Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.

S)

Kalkylhandbok för
fastighetsföretaget
 Kalkyl
handbok för
fastighets
företaget

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

 © U.F.O.S och Sveriges Kommuner och Landsting 1996, Andra upplagan 20056
Adress: 118 82 Stockholm
E-post: fastighet@skl.se
ISBN 91-7164-109-2
Text: Kjell Hedström, VITEC AB.
Illustrationer: Michael Schneider
Form, redigering och produktion: Björn Hårdstedt
Tryck: Edita Östra Aros, Västerås
Distribution: 020-31 32 30, fax 08-31 32 40, www.skl.se, välj Publikationer

2  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 Förord
En stor och viktig del av ett offentligt fastig-
hetsföretagande handlar om att göra kalkyler
i olika beslutssituationer. I investerings- och
förvaltningsskedet handlar det om att göra
investeringskalkyler eller beräkna livscykel-
kostnader och årskostnader för olika alterna-
tiv. Det har därför funnits behov av en kalkyl-
handbok som innehåller ett antal ­mallar och
konkreta kalkylsituationer.
Av denna anledning togs denna kalkylhand­
bok fram 1996. Den tar fasta på att förvaltare
i dag arbetar eller vill lära sig arbeta med
kalkylprogram. Sedan boken gavs ut första
gången har det blivit snarare regel än undan-
tag. Boken går därför dels att använda som en
vanlig handbok, men även med en data-appli-
kation som kan hämtas på U.F.O.S webbplats
www.ufos.to. Med denna läggs handboken in
i datorn och man kan arbeta med bokens eller
egna kalkyler i ­Excel.
Skriften har initierats och finansierats inom
­ramen för samarbetet ”Utveckling av fastig-
Förord  3
hetsföretagande i offentlig sektor” (U.F.O.S).
I samarbetet ingår nu Sveriges Kommuner
och Landsting, Samverkansforum för statliga
byggherrar, Fortifikationsverket samt Akade-
miska Hus AB.
För innehållet svarar Kjell Hedström, VITEC
AB. Till sin hjälp har han haft en styrgrupp
­bestående av Gustav Lasota och Jan Ejemar,
Fortifikationsverket; Per-Håkan Grolan-
der, Försvars­makten; Bo Svensson, Statens
Fastighetsverk; Anette Lindgren, Locum
AB; ­Bengt‑Olov ­Olsson, Borlänge kommun;
Björn Gustavsson, Svenska kyrkans försam-
lings- och ­pastoratsförbund; Ted Lindqvist,
Svenska Kommunförbundet; Ulf Sandgren,
Handläggare på U.F.O.S. Svenska kyrkans
församlings- och pastorats­förbund har varit
ansvarigt kansli.
Stockholm i januari 2006
 Innehåll

Förord................................................................................................................................ 3
1. Därför en kalkylhandbok!............................................................................................... 5
Hur läser du handboken?.................................................................................................................... 5
Datorstöd........................................................................................................................................... 6

2. Grunder i investerings­kalkylering.................................................................................. 8
Vad är en investering?......................................................................................................................... 8
Vad är en investeringskalkyl?............................................................................................................... 9
Ekonomiska följder av en investering.................................................................................................. 10
Vad ingår i grundinvesteringen (G)?.................................................................................................... 12
Checklista för att identifiera grundinvesteringen.................................................................................. 12
Vad ingår i de löpande betalningsströmmarna?................................................................................... 14
Hur fastställs restvärdet (R)?............................................................................................................. 15
Diskontering och kapitalisering.......................................................................................................... 16

3. Metoder för investerings­bedömningar....................................................................... 24

Nuvärdemetoden.............................................................................................................................. 24
Kapitalvärdekvot............................................................................................................................... 26
Annuitetsmetod................................................................................................................................ 27
Internräntemetod.............................................................................................................................. 29
Pay-back metod (Pay-off).................................................................................................................... 30

4. Ränta och inflation........................................................................................................ 32

Hur fastställs kalkylräntan?............................................................................................................... 32
Inflation och prisförändringar............................................................................................................. 33

5. Risk och osäkerhet....................................................................................................... 35

6. Styrning och förvaltningsplaner.................................................................................. 37
7. Kalkylmallar och kalkylexempel.................................................................................. 40
Att arbeta med kalkylmallarna............................................................................................................ 40
Beskrivning av mallarna..................................................................................................................... 40
Kalkylexempel................................................................................................................................... 46

Litteratur......................................................................................................................... 61
Tabeller
Tabell 1, Slutvärde............................................................................................................................ 62
Tabell 2, Nuvärde av enstaka betalningar............................................................................................ 63
Tabell 3, Nuvärde av löpande betalningar............................................................................................ 64
Tabell 4, Annuiteter........................................................................................................................... 65

Förklaring av termer..................................................................................................... 66

4  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 1. Därför en kalkylhandbok!
Att investera är ett viktigt beslut som kan
medföra stora fasta kostnader för ett offentligt
fas­tighetsföretag under en följd av år. En vik-
tig del av professionellt offentligt fastighets­
företagande är därför att göra kalkyler som
underlag för investerings­beslut. Det handlar
t ex om att upprätta investeringskalkyler,
beräkna livs­cykel­kostnader och årskostnader
för olika alternativ etc. Detta ställer krav på
fastighets­ansva­riga förvaltare. De ska kunna
göra fastighets- och företags­ekonomiska kal-
kyler. Det finns därför, enligt vår mening, ett
stort behov av en handbok med enkla mallar
och datorstöd som hjälpmedel för förvaltarna.
Syftet med denna handbok är att den ska:
■ höja kompetensen hos medarbetare i offent-
liga fastighetsföretag,
■ leda till att mer kvalificerade kalkyler ge-
nomförs och att beslutsunderlagen förbätt-
ras.
Handboken har följande innehåll:
■ teoridel med exempel
■ uppgifter med anknytning till fastighetsför-
valtning som löses manuellt och med hjälp
av kalkylprogrammet Microsoft Excel;
■ färdiga kalkylmallar inlagda i Excel;
■ möjlighet att studera stora delar av hand­
boken på bildskärmen och att aktivera
lämpliga kalkylmallar för att själv beräkna
exempelövningar i teoriavsnittet.
1. Därför en kalkylhandbok!  5
Kalkylhandboken är begränsad så till vida
att den inte behandlar hela den långsiktiga
planeringsprocessen utan endast enskilda
investeringar i anläggningar. Den ger också
en förenklad bild av hur man finner indata till
de olika beräkningsmodellerna. Kalkylhand-
boken ska därför inte ses som en komplett
handbok vad gäller bedömning av investe-
ringar. Den ska ses som en inkörsport i ämnet
investerings­bedömningar för förvaltare i
­offentliga fastighetsföretag.
Läsaren bör komma ihåg att kalkylmallarna
inte kan ersätta goda kunskaper inom fastig-
hets- och företagsekonomi. Mallarna är endast
redskap/hjälpmedel som förstärker goda
kunskaper och kreativitet.
Kalkylhandboken riktar sig i första hand till
medarbetare inom offentliga fastighetsföretag
med liten eller ingen kunskap inom området
kalkylering. Grundläggande kunskaper i
användningen av Windows och Excel är en
förutsättning.
Hur läser du handboken?
Följande tillvägagångssätt rekommenderas:
■ Läs igenom handboken och lös manuellt de
exempel som presenteras i teoriavsnittet.
■ Studera de avslutande kalkylexemplen
och lös dem manuellt med hjälp av ränte­
tabellerna som finns i slutet av handboken.
■ Lös exemplen i teoriavsnittet och de avslu-
tande kalkylexemplen med hjälp av kalkyl-
mallarna.
Datorstöd
Installation av datorstöd
Till handboken medföljer datorstöd i form av:
■ fem Excel-filer med generella kalkylmallar
färdiga att användas för att lösa de kalkyl­
exempel som finns i handboken,
■ en hjälpfil med i stort sett samma innehåll
som denna handbok.
Datafilerna skapades för en tidig version av
Excel, men fungerar fortfarande med de flesta
versioner av Windows och Excel.
Installationen av hjälpfilen och kalkylmallarna
sköts av ett paketerat installationsprogram
som hämtas på U.F.O.S webbplats www.ufos.
to (bifogas inte på diskett som tidigare).
Spara ned installationsfilen ufos.exe på din
hårddisk och starta den sedan (dubbelklicka)
för att starta installationen.
Vid installationen skapas en ny katalog dit
hjälpfilen och kalkylmallarna kopieras. Instal-
lationsprogrammet föreslår att katalogen ska
heta C:\UFOSKALK.
Om Excel inte är installerat när du installerar
UFOSKALK måste du senare vid anmodan
manuellt ange i vilken katalog Excel finns.
Filerna som installeras är:
UFOSKALK.HLP  Hjälpfilen som i stort har
liknande innehåll som handboken.
SLUTVRD1.XLT  Kalkylmall för beräkning
av slutsumma.
SLUTVRD2.XLT  Kalkylmall för beräkning
av slutvärde.
NUVRD1.XLT  Kalkylmall för beräkning av
kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet
och pay-back. Tre investeringsalternativ
kan beräknas. Kalkylen förutsätter oföränd-
rade årliga betalströmmar.
6  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
NUVRD2.XLT  Kalkylmall för beräkning av
kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet
och pay-back samt möjlighet till tre Excel-
scenarier. Ett investeringsalternativ kan
beräknas. Kalkylen förutsätter oförändrade
årliga betalströmmar.
NUVRD6.XLT  Kalkylmall för beräkning av
kapitalvärde, kapitalvärdekvot, annuitet
och internränta. Ett investeringsalternativ
kan beräknas. Kalkylen kan bearbeta va-
rierande årliga betalströmmar och skapa
diagram över dessa.
Aktivera datorstödet
Du kan starta arbetet med datorstödet på två
sätt:
■ Från hjälpfil till kalkylmallar: Du aktiverar
hjälpfilen genom att via Windows Startme-
ny välja Program–UFOS Kalkylhjälp–Kal-
kylhjälp. Då kan du läsa handboken på
datorskärmen. I anslutning till samtliga
exempel i teoriavsnittet kan en lämplig Ex-
celmall för egna beräkningar aktiveras med
en enkel knapptryckning. Detta innebär att
Excel startas om programmet inte redan är
aktivt.
■ Från kalkylmallar till hjälpfil: Du öpp-
nar någon av kalkylmallarna i katalogen
UFOSKALK med Excel. I tidigare versioner
av Excel kunde man aktivera Kalkylhjälp
inifrån Excel, men det går inte längre, du
måste öppna Kalkylhjälp enligt ovan.
För utförligare information om hur du kal-
kylerar med hjälp av kalkylmallarna, se ”Att
arbeta med kalkylmallar” på sid 40.
Från hjälpfil till kalkylmallar Från kalkylmallar till hjälpfil
När du startat Kalkylhjälp aktiveras en Kalkylmallarna startas via Excel med det
innehållsförteckning. Via den kan du snabbt vanliga Arkiv–Öppna-kommandot (ctrl–o).
hoppa mellan olika delar av handboken. Filnamnen har tillägget xlt. Det betyder att de
Knapparna i den övre delen av hjälpbilden, är sparade som malldokument. När en xlt-fil
ovanför innehållsförteckningen, har följande öppnas, t ex Nuvrd1.xlt, skapas en arbetsko-
funktioner. pia av filen som kallas Nuvrd11. Filen kan
Innehåll.  Genom att trycka på knappen inne- sedan sparas under ett lämpligare namn som
håll, som alltid är synlig, kan du när som en vanlig Excelfil med tillägget xls. Det åstad-
helst återvända till innehållsförteckningen. kommer du genom att välja Spara som… på
Arkiv-menyn, välja filformat Excel-arbetsbok,
Sök.  Aktiverar en funktion med vilken du
döpa filen och klicka OK. Filen Nuvrd1.xlt
kan göra sökningar och hitta avsnitt i hand-
ligger hela t­ iden kvar som grund för att skapa
boken med hjälp av nyckelord.
nya xls-filer.
Termer.  Visar en lista över de ord som förkla-
Kalkylhjälp aktiverar du enligt beskrivning på
ras i en ordlista.
sid 6.
Övriga knappar medger hopp framåt och
bakåt bland avsnitten i handboken.
Med start i avsnittet ”Kapitaliseringsteknik
– slutvärde av ett belopp” presenteras exem-
pel som kan vara intressanta att beräkna för
egen del, både manuellt och med datorstöd.
Lämpliga Excelmallar kan aktiveras från
hjälpfilen ­genom att i anslutning till fråge­
ställning­arna klicka på texten (Aktivera mall
+ filnamn). ­Genom att hålla ned Alt-tangenten
och trycka på Tab-tangenten kan du skifta den
aktiva kalkylmallen och hjälpfilen om bägge
är aktiverade. Vill du själv välja mall öppnar
du filerna i Excel, se nedan.

1. Därför en kalkylhandbok!  7
 2. Grunder i investerings­kalkylering
Vad är en investering?
Att investera kan definieras på flera olika sätt:
■ att avstå från att konsumera/förbruka
­något idag för att på så sätt erhålla framtida
nyttor,
■ att anskaffa något för användning under
flera år, inte för omedelbar konsumtion
­eller förbrukning.
Det handlar med andra ord om att använda
resurserna för att förverkliga visioner om
framtiden. Ett företag kan investera i olika
­typer av tillgångar, t ex:
■ reala investeringar — kontorsinventarier,
maskiner, byggnader, lager m m,
■ finansiella investeringar — aktier, obligatio-
ner och andra värdepapper,
■ immateriella investeringar — marknads­
föring, forskning och utveckling, personal­
utveckling m m.
Handboken kommer i första hand att behand-
la reala investeringar i byggnader och maski-
ner, dvs anläggningsinvesteringar. Resone-
mangen och beräkningarna är dock lämpliga
även för andra typer av investeringar.
8  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Investeringar enligt
redovisnings- och skatteregler
Vad som i praktiken kallas en investering
kan variera från företag till företag. Huruvida
något är en investering påverkas framförallt
av investerings­objektets värde och livslängd
enligt den skatterättsliga och civilrättsliga lag-
stiftningen. Hur en åtgärd definieras är vik-
tigt. Åtgärder som ej definieras som investe­
ringar, t ex reparationer och underhåll, redo-
visas omedelbart i sin helhet som kostnader
i resultaträkningen. Åtgärder som definieras
som investeringar kostnadsförs inte omedelbart.
Dessa utgifter fördelas över flera år med hjälp
av årliga avskrivningar i resultaträkningen.
Korttidsinventarier
Investeringar med en ekonomisk livslängd
kortare än tre år benämns inom redovisningen
som korttidsinventarier och betraktas normalt
inte som investeringar.
Inventarier av mindre värde
Investeringar av mindre värde, i små företag
mindre än 2 000 kr och i stora företag mindre
än 10 000 kr, betraktas normalt inte heller som
investeringar.
Investeringar kalkylmässigt
(internt inom företaget)
Redovisningslagstiftningen reglerar vad som
ska vara en anläggningstill­gång, en investe-
ring, i redovisningen. Företag behöver inte
följa dessa regler när man bestämmer vad som
rent planerings- och utredningsmässigt ska
behandlas som en investering internt i före-
taget. Företaget kan dock, av praktiska skäl,
med fördel tänka igenom det ovanstående
och sätta lämpliga gränser vad gäller tid och
värde. En penn­vässare som kostar 100 kr och
som har en livslängd på 10 år bör t ex inte
ingå i någon investeringsplanering. Gränser
för vad som ska behandlas som en investering
sätts inte av den enskilde förvaltaren utan är
ett beslut som fattas centralt.
Vad är en investeringskalkyl?
Investeringskalkylen är en del av beslutsun-
derlaget i styrprocessen inför ett in­vesterings­
beslut. Beslutet kan innebära nybyggnad, om-
byggnad, verksamhets­anpass­ning, tekniska
installationer m m. Med hjälp av kalkylen ska-
pas en bild av de ekonomiska konsekvenser
en investering kommer att medföra. De sam-
mantagna effekterna av grund­investeringen
och de årliga in- och utbetalningarna beräknas
under en viss tidsperiod.
Syftet med beräkningarna kan t ex vara att:
■ göra betalningar vid olika tidpunkter jäm-
förbara,
■ göra olika alternativ jämförbara,
■ bedöma olika alternativs lönsamhet och
­likviditetsaspekter,
■ bedöma risk och osäkerhet,
■ möjliggöra delegering och kontroll,
■ legitimera en investering.
Viktigt att göra en helhetsbedömning
Kommentarer relevanta för helhetsbedöm-
ningen kan med fördel noteras i anteckning­
arna som medföljer varje kalkylmall
Investeringskalkylen är begränsad så tillvida
att den endast kan utvisa om en investering
är lönsam eller vilket investeringsalternativ
som är lönsammast med hänsyn till storleken
på grundinvesteringen samt de årliga in- och
utbetal­ningarna. Förvaltaren måste utöver
detta även göra en kvalitativ/kvantitativ hel-
hetsbedömning.
2. Grunder i investerings­kalkylering  9
Kvalitativ helhetsbedömning
När ett investeringsbeslut ska fattas är det
viktigt, kanske speciellt i ett offentligt fast-
ighetsföretag, att beakta kvalitativa ­aspekter
som är svåra att mäta i kronor, t ex:
■ driftsäkerhet,
■ arbetsmiljö,
■ hur verksamheten påverkas,
■ servicemöjligheter,
■ alternativ användning,
■ samhällsåtaganden.
Vikten av de icke kvantitativa aspekterna kan
också tydliggöras med definitionen av ett
­offentligt fastighetsföretag:
”En särskild enhet inom kommunen, lands-
tinget etc som har till huvudsaklig uppgift
att tillhandahålla de primära verksamheterna
med utrymme och ser­vice.” (Sandgren &
Lundström 1991 sid 5)
Med andra ord är, enligt ovanstående defini-
tion, verksamheten det viktiga. En verksam-
het som ofta är svår att värdera i kronor. Den
fas­tighetsansvarige kan därför inte enbart
förlita sig till den kvantitativa informationen
i investerings­kalkylen. Han eller hon ska
också alltid fråga sig: ”hur påverkas verksam­
heten?” innan ett beslut fattas.
Kvantitativ helhetsbedömning
Den kvantitativa bedömningen innefattar inte
bara att konstatera huruvida en investering är
lönsam eller huruvida en investering är lön-
sammare än en annan. I den kvantitativa hel-
hetsbedömningen bör även följande beaktas:
■ Likviditeten — Klarar företaget likvidite-
ten under hela den aktuella tidsperioden?
Räcker pengarna?
■ Resultatet i redovisningen — Trots att in-
vesteringen som helhet är lönsam enligt
kalkylen kan företaget tvingas att i sitt års-
bokslut redovisa ett underskott (ett negativt
driftnetto) initialt. Kan detta accepteras?
Med hänsyn till det ovanstående kan det in-
träffa att företaget inte har råd att välja det
alternativ som är lönsammast enligt kalkylen.
Ekonomiska följder av en investering
Ett investeringsobjekt förbrukas inte omedel-
bart utan är i stället långsiktigt. En indikation
på investeringens lönsamhet erhålls genom att
helt enkelt addera alla in- och utbetalningar
under dess livslängd. Detta innebär att inte
bara ta hänsyn till den initiala investeringen
utan till samtliga in- och ut­betalningar som
följer under hela livscykeln. Att inbetalning-
arna är större än utbetalningarna betraktas då
som positivt. Problemet med detta sätt att räk-
na är att in- och utbetalningar idag exempel-
vis 1 jan 1997, tidpunkten för investeringen,
inte kan jämföras med in- och utbetalningar
som sker långt senare, t ex 31 dec 2007. Inbe-
talningar och utbetalningar som sker vid olika
tidpunkter kan inte summeras. De är olika
värda i kalkylhänseende då penning­värdet
förändras över tiden. Detta sätt att tänka kan
exemplifieras enligt följande:
■ Du har sålt något för 10 000 kr. Beroende på
när du erhåller betalningen kommer dessa
10 000 kr att värderas olika i kalkylhänseen-
de. Det är fördel­aktigare (mer värt) att (A)
erhålla 10 000 kronor idag jämfört med att
(B) erhålla 10 000 kr om tio år. En tidig inbe-
talning av ett belopp innebär en möjlighet
att förränta kapitalet t ex genom att sätta in
10  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
beloppet på bank och tillgodogöra sig ränta
i tio års tid.
■ Du har köpt något för 10 000 kr. Beroende
på när du betalar beloppet kommer dessa
10 000 kr att värderas olika i kalkylhän­
seende. Det är fördel­aktigare att (C) betala
10 000 kronor om tio år jämfört med att (D)
betala 10 000 kr idag. Genom att behålla
pengarna längre kan du förränta dem på
samma sätt som ovan.
Investeringskalkylerna bygger på begreppen
inbetalning och utbetalning. I princip utgör
kalkylen en likviditetsbudget över hela till-
gångens livslängd. Det är därför viktigt att
­bedöma:
■ vilka betalningsströmmar en investering
kommer att orsaka, och
■ när betalningsströmmarna kommer att in-
träffa.
Analysera betalningsströmmarna
De ekonomiska följderna kan med fördel
åskådliggöras med hjälp av en tidsaxel. Med
hjälp av en sådan visar man grafiskt de in- och
utbetalnings­strömmar som investeringen or­
sakar. Betalningsströmmarna analyseras med
hänsyn till följande komponenter:
Grundinvestering (G)
Utbetalningen i början av startåret (1 jan år 0).
Samtliga utbetalningar som görs i samband
med att investerings­objektet anskaffas och
tas i bruk. Se även ”Vad ingår i grundinveste-
ringen (G)?” på sid 12.
Tilläggsinvestering
Följdinvesteringar som görs senare än tid-
punkten för grundinvesteringen. Kan omräk-
nas till år 0 för att kunna adderas till grundin-
vesteringen den 1 jan år 0.
Inbetalningar eller besparingar (I)
De löpande inbetalningar (hyror/övrigt)
investe­ringen ger upphov till, alt minskade
utbetalningar (besparingar). För mer informa-
tion se ”Inbetalningar (I)” på sid 14.
Utbetalningar (U) Betalningsströmmar, exempel 1
De löpande utbetalningar (drift/underhåll/ I figur 2 illustreras betalningsströmmarna för
fastighetsskatt) investe­ringen ger upphov till. en intäktsskapande anläggnings­investering
Se ”Utbetalningar (U)” på sid 14. med en ekonomisk livslängd på 5 år.
Årligt över-/underskott (a)
Driftnettot. In- och utbetalningar nettoredovi-
40
sas (a = I-U) se ”Driftnettot, årligt över-/un- Restvärde (R)
30
derskott (a)” på sid 14.
20
Kalkylhorisont t ex ekonomisk livslängd (n) Inbet (I)

Den tid under vilken man analyserar betal­

10

nings­ström­marna. Kalkylhorisonten kan vara tkr

Utbet (U)
en tidsperiod företaget fastställt för en viss -10

typ av investering. Ekonomisk livslängd är ett -20

sätt att fastställa kalkylhorisonten. Det inne- -30
Grundinvest (G)

bär den tid tillgången bidrar till verksamheten jan -97 dec -97 dec -98 dec -99 dec -00 dec -01

på ett företagseko­nomiskt fördelaktigt sätt, se

”Hur fastställs kalkylhorisonten (n)?” på sid Figur 2. In- och utbetalningar under livslängden. Grundinvesteringen (G) uppgår
till 25 tkr. Inbetal­ning­arna för de fem åren uppgår till 10, 25, 35, 30 och 20 tkr.
15.
Utbetalning­arna uppgår till 5, 12, 17, 15 och 10 tkr. Restvärdet är 10 tkr år 5.
Restvärde (R)
Försäljningsvärdet på tillgången när kalkylho-
risonten, t ex den ekonomiska livslängden, är
slut. Kan vara positivt eller negativt, se ”Hur
fastställs restvärdet (R)?” på sid 15. Betalningsströmmar, exempel 2
Fastighetsprojekt finansieras ofta med en stor Investering i en värmepump som innebär
andel lån. I fastighetsekonomiska kalkyler tas ­besparingar i uppvärmning samt vissa till-
ibland hänsyn till finansieringen genom att kommande driftkostnader. Den ekonomiska
i betalströmmarna inkludera utbetalning av livslängden är 15 år.
lån, amorteringar och räntor. På så sätt antar
man ett ägarperspektiv genom att visa det
dec -97
dec -98
dec -99
dec -00
dec -01
dec -02
dec -03
dec -04
dec -05
dec -06
dec -07
dec -08
dec -09
dec -10
dec -11
jan -97

betalningsöverskott som ska förränta det egna

kapitalet efter att de externa finansiärerna fått 200

sin andel, det så kallade betalningsnettot. tkr

Besparing

I denna handbok avstår vi från att i exemplen -200

och i övningarna beakta finansieringen vid -400

Utbetalning
(d&u)
kalkylering av fastighetsprojekt. Upptagande
-600
av lån, amorteringar och räntebetalningar
-800
inkluderas inte i betalningsströmmarna (I och Grundinvest

U). Det medför att det årliga över-/underskot- -1000

tet utgörs av driftnettot, inte av betalnings- -1200

nettot. Driftnettot ska användas till att betala

ränta och amortering på främmande kapital Figur 3. In- och utbetalningar under en investerings livscykel. Grundinveste-
ringen (G) uppgår till 1,1 mkr. Besparingarna år 1–15 uppgår till 175 tkr/år.
och därefter, i den mån något överskott finns
Utbetalningarna uppgår till 90 tkr/år. Restvärdet är 0 tkr.
kvar, ge ägarna den avkastning de kräver.
Beräkningarna kommer på så sätt att betona
förräntningen av det totala kapitalet.

2. Grunder i investerings­kalkylering  11
Problem och förenklingar
Att uppskatta de framtida betalningsström-
marnas storlek och när de kommer att inträffa
är svårt. För att underlätta arbetet antas ofta
vissa förenklingar:
■ Grundinvesteringen sker alltid 1 jan år 0.
■ In- och utbetalningar (utom grundinves-
teringen) sker alltid en gång per år, vid
årsskiftet den 31 dec. Angående förskotts­
hyror, se ”Inbetalningar (I)” på sidan 14.
Annorlunda antaganden kan göras vad gäller
nämnda förenklingar utan att för den skull
göra fel. Det viktiga är att man är konsekvent
vilket underlättas genom upprättande av en
tidsaxel som visar in- och utbetalningar. På så
sätt åskådliggörs grafiskt tidpunkten för och
tidsrymden mellan betalningsström­marna.
Om vi anknyter dessa förenklingar till exem-
pel 1 ovan gäller följande:
■ Investeringen på 25 tkr inträffar 1 jan 1997
(den 1 jan år 0).
■ De årliga utbetalningarna startar 31.12.1997
med 5 tkr. Den sista utbetalningen på 10 tkr
inträffar 31.12.2001.
■ De årliga inbetalningarna startar 31.12.1997
med 10 tkr och slutar med 20 tkr 31.12.2001.
■ Restvärdet inbetalas 31.12.2001 med 10 tkr.
Vad ingår i grundinvesteringen (G)?
Investeringsförloppet kännetecknas oftast
av en stor initial grundinvestering. I bygg-
projekt består denna bl a av utrednings- och
projek­terings­kostnader, kostnader för mark-
förvärv, kreditiv, byggherre, entreprenad
m m. Metoder för att fastställa storleken på
grundinvesteringen finns redan hos offentliga
fastighetsföretag. Av denna anledning inne-
håller handboken inte någon djupare analys
kring delposter i (G). Det finns dock anled-
ning att kommentera viss problematik i sam-
manhanget samt att ge exempel på en tänkbar
checklista för grundinveste­ringar i offentliga
fastighets­företag.
I grundinvesteringen ingår som tidigare
nämnts samtliga utbetalningar som görs i
12  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
samband med att investeringsobjektet anskaf-
fas och tas i bruk. Vid mindre investeringar
är grundinvesteringen lätt att identifiera då
den ofta utgörs av en engångsbetalning vid
tidpunkten noll. De betalningsströmmar som
inträffar därefter betraktas som löpande in-
och utbetalningar och hänförs oftast till slutet
av respektive år. Vid större investeringar, t ex
­investeringar i fastigheter/byggprojekt, kan
gränsen för var grundinveste­ringen slutar
och löpande in- och utbetalningar börjar vara
något oklar. Grundinvesteringen kan bestå av
många poster och leda till utbetalningar vid
ett flertal tillfällen, kanske både före och efter
tidpunkten noll. Oklarheten vad gäller denna
avgränsning kan komma att påverka inves-
teringskalkylen, t ex avseende beräkning av
återbetalningstid och kapitalvärdekvot. Det
kan därför vara av vikt att klara ut vad som
ska ingå i grundinvesteringen och var gränsen
för löpande in- och utbetalningar går.
När grundinvesteringen sker genom flera ut-
betalningar vid olika tidpunkter identifieras
först de olika betalningarna som sedan om-
räknas och transporteras till en gemensam re-
ferenstidpunkt med hjälp av ränteberäkningar
(diskontering och kapitalisering behandlas
i ett senare avsnitt). Efter omräkning till en
gemensam referenstidpunkt är de olika betal-
ningarna jämförbara och kan adderas till en
enda grundinvestering i kalkylhänseende.
Checklista för att
identifiera grundinvesteringen
Förvaltaren ska ta ställning till en mängd
­poster när grundinvesteringens storlek ska
fastställas. För att inga poster, varken av
extern eller intern natur, ska glömmas bort
är det lämpligt att upprätta någon form av
checklista som stöd.
En generell checklista är svår att upprätta.
Varje företag bör, med hänsyn till sin unika
verksamhet, upprätta en egen. Vid upprät-
tandet av en checklista är det speciellt några
punkter som är viktiga att beakta. I figur 4 ges
ett exempel på utformning av checklista.
Sunk costs
Utredningsarbetet och planeringen innan
själva investeringen kan innebära stora utgif-
ter. Då dessa inträffar före beslutstidpunkten,
under projekterings­fasen, påverkas de inte av
vilket alternativ man väljer. Dessa kostnader
brukar därför inte inkluderas i kalkylen.
Egna befintliga resurser
I det offentliga fastighetsföretaget kan det
­finnas resurser som riskerar att betraktas som
gratis och som därför inte kommer med i kal-
kylen. Exempel på dessa är:
■ Egen mark/byggnad — Ska vara med i kal-
kylen till marknadsvärde alt annat värde.
■ Egen arbetskraft — Utredningar som utförs
av egen personal samt egen arbetskraft vid
delad entreprenad
■ Egna omkostnader — Kostnad för lokaler,
Figur 4.  Exem-
maskiner, utrustning m m som nyttjas före,
pel på tänkbar
under och efter ett visst projekt. checklista över
poster i en
Varje investering kräver en noggrann genom- grundinveste-
gång av vilka egna resurser som ska inklude- ring.
ras i kalkylen.

Att inte inkludera dem i kalkylen kan dock

missbrukas och/eller leda till felaktigt resul-
tat:
■ Genom att fördröja investeringsbeslutet
kan ett större belopp kallas sunk costs och
därmed hamna utanför kalkylen (grund-
investeringen). Genom att göra på detta
vis kan en olönsam investering förvandlas
till en lönsam. Detta har lett till att många
företag alltid inkluderar sunk costs i den
slutgiltiga kalkylen.
■ I en hyressituation i ett offentligt fastig-
hetsföretag torde det vara lämpligt att in-
kludera sunk costs. Dessa måste ingå i den
hyresgrundande kapitalbasen.
Huruvida sunk costs ska ingå är inte en fråga
för den enskilde förvaltaren utan något som
beslutas centralt.

2. Grunder i investerings­kalkylering  13
Övrigt
Rörelsekapital
För att projektet ska kunna drivas behövs
rörel­se­­kapital för att finansiera verksamheten,
t ex för betalning av löner och andra utgifter.
Vid kraftiga ökningar av rörelsekapitalet bör
därför grundinvesteringen ökas med värdet
på omsättningstillgångar reducerat med de
kortfristiga skulderna. När projektet avslutats
och rörelsekapitalet inte finns längre registre-
ras detta genom att beloppet återförs som en
inbetalning. Observera att man ofta bortser
från förändringar i rörelsekapitalet när det
uppgår till mindre belopp.
Utbildning/inkörning
Innan verksamheten kan bedrivas normalt
måste medarbetarna ibland utbildas och loka-
ler/maskiner intrimmas. Detta leder till kost-
nader som bör ingå i grundinvesteringen.
Finansiella kostnader
Kostnader för byggnadskreditiv och ränta på
det kapital som nyttjas under bygg- och pro-
jekteringsfasen.
Vad ingår i de löpande
betalningsströmmarna?
Målsättningen med en investering är att den
ska medföra ökade intäkter eller minskade
kostnader alternativt minimala livscykel-/års-
kostnader för det offentliga fastighetsföreta-
get. I investeringskalkylen prognostiseras hur
en planerad investerings betalningsströmmar
kommer att se ut. På så sätt skapas under-
lag för att bedöma lönsamheten. Att urskilja
betalnings­strömmar hänförliga till investe-
ringen kan medföra betydande problem. Ett
sätt att lösa detta är att använda kontoplanen
som hjälpmedel. Med kontoplanen till hjälp
kan de flesta effekter, både positiva och nega-
tiva, identifieras.
14  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Inbetalningar (I)
Vid fastighetsinvesteringar i offentlig verk-
samhet utgörs inbetalningarna av hyror,
avgifter och ibland olika former av bidrag. I
avsnittet problem och förenklingar beskrevs
hur in- och utbetalningar ofta placeras i slutet
av varje år i kalkylen. Det stämmer inte rik-
tigt med verkligheten i ett fastighetsföretag. I
fastighetsföretaget inbetalas hyror i förskott.
Lösningen på detta är att antingen lägga
hyresinbetalningar som förskott i början av
respektive år eller att förenkla genom att anta
att alla in- och utbetalningar sker i efterskott.
Vårt förslag är det senare, dvs förenklingen.
Effekten av detta blir att hyresinbetalningarna
undervärderas, något man ska vara medveten
om under analysen av resultatet.
Som inbetalningar beräknas också besparing-
ar som görs. I avsnittet ”Betalningsströmmar
­exempel 2” på sid 14 används en investering i
en värmepump som exempel. En sådan inves-
tering medför inte ökade inbetalningar utan i
stället energi­­besparingar som behandlas som
inbetalningar i kalkylen.
Utbetalningar (U)
I ett fastighetsföretag utgörs utbetalningarna
av drift- och underhållskostnader samt fastig-
hetsskatt. Dessa betalas oftast i efterskott var-
för det inte finns samma förenklingsproblem
som med inbetalningarna.
Driftnettot, årligt över-/underskott (a)
Då vi valt att lägga alla löpande betalnings-
strömmar i slutet av året samt att exkludera
­finansiella betalningar som utbetalning av
lån, amortering och ränta utgör det årliga
nettot av in- och utbetalningar det så kallade
driftnettot. För att underlätta arbetet kan man
i stället för att tala om in- och utbetalningar
endast kalla den årliga betalningsströmmen
driftnetto. ­Tänk på att driftnettot kan vara
både positivt och negativt. Andra benämning-
ar på detta årliga över-/underskott är fastig-
hetsränta eller förräntningsutrymme.
Betalningsnettot, årligt
över-/underskott (a)
Önskar man analysera hur fastighetsför-
valtningen förändrar och förräntar det egna
kapitalet läggs följande poster till in- och
utbetalningarna. Till inbetal­ning­arna läggs
upptagande av lån och till utbetalningarna
läggs räntor, amorte­ringar och investeringar.
Om detta så kallade betalningsnetto är posi-
tivt ökar det egna kapitalet genom fastighets­
förvalt­ningen. Om betalningsnettot är nega-
tivt minskar det egna kapitalet och kapital
måste på sikt tillföras på annat sätt.

Hur fastställs kalkylhorisonten (n)?

En investering är lönsam under en begränsad
period. Det innebär att beskrivningen av ett
investeringsalternativs betalningskonsekven-
ser endast ska omfatta en viss tidsperiod, eller
om man så vill, en viss kalkylhorisont. Den
tidsperiod kalkylen ska omfatta kan fastställas
på flera olika sätt. Olika fastighetsföretag har
olika sätt att fastställa kalkylhorisonten. Om
investeringen är en del i en större investering
eller ett större system där de olika komponen­
terna är ömsesidigt beroende av varandra bör
livslängden inte sättas längre än systemet i sin
helhet. Om de olika delarna inte är beroende
av varandra kan delarna åsättas olika livs-
längder. Kalkylhorisonten kan fastställas på
flera olika sätt:
Ekonomisk livslängd
Inom redovisningen används ­begreppet
ekonomisk livslängd för att fastställa
avskrivnings­tiden för en tillgång. Begreppet
kan även användas för att fastställa kalkyl­
horisonten som då blir den period tillgången
kan bidra till en viss verksamhet på ett före-
tagsekonomiskt fördelaktigt sätt. En investe-
ring kan vara tekniskt brukbar men orsaka så
låga årliga överskott att den inte är lönsam.
Teknisk livslängd
Den period under vilken investeringsobjektet
är tekniskt brukbart. Den tekniska livslängden
är längre än den ekonomiska livslängden.
Av investeraren uppskattad livslängd
Den livslängd som organisationen erfaren-
hetsmässigt åsatt en viss typ av investeringar.
Till exempel ska pga osäkerheten i en viss typ
av investeringar kalkylhorisonten sättas till
högst fem år och investeringen kunna uppvisa
lönsamhet under denna ”korta” period.
Planeringshorisont
Om företagets planeringshorisont, t ex i form
av budgetperiodernas längd, understiger
den ekonomiska livslängden kan planerings­
horisonten ibland styra kalkylhorisonten och
investeringen åsättas ett restvärde.

2. Grunder i investerings­kalkylering  15
Hur fastställs restvärdet (R)?
I slutet av beräkningsperioden kan investe-
ringen ha ett visst värde. Det kan t ex finnas
en ­andrahandsmarknad för objektet, alterna-
tivt skrotvärden. Dessa benämns i kalkylsam-
manhang som restvärden och ska tas med i
kalkylen som inbetalningar då de kan komma
att påverka lönsamheten, speciellt vid kortare
beräkningsperioder. Observera att det är ett
verkligt värde, pengar som ska inbetalas. Det
är inte ett bokfört värde. Om inbetalningen
sker långt fram i tiden kan man i regel bortse
från den då nuvärdet av restvärdet blir för-
sumbart.
Negativa restvärden
Med hänsyn till miljöaspekter, rivningskost-
nader, demonteringskostnader m m kan
restvärdet ibland vara negativt. Restvärdet
kommer i sådana fall att tas upp som en
­utbetalning i slutet av beräkningsperioden.
Diskontering och kapitalisering
Ränteberäkningar i olika former är en viktig
del i ämnet investerings­kalkylering. Orsaken
till detta är att investeringar är långsiktiga och
att de kommer att orsaka betalningsströmmar
under långa tidsperioder. Som vi redan antytt
är lika stora belopp i kronor räknat vid olika
tidpunkter inte lika mycket värda. En krona
i handen idag är mer värd än en krona i han-
den om ett år. Detta beror på att kapital kan
förräntas, t ex genom ränta på en bankbok.
Med hjälp av räntan kan belopp som betalas
vid olika tidpunkter göras jämförbara med
varandra. Beloppen omräknas och förflyttas
till en gemensam tidpunkt. Denna tidpunkt
är oftast tidpunkten 0, dvs tidpunkten för
grundinvesteringen, men kan rent teoretiskt
utgöras av vilken tidpunkt som helst. Diskon-
tering och kapitalisering handlar om att göra
­betalningsströmmar jämförbara. Det åstad-
koms genom att förflytta dem framåt i tiden
– kapitalisera genom att addera ränta till ett
­belopp, eller bakåt i tiden – diskontera genom
att skala bort ränta från ett belopp.
16  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Ränteberäkningarna kan man antingen göra
själv eller med de räntetabeller som finns i
slutet av handboken. Ur räntetabellerna kan
man direkt ta fram den faktor man ska mul-
tiplicera ett belopp med för att manuellt om-
räkna och transportera det från en tidpunkt
till en annan.
Nedan diskuteras och exemplifieras kalkyl-
räntan samt hur man arbetar med olika dis-
konterings- och kapitaliserings­tekniker.
Ränta/kalkylränta
Den ränta som investeringen ska förränta sig
till för att betraktas som lönsam, samt den
ränta som används i kalkylerna för att göra
betalningar vid olika tidpunkter jämförbara,
kallas kalkylränta. Att fastställa kalkylräntan
är komplicerat och något som görs för före-
taget som helhet. Detta för att säkerställa att
samtliga f­ örvaltare räknar med samma förut-
sättningar. Kalkylräntan uttrycker dels priset
på kapital, något som ska belasta investering-
en, dels placeringsräntan för medel som ge-
nereras från investe­ringen. Kalkylräntan kan
fastställas på flera sätt. Den kan bl a utgöra:
■ Låneräntan för långfristiga lån på kapi-
talmarknaden (den lägsta nivån på kalkyl­
räntan).
■ Den ränta företaget förlorar genom att
­använda sparade pengar. Jämförelse kan
ske mot långfristiga placeringar som aktier,
obligationer och sparande i bank.
■ Den avkastning andra investeringar i före-
taget kan förväntas ge (den högsta nivån på
kalkylräntan).
Man tillämpar på så sätt alternativkostnads­
resonemang som bygger på det faktum att
det alltid finns en alternativ användning för
kapi­talet.
En hög kalkylränta ställer högre krav på
investeringens lönsamhet medan en låg kal-
kylränta ställer lägre krav. Antag t ex att ett
företag har 1 mkr som antingen kan investeras
i en maskin eller riskfritt placeras i en obliga-
tion som löper i 5 år till 10 % ränta. Givet att
räntan inte utbetalas årligen kommer värdet
på obligationen att efter 5 år ha vuxit till ca
1,611 mkr med ränta på ränta (1 · 1,105). Om
man överväger att investera i en maskin
med en ekonomisk livslängd på 5 år måste
maskinen tjäna in minst lika mycket för att
maskin­investeringen ska vara lönsam. Klarar
den inte det kan det vara bättre att köpa obli-
gationen. En lägre ränta, t ex 5 %, medför att
det kapital maskinen måste ­generera ”bara”
behöver uppgå till 1,276 mkr efter 5 år. Med
andra ord, en hög ränta ställer höga krav på
de framtida betalningar en investering gene-
rerar medan en låg ränta ställer lägre krav på
de framtida betalningarna. För ytterligare in-
formation, se ”Hur fastställs kalkylräntan?”
på sid 32.
Lösning
Som fordringsägare tänker du i termer av ett
alternativkostnads­resonemang. ”Vad går jag
miste om genom att vänta på betalningen i
fem år?” Förräntningen du kan gå miste om
är:
100 kr · 1,105 = 161 kr
eller om man väljer att ställa upp det år för år:
År Värde
0......................................................................100 kr
1..................................100 kr + (10 % · 100) = 110 kr
2..................................110 kr + (10 % · 110) = 121 kr
3..................................121 kr + (10 % · 121) = 133 kr
4..................................133 kr + (10 % · 133) = 146 kr
5..................................146 kr + (10 % · 146) = 161 kr

Kapitaliseringsteknik Givet en möjlighet till alternativ förräntning

– slutvärde av ett belopp på 10 % är slutvärdet för de hundra kronorna
efter 5 år ca 161 kr.
2
I stället för att räkna enligt ovan kan du i
­räntetabell 1 (Slutvärde) direkt se vilken rän-
kr 1 tefaktor du ska multiplicera 100 kr med för att
få slutvärdet efter 5 år. Räntefaktorn för 10 % i
5 år är 1,6105 vilket ger formeln:
0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 100 kr · 1,6105 = 161 kr
Figur 5.  Slut-
Med ovanstående beräkningar har 100 kr värde, exempel
Slutvärde är värdet av en viss summa pengar
transporterats från tidpunkten 0 till tidpunk- 1. Diagrammet
vid en framtida tidpunkt givet en viss kalkyl-
ten 5. Detta innebär att givet en ränta på 10 % visar hur det
ränta, t ex vad 100 kr är värda år 5 om man ursprungliga
är 100 kr idag jämförbart med 161 kr om 5 år. kapitalet förrän-
­placerar dem på ett bankkonto till 10 % ränta.
Om du erhåller 161 kr eller mer efter 5 år kan tas med ränta
man säga att ditt kalkylräntekrav på 10 % är på ränta effekt
Slutvärde – exempel 1 under 5 år. Slut-
tillgodosett. värdet är 161 kr.
Frågeställning
Du får välja mellan att erhålla 100 kr idag ­eller
kr
om fem år. De flesta väljer nog att ta de 100 Ränta 01
160
kronorna idag. Men vilket belopp skulle du
140 Ränta 00
minst vilja erhålla om fem år för att acceptera 120
betalningsvillkoret 60 månader? Med andra 100
Ränta 99

ord, vilket belopp om fem år är jämförbart 80

med 100 kr idag? Vi antar att du som privat-
Ränta 98
60
person har möjlighet att placera pengar på en 40 Ränta 97
bankbok till 10 % ränta. 20
Kapital
0
jan -97 dec -97 dec -98 dec -99 dec -00 dec -01

2. Grunder i investerings­kalkylering  17
 Valet av kalkylränta är centralt vid beräk- I exempel 1 ovan förutsattes 10 % förräntning
ningar som denna. Slutvärdet varierar kraftigt av kapitalet vilket medförde att 100 kr efter 5
Figur 6.  Slutvär-
om räntan justeras upp eller ned, speciellt vid år hade ökat i värde till 161 kr. Det ursprung­
de. Diagrammet längre beräknings­perioder. Nedan åskådlig- liga beloppet 100 kr var med andra ord jäm-
visar hur 100 kr görs grafiskt hur värdet på hundra kronor förbart med 161 kr 31.12.2001. Beroende på
förändras under
5 år givet olika
förändras under 5 år med ränta på ränta effekt om kalkyl­räntan är 5, 10, 15 eller 20 % kom-
kalkylräntor. och kalkylräntor på 5, 10, 15 och 20 %. mer slutvärdet att vara 128 kr som lägst och
249 kr som högst, se ovan.
250 20% ränta
Slutvärde – exempel 2
200 15% ränta
Frågeställning
150 10% ränta Kostnader för el och fjärrvärme är tillsam-
mans ca 130 kr/kvm LOA. Du ska prognosti-
100
5% ränta
sera kostnadsutvecklingen under de närmaste
fyra åren. Prisstegrings­takten är 5 % per år.
50 Vilken är prisnivån om 4 år?

kr Lösning
jan -97 dec -97 dec -98 dec -99 dec -00 dec -01
Lösningen baseras på en likadan ränta på rän-
ta beräkning som i exempel 1. Prisnivån om 4
Tabellen nedan ligger till grund för diagram- år kan beräknas med formeln:
met ovan:
130 · 1,054 = 158 kr
Tid 5 % rta 10 % rta 15 % rta 20 % rta Priset för el och fjärrvärme om 4 år prognosti-
jan-97 100 kr 100 kr 100 kr 100 kr seras till 158 kr/kvm LOA. Räknar man år för
dec-97 105 kr 110 kr 115 kr 120 kr år blir resultatet år 4 detsamma:
dec-98 110 kr 121 kr 132 kr 144 kr
Figur 7.  Slut- År Värde
värde, exempel dec-99 116 kr 133 kr 152 kr 173 kr
jan–97........................................................... 130 kr
2. Diagrammet dec-00 122 kr 146 kr 175 kr 207 kr dec–97............................130 + (5 % · 130) = 136 kr
visar hur kost-
dec-01 128 kr 161 kr 201 kr 249 kr dec–98............................136 + (5 % · 136) = 143 kr
naden för el och
fjärrvärme ökar dec–99............................143 + (5 % · 143) = 150 kr
varje år från dec-00.............................150 + (5 % · 150) = 158 kr
130 kr/kvm LOA
till 158 kr/kvm
I räntetabell 1 hittar du den räntefaktor med
LOA givet en kal­
kylränta på 5 %. vilken 130 kr ska multipliceras med, givet
en ränta på 5 % och en tidsperiod på 4 år.
Skärnings­punkten mellan 5 % och 4 år visar
160
Prisökn -00 räntefaktorn 1,2155. Detta ger formeln:
140

120 130 kr · 1,2155 = 158 kr

Prisökn -99
100

80 Prisökn -98

60
Prisökn -97
40

20
Kapital
kr
jan-97 dec-97 dec-98 dec-99 dec-00

18  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Diskonteringsteknik I räntetabell 2 (Nuvärde av enstaka betal-
– nuvärdet av ett belopp ningar) finns den nuvärde­faktor du ska mul-
tiplicera 6 000 kr med för att erhålla nuvärdet.
2 Nuvärde­fak­torn hittar du i skärningspunkten
15 % och 2 år, i detta fall blir faktorn 0,7561.
Figur 8.  Nu-
Detta ger formeln: värde, exempel
kr 1
1. Figuren visar
6 000 · 0,7561 = 4 537 kr
hur räntedelen
Nuvärdet av 6 000 kr är alltså 4 537 kr. av 6 000 kr ska-
0 las bort genom
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 ­Eftersom nuvärdet är lägre än 5 000 kr är det
diskontering från
fördelaktigare att erhålla 5 000 kr idag och för- år 2 till år 0. Ka-
Med en nuvärdeberäkning beräknas värdet ränta kapitalet med 15 %. Lösningen ger med pitaldelen uppgår
idag av en summa pengar som betalas ut andra ord samma svar som slutvärdeberäk-
vid tidpunkten
0 (1.1.1997) till
­någon gång i framtiden. Det är samma sak ningen, det är bättre att ta pengarna idag. 4 537 kr.
som att söka svaret på frågan: ”Hur mycket
måste jag spara idag för att jag, givet en viss
ränta, ska ha 10 000 kr om 10 år”? Beräkning 6000

av slutvärde innebär enligt ovan att man Ränta år 2

5000
transporterar ett belopp framåt i tiden. Nu-
värdeberäkning innebär att transportera ett 4000

belopp bakåt i ­tiden. Se även tillämpningen 3000 Ränta år 1

”Nuvärdemetoden” på sid 24.
2000

Nuvärde ett belopp – exempel 1

1000 Kapital
Frågeställning
kr
Du ställs inför ett val att erhålla 5 000 kr idag jan 97 dec 97 dec 98

eller 6 000 kr om två år. Dina möjligheter att

förränta kapital är begränsade till en riskfri
placering i obligatio­ner som garanterar dig
15 % riskfri ränta i två år. Frågan är vad som
är mest värt – 5 000 kr idag eller 6 000 kronor
om två år?

Lösning
Nuvärdet av de 6 000 kronorna motsvaras av
det belopp du placerar till 15 % ränta idag och
som är värt 6 000 kr om två år. Rent matema-
tiskt beräknas nuvärdet av 6 000 kr genom
att man inverterar räntefaktorn som använ-
des vid slutvärdeberäkningen. Formeln blir
­sålunda:
6 000 · 1,15–2 = 4 537 kr
eller om man beräknar år för år bakåt i tiden:

År Värde
dec–98..........................................................6 000 kr
dec–97.................................... 6 000/1,15 = 5 217 kr
jan–97..................................... 5 217/1,15 = 4 537 kr

2. Grunder i investerings­kalkylering  19
 Nuvärde ett belopp – exempel 2 Diskonteringsteknik – nuvärdesumma
Frågeställning
2
En fastighetsförvaltare bedömer att fastighe-
terna om tre år måste underhållas för 1 miljon
kronor. Förvaltaren vill fondera kapital genom kr 1

en engångsinsätt­ning i en reparationsfond.
Hur mycket måste förvaltaren fondera idag
0
för att ha en miljon år tre om räntan är 10 %? År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5

Lösning Nuvärdesumma är nuvärdeberäkning

1 000 · 1,10 = 751,3 tkr–3
(diskontering) och summering av en serie
Räknar man år för år kan lösningen se ut en- framtida lika stora betalningar bakåt i tiden.
ligt följande: Före­gå­ende diskonterings­teknik bestod av en
framtida betalning som omräknades bakåt i
År Värde tiden. Även i detta fall finns en tabell (tabell
3....................................................................... 1 mkr 3) där du hittar nusumme­faktorer med vilkas
2............................................1 000/1,10 = 909,1 tkr hjälp du direkt kan beräkna summa nuvärde
1............................................909,1/1,10 = 826,4 tkr
av en serie lika stora betalningsströmmar. Se
0............................................826,4/1,10 = 751,3 tkr
även tillämpningen ”Nuvärdemetoden” på
I räntetabell 2 kan du utläsa att nuvärdefak- sid 24.
torn för att nuvärdeberäkna en miljon kronor
Nuvärdesumma – exempel 1
givet en period på 3 år och 10 % ränta är
0,7513. Formeln blir: Frågeställning
1 mkr · 0,7513 = 751,3 tkr Du ställs inför ett val att erhålla 5 000 kr idag
Figur 9.  Nuvär-
eller 3 000 kr i slutet av varje år under en två-
deberäkning av Genom att fondera 751,3 tkr idag kommer
två lika stora årsperiod, dvs totalt 6 000 kr. Du räknar med
beloppet att på tre år ha vuxit med ränta på
belopp i slutet en kalkylränta på 15 %. Vad är bäst? (Figur 9)
av varje år ränta effekt till 1 miljon kronor.
under en tvåårs­ Fortsättningsvis används bara tabellberäk-
period. ningar i lösningarna.

Lösning 1
3500
I räntetabell 3 hittar du nusummefaktorn
3000 Vad är 3 tkr år 1 för två år och 15 % ränta som transporterar
plus 3 tkr år 2 värt
idag, dvs vad är samtliga belopp till nutid. Nusummefaktor är
2500
nuvärdesumman? 1,6257 ­vilket ger formeln:
2000
3 000 · 1,6257 = 4 877 kr
1500 Eftersom nuvärdet 4 877 kr är lägre än 5 000
1000 kr är det fördelaktigt att välja 5 000 kr idag.

500

kr
?
jan 97 dec 97 dec 98
Lösning 2
I stället för att beräkna samtliga lika stora
belopp på en gång kan man också använda
tabell 2 och nuvärdeberäkna varje betalnings-
ström för sig:

20  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 År Formel 40
dec–97...............................3 000 · 0,8696 = 2.609 kr
dec–98...............................3 000 · 0,7561 = 2.268 kr
30

Som du ser blir summan av de två nuvärde-

beräkningarna 2 609 + 2 268 = 4 877 kr dvs 20
? ?
densamma som i lösning 1. Det beror på att
nusummefaktorn i tabell tre är summan av 10

varje nuvärde­faktor i tabell 2. Detta ser du

om du lägger ihop omräkningsfaktorn för år kr
jan -97 dec -97 dec -98 dec -99 dec -00 dec -01 dec -02
1 och 2 (0,8696 + 0,7561 = 1,6257). Summan
av de två är lika med nusummefaktorn i lös-
ning 1 ovan. Man kan alltid nuvärde­beräkna Beräkning 2. (nuvärde): Figur 10.  Steg-
ett år i taget. Är betalnings­strömmarna lika Transport av 113,7 tkr till 1 jan 1997. Tabell 2.
vis beräkning.

stora är det mer praktiskt att välja lösning 1.
Lösning 2 används vanligtvis endast när betal­
ningsströmmarna är olika stora. Då kan tabell
3 ej användas.
Nuvärdesumma – exempel 2
Frågeställning
Du hyr en bil i 6 år. Under det första året be-
talar du ingenting. Därefter betalar du 30 tkr i
slutet av varje år (år 2–6). Beräkna hur mycket
ett bilköp maximalt får kosta idag utan att det
blir dyrare än hyresalternativet. Räntan upp-
går till 10 %.
Skärningspunkten 1 år 10 % ger nuvärdefak-
torn 0,9091. Detta ger i sin tur formeln
113,7 tkr · 0,9091 = 103,4 tkr.
Bilen får maximalt kosta 103,4 tkr med kal-
kylräntan 10 %. Med hjälp av diskonteringar
har vi gjort köpet av en bil idag jämförbart
med att hyra en bil i sex år med ovanstående
villkor.
Annuitetsberäkning
4
3

Lösning
Då betalningarna inte sker i en följd måste vi
antingen diskontera varje betalningsström för
sig till år 0, som vi gjorde i exempel 1 lösning
2, eller tillämpa stegvis diskontering, i detta
fall genom att först transportera år 2–6 till år 1
och sedan transportera den nuvärdesumma vi
skapat år 1 till tidpunkten 0, dvs idag.
Beräkning 1. (nuvärdesumma):
Transport av betalningarna dec 1998–dec
2002 till tidpunkten 31.12.1997. Tabell 3.
Skärningspunkten 5 år 10 % ger nusumme-
faktorn 3,7908. Detta ger i sin tur formeln 30
tkr · 3,7908 = 113,7 tkr. Värdet 113,7 tkr utgör
betalnings­strömmar­nas nuvärdesumma år 1
(31.12.1997).
kr 2
1
0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5
Annuitetsfaktorn kan sägas vara nusumme-
faktorns motsats. Matematiskt utgörs den av
det inverterade värdet av nusummefaktorn.
Med hjälp av annuitets­fak­torn fördelas en
engångsbetalning, t ex en investe­ring, med
lika stora belopp under ett visst antal år. Vid
beräkning av en genomsnittlig årskostnad
kan beloppen sägas bestå av ränta och av-
skrivning. En annan tillämpning är beräkning
av annuitetslån där man beräknar ränta och
amortering. Med hjälp av tabell fyra får du
fram annuitets­faktorn du ska multiplicera
engångs­betalningen med. Se även tillämp-
ningen ”Annuitetsmetod” på sid 27.

2. Grunder i investerings­kalkylering  21
 Annuitet – exempel 1 inte överens­stämmer med de bokföringsmäs-
siga som redovisas i e­ xternredovisningens
Frågeställning resultaträkning. I bok­föringen/redovisningen
Man investerar 1,1 mkr i en värmepump. Den kommer summan av ränta och avskrivning i
ekonomiska livslängden bedöms vara 15 år. början av livslängden att vara ­högre än, och
Vilken är den genomsnittliga årliga kapital- mot slutet av livslängden lägre än, den ge-
kostnaden (kapitalkostnad definierad som nomsnittliga årskostnaden.
summan av ränta och avskrivning). Kalkyl­
räntan är 10 % och restvärdet 0 tkr? Alternativ lösning
Om investeringen är lånefinansierad, t ex
Lösning ­genom ett lån på 15 år från den kommunala
I tabell 4 (Annuiteter) hittar du annuitetsfak- centralkassan eller koncernbanken, ska in-
torn 0,1315 i skärningspunkten 10 % och 15 år. vesteringen generera så mycket kapital att
Genom att multiplicera investeringsbeloppet företaget kan betala ränta och amortering.
med 0,1315 erhåller du en årlig genomsnittlig Kapitalkost­naden kommer på så sätt att be-
kapitalkostnad baserad på grundinveste- stå av ränta och amortering i stället för ränta
ringen (G) 1,1 mkr, ekonomisk livslängd (n) och avskrivning. Själva beräkningen är oför­
15 år och en kalkylränta (r) på 10 % (1,1 mkr ändrad. Den genom­snittliga kapitalkostnaden
· 0,1315 = 144 650 kr). Den genomsnittliga år- kommer återigen att uppgå till 144 650 kr,
liga kapitalkostnaden som uppgår till 144 650 men den kommer att ­bestå av ränta och amor-
kr innefattar både ränta och avskrivningar. tering.
Kalkylmässigt kommer ränta och avskrivning Under investeringens livslängd kommer
i genomsnitt att fördelas enligt nedan under ränta och amortering att fördelas enligt tabel-
investeringens livslängd. Första året uppgår len på nästa sida. Första året uppgår räntan
räntan till 110 tkr (1,1 mkr · 10 %). Avskriv­ till 110 000 kr (1,1 mkr · 10 %). Amorteringen
Figur 11.  Annui- ningen uppgår till 34 650 kr (144 650 kr – 110 uppgår till 34 650 kr (144 650 kr – 110 000 kr).
tet. Figuren visar tkr). Andra året uppgår räntan till 106 500 kr Andra året uppgår räntan till 106 500 kr
den genomsnitt- (1 065 400 kr · 10 %) och avskrivningen till (1,0654 mkr · 10 %) och amorteringen till
liga årliga ka-
pitalkostnaden 38,1 tkr (144 650 kr – 106 500 kr) osv. I kalky- 38 100 kr (144 650 – 106 500) osv. Amorte-
(annuiteten) vid len blir avskrivningen på så sätt en restpost ringen blir på så sätt en restpost när den årliga
en investering när den årliga räntan är beräknad. Det årliga räntan är beräknad. Det årliga totalbeloppet
på 1,1 mkr,
kalkylhorisont totalbeloppet är oförändrat. Däremot sker det är oförändrat. Däremot sker det en omfördel-
15 år och 10 % en omfördelning mellan ränta och avskriv- ning mellan ränta och amortering i takt med
kalkylränta. An- ning i takt med att tillgångens värde avskrivs att lånet betalas av och räntedelen minskar.
nuiteten uppgår
till 144 650 kr. och räntedelen minskar. Observera att de
progressiva avskrivningar som beskrivs ovan

1200

1000

800 Investering

600

400 Ränta

200 osv

Avskrivning
tkr
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
dec -97
jan -97

22  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 År Ränta Avskr eller amortering Totalt Rest 31 dec
dec–97 110,0 (1.100 · 10 %) 34,6 144,6 1 065,4
dec–98 106,5 (1 065,4 · 10 %) 38,1 144,6 1 027,3
dec–99 102,7 (1 027,3 · 10 %) 41,9 144,6 985,4
dec-00 98,5 (985,4 · 10 %) 46,1 144,6 939,3
dec-01 93,9 (939,3 · 10 %) 50,7 144,6 888,6
dec-02 88,9 (888,6 · 10 %) 55,8 144,6 832,9
dec-03 83,3 (832,9 · 10 %) 61,3 144,6 771,5
dec-04 77,2 (771,5 · 10 %) 67,5 144,6 704,1
dec-05 70,4 (704,1 · 10 %) 74,2 144,6 629,9
dec-06 63,0 (629,9 · 10 %) 81,6 144,6 548,2
dec-07 54,8 (548,2 · 10 %) 89,8 144,6 458,4
dec-08 45,8 (458,4 · 10 %) 98,8 144,6 359,7
dec-09 36,0 (359,7 · 10 %) 108,7 144,6 251,0
dec–10 25,1 (251,0 · 10 %) 119,5 144,6 131,5
dec–11 13,1 (131,5 · 10 %) 131,5 144,6 0

Annuitet – exempel 2
År Ränta Amortering Summa Skuld 31 dec
Frågeställning 1 12 000 (200 000 · 6 %) 35 480 47 480 164 520
2 9 871 (164 520 · 6 %) 37 609 47 480 126 911
Annuitetslån är ett lån som återbetalas med
3 7 615 (126 911 · 6 %) 39 865 47 480 87 046
lika stora belopp vid varje betalnings­tillfälle.
4 5 223 (87 046 · 6 %) 42 257 47 480 44 789
Du lånar 200 tkr som ska återbetalas med lika 5 2 691 (44 789 · 6 %) 44 789 47 480 0
stora årliga belopp under 5 år med en ränta på
6 %, ett så kallat annuitetslån. Vilket belopp
ska årligen återbetalas?

Lösning
I tabell 4 (Annuitet) hittar du annuitetsfak-
torn för 5 år till 6 % ränta, faktorn är 0,2374.
Den ­årliga återbetalningen uppgår till 47 480
kr (200 tkr · 0,2374 = 47 480 kr/år) och innefat-
tar både amortering och ränta. Under lånets
löptid kommer ränta och amortering att för-
dela sig enligt nedan. Första året uppgår rän-
tan till 12 000 kr (200 tkr · 6 %). Amorteringen
uppgår till 35 480 kr (47 480 – 12 000).
Andra året uppgår räntan till 9 871 kr (164 520
· 6 %) och amorteringen till 37 609 kr (47 480 –
9 871). Amorteringen blir på så sätt en restpost
när den årliga räntan är ­beräknad. Det årliga
beloppet är oförändrat. Däremot sker det en
omfördelning mellan ränta och amortering i
takt med att lånebeloppet amorteras ned och
räntedelen minskar.

2. Grunder i investerings­kalkylering  23
 3. Metoder för investerings­bedömningar
Detta avsnitt är till stor del baserat på den
genomgång av kapitaliserings- och diskonte-
ringstekniker som presenterades i föregående
avsnitt. Vid varje metodpresentation finns
också ett exempel på beslutssituationer. I
senare avsnitt sker en genomgång av olika be-
slutssituationer där metoderna tillämpas mer
ingående.
De beteckningar som används är även fort-
sättningsvis:
G = Grundinvestering
R = Restvärde
I = Löpande inbetalningar alt besparingar
U = Löpande utbetalningar
a = Driftnetto, årligt över-/underskott (I–U)
r = Kalkylränta
n = Kalkylhorisont
Nuvärdemetoden
Metoden ingår i gruppen kapitalvärde­
metoder. Då vi diskonterar till nutid kallas
den nuvärdemetoden. Metoden går ut på att
visa kapitalvärdet, det tillskott investeringen
ger, sedan kalkylräntekravet är tillgodosett.
Detta uppnås genom att omräkna (diskontera)
de löpande ­in- och utbetalningarna (I och U)
eller det årliga driftnettot (a = I–U) och ett
eventuellt restvärde (R) till en tidpunkt där
de kan jämföras med grundinveste­ringen (G).
Jämförelse­tidpunkten är i vårt fall tidpunkten
0, dvs investeringstidpunkten. Notera att tid-
punkten för jämförelse teoretiskt kan ut­göras
av vilken tidpunkt som helst. Finns inga in-
betalningar talas i stället om sänkta utbetal-
ningar eller bespa­ringar. Kapitalvärdet vid
tidpunkten noll (KV0) beräknas som:
+ Nuvärdet av alla löpande inbetalningar (I)
– Nuvärdet av alla löpande utbetalningar (U)
+/– Nuvärdet av investeringens restvärde (R)
– Grundinvesteringen (G)
= Kapitalvärde (KV0)
24  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Kriterium för lönsamhet
Om kapitalvärdet är lika med eller större än
0 kr (KV0 ≥ 0) är investeringen lönsam och
kalkylräntekravet tillgodosett. Vid jämförelser
mellan projekt är den investering fördelakti-
gast som har störst kapitalvärde eller minst
negativa kapitalvärde.
Användning
Nuvärdemetoden används i första hand vid
investeringar av engångs­karaktär. Vid jämfö-
relser måste olika investeringars betalnings-
strömmar omräknas till samma tidpunkt.
Om ett projekt har längre livslängd än ett
annat ger man projektet ett restvärde vid slut-
punkten för projektet med kortare livslängd.
Alternativt upprepas projekten till dess slut-
punkten för respektive projekt sammanfaller i
tid. Skälet till detta är att projektet med längre
livslängd i annat fall kommer att tillgodoräk-
nas överskott för en längre tidsperiod. Projekt
med lika lång kalkylhorisont kan jämföras på
en gång.
Metoden är teoretiskt tilltalande i sitt sätt att
ta hänsyn till alla konsekvenser som går att
översätta i pengar. I vissa fall anses slutresul-
tatet, exempelvis ett kapitalvärde större än
noll, vara svårtolkat. Det positiva kapitalvär-
det uttrycker den vinst som föreligger efter
det att samtliga kostnader är täckta inklusive
låneräntor och ägarnas avkastningskrav.
Ägarna får i sådana fall en avkastning som är
högre än den man kräver. Vinsten är betydligt
större än vad den kan tyckas vid en första
anblick.
Om tillgången på pengar för investeringar är
begränsad kan metoden ge ett missvisande re-
sultat då projekt med små grundinvesteringar
och små kapitalvärden missgynnas till förmån
för projekt med stora grundinvesteringar och
kapitalvärden. Se avsnittet Kapitalvärdekvot
nedan.
Nuvärdemetoden, exempel 1

dec -97
jan -97

1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Beslutssituation
50
Fastighetsföretaget ska investera i en värme- Driftnetto
tkr 0 (a)
pump. Initialt innebär detta en investering på
250 000 kr år 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas -50

olja för 30 000 kr. D&U-kostnaderna uppgår -100 Grund-

till 2 000 kr per år för anläggningen. Restvär- investering
(G)
-150
det är 0 kr efter 15 år.
-200

Frågeställning -250

A) Beräkna om investeringen är lönsam givet

en kalkylränta på 8 %.
Figur 12 (nu-
Lösning A värdemetoden,
exempel 1).
Beräkna nuvärdet av alla in- och utbetalningar Analys av betal-
för att kunna jämföra dem med grundinveste- ningsströmmar
vid investering i
ringen. Du använder nusummefaktorn för 15 en värmepump.
år och 8 % ränta (tabell 3) för att diskontera de
årliga överskotten som uppgår till 28 000 kr.
Nuvärde av årliga driftnetton (I–U):
dec -97
jan -97

1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
28 tkr · 8,5595 (Nusummefakt 15 år 8 %) =
239 666 kr.
1
Driftnetto
mnkr 0 (a)
Grundinvestering: –250 000 kr. -1
Kapitalvärdet blir sålunda –10 334 kr -2 Restvärde
(R)
Investeringen är inte lönsam, eftersom kapital- -3

värdet är mindre än 0 kr.

-4 Grund-
-5 investering
(G)
-6
Nuvärdemetoden, exempel 2
-7

Beslutssituation -8

En industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den

förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i Figur 13 (nu-
15 år. Fastighetens restvärde år 15 är negativt värdemetoden,
och uppskattas till –500 tkr. Det negativa rest- Lösning A exempel 2).
Analys av
värdet beror på en omfattande sanering som Nuvärde av årliga driftnetton (I–U), tabell 3: betalnings-
måste genom­föras vid kalkylperiodens slut. 1 mkr · 10,3797 (Nusummmefaktor 15 år 5 %) strömmarna
Samtliga belopp är i 1997 års penningvärde. = 10 379 700 kr. vid investering
i en indust­ri­
Restvärde, tabell 2 = –500 000 kr · 0,4810 fastighet.
Frågeställning (Nuvärdefaktor 15 år 5 %) = –240 500 kr.
A)  Beräkna om investeringen är lönsam givet Grundinvestering: –8 000 000 kr.
en kalkylränta på 5 %. Kapitalvärdet blir sålunda 2 139 200 kr
B)  Vilken är den maximala saneringskostna- Investeringen är lönsam då kalkylräntekravet
den som kan accepteras år 15 om man önskar är tillgodosett och kapitalvärdet med margi-
ett kapitalvärde som åtminstone är lika med nal överstiger 0.
0?

3. Metoder för investeringsbedömningar  25

Lösning B
Vi vet nuvärdet av de årliga överskotten samt
grundinvesteringens storlek, dvs vi känner
till kapitalvärdet exklusive det negativa rest-
värdet, 2 379 700 kr (10 379 700 – 8 000 000).
Saneringskostnaden kan därför vara 2 379 700
kr vid tidpunkten 0 utan att kapitalvärdet blir
negativt. Hur stor kan saneringskost­naden
vara år 15? Detta beräknas med hjälp av slut-
värde av en betalning (Tabell 1).
Slutvärdet blir då 2 379 700 kr · 2,0789 (Ränte
fakt 15 år 5 %) = 4 947 158 kr. Restvärdet (sa-
neringskostnaden) får högst uppgå till 4 947
158 kr år 15. Att detta stämmer kan vi kontrol-
lera genom att i lösning A sätta in –4 947 158
som restvärde i ställer för –500 000. Kapital-
värdet blir 0 kr, med en mindre avrundning.
Kapitalvärdekvot
Användning
Om den summa pengar som kan investeras
är begränsad och flera alternativ föreligger
kan användande av nuvärdemetoden resul-
tera i f­ elaktiga inve­sterings­val. Projekt med
stora grundinvesteringar gynnas. Med hjälp
av kapital­värdekvoten elimineras skillnader
i grundinvesteringens storlek och man möj-
liggör jämförelse mellan olika stora grund-
investeringar. Detta åstadkoms genom att
räkna fram olika investeringars kapitalvärde
per investerad krona. Kapital­värdet vid tid-
punkten 0 divideras med grund­investeringen
(KV0/G0). Man erhåller på så sätt ett mått som
uttrycker investeringens relativa lönsamhet
och olika stora grundinvesteringar kan jämfö-
ras. Om man ­sedan rangordnar alternativen
med hänsyn till kapitalvärdekvoten och in-
vesteringsbudgeten (den begränsade summan
pengar) tas i anspråk och fylls enligt rangord-
ningen kommer det ­totala kapitalvärdet att
maximeras.
Kriterium för lönsamhet
Om kvoten (KV0/G0) är positiv är inves-
teringen lönsam. Den investering som har
högst kvot har också den högsta relativa lön-
26  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
samheten, dvs ger det högsta tillskottet per
investerad krona. Vid jämförelser mellan olika
alternativ måste tidpunkten för jämförelse
vara densamma. K ­ apitalvärdekvoten är inte
lämplig vid projekt där investeringen sträcker
sig över en längre period, exempelvis flera år.
Om investeringen pågår under flera år är det
osäkert om utbetalningarna ska hänföras till G
i nämnaren eller KV i täljaren.
Kapitalvärdekvot – exempel
Fastighetsföretaget överväger två investe-
ringsprojekt som medför minskade kostnader
för drift och underhåll. Investeringsbudgeten
är begränsad.
Delposter Invest. A Invest. B
Grundinvestering 225 tkr 722 tkr
Minskade
underhållskostn/år 50 tkr 175 tkr
Minskade energi-
kostnader/år 20 tkr 48 tkr
Kalkylhorisont 4 år 4 år
Kalkylränta 7 % 7%
Kapitalvärde 12,1 tkr 33.3 tkr
A beräknas: (70 · 3,3872) – 225
B beräknas: (223 · 3,3872) – 722
Detta ger vid handen att investering B är lön-
sammast då dess kapitalvärde är det högsta.
Om företaget hade obegränsat med kapital
skulle båda investe­ringarna genomföras då
bägge är lönsamma. Om kapitalbrist förelig-
ger är man intresserad av vilken investering
som ryms inom budgeten och ger det högsta
tillskottet per investerad krona.
Investering A Investering B
Kapital-
värdekvot 5,4 % (12,1/225) 4,6 % (33,3/722)
Med kapitalvärdekvoten som beslutsunderlag
framstår investering A som den lönsammaste
då den ger störst värdetillskott per satsad
­krona.
Annuitetsmetod
Vid vissa beslutssituationer vill man för-
dela investeringens in- och utbetal­ningar
jämnt över livslängden på årsbasis med lika
stora belopp, så kallade annuiteter. Fördelas
samtliga in- och utbetalningar med hjälp av
annuitetsfak­torn erhålls ett genomsnittligt
årligt över-/underskott. Fördelas endast
utbetal­ningar erhålls en årlig genomsnittlig
kostnad (årskostnaden). Annuitetsmetoden
och nuvärde­metoden fungerar principiellt på
samma sätt. Metoderna leder därför till sam-
ma slutsats om lönsammaste alternativ.
Annuitetsmetoden kombineras ofta med nu-
värdemetoden, t ex när investeringen har ett
restvärde. I sådana fall reduceras grundinves-
teringen med nuvärdet på restvärdet. Först
därefter beräknas annuiteten. Andra fall när
bägge metoderna används är när de årliga
över-/underskotten är olika stora. Då kan inte
annuiteten beräknas på en gång. Då nuvärde-
beräknas först samtliga års över-/underskott
till tidpunkten 0 varefter de på nytt fördelas
ut med hjälp av en annuitetstabell. På så sätt
får man en uppfattning om en genomsnittlig
årskostnad.
Kriterium för lönsamhet
Om samtliga in- och utbetalningar fördelats
ut är investeringsprojektet lönsamt om annui-
teten, det genomsnittliga över-/underskottet,
är lika med eller större än 0. Den investering
som uppvisar den största, alternativt minst
negativa annuiteten är lönsammast.
Användning
Annuitetsmetoden används t ex vid upprep-
ningsprojekt, exempelvis kontinuerliga ersätt-
ningsinvesteringar som mattbyten vart tionde
år. Om upprepnings­projekten jämförs med
varandra behöver inte samma tidsperioder
­användas vid beräkningarna, investerings­
alter­nativen behöver således inte ha samma
ekonomiska livslängd. Vid jämförelser mellan
engångsprojekt måste samma beräknings­
perioder användas.
Konkreta fall när metoden används är nämn-
3. Metoder för investeringsbedömningar  27
da upprepningsprojekt, när man jämför köp-
och hyresalternativ samt beräknar annuitets-
lån och årskostnader.
Annuitetsmetoden – exempel 1
Beslutssituation
Observera att scenariot är detsamma som
”Nuvärdemetoden – exempel 1” på sid 28.
Fastighetsföretaget ska investera i en värme-
pump. Initialt innebär detta en investering på
250 000 kr 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas
olja för 30 tkr. D&U-kostnaderna uppgår till
2 000 kr per år för anläggningen. Restvärdet är
0 kr efter 15 år.
Frågeställning
A) Visa med annuitetsmetoden om investe-
ringen är lönsam givet en kalkylränta på 8 %.
Lösning
Årligt över/underskott (a):
Givet i uppgiften (30 – 2 tkr) = 28 000 kr.
Annuitetsberäkning av (G), tabell 4:
–250 tkr · 0,1168 (Annuitetsfaktor 15 år 8 %) =
–29 200 kr.
Årligt genomsnittligt underskott = –1 200 kr.
Investeringen är inte lönsam då den uppvisar
ett årligt genomsnittligt underskott. Värdet
–1 200 kan kontrolleras genom att annuitets­
beräkna kapitalvärdet i svaret på nuvärde-
metoden exempel 1 som är en beräkning med
samma förutsättningar. Kontrollberäkningen
blir:
–10 334 kr · 0,1168 (Annuitetsfaktor 15 år 8 %)
= –1 207 kr.
Beräkningen stämmer då bägge beräkning-
arna visar att investeringen är olönsam och
att värdena överensstämmer efter en mindre
avrundning på 7 kr. Differensen uppstår pga
avrundningar i räntetabellerna. Att växla mel-
lan annuitetsmetoden och nuvärdemetoden är
med ­andra ord enkelt. Genom att annuitets-
beräkna ­kapitalvärdet på –10 334 kr erhålls en
annuitet på i detta fall –1 207 kr som utgör ett
årligt g
­ enomsnittligt underskott. Genom att
nuvärde­beräkna annuiteten på –1 207 kr er-
hålls på nytt det ursprungliga kapitalvärdet.
Annuitetsmetoden, exempel 2 Internräntemetod
Beslutssituation Med internräntemetoden beräknas den ränta
som ger kapitalvärdet 0, dvs räntesatsen som
Observera att scenariot är detsamma som
är gränsen för huruvida investeringen är lön-
”Nuvärdemetoden – exempel 2” på sid 25.
sam eller olönsam. Den ränta som ger kapital-
En ­industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den
värdet 0 kallas internräntan.
förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i 15
år. Fastighetens restvärde år 15 uppskattas till Kriterium för lönsamhet
–500 tkr. Det negativa restvärdet beror på en
Lönsamhet föreligger när internräntan är
omfattande sanering som måste genomföras
lika med eller överstiger kalkylräntan som är
vid kalkylperiodens slut. Samtliga belopp är i
företagets räntekrav. Alla investeringar med
1997 års penningvärde.
positivt kapitalvärde har en internränta som
Frågeställning är ­högre än kalkylräntan.
A)  Beräkna om investeringen är lönsam med Användning
hjälp av annuitetsmetoden givet en ränta på
På många marknader, t ex kapitalmarknaden,
5 %.
uttrycks lönsamheten i olika investeringar i
Lösning räntabilitet. Vet man den eventuella inves-
Eftersom det finns ett negativt restvärde nu- teringens räntabilitet kan på en gång jäm-
värdeberäknas detta med tabell 2 och läggs till förelser göras med alternativa placeringar.
grundinvesteringen innan annuiteten beräk- Metoden är inte lämplig vid rangordning av
nas. Restvärdets nuvärde är lika med: projekt då man inte diskonterar till kalkylrän-
–500 000 kr · 0,4810 (Nuvärdefaktor 15 år 5 %) tan som kan avvika mycket från internräntan.
=  –240 500 kr. Den är också svår att använda vid manuella
Årligt över/underskott (a), givet i uppgiften beräkningar.
= 1 000 000 kr.
Annuitetsberäkning av (G), tab 4: (–8 000 000
–240 500) · 0,0963 (Annuitetsfaktor 15 år 5 %)
=  –793 560 kr
Årligt genomsnittligt överskott =
206 440 kr
Eftersom annuiteten överstiger 0 är investe-
ringen lönsam.

28  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Internräntemetoden – exempel 1
200
Beslutssituation
150
Observera att scenariot är detsamma som
100
”Nuvärdemetoden – exempel 1” på sid 28.

Kapitalvärde, kr
Fastighetsföretaget ska investera i en värme- 50
pump. Initialt innebär detta en investering på 0
250 tkr 1 jan 1997. Årligen i 15 år sparas olja 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
-50
för 30 tkr. D&U-kostnaderna uppgår till 2 000
kr per år för anläggningen. Restvärdet är 0 kr -100
efter 15 år. -150

Frågeställning -200
Kalkylränta
A)  Vilken är investeringens internränta
­(approximativt)?
Internräntemetoden – exempel 2 Figur 14.  Sam-
Lösning band mellan
Vid en manuell beräkning kan lösningen er- Beslutssituation kalkylränta och
kapitalvärde.
hållas genom att helt enkelt prova sig fram Observera att scenariot är detsamma som I figuren är
med olika räntesatser. Den ränta som ger ka- ”Nuvärdemetoden – exempel 2” på sid 25. intern­räntan
pitalvärdet 0 eller nära 0 är en approximation En ­industrifastighet förvärvas för 8 mkr. Den
10 %. Dvs med
en kalkylränta
av internräntan. Ett alternativt sätt som visas förväntas ge ett driftnetto på 1 mkr per år i 15 på 10 % är kapi-
här kan också användas när restvärde saknas. år. Fastighetens restvärde år 15 uppskattas till talvärdet 0 kr (=
gränsen för lön-
Vi vet sedan tidigare att med en kalkylränta –500 tkr. Det negativa restvärdet beror på en samhet). Med
på 8 % blir kapitalvärdet negativt (–1 200 kr). omfattande sanering som måste genomföras en kalkylränta
­Genom att beräkna kapitalvärdet med en kal- vid kalkylperiodens slut. Samtliga belopp är i högre än 10 %
blir kapitalvär-
kylränta på 7 % erhålls ett positivt kapitalvär- 1997 års penningvärde. det negativt.
de (5 024). Internräntan ligger således ­mellan
7 och 8 %. Frågeställning
A)  Vilken är investeringens internränta
Alternativt kan följande beräkning göras när
­(approximativt).
det årliga driftnettot är lika stort varje år.
­Genom att beräkna kvoten G/a erhåller du Lösning
­nusummefaktorn. I detta fall är den lika med
Då det finns ett restvärde kan vi inte förenkla
8,9286 (250/28). I Tabell 3 på raden för 15 år
den manuella beräkningen utan vi får prova
­letar du upp den nusummefaktor som ligger
oss fram. Genom att prova olika procentsatser
närmast. Värdena 9,1079 samt 8,5595 hittar du
och beräkna på samma sätt som i exempel 2
för kalkylräntorna 7 % och 8 %. Intern­räntan
med nuvärdemetoden kan vi konstatera att
ligger således mellan 7 och 8 %.
gränsen för lönsamhet (internräntan) ligger
någonstans mellan 8–9 %. Med en ränta på
8 % blir kapitalvärdet ca 401 900 kr. Med en
ränta på 9 % blir kapitalvärdet negativt, ca –76
600 kr.
Nackdelen med manuell beräkning torde vara
uppenbar. Lösningen på problemet är räknare
med finansfunktioner eller datorapplikationer
i till exempel Excel.

3. Metoder för investeringsbedömningar  29

Pay-back metod (Pay-off)
Det är egentligen fel att tala om lönsamhet då
metoden snarare betonar likviditeten. Åtmins-
tone vid pay-back utan ränta.
Pay-back metoden (kallas ibland Pay-off me-
toden) används främst inom industrin vid
investeringar med korta återbetalningstider.
Det enklaste sättet att undersöka huruvida
en investering är lönsam är att analysera hur
lång tid det tar för investeringen att återbe-
tala det belopp som investerats. Ju kortare tid
desto bättre. Metoden är i sin ursprungsform
den enklaste då denna inte tar hänsyn till
ränta. Metoden är i många fall inte lämplig för
fastighets­investeringar som ofta är långsiktiga
med stora betalningsströmmar långt in i fram-
tiden.
Pay-back utan ränta
Med konstanta inbetalningsöverskott (a) be-
räknas återbetalningstiden som: G/a. Om de
årliga överskotten är ojämna ackumuleras
de tills dess att summan uppgår till grund-
investeringen varvid man kan se vid vilken
tidpunkt värdet för (G) passerades.
30  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Pay-back med ränta
Inbetalningsöverskotten diskonteras till tid-
punkten 0 varvid de adderas tills de uppgår
till beloppet för grundinvesteringen. Den tid-
punkt när detta inträffar är lika med den tid-
punkt när kapitalvärdet ej längre är negativt.
Kriterium för lönsamhet
(med och utan ränta)
Lönsamhet föreligger om återbetalning skett
inom den ekonomiska livslängden eller inom
en tidsperiod som fastställts av företaget för
en viss typ av investeringar.
Användning
Metoden används framför allt som en slags
grov överslagsberäkning. De investeringar
som uppfyller kravet på återbetalningstid
analyseras djupare med andra mer kvalifice-
rade metoder. Den är framförallt intressant
för bedömningar av lönsamhet vid korta åter-
betalningstider, max 3–5 år. Då metoden är
relativt kortsiktig kommer den att favorisera
investeringar med stora positiva betalnings-
strömmar i början av den ekonomiska livs-
längden.
Pay-back – exempel
Beslutssituation
Tre olika investeringsalternativ föreligger
(I–III). Nedan beskrivs respektive alternativs
grund­investering samt årliga löpande drift­
netton.

Investering (G) (a) år 1 (a) år 2 (a) år 3 (a) år 4 (a) år 5 (a) år 6

I 15 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000
II 15 000 7 000 4 000 2 000 2 000 2 000
II 15 000 3 000 4 000 5 000 2 000 3 000

Frågeställning Pay-back med ränta (10 %)

A) Analysera investeringarna med hjälp av I tabellen nedan har de årliga överskotten om-
Pay-back med och utan ränta. värderats till tidpunkten 0 med hjälp av tabell
2 (10 % ränta). Se den inlagda extra raden med
Lösning diskonterade värden.
Pay-back utan ränta
Investering I:  Investeringen är återbetald
■ Investeringen är återbetald efter 3 år och 9 efter 4 år och 11 månader (4 år och (15 000
månader (15 000/4 000 = 3,75 år). – 12 679)/2 484 · 12 = 11 mån).
■ Investeringen är återbetald efter 4 år. År Investering II:  Investeringen återbetalas ej
4 är det ackumulerade överskottet 15 000 inom livslängden
(svaret erhålls genom att summera år 1–4).
Investering III:  Investeringen återbetalas ej
■ Investeringen är återbetald efter 5 år och 4 inom livslängden
månader. Efter 4 år är totalt 14 tkr återbe-
talt, 1 000 saknas. Under år 5 inbetalas totalt
3 tkr vilket innebär att efter 4 månader av
år 5 (1/3 år) har ytterligare 1 000 intjänats
och investeringen är återbetald, (5 år och
(15 000–14 000)/3 000 · 12 = 4 mån).

Investering (G) (a) år 1 (a) år 2 (a) år 3 (a) år 4 (a) år 5 (a) år 6

I 15 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000 4 000
I diskonterat 3 636 3 306 3 005 2 732 2 484 2 258
II 15 000 7 000 4 000 2 000 2 000 2 000
II diskonterat 6 363 3 306 1 502 1 366 1 242
III 15 000 3 000 4 000 5 000 2 000 3 000
III diskonterat 2 727 3 306 3 756 1 366 1 863

3. Metoder för investeringsbedömningar  31

 4. Ränta och inflation
Räntan och dess roll har delvis redan behand-
lats i avsnittet diskontering och kapitalisering.
Nedan följer en noggrannare genomgång av
hur kalkylräntan fastställs, vilka komponenter
man tar hänsyn till och hur inflationen påver-
kar beräkningarna och indata till kalkylerna.
Hur fastställs kalkylräntan?
Det finns ett flertal sätt att fastställa kalkylrän-
tan. Allt från enkla modeller till komplicerade
teoretiska modeller. Detta avsnitt gör inte an-
språk på att ge ett fullständigt svar på frågan i
rubriken. Däremot ska vi presentera en enkel
modell samt de faktorer man tar hänsyn till
när kalkylräntan fastställs. Observera att de
flesta som arbetar med investeringskalkyler
aldrig hamnar i den situation att de själva
måste fastställa kalkylräntan. Kalkylräntan
fastställs oftast centralt i företaget och revide-
ras vid behov. Olika kalkylräntor kan faststäl-
las för olika t­ yper av investeringar.
Tidigare har vi sagt att kalkylräntan utgör
­alternativkostnaden för kapital och att den
t ex kan fastställas som:
■ Låneräntan för långfristiga lån på kapital-
marknaden (den lägsta nivån på kalkylrän-
tan). Kalkylräntan bör dock sättas något
­högre eftersom ägarna i regel kräver en
riskpremie för den risk de tar. Ägarna tar,
genom det egna kapitalet, alltid störst risk.
■ Den ränta företaget förlorar genom att an-
vända sparade pengar. Jämförelse kan ske
mot långfristiga placeringar som aktier,
obligationer och sparande i bank.
■ Den avkastning andra investeringar i före-
taget kan förväntas ge (den högsta nivån på
kalkylräntan).
Den kalkylränta som väljs ska fungera som
kapitaliserings- och diskonte­ringsränta, dvs
den ska lösa problemet med att betalningar
32  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
sker vid olika tidpunkter. Den ska vara lätt att
använda och uttrycka genomsnittet av finan-
siärernas ­avkastningskrav. Avspeglar inte rän-
tan finan­siärernas avkastningskrav kommer
företaget inte att överleva på sikt.
Ett sätt att fastställa kalkylräntan på totalt
kapital är att beräkna den utifrån en genom­
snittlig finansieringskostnad givet en viss
fördelning mellan eget och främmande kapi-
tal. Det vill säga ett vägt genomsnitt av olika
finansierings­källors avkastningskrav. Ned-
anstående ­exempel är baserat på ett företag
där ägarna tillskjutit 1 mkr med krav på 20 %
avkastning. Det främmande kapitalet (lån och
leverantörer m m) uppgår till 3 mkr med ett
avkastningskrav på 15 %. Kalkylräntan kan
utifrån dessa uppgifter beräknas som ett vägt
genomsnitt av finansieringskostnaderna.
Typ Kostnad Andel Vägt
värde
Eget kapital 20 % 25 % (1/4 mkr) 5,00 %
Främmande
kapital 15 % 75 % (3/4 mkr) 11,25 %
Totalt kapital 100 % (4 mkr) 16,25 %
Kalkylräntan blir med detta sätt att räkna
16,25 %. Kalkylräntan kan sedan komma att
justeras med hänsyn till de riskbedömningar
som görs. Ett högriskprojekt kan medföra
­högre kalkylränta medan man i ett projekt
med låg eller obefintlig risk kanske inte be-
höver korrigera för risken. Observera att det
egna ­kapitalet alltid utgör riskkapital. Med
riskkapital menas det kapital som får del i
vinsten sist efter att alla andra intressenter
fått sin andel. Det egna kapitalet är också det
kapital som när så krävs ska täcka förluster.
Detta medför att räntekravet på eget kapital
bör vara högre än för främmande kapital som
ersättning för risken.
Inflation och prisförändringar
Indata till en investeringskalkyl är en likvidi-
tets- eller resultatprognos där framtida eko-
nomiska konsekvenser uppskattas. Frågan är
hur de angivna beloppen ska tolkas. Progno-
serna kan göras på olika sätt:
■ Nominellt i löpande penningvärde där man
prognostiserar de belopp som faktiskt ska
betalas i framtiden.
■ Realt i fast penningvärde vilket innebär att Nominell och real ränta
man använder sig av dagens penningvärde. Du sätter in 100 000 kr på ett bankkonto. Rän-
Detta innebär inte att man bortser från in- tan för ett år uppgår till 10 000 kr (10 % ränta).
flation. Kompensa­tion för inflationen sker Detta uttrycker den nominella förräntningen
i stället genom val av en real kalkylränta, med den nominella penningräntan.
­exklusive inflation. Vi antar vidare att de produkter du kan
Kalkylränta vid löpande penningvärde tänka dig köpa för ditt sparkapital har stigit
i pris u
­ nder året pga inflationen med 5 %.
Väljer man att prognostisera i löpande
Enligt penningvärdet vid insättnings­tillfället
­penningvärde innehåller de prognostiserade
kan vi följaktligen efter ett år köpa varor för
beloppen en inflationskomponent. Detta
110 000/1,05 = 104 762 kr. Den reala räntan
leder till att kalkylräntan, utöver det reala
som uttrycker förändring i köpkraft var följ-
avkastnings­kravet, ska innehålla ett kompen-
aktligen 4,76 % (1,1/1,05 = 1,0476). Sambandet
sationskrav för eventuell inflation. Kalkylrän-
mellan nominell och real ränta kan uttryckas
tan ska vara n ­ ominell. Den nominella räntan
med följande formler.
är t ex den ränta som bankerna anger som in-
och utlånings­ränta. Beräkning av real ränta:
Real ränta = (1 + nominell ränta) / (1 + infla-
Kalkylränta vid fast penningvärde tion)
Väljer man att prognostisera realt, i fast pen- (1 + 0,1) / (1 + 0,05) = 1,0476 = real ränta
ningvärde, behöver man inte lägga in någon 4,76 %
kompensation för inflation i kalkylräntan.
Beräkning av nominell ränta:
Kalkylräntan ska vara real. Den reala räntan
Nominell ränta = (1 + real ränta) · (1 + infla-
uttrycker förräntningskravet när inflationen
tion)
är 0.
(1 + 0,0476) · (1 + 0,05) = 1,1 = nom ränta 10 %
Ofta förenklar man ovanstående beräkning
genom att beräkna den reala räntan som 10 %
– 5 % = 5 %, med ovanstående siffror. Detta
leder som synes till att man överskattar real-
räntan.

4. Ränta och inflation   33

 Inflation – exempel
Vi betalar för städning år 1 och år 2. Utbetal-
ningarna uppgår vid år 0 till 200, avgiftsök-
ningarna är 10 % per år och inflationen är 5 %.
Spelar det nu någon roll om vi väljer fast eller
löpande penningvärde? Nedan ser vi hur be-
talningarna fastställs i prognosen beroende på
om vi använder löpande penningvärde (nomi-
nellt) eller fast penningvärde (realt).
Anta sedan att vårt reala förräntningskrav är
10 %. Med en inflation på 5 % blir det nomi-
nella räntekravet (1+0,1) · (1+0,05) = 1,155 =
15,5 % nominell ränta.
Nuvärdet av utbetalningarna blir då:
Nuvärde av reala städbetalningar med realt
räntekrav:
209,52 · 1,10–1 + 219,50 · 1,10–2 = 190,47 + 181,4
= 371,87
Nuvärde av nominella städbetalningar med
Nom/real År 0 År 1 År 2
Nominell städbet 200 200 · 1,1 = 220 200 · 1,12 = 242
Omräkning till
real städbet 200 220/1,05 = 209,52 242/1,05–2 = 219,50
34  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
­ ominellt räntekrav:
n
220 · 1,155–1 + 242 · 1,155–2 = 190,47 + 181,4 =
371,87
Med detta vill vi visa att om samtliga in- och
utbetalningar uttrycks på samma sätt (realt
­eller nominellt) samtidigt som kalkylräntan
uttrycks på samma sätt som betalningarna
(realt eller nominellt) spelar det ingen roll för
slut­resultatet vilken beräkningsmetod man
väljer. Nuvärdet blir lika stort oavsett vad
man väljer att arbeta med. Genom att sätta en
viss realränta har man gjort ett antagande om
utvecklingen av räntor och inflation. Detta
innebär att eventuella förändringar av värden
på betalningsströmmar kan begränsas till
verkliga prishöjningar exklusive sådana på-
verkade av inflationen. På så sätt kan belop-
pen upplevas som ­lättare att arbeta med då
prisnivån/penning­värdet är något man är van
att arbeta med och ­förstår.
 5. Risk och osäkerhet

Som tidigare nämnts sker investeringar för

att förverkliga mål och visioner om framti-
den. ­Företag avstår från resurser idag för att
erhålla framtida nyttor. De framtida nyttorna
kvanti­fieras i kronor när förvaltaren prognos-
tiserar de framtida betalningsströmmarna/
driftnettona. Betalningsströmmarna blir se-
dan indata i de kalkylmetoder vi presenterat.
Som du säkert redan insett finns det många
osäker­hetsmoment inbyggda i kalkylerna, t ex
grundinvesteringens storlek, framtida drift-
netton och restvärden samt val av kalkylränta
och kalkylhorisont. Investeringskalkylering ■ Höjda lönsamhetskrav – på osäkra projekt
innefattar många gissningar som givetvis ska ställs krav på högre lönsamhet, exempelvis
vara kvalificerade för att minimera risk och genom högre krav på kalkylräntan.
osäkerhet. ■ Korta återbetalningstider – för investering-
ar med korta återbetalningstider, exempel-
I följande avsnitt går vi igenom några enkla
vis max 5 år, kan pay-back användas för att
sätt att hantera risk och osäkerhet i kalky-
sortera bort osäkra projekt. Dvs man ställer
lerna.
krav på korta återbetalningstider.
Försiktighet ■ Kort kalkylhorisont – exempelvis kan man
Inom ämnet redovisning har försiktighets- konsekvent bortse från betalningsström-
principen tillämpats under många år. Den går mar efter en viss tid. Osäkerheten ökar med
i korta ordalag ut på att undervärdera intäkter ­tiden.
och övervärdera kostnader. Ett sådant tänkan-
Avvecklingsanalys
de kan även användas här, dvs att tillämpa
säker­hets­marginaler och riskpålägg. Nedan En investering kan betraktas som säkrare
följer några exempel på detta: om investeringsobjektet är flexibelt i den
meningen att det t ex kan användas till olika
■ Generella risktillägg – varje skattning åsätts
typer av verksamhet. Skräddarsydda industri-
ett risktillägg. Inbetalningar reduceras
fastigheter är historiskt sett exempel på inves-
med viss procent och utbetalningar ökas
teringar med liten eller obefintlig möjlighet till
med viss procent. Osäkra projekt med lågt
alternativt utnyttjande. I en avvecklingsanalys
­eller obefintligt kapitalvärde kan på så sätt
analyseras kostnaden för avveckling. Genom
sorteras bort. Bör användas försiktigt vid
att ­tidigt analysera möjligheten till alterna-
kalkylering i flera led då risktillägget kan
tivt nyttjande kan avvecklings­kostnaderna
ackumuleras till ett alldeles för högt belopp
­minimeras då flexibilitet förhoppningsvis
och på så sätt göra en lönsam investering
kan byggas in på ett tidigt stadium. En bil-
olönsam.
lig och snabb avvecklingsmöjlighet blir på så
■ Nedvärdering av restvärdet – restvärdet
sätt en positiv egenskap hos ett investerings­
sätts till 0. Eventuellt kan tomtvärdet kvar-
alternativ.
stå.

5. Risk och osäkerhet   35

Känslighetsanalys
En känslighetsanalys ska alltid upprättas. Den
ger svar på hur mycket förändringar i kalky-
lens olika variabler påverkar slutresultatet.
Man kan exempelvis:
■ Analysera hur mycket de kritiska fakto-
rerna får öka eller minska utan att kapital-
värdet blir mindre än noll.
■ Göra en trepunktsanalys genom att åsätta
varje variabel tre värden, det förväntade
­värdet, absolut min och absolut max.
■ Analysera hur internräntan påverkas av
­variationer i livslängden eller hur lång
livslängd som krävs för att uppnå en viss
internränta.

36  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 6. Styrning och förvaltningsplaner

Den formaliserade delen av ekonomistyr-

ningen (ekonomisystemet) utgörs av budget-,
­kalkyl- och redovisningssystemet. Budget-
och kalkylsystemet producerar framåtriktade
budgetar och förkalkyler — PROGNOS. Redo­
vis­nings­systemet mäter och rapporterar de
historiska ekonomiska konsekvenserna i bok-
sluten. Dessa blir på så sätt stöd för budget-
uppföljning och upprättande av efterkalkyler
— DIAGNOS.
Nackdelen med ekonomisystemet som styr-
system i fastighetsföretag är bl a:
ekonomiska informationen återges med 10–20
■ pga krav från lagstiftaren är ekonomisys-
poster i stället för det hundratal som redo­
temet oftast inte speciellt flexibelt t ex vad
visas i ekonomisystemet. Genom att samman-
gäller att gruppera objekten enskilt eller
föra historisk- och framåtriktad ekonomisk
i olika grupper och kategorier baserat på
information ur ekonomisystemet med kvali-
geografi eller verksamhetstillhörighet,
tativ verbal information samt information ur
■ det lagrar oftast information bara ett eller
objektsregistret och andra register, kopplas ett
ett par år bakåt,
grepp om resursåtgång och finansieringsbe-
■ det innehåller eller lagrar inte relevant hov. Detta möjliggör en styrprocess som syftar
information om fastigheterna (objekts­ till att skapa önskade beteenden och effekter
register), och styr mot mål som:
■ det innehåller inte verbal/kvalitativ infor- ■ lokalutnyttjandets omfattning,
mation,
■ utformning, servicenivå och kvalitet i de
■ informationen tenderar att inte vara synlig tjänster som tillhandahålls i anknytning till
pga den höga förstoringsgraden, dvs det lokalerna,
stora antalet konton.
■ nivån på resursförbrukningen,
Förvaltningsplanen är en strategisk plan som ■ utveckling av fastighetskapitalet m m.
står för långsiktiga prognoser avseende hyra,
drift, underhåll, finansiella poster och skatter. Med hjälp av förvaltningsplanen fattas t ex
Förvaltnings­planen hämtar och bearbetar in- ­beslut om:
formation ur olika register. Informationen i ett ■ hur och när en fastighet, t ex en skola, ska
enskilt register kan vara tämligen ointressant byggas om, byggas ut eller läggas ned pga
om den inte sammanförs med annan informa- variationer i elevunderlaget som prognosti-
tion. Förvaltningsplanen baseras på diagnos seras,
och prognos genom att från objektsnivå (den ■ om man har råd med en investering som
enskilda fastigheten) upp till företagsnivå ger negativt resultat de två första åren,
(hela beståndet) återge ekonomisk informa-
■ vilka alternativa underhållsstrategier som
tion för en längre tidsperiod, exempelvis 3
är möjliga m m.
år bakåt i tiden och minst 3 år framåt. Den

6. Styrning och förvaltningsplaner  37

Förvaltningsplanens uppbyggnad
Förvaltningsplanen kan se ut på många olika
sätt. Det finns inga regler för hur den ska se
ut. Några utgångspunkter är att förvaltnings-
planen ska:
■ medge ekonomiska jämförelser över tiden
med andra objekt mot budget och bransch-
standards (bench-marking),
■ ge information om verksamheternas utnytt-
jande av fastigheterna, kapitalkostnader,
drift & underhåll,
■ upprättas objektvis,
■ innehålla prognos och diagnos,
■ återge objektets byggår, investeringar och
underhållsåtgärder,
■ visa ekonomisk information både i löpande
och fast penningvärde,
■ innehålla de kritiska nyckeltalen för alarm,
diagnos och prognos.
Figuren ger exempel på en typ av förvalt-
ningsplan. Det aktuella objektet är en skola
och rapporten visar hur kommunen budge-
terar (prognosdelen) med hjälp av historisk
ekonomisk information (diagnosdelen). I
exemplet uppgår diagnosperioden till tre år
och prognosperioden till fyra år. Rapporten
innehåller förutom intäkter och kostnader
information om ytor och antal elever under en
sjuårsperiod samt kritiska nyckeltal som kost-
nad per elev och kvm/elev.
38  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Förvaltningsplaner
och investeringskalkyler
Avslutningsvis kan man ställa sig frågan hur
förvaltningsplaner och investeringskalkyler
hör ihop? Det offentliga fastighetsföretaget
ska verka för att långsiktigt utveckla fastig-
hetskapitalet genom att köpa, sälja, bygga,
riva m m. Detta påverkar ekonomi, kostnader
och risk. Med hjälp av förvaltnings­planerna
skapas information om vilken nytta verksam-
heterna har av ­lokalerna, information som kan
ligga till grund för beslut om investeringar,
reinvesteringar och behov av avveckling.
Vid investeringar tillhandahåller förvaltnings-
planerna en första prognos på vilken nytta
och vilka kostnader en planerad fastighetsin-
vestering kan medföra. På så sätt prognostise-
ras indata till investeringskalkylerna. Säker-
heten i dessa indata ökar då de i förvaltnings-
planerna kan analyseras med hjälp av kritiska
nyckeltal och den diagnosfunktion som finns
inbyggd. Med diagnosfunktionen kan progno-
sen stämmas av eller testas mot andra objekt,
mot budget och branschstandard för att på
så sätt ­säkerställa och höja kvaliteten på den
information som ska bearbetas i investerings-
kalkylen.
 Figur 15.  Exem-
pel på en förvalt-
ningsplan

6. Styrning och förvaltningsplaner  39

 7. Kalkylmallar och kalkylexempel

Att arbeta med kalkylmallarna ■ I mallarna kallade Nuvrd finns enkla käns-
lighetsanalyser baserade på procentuella
När du aktiverat någon av mallarna, via
­ökningar och minskningar av betalström-
Excel eller via Kalkylhjälp, se ”Aktivera da-
marna. När filen öppnas är analysen
torstödet” på sid 6, kommer du att upptäcka
inställd på +/–10 % men man kan själv
att många typer av investeringsproblem kan
registrera den procentuella avvikelse som
lösas med hjälp av mallarna. Ibland kommer
önskas. En ökning med 10 % registreras
vissa rubriker inte att stämma, ett dilemma
som 1,1 och en minskning med 10 % regist-
som uppstår så fort generella mallar används.
reras som 0,9. Känsligheten presenteras ge-
Eftersom grundmallen
nom att visa ­kapitalvärdets och annuitetens
alltid ligger orörd, och
värde givet en viss procentuell förändring
du arbetar med en ko-
av olika poster. Observera att endast en
pia, kan du ändra rub-
post förändras varje gång.
riker där så behövs. Vid
beräkning i Slutvrd2.
Att korrigera namn och spara kalkylen
xlt ska kanske ”nuvarande
prisnivå kallas” ”betalning städ- 1. Fyll i ett lämpligt namn i Cell A1.
ning”; i Nuvrd6.xlt måste kanske rub- 2. Döp om bladet i arbetsboken till mer pas-
riken ”Inbetalning/besparing” bytas ut mot sande namn.
”hyror” osv. Du behöver alltså inte vara rädd 3. Skriv in lämpliga benämningar i kalkylen.
för att förstöra originalet eftersom du arbetar 4. Välj Spara som… från Arkiv-menyn, döp
med en kopia. om filen och spara den som Microsoft Ex-
Arbetet i mallarna underlättas om du har föl- cel-arbetsbok.
jande i åtanke:
■ Vanliga fel är felregistrerad ränta/år samt Beskrivning av mallarna
att betal­ström­mar registrerats i fel cell
Slutsumma, Slutvrd1.xlt
■ Kom alltid ihåg att kontrollera kalkylränta
och kalkylhorisont samt att registrering av Öppna gärna filen för att se den när du läser
betalströmmar skett i rätt cell. Vid uppstart detta avsnitt. Kalkylen svarar t ex på frågan:
är ränta och tid i kalkylen 10 % resp. 10 år. ”vad blir den framtida slutsumman om ett
Kalkyl­ränta 10 % registreras som 0,1. lika stort belopp avsätts varje månad, kvartal
■ Arbeta helst bara med en eller ett par mal- eller år givet en viss tidsperiod och kalkyl-
lar aktiverade. ränta?”. Obser­vera att registrering av belopp
sker på olika rader i de olika alternativen. I
■ Betalströmmar registreras enligt följande:
rutan ovanför kalkylen kan du välja huruvida
1.  Grundinvesteringen och andra investe-
betalning antas ske i början eller i slutet av
ringar är utgifter som ska registreras som
varje period. Vid start är kalkylen inställd för
­negativa tal
betalning i slutet av respek­tive period. Finns
2.  Inbetalningar/besparingar registreras
ingenting registrerat i cell C3 antas betalning
som positiva tal
ske i slutet av perio­den. Angående hjälpfunk-
3.  Utbetalningar som drift och underhåll
tion, se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på
­registreras som negativa tal
sid 7. Eventuella anteckningar görs i direkt
4.  Restvärdet registreras som positivt eller
anslutning till kalkylen. Slutsumma exempli-
negativt tal.

40  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

fieras inte i teoriavsnittet. Någon räntetabell
bifogas inte heller. Vid eventuella frågor, se
slutvärdeberäkningar.
Beräkningsexempel
En förvaltare utreder tre olika sätt att fondera.
Beräkna slutsumman av följande fonderingar:
(A) 100 kr i månaden, (B) 300 kr i kvartalet
och (C) 1.200 kr per år. Ränta 10 %, tid 10 år.
Betalning sker i slutet av varje period.
Figur 16.  Beräkning av slutsummor
Figur 16 ovan visar att slutsummorna blir:
(A) 20 484 kr, (B) 20 220 kr och (C) 19 125 kr.
Målsökning med hjälp
av Excel i Slutvrd1.xlt
För mer omfattande infor­mation om Målsök-
ning, se manualen för Excel eller on-line hjäl-
pen. Observera att verktyget kan användas i
samtliga kalkylmallar.
Om du redan känner till önskvärt slutvärde,
kalkylhori­sont och kalkylräntan kan du med
hjälp av Excel på ett enkelt sätt beräkna den
periodiska avsättningen. Anta att du vill be-
räkna den årliga avsättningen givet att slut-
värdet ska vara 50 000 kr, kalkyl­horison­ten
är 10 år och kalkylräntan är 10 %. Aktivera
Slutvrd1.xlt. Placera markören i cell D11 (Slut-
värde). Välj sedan Målsökning från menyn
Verktyg. I den nu aktiva dialogrutan Målsök-
ning (se figur nedan) framgår att målcell är
cell D11. Klicka sedan i rutan Värde och fyll
där i det önskade värdet 50 000. Klicka där-
efter i ruta Justerbar cell och avsluta med att
placera markören i Excelbladet Slutvrd i cel-
len för årlig avsättning, cell D10. När du gjort
detta bör dialogruta Målsökning ha följande
utseende:
7. Kalkylmallar och kalkylexempel   41
Figur 17. 
Dialogruta
­Målsökning
Klicka sedan på OK i dialogruta Målsökning
och därefter OK i dialogruta Målsöknings­
status. Om du har gjort rätt blir slutresultatet
följande:
Figur 18.  Slut-
resultat av mål-
sökning
Resultatet av målsökningen uppgår till –3 137
kr per år. I kolumnerna för avsättningar per
månad och kvartal redovisas slutresultat av
­likadana målsökningar med samma förutsätt-
ningar förutom periodiciteten. Prova gärna att
göra dessa också. I detta exempel var avsätt-
ningen den okända påverkbara storheten. Det
är naturligtvis också möjligt att göra likadana
målsökningar för att fast­ställa kalkylränta
och kalkylhorisont om någon av dessa är den
okända storheten.
Slutvärde, Slutvrd2.xlt
Öppna gärna filen för att kunna se den när
du läser detta avsnitt. Kalkylen svarar t ex
på ­frågan hur mycket en engångsinsättning
växer med ränta på ränta givet en viss kalkyl-
ränta och en viss tidsperiod. En annan fråga
skulle kunna vara hur stor en kostnadsökning
kommer att vara givet en viss procentuell år-
lig kostnadsökning. Angående hjälpfunktion,
se ”Från kalkylmallar till hjälpfil” på sid 7.
Slutvärde­beräk­ningar finns behandlade i teo-
riavsnittet ”Kapitaliseringsteknik – slutvärde
av ett belopp” på sid 16. Eventuella anteck-
ningar görs i direkt anslutning till kalkylen.
Verktyget Målsökning som beskrevs i avsnit-
tet ”Slutsumma, Slutvrd1.xlt” kan användas
även i denna mall.
 Beräkningsexempel 2. Lägre byggkostnader till priset av h ­ ögre
Vad är byggkostnaden för en viss typ av fast- kostnader för drift och underhåll. Entre-
ighet om 10 år givet att den idag värderas till prenadkostnad 70 000 kr och inventarier 50
12 000 kr per kvm. I reala termer antas kostna- 000 kr. Restvärdet uppskattas till 20 000 kr.
den öka med 4 % per år. ­Hyresintäkterna uppgår årligen till 60 000
kr per år och drift & underhåll till 40 000
Svar: 17 763 kr per kvm
kr, allt i dagens penningvärde. Den reala
Figur 19.  Slut­
kalkylräntan uppgår till 8 % och kalkylhori-
resultatet för sonten är 10 år.
ovanstående
beräkningsex- Högst upp i kalkylen registreras kalkylränta
empel och kalkylhorisont. Betalströmmarna registre-
ras enligt följande.
Kombinerad kalkyl, Nuvrd1.xlt
Öppna gärna filen för att kunna se den när du
läser detta avsnitt. Tre alternativ kan kalky-
leras. Kalkylen förutsätter lika stora löpande
in- och utbetalningar samt att grundinveste-
ringen sker vid en tidpunkt (år 0). Förutom Figur 20.  Indata till Nuvrd1.xlt
vad gäller grundinvesteringen antas samtliga
Om något mått i kalkylen inte är relevant för
betalningar ske i slutet av respektive år. Om-
den specifika beslutssituationen kan måttet
råden markerade med grått innehåller formler
döljas genom att markera aktuell rad och välja
varför inga ­registreringar normalt sker där.
Rad–Dölj från menyn Format.
Som slutresultat presenteras: kapitalvärdet,
kapitalvärde­kvoten, annuiteten samt pay-back Eftersom det inte råder kapitalknapphet och
tid. Om något mått inte upplevs som relevant pay-back inte är speciellt lämplig för investe-
kan raden med måttet döljas genom att mar- ringar med livslängd längre än 3–5 år koncen-
kera den aktuella ­raden och välja Rad–Dölj trerar vi oss på kapitalvärdet alt annuiteten.
från menyn Format. Analysen utvisar att alternativ A är förmånli-
gare med ett högre kapitalvärde. Som en följd
I denna kalkyl finns ej möjlighet till att gra-
av detta redovisar A också högre årligt över-
fiskt presentera betalningsström­marna. Even-
skott. För att undvika att visa mått som inte är
tuella noteringar görs i det separata bladet för
relevanta har vi valt att dölja vissa rader. Ex-
anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i ko-
empelvis har vi dolt kapitalvärdekvoten och
lumn A. Angående hjälpfunktionen, se ”Från
pay-back tiden. Alternativet är att låta raden
kalkylmallar till hjälpfil” på sidan 7.
och måtten stå kvar och helt enkelt bortse från
Beräkningsexempel dem. Kom ihåg att du arbetar med en kopia
av kalkylmallen varför du i princip inte kan
Ombyggnad ska ske av en militärrestaurang
förstöra något mer än den kalkyl du för tillfäl-
till en kommersiell restaurang. Det råder
let arbetar med.
ingen ­kapitalknapphet eller budgetbegräns-
ningar, och det finns två alternativ. Vilket al-
ternativ är lönsammast:
1. Entreprenadkostnad 150 000 kr och inven-
tarier 50 000 kr. Restvärdet uppskattas till
50 000 kr. Hyresintäkterna uppgår till 60 000 Figur 21.  Investeringens kapitalvärde och annuitet. Alt 1
kr per år och drift & underhåll till 25 000 är fördelaktigare då den uppvisar högre kapitalvärde och
annuitet.
kr, allt i dagens penningvärde. Den reala
kalkylräntan uppgår till 8 % och kalkylhori-
sonten är 10 år.

42  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Känslighetsanalysen är inställd på +/–10 %
och har följande utseende:

Figur 22.  Känslighetsanalys kapitalvärden

Figur 23.  Känslighetsanalys annuiteter

Målsökning med hjälp utbetalningar, cell C12. När du gjort detta bör
av Excel i Nuvrd1.xlt dialogruta Målsökning ha följande utseende.
För mer omfattande infor­mation om Mål- Figur 24.  Dialog-
sökning, se manualen för Excel eller on-line ruta Målsökning

hjälpen.
Excel-vertyget Målsökning kan användas
även i denna mall när man söker en okänd
storhet som exempelvis:
Klicka sedan på OK i dialogruta Målsökning
■ vid vilken storlek på de årliga betalnings-
och därefter OK i dialogruta Målsöknings-
strömmarna går gränsen för lönsamhet
status. Om du har gjort rätt blir slutresultatet
■ vid vilken kalkylränta är kapitalvärdet 0, följande:
dvs vilken är internräntan m m.
För att fastställa hur mycket de årliga ut-
betalningarna i alt. 1 ovan kan öka utan att
kapitalvärdet blir negativt gör man enligt
följande. ­Registrera på nytt alt. 1 i Nuvrd1.
xlt. Kontrollera att slutresultatet i kalkylen är:
kapitalvärde 58 013 samt årligt genomsnittligt
över-/underskott 8 646. Markera därefter cell
C18 (Kapitalvärde) och välj Målsökning från Om de årliga utbetalningarna ökar till 33 646
Figur 25.  Slut-
menyn Verktyg. I dialogruta Målsökning kr blir kapitalvärdet 0. På samma sätt kan in- resultat av mål-
framgår att målcell är cell C18. Klicka sedan ternräntan sökas genom att som justerbar cell sökning
i ruta Värde och fyll där i det önskade värdet i stället välja cellen för kalkylräntan, cell C2.
som i detta fall är 0. Klicka därefter i ruta Jus- Internräntan i exemplet ovan uppgår till 14 %
terbar cell och avsluta med att placera mar- eller 13,53 % om antalet decimaler utökas i
kören i Excelbladet Nuvrd i cellen för årliga cell C2.

7. Kalkylmallar och kalkylexempel   43

Kombinerad kalkyl, Nuvrd2.xlt Angående hjälpfunktionen, se ”Från kalkyl-
Öppna gärna filen för att kunna se den när mallar till hjälpfil” på sid 7. Verktyget Mål-
du läser detta avsnitt. Precis som Nuvrd1.xlt sökning som beskrivits tidigare kan användas
förutsätter denna kalkyl lika stora löpande även i denna mall.
in- och utbetalningar samt att grundinveste-
Beräkningsexempel
ringen sker vid en tidpunkt (år 0). Förutom
Ombyggnad ska ske av en militärrestaurang
vad gäller grundinvesteringen antas samtliga
till en kommersiell restaurang. Följande kan
betalningar ske i slutet av respektive år. Om-
­betraktas som ett sannolikt utfall. Entrepre-
råden markerade med grått innehåller formler
nadkostnaden är 150 000 kr, inventarier för-
varför inga registreringar normalt sker där.
värvas för 50 000 kr. Restvärdet uppskattas till
Som slutresultat presenteras: kapitalvärdet,
50 000 kr. Hyresintäkterna uppgår till 60 000
kapitalvärde­kvoten, annuiteten samt pay-
kr per år och D&U till 25 000 kr, allt i dagens
back tid. Om något mått inte upplevs som re-
penningvärde. Den reala kalkylräntan uppgår
levant kan raden med måttet döljas genom att
till 8 % och kalkylhorisonten är 10 år.
markera rutan som anger radnumret och välja
Rad–Dölj från menyn Format. Registrering av kalkylränta, kalkylhorisont
och betalströmmar sker på samma sätt som i
I denna kalkyl finns ej möjlighet till att gra-
föregående kalkylmall. Resultatet blir också
fiskt presentera betalningsström­marna. Even-
detsamma, förutom att vi inte dolt kapitalvär-
tuella noteringar görs i det separata bladet
dekvoten.
för anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i
kolumn A.
Kalkylen skiljer sig från föregående kalkyl-
mall (Nuvrd1.xlt) på två sätt.
1. I denna mall kalkyleras endast ett alternativ
åt gången
2. Nuvrd2.xlt kan använda Excels inbyggda
Figur 26.  Investeringens kapitalvärde, kapitalvärdekvot
verktyg för att räkna med olika scenarier.
och annuitet
Verktyget är användbart i detta fall därför
att endast ett alternativ beräknas och där- Känslighetsanalysen har följande utseende:
för att det endast finns ett fåtal justerbara
poster. I Nuvrd2.xlt finns tre scenarier
bästa, sämsta och prognos inlagda med
nollvärden. Ett sätt att använda scenarier
är att prognostisera betalströmmarna enligt
följande.
•  En eller flera personer prognostiserar
post för post något som kan benämnas som
Figur 27.  Känslighetsanalys kapitalvärden.
sannolika värden för de olika betalström-
marna. Dessa registreras sedan som indata i
kalkylen, precis som i föregående exempel.
•  Efter att ha beaktat känslighetsanalysen
prognostiseras bästa och sämsta utfall. Det-
ta analyseras och resulterar i en avslutande
slutgiltig prognos.

Figur 28.  Känslighetsanalys annuiteter

44  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Scenarier
För mer omfattande information om Scenarier
se manualen för Excel eller on-line hjälpen.
Efter fastställande av bästa och sämsta utfall
baserat på kunskapen om osäkerheter i det
sannolika utfallet aktiveras scenariohante-
raren genom att välja Scenarier från menyn
Verktyg. Klicka först på bästa scenario i sce-
nariohanteraren och sedan på knappen Redi-
gera. Avsluta med OK i dialogrutan Redigera
scenario.
Bästa utfall registreras i dialogrutan Scenario-
värden: grundinvestering uppgår till –190 000
kr, inbetalningar 60 000 kr, utbetalningar
–20 000 kr och restvärdet 50 000 kr avsluta ge-
nom att klicka OK. Sämsta utfallet registreras gistreringar där. Som slutresultat presenteras Figur 29 och 30.
på samma sätt: grundinvestering –210 000 kr, kapitalvärdet, kapitalvärdekvoten, annuiteten Sammanfattnings-
inbetalningar 55 000 kr, utbetal­ningar –26 000 och internränta. Om något mått inte upplevs rapporter.
kr och restvärdet 40 000 kr. Analys av hittills som relevant kan raden med måttet döljas ge-
registrerad information sker genom att välja nom att markera hela den aktuella raden och
Sammanfattning i scenariohanteraren och välja Rad–Dölj från menyn Format.
­sedan Sammanfattning i dialogruta Samman-
I denna kalkyl finns möjlighet till att grafiskt
fattningsrapport.
presentera betalningsström­marna. Eventu-
På grundval av den första sammanfattnings- ella noteringar görs i det separata bladet för
rapporten skapas en slutgiltig prognos i anteckningar. Kom ihåg att endast skriva i
scenario-verktyget. Aktivera bladet ”Sam- kolumn A.
manställning + 3 scenarier, välj Scenarier från
Kalkylen Nuvrd6.xlt skiljer sig sammanfatt-
menyn Verktyg. Följande prognos registreras:
ningsvis från föregående mallar på tre sätt.
grundinvestering uppgår till –200 000 kr, in-
betalningar 60 000 kr, utbetalningar –22 000 kr ■ Varje års betalningsströmmar registreras
och restvärdet 45 000 kr manuellt varför mallen kan hantera att be-
loppen varierar.
Den slutgiltiga sammanfattningsrapporten
innehåller det första sannolika utfallet, det ■ Diagram kan skapas med hjälp av Excel.
bästa, det sämsta och det slutgiltiga prognosti- ■ Internränta beräknas automatiskt.
serade utfallet. Angående hjälpfunktionen, se ”Från kalkyl-
mallar till hjälpfil” på sid 4. Verktyget Mål-
Kombinerad kalkyl, Nuvrd6.xlt
sökning som beskrivits tidigare kan användas
Öppna gärna filen för att kunna se den när du även i denna mall.
läser detta avsnitt. I denna kalkyl beräknas
endast ett alternativ åt gången. Varje års be- Beräkningsexempel
talningsströmmar registreras manuellt vilket Det offentliga fastighetsföretaget utreder kon-
gör att mallen kan hantera variationer i betal­ vertering till fast bränsle. Grundinvesteringen
ningar­nas storlek, till skillnad från de tidigare uppgår till 1 100 000 kr. Energiförbrukningen
mallarna. Förutom vad gäller grundin­veste­ före åtgär­den kostar 1 350 000 kr/år. ­Efter in-
ringen år 0 antas samtliga betalningar ske i vesteringen prognostiseras energikost­naden
slutet av respektive år. Områ­den med formler till 1 mkr/år. Tillkommande driftkostnader
har markerats med grått, normalt sker inga re- uppgår till 100 tkr/år under de första fem

7. Kalkylmallar och kalkylexempel   45

 åren och 200 000 kr under år 6–15. Kalkylhori­
sonten är 15 år och realräntan 4 %. Restvärde
är 0 och samtliga belopp är angivna i dagens
penningvärde. Följande utfall kan konstateras.

Figur 32.  Namnrutan i formelfältet

Genom att välja diagram 15 år markeras

området diagrammet ska baseras på. Skapa
diagrammet genom att trycka på knappen
Diagram som finns högst uppe i kalkylbladet
ovanför området där betalningsströmmar
­registreras.
Figur 31.  Utfall Skapa diagram Om du vill förändra diagrammets utseende
vid energiinves- För att skapa ett diagram måste ett diagram­ väljer du Format, Diagramtyp. I dialogruta
tering.
område markeras. Detta gör du genom att ­Diagramtyp väljer du sedan 2D eller 3D.
klicka på pilen vid Namnrutan, strax ovanför Klicka på knappen Alternativ för val av un-
cell A1. Som i figur 32 visas då ett antal namn dertyp. Fyra under­typer finns. Avsluta med
i namnrutan. Du ska markera den period som att klicka OK.
kalkyleras, i detta fall ­Diagram 15 år.
Kalkylexempel
År År År År År År År År År År År År År År År År
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Nedan följer exempel på beslutssituationer
400 som kan uppstå. Uppgifterna kan med fördel
Inbetalning/
200 besparing lösas både manuellt och med de mallar som
tkr 0 just beskrivits. I många fall kan flera olika
-200 Utbetalning mallar användas. Mallarna öppnas genom
(d&u)
-400 att starta ­Excel och välja Öppna från Arkiv-
-600 menyn + filnamn.xlt. Om inte något annat
-800 Grundinvest uttryckligen sägs sker grundinvesteringen i
-1000 början av året och övriga betalningsströmmar
-1200 inträffar i slutet av året. För att mallarna ska ta
mindre plats i lösningarna nedan har ej nöd-
Figur 33.  Dia- vändiga rader dolts. Detta gör att mallarnas
gram över en- utseende ibland inte direkt överensstämmer
ergiinvestering
med grundmallen. I vissa fall har även rub-
skapat i kalky-
len Nuvrd6.xlt. riker ändrats för att ­passa frågeställningen
bättre. Beräkningarna i mallarna avrundas så
att inga decimaler visas. För mer exakta be-
räkningar utökas helt enkelt antalet decimaler
på vanligt sätt i Excel.

46  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Uppgift 1. Prognos energikostnad
Tidpunkten är 1 jan 1997. Du arbetar med
förvaltningsplaner och försöker prognostisera
energikostnaderna de närmaste 5 åren för en
fastighet ni eventuellt ska hyra. Nivån ligger
idag på cirka 80 kr per kvm BRA. Beräkna
nivån för åren 1998–2002 givet att den reala
prisstegringstakten är 5 % per år.
Lösning uppgift 1. Prognos energikostnad
Kolumn 2 visar manuell beräkning med tabell
och kolumn 3 lösning med mall Slutvrd2.xlt.
År Tabell 1, slutvärde Värde enl mall
Slutvrd2.xlt
1998 80 · 1,05 = 84 kr 84 kr
1999 80 · 1,1025 = 88,20 kr 88 kr
2000 80 · 1,1576 = 92,61 kr 93 kr
2001 80 · 1,2155 = 97,20 kr 97 kr
2002 80 · 1,2763 = 102,10 kr 102 kr
Uppgift 2. Nuvärdeberäkning, fondering
En förvaltare bedömer att om 5 år (31.12.2001)
måste taket renoveras. Utgiften kommer att
uppgå till 2 miljoner kronor år 5. Hur mycket
måste fonderas idag för att klara renoveringen
år 5 med ett realt förräntningskrav på 5, 10
eller 15 %?
Lösning uppgift 2.
Nuvärdeberäkning, fondering
Kolumn 2 visar manuell beräkning med tabell
och kolumn 3 lösning med mall Nuvrd6.xlt.
Kalkylränta Tabell 2, nuvärde Värde enligt
en betalning mall Nuvärd6.xlt
5 % 2 mkr · 0,7835 = 1 567 000 1 567 052
10 % 2 mkr · 0,6209 = 1 241 800 1 241 843
15 % 2 mkr · 0,4972 = 994 400 994 353
Beräkningen kan utföras med hjälp av mall
Nuvrd6.xlt. Genom att registrera 2 miljoner
kronor som en utbetalning i cell F9 skapar
mallen ett nuvärde av beloppet, se kolumn 3.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel   47
Uppgift 3. Investering i en energivakt
Är det lönsamt att förvärva en energiv-
akt till den eluppvärmda lokalen? Grund­
investeringen skulle i sådant fall u
­ ppgå till
90 000 kr. Besparingen kan komma att
variera enligt följande. Den mest
sannolika besparingen är 20 000
kWh, max uppgår den till 25 000
kWh och min till 15 000 kWh. En-
ergipriset beräknas till 35 öre/KWh i
dagens penningvärde. Kalkylräntan är
4 % och kalkylhorisonten 30 år. Inget rest­
värde ­föreligger. Beräkna kapitalvärdena.
Lösning uppgift 3.
Investering i en energivakt
Lösning med hjälp av tabell 2, nusumma:
Nuvärdeberäkna besparingen med hjälp
av ­tabell 3 och addera det till grundinveste­
ringen.
25 000 kWh 20 000 kWh 15 000 kWh
a) Grundinvestering –90 000 –90 000 –90 000
Besparing kr/år 8 750 7 000 5 250
b) Besparing · (nu­summefakt 30 år – 4 %)
8 750 · 17,292 7 000 · 17,292 5 250 · 17,292
= 151 305 = 121 044 = 90 783
a+b Kapitalvärde 61 305 31 044 783
Beräkning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
Kapitalvärdena kommer att uppgå till 61 305,
31 044 och 783 kronor. I samtliga fall är inves-
teringen lönsam, sista fallet är dock ett gräns-
fall.
Uppgift 4. Investering i tvättanläggning Lösning uppgift 4. ­
En militär anläggning för bl a tvätt av flyg- Investering i tvättanläggning
plan ska byggas. Man utreder 3 alternativ Lösning med hjälp av tabeller. Tabellen längst
med olika byggnadsteknik, system för tvätt, ned på denna sida):
uppvärmning m m. Kalkylhorisonten är 20 Nuvärdeberäkna den årliga D&U-kostna-
år och realräntan är 5 %. Följande betalnings­ derna med tabell 3 och restvärdet med tabell
strömmar förutses. 2. För att erhålla livslängdskostnaden, addera
nuvärdet av D&U-kostnaderna, nuvärdet av
Alt I Alt II Alt III restvärdet och grundinvesteringen. Den årliga
Grundinvest –5 980 –6 450 –7 910
kostnaden erhålls genom att beräkna annuite-
D&U tkr/år –331 –318 –307
ten av livslängdskostnaden.
Restvärde 0 0 2 650
Lösning med hjälp av mall Nuvrd1.xlt:
Alt III byggs av SW-element av betong i stäl-
let för plåt. Detta leder till längre livslängd än
de övriga alternativen. Av denna anledning
åsätts alternativet ett restvärde.
Fråga A)
Beräkna livslängdskostnaden (livscykelkost-
naden) för de olika alternativen. Livslängds-
kostnaden definieras som summan av an-
skaffningsutgiften och nuvärdet av samtliga
D&U-kostnader under livslängden.
Fråga B) Det första alternativet tycks vara fördelak-
Beräkna den årliga genomsnittliga kostnaden tigast ur ekonomisk synvinkel med en livs-
för respektive alternativ. längdskostnad på ca 10,105 mkr. Årskostna-
den uppgår till 811 tkr.

Alt I Alt II Alt III

a) Nuvärdesumma D&U-kostnad, tabell 3
–331 · 12,4622 –318 · 12,4622 –307 · 12,4622
= –4 124,98 = –3 962,97 = –3 825,89
b) Nuvärde restvärde, tabell 2
0 0 2 650 · 0,3769
= 998,78
c) Grundinvestering
–5 980 –6 450 –7 910
Svar A) a+b+c = Livslängdskostnad
–10 104,98 –10 412,97 –10 737,11
Svar B) Årlig genomsnittlig kostnad, tabell 4
–10 105 · 0,0802 –10 413 · 0,0802 –10 737 · 0,0802
= –810,42 = –835,12 = –861,11

48  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Uppgift 5. Investering i värmecentral
Företaget projekterar en ny värmecentral där
olika system övervägs. Samtliga system har en
livslängd på 15 år. Realräntan uppgår till 5 %.
Följande betal­nings­strömmar antas uppstå.
Alt II Värmepump
Alt I Oljeeldad Alt III Fastbränsle
Grundinvest –1 000 tkr –500 tkr –1 300 tkr
Energikostn/år –900 tkr –500 tkr –500 tkr
Driftkostn/år –10 tkr –10 tkr 40 tkr
Lösning uppgift 5.
Investering i värmecentral
Lösning med hjälp av tabeller (nedan t v):
Nuvärdeberäkna de årliga energikostnaderna
med tabell 3 och addera dem till grundinves-
teringen för att erhålla livscykelkostnaden.
Årskostnaden är annuiteten av livscykelkost-
naden.
Alternativ II med värmepumpen är ur ekono-
misk synvinkel det fördelaktigaste alternativet
med en livscykelkostnad på 5 793 640 kr. Års-
kostnaden uppgår till 557 960 kr.
Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:

Fråga:
Beräkna resp systems livscykelkostnad och
genomsnittliga årskostnad.

Alt I Oljeeldad Alt II Värmepump Alt III Fastbränsle

a) Nuv sum energi + driftkostn, tabell 3
–910 · 10,3797 –510 · 10,3797 –540 · 10,3797
= –9 445,52 = –5 293,64 = –5 605,03
b) Grundinvestering –1 000 –500 –1 300
a+b Livscykelkostnad = –10 445,52 = –5 793,64 = –6 905,03
Årskostn, tab 4 –10 446 · 0,0963 –5 794 · 0,0963 –6 905 · 0,0963
= –1 005,94 = –557,96 = –664,95

7. Kalkylmallar och kalkylexempel   49

Uppgift 6. Byte av lokal Svar fråga A)
Företaget AB börjar bli trångbott i sina nuva- Addera utgifterna som uppstår pga flytten.
rande lokaler och söker därför andra alterna- Annuitetsberäkna dem med hjälp av tabell 4
tiv. I Fastighet I finns lediga ­lokaler. Det kom- och addera dem med årshyran. Lokalen i Fast-
mer att kosta 1,35 mkr att bygga om dessa. ighet II medför lägst årskostnad (830 500 kr).
Dessutom Svar fråga B)
måste diver-
En ökning av ombyggnadskostnaden får med-
se fastighets­
föra att årskostnaden (annuiteten) för lokalen
inventarier
i Fastighet II ökar med högst 7 900 kr (838 400
anskaffas
– 830 500 = 7 900). Genom att nuvärdeberäkna
för 200 tkr
den maximala ökningen av årskostnaden
och flyt-
erhålls den högsta acceptabla investeringsök-
ten ­betalas
ningen. Nusummefaktorn hittar vi i tabell 3,
med 50 tkr. Årshyran i de nya lokalerna
10 år och 8 % = 6,7101. Beräkningen blir 7 900
uppgår till 600 tkr.
kr · 6,7101 = 53 tkr. Om investeringen i lokal
Ett annat alternativ är att flytta in i Fastighet II ökar med 53 tkr kommer alternativen att
II. Det kommer att kosta 500 tkr att inreda vara likvärdiga. Om ökningen överstiger 53
dessa lokaler. Flytten uppskattas kosta 40 tkr. tkr blir lokalen i Fastighet I fördelaktigare. En
Årshyran uppgår till 750 tkr. I bägge alternati- kontroll av att beräkningen är riktig är att öka
ven är kalkylräntan 8 % och kalkylhorisonten grundinvesteringen i Fastighet II med 53 tkr
10 år. och göra om beräkningen. Årskostnaden ska
Fråga A) då öka till ca 838 tkr: ((–540 – 53) · 0,1490) –750
Beräkna respektive alternativs årskostnad. = –838,35. ­Beräkningen stämmer förutom ett
Vilket är fördelaktigast? mindre ­avrundningsfel.

Fråga B) Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:

Hur känslig är kalkylen för ökade ombygg- Svar fråga A)

nads-/inredningskostnader, dvs hur mycket Registrera ombyggnad, inventarier och flytt-
får ombyggnads-/inredningskostnaden i det kostnad som grundinvestering. Hyreskostnad
bättre alternativet (svaret i fråga A) öka utan registreras som årlig utbetalning.
att det andra alternativet blir lönsammare?

Lösning uppgift 6. Byte av lokal

Lösning med hjälp av tabeller:

Fastighet I Fastighet II
Flytt, ombyggn, inventarier
–1 600 –540
a) Ber av annuitet tabell 4
–1 600 · 0,1490 –540 · 0,1490
= –238,4 = –80,5
b) Årshyra –600 –750
a+b Årskostnad = –838,4 = –830,5

50  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Svar fråga B)
Utgå från samma uppställning som ovan.
Registrera alt Fastigh II även i den tredje ko-
lumnen i Nuvrd1.xlt. Med hjälp av Excelfunk-
tionen Målsökning erhålls svaret på fråga B.
Markera Cell E23 (Genomsnittligt årligt över-
/underskott). Välj Målsättning från menyn
Verktyg. I dialogruta målsökning sätter du
Värde till
–838. Klicka sedan i ruta Justerbar cell och
markera cell E9 i kalkylbladet. Dialogruta
Målsökning har då följande utseende:
Klicka sedan på OK för att avsluta beräk-
ningen.
Svaret –590 tkr innebär att ökningen får vara
50 tkr till skillnad från 53 tkr i den manuella
lösningen. Detta beror på avrundningar. Ge-
nom att öka antalet decimaler i Excelmallen
och göra beräkningarna på nytt kommer re-
sultatet att närma sig den manuella lösningen.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel   51
Uppgift 7. Renovering och
beräkning av hyreshöjning
Du förvaltar en kontorsfastighet med en
hyresgäst. Hyresgästen vill ha lokalen reno-
verad. Detta kommer att kosta i storleksord-
ningen 500 tkr och ha en livslängd på 10 år.
Hyresgästen kan i utgångsläget av förhand-
lingen tänka sig ett ­hyreskontrakt på 5 år.
Fråga A)
Hur mycket måste hyran höjas för att du ska
kunna räkna hem reno­veringen under en
femårs­period. Kalkylränta 8 %?
Fråga B)
Vilken blir hyreshöjningen om hyresgästen
kan acceptera ett tioårskontrakt. Kalkylränta
8 %?
Fråga C)
Vilken kontraktstid måste du minst ha för att
du som förvaltare ska acceptera en höjning på
högst 100 000 kr/år. Kalkylränta 8 %?
Fråga D)
Hur stor engångsbetalning måste hyresgästen
minst betala vid investeringstidpunkten för
att årshyran under 5-årsperioden ska vara
högst 100 000 kr? Kalkylränta 8 %.
Lösning uppgift 7. Renovering Svar fråga D)
och beräkning av hyreshöjning Svaret erhålls enklast genom att nuvärdebe-
Lösning med hjälp av tabeller: räkna de 100 000 kr som ska betalas årligen
Svar fråga A) under 5 år, kalkylränta 8 %. I tabell 3, 5 år och
8 %, hittar vi nusummefaktorn 3,9927 (100 000
Hyreshöjningen beräknas genom att an-
kr · 3,9927 = 399 270 kr). Genom att inbetala
nuitetsberäkna (tabell 4) investeringen, 5 år
cirka 100 730 kr (500 000 – 399 270 = 100 730
och 8 % (–500 000 · 0,2505 = –125 250). Hyran
kr) vid investerings­tidpunkten kommer hy-
måste ­höjas med minst 125 250 kr per år för
resgästen att kunna erhålla en hyra på 100 000
att investeringen ska vara lönsam.
kr/år ­under en 5-årsperiod. Investeringsdelen
Svar fråga B) som debiteras via hyran uppgår sålunda till
Ett tioårskontrakt innebär en hyreshöjning 399 270 kr.
med 74 500 kr, tabell 4 (–500 000 · 0,1490 = Lösning med hjälp av Nuvrd2.xlt:
–74 500).
Svar fråga A)
Svar fråga C)
Svaret erhålls t ex genom att beräkna vid vil-
ken kalkylhorisont en nuvärde­beräkning av
100 000 kr/år är lika med grundinvesteringen
500 000 kr. Genom att dividera 500 000 kr
med 100 000 kr erhålls nusummefaktorn som
är 5 (500/100 = 5). I tabell 3, kolumnen med
ränta 8 %, söker vi nusummefaktorn som lig-
ger närmast 5. Vid 6 år är faktorn 4,6229 och
vid 7 år 5,2064. Ett approximativt svar på
frågan blir att ett kontrakt på ca 7 år krävs för
att en höjning på 100 000 kr ska accepteras. Svaret avviker något från den manuella beräk-
Se beräkning nedan. En annan lösning är att ningen ovan.
beräkna vid vilken kalkylhorisont annuiteten Svar fråga B)
av 500 000 kr är 100 000 kr. Den sökta annui-
tetsfaktorn är 0,2 (100/500 = 0,2). I tabell 4,
kolumnen med ränta 8 % söker vi annuitets-
faktorn som ligger närmast 0,2. Vid 6 år är
faktorn 0,2163 och vid 7 år 0,1921. Svaret blir
därför detsamma som i den första lösningen,
ca 7 år. Se beräkning nedan. Ett alternativ till
att som ovan söka beräkningsfaktorerna är att
helt enkelt prova sig fram med olika tidspe-
rioder.

År Beräkning nuvärdesumma Svaret avviker något från den manuella beräk-

6................................100 000 · 4,6229 = 462 290 kr
7................................100 000 · 5,2064 = 520 640 kr
År Beräkning annuitet
6................................500 000 · 0,2163 = 108 150 kr
7..................................500 000 · 0,1921 = 96 050 kr
ningen ovan.
Svar fråga C)
För att erhålla ett mer exakt svar, öka till 2
decimaler i cell C6 (Kalkyl­horisont). Regist-
rera sedan grundinvesteringen i cell C8 och
markera därefter cell C22 (Genomsnittligt

52  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

årligt över-/underskott), avsluta med att välja
Målsökning från menyn Verktyg. I dialogruta
Målsökning registreras Värde –100 000 kr.
Klicka sedan i ruta Justerbar cell och markera
cell C6 (Kalkylhorisont) i kalkylbladet. Dialo-
gruta Målsökning bör då se ut enligt följande:
Avsluta med att klicka OK. Kalkylen bör då
redovisa följande:
Kontraktet bör vara minst 6,64 år eller som
enligt den manuella beräkningen ca 7 år.
Svar fråga D)
Genom att använda målsökning söker du den
grundinvestering som medför en årlig genom-
snittlig kostnad på 100 000 kr.
Med en grundinvestering på 399 271 kr kan
hyran i 5-årskontraktet sättas till 100 000 kr/
år. Detta förutsätter sålunda en engångsbetal-
ning på 100 729 kr.
7. Kalkylmallar och kalkylexempel   53
Uppgift 8. Nya fönster
Företaget ska sätta in fönster i den nya fastig-
heten och utreder om man ska investera i trä
eller plastfönster.
Alternativ
1 innebär
träfönster,
täckmålat,
kopplat, 2+1
glas. Livsläng-
den för dessa
fönster är 30
år. Grundin-
vesteringen
uppgår till
2 630 kr per
fönster. Varje år
måste fönstren tvättas till en kostnad av 15
kr. Utvändig ommålning utförs vart 10 år t o
m år 20, kostnad 265 kr per fönster och gång.
Invändig ommålning och justering utförs vart
12 år, kostnad 670 kr per fönster och gång.
Alternativ 2 som övervägs innebär investe-
ring i plastfönster med treskivigt isolerglas.
Livslängden för dessa fönster är 30 år. Grund-
investeringen uppgår till 3 200 kr per fönster.
Fönstren måste tvättas årligen till en kostnad
av 15 kr per fönster och tillfälle. Invändig be-
handling och justering, 12 år mellan åtgärd,
till en kostnad av 370 kr per tillfälle. Utvändig
behandling, 20 år mellan åtgärd, kostnad 150
kr per gång.
Kalkylräntan uppgår till 4 %.
Fråga A)
Beräkna respektive alternativs livslängdskost-
nad och den årliga genomsnittliga kostnaden.
Vilket alternativ bör väljas?
Fråga B)
Hur påverkas den årliga genomsnittliga kost-
naden för träalternativet om man:
■ beslutar att inte genomföra den andra in-
vändiga ommålningen/justeringen år 24
■ bedömer att livslängden pga ovanstående
åtgärder förkortas till 25 år
 Lösning uppgift 8. Nya fönster Lösning med hjälp av Nuvrd6.xlt:
Lösning med hjälp av tabeller: Svar fråga A)
Svar fråga A)
Alternativet träfönster medför något lägre
kostnader och är ur ekonomisk synvinkel det
fördelaktigaste, skillnaden är dock väldigt
liten. Svaret erhålls genom att beräkna nu-
värdesumman av de årliga tvättkost­naderna
(tabell 3), nuvärdet av aktiviteterna år 10, 12,
20 och 24 (tabell 2). Addera samtliga diskon-
terade poster till grundinvesteringen för att
erhålla livslängdskostnaden. Årskostnaden er-
hålls genom att annuitets­beräkna livslängds-
kostnaden.

Alternativ träfönster
a) Grundinvestering –2 630,00
b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3 –15 · 17,2920 = –259,38
c) Ber nuvärde målning år 10, tabell 2 –265 · 0,6756 = –179,03
Svar fråga B)
d) Ber nuvärde målning år 20, tabell 2 –265 · 0,4564 = –120,94
e) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2 –670 · 0,6246 = –418,48
f) Ber nuvärde inre åtgärd år 24, tabell 2 –670 · 0,3901 = –261,36
Tot livslängdskostnad 30 år –3 869,19
Årskostnad 30 år, tabell 4 –3 869 · 0,0578 = –223,62

Alternativ plastfönster
a) Grundinvestering: –3 200,00
b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3 –15 · 17,2920 = –259,38
c) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2: –370 · 0,6246 = –231,10
d) Ber nuvärde inre åtgärd år 24, tabell 2: –370 · 0,3901 = –144,33
e) Utvändig åtgärd år 20, tabell 2: –150 · 0,4564 = –68,46
Tot livslängdskostnad 30 år: –3 903,27
Årskostnad 30 år, tabell 4: –3 903 · 0,0578 = –225,47

Svar fråga B)
Beslutet att minska på underhållet ökar den
­genomsnittliga årskostnaden från ca 224 kr
till cirka 229 kr per fönster. Svaret erhålls på
­samma sätt som ovan.

Alternativ träfönster minskat underhåll

a) Grundinvestering –2.630,00
b) Ber nuvärde sum tvätt, tabell 3 –15 · 15,6221 = –234,33
c) Ber nuvärde målning år 10, tabell 2 –265 · 0,6756 = –179,03
d) Ber nuvärde målning år 20, tabell 2 –265 · 0,4564 = –120,94
e) Ber nuvärde inre åtgärd år 12, tabell 2 –670 · 0,6246 = –418,48
Tot livslängdskostnad 25 år –3.582,78
Årskostnad 25 år, tabell 4 –3.583 · 0,0640 = –229,31

54  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Uppgift 9. Golvbeläggning
En förvaltare ska fatta beslut om ny golvbe-
läggning i en kontorslokal. Åtgärden medför
inga ökade hyresintäkter. Följande betalnings-
strömmar förutses, samtliga belopp kr/kvm.
Alternativ linoleum, 2,5 mm:
Att lägga in mattan kostar 165 kr/kvm. En
gång per år under den 30-åriga livslängden
måste mattan rengöras maskinellt, kostnad
10 kr/kvm. Den årliga driftkostnaden uppgår
till 15 kr/kvm. Vid livslängdens slut kommer
Alternativ linoleum
företaget att få betala 45 kr/kvm för att riva ut
a) Annuitet på grundinvesteringen (tabell 4) –165 · 0,0578
mattan vid utbyte.
= –9,5370
Alternativ plastmatta, 2,0 mm: b) Annuitet rivning (tabell 2 och 4) –45 · 0,3083 · 0,0578

Inläggningen kostar 165 kr/kvm. Driftkostna- = –0,8019

den uppgår till 15 kr/kvm och år. Maskinell
golvvård 10 kr/kvm, 2 år mellan åtgärd. Livs-
längden är 15 år. Rivningskostnaden uppgår
till 45 kr/kvm.
Fråga) Beräkna alternativens årliga genom-
snittliga kostnader. Vilket alternativ bör väl-
jas? Kalkylräntan är 4 %.
Lösning uppgift 9. Golvbeläggning
Lösning med hjälp av tabeller:
Årskostnaden söks eftersom alternativen har
olika livslängd.
Alternativ linoleum: Annuitetsberäkna grund-
investeringen. Nuvärdeberäkna rivningen till
år 0 och beräkna sedan dess annuitet. Addera
sedan det ovanstående till den redan kända
årliga kostnaden för drift och rengöring för att
erhålla årskostnaden.
c) Årliga kostnader under 30 år –25
a+b+c Årlig genomsnittlig kostnad –35,3389 kr/kvm
Alternativ plastmatta: Annuitetsberäkna
grundinvesteringen. Nuvärdeberäkna riv-
ningen till år 0 och beräkna sedan dess annui-
tet. Nuvärdeberäkna golvvården som utförs
vartannat år och beräkna sedan annuiteten för
att erhålla den genomsnittliga årliga kostna-
den. Addera det ovanstående till den redan
kända årliga kostnaden för drift för att erhålla
årskostnaden.
Alternativ plastmatta
a) Annuitet på grundinvesteringen (tabell 4) –165 · 0,0899
= –14,8335
b) Annuitet rivning (tabell 2 och 4) –45 · 0,5553 · 0,0899
= –2,2465
c) Känd årlig driftkostnad under 15 år –15
d) Nuvärde ber rengöringskostnader vartannat år (tabell 2 och tabell 4):
år 2 –10 · 0,9246 · 0,0899 = –0,8312
år 4 –10 · 0,8548 · 0,0899 = –0,7685
år 6 –10 · 0,7903 · 0,0899 = –0,7105
år 8 –10 · 0,7307 · 0,0899 = –0,6569
år 10 –10 · 0,6756 · 0,0899 = –0,6074
år 12 –10 · 0,6246 · 0,0899 = –0,5615
år 14 –10 · 0,5775 · 0,0899 = –0,5192
Summa årlig genomsnittlig kostnad –36,7352 kr/kvm

Alternativ linoleum är något mer fördelaktigt

med en årlig kostnad på 35,3 kr, att jämföra
med 36,7 kr för plastmattan.

7. Kalkylmallar och kalkylexempel   55

Lösning med hjälp av kalkylmallar:
Alternativ linoleum (Nuvrd2.xlt):
Med ett större antal decimaler erhålls ett mer
exakt resultat.
Alternativ plastmatta (Nuvrd6.xlt)
Med ett större antal decimaler erhålls ett mer
exakt resultat.
56  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Uppgift 10. Ombyggnad av skola
Domnarvets låg- och mellanstadieskola för-
fogar över 4 hus på 2 fastigheter. Den gamla
skolan från 1860-talet, idylliskt belägen intill
älven, och den nya skolan från 1918 belägen
i Domnarvets centrum, 300 meters gångväg
från gamla skolan. På tomten till den nya
skolan finns förutom huvudbyggnaden en
lärarbostad samt en nyare byggnad för idrott,
fritidsgård m m.
Man överväger en omfattande ombyggnad
för att skapa en skola anpassad till den nya
läroplanen LPO94. Genom effektiviserad loka-
lanvändning och integrerad organisation kan
även högstadiet rymmas i skolenheten. Två
alternativ diskuteras.
Alt (A)
Total ombyggnad av samtliga byggnader till
en beräknad kostnad av 12 miljoner kronor.
Alt (B)
Omedelbar försäljning av den gamla skolan
för 1 miljon kronor. Ny byggnad för 6 mkr och
ombyggnad av befintliga hus till en beräknad
kostnad av 9 mkr. Alternativ B förväntas med-
föra sänkta årliga driftkostnader med 300 000
kr pga lägre personalbemanning m m. Kalkyl-
horisonten sätts till 20 år. Efter 20 år bedöms
skolan ha ett restvärde på 2,36 miljoner kr.
Kalkylräntan sätts till 7 %.
Fråga) Vilket alternativ ska rekommenderas
ur ekonomisk synvinkel.
Lösning uppgift 10. Ombyggnad skola
Lösning med hjälp av tabeller:
Alternativ A innebär ett kapitalvärde på –12
miljoner kronor. Kapitalvärdet för alt B beräk-
nas enligt följande:
Alternativ B och à-priset 1,23 kr.
Grundinvestering –15 000 000
Inbetalning vid omedelbar försäljning 1 000 000
Nusumma besparingar (tab 3) par. Dagsbehovet av dessa moppar uppgår till
300 000 · 10,5940 = 3 178 200
Nuvärde restvärde (tab 2)
2 360 000 · 0,2584 = 609 824
Kapitalvärde –10 211 976
Ur ekonomisk synvinkel tycks alternativ B
vara mer fördelaktigt, eftersom –10 211 976 kr
är större än –12 mkr
Lösning med hjälp av Nuvrd2.xlt:
7. Kalkylmallar och kalkylexempel   57
Uppgift 11. Byte städutrustning
Den interna resultatenheten RE Lokalservice
överväger att byta golvmoppar.
Idag används sk hygienmoppar eller engångs-
moppar. Priset för dessa är 51 168 kr per år.
Kostnaden baseras på årsbehovet 41 600 st
Alternativet är att övergå till tvättbara mop-
120 st och priset är 168 kr/st.
För att klara tvättningen behövs en mopp-
tvättmaskin som kostar 28 000 kr installerad
på plats. Den dagliga tvättningen kostar cirka
5 800 kr/år (el, vatten, kem m m). Både mop-
par och tvättmaskin beräknas ha en livslängd
på cirka 5 år. Finns det ekonomiska motiv till
att övergå till tvättbara moppar? Kalkylräntan
sätts till 7 %.
Lösning uppgift 11. Byte städutrustning
Lösning med hjälp av tabeller:
Alt engångsmoppar
Nuvärde (tab 3) –51 168 · 4,1002 = –209 799
Alt tvättbara moppar
Grundinvestering moppar o tvätt msk –48 160
Nusumma tvättkostnad (tab 3) –5 800 · 4,1002 = –23 781
Summa nuvärde –71 941
Alternativet med tvättbara moppar tycks vara
fördelaktigare då nuvärdet av samtliga utbe-
talningar uppgår till 71 941 kronor att jämföra
med 209 799 kronor.
Lösning med hjälp av Nuvrd1.xlt:
Uppgift 12. Förändring lokalsituation
Denna uppgift besvaras endast med Excel­
mallar.
Ett företag bedriver verksamhet i egna gamla
och orationella lokaler med höga driftkostna-
der. Man överväger två olika huvudalternativ
för att förändra sin lokalsituation. Man vill
även jämföra dessa två alternativ med i stort
oförändrad verksamhet i befintliga lokaler (alt
0). Kalkylhorisonten sätts till 10 år och den
reala kalkylräntan till 8 %.
Alt 0) (befintliga lokaler)
Drift och underhåll av byggnaden kostar
300 000 kr/år. Därutöver tillkommer extra
kostnader för produktionen pga de orationella
lokalerna med 100 000 kr/år. Om man ska
fortsätta verksamheten i nuvarande lokaler
Fråga A)
måste man av arbetsmiljöskäl omedelbart
göra vissa investeringar för 200 000 kr. Beräkna kapitalvärde och genomsnittligt år-
ligt över-/underskott för de olika alternativen.
Alt A)
Fråga B)
Ombyggnad av nuvarande lokaler för 2 mkr.
Under byggnads­tiden måste man vidta provi- Företaget har svårt att formulera sitt kalkyl-
soriska lösningar för 500 000 kr. Intäktsbortfall räntekrav. Förändras rangordningen mellan
uppkommer och beräknas till 500 000 kr. Kost- ­alternativen vid alternativa räntesatser på 5
nader för drift och underhåll år 1–10 beräknas resp 10 %?
till 160 tkr per år. Restvärde år 10 uppskattas Fråga C)
till 1 mkr.
Företaget vet att om man väljer alt 0 måste
Alt B) man inom en snar framtid genomföra ett antal
Bygga helt nya lokaler för 4,5 mkr. Under eftersatta underhållsåtgärder. Vad blir resul-
byggnadstiden behövs inga provisoriska lös- tatet med samma frågeställning som fråga A,
ningar. Kostnader för drift och underhåll år om man genomför dessa underhållsåtgärder
1–10 beräknas till 130 000 kr/år. Restvärde år år 5 med en beräknad kostnad av 1 mkr?
10 uppskattas till 2 mkr. De gamla lokalerna Under­hållsåtgärderna påverkar ej de årliga
kan man hyra ut i befintligt skick till ett annat driftkostnaderna eller restvärdet.
företag för 140 000 kr/år.

58  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

Lösning uppgift 12.
Förändring lokalsituation
Svar fråga A (Nuvrd1.xlt):

Alternativ 0 är fördelaktigast följt av B och A.

Svar fråga B — ränta 5 % (Nuvrd1.xlt):

Vid 5 % ränta är alt B att föredra,

följt av 0 och A
Svar fråga B — ränta 10 % (Nuvrd1.xlt)

Med en kalkylränta på 10 % är alt 0 fördelakti-

gast följt av A och B.
Ovanstående beräkningar med olika ränte­
satser visar att val av kalkylränta i hög grad
kan påverka rangordningen av olika alterna-
tiv.

7. Kalkylmallar och kalkylexempel   59

Svar fråga C (Nuvrd6.xlt)

Pga det eftersatta underhållet kommer års-

kostnaden att öka till 531 233 kr, alt B blir för-
delaktigast med en årskostnad på 522 574 kr.

60  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 Litteratur
Investering i teori och praktik, Bergknut, P
– Elmgren, J – Henzel, M.
Studentlitteratur 1993
Livscykelekonomi för byggnader – Förslag till
utvecklingsprogram, Bejrum, H – Hansson, R
– Johnson, B G. Byggforsknings­rådet 1994:2,
Det levande husets ekonomi – Livscykeleko-
nomiska perspektiv på drift och förnyelse.
Bejrum, H – Hansson, R – Johnson, B G.
Byggforsk­nings­rådet 1996:3.
Fastighetsekonomi – Hyresfastigheter, Diag-
nos, Prognos, Värdering. Bejrum, H – Lund-
ström, S.
FastighetsKonsultgruppen AB, Stockholm
(1986)
Lokalens rätta värde – Fastighetsvärden och
kapitaltjänstkostnader i offentlig sektor, Lind,
H – Lundström, S.
Svenska Kommunförbundet 1995
Strategisk fastighetsplanering – Förvaltnings-
planer i offentlig fastighetsförvaltning, Lund-
ström, S.
Svenska Kommunförbundet 1996
Litteratur  61
Investeringsbedömning, Nilsson, S-Å – Pers-
son, I.
Liber 1991
Professionella offentliga fastighetsföretag
– Organisation, ekonomiska styrsystem, Sand-
gren, U – Lundström, S.
Rerec AB 1991
Investeringskalkylering för kommuner.
Svenska Kommunförbundet 1990
Nya principer för avskrivning – En strategi för
"rätt" bokfört värde på offentliga fastigheter.
U.F.O.S 2002
Internpris i praktiken – En analys utifrån en
kartläggning av internhyressystem i fem kom-
muner.
Svenska Kommunförbundet 2002
Organisationsutveckling i offentliga fastig-
hetsföretag – Tendenser och verktyg.
U.F.O.S 2002
Värdets tre skeden – Kapitalvärden i offentlig
fastighetförvaltning.
U.F.O.S 1999
 2 Tabell 1, Slutvärde
Med hjälp av slutvärde­faktorn i nedanstående tabell beräk-
kr 1
nas, med ränta på ränta, slutvärdet av en betalning. Ränta
läggs till kapitalet.
0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5

Formel (1 + r)n
Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 %
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200
2 1,0201 1,0404 1,0609 1,0816 1,1025 1,1236 1,1449 1,1664 1,1881 1,2100 1,2321 1,2544
3 1,0303 1,0612 1,0927 1,1249 1,1576 1,1910 1,2250 1,2597 1,2950 1,3310 1,3676 1,4049
4 1,0406 1,0824 1,1255 1,1699 1,2155 1,2625 1,3108 1,3605 1,4116 1,4641 1,5181 1,5735
5 1,0510 1,1041 1,1593 1,2167 1,2763 1,3382 1,4026 1,4693 1,5386 1,6105 1,6851 1,7623
6 1,0615 1,1262 1,1941 1,2653 1,3401 1,4185 1,5007 1,5869 1,6771 1,7716 1,8704 1,9738
7 1,0721 1,1487 1,2299 1,3159 1,4071 1,5036 1,6058 1,7138 1,8280 1,9487 2,0762 2,2107
8 1,0829 1,1717 1,2668 1,3686 1,4775 1,5938 1,7182 1,8509 1,9926 2,1436 2,3045 2,4760
9 1,0937 1,1951 1,3048 1,4233 1,5513 1,6895 1,8385 1,9990 2,1719 2,3579 2,5580 2,7731
10 1,1046 1,2190 1,3439 1,4802 1,6289 1,7908 1,9672 2,1589 2,3674 2,5937 2,8394 3,1058
11 1,1157 1,2434 1,3842 1,5395 1,7103 1,8983 2,1049 2,3316 2,5804 2,8531 3,1518 3,4785
12 1,1268 1,2682 1,4258 1,6010 1,7959 2,0122 2,2522 2,5182 2,8127 3,1384 3,4985 3,8960
13 1,1381 1,2936 1,4685 1,6651 1,8856 2,1329 2,4098 2,7196 3,0658 3,4523 3,8833 4,3635
14 1,1495 1,3195 1,5126 1,7317 1,9799 2,2609 2,5785 2,9372 3,3417 3,7975 4,3104 4,8871
15 1,1610 1,3459 1,5580 1,8009 2,0789 2,3966 2,7590 3,1722 3,6425 4,1772 4,7846 5,4736
16 1,1726 1,3728 1,6047 1,8730 2,1829 2,5404 2,9522 3,4259 3,9703 4,5950 5,3109 6,1304
17 1,1843 1,4002 1,6528 1,9479 2,2920 2,6928 3,1588 3,7000 4,3276 5,0545 5,8951 6,8660
18 1,1961 1,4282 1,7024 2,0258 2,4066 2,8543 3,3799 3,9960 4,7171 5,5599 6,5436 7,6900
19 1,2081 1,4568 1,7535 2,1068 2,5270 3,0256 3,6165 4,3157 5,1417 6,1159 7,2633 8,6128
20 1,2202 1,4859 1,8061 2,1911 2,6533 3,2071 3,8697 4,6610 5,6044 6,7275 8,0623 9,6463
21 1,2324 1,5157 1,8603 2,2788 2,7860 3,3996 4,1406 5,0338 6,1088 7,4002 8,9492 10,8038
22 1,2447 1,5460 1,9161 2,3699 2,9253 3,6035 4,4304 5,4365 6,6586 8,1403 9,9336 12,1003
23 1,2572 1,5769 1,9736 2,4647 3,0715 3,8197 4,7405 5,8715 7,2579 8,9543 11,0263 13,5523
24 1,2697 1,6084 2,0328 2,5633 3,2251 4,0489 5,0724 6,3412 7,9111 9,8497 12,2392 15,1786
25 1,2824 1,6406 2,0938 2,6658 3,3864 4,2919 5,4274 6,8485 8,6231 10,8347 13,5855 17,0001
26 1,2953 1,6734 2,1566 2,7725 3,5557 4,5494 5,8074 7,3964 9,3992 11,9182 15,0799 19,0401
27 1,3082 1,7069 2,2213 2,8834 3,7335 4,8223 6,2139 7,9881 10,2451 13,1100 16,7386 21,3249
28 1,3213 1,7410 2,2879 2,9987 3,9201 5,1117 6,6488 8,6271 11,1671 14,4210 18,5799 23,8839
29 1,3345 1,7758 2,3566 3,1187 4,1161 5,4184 7,1143 9,3173 12,1722 15,8631 20,6237 26,7499
30 1,3478 1,8114 2,4273 3,2434 4,3219 5,7435 7,6123 10,0627 13,2677 17,4494 22,8923 29,9599

Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 %
1 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500
2 1,2769 1,2996 1,3225 1,3456 1,3689 1,3924 1,4161 1,4400 1,4641 1,4884 1,5129 1,5376 1,5625
3 1,4429 1,4815 1,5209 1,5609 1,6016 1,6430 1,6852 1,7280 1,7716 1,8158 1,8609 1,9066 1,9531
4 1,6305 1,6890 1,7490 1,8106 1,8739 1,9388 2,0053 2,0736 2,1436 2,2153 2,2889 2,3642 2,4414
5 1,8424 1,9254 2,0114 2,1003 2,1924 2,2878 2,3864 2,4883 2,5937 2,7027 2,8153 2,9316 3,0518
6 2,0820 2,1950 2,3131 2,4364 2,5652 2,6996 2,8398 2,9860 3,1384 3,2973 3,4628 3,6352 3,8147
7 2,3526 2,5023 2,6600 2,8262 3,0012 3,1855 3,3793 3,5832 3,7975 4,0227 4,2593 4,5077 4,7684
8 2,6584 2,8526 3,0590 3,2784 3,5115 3,7589 4,0214 4,2998 4,5950 4,9077 5,2389 5,5895 5,9605
9 3,0040 3,2519 3,5179 3,8030 4,1084 4,4355 4,7854 5,1598 5,5599 5,9874 6,4439 6,9310 7,4506
10 3,3946 3,7072 4,0456 4,4114 4,8068 5,2338 5,6947 6,1917 6,7275 7,3046 7,9259 8,5944 9,3132
11 3,8359 4,2262 4,6524 5,1173 5,6240 6,1759 6,7767 7,4301 8,1403 8,9117 9,7489 10,6571 11,6415
12 4,3345 4,8179 5,3503 5,9360 6,5801 7,2876 8,0642 8,9161 9,8497 10,8722 11,9912 13,2148 14,5519
13 4,8980 5,4924 6,1528 6,8858 7,6987 8,5994 9,5964 10,6993 11,9182 13,2641 14,7491 16,3863 18,1899
14 5,5348 6,2613 7,0757 7,9875 9,0075 10,1472 11,4198 12,8392 14,4210 16,1822 18,1414 20,3191 22,7374
15 6,2543 7,1379 8,1371 9,2655 10,5387 11,9737 13,5895 15,4070 17,4494 19,7423 22,3140 25,1956 28,4217
16 7,0673 8,1372 9,3576 10,7480 12,3303 14,1290 16,1715 18,4884 21,1138 24,0856 27,4462 31,2426 35,5271
17 7,9861 9,2765 10,7613 12,4677 14,4265 16,6722 19,2441 22,1861 25,5477 29,3844 33,7588 38,7408 44,4089
18 9,0243 10,5752 12,3755 14,4625 16,8790 19,6733 22,9005 26,6233 30,9127 35,8490 41,5233 48,0386 55,5112
19 10,1974 12,0557 14,2318 16,7765 19,7484 23,2144 27,2516 31,9480 37,4043 43,7358 51,0737 59,5679 69,3889
20 11,5231 13,7435 16,3665 19,4608 23,1056 27,3930 32,4294 38,3376 45,2593 53,3576 62,8206 73,8641 86,7362
21 13,0211 15,6676 18,8215 22,5745 27,0336 32,3238 38,5910 46,0051 54,7637 65,0963 77,2694 91,5915 108,4202
22 14,7138 17,8610 21,6447 26,1864 31,6293 38,1421 45,9233 55,2061 66,2641 79,4175 95,0413 113,5735 135,5253
23 16,6266 20,3616 24,8915 30,3762 37,0062 45,0076 54,6487 66,2474 80,1795 96,8894 116,9008 140,8312 169,4066
24 18,7881 23,2122 28,6252 35,2364 43,2973 53,1090 65,0320 79,4968 97,0172 118,2050 143,7880 174,6306 211,7582
25 21,2305 26,4619 32,9190 40,8742 50,6578 62,6686 77,3881 95,3962 117,3909 144,2101 176,8593 216,5420 264,6978
26 23,9905 30,1666 37,8568 47,4141 59,2697 73,9490 92,0918 114,4755 142,0429 175,9364 217,5369 268,5121 330,8722
27 27,1093 34,3899 43,5353 55,0004 69,3455 87,2598 109,5893 137,3706 171,8719 214,6424 267,5704 332,9550 413,5903
28 30,6335 39,2045 50,0656 63,8004 81,1342 102,9666 130,4112 164,8447 207,9651 261,8637 329,1115 412,8642 516,9879
29 34,6158 44,6931 57,5755 74,0085 94,9271 121,5005 155,1893 197,8136 251,6377 319,4737 404,8072 511,9516 646,2349
30 39,1159 50,9502 66,2118 85,8499 111,0647 143,3706 184,6753 237,3763 304,4816 389,7579 497,9129 634,8199 807,7936

62  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 2 Tabell 2.
Nuvärde av enstaka betalningar
Med hjälp av nuvärdefaktorn i nedanstående tabell för­
kr 1

flyttas en framtida betalning till tidpunkten 0. Beräkningen

0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 är den omvända jämfört med slutvärdeberäkningen i tabell
1. Räntan skalas bort från kapitalet.

Formel (1 + r)-n
Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 %
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929
2 0,9803 0,9612 0,9426 0,9246 0,9070 0,8900 0,8734 0,8573 0,8417 0,8264 0,8116 0,7972
3 0,9706 0,9423 0,9151 0,8890 0,8638 0,8396 0,8163 0,7938 0,7722 0,7513 0,7312 0,7118
4 0,9610 0,9238 0,8885 0,8548 0,8227 0,7921 0,7629 0,7350 0,7084 0,6830 0,6587 0,6355
5 0,9515 0,9057 0,8626 0,8219 0,7835 0,7473 0,7130 0,6806 0,6499 0,6209 0,5935 0,5674
6 0,9420 0,8880 0,8375 0,7903 0,7462 0,7050 0,6663 0,6302 0,5963 0,5645 0,5346 0,5066
7 0,9327 0,8706 0,8131 0,7599 0,7107 0,6651 0,6227 0,5835 0,5470 0,5132 0,4817 0,4523
8 0,9235 0,8535 0,7894 0,7307 0,6768 0,6274 0,5820 0,5403 0,5019 0,4665 0,4339 0,4039
9 0,9143 0,8368 0,7664 0,7026 0,6446 0,5919 0,5439 0,5002 0,4604 0,4241 0,3909 0,3606
10 0,9053 0,8203 0,7441 0,6756 0,6139 0,5584 0,5083 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220
11 0,8963 0,8043 0,7224 0,6496 0,5847 0,5268 0,4751 0,4289 0,3875 0,3505 0,3173 0,2875
12 0,8874 0,7885 0,7014 0,6246 0,5568 0,4970 0,4440 0,3971 0,3555 0,3186 0,2858 0,2567
13 0,8787 0,7730 0,6810 0,6006 0,5303 0,4688 0,4150 0,3677 0,3262 0,2897 0,2575 0,2292
14 0,8700 0,7579 0,6611 0,5775 0,5051 0,4423 0,3878 0,3405 0,2992 0,2633 0,2320 0,2046
15 0,8613 0,7430 0,6419 0,5553 0,4810 0,4173 0,3624 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827
16 0,8528 0,7284 0,6232 0,5339 0,4581 0,3936 0,3387 0,2919 0,2519 0,2176 0,1883 0,1631
17 0,8444 0,7142 0,6050 0,5134 0,4363 0,3714 0,3166 0,2703 0,2311 0,1978 0,1696 0,1456
18 0,8360 0,7002 0,5874 0,4936 0,4155 0,3503 0,2959 0,2502 0,2120 0,1799 0,1528 0,1300
19 0,8277 0,6864 0,5703 0,4746 0,3957 0,3305 0,2765 0,2317 0,1945 0,1635 0,1377 0,1161
20 0,8195 0,6730 0,5537 0,4564 0,3769 0,3118 0,2584 0,2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037
21 0,8114 0,6598 0,5375 0,4388 0,3589 0,2942 0,2415 0,1987 0,1637 0,1351 0,1117 0,0926
22 0,8034 0,6468 0,5219 0,4220 0,3418 0,2775 0,2257 0,1839 0,1502 0,1228 0,1007 0,0826
23 0,7954 0,6342 0,5067 0,4057 0,3256 0,2618 0,2109 0,1703 0,1378 0,1117 0,0907 0,0738
24 0,7876 0,6217 0,4919 0,3901 0,3101 0,2470 0,1971 0,1577 0,1264 0,1015 0,0817 0,0659
25 0,7798 0,6095 0,4776 0,3751 0,2953 0,2330 0,1842 0,1460 0,1160 0,0923 0,0736 0,0588
26 0,7720 0,5976 0,4637 0,3607 0,2812 0,2198 0,1722 0,1352 0,1064 0,0839 0,0663 0,0525
27 0,7644 0,5859 0,4502 0,3468 0,2678 0,2074 0,1609 0,1252 0,0976 0,0763 0,0597 0,0469
28 0,7568 0,5744 0,4371 0,3335 0,2551 0,1956 0,1504 0,1159 0,0895 0,0693 0,0538 0,0419
29 0,7493 0,5631 0,4243 0,3207 0,2429 0,1846 0,1406 0,1073 0,0822 0,0630 0,0485 0,0374
30 0,7419 0,5521 0,4120 0,3083 0,2314 0,1741 0,1314 0,0994 0,0754 0,0573 0,0437 0,0334

Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 %
1 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000
2 0,7831 0,7695 0,7561 0,7432 0,7305 0,7182 0,7062 0,6944 0,6830 0,6719 0,6610 0,6504 0,6400
3 0,6931 0,6750 0,6575 0,6407 0,6244 0,6086 0,5934 0,5787 0,5645 0,5507 0,5374 0,5245 0,5120
4 0,6133 0,5921 0,5718 0,5523 0,5337 0,5158 0,4987 0,4823 0,4665 0,4514 0,4369 0,4230 0,4096
5 0,5428 0,5194 0,4972 0,4761 0,4561 0,4371 0,4190 0,4019 0,3855 0,3700 0,3552 0,3411 0,3277
6 0,4803 0,4556 0,4323 0,4104 0,3898 0,3704 0,3521 0,3349 0,3186 0,3033 0,2888 0,2751 0,2621
7 0,4251 0,3996 0,3759 0,3538 0,3332 0,3139 0,2959 0,2791 0,2633 0,2486 0,2348 0,2218 0,2097
8 0,3762 0,3506 0,3269 0,3050 0,2848 0,2660 0,2487 0,2326 0,2176 0,2038 0,1909 0,1789 0,1678
9 0,3329 0,3075 0,2843 0,2630 0,2434 0,2255 0,2090 0,1938 0,1799 0,1670 0,1552 0,1443 0,1342
10 0,2946 0,2697 0,2472 0,2267 0,2080 0,1911 0,1756 0,1615 0,1486 0,1369 0,1262 0,1164 0,1074
11 0,2607 0,2366 0,2149 0,1954 0,1778 0,1619 0,1476 0,1346 0,1228 0,1122 0,1026 0,0938 0,0859
12 0,2307 0,2076 0,1869 0,1685 0,1520 0,1372 0,1240 0,1122 0,1015 0,0920 0,0834 0,0757 0,0687
13 0,2042 0,1821 0,1625 0,1452 0,1299 0,1163 0,1042 0,0935 0,0839 0,0754 0,0678 0,0610 0,0550
14 0,1807 0,1597 0,1413 0,1252 0,1110 0,0985 0,0876 0,0779 0,0693 0,0618 0,0551 0,0492 0,0440
15 0,1599 0,1401 0,1229 0,1079 0,0949 0,0835 0,0736 0,0649 0,0573 0,0507 0,0448 0,0397 0,0352
16 0,1415 0,1229 0,1069 0,0930 0,0811 0,0708 0,0618 0,0541 0,0474 0,0415 0,0364 0,0320 0,0281
17 0,1252 0,1078 0,0929 0,0802 0,0693 0,0600 0,0520 0,0451 0,0391 0,0340 0,0296 0,0258 0,0225
18 0,1108 0,0946 0,0808 0,0691 0,0592 0,0508 0,0437 0,0376 0,0323 0,0279 0,0241 0,0208 0,0180
19 0,0981 0,0829 0,0703 0,0596 0,0506 0,0431 0,0367 0,0313 0,0267 0,0229 0,0196 0,0168 0,0144
20 0,0868 0,0728 0,0611 0,0514 0,0433 0,0365 0,0308 0,0261 0,0221 0,0187 0,0159 0,0135 0,0115
21 0,0768 0,0638 0,0531 0,0443 0,0370 0,0309 0,0259 0,0217 0,0183 0,0154 0,0129 0,0109 0,0092
22 0,0680 0,0560 0,0462 0,0382 0,0316 0,0262 0,0218 0,0181 0,0151 0,0126 0,0105 0,0088 0,0074
23 0,0601 0,0491 0,0402 0,0329 0,0270 0,0222 0,0183 0,0151 0,0125 0,0103 0,0086 0,0071 0,0059
24 0,0532 0,0431 0,0349 0,0284 0,0231 0,0188 0,0154 0,0126 0,0103 0,0085 0,0070 0,0057 0,0047
25 0,0471 0,0378 0,0304 0,0245 0,0197 0,0160 0,0129 0,0105 0,0085 0,0069 0,0057 0,0046 0,0038
26 0,0417 0,0331 0,0264 0,0211 0,0169 0,0135 0,0109 0,0087 0,0070 0,0057 0,0046 0,0037 0,0030
27 0,0369 0,0291 0,0230 0,0182 0,0144 0,0115 0,0091 0,0073 0,0058 0,0047 0,0037 0,0030 0,0024
28 0,0326 0,0255 0,0200 0,0157 0,0123 0,0097 0,0077 0,0061 0,0048 0,0038 0,0030 0,0024 0,0019
29 0,0289 0,0224 0,0174 0,0135 0,0105 0,0082 0,0064 0,0051 0,0040 0,0031 0,0025 0,0020 0,0015
30 0,0256 0,0196 0,0151 0,0116 0,0090 0,0070 0,0054 0,0042 0,0033 0,0026 0,0020 0,0016 0,0012

Tabeller  63
 2 Tabell 3.
Nuvärde av löpande betalningar
Med hjälp av nusummefaktorn i nedanstående
kr 1

tabell beräknas summa nuvärde av en serie fram-

0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 tida lika stora betalningar.

Formel (1 - (1 + r)-n)/r
Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 %
1 0,9901 0,9804 0,9709 0,9615 0,9524 0,9434 0,9346 0,9259 0,9174 0,9091 0,9009 0,8929
2 1,9704 1,9416 1,9135 1,8861 1,8594 1,8334 1,8080 1,7833 1,7591 1,7355 1,7125 1,6901
3 2,9410 2,8839 2,8286 2,7751 2,7232 2,6730 2,6243 2,5771 2,5313 2,4869 2,4437 2,4018
4 3,9020 3,8077 3,7171 3,6299 3,5460 3,4651 3,3872 3,3121 3,2397 3,1699 3,1024 3,0373
5 4,8534 4,7135 4,5797 4,4518 4,3295 4,2124 4,1002 3,9927 3,8897 3,7908 3,6959 3,6048
6 5,7955 5,6014 5,4172 5,2421 5,0757 4,9173 4,7665 4,6229 4,4859 4,3553 4,2305 4,1114
7 6,7282 6,4720 6,2303 6,0021 5,7864 5,5824 5,3893 5,2064 5,0330 4,8684 4,7122 4,5638
8 7,6517 7,3255 7,0197 6,7327 6,4632 6,2098 5,9713 5,7466 5,5348 5,3349 5,1461 4,9676
9 8,5660 8,1622 7,7861 7,4353 7,1078 6,8017 6,5152 6,2469 5,9952 5,7590 5,5370 5,3282
10 9,4713 8,9826 8,5302 8,1109 7,7217 7,3601 7,0236 6,7101 6,4177 6,1446 5,8892 5,6502
11 10,3676 9,7868 9,2526 8,7605 8,3064 7,8869 7,4987 7,1390 6,8052 6,4951 6,2065 5,9377
12 11,2551 10,5753 9,9540 9,3851 8,8633 8,3838 7,9427 7,5361 7,1607 6,8137 6,4924 6,1944
13 12,1337 11,3484 10,6350 9,9856 9,3936 8,8527 8,3577 7,9038 7,4869 7,1034 6,7499 6,4235
14 13,0037 12,1062 11,2961 10,5631 9,8986 9,2950 8,7455 8,2442 7,7862 7,3667 6,9819 6,6282
15 13,8651 12,8493 11,9379 11,1184 10,3797 9,7122 9,1079 8,5595 8,0607 7,6061 7,1909 6,8109
16 14,7179 13,5777 12,5611 11,6523 10,8378 10,1059 9,4466 8,8514 8,3126 7,8237 7,3792 6,9740
17 15,5623 14,2919 13,1661 12,1657 11,2741 10,4773 9,7632 9,1216 8,5436 8,0216 7,5488 7,1196
18 16,3983 14,9920 13,7535 12,6593 11,6896 10,8276 10,0591 9,3719 8,7556 8,2014 7,7016 7,2497
19 17,2260 15,6785 14,3238 13,1339 12,0853 11,1581 10,3356 9,6036 8,9501 8,3649 7,8393 7,3658
20 18,0456 16,3514 14,8775 13,5903 12,4622 11,4699 10,5940 9,8181 9,1285 8,5136 7,9633 7,4694
21 18,8570 17,0112 15,4150 14,0292 12,8212 11,7641 10,8355 10,0168 9,2922 8,6487 8,0751 7,5620
22 19,6604 17,6580 15,9369 14,4511 13,1630 12,0416 11,0612 10,2007 9,4424 8,7715 8,1757 7,6446
23 20,4558 18,2922 16,4436 14,8568 13,4886 12,3034 11,2722 10,3711 9,5802 8,8832 8,2664 7,7184
24 21,2434 18,9139 16,9355 15,2470 13,7986 12,5504 11,4693 10,5288 9,7066 8,9847 8,3481 7,7843
25 22,0232 19,5235 17,4131 15,6221 14,0939 12,7834 11,6536 10,6748 9,8226 9,0770 8,4217 7,8431
26 22,7952 20,1210 17,8768 15,9828 14,3752 13,0032 11,8258 10,8100 9,9290 9,1609 8,4881 7,8957
27 23,5596 20,7069 18,3270 16,3296 14,6430 13,2105 11,9867 10,9352 10,0266 9,2372 8,5478 7,9426
28 24,3164 21,2813 18,7641 16,6631 14,8981 13,4062 12,1371 11,0511 10,1161 9,3066 8,6016 7,9844
29 25,0658 21,8444 19,1885 16,9837 15,1411 13,5907 12,2777 11,1584 10,1983 9,3696 8,6501 8,0218
30 25,8077 22,3965 19,6004 17,2920 15,3725 13,7648 12,4090 11,2578 10,2737 9,4269 8,6938 8,0552

Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 %
1 0,8850 0,8772 0,8696 0,8621 0,8547 0,8475 0,8403 0,8333 0,8264 0,8197 0,8130 0,8065 0,8000
2 1,6681 1,6467 1,6257 1,6052 1,5852 1,5656 1,5465 1,5278 1,5095 1,4915 1,4740 1,4568 1,4400
3 2,3612 2,3216 2,2832 2,2459 2,2096 2,1743 2,1399 2,1065 2,0739 2,0422 2,0114 1,9813 1,9520
4 2,9745 2,9137 2,8550 2,7982 2,7432 2,6901 2,6386 2,5887 2,5404 2,4936 2,4483 2,4043 2,3616
5 3,5172 3,4331 3,3522 3,2743 3,1993 3,1272 3,0576 2,9906 2,9260 2,8636 2,8035 2,7454 2,6893
6 3,9975 3,8887 3,7845 3,6847 3,5892 3,4976 3,4098 3,3255 3,2446 3,1669 3,0923 3,0205 2,9514
7 4,4226 4,2883 4,1604 4,0386 3,9224 3,8115 3,7057 3,6046 3,5079 3,4155 3,3270 3,2423 3,1611
8 4,7988 4,6389 4,4873 4,3436 4,2072 4,0776 3,9544 3,8372 3,7256 3,6193 3,5179 3,4212 3,3289
9 5,1317 4,9464 4,7716 4,6065 4,4506 4,3030 4,1633 4,0310 3,9054 3,7863 3,6731 3,5655 3,4631
10 5,4262 5,2161 5,0188 4,8332 4,6586 4,4941 4,3389 4,1925 4,0541 3,9232 3,7993 3,6819 3,5705
11 5,6869 5,4527 5,2337 5,0286 4,8364 4,6560 4,4865 4,3271 4,1769 4,0354 3,9018 3,7757 3,6564
12 5,9176 5,6603 5,4206 5,1971 4,9884 4,7932 4,6105 4,4392 4,2784 4,1274 3,9852 3,8514 3,7251
13 6,1218 5,8424 5,5831 5,3423 5,1183 4,9095 4,7147 4,5327 4,3624 4,2028 4,0530 3,9124 3,7801
14 6,3025 6,0021 5,7245 5,4675 5,2293 5,0081 4,8023 4,6106 4,4317 4,2646 4,1082 3,9616 3,8241
15 6,4624 6,1422 5,8474 5,5755 5,3242 5,0916 4,8759 4,6755 4,4890 4,3152 4,1530 4,0013 3,8593
16 6,6039 6,2651 5,9542 5,6685 5,4053 5,1624 4,9377 4,7296 4,5364 4,3567 4,1894 4,0333 3,8874
17 6,7291 6,3729 6,0472 5,7487 5,4746 5,2223 4,9897 4,7746 4,5755 4,3908 4,2190 4,0591 3,9099
18 6,8399 6,4674 6,1280 5,8178 5,5339 5,2732 5,0333 4,8122 4,6079 4,4187 4,2431 4,0799 3,9279
19 6,9380 6,5504 6,1982 5,8775 5,5845 5,3162 5,0700 4,8435 4,6346 4,4415 4,2627 4,0967 3,9424
20 7,0248 6,6231 6,2593 5,9288 5,6278 5,3527 5,1009 4,8696 4,6567 4,4603 4,2786 4,1103 3,9539
21 7,1016 6,6870 6,3125 5,9731 5,6648 5,3837 5,1268 4,8913 4,6750 4,4756 4,2916 4,1212 3,9631
22 7,1695 6,7429 6,3587 6,0113 5,6964 5,4099 5,1486 4,9094 4,6900 4,4882 4,3021 4,1300 3,9705
23 7,2297 6,7921 6,3988 6,0442 5,7234 5,4321 5,1668 4,9245 4,7025 4,4985 4,3106 4,1371 3,9764
24 7,2829 6,8351 6,4338 6,0726 5,7465 5,4509 5,1822 4,9371 4,7128 4,5070 4,3176 4,1428 3,9811
25 7,3300 6,8729 6,4641 6,0971 5,7662 5,4669 5,1951 4,9476 4,7213 4,5139 4,3232 4,1474 3,9849
26 7,3717 6,9061 6,4906 6,1182 5,7831 5,4804 5,2060 4,9563 4,7284 4,5196 4,3278 4,1511 3,9879
27 7,4086 6,9352 6,5135 6,1364 5,7975 5,4919 5,2151 4,9636 4,7342 4,5243 4,3316 4,1542 3,9903
28 7,4412 6,9607 6,5335 6,1520 5,8099 5,5016 5,2228 4,9697 4,7390 4,5281 4,3346 4,1566 3,9923
29 7,4701 6,9830 6,5509 6,1656 5,8204 5,5098 5,2292 4,9747 4,7430 4,5312 4,3371 4,1585 3,9938
30 7,4957 7,0027 6,5660 6,1772 5,8294 5,5168 5,2347 4,9789 4,7463 4,5338 4,3391 4,1601 3,9950

64  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget

 4 Tabell 4.  Annuiteter
3
Med hjälp av annuitets­faktorn i nedanstå­ende tabell beräk-
kr 2
nas en serie framtida lika stora betalningar (annuiteter) som
1
motsvaras av en idag känd betalning. Beräkningen är den
0
År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 omvända jämfört med nusummeberäk­ningen i tabell 3.

Formel r/(1 - (1 + r)-n)

Ränta år 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 %
1 1,0100 1,0200 1,0300 1,0400 1,0500 1,0600 1,0700 1,0800 1,0900 1,1000 1,1100 1,1200
2 0,5075 0,5150 0,5226 0,5302 0,5378 0,5454 0,5531 0,5608 0,5685 0,5762 0,5839 0,5917
3 0,3400 0,3468 0,3535 0,3603 0,3672 0,3741 0,3811 0,3880 0,3951 0,4021 0,4092 0,4163
4 0,2563 0,2626 0,2690 0,2755 0,2820 0,2886 0,2952 0,3019 0,3087 0,3155 0,3223 0,3292
5 0,2060 0,2122 0,2184 0,2246 0,2310 0,2374 0,2439 0,2505 0,2571 0,2638 0,2706 0,2774
6 0,1725 0,1785 0,1846 0,1908 0,1970 0,2034 0,2098 0,2163 0,2229 0,2296 0,2364 0,2432
7 0,1486 0,1545 0,1605 0,1666 0,1728 0,1791 0,1856 0,1921 0,1987 0,2054 0,2122 0,2191
8 0,1307 0,1365 0,1425 0,1485 0,1547 0,1610 0,1675 0,1740 0,1807 0,1874 0,1943 0,2013
9 0,1167 0,1225 0,1284 0,1345 0,1407 0,1470 0,1535 0,1601 0,1668 0,1736 0,1806 0,1877
10 0,1056 0,1113 0,1172 0,1233 0,1295 0,1359 0,1424 0,1490 0,1558 0,1627 0,1698 0,1770
11 0,0965 0,1022 0,1081 0,1141 0,1204 0,1268 0,1334 0,1401 0,1469 0,1540 0,1611 0,1684
12 0,0888 0,0946 0,1005 0,1066 0,1128 0,1193 0,1259 0,1327 0,1397 0,1468 0,1540 0,1614
13 0,0824 0,0881 0,0940 0,1001 0,1065 0,1130 0,1197 0,1265 0,1336 0,1408 0,1482 0,1557
14 0,0769 0,0826 0,0885 0,0947 0,1010 0,1076 0,1143 0,1213 0,1284 0,1357 0,1432 0,1509
15 0,0721 0,0778 0,0838 0,0899 0,0963 0,1030 0,1098 0,1168 0,1241 0,1315 0,1391 0,1468
16 0,0679 0,0737 0,0796 0,0858 0,0923 0,0990 0,1059 0,1130 0,1203 0,1278 0,1355 0,1434
17 0,0643 0,0700 0,0760 0,0822 0,0887 0,0954 0,1024 0,1096 0,1170 0,1247 0,1325 0,1405
18 0,0610 0,0667 0,0727 0,0790 0,0855 0,0924 0,0994 0,1067 0,1142 0,1219 0,1298 0,1379
19 0,0581 0,0638 0,0698 0,0761 0,0827 0,0896 0,0968 0,1041 0,1117 0,1195 0,1276 0,1358
20 0,0554 0,0612 0,0672 0,0736 0,0802 0,0872 0,0944 0,1019 0,1095 0,1175 0,1256 0,1339
21 0,0530 0,0588 0,0649 0,0713 0,0780 0,0850 0,0923 0,0998 0,1076 0,1156 0,1238 0,1322
22 0,0509 0,0566 0,0627 0,0692 0,0760 0,0830 0,0904 0,0980 0,1059 0,1140 0,1223 0,1308
23 0,0489 0,0547 0,0608 0,0673 0,0741 0,0813 0,0887 0,0964 0,1044 0,1126 0,1210 0,1296
24 0,0471 0,0529 0,0590 0,0656 0,0725 0,0797 0,0872 0,0950 0,1030 0,1113 0,1198 0,1285
25 0,0454 0,0512 0,0574 0,0640 0,0710 0,0782 0,0858 0,0937 0,1018 0,1102 0,1187 0,1275
26 0,0439 0,0497 0,0559 0,0626 0,0696 0,0769 0,0846 0,0925 0,1007 0,1092 0,1178 0,1267
27 0,0424 0,0483 0,0546 0,0612 0,0683 0,0757 0,0834 0,0914 0,0997 0,1083 0,1170 0,1259
28 0,0411 0,0470 0,0533 0,0600 0,0671 0,0746 0,0824 0,0905 0,0989 0,1075 0,1163 0,1252
29 0,0399 0,0458 0,0521 0,0589 0,0660 0,0736 0,0814 0,0896 0,0981 0,1067 0,1156 0,1247
30 0,0387 0,0446 0,0510 0,0578 0,0651 0,0726 0,0806 0,0888 0,0973 0,1061 0,1150 0,1241

Ränta år 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 %
1 1,1300 1,1400 1,1500 1,1600 1,1700 1,1800 1,1900 1,2000 1,2100 1,2200 1,2300 1,2400 1,2500
2 0,5995 0,6073 0,6151 0,6230 0,6308 0,6387 0,6466 0,6545 0,6625 0,6705 0,6784 0,6864 0,6944
3 0,4235 0,4307 0,4380 0,4453 0,4526 0,4599 0,4673 0,4747 0,4822 0,4897 0,4972 0,5047 0,5123
4 0,3362 0,3432 0,3503 0,3574 0,3645 0,3717 0,3790 0,3863 0,3936 0,4010 0,4085 0,4159 0,4234
5 0,2843 0,2913 0,2983 0,3054 0,3126 0,3198 0,3271 0,3344 0,3418 0,3492 0,3567 0,3642 0,3718
6 0,2502 0,2572 0,2642 0,2714 0,2786 0,2859 0,2933 0,3007 0,3082 0,3158 0,3234 0,3311 0,3388
7 0,2261 0,2332 0,2404 0,2476 0,2549 0,2624 0,2699 0,2774 0,2851 0,2928 0,3006 0,3084 0,3163
8 0,2084 0,2156 0,2229 0,2302 0,2377 0,2452 0,2529 0,2606 0,2684 0,2763 0,2843 0,2923 0,3004
9 0,1949 0,2022 0,2096 0,2171 0,2247 0,2324 0,2402 0,2481 0,2561 0,2641 0,2722 0,2805 0,2888
10 0,1843 0,1917 0,1993 0,2069 0,2147 0,2225 0,2305 0,2385 0,2467 0,2549 0,2632 0,2716 0,2801
11 0,1758 0,1834 0,1911 0,1989 0,2068 0,2148 0,2229 0,2311 0,2394 0,2478 0,2563 0,2649 0,2735
12 0,1690 0,1767 0,1845 0,1924 0,2005 0,2086 0,2169 0,2253 0,2337 0,2423 0,2509 0,2596 0,2684
13 0,1634 0,1712 0,1791 0,1872 0,1954 0,2037 0,2121 0,2206 0,2292 0,2379 0,2467 0,2556 0,2645
14 0,1587 0,1666 0,1747 0,1829 0,1912 0,1997 0,2082 0,2169 0,2256 0,2345 0,2434 0,2524 0,2615
15 0,1547 0,1628 0,1710 0,1794 0,1878 0,1964 0,2051 0,2139 0,2228 0,2317 0,2408 0,2499 0,2591
16 0,1514 0,1596 0,1679 0,1764 0,1850 0,1937 0,2025 0,2114 0,2204 0,2295 0,2387 0,2479 0,2572
17 0,1486 0,1569 0,1654 0,1740 0,1827 0,1915 0,2004 0,2094 0,2186 0,2278 0,2370 0,2464 0,2558
18 0,1462 0,1546 0,1632 0,1719 0,1807 0,1896 0,1987 0,2078 0,2170 0,2263 0,2357 0,2451 0,2546
19 0,1441 0,1527 0,1613 0,1701 0,1791 0,1881 0,1972 0,2065 0,2158 0,2251 0,2346 0,2441 0,2537
20 0,1424 0,1510 0,1598 0,1687 0,1777 0,1868 0,1960 0,2054 0,2147 0,2242 0,2337 0,2433 0,2529
21 0,1408 0,1495 0,1584 0,1674 0,1765 0,1857 0,1951 0,2044 0,2139 0,2234 0,2330 0,2426 0,2523
22 0,1395 0,1483 0,1573 0,1664 0,1756 0,1848 0,1942 0,2037 0,2132 0,2228 0,2324 0,2421 0,2519
23 0,1383 0,1472 0,1563 0,1654 0,1747 0,1841 0,1935 0,2031 0,2127 0,2223 0,2320 0,2417 0,2515
24 0,1373 0,1463 0,1554 0,1647 0,1740 0,1835 0,1930 0,2025 0,2122 0,2219 0,2316 0,2414 0,2512
25 0,1364 0,1455 0,1547 0,1640 0,1734 0,1829 0,1925 0,2021 0,2118 0,2215 0,2313 0,2411 0,2509
26 0,1357 0,1448 0,1541 0,1634 0,1729 0,1825 0,1921 0,2018 0,2115 0,2213 0,2311 0,2409 0,2508
27 0,1350 0,1442 0,1535 0,1630 0,1725 0,1821 0,1917 0,2015 0,2112 0,2210 0,2309 0,2407 0,2506
28 0,1344 0,1437 0,1531 0,1625 0,1721 0,1818 0,1915 0,2012 0,2110 0,2208 0,2307 0,2406 0,2505
29 0,1339 0,1432 0,1527 0,1622 0,1718 0,1815 0,1912 0,2010 0,2108 0,2207 0,2306 0,2405 0,2504
30 0,1334 0,1428 0,1523 0,1619 0,1715 0,1813 0,1910 0,2008 0,2107 0,2206 0,2305 0,2404 0,2503

Tabeller  65
 Förklaring av termer
Alternativkostnad — Det bidrag (den intäkt)
man går miste om genom att välja att använda
resurserna på ett visst sätt.
Amortering — Avbetalning på en skuld.
Annuitet — En årlig konstant som ofta består
av ränta och avskrivning eller ränta och amor-
tering. Den årliga konstanten kan också utgöra
den genomsnittliga årliga kostnaden om samt-
liga utbetalningar annuitetsberäknas eller ett
årligt över-/underskott om samtliga in- och
utbetalningar beräknas.
Anskaffningskostnad — Det historiska värde
för vilket resursen anskaffades (= anskaffnings­
värdet).
Anskaffningsvärde — Det historiska värde för
vilket resursen anskaffades (= anskaffnings-
kostnad).
Avskrivning — En tillgång som minskar i värde
pga ålder eller nyttjande avskrivs med ett årligt
belopp som uttrycker tillgångens förbrukning.
Bench-marking — Att jämföra sig med någon
annan i strävan att bli bättre.
Betalningsnetto — Anger det årliga överskott
som ska förränta eget kapital efter det att ex-
terna finansiärer fått sin andel. Beräknas som
driftnettot minus räntor, amorteringar, skatter,
investeringar och ev upptagna lån.
Budget — En handlingsplan som uttrycker
ekonomiska mål för olika nivåer/verksamhe-
ter/objekt i ett företag.
Diagnos- och prognossystem — Ett system för
kort- och långsiktig styrning av fastighetsföre-
taget.
Diskontering — Att med hjälp av ränteberäk-
ningar förflytta ett belopp bakåt i tiden till en
tidigare tidpunkt.
66  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Driftnetto — Anger överskottet som ska förränta
totalt kapital, dvs betala räntor och amorte-
ringar på främmande kapital och därefter ge
avkastning till ägarna och det egna kapitalet.
Beräknas som hyra minus drift- och underhålls-
kostnader.
Effektivitet — Grad av måluppfyllelse. Förutsät-
ter att ett mål har formulerats.
Eget kapital — För en fastighet är EK = Fastighe-
tens bokförda värde minus lånen. För ett företag
är EK = Summan av alla tillgångarna minus det
främmande kapitalet (Tillgångar minus skulder
= Eget Kapital).
Ekonomisk livslängd — Den tidsperiod det är
lönsamt att använda en tillgång.
Fast penningvärde — Dagens prisnivå tilläm-
pas genomgående när betalningsströmmarna
prognostiseras.
Fasta kostnader — Kostnader som är oföränd-
rade inom ett visst verksamhetsintervall.
Förvaltningsplan — Strategisk plan som visar de
senaste årens utfall, årets budget, samt långsik-
tiga prognoser avseende hyra, drift, underhåll,
finansiella poster och skatter. Upprättas per
byggnad eller fastighet.
Grundinvestering — Den utbetalning, ofta av
engångskaraktär, som görs i samband med att
tillgången anskaffas och tas i bruk.
Inbetalning — Betalningstransaktionen när
företaget erhåller ersättning för sin prestation,
t ex en hyresinbetalning.
Inkomst — Den ekonomiska ersättning or-
ganisationen erhåller för varor eller tjänster.
Uppstår vid den tidpunkt då varan eller tjänsten
är fullgjord och fakturerad. Exempelvis hyran
som fakturerats.
Internränta — Den ränta som medför att kapital-
värdet i en investeringskalkyl är lika med 0.
Intäkt — Värdet av det som presterats under
en viss tidsperiod. Periodiserade inkomster,
exempelvis hyra aktuell månad.
Investering — Att investera är att avstå från att
konsumera/förbruka något idag för att på så
sätt erhålla framtida nyttor.
Kalkylhorisont — Den tidsperiod kalkylen
omfattar.
Kalkylränta — Ett företags förräntningskrav.
Dvs den ränta som en investering ska förränta
sig till för att betraktas som lönsam. Används
i kalkylerna till att göra betalningar vid olika
tidpunkter jämförbara.
Kapitalförvaltning — Här: aktiv ekonomisk
hantering av fastigheter över tiden.
Kapitalisera — Att med hjälp av ränteberäk-
ningar förflytta ett belopp framåt i tiden.
Kapitalkostnad — Så benämns ofta summan
av räntor och avskrivningar, alt. räntor och
amorteringar.
Kapitaltjänstkostnad — Fastigheter påförs in-
ternt schablonmässig ränta och avskrivning.
Kapitalvärde — Skillnaden mellan nuvärdet
av alla inbetalningar och nuvärdet av alla ut-
betalningar.
Kapitalvärdekvot — Kapitalvärdet/Grundin-
vesteringen.
Kostnad — Värdet på de resurser som förbru-
kats under en viss period. Exempelvis periodi-
serade utgifter som avskrivningar
Kostnadsenhet — Organisatorisk del inom
företaget med kostnadsansvar.
Likvida medel — Kassa, bank och postgiro.
Likviditet — Betalningsförmåga på kort sikt.
Mäts ofta som (omsättningstillgångar exkl.
varulager/kortfristiga skulder). Se även rörel-
sekapital.
Likviditetsbudget — Beräkning av det förvän-
tade flödet av in- och utbetalningar under året
samt likvida medel vid årets slut.
Livscykelkostnader — Benämns ibland som
livslängdskostnad. Den totala kostnaden under
fastighetens ekonomiska livslängd uttryckt i ett
visst kostnadsläge. Utgörs av anskaffningsutgif-
ten samt nuvärdet av drift- och underhållskost-
naderna under hela livslängden.
Förklaring av termer  67
Lönsamhet — Intäkter minus kostnader ger
företagets resultat. Genom att sätta resultatet
i relation till någon annan storhet, ofta eget
eller totalt kapital (Vinst/EK eller Vinst/TK)
kan företagets lönsamhet bedömas (beräkning
förutsätter marknadsmässiga förhållanden). Se
även räntabilitet.
Löpande penningvärde – Betalningsströmmar
mäts eller uttrycks i det belopp som faktiskt
betalas till eller från kassan vid en viss tidpunkt.
Betalningar över tiden uttrycks med andra ord
i respektive års penningvärde.
Marknadsvärde — Det pris en fastighet be-
tingar på en marknad under normala omständig­
heter.
Nominell ränta — Den ränta som bankerna
anger som in- och utlåningsränta. Består av det
reala avkastningskravet plus kompensation för
inflation. Används vid beräkningar i löpande
penningvärde.
Nuvärde — Värdet idag av ett belopp som utfal-
ler någon gång i framtiden.
Nyanskaffningskostnad — Kostnad för att i
dag anskaffa en fastighet med motsvarande
funktioner som den ursprungliga men med
dagens standard.
Nyckeltal — Ett tal som ger komprimerad
kritisk information, t ex genom att relatera en
storhet till en annan exempelvis D&U(kr)/kvm
LOA.
Offentligt fastighetsföretag — En särskild enhet
inom kommunen, landstinget etc som har till
huvudsaklig uppgift att tillhandahålla de pri-
mära verksamheterna utrymme och ser­vice.
Osäkerhet — Olika möjliga utfall är kända men
sannolikheten för att de ska inträffa är okänd.
Pay back — En metod med vilken en investe-
rings återbetalningstid beräknas.
Primär verksamhet — Den verksamhet kom-
muner, landsting m m är till för att bedriva.
Produktivitet — Förhållandet mellan mängden
output och mängden input (mängden produk-
ter/mängden produktionsresurser).
Realränta — Uttrycker förräntningskravet när
inflationen är 0. Används vid beräkningar med
fast penningvärde.
Restvärde — Tillgångens värde när den ekono-
miska livslängden, alt kalkylperioden, är slut.
Resultatenhet — Organisatorisk enhet där
mätning av intäkter och kostnader sker.
Risk — Möjlighet till ett sämre utfall en beräk-
nat.
Räntabilitet — Penningmässig effektivitet =
Resultat/Investerat kapital. På så sätt kan till
exempel små företag jämföras med stora före-
tag. Ett litet företag kan ha högre räntabilitet
än ett större, fast än vinsten är lägre, och på så
sätt vara lönsammare (beräkning förutsätter
marknadsmässiga förhållanden).
Rörelsekapital — Ett mått på kortsiktig betal-
ningsförmåga. Mäts som skillnaden mellan
omsättningstillgångar och kortfristiga skulder.
Se även likviditet.
Slutvärde — Värdet av en summa pengar någon
gång i framtiden, vid kalkylperiodens slut.
68  Kalkylhandbok för fastighetsföretaget
Soliditet — Uttrycks som företagets förmåga
att tåla förluster eller dess betalningsförmåga
på lång sikt. Mäts ofta som förhållandet mellan
eget och totalt kapital (EK/TK).
Sunk costs — Betalningar som inträffat före
beslutstidpunkten.
Teknisk livslängd — Bestäms av ålder och för-
slitning.
Tilläggsinvestering — Följdinvesteringar efter
tidpunkten noll.
Totalt kapital — Summan av lånat och eget
kapital.
Utbetalning — Betalningstransaktionen när
företaget betalar för erhållna resurser.
Utgift — Värdet av resurser som anskaffats vid
en viss tidpunkt (anskaffningstillfället).
Årskostnader — En årlig summa av kapital-,
drift- och underhållskostnader.
Återanskaffningskostnad — Kostnad för att
idag anskaffa en likvärdig fastighet som den
ursprungliga med avseende på funktion.
Återbetalningstid — Den tidsperiod det tar för
driftnettona att återbetala grundinvesteringen
(G/a).
 Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S)

Kalkylhandbok för
fastighetsföretaget
En stor och viktig del av offentligt fastighetsföretagande handlar om att göra kalkyler
i olika beslutssituationer. I investerings- och förvaltningskedet handlar det om att göra
investeringskalkyler eller beräkna livscykelkostnader och årskostnader för olika alterna-
tiv. Mot den bakgrunden togs denna kalkylhandbok fram redan 1996 som ett av U.F.O.S
första projekt.
Handboken skrevs vid en tidpunkt då många förvaltare nyligen börjat arbeta med dato-
riserade kalkylprogram, och utformades tillsammans med ett bifogat hjälpprogram för
pc och ett antal exempelfiler som kunde användas i utbildningssyfte.
Trots att 10 år gått sedan handboken publicerades, är den i högsta grad aktuell. Kalkyl-
modellerna är märkbart opåverkade av tiden. Då den första upplagan sålt slut, ger U.F.O.S
därför på nytt ut Kalkylhandbok för fastighetsföretaget i lätt redigerad version.
Boken går att använda som en vanlig handbok, men för den som vill dra nytta av de
hjälpfilerna och de specialutformade exempelfilerna så finns de att hämta på U.F.O.S
webbplats www.ufos.to.w

Fler exemplar av denna skrift kan beställas på

tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40,
eller på U.F.O.S webbplats www.ufos.to

ISBN: 91-7164-109-2