‫!‪Alive PDF Merger: Order full version from www.alivemedia.

net to remove this watermark‬‬

‫الجمهوريـة الجزائريـة الديمقراطيـة الشعبيــة‬

‫وزارة التعليــم العـالي والبحث العلمـي‬
‫جــــامعة قسنطينــة ‪1-‬‬

‫كلية الحقوق‪ -‬تيجاني هدام‬

‫التطهيـرالعقـاري بين إستكمـال‬

‫عمليـة المسـح واآلليـات الموازيـة‬

‫مذكـرة تخـرج لنيـل شهـادة المـاستر‬

‫قانون عقاري‪ -‬تخصص توثيق‬

‫تحت إشـراف األستـاذ‪:‬‬ ‫إعـداد الطـالب‪:‬‬

‫بومعـراف يزيــد‬ ‫حجيـرة لزهــر‬

‫رئيــــــــــس‬ ‫جامعة قسنطينة‬ ‫أ‪ .‬خوادجية سميحة حنان‬

‫مشــــــــرف‬ ‫جامعة قسنطينة‬ ‫أ‪ .‬بومعراف يزيـد‬
‫عضو مناقش‬ ‫جامعة قسنطينة‬ ‫أ‪ .‬بوزيتون عبد الغاني‬

‫‪3111/3112‬‬ ‫السنـة الجامعيـة‪:‬‬

 ‫دعــــــاء‬
‫من نقصـد وأنـت المقصـود؟ والـى من نتوجـه وأنـت صاحـب‬
‫الكــرم و الجــود؟‬

‫مـن الـذي نســأل وأنـت الرب المـعبـود؟‬

‫اللهـم انفعنا بمـا علمتنا و يسـر لنـا سبيـل العلـم‬

‫اللهــم ال تجعلـنـا نصـاب بالغــرور إذا نجحنـا وال باليــأس إذا‬

‫أخفقنــا‪ ،‬بـل ذكرنـا أن اإلخفـاق هو التجربـة التي تسبـق‬
‫النجــاح‬

‫اللهـم إذا أعطيتنـا نجاحـا فــال تـأخذ تواضعنـا‪ ،‬واذا أعطيتنـا‬

‫تواضعـا فال تأخـذ اعتزازنـا بكرامتنا‬

‫واذا أسـأنا فامنحنا شجــاعة االعتـذار‪ ،‬واذا أســيء إلينـا‬

‫فامنحنـا شجـاعـة‬

‫العـفــو‬

‫* آميــن يـا رب العــالمين *‬

 ‫باسم اهلل الرحمن الرحيم و الصالة والسالم على أشرف‬
‫المرسلين محمد ابن عبد اهلل خاتم األنبياء و المرسلين‬
‫وصلى اللهم على آله وصحبه أجمعين إلى يوم الدين‬
‫أمــا بعــــد ‪:‬‬

‫الشكـر هلل أوال على عونه وانـارته لنا لدرب العلم والمعرفة في‬
‫أداء هذا العمل المتواضع و نسأله أن يجعل لكل مطلع عليه‬
‫إجابة عن كل تساؤل‪.‬‬
‫والشكـر الجزيل لألستـاذ الكريم المشرف *بومعراف يزيـد* الذي‬
‫لم يبخـل عليا بالنصـائح و التوجيهـات طيلـة إنجـاز هذا العمـل‬
‫وطيلـة المشوار الجـامعي‪ ،‬والى أعضاء لجنة المناقشة ‪.‬‬

‫* شكـرا لكم جميعــا *‬

 ‫إه ـ ــداء‬
‫باســم اهلل الرحمــن الرحيــــم‬
‫الصـالة والسـالم علـى أشـرف المرسليـن وصاحبه أجمعيـن‪.‬‬
‫لكـل بدايـة نهـاية‪ ،‬وأجمـل نهـاية أن يخـتمها المـرء بنور العلـم و‬
‫المعرفـة ولـو ببصـمة صغيـرة‪ ،‬بقطـرة نديـة تضـاف إلى محيـط العلـم‬
‫الواســع‪.‬‬
‫يقـال أن النجـاح هو أروع ما في الوجود وأجـمل هديـة إلى األعـزاء لهذا‬
‫أهـدي ثمـرة هذا العمل إلى‪:‬‬
‫أمـي الحبيبـة التي حملتنـي وأرضعتنـي عطفـا وحنـانا‬
‫أمي الغــاليـة‪ :‬زهيـة‬
‫إلى من علمنـي التحـدي وتحمـل المصـاعب ‪ -‬من غيـره ؟ إنـه – أبي‬
‫الحبيـب‪ :‬السبتـي‬
‫إلـى إخوتي وأخواتي‪ :‬رياض وزوجتـه‪،‬عـادل‪ ،‬وهـاب وصابر‪ ،‬إلى‬
‫أختي كريمة والى عائلتها الصغيرة وخـاصة الكتكوت خليـل دون‬
‫أن أنســى أخواتي‪ :‬سميرة وزوجها وابنهما شاهين‪ ،‬كنـزة وخاصة‬
‫صورية‪.‬‬
‫إلى‪:‬أسـاتذتي‪ ،‬زمـالئي وزميالتي الذيـن رافقـوني طيلـة مشــواري‬
‫الدراســـي ‪:‬طارق‪ ،‬رياض‪ ،‬إلهام ‪ ،‬الزاهي‬
‫إلى كل من ساعدني من قريب أو بعيد‪.‬‬
‫* لزهـــر*‬
‫مقـــدمــــة‬
‫مقدمــــــة ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫حرصا على تدارك األوضاع العقارية الموروثة من العهد االستعماري والمتسببة في‬
‫انعدام مسح لألراضي وبمنظومة شهر عقاري مختلة‪ ،‬فإن السلطات العمومية في الجزائر‪،‬‬
‫اتخذت منذ ‪ 5791/5791‬جملة من التدابير التشريعية والتنظيمية لتزويد البالد بنظام‬
‫عقاري عصري يستند إلى داعم مادي هو سجل مسح األراضي‪ .‬وترمي التدابير المتخذة‪ ،‬من‬
‫خالل إعداد سجل عام لمسح األراضي إلى توضيح ِ‬
‫القوام المادي والمتوقع وضع طوبوغرافيا‬
‫لكل األمالك العقارية من خالل تأسيس سجل عقاري إلى تحسين نظام الشهر العقاري إلى‬
‫حد كبير عن طريق استبدال نظام الشهر الشخصي المعمول به قديما بالنظام المسمى‬
‫"بالشهر العيني" ‪ ،‬تشكل مجموعات الملكية أساسا ماديا له وذلك بصورة تدريجية مع‬
‫تحديدها وتشخيصها في سجل مسح األراضي‪.‬‬

‫وبعد انطالقة شاقة وبطيئة للعمليات بسبب نقص الوسائل البشرية والمادية والمالية‬
‫على الخصوص‪ ،‬أولت السلطات التي كانت تُدرك أن مسح األراضي والسجل العقاري‬
‫يمثالن ضرورة مطلقة‪ ،‬اهتماما خاصا لهذا الملف وعملت في أواخر الثمانينات على إعطاء‬
‫سيما مع المساعدة التي قدمها‬
‫انطالقة جديدة ألنشطة مسح األراضي على أسس أفضل ّ‬
‫البنك العالمي‪ ،‬التي مكنت من تشخيص الوسائل وتمويلها‪.‬‬

‫وتبعا للحصيلة التي وضعتها الوكالة الوطنية لمسح األراضي في نهاية ‪ ،5001‬فإن‬
‫المساحة التي شملها مسح األراضي تغطي ‪ 1.7‬ماليين هكتار أي ما يعادل نسبة‬
‫هكتار‪.‬‬ ‫مليون‬ ‫بـ‪55.1‬‬ ‫المقدرة‬ ‫للمسح‪،‬‬ ‫المفيدة‬ ‫المساحة‬ ‫من‬ ‫‪%10.1‬‬
‫ويخص الرصيد الوثائقي المتكون ‪ 5.805.711‬وحدة عقارية و‪5.559.505‬‬
‫مالك‪ .‬وقد استلزم بلوغ هذه النتيجة قرابة ‪ 00‬سنة من الجهد (‪.)5001/5791‬‬

‫‪-‬أ‪-‬‬
‫مقدمــــــة ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫والحال أن وثائق مسح األراضي المعدة ليست ثابتة‪ .‬فبمجرد بدء العمل بها يتغير‬
‫مضمونها إما ألسباب قانونية (عمليات نقل الملكية بين األحياء أو بسبب الوفاة ‪ )...‬أو‬
‫ألسباب مادية (بناءات جديدة‪ ،‬عمليات الهدم‪.)...‬‬

‫تتزايد أهمية هذه التغييرات من حيث حجمها بحكم تحرير السوق العقارية وتسريع‬
‫وتيرة التنمية االقتصادية واالجتماعية في العديد من مناطق البالد‪.‬‬

‫واذا لم يقع الحرص على حفظ ما تحقق في هذا المجال‪ ،‬فإن كافة التضحيات التي ُبذلت من‬
‫أجل إعداد مسح األراضي والفوائد المنتظرة منه في مجال التطهير العقاري وجعله أداة من‬
‫أدوات التهيئة العمرانية‪ ،‬تكون ُمعرضة للخطر بصورة جدية‪.‬‬

‫ومن هذا المنطلق‪ ،‬تتجلى حتمية أن يعطى لعملية تحيين مسح األراضي بصورة دائمة‬
‫ومستمرة‪ ،‬اهتماما بقدر االهتمام الذي حظيت به عملية إنجازه‪.‬‬

‫ومع ذلك فإن الكيفيات المتصلة بالمحافظة على مسح األراضي ورد تحديدها وشرحها في‬
‫مجموعة من النصوص القانونية (مراسيم‪ ،‬ق اررات‪ ،‬تعليمات) يتعين إدراك مضمونها لألسباب‬
‫المذكورة أعاله لتسهيل تطبيقها الفعلي الصحيح‪.‬‬

‫جاء قانون التوجيه العقاري ‪ 52-09‬خاصة في المادتين ‪ 09‬و‪ 00‬منه انه لكل‬
‫شخص حائز ألراضي ملكية خاصة لم تلمسها عملية المسح العام لألراضي وكانت الحيازة‬
‫عالنية وهادئة ومستمرة لمدة سنة‪ ،‬على الشخص المستغل لألرض أن يقدم طلب الحصول‬
‫على شهادة الحيازة بموجب المرسوم التنفيذي ‪ 522-09‬المؤرخ في ‪ 9009/92/52‬المحدد‬
‫لكيفيات إعداد شهادة الحيازة وتسليمها‪ .‬باإلضافة إلى النتائج السيئة التي خلفها العمل‬
‫بالمرسوم ‪ 025-30‬المؤرخ في ‪ 9030/92/59‬المتضمن سن إجراء إثبات التقادم المكسب‬
‫واعداد عقد الشهرة‪.‬‬

‫‪-‬ب‪-‬‬
‫مقدمــــــة ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬
‫سعى المشرع إلى إصدار قانون يهدف إلى معاينة الملكية العقارية و تسليم سندات‬
‫الملكية عن طريق تحقيق عقاري وهو ‪ 95-92‬المؤرخ في ‪ 5992/95/52‬بحيث يطبق على‬
‫العقارات التي لم تخضع لعملية المسح العام لألراضي و التي ال يحوز أصحابها على‬
‫سندات ملكية‪ .‬وبالنظر إلى أحكام األمر ‪ 22-22‬المتضمن إعداد مسح عام لألراضي‬
‫وتأسيس السجل العقاري وكذلك المراسيم الالحقة له وتفحصها للمرسوم الخاص إعداد شهادة‬
‫الحيازة ‪ 522-09‬و مضمون قانون ‪ 95/92‬المتعلق بالتحقيق العقاري‪.‬‬

‫تتمحور إشكالية الموضوع حول‪ :‬مدى نجاعة آلية التحقيق العقاري و شهادة الحيازة‬
‫في تصفية الملكية العقارية الخاصة والمساهمة في استكمال عملية المسح‪.‬‬

‫من اجل تسليط الضوء على أهمية هذا البحث وما تقتضيه اإلشكالية المطروحة‬
‫قسمت الدراسة إلى فصلين‪ .‬نتطرق في الفصل األول إلى المسح العقاري وتأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬وفيه نتناول النظام القانوني للمسح العقاري (المبحث األول) وآثار المسح والنزاعات‬
‫القانونية الناتجة عنه (المبحث الثاني)‪ ،‬أما في الفصل الثاني سنتناول اآلليات الموازية‬
‫الستكمال عملية المسح لألراضي العام والمتمثلة في شهادة الحيازة (المبحث األول)‪،‬‬
‫والتحقيق العقاري (المبحث الثاني)‪.‬‬

‫‪-‬ج‪-‬‬
 ‫الفصل األول‬
‫المسح العام لأل راضي و تأسيس السجل العقاري‬

‫المبحث األول‪ :‬النظام القانوني للمسح العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم عملية المسح العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات المسح و تأسيس السجل العقاري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬آثار المسح و النزاعات القانونية الناتجة عنه‬

‫المطلب األول‪ :‬آثار المسح‬

‫المطلب الثاني‪ :‬النزاعات القانونية الناجمة جراء المسح العقاري‬

‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفصل األول‬

‫المسح العام لأل راضي و تأسيس السجل العقاري‬

‫عمل المشرع الجزائري جاهدا على إيجاد سياسة عقارية ناجحة للخروج من الوضعية‬
‫العقارية المعقدة التي خلفها االستعمار‪ .‬نتيجة لهذه الوضعية اصدر األمر ‪ 57-57‬المؤرخ‬
‫في ‪ 2757/22/21‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري و الذي‬
‫يهدف إلى إعادة تنظيم الملكية العقارية و العمل على استقرارها و تطورها‪.‬‬

‫وبناءا على هذا وجب علينا التطرق إلى هذه العملية نظريا وذلك بتناولنا للنظام القانوني‬
‫للمسح العقاري‪ ،‬مفهومه‪ ،‬وأسسه وكما نتحدث أيضا عن الهيئة المكلفة بإعداد مسح األراضي‬
‫العام و أهم إجراءات المسح وتأسيس السجل العقاري (المبحث األول)‪ .‬ثم نتطرق إلى آثار‬
‫المسح و النزاعات القانونية الناتجة عنها (المبحث الثاني)‪.‬‬

‫‪-2-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬النظام القانوني للمسح العقاري‬

‫في إطار إعادة تنظيم الملكية العقارية واستقرارها وتطورها‪ ،‬ونظ ار لألهمية القصوى‬
‫لعملية مسح األراضي من أجل إنجاح السياسة العقارية عمل المشرع الجزائري على إصدار‬
‫مجموعة من النصوص القانونية‪ ،‬الهدف منها التحكم وضبط المعامالت العقارية‪ ،‬والحقوق‬
‫الواردة عليها‪ .‬يعتبر االمر ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/21‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام وتأسيس السجل العقاري من أهمها‪ ،‬وتأتي بعده المراسيم التطبيقية منها‪:‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 71-57‬المؤرخ في ‪ 2757/30/17‬المعدل والمتمم بالمرسوم‬

‫التنفيذي رقم ‪ 733-47‬المؤرخ في ‪.2747/21/17‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 70-57‬المؤرخ في ‪ 2757/30/17‬المعدل والمتمم بالمرسوم‬

‫التنفيذي رقم ‪ 43-123‬المؤرخ في ‪.2743/21/20‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 207-71‬المؤرخ في ‪ 2771/37/35‬المتعلق بإعداد مسح‬

‫األراضي العام‪.‬‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 210-70‬المؤرخ في ‪ 2770/37/27‬المتعلق بتأسيس السجل‬

‫العقاري‪.1‬‬
‫نتناول في هذا المبحث األول‪:‬‬

‫‪ ‬مفهوم عملية المسح ( المطلب األول )‬

‫‪ ‬إجراءات المسح ( المطلب الثاني )‬
‫‪ ‬آثار المسح واشكاالته القانونية(المطلب الثالث)‪.‬‬

‫ريم مراحي‪ ،‬دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪،‬منشورات بغدادي‪،2002،‬ص‪.7‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-3-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم عملية المسح العقاري‬

‫ورثت الجزائر وضعية عقارية معقدة بعد االستقالل‪ ،‬فكان من الالزم عليها البحث‬
‫عن آليات قانونية فعالة للخروج منها‪ ،‬بعد تبني الجزائر لنظام الشهر العيني سنة ‪2757‬م‪،‬‬
‫كلفت عملية تطبيقه مجموعة من التنظيمات والتشريعات والتي تهدف إلى تحقيق جملة من‬
‫األهداف لها عالقة مباشرة أو غير مباشرة بالسياسة التنموية للبالد‪ ،‬هو ما دفع بالمشرع‬
‫الجزائري لإلصدار األمر رقم ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/21‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬والذي كان الغرض منه إحصاء شامل للملكيات‬
‫العقارية‪ ،‬قصد الدخول في نضام أكثر فعالية عن طريق تأسيس السجل العقاري ‪ ،‬والذي‬
‫تسبقه عملية المسح حيث تمثل العمود الفقري لعملية التأسيس‪ .‬بناءا على هذا سنتناول‬
‫تعريف عملية المسح (الفرع األول)‪ ،‬أسس عملية المسح العقاري (الفرع الثاني) والهيئة‬
‫المكلفة بإعداد مسح األراضي العام (الفرع الثالث)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف عملية المسح‬

‫لم يعط المشرع الجزائري كبقية التشريعات تعريفا واضحا ودقيقا لعملية المسح‪ ،‬واكتفى‬
‫فقط بتوضيح الغاية والهدف من وراء عملية المسح‪ ،‬وعليه فقد تكفل الفقه بإعطاء تعريفات‬
‫مختلفة لهذه العملية‪ ،‬ويمكن تعريفها على أنها‪ :‬عملية تقنية وفنية وقانونية وثابتة تقوم بها‬
‫جهة رسمية بهدف وضع نظام عقاري عصري له ركيزة مادية هي" البنك العقاري "‪ ،1‬كما‬
‫يمكن تعريفها بأنها "تحديد مواقع العقارات وأوصافها وتعيين الحقوق المترتبة عليها‪ ،‬وتعيين‬
‫األشخاص المترتبة لهم أو عليهم هذه الحقوق‪ ،‬واجراء تسجيلها أول مرة في وثائق السجل‬
‫العيني"‪.‬‬

‫سماح ورتي‪ ،‬المسح العقاري واشكاالته في الجزائر‪ ،‬رسالة ماجستير‪،‬جامعة تبسة‪،2002/2002 ،‬ص‪.22‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-4-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫إن األمر‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/21‬والمتعلق بإعداد مسح األراضي العام‬

‫وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬لم يعط كما أسلفنا تعريفا لعملية مسح األراضي‪ ،‬وانما اكتفى‬
‫بتوضيح الهدف من العملية‪ ،‬وذلك في نص المادة ‪ 1‬منه بقوله‪ " :‬إن مسح األراضي العام‬
‫يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري"‪ ،‬غير أن المشرع‬
‫قام بموجب المرسوم ‪ 733-47‬المؤرخ في ‪ 2747/21/17‬بتعديل المادة ‪ 37‬من المرسوم‬
‫‪ 70-57‬المتعلق بإعداد المسح العام لألراضي‪ ،‬وذلك بتوضيح بمعنى أدق لنطاق عملية‬
‫مسح األراضي العام لتشمل عملية المسح تحديد العقارات المملوكة ملكية عامة وذلك بنص‬
‫المشرع في المادة ‪ 37‬من المرسوم ‪ 71-57‬على أن تقدم الدولة والواليات والبلديات‬
‫والمؤسسات والهيئات العمومية جمع التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود ملكيتها وان‬
‫وضع الحدود للعقارات األخرى يتم بمساعدة مالكيها‪.‬‬

‫ويقصد بموضوع عملية المسح مشتمالت عملية المسح ونطاقها‪ ،‬أي ما هي العقارات‬
‫التي تخضع إلجراء عملية المسح؟ هل تكون موضوع عملية مسح العقارات بجميع أنواعها‬
‫مهما كان مالكها؟ وهل تكون موضوعا لعملية المسح؟‪.‬‬

‫وحسب نص المادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 71-57‬فإن مسح األراضي المقسم إلى أقسام‬
‫والى أماكن معلومة‪ ،‬يقسم بدوره إلى أجزاء للملكية والى قطع لألرض‪ ،‬فالقسم المساحي هو‬
‫جزء من اإلقليم البلدي المحدد بطريقة ما‪ ،‬والمكان المعلوم يطابق تجمعا من أجزاء الملكية‬
‫داخل نفس القسم‪ ،‬أما جزء الملكية فيتكون من مجموع األمالك المتجاورة (قطع األراضي)‬
‫ويملكه عادة مالك واحد‪ ،‬أو يعود إلى شيوع واحد في مكان واحد معلوم ويكون وحدة عقارية‬
‫مستقلة تبعا للترتيب المعطى للملكية‪ ،‬أما قطعة األرض هي قسم من جزء الملكية لقطعة‬
‫واحدة ويمثل طبيعة واحدة لشغل أو تخصيص األرض‪.‬‬

‫‪-2-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫يكمن التساؤل هنا هل تدخل األمالك الوطنية ضمن عملية المسح العقاري؟ تصنف الملكية‬
‫العقارية حسب نص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 17-73‬المتعلق بالتوجيه العقاري إلى أمالك‬
‫وطنية‪ ،‬أمالك الخواص‪ ،‬الملكية الخاصة أو األمالك الوقفية وتتكون الملكية الوطنية من‬
‫أمالك وطنية عمومية وأمالك وطنية خاصة حسب نص المادة ‪ 31‬من القانون ‪03-73‬‬
‫المتعلق باألمالك الوطنية‪ ،‬ولقد أخضع المشرع هذه األمالك إلى عملية الجرد المنصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 34‬من القانون ‪ 03-73‬ويعني الجرد العام لألمالك الوطنية التسجيل‬
‫الوصفي والتقييمي لجميع األمالك الخاصة والتابعة للدولة والوالية والبلدية‪ ،‬والتي تحوزها‬
‫مختلف المنشآت والهيئات والمؤسسات طبقا للمادة ‪ 31‬من المرسوم‪ 777-72‬المؤرخ في‬
‫‪ 2772/21/10‬المتعلق بجرد األمالك الوطنية ويحدد ضمن القوام المادي وطبيعة‬
‫األراضي‪ ،‬إن اقتضى األمر أنماط المزروعات الفالحية التي تنجز فيما يخص العقارات‬
‫الريفية‪ ،‬والقوام المادي وطبيعة شغل أو تخصيصها ونمط استعمال البنايات المقامة عليها أو‬
‫استغاللها ووصفها حسب كل طابق فيما يخص العقارات الحضرية‪ ،‬كما يتم تحديد المالك‬
‫الظاهرين وكذلك كيفية االستغالل‪ ،‬حيث يجب أن تكون هذه العمليات مصحوبة بتحديد‬
‫الملكيات العمومية والخاصة‪ ،‬ويجب أن تكون الحدود على اختالف أنواعها وحسب الحاجة‬
‫مجسمة بكيفية دائمة‪ ،‬إما بواسطة معالم من حجر واما بواسطة عالمات أخرى وذلك طبقا‬
‫لتعليمات مصلحة مسح األراضي‪.‬‬

‫إن لعملية المسح العقاري أهداف اقتصادية واجتماعية واألهم قانونية‪ ،‬كما تهدف‬
‫أيضا إلى تحديد محيط أقاليم البلديات وتحديد وتعريف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون‬
‫أساسا ماديا للسجل العقاري ووضع مخططات‪.‬‬

‫إن إنشاء مسح األراضي العام حقيقة يبقى الخيار الوحيد من أجل الوصول إلى‬
‫هدفين‪ ،‬هما التطهير العقاري‪ ،‬وتجهيز التراب الوطني بمخططات وسندات مقيدة تخدم‬

‫‪-2-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫التطوير االقتصادي واالجتماعي على حد السواء‪ ،‬ومسح األراضي العام المنشأ بموجب‬
‫األمر‪ 57-57‬هو األجدر للقيام بذلك‪ ،‬لذا يقتضي األمر أن يستند إنشاؤه وتقويته على قواعد‬
‫تقنية وقانونية تسمح بالحصول في نفس الوقت على تعيين دقيق لحدود كل ملك والتعرف‬
‫على المالك‪ ،‬ويخضع تأسيس مسح األراضي إلى سيرورة والى قواعد وضوابط غالبا ما‬
‫تكون عالمية على الصعيد التقني‪ ،‬ومستوحاة من القانون المدني على الصعيد القانوني‪.1‬‬

‫مما سبق يمكننا القول أن عملية المسح العقاري تخضع لها جميع العقارات الواقعة‬
‫في المناطق التي افتتحت فيها العملية وبغض النظر عن نوعها أو صنفها وأيا كان مالكها‬
‫ومنه يستوجب علينا معرفة كيفية سيرها واألسس التي تعتمد عليها‪ .‬ومن هذا المنطلق يمكننا‬
‫تعريف عملية المسح العقاري بأنها ‪" :‬تلك العملية الفنية والقانونية تهدف لوضع هوية العقار‬
‫عن طريق تثبيت وتحديد موقعه وتعديد أوصافه كاملة وتعيين الحقوق المترتبة له أو عليه‬
‫والتعريف باألشخاص أصحاب هذه الحقوق"‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أسس المسح العقاري‬

‫يقصد بأسس عملية المسح العقاري الوثائق والسندات وجميع الوسائل القانونية التي‬
‫على أساسها يتم تسجيل الحقوق العينية العقارية ألول مرة في السجل العيني أي في مجموع‬
‫البطاقات العقارية‪.‬‬

‫وباستقراء نصوص األمر‪ 57-57‬والمرسومين ‪ 71-57‬و ‪ 70-57‬نجد أن المشرع‪،‬‬

‫ومن أجل القيام بعملية المسح‪ ،‬لم يستثني أية وثيقة معترف بها يمكن أن تساعد وتساهم في‬
‫معرفة أصحاب الحقوق العينية‪ ،‬فقد تكون الوثائق عرفية وقد تكون رسمية‪ ،‬فمن مهام لجنة‬
‫المسح حسب نص المادة ‪ 7‬من المرسوم ‪ 71-75‬البت باالستناد إلى "جميع الوثائق"‬

‫سماح ورتي‪ ،‬المرجع السابق‪.24،‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-7-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫العقارية والسيما السندات وشهادات الملكية المسلمة على إثر عمليات المعاينة لحق الملكية‬
‫المتممة في نطاق الثورة الزراعية في جميع المنازعات التي لم يمكن تسويتها بالتراضي‪،‬‬
‫فعبارة جميع الوثائق ال تحصر الوثائق في نوع معين‪ ،‬ولو كانت الوثائق يشترط فيها شكال‬
‫لمَنع القانون على اللجنة االستناد إليه‪ ،‬كما أن المشرع رتب الترقيم‬
‫خاصا إلثبات الحقوق َ‬
‫المؤقت لمدة ‪ 37‬أشهر بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية‪،‬‬
‫والذين يمارسون حيازة طبقا للقانون‪ ،1‬كما رتب الترقيم المؤقت لمدة سنتين ‪ 31‬بالنسبة‬
‫للعقارات التي ليس لمالكها الظاهرين سندات إثبات كافية‪.2‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الهيئة المكلفة بإعداد مسح األراضي العام‬

‫شرع المشرع الجزائري بموجب األمر ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/21‬وما يليه‬

‫من مراسيم تنفيذية وتطبيقية حتى يتمكن من وضع نظام للسجل العيني‪ ،‬ال بد من القيام‬
‫بعملية المسح العام لألراضي كخطوة أولى إلنشاء السجل العقاري الن المسح أداة لحصر‬
‫جميع الملكيات العقارية وتعيين المالك‪.‬‬

‫وتدخل مهمة المسح العقاري ضمن مهام واختصاص المديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية‪ ،‬حسبما أسماها المرسوم التنفيذي رقم‪ 77-77‬المؤرخ في ‪ 2777/31/27‬المحدد‬
‫لصالحيات وزير المالية‪ ،3‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 77-77‬الصادر أيضا بنفس التاريخ‪،‬‬
‫الذي تضمن تنظيم اإلدارة المركزية على مستوى و ازرة المالية‪ ،‬فتضم المديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية مديريتين‪ ،‬المديرية األولى خاصة بعمليات أمالك الدولة والعقارية والثانية خاصة‬
‫بإدارة الوسائل‪ ،‬وتشمل مديرية أمالك الدولة والعقارية أربع مديريات فرعية من بينها‪ :‬المديرية‬

‫‪ 1‬أنظر المادةـ‪23‬من المرسوم‪ 23/72‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ 2‬أنظر المادة‪ 24‬نفس المرسوم‪.‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 22‬المؤرخة في ‪.2222/03/22‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-8-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفرعية للحفظ العقاري ومسح األراضي‪ ،‬وهي المديرية التي يعنيها نشاط المسح العقاري‪،‬‬
‫حيث تشكل أعلى هيئة إدارية مركزية مكلفة بالقيام وبمتابعة مراقبة عمليات المسح واعداد‬
‫المخطط العام له‪ ،‬ومن بين مهامها اقتراح وتحضير النصوص القانونية التي تدخل ضمن‬
‫مهامها ومتابعة وتفتيش ومراقبة المحافظات العقارية عبر شكاوى المواطنين والتقارير التي‬
‫تصلها من المتعاملين‪ ،‬وكذلك متابعة عمليات مسح األراضي‪ ،‬ومراقبتها ومراعاة مدى‬
‫تطابقها مع القانون‪ ،‬والتنسيق مع الو ازرات التي لها عالقة في إطار عملها كو ازرة العدل‬
‫والفالحة والمالية‪.‬‬

‫وبموجب المرسوم التنفيذي ‪ 107-47‬المؤرخ في ‪ ،2747/21/27‬تم إنشاء وكالة‬

‫وطنية لمسح األراضي‪ ،‬وهي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري والتي تتمتع بالشخصية‬
‫المعنوية واالستقالل المالي تحت وصاية و ازرة المالية حاليا لما تقتضيه القوانين والتنظيمات‬
‫المعمول بها‪ ،1‬وهي مكلفة بإنجاز العملية التقنية الرامية إلى إعداد مسح األراضي العام في‬
‫جميع أنحاء التراب الوطني‪ .‬حسب المادة ‪ 37‬من المرسوم التنفيذي ‪ 107-47‬المعدل‬
‫بالمرسوم التنفيذي ‪ 70-71‬المؤرخ في ‪ 2771/31/21‬تتلخص مهامها فيا يلي في إطار‬
‫إعداد مسح األراضي العام‪:‬‬

‫‪ -‬تنفيذ أعمال التحقيق العقاري الخاص برسم الحدود والطبوغرافيا بأساليب أرضية‪.‬‬

‫‪ -‬ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬تحضير العقود والملفات المتعلقة بأشغال لجان مسح األراضي ورسم الحدود المنصوص‬
‫عليها في إطار التنظيم الذي يخضع له إجراء إعداد مسح األراضي العام وتتولى الكتابة لها‪.‬‬

‫‪ -‬القيام بتحرير مخططات مسح األراضي العام والوثائق الملحقة بها وضبطها باستمرار‪.‬‬

‫أنظر المواد‪02‬و‪02‬من المرسوم التنفيذي‪.234-82‬المعدل والمتمم بالمرسوم ‪. 23.22‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-2-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪ -‬إنشاء البطاقات العقارية التي تسمح بتكوين السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬تطبيق عمليات تطابق مسح األراضي مع السجل العقاري الذي تمسكه إدارات الحفظ‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬تنظيم األرشيف واالستشارة ونشر الوثائق المتعلقة بمسح األراضي بوسائل اإلعالم اآللي‪.‬‬

‫المساحين ومكاتب الدراسات الطبوغرافية التابعة‬

‫َ‬ ‫‪ -‬مراقبة األشغال المنجزة من طرف‬
‫للخواص لفائدة اإلدارات العمومية‪.‬‬

‫كل هذه المهام كانت من اختصاص إدارة أمالك الدولة واألمالك العقارية‪ ،‬وقد تم‬
‫تحويلها بموجب نص المادة ‪ 03‬من المرسوم ‪ 107-47‬إلى الوكالة الوطنية لمسح‬
‫األراضي‪ ،‬وقد ترتب على هذا التحويل‪:‬‬

‫‪ -‬حلول الوكالة محل مفتشيات أقسام مسح األراضي التابعة للوالية واألقسام التقنية لمسح‬
‫األراضي التابعة لإلدارة المركزية في و ازرة االقتصاد ( المالية )‪ ،‬وانتهاء الصالحيات التي‬
‫تمارسها إدارة شؤون أمالك الدولة واألمالك العقارية في هذه المهام‪ ،‬وهو ما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 02‬من المرسوم ‪. 107-47‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات المسح العقاري وتأسيس السجل العقاري‬

‫نتناول في هذا المطلب مراحل المسح العام لألراضي (الفرع األول)‪ ،‬واإلجراءات‬
‫القانونية لتأسيس السجل العقاري (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬إجراءات المسح العقاري‬

‫تمر عملية المسح العقاري بجملة من اإلجراءات القانونية‪ ،‬الفنية واإلدارية ‪،‬يمكن‬
‫جمع هذه االجراءت في ثالث مراحل‪ ،‬والتي تتمثل في تحديد حدود البلديات و الملكيات‬

‫‪-20-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫داخل كل بلدية‪ ،‬التحقيق في الميدان إلبراز أصحاب الحقوق و المالك واعداد وثائق المسح‬
‫من مخططات و سجالت تبين العقارات الممسوحة و ترقيمها و رسم حدودها‪ ،‬و بتمام هذه‬
‫اإلجراءات تبدأ عملية تأسيس السجل العقاري‪ ،1‬والتي تضمنتها مجموعة من النصوص‪،‬‬
‫أهمها المرسوم رقم ‪ 71-57‬المؤرخ في ‪ 2757/30/17‬المتعلق بإعداد مسح األراضي‬
‫العام‪ ،‬تكون على الشكل التالي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬المرحلة التحضيرية‬

‫تعتبر األعمال التحضيرية في عملية مسح األراضي الخطوة األولى والتي تتم على‬
‫مستوى إدارة مسح األراضي‪ .‬يقوم بها أعوان مكتب محافظة المسح وهم رئيس المصلحة‪،‬‬
‫رئيس المكتب والتقنيين‪ .‬تتم هذه المرحلة على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -1‬افتتاح عملية المسح‬

‫يتم افتتاح عمليات المسح العقاري في كل بلدية بناءا على قرار يصدره الوالي‬
‫المختص إقليميا ويبين فيه على الخصوص تاريخ افتتاح العمليات التي تبدأ على األكثر بعد‬
‫مدة شهر من تاريخ نشر هذا القرار‪ .‬يتم نشر هذا القرار في الجريدة الرسمية‪ ،‬وفي مجموعة‬
‫الق اررات اإلدارية للوالية المعنية‪ ،‬ويكون محل نشر واسع في الجرائد اليومية الوطنية‪ ،‬كما‬
‫يبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بذلك‪ .2‬وقبل افتتاح العملية بخمسة عشر(‪)27‬‬
‫يوما‪ ،‬يعلم المواطنون بهذه العمليات بواسطة لصق اإلعالنات في مقر الدائرة والبلدية المعنية‬
‫والبلديات المجاورة‪.3‬‬

‫‪ -2‬لجنة المسح‬

‫ليلى زروقي وحمدي باشا عمر‪ ،‬المنازاعات العقارية‪ ،‬دار هومة‪،‬للطباعة والنشر‪،‬الجزائر‪.‬طبعة‪، 2002‬ص‪.42‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬انظر المادة‪02‬من الرسوم‪، 22-72‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام‪.‬‬

‫انظر المادة‪02‬و‪ 03‬من نفس المرسوم‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫بمجرد افتتاح عملية المسح على مستوى بلدية ما تنشأ لجنة بلدية للمسح‪ .‬تتكون هذه‬
‫اللجنة من قاض كرئيس لهذه اللجنة‪ ،‬يتم تعيينه من طرف رئيس المجلس القضائي‪ ،‬كما‬
‫تتكون أيضا من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو من يمثله ويكون هو نائب الرئيس‪ ،‬ومن‬
‫ممثل للمصالح المحلية إلدارة الضرائب المباشرة‪ ،‬وممثل للمصالح المحلية لألمالك الوطنية‪،‬‬
‫وممثل و ازرة الدفاع‪ ،‬وممثل مصلحة التعمير في الوالية‪ ،‬وموثق تعينه الهيئة المخولة في‬
‫المنظمة المهنية‪ ،‬ومهندس خبير عقاري تعينه الهيئة المخولة في المنظمة المهنية‪ ،‬والمحافظ‬
‫العقاري المختص إقليميا أو ممثله‪ ،‬والمسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي أو‬
‫ممثله‪ .1‬تجتمع لجنة المسح بناءا على طلب مسؤول الوالية لمسح األراضي وبناءا على‬
‫دعوة من رئيسها طبقا للمادة ‪ 34‬من المرسوم ‪ 71-57‬تتمثل مهام لجنة المسح في‪:‬‬

‫‪ -‬جمع الوثائق والبيانات من أجل تسهيل إعداد الوثائق المساحية‪ ،‬والتثبت إن اقتضى األمر‬
‫من اتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم أو التوفيق بينهم في حالة عدم وجود اتفاق إن أمكن‪.‬‬

‫‪ -‬يمكن لها البت باالستناد على جميع الوثائق العقارية والسيما السندات وشهادات الملكية‬
‫المسلمة على اثر عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة الزراعية في جميع‬
‫المنازعات التي لم يمكن تسويتها بالتراضي‪.2‬‬

‫‪ -‬تتخذ اللجنة ق ارراتها باألغلبية‪ ،‬ويجب أن يكون ثلث أعضائها على األقل حاضرين ويرجح‬
‫صوت الرئيس في حالة تساوى األصوات‪ ،‬وتنفذ ق اررات اللجنة بموجب مقرر من الوالي‪.3‬‬

‫‪ -‬يعاب على هذه اللجنة أوال أنها تتشكل من عدة أعضاء يصعب جمعهم بأكملهم في وقت‬
‫واحد من أجل وضع الحدود في كل بلدية بمجرد افتتاح عمليات المسح‪ ،‬كما أن المشرع‬

‫انظر المادة‪07‬من المرسوم ‪22—72‬والمعدلة بموجب المرسوم التنفيذي ‪234-22‬المؤرخ في ‪.2222/04/07‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬انظر المادة ‪02‬من المرسوم ‪.22-72‬المرجع نفسه‬

‫‪ 3‬انظر المادة ‪8‬ف‪ 2‬من المرسوم ‪.22-72‬المرجع نفسه‬
‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫أعطى وجعل رئاسة هذه اللجنة منوطة بقاضي‪ ،‬أي إعطاء الصبغة القضائية للق اررات‬
‫الصادرة عن هذه اللجنة غير أنها ال تنفذ إال بقرار من الوالي وهو الصبغة اإلدارية أي إفراغ‬
‫الطبيعة القانونية لقرار اللجنة من الصبغة القضائية إلى الصبغة اإلدارية‪ .‬كما أغفل المشرع‬
‫النص على الطعن في ق اررات اللجنة صراحة وأشار إلى فترة ثالثة أشهر الممنوحة إلى‬
‫األفراد بعد انقضاء ميعاد اإليداع القانوني لوثائق المسح في البلدية لرفع دعوى أمام القضاء‬
‫وال يعتبر ذلك طعنا‪ .‬ينص المشرع على الطعن ويحدد كيفياته وآجاله كمرحلة أولى تسبق‬
‫مرحلة اللجوء إلى العدالة‪ ،‬ألن ذلك قد يغني عن اللجوء إليها أصال وهذا من باب تثمين‬
‫وقت القضاء‪.‬‬

‫‪ -3‬جمع الوثائق لتحديد محيط إقليم البلدية‬

‫قبل البدء في عملية المسح‪ ،‬البد من جمع الوثائق الالزمة التي تساعد على تحديد‬
‫محيط إقليم البلدية‪ ،‬ويتعلق األمر بالوثائق المعدة تطبيقا للقانون رقم ‪ 37-47‬المؤرخ في‬
‫‪ 2747/31/37‬المتضمن التنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬وكذا مخططات الوحدات اإلدارية‬
‫القديمة‪ ،‬تكمن أهمية هاتان الوثيقتان في معرفة محيط اإلقليم البلدي‪ .‬وهناك وثائق أخرى تعد‬
‫ضرورية لعمليات المسح المتعلقة باألمالك التابعة للدولة والبلديات‪ ،‬كما وجدت قبل صدور‬
‫األمر المتضمن الثورة الزراعية واألمالك التي كانت موضوع نزع الملكية على مستوى‬
‫البلدية‪ ،‬وكذا المخططات الخاصة المتعلقة بالتنازل والتخصيص والتحويل توجد هذه الوثائق‬
‫على مستوى مصالح أمالك الدولة والوكاالت الجهوية لمسح األراضي‪ ،‬كما يجب طلب قائمة‬

‫‪-23-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المالك الذين لهم حقوق مشهرة من مصالح المحافظة العقارية‪ ،‬وكذا السجل الجبائي المتواجد‬
‫على مستوى المصالح الجبائية‪.1‬‬

‫لقد أوجب القانون على البلديات القيام بتحديد محيط أقاليمها‪ ،‬ويقوم بهذا التحديد‬
‫موظف مكلف بعمليات مسح األراضي وبحضور وتحت إشراف رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي للبلدية ورؤساء المجالس الشعبية للبلديات المجاورة‪ ،‬ويقوم وزير الداخلية بتفحص‬
‫وحل الصعوبات التي تنجر عن تحديد حدود البلديات‪ .‬كما يتوجب على الدولة والواليات‬
‫والبلديات والمؤسسات والهيئات العمومية تقديم جميع التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود‬
‫ملكيتها‪ ،‬كما أن وضع الحدود للعقارات األخرى يتم بمساعدة مالكها‪ ،‬تتم عملية وضع‬

‫الحدود اإلقليمية للبلدية أساسا في ثالثة مراحل‪ :‬أشغال االستطالع‪ ،‬إعداد المخططات‬
‫البيانية وتحرير المحضر‪.‬‬

‫‪ -4‬تقسيم البلدية‬

‫بعد جمع الوثائق والمخططات الموجودة على مستوى جميع المصالح العمومية‬
‫المعنية‪ ،1‬تأتي خطوة أخرى من األعمال التحضيرية والتي تتمثل في تقسيم البلدية إلى‬
‫قطاعات وأقسام‪ ،‬حيث توضع جميع المخططات لدى إدارة المسح التي تقوم بواسطة تقنييها‬
‫المختصين بإجراء دراسة تقنية معمقة ويعتمد هؤالء في تقسيمها على معايير فنية بحتة‪ .‬تقسم‬
‫البلدية إلى ‪ :‬القطاع (‪ ) secteur‬وهو رقعة جغرافية أرضية تمثل جزءا من تراب البلدية‬
‫عادة ما تكون حدودا تنتهي إلى فواصل طبيعية أو ثابتة مثل الطرق‪ ،‬المجاري المائية‪،‬‬
‫كالوديان والسدود والقنوات والفواصل الحديدية‪ ،‬والى القسم (‪ )section‬وهو جزء من القطاع‬

‫انظر التعليمة رقم ‪22‬المؤرخة في ‪ 2228/02/24‬المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي والترقيم العقاري صادرة عن‬ ‫‪2‬‬

‫المدير العام لألمالك الوطنية‪ ،‬منشورة في كتاب ليل زورقي وحمدي باشا عمر‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬ص‪ 227‬وما بعدها‪.‬‬
‫انظر المواد ‪02‬و‪ 02‬من المرسوم السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-24-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫يحتوي على مجموعة من أجزاء الملكية لها نفس طبيعة الوظيفة والتخصيص‪ ،‬وفي هذا‬
‫الصدد يقوم تقنيو مسح األراضي بإعداد مخطط لكل قسم حتى يسمح لهم بمتابعة األشغال‬
‫بكل دقة‪ ،‬واجراء التحقيقات وعمليات التحديد بكل بساطة دون تعقيد‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المرحلة الميدانية (التحقيق الميداني)‬

‫خالل هذه المرحلة تتم عملية جرد وتحقيق الوضعية العقارية من جانبها الطبيعي‬
‫والقانوني وهذا إلعداد المخطط المسحي للعقارات ونتناول فيه التحقيق (أوال)‪ ،‬عملية وضع‬
‫الحدود (ثانيا )‪ ،‬إعداد مختلف وثائق المسح(ثالثا )‪ ،‬إيداع وثائق المسح بمقر البلدية (رابعا )‬
‫وتقديم الشكاوى ودراسة االحتجاجات (خامسا)‪.‬‬

‫‪ -1‬التحقيق‬

‫إن عملية التحقيق هي العملية التي تلي المرحلة التحضيرية‪ ،‬ويتم خاللها جرد‬
‫وتحقيق للحالة العقارية في جوانبها الطبيعية والقانونية‪ ،‬والتي تهدف إلى جمع والتقاط كل‬
‫العناصر الضرورية لمعاينة حق الملكية والحقوق العينية األخرى أو أي أعباء تثقل العقار‪،‬‬
‫وجمع المعلومات المتعلقة بتعريف هوية ذوي الحقوق وتطبيق هذه المعلومات‪ .‬يتم سير‬
‫التحقيق بالموازاة مع عمليات تثبيت الحدود‪ ،‬كما أن على المحققين حث األشخاص على‬
‫تقديم مساعداتهم ويشرحوا لهم موضوع التحقيق وهدف المسح الذي يرتكز على تمتين قانون‬
‫األمالك العقارية‪ ،‬وهنا فإن مساهمة المالك أو الشاغلين بتنوير التحقيق ليس فقط بالوضعية‬
‫القانونية ألمالكهم ولكن أيضا بأمالك المجاورة‪ .1‬وفي هذه المرحلة يتم إجراء عملية إشهار‬
‫واسعة‪ ،‬طبقا لنص المادة ‪ 30‬و ‪ 23‬من المرسوم ‪ ،71-57‬ويتم استدعاء كل شخص له‬

‫انظر التعليمة رقم ‪ 22‬السابقة‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫عالقة بالعقار موضوع المسح بواسطة ثالث استدعاءات‪ ،‬تفصل بين كل استدعاء مدة ‪27‬‬
‫يوما‪ ،‬واال فإن عملية التحديد تتم تلقائيا دون حضوره‪.‬‬

‫ويجري إعداد تحقيق عقاري ورسم تخطيطي للعقارات‪ ،‬ويشرف على عملية التحقيق‬
‫العقاري محققان‪ ،‬األول من المحافظة العقارية والثاني من إدارة أمالك الدولة‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫حضور عون من البلدية عند عمليات التحقيق بصفته ممثال لهذه الجماعة فيما يخص‬
‫األمالك العقارية البلدية‪ ،‬وكل هؤالء األعوان يؤدون مهامهم تحت رئاسة رئيس فرقة المسح‬
‫وهم مكلفون بفحص السندات والوثائق المقدمة لهم‪ ،‬وجمع أقوال وتصريحات األشخاص‬
‫المعنيين‪ ،‬واثارة وجلب كل اآلراء والمالحظات التي قد تنير التحقيق‪ ،‬كما يقدرون وقائع‬
‫الحيازة المثارة‪ ،‬والكشف عن الحقوق المحتملة للدولة على العقارات موضوع التحقيق‪ ،‬واألهم‬
‫هو مقارنة المعلومات المستقاة ميدانيا بتلك الموجودة بأرشيف المحافظة العقارية‪ ،‬أو‬
‫الموجودة على مستوى إدارة أمالك الدولة والوثائق األخرى المجمعة أثناء األشغال التحضيرية‬
‫واعداد بطاقة التحقيق العقارية‪ .‬كما تسلم للحائز وثيقة التحقيق ليوقع عليها هو والشهود‬
‫الذين يثبتون حيازته ويسجل مؤقتا بها‪.‬‬

‫وفي إطار التحقيق الذي يجري في هذه المرحلة‪ ،‬فإن المحققين عليهم االستناد في‬
‫إثبات حق الملكية إما بواسطة السند‪ ،‬وفي غيابه بواسطة التحري‪ ،‬فاإلثبات بواسطة السند‬
‫يرتكز على الفحص الدقيق للوثيقة المقدمة‪ ،‬وهنا يكون المحققون أمام السندات الرسمية ومن‬
‫بينها‪ ،‬سندات الملكية المعدة من طرف إدارة أمالك الدولة في عهد التشريع العقاري القديم‪،‬‬
‫العقود اإلدارية المنشئة‪ ،‬الناقلة أو المصرحة أو المثبتة أو المعدلة للملكية العقارية أو الحقوق‬
‫العينية العقارية المعدة من طرف عامل عمالة أو رؤساء البلديات في السابق أو العقود‬
‫المتعلقة بالملكية أو حقوق عينية معدة من طرف الموثقين السابقين أو كاتب ضبط الموثق‬
‫والخاضع ة إلجراء اإلشهار العقاري‪ ،‬وهناك عقود متعلقة بالملكية والحقوق العينية معدة من‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫طرف القضاة والموثقين سابقا والتي كانت المناطق الريفية خاضعة ألحكام الشريعة‬
‫اإلسالمية‪ ،‬والق اررات القضائية الحائزة لقوة الشيء المقضي فيه‪ .‬واذا كانت هذه السندات ال‬
‫تعكس الوضعية الحقيقية للعقارات فهذا األمر ال يمنع من إجراء تحريات وبحوث دقيقة‪.1‬‬

‫أما السندات غير الرسمية فهي العرفية التي لها تاريخ ثابت قبل ‪ ، 22752/32/32‬ففي‬
‫التحري الذي يرمي إلى جمع كل العناصر‬
‫َ‬ ‫حالة غياب السند‪ ،‬فإن التحقيق يتم عن طريق‬
‫الضرورية لتقدير وقائع الحيازة المثارة‪ ،‬والتأكد ما إذا كان الشخص المعني بالتحقيق يمارس‬
‫الحيازة طبقا لمقتضيات القانون المدني‪ .‬وعلى المحققين أو أعوان الفرق الميدانية بصفة‬
‫عامة االنتباه إلى المعامالت العقارية التي قد تحدث أثناء وخالل التحقيقات العقارية‪ ،‬وذلك‬
‫بواسطة التنسيق بين إدارة مسح األراضي والمحافظة العقارية في البلدية محل المسح‪.‬‬

‫عند نهاية عملية التحقيق العقاري يتحصل المساحون على‪ :‬إما عقار له سندات‬
‫ملكية قانونية‪ ،‬أو عقار ليس له سندات الملكية‪ ،‬أو عقار تم التحقيق فيه ولم يكن موضوع‬
‫تصريح ولم يدع أي شخص تملكه بالحيازة‪.‬‬

‫‪ -2‬عملية وضع الحدود‬

‫يتم وضع حدود العقارات الموجودة في المناطق الحضرية والمناطق الريفية بحضور‬
‫كل األطراف المعنية‪ ،‬ويجب أن تكون الحدود على اختالف أنواعها وحسب الحاجة مجسمة‬
‫بكيفية دائمة إما بواسطة معالم من حجر واما بواسطة عالمات أخرى‪ ،‬ويفضل أن تكون هذه‬
‫العالمات متسمة بالثبات‪ .3‬وتؤدي عملية وضع الحدود إلى نقل الحدود المرفوعة على"‬

‫انظر التعليمة رقم ‪ 22‬السابقة‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ 2‬المادة ‪ 328‬من القانون المدني " يكون تاريخ انعقاد العقد ثابتا‪ :‬من تسجيله‪ ،‬من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره‬
‫موظف عام‪ ،‬من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص‪ ،‬من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط أو إمضاء "‪.‬‬
‫انظر المادة ‪04‬من المرسوم‪ 22-72‬المعدل بالمرسوم‪400-84‬المؤرخ في ‪.2284/22/24‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-27-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المخطط البياني لوضع الحدود "‪ ،‬كما تتطلب أعمال التحديد استدعاء أصحاب العقارات‬
‫وأصحاب العقارات المجاورة لها الذين يعلمون بافتتاح هذه العمليات عن طريق لصق‬
‫اإلعالنات في مقر الدائرة والبلدية المعنية والبلديات المجاورة يجب أن يتم ذلك في أجل ‪15‬‬
‫يوما قبل افتتاح هذه العمليات‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 30‬من المرسوم ‪.71-57‬‬

‫وبالنظر إلى المادة ‪ 23‬من المرسوم السابق الذكر الحضور إلى عين المكان للمالك‬
‫أو الحائزين أن يدلوا بمالحظاتهم عند الحاجة لمعرفتهم لألمكنة وحدودها‪ .1‬وعند عدم‬
‫حضور المعنيين باألمر بعد استدعائهم لثالث مرات متتالية في المدة المحددة ب ‪ 27‬يوما‪،‬‬
‫فإن الحدود ترسم وتثبت وتسجل في السجل تحت اسم "مجهول"‪ ،‬إما عند غياب المالك‬
‫المجاورين وعدم حضورهم إطالقا مع اتخاذ كل اإلجراءات القانونية‪ ،‬فان الحدود تعين وتحدد‬
‫بصورة أحادية بناءا على وقائع الحيازة‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬مرحلة ما بعد المسح‬

‫بعد االنتهاء من عملية المسح العقاري والوقوف على ما حققته من نتائج واعداد ما‬
‫يتم في المرحلة األولى من وثائق مساحية تبين أهم المعلومات الخاصة بالعقار وتسلم نسخة‬
‫منها في مقر البلدية للمعاينة من طرف الجمهور لتقييم اعتراضاتهم لدى لجنة المسح‬
‫العقاري‪ ،‬تودع النسخة الثالثة بالمحافظة العقارية لتأسيس السجل العقاري‪ ،‬وهو ما سنتطرق‬
‫إليه فيما يلي ‪:‬‬

‫‪ -2‬إعداد مختلف وثائق المسح‪ :‬بعد االنتهاء من عمليات التحقيق الميداني وعملية تثبيت‬
‫الحدود‪ ،‬تعد وثائق المسح والتي تحتوي على جدول لألقسام وسجل لقطع األراضي‪ ،‬سجل‬

‫‪-‬أنظر المادة‪ 02‬من المرسوم‪22-72‬المرجع السابق‪.‬وانظر المادة‪2‬من االمر‪، 74-72‬المتضمن إعدادمسح االراضي‬
‫‪1‬العام وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬
‫‪-28-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫مسح األراضي والمخططات المساحية‪ .‬يجب أن ترسل فور إعدادها صور رسمية ونسخ لهذه‬
‫الوثائق إلى البلديات واإلدارات المعنية‪.‬‬

‫‪ -2‬إيداع وثائق المسح بمقر البلدية‬

‫بمجرد االنتهاء من العمليات التقنية والتحقيقات العقارية واعداد الوثائق‪ ،‬تودع وثائق‬
‫مسح األراضي بمقر البلدية لمدة شهر على األقل لتمكين الجمهور من اإلطالع عليها وكل‬
‫شخص معني بعملية المسح‪ ،‬وتسلم الوثائق من طرف رئيس مكتب المسح إلى رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي الذي يسلمه شهادة إيداع‪ .‬ويالحظ أن النص تناول اإليداع ولم‬
‫يوجب إعالنه وكيفيته بشكل صريح‪ ،‬وتناول مدة اإليداع ولم يضبطها بدقة رغم ما لهذه‬
‫العملية من أهمية‪ ،‬مما يترتب عليها من آثار قانونية‪ ،‬حيث أن انتهاء هذه المرحلة يجعل‬
‫نتائج المسح بما فيها المخططات المنجزة والبيانات التي تحتويها نهائية‪ .‬تكمن أهمية‬
‫اإلعالن بأنه يؤدي وظيفتين‪.‬الوظيفة األولى هي إعالم المعنيين بانطالق هذه المرحلة‪،‬‬
‫والوظيفة الثانية أن يكون أساسا لبدأ حساب مدة اإليداع‪.‬‬

‫يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإعالم الجمهور باإليداع عن طريق إشعار‬
‫ممضي من طرفه‪ ،‬حيث ينشر في األماكن المعتادة لإلعالنات و المناشير للبلدية والبلديات‬
‫المجاورة‪ ،‬وكذا بالوسائل أو اإلعالنات الكتابية أو الشفوية‪.1‬‬

‫‪ -3‬تقديم الشكاوى ودراسة االحتجاجات‬

‫قبل مرحلة اإليداع وطيلة مدة شهر بعد اإليداع تكون وثائق المسح مؤقتة‪ ،‬حيث يمكن‬
‫ألي شخص تم المساس بحقه تقديم احتجاج مبينا فيه الدوافع واألسباب سواء إلى رئيس‬
‫المجلس الشعبي أو إلى رئيس الفرقة الذي يكون مداوما بمقر البلدية‪ ،‬وتقديم الشكاوى كتابة‬

‫انظر التعليمة رقم ‪ ،22‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫أو شفاهة‪ ،‬ويتعين على ممثل اإلدارة تسجيل خالصة الشكوى في سجل خاص بذلك يوقع‬
‫من طرف الشاكي أو المعترض‪ ،‬ويوضع سجل االحتجاجات أمام لجنة المسح من أجل‬
‫فحصها وابداء رأيها فيما يخص الشكاوى المقدمة‪ ،‬وتحاول التوفيق بين المعنيين‪ ،‬فإذا فشلت‬
‫في ذلك تحدد الحدود المؤقتة للعقارات كما كان يجب أن تكون عليه في المخطط مع األخذ‬
‫بعين االعتبار الحيازة‪ ،1‬ويحرر محضر لهذا الخالف‪ ،‬وتنبه األطراف إلى منحهم أجال قدره‬
‫‪ 30‬أشهر فيما يخص األجزاء المتنازع عليها‪ ،‬من أجل رفع دعوى أمام الجهات القضائية‬
‫المختصة‪ ،‬وعند انتهاء هذا األجل فإن الحدود وبصفة مؤقتة تصبح نهائية ما عدا تلك التي‬
‫احتوت على غلط مادي معترف به‪ ،‬أو ماعدا حقوق المالك الحقيقي الذي يأتي ويكشف عن‬
‫نفسه والذي ال تكون لشكواه أي أثر إال بينه وبين جيرانه المباشرين‪.2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات األولية لتأسيس السجل العقاري‬

‫ألجل تأسيس السجل العقاري البد من تكريس نتائج عمليات المسح وترجمتها في‬
‫مجموعة البطاقات العقارية التي تكون السجل العقاري‪ ،‬بحيث تمر عملية الشهر العقاري‬
‫لوثائق مسح األراضي العام جملة من اإلجراءات يباشر بعضها المحافظ العقاري واألخرى‬
‫يساعده في إعدادها أعوان مختصين وسنتناول هذه اإلجراءات فيما يلي‪:‬‬

‫‪ ‬إيداع وثائق المسح العقاري‪.‬‬

‫‪ ‬كيفية ترقيم العقارات‪.‬‬

‫انظر المادة ‪ 22‬من المرسوم ‪ ،22-72‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫انظر المادة ‪ 24‬من المرسوم ‪ ،22-72‬المرجع نفسه ‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-20-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫أوال‪ :‬إيداع وثائق المسح‬

‫بمجرد االنتهاء من عملية المسح العام لألراضي‪ ،‬تقوم مصلحة مسح األراضي‬
‫بإيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية ‪ ،‬و ذلك من أجل تحديد حقوق الملكية والحقوق‬
‫العينية األخرى وشهرها في السجل العقاري ‪ ،‬و يتم اإليداع عند االنتهاء من عمليات مسح‬
‫األراضي لكل قسم أو مجموعة من أقسام البلدية المعنية ‪ ،‬ويثبت هذا اإليداع عن طريق‬
‫محضر تسليم يحرره المحافظ العقاري‪ 1‬و يصرح فيه بتعيين تاريخ اإليداع كما يحدد أقسام و‬
‫اسم البلدية و األماكن المذكورة التي تم مسحها‪ ، 2‬ويكون هذا ا لمحضر محل إشهار واسع‬
‫في أجل أقصاه ‪ 08‬أيام إبتداءا من تاريخ إيداع وثائق المسح ولمدة ‪ 04‬أربعة أشهر‪،3‬‬
‫وذلك بإعالنه في الجرائد اليومية الوطنية ‪ ،‬كما يشهر عن طريق اللصق في مقر المحافظة‬
‫العقارية و المجلس الشعبي البلدي ‪ ،‬و في المقرات الرسمية ‪ ،‬و يجدد هذا المحضر كل‬
‫‪15‬يوم ‪ ،‬و ذلك لما لهذا الشهر من أهمية بالغة ‪،‬حيث أنه يعلم المالكين حول عملية‬
‫تأسيس السجل العقاري‪،‬و كذلك يمكنهم من تسلم وثيقة تشهد بحقوقهم على العقارات‬
‫الممسوحة ‪ ،‬كما ينص هذا المحضر في فقرته األخيرة على ضرورة إيداع كل المالكين‬
‫والحائزين اآلخرين للحقوق العينية لجدول وصفي‪ ،‬يحرر على نسختين طيلة شهرين من يوم‬
‫إيداع وثائق المسح ويحرره الموثقون إذا كانت الملكيات مكتسبة بموجب عقود معدة من‬
‫طرفهم‪ ،‬و يعده محررو العقود اإلدارية إذا كانت الملكيات تابعة للدولة أو الجماعات‬
‫المحلية‪ ،‬و يحرره أيضا كتاب الضبط إذا كانت الملكيات محل أحكام جديدة‪ ،‬و تؤشر هذه‬
‫الجداول من طرف المحرر‪ ،‬ثم يتقدم المعنيون إلى المحافظة العقارية إليداعها مصحوبين‬
‫بالوثائق و السندات و العقود التي تبين أصل الملكية و يبين في هذا الجدول‪ ،‬وصف‬

‫أنظر بوشناقة جمال‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬طبعة‪ ،2002‬الجزائر‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬ص‪.22‬‬ ‫‪1‬‬

‫أنظلر المادة ‪ 08‬من المرسوم‪ ،23-72‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫أنظر المادة ‪ 02‬من نفس المرسوم‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫العقارات التي يحوزها أو يملكها على مستوى القسم أوكل من األقسام التي كانت موضوع‬
‫عمليات مسح األراضي في البلدية الممسوحة مع ذكر موقعها ومحتواها وأرقام مخطط مسح‬
‫األراضي ‪ ،‬ولقب و اسم الحائز أو المالك الحالي و تاريخ ميالده ومهنته وموطنه‪ ،‬االمتيازات‬
‫والرهون والحقوق العينية األخرى ‪ ،‬والقيود الخاصة بحق الملكية المترتبة على كل عقار مع‬
‫ذكر ذوي الحقوق واألعمال المنشئة لهذه الحقوق‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬كيفية ترقيم العقارات‬

‫تنص المادة ‪ 11‬من المرسوم رقم ‪ 70-57‬على أنه ‪ " :‬يقوم المحافظ العقاري بترقيم‬
‫العقارات الممسوحة في السجل العقاري بمجرد استالمه وثائق مسح األراضي" ‪ ،‬ويعتبر‬
‫الترقيم العقاري قد تم من يوم اإلمضاء على محضر تسليم وثائق مسح األراضي‪ ،‬ويتم تعيين‬
‫الحقوق المتعلقة بالعقارات موضوع الترقيم على أساس وثائق المسح‪ ،‬كما هناك أيضا ترقيم‬
‫نهائي وترقيم مؤقت‪.‬‬

‫‪ -1‬الترقيم النهائي‪ :‬يكون الترقيم نهائي إذا ما توفرت لدى المحافظ العقاري السندات‬
‫القانونية المؤيدة للحقوق العقارية المراد إشهارها والتي تكون حجة في ثبوت مضمونها طبقا‬
‫للتشريع المعمول به في مجال الملكية العقارية‪ ،‬كما يقوم المحافظ العقاري تلقائيا بقيد‬
‫االمتيازات والرهون وحقوق التخصيص غير المشطب عليها والتي لم تنقض مدة‬
‫صالحيتها‪ ،2‬كما أنه ال يمكن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي إال عن‬
‫طريق القضاء‪.‬‬

‫السابق‪.‬‬ ‫أنظر المادة ‪20‬من المرسوم‬ ‫‪1‬‬

‫أنظر المادة ‪ ،22‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪ -2‬الترقيم المؤقت‪ :‬فيما يخص الترقيم المؤقت نميز بين حالتين‪:‬‬

‫‪ ‬الترقيم المؤقت لمدة ‪ 44‬أشهر‪ :‬بالنسبة للمالكين الظاهرين و الذين ال يملكون‬

‫سندات ملكية قانونية‪ ،‬و الذين يمارسون حيازة حسب المعلومات الناتجة عن وثائق‬
‫المسح‪ ،‬يسمح لهم باكتساب الملكية عن طريق التقادم المكتسب‪ ، 1‬يعتبر الترقيم‬
‫مؤقتا في هذه الحالة و لمدة ‪ 04‬أشهر يجري سريانها من يوم الترقيم‪ ،‬ويصبح‬
‫الترقيم نهائي بعد انقضاء هذه المدة إذا لم يكن هناك اعتراض أو إذا سحب أو رفض‬
‫‪2‬‬
‫االعتراض ‪.‬‬

‫‪ ‬الترقيم المؤقت لمدة سنتين‪ :‬يعتبر الترقيم مؤقتا لمدة ‪ 02‬سنتين يجري سريانها‬
‫إبتداءا من يوم إتمام هذا الترقيم بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات‬
‫إثبات كافية وعندما ال يمكن للمحافظ العقاري إبداء رأيه في تحديد حقوق الملكية‪،‬‬
‫كما يصبح هذا الترقيم المؤقت نهائي عند انقضاء مدة سنتين‪ ،‬تبدأ من تاريخ تسليم‬
‫وثائق المسح‪ ،3‬إال إذا سمحت وقائع قانونية للمحافظ العقاري بالتثبت بصفة مؤكدة‬
‫من أن الحقوق العينية الواجب شهرها في السجل العقاري و يكون قد أطلع عليها في‬
‫غضون ذلك عن طريق أي شخص معني‪.4‬‬

‫أما بالنسبة لوضعية الملكية مجهولة المالك‪ ،‬يثبت التحقيق العقاري أثناء مروره على‬
‫القطعة بأن مالكها مجهول فقد ورد في نص التعليمة رقم ‪ 27‬الفقرة ‪ 37‬بحيث أوجبت على‬
‫المحافظ العقاري في حالة عدم مطالبة ملكية العقار الممسوح يرقم ترقيما مؤقتا باسم الدولة‬
‫لمدة سنتين وتنتهي بالترقيم النهائي باسم الدولة‪.‬‬

‫أنظر المادة‪ 827‬من األمر‪ 28-72‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪1‬‬

‫أنظر جمال بوشناقة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.232‬‬ ‫‪2‬‬

‫أنظر الفقرة ‪ 02‬من التعليمة رقم ‪ ،22‬السابقة الذكر‪ ،‬ص‪.27‬‬ ‫‪3‬‬

‫أنظر المادتين ‪23‬و‪24‬من المرسوم ‪ ،23-72‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪-23-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫ثالثا‪ :‬إعداد وتسليم الدفتر العقاري‬

‫استعمل المشرع مصطلح "الدفتر العقاري" ألول مرة في المادة ‪ 01‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 01-50‬المؤرخ في ‪ 2750/32/37‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ .‬صدر تنفيذا‬
‫ألحكام األمر رقم ‪ 50-52‬المؤرخ في ‪ 2752/22/34‬المتضمن قانون الثورة الزراعية وفي‬
‫المادة ‪ 32‬منه ورد أنه بعد االنتهاء من عملية المسح العام لألراضي كما هو منصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 17‬من األمر ‪ 50-52‬يسلم للمالكين دفتر عقاري بدال من شهادات الملكية‪.‬‬

‫يتضح أن الدفتر العقاري مرتبط ارتباطا وثيقا بعملية المسح العام لألراضي وتأسيس‬
‫السجل العقاري‪ ،‬ألنه موضوع على أساس البطاقات العقارية المنشأة بمجرد إحداث المسح‬
‫وال يسلم لصاحب العقار إال بعد إجراء تحقيق ميداني تقوم به لجان المسح العام لألراضي‬
‫للتحري حول صحة البيانات المتعلقة بالعقارات محل المسح تحت رئاسة أحد قضاة المحاكم‪،‬‬
‫حيث ال يمكن ألي شخص أن يدعي خالف ما يتضمنه الدفتر العقاري من بيانات أو يدعي‬
‫حق عيني عقاري عليه‪ ،‬ما لم يكن حقه مقيدا بالبطاقة العقارية المنشأة عن كل عقار‬
‫بمناسبة إحداث عملية مسح األراضي‪.1‬‬

‫وبالرجوع إلى المرسوم رقم ‪ 70-57‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المادة ‪77‬‬

‫"يسلم الدفتر العقاري إلى المالك الذي حقه قائم بمناسبة إنشاء بطاقة عقارية مطابقة" وألن‬
‫الدفتر العقاري يعد سند ملكية‪ ،‬ال يمكن أن يمنح للمعنيين خالل مدة الترقيم المؤقت‪.‬‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬مقال‪ ،‬الدفتر العقاري‪ ،‬مجلة الموثق العدد‪ ،2002، 08‬ص‪.22‬‬
‫‪1‬‬

‫‪-24-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬آثار المسح والمنازعات القانونية له‬

‫نتناول في هذا المبحث مطلبين على النحو التالي ‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬آثار المسح‬

‫تنتهي مرحلة المسح العقاري بمجرد إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية‪ ،‬لقيد‬
‫الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري‪ ،‬والمشرع الجزائري منح إمكانية الطعن في نتائج‬
‫المسح‪ ،‬والسيما الترقيم المؤقت‪ ،‬مما رتب عليه حجة نسبية قابلة إلثبات العكس‪ ،‬ويظهر ذلك‬
‫من خالل ما نصت عليه المادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 70-57‬بقولها‪ " :‬ال يمكن إعادة النظر‬
‫في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي الذي تم بموجب المواد ‪ 27 ،20 ،21‬من هذا الفصل‬
‫إال تغيير الحقوق الناتجة عن ترقيم ال يزال مؤقتا تطبيقا ألحكام المادتين ‪20‬و‪ 27‬فإن هذا‬
‫الترقيم يحافظ على طابعه المؤقت إلى غاية صدور حكم قضائي"‪.‬‬

‫فيفهم من هذا النص إمكانية مراجعة جميع البيانات المسجلة في السجل العقاري في‬
‫مجال الحقوق المرقمة وذلك من طرف المحافظ العقاري بمناسبة تقديم األطراف المعنية‬
‫الدعائم المجدية والمؤيدة لحقوقهم‪ ،‬شخصيا طبقا لما يمنحه القانون من صالحيات للتحقيق‬
‫والفحص والتثبت من صحة األسانيد واالدعاءات المطروحة أمامه وذلك خالل مهلة السنتين‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫يستطيع الطرف المعني اللجوء إلى القضاء بموجب دعوى‬ ‫أما في حالة فشل المصالحة‬
‫قضائية يرمي من خاللها تغيير وتعديل الحقوق الناتجة عن الترقيم المؤقت‪ ،‬ويرتب المشرع‬
‫أث ار في هذه الحالة أال وهو بقاء الترقيم مؤقتا إلى غاية صدور الحكم القضائي النهائي‪ ،‬مما‬
‫ينتج عدة آثار أهمها بقاء الحقوق العينية العقارية معلقة وغير مستقرة إلى غاية صدور‬
‫الحكم القضائي‪ ،‬وحتى بعد انتهاء فترة السنتين أين بموجبها يتحول الترقيم المؤقت إلى‬

‫‪ 1‬انظر المادة ‪22‬من المرسوم ‪.23-72‬‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫نهائي‪ .‬وقد أمهل المشرع في هذه الحالة مدة ‪ 37‬أشهر من أجل رفع الدعوى مما يجعله‬
‫أجال مسقطا لرفعها‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة أن الطعن في نتائج الترقيم النهائي تتم مباشرة أمام القضاء‪ ،‬طبقا لما‬
‫تنص عليه المادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 70-57‬ونخلص إلى القول أن المادة ‪ 27‬من المرسوم‬
‫‪ 70-57‬قللت من شأن القوة الثبوتية المطابقة للسجل العقاري‪ ،‬حيث خولت الحق‬
‫لألشخاص المنازعة في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي واعادة النظر في ق اررات المحافظ‬
‫العقاري دون إمهالهم بأجل مسقط‪ ،‬مما يفتح المجال لرفع الدعاوى للطعن في البيانات‬
‫المدونة بالسجل العقاري‪ ،‬وحتى بعد صدور الدفتر العقاري وتسليمه مما يؤثر بصفة سلبية‬
‫على استقرار نظام الملكية العقارية‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المنازعات القانونية الناتجة جراء عملية المسح‬

‫بجرد انتقال العمل من نظام الشهر الشخصي إلى نظام الشهر العيني تنشأ عنه عدة‬
‫نزاعات سواء كانت متعلقة بإجراءات سير عملية المسح أو أثناء تأسيس السجل العقاري أو‬
‫بعد االنتهاء منه نتطرق إليها على النحو التالي‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬منازعات متعلقة بإجراءات سير عملية المسح‬

‫يعد المسح عملية تقنية وميدانية تتطلب توافر مجهودات جبارة على العديد من‬
‫المستويات المادية والبشرية وحتى القانونية‪ ،‬وتوفير جميع اإلمكانيات بالقدر الالزم يشكل‬
‫حتما عائقا يحول دون إتمام وتعميم عمليات المسح عبر جميع التراب الوطني من جهة ومن‬
‫جهة أخرى فإن المساحات الشاسعة للقطر الجزائري وبقاء الملكية مجهولة أو غائبة المالكين‬
‫وانتشار التصرفات والعقود العرفية من شأنه خلق مشاكل عويصة تصادف أعوان المسح‬

‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫والدولة إلتمام عملية المسح‪ ،‬وما يهم في دراستنا هو التطرق للمشاكل والعوائق القانونية‪ ،‬من‬
‫أهم هذه المشاكل‪:‬‬

‫‪ :1‬بقاء الملكية مجهولة المالك‬

‫تعد األراضي أو القطع عقارات مجهولة المالك التي يثبت أعوان المسح بعد إجرائهم‬
‫للتحقيق العقاري ومحاولة معرفة المالكين بأنهم غير معروفين أو مجهولين‪ ،‬ويقيدون ذلك في‬
‫وثائق يودعونها لدى المحافظة العقارية‪ ،‬أين يقوم المحافظ العقاري بتسجيل العقار مجهول‬
‫المالك باسم الدولة ويمنحه ترقيما مؤقتا لمدة سنتين كإجراء أولي‪ .‬وتجدر اإلشارة إلى أنه يبدأ‬
‫سريان مدة السنتين انطالقا من يوم الترقيم ‪ ،1‬من أجل تلقي االعتراضات واالحتجاجات إن‬
‫وجدت طبقا للمادة ‪ 27‬من المرسوم ‪ 70-57‬السابق الذكر‪ ،‬فإذا انتهت المدة لم يتم تقديم‬
‫أي اعتراض أو احتجاج يصبح الترقيم نهائيا وبذلك تصبح القطعة األرضية تابعة ألمالك‬
‫الدولة الخاصة‪ .‬فإذا لم يتم تقدي م للمحافظ العقاري اعتراض يسعى هذا األخير للبت فيه‬
‫بالطرق القانونية‪ ،‬وبناءا على ما تم تقديم للمحافظ العقاري من وثائق ومستندات نفرق بين‬
‫ثالثة وضعيات‪:2‬‬

‫الوضعية األولى‪ :‬تقديم المعترض لوثائق رسمية‬

‫إذا ما قدم المعترض وثائق ذات حجية قانونية كالعقد الرسمي‪ ،‬أو السند اإلداري أو‬
‫الحكم القضائي أو عقد عرفي ثابت التاريخ فإن المحافظ العقاري ال يملك سوى تسجيله باسم‬

‫مجيد خلفوني‪ ،‬نظام الشهر العقاري‪ ،‬مقال منشور بمجلة التوثيق‪ ،‬دورية متخصصة تصدر عن الغرفة الوطنية للموثقين‪،‬‬ ‫‪1‬‬

‫الجزائر‪ ،‬ج ‪.2003 ،08‬‬

‫عمار بوضياف‪ ،‬المسح العقاري واشكاالته القانونية‪ ،‬مقال منشور بمجلة العلوم اإلنسانية واالجتماعية‪ ،‬جامعة‬ ‫‪2‬‬

‫تبسه‪،2002،‬ص ‪.22-22‬‬
‫‪-27-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫مالكه واعطائه ترقيما نهائيا ويخطر بعد ذلك اإلدارة المكلفة بالمسح بواسطة نموذج‬
‫‪ ،PR121‬فإذا ما تضمن العقد المساحة اإلجمالية للعقار المسجل فال يترتب أي إشكال‪.‬‬

‫يطرح اإلشكال في حالة ما إذا قدم المعترض وثائق تغطي جزءا فقط من المساحة المسجلة‬
‫في الترقيم المؤقت‪ ،‬في هذه الحالة يجب إعداد محضر معاينة الحدود تحت إشراف مهندس‬
‫خبير عقاري مع إخطار إدارة المسح بذلك‪ ،‬وبعد إلغاء الترقيم السابق يتولى المحافظ العقاري‬
‫في كل األحوال ترقيم القطعة أو العقار‪ ،‬وتسجيله بناءا على محضر المعاينة ووثائق القياس‬
‫المقدمة من طرف الخبير‪.‬‬

‫الوضعية الثانية‪ :‬افتقاد المعترض لوثائق رسمية‬

‫قد يتقدم الشخص باعتراض أمام المحافظ العقاري دون حيازته لوثائق أو سندات‬
‫رسمية‪ ، 2‬فال يكون أمام المحافظ العقاري سوى توجيه الشخص المعترض إلى القضاء خالل‬
‫مدة أقصاها ستة أشهر واال رفضت دعواه‪ ،‬بعد تبليغه بقرار رفض االعتراض يسجل ذلك في‬
‫خانة المالحظات بعبارة "وجه إلى القضاء"‪ ،‬إال أن هذه الوضعية خلقت عدة إشكاالت أمام‬
‫المحاكم والمجالس القضائية والتي غالبا ما تبقى بدون حلول‪ .‬إثر ذلك أصدر المدير العام‬
‫لألمالك الوطنية مذكرة بتاريخ ‪ 1337/37/37‬والتي ألزم بموجبها اإلدارة المعنية في حالة‬
‫عدم وجود سند إجراء تحقيق عقاري معمق للتأكد من توافر عنـاصر الحيازة على األقل من‬
‫يوم شروع فرقة المسح في تحديد مجموعة الملكية المعنية‪ ،‬فإذا ثبت من خالل التحقيق أن‬
‫الحيازة تعود إلى فترة ما قبل عمليات المسح يمكن الترقيم العقاري شريطة أن تكون أقوال‬
‫وتصريحات الحائز مدعمة بشهادة شخصين مصرحة أمام موثق‪ ،‬باإلضافة إلى أنه ال يمكن‬

‫‪1‬عمار بوضياف‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫كالعقود العرفية غير ثابتة التاريخ‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-28-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫تسجيل القطعة باسم الحائز إال بعد مراسلة مصالح أمالك الدولة واثباتها لعدم تبعية العقار‬
‫ألمالك الدولة‪.‬‬

‫الوضعية الثالثة‪ :‬عدم ظهور المجهول(عدم تقديم أي اعتراض)‬

‫في حالة عدم تسجيل أي اعتراض خالل مدة السنتين من الترقيم المؤقت‪ ،‬فإن‬
‫المحافظ العقاري يتولى تسجيل العقار باسم الدولة بصفة نهائية‪ ،1‬إال أن اإلشكال الذي يبقى‬
‫مطروحا هو حالة ظهور معترض بعد مضي المدة‪ ،‬وتسجيل العقار باسم الدولة سواء كان‬
‫هذا الشخص المعترض يملك سندات رسمية أو عرفية ثابتة التاريخ‪ ،‬فالسؤال المطروح هو‪:‬‬
‫ما هو الحل القانوني لهذه اإلشكالية؟ السيما وأن النزاع متعلق بين شخص طبيعي مالك‬
‫العقار وهو ال يمكن تجاهله‪ ،‬وبين إدارة أمالك الدولة التي تبقى كذلك مالكة للعقار باسم‬
‫الدولة‪ .‬ففي ظل هذا اإلشكال القانوني ال يسعنا إال اإللحاح على ضرورة تعديل القانون‬
‫السيما المرسوم ‪ ،70-57‬أو إصدار قوانين أخرى من شأنها سد هذا الفراغ والقضاء على‬
‫هذا اإلشكال‪.‬‬

‫‪ :2‬العقود العرفية‬

‫‪2‬‬
‫إن ظاهرة العقود العرفية متأصلة في المجتمع الجزائري‪ ،‬يعد انتشار العقود العرفية‬
‫من أهم المشاكل التي تعترض عملية المسح‪ ،‬خاصة وأن هذه العقود ال تحتوي على إشارات‬
‫مدققة للمساحات العقارية وأوصاف العقارات محل التصرف‪ ،‬وعدم ذكر أصل الملكية‬
‫والحقوق العينية المثقلة بالعقار‪ ،‬وعدم ذكر أسماء المتعاقدين وهويتهم بالطريقة الدقيقة‬
‫والواضحة‪ ،‬أو أسماء الورثة وهويتهم‪ ،‬كل هذه المعطيات من شأنها أن تشكل نزاعات عقارية‬

‫انظر المادة ‪24‬من المرسوم ‪.23-72‬‬ ‫‪1‬‬

‫يعرف العقد العقاري على انه‪ :‬العقود أو األوراق التي ال تحرر من طرف ضابط عمومي أو موضف عام‪ ،‬إال انه يجب‬ ‫‪2‬‬

‫أن يكون لها تاريخ ثابت من اجل االحتجاج بها بالنسبة للغير‪.‬‬
‫‪-22-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫عكست نتائجها بعد مرور ثالث عقود من الزمن في ظل العقود العرفية السيما في الفترة‬
‫الممتدة من االستقالل‪ ،‬والى غاية ‪ 2753‬تاريخ صدور القانون المتعلق بالتوثيق‪ ،1‬وحتى بعد‬
‫صدور القانون المدني سنة ‪ ،2757‬والقانون ‪ 15-44‬المتعلق بالتوثيق‪ ،‬أين أوجب هذا‬
‫األخير مبدأ الرسمية في التعاقد ووجوب الشهر العقاري لكافة التصرفات الناقلة للملكية‪،‬‬
‫ورغم كل هذه الثورة التشريعية وتجسيدها من خالل العديد من ق اررات المحكمة العليا‪ ،2‬إال أن‬
‫األفراد ال يزالون يفضلون التعامل بالعقود العرفية وذلك لعدة اعتبارات‪ ،‬مما نتج عنه ظاهرة‬
‫الترقيم المؤقت‪ ،‬وما ظهر عنها من نتائج انعكست بصفة سلبية على إتمام إجراءات المسح‬
‫العقاري في كامل التراب الوطني‪.‬‬

‫‪ :3‬تغيير الحدود‬

‫تعيين الحدود في عملية المسح العقاري لها أهمية كبيرة خاصة من ناحية النتـائج‬
‫المتحصل عليها وهذه العملية تتم بطرق مختلفة إما عن طريق التصوير الجوي‪ ،‬بحيث تكون‬
‫مخالفة للقياسات عند معالجة التصاوير الجوية واسقاطها على خرائط األقسام‪ ،‬مما يترتب‬
‫عليه زيادة المساحة لمالك آخر مجاور يؤدي إلى اعتراض من قبل المالك الحقيقي‪،‬‬

‫وأن المسح يعتمد أساسا على التصريحات لألشخاص أثناء التحقيق‪ ،‬مما يجعلهم يصرحون‬
‫بجزء فقط العتقادهم أنها مصالح الضرائب تتهرب من الضريبة‪ .‬وكذلك تتغير الحدود لما‬
‫يكون عقار واحد ينتمي إلى بلديتين متجاورتين ‪،‬مما يستوجب ضمه إلى بلدية واحدة‪ ،‬بعد‬
‫موافقة الهيئات المركزية‪ ،‬وغالبا ما يتشبث رؤساء البلديات بالحدود ورفض تغييرها فينشأ‬
‫نزاع‪ .‬ومن أمثلة ذلك‪ :‬ملعب بلدي يقع جزء منه في بلدية بئر مقدم والثاني في بلدية‬
‫الحمامات لوالية تبسة‪.‬‬

‫‪1‬انظر األمر ‪ 22-70‬المؤرخ في ‪ 2270-22-22‬المتعلق بقانون التوثيق‪.‬‬

‫انظر المادة ‪ 723‬من القانون المدني‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪-30-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫باإلضافة إلى االعتراضات التي تعود إلى شاغلي أراضي العرش رغم أن المشرع‬
‫يزلون يعتقدون أنهم يستطيعون تملكها باإلرث‬
‫يعتبرها من األمالك الوطنية الخاصة‪ ،‬ال ا‬
‫والبعض يقدم للفرق التقنية المكلفة بالمسح عقود عرفية أو سندات تحقيق جزئي أو إجمالي‬
‫وحتى من ال يملك أي سند‪.1‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬منازعات متعلقة بالقيد األول في البطاقات العقارية‬

‫لقد أوجب المرسوم ‪ 70-57‬عند االنتهاء من عملية المسح أن تودع الوثائق الناتجة‬
‫عن تلك العملية على مستوى المحافظة العقارية ‪ ،‬من أجل تحديد حقوق الملكيات وشهر‬
‫التصرفات في السجل العقاري ‪،‬تكون من مهام المحافظ العقاري لترقيمها ترقيما نهائيا أو‬
‫مؤقت‪ ،2‬مما ينجم عنه آثار قانونية تمس باألشخاص أضرار تتسبب في ضياع حقوقهم‬
‫العينية أثناء القيد األول ‪،‬حيث وضع المشرع الجزائري جملة من القواعد الواجب إتباعها في‬
‫تضرر المعني من الترقيم األول ‪ ،‬وله كل الحق في طلب مراجعتها ‪.‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 27‬من المرسوم السابق أن النزاع أثار سوءا في الترقيم المؤقت لمدة ‪37‬‬
‫أشهر أو ‪ 17‬شهـ ار بواسطة رسالـة موصى عليها‪ ،‬تستدعي األطراف ألجل الصلح‪ ،‬ففي كل‬
‫الحاالت صلح أو العكس يحرر محضر مع منحهم مدة ‪ 37‬أشهر من تاريخ التبليغ لرفع‬
‫النزاع إلى السلطات القضائية المختصة‪ ،‬هذه الدعوى القضائية ترفع ضد المدير العام‬
‫للوكالة لمسح األراضي‪.3‬‬

‫نعيمة حاجي‪،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر‪،‬دار الهدى‪ ،‬الجزائر‪ ،2002 ،‬ص‪.224‬‬ ‫‪1‬‬

‫أنظر المادة ‪22‬و‪23‬و‪ 24‬من المرسوم ‪ 23-72‬السابق الذكر‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫بوزيتون عبد الغاني‪،‬المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة التخرج ‪ .‬جامعة قسنطينة‪،‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ ،2020/2002‬ص ‪.223-222‬‬
‫‪-32-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬المنازعات المتعلقة اإلجراءات الالحقة للقيد األول‬

‫ندرس حالتين على المنوال التالي ‪:‬‬

‫أوال‪ -‬رفض اإليداع‬

‫يقرر المحافظ رفض اإليداع إذا تبين له وجود خلل في الشرط الشخصي لألطراف‪،‬‬
‫إضافة إلى ذلك هناك أسباب تدفع بالمحافظ العقاري إلى رفض إيداع المحرر منها‪ :‬غياب‬
‫إحدى الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة أو وجود نقص أو خلل في تعيين‬
‫األطراف و العقارات في المحرر المودع و هذه األسباب تمت اإلشارة إليها في المادة ‪233‬‬
‫من المرسوم رقم ‪ 70-57‬ويمكن إجمالها في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ ‬في حالة عدم تقديم الدفتر العقاري للمحافظ العقاري أو مستخرج مسح األراضي إذا‬
‫تعلق األمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة‪.‬‬
‫‪ ‬عندما يكون أيضا التصديق على هوية األطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا‬
‫للشروط و الكيفيات السابقة الذكر‪.‬‬
‫‪ ‬عند عدم تقديم أي وثيقة تكون واجبة التسليم للمحافظ العقاري ألجل قبول اإليداع‪.‬‬
‫‪ ‬إذا كان تعيين العقارات ال يستجيب لحكام المادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪.70-57‬‬
‫‪ ‬عندما تكون الجداول المتعلقة بتسجيل الرهون واالمتيازات ال تحتوي على أي من‬
‫البيانات المطلوبة أو عندما تكون غير محددة على االستمارات المقدمة من طرف‬
‫اإلدارة‪.‬‬
‫‪ ‬عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بأن العقد الذي قدم لإلشهار غير‬
‫صحيح من حيث الشكل‪.‬‬

‫‪-32-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫كذلك توجد حاالت أخرى تم النص عليها في المادة ‪ 070‬من قانون التسجيل‬
‫يمكن إجمالها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ ‬في حالة غياب التصريح التقييمي للعقار موضوع التصرف‪ ،‬بمعنى عدم تحديد القيمة‬
‫التجارية للمعاملة‪.‬‬
‫‪ ‬عدم الدفع المسبق لرسم اإلشهار العقاري من طرف ملتمس اإليداع‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬قبول اإليداع و رفض إجراء الشهر العقاري‬

‫بعد اإلطالع الدقيق للمحافظ العقاري على الوثائق المودعة بمصلحته‪ ،‬و تبين أن بها‬
‫عيب من العيوب سواء عند عدم إرفاق بعض الوثائق التي طلب استكمالها أو أن التصرف‬
‫الذي يحمله المحرر مخالف للنظام العام و اآلداب وبناء على المادة ‪ 237‬من المرسوم‬
‫‪ " 70/57‬يحق للمحافظ العقاري بمجرد إطالعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة‬
‫بان موضوع أو سبب العقد غير مشروع أو مناف لألخالق أو مخالف للنظام العام بكل‬
‫وضوح"‪ ،‬و بناء على ما نصت عليه المادة ‪ 232‬من المرسوم ‪ 70-57‬هناك عدة حاالت‬
‫يقبل فيها المحافظ العقاري اإليداع ولكنه يرفض إجراء اإلشهار العقاري وتكون في الحاالت‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪ ‬عندما تكون الوثائق المودعة و الوثائق المرفقة بها غير متطابقة و غير متوافقة‪.‬‬
‫‪ ‬عندما تكون مراجع اإلجراء السابق و الخاصة بالوثائق و جداول قيد الرهون و‬
‫االمتيازات غير متطابقة مع الوثائق المودعة قصد الشهر‪.‬‬
‫‪ ‬عندما يكون تعيين األهداف والعقارات والشرط الشخصي كما هو محدد في المادة‬
‫‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 70-57‬غير متوافق مع البيانات المذكورة في البطاقة العقارية‪.‬‬

‫أنظر المادة ‪ 323‬من قانون التسجيل‪ ،‬األمر رقم ‪ 202-72‬المؤرخ في ‪ ،2272/22/02‬ص‪.223‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪-33-‬‬
‫المسح العام لأل راضي وتأسيس السجل العقاري‬ ‫الفصل األول‪:‬‬

‫‪ ‬عندما يكون التحقيق المنجز بموجب المادة ‪ 237‬من نفس المرسوم يكشف بأن الحق‬
‫غير قابل للتصرف‪.‬‬
‫‪ ‬عندما يظهر وقت التأشير على اإلجراء أن اإليداع كان من الواجب رفضه‪.‬‬
‫‪ ‬عندما يكون موضوع العقد أو المحرر المراد شهره غير مشروع و مخالف للنظام‬
‫العام‪.‬‬

‫قبل إجراء الشهر العقاري يتولى المحافظ مع أعوانه تفحص مدى صحة الوثائق‬
‫المقدمة له‪ ،‬من أجل اإلشهار و يبلغ المعنيين باألمر خالل اجل ‪ 27‬يوما ابتداء من تاريخ‬
‫اإليداع بالعيب الموجود و المكتشف على الوثائق للقيام بتصحيحها أو استكمال النقص‪ ،‬أو‬
‫إيداع الوثائق التعديلية و يؤشر على البطاقة العقارية بعبارة "إجراء قيد االنتظار"‪ ،‬بعد‬
‫االنتهاء يؤشر على هذه البطاقة باإلجراء النهائي‪ ،‬ويكون له أثر رجعي إلى تاريخ اإليداع‬
‫من أجل الترتيب في سجل اإليداع‪ ،‬كما يكون على المعني باألمر أن يصلح العيب أو أن‬
‫يودع الوثائق التعديلية خالل مدة ‪ 27‬يوما من تاريخ التبليغ واال فإن المحافظ العقاري يرفض‬
‫إجراء الشهر العقاري و يكتب عبارة في العمود المخصص للمالحظات في سجل اإليداع‬
‫يوضح فيها تاريخ قرار الرفض و النص الذي يبرر هذا القرار‪.‬‬

‫أما إذا تعلق األمر بتصحيح األخطاء الواردة في وثيقة تم إشهارها‪ ،‬فيتم إيداع وثيقة‬
‫جديدة بدال من الوثيقة األولى المشوبة باألخطاء‪ ،‬ويؤشر ذلك في البطاقة العقارية و الدفتر‬
‫العقاري قصد اإلشارة إلى التعديالت‪ ،‬وفي حالة عدم إيداع هذه الوثيقة التعديلية يقوم‬
‫المحافظ العقاري بإصدار قرار رفض عملية اإلشهار العقاري فيما يخص الحق‪.‬‬

‫‪-34-‬‬
 ‫الفصل الثاني‬
‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح‬

‫المبحث األول‪ :‬شهادة الحيازة‬

‫المطلب األول‪ :‬الغاية من استحداث شهادة الحيازة و الطبيعة القانونية لها‬

‫المطلب الثاني‪:‬شروط إعداد شهادة الحيازة و إجراءات تسليمها‬

‫المطلب الثالث‪ :‬اآلثار القانونية والمنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التحقيق العقاري‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم و شروط إعمال معاينة الملكية العقارية عن طريق‬

‫المطلب الثاني ‪:‬إجراءات ومراحل معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق‬

‫عقاري‬

‫المطلب الثالث‪ :‬المنازعات الناجمة عن التحقيق العقاري‬

‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الفصل الثاني‬

‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح‬

‫إن تأخر في القيام بعملية المسح لتشمل كامل التراب الوطني يراجع هذا إلى‬
‫الصعوبات التقنية التي واجهت األعوان المكلفين بعملية المسح ميدانيا وقلة السيولة المالية‬
‫لكثرة التنقالت الميدانية لجميع ممثلي الهيئات المشكلة للجنة المسح أستوجب وضع آليات‬
‫تكون بالموازاة مع عملية المسح والمتمثلة في شهادة الحيازة والحقيق العقاري‪.‬‬

‫تكون على الشكل التالي ‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬شهادة الحيازة‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬التحقيق العقاري‬

‫‪-63-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬شهـــادة الحيــازة‬

‫نظ ار التساع رقعة مساحة األراضي التي لم تمسها عملية المسح العقاري‪ ،‬وحتى يمكن‬
‫السير الحسن نحو تطهير الملكة العقارية في الجزائر‪ .‬لجأ المشرع عن طريق ق ـانون ‪-09‬‬
‫‪ 52‬المتضمن التوجيه العقاري إلى دفع المواطنين الذين يحوزون على أراضي لم تشملها بعد‬
‫عملية المسح العقاري ألجل الحصول على سند حيازي يسمى " شهادة الحيازة " تسلم لهم من‬
‫طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يوجد بدائرة اختصاص موقع العقار محل الطلب‬
‫بعد إجراءات تحقيق حددها المرسوم التنفيذي رقم ‪ 522-09‬المؤرخ في ‪9009/93/53‬‬
‫المحدد لكيفيات إعداد شهادة الحيازة وتسليمها و تشهر بالمحافظة العقارية‪ .‬وهـذا من أجـل‬
‫المساهمة ولو بطريقة غير مباشرة في تكوين السجل التجاري ومجموعة البطاقات العقارية‬
‫المزعم إنجازها في إطار مسح األراضي العام المنصوص عليه بموجب األمر ‪32-32‬‬
‫المؤرخ في ‪ 9032/99/95‬المتضمن إعداد المسح العام لألراضي وتأسيس السجل العقاري‪.‬‬

‫وعلى هذا األساس سنحاول تقسيم هذا المبحث إلى مايلي‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الغاية من شهادة الحيازة و الطبيعة القانونية لها‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إعداد شهادة الحيازة وتسليمها‬

‫المطلب الثالث‪ :‬اآلثار القانونية والمنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫المطلب األول‪ :‬الغاية من شهادة الحيازة و الطبيعة القانونية لها‪.‬‬

‫إن النسبة الضئيلة للملكية الموثقة والموروثة عن العهد االستعماري (حوالي‬

‫‪ 1)4969102‬إضافة إلى الهجرة الداخلية (النزوح الريفي) التي عرفتها الجزائر في العشريتين‬
‫األوليتين لالستقالل‪ ،‬وما ترتب على ذلك من المشاكل العديدة وبالخصوص في االستغالل‬

‫‪ 1‬سماعين شامـة – النظـام القـانوني في الجزائر للتوجيه العقاري‪ ،‬دار هومة‪ ،4002 ،‬ص ‪57‬‬
‫‪-63-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الغير المشروع لقطع األراضي‪ ،‬والصعوبة التي واجهت السلطات العموميـة في إرجاع‬
‫األوضاع‪ 1‬إلى ما كانت عليهـ ا من قبل مما أدى بالمشرع الجزائري إلى محاولة حل مشكلة‬
‫إثبات الملكية العقارية بصفة انتقالية عن طريق تسليـم شهادة الحيازة للمالك الظاهر‪.‬‬

‫فوفقا للمادة ‪ 39‬من قانون التوجيه العقاري " يمكن لكل شخص حسب مفهوم المادة ‪823‬‬
‫من األمر‪ 58-32‬يمارس في أراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها‪ ،‬حيازة مستمرة‬
‫وغيـر منقطعـة وهادئة وعالنية ال تشوبها شبهة أن يحصل على سند حيازي‪ ،‬وهي تخضع‬
‫لشكليات التسجيل واإلشهار والعقابي‪ ،‬وذلك في المناطق التي لم يجري فيهـا عملية إعداد‬
‫سجل مسح األراضي"‪. 2‬‬

‫ونحاول أن نتطرق للطبيعة القانونية لشهادة الحيازة من خالل فرعين وهما‪:‬‬

‫‪ -1‬الغاية من استحداث شهادة الحيازة‬

‫‪ -2‬الطبيعة القانونية للشهادة القانونية‬

‫الفرع األول‪ :‬الغـاية من استحداث شهادة الحيازة‬

‫ألجل تطهير الفهرس العقاري والمتضمن جردا عاما لكل الممتلكات العقارية سواء‬
‫كانت تابعة للجماعات المحلية أو الخواص‪ ،‬استحدث المشرع شهادة الحيازة وكانت الغاية‬
‫والهدف مزدوج‪ 3‬فالهدف األول والرئيسي يتمثل في الضرورة الملحة لتفعيل وتشريع عملية‬
‫التطهير العقاري للملكية الخاصة في المرحلة االنتقالية السابقة الستكمال عملية المسح العام‬
‫لألراضي التي ال تزال آجاله بعيدة والمساهمة في تكوين السجل العقاري ومجموعة البطاقات‬
‫العقارية‪ .‬أما الهدف الثاني فهو المساهمة في التنمية الشاملة‪ ،‬ألن أغلب الحاالت يتعذر‬

‫‪ 1‬قانون ‪ 05-85‬المـؤرخ في ‪ 1985/80/13‬الذي يحـدد قـواعد األراضي قصـد المحافظة عليها وحمـايتها ج ‪ .‬رقـم ‪47‬‬
‫‪ 2‬تسلـم شهادةحيازة في المنـاطق الرعـوية خـاضعة لقـانون ‪ 26( 43/75‬سبتمبـر‪ )1975‬جريدة رسمية ‪75‬‬
‫‪ 3‬بن عبيدة عبد الحفيظ‪ ،‬إثبات الملكية والحقوق العينيـة العقـارية في التشريع الجزائري‪ -‬الجزائر دار هوموة ط ‪– 6 -‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪-63-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫معها تبرير ممارسة الحيازة في المدة القانونية إلتمام أجل التقادم المكسب والتوجه إلى‬
‫الموثق للحصول على سند قانوني‪ ،‬بموجب أحكام المرسوم رقم ‪ 352-83‬المتضمـن‬
‫إجراءات إثبات التقادم المكسب وانشاء عقد الشهرة المتضمن االعتراف بالملكية‪ .‬وألجل جعل‬
‫الوضعية القانونية تطابق الواقع والهدف من إسناد الحيازة باعتبارها وسيلة ناجمة مؤقتة‬
‫للتكفل بالصعوبات الموجودة في هذا المجال وتفادي المشاكل الملغاة في السير العقاري‪.1‬‬

‫وقبل توضيح الطبيعة القانونية لشهادة الحيازة واإلجراءات العملية والجهة المخولة إلصدارها‬
‫علينا أن نبين مفهومها‪ ،‬فنجد من عرفها على أنها "شبه عقد أو مقرر إداري يكتسي طابعا‬
‫رسميا وهو وال تترقى إلى سند الملكية‪ ،‬إال أنه يمكن أن تكون سندا قويا الكتساب الملكية‬
‫عن طريق التقادم المكسب "‪. 2‬‬

‫الحيازة هي حالة واقعية تتألف من وضع اليد على الشيء أو ممارسة األعمال‬
‫القانونية عليه استعماال وانتفاعا كما لو كان ملكا لواضع اليد وينطبق التعريف على المثال‬
‫الذي أورده العالمة‪ :‬سافيني " أن المالح يحوز سفينته ولكنه ال يحوز الماء الذي تجري عليه‬
‫مع أنه يستخدم كالهما على السواء‪."3‬‬

‫وعليه فإن موقع شهادة الحيازة يبين الوثائق التي تتعلق بالملكية العقارية أقل من العقود‬
‫الرسمية و أفضل من العقود العرفية بحيث يمكن االحتجاج بها كسند ملكية أمام الغير‪ ،‬كما‬
‫توفر لحاملها صفة التقاضي‪ ،‬إال أنها ال ترقى إلى درجة العقود الرسمية الناقلة للملكية‬

‫‪ 1‬علـوي عمار‪ ،‬الملكية والنظام العقاري في الجزائر – دار هومـة ‪،‬ط ‪ ،5‬السنة ‪2004‬‬
‫‪ 2‬عبد الحفيظ بن عبيده‪ ،‬المرجع السابق ص‬
‫‪ 3‬حامدي مصطفى‪ ،‬الملكية العقارية في العراق – ج‪ 1 -‬الحقوق العينية األصلية العراق – مطبعة لجنة البيان العربي‪ -‬رئيس‬
‫ديوان التدوين القانوني – بغـداد‪1964,‬‬
‫‪-60-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫النتقاء عنصر التأبيد‪ .1‬ويصح أيضا أن يقال أنها واقعة تتألف من إيقاع مظاهر الحق على‬
‫‪2‬‬
‫الشيء مباشرة أو بواسطة شخص آخر مالك لذلك الحـق أو غيـر مالك له‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الطبيعـة القــانونية لشهــادة الحيــازة‬

‫تبين المواد ‪ 42‬إلى ‪ 45‬من قانون التوجيه العقاري‪ ،‬اآلثار القانونية التي يمكن‬
‫للمستفيد منها ترتيب رهن عقاري من الدرجة األولى ضمانا للقروض المتوسطة والطويلة‬
‫األمد والحصول على رخصة البناء والهدم دون حق المقايضة أو البيع أو الهبة وكل‬
‫التصرفات الناقلة للملكية والحقوق العينية العقارية األخرى‪ .3‬مما يدفع بنا إلى بيان‬
‫الخصائص لهذا السند للوصول إلى تحديد الصيغة القانونية له‪.‬‬

‫أوال ‪:‬خصـائص شهـادة الحيــازة‬

‫تعد شهادة الحيازة حسب المادة ‪ 39‬وما بعدها من قانون ‪ 25-90‬وكذلك المرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 254-91‬المؤرخ في ‪ 9009/93/53‬المتضمن تحديد كيفيات إعداد شهادة الحيازة‬
‫وتسليمها والمحدثة بموجب المادة ‪ 39‬السابقة الذكر على أنها شهادة اسمية غير قابلة‬
‫التصرف بالبيع وال تغير الوضعية القانونية للعقار‪.4‬‬

‫‪ -1‬شهادة الحيازة شهادة اسمية‬

‫حسب المادة ‪ 42‬من التوجيه العقاري وهذا يميز شهادة الحيازة على أنها ذات الطابع‬
‫الشخصي‪ ،‬وال يعني حسب نص نفس المادة باعتبارها شهادة اسمية عدم انتقالها لورثة‬

‫‪ 1‬بربارة عبد الرحمان الحماية الجزائية لألمالك العقارية الخاصة ‪ ،‬رسالة لنيل الماجستير فرع عقاري و زراعي ‪ ،‬جامعة‬
‫البليدة ‪ ،‬الجزائر‪ 2000 - 1999‬ص ‪.54‬‬

‫‪ 2‬حامدي مصطفى‪ ،‬الملكية العقارية في العراق – ج‪ 1 -‬الحقوق العينية األصلية العراق – مطبعة لجنة البيان العربي‪-‬‬
‫رئيس ديوان التدوين القانوني – بغـداد ‪1964‬ص ‪307‬‬
‫‪ 3‬د‪ .‬محمودي عبد العزيز – آليات تطهير وتسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في تشريع الجزائري طبعة ‪2010 -‬‬
‫منشورات بغـدادي‪.‬‬
‫‪ 4‬المادة ‪ 43‬من قانون التوجيه العقاري‪.‬‬
‫‪-29-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المستفيد‪ ،‬إذ أوجب ه ذا النص القانوني الورثة بالسعي لتجديد شهادة الحيازة باسمهم في أجل‬
‫سنة تسري إبتداءا من تاريخ وفاة الحائز المورث تحت طائلة إلغائها عند عدم تقديم الطلب‪.‬‬
‫والشهادة الحيازية الجديدة تخضع إلجراءات عملية التسجيل والشهر ثانية‪.1‬‬
‫‪ -2‬شهادة الحيازة ال تغير في الوضعية القانونية للعقار‬
‫تنص المادة ‪ 43‬فقرة ‪ 01‬من قانون التوجيه العقاري" ال يترتب على تسليم شهادة‬
‫الحيازة تغيير في العقار القانوني …"‪ ،‬وبينت المادة ‪ 47‬من نفس القانون على أن استكمال‬
‫إجراءات مسح األراضي تؤدي إلى تصفية الوضعية العقارية للعقارات المعنية بشهادة الحيـازة‬
‫وتسليـم حــائزها لدفـاتر عقــارية تمثـل األسـاس القــانوني الوحيـد إلثبـات الملكيـة العقــارية‪،‬‬
‫المـالك الحقيقـي في الفتـرة ما بيـن استكمال أعمـال المسح‪ ،‬أو إثارة مدة التقادم المكسب‬
‫للمستفيد تجعل من الضروري التساؤل على كيفية الحفاظ على حقوق المالك ورغم ضمانات‬
‫نص المادة ‪ 43‬الفقرة األولى أعاله‪ ،‬حيث منحت للمستفيد سلطات خاصة أثناء البيع والرهن‬
‫العقاري الذي يكون لفائدة الهيئات المقرضة ضمانا للقروض المتوسطة والطويلة األمد‪ .‬وفي‬
‫هذه الحالة الرهن العقاري يتعلق بحق االنتفاع واالستغالل فقط وال يحق الملكية وهذا األخير‬
‫لم ينقل إلى الحائز بعد‪.‬‬
‫‪ -3‬شهادة الحيازة غير قابلة للصرف‬
‫تنص المادة ‪ 43‬فقرة ‪..." 5‬غير أنه مع استثناء التحويل المجاني أو بمقابل مالي‪،‬‬
‫يحق لمن يجوز قانونيا شهادة الحيازة أن يتصرف بصرف المالك الحقيقي ما لم يقرر القضاء‬
‫المختص خالف ذلك"‪ ،‬وتعني عدم إمكانية التحويل المجاني أو بمقابل مال للحقوق العينيـة‬
‫العقارية المتضمنة شهادة الحيازة حسب هذه المادة‪ ،‬حظي أي تصرف بالبيع أو الهبة أو‬
‫الوصية وكل التصرفات العقارية الناقلة للملكية أو الحقوق الغيبية العقارية األخرى‪.‬‬

‫‪ 1‬لحلو غنيمـة‪ -‬شهادة الحيازة في ق‪ .‬التوجيـه العقـاري مجلة قضائية ‪ ،‬اإلجتهـاد القضائي للغرفة العقارية – محكمة عليا –‬
‫ج ‪ – 2004 - 2‬ص ‪161‬‬
‫‪-29-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫والسؤال الذي يطرح نفسه هو هل يجوز التنازع عن الحصص بين الشركاء في شهادة الحيازة‬
‫الواحدة نرى أنه يجب ذلك وهذا خدمة للتصفية العقارية واالبتعاد عن الشي ـوع شريطة أن‬
‫ي كون العقار المعني بالشهادة غير قابل للتقسيم بين الشركاء‪ ،‬أو أن التقسيم من شأنه أن‬
‫يقلل من القيمة المنفعية وحتى التجارية للعقار‪.1‬‬
‫ثانيا‪ :‬الطبيعة القانونية لشهادة الحيازة‬

‫باعتبارها شهادة الحيازة سند حيازي اسمية ال يحق التصرف في الحقوق العينية‬
‫المثبتة بالبيع وال تترتب بغير الوضعية القانونية للعقار‪ .‬وألجل التطهير العقـاري وتشجيع‬
‫االستثمارات الفالحية خاصة بعد سنة ‪ 1990‬مما جعل المشرع السماح لحاملي شهادة‬
‫الحيازة بالحصول على شهادة التعمير حسب المبادئ التي أقرها القـانون ‪ 29-90‬المتعلق‬
‫بالتهيئة والتعمير‪ 2‬حتى الحصول على رخصة البناء والهدم‪. 3‬‬
‫وكل هذه التسهيالت واالمتيازات ألجل تشجيع عمليات البناء الذاتي (الريفي) حاليا‪ ،‬واتاحة‬
‫الحائز على إتاحة الحائز على شهادة الحيازة المبادرة بطلب رخصة البناء‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬شروط إعداد شهادة الحيازة واجراءات تسليمها‬

‫بالنظر إلى نص المادة ‪ 39‬من قانون التوجيه العقاري المعدل والمتمم والمادة ‪823‬‬
‫من األمر ‪ 58-75‬الحيازة يجب أن تكون على أراضي خاصة‪ ،‬هادئة وعالنية غير منقطعة‬
‫وتسلم شهادة اسمية "شهادة الحيازة" بحيث تخضع لكل شروط التسجيل والشهر العقاري‬
‫وبحيث تكون في المناطق التي لم يتم فيها المسح العقاري العام‪ .‬والمرسوم ‪ 254-91‬المؤرخ‬
‫في ‪ 9009/93/53‬يحدد كيفية إعداد وتسليم شهادة الحيازة‪.‬‬
‫نحاول التطرق إليها على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ 1‬سمـاعين شـامة‪ ،‬المرجـع السـابق ص ‪. 63‬‬

‫‪ 2‬المادة ‪ 50‬من القانونالمتعلـق بالتهيئـة والتعميـر المؤرخ في ‪ 1‬ديسمبر ‪ 1990‬معدل ومتمم‬
‫‪ 3‬المادة ‪62‬من المرسوم ‪ 176/91‬المؤرخ في ‪ 28‬مـاي ‪ 1991‬المتضمـن تحضير شهادة التعميرورخصة التجزئةوتسليم‬
‫ذلك‪،‬الجريدة الرسمية‪،‬العدد‪.12،2112‬‬
‫‪-25-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الشروط الموضوعية إلعداد شهادة الحيازة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط الشكلية إلجراء شهادة الحيازة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الشروط الموضوعية إلعداد شهادة الحيازة‬

‫تس اهل المشرع في بعض الشروط الموضوعية التي يجب أن تتوفر في طالب شهادة‬
‫الحيازة حيث اعتبر أن مدة سنة واحدة كافية لممارسة الحيازة القانونية ألجل حصول الحائز‬
‫عليها‪ ،‬فالمدة الدنيا التي اشترطها المشرع في الفقرة الثانية من المادة ‪ 25‬من المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 522-09‬المحدد لكيفية إعداد شهادة الحيازة وتسليمها‪ ،1‬نرى أنها ال تكفي‬
‫ألجل تقدير الطابع الهادئ والمستمر والعلني للحيازة‪ ،‬كما يعد خروجا عن المدة التي نص‬
‫عليها المشرع في القانون المدني في المادتين‪ 827‬و ‪.2 828‬‬

‫إن التسهيالت التي قدمها المشرع فيما يخص المدة القانونية للحصول على شهادة‬
‫الحيازة ال تبرر له تقليص مدة التقادم المكسب إلى سنة واحدة باإلضافة إلى أن المادة من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 254-09‬السابق ذكره وكذا المادة ‪ 413‬من األمر رقم ‪922-33‬‬
‫المتضمـن قانون اإلجراءات المدنية ال يتطابقان ألن المادة األخيرة تخص دعاوى الحيازة‬
‫عدى دعوى استرداد الحيازة التي من الممكن أن يرفعها الحائز بغية حماية حقه من‬
‫التعرض الذي يتسبب فيه الغير أما شهادة الحيازة فينجم عن تسليمها تمكين الحائز من‬
‫الممارسة الفعلية لحق الملكية ؛ و بالتالي فإن اشتراط ممارسة الحيازة سنة واحدة ينجر عنه‬
‫حتما نزاعات بين الحائزين الذين استوفوا هذا الشرط و الحاملين لشهادة الحيازة واآلخرين‬
‫الذين يدعون بحيازة أفضل‪ .3‬وعلى طالب شهادة الحيازة أن يكون المالك لألرض محل طلب‬

‫‪ 1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 254-91‬المؤرخ في‪ 17‬جويلية ‪ 1991‬المحدد لكيفيات إعداد شهادة الحيازة وتسليمها‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ 36‬المؤرخة في ‪31‬جويلية‪. 1991‬‬
‫‪ 2‬ميسون زهوين‪،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير بعنـوان‪:‬اكتساب الملكية العقـارية الخـاصة عن طـريق الحيـازة جامعة‬
‫قسنطينة‪،4002/4002،‬ص ‪.341‬‬

‫‪ 3‬لحلـو غنيمـة ‪ ،‬المرجـع السـابق ص ‪. 155‬‬

‫‪-26-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫هاته الشهادة (ملك خاص) أي غير تابعة لألمالك الوطنية وفقا لقانون‪ ،69-90‬وأن تكون‬
‫بدون سند يثبت ملكيتها ولو عرفيا‪ 1‬كما يجب أن يتوفر في الحيازة عناصرها المادية‬
‫والمعنوية باالستعمال واالستغالل بنية التملك‪ 2‬وأن تكون هادئة‪ ،‬علنية ومستمرة وال يشوبها‬
‫أي عيب حسب ما نصت عليه المادة ‪ 413‬من قانون إ‪.‬م‪.‬إ الجزائري والمادة ‪ 139‬من‬
‫قانون التوجيه العقاري‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط الشكلية لتحرير شهادة الحيازة‬

‫للحصول على شهادة الحيازة يجب التقيد واحترام اإلجراءات التالية‪:‬‬

‫أوال‪ :‬اإلجراءات األولية إلعداد شهادة الحيازة‬

‫بعد تقديم ملف تقني إلى البلدية مكان وجود العقار وفق إجراءين هما ‪:‬‬

‫‪ - 1‬اإلجراء الفردي إلعداد شهادة الحيازة‬

‫بعد توفر الشروط الموضوعية التي تطرقنا إليها سابقا‪ ،‬يتقدم الحائز إلى البلدية التي‬
‫يقع العقار بدائرة اختصاصها بعريضة مكتوبة تتضمن المعلومات والبيانات الالزمة من‪:‬‬
‫مساحة العقار‪ ،‬حدوده‪ ،‬موقعه وهوية الحائز أو الحائزين في حالة ما إذا عاد العقار إلى‬
‫مجموعة من األشخاص الحائزين معا مرفقة بتصريح شرفي‪ ،‬شهادة الحالة المدنية ومخطط‬
‫يبين حدود القطعة األرضية وموقعها‪.‬‬

‫‪ - 2‬اإلجراء الجماعي إلعداد شهادة الحيازة‬

‫ورد في المادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 522-09‬المحدد لكيفيات إعداد‬

‫شهادة الحيازة وتسليمها أن غاية اإلجراء الجماعي للحصول على شهادة الحيازة يتم في إطار‬

‫‪ 1‬سمـاعين شـامة‪ ،‬المرجـع السـابق ص ‪58‬‬

‫‪ 2‬محمـودي عبد العـزيز‪ ،‬المرجـع السـابق ص ‪. 218‬‬
‫‪-22-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫برامج التحديث الريفي أو الحضري ذات المنفعة العامة أو برامج إعادة التجميع العقاري‪.‬‬
‫وعليه من خالل ما تطرقنا إليه سابقا فإن االختالف بين اإلجراء الفردي واإلجراء الجماعي‬
‫يكمن في أن األول هو وسيلة للتملك في المستقبل أما الثاني فهو أداة للتهيئة العقارية‬
‫فحسب‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬دراسة طلب شهادة الحيازة وتسليمها‬

‫وهي مرحلة إدارية من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يقوم بالتحقيق‬
‫والتحري ألجل إعداد شهادة الحيازة وتسليمها حيث يقوم بفتح سجل خاص مرقم وموقع من‬
‫طرف رئيس المحكمة المختصة إقليميا‪ ،‬يسجل فيه تاريخ إيداع العرائض والتسلسل الزمني‬
‫لتقديمها‪ ،2‬يقوم رئيس المجلس الشعبي بالتحقيق ويتبع المراحل التالية‪:‬‬

‫‪ -‬الفحص السريع‪ :‬حيث تودع شهادة الحيازة في نسختين على مستوى المحافظة العقارية‬
‫المختصة إقليميا ‪ ،‬و يتم الفحص السريع قبل التسجيل على سجل اإليداع من طرف‬
‫المحافظ العقاري بكيفية سهلة و سريعة‪ ،‬إذ أن الوثيقة ذات شكل موحد يكتفي فيها المحرر‬
‫بإعطاء المعلومات المناسبة‪.3‬‬

‫‪ -‬التسجيل في سجل اإليداع و الرسم المطبق‪ :‬يكون التسجيل بعد ذلك مؤقتا في سجل‬
‫إليداع مؤقت لمدة خمسة عشرة يوما ثم تسجل بعد انقضاء هذه المهلة في سجل اإليداع‬
‫النهائي‪.‬‬

‫‪ -‬مسك مجموعة من البطاقات العقارية‪ :‬إن مجموعة البطاقات العقارية التي تنشأ‬
‫بمناسبة إشهار شهادات الحيـازة والتي تمسك على الشكل الشخصي طبقا ألحكام المادتين‬
‫‪113‬و ‪ 114‬ومن المرسوم رقم ‪ 36-33‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم‪،‬‬

‫‪ 1‬سمـاعين شـامة‪ ،‬المرجـع السـابق ص ‪60‬‬

‫‪ 2‬المادة ‪ 02‬من المرسوم التنفيـذي ‪ 254 -91‬المرجـع السـابق‬
‫‪ 3‬سمـاعين شـامة‪ ،‬المرجـع نفسه ص ‪. 127‬‬
‫‪-22-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫يجب أن ترتب على حدة بصفة متميزة وبالنسبة لكل بلدية وهذا من شأنه السماح بتسهيل‬
‫البحث واستعمال البطاقات فضال عن تسهيل اإلحصائيات الدورية‪ .‬مع مالحظة أن العامل‬
‫المتحكم في مدى تحرير شهادات الحيازة هو عمليات المسح العقاري وبالتالي كلما تقدمت‬
‫وتغيرت عملية المسح كلما قلت أو انعدمت فرص الحائزين في الحصول على شهادة‬
‫الحيازة‪.‬‬

‫المطلب الثالث ‪ :‬اآلثار القانونية والمنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫نحاول التطرق إلى هذه اآلثار في المطلب على النحو التالي‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬اآلثار القانونية الناتجة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫الفرع األول‪ :‬اآلثار القانونية الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫إن أهم خاصية تتميز بها شهادة الحيازة أنها سند إسمي‪ ،‬فهي تسلم شخصيا لطـالبها‬
‫و يتم ذلك إما بصفة فردية أو مجموعة من الحائزين على الشيوع و تسقط بمضي مدة سنة‬
‫من وفاة صاحبها إال إذا وقع طلب من الورثة خالل تلك المدة للحصول على شهادة حيازة‬
‫جديدة بأسمائهم‪.‬‬

‫فعلى الرغم من كونها شهادة إسمية إال أنها يمكن أن ترقى إلى سند إلثبات الحيازة‪،‬‬
‫واإلحتجاج بالتقادم لكسب ملكية العقار موضوع شهادة الحيازة‪ .1‬كما أنها تخول للحائز‬
‫صالحيات والتكسبـه حقــوقا عدا إكتسـاب ملكيـة العقار والتصـرف فيـه حيث أنـه يصبح واضع‬
‫يد بسند حيازي‪ 2‬و اليمكنه أن يستفيد من القاعدة التي سنها المشرع ضمن المادة ‪ 831‬من‬

‫‪ 1‬حمدي بـاشـا عمـر‪،‬حمـاية الملكية العقـارية الخـاصة‪ ،‬الجـزائر دار هومـة ‪،2003 ،‬ص ‪. 52‬‬
‫‪ 2‬حمدي باشا عمر محررات شهادة الحيازة ‪،‬الجـزائر – دار هومـة ‪ ،2002‬ص ‪. 158‬‬
‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫األمر رقم ‪ 58/75‬المتضمن القانون المدني الجزائري المعدل و المتمم وعليه ليس له أن‬
‫يكتسب بالتقادم خالفا لسنده‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬المنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‬

‫نظ ار ألهمية شهادة الحيازة ولآلثار التي ترتبها حتما تؤدي إلى نشوب منازعات حتى‬
‫لو كانت ضد المالك الحقيقي فمنها ما يختص بها القاضي العادي وما يعود للقاضي‬
‫اإلداري‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي العادي‬

‫في القضاء العادي يرجع اإلختصاص القضائي إلى كل من القاضي العقاري‬

‫والقاضي الجزائي‪.‬‬

‫‪ -1‬القاضي العقاري‪:‬‬

‫يختص القاضي العقاري فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬في حالة االعتراض على صفة الحائز ترفع الدعوى في محكمة مكان تواجد‬
‫العقار بالقسم العقاري خالل شهرين إبتداءا من تاريخ اإلعالن أو من يوم نشره في الصحف‬
‫اليومية ‪.‬‬

‫‪ -‬منازعات المتعلقة بالقيد األول في الترقيم المؤقت في اجل ‪ 93‬أشهر لرفع‬

‫الدعوى أمام القضاء العقاري المختص إقليميا‪ ،‬كما يجب شهر دعاوى الحيازة كدعوى منع‬
‫التعرض‪ ،‬دعوى استرداد الحيازة ودعوى وقف األعمال الجديدة‪.1‬‬

‫‪ 1‬حميدي باشا عمر‪ ،‬المرجع السابق ‪،‬ص ‪.302‬‬

‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -2‬القاضي الجزائي‬

‫ينظر في جرائم جنحة الحصول على شهادة الحيازة بالطرق االحتيالية كاستعمال‬
‫تصريح غير صحيح أو تقديم وثائق مزورة وجنحة التعدي على الحيازة العقارية نصت عليها‬
‫المادة ‪ 633‬من قانون العقوبات ‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬المنازعات التي ينظر فيها القضاء اإلداري‬

‫في حالة تقديم طعن اإللغاء من قبل صاحب الملك الحقيقي الذي بحوزته سند رسمي‬
‫وبالتالي المحكمة اإلدارية هي المختصة بإلغاء شهادة الحيازة‪ ،‬كونها وثيق إدارية والهيئة‬
‫التي أصدرتها هي البلدية ممثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬ويحق للمالك أن يرفع‬
‫دعواه ضد المحافظ العقاري إللغاء إجراءات الشهر إذا تم شهرها‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التحقيق العقاري‬

‫بالرغم من الجهود الجبارة التي قامت السلطات العمومية في إنجاح عملية المسح‬
‫العام لألراضي‪ ،‬ببرمجة ‪ 95‬مليون هكتار إال أنه لم يتحقق سوى مسح ‪ %92‬من كامل‬
‫‪2‬‬
‫األراضي إلى غاية ‪ 5993‬وهذا راجع إلى عدم االستقرار السياسي والمؤسساتي للبالد‬
‫خاصة خالل العشرية السوداء وفي هذا السياق لجأت الدولة إلى إجراءات دراسات شاملة‬
‫لإلطار النظامي والمؤسساتي‪ ،‬ولمواكبة تسارع وتيرة اإلصالحات االقتصادية‪ ،‬فإنه بات من‬
‫الضروري البحث عن آليات جديدة تكون دعما لعملية المسح العام ألراضي والحاجة إلى‬
‫سندات الملكية ‪،‬وخاصة من أجل إنجاح مشاريع استثمارية تمول بصفة إلية باللجوء القرض‬
‫الرهني‪.‬‬

‫‪ 1‬االمر رقم ‪ 352-22‬المؤرح في ‪ 3622/02/00‬يثضمن قانون العقوبات المعدل‬

‫والمتمم‪.‬‬
‫‪2‬د‪.‬محمودي عبد العزيز‪،‬آليات تطهير وتسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪،‬منشورات‬
‫بغدادي‪،‬الجزائر‪،‬الطبعة الثانية ‪ ،4030،‬ص ‪.416‬‬
‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ونظ ار لمحدودية شهادة الحيازة وبعد أن ثبت عقد الشهرة كآلية لتطهير الملكية العقارية‬
‫الخاصة‪ ،‬والتناقضات العملية والمساوئ الجوهرية التي خلفها العمل بالمرسوم ‪252-33‬‬
‫المؤرخ في‪ 9036/92/59:‬المتضمن سن إجراء إثبات التقادم المكسب واعداد عقد الشهرة‪.‬‬

‫ومن ثم تم إلغاء بصفة رسمية بعد أن تدخل المشرع الجزائري بإستحدات إلية جديدة ‪،‬وهي‬
‫إعداد وصياغة القانون رقم‪ 72-70:‬المؤرخ في‪ 5993/95/53 :‬المتضمن تأسيس إجراء‬
‫لمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق "تحقيق عقاري" المرسوم‬
‫التنفيذي رقم‪ 140-73:‬المؤرخ في‪ 5993/92/90 :‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري‬
‫وتسلم سندات الملكية يطبق بالتوازي مع عملية المسح العام لألراضي بحيث يسمح‬
‫لألشخاص وفي أجال قصيرة من معاينة حقوق الملكية العقارية ‪،‬وتسليم سندات ملكية وهذا‬
‫بإشراف اإلدارة الوالئية المكلفة بالحفظ العقاري‪ .1‬مما يتعين التطرق إلى هذه اآللية الجديدة‬
‫وفق النحو التالي‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم وشروط إعمال معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مراحل واجراءات معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬المنازعات الناجمة عن التحقيق العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم وشروط إعمال معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري‬

‫إن التقدم في إعمال المسح العام لألراضي وبهدف تطهير الوضعية العقارية لألمالك‬
‫غير الممسوحة كرس إجراء معاينة حق الملكية عن طريق " تحقيق عقاري" آلية جديدة‬
‫لتطهير الملكية العقاري‪ ،‬تختلف عن آلية عقد الشهرة الذي الغي بموجب القانون ‪،2 95-93‬‬

‫‪ 1‬د‪ .‬محمودي عبد العزيز ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.423‬‬

‫‪ 2‬حمدي باشا عمر‪،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪،‬دار هومة للطاعة والنشر‪،‬الجزائر‪،4031‬ص ‪345‬‬
‫‪-20-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫وذلك بتقديم طلبات فتح ا لتحقيق العقاري إلى المدير الوالئي للحفظ العقاري المختص إقليميا‪،‬‬
‫وهذا ما سندرسه في فرعين‪:‬‬

‫‪ -9‬مفهوم وأهداف معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‪.‬‬

‫‪ -5‬شروط معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم وأهداف معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‬

‫أوال‪ :‬مفهوم معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‬

‫التحقيق العقاري في ضوء القانون ‪ 72-70‬هو بحث منهجي قائما أساسا على خالل‬
‫األسئلة المطروحة والشهادات المستقاة المتمثلة في إجراء تحريات وفحوص تهدف إلى تحرير‬
‫محضر‪ ،‬مبر از أهم النتائج من الوقائع‪ ،‬األقوال‪ ،‬الوثائق الضرورية لتحديد حق الملكية والقيام‬
‫بجمعها ودراستها في عين المكان ‪ ،‬على مستوى إدارة أمالك الدولة والضرائب ومصالح‬
‫الحفظ العقاري ومسح األراضي واذا أقتضى األمر لدى أي مصلحة أخرى‪ ، 1‬وهو ما أجازته‬
‫المادة ‪ 74‬من القانون السابق الذكر‪ ،‬لكل شخص طبيعي أو معنوي مارس حيازة على‬
‫عقارات ولم يخضع إلى عملية المسح العام لألراضي بعد‪ ، 2‬أو للمالك الذي بيده سند محرر‬
‫قبل ‪ ،9039/96/99‬أما التعليمة رقم ‪ 73‬المؤرخة في ‪ 5993/90/53‬المتعلقة بسير‬
‫عمليات التحقيق العقاري ومعاينة حق الملكية العقارية والحقوق العينية األخرى عرفته أنه‬
‫إجراء ميداني يقوم به أعوان مكلفين تحت مسؤولية مدير الحفظ العقاري‪ ،‬على عقارات‬
‫الخواص غير ممسوحة‪ .‬كما نشير إلى أن نصوص التحقيق العقاري مستوحاة من النصوص‬
‫التي وضعتها اإلدارة الفرنسية مع القيام بعض التعديالت الجزئية‪.‬‬

‫‪ 1‬المادة ‪ 30‬المرسوم التنفيذي ‪.322-00‬‬

‫‪ 2‬حمدي باشا عمرا لمرجع السابق ص‪. 342‬‬
‫‪-29-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫إن هذا القانون من شأنه أن يسمح بتوفير في أسرع وقت ممكن سندات ملكية ‪ ،‬لها‬
‫مصدقيه وتكرس وضعيات شرعية ‪ ،‬غرضها تشجيع البناء خاصة السكن والنشاطات‬
‫الفالحية بتقديم القروض الرهنية‪ .‬إن الحقيق العقاري عكس المسح العام لألراضي ‪ ،‬يهدف‬
‫إلى تغطية إجباري وبصفة آلية جميع إقليم البلدية‪ ،‬أما اإلجراء الجديد هو اختياري وجزئي ‪،‬‬
‫حيث ال يعني إال الذين قدموا طلبا بذلك ‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬أهداف معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‬

‫جاء في مشروع قانون ‪ 72-70‬المتعلق بالتحقيق العقاري‪ ،‬بأنه يهدف إلى‬

‫إحداث إجراء معاينة حق الملكي العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق‬
‫عقاري‪ ،2‬وأن ضرورة اللجوء إلى إجراء خاص إلعداد سندات الملكية والمخططات‬
‫أصبحت حتمية نظ ار للحاجة المزايدة في الحصول عليها‪ ،‬ومن جهة أخرى تأخر أشغال‬
‫عملية مسح العام لألراضي والترقيم العقاري‪ ،3‬لم تكن متجاوبة بصفة سريعة للمتطلبات‬
‫الحالية‪ ،‬باإلضافة إلى الوضعية العقارية الموروثة عند االستقالل بحيث ‪ 3/1‬من‬
‫الملكيات التي ال تملك سندات وحدودها غير معينة ‪،‬فقد تعددت األهداف في مجملها‬
‫ليضع المشرع هذه اآللية لتطهير الملكية العقارية بهذه الوسيلة مما يعين التطرق إليها في‬
‫النقاط التالية‪:‬‬

‫‪-1‬معالجة ما خلفه العمل بعقد الشهرة من السلبيات‬

‫إن المالحظ لمشروع القانون ‪ “ 72-70‬إن السبب‪...‬الذي يجعل من اللجوء إلى‬

‫إجراء جديد إلعداد سندات الملكية إجباري‪ ،‬يمكن في المساوئ الجوهرية المالحظة في مجال‬
‫إعداد عقود الشهرة‪ ،‬عن طريق التقادم المكسب‪ ،‬المنصوص عنها في المرسوم ‪352-33‬‬

‫‪1‬عزوي حازم ‪-‬مذكرة شهادة الماجستير عقاري جامعة باتنة‬

‫‪ 2‬المادة ‪ 03‬من القانون ‪.04-02‬‬
‫‪ 3‬مداخلة أ بن دعاس سهام ‪-‬جامعة المدية‪.‬‬
‫‪-29-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المؤرخ في ‪ ."...9036/92/59‬اإلجراءات الواردة في النص السابق ذكره سطحية وسريعة‬

‫وبس يطة ال تستدعي تدخل أي ممثل من السلطات العمومية في الميدان ‪،‬حيث يتم استعماله‬
‫بصورة تعسفية وتسوية عمليات عقارية بطرق غير مشروعة باإلستالء على أمالك عقارية‬
‫عمومية وأمالك عقارية وقفية وحقوق عقارية ميراثيه‪ ،‬أي أن العقد يحرر سوى على‬
‫تصريحات طالب التحقيق ‪ ،‬موثقة بشهادة شاهدين هو من يختارهم بعد القيام بعملية النشر‬
‫في الجرائد الوطنية من طرف الموثق المختص إقليميا ‪ ،‬بمرور أربعة أشهر دون تسجيل أي‬
‫اعتراض من الغير‪ ،‬وأخي ار يتم تسجيله وشهره بالمحافظة العقارية ‪ ،‬ويشكل بذلك سند‬
‫الملكية‪.1‬‬

‫‪ -2‬مواكبة أطر سياسة االستثمار والقروض العقارية والرهنية‬

‫إن التطور االجتماعي و االقتصادي الكبير واالستثمار في البالد في السنوات األخيرة‬

‫وفي سبيل إنجاح سياسة االستثمار وسوق الرهن العقاري الموجه للسكن‪ ،2‬فقد دفعت‬
‫الضرورة إل تحديد الوضعية القانونية لألوعية العقارية واللجوء إلى آليات موازنة للمسح العام‬
‫لألراضي من أجل منح سندات الملكية تكون بمثابة ضمان وحيد للعملية اإلقتراضية والذي‬
‫يحتاج إلى المعرفة الدقيقة القانونية لألوعية العقارية محل االستثمار فال يمكن منح القروض‬
‫إال للمالكين الذين لهم سندات ملكية رسمية ‪.‬‬

‫كما أن آلية التحقيق العقاري ترفع من قيمة العقارات األمر الذي يسهل على المالك‬
‫الحصول على االئتمان المطلوب فينال القروض التي يحتاج إليها ‪ ،‬في مقابل رهن العقار أو‬
‫إنشاء تأمين عليه ‪ ،3‬ويترتب على كل هذ ا تنشيط االئتمان العقاري ‪ ،‬وبالتالي استثمار أكثر‬
‫لألموال العقارية مما يزيد في الدخل القومي للبالد ‪.‬‬

‫‪ 1‬حمدي باشا عمر المرجع السابق ص‪.340،‬‬

‫‪ 2‬كما جاء في كلمة رئيس الجمهورية‪ ،‬أمام مجلس الوزراء في ‪.4005/02/32‬‬
‫‪ 3‬جمال بوشناقة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪،‬دار الخلدونية‪،‬طبعة‪،4002‬ص‪.12‬‬
‫‪-25-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫وبالتالي تفعيل دور البنوك كمتعامل إستراتيجي في المجال االقتصادي الذي يدفع‬
‫بالضرورة عمليات للتمويل الذاتي للمشاريع االستثمارية المرتبطة أساسا بتحديد الوضعية‬
‫القانونية لألوعية العقارية الضامنة للقروض الممنوحة لألشخاص الوطنيين واألجانب‪.1‬‬

‫‪ -3‬الدعم واإلسراع في تعميم المسح العقاري على كافة التراب الوطني‬

‫تعتبر عملية المسح العقاري قمة السياسة العقارية‪ ،‬اعتبارها أداة دائمة لتطهير‬
‫الوضعية العقارية لمجمل التراب الوطني ‪،‬وهو هدف إستراتيجي من جهة ‪ ،‬ووضع حد لتعقد‬
‫الوضعية‬

‫الراهنة للعقارات والمعامالت العقارية‪ ،‬غير أن التأخر المعتبر للمسح العام لألراضي عبر‬
‫كامل التراب الوطني والنتائج الضعيفة له طيلة هذه المدة يبين عكس ذلك‪ .2‬ومنه بات من‬
‫الضروري إيجاد آليات مدعمة لهذه العملية بسبب األهمية البالغة لسندات الملكية ‪ ،‬خاصة‬
‫في إنجاز المشاريع االستثمارية ‪ ،‬لتمويلها عن طريق القرض الرهني‪.‬‬

‫ولهذه األسباب أسس المشرع الجزائري القانون رقم ‪ 95-93‬المؤرخ في ‪ 53‬فيفري‬

‫‪ 5993‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن‬
‫طريق تحقيق العقاري‪ ،‬الذي يتم بالموازاة مع عمليات إعداد مسح األراضي العام والترقيم في‬
‫السجل العقاري وصفة مستقلة عنها‪ ،‬مع تمثيل العقار في مخطط بياني يعد من قبل مهندس‬
‫خبير عقاري‪ ،‬وهذا بتعيين الحدود وبيان المساحة والحقوق العينية واألعباء المثقل بها أثناء‬
‫التحقيق العقاري‪.3‬‬

‫‪ 1‬حمدي باشا عمر‪،‬ا لمرجع السابق‪،‬ص‪.314،‬‬

‫‪ 2‬أ بن دعاس سهام‪،‬مداخلة حول التحقيق العقاري والمنازعات الناتجة عنه‪،‬جامعة المدية‪.‬‬
‫‪ 4‬التعليمة رقم‪،01‬المؤرخة في‪4000/06/42‬المتعلقة بسير عمليات التحقيق العقاري‪ ،‬صادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية‪.‬‬
‫‪-26-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -4‬تسوية الوضعية العقارية للملكيات التي لها سندات محررة قبل ‪1691/73/71‬‬

‫تنص المادة ‪ 95‬الفقرة ‪ 95‬من القانون ‪ 95-93‬على " أن يشمل هذا اإلجراء‬
‫العقارات التي ال يحوز أصحابها سندات ملكية أو التي حررت بشأنها سندات ملكية قبل ‪99‬‬
‫مارس ‪ 9039‬والتي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية "‪.‬‬

‫إن المشرع الجزائري حاول من خالل تحديد هذا التاريخ معالجة نظام الشهر‬
‫االختياري وما خلفه المرسوم رقم ‪ 909-20‬المؤرخ في ‪ 9020/99/59‬المتضمن إصالح‬
‫نظام الحفظ العقاري السابق‪ ،‬بحيث كانت الوضعية العقارية آنذاك تمتاز بعدم دقة عقود‬
‫الملكية‪ ،‬وال تعكس هوية األطراف‪ ،‬وجل المتعاملين والتعيين الدقيق للعقارات ومخططات‬
‫مسح جزئي غير واضحة والوثائق األصلية التي سلمت للمالكين‪. 1‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬شروط معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‬

‫عمال باألحكام التي جاءت بها المواد ‪ 96 ،95‬و‪ 92‬من قانون ‪ 95-93‬أن تأسيس‬
‫هذا اإلجراء واالستفادة منه يتطلب جملة من الشروط ‪ ،‬منها ما يخص العقار المعني‬
‫والطبيعة القانونية له‪ ،‬ومنها ما يتعلق بالحيازة و وضع اليد المكسب للملكية‪ ،‬وهذا ما سيتم‬
‫شرحه وفقا للترتيب التالي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن يكون العقار واقعا في بلدية غير ممسوحة‬

‫طبقا للمادة ‪ 95‬فقرة ‪ 99‬من قانون ‪ 95-93‬أن هذا اإلجراء يطبق على العقارات‬
‫التي لم تخضع لعمليات المسح العام ‪ ، 2‬وهذا أمر طبيعي أن يتم تأسيس هذا اإلجراء ليشمل‬
‫العقارات التي تأخرت بشأنها عملية المسح العام لألراضي المستحدثة بموجب األمر رقم‬

‫‪ 3‬محمودي عبد العزيز‪،‬آليات تطهير وتسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪،‬منشورات‬
‫بغدادي‪،‬الجزائر‪،4006،‬ص‪465‬‬
‫‪ 4‬وهو نفس الشرط الذي تم العمل به بموجب م‪03‬ف‪3‬من الرسوم ‪154/01‬المؤرخ في‪3601/05/43‬المتضمن سن إجراء‬
‫إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة‬
‫‪-22-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ 32-32‬المؤرخ في ‪،9032/99/95‬المتضمن إعداد مسح عام لألراضي وتأسيس السجل‬

‫العقاري الذي يحددا النطاق الطبيعي للعقارات على كل التراب الوطني‪ ،‬ويحدد الملكيات‬
‫بإعداد مخططات ووثائق مسحية تعطي التمثيل البياني إلقليم البلدية ويقسم العقار إلى أقسام‬
‫ومجموعات ملكية ووحدات عقارية طبيعية وقانونية ‪ ،‬ولقد نصت المادة ‪ 92‬من المرسوم‬
‫‪ 35-33‬المؤرخ في ‪ 9033/96/52‬على مشتمالت عملية إعداد المسح ‪،‬بحيث تعد عملية‬
‫ا لمسح الخطوة األساسية واالنطالقة األولى لنظام الشهر العيني الذي أعتمده المشرع‬
‫الجزائري‪ ،1‬ألنه بمجرد إتمام عملية المسح يسلم الدفتر العقاري كسند رسمي خاص بذلك‬
‫العقار أضف إلى ذلك أن كل من االجرائين يهدفان إلى تحقيق غاية واحدة وهي التطهير‬
‫الشامل للوضعية غير القانونية للعقارات ‪.‬‬

‫الشرط الثاني ‪:‬أن يكون العقار معدوم السند أو له سند ملكية محرر قبل ‪1691/73/ 71‬‬

‫بهذا الشأن تنص المادة الثانية الفقرة الثانية من قانون ‪ 95-93‬على أنه ‪ " :‬يشمل‬
‫هذا اإلجراء العقارات التي ال يحوز أصحابها سندات ملكية أو التي حررت بشأنها سندات‬
‫ملكية قبل أول مارس سنة ‪ 9039‬و التي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية "‬
‫يستخلص من هذه المادة أن هذا اإلجراء يشمل أوال العقارات التي ال يحوز أصحابها على‬
‫سندات ملكية‪ ،‬وعليه فكل شخص يملك عقا ار بموجب سند رسمي مشهر بالمحافظة العقارية‬
‫يكون غير معني إطالقا بهذا اإلجراء‪ ،‬و ثانيا أن هذا اإلجراء جاء لتطهير العقارات التي‬
‫حررت بشأنها سندات ملكية قبل ‪ 9039/96/99‬على اعتبار أن هذه السندات ليست لها‬
‫حجية اإلثبات المطلقة و تعتبر كمحررات عرفية ‪ ،‬ألنها عادة ما تكون قد حررت وفقا لنظام‬
‫الشهر الشخصي القديم ‪ .2‬ال يتضمن اغلبها البيانات األساسية الواجب ذكرها في العقد‬
‫الرسمي من اسم العقار وطبيعته‪ ،‬مساحته ‪ ،‬حدوده و أصل ملكيته‪ ،‬و بذلك أصبحت ال‬

‫‪ 1‬تقرير لنيل شهادة الليسانس في القانون العقاري حول التحقيق العقاري جامعة قسنطينة ‪،4034/3،4033‬ص‪.32-31‬‬
‫‪ 4‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪،‬إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية في التشريع الجزائري‪،‬دار هومة‪،،‬الجزائر‪،4006‬ص‪-433‬‬
‫‪.434‬‬
‫‪-22-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫تعكس الوضعية العقارية الحقيقية‪ ،‬حيث ثارت بشأنها الكثير من المنازعات أدت إلى في‬
‫بعضها إلى صدور إحكام لمن بيدهم هذه السندات رغم انتقال ملكية العقار عرفيا إلى مالكين‬
‫آخرين ‪.1‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يكون العقار تابعا لألمالك العقارية الخاصة‪.‬‬

‫حيث تنص المادة الثالثة من القانون‪ 95-93‬على أنه ‪":‬ال تطبق أحكام هذا القانون‬
‫على األمالك العقارية الوطنية بما فيها األراضي المسماة سابقا عرش و األمالك الوقفية" مع‬
‫العلم أن المادة ‪ 56‬من القانون رقم ‪ 52-09‬المؤرخ في ‪ 9009/99/93‬المتضمن التوجيه‬
‫العقاري المعدل والمتمم باألمر ‪ 53-02‬المؤرخ في ‪ ،9002/93/52‬قد أعطت تصنيفا‬
‫ثالثيا لألمالك العقارية‪ ،‬و منه فإن العقارات المعنية بتطبيق تدابير القانون ‪ 95-93‬هي‬
‫العقارات التابعة للملكية الخاصة‪ ،‬و عليه فإن قراءة المادة الثالثة أعاله يؤدي إلى استبعاد‬
‫العقارات التالية واستثنائها من مجال تطبيق هذا القانون و هي كالتالي‪:‬‬

‫‪-1‬األمالك العقارية الوطنية‬

‫األمالك العقارية الوطنية التابعة للدولة و مجموعاتها االقليمة (الوالية و البلدية)‪،2‬‬

‫كما استبعد المشرع الجزائري األمالك الوطنية الخاصة بما فيها أراضي العرش من مجال‬
‫تطبيق قانون التحقيق العقاري‪ ،‬ألن المادة ‪ 32‬من القانون رقم ‪ 52-09‬المعدل والمتمم‬
‫بالقانون ‪ 53-02‬فصلت في الطبيعة القانونية ألرض العرش وأتبعتها للملكية الخاصة‬
‫للدولة‪ ،3‬قد تم استثناؤها صراحة من تطبيق هذا اإلجراء‪ ،‬و يالحظ أن إضافة عبارة " بما‬
‫فيها األراضي المسماة سابقا عرش" هي إضافة في غير محلها باعتبار أن المشرع قد ألحقها‬
‫صراحة باألمالك الوطنية الخاصة‪ ،‬إال أن هناك من يذهب بالقول أن إضافتها ال تعني سوى‬

‫‪ 1‬محمودي عبد العزيز‪،‬المرجع السابق‪،‬ص‪102‬‬

‫‪ 2‬أنظر المادة ‪02‬من القانون ‪10-60‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪ 3‬حمدي باشا عمر المرجع السابق‪،‬ص‪.312‬‬
‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫استبعاد اإلشكاالت القانونية التي يطرحها هذا النوع من األراضي والتي يصعب حلها في‬
‫الكثير من المناطق في الوطن ‪،‬نظ ار لحيازتها أزيد من‪ 999‬سنة‪.‬‬

‫واستبعد المشرع أراضي العرش من تطبيق أحكام القانون ‪ ،95-93‬هو كون الكثير من‬
‫عقود الشهرة التي حررت على ضوء القانون رقم ‪ 625-36‬والتي شملت حتى أراضي‬
‫العرش‪.1‬‬

‫‪ -2‬األمالك العقارية الوقفية‬

‫ال يجوز اكتساب األمالك الوقفية بالتقادم عن طرق الحيازة مهما طالت حيازتها‪ ،‬إن‬
‫الملكية الوقفية أمرها محسوم بموجب المادة ‪ 92‬من قانون األوقاف رقم ‪ 99-09‬المؤرخ في‬
‫‪ 9009/92/53‬المتعلق باألوقاف المعدل والمتمم جريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 59‬سنة ‪،9009‬‬
‫والتي اعتبرت أن الوقف ليس ملكا لألشخاص الطبيعيين وال االعتباريين ويتمتع بالشخصية‬
‫المعنوية وال يمكن تملكه بالتقادم المكسب‪ ،‬وتبعا لذلك تم استبعادها منذ تطبيق هذا اإلجراء‪،‬‬
‫وذلك ما أيدته المحكمة العليا في إحدى ق ارراتها ‪.2‬‬

‫الشرط الرابع‪ :‬ويتضمن الشروط الخاصة بالحيازة‬

‫إن الحيازة القانونية الصحيحة في مفهوم المادة الرابعة والمادة الربعة عشر من هذا‬
‫القانون الجديد والتي تمكن صاحبها من الحصول على حق الملكية عن طريق التقادم‬
‫المكسب يجب أن تمارس وفقا ألحكام القانون المدني وذلك كما يلي‪:‬‬

‫‪ 1‬قرار رقم ‪ 5221‬مؤرخ في ‪،4004/04/33‬مجلة مجلي الدولة‪،‬العدد‪،04‬ض‪360‬‬

‫‪ 2‬قرار المحكمة العليا رقم ‪ 66120‬المؤرخ في ‪3602/03/31‬‬
‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -1‬يجب مراعاة قواعد الحيازة القانونية الصحيحة لالعتراف بالملكية‬

‫تنص المادة ‪ 92‬الفقرة ‪ 95‬من القانون ‪ 95-93‬على انه " يمكن كل شخص طبيعي‬
‫أو معنوي يمارس حيازة على عقار ‪ ،‬سواء بنفسه مباشرة أو بواسطة شخص آخر ‪ ،‬أو يحوز‬
‫سند ملكية كما هو مبين في المادة ‪ 95‬من نفس القانون ‪ ،‬أن يطلب فتح تحقيق عقاري‬
‫لمعاينة حق ملكيته وتسليمه سند ملكية ‪ ،"...‬وعليه فإن الحيازة التي اشترطها المشرع يجب‬
‫أن يراعى فيها توافر الركن المادي والمعنوي ‪ ،1‬بحيث يجب أن تكون الحيازة هادئة وعلنية‬
‫ومستمرة خالية من عيب الغموض واإلكراه و الخفاء وعدم االستمرار‪ .2‬ويمكن لكل شخص‬
‫أن يمارس في أراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقود ملكيتها أن يحصل على سند‬
‫حيازي يسمى بشهادة الحيازة يمكن أن تكون ضمن مرفقات طلب التحقيق العقاري‪ .3‬فيما‬
‫يخص تحديد مفهوم الحيازة والتقادم المكسب لم يأتي القانون ‪ 95-93‬بشيء جديد فالمرجع‬
‫األساسي والقانوني هو القانون المدني‪.‬‬

‫‪ -2‬ضرورة استكمال مدة الحيازة‪.‬‬

‫عملية االعتراف بالملكية للحائز المؤسسة على مفهوم المادة ‪ 92‬من قانون ‪95-93‬‬
‫يشترط من صاحب الطلب أن يكون قد استكمل مدة الحيازة المؤدية الكتساب العقار أو‬
‫الحق العيني العقاري ‪ ،‬ويكون ذلك إما بالتقادم المكسب لمدة ‪99‬سنوات عند توافر حسن‬
‫النية أو السند الصحيح أو‪ 92‬سنة في حالة التقادم الطويل‪ ،4‬وعليه يجب على المحقق‬
‫العقاري التأكد من عناصر الحيازة وله أن يستعين أثناء التحري بجميع الوثائق التي تدعم‬
‫إدعاءات الحائز بشان الحيازة الصحيحة‪ ،‬ومن بين ما يعتمد عليه المحقق ‪ :‬الشهادة‬
‫المكتوبة الصادرة من بعض المصالح(االستغالل‪ -‬االنتفاع‪ -‬السكن بالعقار المعين)‪،‬‬

‫‪ 1‬القانون المدني الجزائري‪،‬المود‪0‬إلى‪،016‬القانون إ م إ‪،‬المادة‪.542‬‬

‫‪ 2‬للمزيد أنظر عبان إيمان‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.63-06‬‬
‫‪ 3‬قانون التوجيه العقاري ‪، 45-60‬المادة ‪ 16‬منه‪.‬‬
‫‪ 4‬انظر المادة ‪ 042‬من القانون المدني ‪.‬‬
‫‪-23-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الشهادات الجبائية واجراء بعض البحوث والتحريات على مستوى المحافظة العقارية للتأكد‬
‫من وجود إشهار أو سند لهذا العقار‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪:‬إجراءات ومراحل معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري‬

‫تتم مراحل واجراءات معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري من طرف محقق‬
‫عقاري تحت إشراف المحافظ العقاري بالوالية وبسعي من طالب حق الملكية‪ ،‬ويمكن إتباع‬
‫هذا اإلجراء سواء لفائدة األفراد أو لفائدة الجماعة العمومية‪ .‬هذا اإلجراء يعد مسألة جوازيه‬
‫بمقتضاه يجوز لكل حائز بدون سند أن يبادر بطلب تحقيق عقاري يوجه إلى مصالح الحفظ‬
‫العقاري ألوالئي يتضمن طلب المعاينة القانونية والمادية بحسب الحالة لألمالك العقارية‬
‫والحقوق العينية المرتبطة بها‪ ،‬وتحديد مساحتها وموقعها ووضع معالم للحدود لها‪ ،‬وقبل‬
‫الخوض في مراحل هذا اإلجراء البد من ذكر بعض القواعد العامة التحضيرية وبعض‬
‫المبادئ اإلجرائية لهذه العملية ‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬القواعد العامة التحضيرية والمبادئ اإلجرائية لهذه العملية‬

‫قبل التطرق إلى مرحلة طلب التحقيق واإلجراءات التالية له هناك بعض القواعد‬
‫العامة التحضيرية البد من الوقوف عليها وهي‪:‬‬

‫‪ -1‬تنصيب خلية دائمة على مستوى مديرية المحافظة العقارية الوالئية‬

‫بما أن هذه العملية تتم تحت رقابة واشراف ومسؤولية مدير الحفظ العقاري ألوالئي‬
‫بهذه الصفة يتعين عليه السهر على توفير الشروط الضرورية لضمان حسن سير العملية‪،‬‬
‫ولهذا الغرض يتم الحرص على تنصيب خلية دائمة على مستوى المديرية وتمكينها بما يلي‪:‬‬

‫‪-20-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ ‬وضع في متناولها " الجهاز البشري المكلف بالقيام بالتحقيق العقاري" جميع‬
‫النصوص القانونية المنظمة لهذه العملية ودليل التحقيق العقاري المعد ألجل اإلجراء‪.‬‬
‫‪ ‬أن توفر لها جميع السجالت والمطبوعات الضرورية‪.‬‬
‫‪ ‬تثبيت برنامج اإلعالم اآللي المخصص لإلجراء مع توفير الدعم الالزم الذي‬
‫يساعدهم للقيام بمهمتهم‪.1‬‬

‫‪ -5‬مواصفات ومؤهالت المحقق العقاري‬

‫بما أن إجراء معاينة الملكية العقارية يقوده محقق عقاري تحت مسؤولية مصالح‬
‫الحفظ العقاري الوالئي ‪ ،‬وبالنظر إلى هذه المهمة ينبغي أن يكون المحقق رجال ذو قدرات‬
‫عالية وكفاءات مهنية جدية كتحصيل مجموعة من المعارف تكون ذات طابع قانوني و‬
‫يقتضي من المحقق أن يتصف بقدرات التنفيذ ويتجسد ذلك في القدرة على تطبيق القوانين‬
‫مع جمع وتحليل المعلومات ثم تحرير مختلف الوثائق‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تقديم طلب فتح تحقيق عقاري‬

‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 92‬والمادة ‪ 93‬من القانون ‪ 95-93‬يتضح انه يمكن إتباع‬
‫إجراءات التحقيق العقاري سواء لفائدة األفراد أو لفائدة الجماعة العمومية ويكون ذلك على‬
‫النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -1‬طلبات التحقيق العقاري الملتمس بصفة فردية ‪:‬‬

‫تنص المادة ‪ 92‬من القانون ‪ 95-93‬على انه ‪" :‬يمكن كل شخص طبيعي أو‬
‫معنوي ‪ ،‬يمارس حيازة على عقار‪ ،‬سواء بنفسه مباشرة أو بواسطة شخص‪ ،‬أو يحوز سند‬

‫‪ 3‬التعليمة رقم ‪ 01‬المؤرخة في ‪4000/06/42‬المتعلقة بسير عملية هذا االجراء‪،‬الصادرة عن م ع أ و‪،‬وزارة‬

‫المالية‪،4000،‬ص‪1‬‬
‫‪-39-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫ملكية كما هو مبين في المادة ‪ 95‬أعاله‪ ،‬أن يطلب فتح تحقيق عقاري كمعاينة حق ملكيته‬
‫وتسليمه سند ملكية"‪ ،‬كما تنص المادة ‪ 93‬الفقرة ‪ 99‬من نفس القانون أعاله على ما يلي‪:‬‬
‫"يتم فتح تحقيق عقاري بصفة فردية في أي وقت"‪ .‬ومن ثم فانه يحق لكل حائز لعقار معدوم‬
‫السند آو حرر بشأنه سند ملكية قبل أول مارس سنة‪ 9039‬أن يقدم طلب فتح تحقيق إلى‬
‫مدير الحفظ العقاري الوالئي ‪ ،‬حيث يحرر الطلب في استمارة نموذجية متضمن البيانات‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪ -‬اسم ولقب وتاريخ الميالد‪ ،‬جنسية ومهنة وعنوان صاحب الطلب‪.‬‬

‫‪ -‬الصفة التي يتصرف بها صاحب الطلب‪ ،‬إما حائ از واما مالكا فرديا او مالكا في الشيوع‬

‫‪ -‬كل األعباء واالرتفاقات السلبية وااليجابية التي قد تثقل العقار‪.1‬‬

‫كما يرفق الطلب بمخطط طوبوغرافيا للعقار‪ 2‬و كل وثيقة من شانها أن تسمح‬
‫لصاحب الطلب إثبات حقه بها‪ .‬وبعد ذلك يودع الطلب ومرفقاته بالمصلحة المختصة‪ ،‬حيث‬
‫يتم ترقيمه وتاريخ تسجيله في السجل الخاص ويستلم وصل إيداع يبين فيه الرقم التسلسلي‬
‫وتاريخ اإليداع ‪.3‬‬

‫‪ -2‬طلبات التحقيق العقاري الملتمس بصفة جماعية‬

‫تنص المادة ‪ 93‬الفقرة ‪ 5‬من قانون ‪ 95-93‬على انه ‪":‬غير انه يمكن فتح تحقيق‬
‫عقاري بصفة جماعية‪ ،‬في إطار انجاز برامج بناء آو تهيئة عقارية‪ ،‬ريفية او حضارية "‪،‬‬
‫يفهم من هذا النص أن الدولة عن طريق الوالية والبلدية هي التي تبادر بالتحقيق الجماعي‬

‫‪ 3‬أنظر المرسوم التنفيذي ‪322-00‬المؤرخ في ‪ 4000/05/36‬المتعلق بعمليات التحقيق وتسليم سندات الملكية‪،‬المادة‪-1‬ج ر‬
‫العدد‪ 42‬سنة ‪.4000‬‬
‫‪ 2‬المادة ‪ 2‬من المرسوم ‪.322-00‬‬
‫‪ 3‬أنظر المادة ‪ 32‬من القانون ‪، 04-02‬والتعليمة رقم‪ 01‬السابقة الذكر‪.‬‬
‫‪-39-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫في إطار انجاز بناء آو تهيئة عقارية ريفية او حضارية‪ ،‬الهدف من ذلك تفادي عرقلة إنجاز‬
‫هذه البرامج وتسوية وضعية العقارات بالمناطق المعنية من اجل تحديد مالكي هذه‬
‫العقارات‪ .1‬وبالرجوع إلى المادة ‪ 93‬من القانون أعاله‪ ،‬فإن التحقيق العقاري الذي يفتح‬
‫بصفة جماعية يكون بمقتضى قرار يتخذه الوالي بمبادرة منه آو من رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي المختص إقليميا‪ ،‬بعد اخذ أري كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي‪،‬‬
‫وحسب الحالة مسؤول البناء او المصالح الفالحية للتأكد من قابلية االراضي النجاز برامج‬
‫البناء‪ ،‬وعدم المساس باألراضي الفالحية الخصبة وينشر القرار في سجل العقود اإلدارية‬
‫للوالية‪.2‬‬

‫‪ -6‬دراسة الطلب وتعيين المحقق العقاري ‪:‬‬

‫بعد ايداع الطلب وتسجيله يقوم مدير الحفظ العقاري الوالئي بفحص الطلب ودراسته‬
‫دراسة اولية وهذا من أجل التأكد من أن الغقار محل الطلب ليس موضوع أشغال المسح وأن‬
‫الطلب يحتوي على مرفقاته ‪ ،‬يقرر بعد ذلك إمكانية قبول الطلب آو رفضه‪.‬‬

‫‪ -‬في حالة القبول يتخذ مقرر فتح تحقيق عقاري ‪،‬هذه البيانات حددتها المادة ‪ 93‬من‬
‫المرسوم التنفيذي ‪ 923-93‬ويرسل خالل شهر واحد ابتداءا من تاريخ استالم الطلب إلى‬
‫رئيس المجلس الشعبي البلدي قصد إلصاقه بمقر البلدية لمدة ‪ 92‬يوما قبل تنقل المحقق‬
‫العقاري إلى عين المكان‪.3‬‬

‫‪ -‬في حالة الرفض يبلغ صاحب الطلب بذلك على مطبوع مطابق للنموذج المرفق‪.‬‬

‫‪ 1‬نذير بيوت‪ ،‬االجتهاد القضائي للغرفة القضائية‪،‬الجزء ‪1‬قسم الوثائق للمحكمة العليا ‪.4030،45‬‬
‫‪ 2‬المرسوم السابق ‪,‬المادة ‪ 5‬منه‪.‬‬
‫‪ 3‬أنظر المادة ‪ 00‬من المرسوم السابق‪.‬‬
‫‪-35-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫وعليه وبمجرد قبول الطلب يصدر مدير الحفظ العقاري الوالئي مقرر تعيين المحقق‬
‫العقاري من ضمن أعوان سلك مفتشي أمالك الدولة ‪ ،‬حيث تبدأ مهمته بمجرد تبليغه مقرر‬
‫فتح التحقيق وهي نفسها سواء تعلق األمر بطلب فتح التحقيق العقاري الملتمس بصفة فردية‬
‫او بصفة جماعية‪ ،‬وتنتهي مهمته حين إتخاذ مقرر الترقية‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مهام المحقق العقاري‬

‫أوال ‪ :‬جمع كل الوثائق المرسومة والمكتوبة التي تسمح بتعيين العقار المعني بالتحقيق‬
‫واالطالع عليها السيما ‪ :‬مخطط البلدية و محضر وضع المعالم و المخططات الخاصة‬
‫المعدة من طرف مسح األراضي ‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬المعاينة الميدانية‬

‫عند وصوله إلى الميدان يقوم بإثبات هوية األشخاص مع تشخيص العقار ثم العالقة‬
‫بين الملتمس والعقار‪ ،‬وبالتزامن مع ذلك يقوم بجمع الشهادات وأقوال الشهود‪ ،‬مع استقبال‬
‫المعترضين‪ ،‬وفي كل األحوال يقوم بضبط حدود العقار بعد مقارنة المخطط الملحق بالطلب‬
‫مع الواقع الميداني‪ ،‬وكذلك التحقيق القانوني بشان المدعي بالملكية العقارية بالتقادم المكسب‬
‫وفي األخير يحرر بطاقة العقار‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬تحرير المحضر المؤقت للتحقيق العقاري‬

‫طبقا للمادة ‪ 99‬فقرة ‪ 96‬من القانون ‪ 95 – 93‬والمادة ‪ 95‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 923 – 93‬يقوم المحقق بتحرير محضر مؤقت خالل ‪ 92‬يوما على األكثر بعد تاريخ تنقله‬
‫إلى عين المكان يسجل فيه نتائج تحقيقه‪ ،2‬ثم تنشر نسخه منه عن طريق اللصق لمدة ‪69‬‬

‫‪ 1 .‬التعليمة رقم‪ 1‬السابقة الذكر‪.‬‬

‫‪2‬كتيب تقنيات التحقيق الغقاري‪،‬وحدة التكوين المركزية‪،‬م ع أ و‪،‬وزارة المالية‪،‬سبتمبر‪،4002‬ص‪.52‬‬
‫‪-36-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫يوما في مقر بلدية موقع العقار‪،‬لكي يطلع عليه الجمهور و ذلك قصد تقديم االعتراضات‬
‫المحتملة‪ ،‬وتبدأ المدة المقترحة لالعتراضات التي تساوي ‪ 69‬يوما بعد ثمانية أيام من بداية‬
‫مدة لصق المحضر المؤقت يقوم خاللها المحقق بتسجيل كل ما يثار من اعتراضات في‬
‫سجل خاص‪ ،‬ويمكن للمحقق العقاري عند االقتضاء أن ينتقل من جديد إلى الميدان قصد‬
‫دراسة تلك االعتراضات‪ ،‬ثم يحرر بشأنها تقرير مفصل يرسل إلى مدير‪،‬الحفظ العقاري‬
‫الوالئي‪.1‬‬

‫رابعا‪ :‬جلسة الصلح‪.‬‬

‫طبقا للمادة ‪ 95‬من القانون ‪ 95-93‬يحدد المحقق العقاري جلسة للصلح بين‬
‫مدعي الحيازة والمعترضين عليها‪ ،‬فإذا توصل اإلطراف الى اتفاق يحرر محض ار بذلك‪،‬‬
‫يكون ملزما ألطرافه‪ ،‬أما إذا باءت المحاولة بالفشل يحرر بذلك محضر عدم الصلح‪ ،‬يبلغ‬
‫لألطراف‪ ،‬مبينا فيه أن إجراء التحقيق العقاري تم توقيفه إلى غاية صدور الحكم النهائي‬
‫وحينها يلزم جميع األطراف بتنفيذ منطوق الحكم بحسب ما إذا كان لصالح طالب التحقيق أو‬
‫ضده ‪ ،‬وان للمعترض الذي قدم اعتراضا المبادرة برفع دعوى قضائية خالل مدة شهرين‬
‫ابتداءا من تاريخ تسليمه المحضر المذكور أعاله‪ .‬ويحدد االختصاص القضائي على الوجه‬
‫اآلتي‪:‬‬

‫‪ -1‬إذا كان النزاع بين أشخاص طبيعيين او أشخاص معنوية خاضعين للقانون الخاص‪،‬‬
‫يعقد االختصاص إلى المحاكم العادية – القسم العقاري‪ ،2‬أما االختصاص المحلي وطبقا‬
‫للمادة‪ 9/92‬من ق أ م د يكون للمحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها العقار محل الدعوى‪.‬‬

‫‪ 1‬أنظر المادة ‪33‬ف‪،4‬من القانون‪،04-02‬والمادة‪32‬ف‪،4‬من المرسوم التنفيذي ‪.322-00‬‬

‫‪ 2‬انظر المادة‪،14‬ق إ م إ‬
‫‪-32-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ -2‬أما إذا كان احد أطراف النزاع شخصا معنويا عاما ذو طابع إداري فانه وطبقا للمادة‬
‫‪ 399‬من قانون إ م د فاالختصاص يؤول إلى المحكمة اإلدارية‪ ،‬وفي الحالتين فان آجال‬
‫رفع الدعوى هي شهرين من تاريخ تسلم محضر عدم الصلح‪ ،‬وذلك ما تقتضي به المادة ‪95‬‬
‫من القانون ‪. 95-93‬‬

‫ليقوم بشهر دعواه العقارية بالمحافظة العقارية واذا تم شهر الدعوى في المدة‬
‫المحددة يخبر مدير الحفظ العقاري الملتمس بتعليق إجراءات التحقيق إلى حين صدور حكم‬
‫قضائي نهائي‪ ،‬كما يخبر الوالي ورئيس المجلس الشعبي البلدي المعنيين إذا كان التحقيق‬
‫يدخل في إطار عملية جماعية ‪ ،1‬وفي حالة ما إذا لم تقدم عريضة الدعوى لإلشهار في‬
‫اآلجال المذكورة أعاله يستمر التحقيق العقاري طبقا ألحكام المادة ‪ 96‬أعاله‪. 2‬‬

‫خامسا‪ :‬إعداد وتحرير المحضر النهائي‬

‫في حالة عدم وجود أي اعتراضات وبعد االنتهاء من إجراءات التحقيق العقاري يحرر‬
‫المحقق العقاري محض ار نهائيا يسجل فيه نتائج التحقيق الذي قام به‪ ،‬وعليه يقوم المهندس‬
‫الخبير العقاري على الفور وبحضور المحقق برسم معالم حدود العقار والمخطط الطوبوغرافي‬
‫باإلشارة إلى معالم الحدود ورقم الوحدة العقارية ثم يسلمه للمحقق العقاري‪ ،‬ويعتبر المحضر‬
‫حجة إلى حين إثبات العكس فيما يتعلق بإثبات حق الملكية ‪ ،‬ويتم التقيد بمنطوق الحكم او‬
‫القرار النهائي في حالة رفع دعوى قضائية‪ 3‬ثم يتم إيداعه إلى مدير الحفظ العقاري الوالئي ‪.‬‬

‫‪ 1‬انظر المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي ‪.322-00‬‬

‫‪ 2‬انظر المادة ‪ 36‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪ 3‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬المرجع السابق‪،‬ص‪.442‬‬
‫‪-32-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الفرع الرابع ‪:‬عملية إصدار وتسليم سند الملكية‬

‫هذه العملية تعتمد على تدخل مدير الحفظ العقاري ألوالئي والمحافظ العقاري كل‬
‫حسب اختصاصه حيث يعهد لألول بإعداد مقرر االعتراف أو مقرر الترقيم ‪ ،‬ويقوم الثاني‬
‫بتنفيذه‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬صالحيات مدير الحفظ العقاري الوالئي في إعداد وتسليم سند الملكية‬

‫بعد انتهاء المرحلة األولى من التحقيق العقاري يتولى مدير الحفظ العقاري ألوالئي‬
‫تقدير إصدار مقرر الترقيم الذي يكرس بصفة نهائية حق الملكية ومن اجل ذلك‪ ،‬يتولى على‬
‫الخصوص العمليات التالية‪:‬‬

‫‪ -9‬في حالة التحقيق االيجابي‬

‫إذا لم يسجل أي اعتراض ونتج عن التحريات التي قام بها المحقق العقاري أن‬
‫صاحب الطلب يمارس حيازة من شانها ان تسمح له بالحصول على حق الملكية عن طريق‬
‫التقادم المكسب طبقا ألحكام القانون المدني‪ ،‬فانه يعترف له بأحقيته على العقار محل‬
‫التحقيق ‪ ،1‬حيث يصدر مقر ار يتعلق بالترقيم العقاري يكون باسم المالك المعني للعقار‪،2‬‬
‫يتضمن هذا المقرر اإلشارة إلى هوية المالك وتعيين العقار وحدوده بدقة وفقا لمخطط المسح‬
‫المعد من قبل الخبير المهندس العقاري ‪ ،‬ثم يرسل إلى المحافظ العقاري المختص إقليميا‬
‫قصد تنفيذه‪.‬‬

‫‪ 1‬أنظر المادة ‪ 32‬من قانون ‪،04-02‬المتعلق بالتحقيق العقاري ‪.‬‬

‫‪ 2‬انظر المادة ‪ 35‬من القانون ‪، 04-02‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪-33-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫‪ 2‬ـ حالة التحقيق الغير مجدي‬

‫بالرجوع الى المادة ‪ 93‬من القانون ‪ 95-93‬إذا لم يفض التحقيق العقاري إلى نتيجة‬
‫تسمح له بالحصول على حق الملكية‪،‬يعد بذلك مقر ار مسببا يتضمن رفض الترقيم العقاري‬
‫‪،‬يبلغ إلى المعني أو الوالي في اجل أقصاه ستة اشهر ابتداء من تاريخ إيداع الطلب‪،‬ومنه‬
‫يجوز الطعن في مقرر رفض الترقيم العقاري أمام المحكمة اإلدارية طبقا للمادة ‪ 399‬وما‬
‫بعدها من ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬د خالل اآلجال المقررة قانونا والمحددة في المادة ‪95‬الفقرة ‪ 95‬من القانون‬
‫‪93‬ـ‪.95‬‬

‫ثانيا‪ :‬صالحيات المحافظ العقاري‬

‫تنص المادة ‪ 95/92‬من القانون ‪93‬ـ‪ 95‬على انه‪" :‬يرسل مقرر الترقيم العقاري‬
‫للمحافظ العقاري المختص إقليميا قصد التنفيذ"‪ ،‬ومنه فإن عملية التنفيذ أوكلت للمحافظ‬
‫العقاري الذي يقوم بإعداد السند الذي يشكل مجرد تنفيذ لمقرر الترقيم العقاري ‪ 1‬وذلك بعد أن‬
‫يقوم بالترقيم العقاري بمعنى شهر الحقوق المعاينة أثناء التحقيق في السجل العقاري ‪ ،‬وذلك‬
‫بالتأشير على مجموعة البطاقات العقارية المؤقتة‪ ، 2‬وعلى إثر اإلشهار يقوم المحافظ‬
‫العقاري بإعداد سند الملكية طبقا للنموذج المرفق في المادة ‪ 59‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،926-93‬ثم يرسله إلى مدير الحفظ العقاري ألوالئي لغرض تسليمه لصاحب طلب‬
‫التحقيق وذلك ما تقضي به المادة ‪ 93‬من القانون ‪ 93‬ـ‪ ،95‬وفي األخير يحتفظ بمديرية‬
‫الحفظ العقاري بكل تحقيق عقاري مغلق‪ ،‬ملف يحتوي على مجمل الوثائق المجمعة والمعدة‬
‫أثناء التحقيق وبحسب الحالة أما نسخة من سند الملكية المتضمن تأشيرة الشهر العقاري واما‬
‫نسخة مقرر رفض الترقيم وترتب حسب كل بلدية‪.‬‬

‫‪1‬عبان إيمان ‪،‬المرجع السابق‪،‬ص ‪.320‬‬

‫‪2‬انظر المادة ‪،40‬من المرسوم ‪.322 - 00‬‬
‫‪-33-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬المنازعات الناجمة عن التحقيق العقاري‬

‫أثناء تطبيق القانون ‪ 95-93‬المتضمن تأسيس إجراء المعاينة‪،‬والمرسوم التطبيقي رقم‬

‫‪ 923-93‬المعلق بعمليات التحقيق العقاري بترتب عنهما احتجاجات وشكاوى واعتراضات‬
‫‪،‬مما يستدعي عرضها على الجهات القضائية المختصة ‪ ،‬للفصل فيها منها ما تعود إلى‬
‫القضاء العقاري‪ ،‬ومنها ما يرجع إلى القضاء اإلداري‪ ،‬ومنها ما يختص به القضاء الجزائي‬
‫وهذا سنتعرض إليه في الفروع التالية ‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي العقاري‬

‫يجب على المحقق العقاري التأكد من وقائع الحيازة عند وجوده في الميدان ‪،‬وقد تنشأ‬
‫نزاعات بين المالك في هذا الشأن‪ ،‬أو الحائزين المجاورين الذين يمكن له تقديم اعتراضات‬
‫أمام العون ‪ ،‬أو بالسجل الخاص بذلك ‪،‬على مستوى المصالح الوالئية للحفظ العقاري‪، 1‬بعد‬
‫أن يتم تحرير المحضر المؤقت ويتم إعالمه للجمهور‪ ،‬عن طريق اللصق وخالل المدة‬
‫المحددة لتلك االحتجاجات والقدرة ب‪ 69:‬يوم حيث يحدد المحقق العقاري جلسة للصلح‬
‫خالل ‪ 93‬أيام على األكثر من تاريخ تقديم االعتراضات‪ ،‬واذا أقتضى األمر االنتقال من‬
‫جديد إلى الميدان ‪،‬قصد دراسة االحتجاجات‪.‬‬

‫يحرر المحقق العقاري إذا ما أفضت محاولة الصلح إلى اتفاق‪ ،‬في الحين محضر‬
‫صلح ويتمم عملية التحقيق العقاري ‪،‬أما إذا جاءت محاولة الصلح بالفشل يقوم المحقق‬
‫العقاري حينها بتحرير محضر عدم الصلح بين اإلطراف‪ ،‬يبين فيه توقيف إجراءات التحقيق‬
‫إلى غاية صدور قضائي نهائي‪ .‬وقد يكون موضوع النزاع منصب على الطعن في مدى‬
‫مشروعية حيازة الحائز الفعلي لتخلف أحد األركان‪ ،‬أو عدم تحقق مواصفاتها القانونية‪ ،‬أو‬
‫معيبة‪.‬‬

‫‪1‬انظر المادة ‪ 33‬من القانون ‪ 04-02‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪-33-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫وترفع الدعوى من قبل المعترض المالك أو الحائز‪ ،‬أمام الجهة القضائية المختصة‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫وهذا‬ ‫في القسم العقاري ‪،‬كونها دعوى منصة على عقار سواء دعوى ملكية أو دعوي حيازة‬
‫‪2‬‬
‫‪،‬في أجل شهرين‬ ‫بالمحكمة الواقع في دائرة اختصاصها العقار محل المعاينة أو التحقيق‬
‫حسب نص المادة ‪ 95‬الفقرة ‪ 6‬من القانون ‪ 95-93‬مع وجوب شهر هذه الدعوى بالمحافظة‬
‫العقارية تحت طائلة عدم قبولها شكال‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي اإلداري‬

‫يختص القضاء اإلداري بعدة منازعات بالتحقيق العقاري أهمها ‪:‬‬

‫‪ -1‬الدعوى اإلدارية المرفوعة ضد المدير الوالئي للحفظ العقاري‬

‫إذا لم يفض التحقيق العقاري إلى نتيجة يقوم مدير الحفظ العقاري الوالئي بتحرير‬
‫واعداد مقرر رفض الترقيم مع التسبيب‪ ،‬و يبلغ إلى المعني أو المعنيين الحائزين على‬
‫اإلجراء الفردي أو الوالي عند اإلجراء الجماعي للتحقيق العقاري‪ ،‬يكون هذا المقرر قابال‬
‫للطعن فيه باإللغاء أمام الجهات القضائية اإلدارية المختصة و هنا يجب أن تراعى جملة‬
‫من الشروط الشكلية لرفع دعوى اإللغاء و كذا شروطها الموضوعية‪ ،‬إذ يجب أن يبنى طلب‬
‫اإللغاء بناء على أحد عيوب القرار اإلداري‪ ،‬مع مراعاة أحكام المادة ‪ 399‬من قانون‬
‫اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪ ،‬فإن دعوى إلغاء الق اررات اإلدارية في هذه الحالة من‬
‫اختصاص المحكمة اإلدارية ‪.‬‬

‫وفيما يخص االختصاص اإلقليمي لمحكمة اإلدارية‪ ،‬فقد أحالتنا المادة‪ 396‬من‬
‫قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية إلى تطبيق المادة ‪ 63‬منه و التي خولت االختصاص‬
‫اإلقليمي للجية القضائية التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه وعليه هذه الحالة موطن‬

‫‪1‬انظر المادتين ‪533‬و‪ 534‬من ق إ م إ‪.‬‬

‫‪2‬انظر المادتين ‪20‬و‪ 530‬من ق إ م إ‬
‫‪-30-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫مدير الحفظ العقاري الوالئي هو مدير المحافظة العقارية الموجودة عمى مستوى الوالية التي‬
‫تم فيها إجراء التحقيق العقاري سواء الفردي أو الجماعي‪.‬‬

‫‪ -2‬الدعوى اإلدارية الموجهة ضد المحافظ العقاري‬

‫تنص المادة ‪ 93‬الفقرة األولى من القانون ‪ 95-93‬على انه‪ " :‬يقوم المحافظ العقاري‬
‫بالترقيم العقاري وذلك بنشر الحقوق المعاينة أثناء التحقيق العقاري في المجال العقاري‪،‬‬
‫وعليه فإن عملية الشهر المنصوص عليها في هذا النص تؤدي إلى سند الملكية للحائز‬
‫المستفيد من إجراءات معاينة الملكية عن طريق تحقيق عقاري رغم وجود سند ملكية مشهر‬
‫للغير‪ ،‬أو الحق العيني العقاري المعني بالمعاينة‪ 1‬وهنا يمكن للمالك الحقيقي رفع دعوى‬
‫قضائية أمام المحكمة اإلدارية المختصة إقليميا و نوعيا ‪ ،‬يطلب فيها التعويض عن أخطاء‬
‫المحافظ العقاري " دعوى المسؤولية اإلدارية " باعتبار المحافظة العقارية مرفقا عموميا‪ ،‬و‬
‫ذلك في أجل سنة من تاريخ اكتشاف الخطأ‪ ،‬و يتقادم الحق في رفع الدعوى بمرور ‪ 92‬سنة‬
‫من تاريخ ارتكاب الخطأ‪ ،‬إذ أن الدولة مسؤولة عن األخطاء التي يرتكبها المحافظ العقاري‬
‫أثناء تأدية مهامه‪ ،‬ويبقى للدولة الحق في الرجوع على المحافظ العقاري في حال ارتكابه‬
‫خطأ جسيم‪.2‬‬

‫‪ -3‬دعوى المحافظ العقاري الوالئي إللغاء الترقيم العقاري‬

‫في حالة اكتشاف ترقيم على أساس تصريحات غير صحيحة‪ ،‬أو تقديم وثائق مزورة‬
‫يقوم مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي برفع دعوى قضائية للمطالبة بإلغاء الترقيم‬
‫العقاري المعني ويمكن له تقديم شكوى أمام وكيل الجمهورية لمباشرة الدعوى العمومية بناءا‬
‫على التصريحات الكاذبة أو الوثائق المزورة التي تقدم بها الحائز المستفيد من عملية الترقيم‬
‫العقاري نتيجة للمعاينة و التحقيق الميداني‪ ،‬بحيث يقتضي إثبات هذه الوقائع ذات الوصف‬

‫‪ 1‬د‪ /‬محمودي عبد العزيز‪،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 112‬‬

‫‪2‬طبقا لنص المادة ‪ 41‬من االمر ‪22-25‬‬
‫‪-39-‬‬
 ‫اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح العقاري‬ ‫الفصل الثاني‪:‬‬

‫الجزائي ضرورة الحصول على حكم جزائي نهائي يقضي بإدانة الحائز بتهمة التصريحات‬
‫الكاذبة أو التزوير واستعمال المزور‪ .1‬بحيث يستند المحافظ العقاري على هذا الحكم‬
‫القضائي الجزائي لرفع و تدعيم دعوى إلغاء الترقيم العقاري التي ستباشر أمام المحكمة‬
‫اإلدارية المختصة‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي الجزائي‬

‫بالرجوع إلى المادة ‪93‬من القانون رقم ‪ 95-93‬نجدها تنص على أنه في حالة‬
‫اكتشاف ترقيم تم على أساس تصريحات غير صحيحة أو تقديم وثائق مزورة ‪ ،‬يقوم مسؤول‬
‫مصالح الحفظ العقاري الوالئي برفع دعوى قضائية للمطالبة بإلغاء الترقيم العقاري المعني‬
‫ويقدم شكوى أمام وكيل الجمهورية لتحريك الدعوى العمومية‪ .‬وعليه فقد منح الحق لمدير‬
‫الحفظ العقاري الوالئي لرفع شكوى أمام وكيل الجمهورية في حالة تقديم الحائز المستفيد من‬
‫عملية الترقيم العقاري تصريحات كاذبة أو وثائق مزورة ‪ 2‬والتي يتم مقضاته على أساسها‪.‬‬

‫يحق للمدير الوالئي للحفظ العقاري تحريك الدعوى العمومية بإعتباره رئيس الهيئة‬
‫المشرفة على عملية التحقيق العقاري‪ ،‬كان من المفروض توسيع صالحياته واعطائه الحق‬
‫في تحريك الدعوى العمومية خصوصا لكل متضرر من عملية الحصول على سند الملكية‬
‫على تصريحات مزورة‪ ،3‬وب صدور حكم جزائي نهائي يحق للمحافظ العقاري باتخاذ كل‬
‫التدابير بما فيها رفع دعوى قضائية أمام المحكمة اإلدارية المختصة إللغاء الترقيم العقاري‬
‫السابق‪.‬‬

‫‪1‬د‪/‬عبد العزيز محمودي‪،‬المرجع السابق ‪،‬ص‪.16‬‬

‫‪2‬التعليمة رقم ‪ 01‬المؤرخة في ‪. 4000/06/42‬‬
‫‪3‬د‪/‬عبد العزيز محمودي‪،‬المرجع السابق ‪،‬ص‪120.‬‬
‫‪-39-‬‬
‫خـــاتمــة‬
 ‫خاتمــــــــــــة‬

‫إن تبني المشرع الجزائري نظام الشهر العيني الذي يقوم على جملة من األسس‬
‫والمبادئ التي تضمن استقرار الملكية العقارية وتطهيرها وتمكين أصحابها على الحصول‬
‫على دفاتر عقارية ومخططات نظامية تماشيا مع النهج الجديد الذي فرضته األحداث من‬
‫خالل النصوص والقوانين التي تم إصدارها‪.‬‬

‫إن صدور األمر ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 7757/71/75‬المتضمن إعداد مسح لألراضي‬

‫العام وتأسيس السجل العقاري ‪ ،‬الذي هو عبارة عن إنجاز ميداني وتقنية هدفها تحديد‬
‫الملكيات العقارية وال شك أن استكمال عملية المسح كانت بالضرورة تهدف إلى تطهير‬
‫الوضعية العقارية إال أنها استغرقت وقت طويل رغم الجهود المبذولة و يرجع إلى التكاليف‬
‫الباهظة ونقص الموارد البشرية التي من شأنها تضعيف األداء نتج عنها تأخر عملية المسح‬
‫ولم تصل إلى الهدف والغاية المسطرة‪ ،‬وهذه النسبة الضئيلة للمسح جعلت المالك والحائزين‬
‫يشعرون بعدم االستقرار العقاري على أمالكهم‪.‬‬

‫وهذا ما يجيبنا على اإلشكالية المطروحة حيث أنه الستكمال عملية المسح ال بد من‬
‫الب حث عن ميكانيزمات وأدوات جديدة إلنجاز عملية التطهير العقاري ومن أهم هذه اآلليات‬
‫شهادة الحيازة الذي حددها المرسوم التنفيذي رقم ‪ 177-77‬المتضمن تحديد كيفيات إعدادها‬
‫وتسليمها والمادة ‪97‬من قانون التوجيه العقاري ‪ 17-79‬المؤرخ في ‪ 7779/79/71‬والمعدل‬
‫والمتمم باألمر ‪ 12-77‬المؤرخ في ‪ 7777/97/17‬يضمن تسليم سند حيازي وتكوين سجل‬
‫عقارية‪ ،‬أما القانون ‪ 91-95‬المؤرخ في ‪ 1995/95/15‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة‬
‫حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية والذي يتم بصفة اختيارية وكل من اآلليتين تتم‬
‫في األراضي غير ممسوحة‪.‬‬

‫نقيم مدى نجاعة هذه اآلليات عمليا في استكمال عملية المسح والوصول إلى تطهير‬
‫الوضعية العقارية للملكية العقارية الخاصة ‪ ،‬مما لها من أهمية كبيرة في تطوير االقتصاد‬

‫‪72‬‬
 ‫خاتمــــــــــــة‬

‫الوطني وتشجيع االستثمار الداخلي واألجنبي ‪،‬وتلبية حاجيات المواطنين من سكن وعلى‬
‫التداول العقاري بكل ائتمان و يضمن للدولة الضرائب العقارية‪.‬‬

‫وألجل تحقيق نتائج أفضل وأحسن و فعالة يستوجب إصدار قوانين ومراسيم وخلق‬
‫آليات أخرى إلنجاح عملية التطهير العقاري الشامل عبر كامل التراب الوطني وفي آجال‬
‫قصيرة و بتكاليف أقل من جهة ومن جهة أخرى التحلي بروح المسؤولية وتغلب اإلدارة‬
‫الجزائرية على البيروقراطية‪ ،‬وسياسة التسيير المركزي‪ .‬كلها تثقل وتيرة التطهير والعمل على‬
‫خدمة الصالح العام و الخاص‪.‬‬

‫‪73‬‬
‫المــراجــع‬
 ‫المراجــــــع‬

‫القوانيـــن ‪:‬‬

‫المتعلق بالتهيـة والتعمير‪ ،‬معدل‬ ‫‪ .1‬القانون ‪ 90-09‬المؤرخ في ‪0991/01/10‬‬

‫ومتمم‪.‬‬
‫‪ .9‬القانون ‪ 09-09‬المؤرخ في ‪ 1009/19/91‬المتضمن االمالك الوطنية المعدل‬
‫والمتمم‪.‬‬
‫‪ .0‬القانون المدني الجزائري المعدل والمتمم بموجب القانون ‪ 90-90‬المؤرخ في‬
‫‪.9990/90/10‬‬
‫‪ .4‬قـانون االجراءات المدنية واالدارية‪ ،‬المعدل والمتمم بموجب القانون ‪ 90-90‬المؤرخ‬
‫في ‪.9990/99/90‬‬
‫‪ .0‬القانون ‪ 90-09‬المؤرخ في ‪ 1009/11/10‬يتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬المعدل والمتم‪.‬‬
‫‪ .6‬القانون ‪ 99-90‬المؤرخ في ‪ 9990/99/90‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق‬
‫الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري‪.‬‬

‫األوامــــــــــــر‪:‬‬

‫‪ .1‬األمر‪ 04-00‬مؤرخ في ‪ 1000/11/19‬يتضمن إعداد مسح األراضي وتأسيس‬

‫السجل العقاري‪.‬‬
‫‪ .9‬االمر رقم ‪ 106-66‬المؤرخ في ‪ 1066/96/90‬يتضمن قانون العقوبات المعدل‬
‫والمتمم‪.‬‬
‫‪ .0‬قرار رقم ‪ 0060‬مؤرخ في ‪،9999/99/11‬مجلة الدولة‪،‬ع‪.99‬‬
‫‪ .4‬قرار المحكمة العليا رقم ‪ 00069‬المؤرخ في ‪.1006/91/10‬‬

‫‪74‬‬
 ‫المراجــــــع‬

‫المراسيـــم ‪:‬‬

‫‪ .0‬المرسوم ‪ 176/91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪ 1991‬المتضمن تحضير شهادة التعمير‬

‫ورخصة التجزئة وتسليم ذلك‪،‬المعدل والمتمم‪ ،‬ج ر‪،‬ع‪.0990، 12‬‬
‫‪ .9‬المرسوم ‪ 69-06‬و معدل ومتمم بالمرسوم ‪ 499-04‬المؤرخ في ‪،1004/19/94‬‬
‫معدل ومتمم بموجب المرسوم التنفيذي ‪ 100-09‬المؤرخ في ‪ 1009/94/90‬المتعلق‬
‫بتأسيس السجل العقاري ‪.‬‬

‫السجـل‬ ‫بتأسيـس‬ ‫المتعلق‬ ‫في‪0962/13/12‬‬ ‫المؤرخ‬ ‫‪23-62‬‬ ‫‪ .3‬المرسوم‬

‫العقـاري‪.‬المعدل والمتمم‪.‬‬

‫‪ .4‬المرسوم التنفيذي ‪ 134-99‬مؤرخ في ‪ 0999/01/09‬معدل ومتمم بالمرسوم ‪-91‬‬

‫‪ 23‬المؤرخ في ‪ 0991/11/01‬يتضمن إنشاء الوكالة الوطنية لمسح األراضي‪.‬‬

‫‪ .2‬المرسـوم التنفيذي رقم ‪ 254-91‬المـؤرخ في ‪ 7997/71/71‬المحـدد لكيفيـات إعـداد‬

‫شهـادة الحيازة وتسليمها‪ ،‬ج ر‪،‬ع ‪ 36‬المؤرخة في ‪. 1991/71/ 31‬‬

‫‪ .6‬المرسوم التنفيذي ‪ 140-90‬المؤرخ في ‪ 9990/90/10‬المتعلق بعمليات التحقيق‬

‫العقاري وتسليم سندات الملكية‪ ، ،‬ج ر‪ ،‬ع‪، 96‬مؤرخة في ‪.9990/90/90‬‬
‫‪ .0‬المرسوم ‪ 1109-00‬مؤرخ في ‪ 1000/19/91‬المتضمن إصالح الشهر العقاري‬
‫واعداد عمليات مسح األراضي ‪.‬‬
‫‪ .0‬المرسوم ‪ 499-04‬المؤرخ في ‪ 1004/19/94‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪69-06‬‬
‫المتعلق بتأسيس السحل العقاري‪.‬‬

‫‪75‬‬
 ‫المراجــــــع‬

‫التعليمـات والجرائـد الرسميـة‪:‬‬

‫‪ .1‬التعليمة رقم ‪16‬المؤرخة في ‪1000/90/94‬المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي‬

‫والترقيم العقاري صادرة عن المدير العام لألمالك الوطنية‪ ،‬منشورة في كتاب ليلى‬
‫زورقي وحمدي باشا عمر‪،‬المنـازعات العقارية‪.‬‬
‫‪ .9‬التعليمـة رقم‪ 90‬المؤرخـة في‪9990/90/90‬المتعلقـة بسير عمليات التحقيـق العقـاري‪،‬‬
‫صـادرة عن المديرية العـامة لألمالك الوطنيـة‪.‬‬
‫‪ .0‬الجريـدة الرسميـة‪،‬العـدد‪ 10‬المؤرخـة في ‪.1000/90/10‬‬

‫المؤلفات والمذكــرات‪:‬‬

‫‪ .1‬ريـم م ارحـي‪ ،‬دو ار لمسح العقـاري في إثبـات الملكيـة العقـارية في التشريـع‬

‫الج ازئـري‪،‬منشـورات بغـدادي‪.9990،‬‬
‫‪ .9‬سماح ورتلي‪ ،‬المسح العقاري إشكاالته القانونية في الجزائر‪،‬مذكرة تخصص‬
‫المؤسسات اإلدارية الدستورية‪ ،‬معهد العلوم القانونية واإلدارية‪،‬تبسه‪.9996/1990،‬‬
‫‪ .0‬األستاذين ليلى زروقي وحمدي باشا عمر‪،‬المنازعات العقارية‪،‬دار هومة‪،‬‬
‫الجزائر‪،‬طبعة غير مذكورة‪.9999،‬‬
‫‪ .4‬بوشناقة جمال‪ ،‬شهـر التصرفـات العقـارية في التشريـع الج ازئـري‪ ،‬دار الخلدونية‬
‫طبعـة‪،9996‬الج ازئـر‪.‬‬
‫‪ .0‬مجيـد خلفـوني‪ ،‬مقـال ‪ ،‬الدفتـر العقـاري‪ ،‬مجلـة الموثـق‪ ،‬العـدد‪.9999، 90‬‬
‫‪ .6‬مجيـد خلفـوني‪ ،‬نظـام الشهـر العقـاري‪ ،‬مقـال منشـور بمجلـة التوثيـق‪ ،‬دوريـة متخصصة‬
‫تصـدر عن الغرفـة الوطنيـة للموثقيـن الج ازئـر‪،‬ج‪ ،0‬طبعـة ‪.9990‬‬
‫‪ .0‬عمـار بوضيـاف‪ ،‬المسـح العق ـاري واشكاالتـه القـانونية‪،‬مقـال منشـور بمجلـة العلـوم‬
‫اإلنسـانية واالجتمـاعية‪،‬جـامعة تبسـة‪.9996،‬‬

‫‪76‬‬
 ‫المراجــــــع‬

‫‪ .9‬بن عبيـد ة عبد الحفيـظ‪ ،‬إثبـات الملكيـة والحقـوق العينيـة العقـارية في التشريع‬
‫الج ازئـري‪ ،‬دار هومـة‪ ،‬الجزائر ‪،‬طبعـة ‪. 1119 ،6‬‬

‫‪ .0‬علـوي عمـار‪ ،‬الملكيـة والنظـام العقـاري في الج ازئـر – دار هومـة‪،‬الجزائر‪ ،‬طبعـة ‪،0‬‬
‫‪.2004‬‬
‫‪ .77‬بربارة عبد الرحمان‪ ،‬الحماية الجزائية لألمـالك العقـارية الخاصة ‪ ،‬رسالة لنيـل‬
‫الماجستير فـرع عقـاري و زراعي ‪ ،‬جامعة البليـدة ‪ ،‬الجزائر‪. 2000-7999‬‬

‫حـامدي مصطفى‪ ،‬الملكيـة العقـارية في العـراق‪ ،‬الجزء‪ ،1‬الحقـوق العينيـة‬ ‫‪.00‬‬

‫األصلية العـراق‪ ،‬مطبعة لجنـة البيـان العربي‪ ،‬رئيس ديـوان التدويـن القـانوني‪ ،‬بغـداد‬
‫عدم ذكرطبعـة‪.1964 ،‬‬

‫محمودي عبد العزيز‪،‬آليات تطهير وتسوية سندات الملكية العقارية الخاصة‬ ‫‪.01‬‬
‫في التشريع الج ازئـري‪ ،‬منشـورات بغـدادي‪ ،‬الج ازئـر‪.1119 ،‬‬

‫د‪ .‬محمـودي عبد العزيز‪ ،‬آليـات تطهيـر وتسويـة سنـدات الملكيـة العقارية الخاصة‬ ‫‪.10‬‬
‫في تشريـع الجزائـري‪ ،‬منشورات بغـدادي‪ ،‬طبعـة‪.2010 ،9‬‬
‫شهـادة الحيـازة في قـانون التوجيـه العقـاري مجلة قضـائية‬ ‫لحلو غنيمـة‪،‬‬ ‫‪.14‬‬
‫اإلجتهـاد القضائي للغرفة العقـارية‪ ،‬محكمة عليـا ‪ ،‬ج ‪.2004 ، 2‬‬
‫حمـدي بـاشـا عمـر‪ ،‬حمـاية الملكية العقـارية الخـاصة‪ ،‬دار هومـة‪ ،‬الجـزائر‪،‬‬ ‫‪.10‬‬
‫‪.2003‬‬
‫حمدي بـاشا عمر‪ ،‬محـررات شهـادة الحيـازة ‪،‬الجـزائر‪ ،‬دار هومة‪.2002 ،‬‬ ‫‪.71‬‬
‫حمـدي بـاشا عمر‪،‬آليـات تطهيـر الملكية العقـارية الخـاصة‪،‬دار هومة الجزائر‪،‬‬ ‫‪.10‬‬
‫عدم ذكر الطبعة والسنة‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫المراجــــــع‬

‫نعيمة حاجي‪،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر‪،‬دار الهدى‪،‬‬ ‫‪.10‬‬

‫الجزائر‪9990 ،‬‬
‫جمال بوشنـاقة‪ ،‬شهـر التصرفـات العقـارية في التشريـع الج ازئـري‪ ،‬دار‬ ‫‪.10‬‬
‫الخلدونيـة‪ ،‬طبعـة ‪.9996‬‬
‫ميســون زهويـن‪،‬مذكـرة لنيـل شهـادة المـاجستير‪ ،‬اكتسـاب الملكيـة العقـارية‬ ‫‪.99‬‬
‫الـخـاصة عن طـريـق الحيــازة‪،‬جامعة قسنطينة‪.9990/9996،‬‬
‫بوزيتـون عبد الغـاني‪،‬المسـح العقـاري في تثبيت الملكيـة العقـارية في التشريع‬ ‫‪.91‬‬
‫الجزائري‪،‬جـامعة قسنطينة‪ ،‬السنـة الدراسيـة ‪.9919/9990‬‬
‫عـزوي حـازم‪ ،‬مذكـرة شهـادة المـاجستير عقـاري‪ ،‬جـامعة بـاتنة‪.‬‬ ‫‪.99‬‬
‫الطالبتان‪،‬رمول شبيلةوناصر شويطر وفاء‪ ،‬تقريـر لنيـل شهـادة الليسـانس في‬ ‫‪.90‬‬
‫‪،1‬السنـة‬ ‫قسنطينـة‬ ‫جـامعة‬ ‫العقــاري‬ ‫التحقيـق‬ ‫حول‬ ‫العقـاري‬ ‫القـانون‬
‫الدراسيـة‪.9919/9911‬‬
‫نذير بيوت‪،‬االجتهاد القضائي للغرفة الجهوية‪،‬ج‪ ،0‬للمحكمة العليا‪،‬ع‪،90‬‬ ‫‪.94‬‬
‫‪.9919‬‬

‫تدخـالت ومحـاضرات‪:‬‬

‫‪ .0‬كلمـة فخـامة رئيـس الجمهورية‪ ،‬أمام مجلـس الوزراء في ‪.1112/16/06‬‬

‫‪ .1‬أ‪ .‬بن دعـاس سهـام‪ ،‬مداخـلة حـول التحقيـق العقـاري والمنـازعات النـاتجة عنـه‪ ،‬جـامعة‬
‫المديـة‪.‬‬

‫‪78‬‬
‫المالحـــق‬
‫الفــهـرس‬
‫مقدمة‪.........................................................................‬أ ب ج‬

‫الفصل األول‪ :‬المسح العقاري و تأسيس السجل العقاري‪20............................‬‬

‫المبحث األول‪ :‬النظام القانوني للمسح العقاري‪20.....................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم عملية المسح العقاري‪20........................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف عملية المسح‪20..................................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أسس المسح العقاري‪20..................................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الهيئة المكلفة بإعداد مسح األراضي العام‪20..............................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات المسح و تأسيس السجل العقاري‪02...........................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬إجراءات المسح العقاري‪00...............................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات األولية لتأسيس السجل العقاري‪00..............................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬آثار المسح و النزاعات القانونية الناتجة عنه‪02......................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬آثار المسح‪02.........................................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬النزاعات القانونية الناتجة جراء المسح العقاري‪00.......................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬منازعات متعلقة بإجراءات سير العملية‪00.................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬منازعات متعلقة بالقيد األول في البطاقات العقارية‪00......................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬المنازعات المتعلقة باإلجراءات الالحقة للقيد األول‪00.....................‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬اآلليات الموازية الستكمال عملية المسح‪03............................‬‬

‫‪- 88 -‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬شهادة الحيازة‪02.....................................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الغاية من استحداث شهادة الحيازة و الطبيعة القانونية لها‪02............‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الغاية من استحداث شهادة الحيازة‪00......................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الطبيعة القانونية لشهادة الحيازة‪02........................................‬‬

‫المطلب الثاني‪:‬شروط إعداد شهادة الحيازة و إجراءات تسليمها‪00.......................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الشروط الموضوعية إلعداد شهادة الحيازة‪00..............................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الشروط الشكلية لتحرير شهادة الحيازة‪00..................................‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬اآلثار القانونية والمنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‪02..........‬‬

‫الفرع األول‪ :‬اآلثار القانونية الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‪02........................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المنازعات الناجمة عن تسليم شهادة الحيازة‪00.............................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التحقيق العقاري‪00...................................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم وشروط إعمال معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق‬
‫عقاري‪09.......................................................................... ...‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم وأهداف معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‪32...........‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬شروط معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري‪30.....................‬‬

‫المطلب الثاني ‪:‬إجراءات ومراحل معاينة الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري‪39................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬القواعد العامة التحضيرية والمبادئ اإلجرائية لهذه العملية‪39............................‬‬

‫‪- 89 -‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تقديم طلب فتح تحقيق عقاري‪06..........................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مهام المحقق العقاري‪20..............................................................‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬عملية إصدار وتسليم سند الملكية‪22...................................................‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬المنازعات الناجمة عن التحقيق العقاري‪20.........................................‬‬

‫الفرع األول‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي العقاري‪20........................................‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي اإلداري‪29........................................‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬المنازعات التي يختص بها القاضي الجزائي‪00.........................................‬‬

‫خاتمة ‪00.............................................................................‬‬

‫قائمة المراجع ‪00.....................................................................‬‬

‫المالحق ‪02...........................................................................‬‬

‫الفهرس‪88................................................,...........................‬‬

‫الملخص ‪92..........................................................................‬‬

‫‪- 90 -‬‬
‫الملخــص‬
 ‫ملخص‬

‫إن المسح العقاري هو عملية تثبيت الحدود القانونية للعقارات والممتلكات‪ .‬تشير عبارة‬
‫الممتلكات إلى أية منطقة أرضية أو حيز ال يمكن نقله وهو مصنف إما طبيعيا أو على شكل‬
‫مخصص مبنى‪.‬‬

‫يتم افتتاح عملية المسح بقرار من الوالي وباقتراح من مصالح مسح األراضي‪ ،‬وتمر‬
‫على ثالث مراحل‪ .‬المرحلة األولى وتعرف بالمرحلة التحضيرية ويتم من خاللها فتح عملية‬
‫المسح على مستوى البلدية وانشاء لجنة المسح‪ .‬تقوم بإعداد وجمع الوثائق والبيانات‬
‫المساحية وتقسيم البلدية إلى قطاعات وأقسام‪ .‬أما المرحلة الثانية فتعرف بالمرحلة الميدانية‬
‫ويتم من خاللها فتح عملية التحقيق العقاري لجرد واعداد المخططات المسحية للعقارات‬
‫وجمع المعلومات المتعلقة بتعريف هوية ذي الحقوق وهذا بحضور ممثلي الهيئات المشاركة‪،‬‬
‫ووضع حدود للعقارات في كل المناطق الحضرية والريفية‪ .‬أما المرحلة األخيرة فيتم من‬
‫خاللها إيداع الوثائق والتقرير المعد من قبل المحقق في مقر البلدية ويقوم رئيس البلدية‬
‫باإلشهار إلعالم الجمهور بتقديم اعتراضاتهم‪.‬‬

‫عند نهاية إجراءات المسح يقوم المحافظ العقاري بإيداع وثائق المسح لدى المحافظة‬
‫العقارية ألجل تحديد حقوق الملكية والحقوق العينية وشهرها في السجل العقاري وبعد ذلك‬
‫يقوم بعملية الترقيم النهائي وترقيم مؤقت لمدة ‪ 40‬أشهر ولمدة سنتين وبعد تفقد الوثائق‬
‫والسندات التي تثبت الملكية أو الحيازة تصبح نهائية‪.‬‬

‫لعد م تحقيق عملية المسح األهداف والنتائج المرجوة استلزم األمر البحث عن آليات‬
‫تساعد في تطهير الوضعية العقارية بالموازاة مع المسح العقاري‪ .‬تمثلت في شهادة الحيازة‬
‫التي بدت بوادرها بموجب قانون التوجيه العقاري ‪ 52-04‬المتعلق بتفعيل قواعد الحيازة و‬
‫بإصدار المرسوم ‪ 520-09‬المحدد لكيفيات إعداد شهادة الحيازة أوكلت الى رئيس البلدية‬
‫في إعدادها وتسليمها‪ .‬بعد إيداع الملف الخاص بها يراسل مديرية أمالك الدولة لمعرفة ما‬

‫‪- 92 -‬‬
 ‫ملخص‬

‫إذا كانت األرض تابعة للدولة أم ال وبعدها يتم إصدار شهادة الحيازة‪ ،‬ويسلم إلى صاحب‬
‫الطلب قرار يتضمن شهادة الحيازة‪.‬‬

‫أما اآللية الثانية أتى بها قانون ‪ 45-40‬المؤرخ في ‪ 5440/40/50‬المتعلق بمعاينة‬

‫الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري مسألة اختيارية بتقديم طلب فتح تحقيق عقاري‬
‫يوجه إلى مدير الحفظ العقاري الوالئي المختص بتحديد مساحة وحدود الملكية من طرف‬
‫مهندس خبير عقاري على نفقة صاحب الطلب‪ .‬على العقارات التي لم تشملها عملية المسح‬
‫وليس لها سندات وبعد دراسة الطلب فتح تقرير عقاري فردي أما الجماعي فيكون القرار من‬
‫قبل الولي‪.‬‬

‫في نهاية العملية يسلم مدير الحفظ العقاري ملفا كامال مكون من طلب‪ ،‬سندات‬
‫المحضر المؤقت والنهائي والتقرير المفصل مع مختلف مراحل التحقيق لدراسته تثبيت‬
‫الملكية أو رفض الترقيم المؤقت قابال للطعن‪ .‬وبعد ذلك يصدر مقرر ترقيم عقاري للعقار‬
‫باسم صاحب الطلب ويرسل إلى المحافظ العقاري لتنفيذه ويسلم سند الملكية مطابقا للنموذج‬
‫الموجود بالمرسوم ‪ 900-40‬إلى غاية إتمام إجراءات المسح فيرقم العقار ترقيما نهائيا‪،‬‬
‫وبعدها يتم إعداد الدفتر العقاري حسب نص المادة ‪ 45‬من القانون ‪.45-40‬‬

‫‪- 93 -‬‬