Exemplar pate usa exclusive - MINISTERIO DA DEFESA- 03 277.61 010001-25 NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-1 ‘Segunda edigao 27.06.2019 Avaliagao de bens Parte 1: Procedimentos gerais Assots appraisal Part 1° General procedures ICS 93,010; 03,080.99 ISBN 978.85.07-08026-1 |ASSOCIACAO Numero de referéncia aN BRASILEIRA ASNT NBR 14669-1:2019 DE NORMAS TECNICAS toones: ©ABNT 2019,ABNT NBR 14653-1:2019 @ABNT 2019 ‘Todos os direitos reservados. A menos que esperificado de oulro modo, nenhuma parte desta publica¢o pade ser reproduzids ou utlizada por qualquer meio, eleirSnico ou mecénico, inciuindo fotocépia e microfilme, sem permissio por escrito da ABNT. ABNT Ay.Treze de Maio, 13 -28° andar 2031-901 - Rio de Janeiro - RU Tel, +55 21 9974-2300 Fax +5821 3974-2345 abm@abnt org br www sort org br it @ABNT 2018 -Tocos os cietos reservadosABNT NBR 14653-1:2019 Sumario Pagina Prefacio .. ° Introduca: O41 Histérico.. 02 Principios gerais da avaliagdo de bens .. 03 Abordagens de valor. 04 Mercado. 05 Consideracées sobre 0 conceito de valor de mercado 06 Particularidades do mercado imobiliario......... ee x o7 Avallagées complexas xi 1 Escopo.... 2 Referéncias normativas 3 Termos, definicées, simbolos e abreviatura: 34 Termos e definicées... 32 Simbolos e abreviaturas... 4 Classificacao dos bens, frutos e direitos .. 44 Classificacao dos bens... o.% 42 Classificacao dos frutos. » © 43 Classificacao dos direitos 5 Procedimentos de excelencia 64 Quanto a capacitacao profissional 62 Quanto ao sigilo 63 Quanto & propriedade intelectual .. 84 Quanto ao conflito de interesse: 55 Quanto a independéncia na atuacao profissional 56 Quanto a competicdo por pregos .... sl 87 Quanto a difusdo do conhecimento técnico. 6 Atividades basicas.. 64 Requisicao da documentacao. 62 Conhecimento da documentagao.. 63 Vistoria do bem avaliando. 64 Coleta de dados. 641 Aspectos quantitativos.. 642 — Aspectos qualitativos 64.3 Coleta de dados de mercado . 65 Diagnéstico do mercado .. 66 Escolha da metodologia... 67 Tratamento dos dados.... 68 Resultado da avaliacao.. 6.8.1 Arredondamento .. 68.2 _Intervalo de valores admissivei 69 Pressupostos, ressalvas e condigées limitantes... (@ABNT 2019-Todos 05 wretos reservados iiABNT NBR 14653-1:2019 Metodologia aplicavel.. Generalidades.. Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Método comparativo direto de dados de mercado Método involutivo... Método evolutivo. Método da capitalizacao da renda Métodos para identificar o custo de um bem Método comparativo direto de custo... Método da quantificagao de custo .. Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizagao economica de um empreendimento. 8 Especificacao das avaliacées 9 Apresentacéo do laudo de avaliagéo 10 Laudo de avaliacao de uso restrito " Procedimentos especificos. 41.4 Desapropriacées.... 2 J 11.4.1 Classificagao das desapropriacbes 11.4.2 Critérios. 11.2 Avallagao de fundo de comércio, quando considerado, em decorréncia de desapropriacées @ instituigao de servidée: 47 11.3 Liquidagdo forcada 48 Bibliogrefi “Tocos os aretos reservadosABNT NBR 14853-1:2019 Prefacio AAssociacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) € 0 Foro Nacional de Normalizacéio. As Normas Brasileiras, cujo contetido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizacéo Setorial (ABNT/ONS) e das Comissées de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), farmadas pelas partes interessadas no tema objeto da normalizacao. Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regras da ABNT Diretiva 2. ‘AABNT chama a atencdo para que, apesar de ter sido solicitada manifestacfio sobre eventuais direitos de patentes durante @ Consulta Nacional, estes podem ocorrer e devem ser comunicados 4 ABNT @ qualquer momento (Lei n? 9.279, de 14 de maio de 1996) Os Documentos Técnicos ABNT, assim como as Normas intemacionais (ISO ¢ IEC), séo voluntérios e nao incluem requisites contraluais, legais ou estalulérios Os Documentos Técnicos ABNT nao substituem Leis, Decretos ou Regulamentos, aos quais 05 usudrios devem atender, tendo precedéncia sobre qualquer Documento Técnico ABNT. Ressalla-se que 0s Documentos Técnicos ABNT podem ser objeto de citac&o em Regulamentos Técnicos. Nestes casos, os draéios responsaveis pelos Regulamentos Técnicos podem determinar as datas para exigencia dos requisitos de quaisquer Documentos Técnicos ABNT. A ABNT NBR 14853-1 foi elaborada no Comité Brasileiro de Consirucao Civil (ABNT/CB-002), pela Comissdo de Estudo de Avaliacao na Construcéio Civil (CE-002:134.002). O Projeto de Revisio circulou em Consulta Nacional conforme Edital n° 04, de 12.04.2016 a 12.06.2016. AABNT NAR 14653-1 cancela e substitul a ABNT NBR 14653-12001, 2 qual foi tecnicamente revisada, AABNT NBR 14853, sob 0 titulo geral “Avaliagao de bens”, contém as sequintes partes — Parte 1. Procedimentos gerais — Parte 2: Iméveis urbanos — Parte 3. Iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5 Maquinas, equipamentos, instalacdes e bens industriais em geral, — Parte 6: Recursos naturais © ambientais; — Parte 7. PatrimOnios histéricos, Esta Parte 1 desempenha o papel de guia e visa consolidar 03 conceitos, métodos e procedimentos gerais para os servicos técnicos de avaliaco de bens. Nesta Norma, s4o utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2 Aforma verbal ‘deve’ ¢ utilizada pare indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais “convém que”, “é recomendavel’, “é recomendado’ e "recomenda-se" s4o utilizadas para indi- car que, entre varias possibilidades, uma € mais apropriada, sem com isso exciuir outras, ou que um certo modo de proceder 6 preferivel, mas nao nacessariamente exigivel (@ABNT 2019- Todos 0s drelos reservados vABNT NBR 14653-1:2019 © Escopo em inglés da ABNT NBR 14853-1 6 0 seguinte Scope This pert of ABNT NBR 14653 presents general guidelines for the eppraisel of assets on the following aspects: 8) typology of assets; b) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ¢) basic activities of the appraisal process; d) basic methodology; 2) specification of appraisals; 1) basic requirements of appraisal reports vi @ABNT 2019 - Todos os ditetos reservadosABNT NBR 14689-1:2019 0 Introducgao 0.1. Historico Os primeiros trabalhos técnicos conceituais voltados para as avaliacbes de bens no Brasil remontam @ década de 1910, em publicacées de escolas de engenharia e de repaiticGes piblicas dedicadas a tributacdo, gestio © contratacao de sorvicos ¢ obras nas grandes capitais, Nas décadas subsequentes renomados engenhelros elaboraram monografias ¢ publicaram trabalhos que subsidiaram e orientaram a nascente comunidade técnica da época Apartir dos anos 1950, como parte do movimento que se notabilizou por constituir entidades profissio- nals dedicadas a difusao da tecnica avaliatoria, foram olaboradas as primoiras normas do avaliacao ‘© ponto de partida foi o Projeto de Norma P-NB-74, daABNT, elaborado em 1957, que, juntamente com trabalhos especificos desenvolvidos com 0 propésito de padronizar critérios em aces expropriatorias, constituiu a base da primeira norma de avaliacao, a NB 502 (Avaliacao de imoveis urbanos), elaborada em 1977, revisada na década de 1980 e registrada no Inmetro, em 1989, como ABNT NBR 5676 Este documento referenciou os inimeros trabalhos decorentes do cendrio de excepcional desen- Yolvimento urbano observado no pais. A ele seguiram-so outros, com foco na avaliac&o de unidados padronizadas, iméveis rurais, maquinas, equipamentos e complexos industrials, e glebas urbanizaveis Paralelamente, entidades técnicas profissionais também formularam normas, de abrangéncia regional, que trouxeram importante contribui¢ao para a consolidacao de procedimentos e metodologias A partir de 1998, iniciou-se uma nova etapa com o Projeto desta ABNT NBR 14653 (Avaliacao de bens), que, com uma formatacéo inovadora, estabelece as referéncias que norteiam as avaliacdes de diferentes tipos de bens, em um ambiente econdmico cada vez mais complexo e internacionalizado. AABNT NBR 14653.1, em vigor desde 2004, foi revisada com a incorporagao de conceitos de abran- géncia global, a serem observados na aplicacéo de todas as demais partes que integram a norma, com 0 propésito de facultar melhores condicSes de fundamentacao das avaliacées, cuja relevancia nas telacées econdmicas e sociais € cada dia mais significativa 0.2 Principios gerais da avaliagao de bens A avaliacao de bens, de seus frutos e direitos é uma analise técnica para identificar valores, custos 0u indicadores de viabilidade economica, para um determinado objetivo, finalidade e data, conside- radas determinadas premissas, ressalvas € condicées limitantes claramente explicitadas. Os conceitos de valor, preco € custo sdo distintos. 0 valor de um bem decorre de varias caracteristicas, entre as quais se destacam sua raridade © sua utilidade para satistazer necessidades e interesses humanos e sofre influ&ncias por suas caracteris- ticas singulares e condicées de oferta e procura. Trata-se de um concsito econémico abstrato e nao de um fato. ‘© preco é uma expressao monetéria que define uma transacao de um bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transacao. O preco é um fato concreto, relacionado as capacidades financei- 1as, aS Motivacdes Ou aos Interesses espaciticos do comprador ou do vendedor. ‘© custo tem relacdo com 0 total dos gastos diretos e indiretos necessaries & produ¢ao ou aquisi¢ao de um bem, fruto ou direito ‘@ABNT 2019 Todos 05 areas reservados vilABNT NBR 14653-1:2019 ‘Os bens padem ser tangivels cu intangiveis € os seus frutos € direitos abrangem os aluguéis, arren- damentos, comodatos, parcerias, servidées, cessées, royalties, entre outros. As variacdes de valor dos bens ao longo do tempo resultam de influéncias econémicas, sociais © ambientais. Essas influéncias podem ser gerais, como no caso do nivel da atividade econémica com seus efeitos sobre 0 poder aquisitivo na sociedade, ou especificas, como mudancas tecnolégicas © urbanisticas ou eventos ambientais impactantos. Entre os principios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e 0 objetivo ea finalidade da avaliacao, citam-se os seguintes a) [ei da oferta e da procura: cbservados isoladamente estes dois aspectos, o preco de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com 0 aumento da sua procura; b) principio da semeihanca: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados seme- lhantes, tém valores semelhantes: ¢) principio da proporcionelidade: es diferencas de valor so proporcionais" as diferencas das carac- teristicas relevantes dos bens; d) principio da substituico. um bem pode substituir outro considerando-se aspectos como utili- dade, destinacéo, funcionalidade, durabilidade, caracteristicas tecnoldgicas, desempento técnico e econdmico, e) prinefpio da rentabilidade: 0 valor de um bem, passivel de exploracao econdmica, é funco da renda que previsivelmente proporciona, principio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta diferentes usos € aproveita- mentos 0 que resulla economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possi- bilidades leaais, fisicas e mercadolégicas; 9) principio da exequibilidade: quando existirem varios cendnos ou possibilidades, séo adotados os mais viaveis 0.3 Abordagens de valor ‘A abordagem de valor de uma avaliacdo depende de seu objetivo e finalidade. As principais aborda- gens de valor dizem respeito a identificacao do valor de mercado € de valores com caracteristicas espeaificas. ‘As abordagens de valor podem ser: a) abordagem pelo valor de mercado E identificada a quantia mais provavel pela qual um bem seria transacionado no mercado. Alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado — ovalor econémico, quando forem adotadas condicdes e taxas de desconto médias praticadas no mercado; 1 As proporedes ndo so necessariamente lineares. vill [BABNT 2019- Toc0s os atetos reservadosExemplar para uso exdusir - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.510/0001-25, b) ABNT NBR 14689-1:2019 — ovalor patrimonial, quando, em situacdes especificas, a soma dos valores dos bens do pati- ménio corresponder ao valor de mercado; — ovalor em risco, quando bem for sequrado pelo valor de mercado (caso usual do automével); abordagem por velores especificos Refere-se aos valores distintos do valor de mercado, entre eles: — 0 valor especial, que reflete caracteristicas ou premissas relevantes apenas para um com- prador especial, desconsideradas na identificacao do valor de mercado O valor econémico, quando forem adotadas premissas vinculadas a um comprador especial (por exemplo: taxas de desconto, isencées fiscais, projecdes de receitas e despesas), adquire o carater de um valor especial, — 0 valor patrimonial, pois a soma dos valores dos bens componentes do patriménio usual- mente nao representa o seu valor de mercado, — o valor de liquidacéo forcada, que difere do valor de mercado, em raz&o de condicées espe- ciais destinadas a comercializar 0 bem em prazo inferior ao usual; — 0 valor em risco, que identifica o montante para fins de cobortura securitana do bom, de acordo cam critérios estabelecidas na apdlice, quando diferentes do valor de mercado, — 0 valor sinérgico, quando as sinetgias estiverem disponiveis @ um comprador determinado (por exemplo, caso de combinacao do fluxos de catxa de empresas do mesmo segmento © unio de terrenos com ganho de aproveitamento) Nas praticas contabeis, é usualmente empregado o conceito ‘valor justo”, que diz respeito ao preco de um bem, quando este atende aos interesses reciprocos de partes connecedoras do mercado, independentes entre si, dispastas, mas nao compelidas a negociar 0.4 Mercado Mercado é 0 ambiente no qual bens, trutos e direitos sao otertados ¢ transacionados entre compra- dores e vendedores, mediante um mecanismo de precos ‘© mercado se caracteriza por sua estrutura, conjuntura, conduta ¢ desempenho. Aeesirutura do mercado pare um determinado tipo de bem, fruto e direito, normalmente relacionada 08 ciclos econdmicos de longo prazo, diz respeito ao grau de concentracao de compradores @ vende- dores As estruturas basicas do mercado podem ser, resumidamente a) concorréncia perfeita: situac’o em que 0 niimero de vendedores © de compradores ¢ suficiento- mente elevado para que um agente isolado nao seja capaz de influenciar o comportamento dos precos; monopolio: 6 constitufdo por um Unico vendedor: monopsénio: € constituido por um Gnico comprador. oligopélio: é constitudo por um numero pequeno de vendedores; oligopsénio: é constituido por um numero pequeno de compradores. ‘@ABNT 2019 Todos 05 areas reservados ixExemplar para uso exdusir - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.510/0001-25, ABNT NBR 14653~ :2019 Aconjuntura de mercado diz respeito normaimente a variacdes de curto prazo na oferta e demanda, suas consequéncias sobre os precos, em funco de circunstancias econémicas, sociais e ambientais Aconduta do mercado corresponde ao padrao de comportamento que os agentes adotam para se ajustar 4 conjuntura do mercado, por meio de a¢des como palitica de precos, formas de pagamento, estratégias de venda, oferta de novos produtes, entre outras. O desempenho do mercado refere-se aos resultados finais atingidos e 6 aferido por meio da anélise do seu comportamento em determinado perfoda de tempo. 0.5 Consideragées sobre 0 conceito de valor de mercado Valor de mercado é 2 quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntariamente e consciente- mente um bem, em uma data de referencia, dentro das condicées do mercado vigente Cada um dos elementos dessa defini¢do tem sua propria natureza conceitual: a) “quantia mais provavel ...” se refere 20 preco expresso ou convertido em moeda corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transagao na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses especiais na transacao. Esse valor exciui precas alterados por circunstancias especiais, como financiamento atipico, arranjos especiais em permutas ou rotrovendas; b) “. pela qual se negociaria.” se refere ao fato de que o valor do bern é uma quantia estimada € no 0 preco preestabelecido por uma das partes ou pelo qual a transacao é finalmente realizada, *._.voluntariamente...” se refere presun¢do de que cada parte estd motivada para efetuar a tran- sacao, sem estar forgada a completa.la; d) “..e conscientemente um bem...” se refere & presuncao de que as partes so conhecedoras das condi¢des do bem e do mercado em que esta inserido; “numa data de referéncia...” indica que © valor de mercado estimado esté referido a ume data €, portanto, pode variar 20 longo do tempo. A eventual mudanca das condicdes de mercace pade conduzir a um valor diferente, em outra data: f) “dentro das condicdes do mercado vigente” significa que o valor reflete as condicdes de estrutura da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado na dala de referéncia da avaliacao. Entre essas condi¢ées esta o tempo de exposicéo do bem no mercado, que pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para chamar a aten¢ao de interassados e atingir 0 preco mais representativo das condi¢ées do mercado 0.6 Particularidades do mercado imobilidrio © mercado imabiliério caracteriza-se como um “mercado imperfeito", com bens nao homogéneos, estoque limitado, liquidez ciferenciada e grande influéncia de fatores externos, Nosse mercado, tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos precos desojados pelos vendedores {as ofertas) ou precos de transacdes Sujeitos a deformacdes decorrentes dos interesses do informante, influindo na amostra que 6 colstada pelo profissional da engenhana de avaliacées no método compa- rativo direto de dados de mercado. % [BABNT 2019- Toc0s os atetos reservadosExemplar para uso exdusivo- MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 6100001-25, ABNT NBR 14689-1:2019 0.7 Avaliagdes complexas Nos casos ém que as avaliacdes de bens ou direitos envolvam o concurso de profissionais com areas de formacao, especialidades ou énfases distintas, s€o observadas as condicées ¢ restricdes previstas ‘nas atribuicoes detinidas pola legisiacao especitica de cada area. Sao exemplos dessas avaliacoes as de complexos industrials, recursos ambientais, empreendimentos, entre outros. Acoordenacao do trabalho pode ser exercida por um profissional especialisia na area de avaliardes. considerada, proferencialmonto, a predominancia da modalidade avaliaténa no caso \@ABNT 2018 - Todos 05 dretos reservados xiExemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-1:2019 Avaliagao de bens Parte 1: Procedimentos gerais 1 Escopo Esta Norma apresenta as diretrizes para avaliacdo de bens, quanto a a) classificacéo da sua natureza; b)__instituig&o de terminologia, definicées, simbolos e abreviaturas ©) descrigdo das atividades bésicas; d) dennicao da metodalogia basica: e) especificacdo das avaliacoes 1) requisitos basicos de laudos de avaliaczo. Esta Norma também apresenta diretrizes para os procedimentos de exceléncia relativos ao exercicio profissional e € exigida em todas as manifestacées técnicas escritas vinculadas as atividades de engenharia de avaliacdes NOTA A avaliacdo € tealizada por profissional devidamente habiltado e capacitado, com observancia de suas atribuigdes e competéncias profissionais legaimente detinidas, de forma 2 nao incorrer no exercicio ilegal da profissdo. Observar a legislacéo vigente na Bibliografia (itens de [2] a [5 2 Referencias normativas As demais partes desia Norma relacionadas a seguir esiéo subordinadas & aplicacao deste documento, Para referéncias datadas, aplicam-se somente as edicées citadas. Para referéncias nao datadas, aplicam-se as edicoes mais recentes do referido documento (incluindo emendas) ABNT NBR 14653.2, Avaliacgo de bens — Parte 2: Imovels urbanos ABNT NBR 14653-3, Avaliacdo de bens — Parte 3: Imbveis rurais e seus componentes ABNT NBR 14653-4, Avaliagdo de bens — Parte 4: Empreendimentos ABNT NBR 14653-5, Avaliacéo de bens — Parte 5 Maquinas, equipamentos, instalagSes ¢ bens industriais em goral ABNT NBR 14653.6, Avaliagao de bens — Parte 6: Recursos naturais e ambientais ABNT NBR 14653-7, Avaliacdo de bens — Parte 7: Bens de patriménios historicos e artisticos (BABNT 2019- Todos os aetos reservanos 1Exemplar para uso exclusive - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 :510/0001-25, ABNT NBR 14653-1:2019 3 Termos, definicées, simbolos e abreviaturas 3.1 Termos e definigdes Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definic6es. 344 acessorio bem que se incorpora ao principal e que possul valor isoladamente, incorporado cu nao a ele 34.2 amostra conjunto de dados representativos de uma populagao 3.1.3 amostragem procedimento utilizado para constituir uma amostra 314 arrendamento rotribui¢ao pela cossao de direito a exploracao, uso ou fruicao de um bem capaz de produzir trutos, Por prazo certo e condicbes convencionadas 3.1.5 avaliacao de bens, de seus frutos e direitos analise técnica para identificar valores, cusios ou indicadores de viabilidade econdmica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressaivas € condicdes limitantes 3.1.6 beneficios e despesas indiretas (BDI) acréscimo sobre 0 custo direto da obra ou servico, representative do lucro do construtor, das despesas indiretas e dos impostos 347 bem coisa que tom valor, suscetivel de utlizacdo ou que pode ser objeto de dirsito, que integra um patrimonio 34.74 bem tangivel bem identificado materialmente (por exemplo, iméveis, equipamentos, matérias-primas) 3.4.7.2 bem intangivel bem no identificado materialmente (por exemplo, fundo de comércia, marcas € patentes) 31.8 benfeitoria resultado de obra ou servico realizado em um bem e que nao pode ser retirado sem destruicao, fratura ou dano 3.1.81 benfeitoria necessaria bon‘eitoria indisponsavel para consarvar o bem ou evitar a sua daterioracdo 2 [BABNT 2018 -Too0s os aietes reservacosExemplar para uso excusiro- MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.6109001-25, ABNT NBR 14683-1:2019 31.82 benfeitoria util benfeitoria que aumenta ou facilita 0 seu uso, embora possa ser dispensavel 3.1.8.3 benfeitoria voluptuaria benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar 0 uso normal do bem 319 campo de arbitrio intervalo de variacao no entome do estimador pontual adotado na avaliac&o, dentro do qual pode.se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pels exisiéncia de caracteristicas proprias néo contem- pladas no modelo 3.1.10 comprador especial adquirente que possui vantagens ou interesses especificos em relacéo a um bem ou direito, nao relevantes para outros parlicipantes do mercado 34.1 custo total dos gastos ditetos e indirétos necessarios & producao, manutencao ou aquisic&o de um bem, em ume determinada data ¢ situacéo 34.114 custo direto de produgao gastos com insumos, inclusive mo de obra, na producéio de um bem 3.4.11.2 custo indireto de produgéo despesas administrativas € financeiras e demais dnus e encargos necessérios & producéo de um bem 31.11.83 custo de reedicao custo de reproducéio, descontada a depreciacdo do bem, tendo em vista o estado em que se encontra 3411.4 custo de desmonte quantia casta para a desmobilizacéo, o transporte e a realocacdo de determinados bens 3411.6 custo de reprodugao custo necessério para reproduzir um bem idéntico, com a consideracdo dos seus insumos pertinentes. sem considerar eventual depreciacao 3411.6 custo de substitui custo de reedi¢o de um bem, com a mesma utllidade e caracteristicas assemelnadas ao avaliando 3.4.12 dado de mercado elemento ou informacao dispontvel em determinado mercado, com as suas respectivas caracteristicas ‘@AANT 2019- Todos 05 Urelos reservavos 3Exemplar para uso exdusiv - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277:6100001-25 ABNT NBR 14653-1:2019 34.13 dano prejulzo causado a outrem pela ocarréncia de vicios, defeitos, sinistros e delitos, entre outros 3.4.14 depreciagdo perda de valor de um bem, devido a modificagdes em seu estado ou qualidade, ocasionadas pelo descritoem 31141431144 34.444 decrepitude desgaste de suas partes constitutivas, em consequéncia de seu envelhecimento natural, em condi- Gos normais do utlizacao @ manutencao 3.1.14.2 deterioragao Gosgaste de seus componentes am razao do uso ou manutenco inadequados 31.14.38 mutilagao rotirada do sistemas ou componentes originalmente existentes 3.1.14.4 obsoletismo supora¢ao tecnolégica ou funcional 3.1.15 empreendimento conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercializacdo ou exploracao econémica, podendo ser imobilidrio (por exemplo, loteamento, prédios comerciaisiresidenciais), de base imobi- lidria (por exemplo, hotel, shopping center, parques teméticos), industrial ou rural 3.4.16 empresa ‘organizacéo por meio da qual 40 canalizados recursos para produzir ou oferecer bens € servicos, com vista, em geral, & obtenedo de lucros, podendo no seu patrimOnio conter cotas-partes de oulras empresas ou empreendimentos 34.17 engenharia de avaliacoes conjunto de conhecimentos técnico-cientificos especializados, aplicados & avaliacdo de bens por arquitetos ou engenheiros 3.4.18 engenharia de custos conjunto d= conhecimentos técnico.-cientiticos especializados, aplicados @ avaliacao de custos de bens e servicos 3.4.19 engenharia economica Conjunto de conhecimentos técnico-cientificos especializados, aplicados analise e avaliacao técnico- econémica de empreendimentos 4 ‘@ABNT 2018 -Tocos os aietos reservadosExemplar para uso exclusive - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 :510/0001-25, ABNT NBR 14659-1:2019 3.1.20 engenharia legal parte da engenharia 0 da arquitotura que atua na interface técnico-legal, anvolvando avaliagdes 0 toda espécie de pericias raz40 entre 0 valor de mercado de um bem € 0 seu custo total, que pode ser igual, maior ou menor do quo 1 3.1.22 fruto resultado da exploracéio econémica de um bem 3.1.23 fundo de comercio bem intangivel pertencente ao titular do negécio, decorrente do resultado de suas operacdes mercantis, composto, entre outros, de nome comercial, freguesia, patentes ¢ marcas 3.1.24 hipotese nula em um modelo de regresséo hipotese de que uma ou um conjunto de variévels independentes envolvidas no modelo de regressao no é importante pare explicar a variacdo do fendmeno, a um nivel de significancia preestabelecido 3.1.26 homogeneizacao tratamento dos precos observades, mediante a aplicacdo de transformacées matematicas que expressem, em termos relativos, as diferencas entre os atributos dos dades de mercado ¢ os do bem avaliando 3.1.26 imovel bem constituido de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas 3.1.27 inferéncia estatistica parte da ciéncia estatistica que permite extrair conclusGes sobre @ populacao a partir de amostra 3.1.28 infraestrutura conjunto de obras e servicos que da suporte as atividades econdmicas e sociais ou a utilizacao de um bem conjunto de aparelhos, pocas ou dispositivos necessérios ou acessérios & utilizaco de um bem 3.1.30 Taudo de avaliacdo relatorio com fundamentacéo técnica e cientifica, elaborado por profissional da engenharia de avaliagBes, em conformidade com esta ABNT NBR 14853, para avalier 0 bem (@ABNT 2019- Todos os dros reservados 5Exemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, facilidade com que um bem pods ser convertido em dinheiro, no seu mercado especitico 3.1.32 meméria de célculo domonstrativo dos procedimentos utilzados para a obtencdo dos resultados da avaliacao 3.1.33 modelo rapresontacao técnica da realidade 3.1.34 modelo de regresséo modelo utlizado para representar determinado fendmeno ou comportamento considerando-so as diversas caracteristicas que possam influencid-los 3.1.36 nivel de significancia probabilidade de rejeitar a hipdtese nula, quando ela for verdadeira 3.1.36 pesquisa Conjunto de atividades de identificacdo, investigagZo, coleta e Selecao dos dados de mercado 3.4.37 populagao totalidade de dados do segmento que se pretende analisar 3.1.38 prego é uma expresso monetaria que define uma transaco de um bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transacéio 3.1.39 premissa especial premissa que considera a existéncia de condicées diferentes das usuais no mercado, na data da avaliacao 3.1.40 recurso ambiental recurso natural necessério & existéncia e preservacao da vida ‘encargo especifico que se impée a uma propriedade em proveito de outrem 3.1.42 situagdo-paradigma situago hipotética ou virtual, adotada como referencial para avaliacao de um bem o \GABNT 2019. Todds os aes reservacosExemplar para uso exdusir - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.510/0001-25, ABNT NBR 14689-1:2019 3.1.43 taxa de desconto taxa adotada para o caiculo do valor presente de uma dospesa ou raceita futura 3.1.44 tratamento de dados aplicac&o de operacées que expressom, om termos relativos, as diferencas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando 3.1.45 valor de desmonte 7 valor de um bem ou conjunto de bens, na condicao de sua desativacao ou desmobilizac&o 3.1.46 valor de liquidagao forgada valor de um bem, na hipdtese de uma venda compulséria ou em espaco de tempo menor do que o normalmente observado no mercado 3.1.47 valor de mercado quantia mais provavel pela qual se negocieria voluntéria ¢ conscientemente um bem, em ume data de referéncia, dentro das condi¢des do mercado vigente 3.1.48 valor econémico valor presente da renda liquida auterfvel pelo empreendimento, durante sua vida econOmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade, considerados cenérios previsivels sob condi¢des de risco 3.1.49 valor depreciavel diferenca entre o valor do bem na Condicao de novo e o seu valor residual 3.1.50 valor de indenizagéo valor atribufdo a danos, perdas ou prejuizas provocados, referido a uma determinada data 3.1.51 valorem risco valor representative da parcela do bem que se deseja segurar € que pode corresponder ao valor maximo seguravel 3.4.52 valor especial valor que considera atribulos particulares de um bem ou diteito, que geram interesse somente para um camprador especial ou sob as condicées da uma premissa especial Esta definicdo geral é particularizada em algumas partes desta Norma, de acordo com suas especificidades. ‘@ABNT 2019 Todos 05 areas reservados 7Exemplar para uso exdusivo- MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 6100001-25, 3.1.53 valor patrimonial valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa fisica ou juridica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangéncia da avaliacao 3.1.54 valor residual valor do bem ao final de sua vida titil ou de seu horizonte projetivo 3.1.55 valor sinérgico valor resultante da interacao de dois ou mais bens ou direitos, quando o vaior global for maior do que a som dos valoras individuals 3.1.56 vantagem da coisa feita diferenca entre 0 valor de mercado @ © custo de reedi¢ao de um bem, quando positiva 3.1.87 vida economica pfazo econémico operacional de um bem 3.1.58 vida util prazo de utilizar funcional de um bem 3.1.69 vida remanescente vide que resta a um bem 3.1.60 vistoria constataco local, presencial, de fatos © aspectos, mediants observacbes criteriosas om um bom e nos elementos & condi¢Ses que o constituem ou 6 influenciam 3.2. Simbolos e abreviaturas Para os efeitos deste documento, aplicam-se os simbolos e abrevialuras da lagislacao vigente (ver Bibliografia), As notacées adotadas nas avaliacées so explicitadas no laudo, indicando-se também suas respec- tivas unidades de medida 4 Classificacao dos bens, frutos e direitos 4.1 Classificagao dos bens Os bens abrangidos nesta parte da ABNT NBR 14653 classificam-se em tangiveis e intangiveis. a) quanto aos tangiveis, destacam-se, entre outros — iméveis; 8 @ABNT 2019- Todos os aieltos reservacosExemplar para uso exdusir - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.510/0001-25, 42 a) b) ¢) a) °) 43 a) b) ¢) 4) — maquinas; — equipamentos, — veiculos — mobiliério e ulensilios — acessérios; — matérias-primas e outras mercadorias, — infraestruturas — instalacdes: — recursos naturais: — recursos ambientais; — culturas agricolas — semoventes, quanto aos intani e's, destacam-se entre outros — empreendimentos de base imobilidria, industrial ou rural, — fundos de comércio — marcas; — patentes. Classificagao dos frutos rendas de exploraco direta aluguel arrendamento; parcerias outros. Classificagao dos direitos servidées; usufrutos: concessoas; comodatos; ‘@ABNT 2019- Todos os areas reservados ABNT NBR 14689-1:2019Exemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, e) direitos hereditarios; 1) direitos possessdrios 9) royalties, h) outros: 5 Procedimentos de exceléncia No ambito desta parte da ABNT NBR 14653 devem ser adotados os procedimentos descritos em 5.1 a57. 5.1. Quanto a capacitacao profissional Manter-se atualizado quanto a0 estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especifi- camente habilitado € capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessario. 5.2 Quanto ao sigilo Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informacao técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente a menos que autorizada a sua divulgacao. 5.3 Quanto a propriedade intelectual Jamais reproduzir trabalhos alhoios publicados sem a necessaria citacao. No caso do trabalhos nao publicados, obter autorizacdo para reproduzi-os Ao reproduzir, fazé-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente 0 sentido das teses desenvolvidas. 5.4 Quanto ao conflito de interesses Declinar da sua contrataco © informar as razées ao cliente, so houver motivo de impedimento ‘ou suspeico em decorréncia de conflto de interesse. 5.5 Quanto a independéncia na atuagao profissional Assessorar com independéncia a parte que 0 contratou, com a objetivo de expressar a realidade 5.6 Quanto a competigao por pregos Evitar a participacao em competig¢des que aviltem honordrios profissionais. 5.7 Quanto a difuséo do conhecimento técnico Esforcar-se na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensao dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercicio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos ‘técnicos somente quando devidamente capacitado para tal. 410 BABNT 2019- Todos 0s aretosreservacosExemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, ABNT NBR 14653-1:2019 6 Atividades basicas S40 aspectos essenciais a serem esclarecidcs previamente ao desenvolvimento da avaliacdo, entre outros a) finalidade: locacéo, arrendamento, comodato, aquisic’o, doaco, alienacdo, dacéioem pagamento, permuta, garantia, fins contabeis, seguro, arrematacao, adjudicago, indenizacdo, tributac4o e outros, ) objetivo: valor de mercado de compra € venda ou de locaco; outros valores, como valor em risco, valor patrimonial, valor econdmico, custo de reedi¢ao, valor de liquidacao forcada, valor de desmonte; indicadores de viabilidade ¢ outros ©) prazo-limite para apresentacéo do laudo; d) expectativa em relacdo ao grau de fundamentagao;” ®) forma de apresentacao; f) _condi¢des a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito. 6.1 Requisi¢ao da documentacao Cabo ao profissional da engenharia de avaliagées solicitar 20 contratante ou interessado 0 foreci- mento da documentacdo relafiva a0 bem, para realizacao do trabalho, Nao de responsabilidade do profissional da engenharia de avaliacées analisar a leaitimidade da documentacdo juridica do bem hem a realizaco de estudos, auditorias, exames, medig’es e inspecbes prévias para o desenvolvi- mento da avaliacio. 6.2 Conhecimento da documentacgao 6.2.1 Convém que, ad iniciar 0 procedimento de avaliacdo, a primeira providéncia do profissional da engenharia de avaliaces seja tomar connecimento da documentacao disponivel. 6.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda @ documentacao necessaria ou esclarecer eventua's incoeréncias, o profissional da engenharia de avaliacées deve julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliacéo. Em caso positivo, deve deixar claramente expressas as ressalvas felativas insuficiéncia ou incoeréncia da informacdo, bem como os pressupostos assumidos em funcao dessas condicées. 6.3 Vistoria do bem avaliando 6.3.1 Avistoria 6 atividade essencial para 0 processo avaliatorio 6.3.1.1 Emcasos excepcionais, quando essa atividade for impossivel ou invidvel, admita-se a adocao de uma situacao-paradigma, desde que acordada enire as partes @ explicitada no laudo, observadas proscrigdes espocificas descritas om 6.9 desta parte 1 ¢ das demais partes desta Norma 6.3.2 Avistoria deve ser efetuada pelo profissional da engenharia de avaliacdes com 0 objetivo de conhecer e caracterizar 0 bem avaliando, daf resultando informacées essenciais para a respectiva avaliacdo. 6.3.3 Recomenda-se que a vistona soja realizada pelo responsavel tecnico pola avaliacao. ‘BABNT 2018 Todos os areas reservanos nExemplar para uso exdusir - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277.510/0001-25, ABNT NBR 14653~ :2019 6.3.4 Convém registrar as caracteristicas fisicas de localizacao e de utiizacao do bem. 6.3.5 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolégicas que possam afetar o valor do bem avaliando deve ser exolicitado e suas consequéncias apreciadas. 6.4 Coleta de dados Convém que seja planejada com antecedéncia, tendo em vista: as caracteristicas do bem avaliando, disponibilidace de recursos, informacées e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de exe. cucao dos servicos, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliacao 6.4.1 Aspectos quantitativos Convém buscar a maior quantidade possivel de dados de mercado, com atributos comparaveis aos do bem avaliando. 6.4.2 Aspectos qualitativos Na fase de coleta de dados convém a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possiveis aos do bem aveliando; b)_identificar e diversificar as fontes de informacao, sendo que as informacées devem ser cruzadas, tanto quanto possivel, com objetiva de aumentar a contiabilidade dos dados de mercado, ¢) identificar e descrever as caracteristicas relevantes dos dados de mercado coletados d) buscar dados de mercado de preferéncia contemparaneos com a data de referencia da avaliacao. 6.4.3 Coleta de dados de mercado Na colsta de dados de mercado relativos a ofertas, convém buscar informagées sobre o tempo de exposicdo no mercado e, no caso de transacées, venificar a forma de pagamento praticada ¢ adata em que ocorreram 6.5 Diagndstico do mercado © protissional, conforme 0 tipo de bem, as condicoes de contratacao, 0 metodo empregado ¢ a finall- dade da avaliacao, pode tecer consideracées sobre o mercado do bem avaliando, de forma a indicar, tanto quanto possivel, a estrutura, a conduta e o Gesempenho do mercado. 6.6 Escolha da metodologia Ametodologia escolhida deve ser compativel com a natureza do bem aveliando, 0 objetivo e a finalidade da avaliacao e os dados de mercado disponiveis. Para a identificacao do valor de mercado, sempre que possivel, preferir o métado comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 7.2.1 6.7 Tratamento dos dados Os dados devem ser tratados para abtencao de modelos de acordo com a metodologia escolhida 2 [BABNT 2019- Toc0s os atetos reservadosExemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, ABNT NBR 14653-1:2019 6.8 Resultado da avaliacao 6.81 Arredondamento Permite-se arredondar 0 resultado da avaliacao, bem como os limites do intervalo de confianca e do campo de arbitrio, em até 1 % 6.8.2 Intervalo de valores admissiveis E 0 intervalo calculado pelo profissional da engenharia de avaliacdes, com a utilizacao de critérios prescritos nas demais partes desta Norma, dentro do qual a adocao de qualquer valor nele contido, pelo solicitante do laudo, tem respaldo na avaliacao. 6.9 Pressupostos, ressalvas € condicées limitantes No caso de adocao de situacao-paradigma (hipotética ou virtual) para a avaliacao de um bem, esta dove ser devidamente caracterizada 6 0 protissional da engenhana de avaliacdes deve esclarecer as fontes e os pressuposios admitidos, com a consignacao na concluséo do laudo de que o resultado s6 6 vélido para essa situacdo Prescricdes especrficas sobre maquinas e complexos industriais, bem como sobre avaliacdes de uni- dades padronizadas por amostragem, devem ser consultadas nas respectivas partes desta Norma Exemplos de avaliacao em situa¢ao-paradigma a) hipotética: avaliagéio de imével néo vistoriado internamente e avaliacéo de terreno sem a consi- derac&o das benfeitorias existentes, b) virtual: avaliacéo de imével ou empreendimento ainda em fase de projeto ou construcéo, considerado na condig4o de pronto, e avaliacao de imovel cujas benfeitorias foram modificadas ou destruidas ‘Sempre que 0 profissional da engenharia de avaliacdes presumir © assumir situacdes ou fatos quo possam afetar a escolha da abordagem ou o resultado do trabalho, deve deixar claramente expiessos no laudo do avaliacdo os pressupostos considerados, bem coma as ressaivas © condicées limitantes. Os pressupostos, ressalvas e condicGes limitantes estéo, muilas vezes, ligados a restricbes e limita- ¢6es do profissional da engenharia de avaliacdes em desenvolver investigacées mais profundas ou em abler os esclarecimentos necessarios. ‘S&o exemplos de pressupostos, ressalvas e condicées limitantes: idoneidade das fontes de informa- Bes, adoc&o de uma area especifica no caso de informacdes divergentes, n&o exame de condicbes dominiais, néo exame de passivos ambientais sobre iméveis, nao exame de vicios ocultos, ndo verii- cacao de medidas, impossibilidade de vistoria, entre outros. 7 Metodologia aplicavel 7.1 Generalidades 7.14 Ametodologia aplicavel func&o, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliacéo € da disponibilidade, qualidade © quantidade de informacées colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se a0 estabelecido nesta norma (todas as partes), com 0 objetivo de retratar 0 comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente ‘© convencimento do valor. ‘BABNT 2019- Todos os aetos reservanos 13Exemplar para uso exdusivo - MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 610/000)-25, 74.2 Esta Noma (lodas as paites) se aplicam a siluagbes normeis ¢ tipicas do mercado. Em situacées atipicas, ondo ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias provistas nesta Norma, € facultado ao profissional da engenharia de avaliacbes 0 emprego de outta procedimento, desde que devidamente justificado 7.4.3. 0s procedimentos avaliatérios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, 0 seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, estéo descritos em 7.2, 7.3 e 7.4, respectivamente 7.1.4 Para alguns tipos de bens tangiveis e intangiveis, existem métodos especificos que séo apresentados nas respectivas partes desta Norma 7.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identitica 0 valor de mercado do bem par meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparaveis, constituintes da amostra. Na aplicacéo deste método para a avaliacéo imobilidria, a natureza dos bens, a indisponibilidade dos dados e de suas caracteristicas, bem como os prazos limitados para a concepc&o da avaliacto, podem levar a coleta de amostras que ndo atendem na integra aos pressupostos formais das amostras aleatérias simples, exigidos pelos modelos de estatistica inferencial Assim, as amostras utilizadas nesse tipo de avaliac&o s4o mais bem descritas como “amostras aci- dentais”, que devem possuir a maior representatividade possivel em relacdo & populacéo, mesmo que nao sejam utllizadas as técnicas tradicionais para coleta de amostras aleatérias simples. O profissional da engenharia de avaliacdes, para aicancar o maximo de tepresentatividade da amostra, deve especificar claramente as caracteristicas dos iméveis que compdem a populacéo pesquisada tomando como referencia as caracteristicas do imovel avaliando, alm de levar em consideracao os aspectos citados em 6 4. Com a utllizacéo desses cuidados, torna-se vidvel a aplicacao de estatistica inferencial 7.2.2. Método involutivo Identifica o valor do bem, alicercado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econémica, mediante hipotético empreendimento compativel comas caracteristicas do bem e com as condic6es do mercado no qual esta inserido, considerando-se cendrios viavels para execucdo e comercializacao do produto. 0 método invalutivo pode identificar 0 valor de mercado. No caso da utilizacao de promissas especiais, 0 resultado é um valor especial 7.2.3 Método evolutivo Identifica 0 valor do bem pelo somatorio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificacao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializacéo. © método da capitalizacao da renda pode identificar 0 valor de mercado. No caso da utlizacao de premissas especiais, 0 resultado 6 um valor especial 7.2.4 Método da capitalizacao da renda identifica 0 valor do bem, com base na capitalizacdo presente da sua renda liquide prevista, conside- rando-se cenérios viaveis. 14 @ABNT 2019- Todos os dieitos reservadosExernplar para uso exdlusiv- MINISTERIO D4 DEFESA-03.277.610/0001-25 ABNT NBR 14653-1:2019 7.3 Métodos para identificar o custo de um bem 7.3.1 Método comparativo direto de custo identifica © custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparaveis, constituintes da mostra 7.3.2 Método da quantificacao de custo Identifica o custo do bern ou de suas partes por meio de orcamentos sintéticos ou anailticos, a partir das quantidades de servicos e respectivos custos diretos e indiretos icar indicadores de viabilidade da uti 7.4 Métodos para ident empreendimento acao econémica de um Os procedimentos avaliatérios usuais, com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da uliliza¢40 econdmica de um empreendimento, sao basaados no sou fluxo do caixa projetado, a partir do qual sao determinados indicadores de decisao baseados no valor presente liquido, taxas internas de retomo, tempos de retorno, entre outros 8 Especificacao das avaliacoes A especificacao é rasultante do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponi- bilidade de dados de mercado, da metodologia € da natureza do tratamento a ser empregado, As avaliacdes podem ser especificadas quanto & fundamentacao e precisa. Afundamentacdo é funcéo do aprofundamento do trabalho avaliatério, com o envolvimento da selectio da metodologia em razao da confiabilidade, qualidade © quantidade dos dados disponiveis. 0 estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentacao desejado tem por objetivo a determinacao do empenho no trabalho avaliatério, mas ndo representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentacao. A precisdo é estabelecida quando for possivel medir 0 grau de certeza e 0 nivel de erro toleravel ‘em uma avaliacéo. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliacdo, da conjuntura de mercado, da abrangéncia alcancada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados Os graus de fundamentacéio ¢ de preciso nas avaliacdes séo definidos nas demais Partes desta Norma, quardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde 0 grau | é 0 menor e 0 grau Ill é o maior 9 Apresentac&o do laudo de avaliagao requisitos minimos do taudo de avaliac&o esto listados a seguir: a) idontficacao do solicitante do trabalho; b) objetivo da avaliacgao; ‘@ABNT 2018 - To00s os ctetos reservanns 15Exemplar para uso exdusivo- MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 6100001-25, ABNT NBR 14653-1:2019 ¢) finalidade da avaliacao, d) identificacao e caracterizacao do bem avaliando; e) documentacao ufilizada para a avaliacao 1) _pressupostos € condicées limitantes da avaliacao; 4) dados e informacées efetivamente utilizados; h)-meméria de céicula i) indicacao do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha, i) especificacéio da avaliacéo: k) resultado da avaliacao @ sua data de referéncia |) qualificacdo legal completa e assinatura do(s) responsavel(is) técnico(s) pela avaliacao m) local e data da elaboracao do laudo h) outros requisites previstos nas demais partes desta Norma Para que 0 trabalho avaliatorio seja considerado em conformidade com esta Norma, devem ser aten- didas todas as alineas citadas anteriormente. A apresentacao do laudo de avaliaco pode ser resumida, de acordo cam 0 estabelecido entre as partes contratantes, desde que atendidas as alineas anteriores na prdpria peca técnica principal ou ‘em aruivos e documentos a ela vinculados. 10 Laudo de avaliacao de uso restrito 0 laudo de avaliacao de uso restrito obedece as condicdes especificas pré-combinadas entre as partes contratantes, no que tange a sua confidencialidade, finalidade ou utlizaco 11 Procedimentos especificos 11.1 Desapropriagdes 11.1.4 Classificagao das desapropriacées 11.4.1.4 Quanto a abrangéncia a) total: aquela que atinge o bem em sua totalidade; b) parcial. aquela que alinge parte do bem 14.4.4.2 Quanto & duragao a) temporaria, b) permanente. 16 @ABNT 2019- Todos os aieltos reservacosExemplar para uso exdusivo - MINISTERIC DA DEFESA- 03.277 6101000125, ABNT NBR 14653-1:2019 11.1.2 Critérios 11.1.2.1 Nas desapropriacées, convém que as avaliacBes apresentem como resultados os valores que possam ser adotados para a justa indenizacdo, como o valor de mercado, o valor econémico, © custode reedicao, 0 custo de reproducéo, entre outros. 1.1.2.2 Devem ser apreciadas circunstancias especiais, quando cabivels, como alterac6es de vocacéo, forma, uso, acessibilidade, ccupacao e aproveitamento 11.1.2.3 Nas desapropriacées parciais, o profissional da engenharia de avaliacées deve utilizar cri- tério que permita mensurar prejuizos, visando a recomposi¢ao do patrimdnio do expropriado, consi- derando, inclusive, eventual desvalorizacao do remanescente. Podem ser utilizados, entre outros, 0s seguintes critérios basics a) estimar a diferenca entre os valores do bem na sua condicao original e na condicao resultante do ato expropriatério, considerada a mesma data de referéncia (critério “antes e depois"); b) utilizar o valor unitério médio do imdvel primitivo area desapropriada. Este critério é aplicdvel apenas para estimar 0 valor do terreno ou da terra nua, devendo as benteitorias ser consideradas a parte ©) estimar o valor da parte do bem atingida pela desapropriacéio e eventuais reflexos ne parte rema- nescente, com as Seguintes consideracées: — quando ocorrer desvalorizac&io do remanescente em decorréncia da desapropriac&o, 0 valor desta alteracdo deve ser apresentado e justificado; — nocaso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas indenizacdes relativas ao custo de obras de adaptaco do remanescente, possivel desvalia acarretada por perda de funcionalidade, eventual lucro cessante, custo de desmonte, entre autras perdas € danos, no caso de ser necessaria @ desocupacao temporana para a execucao dos servicos; — se for considerado inviavel o remanescente do imével em func&o do esvaziamento do seu cantetido econémico, esta condic&o ¢ 0 valor do remanescente devem ser explicitados Neste caso, 0 profissional da engenhana de avaliacoes pode sugerir que a desapropnacao parcial se tome total 11.1.2.4 O contratante ou o solicitante da avaliacdo deve esclarecer previamente & elaboracéo do laudo a data de referencia da avaliacao, 11.1.2.5 No caso de iméveis situados em faixas de marinha ou acrescidos de marinha e dos terrenos marginais banhados pelas correntes navegaveis dos rics federais, convém que 0 profissional da engenharia de avaliacoes mencione as deducoes de valor cabiveis, estabelecidas pela legisiacao vigente 11.2 Avaliagéo de fundo de comércio, quando considerado, em decorréncia de desapropriagées e instituicao de servidées 11.2.1 O valor de indenizacao de fundo de comércio busca compensar 0 prejuizo imposto a atividade econémica desenvolvida no bem atetado 11.2.2 A desapropriaco ou a instituico de servido podem implicar a realocacdo da atividade eco- némica au a sua extingdo, quando invidvel a realocacao. ‘BABNT 2018 Todos os aetos reservanos 7Exemplar para uso exdusivo- MINISTERIO DA DEFESA- 03.277 6100001-25, 11.23 Paraa extincéo da atividade, é consideradoo fundo de comércio correspondente & capitalizacao presente da renda liquida ao longo da vida util do negécio, acrescidas as despesas necessdrias para © seu fechamento e deduzido o vaior residual dos bens. Convém que a renda liquida seja estmada com base no desempenho historico do negocio 11.2.4 Para a realocaco da atividade, devem ser considerados os requisites de 11.241 € 11.2.4.2. 11.2.4.1 Gastos de realocacdo © fundo de comércio compreende, entre outros, os gastos nacessarios para a) _remocao dos bens: b) aquisicéo de novos pontos comerciais; ¢) remodelacio e adaptacdo do novo local para a atividade: 4) desmontagem, transporte é instalacao dos equipamentos no novo local e) desativacdo do local original: 1) eventuais desempenhos de contratos comprometidos (multas, custos de transtorno e outros), 9) manutencdo das atividades durante a realocacéio dos bens (aluauéis de espacos adicionais, terceirizacao de processos © outros) 11.2.4.2 Lucro cessante 11.2.4.2.1 Pata o calculo do lucro cessante, considera-se 0 perfodo total necessario ao desmonte da atividade, readaptacdo no nova local e retorno @ candicéo anterior. 14.2.4.2.2 Convém quo a projac&o da ronda liquida observe o desempenho do periado anterior & data da intertupcao da atividade. O lucro cessante coresponde 4 capitalizacao presente da renda Iiquida do negécio no periodo necessério a recamposicdo da atividade no novo local 11.2.4.2.3 Na eventualidade de 0 imével pertencer ao negécio, o seu custo de oportunidade deve ser considerado como ativo contribut6rio e, portanto, deduzido do fundo de comércio 14.2.4.2.8 Os bens que n&o possam ser reaproveitados no novo local sao avaliados pelos seus valores de reodigdo ou de reproducdo. 11.3 Liquidacgao forgada Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avatiacdo 0 valor paraliquidacéo forgada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratacios Convém que o valor de liquidacao forcada corresponda ao valor presente liquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa de airatividade definida pelo contratante, considerado um prazo de comercializacao usual de mercado 18 @ABNT 2019- Todos os aieltos reservacosExemplar pate uso exclusive - MINISTERIO DA DEFESA- 03 277 610/0001-25, fi) 21 BI [4] 15] ABNT NBR 14683-1:2019 Bibliografia Decrato Federal n? 81.621, de 3 de malo de 1978, que aprova 0 Quadro Geral de Unidades de Medica. Decrato Federal n° 23.196/1933, de 12 de outubro de 1933, que regula o exercicio da profissao agronémica Decreto Federal n° 23 569/1933, de 11 de dezembro de 1933, que regula o exercicio das profissdes de engenheiro, arquiteto e agrimensor. Lei Federal n® 5 194/196, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exercicio das profissées de engenheiro, arquiteto ¢ engenheiro agrénomo. Lei Federal n° 12.378/2010, de 31 de dezembro de 2010, que regulamenta o exercicio das profiss6es de arquiteto © urbanista ‘@AENT 2019 - Todos os dratos reservados 19