprietários dos imóveis; que os
proprietários precisaram pagar taxa extra para pagamento do terreno e de alguns
impostos referente ao empreendimento; que os moradores deram poder para a D.
Elma e a associação resolver todas as pendências pertinentes (mídia fl. 954).
A Vítima GILVAN ANDRÉ RIBEIRO, disse em Juízo que adquiriu um

imóvel do Empreendimento Cristal do Parque, sendo que cumpriu com suas
obrigações, porém, não conseguiu receber a escritura do referido imóvel. Veja:
que o depoente também foi vítima nos fatos; que confirma as

assinaturas acostadas no contrato às fls. 98/105; que o depoente pagou
integralmente o empreendimento; que o não pagamento do lote à TERRACAP
impossibilitou o recebimento da escritura do imóvel; que alguns impostos junto ao
INSS também não foram pagos; que não recorda o nome da pessoa responsável
pela tratativa no fechamento do contrato; que o depoente não teve negociações com
os acusados Ricardo e Cláudia; que não sabe informar qual a pessoa responsável
pelo prejuízo do depoente; que o depoente não conhece os denunciados; que o
depoente assinou o contrato em um prédio comercial no Setor de Indústrias
Gráficas; que a sala pertencia à CSN; que confirma não ter assinado o contrato na
presença dos acusados Ricardo e Cláudia; que o depoente manifestou interesse em
adquirir o imóvel após receber um encarte do empreendimento; que o depoente e
outros proprietários deram poderes para a associação resolver as pendências
relativas ao fato; que a D. Elma foi a responsável em organizar a associação; que
espera receber a documentação do imóvel na reunião que acontecerá no dia
seguinte à presente audiência (mídia fl. 954).

Fls. _____
A Vítima CÉLIO DE ALENCAR LIMA, confirmando que adquiriu um

imóvel do empreendimento Cristal do Parque e que teve prejuízos em face dessa
aquisição, disse que esse prejuízo foi dividido entre os proprietários e não soube
informar o valor de tal prejuízo. Confira:
que o depoente também foi vítima nos autos; que adquiriu a unidade
do Cristal do Parque; que o depoente teve prejuízo; que os moradores montaram
uma cooperativa e o prejuízo foi dividido entre os proprietários dos imóveis; que o
depoente não recorda do valor do prejuízo sofrido; que a cooperativa tinha um
escritório com corretores responsáveis pelas negociações dos imóveis; que o
depoente não recorda com quem negociou e fechou o contrato; que à época os
proprietários dos imóveis assinaram os contratos com a presença dos acusados; que
desconhece detalhes das tratativas entre a cooperativa e a associação; que a
associação é legítima e representa as pessoas que foram lesadas; que não sabe
informar quem está resolvendo os problemas se é a associação ou a cooperativa;
que não consegue identificar quem assinou o contrato do depoente (mídia fl. 954).
A Vítima LUCIMAR SOUZA DE QUEIROZ, de mesmo modo,

adquiriu imóvel no empreendimento Cristal do Parque, imóvel este que já foi
repassado para terceira pessoa, mas também não recebeu documento. A Vítima
declarou:
que é vítima nos fatos; que a depoente adquiriu o empreendimento

Cristal do Parque no ano de 2009; que não recorda o valor pago pelo imóvel; que a
depoente havia adquirido uma quitinete no empreendimento Mirante do Parque; que
a quitinete não foi entregue e a depoente já havia praticamente quitado o imóvel; que
a depoente trocou a quitinete por um apartamento; que o valor da quitinete serviu
como entrada e a depoente financiou o restante do valor; que a depoente recebeu o
apartamento, porém, não recebeu a escritura do imóvel; que a depoente passou o
imóvel para outra pessoa; que a depoente não teve contato com os acusados
Ricardo e Cláudia; que no contrato de compra e venda constava o nome do
Denunciado Ricardo; que a depoente assinou um contrato para aquisição do imóvel;
que o atual proprietário ainda não recebeu a escritura do imóvel; que o atual
proprietário adquiriu o imóvel sabendo dos riscos; que não tem conhecimento de
algum proprietário do Cristal ter recebido escritura; que tem um problema
envolvendo o terreno adquirido da TERRACAP; que os proprietários do Mirante

Fls. _____
arcaram com uma taxa extra para pagar à TERRACAP; que fizeram uma associação
para resolver as pendências referente aos imóveis; que a depoente não
acompanhou detalhes do caso; que a depoente tentou por muito tempo receber a
documentação; que a depoente pagou toda a parte devida para a Construtora; que a
depoente não teve contato com a Acusada Cláudia; que a depoente não fez parte da
cooperativa, também não pagou taxa para a CSN; que a depoente esteve em
Taguatinga e Águas Claras para firmar o contrato; que a previsão de entrega da
quitinete era para o ano de 2007; que a depoente desconhecia qualquer problema
quando da assinatura do contrato; que tudo levava a crer que a depoente estava
adquirindo um imóvel dentro da legalidade; que a depoente não recorda o tipo de
documento que assinou; que a depoente vendeu o imóvel para terceiro; que desde o
final de 2015 o imóvel não mais pertence à depoente; que desconhece a informação
da entrega das escrituras aos moradores; que a depoente não tem contato com a
pessoa que adquiriu o seu imóvel; que a depoente não teve contato pessoal com os
acusados Ricardo e Cláudia; que no momento da aquisição do imóvel a depoente
soube da CSN; que a depoente recebeu o imóvel no ano de 2009; que a depoente
residiu no imóvel; que o prédio estava praticamente todo ocupado quando a
depoente residiu lá; que a depoente quitou todo o débito relativo ao imóvel (mídia fl.
1070).
A Vítima ARILSON ALVES DE OLIVEIRA, do mesmo modo, disse

que adquiriu um imóvel no empreendimento Cristal do Parque, sendo que recebeu o
referido imóvel, contudo, não recebeu a documentação. ARILSON disse o seguinte:
que é vítima nos fatos; que em 2006 adquiriu o imóvel em uma stand
de vendas na EPTG; que o empreendimento adquirido pelo depoente foi no Cristal
do Parque; que o empreendimento já estava com a última laje construída quando o
depoente comprou; que não recorda do nome da pessoa que vendeu o imóvel ao
depoente; que somente depois de ter recebido o contrato é que verificou a existência
da Cooperativa CSN; que depois de muita luta conseguiu receber o imóvel; que o
depoente não precisou pagar nada além do contratado; que a previsão inicial para
receber o imóvel era dezembro de 2006; que o depoente entrou para o imóvel em
março de 2008, mas sem documentação; que não recebeu documento do imóvel até
a presente data; que foi formada uma associação na tentativa de agilizar a
documentação do imóvel; que os moradores precisaram arcar com algumas
despesas; que somente consta uma escritura para todos os imóveis; que cada
morador pegou uma escritura com 1/96 avos; que não tem certeza se a sua unidade

Fls. _____
encontra-se discriminada no Cartório de Registro de Imóveis; que a Sra. Elma

consegue fornecer maiores detalhes acerca do caso; que a associação permanece
até a presente data; que o acusado era a pessoa responsável pela Cooperativa; que
a Cooperativa funcionava em um endereço no SIA; que os moradores costumavam
pegar boletos para pagamento na Cooperativa; que os problemas alegados pela
Cooperativa eram habite-se e pendências de pagamentos; que foi arrecadado dos
moradores um valor para pagamento de parte do terreno; que os moradores
pagaram por um bom tempo o valor exigido; que existiam débitos com funcionários e
valores devidos para a TERRACAP; que o depoente quitou o imóvel antes do prazo
determinado; que desconhece algum tipo de calote em desfavor da Cooperativa
CSN; que débitos da moradora Glaucia ocasionou a ação movida pelos moradores;
que a Construtora Aires Costa estava devendo à moradora Glaucia e não à
associação; que foi repassado alguns débitos de moradores para a associação em
troca de quitação de alguns débitos; que a intenção do depoente foi de adquirir um
imóvel e não de ser cooperado; que o depoente pagou pelo imóvel valor mais
elevado que o cobrado pelo mercado; que durante a aquisição não pesquisou no
Cartório de Registro de Imóveis acerca da legalidade do bem; que não sabe precisar
o valor do prejuízo sofrido; que da parte estrutural não tem o que reclamar, apenas a
questão da documentação; que a Sra. Elma consegue oferecer maiores informações
acerca de toda questão do empreendimento; que tem conhecimento de troca de
débitos entre a associação e a Construtora, mas que não consegue esclarecer
detalhes acerca disso; que a Construtora Aires Costa tem débitos com diversos
credores no mercado; que ao adentrar no apartamento não sofreu nenhum
obstáculo, no entanto está tendo problemas até a data de hoje por parte da
documentação; que o depoente não possui a escritura para comercializar o imóvel;
que o habite-se demorou muito para sair e o depoente ficou residindo no local de
forma irregular; que os débitos da Construtora impedem a liberação da escritura do
imóvel; que nenhum adquirente recebeu a documentação do imóvel; que a escritura
geral é do terreno; que parece ter registro de cada unidade e carece de pequenos
detalhes para sair o registro definitivo; que não sabe informar a atual situação do
empreendimento; que desconhece a opção de desistência do imóvel para compra de
outro; que o prédio estava pronto no ano de 2008; que Ricardo era conhecido como
dono da Construtora Aires Costa (mídia fl. 1070).
VILMA MARIA DANTAS SOUSA, que também adquiriu o seu imóvel

por meio do empreendimento Cristal do Parque, disse que não teve prejuízo em face
do atraso na entrega do referido imóvel, ou seja, disse, em Juízo o seguinte:

Fls. _____
que adquiriu o imóvel por meio de uma cooperativa; que a depoente

era cooperada, porém, não recorda se pagava mensalidade; que à época tinha
conhecimento do responsável pela Cooperativa, mas agora não mais recorda; que a
depoente recebeu o apartamento depois de uns dez anos de espera; que confirma a
assinatura no contrato às fls. 115/119; que a depoente começou a ser cooperada em
1996; que acredita ter recebido a documentação do imóvel; que a depoente não teve
prejuízo financeiro pelo atraso na entrega do imóvel; que a depoente foi informada
que o imóvel tratava de uma cooperativa; que a depoente desconhecia que a
Cooperativa tratava de algo fraudulento; que a Cooperativa facilitou o pagamento
dos imóveis aos adquirentes (mídia fl. 1070).
PATRÍCIA SOUZA GALVÃO, que também adquiriu imóvel pelo

empreendimento Cristal do Parque, disse que não recebeu a documentação do
referido imóvel. Veja:
que a depoente é Vítima no processo; que adquiriu o imóvel no ano

de 2008; que após a compra é que descobriu que tratava de uma cooperativa; que a
depoente não tinha intenção em participar de nenhuma cooperativa; que quando
alguns moradores precisaram vender seus imóveis é que tomaram conhecimento de
várias pendências referente ao imóvel; que o imóvel possuía pendências trabalhistas
e o débito para com a TERRACAP; que até a presente data a depoente não recebeu
a documentação do apartamento; que os moradores tiveram vários transtornos por
conta da ausência de documentação; que foi feita uma associação de moradores
para tentar solucionar as pendências; que os moradores arcaram com um valor
destinado ao pagamento do terreno; que não sabe informar como ficou a questão
dos encargos trabalhistas; que os moradores pagaram um valor mensalmente
cobrado; que também foi necessário pagar um advogado; que alguns moradores
entraram com ações individuais; que a moradora Glaucia entrou com uma ação por
intermédio do Ministério Público; que a depoente alugou o imóvel e não sabe dizer a
real situação da documentação do bem; que a depoente não teve contato pessoal
com os denunciados; que soube dos nomes dos acusados através da associação;
que a Construtora era denominada como Aires Costa; que desconhece que os
denunciados possuem alguma participação na Construtora; que a depoente adquiriu
o imóvel depois de pronto; que o pai da depoente adquiriu o imóvel ainda na planta;
que o empreendimento adquirido pela depoente e seu pai foi o Cristal do Parque;
que as despesas arcadas pelos moradores não foram ressarcidas até a presente

Fls. _____
data; que desconhece qualquer acordo firmado entre a associação e a Construtora

para pagamento dos débitos arcados pelos moradores (mídia fl. 1070).
CLÁUDIA REGINA FERREIRA, que também adquiriu um imóvel no

Empreendimento Cristal do Parque, disse, em Juízo, que não recebeu a
documentação e que teve que pagar certas despesas. Confira:
que a depoente adquiriu uma unidade da Construtora Aires Costa;

que a depoente comprou o imóvel já construído no ano de 2009; que o antigo
proprietário do imóvel comprou o bem da Cooperativa e Construtora; que a
Cooperativa não mais atuava quando a depoente comprou o bem; que a depoente
foi até a Construtora para regularizar a situação da titularidade do imóvel; que a
direção da Construtora comprometeu-se a entregar a documentação do imóvel em
um período máximo de 1 ano; que até a presente data a depoente não recebeu a
documentação do imóvel; que a depoente pagou alguns valores destinados ao INSS
e TERRACAP; que Ricardo era o responsável pela Construtora Aires; que a
depoente avistou Ricardo uma só vez; que a depoente costumava tratar com a
secretária do Ricardo; que a depoente pagou pelo imóvel ao antigo proprietário, mas
a cessão do contrato foi feita na Construtora; que os ônus do imóvel ficaram na
responsabilidade da depoente; que espera receber pelo valor investido para
pagamento de despesas; que segunda a D. Elma, responsável pela associação, o
habite-se já está em fase de tramitação; que foi residir no imóvel sem o habite-se por
acreditar que o mesmo já existia; que a depoente julgava que estivesse tudo ok com
a documentação do imóvel, somente depois descobriu a real situação; que não
pesquisou junto ao Cartório de Registro de Imóveis antes de adquirir o imóvel; que o
escritório da Construtora estava localizado em Águas Claras; que houve uma
negociação entre a associação e a Construtora acerca das despesas adicionais
pagas pelos moradores, porém, não sabe informar se efetivou; que os condôminos
seriam ressarcidos dos valores tão logo o acordo acontecesse (mídia fl. 1070).
ORLANDO PEREIRA GOMES, que também adquiriu um imóvel no

Empreendimento Cristal do Parque, disse que não recebeu a documentação,
quando, em Juízo, declarou:
que adquiriu um imóvel no ano de 2009 e já estava pronto; que o

edifício adquirido é o Cristal do Parque; que pagou o imóvel à vista; que a filha do
depoente estava pagando um apartamento; que a Construtora não estava cumprindo

Fls. _____
com a construção do imóvel; que resolveu fazer a troca por um imóvel já construído;
que o depoente assumiu a dívida da filha; que o depoente recebeu o imóvel; que não
possui a escritura, mas tem uma documentação de Cartório; que o depoente teve
contato com a pessoa de Ricardo à época; que Ricardo prometeu passar a escritura
após a venda do imóvel; que o síndico do prédio ficou de resolver as pendências
relativas à documentação; que o depoente aguarda para assinar a escritura; que a
filha do depoente arcou com o pagamento de despesas extras; que a filha do
depoente reside no imóvel atualmente (mídia fl. 1070).
LUIZ CARLOS DE LIMA MEIRELLES, Vítima dos fatos ora

apurados, disse que adquiriu um imóvel do empreendimento Golden Parque, sendo
que tal imóvel não foi construído e que teve um prejuízo de mais de R$ 92.000,00
(noventa e dois mil reais). Veja:
que o depoente foi vítima nos fatos; que adquiriu o imóvel da

Cooperativa, mas não recorda quem representava a mesma e quem assinou o
contrato com o depoente; que o prejuízo do depoente foi em torno de R$ 92.000,00
(noventa e dois mil reais), sem as devidas correções; que o imóvel não foi construído
até a presente data; que apenas foi feito um pouco de escavação e fundação e em
seguida parou; que foi preparado para a primeira laje e depois travou; que o
depoente adquiriu o imóvel no ano de 2005 e desde 2010 que está tudo parado por
lá; que o prejuízo do depoente ultrapassa o valor de R$ 92.000,00 (noventa e dois
mil reais); que desconhece os denunciados Ricardo e Cláudia; que não sabe
informar quem é o responsável pela Cooperativa e nem pela Construtora; que o
depoente assinou contrato de fls. 106/110 (mídia fl. 954).
FABRÍCIO SOARES MOURÃO, pessoa que adquiriu imóvel no

empreendimento Mirante do Parque, disse que teve prejuízos incalculáveis,
asseverando que a construção encontra-se inacabada, mas que financeiramente o
depoente já conseguiu recuperar o valor do prejuízo, ou seja, declarou:
que é vítima nos fatos; que confirma assinatura no contrato de fls.

291/295; que o contrato é de aquisição de imóvel no Mirante do Parque; que o
prejuízo causado ao depoente é incalculável; que pagou um valor superior a R$
100.000,00 (cem mil reais); que adquiriu o empreendimento no ano de 2004 ainda
na planta; que a previsão de entrega do imóvel era para o ano de 2008; que o
vendedor prometeu que em três anos o imóvel estaria pronto; que adquiriu o imóvel

Fls. _____
no quiosque da Cooperativa CSN, localizado em Águas Claras; que os boletos para

pagamento estavam em nome da Construtora Aires Costa; que o depoente percebeu
a relação entre a Cooperativa CSN e a Construtora Aires Costa; que o depoente
descobriu que a Cooperativa era em nome da Cláudia, esposa do Ricardo; que o
depoente estranhou a relação entre Construtora e Cooperativa; que causou
estranheza o atraso da obra; que em 2008 aobra não estava construída nem o
primeiro pavimento; que o depoente foi até a Cooperativa e conseguiu conversar
com a Acusada Cláudia; que a Denunciada informou que o atraso era relativo ao
número de inadimplência de alguns cooperados; que Ricardo era conhecido como o
proprietário da Construtora Aires Costa; que o depoente conversou com a pessoa de
Ricardo em certa ocasião; que Ricardo também alegou inadimplência para justificar
o atraso da obra; que Ricardo sempre prometia entregar a obra; que o Mirante é um
prédio inacabado até os dias atuais; que as pessoas tomaram posse de forma
irregular no empreendimento; que o prédio não apresenta habite-se; que o prédio
funciona de forma precária; que o imóvel do depoente é no bloco B e encontra-se
inacabado; que o depoente descobriu, no ano de 2010, que existia uma ação
rescisória da TERRACAP; que a ação já estava praticamente transitando em
julgado; que desde 2005 havia um ação rescisória de contrato da TERRACAP; que
só foram pagas as quatro primeiras prestações do terreno; que a CSN continuou a
vender os imóveis diante de problema com tamanha gravidade; que nunca foi feita
nenhuma assembleia para informar os proprietários dos problemas do
empreendimento; que foi formada uma associação em que o depoente faz parte; que
a associação é chamada de Associação dos Compradores do Mirante do Parque -
ACMT; que a associação foi criada para tentar resolver os problemas; que a
associação possui pouco mais de 70 associados; que conseguiram descobrir as
vítimas por meio da associação; que o prejuízo do depoente é considerado
incalculável; que financeiramente o depoente já conseguiu recuperar o valor do
prejuízo; que pessoas de baixa renda investiram o patrimônio familiar no negócio;
que muitas vítimas estão em situação delicada devido o prejuízo sofrido; que o
depoente tomou conhecimento que a TERRACAP está próxima de conseguir a
reintegração de posse do imóvel; que a dívida junto à TERRACAP é em torno de R$
5.000.000,00 (cinco milhões de reais) referente ao terreno; que tem várias dívidas de
impostos junto ao INSS (mídia fl. 954).
ELIETE DE LEMOS CARDOSO, Vítima de aquisição de imóvel do

empreendimento Quálitas, o qual foi trocado por outro imóvel que estava em fase
mais adiantada (Golden Parque), asseverando que teve prejuízos com a referida

Fls. _____
aquisição, disse o seguinte em Juízo:
que adquiriu o imóvel do empreendimento Quálitas; que a secretária

dos acusados entrou em contato com a depoente informando que havia um prédio
que estava mais adiantado e propôs a troca por outro apartamento; que a depoente
aceitou a troca e fizeram o registro da documentação junto à Construtora; que uma
pessoa amiga chegou com um jornal avisando que a depoente havia caído no "golpe
da pedalada"; que a depoente foi até o local da obra e avistou gente trabalhando,
mas, tempos depois, a obra ficou abandonada; que o imóvel está deteriorado pela
chuva, sol e vento; que a depoente não recebeu o imóvel até a data de hoje; que faz
acompanhamento com psiquiatra por conta dessa situação e faz uso de
medicamentos antidepressivos; que paga aluguel atualmente; que toda a economia
que tinha investiu no bem; que tinha o nome do Acusado no contrato de compra do
imóvel; que a depoente fez a proposta aos denunciados de receber o valor investido
sem qualquer atualização; que a depoente teve contato pessoal com Ricardo na
Construtora; que Ricardo sempre apresentou-se como responsável pela Construtora;
que Ricardo informou não possuir dinheiro para acordo com a depoente; que a
depoente vendeu o carro para usar como entrada do apartamento e juntou férias e
décimo terceiro para pagar as intermediárias; que a Construtora possuía uma stand
com um apartamento decorado; que a depoente criou sonhos com a aquisição do
imóvel; que uma das secretárias da Construtora sentou com a depoente para
escolha da unidade; que as secretárias da Construtora diziam que todas as decisões
eram combinadas com os diretores e engenheiros; que a depoente continuou
pagando pelo imóvel até saber do "golpe da pedalada"; que o empreendimento
adquirido pela depoente ainda não foi construído e está sendo deteriorado; que o
prédio adquirido pela depoente é o Golden Parque; que existe uma associação
desde o ano de 2011, mas para a depoente entrar terá que investir um valor de R$
10.000,00 (dez mil reais); que a depoente não faz parte da associação por ter ficado
desacreditada; que um advogado orientou que a Construtora não possui bens; que a
rescisão assinada pela depoente deve tratar do antigo prédio (Quálitas); que a
depoente tem guardado toda documentação pertinentes ao assunto; que não
recorda do valor investido no imóvel; que não adentrou com nenhuma ação judicial
para recebimento do valor investido; que a depoente fez uma ocorrência junto à
Delegacia do Consumidor; que evitou entrar com uma ação para evitar mais gastos;
que o problema do imóvel gerou várias dívidas à depoente; que tem conhecimento
que um dos prédios da Construtora teve problema com a TERRACAP; que o
problema é relativo ao débito de um terreno; que o jornal citava que 400 famílias

Fls. _____
foram lesadas com o "golpe da pedalada"; que alguns moradores participaram da

associação para tentar reaver o investimento; que outros moradores entraram com o
auxílio de advogados (mídia fl. 1070).
THIAGO LENZA DE AZEVEDO, pessoa que adquiriu um imóvel no

empreendimento Portal do Parque, asseverando que tiveram alguns problemas
financeiros lá no referido prédio, disse o seguinte em Juízo:
que adquiriu um apartamento no edifício Portal do Parque; que

adquiriu o imóvel pronto; que adquiriu o imóvel de terceiro, mas não recorda o nome
dele; que o depoente foi residir no imóvel; que recebeu como documento uma
cessão de direitos; que somente agora recebeu o documento do imóvel; que é
síndico do prédio; que formaram uma comissão de moradores, no ano de 2012, para
solucionar as pendências; que o prédio possuía muitas pendências, entre elas IPTU
em atraso dentre outras taxas; que o empreendimento não existia débito com a
TERRACAP; que não existia o habite-se e conseguiram averbar; que a planta do
prédio não estava correta; que foi necessário contratar um engenheiro para refazer a
planta; que os moradores não tinham tanto contato com Ricardo; que conseguiram o
contato do Ricardo e o depoente entrou em contato com ele; que a comissão de
moradores estiveram presentes na reunião com Ricardo; que Ricardo tinha
conhecimento dos débitos existentes; que existia um apartamento com um crédito
para Ricardo receber; que ficou resolvido em assembleia a possibilidade de receber
o crédito do apartamento para sanar os débitos existentes; que Ricardo passou o
crédito para a associação; que o crédito não abrangeu todas as despesas para com
os débitos; que a parte faltante foi revertida em taxa extra entre os moradores; que
os moradores não procuraram Ricardo para receber a diferença; que deixaram o
valor faltante para lá; que cada unidade pagou em torno de R$ 10.000,00 (dez mil
reais) pelo valor faltante; que o prédio possui 120 unidades; que os imóveis
atualmente encontram-se regularizados; que cada unidade possui a sua fração na
escritura; que foi feito uma divisão de forma amigável; que foi feito uma reunião, à
época, e Ricardo informou que não tinha condições financeiras de pagar pelos
débitos; que Ricardo cooperou com os moradores; que Ricardo compareceu várias
vezes ao Cartório para assinar as frações ideais; que Ricardo compareceu na
Secretaria de Fazenda para parcelar o débito do IPTU; que a doação do imóvel não
foi suficiente para pagar os débitos arcados pelos moradores; que Ricardo sempre
aparentou ser uma pessoa simples (mídia fl. 1070).

Fls. _____
A testemunha ANTÔNIO BARTASSON NETO, ao ser inquirida por

este Juízo, declarou:
que não possui qualquer parentesco, amizade ou inimizade com os

denunciados, que nem mesmo conhece os acusados; que é prestador de serviço na
área de construção; que fez um trabalho na empresa chamada Câmara de Valores
Mobiliários referente à estrutura do empreendimento Golden Parque; que o depoente
levantou o custo do terreno para construção de um prédio com estrutura de pouco
mais de 20 andares; que a estrutura construída estava em torno de 6%; que não tem
conhecimento acerca de débitos dos moradores junto à Construtora Aires Costa; que
à época solicitou um levantamento para a associação dos compradores do Golden
Parque; que o depoente pediu plantas e projetos para tentar ajudar a solucionar a
inércia do caso; que duas pessoas procuraram o escritório em que o depoente
trabalha informando terem sido vítimas da situação; que o escritório auxiliou essas
pessoas na questão; que o depoente fez uma avaliação do custo do terreno em caso
de uma provável edificação, baseado nos documentos entregues ao depoente; que
um pequeno memorial serviu de base para a avaliação; que não teve qualquer
contato com os denunciados; que as plantas foram fornecidas pelo pessoal da
associação; que o depoente analisou o aspecto legal da documentação
apresentada; que o depoente verificou que no nome da Construtora Aires já havia
uma indisponibilidade do bem por outra questão, não recordando de que se tratava;
que as plantas apresentadas não possuíam elementos probatórios; que foi feito uma
visita no canteiro de obras; que o depoente anexou fotos do local ao laudo; que a
obra possuía pouca coisa construída; que a estrutura que estava lá permaneceu por
vários anos; que o depoente assinou vários laudos pagos pela associação; que o
trabalho foi feito para auxiliar a associação no bojo de levantamentos para
estruturação; que o depoente não tem conhecimento do motivo da obra não ter
andado; que as vítimas comentaram que haviam adquirido o imóvel há cerca de
quatro, cinco ou seis anos e que nada receberam; que o depoente visualizou um
memorial descritivo com uma cooperativa nacional de alguma coisa (CSN); que o
depoente não foi atrás para obter maiores informações da Cooperativa; que na
matrícula da Construtora foi detectado uma indisponibilidade à época; que o
depoente não sabe informar o real motivo da indisponibilidade; que o depoente
acompanha o mercado imobiliário como um todo; que passou no local dias atrás e
viu que a obra continua do mesmo jeito; que vários prédios foram construídos desde
2008 nas proximidades; que não é possível afirmar quantos prédios foram
construídos nas proximidades; que num período de 2 anos ou 2 anos e meio é

Fls. _____
possível construir um prédio; que a velocidade de construção vai muito em relação

ao mercado; que o depoente tem absoluta certeza que outras construtoras
levantaram prédios na região; que não acompanha se algo foi construído no terreno
do denunciado; que é perfeitamente aceitável um atraso na entrega do imóvel de até
seis meses; que, diante de um atraso não justificável e a veiculação de notícia
negativa, o efeito "manada" tende a acontecer, em especial pelas pessoas que
adquiriram os imóveis; que as pessoas não costumam adquirir imóveis com
veiculação de notícia negativa (mídia fl. 1070).
As demais testemunhas ouvidas em Juízo, conforme se verificará a

seguir, conquanto trazendo esclarecimentos sobre a atividade das cooperativas e
das construtoras, bem como as atividades dos acusados, não trouxeram
informações relevantes quanto aos fatos ora apurados.
Assim, a testemunha JADDER MAURÍCIO AIRES BARBOSA, ex

Administrador da Administração Regional de Águas Claras, em Juízo, esclareceu o
seguinte:
que conhece os denunciados desde o ano de 1999; que tem um

relacionamento comercial com a pessoa de Ricardo; que o depoente foi sub
administrador e depois 1º administrador regional de Águas Claras; que a sua
nomeação aconteceu na fundação de Águas Claras; que o Governador responsável
era Joaquim Roriz; que havia uma proposta, por parte do Governo, que Águas
Claras desenvolvesse; que foram feitos alguns trabalhos no sentido de divulgação
da proposta do Governo; que quando o depoente assumiu o cargo existiam várias
cooperativas formadas em Águas Claras; que o início de Águas Claras foi bastante
tumultuado; que existiam cerca de 120 cooperativas habitacionais em Águas Claras;
que o depoente só conheceu cerca de 20 ou 30 cooperativas ativas; que a intenção
do governador era favorecer as cooperativas; que as primeiras licitações foram
abertas com vendas exclusivas de terrenos para as cooperativas; que só depois
foram abertas vendas para a iniciativa privada; que as grandes construtoras tiveram
uma resistência em ir para Águas Claras por conta da existência das cooperativas;
que as cooperativas construíam os imóveis a preço de custo e as construtoras
tinham lucro embutido; que havia uma disputa de espaço comercial entre as
cooperativas e as construtoras; que as construtoras só começaram a ir para Águas
Claras em meados de 2002; que outro interesse do Governador Joaquim Roriz era
de acelerar o projeto do metrô; que existia um vão entre Guará e Taguatinga; que as

Fls. _____
cooperativas recebiam de incentivo do Governo o baixo preço dos terrenos; que os

terrenos em Águas Claras eram baratos; que as construtoras ainda tinham terreno
no Sudoeste e Taquari; que as construtoras tinham interesse no Noroeste; que o
governador condicionou a liberação do Noroeste após esgotar os terrenos de Águas
Claras; que os construtores, com visão futuristas, adquiriram vários terrenos na
região; que um terreno grande para construção era comprado pela quantia de R$
300.000,00 (trezentos mil reais), 400.000,00 (quatrocentos mil reais), no máximo
1.000.000,00 (hum milhão de reais); que o memorial de incorporação era exigido à
época pela lei, mas usualmente não se aplicava; que o memorial de incorporação
deveria ser fiscalizado pelo Ministério Público, mas o Órgão não tinha a atribuição
para tal; que o CRECI fiscalizava se os corretores tinham autorização para atuar;
que o CREA fiscalizava se a obra estava anotada a Responsabilidade Técnica; que
a Administração Regional fiscalizava se tinha alvará de construção ou se estava tudo
certo no canteiro de obras; que o registro do memorial de incorporação não tinha
quem fiscalizasse; que antes das construtoras irem para lá, praticamente quase
ninguém tinha o memorial de incorporação; que as cooperativas não tinham o
memorial de incorporação; que o memorial de incorporação é o responsável por
dividir o lote original em frações; que antes do memorial de incorporação só tem o
lote; que não era possível registrar em Cartório uma unidade sem o devido memorial
de incorporação; que os contratos das cooperativas não eram registrados em
Cartório naquela época; que não era exigido o memorial de incorporação para
aquisição de uma unidade; que na hora de escriturar, depois do habite-se, era
retirado a certidão negativa de débitos junto ao INSS, o memorial de incorporação e
o imóvel era escriturado; que havia diferença de preço para venda com ou sem
memorial de incorporação; que sem o memorial de incorporação não é possível
comprovar a posse do imóvel; que à época as grandes construtoras compraram
quase 200 terrenos em Águas Claras; que o Governo do Distrito Federal tinha
interesse em vender os terrenos de Águas Claras para acelerar o projeto do
Noroeste; que as cooperativas perderam mercado por causa das grandes
construtoras; que as grandes imobiliárias e construtoras investiram bastante no
mercado imobiliário de Águas Claras; que as construtoras ofereciam a opção do
financiamento bancário; que sem o memorial de incorporação não era possível
financiar o imóvel; que o interessado em adquirir um imóvel, naquela época, tinha
mais condições junto à construtora do que junto à cooperativa; que as cooperativas
ofereciam os imóveis com preço de custo, mas que ainda assim, para financiamento
os imóveis ficavam com valor mais baixo; que as construtoras construíam os
empreendimentos em dois anos e as cooperativas construíam em quatro anos; que

Fls. _____
o desembolso dentro dos quatro anos costumava ser mais elevado; que nas
construtoras era possível desembolsar 10% ou 15% do valor e o restante financiava
em vários anos; que o valor de adesão de uma cota parte de cooperativa estariam
incluídos todas as despesas oriundas das obras, terrenos, construções, impostos e
regularização; que a projeção acompanhava todas as despesas; que o cooperado
que aderisse ao contrato, no decorrer da obra, precisava disponibilizar um valor
maior para cobrir as despesas dos que estavam desde o início; que a maior parte
dos cooperados estavam desde o início das obras; que as cooperativas mais fortes
eram de órgãos públicos, tais como Câmara, Senado, Embrapa, dos professores e
mais umas três ou quatro; que as grandes cooperativas se organizavam e faziam um
tipo de poupança há um bom tempo; que ao iniciar as obras já existia um saldo para
investir; que os cooperados que entravam depois precisava pagar o saldo credor das
pessoas que estavam desde o início; que existia um grande número de desistência
entre os cooperados que estavam pagando e a obra continuava sem iniciar; que
naquele período a mídia passou a dar grande enfoque com os problemas
enfrentados pelas cooperativas; que muitos cooperados desistiram por causa das
notícias denegrindo as cooperativas; que os preços de mercado de uma construtora
era 30% maior que uma cooperativa; que existiram muitos problemas com as
cooperativas; que no início a TERRACAP buscava facilitar a entrada das
cooperativas; que a TERRACAP mudou o posicionamento considerando que
algumas cooperativas começaram a dar problemas; que comprar de cooperativas de
Águas Claras era adquirir problemas; que a TERRACAP precisava vender e fazer
caixa; que a direção da TERRACAP foi preenchida por indicações de grandes
empresários de construtoras; que o foco mudou totalmente no sentido de beneficiar
às construtoras; que o depoente conheceu donos de cooperativas que atuavam com
boa fé; que o depoente não é amigo do Acusado, mas teve relação comercial com o
mesmo; que já ouviu falar em cooperativa de fachada; que o depoente participou da
COOPEJUS como engenheiro fiscal; que tem conhecimento que os primeiros
diretores da COOPEJUS foram denunciados; que nenhum diretor da COOPEJUS
fazia parte da Justiça Federal; que o presidente da COOPEJUS, à época, era o Dr.
Paim, que era da Justiça Federal; que a CENTRALJUS era uma cooperativa de
fachada; que a diretoria da COOPEJUS fundou a CENTRALJUS; que o pessoal que
contratou o depoente foi destituído e a nova direção fundou a CENTRALJUS; que
conheceu a imobiliária Know How, administrada pelo Acusado; que desconhece o
Denunciado ter sido punido pelo CRECI; que desconhece ter o CRECI cancelado o
registro do Acusado; que não via o Denunciado há mais de dez anos; que já ouviu
falar na expressão "bicicleta" na área de construção civil; que só conheceu os

Fls. _____
primeiros empreendimentos lançados pelo Acusado; que não recorda dos nomes
dos empreendimentos lançados pelo Denunciado; que em 2001 o depoente era
Administrador de Águas Claras; que o depoente esteve na inauguração de dois
empreendimentos do Acusado; que em 2001 o depoente participou da inauguração
do Cristal Parque; que o depoente participou da inauguração de outro
empreendimento do denunciado na Avenida Parque Águas Claras; que o depoente
ficou como Administrador de Águas Claras até maio de 2004; que não participou dos
lançamentos nos anos de 2004 e 2008; que conhece as cooperativas habitacionais
de Águas Claras; que não conhece a Cooperativa Habitacional de Serviços
Nacionais, nunca ouviu falar; que não deixaria de acreditar que a Cooperativa
Habitacional de Serviços Nacionais já existia naquela época e era presidida pelos
denunciados (mídia fl. 1119).
CLENILDA AGUIAR MAIA, funcionária da Acusada Cláudia Rossane

Neiva Martins, narrou o seguinte:
que a depoente é funcionária da Denunciada; que a depoente tem

uma vasta experiência com o trabalho com cooperativa; que trabalha com
cooperativa desde o ano de 2006; que trabalha desde o ano de 2007 com a Acusada
e permanece até os dias atuais; que a Cooperativa funcionava no SIA e a
Construtora em Águas Claras; que a Cooperativa CSN existia e atuava no mercado
de Águas Claras; que a Cooperativa não era de fachada; que a depoente trabalhava
atendendo aos cooperados; que não tem conhecimento da parceria entre a CSN e
outras cooperativas; que a depoente prestava informações aos cooperados e tinha
acesso aos documentos dos cooperados; que as pessoas que compareciam à
Cooperativa eram tratados como cooperados e não como compradores de imóveis;
que cooperados são pessoas que entram em uma sociedade para adquirir uma cota
parte de um empreendimento; que os cooperados não adquiriram os imóveis de
forma individualizada; que existia um sorteio para designar qual cooperado ficaria
com determinado imóvel; que a depoente participou de vários sorteios; que os
sorteios aconteciam ao final da obra para designação dos imóveis aos respectivos
proprietários; que o sorteio era realizado através de um globo, com uma numeração
dos cooperados e sorteava conforme essa numeração; que costumava ter
reclamações acerca da escolha dos imóveis; que os cooperados costumavam entrar
em comum acordo para escolha das unidades; que todas as decisões eram tomadas
em assembléia e com a participação dos cooperados; que para decidir os
acabamentos da obra era preciso passar por assembleia; que quando a depoente foi

Fls. _____
contratada na Cooperativa já havia o contrato com a Construtora Aires Costa; que

para distribuição das vagas de garagem também passava por um sorteio; que a
depoente participou de várias assembleias; que os contratos dos imóveis eram de
adesão e não compra e venda; que no contrato estava visível que era um contrato
de adesão e que seria por intermédio de cooperativa; que a aquisição do terreno
para construção do empreendimento foi fruto de adesões; que os cooperados eram
os co-responsáveis pelo pagamento do lote adquirido; que os cooperados tinham
ciência da questão de pagamento do lote; que no contrato estava explícito a cláusula
referente ao pagamento do lote; que os contratos firmados para aquisição do imóvel
com a Cooperativa era o de adesão; que os contratos firmados com a Construtora
era para a entrega do imóvel; que os contratos da Construtora de compra e venda
seria através da dação em pagamento; que a Construtora vendia para terceiros os
imóveis recebidos por dação em pagamento; que era comum a parceria entre
cooperativas habitacionais, construtoras e empresas de projetos; que os imóveis
eram vendidos com preço mais acessível pelas cooperativas; que a CSN chegou a
vender apartamento pelo valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais); que o
memorial de incorporação só era depositado no final do empreendimento; que existia
uma cláusula no contrato que especificava que o memorial só seria depositado após
a conclusão da obra; que todas as obrigações com taxas, impostos, terreno,
documentação e regularização eram por conta dos cooperados na sua cota parte;
que na cooperativa não havia lucros com a venda dos imóveis; que o valor cobrados
dos cooperados era referente às despesas; que existia um rateio pela cota parte de
cada cooperado; que inadimplência, desistência ou rescisão do contrato atrapalhava
o físico e o financeiro da Cooperativa; que no contrato de adesão existia uma
cláusula que o IPTU também era responsabilidade dos cooperados; que os
acusados nunca tiveram a intenção de lesar os cooperados; que os denunciados
sempre estiveram disponíveis para negociação com os cooperados; que o escritório
da Cooperativa está localizada no Mirante, um dos prédios citados; que Claudia e
Ricardo costumam ir até o local e atendem normalmente os interessados; que as
construtoras pegavam financiamento bancário com prazo menor de entrega; que o
fato ocasionou muitos problemas para as cooperativas; que o governo estimulava as
cooperativas; que as pessoas procuravam muito as cooperativas por oferecerem um
preço mais acessível; que as construtoras chegaram com um preço superior, mas
com um prazo menor de entrega; que as construtoras tinham financiamento bancário
e as cooperativas construíam com financiamento próprio; que as construtoras
prejudicaram de um modo geral as cooperativas; que tinha a ideia de que em vez de
pagar aluguel pagaria a mensalidade; que as construtoras gozavam de uma

Fls. _____
credibilidade maior do que as cooperativas; que foi veiculado notícias no Correio

Brasiliense e na tv Globo de um possível golpe da Cooperativa CSN; que a notícia
trouxe inúmeros problemas para a Cooperativa, tais como inadimplência e
desistência; que teve uma decisão judicial para a Cooperativa e a Construtora
parassem de efetuar qualquer tipo de adesão ou negócio; que cessou os
pagamentos e com isso parou as obras; que o cenário ficou bastante tumultuado por
conta dos incidentes; que a depoente conhece o Portal do Parque; que o Portal do
Parque encontra-se construído, entregue e escriturado; que o Portal do Parque já
possui o habite-se; que o Cristal do Parque está sendo escriturado; que houve um
acordo entre a associação dos moradores do Cristal e a Cooperativa; que os
cooperados inadimplentes com o Cristal do Parque estão pagando diretamente para
a associação; que não entra mais dinheiro para a Cooperativa e a Construtora; que o
dinheiro recebido dos moradores inadimplentes entram para as obras do
Condomínio; que o bloco A do Mirante do Parque já foi entregue e o bloco B está
sendo feita as entregas das lojas; que as salas serão entregues em seguida; que há
um acordo entre a Cooperativa e o Condomínio do bloco A; que a Construtora tem
várias vagas de garagem no Condomínio disponíveis para venda; que se as
garagens fossem vendidas daria para concluir o Mirante do Parque; que se a
Construtora tiver alguma loja para venda é somente uma ou duas; que recorda do
Sr. Fabrício Soares Mourão; que a depoente convocou Fabrício para recebimento da
loja dele; que Fabrício não quis receber com a justificativa que a loja não estava
concluída; que uma pessoa procurou o Condomínio informando que havia comprado
a loja do Fabrício; que Fabrício não passou as informações da venda para a
Cooperativa; que Fabrício recebeu a loja no mês de agosto; que a depoente
conhece o Golden Parque; que tem uma negociação com a associação dos
moradores do Golden Parque; que tem uma empresa de Goiânia em negociação
com o Golden Parque; que o Golden Parque tem várias unidades para entrar no
acordo; que o condomínio Quálita foi vendido com uma destinação do terreno; que
foi descoberto que a destinação do Quálita era comercial e não residencial; que a
destinação inviabilizou o projeto de construção; que à época só tinham 10 clientes
que adquiriram o Quálita; que dos 10 clientes alguns desistiram e receberam o
dinheiro investido; que atualmente só tem dois clientes no Quálita, sendo que uma já
está recebendo devolução e o outro ainda esta pensando na possibilidade de um
acordo; que a cliente que está recebendo a devolução tem o nome de Eliete; que os
acusados Ricardo e Cláudia estão colocando recursos próprios para resolver a
situação; que as cooperativas não eram fechadas para uma só categoria; que os
denunciados, em especial Cláudia, jamais mostraram conduta de tentar pegar

Fls. _____
dinheiro dos associados; que a forma da Acusada Cláudia administrar a Cooperativa

era semelhante às demais cooperativas; que as outras cooperativas sofreram com a
entrada das grandes construtoras no mercado; que vários cooperados rescindiram
contrato com as cooperativas para fechar contrato com as construtoras; que o
acontecido foi de praxe devido ao aparecimento de melhores condições; que as
construtoras ofereciam valor maior com prazo menor; que alguns apartamentos da
Cooperativa foram vendidos por R$ 40.000,00 com dois quartos; que os preços dos
imóveis das cooperativas eram bem favoráveis; que os imóveis vendidos pelas
construtoras tinham valores bem superiores aos das cooperativas; que as
construtoras já embutiam os juros dos bancos; que os interessados optavam pelas
construtoras por conta do prazo na entrega do imóvel; que os interessados saíam do
aluguel ao adquirir os imóveis das construtoras; que a obra construída pela
Construtora do Acusado Ricardo era de boa qualidade; que nenhum dos cooperados
questionava a qualidade da obra; que os cooperativas sempre exigiram bons
acabamentos para as obras; que costumava ter três opções de acabamento para os
cooperados escolherem; que a assembleia acontecia com todos os cooperados
presentes; que a escolha do material se dava pelo voto da maioria; que os materiais
costumavam ser de qualidade; que o preço pago pelos materiais eram o exigido no
mercado; que o Acusado Ricardo tinha um bom conceito no mercado à época; que o
Denunciado é muito conhecido em Taguatinga até os dias atuais; que a depoente
trabalhou na cooperativa Cooperativa da Justiça Federal; que a depoente conheceu
a pessoa de Jadder Maurício Aires Barbosa; que Jadder era engenheiro na
Cooperativa; que na Cooperativa da Justiça Federal existiam pessoas da diretoria
que eram servidores da Justiça Federal; que desconhece a ação penal para
instaurar conduta da Cooperativa da Justiça Federal; que a depoente saiu da
Cooperativa da Justiça Federal no ano de 2006; que a Cooperativa da Justiça
conseguiu entregar o empreendimento deles através da MB Engenharia; que o
Portal do Parque tinha 60 cooperados; que o Cristal do Parque também tinha 60
cooperados; que o Mirante do Parque tinha 240 cooperados; que o Golden tinha
cerca de 20 cooperados; que os empreendimentos estavam em obra quando a
depoente foi admitida na Cooperativa; que em 2007 estavam sendo feitas as
entregas das unidades do Portal do Parque; que o Cristal do Parque foi o segundo
empreendimento a ser entregue; que sabe da existência de dívidas com o INSS,
mas não sabe acerca de valores; que não sabe informar quais empreendimentos
tem dívidas com o INSS; que a depoente não participou de assembleia para eleger a
diretoria da Cooperativa; que os cooperados costumavam comentar com a depoente
que a obra estava demorando; que o Quálita foi lançado enquanto os outros

Fls. _____
empreendimentos estavam em obra; que desconhece que o CRECI do acusado

Ricardo foi cancelado recentemente; que não tem detalhes de informações pessoais
do denunciado; que o único patrimônio que os acusados possuem é um apartamento
em Águas Claras; que a obra só poderia ser iniciada após a adesão de 70% dos
cooperados; que aconteceram várias desistências dos empreendimentos (mídia fl.
1154).
EDVALDO LIMA DE AGUIAR, em Juízo, esclareceu:
que o depoente é gestor imobiliário; que conhece os denunciados;

que conheceu a Denunciada como presidente da Cooperativa CSN; que o depoente
conheceu a Acusada no ano de 2003 e a mesma já era presidente da Cooperativa;
que o depoente foi adesionista, promotor de adesões da CSN; que existia uma
central de adesões que atendia várias cooperativas; que a Cooperativa dos
Jornalistas não fazia adesões apenas para jornalistas e assim as demais
cooperativas dentro da sua especialidade; que a central promovia adesões em prol
de viabilizar os projetos de outras cooperativas; que a central de adesões atendia as
pessoas que buscavam realizar o sonho da moradia em Águas Claras; que no ano
de 2003 já existiam todas as cooperativas trabalhando em Águas Claras; que
acredita que a CSN foi criada em meados de 1996 a1998; que a cooperativa é um
grupo de pessoas que se juntam para viabilizar um bem comum; que o bem comum
em questão era o sonho da moradia; que o governo incentivava que as cooperativas
adquirissem terrenos em Águas Claras; que as cooperativas tinham força à época;
que o depoente costumava apresentar o projeto da cidade de Águas Claras e os
projetos específicos das cooperativas; que a pessoa que tivesse interesse em
adquirir o bem preenchia uma proposta de adesão e a mesma era encaminhada
para a parte administrativa da cooperativa; que as pessoas que aderiam já tinham
ciência que seriam co-responsáveis pela obra; que era sempre passado aos
interessados a diferença em adquirir um imóvel por uma construtora ou por uma
cooperativa; que a cooperativa não tem fins lucrativos; que a cooperativa é uma
sociedade tipo um consórcio para aquisição de um bem; que o imóvel adquirido pela
cooperativa tem valor mais barato por não possuir o lucro que a construtora precisa;
que havendo desistência dos imóveis a tendência é que a obra venha atrasar; que
todas as obras de cooperativas podem atrasar e o depoente costumava deixar claro
para os proponentes à adesão; que o depoente costumava passar a previsão e já
dizia que a obra poderia atrasar entre seis meses ou um ano; que a cooperativa não
é obrigada a providenciar o memorial de incorporação assim como a construtora é

Fls. _____
obrigada; que a cooperativa precisa apresentar um estudo de viabilidade econômica;

que os cooperados que desistiam queriam receber o dinheiro investido de imediato;
que a construtora quando adquire uma projeção, ela compra a projeção, quita e
coloca no nome da construtora, faz um memorial de incorporação, desmembra todas
as unidades, registra cada uma delas de forma separada para depois poder vender;
que a cooperativa ao fazer o projeto não tem a obrigação de construtora; que a
cooperativa não precisa fazer a incorporação do empreendimento na hora; que
registrar todas as unidades traziam um custo muito alto; que a cooperativa deixava
para fazer o trabalho na entrega das chaves dos imóveis; que as pessoas queriam
receber o imóvel na hora; que o dinheiro estava sendo investido no terreno e na
construção da obra; que a cooperativa não tem capital de giro; que o dono da
construtora é sempre o dono da obra; que o Acusado Ricardo era um prestador de
serviços para a Cooperativa Habitacional; que o dono da obra são os cooperados;
que a Acusada Cláudia não era a dona da obra; que a responsabilidade era de todos
os cooperados; que a cooperativa é totalmente transparente; que a diferença entre
um imóvel adquirido por uma cooperativa e uma construtora era muito diferente; que
a construtora oferece a garantia de entrega do imóvel; que por Lei a construtora
pode atrasar até seis meses para entregar do imóvel; que o cooperado não tinha
acesso ao financiamento bancário; que o cooperado não tinha a garantia de entrega
do imóvel; que o imóvel não estava no nome do cooperado; que as cooperativas
trabalhavam com projeto bastante inteligente; que em uma projeção eram vendidos
dois ou três blocos; que certa vez chegaram a vender nove blocos em uma projeção;
que dentro daquela projeção onde tinham vários blocos, ao concluir a adesão, todos
se juntavam para construir o primeiro bloco; que aquele do primeiro bloco não tinha
quitado e estava pagando para construir o segundo bloco; que construindo o
segundo todos continuavam pagando para construir o terceiro bloco; que isso
acontecia até terminar todo o empreendimento; que diante de inadimplência e
desistência todo o grupo era prejudicado; que as cooperativas não possuíam seguro,
além do seguro de morte; que as construtoras não possuem seguro, mas tem a
obrigatoriedade de entregar a obra quando vende diretamente; que as cooperativas
tinham um grande incentivo do governo à época da criação de Águas Claras; que as
cooperativas tinham um projeto e ao alcançar uma quantidade de adesão (cerca de
70 ou 80%), outro projeto começava a ser estudado; que não havia irregularidade na
questão de lançar um projeto enquanto o outro estava em andamento; que a
Cooperativa do Senado lançou vários empreendimentos em Águas Claras; que as
grandes cooperativas tentaram migrar para outras cidades; que as cooperativas
foram enfraquecidas pelo próprio Governo; que a criação do "Minha Casa Minha

Fls. _____
Vida" ajudou as construtoras; que a cooperativa não conseguir oferecer bônus; que
o governo não oferecia tanto incentivo às cooperativas; que as construtoras
receberam muito apoio dos governos estaduais e federais; que as construtoras
começaram a fazer um trabalho de difamar as cooperativas; que a concorrência
tornou-se desleal entre construtoras e cooperativas; que, enquanto tinha uma central
com um número pequeno de adesionistas, havia vários corretores fazendo um
trabalho forte para atrair clientes; que os corretores faziam questão de mostrar o
documento do imóvel para mostrar que era seguro fazer aquisição com eles; que
desconhece qualquer veiculação de notícia sobre golpe da CSN; que a cooperativa é
como um condomínio; que a assembleia é soberana; que se os cooperados
sentissem lesados poderiam destituir o presidente da cooperativa; que era comum
as cooperativas manterem parcerias com as construtoras para edificação dos
empreendimentos; que a cooperativa costumava escolher dentre três construtoras
para oferecimento de melhor trabalho e preço; que a escolha acontecia mediante
votação em assembleia; que até um revestimento para o imóvel era escolhido em
assembleia; que na cooperativa existe um preço da unidade para todas as unidades;
que na construtora há uma diferença de preço se a unidade é poente, nascente, de
canto, andar alto, andar baixo; que a CSN não era uma cooperativa de fachada; que
o sucesso de Águas Claras deu-se pela cooperativa CSN; que não ouviu falar da
CSN praticando a "bicicleta"; que a CSN lançou alguns empreendimentos e não
havia nenhum empecilho para os lançamentos; que a CSN só iniciava as
construções ao atingir cerca de 90% das adesões; que nunca percebeu má intenção
dos acusados para enriquecimento às custas dos cooperados; que existe uma má
intenção neste processo por parte das pessoas; que de vez em quando o depoente
presta serviços para o Denunciado; que não possui vínculo com os acusados; que
os denunciados sempre atendem as pessoas e procuram resolver as pendências;
que todo cooperado tinha ciência dos impostos e tributos; que a cooperativa não tem
como arcar com o IPTU; que todo cooperado recebia um caderno técnico, onde
especificava a possível data de entrega do memorial de incorporação; que o caderno
trazia todos os detalhes do empreendimento; que não se recorda de qualquer notícia
citando a CSN em um golpe; que aconteceu um trabalho de divulgação negativa das
cooperativas; que o tributo com o INSS é um custo da cooperativa e que deve ser
rateado entre os cooperados; que o Cristal Parque já estava em fase de conclusão
em 2003; que a documentação do Cristal Parque não foi liberada em 2005 devido a
falta de quitação das dívidas dos cooperados; que cada empreendimento tinha sua
gestão própria; que desconhece a ação da TERRACAP para reincidir o contrato do
Portal do Parque; que não sabe dizer quantos cooperados a CSN possui; que o

Fls. _____
depoente não tinha acesso ao administrativo e financeiro da CSN (mídia fl. 1154).
FERNANDO FELICIANO LOPES, engenheiro civil que trabalhou nas

obras do Portal do Parque, Cristal do Parque, Mirante do Parque e Golden Parque,
sob o crivo do contraditório, relatou:
que é engenheiro civil; que o depoente trabalhou na Construtora do

Acusado entre 2004 e 2005; que ao ser contratado existia um engenheiro atuando e
toda uma equipe nas obras; que ao iniciar na empresa o Portal do Parque já havia
sido iniciado; que o depoente participou de 50% do término do Portal do Parque e de
todas as outras obras dos outros empreendimentos (Cristal, Mirante e Golden); que
em algumas obras o depoente foi o Responsável Técnico; que havia uma alternância
entre o depoente e o outro engenheiro; que o depoente não trabalhou com
cooperativas; que o Portal do Parque foi o primeiro empreendimento da Construtora
do Acusado; que o prédio foi entregue, escriturado e com habite-se; que o depoente
não recorda de nenhum problema acerca do Portal do Parque; que são 120
apartamentos no Portal do Parque; que o Cristal do Parque também foi concluído e
entregue; que os moradores estão morando no Cristal do Parque; que o Mirante foi o
primeiro prédio que não foi possível concluir; que o Mirante tem dois blocos, sendo
que um bloco já está pronto e habitado e o outro bloco está inacabado; que o
depoente é sub síndico do bloco A do Mirante; que tem um acordo com a
Construtora para regularização; que o depoente participou de duas reuniões para
tentar solucionar o problema do bloco B; que tem algumas vagas de garagem em
posse da construtora; que no bloco tem nove lojas para entrar na negociação; que o
interesse da construtora é utilizar as lojas e vagas de garagem para negociar e quitar
os débitos e concluir a obra; que o síndico do Mirante contou ao depoente de um
estudo que foi feito para concluir a obra; que as garagens e lojas são suficiente para
cobrir todos os débitos e finalizar a obra; que para efetuar o pagamento dos
funcionários era necessário fazer uma medição; que cada prédio possuía uma
medição individualizada; que se acontecesse uma medição trocada era devolvida
para as devidas correções; que a medição servia para prestar contas com a mão de
obra; que o depoente iniciou o Golden Parque; que o depoente participou de toda a
escavação, contenções e fundações do prédio; que foi feito a primeira laje e parou;
que o Golden Parque é um prédio com muitos andares; que foi investido muito
dinheiro na fundação do Golden Parque; que não está por dentro de qualquer acordo
tramitando no Golden Parque; que a obra do Golden foi embargada judicialmente em
2010; que foi cogitado uma construtora para concluir a obra do Mirante; que o

Fls. _____
depoente foi o responsável pelo projeto de arquitetura do Quálitas; que o projeto de

arquitetura do Quálitas foi aprovado; que, posteriormente, foi detectado que o lote
era estritamente comercial; que Ricardo mostrou o edital da TERRACAP onde o
Quálitas foi vendido como prédio residencial; que essa questão inviabilizou o
empreendimento; que a Construtora obteve prejuízos com a questão; que os
projetos iniciais foram todos pagos pela Construtora; que não acredita ter o Acusado
interesse em lesar os adquirentes dos empreendimentos; que o depoente sempre foi
muito cobrado na prestação de serviços pelo denunciado; que os cooperados
costumavam visitar as obras; que o Acusado pedia para que o depoente oferecesse
um bom tratamento aos cooperados; que o Denunciado tem um escritório no Mirante
e atende todas as pessoas que buscam falar com ele; que o depoente conheceu a
Denunciada, mas que não tratava tanto com a Cooperativa; que o imóvel adquirido
pelo depoente foi pela Construtora e foi pago um valor maior pelo bem; que as
cooperativas viabilizavam uns apartamentos mais econômicos; que as construtoras
faziam uns apartamentos diferenciados e com área de lazer; que as construtoras
conseguiam erguer prédios com mais andares; que quanto mais apartamentos forem
construídos no terreno mais lucratividade tem ali; que as construtoras ofereciam
financiamento bancário ou mesmo próprio; que com o aparecimento das
construtoras grandes as cooperativas começavam a sumir; que desconhece
qualquer cooperativa que exista em Águas Claras hoje; que o Denunciado tinha a
preocupação de entregar o melhor para o cooperado; que o Acusado tinha
preocupação até mesmo em verificar se o funcionário estaria desempenhando um
bom trabalho; que era escolhido três tipos de acabamentos e os cooperados
votavam em assembleia para escolher; que também tinha assembleia para escolha
das unidades e garagens; que soube de notícia veiculada sobre golpe da CSN; que
o depoente recorda que os funcionários das obras comentaram sobre a notícia e
ficaram receosos com a situação; que houve uma decisão judicial decretando que
parasse toda a obra; que Ricardo informou ao depoente que estava bloqueado para
venda e recebimentos; que a Construtora não conseguiria vender as vagas de
garagem e lojas disponíveis; que o depoente não tinha conhecimento da parte
administrativa da Construtora; que depois da notícia negativa a obra começou a ter
problemas; que era exigido um mínimo de adesões de 70% para iniciar as obras;
que o depoente costumava fazer vistorias no término das obras e a Denunciada
acompanhava; que a Acusada costumava fazer um check list com todas as
pendências existentes nos empreendimentos; que a Cooperativa acompanhava a
vistoria criteriosa quando concluía a obra; que os cooperados costumavam visitar as
obras; que os funcionários das obras não tinham conhecimento da existência da

Fls. _____
Cooperativa; que a vistoria feita pela Denunciada apontava vários defeitos para que
a Construtora corrigisse; que o depoente ficou como único engenheiro depois do ano
de 2010; que durante a obra do Golden Parque, o muro do Solimões se desprendeu;
que a questão do muro ter se desprendido ocasionou os embargos na obra; que em
2005 o Portal do Parque não estava terminado; que o Cristal do Parque foi entregue
em 2006 ou 2007; que o Cristal do Parque não tinha escritura; que soube que alguns
apartamentos do Cristal do Parque já estavam sendo escriturados; que sabe que o
Cristal do Parque tinha alguns problemas como escrituras e dívidas com o INSS; que
ao se desligar da obra do Cristal do Parque os problemas ainda não haviam sido
resolvidos; que o depoente continuou trabalhando nos outros empreendimentos e
ficava sabendo notícias do Cristal do Parque; que o depoente recebeu um
apartamento no Mirante do Parque como pagamento pelos serviços prestados; que
o depoente não teve opção para escolher dentre outros empreendimentos (mídia fl.
1154).
EDUARDO CORREA DE RESENDE, contador da Construtora Aires

Costa Ltda e da Cooperativa CSN, disse o seguinte em Juízo:
que é contador desde o ano de 1992; que o depoente é o contador

da CSN desde março de 1998; que participou desde a constituição da CSN; que a
CSN é registrada junto à Junta Comercial do DF; que a CSN tinha atividades, emitia
notas e realizava assembleias; que a CSN atualmente está inativa; que o depoente
não tomou conhecimento das atas de sorteios entre os cooperados; que chegavam
para o depoente atas de constituição da Cooperativa e atas dos cooperados que
entravam e saíam da Cooperativa; que o depoente é contador em três cooperativas
e 150 empresas; que o escritório do depoente é em Taguatinga, mas desde o início
de Águas Claras já trabalhava na área; que no início de Águas Claras houve um
grande incentivo por parte do governo para fortalecimento das cooperativas; que a
administração da Denunciada não era diferente das outras cooperativas; que não
existia nada lesivo por parte da Acusada; que o depoente também é contador da
Construtora Aires Costa desde o ano de 2001; que a CSN é anterior à Construtora
Aires Costa; que a CSN atuava como uma cooperativa de serviços, auxiliando as
outras cooperativas nas adesões; que a CSN intermediava outras cooperativas; que
a CSN tinha uma existência de fato; que a CSN não era uma cooperativa de
fachada; que as atividades praticadas pela CSN eram legais; que se houvesse
alguma vedação a Junta Comercial não permitiria registrar o estatuto; que a
cooperativa de engenheiros é um exemplo de cooperativa de serviços; que não

Fls. _____
existe proibição por ser uma cooperativa de serviços; que era normal as
cooperativas contratarem construtoras para realização das obras; que o contrato
entre as cooperativas e as construtoras seriam de prestação de serviços; que
desconhece alguma cooperativa que construiu a obra sem a construtora; que
durante o tempo que trabalha com os denunciados nunca percebeu nada ilícito; que
não estaria trabalhando com os acusados diante de algo ilícito; que os imóveis da
CSN não tinham fins lucrativos; que não sabe informar como funcionava o rateio
entre os cooperados; que a Denunciada usufruía de pro labore que está previsto no
Contrato Social da Cooperativa, mas lucro não; que a Cooperativa prestava conta
aos cooperados durante assembleia; que a destinação dos empreendimentos
aconteciam de forma individualizada; que quando as construtoras entraram em
Águas Claras praticamente destruiu as cooperativas; que não acompanhou a notícia
veiculada sobre golpe na CSN; que o depoente percebeu a entrada de receitas na
Cooperativa; que do ano de 2007 para a atualidade só declinou a CSN; que a receita
da Cooperativa era real; que não recorda da Construtora Aires Costa atuando ou
arquitetando com outras cooperativas; que o depoente era o responsável pela folha
de pagamentos, recolhimento de tributos e declarações de Imposto de Renda; que a
contabilidade recebia a documentação para faturar, apurava os tributos que são
devidos e encaminhava para a Cooperativa fazer os pagamentos; que a
responsabilidade do recolhimento não é da contabilidade; que já fez parcelamentos
de Imposto de Renda, COFINS e PIS da Cooperativa; que alguns desses
parcelamentos foram pagos e outros estão em aberto; que o pedido de
parcelamento de tributos é algo corriqueiro tanto para Pessoa Física como Jurídica
(mídia fl. 1154).
O corretor de imóveis GEAN DE SOUSA NASCIMENTO, sob o crivo

do contraditório, asseverou:
que conhece os acusados; que atualmente é corretor de imóveis;

que o depoente foi cooperado da CSN e de outras cooperativas; que o depoente foi
cooperado durante cinco anos; que a CSN foi a Cooperativa que iniciou os trabalhos
em Águas Claras; que a Construtora apareceu tempos depois como contratada; que
a Construtora Aires Costa executou serviços para a CSN executando obras; que a
área de atuação do depoente era relativa às adesões; que a CSN possuía parceria
com outras cooperativas à época; que as cooperativas tinham uma construtora em
comum, que era a MB Engenharia; que a CSN surgiu para recepcionar as pessoas
que gostariam de adquirir um imóvel através de cooperativas; que a CSN não só

Fls. _____
teve uma atividade consistente como ela era a maior prestadora de serviços das
cooperativas; que sem a CSN a cidade de Águas Claras não teria sido um sucesso
como é; que as cooperativas tem um estatuto próprio, mas estão subordinadas aos
mesmos órgãos que as construtoras; que através da adesão às cooperativas era
possível um imóvel com preço de custo; que a aquisição através da cooperativa não
era de um imóvel, mas de uma cota parte; que depois da cooperativa estruturada ela
já oferecia imóvel no seu portfólio; que todos os tributos e despesas relativas à obra
eram de responsabilidade dos cooperados; que os valores não eram cobrados de
uma só vez; que os cooperados pagavam de acordo com o desenrolar do projeto;
que na época não existia banco subsidiando as obras; que no primeiro momento
acontecia o rateio para aquisição do terreno; que depois tinha o rateio para o projeto;
que o governo fomentava o crédito com incentivos para aquisição de terrenos pelas
cooperativas; que o memorial de incorporação costumava ficar para depois da
entrega da obra; que algumas cooperativas eram abertas e promoviam adesões de
várias pessoas ; que cooperados queriam ver obras; que as grandes empresas não
possuíam o menor interesse em Águas Claras; que foi feito um verdadeiro
pioneirismo naquela época; que as cooperativas não visavam lucros e por tal motivo
tiveram dificuldades para conclusão de algumas obras; que todas as cooperativas
enfrentaram dificuldades; que as construtoras investiam algo nas construções dos
imóveis; que os cooperados que aderiam recebiam, além do contrato de adesão, o
estatuto da cooperativa e era possível acompanhar todo o andamento do projeto;
que os cooperados tinham consciência das obrigações de custos adquiridos com a
adesão; que o contrato de adesão tinha um formato diferente do contrato de compra
e venda; que, ao aderir, o contrato já especificava tratar-se de uma cooperativa; que
o contrato de adesão foi sofrendo modificações por conta das exigências dos
cooperados; que as grandes construtoras alavancaram as vendas de imóveis em
Águas Claras já que era possível fazer financiamento bancário; que as cooperativas
começaram a perder espaço; que sempre tinha um banco por trás de uma
construtora; que as projeções das cooperativas ficaram com custos mais elevados;
que no início era mais caro edificar do que comprar um terreno e depois a situação
inverteu; que os terrenos ficaram muito caros e as cooperativas começaram a ir para
outras cidades; que a concorrência entre cooperativa e construtora tornou-se
desleal; que as construtoras entraram com muito investimento no mercado; que a
veiculação de notícias denegrindo a imagem das cooperativas atrapalhou muito e
em compensação favoreceu as construtoras; que os projetos das cooperativas era
popular para uma cidade que estava ficando elitizada; que os projetos eram simples
e passaram a ser completos; que houve uma modificação no perfil do consumidor;

Fls. _____
que o consumidor preferia pagar um pouco mais caro e ter a sua garantia jurídica;
que desconhece a prática de mercado chamada de "bicicleta"; que os denunciados
não tiveram a intenção de lesar os cooperados; que recorda de uma notícia
veiculada acerca da dificuldade enfrentada pela CSN para conclusão dos projetos;
que a CSN estava apta a exercer suas atividades no período que o depoente
trabalhou lá; que a Denunciada, via CSN, prestou um enorme papel social para
Águas Claras (mídia fl. 1154).
E a testemunha SAULO LÚCIO DE OLIVEIRA(Ouvido por meio de

carta precatória), disse, em Juízo, o seguinte
"Que conheceu os réus Ricardo e Cláudia na época em que

trabalhavam com cooperativas, em Águas Claras/DF, final da década de 1990; Que
o depoente também trabalhou com cooperativas habitacionais na cidade de Águas
Claras/DF; Que o depoente foi um dos pioneiros em Águas Claras/DF no
cooperativismo, o depoente trabalhava no STJ; Que o depoente conheceu a
Cooperativa CSN; Que as cooperativas tiveram papel relevante na construção de
Águas Claras/DF; Que o depoente participou da primeira reunião, então na SHIS, na
presença do então gov. do DF (Joaquim Roriz), secretário de obras (José Roberto
Arruda) e o então presidente da SHIS (Tadeu Filippelli); Que nessa reunião foi
lançado o projeto Águas Claras/DF; Que isso se deu ao final de 1992; que, na
reunião, foi dito aos presentes que o Governador tinha interesse de viabilizar Águas
Claras/DF, ocasião em que disse que providenciaria a venda direta dos lotes, sem
licitação, às cooperativas; Que, ainda, teriam acesso a empréstimos acessíveis junto
ao BRB para a construção dos empreendimentos; que na assembleia, havia
lideranças de várias categorias, foi bem representativa, bem abrangente; Que as
cooperativas tiveram grande e importante participação na construção da cidade; Que
houve muito incentivo pelo governo; Que houve várias facilidades: venda direta, a
promessa de financiamento pelo BRB, agilidade na aprovação de projetos junto à
parte burocrática do GDF, promessa, inicialmente, de que o valor arrecado com a
venda dos lotes seria revertida à infraestrutura básica da cidade; Que existe estudo,
antigo, de que para viabilizar o metrô, era necessário adensamento populacional, e,
por sua vez, entre Taguatinga e Guará, havia um grande vão que precisava ser
preenchido; Que, à época, apenas duas cooperativas (da câmara distrital e a do
BRB) conseguiram financiamentos junto ao BRB; Que as cooperativas foram
abertas, era possível a adesão para qualquer pessoa; que as cooperativas
habitacionais não visavam lucro, era junção de pessoas para bem comum e dividir

Fls. _____
as despesas; que eventuais 'lucros' ou 'prejuízos' eram divididos entre os

cooperados; Que quem realizava as obras contratadas pelas cooperativas, eram
construtoras; Que as despesas da obra, do lote, de tudo, era dividido entre os
cooperados; Que as construtoras eram contratadas pelas cooperativas; Que cada
cooperativa tinha sua forma de contratar construtoras; Que, quando da adesão à
cooperativa, o aderente passa a ser um dos donos da cooperativa, com ônus e
bônus; Que o preço era bem menor; Que há diferença entre o imóvel adquirido junto
à cooperativa e no mercado comum, de 25% a 30%, ou seja, seria 70% a 75% do
preço de venda no mercado;Que aderir à cooperativa era oportunidade de negócio,
porém, também envolvia riscos; Que a cota do IPTU era responsabilidade do
cooperado, após divisão entre os participantes; Que a afirmação de que os tributos
ficavam a cargo da construtora não é pertinente, na verdade são de
responsabilidade do cooperado; Que, inicialmente, teve-se o entendimento de que
como cada cooperado é dono de uma parte, entendeu-se que o memorial de
incorporação era desnecessário; Que todas as cooperativas que o depoente
conhece, retiravam o 'habite-se' ao final da obra, juntamente com os quadros da
ABNT (NB) e o memorial descritivo, além de outros documentos exigidos pelo CRI;
Que, ao final, eram individualizados os apartamentos, um a um junto ao CRI; Que a
existência das cooperativas não era para burlar o sistema jurídico do consumidor,
não houve nada disso; Que, no primeiro momento, não havia memorial de
incorporação, só ficava disponível ao final, do que os cooperados tinham plena
ciência; Que as cooperativas passaram ao sistema de 'autofinanciamento', não se
falava em financiamento bancário, até a entrega das chaves; Que quando Águas;
que quando Águas Claras/DF foi lançada, as grandes construtoras não tiveram
interesse; Que, no início , não havia nenhuma infraestrutura básica inicial, foi arcada
pelas cooperativas; Que, posteriormente, as grandes construtoras se voltaram para
Águas Claras/DF, o que gerou grande concorrência, as cooperativas foram alijadas
do processo; Que o depoente ficou sabendo, viu algumas notícias de atrasos,
problemas em cooperativas, o que aumentou ainda mais a 'debandada' dos
cooperados, Que passaram a ficar preocupados; que as cooperativas perderam o
mercado; que a situação do mercado em Águas Claras passou a ser bastante
dificultoso para as cooperativas, a concorrência ficou muito difícil, por conta das
construtoras e das notícias veiculadas em relação às cooperativas;Que, inclusive,
algumas cooperativas foram absorvidas por construtoras; Que pode confirmar que
no valor de adesão de cota parte de cooperativa estão incluídas as despesas
referentes ao imóvel; que a construtora era apenas contratada para executar o
projeto; Que o depoente sabe o que é cooperativa de fachada, ou seja, aquela que é

Fls. _____
criada para 'burlar a lei'; que há vários segmentos cooperativistas; Que a cooperativa
de fachada é cooperativa apenas no nome; Que ao que pode dizer, a CSN fazia tudo
o que uma cooperativa poderia fazer, fazia tudo o que uma cooperativa tem que ter,
realizava tudo o que uma cooperativa tinha que fazer; Que a CSN não praticava
bicicleta, ou seja, lança empreendimento, e, acaso o dinheiro não desse, lançava
outro para usar o dinheiro para terminar o primeiro, o que acabava gerando
prejuízos". (fl. 1179 e verso).
É de se esclarecer que nos crimes dessa espécie a palavra da

vítima assume relevância. No presente caso, conforme restou demonstrado acima,
as vítimas não tiveram dúvidas em apontar os acusados Ricardo Martins Moreira
Júnior (proprietário da Construtora Aires Costa Ltda) e Cláudia Rossane Neiva
Martins (presidente da Cooperativa CSN) como sendo os autores dos fatos. Ou seja,
as palavras das vítimas perante este Juízo mostraram-se coerentes, seguras e
harmônicas, não se mostrando temerárias para fins de condenação dos acusados.
Por outro lado, não se vislumbra nenhum indício no sentido de que

as vítimas tenham algum interesse em acusar os réus apenas por acusar, ou seja,
sem ser com o único objetivo de apontarem os autores dos fatos criminosos a que
foram submetidas.
Neste sentido:
"1. Apalavra da vítima, que reconheceu o réu, seja na polícia, seja

em Juízo, com firmeza, por si só, serve para fundamentar decreto
condenatório.......". (Apelação Criminal nº 20040410151663 (227079), 2ª Turma
Criminal do TJDFT, Rel. Silvânio Barbosa dos Santos. j. 30.06.2005, unânime, DJU
13.10.2005).
"PENAL. CONCUSSÃO E FURTO (CP, ARTS. 316 E 155).

RECURSO DO RÉU. ALEGADA INSUFICIÊNCIA DE PROVAS. PALAVRA
SEGURA DA VÍTIMA E DAS TESTEMUNHAS. IMPROVIMENTO DO RECURSO. A
palavra da vítima ganha especial relevo na comprovação da autoria, ainda mais
quando se encontra em harmonia com os demais elementos probatórios, não
havendo razões para se postular absolvição por insuficiência de provas". (Acórdão
n.278674, 20000310065729APR, Relator: EDSON ALFREDO SMANIOTTO,
Revisor: LECIR MANOEL DA LUZ, 1ª Turma Criminal, Data de Julgamento:

Fls. _____
14/06/2007, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 30/08/2007.Pág.: 115).
Assim, fazendo um cotejo do conjunto probatório, verifica-se que não

paira nenhuma dúvida quanto aos fatos noticiados nos autos e à autoria delitiva, em
relação aos dois acusados, eis que as provas colhidas na fase policial estão em
consonância com as da fase judicial, de modo que não há falar em aplicação do
princípio in dubio pro reo.
Resta saber se as condutas dos réus Ricardo Martins Moreira Júnior

e Cláudia Rossane Neiva Martins configuram, ou não, o crime de gestão temerária
(previsto no art. 3º, inciso IX, da Lei Federal n. 1.521/51, segunda figura) e o crime
contra a economia popular (previsto no art. 65 da Lei n. 4.591/64), que lhes estão
sendo imputados na denúncia de fls. 02-02M.
E a resposta, a meu sentir, há de ser positiva.
Com efeito, sobre o crime de gestão temerária, a Lei n. 1.521/1951,

"Art. 1º. Serão punidos, na forma desta Lei, os crimes e as

contravenções contra a economia popular. Esta Lei regulará o seu julgamento.
Art. 2º. São crimes desta natureza:
I - (......)
I - (.......)

estabelecimentos bancários, ou de capitalização; sociedades de seguros, pecúlios
ou pensões vitalícias; sociedades para empréstimos ou financiamento de
construções e de vendas de imóveis a prestações, com ou sem sorteio ou
preferência por meio de pontos ou quotas; caixas econômicas; caixas Raiffeisen;
caixas mútuas de beneficência, socorros ou empréstimos; caixas de pecúlios,
pensão e aposentadoria; caixas construtoras; cooperativas; sociedades de economia

Fls. _____
coletiva, levando-as à falência ou à insolvência, ou não cumprindo qualquer das

cláusulas contratuais com prejuízo dos interessados; (......);
Pena - detenção, de 2 (dois) anos a 10 (dez) anos, e multa de vinte

mil a cem mil cruzeiros."
E, sobre o crime contra a economia popular, a Lei n. 4.591/1964

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação,

fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa sobre constituição do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de cinco a

cinqüenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no País."
Analisando os autos constato que, conforme documento de fls. 96-

97 e 1604-1622, o Lote n. 805, da Avenida Parque Águas Claras - Águas Claras-DF,
possui a Matrícula n. 143522 - 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal.
Referido documento não deixa dúvida de que, efetivamente, a Construtora Aires
Costa Ltda era a proprietária do aludido imóvel, eis que, no dia 20.7.2004, comprou
o imóvel da Cooperativa Habitacional Casabella Ltda. Vale dizer, a Construtora Aires
Costa Ltda comprou justamente o terreno onde ela e a Cooperativa CSN,
representadas pelo casal Ricardo e Cláudia, lançaram o empreendimento Cristal do
Parque.
Verifica-se, ainda, às fls. 871-877, que no dia 7.8.2013a Construtora

Aires Costa Ltda celebrou com a Associação dos Proprietários do Edifício
Residencial Cristal do Parque um "Termo de Compromisso com Obrigações
Bilaterais", tendo por objeto assumir várias obrigações com relação às dívidas
oriundas da aquisição do Lote 805, situado na Avenida Parque Águas Claras, e do
prédio nele edificado pela Construtora. Dentre estas obrigações podemos citar o
pagamento de saldo devedor junto à TERRACAP, débitos de IPTU e de INSS.
Conforme se verifica dos documentos de fls. 92-93 e 94,

aConstrutora Aires Costa Ltda, no dia 2.7.1.2007, comprou da TERRACAP os Lotes

Fls. _____
01 e 03, da Rua 432, da Quadra 3 - Águas Claras-DF (matrículas n. 246722 e n.

246723 - 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal), ou seja, justamente os
lotes onde a Construtora Aires Costa e a Cooperativa CSN lançaram o
empreendimento Quálitas.
Por sua vez, o documento de fl. 275, emitido pelo Governo do

Distrito Federal, noticia que o Lote n. 2495, localizado na Avenida Parque Águas
Claras - Águas Claras-DF é de propriedade da Construtora Aires Costa Ltda.
Referido Lote possui a matrícula n. 141074 (3º Ofício do Registro Imobiliário do
Distrito Federal) e foi comprado pela Construtora Aires Costa Ltda no dia
30.10.2009, conforme documento de fls. 1982-2001. Este lote é justamente aquele
onde a Construtora Aires Costa Ltda e a Cooperativa CSN lançaram o
empreendimento Portal do Parque.
Quanto ao empreendimento Portal do Parque, verifica-se às fls. 867-

870 que, no dia 7.8.2013, a Construtora Aires Costa Ltda celebrou com o
Condomínio do Edifício Portal do Parque um "Termo de Compromisso com
Obrigações Bilaterais", tendo por objeto assumir várias obrigações com relação às
dívidas oriundas da construção do prédio edificado no lote n. 2495, da Avenida
Parque Águas Claras, em Águas Claras-DF, visando à regularização do
empreendimento. Dentre estas obrigações podemos citar o pagamento de IPTU até
a data de 20.11.2012e que são relativos aos anos anteriores a 2005, bem como
custas de averbação de "habite-se"; pagamento de custas do registro da escritura de
Divisão amigável no Cartório de Imóveis.
O documento de fls. 408-420 revela que a TERRACAP propôs ação

de rescisão contratual c/c a devolução de imóvel em desfavor da Cooperativa de
Serviços Nacional - CSN, em relação ao imóvel designado como Lote 01, Quadra
105, Praça Bem-Te-Vi, Águas Claras-DF. Referido imóvel possui a Matrícula n.
141083, no 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal. Verifico que na
Matrícula do imóvel restou averbado que a Cooperativa CSN comprou o aludido
imóvel da TERRACAP, por meio de Escritura datada de 06.02.2004.Ademais, consta
às fls. 563-565 documento particular datado de 01.11.2007, denominado "Contrato
de Compra e Venda" onde a Cooperativa de Serviços Nacional - CSN vende para a
Construtora Aires Costa Ltda o mesmo Lote 01, da Quadra 105, Praça Bem-Te-Vi,
Águas Claras-DF. Ou seja, este lote é justamente aquele onde a Construtora Aires
Costa Ltda e a Cooperativa CSN lançaram o empreendimento Mirante do Parque.

Fls. _____
Segundo Paschoal Mantecca, "a gestão temerária traduz-se pela

impetuosidade com que são conduzidos os negócios, o que aumenta o risco de que
as atividades empresariais terminem por causar prejuízos a terceiros, ou por
malversar o dinheiro alheio empregado na sociedade infratora". (MANTECCA,
Paschoal. Crimes contra a economia popular e sua repressão. 2. Ed. - São Paulo:
Saraiva, 1989. p. 41).
Paulo Rogério Bonini, comentando referido inciso IX, do art. 3º, da

Lei n. 1521/1951 afirma: "Sujeito ativo: o gestor de pessoas jurídicas que, em geral,
se dediquem à administração de bens singulares ou benefícios futuros continuados
(como no caso de caixas de beneficência), seja no que diz respeito à busca de
benefício comum, como no caso de cooperativas. Sujeito passivo: a coletividade
que, diante das características de tais pessoas jurídicas, podem ser atingidas em
número elevado pela gesta fraudulenta. Tipo objetivo: gerir é exercer a gerência,
gerenciar, administrar, comandar as decisões tomadas na atividade de certa pessoa
jurídica. (...) Temerariamentesignifica gestão perigosa, arriscada, sem o devido
cuidado ante o fato de administrar bens de terceiros ou que lhes possa provocar
danos. A gestão temerária não se caracteriza, portanto, pela ofensa direta à lei, mas
sim pela conduta do administrador descuidado, inconsequente na administração das
pessoas descritas no dispositivo. Tal atuação fraudulenta ou temerária deverá
ocorrer na administração das entidades descritas no dispositivo, com exclusão
daquelas que se enquadrarem no conceito de instituição financeira, quando
abarcadas pelo art. 4º, Lei nº 7.492/86. Em todos os casos o que se tem é a
administração de capital ou bens da população em geral, que investiu patrimônio em
mãos da pessoa jurídica gerida pelo gestor, pretendendo, no futuro, receber um bem
específico, como um imóvel, ou o pagamento de pensão ou renda vitalícia". (SILVA,
José Geraldo da. BONINI, Paulo Rogério; coordenador: Wilson Lavorenti. Leis
penais especiais anotadas. 12. Ed. - Campinas, SP: Millennium Editora, 2011. p. 71-
72.
Na gestão temerária, o Autor do crime age motivado por dolo

eventual, isto é, o indivíduo, agindo de forma impetuosa e ciente dos riscos daí
decorrentes, aumenta os problemas da empresa e os prejuízos, prevendo e
aceitando, portanto, o resultado criminoso.
No presente caso, o Acusado Ricardo Martins Moreira Júnior, na

Fls. _____
condição de proprietário da Construtora Aires Costa Ltda e a Cooperativa

Habitacional e de Serviços Nacionais - CSN, esta última representada pela sua
Presidente, a Ré Cláudia Rossane Neiva Martins, que também é esposa do Acusado
Ricardo, celebraram contratos com diversas vítimas/consumidores para a construção
dos empreendimentos imobiliários denominados Cristal Parque, Portal Parque,
Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas.
Depreende-se dos instrumentos contratuais acostados aos autos

que alguns contratos foram firmados apenas pela Cooperativa CSN (fls. 50-54, 58-
61, 101-105, 106-110, 111-113, 115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-
175, 179-183, 220-224, 227-231, 232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) e outros
pela Construtora Aires Costa Ltda (fls. 134-136, 137-141 e 168-170). Ou seja, tanto
a Construtora quanto a Cooperativa, representadas pelo casal Ricardo e Cláudia,
mantinham vínculos jurídicos com as vítimas com a finalidade de compra de imóveis
em construção incorporados pelas mesmas, restando patente nos diversos termos
que comparecem como promissárias vendedoras tanto a Construtora quanto a
Cooperativa, que no documento se afirmam promissárias compradoras dos terrenos
onde estariam sendo edificados os apartamentos prometidos à venda às vítimas.
Neste sentido é a Cláusula Quinta dos contratos celebrados pela

Cooperativa CSN para a construção do empreendimento Cristal do Parque "A
No mesmo sentido é a Cláusula Quarta do "Contrato Particular de

Compra e Venda de Imóvel celebrado pela Construtora Aires Costa Ltda e a Vítima
Cláudia Regina Ferreira. Confira: "A CONTRATADA deste Contrato é
Compromissária Compradora do terreno localizado na Avenida Parque Águas Claras
lote 805, Águas Claras, cujo Memorial de Incorporação será depositado e arquivado
no Cartório de Registro de Imóveis de Taguatinga/DF, dele constando Projeto
Arquitetônico aprovado pelo GDF, consentindo que no referido terreno seja
construído edifício residencial do qual faz a fração ideal exclusiva deste termo". (fls.
134-136).

Fls. _____
E mais, consta às fls. 191-195 o documento denominado "Contrato

Particular de Construção de Imóvel" onde figuram como contratadas tanto a
Cooperativa CSN quanto a Construtora Aires Costa Ltda. A Cláusula Quinta do
aludido contrato possui a mesma redação dos demais contratos celebrados. Veja: "A
Assim, resta patente que tanto a Construtora quanto a Cooperativa

vendiam imóveis nos mesmos empreendimentos.
Portanto, nesse passo, tanto a Construtora quanto a Cooperativa

agiram claramente como incorporadoras ao contratarem a construção de imóveis e
prometerem adquirir os terrenos correspondentes.
A análise dos autos demonstra que a Construtora Aires Costa Ltda e

a Cooperativa CSN, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia, não
averbaram os memoriais de incorporação perante o competente Cartório de imóveis,
o que significa que elas não poderiam sequer ter vendido as unidades autônomas
que pretendiam construir, conforme estabelece o art. 32 da Lei n. 4.591/64.
Neste sentido é o art. 32 da Lei n. 4.591/64
"Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades

autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e

irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual
conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado;

Fls. _____
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,

de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os

últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades

competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global,

a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem
de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando

o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,

segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do

arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base
nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de
construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável
pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades

autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a

edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o

inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do

Fls. _____
artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de

carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento

de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o

número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos.
O mero fato de parte dos compradores ter firmado o contrato de

compra e venda cumulando-o com adesão à Cooperativa na qualidade de
cooperados (parte das vítimas o fez, parte consta simplesmente como promitentes
compradores) não atrai qualquer diferença no tratamento entre eles. Todos são
vítimas igualmente da Construtora Aires Costa e da Cooperativa CSN,
representadas, respectivamente, pelo casal Ricardo e Cláudia, que comercializaram
imóveis sem o devido e prévio registro da incorporação, como manda a lei.
Assim, resta claro que tanto a Construtora quanto a Cooperativa

mantinham vínculo jurídico com as vítimas, ou seja, conforme os contratos juntados
aos autos, as vítimas celebraram com a Construtora e a Cooperativa contratos de
compra de imóvel em construção incorporada pelas empresas representadas pelos
réus Ricardo e Cláudia. É patente ainda que nos diversos termos de cessão listados
acima, ora comparece como promissária vendedora do imóvel a Cooperativa, que no
documento se afirma promissária compradora do terreno onde estariam sendo
edificados os apartamentos prometidos à venda às vítimas. A Cooperativa, nesse
passo, agiu claramente como incorporadora, ao contratar a construção de imóvel
junto à construtora Aires Costa Ltda e dela prometer adquirir o terreno
correspondente.
Assim, o fato de a Construtora e a Cooperativa, representadas pelo

casal Ricardo e Cláudia, constarem como vendedoras de parte das unidades
autônomas, a meu ver, ausente o registro da incorporação imobiliária, as tornam
igualmente responsáveis pela gestão temerária das empresas, deixando, inclusive,
de cumprir cláusulas contratuais com prejuízos às vítimas/consumidoras.

Fls. _____
Neste particular, registro que a Lei de Incorporações (arts. 29 e 30

da Lei n. 4591/64) exige o registro da incorporação na matrícula do imóvel antes do
oferecimento das unidades à venda. Confira:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou
efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou
promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo
projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e

titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se
destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes
da conclusão das obras.
No mesmo sentido é a Jurisprudência:
DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL. ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
NO CARTÓRIO COMPENTENTE. AUSÊNCIA. COOPERATIVA. CONSTRUTORA.
ATUAÇÃO CONJUNTA NA ALIENÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO DE OFÍCIO.
POSSIBILIDADE. ART. 463, I, DO CPC. INDISPONIBILIDADE DO BEM OBJETO
DA INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE.
I. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, que embora

não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de

Fls. _____
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em

edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, nos
termos do art. 29 da Lei nº 4.591/64. Assim, a cooperativa atua como incorporadora
ao compromissar a venda de frações ideais do imóvel e estabelecer parceria com
construtora para construí-lo.
II. A infringência pela cooperativa e pela construtora, em conjunto,

de disposições legais e contratuais, quais sejam, negociação de unidades
autônomas sem o arquivamento do memorial de incorporação no cartório
competente de Registro de Imóveis e não entrega do imóvel no prazo ajustado,
importa em responsabilidade solidária de ambas perante os adquirentes.
III. Verificado erro material na sentença, sua correção é permitida

com base no art. 463, I, do Código de Processo Civil.
IV. A alienação de frações ideais vinculadas a unidades autônomas

a serem construídas em determinado imóvel, tornam este indisponível, pois o
incorporador não pode dispor de bem que não mais lhe pertence.
V. Negou-se provimento aos recursos.
(Acórdão n.883781, 20120710181479APC, Relator: JOSÉ DIVINO,

Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/07/2015,
No caso em tela, tanto a Construtora Aires Ltda (fls. 134-136, 137-

141 e 168-170) quanto a Cooperativa CSN (fls. 50-54, 58-61, 101-105, 106-110,
111-113, 115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-175, 179-183, 220-224,
227-231, 232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) ofereceram à venda e
compromissaram a compra e venda de unidades autônomas nos empreendimentos
onde deveriam estar os apartamentos prometidos aos autores. Assim, as condutas
da Construtora e da Cooperativa, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia,
subsumem claramente à conduta descrita nos arts. 29 e 30 da Lei n. 4591/64, eis
que não houve o registro do memorial de incorporação e, ainda, um é proprietário do
terreno e construtor da obra enquanto o outro se diz promissário comprador do
terreno e comerciante das unidades.

Fls. _____
O fato da incorporação dos imóveis comercializados pela

Construtora e pela Cooperativa, representadas pelos acusados Ricardo e Cláudia,
não terem sido objeto de registro imobiliário regular impede a aplicação das regras
cooperativistas no caso em tela. Assim, resta patente que a relação entre as partes é
de compra e venda de imóvel novo, em empreendimento incorporado pela
Construtora e Cooperativa, de forma conjunta.
No presente caso não houve uma simples parceria entre a

Construtora Aires Costa e a CSN para a prestação de serviços de construção dos
edifícios de apartamentos. Ao contrário, como já demonstrado nos autos, há uma
unicidade entre os acusados Ricardo e Cláudia (marido e esposa) eis que eram,
respectivamente, os administradores da Construtora e da Cooperativa e, ainda, vale
lembrar, os boletos bancários para o pagamento das prestações dos apartamentos
eram expedidos tanto em nome da Construtora quanto da Cooperativa, não sendo a
Construtora uma mera prestadora de serviços de execução das obras da
Cooperativa.
Alega a Defesa que a falta de memorial de incorporação no caso da

Cooperativa é conduta atípica, pois o registro do memorial de incorporação em caso
de cooperativa não configura requisito necessário à realização de adesões ao
memorial de incorporação, se mostra inexigível in casu.
Todavia, como já consta dos autos, a CSN não era exatamente uma
cooperativa nos termos da Lei, mas sim uma "cooperativa de fachada", a qual era
usada para ludibriar os consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo
com os promitentes compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a
fiscalização estatal, com o fim de descumprir a lei de incorporação imobiliária. Neste
particular, registro que o fato de a Construtora e a Cooperativa possuírem sedes
distintas não é fator fundamental para descaracterizar que a Cooperativa seja de
fachada.

253-257, 296-297 e 1588-1590).

Fls. _____

subsumem ao tipo de crime de gestão temerária.
O que se verifica dos autos é que a Defesa de ambos os acusados

tenta transferir para as vítimas as responsabilidades, despesas e dívidas, inclusive
as obrigações pendentes com a TERRACAP e a Secretaria de Fazenda do Distrito
Federal decorrentes da má gestão dos acusados. Todavia, ao contrário do afirmado
pela Ilustre Defesa, as vítimas ouvidas em Juízo foram uníssonas em afirmarem que
não estavam presentes nas decisões tomadas pela Cooperativa CSN, ou seja, os
atos da Cooperativa não eram colegiados e aprovados pelos cooperados, não se
tratando de uma gestão democrática e participativa. Portanto, no presente caso, os
cooperados não eram os verdadeiros donos da Cooperativa CSN.
O fato de alguns dos empreendimentos imobiliários (Portal do

Parque e Cristal do Parque) já terem sido entregues aos proprietários não exclui a
gestão temerária imputada aos acusados, eis que se trata de crime instantâneo.
Vale registrar que as vítimas arcaram com o prejuízo e bancaram a continuidade das
Resta claro que os acusados Ricardo e Cláudia conduziram os

negócios da Construtora Aires Costa Ltda e da Cooperativa CSN de modo a
assumirem riscos audaciosos em transações perigosas, arriscando
inescrupulosamente o dinheiro de terceiros, perpetrando condutas típicas de gestão
temerária. Com efeito, os acusados receberam valores das vítimas, referente à
construção dos empreendimentos imobiliários, não geriram corretamente aludidos
valores, tanto que não adimpliram suas obrigações com a TERRACAP e a
Secretaria da Fazenda do Distrito Federal, provocando a impossibilidade de
obtenção das escrituras, não tendo diversas vítimas recebido as respectivas
unidades imobiliárias.
Os acusados Ricardo e Cláudia agiram com evidente dolo eventual,

pois conheciam as sérias dificuldades que vinha enfrentando para manter a
sanidade financeira da Construtora e da Cooperativa e, em consequência, dos
empreendimentos imobiliários, e simplesmente optaram por lançar novos
empreendimentos. Ou seja, a perpetração dos crimes por parte dos réus tomou uma

Fls. _____
evolução por conta do liame existente entre os empreendimentos, uma vez que para
poder continuar a construção de um deles, havia a necessidade de lançar outro,
causando uma "bola de neve" que não parava de crescer, fugindo, dessa forma, ao
controle dos envolvidos. Assim, verifica-se evidente a gestão temerária, eis que os
acusados Ricardo e Cláudia (marido e esposa) praticaram a chamada "bicicleta", ou
seja, realizaram o lançamento de diversos projetos imobiliários (Cristal Parque,
Portal Parque, Mirante do Parque, Golden Parque e Quálitas), os mais recentes para
viabilizar os mais antigos.
O crime de gestão temerária imputado aos Acusados Ricardo e

Cláudia decorreu de várias irregularidades constatadas, restando demonstrado
imprudência e irresponsabilidade, expondo a Construtora e a Cooperativa a riscos
desnecessários em prejuízo do objetivo máxime de aquisição da casa própria e
detrimento da economia popular.
Assim, não há dúvidas de que Ricardo e Cláudia foram afoitos,

impetuosos, cujas condutas ultrapassaram os limites da prudência, de modo que
aumentou sobremaneira os riscos da atividade empresarial e os prejuízos daí
decorrentes. Eles tinham plena consciência dos ônus da atividade empresarial e
assumiram o risco de produzir o resultado criminoso, agindo com evidente dolo
eventual.
Noutro giro, tenho que se deve aplicar ao caso a pena de interdição

de direitos.
Com efeito, o art. 6º da Lei n. 1.521/51 prevê, expressamente, a

pena de interdição de direitos, nos casos de crime contra a economia popular de
natureza grave. Dessa forma, deve-se aplicar ao caso a pena de interdição de
direitos, para proibir que os réus condenados pelo crime de gestão temerária atuem
no mercado imobiliário, em qualquer dos seus segmentos, seja como construtores,
incorporadores ou mesmo corretores de imóveis.
Quanto ao crime descrito no art. 65 da Lei n. 4.591/1964, entendo

que o mesmo também restou devidamente caracterizado.
(...)

Fls. _____
Ademais, sobre os fatos descritos nestes autos temos os seguintes

ensinamentos jurisprudenciais:
"PENAL E PROCESSUAL PENAL. CRIME CONTRA A ECONOMIA

POPULAR. COOPERATIVA. GESTÃO TEMERÁRIA. MATERIALIDADE E AUTORIA
DELITIVAS COMPROVADAS. ABSOLVIÇÃO INVIÁVEL.
1. Inviável a absolvição do agente pela prática do crime contra a

economia popular, na modalidade gestão temerária de entidade, se demonstrado
que administrou de forma temerária o dinheiro recebido dos cooperados, causando-
lhes inúmeros prejuízos, eis que não receberam as unidades habitacionais nos
prazos previstos, nem o ressarcimento pelos prejuízos que experimentaram.
2. Recurso improvido. Sentença mantida".
(Acórdão n. 304946, 20040150054951APR, Relator: ARNOLDO

CAMANHO DE ASSIS, 2ª Turma Criminal, Data de Julgamento: 08/05/2008,
"PENAL E PROCESSO PENAL. APELAÇÕES. GESTÃO

TEMERÁRIA DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. ENQUADRAMENTO NA LEI
1.521/51. ABSOLVIÇÃO. NEGADO. DOLO CARACTERIZADO. MANTIDA
CONDENAÇAO. ESTELIONATO. ATIPICIDADE DA CONDUTA. NÃO EXISTÊNCIA
DO DOLO. ABSOLVIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO
SUFICIENTE A EMBASAR A CONDENAÇÃO. FALSIDADE IDEOLÓGICA.
APLICAÇÃO DO ENUNCIADO DA SÚMULA Nº 17 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA. NEGADO. CONDUTAS AUTÔNOMAS DO ESTELIONATO E DO FALSO.
CRIME CONTRA A ECONOMIA POPULAR PREVISTO NA LEI 4.591/64.
ABSOLVIÇÃO. NEGADO. PENA DE MULTA DA LEI 1.521/51. RECURSO DO
MINISTÉRIO PÚBLICO PROVIDO NESSA PARTE. NOVA DOSIMETRIA DAS
PENAS. POSSIBILIDADE PARCIAL DO PLEITO.
1. Restou comprovado que houve dolo exteriorizado pelos réus que

praticaram o delito de estelionato, durante toda a empreitada criminosa, objetivando
o proveito ilícito, mediante o artifício de induzir e manter em erro as vítimas.
2. Aabsolvição mostra-se inviável quando o conjunto probatório

Fls. _____
carreado aos autos demonstrar, inequivocamente, que os apelantes utilizaram de

artifício, ardil ao ludibriar a boa-fé das vítimas, induzindo-as em erro.
3. O crime de gestão temerária também restou configurado, uma vez

que os gestores das sociedades empresárias envolvidas tinham pleno conhecimento
da situação de falência dos empreendimentos, e, mesmo assim, de forma
irresponsável, continuaram a causar prejuízos aos consumidores adquirentes de
imóveis.
4. Não há que se falar na utilização do enunciado nº 17 da Súmula

do STJ, pois a falsidade ideológica não foi utilizada como crime meio para o
estelionato. Ao contrário, no caso em apreço, são crimes autônomos.
5. O crime contra a economia popular previsto na Lei 4.591/64, em

seu artigo 65, restou configurado, uma vez que um dos recorrentes se utilizou de
contratos e prospectos para fazer afirmação falsa sobre a construção de edificações.
6. O fato de o legislador não ter atualizado os valores da pena de

multa estipulada na Lei 1.521/51 não afasta a condenação, bastando um cálculo
aritmético para se fazer a referida atualização dos valores.
7. Adosimetria das penas foi alterada em parte para se adequar ao

principio da proporcionalidade e razoabilidade exigidas.
8. Dado parcial provimento aos recursos de Rubem Soares

Branquinho, Silvana Porto de Deus Vieira Branquinho e do Ministério Público para
considerar a pena de multa do crime previsto na lei 1.521/51. Negado provimento
aos demais recursos".
(Acórdão n.835443, 20090110935249APR, Relator: JOÃO

TIMÓTEO DE OLIVEIRA, Revisor: SOUZA E AVILA, 2ª TURMA CRIMINAL, Data de
Julgamento: 20/11/2014, Publicado no DJE: 01/12/2014.Pág.: 135).
(...)
Da mesma forma, quanto ao crime de gestão temerária, previsto no

art. 3º, inciso IX, da Lei n. 1521/51, deve-se aplicar a continuidade delitiva. Com

Fls. _____
efeito, como já afirmado acima, não há dúvidas de que os réus Ricardo e Cláudia
gerenciavam recursos da Construtora e Cooperativa CSN, eis que boletos bancários
eram emitidos tanto em nome da Construtora quanto da Cooperativa. Também não
há dúvidas que Ricardo e Cláudia representavam a Construtora e a Cooperativa
perante os consumidores, assinando contratos e tomando decisões com cunho de
gestão, de maneira que suas condutas se subsumem ao tipo de crime de gestão
temerária. Assim, cada um dos réus deverá responder por 2 (duas) vezes por gestão
temerária, em continuidade delitiva.
(...)
Portanto, nestes termos, pode-se afirmar que as ações dos

acusados RICARDO MARTINS MOREIRA e CLÁUDIA ROSSANE NEIVA MARTINS
amoldam-se aos tipos previstos no art. 3º, inciso IX, segunda parte, da Lei Federal n.
1.521/51 por 02 (duas) vezes, na forma do art. 71 do Código Penal) e no art. 65 da
Lei n. 4.591/64 por 04 (quatro) vezes, na forma do art. 71 do Código Penal), ambos
os crimes na forma do art. 69 do mesmo Código Penal.
Por outro lado, não vejo nos autos qualquer circunstância que exclua
a ilicitude dos fatos ou que exclua ou diminua a culpabilidade dos acusados Ricardo
Martins Moreira e Cláudia Rossane Neiva Martins que, pois, eram imputáveis,
tinham plena consciência dos atos delituosos que praticaram e era exigível que se
comportassem de conformidade com as regras do direito.
Portanto, nesses termos, a denúncia merece ser julgada procedente.
No que se refere à fixação do valor mínimo para reparação dos

danos causados pela infração, nos termos da novel redação do inciso IV, do art. 387,
do Código de Processo Penal, dada pela Lei n. 11.719, de 20 de junho de 2008,
publicada no DOU de 23.06.2008, mas vigente a partir de 22.08.2008, verifico não
ser possível no presente caso. Com efeito, encerrada a instrução do feito, não se
apurou nenhum valor que possa servir de parâmetro para a reparação dos danos
causados pelas infrações acima analisadas.
Assim, com essas ponderações, deixo de fixar qualquer valor a título

de reparação de possíveis danos causados pelos delitos sob comento, embora
ciente da nova orientação legislativa, deixando tal providência para a esfera cível,

Fls. _____
onde poderá haver dilação probatória dirigida à apuração dos danos causados pela
infração, se for o caso.
Nestes termos, a denúncia merece ser julgada procedente." (fls.

2447/2483)
Com efeito, correta a condenação quanto aos crimes da Lei

nº1.521/51.
Nenhuma dúvida quanto à responsabilidade dos réus Ricardo

Martins Moreira Júnior, proprietário da Construtora Aires Costa Ltda, e Cláudia
Rossane Neiva Martins, representante da Cooperativa Habitacional e de Serviços
Nacionais - CSN, pelo crime de gestão temerária, considerados os
empreendimentos imobiliários Cristal do Parque, Portal do Parque, Mirante do
Parque e Golden Parque.
Da leitura dos autos se depreende que Construtora (fls. 134-136,

137-141 e 168-170) e Cooperativa (fls. 50-54, 58-61, 101-105, 106-110, 111-113,
115-119, 128-131, 142-146, 150-154, 163-167, 171-175, 179-183, 220-224, 227-231,
232-236, 291-295, 313-319 e 837-841) vendiam imóveis nos mesmos
empreendimentos e agiam como incorporadoras ao compromissarem/efetivarem a
venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas em edificação a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, descurando-se, contudo, do
dever de averbar os memoriais de incorporação perante o Cartório de Imóveis antes
de oferecer as unidades à venda, em obediência a Lei nº 4.591/64 arts. 29, 30 e 32,
ficando, por consequência, impossibilitadas legalmente de negociar as unidades
autônomas que pretendiam construir. A irregularidade da situação impede a
aplicação das regras cooperativistas ao caso, caracterizada a compra e venda de
imóvel novo em empreendimento incorporado pela Construtora e Cooperativa, de
forma conjunta.
Acresço que,conforme acentuado na sentença:
"a CSN não era exatamente uma cooperativa nos termos da Lei,
mas sim uma "cooperativa de fachada", a qual era usada para ludibriar os
consumidores, objetivando mascarar a relação de consumo com os promitentes

Fls. _____
compradores das unidades imobiliárias e obstaculizar a fiscalização estatal, com o

fim de descumprir a lei de incorporação imobiliária. Neste particular, registro que o
fato de a Construtora e a Cooperativa possuírem sedes distintas não é fator
fundamental para descaracterizar que a Cooperativa seja de fachada.

253-257, 296-297 e 1588-1590).

subsumem ao tipo de crime de gestão temerária."
Dito isso, tem-se que os réus, responsáveis solidariamente pelos

empreendimentos imobiliários já citados, conduziram seus negócios de forma
temerária na medida em que, cientes da grave situação de inadimplência para com a
TERRACAP, a Secretaria da Fazenda do Distrito Federal e o INSS, e a decorrente
impossibilidade de obtenção das escrituras respectivas, continuaram a aumentar os
problemas de suas empresas, lançando novos empreendimentos imobiliários que
obviamente não poderiam ser entregues, somente para girar seus negócios com o
ingresso de novas vítimas, cujo dinheiro possibilitaria adimplir dívidas antigas, o que
afinal resultou em dezenas de vítimas que não receberam suas respectivas unidades
imobiliárias ou que tiveram que bancar com dinheiro próprio a continuidade das
A conclusão, diante do resultado danoso, é a de que os réus tendo

absoluta consciência da impossibilidade de adimplirem com o convencionado
seguiram vendendo os imóveis e se apropriando indevidamente do patrimônio das
vítimas, violando intencionalmente, isto é, com consciência e vontade, o
compromisso firmado, em conduta que ultrapassou, e muito, os limites da prudência
e da boa-fé exigível nas relações contratuais.
Forte nessas razões, mantenho a condenação pelo crime de gestão

temerária nos termos em que formulada. Passo à análise da dosimetria.

Fls. _____
Do acusado Ricardo Martins Moreira Júnior

consciência da ilicitude não justifica, por si só, a valoração negativa, motivo pelo qual
não pode ser sopesada, pois não aponta a maior reprovabilidade da conduta.
Necessária, pois, alteração das apontadas circunstâncias judiciais. Reduzo a pena-
base para 03 (três) anos de detenção. O quantum considerado pelas consequências
- 1 (um) ano - equivale a 1/8 (um oitavo) da pena média atribuída ao crime de gestão
temerária, observada jurisprudência deste e. Tribunal, certo que a reprimenda varia
de 2 (dois) a 10 (dez) anos de detenção.

agravantes.

Da acusada Cláudia Rossane Neiva Martins


Fls. _____

consciência da ilicitude não justifica, por si só, a valoração negativa da circunstância,
motivo pelo qual não pode ser sopesada, pois não aponta a maior reprovabilidade da
conduta. Necessária, pois, alteração das apontadas circunstâncias judiciais. Reduzo
a pena-base para 03 (três) anos de detenção. O quantum considerado pelas
consequências - 1 (um) ano - equivale a 1/8 (um oitavo) da pena média atribuída ao
crime de gestão temerária, observada jurisprudência deste e. Tribunal, certo que a
reprimenda varia de 2 (dois) a 10 (dez) anos de detenção.

agravantes.

Fixo o regime prisional aberto para o cumprimento das penas dos

acusados, nos termos do art. 33, § 2º, alínea "a", do Código Penal.
Substituo as penas corporais dos acusados por duas restritivas de

direitos a serem definidas no Juízo da VEPEMA.
Do exposto, dou parcial provimento aos apelos para declarar a

nulidade da sentença quanto à condenação pelo crime do artigo 65 da Lei nº
4.591/64, que fica afastada, e reduzir as penas de cada acusado,relativas aos
crimes da Lei nº 1.521/51, para 3 (três) anos e 6 (seis) meses de detenção, a serem
cumpridos no regime aberto, posteriormente substituídas as penas corporais por
duas restritivas de direitos, a serem definidas no Juízo da VEPEMA. Pena de multa
no valor de R$5.710,13 (cinco mil, setecentos e dez reais e treze centavos) mantida.
É o voto.

Fls. _____

Senhor Presidente, recebi memoriais, tomei conhecimento da
sentença e dos autos. Embora divergentes os votos dos eminentes Relator e
Revisor, tenho condições de votar.
Uma vez afastados os crimes contra a economia popular, já que a
Turma acolheu a preliminar de nulidade da sentença nessa parte, restaram os
crimes de gestão fraudulenta. Neste ponto, a denúncia foi acolhida e os denunciados
foram condenados em face da gestão das duas instituições.
O crime de gestão fraudulenta, disposto na lei contra a economia
popular, Lei 1.521, de 26 de dezembro de 1951, está descrito no art. 3.º, inciso IX:

estabelecimentos bancários, ou de capitalização; sociedades
de seguros, pecúlios ou pensões vitalícias; sociedades para
empréstimos ou financiamento de construções e de vendas e
imóveis a prestações, com ou sem sorteio ou preferência por
meio de pontos ou quotas; caixas econômicas; caixas
Raiffeisen; caixas mútuas, de beneficência, socorros ou
empréstimos; caixas de pecúlios, pensão e aposentadoria;
caixas construtoras; cooperativas; sociedades de economia
coletiva, levando-as à falência ou à insolvência, ou não
cumprindo qualquer das cláusulas contratuais com prejuízo dos
interessados.
A denúncia narra que as duas instituições teriam feito um concerto

para a prática fraudulenta mediante uma confusão de relações jurídicas, porque, na
realidade, a construtora estaria atuando normalmente no mercado e utilizando-se da
cooperativa para obter as vantagens da lei de regência desta - Lei 4.591, de 16 de
dezembro de 1964. A sentença caminhou exatamente nesta linha de entender a
existência de uma confusão.
Examinando a denúncia e a conclusão do magistrado, verifica-se
que existem duas pessoas jurídicas distintas. A cooperativa foi regularmente

Fls. _____
constituída, observou as regras da lei de regência e também demonstrou a sua

regularidade por meio dos estatutos.
Há um ponto que pode ter levado a essa conclusão, que é o fato de
as pessoas responsáveis por essas duas instituições serem casadas - Ricardo
Martins Moreira Júnior, dirigente da empresa, e Cláudia Rossane Neiva Martins,
dirigente da cooperativa.
Com a devida vênia, o que vejo nos autos é que esses atos
praticados foram autorizados pela cooperativa. São atos de cooperados. Constam
dos autos as assembleias deliberando o pagamento desses imóveis.
E como funciona o sistema de cooperativa? Só há resultado se
todos contribuírem para esse esforço da construção. Sabemos que a construção de
um prédio em regime de cooperativa traz uma economia significativa para os
cooperados. O eminente Relator deu notícia de 30%. Considerando-se o valor do
metro quadrado em Brasília, esse percentual é muito significativo para a construção.
Então, essas cooperativas foram a maneira mais fácil encontrada para a construção
desses empreendimentos, muito incentivados na época pelo poder público (estou
vendo que este processo é antigo, pois os fatos ocorreram há cerca de 10 anos, em
Águas Claras). As cooperativas constituíram-se, adquiriram essas projeções e,
seguramente, sofreram com a atuação da concorrência das empresas construtoras.
É fato notório que a concorrência prejudicou... É regra, faz parte do mercado, mas,
infelizmente, ocorreu, e as cooperativas tiveram muita dificuldade, porque, como
disse anteriormente, a construção do prédio só acontece se todos os cooperados
participarem do pagamento. Quando os cooperados se afastam, há substituição ou o
contrato não se realiza.
Então, a sentença caminha no sentido de que esse não era um
contrato de prestação de serviço, que a cooperativa não teria contratado uma
construtora para prestar serviço, mas teria confundido. Ora, mas existe o contrato de
prestação de serviço, existe a distribuição das cotas, existe a participação
proporcional, existem os atos dos cooperados deliberando. Assim, com a devida
vênia, penso que não há como se concluir pela existência desse conluio entre as
pessoas jurídicas, porque elas, rigorosamente, estão distintas. Já destaquei o fato.

Fls. _____

Eminente Desembargador Cruz Macedo, a sentença discorre muito
quanto à questão dessa confusão entre as empresas. Os representantes são
casados, começa por aí.

Este é um aspecto que chama a atenção.

E são lançados novos empreendimentos que inviabilizam os
antigos, e os representantes tinham plena, total consciência disso. Eventualmente,
poderiam até não querer prejudicar adquirentes compradores, mas tinham absoluta
consciência, vontade de praticar os atos que levaram esses adquirentes a inúmeros
prejuízos.

Eminente Desembargador Mario Machado, esse aspecto é
relevante, mas veja que, do exame que fiz, não me convenci desse ponto, porque
cada construção, cada empreendimento foi contratado e foram chamados os
cooperados. Reuniu-se um grupo de cooperados para fazer aquele pagamento
referente àquele contrato de prestação. Parece-me que é distinta daquela situação,
chamada de "bicicleta", em que a construtora não constrói o imóvel com aquele
recurso, fica com o dinheiro, lança outro empreendimento para obter o recurso, e
assim vai "pedalando" com os recursos alheios. Não é o caso da cooperativa, que
faz um contrato de prestação de serviços e, à medida que os recursos entram, tem
de repassá-los para a construtora. Diz a denúncia que os cooperados faziam
contribuições diretamente para a construtora. Esse foi um ponto que me
impressionou.

Fls. _____

Há boletos firmados ora por um, ora por outro.

Exatamente.
Vi a seguinte observação: realmente, há situações de imóvel
entregue, em que o comprador ainda tem valores a pagar e contrata diretamente, em
contrato, junto à construtora. Nessa hipótese, ele pode pagar para a empresa -
recebeu o imóvel e fica devendo para a construtora. Isso é ressaltado nos autos. Por
isso, parece-me que não ficou caracterizada essa confusão, porque os atos
cooperativos existem efetivamente. O que não houve foi a entrega, ou a entrega
atrasada de imóveis.

Uma série de irregularidades, como o não registro no cartório de
imóveis. Foram lançados novos empreendimentos sem o registro, que é exigido
legalmente.

Os cooperados têm de providenciar isso também, reclamar junto à
cooperativa e obter esse registro.

Aí não. A obrigação é fazer o registro primeiro para, depois, poder
lançar o empreendimento.

Fls. _____

O poder público que tem de, realmente, tomar uma providência e
atender isso. Parece-me que essa não é a caracterização do crime da gestão
fraudulenta.
O que realmente ficou visível é que não houve o compromisso da
entrega. A cooperativa não conseguiu repassar os recursos suficientes, e a empresa
não tinha condições de realizar o empreendimento. Foi essa a conclusão a que
cheguei, com a devida vênia, tanto que depois os empreendimentos foram entregues
em sua maioria. Esses obstáculos de registros foram superados pela informação a
que a própria sentença faz referência, de que os empreendimentos foram entregues
posteriormente, ou quase todos entregues. Então, onde estão essas irregularidades?

Alguns foram entregues porque os cooperados, os adquirentes
tiveram de arcar com despesas extras, com novos investimentos colocados no
empreendimento para que pudesse concluir. Então, não teria sido aquele
empreendimento entregue com as contribuições iniciais. Houve um aporte muito
significativo depois por parte de alguns dos compradores para possibilitar a entrega
de uma obra que estava em andamento. Então, para concluir, eles tiveram de fazer
aportes novos, por isso é que foram entregues.

Ou, talvez, fizeram até substituição de condôminos, porque, se
estes saem do contrato, se se afastam da cooperativa, como é possível se chegar à
conclusão de uma obra? Não é viável uma construção nesses termos. Ou se
substitui, ou se aumenta o encargo de cada contribuinte, de cada cooperado.
Parece-me que essa é a regra e o risco de quem está numa cooperativa. É um risco
alto, mas também o benefício é significativo.

Fls. _____
Então, com a devida vênia, acompanho o voto do eminente Relator,

renovando mais uma vez as vênias ao eminente Desembargador Revisor.
DECISÃO
PRELIMINAR ACOLHIDA, AFASTADA A CONDENAÇÃO PELO

CRIME DO ART. 65 DA LEI 4591/64. UNÂNIME. NO MÉRITO, PROVIDA A
APELAÇÃO, POR MAIORIA. O REVISOR PROVIA EM PARTE.

Acórdão Criminal Ricardo e Cláudia Absolvição

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Poder Judiciário da União Fls.

Órgão : 1ª TURMA CRIMINAL

PENAL E PROCESSUAL. CRIMES CONTRA ECONOMIA

GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 1

compra e venda pelos compradores das unidades e o seu

GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 2

criminoso o fato dela resultante. O Direito é considerado como

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GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 3

Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª TURMA CRIMINAL

Documento Assinado Eletronicamente

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GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 4

Ricardo Martins Moreira Júnior e Cláudia Rossane Neiva Martins

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GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 5

Art. 65. É crime contra a economia popular promover

Nesse ponto, a denúncia foi, de fato, extremamente genérica, pois

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GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 6

É inepta a denúncia que afirma ter o réu praticado o crime

Assim, acolhe-se a preliminar para declarar a nulidade da sentença

O Senhor Desembargador MARIO MACHADO - Presidente e Revisor

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sem prejuízo do prosseguimento quanto aos crimes da Lei nº 1.521/51.

O Senhor Desembargador CRUZ MACEDO - Vogal

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objetivo do crime do artigo 3º da Lei 1.521/51 se realiza ao gerir fraudulenta ou

"[...] que conhece os denunciados desde o ano de 1999; que

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cooperativas construíam os imóveis a preço de custo e as

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de incorporação; que sem o memorial de incorporação não é

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a TERRACAP buscava facilitar a entrada das cooperativas;

Aqui, a testemunha narra - como ex-administrador de Águas Claras -

que a depoente é funcionária da Denunciada; que a depoente

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Cooperativa não era de fachada; que a depoente trabalhava

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especificava que o memorial só seria depositado após a

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no acordo; que o condomínio Quálita foi vendido com uma

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pessoais do denunciado; que o único patrimônio que os

A testemunha Edvaldo Lima de Aguiar esclareceu em Juízo:

que o depoente é gestor imobiliário; que conhece os

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aquisição de um bem; que o imóvel adquirido pela

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GABINETE DO DESEMBARGADOR GEORGE LOPES 17

grande incentivo do governo à época da criação de Águas

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