Elcondominio §Definicion El condominio dice el art. 2673, es: el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmuebdle” §2. Caracteres: De esta definicign Ia doctrina saca los siguientes caracteres del condominio: a) Phucelidad de Sujetos: A diferencia del dominio que presupone la existencia de un solo sujeto en atencién al caracier de exclusividad, el condominio requiere la titularidad compartide de varias personas. b) Objeto consistente en une cosa (mucble o inmucble): El tinico objeto posible de los derechos reales son las cosas. En ese sentido el art. 2674 aclara que no es condominio la comunién de bienes que no sean cosas. ‘Asi la jurisprudencia ha resuelto que por ejemplo: que no puede existir un condominio sobre un fondo de comercio (C 1° Bahia Blanca. J.A. 1979-II-681) ) Por una parte indivisa. La titularidad de los condominos sobre el objeto comin no se fracciona en partes materiales sino que se extiende a la totalidad de las cosas segtin partes indivisas, intelectuales o materiales, que son proporciones o participaciones en el todo. La parte que le corresponde a cada condémino no es una parte materialmente determinada sino que se'proyecta sobre cada molécula de la cosa. Por eso cada condémino esté habilitado a utilizar toda la cosa. §3. Constitueién: El art. 2675 dice que el condominio se constituye por: a) contrato: Muchos son los ejemplos dos o mas compran une cosa juntos, El duefio de wna cosa vende a otro une parte. La adjudicacién en comin de una cosa en la particion b) acto de Giltima voluntad: Se trata del legado comin de una cosa a dos o més persones.c) o en los casos que la ley designa: Hay condominio de origen legal cuando nace como consecuencia de una disposici6n de la ley independiente de la voluntad de las partes. Como el caso del condominio de muros. La enumeraci6a no es taxativa asi la doetrina menciona por ejemplo la prescripeién adquisitiva. Ejemplo: A” propictario del 100% del dominio, 12 transfiere su propiedad al condominio formado por B(30%), C(30%) y D(40%) por acto traslativo (compraventa). En el contrato se debe dejar estzblecido el porcentaje que le corresponde a cada uno de los. condéminos Cada uno de los condéminos puede a posteriori transferir su parte indivisa a los restentes, cond6minos 6 a un tercero que se integre el condominio. Se llama parte indivica porque’ no constituye una parte fisica del inmueble sino un porcentaje del valor del inmueble. Tipos de condominio Podemos dividir los condominios regulados por nuestro cédigo civil en dos clases: a) Condominio normal o sin indivisién forzosa: b) Condominio con indivisién forzosa: Este a su vez lo clasificamos en: 1. Indivisiones forzosas perdurables (su fuente es la ley): Condominio de muros Ej - Condaminio de cosas accesorias a dos 0 mas herededades 2. Indivisiones forzosas temporarias (su fuente es el contrato o la imposicién de la voluntad del tesiador o del cnyuge supérstite) 3. Indivisiones ferzosas circunstanciales: Es el caso de la particién nociva previste en el art. 2715 in fine, y su fuente es la sentencia judicialo Modianeria El derecho de Medianeria o simplemente Medianeria, es el derecho que tiene cada vecino de usar la pared medianera y servirse de ella en las condiciones encuadradas dentro del C.C. El condaminio de muros, paredes, fosos y cercos, que sirvan de divisién fisica entre dos inmuebles contiguos es de indivisién forzosa (Art. 2716 C.C), - La pared medianera es aquella que ha sido construida por los duefios de dos fincas linderas sobre la linea divisoria de sus predios, contribuyendo cit de ellos con la mitad del costo de 12 pared y la mited del terreno sobre el cual ha sido edificada. En tal seatido, el Art. 2717 expresa: “un muro es medianero y comin de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo de las dos heredades” Es decir, un muro, foso 0 cerco, es divisorio cuando esta construido sobre el limite juridico que divide dos 6 més in muebles, 0 sea, que el limite juridico pasa por dentro del objeto fisico que sirve de separacién. Ejemplos: Encaballado simétrico —-Encablladoaximético s ‘whe Definicién v clasificacién de los muros divi Contiguo rivativo Simétrico Encaballado *Asimétrico Muro civisorio ‘Medianero Encaballado Se denomina muro privative a aquel que ha sido construido 2 costa de uno solo de los linderos, y se lo distingue en muro contiguo o muro encaballado. El primero es aquel tangente al eje de separacién de los predios y se halla asentado totalmente sobre el terreno de propiedad de quien hizo construir Ia pared; mientras que el muro encaballado es el que esta asentaco sobre el limite de las dos heredades, y si su eje coincide con el eje divisorio se lo designa como encaballado simétrico- Si el eje que limita las dos heredades queda comprendido del espesor de la pared, pero sin coincidir con el plano de simetria de esta, tenemos el muro encaballado asimétrico. Esta asimezria puede deberse a dos causas: a) que por error de medicién se tomé mal el eje divisorio, 0 b) que por razones constructivas la pared debe tener un espesos total superior 2 los 45 em (s5lo se puede avanzar sobre el terreno vecino 22.5 em). Finalmente, cuando la pared se construye encaballada y se constituye en ella un condominio de indivisiOn forzosa, por algunas de las formas que veremos mas adelante, recibe el nombre de muro medianero. Se define como “muro medianero” a aquel muro divisorio que ha sido construido en forma conjunta por los propietarios de dos inmuebles linderos, o bien, que ha sido constraido a costs de uno de ellos pero que el otro lindero le ha pagado el 50% de su valor. E] muro medianero, es un caso particular del muro divisorio. Se define como “muro interior” a aque! que esté construido dentro de los limites del inmueble, sin tener contacto con ellos. En las ciudades 0 pueblos, quien construye primero en un terreno baldio puede asentar Ia mitad de la pared en el terreno del vecino, con tal de que la pared sea de piedra o ladrillo y su espesor total no exceda los 45cm. Se define camo “cerco” a la pared divisoria construida hasta los 3m de altura, o hasta la altura méxima que dispongan los cédigos de edificacién municipales. Gabe aciarar que para que un muro contiguo 0 un muro encaballado asimétrico de hasta 45 cm de espesor pueda conslituirse en medianero, debe transformarse previamente en encaballado simétrico, pare lo cual el lindero tiene que adquirir la porcién de terreno correspondiente, previo a lograr el condominio de indivisin forzosa del muro.Toda pared que sirve de separacién entre dos edificaciones, se presume que es medianera hasta Ja altura de la edificacién mas baja. La pared que pasa de dicha altura se considera de propiedad exclusiva de! propietario del inmueble més alto, salvo que se demuestre lo contrario, Propiedad Exclusive Prop. Utilizada por ambos | |= calle 0.00 3m cervo Si la pared fue construida por A a su costa, al momento de terminar su construccién, tiene 1a facultad de cobrarle a B el pago del 50% del valor del cerco. ‘Ahora, desde cl momento on que B utilice la pared hecha por A para hacer su edificacién, ‘por ej: apoyat una lose o un techo , autométicamente le genera a B una deuda a favor de A por el total de la superficie utilizada. Si en su momento le peg el cerco, 1a deuda se limitard slo a la parte que est por encima del cerco hasta la altura de Ia edificacién que haya realizado B. ‘A tiene plazo para reclamar a B el pago del cerco durante 10 afios corridos a partir de la fecha en que terminé de edificer el cerco. Vencido este ticmpo, B queda liberado del pago de la deuda por el cerco. Es lo que se llama “prescripoién liberatoria”. ‘La superficie por encima del cerco que ocupe B no prescribe jamés, Formas de constitucién de la medianeria 2) Por construccién costas comunes b) Por antecesor comin: se trata del caso en que una sola persona es propietaria de dos predios contiguos en los cuales construye sendos edificios con una pared comin sobre el @je divisorio, y posteriormente vende uno de esos edificios. $i expresamente no hace onstar en la escritura que la venta del bien no incluye derecho de medianeria, se constituye eutométicamente en muro medianero. Igual criterio si constrayé el edificio en sélo uno de los predios, y transfiere el otro como baldio. ©) Compra (art. 2736): “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pered 0 muro no medianero, tiene Ia facultad de adquirir la medianerfa en tods Ja extensidn de Ia ‘pared, o silo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est6 construida, o de Taporci6n que adquiera medianeria; como también la mitad del valor del suelo en que s* hha asentado” (Pero debe ser por todo el espesor del muro, no sélo la parte que va a utilizar!) 4) Donacién, cuando el propietario de la pared divisoria otorga el derecho de medianeria si el pago del valor correspondiente. 6) Compensacién (art. 2626): “El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruiria cuanco le sea indispensable o pare hacerla mas firme, o para hacerla de carga, sin indemnizaciGn algune al propietario © condémino de la pared, debiendo levantar inmediatamente la pared.”A) Prescripcién, Ia situacién mes frecuente se da en el caso del cerramiento forzoso, cuando se omite reclamar la contribucién para su construccién o el pago pertinente para construir la medianerfa, por mayor tiempo que los 10 afios establecidos por ley. 8) Cerramiento forzoso (art. 2726 y 2729): “Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccién y conservacién de paredes de tres metros de altura (0 la altura que la municipalidad designe) y dieciocho pulgadas de espesor para cerramienta y divisién de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrebales. -muncia al derecho de medianeria (att. 2727): Z I vecino requerido para contribuir a la construccién de una pared divisoria, 0 a su conservacién, puede liberarse de esa obligacién, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando 2 la medianeria” Los elementos constitutivos del plano de medianeria so -perfiles longitudinales -Croquis sf titulos -Croquiis de ubicacién -Liquidacién del valor de la medianeriaAlgo mas sobre MEDIANERIA Clasificacién de los Muros. ‘Derecho de Medianerfa. Clasificacién de los muros desde los puntos de vista fisico y juridico. CLASIFICACION DE LOS MUROS. 1) Desde el punto de vista de su emplazamiento, un muro o pared puede ser = Contiguo = Encaballado enel eje medianero - Préximo Muro contiguo Es aquel que ha sido construido en forma integra sobre uno solo de los terrenos colindantes, asi el filo exterior del mismo coincide con el del eje divisorio de ambos predios colindantes. Quien no construyé el mencionado muro, ni contribuyé, econdmicamente, a su construceién, no tiene derecho sobre él, ya que, quidn lo erigié no ocupé de ninguna forma el terreno vecino y, ademés, soporté todo el costo de construccién del mura Esta tiltima consideracién requiere una aclaracién importante y es que el vecino que no contribuy6 a levantar el muro debera abonarle 2 quién lo hizo, en ¢l caso que quiera utilizar de alguna manera esa pared, ya Sea pata instalar cafferfas, edificendo sobre ella, utilizindola como pared de cerramiento, ete. En este caso debera pegar no solo Ja mitad del valor del muro sino, también la mitad del valor del terreno ocupado por el muro. ‘Ahora bien, supongamos que el vecino que no contribuyé a levantar la pared, no quiere utilizar el muro con ninguna construecién; Puede obligar a su vecino a venderle la mitad del muro y del terreno? La respuesta es si, lo cual configuraria la denominada compraventa forzosa con el fnimo. de adquirir el estatus juridico de “muro medianero” Muro encaballado Es aquel que se ha construido sobre el Eje Divisorio (limite) de ambas Parcelas eolindantes, que ppertenecen @ distintos propietarios. Esto significa que ha sido construido, exactamente, sobre dos ‘parcelas, ocupando una franja de cada uno de ellos. Asi, una pared cuyo espesor es de 0,30'm., quedaria asentada 0,15 m de un lado del eje-y 0,15 m. del otro lado del mismo. Mauro Proxima Es aquel que se encuentra edificado sobre uno de los terrenos y a une distancia relative del Bje medianero. 2) Desde el punto de vista juridico los muros pueden ser considerados como - Medianero - Privativo - de Cerramiento forzoso ‘Muro medianero Es aquel cuya propiedad es de los propictatios de dos perceles colindantes.Muro privativo Es aquel que es de propiedad de aquel que lo construyé. Siel vecino quiere hacer uso del mismo, debe adquirir los derechos de m .eria corréspondientes, ‘Muro de Cerramiento Forzoso Esel que se erige entre predios con el tinico fin de separar las distintas propiedades y preservar la seguridad e intimidad de ambos. Respecto de su altura, el Codigo Civil establece que sera de 3 metros., siempre que las Municipalidades no establecieren otro. ELArt, 2725 del Codigo Civil establece que el que primero edifica en un lugar atin no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor entero no exeeda de 18 pulgadas (45 centimetros). PARA LEER Actigulado del Cédigo Civil referente al condomirio de muros, DE LOS DERECHOS REALES Titulo VICE Del condominio Cap_ II - Del condominia de los mures, cercas y foscs. : Art.2717- Un muro es medianero y comin de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho ‘coastruir a su costa en el limite separativo de las dos heredades ‘Am.2718.- Toda pared o muro que sirve de separaci6n de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta dilkima construccién, se reputa que pertenece exclusivamente al due‘io del edificio més ato, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pilblicos, privados, o por signos materiales que demucstren la medianeria de toda la pered, o de que aquélla no existe ni en la parte més baja del edificio. ‘Art.2719.- La medianeria de las paredes 0 muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, Jardines, quints, etc., Aunque éstes se encuentren cerrados por todas sus lados. Art.2720.- Los instruments piiblicos, privados que se invoquen para combatir la medianeria deben ser ‘actos comunes a Jas dos partes 0 a sus autores. Ar.2721.- Enel conflicto de un titulo que establezca la medianeria, y los signos de no haberla, el titulo es superior a los signos. ‘Art.2722. Los condéminos de tun muro o pared medianera, estén obligades en la proporeiéa de sus derechos, a los gastos de reparaciones o recoastrucciones de Ia pared o muro. ‘Art.2723.- Cada uo de los condémines de une pared puede libertarse de contribuir # Jos gastos de conservacién de la pared, renunciando a Ia medianeria, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparaciéa o reconstruccién no haya llegade @ ser necesatia por un hecho suyo. ‘Art.2724.- La facultad de abandonar le medianeria compete # cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzos0; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared 0 muro.‘Art 2725.-El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en mn lugar ain no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pare sea de piedra o de ladrilo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgades. ‘Art.2726.- Todo propietario de una heredad puede obliger a su vecino a la construccién y conservacién de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgedas de espesor para cerramienta y divisién de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en Jos arrabales. ‘Art.2727.- El vecino requerido para contribuir a la construccién de una pared divisoria, o.a su conservarién ‘en cl caso del articulo anterior, puede librarse de esa obligacién, cediendo la mitad del terreno sobre que le pared debe asentarse, y renunciando a la medianerta, ‘Ar.2726.~El que hubiere construido ea un lugar donde el cerremiento ¢s forzoso, en su terreno y ast ‘costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se huibiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse ce la pared divisoria. ‘Ari.2729.- Les paredes divisorias deben leventarse a Ia altura designada en cada municipalidad; sino hubiese designacién determinada, ta altura seré de tres metros. ‘Art.2730.- La mediansria da derecho a cada uno de los condéminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella esta destinada segin su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, 0 comprontetan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vyecino. ‘Art.2731.~ Cada uno de los condéminos puede arrimar toda clase de constracciones a le pared medianere, ‘poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecine tiene de haccrlos retirar hasta la mitad de la pared en el eaz0 que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el cafio de una chimenea: puede también cada uno de los condéminas abrir ermnarios 0 niches aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared. ‘Art21732.- Cada uno de los condéminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino ‘por el mayor peso que cargue sabre ella. Art.2733.- Cuendo la pared medienera no pueda soportar [a altura que se le quiera dar, 2] que quiera alzarla ebe reconstmuiria toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del espesor. El vecino no pued= reclamar ninguna indemnizaci6n por los embarazos que le cause le cjecucién de les trabajos. ‘Art.2734.- En el caso del articulo anterior, el nuevo muro aunque constmuido por uno de los propietaries, es rmedianero hasta Ia altura del antiguo, y en todo su espesor, salvo el derecho del que ba puesto el excedente el terreno para volver a tornarlo, sila pared llegase a ser demolida. Art.2735.- El vecino que no ha contribuido a los gestos para aumentar la alture de le pared, puede siempre adquirir]a medianeria ée la parte alzada, reembolsando la mitad de los gestos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor. ‘Art.2736.- Toco propietario cuya finca linda inmedietamente con una pared o muro no medianero, tiene Ie facultad de adguirir le medianerta en toda la extensién de la pared, 0 s6lo en la parte que alcance a toner le ffinca de su propiedad hasta la altura de les paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor ce le pared,como esté construida, 0 dela porcién de que adquicra medianeria, como también Ia mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podré limitar la adquisiciém a sblo una porcién del espesor de le pared. Si sélo quisiera edquirir la porcién de la altura que deben tener las paredes divisorias, est4 obligado a pagar el valor de La pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianerfa seré el dela fecha de la demanda o constitucién en mora, ‘Art2737~ El uno de Jos veeinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otxo ‘un derecho igual y reefproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino. Art2738~- La disposicin del articulo anterior no es aplicable a Jas paredes que hagan frente a Jas plazas, ‘calles 0 caminos pablicos, respecto de les cusles se observarin los reglamentos particulares que les sean relativos. ‘Art.2739.~ El que hubiere hecho el abandono de Ja medianeria por librarse de contribuira las reparaciones fo reconstruccicnes de una pared, tiene siempre el derecho de atquirirla mecianeria de ella en los términos expuestos. ‘Art.2740,~ La adquisicién de la medianeria tione el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresién de obras, aherturas o Inces establecides en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que conflere la medianerfa. ‘Art.2741.- El vecino que ha adquirido la medianer‘a no puede prevalerse ce los derechos que ella confiere, para emberazar Is servidumbres con que su heredad se encuentre grevada ‘Art.2742.~ En Jas cempaiias los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, silas dos hheredades se encerraren. Cuando una de Is heredades esté sin cerco alguno, el duefio de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos 0 cercos divisorios. ‘Art.2743.- Todo cerremiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, ano ser que tno de los terrenos no estuviese cerrado, 0 hubiese pruebaen contrario. ‘Art.2744.~ Lo dispuesto en los articulos anteriores sobre paredes o muros medizneros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condéminos entre si tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o.cercos, ode otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstanciss. ‘Ar.2745.- Los arboles existentes en cereos 0 zarjas medianeras, se presume que son también medianeros, ¥y cada uno de los condominos pocrd exigir que sean arrancados si le causeren perjuicios. Y si cayesen por algin accidente no podrén ser replantads sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se cbservaré respecto de los érboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueiis.