‫شعبة الق انون الخاص‬ ‫جامعة محمد الخامس‪ -‬أكداؿ‬

‫اٌمشن‬ ‫ااست الععوم الق انوننة‬ ‫كمية العموـ القانونية واالقتصادية‬

‫واالجتماعية ‪ -‬الرباط‬

‫بحث لنيؿ دبموـ الماستر في العموـ القانونية‬

‫تخصص‪ :‬القانوف المدني‬

‫تحت شتاف األاساذ‪:‬‬ ‫إعاا اللالبة ‪:‬‬

‫العكسور اعنع العغنمت‬ ‫خعيجة والحاج‬

‫ٌجٕخ إٌّبلشخ‬

‫رريساً‬ ‫الدكتور سعيد الدغيمر‬

‫ععواً‬ ‫الدكتور عبد المجيد غميجة‬
‫ععواً‬ ‫الدكتور محمد اليهلي‬

‫‪1‬‬
 ‫خ‬١‫اٌسٕخ اٌجبِؼ‬
َ 2010/ :2009 - ‫ ٘ـ‬1431/ 1430
‫فك المخسصتات‬

‫ جريدة رسمية‬:‫ر‬.‫ج‬

‫ سنة‬:‫س‬

‫ صفحة‬:‫ص‬

.‫ ظيير االلتزامات كالعقكد‬:‫ع‬.‫ؿ‬.‫ظ‬

‫ ظيير‬:‫ظ‬

‫ عدد‬:‫ع‬

‫ مرجع سابؽ‬:‫س‬.‫ـ‬
Principales abréviations :
AJDI : actualité juridique de Droit immobilier
AJPI : actualité juridique de la propriété immobilière.
Art : Article (s)
Cass : cour de cassation
Ch : chambre
Chron : chronique
Comm : commentaires.
Doc : Doctrine.
éd : édition
ét : études.
Fasc : Fascicule
Gaz. Pal : Gazette du Palais.
J.C : Juris-Classeur.
J.C.P.(G) : Juris-classeur périodique (la semaine juridique) édition générale.
J.C.P.(N) : Juris-Classeur périodique (la semaine juridique) édition normal.
Op. cit : ouvrage précité.
P : page (s)
Pan. Juris : Panorama de jurisprudence.
Prat : pratique
R D imm : Revue de droit immobilier.
R.T.D. civ : Revue trimestrielle de droit civil
Rec Dalloz : Recueil. Dalloz.
Rec : Recueil.

2
‫‪REMALD : revue Marocaine d’administration locale et de développement.‬‬
‫‪Rev : revue.‬‬
‫‪Som. Comm : sommaires commentaires.‬‬
‫‪Som.Juris : Sommaires de jurisprudence.‬‬

‫ِمذِخ‬
‫‪1‬‬
‫كتقنية مف تقنيات السكف الجماعي‪ ،‬أحد‬ ‫تعتبر الممكية المشتركة لمعقارات المبنية‬
‫‪ ،2‬حتى‬ ‫المجاالت العاكسة لإلصالحات التي شيدىا قطاع اإلسكاف لمخركج مف أزمتو‬
‫يستطيع المساىمة في التنمية االقتصادية كاالجتماعية بالمغرب ‪.3‬‬

‫‪ 2002‬القانكف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية‬ ‫كىكذا‪ ،‬سف المغرب في سنة‬

‫المشتركة لمعقارات المبنية ‪ ،4‬الذم جاء لسد فراغ عمر أكثر مف خمسيف سنة ‪ ،5‬خمفو ظيير‬
‫‪ 16‬نكنبر ‪ 61946‬الممغى ‪ ،7‬خاصة ما يتعمؽ بالكضعية القانكنية لممالؾ المشترؾ‪ ،‬كىذا‬

‫‪ -1‬تعددت التعاريؼ التي أعطيت لمممكية المشتركة لمعقارات المبنية‪ ،‬نذكر منيا عمى سبيؿ المثاؿ‪ :‬التعريؼ الوارد عند عبد الحؽ‬
‫الصافي‪ ،‬بأنيا " نظاـ قانوني بمقتعاه يممؾ شخصاف أو أكثر‪ ،‬أجزاء في البناء القابؿ لهستعماؿ المشترؾ فيما بينيـ اشتراكا‬
‫جبريا ال يقبؿ القسمة أو التصرؼ القانوني المستقؿ "‪.‬‬
‫عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،1989 ،‬ص‪.3 :‬‬
‫‪ -2‬تتجسد مظاىر أزمة السكف في صورتيف رريسيتيف‪ :‬عدـ مسايرة عرض المساكف لمطمب عمييا واالنتشار الميوؿ لمسكف غير الهرؽ‪.‬‬
‫لممزيد مف التفصيؿ انظر‪:‬‬
‫‪ 3‬أكتوبر‬ ‫‪ -‬عبد الحؽ صافي‪" :‬الممكية المشتركة لمعقارات والدور المقسمة إلى شقؽ أو طبقات أو محهت (شرح لنصوص ظيير‬
‫‪ ،")2002‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2005 ،‬ص‪.23 :‬‬
‫حتى نميز ىذا المرجع عف مرجع نفس المؤلؼ المشار إليو في اليامش رقـ ‪ 1‬سنشير إليو عمى النحو التالي‪ :‬عبد الحؽ صافي‪" :‬‬
‫الممكية المشتركة ‪ "....‬اختصا ار فقط‪.‬‬
‫‪ -3‬محمد المحجوبي‪ " :‬التوجيات المعتمدة في السكف االقتصادي واالجتماعي بالمغرب"‪ ،‬المجمة المغربية لإلدارة المحمية والتنمية ‪ ،‬ع‬
‫‪ ،60‬يناير – فبراير ‪ ،2005‬ص‪.85 :‬‬
‫‪ -4‬الصادر بتنفيذه ظيير شريؼ رقـ ‪ 1. 02.298‬بتاريخ ‪ 25‬مف رجب ‪ 3( 1423‬أكتوبر ‪ ) 2002‬ج‪.‬ر‪.‬ع ‪ 2-5054‬رمعاف ‪( 1423‬‬
‫‪ 7‬نوفمبر ‪ ،2002‬ص‪ 3175 :‬إلى ‪.) 3181‬‬
‫‪ -5‬تقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط والتنمية الجيوية حوؿ مشروع قانوف رقـ ‪ 18-00‬يتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات‬
‫المبنية ( كما وافؽ عميو مجمس النواب ) ( مجمس المستشاريف ) مديرية التشريع والمراقبة والعهقات الخارجية قسـ المجف‬
‫الدارمة والجمسات‪ ،‬السنة التشريعية الخامسة ‪ ،2002 – 2001‬مقدمة عامة‪ ،‬ص‪.3 :‬‬
‫‪16‬‬ ‫‪ -6‬ظيير شريؼ في تعييف العابط األساسي لممجعوؿ لشريكة في ممكية العقارات المنقسمة إلى محهت ذات بعض الحجرات‪ ،‬بتاريخ‬
‫نوفمبر ‪ 1946‬الصادر في ‪ 21‬ذي الحجة ‪ 1365‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 14 ،1790‬فبراير ‪ ،1947‬ص ‪.166‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى أف ظيير ‪ 1946‬كاف يطبؽ عمى العقارات المحفظة أو في طور التحفيظ أما العقارات غير المحفظة‪ ،‬فإنيا كانت تخعع‬
‫ألحكاـ الفقو اإلسهمي‪ ،‬الذي كاف يعرؼ نظاـ السفؿ والعمو؛ حيث كاف مالؾ السفؿ يتحمؿ االلتزاـ بإجراء الترميمات الهزمة لمنع سقوط‬
‫العمو‪ ،‬وااللتزاـ بإعادة بناء سفمو عند تيدمو‪ ،‬أما صاحب العمو فيمتزـ بعدـ ىدـ العمو واعادة بنارو وااللتزاـ بعدـ زيادة ارتفاع العمو إذا‬
‫كاف يعر بالسفؿ‪.‬‬
‫لممزيد مف التعمؽ انظر عبد الحؽ صافي‪ " ،‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي " ـ‪.‬س ص‪ 21 :‬إلى ‪.30‬‬

‫‪3‬‬
 ‫‪ -18-00‬كؿ المقتضيات‬ ‫ىك مكضكع الدارسة‪ ،‬الذم نقصد بو ‪ -‬في ظؿ القانكف رقـ‬
‫القانكنية التي تحدد ما يتمتع بو المالؾ مف حقكؽ كما يقع عميو مف التزامات‪.‬‬

‫فتنظيـ كضعية المالؾ المشترؾ في ظؿ ظيير ‪ 1946‬الممغى‪ ،‬لـ يكف محكما بالشكؿ‬
‫الذم يمكنو مف مسايرة المشاكؿ التي يفرزىا التعايش الجماعي لممالؾ في ىذا النكع مف‬
‫األمكاؿ العقارية‪.8‬‬

‫فمـ يضبط ظيير ‪ 1946‬كضعية المالؾ عمى جزئو المفرز ‪ ،9‬حيث اكتفى باإلشارة‬
‫إلى حؽ المالؾ في انتفاعو بيذا الجزء عند بيانو لكضعية المالؾ داخؿ األجزاء المشتركة ‪،10‬‬
‫ىذه األخيرة التي اقتصر فييا عمى حؽ استعماؿ ىذه األجزاء ‪ ،11‬كالى التزاـ المالؾ بتكاليؼ‬
‫صيانة األجزاء المشتركة‪ ،‬التي ساىـ معيار تكزيعيا كغياب مسطرة لتنظيـ كيفية تحصيميا‬
‫في تجميدىا – أم التكاليؼ‪ -‬عمى أرض الكاقع‪ ،‬كجعميا سبب أغمب الخالفات التي تنشأ في‬
‫السكف المشترؾ‪.12‬‬

‫‪ ،13‬فمـ يتعرض‬ ‫أما تصرؼ المالؾ في الجزء العائد لو‪ ،‬أم جزء الممكية المشتركة‬
‫ظيير ‪ 1946‬ليذا الحؽ إال فيما يتعمؽ بحؽ األفضمية كقيد يرد عمى حؽ المالؾ في‬
‫التصرؼ بجزئيـ مف الممكية المشتركة ‪.14‬‬

‫‪ -7‬ألغي بالمادة ‪ 61‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬التي جاء فييا‪ " :‬تنسخ ابتداء مف نفس التاريخ أحكاـ الظيير الشريؼ الصادر في ‪ 21‬مف ذي‬
‫الحجة ‪ 16 ( 1365‬نوفمبر ‪ ) 1946‬بشأف سف القانوف األساسي الخاص بالعمارات المشتركة ذات المساكف‪ ،‬كما وقع تغييره وتتميمو"‪.‬‬
‫‪ -8‬محمد مصطفى الريسوني‪ " :‬نظاـ ممكية الشقؽ بيف النص القانوني المنظـ‪ ،‬والتطبيؽ العممي"‪ ،‬الندوة (مجمة تصدرىا ىيرة المحاميف بطنجة‬
‫) ع ‪ 11‬س‪ ،1994‬ص‪.36 ،35 :‬‬
‫‪ -9‬يقصد باألجزاء المفرزة أو الخاصة‪ ،‬تمؾ األجزاء التي يممكيا كؿ واحد مف المهؾ المشتركيف بغرض االنتفاع الشخصي والخاص‪ ،‬وتعتبر‬
‫األجزاء المذكورة ممكا خاصا لكؿ مالؾ مشترؾ‪(.‬المادة ‪ 2‬مف القانوف رقـ ‪.)18-00‬‬
‫‪ 3‬مف القانوف رقـ‬ ‫‪ -10‬يقصد باألجزاء المشتركة‪ :‬األجزاء المخصصة لهستعماؿ والمنفعة المشتركة لممهؾ جميعيـ أو بععا منيـ (المادة‬
‫‪.)18-00‬‬
‫‪ -11‬ادريس مميف‪ " :‬تعريب لكتاب لوي – مارسيؿ بوماري‪ " ،‬نظاـ الممكية المشتركة في العقارات المنقسمة إلى شقؽ "‪ ،‬وزارة العدؿ‪ ،‬المعيد‬
‫الوطني لمدراسات القعارية‪ ،‬ص‪.21 :‬‬
‫‪ -12‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪ 172 :‬إلى ‪.199‬‬
‫‪ 18-00‬حسب الفقرة األولى مف المادة‬ ‫‪ -13‬لـ يتطرؽ المشرع في ظ ‪ 1946‬الممغى ليذا المصطمح والذي يقصد بو في ظؿ القانوف رقـ‬
‫األولى‪ " :‬أجزاء يعـ كؿ جزء منيا جزءا مفر از وحصة في األجزاء المشتركة "‪ ،‬وجاء في تعريؼ محمد الوكاري لو‪" :‬ىو الذي يكوف في‬
‫مجموعو موعوع ممكية خاصة بكؿ مالؾ مشترؾ‪ ،‬وىو وحده الذي يكوف موعوع معاممة قانونية كالبيع أو الكراء أو الرىف الرسمي ‪."...‬‬
‫‪ -‬محمد الوكاري‪ " ،‬الممكية المشتركة لمعقارات المبنية دراسة مقارنة بيف القانونيف المغربي والفرنسي معززة باجتيادات قعارية مغربية‬
‫وفرنسية"‪ ،‬دار القمـ لمطباعة والنشر والتوزيع‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،2008 ،‬ص‪.64 :‬‬
‫‪ -14‬سنعود ليذه النقطة في الفصؿ األوؿ مف ىذا البحث‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫كفيما يتعمؽ بدكر المالؾ في إدارة كتدبير الممكية المشتركة‪ ،‬فبالرغـ مف اعتبار المالؾ‬
‫عضكا في اتحاد المالؾ بقكة القانكف‪ ،‬إال أف نسبة األصكات التي اشترطيا المشرع التخاذ‬
‫اتحاد المالؾ لق ارراتو‪ ،‬جعؿ عممو صعبا في التخفيؼ مف حدة المشاكؿ داخؿ الممكية‬
‫المشتركة باإلضافة إلى محدكدية دكر القضاء‪.15‬‬

‫‪ 1946‬الممغى المتعمقة بكضعية المالؾ‬ ‫كما يالحظ عمى أغمب مقتضيات ظيير‬
‫المشترؾ‪ ،‬أنيا ليست مف النظاـ العاـ؛ حيث فتح المشرع الباب إلمكانية مخالفتيا بمقتضى‬
‫نظاـ الممكية المشتركة ‪ ،16‬ىذا األخير الذم لـ يعرؼ تطبيقا كاسعا لعدـ التنصيص عمى‬
‫إلزاميتو‪.17‬‬

‫كعمى ضكء ىذا الفراغ التشريعي الذم لـ يساىـ في إشعاع كتطكير ثقافة الممكية‬
‫المشتركة كمف تـ السكف الجماعي‪ ،18‬جاءت المستجدات التي حمميا القانكف رقـ ‪،18-00‬‬
‫في طياتو‪ ،19‬كلف يأخذنا بريؽ ىذه المستجدات السترساؿ الحديث عنيا بقدر ما سنركز في‬
‫دراستنا عمى المقتضيات المنظمة لكضعية المالؾ داخؿ الممكية المشتركة‪ ،‬كالتي القت اىتماـ‬
‫المشرع في القانكف المذككر‪ ،‬حيث خصص الفرع الثاني مف الباب الثاني بشكؿ مباشر لمحقكؽ‬

‫‪ -15‬سنوعح ىذه الفكرة في الفصؿ الثاني مف ىذا البحث‪.‬‬

‫‪ -16‬جاء في تعريؼ محمد الوكاري لنظاـ الممكية المشتركة‪ " :‬وثيقة تيدؼ في ظؿ المقتعيات القانونية اآلمرة إلى تحديد أو توعيح حقوؽ‬
‫وواجبات المهؾ عمى األجزاء المشتركة التي تعمؿ بصفة عامة عمى تعدادىا‪ ،‬وعمى األجزاء المفرزة العاردة لكؿ مالؾ‪ ،‬كما تحدد طرؽ‬
‫تنظيـ وادارة العقار " محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪ ،134 :‬ىذا التعريؼ في ظؿ القانوف رقـ ‪.18-00‬‬
‫‪ -17‬يستشؼ عدـ إلزامية نظاـ الممكية المشتركة في ظيير ‪ 1946‬مف الفصؿ ‪.8‬‬
‫‪ ،3‬وتجدر اإلشارة إلى أف األعماؿ التحعيرية لمقانوف رقـ ‪18-00‬‬ ‫‪ -18‬مقدمة عامة لتقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪:‬‬
‫تشمؿ إعافة إلى تقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط والتنمية الجيوية‪ ،‬تقرير لجنة العدؿ والتشريع وحقوؽ اإلنساف في قراءتيف‬
‫لمشروع قانوف رقـ ‪ 18-00‬يتعمؽ بنظاـ العقارات المقسمة إلى شقؽ أو طبقات أو محهت ‪ ،‬طبع مصمحة الطباعة والتوزيع بمجمس‬
‫النواب‪ ،‬السنة التشريعية الخامسة ‪ 2001‬و ‪.2002‬‬
‫‪18-00‬‬ ‫‪ 18-00‬لمتعمؽ انظر‪ :‬جماؿ المياجر‪" ،‬نطاؽ تطبيؽ قانوف رقـ‬ ‫‪ -19‬مف بيف ىذه المستجدات‪ :‬توسيع نطاؽ تطبيؽ القانوف رقـ‬
‫المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة"‪ ،‬بحث لنيؿ دبموـ الماستر في القانوف المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكداؿ كمية العموـ القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2009-2008‬‬
‫‪ -‬عبط األجزاء المشتركة في العقار‪ ،‬لمتعمؽ انظر‪ :‬احمد الريسوني‪" ،‬األجزاء المشتركة في نظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية"‪ ،‬بحث‬
‫لنيؿ الماستر في القانوف المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكداؿ كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.2009-2008‬‬
‫‪ -‬إلزامية وعع نظاـ الممكية المشتركة‬
‫‪ -‬توسيع اختصاصات وكيؿ االتحاد‪.‬‬

‫‪5‬‬
‫كااللتزامات الخاصة بالمالؾ المشتركيف‪ ،‬إضافة إلى مكاد أخرل مف نفس القانكف تضبط‬
‫كضعية ىؤالء المالؾ‪.‬‬

‫ىذا االىتماـ التشريعي تزامف مع أىمية المالؾ عمى المستكل الكاقعي‪ ،‬فحصة األسد مف‬
‫النزاعات المعركضة عمى القضاء في مجاؿ الممكية المشتركة‪ ،‬يثيرىا المالؾ فيما بينيـ عند‬
‫استعماؿ كاستغالؿ األجزاء المشتركة‪ ،‬كما تبقى مف ىذه النزاعات يثيرىا المالؾ أيضا عند‬
‫تمتعو بأحد الحقكؽ الممنكحة لو أك عند إخاللو بالتزاماتو‪.‬‬

‫إضافة إلى ذلؾ‪ ،‬فإف عدـ استيعاب المالؾ لما يتمتع بو مف حقكؽ كما يقع عميو مف‬
‫التزامات داخؿ العقار المشترؾ يكلد نزاعات بيف المالؾ ال تصؿ دائما إلى القضاء‪ ،‬إال أنيا مع‬
‫ذلؾ تشكش عمى استقرار السكف داخؿ العقار المشترؾ‪.‬‬

‫لكؿ ىذا‪ ،‬ارتأينا اختيار كضعية المالؾ المشترؾ كمكضكع لمدراسة‪ ،‬باعتباره نكاة القانكف‬
‫رقـ ‪ ،18-00‬فيك الذم يفعؿ مكاد ىذا القانكف عمى أرض الكاقع‪ ،‬ككضعيتو سبب أغمب‬
‫النزاعات التي تثار داخؿ السكف المشترؾ‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫في تحديده لمطبيعة‬ ‫كبالرجكع إلى القانكف رقـ ‪ ،18-00‬الذم تبنى التحميؿ المكحد‬
‫القانكنية لمحؽ في الممكية المشتركة؛ حيث انعكس عمى حقكؽ كالتزامات المالؾ المشترؾ‪،21‬‬

‫‪ -20‬ظيرت ثهث نظريات لتحديد الطبيعة القانونية لمحؽ في الممكية المشتركة عمى عوء التعديميف المذيف شيدىما القانوف الفرنسي في سنتي‬
‫‪ 1938‬و ‪ : 1965‬النظرية المزدوجة ‪ :‬تعتبر كؿ مالؾ يتوفر عمى صفة مزدوجة فيو مف زاوية جزرو المفرز لو ممكية خاصة عميو‬
‫ويعتبر أساس حقو‪ ،‬أما مف زاوية األجزاء المشتركة في العقار فيو مالؾ عمى الشياع شيوعا إجباريا ليا وىي تابعة لألصؿ أي الجزء‬
‫المفرز فيشكهف معا – أي األجزاء المفرزة والمشتركة – حقا غير قابؿ لمتجزرة‪.‬‬
‫النظرية الموحدة ‪ :‬ترفض ىذه النظرية وجود أشياء تبعية وأخرى أصمية في العقار وترى أف العقار برمتو يعتبر موعوع ممكية مشتركة‬
‫– ىذه الصهحيات – حقا واحدا ال يمكف اعتباره حؽ ممكية لعدـ إمكانية‬ ‫وىو أساس الصهحيات التي يعترؼ بيا لكؿ مالؾ‪ ،‬إذ تشكؿ‬
‫مزاولتو بصفة شخصية وخاصة‪ ،‬بؿ ىو حؽ عيني ممزوج بروابط شخصية بسبب إعداده الجماعي وعهقات الجوار المتعددة التي توجد‬
‫بيف مختمؼ المهؾ المشتركيف‪ ،‬فتخوؿ لممالؾ حؽ شخصي لمتمتع والتصرؼ بجزرو المشترؾ‪ ،‬يختمؼ نطاقو بحسب الشيء الذي يقع‬
‫عميو‪ ،‬فيو يخوؿ االستعماؿ الشخصي لمشقة وحؽ االستعماؿ الجماعي لمعناصر المشتركة‪.‬‬
‫نظرية جزء الممكية المشتركة ‪ ،‬أَحيت ىذه النظرية التصور الموحد لطبيعة الحؽ في الممكية المشتركة؛ حيث ترى أف حؽ ممكية الجزء‬
‫العارد لكؿ واحد مف المهؾ ىو حؽ عيني يختمؼ عف حؽ الممكية التقميدي‪ ،‬إذ يعتبر إحدى فروعو‪ ،‬فيو يخوؿ حؽ االنتفاع والتمتع‬
‫بصفة شخصية وخاصة لألجزاء المفرزة وبصفة محدودة لألجزاء المشتركة‪ ،‬وحؽ ممكية لجزء الممكية المشتركة "‪ ،‬أما الصهحيات التي‬
‫تسحب مف المالؾ المشتركة فإنيا تمنح التحاد المهؾ‪ ،‬ليتمكف مف تنظيـ وادارة العقار لكف دوف ىعـ الحقوؽ الفردية المعترؼ بيا‬
‫لمالؾ جزء الممكية المشتركة‪.‬‬
‫الفرنسي مف النقاط التي دفعت بالفقو إلى البحث عف النظرية‬ ‫ويعتبر عدـ التبني الصريح ألي مف النظريات السابؽ مف طرؼ المشرع‬
‫‪10‬‬ ‫الثنارية عمنيا في الفصؿ الخامس مف قانوف ‪ 28‬يونيو ‪ ،1938‬وصراحة في المواد‪ ،‬األولى والثانية والرابعة والسادسة مف قانوف‬
‫يوليوز ‪= .1965‬‬

‫‪6‬‬
‫نجد أف المشرع حاكؿ أف يكازف بيف المصمحة الخاصة لممالؾ؛ بمنحو حقكقا داخؿ ىذه الممكية‪،‬‬
‫كالمصمحة العامة لمعقار؛ بتحميؿ المالؾ التزامات داخؿ السكف المشترؾ‪ ،‬إال أف سعي المشرع‬
‫نحك استقرار ىذا السكف جعمت سياج التزامات المالؾ يضيؽ مساحة حقكقو‪ .‬فإلى أي حد‬
‫عيقت التزامات المالؾ حقوقو الفردية داخؿ الممكية المشتركة؟‬
‫كما أف كعي المشرع بأىمية تشبع المالؾ بفكرة السكف الجماعي كأساس إلنجاح الممكية‬
‫المشتركة جعمو – أم المشرع – يفعؿ دكر المالؾ في إدارة كتدبير الممكية المشتركة‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ نجح المشرع في زرع ثقافة السكف الجماعي داخؿ نواة القانوف رقـ ‪-00‬‬
‫‪18‬؟ أـ أف واقع الممكية المشتركة بالمغرب كشؼ العكس ؟‬
‫انطالقا مف التساؤليف السابقيف‪ ،‬يمكف صياغة إشكالية لممكضكع عمى النحك التالي‪:‬‬

‫إلى أي حد عيقت التزامات المالؾ المشترؾ حقوقو الفردية ؟ وىؿ ىذا التعييؽ‬
‫سيخدـ نظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية؟ أـ سيساىـ في فشمو عمى أرض الواقع‬
‫بالرغـ مف تفعيؿ القانوف رقـ ‪ 18-00‬لدور المالؾ في السكف المشترؾ ؟‬
‫لإلجابة عف ىذا السؤاؿ المطركح سننطمؽ مف فىشح أسبس‪١‬خ‪:‬‬

‫يحمؿ القانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية بذور‬
‫فشمو عمى أرض الواقع‪ ،‬ألنو وسع مف التزامات المالؾ المشترؾ‪ ،‬وعيؽ حقوقو الفردية‪،‬‬
‫لترجيحو المصمحة العامة لممهؾ عمى حساب مصالحيـ الشخصية‪ ،‬ىذا الترجيح الذي‬

‫= ‪ -‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 202 :‬إلى ‪.211‬‬

‫‪ -‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ :‬مف ‪ 78‬إلى ‪.95‬‬

‫‪ -21‬يعتبر العقار برمتو موعوع ممكية مشتركة‪ ،‬وأساس تقسيمو جزء الممكية المشتركة الذي يعد وعاءا لحقوؽ المالؾ (المادة ‪)1‬؛ حيث يخوؿ‬
‫لممالؾ حؽ االنتفاع والتمتع بصفة شخصية‪ ،‬وخاصة بجزرو المفرز مف العقار ( المادة ‪ ،)2‬وبصفة محدودة لألجزاء المشتركة في العقار‬
‫(المادة ‪ ،)3‬وحؽ التصرؼ في جزء الممكية المشتركة برمتو (المادتاف ‪ 7‬و ‪ ،) 31‬مما يبرز استقهؿ حؽ المالؾ‪ .‬إال أف حؽ المالؾ في‬
‫الممكية المشتركة ال يمكف اعتباره حؽ ممكية خاصة لوجود قيود عمى حؽ التصرؼ فيو‪ ،‬كما ال يمكف اعتباره ممكية مشتركة لعدـ إمكانية‬
‫قسمتيا والحتواريا عمى أجزاء مفرزة‪ ،‬بؿ ىو حؽ عيني ممزوج بروابط شخصية تخمقيا العهقات الشخصية بيف المهؾ المشتركيف فيما‬
‫يخص الحقوؽ العاردة لكؿ واحد منيـ وااللتزامات المتبادلة فيما بينيـ‪ ،‬حيث يخوؿ لممالؾ حؽ ممكية مشتركة مقيد في العقار برمتو‪،‬‬
‫وحقوقا استرثارية وخاصة عمى شقتو؛ أي المالؾ‪.‬‬

‫وىذا ما يؤكد تبني المشرع لنظرية الوحدة عكس ما يرى محمد الوكاري بأف المشرع تأث ار منو بالقانوف الفرنسي فإنو تبنى النظرية‬
‫المزدوجة في القانوف رقـ ‪.18-00‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪212 :‬‬

‫‪7‬‬
‫سيصطدـ بغياب ثقافة التعايش الجماعي لدى أغمب المهؾ المشتركيف بالمغرب‪ ،‬رغـ‬
‫محاولة القانوف رقـ ‪ 18-00‬زرعيا مف خهؿ تفعيؿ دور المالؾ في العقار المشترؾ‪.‬‬

‫كإلثبات ٘زٖ اٌفىشح ‪ -‬كضمنيا اإلجابة عف إشكالية ىذا البحث‪ -‬سنبرىف أكال عمى أف‬
‫حقكؽ المالؾ ضيقت في القانكف رقـ ‪ 18-00‬بااللتزامات الممقاة عميو‪ ،‬كذلؾ في الفصؿ األكؿ‬
‫مف ىذا البحث‪ ،‬لننتقؿ بعد ذلؾ إلى البرىنة في الفصؿ الثاني عمى أف القانكف رقـ ‪18-00‬‬
‫جاء بثقافة السكف الجماعي كذلؾ عف طريؽ تفعيؿ دكر المالؾ داخؿ العقار المشترؾ‪ ،‬إال أف‬
‫ىذا التفعيؿ يصطدـ بغياب ثقافة السكف الجماعي لدل أغمب المالؾ المشتركيف‪ ،‬كذلؾ عمى‬
‫النحك التالي‪:‬‬

‫الفصؿ األوؿ‪ :‬حقوؽ والتزامات المالؾ المشترؾ بيف اإلطهؽ والتقييد‬

‫الفصؿ الثاني‪ :‬وععية المالؾ كعنصر فاعؿ في السكف المشترؾ‬

‫اٌفصً األ‪ٚ‬ي‬
‫حم‪ٛ‬ق ‪ٚ‬اٌتضاِبد اٌّبٌه اٌّشتشن ث‪ ٓ١‬اإلطالق ‪ٚ‬اٌتم‪١١‬ذ‬

‫‪8‬‬
 ‫تؤثر البنية المادية لمعقار الخاضع لنظاـ الممكية المشتركة عمى نكعية الحقكؽ التي‬
‫يحظى بيا المالؾ المشترؾ؛ حيث تختمؼ ىذه الحقكؽ بحسب كقكعيا عمى الجزء المفرز‬
‫لممالؾ أك األجزاء المشتركة أك عمى جزئو – أم المالؾ – مف الممكية المشتركة‪ ،‬ىذا التنكع‬
‫في الحقكؽ التي يتمتع بيا كؿ مالؾ يحتـ ضركرة التكفيؽ بيف حقكؽ جميع المالؾ حتى ال‬
‫تعـ الفكضى داخؿ العقار المشترؾ‪ ،‬كذلؾ بتقييد الحقكؽ التي يمتع بيا كؿ مالؾ بالتزامات‬
‫تمقى عميو لضبط الحياة داخؿ العقار المشترؾ‪.‬‬

‫كبيذا يككف تمتع المالؾ بحقكقو معمقا عمى شرط احترامو لإللتزامات الممقاة عميو‪ ،‬ىذه‬
‫األخيرة التي يتسع نطاقيا عندما ييدؼ المشرع مف كرائيا إلى حماية المصمحة العامة‬
‫لممالؾ في العقار المشترؾ‪ ،‬كيضيؽ نطاقيا – أم االلتزامات – عندما يرمي المشرع إلى‬
‫حماية المصمحة الشخصية لكؿ مالؾ مشترؾ‪.‬‬

‫فإلى أي حد عيقت االلتزامات المفروعة عمى المالؾ المشترؾ بموجب القانوف رقـ‬
‫‪ 18-00‬نطاؽ حقوقو داخؿ العقار المشترؾ؟‬

‫المبحث‬ ‫لإلجابة عف ىذا التساؤؿ‪ ،‬سنقسـ ىذا الفصؿ إلى مبحثيف‪ ،‬سنخصص‬
‫األوؿ‪ :‬لتضييؽ حقكؽ المالؾ المشترؾ في جزئو المفرز مف العقار‪ ،‬في حيف سنخصص‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬التساع التزامات المالؾ المشترؾ عمى األجزاء المشتركة مف العقار‪ ،‬كذلؾ‬
‫عمى النحك التالي‪:‬‬
‫اٌمثذث األَي‪ :‬ذعٕٕك دمُق اٌماٌه اٌمشرشن فٓ اٌجضء اٌمفشص مه اٌؼماس‪.‬‬
‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اذساع اٌرضاماخ اٌماٌه اٌمشرشن ػٍّ األجضاء اٌمشرشوح مه اٌؼماس‪.‬‬

‫اٌمثذث األَي‪ :‬ذعٕٕك دمُق اٌماٌه اٌمشرشن فٓ اٌجضء اٌمفشص مه اٌؼماس‬

‫‪22‬‬
‫حماية تشريعية لكضعية المالؾ في جزئو المفرز؛ حيث‬ ‫أضفت المادة الثانية‬
‫كضعت معيار االنتفاع الشخصي كالخاص لممالؾ بجزئو المفرز كأساس لتمييزه عف األجزاء‬

‫‪ - 22‬المادة ‪ 2‬مف القانوف رقـ ‪ " 18.00‬تعتبر أجزاء مفرزة مف العقار األجزاء المبنية أو غير المبنية التي يممكيا كؿ واحد مف المهؾ‬
‫المشتركيف بغرض االنتفاع الشخصي والخاص‪ .‬وتعتبر األجزاء المذكورة ممكا خاصا لكؿ مالؾ مشترؾ"‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫المشتركة‪ ،23‬كبيذا تفادل المشرع ما يمكف أف يتسبب فيو إغفاؿ نظاـ الممكية المشتركة‬
‫تحديد الغرض المعد لو أحد األجزاء المفرزة كشركط استعماليا‪ ،‬أك اعتباره ‪ -‬أم نظاـ‬
‫‪24‬‬
‫‪ ،‬مف مساس‬ ‫الممكية المشتركة‪ -‬أحد األجزاء المفرزة أجزاء مشتركة في العقار (المادة ‪)9‬‬
‫بالمصمحة الشخصية لممالؾ في جزئو المفرز‪.25‬‬

‫كما اعتبرت نفس المادة كؿ جزء مفرز مف العقار ممكا خاصا لممنتفع بو بصفة‬
‫شخصية كخاصة ‪ ،26‬مما يخكؿ لو – أم المالؾ – حسب المجرل العادم لمممكية الخاصة‪،‬‬
‫حؽ االستعماؿ كاالستغالؿ كالتصرؼ في الجزء المفرز العائد لو‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ يتمتع المالؾ داخؿ الممكية المشتركة‪ ،‬بممكية خاصة لجزرو المفرز؟ أـ أف‬
‫االلتزامات الممقاة عميو تفرغ ممكيتو الخاصة مف بعض عناصرىا القانونية؟‬

‫‪ - 23‬ىذا التمييز لـ يكف بيذا الوعوح في ظيير ‪ 16‬نونبر ‪1946‬؛ حيث اكتفى فيو المشرع بمعيار االستعماؿ الخاص لتمييز األجزاء‬
‫المفرزة عف المشتركة في الفصؿ الخامس منو‪.‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪Hevré Parcheminal : « la copropriété en droit marocain, statut de la copropriété des‬‬
‫‪immeubles bâtis » éd maghrébines 1985 .p : 26 au 28.‬‬
‫‪Louis – Marcel Pommaret, « le statut de la copropriété dans les immeubles vendus par‬‬
‫‪appartements », Dar Nachr Al Maarifa, 1991, p : du 24 au 26.‬‬
‫أما قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬فرنسي فرغـ اعتماده معيار االستعماؿ الخاص لتمييز األجزاء المفرزة عف المشتركة في المادة ‪2‬‬
‫إال أف دقتو ال تستنتج إال مف خهؿ المادة ‪ 9‬التي تخوؿ لممالؾ حؽ االنتفاع بجزرو المفرز‪.‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪Jean-louis Bergel, Marc Bruschi, Sylvie cimamonti, traité de Droit civil, les biens, L.G.D.J 2000,‬‬
‫‪P. 555, 556 , 559 et 560.‬‬
‫بينما مزجت مدونة الحقوؽ العينية التونسية بيف معيار االستعماؿ الخاص ومعيار المنفعة في الفصؿ ‪ 85‬منيا )المنقح بالقانوف عدد‬
‫‪ 68‬لسنة ‪ 1997‬المؤرخ في ‪ 27‬أكتوبر ‪ )1997‬لتمييز األجزاء المفرزة عف األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫نعماف الرقيؽ‪" :‬العقار في ممكية الطبقات"‪ ،‬دراسات قانونية (مجمة تصدرىا كمية الحقوؽ بصفاقس)‪ ،‬ع ‪ 5‬س‪ ،1997‬ص‪ 127 :‬و ‪.128‬‬
‫‪ - 24‬المادة ‪ 9‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يتعمف نظاـ الممكية المشتركة لزاما ما يمي‪:‬‬
‫‪ -‬الغرض المعد لو أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعماليا؛‬
‫القواعد المتعمقة بإدارة األجزاء المشتركة وحؽ االنتفاع المتعمؽ بيا؛ ‪"....‬‬
‫‪ - 25‬وىذا ما سار عميو القعاء الفرنسي عمى سبيؿ المثاؿ‪.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 14 fév 1990, cass 3ème civ. 19 Juill 1995. ca Paris 7 ch. A .3 mars 1993.‬‬
‫لمتعمؽ أكثر في ىذه الق اررات وغيرىا انظر‪:‬‬
‫‪- Henri Charlic : « Coproprété, statut de la copropriété structure ». Fasc 20, éd du J.C, 2002 p. 7 et‬‬
‫‪8.‬‬
‫‪- Pierre Capoula : « la cour de cassation et la copropriété Synthèse de jurisprudence, Octobre 1998‬‬
‫‪décembre 1999 » A J D I. 10 Juillet – 10 Août 2000 P : 591.‬‬
‫‪ - 26‬سار المشرع المغربي في إقراره الصريح لحؽ الممكية الخاصة لمجزء المفرز عمى نفس نيج المشرع الفرنسي في المادة ‪ 9‬مف قانوف ‪10‬‬
‫‪ 5‬و ‪ 6‬مف‬ ‫يوليوز ‪ ،1965‬والمشرع التونسي في الفصؿ ‪ 85‬مف مدونة الحقوؽ العينية‪ ،‬األمر الذي لـ يكف بيذا الوعوح في الفصميف‬
‫ظيير ‪ 16‬نونبر ‪ 1946‬الممغى‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫المطمب األوؿ أف حؽ المالؾ في استعماؿ‬ ‫لإلجابة عف ىذا التساؤؿ‪ ،‬سنبيف في‬
‫كاستغالؿ جزئو المفرز حؽ مقيد‪ ،‬أما المطمب الثاني فسنعرض فيو القيكد الكاردة عمى حؽ‬
‫المالؾ في التصرؼ بجزئو المفرز‪ ،‬كذلؾ عمى النحك التالي‪:‬‬
‫الملعب األول‪ :‬حق المالك في ااسعمال وااسغالل الجزء المفتز حق قنع‪.‬‬
‫الملعب الثاني‪ :‬القنوا الواراة إعى حق المالك في السصتف بالجزء المفتز‪.‬‬

‫الملعب األول‪ :‬حق المالك في ااسعمال وااسغالل الجزء المفتز حق قنع‬

‫يحؽ لممالؾ استعماؿ كاستغالؿ جزئو المفرز ( الفقرة األولى )‪ ،‬إال أف ىذا الحؽ ليس‬
‫مطمقا؛ حيث قيده القانكف رقـ ‪ 18-00‬بمجمكعة مف القيكد (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬حؽ المالؾ في استعماؿ واستغهؿ جزرو المفرز‬

‫ينتج عف حؽ الممكية الخاصة لمجزء المفرز مف طرؼ المنتفع بو بصفة شخصية‬
‫كخاصة (المادة ‪ ،)2‬حؽ استعمالو كاستغاللو ليذا الجزء‪ ،‬كذلؾ مف خالؿ استعمالو لمسكف أك‬
‫مزاكلة نشاط ميني أك تجارم داخمو‪ ،‬كما يحؽ لممالؾ إدخاؿ تحسينات عمى جزئو المفرز؛‬

‫‪11‬‬
 ‫بتأثيثو حسب رغبتو‪ ،‬أك تجييزه بمختمؼ المعدات الضركرية لمزاكلة مينتو‪ ،‬أك ترميمو‪،‬‬
‫كبصفة عامة القياـ بكافة أعماؿ التييئة داخؿ ىذا الجزء ‪.27‬‬

‫كيحؽ لممالؾ أيضا إنجاز أشغاؿ داخؿ جزئو المفرز كحذؼ غرفة أك نافذة أك بناء‬
‫حائط‪ ...‬إلخ‪.‬‬

‫كما يحؽ لممالؾ استغالؿ جزئو المفرز برىنو أك كرائو سكاء لمسكف أك مزاكلة نشاط‬
‫تجارم أك ميني‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ حؽ المالؾ في استعماؿ واستغهؿ جزرو المفرز حؽ مطمؽ؟‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬القيود الواردة عمى حؽ المالؾ في استعماؿ واستغهؿ جزرو‬

‫المفرز‬
‫يقيد حؽ المالؾ في استعماؿ كاستغالؿ جزئو المفرز بمجمكعة مف القيكد‪:‬‬

‫أوال‪ :‬قيد تخصيص العقار وخصوصياتو وموقعو‬

‫‪28‬‬
‫حماية عمى المصمحة الخاصة لممالؾ في‬ ‫‪9‬‬ ‫أضفت الفقرة األخيرة مف المادة‬
‫استعماؿ كاستغالؿ جزئو المفرز؛ حيث أبطمت كؿ شرط في نظاـ الممكية المشتركة يفرض‬

‫‪ - 27‬مصطفى أشيباف‪" :‬النظاـ القانوني إلدارة الممكية المشتركة لمعقارات المبنية في التشريع المغربي"‪ ،‬أطروحة لنيؿ شيادة الدكتوراة‬
‫‪2006-2005‬‬ ‫في الحقوؽ‪ ،‬جامعة الحسف الثاني‪ ،‬كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية الدار البيعاء‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫ص‪.49 :‬‬
‫‪ -‬مصطفى عبد السيد الجارحي‪ " :‬ممكية الشقؽ دراسة عممية وفقيية مقارنة "‪ ،‬موسوعة القعاء والفقو لمدوؿ العربية‪ ،‬الدار‬
‫العربية لمموسوعات‪ ،‬الجزء ‪ ،111‬ص‪ :‬مف ‪ 28‬إلى ‪.31‬‬
‫‪- Benmansour Rachida, « la copropriété par appartements au Maroc : Essai d’analyse‬‬
‫‪perspectives », Mémoire pour l’obtention du diplôme d’études supérieurs de droit privé,‬‬
‫‪université Hassan II Faculté des sciences juridiques Economiques et sociales, Octobre 1986 p‬‬
‫‪26/27.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 21 mars 2001 J. C. P (G). N20, Som.Juris 2001 p.1021.‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3890‬المؤرخ في ‪ 2006-12-20‬ممؼ مدني ع ‪ 2004-6-1-834‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 28‬المادة ‪ 9‬مف القانوف رقـ ‪ ... " :18 -00‬يعتبر باطه كؿ شرط في نظاـ الممكية المشتركة يفرض قيودا عمى حقوؽ المهؾ‬
‫المشتركيف في األجزاء المفرزة لكؿ واحد منيـ‪ ،‬باستثناء ما يتعمؽ بتخصيص العقار المشترؾ وبخصوصياتو وموقعو"‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫قيكدا عمى حقكؽ المالؾ في األجزاء المفرزة لكؿ كاحد منيـ‪ ،‬إال أنيا استثنت مف ىذه‬
‫الشركط تمؾ التي تتعمؽ بتخصيص العقار المشترؾ كبخصكصياتو كمكقعو ‪ ،29‬مراعية في‬
‫ذلؾ المصمحة المشتركة لممالؾ في العقار‪.30‬‬

‫مما يجعؿ حؽ المالؾ في استعماؿ كاستغالؿ جزئو المفرز حؽ مقيد بتخصيص‬

‫العقار كخصكصياتو كمكقعو ‪ ،31‬ىذا التقييد كاف كاف في ظاىره سيؿ الفيـ كاإلدراؾ إذ يكفي‬

‫– تخصيص العقار المشترؾ وبخصوصياتو وموقعو‪ ،-‬يدفع إلى التساؤؿ عف ىدؼ المشرع منو‪ ،‬ىؿ ىو‬ ‫‪ - 29‬إف التأمؿ في ىذا التعداد‬
‫عف الحالتيف الباقيتيف في تقييد حقوؽ‬ ‫إعفاء حماية أكثر عمى المصمحة المشتركة لممهؾ في العقار؛ فتوفر أحد ىذه الحاالت يغني‬
‫المالؾ؟ أـ توفير حماية أكثر لممصالح الشخصية لممالؾ في جزرو المفرز؛ حيث يجب أف تتوفر الخصارص الثهثة ليذا الشرط حتى‬
‫يطبؽ‪ ،‬أي البد في الشرط أف يتعمؽ بتخصيص العقار المشترؾ وكذلؾ بخصوصياتو وأيعا موقعو‪ ،‬ألف المشرع عدد ولـ يستعمؿ "أو"‬
‫لمتخيير؟‪ .‬لفيـ الغرض الحقيقي لممشرع يجب الرجوع إلى األعماؿ التحعيرية لمقانوف رقـ ‪ 18-00‬خاصة أف قيد تخصيص العقار لـ يتـ‬
‫التنصيص عميو في ظيير ‪ 1946‬الممغى‪ ،‬لكف يمكف استنتاجو مف الفصؿ ‪ 8‬منو الذي يحدد الغرض مف وعع نظاـ الممكية المشتركة‬
‫في حسف االنتفاع واإلدارة المشتركة (عبد الحؽ صافي ممكية الشقؽ في التشريع المغربي ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.)127 :‬‬
‫بالرجوع إلى تقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط والتنمية الجيوية بخصوص مناقشة مواد مشروع القانوف رقـ ‪ ،18-00‬نجد أنو تـ‬
‫الحديث بخصوص المادة ‪ 9‬عمى نوعية االستعماؿ الذي سيخصص لو العقار أو محهت معينة في تدخهت السادة المستشاريف‪ ،‬أما‬
‫جواب السيد الوزير‪ ،‬فتعمف اإلشارة لهستعماؿ المخصص لمشقؽ ( لممزيد مف التفاصيؿ انظر تقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط‬
‫لخصوصياتو‬ ‫والتنمية الجيوية‪ ،‬حوؿ مشروع قانوف رقـ ‪ ،18-00‬ـ‪.‬س ) مما يعني أف المشرع قصد تخصيص العقار‪ ،‬أما إعافتو‬
‫وموقعو‪ ،‬فيو لمجرد العبط والدقة‪ ،‬وما يؤكد ىذا الطرح قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬الفرنسي الذي قيد في المادة التاسعة منو حرية المالؾ‬
‫في استعماؿ األجزاء المفرزة مف العقار بعدـ المساس بحقوؽ باقي المهؾ المشتركيف وبتخصيص العقار‪.‬‬
‫وكذلؾ ما تعمنتو األسباب الموجبة لصدور قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬مف توعيح لممقصود بتخصيص العقار بأنو‪ " :‬مجموعة الظروؼ‬
‫التي تممؾ عمى أساسيا أحد المهؾ المشاركيف قسمو مع األخذ بعيف االعتبار عناصر مختمفة‪ ،‬بالخصوص مجموعة الشروط‪ ،‬الوثارؽ‬
‫التعاقدية الخصارص البنيوية وموقع العقار وكذا الحالة االجتماعية لممقيميف فيو"‪.‬‬
‫عبد الحؽ صافي‪ ،‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.129 :‬‬
‫أما المشرع التونسي فمـ يتعرض لتخصيص العقار كعابط الستعماؿ األجزاء المفرزة وانما في استعماؿ األجزاء المشتركة وذلؾ بمقتعى‬
‫الفصؿ ‪ 87‬مف مدونة الحقوؽ العينية‪.‬‬
‫الفصؿ ‪" :87‬لكؿ مالؾ أف يستعمؿ األجزاء المشتركة فيما أعدت لو‪."...‬‬
‫‪ -‬التيجاني مبيد‪ :‬حقوؽ وواجبات المهؾ في ممكية الطبقات‪ ،‬دراسات قانونية‪ ،‬ـ‪ .‬س ص‪.139 :‬‬
‫‪ -30‬انظر في ىذا الصدد‪=:‬‬
‫‪= -Anne – Sophie Ract, Charles Amson, « la difficile conciliation de la loi civile et de la loi‬‬
‫‪religieuse : l’exemple de la copropriété », Gaz, pal doc Rec. Mai – Juin 2007, P : 1596.‬‬
‫‪ - 31‬محمد خيري‪" :‬نطاؽ تطبيؽ القانوف المنظـ لمعقارات المقسمة إلى شقؽ أو طبقات"‪ ،‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬أعماؿ اليوـ الدراسي‬
‫‪،20‬‬ ‫الذي نظمو مركز الدراسات القانونية‪ ،‬المدنية والعقارية‪ ،‬بكمية وبمدية المنارة‪ ،‬جميز‪ ،‬سمسمة الندوات واألياـ الدراسية‪ ،‬ع‬
‫جامعة القاعي عياض‪ ،‬منشورات كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية‬
‫مراكش‪ 24 ،‬أبريؿ ‪ ،2003‬مف ‪16‬إلى ‪.21‬‬
‫‪- Ch Atias : « Propriété et communauté dans la copropriété des immeubles bâtis », J.C.P G.I‬‬
‫‪1980, 2971‬‬
‫‪- Claude Giverdon : « le statut de la copropriété dix anx après... Dans : Xe anniversaire de la loi‬‬
‫‪du 10 juillet 1965 sur la copropriété », Gaz Pal. 2ème sem Juillet-Août 1975 p 415-416.‬‬
‫‪- Marc Bruschi, Droit des biens, éllipses 2001 p 89‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الرجكع إلى نظاـ الممكية المشتركة لمعرفة تخصيص كؿ جزء مف العقار ككذلؾ العقار‬
‫برمتو‪ ،32‬إال أف مضمكنو كاسع كصعب التعريؼ ‪ ،33‬فال يمكف إعطاؤه تعريفا دقيقا دكف‬
‫الرجكع إلى الكاقع الذم يسعؼ قضاة المكضكع في تحديد ما يعتبر مسا بتخصيص العقار‬
‫المشترؾ كخصكصياتو كمكقعو ‪ ،34‬ىذه السمطة التقديرية لمقاضي تجعؿ حقكؽ المالؾ في‬
‫جزئو المفرز ىشة أماـ مركنة قيد تخصيص العقار‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫مف نشاط تجارم مثال إلى مركز‬ ‫فتغيير المالؾ لمغرض المعد لو الجزء المفرز‬
‫الخدمات االجتماعية في عمارة مخصصة لممارسة التجارة أك تغييره مف نشاط تجارم إلى‬
‫نشاط تجارم آخر داخؿ عمارة يحتكم نظاـ ممكيتيا المشترؾ عمى شرط عدـ المنافسة‪ ،‬قد‬

‫‪ - 32‬حسب المادة ‪ 9‬فنظاـ الممكية المشتركة ىو الذي يحدد الغرض المعد لو أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعماليا وحؽ‬
‫االنتفاع باألجزاء المشتركة‪ ،‬وىذه المقتعيات تعتبر إحدى عناصر نظرية تخصيص العقار التي تحتوي عمى » عناصر موعوعية‬
‫تنتج عف الخصارص المادية لمعقار ومحيطو (مميزات المعمارية ومظيره ‪ ،)...‬و أخرى شخصية التي تنتج عف العناصر‬
‫الموعوعية وتكمميا‪ ،‬و تتعمؽ بمجموع العناصر التي حفزت المهؾ المشتركيف عمى تممؾ ذلؾ العقار دوف آخر‪ ،‬والصفات المميزة‬
‫لمفرات االجتماعية التي ينتمي إلييا ىؤالء المهؾ « ‪.‬‬
‫‪ -‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪ .‬س‪ ،‬ص‪.161 :‬‬
‫‪- 33‬‬
‫‪-Jean-Louis Mourey. « Les équilibres socio- psychologiques de la copropriété », librairie générale‬‬
‫‪de droit et de juris, 1970 p. 77.‬‬
‫‪ -34‬ىشاـ باريسوف‪ " :‬الممكية المشتركة لمعقارات المبنية "‪( ،‬دراسة مقارنة)‪ ،‬رسالة لنيؿ دبموـ الدراسات العميا المعمقة في القانوف‬
‫الخاص‪ ،‬جامعة محمد األوؿ‪ ،‬كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2004-2003‬ص‪.70 :‬‬
‫‪François Givord : « copropriété et ensembles immobiliers », Rec. Dalloz. sirey. N 16 cahier,‬‬
‫‪somm. Comm., 1990 p. 124 au 126.‬‬
‫‪ -35‬لقد أثير خهؼ في الفقو الفرنسي حوؿ جواز تغيير الغرض المعد لو الجزء المفرز ومعايير ىذا التغيير نتيجة الفراغ التشريعي‬
‫الذي عرفو ىذا المجاؿ‪ ،‬مما انعكس عمى القعاء‪ ،‬الذي أفرز العديد مف االجتيادات القعارية المتعاربة‪.‬‬
‫‪Christian Atias : « tableau des arguments à invoquer en faveur d’un changement de la‬‬
‫‪destination des parties privatives », Gaz. Pal. Doc. N 5. 1987 P : du 664 au 666.‬‬
‫=‪- Christain Atias : « Le changement de destination des parties privative », J.C.P 1979 doc P/ 59.‬‬
‫‪= - Olivier, le point sur le changement de destination d’un lot dans les immeubles en copropriété.‬‬
‫‪Gaz. Pal 1982 p : 22.‬‬
‫أما المشرع التونسي فيستنتج عمنيا مف الفصؿ ‪ 96‬مدونة الحقوؽ العينية جواز تعديؿ إذ ينص عمى‪ " :‬التحاد المالكيف أيعا أف‬
‫يأذف في إجراء أية أشغاؿ أو أي تجييز مف شأنو أال يترتب عميو إال زيادة في قيمة العقار كمو أو بععو ويكوف ذلؾ عمى نفقة‬
‫مف يطمبو مف المالكيف وبما يععو اتحاد المالكيف مف شروط لمصمحة الشركاء "‪.‬‬
‫وعمى نفس النيج يمكف استنتاج جواز تغيير الغرض المعد لو الجزء المفرز مف المادة ‪ 21‬مف قانوف رقـ ‪ ،18-00‬إذ جاء فييا‪" :‬‬
‫‪ 37‬مف ىذا القانوف بسبب تغيير الغرض المخصص لو جزء أو‬ ‫مراجعة توزيع التكاليؼ المشتركة المنصوص عمييا في المادة‬
‫أكثر مف األجزاء المفرزة؛ ‪."....‬‬

‫‪14‬‬
 ‫يتعارض عند أحد القضاة مع تخصيص العقار ‪ ،36‬في حيف يمكف أف نجد في أحكاـ أك‬
‫ق اررات قضائية أخرل تعتبر أف ىذا التغيير ليس فيو ما يمس تخصيص العقار ‪.37‬‬

‫كيمكف أيضا أف يمنع المالؾ مف بعض أكجو استعمالو لجزئو المفرز بمقتضى نظاـ‬
‫الممكية المشتركة؛ كعدـ استعمالو – أم الجزء المفرز لممالؾ‪ -‬لممارسة التجارة أك لمسكف إذا‬
‫لـ يكف فاخرا‪ ،‬فيعتبر بعض القضاة أف مثؿ ىذه القيكد كغيرىا ال تتعارض مع تخصيص‬
‫العقار مما يؤدم إلى قبكؿ تقييد حؽ المالؾ في استعمالو لجزئو المفرز ‪ ،38‬بينما يمكف أف‬
‫تعتبر بعض االجتيادات القضائية أف ىذا القيد غير مبرر بتخصيص العقار‪ ،‬كيجكز بذلؾ‬
‫لممالؾ استعماؿ جزئو المفرز لما خصص لو‪.39‬‬

‫‪ ،40‬فإنو ممزـ‬ ‫كباإلضافة إلى قيد تخصيص العقار الذم يجب عمى المالؾ احترامو‬
‫أيضا باحتراـ عالقات الجكار القائمة بينو كبيف باقي المالؾ ‪.41‬‬

‫‪ -36‬أمثمة الجتيادات قعارية تمنع عمى المالؾ تغيير الغرض المعد لو جزرو المفرز‪:‬‬
‫‪-Paris 22 février 1995 – civ 3ème 26 fév 1997, civ 3ème 16 Octobre 1979 Civ 3e 17 Juin 2003 – Civ‬‬
‫‪3ème 26 avr. 2006. Paris 11 Octobre 2001 cité par :‬‬
‫‪-Yves Rouquet : « Code de la copropriété » 16 éd, Dalloz 2007. p : 34.35.37.39.‬‬
‫ىذا المنع يمكف أف يطاؿ حتى األجزاء الممحقة باألجزاء المفرزة‪:‬‬
‫‪TGI Paris 26 fév 1976. TGI Paris 27 Nov 1975. TGI. Paris 8 Mars 1976.‬‬
‫‪Cité par : Henri Charliac Juris classeur. Copropriété, coproriétaires ,droit des copropriétaires.‬‬
‫‪Fasc 30, éd.Juris classeur 1995. p :23.‬‬
‫‪ -37‬أمثمة الجتيادات قعارية تجيز تغيير المالؾ لمغرض المعد لو جزرو المفرز‪:‬‬
‫‪- Civ 3ème 6 dèc 2005, Paris 26 Mars 2003, Paris 9 dèc 1999 Cité par : Yve Rouquet code de la‬‬
‫‪copropriété op cit. p : 35-39.‬‬
‫‪ -38‬مثاالف عمى إجازة القعاء تعميف نظاـ الممكية المشتركة بنود تقيد حؽ المالؾ في استعماؿ جزرو المفرز‪:‬‬
‫‪-Civ 3ème 11 Nov 1984 Paris 15 Mars 2006 Cité par : Yves Rouquet code de la copropriété op. cit.‬‬
‫‪p : 39.‬‬
‫‪ -39‬أمثمة عمى اجتيادات قعارية تمنع تعميف نظاـ الممكية المشتركة بنودا تقيد حؽ المالؾ في استعماؿ جزرو المفرز‪:‬‬
‫‪-Paris 11 Janv 2001. Bordeaux 7 Oct 2003, Civ 1ère 12 Nov 1963, Civ 3ème 13 Oct 1981,‬‬
‫‪Civ 3ème. 11 Mars 1971. Cité par :‬‬
‫‪Yves Rouquet. Code de la coproriété op. cit p : 37-38-39‬‬

‫‪ -40‬تجدر اإلشارة إلى أف احتراـ المالؾ لتخصيص العقار المشترؾ يؤدي عمنيا إلى احترامو لنظاـ الممكية المشتركة نتيجة لطابعو‬
‫اإللزامي (المادة ‪)8‬‬
‫المادة ‪ " :8‬يوعع نظاـ الممكية المشتركة لكؿ بناء مشترؾ خاعع ألحكاـ ىذا القانوف‪.‬‬
‫يمزـ المالؾ األصمي أو المهؾ المشتركوف باتفاؽ فيما بينيـ بوعع نظاـ لمممكية المشتركة‪ ،‬مع وجوب التقييد بأحكاـ ىذا القانوف‬
‫السيما المادتاف ‪ 9‬و ‪ 51‬منو‪.‬‬
‫ويجب أف تسمـ نسخة منو لكؿ مالؾ مشترؾ‪.‬‬
‫في غياب نظاـ لمممكية المشتركة‪ ،‬يتـ تطبيؽ نظاـ نموذجي لمممكية المشتركة يحدد بنص تنظيمي‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬التزاـ المالؾ المشترؾ بحسف الجوار‬

‫يمتزـ المالؾ باحتراـ عالقات الجكار كالنابعة مف ممكيتو الخاصة لجزئو المفرز‪ ،‬حيث‬
‫يفرض عميو ظيير االلتزامات كالعقكد ىذا االلتزاـ‪.42‬‬

‫فيتحمؿ المالؾ في جزئو المفرز كفقا لقكاعد المسؤكلية التقصيرية (الفصكؿ ‪ 78‬ك ‪85‬‬
‫ك‪ 88‬مف ظ ؿ ع)‪ ،‬إصالح األضرار التي يحدثيا ىك ‪-‬أم المالؾ‪ -‬أك مف في عيدتو‪ ،‬كما‬
‫يتحمؿ المسؤكلية عف األضرار غير المألكفة التي يحدثيا لباقي المالؾ المشتركيف طبقا‬
‫لمفصميف ‪ 91‬ك ‪ 92‬مف ظ ؿ ع‪ ،‬كفي حالة تعسفو في استعماؿ حؽ ممكيتو الخاصة لجػزئو‬
‫المفرز فإنو يتـ تطبيؽ الفصؿ ‪ 94‬مف ظ ؿ ع في ىذا اإلطار‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬االلتزامات المفروعة عمى المكتري في القانوف رقـ ‪18-00‬‬

‫إذا كاف قيد تخصيص العقار كااللتزاـ بحسف الجكار يمزماف المالؾ في جزئو‬
‫‪43‬‬
‫مددتيما بطريقة غير مباشرة إلى الخمؼ الخاص‬ ‫المفرز‪ ،‬فإف الفقرة األخيرة مف المادة ‪31‬‬
‫لممالؾ‪ ،‬الذم يستعمؿ جزءه المفرز نتيجة عقد الكراء ‪.44‬‬

‫يمكف لممهؾ المشتركيف التنصيص عمى شروط خاصة أو التزامات معينة في نظاـ الممكية المشتركة مع مراعاة أحكاـ الفقرة الثانية‬
‫أعهه "‪.‬‬
‫‪ -41‬رغـ أف القانوف رقـ ‪ 18-00‬لـ ينص صراحة عمى التزاـ المالؾ بعدـ اإلعرار بحقوؽ باقي المهؾ عند تمتعو بحقوقو في جزرو‬
‫المفرز عمى خهؼ األجزاء المشتركة التي نص فييا المشرع عمى ىذا االلتزاـ صراحة‪ ،‬وىو نفس ما كاف منصوص عميو في‬
‫‪ 8‬مف القانوف ‪ ،18-00‬التي تجيز تعميف‬ ‫ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ 1946‬الممغى‪ ،‬إال أنو يمكف أف يستنتج ذلؾ عمنيا مف المادة‬
‫نظاـ الممكية المشتركة شروطا خاصة و التزامات معينة مما يستنتج منو إمكانية إدراج التزاـ عدـ اإلعرار بحقوؽ باقي المهؾ‬
‫عند ممارسة المالؾ لحقوقو في جزرو المفرز أو شروطا تكفؿ ىذا االلتزاـ في نظاـ الممكية المشتركة‪.‬‬
‫‪ 9‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬ويشمؿ األجزاء الخاصة‬ ‫أما المشرع الفرنسي فنص عمى االلتزاـ بحسف الجوار في المادة‬
‫والمشتركة معا‪ :‬كما يمكف أف يتعمف نظاـ الممكية المشتركة مثؿ ىذا االلتزاـ وىو ما كرسو القعاء الفرنسي‪.‬‬
‫‪- C A. Dijon. 1er ch Nov 2000. J.C.P (G) N 30. Som juris 25 Juillet 2001. Cass. 3ème civ 24 Oct‬‬
‫‪1990. Cass 3ème civ 26 Mai 1993, Ca Pau, 3 Juillet 1985, Ca Paris 23 ème ch A 10 Janv 1994.‬‬
‫‪Cité par Henri Charliac : Juris classeur copropriétaires droit des copropriétaires. Fasc 30. Op.‬‬
‫‪cit 20-21.‬‬
‫‪- Jean – Louis Bergel, la propriété, Dalloz 1994 p :97‬‬
‫‪ - 42‬عبد النبي السعداوي‪" :‬حقوؽ مالؾ الشقة في إطار ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ ،"1946‬ندوة مشتركة حوؿ ممكية الشقؽ والطبقات في‬
‫النظاـ العقاري المغربي – نتارج وآفاؽ‪ -‬بيف جمعية المنعشيف العقارييف بطنجة و جمعية المحافظيف والمراقبيف عمى الممكية‬
‫العقارية برباط‪ ،‬بتنسيؽ مع عمالة وبمدية طنجة يومي ‪ 15‬و ‪ 16‬ماي ‪ 1992‬قصر مرشاف ص‪.46 :‬‬
‫‪- H. Parcheminal. Op cit p : 56.‬‬
‫‪ - 43‬الفقرة األخيرة مف المادة ‪ 31‬مف القانوف رقـ ‪" :18-00‬عمى المالؾ المكري الذي أجر الجزء المفرز لو أف يسمـ لممكتري نسخة مف نظاـ‬
‫الممكية المشتركة‪ ،‬ويمزـ المكتري باحتراـ النظاـ الذي اطمع عميو وعمى الق اررات التي اتخذت مف طرؼ اتحاد المهؾ المشتركيف"‪.‬‬
‫‪16‬‬ ‫‪ 18-00‬مف الطفرات التشريعية التي تميزه مف جية عف ظيير‬ ‫‪ - 44‬يعتبر تنظيـ المشرع لموععية القانونية لممكتري في القانوف رقـ‬
‫نوفمبر ‪ 1946‬الممغى؛ إذ لـ يكف ينظـ وععيتيـ مما كاف يؤدي إلى نشوب نزاعات قعارية‪ ،‬انظر عمى سبيؿ المثاؿ‪ :‬قرار المجمس‬

‫‪16‬‬
‫فيمزـ المكترم إضافة إلى خضكعو لمقكانيف المنظمة لعقد الكراء ‪ ،45‬باحتراـ الق اررات‬
‫‪ ،46‬كأيضا احتراـ نظاـ الممكية المشتركة الذم يحدد‬ ‫المتخذة مف طرؼ اتحاد المالؾ‬
‫تخصيص أجزاء العقار كقد يتضمف بنكدا تكفؿ التزاـ حسف الجكار‪ ،‬إضافة إلى التزامات‬
‫أخرل يجبر المكترم عمى احتراميا ‪.47‬‬

‫كيكحي ظاىر المادة ‪ ،31‬أف المشرع قد كازف بيف المصمحة الخاصة لممالؾ؛ حيث‬
‫خكلو استغالؿ جزئو المفرز بكرائو‪ ،‬كالمصمحة العامة لمعقار مف خالؿ القيكد الكاردة عمى‬
‫ىذا الحؽ‪ ،‬إال أنيا –أم المادة ‪ –31‬تكشؼ عف تغميب المصالح المشتركة لممالؾ في‬
‫العقار‪.‬‬
‫فيجد المالؾ نفسو مقيدا مف جية بضركرة مراعاة تخصيص العقار عند إقدامو عمى‬
‫– أم المالؾ ‪ -‬نسخة مف نظاـ‬ ‫كراء جزئو المفرز ‪ ،48‬كمف جية أخرل بضركرة تسميمو‬
‫الممكية المشتركة لممكرم‪ ،‬الذم يجد نفسو محاص ار بترسانة تشريعية تنظـ كضعيتو؛ فيك‬
‫خاضع لمقكانيف المنظمة لعقكد الكراء ‪ ،49‬ككذلؾ اللتزاميف نصت عمييما الفقرة األخيرة مف‬
‫المادة ‪.31‬‬

‫األعمى ع ‪ ،1636‬الغرفة المدنية (القسـ الثالث) ممؼ مدني ع ‪ 91/3544‬بتاريخ ‪( 96/3/13‬منشور في‪ :‬الحسف ىوداية‪ ،‬أىـ ق اررات‬
‫‪ ،2004‬دار السهـ صفحات مف ‪ 111‬إلى ‪ ،)114‬ومف جية‬ ‫المجمس األعمى في نقصاف وانعداـ العميؿ الجزء الثاني‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫ثانية عف المشرعيف التونسي والفرنسي المذيف لـ ينظماه‪.‬‬
‫محمد رزوؽ‪" :‬قراءة في مقتعيات القانوف رقـ ‪ 18.00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية"‪ ،‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬ـ‪.‬س‪،‬‬
‫ص‪.30 :‬‬
‫‪ -45‬انظر ظيير االلتزامات والعقود والتشريعات الكرارية الخاصة‪.‬‬
‫‪-46‬‬
‫‪- Cass. civ 3ème 23 Mars 1988, cité par Jean-Louis Bergel. Marc Bruschi Sylvie cimamonti, op.cit p : 570.‬‬
‫‪-47‬‬
‫‪- Ca Dijon, 1ère ch. 17 Nov 2000, J.C.P (G) N° 30 25 Juillet 2001.‬‬
‫‪-48‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ. 9 Juin 1993, cass 3ème civ 6 fév 1991, ca Paris, 27 avr 1984 cité par Henri‬‬
‫‪Charliac. « Copropriété, copropriétaire Droit des copropriétaires », JC, Fasc, 30, op. cit, p : 9.‬‬
‫‪ - 49‬قرار صادر عف محكمة االسترناؼ بالرباط رقـ ‪ 7-2006-273‬غير منشور‬
‫‪- Jean-Louis Bergel, Marc Bruschi et Sylvie cimamonti, op cit, p : 569.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫فالمكترم إذا كاف سيتحمؿ تبعات افتراض المشرع أنو اطمع عمى نظاـ الممكية‬
‫المشتركة بأف يحترـ ىذا النظاـ ‪ ،50‬فإنو لف يتحمؿ الق اررات المتخذة مف قبؿ الجمع العاـ‪،‬‬
‫كالتي ال تخدـ مصمحتو الشخصية في شيء‪ ،‬خاصة أنو ال تربطو عالقة قانكنية مع اتحاد‬
‫المالؾ‪ ،51‬فيك ال يعتبر عضكا فيو كال يحضر اجتماعاتو ‪.52‬‬

‫كيؤدم تظافر العكامؿ السابقة إلى عدـ تشجيع المكترم عمى الكراء داخؿ ممكية‬
‫مشتركة‪ ،‬األمر الذم يشكؿ قيدا غير مباشر عمى حؽ المالؾ في استغالؿ جزئو المفرز‪.‬‬

‫كبيذا‪ ،‬يككف حؽ الممكية الخاصة لممالؾ في جزئو المفرز‪ ،‬حقا مقيدا مف زاكية‬
‫استعمالو كاستغاللو ليذا الجزء‪ ،‬مما ال يترؾ لممالؾ إال حؽ التصرؼ في جزئو المفرز كمالذ‬
‫أخير لممارستو لحقكقو في الممكية الخاصة‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ منح المشرع لممالؾ حؽ التصرؼ في جزرو المفرز؟ أـ أف ىذا الحؽ لـ‬
‫يسمـ ىو أيعا مف التقييد؟‬

‫الملعب الثاني‪ :‬القنوا الواراة إعى حق المالك في السصتف بالجزء المفتز‬

‫ربطت المادة ‪ 7‬حؽ المالؾ في التصرؼ بجزئو المفرز‪ ،‬بأف يتـ مع الجزء الشائع‬
‫العائد لو‪ ،53‬كاذا كاف ىذا الربط التشريعي يستقيـ مع طبيعة الحؽ في الممكية المشتركة‪ ،‬فإنو‬

‫‪ - 50‬مع العمـ أف المالؾ سيء النية يمكف أف يتغاعى عف التزامو؛ بتسميـ المكتري نسخة مف نظاـ الممكية المشتركة دوف أف يترتب‬
‫جزاء عمى إخهلو بيذا االلتزاـ‪ ،‬خاصة إذا كاف المكتري يجيؿ وجود ىذا االلتزاـ‪ ،‬أو قد يسمـ المالؾ لممكتري نظاـ الممكية‬
‫المشتركة‪ ،‬إال أف المكتري يجد نفسو غير قادر عمى استيعاب بنود ىذا النظاـ الذي حرر بالمغة الفرنسية إذا كاف يجيؿ ىذه المغة‪.‬‬
‫فأية حماية يعفييا المشرع عمى وععية المكتري؟ أما كاف مفروعا عمى المشرع أف يجعؿ المالؾ المكري ممزما بتبصير المكتري‬
‫بالوععية الحقيقية لجزرو المفرز – أي المالؾ‪ -‬وكذلؾ ببنود نظاـ الممكية المشتركة وااللتزامات الممقاة عميو – أي المالؾ‪ -‬حتى‬
‫يكوف المكتري عمى بينة بوععيتو القانونية داخؿ العقار المشترؾ‪.‬‬
‫‪-51‬‬
‫‪Cass Civ 3ème, 5 Juin 1991 note Guillot, 16 Juin 1993 J.C.P éd G 1993 IV p : 254 Cité par Jean-‬‬
‫‪Louis Bergel-Marc Bruscki. Sylvie cimamonti traité de droit civil les biens. Op cit, p : 570‬‬
‫‪ - 52‬لتجاوز مأزؽ الق اررات الغيابية التي يتخذىا الجمع العاـ في حؽ المكتري نشاطر ما اقترحو بعض الفقو بعرورة تعميف نظاـ‬
‫‪ 31‬تنص عمى وجوب تعميؽ‬ ‫الممكية المشتركة شرطا يقعي بمنح المكتري صفة مراقب في الجمع العاـ أو إعافة فقرة لممادة‬
‫موجز لمحعر اجتماع الجمع العاـ عمى الموحة الخاصة بإعهنات األجزاء المشتركة عمى ىدي المشرع الفرنسي لمتعمؽ أنظر‪:‬‬
‫‪ -‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪ .‬س‪ ،‬ص‪ 281 :‬و ‪.282‬‬
‫‪ -‬عبد الحؽ صافي‪" ،‬الممكية المشتركة‪ ،"....‬ـ‪ .‬س‪ ،‬ص‪.157 :‬‬
‫‪ - 53‬المادة ‪ 7‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ال يجوز أف تكوف األجزاء المشتركة والحقوؽ التابعة ليا محه لمقسمة بيف المهؾ‬
‫المشتركيف جميعيـ أو بععا منيـ‪ ،‬أو موعوع بيع جبري بمعزؿ عف األجزاء المفرزة‪ ،‬كما ال يجوز ألي مالؾ مشترؾ أف يتصرؼ‬
‫في نصيبو المفرز أو تأجيره أو رىنو بمعزؿ عف الجزء الشارع العارد لو "‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫ال يستقيـ مع إصباغ المشرع لمجزء المفرز بصبغة الممكية الخاصة لممنتفع بو بصفة‬
‫شخصية كخاصة (المادة ‪ ،)2‬ألف األقرب إلى الصكاب أف الحؽ في الممكية الخاصة يرد‬
‫‪ ،54‬الذم يخكؿ لممالؾ حؽ التصرؼ بجزئو‬ ‫بشكؿ أساسي عمى جزء الممكية المشتركة‬
‫المفرز‪.‬‬

‫كيمكف لممالؾ أف يجرم جميع التصرفات القانكنية الناقمة لمممكية؛ سكاء بعكض‬
‫‪55‬‬
‫مثال‪ ،‬أك بدكف عكض كاليبة في جزئو المفرز‪ ،‬كما يمكنو أف يدخؿ بيذا الجزء‬ ‫كالبيع‬
‫كحصة في شركة يعتبر ماداـ عنص ار مف عناصر الذمة المالية لممالؾ ‪ ،56‬إلى غير ذلؾ مف‬
‫التصرفات القانكنية‪.57‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ حؽ تصرؼ المالؾ بجزرو المفرز حؽ مطمؽ ؟‬

‫فرض القانكف رقـ ‪ 18-00‬عمى المالؾ عند تصرفو بجزئو المفرز قيد تخصيص‬
‫العقار ( الفقرة األولى )‪ ،‬حؽ األفضمية ( الفقرة الثانية )‪ ،‬كشكمية لتحرير العقكد الكاردة عمى‬
‫الممكية المشتركة (الفقرة الثالثة)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬قيد تخصيص العقار المشترؾ وخصوصياتو وموقعو‬

‫‪ - 54‬الحتواء جزء الممكية المشتركة عمى جزء مفرز وحصة في األجزاء المشتركة‬
‫‪Cass 3ème civ 19 janv 1977 J.C.P 1986 éd G. IV. 47.‬‬
‫‪ - 55‬حكـ رقـ ‪ 193‬صادر عف المحكمة االبتدارية بسه بتاريخ ‪ 2006/6/20‬رقـ الممؼ ‪10/05/372‬‬
‫‪ -‬حكـ رقـ ‪ 208‬صادر عف المحكمة االبتدارية بسه بتاريخ ‪ 2006/6/20‬رقـ الممؼ ‪10/06/106‬‬
‫‪ -‬حكـ رقـ ‪ 200‬صادر عف المحكمة االبتدارية بسه بتاريخ ‪ 2006/6/20‬رقـ الممؼ ‪10/06/54‬‬
‫‪ -‬حكـ رقـ ‪ 209‬صادر عف المحكمة االبتدارية بسه بتاريخ ‪ 2006/6/20‬رقـ الممؼ ‪10/05/377‬‬
‫‪ -‬حكـ رقـ ‪ 212‬صادر عف المحكمة االبتدارية بسه بتاريخ ‪ 2006/6/27‬رقـ الممؼ ‪10/05/331‬‬
‫كؿ ىذه األحكاـ غير منشورة‪.‬‬
‫‪ - 56‬يدخؿ جزء الممكية المشتركة في الذمة المالية لممالؾ‪ " ،‬وبالتالي فيو ينتقؿ في حالة وفاة المالؾ إلى الورثة والموصى إلييـ إف‬
‫وجدوا‪ .‬والمذيف يحموف محمو ويعدوف مهكا عمى الشياع لذلؾ الجزء إلى حيف إجراء القسمة بينيـ "‪ .‬كما أف شراء جزء الممكية‬
‫‪ 14‬مف القانوف رقـ ‪-00‬‬ ‫المشتركة مف قبؿ عدة أشخاص بجعميـ في حالة شيوع‪ ،‬ولقد ورد تعدد المهؾ لجزء مفرز في المادة‬
‫‪ ... " :18‬إذا تعدد مهؾ جزء مفرز‪ ،‬وجب عمييـ أف يعينوا مف يمثميـ لدى االتحاد "‪.‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪ .‬س‪ ،‬ص‪.259 :‬‬
‫‪-57‬‬
‫‪-Jean-Louis Bergel Marc Bruschi, Sylvie Cimamonti : « traité de droit civil, les biens ». Op cit p :‬‬
‫‪564 au 569.‬‬
‫‪- François Terré, Philippe Simler : « Droit civil les biens », 5ème éd Dalloz. 1998 p : 521au 526.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫‪58‬‬
‫لممالؾ حرية التصرؼ في جزئو المفرز‪،‬‬ ‫بعدما منحت المادة ‪ 31‬في فقرتيا األكلى‬
‫‪59‬؛‬ ‫عادت كقيدت ىذه الحرية بضركرة مراعاة الغرض المعد لو جزءه المفرز ككذلؾ الشائع‬
‫‪،60)9‬‬ ‫أم البد لممالؾ أف يراعي تخصيص العقار المشترؾ كخصكصياتو كمكقعو (المادة‬
‫كيجب أف ينص بكضكح عمى ىذا القيد في نظاـ الممكية المشتركة ليمزـ المالؾ باحترامو‪.‬‬

‫كتجدر اإلشارة إلى أف مثؿ ىذا القيد إذا كجد في نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬فإنو سيؤثر‬
‫سمبا عمى القيمة المالية لمجزء المفرز؛ فمثال قيمة شقة في عمارة مخصصة لمسكف‪ ،‬ستككف‬
‫أقؿ مف قيمة شقة في عمارة خالية مف أم تخصيص لمعقار في نظاـ ممكيتيا المشتركة‪.‬‬

‫كلـ يكتؼ المشرع بيذا القيد الثابت لجميع عناصر حؽ الممكية الخاصة لجزء المالؾ‬
‫المفرز‪ ،‬بؿ أضاؼ قيكدا أخرل‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حؽ األفعمية كقيد يرد عمى حؽ المالؾ في التصرؼ بجزرو‬
‫المفرز‬
‫‪61‬‬
‫حؽ المالؾ في التصرؼ بجزئو المفرز بحؽ األفضمية الذم‬ ‫قيدت المادة ‪39‬‬
‫تراجعت عف صبغتو اآلمرة التي كانت تميزه في ظيير ‪ 16‬نكفمبر ‪ ،621946‬لتجعمو في ظؿ‬

‫‪ - 58‬الفقرة األولى في المادة ‪ 31‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬لكؿ مالؾ مشترؾ الحؽ في أف يتصرؼ دوف قيد أو شرط في الجزء‬
‫المفرز لو مف العقار وكذا في األجزاء المشتركة المرتبطة بو بحسب الغرض المعد لو‪ ،‬كالبيع واليبة وما إلى ذلؾ "‪.‬‬
‫‪ -59‬لـ ينص ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ 1946‬الممغى صراحة عمى حؽ المالؾ في التصرؼ بجزرو مف الممكية المشتركة‪ ،‬لكف يستنتج ىذا‬
‫الحؽ مف قيد األفعمية الوارد في الفصؿ ‪ 27‬منو‪.‬‬
‫‪- 60‬‬
‫‪-Cass. 3ème 5 Juillet 1989, cass civ 3ème 22 fév 1989 cité par :‬‬
‫‪- François Givord : « copropriété et ensembles immobiliers », rev .rec. Dalloz sirey, N 16 ,Som.‬‬
‫‪Comm.1990, p : 128.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 10-3 1986, cass 3ème civ 9-3-1982, cass 3ème civ 4-6 1998, cass 3ème civ 12-1-1997‬‬
‫‪ca lyon 23.2.2000, cass 3ème 4-6-1998, ca Paris 17-4-1996, Cité par :‬‬
‫‪Memento pratique Françis lefebvre : « Gestion immobilière 2006- 2007 », éd. n Francis‬‬
‫‪lefebvre, 2005 p : 401.‬‬
‫‪ -61‬المادة ‪ 39‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يمكف لممهؾ بأغمبية ثهثة أرباع أصوات المهؾ المشتركيف الحاعريف أو الممثميف أف ينشروا حؽ‬
‫األفعمية فيما بينيـ في جميع التصرفات الناقمة لمممكية بعوض و التنصيص عمى كيفية ممارسة ىذا الحؽ وآجالو في نظاـ الممكية‬
‫المشتركة "‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫القانكف رقـ ‪ 18-00‬ذا طابع مكمؿ إلرادة المالؾ الذيف يمكف ليـ بأغمبية ثالثة أرباع‬
‫أصكات المالؾ المشتركيف الحاضريف أك الممثميف عنيـ أف ينشئكا حؽ األفضمية فيما بينيـ‬
‫في جميع التصرفات الناقمة لمممكية بعكض‪.‬‬

‫كيخكؿ ىذا الحؽ – أم حؽ األفضمية – لكؿ مالؾ مشترؾ األكلكية في اكتساب‬

‫ممكية المحؿ الذم تقرر تفكيتو لمغير بمقابؿ‪ ،‬كذلؾ كفقا لشركط معينة ‪.63‬‬

‫‪ ،39‬التي جعمت كيفية‬ ‫إال أف الطابع المكمؿ لحؽ األفضمية جاء ممغما في المادة‬
‫ممارسة ىذا الحؽ كآجالو ينص عميو في نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬حيث يؤدم التنصيص‬
‫عميو في ىذا النظاـ‪ ،‬إلى منحو طابعا آم ار خاصة أماـ إلزامية نظاـ الممكية المشتركة ‪.64‬‬

‫مما ينتج عنو عدـ تحقيؽ التكازف بيف المالؾ في إطار الممكية المشتركة؛ حيث يجد‬
‫أحد المالؾ نفسو مقيدا بحؽ األفضمية‪ ،‬ألف نظاـ الممكية المشتركة لمعقار الذم يسكف فيو‬
‫ينص عميو‪ ،‬بينما ال يجد مالؾ آخر ىذا القيد لعدـ تضمينو في نظاـ الممكية المشتركة لمعقار‬
‫الذم يسكف فيو‪.‬‬

‫‪ -62‬نص ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ 1946‬عمى إلزامية ىذا الحؽ في الفصؿ ‪ 27‬كما وقع تعديمو بمقتعى ظيير ‪ 10‬يناير ‪ ،1955‬لمتعمؽ في حؽ‬
‫األفعمية في عوء ظيير ‪ ،1946‬انظر مثه‪:‬‬
‫‪ -‬الطاىري القعاوي‪" :‬الوعد بالبيع دراسة مركزة في العقار"‪ ،‬رسالة لنيؿ دبموـ الدراسات العميا المعمقة في القانوف الخاص‪ ،‬جامعة محمد‬
‫الخامس‪-‬أكداؿ كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية الرباط‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 1994-1993‬ص‪.46-45 :‬‬
‫‪ -‬عبد العزيز توفيؽ‪ " :‬حؽ األفعمية في نظاـ الممكية المشتركة لمشقؽ "‪ ،‬مجمة المحاكـ المغربية (الصادرة عف ىيرة المحاميف بالدار‬
‫البيعاء ) ع ‪ ،86‬ص‪.25 :‬‬
‫‪ 27‬مف ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪،"1946‬‬ ‫عبد السهـ حادوش‪ " :‬ممارسة حؽ الشفعة أو الصفقة في ممكية الشقؽ والطبقات في عوء الفصؿ‬
‫منشور في الندوة المشتركة بيف جمعية المنعشيف العقارييف بطنجة وبيف جمعية المحافظيف والمراقبيف عمى الممكية العقارية بالرباط‪،‬‬
‫‪ 15‬و ‪ 16‬ماي‬ ‫بتنسيؽ مع عمالة وبمدية طنجة‪ ،‬حوؿ ممكية الشقؽ والطبقات في النظاـ العقاري المغربي نتارج وآفاؽ‪ ،‬بطنجة يومي‬
‫‪ 1992‬قصر مرشاف‪ ،‬ص‪ :‬مف ‪ 29‬إلى ‪ .38‬ومنشور أيعا في مجمة الممحؽ القعاري (الصادرة عف المعيد الوطني لمدراسات القعارية)‪،‬‬
‫ع ‪ 26‬س ‪ 1993‬ص‪ 34 :‬إلى ‪.49‬‬
‫‪ -63‬عبد الحؽ صافي‪" ،‬الممكية المشتركة‪ ،"...‬ـ‪ .‬س‪ ،‬ص‪.175 :‬‬
‫‪ -64‬عز الديف الماحي‪" ،‬ممارسة حؽ األفعمية عمى عوء القانوف الجديد المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية"‪ ،‬مجمة القصر‪ ،‬ع‬
‫‪ ،3‬أبريؿ ‪ 2004‬ص‪ :‬مف ‪ 64‬إلى ‪ .77‬ومنشور كذلؾ تحت‬ ‫‪ 8‬ماي ‪ ،2004‬ص‪ 43 :‬إلى ‪ ،52‬ومنشور أيعا في مجمة الممؼ‪ ،‬ع‬
‫عنواف‪ " :‬ممارسة حؽ األفعمية في الممكية المشتركة لمعقارات المبنية"‪ ،‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ :‬مف ‪ 65‬إلى ‪.89‬‬
‫محمد بونبات‪" :‬السكف االجتماعي والقانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بالممكية المشتركة لمعقارات المبنية "‪ ،‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬ـ ‪.‬س‬ ‫‪-‬‬
‫ص‪.126-125 :‬‬

‫‪21‬‬
 ‫كما يزيد الطيف بمة‪ ،‬أف المشرع منح التحاد المالؾ صالحية تحديد كيفية ممارسة‬
‫حؽ األفضمية في نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬األمر الذم قد ينجـ عنو تعسؼ االتحاد في‬
‫استعماؿ ىذا الحؽ‪.65‬‬

‫وانطهقا مما سبؽ يحؽ لنا أف نتساءؿ عف ىدؼ المشرع مف اإلبقاء عمى ىذا‬
‫الحؽ‪ ،‬ىؿ ىو تحقيؽ االستقرار االجتماعي داخؿ ىذا النوع مف السكف الجماعي ‪ 66‬؟ أـ‬
‫أف المشرع يميد إلى إلغارو في المستقبؿ التشريعي لمقانوف رقـ ‪ 18-00‬؟‬
‫الكاضح أف المشرع لـ يرـ إلى تحقيؽ اليدؼ األكؿ‪ ،‬ألف حؽ األفضمية لف يساىـ في‬
‫إشعاع السكف الجماعي بقدر ما سكؼ يساىـ في اندثاره عمى المدل البعيد ‪ ،67‬مما ال يبقي‬
‫إال الطرح الثاني الذم نأمؿ أف يككف المشرع يميد إلى إلغاء حؽ األفضمية في المستقبؿ‬
‫التشريعي لممادة ‪ 39‬مف القانكف رقـ ‪.6818-00‬‬

‫‪ 394‬بتاريخ ‪ 2008/12/17‬ممؼ ع ‪ ،22/08/274‬بخصوص حؽ‬ ‫‪-65‬جاء في حيثيات حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بتمارة رقـ‬
‫األفعمية‪ .. " :‬وبالتالي فإف ىذا الحؽ جعؿ المشرع منشأة تعاقديا ويمكف لثهث أرباع المهؾ المشتركيف الحاعريف أو الممثميف إنشاؤه‪،‬‬
‫وبمعنى آخر فالمشرع تطمب تعدد المهؾ إلنشاء ىذا الحؽ‪ ،‬وليس تعدد األجزاء المشتركة في العقار‪ ،‬وتبعا لذلؾ ال يمكف لمالؾ واحد‬
‫واف كانت الممكية المشتركة أف ينشأ لوحده ىذا الحؽ‪.‬‬
‫وحيث إنو بالرجوع إلى الواقع يتعح أف والدة الطرؼ المدعي عند وفاتيا وانشاء المنزؿ المتكوف مف شقؽ عمدت قبؿ ذلؾ لتعميف حؽ‬
‫األفعمية لوحدىا‪ ،‬وبالتالي ىذا الحؽ غير مؤسس ليذا االعتبار‪ ،‬وكاف يتعيف التوفر عمى تعدد المهؾ المشتركيف لمعقار ككؿ لتعميف‬
‫مثؿ ىذا الحؽ بنظاـ الممكية المشتركة تماشيا مع منطوؽ المادة أعهه‪.‬‬
‫وحيث إنو مف جية ثانية وعمى فرض صحة حؽ األفعمية الصادر عف المقاوؿ الذي قاـ بإنشاء المشروع السكني فإف إقرار ىذا الحؽ ال‬
‫يتعيف أف يعر بحقوؽ المهؾ المشتركيف المحتمميف فيما بعد ليذا النوع مف العقار‪ ،‬ويتعيف إقراره بشكؿ يعمف حقوقو واعهمو بيذا‬
‫الحؽ‪ ،‬وىو ما لـ يتـ تعمينو في النظاـ المستدؿ بو مف طرؼ المدعية " واستنادا إلى العمؿ السابقة قعت المحكمة االبتدارية بتمارة‬
‫برفض الطمب (حكـ غير منشور)‪.‬‬
‫يثير ىذا الحؽ إعافة إلى تعسؼ اتحاد المهؾ في استعماؿ حؽ األفعمية الممنوح ليـ‪ ،‬نقطة في غاية األىمية حيث يمكف لممقاوؿ الذي‬
‫يعمد بناء عمودي عمى شكؿ عمارات أو إقامات عند إعداده وايداع نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬تعميف حؽ األفعمية لوحده أثناء تقديـ‬
‫ممؼ طمب الترخيص إلنشاء المشروع‪ ،‬فيذا نوع آخر مف التهعبات أفرزىا حؽ األفعمية‪.‬‬
‫‪ -66‬عمى أساس أف حؽ األفعمية يساىـ في الحفاظ عمى انسجاـ المهؾ المشتركيف والذي يمكف أف يتزعزع بوجود مالؾ أو مهؾ جدد‪.‬‬
‫‪ " -67‬حيث تمكف ممارسة ىذا الحؽ كؿ مالؾ مشترؾ مف تممؾ عدة محهت في العقار المشترؾ الممكية‪ ،‬األمر الذي قد يفعي في نياية‬
‫المطاؼ إلى زواؿ الممكية المشتركة وما يصاحبيا مف تعارب مصالح مهؾ المحهت واحهؿ الممكية الفردية محميا‪ ،‬وىو قوؿ ال ينسجـ‬
‫وموجبات حؿ أزمة السكف التي تقتعي تقرير حرية تداوؿ المحهت في العقارات المشتركة الممكية‪ ،‬وافساح المجاؿ أماـ األشخاص‬
‫والعارهت في اكتساب ممكية مساكنيـ "‪.‬‬
‫عبد الحؽ صافي‪" ،‬الممكية المشتركة‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.177 :‬‬
‫‪ -68‬ىناؾ اتجاه فقيي يدعوا إلى إلغاء حؽ األفعمية في نظاـ الممكية المشتركة مثؿ‪ :‬عبد الحؽ صافي‪" ،‬الممكية المشتركة‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪:‬‬
‫‪ ،177‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.262 :‬‬

‫‪22‬‬
 ‫كيعتبر القيداف السابقاف (تخصيص العقار كحؽ األفضمية) مف مفرزات ضركرة‬
‫الحفاظ عمى المصمحة العامة لمعقار؛ حيث تقتضي ىذه المصمحة فرض ىذيف القيديف عمى‬
‫المصمحة الشخصية لممالؾ في التصرؼ بجزئو المفرز‪ ،‬لتضيؼ ضركرة استقرار المعامالت‬
‫التزامات أخرل عمى المالؾ المشترؾ‪ ،‬فما ىي ىذه االلتزامات ؟‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬شكمية تحرير العقود الواردة عمى العقارات الخاععة لمممكية‬
‫المشتركة‬
‫أدل التحرير العرفي لمعقكد التي كانت تبرـ بيا أغمب المعامالت المتعمقة بالبيع أك‬
‫ترتيب حقكؽ عينية أخرل‪ ،‬كالكاردة عمى طبقات أك شقؽ أك محالت في عقارات مشتركة ‪،69‬‬
‫إلى نشكب نزاعات سكاء فيما يتعمؽ بمضمكف ىذه العقكد أك فيما يتعمؽ بحجيتيا أثقمت‬
‫كاىؿ القضاء‪.70‬‬

‫كلمحد مف ىذه النزاعات‪ ،‬جاء المشرع بالمادة ‪ 12‬مف القانكف رقـ ‪ ،7118-00‬التي‬
‫تعتبر مف الطفرات التشريعية فيما يتعمؽ بتحرير العقكد ‪72‬؛ حيث أثارت انتقادات منذ دخكؿ‬

‫‪ -69‬كانت أغمب العقود العرفية تحرر مف طرؼ المحاميف والوكهء والكتاب العمومييف وأطراؼ العقد شخصيا أو بواسطة الغير‪.‬‬
‫عبد الحؽ صافي‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ىامش ص‪.75 :‬‬
‫‪ -70‬عبد الحؽ صافي‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.76 :‬‬
‫‪ -71‬المادة ‪ " :12‬يجب أف تحرر جميع التصرفات المتعمقة بنقؿ الممكية المشتركة أو إنشاء حقوؽ عينية عمييا أو نقميا أو تعديميا أو‬
‫إسقاطيا بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتـ تحريره مف طرؼ ميني ينتمي إلى مينة قانونية ومنظمة يخوليا قانونيا تحرير‬
‫العقود وذلؾ تحت طارمة البطهف‪.‬‬
‫يحدد وزير العدؿ سنويا الرحة بأسماء المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود‪.‬‬
‫‪ 10 ( 162.93.1‬سبتمبر‬ ‫‪ 34‬مف الظيير الشريؼ رقـ‬ ‫يقيد بالهرحة المحاموف المقبولوف لمترافع أماـ المجمس األعمى طبقا لمفصؿ‬
‫‪ )1993‬المعتبر بمثابة قانوف يتعمؽ بتنظيـ مينة المحاماة‪.‬‬
‫يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود‪.‬‬
‫يجب أف يتـ توقيع العقد والتأشير عمى جميع صفحاتو مف األطراؼ ومف الجية التي حررتو‪.‬‬
‫يتـ تصحيح اإلمعاءات بالنسبة لمعقود المحررة مف طرؼ المحامي لدى رريس كتابة العبط لممحكمة االبتدارية التي يمارس المحامي‬
‫بداررتيا "‬
‫صدر مرسوـ تطبيقي لممادة ‪ 12‬مرسوـ رقـ ‪ 852.03.2‬ج‪.‬ر‪ .‬ع ‪ 5222‬بتاريخ ‪ 17‬يونيو ‪ 2004‬مرسوـ ‪ 7‬يونيو ‪= .2004‬‬
‫‪ 65‬و ‪ 66‬و ‪ 67‬مف ظيير شريؼ يتعمؽ بتحفيظ‬ ‫= تتعمؽ ىذه المادة بشكمية انعقاد ىذه التصرفات‪ ،‬أما شكمية النفاذ فيراعى الفصوؿ‬
‫(بتقييد) المهؾ العقارية المؤرخ ‪ 9‬رمعاف ‪ 1331‬الموافؽ لػ ‪ 12‬غشت ‪( ،1913‬أحمد ادريوش‪" :‬القانوف العقاري الجديد الصيغة العربية‬
‫الرسمية المجيولة لمتشريعات المتعمقة بالتحفيظ وبالعقارات المحفظة"‪ ،‬منشورات سمسمة المعرفة القانونية‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة‬
‫األولى ‪ )2002‬بالنسبة لمعقارات المحفظة‪.‬‬
‫أما بالنسبة لممشرع الفرنسي فقد تبنى مبدريا حرية االختيار بيف المحرر العرفي والمحرر الرسمي‪ ،‬ولـ يستمزـ سوى الكتابة إلثبات‬
‫التصرفات العقارية‪ ،‬إال أنو وعع قيودا عمى ىذه الحرية كالقيود المتعمقة بالشير العقاري‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫ىذا القانكف حيز التنفيذ‪ ،‬ىذه المرة ليس مف زاكية الحماية التي تحقؽ لممالؾ كلكف مف زاكية‬
‫مف خكلت لو صالحيات تحرير العقكد الكاردة فييا ‪.73‬‬

‫فإغالؽ المشرع باب تحرير ىذه العقكد عمى الكتاب العمكمييف كبعض محررم العقكد‬
‫الذيف ال ينتمكف إلى مينة قانكنية كمنظمة‪ ،‬كأيضا المحاميف غير المقبكليف لمترافع أماـ‬
‫المجمس األعمى‪ ،‬كفتحو عمى مصراعيق لممكثقيف كالعدكؿ‪ ،‬كأيضا المحاميف المقبكليف لمترافع‬
‫أماـ المجمس األعمى‪ ،74‬أفرز انتقادات نتيجة ىذا التمييز‪.75‬‬

‫كبغض النظر عف االنتقادات التي كجيت لممادة ‪ 12‬مف حيث األشخاص المؤىميف‬
‫لتحرير العقكد الكاردة فييا‪ ،‬فإنيا بعدما حددت نطاؽ التصرفات التي تشمميا في تمؾ المتعمقة‬
‫بنقؿ الممكية المشتركة أك إنشاء حقكؽ عينية عمييا أك نقميا أك تعديميا أك إسقاطيا‪ ،‬أضفت‬
‫شكمية عمى تحرير العقكد الكاردة عمى ىذه التصرفات‪ ،‬حيث تحرر العقكد بمكجب محرر‬
‫رسمي أك محرر ثابت التاريخ يتـ تحريره مف طرؼ ميني ينتمي إلى مينة قانكنية منظمة‬

‫كما ألزـ قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬الفرنسي‪ ،‬البارع بمجموعة مف اإلجراءات يتعيف اتباعيا سواء تمؾ اليادفة إلى إعهـ المشتري بوععية‬
‫– أي البارع‪ -‬تجاه المهؾ‪ ،‬أو‬ ‫العقار وجزء الممكية المشتركة موعوع التفويت‪ ،‬واخباره ببنود نظاـ الممكية المشتركة وأيعا بالتزاماتو‬
‫إجراءات ىادفة إعهـ وكيؿ االتحاد‪ ،‬إذ تنص المادة ‪ 69‬مف مرسوـ ‪ 17‬مارس ‪ 1967‬تبميغ وكيؿ االتحاد فو ار بكؿ تصرؼ ناقؿ لمممكية‪،‬‬
‫وبكؿ إنشاء لحؽ االنتفاع‪ ،‬أو االستغهؿ أو السكنى أو ممكية الرقبة‪ ،‬وبكؿ تفويت ألحد ىذه الحقوؽ‪ ،‬وذلؾ مف قبؿ الموثؽ المكمؼ‬
‫بإعداد العقد أو المحامي أو وكيؿ الدعوى الذي توصؿ بالحكـ القعاري أو بالتصرؼ الناقؿ لمممكية‪.‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ :‬مف ‪ 265‬إلى ‪ 270‬وص‪ 591 :‬و ‪.592‬‬
‫‪Gérard Azéma, « formulaire de la copropriété et des baux. Vente d’un lot», chapitre 1ère éd.‬‬
‫‪Delmas 1998 p : 77 au 81.‬‬
‫‪ -72‬الفصؿ ‪ 489‬ؽ ؿ ع اشترط في ما إذا كاف المبيع عقا ار أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكف رىنيا رىنا رسميا‪ ،‬وجب أف يجري البيع‬
‫كتابة في محرر ثابت التاريخ‪ ،‬وال يكوف لو أثر في مواجية الغير إال إذا سجؿ في الشكؿ المحدد بمقتعى القانوف‪ ،‬أما الشكمية التي‬
‫جاءت بيا المادة ‪ 12‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬فتعتبر مف المستجدات التي لحقت تحرير العقود العقارية‪.‬‬
‫‪ -73‬محمد بمياشمي التسولي‪ " :‬المحامي وتحرير العقود "‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬س ‪ ،2006‬ص‪ :‬مف ‪ 113‬إلى ‪.119‬‬
‫‪ 12‬مف قانوف ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية"‪ ،‬ندوة توثيؽ التصرفات‬ ‫‪ -74‬حسف زرداني‪ " :‬قراءة في المادة‬
‫‪ 11‬و ‪12‬‬ ‫العقارية‪ ،‬أشغاؿ الندوة العممية الوطنية التي نظميا مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكمية الحقوؽ بمراكش يوـ‬
‫فبراير ‪ ،2009‬سمسمة الندوات واألياـ الدراسية ع ‪ ،23‬منشورات كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية مركز الدراسات القانونية‬
‫المدنية والعقارية مراكش‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬ص‪.174 :‬‬
‫‪ -75‬محمد خيري‪ " :‬الجيات المؤىمة لتحرير العقود المتعمقة الممكية المشتركة وبالعقارات في طور اإلنجاز"‪ ،‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪:‬‬
‫مف ‪ 131‬إلى ‪.142‬‬
‫‪ -‬سعيدة أبمؽ‪ " :‬نظاـ الممكية المشتركة وتعديهت ‪ 7‬نونبر ‪ ،" 2002‬ندوة العقار واإلسكاف‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪ 47 :‬إلى ‪.49‬‬

‫‪24‬‬
 ‫يخكليا قانكنيا تحرير العقكد‪ ،‬كتعتبر ىذه الشكمية شكمية انعقاد يترتب عف اإلخالؿ بيا‬
‫بطالف العقكد‪.76‬‬

‫‪-76‬حكـ صادر عف المحكمة اإلدارية بالرباط رقـ ‪ 178‬بتاريخ ‪ ،2008/1/22‬ممؼ ع ‪06/124‬غ ‪ ،‬التعميؿ الذي اعتمدت عميو المحكمة في‬
‫الموعوع‪ ..." :‬حيث إف الطمب يرمي إلى الحكـ بإلغاء القرار الصادر عف المحافظ العاـ المعبر عنو في مذكرتو الصادرة بتاريخ ‪ 13‬يناير‬
‫‪ 2004‬الموجية لممحافظيف العقارييف في كيفية تطبيؽ القانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة‪.‬‬
‫وحيث إنو لما كاف الثابت قانونا أنو يتوجب أف تحرر جميع التصرفات المتعمقة بنقؿ الممكية المشتركة أو إنشاء حقوؽ عينية أو نقميا أو‬
‫تعديميا أو إسقاطيا بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتـ تحريره مف طرؼ ميني ينتمي إلى مينة قانونية ومنظمة يخوليا‬
‫تحرير العقود وذلؾ تحت طارمة البطهف ويحدد وزير العدؿ سنويا الرحة بأسماء المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود ويحدد نص‬
‫‪ 12‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ‬ ‫تنظيمي شروط تقي باقي المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود وذلؾ استنادا لمقتعيات المادة‬
‫بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية‪.‬‬
‫وحيث إنو مف المستقر عميو فقيا أف القوانيف تطبؽ في الحاؿ مف وقت العمؿ بيا وتبعا لذلؾ يوقؼ العمؿ بالقوانيف السابقة التي أتت‬
‫القوانيف الجديدة تعديه أو إلغاء ليا وتقرير ىذا المبدأ يجد تبريره فيما يحققو مف وحدة القانوف المطبؽ عمى المراكز القانونية ذات‬
‫الطبيعة الواحدة‪ ،‬فالقانوف الجديد يطبؽ بالنسبة لممراكز القانونية التي تنشأ أو تنقعي بعد العمؿ بو كما يطبؽ بالنسبة لعناصر تكويف أو‬
‫انقعاء المراكز القانونية التي تتحقؽ في ظمو ما لـ يعمؽ القانوف الجديد آثار تطبيقو كميا أو جزريا عمى شرط مف الشروط المعمنة‬
‫بأحد مواده القانونية فإذ ذاؾ تبقى مقتعيات القانوف أو القاعدة القانونية القديمة سارية المفعوؿ ومنتجة آلثارىا إلى حيف زواؿ الشرط‬
‫المانع لزواليا‪.‬‬
‫وحيث إف األصؿ العاـ أف العقود يمكف تحريرىا مف طرؼ جميع األشخاص المؤىميف لذلؾ دونما قيد فعه عمى أف الطاعنة يزاوؿ‬
‫‪ 12‬مف قانوف الممكية‬ ‫أععاءىا مينة مستشار قانوني وىي مينة قانونية وبالتالي فإنو يندرج عمف األشخاص المحدديف بالمادة‬
‫المشتركة الوارد أعهه ومرسوـ ‪ 07‬يونيو ‪ 2004‬المتعمؽ بتطبيؽ أحكاـ نفس المادة الذي ينص عمى أنو يحدد القرار المشترؾ لوزير‬
‫العدؿ ووزير الفهحة والتنمية القروية والوزير المنتدب لدى الوزير األوؿ المكمؼ باإلسكاف والتعمير الرحة الميف القانونية المنظمة‬
‫األخرى المقبولة لتحرير العقود المشار إلييا وكذا شروط تقييد أععاريا في الهرحة المحددة سنويا‪ ،‬وبالتالي فإنو وأماـ عدـ صدور‬
‫القرار الوزاري المشترؾ المتوقؼ عميو سرياف القانوف رقـ ‪ 18-00‬في مادتو ‪ 12‬فإف الطاعنة يكوف ليا الحؽ في االستمرار في تحرير‬
‫العقود طالما أف الشرطة المعمؽ عميو سرياف القانوف الجديد لـ يزؿ بصدور القرار الوزير المشترؾ والهرحة السنوية األمر الذي يكوف‬
‫معو قرار المحافظ العاـ برفض تسجيؿ العقود المحررة مف طرؼ ىذه الفرة غير مرتكز عمى أساس قانوني ويتعيف التصريخ بإلغارو‪."...‬‬
‫‪ 799‬بتاريخ ‪ 2006/11/18‬ممؼ ع ‪ :2006/294‬جاء في تعميؿ المحكمة في‬ ‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة اإلدارية بالدار البيعاء رقـ‬
‫الموعوع ما يمي‪ ..." :‬حيث إف الطمب يرمي إلى الحكـ بإلغاء القرار الصادر عف المحافظ عمى األمهؾ العقارية والرىوف بعيف السبع‬
‫الحي المحمدي عدد (‪ )...‬وتاريخ ‪ 24‬أبريؿ ‪ 2006‬والقاعي رفض تسجيؿ عقد عرفي بعمة مخالفتو لمقانوف‪.‬‬
‫وحيث إنو لما كاف الثابت قانونا انو يتوجب أف تحرر جميع التصرفات المتعمقة بنقؿ الممكية المشتركة أو إنشاء حقوؽ عينية أو نقميا‬
‫أو تعديميا أو إسقاطيا بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتـ تحريره مف طرؼ ميني ينتمي إلى مينة قانونية ومنظمة‬
‫يخوليا قانونيا تحرير العقود وذلؾ تحت طارمة البطهف ويحدد وزير العدؿ سنويا الرحة بأسماء المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود‬
‫ويحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المينييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود وذلؾ استنادا لمقتعيات المادة ‪ 12‬مف القانوف رقـ ‪-00‬‬
‫‪ 18‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية‪.‬‬
‫وحيث إنو مف المستقر عميو فقيا أف القوانيف تطبؽ في الحاؿ مف وقت العمؿ بيا وتبعا لذلؾ يوقؼ العمؿ‪.‬‬
‫وحيث إنو لما كاف الثابت قانونا أنو يتوجب أف تحرر جميع التصرفات المتعمقة بنقؿ الممكية المشتركة أو إنشاء حقوؽ عينية أو نقميا‬
‫أو تعديميا أو إسقاطيا بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتـ تحريره مف طرؼ ميني ينتمي إلى مينة قانونية ومنظمة‬
‫يخوليا قانونيا تحرير ىذه العقود ويحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المعنييف المقبوليف لتحرير ىذه العقود وذلؾ استنادا لمقتعيات‬
‫المادة ‪ 12‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية‪=.‬‬
‫= وحيث إنو مف المستقر عميو فقيا أف القوانيف تطبؽ في الحاؿ مف وقت العمؿ بيا وتبعا لذلؾ يوقؼ العمؿ بالقوانيف السابقة التي‬
‫أتت القوانيف الجديدة تعديه أو إلغاء ليا وتقرير ىذا المبدأ يجد تبريره فيما يحققو مف وحدة القانوف المطبؽ عمى المراكز القانونية ذات‬

‫‪25‬‬
‫كييدؼ المشرع مف ىذه الصرامة التشريعية التي نيجيا في تحرير ىذه العقكد‪ ،‬حماية‬
‫المشترم كطرؼ ضعيؼ فييا مف أم تالعب لمبائع سيئ النية في مضمكف كحجية ىذه‬
‫العقكد‪ ،‬ليعزز ىذه الحماية بضركرة تكقيع العقد كالتأشير عمى جميع صفحاتو مف قبؿ‬
‫األطراؼ كمف الجية التي حررتو‪ ،‬كما يتـ تصحيح اإلمضاءات بالنسبة لمعقكد المحررة مف‬
‫طرؼ المحامي لدل رئيس كتابة الضبط لدل المحكمة االبتدائية التي يمارس المحامي‬
‫بدائرتيا‪.77‬‬
‫‪78‬‬
‫حماية خاصة في الجانب المتعمؽ‬ ‫كأضافت المادة ‪ 11‬مف القانكف رقـ ‪18-00‬‬
‫بتبصير المشترم؛ حيث ألزمت أطراؼ عقد البيع بضركرة اإلشارة في العقد إلى أف المشترم‬
‫قد اطمع عمى مقتضيات نظاـ الممكية المشتركة كالكثائؽ المرفقة بو ‪.79‬‬

‫إال أف ىذه الحماية تظؿ محدكدة نظ ار لتعدد اإلجراءات الشكمية التي يتعيف عمى‬
‫– األمر الذم يتعذر تنفيذه‬ ‫البائع سمككيا‪" ،‬فالبائع ممزـ بإحضار دفتر تكاليؼ بناء العقار‬

‫الطبيعة الواحدة‪ ،‬فالقانوف الجديد يطبؽ بالنسبة لممراكز القانونية التي تنشأ أو تنقعي بعد العمؿ بو كما يطبؽ بالنسبة لعناصر تكويف‬
‫أو انقعاء المراكز القانونية التي تتحقؽ في ظمو تنشأ أو تنقعي بعد العمؿ بو كما يطبؽ كميا أو جزريا عمى شرط مف الشروط‬
‫المعمنة بأحد مواده القانونية فإذ ذاؾ تبقى مقتعيات القانوف أو القاعدة القانونية القديمة سارية المفعوؿ ومنتجة آلثارىا إلى حيف‬
‫زواؿ الشرط المانع لزواليا‪.‬‬
‫وحيث إف األصؿ العاـ أف العقود يمكف تحريرىا مف طرؼ جميع األشخاص المؤىميف لذلؾ دونما قيد فعه عمى أف الطاعف يزاوؿ مينة‬
‫مستشار قانوني وىي مينة قانونية وبالتالي فإنو يندرج عمف األشخاص المحدديف بالمادة ‪ 12‬مف قانوف الممكية المشتركة الوارد أعهه‬
‫ومرسوـ ‪ 07‬يونيو ‪ 2004‬المتعمؽ بتطبيؽ أحكاـ نفس المادة الذي ينص عمى أنو يحدد القرار المشترؾ لوزير العدؿ ووزير الفهحة‬
‫والتنمية القروية والوزير المنتدب لدى الوزير األوؿ المكمؼ باإلسكاف والتعمير الرحة الميف القانونية المنظمة األخرى المقبولة لتحرير‬
‫العقود المشار إلييا‪ ،‬وكذا شروط تقييد أععاريا في الهرحة المحددة سنويا‪ ،‬وبالتالي فإنو وأماـ عدـ صدور القرار الوزاري المشترؾ‬
‫المتوقؼ عميو سرياف القانوف رقـ ‪ 18-00‬في مادتو ‪ 12‬فإف الطاعف يكوف لو الحؽ في االستمرار في تحرير العقود طالما أف الشرط‬
‫المعمؽ عميو سرياف القانوف الجديد لـ يزؿ بصدور القرار الوزيري المشترؾ والهرحة السنوية األمر الذي يكوف معو قرار رفض المحافظ‬
‫تسجيؿ عقد اليبة المحرر مف طرؼ الطاعف غير جدير باالعتبار‪.‬‬
‫وحيث إنو واستنادا لما سبؽ بيانو يكوف طمب المدعي مرتك از عمى أساس قانوني وواقعي سميـ األمر الذي يناسب االستجابة لو‬
‫والتصريح بإلغاء القرار المطعوف فيو‪."...‬‬
‫‪ -77‬جاء في المادة ‪ 30‬مف القانوف رقـ ‪ 28-08‬المتعمؽ بتعديؿ القانوف المنظـ لمينة المحاماة‪ " :‬يمارس المحامي ميامو بمجموع تراب‬
‫‪ 12‬عمى النحو التالي‪" :‬يتـ‬ ‫المممكة ‪ "...‬يعني أف المحامي ال يمارس داخؿ داررة معينة ويستحسف صياغة الفقرة األخيرة مف المادة‬
‫تصحيح اإلمعاءات بالنسبة لمعقود المحررة مف طرؼ المحامي لدى كتابة العبط لممحكمة االبتدارية التي يتواجد بداررتيا مكتب‬
‫المحامي"‪.‬‬
‫‪ -78‬المادة ‪ 11‬مف القانوف رقـ ‪ ... " :18-00‬ويعاؼ لزاما إلى عقد شراء جزء العقار نظير مف نظاـ الممكية المشتركة والوثارؽ المرفقة بو‪.‬‬
‫ويشار في عقد الشراء إلى أف المشتري قد اطمع عمى مقتعيات نظاـ الممكية المشتركة والوثارؽ المرفقة بو ‪."...‬‬
‫‪ -79‬نص القانوف الفرنسي في مرسوـ ‪ 17‬مارس ‪ 1967‬عمى مقتعيات أكثر حماية لممشتري‪ ،‬تيدؼ باألساس إعهـ المشتري بوععية العقار‬
‫وجزء الممكية المشتركة موعوع التفويت‪ ،‬واخباره ببنود نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬وأيعا بالتزامات البارع تجاه اتحاد المهؾ‪.‬‬
‫لممزيد مف التعمؽ انظر‪ :‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.267 :‬‬

‫‪26‬‬
‫في الغالب خصكصا بالنسبة لمعقارات المشتركة الممكية القديمة – ككذلؾ تصميـ بناء العقار‬
‫ككؿ‪ ،‬كتصميـ الجزء المفرز مكضكع التصرؼ ‪.80‬‬

‫نسخة مف نظاـ الممكية المشتركة مصادؽ عمييا مف قبؿ مكظؼ المحافظة العقارية‬
‫المأذكف لو بذلؾ ‪ ،81‬تحضير كصؿ اإلبراء مف الضرائب يثبت براءة ذمة البائع مف كؿ‬
‫تكميؼ ضريبي يقع عمى المحؿ – أك الشقة – المزمع بيعو‪ ،‬شيادة مسممة مف قبؿ المأمكر‬
‫‪ ،82‬كىذا اإلجراء قد يستعصي‬ ‫تثبت براءة البائع مف كؿ مساىمة في التكاليؼ المشتركة‬
‫خصكصا إذا لـ يكجد مأمكر أك كجد كلكنو رفض تسميـ ىذا اإلبراء دكف مبرر معقكؿ" ‪.83‬‬

‫ىذه اإلجراءات تقتضي مف البائع أف يككف نفسو طكيال إلتماميا‪ ،‬األمر الذم ال‬
‫يتحقؽ عند كؿ البائعيف‪.‬‬

‫أْ س‪١‬بسخ اٌتم‪١١‬ذ اٌتشش‪٠‬ؼ‪ٟ‬‬ ‫كخالصة لما سبؽ ذكره في ىذا المبحث يمكف القكؿ‪:‬‬
‫ٌحك اٌّبٌه ف‪ ٟ‬اٌٍّى‪١‬خ اٌخبصخ ٌجضئٗ اٌّفشص‪ ،‬وبْ اٌ‪ٙ‬ذف ِٕ‪ٙ‬ب حّب‪٠‬خ اٌّصٍحخ اٌجّبػ‪١‬خ‬
‫ٌٍّالن ف‪ ٟ‬اٌؼمبس اٌّشتشن‪ِّ ،‬ب ‪٠‬جؼً اٌمبػذح ف‪ ٟ‬اٌٍّى‪١‬خ اٌّشتشوخ ٘‪ ٟ‬تم‪١١‬ذ حم‪ٛ‬ق اٌّبٌه‬

‫ابتداء مف تاريخ دخوؿ ىذا القانوف حيز التنفيذ التصاميـ‬

‫ً‬ ‫‪ -80‬المادة ‪ 10‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يجب أف ترفؽ بنظاـ الممكية المشتركة‬
‫المعمارية والطبوغرافية المصادؽ عمييا التي تحدد األجزاء المفرزة والمشتركة "‪.‬‬
‫المادة ‪ 56‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬تتعمف الرسوـ العقارية المستقمة الخاصة باألجزاء المفرزة وصفا ليا وبيانا لمساحتيا وعموىا‬
‫ووصفا مختص ار لألجزاء المشتركة المرتبطة بيا‪ ،‬ويشار فييا كذلؾ صراحة إلى البنود األساسية لنظاـ الممكية المشتركة "‬
‫‪ -81‬المادة ‪ 11‬المشار إلييا سابقا‪.‬‬
‫المادة ‪ 51‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يجب أف يتعمف نظاـ الممكية المشتركة عهوة عمى البيانات المنصوص عمييا في المادة ‪ 9‬أعهه‬
‫ما يمي‪ - :‬أعراب المالؾ عف نيتو في التقييد بنظاـ الممكية المشتركة وتقييده بالسجؿ العقاري؛‬
‫‪ -‬وصؼ العقار ومراجعو العقارية؛‬
‫‪ -‬وصؼ مختصر لتقسيـ العقار إلى طبقات أو شقؽ أو محهت وبياف مختمؼ األجزاء المفرزة والمشتركة التي يتكوف منيا كؿ مستوى؛‬
‫‪ -‬جدوؿ يبيف الحصة المشاعة المرتبطة بكؿ جزء مفرز"‬
‫‪ -82‬المادة ‪ 26‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يناط بوكيؿ االتحاد عمى وجو الخصوص المياـ التالية‪ :‬منح وصؿ لممالؾ المشتركة في حالة‬
‫البيع إذا لـ تكف عميو ديوف تجاه اتحاد المهؾ ‪."...‬‬
‫‪ -83‬عبد الحؽ صافي‪" ،‬الممكية المشتركة‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 79 :‬و ‪.80‬‬

‫‪27‬‬
 ‫اٌّشتشن ‪ٚ‬االستثٕبء ٘‪ِٕ ٛ‬حٗ حك استؼّبي ‪ٚ‬استغالي جضئٗ اٌّفشص ‪ٚ‬حك اٌتصشف ثجضئٗ‬
‫ف‪ ٟ‬اٌٍّى‪١‬خ اٌّشتشوخ‪.‬‬
‫لكف‪ ،‬ىؿ اكتفى المشرع بتقييد حقوؽ المالؾ في جزرو المفرز وجزء الممكية‬
‫المشتركة؟ أـ أنو قيد حقوقو أيعا داخؿ األجزاء المشتركة في العقار ؟‬

‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اذساع اٌرضاماخ اٌماٌه ػٍّ األجضاء اٌمشرشوح مه اٌؼماس‬

‫تشكؿ األجزاء المشتركة كسطا خصبا لنمك النزاعات داخؿ الممكية المشتركة‪،‬‬
‫فاالحتكاؾ اليكمي كالمباشر بيف المالؾ يفرض عمييـ التعايش فيما بينيـ‪ ،‬األمر الذم‬
‫يستعصي أحيانا لتعارض مصالح المالؾ فيما بينيـ داخؿ ىذه األجزاء‪ ،‬مما يكلد نزاعات‬
‫بينيـ‪.‬‬

‫كلمحد مف نمك ىذه النزاعات‪ ،‬عمؿ المشرع عمى تحديد نطاؽ المصمحة الخاصة‬
‫لممالؾ في جزئو المفرز‪ ،‬كنطاؽ المصمحة العامة لممالؾ في األجزاء المشتركة‪ ،‬كذلؾ بكضع‬

‫‪28‬‬
‫معيار االنتفاع كاالستعماؿ المشترؾ لممالؾ جميعيـ أك بعضيـ (المادة ‪ ،84)3‬لتمييز األجزاء‬
‫المشتركة عف األجزاء المفرزة‪ ،‬حتى ال تتجاكز إحدل المصمحتيف نطاؽ األخرل‪.‬‬

‫كزيادة عمى حماية المصمحة العامة لممالؾ في األجزاء المشتركة‪ ،‬عدد المشرع في‬
‫المادة ‪ 4‬بعض ىذه األجزاء بصيغة آمرة ‪ ،85‬كأخرل بصيغة مكممة إلرادة المالؾ‪ ،‬ليترؾ باقي‬
‫‪ ،86‬كما عمؿ‬ ‫األجزاء لما تقتضيو طبيعة العقار أف يككف مخصصا لالستعماؿ المشترؾ‬
‫المشرع عمى تحديد حقكؽ كالتزامات المالؾ في ىذه األجزاء‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ىؿ التمييز بيف األجزاء المشتركة والمفرزة وكذلؾ التعداد اآلمر والمكمؿ‬
‫لبعض األجزاء المشتركة‪ ،‬وأيعا التحديد لحقوؽ والتزامات المهؾ كفيؿ لعبط الحياة داخؿ‬
‫ىذه األجزاء؟ أـ أف سعي المشرع وراء المصمحة العامة لممهؾ في األجزاء المشتركة‬
‫– أي المشرع‪ -‬مراعاتيا‬ ‫أنستو وجود مصالح خاصة لممالؾ في ىذه األجزاء يجب عميو‬
‫حتى تعبط الحياة داخؿ األجزاء المشتركة ؟‬

‫‪" :18-00‬تعتبر أجزاء مشتركة مف العقار األجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة لهنتفاع‬ ‫‪ -84‬المادة ‪ 3‬مف القانوف رقـ‬
‫واالستعماؿ مف طرؼ المهؾ المشتركيف جميعيـ أو بععا منيـ"‪.‬‬
‫‪Civ 3ème oct 1993 Rev Droit immob 15 (4) oct – déc. 1993 p : 537.‬‬
‫‪-85‬‬
‫‪Houda El Guennouni : « l’accession à la propriété : encadrement juridique, imperfection »,‬‬
‫‪Etude du mois, bulletin d’information périodique n° 133 Mai 2004. P : 39.‬‬
‫‪ - 86‬المادة ‪ 4‬مف القانوف رقـ ‪:18-00‬‬
‫تعد أجزاء مشتركة‪:‬‬
‫‪ -‬األرض؛‬
‫ىيكؿ العقار واألساسات والجدراف الحاممة لو واألقبية ميما كاف عمقيا؛‬ ‫‪-‬‬
‫واجية البناية؛‬ ‫‪-‬‬
‫السطوح المعدة لهستعماؿ المشترؾ؛‬ ‫‪-‬‬
‫الدرج والممرات والدىاليز المعدة لهستعماؿ المشترؾ؛‬ ‫‪-‬‬
‫مساكف الحراسة والبوابيف؛‬ ‫‪-‬‬
‫المداخؿ والسراديب والمصاعد المعدة لهستعماؿ المشترؾ؛‬ ‫‪-‬‬
‫الجدراف والحواجز الفاصمة بيف شقتيف أو محميف؛‬ ‫‪-‬‬
‫التجييزات المشتركة بما فييا األجزاء التابعة ليا‪ ،‬والتي تمر عبر األجزاء المفرزة؛‬ ‫‪-‬‬
‫المخازف والمداخف ومنافذ التيوية المعدة لهستعماؿ المشترؾ؛=‬ ‫‪-‬‬
‫وتعد كذلؾ أجزاء مشتركة ما لـ ينص عمى ذلؾ في سندات الممكية أو في حالة وجود تعارض بينيا‪:‬‬ ‫=‬
‫‪ -‬الغماءات والشرفات غير المعدة أصه لهستعماؿ الشخصي؛‬
‫‪ -‬الساحات والحدارؽ؛‬
‫‪ -‬المحهت المعدة لهستعماؿ الجماعي‪.‬‬

‫‪29‬‬
‫المطمب األوؿ عمى حقكؽ المالؾ في‬ ‫لإلجابة عف ىذا التساؤؿ سنسمط الضكء في‬
‫المطمب الثاني بعض التزامات‬ ‫األجزاء المشتركة كااللتزامات الممقاة عميو‪ ،‬لنعكس في‬
‫المالؾ‪ ،‬كنخص بالذكر ىنا التكاليؼ المشتركة كأىـ التزاـ يمقى عمى كاىؿ المالؾ المشترؾ‪،‬‬
‫كذلؾ عمى النحك التالي‪:‬‬
‫الملعب األول‪ :‬حقوو المالك في األألزاء الممستكة واالسزا ات المعق اة إعني‬
‫‪.‬‬
‫سسقت‬ ‫الملعب الثاني‪ :‬السكالنف الممستكة رهاو لعمالك أم ضمان لسكن ألماإي‬

‫الملعب األول‪ :‬حقوو المالك في األألزاء الممستكة واالسزا ات المعق اة إعني‬

‫منح القانكف رقـ ‪ 18-00‬لممالؾ المشترؾ حقكقا عمى األجزاء المشتركة مف العقار‬
‫(الفقرة األولى )‪ ،‬في مقابؿ ذلؾ ألزمو بالتزامات يجب عميو احتراميا داخؿ ىذه األجزاء‬
‫(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬حقوؽ المالؾ المشترؾ في األجزاء المشتركة مف العقار‬

‫‪30‬‬
‫اعتبر القانكف رقـ ‪ 18-00‬األجزاء المشتركة ممكية شائعة‪ ،‬يحدد النصيب الشائع لكؿ‬
‫مالؾ فييا عمى أساس مساحة الجزء المفرز العائد لو (المادة ‪87)6‬؛ حيث تخكؿ لممالؾ فييا‬
‫حؽ االستغالؿ كاالستعماؿ مف طرفيـ جميعا أك بعضا منيـ (المادة ‪.88)3‬‬

‫كبغض النظر عف مصطمح " التصرؼ " الذم سقط سيكا مف المشرع في الفقرة‬
‫الثانية مف المادة ‪ ،8931‬يحؽ لممالؾ استعماؿ كاستغالؿ األجزاء المشتركة فيما أعدت ليا‪،‬‬
‫مثال‪ :‬استعماؿ السطح المشترؾ كالممرات المشتركة كالمصعد‪ ،‬كاستغالؿ الحدائؽ كساحات‬
‫‪ ...‬إلخ‪.‬‬

‫أما التصرؼ في الجزء المشاع لممالؾ مف األجزاء المشتركة‪ ،‬فال يتحقؽ إال بالتصرؼ‬
‫‪91‬‬
‫في األجزاء المشتركة ىك‬ ‫في الجزء المفرز العائد لو (المادة ‪ ،90)7‬كىذا الشيكع اإلجبارم‬
‫الذم يميز الممكية المشتركة عف الممكية الشائعة‪.92‬‬

‫‪ -87‬المادة ‪ 6‬مف القانوف رقـ ‪ :18-00‬يحدد النصيب الشارع لكؿ مالؾ في األجزاء المشتركة عمى أساس مساحة الجزء المفرز العارد لو‬
‫بالنسبة إلى مجموع مساحة األجزاء المفرزة في العقار حيف إقامة الممكية المشتركة‪ ،‬ما لـ ينص عمى خهؼ ذلؾ في عقود الممكية "‪.‬‬
‫‪ -88‬لـ يركز ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ 1946‬عمى مميزات الممكية الشارعة (االنتفاع واالستعماؿ) كما فعؿ القانوف رقـ ‪ 18-00‬بؿ اعتبر في الفصؿ‬
‫‪ 5‬المهؾ شراء في أرض العقار وجميع أجزاء البناء غير المخصصة لهستعماؿ الخاص بأحدىـ‪.‬‬
‫‪ -‬أنوار يوالقو‪ " :‬النظاـ القانوني لمممكية المشتركة في القانوف المغربي"‪ ،‬تقرير لنيؿ دبموـ الدراسات العميا المعمقة في القانوف الخاص‪،‬‬
‫جامعة الحسف الثاني كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية عيف الشؽ – الدار البيعاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2002 – 2001‬ص‬
‫‪ 35‬و ‪.36‬‬
‫‪ 85‬مف مدونة‬ ‫بالنسبة لممشرع التونسي جمع بيف الممكية الشارعة وخصارصيا في تحديد حقوؽ المهؾ داخؿ األجزاء المشتركة (الفصؿ‬
‫الحقوؽ العينية)‪.‬‬
‫أما المشرع الفرنسي فقد اعتبر األجزاء المشتركة ممكية مشتركة بيف المهؾ؛ حيث نص صراحة عمى حؽ الممكية المشتركة ليذه األجزاء‬
‫في المادة ‪ 4‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪.1965‬‬
‫‪- M.Weisman : « copropriété tous les problèmes juridique, Définition et structure ». 14 éd. Delmas,‬‬
‫‪1991 p : 17.‬‬
‫– ‪- Pierre Voirin Gilles Goubeaux : « Droit civil, Personnes- famelle incapacité biens obligations‬‬
‫‪sûreté », tome I, L.G.D.J 2001 p : 258/259.‬‬
‫‪ -89‬جاء في الفقرة الثانية مف المادة ‪ 31‬مف القانوف رقـ ‪ ..." :18-00‬لكؿ مالؾ مشترؾ أو مف يحؿ محمو مف مكتر أو غيره أف‬
‫يستعمؿ ويتصرؼ في األجزاء المشتركة بحسب الغرض المعد لو‪ ،‬شريطة أال يمحؽ أي عرر بباقي المهؾ أو بتخصيص العقار"‪.‬‬
‫فمصطمح التصرؼ الوارد في ىذه المادة يتعارض مع ما ورد في المادة ‪ 7‬التي تمنع التصرؼ في األجزاء المشتركة بمعزؿ عف‬
‫األجزاء المفرزة‪ ،‬مما يقتعي إعادة النظر في صياغة ىذه المادة بتعويض مصطمح التصرؼ باالنتفاع حتى يستقيـ مع ما ورد في‬
‫المادة ‪.7‬‬
‫‪ -‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 248 :‬و ‪.249‬‬
‫‪ " :18-00‬ال يجوز أف تكوف األجزاء المشتركة والحقوؽ التابعة ليا محه لمقسمة بيف المهؾ‬ ‫‪ -90‬المادة ‪ 7‬مف القانوف رقـ‬
‫المشتركيف جميعيـ أو بععا منيـ‪ ،‬أو موعوع بيع جبري بمعزؿ عف األجزاء المفرزة‪ ،‬كما ال يجوز ألي مالؾ مشترؾ أف يتصرؼ‬
‫في نصيبو المفرز أو تأجيره أو رىنو بمعزؿ عف األجزاء الشارعة العاردة لو "‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬بعض التزامات المالؾ المشترؾ داخؿ األجزاء المشتركة‬
‫يمزـ المالؾ في األجزاء المشتركة بمجمكعة مف االلتزامات تفرضيا عميو طبيعة بعض‬
‫األجزاء‪.‬‬

‫أوال‪ :‬احتراـ تخصيص العقار وعهقات الجوار‬

‫إف حرية المالؾ في استعماؿ كاستغالؿ األجزاء المشتركة ال يقيدىا إال الضرر‬
‫‪93‬‬
‫(الفقرة الثانية مف المادة ‪.)31‬‬ ‫الالحؽ بباقي المالؾ أك بتخصيص العقار‬

‫كيكحي ىذا التقييد أف المشرع كازف بيف المصمحة الخاصة لممالؾ في األجزاء‬
‫المشتركة؛ حيث خكلو حرية استغالؿ كاستعماؿ ىذه األجزاء‪ ،‬كالمصمحة الجماعية لممالؾ‬
‫‪94‬‬
‫كبتخصيص العقار‪ ،‬إال أف ىذا االشتراط يجعؿ‬ ‫باشت ارط عدـ اإلضرار بحقكؽ باقي المالؾ‬

‫‪ -91‬ال يجوز ألي مف الشركاء طمب قسمة األجزاء المشتركة ألف الغرض الذي أعده لو يقتعي دارما أف تبقى عمى الشيوع‪ ،‬خاصة تمؾ‬
‫األجزاء المحددة بصبغة آمرة في المادة ‪ 4‬مف قانوف ‪.18-00‬‬
‫‪ -‬خالد الحيطي‪" :‬دور قانوف ( ‪ )18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية في اإلنعاش العقاري"‪ ،‬رسالة لنيؿ دبموـ‬
‫الدراسات العميا المعمقة‪ ،‬جامعة الحسف الثاني ‪ ،‬كمية العموـ القانونية واالقتصادية واالجتماعية عيف الشؽ‪ ،‬الدار البيعاء‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪ 2005-2004‬ص‪.56 :‬‬
‫مدحت المراعي‪ ،‬طبعة تحتوي‬ ‫‪ -‬عبد الرزاؽ أحمد السنيوري‪" :‬الوسيط في شرح القانوف المدني"‪ ،‬الجزء الثامف حؽ الممكية تنقيح أحمد‬
‫عمى آخر المستجدات في التشريع والقعاء والفقو‪ ،‬منشأة المعاريؼ باإلسكندرية‪ 2004 ،‬ص‪.192 :‬‬
‫‪ -92‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 16 :‬و ‪.17‬‬
‫‪-93‬‬
‫‪-Jean Baptiste Seuble : « Droit des biens », 2‬‬ ‫‪ème‬‬
‫‪éd, du J C, 2004, p :158‬‬
‫يمنح القعاء الفرنسي تارة لممالؾ الحرية في االستعماؿ واالنتفاع باألجزاء المشتركة‪ ،‬ما لـ يتعارض ذلؾ مع تخصيص العقار أو يمحؽ‬
‫عر ار بباقي المهؾ‪:‬‬
‫‪-Cass. 31 Janv. 1984. Gaz pal 1984, p : 185.‬‬
‫‪-Cass. 3ème civ. 30 Juin 1992. cité par Henri charliac : « coprocpriété, copropriétaires Droit des‬‬
‫‪copropriétaire », op.cit p : 26.‬‬
‫‪- Paris. 4 Mai 1993. Cité par Yves Rouquet, op cit, p : 39.‬‬
‫العقار أو أنو يمحؽ عر ار بحقوؽ‬ ‫وتارة أخرى منع المالؾ مف حقو في االستعماؿ واالنتفاع باألجزاء المشتركة‪ ،‬لتعارعو مع تخصيص‬
‫باقي المهؾ‪=.‬‬
‫=‬ ‫‪Ca Paris 14e ch. A. 30 Avr. 2003. Ca Paris. 9 Juin 1999. cass 3e civ 17 Juin 1997, cité par‬‬
‫‪Jacques Lafond. Bernard Stemmer : « Code de copropriété, textes. Commentaires-‬‬
‫‪Jurisprudence conseils pratiques-Bibliographie », Litec. éd 2006, p : 38.‬‬
‫‪Cass. 3e civ. 14 avr. 1999. Cité par Pierre capoulade : « la cour de cassation et la copropriété,‬‬
‫‪synthèse de jurisprudence, octobre 1998. Décembre 1999 », op cit, p : 591.‬‬
‫– أي األجزاء‬ ‫‪ -94‬نص المشرع صراحة عمى ىذا االلتزاـ في األجزاء المشتركة‪ ،‬بخهؼ األجزاء المفرزة مما يعكس أىميتو في ىذه األجزاء‬
‫المشتركة‪ -‬التي تشيد احتكاكات يومية بيف المهؾ‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫المصمحة الخاصة لممالؾ تتالشى أماـ سيادة المصمحة الجماعية لممالؾ في العقار‬
‫المشترؾ‪.‬‬

‫‪16‬‬ ‫كيحؽ لممالؾ استغالؿ الجزء المشترؾ مثؿ المرآب كمكقؼ لسيارتو (حكـ ع‬
‫صادر عف المحكمة االبتدائية رقـ ‪ 216‬بتاريخ ‪ 2008/5/21‬ممؼ رقـ ‪،95)07/172/9‬‬
‫كلكف ىذه الحرية ليست مطمقة فاالشتراط في عقد البيع عدـ استغالؿ المشترم لممرآب يؤدم‬
‫إلى حرمانو مف حقو في استغالؿ كاستعماؿ ىذا الجزء المشترؾ مف العقار (قرار صادر عف‬
‫المجمس األعمى ع ‪ 353‬ممؼ مدني ع ‪ ،2004/6/1/662‬المؤرخ في ‪.96)2007/1/31‬‬

‫كىكذا تتضاءؿ المصمحة الخاصة لممالؾ في استعماؿ ىذا الجزء المشترؾ‪ ،‬كيرجع‬
‫السبب في ذلؾ إلى أف المشرع لـ ينص صراحة عمى اعتبار المرآب جزءا مشتركا‪ ،‬عمى‬
‫‪4‬؛ حيث يحؽ لممالؾ‬ ‫خالؼ السطح الذم اعتبره مف األجزاء المشتركة بمقتضى المادة‬
‫استعمالو – أم السطح‪ -‬كلكف ليس إلى درجة استحكاذه عميو‪ ،‬إذ يجب عميو بالمقابؿ أف‬
‫‪ 3925‬المؤرخ في‬ ‫يراعي حقكؽ باقي المالؾ فيو (قرار صادر عف المجمس األعمى ع‪:‬‬
‫‪ 2006/12/27‬ممؼ مدني ع ‪ ،97)2004/6/1/3754‬ىذه الحصانة التشريعية التي أضفاىا‬

‫‪ 03/123515‬ومف األجزاء المشتركة كما أدلت‬ ‫‪ -95‬مف حيثيات الحكـ‪ " :‬وحيث أدلت المدعية بشيادة عقارية تثبت ممكيتيا لمعقار رسـ‬
‫‪ D‬يتـ‬ ‫بمحعر معاينة مؤرخ في ‪ 2007/3/24‬المنجز مف طرؼ العوف القعاري (‪ )...‬يفيد بأف مرآب السيارات المخصص لمجناح‬
‫الوقوؼ فيو بشكؿ عشواري وليس ىناؾ مكاف مخصص لكؿ ساكف‪.‬‬
‫وحيث أف المدعية تممؾ نصيبا في األجزاء المشتركة ومف حقيا االستفادة مف المرآب مما يجعؿ طمبيا مبرر ويتعيف االستجابة لو " غير‬
‫منشور‪.‬‬
‫‪ -96‬األساس الذي اعتمد عميو المجمس األعمى لرفض الطمب‪:‬‬
‫لكف ردا عمى الوسارؿ مجتمعة لتداخميا فإنو يتجمى مف عقد البيع المنعقد بيف الطاعنة والمطموبيف أماـ الموثؽ (‪ )...‬بتاريخ‬
‫‪461‬‬ ‫‪ 1999/11/17‬أنو نص عمى مجموع الحصص الشارعة بالمحؿ موعوع التعاقد‪ ،‬واستثنى موقؼ السيارة بالمرآب وأنو طبقا لمفصؿ‬
‫مف قانوف االلتزامات والعقود إذا كانت ألفاظ العقد صريحة امتنع البحث عف قصد صاحبيا وأنو طبقا لمفصؿ ‪ 230‬مف نفس القانوف فإف‬
‫االلتزامات التعاقدية المنشأة عمى وجو صحيح تقوـ مقاـ القانوف بالنسبة إلى منشريا‪ ،‬وال يجوز إلغاؤىا إال برعاىما معا أو في الحاالت‬
‫المنصوص عمييا في القانوف‪ ،‬وأنو ال يستفاد مف وثارؽ الممؼ أف ممثؿ الطاعنة قدـ تحفظا عمى الشرط الوارد في العقد بؿ وقعو بعد‬
‫تهوتو عميو مف الموثؽ وبعدما أكد معرفتو التامة لمعقار واطهعو عميو قبؿ شرارو‪ ،‬وأف المحكمة مصدرة القرار المطعوف فيو لما ليا مف‬
‫سمطة في تقييـ الحجج المعروعة عمييا واستخهص قعاريا منيا فإنيا عندما عممت قعاءىا بأنو‪ " :‬بالرجوع لمعبارة المشارة إلييا في‬
‫الفقرة األولى مف العقد التوثيقي يتبيف أف المحؿ موعوع عقد الشراء يتوفر عمى أجزاء مشتركة في العمارة إال أنو ال يتوفر عمى مكاف‬
‫إليقاؼ السيارة بالمرآب وأف المستأنؼ عايف المحؿ موعوع العقد وقبمو عمى حالتو‪ ،‬وذلؾ باطهعيا عمى العقد الذي تمي عمييا معمونو‬
‫= العمارة "‪ ،‬وىو تعميؿ كاؼ لما قعى بو القرار‬ ‫وقبمتو بما فيو الفقرة المشار فييا لعدـ توفرىا عمى مكاف إليقاؼ السيارة بمرآب =‬
‫مما تبقى معو بقية عممو األخرى المنتقدة عمه زاردة يستقيـ القرار بدونيا والوسارؿ غير جديرة باالعتبار "‪ ،‬قرار غير منشور‪.‬‬
‫‪ 66‬مف ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬بالشأف التحفيظ‬ ‫‪ -97‬األساس الذي اعتمده المجمس األعمى لرفض الطمب‪ ... " :‬لكف حيث إنو طبقا لمفصؿ‬
‫‪ 4‬مف‬ ‫العقاري فإف كؿ حؽ عيني متعمؽ بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة لمغير إال بتسجيمو في الرسـ العقاري‪ ،‬وأنو طبقا لمفصؿ‬

‫‪33‬‬
 ‫المشرع عمى السطح باعتباره جزءا مشتركا لـ يستغميا القضاء‪ ،‬الذم الزاؿ يبحث في نظاـ‬
‫الممكية المشتركة عف الطابع المشترؾ لمسطح‪.98‬‬

‫كسكاء بحث في نظاـ الممكية المشتركة عف الطابع المشترؾ لمسطح‪ ،‬أك استند إلى‬
‫المادة ‪ 4‬مف القانكف رقـ ‪ 18-00‬العتبار السطح جزءا مشتركا‪ ،‬فإف اليدؼ كاحد‪ ،‬كىك منع‬
‫تعسؼ المالؾ عند استعمالو ليذا الجزء‪ ،‬كرغـ أف ىذا المنع يستقيـ مع طبيعة السكف‬
‫الجماعي في الممكية المشتركة‪ ،‬إال أنو ال يستقيـ مع المصمحة الخاصة لممالؾ في انتفاعو‬
‫كاستعمالو لألجزاء المشتركة بكؿ حرية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الطبيعة المشتركة لبعض األجزاء المشتركة تفرض التزامات خاصة‬

‫أ‪ -‬اٌجذساْ ‪ٚ‬اٌح‪ٛ‬اجض اٌّشتشوخ‪:‬‬
‫تعتبر الجدراف كالحكاجز الفاصؿ بيف شقتيف أك محميف مف األجزاء المشتركة (المادة‬
‫‪ ،)4‬مما يعني أنيا ليست في ممكية أم مالؾ داخؿ العقار المشترؾ‪ ،‬لكف لك افترضنا أف‬
‫أحد المالؾ المشتركيف أراد بيع شقتو لجاره المحادم لو‪ ،‬كأراد ىذا األخير ضـ الشقتيف في‬
‫شقة كاحدة بيدـ الحائط الفاصؿ بينيما‪ ،‬ففي ىذه الحالة فإف الطابع اآلمر لمتعداد الكارد في‬

‫القانوف رقـ ‪ 18-00‬بتاريخ ‪ 3‬أكتوبر ‪ 2002‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية فإف السطوح المعدة لهستعماؿ المشترؾ‬
‫تعد مف أجزاء العقار المشترؾ وأنو ال يستفاد مف وثارؽ أف تنازؿ (‪ )...‬لكؿ مف الطاعنتيف مسجؿ بالصؾ العقاري وأف شيادة المحافظ‬
‫العقاري ببرشيد بتاريخ ‪ 2000/12/20‬تفيد أف ىي مبنية بقانوف المؤشر عميو مف قبؿ المحافظ عمى األمهؾ العقارية في فصمو السابع‬
‫ووصؼ العمارة المرفؽ بو يتعمف أ ف العمارة تتكوف مف طابؽ سفمي بو شقة المطموب مرآب وأجزاء مشتركة وطابؽ أوؿ بو شقة‬
‫الطاعف (‪ )...‬وأجزاء مشتركة والطابؽ الثاني بو شقة الطاعف (‪ )...‬وأجزاء مشتركة ثـ السطح الذي ىو جزء مشترؾ واستعمالو لكافة‬
‫المهؾ وعميو فإف المحكمة لما اعتمدت ما ذكر وعممت ما قعت بو بأف " الثابت مف شيادة المحافظة العقارية المتعمقة بالممكية‬
‫المشتركة والمحررة بتاريخ ‪ 2002/12/20‬أف المستأنؼ مالؾ لمجزء الغير مشترؾ المتكوف مف شقة بالطابؽ السفمي موعوع الرسـ‬
‫‪ 15/6998‬وأف استدالؿ‬ ‫العقاري األصمي ‪ 15/6958‬وألجزاء مشتركة وىي ‪ 3000‬مف أصؿ ‪ 10.000‬جزء مف الرسـ العقاري األصمي‬
‫المستأنؼ عمييما بتنازؿ البارع ليما عف بعض الحقوؽ المشتركة مردود أماـ تبوث ممكية المستأنؼ لألجزاء المشتركة أعهه بشيادة‬
‫المحافظة العقارية وأف ما انتيت إليو الخبرة مخالؼ لما ذكر وىو غير ذي أثر " فإنيا تكوف بذلؾ قد عممت ما توصمت إليو تعميه كافيا‬
‫والوسيمة عمى غير أساس "‪ ،‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -98‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 968‬المؤرخ في ‪ 2003/3/27‬ممؼ مدني‪ ،‬ع ‪ 2002/3819‬غير منشور‬
‫‪ 1091‬المؤرخ في ‪ 2004/04/04‬الممؼ المدني ع ‪ 00/4/1/1349‬منشور بمجمة قعاء المجمس‬ ‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع‬
‫األعمى‪ ،‬ع ‪ 62‬س‪ ،25‬ص‪.55-52 :‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3452‬بتاريخ ‪ 2008-10-15‬ممؼ مدني‪ ،‬ع ‪ 2007/3/1/1636‬غير منشور‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫المادة ‪ 4‬لبعض األجزاء المشتركة‪ ،‬كالتي مف بينيا الجدراف كالحكاجز سيحكؿ دكف ىدـ‬
‫المالؾ ليذا الحائط الذم يظؿ جزءا مشتركا‪.‬‬

‫كتفاديا لمكقكع في مثؿ ىذه الحالة‪ ،‬يستحسف جعؿ الجدراف أك الحكاجز الفاصمة بيف‬
‫شقتيف أك محميف مف األجزاء المشتركة ذات الطابع المكمؿ إلرادة المالؾ‪.‬‬
‫ة‪ -‬االستؼّبي االستئثبس‪ٌ ٞ‬جؼض األجضاء اٌّشتشوخ‪:‬‬
‫تكجد في العقار المشترؾ أجزاء مشتركة مخصصة لالستعماؿ كاالستغالؿ الخاص‬
‫ببعض المالؾ دكف البعض اآلخر منيـ (المادة ‪ ،99)3‬ىذا االنتفاع االستئثارم فيو محاباة‬
‫ليؤالء عمى حساب حقكؽ باقي المالؾ في استغالؿ ىذه األجزاء‪ ،‬مما سيساىـ في تضييؽ‬
‫حؽ المالؾ في االنتفاع بيا‪ ،‬إذا لـ يكف ىك صاحب ىذا االنتفاع الخاص‪ ،‬كما أف ىذا‬
‫– لـ يسمـ مف‬ ‫األخير – أم صاحب الحؽ في االنتفاع الخاص ببعض األجزاء المشتركة‬
‫التقييد؛ حيث يجب عميو أف يراعي حقكؽ باقي المالؾ كتخصيص العقار عند استعمالو لتمؾ‬
‫األجزاء‪.100‬‬

‫كتجدر اإلشارة إلى أف الخمؼ الخاص كالعاـ لممالؾ لـ يسمما مف تقييد حقكقيما عند‬
‫استعماؿ كاستغالؿ األجزاء المشتركة؛ حيث يمزماف باحتراـ تخصيص العقار كحقكؽ باقي‬
‫المالؾ عند استعماليما كاستغالليما ليذه األجزاء (الفقرة الثانية مف المادة ‪.)31‬‬

‫كتعكس ىذه السمسمة مف التقييدات التي تمحؽ حقكؽ المالؾ‪ ،‬سكاء أكانت في األجزاء‬
‫المشتركة أك كانت في األجزاء الخاصة ببعض المالؾ‪ ،‬أك تمؾ التي تمحؽ الخمؼ الخاص‬
‫كالعاـ لممالؾ‪ ،‬عمى أف حقكقيـ في األجزاء المشتركة حقكؽ مقيدة بالمصمحة المشتركة في‬
‫العقار كالمتمثمة في عدـ اإلضرار بحقكؽ باقي المالؾ كبتخصيص العقار‪ ،‬مما يجعؿ‬
‫المصمحة المشتركة في العقار تطفك مرة أخرل عمى سطح المصالح التي يراعييا المشرع‬
‫داخؿ الممكية المشتركة‪.‬‬

‫‪ -99‬نصت المادة ‪ 3‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬عمى أف األجزاء المشتركة مف العقار تمؾ المخصصة النتفاع و االستعماؿ مف طرؼ المهؾ‬
‫المشتركيف جميعيـ أو بععا منيـ مما يعني أف ىناؾ أجزاء متخصصة لبعض المهؾ دوف البعض اآلخر‪.‬‬
‫‪-100‬‬
‫‪Cass 3e civ. 6Juin 2007, Gaz. Pal Som juris 2007 p : 3379.‬‬

‫‪35‬‬
 ‫فيؿ اكتفى المشرع بيذيف القيديف فقط؟ ‪ -‬تخصيص العقار وعدـ اإلعرار بحقوؽ‬
‫باقي المهؾ عمى حقوؽ المالؾ داخؿ األجزاء المشتركة‪ -‬أـ أف طبيعة ىذه األجزاء أفرزت‬
‫التزامات أخرى تمقى عمى عاتؽ المالؾ المشترؾ ؟‬

‫الملعب الثاني‪ :‬السكالنف الممستكة رهاو لعمالك أم ضمان لسكن ألماإي سسقت‬
‫ألزـ القانكف رقـ ‪ 18-00‬المالؾ المشترؾ بضركرة المساىمة في التكاليؼ المشتركة‬
‫التي تشكؿ ضمانا لسكف مستقر داخؿ الممكية المشتركة ( الفقرة األولى )‪ ،‬إال أنيا مع ذلؾ‬
‫يمكف أف ترىؽ المالؾ عند أدائيا ( الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬التكاليؼ المشتركة عماف لسكف جماعي مستقر‬

‫‪36‬‬
‫إف نجاح فكرة السكف الجماعي داخؿ العقار المشترؾ‪ ،‬يقتضي باألساس التزاـ المالؾ‬
‫بالمساىمة في التكاليؼ المشتركة التي يستمزميا الحفاظ عمى األجزاء المشتركة كصيانتيا‬
‫‪ 36‬في فقرتيا األكلى ‪ ،102‬ىذه التكاليؼ ذات‬ ‫كتسييرىا‪ ،101‬كفقا لما نصت عميو المادة‬
‫الطابع المالي تحتـ عمى المالؾ أداء حصتو كاممة فييا كفي كقتيا المحدد‪ ،‬حتى ال يؤدم‬
‫تماطمو أك امتناعو عف أدائيا إلى تراكميا‪ ،‬كبالتالي صعكبة تحصيميا‪ ،‬مما ينتج عنو ضعؼ‬
‫سيكلة اتحاد المالؾ لمكاجية أعماؿ تنظيؼ ك صيانة العقار‪ ،‬فباألحرل إدخاؿ تحسينات‬
‫عميو‪ ،‬األمر الذم سينعكس سمبا عمى صيانة كجمالية كركنؽ األجزاء المشتركة فتتضاءؿ‬
‫قيمتيا‪ ،103‬بؿ كسيصبح العقار برمتو مشكال مف مشاكؿ التعمير التي تشيدىا بالدنا ‪.104‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التكاليؼ المشتركة إرىاؽ لممالؾ‬

‫ترىؽ التكاليؼ المشتركة المالؾ مف حيث معيار تكزيعيا كأيضا ضمانا لتحصيميا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬معيار توزيع التكاليؼ‬

‫لتحقؽ التكاليؼ الغرض الذم كجدت ألجمو‪ ،‬البد مف كجكد معيار يحتكـ إليو لتكزيعيا‬
‫بيف المالؾ‪.‬‬

‫‪ -101‬التكاليؼ المتعمقة بالمحافظة عمى األجزاء المشتركة مثؿ‪ :‬إصهحات السطوح والجدراف األساسية‪ ،‬قنوات الصرؼ الصحي‪،‬‬
‫الحدارؽ ‪....‬‬
‫‪ -‬التكاليؼ المتعمقة بصيانة األجزاء المشتركة مثؿ‪ :‬شراء مواد وأدوات التنظيؼ‪ ،‬أجور األشخاص القارميف بالصيانة (البواب ‪،‬‬
‫البستاني‪ )... ،‬التكاليؼ المتعمقة بإدارة األجزاء المشتركة؛ مثؿ أتعاب ومصاريؼ وكيؿ االتحاد‪ ،‬المصاريؼ المتعمقة بتقييد الرىف‬
‫الجبري عمانا لديوف االتحاد في مواجية أععارو‪ ،‬العرارب والرسوـ المترتبة عمى مجموع العقار المشترؾ‪ ،‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪،‬‬
‫ص‪.292 ،291 :‬‬
‫‪-Cass. 3e civ, 26 Janv. 2000, JCP (o), N° 11 . som juris 2000, p : 496‬‬
‫‪- Cass. 3e civ, 13 Juill 1993 Rev D Imm 15 (4) oct déc 1993 p : 593.‬‬
‫‪- Cass. 3e civ, 8 Mars 2000 JCP « G », N° 18 som juris 2000 p : 822.‬‬
‫‪- Cass 3e civ. 11 oct 2006. Gas Pal Somm juris 2007‬‬
‫‪- Cass 3e civ 21 Nov 2000, Cass 3e civ sept 2004 cité par Yves Rouquet op cit p : 55‬‬
‫‪- Paris 16 Janv 2003, Paris 30 Mars 2000 cité par : Yves Rouquet op cité. P : 60.‬‬
‫‪ -102‬الفقرة األولى مف المادة ‪ 36‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يجب عمى كؿ مالؾ مشترؾ المساىمة في التكاليؼ التي يستمزميا‬
‫الحفاظ عمى األجزاء المشتركة وصيانتيا وتسييرىا "‪.‬‬
‫‪ -103‬عبد الحؽ صافي‪ " ،‬الممكية المشتركة‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 167 :‬و ‪.168‬‬
‫‪ -104‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.288 :‬‬

‫‪37‬‬
 ‫كبالرجكع إلى الفقرة الثانية مف المادة ‪ ،10536‬نجد أف المشرع يحدد ىذا المعيار عمى‬
‫‪106‬‬
‫التي‬ ‫‪6‬‬ ‫أساس نصيب كؿ مالؾ في الجزء المفرز مف العقار كما ىي مبينة في المادة‬
‫تحدد النصيب الشائع لكؿ مالؾ في األجزاء المشتركة عمى أساس مساحة الجزء المفرز‬
‫العائد لكؿ مالؾ بالنسبة إلى مجمكع مساحة األجزاء المفرزة في العقار حيف إقامة الممكية‬
‫المشتركة‪.‬‬

‫‪ 36‬عند‬ ‫كبغض النظر عف عدـ الدقة التي تعترم صياغة الفقرة الثانية مف المادة‬
‫ربطيا بالمادة ‪ ،1076‬فإف معيار تكزيع التكاليؼ يتحدد عمى أساس مساحة الجزء المفرز‬
‫العائد لكؿ مالؾ بالنسبة إلى مجمكع مساحة األجزاء المفرزة في العقار حيف إقامة الممكية‬
‫المشتركة‪.‬‬

‫فيؿ مساحة الجزء المفرز لممالؾ‪ ،‬كفيمة مف الناحية المنطقية لتحديد نصيبو مف‬
‫التكاليؼ ؟‬
‫ال يمكف الكقكؼ عند مساحة الجزء المفرز كحدىا لتحديد مقدار مساىمة المالؾ في‬
‫التكاليؼ‪ ،‬ألف ىناؾ أجزاء مشتركة تتفاكت فييا حاجيات كمصالح المالؾ‪ ،‬فمقدار المنفعة‬
‫التي يجنييا مثال مالكاف لشقتيف في الطابؽ الخامس مف المصعد يكميا‪ ،‬تفكؽ المنفعة التي‬
‫يجنييا مالؾ لشقة متكاجدة لكحدىا في الطابؽ األرضي رغـ أف مساحة الشقة في الطابؽ‬
‫األرضي تفكؽ مساحة كؿ شقة في الطابؽ الخامس‪ ،‬مما يجعؿ كؿ مالؾ في الطابؽ‬

‫‪ -105‬الفقرة الثانية مف المادة ‪ " :36‬تحدد التكاليؼ المترتبة عمى الحفاظ عمى األجزاء المشتركة وصيانتيا وتسييرىا عمى أساس نصيب كؿ‬
‫مالؾ في الجزء المفرز مف العقار كما ىي محددة في المادة ‪ 6‬مف ىذا القانوف‪ ،‬ما لـ يتـ االتفاؽ عمى خهؼ ذلؾ "‬
‫‪ -106‬المادة ‪ 6‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يحدد النصيب الشارع لكؿ مالؾ في األجزاء المشتركة عمى أساس مساحة الجزء المفرز العارد لو‬
‫بالنسبة إلى مجموع مساحة األجزاء المفرزة في العقار حيف إقامة الممكية المشتركة‪ ،‬ما لـ ينص عمى خهؼ ذلؾ في عقود الممكية‪.‬‬
‫‪ ،36‬فيذه األخيرة تحدد معيار‬ ‫‪ -107‬يظير الربط التشريعي بيف المادتيف ‪ 36‬و ‪ 6‬نوعا مف عدـ الدقة في صياغة الفقرة الثانية مف المادة‬
‫وليس جزءا مفر از‬ ‫توزيع التكاليؼ عمى أساس نصيب المالؾ في الجزء المفرز مف العقار‪ ،‬في حيف يحتوي العقار عمى أجزاء مفرزة‪،‬‬
‫تعود ممكية كؿ جزء منيا إلى مالؾ مشترؾ (المادتاف ‪ 1‬و ‪ ،)2‬ورغـ إمكانية ممكية جزء مفرز مف طرؼ مالكيف أو أكثر (المادة ‪ ،)14‬وال‬
‫‪ 6‬التي تبيف كيفية‬ ‫‪ 36‬ىذه الحالة‪ ،‬خاصة وأف ىذه المادة تحيؿ عمى المادة‬ ‫يوجد ما يوحي أف المشرع قصد بالفقرة الثانية مف المادة‬
‫تحديد النصيب الشارع لممالؾ في األجزاء المشتركة وليس المفرزة‪ ،‬األمر الذي يتماشى مع دور التكاليؼ في الحفاظ عمى األجزاء‬
‫المشتركة وصيانتيا وتسييرىا‪ ،‬مما يجعؿ مساىمة المالؾ في ىذه التكاليؼ مرتكزة عمى أساس وجود نصيب شارع لو في األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬وبيذا تصبح صياغة الفقرة الثانية مف المادة ‪ 36‬عمى الشكؿ التالي‪:‬‬
‫" تحدد التكاليؼ المترتبة عف الحفاظ عمى األجزاء المشتركة وصيانتيا وتسييرىا عمى أساس النصيب الشارع لكؿ مالؾ في األجزاء‬
‫المشتركة مف العقار كما ىي محددة في المادة ‪ 6‬مف ىذا القانوف‪ ،‬ما لـ ينص االتفاؽ عمى خهؼ ذلؾ "‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫الخامس يساىـ في تكاليؼ الحفاظ عمى المصعد كصيانتو بمقدار أقؿ مف المالؾ في الطابؽ‬
‫األرضي‪ ،‬الشيء الذم يخمؽ عدـ المساكاة في تكزيع التكاليؼ بيف المالؾ‪.‬‬

‫كاذا كاف تشخيص ىذه النقائص منارة تصحيح معيار تكزيع التكاليؼ‪ ،‬فإف المعيار‬
‫‪108‬‬
‫التي يجنييا‬ ‫العادؿ في تكزيعيا بيف المالؾ ىك ذلؾ المعيار الذم يراعي مقدار المنفعة‬
‫كؿ مالؾ مف األجزاء المشتركة‪.‬‬

‫كما يشفع لممشرع في معيار تكزيع التكاليؼ‪ ،‬أنو أتاح إمكانية االتفاؽ عمى مخالفتو‬
‫في المادتيف ‪ 36‬ك ‪ ،6‬كذلؾ بتضميف نظاـ الممكية المشتركة بنكدا تضع معايير أكثر عدالة‬
‫لتكزيع التكاليؼ‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬ماذا لو أغفؿ نظاـ الممكية المشتركة ىذه البنود؟ خاصة أنيا ال تعتبر مف‬
‫البيانات اإللزامية فيو (المادة ‪ ،)9‬أو أورد معيا ار ال يوزع التكاليؼ بطريقة عادلة بيف‬
‫المهؾ ؟‬

‫‪ -108‬جعؿ المشرع الفرنسي في قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬معيار توزيع التكاليؼ بيف المهؾ ذا طبيعة آمرة بمقتعى المادة ‪ 43‬ويختمؼ حسب‬
‫المادة ‪ 10‬بيف نوعيف مف التكاليؼ‪ :‬اؿ نوع األوؿ التكاليؼ المتعمقة بالحفاظ عمى األجزاء المشتركة وصيانتيا وادارتيا والتي تعرؼ‬
‫بالتكاليؼ العامة كتمؾ التي تخص إصهح السطوح‪ ،‬شراء مواد تنظيؼ ‪ ...‬إلخ‪ ،‬حيث يحدد معيار توزيع التكاليؼ فييا عمى أساس قيمة‬
‫‪ ،5‬إذ يتـ توزيع التكاليؼ بناء عمى الحصص النسبية‬ ‫األجزاء المفرزة التي يتعمنيا كؿ جزء في الممكية المشتركة كما تحدده المادة‬
‫العاردة لكؿ مالؾ مشترؾ في األجزاء المشتركة وتحدد الحصص باعتماد ثهثة معايير‪ :‬مساحة‪ ،‬موقع‪ ،‬مكونات جزء الممكية المشتركة‪.‬‬
‫أما النوع الثاني مف التكاليؼ فيي تمؾ المترتبة عف الخدمات الجماعية وعناصر التجييز المشتركة وتتعمؽ ىذه التكاليؼ بالمصاريؼ‬
‫الخاصة كالخدمات المنجزة لفاردة العقار المشترؾ مف قبؿ أشخاص مقابؿ أجر أو التجييزات المنجزة لتسييؿ أو تحسيف ظروؼ عيش‬
‫السكاف مثؿ مصاريؼ المصاعد‪ ،‬فيذه التكاليؼ تحدد عمى أساس لفاردة ىذه الخدمات والعناصر بالنسبة لكؿ جزء في الممكية المشتركة‬
‫حيث يتـ تقدير الفاردة بطريقة موعوعية‪.‬‬
‫لمتعمؽ أكثر انظر باألساس‪ :‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪ :‬مف ‪ 291‬إلى ‪.294‬‬
‫وأيعا‪:‬‬
‫‪- Marcel Morand : « Quote-part de copropriété et répartition des charges », A.J.P.I 1997, p : 94.‬‬
‫‪- Cabanac : « le nouveau régime des charges de copropriété depuis la loi 10 Juillet 1965 », Gaz Pal‬‬
‫‪1965, 2 doct, p : 80‬‬
‫‪Albert Zerflu et Marcel Morand : « De la notion d’équipement et de services quant à la répartition‬‬
‫‪des charges de copropriété », Gaz Pal 1977, 1 doct p : 41.‬‬
‫تكاليؼ حفظ األجزاء‬ ‫‪ -‬أما المشرع التونسي فأشار في الفصؿ ‪ 88‬مف مدونة الحقوؽ العينية إلى وجوب مساىمة المالؾ في‬
‫المشتركة وصيانتيا وترميميا وادارتيا‪ ،‬ووعع معيا ار غامعا لتوزيعيا؛ حيث تحدد التكاليؼ حسب نسبة الجزء المفرز لممالؾ في‬
‫العمارة‪ ،‬فيؿ يقصد المساحة أـ قيمة نسبة الجزء المفرزة؟ مع العمـ أف ىذا المعيار جاء مكمه إلرادة المهؾ التي يمكف ليا أف تعد‬
‫لو‪.‬‬
‫‪ -‬التيجاني مبيد‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪ 150 :‬إلى ‪.153‬‬

‫‪39‬‬
‫لتفادم عكاقب الكقكع في ىذيف الكضعيف‪ ،‬أتاح المشرع إمكانية تعديؿ تكزيع التكاليؼ‬
‫‪ ،11037‬التي‬ ‫بأغمبية ثالثة أرباع أصكات المالؾ حسب المادة‬ ‫‪109‬‬
‫مف طرؼ الجمع العاـ‬
‫‪111‬‬
‫ك ‪ ،36‬إال أف ىذا التعديؿ يظؿ صعبا لتعميقو مف طرؼ‬ ‫أحالت عمى أحكاـ المادتيف ‪21‬‬
‫المشرع عمى أغمبية ثالثة أرباع أصكات المالؾ ‪ ،112‬مما ال يترؾ لممالؾ إال خيار طرؽ باب‬
‫القضاء حسب المادة ‪ ،11338‬التي تخكؿ لممالؾ إذا تبيف لو أف مساىمتو في التكاليؼ تفكؽ‬
‫ما ينكبو إمكانية عرض األمر عمى المحكمة المختصة لممطالبة بمراجعتيا ‪.114‬‬

‫كرغـ ما تحممو ىذه الحمكؿ التشريعية – لتفادم عدـ عدالة معيار تكزيع التكاليؼ –‬
‫في طياتيا مف حماية لممصمحة الفردية لممالؾ بكجكد معيار عادؿ لتكزيع التكاليؼ في نظاـ‬
‫الممكية المشتركة‪ ،‬أك إمكانية تعديؿ تكزيعيا بأغمبية ثالثة أرباع أصكات المالؾ‪ ،‬أك المطالبة‬
‫القضائية لممالؾ بتعديؿ تكزيعيا‪ ،‬إال أف المصمحة العامة لمعقار تظؿ المصمحة األكثر‬

‫‪-109‬‬
‫‪Cf. Quignard : « Revision des charges en copropriété », J C P ( N), 1990 Prat 1663, p : 677.‬‬
‫‪ - 110‬المادة ‪ 37‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ال يجوز تعديؿ توزيع التكاليؼ المشتركة إال مف طرؼ الجمع العاـ بأغمبية ثهثة أرباع أصوات‬
‫المهؾ وفقا ألحكاـ المادتيف ‪ 21‬و ‪ 36‬مف ىذا القانوف‪.‬‬
‫يقرر الجمع العاـ كؿ تعديؿ لتوزيع التكاليؼ المشتركة بنفس األغمبية واال قررتو المحكمة المختصة بناء عمى طمب أحد المهؾ‬
‫المشتركيف"‪.‬‬
‫‪ - 111‬المادة ‪ 21‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يشترط أف تتوافر أغمبية ثهثة أرباع أصوات المهؾ المشتركيف لبيت الجمع العاـ في المسارؿ‬
‫التالية‪... :‬‬
‫‪ -‬مراجعة توزيع التكاليؼ المشتركة المنصوص عمييا في المادة ‪ 37‬مف ىذا القانوف بسبب تغيير الغرض المخصص لو جزء أو أكثر مف‬
‫األجزاء المفرزة ‪"...‬‬
‫أما بالنسبة المشرع التونسي‪ ،‬فمـ ينص صراحة عمى إمكانية تعديؿ توزيع التكاليؼ‪ ،‬بخهؼ القانوف الفرنسي الذي أجاز تعديؿ توزيع‬
‫التكاليؼ في المادة ‪ 11‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬بإجماع المهؾ‪ ،‬مع مراعاة بعض االستثناءات نصت عمييا باقي فقرات المادة ‪11‬‬
‫والمادة ‪ 12‬مف نفس القانوف‪ ،‬حيث يمكف لمجمع العاـ بقرار األغمبية أف يدخؿ تغييرات عمى التوزيع األصمي لمتكاليؼ في حاالت محددة‬
‫عمى سبيؿ الحصر‪ ،‬مع إمكانية المطالبة قعاريا بمراجعة توزيع التكاليؼ مف طرؼ المتعرر منيا‪.‬‬
‫‪Philippe viard : « modification de la répartition de charges de copropriété », A J D I. 2000, P :‬‬
‫‪220 ou 222.‬‬
‫‪ - 112‬عبد الحؽ صافي‪" :‬الممكية المشتركة ‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.171 :‬‬
‫‪ - 113‬المادة ‪ 38‬مف القانوف رقـ ‪ :18-00‬يحؽ لكؿ مالؾ‪ ،‬إذا تبيف لو أف مساىمتو في التكاليؼ تفوؽ ما ينوبو أف يعرض األمر عمى‬
‫المحكمة المختصة لممطالبة بمراجعتيا ‪."...‬‬

‫‪-114‬‬
‫‪-Cass. 3e civ. 30 avr 2002, ca Paris 23 ch. B. 21 fév 2002, cité par Jacques Lafond, Bernard‬‬
‫‪Stemmer. Op. cit, p : 93.‬‬

‫‪40‬‬
 ‫حماية‪ ،‬فكيفما كاف معيار تكزيع التكاليؼ يجب عمى المالؾ أداؤىا‪ ،‬فيي محاطة بضمانات‬
‫قانكنية‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬العمانات القانونية ألداء التكاليؼ المشتركة‬

‫تنقسـ ىذه الضمانات إلى ضمانات عينية كأخرل شخصية‪ ،‬إضافة إلى دعاكل‬
‫قضائية‪:‬‬
‫أ‪ -‬اٌضّبٔبد اٌؼ‪١ٕ١‬خ‪:‬‬
‫‪116‬‬
‫ديكف في ذمتو‬ ‫يمزـ المالؾ بأداء نصيبو مف التكاليؼ ‪ ،115‬فيي حسب المادة ‪40‬‬
‫‪ 163‬مف ظيير ‪ 2‬يكنيك‬ ‫التحاد المالؾ تتمتع بالرىف الجبرم المنصكص عميو في الفصؿ‬
‫‪ ،117‬كما يستفيد‬ ‫‪ 1915‬المتعمؽ بتعييف القكانيف الجارية عمى العقارات المحفظة (المقيدة)‬

‫‪-115‬‬
‫‪-Cass 3e civ 23 fév 2000 J.C.P N° 15-16 somm de juris 2000 p : 712.‬‬
‫‪Cf Givord, les travaux d’amélioration et les charges de copropriété Gaz Pal 1967 doc 94.‬‬
‫‪ -116‬بغض النظر عف ظيير ‪ 12‬أغسطس ‪ 1913‬الذي سقط سيوا مف المشرع‪ ،‬فالصحيح ىو ظ ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬حيث جاءت المادة ‪40‬‬
‫حسب صياغة القانوف رقـ ‪ 18-00‬كالتالي‪ " :‬تتمتع ديوف اتحاد المهؾ المترتبة في ذمة أحد أععارو بالرىف الجبري المنصوص عميو‬
‫في الفصؿ ‪ 163‬مف الظيير الشريؼ الصادر بتاريخ ‪ 9‬رمعاف ‪ 12 ( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬المتعمؽ بالتشريع المطبؽ عمى العقار‬
‫المحفظ‪.‬‬
‫يتـ رفع الرىف وشطبو بأمر يصدره رريس المحكمة‪ ،‬إذا ثبت لو أف المالؾ المديف قاـ بأداء الديف أو إيداعو بصندوؽ المحكمة المختصة‬
‫لفاردة الدارف المرتيف‪.‬‬
‫يمكف لمف أقاـ الرىف أف يرفعو "‬
‫‪ -117‬الفصؿ ‪ 163‬مف ظ ‪ 2‬يونيو ‪" :1915‬إف الرىف اإلجباري ىو الذي يعطى بمقتعى حكـ صادر مف المحكمة العدلية مف غير رعى‬
‫المديف وذلؾ في األحواؿ اآلتي بيانيا فقط‪:‬‬
‫‪.....‬؛=‬
‫سابعا‪ :‬المهكيف الشركاء في الحظوظ المشاعة أو غير المشاعة لكؿ شريؾ منيـ قصد أداء مساىمتو في الصوارر السنوية والنفقات أو‬ ‫=‬
‫الصوارر االستثنارية؛‪ ،"....‬أحمد ادريوش‪ :‬ـ‪.‬س‪.‬‬
‫ويخوؿ ىذا الرىف عمى العقار المحفظ ويقتعي مف اتحاد المهؾ رفع دعوى بواسطة السنديؾ لدى المحكمة االبتدارية لموقع العقار وذلؾ‬
‫عد المالؾ المشترؾ المتماطؿ في أداء التكاليؼ المترتبة عميو وفقا لشروط شكمية‪.‬‬
‫ويرتب ىذا الرىف نفس آثار الرىف الرسمي سواء بالنسبة لممحؿ المرتيف‪ ،‬حيث يشمؿ كافة الممحقات الموجودة بالمحؿ أو بالنسبة لمديف‬
‫المعموف حيث يعمف أصؿ ديوف المالؾ المشترؾ في مواجية االتحاد‪ ،‬إعافة إلى الفوارد التأخيرية‪ ،‬أو بالنسبة لهتحاد بصفتو دارف‬
‫مرتيف حيث تخوؿ لو حؽ نزع ممكية المحؿ المرىوف وبيعو لموفاء بالديف‪ ،‬حؽ األفعمية في استيفاء الديف المعموف بالرىف‪ ،‬حؽ تتبع‬
‫المحؿ المرتيف‪ ،‬وحؽ استصدار حكـ استعجالي بتقييد الرىف الجبري تقييدا احتياطيا‪.‬‬
‫ويفؾ الرىف الجبري المقرر عمى محؿ – أو شقة ‪ -‬المالؾ المشترؾ المديف بأدارو الحصة المستحقة مف التكاليؼ المشتركة أو بإيداعيا‬
‫بصندوؽ المحكمة المختصة لفاردة االتحاد بصفتو دارنا مرتينا‪ ،‬حيث يستند إلى الحكـ بفؾ الرىف النياري لمطالبة المحافظ عمى الممكية‬
‫العقارية لمتشطيب عميو‪.‬‬

‫‪41‬‬
 ‫‪118‬‬
‫عند تحصيؿ ىذه الديكف مف حؽ االمتياز عمى‬ ‫اتحاد المالؾ أيضا حسب المادة ‪41‬‬
‫منقكالت المالؾ المديف المكجكدة داخؿ شقتو أك محمو‪ ،‬كعمى السكمة الكرائية‪ ،‬كذلؾ طبقا‬
‫لمفصؿ ‪ 1250‬مف ظيير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬بمثابة قانكف االلتزامات كالعقكد‪.119‬‬
‫‪120‬‬
‫خكلت‬ ‫‪42‬‬ ‫إضافة إلى ىذه الضمانات العينية لديكف اتحاد المالؾ‪ ،‬فإف المادة‬
‫ضمانات شخصية ليذه الديكف‪.‬‬
‫ة‪ -‬اٌضّبٔبد اٌشخص‪١‬خ‪:‬‬
‫يبقى المفكت لو عند تفكيت الجزء المفرز‪ ،‬مسؤكال بالتضامف مع المفكت تجاه اتحاد‬
‫المالؾ لضماف أداء ديكف االتحاد المترتبة في ذمة العضك المفكت‪.‬‬

‫كبيذا يجد المفكت لو نفسو مدينا في التزاـ لـ يكف طرفا فيو‪ ،‬فعمى أم أساس سيطالبو‬
‫اتحاد المالؾ بأداء ديكف المفكت؟ خاصة إذا كاف يجيؿ أف المفكت مديف لالتحاد‪ ،‬فال يكجد‬
‫ما يمزـ المفكت بإخبار المفكت لو بيذه الديكف‪ ،‬مما يجعؿ المفكت لو معرض لممطالبة‬
‫– أم‬ ‫القضائية مف طرؼ اتحاد المالؾ لمكفاء بديكف لـ يتماطؿ في أدائيا‪ ،‬كال يبقى لو‬
‫المفكت لو – إال حؽ الرجكع عمى المفكت السترجاع ما دفعو ىذا األخير – أم المفكت –‬
‫سنتنب لو بأف يؤدييا لممفكت لو‪.‬‬
‫أ‬ ‫الذم لـ يؤد ما بذمتو التحاد المالؾ‪ ،‬فكيؼ‬
‫كىكذا‪ ،‬يجد المفكت نفسو أماـ القضاء مرة كمدعى عميو ألداء ديكف االتحاد كمرة‬
‫أخرل كمدعي لممطالبة باسترجاع ما دفعو‪ ،‬مما يكشؼ عف تغميب لممصمحة العامة لمعقار‬
‫في استخالص اتحاد المالؾ لديكنو عمى حساب المصالح الشخصية لممفكت لو الذم لـ‬
‫يتماطؿ في أداء تمؾ الديكف‪.‬‬
‫ج‪ -‬دػب‪ ٜٚ‬تحص‪ ً١‬اٌتىبٌ‪١‬ف اٌّشتشوخ‪:‬‬

‫‪ -118‬المادة ‪ 41‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬تستفيد ديوف االتحاد مف حؽ االمتياز عمى المنقوالت الموجودة داخؿ الشقة أو المحؿ وعمى‬
‫السومة الكرارية وذلؾ طبقا لما ىو منصوص عميو في الفصؿ ‪ 1250‬مف الظيير الشريؼ الصادر في ‪ 9‬رمعاف ‪ 12 ( 1331‬أغسطس‬
‫‪ ،1913‬بمثابة قانوف لهلتزامات والعقود"‪.‬‬
‫‪ -119‬ينصب االمتياز المخوؿ لهتحاد عمى المنقوالت الموجودة داخؿ المحؿ‪ ،‬وعمى مبالغ السومة الكرارية المستحقة لممالؾ المشترؾ ويخوؿ‬
‫لهتحاد المهؾ حؽ األفعمية عمى سارر الدارنيف‪ ،‬وكذلؾ حؽ التتبع في يد أي كانت األمواؿ التي وقع عمييا االمتياز‪.‬‬
‫لمتعمؽ أكثر‪ ،‬انظر عبد الحؽ صافي‪" :‬الممكية المشتركة ‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ :‬مف ‪ 190‬إلى ‪.195‬‬
‫‪ -120‬المادة ‪ 42‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬في حالة تفويت جزء مفرز يبقى المفوت لو مسؤوال بالتعامف مع المفوت تجاه اتحاد المهؾ‬
‫وذلؾ لعماف أداء ديوف االتحاد المترتبة في ذمة الععو المفوت‪.‬‬
‫‪ 25‬و ‪38‬‬ ‫ويحؽ لهتحاد ممارسة دعوى استخهص الديوف المستحقة عمى المفوت لو وفقا لممساطر المنصوص عمييا في المادتيف‬
‫أعهه"‪.‬‬

‫‪42‬‬
‫تعرؼ التكاليؼ المشتركة تماطال لممالؾ في أدائيا‪ ،‬حاكؿ ظيير ‪ 16‬نكنبر ‪1946‬‬
‫إجبار المالؾ عمى أداء ىذه التكاليؼ‪ ،‬إال أف قصكر ىذا الظيير في تنظيميا ساىـ في‬
‫‪ 18-00‬تجاكزه بإعادة تنظيـ تحصيؿ‬ ‫تماطؿ المالؾ ‪ ،121‬األمر الذم حاكؿ القانكف رقـ‬
‫التكاليؼ مف المالؾ‪ ،‬لكف رغـ ذلؾ فقد ظؿ تماطؿ المالؾ السمة البارزة في تحصيؿ‬
‫التكاليؼ المشتركة‪.122‬‬

‫‪)24‬‬ ‫فتماطؿ المالؾ عف أداء نصيبو في التكاليؼ التي يحددىا الجمع العاـ (المادة‬
‫كيحصميا ككيؿ االتحاد (المادة ‪ ،)26‬يخكؿ التحاد المالؾ بعد إنذار المعني باألمر برسالة‬
‫مضمكنة مع إشعار بالتكصؿ كاستم ارره في تماطمو لما يزيد عف ثالثيف يكما ابتداء مف اليكـ‬
‫المكالي لتبميغ الرسالة المضمكنة‪ ،‬سمؾ مسطرة األمر باألداء ‪ ،123‬حيث يمكف لرئيس المحكمة‬
‫اإلبتدائية بعد إثبات تصكيت الجمع العاـ عمى الميزانية التقديرية كالتحقؽ مف انصراـ األجؿ‪،‬‬
‫أف يصدر أم ار بأداء التكاليؼ المستحقة عمى المالؾ‪ ،‬كيككف ىذا األمر مشمكال بالنفاذ‬
‫المعجؿ رغـ الطعف فيو باالستئناؼ (المادة ‪ 25‬ك ‪.124)38‬‬

‫‪ - 121‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ ،1564‬ممؼ مدني ع ‪ 99/2/1/998‬بتاريخ ‪ 2001/4/25‬منشور بمجمة قعاء المجمس األعمى‬
‫(صادرة عف المجمس األعمى)‪ ،‬اإلصدار الرقمي‪ ،‬ع ‪ ،58-57‬سنة ‪ 2004‬ص‪ 26 :‬إلى ‪.28‬‬
‫‪ - 122‬األمر باألداء الصادر عف رريس المحكمة االبتدارية بتمارة رقـ ‪ 316‬ممؼ رقـ ‪ 23/08/09‬بتاريخ ‪ ،2008-07-03‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬األمر باألداء الصادر عف رريس المحكمة االبتدارية بتمارة رقـ ‪ ،329‬الممؼ رقـ ‪ 23/08/6‬بتاريخ ‪ ،2008/7/10‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬تجدر اإلشارة إلى أف تماطؿ في أداء التكاليؼ قد يكوف مف طرؼ المكتري أيعا‪:‬‬
‫قرار صادر عف محكمة االسترناؼ بالرباط رقـ الممؼ ‪ 7-2006-273‬بتاريخ ‪ 2006/11/9‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ 97‬مف‬ ‫‪ - 123‬تعتبر مسطرة األمر باألداء مف أجؿ تحصيؿ التكاليؼ‪ ،‬المقتعى الوحيد الذي نص عميو المشرع التونسي صراحة في الفصؿ‬
‫مدونة الحقوؽ العينية؛ حيث أعيفت الفقرتاف الثانية والثالثة بالقانوف ع ‪ 78‬لسنة ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 4‬غشت ‪ ... " :2005‬وفي حالة‬
‫تأخر أو مماطمة أحد المالكيف أو المتصرفيف المذكوريف في دفع األقساط والمساىمات المحمولة عميو طبؽ أحكاـ ىذه المجمة ونظاـ‬
‫االشتراؾ في الممكية‪ ،‬يجوز لرريس النقابة أف يطالبو بدفع ما تخمد بذمتو عف طريؽ إجراءات األمر بالدفع ولممتصرؼ في العقار أف‬
‫يرجع عمى المالؾ بما دفعو في ىذا النطاؽ‪".‬‬
‫وينفذ األمر بالدفع بعد أربع وعشريف ساعة مف اإلعهـ بو وفقا لإلجراءات المنصوص عمييا بمجمة المرافعات المدنية والتجارية‬
‫واالسترنافية ال يوقؼ التنفيذ‪.‬‬
‫باستثناء ىذا المقتعى‪ ،‬فإف المشرع التونسي لـ ينص صراحة عمى أي دعوى جماعية تمارس في إطار نقابة المهكيف‪.‬‬
‫‪ 24‬أعهه عند حموؿ أجميا‪ ،‬تصبح باقي‬ ‫‪ - 124‬المادة ‪ 25‬مف القانوف ‪ " :18-00‬في حالة عدـ أداء المساىمة المستحقة في المادة‬
‫المساىمات المنصوص عمييا في نفس المادة والتي لـ يحؿ أجميا بعد مستحقة فورا‪ ،‬بعد إنذار المعني باألمر برسالة معمونة مع إشعار‬
‫ابتداء مف اليوـ الموالي لميوـ األوؿ لتبميغ الرسالة المعمونة إلى موطف‬
‫ً‬ ‫بالتوصؿ بقيت دوف جدوى‪ ،‬لما يزيد عف ثهثيف ( ‪ )30‬يوما‬
‫المرسؿ إليو‪.‬‬
‫يمكف لرريس المحكمة االبتدارية‪ ،‬بعد إثبات تصويت الجمع العاـ التحاد المهؾ المشتركيف عمى الميزانية التقديرية والتحقؽ مف انصراـ‬
‫األجؿ‪ ،‬أف يصدر أم ار بأداء المساىمات المستحقة ويكوف ىذا األمر مشموال بالنفاذ المعجؿ رغـ الطعف فيو باالسترناؼ "‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫كما يمكف التحاد المالؾ أف يسمؾ المسطرة العادية لرفع الدعكل أماـ المحكمة‬
‫المختصة‪ ،‬يثبت فييا ككيؿ االتحاد مماطمة المديف في أداء التكاليؼ مف أجؿ المطالبة بأداء‬
‫الديف المستحؽ عميو‪ ،‬إال أف ىذه الطريقة ناد ار ما تسمؾ أماـ سرعة األمر باألداء‪ ،‬خصكصا‬
‫أف ديكف االتحاد تتميز بالضمانات التي أشرنا إلييا سابقا‪.‬‬

‫كتجدر اإلشارة إلى أف المالؾ المديف التحاد المالؾ‪ ،‬ال يبقى مدينا لو طكاؿ حياتو؛‬
‫‪125‬‬
‫مدة سنتيف لتقادـ ديكف االتحاد المترتبة في ذمة المالؾ مشتركة‪.‬‬ ‫حيث كضعت المادة ‪43‬‬

‫َتٍزا ذىُن اٌسمح اٌثاسصج ٌُظؼٕح اٌماٌه داخً اٌمٍىٕح اٌمشرشوح‪ :‬ذمٕٕذ دمُلً سُاء‬
‫فٓ جضئً اٌمفشص أَ األجضاء اٌمشرشوح أَ جضء اٌمٍىٕح اٌمشرشوح؛ دٕث ظٕمد االٌرضاماخ‬
‫اٌمفشَظح ػًٍٕ – أْ اٌماٌه‪ -‬مسادح دمُلً اٌرٓ ٔرمرغ تٍا داخً اٌمٍىٕح اٌمشرشوح‪ٌَ ،‬م ٔؼذ‬
‫األصً ٌٓ دشٔح اٌماٌه فٓ اٌرمرغ تذمُلً‪َ ،‬إوما أصثذد ٌٓ اإلسرثىاء‪َ ،‬األصً ٌُ ذمٕٕذ‬
‫دشٔح اٌماٌه فٓ اٌرمرغ ترٍه اٌذمُق‪َ ،‬مشجؼٕح ٌزا اٌرغٍٕة اٌرششٔؼٓ ٌىفح اٌرضاماخ اٌماٌه‬
‫ػٍّ وفح دمُلً‪ ٌُ ،‬دمأح اٌمصٍذح اٌؼامح فٓ اٌؼماس‪ ،‬اٌرٓ الرعد اٌرعذٕح تثؼط‬
‫اٌمصاٌخ اٌشخصٕح ٌٍماٌه‪ ،‬درّ ٔسرمش اٌسىه اٌجماػٓ فٓ اٌمٍىٕح اٌمشرشوح‪ٌَ ،‬رؼضٔض ٌزا‬
‫االسرمشاس داَي اٌمششع مه خالي اٌماوُن سلم ‪ 18-00‬أن ٔضسع ثمافح اٌسىه اٌجماػٓ‬
‫داخً اٌمٍىٕح اٌمشرشوح‪َ ،‬رٌه ترفؼًٕ دَس اٌماٌه فٓ اٌسىه اٌمشرشن‪.‬‬
‫فيؿ نجح المشرع في زرع ثقافة السكف الجماعي داخؿ الممكية المشتركة؟‬

‫‪Cass 3ème civ 18 Fèv 2004, cité par Hugues Perinet – Marquet Droit des biens - 3 - copropriété.‬‬
‫‪Doc chron J.C.P (G) (N 43) 2004 p : 1905.‬‬
‫‪- Hegues Perinet-Marquet, Droit des biens 3 copropriété Doc chron J.C.P (G) (N 43) 2005 p : 2008,‬‬
‫‪2009.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ. 10 Juin 2007 cité par Hegues Perinet-Marquet Droit des biens - 3 - copropriété Doc‬‬
‫‪chon J.C.P (G) (N 12) 2008 p : 26 et 27.‬‬
‫( مهحظة المواد ‪ 38-26-24‬سيتـ تفصيميا في الفصؿ الثاني)‪.‬‬
‫‪ - 125‬المادة ‪ 43‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬تتقادـ ديوف االتحاد المترتبة في ذمة المهؾ المشتركيف عمى التكاليؼ المشتركة إذا لـ تتـ‬
‫المطالبة بيا خهؿ سنتيف مف تاريخ إقرارىا مف الجمع العاـ "‬

‫‪44‬‬
 ‫اٌفصً اٌثبٔ‪ٟ‬‬
‫‪ٚ‬ضؼ‪١‬خ اٌّبٌه وؼٕصش فبػً ف‪ ٟ‬اٌسىٓ اٌّشتشن‬
‫تعتبر حماية حقكؽ كالتزامات المالؾ المشتركيف بما فييـ المكترم‪ ،‬مف األىداؼ‬
‫المسطرة في القانكف رقـ ‪ 18-00‬التي قصد تحقيقيا‪ ،‬تفاديا لكؿ االختالالت كالتجاكزات التي‬
‫يمكف أف تشيدىا الممكية المشتركة‪.126‬‬

‫كلتحقيؽ ىذا اليدؼ‪ ،‬عمؿ القانكف رقـ ‪ 18-00‬عمى إشراؾ المالؾ في إدارة كتدبير‬
‫الممكية المشتركة‪ ،‬كما منحو آليات قضائية لحماية كضعيتو – أم المالؾ‪ -‬عف طريؽ دعكل‬
‫يمارسيا إما بصفة فردية‪ ،‬أك في إطار جماعي داخؿ اتحاد المالؾ‪ ،‬كغاية المشرع مف كراء‬
‫ذلؾ‪ ،‬زرع ثقافة السكف الجماعي داخؿ السكف المشترؾ‪.‬‬

‫‪ 18-00‬يتعمؽ‬ ‫‪ - 126‬عرض لمسيد الوزير مشار إليو في تقرير لجنة المالية والتجييزات والتخطيط والتنمية الجيوية حوؿ مشروع قانوف رقـ‬
‫بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية (كما وافؽ عميو مجمس النواب) ـ‪.‬س‪ .‬ص‪.3 :‬‬

‫‪45‬‬
 ‫فيؿ نجح المشرع في إشعاع ثقافة السكف الجماعي داخؿ ىذا النوع مف األمواؿ‬
‫العقارية؟‬
‫األوؿ منيما‬ ‫لإلجابة عف ىذا التساؤؿ‪ ،‬سنقسـ ىذا الفصؿ إلى مبحثيف؛ ندرس في‬
‫تفعيؿ دكر المالؾ في إدارة كتدبير السكف المشترؾ‪ ،‬في حيف نخصص الثاني منيما لمحماية‬
‫القضائية لكضعية المالؾ داخؿ السكف المشترؾ‪ ،‬كذلؾ عمى النحك التالي‪:‬‬
‫اٌمثذث األَي‪ :‬ذفؼًٕ دَس اٌماٌه فٓ إداسج َذذتٕش اٌسىه اٌمشرشن‬
‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اٌذمأح اٌمعائٕح ٌُظؼٕح اٌماٌه داخً اٌسىه اٌمشرشن‬

‫اٌمثذث األَي‪ :‬ذفؼًٕ دَس اٌماٌه فٓ إداسج َذذتٕش اٌسىه اٌمشرشن‬

‫يعتبر الطابع المشترؾ لألجزاء المشتركة مف العقار‪ ،‬سببا في عدـ الحفاظ عمييا مف‬
‫طرؼ المالؾ عند استعماليـ ليذه األجزاء‪ ،‬كبالتالي يتأثر العقار المشترؾ الذم يصبح غير‬
‫صالح لمسكف‪.‬‬

‫‪ 18-00‬عمى‬ ‫كتفاديا لمكقكع في مثؿ ىذه األكضاع‪ ،‬عمؿ المشرع في القانكف رقـ‬
‫تكسيع نطاؽ مساىمة المالؾ في الحياة الجماعية داخؿ السكف المشترؾ‪ ،‬بعدما كاف دكره‬
‫‪127‬‬
‫الممغى؛ حيث يساىـ المالؾ ‪ -‬في إطار القانكف‬ ‫محدكدا في ظؿ ظيير ‪ 16‬نكنبر ‪1946‬‬
‫رقـ ‪ - 18-00‬في إدارة السكف المشترؾ كتدبيره‪.‬‬

‫‪ - 127‬أشار ظيير ‪ 16‬نونبر ‪ 1946‬الممغى إلى دور المالؾ بشيء مف االقتعاب ‪-‬إذا ما قورف بالقانوف رقـ ‪ - 18-00‬فالفصؿ ‪ 9‬منو نص‬
‫عمى ق اررات اتحاد المهؾ التي تتخذ بأغمبية أصوات المهؾ والتي تعنى بإدارة األجزاء المشتركة دوف أف يوعح ىذه الق اررات‪.‬‬
‫وال يجوز التحاد المهؾ المشتركيف وعع نظاـ الممكية المشتركة أو إدخاؿ تعديهت عميو إذا كاف موجودا إال باألغمبية المزدوجة‬
‫المتعمنة ألكثر مف نصؼ المهؾ أو ثهثة أرباع األصوات عمى األقؿ‪.‬‬
‫وحصر نفس الفصؿ صهحيات اتحاد المهؾ في تدابير التطبيؽ الجماعي المتعمؽ فقط باالنتفاع وادارة األجزاء المشتركة دوف أف‬
‫يوعحيا‪ .‬لمتعمؽ في الق اررات المتعمقة بإدارة وتدبير الممكية المشتركة في ظؿ ظيير ‪ 1946‬الممغى انظر‪:‬‬
‫‪ -‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 209 :‬إلى ‪.227‬‬

‫‪46‬‬
 ‫فكيؼ يساىـ المالؾ في إدارة وتدبير السكف المشترؾ ؟ وما الغاية مف وراء تفعيؿ‬
‫المشرع لدور المالؾ في إدارة وتدبير السكف المشترؾ ؟‬
‫المطمب األوؿ دكر المالؾ في إدارة السكف‬ ‫لإلجابة عف ىذا التساؤؿ سنبرز في‬
‫المشترؾ‪ ،‬بينما سنبيف في المطمب الثاني كيفية مساىمة المالؾ في تدبير السكف المشترؾ‬
‫كذلؾ عمى النحك التالي‪:‬‬
‫الملعب األول‪ :‬اور المالك في اارة السكن الممستك‪.‬‬
‫الملعب الثاني‪ :‬ساهمة المالك في تعبنت السكن الممستك‪.‬‬

‫الملعب األول‪ :‬اور المالك في اارة المعكنة الممستكة‬

‫يساىـ المالؾ في إدارة السكف المشترؾ مف خالؿ عضكيتو في اتحاد المالؾ ( الفقرة‬
‫األولى)‪ ،‬التي تخكلو المشاركة في صنع ق اررات الجمع العاـ المتعمقة بإدارة السكف المشترؾ‬
‫(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬ععوية المالؾ في اتحاد المهؾ‬

‫لممالؾ حؽ العضكية في اتحاد المالؾ بقكة القانكف ‪129‬؛ حيث‬ ‫‪128‬‬
‫خكلت المادة ‪14‬‬
‫يعتبر ىذا الحؽ لصيقا بالمالؾ ماداـ في إطار الممكية المشتركة‪.‬‬

‫كتكتسي عضكية المالؾ في اتحاد المالؾ أىمية بالغة‪ ،‬نظ ار ألىمية ىذا الجياز‬
‫‪130‬‬
‫بيف جميع المالؾ‬ ‫‪13‬‬ ‫داخؿ السكف المشترؾ؛ حيث ينشأ بقكة القانكف حسب المادة‬

‫‪ -128‬المادة ‪ 14‬مف القانوف رقـ ‪" :18-00‬يكوف كؿ مالؾ مشترؾ ععوا في اتحاد المهؾ بقوة القانوف‪ ،‬ويتعيف عميو المشاركة في أعماؿ‬
‫االتحاد والسيما في الق اررات التي يتخذىا الجمع العاـ بالتصويت‪."...‬‬
‫‪-129‬‬
‫‪- Bruno Dhont et Jean-Luc Madinier : « les copropriétaires et leur syndic », 4ème édition , revue et‬‬
‫‪augmentée, la Découverte 1992 p : 15.‬‬
‫‪- Christian Atias : « la copropriété des immeubles bâtis dans la Jurisprudence », librairies‬‬
‫‪techniques, 1979 p : 209.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫‪131‬‬
‫تخكلو‬ ‫المشتركيف اتحاد لممالؾ يمثؿ جميع المالؾ‪ ،‬كيتمتع مف جية بشخصية معنكية‬
‫مجمكعة مف الحقكؽ؛ مف بينيا الحؽ في التعاقد كإبراـ عقد مقاكلة مثال مع مقاكؿ لمقياـ‬
‫بأشغاؿ داخؿ األجزاء المشتركة ‪ ،132‬كمف جية ثانية يتكفر عمى ذمة مالية مستقمة تتككف‬
‫أصكليا أساسا مف مساىمات المالؾ في التكاليؼ المشتركة‪.‬‬

‫كيككف الغرض مف إحداث اتحاد المالؾ‪ ،‬الحفاظ عمى العقار كادارة األجزاء المشتركة‬
‫فيو‪133‬؛ أم أف ميامو تنحصر في األجزاء المشتركة دكف المفرزة مف العقار‪ ،‬كبيذا يككف‬
‫دكر المالؾ في االتحاد ىك حماية المصمحة الجماعية لمعقار‪.‬‬

‫كليحقؽ اتحاد المالؾ الغرض الذم أنشئ مف أجمو أككؿ المشرع لككيؿ االتحاد‬
‫كلمجمع العاـ إدارتو (المادة ‪.135)13‬‬ ‫‪134‬‬
‫تسييره‬

‫‪ -130‬المادة ‪ 13‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ينشأ بقوة القانوف بيف جميع المهؾ المشتركيف في ممكية عقارات مقسمة إلى شقؽ وطبقات‬
‫ومحهت كما ىو منصوص عمى ذلؾ في المادة األولى مف ىذا القانوف اتحاد لممهؾ‪ ،‬يمثؿ جميع المهؾ المشتركيف‪ ،‬ويتمتع بالشخصية‬
‫المعنوية واالستقهؿ المالي يكوف الغرض منو الحفاظ عمى العقار وادارة األجزاء المشتركة‪.‬‬
‫ويحؽ التحاد المهؾ التقاعي ولو عد أحد المهؾ المشتركي‪.‬‬
‫يدير اتحاد المهؾ جمع عاـ ويسيره وكيؿ لهتحاد‪."....‬‬
‫‪-131‬‬
‫‪- « La gestion des copropriétés en droit comparé », source Sénat de France , étude de législation‬‬
‫‪comparée n° 172 mai 2007 publication de la REMALD, série textes et documents n° 187 2007‬‬
‫‪p : 164 ….2007‬‬
‫‪- François Givord, Claude Giverdon et Pierre Capoulade : « la copropriété », sixième éd Dalloz,‬‬
‫‪2006 p : 248.‬‬
‫‪ - 132‬لـ ينص صراحة ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ 1946‬عمى الشخصية المعنوية لنقابة المهؾ المشتركيف (أي اتحاد المهؾ في القانوف رقـ‬
‫‪ ،)18-00‬وانما يستنتج عمنيا مف الفصؿ ‪ 7‬مف ظيير ‪.1946‬‬
‫‪ -‬أنور يوالقو‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.91 :‬‬
‫‪-133‬‬
‫‪-M.Weismann : « copropriété, statut Gestion, contentieux », chapitre F : syndicat seizième éd‬‬
‫‪refondue, Delmas 1999, p : 69.‬‬
‫‪-134‬‬
‫‪- Guy Vigneron : « le syndic de copropriété », 4ème édition Litec, 2005, p : 99.‬‬
‫‪- Daniel Cordier : « Travaux et comptabilité de la copropriété, Entretien et conservation de‬‬
‫‪l’immeuble Administration contrôle des charges et dépenses », chapitre A, la copropriété un‬‬
‫‪mode de vie, 2ème édition Delmas 1999 p : 11.‬‬
‫‪- Le guide du copropriétaire et du syndic, le bénévole, éd. Francis Lefebvre, 2008, p. 46-89.‬‬
‫‪ - 135‬جاء المشرع المغربي في المادة ‪ 13‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬متأث ار بالمادة ‪ 17‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬الفرنسي‪ ،‬أما المشرع‬
‫‪ 89‬و ‪ 97‬مف مدونة الحقوؽ العينية‬ ‫التونسي فمقد ساير المشرع الفرنسي في الشؽ المتعمؽ بإحداث رريس لنقابة المهكيف (الفصهف‬
‫‪89‬‬ ‫كما وقع تنقيحو بالقانوف عدد ‪ 68‬لسنة ‪ ،)1997‬إال أنو خالؼ المشرع الفرنسي في عرورة وجود جمع عاـ حيث نص في الفصؿ‬
‫مف نفس المدونة عمى أنو‪ " :‬يمكف أف تساعد رريس النقابة ىيرة تتركب مف ثهثة إلى تسعة مالكيف يقع اختيارىـ مف بينيـ باألغمبية‬
‫المنصوص عمييا بالفصؿ ‪ 91‬مف ىذه المجمة ‪"...‬‬
‫مما يعني أف المشرع التونسي جعؿ إنشاء ىيرة لتساعد رريس النقابة مف قبيؿ القواعد المكممة كما أف ىذه الييرة تساعد رريس النقابة‬
‫وال تدير اتحاد المهؾ‪.‬‬

‫‪48‬‬
 ‫كيعتبر تخكيؿ المشرع لمجمع العاـ إدارة اتحاد المالؾ‪ ،‬دليال عمى رغبتو في حث‬
‫‪136‬‬
‫‪16‬‬ ‫المالؾ عمى المساىمة في إدارة الحياة داخؿ الممكية المشتركة‪ ،‬إذ منحت المادة‬
‫لممالؾ الحؽ في الدعكة إلى انعقاد أكؿ جمع عاـ لممالؾ؛ كألزمت نفس المادة ككيؿ االتحاد‬
‫دعكة المالؾ النعقاد الجمع العاـ سكاء العادم أك االستثنائي‪ ،‬مع تضميف مشركع جدكؿ‬
‫أعماؿ الجمع العاـ‪ ،‬حتى يككف المالؾ عمى إطالع بما سكؼ يتـ مناقشتو داخؿ اجتماع‬
‫الجمع العاـ‪.137‬‬

‫كلـ يكتؼ المشرع بإشراؾ المالؾ في إدارة الحياة داخؿ العقار المشترؾ الذم يسكف‬
‫فيو‪ ،‬بؿ ذىب أبعد مف ذلؾ ففي حالة كجكد مجمع عقارم‪ ،‬فإف كؿ اتحاد ينتدب كاحدا أك‬
‫‪138‬‬
‫في‬ ‫أكثر مف المالؾ يمثمو في مجمس االتحاد الذم يعنى بتسيير األجزاء المشتركة‬
‫المجمع حسب المادة ‪ ،13929‬كيعيد إلى ككيؿ المجمس‪ ،‬تبميغ ق اررات المجمس إلى كافة‬
‫المالؾ حسب المادة ‪ ،14030‬كبيذا يككف المالؾ عمى دراية بالق اررات المتخذة داخؿ المجمس‬
‫كلك لـ يككنكا حاضريف فيو‪.‬‬

‫‪ - 136‬المادة ‪ 16‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ينعقد أوؿ جمع عاـ بمبادرة مف أحد المهؾ أو أكثر‪ ،‬يتولى الجمع العاـ في أوؿ اجتماع يعقده‬
‫وعع نظاـ الممكية المشتركة إف لـ يكف موجودا أو تعديمو عند االقتعاء‪ ،‬وانتخاب الجياز المسير لمعقار المشترؾ وفقا ألحكاـ ىذا‬
‫القانوف والنصوص التشريعية الجاري بيا العمؿ‪ ،‬ويعقد الجمع العاـ العادي مرة كؿ سنة عمى األقؿ‪ ،‬ويمكف عقد جمع عاـ استثناري كمما‬
‫دعت العرورة لذلؾ يدعى إليو جميع المهؾ المشتركيف‪.‬‬
‫يوجو وكيؿ االتحاد دعوة انعقاد الجمع العاـ العادي أو االستثناري يتعمف مشروع جدوؿ األعماؿ "‪.‬‬
‫‪ -137‬إعافة إلى حؽ الطعف في ق اررات الجمع العاـ الممنوحة لممالؾ‪ ،‬والتي سوؼ نؤجؿ الحديث عنيا إلى المطمب الثاني مف المبحث الثاني‪.‬‬
‫‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬الفرنسي كما وقع تعديمو في مساعدة وكيؿ االتحاد ومراقبة تدبيره لمممكية‬ ‫‪ - 138‬تحدد ميمة مجمس االتحاد في قانوف‬
‫المشتركة‪ ،‬لمتعمؽ أكثر في دور مجمس االتحاد في القانونيف المغربي والفرنسي‪.‬‬
‫انظر‪ :‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 455 :‬إلى ‪.472‬‬
‫‪ - 139‬المادة ‪ 29‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يجب في حالة وجود مجمع عقاري يسيره أكثر مف اتحاد واحد لممهؾ‪ ،‬إحداث مجمس يدعى‬
‫مجمس االتحاد يعيد إليو بتسيير األجزاء المشتركة لممجمع‪.‬‬
‫يعـ مجمس االتحاد ممثه أو أكثر عف كؿ اتحاد لممهؾ المشتركيف ينتخبوف في االجتماع وفقا لمقتعيات المادة ‪.19‬‬
‫ينتخب مجمس االتحاد في أوؿ جمسة يعقدىا رريسا لو مف بيف أععارو لمدة سنتيف‪ ،‬ويعقد اجتماعاتو بطمب مف رريسو أو بطمب مف‬
‫ععويف مف أععارو كمما دعت العرورة إلى ذلؾ وعمى األقؿ مرة واحدة كؿ ستة أشير يعيف مجمس االتحاد وكيه لو باألغمبية المطمقة‪.‬‬
‫يقوـ مجمس االتحاد بتنفيذ المياـ المسندة إليو بموجب نظاـ الممكية المشتركة أو ق اررات الجمع العاـ "‪.‬‬
‫‪ - 140‬المادة ‪ 30‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يجب عمى وكيؿ االتحاد أو وكيؿ مجمس االتحاد أف يقوـ بتبميغ جميع الق اررات المتخذة مف طرؼ‬
‫الجمع العاـ مشفوعة بمحاعر االجتماعات إلى كافة المهؾ داخؿ أجؿ ال يتعدى ثمانية أياـ مف تاريخ اتخاذىا‪.‬‬
‫يتـ التبميغ برسالة معمونة مع اإلشعار بالتوصؿ أو بواسطة عوف قعاري ‪"...‬‬

‫‪49‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬تصويت مالؾ عمى ق اررات الجمع العاـ‬
‫‪141‬‬
‫المالؾ عمى المشاركة في أعماؿ االتحاد كالسيما الق اررات التي‬ ‫ألزمت المادة ‪14‬‬
‫يتخذىا الجمع العاـ ‪ ،142‬إال أف ىذا االلتزاـ يظؿ التزاما أدبيا يقع عمى عاتؽ المالؾ‪ ،‬فمـ‬

‫‪ - 141‬نصت المادة ‪ 14‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬عمى ما يمي‪ " :‬يكوف كؿ مالؾ مشترؾ ععوا في اتحاد المهؾ بقوة القانوف‪ ،‬ويتعيف عميو‬
‫المشاركة في أعماؿ االتحاد والسيما في الق اررات التي يتخذىا الجمع العاـ بالتصويت "‪.‬‬
‫وبالنسبة لكيفية تحديد عدد أصوات كؿ مالؾ فالمادة ‪ 14‬تعيؼ‪ " :‬يتمتع كؿ مالؾ بعدد مف األصوات بحسب حقوقو في جزء العقار المفرز‬
‫العاند لو‪ ،‬يحدد نظاـ الممكية المشتركة عدد األصوات بالنسبة لكؿ جزء مفرز "‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى المادة ‪ 6‬فإف عدد أصوات المالؾ يحدد عمى أساس الجزء المفرز العارد لو بالنسبة إلى مجموع مساحة األجزاء المفرزة مف‬
‫العقار حيف إقامة الممكية المشتركة‪ ،‬ما لـ ينص خهؼ ذلؾ‪ ،‬مع مهحظة الطابع التكميمي ليذه المادة‪ ،‬التي واف كانت لـ تخدـ المصمحة‬
‫الشخصية لممالؾ في تحديد حصتو مف التكاليؼ عمى أساسيا‪ ،‬فإنيا تخدـ مصمحتو عند تحديد عدد أصواتو خاصة إذا كانت مساحة‬
‫جزرو المفرز كبيرة‪ ،‬ولقد انتبو المشرع الفرنسي ليذه الحالة في المادة ‪ 22‬مف قانوف ‪1965‬؛ حيث عمؿ عمى تقميص عدد أصوات المالؾ‬
‫عندما يتوفر لوحده عمى األغمبية‪.‬‬
‫‪ " :14‬يمكف لممالؾ أف يفوض غيره لمتصويت‬ ‫وتجدر اإلشارة إلى أف تصويت المالؾ بصفة شخصية ليس عروريا حيث جاء في المادة‬
‫نيابة عنو‪ ،‬عمى أف ال ينوب شخص واحد عف أكثر مف مالؾ واحد ويكوف ىذا التفويض كتابة‪.‬‬
‫إذا تعدد مهؾ جزء مفرز‪ ،‬وجب عمييـ أف يعينوا مف يمثميـ لدى االتحاد "‬
‫‪e‬‬
‫‪- Cass 3 civ 18 déc 2002 cité par Hugues Périnet – Marquet, Droit des biens – 2 – copropriété. Doc‬‬
‫‪chron J.C.P (G) ( N 43-44) 22 octobre 2003, p : 1870.‬‬
‫‪ - 142‬تجدر اإلشارة إلى أف المشرع المغربي نظـ بعض القواعد المتعمقة بسير أعماؿ الجمع العاـ في المادتيف ‪ 16‬و‪ 17‬مف القانوف رقـ ‪-00‬‬
‫‪ ،18‬وأحاؿ عمى نظاـ الممكية المشتركة لتنظيـ باقي القواعد المتعمقة بسير االتحاد‪.‬‬
‫المادة ‪ 17‬مف القانوف رقـ ‪" :18-00‬يحدد نظاـ الممكية المشتركة الصهحيات المخولة لمجمع العاـ والقواعد التي تنظـ سيره وفقا ألحكاـ‬
‫ىذا القانوف‪.‬‬
‫ينتخب الجمع العاـ في كؿ اجتماع مف بيف أععارو رريسا لتسيير أشغالو‪ ،‬ويعيف كاتبا لتحرير محعر االجتماع ويتداوؿ في القعايا‬
‫المدرجة في جدوؿ أعمالو بعد المصادقة عميو"‪.‬‬

‫‪50‬‬
 ‫يخكؿ القانكف رقـ ‪ 18-00‬التحاد المالؾ أك لككيؿ االتحاد آليات قانكنية أك قضائية تمزـ‬
‫المالؾ عمى الحضكر في اجتماعات الجمع العاـ‪.‬‬

‫كيشكؿ حؽ التصكيت الممنكح لممالؾ في اجتماعات الجمع العاـ‪ ،‬أداة لصنع ق ارراتو‪،‬‬
‫التي تختمؼ في النصاب المتطمبة قانكنيا لصدكرىا؛ حيث ميز القانكف رقـ ‪ 18-00‬في ىذه‬
‫الق اررات بيف تمؾ التي يتطمب فييا إجماع كؿ المالؾ‪ ،‬كتمؾ التي يتطمب فييا نسبة مف‬
‫أصكات المالؾ‪ ،‬كبيف تمؾ التي يتطمب فييا المشرع أغمبية مطمقة ألصكات الحاضريف في‬
‫اجتماع الجمع العاـ‪.143‬‬

‫أوال‪ :‬الق اررات التي اشترط فييا القانوف رقـ ‪ 18-00‬إجماع كؿ المهؾ‬

‫‪ 18-00‬إجماع المالؾ التخاذ الجمع العاـ‬ ‫الق اررات التي اشترط فييا القانكف رقـ‬
‫لق ارراتو فيي حسب المادة ‪ 22‬تتعمؽ بما يمي‪:‬‬

‫‪ ( 91‬نقح بالقانوف عدد ‪ 68‬لسنة‬ ‫‪ -143‬تطرؽ المشرع التونسي لنسبة أصوات المهؾ المتطمبة في ق اررات نقابة المهكيف في الفصوؿ‪:‬‬
‫‪ )1997‬و ‪ ( 92‬نقح بالقانوف عدد ‪ ) 68‬و ‪ 95‬و ‪ ( 97‬نقح بالقانوف عدد ‪ 78‬لسنة ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 4‬غشت ‪ ،)2005‬و ‪ 97‬مكرر‬
‫أعيؼ بالقانوف عدد ‪ 68‬لسنة ‪ ،1997‬والفصؿ ‪ 97‬ثالثا (أعيؼ بالقانوف عدد ‪ 68‬لسنة ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 4‬غشت ‪ )2005‬و ‪98‬‬
‫مف مدونة الحقوؽ العينية‪=.‬‬
‫‪ 25 ،24‬و ‪ 26‬مف قانوف ‪ 1965‬إلى ثهثة أنواع مف الق اررات‪ :‬فالنوع األوؿ يتطمب إجماع‬ ‫= ‪ -‬أما القانوف الفرنسي فتطرؽ في المواد‬
‫النوع الثالث مف الق اررات فيتطمب أغمبية مطمقة ألصوات الحاعريف في اجتماع‬ ‫المهؾ‪ ،‬والثاني يتطمب بنسبة مف أصوات المهؾ‪ ،‬أما‬
‫الجمع العاـ‪ ،‬وما يميز ىذه األغمبيات المتطمبة في ق اررات الجمع العاـ عف نظيرتيا في القانوف رقـ ‪ 18-00‬أنيا كميا مف صنؼ القواعد‬
‫‪ 26‬جمع بيف األصوات‬ ‫اآلمرة‪ ،‬كما أف اجتماع الجمع العاـ ال يشترط فيو وجود نصاب قانوني معيف‪ ،‬إعافة إلى أف المشرع في المادة‬
‫‪،24‬‬ ‫وعدد المهؾ فيما يخص األغمبية المقررة فيو إلى غير ذلؾ مف اختهفات‪ .‬لمتعمؽ في ىذه األغمبية المنصوص عمييا في المواد‬
‫‪ 26 ،25‬مف قانوف ‪ 1965‬الفرنسي انظر‪:‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 363 :‬إلى ‪.380‬‬
‫‪-Gérard Picault : « copropriété, les nouvelles règles de comptabilité », Maxima, 2006 p : 22-25.‬‬
‫‪- Jacques Bellon, David Boulanger, Patrice cornille. Michel Dagot, Olivier Fradin. Thirry Deravec‬‬
‫‪Jacques Lafond, Christian Laporte et Dominique Larralde, « la loi SRU et le Droit de l’immobilièr »,‬‬
‫‪Litec, 2002 p : 252 au 254.‬‬
‫‪-Jacques Lafond : « copropriété les nouvelles règles (incidence de la loi SRU) », éd JC, Litec, 2003,‬‬
‫‪p : 72-73.‬‬
‫‪-Jean-François Pericaud : « Présentation de la loi SRU en matière de copropriété », Gaz, Pal Doc. Janv‬‬
‫‪Fév 2001, p : 104 au 108.‬‬
‫‪- Claude Giverdon, « l’interprétation du deuxième alinéa de l’article 25 de la loi du 10 Juillet 1965‬‬
‫‪fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », juris. comm, Rec. Dalloz (n° 4) 2000,‬‬
‫‪p : 69 au 72.‬‬

‫‪51‬‬
 ‫‪ -‬تشييد مبنى جديد أك تعمية مبنى مكجكد أك إحداث أجزاء مفرزة لالستعماؿ‬
‫الخاص‪.‬‬

‫‪ -‬إبراـ التصرفات الرامية إما تفكيت جزء مف العقار‪ ،‬كاما الكتساب حقكؽ عقارية‪،‬‬
‫شريطة أف تككف لفائدة اتحاد المالؾ كمجاكرة لمممؾ المشترؾ كمخصصة لالرتفاؽ‬
‫المتعمؽ بو‪.‬‬

‫‪ -‬بناء أك إعداد محالت لالستعماؿ المشترؾ‪.‬‬

‫‪ -‬تفكيت حؽ التعمية أك إعداد أماكف جديدة إلقامة بنايات جديدة‪.‬‬

‫‪ -‬القياـ بأشغاؿ تؤدم إلى تغيير في األجزاء المشتركة‪.‬‬

‫كما أضافت المادة ‪ 45‬مف نفس القانكف أنو في حالة تيدـ العقار كميا‪ ،‬يتخذ قرار‬
‫بإعادة بنائو بإجماع المالؾ‪.‬‬

‫كما يالحظ عمى ىذا المجاؿ الذم تنصب فيو ىذه الق اررات‪ ،‬أنيا تتعمؽ بالمصمحة‬
‫الجماعية في العقار‪ ،‬مما يعني أف المشرع أراد حماية ىذه المصمحة بمساىمة المالؾ في‬
‫الق اررات التي تتعمؽ بيا‪ ،‬خصكصا أنيا يمكف أف تمس حقكقو الفردية في العقار‪ ،‬إال أف‬
‫المشرع أفرغ المادة ‪ 22‬مف محتكاىا عندما اشترط إجماع كؿ المالؾ كليس الحاضريف في‬
‫الجمع العاـ‪ ،‬خاصة أماـ صعكبة اجتماع كاجماع كؿ المالؾ المشتركيف‪.‬‬

‫ككاف حرم بالمشرع المغربي أف يشترط إجماع المالؾ الحاضريف في االجتماع‬

‫لصدكر تمؾ الق اررات‪ ،‬حتى يتحمؿ المالؾ الذم يتغيب عف االجتماع نتيجة إىمالو‪ ،‬بأف يتخذ‬
‫قرار الجمع العاـ في غيابو‪ ،‬كبيذا سيحفز المشرع المالؾ عمى الحضكر في اجتماعات‬
‫الجمع العاـ‪ ،‬كذلؾ تفاديا التخاذ ق اررات في غيابيـ‪.‬‬

‫ثانيا‪:‬الق اررات التي اشترط فييا القانوف رقـ ‪ 18-00‬نسبة ثهثة أرباع األصوات‬

‫خفؼ المشرع مف كطأة إجماع األصكات التي تطمبو في المادة ‪ ،22‬كذلؾ باشتراطو‬
‫في المادة ‪ 21‬مف القانكف رقـ ‪ 18-00‬تكفر أغمبية ثالثة أرباع أصكات المالؾ المشتركيف‬
‫ليبث الجمع العاـ في المسائؿ التالية‪:‬‬

‫‪52‬‬
 ‫‪ -‬كضع نظاـ الممكية المشتركة إف لـ يكف مكجكدا أك تعديمو عند االقتضاء السيما‬
‫فيما يخص األجزاء المشتركة كشركط االنتفاع بيا كاستعماليا‪.‬‬

‫‪ -‬إدخاؿ تحسينات عمى العقار كاستبداؿ أك إضافة أداة أك أكثر مف أدكات التجييز‬
‫كاتخاذ ما يمزـ لتيسير تنقؿ األشخاص المعاقيف‪،‬‬

‫‪ -‬تعييف حارس البناية كعزلو كتحديد شركط عممو ككذا تكفير محؿ إلقامتو‪.‬‬

‫‪ -‬مراجعة تكزيع التكاليؼ المشتركة المنصكص عمييا في المادة ‪ 37‬مف ىذا القانكف‬
‫بسبب تغيير الغرض المخصص لو جزء أك أكثر مف األجزاء المفرزة‪.‬‬

‫‪ -‬الترخيص لبعض المالؾ المشتركيف بإنجاز أشغاؿ عمى نفقتيـ تمس األجزاء‬
‫المشتركة أك المظير الخارجي لمعقار‪ ،‬دكف المساس بالغرض الذم خصص لو‬
‫العقار أصال‪.‬‬

‫‪ -‬القياـ بأشغاؿ الصيانة الكبرل‪.‬‬

‫‪ -‬تثبيت ىكائيات كصحكف جماعية ككؿ معدات أك تجييزات مماثمة‪.‬‬

‫‪ -‬اتخاذ اإلجراءات التي مف شأنيا ضماف أمف السكاف كممتمكاتيـ‪ ،‬كذلؾ بإبراـ‬
‫تأميف مشترؾ لدرء كؿ األخطار‪.‬‬

‫كأضافت المادة ‪ 45‬مف نفس القانكف‪ ،‬أنو في حالة تيدـ العقار جزئيا‪ ،‬يتخذ قرار‬
‫إصالح الجزء الميدـ بأغمبية ثالثة أرباع أصكات المالؾ المشتركيف‪.‬‬

‫كرغـ ما تكحي بو ىذه األغمبية مف مركنة في اتخاذ الجمع العاـ لق ارراتو‪ ،‬فمـ يتطمب‬
‫‪21‬‬ ‫المشرع إجماع كؿ المالؾ‪ ،‬كانما نسبة ثالثة أرباع منيـ فقط‪ ،‬إال أف اشتراط المادة‬
‫ألغمبية ثالثة أرباع المالؾ كليس الحاضريف في اجتماع الجمع العاـ‪ ،‬يجعؿ ىذه الق اررات‬
‫صعبة اإلصدار‪ ،‬إال في الحالة التي يككف فييا المالؾ الحاضريف في اجتماع الجمع العاـ‬
‫يمثمكف نسبة ثالثة أرباع أصكات المالؾ‪ ،‬ككافقكا باإلجماع عمى قرار الجمع العاـ‪.‬‬

‫‪53‬‬
 ‫‪ 18-00‬األغمبية المطمقة لألصوات‬ ‫ثالثا‪ :‬الق اررات التي اشترط فييا القانوف رقـ‬
‫المهؾ الحاعريف في اجتماع الجمع العاـ‬

‫باستثناء المادتيف ‪ 21‬ك ‪ 22‬مف القانكف رقـ ‪ ،18-00‬فباقي الق اررات التي يتخذىا‬
‫الجمع العاـ كالمتعمقة بإدارة العقار المشترؾ‪ ،‬اشترط فييا المشرع األغمبية المطمقة ألصكات‬
‫‪144‬‬
‫كأيضا المادة‬ ‫‪19‬‬ ‫المالؾ المشتركيف الحاضريف في اجتماع الجمع العاـ حسب المادة‬
‫‪ ،14518‬ما لـ ينص بنظاـ الممكية المشتركة عمى خالؼ ذلؾ ‪.146‬‬

‫‪ -144‬المادة ‪ 19‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يعيف الجمع العاـ باألغمبية المطمقة ألصوات المهؾ المشتركيف الحاعريف أو الممثميف وكيه‬
‫لهتحاد وناربا لو مف بينيـ‪.‬‬
‫معنويا يمارس تسيير العقارات‬ ‫يمكف تعييف وكيؿ االتحاد مف غير المهؾ المشتركيف بنفس األغمبية‪ ،‬ويجوز أف يكوف شخصا ذاتيا أو‬
‫كمينة حرة‪.‬‬
‫واذا تعذر تعييف وكيؿ االتحاد وناربو‪ ،‬يقوـ بالتعييف المذكور رريس المحكمة االبتدارية بناء عمى طمب واحد أو أكثر مف المهؾ المشتركيف‪،‬‬
‫بعد إعهميـ جميعا وسماع أقواؿ الحاعريف منيـ‪.‬‬
‫يحدد الجمع العاـ أتعاب وكيؿ االتحاد وأجرتو عند االقتعاء‪ ،‬واال فيحددىا األمر القعاري الصادر بتعيينو‪.‬‬
‫يعيف الوكيؿ وناربو لمدة سنتيف قابمة لمتجديد‪.‬‬
‫يعيف الجمع العاـ عند االقتعاء أععاء مجمس االتحاد‪.‬‬
‫ويتـ عزؿ وكيؿ االتحاد أو ناربو أو ىما معا بنفس األغمبية المنصوص عمييا في الفقرتيف األولى والثانية مف ىذه المادة "‬
‫‪ - 145‬المادة ‪ 18‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يتخذ الجمع العاـ الق اررات والتدابير المتعمقة بتطبيؽ نظاـ الممكية المشتركة وبصفة عامة تمؾ‬
‫الخاصة بتسيير العقار المشتركة ممكيتو باألغمبية المطمقة ألصوات المهؾ المشتركيف الحاعريف أو الممثميف ما لـ ينص عمى خهؼ‬
‫ذلؾ في نظاـ الممكية المشتركة‪.‬‬

‫‪54‬‬
 ‫كباإلضافة إلى دكر المالؾ في إدارة الممكية المشتركة فإف المشرع منحو دك ار في‬
‫تدبيرىا‪.‬‬

‫الملعب الثاني‪ :‬ساهمة المالك في تعبنت السكن الممستك‬

‫يستمزـ التدبير الجيد لمسكف المشترؾ كجكد ميزانية مرصكدة لو‪ ،‬يساىـ المالؾ‬
‫المشترؾ في تمكيميا ( الفقرة األولى )‪ ،‬كتككف مخصصة لمتدبير العادم كاالستثنائي لألشغاؿ‬
‫في العقار المشترؾ (الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬تمويؿ المالؾ لميزانية اتحاد المهؾ‬

‫‪147‬‬
‫لككيؿ االتحاد في إطار الصالحيات المخكلة لو‪ ،‬تحضير‬ ‫أككمت المادة ‪26‬‬
‫مشركع ميزانية التحاد المالؾ قصد عرضو عمى الجمع العاـ حسب ما جاء في المادة‬
‫‪ ،14824‬كسبؽ ذكره في المادة ‪.14920‬‬

‫واذا لـ يتوفر نصاب نصؼ أصوات المهؾ المشتركيف في االجتماع األوؿ يتـ في أجؿ ثهثيف يوما انعقاد جمع عاـ ثاف تتخذ فيو الق اررات‬
‫باألغمبية المطمقة ألصوات المهؾ المشتركيف الحاعريف أو الممثميف "‪.‬‬
‫‪ - 146‬ىشاـ باريسوف‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 115 :‬إلى ‪.118‬‬
‫‪ - 147‬المادة ‪ 26‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬تناط بوكيؿ االتحاد عمى وجو الخصوص المياـ التالية‪ .... :‬تحعير مشروع ميزانية االتحاد‬
‫قصد عرعو عمى الجمع العاـ لمتصويت عميو‪"...‬‬
‫‪ - 148‬المادة ‪ 24‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يصوت الجمع العاـ لممهؾ المشتركيف كؿ سنة عمى ميزانية تقديرية لتحمؿ النفقات الجارية‬
‫المتعمقة بصيانة األجزاء والتجييزات المشتركة لمعقار وعماف سيرىا وادارتيا و عمى رصيد مالي خاص لتحمؿ أشغاؿ الصيانة الكبرى‪،‬‬
‫وليذه الغاية‪ ،‬ينعقد الجمع العاـ داخؿ أجؿ ستة أشير يبتدئ مف اليوـ األخير مف السنة المحاسبية السابقة ‪"....‬‬
‫‪ - 149‬المادة ‪ 20‬مف القانوف رقـ ‪ ":18-00‬يتولى الجمع العاـ التحاد المهؾ‪ ... :‬المصادقة عمى ميزانية االتحاد وتحديد التكاليؼ والحد‬
‫األقصى لمنفقات عمى الرصيد المالي الخاص لتحمؿ أشغاؿ الصيانة الكبرى "‬

‫‪55‬‬
‫كيمتزـ ككيؿ االتحاد أيضا بمسؾ محاسبة تتعمؽ بميزانية االتحاد ‪ ،150‬تبيف الكضعية‬
‫المالية لالتحاد كلكؿ مالؾ مشترؾ (المادة ‪ ،151)26‬مف ىنا تظير أىمية المحاسبة‪ ،‬إال أف‬
‫‪ -24‬جاء معمقا عمى صدكر نص تنظيمي يحدد قكاعد خاصة‬ ‫إنجازىا ‪ -‬كفؽ المادة‬
‫بالمحاسبة‪ ،152‬الذم لـ يصدر بعد‪ ،153‬مما يفرغيا – أم المحاسبة – مف أىميتيا في ميزانية‬
‫االتحاد‪.‬‬

‫كيساىـ المالؾ في تدبير السكف المشترؾ عف طريؽ تصكيتو عمى ميزانية االتحاد‪،‬‬
‫مف خالؿ الجمع العاـ الذم يصكت كؿ سنة عمى ميزانية تقديرية‪ ،‬لتحمؿ النفقات الجارية‬
‫المتعمقة بصيانة األجزاء كالتجييزات المشتركة لمعقار كضماف سيرىا كادارتيا‪ ،‬كما يصكت‬
‫عمى رصيد مالي خاص لتحمؿ أشغاؿ الصيانة الكبرل ‪.154‬‬

‫كتعتبر مساىمة المالؾ في التكاليؼ المشتركة المكرد األساسي لميزانية االتحاد ‪،155‬‬
‫حيث يؤدم "المالؾ المشترككف لالتحاد مساىمات مالية لتمكيؿ الميزانية المصكت عمييا‪،‬‬
‫كيمكف لمجمع العاـ أف يحدد مقدارىا ككيفية األداء" (المادة ‪ ،)24‬مما يعني أف المشرع منح‬
‫التحاد المالؾ السمطة التقديرية الكاسعة فيما يخص تحديد مقدار الميزانية ككذلؾ كيفية‬

‫‪-150‬‬
‫– ‪-Jean Clara : « copropriété- Difficultés- incertitudes- vides juridiques », Gaz Pal, Doc Juillet‬‬
‫‪Août 2001 p : 1284.‬‬
‫‪ - 151‬المادة ‪ 26‬مف القانوف رقـ ‪ :18-00‬تناط بوكيؿ االتحاد عمى وجو الخصوص المياـ التالية‪:‬‬
‫‪ ....‬وعع ميزانية منتظمة لهتحاد ومسؾ المحاسبة المتعمقة بو والتي تبيف فييا الوععية المالية لهتحاد ولكؿ مالؾ مشترؾ‪.‬‬
‫‪ - 152‬المادة ‪ 24‬مف القانوف رقـ ‪ ... " :18-00‬تنجز حسابات االتحاد التي تشمؿ الميزانية التقديرية والتكاليؼ والعاردات برسـ السنة المالية‬
‫والوععية المالية وكذا مهحؽ الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي‪ ،‬ويتـ تقديـ ىذه الحسابات مقارنة مع‬
‫حسابات السنة المنصرمة المصادؽ عمييا‪."...‬‬
‫‪ -153‬خهفا لمقانوف الفرنسي الذي أصدر مرسوـ ‪ 2005-240‬مرفوؽ بقرار وزاري بتاريخ ‪ 14‬مارس ‪2005‬‬
‫لمتعمؽ في قواعد المحاسبة انظر‪:‬‬
‫‪Jacques Laporte : « la nouvelle comptabilité de la copropriété », Aspects juridiques et financiers‬‬
‫‪première, éd Delmas, 2007.‬‬
‫‪ -154‬تجدر اإلشارة إلى أف الرصيد المالي الخاص ال يدخؿ في الميزانية التقديرية‪ ،‬مما يدفع إلى التساؤؿ عف المقصود بأشغاؿ الصيانة‬
‫‪21‬؛ حيث اشترط في ق ارراتيا أغمبية ثهثة أرباع أصوات المهؾ‪ ،‬مما يعني أف‬ ‫الكبرى؟ خاصة أف المشرع سبؽ لو أف ذكرىا في المادة‬
‫الق اررات التي اشترط فييا المشرع إجماع المهؾ والتي وردت في المادة ‪ ،22‬ال تدخؿ في زمرة الق اررات المتعمقة بأشغاؿ الصيانة الكبرى‪،‬‬
‫رغـ أنيا – أي ق اررات المادة ‪ – 22‬األولى بتخصيص رصيد خاص ليا‪ ،‬فتشيد مبنى جديد مثه أو قياـ بأشغاؿ تؤدي إلى تغيير في‬
‫األجزاء المشتركة‪ ،‬أشغاؿ يصح وصفيا بأشغاؿ الصيانة الكبرى‪.‬‬
‫‪ " )13‬أم ار شكميا‪ ،‬مف حيث نتيجتو‪ ،‬وذلؾ بسبب ‪ ...‬أف كؿ عنصر سمبي يولد‬ ‫‪ -155‬مما يجعؿ استقهؿ الذمة المالية لهتحاد (المادة‬
‫أطوماتيكيا ديف يوازيو تماما ‪ ....‬ما دامت كؿ نفقة لهتحاد يكوف مف نتيجتيا تحويمو في الحاؿ دينا بنفس القيمة في مواجية المهؾ‬
‫المشتركيف ينقسـ بينيـ بالنسب المذكورة في نظاـ الممكية‪ ،‬ويستطيع دارنوا االتحاد أف ينفذوا عميو "‪.‬‬
‫عبد الحؽ صافي‪ ،‬الممكية المشتركة ‪ ....‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.86 :‬‬

‫‪56‬‬
 ‫أدائيا‪ ،‬كحسف فعؿ‪ ،‬ألف ىذه الميزانية تختمؼ مف عقار إلى آخر‪ ،‬كلكف فعالية ىذه الحرية‬
‫الممنكحة التحاد المالؾ في تقدير الميزانية رىينة بمدل فعالية ىذا الجياز في القياـ بميامو‪.‬‬

‫ابتداء مف اليكـ األكؿ لكؿ ثالثة‬

‫ن‬ ‫كتصبح مساىمة المالؾ في الميزانية مستحقة األداء‬
‫ابتداء مف اليكـ األكؿ لممدة التي يحددىا الجمع العاـ (المادة ‪.156)24‬‬
‫ن‬ ‫أشير أك‬

‫كما منحت المادة ‪" :32‬لكؿ مالؾ مشترؾ الحؽ في االطالع عمى الربائد كالسجالت‬
‫الخاصة باالتحاد‪ ،‬كالسيما ما يتعمؽ منيا بالكضعية المالية"‪ ،‬فيذه المادة تنص صراحة عمى‬
‫حؽ المالؾ في االطالع عمى الكضعية المالية لالتحاد حتى يككف عمى بينة بيا كتفاديا لكؿ‬
‫التالعبات التي يمكف أف تط أر عمى ميزانية االتحاد‪.‬‬

‫كانطالقا مما سبؽ ذكره‪ ،‬فإف لممالؾ الحؽ في التصكيت عمى ميزانية االتحاد‪ ،‬كما‬
‫يساىـ في تحديد طرؽ تحصيميا في إطار اتحاد المالؾ كلو الحؽ في اإلطالع عمى‬
‫الكضعية المالية لالتحاد‪ ،‬كفي مقابؿ ىذه الحقكؽ يمتزـ بأداء حصتو مف التكاليؼ المشتركة‬
‫التي تعتبر الممكؿ األساسي لميزانية االتحاد‪ .‬مف ىنا يتضح أف المشرع أراد أف يفعؿ دكر‬
‫المالؾ في تدبير السكف المشترؾ خاصة أف ميزانية االتحاد تككف مخصصة لتدبير عادم‬
‫كآخر استثنائي لألشغاؿ في العقار المشترؾ ممكيتو ‪.157‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التدبير العادي واالستثناري لألشغاؿ في العقار المشترؾ‬

‫أوال‪ :‬التدبير العادي لألشغاؿ‬

‫‪ -156‬المادة ‪ 24‬مف القانوف رقـ ‪ .... " :18-00‬يؤدي المهؾ المشتركوف لهتحاد مساىمات مالية لتمويؿ الميزانية المصوت عمييا‪ ،‬ويمكف‬
‫لمجمع العاـ أف يحدد المقدار وكيفية األداء‪ ،‬وتصبح المساىمة مستحقة ابتداء مف اليوـ األوؿ لكؿ ثهثة أشير أو ابتداء مف اليوـ األوؿ‬
‫لممدة التي يحددىا الجمع العاـ ‪"...‬‬
‫‪ -157‬لف تأخذنا أىمية ىذه التدابير بشقييا العادية واالستثنارية السترساؿ الحديث عنيا إال بالقدر الذي يزيؿ الغموض عنيا تفاديا لمخروج عف‬
‫السياؽ العاـ لموعوع البحث‪.‬‬
‫لمتعمؽ في ىذه التدابير انظر مؤلؼ محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬الذي قسـ التدابير إلى تدابير عادية وأخرى استثنارية وىو تقسيـ ينسجـ مع‬
‫المنطؽ‪.‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬صفحات مف ‪ 517‬إلى ‪.543‬‬

‫‪57‬‬
 ‫ينصب التدبير العادم لألشغاؿ عمى تمؾ التي تعنى بالحفاظ عمى العقار المشترؾ‬
‫‪( 26‬قانكف رقـ ‪ )18-00‬مف بيف المياـ‬ ‫كصيانتو‪ ،158‬حيث جعميا المشرع في المادة‬
‫المنكطة بككيؿ االتحاد‪ ،‬فجاء في ىذه المادة‪ ... " :‬السير عمى حسف استعماؿ األجزاء‬
‫المشتركة كذلؾ بصيانتيا كحراسة المداخؿ الرئيسية لمعقار كالمرافؽ المشتركة‪."..‬‬

‫كما أككمت المادة ‪ 20‬لمجمع العاـ اتخاذ التدابير التي مف شأنيا الحفاظ عمى سالمة‬
‫العقار المشترؾ كصيانتو كالحفاظ عميو كضماف االنتفاع بو‪ ،‬ككذا عمى أمف سكانو‬
‫‪159‬‬
‫‪ ،‬إضافة إلى تدابير الصيانة الكبرل المشار إلييا في المادة ‪ 21‬مف القانكف رقـ‬ ‫طمأنينتو‬
‫‪.18-00‬‬

‫كتدخؿ أشغاؿ التحسينات المدخمة عمى العقار المشترؾ في زمرة التدابير العادية؛‬
‫حيث منحت المادة ‪ 21‬مف نفس القانكف لمجمع العاـ صالحيات إدخاؿ تحسينات عمى‬
‫العقار كاستبداؿ أك إضافة أداة أك أكثر مف أدكات التجييزات‪ ،‬كاتخاذ ما يمزـ لتيسير تنقؿ‬
‫األشخاص المعاقيف‪ ،‬كحسنا فعؿ المشرع عندما أعطى أمثمة لمتحسينات المدخمة عمى‬
‫العقار‪ ،‬حتى يترؾ الباب مفتكحا لمجمع العاـ لمقياـ بأية أشغاؿ تحدث تحسينات عمى العقار‬
‫المشترؾ‪.160‬‬

‫‪ -158‬أشار المشرع التونسي إلى ىذه التدابير في الفصؿ ‪ 88‬مف مدونة الحقوؽ العينية الذي جاء فيو " عمى كؿ مالؾ أف يساىـ في تكاليؼ‬
‫حفظ األجزاء المشتركة وصيانتيا وترميميا وادارتيا ويكوف نصيبو في ىذه التكاليؼ بنسبة الجزء المفرز الذي لو في العمارة ما لـ يوجد‬
‫اتفاؽ عمى غير ذلؾ "‬
‫‪ 18-00‬والذي‬ ‫لـ يفصؿ المشرع التونسي الحديث عف ىذه التدابير في مدونة الحقوؽ العينية بخهؼ المشرع المغربي في القانوف رقـ‬
‫جاء متأث ار بقانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬الفرنسي فيما يخص التدابير العادية واالستثنارية الواردة عمى العقار المشتركة‬
‫‪M.Weismann : « copropriété, tous les problèmes juridiques, travaux- Améliorations », 14ème éd‬‬
‫‪Delmas 1991. p : 137 au 151.‬‬
‫‪ - 159‬المادة ‪ 20‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يتولى الجمع العاـ التحاد المهؾ‪=:‬‬
‫= ‪ -‬اتخاذ الق اررات والتدابير التي مف شأنيا الحفاظ عمى سهمة العقار المشترؾ وصيانتو والحفاظ عميو وعماف االنتفاع بو وكذا عمى‬
‫أمف سكانو وطمأنينتو؛‬
‫تسير األجزاء المشتركة باتخاذ اإلجراءات المناسبة لمحفاظ عمى سهمة مستعممييا وعماف حسف االنتفاع بيا والحفاظ عمى جمالية‬
‫العقار ورونقو؛ ‪."...‬‬
‫‪ - 160‬أما المشرع الفرنسي في قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬فتطرؽ ليذه التحسينات بكثير مف التفصيؿ في المواد مف ‪ 30‬إلى ‪ 36‬سواء فيما‬
‫يتعمؽ باألغمبية المشترطة فييا أو شروط القياـ بيا وكيفية مساىمة المهؾ في نفقاتيا‪.‬‬
‫‪- M.Weismann : « copropriété, Statut Gestion, contentieux », chapitre. K : Travaux d’entretien et‬‬
‫‪d’amélioration, Dix neuvième éd 2006 p : 171 au p : 182.‬‬

‫‪58‬‬
‫كما منحت نفس المادة – أم المادة ‪ – 21‬لممالؾ عند الترخيص لو مف طرؼ الجمع‬
‫العاـ‪ ،‬إنجاز أشغاؿ عمى نفقتو تنصب عمى األجزاء المشتركة أك المظير الخارجي لمعقار‪،‬‬
‫دكف المساس بالغرض الذم خصص لو العقار‪.161‬‬

‫كيعتبر ىذا المقتضى مف النقط التي تعكس رغبة المشرع إشراؾ المالؾ في تدبير‬
‫الحياة داخؿ الممكية المشتركة‪ ،‬بأف يساىـ في صيانة األجزاء المشتركة أك إدخاؿ تحسينات‬
‫عمييا‪.162‬‬

‫ثانيا‪ :‬التدبير االستثناري لمعقار‬

‫يشمؿ التدابير التي ترد عمى الحقكؽ التابعة لألجزاء المشتركة ‪163‬؛ حيث نص عمييا‬
‫المشرع في المادة ‪ ،1645‬التي أحالت عمى المادتيف ‪ 22‬ك ‪ ،16544‬كىذه الحقكؽ كالتالي‪:‬‬

‫‪ -161‬تأثر القانوف رقـ ‪ 18-00‬بالقانوف الفرنسي الذي نص عمى ىذا المقتعى في الفصؿ ‪ 25‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪.1965‬‬
‫‪-Emilie Jean Guillot : « La pratique de la copropriété », troisième éd, Publications Administrer‬‬
‫‪1992, p : 49.‬‬
‫‪- Christian Alias « Autorisation de travaux et droit acquis (article 25 b, loi n° 65-557 du 10 Juillet‬‬
‫‪1965) », Rec Dalloz. chron Doc (n° 15). 2000 p : 233.‬‬
‫‪- Philippe laurent : « Autorisation judiciaire des travaux réalisés aux frais de certains‬‬
‫‪copropriétaires », juris, J.C.P (G) (N° 26-28) juin 2000 p : 1249 au 1253.‬‬
‫‪ -162‬تجدر اإلشارة إلى أف الفصؿ ‪ 9‬مف ظيير ‪ 1946‬الممغى نص عمى إمكانية منح اتحاد المهؾ باألغمبية المزدوجة اإلذف لممهؾ‬
‫الذيف يطمبوف عمى نفقتيـ القياـ بكؿ األشغاؿ التي ال يمكف أف ينتج عنيا سوى زيادة في قيمة مجموع أو بعض أجزاء العقار‪،‬‬
‫وذلؾ طبقا لمشروط والتعويعات‪ ،‬التي تحددىا مصمحة المهؾ المشاركيف‪ ،‬خهفا لما يرى محمد الوكاري أف ىذا المقتعى الذي‬
‫‪ 1946‬الممغى‪ .‬وذلؾ بتقريره‬ ‫أتى بو القانوف رقـ ‪ 18-00‬والذي تأثر بالقانوف الفرنسي "أتى بشيء جديد لـ يكف يعرفو ظيير‬
‫إمكانية الترخيص لبعض المهؾ بإنجاز أشغاؿ تيـ األجزاء المشتركة"‪.‬‬
‫محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.521 :‬‬
‫‪ - 163‬ىذه التدابير تعكس أيعا تأثر المشرع المغربي بنظيره الفرنسي خاصة فيما يتعمؽ بحؽ التعمية واعافة أبنية جديدة واعادة البناء‪.‬‬
‫‪- François Givord claude Giverdon. Pierre capoulade. Op cit p : 529-539.‬‬
‫‪- Charles levinskon: « Surélévation et copropriété ». A.J.D.I et (N° 3) 2000 p : 205 au 210.‬‬
‫‪ - 164‬المادة ‪ 5‬القانوف رقـ ‪ " :18-00‬تعد حقوقا تابعة لألجزاء المشتركة‪:‬‬
‫‪ -‬الحؽ في تعمية البناء؛‬
‫‪ -‬الحؽ في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدارؽ أو في سراديبيا؛‬
‫‪ -‬الحؽ في الحفر‪.‬‬
‫وذلؾ مع مراعاة أحكاـ المادتيف ‪ 22‬و ‪ 44‬مف ىذا القانوف"‪.‬‬
‫‪ - 165‬المادة ‪ 44‬مف القانوف رقـ ‪:18-00‬‬
‫"ال يكوف الحؽ في التعمية أو الحؽ في الحفر صحيحيف إال إذا تـ الترخيص بيما صراحة بموجب القوانيف الجاري بيا العمؿ وقبوليما‬
‫باإلجماع مف طرؼ المهؾ المشتركيف"‪.‬‬

‫‪59‬‬
‫‪ -‬الحؽ في تعمية العقار المشترؾ كيشمؿ " كافة حاالت إضافة طابؽ كأحد أك أكثر‬
‫مككف مف عدة محالت أك شقؽ أك إضافة محؿ أك شقة كاحدة كذلؾ فكؽ كؿ‬
‫سطح العقار المشترؾ الممكية أك جزء منو فقط"‪166‬؛‬

‫‪ -‬الحؽ في إحداث أبنية جديدة في الساحات أك الحدائؽ أك في سراديبيا؛‬

‫‪ -‬الحؽ في الحفر بتشييد بناء في باطف العقار المشترؾ كقبك أك مستكدع ‪ ...‬الخ‪.‬‬

‫كما يشمؿ التدبير االستثنائي إعادة بناء العقار المشترؾ الذم تيدـ سكاء كميا أك‬
‫جزئيا حسب المادة ‪.16745‬‬

‫كيظير المجاؿ الذم تنصب فيو ىذه التدابير بشقييا العادم كاالستثنائي أنيا تخص‬
‫األجزاء المشتركة في العقار‪ ،‬مما يعكس رغبة المشرع في حث المالؾ عمى المشاركة في‬
‫الحياة الجماعية داخؿ الممكية المشتركة‪.‬‬

‫‪ 18-00‬لذ حب‪ٚ‬ي أْ ‪٠‬ضسع ثمبفخ‬ ‫‪ٚ‬ث‪ٙ‬زا ‪٠‬ى‪ ْٛ‬اٌّششع ِٓ خالي اٌمبٔ‪ ْٛ‬سلُ‬
‫اٌتؼب‪٠‬ش اٌجّبػ‪ ٟ‬داخً اٌٍّى‪١‬خ اٌّشتشوخ‪ ،‬ػٓ طش‪٠‬ك حث اٌّبٌه ػٍ‪ ٝ‬اٌّشبسوخ ف‪ ٟ‬اٌح‪١‬بح‬
‫اٌجّبػ‪١‬خ داخً اٌسىٓ اٌّشتشن‪ ،‬س‪ٛ‬اء ِٓ خالي ِسبّ٘خ اٌّبٌه ف‪ ٟ‬إداسح اٌسىٓ‬
‫اٌّشتشن‪ ،‬أ‪ ٚ‬تذث‪١‬ش ٘زا اٌسىٓ‪.‬‬
‫لكف‪ ،‬ىؿ نجح المشرع في زرع ثقافة التعايش الجماعي داخؿ السكف المشترؾ؟ أـ‬
‫‪ 18-00‬لـ يحصد إال نزاعات بيف المهؾ المشتركيف‪ ،‬رغـ اآلليات‬ ‫أف القانوف رقـ‬
‫القعارية التي منحيا ىذا القانوف لممالؾ قصد حماية وععيتو القانونية ؟‬

‫‪ - 166‬محمد الوكاري‪ ،‬ـ‪.‬س ص‪.530 :‬‬

‫‪ - 167‬المادة ‪ 45‬مف القانوف رقـ ‪:18-00‬‬
‫" ‪ ...‬تخصص العاردات المترتبة عف تيدـ العقار إلعادة بنارو أو إصهحو "‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اٌذمأح اٌمعائٕح ٌُظؼٕح اٌماٌه اٌمشرشن‬
‫كسع المشرع مجاؿ تدخؿ القضاء في الممكية المشتركة إذا ما قكرف بظيير ‪ 16‬نكنبر‬
‫‪ 1946‬الممغى‪ ،‬حيث منح القانكف رقـ ‪ 18-00‬لممالؾ دعاكل يمارسيا بصفة فردية كأخرل‬
‫يمارسيا المالؾ في إطار اتحاد المالؾ‪.168‬‬

‫كترمي الدعاكل الفردية التي يمارسيا المالؾ بصكرة فردية إلى حماية حقكقو‬
‫الشخصية في جزئو المفرز( المطمب األوؿ )‪ ،‬تنضاؼ إلييا دعاكل تيدؼ إلى حماية‬
‫المصمحة الجماعية لممالؾ في األجزاء المشتركة‪ ،‬تمارس إما بصكرة فردية أك جماعية في‬
‫‪169‬‬
‫(المطمب الثاني)‪.‬‬ ‫إطار اتحاد المالؾ‬

‫كتكضيح ما سبؽ سيككف كاآلتي‪:‬‬

‫الملعب األول‪ :‬اإاوى تحمي حقوو المالك في الجزء المفتز‬
‫الملعب الثاني‪ :‬اإاوى تت ي لى حماية حقوو المالك ااخخ األألزاء الممستكة‬

‫‪ 18-00‬الذي يحدد مجاؿ كؿ مف الدعوى الفردية‬ ‫تخعع ىذه الدعوى كأصؿ عاـ لقانوف المسطرة المدنية‪ ،‬إعافة إلى القانوف رقـ‬ ‫‪-168‬‬
‫والدعوى الجماعية الممنوحة لممالؾ‪ ،‬ولف يأخذنا بريؽ المسطرة المدنية لمتدقيؽ في جميع الشروط الشكمية والموعوعية التي يتطمبيا‬
‫رفع دعوى أماـ القعاء‪ ،‬بقدر ما سنركز اىتمامنا عمى الدعوى الممنوحة لممالؾ في إطار الممكية المشتركة تفاديا لمخروج عف السياؽ‬
‫العاـ لمموعوع‪.‬‬

‫‪169 - Jacques Lafond, Bernard Stemmer, op cit, p : 156 au 163‬‬

‫‪- Christian Atias : « la copropriété immobilière », Dalloz, 1995 p : 74 au 82.‬‬
‫‪- M.Weismann : « copropriété, Statut-Gestion, contentieux », chapitre (M) Action en justice,‬‬
‫‪op.cit p : 171 au 177.‬‬

‫‪61‬‬
 ‫الملعب األول‪ :‬اإاوى تحمي حقوو المالك في الجزء المفتز‬
‫يحؽ لممالؾ ممارسة جميع الدعاكل التي ترمي إلى حماية حؽ الممكية الخاصة لجزء‬
‫‪18-00‬‬ ‫الممكية المشتركة ( الفقرة األولى )‪ ،‬إضافة إلى دعاكل أخرل خكليا القانكف رقـ‬
‫لممالؾ المشترؾ قصد حماية حقكقو الشخصية في جزئو المفرز ( الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬دعاوى تحمي حؽ الممكية الخاصة لجزء الممكية المشتركة‬

‫يحؽ لممالؾ إذا كاف العقار غير محفظ ممارسة دعكل االستحقاؽ أك دعكل الحيازة‪،‬‬
‫التي تنشطر إلى ثالثة دعاكل‪ :‬دعكل استرداد الحيازة‪ ،‬دعكل منع التعرض كدعكل كقؼ‬
‫األعماؿ الجديدة‪.170‬‬

‫أما إذا كاف العقار محفظا‪ ،‬فإف تقييد المالؾ لجزئو مف الممكية المشتركة كفقا ألحكاـ‬
‫ظ ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬المتعمؽ بتحفيظ (بتقييد) األمالؾ العقارية ‪ ،171‬ككذلؾ ما ىك منصكص‬
‫‪172‬‬
‫يكسبو حجة اتجاه الغير مف تاريخ تقييده‪ ،‬كأم تشكيش‬ ‫عميو في القانكف رقـ ‪18-00‬‬

‫‪ - 170‬تيدؼ دعاوى الحيازة إلى حماية حيازة الحؽ العقاري في مقابؿ دعوى االستحقاؽ التي يمكف لممالؾ ممارستيا‪ ،‬واليادفة إلى‬
‫حماية أصؿ حؽ الممكية أو بصورة أعـ أصؿ الحؽ العقاري‪.‬‬
‫لمتعمؽ في ىذه الدعوى التي يمارسيا المالؾ إذا كاف العقار غير محفظ‪ ،‬انظر‪:‬‬
‫‪ -‬امحمد برادة غزيوؿ‪ ،‬لحسف بقالي‪ ،‬محمد أحمدش‪ ،‬عبد اهلل الدكار‪ ،‬عادؿ العشابي‪ ،‬سعيد المعتصـ‪ ،‬ومحمد الييني‪" ،‬الدليؿ‬
‫العممي لمعقار غير المحفظ"‪ ،‬منشورات جمعية نشر المعمومة القانونية والقعارية سمسمة الدراسات واألبحاث ع ‪ ،2‬الطبعة الثانية‪،‬‬
‫مطبعة فعالة‪ ،2007 ،‬ص‪ 7:‬إلى ‪.85‬‬
‫‪ -171‬لمتعمؽ في مسطرة التحفيظ و اآلثار الناجمة عنيا‪ ،‬انظر عمى سبيؿ المثاؿ‪ :‬محمد خيري‪" :‬حماية الممكية العقارية ونظاـ التحفيظ‬
‫العقاري بالمغرب"‪ ،‬دار نشر المعرفة‪ ،‬طبعة ىجينة ‪.2001‬‬
‫‪ - 172‬المواد ‪ 49‬إلى ‪ 59‬مف القانوف رقـ ‪.18-00‬‬

‫‪62‬‬
‫يتعرض لو مالؾ جزء الممكية المشتركة ييدد حيازتو لجزئو‪ ،‬يخكؿ لو حؽ طمب رفع االعتداء‬
‫عميو في إطار األكامر االستعجالية لقاضي المستعجالت‪ ،‬أك في إطار القضاء العادم‪ ،‬ففي‬
‫قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3890‬ممؼ مدني رقـ ‪ ،2004/6/1/834‬المؤرخ في‬
‫‪ 2006/12/20‬أيد ىذا األخير ما ذىبت إليو محكمة االستئناؼ في أف حؽ ممكية األجزاء‬
‫المفرزة في النازلة حؽ مقدس ال يمكف التعرض عميو أك تشكيش ممكيتو مف طرؼ‬
‫المالؾ‪.173‬‬
‫‪174‬‬
‫الذم أثار صعكبات عند تطبيقو في ظؿ‬ ‫كتجدر اإلشارة إلى أف حؽ األفضمية‬
‫‪،18-00‬‬ ‫ظيير ‪ 1946‬الممغى ‪ ،175‬كيثيرىا حاليا أماـ طابعو االختيارم في القانكف رقـ‬
‫يمكف أف يرد عمى حؽ المالؾ في التصرؼ بجزء الممكية المشتركة ‪176‬؛ حيث يحؽ ألم مالؾ‬

‫‪ - 173‬األساس الذي اعتمد عميو المجمس األعمى لرفض الطمب‪= :‬‬

‫‪ 9 ،8 ،6‬مف نظاـ الممكية المشتركة لمعقار موعوع الرسـ‬ ‫= "لكف ردا عمى الوسيمتيف معا لتداخميما فإنو بمقتعى الفصوؿ‬
‫‪ 12/163474‬يصبح مالكا لشقة أو مكتب أو محؿ تجاري في العقار المذكور أي منع لتغيير طبيعة االستعماؿ أو االستغهؿ‪ .‬وأنو‬
‫يتجمى مف نظاـ الممكية المشتركة الخاص بالرسـ العقاري المشار إليو المسمى *** أف السدتيف موعوع الدعوى ال تدخهف في‬
‫األجزاء المشتركة مع الشقؽ التي يممكيا الطاعنوف وأف األجزاء المشاعة حسب تصميـ العقار المذكور ونظاـ الممكية المشتركة‬
‫الخاص بو ىي الدرج والجدراف والدعامات وأنابيب تصريؼ الوادي الحار وباب العمارة والسطح‪ ،‬وأف تقرير الخبير*** تعمف أف‬
‫السدتيف وما بني فييما ال يدخؿ عمف األجزاء المشاعة مع الشقؽ الكارنة بالطوابؽ األوؿ والثاني والثالث وىما مفرزتاف وتابعتاف‬
‫لرسميف عقاريف ىما **** المذاف يممكيما المدعياف وأف المحكمة المصدرة لمقرار المطعوف فيو‪ ،‬وفي إطار تقييميا لمحجج‬
‫المعروعة عمييا أشارت إلى دفوع الطاعنيف وعممت قعاءىا بأف "الخبير المعيف ابتداريا انتقؿ إلى عيف المكاف وبعد وصفو لجميع‬
‫مرافؽ العقار موعوع النزاع أوعح األجزاء المشاعة واألجزاء غير المشاعة وانيما ممؾ خالص لممستأنؼ عمييما باعتبار‬
‫تواجدىما عمى رسـ عقاري غير الرسـ المشترؾ موعوع النزاع‪ ،‬وأف حؽ الممكية حؽ مقدس ال يمكف التعرض لو وال الحد مف‬
‫حريتو "فإنو نتيجة لذلؾ كمو يكوف القرار غير خارؽ لممقتعيات التي تـ التمسؾ بخرقيا وما بالوسيمتيف غير مرتكز عمى أساس"‪.‬‬
‫(غير منشور)‪.‬‬
‫‪ - 174‬تفاديا لمتكرار‪ ،‬لف نخوض في المشاكؿ التي يثيرىا حؽ األفعمية في الممكية المشتركة عمى أساس أننا سبؽ وتطرقنا ليا في‬
‫الفصؿ األوؿ مف ىذا البحث‪ ،‬و سنكتفي بإعطاء بعض األمثمة لق اررات وأحكاـ قعارية في موعوع حؽ األفعمية‪.‬‬
‫‪ - 175‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 6724‬ممؼ مدني ع ‪ 97/6/1/263‬بتاريخ ‪ 97-10-29‬منشور في أىـ ق اررات المجمس‬
‫األعمى في المادة المدنية‪ ،‬الجزء األوؿ‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط ‪ ،2007‬ص‪ 192 :‬إلى ‪.198‬‬
‫‪ - 176‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بتمارة رقـ ‪ 7‬ممؼ ع ‪ 22/07/385‬بتاريخ ‪ 2009-01-07‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بتمارة رقـ ‪ 394‬ممؼ ع‪ 22/08/274 .‬بتاريخ ‪ 2008-12-17‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط ممؼ رقـ ‪ 08/69/9‬بتاريخ ‪ 2008/11/19‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 277‬ممؼ ع ‪ 2007/56/9‬بتاريخ ‪ 2008/6/18‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 244‬ممؼ ع ‪ 07/114/9‬بتاريخ ‪ 2008/5/28‬غير منشور‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 99‬ممؼ ع ‪ 06/227/9‬بتاريخ ‪ 2008/03/12‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف محكمة االسترناؼ بالرباط رقـ ‪ 13 .05 .167‬بتاريخ ‪ 2006/9/21‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 15‬ممؼ مدني ع ‪ 2005/4/1/3515‬بتاريخ ‪ 2007/01/03‬غير منشور‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫مشترؾ ممارسة حؽ األفضمية في مكاجية المالؾ الذم أراد التصرؼ بالجزء العائد لو (أم‬
‫جزئو المفرز كحصة مف األجزاء المشتركة)‪ ،‬ىذا األخير إف سمـ مف ىذا القيد فمف يجد أمامو‬
‫إال ضركرة إتماـ إجراءات عقد البيع‪ ،‬حتى ال يككف مماطال في تنفيذ التزاماتو العقدية أماـ‬
‫المشترم الذم سيصبح مالكا مشتركا‪.177‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬دعاوى تحمي حقوؽ المالؾ في جزرو المفرز‬

‫منحت المادة ‪ 35‬مف القانكف رقـ ‪ " 18-00‬لكؿ مالؾ في العقار المشترؾ الحؽ في‬
‫إقامة دعكل لمحفاظ عمى حقكقو في العقار المشتركة "؛ حيث كضعت ىذه المادة أصال عاما‬
‫يخكؿ لممالؾ ممارسة جميع الدعاكل اليادفة إلى الحفاظ عمى حقكقو التي يتمتع بيا المالؾ‬
‫في جزئو المفرز‪.‬‬

‫‪ - 177‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3335‬ممؼ مدني ع ‪ 2004/1/1/2325‬بتاريخ ‪ 2005/12/14‬غير منشور‬

‫‪ -‬قرار صادر عف محكمة االسترناؼ بالرباط رقـ ‪ 13/04/61‬بتاريخ ‪ 2005-4-12‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 273‬ممؼ رقـ ‪ 03/163/9‬بتاريخ ‪ 2008/6/18‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ -‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بطنجة رقـ ‪ 3537‬ممؼ رقـ ‪ 13/05-2815‬بتاريخ ‪ ،2006/10/19‬جاء في تعميؿ المحكمة‪= :‬‬
‫= "في الموعوع‪ :‬حيث إف دعوى المدعي تيدؼ إلى الحكـ عمى المدعى عمييـ بإتماـ إجراءات البيع بخصوص العقار ذي السند العقاري‬
‫‪ 3‬أكتوبر ‪ 2002‬بقصد فرز المبيع عف الرسـ‬ ‫عدد‪/6403 :‬ط وذلؾ بإلزاميـ بإخعاعو لنظاـ الممكية المشتركة طبقا لمقتعيات ظيير‬
‫العقاري األـ وذلؾ بعد تسجيؿ إراثيـ عمى الرسـ العقاري‪.‬‬
‫وحيث عزز المقاؿ بصورة طبؽ األصؿ مف رسـ شراء مؤرخ في ‪.1990/3/22‬‬
‫‪ 47‬متر مربع مف الدار ذي‬ ‫وحيث يستفاد مف وثارؽ الممؼ خاصة رسـ الشراء أف ما اشتراه المدعي عبارة عف طابؽ سفمي مساحتو‬
‫‪ 2002/10/3‬والظيير‬ ‫السند العقار األـ عدد ‪/6403‬ط وبذلؾ فإف نازلتنا بحكميا إؿ ظيير المتعمؽ بالممكية المشتركة الصادر بتاريخ‪:‬‬
‫المتعمؽ بالمجموعات السكنية وتقسيـ العقارات المؤرخ في ‪.1992/6/17‬‬
‫وحيث إف اكتساء النزاع صبغة فنية مف حيث التأكد مما إذا كاف العقار يقبؿ إخعاعو لنظاـ الممكية المشتركة بحسب موقعو وبرنامج‬
‫‪/6403‬ط ارتأت معو المحكمة إجراء‬ ‫التييرة الخاص بالمنظمة حتى يمكف فرز رسـ عقاري خاص بالمبيع عف الرسـ العقاري األـ عدد‬
‫خبرة في الموعوع انتدبت لمقياـ بيا الخبير عبد السهـ يسيف الذي أنجز تقريره بعدما أوفاه أوعاعو وصيغة القانوني وخمص فيو إلى أف‬
‫البناية مخالفة لمقانوف وغير مستوفية لمشرط المتطمبة قانونا لتقسيميا واخعاعيا لنظاـ الممكية المشتركة الذي يخعع لظيير ‪1-92-7‬‬
‫الصادر في ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬المتعمؽ بتنفيذ القانوف رقـ ‪ 25-90‬المتعمؽ بالتجزرات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيـ العقارات‪.‬‬
‫وحيث وألنو ال تكميؼ بمستحيؿ في مجاؿ العهقات القانونية وألف المدعى عمييـ المذيف حموا محؿ البارع السيد عبد السهـ حمودة في‬
‫الحقوؽ والواجبات في وععية يستحيؿ معيا تنفيذ بنود العقد فإف المحكمة ال يسعيا إال المصادقة عمى الخبرة لقانونييا والحكـ تبعا لذلؾ‬
‫برفض الطمب‪.‬‬
‫‪ 259‬مف قانوف االلتزامات والعقود التي تبيع لو فسخ العقد واسترداد الثمف‬ ‫وحيث إف المحكمة تحيؿ المدعي عمى مقتعيات الفصؿ‬
‫والتعويض‪.‬‬
‫وحيث وألف طمب إلزاـ المدعى عمييـ بتسجيؿ إراثتيـ عمى الرسـ العقاري ذي السند المومأ إليو أعهه أصبح تطبيقا لما سمؼ بيانو غير‬
‫ذي موعوع‪."...‬‬

‫‪64‬‬
 ‫ككأمثمة لدعاكل الفردية لممالؾ الرامية إلى حماية حقكقو الفردية داخؿ جزئو المفرز‪،‬‬
‫كالتي تمارس إما اتجاه المالؾ أك الغير أك اتحاد المالؾ‪ ،‬تمؾ الدعاكل التي تخكؿ حسب‬
‫الفقرة الثانية مف المادة ‪ 30‬لممتضرر مف الق اررات التي يتخذىا اتحاد المالؾ أك مجمس‬
‫االتحاد الطعف فييا أماـ رئيس المحكمة االبتدائية لمكقع العقار المشترؾ‪ ،‬كذلؾ بسبب‬
‫مخالفة ىذه الق اررات لمقكانيف كاألنظمة المعمكؿ بيا ‪ ،178‬سكاء بإخالؿ اتحاد المالؾ (أك‬
‫‪179‬‬
‫أك تجاكز ىذا األخير لنطاؽ سمطاتو‬ ‫مجمس االتحاد) بقكاعد شكمية النعقاد الجمع العاـ‬
‫التي تحدد في الحفاظ عمى العقار كادارة أجزائو المشتركة عف طريؽ اتخاذه ‪ -‬أم الجمع‬
‫العاـ ‪ -‬ق ار ار يمس الجزء المفرز لممالؾ في العقار‪.180‬‬

‫كتحتؿ ىذه الدعاكل أىمية قصكل في تفعيؿ دكر المالؾ داخؿ السكف المشترؾ؛‬
‫حيث يمارس المالؾ دك ار رقابيا عمى اتحاد المالؾ يخكلو إمكانية الطعف في ق اررات االتحاد‬
‫كمما مست حقكقو في العقار المشترؾ‪.‬‬
‫‪181‬‬
‫لممالؾ المشترؾ المتضرر مف األشغاؿ المتعمقة باألجزاء‬ ‫كما منحت المادة ‪34‬‬
‫المشتركة التي يقررىا الجمع العاـ كلك داخؿ جزئو المفرز‪ ،‬حؽ طمب التعكيض مف االتحاد‬
‫دكف حؽ االعتراض عمييا (المادة ‪.182)33‬‬

‫‪ - 178‬الفقرة الثانية لممادة ‪ 30‬مف القانوف رقـ ‪ ... " 18-00‬يمكف لممتعرر مف الق اررات السالفة الذكر أف يطعف فييا أماـ رريس المحكمة‬
‫االبتدارية الواقع العقار في داررة نفوذىا وذلؾ بسبب مخالفتيا لمقوانيف واألنظمة المعموؿ بيا ويبث في الطعف بإجراءات استعجالية‬
‫‪=."...‬‬
‫‪ 89‬و ‪ 88‬ظ ؿ ع) وعف‬ ‫= وتجدر اإلشارة إلى أف اتحاد المهؾ يسأؿ أيعا طبقا لقواعد المسؤولية التقصيرية عف فعؿ العقار (الفصهف‬
‫تابعيو وفقا لمفصؿ ‪ 85‬ظ ؿ ع في مواجية المالؾ أو الغير‪ ،‬إعافة إلى مسؤولية االتحاد عف الخطأ الواجب اإلثبات (الفصهف ‪ 77‬و‪78‬‬
‫ظ ؿ ع) في مواجية المالؾ أو الغير‪.‬‬
‫‪ -‬لمتعمؽ أكثر انظر عبد الحؽ صافي‪" :‬الممكية المشتركة ‪ ،"...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 87 :‬إلى ‪.93‬‬
‫‪- 179‬‬
‫‪-Cass. 3ème civ 31 oct 2001 somm juris. Gaz Pal, Nov-Dèc (6) 2001 p : 1989‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ 23 Mai 2007 somm juris. Gaz pal, Juil-Août (4) 2007 p : 2682.‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ 21 Juin 2006 somm juris. Gaz. Pal. Mai Juin (3) 2007 p : 2038.‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ 12 Janv 2000. somm juris J.C.P (G) n (9) 2000 p : 377, 378.‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ 7 Juil 1999 cité par. Hegues Perinet-Marquet : « Droit des biens 3.‬‬
‫‪copropriété », Doc J.P.C (G). ( N.10) 2000. p : 410.‬‬
‫‪-180‬‬
‫‪- Cass. 3ème civ 24 Janv 2001 J.C.P (G) (N° 11) somm juris 2001 p : 570.‬‬
‫– ‪- Cass. 3ème civ 27 Sept 2000. cité par Hugues Perinet-Marquet : « Droit des biens - 3‬‬
‫‪copropriété », Doc chron J.C.P (G). (N 11) 2001, P : 545.‬‬
‫‪ - 181‬المادة ‪ 34‬مف القانوف رقـ ‪" :18-00‬يحؽ لممالؾ المشترؾ المتعرر مف األشغاؿ المذكورة في المادة السابقة الحصوؿ عمى‬
‫تعويض يؤديو لو اتحاد المهؾ‪ ،‬وليذا األخير الحؽ في الرجوع عمى المتسبب في العرر "‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫كيحؽ لممالؾ أيضا تحريؾ دعاكل تيدؼ رفع مضار الجكار‪ ،‬أك تعسؼ أحد المالؾ‬
‫في استعماؿ حقكقو داخؿ جزئو المفرز تسبب لغيره مف المالؾ بضرر‪ ،‬إلى غير ذلؾ مف‬
‫الدعاكل التي تحمي حؽ المالؾ في استعماؿ كاستغالؿ جزئو المفرز مف العقار‪.‬‬

‫ككمثاؿ عمى ىذه الدعاكل المعركضة عمى القضاء نجد في حكـ صادر عف‬
‫المحكمة االبتدائية بالرباط رقـ ‪ 128‬ممؼ ع ‪ 2007/201/9‬بتاريخ ‪( 2008/03/26‬غير‬
‫منشكر)‪ ،‬أف ىذه المحكمة رفضت في المكضكع طمب المدعي الذم يرمي إلى إرجاع‬
‫المدعى عميو المحؿ إلى ما كاف عميو كعدـ استغاللو كالمرآب لغسؿ كتنظيؼ السيارات‪ ،‬رغـ‬
‫ما ألحقو ىذا المرآب مف ضرر لممدعي‪ ،‬كعممت المحكمة حكميا بما يمي‪:‬‬

‫‪ 34‬مف‬ ‫"‪...‬لكف حيث أف مرتكز طمب المدعيف كمطالبتيـ إعماؿ مقتضيات المادة‬
‫الظيير المنظـ لقانكف الممكية المشتركة ال ينطبؽ عمى النازلة‪ ،‬إذ المادة المذككرة إنما تخكؿ‬
‫لممالؾ الذم أدخؿ تغييرات عمى عقاره المفرز ضدا عنو كأثبت الضرر الذم لحقو كي‬
‫يطالب اتحاد المالؾ بتعكيض لجبر الضرر ذاؾ‪ ،‬أما كالحاؿ أف طمبيـ تعارضو ما أتت بو‬
‫المادة ‪ 31‬مف الظيير المذككر فيي أعطت لكؿ ذم مالؾ عمى الشياع الحؽ في أف‬
‫يتصرؼ دكف قيد أك شرط في الجزء المفرز مف العقار بحسب الغرض المعد لو‪ ،‬كأنو يتبيف‬
‫مف الشيادة العقارية أف المدعى عميو يممؾ بمكجبيا مستكدعا بالطابؽ األرضي‪ ،‬مما يكضح‬
‫طبيعة العمؿ المزاكؿ بو كلـ يدؿ المدعكف بأم سند قانكني يؤكد أف المدعى عميو كاف‬
‫يعتمر العقار المذككر كيستغمو لمسكف‪ ،‬كلـ يدلكا بالتالي بنظاـ الممكية المشتركة كبما يفيد‬
‫مخالفة المدعى عميو ليذا النظاـ كاستغاللو لجزئو المفرز في غير ما أعد لو (ؼ ‪ 8‬ك‪ 9‬مف‬
‫الظيير المذككر)‪ ،‬كأف القكؿ بإرجاع الحالة إلى ما كانت عميو دكف بياف المخالفة المدعي‬
‫بنسبتيا لممدعى عميو بخصكص التغيير المذككر يجعؿ الطمب غير مؤسس كيتعيف الحكـ‬
‫برده‪."...‬‬

‫‪ - 182‬المادة ‪ 33‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ال يجوز لممالؾ أو لذوي حقوقو أو لمف يشغؿ المحؿ أف يمنع إنجاز األشغاؿ المتعمقة‬
‫باألجزاء المشتركة التي يقررىا الجمع العاـ ولو داخؿ الجزء المفرز لو ‪."...‬‬

‫‪66‬‬
‫‪ِٕ 18-00‬ح ٌٍّبٌه‬ ‫‪ٚ‬خالصخ ِب سجك ‪ّ٠‬ىٓ اٌم‪ٛ‬ي أْ اٌّششع ف‪ ٟ‬اٌمبٔ‪ ْٛ‬سلُ‬
‫اٌّشتشن آٌ‪١‬بد لضبئ‪١‬خ ٌحّب‪٠‬خ ‪ٚ‬ضؼ‪١‬تٗ ف‪ ٟ‬جضئٗ اٌّفشص ػضصد ثذػب‪ّ٠ ٜٚ‬بسس‪ٙ‬ب اٌّبٌه‬
‫داخً األجضاء اٌّشتشوخ تشِ‪ ٟ‬إٌ‪ ٝ‬حّب‪٠‬خ ‪ٚ‬ضؼ‪١‬تٗ ف‪٘ ٟ‬زٖ األجضاء‪.‬‬

‫الملعب الثاني‪ :‬اإاوى تت ي لى حماية حقوو المالك ااخخ األألزاء الممستكة‬

‫منح القانكف رقـ ‪ 18-00‬لممالؾ المشترؾ دعاكل يمارسيا حماية لحقكقو في األجزاء‬
‫المشتركة ( الفقرة األولى )‪ ،‬التي تعتبر المرتع األساسي ألغمب النزاعات في الممكية‬
‫المشتركة‪ ،‬كتمثؿ حصة األسد مف نسبة النزاعات المعركضة عمى القضاء‪ ،‬ىذه األخيرة‬
‫كشفت عمى بعض مف كاقع األجزاء المشتركة ( الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬الدعاوى القعارية‬

‫أوال)‪ ،‬كالتي‬ ‫تختمؼ ىذه الدعاكل بيف تمؾ التي يمارسيا المالؾ بصكرة فردية (‬
‫يمارسيا في إطار جماعي (اتحاد المالؾ) ( ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الدعاوى الفردية لممالؾ‬

‫كضع المشرع أصال عاما في المادة ‪ 30‬يخكؿ لممالؾ حؽ الطعف في ق اررات الجمع‬
‫العاـ التي تمس حقكقو داخؿ األجزاء المشتركة بسبب خرؽ القكانيف كاألنظمة المعمكؿ بيا‬
‫لدل رئيس المحكمة االبتدائية‪ ،‬كمف األمثمة عمى ذلؾ‪ :‬عدـ استدعاء أحد المالؾ لحضكر‬
‫اجتماع الجمع العاـ‪ ،‬أك التالعب في احتساب األصكات المتطمبة قانكنا لصدكر ق اررات‬

‫‪67‬‬
‫الجمع العاـ‪ ،‬أك إىماؿ اتحاد المالؾ تسيير األجزاء المشترؾ‪ ،‬أك صيانتيا (الفقرة األخيرة مف‬
‫حيث يسأؿ عف تقصيره‪.184‬‬ ‫‪183‬‬
‫المادة ‪)13‬‬

‫كما منحت المادة ‪ 34‬لكؿ متضرر مف األشغاؿ المتعمقة باألجزاء المشتركة مطالبة‬
‫‪ 33‬عمى المالؾ باب االعتراض عمى تمؾ‬ ‫االتحاد قضائيا بالتعكيض بعدما أغمقت المادة‬
‫األشغاؿ‪ ،‬كأضافت المادة ‪ 35‬إمكانية إقامة دعكل مف طرؼ المالؾ لمحفاظ عمى حقكقو‬
‫داخؿ األجزاء المشتركة‪ ،‬كمف ىذه الدعاكل مثال‪ :‬الدعكل التي يرفعيا أحد المالؾ ضد مالؾ‬
‫آخر استحكذ عمى سطح أك مرآب أك باقي األجزاء المشتركة كمنعو مف استغالليما كاالنتفاع‬
‫بيما‪.185‬‬

‫كما منحت أيضا المادة ‪ 35‬مف القانكف رقـ ‪ 18-00‬لكؿ مالؾ الحؽ رفع دعاكل‬
‫إلصالح الضرر الالحؽ بالعقار أك باألجزاء المشتركة‪ ،‬إضافة إلى إمكانية تكجيو طمب إلى‬
‫رئيس المحكمة االبتدائية لتعييف ككيؿ االتحاد عندما يتعذر تعيينو مف طرؼ الجمع العاـ‬
‫(المادة ‪.186)19‬‬

‫‪38‬‬ ‫كزيادة في حماية المصمحة الخاصة لممالؾ في األجزاء المشتركة‪ ،‬فإف المادة‬
‫منحت لممالؾ إذا تبيف لو أف مساىمتو في التكاليؼ المشتركة تفكؽ ما ينكبو‪ ،‬أف يعرض‬
‫األمر عمى المحكمة المختصة لممطالبة بمراجعتيا‪ ،‬فيذه المادة تمنح لممالؾ الحؽ في طمب‬

‫‪ - 183‬الفقرة األخيرة مف المادة ‪ 13‬مف القانوف رقـ ‪ ... " :18-00‬يسأؿ اتحاد المهؾ عف األعرار التي تنتج عف إىماؿ في تسيير‬
‫األجزاء المشتركة أو صيانتيا‪ ،‬كما يسأؿ عما يقوـ بو مف إصهحات لمبناء أو أعماؿ لمحفاظ عميو"‪.‬‬
‫‪- 184‬‬
‫‪-Patrice Jourdain « les biens », éd. Dalloz Delta 1997, p. 318.‬‬
‫‪ - 185‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 16‬بتاريخ ‪ 2008/5/21‬رقـ ‪ 07/172/9‬مشار إليو سابقا‪.‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3925‬بتاريخ ‪ ،2006/12/27‬ممؼ مدني ع ‪ ،2004/6/1/3754‬مشار إليو سابقا‪.‬‬
‫‪ - 186‬المادة ‪ 19‬مف القانوف رقـ ‪ ... " :18-00‬إذا تعذر تعييف وكيؿ االتحاد وناربو‪ ،‬يقوـ بالتعييف المذكور رريس المحكمة االبتدارية بناء‬
‫عمى طمب واحد أو أكثر مف المهؾ المشتركيف‪ ،‬بعد إعهميـ جميعا وسماع أقواؿ الحاعريف منيـ ‪."...‬‬
‫وما يهحظ عمى المشرع التونسي‪ ،‬أنو منح لرريس الجماعة المحمية الكارف بداررتيا العقار‪ ،‬تعييف رريس مؤقت لنقابة المالكيف في حالة‬
‫تعذر تعيينو‪ ،‬جاء في الفصؿ ‪( 97‬نقح بالقانوف ع ‪ 78‬س ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 4‬غشت ‪ ... " ،)2005‬واف لـ يتـ اختيار رريس نقابة‬
‫المالكيف أو لـ يتـ تعويعو عند عزلو أو حدوث مانع لو أو لـ يتـ إسناد ميامو إلى نقيب عقاري محترؼ‪ ،‬يتعيف عمى رريس الجماعة‬
‫المحمية الكارف بداررتيا العقار‪ ،‬بعد توجيو إنذار في الغرض لممالكيف بمقتعى رسالة معمونة الوصوؿ مع اإلعهـ بالبموغ وبقارو بدوف‬
‫مفعوؿ مدة شيريف اتخاذ قرار في تعييف رريس مؤقت لنقابة المالكيف مف بينيـ أو مف بيف النقباء العقارييف المحترفيف لمدة ال تقؿ عف‬
‫ستة أشير تتواصؿ إلى حد حصوؿ اختيار رريس لمنقابة أو إسناد ميامو إلى نقيب عقاري محترؼ مف قبؿ نقابة المالكيف باألغمبية‬
‫المنصوص عمييا بالفصؿ ‪ 91‬مف ىذه المجمة‪." ...‬‬

‫‪68‬‬
 ‫مراجعة تكزيع التكاليؼ سكاء عدلت مف طرؼ الجمع العاـ أك لـ تعدؿ؛ حيث ال يكجد فييا‬
‫ما يشير إلى أف المشرع قصد مف كرائيا فقط الحالة التي يتعذر فييا تعديؿ تكزيع التكاليؼ‬
‫مف طرؼ الجمع العاـ ‪ .187‬كيعتبر قرار المحكمة بمراجعة تكزيع التكاليؼ بمثابة تعديؿ لنظاـ‬
‫الممكية المشتركة يجب عمى ككيؿ االتحاد إشياره بتقييده في الرسـ العقارم ‪.188‬‬

‫ثانيا‪ :‬الدعاوى التي يمارسيا المالؾ في اإلطار الجماعي (اتحاد المهؾ)‬

‫زيادة في إشعاع ثقافة التعايش الجماعي داخؿ السكف المشترؾ‪ ،‬منح المشرع لممالؾ‬
‫إمكانية رفع دعاكل جماعية بكاسطة اتحاد المالؾ (أك مجمس االتحاد) في شخص ممثمو‬
‫ككيؿ االتحاد (المادة ‪ )26 ،13‬أك نائبو (المادة ‪.190)27‬‬ ‫‪189‬‬
‫القانكني‬

‫فيحؽ لمجمع العاـ ممارسة جميع الدعاكل التي ترمي إلى الحفاظ عمى العقار كادارة‬
‫أجزائو المشتركة ‪ ،191‬ماداـ ىك الغرض مف كجكده كأساس منحو الشخصية المعنكية‬
‫كاالستغالؿ المالي (المادة ‪.192)13‬‬

‫‪ - 187‬بالنسبة لوجية نظر عبد الحؽ صافي يعتبر حؽ كؿ واحد مف المهؾ المشتركيف في طرؽ باب القعاء لمراجعة التكاليؼ المشتركة‬
‫حقا احتياطيا‪ ،‬بحيث ال يصار إلى إعمالو إال عند تعذر القياـ بيذه المراجعة بصورة صحيحة مف قبؿ الجمع العاـ‪ ،‬كأف يعرض ىذا الجمع‬
‫عف اتخاذ قرار المراجعة لسبب معيف (مثه عدـ انعقاد االجتماع)‪ ،‬أو فشؿ الجمع العاـ في اتخاذ ىذا القرار نظ ار لعدـ توفر أغمبية ثهثة‬
‫أرباع أصوات مجموع المهؾ المشتركيف‪ ،‬أو صدور قرار بالمراجعة ال يحقؽ العدالة المرجوة‪.‬‬
‫ففي مثؿ ىذه الحاالت يحؽ لممالؾ المشترؾ المتعرر أف يرفع دعوى في الموعوع لدى المحكمة االبتدارية لموقع العقار عد االتحاد في‬
‫شخص المأمور الذي يمثمو وذلؾ بيدؼ مراجعة التكاليؼ المشتركة‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الحؽ صافي‪ ،‬الممكية المشتركة ‪ ،...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪ 172 :‬و ‪.173‬‬
‫‪ - 188‬عبد الحؽ صافي‪ ،‬الممكية المشتركة ‪ ،...‬ـ‪.‬س‪ ،‬ص‪.173 :‬‬
‫‪- 189‬‬
‫‪-Cass 3ème civ. 6déc 2006. Pan juris J.C.P (G). (N 3) 2007 p :52.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 20 Déc 2000 somm juris J.C.P (G) (N 7-8) 2001 p : 396.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ. 6 Dèc 2006 N° 04-14-175. cité par Hegues Perinet-Marquet, Droit des biens - 4 -‬‬
‫‪copropriété. Doc chron J.C.P (G) (N 10) 2007 p : 28.‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 20 Juin 2001 somm juris. Gaz. Pal Sep. Oct (5) 2001 p : 1670.‬‬
‫‪ - 190‬المادة ‪ 27‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬يتولى نارب وكيؿ االتحاد نفس المياـ المنوطة بالوكيؿ وذلؾ في حالة وفاتو أو عزلو أو‬
‫استقهليتو‪.‬‬
‫يتولى نارب وكيؿ االتحاد مؤقتا نفس المياـ إذا امتنع الوكيؿ عف القياـ بيا‪ ،‬واذا أشعره الوكيؿ بتغيبو أو عدـ رغبتو في مواصمة ميامو‪.‬‬
‫في حالة النزاع يجب عمى الوكيؿ وناربو الرجوع إلى الجمع العاـ الذي ينعقد بصفة طاررة‪.‬‬
‫يعتبر وكيؿ االتحاد أو ناربو مسؤوال عف اإلخهؿ بالمياـ المنوطة بو "‪.‬‬
‫‪- 191‬‬
‫‪- Henri Charliac : « Copropriété. Contentieux de la copropriété , actions judicaires‬‬
‫‪procédure », Fasc 60 éd juris-classeur 2000 p : 2 ou 11.‬‬
‫‪ - 192‬نص المشرع الفرنسي عمى ىذا الحؽ في المادة ‪ 15‬مف قانوف ‪ 10‬يوليوز ‪ 1965‬التي تأثر بيا القانوف رقـ ‪ 18-00‬في‬
‫المادة ‪.35‬‬

‫‪69‬‬
 ‫كعميو‪ ،‬تخكؿ لالتحاد إقامة دعاكل ضد المالؾ أك خمفو الخاص أك العاـ إذا كاف‬
‫تمتعيـ بحقكقيـ داخؿ الجزء المفرز العائد لممالؾ ألحؽ ضر ار باألجزاء المشتركة ‪ .193‬ككذا‬
‫– في استعماؿ‬ ‫في حالة تعسؼ ىؤالء – أم المالؾ أك الخمؼ الخاص أك الخمؼ العاـ‬
‫حقكقيـ داخؿ األجزاء المشتركة؛ كاحتكار المرآب لممارسة نشاط خاص بيـ مثال‪ ،‬أك‬
‫اعترض عمى إنجاز أشغاؿ تخص األجزاء المشتركة (المادة ‪.)33‬‬

‫كما يمكف لالتحاد مقاضاة حارس العمارة الذم أخؿ بالتزاماتو التعاقدية التي تربطو‬
‫‪ ،194‬أك تحريؾ دعكل ضد المقاكؿ أك الميندس‬ ‫مع االتحاد في إطار عالقة الشغؿ‬
‫المعمارم‪ ،‬إذا حدث خالؿ عشر سنكات التالية إلتماـ بناء العقار أك إشرافيـ عمى إتمامو‪،‬‬
‫انييار كمي لمعقار أك جزئي‪ ،‬أك ىدد العقار تيديدا كاضحا باالنييار بسبب نقص في مكاد‬
‫البناء أك عيب في طريقة البناء أك عيب في األرض (الفصؿ ‪ )769‬ؽ‪.‬ؿ‪.‬ع‪.195‬‬

‫كتعتبر الصفة اإللزامية لنظاـ الممكية المشتركة أساس مطالبة اتحاد المالؾ ‪ -‬كأيضا‬
‫حتى المالؾ – المالؾ بضركرة احترامو‪ ،‬خاصة تخصيص العقار‪ ،‬كأم إخالؿ بيذا االلتزاـ‬
‫يخكؿ التحاد المالؾ رفع دعاكل قضائية تجبر المالؾ عمى احتراـ نظاـ الممكية‬
‫المشتركة‪.196‬‬

‫‪-193‬‬
‫‪- Cass 3ème civ. n° 896 du 22 Sept 2004 .‬‬
‫‪http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/arret_no_757.html‬‬
‫‪consulté le 18/05/2009.‬‬
‫المادة ‪ 33‬مف القانوف رقـ ‪ " :18-00‬ال يجوز لممالؾ أو لذوي حقوقو أو لمف يشغؿ المحؿ أف يمنع إنجاز األشغاؿ المتعمقة‬
‫باألجزاء المشتركة التي يقررىا الجمع العاـ ولو داخؿ الجزء المفرز لو‪=.‬‬
‫= يجب عمى وكيؿ االتحاد أف يخبر المالؾ أو ذوي حقوقو أو مف يشغؿ المحؿ بنوع األشغاؿ‪ ،‬ثمانية أياـ قبؿ الشروع فييا ما لـ‬
‫يتعمؽ األمر بأشغاؿ ذات طابع استعجالي مف شأنيا الحفاظ عمى سهمة العقار المشترؾ وعمى أمف ساكنتو‪.‬‬
‫في حالة اعتراض أحد المهؾ عمى إنجاز األشغاؿ المذكورة‪ ،‬يعرض النزاع عمى قاعي المستعجهت الذي لو أف يصدر األمر بإنجاز‬
‫األشغاؿ الهزمة لرفع العرر "‪.‬‬
‫‪ - 194‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بسه ممؼ رقـ ‪ 10/05/296‬ع ‪ 211‬بتاريخ ‪.2006/06/27‬‬
‫‪ - 195‬تبتدئ مدة عشر سنوات مف يوـ تسميـ المصنوع‪ ،‬ويجب رفع الدعوى خهؿ الثهثيف يوما التالية ليوـ ظيور الواقعة الموجبة‬
‫لمعماف واال كانت غير مقبولة‪.‬‬
‫‪196 - Cass. 3ème civ 21 Juin 2006, cité par : Hugues Perinet – Marquet Droit‬‬ ‫‪des biens 4‬‬
‫‪copropriété, Doc chron J.C.P (G). (N 41) 2006 p : 1893‬‬
‫‪- Cass 3ème civ 5 Dèc 2007 Pan juris J.C.P (G) (n° 2) 2008, p : 42.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬واقع بعض األجزاء المشتركة في عوء الدعاوى القعارية‬
‫كشؼ عرض الدعاكل التي يمارسيا المالؾ لحماية حقكقو في األجزاء المشتركة عمى‬
‫القضاء‪ ،‬عف بعض الجكانب مف الكاقع الذم يعيشو المالؾ في العقار المشترؾ‪ ،‬فمثال سطح‬
‫العمارة الذم كاف يشيد نزاعات في ظؿ ظيير ‪ 16‬نكنبر ‪ 1946‬بسبب تعسؼ بعض المالؾ‬
‫في استغالليـ ليذا الجزء بتشييد بناء فكقو ‪ ،197‬أك منع باقي المالؾ مف حقيـ في استغاللو‬
‫بنشر الغسيؿ فيو مثال ‪ ،198‬الزاؿ في ظؿ القانكف رقـ ‪ 18-00‬يشيد نفس النزاعات إذ لـ‬
‫‪ )4‬مف‬ ‫يحؿ النص صراحة عمى اعتبار السطح جزءا مشتركا في ظؿ ىذا القانكف (المادة‬
‫نشكب نزاعات فيو – أم السطح‪ -‬خاصة عندما يستغؿ بعض المالؾ السطح بالبناء‬
‫عشكائيا فيو مما يمحؽ ضر ار بباقي المالؾ ‪ ،199‬أك يمنعكف باقي المالؾ مف الكلكج إليو‬
‫الستغاللو‪ ،200‬ىذا المنع الذم قد يمتد ليشمؿ المكترم أيضا ‪.201‬‬

‫أما المرآب فما داـ المشرع لـ ينص صراحة عمى اعتباره جزء مشتركا في العقار‪،‬‬
‫‪ 1946‬مف تالعبات في المرآب‬ ‫فإف ما كانت تشيد الممكيات المشتركة في إطار ظيير‬
‫سكؼ يمتد إلى ما بعد صدكر القانكف رقـ ‪.18-00‬‬

‫‪ - 197‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 2104‬ممؼ مدني ‪ 86-26‬بتاريخ ‪ 9‬شتنبر ‪ 1991‬منشور بمجمة قعاء المجمس األعمى (صادر‬
‫عف المجمس األعمى) اإلصدار الرقمي ع ‪ ،46‬دجنبر ‪ 2000‬ص‪ 97 :‬إلى ‪.100‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 798‬ممؼ مدني ع ‪ 01/3/1/2056‬بتاريخ ‪ 2002-3-5‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 198‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 50‬ممؼ مدني ع ‪ 97/4274‬بتاريخ ‪ 2002/1/3‬غير منشور‪.‬‬
‫قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 968‬ممؼ مدني ع ‪ 2002/3815‬المؤرخ في ‪ 2003/3/27‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 199‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 1091‬ممؼ مدني ع ‪ 00/4/1/1349‬بتاريخ ‪ 2004/04/04‬منشور في قعاء المجمس األعمى‪،‬‬
‫ع ‪.62‬‬
‫‪ -‬قرار صادر عف المجمس األعمى ع ‪ 3452‬ممؼ مدني ع ‪ 2007/3/1/1636‬بتاريخ ‪ 2008/10/ 15‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 200‬قرار صادر عف المجمس األعمى‪ ،‬ع ‪ 3925‬ممؼ مدني ع ‪ 2004/6/1/3754‬بتاريخ ‪ ،2006/12/27‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 201‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط‪ ،‬ممؼ رقـ ‪ 2007/1363/1‬بتاريخ ‪ 2009/2/11‬غير منشور‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫فالمالؾ صاحب العقار يمكنو بيع المرآب إلى الغير فيحرـ بذلؾ المالؾ المشتركيف‬
‫‪ ،202‬أك قد‬ ‫مف حقيـ في االستغالؿ كاالنتفاع بالمرآب الذم يصبح جزءا مفر از في العقار‬
‫– أم صاحب العقار –‬ ‫يعمد المالؾ إلى استخراج رسـ عقارم خاص بالمرآب في ممكيتو‬
‫فيحرـ بذلؾ المالؾ مف حقكقيـ في المرآب (قرار صادر عف المجمس األعمى ممؼ مدني ع‬
‫‪ 2004/1/1/1607‬بتاريخ ‪ ،203)2005/12/13‬أك يمكف لصاحب العقار أف يبيع شقتو‬
‫لمالؾ كيحرمو مف حقو في استعماؿ كاستغالؿ المرآب‪ ،‬كذلؾ بتضميف عقد البيع شرطا يكفؿ‬
‫‪ 353‬ممؼ‬ ‫ذلؾ رغـ استغالؿ باقي المالؾ لممرآب (قرار صادر عف المجمس األعمى ع‬
‫مدني ع ‪ 2004/6/1/662‬بتاريخ ‪.204) 2007/1/31‬‬

‫كما يالحظ عمى ىذا القرار األخير‪ ،‬أف المجمس األعمى أعمؿ مبدأ القكة الممزمة‬
‫‪-00‬‬ ‫لمعقد عندما تككف ألفاظو صريحة‪ ،‬رغـ كجكد نص خاص كمتمثؿ في القانكف رقـ‬
‫‪ 3‬منو معيار االنتفاع كاالستعماؿ المشترؾ لتمييز األجزاء‬ ‫‪ 18‬الذم كضع في المادة‬

‫‪ - 202‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالحسيمة‪ ،‬ممؼ ع ‪ 3/2/62‬بتاريخ ‪ 2004/4/9‬منشور في مجمة الحقوؽ المغربية‪ ،‬ع ‪ ،4‬السنة‬
‫الثانية‪ ،‬دجنبر ‪ ،2007‬ص‪ 176 :‬إلى ‪.181‬‬
‫‪ - 203‬األساس الذي اعتمد عميو المجمس األعمى لرفض الطمب‪:‬‬
‫‪ 02/58/407‬إنما تـ استخراجو مف الرسـ‬ ‫"‪ ...‬لكف ردا عمى الوسيمتيف معا لتداخميما‪ ،‬فإف عقار الطاعنيف موعوع الرسـ العقاري عدد‬
‫العقاري األصمي عدد *** كناش اإليداع** عدد*** شأنو شأف الرسوـ العقارية المتعمقة بشقؽ المطموبيف حسب شواىد المحافظ‪ ،‬لذلؾ‬
‫ال مجاؿ لهحتجاج بمقتعيات الفصؿ ‪ 62‬مف الظيير التحفيظ‪ .‬وأف مقتعيات المواد ‪ 1‬و ‪ 8‬و ‪ 50‬و ‪ 51‬مف القانوف رقـ ‪ 18-00‬المدعى‬
‫خرقيا مف الطاعنيف ال تطبؽ بأثر رجعي‪ ،‬وأف القانوف الواجب التطبيؽ في النازلة باعتبار تاريخ إقامة نظاـ الممكية المشتركة لمعقار‬
‫األصؿ*** سنة ‪ 1989‬ىو ظيير ‪ 1946-11-16‬المعيف لمعابط األساسي المجعوؿ لمشركة في ممكية العقارات المنقسمة إلى محهت‬
‫وىو الذي طبقو القرار المطعوف فيو عندما عمؿ بأنو "وفؽ شيادة المحافظ المؤرخة في ‪ 1999-2-11‬فإف الرسـ العقاري عدد*** جزء‬
‫مف الرسـ العقاري األصمي***‪ ،‬وأف كؿ الرسوـ العقارية األربعة الخاصة بالمستأنفيف مستخرجة بدورىا مف الرسـ األصمي‪ ،‬وبذلؾ‬
‫فالطرفاف خاععاف لنظاـ الممكية المشتركة المقيد بتاريخ ‪ ،89-6-26‬وعميو فإف السرداب استخراج بدوره مف الرسـ األصمي ويخعع لما‬
‫يخعع لو كؿ شريؾ في العقار سواء في الواجبات أو الشروط المنصوص عمييا في قانوف الممكية المشتركة المؤرخ في ‪1946-11-16‬‬
‫كما عدؿ وغير‪ ،‬ومنيا الشروط المنصوص عمييا في الفصميف ‪ 5‬و ‪ 6‬التي تحكـ األجزاء المشتركة بيف المالكيف ولو عمى حساب عقار‬
‫‪ 6‬ينص‬ ‫البعض تجاه البعض اآلخر فالفصؿ الخامس ينص عمى أنو "وسارر القنوات وعمى القنوات الموجودة بداخؿ كؿ محؿ"‪ .‬والفصؿ‬
‫عمى أنو "ال مانع فيما يتعمؽ بمنفعة جزرو الغير المشاع في األجزاء المشتركة مف غير إعرار بحقوؽ بقية المالكيف عند عدـ وجود‬
‫اتفاؽ"‪ .‬وأف الحاالت المذكورة تنطبؽ عمى حالة النزاع إذ أجمع الطرفاف عمى تواجد المرافؽ المدعى بيا في السرداب والتي يتعيف تفقدىا‬
‫واستغهليا عمى الوجو القانوني الغير العار بأحدىما وبالتالي جعميا حقا مرفقيا عمى السرداب‪ .‬وأنو لـ يثبت احتهؿ المستأنؼ عميو‬
‫فرعيا كامؿ السرداب وانما ثبت توفره عمى المفتاح قصد تفقد األجزاء المشتركة التي ىي قنوات الماء بنوعيو والبرر المخصصة لخدمة‬
‫العقار بكاممو"‪.‬‬
‫وحيث إنو نتيجة لما ذكر كمو يكوف القرار المطعوف فيو غير خارقا لممقتعيات المشار إلييا ومعمه تعميه كافيا ومرتك از عمى أساس‬
‫قانوني وما بالوسيمتيف غير جدير باالعتبار‪ "...‬غير منشور‪.‬‬
‫‪ - 204‬مشار إليو سابقا في ىامش ‪ 96‬ص ‪ 31‬و‪.32‬‬

‫‪72‬‬
 ‫المشتركة عف المفرزة‪ ،‬حيث ينطبؽ ىذا المعيار عمى المرآب الذم يعتبر مف األجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬كال يحؽ استثناء أحد المالؾ مف استغاللو كلك كاف عقد البيع تضمف شرط عدـ‬
‫استغالؿ المرآب‪ ،‬ألف مثؿ ىذا الشرط فيو انتقاص لحقكؽ المالؾ داخؿ العقار المشترؾ‪ ،‬مما‬
‫قد يتعارض مع مبدأ العدالة العقدية‪.‬‬

‫لكف‪ ،‬لك اعتمد المجمس األعمى عمى الفقرة األخيرة مف المادة ‪ 3‬مف قانكف رقـ ‪-00‬‬
‫‪ 18‬لتأييد قرار محكمة االستئناؼ لكاف ق ارره مبنيا عمى أساس قانكني سميـ؛ حيث تميز‬
‫المادة ‪ 3‬بيف األجزاء المشتركة المخصصة لالنتفاع كاالستعماؿ المشترؾ بيف جميع المالؾ‪،‬‬
‫كبيف تمؾ المخصصة لبعض المالؾ فقط‪.‬‬

‫كما يمكف أف يحرـ المالؾ مف حقكقو داخؿ المرآب بسبب الفكضى التي تعـ تسييره‬
‫رغـ صدكر حكـ يخكلو الحؽ في استغالؿ المرآب ‪ ،205‬مما يدفع إلى التساؤؿ عف دكر اتحاد‬
‫المالؾ كككيؿ االتحاد في تسيير ىذا الجزء المشترؾ الذم يعرؼ تعارضا في مصالح المالؾ‬
‫الشخصية عند استعماليـ أك استغالليـ لو‪.‬‬

‫كاذا كاف تعسؼ بعض المالؾ قد ينصب تارة عمى المرآب كتارة أخرل عمى السطح‪،‬‬
‫فيناؾ بعض الحاالت التي يمنع فييا المشترم مف طرؼ البائع صاحب العقار مف استغالؿ‬
‫‪ ،206‬كبيذا يجد‬ ‫السطح كالمرآب‪ ،‬ىذا األخير يستغمو البائع بجعمو كرشا لصناعة السيارات‬
‫المالؾ نفسو إضافة إلى منعو مف استغالؿ ىذه األجزاء المشتركة‪ ،‬معرض لإلزعاج اليكمي‬
‫مف الكرش إضافة إلى التمكيث الذم يحدثو الكرش بالعمارة‪.‬‬

‫كنجد في بعض الحاالت مالكا يمنعكف غيرىـ مف استغالؿ جميع األجزاء‬

‫المشتركة‪ ،207‬كفي حاالت أخرل يشيدكف بناءا عشكائيا في الحديقة المخصصة لجميع سكاف‬
‫العمارة‪ ،‬حيث يتسبب ىذا البناء في إلحاؽ ضرر كبير بشقة أحد المالؾ‪ ،‬إذ حجب عنيا‬
‫النكر كاليكاء بعدما أضحى سطح البناء المحدث ممتصقا بجميع نكافذ شقة المالؾ‪ ،‬كيطؿ‬

‫‪ - 205‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط رقـ ‪ 216‬ممؼ رقـ ‪ 07/172/9‬بتاريخ ‪ 2008/5/21‬مشار إليو سابقا‪.‬‬
‫‪ -206‬قرار صادر عف المجمس األعمى‪ ،‬ع ‪ ،3893‬ممؼ مدني ع ‪ 2005/6/1/486‬بتاريخ‪ ،2006/12/ 20‬غير منشور‪ ،‬قعى المجمس األعمى‬
‫في ىذا القرار بتأييد الحكـ المستأنؼ الذي قرر وقؼ احتكار المرآب والسطح مف طرؼ البارع وتخويؿ المشتري حقوقو في ىذه األجزاء‪.‬‬
‫‪ - 207‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بالرباط‪ ،‬رقـ الممؼ ‪ 305/1378/1‬بتاريخ ‪ ،2007-4-9‬غير منشور‪.‬‬

‫‪73‬‬
 ‫عمى جميع مرافؽ شقتو ‪ ،208‬كفي حاالت أخرل يتطاكؿ المالؾ عمى الشقة المخصصة‬
‫‪ 8‬أكتكبر ‪ 1977‬المتعمقة بتعيد‬ ‫لحارس العمارة‪ ،‬كيضربكف بذلؾ عرض الحائط ظيير‬
‫البنايات كتخصيص مساكف لمبكابيف في البنايات المعدة لمسكف‪ ،‬حيث يقطعكف التيار‬
‫الكيربائي عمى الشقة – أك الغرفة في بعض الحاالت – ك في حاالت أخرل يستغمكف الشقة‬
‫لالنتفاع الخاص بأحد المالؾ كغالبا يككف مالؾ العمارة‪.209‬‬

‫‪ٚ‬ث‪ٙ‬زا ‪٠‬ى‪ ْٛ‬اٌّششع لذ ِٕح ٌٍّبٌه اٌحك ف‪ ٟ‬طشق ثبة اٌمضبء ٌحّب‪٠‬خ حم‪ٛ‬لٗ‬
‫اٌشخص‪١‬خ ‪ٚ‬أ‪٠‬ضب اٌجّبػ‪١‬خ؛ ح‪١‬ث جؼً اٌّششع اٌمضبء ضبِٕب ٌحم‪ٛ‬ق ‪ٚ‬اٌتضاِبد اٌّالن‬
‫داخً اٌٍّى‪١‬خ اٌّشتشوخ‪ ،‬إال أْ اٌذ‪ٚ‬س إٌّ‪ٛ‬ط ثبٌمضبء ‪٠‬ظً ِحذ‪ٚ‬دا ِٓ إٌبح‪١‬خ اٌ‪ٛ‬الؼ‪١‬خ‪،‬‬
‫‪ٚ‬رٌه ساجغ إٌ‪ ٝ‬أْ أغٍت إٌضاػبد اٌّتؼٍمخ ثبٌٍّى‪١‬خ اٌّشتشوخ ‪٠‬تُ حٍ‪ٙ‬ب ‪ٚ‬د‪٠‬ب ف‪ ٟ‬إطبس‬
‫ػاللبد اٌج‪ٛ‬اس أ‪ ٚ‬اتحبد اٌّالن أ‪ ٚ‬ث‪ٛ‬سبطخ ‪ٚ‬و‪ ً١‬االتحبد‪ٚ ،‬ال ‪٠‬تُ اٌٍج‪ٛ‬ء إٌ‪ ٝ‬اٌمضبء إال ف‪ٟ‬‬
‫اٌحبالد اٌت‪٠ ٟ‬ستؼص‪ ٟ‬ف‪ٙ١‬ب حً إٌضاع ‪ٚ‬د‪٠‬ب‪.‬‬

‫‪ - 208‬قرار صادر عف المجمس األعمى‪ ،‬ع ‪ 2135‬ممؼ مدني ع ‪ 2002/2/1206‬بتاريخ ‪ ،2002/6/13‬غير منشور‪ ،‬أيد فيو المجمس األعمى‬
‫قرار محكمة االسترناؼ بيدـ البناء المحدث بالحديقة‪.‬‬
‫‪ - 209‬حكـ صادر عف المحكمة االبتدارية بتمارة ممؼ رقـ ‪ 25/06/68‬بتاريخ ‪ 2007/12/25‬غير المنشور‪.‬‬

‫‪74‬‬
 ‫َوخالصح ٌٍزا اٌفصً‪ٔ ،‬مىه اٌمُي أن اٌمششع َػٕا مىً تأٌمٕح اٌماٌه فٓ وجاح‬
‫فىشج اٌسىه اٌجماػٓ‪ ،‬ػمً ػٍّ صسع ثمافح اٌرؼأش اٌجماػٓ داخً اٌمٍىٕح اٌمشرشوح‪َ ،‬رٌه‬
‫تإششان اٌماٌه فٓ إداسج َذذتٕش ٌزي اٌمٍىٕح‪ ،‬وما مىذً دػُِ ٔماسسٍا – أْ اٌماٌه – تصفح‬
‫شخصٕح َأخشِ جماػٕح ٔماسسٍا فٓ إغاس اذذاد اٌمالن‪َ ،‬رٌه ظماوا ٌُظؼٕرً داخً ٌزا‬
‫‪ٌ 18-00‬م ٔذصذ ػٍّ أسض اٌُالغ إال‬ ‫اٌىُع مه األمُاي اٌؼماسٔح‪ ،‬إال أن اٌماوُن سلم‬
‫وضاػاخ تٕه اٌمالن تذال مه اٌرؼأش فٕما تٕىٍم ػىسد تؼط جُاوة ٌزا اٌىضاع اٌذػاَِ‬
‫اٌمؼشَظح ػٍّ اٌمعاء‪ٌ ،‬زا اٌُالغ اٌزْ ٌه ٔشجغ اٌمالن ػٍّ اٌسىه غُػا فٓ اٌمٍىٕح‬
‫اٌمشرشوح‪ ،‬فىٕف سٕىُن َالؼٍم ػىذ اٌسىه وشٌا داخً ٌزي اٌمٍىٕح ػه غشٔك اٌمسمح اٌؼٕىٕح‬
‫ٌٍؼماس فٓ شىً مٍىٕح شمك داخً مٍىٕح مشرشوح‪َ ،‬اٌرٓ دػا إٌٍٕا تؼط اٌفمً وذً ٍٔجأ إًٌٕ‬
‫اٌمعاء فٓ اٌىضاػاخ اٌمرؼٍمح تمسمح اٌؼماساخ ‪ ،210‬دٕث إن ٌزي اٌمسمح سرجؼً اٌمعاء ٔذً‬
‫وضاػا سئٕسٕا فٓ اورظاس وضاػاخ جذٔذج سُف ٔسفش ػىٍا ذؼأش اٌسىان داخً ٌزي اٌمٍىٕح‪.‬‬
‫أما ػه اٌسثة اٌذمٕمٓ َساء ٌجُء األفشاد إٌّ اٌؼٕش فٓ ٌزا اٌىُع مه األمُاي‬
‫اٌؼماسٔح‪ ،‬فٕشجغ أساسا إٌّ أن ذىٍفح ششاء شمح فٓ مٍىٕح مشرشوح ألً مه ذىٍفح ششاء أسض‬
‫ثم تىائٍا‪ ،‬فٍُال ٌزا اٌجاوة االلرصادْ فٓ ٌزا اٌسىه ٌما اورشش تٍزي اٌىثشج فٓ اٌمغشب‪.‬‬

‫خبتّخ‬
‫يمكف أف يعتبر الحؽ في الممكية المشتركة حقا ىجينا بيف الحؽ العيني كالحؽ‬
‫الشخصي‪ ،‬حيث استقى مف الحؽ العيني السمطة المباشرة لممالؾ عمى جزئو المفرز كاألجزاء‬
‫المشتركة‪ ،‬كمف الحؽ الشخصي االلتزامات الممقاة عمى المالؾ سكاء باحتراـ نظاـ الممكية‬
‫المشتركة أك تخصيص العقار أك أداء التكاليؼ ‪ ...‬إلخ‪.‬‬

‫‪ - 210‬عبد القادر الرافعي‪ ،‬محطات قعارية ( ‪ ،)1‬الطبعة األولى‪ 2002 ،‬ص‪ 163 :‬إلى ‪.176‬‬

‫‪75‬‬
 ‫كلقد أثرت ىذه الطبيعة عمى كضعية المالؾ في الممكية المشتركة؛ حيث أفرزت‬
‫حقكقا متشابية كمتنافسة لممالؾ‪ ،‬استدعت مف المشرع تقييد مصالح المالؾ الشخصية‬
‫بالتزامات تحمي المصمحة العامة لمعقار‪ ،‬إضافة إلى كضع جياز لمحفاظ عمى العقار كادارة‬
‫أجزائو المشتركة‪ ،‬ككذلؾ تفعيؿ دكر القضاء‪.‬‬

‫كيعكس ىذا االىتماـ التشريعي بكضعية المالؾ المشترؾ‪ ،‬رغبة المشرع زرع ثقافة‬
‫التعايش الجماعي في عقمية المالؾ حتى ينجح ىذا النكع مف السكف الجماعي‪ ،‬إال أف‬
‫القانكف رقـ ‪ 18-00‬كشؼ أثناء تطبيقو عف ككف المجتمع المغربي‪ ،‬مجتمع يفتقر أغمب‬
‫ساكنتو الذيف يعيشكف في إطار نظاـ الممكية المشتركة‪ ،‬لثقافة التعايش الجماعي‪.‬‬

‫ككشفت الدعاكل القضائية عمى بعض جكانب ىذا الكاقع الذم تعيشو الممكيات‬
‫المشتركة بالمغرب‪ ،‬كعززت الزيارات الميدانية لبعض الممكيات المشتركة بمدينة الرباط ىذا‬
‫الكضع‪ ،‬فالمالؾ المشترؾ ال ييتـ بمعرفة دكر ككيؿ االتحاد أك اتحاد المالؾ‪ ،‬كال يعير أىمية‬
‫اللتزاماتو‪ ،‬بقدر ما ييتـ بحقكقو في األجزاء المشتركة‪ ،‬ىذه األخيرة التي تعرؼ كضعية‬
‫مزرية في بعض العمارات‪ ...‬إلخ‪.‬‬

‫وتؤكد ىذه المعطيات غياب عقمية السكف الجماعي لدى أغمب المهؾ المشتركيف‪،‬‬
‫مما يؤكد صحة الفرعية التي انطمقنا منيا في ىذا البحث‪.‬‬

‫كغني عف البياف أف تشخيص النقائص منارة إصالحيا‪ ،‬فإلصالح كضعية المالؾ‬

‫داخؿ الممكية المشتركة‪ ،‬البد مف البحث عف بدائؿ مكازية لمنصكص التشريعية‪ ،‬كالتي مف‬
‫شأنيا أف تساعد كتمطؼ مف حدة النزاعات التي ال يمكف دائما حسميا قانكنيا‪ ،‬ألف األمر‬
‫ىنا يتعمؽ بإشكالية ضبط بنية سكسيكلكجية‪ ،‬حتـ عمييا أف تعيش في فضاءات مشتركة‪ ،‬مما‬
‫يستدعي تصريؼ الخالفات المحتممة بيف السكاف عبر قنكات داخمية‪ ،‬تتمثؿ أساسا في إحياء‬
‫ركح التعاكف كالتكافؿ بيف المالؾ‪ ،‬عف طريؽ خمؽ فضاءات لمتكاصؿ بيف السكاف؛ كإنشاء‬
‫جمعيات بينيـ لتحسيسيـ بأىمية مشاركتيـ في اجتماعات الجمع العاـ‪ ،‬اختيار المناسبات‬
‫الدينية كظرفية النفتاح المالؾ بعضيـ عمى بعض ‪ ...‬إلخ‪ ،‬كذلؾ حتى يتـ كعي المالؾ‬
‫بأىمية السكف الجماعي ليبادر إلى إصالح عقميتو‪ ،‬كيقتنع أف مصمحتو الشخصية تنصير‬

‫‪76‬‬
‫فبدوف ىذا الوعي لف نتنبأ ألي‬ ‫في المصمحة العامة لمعقار‪ ،‬التي تظؿ األكلى بالحماية‪،‬‬
‫إصهح تشريعي لمقانوف رقـ ‪ 18-00‬بالنجاح‪.‬‬

‫الئذح اٌمشاجغ‬
‫أوا‪ :‬المتاألع بالعغة العتبنة‪:‬‬
‫‪ -1‬إٌص‪ٛ‬ص اٌمبٔ‪١ٔٛ‬خ‪:‬‬
‫أ‪ -‬نصوص عامة‪:‬‬

‫‪77‬‬
‫‪ ‬ظيير شريؼ صادر في ‪ 9‬رمضاف ‪ 1331‬المكافؽ لػ ‪ 12‬غشت ‪ ،1913‬بمثابة قانكف‬
‫االلتزامات كالعقكد‪( .‬ك ازرة العدؿ‪ ،‬منشكرات جمعية المعمكمة القانكنية كالقضائية‪ ،‬سمسمة‬
‫المعمكمة القانكنية لمجميع‪ ،‬عدد ‪.)2009 ،16‬‬

‫‪ ‬ظيير شريؼ يتعمؽ بتحفيظ (بتقييد) األمالؾ العقارية‪ ،‬مؤرخ ب ‪ 9‬رمضاف ‪ ،1331‬المكافؽ‬
‫‪ 12‬غشت ‪ .1913‬ظيير شريؼ في تعييف القكانيف الجارية عمى العقارات المحفظة (مقيدة)‬
‫بتاريخ ‪ 19‬رجب ‪ 1333‬المكافؽ لػ ‪ 2‬يكنيك ‪( 1915‬أحمد ادريكش‪" :‬القانكف العقارم‬
‫الجديد – الصيغة العربية الرسمية المجيكلة لمتشريعات المتعمقة بالتحفيظ كبالعقارات‬
‫المحفظة‪ ،"-‬منشكرات سمسمة المعرفة القانكنية‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة األكلى‪،‬‬
‫‪.)2002‬‬

‫‪ 447-74-1‬بتاريخ ‪ 11‬رمضاف ‪ 28 ( 1394‬شتنبر‬ ‫‪ ‬ظيير شريؼ بمثابة قانكف رقـ‬

‫‪ )1974‬بالمصادقة عمى نص قانكف المسطرة المدنية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 3230‬مكرر‬
‫بتاريخ ‪ 13‬رمضاف ‪ 30( 1394‬شتنبر ‪ ،)1974‬ص ‪.2742‬‬

‫‪ ‬ظيير ‪ 10‬أكتكبر ‪ 1977‬المتعمؽ بتعيد البنايات كتخصيص مساكف لمبكابيف في البنايات‬

‫المعدة لمسكف‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 3388‬مكرر بتاريخ ‪ 10‬أكتكبر ‪ ،1977‬ص ‪ .2855‬مرسكـ‬
‫لتطبيؽ الظيير المتعمؽ بتعيد البيانات كتخصيص مساكف لمبكابيف في البيانات المعدة‬
‫لمسكف‪ ،‬ج‪.‬ر عدد ‪ 3392‬بتاريخ ‪ 2‬نكنبر ‪ ،1977‬ص ‪.3209‬‬

‫‪ ‬ظيير شريؼ رقـ ‪ 1.08.101‬صادر في ‪ 20‬مف شكاؿ ‪ 20( 1429‬أكتكبر ‪ )2008‬بتنفيذ‬

‫القانكف رقـ ‪ 28.08‬المتعمؽ بتعديؿ القانكف المنظـ لمينة المحاماة‪.‬‬

‫ب‪ -‬نصوص خاصة‪:‬‬

‫‪ ‬ظيير شريؼ في تعييف الضابط األساسي لممجعكؿ لشريكة في ممكية العقارات المنقسمة‬
‫إلى محالت ذات بعض الحجرات‪ ،‬بتاريخ ‪ 16‬نكفمبر ‪ 1946‬الصادر في ‪ 21‬ذم الحجة‬
‫‪ 1365‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 14 ،1790‬فبراير ‪ ،1947‬ص ‪.166‬‬

‫‪ ‬القانكف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية كصادر بتنفيذه‬
‫الظيير الشريؼ رقـ ‪ 1.02.298‬صادر في ‪ 25‬رجب ‪ 3 ( 1423‬أكتكبر ‪ ،)2002‬ج ر‪،‬‬
‫ع ‪ 2054‬بتاريخ ‪ 2‬رمضاف ‪ 7( 1423‬نكفمبر ‪.)2002‬‬

‫‪ 12‬مف قانكف ‪ 18-00‬بمرسكـ رقـ‬ ‫‪ ‬مرسكـ ‪ 7‬يكنيك ‪ 2004‬الصادر تطبيقا لممادة‬

‫‪ 2.03.852‬ج ر ع ‪ 5222‬بتاريخ ‪ 17‬يكنيك ‪.2004‬‬

‫‪78‬‬
 ‫‪ ‬المكقع الرسمي لمرائد الرسمي لمجميكرية التكنسية (مجمة الحقكؽ العينية)‪:‬‬
‫‪www.iort.gov.tn‬‬
‫‪ ‬المكقع الرسمي لمقانكف الفرنسي (قانكف ‪ 10‬يكليكز ‪:)1965‬‬
‫‪http://www.legifrance.gouv.fr‬‬
‫‪ -2‬اٌّ‪ٛ‬س‪ٛ‬ػبد‪:‬‬
‫‪ ‬مكسكعة القضاء كالفقو لمدكؿ العربية‪ ،‬الجزء المائة كاحدل عشر‪ ،‬الدار العربية‬
‫لممكسكعات‪.‬‬

‫‪ -3‬اٌىتت اٌؼبِخ‪:‬‬

‫‪ ‬امحمد برادة غزيكؿ‪ ،‬لحسف بقالي‪ ،‬محمد احمدش‪ ،‬عبد اهلل الدكار‪ ،‬عادؿ العشابي‪ ،‬سعيد‬
‫منشكرات جمعية نشر‬ ‫المعتصـ‪ ،‬محمد الييني‪ " ،‬الدليؿ العممي لمعقار غير المحفظ"‪،‬‬
‫‪ ،2‬الطبعة الثانية‪ ،‬مطبعة‬ ‫المعمكمة القانكنية كالقضائية سمسمة الدراسات كاألبحاث العدد‬
‫فضالة‪.2007 ،‬‬

‫‪ ‬أىـ ق اررات المجمس األعمى – في المادة المدنية – الجزء األكؿ‪ ،‬مطبعة األمنية‪ ،‬الرباط‪،‬‬
‫‪.2007‬‬

‫‪ ‬الحسف ىكداية‪ " :‬أىـ ق اررات المجمس األعمى في نقصاف وانعداـ التعميؿ"‪ ،‬الجزء الثاني‪،‬‬
‫المادة المدنية‪ ،‬رصد ألىـ مكاقؼ المجمس األعمى عمى امتداد ‪ 15‬سنة كالرامية إلى نقص‬
‫األحكاـ كالق اررات لنقصاف كانعداـ التعميؿ‪ ،‬الطبعة األكلى‪ ،‬دار السالـ‪.2004 ،‬‬

‫الجزء الثامف‪ ،‬حؽ‬ ‫‪ ‬عبد الرزاؽ أحمد السنيكرم‪ " :‬الوسيط في شرح القانوف المدني "‪،‬‬
‫الممكية تنقيح أحمد مدحت المراعي‪ ،‬طبعة تحتكم عمى آخر المستجدات في التشريع‬
‫كالقضاء كالفقو‪ ،‬منشأة المعارؼ باالسكندرية‪.2004 ،‬‬

‫‪ ‬عبد القادر الرافعي‪" ،‬محطات قعارية (‪ ،")1‬الطبعة األكلى‪.2002 ،‬‬

‫دار نشر‬ ‫‪ ‬محمد خيرم‪" ،‬حماية الممكية العقارية ونظاـ التحفيظ العقاري بالمغرب"‪،‬‬
‫المعرفة‪ ،‬طبعة محينة‪.2001 ،‬‬
‫‪ -4‬اٌىرة اٌخاصح‪:‬‬
‫‪ ‬إدريس مميف‪ ،‬تعريب لكتاب لكم‪-‬مارسيؿ بكمارم‪" ،‬نظاـ الممكية المشتركة في العقارات‬
‫المنقسمة إلى شقؽ"‪ ،‬ك ازرة العدؿ المعيد الكطني لمدراسات الكطنية‪.‬‬

‫‪79‬‬
 ‫‪ ‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬الممكية المشتركة لمعمارات والدور المقسمة إلى شقؽ أو طبقات أو‬
‫محهت (شرح لنصوص ظيير ‪ 3‬أكتوبر ‪ ،")2002‬الطبعة األكلى‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬‬
‫‪.2005‬‬

‫‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬‬ ‫‪ ‬عبد الحؽ صافي‪ " :‬ممكية الشقؽ في التشريع المغربي "‬
‫‪.1989‬‬

‫‪ ‬محمد الككارم‪ " :‬الممكية المشتركة لمعقارات المبنية‪ ،‬دراسة مقارنة بيف القانونييف‬
‫الطبعة األكلى‪ ،‬مطبعة‬ ‫المغربي والفرنسي معززة باجتيادات قعارية مغربية وفرنسية"‪،‬‬
‫دار القمـ لمطباعة كالنشر كالتكزيع ‪.2008‬‬

‫"المحامي وتحرير العقود"‪ ،‬الطبعة األكلى المطبعة كالكراقة‬ ‫‪ ‬محمد بمياشمي التسكلي‪،‬‬
‫الكطنية‪ ،‬السنة ‪.2006‬‬

‫مكسكعة‬ ‫"ممكية الشقؽ دراسة عممية وفقيية مقارنة"‪،‬‬ ‫‪ ‬مصطفى عبد السيد الجارحي‪:‬‬
‫القضاء كالفقو لمدكؿ العربية‪ ،‬الدار العربية لممكسكعات‪ ،‬الجزء ‪ 111‬ص‪ 1 :‬إلى ‪.359‬‬

‫‪ -5‬األغشَداخ َاٌشسائً‬

‫أ‪ -‬األطروحات‪:‬‬

‫‪ ‬مصطفى أشيباف‪ " :‬النظاـ القانوني إلدارة الممكية المشتركة لمعقارات المبنية في التشريع‬
‫المغربي"‪ ،‬أطركحة لنيؿ شيادة الدكتكراه في الحقكؽ‪ ،‬جامعة الحسف الثاني‪ ،‬كمية العمكـ‬
‫القانكنية كاالقتصادية كاالجتماعية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2006-2005‬‬

‫ب‪ -‬الرسارؿ‪:‬‬

‫‪ ‬أحمد الريسكني‪ " :‬األجزاء المشتركة في نظاـ الممكية المشتركة لعقارات المبنية"‪ ،‬بحث لنيؿ‬
‫دبمكـ الماستر‪ ،‬تخصص القانكف المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكداؿ‪ ،‬كمية العمكـ القانكنية‬
‫كاالقتصادية كاالجتماعية‪ ،‬الرباط السنة الجامعية ‪.2009-2008‬‬

‫تقرير لنيؿ دبمكـ‬ ‫‪ ‬أنكار يكالقك‪" :‬النظاـ القانوني لمممكية المشتركة في القانوف المغربي"‪،‬‬
‫الدراسات العميا المعمقة في القانكف الخاص‪ ،‬جامعة الحسف الثاني كمية العمكـ القانكنية‬
‫كاالقتصادية كاالجتماعية عيف الشؽ‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2002-2001‬‬

‫‪ ‬جماؿ المياجر ‪" :‬نطاؽ تطبيؽ قانوف رقـ ‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة"‪ ،‬بحث‬
‫لنيؿ دبمكـ الماستر‪ ،‬تخصص القانكف المدني‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكداؿ‪ ،‬كمية العمكـ‬
‫القانكنية كاالقتصادية كاالجتماعية‪ ،‬الرباط السنة الجامعية ‪.2009-2008‬‬

‫‪80‬‬
‫‪ ‬خالد الحيطي‪" :‬دور قانوف ( ‪ )18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة لمعقارات المبنية في‬
‫اإلنعاش العقاري" ‪ ،‬رسالة لنيؿ دبمكـ الدراسات العميا المعمقة‪ ،‬جامعة الحسف الثاني‪ ،‬عيف‬
‫الشؽ‪ ،‬كمية العمكـ القانكنية كاالقتصادية كاالجتماعية‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪.2005-2004‬‬

‫رسالة لنيؿ دبمكـ الدراسات‬ ‫‪ ‬الطاىرم القضاكم‪ " :‬الوعد بالبيع دراسة مركزة في العقار "‪،‬‬
‫العميا المعمقة في القانكف الخاص‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬أكداؿ‪ ،‬كمية العمكـ القانكنية‬
‫كاالقتصادية كاالجتماعية الرباط‪ ،‬سنة جامعية ‪.1994-1993‬‬

‫رسالة لنيؿ دبمكـ‬ ‫‪ ‬ىشاـ باريسكف‪" ،‬الممكية المشتركة لمعقارات المبنية (دراسة مقارنة)"‪،‬‬
‫الدراسات العميا المعمقة في القانكف الخاص‪ ،‬جامعة محمد األكؿ‪ ،‬كمية العمكـ القانكنية‬
‫كاالقتصادية كاالجتماعية كجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2004-2003‬‬

‫‪ِ -6‬مبالد‪:‬‬

‫‪ ،‬دراسات قانكنية (مجمة‬ ‫‪ ‬التيجاني مبيد‪ " :‬حقوؽ وواجبات المهؾ في ممكية الطبقات "‬
‫تصدرىا كمية الحقكؽ بصفاقس)‪ .‬ع ‪ 5‬لسنة ‪ 1997‬ص‪ 135 :‬إلى ‪.155‬‬

‫‪ ‬حسف زرداني‪ " :‬قراءة في المادة ‪ 12‬مف قانوف ‪ 18-00‬المتعمقة بنظاـ الممكية المشتركة‬
‫لمعقارات المبنية "‪ ،‬ندكة تكثيؽ التصرفات العقارية‪ ،‬أشغاؿ الندكة العممية الكطنية التي نظميا‬
‫‪ 11‬ك ‪ 12‬فبراير‬ ‫مركز الدراسات القانكنية المدنية كالعقارية بكمية الحقكؽ بمراكش يكمي‬
‫‪ ،23‬منشكرات كمية العمكـ القانكنية كاالقتصادية‬ ‫‪ 2009‬سمسمة الندكات كاألياـ الدراسية ع‬
‫‪171‬‬ ‫كاالجتماعية مركز الدراسات القانكنية المدنية كالعقارية مراكش‪ ،‬الطبعة األكلى‪ ،‬ص‪:‬‬
‫إلى ‪.185‬‬

‫‪ ‬سعيدة أبمؽ‪ " :‬نظاـ الممكية المشتركة وتعديهت ‪ 7‬نونبر ‪ ، " 2002‬ندكة العقار كاإلسكاف‪،‬‬
‫أعماؿ اليكـ الدراسي الذم نظمو مركز الدراسات القانكنية‪ ،‬المدنية‪ ،‬كالعقارية بالكمية كبمدية‬
‫المنارة‪ ،‬جميز‪ ،‬سمسمة الندكات كاألياـ الدراسية‪ ،‬العدد ‪ ،20‬جامعة القاضي عياض‪ ،‬منشكرات‬
‫كمية العمكـ القانكنية كاالقتصادية كاالجتماعية‪ ،‬مركز الدراسات القانكنية المدنية كالعقارية‪،‬‬
‫مراكش‪ 24 ،‬أبريؿ ‪ ،2003‬ص‪ 45 :‬إلى ‪.49‬‬

‫‪ ‬عبد السالـ حادكش ‪ " :‬ممارسة حؽ الشفعة أو الصفقة في ممكية الشقؽ وطبقات في‬
‫عوء الفصؿ ‪ 27‬مف ظيير ‪ 16‬نوفمبر ‪ ،" 1946‬منشكر في ندكة ممكية الشقؽ كالطبقات‬
‫في النظاـ العقارم المغربي‪ ،‬نتائج كآفاؽ‪ ،‬ص‪ 29 :‬إلى ‪ ،38‬كمنشكر أيضا في مجمة الممحؽ‬

‫‪81‬‬
‫القضائي (صادرة عف المعيد الكطني لمدراسات القضائية) ع ‪ 26‬لسنة ‪ ،1993‬ص‪ 34 :‬إلى‬
‫‪.49‬‬

‫"‪ ،‬مجمة المحاكـ‬ ‫‪ ‬عبد العزيز تكفيؽ‪ " :‬حؽ األفعمية في نظاـ الممكية المشتركة لمشقؽ‬
‫المغربية (الصادرة عف ىيئة المحاميف بالدار البيضاء) ع ‪ 86‬ص‪.25 :‬‬

‫‪ ‬عبد النبي السعداكم‪ " :‬حقوؽ مالؾ الشقؽ في إطار ظيير ‪ 16‬نونبر ‪ ،" 1946‬ندكة مشتركة‬
‫حكؿ ممكية الشقؽ كالطبقات في النظاـ العقارم المغربي‪ ،‬نتائج كآفاؽ‪ ،‬بيف المنعشيف‬
‫العقارييف بطنجة كجمعية المحافظيف كالمراقبيف عمى الممكية العقارية برباط‪ ،‬بتنسيؽ مع عمالة‬
‫كبمدية طنجة يكمي ‪ 15‬ك ‪ 16‬مام ‪ 1992‬قصر مرشاف‪ ،‬ص‪ 43 :‬إلى ‪.51‬‬

‫‪ ‬عز الديف الماحي‪ " :‬ممارسة حؽ األفعمية عمى عوء القانوف الجديد المتعمؽ بنظاـ‬
‫الممكية المشتركة لمعقارات المبنية " ‪ ،‬مجمة القصر ع ‪ 8‬مام ‪ ،2004‬ص‪ 43 :‬إلى ‪52‬‬
‫كمنشكر أيضا في مجمة الممؼ ع ‪ 3‬أبريؿ ‪ ،2004‬ص‪ 64 :‬إلى ‪ ،77‬كمنشكر أيضا تحت‬
‫عنكاف " ممارسة حؽ األفضمية في الممكية المشتركة لمعقارات المبنية "‪ ،‬ندكة العقار‬
‫كاإلسكاف‪ ،‬ص‪ 65 :‬إلى ‪.83‬‬

‫"‪،‬‬ ‫‪ ‬محمد المحجكبي‪ " :‬التوجيات المعتمدة في السكف االقتصادي واالجتماعي بالمغرب‬
‫المجمة المغربية لإلدارة المحمية التنمية‪ ،‬يناير – فبراير ‪ ،2005‬ص‪ 85 :‬إلى ‪.105‬‬

‫‪ 18-00‬المتعمؽ بالممكية المشتركة‬ ‫‪ ‬محمد بكنبات‪ " :‬السكف االجتماعي والقانوف رقـ‬
‫لمعقارات المبنية "‪ ،‬ندكة العقار كاإلسكاف‪ 113 ،‬إلى ‪.124‬‬

‫‪ ‬محمد خيرم‪ " :‬الجيات المؤىمة لتحرير العقود المتعمقة بالممكية المشتركة وبالعقارات في‬
‫طور اإلنجاز"‪ ،‬ندكة العقار كاإلسكاف‪ ،‬ص‪ 129 :‬إلى ‪.145‬‬

‫‪ ‬محمد خيرم‪ " :‬نطاؽ تطبيؽ القانوف المنظـ لمعقارات المقسمة إلى شقؽ أو طبقات "‪ ،‬ندكة‬
‫العقار كاإلسكاف‪ 24 ،‬أبريؿ ‪.2003‬‬

‫‪ 18-00‬المتعمؽ بنظاـ الممكية المشتركة‬ ‫‪ ‬محمد رزكؽ‪" :‬قراءة مقتعيات القانوف رقـ‬
‫لمعقارات المبنية "‪ ،‬ندكة العقار كاإلسكاف‪ ،‬ص‪ 25 :‬إلى ‪.31‬‬

‫"نظاـ ممكية الشقؽ بيف النص القانوني المنظـ والتطبيؽ‬ ‫‪ ‬محمد مصطفى الريسكني‪:‬‬
‫العممي"‪ ،‬مجمة الندكة (صادرة عف ىيئة المحاميف بطنجة)‪ ،‬ع ‪ 11‬سنة ‪ ،1994‬ص‪ 32 :‬إلى‬
‫‪.37‬‬

‫‪82‬‬
‫ دراسات قانكنية (مجمة تصدرىا كمية الحقكؽ‬،" ‫ " العقار في ممكية الطبقات‬:‫ نعماف الرقيؽ‬
.1997 ‫ لسنة‬5 ‫ ع‬،)‫بصفاقس‬

:‫ المتاألع بالعغة الفتنسنة‬:‫ثاننا‬

1- Encyclopédie :
 Juris classeur, civil code App.art 544 à 577 à Art 690à 710, copropriété,
éd du juris-classeur 1995 au 2002.
 Delmas, Encyclopédie Delmas pour la vie des affaires
2- Ouvrages Généraux :
 François terré. Philippe simler. « Droit civil les biens », 5ème éd.
Dalloz 1998.
 Jean Baptiste seube, « Droit des biens », 2ème, éd juris classeur 2004.
 Jean-Louis Bergel, Marc Bruschi, sylvie cimamonti, « traité de droit
civil, les biens », L.G.D.J 2000.
 Marc Bruschi, « Droit des biens », ellipses 2001.
 Patrice Jourdain, « les biens » .éd. Dalloz Delta 1997.
 Pierre voirin Gilles Goubeaux. « Droit civil, Personnes- famille
incapacité biens obligations sûretés », tome I 28 éd L.G.D.J 2001.
3- ouvrages spéciaux :
 Bruno Dhont, Jean-Luc Madinier, « les copropriétaires et leur
syndic », 4ème éd, revue et augmentée, la découverte 1992.
 Christian Atias, « la copropriété des immeubles bâtis dans la
jurisprudence », librairies techniques, 1979.
 Christian Atias, « la copropriété immobilière », Dalloz 1995.
 Emile Jean Guillot, « la pratique de la copropriété », troisième éd,
Publications Administrer 1992.
 François Givord, Claude Giverdon, Pierre Capoulade, « la
copropriété », sixième éd. Dalloz 2006.
 Gérard Picault, « copropriété les nouvelles règles de comptabilité »,
Maxima 2006.
 Guy Vigneron, « le syndic de copropriété », 4ème éd Lexis Nexis litec
2005.

83
  Hervé Parcheminal, « la copropriété en droit marocain, statut de la
copropriété des immeubles bâtis », éditions maghrébines 1985.
 Jacques Bellon, David Boulanger, Patrice Cornille, Michel Dagot,
Olivier Fradin, Theirry Keravec, Jacques Lafond, Christian Laporte,
Dominique Larralde, « la loi SRU et le Droit de l’immobilier », Litec
2002.
 Jacques Lafond, « copropriété les nouvelles régles (incidences de la
loi SRU) », éd du juris-classeur, Litec 2003.
Jacques Lafond, Bernard stemmer, « code de la copropriété », texte
commentaires, jurisprudence, conseils pratiques, bibliographie, éd
lexis Nexis litec, 2006.
 Jacques laprte, « la nouvelle comptabilité de la copropriété. Aspects
juridiques et financiers première », éd. Delmas 2007.
 Jean-Louis Mourey. « Les équilibres socio- psychologiques de la
copropriété », librairie générale de droit et de juris, 1970.
 Le guide du copropriétaire et du syndic, le bénévole, éd. Francis
Lefebvre, 2008.
 Louis-Marcel Pommaret, « le statut de la copropriété dans les
immeubles vendus par appartements », Dar nachr al maârifa, 1991.
 Memento pratique Francis Lefebvre. « Gestion immobilière 2006-
2007 », éd. Francis Lefebvre 2005.
 Yves Rouquet, « code de la copropriété », seizième édition Dalloz
2007.
4- Mémoires :
 Benmansour Rachida, « la copropriété par appartements au
Maroc : Essai d’analyse et perspectives », Mémoire pour l’obtention
du diplôme d’études supérieurs de droit privé, université Hassan II
Faculté des sciences juridiques économiques et sociales, Octobre 1986.

5- Articles :
 Albert Zurfluh et Morand, « de la notion d’équipement et de services
collectifs quant à la répartition des charges de copropriété », Gaz
Pal doc 1977 p : 41 et 42.
 Anne-Sophie Ract, charles Amson, « la difficile conciliation de la loi
civile et de la loi religieuse : l’exemple de la copropriété », Gaz. Pal
doc Recueil Mai-Juin 2007 p 1594 au 1599.

84
 Cf Quignard, « révision des charges en copropriété », J.C.P, éd N
prat 1663. 1990, p : 677.
 Cf. Givord, « les travaux d’amélioration et les charges de
copropriété ». Gaz pal, doct 94. 1967.
 Charles levinshon. « Surélévation et copropriété », A.J.D.I ( n° 3)
2000 p : 205 au 210.
 Christian Atias « le changement de destination des parties
privatives », J C P G doct 1979 p : 59.
 Christian Atias : « Tableau de arguments à invoquer en faveur d’un
changement de la destination des parties privatives » Gaz. Pal doc
(N°5) 1987 p : 664 au 666.
 Christian Atias, « Autorisation de travaux et droit acquis (article 25
b, loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965) » Rec Dalloz. Chron Doc (n°
15) 2000 p : 233 au 237.
 Christian Atias, « Propriété et communauté dans la copropriété des
immeubles bâtis », J C P (G) I, 2971.
 Christian larroune, « l’intérêt collectif et les droits individuels des
copropriétaires dans la copropriété des immeubles bâtis », J.C.P
(G) I, 2812.
 Claude Geverdon, « le statut de la copropriété dix ans après …
dans : Xè anniversaire de la loi du 10 juillet 1965 sur la
copropriété », Gaz Pal (2ème sem), Juillet Août 1975 p du 414 au 420.
 Claude Gverdon, « l’interprétation du deuxième alinier de l’article
25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis », juris comm .Rec. Dalloz (n° 4) 2000 p : 69 au 72.
 François Givord, « copropriété et ensembles immobilièrs », Recueil
Dalloz sirey N° 16 cahier, sommaires, commentes, 1990 , p :123 au
130.
 Gerard Azema « formulaire de la copropriété et des baux
d’habitation, commerciaux et ruraux, vente d’un lot », 1ère éd.
Delams 1998 p : 77 au 81.
 Henri charliac, « copropriété. Copropriétaire droit
copropriétaires », fasc, 30 éd. Juris-classeur 1995.
 Henri charliac. « Copropriété. Statut de la copropriété structure »,
Fasc, 20 éd du Juris-classeur 2002.
 Henri Charlic : « copropriété contentieux de la copropriété actions
judiciaire procédure ». Fasc, 60 éd juris-classeur 2000 p : 1 au 24.

85
 Houda El Guennouni, « l’occession à la propriété encadrement
juridique, imperfections », Etude du mois, bulletin d’information
périodique n° 133 Mai 2004 p : 36 au 54.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 2 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° (43-44), 2003 P : 1868 au 1871.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 43, 2005 P : 2007 au 2009.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 12, 2008 P : 26, 27.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 43, 2004 P : 1904 au 1906.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 11 . 2001 P : 544 au 546.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 10. 2000. P : 410 au 412.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens – 3 copropriété », Doc
chron J.C.P (G), N° 10 2007 P : 27 au p : 28.
 Hugues Périnet-Marquet : « Droit des biens 4 Copropriété », Doc
chron J.C.P. (G), N° 41 2006 p : 1892 au p : 1894.
 Jean cabanac, « le nouveau régime des charges de copropriété
depuis le loi 10 juillet 1965 ». Gaz Pal 1965 p : 80 au 84.
 Jean Clara, « copropriété- Difficultés- incertitudes- vides
juridiques » Gaz. Pal. Doc. Juillet Août 2001 p : 1284 au 1297.
 Jean François Pericaud, « Présentation de la loi SRU en matière de
copropriété », Gaz, Pal, Doc, Janv Fèv 2001 p : 104 au 114.
 M.Weismann « copropriété, statut Gestion, contentieux » éd
refondue, Delmas 1999.
 M.Weismann, « copropriété, tout les problèmes juridiques », 14ème
éd, Delmas 1991.
 M.Weismann. « copropriété. Statut –Gestion contentieux » éd.
Delmas 1999.
 Marcel Morand. « Quote-part de copropriété et réparation des
charges ». A J P I .1997 P : 94.
 Olivier, « le point sur le changement de destination d’un lot dans
les immeubles en copropriété » Gaz Pal.doc 1982 p : 22.

86
  Philippe Laurent, « Autorisation judiciaire des travaux réalisés aux
frais de certains copropriétaire », juris J.C.P (G) (n° 26-28) juin
2000 p : 1249 au 1253.
 Philippe Viard, « Modification de la répartition de charges de
copropriété », A J D I, 2000, P : 220 au 222.
 Pierre Capoulade, « la cour de cassation et la copropriété synthèse
de jurisprudence », octobre 1998 décembre 1999, A J D I, 10 Juillet
10 août 2000 p : 581 au 596.
 « La gestion des copropriétés en droit comparé », source sénat de
France, étude de législation comparée n° 172 mai 2007 publications de
la REMALD. Série « textes et documents » n° 187. 2007 p : 164 au
189.

‫ الموااع االكستوننة‬:‫ثالثا‬
 http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_57
2/arret_no_757.html

‫شط‬ٙ‫اٌف‬
.............................
.......
1 ................................................................ ‫ِمذِخ‬
.....................
8 ‫ذ‬١١‫اٌتم‬ٚ ‫ٓ اإلطالق‬١‫اٌتضاِبد اٌّبٌه اٌّشتشن ث‬ٚ ‫ق‬ٛ‫ حم‬:‫ي‬ٚ‫اٌفصً األ‬
............
9 ‫ ذعٕٕك دمُق اٌماٌه اٌمشرشن فٓ اٌجضء اٌمفشص مه اٌؼماس‬:‫اٌمثذث األَي‬
..................
11 ‫ حق المالك في ااسعمال وااسغالل الجزء المفتز حق قنع‬:‫الملعب األول‬
...................
11 ‫ حؽ المالؾ في استعماؿ واستغهؿ جزرو المفرز‬:‫الفقرة األولى‬

87
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬القيود الواردة عمى حؽ المالؾ في استعماؿ واستغهؿ جزرو المفرز‬
‫‪.........................‬‬
‫‪12. ................................................................‬‬
‫‪..............‬‬
‫‪18‬‬ ‫الملعب الثاني‪ :‬القنوا الواراة إعى حق المالك في السصتف بالجزء المفتز‬
‫‪..............‬‬
‫‪19‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬قيد تخصيص العقار المشترؾ وخصوصياتو وموقعو‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬حؽ األفعمية كقيد يرد عمى حؽ المالؾ في التصرؼ بجزرو المفرز‬
‫‪.........................‬‬
‫‪20. ................................................................‬‬
‫لث‪ :‬شكمية تحرير العقود الواردة عمى العقارات الخاععة لمممكية‬ ‫الفقرة الثا ة‬
‫‪.....................‬‬
‫‪................................‬‬
‫‪23‬‬ ‫‪................................‬‬ ‫المشتركة‬
‫‪............‬‬
‫‪28‬‬ ‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اذساع اٌرضاماخ اٌماٌه ػٍّ األجضاء اٌمشرشوح مه اٌؼماس‬
‫‪..............‬‬
‫‪30‬‬ ‫الملعب األول‪ :‬حقوو المالك في األألزاء الممستكة واالسزا ات المعق اة إعني‬
‫‪.........‬‬
‫‪30‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬حقوؽ المالؾ المشترؾ في األجزاء المشتركة مف العقار‬
‫‪..........‬‬
‫‪32‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬بعض التزامات المالؾ المشترؾ داخؿ األجزاء المشتركة‬
‫‪......‬‬
‫‪36‬‬ ‫الملعب الثاني‪ :‬السكالنف الممستكة رهاو لعمالك أم ضمان لسكن ألماإي سسقت‬
‫‪..................‬‬
‫‪36‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬التكاليؼ المشتركة عماف لسكف جماعي مستقر‬
‫‪..............................‬‬
‫‪......‬‬
‫‪37‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬التكاليؼ المشتركة إرىاؽ لممالؾ‬
‫‪........................‬‬
‫‪45‬‬ ‫اٌفصً اٌثبٔ‪ٚ :ٟ‬ضؼ‪١‬خ اٌّبٌه وؼٕصش فبػً ف‪ ٟ‬اٌسىٓ اٌّشتشن‬
‫‪....................‬‬
‫‪46‬‬ ‫اٌمثذث األَي‪ :‬ذفؼًٕ دَس اٌماٌه فٓ إداسج َذذتٕش اٌسىه اٌمشرشن‬
‫‪...........................‬‬
‫‪47‬‬‫‪...‬‬ ‫الملعب األول‪ :‬اور المالك في اارة المعكنة الممستكة‬
‫‪..............................‬‬
‫‪......‬‬
‫‪47‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬ععوية المالؾ في اتحاد المهؾ‬
‫‪........................‬‬
‫‪50‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬تصويت مالؾ عمى ق اررات الجمع العاـ‬
‫‪........................‬‬
‫‪55‬‬ ‫الملعب الثاني‪ :‬ساهمة المالك في تعبنت السكن الممستك‬
‫‪...........................‬‬
‫‪55‬‬‫‪...‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬تمويؿ المالؾ لميزانية اتحاد المهؾ‬
‫‪.........‬‬
‫‪57‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬التدبير العادي واالستثناري لألشغاؿ في العقار المشترؾ‬
‫‪........................‬‬
‫‪61‬‬ ‫اٌمثذث اٌثاوٓ‪ :‬اٌذمأح اٌمعائٕح ٌُظؼٕح اٌماٌه اٌمشرشن‬
‫‪........................‬‬
‫‪62‬‬ ‫الملعب األول‪ :‬اإاوى تحمي حقوو المالك في الجزء المفتز‬
‫‪.....‬‬
‫‪62‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬دعاوى تحمي حؽ الممكية الخاصة لجزء الممكية المشتركة‬
‫‪......................‬‬
‫‪64‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬دعاوى تحمي حقوؽ المالؾ في جزرو المفرز‬
‫‪..........‬‬
‫‪67‬‬ ‫الملعب الثاني‪ :‬اإاوى تت ي لى حماية حقوو المالك ااخخ األألزاء الممستكة‬

‫‪88‬‬
‫‪........................‬‬
‫‪................................‬‬
‫‪67‬‬ ‫الفقرة األولى‪ :‬الدعاوى القعارية‬
‫‪.......‬‬
‫‪69‬‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬واقع بعض األجزاء المشتركة في عوء الدعاوى القعارية‬
‫‪.............................‬‬
‫‪.....‬‬
‫‪75 ................................................................‬‬ ‫خبتّخ‬
‫‪........................‬‬
‫‪................................‬‬
‫‪77‬‬ ‫‪................................‬‬ ‫الئذح اٌمشاجغ‬
‫‪...........................‬‬
‫‪87‬‬‫‪... ................................................................‬‬ ‫اٌف‪ٙ‬شط‬

‫‪89‬‬