( TRẦN MINH DUY 1852202010014). Chị bổ sung tên giúp em nhé.

II. Căn cứ xác lập quyền sở hữu

1. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy tòa án khẳng định gia đình
chị Vân đã chiếm hữu nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết
suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

Trong Quyết định của Tòa án có đoạn cho rằng:“ Năm 1968, vợ chồng
ông Chính, bà Châu đi công tác tại tỉnh Thái Nguyên nên cho Nhữ Duy
Hải thuê nhà; tuy nhiên, theo lời khai của chị Nhữ Thị Vân( bị đơn) thì
chị có nghe ông nội( ông Hải) nói là thuê nhà của cụ Hảo từ năm 1954."

Xét thấy, tuy chưa rõ thực tế gia đình chị Vân đã chiếm hữu căn nhà từ
năm 1968( 36 năm tính đến thời điểm đơn khởi kiện đầu tiên năm 2004)
hay năm 1954( 60 năm tính đến thời điểm đơn khởi kiện đầu tiên năm
2004) nhưng suy cho cùng thì dù lấy mốc thời gian nào cũng đã quá 30
năm. Vì vậy, khẳng định này của Tòa án là hoàn toàn hợp lý.

2. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy tòa án khẳng định gia đình
chị Vân đã chiếm hữu ngay tình nhà đất có tranh chấp trên 30 năm
và cho biết suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

Trong quyết định của Tòa án có đoạn cho rằng:“ chị Vân có lời khai thừa
nhận gia đình chị thuê nhà của cụ Hảo và nộp tiền thuê nhà cho ông
Chính( con cụ Hảo), nhưng cụ Hảo vào miền Nam sinh sống từ năm
1954, ông Chính cũng không xuất trình được tài liệu cụ Hảo ủy quyền
cho ông Chính quản lý căn nhà."

 Quyết định này của Tòa án là hợp lý nếu dựa trên quy định của pháp
luật hiện hành vào thời điểm đó, vì:
i. Xét thấy, Điều 189 BLDS 2005 có quy định về việc chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cho trường hợp:

 Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của
Bộ luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

 Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu
tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.

ii. Việc gia đình chị Vân thuê căn nhà từ gia đình cụ Hảo thực chất là
chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự nên để
được xem là chiếm hữu có căn cứ pháp luật thì phải phù hợp với
khoản 3 Điều 183 BLDS 2005: "Người được chuyển giao quyền
chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của
pháp luật".

iii. Hợp đồng cho thuê nhà ở theo Điều 492 BLDS 2005 phải được lập
thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công
chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác.

iv. Việc không có căn cứ nào cho biết chính xác thời điểm ông Hải thuê
căn nhà số 2 Hàng Bút cho thấy tại thời điểm thuê không có văn bản
nào được xác lập giữa 2 bên. Nói cách khác, hợp đồng cho thuê căn
nhà số 2 Hàng Bút là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Vì vậy, việc chiếm hữu căn nhà số 2 Hàng Bút của gia đình chị Vân là
không có căn cứ pháp luật. Hơn nữa, chị Vân hoàn toàn có thể biết được
việc chiếm hữu này là không có căn cứ pháp luật.

 Tuy nhiên, suy cho cùng thì quyết định này không hợp tình vì:
i. Xét về thời điểm, hợp đồng cho thuê nhà giữa ông Hải và ông Chính
được xác lập vào giai đoạn trước năm 1975, tức trước khi nước ta cho
ra đời BLDS đầu tiền vào năm 1995 và Pháp lệnh về Hợp đồng Dân
sự năm 1991.

ii. Hơn nữa, gia đình chị Vân vẫn đóng tiền thuê nhà đầy đủ cho tới thời
điểm ông Hải mất( năm 1995).

iii. Xét thấy, việc yêu cầu hợp đồng cho thuê căn nhà số 2 Hàng Bút
được lập thành văn bản và có công chứng theo quy định của pháp luật
hơn 30 năm sau là không sát với thực tiễn. Hơn nữa, chị Vân nhận
thức được rằng tồn tại một hợp đồng cho thuê nhà giữa gia đình chị
và ông Chính qua việc thừa nhận việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê
nhà trong suốt thời gian ông Hải còn sống.

Vì vậy, quyết định của Tòa án về việc gia đình chị Vân chiếm hữu ngay
tình căn nhà số 2 Hàng Bút chỉ phù hợp với pháp luật hiện hành chứ chưa
hợp tình hợp lý.

3. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy tòa án khẳng định gia đình
chị Vân đã chiếm hữu liên tục nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và
cho biết suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

Trích án:

 "Trong khi đó gia đình chị Vân ở tại nhà số 2 Hàng Bút từ năm 1954,
lúc đầu là ông nội chị Vân, sau này là bố chị Vân và chị Vân vẫn tiếp
tục sống."

 Mặc dù phía nguyên đơn khai có đòi đối với gia đình chị Vân từ sau
nặm 1975 nhưng không có tài liệu chứng minh( chỉ có biên bản hòa
 giải tại Uỷ ban nhân dân phường Hàng Bồ năm 2001), nghĩa là căn
nhà vẫn không có tranh chấp trên thực tế.

Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu liên tục nhà đất trên 30
năm là hợp lý, vì:

i. Theo tòa án, thời gian trễ nhất gia đình chị Vân có thể bắt đầu ở là
vào năm 1968, từ mốc thời gian đó đến thời điểm khởi kiện năm 2004
đã là 36 năm liên tục, thì trong thời gian 36 năm trên phía nguyên đơn
khai đã có đòi nhà, cụ thể là từ sau năm 1975, nhưng không có tài liệu
pháp lý phù hợp để chứng thực điều này, từ đó thiếu cơ sở để xác
minh căn nhà có tranh chấp giữa 2 bên.

ii. Các tình tiết vụ án đã cho thấy gia đình chị Vân chiếm hữu ngôi nhà
trong một khoảng thời gian dài mà không có tranh chấp.

iii. Điều 190 BLDS 2005 quy định:" Việc chiếm hữu tài sản được thực
hiện trong một khoảng thời gian mà không có tranh chấp về tài sản
đó là chiếm hữu liên tục, kể cả khi tài sản được giao cho người khác
chiếm hữu."

4. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia
đình chị Vân đã chiếm hữu công khai nhà đất có tranh chấp trên 30
năm và cho biết suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

Trích án:

 "Trong khi đó chị Vân khai gia đình chị Vân ở tại nhà số 2 Hàng Bút
từ năm 1945, lúc đầu là ông nội chị Vân ở, sau này bố chị Vân và chị
Vân tiếp tục ở."
 “Sau khi ông nội chết( năm 1995) thì gia đình chị không đóng tiền
thuê nhà cho ông Chính nữa. Sau đó bố chị( ông Nhữ Duy Lân) và chị
tiếp tục quản lý. Năm 1997, bố chị chết thì chị tiếp tục ở tại nhà số 2
Hàng bút( tầng 1), chị không trả tiên thuê nhà cho ai, quá trình ở thì
bố chị có nâng cao nền nhà, thay cửa, còn chị không sửa chữa gì
thêm.”

Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu công khai nhà đất là
hoàn toàn có căn cứ, vì:

i. Gia đình chị Vân đã sử dụung ngôi nhà tranh chấp với mục đích chủ
đạo là làm nơi sinh sống và sinh hoạt, đồng thời đã có sữa chữa, nâng
cấp ngôi nhà trong quá trình sinh sống ở đó. Ngôi nhà số 2 Hàng Bút
đã được sử dụng theo đúng tính năng công dụng và được người chiếm
hữu( gia đình chị Vân) bảo quản giữ gìn như tài sản của mình.

ii. Điều 191 BLDS 2005 quy định: "Việc chiếm hữu tài sản được coi là
chiếm hữu công khai khi thực hiện một cách minh bạch, không giấu
giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công
dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của
mình.”

5. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định cụ Hảo
không còn là chủ sở hữu nhà đất có tranh chấp và cho biết suy nghĩ
của anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

Tòa án khẳng định cụ Hảo không còn là chủ sỡ hữu nhà đất có tranh chấp
trên tại đoạn: “Mặc dù phía nguyên đơn khai có đòi nhà đối với gia đình
chị Vân từ sau năm 1975 nhưng không có tài liệu chứng minh( chỉ có
biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường Hàng Bồ năm 2001), đến
năm 2004 cụ Hảo mới có đơn kiện ra Tòa án yêu cầu chị Vân trả nhà là
không có căn cứ vì thực tế cụ Hảo không còn là chủ sở Hữu nhà đất nêu
trên".

Việc Tòa án khẳng định cụ Hảo không còn là chủ sở hữu nhà đất có tranh
chấp dựa vào lời khai của nguyên đơn và bị đơn là chưa chính xác:

i. Thứ nhất, nhà số 2 Hàng Bút, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội có bằng
khoán điền thổ số 25, tập 2, tờ số 55, đăng ký trước bạ tại Hà Nội
ngày 4/11/1946. Nghĩa là bà Hảo đã xác lập quyền sở hữu đối với căn
nhà từ năm 1946. Dù cụ Hảo có vào Nam sinh sống nhưng vẫn chưa
từ bở quyền sở hữu đối với căn nhà đó, không có chứng minh nào cho
thất cụ không còn là chủ sở hữu căn nhà.

ii. Thứ hai, năm 2004, cụ Hảo có di chúc giao quyền bất động sản số 2
Hàng Bút cho bà Nguyễn Thị Châu toàn quyền sở hữu( di chúc có xác
nhận của Ủy ban nhân dân xã Kim Chung). Di chúc có xác nhận của
UBND xã là di chúc hợp pháp theo quy định của Điều 655 BLDS
1995. Tại điểm b khoản 1 Điều 655, có quy định nội dung di chúc
không trái pháp luật, hình thức di chúc không trái quy định của pháp
luật. Tại thời điểm năm 2004, khi cụ Hảo lập di chúc tại UBND xã
chắc chắn có yêu cầu chứng minh việc cụ Hảo có quyền đối với di
sản căn nhà số 2 Hàng Bút thông qua bằng khoán điền thổ, giấy đăng
ký trước bạ,...

iii. Thứ ba, việc chị Vân bán căn nhà số 2 Hàng Bút cho vợ chồng anh
Sơn chị Lan là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành
tại thời điểm này. Cụ thể, Điều 443 BLDS 1995 có quy định:“ Hợp
đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận
của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân
 cấp có thẩm quyền". Giấy mua bán nhà giữa chị Vân và vợ chồng anh
Sơn, chị Lan không hề có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên
không có giá trị về mặt pháp lý.

6. Theo anh/chi, gia đình chị Vân có được xác lập quyền sở hữu đối
với nhà đất có tranh chấp trên cơ sở quy định về thời hiệu hưởng
quyền không? Vì sao?

 Gia đình chị Vân không được xác lập quyền sở hữu đối với nhà đấ có
tranh chấp trên cơ sở quy định về thời hiệu hưởng quyền của BLDS
2005 vì những lí do sau:

i. Gia đình chị Vân đã sống ở đây từ nhiều thế hệ, suy cho cùng nếu xét
từ năm 1968 hay năm 1954 thì gia đình chị Vân cũng đã chiếm hữu
căn nhà trên 30 năm, căn cứ vào Điều 190 BLDS 2005.

ii. Việc chiếm hữu căn nhà số 2 Hàng Bút của Gia đình chị Vân không
có căn cứ pháp luật, chị Vân hoàn toàn có thể biết việc chiếm hữu này
là không có căn cứ pháp luật dựa vào việc không có hợp đồng cho
thuê nhà nên có thể được xem là không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, phù hợp với quy định tại Điều 189 BLDS 2005.

iii. Gia đình chị Vân đã sử dụng căn nhà với đúng theo tính năng, công
dụng và được gia đình chị bảo quản, giữ gìn như tài sản của mình.
Đồng thời việc chiếm hữu này hoàn toàn công khai và minh bạch,
không giấu giếm, căn cứ vào Điều 191 BLDS 2005.

iv. Khoản 1 Điều 247 BLDS 2005 quy định:“ Người chiếm hữu, người
được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên
tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi
 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ
thời điểm bắt đầu chiếm hữu,..."

 Tuy nhiên, nếu so với quy định của pháp luật dân sự năm 2015 thì
việc chiếm hữu này không ngay tình, vì:

i. Điều 180 BLDS 2015 quy định: “Chiếm hữu không ngay tình là việc
chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc có thể biết rằng mình
không có quyền đối với tài sản".

ii. Ở trường hợp này, việc chị Vân nhận thức được rằng thực chất căn
nhà số 2 Hàng Bút là do ông nội chị thuê từ ông Chính, có trả tiền
thuê nhà đầy đủ trong suốt một thời gian dài nên chị hoàn toàn có thể
biết và phải biết rằng minh không có quyền đối với tài sản đó.

Nhận xét: Có thể nói, pháp luật hiện hành đã sửa đổi để phù hợp với thực
tiễn hơn, không quá cứng nhắc và hợp tình hợp lý hơn pháp luật hiện
hành tại thời điểm ra Quyết định của Tòa án.