Giorgio Piccinato La construccion de la urbanistica Alemania 1871-1914 Coleccion de Urbanismo OIKOS-TAU90 La construccién de la urbanistica Para Eberstadt, el valor de un terreno urbano proviene de la suma de un valor fisico llamado de edificabilidad, adquirido cuando el terreno pierde la destinacién agricola originaria, de un valor de posicién variable y de un valor derivado de la adopcién de un tipo edilicio.” Esto viene a significar que no es el alto precio del terreno lo que impone précticamente una edificacign intensiva, sino més bien lo con- trario: la adopeion de un alto indice de edificabilidad tiene el preciso fin de hacer subir el precio del terreno. A esto se debe que la especulacién no se desarrolle para- lelamente con la renta, decreciendo desde el centro a la periferia sino que se afirme precisamente allf donde el precio de los terrenos inicialmente es mas bajo: «La gran casa de alquiler se construye de momento solo esporddicamente; muy pronto el pre- cio del terreno consigue artificialmente un nivel elevado f...J. El nuevo precio del terreno se trans- mite casi siempre, como es natural, al barrio vecino.» Y precisamente, es esta «attificialidad» del aumento del precio de los terrenos a lo que la urbanistica, usando intencionadamente los instrumentos disciplinares, ten- dria que estar en condiciones de vencer. 40. R. Bberstadt, Handbuch, cit., parte Hl, seccidn I, pér. 1-16. 41. Ib. 6. El plano regulador Las razones del plano Abandonada a si misma, la ciudad se desarrolla de modo caético, alcanzando pronto niveles insoportables de congestién funcional y de tensién social: la expe- riencia de la primera ciudad industrial, castigada por las epidemias y el crimen, donde el propietario particular obra a su exclusivo e inmediato beneficio, esta para demos- trar la necesidad de considerar los problemas urbanos como problemas de toda la comunidad. Puesto que esta se identifica en la autoridad publica, segtin una praxis més 0 menos autoritaria y centralizadora, sera la autoridad publica quien tomaré la tarea de programar y dirigir el desarrollo urbano. ‘Ademis, desde que el principe ha cedido a la nueva clase emergente, el poder de disponer libremente de la ciudad, reconociendo a todos los ciudadanos el dere- cho de edificar sus propios terrenos, ya no es de esperar, si no de modo excepcio- nal, un crecimiento urbano por grandes episodios unitarios. El desmembramiento de la ciudad en una suma de propiedades individuales —y por tanto la formacion de una situacién potencialmente conflictiva en la competicion que se deriva de la posibilidad de orientar de una u otra manera el desarrollo urbano— reclama la ins- tauracidn de una coherente y homogenea politica de gestién. Es este el motivo que inspir6 la construccién disciplinaria, desde Baumeister, que en 1876 reconoce: «[...] como un plano es inevitable, para mantener el orden de los intereses de todos y construir libremente en todos los lugares de la ciudads.! Hasta Bberstadt, que, mas de 30 afios después declara que: «{...] a necesidad, 0 por lo menos, la oportunidad, de traer una cierta sistematizacién en la subdivisi6n del terreno urbano, esta ya en la base de razones puramente econdmicas, y por tanto del uso ordenado, ventajoso y bien calculado de terrenos edificables.»* 1. R. Baumeister, op. cit, 1, cap. V. 2. R. Bberstadt, Handbuch, cit., parte VI, secci 1, pir. 29,2 La construccién de la urbanistica Es necesario tener bien claro este punto, porque en la literatura tardia siempre se ha insistido en las motivaciones sociales de la planificacién urbanistica, con el resultado de cambiar el fin principal por un efecto marginal y encontrarse asf frente a un aparato disciplinario particularmente incongruente. El objetivo principal de la urbanistica no es el de evitar los excesos, aliviar la injusticia, aligerar las tensiones, como resultaria del examen de los primeros plan- teamientos, que constituyen lo que se suele Hamar el origen de la urbanistica, Las incongruencias son de sus tardios y reticentes seguidores y no de una disci- plina que se construy6 de la manera més clara y coherente, En la cultura alemana de finales de siglo la reflexién disciplinaria esta ya madu- ray se aprovecha de la suma de sus propias experiencias y de las pasadas: el objeti- vo de fondo, que condiciona y justifica a todos los demds, es el de maximizar y dis- tribuir homogeneamente la riqueza derivada del aumento de valor de los suelos. Bajo este punto de vista, el plano es un instrumento dedicado a operar sobre la realidad, para corregir los destrozos o las situaciones incorrectas, y tiene por tanto un papel activo de intervencidn en un contexto que, abandonado a si mismo, se des- arrollarfa de manera contraria al interés comtin.? Los «desarrollos» y las «transformaciones» que los futuros planos reguladores no duraran en prometer, declarando que alli mismo esté la raz6n de su existencia, son solo —en lo concerniente al aparato y a las posibilidades de la disciplina— ejerci- cios verbales cuyo resultado es el de ofuscar la motivacién econdémica de base. Dea Gb FILLL T Led file EY fe Fig. 37. Plano de una plaza de Marienberg. Camilo Sitte, Viena, 1904. DSTB, 1909, fig. 1, pag. 74 3. R. Bberstadt, Handbuch, cit., parte IL, seecidn I, par. I El plano regulador 93 De aqui nace el mito del plano como esperanza de resolucién técnica y de meta morfosis de la realidad. De aqui, también, el mito del plano productor de riqueza y no solamente como instrumento de redistribucién de los beneficios urbanos. Sin embargo, estas aproximaciones, comparadas con la realidad de la construc- cién disciplinaria, asumen sin querer otra funcién: dar a la luz el cardcter profunda- mente ideologizado de la mitologia del plano. No es dificil en efecto darse cuenta que la transformacién realmente prometida por el plano no es més que la restauracién de sus originarias «condiciones natura- les», en la hipstesis de un desarrollo benévolo de la sociedad, del derecho hacia metas cada vez mas elevadas —pero también siempre conformistas— de bienestar y de inte- gracién.* En este sentido, el plano adquiere un valor inequivoco de salvaguardia —de los derechos del individuo, de la autoridad publica, de las normas de higiene, de la fluidez del tratico—, esto es, de un orden que, aunque nunca antes habfa existido, es fun- cién del proceso de afirmacin econémica de la burguesia. Pero, sobre todo, el plano asume en el modo més directo la tarea de salvaguar- dar los valores inmobiliarios. Desarrollo urbano y renta inmobiliaria No es casualidad, en efecto, que toda la problemdtica del plano regulador esté ligada al uso del suelo en medida mucho més grande de la que se ocupa, por ejem- plo, de los problemas sociales que, en teoria, tendrfan que ser la base de toda tenta- tiva de renovaci6n urbana. Podemos incluso afirmar que toda la disciplina, en sus articulaciones fundamen- tales, gira en torno a los intereses de la propiedad inmobiliaria, o que de esta rela- cién queda marcada de modo dominante, Las fuerzas que combaten o apoyan el plano son las de los terratenientes. La cuestidn de la expropiacién, operacin fundamental en la politica de realiza- cién del plano, es més candente en las nuevas zonas de expansién —en donde son mucho mayores las posibilidades de especulacién— que en las areas urbanas ya edi- ficadas, Esta también muy debatido el problema de la parcelizacién, de la manera de distribuir equitativamente los beneficios de la urbanizacién, aunque aceptando la carga derivada de la cesidn, a gran precio, de los terrenos necesarios para la for- macién de la red de carreteras. Es siempre en relacién al derecho de propiedad que se discute sobre los limites de validez temporal del plano, sobre los procedimientos para su modificacin, sobre su flexibilidad 0 su rigidez.5 4, «Si el desarrollo de los valores territoriales serd natural o artificial-especulativo, dependerd en primer lugar del plano reguladors, R, Eberstadt, Handbuch, cit., parte IV, par. 29. 5. R. Baumeister, op. cit., 1, cap. V.