CODIGO DE EDIFICACION DELA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES TITULO 1. GENERALIDADES Marco legal: Plan Urbano Ambiental Orden Publico Objeto: establecer los requisites y procedimientos basicos para las etapas que componen una obra en cualquiera de sus variantes, tanto para la presentacién y elaboracién de su proyecto, la ejecucién y fiscalizacién de la misma, y obligaciones y controles que hacen ala conservacién. EI CEdif define los estandares constructivos, de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad, asi como también establece condiciones generales para la prevencién y extincién en caso de incendio. Objetivos Basicos de la Edificacion: + Habitabilidad + Seguridad (en técnicas constructivas, estructuras, ejecucién de obras) Funcionalidad Accesibilidad Prevencién y seguridad contra incendios Sustentabilidad Estructura Normativa del Cédigo de Edificacién: complementado por Reglamentos Técnicos, dictados por la Subsecretaria de Registro, Interpretacién y Catastro.TITULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS AVISOS DE OBRA: realizacion de tareas de reparaciones, limpieza, pintura, ejecucién de solados, etc., obras superficiales, no cambian morfologia. PERMISOS DE OBRA: para demolicién, modificacién, ampliacién y obra nueva; requieren intervencin de uno o varios profesionales. Se clasifican como: Permiso de Obra Menor: hasta 500 m2 y/o subsuelos de hasta 4 m de altura El plano limite de la obra nueva o la ampliacién no podra superar los 10,50 m. + Permiso de Obra Media: hasta 2500 m2 y/o subsuelos de hasta 6 m de profundidad total. El plano limite de la obra nueva o la ampliacién no podra superar los 23,50 m. + Permiso de Obra Mayor: sin limite de superficie, altura o profundidad. + Permisos de Obras en Casos Particulares: en casos de a. Mas de un permiso de obra en una misma parcela; b. Permiso de Obra de Uso Particularizado; c. Permiso de Obra para Inmuebles de Proteccién Patrimonial; + Permisos de Obra en Etapa Proyecto: Los permisos de obra en etapa Proyecto se corresponden con un anteproyecto que no resulta apto para construir; puede aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso en Etapa de Proyecto, sera de 180 dias corridos. TITULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS Obras Adyacentes a Edificios Catalogados: debe darse intervencion al Organismo competente en materia de interpretacién urbanistica, en lo que respecta al tratamiento de fachadas, muros medianeros y al contexto patrimonial. Responsables de la Obra segun la Clasificacién de los Permisos: + Permisos de Micro Obra y Obra Menor: un profesional responsable + Permiso de Obra Media: dos profesionales responsables: un responsable del Proyecto y Direccion de Obra, y un responsable de la Construccion. Asimismo, se requerira una empresa responsable por la construccion. + Permiso de Obra Mayor: tres profesionales responsables; un responsable del Proyecto y Direccién de Obra, un responsable de la Construccién y un responsable en Seguridad e Higiene. Asimismo, se una empresa responsable por la construccién.TITULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS Certificado de Prefactibilidad y de Recursos de Redes y Servicios Publicos Pago de Derechos, Aranceles y Sellados Proyecto Estructural: obligatorio para toda obra nueva o ampliacion que supere los 100 m?. Estudio de Suelos: en permisos de obra media y obra mayor. Demolicién y/o Excavacion Cambio de Profesionales Conforme a Obra Obras en Contravencién TITULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS Obras de Modificaci6n de Edificios Existentes Obras de Transformacion y Actualizacion en Edificios con Proteccion Patrimonial: alternativas posibles y de ajuste razonable Concesi6n del Permiso y/o Aviso - Autorizacién para Comenzar Obras Plazos de Vigencia Declaraci6n de Inicio, Avance y Finalizacion de las Obras Obra Paralizada Interrupcién de los trabajos que causen riesgos fisicos, ambientales, © condiciones insalubres Fiscalizacion de Obras Suspension y/o Baja del Permiso por Incumplimiento de NormasTITULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS Sujetos + Propietario + Gerenciador Profesionales + Proyectista o Director de Proyecto + Revisor del Proyecto + Director de Obra o Director General de Obra + Constructor de Obra o Representante Técnico + Instalador Ejecutor de Estudios de Suelos + Responsable en Seguridad e Higiene + Foguista Conservador TITULO 3. PROYECTO Plano de Comparacién de los Niveles Cota de Nivel. Certificacion Cercas, Veredas y Ochavas Cercas y/o muros en Edificios de Perimetro Libre Fachadas Utilizacién de los Predios para Servicios Publicos Preservacion Patrimonial Niveles de Proteccién Edilicia (integral, estructural, cautelar). Habitabilidad (locales seguros, accesibles, bien conservados)TITULO 3, PROYECTO Clasificacion de los Locales + Locales de Permanencia o ‘ra. Clase: Alli se trabaja y/o habita de manera permanente o transitoria. Uso habitual o permanente por un mismo grupo de usuarios durante un lapso prolongado + Locales Complementarios 0 2da. Clase: Sirven a los locales de permanencia Uso complementario tanto para los Locales de 1ra. Clase como para los de 3ra Los locales de 2da .Clase complementan un Uso, no obstante, no definen el caracter particular del edificio. + Locales de Permanencia Eventual o 3ra. Clase: Definidos para comercio y/o trabajo. Uso eventual, para un mismo grupo de usuarios, 0 uso continuo, con alta rotacién de usuarios. Los locales de 3ra Clase definen las caracteristicas principales, particulares o especializadas de un establecimiento, su infraestructura o su localizacién + Locales de Transito o 4ta. Clase: Sirven de paso 0 servicio entre otros locales y actividades. + Locales sin Permanencia o Sta, Clase: Sirven como auxiliares para servicios generales del edificio. Son locales sin permanencia de usuarios, excepto para periodos muy breves de tiempo. En general son de apoyo a una actividad TITULO 3. PROYECTO Clasificacion de los Locales La Autoridad de Aplicacién establecera en los Reglamentos Técnicos a qué clase pertenece cada local segtin las caracteristicas y condiciones dispuestas en el presente articulo. La determinaci6n del uso de cada local es la que resulte de su ubicacion y dimensiones, mas all de lo que pueda ser consignado por el profesional en el Proyecto. La Autoridad de Aplicacion se encuentra facultada para atribuir un determinado destino a los locales de acuerdo a su exclusivo criterio y podra encuadrarlo ante la falta de especificacion de un local o ante una clasificacién diferente en un proyecto, por analogia Dimensiones de los Locales La altura libre minima de un local es la distancia comprendida entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas aparentes, el fondo del cielorraso ocupard una superficie no menor que los 2/3 del area del local y las vigas dejaran una altura libre no menor a 2,10 m. La altura minima de cada local varia de acuerdo a su clase y superficie.TITULO 3, PROYECTO Altura de Semisotano Equiparado a Planta Baja Patios Bajo Cota de Parcela Tolerancias: Se aplica para errores de obra. Hasta 3 % de los valores numéricos de los anchos y/o superficies y alturas minimas de los locales. Subdivision de Locales lluminaci6n y Ventilacién de Locales Medios de Salida y Accesibilidad + Ancho de entradas y pasos + Escaleras Principales y Secundarias - Rampadas - Caja de Escalera + Ascensores + Puertas Salubridad Disefio Sustentable Condiciones para Determinados Usos en el Proyecto TITULO 3. PROYECTO Altura de Semisétano Equiparado a Planta Baja Patios Bajo Cota de Parcela Tolerancias: se aplica para errores de obra, y no para la etapa de otorgamiento de permiso. Se puede tolerar una diferencia maxima del 3 % de los valores numéricos de los anchos y/o superficies y alturas minimas de los locales. Subdivision de Locales lluminaci6n y Ventilacion de Locales Medios de Salida y Accesibilidad + Ancho de entradas y pasos + Escaleras Principales + Escaleras Secundarias + Caja de Escalera + Escaleras rampadas Rampas Ascensores Puertas Medios de salida y evacuacion Salubridad Disefio Sustentable Condiciones para Determinados Usos en el ProyectoTITULO 4, EJECUCION DE LAS OBRAS Medidas de Proteccién y Seguridad en las Obras Ejecucion las Instalaciones Contrapisos y Solados o Pisos Techos y Cubiertas Conclusi6n de las Obras TITULO 5. CONSERVACION Y MANTENIMIENTO Generalidades Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso Conservacién de Fachadas (y partes e instalaciones de un edificio). Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro Edificios o Estructuras Afectados por otro en Ruinas u otros Peligros instalaciones en Mal EstadoFACULTAD DEL ESTADO j PARA EJERCER CONTROL, PODER DE POLICIA SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE NORMAS CONTROL POLICIA EDILICIA: SOBRE CONSTRUCCIONES Direccién General de Fiscalizacion CIUDAD y Control de Obras (DGFYCO) AUTONOMA DE BUENOS AIRES Direccién General de Habilitaciones y Permisos (DGHyP) AGENTES VERIFICADORES DE OBRA (AVO) Decreto 271-GCBA-2014 + Controlan OBRAS CIVILES, PUBLICAS Y PRIVADAS, COMPRENDIDAS POR EL CODIGO DE LA EDIFICACION y que no estén regidas por una ley especial. + Realizan CONTRALOR DE OBRAS, INSTALACIONES DE ASCENSORES Y/O TRANSPORTE VERTICAL, INSTALACIONES SANITARIAS Y CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION DE CONSERVACION DE OBRAS (Ley 257). VERIFICACIONES ESPECIALES Decreto 271-GCBA-2014 Son solicitadas por el Director de Obra, segiin avances de obra (3 verificaciones). Coneluida la obra, en un plazo no mayor a los treinta (30) dias habiles el Director debe solicitar la 4ta verificacién; esto podrd realizarse exclusivamente con posterioridad a la presentacién de la Declaracién Jurada de Finalizacién de Obra, junto con el propietario, en la Direccién General de Rentas. Sino se presentan las constancias de Verificaciones Especiales, la DGFYCO no dara curso a la verificacién final (4%), hasta tanto no hayan sido abonadas las correspondiente multas, previstas en el Art. 2.4. "De las Penalidades” del Cédigo de la Edificacién, y en el Régimen de Penalidades, y aplicadas por la Direccién General de Obras y Catastro las. sanciones que pudieran corresponder al Constructor y al Director de ObraREGISTRO DEL PLANO > DE MENSURA Y SUBDIVISION EN PROPIEDAD HORIZONTAL RESOL-2016-7-SSREGIC Art. 2°: “...para proceder a la presentacion, estudio y eventual registro del plano de mensura y subdivisién en propiedad horizontal, debera acompajiarse la constancia de la solicitud de la 4° Verificacién especial suscripta por el profesional actuante, vinculada al Expediente Electronico de Obra y el ultimo plano de obra registrado”. ASPECTOS DE LAS VERIFICACIONES ESPECIALES ORDENDELA = ETAPA DE LA OBRA ASPECTOS A COMPROBAR POR VERIFICACION EN LA QUE EL DIRECTOR ELAGENTE VERIFICADOR ESPECIAL DE OBRA DEBERA SOLICITAR DE OBRA LA VERIFICACION tra. Alcomenzar la implantacién de —_Ubicacién en el lote - Linea Verificacion obra de Planta Baja en el de Edificacién - Linea de Frente Especial terreno. Interno - Linea Interna de Basamento - Separacién del edificio de los ejes divisorios - Niveles - Dimensién de los Patios. 2da, Al finalizar la ultima losa. Verificar la volumetria de la obra total - Verificacin Altura maxima - Dimensién Especial de los patios - Altura de losas — Escaleras - Pozo de ascensor. 3ra. Al finalizar la mamposteria Verificar dimensién de locales y sala Verificacién y las montantes de las de maquinas, condiciones Especial instalaciones complementarias __de iluminacién y ventilacién, sala de maquinas. 4ta. Ala terminacién de la obra, Verificar la totalidad de la obra Verificacion pudiendo faltar pintura respecto al plano Conforme a Obra EspecialLEY 257 Obliga a los Propietarios de Inmuebles en la Ciudad de Bs. As. a presentar un Certificado de Conservacién y un Informe Téc! firmado por un profesional, contratado por el propietario, a tal efecto Inspeccién técnica especifica PERIODICA del estado de fachadas, muros divisorios entre predios, espacios de aire y luz. En todos los casos, las tareas de prevencién se realizaran con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada, en el caso de tener que proceder a la demolicién de algtin elemento, se solicitaré previamente una autorizacion fundada técnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicacién de la ley. En el informe deberd especificarse, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperacién o consolidado de las fachadas. El informe deber contener una caracterizacién de los dafios encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnologia apropiada para resolverlo. Las fachadas a considerar en cada edificio de perimetro libre, seran: la del frente, la del contrafrente y las laterales. En los casos de perimetro semilibre sera : la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, debera con contrafrente y los tratamientos existentes en los muros IMPACTO AMBIENTAL — LEY 123 MEDIO AMBIENTE: DEGRADACION “ «4 cambio neto, positivo 0 negativo, que se provoca sobre el impacto ambiente como consecuencia, directa 0 indirecta, de acciones AMBIENTAL E> antrépicas que puedan producir alteraciones susceptibles de afectar fa salud y la calidad de vida, la capacidad productiva de los recursos naturales y los procesos ecolégicos esenciales”. art. 3, Ley N° 123 EVALUACION Procedimiento técnico-administrativo destinado a identificar DEIMPACTO gy interpreta, asi como a preveniro recomponer los efectos de corto, AMBIENTAL mediano y largo plazo que actividades, proyectos, programas © emprendimientos publicos 0 privados, pueden causar al ambiente. * Dicho proyecto pueda identificar y predecir si un determinado impacto ser beneficioso o adverso. * Debe asimismo analizar medidas de mitigacién que eliminen o reduzcan las consecuencias adversas, y la optimizacién o potenciacién de las positivas.IMPACTO AMBIENTAL — LEY 123 THPACTO AMBIENTAL » ‘SIN » (NO REQUIERE EIA RELEVANTE EFECTO ' REQUEREEIA LEY 123 categorias| IMPACTO DICTAMEN ) AUDIENCIAPUBLICA i) DECLARACION DE awsientar | Teenico IMPACTO AMBIENTAL con RELEVANTE CERTIFICADO DE APTITUD AMBIENTAL EFECTO DENEGADO CONDICIONAL APROBADO INFRACCIONES A LA LEY 123. Art, 38: “Las actividades, proyectos, programas o emprendimientos, 0 las ampliaciones de las mismas que se inicien sin contar con la Declaracion de Impacto Ambiental o que no cumplan con las exigencias, seguimiento y controles que establezca dicha Declaracion seran suspondidas 0 clausuradas de inmediato, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran corresponder a sus titulares. En todos los casos la Autoridad de Aplicacién puede disponer la demolicién o el cese de las obras construidas en infraccién a la presente norma, con cargo al infractor”. Otros problemas medioambientales RESIDUOS PATOGENICOS (Ley 154). PCBs ANTENASACCESIBILIDAD AL MEDIO FISICO DISCAPACIDAD Condici6én por la cual ciertas personas presentan una disminucién de sus capacidades fisicas, mentales, intelectuales o sensoriales que, al interactuar con diversas barreras, puedan impedir su participacion plena y efectiva en la sociedad, y en igualdad de condiciones con las demas.DISCAPACIDAD Padecen discapacidad aquella personas cuyas posibilidades de integraci6én educativa, laboral 0 social se ven restringidas como consecuencia de una deficiencia, previsiblemente permanente, en sus capacidades fisicas, psiquicas o sensoriales, pudiendo el origen de dicha deficiencia ser de cardcter congénito o accidental. Un 10% de la poblacion argentina es discapacitada. ACCESIBILIDAD AL MEDIO FISICO Posibilidad de las personas con movilidad reducida de gozar adecuadas condiciones de seguridad y autonomia como elemento primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria, sin restricciones derivadas del Ambito fisico urbano, arquitecténico o del transporte, para su integracién y equiparacién de oportunidades.Constitucién Nacional, art. 43 "Toda persona puede interponer accién expedita y rdpida de amparo, siempre que no exista otro medio judicial mds idéneo, contra todo acto u omisién de autoridades publicas 0 de particulares, que en forma actual o inminente lesione, restrinja, altere o amenace, con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, derechos y garantias reconocidas por esta Constitucién, un tratado o una ley. En el caso, el juez podrd declarar Ia inconstitucionalidad de la norma en que se funde el acto u omisién lesiva. Podrdn interponer esta accién contra cualquier forma de discriminacién y en lo relativo a los derechos que protegen al ambiente, a la competencia, al usuario y al consumidor, asi como a los derechos de incidencia colectiva en genera, el afectado, el defensor del pueblo y las asociaciones que propendan a esos fines, registradas conforme ala ley, Ja que determinara los requisitos y formas de su organizacién". Constitucion de la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, art. 11 " |, Se reconoce y garantiza el derecho aser diferente, no admitiéndose discriminaciones que tiendan a la segregacién por razones con pretexto de raza, etnia, género, orientacién sexual, edad, religion, ideologia, opinién, nacionalidad, caracteres fisicos, condicién psicofisica, social, econémica o cualquier circunstancias que implique distincién, exclusion, restriccién o menoscabo. La Ciudad promueve Ia remocién de los obstdculos de cualquier orden que, limitando de hecho !a igualdad y Ia libertad, impidan el pleno desarrollo de la persona y la efectiva participacién en la vida politica, econémica o social de la comunidad".Constitucién de la Provincia De Buenos Aires, art. 11 "..La Provincia no admite distinciones, discriminaciones ni privilegios por razones de sexo, raza, religin, nacionalidad, lengua, ideologia, opinién, enfermedades de riesgo, caracteristicas fisicas o cualquier otra condicién amparada por las normas constitucionales. Es deber de la Provincia promover el desarrollo integral de las personas garantizando Ia igualdad de oportunidades y la efectiva participacién de todos en la organizacién politica, econémica y social”. Ley 23.592, art. 1 "Quien arbitrariamente impida, obstruya, restrinja 0 de algtin modo menoscabe el pleno ejercicio sobre bases igualitarias de los derechos y garantias fundamentales reconocidos en Ia Constitucién Nacional, sera obligado, a pedido del damnificado, a dejar sin efecto el acto discriminatorio o cesar en su realizacién ya reparar el dafio moral y material ocasionados. Alos efectos del presente articulo se considerardn particularmente Jos actos u omisiones discriminatorios determinados por motivos tales como raza, religién nacionalidad, ideologia, opinién politica 0 gremial, sexo, posicién econémica, condicién social 0 caracteres fisicos"BARRERAS FISICAS =====<=)> Elementos que obstaculizan o impiden la movilidad, comunicaci6n e integracion de personas. BARRERAS ARQUITECTONICAS: impedimentos en obras Ausencia de rampas y escaleras; espacios reducidos, accesos y sanitarios no adaptados, en la via publica, edificios puiblicos 0 privados, lugares de trabajo y viviendas. BARRERAS URBANISTICAS: impedimentos en la ciudad Inadecuada estructura y mobiliario urbanos, y en lugares hist6ricos, museos, reservas naturales y en todo espacio publico. DISCAPACIDAD PERMANENTE TEMPORARIA PSIQUICA FISICA - También personas de avanzada edad y embarazadasLey 22.431 Primera norma sobre protecciones para discapacitados. Art. 22: requisitos técnicos que deben cumplir las obras publicas que contemplen el acceso de publico, por lo que se prevén accesos, medios de circulacién e instalaciones adecuadas. Ordenanza N° 39.892 de la Ciudad de Buenos Aires Obligatoriedad de instalar rampas y vados en aceras, esquinas y accesos de edificios publicos. Ley 24.314 “Sistema de Proteccién Integral de los Discapacitados” Amplia y modifica la Ley 22.431, respecto de los articulos 20, 21 y 22 agregando un texto al final del articulo 28 que establece un plazo maximo de tres afios para suprimir barreras arquitecténicas en edificios publicos. Art. 20: "Establécese Ia prioridad de la supresién de barreras fisicas en los émbitos urbanos, arquitecténicos y del transporte que se realicen 0 enlos existentes que remodelen o sustituyen en forma total o parcial sus elementos constitutivos, con el fin de lograr la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, y mediante la aplicacién de las normas contenidas en el presente capitulo. Alas fines de la presente ley, entiéndese por accesibilidad Ja posibilidad de las personas con movilidad reducida de gozar de las adecuadas condiciones de seguridad y autonomia como elemento primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria, sin restricciones derivadas del dmbito fisico urbano, arquitecténico o del transporte, para su integracién y equiparacién de oportunidades".EDIFICIOS NUEVOS O A REMODELAR Art. 1 de la Ley 24. 314: “Edificios de viviendas: las viviendas colectivas con ascensor deberdn contar con un itinerario practicable por las personas con movilidad reducida, que una Ia edificacién con Ia via publica ycon las dependencias de uso comtn. Asimismo, deberdn observar en su disefio y ejecucién o en su remodelacién, la adaptabilidad a las personas con movilidad reducida, en los términos y grados que establezca la reglamentacién. En materia de disefio y ejecucién o remodelacién de viviendas individuales, los cédigos de edificacién han de observar las disposiciones de Ia presente ley y su reglamentacién. En las viviendas colectivas existentes a la fecha de sancién de Ia presente ley, deberén desarrollarse condiciones de adaptabilidad y practicabilidad en los grados y plazos que establezca la reglamentacién". OTRAS NORMATIVAS INCORPORADAS ALA LEGISLACION NACIONAL Convencion Interamericana para la Eliminaci6n de Todas las Formas de Discriminacién contra las Personas con Discapacidad Ley 25.280 Organizacién de las Naciones Unidas Convencion sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad Ley 27.044 (jerarquia constitucional)