‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO_ NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL NORMAS CAJUFA PARA AVALIAGOES DE IIMGVEIS NAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DE SAO PAULO 11-INTRODUGAO 0 Excelentissimo Senhor Doutor Juz de Direito Coordenador do Centro de Apoio aos Juizes das Varas da Fazenda Piblica ~ CAJUFA, pela portaria n° 01/2017, conettuiy Comissao de Peritos ¢ determinou que fossem revistas @ atualizadas as Normas - 2013, com orientagbes © referéncias téenicas de modo a ensejar uniformidade nas conclusdes avaliatrias. De pronto, registre-se: = A Comissao de Peritos, a0 desenvolver 08 trabalhos de revisio e atualizagao das Normas - 2013, estabeleceu etérios de fundamentagao @ predsao que devem ser dolineados quando da escolha da metodologia a ser aplicada nas avaliagSes juciciais; = No desenvolvimento do presente trabalho, diversos pardmevos © metodologias estabelecidas nas Normas - 2013 foram mantides, por se mastrarem adequados, eficientes e representativos nas avaliagbes; Atrolados a esta consolidacso, outros concellos @ critérios técnioos de calculos foram desenvolvidos a partir da realidade fatica e eécio econémica, especialmente observada nos casos coneretos nos contraditéios desenvoWides nos. citimos anos. ‘Complementarmente foram reslizados dois workshops, no dmbite de CAJUFA, para ouvir, dar vsiolidade e debater temas como zoneamento e passive ambiental Saliente-se, ainda, que os paréinetros e metodologias equi emanados visam sistematizar 0s procedimentos avallatorios. Quando o Perito Judicial, em circunstancias atipicas de mercado ou singularidades do imével avaliando, tiver razdes efetivas para alteré-os, podera fazé-lo, explitando e fundamentando os motivos, te maneira clara, objetiva & B wy -‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {RUA CENTRO DE APOIO AOS IUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPITAL ‘comprovével. Do mesmo modo, quand existrom relatérios CAJUFA para melhoramentos ppAblicos especiicos, elaborados a partir de Portaria exclusivamente assinada para tal finalidade, devem prevalecer ae conclus6es emanadas nos correspondentes estudos Visando exatamente a uniformidade nas conclusdes avelattrias, respeltadas as pocullaridades @ as especificidades do relatério ao qual se refira > imével expropriad. Nestes termos, 08 valores paradigmas calculados/estipulados nos relatérios CAJUFA de Comissoes de Perltos para melhoramentos pablicos de grande eypressao, deverso ser atualizados pelo IPC/FIPE até a data do Laudo Prévio, A legislagao bisica referencial estudada para fins de regramento normativo € a mais atualizada, inciuindo, sem a elas se restringir: Consttuigdo Federalde 1988; Decreto-Lei 13.965 de 21 de Junho de 1941; Lei Federal n.°6.766 de Dezembro de 1979; Lei Federal 1? 12.727 de 25 de Maio de 2012 (Novo Cédigo Floresta); Decreto n° 24.643, de 10 de Julho de 1934 (Codigo de Aguas); Lel Federal n.° 13.105 de 16 de Margo de 2016 (NCPC); Loi Municipal n° 16.642 do 9 do Maio de 2017 (Césigo do Obras © Esiicag60s); Lot Estadual n° 13.577 de 8 de Julho de 2009 (Gerenciamento de areas Contaminadas), Decisao de Dietoria CETESB 38/2017/C; Deliberacao Normativa Coneema n° 03/2018, de 04 de dezembro de 2018; Lei Municipal n. 16.050 de 31 de Juho de 2014 (Plano Diretor Estratégico); Lei Municipal n* 16.402 de 22 de Margo de 2016 (Lei do Zoneamento) Atibuigées legais previstas em CREA/CAUICONFEA. 2- CONCEITUAGAO E TERMINOLOGIA Para melhor entendimento e complementagto de informagses, recomenda-se a leltura das definigées adotadas nas biblografias especializadas, em especial na NBR-14.053, NBR-19752 e NBR-12721 da Associagao Brasileira de Normas Técnicas ~ ABNT, entre outras. ‘A fim de faciitar e complementar a utiizagao das presentes Nomas CAJUFAI2019, a seu sero aresenadas as pincpls deities } \, \ m3 J ES‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CCAIUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL | 2.1. Desapropriacio ou Expropriacio Transferéncia feita por iniciatiza do poder piblico, unilateral e compuiséria, mediante Indenizagao prévia e justa, por ulidade pablica ou interesse socal, da propriedade de um bem ou direto, ao dominio pdblico. As presentes Normas versam sobre a atibuigéo do valor de mercado do imével 2.2 Laud Téenico Periclal Pega técnicaegel, a ser elaborada por profissional graduado e habilitado, nomeado compromissado nos autos, resultado da andlise técnica de um fato, situagae ou objeto, devidamente identficado, bem como dos fundamentos © das referéncias técnices, bibiogréficas © normatvas splicadas 20 caso concreto. O Laudo Técnico deve ser Clucidativo quanto a0 escopo dos trabelhos, para auxiio de Juizes © Desembargadores has suas decistes. Nas Varas da Fazenda Publica, 0 Laudo Técnico de Avaliagao Imobitrla para desapropriagao, poders ser Prévio ou Definitive. 2.3, Perito Jusicial PProfssional graduado e habiltado, de confianga do D. Juizo, que se encontra cadastrado como Auxiiar da Justia, no TJSP, nomeado e compromissado nos autos para proceder 4 prova judicial, com iesngéo @ dietanciamento em relagso 4s Partos, na lata da ll 2.4. Gleba urbanizavo! TTerreno situado em zona urbana ou de expansso urbana, cujo aproveitamento eficiente ‘depend de parcelamento do solo, atenclidos os aspectos legals e mercadol6gicos. | Ww y Ry[ GRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 2.8. Desmer ‘Subdivisdo de gleba em lotes destinades a ediicagao, com aproveitamento do sistema Vidrio evista, dasda qua nao implique na abertura de novas vas @ lopradouros pabiico, ‘nem no prolongamento, modificagao ou ampliagdo dos jd existentes. 26. Loteamento Subdivis8o de gleba em lotes destinados a edifcagto, com abertura de novas vias de Cireulago, de lagradouros pblicas ou prolongamentos, modificagae ou ampliagao de vias existentes, 27. de lote Parceolamento de loteresultante de loteamento ou desmembramento aprovado. yento Unificagio de duas ou mais glebas ou lotes, para a formacao de novas glebas ou lotes, 29. Lote ‘Area resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro. 2.10. Temreno Encravado /Aquele que ndo se comunica com a via plblica, e que depende de servidao de passagem WdCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CAUFA.~CENTRO DE APOIO AOS JUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPTAL 2.11, Lote de Esquina, ‘Aquole om que © prolongamento de seus alinhamantos, quando rotes, ou das respectvas. tangentes, quando curvos, determinam angulos intemnos inferiores a 135° e superiores a 459, daseansidarados os alinkamantos voltados para vielas ou passagens de pedastres. 2.12. Lote de Frentes Miltiplas Aquele que possuil mals de uma testada para logradouros publics, sem estar localizado ha sua confluéncia, 2.13. Lote de Fundo ‘Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso, com largura igual ou inferior a 4,00. 2.14, Lote Intorne /Aquele localizedo em via, passagem ou local assemelhado, acessério da malha vidria do ‘Municipio, de propriedade pabica ou particular. 2.15. Pesquisa Conjunto de procedimentos de identificago, investigacao, coleta, seleg0, Processamento, andlise e interpretagao de resuitados sobre dads relaivos a iméveis assemethados ao avaliando, para fomecer estutura técnica & avaliagdo, 2.16, lmévol Paradiama Im6vel hipotético cujas caracteisticas s80 adotadas como padio representative da regio ou referencal da avaliagao, \wr y& ey Ss‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO. NORMAS CAJUFA/2019 ee eee eae ee erase | 2.47. Homogeneizacio Tratamento dos pregos observados, mediante @ aplicagio de fatores multipicativos que ‘expressem corregSes e ajustes em fungao das dferengas entre os atributos dos dados de pesquisa de mercado @ de imével svaliande. Sad tatoras de hemogenalzacao, entre ‘outros: testada, profundidade, topogratia, solo, transposiego, tals como apresentados & desenvolvidos om capitulos proprios desta Norma, 2.18, Frente Principal [Nos lotes de esquina ou com frentes métiplas, a frente principal & aquela para a qual se ‘obtém o maior valor para olote, desconsideradas as demais frentes, ou seja, calculando- ‘80 0 valor camo se o loe fosse de uma frente 86, para cada face! 249, Frente Projetada 2.10.1. Projegéio da frente, normal ao lado maior, obtida conforme os saguintes exemplos: WART. Nem sempre a lente que pessu 0 malr indie calioalconcuz ao maior vale de ote. Pode acontecer que oma vbr delete ea aleangado a parr do ene de mencr inde Rscalca, do mesmo modo a {S etuagso pode também ocorar om fanpao a goometra ao lle (e dac\estdas para os oyradouros Pulbioo| Exatamenta por iso @ suo dover ser cleadas ae posablldadps corverme estpulaco nose fem s wy é‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 BLICA DA CAPITAL, ‘CAIUFA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA| 2.19.2. Nas frentes em curva, deve-se considerar a projego da corda, no alinhamento. Pardgrafo Unico: Nos casos de loles com frantes em curva, pera os quais a frente projetada determinada conforme 0 subitem antetior, no represente a melhor caracterizagao da mesma, poderé ser ullizado outro método de projego, que traduza 0 melhor aproveitamento do ote 220. Frente Real Projegdo no plano horizontal da linha divisia do im6vel com o alinhamento de via pablica, 2.21. Eronte de Referéncia Frente da situagao paradigma adotada, 222, Profundidade Equivalente Resultado numérico da divisdo entre @ rea total de um terreno e sua frente principal projetada, 2.23. Profundidade de Referéncia Profundidades minimas © méximas, economicamente reckmendavels para uma determinada reciao, J ee y & etaCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘aura CENTRODE APOIO AOS IZE5DASVATAS DA FAZENDA PUBLICA DACAPTAL 2.24, Idado da Edificacio - le ‘Aquela estimada, nos célculos avaliaérios, para 0 imével de mado a refleir sua ‘obsolesoéncia, adequacdo ao uso, utiidade, arqutetura, funcionalidade e caractersticas dos materiais empregados nos revestimentos, Aidade da edificagao,na data da avaliagao, Bo pode ser superior & sua idade real e ndo deve ser considerado 0 estado de ‘conservacio da construgso, para ta fxagao. Ou seja, quanto mais aiginal fora edificagao ‘analisada, mais préxima a idade da edificago estaré da idade real 2.25. Vida Reforencial ‘Vida referencial ou vida itl da construgao & aquela esperada para o padiéo construtvo ‘que a representa, 2.26. Fator de Adequacdo 20 Obsolotismo 0 Estado de Conservacio - Foe © rreferido fator de depreciagao leva em conta o obsoletismo, 0 tipo de construgso & acabamento, bem como o estado de conservacdo da ediifcagao, na determinacao do valor ‘de mercado de venda do imével. 0 fator Foc & determinado pela expressao: Foo = R+Kx(1-R), onde: R= coeficiente residual comespondente ao padio, eficionte de Ross/Heidecke, ambos encontrads no Estudo de Eaificagses — Valores {de Venda, publicado pelo CAJUFA. O coeficiente K & extraido da tabela 2 do citado ‘estudo, mediante entrada pela “idade em percentual da vida referencia, ou seja, pelo recultado da relagao entre idado da edificagao ~ le © vida referencia. A Ws‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 227, Vistoria Exame circunstanciado de um im6vel e da regio onde se localza, apresentado na forma {de descrigao minuciosa dos elementos que os constituem e de doctmentagao fotograica, visando caracterizagio ad perpetam rei memoriam do objeto real ca lide. A Pericia deve avisar as Partes com antecedéncia a data e hora da dilgéncia conjunta, para o devido facompanhamento pelas suas Assisténcias Técnicas, as quais deveréo zelar polo Dferecimento dos melhores © mals completos documentos complenientares que possam deter sobre 0 objeto em estudo (plantas ofciais e extraoficiais; documentos relacionados; registros fologrficos e demais dados histricas) 2.28, Regio para Incorporacio Regio onde a procura de terrenos, a qual vise a unificagtio Je lotes para novas Incorporagdes & intensa, denotando-se de maneita clara a fujanca pela qual a Imicrorregido passa. Deve-se considerar as recomendagties expressas nestas Normas, conforne Anoxe IV. 2.29, Terreno para incorporacéo © terreno para incorporagao devera atend premissas abaixo’ 1a data da avaliagao, simultaneamente as a. Possuirdimens6es que possibiltem a implantaao de incorporagao. b. Obedecer A legistagae municipal inerente as incorporagdes. Tero terreno vocagso condizente com a implantagso de incorporacio. 230. Vocacio do Imével Uso economicamente meie adequade do mével om funslo das carscteiticasprépias do entomo, respeitadas as iitagbes logo.CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 Levantamento junto a0 Registro de Iméveis de matrculas ‘eferentes @ iméveis lransacionados contemporaneamente & data base da avaliacso, incaizados em regio paara incorporagae, em conformidade com as dretrizes expressas nestas Normas, em ‘capitulo proprio. 2.92. Fator Area Fator que visa conigir discrepancias que se estabelecem no mercado imabilidrio de ‘mesma regio geoecondmica quando se comparam Areas (terenos) de dimensées desproporcionais entre 5 2.33. Valor de Mercado Quantia mais provavel pela qual se negociaria voluntaria e conscientamente um imével, uma data de referéncia, dentro das condigbes do mercado imobilério vigente. 2.34, Solo Seco Condigéo de solo padido (paracigma na grande parte das avaliag6es); ocore quando no Fé acimulo ou invasio de agua no terreno, mesmo em fases ce cheia ou periodos recorrentes de chuvas. 2.35. Solo Permanentemente Alagado Condigao de solo na qual existe, sobre o terreno, lamina de agua, per menor que sefa sua altura (nv). 20 tea pata or eit de Corsten de Paros a natorarnion de grande port, 8 aon xespntot Rotor Moca crore rae aac sas an 6 sss iar \ wt| CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 2.38. Solo Brojoso Condigdo de solo saturado e com balxa consisténcia, ou seja, no cferece capacidade de suporte direta @ supericial para edificacoes. 237 Al ito a inundacbeslenchentes Condigao de solo na qual sobre o terreno forme-se a lamina de Agua, por menor que seja ‘ua altura (nivel), de forma tempordria, normalmente devido as chelas ou perlodos de ‘chuvas recorrentes fortes. 2.38, Alvoo ou Lotto ‘Superfcie do terreno que as Aquas cobrem sem transbordarem para 0s lados, ou seja, & © canal por onde correm as aguas. 230. Curso a's ! Curso d'agua que ainda nao sotteu retficagdes, canalizagoes ou desvios. 2.40. Margens Falxas de terreno lindeiras ao alveo (ou leito), que ficam descobertas pelas aguas, ‘er durante as chelas. Margem esquerda ou margem dirita se localiza, dando-se as Costas para a diregao de onde as aguas fuer, 2.41, Passive ambiontal Entende-se, em sentido mais resto, como o valor monetario necesséiio para custear a reparagao do acimulo de danas ambientals causados por um empraendimento, ao longo f wes‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 IUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA POBLICA DA CAPITAL 2.42. Area contaminada Conforme a Lei Estadual n? 13.577/2008, érea, terreno, local, Inslalagao, edificagao ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentragses de matétia em condigoes que causem ou possam causar danos a saiide human: proteger. ‘20 meio ambiente ou a outro bem a 3. METODOS DE AVALIACAO A avaliagso de imévels devers ser feta preferenciakmente pelo Método Comparatvo Direto. Na impossibiidade da aplicagao deste métcdo, seré uslizado 0 Método da Composigao. 3.1. Método Comparative Direto 6 aquele em que © valor do imevel 6 obtido por meio da comparagio de dados de mercado relatives a outros iméveis de caractersticas semelhantes, As discrepdinclas observadas nas caracteristicas dos Imévels deverzo sor Ponderadas através de fatores de homogeneizacao. 3.1.1, caracteristicas semelhantes sto entendddas como aquelas que nao comprometem fa peroepeao do objeto sob avallagao em relagtio aos seus pares colhides ne mercado Imobilidrio. $40 exemplos: apartamentos e salas comerciais (unidades condominiais padronizadas) como também residéncias, sobrados (geminados ou nfc), galpoes & ‘ouitos. Para apartamentos esté consolidada a compreensio que a comparagao se faz por {rea privativa da unidade (do mesmo modo que para salas comerciais¢ afis), de acordo com 0 teor do capitulo 10, Para iméveis construldos isoladaments, casas, sobrados © galpdes, a comparagdo direta esta validada desde que os elementos comparativos ‘guardem, além da tiiicarso (sobredos geminados com sobrados geminados, por ‘exemplo), proporeses compativels com aquelas inerentes ao imével sob avaliago (expressas peta retacto Ac = Atea Construida / At= Area Total de Terreno). yh Ww ~‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AIUEA ~CENTRO DE APOIO AOS JUIZESDAS VARAS DA FAZENDA PBICA DA CAPITAL 3.1.2. a relagdo admissivel para validagio do Método Comparative Direto de Dados de Mercado 6 desde [0,85 x (ACIAt)npxatc] até [1,15 x (ACIALcnparat 3.1.3. viabilzada a Comparagéio Direta, com o minimo de tés elementos comparativos, 0 Iméval una qua se apemsanta comporta a hemoganeizagao por metro quadrado de rea construida pelos fatores multipicativos: “condigao de oferta’, ‘padrao constutivo’, “localizagao’, ‘obsolescéncia e estado de conservagao" (Foc) 3.2, Método da Composicao ¢ aquele em que o valor do imével & definido pela soma do valor do terreno com o valor das edicagées e benfeltorias existentes,jainciuido ofator de comercialzagao, 3.2.1. Aavaliagao do terreno devers ser feta preferencialmente pele Método Comparative Direto. Na impossibildade da aplicacao desta metodologia sera utlizado 0 Método Residual. 3.2.2. Método Residual é aquele que o valor do terreno & definido 2eladiferenca entre 0 valor total do imével e o valor das ediicagées © benteitorias existentes. O valor das cediicages deverd ser determinado de acorde com 0 estudo “Etificagdes Valores de Venda" vigente, elaborado por Comissio de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pibica dda Capital ~ CAJUFA. 4, PROCEDIMENTO AVALIATORIO. 4.1, Fundamentagtio © Precis8o De acorde com a corrente prevalente na Engenharia de Avaliagdes, a metodologia _aplicvel para avaliagao imobilitia 6 funeao, basicamente, da netureza do bem avaliando (caracterietica primordial do objeto - tipolodla), da finalidade da avallagdo (no caso ‘concreto, judicial, pelo valor de mercado) e da disponiblidade, qualidade e quantkiade de ———— JCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 [cere coer cree tenet eee emer eerenrect ‘A fundamentagio © a precisto da avalingdo judicial deverto ser as mais representatives Para 0 objeto avaliando, expressas no Laudo Pericial e em conformidade com os pardmotros a seguir: Tene DESCRIGKO CARACTERISTION ‘araciezago do mbvelavalando | Cormpieta quarto &peroepeBo 1 ‘aves do istoia soba! o objeto especarmente em rolng 208 dados méticos © ‘iieas ‘aia enc de dads do Tteragbos vii poo aulor 2 pesquisa monliana eo 1aeo ‘Guanidademinina de dados de 03 (ete Corparaive Deis) ou a rmareadoeftvarreta tizedos (05 (todo da Compost omResus) Trew adisvel de ajuste para 4 ‘ada for para. corjuno de 0508 2.00 fotos Treilo de sareemenio dos 5 domertos comperatves a | 20 % pera mals ou para menos pesquisa obi RoreseniaeBo de todos concaos | 6 Laude Peri paramos de manera dar, objtva. com memiia de ciclo e| asslel de conferencia 42. Prossupostos ‘As soguintes condigses devem ser obsorvadas @ precoder 0 processo avalatbio: 8) Catacterizacao do objetivo da avaliagéo para penriir a0 engenheito de avaliagao a Identiteagto das circunstancias que possam infu no valor do imével; b) Individualizagio do objeto da avaliacio, obtida a partir de plantas, ‘memorials descritvos e documentos detalhados englobando o imével Py Wy & a 1”‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 AIUFACENTRO DE APOIO AOS IUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICAA CAPITAL ©) Complementacdo das informagées necessétias ao desenvolvimento da {arefa avaliatria que possam ser considerades fatores valorizantos ou desvalorizantes. Cabe @ Perici, 20 iniciar © procedmento da avaliagao, sollter 0 fomecmento da documentagao relativa ao bem, necesséria a realizago do trabalho, @ tomar Cconhecimento das informiagdas contidas na dacumentagao disponivel, 0 que se faz em Cconformidade com 0 CPC (mediante vistoria conjunta previamente agendada, peticionamento nos autos ou reunifo técnica conjunta), respeltacas as consideragces langadas no cepitulo relativo a elaboragao de Laudos Prévios. "Na impossibilidade de tr disponivel completa documentagso necessatia, a Pericia devers decidir se & possivel elaborar a avaliago, Em caso positive, deveré explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relatvas @insufiiéncia ou incoeréncia e informagtes. Via do rogra, nas avaliag6es so admite como corretas as dimensées constantes da ‘documentagdo oferacida, como também se admite que os titulos de propriedade sao bons ‘2 quo as informages oferecidas #30 de boa 16, © por isso confavels. A Pericia nso assume responsabilidades sobre matérias préprias ao Direlto, especialmente aquelas ‘elativas a defeitos de ttulos dominiais, invasbes, gravames como fipotecas @ outros, por ‘nao compor 0 escopo das avaliagtes imobildras. Em havendo determinagao judicial, para veriicagao e estudos registries, deverao ser apresentadas previamente, nos autos, as necessidades periclals cue 0 caso compote, cs (Andie Regis) Wy x \ g : observando-se o disposto no capitulo 11 desis Now‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {EAIUEA~ CENTRO DE APOIO OS IUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLCADA CAPITAL 4.3, Caracterizacsio do imével avaliando 434. Vistoria Nanhuma avaliagae podara prascindir da vistoria (salvo excepcionalidade), cuja data @ hora deve ser noticiada as Partes com a devida antecedéncia. Na vistoria deverdio ser registradas as caracterstcas do bem avaliando, @ ressaltados aspectos relevantes & formagae do seu valor, em especial 4.3.1.1, Caracterizacto da reqido e logradouro compreendendo os aspectos fisicos, 0s aspectos igados @ infraestrulura urbana, os equipamentos comunitrios com respectvas allvidades existentes e as posturas legais, com énfase na Lei de Zeneamento. 4.3.1.2. Caracterizacio do terreno avaliando, abrangendo os aspectss fisicos: dimensdes, formato, topografia, consisténcia do solo, locaizagao, divisas e eventuais aepectos valorizantes ou desvalorizantes, 43.1.3, Caractorizagto das edificagtes e benfeitorias atingidas pela desapropriagao, ‘englobando os aspectos construtvos, qualtaivos, quantkatvos e ullzagao atval 4.3.1.4. Nos casos de desapropriagao parcial deverd constar ana: 2) analise de aproveltamento do remanescente,justiicando-: yas readequages ¢ remanejamentos das construgdes que deverdo ser avaliadas. 43.1.5, Nas Pericias referentes as agoes ortindrias de indenizaca0, por apossamento 10 ser pure, administrative (desapropriagao indivet), de €) a eal ocorncia da ocupagdo alegada ) a delimitagdo e quantiicagio da rea ocupada: ©) adala efetiva da ocupacao, weeAFRO ARI ROSDIRETRIBES E MEVODOLOGIAE PARA RWALIAGR | ‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO NORMAS CAJUFA/2019 {AJUFA~CENITO DE APOIO NOS JUIZSDAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPTAL 44. Pesquisa de Valores ‘A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caracteristicas do imével avaliando, a Aisponibiidade de recursos, relatérios, inforrmagdes, pesquisas anteriores, plantas, documentos ¢ prazo de exacupiio dos servicns Na coleta do dados deve sor obsorvadas as seguintes premissas: 2) completa identiicagao dos dados de mercado; ») dlversidade de fonte de informagao; ©) contemporaneidade (até 1 ano em relagao a data da avallagao), 4) semelhanga com o imével avaliando; ©) pertencer a masma regio £) quantidade minima de 03 elementos comparativos efetivamente utiizados (pera Método Comparative Direto) ou 05 (para Método da Composi¢go'Residual) 45. Tratamento da Pesquisa de Valores 45.1. A pesquisa de valores deverd ser tratada aplicando-se os fatores de homogeneizagdo apresentados nos termos destas Nommas. Havendo Relatério de Comissao de Pertos para melhoramentos especificos deverdo prevalecer os crtétos, irettizes, parametros © metodologias neles indicados, 452, Dada @ elasticidade dos negécios imobilisios sera aplicada reducéo de 10% sobre © valor global ofertado (fator oferta igual a °0,90"); a adog4o de um fator oferta diferente devers ser demonstrada e justificada, 45.3. No emprego do Método da Composigdo, terrenos corsiruidos poderdo ser utlizados como comparativos, deduzindo-se o valor da construgo com base no estudo “Eaificagées Valores de Venda’ vigente, elaborado por Comissie de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pablca da Capital ~ Sy Capital - CAJUFA. \ yw Xx . v Mwy| €RITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AJUFA CENTRO DE APOIO ROS JUIES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPTAL 454. Quando for necessvia @ atualzacso de valores (lintada a um ano, tem 4 alinea ©), deverd ser utizado 0 indice IPC (Indice de Prego ao Consumo?) publicado pela Fundacdo Instituto de Pesquisas Econdmicas da Universidade de So Paulo ~ FIPENUSP. 488. Remanejamento de indice fiscal Comprovada a necessidade de remanejamento do indice fiscal, este poderd ser efetuado pola Perici, desde que justiicado @ aplicando-se" 48.1. 0 Indice fiscal disponivel na regiao que melhor refita as caracteristicas do logradouro em estudo, 0 condo e 0 contexto no qual se insere o bem (especialmente em relagdo aos aspectos peculiares tais como presenga de favela incidéncia de APP, Inundagfofalagamento, entre outros), inclusive no que diz respeito a possibdade de uso « ccupagao do solo (Lei de Zoneamento). 4.8.2. Na impossibilidede de apicagio de 4.6.1, soguern-s0 as soguntos recomendagdes: 462.1. Para terreno situado em via secundaria, passagem, travessa, ou via ‘assemelhada, acessérias da malha visria do Municipic, que nao estejam Tolacionadas na listagem de valores (PGV — Planta Genérica de Valores), sera ‘adotado 70% do valor da via principal (aquela que dé acesso ao local estudado), desde que dotadas, as vias, dos mesmos melhoramentos e & maxima distancia de 200 metros. 46.22. Para os casos de grande e injusticada descompensacdo entre indices fiscais na regio em estudo, as proporgties poderio ser obidas e restabelecidas fem fungao da observagao de cada logradouro da pesquisa de elementos comparativos em relagéo a0 logradoure em estudo, mediante quadros de Ponderardo relatives & infraestrutura existente, as caracteristicas fisicas © és caracteristcas socio-ocusacionais, ene minantes para avaliagso rg A. rns‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO NORMAS CAJUFA/2019 [CAJUFA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 47. Recomenda-se a utlizago de elementos da pesquisa com indices ‘compreendidos enize: 05 6< p< 20k. Indice do local avaiando Ip= Indice do local do elemento pesquisado. 418. Laudos Avaliatérios Os laudos avalatérios a serem apresentados nas Varas da Fazenda Publica, para es ages expropriatias so: Lauco Prévio e Laudo Defintv, 4.8.1. O Laudo Prévio deverd ser elaborado de acordo com o tecr da presente revisdo das "Normas para Laudos Prévioe nas Agbes Expropratorias nas Varas da Fazenda Pablica da Capita’, originalmente autorizadas pela portarla CAJUFA n°01/2002, conforme anoxo I 4.82. 0 Laude Defintivo, se necessério, complementard o Laude Prévlo, devendo ser realizado de forma cicunstanciada, dentro dos preceltos e pardmetros avaliatérios recomendados por esas Normas, utiizando-se como data-base a mesma do Laudo Prévio, salvo expressa determinagao judicial em contro. 5. AVALIACAO DE LOTES URBANOS (LOTES PADRAO) Para determinagao do valor do lote urbano objeto de avaliagao devem ser seguidos os mesmo citéros aplicados no tratamento dos elementos da pesquisa, assim como devem ‘ser semelhantes as suas caracterstcas, restrigses legais e regito estudada.‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 | ewura-cenmno De Poo AOS JUIES DAS VARASDA FAZENDA PUBLICA DA CAPT. ‘Dever ser consideradae as influéncias de frente, profundidade, esquina,trentes mitiplas, topografia © consisténcia do solo. 5.1. Profundidade 5.1.1. A infiuéncia da profuncidade ¢ levada em conta no valor total do terreno, através de relagao entre a profundidace equivalente e as profundidades linvtes indicadas para as regises 5.1.2. A profundidade equivalente deve ser o resultado da divisto da drea pela medida da frente principal projetada, 5.1.3. Se a profundidade equivalente estiver dentro dos limites minimo eméximo das profundidades estabelecidas para a regiéo definida no itern°5.1.9°, ou resultante de imposig6es legats, ou seja, se Pui locale com ressénlas eolades paca fro © hx. -30,00m 2 60,00m 28 regido -> locale com tesdénces !comércos | senigo peer simples a superer: 26,00 {38 regio > localdede com residencies coméoie /serviga para risa a ecantmico: 16,007 2.2000 4 regido > locatdade com apartamentos esti paso singles alu. 25,00m a 60,00m 5* regio > localdade com niclos de comers frig de ata densidad: 20,00m a 40,00m {6 regido > locatcade com galpdestarmazéns padre econdmlc a supare..25.00m a 80,00m Paréarafo_Unioo: As regides acima classificadas estéo de acordo com 0 estudo ‘Eediicagbes - Valores de Venda’ vigente, Na impossibiidade de enquadramento em uma dostas regi6es, os pardmetros adotados deverdio ser justificados. 52. Frente 5.2.1. A invluéncia de frente sort considerada no valor total do terreno, pola rela centre a frente projetada (F>) @ afronte de referéncia (F), através da seguinte expressio: Sry‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES OAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL Vis Ax Wax Cr onde: Cr= (Fp Fr)82, dentro dos limites F:/2.< Fp <2 Fr ou soja, entre 0.8409 < Cr <1,1892. 5.2.2, Pata frente projetada inferior a F,/2 ou superior a 2sF; & mantido 0 fator obtido Para esses limites (0,8409 ou 1,1892).. 5.2.3, Sao indicadas as seguintes rentes de referencia: > teat regioes Fr= 16,c0m D205 10918€8 orn rnnrnet Fr 10,60 2Fe= 500m Fe=20,00 a) Frl2< Fp <2 Fe fator= (Fy /F:) b)Fe Fe fator = 1,000 5.2.8. Lotes contiguos de mesmo propretéio, com registros distrtos,simultaneamente ‘expropriados, sob mesmo zoneamento, deverdo ser avaiados 4m oonjunto (situagao que “avsa ‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CAJUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 6 possivel para agdo proposta unificadamente), observadas as condigées do mercado imobiro focal 53. Esquina e Frentes Miiplas 5.3.1. Os lates de esquina ou de frentes miitiplas devem ser avaiados como terrenos. de uma sé frente, sendo que sua eventual infuéncia valorizante deve ser justilicada pelo avaliador. 53.2. 0 coeficiente de valorizagao pela esquina ou frentes miitplas (C2), sera obtido pela seguinte formula CoE ( Cr 20) Fs Vs # Fe Ve ot Fn Vn] 120 Fi Vi onde: r= 1, na2* regiso;, r= 2, na4* regiso; C:=3, na 5* regiao; = frente principal projetada para via pUblica de maior valor {de lote ou frente projetada menor no caso de ruas ¢® igual valor de lote, ‘conforme terminologia indicada em 2.18 Fa, ., Fr= ftentes secundérias; Vi, Vas os Me = valores unitrios das ftentes principal © secundérias (podem ser expressos também diretanente pelos indices fiscaislocals), 53.3. As extenstes das frentes ullizadas na formula (Fn), dependendo das regides definidas no item "5.1.8", serdo lmitadas a: F;na 2" regido e a 2xF, nas 4° @ 5 regices. 63.4. —Avalorizagso oblida pela formula, dependendo das regiées definidas no item "6.1.9, ser iitada 908 sequines percentuais ita aos sequintes percent \ Wr €‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL » para 2" regiso. 10% > para 4 6 5* regi6@S on 18% 5.3.5. O cosficiente de valorizacao pela esquina ou frentes mélilas deve ser aplicado sobre a érea total do imével de esquina, em conformidade com 0 apelo imobilisrio, ‘ambiéncia e 0 contexto local 5.3.6. Ofatornao se aplica no caso de logradoures ainda néo implantados, mesmo que legalizados. 5.3.7. 0 fator nao se aplica no caso de vielas e vilas residenciais, 5.3.8. 0 fator ndo se aplica as 1%, 3*o 6" regides definidas em 5.1.9 As frentes de referéncia, profundidades méximas © minimas, coefciontes de regides © limites para valorizapdo estio resumidos no quadro a seguir tomes] pte Jee] =e ee a a al Fo aps [oe [en = [isa [ |e [fas Ea pe ea 54. Topoaratia 5.4.1. A influéncia do aclive ov dectve do terreno avaliando (terreno nu ou vago), posicionadlo 0 observador de frente para o imével a partir do kngradouto pblico princip implica na adoco dos sequintes fatores: or a A‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA- CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL Parégrafo Unico: para terrenos nus, vagos ou terrencs com construgses cuja ‘ocupagao nao descaracteize a topografia natural ou morfologia do terreno, aplicam-se 0s fatores da tabela abaixo: Taree pana /acive sa5% [150 ‘alive de 5 at 10% [09s ‘alvede TOR até 20% [090 ‘alve aima de 20% ms Decive a 5% 85 Deaive desieare 10% [0.90 Dacive de IOieaté20% [O80 Deaine maior que 70% [070 5.4.2. A influéncia da cota, niveldesnivel, do terreno (lomado na testada da frente principal do terreno) em relaggo ao nivel da rua, implica na adoro dos fatores da tabela a seguir ‘aes do el dara a6 1007 (090 ‘Abo do Wel da ras de LOD aE ROM a0 ‘aio do Wiel dara Ge STATE ROTH Ga “als do el do ro ETOH 00 “als do el dor de 100m wm a0 ‘eine do el dara de 200 m a6 40m a0 Pardgrafo Unico: iméveis construldos com aproveitamento sriterioso do desnivel (espectaimente pelo estaelecimento Ge suDsolo a luz do Codigo de Obras © Eaincagoes) nao comportam tal aplicagao. 15.4.3. 0s fatores de topogratia nao sao cumulavels, prevalecendo ra dupla ocorténcia, 0 mais egravate \ my & x 25CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AIUEA CENTRO DE APOIO AOS JUIZS DAS VARASDA FAZENOA PUBLICA DA CAPITAL 55. Consisténcia do Solo ‘Acconsisténcia do solo, no valor do terreno, podera ser corrigida aplcando-se os seguintes {atorna corretves: Seco constants / aqiedsCapatdade Go suporte [1,90 Brejoro7 tole] bana capaeidede do spore 30 56. Favela Considera-se favela 0 agrupamento de moradias populares iregulares em areas Invadidas, com ou sem adequada infraestrutura urbana, ausentes os pré-roquisitos de uso, octipagao @ parcelamento de solo. A Lei n° 13,468/2017 de 11/07/2017 estabelece complomentamente as seguintes ofinigdes e caraclerizagoes afetas & questao fundiria: | - ndteo urbano: assentamento humano, com uso ¢ caracteristicas urbanas, constituldo or unidades imobilaias de rea inferior @frago minima de parcalamento previstana Lei 15.888, de 12 de dezembro de 1872, independentemente da proptedade do solo, ainda ‘que situado em érea qualificada ou inscita como rural II nicieo urbano informal: aquele clandestine, ireguiar ou no qual n8o foi possivel realizar, por qualquer modo, a tituaglo de seus ocupantes, anda que atendida a legislagdo vigente & época de sua implantago ou regularizagao; II nileo urbane informal consolidado: aquele de dificil reverséo, considerados o tempo a ocupagio, a natureza das ediicagées, a locaizagao das vise do ciculacao © a presenca de equipamentos ptblicos, entre outras circunstancias a serem avaliadas pelo Municipio; IV - demarcagao urbanistica: procedimento destinado a identficar os iméveis publicos © Privados abrangidos polo nico urbano Informal @ a obter ts ncla dos respectivos VF &‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL tiulares de direitos inscritos na maticula dos im6veis ocupacos, culminando com averbago na matricula destes imoveis da vieblidade da regulareagao fundiria, a sor promovida a etitério do Municipio; 5.6.1. Cada favala possi contarto a earactoriaticas proprias @ paciiares, de modo que © caso.em estudo deve ser analisado & luz da compreensio da sua influéncia na fornacao {de valor para a propriedade na qual esti inserida bem como para as propriedacies limitrofesfindelras @ crcunvizinhas, assim agrupadas: = imével ocupado por favela; ‘= imevel imitrofe a faveta; = imével crcunvizino a favota, Pardarofo Unico: 0 valor a ter atbuido para imével que esela ecb infubncia deta ou Indeta_de favela, conforme a classiicagao apresentada acima & consequéncia da ‘qualidade da pesquisa de elementos comparaivos efeluada na localdade, devendo-se ddemonstrar a curva de ifuéncia da presenga da favela em funcao da cstancia do imovel & mesma, ou seja, a aplicaglo da depreciaglo pela presenga da favela na rourwizinhanga, implica no estxo primero do cendtio contexte no qual se insere © bem ¢ os elementos tomados como comparativos? 5.6.1.1. No caso de terreno ocupado por favela, em que a ocupagio se limita ao imévet avalado, estando o seu entomo livre e desimpedido desta ccupacao irregular, 0 valor de mercado deste terreno, considerande- sem a invaséo (valor pleno), devert ser oprociado or no minimo 0% (chasers por cont). * Ofer favele fe epizado na Retro da Conisto de Perio pare mahoramento de grande prt, Agua sprain = labaquara, om roglgo expopiada con mols de 40 favelas sucess, reconhecendo-ee 8 adequada proporeso ene indices do transposigao ja ababos pela presenca da favela, bem como (perineraot gui i come co irs ba re anor, wm Mo mM a 7 Jewry :‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CCAIUEA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPITAL 5.6.1.2, Nocaso de terreno ocupado por favela, em que @ ocupagio se estenda a outros iméveis circunvizinhos, ou seja, 0 seu entomo também esta ocupado, o valor de mercado ‘deste terreno, considerando-o som a invasto, deverd ser depreciado em no minimo 80% (otra por con). 56.13. Na impossibildade da adogio da curva de influéncia citada no Ppardgrafo nico acima, bem como na impossibildade de coleta de elementos comparativos na mesma ambiéneia, e & constatagto de que Indices oficais de transposigaoftransporte de valores nao estejam representando a sitsagao concrata, tendo fom vista @ inexisténcia ou insufciéncia de dados de mercado iobillario especifico, 0 profissional avaliador devera adotaro fator depreciatvo, em fungac da caracterizagao da ‘ocupago do imével avaliando: > para imévels limitrofes favela caracterizada no item ‘6.6.1.1, aplica-se 0 fator depreciatvo igual a '0,6667, ou soja, pratica-se redugdo de 1/3 em relago a0 valor pleno; » para imévels limitrofes @ favela caracterizada no tem ‘5.6.1.2°, aplica-se 0 fator depreciativo igual a ‘0,3332', ou seja, praticase Tedugao de 2/8 em retagao ao valor plono. 5.8.1.4, No caso de terrenos circunvizinhos a favela, a faixa circunvizinha deverd ser Igual @ 200m (dzerios motos), contados a partir da divisa do terreno mitrofe. Para os imévels inseridos nesta faixa, deveré ser aplicado um fator depreciatvo linea, inciando- 82 no indice indicado abatxo fnalizando-se com o fator igual a ‘1,000 9» iniciaimante igual a °0,8667', para cirounvzinhanga de favala ccaracterizada no tem'5.6.1.1. > inicialmente igual a ‘0,933: ‘caracterizada no tem ‘6.6.1.2’ a eons sai \\ UY \~ 5 cy y a ¥ ot‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AWUEA CENTRO DE APOIO AOS JUIZS DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 6.7. Tereno Eneravedo 5.7.1. _Terreno originalmente encravado seré avaliado considerando-se o valor unitrio medio como equivalente a 50% do valor unitivio do logradoura para o qual tenha acesso or sarvdao da passagam, a manos que condicées aspaciais justiiquam adogtio de parametro diferente. Pardgrafo Unico: por néo possuir frente prépria para via pdblica, mas somente -acesso indireto ~ servidao de passagem precaia ou defintiva ~ nao deve ser aplicados 0s fatores de frente, profundidade ou esquina na determinago do valor fina 5.8. Lote de Fundo 5.8.1. Lote de fundo deverd ser avalado através do Método Comparative Direto © 08 fatores de profundidade © frente deverio ser caiculados rrediante os ctitéios cespecificados respectivamente nos itens ‘5 3" e 6.4" destas Normas, onde: 4) @ profundidade equivalente serd caleulada através da divisdo da area {otal do terreno pela projegio da largura do corredor de acesso; b) atestada a ser considerada 6 a correspondente a projegio da largura do corredor de acesso, 5.9. Lote Intemo 5.8.1, No foe interno de vilas ou 1uas particulates, © valor unitnio espectico para o local sera atribuido por pesquisa de valor, elaborada com consideragio das caracteristicas valorizantes / desvalorizantes, 5.9.2, Na impossibildade de realizagao da pesquisa de iméveis em vias, conforme o ‘subitem anterior, 0 avaiador deverd justificar os fatores correivos de homogencizagao .. ‘que porventura adotar, \ ™y mn" ¥ ” . i‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AUN CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PULIEADA CAPITAL 5.10. Desapropriacao Parcal 5.10.1 Desapropriacso Parcial de Terreno 5.10.1.1. Na desapropriago parcial de terreno, citério geral a seraplicado 6 0 do metro quadrado médio da area matiz 5.10.1.2. Comprovatas desvalorizacbes do terreno remanescente, estas devertio ser calculadas através do critéio “antes-depois" 5.10.1.3. Sendo © remanascente inaproveltavel e, havendo expresso interesse do ‘expropriado em permanecer com esta area, a indenizagio sera calculada pelo valor do metro quadrado médio da area primitiva 5.102 Desapropriacdo Parcial de Benfeitoras 5.10.1. Na desapropriagae que atnja parciaimente construgées, seccionando-ae / interceptando-as dever do avaliador analisar o Impacto do corte no corpo construtve remanescente. 5.10.22. Se for possivel o aproveitamento do corpo construtve femanescent, para 0 ‘mesino uso e padréo constatados por ocasiao da vistoria, deveréo ser ponderadas as necessidades de adequagdo especialmente dos fechamentos, da ‘achada, incluindo-se, {quando pertinente, os custos de remanejamento de cavaletes e instalagdes de entrada de qua polavel, energia elética, gas, telefonia, entre oulttos, com indicagao da correspondente verba estimada. 5.1023, Se nao for possivelo proveiamento do compe const remianescente, para © mesmo uso e padre cnsttados por acai da visa, a desaoropriagto para = Denfetorias parsaimenteangldae ser conveta automaticamer em desapropiagao total ds berets (embora poss otereno permanecerexprprido parcial) “a KF x‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO_ NORMAS CAJUFA/2019 {CAIUFA.~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 5.10.24. Néo se considera valida a condigao de expropriagdo total de construpées prediais com unidades condominiais auténomas (apartamentos @ salas comerciais) com ‘desapropriagao parcial do terreno no qual se assent o edict. 5 MEIO AMBIENTE 6.1, Aroa de Proservacao Permanente (APP) © Zonas Especiais de Preservacao ou de Protegao de Cunho Ambiental Os iméveis que possuam restigdes ao uso @ ocupagio do solo en fungo de questoes. ambientaisadvindas do Cédigo Floresta ou das Leis de Uso e Ocuparo do Sol, tas como “Area de Preservagao Permanente ~ APP” ou ainda tenham rstiges em rolagdo ‘0 zoneamento do Municipio de Sto Paulo, advindas/decorenies de Zonas Especais de Preseragdo ou de Protezso de cunho Ambiental deverdo obedecer as recomendagées aban. {A determinagao do valor do ote com restigse ambiental, deveré par da andlice do impacto que tal restiglo, em raz de suas dimensSes,carecteratiase localzagSo, tz a0 potencial construtivo itil do imével, partindo-se da hipétese inicial de inexisténcia da ‘ostigao Para iméveieaujeitoe & rea embentalretitve, noe terms deste capitulo, © avaliador devera calcula, conforme legslacao especiica vigente, 0 potencial construe ci area gravada (Ao), desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial construtivo itil "Pz ‘que se refere ao potencial que pode ser transferdo para a area sem o gravame (Ab). Ca a aCCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~ CENTRO DE APOIO ROS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PURLICADA CAPITAL ‘roms eheiatv om ats hpi Tote com reso ambiental Pyoero eeaon ‘reasons Arbease Pavone tomer santa — ‘on 908 pony sees 05 loles com area ambiental restritva, deverdo ser avaliados utlizando-se 0 conceito de ‘rea equivalents, caiculada conforme ababo: > 800,80 x (P2/P1) > 0,10 ‘Adres eaullente do te consierenose a restio ambiental, ag = Ate + 0,80 x (P2/P1) x Ae ‘tread te, esensdrandose a ‘ea com esto abet, » 96 0,00x(PamP) 30,10 etre com eg antl petal onto Ga © Aec=Abe+ 0,10 xAy desorderandose a estebo sional, Pupotencial consti ddreferets 2A, quepodeser arse para i“ \w } 2CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO | NORMAS CAJUFA/2019 {AWUEA = CENTRO DE APOIO AOS JUIES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL Partarafo 1°: a Pericia deverd utilizar a drea equivalents ‘As’, para proceder a avaliagio do lote eujeto 4 rostrgdio ambiental, considerando o valor unttario de terreno da regio © as recomendagbes destas Normas, em especial, 0 capitulo § - Avaiapdo de Lotes Ureanos, uma var qua a quastao da APP na formagae da valor da. um iméval asta diretamente relacionada ao potencial consiruvo (expresso pelo coeficiente de aproveltamento bsico). Pardarafo 2%: em caso de nao reconhecimento de “APP* face ao ambiente urbano ‘consolidado, recorrer ao item 11.4 da presente Norms, 6.2. Passivo ambiental 6.2.1. Definigdes ~ Avea_contaminada: considera-se “érea contaminada” aquela area, terreno, local, inetatago, edticagao ou benfeitoria, abandonados ou em atvidade, que contém ‘quantidades ou concentragbes de materia em condig6es que causem ou possam causar fan secomentacs: de 6% a 10% do Valor Realizave (Ve) 7.7.28, Verbas Administrativas (Vs) Verbas Administrativas s80 aquelas pertinentes a projeto ‘emolumentos e providéncias burocratioas, licenzas, Impostos, taxas, > faa recomendade: de 8% a 12% do Valor de Aquisigho do Terreno (Vi) 7.7.2.7. Valor de Aquisioao do Terreno (Vi) Valor de Aquisipao do Terreno é o montante que se procura, representativo do valor de mercado para a area especial, dentro do modelo e dietrizes estabelecidos. 7.72.8, Taxa Minima de Alratvidade (Tn) AA taxa minima de atratvidade é aquela a ser considereda para trazer os valores do flixo de caixa a valores presentes. Cortesponde & remuneragao paja pelas instituigdes financelras de renome para aplicagbes de balxo risco, descentaa a expectativa inflacionaria, Desta forma, a taxa minima de atratividade 6 a remuneragao efetva que o ‘empreendedor obteria caso investisse sous recursos nessas splicarces, py & y vy .‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘AJUFA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPYTAL 7.7.2.9, Verbas Defnidas e Inobanitas ‘Aesim & que © planejamento complet, exprosso em fluxo de cata descontad, trataré todas 8s parcelas correspondentes as diretrizes estabelecidas, em valor present idantiieande.ar, ainda, como verbas detinidas (Vi, bs, Ve @ Vs) @ verba Incbgnita (V). © sald total do fuxo de caixa deve ser nulo, calculando-se assim a verba incégnita, ou soja, 0 valor do tereno. Portanto: (valores defnidos) + (aloes indgnitos) = 0 AVALIAGAO DE SERVIDOES A seguir serdo apresentadas as principals defines inerentes as servidoes: ‘= Serviddo: encargo especifio que se impbe a uma propriedade em proveito de ‘outrem, podendo ser de natureza piblica ou privada, + Aroa de Servidao: parte do imével cervionte diretamente atingida pela servidao. + Area Remanescente da Servidéo: parcela da érea original que no 6 atingida pola faina de servidéo, Podem ocorrer casos, para os quais, devido ao posicionamento 4a faixa, existam duas ou mais parcelas de Areas remanescentes da servidao. ‘+ Imével Serviente:imével que softe resrict#o imposta por seni. ‘= Percentual de Comprometimento de Area: relagao entre a area objeto de gravame area total do imovel © Percentual de Comprometimento de Valor: relagdo entre os valores da area atingida por um gravame, antes e depois da sua insttuigao, \ VW ys ce84. cl ‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO_ CCAIUFA CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL NORMAS CAJUFA/2019 vie ‘As servid6es, do ponto de vista avalatorio, devem ser classiticadas de acordo com os seguintes critéros: Finalidade Interferéncia Posicionamento Duragao 6.1.1. Quanto A finalidade: as servidées devem ser classiicadas de acordo com sua destinagao, entre outras: passagem de pedestres ppassagem de veiculos ppassagem de linhas de transmissdo jenergia ou telefonia) ppassagem de tubulagbes (agua potével) passagem de tubulagées (Aguas pluials) passagem de tubulagbes (esgoto) passagem de tubulapdes (gasoduto) ppassagem de tubulagses (oleoduto) 8.1.2. Quanto a interferéncia: as servidoes devem ser classficadas de acordo com a Interferéncia, nos seguintes topicos: Aparonte: 0 resultado da interferéncia 6 visivel, ou soja, superficial ou aéreo. Nao Aparent: 0 resultado da interferéncia ndo 6 visive, ou a‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBICADA CAPITAL Partrafo Unico: na ocorréncia das duas situagses na mesma rea servienda, em relagio ‘A mesma obra publica, a Poricia doverd descrover pormenorizadamonte as interferéncias. 8.1.3. Quanto ao posicionamenta: a area servianda dave ser Hentiicada de acordo ‘com a sua posi¢ao em relagao a area original, sendo: © Iongituinal imttrofe © tongitudinal interno, traneversal imitrofe transversal interno © oblique roqu lstrative do posionamente das services POSICIONAMENTO em Leptin 8.14. Quanto a duracao: a rea servienda deve ser cassificada de acordo com 0 tempo de aragn cove ebb: > 2 } dea orginal vo: perinetro "ab-od-a" > Grea servienda, porimetro"og-h-ot > rea remanescent 1. perieetr "ae-h-ba > Area remaneecante 2 perimatra Fc" 8.3. Graus de Rostricao (Os graus de restrigao representam, em funcdo das caracteristicas da faixa servienda, as ‘depreclagoes impostas & propria fala, assim como os impactos ocasionados pela mesma has areas remanescentes da servidao. ‘As classiicagtes das sarviddes definidas no item ‘8.1 foram analsadas em fungao dos ‘soguintes aspectos, utiizando-se um modelo de notas relativas: 4 Einalidade: Foram altibuldos pesos em fungsio das caracteristicas de sua estinagtio, considerando os impactos ¢ incémodes de cada ume, em uma ‘escala det" a"10", gendo 0 peso" aquele de menor relevancia na formacao do velor da indenizagao e 0 peso "10" como contrapartida de representacao de ‘maior relevancia 4 Interferéncia: Foram atrbuldos pesos em funcao da obra a ser implantada na. servidao (aparente ou nao aparente), considerando a Irtervenc’o no visual & ha privacidade do imével, em ume escala de "1" a "10", representando a proporcionalidade entre a interferéncia aparente e no aparente. *® Posiclonamento: No modelo de notas relalivasutlizado, esta caracteristica nao 6 considerada. Sua influéncia restringe-se ao estudo da area remanescente da servidao, + Duracio: No modelo de notas relatvas utlizado, esta caracteristica no & ‘considerada, pois trata-se de uma andliso temporal. Os fatores. servidao A Woss‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AWUEA CENTRO DE APOIO NOS JUIZS DAS VARASDA FAZENOA PUBLICA DA CAPITAL dofinidos a seguir, referem-se & servidéio perpétue, condo que a sorviddo temporaria ser tratada adiante, Em decorréneia das notas relativas do modelo acima explenado @ as devidas ponderagses, dctorminou-se os fatores corvidio abaino: FATORES DE SERVIDAO aide ‘parente [nao aparenie poscogem de pedestes | soo | 250% pasaagom do voieuos | _ssonx | +1008 tnnas de vanemiesao | 7100 | atone gascdute oom | ro esgoto era | _ stam qua potivel(aauore) | ezaon | sacar qua uv (aia) | _exo0x | ss.00% 84. Avaliacto de Servidees © céleulo do valor indenizatério devers contemplar a andlise das parcelas abaixo cexplicitadas. 8.4.1. Eaixa Servienda A depreciago da faixa servienda deverd ser caloulada alravés da seguinte expresso: DesAaVent . J \ A ke 7 xNORMAS CAJUFA/2019 [i enema cen mecca eee CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO Daan! depreciagdo da faixa servienda, Aecon!dfea servienda, Vo. Valor Unitério médio da rea original Fenn far de servidto (tabela iter 8.3), (Ode: Vn ever ee calle de aordo com a recemendage dete Noma 8.4.1.4. Depreciacio das Areas Remanescentes (forma e imensies) ‘A Pericia deverd, caso a caso, proceder ao estudo das consequéncias geradas pela alteragao de forma e dimensées, ocasionadas na area original pele implantagdo da faixa ‘sorvienda, Este estudo, que deverd analisar a érea orignal antes ¢ depois da implantago dda sorvidio, deverd caso existam, calcular as perdas geradas por estas consequéncias, ‘considerando-se as vocagdes da area geoecondmica que est inserida a drea original, de ‘modo fundamentado, com meméria de eéiculo detalhada e apresertada como parcela a parte 8.4.1.2. Depreciagso das Areas Remanescentes (rsa os iva savers A Pericia deverd, caso a caso, proceder ao estudo do impacto dos graus de restrigao da faina servienda que s8o impostos indiretamente as éreas remanescentes da mesma, Tal eestudo tem como fungao primordial anaisar se a implantagso da faxa de servidéio causa perdas também a rea orginal, devendo esta perda ser calculada demodo fundamentado, ‘com meméria de célculo detalhada e apresentada como parcela a parte. 85. Benfeitorias e Consirucdes As benfeitorias e consirugoes existentes na faixa servienda, as quals serdo demolidas e do reconstruidas, deverao ser calculadas de acordo com 0 estudo "Eaificagbes — Valores eee " ve y ca ~‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CCAIUFA ~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 8.6. Valor da Indenizacao © valor da indonizagao dovers sor a soma das seguinios parcelas, determinadas: separadamente, de acordo com os itens anteriores, as quais deverao ser discriminadas canforma férmula Ababa: Viz Die + Dit + Das + Va onde: valor total da indenizagao. dopreciagao da faixa servienda. depreciagao das reas remanescentes (forma e dimen). Ditennrnt depreciacto das éreas remanescertos (impactos da faixa servienda) 2 valor das benfeltorias. PPE Ve 87. Consideragées Finals (Servidées) 87.1. Deverse ressaltar que a Pericia devers ficar atento & proporcao da perda com Telagdo ao valor total da area original, sendo que o valor total por ele calculado como indenizagao, jamais poderd superar o valor da érea original. Quando isso ocorrer, 0 profissional deverd fomecer ao Magistrado, de modo claro, objetivo e fundamontado, os ‘motivos que recomendam a alteragdo da implantagao da servdao para a desapropriagao, 2.7.2. Para a8 faixas de sorviddo referentes as linhas de tranemiseBa (area de fixagso das torree), tubulagdes (area dos popes de vst ou area para vélvulas de controle), © coutras, para a depreciagao da faixa servienda referente a esta area specifica devera ser Mest ara ce gulacins ’ Ave ¥ eg XN 7‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO. NORMAS CAJUFA/2019 (AUUFA— CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PURLICA DA CAPITAL 87.3. Pata as serviddes temporétias deverd ser calculado 0 vaor locativo mensal da falxa servienda. Para esses casos, deverd ser calculado a parte o valor necessério para a recomposiglo da drea suas benfeitrias & condiodo original. 8.7.4. Nocase de implantaglo da sarvidio sabe fai da ganidtae ja aestanta, a Perila dovera comparar a indenizagao da faixa de servidéo ja existente com a indenizagao da sorvidao que esta sendo implantada; se howver aferenca a maior, este valor extra sera a Indenizagao referente & nova servidao, considerando-se que ja fera indenizado 0 velor referente a faba de servidao anterior. AVALIACAO DE BENFEITORIAS/CONSTRUCOESIEDIFICACOES 8.1. Os ilculos para apuragio dos valores de mercado de venda de benfeitorias/construgdesiedificagtes deverdo obedecer aos citétios & procedimentos preconizados pelo estudo "Edificagées — Valores de Venda’, elaborado por Comisstio de Peritos, vigente a época. 9.2. Os unitérios das ediicages, decorrentes do estudo “Ediicagdes — Valores de \Venda' incluom as benfoitorss acossérias extemas do valores e dimensoes adequadas & Classiicagao do corpo principal, tais como muros, pisos, jardins, entradas de forga, luz, ‘gua, telefone, ge encanado, entre outros, 9.3. Nao deverao ser indenizadas areas cobertas por marquises ou beirais. Aquelas que representem funcionalidade © expressem valor representativo, deverdo ser avaliados & Parte, justiicando-se 0 procedimento. 10. AVALIACAO DE APARTAMENTOS E ESCRITORIOS 10.1. A avaliagao de unidades condominiais — apartamentos e escitrios ~ devera ser {oita preferencialmente pelo Método Comparativo Diret. \ \ 9 WW ¥ is x Re‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AUER ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 10.1.1. Havendo disponibilidade minima de 3 js) elementos comparatives diretos no ‘mesmo ediffio da unidade avaiianda, consideram-se atendidas as recessidades basicas para a avalingdo do imével 10.2. Sarde admitdas, no eaRa da usa da Métoda Comparative (rata de Dados de Mercado, para a homogeneizagao de valores, as seguintes influbncias na formacao do valor do metro quadrado médio do Imével: condigao de oferta; lcalizagao do imével; ppadrao construtvo; obsolatismo e estado de conservagéo. 10,3, Recomenda-se que a pesquisa de mercado soja homogeneizada em relagdo a rea ‘tl da unidade condomintl 10.4, Elementos pesquisados que manifestem discrepancia de drea fora do intervalo 0,70 2 1,30 em relag3o A area util do imével avaliando no poderdo ser utiizados na homogeneizagso de valores. 10.5. As vages de garegem coletivas (subsolos ou térreo sob pilots) serdo avaiadas & razio de 60% do unitéro da edificagso a que se referem, ‘11, ANALISE REGISTRARIA 11.4.0 trabaiho pericial deverd conter andlises para definiro registro imobiirio (matricula, 04 transcrigao) que abrange o imével, o tular de dominio e evertuais dnus, conforme ltens @ seguir 11.1.1. A identificagio do registro do imével deverd ser feta com base na documentagao oficial arquivada no Registro de Iméveis,tais como: projeto de loieamento, plantas de divisao ou desdobros, ressalvado o disposto no item °4.2" destas Normas, 11.1.2, Os documentos extraoficiais porventura arquivados no RegisiroImobilrio podem, também, ser utlizedos para identificar 0 registro do imével, desde que ‘comprovada a eorrespondéncia entre os documentos extraofigiais ea situagao registréria, \ WP x <CCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 {AUFA= CENTRO DE APOIO AOS IUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPITAL 11.43. Os dados cadastrais e as plantas do cadastro imobilério municipal, ‘especialmente a planta da quadra fiscal, ndo sio suficientes para identiicarregistros, mas podem ser utlizados como informacso auxiliar das pesquisas regisrarias. 11.1.4. Identiicado 0 registro que atinge 0 imével devem ser feltas comparagces de dimansoes entre a situagso registra constante na matricula ou ttanscrigdo, ¢ a situagdo fatica, caracterizada na planta que instru a agao, Parigrafo Unico: as divergéncias, porventura existentes, entre as situagbes regisiréria © fatica deverdo ser analisadas ¢ apresentadas criteriosamente. 12, CASOS ESPECINIS 12.4. Lote Social Terreno individualizado legalmente, com dimenstes inferiores 4s minimas ficadas na Lei F? 6.766/79 e, por extensdo, na Lei de Uso © Ocupagdo do Solo Urbano do Municipio de ‘Sao Paulo, decorrente de legislago social (urbanizapao espectica/nteresse socia), Compativel com a ocupagso padrao que se observa no entorno, 12.1.1. metodologia aplicdvel & obten¢a0 do valor do im6vel (zrreno + edificagbes) 6a comparativa direta de dados de mercado, mediante pesquisa estabelecida a partir do valor do metro quadrado médio de area construlda Util do im6vel, apicado os soguintes fatores de homogeneizacéo: fetor oferta, fator padro construtvo efatortransposicéo. 12.4.2. Na impossibldade da utiizagao da metodologia acima, a avalagéo sera realizada elo Método da Gomposi¢ao, sendo que os dados comparativos deverao situar-se na ‘mesma regiao, com dimens6es assemelhadas ao avaliando, sem influéncia dos fatores oe ] : Sw Fy aA 8CCRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CAUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUZES DAS VARAS DA FAZENDA POBLICADA CAPTAL 12.2, Lote Atipioo Terreno individualizado legalmente, com dimensdes significativamente inferiores 20 padriio do entomno, até mesmo infriores &s minimas exigitas ordinariamente, decorente {de desapropriagdio parcial ou de usucapido. 12.2.1. avaliagio de lote alipico devera ser fella mediante observagao justiicada do contexto imoblirio e geoeconémico da circunvizinhanga, a park do que poderao ser estabelecidos os melhores critfios para coleta de elementos comparativos © hhomogeneizagso de valores, tendo em vista o interesse do mercado local pelo espago, a partir de unificago com Jotes vizinhos, 0 que se veriica em regides tipicamente de Incorporagao e de comércio expressive 12.3, Terreno em Regido Sujeta & inundacses/Enchentos ‘As rogides sujltas a Inundagses 880 aquelas em que por ineufidéncia do sistema de drenagem superficial, ocorrem alagamentos frequentes durante as estagoes de chuvas, Impedindo acesso direio aos imSveis, podendo inclusive atingiro interior do terreno. 12.3.1.Para tertenos localizados nestas regides, deverd ser provedida pesquisa ssomente com elementos provenientes deste mesmo local em que se encontra o avaliando, 12.3.2. Na impossibiidade om atonder © subitem antarior, poderd ser utllzado o Indice 0,50" como fator coretivo de homogeneizagao desta caracteristica Pardarafo Unico: 0 valor a ser atibuldo para imével que estea sob influéncia de inundagSes/enchentes, conforme a classificagso apresentada acima & consequéncia da ‘qualidade da pesquisa de elementos comparativos ofetuada na localidade. 12.4, Falxa Lindeita a Cérrego (om ambit ure coneldadot, em inosancia do APP) 124.1. Nos terrenos contiguos a cbrregos, desde que nao aplicivels 08 fatores ‘corretivos do item "5.8 ~ Consisténcia do Solo’, deve ser estabelecida uma depreciagao * Referencia compte! com deiberagzo nomatva do Conselno Estadyal do Mao Ambiente CONSEMA eee erg Woy &GRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 CAWIEA~CENTRO DE APOIO AOS NIZES OAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPTAL dde 20% a0 longo de uma faixa paralela aos mesmos, até 6,00 m de largura a contar da margem Pardarafo Unico: Deve ser observad também o previsio na Legislapao Federal, Estadual © Municipal 12.42. Pacelas de terenos encravados por cérrego sero depreciadas em 30% a partir ‘da margem do mesmo, ndo havendo acumulagao com 0 fator depreciativo estabelecido no item "5.10.1. 13. TERMO DE ENCERRAMENTO [As presontes Normas sao compostas de 55 (navel ee flhas impressas e rubricadas de um s6 lado, exceto a citima que vai datada e assinada por todos os membros da Comissao. ‘Anexos que acompanham estas Normas: (t+ Normas Para Laucos Prévios Nas AgSes Expropratrias Nas Varas ‘da Fazenda Pica da Capital - Portaria CAJUFA N° 01/2017. (02. _Simbologia Recomoncada Para oe Laudos. (08. Detberagao Normatva CONSEMA N* 03/2018 de 04/12/2018 04 Anise de regibes para incorporago S80 Paulo, 22 de abril de 2019, COMISSAO DE PERITOS / / sd taiftarbers JAQUES GERAB JUNIOR JOSE ZARIF NETO A} A C morn az LUIS CARLOS AIBERO DE MELLO‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL ANEXO I NORMAS PARA LAUDOS PREVIOS NAS AGOES EXPROPRIATORIAS NAS VARAS. DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL ~ PORTARIA GAJUFA N° 01/2017 \ 56‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA-- CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL NORMAS PARA LAUDOS PREVIOS NAS ACOES EXPROPRIATORIAS NAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 1 - CONSIDERANDOS. Considerando que os laudos prévios prestam-se para disponibilizar recursos para fazer frente as futuras indenizagdes, via de regra, recursos pibiicos; Considerando que os laudos prévios s80 elaborados com informagoes que instruem as iniciais @ devem ser apresentados em curto espago de tempo apés a intimagio da nomeago; Considerand que a fundamentagao dos valores fixados nos laudos prévios 6 que forece ‘a eoguranga para a fxagio do percentual da indenizagao a er ilberado antocipadamente; ‘A Comisstio de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA 11/2017, dos MM. Juizes das Varas da Fazenda Piiblica da Capital entende por recomendar prccedimentos, tanto en relagio a qualidade dos dados técnicos da inal quanto em relagéo aos dados minimos 1 serem indicados no Laudo Prévio, 2—DADOS TECNICOS PARA INSTRUIR A INICIAL, Os dados técnicos de interesse percial para clara caracteizacao (fisica © docurnental) do objeto da expropriagao, assim se expressam: 2.1- Planta expropriatiria do melhoramento (ao menos da quadia onde se assenta © lm6vel da ago). Reourso que permite que se tenha, com base em referencia nico, a ‘amarragao entre os diversos iméveis expropriades e, também, entreesses e vias pablicas, pontos notévels © confrontantes. Este conjunto de inforragdes 6 subsidio extremamente Importante para andlises de dominio, afinal quem deciara a area necessiia & 0 yey .‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA2019 [CAIUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA| JBLICA DA CAPITAL Expropriante na planta expropriatoria © as referBncias nela indicadas sfo a base do trabalho perical 2.2- Cadastro topogritico georreferenciado, individual da prepriedade (tereno © ecdifieagSee) com identiioagso da daa nacaasévia, da Area total @ da area remanesconto (para desapropriagdo parcial, o cadastramento deveré contemplar, portanto, o imével atria). Nos casos om que a edificagao & etingida parcialmente, 0 cadastro dever registrar o novo alinhamento em relagao as dependéncias atingidas; 2.3. Enderego completo, dentficagao do n® de contribuinte , ao menos, foto da fachada do imével; 2.4- Certidéo Imobiria atualizada, com cadeia de filago para casos em que a matéria registra seja mais complexa; 2.5- Memorial desciivo da rea necessévla / desapropriada, area total @ area remanescente (se howver),referonciada as normas vélidas para Registro Pabico; 26. Relator de Avalagao Proliminar de Contaminaga, que consiste basicamonte em coleta de dados existentes (estud do historieo ¢ do meio sic da dea objeto) e inspeso de reconhecimento da érea (vistoria in loco com observagdes acerca da crcunvizinhanca). ‘Tis dados permitem o estabelecimento de um modelo conceitual de prospeogao, com classiicagao dos cadastos do estudo em AP — Area Potencial, AS ~Area Suspeita e ACI ~ Area Contaminada sob Investigacao, 2: LAUDOS PREVIOS 3.1 - Os laudos prévios dovem contor obrigatoriamente os seguintesitens, que o toma fundamentados © completos para as atvidades de estabelecimerto de valor capaz de tender 08 requisitos constituctonals da justa e préviaIndenizapso, om espécie, ainda que mediante depésito judicial: rg a‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CANIFA™ CENTRO De APOIO OS IUZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICADA CAPTAL 2. Proliminares:informagées sumérias relativas ao pedido inci b. Vistoria: onde serdo relatadas as caractersticas do terreno, das edifcapbes e das benfeitorias avaliandas, instruidas com fotos nevessirias a captar as Ccaractoriatioas constatadas; eventualments planta que mest a edlifeagso em relagao &s divisas do terreno e a sua distribuigao interna, especialmente quando se tratar de expropriagio parcial «6. Avaliagao do Imével: preferencialmente pelo Método Comparative Direto conforme Normas/2019. 4, Avaliagao do Terreno (Método Evolutivo ou da Composi¢ao): deverdo ser seguides 28 recomendagses das Normasi2019, atentando-se para a existBncla de relatrio para o molhoramento public deciarado nos autos, se 0 caso, elaborado por Comissao de Peritos nomeada para tal fim. ©. Avaliagso das Eaiiicagées © Benfeitorias (Método Evolutwo ou da Composi¢ao): 0s valores das ecificagées © das benfetorias serdo fixados de acordo com os pardmetros contidos no estudo Ecdificagdes - Valores de Venda (CAJUFA), vigente, ©, em sendo 0 caso, com base em composigae de custos.. {. Depreciago de Remanescente: nas desapropriagdes. farciais os aspecios desvalorizantes da propriedade remanescente dever ser ponderados a partir dos elementos que instruem a inicial, sendo que o montante referente & eventual Ldesvalotizacdo, devers ser apresentado como parcela autOnoma, Pardgrafo Unico: na eventualidade da vistoria detectar caracteristeas diferentes, alteragoes, ocupagao diversa, ontro outras constatagdes, em roiagao aos olomentos contidos nos autos, devera o Perito Judicial levaro fato ao conhecinento do D. ae 3‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO_ NORMAS CAJUFA/2019 {CAWUEA ~CENTRODE APOIO AOS JUIZESDAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL 8.2 - Os laudos prévios devem informar quem esté na posse do mével © a que titulo, ‘sempre que possivel 4 ENCERRAMENTO AA presente Norma que uniforniza os laudos prévios & composta por 04 (quo) folhas © ‘ssinada pelos membros da Comissao de Peritos, ‘S40 Paulo, 22 de abril de 2019. covssto os restos 5 jp \ Lx L fungumtan JAQUES GERAB JUNIOR JOSE ZARIF NETO Lf Hh 4 3 ADRIAP ROR: eZ LUIS CARLOS RIBERO DE MELLO‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 [CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENOA PUELICA DA CAPITAL ANEXO II ‘SIMBOLOGIA RECOMENDADA PARA 0S LAUDOS Ae Area total do terreno Po Area com resirigéo ambiental Ao = Area necesséria do terreno Ae Area remanescente do terreno Ao- Area alagadiga Aer= Area brejosa Aon Area permanentemente alegada As~ Area seca Ao- ‘Area ocupada o- Area das benieitorias Anat, Ande. = Area a indenizar das benefeitorias Baas, Arne = Area dos remanescentes das benfeitorias = eee Coe Cooficiente de esquina ou frentes miitiplas 7 error a a 7 aera fe et Do- Depreciago do remanescente das meee f en aera . Se e eae e eee . ores estado de conservagaio | a mown \ om yh i \ &‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAUUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL Fo Frente projetada do terrane Fe Frente de referéncia do terreno FPF Fa Frentes projetsdas do ote { culo do Ce ) ie Valor da Indonizagso Pa Profundidade equivalente Pre = Profundidade méxiima pedo Poo ‘Profundidade minima padréo Vie Valor total do terreno Vin Valor da rea necesséria do fereno Vi Valor da rea remanescents do terreno Ve- Valor fotel das benfeitorias Yaa. Via Valor individual das construpdes Vea Ve Valor para readaptagéo da construgsio alingida parcialmento Va- ‘Somatério de Vas, Veo - ve Valor para instituigsio de faica ‘ron - aecdiicand™ Ve Valor realizévet (glebas ) Yo Valor unitrio do terreno (fret tnica ) Vor, Vas, Valor unitrio de terreno (diversos logradoures) Vo Valor méato co m® de terreno Vn Valor médio do m? de terreno “antes” Via Valor méalo do m? de terreno “depois” Von, Vet, Valor unitério das constuctes we ‘il d :‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO_ NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA ~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL ANEXO III dolibera¢ao normativa do Coneelho Estadual do Molo Ambionto CONSEMA 0372018, de 4r12/2018,‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CANUA ~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL DDeliberago Normativa CONSEMA 03/2018 De 04 de dezembro de 2018 99" Reunido Extraordinéria do Plendrio do CONSEMA Reconhoce como atividade de baixo impacto ambiental a implementagao ou @ regularizagdo de ediicagdes em iméveis urbanos cujas Areas de Presorvagéo Permanente (APs) tanham perdido suas fungdes ambientais. © Consetho Estadual do Melo Ambiente - CONSEMA, no exereicio de sua compaténcia legal, DELIBERA: [Atigo 1° - Considera-se do baixo impacto ambiental a regularizagdo ou a impiantagao de cedifieagses em iméveis urbanos cujas Areas de Preservacio Permenente (APPs) tenham perdido suas fungoes ambientais descrltas no artigo 3°, inciso I, da Lei federal n® 12.6512012 Pardgrafo Unico - Considera-seimvel urbano aquelelcalizado emérea consolidada que atenda, siullaneamente 20s seguintes requisites: | -incluida no perimetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretr ou por lei municipal especticn; |I-com sistoma visio implantado e vias de circulagao pavimentadas ou nao; Ill-organizada em quadras e ltes predominantemente edificados; IV - de uso predominantemente urbano, caracterizado pela exisiéncia de edificagces residencials, comercais, industiais, Instilucionais, mistas ou voltadas a prestagao de servigos; \V-com a presenca de, no minimo, 3 (is) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados: 4) drenagem de aguas pluviat bjexgstmenseanti; —f\pV yu X‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 CAIUFA~ CENTRO DE APOIO ROS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL ©) abastecimento de égua potivel 4) distibuigao de energia elética; © ©) limpeza urbana, coleta e manejo de residues séiidos. ‘Aigo 2° - Considera-se que uma rea de preservagao permanente perdeu suas fungdes ‘ambientais quando, simultaneamente: |-nio mais exerga a fungto de preservagio de recursos hidricos; II - sua ocupagio nfo comprometa a estabilidade geolégica; Ill-nao desempenhe papel signifcativo na preservagao da biodiversidade; IV - no seja relevant para facilitaro fi génico de fauna e de fera \V - sua preservagao nao tenha relevancia para a protegdo do sole ou para assegurar 0 bbem-estar das populardes humanas, ‘Aatigo 3°- A rea objeto da andlise da perda de func referida no atlgo 1° sera delimitada conforme os citrios abairo: | ~ quando se tratar de drea onde haja incidéncia de Area de Preservagdo Permanente (APP) de curse d'’gua, sera considerada na andlice da perda de fungio a Area de Preservagdo Permanente (APP) definida em lei na extensdo de 1,000 metros a montante © jusante do limite da area onde se pretende regularizar ou implantar a ediicagao ou todo 0 curso d'agua se sua exten for menor do que a indicada anteriormente; II para as demais Areas de Preservacdo Permanente (APPS), salvo aquelas provistas no artigo 8, §1°, da Lei federal n® 12.651/2012, seré considerada na anélise da perda de fungdo todas as areas localizadas a menos de 100 metros dos limites da propriedade onde se pretende regularizar ou implantar a edificagto. Aigo 4° - A avaliagao das fungdes ambientais de Areas de Preservagao Permanente (APPs) de iméveis situados em éreas urbanas devera considerar osindicadores analitcos cconstantes do Anexo I \wws y ¥, ~ &‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIAGAO | NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL Aigo 5° - Nos processos que envolvam a regularizago de canalizagées demais, Inlervengées com interferéncia em recursos hidricos, aplicam-se os procedimentos ‘administrativos definidos na Portaria DAEE r° 1690/2017. ‘Astigo 6° ~ Seré exigida compensagao ambiental, nos termos da Resolugso SMA n° 0712017, para 0 total da Area de Preservagso Permanente (APP) objeto de regularizagao 04 do emissao de autorizagdo para intervengs. ‘Atigo 7° Nao se aplica 0 disposto nessa resolugao as Areas de Preservagao Permanente (APP) que tenham perdido suas fungtes amblentals devido a ocupagbes inregulares cuja remogaio possa restabelecer as fungbes ambientais do local, Pardgrfo Unico - Sao consideradas imegulares as ocupagdes em éreas de preservagaio ‘permanente que tenham ocorride em desacordo com a legislaggo vgente & época de sua Implantagéo. Artigo 8°- A CETESB alsponiiizaré na internet o roteito com as infrmagtes basicas e a lista de documentos necessarios @ instrugao do pedido de avaliagao das fungoes ambientals de Area de Preservagto Permanente (APP) com vista & aulotizago de Imtervengao, Atigo 9° - Esta Deliberagéo Normativa entra em vigor na data de sua publicagao, revogando-se as disposigses em contrétio. \ ye 2 A‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES | NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS E METODOLOGIAS FARA AVALIAGRO VARAS DA FAZENDA POBLICADA CAPITAL, ‘ANEXO 1 = EMPREENDIMENTOS ATIVIDADES QUE CAUSEM OU POSSAM CAUSAR IMPACTO AMBIENTAL DE AMBITO LOCAL Fungo Ambiental da APP (conforme o artigo 3° inciso da Lei Federal saesii2) Tndieadorea a seram analaados Preserva(ao dos recursos Hiaicos "Esiabidade geoigi © proiegio do soi | + Quanto ao corpo a'équa: canaizado ou ro canalizado, retficado ou ndo retficado; + Presenga de concrete gol e/ou vogotapao, + Exiséncia de va pavinentada elow outra rea Impermeabiizada entre o empreentiimento © 0 recurso hide. + Incinagdo do tarene © a possilidade de olapamento, rosso e colapso das exioagées exisiontes. ‘Blodiversidade o Fluxo gio do fora + Conectividade © previmidade com outras ‘reas pretegias: + Coredores ecol6gios + Area coniigua a. unidades de conservagso, parquee urbanos e macgoe foxestas + Possibildade ce reestabeiecimento da ‘conectviade com fragmentos de vegetacdo & 10 fhxo gérico em caso de demolcéo de conatrupées exisentes. ‘Raseguraro benvestar da populagSo humana +0 histéico de inundagsos; + Suscoptiilidade da drea a inundagdes ou siuapso de isco + Contigo para impleniagdo de solugio de ‘seneament sceqiada + Existincia de dreas verdes J permedveis Ae‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS FARA AVALIAGAO NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAJUFA~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA POBLICADA CAPITAL ANEXO RECOMENDAGOES PARA ANALISE DE REGIAO PARA INCORPORAGAO Em havendo determinagso luiciel para a verificagio da viabilidade técnica, legal © mercadolégica, a fim de considerar 0 imével avaliando inseiido em regio para incorporagio, deverdo sor atondidas as recomendagdes abaix. 1. Para ser enquadrada como ‘regia para Incorpora;ao’, a Pericia devera ‘undamentar a decisao em pesquisa de mercado de incorporagbes, obedecendo os parametros: ‘a, 05 elementos coletados deverdio estar, exclusivamente, na quadra {do avaliande ou em quadras adjacantes, contemporineos 20 avaliando, b. a negociagsio de cada imével, que fomrara o terreno para Incorporagao, deverd ser comprovada, obrigatoriamente, através da ‘matricula do competente Registro de Imoveis. ©. todos os olomentos referentes 2 uma incorporagao, deverao, apresentar 0 mesmo propritirio, e poderdo estar, ainda, Individualizados, no entanto, adjacentes. 4. as bonfitorias existntes nos elementos cletados, deverao ser/ dscontades do valor da oferta, utlizando-s «estud Ede Valores de Vn sare 1‘CRITERIOS, PARAMETROS, DIRETRIZES E METODOLOGIAS PARA AVALIACAO_ NORMAS CAJUFA/2019 ‘CAIUFA~CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL fe. deveré ser comprovada a existéncia de no minimo 2 (ds) incorporagoes, que obedecam aos citérios arteriormente expostos a we | tse | ie tow | ine | ite we | iwe | ae [Bie sre comnartnconomeon pie, pi prune aro 2 Em regio para incoporagéo, a avaliago do lole deveré ser feita, preferencialmente, de modo direto (Vi = Ax Vi), utilzando-se como valor unitario de terreno (Vi), a média saneade da pesquisa de incomoracées. Paréqrafo Unico: para a aplicagdo do item 2,0 lote avaliando deveré ser passivel de Lunficago com outros ltes, para a implantagsio de incorporagao. \> J 2 S < Pais) ™ 2