‫دليل وكيل‬

‫اتحاد المالك المشتركين‬

‫مديرية اإلنعاش العقاري‬

 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫التعريف بامللكية امل�شرتكة والأجهزة امل�سرية لها‬

‫التعريف بوكيل احتاد املالك وب�أن�شطته التنظيمية‬

‫مهام وكيل احتاد املالك وخمتلف عالقاته‬

‫‪3‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫متهيد‪:‬‬
‫لقد عرف البناء العمودي و�إقامة التجمعات ال�سكنية‪ ،‬والإقامات على اختالف �أنواعها‬
‫انت�شارا وا�سعا‪ ،‬ومنوا كبريا يف الوقت احلا�رض يف بالدنا‪ ،‬نتيجة تطور فن البناء وارتفاع‬
‫النمو الدميوغرايف والهجرة القروية؛ وذلك ملواجهة الطلب املتزايد على امل�ساكن‬
‫واملحالت‪ ،‬الأمر الذي حدى بامل�رشع املغربي �إىل �إعادة تنظيم امللكية امل�شرتكة على‬
‫�أ�س�س جديدة‪ ،‬بغية ‪:‬‬
‫• تاليف امل�شاكل وال�صعوبات التي �أثارها تطبيق الت�رشيع امللغى؛‬
‫• تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني ب�صورة حمكمة؛‬
‫• �إيجاد الأجهزة والقواعد الكفيلة بت�أمني �إدارة امللكية امل�شرتكة وت�سيريها الت�سيري‬
‫الأمثل‪ ،‬وذلك مبوجب قانون ‪ 18 - 00‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم‬
‫‪ 298-02-1‬امل�ؤرخ ب ‪ 25‬رجب ‪ 1423‬هجرية املوافق ل ‪� 3‬أكتوبر ‪.2002‬‬
‫ويعترب وكيل احتاد املالك من بني الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬بل و�أكرثها �أهمية‬
‫وخطورة‪ ،‬وذلك بالنظر �إىل الدور الهام املناط به يف هذا ال�صدد‪� ،‬إذ هو املكلف بتنفيذ‬
‫الن�صو�ص القانونية املتعلقة بهذا النوع من امللكية وقرارات اجلمع العام‪� ،‬إ�ضافة �إىل‬
‫املهام املتنوعة امللقاة على عاتقه‪� ،‬إىل حد �صح معه القول‪� ،‬أن الت�سيري الأمثل للملكية‬
‫امل�شرتكة يتوقف على حنكة وجتربة وكيل االحتاد‪.‬‬
‫اعتبارا ملا تقدم‪ ،‬وبالنظر �إىل امل�شاكل وال�صعوبات التي �أ�صبح وكيل احتاد املالك‬
‫يواجهها يف الوقت احلا�رض‪ ،‬عند قيامه مبهامه تلك‪ ،‬الأمر الذي يفر�ض عليه �أن يكون‬
‫على دراية كافية مبعارف قانونية‪ ،‬مالية‪ ،‬حما�سبية‪ ،‬وتقنية‪ ،‬متكنه من النهو�ض بها على‬
‫الوجه املر�ضي‪.‬‬
‫ومل�ساعدة وكالء احتاد املالك على اكت�ساب املعارف ال�رضورية‪ ،‬واملهارات الالزمة للقيام‬
‫بعملهم بكيفية مر�ضية‪ ،‬قرر امل�س�ؤولون بوزارة الإ�سكان والتعمري والتنمية املجالية يف‬
‫�إطار اجلهود املبذولة من �أجل ت�أطري هذه الفئة وكذلك من �أجل �ضمان التطبيق ال�سليم‬
‫للن�صو�ص الت�رشيعية والتنظيمية اجلاري بها العمل يف هذا امل�ضمار و�ضع دليل عملي‬
‫خا�ص بوكيل احتاد املالك امل�شرتكني‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫فما هي �أهداف هذا الدليل ؟ وما هو مو�ضوعه ؟‪.‬‬

‫�أهداف الدليل‪:‬‬
‫ميكن تلخي�صها فيما يلي‪:‬‬
‫• املعرفة الكاملة بالإطار الت�رشيعي والتنظيمي املتعلق بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫• التعريف بنطاق امل�س�ؤوليات واملهام امللقاة على عاتق وكيل احتاد املالك وم�ضمونها‬
‫ونتائجها؛‬
‫• الت�أقلم مع تقنيات ت�سيري امللكية امل�شرتكة ( املحا�سبة‪ ،‬ت�سيري الأموال‪ ،‬تدبري‬
‫الوثائق)؛‬
‫• التحكم يف تقنيات التوا�صل وت�سيري االجتماعات؛‬
‫• معرفة طرق التقا�ضي املتعلقة بالنزاعات املرتبطة بت�سيري امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫كما يعترب هذا الدليل‪ ،‬خري معني لوكالء احتادات املالك على قيامهم بواجباتهم يف مناخ‬
‫جيد‪ ،‬و�أف�ضل �أداة متكن الباحثني من االطالع على التطبيق العملي والواقعي للن�صو�ص‬
‫اجلاري بها العمل‪ ،‬واملتعلقة بامللكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫مو�ضوع الدليل‪:‬‬
‫ي�شتمل هذا الدليل على تفا�صيل مدققة ومعلومات �إ�ضافية تهم اجلوانب القانونية‪،‬‬
‫واملالية‪ ،‬واملحا�سبية‪ ،‬والتقنية‪ ،‬التي يكون وكيل احتاد املالك يف حاجة ما�سة �إليها‪ ،‬والتي‬
‫ت�ساعده على القيام مبهامه على الوجه الأكمل‪ ،‬وهكذا �سيت�ضمن هذا الدليل ‪:‬‬
‫• بيانا مف�صال عن الن�صو�ص الت�رشيعية والتنظيمية املتعلقة بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫• معلومات مدققة عن اجلوانب املالية‪ ،‬واملحا�سبية‪ ،‬والتوثيقية التي تتعلق باحتاد‬
‫املالك؛‬
‫• القواعد والأحكام التي تنظم عالقة وكيل االحتاد �سواء بامل�ستخدمني �أو املالك‬
‫امل�شرتكني �أو بالغري‪ ،‬وكذا القواعد التي تنظم املعامالت اجلارية على املحالت‬
‫والطبقات وال�شقق اخلا�ضعة لهذا النظام‪.‬‬
‫وبناء عليه‪� ،‬سيت�ضمن هذا الدليل الأجزاء الثالثة الآتية ‪:‬‬
‫• اجلزء الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة وبالأجهزة امل�سرية لها‪.‬‬
‫• اجلزء الثاين ‪ :‬التعريف بوكيل احتاد املالك وب�أن�شطته التنظيمية‪.‬‬
‫• اجلزء الثالث ‪ :‬مهام وكيل احتاد املالك وخمتلف عالقاته‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫الجزء األول‬

‫التعريف بالملكية المشتركة‬

‫وباألجهزة المسيرة لها‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫لقد عرف ال�سكن اجلماعي مبختلف �أ�شكاله (عمارات‪ ،‬جتمعات �سكنية‪� ،‬إقامات) انت�شارا‬
‫متزايدا يف بالدنا يف الآونة الأخرية‪ ،‬بف�ضل ارتفاع وثرية �إنتاج الوحدات ال�سكنية‬
‫لتدارك النق�ص احلا�صل يف هذا امل�ضمار‪ ،‬والذي يتفاقم �سنة عن �سنة‪ ،‬وال�سيما ال�سكن‬
‫االجتماعي‪ ،‬وذلك بالنظر �إىل الدعم املتزايد الذي توفره الدولة لقطاع ال�سكن عموما‪،‬‬
‫وال�سكن االجتماعي بوجه خا�ص‪.‬‬
‫غري �أن البناء العمودي على الطراز احلديث‪ ،‬قد �أخذ يف االنت�شار يف بالدنا‪ ،‬وال�سيما يف‬
‫املدن الكربى‪ ،‬منذ العقد الثالث من القرن املا�ضي‪ ،‬مما ا�ستدعى تدخل امل�رشع لتنظيم‬
‫امللكية امل�شرتكة للعقارات املبنية مبوجب الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ يف ‪ 16‬نونرب ‪.1946‬‬
‫وقد �أثار تطبيقه العملي م�شاكل و�صعوبات ب�سبب ما اعرتته من �سلبيات خا�صة‪:‬‬
‫ـ على م�ستوى تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني؛‬
‫ـ وعلى م�ستوى تنظيم الأجهزة املكلفة ب�إدارة وت�سيري هذا النوع من امللكية؛ الأمر‬
‫الذي حدى بامل�رشع �إىل �إعادة تنظيم امللكية امل�شرتكة على �أ�س�س جديدة مبوجب‬
‫القانون ‪ 18 - 00‬وذلك ‪:‬‬
‫‪ ‬لتاليف ال�سلبيات التي اعرتت الن�ص امللغى؛‬
‫‪ ‬وحلث امل�ستثمرين و�أرباب الأموال على اال�ستثمار يف هذا املجال يف ظل‬
‫�إطار قانوين مالئم‪.‬‬
‫وقبل التعريف بامللكية امل�شرتكة يف ظل الت�رشيع احلايل [نطاقها‪ ،‬ومكوناتها‪ ،‬وما �إىل‬
‫ذلك]‪ ،‬وبالأجهزة املكلفة بت�سيريها‪ ،‬لنتبني مكانة وكيل احتاد املالك من بينها‪ ،‬يجدر بنا‬
‫�أن نقول كلمة موجزة عن تطوير هذا النوع من امللكية ببالدنا‪.‬‬
‫وعلى هذا �سيتم تق�سيم هذا اجلزء �إىل الف�صلني الآتيني ‪:‬‬
‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة؛‬
‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بامللكية امل�شرتكة‬

‫�سبقت الإ�شارة �إىل �أن امللكية امل�شرتكة ينظمها حاليا قانون ‪ ،18.00‬والذي دخل حيز‬
‫التطبيق يف ‪ 07‬نونرب ‪ ،2003‬وقد مت �سن هذا القانون ملواكبة التطورات التي عرفها‬
‫قطاع الإ�سكان بف�ضل الدعم املتزايد له من طرف الدولة‪ ،‬ولإيجاد احللول املنا�سبة‬
‫ملختلف امل�شاكل التي �أثارها التطبيق العملي للت�رشيع امللغى‪ ،‬ولتمكني املالك امل�شرتكني‬
‫من ا�ستعمال امللكية امل�شرتكة ا�ستعماال ي�ستفيد منه اجلميع‪ ،‬وتنظيم عالقاتهم تنظيما‬
‫حمكما عن طريق بيان حقوقهم والتزاماتهم‪ ،‬وذلك حتى يت�سنى لهم العي�ش يف �أمان‬
‫واطمئنان‪.‬‬
‫وللتعريف بهذا النوع من امللكية البد من حتديد مفهومها‪ ،‬وجمال اعمالها‪ ،‬وعنا�رصها‪،‬‬
‫وما �إىل ذلك‪� ،‬إ�ضافة �إىل التعريف بحقوق كل مالك م�شرتك والتزاماته‪.‬‬
‫وهذه �أمور ينبغي على وكيل احتاد املالك �أن يكون على دراية بها‪ ،‬لأنها متثل الإطار العام‬
‫لن�شاطه‪ ،‬بل �إنها قد تدخل �أحيانا �ضمن هذا الن�شاط‪ ،‬لذلك مت تكري�س هذا الف�صل‬
‫ال�ستعرا�ض �أهم الأحكام املتعلقة بها‪� ،‬إ�ضافة �إىل بيان بع�ض القواعد اخلا�صة التي‬
‫حتكم الت�رصفات اجلارية على ال�شقق‪� ،‬أو الطبقات‪� ،‬أو املحالت اخلا�ضعة لها‪ ،‬وذلك يف‬
‫الفقرات التالية ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات‬

‫�أوال ‪ :‬تعريف امللكية امل�شرتكة ونطاق تطبيق القانون املتعلق بها‬
‫‪ - 1‬تعريف امللكية امل�شرتكة‬
‫يراد بامللكية امل�شرتكة‪� ،‬أن يتملك عدة �أ�شخا�ص باال�شرتاك فيما بينهم مبنى مق�سم �إىل‬
‫طبقات‪� ،‬أو �شقق‪� ،‬أو حمالت‪ ،‬واملق�سمة �إىل �أجزاء ي�ضم كل جزء منها جزءا مفرزا‪،‬‬
‫وح�صة يف الأجزاء امل�شرتكة ( املادة الأوىل من قانون ‪.)18.00‬‬
‫فحق املالك ي�ضم جزءا مفرزا‪ ،‬وح�صة يف الأجزاء امل�شرتكة؛ فهو حق موحد‪ ،‬ومن ثم‬
‫يختلف عن حق امللكية العادي‪.‬‬
‫‪ - 2‬نطاق تطبيق القانون‬
‫من مزايا القانون احلايل‪� ،‬أنه قد و�سع من نطاق تطبيقه‪ ،‬حيث جعله وا�سعا ي�شمل �أي‬
‫عقار به �أجزاء خا�صة و�أجزاء م�شرتكة‪ ،‬ميلكه عدد من املالك �أيا كان بنا�ؤه وكيفما كان‬
‫نظامه القانوين‪ ،‬وال �ضري‪ ،‬فهذا القانون �إمنا يعمل على تنظيم عالقات املالك امل�شرتكني‬
‫فيما بينهم وكيفية ا�ستعمال الأجزاء اخلا�صة والأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�إدارة وت�سيري امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ومن ثم فهو ال يتطرق �إىل حق امللكية يف ذاته‪ ،‬وال �إىل طرق اكت�سابها ؛‬
‫وهكذا يتحدد جمال تطبيق هذا القانون كما هو م�ستفاد ‪ -‬من املادة الأوىل منه – كما‬
‫يلي ‪:‬‬
‫‪11‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬العقارات املبنية امل�ؤلفة من طبقات �أو �شقق �أو حمالت؛‬

‫‪ -‬املجمعات العقارية املبنية‪ ،‬وخمتلف الإقامات امل�ؤلفة من بنايات متال�صقة‪،‬‬
‫�أومنف�صلة‪ ،‬وبها �أجزاء م�شرتكة مملوكة على ال�شيوع ملجموع املالك‪.‬‬
‫وي�شمل نطاق التطبيق كل هذه العقارات كيفما كان نوع ا�ستعمالها‪� ،‬أي �سواء كانت‬
‫خم�ص�صة لل�سكنى �أو لال�ستعمال املهني �أو التجاري‪.‬‬
‫وي�رسي على هذه العقارات كيفما كان نظامها القانوين‪� ،‬سواء كانت حمفظة‪� ،‬أو يف طور‬
‫التحفيظ‪� ،‬أو غري حمفظة‪.‬‬
‫كما ت�رسي �أحكام القانون اجلاري به العمل على التعاونيات واجلمعيات ال�سكنية‪ ،‬حيث‬
‫يجب عليها و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪ ،‬ويف حالة حلها‪ ،‬يتم ت�أ�سي�س احتاد املالك بني‬
‫�أع�ضائها بقوة القانون‪ ،‬مادامت هناك �أجزاء م�شرتكة ميلكونها على ال�شياع فيما بينهم‬
‫(املواد ‪46‬و‪47‬و ‪ 48‬منه)‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مكونات امللكية امل�شرتكة‬

‫يتكون هذا النوع من امللكية من جزء مفرز خا�ص‪ ،‬ومن ح�صة �شائعة يف الأجزاء‬
‫امل�شرتكة‪.‬‬
‫‪ - 1‬معيار التمييز بني الأجزاء املفرزة والأجزاء امل�شرتكة‬
‫من مزايا هذا القانون �أي�ضا �أنه و�ضع معيارا للتمييز بني الأجزاء املفرزة‪ ،‬والأجزاء‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬يتمثل يف اال�ستعمال اخلا�ص �أو امل�شرتك بحيث يكون املعيار يف الأوىل هو‬
‫اال�ستعمال اخلا�ص وال�شخ�صي‪ ،‬ويف الثانية هو اال�ستعمال امل�شرتك فيما بني جمموع‬
‫املالك �أو البع�ض منهم وتتحدد على �ضوئه كل من الأجزاء املفرزة والأجزاء امل�شرتكة‪.‬‬
‫‪ - 2‬الأجزاء املفرزة‬
‫تعترب �أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء املبنية �أو غري املبنية التي ميلكها كل واحد من‬
‫املالك امل�شرتكني بغر�ض االنتفاع ال�شخ�صي واخلا�ص‪ ،‬من ذلك مثال‪ :‬الطبقة‪� ،‬أو ال�شقة‪،‬‬
‫�أو املحل‪ ،‬الذي ي�ستقل به كل واحد من املالك‪ ،‬واملر�آب اخلا�ص بكل واحد منهم‪ ،‬وغرفة‬
‫املخلفات‪ ،‬وغرفة الغ�سيل‪...‬‬
‫وتتميز الأجزاء املفرزة اخلا�صة مبا يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬تعترب الأجزاء املذكورة ملكا خا�صا لكل مالك م�شرتك؛‬
‫‪ -‬ال ميكن للجمع العام ب�أي حال من الأحوال �أن يلزم �أحد املالك امل�شرتكني بتغيري‬
‫تخ�صي�ص الأجزاء املفرزة �أو �رشوط ا�ستعمالها واالنتفاع بها؛‬
‫‪ -‬يعترب باطال كل �رشط يف امللكية امل�شرتكة يفر�ض قيودا على حقوق املالك‬
‫امل�شرتكني يف الأجزاء املفرزة لكل واحد منهم با�ستثناء ما يتعلق بتخ�صي�ص‬
‫العقار امل�شرتك وبخ�صو�صياته وموقعه؛‬

‫‪12‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬ال يجوز تق�سيم �أي جزء مفرز �إال مبوافقة احتاد املالك وب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات‬
‫املالك‪.‬‬
‫‪ - 3‬الأجزاء امل�شرتكة ‪:‬‬
‫تعترب �أجزاء م�شرتكة من العقار‪ ،‬الأجزاء املبنية �أو غري املبنية املخ�ص�صة لالنتفاع‬
‫واال�ستعمال من طرف املالك امل�شرتكني جميعهم �أو بع�ضا منهم‪ ،‬بع�ضها �أ�صلي‪ ،‬وبع�ضها‬
‫يعترب كذلك ما مل تق�ضي �سندات امللكية بخالفه �إ�ضافة �إىل احلقوق التابعة لها‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬تعد �أجزاء م�شرتكة �أ�صلية ‪:‬‬
‫‪ -‬الأر�ض؛‬
‫‪ -‬هيكل العقار والأ�سا�سات واجلدران احلاملة له‪ ،‬والأقبية مهما كان عمقها؛‬
‫‪ -‬واجهة البناية؛‬
‫‪ -‬ال�سطوح املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬
‫‪ -‬الدرج واملمرات والدهاليز املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬
‫‪ -‬م�ساكن احلرا�س والبوابني؛‬
‫‪ -‬املداخل وال�رساديب وامل�صاعد املعدة لال�ستعمال امل�شرتك؛‬
‫‪ -‬اجلدران واحلواجز الفا�صلة بني �شقتني �أو حملني؛‬
‫‪ -‬التجهيزات امل�شرتكة مبا فيها الأجزاء التابعة لها والتي متر عرب الأجزاء املفرزة؛‬
‫‪ -‬املخازن واملداخن ومنافذ التهوية املعدة لال�ستعمال امل�شرتك‪.‬‬
‫ب ‪ -‬وتعد كذلك �أجزاء م�شرتكة ما مل ين�ص على ذلك يف �سندات امللكية �أو يف‬
‫حالة وجود تعار�ض بينها ‪:‬‬
‫‪ -‬الغماءات وال�رشفات غري املعدة �أ�صال لال�ستعمال ال�شخ�صي؛‬
‫‪ -‬ال�ساحات واحلدائق؛‬
‫‪ -‬املحالت املعدة لال�ستعمال اجلماعي؛‬
‫وب�صفة عامة كل جزء يعترب م�شرتكا‪� ،‬أو تق�ضي طبيعة العقار �أن يكون خم�ص�صا‬
‫لال�ستعمال امل�شرتك‪.‬‬
‫ج ‪ -‬وتعد حقوقا تابعة للأجزاء امل�شرتكة‬
‫‪ -‬احلق يف تعلية البناء؛‬
‫‪ -‬احلق يف �إحداث �أبنية جديدة يف ال�ساحات �أو احلدائق �أو يف �رساديبها؛‬
‫‪ -‬احلق يف احلفر‪.‬‬
‫د‪ -‬تتميز الأجزاء امل�شرتكة مبا يلي‪:‬‬
‫تعترب الأجزاء امل�شرتكة ملكا �شائعا بني املالك امل�شرتكني �شيوعا جربيا بحيث‪:‬‬
‫‪ -‬ال يجوز �أن تكون مو�ضوعا لطلب الق�سمة؛‬
‫‪13‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬كما ال يجوز �أن تكون مو�ضوعا لبيع جربي مبعزل عن الأجزاء املفرزة؛‬
‫‪ -‬و�أخريا ال ي�سوغ لأي واحد من املالك امل�شرتكني �أن يت�رصف يف ن�صيبه املفرز‪،‬‬
‫�أوت�أجريه‪� ،‬أو رهنه‪ ،‬مبعزل عن اجلزء ال�شائع العائد له‪ ،‬والعك�س �صحيح‪.‬‬
‫‪ - 4‬طريقة حتديد الأجزاء امل�شرتكة ‪:‬‬
‫يتم حتديد احل�صة ال�شائعة لكل مالك يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬على �أ�سا�س م�ساحة اجلزء‬
‫املفرز العائد له بالن�سبة �إىل جمموع م�ساحة الأجزاء املفرزة يف العقار‪ ،‬حني �إقامة امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ما مل ين�ص على خالف ذلك يف عقود امللكية‪.‬‬
‫ف�إذا كانت م�ساحة اجلزء املفرز العائد للمالك متثل ‪ ٪10‬من جمموع م�ساحة الأجزاء‬
‫املفرزة يف العقار‪ ،‬ف�إن ح�صته ال�شائعة يف الأجزاء امل�شرتكة حتدد �أي�ضا ب ‪ ٪10‬من‬
‫جمموع م�ساحة هذه الأجزاء‪.‬‬
‫ويتوىل نظام امللكية امل�شرتكة لزاما‪ ،‬توزيع احل�ص�ص ال�شائعة التي ت�شمل كل جزء‬
‫مفرز يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬بحيث يجب �أن يت�ضمن و�صفا خمت�رصا لتق�سيم العقار �إىل‬
‫طبقات‪� ،‬أو �شقق‪� ،‬أو حمالت‪ ،‬وبيان خمتلف الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة التي يتكون منها‬
‫كل م�ستوى‪ ،‬وجدوال يبني احل�صة ال�شائعة املرتبطة بكل جزء مفرز‪.‬‬
‫وجتدر الإ�شارة‪� ،‬إىل �أن من بني الدعامات الأ�سا�سية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬و�ضع نظام‬
‫خا�ص بها‪ ،‬وقد جعل امل�رشع و�ضعه �أمرا �إلزاميا‪� ،‬إذ يف حالة عدم وجوده يطبق النظام‬
‫النموذجي‪.‬‬
‫ومبا �أن نظام امللكية امل�شرتكة يعترب �أداة رئي�سية يعتمد عليها وكيل احتاد املالك يف قيامه‬
‫مبهامه و�أن�شطته‪ ،‬فقد مت تخ�صي�ص جزء م�ستقل ال�ستعرا�ض الأحكام املتعلقة به‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬حقوق املالك امل�شرتك والتزاماته‬

‫�سعيا منه �إىل توفري مناخ منا�سب ي�ضمن العي�ش الهادئ واملطمئن لكافة املالك‬
‫امل�شرتكني‪ ،‬اعتنى امل�رشع بتنظيم العالقات فيما بني املالك تنظيما حمكما‪ ،‬بحيث رتب‬
‫لهم حقوق وفر�ض عليهم التزامات‪ ،‬تهم على وجه اخل�صو�ص �سالمة العقار وح�سن‬
‫�إدارته وت�سيريه‪ ،‬وقد �أ�شار �إليها القانون املذكور يف خمتلف بنوده‪ ،‬وبحث �أهمها بتف�صيل‬
‫يف املواد ‪ 31‬وما يليها‪ ،‬وميكن �إجمالها يف ما يلي ‪:‬‬

‫�أوال‪ :‬حقوق املالك امل�شرتك‬

‫تثبت للمالك امل�شرتك – �إ�ضافة �إىل اكت�سابه الع�ضوية يف احتاد املالك ويف اجلمع العام‬
‫ومتتعه بعدد من الأ�صوات يتنا�سب مع اجلزء املفرز من العقار والذي �أ�صبح مالكا له‬
‫احلقوق التالية‪:‬‬
‫‪ - 1‬احلق يف الت�رصف‬
‫يحق لكل مالك م�شرتك �أن يت�رصف دون قيد �أو �رشط يف اجلزء املفرز له من العقار‪،‬‬
‫وكذا يف الأجزاء امل�شرتكة املرتبطة به بح�سب الغر�ض املعد له‪ ،‬كالبيع‪ ،‬والهبة‪ ،‬وغريهما‪،‬‬
‫وذلك ف�ضال عما يتمتع به من مكنة اال�ستغالل‪ ،‬واال�ستعمال‪.‬‬
‫كما يحق له �أو ملن يحل حمله كاملكرتي �أن ي�ستعمل �أو يت�رصف يف الأجزاء امل�شرتكة‪،‬‬
‫بح�سب الغر�ض املعد له‪� ،‬رشيطة �أال يلحق �أي �رضر بباقي املالك‪� ،‬أو بتخ�صي�ص‬
‫العقار‪.‬‬
‫‪ - 2‬احلق يف االطالع على الربائد والوثائق وامل�ستندات املتعلقة‬
‫بامللكية امل�شرتكة‬
‫يتمتع كل مالك باحلق يف االطالع على الربائد‪ ،‬وال�سجالت اخلا�صة باحتاد املالك‪،‬‬
‫وال�سيما ما يتعلق منها بالو�ضعية املالية‪.‬‬
‫‪ - 3‬حق اللجوء �إىل الق�ضاء‬
‫يحق لكل مالك �إقامة دعوى للمحافظة على حقوقه‪� ،‬أو للمطالبة ب�إ�صالح الأ�رضار التي‬
‫ت�صيب العقار‪� ،‬أو جزءا من الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬نتيجة خط�أ من �أحد املالك امل�شرتكني‪� ،‬أو‬
‫من الغري‪.‬‬
‫‪ - 4‬حق الأف�ضلية ‪:‬‬
‫املق�صود به ما يتمتع به كل مالك من احلق يف �أن ي�سرتجع ال�شقة التي باعها مالك �آخر‪،‬‬
‫�أو عاو�ض عليها بعد �أداء الثمن‪ ،‬وامل�صاريف‪ ،‬على �أن ميار�سه �ضمن الآجال‪ ،‬ووفق‬
‫الإجراءات املن�صو�ص عليها‪ ،‬وقد يكون هذا احلق الحتاد املالك‪.‬‬
‫ويتمتع املالك بهذا احلق‪� ،‬إن كان قد �سبق االتفاق عليه‪ ،‬ومت تنظيمه يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬ف�إن مل ي�رش �إليه هذا النظام‪ ،‬جاز للمالك ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك‬
‫‪15‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫امل�شرتكني احلا�رضين �أو املمثلني �أن ين�شئوا هذا احلق فيما بينهم‪ ،‬يف جميع الت�رصفات‬
‫الناقلة للملكية بعو�ض‪ ،‬والتن�صي�ص على كيفية ممار�سته‪ ،‬و�آجاله يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪.‬‬
‫‪ - 5‬حق التعلية وحق احلفر و�إعادة بناء العقار‬
‫ت�ضاف �إىل احلقوق املذكورة �سابقا حقوق �أخرى‪ ،‬ت�ضمن للمالك مع باقي املالك الآخرين‪،‬‬
‫كاحلق يف التعلية‪ ،‬واحلق يف احلفر‪ ،‬واحلق يف �إعادة البناء �إذا تهدم ‪:‬‬
‫‪ -‬ال يكون احلق يف التعلية �أو احلق يف احلفر �صحيحني �إال �إذا مت الرتخي�ص بهما‬
‫�رصاحة مبوجب القوانني اجلاري بها العمل وقبولهما بالإجماع من طرف املالك‬
‫امل�شرتكني‪.‬‬
‫‪� -‬إذا تهدم العقار كليا يتخذ قرار �إعادة بنائه ب�إجماع املالك‪ ،‬و�إذا تهدم جزئيا‪ ،‬يتخذ‬
‫قرار �إ�صالح اجلزء املتهدم ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك امل�شرتكني؛‬
‫‪ -‬ويف حالة النزاع‪ ،‬يتم اللجوء �إىل املحكمة املخت�صة؛‬
‫‪ -‬تخ�ص�ص العائدات املرتتبة عن تهدم العقار لإعادة بنائه �أو �إ�صالحه؛‬
‫‪ -‬يف حالة التهدم الكلي ميكن للمحافظ العقاري‪ ،‬بناء على طلب من ذوي احلقوق‪،‬‬
‫�شطب الر�سوم العقارية اخلا�صة بالأجزاء املفرزة‪ ،‬وتقييد الر�سم الأ�صلي اخلا�ص‬
‫بالأجزاء امل�شرتكة يف �إ�سم كافة املالك بح�سب الن�سب املبينة يف نظام امللكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬مع وجوب نقل احلقوق والتحمالت املقيدة �إىل الر�سم العقاري‬
‫الأ�صلي‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التزامات املالك امل�شرتك‬
‫يلتزم املالك امل�شرتك بالتزامات عديدة من �أهمها ‪:‬‬
‫‪ - 1‬بح�ضور اجتماعات اجلمع العام‪ ،‬وامل�شاركة يف �أ�شغاله‪.‬‬
‫‪ - 2‬ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة فيما �أعدت له‪ ،‬وبدون �أن يحدث �أي‬
‫�رضر لغريه من املالك‪.‬‬
‫‪ - 3‬ال�سماح بتنفيذ الأ�شغال املتعلقة بالأجهزة امل�شرتكة ‪:‬‬
‫‪ -‬ال يجوز للمالك �أو لذوي حقوقه �أو ملن ي�شغل املحل �أن مينع �إجناز الأ�شغال املتعلقة‬
‫بالأجزاء امل�شرتكة التي قررها اجلمع العام ولو داخل اجلزء املفرز ؛‬
‫‪ -‬يجب على وكيل االحتاد �أن يخرب املالك �أو ذوي حقوقه �أو من ي�شغل املحل بنوع‬
‫الأ�شغال‪ ،‬ثمانية �أيام قبل ال�رشوع فيها‪ ،‬ما مل يتعلق الأمر ب�أ�شغال ذات طابع‬
‫ا�ستعجايل من �ش�أنها احلفاظ على �سالمة العقار امل�شرتك وعلى �أمن �ساكنته ؛‬
‫‪ -‬يف حالة اعرتا�ض �أحد املالك على �إجناز الأ�شغال املذكورة‪ ،‬يعر�ض النزاع على‬
‫قا�ضي امل�ستعجالت الذي له �أن ي�صدر الأمر ب�إجناز الأ�شغال الالزمة لرفع‬
‫ال�رضر‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 4‬امل�ساهمة يف التكاليف امل�شرتكة ‪:‬‬

‫وهو �أهم التزام يفر�ض على املالك امل�شرتك‪ ،‬ويثري م�شاكل عديدة من الناحية العملية‪،‬‬
‫وفيما يلي �أهم القواعد التي تتعلق بهذا االلتزام وال�ضمانات التي تكفله ‪:‬‬
‫ا ‪ -‬القواعد التي حتكم هذا االلتزام ‪:‬‬
‫‪ -‬يلتزم كل مالك م�شرتك‪ ،‬بامل�ساهمة يف التكاليف التي ي�ستلزمها احلفاظ على‬
‫الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�صيانتها‪ ،‬وت�سيريها ؛‬
‫‪ -‬يتم حتديد هذه التكاليف‪ ،‬على �أ�سا�س ن�صيب كل مالك يف اجلزء املفرز من العقار‪،‬‬
‫ما مل توجد مقت�ضيات خمالفة يف نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬ال يجوز تعديل توزيع التكاليف امل�شرتكة �إال من طرف اجلمع العام ب�أغلبية ثالثة‬
‫�أرباع �أ�صوات املالك؛‬
‫‪ -‬ميكن لكل مالك �إذا تبني له �أن م�ساهمته يف التكاليف تفوق ما ينوبه �أن يعر�ض‬
‫الأمر على املحكمة املخت�صة للمطالبة مبراجعتها ؛ ويف هذه احلالة‪ ،‬تقام الدعوى‬
‫�ضد احتاد املالك‪ ،‬بح�ضور وكيل االحتاد عند االقت�ضاء‪.‬‬
‫ب – التدابري املقررة ل�ضمان الوفاء بامل�ساهمة يف التكاليف امل�شرتكة والتكاليف‬
‫الأخرى التي يقررها اجلمع العام ‪:‬‬
‫‪ -‬الأمر بالأداء ‪:‬‬
‫�إذا امتنع �أحد املالك عن �أداء م�ساهمته يف التكاليف امل�شرتكة‪� ،‬أو يف النفقات التي يقررها‬
‫اجلمع العام‪ ،‬وذلك داخل الأجل املحدد‪ ،‬وبعد �إنذاره طبقا للقانون‪� ،‬أمكن ا�ست�صدار �أمر‬
‫بالأداء‪ ،‬من القا�ضي املخت�ص‪ ،‬وذلك لتح�صيلها منه‪.‬‬
‫‪ -‬الرهن اجلربي ‪:‬‬
‫تتمتع ديون احتاد املالك املرتتبة يف ذمة �أحد �أع�ضائه‪ ،‬بالرهن اجلربي الق�ضائي‪ ،‬كما هو‬
‫من�صو�ص عليه يف الف�صل ‪ 163‬من ظهري ‪ 19‬رجب ‪ 1333‬املوافق ‪ 02‬يونيو ‪1915‬‬
‫املحدد للت�رشيع املطبق على العقارات املحفظة‪ ،‬هذا فيما �إذا كان العقار حمفظا‪ ،‬وكذا‬
‫يف طور التحفيظ‪.‬‬
‫يتم رفع هذا الرهن‪ ،‬والت�شطيب عليه‪ ،‬ب�أمر ي�صدره رئي�س املحكمة‪� ،‬إذا ثبت له �أن املالك‬
‫املدين‪ ،‬قام ب�أداء الدين‪ ،‬و�إيداعه ب�صندوق املحكمة املخت�صة‪ ،‬لفائدة احتاد املالك‪.‬‬
‫‪ -‬امتياز ديون االحتاد ‪:‬‬
‫�إذا كان العقار غري حمفظ ت�ستفيد ديون االحتاد‪ ،‬من حق االمتياز على املنقوالت‬
‫املوجودة داخل ال�شقة‪� ،‬أو املحل‪ ،‬وعلى ال�سومة الكرائية‪ ،‬وذلك طبقا ملا هو من�صو�ص‬
‫عليه يف الف�صل ‪ 1250‬من قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬الت�ضامن ‪:‬‬
‫يف حالة تفويت �أحد املالك امل�شرتكني حلق ملكيته لل�شقة‪� ،‬أو الطبقة‪� ،‬أو املحل‪ ،‬يبقى‬
‫املفوت له م�س�ؤوال بالت�ضامن مع املفوت‪ ،‬اجتاه احتاد املالك‪ ،‬وذلك ل�ضمان �أداء ديون‬
‫االحتاد‪ ،‬املرتتبة يف ذمة الع�ضو املفوت‪.‬‬
‫‪ -‬التقادم ‪:‬‬
‫تتقادم ديون االحتاد املرتتبة يف ذمة املالك امل�شرتكني على التكاليف امل�شرتكة‪� ،‬إذا مل تتم‬
‫املطالبة بها خالل �سنتني من تاريخ �إقرارها من اجلمع العام‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬الت�صرفات اجلارية على طبقة �أو �شقة �أو حمل‬
‫خا�ضع للقانون املتعلق بامللكية امل�شرتكة‬
‫ي�سوغ �أن تنتقل ملكية الطبقة‪� ،‬أو ال�شقة‪� ،‬أو املحل اخلا�ضع لهذا القانون‪� ،‬إما ب�سبب‬
‫الوفاة‪ ،‬و�إما مبوجب ت�رصف بني الأحياء ناقل مللكيتها‪� ،‬أو من�شئ لأي حق عيني عليها‪،‬‬
‫وقد يقت�رص الأمر فقط على كرائها‪.‬‬
‫والأ�صل العام هو خ�ضوع هذه الت�رصفات �إىل القواعد العامة‪ ،‬غري �أن امل�رشع قد ن�ص‬
‫على بع�ض املقت�ضيات اخلا�صة يف القانون املذكور‪ ،‬لذا يجب تنبيه وكيل احتاد املالك‬
‫�إليها كي يكون على علم بها‪ ،‬ويتخذ عند االقت�ضاء ما يلزم من تدابري احتياطية‪.‬‬

‫�أوال ‪ :‬انتقال امللكية ب�سبب الوفاة �إىل الورثة �أو املو�صى لهم‬
‫‪ -‬تطبق عليها يف هذه احلالة الأحكام املتعلقة بالو�صايا واملواريث املن�صو�ص عليها‬
‫يف مدونة الأ�رسة ؛‬
‫‪ -‬يحل الورثة واملو�صى لهم حمل مورثهم يف حقوقه والتزاماته ؛‬
‫‪ -‬تخرج ديون االحتاد من تركة الهالك باعتبارها دينا عاديا‪ ،‬ما مل تكن م�ضمونة‬
‫برهن‪ ،‬حيث يجب يف هذه احلالة الأخرية‪ ،‬تقدميها على باقي احلقوق املتعلقة‬
‫بالرتكة‪ ،‬وذلك كله ما مل يرت�ض الورثة �أو املو�صى لهم الوفاء بها بالت�ضامن فيما‬
‫بينهم ؛‬
‫‪� -‬إذا تعدد الورثة �أو املو�صى لهم وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد ؛‬
‫‪ -‬ال يجوز للورثة �أو املو�صى لهم طلب ق�سمة اجلزء املفرز ق�سمة عينية �إال ب�رشطني ‪:‬‬
‫‪� ‬إمكانية �إجراء الق�سمة العينية؛‬
‫‪ ‬موافقة احتاد املالك على ذلك ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ثانيا ‪ :‬الت�رصفات اجلارية بني الأحياء‬

‫‪ - 1‬الت�رصفات التربعية ‪ :‬كالهبة‪ ،‬وال�صدقة‪ ،‬واحلب�س ‪:‬‬
‫ت�رسي عليها قواعد الفقه الإ�سالمي على املذهب املالكي اجلاري به العمل‪ ،‬ومن ثم‬
‫وجب فيها الإ�شهاد واحلوز مبعاينة البينة‪ ،‬و�إذا متت مبقت�ضى عقد عريف وجب �أن تتوفر‬
‫فيها ال�شكليات املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 12‬من هذا القانون‪.‬‬
‫يحل املتربع له حمل املتربع يف حقوقه والتزاماته ومن ثم وجب عليه �أداء الديون‬
‫املرتتبة يف ذمة �سلفه �إزاء احتاد املالك‪.‬‬
‫‪ - 2‬الت�رصفات العو�ضية ‪:‬‬
‫ت�رسي على البيع وباقي املعاو�ضات الأخرى‪ ،‬القواعد العامة‪ ،‬مبا يف ذلك القواعد املتعلقة‬
‫بالأركان املو�ضوعية مع مراعاة املقت�ضيات التالية ‪:‬‬
‫�أ ‪ -‬البيانات الواجب �إدراجها يف عقد البيع ‪:‬‬
‫يجب �أن يت�ضمن هذا العقد بالإ�ضافة �إىل البيانات املتعلقة بهوية الأطراف‪ ،‬وبامل�سكن‬
‫املبيع‪ ،‬وبالثمن‪ ،‬وطرق �أدائه الإ�شارة لزوما �إىل �أن امل�شرتي قد اطلع على مقت�ضيات نظام‬
‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬والوثائق املرفقة به‪.‬‬
‫ب ‪� -‬شكل العقد ‪:‬‬
‫وقد نظمه امل�رشع مبوجب املادة ‪ 12‬من القانون ‪ 18 - 00‬وتتلخ�ص القواعد املتعلقة به‬
‫كما يلي ‪:‬‬
‫• �أوجب امل�رشع حتت طائلة البطالن �أن يحرر عقد �رشاء م�سكن يف �إطار امللكية‬
‫امل�شرتكة يف ‪:‬‬
‫‪ -‬حمرر ر�سمي ؛‬
‫‪ -‬مبوجب عقد ثابت التاريخ‪ ،‬يتم حتريره من طرف مهني ينتمي �إىل مهنة‬
‫قانونية منظمة يخول له قانونها حترير العقود ؛‬
‫‪� -‬رضورة توقيع العقد والت�أ�شري على جميع �صفحاته‪ ،‬من الأطراف‪ ،‬ومن‬
‫اجلهة التي قامت بتحريره ( �أي املوثق‪ ،‬العدل‪� ،‬أو املهني )؛‬
‫‪ -‬ت�صحيح الإم�ضاءات بالن�سبة للعقود العرفية لدى رئي�س كتابة ال�ضبط‬
‫باملحكمة االبتدائية التي ميار�س املحامي بدائرتها �إن توىل حتريرها‬
‫املحامي‪ ،‬ولدى ال�سلطات املحلية �إن توىل حتريرها مهني مقبول‪.‬‬
‫• وقد حدد امل�رشع بدقة املهنيني املقبولني لتحرير العقود العرفية اخلا�صة بهذا‬
‫النوع من البيوع وهم ‪:‬‬
‫‪ -‬املحامون املقبولون للرتافع �أمام املجل�س الأعلى؛‬

‫‪19‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬باقي املهنيني الآخرين الذين �سيتم حتديد �رشوط قبولهم مبقت�ضى ن�ص‬
‫تنظيمي‪ ،‬ويحدد وزير العدل �سنويا الئحة ب�أ�سماء املهنيني املقبولني‬
‫لتحرير هذه العقود‪.‬‬
‫ج‪ -‬الوثائق املرفقة بالعقد ‪:‬‬
‫يجب �أن يرفق بعقد ال�رشاء لزوما ‪:‬‬
‫‪ -‬نظري من نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬الت�صاميم املعمارية والطبوغرافية امل�صادق عليها التي حتدد الأجزاء املفرزة‬
‫وامل�شرتكة؛‬
‫‪� -‬شهادة يتم احل�صول عليها من وكيل احتاد املالك‪ ،‬تثبت براءة ذمة البائع اجتاه احتاد‬
‫املالك‪.‬‬
‫‪ -‬وللإ�شارة القول‪ ،‬ف�إن ما يتطلب النتقال امللكية من �إجراءات يتطلب كذلك لإن�شاء‪،‬‬
‫�أو نقل �أي حق عيني �آخر‪.‬‬
‫‪ - 3‬الكراء ‪:‬‬
‫‪ -‬ا�ستنادا �إىل الف�صل ‪ 31‬من القانون رقم ‪ 18.00‬ف�إن على املالك امل�شرتك �أو من‬
‫يحل حمله من مكرت �أو غريه �أن ي�ستعمل ويت�رصف يف الأجزاء امل�شرتكة بح�سب‬
‫الغر�ض املعدة له‪� ،‬رشيطة �أال يلحق �أي �رضر بباقي املالك �أو بتخ�صي�ص العقار؛‬
‫‪ -‬على املالك املكري الذي �أجر اجلزء املفرز له �أن ي�سلم للمكرتي ن�سخة من نظام‬
‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ويلتزم املكرتي باحرتام النظام الذي اطلع عليه وعلى القرارات‬
‫التي اتخذت من طرف احتاد املالك امل�شرتكني؛ وكل بند يتعلق بهذه ال�رشوط‪،‬‬
‫يجب �أن يدرج يف عقد الكراء؛‬
‫‪ -‬وتنبغي الإ�شارة يف هذا ال�صدد �إىل �أن املالك امل�شرتك يبقى ملزما �شخ�صيا ب�أداء‬
‫امل�ساهمات املتعلقة بالتكاليف امل�شرتكة والنفقات الأخرى‪ ،‬وذلك حتى يف احلالة‬
‫التي يتحمل بها املكرتي مبوجب عقد‪� ،‬أو حكم ق�ضائي؛‬
‫‪ -‬يعترب مبثابة املكرتي م�شرتي الأ�صل التجاري �أو امل�سري له‪� ،‬إذا ت�أ�س�س على حمل‬
‫خا�ضع للقانون املتعلق بامللكية امل�شرتكة‪ ،‬وكذلك املكرتي املتملك مبقت�ضى عقد‬
‫الإيجار املف�ضي �إىل متلك العقار؛‬
‫‪ -‬واخلال�صة �أنه �إذا كان الت�رصف واردا على عقار حمفظ‪ ،‬ف�إن امللكية واحلقوق‬
‫العينية الأخرى ال تنتقل من املت�رصف �إىل املت�رصف �إليه �إال ب�إ�شهار العقد‬
‫وتقييده بالر�سم العقاري‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‬

‫يثري ت�سيري امللكية امل�شرتكة و�إدارتها م�شاكل و�صعوبات على امل�ستوى العملي‪ ،‬لذلك‬
‫�أواله امل�رشع اهتماما كبريا فخ�ص�ص له ما يناهز ‪ 18‬مادة‪ ( ،‬من املادة ‪� 13‬إىل املادة ‪30‬‬
‫من القانون ‪� ،) 18 - 00‬إ�ضافة �إىل ن�صو�ص �أخرى متناثرة يف مواد هذا القانون‪ ،‬ف�أحدث‬
‫�أجهزة �أناط بها مهمة هذا الت�سيري‪ ،‬وبني مهام كل منها‪ ،‬وقواعد �سري عملها‪ ،‬وذلك بغية‬
‫متكني املالك امل�شرتكني من ا�ستعمال امللكية امل�شرتكة ا�ستعماال ي�ستفيد منه اجلميع وال‬
‫يت�رضر منه �أي واحد منهم‪ ،‬مما يوفر لهم وال ريب العي�ش الهادئ املطمئن بعيدا عن‬
‫امل�شاحنات واخل�صومات‪.‬‬
‫وتتمثل الأجهزة املكلفة بت�سيري امللكية امل�شرتكة يف احتاد املالك‪ ،‬ي�سريه جمع عام‪،‬‬
‫ووكيل االحتاد‪ ،‬ثم جمل�س الحتادات املالك يف ما �إذا تعلق الأمر مبجمع �سكني‪.‬‬
‫ومبا �أن التعريف بوكيل احتاد املالك يتطلب درا�سة وافية ومعلومات مدققة‪ ،‬فقد مت‬
‫تخ�صي�ص ف�صال م�ستقل له‪ ،‬لذلك مت االقت�صار يف هذا الف�صل على التعريف بالأجهزة‬
‫الثالثة الأخرى‪ ،‬الأمر الذي ي�سمح ببيان مكانة وكيل احتاد املالك من بينها‪ ،‬وذلك يف‬
‫الفقرات التالية ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احتاد املالك‬

‫يقت�ضي التعريف باحتاد املالك بيان طبيعته‪ ،‬وغر�ضه‪ ،‬وما �إىل ذلك من جهة‪ ،‬وم�سطرة‬
‫�إعالن �إحداثه من جهة �أخرى‪.‬‬

‫�أوال ‪ :‬عموميات حول احتاد املالك‬

‫‪ -1‬طبيعته وغر�ضه ‪:‬‬
‫ين�ش�أ بقوة القانون بني جميع املالك امل�شرتكني احتاد للمالك‪ ،‬ميثلهم جميعا‪ ،‬ويتمتع‬
‫بال�شخ�صية املعنوية واال�ستقالل املايل‪ ،‬ويتحدد الغر�ض منه يف ‪:‬‬
‫‪ -‬احلفاظ على العقار؛‬
‫‪� -‬إدارة الأجزاء امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬له حق التقا�ضي ولو �ضد �أحد املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫يدير احتاد املالك جمع عام وي�سريه وكيل لالحتاد‪ ،‬ول�ضمان قيام احتاد املالك بهذه املهام‬
‫ف�إنه ي�س�أل عن الأ�رضار التي تنتج عن �إهمال يف ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة �أو �صيانتها‪،‬‬
‫كما ي�س�أل عما يقوم به من �إ�صالحات للبناء �أو �أ�شغال للحفاظ عليه مع حفظ حقه يف‬
‫الرجوع على امل�س�ؤول احلقيقي عن هذا ال�رضر‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 2‬االن�ضمام �إىل احتاد املالك ‪:‬‬

‫‪ -‬يكون كل مالك م�شرتك ع�ضوا يف احتاد املالك بقوة القانون؛‬
‫‪ -‬يتعني على كل مالك امل�شاركة يف �أعمال االحتاد وال�سيما يف القرارات التي‬
‫يتخذها اجلمع العام بالت�صويت؛‬
‫‪ -‬يتمتع كل مالك بعدد من الأ�صوات بح�سب حقوقه يف جزء العقار املفرز العائد‬
‫له؛‬
‫‪ -‬يحدد نظام امللكية امل�شرتكة عدد الأ�صوات بالن�سبة لكل جزء مفرز؛‬
‫‪� -‬إذا تعدد مالك جزء مفرز وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد؛‬
‫‪ -‬ميكن للمالك �أن يفو�ض غريه للت�صويت نيابة عنه‪ ،‬على �أن ال ينوب �شخ�ص واحد‬
‫عن �أكرث من مالك واحد‪ ،‬ويكون هذا التفوي�ض كتابة‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تكوين احتاد املالك‬
‫ن�ص امل�رشع على �إجراءات معينة يجب القيام بها لتكوين احتاد املالك ب�صورة قانونية‪،‬‬
‫وتتمثل هذه الإجراءات يف انعقاد جمع عام ت�أ�سي�سي‪ ،‬ويف الإعالن عن ت�أ�سي�س احتاد‬
‫املالك عن طريق �إيداع ت�رصيح به لدى اجلهات املخت�صة‪.‬‬
‫‪ - 1‬اجلمع العام الت�أ�سي�سي‬
‫ينعقد �أول جمع عام مببادرة من �أحد املالك �أو �أكرث ويتوىل يف �أول اجتماع يعقده ‪:‬‬
‫‪ -‬و�ضع نظام امللكية امل�شرتكة �إن مل يكن موجودا �أو تعديله عند االقت�ضاء؛‬
‫‪ -‬انتخاب اجلهاز امل�سري للعقار امل�شرتك‪.‬‬
‫‪ - 2‬امل�سطرة الإدارية للإعالن عن �إحداث احتاد املالك‬
‫تتبع للإعالن عن �إحداث احتاد املالك الإجراءات التي يجب اتباعها لت�أ�سي�س اجلمعية‪،‬‬
‫وقد مت تنظيمها يف املواد من ‪� 2‬إىل ‪ 5‬من قانون ‪ ،00-751‬حيث ق�ضت املادة ‪ 2‬ب�أنه ميكن‬
‫ت�أ�سي�س جمعيات الأ�شخا�ص بكل حرية وبدون ترخي�ص م�سبق مع مراعاة مقت�ضيات‬
‫املادة ‪ 5‬من هذا القانون‪.‬‬
‫وبتطبيق هذه املقت�ضيات على ت�شكيل احتاد املالك نخل�ص �إىل ما يلي ‪:‬‬
‫�أ ‪� -‬إيداع ت�رصيح لدى ال�سلطة املحلية ‪:‬‬
‫يتعني على وكيل احتاد املالك مبجرد تعيينه من طرف اجلمع العام الت�أ�سي�سي‪� ،‬أن يودع‬
‫ت�رصيحا لدى ال�سلطة املحلية التي يوجد بدائرتها مقر احتاد املالك‪ ،‬وذلك مبا�رشة �أو عن‬
‫طريق عون ق�ضائي حيث ي�سلم و�صل م�ؤقت بهذا الإيداع م�ؤرخ وم�ؤ�رش عليه‪.‬‬

‫‪ - 1‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم ‪ 206-02-1‬بتاريخ ‪ 23‬يوليوز ‪ 2002‬املعدل واملتمم للظهري رقم ‪ 376-58-1‬بتاريخ ‪ 3‬جمادى الأوىل ‪ 15 ( 1378‬نونرب ‪ ) 1958‬املنظم لقانون‬
‫اجلمعيات ( ج‪.‬ر عدد ‪ 5048‬بتاريخ ‪.) 17-10-2002‬‬

‫‪22‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ب ‪� -‬شكل الت�رصيح وم�ضمونه ‪:‬‬

‫يقدم الت�رصيح يف �شكل ورقة مكتوبة ويجب �أن يت�ضمن ما يلي ‪:‬‬
‫‪� -‬إ�سم وغر�ض احتاد املالك؛‬
‫‪ -‬الإ�سم العائلي وال�شخ�صي لكل من وكيل االحتاد ونائبه‪ ،‬تاريخ ومكان ازدياده‪،‬‬
‫جن�سيته‪ ،‬مهنته‪ ،‬حمل �سكناه؛‬
‫‪ -‬ال�صفة التي يتمتع بها كل منهما؛‬
‫‪ -‬مقر احتاد املالك؛‬
‫‪ -‬توقيع هذا الت�رصيح والت�أ�شري عليه من طرف وكيل احتاد املالك‪.‬‬
‫كما يجب �أن ترفق بهذا الت�رصيح الوثائق التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬ثالث ن�سخ من نظام امللكية امل�شرتكة م�صادق على �إم�ضائه طبق الأ�صل من طرف‬
‫وكيل الإحتاد‪ ،‬مع �رضورة �أن تكون �إحدى هذه الن�سخ متنربة؛‬
‫‪ -‬ثالث ن�سخ من حم�رض اجلمع العام الت�أ�سي�سي الذي �أقر نظام امللكية امل�شرتكة‪،‬‬
‫وعني وكيل االحتاد ونائبه؛‬
‫‪ -‬ثالث ن�سخ من بطاقة التعريف الوطنية‪ ،‬ور�سم ال�سجل العديل لوكيل االحتاد‬
‫ونائبه؛ تقوم اجلهة الإدارية املخت�صة ب�إر�سال ن�سخة من الت�رصيح والوثائق‬
‫املرفقة به �إىل الأمانة العامة للحكومة ثم �إىل النيابة العامة باملحكمة االبتدائية‬
‫املخت�صة لكي تتمكن من �إبداء ر�أيها حوله عند االقت�ضاء‪.‬‬
‫ج ‪ -‬ت�سليم و�صل نهائي‪.‬‬
‫�إذا كان الت�رصيح م�ستوفيا �سائر �رشوطه القانونية‪ ،‬ومت �إيداعه وفق الكيفية املطلوبة‪،‬‬
‫وجب �أن ي�سلم للمعني بالأمر و�صال نهائيا داخل �أجل ال يتجاوز ‪ 60‬يوما‪ ،‬ف�إذا م�ضى‬
‫هذا الأجل دون ت�سليمه‪� ،‬أمكن الحتاد املالك �أن يزاول ن�شاطه‪ ،‬وفقا للغر�ض املن�صو�ص‬
‫عليه يف القانون ويف نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫د ‪ -‬الت�رصيح بالتغيريات املدخلة على �إدارة وت�سيري احتاد املالك‬
‫كل تغيري مت �إدخاله على �إدارة وت�سيري احتاد املالك �أو تعديل يف نظام امللكية امل�شرتكة‪،‬‬
‫يجب الت�رصيح به داخل �أجل �شهر واحد من تاريخ اتخاذه‪ ،‬وذلك طبقا لل�شكليات‬
‫املذكورة �أعاله‪.‬‬
‫يجب على الأقل �إيداع هذا الت�رصيح عند �إجراء كل جتديد �أو تغيري لوكيل االحتاد �أو‬
‫نائبه وذلك داخل الآجال التي يحددها نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫كما يجب �أن ي�سلم للمعني بالأمر و�صال م�ؤرخ وموقع عليه عن كل ت�رصيح مت �إيداعه‬
‫لدى ال�سلطة املحلية‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬جمل�س االحتاد‬

‫تنظم جمل�س االحتاد القواعد التالية املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 29‬من القانون املذكور ‪:‬‬
‫‪ -‬يف حالة وجود جممع عقاري ي�سريه �أكرث من احتاد واحد للمالك‪ ،‬يجب �إحداث‬
‫جمل�س يدعى جمل�س االحتاد‪ ،‬يعهد �إليه بت�سيري الأجزاء امل�شرتكة لهذا املجمع‪.‬‬
‫‪ -‬ي�ضم جمل�س االحتاد ممثال �أو �أكرث عن كل احتاد للمالك امل�شرتكني‪ ،‬يتم انتخابهم‬
‫بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك احلا�رضين واملمثلني ؛‬
‫‪ -‬ينتخب جمل�س االحتاد يف �أول جل�سة يعقدها رئي�سا له من بني �أع�ضائه ملدة‬
‫�سنتني‪ ،‬ويعقد اجتماعاته بطلب من رئي�سه‪� ،‬أو بطلب من ع�ضوين من �أع�ضائه‬
‫كلما دعت ال�رضورة �إىل ذلك‪ ،‬وعلى الأقل مرة واحدة كل �ستة �أ�شهر كما يعني‬
‫جمل�س االحتاد وكيال له بالأغلبية املطلقة ؛‬
‫‪ -‬يقوم جمل�س االحتاد بتنفيذ املهام امل�سندة �إليه مبوجب نظام امللكية امل�شرتكة �أو‬
‫قرارات اجلمع العام ؛‬
‫‪ -‬يجب على وكيل جمل�س االحتاد �أن يبلغ القرارات التي يتخذها املجل�س م�شفوعة‬
‫مبحا�رض اجتماعاته �إىل كافة االحتادات املمثلة فيه و�إىل جميع املالك امل�شرتكني يف‬
‫�أجل ال يتعدى ثمانية �أيام من تاريخ اتخاذها ويتم هذا التبليغ بر�سالة م�ضمونة �أو‬
‫عن طريق العون الق�ضائي‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬اجلمع العام‬

‫�أوال ‪ :‬تعريفه ومهامه‬
‫‪ - 1‬تعريفه ‪ :‬ي�ستفاد من خمتلف الن�صو�ص الواردة يف قانون ‪،18 - 00‬‬
‫�أن �سلطة �إدارة امللكية امل�شرتكة وت�سيريها مت �إ�سنادها �إىل جهاز قانوين يدعى باجلمع‬
‫العام الحتاد املالك‪ ،‬وهو يبا�رشها عن طريق اتخاذ قرارات يعهد بتنفيذها �إىل وكيل‬
‫احتاد املالك‪ ،‬مع مراقبة هذا التنفيذ‪.‬‬
‫وهكذا وكما تق�ضي بذلك املادة ‪ 15‬من هذا القانون ف�إن اجلمع العام يتوىل ت�سيري العقار‬
‫امل�شرتك وفقا للقانون ولنظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها �إىل وكيل‬
‫االحتاد �أو عند االقت�ضاء �إىل جمل�س االحتاد‪.‬‬
‫فاجلمع العام �إذن عبارة عن هيئة تقريرية‪ ،‬وهو ي�ضم جميع �أع�ضاء احتاد املالك‪� ،‬إذ‬
‫يكت�سب الع�ضوية فيه بقوة القانون جميع املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫‪ - 2‬مهامه ‪� :‬أناط امل�رشع بهذا اجلهاز مهام عديدة‪ ،‬من �أبرزها ‪:‬‬
‫اتخاذ القرارات والتدابري التي من �ش�أنها احلفاظ على �سالمة العقار امل�شرتك‬ ‫‪-‬‬
‫و�صيانته واحلفاظ عليه و�ضمان االنتفاع به وكذا على �أمن �سكانه وطم�أنينتهم؛‬

‫‪24‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة باتخاذ الإجراءات املنا�سبة للحفاظ على �سالمة‬

‫م�ستعمليها و�ضمان ح�سن االنتفاع بها واحلفاظ على جمالية العقار ورونقه؛‬
‫‪ -‬تعيني وكيل االحتاد ونائبه وعزلهما؛‬
‫‪ -‬تعيني ممثل احتاد املالك لدى جمل�س االحتاد امل�شار �إليه يف املادة ‪ 31‬وما بعده؛‬
‫‪ -‬منح �إذن التقا�ضي لوكيل االحتاد �أو للأغيار؛‬
‫‪ -‬تفوي�ض اتخاذ بع�ض الإجراءات لوكيل االحتاد �أو للأغيار؛‬
‫‪ -‬امل�صادقة على ميزانية االحتاد وحتديد التكاليف واحلد الأق�صى للنفقات وعلى‬
‫الر�صيد املايل اخلا�ص لتحمل �أ�شغال ال�صيانة الكربى‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬خمتلف �أنواع اجلمع العام‬
‫يظهر من خالل مقت�ضيات املادة ‪ 16‬من قانون ‪ 18 - 00‬على �أن اجلمع العام له �أنواع‬
‫متعددة‪ ،‬فقد يكون ت�أ�سي�سيا‪� ،‬أو عاديا‪� ،‬أو ا�ستثنائيا‪.‬‬
‫‪ - 1‬اجلمع العام الت�أ�سي�سي‬
‫يق�صد به اجلمع العام الأول‪ ،‬ويتم انعقاده مببادرة من �أحد املالك �أو �أكرث؛ و يتوىل يف �أول‬
‫اجتماع يعقده ‪:‬‬
‫‪ -‬و�ضع نظام امللكية امل�شرتكة �إن مل يكن موجودا �أو تعديله عند االقت�ضاء؛‬
‫‪ -‬انتخاب اجلهاز امل�سري للعقار امل�شرتك وفقا لأحكام هذا القانون والن�صو�ص‬
‫اجلاري بها العمل‪.‬‬
‫‪ - 2‬اجلمع العام العادي‬
‫وهو كما يدل عليه �إ�سمه يعقد ب�صورة دورية ويف ظروف عادية‪ ،‬وقد �أوجب القانون‬
‫انعقاده مرة كل �سنة على الأقل‪.‬‬
‫ويحدد نظام امللكية امل�شرتكة ال�صالحيات املخولة للجمع العام العادي والقواعد التي‬
‫تنظم �سريه وعدد مرات انعقاده كل �سنة وتواريخها‪.‬‬
‫‪ - 3‬اجلمع العام اال�ستثنائي‬
‫ميكن عقد جمع عام ا�ستثنائي كلما دعت ال�رضورة لذلك‪ ،‬ويدعى �إليه جميع املالك‬
‫امل�شرتكني حيث يتوىل فقط النظر يف الق�ضايا امل�ستعجلة والتي مت حتديدها يف جدول‬
‫�أعماله‪.‬‬
‫‪ - 4‬ا�ستدعاء اجلمع العام لالنعقاد‬
‫يوجه وكيل االحتاد دعوة انعقاد اجلمع العام العادي واال�ستثنائي ويجب �أن يحدد‬
‫اال�ستدعاء للجمع العام ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬تاريخ‪� ،‬ساعة ومكان االجتماع؛‬
‫‪ -‬النقط املدرجة يف م�رشوع جدول الأعمال؛‬
‫‪25‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬ال�سماح لكل مالك م�شرتك يف االطالع على الوثائق املحا�سبية قبل االجتماع؛‬
‫‪ -‬يجب �أن توجه اال�ستدعاءات �إىل املالك امل�شرتكني على الأقل ‪ 15‬يوما قبل‬
‫االجتماع وذلك بوا�سطة ر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل؛‬
‫‪ -‬كما يجب �أي�ضا تعليق �إعالن على العقار تذكر فيه البيانات ال�سابقة‪.‬‬
‫‪ - 5‬رئا�سة اجلمع العام‬
‫ينتخب اجلمع العام يف كل اجتماع من بني �أع�ضائه رئي�سا لت�سيري �أ�شغاله‪ ،‬ويعني كاتبا‬
‫لتحرير حم�رض االجتماع ويتداول يف الق�ضايا املدرجة يف جدول �أعماله بعد امل�صادقة‬
‫عليه‪.‬‬
‫‪ - 6‬الن�صاب‬
‫ي�ستفاد من املادة ‪ 18‬من هذا القانون �أن الن�صاب املتطلب النعقاد اجلمع العام يتحدد يف‬
‫ن�صف �أ�صوات املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫�إذا توفر هذا الن�صاب عند اال�ستدعاء الأول‪ ،‬ف�إن اجلمع العام ينعقد ويتخذ قراراته‬
‫بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك امل�شرتكني احلا�رضين �أو املمثلني ( الن�صف ‪ ،)1 +‬ما مل‬
‫ين�ص على خالف ذلك يف نظام امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫يف حالة عدم توفر هذا الن�صاب يف االجتماع الأول‪ ،‬يتم انعقاد جمع عام ثان داخل �أجل‬
‫ثالثني يوما تتخذ فيه القرارات بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك امل�شرتكني احلا�رضين‬
‫�أو املمثلني‪.‬‬
‫‪ - 7‬متثيل املالك امل�شرتكني‬
‫�أوجب امل�رشع على كل مالك م�شرتك امل�شاركة يف �أعمال االحتاد‪ ،‬وال �سيما ح�ضور‬
‫�أ�شغال اجلمع العام وامل�شاركة يف اتخاذ قراراته بالت�صويت‪ ،‬ف�إذا تعذر عليه احل�ضور‬
‫�شخ�صيا‪� ،‬أمكنه �أن ينيب عنه من ميثله يف ذلك‪.‬‬
‫ويتم هذا التمثيل بوكالة مكتوبة ين�ص فيها على �أن الوكيل مفو�ض له بالت�صويت نيابة‬
‫عن املالك امل�شرتك؛ وال ميكن �أن ينوب �شخ�ص واحد �إال على مالك م�شرتك واحد‪.‬‬
‫يتعني على املكلف بتمثيل �أحد املالك الإدالء بهذه الوكالة �إىل رئي�س اجلمع العام يف‬
‫بداية االجتماع‪.‬‬
‫�أما �إذا تعدد مالك جزء مفرز‪ ،‬وجب عليهم �أن يعينوا من ميثلهم لدى االحتاد‪ ،‬ولدى اجلمع‬
‫العام‪.‬‬
‫وخال�صة القول‪� ،‬إذا كان اجلمع العام هو الذي يدير احتاد املالك‪ ،‬ف�إن وكيل احتاد املالك‬
‫هو الذي ي�سريه‪.‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الجزء الثاني‬

‫التعريف بوكيل االتحاد‬

‫وبأنشطته التنظيمية‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫متت الإ�شارة فيما تقدم �إىل �أن وكيل احتاد املالك يعترب من بني الأجهزة املكلفة ب�إدارة‬
‫وت�سيري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ف�إذا كانت للجمع العام �سلطة التقرير واملراقبة‪ ،‬ف�إن وكيل‬
‫احتاد املالك يعترب الأداة التنفيذية‪� ،‬إذ يتوىل تنفيذ املقت�ضيات القانونية‪ ،‬ومقت�ضيات‬
‫نظام امللكية امل�شرتكة والقرارات املتخذة من طرف اجلمع العام‪ ،‬واملتعلقة جميعها ب�إدارة‬
‫هذه امللكية وت�سيريها‪� ،‬إ�ضافة �إىل املهام الأخرى التي �أناطها امل�رشع به‪ ،‬وهكذا فدوره‬
‫مركزي وحا�سم‪� ،‬إذ من خالله تتم ترجمة تلك املقت�ضيات والقرارات على �أر�ض الواقع‪،‬‬
‫الأمر الذي يحقق الأهداف املتوخاة من تنظيم هذا النوع من امللكية‪ ،‬ويفر�ض التقيد‬
‫ب�ضوابط ال�سكن اجلماعي وبالتايل يوفر للمالك امل�شرتكني العي�ش يف �أمان واطمئنان‪.‬‬
‫ومن بني املهام امل�سندة �إىل وكيل االحتاد مهام تنظيمية تتعلق باجلوانب املالية واملحا�سبية‬
‫والتوثيقية الحتاد املالك‪ ،‬وقد حر�ص هذا الدليل على تقدمي معلومات �إ�ضافية حول هذه‬
‫املوا�ضيع‪ ،‬وذلك مل�ساعدة وكيل االحتاد على القيام بهذه املهام على �أح�سن وجه‪ ،‬ومن‬
‫ثم الرفع من مهارته‪ ،‬ومن جودة اخلدمات التي يقدمها‪ ،‬وذلك مت�شيا مع روح الن�ص ومع‬
‫الهدف املتوخى من �إقرارها‪ ،‬واملتمثل يف بلورة �أن�شطة وكيل االحتاد يف هذا امل�ضمار‪،‬‬
‫حتى ت�صبح مهنة م�ستقلة‪ ،‬ال �سيما و�أن مهام وكيل االحتاد قد ت�سند �إىل �شخ�ص طبيعي‬
‫�أو اعتباري من غري املالك امل�شرتكني‪ ،‬وت�شكل درا�سة هذه الأن�شطة التنظيمية مو�ضوع‬
‫هذا اجلزء �إ�ضافة �إىل التعريف بوكيل االحتاد‪ ،‬وبالأداة التي يعتمد عليها يف قيامه مبهامه‪،‬‬
‫وذلك يف الف�صول اخلم�سة الآتية ‪:‬‬
‫‪ -‬الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بوكيل االحتاد‬
‫‪ -‬الف�صل الثاين ‪ :‬الأدوات التي يعتمد عليها وكيل االحتاد للقيام مبهامه‬
‫‪ -‬الف�صل الثالث ‪ :‬تنظيم مالية احتاد املالك‬
‫‪ -‬الف�صل الرابع ‪ :‬م�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‬
‫‪ -‬الف�صل اخلام�س ‪ :‬م�سك وثائق وربائد احتاد املالك‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بوكيل احتاد املالك‬

‫يقت�ضي الإملام بهذا املو�ضوع‪� ،‬أن نعرف �أوال مبهنة وكيل احتاد املالك‪ ،‬جوانبها‬
‫املتنوعة‪ ،‬والأن�شطة املختلفة التي تندرج فيها‪ ،‬ثم نبني القواعد القانونية املنظمة لهذا‬
‫اجلهاز يف الت�رشيع املغربي‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف مبهنة وكيل احتاد املالك‬

‫�أوال ‪ :‬تنوع مهام وكيل االحتاد‬
‫ميار�س وكيل احتاد املالك مهامه ب�صفتها مهنة م�ستقلة تتميز بكونها متعددة اجلوانب‪،‬‬
‫ومرتامية الأطراف‪� ،‬إذ �أنها تت�ضمن �أن�شطة متنوعة‪ ،‬ومهام عديدة من �أبرزها‪:‬‬
‫‪ -1‬املهام القانونية والتنظيمية ‪:‬‬
‫‪ -‬ي�ستدعي وكيل احتاد املالك امل�شرتكني حل�ضور اجلمع العام ويقوم بتنظيم اجتماعات‬
‫هذا االخري؛‬
‫‪ -‬يقوم بتنفيذ القرارات املتخذة من اجلمع العام؛‬
‫‪ -‬يقوم بفر�ض احرتام نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬ميكنه �إقامة دعوى ق�ضائية يف مواجهة �أحد املالك �أو الأغيار وذلك ب�إذن من اجلمع‬
‫العام؛‬
‫‪ -‬يعترب املمثل الدائم الحتاد املالك امل�شرتكني وال �سيما �أمام اجلهات الإدارية؛‬
‫‪ -‬م�سك ربائد ( �أر�شيف) امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫‪ -2‬املهام املالية لوكيل االحتاد‪:‬‬
‫‪ -‬يتوىل وكيل االحتاد تدبري املوارد املالية الحتاد املالك؛‬
‫‪ -‬يوزع التكاليف فيما بني املالك امل�شرتكني؛‬
‫‪ -‬يقوم بتح�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل الو�صل؛‬
‫‪ -‬يقوم بوفاء ديون االحتاد لفائدة املوردين بعد مراجعتها؛‬
‫‪ -‬يهتم بال�ش�ؤون ال�رضيبية واملحا�سبية؛‬
‫‪ -‬يقدم م�رشوع امليزانية للجمع العام‪.‬‬
‫‪ -3‬املهام التقنية لوكيل االحتاد ‪:‬‬
‫مبا �أن وكيل االحتاد هو امل�س�ؤول عن ت�سيري الأجزاء امل�شرتكة واملحافظة عليها و�صيانتها‬
‫ف�إنه يقوم ب ‪:‬‬
‫‪ -‬احلفاظ على الأماكن ؛‬
‫‪ -‬ال�صيانة الوقائية والإ�صالحات ؛‬
‫‪31‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬يناق�ش هذه التدخالت مع خمتلف �أطراف الدولة ويراقب تنفيذ الأ�شغال؛‬

‫‪ -‬تقدير التكاليف املرتقبة للأ�شغال املراد �إجنازها وعر�ضها على اجلمع العام ق�صد‬
‫امل�صاقة عليها؛‬
‫‪ -‬القيام بالإ�رشاف ومراقبة الأ�شخا�ص املكلفني بحرا�سة العقار و�صيانته‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تنظيم املهنة‬
‫يالحظ �أن �أهمية مهنة وكيل االحتاد �أخذت تتزايد يوما بعد يوم‪ ،‬وذلك تبعا لتزايد‬
‫انت�شار �أ�شكال البناء اجلماعي‪ ،‬عموديا و�أفقيا‪ ،‬ومن ثم تبعا الت�ساع املجاالت اخلا�ضعة‬
‫لقانون امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫وقد حظيت هذه املهنة بالتنظيم يف بع�ض الدول كما هو احلال يف فرن�سا‪ ،‬حيث يتعني‬
‫على الراغب يف ممار�ستها احل�صول على بطاقة مهنية يتم جتديدها �سنويا على �أن تتوفر‬
‫فيه ال�رشوط الآتية ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يربهن على كفاءة مهنية و�أخالق عالية؛‬
‫‪� -‬أن يقدم �ضمانة مالية تخ�ص�ص لت�أمني الأموال التي يحوزها؛‬
‫‪� -‬أن ي�ؤمن عن م�س�ؤوليته املدنية املهنية؛‬
‫‪� -‬أن يكون مقيدا بال�سجل التجاري؛‬
‫‪� -‬أن ال يكون ممنوعا قانونا من مزاولة املهنة‪.‬‬
‫ومل حت�ض هذه املهنة يف بالدنا ب�أي تنظيم‪ ،‬والغالب الأعم �أن يتوالها �أحد املالك امل�شرتكني‬
‫بكيفية طوعية‪ ،‬وجمانية‪ ،‬ومن غري �أن يكون متوفرا يف �أغلب احلاالت على �أي تكوين �أو‬
‫ت�أهيل‪ ،‬بل قد يكون م�ستواه الثقايف دون املتو�سط‪ ،‬مما يجعله يواجه �صعوبات وم�شاكل‬
‫�أثناء قيامه بها‪ ،‬الأمر الذي تنعك�س �سلبا على امللكية امل�شرتكة برمتها‪ ،‬وي�ؤدي بالتايل‬
‫�إىل تردي عي�ش املالك امل�شرتكني بها‪.‬‬
‫ومن مزايا القانون احلايل‪� ،‬أنه حدد اخت�صا�صات وكيل االحتاد بكيفية دقيقة‪ ،‬وح�رص‬
‫دوره يف التنفيذ‪ ،‬والتمثيل‪ ،‬وحتديد دور نائبه‪ ،‬مع �إمكانية �إ�سناد مهمة وكيل االحتاد �إىل‬
‫مهني حمرتف‪.‬‬
‫ونظرا لتنوع مهام وكيل االحتاد و�صالحياته‪ ،‬ف�إنه قد �أ�صبح لزاما �أن يكون على م�ستوى‬
‫ثقايف معني‪ ،‬و�أن تتوافر له اخلربة والكفاءة الالزمني للقيام بها على الوجه املر�ضي‪.‬‬
‫ويعترب هذا الدليل �أداة فعالة مل�ساعدة ه�ؤالء ق�صد الرفع من كفاءاتهم‪ ،‬وتنمية مداركهم‬
‫كي يقوموا مبهامهم يف مناخ منا�سب‪ ،‬وكذا لبنة �أ�سا�سية على درب تنظيم هذه املهنة‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد القانونية املنظمة وكيل احتاد املالك‬

‫لقد اهتم امل�رشع املغربي يف قانون ‪ ،18 - 00‬بو�ضع القواعد الكفيلة بتعيني وكيل‬

‫االحتاد‪ ،‬وعزله‪ ،‬وبيان املهام امللقاة على عاتقه‪ ،‬وحتديد دور نائبه‪ ،‬والأحكام الواجب‬
‫اتباعها عند انتهاء مهامه‪.‬‬

‫�أوال‪ :‬تعيني وكيل احتاد املالك وعزله‬

‫يتم تعيني وكيل احتاد املالك من طرف اجلمع العام‪ ،‬بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك‬
‫احلا�رضين �أواملمثلني‪ ،‬وحتديد �أتعابه �أو �أجرته‪ ،‬وكذا نائب له ويجوز اختياره من بني‬
‫املالك امل�شرتكني �أو من الغري‪ ،‬وي�سوغ �أن يكون �شخ�صا طبيعيا‪� ،‬أو معنويا ميار�س ت�سيري‬
‫العقارات كمهنة حرة‪.‬‬
‫و�إذا تعذر تعيني وكيل االحتاد ونائبه‪ ،‬يقوم بالتعيني املذكور رئي�س املحكمة االبتدائية‬
‫بناء على طلب واحد �أو �أكرث من املالك امل�شرتكني‪ ،‬بعد �إعالمهم جميعا و�سماع �أقوال‬
‫احلا�رضين منهم‪.‬‬
‫ويعني وكيل االحتاد ونائبه ملدة �سنتني قابلة للتجديد‪ ،‬ويتم عزله بنف�س الكيفية التي مت‬
‫بها تعيينه‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬مهام وكيل احتاد املالك‬

‫تناط بوكيل االحتاد على وجه اخل�صو�ص املهام الآتية ‪:‬‬
‫‪ -‬تنفيذ مقت�ضيات نظام امللكية امل�شرتكة املوكول �إليه القيام بها؛‬
‫‪ -‬تنفيذ قرارات اجلمع العام ما مل يتقرر �إ�سنادها ملجل�س االحتاد‪� ،‬أو للمالك‪� ،‬أو للأغيار؛‬
‫‪ -‬تبليغ قرارات اجلمع العام م�شفوعة مبحا�رض االجتماعات �إىل جميع املالك امل�شرتكني‬
‫داخل �أجل �أق�صاه ثمانية ( ‪� ) 8‬أيام من تاريخ اتخاذها‪ ،‬وذلك بر�سالة م�ضمونة مع‬
‫الإ�شعار بالتو�صل‪� ،‬أو بوا�سطة عون ق�ضائي؛‬
‫‪ -‬ال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬وذلك ب�صيانتها وحرا�سة املداخل‬
‫الرئي�سية للعقار واملرافق امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬القيام بالإ�صالحات اال�ستعجالية ولو تلقائيا؛‬
‫‪ -‬حت�ضري م�رشوع ميزانية االحتاد ق�صد عر�ضه على اجلمع العام للت�صويت عليه؛‬
‫‪ -‬حت�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل و�صل؛‬
‫‪ -‬منح و�صل للمالك امل�شرتك يف حالة البيع �إذا مل تكن عليه ديون اجتاه احتاد املالك؛‬
‫‪ -‬و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد‪ ،‬وم�سك املحا�سبة املتعلقة به‪ ،‬والتي تبني فيها الو�ضعية‬
‫املالية لالحتاد‪ ،‬ولكل مالك م�شرتك؛‬
‫‪� -‬إ�شعار املالك امل�شرتكني كل ثالثة �أ�شهر على الأقل بالو�ضعية املالية لالحتاد؛‬
‫‪33‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬م�سك الربائد‪ ،‬وال�سجالت اخلا�صة بالعقار‪ ،‬واالحتاد‪ ،‬ومتكني كافة املالك من‬
‫االطالع عليها‪ ،‬وال �سيما قبل انعقاد اجلمع العام‪ ،‬املخ�ص�ص جدول �أعماله‬
‫لفح�ص احل�سابات؛‬
‫‪ -‬القيام بالإجراءات الإدارية املنوطة به �أو املفو�ض له ب�إجرائها؛‬
‫‪ -‬متثيل االحتاد لدى املحاكم ب�إذن خا�ص من اجلمع العام؛‬
‫‪ -‬باقي املهام الأخرى املوكولة �إليه‪ ،‬مبوجب ن�صو�ص �أخرى متناثرة يف هذا القانون‪،‬‬
‫�أو مبقت�ضى نظام امللكية امل�شرتكة‪� ،‬أو قرارات اجلمع العام‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬نائب وكيل االحتاد‬
‫يتوىل نائب وكيل االحتاد نف�س املهام املنوطة بالوكيل‪ ،‬وذلك يف حالة وفاته‪� ،‬أو عزله‪� ،‬أو‬
‫ا�ستقالته‪ ،‬كما يتوىل نائب وكيل االحتاد م�ؤقتا نف�س املهام‪� ،‬إذا امتنع الوكيل عن القيام‬
‫بها‪� ،‬أو �إذا �أ�شعره الوكيل بتغيبه‪� ،‬أو بعدم رغبته يف موا�صلة مهامه‪.‬‬
‫يف حالة التنازع‪ ،‬يجب على الوكيل �أو نائبه الرجوع �إىل اجلمع العام‪ ،‬الذي ينعقد ب�صفة‬
‫طارئة ويعترب م�س�ؤوال عن الإخالل باملهام املنوطة به‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬انتهاء مهام وكيل احتاد املالك‬

‫يتعني على وكيل االحتاد �أو نائبه فور انتهاء مهمتهما وعلى �أبعد تقدير خالل �أجل‬
‫خم�سة ع�رش ( ‪ ) 15‬يوما يبتدئ من تاريخ تعيني الوكيل اجلديد‪� ،‬أن ي�سلم لهذا الأخري‬
‫جميع الوثائق والربائد وال�سجالت اخلا�صة باالحتاد والعقار‪ ،‬وبيان الو�ضعية املالية‪ ،‬وكل‬
‫�أموال االحتاد‪ ،‬مبا فيها املبالغ النقدية‪.‬‬
‫ميكن للوكيل اجلديد‪ ،‬بعد ان�رصام الأجل املذكور �أعاله‪� ،‬إذا مل يقع الت�سليم املذكور‪� ،‬أن‬
‫يطلب من رئي�س املحكمة االبتدائية‪ ،‬وهو يبت يف �شكل ا�ستعجايل‪� ،‬أن ي�أمر الوكيل‬
‫ال�سابق بذلك حتت طائلة غرامة تهديدية‪.‬‬

‫خام�سا ‪� :‬أتعاب وكيل احتاد املالك‬

‫ي�ستفاد من ن�صو�ص القانون ‪ ،18 - 00‬وال �سيما الفقرة الثانية من املادة ‪ 19‬منه‪� ،‬أن‬
‫وكيل االحتاد ال يقوم مبهامه باملجان‪� ،‬إال �إذا ارت�ضى ذلك طواعية‪ ،‬وهذا يعني �أنه يتقا�ضى‬
‫يف الأ�صل �أتعابا مقابل قيامه بهذه املهام‪ ،‬ال �سيما �إذا مت �إ�سنادها �إىل مهني حمرتف‪،‬‬
‫�سواء كان �شخ�صا طبيعيا �أو اعتباريا‪ ،‬عن طريق التعاقد معه‪.‬‬
‫و يتوىل اجلمع العام حتديد �أتعاب وكيل االحتاد و يف حالة عدم حتديدها من طرفه‪ ،‬يتوىل‬
‫حتديدها‪ ،‬رئي�س املحكمة االبتدائية يف الأمر الق�ضائي ال�صادر بتعيني وكيل االحتاد‪.‬‬
‫يقوم وكيل االحتاد باقتطاع �أتعابه‪ ،‬امل�ستحقة من املوارد املالية الحتاد املالك‪ ،‬والتي قام‬
‫بتح�صيلها‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأدوات القانونية لوكيل االحتاد‬

‫هناك �أدوات قانونية عديدة‪ ،‬ت�ؤطر الأن�شطة املتنوعة لوكيل االحتاد‪ ،‬يت�صدرها القانون‬
‫‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة‪ ،‬والن�صو�ص الأخرى اجلاري بها العمل‪ ،‬كقانون‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬ومدونة التجارة ومدونة ال�شغل ومدونة الأ�رسة ون�صو�ص �أخرى‬
‫ت�رشيعية وتنظيمية ومع ذلك يبقى نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬هو الأداة الرئي�سية التي يعتمد‬
‫عليها وكيل االحتاد يف قيامه مبهامه‪ ،‬لذا �سيتم الرتكيز عليه يف هذا الف�صل مبينني �أهم‬
‫الأحكام التي تنظمه وامل�ستفادة من املواد ‪ 8‬و ‪ 9‬و ‪ 10‬و ‪ 11‬من قانون امللكية امل�شرتكة‬
‫وذلك فيما يلي ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف بنظام امللكية امل�شرتكة‬

‫�أوال ‪ :‬تعريفه‬
‫نظام امللكية امل�شرتكة عبارة عن وثيقة يتم من خاللها التعريف بالعقار اخلا�ضع لقانون‬
‫امللكية امل�شرتكة‪ ،‬والذي يتعلق هذا النظام به‪ ،‬وكما يت�ضمن تفا�صيل مدققة‪ ،‬و�إجراءات‬
‫عملية تبني التطبيق العملي ملختلف الق�ضايا التي تهم امللكية امل�شرتكة‪ ،‬كتق�سيم العقار‬
‫وحتديد طبيعة خمتلف �أجزائه‪ ،‬وقواعد �سري عمل الأجهزة املكلفة بت�سيريه‪ ،‬و�صالحيات‬
‫كل منها وكافة ال�رشوط الأخرى‪ ،‬وميكن القول �أنه مبثابة ن�ص تنظيمي تتحدد من خالله‬
‫خمتلف القواعد املنظمة الحتاد املالك‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬طبيعته‬
‫نظام امللكية امل�شرتكة ذو طبيعة نظامية‪ ،‬حيث جعله امل�رشع �إلزاميا‪ ،‬مبقت�ضى املادة ‪، 8‬‬
‫والفقرة الأوىل من املادة ‪ 16‬من القانون ‪ ،18 - 00‬وتتلخ�ص كما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬يو�ضع نظام امللكية امل�شرتكة لكل عقار م�شرتك خا�ضع لأحكام هذا القانون؛‬
‫‪ -‬يلزم املالك الأ�صلي‪� ،‬أو املالك امل�شرتكون‪ ،‬باتفاق فيما بينهم‪ ،‬بو�ضع نظام للملكية‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬مع وجوب التقيد ب�أحكام هذا القانون؛‬
‫‪ -‬يجب �أن ت�سلم ن�سخة منه لكل مالك م�شرتك؛‬
‫‪ -‬يف حالة عدم وجوده‪ ،‬يطبق نظام منوذجي للملكية امل�شرتكة‪ ،‬يتم و�ضعه بن�ص‬
‫تنظيمي؛‬
‫‪ -‬يتوىل اجلمع العام الت�أ�سي�سي‪ ،‬يف �أول اجتماع له و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪� ،‬إن‬
‫مل يكن موجودا‪� ،‬أو تعديله عند االقت�ضاء‪.‬‬

‫‪35‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ثالثا ‪ :‬كيفية و�ضعه‬

‫نظرا للأهمية التي يكت�سيها نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ف�إن امل�رشع قد ا�شرتط توفر �أغلبية‬
‫خا�صة حتى يت�سنى للجمع العام و�ضع نظام للملكية امل�شرتكة‪� ،‬إن مل يكن موجودا‪� ،‬أو‬
‫تعديله عند االقت�ضاء‪ ،‬ال�سيما فيما يخ�ص الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬و�رشوط االنتفاع بها‪،‬‬
‫وا�ستعمالها‪ ،‬حيث �أوجب �أن تتوفر �أغلبية ثالثة �أرباع املالك امل�شرتكني للبت يف هذه‬
‫امل�س�ألة‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬م�ضمون نظام امللكية امل�شرتكة‬

‫يجب �أن يت�ضمن نظام امللكية امل�شرتكة لزوما العنا�رص الآتية ‪:‬‬
‫‪ -‬الغر�ض املعدة له �أجزاء العقار املفرزة وامل�شرتكة و�رشوط ا�ستعمالها؛‬
‫‪ -‬القواعد املتعلقة ب�إدارة الأجزاء امل�شرتكة وحق االنتفاع املتعلق بها؛‬
‫‪ -‬قواعد ت�سيري احتاد املالك‪ ،‬وعقد اجلمع العام‪ ،‬ومعايري تعيني وكيل االحتاد ونائبه‪،‬‬
‫وعند االقت�ضاء جمل�س االحتاد‪ ،‬غري �أن هذا املقت�ضى الأخري غري �إلزامي‪� ،‬إذا كان‬
‫عدد املالك امل�شرتكني �أقل من ثمانية؛‬
‫‪ -‬توزيع احل�ص�ص ال�شائعة‪ ،‬التي ت�شمل كل جزء مفرز يف الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬بحيث‬
‫يجب �أن يت�ضمن هذا النظام و�صفا خمت�رصا لتق�سيم العقار �إىل طبقات �أو‬
‫�شقق �أو حمالت‪ ،‬وبيان خمتلف الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة التي يتكون منها كل‬
‫م�ستوى‪ ،‬وجدوال يبني احل�صة ال�شائعة املرتبطة بكل جزء مفرز؛‬
‫‪ -‬ميكن للمالك امل�شرتكني التن�صي�ص على �رشوط خا�صة‪� ،‬أو التزامات معينة يف‬
‫نظام امللكية امل�شرتكة مع مراعاة �أحكام هذا القانون‪.‬‬
‫ويعترب باطال كل �رشط يف نظام امللكية امل�شرتكة يفر�ض قيودا على حقوق املالك‬
‫امل�شرتكني يف الأجزاء املفرزة لكل واحد منهم‪ ،‬با�ستثناء ما يتعلق بتخ�صي�ص العقار‬
‫امل�شرتك وبخ�صو�صياته وموقعه‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الوثائق املرفقة بنظام امللكية امل�شرتكة و�إ�شهاره‬

‫�أوال ‪ :‬الوثائق املرفقة بنظام امللكية امل�شرتكة‬
‫يجب �أن ترفق به ‪:‬‬
‫‪ -‬الت�صاميم املعمارية املتعلقة بالعقار امل�شرتك؛‬
‫‪ -‬الت�صاميم الطبوغرافية امل�صادق عليها التي حتدد الأجزاء املفرزة وامل�شرتكة‪.‬‬
‫ثانيا ‪� :‬إ�شهاره‬
‫يجب �أن يودع ويقيد نظام امللكية امل�شرتكة اخلا�ص بالعقارات املحفظة مبرفقاته و�سائر‬
‫التعديالت التي قد تلحقه وفقا للقانون باملحافظة على الأمالك العقارية التي يقع بدائرة‬
‫نفوذها العقار املعني‪.‬‬
‫و�إذا كان العقار غري حمفظ يودع نظام امللكية امل�شرتكة والتعديالت التي قد تلحقه‬
‫لدى كتابة ال�ضبط باملحكمة االبتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها‪� ،‬إذا العقار يف طور‬
‫التحفيظ‪ ،‬تعني – بالإ�ضافة �إىل الإيداع لدى كتابة ال�ضبط باملحكمة االبتدائية – �إيداع‬
‫الوثائق املذكورة باملحافظة العقارية املخت�صة وفقا ملقت�ضيات الف�صل ‪ 84‬من ظهري‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬وذلك حتى يتم الت�أ�شري بها بالر�سم العقاري املزمع �إن�شا�ؤه للعقار‬
‫املعني‪.‬‬
‫واخلال�صة‪ ،‬ف�إن نظام امللكية امل�شرتكة‪ ،‬يعترب دعامة رئي�سية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬وو�سيلة‬
‫لتنظيم احتاد املالك‪ ،‬و�أداة قانونية فعالة ت�ضبط �أن�شطة وكيل احتاد املالك‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثالث ‪ :‬تدبري املوارد املالية الحتاد املالك‬

‫كما �سبقت الإ�شارة �إىل �أن احتاد املالك يتمتع بال�شخ�صية املعنوية وباال�ستقالل املايل‪،‬‬
‫وتتكون املوارد املالية له �أ�سا�سا من م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف امل�شرتكة‪،‬‬
‫ويف باقي الأر�صدة والعائدات الأخرى التي يقررها اجلمع العام‪ ،‬ويتوىل حت�صيلها وكيل‬
‫االحتاد‪ ،‬فهذا الأخري �إذن هو املكلف بتدبري املوارد املالية الحتاد املالك‪ ،‬وذلك حتت �إ�رشاف‬
‫ومراقبة اجلمع العام‪ ،‬ومن امل�سائل املرتبطة بهذا التدبري‪ ،‬فتح ح�ساب بنكي‪ ،‬وتعامله‬
‫بال�شيك‪ ،‬و�سيخ�ص�ص هذا الف�صل‪ ،‬لبيان �أهم القواعد والإر�شادات املتعلقتني بهاتني‬
‫امل�س�ألتني‪ ،‬وذلك مل�ساعدة وكيل االحتاد‪ ،‬وتنبيهه �إىل اتخاذ االحتياطات الالزمة‪ ،‬عند‬
‫قيامه بهذا الن�شاط املايل‪ ،‬وذلك يف ما يلي ‪:‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احل�ساب البنكي‬

‫�أوال ‪ :‬طبيعته‬
‫ال يكون �إال ح�ساب ودائع‪ ،‬ومعلوم �أن ح�سابات الودائع تتكون من ثالثة �أنواع ‪:‬‬
‫‪ -‬ح�ساب الإيداع للإطالع ‪ :‬الأ�صول املودعة‪ ،‬ميكن �أن تكون قابلة للحركة عن‬
‫طريق ال�شيكات ب�شكل �أ�سا�سي ب�أوامر التحويل البنكية‪ ،‬وبتعيني حمل الوفاء‬
‫البنكية؛‬
‫‪ -‬ح�ساب على الدفرت‪ :‬وحده �صاحب احل�ساب (�أو وكيله) ميكنه �أن يتوفر على‬
‫الأ�صول التي تكون مودعة‪ ،‬وذلك عن طريق الدفرت الذي ي�سلمه له البنك‪ ،‬والذي‬
‫ميكنه من دعم هذا احل�ساب؛‬
‫‪ -‬ح�ساب الإيداع لأجل ‪� :‬صاحب هذا احل�ساب ال ميكنه �أن يتوفر على الأ�صول‬
‫التي تكون مودعة �إال بحلول الأجل املحدد عند فتح هذا احل�ساب‪ ،‬ومن املمكن‬
‫�أن يح�صل �صاحب احل�ساب من بنكه على �سلفة على الأ�صول املودعة‪ ،‬مع دفعه‬
‫لفوائد مبعدل �أعلى من املعدل املقرر‪.‬‬
‫ثانيا ‪� :‬إجراءات فتح احل�ساب لدى م�ؤ�س�سة بنكية‬
‫تختلف �رشوط فتح احل�ساب بح�سب ما �إذا كان ال�شخ�ص طبيعيا �أم معنويا‪ ،‬ومبا �أن احتاد‬
‫املالك امل�شرتكني‪ ،‬هو �شخ�ص معنوي‪ ،‬ف�إن الوثائق املتطلبة لفتح ح�ساب بنكي لفائدته‪،‬‬
‫هي ‪:‬‬
‫‪ -‬ن�سخة مطابقة للأ�صل من نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬ن�سخة من حم�رض اجلمع العام الذي انتخب وكيل االحتاد ونائبه؛‬
‫‪ -‬ن�سخ من بطاقة التعريف الوطنية لكل من وكيل االحتاد ونائبه؛‬
‫‪ -‬و�صل ال�سلطة املحلية املتعلق بالت�رصيح على ت�أ�سي�س احتاد املالك‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪� :‬أهم الأحكام القانونية املتعلقة بال�شيك‬

‫لقد خ�ص امل�رشع لتنظيم ال�شيك ق�سما م�ستقال‪ ،‬هو الق�سم الثالث من الكتاب الثالث‪،‬‬
‫املتعلق بالأوراق التجارية من مدونة التجارة‪( ،‬املواد من ‪� 239‬إىل ‪ 328‬من هذه املدونة)‪،‬‬
‫و�سنقت�رص هنا‪ ،‬على التذكري ب�أهم الأحكام املنظمة له‪ ،‬والتي ينبغي على وكيل االحتاد‬
‫�أن يكون على دراية بها‪ ،‬حيث نبني �شكله‪ ،‬وقبوله‪ ،‬وتداوله‪ ،‬والوفاء به‪ ،‬وما �إىل ذلك‪ ،‬من‬
‫املقت�ضيات ال�رضورية‪ ،‬وذلك يف ما يلي ‪:‬‬

‫�أوال ‪ :‬تعريف ال�شيك و�شكله‬

‫‪ -1‬تعريف ال�شيك‬
‫ال�شيك هو �أحد الأوراق التجارية الثالث �إىل جانب كل من الكمبيالة‪ ،‬وال�سند لأمر‪،‬‬
‫وهو عبارة عن �سند يتم تهييئه مقدما من طرف م�ؤ�س�سة بنكية‪ ،‬مع فتح ح�ساب لديها‬
‫لفائدة �صاحب هذا احل�ساب‪ ،‬وهو الذي يتوىل �إ�صداره‪ ،‬ومبقت�ضاه ي�أمر ال�ساحب (‬
‫�صاحب احل�ساب ) امل�سحوب عليه �أي امل�ؤ�س�سة البنكية بدفع مبلغ من املال �إىل احلامل‪،‬‬
‫وهو امل�ستفيد امل�ستحق لهذا املبلغ وقد بني امل�رشع �شكله والبيانات الإلزامية التي يجب‬
‫�أن يت�ضمنها وكيفية قبوله‪.‬‬
‫‪ - 2‬البيانات التي يجب �أن يت�ضمنها ال�شيك‬
‫يجب �أن يت�ضمن ال�شيك البيانات التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬ت�سمية �شيك مدرجة يف ال�سند ذاته وباللغة امل�ستعملة لتحريره؛‬
‫‪ -‬الأمر الناجز ب�أداء مبلغ معني؛‬
‫‪� -‬إ�سم امل�سحوب عليه؛‬
‫‪ -‬مكان الوفاء؛‬
‫‪ -‬تاريخ ومكان �إن�شاء ال�شيك؛‬
‫‪� -‬إ�سم وتوقيع ال�ساحب‪.‬‬
‫ويعترب ال�شيك املخالف للنماذج امل�سلمة من امل�ؤ�س�سة البنكية �أو الذي ينق�صه �أحد‬
‫البيانات الإلزامية غري �صحيح‪ ،‬ولكنه قد يعترب �سندا عاديا لإثبات الدين‪� ،‬إذا توفرت‬
‫�رشوط هذا ال�سند‪.‬‬
‫وال يجوز �سحب �شيك �إال على م�ؤ�س�سة بنكية يكون لديها وقت �إن�شاء ال�سند نقود‬
‫لل�ساحب حق الت�رصف فيها مبوجب �شيك طبقا التفاق �رصيح و�ضمني‪.‬‬

‫‪39‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ثانيا ‪ :‬تقدمي ال�شيك وا�ستخال�صه‬

‫‪ -1‬تقدمي ال�شيك‬
‫يجب على كل �شخ�ص يقدم �شيكا للوفاء �أن يثبت هويته بوثيقة ر�سمية حتمل‬
‫�صورته ‪:‬‬
‫‪ -‬بالن�سبة للأ�شخا�ص الطبيعيني ‪ :‬بطاقة التعريف الوطنية‪ ،‬وبطاقة الت�سجيل بالن�سبة‬
‫للأجانب املقيمني‪ ،‬جواز ال�سفر �أو ما يقوم مقامه لإثبات الهوية بالن�سبة للأجانب‬
‫غري املقيمني؛‬
‫‪ -‬فيما يخ�ص الأ�شخا�ص املعنويني‪ ،‬هوية ال�شخ�ص �أو الأ�شخا�ص الطبيعيني املخولني‬
‫لإجناز هذه العملية‪ ،‬وكذا رقم ال�رضيبة على ال�رشكات �أو رقم ال�سجل التجاري‬
‫�أو رقم « الر�سم املهني»؛‬
‫‪ -‬ال�شيك ال�صادر باملغرب وم�ستحق الوفاء به‪ ،‬يجب تقدميه للوفاء داخل �أجل ع�رشين‬
‫يوما‪ ،‬ال�شيك ال�صادر خارج املغرب وامل�ستحق الوفاء به يجب تقدميه للوفاء داخل‬
‫�أجل �ستني يوما‪ ،‬يبد�أ ح�ساب الآجال ال�سالف ذكرها من التاريخ املبني يف ال�شيك‬
‫كتاريخ لإ�صداره‪ ،‬و�إذا كان ال�شيك م�ستحق الوفاء باملغرب و�صادرا يف بلد تختلف‬
‫اليومية املعمول بها فيه عن اليومية املعمول بها يف املغرب‪ ،‬يرجع تاريخ الإ�صدار‬
‫�إىل اليوم املقابل يف اليومية املعمول بها يف املغرب‪.‬‬
‫كما يجب على امل�سحوب عليه �أن يقوم بالوفاء ولو بعد انق�ضاء �أجل تقدمي ال�شيك‪.‬‬
‫‪ - 2‬الوفاء مببلغ ال�شيك‬
‫‪ -‬ال�شيك م�ستحق الوفاء مبجرد الإطالع‪ ،‬ويعترب كل بيان خمالف لذلك ك�أن مل يكن ؛‬
‫‪ -‬ال�شيك املقدم للوفاء قبل اليوم املبني فيه كتاريخ لإ�صداره‪ ،‬يجب وفا�ؤه يف يوم‬
‫تقدميه ؛‬
‫‪ -‬ميكن �أن ي�ؤدى ال�شيك ‪:‬‬
‫• �إىل �شخ�ص م�سمى مع الن�ص �رصاحة على « �رشط الأمر » �أو بدونه؛‬
‫• �إىل �شخ�ص م�سمى مع ذكر �رشط « لي�س لأمر» �أو �أية عبارة �أخرى تفيد هذا‬
‫املعنى؛‬
‫• �إىل احلامل‪.‬‬
‫‪ -‬ال�شيك الذي ال ي�شري �إىل امل�ستفيد يعترب �شيكا حلامله ؛‬
‫‪ -‬يجوز �أن ي�سحب ال�شيك لأمر ال�ساحب نف�سه كما يجوز �أن ي�سحب حل�ساب‬
‫الغري؛‬
‫‪� -‬إذا حرر مبلغ ال�شيك بالأحرف والأرقام يف �آن واحد‪ ،‬اعترب املبلغ املحرر بالأحرف‬
‫عند االختالف‪،‬‬

‫‪40‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� -‬إذا حرر املبلغ عدة مرات �سواء بالأحرف �أو بالأرقام‪ ،‬اعترب �أقل مبلغ عند االختالف‪،‬‬
‫ويف هاتني احلالتني‪ ،‬يلزم امل�سحوب عليه ب�أداء ال�شيك وفقا للمقت�ضيات املذكورة‬
‫�أعاله؛‬
‫‪� -‬إذا كانت امل�ؤونة �أقل من مبلغ ال�شيك‪ ،‬ف�إن امل�ؤ�س�سة البنكية امل�سحوب عليها‬
‫ملزمة بعر�ض �أداء ال�شيك يف حدود امل�ؤونة املتوفرة؛‬
‫‪ -‬ال ميكن للم�سحوب عليه �أن يرف�ض هذا الأداء اجلزئي‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬تداول ال�شيك‬
‫‪ -‬ال�شيك امل�رشوط وفا�ؤه مل�صلحة �شخ�ص م�سمى يكون قابال للتداول بطريق‬
‫التظهري �سواء كان مت�ضمنا �رصاحة �رشط « لأمر» �أو بدونه؛‬
‫‪ -‬يجب �أن يقع التظهري على ال�شيك ذاته �أو على ورقة مت�صلة ( و�صلة ) و�أن يوقعه‬
‫املظهر؛‬
‫‪ -‬ويجوز �أن ال يعني يف التظهري �إ�سم امل�ستفيد كما يجوز �أن يقت�رص التظهري على‬
‫توقيع املظهر ( التظهري على بيا�ض )؛‬
‫‪� -‬إذا كان التظهري على بيا�ض ف�إنه يجوز للحامل ‪:‬‬
‫‪� ‬أن ميلأ البيا�ض ب�إ�سمه �أو ب�إ�سم �أي �شخ�ص �آخر؛‬
‫‪� ‬أن يظهر ال�شيك من جديد على بيا�ض �أو ل�شخ�ص �آخر؛‬
‫‪� ‬أن ي�سلم ال�شيك للغري دون ملء البيا�ض ودون تظهريه؛‬
‫‪ ‬ينقل التظهري جميع احلقوق النا�شئة عن ال�شيك وال �سيما ملكية امل�ؤونة‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬قبول ال�شيك وت�سطريه والتعر�ض عليه‬
‫‪ - 1‬قبول ال�شيك‬
‫‪ -‬يجب على امل�سحوب عليه �أن ي�ؤ�رش باالعتماد على ال�شيك‪� ،‬إذا كانت لديه م�ؤونة‬
‫وطلب ال�ساحب �أو احلامل منه ذلك؛‬
‫‪ -‬تبقى م�ؤونة ال�شيك املعتمدة جممدة لدى امل�سحوب عليه وحتت م�س�ؤوليته لفائدة‬
‫احلامل �إىل حني انتهاء �أجل تقدمي ال�شيك املعتمد للوفاء؛‬
‫‪ -‬يتم االعتماد بتوقيع امل�سحوب عليه على وجه ال�شيك‪ ،‬وال يجوز رف�ض االعتماد‬
‫�إال لعدم كفاية امل�ؤونة‪.‬‬
‫‪ - 2‬ت�سطري ال�شيك‬
‫يجوز ل�صاحب ال�شيك �أو حامله �أن ي�سطره ويكون لهذا الت�سطري الآثار املبينة �أدناه ‪:‬‬
‫‪ -‬يقع الت�سطري بو�ضع خطني متوازيني على وجه ال�شيك‪ ،‬ويكون الت�سطري عاما �أو‬
‫خا�صا؛‬

‫‪41‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬يكون الت�سطري عاما �إذا مل يكن بني ال�سطرين �أي بيان �أو لفظة م�ؤ�س�سة بنكية‪� ،‬أو‬
‫�أي لفظ �آخر يفيد هذا املعنى ؛‬
‫‪ -‬ويكون الت�سطري خا�صا �إذا كان بني ال�سطرين �إ�سم م�ؤ�س�سة بنكية ؛‬
‫‪ -‬يجوز �أن يحول الت�سطري العام �إىل ت�سطري خا�ص‪� ،‬أما الت�سطري اخلا�ص فال يجوز‬
‫حتويله �إىل ت�سطري عام ؛‬
‫‪ -‬يعترب الت�شطيب على الت�سطري �أو على �إ�سم امل�ؤ�س�سة البنكية املعنية ك�أن مل يكن؛‬
‫‪ -‬ال يجوز للم�سحوب عليه �أن يويف �شيكا م�سطرا ت�سطريا عاما �إال لأحد زبنائه �أو‬
‫مل�ؤ�س�سة بنكية ؛‬
‫‪ -‬ال يجوز للم�سحوب عليه �أن يويف �شيكا م�سطرا ت�سطريا خا�صا �إال �إىل امل�ؤ�س�سة‬
‫البنكية املعنية �أو �إىل زبونه �إن كانت هذه امل�ؤ�س�سة البنكية هي امل�سحوب عليه ؛ ومع‬
‫ذلك يجوز للم�ؤ�س�سة البنكية املعنية �أن تلج�أ �إىل م�ؤ�س�سة بنكية �أخرى لتح�صيل‬
‫قيمة ال�شيك ؛‬
‫‪ -‬ال يجوز مل�ؤ�س�سة بنكية �أن حت�صل على �شيك م�سطر‪� ،‬إال من �أحد زبنائها �أو من‬
‫م�ؤ�س�سة بنكية �أخرى؛ وال ميكن �أن يح�صل مبلغه حل�ساب �شخ�ص �آخر غري من‬
‫ذكر‪.‬‬
‫‪ -3‬التعر�ض على الوفاء مببلغ ال�شيك‬
‫ال يجوز التعر�ض على وفاء ال�شيك �إال ‪:‬‬
‫‪ -‬يف حالة �ضياعه �أو �رسقته ؛‬
‫‪� -‬أو يف حالة الت�سوية‪� ،‬أو الت�صفية الق�ضائية للحامل ؛‬
‫‪� -‬أو ا�ستعماله تدلي�سيا‪� ،‬أو تزوير ال�شيك ؛‬
‫‪ -‬يجب على ال�ساحب �أن يبدي تعر�ضه كتابة‪ ،‬مهما كان نوع هذه الكتابة‪ ،‬و�أن يعزز‬
‫تعر�ضه بكل وثيقة مفيدة‪.‬‬
‫خام�سا ‪ :‬الرجوع لعدم الوفاء بقيمة ال�شيك (االحتجاج)‬
‫‪ -‬يجوز حلامل ال�شيك �أن يرجع على املظهرين وال�ساحب‪ ،‬وامللتزمني الآخرين �إذا‬
‫قدمه يف الأجل القانوين‪ ،‬ومل يوف و�أثبت االمتناع عن الوفاء باحتجاج؛‬
‫‪ -‬يجب �أن يقام االحتجاج قبل انق�ضاء �أجل التقدمي؛ و�إذا وقع التقدمي يف �آخر يوم‬
‫من الأجل‪ ،‬جاز �إقامة االحتجاج يف يوم العمل املوايل ؛‬
‫‪ -‬يجب �أن يقام االحتجاج بوا�سطة �أعوان كتابة �ضبط املحكمة املوجود بدائرتها‬
‫موطن امللزم بوفاء ال�شيك �أو �آخر موطن معروف له ؛‬
‫‪ -‬ويف حالة وجود بيان خاطئ يتعلق باملوطن يلزم �إجراء تعر�ض قبل �إقامة‬
‫االحتجاج؛ ال �إجراء من طرف حامل ال�شيك يغني عن االحتجاج �إال يف احلالة‬
‫املتعلقة بفقدان ال�شيك‪� ،‬أو �رسقته ؛‬

‫‪42‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬ي�شتمل �صك االحتجاج على الن�ص احلريف لل�شيك‪ ،‬والتظهريات والإنذار بوفاء‬
‫قيمة ال�شيك‪ ،‬ويبني فيه حامل ال�شيك بالإ�ضافة �إىل عنوانه الكامل‪ ،‬ح�ضور �أو‬
‫غياب امللزم بالوفاء‪ ،‬و�أ�سباب رف�ض الوفاء والعجز عن التوقيع �أورف�ضه‪ ،‬وي�شار‬
‫يف حالة الوفاء اجلزئي �إىل املبلغ الذي مت �أدا�ؤه ؛‬
‫‪ -‬تبليغ ال�ساحب االحتجاج يعترب مبثابة �أمر بالوفاء‪.‬‬
‫حلامل ال�شيك الذي كان حمل احتجاج �أن ميار�س وفقا لأمر على عري�ضة‪ ،‬حجزا‬
‫حتفظيا يف مواجهة املوقعني على ال�شيك؛‬
‫‪ -‬يف حالة عدم الوفاء عند انتهاء �أجل ثالثني يوما بعد احلجز‪ ،‬يجوز حلامل ال�شيك‬
‫�أن يعمد �إىل طلب بيع الأ�شياء املحجوزة؛‬
‫‪ -‬يجب على احلامل �أن يوجه �إىل من ظهر له ال�شيك‪ ،‬وكذا �إىل ال�ساحب �إعالما بعدم‬
‫الوفاء داخل ثمانية �أيام املوالية ليوم �إقامة االحتجاج؛‬
‫‪ -‬يجب على كل مظهر داخل �أربعة �أيام العمل املوالية ليوم تلقيه الإعالم‪� ،‬أن يعلم به‬
‫من ظهر له ال�شيك و�أن يعني �أ�سماء الذين وجهوا الإعالمات ال�سابقة وموطنهم‪،‬‬
‫وهكذا بالتتابع حتى الو�صول �إىل ال�ساحب‪ ،‬وت�رسي هذه الآجال ابتداء من ت�سلم‬
‫الإعالم؛‬
‫‪ -‬ي�س�أل جميع امللتزمني مبقت�ضى �شيك على وجه الت�ضامن نحو احلامل؛‬
‫‪ -‬يحق للحامل �أن يوجه الدعوى �ضد جميع ه�ؤالء الأ�شخا�ص‪ ،‬فرادى �أو جماعة‪،‬‬
‫دون �أن يكون ملزما باتباع الرتتيب الذي �صدر به التزامهم؛‬
‫‪ -‬يتمتع باحلق ذاته كل موقع ل�شيك ويف مبلغه؛‬
‫‪ -‬ال متنع الدعوى املقامة على �أحد امللتزمني من �إقامة الدعوى اجتاه الآخرين‪ ،‬ولو‬
‫كانوا الحقني ملن �أقيمت عليه الدعوى �أوال؛‬
‫‪ -‬يجوز حلامل ال�شيك مطالبة من له حق الرجوع عليه ‪:‬‬
‫• مببلغ ال�شيك غري امل�ؤدى؛‬
‫• بالفوائد املرتتبة عنه ابتداء من يوم التقدمي‪ ،‬حم�سوبة بال�سعر القانوين بالن�سبة‬
‫لل�شيكات ال�صادرة باملغرب‪ ،‬وامل�ستحقة الوفاء فيه‪ ،‬وي�ضاف لهذا ال�سعر‬
‫واحد يف املائة بالن�سبة لل�شيكات الأخرى؛‬
‫• م�صاريف االحتجاج‪ ،‬والإخطارات‪ ،‬وغريها من امل�صاريف‪.‬‬
‫‪ -‬يجوز ملن وفى ال�شيك �أن يطالب �ضامنيه ‪:‬‬
‫• باملبلغ الذي وفاه كامال؛‬
‫• بفوائد املبلغ املذكور ابتداء من يوم دفعه �إياه‪ ،‬حم�سوبة بال�سعر القانوين‬
‫بالن�سبة لل�شيكات ال�صادرة باملغرب‪ ،‬وامل�ستحقة الوفاء فيه‪ ،‬وي�ضاف لهذا‬
‫ال�سعر واحد يف املائة بالن�سبة لل�شيكات الأخرى؛‬
‫• بامل�صاريف التي حتملها‪.‬‬
‫‪43‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫�ساد�سا ‪ :‬التقادم‬
‫تتقادم دعوى احلامل �ضد املظهرين وال�ساحب وامللتزمني الآخرين مب�ضي �ستة �أ�شهر‬
‫ابتداء من تاريخ انق�ضاء �أجل التقدمي‪.‬‬
‫تتقادم دعوى خمتلف امللتزمني بوفاء �شيك بع�ضهم يف مواجهة البع�ض الآخر مب�ضي �ستة‬
‫�أ�شهر ابتداء من يوم قيام امللتزم برد مبلغ ال�شيك �أو من يوم رفع الدعوى �ضده‪.‬‬
‫تتقادم دعوى حامل ال�شيك �ضد امل�سحوب عليه مب�ضي �سنة ابتداء من انق�ضاء �أجل‬
‫التقدمي‪.‬‬
‫غري �أنه يف حالة �سقوط حق الرجوع �أو التقادم‪ ،‬يبقى احلق يف تقدمي دعوى �ضد‬
‫ال�ساحب الذي مل يقدم مقابال للوفاء �أو �ضد امللتزمني الآخرين الذين قد يح�صل لهم‬
‫�إثراء غري م�رشوع‪.‬‬

‫�سابعا ‪� :‬أحكام عامة وزجرية‬

‫يجب �أن يقع كل وفاء بني التجار يف املعامالت التجارية ب�شيك م�سطر �أو بتحويل �إذا زاد‬
‫املبلغ عن ع�رشة �آالف درهم‪.‬‬
‫يعاقب على عدم مراعاة هذه املقت�ضيات بغرامة ال يقل مبلغها عن �ستة يف املائة من‬
‫املبلغ املوفى‪ .‬ي�س�أل كل من الدائن واملدين عن هذه الغرامة على وجه الت�ضامن‪.‬‬
‫يعاقب بغرامة قدرها �ستة يف املائة من مبلغ ال�شيك على �أال يقل مبلغ الغرامة عن مائة‬
‫درهم‪ ،‬وذلك يف احلاالت الآتية‪:‬‬
‫‪ -‬ال�ساحب الذي ي�صدر �شيكا دون �أن يعني فيه مكان �إ�صداره �أو تاريخه؛‬
‫‪ -‬من ي�ضع له تاريخ �إن�شاء غري حقيقي؛‬
‫‪ -‬من ي�سحب �شيكا من غري م�ؤ�س�سة بنكية‪.‬‬
‫يكون ملزما �شخ�صيا ب�أداء الغرامة ذاتها دون �أن يكون له حق الرجوع على �أحد‪ ،‬كل من‬
‫وفى �أو تلقى على �سبيل املقا�صة �شيكا مل يبني فيه مكان �إ�صداره �أو تاريخه‪.‬‬
‫يعاقب بنف�س الغرامة ال�ساحب الذي �أغفل �أو مل يقم بتوفري امل�ؤونة لأداء ال�شيك حني‬
‫تقدميه‪.‬‬
‫كل م�ؤ�س�سة بنكية ترف�ض وفاء �شيك م�سحوب عليها ملزمة بت�سليم احلامل �أو وكيله‬
‫�شهادة رف�ض الأداء‪.‬‬
‫يجب على امل�ؤ�س�سة البنكية امل�سحوب عليها التي رف�ضت وفاء �شيك لعدم وجود م�ؤونة‬
‫كافية �أن ت�أمر �صاحب احل�ساب ب�إرجاع ال�صيغ التي يف حوزته والتي يف حوزة وكالئه‬
‫�إىل جميع امل�ؤ�س�سات البنكية التي تعترب من زبنائها‪ ،‬و�أال ي�صدر خالل مدة ع�رش �سنوات‬
‫�شيكات غري تلك التي متكن من �سحب مبالغ مالية من طرف ال�ساحب لدى امل�سحوب‬
‫عليه �أو التي يتم اعتمادها‪.‬‬

‫‪44‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫غري �أن ل�صاحب احل�ساب �أن ي�ستعيد �إمكانية �إ�صدار ال�شيكات �رشط �أن ال ي�صدر يف‬
‫مواجهته منع ق�ضائي‪ ،‬وذلك �إذا �أثبت �أنه‪:‬‬
‫‪� -‬أدى مبلغ ال�شيك غري املوفى‪� ،‬أو قام بتوفري م�ؤونة كافية وموجودة لأدائه من طرف‬
‫امل�سحوب عليه؛‬
‫‪� -‬أدى الذعرية املالية املحددة كما يلي ‪:‬‬
‫• ‪ ٪5‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات غري امل�ؤداة مو�ضوع الإنذار الأول ؛‬
‫• ‪ ٪10‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات مو�ضوع الإنذار الثاين ؛‬
‫• ‪ ٪20‬من مبلغ ال�شيك �أو ال�شيكات مو�ضوع الإنذار الثالث وكذا الإنذارات‬
‫الالحقة‪.‬‬
‫يعاقب باحلب�س من �سنة �إىل خم�س �سنوات وبغرامة ترتاوح بني ‪ 2.000‬و ‪ 10.000‬درهم‬
‫دون �أن تقل قيمتها عن خم�سة وع�رشين يف املائة من مبلغ ال�شيك �أو من اخل�صا�ص‪:‬‬
‫‪� -‬ساحب ال�شيك الذي �أغفل �أو مل يقم بتوفري م�ؤونة ال�شيك ق�صد �أدائه عند تقدميه ؛‬
‫‪� -‬ساحب ال�شيك املتعر�ض ب�صفة غري �صحيحة لدى امل�سحوب عليه ؛‬
‫‪ -‬من زيف �أو زور �شيكا ؛‬
‫‪ -‬من قام عن علم بقبول ت�سلم �شيك مزور �أو مزيف �أو بتظهريه �أو �ضمانه �ضمانا‬
‫احتياطيا ؛‬
‫‪ -‬من ا�ستعمل عن علم �أو حاول ا�ستعمال �شيك مزيف �أو مزور ؛‬
‫‪ -‬كل �شخ�ص قام عن علم بقبول �أو تظهري �شيك �رشط �أن ال ي�ستخل�ص فورا و�أن‬
‫يحتفظ به على �سبيل ال�ضمان ؛‬
‫ت�صادر ال�شيكات املزيفة �أو املزورة وتبدد‪ ،‬ويتم م�صادرة املواد والآالت والأجهزة‬
‫والأدوات التي ا�ستعملت �أو كانت معدة لإنتاج هذه ال�شيكات‪ ،‬ب�أمر ق�ضائي �إال �إذا‬
‫ا�ستعملت دون علم مالكها‪.‬‬
‫�إذا قام �ساحب �شيك بدون م�ؤونة بتكوين �أو �إمتام امل�ؤونة خالل �أجل ع�رشين يوما من‬
‫تاريخ التقدمي‪ ،‬جاز تخفي�ض عقوبة احلب�س �أو �إ�سقاطها بالن�سبة �إليه‪ ،‬و بالن�سبة لكل‬
‫م�ساهم �أو م�شارك‪.‬‬
‫ف�ضال عن ذلك‪ ،‬يجوز للمحكمة �أن ت�رصح يف حق املحكوم عليهم باجلنح ال�سابقة‪ ،‬باملنع‬
‫خالل مدة ترتاوح بني �سنة وخم�س �سنوات من �إ�صدار �شيكات غري التي متكنه فقط من‬
‫�سحب مبالغ مالية لدى امل�سحوب عليه �أو �شيكات معتمدة‪.‬‬
‫يعاقب باحلب�س من �شهر �إىل �سنتني وبغرامة من ‪� 1.000‬إىل ‪ 10.000‬درهم من �أ�صدر‬
‫�شيكات رغم الأمر باملنع املوجه �إليه من طرف البنك �أو خرقا للمنع ال�صادر �ضده من‬
‫طرف الق�ضاء‪.‬‬

‫‪45‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الرابع ‪ :‬م�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‬

‫تعد املحا�سبة تقنية للتدبري‪ ،‬ومن ثم فهي �رضورية لكل فاعل اقت�صادي‪ ،‬كيفما كان‬
‫حجمه‪� ،‬أو ن�شاطه‪� ،‬أو امليدان الذي يعمل فيه‪ ،‬ومبا �أن احتاد املالك يتمتع بال�شخ�صية‬
‫املعنوية‪ ،‬وباال�ستقالل املايل‪ ،‬ف�إنه يكون يف حاجة ما�سة �إىل و�سائل و�أدوات ل�ضبط‬
‫ماليته‪ ،‬وهذا �إمنا يت�أتى له عن طريق م�سك حما�سبة م�ضبوطة لذا ف�إن امل�رشع جعل من‬
‫بني مهام وكيل االحتاد‪ ،‬و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد وم�سك حما�سبة متعلقة به‪ ،‬لذلك‬
‫مت تخ�صي�ص هذا الف�صل لتقدمي �أهم القواعد‪ ،‬والتقنيات املحا�سبية‪ ،‬والتي متكن وكيل‬
‫االحتاد من القيام بالتزاماته يف هذا امل�ضمار‪ ،‬على الوجه الأكمل‪.‬‬
‫وقبل احلديث عن هذه القواعد‪ ،‬يجدر بنا التذكري ب�أهم املعلومات العامة املتعلقة‬
‫باملحا�سبة بوجه عام‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات حول املحا�سبة‬

‫�أوال ‪ :‬كيفية م�سك حما�سبة‬
‫يجب اال�ستجابة لل�رشوط الأ�سا�سية التالية مل�سك املحا�سبة‪:‬‬
‫‪ -‬م�سك املحا�سبة بالعملة الوطنية؛‬
‫‪ -‬اعتماد تقنية اجلزء املزدوج الذي ي�ضمن تعادل حركة احل�سابات من حيث الدائنية‬
‫واملدينية والتوازنات التي تنتج عن ذلك؛‬
‫‪ -‬االعتماد على وثائق م�ؤرخة وحمتفظ بها‪ ،‬ومرتبة وفق نظام معني؛‬
‫‪ -‬مراعاة الت�سجيل الكرونولوجي للعمليات؛‬
‫‪ -‬م�سك دفاتر‪ ،‬متكن من و�ضع بيانات لنهاية الن�شاط‪ ،‬وفق ما هو وارد يف النظام‬
‫اجلاري به العمل؛‬
‫‪ -‬التمكن من مراقبة حما�سبة فعالة‪ ،‬ت�ساهم يف توقع الأخطاء‪ ،‬والغ�ش وحماية‬
‫الذمة؛‬
‫‪ -‬املراقبة عن طريق اجلرد‪ ،‬ملعرفة وجود وقيمة العنا�رص االيجابية‪ ،‬وال�سلبية؛‬
‫‪ -‬التمكن من معرفة م�صدر كل ت�سجيل حما�سبي وحمتواه‪ ،‬وطبيعة اخل�صم‪ ،‬وكذا‬
‫مراجع الوثيقة املثبتة لذلك‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الوثائق املحا�سبية‬
‫تت�ضمن كل حما�سبة الوثائق وال�سجالت الآتية ‪:‬‬
‫‪ -‬الدفرت اليومي املم�سوك ح�سب ال�رشوط املن�صو�ص عليها يف القانون‪ ،‬وت�سجل‬
‫فيه العمليات‪ ،‬يوما بيوم‪ ،‬وعملية بعملية؛‬

‫‪47‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬الدفرت الكبري‪ ،‬املكون من احل�سابات الفردية واجلماعية‪ ،‬والذي ميكن من متابعة‬

‫هذه احل�سابات‪.‬كل ح�ساب م�ضمن بهذا الدفرت يبني ب�شكل م�ستقل الر�صيد يف‬
‫بداية الن�شاط ال�سنوي‪ ،‬وحركية الدائنية واملديونية من بداية الن�شاط ال�سنوي‪،‬‬
‫وكذا الر�صيد يف نهايته ؛‬
‫‪ -‬دفرت اجلرد‪ ،‬ت�سجل فيه النتيجة‪ ،‬وح�ساب املنتوجات‪ ،‬والتحمالت لكل ن�شاط‬
‫�سنوي‪.‬‬
‫ثالثا ‪� :‬إجراءات التقييد بال�سجالت املذكورة ‪ :‬مبد�أ املحا�سبة ذات النظام‬
‫املزدوج‬
‫ترتجم كل عملية حما�سبية بكتابة تت�ضمن على الأقل ح�سابني واحد مدين والآخر‬
‫دائن ‪:‬‬
‫‪ -‬حركية ح�سابات الأ�صول نحو املديونية‪ ،‬تثبت الزيادات‪ ،‬ونحو الدائنية تثبت‬
‫االنخفا�ضات؛‬
‫‪ -‬حركية ح�سابات اخل�صوم تكون يف االجتاه املعاك�س حل�ساب الأ�صول؛‬
‫‪ -‬بالن�سبة حل�سابات التكاليف ت�سجل الزيادات يف املديونية‪ ،‬واالنخفا�ضات يف‬
‫الدائنية؛‬
‫‪ -‬حركية ح�سابات املنتوجات تكون يف االجتاه املعاك�س حل�سابات التكاليف؛‬
‫‪ -‬عندما ت�سجل عملية‪ ،‬ف�إن جمموع املبالغ امل�سجلة يف كل من الدائنية واملديونية‬
‫يجب �أن تكون مت�ساوية متاما؛‬
‫‪ -‬ت�سجل العمليات بالدفرت اليومي تبعا لت�سل�سلها التاريخي‪ ،‬وتنقل على الدفرت‬
‫الكبري‪ .‬يحب �أن يكون جمموع مبالغ العمليات الناجتة عن احلركيات امل�سجلة يف‬
‫الوثيقتني معا مت�ساوية؛‬
‫‪ -‬يجب م�سك الدفرت اليومي بدون �أي �شطب‪� ،‬أو �إقحام من �أي نوع؛‬
‫‪ -‬ت�سجل العمليات بالدفرت اليومي عملية �إثر عملية‪ ،‬ويوما �إثر يوم؛‬
‫‪ -‬غري �أن العمليات ذات الطبيعة الواحدة‪ ،‬وامل�سجلة يف نف�س املحل‪ ،‬وخالل نف�س‬
‫اليوم‪ ،‬ميكن جتميعها وت�سجيلها يف نف�س العملية؛‬
‫‪ -‬كل ت�صحيح خلط�أ يجب �أن يبقى معه التقييد الأ�صلي املغلوط مقروءا‪ .‬يجب‬
‫�أن تنظم املحا�سبة على نحو تتم معه الت�صحيحات �إما برقم �سلبي‪ ،‬و�إما بقيد‬
‫عك�سي؛‬
‫‪ -‬ال تكون املحا�سبة برقم �سلبي مقبولة �إال يف حالة ت�صحيح اخلط�أ‪.‬‬

‫‪48‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد اخلا�صة مب�سك حما�سبة متعلقة باحتاد‬

‫املالك‬

‫�أوال ‪ :‬الإطار القانوين املنظم للمحا�سبة املتعلقة باحتاد املالك‬

‫يت�ضمن القانون ‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة مقت�ضيات عديدة تنظم املحا�سبة‬
‫اخلا�صة باحتاد املالك‪ ،‬وال �سيما يف املادتني ‪ 24‬و‪ 26‬منه‪ ،‬وتتلخ�ص فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬تت�ضمن ح�سابات االحتاد امليزانية التقديرية (املرتقبة)‪ ،‬والتحمالت‪ ،‬ومنتوجات‬
‫ال�سنة املحا�سبية‪ ،‬وو�ضعية امليزانية‪ ،‬وكذا مالحق امليزانية التقديرية (املرتقبة)؛‬
‫‪ -‬تو�ضع هذه احل�سابات وفقا لقواعد حما�سبية خا�صة حتدد بن�ص تنظيمي؛‬
‫‪ -‬يتم تقدمي هذه احل�سابات مقارنة مع ح�سابات ال�سنة املن�رصمة امل�صادق عليها؛‬
‫‪ -‬يتم تقييد تكاليف وعائدات االحتاد املن�صو�ص عليها يف البيان املحا�سبي مبجرد‬
‫التزام االحتاد بها‪ ،‬ولو مل يتم ت�سديدها‪� ،‬أو مبجرد تو�صله بالعائدات؛‬
‫‪ -‬يتم ت�صفية االلتزام عن طريق الت�سديد‪.‬‬
‫ومن بني املهام املوكولة �إىل وكيل االحتاد املن�صو�ص عليها يف املادة ‪ 26‬نذكر‪:‬‬
‫‪ -‬حت�ضري م�رشوع ميزانية االحتاد ق�صد عر�ضه على اجلمع العام للت�صويت عليه‬
‫(للم�صادقة عليه)؛‬
‫‪ -‬حت�صيل م�ساهمات املالك امل�شرتكني يف التكاليف مقابل و�صل؛‬
‫‪ -‬منح و�صل للمالك امل�شرتك يف حالة البيع‪� ،‬إذا مل تكن عليه ديون اجتاه احتاد املالك؛‬
‫‪ -‬و�ضع ميزانية منتظمة لالحتاد‪ ،‬وم�سك املحا�سبة املتعلقة به والتي تبني فيها الو�ضعية‬
‫املالية لالحتاد ولكل مالك م�شرتك؛‬
‫‪� -‬إ�شعار املالك امل�شرتكني بالو�ضعية املالية لالحتاد كل ثالثة �أ�شهر على الأقل؛‬
‫‪ -‬م�سك الربائد وال�سجالت اخلا�صة بالعقار واالحتاد‪ ،‬ومتكني كافة املالك من االطالع‬
‫عليها (وت�سهيل الو�صول �إىل هذه الوثائق يف وجه كافة املالك)‪ ،‬وال �سيما قبل‬
‫انعقاد اجلمع العام املخ�ص�ص جدول �أعماله لفح�ص احل�سابات (لفح�ص حما�سبة‬
‫االحتاد)‪.‬‬
‫وجتدر الإ�شارة‪� ،‬إىل �أن لكل مالك م�شرتك احلق يف االطالع على الربائد وال�سجالت‬
‫اخلا�صة باالحتاد‪ ،‬وال �سيما ما يتعلق منها بالو�ضعية املالية‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬طبيعة العمليات املحا�سبية املتعلقة باحتاد املالك‬

‫تتكون ح�سابات احتاد املالك امل�شرتكني من �صنفني ‪:‬‬
‫‪ -‬احل�سابات املتعلقة بتدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة ؛‬
‫‪ -‬احل�سابات املتعلقة بالو�ضعية املالية لالحتاد ؛‬

‫‪49‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 1‬احل�سابات املتعلقة بتدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة‬

‫يتطلب تدبري و�إدارة امللكية امل�شرتكة ‪:‬‬
‫‪ -‬ت�صفية النفقات امل�سماة حتمالت ؛‬
‫‪ -‬ا�ستخال�ص املداخيل وت�سمى منتوجات‪.‬‬
‫�أ‪ -‬التحمالت ‪:‬‬
‫ت�شتمل التحمالت على جميع النفقات التي متت حل�ساب تدبري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬وت�شمل‬
‫على اخل�صو�ص ‪:‬‬
‫‪ -‬حتمالت ا�ستهالك املاء والكهرباء ؛‬
‫‪ -‬حتمالت العاملني (بواب‪ ،‬ب�ستاين‪ ،‬خادمة‪ ،‬مياومة) ؛‬
‫‪ -‬التعوي�ضات املدفوعة لوكيل االحتاد ؛‬
‫‪ -‬م�صاريف دعم و�صيانة الأجزاء امل�شرتكة ؛‬
‫‪ -‬حتمالت �إدارة االحتاد؛‬
‫‪ -‬م�صاريف وحتمالت �أخرى‪.‬‬
‫ب – املنتوجات ‪:‬‬
‫ت�شمل املنتوجات املداخيل الناجتة عن تدبري امللكية امل�شرتكة تتكون على اخل�صو�ص‬
‫من العنا�رص التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬م�ساهمة املالك امل�شرتكني يف التحمالت ؛‬
‫‪ -‬املنتجات الكرائية ؛‬
‫‪ -‬املنتجات املالية ؛‬
‫‪ -‬املنتجات املت�أتية من ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة من طرف الأغيار ؛‬
‫‪ -‬منتوجات �أخرى‪.‬‬
‫‪ - 2‬ح�سابات الو�ضعية املالية لالحتاد‬
‫ت�شمل هذه احل�سابات ‪:‬‬
‫‪ -‬احل�سابات العامة لالحتاد املتكونة من و�ضعية الأموال املتبقية يف ال�صندوق ؛‬
‫‪ -‬و�ضعية احل�ساب البنكي وكذا و�ضعية الدائنية واملديونية ؛‬
‫‪ -‬احل�سابات الفردية لكل مالك م�شرتك املمثلة لو�ضعيته املالية �إزاء االحتاد‪.‬‬

‫‪50‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل اخلام�س ‪ :‬م�سك ربائد ووثائق احتاد املالك‬

‫�إن احتاد املالك ك�أي فاعل اقت�صادي يحتاج يف عمله �إىل تلقي وثائق و�إر�سال �أخرى‪،‬‬
‫ويعهد بتدبري هذه الوثائق �إىل وكيل االحتاد‪ ،‬لكن يالحظ ‪:‬‬
‫‪� -‬ضياع �أو تلف بع�ض الوثائق التي يجب االحتفاظ بها‪ ،‬نتيجة عدم االكرتاث بها‪،‬‬
‫�أو جهل لقيمتها؛‬
‫‪� -‬صعوبة تدبري هذه الوثائق من طرف وكيل االحتاد ب�سبب قلة تكوينه‪� ،‬أو عدم‬
‫معرفته ب�أ�صول وقواعد م�سك هذه الوثائق‪.‬‬
‫ونظرا للأهمية التي تكت�سيها الربائد يف �سري عمل احتاد املالك‪ ،‬فقد حر�ص امل�رشع على‬
‫الن�ص �رصاحة على االلتزام مب�سكها‪ ،‬و�أ�سند هذه املهمة �إىل وكيل االحتاد‪ ،‬تنبيها له �إىل‬
‫�أهميتها وخطورتها‪ ،‬مما يفر�ض عليه القيام بتدبريها ب�شكل يحقق الغاية املق�صودة‪ ،‬وهذا‬
‫يقت�ضي �أن يكون وكيل االحتاد على دراية وافية ب�أ�صول وقواعد م�سك الربائد وتدبريها‪،‬‬
‫ومل�ساعدته على النهو�ض مبهمته هاته على الوجه املر�ضي مت تخ�صي�ص هذا الف�صل‪،‬‬
‫والذي من بني �أهدافه ‪:‬‬
‫‪ -‬بيان �أهمية الربائد ودورها ؛‬
‫‪ -‬الفهم اجليد لوثيقة من وثائق الربائد ؛‬
‫‪� -‬إعطاء بع�ض املعلومات العامة حول الربائد ولو باخت�صار ؛‬
‫‪ -‬حماولة و�ضع نظام فعال لتدبري وثائق وربائد احتاد املالك التدبري الأمثل‪.‬‬
‫وعليه �سيتم التطرق يف هذا الف�صل �إىل تو�ضيح �أهم القواعد والتقنيات املتعلقة مب�سك‬
‫الربائد عموما‪ ،‬ثم �إىل بيان �أ�س�س نظام م�سك ربائد احتاد املالك‪.‬‬

‫‪51‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬مبادئ عامة لتدبري الربائد‬

‫�أوال‪ :‬تعريف الربائد و�أهميتها و�أنواعها‬
‫‪ - 1‬تعريف‬
‫تتكون الربائد من جمموع الوثائق التي تنتجها منظمة �أو م�ؤ�س�سة ما‪ ،‬وتتعلق مبمار�سة‬
‫ن�شاطها؛ وكل وثيقة �سواء كانت قدمية �أو �أنتجت حاليا تعترب وثيقة للربائد‪.‬‬
‫وتتكون ربائد احتاد املالك من الوثائق التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬الن�صو�ص التنظيمية والت�رشيعية املنظمة للملكية امل�شرتكة ؛‬
‫‪� -‬سجالت خمتلف دفاتر التدبري �أو اجلرد‪ ،‬قوائم خمتلفة‪ ،‬بطاقات‪�....‬إلخ ؛‬
‫‪ -‬املرا�سالت‪� ،‬أو جمع الربيد ؛‬
‫‪ -‬عقود‪ ...‬؛‬
‫‪ -‬وثائق حما�سبية �إلخ‪.‬‬
‫‪� - 2‬أهمية الربائد‬
‫تعترب الربائد م�صدرا ال ي�ستهان به للمعلومات حول ن�شاط �شخ�ص معني‪� ،‬أو مقاولة‬
‫�أوم�ؤ�س�سة‪� ،‬أو بلد؛ وفيما يتعلق بحالة احتاد امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ميكن القول �إن الربائد هي‬
‫�أداة للتدبري والتخطيط ومبثابة ذاكرة االحتاد و�أداة حلفظ املعامالت املربمة والن�صو�ص‬
‫الر�سمية‪.‬‬
‫وت�سمح الربائد ب ‪:‬‬
‫‪� -‬إعادة ر�سم �أ�صل وتاريخ املعامالت املربمة ؛‬
‫‪ -‬تقدمي املعلومة املطلوبة ب�رسعة ؛‬
‫‪ -‬تدبري �أف�ضل لت�سيري امللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫وتكون الربائد حجة لتربير الأعمال املنجزة والقرارات املتخذة‪.‬‬
‫‪� -3‬أنواع الربائد‬
‫منيز بني ثالثة �أنواع من الربائد ‪:‬‬
‫‪ -‬ربائد الع�رص الأول وت�سمى كذلك الربائد احلية‪� ،‬أو الربائد الإدارية �أو الربائد‬
‫املتداولة‪ ،‬وهي الربائد التي يقل عمرها عن خم�س �سنوات ( ‪ ) 05‬وت�ستعمل‬
‫بكرثة ؛‬
‫‪ -‬ربائد الع�رص الثاين �أو الربائد الو�سيطة‪ :‬وهي التي ت�صنف فيها الوثائق التي‬
‫يرتاوح عمرها ما بني ‪ 5‬و‪� 10‬سنوات؛ وقليال ما يتم ا�ستعمالها �أو الرجوع �إليها؛‬
‫‪ -‬ربائد الع�رص الثالث �أو الربائد امليتة‪.‬‬

‫‪52‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫بعد مرور ع�رش �سنوات ت�صبح الوثائق ب�صفة عامة ربائد ميتة‪� ،‬أو ربائد تاريخية �أو‬
‫نهائية‪.‬‬
‫وجتدر الإ�شارة �إىل �أن بع�ض الوثائق وامل�ؤلفات والن�صو�ص الت�رشيعية والتنظيمية ميكن‬
‫�أن يعود تاريخها لأكرث من خم�س �سنوات ومع ذلك ترتب �ضمن الربائد احلية ملا لها‬
‫من �أهمية دائمة‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬قواعد تدبري الربائد‬

‫يق�صد بالتدبري يف مفهومه الوا�سع‪ ،‬تعبئة الو�سائل التي متكن من حتقيق الأهداف‬
‫املر�سومة على احتاد املالك امل�شرتكني ق�صد تدبري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬و�ضع ا�سرتاتيجية‬
‫فعالة متكن من ‪:‬‬
‫‪ -‬تقييم �أهمية الوثائق املراد ترتيبها؛‬
‫‪ -‬معرفة ت�صنيفها؛‬
‫‪� -‬إيجاد نظام لرتتيب وحفظ الوثائق‪.‬‬
‫‪� -1‬إحداث الربائد‬
‫�إن درا�سة معمقة وفهما جيدا للإطار القانوين واالقت�صادي للملكية امل�شرتكة‪ ،‬يعترب‬
‫اللبنة الأ�سا�سية من �أجل �إحداث ربائد تخ�ص احتاد املالك امل�شرتكني‪� ،‬إذ من خالل‬
‫ذلك ميكن التعرف على �سري العمل به‪ ،‬ومن ثم خلق توثيق منا�سب له تبعا لإكراهات‬
‫التدبري‪.‬‬
‫فكل احتاد للمالك يحتاج لتنفيذ ن�شاطه‪� ،‬إعداد وثائق ميكن حفظها‪.‬‬
‫ويرتكز �إحداث الربائد على معاجلة متر عرب عدة مراحل وهي الفرز‪ ،‬والرتتيب‪ ،‬والتحليل‪،‬‬
‫وحترير الفهر�س واحلفظ‪.‬‬
‫ولعمليتي الفرز والرتتيب �أهداف ثالثة ‪:‬‬
‫‪ -‬معرفة الوثائق التي ميتلكها احتاد املالك؛‬
‫‪ -‬حدف الوثائق التي انتهت �صالحيتها �أو التي ال فائدة فيها؛‬
‫‪� -‬إمكانية العثور عليها بي�رس؛‬
‫‪ -‬ف�ضال عن ذلك يتم ترتيب الوثائق على �ضوء خمتلف املهام‪ ،‬والوظائف التي يقوم‬
‫بها احتاد املالك‪.‬‬
‫‪ -2‬فرز الربائد‬
‫تعترب عملية الفرز عملية دقيقة ومهمة يف �آن واحد‪:‬‬
‫‪ -‬فهي دقيقة لأنها تطرح م�شكلة حذف بع�ض الوثائق‪ ،‬مما قد يرتب م�س�ؤولية وكيل‬
‫الحتاد‪� ،‬إذ يجب عليه اتخاذ احلذر عند القيام بحذف بع�ض الوثائق �أو �إتالفها ؛‬

‫‪53‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬وهي عملية مهمة متكن من التمييز بني خمتلف الوثائق من حيث �أهميتها‪.‬‬
‫ويف هذا ال�صدد منيز بني ثالثة �أنواع من الوثائق‪:‬‬
‫‪ -‬الوثائق التي ال قيمة لها وينبغي التخل�ص منها ب�رسعة عن طريق احلذف‬
‫�أوالإتالف؛‬
‫‪ -‬الوثائق التي ي�ستفيد منها احتاد املالك �إن عاجال �أو �آجال؛‬
‫‪ -‬الوثائق القابلة للحفظ‪.‬‬
‫ينبغي الإبقاء على الوثيقة الأ�صلية فقط داخل امللفات املحتفظ بها‪ ،‬وميكن االحتفاظ‬
‫ببع�ض الوثائق كنماذج‪.‬‬
‫‪ - 3‬ترتيب الربائد‬
‫يجب بادئ ذي بدء عدم اخللط بني ترتيب الوثائق وت�صنيفها ‪:‬‬
‫‪ -‬فالرتتيب هو ذي طبيعة مادية �إذ هو عملية مادية لتنظيم الوثائق ؛‬
‫‪ -‬والت�صنيف هو ذو طبيعة معنوية يحدد طريقة تنظيم الوثائق وذلك ح�سب‬
‫املو�ضوعات‪ ،‬ويراد برتتيب الربائد عموما‪ ،‬العملية التي ترمي �إىل تنظيم الوثائق‬
‫وت�صنيفها وفق نظام معد �سلفا‪.‬‬
‫ويعد امللف الوحدة الأ�سا�سية التي يقوم عليها الرتتيب وتعترب الوثائق املكونة له مبثابة‬
‫بيانات (مثال ‪ :‬ر�سالة‪ ،‬حم�رض‪� ،‬سجل‪�.... ،‬إلخ ترتب داخله)‪.‬‬
‫�إذا كانت هناك وثائق منعزلة لي�س لها ملف �أ�صلي وجب ترتيبها يف ملف واحد حتت‬
‫�إ�سم – خمتلفات ‪ -‬وهذا حل �أخري ينبغي عدم اللجوء �إليه �إال لل�رضورة‪.‬‬
‫ولكي يكون ترتيب الوثائق ح�سنا ال بد و�أن تتوفر فيه ال�صفات الآتية‪:‬‬
‫‪ -‬الب�ساطة؛‬
‫‪ -‬الدقة؛‬
‫‪� -‬سهولة اال�ستعمال؛‬
‫‪ -‬احلفظ اجليد‪.‬‬
‫�إذا كان ملف ما ي�شتمل على عدد من الوثائق من طبيعة خمتلفة‪ ،‬ف�إنه ميكن ترتيبها يف‬
‫ملفات فرعية داخل ملفها الأ�صلي وبهذه الكيفية ميكن �أن ي�شتمل امللف على عدد غري‬
‫حمدد من امللفات الفرعية دون الإخالل برتتيبه الأ�صلي‪.‬‬
‫وحتفظ امللفات مبا تت�ضمنه من ملفات فرعية‪� ،‬إن كانت يف ملفات من ورق عادي �أو من‬
‫ورق مقوى للربائد‪.‬‬

‫‪54‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -4‬حتليل الوثائق‬
‫يراد به التعرف على كل ملف وكل ملف فرعي بعد حتليل دقيق ملحتوى الوثائق التي‬
‫يت�ضمنها‪ ،‬ويتمثل هذا التحليل يف و�صف حمتوى امللف وتقييده على غالفه‪.‬‬
‫وميكن كتابة هذا الو�صف املوجز �إما مبا�رشة على غالف امللف‪ ،‬و�إما على ورقة �صغرية‬
‫تل�صق على الغالف‪ ،‬مما ي�ؤدي �إىل تفادي الك�شط �أو الإ�ضافة ويحتوي الغالف على‬
‫املعلومات التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬الرقم الرتتيبي وعنوان امللف ؛‬
‫‪ -‬ال�سنة ؛‬
‫‪ -‬عناوين امللفات الفرعية‪.‬‬
‫ويقدم امللف ماديا يف �شكل حافظة للأوراق من الورق املقوى م�شتمال على امللفات‬
‫الفرعية‪ .‬وميكن �أي�ضا �أن يقيد على �أغلفة امللفات الفرعية‪ ،‬جرد للوثائق التي حتتوي‬
‫عليها‪.‬‬
‫ومن �أجل ت�سهيل البحث عن الوثائق من طرف كل امل�ستعملني املفرت�ضني ميكن خلق‬
‫فهر�س للرتتيب ؛ وميكن ت�ضمني هذا الفهر�س يف جمرد دفرت مدر�سي‪.‬‬
‫وي�شتمل على املعلومات التي تهم كل ملف‪ ،‬وما به من ملفات فرعية عند االقت�ضاء‪.‬‬
‫ويحر�ص امل�س�ؤول على �أن يخ�ص�ص يف هذا الدفرت‪� ،‬صفحتان متقابلتان لو�صف واحد‬
‫حتى يت�سنى له �إ�ضافة املعلومات امل�ستجدة به‪.‬‬
‫‪ -5‬حفظ الربائد‬
‫تعترب ربائد احتاد املالك مبثابة ذاكرته‪ ،‬كما تعد �أحد جماالت التدبري‪ ،‬لذا وجب على‬
‫وكيل االحتاد �أن ينه�ض بتدبريها‪ ،‬و�أن ي�سهر على حفظها وحمايتها‪ ،‬ويجب عليه بذل‬
‫عناية �أكرب بالن�سبة للربائد التي تكت�سي طابع ال�رسية‪.‬‬
‫وهكذا يجب على وكيل احتاد املالك حماية الربائد من ال�ضياع‪� ،‬أو ال�رسقة‪� ،‬أو التلف‪،‬‬
‫ب�سبب �أية �آفة كيفما كان نوعها (اجلراد‪ ،‬الفئران‪ ،‬احلريق‪�...‬إلخ)‪.‬‬
‫ولتحقيق هذا الغر�ض ينبغي اتخاذ التدابري التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬التهوية اجليدة لها؛‬
‫‪ -‬و�ضع الوثائق يف دواليب �أو رفوف معدنية‪� ،‬أو من خ�شب‪ ،‬وميكن اال�ستعانة يف هذا‬
‫ال�صدد مبختلف الو�سائل احلديثة كاملعلوميات‪.‬‬

‫‪55‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬م�سك ربائد امللكية امل�شرتكة‬

‫�أوال‪ :‬التنظيم القانوين‬
‫‪ -1‬م�س�ؤولية وكيل االحتاد عن م�سك الربائد‬
‫من بني املهام التي يعهد بها �إىل وكيل احتاد املالك‪ ،‬كما هي من�صو�ص عليها يف املادة‬
‫‪ 26‬من قانون ‪ 18 - 00‬املنظم للملكية امل�شرتكة‪ ،‬جند م�سك الربائد وال�سجالت املتعلقة‬
‫بالعقار وباالحتاد ومتكني كافة املالك من االطالع عليها‪ ،‬وال�سيما قبل انعقاد اجلمع العام‬
‫املخ�ص�ص جدول �أعماله لفح�ص احل�سابات‪.‬‬
‫‪ -2‬التزامات وكيل احتاد املالك املتعلقة بت�سليم الوثائق لوكيل االحتاد‬
‫املنتخب‬
‫ي�ستفاد من املادة ‪ 28‬من القانون رقم ‪� 18 - 00‬أنه يتعني على وكيل االحتاد �أو نائبه فور‬
‫انتهاء مهمتهما‪ ،‬وعلى �أبعد تقدير خالل �أجل ‪ 15‬يوما يبتدئ من تاريخ تعيني الوكيل‬
‫اجلديد‪� ،‬أن ي�سلم لهذا الأخري جميع الوثائق والربائد وال�سجالت اخلا�صة باالحتاد‬
‫والعقار‪ ،‬و بيان الو�ضعية املالية وكل �أموال االحتاد مبا فيها املبالغ النقدية‪.‬‬
‫ميكن للوكيل اجلديد بعد ان�رصام الأجل املذكور �أعاله‪� ،‬إذا مل يقع الت�سليم املذكور‪� ،‬أن‬
‫يطلب من رئي�س املحكمة االبتدائية وهو يبت يف �شكل ا�ستعجايل‪� ،‬أن ي�أمر الوكيل‬
‫ال�سابق بذلك حتت طائلة غرامة تهديدية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬طبيعة ربائد امللكية امل�شرتكة‬

‫‪ -1‬ن�صو�ص قانونية ‪:‬‬
‫نذكر منها ‪:‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 18 - 00‬متعلق بنظام امللكية امل�شرتكة للعقارات املبنية ؛‬
‫‪ -‬ظهري �رشيف مبثابة قانون رقم ‪ 1 - 76 - 258‬املتعلق بتعهد البنايات وتخ�صي�ص‬
‫م�ساكن البوابني يف البنايات املعدة لل�سكنى ؛‬
‫‪ -‬مر�سوم تطبيقي للظهري رقم ‪1 - 76 - 258‬؛‬
‫‪ -‬مدونة ال�شغل‪ ،‬مدونة التجارة‪ ،‬قانون االلتزامات والعقود‪....‬‬
‫‪ -2‬وثائق متعلقة بتكوين احتاد املالك ‪:‬‬
‫نذكر منها ‪:‬‬
‫‪ -‬نظام امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬ت�رصيح بتكوين احتاد املالك موجه لل�سلطات املحلية؛‬
‫‪ -‬حم�رض اجلمع العام الت�أ�سي�سي؛‬
‫‪ -‬قائمة ب�أ�سماء املالكني امل�شرتكني �أع�ضاء االحتاد‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -3‬وثائق و ربائد متعلقة باجلموعات العامة ‪:‬‬

‫‪ -‬ا�ستدعاءات حل�ضور اجلموعات العامة مع الإ�شعار بالتو�صل؛‬
‫‪ -‬حما�رض؛‬
‫‪� -‬سجالت املحا�رض‪.‬‬
‫‪� -4‬إثباتات تبليغ املحا�رض للمالكني امل�شرتكني‪.‬‬
‫‪ -‬ملف تقني للعقار ‪:‬‬
‫‪ -‬ترخي�ص بالبناء؛‬
‫‪ -‬رخ�صة ال�سكنى؛‬
‫‪ -‬ت�صاميم هند�سية؛‬
‫‪ -‬العقد مع املهند�س؛‬
‫‪ -‬ت�صميم الإ�سمنت امل�سلح؛‬
‫‪ -‬العقد مع مكتب الدرا�سات التقنية؛‬
‫‪ -‬عقود الأ�شغال؛‬
‫‪� -‬إلخ ‪....‬‬
‫‪ -5‬وثائق متعلقة ب�صيانة العقار ‪:‬‬
‫‪ -‬عقود ال�صيانة والإن�شاءات والتجهيزات املتعلقة بالأجزاء امل�شرتكة‪ :‬م�صاعد‪،‬‬
‫مطافئ احلريق‪....،‬؛‬
‫‪ -‬عقود الت�أمني؛‬
‫‪ -‬عقود ا�شرتاك التزود باملاء والكهرباء‪.‬‬
‫‪ -6‬ملفات العاملني (بواب‪ ،‬خادمة‪ ،‬مياومة‪ ،‬ب�ستاين‪: )...‬‬
‫‪ -‬ن�سخة من البطاقة الوطنية؛‬
‫‪ -‬عقد العمل؛‬
‫‪ -‬ملف ال�ضمان االجتماعي‪.‬‬
‫‪ -7‬وثائق مالية وحما�سبية ‪:‬‬
‫‪ -‬دفاتر ال�شيكات؛‬
‫‪ -‬ال�سجل اخلا�ص بال�صندوق؛‬
‫‪ -‬ك�شوف احل�سابات؛‬
‫‪ -‬و�صوالت الدفع لدى البنك؛‬
‫‪ -‬و�صوالت ت�سليم ال�شيكات؛‬
‫‪ -‬امليزانية ال�سنوية؛‬

‫‪57‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬فواتري ووثائق مثبتة للنفقات؛‬

‫‪ -‬مقتطعات و�صوالت حت�صيل امل�ساهمات يف التحمالت؛‬
‫‪ -‬الو�ضعيات املحا�سبية‪.‬‬
‫‪ -8‬وثائق �أخرى وربائد ‪:‬‬
‫‪ -‬اتفاقات وعقود متعلقة با�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة من طرف الأغيار؛‬
‫‪ -‬املرا�سالت ال�صادرة والواردة؛‬
‫‪� -‬إلخ‪.‬‬
‫‪ – 9‬منوذج لرتتيب ربائد امللكية امل�شرتكة‬
‫وثائق‬ ‫ملفات فرعية‬ ‫ملف رئي�سي‬
‫‪ -‬ن�سخ من اال�ستدعاءات‬
‫ا�ستدعاءات‬
‫‪� -‬إ�شعارات بالتو�صل‬
‫‪ -‬ورقة احل�ضور‬
‫‪ -‬وكاالت املالك امل�شرتكني املمثلني‬ ‫حم�رض اجلمع العام‬ ‫جمع عام ل�سنة ‪....‬‬
‫‪ -‬حم�رض اجلمع العام‬
‫‪ -‬ن�سخ ر�سائل التبليغ‬
‫تبليغ اجلمع العام‬
‫‪� -‬إ�شعارات بالتو�صل‬
‫‪ -‬بطاقة‪....‬‬
‫مالك م�شرتك للجزء‬
‫‪ -‬ن�سخة من ب ت و‬
‫رقم ‪1‬‬
‫‪ -‬الو�ضعية املحا�سبية‬
‫ملفات املالك امل�شرتكني‬
‫مالك م�شرتك للجزء‬
‫‪ -‬حالة م�شابهة‬ ‫رقم ‪2‬‬
‫‪ -‬حالة م�شابهة‬
‫�إلخ‬
‫‪ -‬ميزانية م�صادق عليها من طرف‬
‫اجلمع العام؛‬
‫ميزانية �سنة ‪....‬‬
‫‪ -‬و�ضعيات حما�سبية �شهرية متعلقة‬
‫بتنفيذ امليزانية‬

‫‪ -‬فاتورات و�إي�صاالت؛‬ ‫العملية املحا�سبية ل�سنة ‪....‬‬

‫‪ -‬ك�شوفات حما�سبية بنكية؛‬ ‫يناير ‪....‬‬
‫‪ -‬وثائق �أخرى حما�سبية‬
‫حالة م�شابهة لل�سابقة‬ ‫فرباير ‪....‬‬
‫�إلخ‬

‫‪58‬‬
 ‫الجزء الثالث‬

‫مهام وكيل االتحاد ومختلف عالقاته‬

 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ي�ستخل�ص من مقت�ضيات القانون ‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة‪� ،‬أن املهام امل�سندة‬

‫�إىل وكيل احتاد املالك كثرية ومتنوعة‪ ،‬بع�ضها ذات طبيعة تنظيمية‪ ،‬تخ�ص �إدارة وتدبري‬
‫�ش�ؤون احتاد املالك املالية واملحا�سبية والتوثيقية‪ ،‬وبع�ضها الآخر يهم �أمورا �أخرى‪ ،‬غري‬
‫ذلك من �أبرزها تنظيم اجلموعات العامة‪ ،‬و�ضبط عملها واملحافظة على العقار و �صيانته‪،‬‬
‫و�أخريا متثيل احتاد املالك خا�صة لدى اجلهات الإدارية �أو الق�ضائية عند االقت�ضاء؛ الأمر‬
‫الذي ي�ؤكد على ثقل الأعباء امللقاة على عاتق وكيل االحتاد‪ ،‬وعلى �أهمية الدور املناط‬
‫به كجهاز م�سري الحتاد املالك‪.‬‬
‫وقد جعله و�ضعه املتميز هذا‪ ،‬ين�سج عالقات متنوعة مع املالك امل�شرتكني‪ ،‬ومع‬
‫امل�ستخدمني‪ ،‬و�أخريا مع الأغيار‪ ،‬وقد يحتاج يف قيامه مبهامه �إىل �إبرام عقود معينة‪.‬‬
‫هذه مو�ضوعات متنوعة‪ ،‬يتم تناولها يف هذا الف�صل‪ ،‬بكيفية مب�سطة وذلك بهدف تذليل‬
‫ال�صعاب �أمام وكيل االحتاد‪ ،‬وتزويده باملعلومات‪ ،‬والن�صائح ال�رضورية للقيام مبهامه‬
‫تلك‪ ،‬بي�رس ويف مناخ منا�سب‪.‬‬

‫وبناء عليه �سيت�ضمن هذا اجلزء الف�صول التالية ‪:‬‬

‫‪ -‬الف�صل الأول ‪ :‬تنظيم املجموعات العامة‬
‫‪ -‬الف�صل الثاين ‪ :‬املحافظة على العقار و�صيانته‬
‫‪ -‬الف�صل الثالث ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد مع املالك امل�شرتكني‬
‫‪ -‬الف�صل الرابع ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد مع البوابني‬
‫‪ -‬الف�صل اخلام�س ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد مع الأغيار‪.‬‬

‫‪61‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الأول ‪ :‬تنظيم اجلموعات العامة‬

‫يعترب اجلمع العام �أحد الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪ ،‬فقد �أناط بها امل�رشع �سلطة‬
‫التقرير واملراقبة‪ ،‬ومن ثم فهو مكلف باتخاذ قرارات تتعلق بتطبيق نظام امللكية امل�شرتكة‪،‬‬
‫وبتدبري العقار‪ ،‬وبباقي الق�ضايا الأخرى املتعلقة بامللكية امل�شرتكة‪.‬‬
‫واجلمع العام قد يكون ت�أ�سي�سيا‪ ،‬ينعقد مببادرة من �أحد املالك‪ ،‬وبيث يف و�ضع نظام‬
‫للملكية امل�شرتكة‪ ،‬ويف انتخاب اجلهاز امل�سري لها‪ ،‬وقد يكون عاديا‪ ،‬ينعقد مرة يف ال�سنة‬
‫على الأقل‪ ،‬وقد يكون ا�ستثنائيا‪ ،‬ينعقد كلما دعت ال�رضورة �إىل ذلك‪ ،‬با�ستدعاء يوجه‬
‫�إىل كافة املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫والقاعدة �أن يتخذ اجلمع العام قراراته بالأغلبية املطلقة لأ�صوات املالك احلا�رضين �أو‬
‫املمثلني‪ ،‬وقد ي�شرتط القانون �أغلبية �أكرب‪ ،‬نظرا لأهمية الق�ضايا مو�ضوع النقا�ش‪ ،‬وقد‬
‫ي�شرتط الإجماع‪ ،‬وميتنع على اجلمع العام يف �أي حال من الأحوال‪� ،‬أن يلزم �أحد املالك‬
‫امل�شرتكني بتغيري تخ�صي�ص الأجزاء املفرزة �أو �رشوط ا�ستعمالها واالنتفاع بها؛ ونظرا‬
‫للأهمية الق�صوى التي يكت�سيها هذا اجلهاز كما ر�أينا‪ ،‬كان البد من �إيجاد �إجراءات‬
‫تنظيمية –قانونية ومادية‪ -‬ت�ضبط �سري عمله‪ ،‬وتي�رس له القيام مبهمته يف �أح�سن الظروف‪،‬‬
‫وهي �إجراءات متنوعة‪.‬‬
‫ولئن كان وكيل االحتاد ال يرت�أ�س اجتماعات اجلمع العام‪ ،‬وال يتوىل مهام الكتابة فيها‪،‬‬
‫�إال �أنه يلعب دورا مهما يف التح�ضري لهذه اجلموع العامة‪ ،‬ويف �ضبط عملها �أثناء‬
‫انعقادها‪ ،‬وبعد انتهاء اجتماعاتها‪.‬‬
‫و�سيتم يف هذا الف�صل‪ ،‬ا�ستعرا�ض القواعد املتعلقة بهذه الإجراءات التنظيمية‪ ،‬وتقدمي‬
‫الن�صائح والإر�شادات الالزمة يف كل مرحلة من املراحل الثالث‪ ،‬وذلك تنبيها لوكيل‬
‫االحتاد لأهميتها وخطورتها‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬الإجراءات التح�ضريية للجمع العام‬

‫يتوىل وكيل االحتاد حت�ضري اجلمع العام عاديا كان �أم ا�ستثنائيا‪ ،‬ويف �سبيل ذلك يقوم‪:‬‬
‫‪ -‬ب�إجراءات قانونية‪ ،‬تتمثل يف ا�ستدعاء املالك امل�شرتكني‪ ،‬وحت�ضري جدول الأعمال‪،‬‬
‫وتهييئ م�شاريع القرارات؛‬
‫‪ -‬ب�إجراءات مادية تهم التهييئ املادي لقاعة االجتماعات‪ ،‬وذلك بعد �أن يكون قد‬
‫هيء ال�سجالت وامللفات املحا�سبية وجعلها رهن �إ�شارة املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫�أوال ‪ :‬اال�ستدعاء‬
‫ن�ص امل�رشع يف الفقرة الأخرية من املادة ‪ 16‬من القانون ‪ 18 - 00‬على �أنه ‪ “ :‬يوجه‬
‫وكيل االحتاد دعوة انعقاد اجلمع العام العادي �أو اال�ستثنائي يت�ضمن م�رشوع جدول‬
‫الأعمال”‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫وقد �أ�شار �إليه يف ن�صو�ص �أخرى‪ ،‬الأمر الذي يدل على �أهمية اال�ستدعاء‪ ،‬وعلى‬
‫�رضورته ك�إجراء �سابق النعقاد اجلمع العام‪ .‬كما جعله امل�رشع من بني املهام امل�سندة �إىل‬
‫وكيل االحتاد؛ حيث يتعني عليه �أن يوجه ا�ستدعاء لكافة املالك امل�شرتكني يدعوهم فيه‬
‫�إىل ح�ضور اجتماعات اجلمع العام يف التاريخ واملكان املعينني فيه وذلك قبل انعقاده‬
‫مبدة معينة‪.‬‬
‫ويتم هذا اال�ستدعاء بر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل ويت�ضمن وجوبا م�رشوع‬
‫جدول �أعمال اجلمع العام‪.‬‬
‫وقد تقدم بيان القواعد املتعلقة بهذا الإجراء (البيانات التي يجب �أن يت�ضمنها‪ ،‬طريقة‬
‫توجيهه‪ ،‬املدة الالزمة‪ ، ) ...‬ولذلك نكتفي هنا بالإحالة عليها‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬م�رشوع جدول الأعمال‬

‫يراد بجدول الأعمال املو�ضوعات والنقط التي �سيتم تداولها ومناق�شتها من طرف اجلمع‬
‫العام بحيث يتم ح�رص هذه املو�ضوعات وترتيبها بح�سب �أهميتها‪.‬‬
‫ويتوىل وكيل االحتاد �إعداد م�رشوع جدول الأعمال‪ ،‬وتوجيهه �إىل املالك امل�شرتكني‬
‫�صحبة اال�ستدعاء‪ ،‬حتى يكونوا على علم مبو�ضوع االجتماع‪ ،‬ومن ثم يت�سنى لهم‬
‫التهييئ واملناق�شة‪ ،‬الأمر الذي ي�ضفي على اجتماعات اجلمع العام اجلدية والفعالية‪.‬‬
‫كما يجب �أن يت�ضمن جدول الأعمال النقط واملو�ضوعات املهمة‪ ،‬فال ينبغي ت�ضخيمه‪،‬‬
‫وح�رش مو�ضوعات ال فائدة منها فيه وهناك مو�ضوعات تعترب م�ألوفة‪ ،‬كم�رشوع امليزانية‪،‬‬
‫وكتعيني وكيل االحتاد ونائبه‪ ،‬وما �إىل ذلك؛ وهناك مو�ضوعات �أخرى م�ستجدة يجب �أن‬
‫يتخذ فيها اجلمع العام قرارا‪ ،‬لذا يجب عر�ضها عليه‪.‬‬
‫ويعر�ض م�رشوع جدول الأعمال يف بداية االجتماع على املالك امل�شرتكني‪ ،‬ق�صد‬
‫امل�صادقة عليه �أو �إ�ضافة ما يرونه �رضوريا من النقط الأخرى‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬م�شاريع القرارات‬

‫يت�ضمن جدول الأعمال يف الغالب الق�ضايا وامل�سائل التي يجب التداول فيها واتخاذ‬
‫قرارات ب�ش�أنها‪.‬يقوم وكيل االحتاد مبا له من خربة وجتربة بتهييئ م�شاريع القرارات التي‬
‫يرتقب �أن يتخذها اجلمع العام‪ ،‬وال ت�صبح قرارات نافذة �إال بالت�صويت عليها من طرف‬
‫املالك امل�شرتكني‪.‬‬
‫كما يتعني على وكيل االحتاد �أن يوجه هذه امل�شاريع �صحبة اال�ستدعاء �إىل كافة املالك‬
‫امل�شرتكني حتى يت�سنى لهم االطالع عليها وتكوين ر�أي حمدد حولها‪.‬‬
‫ميكن للجمع العام �أن ي�صادق على هذه امل�شاريع بالت�صويت عليها كما هي �أو بعد‬
‫تعديلها‪ ،‬وقد ي�ؤجل النظر فيها �إىل جمع عام الحق‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫رابعا ‪ :‬حت�ضري قاعة االجتماع‬

‫يجب على وكيل االحتاد �أن يعني يف اال�ستدعاء املوجه �إىل املالك امل�شرتكني املكان الذي‬
‫�سينعقد فيه اجلمع العام لذا يتعني عليه حت�ضري قاعة االجماع؛ التي يجب �أن يتوفر فيها‬
‫احلد الأذنى من �رشوط الراحة املطلوبة ( مقاعد‪ ،‬تهوية‪� ،‬إنارة‪)...‬؛ كما يجب عليه مراقبة‬
‫كافة الآليات والأجهزة التي تتوفر عليها هذه القاعة‪ ،‬وخا�صة جهاز مكرب ال�صوت‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬الإجراءات امل�صاحبة النعقاد اجلمع العام‬

‫�أوال ‪ :‬ورقة احل�ضور‬
‫تكت�سي هذه الورقة �أهمية كربى‪� ،‬إذ تقدم �إىل املالك امل�شرتكني احلا�رضين ق�صد ت�سجيل‬
‫�أ�سمائهم واحل�ص�ص التي ميلكونها وتوقيعهم عليها‪ ،‬وهكذا يجب �أن تت�ضمن هذه الورقة‬
‫البيانات التالية التي تخ�ص كل مالك م�شرتك ح�رض االجتماع‪:‬‬
‫‪� -‬إ�سم الع�ضو احلا�رض؛‬
‫‪� -‬صفته ( مالك م�شرتك �أو �إ�سم املالك امل�شرتك املمثل يف حالة الوكالة )؛‬
‫‪ -‬مراجع وعنوان اجلزء الذي ميلكه؛‬
‫‪ -‬عنوانه ال�شخ�صي �إذا كان خمتلفا عن عنوان العقار؛‬
‫‪ -‬عدد الأ�صوات املمنوحة له مبوجب ح�صته يف امللكية امل�شرتكة؛‬
‫‪ -‬توقيعه‪.‬‬
‫ومن ثم فالغاية من �إعداد هذه الورقة‪ ،‬هو �إثبات ح�ضور املالك امل�شرتكني‪ ،‬وم�شاركتهم‬
‫يف �أ�شغال اجلمع العام‪ ،‬وهي جزء ال يتجز�أ من حم�رض هذا اجلمع‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬رئا�سة االجتماع‬

‫ي�ستفاد من مقت�ضيات الفقرة الأخرية من املادة ‪ 17‬من القانون ‪� ،18 - 00‬أن على اجلمع‬
‫العام �أن ينتخب يف كل اجتماع رئي�سا من بني �أع�ضائه‪ ،‬يتكلف بت�سيري �أ�شغاله‪ ،‬و�أن يعني‬
‫كاتبا من بني �أع�ضائه �أي�ضا لتحرير حم�رض االجتماع‪.‬‬
‫يلعب الرئي�س دورا هاما يف ت�سيري االجتماع‪ ،‬و�إدارة �أ�شغاله‪ ،‬حيث يناط به‪:‬‬
‫‪� -‬ضمان النظام والهدوء حتى مير االجتماع يف ظروف ح�سنة؛‬
‫‪ -‬تنظيم املناق�شات عن طريق �إعطاء الكلمة للأع�ضاء احلا�رضين‪ ،‬واملمثلني بالتتابع‬
‫و�سحبها من الع�ضو امل�شرتك؛‬
‫‪ -‬ال�سهر على ح�سن جريان املداولة والت�صويت‪.‬‬
‫يجب على الرئي�س �أن يربهن عن ت�سيري حيوي للمناق�شات‪ ،‬بااللتزام احلريف جلدول‬
‫الأعمال وذلك ل�ضمان جناح االجتماع‪ ،‬كما ينبغي عليه �أن يتحلى باحلكمة واحلزم يف‬

‫‪65‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ت�سيريه للمناق�شات‪ ،‬و�أن يعمل على ح�رص املداوالت يف النقط املدرجة بجدول الأعمال‪،‬‬
‫بعد امل�صادقة عليه من طرف الأع�ضاء احلا�رضين‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬عملية الت�صويت‬
‫تنتهي املناق�شات واملداوالت يف الغالب بالت�صويت على م�شاريع القرارات‪ ،‬بخ�صو�ص‬
‫النقط التي كانت مو�ضوعا لها؛ ويجب �أن يتم الت�صويت على كل قرار على حدة؛ وبكل‬
‫حرية‪ ،‬وب�شفافية مطلقة‪.‬‬
‫كما يجب �إح�صاء الأ�صوات ملعرفة مدى توفر الأغلبية املتطلبة يف كل قرار‪ ،‬وبعد‬
‫امل�صادقة والت�صويت على القرارات ت�صبح هذه الأخرية �صحيحة وقابلة للتنفيد‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬الإجراءات املتخذة بعد انتهاء �أ�شغال اجلمع العام‬

‫يتعلق الأمر مبح�رض اجلمع العام وتبليغه‪.‬‬

‫�أوال‪ :‬حم�رض اجلمع العام‬

‫‪ -1‬بيان ‪:‬‬
‫يعترب املح�رض �أداة فعالة لتلخي�ص الوقائع التي مر بها اجلمع العام منذ بدايته �إىل‬
‫نهايته‪ ،‬و�إعادة تركيبها‪ ،‬ذلك �أن تدوين هذه الوقائع وكتابتها يف وثيقة ما‪ ،‬ت�سمح لنا‬
‫با�ستح�ضارها �أوال‪ ،‬ف�ضال عما يكون لهذه الوثيقة من �آثار‪.‬‬
‫‪ -2‬طبيعته ‪:‬‬
‫املح�رض هو وثيقة قانونية تت�ضمن جميع القرارات التي اتخذها املالك امل�شرتكني �أثناء‬
‫جمعهم العام‪ ،‬وت�صبح هذه القرارات ملزمة مبجرد ت�ضمينها يف هذا املح�رض الذي يعترب‬
‫دليال على وجود هذه القرارات وم�ضمونها ومداها‪.‬‬
‫‪ -3‬خ�صائ�ص املح�رض‬
‫لكي ينه�ض املح�رض بوظائفه القانونية امل�شار �إليها �أعاله ينبغي �أن يتميز مبا يلي‪:‬‬
‫‪ -‬ال�شمولية‪ :‬مبعنى �أن يت�ضمن جميع الوقائع وكل املو�ضوعات التي متت مناق�شتها‬
‫خالل اجلمع العام مبا يف ذلك القرارات املتخذة والت�صويت عليها؛‬
‫‪ -‬دقته وو�ضوحه‪ :‬بحيث يجب الرتكيز فيه على املو�ضوعات الرئي�سية والتي كانت‬
‫حمور املداوالت ومو�ضوع القرارات املتخذة؛‬
‫‪� -‬رسعة �إجنازه‪ :‬بحيث يجب حتريره داخل ‪� 48‬ساعة املوالية النتهاء االجتماع‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -4‬بنيته ‪:‬‬
‫يتكون حم�رض اجلمع العام من ما يلي‪:‬‬
‫�أ ‪ -‬و�صف الظروف التي مت فيها االجتماع‬
‫وميكن ذكرها كالتايل ‪:‬‬
‫‪ -‬اجتماع عادي �أو ا�ستثنائي ؛‬
‫‪ -‬تاريخ و�ساعة وحمل انعقاد االجتماع ؛‬
‫‪ -‬جدول الأعمال كما مت تقدميه برفقة اال�ستدعاء املوجه املالكني امل�شرتكني ؛‬
‫‪ -‬عدد املالك احلا�رضين واملمثلني والن�سبة املئوية للح�ص�ص ( الأ�صوات ) التي تعود‬
‫�إليهم يف امللكية امل�شرتكة ؛‬
‫‪ -‬قائمة املالكني امل�شرتكني الغائبني والن�سبة املئوية للح�ص�ص ( الأ�صوات ) التي‬
‫ميلكونها ؛‬
‫‪ -‬ورقة احل�ضور م�صادق عليها من طرف رئي�س االجتماع ؛‬
‫‪� -‬إ�سم رئي�س االجتماع و �إ�سم الكاتب ( املقرر ) وظروف تعيينهما من طرف اجلمع‬
‫العام‪.‬‬
‫ب ‪ -‬و�صف خمت�رص ملا دار خالل املناق�شات‬
‫‪ -‬طبيعة التدخالت ( الأ�شخا�ص املتدخلني‪ ،‬ملخ�ص تدخالتهم ) ؛‬
‫‪ -‬القرارات امل�صادق عليها‪ ،‬مع ذكر �أغلبية الأ�صوات التي ح�صل عليها كل قرار ؛‬
‫‪� -‬أ�سماء املالك امل�شرتكني الذين �صوتوا �ضد هذه القرارات �أو الذين امتنعوا عن‬
‫الت�صويت وطبيعة حتفظاتهم املحتملة‪.‬‬
‫ج ‪ -‬و�صف ظروف اختتام اجلمع العام‬
‫‪� -‬ساعة اختتام االجتماع؛‬
‫‪ -‬ملخ�ص للظروف العامة التي جرى فيها االجتماع‪.‬‬
‫د ‪ -‬توقيع املح�رض‬
‫‪ -‬يتم توقيع املح�رض من طرف الرئي�س والكاتب املقرر وذلك لإثبات �صحته ؛‬
‫‪ -‬كما يتم توقيعه من طرف وكيل االحتاد املنتخب وذلك لإثبات تو�صله به‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬تبليغ املح�رض‬
‫من بني االلتزامات التي فر�ضها امل�رشع على وكيل االحتاد‪� ،‬أن يقوم بتبليغ قرارات اجلمع‬
‫العام م�شفوعة مبح�رض اجتماعه �إىل جميع املالك امل�شرتكني احلا�رضين منهم لأ�شغال هذا‬
‫اجلمع‪� ،‬أو املتغيبني‪ ،‬وذلك داخل ثمانية �أيام من تاريخ اتخاذها كما تق�ضي بذلك املادة‬
‫‪ 30‬من القانون ‪ ،18 - 00‬يتم هذا التبليغ ب�إحدى الطرق الآتية ‪:‬‬

‫‪67‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬بر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل ؛‬

‫‪ -‬على يد العون الق�ضائي ؛‬
‫‪ -‬عن طريق املناولة يدا بيد ؛‬
‫‪ -‬على �أن يح�صل من املبلغ له ب�إبراء‪.‬‬
‫ترتتب على هذا التبليغ �آثار مهمة ميكن �إجمالها يف ما يلي ‪:‬‬
‫‪� -‬صريورة القرارات املتخذة نافذة املفعول يف حق جميع املالك امل�شرتكني‪ ،‬بحيث‬
‫ي�صبحون ملزمني بها‪ ،‬ويتعني عليهم االمتثال �إليها‪ ،‬من تاريخ التبليغ ما مل يعني‬
‫القرار املتخذ تاريخا �آخر ل�رسيانه ؛‬
‫‪ -‬ال�سماح للمعار�ضني ب�إمكانية الطعن يف هذه القرارات ؛‬
‫‪ -‬بد�أ �أجل الطعن من تاريخ التبليغ‪.‬‬
‫ويجدر التنبيه �إىل �أنه يجب على وكيل االحتاد �أن يقوم بتقييد حم�رض اجلمع العام‬
‫ب�سجل خا�ص معد لهذا الغر�ض‪.‬‬
‫خال�صة القول‪ ،‬ف�إن �صحة القرارات التي يتخذها اجلمع العام ونفاذها‪ ،‬تكون متوقفة‬
‫على توفر كل الإجراءات التنظيمية التي �سبقت الإ�شارة �إليها‪ ،‬والتي ينبغي على وكيل‬
‫االحتاد �أن يحر�ص على توفرها‪ ،‬ل�ضمان جناح �أ�شغال اجلمع العام‪ ،‬كما يتعني عليه ح�ضور‬
‫هذه الأ�شغال‪ ،‬وتتبعها لأنه ملزم يف نهاية الأمر بتنفيذ تلك القرارات‪.‬‬

‫‪68‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬املحافظة على العقار و�صيانته‬

‫تقت�ضي طبيعة امللكية امل�شرتكة‪� ،‬أن يتحمل اجلهاز املكلف بت�سيريها �أال وهو وكيل‬
‫االحتاد‪ ،‬باملحافظة على العقار امل�شرتك و�صيانته‪ ،‬ويف هذا ال�صدد �أناط امل�رشع بوكيل‬
‫االحتاد املهام التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬ال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬وذلك ب�صيانتها وحرا�سة املداخل‬
‫الرئي�سية للعقار واملرافق امل�شرتكة ؛‬
‫‪ -‬القيام بالإ�صالحات اال�ستعجالية ولو تلقائيا‪.‬‬
‫كل ذلك من �أجل �سالمة العقار‪ ،‬وبالتايل من �أجل �سالمة �سكانه‪ ،‬فوكيل االحتاد �إذن‪،‬‬
‫ملزم بال�سهر على �صيانة العقار‪ ،‬وكل التجهيزات امل�شرتكة‪ ،‬واملحافظة عليها‪ ،‬من كل‬
‫ما من �ش�أنه �أن ي�سبب هوانا باملبنى �أو تعطيال يف منفعة ي�ستفيد منها املالك امل�شرتكني‪،‬‬
‫واملالحظ �أن بع�ض التجهيزات امل�شرتكة �أ�صبحت على درجة عالية من التعقيد‪ ،‬لذا‬
‫ف�إنه غالبا ما يعهد ب�صيانتها �إىل �رشكات متخ�ص�صة‪ ،‬وملدة طويلة‪ ،‬كامل�صاعد و�أجهزة‬
‫الت�سخني‪� ،‬أو التربيد وما �إىل ذلك‪.‬‬
‫ومع ذلك‪ ،‬ف�إن الغالبية العظمى من العقارات اخلا�ضعة لقانون امللكية امل�شرتكة‪ ،‬وال�سيما‬
‫القدمية منها‪ ،‬قد تعاين من م�شاكل تهم الكهرباء و�أدوات ال�رصف ال�صحية‪ ،‬وقنوات‬
‫التطهري‪ ،‬ومن ثم ينبغي �أن تكون لوكيل االحتاد معلومات ولو �أولية تتعلق بها‪ ،‬هذا ما‬
‫�سيعمل هذا الف�صل على تو�ضيحه ولو ب�صورة خمت�رصة‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬مفاهيم عامة عن الكهرباء‬

‫قبل كل ا�شتغال على الدارة الكهربائية من ال�رضوري قطع التيار الكهربائي املار يف‬
‫الدار امل�ستعملة‪ ،‬ففي الرتاكيب القدمية مل تكن �أ�ساليب الوقاية بعزل دارة معينة‪ ،‬لذا كان‬
‫يتوجب قطع التيار انطالقا من الفا�صل‪.‬‬

‫�أوال ‪ :‬الدار الكهربائية الأر�ضية‬

‫‪ - 1‬املقب�س الكهربائي‬
‫تلعب الدارة املرتبطة بالأر�ض يف الرتاكيب الكهربائية دورا مهما يف �سالمة �سكان‬
‫البيت خا�صة الأطفال‪ ،‬تبد�أ هذه الدارة مع متا�س بالأر�ض ت�أمن بوا�سطة مفرزة �أر�ضية‬
‫للطوارئ جندها يف �أطوال خمتلفة ح�سب ال�سطح الذي �ستدخل فيه‪.‬‬
‫فالبن�سبة لل�سطح الطيني الثقيل ميكن ا�ستعمال طول قدره ‪ 1‬م ‪ ،20‬وبالن�سبة لل�سطوح‬
‫املكونة من ردمات يجب ا�ستعمال طول �أق�صى ميكن من زيادة م�ساحة التما�س حيث‬
‫يرتبط بعار�ضة القطع بوا�سطة �سلك نحا�سي غري مغ�شى مقطعه ‪ 25‬ملمرت‪.²‬‬

‫‪69‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 2‬التوزيع الأر�ضي يف ال�سكن‬

‫انطالقا من عار�ضة القطع‪ ،‬نتبع جدول التق�سيمات بوا�سطة �سلك معزول �أخ�رض �أ�صفر‬
‫له نف�س مقطع �أ�سالك التغذية يف الدارة الكهربائية الثانونية اخلارجية‪.‬‬
‫وح�سب نف�س اجلدول تر�سل �سلكا �أخ�رض �أ�صفر ذو مقطع قدره ‪ 25‬ملمرت‪ ²‬اجتاه كل‬
‫التما�سات الفلزية‪.‬‬
‫من اجلدول تنطلق �أي�ضا رابطة كهرومغناطي�سية هي اخلط الذي يربط �أنابيب و�صول‬
‫املاء‪ .‬كما تنطلق من اجلدول امل�شرتك جميع الدارات‪ ،‬وحتتوي كلها على �سلك �أر�ضي‬
‫ذي مقطع مت�شابه‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬اجلدول امل�شرتك‬

‫هو جدول ال�صهريات الذي يقوم بتوزيع الدارة املختلفة‪.‬ويتكون من دعامة بال�ستيكية‪،‬‬
‫وتركب فيه و�سائل الوقاية املكونة من الفوا�صل وال�صهائر‪ ،‬حيث من الأح�سن ا�ستعمال‬
‫ال�صهائر‪ ،‬وبالتايل �إذا حدث �أي م�شكل نكتفي فقط بال�ضغط عليه ليعود التيار‪.‬‬
‫ويف هذا الإطار توجد عار�ضة جتتمع فيها جميع الأ�سالك الأر�ضية وتغذي الفوا�صل‬
‫بوا�سطة مندف ات�صال �إىل جانب �أقطاب املدخل‪.‬‬
‫وتوجد �أنواع خمتلفة من هذه العوار�ض التي حتد من �شحن التيار الزائد وت�ؤمن وقاية‬
‫للأ�شخا�ص‪� .‬أما الفا�صل العادي فال يحد من �شحن التيار الزائد‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الرتكيب الكهربائي‬

‫‪ - 1‬دارات الرتكيب املختلفة‬
‫�أ ‪ -‬اخلطوط املميزة‬
‫هي �أ�سالك تغذي املقاب�س التي تربط بها الآالت ب�شكل حمدد‪.‬‬
‫هذه الدارات تنطلق من اجلدول �إىل نقاط اال�ستعمال‪.‬‬
‫‪ -‬دارة ‪� 32‬أمبري للأفران والطباخات الكهربائية ؛‬
‫‪ -‬دارة ‪� 20‬أمبري ‪ :‬لآالت الغ�سيل وغ�سيل الأواين‪� ،‬سخانات املاء‪.‬‬
‫ب ‪ -‬اخلطوط العادية‬
‫هي �أ�سال ك ميكن �أن تغذي عدة نقط مما ي�سهل تقطيعها و جتميعها يف علب التحويل‪.‬‬
‫‪ -‬دارة ‪� 16‬أمبري ‪ :‬للمقاب�س العادية التيار ؛‬
‫‪ -‬دارة ‪� 10‬أمبري ‪ :‬للدارات امل�ضيئة ؛‬
‫‪ -‬دارة ‪� 2‬أمبري ‪ :‬للدارات امللحقة ( جر�س‪ ،‬حماية دارة �سخان املاء‪� ،‬إلخ )‪.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 2‬قواعد لالتباع‬
‫يف الرتكيب الكهربائي‪ ،‬هناك لونان يجب احرتامهما‪ :‬الأزرق الذي ي�صلح للمحايد‪،‬‬
‫والأخ�رض‪�/‬أ�صفر املخ�ص�ص لدارة الأر�ض‪.‬‬
‫يف �أقطاب الفا�صل ال ميكننا ا�ستعمال �أكرث من �سلكني‪.‬‬
‫مقاطع املوا�صالت توافق م�ساحة ال�سلك النحا�سي‪ ،‬وجند �أي�ضا مقاطع لأ�سالك توافق‬
‫ال�شدة ( �شدة التيار) بدقة عالية‪.‬‬
‫‪ 1‚5‬ملمرت‪ :²‬دارة الإ�ضاءة‪ ،‬اجلر�س وكل ماال يتطلب �شدة كربى‬
‫‪ 2‚5‬ملمرت‪ :²‬دارة مقب�س التيار‪ ،‬املقاب�س العادية‪� ،‬آالت الغ�سيل‬
‫‪ 16‬ملمرت‪ :²‬تغذية ت�صل �إىل ‪� 90‬أمبري ( ‪ 18‬كيلوواط)‪.‬‬
‫‪ 10‬ملمرت‪ :²‬تغذية ت�صل �إىل ‪� 60‬أمبري ( ‪ 12‬كيلوواط)‪.‬‬
‫‪ -‬الإ�ضاءة العادية ‪ :‬هي تركيب الإ�ضاءة الأقل طوال‬
‫‪ -‬التماثلي ‪ :‬ي�سمح بالإ�شعال �أو بالإطفاء من منطقتني خمتلفتني‬
‫‪ -‬زر االنتقاء ‪ :‬التماثلي ميكن �أن يعو�ض القاطع الأتوماتيكي وذلك ب�إدماج �أزرار‬
‫االنتقاء يف الدارة‪ .‬ويختلف عدد �أزرار االنتقاء ح�سب احلاجة‪.‬‬
‫‪ -‬القاطع الأتوماتيكي ‪ :‬ي�سمح بالإ�شعال �أو بالإطفاء من عدة مناطق ( ي�ستعمل‬
‫خ�صو�صا يف امل�صاعد)‪.‬‬
‫‪ -‬الدارات قاب�سات التيار ‪ :‬يف كل دارة حتدد خم�سة مقاب�س‪ ،‬وتتجه من مقب�س‬
‫ملقب�س‪ ،‬ميكن حتويلها فى علبة‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬م�شاكل تراكيب الرت�صي�ص والتطهري‬

‫يف العقارات ذات امللكية امل�شرتكة‬
‫ت�ستهلك ت�رسبات املاء ونتائجها ال�سلبية جزءا كبريا من جهد من ي�سريون العقار‪،‬‬
‫بالت�أكيد للرتاكيب ال�صحية لل�رصف ن�صيب هام يف هذا ال�صدد‪ ،‬ولهذا �سنتعرف على‬
‫امل�شاكل املتعلقة بهذا املجال يف هذا الف�صل‪.‬‬
‫�إن امل�شاكل املرتبطة ب�شبكة العقارات القدمية تبقى دون حل �أو جدوى با�ستثناء حالة‬
‫ال�رشوع يف �أعمال �ضخمة لإعادة البناء و�إحداث �شبكات جديدة للتزود باملاء و�شبكة‬
‫ال�رصف ال�صحي‪.‬‬

‫�أوال‪ :‬م�شاكل �شبكات التزود باملاء ‪:‬‬

‫غالبا ما تعاين �شبكات التزويد باملاء من عدة م�شاكل جند منها ‪:‬‬
‫‪ -‬ارتخاء مفا�صل التو�صيالت الناجت عن ال�ضغط الزائد‪ ،‬ويح�صل هذا نتيجة تزويد‬
‫العقار مبنظم �ضغط غري منا�سب �أو معيب‪� ،‬أو عندما يكون �ضغط �شبكة التزويد‬
‫احل�رضي مفرطا‪ ،‬يف هذه احلالة ال بد من تركيب خمف�ضات لل�ضغط ؛‬
‫‪ -‬الت�آكل احلاد يف التو�صيالت ‪ :‬تقع امل�س�ؤولية هنا على املقاولة التي �أجنزت الرتكيب‪،‬‬
‫وبالتايل تكون ملزمة ب�إ�صالح العيب و�آثاره (ال�رضر) ؛‬
‫‪ -‬الرطوبة الدائمة والت�رسبات ت�ؤدي �إىل ت�آكل خارجي‪ ،‬وينتج هذا الأخري �أي�ضا‬
‫عن تهوية غري كافية ل�شبكة القنوات‪ ،‬وبالتايل ينبغي تطوير �شبكة هذه القنوات‬
‫ب�شكل جذري‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬م�شاكل ال�رصف ال�صحي للمياه امل�ستعملة ومياه الأمطار‬
‫تتمثل هذه امل�شاكل فيما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬ت�رسبات يف املفا�صل والتو�صيالت‪ :‬وتنتج عن تهالك التجهيزات وتلفها الناجم‬
‫عن ت�صدعات ت�ؤدي �إىل فك الدعامة �أو عن حركات للعمارة �أو �شبكة القنوات؛‬
‫‪ -‬التك�سية ال�ضعيفة يف الأجزاء الأفقية �أو عطفات الأنابيب ‪ :‬ميكن معاجلة الأمر‬
‫بتعوي�ض الأجزاء التالفة وتثبيت �شبكة القنوات ؛‬
‫‪ -‬م�شاكل خا�صة ب�شبكة القنوات اخلا�صة مبياه الأمطار‪ :‬تر�سب الكل�س الناجت عن‬
‫اجلريان املتكرر ملياه الأمطار على املالط امل�ستخدم لتكليف التبليط‪.‬‬
‫ميكن ك�شف ال�سبب من خالل حتليل هذا املالط‪.‬‬
‫كما �أنه لي�ست هناك و�سيلة حمددة لتجنب التكل�س طاملا ن�ش�أ‪ :‬لتفادي تكرار الرت�سبات‬
‫يجب �إلغاء �أ�سبابها ( تعوي�ض التبليط بنوع �آخر من التك�سية اخلا�ص بامل�ساكة)‪.‬‬
‫وينبغي �أن تكون ناقالت الأقذار ب�أبعاد حمددة ب�شكل ال ي�ؤدي �إىل ان�سداد �شبكة‬
‫الت�رصيف ب�شكل كلي‪ ،‬و�إال وجب تبديلها من �أعلى �إىل �أ�سفل‪.‬‬
‫‪72‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ثالثا ‪ :‬م�شاكل تراكيب ال�رصف ال�صحي‬

‫تعترب هذه امل�شاكل كابو�سا للمباين القدمية‪ ،‬خا�صة �إذا كان هيكلها يعاين من تر�سبات‬
‫كبرية‪ ،‬وال ي�ستطيع مالك ال�شقق يف هذه املباين ت�صور حجم امل�س�ؤولية التي تقع على‬
‫عاتقهم نتيجة هذه الرتاكيب غري املطابقة‪ :‬يف حالة اكت�شاف تدهور يف البنية احلا�صلة‬
‫للبناء و�إمكانية حدوث �إتالف‪ ،‬يكون املالك امل�شرتكون م�س�ؤولني عن الأ�رضار التي‬
‫تلحق املبنى‪ ،‬ويجب �أن يتحملوا وحدهم �أو مع غريهم من املالك ثمن الإ�صالحات‬
‫ال�رضورية التي قد تقدر باملاليني‪.‬‬
‫و�إذا اقتنى مالك جديد البناء وتبني له �أن هناك تدهورا عمره يرجع �إىل الع�رشية ال�سابقة‬
‫لالقتناء‪ ،‬لي�س له �إال الرجوع على �سلفه ب�شكل عام‪ ،‬املطابقة مطلوبة يف حالة كراء البناء‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬امل�شاكل املرتبطة بالتطهري‬

‫تتكون �شبكة التطهري من جممعات للمياه امل�ستعملة �أو مياه الأمطار عند مراكز البنايات‪،‬‬
‫ب�شكل يو�صلها �إىل �شبكة التطهري احل�رضي يف حالة الو�صل باملجاري �أو �إىل حفر‬
‫خا�صة �إذا مل يتم و�صل هذه املباين بعد‪.‬‬
‫تذكرنا مرافق املبنى والتطهري ب�رضورة �صيانتها �إذا �أهملناها من وقت لآخر‪.‬‬
‫لذا ف�إن املراقبة املنتظمة وال�صيانة �رضورية لتفادي الت�رسبات الأر�ضية التي ميكن �أن‬
‫ت�ؤدي �إىل نتائج وخيمة على البيئة‪� ،‬إذ قد ت�ؤدي �إىل تدهور البناء و�إىل نتائج غري‬
‫حم�سوبة‪.‬‬
‫‪ - 1‬املراقبة ‪:‬‬
‫تعد �شبكة التطهري من �أبرز مكونات املبنى‪ ،‬لذا يجب �أن يكون حمل فح�ص دوري من‬
‫�أجل اكت�شاف التلف والأعطاب التي قد تلحق بها وت�ؤدي �إىل ت�رسبات‪ ،‬تكلي�س املوا�سري‬
‫وان�سدادها‪�....‬إلخ‪.‬‬
‫املراقبة الدورية تكون �أف�ضل كل ع�رش �سنوات‪ ،‬لكن يف حالة ه�شا�شة ال�شبكة من‬
‫الأف�ضل �أن تكون كل خم�س �سنوات‪.‬‬
‫وميكن للت�رسبات الأر�ضية �أن ت�ؤدي �إىل تلوث الأر�ض والفر�ش املائية وت�شكل خمالفات‬
‫لنظم حماية البيئة ملا ت�ؤدي �إليه من خلل يف الطابع الأر�ضي كفيل بخلق خطر على‬
‫ا�ستقرار العمارة‪.‬‬
‫‪ - 2‬ال�صيانة ‪:‬‬
‫وتتم من خالل �صيانة قبلية جيدة وتنظيف دوري ( �سنوي �إذا �أمكن) لأنابيب التجميع‬
‫انطالقا من امل�ساقط والتو�صيالت املرتبطة ب�شبكة التطهري العام ( تفريغ مبا�رش مو�صول‬
‫باملجاري)‪.‬‬
‫املراقبة و�صيانة احلفر اخلا�صة يجب �أن يتم كل مرة على الأقل خالل ‪� 6‬أ�شهر‪.‬‬

‫‪73‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الثالث ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد باملالك‬

‫امل�شرتكني‬
‫لقد اهتم امل�رشع كثريا يف القانون ‪ 18 - 00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة بت�سيري�أمثل لهذه‬
‫امللكية‪ ،‬و�ضبط قواعد ال�سكن اجلماعي بها‪ ،‬وذلك �ضمانا لعي�ش املالك امل�شرتكني يف‬
‫�أمان واطمئنان‪ ،‬فنظم بكيفية دقيقة عالقة وكيل االحتاد باملالك امل�شرتكني‪ ،‬مبقت�ضيات‬
‫متناثرة يف ثنايا هذا القانون‪ ،‬وي�ستفاد من تلك املقت�ضيات �أن هذه العالقة تكت�سي‬
‫مظاهر متنوعة ‪:‬‬
‫‪ -‬فتارة ت�أخذ �شكل املراقبة التي ميار�سها كل مالك على وكيل االحتاد‪� ،‬إما ب�صورة‬
‫فردية‪ ،‬و�إما ب�صورة جماعية يف �إطار اجلمع العام ؛‬
‫‪ -‬وتارة �أخرى‪ ،‬تظهر يف �شكل امل�س�ؤولية ال�شخ�صية التي يتحمل بها وكيل االحتاد ؛‬
‫‪ -‬وطورا ثالثا‪ ،‬تتمثل يف قيام وكيل االحتاد باعتباره ممثال الحتاد املالك ب�إجبار كل‬
‫مالك م�شرتك على تنفيذ التزاماته ر�ضاء و�إال فق�ضاء‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬الرقابة على وكيل االحتاد وم�س�ؤوليته ال�شخ�صية‬

‫�أوال ‪ :‬الرقابة على وكيل االحتاد‬
‫تقدم القول على �أن كل مالك م�شرتك يعترب ع�ضوا يف احتاد املالك بقوة القانون‪ ،‬كما �أنه‬
‫يعترب ع�ضوا يف اجلمع العام‪ ،‬وقد �ألزمه امل�رشع بامل�شاركة يف �أ�شغاله‪ ،‬ال�سيما يف اتخاذ‬
‫قراراته بالت�صويت عليها‪ ،‬وهو ب�صفاته هذه ميار�س رقابة متنوعة على وكيل االحتاد �إما‬
‫ب�صورة فردية و�إما يف �إطار اجلمع العام‪.‬‬

‫‪ - 1‬الرقابة الفردية‬
‫ال�شك يف �أن املالك امل�شرتك‪ ،‬هو امل�ستفيد الأول والأخري من خمتلف الأعمال التي‬
‫يقوم بها وكيل االحتاد من �أجل ت�سيري احتاد املالك‪ ،‬وتدبري �ش�ؤونه املالية‪ ،‬واملحا�سبية‪،‬‬
‫والتوثيقية‪ ،‬وال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬واملحافظة على العقار‬
‫امل�شرتك‪ ،‬و�صيانته‪ ،‬ومن ثم فهو معني �شخ�صيا بذلك‪.‬‬
‫�إذا ما الحظ املالك �أي �إهمال‪� ،‬أو تق�صري‪� ،‬أو تفريط من طرف وكيل االحتاد يف قيامه‬
‫مبهامه‪� ،‬أو يف تطبيقه ملقت�ضيات القانون‪� ،‬أو نظام امللكية امل�شرتكة‪� ،‬أو يف تنفيذه لقرارات‬
‫اجلمع العام املوكول �إليه تنفيذها‪ ،‬ف�إن يف و�سعه‪:‬‬
‫‪� -‬أن ينبهه �إىل ذلك �شفويا �أو كتابيا؛‬
‫‪� -‬أن ي�سعى �إىل عقد جمع عام ا�ستثنائي باتفاقه مع باقي املالك‪� ،‬أو �أغلبيتهم لتدار�س‬
‫الو�ضع؛‬
‫‪ -‬وقد خوله امل�رشع حق االطالع على الربائد وال�سجالت اخلا�صة باالحتاد‪ ،‬وال‬
‫�سيما ما يتعلق منها بالو�ضعية املالية‪.‬‬
‫‪74‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 2‬الرقابة يف �إطار اجلمع العام‬

‫�أناط امل�رشع باجلمع العام �سلطة رقابة وا�سعة على وكيل االحتاد‪ ،‬كي يقوم مبهامه على‬
‫الوجه الأكمل‪� ،‬إذ ميار�س �أنواعا من الرقابة عليه �أهمها ‪:‬‬
‫‪ -‬مبنا�سبة مناق�شة بنود امليزانية التقديرية والت�صويت عليها ؛‬
‫‪ -‬مبنا�سبة تكوين ر�صيد مايل لت�سديد نفقات �أ�شغال ال�صيانة الكربى التي يقررها‬
‫وذلك عند مناق�شته والت�صويت عليه ؛‬
‫‪ -‬مبنا�سبة مناق�شة احل�ساب اخلتامي وامل�صادقة عليه ؛‬
‫‪ -‬عند تعيني وكيل االحتاد ونائبه‪� ،‬أو عند جتديد تعيينه‪� ،‬أو و�ضع حد ملهامه بعزله ؛‬
‫‪ -‬عند حل النزاع املعرو�ض عليه والقائم بني وكيل االحتاد ونائبه ؛‬
‫‪ -‬ميكن للجمع العام �إذا جتاوز �أع�ضا�ؤه الثمانية �أن يعني جمل�سا لالحتاد‪ ،‬تتلخ�ص‬
‫مهمته يف مراقبة وكيل االحتاد عند قيامه مبهامه‪ ،‬ويف متابعة �سائر الأعمال التي‬
‫يقوم بها‪ ،‬و�إعداد تقرير بذلك للجمع العام ؛‬
‫‪ -‬ويحدد نظام امللكية امل�شرتكة عدد �أع�ضائه وقواعد �سري عمله‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬م�س�ؤولية وكيل االحتاد‬
‫يتحمل وكيل االحتاد امل�س�ؤولية ال�شخ�صية عن ‪:‬‬
‫‪ -‬ت�سيري احتاد املالك وتدبري �ش�ؤونه املالية واملحا�سبية والتوثيقية؛‬
‫‪ -‬عن تطبيق نظام امللكية امل�شرتكة وتنفيذ قرارات اجلمع العام ؛‬
‫‪ -‬ويتعني عليه لأجل ذلك �أن يربر كل الأعمال والت�رصفات التي قام بها‪ ،‬تنفيذا‬
‫ملهامه تلك‪ ،‬وذلك باحلجج والوثائق امل�ؤيدة لها‪ ،‬ف�أي �إهمال �أو تفريط ينتج عنه‬
‫�رضر باحتاد املالك �أو ب�أحد املالك �أو بالغري يلزم بتعوي�ضه‪.‬‬
‫�إذا كان احتاد املالك هو الذي ي�س�أل عن الأ�رضار الناجتة عن كل �إهمال يف ت�سيري‬
‫الأجزاء امل�شرتكة �أو �صيانتها‪ ،‬كما ي�س�أل عما يقوم به من �إ�صالحات للبناء‪� ،‬أو �أعمال‬
‫للحفاظ عليه‪ ،‬ف�إن ذلك الإهمال �أو التفريط غالبا ما يح�صل من وكيل االحتاد‪� ،‬إذ‬
‫هو املكلف بال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬وذلك ب�صيانتها‪ ،‬وبالقيام‬
‫بالإ�صالحات امل�ستعجلة‪ ،‬كما �أنه هو املكلف بتنفيذ قرارات اجلمع العام‪ ،‬املتعلقة ب�إجناز‬
‫�إ�صالحات هامة‪ ،‬لذلك فمن حق احتاد املالك الرجوع عليه بكل ما �أداه من تعوي�ض جلرب‬
‫تلك الأ�رضار‪.‬‬

‫‪75‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬الإمكانيات املتاحة لوكيل االحتاد ق�صد �إلزام‬

‫املالك امل�شرتكني بتنفيذ التزاماتهم‬
‫لقد فر�ض امل�رشع على كل مالك م�شرتك التزامات معينة‪� ،‬إذا ما قام باحرتامها وتنفيذها‬
‫ف�إن ذلك ميكن احتاد املالك من القيام مبهامه يف �إدارة العقار امل�شرتك‪ ،‬واملحافظة عليه‪،‬‬
‫و�صيانته‪ ،‬الأمر الذي ي�سمح بقيام عالقات جوارية ح�سنة فيما بني املالك‪ ،‬وبخلق مناخ‬
‫منا�سب للعي�ش يف �أمان واطمئنان‪ ،‬وميثل احتاد املالك يف ذلك وكيل االحتاد‪ ،‬فهو الذي‬
‫يتوىل القيام بتلك املهام‪� ،‬إ�ضافة �إىل املهام التنظيمية لت�سيري احتاد املالك‪.‬‬
‫والأ�صل �أن يقوم كل مالك بالتزامه بطواعية واختيار‪ ،‬لكن يف حالة تقاع�سه �أوامتناعه‬
‫ف�إن امل�رشع قد �أتاح لوكيل االحتاد و�سائل ق�رسية متنوعة‪ ،‬تتدرج من ‪:‬‬
‫‪ -‬التنبيه ال�شفوي؛‬
‫‪ -‬الإنذار بر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل‪� ،‬أو على يد عون ق�ضائي؛‬
‫‪ -‬تدابري قانونية ق�رسية �أخرى؛‬
‫‪� -‬إقامة الدعوى الق�ضائية‪.‬‬
‫وهكذا يالحظ �أن الو�سائل املتاحة لوكيل االحتاد من �أجل �إجبار املالك امل�شرتك على‬
‫الوفاء بالتزاماته متنوعة تختلف من حالة �إىل �أخرى‪ ،‬ومع ذلك ينبغي التنبيه ‪:‬‬
‫‪ -‬يحق الحتاد املالك التقا�ضي ولو �ضد املالك امل�شرتكني؛‬
‫‪ -‬ميثل وكيل االحتاد احتاد املالك �أمام الق�ضاء لكن ب�إذن خا�ص من اجلمع العام‪.‬‬
‫�أوال ‪ :‬الو�سائل املتاحة لتنفيذ قرارات اجلمع العام‬
‫‪ - 1‬تبليغها‬
‫يجب على وكيل االحتاد �أن يقوم بتبليغ جميع القرارات املتخذة من طرف اجلمع العام‪،‬‬
‫م�شفوعة مبحا�رض االجتماعات �إىل كافة املالك‪ ،‬داخل �أجل ال يتعدى ثمانية �أيام من‬
‫تاريخ اتخاذها‪ ،‬ويتم التبليغ ب�إحدى الطريقتني الآتيتني ‪:‬‬
‫‪ -‬بر�سالة م�ضمونة مع الإ�شعار بالتو�صل؛‬
‫‪ -‬بوا�سطة عون ق�ضائي‪.‬‬
‫كما يقع هذا التبليغ للمالك امل�شرتك بعنوانه‪� ،‬إذا كان مقيما بالعقار امل�شرتك‪� ،‬أو بعنوانه‬
‫املذكور بورقة احل�ضور‪� ،‬أو ببطاقته الوطنية‪� ،‬أو امل�سلم �إىل وكيل االحتاد‪.‬‬
‫‪� - 2‬إمكانية الطعن‬
‫ترتتب على تبليغ قرارات اجلمع العام �إىل املالك امل�شرتكني‪� ،‬آثار هامة من �أبرزها‪:‬‬
‫‪� -‬إلزامهم مبقت�ضيات هذه القرارات ومن ثم وجوب التقيد بها وتنفيذها؛‬

‫‪76‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� -‬إمكانية الطعن يف هذه القرارات‪ ،‬وذلك من طرف املعار�ضني املت�رضرين من هذه‬
‫القرارات‪ ،‬لدى رئي�س املحكمة االبتدائية الواقع العقار يف دائرة نفوذها‪ ،‬وذلك‬
‫ب�سبب خمالفتها للقوانني‪ ،‬والأنظمة املعمول بها‪ ،‬ويبت يف الطعن ب�إجراءات‬
‫ا�ستعجالية‪.‬‬
‫‪ - 3‬ا�ست�صدار �أمر بتنفيذها‬
‫�إذا مل يقدم �أي طعن‪� ،‬أو قدم طعن و ق�ضت املحكمة برف�ضه‪� ،‬أمكن الحتاد املالك ولوكيله‬
‫عند االقت�ضاء‪ ،‬ا�ست�صدار �أمر من رئي�س املحكمة االبتدائية‪ ،‬لتنفيذ قرارات اجلمع العام‪،‬‬
‫وذلك بتذييل هذه القرارات بال�صيغة التنفيذية‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الو�سائل املتاحة لإجبار املالك امل�شرتك على الوفاء مب�ساهمته يف‬
‫التكاليف امل�شرتكة ويف النفقات الأخرى‬
‫من �أهم االلتزامات التي يتحمل بها كل مالك م�شرتك والتي مت حتديد كل منها بقرارات‬
‫من اجلمع العام بعد الت�صويت عليها وذلك خالل مناق�شة امليزانية التقديرية‪ ،‬والت�صويت‬
‫عليها �أو خارجها نذكر ‪:‬‬
‫‪ -‬م�ساهمته يف التكاليف امل�شرتكة لإدارة وت�سيري الأجزاء امل�شرتكة بالعقار؛‬
‫‪ -‬وم�ساهمته يف النفقات الأخرى املتعلقة مبختلف �أعمال ال�صيانة‪.‬‬
‫وقد حر�ص امل�رشع على �رضورة وفاء كل مالك م�شرتك بالتزاماته املالية‪ ،‬فن�ص على‬
‫مقت�ضيات متنوعة يف قانون ‪ ،18 - 00‬ت�ضع و�سائل خمتلفة‪ ،‬تهدف كلها �إىل �إجبار‬
‫املالك امل�شرتك على الوفاء بالتزاماته هذه‪ ،‬وعلى �ضمان هذا الوفاء‪ ،‬وهي كما يلي‪:‬‬
‫‪ - 1‬الإنذار ‪:‬‬
‫�إذا مل يقم املعني بالأمر بالوفاء بالتزاماته املالية‪ ،‬داخل الأجل املحدد‪� ،‬أمكن لوكيل‬
‫االحتاد �أن يوجه �إليه �إنذارا ينذره فيه ب�رضورة الوفاء بها‪ ،‬وذلك بر�سالة م�ضمونة مع‬
‫الإ�شعار بالتو�صل‪ ،‬جلعله يف حالة مطل‪.‬‬
‫ويف حالة ما �إذا م�ضت ثالثني (‪ )30‬يوما‪ ،‬ابتداء من اليوم املوايل لليوم الذي مت فيه تبليغ‬
‫الإنذار املذكور‪ ،‬دون �أن ي�ستجيب املعني بالأمر لهذا الإنذار‪ ،‬ترتبت الآثار الآتية‪:‬‬
‫‪ -‬ت�صبح باقي امل�ساهمات التي مل يحل �أجل ا�ستحقاقها بعد م�ستحقة الأداء فورا؛‬
‫‪� -‬إمكانية ا�ست�صدار �أمر ب�أدائها‪.‬‬
‫‪ - 2‬الأمر بالأداء‬
‫ميكن لوكيل االحتاد بعد ان�رصام �أجل الثالثني يوما امل�شار �إليه �أعاله‪� ،‬أن يقدم طلبا‬
‫لرئي�س املحكمة االبتدائية‪ ،‬ق�صد ا�ست�صدار �أمر بالأداء �ضد املعني بالأمر‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫كما ميكن لرئي�س املحكمة االبتدائية بعد �إثبات ت�صويت اجلمع العام الحتاد املالك‬
‫امل�شرتكني على امليزانية التقديرية‪ ،‬التحقق من ان�رصام الأجل‪� ،‬أن ي�صدر �أمرا ب�أداء‬
‫امل�ساهمات امل�ستحقة ويكون هذا الأمر م�شموال بالنفاذ املعجل رغم الطعن فيه‬
‫باال�ستئناف‪.‬‬
‫‪ - 3‬الرهن اجلربي‬
‫تتمتع ديون احتاد املالك املرتتبة يف ذمة �أحد �أع�ضائه بالرهن اجلربي الق�ضائي‪ ،‬كما هو‬
‫من�صو�ص عليه يف الف�صل ‪ 163‬من ظهري ‪ 19‬رجب ‪ 1333‬املوافق ‪ 02‬يونيو ‪1915‬‬
‫املحدد للت�رشيع املطبق على العقارات املحفظة‪ ،‬هذا فيما �إذا كان العقار حمفظا‪� ،‬أو يف‬
‫طور التحفيظ‪.‬‬
‫و يف هذا الإطار يقدم وكيل االحتاد طلبا �إىل املحكمة املخت�صة ال�ست�صدار حكم يقرر‬
‫�إجراء هذا الرهن‪ ،‬وميكنه يف ذات الوقت �أن يقدم طلبا ب�إجراء تقييد احتياطي يتم يف‬
‫احلال‪ ،‬وذلك للمحافظة على حقوق احتاد املالك‪.‬‬
‫ويقيد هذا التقييد االحتياطي بالر�سم العقاري لل�شقة‪� ،‬أو املحل اململوك للمعني بالأمر‪،‬‬
‫ويظل كذلك‪� ،‬إىل �أن يتم حتويله �إىل قيد نهائي‪ ،‬بعد �صدور احلكم ب�إيقاع الرهن عليه‪.‬‬
‫كما يتم رفع الرهن و�شطبه ب�أمر ي�صدره رئي�س املحكمة‪� ،‬إذا ثبت له �أن املالك املدين‬
‫قام ب�أداء الدين �أو �إيداعه ب�صندوق املحكمة املخت�صة لفائدة الدائن املرتهن‪.‬و ميكن ملن‬
‫�أقام الرهن �أن يرفعه‪.‬‬
‫‪ - 4‬االمتياز ‪:‬‬
‫ت�ستفيد ديون االحتاد من حق االمتياز على املنقوالت املوجودة داخل ال�شقة �أو املحل‬
‫وعلى ال�سومة الكرائية‪ ،‬وذلك طبقا ملا هو من�صو�ص عليه يف الف�صل ‪ 1250‬من الظهري‬
‫ال�رشيف ال�صادر يف ‪ 09‬رم�ضان ‪ 12 ) 1331‬غ�شت ‪ (1913‬مبثابة قانون االلتزامات‬
‫والعقود‪.‬‬
‫ويتم اللجوء �إىل هذا التدبري‪ ،‬على وجه اخل�صو�ص �إذا كان العقار غري حمفظ‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬الو�سائل املتاحة ل�ضمان ديون احتاد املالك يف حالة التفويت‬

‫لكل مالك م�شرتك‪� ،‬أن يت�رصف يف طبقته �أو �شقته �أو حمله بالبيع �أو الهبة �أو غريهما من‬
‫�أنواع الت�رصف‪ .‬لكن املالك املت�رصف يجب عليه عند �إجراء ت�رصفه احل�صول على و�صل‬
‫من وكيل االحتاد‪ ،‬يثبت براءته من جميع الديون‪ ،‬والتكاليف �إزاء احتاد املالك‪.‬‬
‫�إذا ما ت�أكد من خالل هذا الو�صل �أن املت�رصف مازال مدينا الحتاد املالك مببالغ معينة‪ ،‬ف�إن‬
‫امل�رشع و�ضع �ضمانات متكن احتاد املالك من احل�صول على هذه الديون‪ ،‬وهي ‪:‬‬

‫‪78‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 1‬الت�ضامن ‪:‬‬
‫يف حالة تفويت جزء مفرز‪ ،‬يبقى املفوت له م�س�ؤوال بالت�ضامن مع املفوت اجتاه احتاد‬
‫املالك‪ ،‬وذلك ل�ضمان �أداء ديون االحتاد املرتتبة يف ذمة الع�ضو املفوت‪.‬‬
‫‪ - 2‬م�سطرة الأمر بالأداء ‪:‬‬
‫يحق الحتاد املالك بوا�سطة ممثله �أن ميار�س م�سطرة الأمر بالأداء كما هي من�صو�ص‬
‫عليها يف املادتني ‪ 25‬و‪ 38‬من القانون ‪ ،18 - 00‬من �أجل ا�ستخال�ص تلك الديون‬
‫امل�ستحقة‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬الو�سائل املتاحة من �أجل تنفيذ الأ�شغال‬

‫يجب التنبيه بادئ الأمر‪� ،‬إىل �أنه ال ميكن لأي مالك م�شرتك‪� ،‬أو لذوي حقوقه‪� ،‬أو ملن‬
‫ي�شغل املحل‪� ،‬أن مينع �إجناز الأ�شغال املتعلقة بالأجزاء امل�شرتكة التي قررها اجلمع العام‬
‫ولو داخل اجلزء املفرز له‪ ،‬لكن يجب اتباع الإجراءات التالية‪:‬‬
‫‪ - 1‬الإخبار ‪:‬‬
‫يجب على وكيل االحتاد �أن يخرب املالك‪� ،‬أو ذوي حقوقه �أو من ي�شغل املحل بنوع‬
‫الأ�شغال ثمانية �أيام قبل ال�رشوع فيها ما مل يتعلق الأمر ب�أ�شغال ذات طابع ا�ستعجايل‪،‬‬
‫من �ش�أنها احلفاظ على �سالمة العقار امل�شرتك‪ ،‬وعلى �أمن �ساكنته‪.‬‬
‫‪ - 2‬عر�ض الأمر على قا�ضي امل�ستعجالت يف حالة االعرتا�ض‬
‫�إذا اعرت�ض �أحد املالك على �إجناز الأ�شغال املذكورة‪ ،‬يعر�ض النزاع على قا�ضي‬
‫امل�ستعجالت‪ ،‬الذي له �أن ي�صدر الأمر ب�إجناز الأ�شغال الالزمة لرفع ال�رضر‪.‬‬
‫‪ - 3‬التعوي�ض ‪:‬‬
‫يحق للمالك امل�شرتك املت�رضر من الأ�شغال املذكورة‪ ،‬احل�صول على تعوي�ض ي�ؤديه له‬
‫احتاد املالك ولهذا الأخري احلق يف الرجوع على املت�سبب يف ال�رضر‪.‬‬
‫ينبغي لفت النظر يف ختام هذا الف�صل‪� ،‬إىل �أن امل�رشع قد خول لكل مالك م�شرتك‪ ،‬احلق‬
‫يف �إقامة دعوى للحفاظ على حقوقه يف العقار امل�شرتك �أو لإ�صالح ال�رضر الالحق‬
‫بالعقار �أو بالأجزاء امل�شرتكة من طرف �أحد �أع�ضاء االحتاد �أو الأغيار‪.‬‬

‫‪79‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل الرابع ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد بالبوابني‬

‫والعمال‬
‫من بني الق�ضايا التي بيت فيها اجلمع العام ب�أغلبية ثالثة �أرباع �أ�صوات املالك امل�شرتكني‬
‫نذكر تعيني حار�س البناية‪ ،‬وعزله‪ ،‬وحتديد �رشوط عمله‪ ،‬وكذا توفري حمل لإقامته‪،‬‬
‫(الفقرة الثالثة من املادة ‪ 21‬من قانون ‪.)18 - 00‬‬
‫كما �أن ومن بني املهام املوكولة �إىل وكيل االحتاد ال�سهر على ح�سن ا�ستعمال الأجزاء‬
‫امل�شرتكة‪ ،‬وذلك ب�صيانتها وحرا�سة املداخل الرئي�سية للعقار واملرافق امل�شرتكة ( الفقرة‬
‫الثالثة من املادة ‪ 26‬من القانون رقم ‪.)18 - 00‬‬
‫ي�ستفاد من هذه املقت�ضيات �أنه‪ ،‬و�إن كانت مهمة تعيني البوابني واحلرا�س‪ ،‬وعزلهم‪،‬‬
‫و�رشوط عملهم‪ ،‬وتوفري حمالت �إقامتهم‪ ،‬م�سندة �إىل اجلمع العام‪ ،‬ف�إنهم يقومون بعملهم‬
‫حتت رقابة وكيل االحتاد ي�أمترون ب�أوامره‪ ،‬وينفذون تعليماته‪ ،‬وهكذا فالعالقة التي تربطهم‬
‫باحتاد املالك‪ ،‬وبالتايل بوكيل االحتاد هي عالقة �شغل‪ ،‬حتكمها قواعد مدونة ال�شغل‬
‫ك�أ�صل عام �إ�ضافة �إىل ن�صو�ص خا�صة‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬الن�صو�ص اخلا�صة التي تنظم عالقة وكيل االحتاد‬

‫بالبوابني والعمال‬
‫تتمثل هذه الن�صو�ص اخلا�صة يف ‪:‬‬
‫‪ -‬الظهري ال�رشيف مبثابة قانون رقم ‪ 1.76.258‬ال�صادر يف ‪� 24‬شوال ‪8 ( 1397‬‬
‫�أكتوبر ‪ )1977‬املتعلق بتعهد البنايات‪ ،‬و�إحداث م�ساكن للبوابني يف البنايات‬
‫املعدة لل�سكنى؛‬
‫‪ -‬املر�سوم رقم ‪ 2.76.69‬بتاريخ ‪� 24‬شوال ‪� 8 ( 1397‬أكتوبر ‪ )1977‬بتطبيق‬
‫الظهري ال�رشيف مبثابة قانون رقم ‪ 1.76.258‬ال�صادر يف ‪� 24‬شوال ‪8 ( 1397‬‬
‫�أكتوبر ‪ )1977‬املتعلق بتعهد البنايات وتخ�صي�ص م�ساكن للبوابني يف البنايات‬
‫املعدة لل�سكنى‪.‬‬
‫وبالرجوع �إىل هذه الن�صو�ص جندها قد بينت بع�ض الأحكام العامة‪ ،‬كتعريف البواب‬
‫واملهام املوكولة �إليه والتزام توفري م�سكن له‪ ،‬و�رشوط هذا امل�سكن‪� .... ،‬إلخ‪� .‬إىل جانب‬
‫و�ضع قواعد ميكن اعتبارها مبثابة نظام �أ�سا�سي له‪ ،‬ك�رشوط تعيينه‪ ،‬وكيفية �أدائه لعمله‪،‬‬
‫والإجازات التي يتمتع بها‪ ،‬وما �إىل ذلك‪.‬‬

‫‪80‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫�أوال‪ :‬عموميات‬
‫‪ -1‬تعريف البواب‬
‫يعترب بوابا‪ ،‬كل �شخ�ص م�أجور ي�شغله املالك‪� ،‬أو عند االقت�ضاء امل�س�ؤول عن ت�سيري‬
‫�ش�ؤون البناية‪ ،‬ويكون م�سكنا يف البناية املذكورة‪� ،‬أو يف �ساحاتها‪ ،‬وملحقاتها للقيام‬
‫ب�أعمال احلرا�سة‪ ،‬والتعهد‪.‬‬
‫‪ -2‬االلتزام بت�شغيل بواب وبتوفري م�سكن له‬
‫ي�ستفاد من فحوى الن�صو�ص‪� ،‬أن ت�شغيل البوابني والعمال املكلفني بتعهد البنايات‬
‫�أمر �إلزامي‪ ،‬وقد �أ�سند امل�رشع مهمة تعيينهم‪ ،‬وعزلهم‪ ،‬وحتديد �رشوط عملهم وتوفري‬
‫حمالت �إقامتهم �إىل اجلمع العام‪ ،‬بالن�سبة لكل العقارات اخلا�ضعة لقانون ‪ 18.00‬املتعلق‬
‫بامللكية امل�شرتكة‪ ،‬وهكذا يعترب ت�شغيلهم التزاما مفرو�ضا على احتاد املالك يتواله اجلمع‬
‫العام‪ ،‬لأنه هو الذي يديره‪ ،‬ويعملون حتت �إمرة وكيل االحتاد‪.‬‬
‫وقد بني امل�رشع‪ ،‬متى يكون توفري م�سكن لهم �إلزاميا‪ ،‬و�رشوط ت�شغيل �أكرث من واحد‬
‫كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬يجب �أن ت�شتمل كل بناية �أو جمموعة بنايات‪ ،‬ت�ضم ع�رشة م�ساكن على الأقل‬
‫على مكان للبواب يف البناية نف�سها‪� ،‬أو يف �ساحاتها‪� ،‬أو ملحقاتها‪ ،‬و�أن يقوم فيها‬
‫بواب ب�أعمال احلرا�سة والتعهد؛‬
‫‪ -‬كلما جتاوز عدد امل�ساكن ال�ضعف‪� ،‬أي ع�رشين م�سكنا‪ ،‬يلزم �إ�ضافة بواب ثان‪،‬‬
‫وتوفري م�سكن له وهكذا‪ ،‬كما يتبني من اجلدول الآتي‪:‬‬
‫حمالت �إقامتهم‬ ‫عدد البوابني‬ ‫عدد امل�ساكن‬
‫م�سكن واحد‬ ‫بواب واحد‬ ‫من ‪� 10‬إىل ‪20‬‬
‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫من ‪� 20‬إىل ‪40‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫من ‪� 40‬إىل ‪80‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫من ‪� 80‬إىل ‪160‬‬

‫‪� ......‬إلخ‬
‫يعفى من هذا االلتزام‪ ،‬كل بناية �أو جمموعة بنايات‪ ،‬التي يكون فيها �إعداد مكان‬
‫للبواب متعذر من الناحية التقنية؛ ( وهذا يهم باخل�صو�ص البنايات املقامة قبل دخول‬
‫هذا الظهري حيز التنفيذ)‪� .‬أو ي�ؤدي بالن�سبة لل�سنة املوالية لتاريخ ن�رش هذا الظهري �إىل‬
‫انخفا�ض املبلغ ال�سنوي الإجمايل للأكرية بن�سبة تتجاوز ‪ 33٪‬؛ وتكون القيمة الكرائية‬
‫للأماكن الواجب اعتبارها‪ ،‬هي القيمة التي حتددها م�صلحة ال�رضائب احل�رضية‪.‬‬
‫�إن كل بناية �أو جمموعة بنايات لل�سكنى االقت�صادية‪ ،‬ت�ضم ما بني ع�رشين و�أربعني‬
‫م�سكنا‪ ،‬وتدخل يف نطاق تطبيق هذا الظهري يجب �أن ت�شتمل‪ ،‬على مكان للبواب‬

‫‪81‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫يف البناية نف�سها �أو يف �ساحاتها �أو ملحقاتها �أن يقوم فيها بواب ب�أعمال احلرا�سة‬
‫والتعهد‪.‬‬
‫�إذا جتاوز عدد امل�ساكن الأربعني‪ ،‬وجب ت�شغيل بواب ثان‪ ،‬وتوفري م�سكن له‪� ،‬إذا جتاوز‬
‫عدد امل�ساكن �ضعف الأربعني ) (و�أي جتاوز الثمانني )‪ ،‬وجب ت�شغيل بواب ثالث وتوفري‬
‫م�سكن له‪ ،‬وهكذا ‪....‬‬
‫‪ - 3‬ال�رشوط املحددة مل�سكن البواب‬
‫يجب �أن ت�ستويف يف م�ساكن البوابني ال�رشوط املعينة يف الت�رشيع املعمول به يف ميدان‬
‫التعمري‪ ،‬وال�سكنى‪ ،‬وجميع القواعد الأخرى‪ ،‬املحددة مبر�سوم عند االقت�ضاء‪.‬‬
‫يجب �أال تقل امل�ساحة الالزمة مل�سكن البواب عن ‪:‬‬
‫‪ 30 -‬مرتا مربعا بخ�صو�ص حجرة واحدة‪ ،‬ومطبخ‪ ،‬ومكان للنظافة‪ ،‬يف كل بناية �أو‬
‫جمموعة بنايات‪ ،‬ال ت�ضم �أكرث من ثالثني م�سكنا؛‬
‫‪ 45 -‬مرتا مربعا بخ�صو�ص حجرتني‪ ،‬ومطبخ‪ ،‬ومكان للنظافة‪ ،‬يف كل بناية �أو‬
‫جمموعة بنايات‪ ،‬ت�ضم مابني واحد وثالثني و�أربعني م�سكنا؛‬
‫‪ -‬وفيما يخ�ص كل �شطر �إ�ضايف‪ ،‬فوق الأربعني م�سكنا‪ ،‬ي�ضم �أقل من ثالثني �أو ما‬
‫بني ثالثني و�أربعني م�سكنا‪ ،‬يجب �أن تكون امل�ساحة الالزمة مل�سكن البواب‪ ،‬هي‬
‫امل�ساحة املحددة �أعاله‪ ،‬بالن�سبة لعدد امل�ساكن املطابق لها‪.‬‬
‫‪ - 4‬ال�رشوط الواجب توفرها لإجبار البواب على �إخالء امل�سكن‬
‫املخ�ص�ص له‬
‫يعترب متتيع البواب مب�سكن خا�ص به من املزايا العينية التي وفرها امل�رشع له متكينا‬
‫له للقيام بعمله‪ ،‬على الوجه املر�ضي‪ ،‬ومن الواجب عليه مبجرد �إنهاء عمله �إخالء هذا‬
‫امل�سكن‪ ،‬وقد بني الظهري املذكور �رشوط هذا الإخالء كما يلي‪:‬‬
‫‪� -‬إن البواب الذي يف�صله امل�شغل عن عمله ال ميكن �إجباره على مغادرة م�سكنه‪ ،‬قبل‬
‫�أجل ثالثة �أ�شهر‪� ،‬أو دون �أداء تعوي�ض يعادل مبلغ الكراء عن ثالثة �أ�شهر مل�سكن‬
‫مياثل امل�سكن الذي ي�شغله؛‬
‫‪� -‬إذا ارتكب البواب خط�أ فاحا يف مزاولة مهامه‪ ،‬جاز لقا�ضي الأمور امل�ستعجلة‬
‫التابع له موقع البناية‪ ،‬الأمر‪ -‬بناء على طلب من امل�شغل – بطرده من العمل يف‬
‫احلال‪ ،‬وكذا �إفراغ امل�سكن الذي ي�شغله‪.‬‬
‫‪ - 5‬توزيع التكاليف املرتتبة على ت�شغيل البوابني والعمال املكلفني‬
‫بتعهد البنايات‬
‫بالرغم من جميع املقت�ضيات القانونية‪� ،‬أو التعاقدية‪ ،‬املخالفة �أو جميع الأعراف املنافية‪،‬‬
‫ف�إن مبلغ الأجور‪ ،‬والتحمالت االجتماعية‪ ،‬الناجتة عن تطبيق هذا الظهري‪ ،‬يتحمله بن�سبة‬
‫الثلث مالك البناية‪ ،‬وبن�سبة الثلثني ال�ساكنون فيها عن طريق �إدماجها يف التحمالت‬
‫الكرائية‪.‬‬
‫‪82‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫وفيما يخ�ص البنايات ذات امللكية امل�شرتكة‪ ،‬ف�إن جمموع الأجور‪ ،‬والتحمالت الناجتة‬
‫عن تخ�صي�ص م�ساكن للبوابني وعن �أعمال التعهد‪ ،‬يوزع على املالكني ال�رشكاء تبعا‬
‫لن�سب حقوقهم‪.‬‬
‫‪� - 6‬أ�شغال التعهد املناطة بالبواب‬
‫يكلف البواب عالوة على احلرا�سة‪ ،‬ب�أعمال ال�صيانة والتعهد الآتية‪:‬‬
‫‪ -‬القيام يوميا بالتنظيف باملاء للممرات امل�شرتكة‪ ،‬وال �سيما الدرج والأروقة‬
‫وال�ساحات والأبهاء و�أنفاق الدرج‪ ،‬والعناية بتطهري هذه الأماكن‪ ،‬و�إباذة اجلرذان‬
‫فيها؛‬
‫‪ -‬القيام بغ�سل نوافذ �أنفاق الدرج مرة واحدة على الأقل كل خم�سة ع�رش يوما؛‬
‫‪ -‬اتخاذ التدابري الالزمة لتجنب جتمع املياه الراكدة يف ال�ساحات وعلى ال�سطوح‬
‫وال�سيما مياه املطر والغ�سيل؛‬
‫‪ -‬وكذا التدابري الكفيلة بالق�ضاء على جميع القادورات والروائح امل�رضة‪ ،‬كما يجب‬
‫اتخاذ تدابري للق�ضاء على كل م�سببات الروائح الكريهة امل�رضة؛‬
‫‪ -‬يجب احلر�ص با�ستمرار على نظافة قنوات �إفراغ الأزبال‪ ،‬وال�سيما الأماكن‬
‫املخ�ص�صة جلمع الأزبال املنزلية‪ ،‬و�رضورة جتهيز �أوعية الأزبال ب�أغطية والقيام‬
‫بعد �إفراغ الأزبال بغ�سل هذه الأوعية وتطهريها �أو معاجلتها باملواد املبيدة‬
‫للح�رشات‪ ،‬واجلراثيم؛‬
‫‪ -‬وجوب متديد �أعمال التنظيف والنك�س �إىل الأر�صفة املوجودة �أمام البناية وتعنى‬
‫ال�سلطات املخت�صة يف نطاق الأنظمة ال�صحية‪ ،‬باتخاذ قرارات حتدد فيها التدابري‬
‫التكميلية‪ ،‬الكفيلة ب�ضمان املحافظة‪ ،‬على ال�صحة وال�سالمة العمومية‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬نظام ال�شغل املتعلق بالبوابني‬
‫تطبق على ت�شغيل البواب املقت�ضيات الت�رشيعية املتعلقة بال�شغل‪ ،‬وبال�ضمان االجتماعي‬
‫مع مراعاة �رضورة تخ�صي�ص م�سكن له‪.‬‬
‫�إال �أن �أن ظروف ال�شغل و�رشوطه‪ ،‬تناق�ش بني امل�شغل والبواب بكل حرية‪ ،‬كما يجب‬
‫�إثبات اتفاقهما يف حمرر كتابي‪ ،‬وذلك يف ثالث نظائر ي�سلم �أحدها �إىل البواب‪ ،‬ويوجه‬
‫نظري �آخر �إىل ال�سلطة املحلية‪.‬‬

‫‪83‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� -1‬رشوط ت�شغيل البوابني‬

‫�أ ‪ -‬من حيث الأ�شخا�ص‬
‫ي�ستفاد من الف�صل ‪ 3‬من املر�سوم التطبيقي للظهري املذكور �أن‪:‬‬
‫‪ -‬املر�شحني املتوفرين على �صفة قدماء املقاومني‪� ،‬أو �أع�ضاء جي�ش التحرير‪ ،‬وذوي‬
‫حقوقهم ي�ستفيدون من الأ�سبقية يف التعيني‪ ،‬يف منا�صب البوابني وامل�أمورين‬
‫للقيام ب�أعمال التعهد ؛‬
‫‪ -‬يعترب من ي�أتي مبثابة ذوي حقوق قدماء املقاومني �أو�أع�ضاء جي�ش التحرير لأجل‬
‫تطبيق الظهري ال�رشيف ؛‬
‫‪ -‬الأ�صول املبا�رشون من الدرجة الأوىل‪ ،‬والزوج الباقي على قيد احلياة‪ ،‬والفروع‬
‫فيما يخ�ص قدماء املقاومني و�أع�ضاء جي�ش التحرير‪ ،‬الذين ا�ست�شهدوا يف معركة‬
‫الن�ضال من �أجل اال�ستقالل؛‬
‫‪ -‬الأ�صول املبا�رشون من الدرجة الأوىل‪ ،‬والزوج الباقي على قيد احلياة‪ ،‬والفروع‬
‫فيما يخ�ص قدماء املقاومني و�أع�ضاء جي�ش التحرير‪ ،‬الذين �أ�صيبوا بزمانة ثم‬
‫وافتهم املنية؛‬
‫‪ -‬الأ�صول املبا�رشون من الدرجة الأوىل‪� ،‬أو الزوج فيما يخ�ص قدماء املقاومني �أو‬
‫�أع�ضاء جي�ش التحرير‪ ،‬امل�صابني بزمانة �أو غري القادرين على مزاولة �أي ن�شاط‬
‫يدر عليهم ربحا‪.‬‬
‫ب‪ -‬وجوب الت�رصيح باملنا�صب ال�شاغرة لل�سلطة املحلية‬
‫تلعب ال�سلطة املحلية دورا رئي�سيا يف متكني الأ�شخا�ص املذكورين �أعاله‪ ،‬من اال�ستفادة‬
‫من الفر�صة التي �أتاحها لهم امل�رشع‪ ،‬واملتمثلة يف �إعطائهم الأولوية يف �شغل املنا�صب‬
‫املتعلقة بالبوابني‪ ،‬والعمال املكلفني بتعهد البنايات‪ ،‬لذا �أوجب �رضورة الت�رصيح‬
‫باملنا�صب ال�شاغرة لديها‪ ،‬حتى تتمكن من اقرتاح الأ�شخا�ص املنا�سبني‪ ،‬وقد حدد‬
‫امل�رشع بدقة القواعد التي حتكم هذه العملية‪ ،‬وهي كما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬يجب على امل�شغلني امللزمني بالواجبات املقررة يف الظهري املذكور‪� ،‬أن ي�رصحوا‬
‫�إىل ال�سلطة املحلية باملنا�صب ال�شاغرة‪ ،‬و�أن يعينوا ل�شغلها على وجه الأ�سبقية‪،‬‬
‫املر�شحني الذين تقرتحهم هذه ال�سلطة؛‬
‫‪ -‬يجب �أن توجه عرو�ض املنا�صب على ال�سلطة املحلية‪ ،‬يف �أجل ال يتجاوز خم�سة‬
‫ع�رش يوما‪ ،‬يبتدئ من تاريخ �إحداث املن�صب �أو �شغوره ؛‬
‫‪ -‬يتعني �أن يبني يف هذه العرو�ض ‪:‬‬
‫• نوع املن�صب ( البوابة �أو التعهد)؛‬
‫• الأجرة املقرتحة؛‬
‫• �أحوال ال�شغل اخلا�صة ( ظروف ال�شغل‪)...‬؛‬
‫• حمتوى كل من البناية وم�سكن البواب‪.‬‬
‫‪84‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬لل�سلطة املحلية �أجل �شهر واحد لتبليغ امل�شغل �أ�سماء املر�شحني للمن�صب‪.‬‬
‫ويف حالة عدم اجلواب عند ان�رصام الأجل يجوز للم�شغل �أن يعني كل �شخ�ص باختياره‪،‬‬
‫�أو كل مقاولة خمت�صة دون �أن يلزم مبقت�ضيات الف�صل ‪ 3‬املذكور �أعاله‪ ،‬ب�رصف النظر‬
‫عن املتابعات التي ميكن �إجرا�ؤها �ضد امل�شغل عند االقت�ضاء‪ ،‬ف�إن كل ف�صل عن العمل‬
‫قبل ان�رصام العقد اجلاري‪ ،‬يجب �أن يبلغ خالل الثماين والأربعني �ساعة (‪� ، )48‬إىل‬
‫ال�سلطة املحلية التي تقرتح يف الأجل املقرر بالف�صل ‪� 7‬أ�سماء �أ�شخا�ص �آخرين من‬
‫املر�شحني للت�شغيل‪.‬‬
‫‪� - 2‬أجرة البواب‬
‫حتدد الأجرة باالتفاق احلر بني الطرفني ويعترب م�سكن البواب جزءا من �أجرته‪ .‬كما‬
‫تعترب املنافع العينية للبوابني يف تقدير مبلغ الأجرة‪ ،‬وال يجوز يف �أي حال من الأحوال‬
‫اعتبارها وحدها مبثابة �أجرة‪� .‬أما اجلزء العيني من الأجرة الذي ي�شكل على اخل�صو�ص‬
‫القيمة الكرائية مل�سكن البواب فال يجوز ب�أي حال من الأحوال �أن بتجاوز ن�سبة ‪٪33‬‬
‫من �أجرته الإجمالية‪ .‬وتكون القيمة الكرائية املعتربة‪ ،‬هي القيمة التي حتددها م�صلحة‬
‫ال�رضائب احل�رضية‪.‬‬
‫‪ - 3‬الإجازة ال�سنوية للبواب‬
‫ت�رسي على الإجازات ال�سنوية للبواب وغريها من الرخ�ص الأخرى املقت�ضيات‬
‫املن�صو�ص عليها يف مدونة ال�شغل‪ ،‬والتي �سن�شري �إليها الحقا‪.‬‬
‫‪ - 4‬العقوبات‬
‫يعاقب بغرامة يرتاوح قدرها بني ‪ 500‬و ‪ 2000‬درهم كل من كان ملزما ب�إعداد �أوبناء‬
‫م�سكن للبواب‪ ،‬ومل يف بواجباته يف الآجال املقررة‪.‬‬
‫ويعاقب بغرامة قدرها بني ‪ 2000‬و ‪ 5000‬درهم كل من كان ملزما بت�شغيل بواب �أو‬
‫م�أمور للقيام ب�أعمال التعهد وارتكب �إحدى املخالفات الآتية ‪:‬‬
‫‪ -‬عدم الت�رصيح باملن�صب ال�شاغر يف الآجال املقررة؛‬
‫‪� -‬شغور املن�صب طيلة مدة تتجاوز �شهرين ماعدا قوة قاهرة مثبتة؛‬
‫‪ -‬ت�شغيل �شخ�ص من دون طلب ر�أي ال�سلطة املحلية ‪.‬‬
‫ويجوز لل�سلطة املحلية يف احلالة امل�شار �إليها يف الفقرة ‪� 2‬أعاله‪� ،‬أن تعني حتما من‬
‫ي�شغل املن�صب على نفقة الأ�شخا�ص امللزمني‪ ،‬بت�شغيل بواب �أو م�أمور للقيام ب�أعمال‬
‫التعهد‪.‬‬
‫كما يثبت املخالفات ح�سب احلالة �ضباط ال�رشطة الق�ضائية‪ ،‬ومفت�شو ومراقبوا ال�شغل‪،‬‬
‫وموظفو اجلماعات احل�رضية املنتدبون لهذا الغر�ض‪.‬‬

‫‪85‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬مقت�ضيات مدونة ال�شغل‬

‫ين�ص الف�صل ‪ 12‬من ظهري ‪� 8‬أكتوبر ‪ 1977‬املذكور‪ ،‬واملتعلق بالبوابني على ما يلي‪:‬‬
‫« تطبق مقت�ضيات الت�رشيع اخلا�ص بال�شغل وال�ضمان االجتماعي على البوابني مع‬
‫مراعاة مقت�ضيات الف�صل ‪.»13‬‬
‫ي�ستخل�ص من هذا الن�ص‪� ،‬أن امل�رشع قد �أحال �رصاحة يف جميع الق�ضايا التي مل يتم‬
‫تناولها يف الظهري املذكور �أعاله‪ ،‬على الت�رشيع املتعلق بال�شغل‪ ،‬واملق�صود به القانون‬
‫رقم ‪ 65.99‬املتعلق مبدونة ال�شغل‪ ،‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم ‪1.03.194‬‬
‫امل�ؤرخ يف ‪ 14‬رجب ‪� 11 ( 1424‬سبتمرب ‪.2)2003‬‬
‫وهذا يعني �أنه تطبق على البوابني باعتبارهم �أجراء يف تلك الق�ضايا‪ ،‬الأحكام العامة‪،‬‬
‫و�سنكتفي بالإ�شارة �إىل �أهم هذه الأحكام فيما يلي ‪:‬‬

‫�أوال‪ :‬تكوين عقد ال�شغل‬

‫‪ - 1‬تعريفه ‪:‬‬
‫جرى تعريف عقد ال�شغل‪ ،‬ب�أنه العقد الذي مبقت�ضاه يقدم �أحد طرفيه خدماته ال�شخ�صية‬
‫يف �أجل حمدد للطرف الآخر نظري �أجرة يلتزم هذا الأخري بدفعها له ( الف�صل ‪ 723‬من‬
‫ق ل ع)؛ ويتميز هذا العقد بعنا�رص ثالثة وهي ‪:‬‬
‫‪ -‬تنفيذ ال�شغل؛‬
‫‪� -‬أداء الأجرة؛‬
‫‪ -‬قيام عالقة تبعية بني الأجري وامل�ؤاجر‪.‬‬
‫‪ -2‬فرتة االختبار‬
‫يراد بها الفرتة التي ميكن خاللها لأحد الطرفني �إنهاء عقد ال�شغل ب�إرادته‪ ،‬دون �أجل‬
‫�إخطار وال تعوي�ض‪ ،‬وتطبق عليها الأحكام التالية‪ ،‬كما هي م�ستفادة من املادتني ‪13‬‬
‫و‪ 14‬من املدونة ‪:‬‬
‫‪� -‬إذا ق�ضى الأجري �أ�سبوعا يف ال�شغل على الأقل‪ ،‬فال ميكن �إنهاء فرتة االختبار‪� ،‬إال‬
‫بعد منحه �أحد �أجلي االخطار التاليني‪ ،‬مامل يرتكب خط�أ ج�سيما ؛‬
‫‪ -‬يومني قبل الإنهاء‪� ،‬إذا كان من فئة الأجراء الذين يتقا�ضون �أجورهم باليوم �أو‬
‫الأ�سبوع �أو كل خم�سة ع�رش يوما؛‬
‫‪ -‬ثمانية �أيام قبل الإنهاء �إذا كان ممن يتقا�ضون �أجورهم بال�شهر؛‬
‫‪� -‬إذا ف�صل الأجري من �شغله بعد ان�رصام فرتة اختباره دون �أن ي�صدر عنه خط�أ‬
‫ج�سيم وجبت له اال�ستفادة من �أجل �إخطار ال ميكن �أن تقل مدته عن ثمانية‬
‫�أيام‪.‬‬

‫‪ -2‬ج ر عدد ‪ 5167‬بتاريخ ‪ 08‬دي�سمرب ‪� 2003‬ص ‪.3969‬‬

‫‪86‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬حتدد فرتة االختبار بالن�سبة للعقود غري املحددة املدة كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬ثالثة �أ�شهر بالن�سبة للأطر و�أ�شباههم؛‬
‫‪� -‬شهر ون�صف بالن�سبة للم�ستخدمني؛‬
‫‪ -‬خم�سة ع�رش يوما بالن�سبة للعمال؛‬
‫‪ -‬ميكن جتديد فرتة االختبار مرة واحدة‪.‬‬
‫ال ميكن �أن تتجاوز فرتة االختبار بالن�سبة للعقود املحددة املدة‪ ،‬املدد التالية‪:‬‬
‫‪ -‬يوما واحدا عن كل �أ�سبوع على �أال تتعدى �أ�سبوعني بالن�سبة للعقود املربمة ملدة‬
‫تقل عن �ستة �أ�شهر؛‬
‫‪� -‬شهرا واحدا بالن�سبة للعقود املربمة ملدة تفوق �ستة �أ�شهر؛‬
‫‪ -‬ميكن الن�ص يف عقد ال�شغل‪� ،‬أو اتفاقية ال�شغل اجلماعية‪� ،‬أو النظام الداخلي على‬
‫مدد �أقل من املدد املذكورة �أعاله‪.‬‬
‫‪� - 3‬رشوط عقد ال�شغل‬
‫�أ ‪� -‬رشوطه املو�ضوعية‬
‫ن�صت عليها املادة ‪ 15‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬ترا�ضي الطرفني (الأجري وامل�ؤاجر)؛‬
‫‪ -‬توفرهما على الأهلية الالزمة للتعاقد؛‬
‫‪ -‬املحل (العمل والأجرة)؛‬
‫‪ -‬ال�سبب‪.‬‬
‫وقد بحثها بتف�صيل قانون االلتزامات والعقود مع مراعاة الأحكام الواردة يف مدونة‬
‫ال�شغل‪.‬‬
‫ب‪� -‬رشوطه ال�شكلية‬
‫‪ -‬عقد ال�شغل هو عقد ر�ضائي‪ ،‬ال ي�شرتط لقيامه �شكل خا�ص‪ ،‬ومن ثم ميكن �إثباته‬
‫بجميع و�سائل الإثبات؛‬
‫‪� -‬إذا �أبرم يف حمرر كتابي‪ ،‬وجب �أن يتم ذلك يف نظريين موقع عليهما من طرف‬
‫الأجري وامل�شغل‪ ،‬مع ت�صحيح �إم�ضائهما من قبل اجلهة املخت�صة‪ ،‬على �أن يحتفظ‬
‫الأجري ب�أحد النظريين‪ ،‬كما ميكن �إبرام عقد ال�شغل ملدة غري حمددة‪� ،‬أو ملدة‬
‫حمددة‪� ،‬أو لتنفيذ �شغل معني؛‬
‫‪ -‬يربم عقد �شغل حمدد املدة‪ ،‬كلما كانت عالقة ال�شغل حمددة املدة‪ ،‬وتكون كذلك‬
‫يف احلاالت الآتية‪:‬‬
‫‪� ‬إحالل �أجري حمل �أجري �آخر يف حالة توقف عقد �شغل هذا الأخري‪ ،‬مامل‬
‫يكن التوقف ناجتا عن الإ�رضاب؛‬

‫‪87‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ ‬ازدياد ن�شاط املقاولة بكيفية م�ؤقتة؛‬

‫‪� ‬إذا كان ال�شغل ذا طبيعة مو�سمية؛‬
‫‪ ‬و�أخريا‪ ،‬ميكن �إبرام عقد ال�شغل حمدد املدة يف بع�ض القطاعات‪ ،‬واحلاالت‬
‫اال�ستثنائية التي حتدد مبوجب ن�ص تنظيمي‪ ،‬بعد ا�ست�شارة املنظمات‬
‫املهنية للم�شغلني‪ ،‬واملنظمات النقابية للأجراء الأكرث متثيال‪� ،‬أو مبقت�ضى‬
‫اتفاقية �شغل جماعية ) املادة ‪ 16‬من مدونة ال�شغل( ؛‬
‫‪ ‬ي�صبح عقد ال�شغل املربم ملدة �أق�صاها �سنة غري حمدد املدة‪ ،‬يف حالة‬
‫ا�ستمرار العمل به �إىل ما بعد �أجله‪.‬‬
‫ثانيا ‪� :‬آثار عقد ال�شغل‬
‫يرتب عقد ال�شغل التزامات يف ذمة كل من الأجري وامل�شغل‪.‬‬
‫‪ -1‬التزامات الأجري‬
‫من �أهم االلتزامات التي يتحملها الأجري‪ ،‬مبوجب عقد ال�شغل‪ ،‬امل�شار �إليها يف املادة ‪20‬‬
‫وما يليها من مدونة ال�شغل‪:‬‬
‫‪ -‬االلتزام بتنفيذ ال�شغل املتفق عليه‪ ،‬ويكون الأجري م�س�ؤوال يف هذه احلالة عن فعله‪،‬‬
‫�أو �إهماله‪� ،‬أو تق�صريه‪� ،‬أو عدم احتياطه؛‬
‫‪ -‬االلتزام باالمتثال لأوامر م�شغله يف �إطار املقت�ضيات القانونية‪� ،‬أو التنظيمية �أو‬
‫عقد ال�شغل‪� ،‬أو اتفاقية ال�شغل اجلماعية �أو النظام الداخلي‪ ،‬كما عليه �أن ميتثل‬
‫للن�صو�ص املنظمة لأخالقيات املهنة؛‬
‫‪ -‬االلتزام باملحافظة على الأ�شياء والو�سائل امل�سلمة �إليه للقيام بال�شغل‪ ،‬مع ردها‬
‫بعد انتهاء ال�شغل الذي كلف به‪ ،‬وهو ي�س�أل عن �ضياع الأ�شياء ال�سالفة الذكر‪،‬‬
‫�أو تلفها �إذا تبني للقا�ضي مبا له من �سلطة تقديرية �أن ال�ضياع �أو التلف ناجتا عن‬
‫خطئه؛‬
‫‪ -‬ال ي�س�أل الأجري �إذا كان التلف �أو ال�ضياع ناجتا عن حادث فجائي �أو قوة قاهرة‪.‬‬
‫‪ -2‬التزامات امل�شغل‬
‫يرتب عقد ال�شغل يف ذمة امل�شغل التزامات عديدة‪ ،‬متت الإ�شارة �إىل �أهمها يف املادتني‬
‫‪ 23‬و‪ 24‬من مدونة ال�شغل‪� ،‬إ�ضافة �إىل التزامه ب�أداء الأجر �إىل الأجري‪ ،‬وهي ‪:‬‬
‫‪ -‬االلتزام بت�سليم الأجري بطاقة ال�شغل؛‬
‫‪ -‬االلتزام ب�ضمان ال�سالمة‪ ،‬حيث يجب على امل�شغل �أن يتخذ جميع التدابري الالزمة‬
‫حلماية �سالمة الأجراء‪ ،‬و�صحتهم وكرامتهم لدى قيامهم بالأعمال التي ينجزونها‬
‫حتت �إمرته؛‬
‫‪ -‬االلتزام بال�سهر على مراعاة ح�سن ال�سلوك‪ ،‬والأخالق احلميدة‪ ،‬وا�ستتباب الآداب‬
‫العامة داخل املقاولة‪.‬‬
‫‪88‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ - 3‬مدة ال�شغل العادية‬

‫حتدد مدة ال�شغل العادية يف الن�شاطات غري الفالحية‪ -‬وكما تق�ضي بذلك املادة ‪ 184‬من‬
‫مدونة ال�شغل‪ -‬يف ‪� 2288‬ساعة يف ال�سنة �أو ‪� 44‬ساعة يف الأ�سبوع‪.‬‬
‫ميكن توزيع املدة ال�سنوية الإجمالية لل�شغل على ال�سنة ح�سب حاجيات املقاولة‪� ،‬رشيطة‬
‫�أال تتجاوز مدة العمل العادية ع�رش �ساعات يف اليوم‪ ،‬مع مراعاة اال�ستثناءات امل�شار‬
‫�إليها يف القانون‪.‬‬
‫كما �أنه ال يرتتب �أي تخفي�ض من الأجر عند تقلي�ص مدة ال�شغل من ‪� 2496‬إىل ‪2288‬‬
‫�ساعة يف ال�سنة‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬العطل والراحة والرتخي�ص بالتغيب‬

‫‪ - 1‬الراحة الأ�سبوعية‬
‫ي�ستفاد من املادتني ‪ 205‬و ‪ 206‬من مدونة ال�شغل �أنه يجب متتيع الأجراء براحة‬
‫�أ�سبوعية �إلزامية‪ ،‬ت�ستغرق مدة �أذناها �أربع وع�رشون �ساعة‪ ،‬حتت�سب من منت�صف الليل‬
‫�إىل منت�صف الليل‪.‬‬
‫وتكون الراحة الأ�سبوعية يوم اجلمعة‪ ،‬ال�سبت‪ ،‬الأحد‪� ،‬أو يوم ال�سوق الأ�سبوعي‪.‬‬
‫‪ - 2‬الراحة يف �أيام الأعياد امل�ؤدى عنها ويف �أيام العطل‬
‫ق�ضت املادتان ‪ 217‬و ‪ 218‬من مدونة ال�شغل‪ ،‬ب�أنه مينع على امل�شغلني ت�شغيل الأجراء‬
‫�أيام الأعياد امل�ؤدى عنها واملحددة الئحتها بن�ص تنظيمي‪ ،‬وميكن �أن يتقرر جعل يوم‬
‫العطلة يوما ي�ؤدى عنه تعوي�ض باعتباره وقتا من �أوقات ال�شغل الفعلي‪.‬‬
‫‪ - 3‬العطلة ال�سنوية امل�ؤدى عنها‬
‫كل �أجري ق�ضى �ستة �أ�شهر مت�صلة من ال�شغل يف نف�س املقاولة‪� ،‬أو لدى نف�س امل�شغل‬
‫ي�ستحق – وكما تن�ص على ذلك املادة ‪ 231‬من مدونة ال�شغل‪ -‬عطلة �سنوية م�ؤدى عنها‪،‬‬
‫حتدد مدتها ما مل يت�ضمن عقد ال�شغل �أو اتفاقية ال�شغل اجلماعية �أو النظام الداخلي‬
‫�أوالعرف مقت�ضيات �أكرث فائدة على النحو التايل ‪:‬‬
‫‪ -‬يوم ون�صف من �أيام ال�شغل الفعلي عن كل �شهر من ال�شغل؛‬
‫‪ -‬يومان من �أمي ال�شغل الفعلي عن كل �شهر من ال�شغل بالن�سبة للأجراء الذين ال‬
‫تتجاوز �سنهم الثامنة ع�رشة؛‬
‫‪ -‬وي�ضاف �إىل مدة العطلة ال�سنوية امل�ؤدى عنها‪ ،‬يوم ون�صف من �أيام ال�شغل الفعليني‪،‬‬
‫عن فرتة �شغل كاملة‪ ،‬مدتها خم�س �سنوات مت�صلة‪� ،‬أو غري مت�صلة‪ ،‬على �أن ال‬
‫ت�ؤدي هذه الإ�ضافة �إىل رفع جمموع مدة العطلة �إىل �أزيد من ثالثني يوما؛ ( املادة‬
‫‪ 232‬من مدونة ال�شغل)‪.‬‬

‫‪89‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬ومينع على �أي �أجري �أثناء ا�ستفادته من عطلته ال�سنوية امل�ؤدى عنها‪� ،‬أن ينجز‬
‫�أ�شغاال مبقابل خالل عطلته ( املادة ‪ 263‬من مدونة ال�شغل)‪.‬‬
‫‪� - 4‬إجازة املر�ض‬
‫مت تنظيمها مبوجب املواد ‪ 273 ،272 ،271‬من مدونة ال�شغل‪ ،‬وهي تق�ضي مبا يلي‪:‬‬
‫‪ -‬كل �أجري تعذر عليه االلتحاق ب�شغله ب�سبب مر�ض �أو حادثة يجب �أن يربر ذلك‪،‬‬
‫وي�شعر م�شغله خالل الثماين والأربعني �ساعة املوالية لذلك‪� ،‬إال �إذا حالت القوة‬
‫القاهرة دون ذلك ؛‬
‫‪� -‬إذا ا�ستمر الغياب �أكرث من �أربعة �أيام‪ ،‬يجب على الأجري �إخبار م�شغله باملدة‬
‫املحتملة لغيابه‪ ،‬والإدالء له ب�شهادة طبية تربر غيابه‪� ،‬إال �إذا تعذر عليه ذلك ؛‬
‫‪ -‬ميكن للم�شغل �أن يعهد على نفقته �إىل طبيب يختاره بنف�سه‪ ،‬ب�أن يجري على‬
‫املري�ض فح�صا طبيا م�ضادا‪ ،‬داخل مدة التغيب املحددة يف ال�شهادة الطبية‬
‫املدىل بها من قبل الأجري؛‬
‫‪ -‬ي�سوغ للم�شغل �أن يعترب الأجري يف حكم امل�ستقيل‪� ،‬إذا زاد غيابه ملر�ض غري‬
‫املر�ض املهني �أو حلادثة غري حادثة ال�شغل على مائة وثمانني يوما متوالية‪ ،‬خالل‬
‫فرتة ثالثة مائة وخم�سة و�ستني يوما‪� ،‬أو �إذا فقد الأجري قدرته على اال�ستمرار‬
‫يف مزاولة �شغله ؛‬
‫‪ -‬ال ي�ؤدى الأجر عن الغياب ب�سبب مر�ض غري املر�ض املهني �أو حادثة ال�شغل �أيا‬
‫كانت دورية �أداء الأجر‪ ،‬ما مل ين�ص عقد ال�شغل‪� ،‬أو اتفاقية ال�شغل اجلماعية �أو‬
‫النظام الداخلي على خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ - 5‬الإجازة مبنا�سبة الوالدة‬
‫بينت املادتان ‪� 153 -152‬أحكام هذه الإجازة وهي كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬تتمتع الأجرية التي تثبت حملها ب�شهادة طبية‪ ،‬ب�إجازة والدة مدتها �أربعة ع�رش‬
‫�أ�سبوعا‪ ،‬ما مل تكن هناك مقت�ضيات �أفيد يف عقد ال�شغل �أو اتفاقية ال�شغل‬
‫اجلماعية �أو النظام الداخلي؛‬
‫‪ -‬ال ميكن ت�شغيل الأجريات النواف�س‪� ،‬أثناء فرتة الأ�سابيع ال�سبعة املت�صلة التي تلي‬
‫الو�ضع ؛‬
‫‪ -‬ي�سهر امل�شغل على تخفيف الأ�شغال التي تكلف بها املر�أة الأجرية �أثناء الفرتة‬
‫الأخرية للحمل‪ ،‬ويف الفرتة الأوىل عقب الوالدة‪.‬‬
‫‪ - 6‬الإجازات اخلا�صة‬
‫ميكن تلخي�صها كالتايل ‪:‬‬
‫‪ -‬الوالدة ‪ :‬ثالثة �أيام م�ؤدى عنها ( املادة ‪)209‬؛‬
‫‪ -‬زواج الأجري‪� :‬أربعة �أيام منها يومان ي�ؤدى عنهما الأجر ( املادتان ‪ 274‬و ‪)276‬؛‬
‫‪90‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬زواج ابن الأجري �أو �أحد ربائبه‪ :‬يومان غري م�ؤدى عنهما الأجر ( املادة ‪)274‬؛‬
‫‪ -‬وفاة زوج الأجري �أو �أحد �أبنائه �أو �أحفاده �أو �أ�صوله �أو �أبناء زوجه من زواج �سابق‪:‬‬
‫ثالثة �أيام منها يوم واحد م�ؤدى عنه الأجر يف حالة وفاة زوج الأجري �أو والده �أو‬
‫والدته �أو �أحد �أبنائه ( املادتان ‪ 274‬و ‪)276‬؛‬
‫‪ -‬وفاة �أحد �إخوة �أو �أخوات الأجري �أو زوجه �أو �أحد �أ�صول زوج الأجري‪ :‬يومان غري‬
‫م�ؤدى عنهما الأجر ( املادة ‪)274‬؛‬
‫‪ -‬اخلتان‪ :‬يومان غري م�ؤدى عنهما الأجر ( املادة ‪)274‬؛‬
‫‪ -‬عملية جراحية جترى لزوج الأجري �أو لأحد مكفوليه‪ :‬يومان غري م�ؤدى عنهما‬
‫الأجر‪.‬‬
‫رابعا ‪ :‬توقف عقد ال�شغل و�إنها�ؤه‬
‫عقد ال�شغل هو من العقود الزمنية‪ ،‬ومن ثم فقد تطر�أ �أ�سباب قد ت�ؤدي �إىل توقفه م�ؤقتا‬
‫�أو �إنهائه‪.‬‬
‫‪ -1‬توقف عقد ال�شغل‬
‫يق�صد به �أنه قد حتدث �أ�سباب �أثناء قيام عقد ال�شغل بني طرفيه‪ ،‬فت�ؤدي �إىل توقفه م�ؤقتا‪،‬‬
‫مبعنى �أنه �إذا زالت هذه الأ�سباب ف�إن عقد ال�شغل ي�ست�أنف �رسيانه بينهما‪ .‬و�أ�سباب توقف‬
‫عقد ال�شغل كثرية حددها امل�رشع يف املادة ‪ 32‬من مدونة ال�شغل وهي‪:‬‬
‫‪ -‬فرتة اخلدمة الع�سكرية الإجبارية؛‬
‫‪ -‬تغيب الأجري ملر�ض‪� ،‬أو �إ�صابة‪ ،‬يثبتهما طبيب �إثباتا قانونيا؛‬
‫‪ -‬فرتة ما قبل و�ضع احلامل حملها وما بعده؛‬
‫‪ -‬فرتة العجز امل�ؤقت الناجت عن حادثة �شغل �أو مر�ض مهني؛‬
‫‪ -‬فرتات تغيب الأجري املن�صو�ص عليها قانونا؛‬
‫‪ -‬مدة الإ�رضاب؛‬
‫‪ -‬الإغالق القانوين للمقاولة ب�صفة م�ؤقتة؛‬
‫‪ -‬غري �أن عقد ال�شغل حمدد املدة ينتهي بحلول الأجل املحدد له ب�رصف النظر عن‬
‫الأحكام الواردة �أعاله‪.‬‬
‫‪� - 2‬إنهاء عقد ال�شغل‬
‫يق�صد به و�ضع حد نهائي لهذا العقد‪ ،‬ويتحقق ذلك ب�إرادة الأجري �أو امل�شغل‪.‬‬
‫�أ ‪� -‬إنهاء عقد ال�شغل ب�إرادة الأجري‬
‫�إذا كان عقد ال�شغل غري حمدد املدة �أمكن للأجري �إنها�ؤه ب�إرادته املنفردة‪ ،‬متى �شاء‪ ،‬عن‬
‫طريق تقدمي ا�ستقالته موقعا عليها من طرفه وت�صحيح توقيعه من اجلهة املخت�صة �إىل‬
‫امل�شغل‪ ،‬وال يلزمه يف ذلك �إال احرتام �أجل الإخطار‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫�أما �إذا �أنهى الأجري عقد ال�شغل ب�صفة تع�سفية‪ ،‬ثم تعاقد مع م�شغل جديد‪� ،‬أ�صبح هذا‬
‫امل�شغل مت�ضامنا معه يف حتمل امل�س�ؤولية عن ال�رضر الالحق بامل�شغل ال�سابق‪ ،‬وذلك يف‬
‫الأحوال التالية ‪:‬‬
‫‪� -‬إذا ثبت �أنه تدخل من �أجل �إخراج الأجري من �شغله؛‬
‫‪� -‬إذا �شغل �أجريا مع علمه �أنه مرتبط بعقد �شغل؛‬
‫‪� -‬إذا ا�ستمر يف ت�شغيل �أجري بعد �أن علم �أنه مازال مرتبطا مب�شغل �آخر مبوجب عقد‬
‫ال�شغل‪.‬‬
‫وتنتفي م�س�ؤولية امل�شغل اجلديد يف احلالة الأخرية‪� ،‬إذا علم بالأمر بعد �إنهاء عقد ال�شغل‬
‫ب�صفة تع�سفية من طرف الأجري‪� ،‬إما بحلول �أجله �إذا كان حمدد املدة‪� ،‬أو بان�رصام �أجل‬
‫الإخطار �إذا كان غري حمدد املدة‪.‬‬
‫ب ‪� -‬إنهاء عقد ال�شغل ب�إرادة امل�شغل‬
‫ميكن للم�شغل �إنهاء عقد ال�شغل غري املحدد املدة ب�إدارته املنفردة‪� ،‬رشط مراعاة الأحكام‬
‫الآتية امل�ستفادة من املواد ‪ 34‬وما يليها من مدونة ال�شغل‪:‬‬
‫‪ -‬احرتام الأحكام القانونية املتعلقة ب�أجل الإخطار‪،‬‬
‫‪ -‬يكون باطال يف جميع الأحوال كل �رشط يحدد �أجل الإخطار يف �أقل من ثمانية‬
‫�أيام؛‬
‫‪ -‬مينع ف�صل �أجري بدون مربر مقبول‪� ،‬إال �إذا كان ذلك مرتبطا ب�أهليته‪� ،‬أو �سلوكه يف‬
‫�إطار العقوبات الت�أديبية‪� ،‬أو اخلط�أ اجل�سيم‪� ،‬أو �أن الف�صل كان مبنيا على �رضورات‬
‫�سري املقاولة‪.‬‬
‫ال تعد من املربرات املقبولة التخاذ العقوبات الت�أديبية �أو الف�صل من ال�شغل‪:‬‬
‫‪ -‬االنتماء النقابي �أو ممار�سة مهمة املمثل النقابي‪،‬‬
‫‪ -‬امل�ساهمة يف �أن�شطة نقابية خارج �أوقات ال�شغل �أو �أثناء تلك الأوقات بر�ضى‬
‫امل�شغل �أو عمال مبقت�ضيات اتفاقية ال�شغل اجلماعية �أو النظام الداخلي‪.‬‬
‫‪ -‬طلب الرت�شيح ملمار�سة مهمة مندوب الأجراء �أو ممار�سة هذه املهمة �أو ممار�ستها‬
‫�سابقا؛‬
‫‪ -‬تقدمي �شكوى �ضد امل�شغل‪� ،‬أو امل�شاركة يف دعاوى �ضده‪ ،‬يف نطاق تطبيق‬
‫مقت�ضيات هذا القانون؛‬
‫‪ -‬العرق‪� ،‬أو اللون‪� ،‬أو اجلن�س‪� ،‬أو احلالة الزوجية‪� ،‬أو امل�س�ؤوليات العائلية‪� ،‬أو‬
‫العقيدة؛‬
‫‪ -‬الإعاقة‪� ،‬إذا مل تكن من �ش�أنها �أن حتول دون �أداء الأجري املعاق ل�شغل ينا�سبه‬
‫داخل املقاولة‪.‬‬

‫‪92‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ويعد من الأخطاء اجل�سيمة املرتكبة �ضد الأجري من طرف امل�شغل �أو رئي�س املقاولة �أو‬
‫امل�ؤ�س�سة‪ ،‬ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬ال�سب الفادح؛‬
‫‪ -‬ا�ستعمال �أي نوع من �أعمال العنف �أو االعتداء املوجه �ضد الأجري ؛‬
‫‪ -‬التحر�ش اجلن�سي ‪،‬‬
‫‪ -‬التحري�ض على الف�ساد‪.‬‬
‫وتعترب مغادرة الأجري ل�شغله ب�سبب �أحد الأخطاء الواردة يف هذه املادة يف حالة ثبوت‬
‫ارتكاب امل�شغل لإحداها‪ ،‬مبثابة ف�صل تع�سفي‪ ،‬كما يحق للطرف املت�رضر‪ ،‬يف حالة �إنهاء‬
‫الطرف الآخر للعقد تع�سفيا‪ ،‬مطالبته بالتعوي�ض عن ال�رضر‪.‬‬
‫وال ميكن للطرفني �أن يتنازال مقدما عن حقهما املحتمل يف املطالبة بالتعوي�ضات الناجتة‬
‫عن �إنهاء العقد �سواء كان الإنهاء تع�سفيا �أم ال‪.‬‬
‫وميكن للأجري الذي ف�صل من ال�شغل ل�سبب يعتربه تع�سفيا اللجوء �إىل م�سطرة ال�صلح‬
‫التمهيدي من �أجل الرجوع �إىل �شغله ( عمله) �أو احل�صول على تعوي�ض‪.‬‬
‫يف حالة احل�صول على تعوي�ض‪ ،‬يوقع تو�صيل ا�ستيالم مبلغ التعوي�ض من طرف الأجري‬
‫وامل�شغل �أو من ينوب عنه‪ ،‬ويكون م�صادقا على �صحة �إم�ضائه من طرف اجلهة املخت�صة‪،‬‬
‫ويوقعه بالعطف العون املكلف بتفتي�ش ال�شغل‪.‬‬
‫يعترب االتفاق الذي مت التو�صل �إليه يف �إطار ال�صلح التمهيدي‪ ،‬نهائيا وغري قابل للطعن‬
‫�أمام املحاكم‪.‬‬
‫ويف حالة تعذر �أي اتفاق بوا�سطة ال�صلح التمهيدي‪ ،‬يحق للأجري رفع دعوى �أمام‬
‫املحكمة املخت�صة التي لها �أن حتكم يف حالة ثبوت ف�صل الأجري تع�سفيا‪:‬‬
‫‪� -‬إرجاع الأجري �إىل �شغله؛‬
‫‪ -‬بالتعوي�ض عن ال�رضر يحدد مبلغه على �أ�سا�س �أجر �شهر ون�صف عن كل �سنة‬
‫عمل �أو جزء من ال�سنة على �أال يتعدى �سقف ‪� 36‬شهرا‪.‬‬
‫ج‪ -‬الف�صل ب�سبب �أخطاء غري ج�سيمة‬
‫ميكن للم�شغل �أن يتخذ يف حق الأجري الذي يرتكب �أخطاء غري ج�سيمة عقوبات ت�أديبية‪،‬‬
‫قد ت�صل �إىل حد ف�صله عن عمله‪ ،‬وهذا هو املق�صود هنا‪ ،‬وحتكمه القواعد التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬تتحدد العقوبات الت�أديبية التي قد يتخذها امل�شغل كما يلي‪:‬‬
‫• الإنذار؛‬
‫• التوبيخ؛‬
‫• التوبيخ الثاين �أو التوقيف عن العمل مدة ال تتعدى ثمانية �أيام؛‬

‫‪93‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫• التوبيخ الثالث �أو النقل �إىل م�صلحة �أو م�ؤ�س�سة �أخرى عند االقت�ضاء‪ ،‬مع‬
‫مراعاة �سكنى الأجري‪.‬‬
‫‪ -‬يتبع امل�شغل ب�ش�أن العقوبات الت�أديبية مبد�أ التدرج يف العقوبة‪ ،‬وميكن له بعد‬
‫ا�ستنفاذ هذه العقوبات داخل ال�سنة‪� ،‬أن يقوم بف�صل الأجري‪ ،‬ويعترب الف�صل يف‬
‫هذه احلالة ف�صال مربرا؛‬
‫‪ -‬يجب قبل ف�صل الأجري‪� ،‬أن تتاح له فر�صة الدفاع عن نف�سه باال�ستماع �إليه من‬
‫طرف امل�شغل‪� ،‬أو من ينوب عنه بح�ضور مندوب الأجراء �أو املمثل النقابي الذي‬
‫يختاره بنف�سه‪ ،‬وذلك داخل �أجل ال يتعدى ثمانية �أيام ابتداء من التاريخ الذي‬
‫تبني فيه ارتكاب الفعل املن�سوب �إليه ؛‬
‫‪ -‬يحرر حم�رض يف املو�ضوع من قبل �إدارة املقاولة‪ ،‬يوقعه الطرفان وت�سلم ن�سخة‬
‫منه �إىل الأجري‪� ،‬إذا رف�ض �أحد الطرفني �إجراء �أو �إمتام امل�سطرة‪ ،‬يتم اللجوء �إىل‬
‫مفت�ش ال�شغل‪.‬‬
‫ح‪ -‬التفوي�ض عن الف�صل‬
‫ي�ستحق الأجري املرتبط بعقد �شغل غري حمدد املدة‪ ،‬تعوي�ضا عن ف�صله بعد ق�ضائه‬
‫�ستة �أ�شهر من ال�شغل داخل نف�س املقاولة‪ ،‬ب�رصف النظر عن الطريقة التي يتقا�ضى بها‬
‫�أجره‪ ،‬وعن دورية �أدائه‪.‬‬
‫ويحدد مبلغ التعوي�ض عن الف�صل عن كل �سنة‪� ،‬أو جزء من ال�سنة من ال�شغل الفعلي‪،‬‬
‫كما يلي‪:‬‬
‫‪� 96 -‬ساعة من الأجرة يف ما يخ�ص اخلم�س ال�سنوات الأوىل من الأقدمية؛‬
‫‪� 144 -‬ساعة من الأجرة يف ما يخ�ص فرتة الأقدمية املرتاوحة بني ال�سنة ال�ساد�سة‬
‫والعا�رشة؛‬
‫‪� 192 -‬ساعة من الأجرة يف ما يخ�ص مدة الأقدمية املرتاوحة بني ال�سنة احلادية‬
‫ع�رشة واخلام�سة ع�رشة؛‬
‫‪� 240 -‬ساعة من الأجرة يف ما يخ�ص مدة الأقدمية التي تفوق ال�سنة اخلام�سة‬
‫ع�رشة؛‬
‫‪ -‬ميكن الن�ص يف عقد ال�شغل �أو اتفاقية ال�شغل اجلماعية �أو النظام الداخلي على‬
‫مقت�ضيات �أكرث فائدة للأجري‪.‬‬

‫‪94‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫د‪ -‬الف�صل ب�سبب اخلط�أ اجل�سيم‬

‫ميكن للم�شغل �أن يف�صل الأجري عن عمله‪� ،‬إذا ارتكب خط�أ ج�سيما‪ ،‬وتنظم هذا النوع‬
‫من الف�صل عن ال�شغل القواعد التالية‪:‬‬
‫تعترب �أخطاء ج�سيمة ميكن �أن ت�ؤدي �إىل الف�صل‪ ،‬الأخطاء التالية املرتكبة من طرف‬
‫الأجري‪:‬‬
‫‪ -‬ارتكاب جنحة ما�سة بال�رشف‪� ،‬أو الأمانة‪� ،‬أو الآداب العامة �صدر ب�ش�أنها حكم‬
‫نهائي و�سالب للحرية؛‬
‫‪� -‬إف�شاء �رس مهني نتج عنه �رضر للمقاولة؛‬
‫‪ -‬ارتكاب الأفعال التالية داخل امل�ؤ�س�سة �أو �أثناء ال�شغل ‪:‬‬
‫‪ -‬ال�رسقة؛‬
‫‪ -‬خيانة الأمانة؛‬
‫‪ -‬ال�سكر العلني؛‬
‫‪ -‬تعاطي مادة خمدرة؛‬
‫‪ -‬االعتداء بال�رضب؛‬
‫‪ -‬ال�سب الفادح؛‬
‫‪ -‬رف�ض الأجري �إجناز �شغل من اخت�صا�صه عمدا وبدون مربر؛‬
‫‪ -‬التغيب بدون مربر لأكرث من �أربعة �أيام �أو ثمانية �أن�صاف يوم خالل الإثنى ع�رش‬
‫�شهرا‪.‬‬
‫‪� -‬إحلاق �رضر ج�سيم بالتجهيزات �أو الآالت �أو املواد الأولية عمدا �أو نتيجة �إهمال‬
‫فادح؛‬
‫‪ -‬ارتكاب خط�أ ن�ش�أ عنه خ�سارة مادية ج�سيمة للم�شغل؛‬
‫‪ -‬عدم مراعاة التعليمات الالزم اتباعها حلفظ ال�سالمة يف ال�شغل و�سالمة امل�ؤ�س�سة‬
‫ترتبت عنها خ�سارة ج�سيمة؛‬
‫‪ -‬التحري�ض على الف�ساد؛‬
‫‪ -‬ا�ستعمال �أي نوع من �أنواع العنف �أو االعتداء البدين املوجه �ضد �أجري �أو م�شغل‬
‫�أو من ينوب عنه لعرقلة �سري املقاولة‪ .‬ويف هذه احلالة‪ ،‬يقوم مفت�ش لل�شغل مبعاينة‬
‫عرقلة �سري امل�ؤ�س�سة وحترير حم�رض ب�ش�أنها‪.‬‬
‫يف حالة ارتكاب الأجري خط�أ من الأخطاء اجل�سيمة امل�شار �إليها �أعاله‪ ،‬ميكن ف�صله‬
‫من ال�شغل دون مراعاة �أجل الإخطار‪ ،‬ودون تعوي�ض عن الف�صل‪ ،‬وال تعوي�ض عن‬
‫ال�رضر‪.‬‬
‫كما يجب حتت طائلة �سقوط احلق‪ ،‬رفع دعوى الف�صل �أمام املحكمة املخت�صة‪ ،‬يف �أجل‬
‫ت�سعني يوما من تاريخ تو�صل الأجري مبقرر الف�صل‪.‬‬
‫‪95‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫خام�سا ‪ :‬التغطية ال�صحية واالجتماعية‬

‫يلزم كل م�شغل باالنخراط يف ال�صندوق الوطني لل�ضمان االجتماعي ( �ص‪ ،‬و‪� ،‬ض‪،‬‬
‫�إج)‪ ،‬وبت�سجيل �أجرائه‪ ،‬واملتدربني لديه بال�صندوق املذكور‪ ،‬حتدد معدالت اال�شرتاك‬
‫امل�ستحقة لل�صندوق الوطني لل�ضمان االجتماعي ابتداء من �أبريل ‪ 2002‬كما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬بالن�سبة للتعوي�ضات العائلية‪ ،‬يحدد املعدل يف ن�سبة‪ ٪7,50 ‬كما هو مبني يف‬
‫اجلدول يتحملها امل�شغل‪ ،‬ويح�سب على �أ�سا�س الأجر ال�شهري الإجمايل‬
‫للأجري‪ ،‬دون حتديد �سقف معني ؛‬
‫‪ -‬بالن�سبة للتعوي�ضات التي ت�رصف على املدى الق�صري‪ ،‬يحدد املعدل يف ن�سبة ‪٪1‬‬
‫منها ‪ ٪0,67‬يتحملها امل�شغل‪ ،‬و ‪ ٪0,33‬يتحملها الأجري ؛‬
‫‪ -‬بالن�سبة للتعوي�ضات التي ت�رصف على املدى البعيد‪ ،‬يحدد املعدل يف ن�سبة‬
‫‪ ٪11,89‬درهم منها ‪ ٪7,93‬يتحملها امل�شغل‪ ،‬و ‪ ٪3,96‬يتحملها الأجري ؛‬
‫‪ -‬بالن�سبة للتعوي�ضات التي ت�رصف على املديني الق�صري والبعيد‪ ،‬يحدد معدل‬
‫اال�شرتاك على �أ�سا�س �أعلى �أجر وهو ‪ 6000‬درهم ؛‬
‫‪ -‬فيما يتعلق بالتكوين املهني‪ ،‬يحدد معدل اال�شرتاك يف ‪ ٪1,60‬على �أ�سا�س الأجر‬
‫الإجمايل‪ ،‬يتحملها امل�شغل دون حتديد �سقف �أعلى‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الف�صل اخلام�س ‪ :‬عالقة وكيل االحتاد بالأغيار‬

‫يقت�ضي ت�سيري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬واملحافظة على العقار امل�شرتك‪ ،‬و�صيانته‪� ،‬إبرام‬
‫عقود متنوعة مع الأغيار‪ ،‬كعقد �رشاء �أدوات ومواد التنظيف‪ ،‬وعقد املقاولة مع خمتلف‬
‫املقاوالت للقيام ب�أعمال ال�صيانة العادية �أوالإ�صالحات الكربى وعقود الكراء لتمكني‬
‫الأغيار من االنتفاع من بع�ض الأجزاء امل�شرتكة‪ ،‬وما �إىل ذلك‪.‬‬
‫ويتوىل وكيل احتاد املالك يف الغالب �إبرام هذه العقود تطبيقا للن�صو�ص القانونية �أولنظام‬
‫امللكية امل�شرتكة �أوتنفيذا لقرارات اجلمع العام املوكول �إليه تنفيذها‪.‬‬
‫وقد يرتتب على ت�سيري امللكية امل�شرتكة‪ ،‬و�أعمال ال�صيانة املختلفة �أ�رضارا للأغيار‪،‬‬
‫يتحمل امل�س�ؤولية عنها احتاد املالك‪ ،‬فقد ورد يف الفقرة الأخرية من املادة ‪ 13‬من قانون‬
‫‪ 18.00‬ما يلي‪ « :‬ي�س�أل احتاد املالك عن الأ�رضار التي تنتج عن �إهمال يف ت�سيري‬
‫الأجزاء امل�شرتكة‪� ،‬أو �صيانتها‪ ،‬كما ي�س�أل عما يقوم به من �إ�صالحات للبناء‪� ،‬أو �أعمال‬
‫للحفاظ عليه»‪.‬‬
‫وقد يح�صل هذا الإهمال �أوالتق�صري من وكيل االحتاد‪ ،‬ومن ثم يحق الحتاد املالك‬
‫الرجوع عليه مبا �أداه من تعوي�ضات‪.‬‬
‫وهكذا فالعالقة بني وكيل االحتاد وبني الأغيار قد يكون �أ�سا�سها هو العقد‪ ،‬وقد يكون‬
‫�أ�سا�سها هو العمل غري امل�رشوع �أو امل�س�ؤولية التق�صريية‪ ،‬وهذان املو�ضوعان قد توىل‬
‫تنظيم قواعد كل منها بتف�صيل الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 09‬رم�ضان ‪ 1331‬املوافق ل‬
‫‪ 12‬غ�شت ‪ 1913‬مبثابة قانون االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫ويتعني �أن يكون وكيل احتاد املالك على دراية وافية بهذه القواعد‪ ،‬لذلك مت احلر�ص يف‬
‫هذا الدليل على تخ�صي�ص هذا الف�صل ال�ستعرا�ض �أهمها ولو باقت�ضاب �شديد‪ ،‬وذلك‬
‫مل�ساعدة وكالء احتاد املالك للقيام مبهامهم بي�رس‪ ،‬وللرفع من مهارتهم املهنية‪ ،‬وجودة‬
‫اخلدمات التي يقدمونها‪.‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬القواعد العامة للعقد‬

‫يق�صد بالعقد بوجه عام‪ ،‬توافق �إرادتي الطرفني على �إحداث �أثر قانوين معني « �إن�شاء‬
‫التزام –�أو حق – �أو نقله �أو تعديله �أو �إنهائه»‪.‬‬
‫ولكي يقوم العقد �صحيحا منتجا لآثاره ال بد و�أن تتوافر له �أركانه و�رشوط �صحته‪.‬‬

‫�أوال ‪� :‬أركان العقد و�رشوط �صحته‬

‫�أركان العقد‪ ،‬هي عنا�رصه الأ�سا�سية التي يوجد بوجودها وينعدم بانعدامها‪ ،‬ف�إن اختل‬
‫ركن منها كان العقد باطال‪ .‬و�رشوط �صحته‪ ،‬هي تلك التي تتوقف عليها �صحة العقد‪،‬‬
‫مبعنى �أن العقد يكون موجودا �إذا توافرت �أركانه‪ ،‬ولكنه يكون مهددا بالزوال‪� ،‬إذا �شابه‬
‫عيب يف الإرادة �أو نق�ص يف الأهلية‪ ،‬حيث يكون قابال للإبطال‪� ،‬أو موقوفا‪.‬‬
‫‪97‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫وقد عاجلها امل�رشع بوجه عام‪ ،‬يف الف�صول ‪� 02‬إىل ‪ 65‬من قانون االلتزامات والعقود‪،‬‬
‫حيث عددها يف الف�صل الثاين كما يلي‪:‬‬
‫‪� -‬أهلية االلتزام؛‬
‫‪ -‬تعبري �صحيح عن الإرادة يقع على العنا�رص الأ�سا�سية لاللتزام؛‬
‫‪� -‬شيء حمقق ي�صلح لأن يكون حمال لاللتزام؛‬
‫‪� -‬سبب م�رشوع لاللتزام؛‬
‫‪ -‬ي�ضاف �إىل هذه الأركان الأربعة ركن ال�شكلية �إذا كان الزما النعقاد العقد‪.‬‬
‫‪ -1‬وجود طريف العقد متمتعني بالأهلية الالزمة للتعاقد‬
‫يجب لقيام العقد وجود طرفني – �سواء احتد كل منهما �أو تعدد‪ ،‬و�سواء �أكان �شخ�صا‬
‫طبيعيا �أو اعتباريا – ‪ ،‬ويجب �أن يكون كل متعاقد متمتعا بالأهلية الالزمة للتعاقد‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬الأهلية ‪:‬‬
‫يق�صد بالأهلية بوجه عام‪� ،‬صالحية ال�شخ�ص لأن تكون له حقوق وعليه التزامات‪،‬‬
‫و�أن ميار�س هذه االلتزامات وتلك احلقوق بكيفية يعتد بها قانونا‪ ،‬وعلى هذا ف�إن الأهلية‬
‫نوعان‪:‬‬
‫‪� -‬أهلية وجوب ‪ :‬وهي �صالحية ال�شخ�ص الكت�ساب احلقوق‪ ،‬والتحمل بااللتزامات‪،‬‬
‫وهي تثبت للإن�سان منذ والدته حيا‪ ،‬و�إىل حني وفاته‪ ،‬بل قد تثبت للجنني يف‬
‫حدود معينة ؛‬
‫‪� -‬أهلية �أداء‪ :‬هي �صالحية ال�شخ�ص ملمار�سة احلقوق‪ ،‬ول�صدور الت�رصفات القانونية‬
‫على وجه يعتد به قانونا‪ ،‬فهي تقوم على مدى ما يتوفر لل�شخ�ص من قدرة �إرادية‬
‫على مبا�رشة الت�رصفات القانونية‪ ،‬وال تكون �إرادة ال�شخ�ص واعية ومدركة �إال‬
‫�إذا كان له متييز كامل‪ ،‬وهذا يعني �أن مناط �أهلية الأداء هو التمييز‪ ،‬وهي التي‬
‫عناها امل�رشع عندما ا�شرتط �أن ت�صدر هذه الت�رصفات من ذي �أهلية كاملة‪.‬‬
‫ومن القواعد الأ�سا�سية ‪:‬‬
‫‪ -‬الأهلية من م�سائل الأحوال ال�شخ�صية‪ ،‬ومن ثم ف�إن الأهلية املدنية للفرد تخ�ضع‬
‫لقانون �أحواله ال�شخ�صية؛‬
‫‪ -‬الأ�صل يف الإن�سان كمال الأهلية‪ ،‬فكل �شخ�ص �أهل للإلزام و االلتزام ما مل‬
‫ي�رصح قانون �أحواله ال�شخ�صية بغري ذلك ( الف�صل ‪ 3‬من قانون االلتزامات‬
‫والعقود)‪.‬‬
‫ولذلك نرى �أن امل�رشع قد ف�صل �أحكام الأهلية بالن�سبة للمغاربة امل�سلمني يف مدونة‬
‫الأ�رسة‪ ( 3‬املواد ‪ 206‬وما بعدها)‪.‬‬

‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 70-03‬املتعلق مبدونة الأ�رسة وال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف رقم ‪ 1.04.22‬امل�ؤرخ يف ‪ 03‬فرباير ‪.2004‬‬

‫‪98‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫٭ كمال الأهلية ‪:‬‬

‫يكون ال�شخ�ص كامل الأهلية ملبا�رشة حقوقه املدنية‪� ،‬إذا كان بالغا �سن الر�شد ‪� 18‬سنة‬
‫�شم�سية كاملة‪ ،‬ومل ي�صب بعار�ض من عوار�ض الأهلية‪ ،‬ومل يقم به مانع قانوين �أو مادي‬
‫مينعه من الت�رصف‪ ،‬وي�سوغ له يف هذه احلالة �إجراء جميع الت�رصفات القانونية‪� ،‬سواء‬
‫كانت نافعة �أو �ضارة �أو دائرة بني النفع وال�رضر‪.‬‬
‫٭ نق�صان الأهلية ‪:‬‬
‫‪ -‬يكون ال�شخ�ص ناق�ص الأهلية‪� ،‬إذا كان بالغا �سن التمييز‪ ،‬وهي ‪� 12‬سنة‪ ،‬ومل يبلغ‬
‫بعد �سن الر�شد �أو �إذا �أ�صابه عار�ض من عوار�ض الأهلية‪ :‬العته وال�سفه؛‬
‫‪ -‬ميكن �أن ير�شد �إذا بلغ ‪� 16‬سنة من عمره؛‬
‫‪ -‬كما ميكن �أن يكون مميزا م�أذون له ب�إجراء بع�ض الت�رصفات‪.‬‬
‫٭ فقدان الأهلية ‪:‬‬
‫كون ال�شخ�ص فاقد الأهلية �إذا كان �صغريا غري مميز‪� ،‬أي مل يبلغ ‪� 12‬سنة من عمره‪� ،‬أو‬
‫كان م�صابا بعار�ض من عوار�ض الأهلية‪ ،‬وهو اجلنون‪.‬‬
‫وكل من فاقد الأهلية �أو ناق�صها يكون حمجورا عليه‪ ،‬ولذا وجب �أن يكون له نائب‬
‫قانوين يكلف ب�إدارة �أمواله‪.‬‬
‫٭ النيابة القانونية ‪:‬‬
‫‪ -‬النائب القانوين هو الويل‪� ،‬أو الو�صي‪� ،‬أو املقدم؛‬
‫‪ -‬الويل هو الأب �أو الأم يف حالة وفاة الأب‪� ،‬أو فقد �أهليته‪ ،‬ثم القا�ضي؛‬
‫‪ -‬الو�صي هو من يعينه الأب �أو الأم للنظر يف �ش�ؤون �أبنائهما املالية بعد وفاته؛‬
‫‪ -‬املقدم هو من يعينه القا�ضي لإدارة �أموال القا�رص؛‬
‫‪ -‬يتعني على الو�صي �أو املقدم احل�صول على �إذن التقا�ضي لإجراء ت�رصفات قانونية‬
‫معينة تتعلق ب�أموال القا�رص ومن �أهمها‪:‬‬
‫‪ ‬بيع عقار مملوك للقا�رص‪ ،‬تتجاوز قيمته ‪ 10.000‬درهم‪� ،‬أو �إن�شاء حق عيني‬
‫عليه؛‬
‫‪ ‬امل�ساهمة ب�أموال القا�رص يف �رشكة جتارية �أو ا�ستثمارها يف معامالت �أو‬
‫مزايدات؛‬
‫‪ ‬التنازل عن حق القا�رص‪� ،‬أو الإبراء من دين له؛‬
‫‪� ‬إبرام كراء على عقارات القا�رص تتجاوز مدته املدة املتبقية لر�شد القا�رص؛‬
‫‪ ‬قبول عقود التربع املوقوفة على �رشط �أو رف�ضها؛‬
‫‪ ‬الوفاء بديونه التي مل تكن مو�ضوع حكم ق�ضائي قابل للتنفيذ؛‬

‫‪99‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� ‬أداء النفقات الواجبة عليه �إال �إذا �صدر بها حكم ق�ضائي قابل للتنفيذ‪.‬‬
‫‪ -‬و�أحكام الأهلية كما نعلم من النظام العام‪.‬‬
‫‪ -‬اختالف النيابة القانونية عن النيابة يف العقد ‪:‬‬
‫�إذا كانت النيابة القانونية متار�س على املحجوز عليه قانونيا �أوق�ضائيا ف�إن النيابة يف‬
‫العقد متار�س على �شخ�ص متمتع ب�أهلية �أداء كاملة‪ ،‬ويق�صد بها حلول �إرادة �شخ�ص‬
‫يقال له النائب حمل �شخ�ص �آخر يقال له الأ�صيل يف �إبرام عقد ب�إ�سم هذا الأخري‬
‫وحل�سابه‪ ،‬فالأ�صل �أن �آثار العقد ال تن�رصف �إال �إىل طرفيه‪ ،‬ما مل تكن لأحدهما �سلطة‬
‫النيابة عن الأ�صيل‪ ،‬وذلك مبقت�ضى القانون‪� ،‬أو حكم ق�ضائي‪� ،‬أو مبوجب االتفاق‪ ،‬وهذه‬
‫هي الوكالة ( الف�صل ‪ 33‬من قانون االلتزامات والعقود)‪ ،‬ويعترب وكيل االحتاد ب�صفته‬
‫ممثال قانونيا الحتاد املالك‪ ،‬نائبا عن هذا الأخري يف ما يربمه من عقود مع الأغيار لتنفيذ‬
‫مهامه‪.‬‬
‫‪ - 2‬الرتا�ضي ‪:‬‬
‫تعريف ‪:‬‬
‫تعريف الرتا�ضي هو تعريف للعقد نف�سه‪� ،‬إذ املراد به توافق �إرادتي املتعاقدين على‬
‫�إحداث �أثر قانوين معني‪ ،‬والرتا�ضي كي يعتد به كركن يف العقد البد و�أن يكون موجودا‪،‬‬
‫و�أن يكون �صحيحا‪.‬‬
‫‪ -‬وجود الرتا�ضي‬
‫‪ -‬لكي يوجد الرتا�ضي‪ ،‬يجب �أن تكون لدى كل من طريف العقد �إرادة معتربة قانونا مت‬
‫التعبري عنها ب�شكل من �أ�شكال التعبري املعروفة‪ ،‬ويجب �أن تتوافق �إرادتا الطرفني‬
‫و�أن تتطابقا‪ ،‬ويتحقق هذا التطابق ب�صدور �إيجاب من �أحد املتعاقدين ي�صادفه‬
‫قبول من املتعاقد الآخر مطابق له متام املطابقة‪ ،‬و�أن يقرتن القبول بالإيجاب‪،‬‬
‫تبعا لطرق التعاقد املختلفة وعندها يوجد الرتا�ضي‪ ،‬ومن ثم ينعقد العقد �إذا‬
‫كانت بقية �أركانه الأخرى متوافرة‪ ،‬وهكذا ال يتم االتفاق ( �أو العقد) �إال برتا�ضي‬
‫الطرفني على ماهية العقد ( بيع‪� ،‬إيجار ‪� ....‬إلخ) ‪ ،‬وعلى العنا�رص الأ�سا�سية لهذا‬
‫العقد وعلى باقي ال�رشوط امل�رشوعة الأخرى التي يعتربها الطرفان �أ�سا�سية‬
‫(الف�صل ‪ 19‬من قانون االلتزامات والعقود) ؛‬
‫‪ -‬يجب �إعالن هذه الإرادة �إىل الطرف الآخر‪ ،‬وذلك عن طريق التعبري عنها �رصاحة‬
‫�أو �ضمنا ؛‬
‫‪ -‬ال ي�صلح ال�سكوت تعبريا عن �إرادة القابل �إال يف الأحوال التي يقررها القانون‪،‬‬
‫ومن �أهمها ما ن�ص عليه الف�صل ‪ 38‬من قانون االلتزامات والعقود ‪ « :‬ي�سوغ‬
‫ا�ستنتاج الر�ضى �أو الإقرار من ال�سكوت �إذا كان ال�شخ�ص الذي يح�صل‬
‫الت�رصف يف حقوقه حا�رضا �أو �أعلم بح�صوله على وجه �سليم‪ ،‬ومل يعرت�ض عليه‬
‫من غري �أن يكون هناك �سبب م�رشوع يربر �سكوته»‪.‬‬
‫‪100‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬الإيجاب‬
‫هو التعبري البات عن �إرادة �شخ�ص يعر�ض على غريه �أن يتعاقد معه‪ ،‬وهو ال�شق الأول‬
‫يف عملية التعاقد و�رشوطه وهي ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يكون كامال ‪� :‬أي م�شتمال على جميع عنا�رص العقد املراد �إبرامه؛‬
‫‪� -‬أن يكون باتا ‪ :‬مبعنى �أال يكون معلقا على �رشط �أو م�صحوبا بتحفظات؛‬
‫‪� -‬أن يكون موجها �إىل الغري‪ ،‬وهذا الغري قد يكون �شخ�صا معينا بالذات‪� ،‬أو �أي‬
‫�شخ�ص من اجلمهور؛‬
‫‪ -‬يجوز الرجوع يف الإيجاب مادام العقد مل يتم بالقبول �أو بال�رشوع يف تنفيذه من‬
‫الطرف الآخر؛‬
‫‪ -‬الرد املعلق على �رشط �أو املت�ضمن لقيد يعترب مبثابة رف�ض للإيجاب يت�ضمن‬
‫�إيجابا جديدا يجوز للموجب �أن يقبله �أو يرف�ضه؛‬
‫‪ -‬الإيجاب يف عقود املزايدة هو العطاء الذي يتقدم به كل مزايد‪ ،‬وكل عطاء ي�سقط‬
‫بعطاء الحق ويعترب ر�سو املزاد من طرف البائع هو القبول؛‬
‫‪ -‬و�إذا تطلب الأمر �رضورة م�صادقة اجلهة الإدارية املخت�صة‪ ،‬عندها ال يتم القبول‬
‫�إال بهذه امل�صادقة‪.‬‬
‫‪ -‬القبول ‪:‬‬
‫القبول هو التعبري البات على �إرادة الطرف الذي وجه �إليه الإيجاب‪ ،‬والذي ب�صدوره‬
‫مطابقا لهذا الإيجاب يوجد الر�ضى‪ ،‬ومن مت يتم العقد‪ ،‬فهو ال�شق الثاين يف عملية‬
‫التعاقد‪ ،‬و�رشوطه هي ‪:‬‬
‫‪ -‬وجوب �صدور القبول والإيجاب مازال قائما؛‬
‫‪ -‬وجوب �أن ي�أتي القبول مطابقا للإيجاب متام املطابقة‪� ،‬أي متطابقا معه يف جميع‬
‫امل�سائل التي تناولها‪ ،‬وقد يقت�رص فيه على قوله “ قبلت “ �أو نفذ العقد دون‬
‫حتفظ‪.‬‬
‫‪ -‬اقرتان القبول بالإيجاب ‪:‬‬
‫�أي اللحظة واملكان اللذان يتم فيهما توافق الإرادتني‪ ،‬وينعقد فيهما العقد‪ ،‬ويختلف ذلك‬
‫بح�سب طرق التعاقد ‪:‬‬
‫‪ -‬التعاقد بني حا�رضين يجمعهما جمل�س واحد حيث يجب �أن ي�صدر القبول فور‬
‫�صدور الإيجاب ( �أو �أن يرتاخى قليال على �أن ال ينف�ض جمل�س العقد ) �أو توجد‬
‫بينهما و�سيلة ات�صال مبا�رشة كالهاتف مثال حيث يجب �أن ي�صدر القبول فورا‪،‬‬
‫وعلى �أبعد حد قبل انتهاء املكاملة [ الف�صل ‪ 23‬من قانون االلتزامات والعقود]‪.‬‬
‫‪ -‬من تقدم ب�إيجاب مع حتديد �أجل للقبول بقي ملتزما اجتاه الطرف الآخر �إىل ان�رصام‬
‫هذا الأجل‪ ،‬ويتحلل من �إيجابه �إذا مل ي�صله رد بالقبول خالل الأجل املحدد‪.‬‬

‫‪101‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬التعاقد بني غائبني يتم بني طرفني ال يجمع بينهما جمل�س واحد �أو و�سيلة ات�صال‬
‫مبا�رشة‪ ،‬حيث تكون هناك فرتة زمنية تف�صل بني �صدور الإيجاب‪ ،‬وعلم من وجه‬
‫�إليه به‪ ،‬و�صدور القبول‪ ،‬وو�صول الرد به �إىل املوجب‪ ،‬ومعنى هذا �أنه يتم بطريق‬
‫من طرق املرا�سلة �أو بوا�سطة ر�سول ال يكون نائبا‪.‬‬
‫وهكذا فقد ن�ص الف�صل ‪ 24‬من قانون االلتزامات والعقود ‪ “ :‬يكون العقد احلا�صل‬
‫باملرا�سلة تاما يف الوقت واملكان الذين يرد فيهما من تلقى الإيجاب بقبوله‪.‬‬
‫والعقد احلا�صل بوا�سطة ر�سول �أو و�سيط يتم يف الوقت واملكان الذين يقع فيهما رد من‬
‫تلقى الإيجاب للو�سيط ب�أنه يقبله”‪.‬‬
‫فالعقد يتم مبجرد �إعالن القبول ممن وجه �إليه الإيجاب على �أنه يكون معلقا على �رشط‬
‫واقف هو و�صول هذا الرد بالقبول �إىل املوجب قبل انتهاء الأجل املعني له �رصاحة �أو‬
‫�ضمنا [ الف�صالن ‪ 29‬و‪ 30‬من قانون االلتزامات والعقود ]‪.‬‬
‫ب‪� -‬صحة الرتا�ضي ‪:‬‬
‫يجب �أن يكون الرتا�ضي �سليما‪� ،‬أي ال ي�شوبه �أي عيب من عيوب الر�ضى‪ ،‬وهي ‪ :‬الغلط‪،‬‬
‫والتدلي�س‪ ،‬والإكراه‪.‬‬
‫ف�إذا �شاب الر�ضى �أحد العيوب ف�إن العقد يكون قابال للإبطال‪.‬‬
‫‪ -‬وقد ن�ص امل�رشع يف الف�صل ‪ 54‬منه على ما يلي ‪:‬‬
‫“ �أ�سباب الإبطال املبنية على حالة املر�ض واحلاالت الأخرى امل�شابهة مرتوكة‬
‫لتقدير الق�ضاة”‪.‬‬
‫‪ -‬كما ن�ص الف�صالن ‪ 55‬و ‪ 56‬منه على ‪:‬‬
‫‪� -‬أن الغنب ال يخول الإبطال �إال �إذا �صاحبه التغرير �أو التدلي�س �أو �إذا كان الطرف‬
‫املغبون قا�رصا �أو ناق�ص الأهلية ولو تعاقد مب�ساعدة نائبه القانوين‪ ،‬ويعترب غبنا‬
‫كل فرق يزيد على الثلث بني الثمن املذكور يف العقد والقيمة احلقيقية لل�شيء‪.‬‬
‫ج ‪ -‬املحل ‪:‬‬
‫* حمل العقد وحمل االلتزام‬
‫‪ -‬حمل العقد هو العملية القانونية التي يراد حتقيقها ؛‬
‫‪ -‬حمل االلتزام هو ما يجب على املدين �أدا�ؤه للطرف الدائن‪� [ ،‬إعطاء �شيء‪� ،‬أو نقل‬
‫حق عيني‪ ،‬القيام بعمل‪ ،‬االمتناع عن عمل]‪ ،‬ف�إذا كنا ب�صدد عقد بيع ف�إن حمل‬
‫العقد هو عملية التبايع ذاتها‪� ،‬أما حمال االلتزامات املتولدة عنه فتتمثل فيما‬
‫يجب على كل من امل�شرتي والبائع الوفاء به – دفع الثمن‪ ،‬ت�سليم ال�شيء املبيع‪،‬‬
‫وبتنفيذ كل منهما اللتزامه تتحقق عملية التبايع املرادة من هذا العقد‪.‬‬

‫‪102‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫* �رشوطه‬
‫وقد بحث امل�رشع حمل االلتزامات املتولدة عن العقد يف الف�صول ‪� 57‬إىل ‪ 61‬من قانون‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬وحدد �رشوط هذا املحل كما يلي‪:‬‬
‫‪� -‬أن يكون موجودا – �إذا كان عقارا �أو منقوال – وقد يكون م�ستقبال كما يف بيع‬
‫العقار يف طور الإجناز؛‬
‫‪� -‬أو ممكنا �إذا كان عمال �أو امتناعا عن عمل؛‬
‫‪ -‬و�أن يكون معينا وقابال للتعيني؛‬
‫‪ -‬و�أن يكون داخال �ضمن دائرة التعامل‪ ،‬فالأ�شياء والأفعال واحلقوق املعنوية‬
‫الداخلة يف دائرة التعامل ت�صلح وحدها لأن تكون حمال لاللتزام‪ ،‬ويدخل يف‬
‫دائرة التعامل جميع الأ�شياء التي ال يحرم القانون التعامل ب�ش�أنها؛‬
‫‪ -‬ي�شرتط يف حمل العقد �رشطا واحدا‪ ،‬وهو �أال يكون خمالفا للنظام العام وحل�سن‬
‫الآداب‪ ،‬من ذلك مثال ال يجوز التنازل عن تركة �إن�سان على قيد احلياة‪ ،‬وال �إجراء‬
‫�أي تعامل فيها �أو يف �شيء مما ت�شمل عليه ولو ح�صل بر�ضاه‪ ،‬وكل ت�رصف مما‬
‫�سبق يقع باطال بطالنا مطلقا‪.‬‬
‫د ‪ -‬ال�سبب‬
‫* �سبب االلتزام و�سبب العقد‬
‫�سبب االلتزام هو الغر�ض املبا�رش �أو الهدف الغائي الذي ق�صد امللتزم حتقيقه من وراء‬
‫حتمله بالتزامه العقدي‪ ،‬ويتميز بكونه‪:‬‬
‫‪ -‬عن�رصا داخال يف العقد؛‬
‫‪� -‬شيء مو�ضوعي ال يت�أثر بالنوايا؛‬
‫‪ -‬عن�رص ثابت ال يتغري يف النوع الواحد من العقود‪.‬‬
‫�أما �رشوطه فهي ثالثة ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يكون موجودا؛‬
‫‪� -‬أن يكون حقيقيا؛‬
‫‪� -‬أن يكون م�رشوعا‪� ،‬أي غري خمالف للنظام العام وحل�سن الآداب [الف�صالن ‪62‬‬
‫و‪ 63‬من قانون االلتزامات والعقود]‪.‬‬
‫�سبب العقد هو الباعث الدافع �إىل التعاقد ويتميز بكونه ‪:‬‬
‫‪� -‬أمر خارج عن العقد؛‬
‫‪� -‬أمر ذاتي ونف�سي؛‬
‫‪ -‬يختلف باختالف الأ�شخا�ص ويتغري يف النوع الواحد من العقود‪.‬‬

‫‪103‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫كما ي�شرتط فيه �رشط واحد‪ ،‬وهو �رشط امل�رشوعية‪� ،‬أي �أن ال يكون خمالفا للنظام العام‬
‫وحل�سن الآداب [ الف�صل ‪ 62‬من قانون االلتزامات والعقود]‪.‬‬
‫* قواعده‬
‫عاجله امل�رشع يف الف�صول ‪� 62‬إىل ‪ 65‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬فقرر ب�أن ‪:‬‬
‫‪ -‬االلتزام الذي ال �سبب له �أو املبني على �سبب غري م�رشوع يعد ك�أن مل يكن ؛‬
‫‪ -‬يعد ال�سبب غري م�رشوع �إذا كان خمالفا للأخالق احلميدة �أو النظام العام �أوالقانون؛‬
‫‪ -‬يفرت�ض يف كل التزام �أن له �سببا حقيقيا وم�رشوعا ولو مل يذكر؛‬
‫‪� -‬إن ال�سبب املذكور يف العقد‪ ،‬هو ال�سبب احلقيقي �إىل �أن يثبت العك�س‪.‬‬
‫هـ ‪ -‬ركن ال�شكلية‬
‫* �أهداف ال�شكلية‬
‫قد ال يكفي �أحيانا لقيام العقد �صحيحا توفق �إرادتي الطرفني على ماهيته‪ ،‬وعلى‬
‫عنا�رصه وكافة �رشوطه « �أي توافر الأركان املو�ضوعية ال�سابقة‪ ،‬الأهلية‪ ،‬الرتا�ضي‪،‬‬
‫املحل‪ ،‬ال�سبب»‪ ،‬بل قد ي�شرتط امل�رشع توافر �شكل معني حتى يعتد به قانونا‪ ،‬وذلك‬
‫حتقيقا لأغرا�ض متنوعة منها ‪:‬‬
‫‪ -‬تنبيه املتعاقدين �إىل خطورة العقد الذين يرغبان يف �إبرامه؛‬
‫‪ -‬حماية كل منهما من اخلط�أ‪� ،‬أو الغ�ش‪� ،‬أو التدلي�س؛‬
‫‪ -‬معرفة كل منهما حلقوقه والتزاماته بدقة؛‬
‫‪ -‬تي�سري الإثبات‪.‬‬
‫لذلك �أوجب امل�رشع توافر ال�شكلية خا�صة يف املعامالت العقارية‪.‬‬
‫* �إقرار ال�شكلية‬
‫وهذا الركن و�إن مل ي�رش �إليه امل�رشع يف الف�صل الثاين من قانون االلتزامات والعقود‪،‬‬
‫�إال �أنه متطلب مبوجب ن�صو�ص �أخرى‪ ،‬من �أبرزها الف�صالن ‪ 401‬و ‪ 402‬من قانون‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬وين�صان على القواعد التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬ال يلزم لإثبات االلتزامات �أي �شكل خا�ص �إال يف الأحوال التي يقرر القانون‬
‫فيها �شكال معينا‪ ،‬من ذلك مثال‪ ،‬ما يق�ضي به الف�صل ‪ 443‬من قانون االلتزامات‬
‫والعقود‪ ،‬حيث تطلب لإثبات �أي التزام يتجاوز مبلغه �أوقيمته ‪� 10‬آالف درهم‪،‬‬
‫احلجة الكتابية ؛‬
‫‪� -‬إذا قرر القانون �شكال معينا‪ ،‬مل ي�سغ �إجراء �إثبات االلتزام �أو الت�رصف ب�شكل �آخر‬
‫يخالفه‪� ،‬إال يف الأحوال التي ي�ستثنيها القانون ؛‬
‫‪� -‬إذا قرر القانون �أن يكون العقد مكتوبا‪ ،‬اعترب نف�س ال�شكل مطلوبا يف كل‬
‫التعديالت التي يراد �إدخالها على هذا العقد ؛‬
‫‪104‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� -‬إذا مل يكن العقد خا�ضعا ل�شكل خا�ص‪ ،‬واتفق عاقداه �رصاحة على �أنهما ال‬
‫يعتربانه تاما �إال �إذا وقع يف �شكل معني‪ ،‬ف�إن العقد ال يكون موجودا‪� ،‬إال �إذا‬
‫ح�صل يف ال�شكل الذي اتفق عليه العاقدان ؛‬
‫‪ -‬وهكذا قد يكون م�صدر ال�شكلية هو القانون « وهذا هو الأكرث الغالب «‪ ،‬وقد‬
‫يكون م�صدرها االتفاق‪.‬‬
‫‪ -‬قد يفر�ضها القانون النعقاد العقد‪ ،‬كما هو احلال يف البيوع العقارية‪ ،‬وقد يتطلبها‬
‫فقط لإثباته‪ ،‬كما يف كراء العقارات ملدة تزيد عن ال�سنة‪.‬‬
‫* �أنواع ال�شكلية‬
‫• ال�شكلية على �أنواع من �أهمها ‪:‬‬
‫‪ -‬ورود العقد يف حمرر ر�سمي يتوىل حتريره موثق ع�رصي �أو عدالن منت�صبان‬
‫لل�شهادة‪ [ ،‬املادة ‪ 12‬من القانون ‪ 18.00‬املتعلق بامللكية امل�شرتكة للعقارات‬
‫املبنية‪ ،‬املادة ‪ 4‬و ‪ 12‬من القانون ‪ 51.00‬املتعلق بالإيجار املف�ضي �إىل متلك‬
‫العقار‪ ،‬املادة ‪ 3‬من القانون ‪ 44.00‬املتعلق ببيع العقار يف طور الإجناز‪ ،‬ويف‬
‫التربعات عموما]‪.‬‬
‫‪ -‬ورود العقد كتابة‪ ،‬ويف حمرر ثابت التاريخ‪� ،‬أي عقد عريف يحرره الطرفان �أو من‬
‫يحل حملهما‪ ،‬ويوقعان عليه‪ ،‬وي�صحح �إم�ضاء كل منهما‪ ،‬وي�سجل‪� ،‬أي ي�ؤدى‬
‫عنه ر�سم الت�سجيل؛ كما يف حالة البيوع ال�سابقة‪ ،‬حيث ي�شرتط امل�رشع �أن‬
‫يتوىل حتريره مهني يخوله قانون مهنته حترير العقود‪ ،‬وكما يف كراء العقارات‬
‫ويف بيع وكراء الأ�صول التجارية ‪� ...‬إلخ‪.‬‬
‫• الإ�شهار العقاري‬
‫‪ -‬تقييد املعامالت العقارية اجلارية على العقارات املحفظة بالر�سوم العقارية اخلا�صة‬
‫بها ؛‬
‫‪� -‬إيداع هذه املعامالت �إذا تعلق الأمر بعقارات يف طور التحفيظ ؛‬
‫‪ -‬الإذن الق�ضائي يف الأحوال التي يتطلبها القانون كما بالن�سبة للو�صي �أو للمقدم‬
‫يف حالة بيع عقار مملوك للقا�رص مثال‪.‬‬
‫• ت�سليم العني‬
‫قد يتطلب القانون ت�سليم العني النعقاد العقد‪ ،‬ويح�صل هذا يف العقود العينية كالرهن‬
‫احليازي‪ ،‬والقر�ض‪ ،‬والوديعة‪ ،‬والعارية‪� .... ،‬إلخ ؛‬
‫و ‪ -‬تنبيهات‬
‫�إذا اختل ركن من �أركان العقد‪ ،‬ف�إنه يقع باطال‪ ،‬ومن ثم ال ترتتب عليه �أي �آثار �إال‬
‫با�سرتداد ما دفع بغري حق‪ ،‬ولكن ال يكون لهذا البطالن �أي م�سا�س بحقوق الغري ح�سن‬
‫النية [ الف�صول ‪� 306‬إىل ‪ 310‬من قانون االلتزامات والعقود]‪.‬‬

‫‪105‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫�إذا �شاب العقد عيبا من عيوب الر�ضى‪ ،‬ف�إنه يكون قابال للإبطال‪ ،‬ف�إذا �أجازه من تقرر‬
‫الإبطال ل�صاحله‪ ،‬ا�ستمر �صحيحا منتجا لآثاره‪ ،‬و�إذا تقرر �إبطاله ف�إنه ينعدم‪ ،‬ومل يرتتب‬
‫عليه �أي �أثر ومن ثم وجب �إعادة الطرفني �إىل احلالة التي كانا عليها قبل العقد [ الف�صول‬
‫‪ 311‬وما يليه من قانون االلتزامات والعقود ]‪.‬‬
‫�إذا مت �إبرامه من ناق�ص الأهلية �أو دون احل�صول على الإذن الق�ضائي‪ ،‬ف�إنه يكون موقوفا‬
‫على نظر النائب القانوين �أو القا�ضي ‪.‬‬

‫ثانيا ‪� :‬آثار العقد‬

‫تتمثل �آثار العقد يف ما ترتتب عليه من التزامات وحقوق يف ذمة طرفيه‪ ،‬فالعقد يعترب‬
‫م�صدرا لها‪ ،‬كما قد يكون م�صدرا للحقوق العينية ين�ش�ؤها �أو ينقلها �أو يعدلها �أوينهيها‪،‬‬
‫بل قد تتولد عنه �شخ�صية معنوية كال�رشكة مثال‪� ،‬أو مراكز قانونية جديدة‪.‬‬
‫و�سن�شري باقت�ضاب �إىل قوته الإلزامية و�إىل ن�سبية �آثاره‪ ،‬و�إىل اجلزاءات املرتتبة عن‬
‫الإخالل به‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬القوة الإلزامية للعقد‬
‫ال �شك �أن من بني �أهم �آثار العقد �أن تكون له قوة �إلزامية‪ ،‬ويتفرع عن ذلك ‪:‬‬
‫‪ -‬قوة اللزوم ‪ :‬مبعنى �أنه يتعني على كل من طرفيه‪� ،‬أن ينفذ ما تعهد به كما ينفذ �أمرا‬
‫قانونيا‪ ،‬وهذا ما يق�ضي به الف�صل ‪ 230‬من قانون االلتزامات والعقود الذي جاء‬
‫فيه‪ « :‬االلتزامات التعاقدية املن�ش�أة على وجه �صحيح تقوم مقام القانون بالن�سبة‬
‫�إىل من�شئيها‪ ،‬وال يجوز �إلغا�ؤها [ �أو تعديلها ] �إال بر�ضاهما معا‪� ،‬أو يف احلاالت‬
‫املن�صو�ص عليها يف القانون»‪.‬‬
‫‪ -‬قوة النفاذ ‪ :‬مبعنى �أنه واجب التنفيذ‪ ،‬ف�إذا امتنع �أحد طرفيه عن تنفيذ التزامه جاز‬
‫للطرف الآخر �أن يجربه على ذلك‪.‬‬
‫‪ -‬قوة احلجية ‪ :‬مبعنى �أنه يحتج به كل طرف على الآخر وعلى الغري و�أمام الق�ضاء‪،‬‬
‫ف�إذا كما العقد �صحيحا م�ستوفيا لأركانه و�رشوط �صحته‪ ،‬ف�إنه يكون ملزما‬
‫لطرفيه‪ ،‬نافذا بينهما‪ ،‬حجة عليهما وعلى الغري‪.‬‬
‫ب ‪ -‬الأثر الن�سبي للعقد‬
‫مبعنى �أنه ال يرتب التزامات وحقوق �إال يف ذمة طرفيه وخلفائهما‪ ،‬فقد ورد يف الف�صل‬
‫‪ 228‬من قانون االلتزامات والعقود ‪:‬‬
‫« �أن االلتزامات ال تلزم �إال من كان طرفا يف العقد‪ ،‬فهي ال ت�رض الغري وال تنفعهم �إال‬
‫يف احلاالت املذكورة يف القانون » كما ورد يف �صدر الف�صل ‪ 229‬منه ‪:‬‬
‫« تنتج االلتزامات �أثرها ال بني املتعاقدين فح�سب ولكن �أي�ضا بني ورثتهما وخلفائهما‬
‫ما مل يكن العك�س م�رصحا به �أو ناجتا عن طبيعة االلتزام �أو عن القانون‪ ...‬؛‬

‫‪106‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫اخللف قد يكون عاما �أو خا�صا ‪:‬‬

‫‪ -‬اخللف العام‪ ،‬هو من يخلف �سلفه يف كامل ذمته املالية‪� ،‬أو يف ح�صة �شائعة منها‬
‫كالورثة واملو�صى لهم والذين ت�رسي يف حقهم عقود ال�سلف ؛‬
‫‪ -‬اخللف اخلا�ص‪ ،‬هو من يخلف �سلفه يف عني معينة بالذات‪ ،‬كامل�شرتي يخلف البائع‬
‫يف العني املبيعة‪ ،‬وال ت�رسي يف حقه عقود �سلفه �إال �إذا كانت من م�ستلزمات‬
‫ال�شيء املبيع‪ ،‬وكان على علم بها ؛‬
‫‪ -‬يجب على كل متعاقد �أن ينفذ التزامه بح�سن نية‪ ،‬وهوال يلتزم مبا ورد يف العقد‬
‫فح�سب‪ ،‬ولكن بكل ملحقات العقد التي يقررها القانون‪� ،‬أو العرف‪� ،‬أو الإن�صاف‪،‬‬
‫وفقا ملا تقت�ضيه طبيعته [ الف�صل ‪ 231‬من قانون االلتزامات والعقود ]‪.‬‬
‫ج ‪ -‬جزاءات عدم تنفيذ العقد‬
‫�إذا امتنع �أحد املتعاقدين عن تنفيذ ما التزم به مبوجب العقد‪� ،‬ساغ للطرف الآخر‪:‬‬
‫‪� -‬إجباره على التنفيذ �إذا كان ممكنا‪ ،‬ولو عن طريق الغرامة التهديدية [ الف�صل‬
‫‪ 448‬من قانون امل�سطرة املدنية ]‪ ،‬ثم متابعة �إجراءات التنفيذ اجلربي يف حقه؛‬
‫‪ -‬طلب ف�سخ العقد ليتحلل من التزامه هو �أي�ضا كما يق�ضي بذلك الف�صل ‪ 259‬من‬
‫قانون االلتزامات والعقود مع التعوي�ض عند االقت�ضاء؛‬
‫‪ -‬حتميله امل�س�ؤولية العقدية‪� ،‬إذا توافرت �أركانها‪ ،‬وبالتايل �أداء التعوي�ض عن عدم‬
‫التنفيذ‪ ،‬وعن الت�أخري يف التنفيذ [ الف�صل ‪ 263‬من قانون االلتزامات والعقود]‪.‬‬
‫‪ -‬وجتب الإ�شارة �أخريا �إىل �أن من بني �أهم العقود الذي قد يتوىل وكيل احتاد املالك‬
‫�إبرامها مع الأغيار تنفيذا ملهامه ‪:‬‬
‫• عقد البيع ‪ :‬وقد نظمه امل�رشع يف الف�صول من ‪� 478‬إىل ‪ 618‬من ق ل ع‪،‬‬
‫ومن بني �أنواع البيوع ‪:‬‬
‫• بيع العقار يف طور الإجناز ‪ :‬وقد نظمه القانون رقم ‪. 44.004‬‬
‫• عقد الكراء ‪ :‬وقد نظمه امل�رشع يف الف�صول من ‪� 627‬إىل ‪ 722‬من ق ل ع ‪،‬‬
‫كما مت تنظيم العالقة التعاقدية بني املكري واملكرتي للمحالت املعدة لل�سكن‬
‫�أوالال�ستعمال املهني خا�صة بالقانون رقم ‪ 5 6-79‬واملعدل بالقانون رقم ‪99-‬‬
‫‪ 6 63‬والقانون رقم ‪ 7 64 - 99‬املتعلق با�ستيفاء الوجيبة الكرائية �إ�ضافة‬
‫�إىل تنظيم العالقة التعاقدية بني املكري واملكرتي للأمالك والأماكن املعدة‬
‫لال�ستعمال التجاري �أو ال�صناعي �أو احلريف‪ ،‬وقد مت تنظيمها مبوجب الظهري‬
‫ال�رشيف امل�ؤرخ يف ‪ 24‬ماي ‪.1955‬‬

‫‪ - 4‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 25‬دجنرب ‪.1980‬‬

‫‪ - 5‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 25‬دجنرب ‪.1980‬‬
‫‪ - 6‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 25‬غ�شت ‪.1999‬‬
‫‪ - 7‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 25‬غ�شت ‪.1999‬‬

‫‪107‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪ -‬كما نظم امل�رشع �صورة خا�صة من الكراء �أ�سماها بالإيجار املف�ضي �إىل متلك‬
‫العقار وذلك مبوجب القانون رقم ‪. 8 51.00‬‬
‫‪ -‬عقد املقاولة ‪ :‬وقد متت الإ�شارة �إىل �أهم �أحكامه يف الف�صول ‪ 723‬وما يليه من ق‬
‫ل ع ف�ضال عن القواعد التي �أفرزتها املمار�سة التعاقدية‪.‬‬
‫�أما القواعد املتعلقة بالت�رصفات اجلارية على الطبقة �أو ال�شقة �أو املحل من طرف املالك‬
‫امل�شرتكني‪ ،‬وخا�صة البيع والكراء‪ ،‬فقد متت الإ�شارة �إليها �سابقا‪.9‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬الأحكام العامة للم�س�ؤولية املدنية‬

‫يق�صد بامل�س�ؤولية املدنية عموما‪� ،‬أنه �إذا �أخل ال�شخ�ص بالتزامه العقدي‪� ،‬أو القانوين‪،‬‬
‫وترتب على ذلك �رضر للغري‪� ،‬ألزم بتعوي�ض هذا ال�رضر‪ ،‬ومن ثم فامل�س�ؤولية املدنية‬
‫نوعان ‪:‬‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية عقدية ‪ :‬وتقوم عندما يخل املرء بالتزامه العقدي‪ ،‬ب�أن ميتنع عن تنفيذه ‪،‬‬
‫�أو يت�أخر يف هذا التنفيذ‪ ،‬ويرتتب على ذلك �رضر للمتعاقد الآخر‪ ،‬فيجوز لهذا‬
‫الأخري مطالبة املخل بتعوي�ض هذا ال�رضر ؛‬
‫‪ -‬وهذا التعوي�ض قد يتم حتديده باتفاق املتعاقدين‪ ،‬فيكون بندا من بنود العقد‪،‬‬
‫وهذا ما ي�سمى بال�رشط اجلزائي‪ ،‬وقد نظم امل�رشع �أحكامه يف الفقرة الثانية من‬
‫الف�صل ‪ 264‬من ق ل ع‬
‫‪ -‬وقد يتم حتديد التعوي�ض من طرف الق�ضاء‪ ،‬وهذا هو الغالب‪ ،‬حيث يجب �أن يكون‬
‫التعوي�ض كامال‪� ،‬أي �شامال للخ�سارة احلا�صلة‪ ،‬وللربح الفائت ؛‬
‫‪ -‬وقد يتوىل القانون حتديد التعوي�ض‪ ،‬وذلك يف حاالت نادرة ؛‬
‫‪ -‬وقد عالج امل�رشع �أحكام امل�س�ؤولية العقدية‪ ،‬يف الف�صول ‪� 263‬إىل ‪ 269‬من ق ل‬
‫ع‪ ،‬ويف ن�صو�ص �أخرى متفرقة‪ ،‬وهي ال تختلف عن �أحكام امل�س�ؤولية التق�صريية‪،‬‬
‫�إال يف بع�ض النواحي ؛‬
‫‪ -‬امل�س�ؤولية التق�صريية �أو العمل غري امل�رشوع ‪ :‬وتقوم عندما يخل ال�شخ�ص بالتزام‬
‫قانوين [وخا�صة بااللتزام العام بعدم الإ�رضار بالغري] ‪ ،‬ويرتتب على ذلك �رضر‬
‫للغري‪ ،‬حيث يجب عليه تعوي�ض هذا ال�رضر‪ ،‬وقد بحثها امل�رشع بتف�صيل يف‬
‫الف�صول من ‪� 77‬إىل ‪ 106‬من ق ل ع‪ ،‬باعتبارها م�صدرا لاللتزام حتت عنوان‬
‫اجلرم و�شبه اجلرم‪ ،‬حيث بني �أركان امل�س�ؤولية القائمة عن الفعل ال�شخ�صي‪،‬‬
‫وباقي خمتلف �صور امل�س�ؤولية‪ ،‬ثم �آثارها‪ ،‬وقد �أ�شار �إليها بوجه عام يف الف�صل‬
‫‪ 77‬من ق ل ع الذي ورد فيه ‪ « :‬كل فعل ارتكبه الإن�سان عن بينة واختيار‪ ،‬ومن‬
‫غري �أن ي�سمح له به القانون‪ ،‬ف�أحدث �رضرا ماديا �أو معنويا للغري‪ ،‬التزم مرتكبه‬

‫‪ - 8‬ال�صادر بتنفيذه الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 25‬دجنرب ‪.2003‬‬

‫‪� - 9‬أنظر ال�صفحة ‪.17‬‬

‫‪108‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫بتعوي�ض ال�رضر‪� ،‬إذا �أثبت �أن ذلك الفعل هو ال�سبب املبا�رش يف ح�صول ال�رضر‪،‬‬
‫وكل �رشط خمالف لذلك يكون عدمي الأثر»‪.‬‬
‫‪ -‬وميكن التعبري عنها بقاعدة عامة مفادها ‪ « :‬كل خط�أ �سبب �رضرا للغري �ألزم‬
‫مرتكبه بتعوي�ض هذا ال�رضر »‪.‬‬
‫�أوال ‪� :‬أركان امل�س�ؤولية التق�صريية‬
‫ي�ستفاد من الف�صل ‪ 77‬ومن الفقرة الأوىل من الف�صل ‪ 78‬من ق‪.‬ل‪.‬ع �أن �أركان امل�س�ؤولية‬
‫التق�صريية ثالثة ‪:‬‬
‫‪ -‬اخلط�أ ؛‬
‫‪ -‬ال�رضر؛‬
‫‪ -‬العالقة ال�سببية‪.‬‬
‫وهي �أركان امل�س�ؤولية املدنية عموما‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬اخلط�أ‬
‫يق�صد به عموما �إخالل املرء بالتزام قانوين مع �إدراكه لهذا الإخالل‪ ،‬وقد عرفه امل�رشع‬
‫يف الفقرة الثانية من الف�صل ‪ 78‬كما يلي‪ :‬اخلط�أ هو ترك ما كان يجب فعله‪� ،‬أو فعل ما‬
‫كان يجب الإم�ساك عنه وذلك من غري ق�صد لإحداث ال�رضر‪.‬و للخط�أ عن�رصان ‪:‬‬
‫* عن�رص مادي ‪ :‬وهو التعدي‪ ،‬ويتمثل يف ‪:‬‬
‫‪ -‬الإخالل بالتزامات قانونية حمددة‪ ،‬كمخالفات قانون ال�سري‪� ،‬أو عدم احرتام قواعد‬
‫ال�سالمة عند �إجناز �أ�شغال ال�صيانة‪� ،‬أو الإ�صالحات الكربى؛‬
‫‪ -‬الإخالل بااللتزام القانوين العام بعدم الإ�رضار بالغري؛‬
‫‪ -‬التع�سف يف ا�ستعمال احلق‪ ،‬كمن ي�ستعمل حقه بق�صد الإ�رضار بالغري‪� ،‬أو ارتكاب‬
‫�رضر غري م�ألوف بني اجلريان‪ ،‬كما يق�ضي بذلك الف�صالن ‪ 91‬و ‪ 92‬من ق ل ع؛‬
‫‪ -‬للجريان احلق يف �إقامة دعوى على �أ�صحاب املحالت امل�رضة بال�صحة �أو املقلقة‬
‫للراحة‪ ،‬بطلب �إما �إزالة هذه املحالت‪ ،‬و�إما �إجراء ما يلزم فيها من التغيري لرفع‬
‫الأ�رضار التي يتظلمون منها‪ .‬وال يحول الرتخي�ص ال�صادر من ال�سلطات‬
‫املخت�صة دون مبا�رشة هذه الدعوى؛‬
‫‪ -‬ومع ذلك ال يحق للجريان‪� ،‬أن يطلبوا �إزالة الأ�رضار النا�شئة عن االلتزامات‬
‫العادية للجوار‪ ،‬كالدخان الذي يت�رسب من املداخن وغريه من امل�ضار التي ال‬
‫ميكن جتنبها‪ ،‬والتي ال تتجاوز احلد امل�ألوف؛‬
‫‪ -‬يتم تقدير اخلط�أ ا�ستنادا �إىل معيار مو�ضوعي‪� ،‬أي الرجل العادي وهو رب الأ�رسة‬
‫احلري�ص‪ ،‬ال�ضابط ل�ش�ؤون نف�سه‪ ،‬مع مراعاة الظروف اخلارجية التي حدث فيها‬
‫الفعل‪.‬‬

‫‪109‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫* التمييز ‪:‬‬
‫ال يعترب الفعل خط�أ‪� ،‬إال �إذا �صدر ممن كان على درجة من التمييز‪ ،‬ي�سمح له بتقدير نتائج‬
‫فعله‪ ،‬وي�ستفاد من الف�صلني ‪ 96‬و ‪ 93‬من ق‪.‬ل‪.‬ع املتعلقني بهذا املو�ضوع‪ ،‬ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬القا�رص عدمي التمييز ال ي�س�أل مدنيا عن ال�رضر احلا�صل بفعله؛‬
‫‪ -‬يطبق نف�س احلكم على فاقد العقل بالن�سبة �إىل الأفعال احلا�صلة يف حالة‬
‫جنونه‪،‬‬
‫‪ -‬ي�س�أل القا�رص عن ال�رضر احلا�صل بفعله‪� ،‬إذا كان له من التمييز الدرجة الالزمة‬
‫لتقدير نتائج �أعماله ؛‬
‫‪ -‬ال�سكر‪� ،‬إذا كان اختياريا ال يحول دون امل�س�ؤولية املدنية يف االلتزامات النا�شئة‬
‫عن اجلرائم و�أ�شباه اجلرائم ؛‬
‫‪ -‬ال م�س�ؤولية مدنية �إذا كان ال�سكر غري اختياري‪ ،‬وعلى املتابع �إثبات هذه الواقعة‪.‬‬
‫* احلاالت التي ال يعترب الفعل املرتكب فيها خط�أ ومن ثم ال يرتب �أية م�س�ؤولية‬
‫من �أبرزها ‪:‬‬
‫‪ -‬من يعطي بح�سن نية‪ ،‬ومن غري خط�أ ج�سيم‪� ،‬أو تهور بالغ من جانبه‪ ،‬بيانات وهو‬
‫يجهل عدم �صحتها‪ ،‬ال يتحمل �أية م�س�ؤولية اجتاه ال�شخ�ص الذي �أعطيت له ‪:‬‬
‫‪� -‬إذا كانت له �أو ملن تلقى البيانات م�صلحة م�رشوعة يف احل�صول عليها ؛‬
‫‪� -‬إذا وجب عليه ب�سبب معامالته �أو مبقت�ضى التزام قانوين‪� ،‬أن ينقل البيانات التي‬
‫و�صلت �إىل علمه [ الف�صل ‪ 82‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ] ؛‬
‫‪ -‬جمرد الن�صيحة �أو التو�صية ال ترتتب عليها م�س�ؤولية �صاحبها �إال يف احلاالت‬
‫الآتية ‪:‬‬
‫‪� ‬إذا �أعطى الن�صيحة ق�صد خداع الطرف الآخر ؛‬
‫‪� ‬إذا كان ب�سبب تدخله يف املعاملة بحكم وظيفته‪ ،‬قد ارتكب خط�أ ج�سيما �أي‬
‫خط�أ ما كان ينبغي �أن يرتكبه �شخ�ص يف مركزه‪ ،‬ونتج عن هذا اخلط�أ �رضر‬
‫للطرف الآخر ؛‬
‫‪� ‬إذا �ضمن نتيجة املعاملة‪ [ ،‬الف�صل ‪ 83‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ] ؛‬
‫‪ -‬ال حمل للم�س�ؤولية املدنية‪� ،‬إذا فعل �شخ�ص بغري ق�صد الإ�رضار ما كان له احلق‬
‫يف فعله ؛‬
‫‪ -‬ال حمل للم�س�ؤولية املدنية يف حالة الدفاع ال�رشعي ؛‬
‫‪� -‬إذا كان ال�رضر قد نتج عن حدث فجائي �أو قوة قاهرة‪ ،‬مل ي�سبقها �أو ي�صطحبها‬
‫فعل ي�ؤاخذ به املدعى عليه‪.‬‬

‫‪110‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ب ‪ -‬ال�رضر ‪:‬‬
‫‪ -‬هو الأذى الذي ي�صيب ال�شخ�ص يف ماله‪� ،‬أو يف نواحي معنوية له‪ ،‬و�أيا كانت‬
‫طبيعة ال�رضر ف�إنه موجب للتعوي�ض؛‬
‫‪ -‬كل �شخ�ص م�س�ؤول عن ال�رضر املعنوي �أو املادي الذي �أحدثه ال بفعله فقط‪،‬‬
‫ولكن بخطئه �أي�ضا‪ ،‬وذلك عندما يثبت �أن هذا اخلط�أ هو ال�سبب املبا�رش يف ذلك‬
‫ال�رضر‪ [ ،‬الفقرة الأوىل من الف�صل ‪ 78‬من ق‪.‬ل‪.‬ع]؛‬
‫‪ -‬ال�رضر نوعان ‪ :‬مادي ومعنوي‪.‬‬
‫* ال�رضر املادي ‪:‬‬
‫هو الأذى الذي ي�صيب ال�شخ�ص يف حق من حقوقه املالية‪� ،‬أو يف م�صلحة م�رشوعة له؛‬
‫ويندرج فيه �إ�صابة ال�شخ�ص يف حياته‪� ،‬أو يف �سالمة بدنه‪� ،‬أو يف حق من حقوقه املالية‬
‫عينيا كان هذا احلق �أو�شخ�صيا‪� ،‬أوحقا ذهنيا‪� ،‬أومي�س جمرد م�صلحة م�رشوعة له‪.‬‬
‫ومن �رشوطه ‪:‬‬
‫‪ -‬امل�س بحق مايل �أو مب�صلحة مالية م�رشوعة؛‬
‫‪ -‬كونه حمققا �سواء �أكان حاال �أو م�ستقبال‪.‬‬
‫* ال�رضر املعنوي ‪:‬‬
‫هو الأذى الذي ي�صيب ال�شخ�ص يف نواحي معنوية له كال�رشف‪ ،‬وال�سمعة‪ ،‬وال�شعور‪،‬‬
‫وما �إىل ذلك؛وي�شرتط فيه �أن يكون حمققا‪.‬‬
‫ج ‪ -‬العالقة ال�سببية بني اخلط�أ وال�رضر‬
‫ال يتحمل املخط�أ تعوي�ض ال�رضر‪� ،‬إال �إذا نتج هذا ال�رضر عن خطئه‪ ،‬مبعنى �أن يكون‬
‫خط�ؤه هو ال�سبب يف ح�صول ال�رضر‪� ،‬أي �أن تقوم عالقة �سببية بينهما‪ ،‬ف�إذا انقطعت هذه‬
‫ال�سببية فال يتحمل املخط�أ ب�أية م�س�ؤولية‪ ،‬وهذا ما ي�ستفاد من الف�صول ‪ 77‬و ‪ 78‬و ‪،98‬‬
‫ومن ف�صول �أخرى من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬
‫* قيام ال�سببية ‪ :‬ي�شرتط لقيام ال�سببية بني اخلط�أ وال�رضر ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يكون ال�رض قد نتج مبا�رشة عن اخلط�أ [ ال�رضر املبا�رش]‪ ،‬فال يعو�ض �إال على‬
‫ال�رضر املبا�رش؛‬
‫‪� -‬أن يكون اخلط�أ هو ال�سبب يف ح�صول ال�رضر �أي ال�سبب الفعال واملنتج‪.‬‬
‫* انقطاع ال�سببية ‪:‬‬
‫تنقطع ال�سببية بني اخلط�أ وال�رضر �إذا كان ال�رضر يعزى ال �إىل اخلط�أ و�إمنا �إىل ال�سبب‬
‫الأجنبي‪� ،‬أي القوة القاهرة واحلادث الفجائي‪ ،‬فال تقوم امل�س�ؤولية يف هذه احلالة [الف�صل‬
‫‪ 95‬من ق‪.‬ل‪.‬ع]‪.‬‬

‫‪111‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ي�ضاف �إليهما خط�أ امل�رضور وخط�أ الغري‪ ،‬ففي هذه الأحوال تنقطع ال�سببية وال‬
‫يكون اخلط�أ املن�سوب �إىل املدعي هو ال�سبب يف ح�صول ال�رضر‪ ،‬وبالتايل تنتفي عنه‬
‫امل�س�ؤولية‪.‬‬

‫ثانيا ‪� :‬أنواع امل�س�ؤولية‬

‫�إىل جانب امل�س�ؤولية عن اخلط�أ ال�شخ�صي الواجب الإثبات من قبل امل�رضور‪ ،‬نظم‬
‫امل�رشع �أنواع �أخرى من امل�س�ؤولية‪ ،‬وهي ‪:‬‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية الدولة والبلديات عن �أخطاء موظفيها ؛‬
‫‪ -‬امل�س�ؤولية عن فعل الغري ؛‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية حار�س احليوان ؛‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية حار�س الأ�شياء ؛‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية مالك البناء ؛‬
‫‪ -‬م�س�ؤولية حائز ال�شيء‪.‬‬
‫و�سنقت�رص هنا على ذكر �أهم القواعد املتعلقة ب�أنواع امل�س�ؤولية ذات ال�صلة باملو�ضوع‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬امل�س�ؤولية عن فعل الغري [ الف�صل ‪ 85‬من ق ل ع]‬
‫‪ -‬ال يكون ال�شخ�ص م�س�ؤوال عن ال�رضر الذي يحدثه بفعله فح�سب‪ ،‬لكن يكون‬
‫م�س�ؤوال �أي�ضا عن ال�رضر الذي يحدثه الأ�شخا�ص الذين هم يف عهدته؛ ‪...‬‬
‫‪ -‬املخدومون ومن يكلفون غريهم برعاية م�صاحلهم ي�س�ألون عن ال�رضر الذي يحدثه‬
‫خدامهم وم�أمورهم يف �أداء الوظائف التي �شغلوهم فيها وهذه هي م�س�ؤولية املتبوع‬
‫عن �أعمال التابع‪ ،‬فاحتاد املالك باعتباره متبوعا ي�س�أل عن الأ�رضار التي تلحق‬
‫الأغيار ب�سبب �أفعال تابعيه‪ ،‬كوكيل االحتاد والبوابني والعمال‪ ،‬التي ارتكبوها‬
‫�أثناء قيامهم بوظائفهم �أو ب�سببها‪.‬‬
‫* �رشوط قيامها ‪:‬‬
‫‪ -‬ارتكاب التابع خط�أ ي�سبب �رضرا للغري؛‬
‫‪ -‬ارتكابه هذا العمل �أثناء �أدائه لوظيفته �أو ب�سببها؛‬
‫‪ -‬ال بد من قيام عالقة تبعية بني املتبوع والتابع‪.‬‬
‫* و�سائل دفعها ‪:‬‬
‫�إذا توفرت ال�رشوط ال�سابقة‪ ،‬ترتبت امل�س�ؤولية يف ذمة املتبوع‪ ،‬ووجب عليه التعوي�ض‬
‫لأنه يعترب قد فرط و�أهمل يف مراقبة تابعيه‪ ،‬فخط�ؤه هنا قائم على قرينة قانونية قاطعة ال‬
‫ميكن دفعها‪ ،‬لكن ميكنه دفع م�س�ؤوليته �إذا �أثبت �أن ال�رضر يعزى �إىل �سبب �أجنبي كقوة‬
‫قاهرة‪� ،‬أو حادث فجائي‪� ،‬أو خط�أ امل�رضور‪� ،‬أو خط�أ الغري‪.‬‬

‫‪112‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ب ‪ -‬م�س�ؤولية حار�س احليوان‬

‫* تعريفها‬
‫نظمها امل�رشع يف الف�صل ‪ 86‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي جاء فيه ‪:‬‬
‫“ كل �شخ�ص ي�س�أل عن ال�رضر الذي ت�سبب فيه احليوان الذي حتت حرا�سته ولو �ضل‬
‫هذا احليوان �أو ت�رشد ما مل يثبت ‪:‬‬
‫‪� -‬أنه اتخذ االحتياطات الالزمة ملنعه من �إحداث ال�رضر �أو ملراقبته؛‬
‫‪� -‬أو �أن احلادثة نتجت من حادث فجائي �أو قوة قاهرة �أو من خط�أ املت�رضر”‪.‬‬
‫ي�ستخل�ص من هذا الن�ص‪� ،‬أن كل �شخ�ص توىل حرا�سة حيوان‪ ،‬ف�أحدث هذا احليوان‬
‫بفعله �رضرا للغري‪ ،‬يلزم هذا احلار�س بتعوي�ض هذا ال�رضر‪.‬‬
‫تطبيقا لذلك‪ ،‬ميكن �أن ترفع دعوى امل�س�ؤولية‪ ،‬بناء على هذا الف�صل �ضد احتاد املالك ممثال‬
‫يف وكيله‪� ،‬إذا مت ا�ستعمال الكالب من �أجل احلرا�سة‪ ،‬كما يف الإقامات ال�سكنية‪ ،‬و�أحلقت‬
‫�رضرا ب�صاحب الدعوى‪ ،‬لذلك ين�صح يف هذا ال�صدد ب�رضورة �إجراء التلقيحات الالزمة‬
‫واالعتناء بهذه احليوانات ومراقبتها‪.‬‬
‫* �رشوطها‬
‫‪� -‬أن يتوىل �شخ�ص حرا�سة حيوان ؛‬
‫‪� -‬أن ي�سبب هذا احليوان بفعله �رضرا للغري‪.‬‬
‫* و�سائل دفعها‬
‫تقوم هذه امل�س�ؤولية على خط�أ مفرت�ض افرتا�ضا يقبل البينة املعاك�سة‪ ،‬ومن ثم جاز ملن‬
‫وجهت �ضده الدعوى �أن يدفعها ب�إحدى الو�سيلتني ‪:‬‬
‫‪ -‬نفي اخلط�أ عنه ب�أن يثبت �أنه اتخذ االحتياطات الالزمة ملنعه من �إحداث ال�رضر ؛‬
‫‪ -‬نفي العالقة ال�سببية ب�أن يثبت �أن ال�رضر قد ن�ش�أ عن قوة قاهرة‪� ،‬أو حادث فجائي‪،‬‬
‫�أو خط�أ امل�رضور‪� ،‬أو خط�أ الغري‪.‬‬
‫ج ‪ -‬م�س�ؤولية حار�س الأ�شياء‬
‫* تعريف ‪:‬‬
‫وقد مت تنظيمها مبوجب الف�صل ‪ 88‬من ق‪.‬ل‪.‬ع الذي ورد فيه ‪:‬‬
‫“ كل �شخ�ص ي�س�أل عن ال�رضر احلا�صل من الأ�شياء التي يف حرا�سته‪� ،‬إذا تبني �أن هذه‬
‫الأ�شياء هي ال�سبب املبا�رش لل�رضر وذلك ما مل يثبت ‪:‬‬
‫‪� -‬أنه فعل ما كان �رضوريا ملنع ال�رضر ؛‬
‫‪ -‬و�أن ال�رضر يرجع �إما حلادث فجائي‪� ،‬أو لقوة قاهرة‪� ،‬أو خلط�أ املت�رضر”‪.‬‬

‫‪113‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫ي�ستفاد من هذا الن�ص‪� ،‬أن كل �شخ�ص توىل حرا�سة �شيء ك�سيارة �أو دراجة �أو غريها‬
‫ف�أ�صاب الغري �رضر بفعل هذا ال�شيء �ألزم بتعوي�ض هذا ال�رضر‪.‬‬
‫وهكذا ميكن الحتاد املالك �أن ي�س�أل عن الأ�رضار التي تلحق الغري‪ ،‬بفعل الأ�شياء التي‬
‫ميلكها‪ ،‬ك�أدوات و�آالت الب�ستنة‪ ،‬والتجهيزات امل�شرتكة وما �إىل ذلك‪.‬‬
‫* �رشوطها ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يتوىل �شخ�ص حرا�سة �شيء؛‬
‫‪� -‬أن يحدث هذا ال�شيء بفعله �رضرا للغري‪.‬‬
‫* و�سائل دفعها ‪:‬‬
‫تقوم م�س�ؤولية حار�س ال�شيء على خط�أ مفرت�ض افرتا�ضا ال يقبل البينة املعاك�سة‪ ،‬بل‬
‫�إن امل�رشع قد ت�شدد يف هذه امل�س�ؤولية‪ ،‬ف�أوجب على من رفعت عليه الدعوى للإعفاء‬
‫من هذه امل�س�ؤولية‪� ،‬أن يثبت الأمرين التاليني معا ‪:‬‬
‫‪� -‬أنه فعل ما كان �رضوريا ملنع ال�رضر؛‬
‫‪� -‬أن ال�رضر يعزى �إىل القوة القاهرة‪� ،‬أو احلادث الفجائي‪� ،‬أوخط�أ امل�رضور‪� ،‬أوخط�أ‬
‫الغري‪ ،‬فال يكفيه �إثبات �أحدهما‪ ،‬لإخالء ذمته من هذه امل�س�ؤولية‪.‬‬
‫د ‪ -‬م�س�ؤولية مالك البناء‬
‫توىل امل�رشع تنظيمها يف الف�صل ‪ 89‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬حيث ن�ص على‬
‫ما يلي ‪:‬‬
‫“ ي�س�أل مالك البناء عن ال�رضر الذي يحدثه انهياره‪� ،‬أو تهدمه اجلزئي �إذا وقع هذا وذاك‬
‫ب�سبب القدم‪� ،‬أو عدم ال�صيانة‪� ،‬أو عيب يف البناء‪ ،‬ويطبق نف�س احلكم يف حالة ال�سقوط‪،‬‬
‫�أو التهدم اجلزئي ملا يعترب جزءا من العقار‪ ،‬كالأ�شجار‪ ،‬والآالت املندجمة يف البناء‪،‬‬
‫والتوابع الأخرى املعتربة عقارات بالتخ�صي�ص‪ .‬وتلزم امل�س�ؤولية �صاحب حق ال�سطحية‬
‫�إذا كانت ملكية هذا احلق منف�صلة عن ملكية الأر�ض‪.‬‬
‫و�إذا التزم �شخ�ص غري املالك برعاية البناء‪� ،‬إما مبقت�ضى عقد‪� ،‬أو مبقت�ضى حق انتفاع‬
‫�أو�أي حق عيني �آخر حتمل هذا ال�شخ�ص امل�س�ؤولية‪.‬‬
‫و�إذا قام نزاع على امللكية‪ ،‬لزمت امل�س�ؤولية احلائز احلايل للعقار”‪.‬‬

‫ثالثا ‪� :‬آثار امل�س�ؤولية التق�صريية [ التعوي�ض ]‬

‫يرتتب على قيام امل�س�ؤولية التق�صريية �إلزام امل�س�ؤول عن ال�رضر بتعوي�ض هذا ال�رضر‪.‬‬
‫�أ ‪ -‬الإثبات ‪:‬‬
‫‪ -‬يتحمل عبء �إثبات قيام امل�س�ؤولية ب�أركانها الثالثة ‪ :‬اخلط�أ‪ ،‬ال�رضر‪ ،‬العالقة ال�سببية‬
‫بينهما‪ ،‬امل�رضور [ املدعي] ما مل تقم قرينة افرتا�ض اخلط�أ ل�صاحله‪ ،‬ويبقى من‬

‫‪114‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫حق امل�س�ؤول [املدعى عليه] دفع هذه امل�س�ؤولية عنه‪ ،‬ب�أن يثبت نفي اخلط�أ عنه‪،‬‬
‫�أونفي العالقة ال�سببية �أو هما معا ؛‬
‫‪ -‬يتم االثبات بجميع الو�سائل لأن الأمر هنا يتعلق بوقائع ؛‬
‫‪ -‬كما يتعني على امل�رضور حتديد التعوي�ض الذي يطالب به‪.‬‬
‫ب ‪ -‬التعوي�ض‬
‫حدد امل�رشع يف الف�صل ‪ 98‬من قانون االلتزامات والعقود عنا�رص ال�رضر القابل‬
‫للتعوي�ض كما يلي ‪ “ :‬ال�رضر يف اجلرائم و�أ�شباه اجلرائم‪ ،‬هو اخل�سارة التي حلقت املدعي‬
‫فعال وامل�رصوفات ال�رضورية التي ا�ضطر �أو �سي�ضطر �إىل �إنفاقها لإ�صالح نتائج الفعل‬
‫الذي ارتكب �أ�رضارا به‪ ،‬وكذلك ما حرم منه من نفع يف دائرة احلدود العادية لنتائج‬
‫هذا الفعل‪.‬‬
‫ويجب على املحكمة �أن تقدر الأ�رضار بكيفية خمتلفة ح�سبما تكون ناجتة عن خط�أ‬
‫املدين �أو عن تدلي�سه”؛‬
‫ي�ستفاد من هذا الن�ص‪ ،‬ومن ن�صو�ص �أخرى‪� ،‬أن التعوي�ض تنظمه القواعد التالية‪:‬‬
‫‪ -‬قد يكون التعوي�ض عينيا كما يف حالة �إعادة بناء حائط تهدم‪� ،‬أو �إ�صالح �آلة‬
‫عطبت؛‬
‫‪ -‬وقد يكون نقديا‪ ،‬وهذا هو الغالب؛‬
‫‪ -‬تقدر املحكمة مبلغ التعوي�ض مبا لها من �سلطة تقديرية مطلقة؛‬
‫‪ -‬يجب �أن يكون التعوي�ض كامال �أي �شامال لل�رضر برمته؛‬
‫‪ -‬يجب �أن ي�شمل التعوي�ض ما حلق امل�رضور من خ�سارة وما فاته من ك�سب؛‬
‫‪ -‬ال ي�شمل التعوي�ض �إال ال�رضر املبا�رش؛‬
‫‪ -‬ي�شمل التعوي�ض ال�رضر املتوقع وغري املتوقع على ال�سواء؛‬
‫‪ -‬قد يتوىل القانون �أحيانا حتديد مبلغ التعوي�ض الواجب كما يف حالة الأ�رضار‬
‫التي تت�سبب فيها عربات ذات حمرك [ الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪� 02‬أكتوبر‬
‫‪]1984‬؛‬
‫‪ -‬وكما يف حوادث ال�شغل [ الظهري ال�رشيف امل�ؤرخ ب ‪ 06‬فرباير ‪ 1963‬كما وقع‬
‫تعديله]‪.‬‬
‫ج ‪ -‬التقادم‬
‫ين�ص الف�صل ‪ 106‬من ق ل ع على ما يلي ‪� “ :‬إن دعوى التعوي�ض من جراء جرمية‬
‫�أو�شبه جرمية تتقادم مب�ضي خم�س �سنوات تبتدئ من الوقت الذي بلغ فيه �إىل علم الفريق‬
‫املت�رضر ال�رضر ومن هو امل�س�ؤول عنه‪ ،‬وتتقادم يف جميع الأحوال‪ ،‬مب�ضي ع�رشين �سنة‬
‫تبتدئ من وقت حدوث ال�رضر”‪.‬‬

‫‪115‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫رابعا ‪ :‬العمل النافع [ الإثراء بال �سبب]‬

‫قد يلتزم ال�شخ�ص بالتعوي�ض ال عن عمل غري م�رشوع ارتكبه ف�أحدث �رضرا بالغري‪،‬‬
‫ولكن عن عمل نافع قام به الغري لفائدته‪ ،‬وهذا هو الإثراء بال �سبب‪ ،‬وقد نظمه امل�رشع‬
‫يف الف�صول ‪ 66‬و ‪ 67‬و ‪ 75‬و ‪ 76‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬حتت عنوان االلتزامات‬
‫النا�شئة عن �أ�شباه العقود‪ ،‬ونظم �أحد تطبيقاته‪ ،‬وهو دفع غري امل�ستحق‪ ،‬يف الف�صول من‬
‫‪� 68‬إىل ‪ 74‬منه‪.10‬‬
‫�أ ‪ -‬تعريف‬
‫ين�ص الف�صالن ‪ 66‬و ‪ 67‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬على ما يلي‪ “ :‬من ت�سلم �أو حاز �شيئا �أو�أية قيمة‬
‫مما هو مملوك للغري بدون �سبب يربر هذا الإثراء‪ ،‬التزم برده ملن �أثري على ح�سابه”‪.‬‬
‫“ من ا�ستخل�ص بح�سن نية نفعا من �شغل الغري �أو �شيئه بدون �سبب يربر هذا النفع التزم‬
‫بتعوي�ض من �أثرى على ح�سابه‪ ،‬يف حدود ما �أثرى به من فعله �أو �شيئه”‪.‬‬
‫وهكذا يق�صد بالإثراء بال �سبب �أن يرثي �شخ�ص على ح�ساب غريه من عمله �أو من‬
‫�شيئه بدون �أن يكون لهذا الإثراء �أي �سبب قانوين‪ ،‬وي�صيب هذا الغري افتقار من جراء‬
‫ذلك‪ ،‬كما �إذا بادر �أحد املالك امل�شرتكني �إىل �إ�صالح العطب الذي �أ�صاب قنوات املياه‬
‫امل�شرتكة‪� ،‬أو قنوات التطهري يف وقت كان فيه وكيل االحتاد متغيبا ل�سبب ما‪ ،‬مما ا�ضطره‬
‫�إىل بذل بع�ض النفقات‪� ،‬إذ ميكنه يف هذه احلالة �أن يرجع على احتاد املالك‪ ،‬با�سرتداد ما‬
‫�أداه يف حدود ما �أثرى به هذا الأخري‪.‬‬
‫ب ‪� -‬رشوطه‬
‫ي�ستفاد من الن�صني ال�سابقني �أن �رشوط الإثراء بال �سبب �أربعة‪ ،‬وهي ‪:‬‬
‫‪� -‬إثراء ؛‬
‫‪ -‬افتقار مقابل له ؛‬
‫‪ -‬قيام عالقة �سببية بني االفتقار والإثراء ؛‬
‫‪ -‬انعدام ال�سبب القانوين‪� ،‬أي ال�سند القانوين املربر للإثراء كالعقد �أو ن�ص القانون‪،‬‬
‫وما �إىل ذلك‪.‬‬
‫ج‪� -‬آثاره‬
‫حددها الف�صالن ‪ 75‬و ‪ 76‬من ق ل ع‪ ،‬وتتلخ�ص يف ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬من �أثرى بغري حق �إ�رضارا بالغري لزمه ‪:‬‬
‫‪� -‬أن يرد له عني ما ت�سلمه �إذا كان مازال موجودا ؛‬
‫‪� -‬أن يرد له قيمته يف يوم ت�سلمه �إياه �إذا كان قد هلك �أو تعيب بفعله �أو بخطئه ؛‬

‫‪ -10‬كما نظم امل�رشع تطبيقا �آخر هاما له �أال وهو الف�ضالة‪ ،‬وذلك يف الف�صول من ‪� 943‬إىل ‪ 958‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪.‬‬

‫‪116‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪� -‬إذا كان من ت�سلم ال�شيء �سيء النية ف�إنه يكون �ضامنا يف حالة تعيبه �أو هالكه‬
‫بقوة قاهرة من يوم ت�سلمه‪ ،‬وهو يلتزم �أي�ضا برد الثمار والزيادات واملنافع التي‬
‫جناها وتلك التي كان من واجبه �أن يجنيها لو �أح�سن الإدارة‪ ،‬وذلك من تاريخ‬
‫ت�سلمه �أي�ضا ؛‬
‫‪� -‬إذا كان من ت�سلم ال�شيء ح�سن النية‪ ،‬ف�إنه ال ي�ضمن الهالك �أوالتعيب احلا�صل‬
‫بقوة قاهرة‪ ،‬كما �أنه ال ي�س�أل �إال يف حدود ما عاد عليه من نفع من يوم رفع‬
‫الدعوى عليه ؛‬
‫‪� -‬إذا كان من ت�سلم ال�شيء بح�سن نية قد باعه‪ ،‬ف�إنه ال يلتزم �إال برد ثمنه �أو بتحويل‬
‫ما له من حقوق على امل�شرتي �إذا ا�ستمر ح�سن النية �إىل وقت البيع ؛‬
‫‪ -‬تعترب دعوى الإثراء بال �سبب يف ظل الت�رشيع املغربي دعوى �أ�صلية و�إن كان‬
‫�إثبات �رشوط قيامه �أمرا �صعبا يف غالب الأحيان‪.‬‬
‫وختاما‪ ،‬ميكن القول‪� ،‬أنه مت احلر�ص على �أن يت�ضمن هذا الدليل �أهم القواعد والأحكام‬
‫والإر�شادات التي ترمي �إىل تنظيم مهنة وكيل احتاد املالك‪ ،‬ومتكينه بالتايل من القيام‬
‫مبهامه على �أح�سن وجه‪ ،‬مراعيا يف ذلك القوانني وال�ضوابط اجلاري بها العمل‪ ،‬وذلك‬
‫م�ساهمة يف تعبيد الطريق �أمام تنظيمها بن�ص ت�رشيعي‪ ،‬ويف لفت نظر امل�ستثمرين‬
‫�إىل �أهمية اال�ستثمار يف هذا النوع من البنايات املخ�ص�صة لل�سكن اجلماعي‪ ،‬وتنبيه‬
‫املواطنني ملا توفره امللكية امل�شرتكة من عي�ش يف �أمان واطمئنان‪ ،‬الأمر الذي يحثهم على‬
‫الإقبال عليها‪ ،‬مما �سي�سهم وال �شك يف احلد من �أزمة ال�سكن‪ ،‬ومن ثم يف حتقيق التنمية‬
‫الب�رشية والعمرانية املن�شودة‪.‬‬

‫‪117‬‬
‫الفهرس‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫‪5‬‬ ‫متهيد‪.................................................. ................ :‬‬

‫اجلزء الأول ‪:‬‬

‫التعريف بامللكية امل�شرتكة وبالأجهزة امل�سرية لها‬
‫الف�صل الأول‪ :‬تطور امللكية امل�شرتكة‪11. ............................... .‬‬
‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات‪11 ..................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬حقوق املالك امل�شرتك والتزاماته ‪15...........................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬الت�صرفات اجلارية على طبقة �أو �شقة �أو حمل‬
‫خا�ضع لقانون امللكية امل�شرتكة ‪18..........................................‬‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأجهزة امل�سرية للملكية امل�شرتكة‪21....................‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احتاد املالك‪21 ...............................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬جمل�س االحتاد‪24 . ............................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬اجلمع العام ‪24 . ...............................................‬‬

‫اجلزء الثاين ‪:‬‬

‫التعريف بوكيل االحتاد وب�أن�شطته التنظيمية‬
‫الف�صل الأول ‪ :‬التعريف بوكيل احتاد املالك‪31...........................‬‬
‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف مبهنة وكيل احتاد املالك‪31...........................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد القانونية املنظمة لوكيل احتاد املالك‪33 ...............‬‬

‫الف�صل الثاين ‪ :‬الأدوات القانونية لوكيل االحتاد‪35......................‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬التعريف بنظام امللكية امل�شرتكة‪35 ............................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬م�ضمون نظام امللكية امل�شرتكة‪36 ............................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الوثائق املرفقة بنظام امللكية امل�شرتكة و�إ�شهاره‪37 .............‬‬

‫الف�صل الثالث ‪ :‬تدبري املوارد املالية الحتاد املالك‪38 ...................‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬احل�ساب البنكي‪38 .............................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪� :‬أهم الأحكام القانونية املتعلقة بال�شيك‪39 .....................‬‬

‫الف�صل الرابع ‪ :‬م�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‪47 .................‬‬

‫الفقرة الأوىل ‪ :‬عموميات حول املحا�سبة‪47 ...................................‬‬

‫‪121‬‬
 ‫دليل وكيل احتاد املالك امل�شرتكني‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬القواعد اخلا�صة مب�سك حما�سبة متعلقة باحتاد املالك‪49 .......‬‬

‫الف�صل اخلام�س‪ :‬م�سك ربائد ووثائق احتاد املالك‪51 ................. .....‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬مبادئ عامة لتدبري الربائد‪52...................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬م�سك ربائد امللكية امل�شرتكة‪56...............................‬‬

‫اجلزء الثالث ‪:‬‬

‫مهام وكيل االحتاد وخمتلف عالقاته‬
‫الف�صل الأول‪ :‬تنظيم اجلموعات العامة‪63 ..............................‬‬
‫الفقرة الأوىل‪ :‬الإجراءات التح�ضريية للجمع العام‪63............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الإجراءات امل�صاحبة النعقاد اجلمع العام‪65 ......................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬الإجراءات املتخذة بعد انتهاء �أ�شغال اجلمع العام‪66..............‬‬

‫الف�صل الثاين‪ :‬املحافظة على العقار و�صيانته‪69 .....................‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬مفاهيم عامة عن الكهرباء ‪69 ..................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬م�شاكل تراكيب الرت�صي�ص و التطهري‬
‫يف العقارات ذات امللكية امل�شرتكة‪72 ....................................‬‬

‫الف�صل الثالث‪ :‬عالقة وكيل االحتاد باملالك امل�شرتكني‪74 .............‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬الرقابة على وكيل االحتاد وم�س�ؤوليته ال�شخ�صية ‪74.............‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الإمكانيات املتاحة لوكيل االحتاد ق�صد �إلزام املالك امل�شرتكني‬
‫بتنفيذ التزاماتهم‪76 .......................................‬‬

‫الف�صل الرابع‪ :‬عالقة وكيل االحتاد بالبوابني والعمال‪80 ...................‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬الن�صو�ص اخلا�صة التي تنظم عالقة وكيل االحتاد بالبوابني والعمال ‪80‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مقت�ضيات مدونة ال�شغل‪86 ...................................‬‬

‫الف�صل اخلام�س‪ :‬عالقة وكيل االحتاد بالأغيار‪97 ...........................‬‬

‫الفقرة الأوىل‪ :‬القواعد العامة للعقد‪97 .......................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الأحكام العامة للم�س�ؤولية املدنية‪108...........................‬‬
 ‫ت�صفيف �إخراج و طباعة ماك �سيب‬
‫‪MAC SUP sarl‬‬
‫الهاتف والفاك�س ‪05 37 88 35 80 :‬‬