WS ae} yee) Cece | y Derechos Humanos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A Arequipa, 14 de enero de 2016. APELANTE 7 EDGAR JESUS SALINAS VALENCIA. TITULO i N° 108588 DEL 11.09.2015 RECURSO NO. 028174 DEL 09.11.2015 ‘ SUMILEA PREDIOS DE AREQUIPA. RECTIFICACION DE ASIENTO. IMPROCEDENCIA DE CAMBIO DE CALIDAD DE PREDIO (RUSTICO A URBANO) COMO CONSECUENCIA DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA NOTARIAL. “El acto administrativo en virtud del cual se acredita ante notario la zonificacién urbana del predio no determina necesariamente su cambio de uso (rural a urbano), y al no acreditarlo necesariamente, ello debe efectuarse ante el Registro.” ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA. Mediante el titulo venido en grado en apelacién se solicita la inscripcién de rectificacién del bien inmueble inscrito en la Partida Registral N° 11277723 del Registro de Predios de Arequipa, en el sentido de que se ha consignado la calidad de rural, fo que no es correcto, pues la calidad del bien inmueble es la de urbano. Para tal efecto se acomparia los siguientes documentos: a) Solicitud de inscripcion. b) Copia Simple de DNI del interesado. ©) Solicitud de Edgar Jestis Salinas Valencia con firma certificada por notario de Arequipa. d) Recurso de ApelacionRESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A DECISION IMPUGNADA Se interpone recurso de apelacién en contra de la observacién formulada por la Registradora Publica, Karol Luque Cardenas, cuyo tenor es el siguiente: A.1.- Se ha verificado que la inseripcién de la Partida N° 11277723 proviene de un proceso de prescripcién adguisitiva de dominio, teniendo como partida matriz la No. 040119432, la misma que tiene la condicién de predio Risstico por no haberse registrado hasta la fecha ninguna Habilitacién Urbana, En tal sentido, al haberse independizado la Partida 11277723 de una matri risstica, esta conserva dicha condicién, hasta que se inscriba su respectiva habilitacién urbana, siendo improcedente su peticién. Se hace presente que la resolucién aludida hace referencia a la procedencia del rramite de prescripcién administrativa, mas no al cambio de uso del inmueble, 21. De la revisién del predio con partida 01083098 y de los antecedentes registrales se advierte que, la inscripcién fue realizada conforme al titulo archivado, en tal sentido, lo solicitado resulta improcedente, por lo que se procede a la tacha del presente titulo de conformidad con el Art. 42 del Reglamento General de los Registros Piblicos. (J) FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACION El apelante sustenta su recurso de apelacién sefialando que: = Como titular del derecho de propiedad inscrito en la Partida N° 11277723 del Registro de la Propiedad Inmueble de Arequipa, he ofectuado el tramite establecido por Ley, ante Notario Publico, para que se inscriba el Titulo de Dominio del predio de mi propiedad, consistente en un LOTE URBANO, habiendo recurido a la instancia dispuesta por Ley; funcionario, que una vez efectuados los tramites obligatorios y ha emitido el Acta Protocolizada en la que dispone la inscripcién del Titulo de Dominio de Predio Urbano. * La anotacién efectuada (Rural), no tiene respaldo, y no ha tenido en consideracién que de no ser un predio urbano, el Notario no habria asumido Jurisdiccién y no efectuaria el tramite ya inscrito. Por otro lado mal se puede ‘arrastrar’, la, condicién del predio del antecedente registral, pues se trata de un proceso de Prescripcién Adquisitiva de Pagina 2 de V1WV. RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A Dominio, que también tiene la calidad de Extintiva, por lo tanto se debe anotar en el asiento respectivo, la actual condicién del predio, mas no la que podria haber tenido en el antecedente registral. Al respecto ya se existe pronunciamiento del Tribunal Registral de Lima, quién emitié la siguiente Resolucién, en caso previo al planteado, que dice "Procedencia de anotacién de solicitud de prescripcién adquisitiva notarial’, Procede anotar preventivamenie la solicitud de prescripcién adquisitiva notarial en una partida donde consta inscrito un predio rural, siempre que se acredite que ya no tiene uso agrario, pecuario, 0 forestal, mediante la presentacién del certificado de zonificacion y vias respectivo. Resolucion 476-2006-SUNARP-TR-L. Esto quiere decir claramente, que si procede la primera anotacion que es preventiva, con mayor razén procede la anotacién del Titulo de Dominio, con su calificacin de URBANO. La prescripcién en el derecho civil peruano, Nerio Gonzdles Linares Profesor de la Facultad de Derecho y Ciencias Politicas de la Universidad Andina del Cusco Resumen: La prescripcién es un modo originario de adquirir los bienes muebles e inmuebles ajenos, fundamentada en el ejercicio del hecho posesorio continuado y consumado sea el término fijado por la Ley a favor del poseedor ad usucapionem. La prescripcién también es el modo de extincién de las pretensiones que tienen como causa petendi las obligaciones de dar, hacer 0 no hacer, fundamentada en el transcurso del término legal continuado y consumado. La prescripcién es un instituto juridico muy valioso para la efectiva declaracién del derecho de propiedad adquirido por prescripcién. Lo sustantivo de la prescripcion es dotar de seguridad juridica al prescribiente tanto en la adquisitiva como en la extintiva. La adquisitiva transforma el hecho de la posesién —parcial, temporal- en derecho de propiedad -completo, determinado y excluyente. La prescripcién puede crear o extinguir derechos, fundamentada en el tiempo y la seguridad juridica ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida registral N° 11277723 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa, obra inscrito el terreno ristico ubicado en la Urbanizacién Residencial Monte Bello, del distrito de Sachaca, provincia y departamento de Arequipa, cuyo titular corresponde a la sociedad conyugal integrada por Edgard Jestis Salinas Valencia y Rosa Edith Olinda Zafiiga Vasquez. Pagina 3 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION Interviene como ponente el vocal Rail Jimmy Delgado Nieto. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: * Sila determinacién de su competencia efectuada por ol notario para tramitar un procedimiento de prescripcién adquisitiva de dominio, determina necesariamente también el cambio de uso del predio de ristico a urbano. ANALISIS El articulo 3 de la Ley N° 26366 establece que, “Son garantias del Sistema Nacional de los Registros Piblicos: (..) 6) La intangibilidad det contenido de los asientos registrales, salvo titulo modificatorio posterior 0 sentencia judicial firme; Oo)” Conforme alo previsto por el articulo 2013 del Cédigo Civil: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el érgano judicial o arbitral mediante resolucién o laudo firme. (..)”. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantacién de identidad o falsedad documentaria y los supuestos asi establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La eficacia legitimadora relativa de la publicidad registral se manifiesta a través del principio de legitimacion registral, recogido por el articulo 2013° del Cédigo Civil, de donde emana una presuncién de exactitud relativa de que el contenido de las inscripciones corresponde a la realidad extrarregistral, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente o por laudo arbitral su invalidez. Garcia Garcia, lo define como aquel principio en virtud del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, ‘al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trafico y en el proceso como tal Pagina 4 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A titular, es decir, tanto en el Ambito extrajudicial como en el ambito judicial, y en la forma que el propio asiento determina, Los asientos se presumen exactos y veraces. La legitimacion registral deriva de la inscripcién, es decir del asiento registral, y que permite al titular registral actuar por el mero hecho de tener la inscripcién a su favor, prescindiendo de si tiene o no la titularidad realmente. Ahora bien, como se ha manifestado, la presuncién de certeza que sefiala el articulo 2013° del Cédigo Civil es de caracter relativo, ta misma que admite prueba en contrario que se manifiesta: a) Mediante la rectificacién por error de concepto o error material realizado en sede registral; b) Por declaracién de invalidez declarada en sede judicial o arbitral. c) Mediante su cancelacién en sede administrativa cuando se acredite la suplantaci6n de identidad o falsedad documentaria 3. El Sistema Registral peruano es uno de cardcter causalista, donde el asiento registral no tiene vida propia porque esta conectado causalmente con el titulo que le dio origen. Es por ello que en diversos articulos (46', 502, 94° y 99%) del Reglamento General de los Registros Piblicos (en adelante RGRP) puede comprobarse * Articulo 46.- Referencia obligatoria de! acto causal e inscripcién no convalidante: El asiento registral expresaré necesariamente el acto juridico de donde emana direcla o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberd constar en el correspondiente titulo. Articulo 50. Contenido general del asiento de inscriscién: Todo asiento de insoripolén contendra un resumen del acto o derecho materia de inscripcién, en el que se consignard los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del titulo; asi como, la indicacion precisa del documento en el que conste el referido acto 0 derecho: (oa. 3 Articulo 94.- Supuestos de cancelacién total de las inscripciones y anotaciones preventivas: La canesiacién total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extionde: | a)(.): : b) Cuando se dectara fa nulidad do! titulo en cuya virtud se hayan extendido; (0). Pégina $ de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A. que el asienio registral no tiene existencia propia, sino depende de la existencia de un titulo que dé mérito para su extension. 4. El articulo 75° del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP), referido a las inexactitudes registrales dispone que “Se entenderé por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad eaxtrarregistral. Cuando Ia inexactitud del Registro provenga de error u omisi6n cometido en algiin asiento o partida registral, se rectificaré en la forma establecida en el presente titulo. La rectificacién de las inexactitudes distintas a las sefialadas en el parrafo anterior, se realizaré en mérito al titulo modificatorio que permita concordar Io registrado con la realidad” Como lo expresa Roca Sastre, la inexactitud registral constituye una situaci6n tabular anémala que interesa al Derecho Registral, en cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad juridica extrarregistral, a fin de que sea un reflejo exacto de ésta. Ahora bien, el concepto de inexactitud registral comprende dos supuestos basicos: a) Que la inexactitud provenga de errores u omisiones cometidos en la extensién de algtin asiento o partida registral (errores en los asientos registrales), cuya rectificacion esta prevista en el Titulo VI del RGRP. Es decir, se trata de supuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento de inscripcién y el titulo causal que dio lugar a su extension. b) Que la inexactitud provenga de causas distintas a los errores u ‘omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se requerira, como supuesto general aplicable, la presentacién de titulo modificatorio posterior, que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral. Es decir, se trata de supuestos en los cuales el pedido de rectificacién tiene como sustento causas 0 motivos distintos a la sola discordancia entre el asiento de inscripcién y el titulo causal que dio lugar a su extensién. * Articulo 99.- Cancelacién por nulidad del titulo: La nulidad del titulo supone la nulidad de la inscripcién o anotacién preventiva extendidas en su mérito, siendo la resoluci6n judicial que declare dicha nulidad, titulo suficiente para la cancelacién del asiento respectivo. Pagina 6 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A 5. El error, que puede ser material 0 de concepto, es una especie de la inexactitud que integra el catélogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el Registro. El articulo 81° del RGRP detalla los errores materiales y de concepto en la forma siguiente: “El error material se presenta en los siguientes supuestos: 4) Si se han eserito una 0 mas palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el titulo archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresion de algim dato o circunstancia que debe constar en elasiento; ©) Sise ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; 4d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas, Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputariin como de concepto”. La rectificacion de ambas clases de error debera efectuarse conforme lo establecen los articulos 82° y 84% de dicho Reglamento, que sefialan: a) Traténdose de error material, la Rectificacién de los errores materiales se harén en mérito al respectivo titulo archivado y se efectuardn a solicitud de parte (rogatoria expresa) o de oficio (cuando se advierta en la calificacién del titulo que contenga acto inseribible). b) La rectificacién de los errores de concepto se efectuara: b.1. Cuando resulten claramente del titulo archivado: En mérito al mismo titulo ya inserito, pudiendo extenderse la rectificacién a solicitud de parte; 0 de oficio, solamente cuando con ocasién de la calificacién de una solicitud de inseripcién, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al titulo ya inscrito. » Articulo 82.- Rectficacion de error material: Las rectificaciones de los errores materiales se hardin en mérito del respective titulc archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se proceders conforme al Capitulo I! del Titulo VII de esto Roglamenio, a efecto de que previamente se econsiruya el titulo archivado correspondiente, * Articulo 84.- Reciificacién de error de concepto: La rectificacién de los errores de concepto se efectuard: a) Cuando resulten claramente del titulo archivado: en mérito al mismo titulo ya inserite, pudiendo extenderse la rectficacion a solicitud de parte o, de aficio, en el supuesto previsto en el segundo parrafo dol Articulo 76 del presente Reglament ) Cuando no resuiten claramente del titulo archivado: en virtud de nuevo titulo modificatorio ctorgado por todos tos interesados 0 en mérito de resolucién judicial si el error fue producido por la redaccién vaga, ambigua 0 inexacta del titulo primitivo, Pagina 7 de 1RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A 5.2. Cuando no resulten claramente det titulo archivado: En virtud de nuevo titulo modificatorio otorgado por todos los interesados 0 en mérito de resolucién judici el error fue producido por la redaccién vaga, ambigua o inexacta del titulo primitiy. Por su parte, el ultimo parrafo del articulo 76 del RGRP establece que No procederén las rectificaciones cuando existan obstéculos que lo impidan en la partida registral.” Como es de verse, el parrafo final del articulo bajo comentario, no hace otra cosa que reiterar la previsién general, en el sentido que ta existoncia de obstaculos en la partida registral donde debe practicarse el traslado de asiento erréneo, impedira que la rectificacién se produzca. En el presente caso tenemos que Edgar Jesiis Salinas Valencia peticiona la rectificacion por error del asiento B00001 de Ia partida registral 11277728 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa en la que se encuentra registrado el lote 7, manzana “A* en la Urbanizacién Monte Bello, distrito de Sachaca, con la calidad de rustico. Manifiesta el apelante que la propiedad del predio la adquirio por Procedimionto de prescripcién adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial, por lo que para que el notario haya asumido competencia en dicho procedimiento ha tenido que determinar que el predio es urbano. Por Resolucién 490-2013-SUNARP-SN _ se establecieron los siguientes criterios: a) El literal k) del articulo 5° de la Ley 27333 sefiala que la declaracién notarial de prescripcién adquisitiva de dominio, formacién de titulo supletorios 0 saneamiento de Area, linderos y medidas perimétricas, puede recaer sobre terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuentan con edificaciones. b) No se requiere para su declaracién como acto previo la inscripcién de la aprobacién de la habilitacién urbana (peticionada o de oficio), sino tan solo que los inmuebles materia de dichos procedimientos se ubiquen en reas que cuenten con zonificacién urbana. ©) Debe acreditarse por el solicitante ante el notario a través de la cetificacion pertinente expedida por la municipalidad correspondiente, Pagina 8 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A que el inmueble materia del procedimiento de competencia notarial, cuenta con zonificaci6n urbana. No obstante, esta norma no precisa cual es la certificacién pertinente que ..expedida por la municipalidad, acredite la zonificacién urbana del predio notario determina su competencia en mérito a documento (acto administrativo) emitidos por la municipalidad respectiva (certificacion pertinente en los términos de la Resolucion 490-2003-SUNARP). No se trata pues que el notario determine su competencia en forma arbitraria sino fundamentada en acto administrativo que bajo su responsabilidad considere legalmente pertinente y que le acredite que el predio materia del procedimiento, no obstante no tener habilitacion urbana, sin embargo cuenta con zonificacién urbana. 8. Ahora bien, este acto administrative si bien es un presupuesto procesal que debe preexistir al inicio de! procedimiento notarial (tan igual que en un proceso civil se habla de presupuestos procesales), sin embargo, el mismo no es acto causal per se para inscribir el cambio de uso de un predio, ya que puede tratarse por ejemplo de un predio ubicado en area de expansién urbana inmediata’, que no es un predio urbano, pero tampoco rural; en estricto seria un predio rural ubicado en area de expansion urbana, sin embargo, no determina el cambio de uso de un predio, pero si la competencia notarial en los procedimientos regulados por la Ley 27333.¢ 1 DS. 004-2011-VIVIENDA: 26.2 Area de Expansién Urbana: Esté constituido por areas destinadas para el crecimiento de la ciudad. Se subclasifica en: 1) Area de Expansién Urbana Inmediata: Constituido por el conjunto de dreas factibles a ser urbanizadas en el corto plazo, y ser anexadas al drea urbana. Cuenta con factibilidad de servicios de agua, alcantarillado, electrficacién, transporte y vias de comunicacién y estén calificadas como suelo urbanizable. Pueden estar contiguas o separadas del Area Urbana. Gy. + En el Tercer Pleno del Tribunal Regisiral se adopté el siguiente criterio: INSCRIPCION DE PREDIO RUSTICO EN AREA URBANA: “No es inscribible Ia naturaleza de predio ristico ubicado en 4rea urbana’. ; Pagina 9 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A Por ello, el acto administrativo en virtud del cual se acredita ante notario la zonificacién urbana del predio no determina necesariamente su cambio de uso (rural a urbano), y al no acreditarlo necesariamente, ello debe efectuarse ante ol Registro. a Ve ON ‘\2\ siguiendo tal criterio en ef Pleno XC del Tribunal Registral se debatié este tema, aun cuando no se aprobé acuerdo ni precedente alguno ya que no existia el caso concreto ni resolucién contradictoria al respecto que motivara la aprobacién de acuerdo o precedente. We. 9. De otro lado, se ha presentado en esta instancia copia certificada de la Resolucion Gerencial No. 024-2005-GDD-MDS, del 28 de marzo de 2005, en virtud de Ia cual se aprueba la Habilitacién urbana para uso de Vivienda de Media Densidad (R3b) de la Residencial Montebello (UC 03847 y UC 03849) con autorizacién de construccién simultanea de viviendas en los lotes resultantes de la misma, bajo los alcances del D.S. 053-98-PCM, vigente en la fecha de dacion de dicho acto administrativo. El apelante manifiesta que en dicha resolucién se le da el cardcter de urbano al predio matriz, parte sobre el cual se siguid el procedimiento de prescripcién adquisitiva de dominio inscrito en la partida 11277723 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa. Sin perjuicio que dicho documento no ha sido evaluado por el Registrador Publico ya que se presenta en esta instancia, sin embargo, no varia lo manifestado por este Colegiado en los considerandos precedentes, ya que como lo sefiala el tercer parrafo del articulo 6° del D.S. 053-98-PCM, “Se podré realizar la recepcién de obras de habilitacién urbana, quedando pendientes as obras de edificacién a ser ejecutadas por el mismo habilitador 0 por un tercero.”, \o que en el presente caso no ha ocurrido, ya que la recepcion de obras no se ha producido pues no se encuentra registrada. Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervencién del vocal suplente Jorge Luis Almenara Sandoval, autorizado mediante Resolucién N° 308-2014-SUNARPIPT del 31.12.2014 Pégina 10 de 11RESOLUCION No. - 004-2016-SUNARP-TR-A Vil. RESOLUCION CONFIRMAR la observacién formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa al titulo referido en el encabezamiento, por los fundamentos sefialados en la presente resolucion. Registrese y comuniquese. |ARA SANDOVAL de la Quinta Sala dé\ Tribunal Registral JORGE LUIS TAPIA PALACIOS JORGE Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral Pagina U1 de 11