16 Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012

ÇÀ ÈÌÓÙÅÑÒÂÅÍÀÒÀ ÎÒÃÎÂÎÐÍÎÑÒ ÍÀ
ÑÎÁÑÒÂÅÍÈÖÈÒÅ Â ÅÒÀÆÍÀÒÀ ÑÎÁÑÒÂÅÍÎÑÒ
Áèñåðêà Ìàðèíîâà*
Ñïåöèôèêàòà íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, êîÿòî ïî íåîáõîäèìîñò ñú÷åòàâà èíäèâè-
äóàëíî ïðèòåæàíèå âúðõó ñàìîñòîÿòåëíè îáåêòè, ðåñï. åòàæè, ñúñ ñúñîáñòâåíîñò âúð-
õó îáùèòå ÷àñòè, èçèñêâà ÿñíîòà ïî âúïðîñèòå çà ðàçïðåäåëÿíå íà çàäúëæåíèÿòà,
ñâúðçàíè ñ óïðàâëåíèåòî íà îáùèòå ÷àñòè.
Ïîðàäè ãîëÿìîòî ìó ïðàêòè÷åñêî çíà÷åíèå âíèìàíèå çàñëóæàâà íà÷èíúò íà
ðàçïðåäåëåíèå íà ðàçõîäè â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò è íà îïðåäåëÿíå íà çàäúëæå-
íèòå ëèöà. Ïîëåçíî å äåôèíèðàíåòî íà òåðìèíèòå â òàçè âðúçêà â § 1 îò Äîïúëíè-
òåëíèòå ðàçïîðåäáè, êîåòî ñå äîïúëíè è ïðåöèçèðà ñ ïðîìåíèòå â Çàêîíà çà óïðàâëå-
íèå íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò (ÇÓÅÑ) îò þëè 2011 ã. Íàðåä ñ ïîíÿòèÿòà çà „íåîáõîäèì
ðåìîíò“ (ò. 8), äîïúëíåíè ñà ïîíÿòèÿòà çà „íåîòëîæåí ðåìîíò“ (ò. 9), „ïîëåçíè ðàçõî-
äè“ (ò. 12), „ïîääúðæàíå íà îáùèòå ÷àñòè“ (ò. 13), „äúëãîòðàéíî îòñúñòâèå“ (ò. 15).
Èçöÿëî íîâè ñà äåôèíèöèèòå çà „îáíîâÿâàíå“ (ò. 10) è „íåîòëîæåí ñëó÷àé“ (ò. 16).
Çàñëóæàâà âíèìàíèå íîâàòà ðåäàêöèÿ íà ïîíÿòèåòî „ðàçõîäè çà óïðàâëåíèå è ïîääúð-
æàíå“ (ò. 11), êîåòî çàìåíè ïîíÿòèåòî „êîíñóìàòèâíè ðàçõîäè“ (ïðåäèøíàòà ò. 9), êà-
òî ãî ðàçøèðè è àêöåíòèðà íà ðàçõîäèòå çà óïðàâëåíèå, âêëþ÷èòåëíî çà âúçíàãðàæ-
äåíèå íà ó÷àñòíèöèòå â îðãàíèòå çà óïðàâëåíèå è êàñèåðà.
Çàäúëæåíèåòî çà çàïëàùàíå íà ðàçõîäè, ñâúðçàíè ñ åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, å çà-
ïèñàíî â ÷ë. 6, àë. 1, ò. 10 ÇÓÅÑ è íå çàâèñè îò èçáðàíàòà ôîðìà çà óïðàâëåíèå (÷ðåç
îáùî ñúáðàíèå èëè ÷ðåç ñäðóæåíèå íà ñîáñòâåíèöèòå). Ïðè óïðàâëåíèåòî íà åòàæíà
ñîáñòâåíîñò ïî îáùèòå ïðàâèëà íà ñúñîáñòâåíîñò, êúì êîèòî ïðåïðàùà ÷ë. 3 ÇÓÅÑ,
âñåêè ñúñîáñòâåíèê ó÷àñòâà â òåæåñòèòå íà îáùàòà âåù ñïîðåä äåëà ñè (÷ë. 30, àë. 3
ÇÑ).
Ïðåãëåäúò íà íîðìàòèâíàòà óðåäáà äàâà îñíîâàíèå äà ñå îáîáùè, ÷å ñîáñòâåíè-
öèòå çàåäíî ñ ïîëçâàòåëèòå è îáèòàòåëèòå ùå ðàçäåëÿò íà îáùèÿ ñè áðîé òåêóùèòå
ðàçõîäè çà óïðàâëåíèå è ïîääúðæàíå íà îáùèòå ÷àñòè (äîêîëêîòî òàêèâà êàòî
îòäåëíè ïåðà èìà â êîíêðåòíàòà åòàæíà ñîáñòâåíîñò): êîíñóìàòèâíè ìàòåðèàëè; âúç-
íàãðàæäåíèÿ íà ÷ëåíîâåòå íà îðãàíèòå çà óïðàâëåíèå è êàñèåðà; ðàçõîäè êúì ñíàáäè-
òåëíèòå äðóæåñòâà çà ïîòðåáëåíèå â îáùèòå ÷àñòè (åëåêòðîåíåðãèÿ, âîäîñíàáäÿâàíå,
òîïëîôèêàöèÿ, ãàçîñíàáäÿâàíå); àáîíàìåíòíà òàêñà çà ïîääðúæêà íà àñàíñüîð; ðàçõî-
äè çà ïîðòèåð èëè îõðàíà.

*
Àäâîêàò îò Ñîôèÿ.
Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012 17

Íàðåä ñ ãîðíèòå çàäúëæåíèÿ ñîáñòâåíèöèòå íà ñàìîñòîÿòåëíè îáåêòè èëè åòàæè

ñà åäèíñòâåíèòå çàäúëæåíè ëèöà, êîèòî ñëåäâà äà çàïëàùàò îïðåäåëåíè ñïîðåä äåëà
èì â îáùèòå ÷àñòè è ñëåä âçåìàíå íà ðåøåíèå îò îáùîòî ñúáðàíèå ñóìè, ñâúðçàíè ñ
âúçñòàíîâÿâàíå è ïîäîáðåíèÿ íà îáùèòå ÷àñòè:
– âíîñêè âúâ ôîíä „Ðåìîíò è îáíîâÿâàíå“ â ðàçìåð, îïðåäåëåí îò îáùîòî
ñúáðàíèå, íî íå ïî-ìàëêî îò 1 % îò ìèíèìàëíàòà ðàáîòíà çàïëàòà çà ñòðàíàòà;
– ðàçõîäè çà íàëîæèëè ñå ðåìîíòè, êîèòî íå ñà ñâúðçàíè ñ òåêóùîòî èçïîëçâàíå
íà ñãðàäàòà è íå ìîæå äà ñå ôèíàíñèðàò îò ôîíä „Ðåìîíò è îáíîâÿâàíå“;
– ïîëåçíè ðàçõîäè.
Èíòåðåñ ïðåäñòàâëÿâàò îòíîøåíèÿòà ïî çàïëàùàíå íà ðàçõîäè êúì åòàæ-
íàòà ñîáñòâåíîñò ïðè ïðîìÿíà íà ñîáñòâåíîñòòà. Ïðîìÿíàòà íà òèòóëÿðÿ íà
ïðàâîòî íà ñîáñòâåíîñò âúðõó îòäåëåí îáåêò ìîæå äà áúäå â ðåçóëòàò êàêòî íà óíè-
âåðñàëíî, òàêà è íà ÷àñòíî ïðàâîïðèåìñòâî. Ïðè ÷àñòíîòî ïðàâîïðèåìñòâî íàé-ãîëÿì
å áðîÿò íà èçâúðøâàíå íà âúçìåçäíè ðàçïîðåäèòåëíè ñäåëêè ñ íåäâèæèìè èìîòè, êàê-
âèòî âñåêè ñîáñòâåíèê ìîæå äà îñúùåñòâÿâà áåç îãðàíè÷åíèÿ è ñ îáåêòè, íàõîäÿùè ñå
â ñãðàäà ñ ðåæèì íà åòàæíà ñîáñòâåíîñò, áåç çàäúëæåíèå ñîáñòâåíèêúò íà îòäåëåí
îáåêò äà ãî ïðåäëîæè çà èçêóïóâàíå íà äðóãè ëèöà, ïðèòåæàâàùè íåäâèæèìà ñîáñò-
âåíîñò â ñúùàòà ñãðàäà, èëè íà ñîáñòâåíèêà íà çåìÿòà. Íà ñëåäâàùî ìÿñòî, ãîëÿì å è
äåëúò íà ïðîìÿíà íà ñîáñòâåíîñòòà â ðåçóëòàò íà íàñëåäÿâàíå – ÷ðåç çàâåò, ïðè êîéòî
èìà ÷àñòíî ïðàâîïðèåìñòâî, è ÷ðåç íàñëåäÿâàíå ïî çàêîí (îáùî ïðàâîïðèåìñòâî).
Îñîáåíîñòèòå ïðîèçòè÷àò îò îáñòîÿòåëñòâîòî, ÷å íîâèÿò ñîáñòâåíèê çàäúëæèòåëíî çà-
ìåñòâà ïðåäèøíèÿ è å äëúæåí äà ñïàçâà ïðèåòèÿ ïðàâèëíèê çà âúòðåøíèÿ ðåä, êàêòî
è âñè÷êè âçåòè â ñúîòâåòñòâèå ñ íîðìàòèâíèòå èçèñêâàíèÿ ðåøåíèÿ íà îðãàíèòå íà
åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, íåçàâèñèìî îò òîâà äàëè ïðåõâúðëèòåëÿò íà ñîáñòâåíîñòòà å
áèë ñúãëàñåí ñ òÿõ, èëè íå.  òîçè ñìèñúë å èçðè÷íèÿò òåêñò íà ÷ë. 11, àë. 4 ÇÓÅÑ.
Åñòåñòâåíî å ïðè óïðàâëåíèå ïî ðåäà íà ÇÑ èëè ÷ðåç îáùî ñúáðàíèå ïî ÇÓÅÑ
íîâèÿò òèòóëÿð íà âåùíîòî ïðàâî äà íå áúäå äúðæàí îòãîâîðåí çà çàäúëæåíèÿ, êîèòî
ñå îòíàñÿò çà ïðåäõîäíè ïåðèîäè, òúé êàòî òå ñà ñâúðçàíè êàêòî ñ ïîëçâàíåòî íà îáùè-
òå ÷àñòè (òåêóùèòå ðàçõîäè), òàêà è ñ êà÷åñòâîòî „ñîáñòâåíèê“ êúì ìîìåíòà íà èçèñ-
êóåìîñò íà ñúîòâåòíîòî çàäúëæåíèå.
Ìíîãî ïî-ãîëÿìà å îáâúðçàíîñòòà ïðè ïðåõâúðëÿíå íà ñîáñòâåíîñòòà íà îáåêò,
óïðàâëÿâàí îò ñäðóæåíèå â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò. Òåêñòúò íà ÷ë. 30, àë. 1 ÇÓÅÑ ñúç-
äàâà ïúëíî ïðàâîïðèåìñòâî â ÷ëåíñòâîòî â ñëó÷àé íà ïðîìÿíà íà ñîáñòâåíîñòòà; íà-
ðåä ñ äðóãèòå îòíîøåíèÿ, íåãîâ åëåìåíò ñà è âñè÷êè çàäúëæåíèÿ. Ïî ñèëàòà íà ïîñî-
÷åíàòà ïðàâíà ðàçïîðåäáà îò íîâèÿ ñîáñòâåíèê ìîæå äà áúäàò ïðåòåíäèðàíè è äúëæè-
ìè âíîñêè êúì åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, íåèçïëàòåíè îò ñîáñòâåíèêà ïðàâîäàòåë.
 îáðàçåöà çà ñïîðàçóìåíèå çà ó÷ðåäÿâàíå íà ñäðóæåíèå, óòâúðäåí îò ìè-
íèñòúðà íà ÌÐÐÁ, å ïîñî÷åíî, ÷å ïðè ïðîäàæáà íà îáåêò – ñîáñòâåíîñò íà ÷ëåí íà
ñäðóæåíèåòî, „ïðîäàâà÷úò å çàäúëæåí äà ïðåäàäå âñè÷êè çàäúëæåíèÿ íà êóïóâà÷à“ –
òåêñò, êîéòî ïîðàæäà ìíîæåñòâî âúïðîñè. Ñàìîòî „ïðåäàâàíå íà çàäúëæåíèÿòà“ ïî
18 Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012

ïðèíöèï å èçëèøíî, ñëåä êàòî çàäúëæåíèÿòà ñà ñàìî åäèí îò åëåìåíòèòå íà ÷ëåíñòâå-

íîòî ïðàâîîòíîøåíèå, ïðåìèíàâàùî ex lege ñ íàñòúïâàíå íà þðèäè÷åñêèÿ ôàêò íà
âúçíèêâàíå íà ïðàâîòî íà ñîáñòâåíîñò íà íîâèÿ ñîáñòâåíèê. Îò áóêâàëíîòî òúëêóâà-
íå íà ïîñî÷åíèÿ òåêñò îò ñïîðàçóìåíèåòî ìîæå äà ñå íàïðàâè èçâîäúò, ÷å ñòàâà
âúïðîñ çà äîïúëíèòåëíî ïðàâíî äåéñòâèå, êîåòî äîðàçâèâà ðàçïîðåäáàòà íà ÷ë. 30,
àë. 1 ÇÓÅÑ çà ïðåìèíàâàíå íà ÷ëåíñòâîòî êúì íîâèÿ ñîáñòâåíèê ïðè ïðîìÿíà íà ñîá-
ñòâåíîñòòà. Àêî òîâà ïðåäàâàíå ñòàâà ÷ðåç ïèñìåí àêò – äâóñòðàíåí ïðîòîêîë, òîé áè
èìàë ïðåäè âñè÷êî îïîâåñòèòåëíî äåéñòâèå, íî â íèêîé ñëó÷àé íå áè èçêëþ÷èë îáõâà-
ùàíåòî è íà íåóïîìåíàòèòå çàäúëæåíèÿ ñïðÿìî ñäðóæåíèåòî, íèòî áè îãðàíè÷èë
„ñúâìåñòíàòà“ (ïî-òî÷íî áè áèëî äà ñå óïîòðåáè ïîíÿòèåòî „ñîëèäàðíàòà“ ïî ñìèñúëà
íà ÷ë. 121 ÇÇÄ) îòãîâîðíîñò íà êóïóâà÷à è ïðîäàâà÷à „çà âñè÷êè ðàçõîäè è òàêñè“
(áåç äà å ÿñíî êàêâî òî÷íî âëèçà â òîâà ñúäúðæàíèå). Íå ñà íàëèöå ïðàâíèòå ïðåä-
ïîñòàâêè çà ïðèëàãàíå íà äîãîâîðà çà öåñèÿ ïî ñìèñúëà íà ÷ë. 101 ÇÇÄ èëè íà ÷ë. 102
ÇÇÄ – íàé-ìàëêîòî çàùîòî îòíîøåíèåòî ïî ïðåõâúðëÿíå íà ïðàâàòà è çàäúëæåíèÿòà
íå å äîãîâîðíî. Íà ïðàêòèêà òîâà „ïðåäàâàíå“ (âåðîÿòíî âúâ âèä íà äâóñòðàíåí ïðî-
òîêîë, ïîäïèñàí îò ïðîäàâà÷à è êóïóâà÷à) öåëè êîíêðåòíî ïîñî÷âàíå íà çàäúëæå-
íèÿòà, íî ïðîïóñêúò íà íÿêîå îò òÿõ â íèêàêúâ ñëó÷àé íÿìà äà îñâîáîäè íîâèÿ ñîáñò-
âåíèê îò ïëàùàíåòî èì. Åäèíñòâåíîòî ïðàêòè÷åñêî çíà÷åíèå íà ïîäïèñâàíåòî íà äîêó-
ìåíò ìåæäó êóïóâà÷à è ïðîäàâà÷à å â ðàìêèòå íà âúòðåøíèòå èì îòíîøåíèÿ. Òàêà
íàïðèìåð å äîïóñòèìà êëàóçà, ñïîðåä êîÿòî ïðîäàâà÷úò äúëæè îáåçùåòåíèå (ñâîå-
îáðàçåí îòáèâ îò ïðîäàæíàòà öåíà), â ñëó÷àé ÷å ñå îêàæàò è äðóãè çàäúëæåíèÿ êúì
åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò èçâúí ïðåäàäåíèòå. Çà ñäðóæåíèåòî îáà÷å ñúáèðàíåòî íà çàäúë-
æåíèÿòà, âúçíèêíàëè äî ìîìåíòà íà ïðåõâúðëÿíå íà ñîáñòâåíîñòòà, ìîæå äà ñå òúðñè
ïî íåãîâ èçáîð êàêòî îò ïðåäèøíèÿ, òàêà è îò íîâèÿ ñîáñòâåíèê (àðã. îò ÷ë. 122 ÇÇÄ).
Ïðåäâèä âúçìîæíîòî øèðîêî ïðèëîæåíèå, çàñëóæàâà âíèìàíèå óðåæäàíåòî íà
îòíîøåíèÿòà âúâ âðúçêà ñ èçïúëíåíèå íà îäîáðåíèÿ àðõèòåêòóðåí ïðîåêò è âú-
âåæäàíå â åêñïëîàòàöèÿ íà ñãðàäà, êîÿòî íå å äîâúðøåíà îò ñòðîèòåëÿ.
Ïî òàêúâ ïðàâåí ñïîð å áèëî îáðàçóâàíî âúççèâíî ãð. ä. ¹ 1114/2011 ã. ïî
îïèñà íà Âàðíåíñêèÿ îêðúæåí ñúä, îñìè ñúñòàâ. Â ðåøåíèåòî îò 30.06.2011 ã.1 ñà èç-
ëîæåíè ñëåäíèòå ïðàâíè èçâîäè.
1. Ñúãëàñíî § 5 ÏÇÐ ÇÓÅÑ âúâ âð. ñ ÷ë. 37 ÇÑ åòàæíà ñîáñòâåíîñò âúçíèêâà,
êîãàòî â ñãðàäàòà ïîâå÷å îò äâà ñàìîñòîÿòåëíè îáåêòà íà ïðàâîòî (åòàæè èëè ÷àñòè îò
åòàæè) ïðèíàäëåæàò íà îòäåëíè ñîáñòâåíèöè. Âúâåæäàíåòî íà ñãðàäàòà â åêñïëîàòàöèÿ
å ñâúðçàíî ñ åêñïëîàòàöèÿòà íà îáåêòèòå â ñãðàäàòà ïî òÿõíîòî ïðåäíàçíà÷åíèå, à íå å
âúâ âðúçêà ñ âúçíèêâàíå íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, çà êîåòî å äîñòàòú÷íî èçãðàæäàíå
íà ñãðàäàòà â „ãðóá ñòðîåæ“ ïî ñìèñúëà íà ÷ë. 5, ò. 46 ÄÐ ÇÓÒ. Òîâà ôàêòè÷åñêî
ñúñòîÿíèå å äîñòàòú÷íî, çà äà ñå òðàíñôîðìèðà â ïðàâî íà ñîáñòâåíîñò ïðèòåæàâàíî-

1
Êàñàöèîííîòî îáæàëâàíå íà ïîñî÷åíîòî ðåøåíèå å îòõâúðëåíî ñ îïðåäåëåíèå
¹ 1194/23.12.2011 ã. íà ÂÊÑ ïî ãð. ä. ¹ 1101/2011 ã., II ã. î.
Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012 19

òî äî òîçè ìîìåíò ïðàâî íà ñòðîåæ âúðõó ñàìîñòîÿòåëíèòå îáåêòè ïî ñèëàòà íà

÷ë. 181, àë. 2 ÇÓÒ (ð. ¹ 1155–00–II íà ÂÊÑ)1 è íå å îáâúðçàíî ñ íàëè÷èåòî íà àêò
îáð. 14 çà ïðèåìàíå íà êîíñòðóêöèÿòà. Íå å ïðå÷êà çà âúçíèêâàíå íà åòàæíàòà ñîáñò-
âåíîñò è òåêñòúò íà ÷ë. 40, àë. 1 ÇÑ, êîéòî èçèñêâà ñúîòíîøåíèåòî ìåæäó ñòîéíîñòèòå
íà îòäåëíèòå ïîìåùåíèÿ, êúì êîèòî ïðèíàäëåæàò îáùè ÷àñòè, äà ñå èç÷èñëÿâà ïðè ó÷-
ðåäÿâàíå íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, à àë. 2 ïðåäâèæäà, ÷å ïðè íàäñòðîÿâàíå ñúîòíîøå-
íèåòî ìåæäó ñòîéíîñòèòå íà îòäåëíèòå ïîìåùåíèÿ ñå îïðåäåëÿ ïî âðåìå íà çàâúðøâà-
íå íà ñòðîåæà, ò.å. äâàòà ìîìåíòà íå ñúâïàäàò.
2. Îáùîòî ñúáðàíèå â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò å çàêîííî ñâèêàíî, íåçàâèñèìî îò
òîâà, ÷å ñîáñòâåíèöèòå íå ìîãàò äà îáèòàâàò îáåêòèòå ñè ïîðàäè ëèïñà íà ðàçðåøåíèå
çà ïîëçâàíå, ñúîòâåòíî – íå ìîãàò äà áúäàò óâåäîìÿâàíè òàì. „Äåéñòâèòåëíî ïîêàíàòà
çà ñâèêâàíå íà îáùî ñúáðàíèå ñå âðú÷âà íà ñîáñòâåíèêà, íî íèêúäå â çàêîíà íÿìà
èçèñêâàíå òîâà âðú÷âàíå äà áúäå èçâúðøåíî ïî ìåñòîíàõîæäåíèå íà îáåêòà“2.
3.  ÷ë. 17, àë. 3 ÇÓÅÑ å ïðåäâèäåíà âúçìîæíîñò îáùîòî ñúáðàíèå äà ïðèåìà
ðåøåíèÿ ñ ìíîçèíñòâî îò 50 % çà óïðàâëåíèå íà îáùèòå ÷àñòè íà åòàæíàòà ñîáñòâå-
íîñò èçâúí ñëó÷àèòå, ïîñî÷åíè â ÷ë. 17, àë. 2 ÇÓÅÑ. Âçåìàíåòî íà ðåøåíèÿ çà îñèãó-
ðÿâàíå íà áåçîïàñíîñòòà íà ñãðàäàòà, îïðåäåëÿíå íà êðàåí ñðîê çà äîâúðøâàíå îò âñå-
êè ñîáñòâåíèê íà íåãîâèòå îáåêòè â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò è âúâåæäàíå íà ñãðàäàòà â
åêñïëîàòàöèÿ ñà çàäúëæèòåëíè è êàñàÿò èçâúðøâàíåòî íà íåîáõîäèì è íåîòëîæåí ðå-
ìîíò, à íå îáíîâÿâàíå è îñíîâåí ðåìîíò ïî ñìèñúëà íà ÷ë. 17, àë. 2, ò. 5 ÇÓÅÑ.
4. Çàäúëæåíèÿòà íà ÷àñò îò ñîáñòâåíèöèòå íà îáåêòè â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò,
êîèòî ñà îòñòúïèëè ïðàâî íà ñòðîåæ íà ñòðîèòåëÿ, è åâåíòóàëíèòå èì ïðåòåíöèè êúì
íåãî ïî ñèëàòà íà îáëèãàöèîííèòå èì îòíîøåíèÿ íå îòìåíÿò çàäúëæåíèÿòà íà ñúùèòå
ñîáñòâåíèöè äà èçïúëíÿò ðåøåíèÿòà íà îáùîòî ñúáðàíèå çà äîâúðøâàíå è ïóñêàíå â
åêñïëîàòàöèÿ íà ñãðàäàòà.
Èìóùåñòâåíèòå çàäúëæåíèÿ íà ñîáñòâåíèöèòå ìîæå äà ñå ïîðîäÿò è èçâúí íå-
îáõîäèìîñòòà îò ðàçõîäè çà óïðàâëåíèå è ïîääðúæêà íà îáùèòå ÷àñòè.
Íà ïúðâî ìÿñòî, ïî ïðàâèëî âñè÷êè ñîáñòâåíèöè îòãîâàðÿò çà ïîåòèòå çàäúë-
æåíèÿ îò ïðåäñòàâèòåëíèòå îðãàíè íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, êîèòî ñà â èçïúëíå-
íèå íà çàêîííî âçåòè ðåøåíèÿ îò îáùîòî ñúáðàíèå è â ðàìêèòå íà ïðåäñòàâèòåëíàòà
èì âëàñò. Òàçè îòãîâîðíîñò å íåîãðàíè÷åíà ïî ðàçìåð, à íåéíîòî êîíêðåòíî ñòîéíîñò-
íî èçðàæåíèå ñå èçìåðâà ñúîáðàçíî äåëà íà ñîáñòâåíèêà â îáùèòå ÷àñòè â åòàæíàòà
ñîáñòâåíîñò.

1
Âæ. çà ïîãàñÿâàíå íà ïðàâîòî íà ñòðîåæ â ïîëçà íà ñîáñòâåíèöèòå ðåøåíèå
¹ 250/21.07.2010 ã. íà ÂÊÑ ïî ãð. ä. ¹ 724/2009 ã., II ã. î., è ðåøåíèÿ, óñòàíîâÿâàùè
òðàéíî ïðèëàãàíà ïðàêòèêà – ðåøåíèå ¹ 203/5.06.2009 ã. íà ÂÊÑ ïî ãð. ä. ¹ 6297/
2007 ã., I ã. î., è ðåøåíèå ¹ 723/27.06.2008 ã. íà ÂÊÑ ïî ãð. ä. ¹ 2151/2007 ã.
2
 òîçè ñìèñúë ñà è ïðèåòèòå âïîñëåäñòâèå èçìåíåíèÿ â ÷ë. 13 ÇÓÅÑ (îáí., ÄÂ,
áð. 57 îò 2011 ã.).
20 Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012

Ïîðàäè íîâîñòòà íà íîðìàòèâíàòà óðåäáà íà ñäðóæåíèÿòà ïðàêòè÷åñêè èíòåðåñ

ùå ïðåäèçâèêà âúïðîñúò çà îòãîâîðíîñòòà íà âñåêè åäèí îò ñîáñòâåíèöèòå çà ïîåòèòå
ôèíàíñîâè àíãàæèìåíòè îò ñòðàíà íà ñäðóæåíèåòî êàòî þðèäè÷åñêî ëèöå, êàêòî è äî-
êîëêî çà íåèçäúëæåíè ïëàùàíèÿ îò ñòðàíà íà äðóãè ÷ëåíîâå ìîæå äà ñå íàñî÷è èçïúë-
íåíèå ñðåùó èìóùåñòâîòî íà âñåêè åäèí îò ñîáñòâåíèöèòå.  ÇÓÅÑ ëèïñâà èçðè÷íà
ðåãëàìåíòàöèÿ íà îòãîâîðíîñòòà. Òåêñòúò íà ÷ë. 121 ÇÇÄ ïîñòàâÿ êàòî èçèñêâàíå çà
âúçíèêâàíå íà ñîëèäàðíà îòãîâîðíîñò èëè èçðè÷íà çàêîíîâà ðàçïîðåäáà, èëè äîãîâî-
ðåíîñò. Ñîëèäàðíà îòãîâîðíîñò ìåæäó ñîáñòâåíèöèòå íà îòäåëíè îáåêòè ìîæå äà ñå
ñúçäàäå îñâåí â ñïîðàçóìåíèåòî çà ó÷ðåäÿâàíåòî ìó, ñúùî è ïî ïîâîä íà êîíêðåòíè
äîãîâîðè, ñêëþ÷âàíè îò ñäðóæåíèåòî. È â äâàòà ñëó÷àÿ ñòàâà âúïðîñ çà äîãîâîðíî
îñíîâàíèå çà âúçíèêâàíåòî º. Ïðè âòîðàòà õèïîòåçà âêëþ÷âàíåòî íà òàêàâà êëàóçà ùå
àíãàæèðà îòäåëíèÿ ñîáñòâåíèê ñàìî àêî òîé å äàë ñâîåòî ñúãëàñèå, çàùîòî îò ïðèí-
öèïíàòà ïðåäñòàâèòåëíà âëàñò íà óïðàâèòåëÿ, ðåñï. óïðàâèòåëíèÿ ñúâåò íå ïðîèçòè-
÷àò ïîäîáíè ïðàâà; âîëÿòà íà âñåêè íå áè ìîãëà äà áúäå çàìåñòåíà è ÷ðåç ðåøåíèå íà
îáùîòî ñúáðàíèå, îñâåí àêî çà íåãî íå ãëàñóâàò 100 % îò âñè÷êè ÷ëåíîâå ñ ïðàâî íà
ãëàñ.
Âúâ âñè÷êè ñëó÷àè, êîãàòî ñå ïðåäâèæäà ñîëèäàðíà îòãîâîðíîñò ïðè þðèäè-
÷åñêèòå ëèöà, çàêîíîäàòåëÿò ÿ ïîñî÷âà èçðè÷íî ñ èìïåðàòèâíà ðàçïîðåäáà. Òàêà
íàïðèìåð â ÷ë. 88 ÒÇ å ïîñî÷åíî, ÷å çà çàäúëæåíèÿ ñðåùó ñúáèðàòåëíîòî äðóæåñòâî
èñêúò ìîæå äà áúäå íàñî÷åí êàêòî ñðåùó ñàìîòî äðóæåñòâî, òàêà è ñðåùó åäèí èëè
ïîâå÷å ñúäðóæíèöè ïðè íåâúçìîæíîñò âçåìàíåòî äà ñå ñúáåðå îò äðóæåñòâåíîòî èìó-
ùåñòâî.  ò. I.3. îò ïðèìåðíèÿ îáðàçåö ïî ÷ë. 28, àë. 3 ÇÓÅÑ å çàïèñàíî, ÷å „îòãîâîð-
íîñòòà íà âñåêè ñîáñòâåíèê íà ñàìîñòîÿòåëåí îáåêò å îãðàíè÷åíà äî äåëà ìó â îáùèòå
÷àñòè“. Òúëêóâàíåòî íà òîçè òåêñò, êàòî ñå äúëæè ñìåòêà çà íåçàäúëæèòåëíèÿ õàðàê-
òåð íà îáðàçåöà, íå âîäè äî èçâîä çà âúçìîæíîñò ñïðÿìî îòäåëíèÿ ñîáñòâåíèê äà ñå
ïðåäïðèåìàò ìåðêè çà ñúáèðàíå íà âçåìàíå íà îñòàíàëèòå, ïðîèçòè÷àùî îò çàäúëæå-
íèÿ íà ñäðóæåíèåòî. Êàçàíîòî íå äàâà îñíîâàíèå äà ñå ïðèåìå, ÷å ñúùåñòâóâà ñîëè-
äàðíà îòãîâîðíîñò íà ÷ëåíîâåòå íà ñäðóæåíèåòî íà ñîáñòâåíèöèòå, êàêâàòî èìà
íàïðèìåð ïðè ó÷ðåäåíà àñîöèàöèÿ íà ñîáñòâåíèöèòå ïî ðåäà íà ÷ë. 151 ÇÅ.
Èçëîæåíèòå àðãóìåíòè îáîñíîâàâàò òåçàòà, ÷å íå ñúùåñòâóâà ñîëèäàðíà îòãî-
âîðíîñò íà ÷ëåíîâåòå íà þðèäè÷åñêîòî ëèöå çà çàäúëæåíèÿòà íèòî íà ñäðóæåíèåòî
êàòî þðèäè÷åñêî ëèöå, íèòî íà îñòàíàëèòå ñîáñòâåíèöè íà îòäåëíè îáåêòè. Íàðåä ñ
òîâà, òúé êàòî ñäðóæåíèåòî å ñàìîñòîÿòåëåí ïðàâåí ñóáåêò, ïðàâèëíî áè áèëî êúì
èçïúëíåíèå âúðõó èíäèâèäóàëíî èìóùåñòâî íà îòäåëíè ñîáñòâåíèöè äà ñå ïðèñòúïè
åäâà ñëåä èç÷åðïâàíå íà èìóùåñòâîòî íà ñäðóæåíèåòî1.

1
Ñò. Ñòàâðó çàñòúïâà òåçàòà, ÷å êðåäèòîðèòå ùå ìîãàò äà òúðñÿò èçïúëíåíèå êàêòî
îò ñäðóæåíèåòî, òàêà è îò âñåêè åäèí îò ÷ëåíîâåòå â íåãî, êàòî íàðè÷à îòãîâîðíîñòòà
èì ëè÷íà è íåîãðàíè÷åíà (âæ. Ñòàâðó, Ñò. Âúïðîñè íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò. Ñ.,
2009, ñ. 228). Ïðè ñúùåñòâóâàùàòà íîðìàòèâíà óðåäáà îáà÷å íå âèæäàì ìîòèâè çà ñî-
Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012 21

Îòãîâîðíîñòòà íà ñîáñòâåíèêà çà çàïëàùàíå íà ôèíàíñîâè ñàíêöèè, íà-

ëîæåíè íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, å àíàëîãè÷íà ñ ðàçãëåæäàíèòå ïî-ãîðå õèïîòå-
çè – òÿ å ñúðàçìåðíà íà äåëà ìó â îáùèòå ÷àñòè è íåîãðàíè÷åíà ïî ðàçìåð. Îòäåëíèòå
ñîáñòâåíèöè íÿìàò ïðàâî äà èçðàçÿâàò ñàìîñòîÿòåëíî ñòàíîâèùå èëè äà áúäàò çàèíòå-
ðåñîâàíà ñòðàíà, êîÿòî äà îáæàëâà àêòîâåòå íà ñúîòâåòíèòå äúðæàâíè îðãàíè1.
Ïðàêòè÷åñêè ïðîáëåìè ìîæå äà âúçíèêíàò îòíîñíî îòãîâîðíîñòòà, êîÿòî ñå
íîñè ïðè âðåäè â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, íàíåñåíè íà îáùèòå ÷àñòè èëè íà îòäåëíè
îáåêòè â ñãðàäàòà. Êàòî èëþñòðàöèÿ â ðåøåíèå ¹ 99 îò 16.04.2009 ã. íà ÂòÀÑ ïî â.
ãð. ä. ¹ 133/2009 ã., ÃÊ, å ðàçãëåäàí êàçóñ, ïðè êîéòî îò ôàêòè÷åñêà ãëåäíà òî÷êà ñà
ïðè÷èíåíè ùåòè íà ïîêðèâíà êîíñòðóêöèÿ è òàâàíñêî ïîìåùåíèå, êàêòî è íà àïàðòà-
ìåíò – èíäèâèäóàëíà ñîáñòâåíîñò, â ðåçóëòàò íà âúçíèêíàë ïîæàð îò êîìèí íà ïîêðè-
âà èçâúí ñàìîòî æèëèùå – àïàðòàìåíò, âñëåäñòâèå íà åêñïëîàòàöèÿòà îò íàåìàòåë íà
îáåêò – àïàðòàìåíò, êîéòî å ÷àñòíà äúðæàâíà ñîáñòâåíîñò. Ïîæàðúò íå å ñòàíàë â êî-
ìèíà, à å âúçíèêíàë â áëèçîñò äî êîìèíà, íàìèðàù ñå â þãîèçòî÷íàòà ÷àñò íà ñãðàäàòà
íàä æèëèùåòî, îáèòàâàíî îò íàåìàòåëÿ. Ïîðàäè âèñîêàòà òåìïåðàòóðà ïîæàðúò ñå å
ðàçïðîñòðàíèë îò ïîêðèâíàòà êîíñòðóêöèÿ íà ñãðàäàòà è å çàñåãíàë öÿëîòî òàâàíñêî
ïîìåùåíèå, êîåòî å áèëî îáùà ÷àñò. Êàòî ïðè÷èíà çà ñòàíàëèÿ ïîæàð åêñïåðòèçàòà å
ïîñî÷èëà „ñòðîèòåëíà íåèçïðàâíîñò – íåîáåçîïàñåí êîìèí“. Ñúäúò å çàêëþ÷èë, ÷å îò-
ãîâîðíîñòòà ïî ÷ë. 50 ÇÇÄ å îáåêòèâíà, íî êîãàòî ïðè÷èíàòà çà ùåòèòå íå å â êà÷åñò-
âàòà íà ñàìàòà âåù (êîÿòî å îáùà ïî ñìèñúëà íà ÷ë. 38, àë. 1 ÇÑ), à â èçâúðøåíèòå
íåïðàâèëíî ñòðîèòåëíè ðàáîòè, áåç ñúîòâåòíîòî ñïàçâàíå íà ïðîòèâîïîæàðíèòå ïðà-
âèëà, îòãîâîðíîñòòà ñëåäâà äà ñå êâàëèôèöèðà ïî ÷ë. 45, ðåñï. ÷ë. 49 ÇÇÄ.
Âúçìîæíî å ñúùî òàêà îò îáùèòå ÷àñòè äà ñà ïðîèçëåçëè ùåòè íå ñàìî íà ñîáñò-
âåíèê, íî è íà íàåìàòåë â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò. Íåãîâèòå ïðàâà ìîæå äà áúäàò ïðåäÿ-
âåíè íå êúì íàåìîäàòåëÿ – ñîáñòâåíèê íà íàåòèÿ îáåêò, à êúì åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò.
Íåäîïóñòèìî áè áèëî ïîä ïðåäëîã, ÷å ìó ñå äúëæè îáåçùåòåíèå çà òåçè âðåäè, íàåìà-
òåëÿò äà ïðàâè ïðèõâàùàíå ñðåùó òÿõ ñ íàåìíàòà öåíà.  ñëó÷àÿ íå å íàëèöå èäåíòè÷-
íîñò íà ñòðàíèòå ïî ïðàâîîòíîøåíèÿòà, êîèòî ñà ðàçëè÷íè (íà äîãîâîðíî îñíîâàíèå è
èçâúíäîãîâîðíè), êîåòî ïðàâè íåïðèëîæèì ðåäà ïî ÷ë. 103 ÇÇÄ.
Ãîëÿìî çíà÷åíèå çà îòíîøåíèÿòà ìåæäó ñîáñòâåíèöèòå èìàò æèòåéñêèòå êàçó-
ñè, ñâúðçàíè ñ íàíàñÿíå íà ïîâðåäè íà ñúñåäåí àïàðòàìåíò, íàé-÷åñòî â ðåçóëòàò íà

ëèäàðíà îòãîâîðíîñò íà ÷ëåíîâåòå íà ñäðóæåíèåòî íà ñîáñòâåíèöèòå ñ þðèäè÷åñêîòî

ìó ëèöå.
1
 îïðåäåëåíèå ¹ 14192/3.11.2011 ã. íà ÂÀÑ ïî àäì. ä. ¹ 4819/2011 ã., V îòä., ïî
ïîâîä îáæàëâàíå íà ðàçïîðåæäàíå âúâ âðúçêà ñ ïîæàðíàòà áåçîïàñíîñò íà ïîìåùå-
íèå – îáùà ÷àñò â åòàæíà ñîáñòâåíîñò, å ïðèåòî, ÷å „ôóíêöèèòå íà îáùîòî ñúáðàíèå
äåðîãèðàò ïðàâàòà íà âñåêè îòäåëåí ñîáñòâåíèê äà îñïîðâà àäìèíèñòðàòèâíè àêòîâå,
ñ êîèòî ñà îïðåäåëåíè çàäúëæåíèÿ çà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, êàêòî è äà çàâåæäà èñêîâå
îò ñâîå èìå è îò èìåòî íà îñòàíàëèòå ñúñîáñòâåíèöè ïî âúïðîñè, êàñàåùè îáùèòå
÷àñòè íà ñãðàäàòà“.
22 Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012

íåèçïðàâíè èíñòàëàöèè. Ïî èñê íà ñîáñòâåíèê ñðåùó íåãîâ ñúñåä, êîéòî å îòêàçâàë äà

îòñòðàíè ïîâðåäàòà â ñâîÿ àïàðòàìåíò, äà äàäå äîñòúï çà ðåìîíò è äà îáåçùåòè èùåöà,
â ðåøåíèå îò 4.02.2004 ã. íà Ñîôèéñêèÿ ãðàäñêè ñúä ïî ãð. ä. ¹ 1435/2002 ã., IV-Á
îòä., ñå ïîñî÷âà, ÷å ñîáñòâåíèêúò îòâåòíèê îòãîâàðÿ ñïðÿìî óâðåäåíîòî ëèöå – ñîáñò-
âåíèê íà äðóã îáåêò â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, íå íà îñíîâàíèå ÷ë. 50 ÇÇÄ – îáåçùåòÿ-
âàíå íà âðåäè îò âåù, à íà îñíîâàíèå ÷ë. 51, àë. 1 âúâ âð. ñ ÷ë. 45, àë. 1 ÇÇÄ – ñ îãëåä
íà âèíîâíîòî ñè áåçäåéñòâèå çà îòñòðàíÿâàíå íà ïîâðåäàòà è ïðèâåæäàíåòî íà ñîáñò-
âåíàòà ìó âåù â íîðìàëíîòî º ñúñòîÿíèå è êà÷åñòâî. Èñêàíåòî íà ñîáñòâåíèêà, ïðå-
òúðïÿë âðåäè, äà ìó ñå ðàçðåøè äà èçâúðøè íåîáõîäèìèÿ ðåìîíò çà ñìåòêà íà ñîáñò-
âåíèêà îòâåòíèê, êàòî ñå îñèãóðè íåîáõîäèì äîñòúï äî æèëèùåòî, îò êîåòî å èìàëî
òå÷, ñ îãëåä ëîêàëèçàöèÿòà íà ïîâðåäàòà, è äà ìó ñå ïðèñúäÿò íåîáõîäèìèòå çà ðåìîí-
òà ñðåäñòâà, å ïðåòåíöèÿ ñ ïðàâíî îñíîâàíèå â ÷ë. 80, àë. 1 âúâ âð. ñ ÷ë. 45, àë. 1 ÇÇÄ.
Ïúðâàòà ðàçïîðåäáà å îòíîñèìà è ïðèëîæèìà íå ñàìî êúì îáëèãàöèîííè çàäúëæåíèÿ
(ïðîèçòè÷àùè îò ñäåëêè), äîêîëêîòî ñèñòåìàòè÷íîòî òúëêóâàíå íà ñúùàòà (ðàçäåë III
íà îáùàòà ÷àñò íà ÇÇÄ – „Äåéñòâèÿ íà çàäúëæåíèÿòà“) ïîçâîëÿâà äà ñå íàïðàâè èçâî-
äúò, ÷å å ïðèëîæèìà êúì âñè÷êè çàäúëæåíèÿ, íåçàâèñèìî îò òåõíèòå èçòî÷íèöè (ðàç-
äåë II íà îáùàòà ÷àñò íà ÇÇÄ), ìåæäó êîèòî ðàâíîñòîéíî íà ñäåëêèòå ñà ïðåäâèäåíè
ñúùî íåïîçâîëåíîòî óâðåæäàíå, íåîñíîâàòåëíîòî îáîãàòÿâàíå, âîäåíåòî íà ÷óæäà ðà-
áîòà áåç ïúëíîìîùèå.
Çàñëóæàâà âíèìàíèå è îòãîâîðíîñòòà çà âðåäè, êîèòî ñà ïðè÷èíåíè íà îá-
ùè ÷àñòè íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò îò òðåòè ëèöà. Êîãàòî òå ñïàäàò êúì êðúãà
íà ñîáñòâåíèêà è íåãîâîòî äîìàêèíñòâî èëè ñà ëèöà ñúñ ñàìîñòîÿòåëíè ïðàâà íà ïîëç-
âàíå, íåçàâèñèìî îò îñíîâàíèåòî ìó, çà òÿõ ùå å çàäúëæèòåëåí ïðàâèëíèêúò çà
âúòðåøíèÿ ðåä â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò. Êîãàòî âðåäèòå ñà ïðè÷èíåíè îò òðåòè ëèöà –
ïîñåòèòåëè, ò.å. êîèòî íå îáèòàâàò òðàéíî ñãðàäàòà, ïî ñèëàòà íà ÷ë. 15 îò Ïðèìåðíèÿ
ïðàâèëíèê çà âúòðåøíèÿ ðåä â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò, óòâúðäåí ñúñ Çàïîâåä ¹ ÐÄ
02–14–1111 íà Ìèíèñòåðñòâîòî íà ðåãèîíàëíîòî ðàçâèòèå è áëàãîóñòðîéñòâîòî îò
15.06.2009 ã. íà îñíîâàíèå ÷ë. 11, àë. 5 ÇÓÅÑ, å àíãàæèðàíà ñîëèäàðíàòà îòãîâîðíîñò
íà ïîñòîÿííèòå îáèòàòåëè, ò.å. è íà ñîáñòâåíèöèòå, íàðåä ñ òàçè íà ïðåêèòå ïðè÷èíèòå-
ëè íà âðåäàòà. Î÷åâèäíà å ëîãèêàòà äà ñå ñúçäàäå âúçìîæíîñò èìóùåñòâåíèòå ïðåòåí-
öèè, êîèòî ìîæå äà áúäàò ïîðîäåíè îò ïîâðåæäàíå íà îáùè ÷àñòè, ïðèëåæàùà ïëîù
èëè òåõíè÷åñêî îáîðóäâàíå, äà ñå íàñî÷àò êúì ëèöà, êîèòî ñà ñ èçâåñòåí àäðåñ è ñà
èíäèâèäóàëèçèðàíè êàòî ïðàâíè ñóáåêòè ïîðàäè çàäúëæèòåëíîòî âïèñâàíå â êíèãàòà
íà ñîáñòâåíèöèòå.  òåçè ñëó÷àè íå ñòàâà âúïðîñ çà îòãîâîðíîñò çà ÷óæäè äåéñòâèÿ,
êàêâàòî å ïðåäâèäåíà â ÷ë. 47–49 ÇÇÄ, à çà îòãîâîðíîñò çà ëè÷íè äåéñòâèÿ, ðåñï. áåç-
äåéñòâèÿ íà ïîñòîÿííèòå îáèòàòåëè, ïîðîäåíà îò äîïóñêàíåòî â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò
íà ëèöà, êîèòî íå ñïàçâàò îñíîâíèòå ïðàâèëà çà îïàçâàíå íà îáùèòå ÷àñòè, ñúîòâåòíî
íà íåóïðàæíÿâàíå íà íÿêàêâà ôîðìà íà êîíòðîë (â æèòåéñêè ñìèñúë) íà òÿõíîòî ïî-
âåäåíèå.
Àäâîêàòñêè ïðåãëåä 4/2012 23

Îò çíà÷åíèå çà ïðàâíèÿ ñòàòóò íà ñîáñòâåíèêà â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò å è

ðàçïðåäåëåíèåòî íà çàäúëæåíèÿòà â óñëîâèÿòà íà ñúñîáñòâåíîñò âúðõó îáåêòà.
Ïðè îáèêíîâåíàòà (äÿëîâà) ñúñîáñòâåíîñò âñåêè îò ñúñîáñòâåíèöèòå ìîæå
äà áúäå äúðæàí îòãîâîðåí åäèíñòâåíî äî ñâîÿ äÿë, ò.å. òîâà, êîåòî ñå äúëæè çà îáåê-
òà, ñå ðàçïðåäåëÿ ìåæäó ñúñîáñòâåíèöèòå ñïîðåä ïðàâèëîòî íà ÷ë. 30, àë. 3 ÇÑ è òå íå
ñà ñîëèäàðíî îòãîâîðíè ñïðÿìî åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò èëè ñïðÿìî òðåòè ëèöà.
 ñëó÷àé ÷å ñîáñòâåíèöè íà îáåêò â åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò ñà ñúïðóçè,
ìåæäó òÿõ íÿìà äà âúçíèêíå ñîëèäàðíà îòãîâîðíîñò çà çàäúëæåíèÿ êúì åòàæíàòà ñîá-
ñòâåíîñò. Òîâà ñå ïîñî÷âà è â ìîòèâèòå êúì ðåøåíèå ¹ 356 îò 22.06.2010 ã. íà ÂÊÑ
ïî ãð. ä. ¹ 496/2010 ã., IV ã. î., êúäåòî ñå ïîä÷åðòàâà íåîáõîäèìàòà ïðåäïîñòàâêà çà
âúçíèêâàíå íà ñîëèäàðíà îòãîâîðíîñò – èëè ñïåöèàëíà íîðìàòèâíà óðåäáà â òàçè íà-
ñîêà, èëè äàäåíî ñúãëàñèå íà äîãîâîðíî îñíîâàíèå: „Íÿìà çàêîí, êîéòî äà ïðåäâèæäà
çà âçåìàíèÿ ïî ÷ë. 30, àë. 3 ÇÑ ñúïðóçèòå äà îòãîâàðÿò ñîëèäàðíî, âêëþ÷èòåëíî êîãà-
òî ïðèòåæàâàò èäåàëíà ÷àñò îò âåù ïðè óñëîâèÿòà íà ñúïðóæåñêà èìóùåñòâåíà îáù-
íîñò. Ðàçïîðåäáàòà íà ÷ë. 25, àë. 2 ÑÊ îò 1985 ã. (îòì.) ïðåäâèæäà ñîëèäàðíà îòãî-
âîðíîñò ñàìî çà çàäúëæåíèÿ, âúçíèêíàëè îò äîãîâîð, íî íå è çà òàêèâà îò èçâúíäîãî-
âîðåí èçòî÷íèê“1. Ñúùèòå èçâîäè ñà âàëèäíè è ïðè äåéñòâèåòî íà Ñåìåéíèÿ êîäåêñ, â
ñèëà îò 1.10.2009 ã.
Âúç îñíîâà íà ðàçãëåäàíèòå ïî-ãîðå õèïîòåçè ìîæå äà ñå îáîáùÿò ñëåäíèòå èç-
âîäè îòíîñíî èìóùåñòâåíàòà îòãîâîðíîñò íà ñîáñòâåíèêà íà îáåêò â åòàæíà ñîáñòâå-
íîñò:
– òÿ íå îáõâàùà çàäúëæåíèÿ íà äðóãè ñîáñòâåíèöè (íÿìà ñîëèäàðíà îòãîâîð-
íîñò ìåæäó òÿõ, îñâåí àêî òàêàâà íå å áèëà èçðè÷íî óãîâîðåíà);
– çàäúëæåíèÿòà òðÿáâà äà èìàò çà ïðåäìåò îáùèòå ÷àñòè â åòàæíàòà ñîáñòâå-
íîñò;
– îòãîâîðíîñòòà å äî äåëà, ñúîòâåòñòâàù íà ïðèòåæàâàíàòà îò ñîáñòâåíèêà êâî-
òà îò îáùèòå ÷àñòè íà åòàæíàòà ñîáñòâåíîñò.

1
Îáîñíîâàíà å è çà ëèöà, êîèòî ïðèòåæàâàò ñãðàäà ïîä ðåæèì íà åòàæíà ñîáñòâå-
íîñò, ïðèëîæèìîñòòà íà çàäúëæèòåëíîòî òúëêóâàíå, äàäåíî â ÏÏÂÑ ¹ 6/1974 ã., êàê-
òî è â ÒÐ ¹ 85/1968 ã. â íåîòìåíåíàòà ñ ïîñòàíîâëåíèåòî íåãîâà ÷àñò, êîèòî ïî ïðèí-
öèï ðàçãëåæäàò îòíîøåíèÿ ìåæäó ñúñîáñòâåíèöè.