TEMA 21.

PRINCIPIS HIPOTECARIS

Per a explicar quins són els efectes d'una inscripció en el Registre de la Propietat, cal
entendre el funcionament d'una sèrie de regles que ordenen tot el sistema immobiliari
registral espanyol.

Es tracta d'un conjunt de regles generals que, o bé es troben directament formulades en la

LH, o s'indueixen dels seus preceptes. Podríem qualificar-les com “idees-força”, que
configuren l'espina dorsal del nostre sistema registral immobiliari (l'expressió és de LACRUZ).
No són, en qualsevol cas, principis generals del Dret, sino regles legals. A aquestes regles es
denominen per la doctrina, des de finals dels anys vint, “principis hipotecaris”.

Alguns dels principis hipotecaris entren en joc abans de practicar la inscripció (com ara el
principi de rogació i el de legalitat); uns altres, en el moment d'estendre-la (com el principi
de prioritat, d’especialitat i de tracte successiu); finalment, altres són el resultat o producte
d'aquesta inscripció (com el principi de publicitat formal, el de publicitat material, que
compren el principi de legitimació, el de no-oposabilitat i el principi de fe pública).

A continuació, amb finalitat didàctica, donarem una idea elemental d’alguns d'ells (altres ja
els em vist en el tema anterior):

I. LA PRIORITAT REGISTRAL: EL TANCAMENT REGISTRAL

Es tracta d’un principi simultani a la inscripció i és un dels principis hipotecaris fonamentals.

Té la seua base en l'axioma prior tempore, potior iure, lema del Cos de Registradors (art.
537 RH). Malgrat la seua importància, no ve sancionat expressament en la LH, encara que ve
confirmat en els arts. 17, 24, 25 i 248 LH.

L'art. 17 LH disposa que “inscrit o anotat preventivament en el Registre qualsevol títol translatiu o
declaratiu del domini dels immobles o drets reals sobre els mateixos, no podrà inscriure's o anotar-se cap
altre d'igual o anterior data que se li opose o siga incompatible, pel qual es transmeta o grave la propietat
del mateix immoble o dret real.

Si només s'haguera estès assentament de presentació, no podrà tampoc inscriure's o anotar-se cap altre
títol de la classe abans expressada durant el terme de seixanta dies, comptats des de la data del mateix
assentament”.

Quan un dret s'inscriu en el Registre, aquest es tanca per a altres drets incompatibles (p.
ex., casos de doble venda), o atribueix preferència enfront dels drets que, sent compatibles
(p. ex., diverses hipoteques), accedisquen amb posterioritat (art. 17 LH). En relació amb
aquest principi, la qualificació del Registrador ha de fer-se amb base en allò que resulte del
títol i de la situació del Registre en el moment en què aquest s’hi presenta.

1
Com explica LACRUZ, “dos o diversos drets reals difícilment poden coexistir sobre una
mateixa cosa en un plànol d'igualtat: si hi ha diverses hipoteques, una serà primera i una
altra segona, i no cap que hi haja alhora dos usdefruits idèntics i plens o dues propietats. Els
drets han de “posar-se en fila”, jerarquitzar-se. I per a això, per a posar-los en ordre, fa falta
un criteri d'ordenació. Tal criteri ha sigut sempre en el Dret espanyol —com en els restants
Drets europeus— el principi prior tempore, potior iure”.

Aquest principi significa:

1) En relació amb drets d'igual contingut (propietat o drets en cosa aliena d'igual contingut i
durada), que es protegeix sempre al primer que accedeix al registre.

2) En relació amb drets diversos sobre cosa aliena, que al titular de cadascun d'ells no li és
oposable el dret que s’haja constituït amb posterioritat.

Ara bé, i és fonamental no oblidar-ho, a efectes registrals, primer no és qui mostre un títol
de data més antiga, sinó qui primer acudeix al Registre. La prioritat a inscriure és la que
proporciona, en principi, la protecció registral. Ha de tenir-se en compte que és el
assentament de presentació el que determina la data de la inscripció (art. 24 LH).

Aquesta regla de prioritat té, doncs, dues manifestacions fonamentals:

1) Qui primer arriba al Registre obté la protecció registral (si reuneix les degudes condicions)
amb preferència a qui arribe després, de manera que ningú arribat posteriorment pot
perjudicar els drets del “tercer” arribat abans.

2) Un document arribat després que un altre, si és completament incompatible amb ell, no

pot ser inscrit mentre els Tribunals no declaren, si escau, la preferència del dret que conté i
anul·len, llavors, l'anterior inscripció.

1. Requisits. Perquè es produïsca l'efecte de tancament registral han de concórrer dos títols,
un dels quals ha de presentar-se amb anterioritat a l'altre:

a) Requisits del títol presentat amb anterioritat: 1. Ha de ser translatiu o declaratiu; encara
que també els modificatius o extintius tanquen el Registre respecte dels títols que no
compten amb aquesta modificació o extinció. 2. El títol ha d'estar inscrit, anotat o
presentat: si està inscrit, el tancament registral és definitiu; si està anotat, perquè es
produïsca el tancament cal que tinga naturalesa translativa o declarativa; si està merament
presentat, el tancament és provisional, durant la vigència del assentament de presentació,
que són seixanta dies.

b) Requisits del títol presentat amb posterioritat: 1. Ha de ser d'igual o anterior data que el
primerament presentat; si és posterior, no s'aplica l'art. 17, sinó el 20 LH. 2. Ha de ser
incompatible amb el títol anterior; si foren compatibles, la prioritat es tradueix en la prelació

2
o rang preferent. 3. Ha de consistir en una transmissió o gravamen del mateix immoble o
dret real.

2. Efectes. La concurrència d'aquests requisits obliga al Registrador a abstenir-se d'actuar,

sense entrar en la validesa intrínseca de l'acte, no obstant això, el tancament no abasta el
assentament de presentació, que es practicarà en tot cas, havent de manifestar-se al
moment de la qualificació del mateix document.

II. LA LEGITIMACIÓ REGISTRAL

Una vegada practicada la inscripció sorgeix una presumpció iuris tantum de veracitat i
exactitud. A això es refereix el principi de legitimació, ja que és el principi hipotecari en virtut
del qual els assentaments del registre es presumeixen exactes i veraços, considerant al
titular que conste en els mateixos com legitimat per actuar en els àmbits judicial i
extrajudicial, en la forma que l’ assentament determine.
Concretament, en un judici, basta que aporte certificat registral, sense necessitat de
presentar els títols en què es base el seu dret.

El seu reconeixement legislatiu es troba en els següents preceptes: a) Art. 1.III LH: “Els assentaments del
Registre practicats en els llibres que es determinen en els arts. 238 i següents, quan es referisquen als drets
inscriptibles, estan sota la salvaguarda dels Tribunals i produeixen tots els seus efectes mentre no es
declare la seua inexactitud en els termes establerts en aquesta llei”. b) Art. 38.I LH: “Amb caràcter general
legals, es presumirà que els drets reals inscrits en el Registre existeixen i pertanyen al seu titular en la forma
determinada en el assentament respectiu. D'igual manera es presumirà que qui tinga inscrit el domini dels
immobles o drets reals té la possessió dels mateixos”. c) Art. 97 LH: “Cancel·lat un assentament, es
presumeix extingit el dret al fet que aquest assentament es referisca”.

A més, el titular registral podrà fer cessar qualsevol pertorbació del seu dret mitjançant
accions reals seguides a través del judici verbal regulat en la LEC, amb només presentar
certificació del Registrador que acredite la vigència, sense contradicció alguna, del
assentament corresponent (art. 41 LH).

En conclusió, al titular registral te prou amb la inscripció en el Registre de la Propietat per a

ser tingut com a tal i per a demostrar que ho és, mentre un altre no prove el contrari.

III. PRESUMPCIÓ DE VERACITAT O EXACTITUD

1. Concepte. Conseqüència del principi de legitimació, la presumpció d'exactitud, establerta

per l'art. 38 LH, comprèn l'existència, extensió, titularitat i causa dels drets immobiliaris
degudament registrats, a tots els efectes legals.

2. Àmbit de la presumpció. Quant a l'àmbit de la presumpció d'exactitud, poden distingir-se

els següents aspectes:

A) Àmbit material. l'art. 38.I LH indica que la presumpció regeix amb caràcter general, de

3
manera que no es contreu a l'efecte de la LH, sinó també a tots els altres camps del Dret en
què haja d'apreciar-se l'eficàcia del assentament; A més, que la presumpció regeix als
efectes tant favorables com a desfavorables per al titular registral que figura en el
assentament; per exemple, en els supòsits de responsabilitat objectiva de l'art. 1907 CC.

B) Quant al subjecte. La presumpció s'aplica a qualsevol titular registral, sense un altre

requisit que el d'haver inscrit el seu títol. No obstant això, ROCA SASTRE entén que la
presumpció també ha d'operar en relació als hereus del titular registral que encara no
hagueren aconseguit la inscripció al seu nom.

C) Quant al dret. La presumpció d'exactitud abasta: l'existència del dret; la titularitat o

pertinença; la causa d'adquisició, tal com resulte del Registre; i l'extensió del dret, quant als
pactes, condicions i modalitats que consten en la inscripció.

3. Efectes de la presumpció. Podem indicar el següent:

a) La facultat de disposar: en tot cas, s'entén que l'aparença creada per la inscripció
implicaria un poder jurídic apte per transmetre el dret real aliè.

b) Altres conseqüències: en tot cas, és conseqüència fonamental del principi de legitimació

que el titular registral ha de ser considerat com a tal en l'àmbit extrajudicial, mentre no es
demostre judicialment el contrari.

IV. EXERCICI DE L'ACCIÓ REAL DE L'Art. 41 LH

El principi de legitimació registral té també una important derivació processal, regulada en

l’art. 41 LH, que s’acostuma a conèixer com acció real registral. Encara que la qüestió siga
controvertida, en la doctrina predomina la idea que aquest precepte no atribueix una acció
autònoma, sinó que es limita a facilitar l’exercici de "les accions reals procedents dels drets
inscrits", com l’acció reivindicatòria, la negatòria, la confessòria o altres d’equivalents amb
un contingut de tutela juridicoreal.

L’objecte d’aquesta acció és fer plenament efectiu el contingut del dret inscrit enfront de qui
no el reconega, el contradiga o en pertorbe de qualsevol manera l’exercici. Normalment,
s’adreça a obtenir o a recuperar la possessió del bé que és objecte del dret inscrit, però pot
pretendre també la realització pel jutge d’altres pronunciaments necessaris per a donar
plena efectivitat al dret.

L’exercici de les accions derivades de la legitimació registral (art. 41 LH) pot a vegades complir la mateixa
funció que els interdictes, però a diferència d’aquests, no requereix necessàriament que hi haja hagut actes
previs de pertorbació o de despullament possessori. La possibilitat d’iniciar un procediment amb base en
l’art. 41 LH no està tampoc sotmesa al curt termini de durada dels interdictes: pot tenir lloc en qualsevol
moment, mentre estiga vigent l’assentament registral.

4
Com hem dit, l’acció real registral es fonamenta en la legitimació de l’agent com a titular
registral: aquest en té prou a acreditar la vigència de l’assentament corresponent sense
contradicció per mitjà de la corresponent certificació registral, i és la part demandada la que
haurà de provar, si escau, que posseeix la finca o el dret en virtut d’una relació jurídica que
haja de perjudicar el titular inscrit.

La regulació procedimental d’aquesta acció es troba en la LEC. L’art. 41 LH remet al judici

verbal, en concordança amb allò que disposa l’art. 250 núm. 7 LEC. L’art. 439.2 LEC estableix
els requisits que ha de complir el demandant perquè siga admesa la demanda, i l’art. 444.2
LEC els que ha de complir el demandat per oposar-se a aquesta, com també les causes
d’oposició, que estan taxades. El caràcter taxatiu de les causes d’oposició explica que la
sentència que es dicte en aquest procediment no tinga eficàcia de cosa jutjada (art. 447.3
LEC).

V. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: L'ART 34 LH

El sistema registral espanyol empara les persones que pretenen adquirir la propietat o
qualsevol altre dret real immobiliari i ho fan confiant en la informació que el Registre
publica, encara que siga inexacta. Aquesta confiança, en els casos en què el transmitent d’un
dret no n’era titular, pot arribar a determinar que es produïsca una adquisició a non domino.
La protecció que dispensa el Registre de la Propietat es deriva de l’anomenat principi de fe
pública registral i les seues condicions o requisits d’aplicació estan regulats per l’art. 34 LH.
Aquest principi, però, no solament té la vessant positiva de protecció del tercer que
adquireix confiant en la informació registral, sinó també una vessant negativa, de no-
oposabilitat als tercers d’allò que no és inscrit, a què es refereix l’art. 32 LH.

L'art. 34 LH assenyala que “el tercer que de bona fe adquirisca algun dret de persona que en
el Registre aparega amb facultats per a transmetre-ho, serà mantingut en la seua adquisició,
una vegada que haja inscrit el seu dret, encara que després s'anul·le o resolga el dret de
l'atorgant per virtut de causes que no consten en el mateix Registre.

La bona fe del tercer es presumeix sempre mentre no es prove que coneixia la inexactitud
del Registre.

Els adquirents a títol gratuït no gaudiran de més protecció registral que la que tinguera el
seu causant o transmitent”.

Requisits de la protecció al tercer hipotecari:

L’adquirent en el qual es donen els requisits de l’article 34 de la LH es coneix amb la

denominació de tercer hipotecari.

1r. Que el seu títol d'adquisició siga vàlid.

5
2n. Adquisició de bona fe. El principi de fe pública registral és rellevant en els casos en què
el constituent o transmitent d’un dret no estava legitimat per a transmetre’l a una altra
persona (perquè no era seu o perquè no tenia el poder de disposar-ne) i també en els casos
en què el títol del constituent o transmitent era susceptible d’anul·lació o de patir algun altre
tipus d’ineficàcia. En aquest marc, l’exigència que el tercer hipotecari siga de bona fe s’ha
d’interpretar en el sentit que havia de desconèixer les causes que privaven el seu
transmitent de legitimació per a transmetre o que feien que el títol de l’esmentat
transmitent poguera ser declarat ineficaç.

És discutit si la bona fe que exigeix l’art. 34 LH reclama una actitud diligent per part de
l’adquirent. Alguns autors pensen que si l’adquirent podia racionalment conèixer la falta de
legitimació o el vici invalidant, no serà considerat de bona fe. Tanmateix, cal tenir en compte
que la bona fe del tercer es presumeix (art. 34 II LH). La bona fe ha de concórrer en el
moment de celebrar-se el negoci adquisitiu, encara que es perda amb posterioritat.

3r. Adquisició a títol onerós. El tercer hipotecari ha d’haver adquirit el seu dret a títol
onerós. El tercer hipotecari és protegit perquè ha fet o ha quedat obligat a fer un sacrifici
econòmic. Altrament, la llei dóna preferència al vertader propietari (si el transmitent no ho
és) o a la persona beneficiada per la ineficàcia del títol del transmitent.

Si l’adquisició ha tingut lloc a títol gratuït o lucratiu (per exemple, per donació o per
successió mortis causa), disposa l’art. 34 III LH que l’adquirent "no gaudirà de més protecció
registral que la que tinguera el seu causant o transmitent". Això significa que el donatari no
queda privat de tota protecció: si el donant era un tercer hipotecari, el donatari es pot
aprofitar de la protecció que l’art. 34 LH dispensava a aquell.

Exemple: Compareu els exemples següents:

– A, propietari i titular registral d’una finca, la ven a B, però abans que aquest inscriga el títol de
compravenda, A mor i en el seu testament la finca en qüestió és llegada a C. Encara que C inscriga el seu
títol de llegat en el Registre de la Propietat, el seu dret no preval enfront de B, perquè C és un adquirent a
títol lucratiu.

– A, titular registral d’una finca que en realitat no és seua, la ven a B i aquest, més endavant, la dóna al seu
fill C. Encara que la finca venuda per A pertanyés en realitat a Z, aquest no podrà reivindicar-la de C, perquè
C, tot i haver-la adquirit a títol gratuït, s’aprofita del fet que B és tercer hipotecari.

4t. Constància en el Registre de la titularitat o les facultats dispositives del transmitent. El

tercer hipotecari és protegit pel fet d’adquirir d’un titular registral, és a dir, de confiar en la
informació que subministra el Registre, la qual, com sabem, és presumeix exacta. Per a
quedar protegit per l’art. 34 LH, cal que el transmitent del dret siga titular registral en el
moment de la celebració del negoci adquisitiu; no n’hi ha prou a què ho siga en el moment
de la seua inscripció (STS 23.9.2004, RJ 2004\5579).

Pot ser tercer hipotecari un immatriculant? No, ja que sempre li faltarà, al menys, el 4r requisit.

6
L’abast de la protecció del tercer hipotecari queda, a més, delimitada pel contingut del
Registre. Per tant, quedarà desvirtuada si el títol del seu transmitent esdevé ineficaç per
alguna causa que conste en el Registre. Aquesta limitació de la protecció per raó d’allò que
consta en el Registre s’ha de posar en connexió amb la inscriptibilitat de certes causes de
rescissió, revocació o resolució dels títols inscrits (art. 37 LH). Si el títol del transmitent
queda rescindit, revocat o resolt per una causa que constava inscrita, l’adquirent n’ha de
patir les conseqüències.

Si un titular registral ha adquirit una finca per via de donació modal i en el Registre consten les càrregues
que li han estat imposades, la revocació de la donació per incompliment d’aquestes càrregues és oposable a
tercers adquirents de la finca, encara que ho foren a títol onerós.

5é. Inscripció per l’adquirent del seu dret. El tercer adquirent és mantingut en la seua
adquisició, encara que siga a non domino, "una vegada haja inscrit el seu dret". Naturalment,
la seua protecció començarà en el moment en què s’haja estès l’assentament de
presentació, ja que, com hem dit, la inscripció retrotrau els seus efectes a aquest moment.

La no-oposabilitat al tercer dels títols no inscrits

La fe pública registral no només té una vessant positiva de protecció al tercer que recolza la
seua adquisició en la titularitat registral del seu transmitent. Té també una vessant negativa
de no-oposabilitat d’allò que, podent ser inscrit o anotat en el Registre, no ho ha estat. L’art.
32 LH, coincident amb l’art. 606 CC, explicita aquesta dimensió negativa de la fe pública
registral, dient que "els títols de domini o d’altres drets reals sobre béns immobles, que no
estiguen degudament inscrits o anotats en el Registre de la Propietat, no perjudiquen a
tercer".

L’art. 32 LH fa que no puguen oposar-se al tercer adquirent els drets reals no inscrits. Vegem el cas següent: A
constitueix un dret de superfície a favor de B, i aquest no l’inscriu. Posteriorment, A transmet la propietat de la
finca a C. C desconeix la constitució del dret de superfície, que no figura inscrit en el Registre de la Propietat. En
aquest cas, B no podrà fer valer el dret de superfície enfront de C, que serà propietari lliure.

És doctrinalment polèmic si el tercer a què es refereix l’art. 32 LH és el mateix tercer

hipotecari de l’art. 34 LH, i si ha de complir, per tant, els requisits d’aquest darrer precepte.
Hi ha consens a què aquest tercer ha de ser un adquirent de domini o de drets reals, no un
mer creditor o titular de drets personals, ja que el sistema registral s’adreça a la protecció
dels primers, no dels segons. També cal que aquest tercer inscriga el seu títol en el Registre i
siga de bona fe. Més dubtós és, en canvi, si cal que haja adquirit a títol onerós, com el tercer
hipotecari de l’art. 34 LH.

El TS ha negat alguna vegada que la no-oposabilitat dels títols no inscrits s’aplique només als adquirents a
títol onerós (STS 8.5.1982, RJ 1982\2559).

2. Efectes

La inscripció realitzada conforme als requisits exposats produeix dos efectes correlatius:

7
a) Provoca l'adquisició a non domino del tercer, el qual es converteix en el titular del dret,
encara que qui l'hi va transmetre no ho fora realment; i això, en les condicions reflectides en
el Registre.

Així, si sobre la finca que s'adquireix s'havia constituït un usdefruit o una servitud no aparent, i aquests
drets reals no figuraven en el Registre, el tercer adquirent no ha de suportar-los (art. 32 LH).

b) Consegüentment el dret del titular real (el denominat verus dominus) queda resolt
automàticament en el moment de la inscripció del tercer adquirent; i això té lloc
retroactivament, afectant a tots els actes dispositius del titular no inscrit: des d'aquest
instant, queda en la situació de posseïdor sense títol i es troba obligat a restituir la cosa al
tercer.

3. Excepcions a la fe pública registral

En alguns supòsits molt concrets, els efectes de fe pública registral es troben temporalment
atenuats, ateses les circumstàncies en què s’ha produït la inscripció o les característiques del
títol del qual el tercer adquirent deriva el seu dret:

– Adquisició derivada d’un títol inscrit en virtut de procediment immatriculador. En cas

d’immatriculació realitzada pels procediments dels arts. 205 a 206 LH (títol públic
d’adquisició i certificació adm. de domini), els efectes de la fe pública registral queden
suspesos durant dos anys (art. 207 LH). Aquesta cautela –motivada per una relativa
desconfiança entorn de la fiabilitat del procediment immatriculador– no regeix en cas que la
immatriculació haja tingut lloc per mitjà de la tramitació d’un expedient de domini.

Així, per exemple, si la finca s’ha immatriculat pel sistema de doble títol (art. 205 LH), la persona que
l’adquireix de qui figura com a propietari en l’assentament de primera inscripció no queda protegida durant
dos anys: si en aquest període apareix algú que demostra judicialment ser propietari de la finca o tenir
sobre ella algun dret real, l’adquirent no pot invocar l’article 34 de la LH.

– Adquisició derivada d’un títol d’herència o de llegat. Les inscripcions de domini o d’altres
drets reals adquirits per herència o llegat no produeixen efectes respecte de tercers fins que
no han transcorregut dos anys des de la data de la mort del causant, llevat de les fetes a
favor d’hereus forçosos (art. 28 LH).

Si un hereu, per tant, ven una finca, el comprador ha de saber que no queda protegit enfront
de possibles accions d’altres causahavents fins que no hagen transcorregut dos anys
comptats des de la data de la mort del causant.

– Supòsits de doble immatriculació. Com hem dit més amunt, en els supòsits de doble
immatriculació, els efectes de la inscripció a favor de les dues persones que consten com a
propietaris o titulars de drets reals contradictoris en els dos folis es neutralitzen i, per tant,
cap d’elles no pot invocar la condició de tercer hipotecari.

La fe pública registral tampoc no preval enfront de limitacions o restriccions de naturalesa

8
legal i que, per tant, poden ser conegudes per qualsevol adquirent encara que no consten en
els llibres del Registre. Això passa, per exemple, amb els límits de la propietat per raons
d’interés públic, incloent-hi els relacionats amb el planejament urbanístic, amb els límits
legals derivats de les relacions de veïnatge, amb les hipoteques legals tàcites o amb els drets
d’adquisició preferent d’origen legal.

4. Conclusions

D'acord amb la fe pública registral, enfront del tercer hipotecari el que publica el Registre es
presumeix veraç i exacte sense possibilitat de prova en contrari i encara que no ho siga.
D'aquesta manera, es dota de seguretat al tràfic jurídic, en protegir a els qui hagen adquirit
confiant en el que el Registre publica. Açò no significa que el títol del transmitent, en el qual
va confiar el tercer hipotecari, no puga ser declarat nul (recorde's el que disposa l'art. 33 LH),
però la nul·litat declarada no perjudicarà a qui reunisca els requisits del tercer hipotecari. El
tercer hipotecari mantindrà la seua adquisició i els interessats en el contracte nul hauran de
resoldre el seu conflicte d'interessos mitjançant el joc de les indemnitzacions oportunes.

Quan l'adquirent reuneix els requisits el tercer hipotecari, operen al seu favor dues
presumpcions:

1º Les inscripcions es consideren exactes: el tercer adquireix amb l'extensió i contingut que
publica el Registre.

2º Les inscripcions es consideren completes o íntegres: al tercer no li perjudica el que el

Registre no publica en el moment de la seua adquisició. Això és, els drets no inscrits o que
han deixat d'estar-ho és com si no existiren per al tercer hipotecari.

VI. ALTRES ASSENTAMENTS DEL REGISTRE

En els llibres del Registre de la Propietat i, en general, en tots els registres jurídics o de
seguretat, les dades que es pretenen fer públiques hi accedeixen per mitjà de la pràctica
d’assentaments. L’assentament és la plasmació, en forma escrita, de la informació que
subministra el Registre, la qual, com sabem, procedeix bàsicament dels títols que hi
accedeixen.

Els assentaments que es poden practicar en els llibres del Registre de la Propietat poden ser
de cinc tipus: assentaments de presentació, inscripcions, anotacions preventives,
cancel·lacions i notes marginals (ja ens hem referit al assentament de presentació, a les
inscripcions i a les cancel·lacions). De totes maneres, el terme inscripció, en la legislació
hipotecària, és ambivalent: a voltes s’utilitza, en sentit ampli, com a sinònim d’assentament;
d’altres, en sentit estricte, com "assentament principal en el qual es fa constar la constitució,
la transmissió o la modificació d’una situació jurídico-real".

Vegeu l’art. 41 RH, que classifica els diferents tipus d’assentaments, i que primer parla d’"asientos o

9
 inscripciones" (en sentit ampli) i, més endavant, d’"inscripciones propiamente dichas" (en sentit estricte).

1. Anotacions preventives

L'anotació preventiva pot definir-se com un assentament principal i provisional i que es

practica en els Llibres d'Inscripcions, i que té per objecte assegurar les resultes d'un judici,
garantir un dret perfecte, però no consumat, o preparar un assentament definitiu.

P. ex., quan s'està discutint davant els Tribunals si cert dret correspon a una persona o a una altra, o quan
determinat bé ha sigut embargat i pot acabar sent adjudicat a una altra persona en un procediment
d'execució forçosa, etc. Mentre es resol la situació, es pot donar notícia d'ella en el RP a través d'una
anotació preventiva.

Només poden ser objecte d’anotació preventiva les situacions a les quals la llei dota
d’aquesta protecció limitada. Es diu, per això, que estan subjectes a numerus clausus, en el
sentit que només es poden anotar preventivament els drets o les pretensions que indiquen
les lleis. L’art. 42 LH conté una llista dels supòsits en què una persona pot demanar anotació
preventiva, que acaba, en el núm. 10, amb una remissió a altres preceptes ("[...] el que en
cualquier otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto
en ésta o en otra Ley").

Es poden destacar, per exemple, les anotacions preventives de demanda (entre les quals, també es poden
anotar preventivament les demandes d’incapacitació, de declaració d’absència o de declaració de mort), les
anotacions preventives d’embargament, d’altres mesures cautelars o de resolucions judicials no fermes,
anotacions preventives del dret hereditari o de llegat, anotacions preventives per raó d’impediments per a
efectual la inscripció o de la iniciació d’un procediment de rectificació registral.

La naturalesa jurídica de les anotacions preventives queda definida per dos caràcters
essencials: la transitorietat i l'eficàcia negativa: a) Transitorietat. A diferència de la
inscripció, que està cridada a perdurar, l'anotació preventiva és un assentament transitori,
cridat a desaparèixer; i que des del seu naixement es troba en trànsit cap a una situació
definitiva: convertir-se en inscripció, caducar, o ser cancel·lada.

En principi, caduquen als quatre anys de la data de l’anotació mateixa, llevat d’aquelles que
tinguen assenyalat en la llei un termini més breu. Poden ser prorrogades a instància dels
interessats o per ordre de l’autoritat judicial.

b) Eficàcia negativa. L'eficàcia de l'anotació és negativa: la seua finalitat és enervar el joc del
principi de fe pública registral, donant publicitat a una situació jurídica que el tercer
adquirent de la finca no podrà ignorar. No obstant això, l'anotació preventiva és un
assentament de caràcter principal, que es practica en el Llibre d'Inscripcions, conformement
a l'art. 242 LH.

Exemple. El fet que B anote preventivament en el Registre una demanda de reivindicació del domini d’una
finca contra A (titular registral), no impedeix a A disposar del seu dret. Si A, després de l’anotació, ven la
finca a C, aquest haurà de patir les conseqüències de l’evicció si la pretensió de B prospera.

10
2. Cancel·lacions

La cancel·lació és un assentament accessori i definitiu pel qual s'extingeix un assentament

anterior i a conseqüència del com es presumeix extingit el dret al fet que es referia el
assentament cancel·lat.

Quant als efectes de la cancel·lació, cal distingir dos plànols:

a) Formal. En el plànol formal, l'efecte immediat és determinar la pèrdua de vigència d'un altre
assentament anterior. En aquest sentit, cal recordar que són cancel·lables tots els assentaments, incloses
les pròpies cancel·lacions, cas en el qual el assentament que aquestes extingien recobrarà la seua vigència.

b) Substantiu. En el plànol substantiu el assentament de cancel·lació dóna origen a una doble presumpció,
conseqüència del principi de publicitat, en el seu doble aspecte de legitimació i fe pública: Des del punt de
vista de la legitimació registral, indica l'art. 97 LH que, cancel·lat un assentament, es presumeix extingit el
dret al fet que aquest assentament es referisca; presumpció que té un abast iuris tantum, en la mesura en
què el dret pot seguir existint en la realitat. Des del punt de vista de la fe pública, aquesta presumpció
d'extinció es converteix en iuris et de iure en relació amb els tercers hipotecaris, segons es dedueix de l'art.
76 LH, que assenyala que les inscripcions no s'extingeixen, quant a tercer, sinó per la seua cancel·lació o per
la ja citada inscripció de transferència.

3. Notes marginals

Les notes marginals són assentaments que s'estenen al marge d'un altre assentament, i en el
qual es fa constar un acte jurídic que complementa, concreta o fa un advertiment
complementari respecte d'un acte o dret que conté el assentament principal.

La naturalesa de les notes marginals queda definida pels següents caràcters essencials:

a) Des del punt de vista substantiu, les notes marginals presenten sempre una relació de dependència amb
el assentament al marge del qual es practiquen. En general, es tracta de assentaments accessoris, que
manquen de substantivitat i existència pròpia, excepte quan fa les vegades d'un assentament d'inscripció o
anotació preventiva. Normalment, és un assentament definitiu. És un assentament positiu, també per regla
general, ja que en alguns casos té la finalitat extintiva de les cancel·lacions.

b) Formalment, la característica més destacada del assentament de nota marginal és la de practicar-se en

un lloc diferent del foli registral: en el marge en blanc que, en la part esquerra, han de contenir els llibres
d'inscripcions i el diari, com a resulta dels arts. 365 i 366 RH.

Les notes marginals han estat classificades per la tradició jurídica, que distingeix tres
categories fonamentals: les notes d'oficina, les de modificació jurídica i les substitutives,
encara que la moderna legislació ha vingut a introduir una nova categoria: les notes de mera
publicitat, que compleixen una missió merament informativa.

Notes marginals de modificació jurídica. Acrediten un fet, un acte o una circumstància que determina la
producció d’una modificació en una situació jurídica. Aquestes notes són fefaents i el seu contingut queda
emparat per la fe pública registral. Pertany a aquesta categoria la nota marginal per mitjà de la qual es fa
constar el compliment d’una condició suspensiva, que determina l’adquisició del dret supeditat al
compliment de la condició (art. 23 LH).

Notes marginals d’oficina o de connexió registral. Posen en connexió diversos assentaments, facilitant la
tasca del registrador i dels usuaris del Registre. Pertanyen a aquesta categoria, per exemple, les notes

11
 marginals (art. 45 a 48 RH).

Notes marginals succedànies o de funció equivalent. S’estenenen aquells casos en què, per decisió legal, la
nota compleix una funció que correspondria a un assentament principal, d’inscripció, d’anotació preventiva
o de cancel·lació. Pertany a aquest grup la nota marginal per la qual es fa constar el dret de retorn
arrendatiu (art. 15 RH, i regulat en la DA 8 LAU).

VII. RECTIFICACIÓ DEL REGISTRE: EXAMEN DE L'ARTICLE 40 LH

Els llibres del Registre de la Propietat poden contenir informació inexacta, que no es
corresponga amb la realitat extraregistral. Bàsicament, aquesta discordança pot afectar la
descripció material de les finques o el seu estatut jurídic. En el primer cas, la discordança es
pot salvar pels procediments de rectificació de la cabuda o de declaració de l’obra nova. En
el segon cas, la Llei hipotecària (art. 40) preveu diversos mitjans de correcció de la
inexactitud, depenent d’allò en què aquesta consistisca.

1. Causes. La rectificació del Registre només podrà ser sol·licitada pel titular del domini o
dret real que no estiga inscrit, que ho estiga erròniament o que resulte lesionat pel
assentament inexacte i es practicarà conformement a les següents normes:

a) Quan la inexactitud provinga de no haver tingut accés al Registre alguna relació jurídica
immobiliària, la rectificació tindrà lloc: per la presa de raó del títol corresponent (si és
possible aportar els títols pendents d’inscripció, aquest és el mètode més senzill i prioritari
per a esmenar la inexactitud del Registre ), si pertocara a això; per la represa del tracte
successiu, conformement al que es disposa en el títol VI d'aquesta Llei; o per resolució
judicial, ordenant la rectificació.

b) Quan la inexactitud dega el seu origen a l'extinció d'algun dret inscrit o anotat, la
rectificació es farà mitjançant la corresponent cancel·lació efectuada conforme al que es
disposa en el títol IV o en virtut de l'expedient d'alliberament de càrregues i gravàmens que
estableix el títol VI.

c) Quan la inexactitud tinga lloc per nul·litat o error d'algun assentament, (art. 40 I c LH).
Els assentaments poden ser nuls si s’hi omet o s’hi expressa amb inexactitud substancial
alguna de les circumstàncies que ha de contenir tot assentament del tipus que es tracte (art.
30 LH), i també poden, sense arribar a la nul·litat, contenir errors que hagen de ser
esmenats. La llei regula el procediment de rectificació distingint-ne dos tipus:

– Errors materials. Es produeixen quan s’escriuen unes paraules per unes altres, s’omet
l’expressió d’alguna circumstància formal en l’assentament o s’equivoquen els noms o les
quantitats en copiar-ho del títol (art. 211 LH). El procediment de rectificació depèn del
tipus d’assentament i de si el títol es conserva en el Registre. En cas que l’error afecte un
títol inscrit que no existisca en el Registre, per a fer la rectificació cal la conformitat de
l’interessat o una providència judicial (art. 213 i 214 LH).

12
 – Errors de concepte. Es produeixen quan, en expressar en la inscripció algun dels
continguts del títol, s’altera o es varia el seu vertader sentit (art. 216 LH). En general, els
errors de concepte només es poden esmenar amb l’acord unànime de tots els interessats
i del registrador o amb una providència judicial (art. 217 LH). Si el registrador o algun
interessat en una inscripció s’oposa a la rectificació que un altre sol·licite per error de
concepte, la qüestió s’haurà de decidir en judici ordinari (art. 218 LH).

Tant els supòsits de rectificació per nul·litat de l’assentament com per error de concepte
s’han de rectificar per mitjà de la pràctica d’una nova inscripció (art. 219 LH).

d) Quan la inexactitud procedisca de falsedat, nul·litat o defecte del títol que haguera
motivat el assentament i, en general, de qualsevol altra causa de les no especificades
anteriorment, la rectificació precisarà el consentiment del titular o, en defecte d'això,
resolució judicial.

El mateix art. 40 LH regula l’exercici de l’acció de rectificació del contingut del Registre.

2. Legitimació. La legitimació activa s'atribueix al titular del domini o dret real que no estiga
inscrit, que ho estiga erròniament o que resulte lesionat pel assentament inexacte. La
legitimació passiva s'atribueix a tots aquells a els qui el assentament que es tracte de
rectificar concedisca algun dret.

3. Mitjà de rectificació. Quant als mitjans de rectificació, entre ells se citen: la

immatriculació, els mitjans de represa del tracte, la cancel·lació, l'expedient d'alliberament
de càrregues i gravàmens i el consentiment del titular registral; així mateix, la rectificació
d'errors i la resolució judicial.

4. Efectes. Des d'un punt de vista merament formal, la rectificació determina la pràctica d'un
assentament rectificador, que pot ser tant una inscripció com una cancel·lació. En termes
generals, el registre quedarà harmonitzat amb la realitat no tabular, en principi, mitjançant
la substitució del assentament erroni per un altre exacte (encara que la rectificació pot
revestir molt diverses modalitats, com hem indicat).

Els efectes més importants de la rectificació no són els positius, sinó els negatius: aquesta
rectificació mai pot operar en perjudici de tercers adquirents protegits per la fe pública. En
aquest sentit, indica l'art. 40, infine , LH que, en cap cas la rectificació del Registre
perjudicarà els drets adquirits per tercer a títol onerós de bona fe durant la vigència del
assentament que es declare inexacte.

13