Du Án Quân 02

Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
CTY TNHH MTV BĐS PHÚ AN THỊNH
45 đường An Phú, P.An Phú, Quận 2, TP.HCM
DANH MỤC HỒ SƠ
I. ĐƠN XIN VAY VỐN
II. HỒ SƠ PHÁP LÝ
1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty TNHH MTV BĐS Phú An Thịnh.
2. Giấy chứng nhận mẫu dấu.
3. Giấy chứng nhận nhà đất của Công ty TNHH MTV BĐS Phú An Thịnh .
4. Công văn số: 6095/UBND – DTMT ngày 02/12/2011 của UBND Tp.HCM cho phép Công
ty TNHH MTV BĐS Phú An Thịnh làm chủ đầu tƣ.
l
ia
5. Thông báo: 1992/TB – UBND – TNMT ngày 16/12/2011 của Phòng Tài Nguyên Môi
Trƣờng Quận 02 về việc chấp thuận Đăng ký môi trƣờng Dự án Căn hộ Xanh Phú An
Thịnh.
Tr
6. Giấy Chứng nhận thẩm duyệt về PCCC số: 147/ TD – PCCC ngày 29/12/2011 của Sở
F
Cảnh sát PCCC Tp.HCM.
7. Công văn số: 08/ SQHKT – QHKTT ngày 04/01/2011 của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc cung
PD
cấp các chỉ tiêu xây dựng.

8. Công văn số: 131/ SQHKT – QHKTT ngày 13/01/2012 của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc về ý
kiến điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc dự án chung cƣ kết hợp thƣơng mại – dịch
rt
vụ tại dƣờng An Phú, khu phố 4, phƣờng An Phú, quận 2.

pe
9. Công văn số: 1134/ QLDT Q2 ngày 19/10/2011 Cung cấp các chỉ tiêu xây dựng.
10. Công văn số: 832/ TC – QC ngày 12/10/2010 của Bộ Tổng Tham Mƣu - Bộ Quốc Phòng
Ex
về việc chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình.
11. Công văn số: 214/ UBND – QLĐT về việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, phƣơng
án kiến trúc công trình chung cƣ kết hợp thƣơng mại – dịch vụ do công ty TNHH MTV
BĐS Phú An Thịnh làm chủ đầu tƣ tại khu đất 3.131,5 m2 , số 41,43,45,47,49 đƣờng An
Phú, Kp4, P. An Phú, Quận 2.
III. HỒ SƠ PHÁP NHÂN
1. Lý lịch trích ngang của Giám Đốc
2. Chứng minh nhân dân của Giám Đốc
3. Hộ khẩu thƣờng trú của Giám Đốc
4. Bằng cấp của Giám Đốc
5. Quyết định bổ nhiệm kế toán trƣởng
6. Lý lịch trích ngang của kế toán trƣởng
7. Chứng minh nhân dân của kế toán trƣởng
8. Hộ khẩu thƣờng trú của kế toán trƣởng
9. Bằng cấp của kế toán trƣởng
IV. HỒ SƠ NĂNG LỰC
1. Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014.
2. Xác nhận cúa ngân hàng nơi mở tài khoản không có nợ xấu
V. THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
1. Các bảng biểu tổng hợp đầu tƣ xây dựng, kinh doanh dự án
VI. BẢN VẼ MẶT BẰNG
1. Bản vẽ mặt bằng tổng thể bản đồ vị trí của Công trình Dự án Căn Hộ Xanh Phú An
l
ia
Thịnh (tỉ lệ 1/500).
2. Bản vẽ mặt bằng tổng thể, trệt, lửng, lầu 1 – 20, MB mái, mặt đứng, mặt cắt của Công
trình Dự án Căn Hộ Xanh Phú An Thịnh. Tr
F
PD
rt
pe
Ex
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
HỒ SƠ PHÁP LÝ
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
l
ia
HỒ SƠ PHÁP NHÂN
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
l
ia
Tr
HỒ SƠ NĂNG LỰC
F
PD
(BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM 2010,2011,2012 VUI LÒNG XEM FILE ĐÍNH KÈM)
rt
pe
Ex
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN
(Ban hành theo QĐ số 15/2006/QĐ-BTC Ngày 20/03/2006 của Bộ trưởng BTC)
Niên độ tài chính năm 2014
Mã số thuế: 0309763769
Người nộp thuế: Cty TNHH MTV BÐS Phú An Thinh
Đơn vị tiền: Đồng việt nam
Thuyết
STT CHỈ TIÊU Mã Số năm nay Số năm trước
minh
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
TÀI SẢN
A - TÀI SẢN NGẮN HẠN
A 100 152,486,495,020 152,505,308,786
(100=110+120+130+140+150)
I. Tiền và các khoản tương đương tiền
I 110 151,977,653,016 151,994,848,400
(110=111+112)
l
1 1. Tiền 111 V.01 151,976,516,019 151,993,717,763
ia
2 2. Các khoản tương đương tiền 112 1,136,997 1,130,637
II. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
II 120 V.02 0 0
2
(120=121+129)
1. Đầu tư ngắn hạn
2. Dự phòng giảm giá đầu tư ngắn hạn (*) (2)
III. Các khoản phải thu ngắn hạn

121
129
Tr 0
0
0
0
F
III 130 500,000,000 500,000,000
(130 = 131 + 132 + 133 + 134 + 135 + 139)
1 1. Phải thu khách hàng 131 0 0

PD
2 2. Trả trước cho người bán 132 0 0
3 3. Phải thu nội bộ ngắn hạn 133 0 0
4 4. Phải thu theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng 134 0 0
5 5. Các khoản phải thu khác 135 V.03 500,000,000 500,000,000

rt
6 6. Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (*) 139 0 0

pe
IV IV. Hàng tồn kho (140 = 141 + 149) 140 0 0
1 1. Hàng tồn kho 141 V.04 0 0
2 2. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho (*) 149 0 0

Ex
V. Tài sản ngắn hạn khác

V 150 8,842,004 10,460,386
(150 = 151 + 152 + 154 + 158)
1 1. Chi phí trả trước ngắn hạn 151 0 0
2 2. Thuế GTGT được khấu trừ 152 4,867,645 6,486,027
3 3. Thuế và các khoản khác phải thu Nhà nước 154 V.05 3,974,359 3,974,359
4 4. Tài sản ngắn hạn khác 158 0 0

B - TÀI SẢN DÀI HẠN
B 200 206,895,722,000 206,893,890,500
(200=210+220+240+250+260)
I- Các khoản phải thu dài hạn
I 210 0 0
(210 = 211 + 212 + 213 + 218 + 219)
1 1. Phải thu dài hạn của khách hàng 211 0 0
2 2. Vốn kinh doanh ở đơn vị trực thuộc 212 0 0
3 3. Phải thu dài hạn nội bộ 213 V.06 0 0
4 4. Phải thu dài hạn khác 218 V.07 0 0

5 5. Dự phòng phải thu dài hạn khó đòi (*) 219 0 0
II II. Tài sản cố định (220 = 221 + 224 + 227 + 230) 220 206,893,890,500 206,893,890,500
1 1. Tài sản cố định hữu hình (221 = 222 + 223) 221 V.08 0 0
- - Nguyên giá 222 0 0
- - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) 223 0 0
2 2. Tài sản cố định thuê tài chính (224 = 225 + 226) 224 V.09 0 0
3 3. Tài sản cố định vô hình (227 = 228 + 229) 227 V.10 206,010,000,000 206,010,000,000
- - Nguyên giá 228 206,010,000,000 206,010,000,000
4 4. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 230 V.11 883,890,500 883,890,500
III III. Bất động sản đầu tư (240 = 241 + 242) 240 V.12 0 0
l
ia
IV. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn
IV 250 0 0
(250 = 251 + 252 + 258 + 259)
1 1. Đầu tư vào công ty con 251 0 0
4
2. Đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh
3. Đầu tư dài hạn khác
4. Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (*)

252
258
259
Tr
V.13
0
0
0
0
F
V V. Tài sản dài hạn khác (260 = 261 + 262 + 268) 260 1,831,500 0
PD
1 1. Chi phí trả trước dài hạn 261 V.14 1,831,500 0
2 2. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại 262 V.21 0 0
3 3. Tài sản dài hạn khác 268 0 0
TỔNG CỘNG TÀI SẢN (270 = 100 + 200) 270 359,382,217,020 359,399,199,286
NGUỒN VỐN
rt
A A - NỢ PHẢI TRẢ (300 = 310 + 330) 300 203,500,662,101 203,500,662,101

pe
I. Nợ ngắn hạn
I 310 203,500,662,101 203,500,662,101
(310 = 311 + 312 + ... + 319 + 320 + 323)
1 1. Vay và nợ ngắn hạn 311 V.15 0 0
2 2. Phải trả người bán 312 203,500,000,000 203,500,000,000

Ex
3 3. Người mua trả tiền trước 313 0 0
4 4. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 314 V.16 662,101 662,101
5 5. Phải trả người lao động 315 0 0
6 6. Chi phí phải trả 316 V.17 0 0
7 7. Phải trả nội bộ 317 0 0
8 8. Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng 318 0 0
9 9. Các khoản phải trả, phải nộp ngắn hạn khác 319 V.18 0 0
10 10. Dự phòng phải trả ngắn hạn 320 0 0
11 11. Quỹ khen thưởng, phúc lợi 323 0 0
II II. Nợ dài hạn (330 = 331 + 332 + ... + 338 + 339) 330 0 0
1 1. Phải trả dài hạn người bán 331 0 0
2 2. Phải trả dài hạn nội bộ 332 V.19 0 0

3 3. Phải trả dài hạn khác 333 0 0
4 4. Vay và nợ dài hạn 334 V.20 0 0
5 5. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả 335 V.21 0 0
6 6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 336 0 0
7 7. Dự phòng phải trả dài hạn 337 0 0
8 8. Doanh thu chưa thực hiện 338 0 0
9 9. Quỹ phát triển khoa học và công nghệ 339 0 0
B B - VỐN CHỦ SỞ HỮU (400 = 410 + 430) 400 155,881,554,919 155,898,537,185

I. Vốn chủ sở hữu
I 410 V.22 155,881,554,919 155,898,537,185
(410 = 411 + 412 + ... + 421 + 422)
1 1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 411 156,000,000,000 156,000,000,000
2 2. Thặng dư vốn cổ phần 412 0 0
3 3. Vốn khác của chủ sở hữu 413 0 0
4 4. Cổ phiếu quỹ (*) 414 0 0
5 5. Chênh lệch đánh giá lại tài sản 415 0 0
l
6 6. Chênh lệch tỷ giá hối đoái 416 0 0
ia
7 7. Quỹ đầu tư phát triển 417 0 0
8 8. Quỹ dự phòng tài chính 418 0 0
10
9. Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu
10. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối

419
420
Tr 0
(118,445,081)
0
(101,462,815)
F
PD
rt
pe
Ex
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l
l
ia
THUYẾT MINH DỰ
Tr
ÁN ĐẦU TƢ
F
PD
rt
pe
Ex
DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
CĂN HỘ XANH PHÚ AN THỊNH
41-49 ĐƢỜNG AN PHÚ, PHƢỜNG AN PHÚ, QUẬN 2, TP. HCM
l
ia
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
TP. HỒ CHÍ MINH - 03/2015

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN CĂN HỘ XANH PHÚ AN THỊNH
ĐỊA CHỈ : 41,43,45,47, 49 AN PHÚ, KP4, P.AN PHÚ, QUẬN 2- TPHCM
CHỦ ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC
CTY TNHH MTV BẤT ĐỘNG SẢN

PHÚ AN THỊNH
PHẠM VĂN CÔNG
l
ia
Tr
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN F GIÁM ĐỐC
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƢ- XÂY

D
DỰNG- THƢƠNG MẠI LAM MAI
KTS. BÙI THỤY VƯƠNG KHÁNH
tP
CƠ QUAN THẨM ĐỊNH

p er
Ex
CƠ QUAN PHÊ DUYỆT
i

l
ia
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
TP. HỒ CHÍ MINH - 03/2015


CHỦ ĐẦU TƢ GIÁM ĐỐC

CTY TNHH MTV
BẤT ĐỘNG SẢN PHÚ AN THỊNH
l
ia
Tr
F
D
tP
p er
Ex
i
MỤC LỤC DỰ ÁN ĐT – XD CĂN HỘ XANH PHÚ AN THỊNH
CHƢƠNG I GIỚI THIỆU DỰ ÁN ....................................................................................... 6

1.1. Tên công trình: ........................................................................................................... 6
1.2. Chủ đầu tƣ: ................................................................................................................. 6
1.3. Địa điểm xây dựng: .................................................................................................... 6
1.4. Nhà thầu lập thiết kế cơ sở và dự án đầu tƣ: .............................................................. 6
CHƢƠNG II SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƢ - CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN ..................... 2
2.1. Sự cần thiết đầu tƣ ...................................................................................................... 7
2.2. Các căn cứ pháp lý và cơ sở lập dự án: ...................................................................... 8
l
ia
2.2.1 Căn cứ pháp lý: .................................................................................................... 8
Tr
2.2.2 Căn cứ pháp lý của dự án: .................................................................................... 9
2.3 . Mục tiêu đầu tƣ: ......................................................................................................... 9
2.4. Hình thức đầu tƣ: ........................................................................................................ 9
F
CHƢƠNG III CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN - ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG
D
CỦA KHU VỰC .................................................................................................................. 10
tP
3.1. Cơ sở chọn lựa địa điểm thực hiện dự án: ................................................................ 10

3.2. Đặc điểm tự nhiên của khu vực: ............................................................................... 10
er
3.2.1. Hiện trạng vị trí khu vực: .................................................................................. 10

3.2.2. Khí hậu: ............................................................................................................. 10
p
3.2.3. Nhiệt độ: ............................................................................................................ 10

Ex
3.2.4. Độ ẩm: ............................................................................................................... 10

3.2.5. Mƣa: .................................................................................................................. 10
3.2.6. Bức xạ mặt trời: ................................................................................................ 11
3.2.7. Gió:.................................................................................................................... 11
3.2.8. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: .............................................................................. 11
CHƢƠNG IV GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 - CƠ CẤU CÁC LOẠI NHÀ
Ở CỦA CÔNG TRÌNH ........................................................................................................ 12
4.1. Kiến trúc ................................................................................................................... 12
ii
4.2. Khối chung cƣ .......................................................................................................... 13
CHƢƠNG V CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT ............................................ 14
5.1. Quy hoạch các hạng mục công trình kỹ thuật : ........................................................ 14
5.1.1. Hệ thống đất giao thông: ................................................................................... 14
5.1. 2. Hệ thống thoát nƣớc bẩn. ................................................................................. 14
5.1.3. Hệ thống thoát nƣớc: ......................................................................................... 14
5.1.4. Hệ thống cấp nƣớc: ........................................................................................... 14
5.1.5. Hệ thống cấp điện: ............................................................................................ 15
5.1.6. Hệ thống Chống sét: .......................................................................................... 17
5.1.7. Hệ thống PCCC, Bảo vệ môi trƣờng: ............................................................... 18
l
ia
5.1.8. Cao độ xây dựng: .............................................................................................. 18
Tr
5.1.9. San nền: ............................................................................................................. 18
5.1.10. Hệ thống sân vƣờn, cây xanh: ......................................................................... 19
F
5.1.11. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nếu có:................................................................... 19
5.1.12. Sơ đồ tính toán và kết cấu phần thân công trình: ............................................ 19
D
5.2. Các tiêu chuẩn áp dụng trong thiết kế ...................................................................... 19
tP
5.2.1.Kiến trúc:............................................................................................................ 19
5.2.2. Kết cấu: ............................................................................................................. 19
er
5.2.3. M&E: ................................................................................................................ 20

CHƢƠNG VI ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG .................................................. 22
p
6.1 Dự đoán các xu hƣớng biến động trong trƣờng hợp có và không có dự án .............. 22
Ex
6.1.1 Các trƣờng hợp không có Dự án ........................................................................ 22

6.1.2 Trong trƣờng hợp có Dự án ............................................................................... 22
6.2 Dự đoán các vấn đề môi trƣờng liên quan và tác động đến môi trƣờng do hoạt động
của dự án .......................................................................................................................... 23
6.2.1 Các vấn đề môi trƣờng trong quá trình triển khai dự án .................................... 23
6.2.2 Đánh giá tác động khi dự án đƣa vào sử dụng ................................................... 23
6.3 Biện pháp giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực đến môi trƣờng .................... 24
iii
6.3.1 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn triển khai dự án ................................ 24
6.3.2 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn hoàn thành dự án ............................. 25
6.3.3 Chƣơng trình giám sát chất lƣợng môi trƣờng khu vực ..................................... 26
6.4 Kết luận ..................................................................................................................... 26
CHƢƠNG VII PHƢƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG............................................... 27
7.1 Giải pháp chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................... 27
7.2 Khái toán chi phí nhận chuyển nhƣợng và bồi thƣờng đất........................................ 27
7.4 Cơ chế sử dụng đất .................................................................................................... 27
7.4.1 Cơ chế chung...................................................................................................... 27
7.4.2 Đất khai thác – kinh doanh ................................................................................ 28
l
ia
7.4.3 Đất bàn giao ....................................................................................................... 28
Tr
CHƢƠNG VIII THỜI GIAN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................... 28
8.1. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN ............................................................................ 28
8.2. TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN............................................................................................ 28
F
CHƢƠNG IX NHU CẦU VỐN ĐẦU TƢ & NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ HÌNH THỨC HUY
D
ĐỘNG VỐN ........................................................................................................................ 29
tP
9.1 Khái toán tổng mức đầu tƣ ........................................................................................ 29

9.1.1 Các căn cứ tính toán chi phí ............................................................................... 29
er
9.1.2 Diện tích dự án xây dựng ................................................................................... 29

9.2 Phƣơng án vay và trả nợ vay ..................................................................................... 37
p
CHƢƠNG X. PHƢƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM ...................................................... 38

Ex
10.1 Đối tƣợng tiêu thụ sản phẩm của dự án ................................................................... 38

10.2 Hình thức tiêu thụ sản phẩm của dự án ................................................................... 38
10.3 Phƣơng án kinh doanh sản phẩm của dự án ............................................................ 39
10.3.1 Căn hộ .............................................................................................................. 39
10.3.3 Mặt bằng các khu dịch vụ khác ........................................................................ 39
10.3.5 Mặt bằng khu vực để xe ................................................................................... 39
10.4 Dự kiến doanh thu của dự án ................................... Error! Bookmark not defined.
iv
10.5 Tổng hợp phƣơng án kinh doanh và trả nợ vay………………………….
10.6 Báo cáo thu nhập………………………………………………………….
CHƢƠNG XI. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ............................................................................ 2
11.1 Các giả thiết tính toán ................................................................................................ 2
11.1.1 Chính sách thuế .................................................................................................. 2
11.1.2 Khấu hao tài sản ................................................................................................. 2
11.1.3 Vòng đời dự án................................................................................................... 2
11.1.4 Chi phí lãi vay của dự án ................................................................................... 2
11.2 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án ...................................... 2
CHƢƠNG XII. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ.............................................................. 3
l
ia
CHƢƠNG XIII PHƢƠNG THỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH, SỬ DỤNG
SAU ĐẦU TƢ ....................................................................................................................... 4
Tr
13.1. PHƢƠNG THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN: .................................................................. 4
13.2. BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƢ:............................................................................... 5
F
CHƢƠNG XIV KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ........................................................................ 8
D
I. KẾT LUẬN : ................................................................ Error! Bookmark not defined.
tP
II. KIẾN NGHỊ ................................................................ Error! Bookmark not defined.

PHỤ LỤC 1: PHƢƠNG ÁN KIẾN TRÚC
er
PHỤC LỤC 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

PHỤ LỤC 3: KHÁI TOÁN CHI PHÍ
p
Ex
v
Dự án đầu tƣ xây dựng căn hộ Căn hộ xanh Phú An Thịnh
Số 41-49 đƣờng An Phú, Phƣờng An Phú, quận 2, Tp Hồ Chí Minh
CHƢƠNG 1
GIỚI THIỆU DỰ ÁN
1.1. Tên công trình:

Dự án đầu tƣ xây dựng Căn hộ xanh Phú An Thịnh
1.2. Chủ đầu tƣ:
Công ty TNHH Một thành viên Bất động sản Phú An Thịnh
1.3. Địa điểm xây dựng:
Số 41-49 đƣờng An Phú, Phƣờng An Phú, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh
l
ia
1.4. Nhà thầu lập thiết kế cơ sở và dự án đầu tƣ:
Tr
CTCP Tƣ vấn Xây dựng Ánh Sáng Phƣơng Nam
F
D
tP
p er
Ex
6
CHƢƠNG II
SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƢ - CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN
2.1. Sự cần thiết đầu tƣ

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của ngƣời dân, đối với các đô trị lớn nhƣ
Tp. Hồ Chí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề nhƣ chính trị – kinh tế – xã
hội – môi trƣờng và mỹ quan đô thị. Trong chiến lƣợc tổng thể phát triển kinh tế – xã hội,
nhà ở đƣợc xem là một trong những nội dung quan trọng đƣợc Đảng bộ và chính quyền
thành phố quan tâm chỉ đạo.
Tp. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả
l
nƣớc, với diện tích tự nhiên là 205.849 ha. Dân cƣ tập trung cao ở các quận trung tâm, bình
ia
quân trên 18.000 ngƣời/km2, có nhiều khi trên 50.000 ngƣời/km2, các quận ven thành phố
có mật độ dƣới 10.000 ngƣời/km2.
Tr
Theo số liệu thống kê trong cuộc điều tra dân số năm 2005, toàn thành phố có
1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338 m2. Trong đó có 17 quận nội thành
chiếm 812.596 căn tƣơng ứng 80,7% tổng quỹ nhà với diện tích 46.562.338 m2 tƣơng ứng
F
86,5% diện tích quỹ nhà.
D
Ngoài ra tình trạng nhà ở tại nhiều khu vực trong thành phố rất tồi tệ. 30% số dân
hiện ở dƣới mức 4 m2/ngƣời. Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn là nhà lụp xụp
tP
rách nát với diện tích 5.921.620 m2 xen cài trong các khu dân cƣ, xây cất bằng vật liệu tạm
bợ, dễ bị sụp đổ, dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghi tối thiểu cho cuộc sống,
không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trƣờng.
er
Hơn nữa, thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088 m2 ở các
p
chung cƣ có tỉ lệ hƣ hỏng cao với 7.050 căn hộ ở các chung cƣ cần phải phá dỡ xây mới.
Phần lớn dân cƣ sống ở đây đều có nguồn thu nhập rất thấp, ít có hoặc không có khả năng
Ex
tích lũy để tự tạo dựng chỗ ở.

Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp. Trong lúc đó, ngƣời dân
nông thôn đổ ra thành thị tìm việc làm ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cƣ từ các tỉnh
khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Hiện nay thành phố tuy đã giảm tỷ lệ sinh suất từ 2% năm 1994 xuống còn 1,7%
năm 2002 và tỉ lệ tăng dân số tự nhiên chỉ còn 1% nhƣng do tỉ lệ dân tăng cơ học lên đến
gần 1,8% khiến dân số thành phố hàng năm tăng thêm gần 3,5%.
Nhƣ vậy,về thị trƣờng, nhu cầu nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh là tƣơng đối lớn.
Thành Phố đã xác định hƣớng phát triển nhà ở, đặc biệt phục vụ cho đối tƣợng cán bộ –
7
công nhân viên là những ngƣời có thu nhập ổn định, ra các quận ven nội thành và đang
trong quá trình đô thị hóa, kết hợp với việc phát triển nhà cao tầng.
Trong điều kiện phát triển hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà cao tầng vẫn còn là một
trong những nhu cầu cần thiết, đặc biệt là các cụm nhà cao tầng có chất lƣợng cao, phục vụ
tốt nhu cầu an cƣ của ngƣời dân.
Trong bối cảnh nhƣ vậy, việc đầu tƣ xây dựng Căn hộ xanh Phú An Thịnh với các
tiện ích nhƣ siêu thị, các cậu lạc bộ thể dục thể thao đa năng, cụm nhà hàng trên cao ốc,
cụm hồ bơi kết hợp quầy giải khát tại khu vực dân cƣ hiện hữu thuộc phƣờng An Phú,
Quận 2, Tp.HCM là phù hợp với định hƣớng phát triển của thành phố nói chung, Quận 2
nói riêng và cần thiết phục vụ cho ngƣời dân.
Chủ trƣơng cụ thể của Dự án là:
l
ia
- Góp phần chỉnh trang đô thị thông qua việc biến khu đất vƣờn tạp, hoang hóa thành khu
nhà cao tầng với đầy đủ tiện nghi, tạo ra môi trƣờng sống tốt hơn cho ngƣời dân có nhu
Tr
cầu.
- Góp phần vào việc đô thị hóa khu vực theo định hứơng phát triển của Thành Phố.
Góp phần đầu tƣ vốn vào việc phát triển hạ tầng kỹ thuật của khu vực, thông qua đó,
F
-
nâng cao đời sống của ngƣời dân trong khu vực.
D
- Góp phần phát triển các hạng mục công trình thƣơng mại, giải trí – thể dục thể thao đa
năng của trung tâm quận 2.
tP
2.2. Các căn cứ pháp lý và cơ sở lập dự án:

er
2.2.1 Căn cứ pháp lý:

- Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
p
- Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;

Ex
- Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về Quản lý chất lƣợng công trình xây dựng;
về Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tƣ
xây dựng công trình;
8
- Căn cứ Thông tƣ 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09
năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Thông tƣ số 02/2005/TT-BXD ngày 25/02/2005 về Hƣớng dẫn Hợp đồng trong
hoạt động xây dựng;
- Thông tƣ 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 về Hƣớng dẫn việc lập và quản lý chi
phí dự án đầu tƣ và xây dựng công trình;
2.2.2 Cơ sở lập dự án:

Đồ án quy hoạch chung xây dựng cải tạo Q2 Thành phố Hồ Chí Minh đã đƣợc
UBND TP phê duyệt.
l
ia
2.3 . Mục tiêu đầu tƣ:
Xây dựng khu căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ỏ ngày một tăng của xã hội
Tr
2.4. Hình thức đầu tƣ:
- Loại dự án : đầu tƣ xây dựng mới
F
- Hình thức quản lý thực hiện dự án : chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý thực hiện.
D
- Hình thức đầu tƣ đƣợc chọn là dùng vốn của chủ đầu tƣ và vốn vay ƣu đãi dài hạn.
tP
p er
Ex
9
CHƢƠNG III
CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN - ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG CỦA KHU
VỰC
3.1. Cơ sở chọn lựa địa điểm thực hiện dự án:

Khu đất dự kiến xây dựng thuộc khu vực đất xây dựng nhà ở, hoàn toàn phù hợp với
quy hoạch đƣợc duyệt.
3.2. Đặc điểm tự nhiên của khu vực:
3.2.1. Hiện trạng vị trí khu vực:

+Phía Đông Bắc : giáp với đƣờng An Phú
l
ia
+Các phía còn lại : giáp với nhà dân
3.2.2. Khí hậu:
Tr
Khu đất xây dựng có đặc điểm khí hậu của Tp.HCM là khí hậu nhiệt đới gió mùa
cận xích đạo, có 2 mùa rõ rệt trong năm:
F
- Mùa mƣa từ tháng 5 đến tháng 11.
D
- Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
3.2.3. Nhiệt độ:

tP
Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27oC.

- Tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4 với 40oC.
er
- Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 12 với 23oC.

p
3.2.4. Độ ẩm:
Ex
Độ ẩm bình quân là 75 %.
- Độ ẩm cao nhất vào tháng 9 và tháng 10 là 90 %.
- Độ ẩm thấp nhất vào tháng 1 và tháng 2 là 65 %.
3.2.5. Mƣa:
Lƣợng mƣa trung bình hàng năm là 1979mm, tập trung vào các tháng 6, 7, 8, 9, 10,
11 với khoảng 159 ngày mƣa.
- Lƣợng mƣa cao nhất 2718mm.
- Lƣợng mƣa thấp nhất 1553mm
10
3.2.6. Bức xạ mặt trời:

- Tổng bức xạ mặt trời trung bình là 11,7 kcal/cm2/tháng
- Tổng bức xạ mặt trời cao nhất là 14,2 kcal/cm2/tháng.
- Tổng bức xạ mặt trời thấp nhất là 10,2 kcal/cm2/tháng.
3.2.7. Gió:
Gió có hai hƣớng chủ đạo trong năm là Đông Nam và Tây Nam, tốc độ gió trung
bình là 2-3m/giây, tốc độ gió nhanh nhất là 22,6m/giây.
- Gió mùa khô (Đông Nam) có tần suất 30 – 40%
- Gió mùa mƣa (Tây Nam) có tần suất 66%
l
ia
3.2.8. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
a. Hiện trạng giao thông:
Tr
Khu vực dự án hiện đã có hệ thống giao thông đô thị đƣợc quy hoạch và xây dựng
hoàn chỉnh gồm các tuyến đƣờng bao quanh nhƣ
F
-Đƣờng Quốc Hƣơng: lộ giới 20m
D
- Xa lộ Hà Nội: lộ giới 120m
b. Hiện trạng cấp điện:

tP
Hiện trạng ở khu vực có tuyến điện trung thế dọc Đƣờng Quốc Hƣơng và Xa lộ Hà
Nội.
er
c. Hiện trạng cấp nƣớc:

Khu vực dự án có hệ thống cấp nƣớc đô thị từ mạng lƣới cấp của Công ty Cấp nƣớc
p
thành phố. dọc Đƣờng Quốc Hƣơng và Xa lộ Hà Nội.

Ex
d. Thông tin liên lạc:

Về mạng lƣới thông tin liên lạc, Bƣu Điện TP.Hồ Chí Minh đã đầu tƣ xây tuyến cáp
ngầm điện thoại tại khu vực này.
Mạng cáp ngầm trong khu vực công trình sẽ đƣợc Bƣu Điện kết nối dễ dàng vào
mạng hiện hữu.
11
CHƢƠNG IV
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500 - CƠ CẤU CÁC LOẠI NHÀ Ở CỦA
CÔNG TRÌNH
4.1. Kiến trúc
a/Nguyên tắc tổ chức:

 Đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế của nhà nƣớc về quy hoạch thiết kế công trình nhà
ở, áp dụng có hiệu quả phù hợp với nhu cầu thực tế trong giai đoạn phát triển
hiện nay.
 Tuân thủ các tiêu chuẩn và quy phạm xây dựng đô thị, đảm bảo các thông số kỹ
thuật, tính toán hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở, trong đó đảm bảo cho ngƣời tàn
l
ia
tật tiếp cận sử dụng.
 Tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh, nối kết với mạng lƣới
Tr
hạ tầng kỹ thuật chung khu vực.
 Đảm bảo yêu cầu các dịch vụ kỹ thuật công trình nhƣ: chỗ đậu xe, PCCC, môi
sinh, môi trƣờng …
F
 Hình khối, không gian có bố cục và màu sắc phù hợp toàn khu, nhằm đảm bảo
D
về yêu cầu mỹ quan.
tP
b/ Công viên cây xanh:

Công viên cây xanh đƣợc bố trí tại khu vực giữa công trình và tƣờng rào.
er
c/ Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:

- Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc :
p
+ Mật độ xây dựng :

Ex
Khối tháp:
Mật độ xây dựng ≤ 40 %
Khối đế:
Mật độ xây dựng ≤ 50 %
+ Tầng cao tối đa : 22 tầng
+ Chiều cao tối đa : 105m
+ Hệ số sử dụng đất : 8
12
+ Quy mô căn hộ : không quá 74 hộ.
+ Khoảng lùi công trình :so với ranh lộ giới các đƣờng liên quan : tối thiểu 6m
4.2. Khối chung cƣ
 Phần thân:
o Khối đế :
 Tầng trệt: bố trí lễ tân, nhà hàng, cafe, sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ,
siêu thị mini
 Lầu 1,2,3: để xe.
l
 Lầu 4, 11 và 19: kỹ thuật.
ia
 Lầu 05-10 và 12 - 18: căn hộ.
Tr
 Lầu 20: Penhouse.
 Mái (betong và vật liệu khác)
F
o Mỗi căn hộ đều bao gồm: 100% phòng thông gió tƣ nhiên đối lƣu, có nơi
D
trồng cây xanh.
 Phòng khách – phòng ăn (bố trí tủ rƣợu, baz...)

tP
 Bếp : (các thiết bị thông thƣờng: hút mùi, bếp tủ chén dĩa
nồi, tủ lạnh... ngoài ra có thêm: máy hủy rác thực phẩm, sử
er
lý nƣớc nhiễm khuẫn, máy rửa chén đĩa tự động, vật liệu tủ
bếp không hút ẩm mốc..
p
 WC kết hợp tủ quần áo, thay đồ.

Ex
 Các phòng ngủ
 Lô gia + sân phơi
 Bố trí trong căn hộ phân khu chức năng: đối nội, đối ngoại
o Hƣớng chính công trình : ƣu tiên hƣớng đông, tối kỵ hƣớng tây bắc
o Hƣớng cửa sổ : hạn chế hƣớng tây, ƣu tiên hƣớng đông nam, nam, bắc
o Chỗ đe ô tô yêu cầu: 1 xe ô tô/ 1 hộ
o Diện tích cụ thể:
13
CHƢƠNG V
CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
5.1. Quy hoạch các hạng mục công trình kỹ thuật :
5.1.1. Hệ thống đƣờng giao thông:

Công trình đƣợc bao quanh bởi hệ thống đƣờng nội bộ, có chiều rộng mặt đƣờng từ
6m đảm bảo an toàn và yêu cầu PCCC
5.1. 2. Hệ thống thoát nƣớc bẩn.

Thiết kế thoát nƣớc 2 tuyến cống riêng biệt là thoát nƣớc mƣa và nƣớc thải. Hệ
thống thoát nƣớc mƣa dẫn ra cống thoát nƣớc mƣa. Hệ thống thoát nƣớc bẩn thu gom về bể
xử lý nƣớc thải chung.
l
ia
- Quy mô nƣớc thải toàn bộ chung cƣ:
Tr
- Tiêu chuẩn nƣớc thải sinh hoạt là q=200 lít/ngƣời/ngày
- Nguyên lý hoạt động :
Hệ thống thoát nƣớc sinh hoạt bao gồm nƣớc thải tắm rửa, thoát sàn và nƣớc
F
thải từ xí, tiểu. Nƣớc tắm rửa và thoát sàn theo các trục ống đứng thoát xuống
PD
hố ga nƣớc thải. Nƣớc thải từ xí, tiểu theo đƣờng ống thoát riêng và đƣợc xử lý
cục bộ qua bể tự hoại trƣớc khi xả ra cống thoát nƣớc thải.
Vật liệu ống thoát nƣớc dùng ống dùng PVC loại dày (theo tiêu chuẩn ISO 4422
hoặc AS/NZS 1477-1996 ống chịu áp lực Pmin=12bar). Ong thoát nƣớc mƣa ngoài nhà
rt
dùng cống ly tâm BTCT.

pe
5.1.3. Hệ thống thoát nƣớc:

Nƣớc mƣa từ sàn mái đƣợc thu vào các ống đứng xuống tầng trệt dẫn ra hố ga thoát
Ex
nƣớc mƣa. Nƣớc mƣa trên mặt sân và các nơi khác đƣợc thu vào hố ga từ đó ra mạng thoát
nƣớc mƣa chung của khu vực.
5.1.4. Hệ thống cấp nƣớc:

- Nguyên lý – sơ đồ tính toán hệ thống cấp nƣớc:
 Nguồn nƣớc qua đồng hồ đến cấp cho bể chứa ngầm chung khối tích
W=500m3. Dùng 2 tổ máy bơm ( 1 đơn nguyên 2 máy ) mỗi máy có
Q=40m3/h H=100m bơm từ bể ngầm lên bể nƣớc trên mái. Nƣớc từ bể
nƣớc mái xuống cho các khu vệ sinh và các thiết bị dùng nƣớc khác. Mỗi
căn hộ hoặc khu wc công cộng có 1 đồng hồ nƣớc D20 để tiện cho việc
14
quản lý. Bố trí máy bơm tăng áp Q=10m3/h H=20m cấp nƣớc tầng 16, 17
và tầng 18.
 Vật liệu ống cấp nƣớc dùng sắt tráng kẽm cho ống máy bơm, ống đứng
chính dùng ống PP-R chịu áp lực PN16; dùng PVC loại dày chuyên
ngành cấp nƣớc (tiêu chuẩn ISO –4422, hoặc AS/NZS 1477-1996, áp lƣc
ống Pmin=12 bar) cho ống dẫn vào căn hộ đến các thiết bị wc.
- Số liệu tính toán:
 Tiêu chuẩn dùng nƣớc cho sinh hoạt : 200 lít/ngƣời/ngày.
- Tiêu chuẩn cấp nƣớc cứu hỏa trong nhà :
 Qpccc = 5 l/s x 3 đám cháy = 15 l/s = 15x3,6 = 54 m³ /giờ
l
 Dự trữ nƣớc cứu hoả 3 giờ x 54 m³ /giờ = 162 m³
ia
Vậy cần xây dựng bể nƣớc ngầm khối tích W=500m3 và các két nƣớc mái có khối
Tr
tích 150m3 . Chung cƣ có 3 khối tháp (đơn nguyên T1,T2,T3), nƣớc sinh hoạt 3 đơn
nguyên hoạt động độc lập với nhau. Bố trí các bể nƣớc trên mái , đơn nguyên tháp 1 có 1
bể khối tích 30m3; tháp 2 có 2 bể mỗi bể khối tích 30m3; tháp 3 có 2 bể mỗi bể khối tích
F
30m3. Ong đứng từ bể nƣớc mái xuống các tầng bố trí chung trong hộp gen kỹ thuật nƣớc.
Đồng hồ nƣớc căn hộ dự kiến đặt phía trƣớc mỗi căn hộ, đồng hồ nƣớc các khu vệ sinh
D
dịch vụ công cộng đặt hộp gen kỹ thuật nƣớc.
tP
5.1.5. Hệ thống cấp điện:

a) Phía cấp nguồn 22kV:
- Dựa trên mặt bằng kiến trúc của toà nhà chọn phƣơng án đặt trạm biến áp và tủ trung
er
thế trong trạm biến áp phía ngoài toà nhà:

- Tủ trung thế có cấu hình trạm cắt mạch vòng đƣợc điều khiển tại chỗ và có khả năng
p
kiểm soát từ xa.

Ex
- Dựa trên công suất phụ tải tính toán và các yêu cầu cấp điện phía hạ thế, máy biến áp
công suất khoảng 2x1600 Kva đƣợc cung cấp và lắp đặt tại trạm biến áp phía ngoài toà
nhà.
b) Phần điện hạ thế:
- Nguồn điện hạ thế từ máy biến áp đƣợc đƣa tới tủ phân phối tổng đặt trong khu kỹ thuật
phía ngoài toà nhà. Từ thanh cái tổng nguồn cấp nguồn cho công trình. Hệ thống tụ bù
tự động đƣợc trang bị để bù công suất phản kháng, cải thiện hệ số công suất tổng.
- Hai nguồn điện hạ thế đƣợc đƣa vào toà nhà qua bằng các đƣờng cáp ngầm, qua hố kỹ
thuật kéo cáp vào hai tủ hạ thế chính đặt tại tầng hầm 1 của toà nhà. Cáp ngầm đi trong
mƣơng cáp và băng qua đƣờng theo ống PVC có bê tông bảo vệ.
15
- Tủ điện hạ thế chính là tủ kim loại đạt tiêu chuẩn quốc tế có đủ chỗ dự phòng cho các
áp tô mát để mở rộng, nâng cấp sau này.
c) Đo đếm điện năng:
- Tủ đo đếm điện năng phục vụ cho việc tính toán tiền điện sẽ đƣợc lắp phía trung thế.
Việc lắp đặt và quản lý công tơ đo đếm đƣợc thực hiện bởi cơ quan có chức năng.
d) Sơ đồ phân phối điện:
- Cáp cấp nguồn từ các tủ hạ thế tổng đƣơc đƣa tới các tủ phân phối tầng, các tủ điều
khiển theo hệ thống máng cáp đặt trong các hộp kỹ thuật thông tầng.
- Thiết bị chiếu sáng, ổ cắm,.. tại mỗi tầng đƣợc cung cấp điện từ các tủ điện tầng đặt
trong các hộp kỹ thuật.
- Hệ thống các áp tô mát bảo vệ có phân cấp: áp tô mát tổng hạ thế, áp tô mát nhánh tới
các tầng hoặc nhóm tầng, áp to mát tầng, áp tô mát tủ phân phối cho nhóm thiết bị.
l
- O cắm là loại ba chấu, 15A đa năng đơn hoặc đôi gắn tƣờng.
ia
e) Hệ thống chiếu sáng:
- Hệ thống đèn chiếu sáng có mục đích phục vụ các tiêu chí sau:
Tr
+ Đảm bảo độ chiếu sáng
+ Tiết kiệm điện năng
+ Chi phí vận hành bảo dƣỡng tối thiểu
F
- Cƣờng độ sáng phải đáp ứng tại độ cao 800mm so với nền hoàn thiện nhƣ sau:
D
Khu vực khu dịch vụ, thƣơng mại: 250 - 300 lux
Sảnh, hành lang: 150 - 200 lux
tP
Khu vực đỗ xe: 100 - 150 lux

Khu vực cầu thang: 50 - 100 lux
Khu vệ sinh: 100 lux
er
Các phòng máy: 150 lux

- Đèn chiếu sáng có điện áp dành định là 230 V, đơn pha, tần số 50Hz và có ánh sáng
p
trắng
Khu vực khu dịch vụ, thƣơng mại:
Ex
*
Đèn âm trần 2 hoặc 3 bóng huỳnh quang có tán phản quang dùng chấn lƣu
thƣờng, điều khiển bằng công tắc.
Đèn downlight bóng PLC compact điều khiển bằng công tắc.
* Sảnh, hành lang, khu vệ sinh:
Đèn downlight bóng PLC compact điều khiển bằng công tắc.
* Cầu thang:
Đèn ốp trần bóng compact 2D lắp nổi điều khiển bằng công tắc .
* Khu vực đỗ xe:
Đèn huỳnh quang có choá chống bụi lắp nổi hoặc treo trần.
16
* Đèn thoát hiểm và chiếu sáng sự cố:

+ Hệ thống đèn chiếu sáng sự cố cung cấp đủ độ rọi cần thiết để mắt
thƣờng có thể nhìn thấy đƣờng tới các cửa. Hệ thống đèn thoát hiểm
đƣợc trang bị tại các nơi cần thiết theo tiêu chuẩn.
+ Bộ ắc quy đựợc trang bị cho các đèn thoát hiểm và chiêu sáng sự cố
đảm bảo thời gian duy trì cho các đèn theo tiêu chuẩn Việt Nam.
f) Máy phát điện dự phòng:
Công trình Căn hộ xanh Phú An Thịnh là một công trình quan trọng. Vì vậy để đảm bảo sự
hoạt động liên tục của hệ thống cung cấp điện cho toà nhà hệ thống máy phát và tự động
đổi nguồn (trong trƣờng hợp mất điện lƣới) đƣợc cung cấp và lắp đặt tại khu kỹ thật phía
ngoài của toà nhà. Hệ thống máy phát điện đảm bảo việc cung cấp lại cho các hệ thống
sau:
l
+ Khu thƣơng mại dịch vụ
ia
+ Chiếu sáng và chiếu sáng sự cố (100%)
+ Hệ thống cứu hoả (100%)
Tr
+ Hạ hoặc nâng thang máy tới vị trí gần nhất
+ Hệ thống thông gió hành lang và tầng.
+ Tạo áp cầu thang.
F
+ Hệ thống bơm nƣớc
D
Dựa trên công suất phụ tải tính toán hệ thống máy phát điện bao gồm:
Một máy phát điện 1650 Kva đƣợc trang bị phục vụ các nhu cầu phụ tải của công trình có
tP
tính đến 5% dự phòng công suất

g) Hệ thống nối đất an toàn và làm việc:
- Hệ thống nối đất bao gồm các thanh nối đất, dây nối đất, cọc nối đất và hố nối đất đảm
er
bảo an toàn cho ngƣời và thiết bị khi có sự cố dò điện.

- Các hệ thống nối đất riêng biệt cho các hệ thống sau:
p
+ Hệ thống cung cấp điện

Hệ thống điện thoại
Ex
+
Các bộ phận kim loại không mang điện nhƣ ống nƣớc, ống gió ... đều đƣợc nối với
hệ thống nối đất.
5.1.6. Hệ thống Chống sét:

Đƣợc thiết kế và lắp đặt cấp bảo vệ III bao gồm kim thu sét phóng tia tiên đạo bán
kính bảo vệ 100m đặt trên mái, chiều cao kể cả cột so với điểm cao nhất của mái là 5m. Hệ
thống dây dẫn sét đồng tiết diện 60mm2. Hệ thống tiếp địa dùng cọc tiếp địa đồng #16 x
2400mm, hàn CADWELD điện trở nối đất không lớn hơn 4 Ω.
17
5.1.7. Hệ thống PCCC, Bảo vệ môi trƣờng:

Phòng cháy chữa cháy: số lƣợng thang bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và PCCC
và các thiết bị PCCC nhƣ bình chữa cháy, lăng phun, cuộn vòi.
Dự án đƣợc thiết kế với các bậc chịu lửa I, II và quy mô công trình loại I căn cứ vào
các tiêu chuẩn thiết kế sau:
- TCVN 2622-1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình.
- TCVN 5738-1933 Yêu cầu kỹ thuật về thiết kế và lắp đặt hệ thống báo cháy.
- TCVN 5760-1933 Yêu cầu kỹ thuật về thiết kế hệ thống chữa cháy bên trong.
- TCVN 6161-1996 Yêu cầu kỹ thuật về thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Mặt bằng bố trí 4 thang thoát hiểm tại từng khu riêng thông suốt các tầng.
l
ia
Hệ thống cửa chịu lửa: cửa sắt chống cháy trên 2 giờ.
Lối đi lại giữa các khu riêng tối thiểu: 2.5 m.
Tr
Trụ cứu hỏa đƣợc bố trí hai trụ bên trục nội bộ phía Bắc, hai trụ bên trục nội bộ phía
Nam. Mỗi tầng bố trí hai cuộn vòi chữa cháy cùng bình cứu hỏa cầm tay tại các vị trí thang
F
mỗi đầu nhà.
Tầng trệt: đƣợc bố bí hệ thống chữa cháy tự động bằng đầu vòi có tia phun với mật
D
độ 16 m2/1 đầu vòi. Các khu vực khác đƣợc bố trí hệ thống đầu báo cháy và hệ thống báo
tP
động cháy bằng hộp nút bấm đập kính.

Bảo vệ môi trƣờng: thuyết minh thu gom rác thải, Nƣớc thải đƣợc xử lý tại bể tự
họai trƣớc khi thoát ra hệ thống thóat nƣớc chung của của khu vực.
er
Cây xanh đƣợc bố trí hài hòa với thiên nhiên và khu vực xung quanh ở bên trong
khuôn viên khu đất xây dựng đảm bảo 15% diện tích cây xanh. Rác thải đƣợc gom từng
p
tầng, đƣa xuống trệt rồi đƣợc chuyển ra ngoài bằng lối đi riêng thông qua công ty thu gom
Ex
rác đô thị.
5.1.8. Cao độ xây dựng:

Cao độ xây dựng đã quy về cao độ chuẩn quốc gia (hệ Hòn dấu): cao độ san lấp:
2.20m; cao độ sân, đƣờng hoàn thiện: 2.50 m; cao độ tầng trệt cuả công trình hoàn thiện:
3.55 m (tƣơng đƣơng với cao độ thiết kế ±0.000).
5.1.9. San nền:

Do nền hiện hữu công trình hầu nhƣ hoàn chỉnh nên trong thiết kế dự kiến không
san nền.
18
5.1.10. Hệ thống sân vƣờn, cây xanh:

Hệ thống sân vƣờn, cây xanh và đƣờng nội bộ chiếm 60% diện tích lô đất
5.1.11. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nếu có:

Khu vực hiện có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật
5.1.12. Sơ đồ tính toán và kết cấu phần thân công trình:

 Kết cấu phần thân công trình :
Các kích thƣớc cơ bản của kết cấu chịu lực chính chọn nhƣ sau :
5.2. Các tiêu chuẩn áp dụng trong thiết kế
l
5.2.1.Kiến trúc:
ia
- Bộ Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm theo quyết định số 682/BXDCSXD và
Tr
439/BXD của Bộ Xây Dựng
- Tiêu chuẩn Thiết kế Kiến Trúc TCVN 4451-1987.
- TCXDVN 276-2002 :Công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế
F
- TCXDVN 323-2004 : Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế
D
- TCVN 6160-1996 : Phòng cháy, chữa cháy nhà cao tầng – Yêu cầu thiết kế
tP
- TCVN 2622 -1995 : Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình – Yêu cầu
thiết kế
- TCVN 6161-1996 : Phòng cháy chữa cháy – Chợ và trung tâm thƣơng mại –
er
yêu cầu thiết kế

- TCXDVN 264-2002 : Nhà và công trình – Nguyên tắc cơ bản xây dựng công
p
trình để đảm bảo ngƣời tàn tật tiếp cận sử dụng

Ex
5.2.2. Kết cấu:

- TCVN 4612 :1988: Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng – Kết cấu bêtông cốt
thép – Ký hiệu qui ƣớc và thể hiện bản vẽ.
- TCVN 5572 :1991: Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng – Kết cấu bêtông cốt
thép – Bản vẽ thi công.
- TCVN 356: 2005: Kết cấu bê tông cốt thép - tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 2737: 1995: Tải trọng tác động – tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 5898: 1995: Bản vẽ nhà và công trình xây dựng. Bản thống kê cốt thép.
19
- TCVN 6048: 1995: Bản vẽ nhà và công trình xây dựng. Ký hiệu cho cốt thép bê
tông.
- TCXD 198:1997: Nhà cao tầng, thiết kế cấu tạo BTCT toàn khối.
- TCXD 205-1998: Móng cọc, Tiêu chuẩn thiết kế
- TCXD 269:2002: Cọc – Phƣơng pháp thí nghiệm bằng tải trọng ép dọc trục.
5.2.3. M&E:
- TCVN 3623-81: Khí cụ chuyển mạch điện áp tới 1000V – Yêu cầu chung
- TCVN 6447-1998: Cáp điện vặn xoắn cách điện XLPE – Điện áp 0,6/1KV
- TCVN 2103-1994: Dãy điện bọc nhựa PVC
l
- TCVN 4756-89: Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị
ia
- TCVN 5179-1990: Bóng đèn huỳnh quang
Tr
- IEC 60439-1: Yêu cầu chung về tủ điện hạ thế
- IEC 947: Thiết bị đóng ngắt điều khiển hạ thế
F
- TCVN 2048: Ổ và phích cắm điện
D
- TCN 48-84 BXD: Điện trở nối đất của hệ thống chống sét
- NFC 17.100/102 : Bảo vệ chống sét tòa nhà và vùng lân cận.
tP
- Tiêu chuẩn và quy định của Công Ty Điện Lực TP HCM

- TCVN 4513-88: Cấp nƣớc bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế
er
- TCVN 4519-88 : Hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong nhà và công trình.
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc. Tiêu chuẩn thiết kế
p
- TCVN 6140-1996: Ong polyvinyl clorua cứng (PVC-U) dùng để cung cấp
Ex
nƣớc.
- TCVN 6151-1996: Ong và phụ tùng nối bằng polyvinyl clorua cứng (PVC-U)
dùng để cấp nƣớc.
- TCVN 6250-1997: Ong polyvinyl clorua cứng (PVC-U). Hƣớng dẫn lắp đặt
- TCVN 6253-1997: Ong nhựa dùng để vận chuyển nƣớc sinh hoạt.
- TCVN 5436-1998: Sản phẩm sứ vệ sinh. Phƣơng pháp thử
- TCVN 6073-1995: Sản phẩm sứ vệ sinh.
20
- TCVN 3786-1994: Ong sành thoát nƣớc và phụ tùng

- TCVN 4038-88: Thoát nƣớc. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 4474-87: Thoát nƣớc bên trong. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 5687-1992: Thông gió, điều tiết không khí, sƣởi ấm – Tiêu chuẩn thiết
kế
- Tiêu chuẩn PCCC TCVN 6160:1996.
l
ia
Tr
F
D
tP
p er
Ex
21
CHƢƠNG VI
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG
Việc bảo vệ môi trƣờng và sự phát triển bền vững là vấn đề nóng bóng đặt ra đối
với các đô thị ở Việt nam. Hiện nay, đánh giá tác động môi trƣờng đã thực sự trở thành
công cụ luật pháp và kỹ thuật nhằm xử lý một cách tích cực mối quan hệ giữa phát triển và
bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trƣờng. Thủ tục đánh giá tác động môi trƣờng bảo
đảm rằng các hậu quả về mặt môi trƣờng của dự án phát triển đƣợc nhận diện và đánh giá
trƣớc khi dự án đƣợc chấp nhận. Các biện pháp giảm nhẹ cho các tác động quan trọng, bao
gồm cũng những biện pháp giảm thiểu những tác động xấu và các biện pháp nâng cao các
kết quả đƣợc mong muốn phải đƣợc xem xét từ đây.
6.1 Dự đoán các xu hƣớng biến động trong trƣờng hợp có và không có dự án
l
ia
6.1.1 Các trƣờng hợp không có Dự án
Trong trƣờng hợp không có dự án, điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong khu vực
Tr
ít đƣợc cải tạo.
6.1.2 Trong trƣờng hợp có Dự án

F
Trong trƣờng hợp có dự án sẽ có các tác động nhƣ sau:
D
a. Tác động tích cực
tP
- Hình thành một khu đô thị mới.

- Góp phần phát triển các cơ sở hạ tầng trong khu vực nhƣ hệ thống đƣờng giao thông, hệ
thống cung cấp điện, nƣớc cũng nhƣ các cơ sở dịch vụ khác cho phép cải thiện điều
er
kiện Kinh tế-Xã hội trong khu vực.

Làm tăng giá trị sử dụng đất của khu vực Dự án thông qua việc chuyển đổi cơ cấu sử
p
-
dụng đất.
Ex
b. Tác động tiêu cực

- Gia tăng mật độ phƣơng tiện giao thông, tác động tiêu cực đến hệ thống giao thông
trong khu vực lân cận hiện đang trong tình trạng quá tải.
- Trong trƣờng hợp các công tác quản lý và khống chế ô nhiễm do hoạt động của Dự án
không đƣợc thực hiện một cách phù hợp sẽ gây ô nhiễm môi trƣờng khu vực Dự án
(môi trƣờng đất, nƣớc và không khí cũng nhƣ sức khỏe cộng đồng) đặc biệt là chất
lƣợng nƣớc hệ thống kênh rạch trong khu vực.
22
- Hiện tại trong khu vực Dự án có một số hộ gia đình sinh sống. Nhƣ vậy khi dự án triển
khai, số hộ gia đình này sẽ có những xáo trộn trong sinh hoạt.
6.2 Dự đoán các vấn đề môi trƣờng liên quan và tác động đến môi trƣờng do hoạt động
của dự án
6.2.1 Các vấn đề môi trƣờng trong quá trình triển khai dự án
Trong quá trình triển khai dự án, các tác động tiềm tàng chính có thể liệt kê nhƣ sau:
- Tác động ô nhiễm không khí do khí thải và bụi từ các phƣơng tiện giao thông, phƣơng
tiện chuyên chở vật tƣ. Ngoài ra còn có khả năng ảnh hƣởng của độ rung bởi hoạt động
của các thiết bị đóng cọc móng bêtông nếu biện pháp thi công này đƣợc áp dụng.
- Ô nhiễm nƣớc ngầm, nƣớc mặt và đất từ quá trình thấm của dầu mỡ thải, chất thải sinh
l
hoạt của công nhân làm việc (nƣớc và chất rắn). Thêm vào đó việc thi công nền móng
ia
công trình cũng có thể ảnh hƣởng xấu đến chất lƣợng nƣớc ngầm nếu giải pháp thi công
Tr
nền móng đƣợc chọn là móng cọc đổ tại chỗ.
- Chất thải rắn trong quá trình thi công nhƣ cây cối, cỏ dại và chất thải sinh hoạt của
công nhân xây dựng, chủ yếu là các nguyên vật liệu xây dựng hƣ hỏng, rơi vãi, dƣ thừa
F
nhƣ gạch ngói vỡ, cát, sỏi, ximăng, gỗ, sắt thép, giấy bao bì …
D
- Nƣớc thải: trong quá trình xây dựng thi công gồm nƣớc thải sinh hoạt của công nhân
xây dựng, nƣớc thải từ quá trình rửa thiết bị vận chuyển.
tP
6.2.2 Đánh giá tác động khi dự án đƣa vào sử dụng

Các tác động tiềm tàng sau đây có thể xảy ra khi dự án đƣợc đƣa vào sử dụng.
er
a. Tác động đến môi trƣờng không khí

p
Ô nhiễm không khí gây ra do giao thông là chủ yếu:

Ex
Giao thông trong khu vực phát triển làm gia tăng lƣợng phƣơng tiện vận chuyển,
các chất ô nhiễm chính là bụi, CO, NOx và một số chất khác.
Thêm vào đó là nguồn ô nhiễm không khí do:
- Khí thải từ việc đun nấu của các hộ gia đình
- Khí phân rã từ các hệ thống cống rãnh, bãi rác tập trung trong trƣờng hợp không xử lý
tốt
- Trong trƣờng hợp có xảy ra hỏa hoạn.
Tuy nhiên, tải lƣợng ô nhiễm không cao và tác động của các chất này không lớn
trong vùng rộng.
23
b. Tác động đến môi trƣờng nƣớc

Nƣớc thải của Khu dân cƣ trong tƣơng lai chủ yếu do hoạt động sinh hoạt của ngƣời
dân trong khu vực dự án.
Nƣớc thải của Dự án sẽ đƣợc thải ra trong khu vực, đây có thể coi là nguồn tiếp
nhận loại B (TCVN 5945 - 1995) do vậy cần phải xử lý đạt tiêu chuẩn trƣớc khi cho phép
thải ra ngoài môi trƣờng
c. Tác động do chất thải rắn sinh hoạt

Theo phân tích, thành phần chất thải rắn sinh hoạt chủ yếu là các hợp chất hữu cơ.
Trong trƣờng hợp quản lý không tốt có thể tác động xấu đến môi trƣờng cũng nhƣ sức khỏe
con ngƣời, gây mất mỹ quan khu vực. Ngoài ra chúng còn gây ô nhiễm nguồn nƣớc mặt và
nƣớc ngầm, đất do quá trình thấm của nƣớc rò rỉ rác.
l
ia
6.3 Biện pháp giảm thiểu và khống chế tác động tiêu cực đến môi trƣờng
Tr
6.3.1 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn triển khai dự án
Để giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng trong giai đoạn xây dựng Dự án, Ban quản lý Dự
án sẽ yêu cầu các nhà thầu tuân thủ một số biện pháp sau:
F
D
a. Giảm thiểu ô nhiễm không khí bằng cách
- Không đƣợc đốt chất thải trong khu vực Dự án.
tP
- Không tích lũy các chất dễ cháy trên công trƣờng, loại chất thải này sẽ đƣợc chuyển đi
đều đặn ra khỏi công trƣờng đến nơi thích hợp.
er
- Kiểm soát việc sử dụng hóa chất.

- Các loại máy móc làm việc sẽ đƣợc bảo dƣỡng thƣờng xuyên để nâng cao hiệu quả làm
p
việc nhằm giảm bớt ô nhiễm khí thải.

Ex
- Tất cả các loại máy móc sẽ đƣợc trang bị các thiết bị giảm thanh để giảm tiếng ồn.
b. Bảo vệ chất lƣợng đất và nƣớc ngầm bằng các biện pháp
- Xây dựng nhà vệ sinh tạm thời.
- Không chôn lấp các loại hóa chất (kể cả dầu mỡ) và những chất gây hại trên vùng đất
trống.
- Không đƣợc chôn lấp các nguyên liệu loại bỏ ở khu vực Dự án.
- Các loại hóa chất sẽ đƣợc thu gom vào các thùng có nắp đậy và đƣợc vận chuyển đến
nơi xử lý.
24
c. Khống chế chất thải rắn

Đối với chất thải rắn sinh ra trong giai đoạn này chủ yếu là ácc vật liệu rơi vãi, các
chất thải này có thể dùng san lấp các chỗ trũng ngay trong công trƣờng xây dựng. Tuy
nhiên cần thực hiện các yêu cầu nhƣ:
- Phân loại chất thải rắn trƣớc khi dùng để san lấp.
- Các vật liệu nhƣ gỗ, sắt thép, bao bì có thể tận dụng cho các mục đích khác hoặc thu
gom bán phế liệu.
- Các loại vật liệu độc hại, hoá chất … cần thu gom cho vào các thùng kính và phải có
biện pháp xử lý thích hợp.
6.3.2 Các biện pháp khống chế trong giai đoạn hoàn thành dự án
l
ia
a. Biện pháp khống chế ô nhiễm không khí
Để hạn chế tác động của các nguồn gây ô nhiễm đã phân tích trên cần thực hiện tốt
Tr
các công tác sau:
- Thiết kế thi công hoàn chỉnh hệ thống thu gom, xử lý nƣớc thải đạt hiệu quả cao.
F
- Tổ chức thu gom vận chuyển rác thải sinh hoạt triệt để và thƣờng xuyên, tránh hiện
tƣợng tồn ứ rác lâu ngày trong khu vực.
D
- Nghiêm cấm đốt các chất thải độc hại trong khu vực.
tP
- Cấm sản xuất thải ra các chất khí độc hại trong khu vực.
b. Biện pháp khống chế ô nhiễm nguồn nƣớc

er
- Nƣớc thải sinh hoạt cần đƣợc xử lý đạt tiêu chuẩn loại B (TCVN 5945 – 1995) trƣớc
khi cho thải ra kênh.
p
- Các bể tự hoại cần bảo đảm không bị thấm để tránh gây ô nhiễm tần g nƣớc ngầm.
Ex
- Phải có hệ thống xử lý nƣớc thải sinh hoạt cho khu vực và các công trình công cộng.
c. Biện pháp quản lý và khống chế chất thải rắn

Đối với chất thải rắn sinh hoạt: Cần có chế độ thu gom và vận chuyển hợp lý và triệt
để.
Đối với chất thải rắn y tế cần có có chế độ thu gom riêng để có biện pháp xử lý thích
hợp.
25
d. Biện pháp phòng chống sự cố môi trƣờng và an toàn cháy nổ

Cần có các chƣơng trình phòng chống cháy nổ do sự cố điện hay bình khí đốt dùng
trong hộ gia đình.
Phải thiết kế lắp đặt hệ thống chống sét tại các nóc nhà và công trình có độ cao.
6.3.3 Chƣơng trình giám sát chất lƣợng môi trƣờng khu vực
a. Giám sát chất lƣợng không khí

Các thông số giám sát:
- Bụi
- CO2
l
ia
- SOX
- NOX
Tr
- Tiếng ồn
- Độ rung
F
Tần suất kiểm tra: 12 tháng một lần.
D
b. Giám sát chất lƣợng nƣớc và nƣớc thải
tP
Các thông số giám sát:

- PH
- COD
er
- BOD
- SS
p
- Tổng N
Ex
- Tổng P
Tần suất kiểm tra: 6 tháng một lần
6.4 Kết luận

Theo nghiên cứu, đánh giá ở các phần trƣớc có thể đƣa ra một số kết luận và kiến
nghị sau :
- Dự án nằm trong đƣờng lối phát triển của TP.HCM, khi đƣợc thực hiện sẽ góp phần
chuyển đổi cơ cấu và mục đích sử dụng sang chiều hƣớng tích cực hơn.
26
- Dự án đƣợc thực hiện sẽ góp phần nâng cao đời sống nhân dân với cơ sở hạ tầng đầy
đủ, giải quyết nhu cầu nhà ở và việc làm cho nhân dân, tạo bộ mặt văn minh, hiện đại
cho thành phố.
- Các vấn đề môi trƣờng tiềm tàng của dự án là:
 Khả năng gây ô nhiễm môi trƣờng không khí, đất, nƣớc mặt và nƣớc ngầm trong
gia đoạn san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng.
 Khả năng gây ô nhiễm môi trƣờng do hoạt động của con ngƣời trong khu dân
cƣ.
 Các sự cố môi trƣờng trong quá trình san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ
tầng và cả trong giai đoạn hoạt động của khu dân cƣ.
l
 Khả năng gây ô nhiễm do rác thải y tế.
ia
- Ban quản lý dự án cần:
Tr
 Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm trong giai đoạn san lấp
và xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng.
 Thực hiện các biện pháp quản lý và khống chế ô nhiễm cho khu dân cƣ nhƣ đã
F
đề xuất.
D
 Kiến nghị các cơ quan chức năng trung ƣơng và địa phƣơng tạo mọi điều kiện
tốt cho việc thực hiện dự án và các chƣơng trình bảo vệ môi trƣờng.
tP
CHƢƠNG VII : PHƢƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

er
7.1 Giải pháp chuẩn bị mặt bằng

p
Khu đất đã đƣợc giải tỏa.

Ex
7.2 Khái toán chi phí nhận chuyển nhƣợng và bồi thƣờng đất
Nhƣ vậy, chi phí đất và bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của dự án dự kiến là
300.000.000.000 đồng.
7.3 Cơ chế sử dụng đất
7.4.1 Cơ chế chung

Dự án Căn hộ xanh Phú An Thịnh đƣợc áp dụng theo hình thức đầu tƣ thông
thƣờng.
27
7.4.2 Đất khai thác – kinh doanh

Đất khai thác – kinh doanh trong dự án này là đất sử dụng để xây dựng khu căn hộ
cao tầng.
7.4.3 Đất bàn giao

Đối với đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tƣ sẽ tự đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ
thuật theo quy hoạch, thiết kế đƣợc duyệt và tự bảo trì duy tu, bảo dƣỡng.
CHƢƠNG VIII : THỜI GIAN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
l
8.1. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN
ia
Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ/CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành
Quy chế quản lý đầu tƣ xây dựng công trình. Chủ đầu tƣ sẽ ký hợp đồng với các đơn vị tƣ
Tr
vấn có chức năng và tƣ cách pháp nhân để tiến hành thực hiện dự án theo đúng các quy
định hiện hành của Nhà nƣớc.
F
8.2. TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
D
 Thiết kế và chuẩn bị đầu tƣ :
 Đến hết tháng 12 năm 2011.
tP
 Thi công xây dựng :

- Thời gian thực hiện dự án nhƣ sau :
er
+ Đến hết 09/2015 hoàn tất thủ tục đầu tƣ và chuẩn bị mặt bằng xây dựng .
p
+ Từ tháng 09/2015 đến tháng 06/2016 thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xây
Ex
dựng phần móng, thi công phần thô, kiến trúc.

+ Từ tháng 07/2017 đến giữa tháng 09/2017 hoàn thiện công trình kiến trúc,
hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, tƣờng rào toàn khu, các hạng mục phụ trợ khác. Tổ
chức nghiệm thu công trình, bàn giao đƣa công trình vào sử dụng vào tháng
10/2017.
28
CHƢƠNG IX
NHU CẦU VỐN ĐẦU TƢ & NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG
VỐN
9.1 Khái toán tổng mức đầu tƣ
9.1.1 Các căn cứ tính toán chi phí

 Chi phí xây lắp:
o Khối lƣợng căn cứ vào thiết kế cơ sở.
o Đơn giá tính toán : dựa trên suất đầu tƣ hiện hành có tính toán đến dự toán sơ bộ của
thiết kế cơ sở.
 Chi phí về đất: đƣợc tính toán trên cơ sở đất dự án của khu vực xung quanh.
l
ia
 Tiền sử dụng đất đƣợc tính toán theo quy định hiện hành.
 Chi phí quản lý dự án và các chi phí khác:
Tr
o Các chi phí về khảo sát địa hình, địa chất ở mức lập dự án đƣợc tính toán theo các
quy định hiện hành và báo giá của các đơn vị thực hiện có chức năng.
F
o Chi phí thiết kế công trình đƣợc tính toán theo các tỷ lệ quy định theo Văn bản số
1751/VP-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi
D
phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình. Cụ thể từng chi phí sẽ đƣợc tính toán
nội suy theo quy định.
tP
o Chi phí lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc tính toán theo Văn bản số
1751/VP-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi
er
phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.

o Chi phí Quản lý dự án đƣợc tính toán theo Quyết định 10/2005/QĐ-BXD ngày
p
15/04/2005 của Bộ trƣởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự
án và thiết kế xây dựng công trình.
Ex
 Lãi vay : đƣợc tính toán cụ thể trong phụ lục Lƣu kim của dự án.
9.1.2 Diện tích dự án xây dựng :
CƠ CẤU ĐẤT
STT Nội dung Giá trị Đơn vị
29
1 Tổng diện tích đất 3,118.00

m2
2 Diện tích đất đã trừ lộ giới 2,829.00 m2
3 Hệ số đất 5.00
4 Diện tích sàn xây dựng ( chƣa có tầng hầm và tầng kỹ thuật) 14,145.00 m2
5 Diện tích 2 tầng kỹ thuật ( dự kiến làm căn hộ cho thuê) 2,032.00 m2
6 Diện tích 1 tầng kỹ thuật ( dự kiến làm căn hộ cho thuê) 1,016.00 m2
7 Diện tích 3 tầng để xe 3,978.00 m2
8 Diện tích mặt đất còn lại = 15% (thuê 10 năm) 424.35 m2
l
ia
CƠ CẤU CĂN HỘ
Tr
Tổng
Diện Số Tổng diện Số căn
số căn Loại
tích/tầng tầng tích hộ/tầng
hộ
F
D
Tầng trệt khu thƣơng mại 1,326 1 1,326 E
tP
Tầng lửng khu thƣơng mại 737 1 737 E
Tầng 1-3 để xe 1,326 3 3,978 D

er
Tầng 4 khu kỹ thuật 1,016 1 1,016 3 3 C
Tầng 5-10 Khu căn hộ 1,016 6 6,096 5 30 A

p
Tầng 11 khu kỹ thuật

Ex
1,016 1 1,016 3 3 C
Tầng 12-18 Khu căn hộ 1,016 7 7,112 5 35 A
Tầng 19 khu kỹ thuật 1,016 1 1,016 3 3 C
Tầng 20 Penhouse 937 1 937 2 2 B
22 23,234 21 76
30
9.1.3 Tổng mức đầu tƣ dự kiến
TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƢ

ĐVT: triệu
đồng
STT Nội dung Giá trị
A Giá trị đất (3.118m2 * 93 triệu/m2) 290,000
B Chi phí bồi thƣờng, giải tỏa 5 biệt thự + 1 hồ bơi 20,000
C Chi phí xây dựng + lắp đặt thiết bị 750,071
l
Chi phí quản lý dự án
ia
D 8,843
E Chi xây dựng lán trại tạm 7,501
Tr
F Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 22,699
G Chi phí khác 13,290
H Chi phí dự phòng 39,456
F
I Chi phí quản lý tài chính 11,251
D
J Chi phí dịch vụ tài chính 22,502
tP
Chi phí đầu tƣ ban đầu (A+B+C+D+E+F+G+H+I+J) 1,185,613
Tỷ lệ trƣợt giá 3.00%

er
Tổng chi phí sau khi trƣợt giá năm thứ 2 1,211,881
Tổng chi phí sau khi trƣợt giá năm thứ 3 1,248,237
p
Dự kiến tổng vốn đầu tƣ là 1.248.237.000.000.000 đồng. Trong đó vay là 1.000.000.000.000

đồng , còn lại là vốn tự có.
Ex
31
BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ XÂY LẮP THIẾT BỊ

Dự Án Căn hộ xanh- Phú An Thịnh- Quận 2- TPHCM
l
ia
K. SỐ GHI
STT NỘI DUNG THỰC HIỆN ĐVT C D R ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN
LƯỢNG C.KIỆN CHÚ
Tr
I Phần gia cố nền móng 26.100.000.000 ₫
Cọc khoan nhồi D1200 chịu lực
1 chính m 50 60 4.500.000 ₫ 60 16.200.000.000 ₫
Cọc ép D300 cho hồ bơi, bể xử lý
2 nƣớc thải, bể PCCC. m 32 40 600.000 ₫ 100 2.400.000.000 ₫
F
Cọc vây thi công làm hàng rào sau
này Ø 600 khoan nhồi, thi công
D
3 móng m 12 25 1.000.000 ₫ 300 7.500.000.000 ₫
II Thi công phần móng tP 27.155.000.000 ₫
1 Chuyển đất đi đổ, đào đất m3 8 55 35 15000 500.000 ₫ 7.500.000.000 ₫
Làm giàn chống thi công móng
2 bằng thép m2 55 35 1925 1.000.000 ₫ 3 5.775.000.000 ₫
3 Dầm BTCT 600x800 đầu cọc vây m 330 1.000.000 ₫ 1 330.000.000 ₫
4 Bơm nƣớc khi thi công 500.000.000 ₫ 1 500.000.000 ₫
r
5 Thử cọc BCTC D1000 : 2 cọc 1.500.000.000 ₫
pe
6 Thép cho nền, đài cọc tấn 150 20.000.000 ₫ 1 3.000.000.000 ₫

7 Thép vách thang, cột tấn 110 20.000.000 ₫ 1 2.200.000.000 ₫
BT toàn bộ móng, nền, vách, sàn
8 M350 m3 900 2.500.000 ₫ 1 2.250.000.000 ₫
Ex
9 Chống thấm vách đáy m2 2000 300.000 ₫ 1 600.000.000 ₫

Coffa, cây chống toàn bộ phần
10 ngầm m2 3500 1.000.000 ₫ 1 3.500.000.000 ₫
32
III Thi công phần thân 84.350.000.000 ₫

Cốt thép cột, sàn trệt - lầu 20,
1 vách tấn 700 20.000.000 ₫ 1 14.000.000.000 ₫
BT M350 toàn bộ sàn, dầm, cột,
l
2 vách trệt - lầu 20 m3 7000 2.000.000 ₫ 1 14.000.000.000 ₫
ia
3 Coffa sàn, cột, dầm, vách m2 30000 400.000 ₫ 1 12.000.000.000 ₫
Giàn giáo bao che toàn bộ trệt -
4 mái m2 12000 350.000 ₫ 1 4.200.000.000 ₫
Tr
5 Cẩu tháp thi công toàn bộ 5.000.000.000 ₫
Công tác xây tƣờng bao che,
6 tƣờng ngăn toàn bộ m3 7000 2.000.000 ₫ 1 14.000.000.000 ₫
Tô tƣờng, cột, sàn, vách, dầm
F
7 toàn bộ m2 70000 150.000 ₫ 1 10.500.000.000 ₫
8 Sơn toàn bộ công trình m2 50000 150.000 ₫ 1 7.500.000.000 ₫
Ốp đá granite trang trí mặt ngoài 1.500.000 ₫ 1.950.000.000 ₫
D
9 m2 1300 1
Thi công phần chỉ, gờ, phào mặt
10 tiền tP 1.200.000.000 ₫ 1 1.200.000.000 ₫
IV Phần hoàn thiện trong nhà 94.967.000.000 ₫
1 Công tác ốp lát toan bộ trong nhà 30000 1.200.000 ₫ 1 36.000.000.000 ₫
Hoàn thiện phần KT mƣơng,
2 máng thu nƣớc toàn nhà 3.000.000.000 ₫
Cửa kính, gỗ, sắt, nhựa toàn công
r
3 trình 25.000.000.000 ₫
pe
4 Trần trang trí toàn bộ công trình 19890 300.000 ₫ 5.967.000.000 ₫

5 Thiết bị vệ sinh, bếp, vòi nƣớc 25.000.000.000 ₫
194.500.000.000
V Phần thiết bị, cơ điện ₫
Ex
1 Lắp đặt 3 thang máy cái 3 3.500.000.000 ₫ 1 10.500.000.000 ₫
33
Lắp đặt hệ thống chữa cháy tự

động + Hồ nƣớc dự trữ báo cháy, 28.000.000.000
2 báo khói, chống sét hệ ₫ 28.000.000.000 ₫
Lắp đặt hệ thống điều hòa không 35.000.000.000
l
3 khí cho toàn nhà hệ ₫ 35.000.000.000 ₫
ia
Lắp đặt hệ thống điện, chiếu sáng 25.000.000.000
4 toàn nhà, máy dự phòng ₫ 25.000.000.000 ₫
Tr
Lắp đặt hệ thống điều khiển thông 45.000.000.000
5 minh toàn nhà ₫ 45.000.000.000 ₫
6 Lắp đặt phòng tập TDTT, thiết bị 6.000.000.000 ₫ 6.000.000.000 ₫
10.000.000.000
7 Hồ bơi ngoài trời, massage ₫ 10.000.000.000 ₫
F
25.000.000.000
8 Bể xử lý nƣớc thải sinh hoạt ₫ 25.000.000.000 ₫
D
Thực hiện việc hoàn thiện mở
đƣờng theo quy hoạch và cải tạo
10 mới 10.000.000.000 ₫
VI
tP
Phần thiết bị nội thất rời tiêu chuẩn 4* 157.500.000.000 ₫
Thiết bị nội thất, bàn, ghế, giƣờng,

1 tủ, tivi, tủ lạnh, thảm, chén, bát, 157.500.000.000
nồi, xoong, ấm, ly… 7.500.000 ₫ ₫
r
21000
584.572.000.000
pe
Cộng trực tiếp xây lắp ₫

Ex
34
BẢNG TỔNG HỢP KINH PHÍ DỰ TOÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG

DỰ ÁN CĂN HỘ XANH PHÚ AN THỊNH
ĐỊA ĐIỂM : 41-49 ĐƢỜNG AN PHÚ, PHƢỜNG AN PHÚ, QUẬN 2
l
ia
Chi phí xây lắp trƣớc thuế GXDtt 584.572.000.000 đ
Cộng chi phí xây lắp sau thuế GXDst 643.029.200.000 đ
Tr
Tổng mức đầu tƣ TMĐT 646.965.081.876 đ
18-07-2013
KÝ THÀNH TIỀN
KHOẢN MỤC CHI PHÍ
F
STT CÁCH TÍNH
HIỆU TRƢỚC THUẾ VAT SAU THUẾ
D
I Chi phí xây lắp GXD 584.572.000.000 1,10 643.029.200.000 đ
II Chi phí quản lý dự án GQLDA Gxd x 1,2220% 7.143.469.840 1,10 7.857.816.824 đ
III Chi xây dựng lán trại tạm

tP Gxd 1,0000% 5.845.720.000 1,10 6.430.292.000 đ
IV Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng GTV ( TV1 + TV2 + … + TV9) 18.596.030.994 1,10 20.455.634.094 đ
1
r
Lập dự án đầu tƣ TV1 ( GXDtt ) x 0,1870% 203.451.218 1,10 223.796.340 đ
pe
Khảo sát TV2 500.000.000 1,10 550.000.000 đ

2 Thiết kế xây dựng công trình TV3 ( GXDtt ) x 1,7400% 10.171.552.800 1,10 11.188.708.080 đ
3
Ex
Thẩm tra TKKT, TKBVTC TV4 ( GXDtt ) x 0,0621% 363.019.212 1,10 399.321.133 đ
4 Thẩm tra dự toán xây dựng công trình TV5 ( GXDtt ) x 0,0570% 333.206.040 1,10 366.526.644 đ
35
Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của

dự án TV6 ( GXDtt ) x 0,0458% 267.733.976 1,10 294.507.374 đ
5 Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng TV7 ( GXDtt ) x 0,0411% 240.259.092 1,10 264.285.001 đ
l
6 Giám sát thi công xây dựng TV8 ( GXDtt ) x 0,9290% 5.430.673.880 1,10 5.973.741.268 đ
ia
7 Kiểm tra và chứng nhận về sự phù (TV6) x 20,0000% 1.086.134.776 1,10 1.194.748.254 đ
Tr
hợp của công trình TV9
V Chi phí khác GK ( K1 + K2 + … + K7 ) 10.483.594.088 1,10 11.531.953.497 đ
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
1 (TMĐT) x 0,0572% 1,10 407.070.430 đ
công trình K2 370.064.026,83
F
2 (TMĐT) x 0,0900% 1,10 640.495.431 đ
Chi phí kiểm toán K3 582.268.573,69
D
3 (TMĐT) x 0,0090% 1,10 64.049.543 đ
Lệ phí thẩm định dự án K4 58.226.857,37
4 ( GXDtt ) x 1,6000% 1,10 10.288.467.200 đ
5
Chi phí bảo hiểm rủi ro
Lệ phí thẩm định kết quả đấu thầu
tP K5
(TMĐT) x 0,0016%
9.353.152.000,00
1,10 11.244.253 đ
xây lắp + thiết bị K6 10.222.048,29
6 ( GXDtt ) 0,0170% 1,10 120.626.640 đ
Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở K7 109.660.581,38
r
Dự phòng phí 33.888.647.146 đ
pe
VI GDP 5%(GXD+GQLDA+GTV+GK) 30.807.861.042 1,1

657.448.675.963
TỔNG CỘNG KINH PHÍ đ 7đ 723.193.543.561 đ
657.448.676.000
Làm tròn đ đ 723.193.544.000 đ
Ex
36
9.2 Phƣơng án vay và trả nợ vay

Dự kiến tổng vốn đầu tƣ là 1.248.237.000.000.000 đồng. Trong đó vay là 1.000.000.000
đồng, cfon lại là vốn tự có.
PHƢƠNG ÁN VAY VÀ TRẢ NỢ VAY

ĐVT : triệu
đồng
Số vốn vay 1,000,000
Giải ngân 1 lần
Lãi vay dự kiến (USD) 7.00%
Ân hạn: 2 năm đầu tiên không tính lãi
l
ia
Dự kiến vay trong vòng 22 năm, bao gồm 2 năm ân hạn
Tr
Lãi vay theo
Kỳ/ Năm I Số vốn vay Lũy kế vốn vay Trả gốc
từng kỳ
1,000,000 1,000,000
F
Năm 1
D
1,000,000
Năm 2
tP
1,000,000
Năm 3 10,000 70,000
990,000
Năm 4 10,000
er
69,300
980,000
Năm 5 10,000 68,600
p
970,000
Ex
Năm 6 90,000 67,900

880,000
Năm 7 10,000 61,600
870,000
Năm 8 120,000 60,900
750,000
Năm 9 150,000 52,500
600,000
Năm 10 50,000 42,000
37
550,000
Năm 11 50,000 38,500
500,000
Năm 12 140,000 35,000
360,000
Năm 13 40,000 25,200
320,000
Năm 14 40,000 22,400
280,000
Năm 15 100,000 19,600
180,000
Năm 16 20,000 12,600
l
ia
160,000
Năm 17 20,000 11,200
Tr
140,000
Năm 18 100,000 9,800
40,000
Năm 19 5,000 2,800
F
35,000
D
Năm 20 5,000 2,450
tP
30,000
Năm 21 5,000 2,100
25,000
Năm 22 25,000 1,750
er
1,000,000 1,000,000 676,200

p
Ex
CHƢƠNG X. PHƢƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM
10.1 Đối tƣợng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Đối tƣợng tiêu thụ sản phẩm của dự án là các cá nhân, pháp nhân có nhu cầu.
10.2 Hình thức tiêu thụ sản phẩm của dự án

Hình thức tiêu thụ sản phẩm của dự án là nhận chuyển nhƣợng căn hộ và cho thuê
hoặc bán 100% các diện tích mặt bằng chủ đầu tƣ quản lý.
38
10.3 Phƣơng án kinh doanh sản phẩm của dự án
10.3.1 Căn hộ
Các căn hộ đƣợc chuyển nhƣợng cho các cá nhân, pháp nhân có nhu cầu. Tùy thuộc
vào vị trí cụ thể của từng căn hộ sẽ có đơn giá cụ thể.
10.3.2 Mặt bằng các khu dịch vụ khác

Mặt bằng các khu dịch vụ khác cũng đƣợc tính toán nhƣ khu thƣơng mại.
10.3.3 Mặt bằng khu vực để xe

Khu vực để xe của khu thƣơng mại cũng đƣợc chủ đầu tƣ sử dụng để kinh doanh.
10.4 Dự kiến doanh thu:
l
ia
DOANH THU TỪ KINH DOANH CHO THUÊ CÁC HẠNG MỤC
TỪ NĂM THỨ 3 ĐẾN NĂM THỨ 22
1. KINH DOANH KHU CĂN HỘ

NỘI DUNG
Tr GIÁ TRỊ
F
Năm thứ 3 đến năm thứ 5
D
Tổng số căn hộ 74
Tỷ lệ kinh doanh 70%
tP
Tổng số căn hộ đƣa vào kinh doanh năm thứ 3 52
Giá cho thuê (USD)/tháng 6,500

er
Giá cho thuê (triệu đồng)/tháng 137
Doanh thu cho thuê năm thứ 3 đến năm thứ 5 (triệu đồng) 85,176
p
Ex
Năm thứ 6 đến năm thứ 8

Doanh thu cho thuê năm thứ 6 đến năm thứ 8 (triệu đồng) 80,539
Năm thứ 9 đến năm 11
39
Doanh thu cho thuê năm thứ 9 đến năm 11 (triệu đồng) 75,600

l
ia
Tr
F
D
tP
Giá cho thuê (triệu đồng)/tháng

er
179
p
Ex
Tổng doanh thu cho thuê khu căn hộ từ năm thứ 3 đến hết năm thứ 17 308,977
2. KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ PENHOUSE

Năm thứ 3:
Tổng số căn hộ đƣa vào kinh doanh 2
40
Doanh thu cho thuê Penhouse năm thứ 3 (triệu đồng) 13,608
Năm thứ 4:
l
Năm thứ 5:
ia
Tr

F
D
tP
Năm thứ 6:
er

p
Giá cho thuê (triệu đồng)/tháng

Ex
219
Năm thứ 7:
41
Tổng doanh thu cho thuê Penhouse từ năm thứ 3 đến năm thứ 7 75,193
3. KINH DOANH KHU ĐỂ XE TRONG 20 NĂM

Khu để xe 3 tầng có tổng diện tích 3.978 m2 tƣơng đƣơng 108 chỗ đậu xe ô
tô
Tổng số căn hộ của dự án 76
Tổng số xe ô tô của khách lƣu trú tại tòa nhà tƣơng đƣơng 1.5xe/căn 108
Mỗi căn sẽ đƣợc miễn phí 1 chỗ đậu xe
Số xe còn lại sẽ phải chịu phí 200USD/xe/tháng
tƣơng đƣơng doanh thu/năm - USD (32 xe x 200USD x 12 tháng) 76,800
l
ia
tƣơng đƣơng doanh thu/năm - triệu đồng 1,612.80
DT cho thuê khu để xe từ năm thứ 3 đên hết năm thứ 20 - triệu đồng
Tr
32,256.00
4. KINH DOANH KHU THƢƠNG MẠI TRONG 20 NĂM

Diện tích tầng trệt 1326
F
Diện tích kinh doanh tầng trệt 530.4
D
Diện tích tầng lửng 737
tP
Diện tích kinh doanh tầng trệt 737

Tổng diện tích kinh doanh khu thƣơng mại 1267.4
Giá thuê/m2 (USD) 30
er
Doanh thu khu thƣơng mại trong 1 năm (USD) 456,264

p
Doanh thu khu thƣơng mại trong 1 năm (triệu đồng) 9,582
Ex
Doanh thu khu thƣơng mại từ năm 3 đến năm 22 (triệu đồng) 191,630.88
TỔNG DOANH THU KINH DOANH CHO THUÊ CÁC HẠNG MỤC
(1)+(2)+(3)+(4) - triệu đồng 608,056.87
DOANH THU TỪ KINH DOANH BÁN KHU CĂN HỘ
42
NỘI DUNG GIÁ TRỊ

1. DOANH THU TỪ KINH DOANH BÁN KHU CĂN HỘ
Tổng diện tích sàn khu căn hộ 14,145
Tỷ lệ sử dụng sàn khu căn hộ - để bán 85%
Tƣơng đƣơng diện tích sàn khu căn hộ 12,023
Tổng diện tích khu kỹ thuật 3,048

Tỷ lệ sử dụng khu kỹ thuật - để bán 85%
Tƣơng đƣơng diện tích khu kỹ thuật 2,591
Tổng diện tích sử dụng để bán 14,614
l
Năm thứ 6 bắt đầu bán dự án, mỗi năm bán 20% diện tích dự án
ia
Năm thứ 6 bán tƣơng đƣơng 20% tổng diện tích sử dụng (m2) 2,923
Giá bán/m2 (USD) 1,800
Tr
Doanh thu bán (USD) 5,261,058
Doanh thu bán (triệu đồng) 110,482
F
D
tP
er

p
Ex

Tổng doanh thu bán dự án (triệu đồng) 610,484
43
2. KINH DOANH BÁN KHU CĂN HỘ PENHOUSE (LOẠI B)

Năm thứ 8 đƣa vào bán Penhouse
Giá bán/căn (USD) 4,000,000
Giá bán/căn (triệu đồng) 84,000
Doanh thu bán 2 căn hộ Penhouse (triệu đồng) 168,000
TỔNG DOANH THU KINH DOANH BÁN CÁC HẠNG MỤC

(6)+(7) - triệu đồng 778,484.00
l
ia
DOANH THU TỪ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA 3 TẦNG KỸ THUẬT,
TẦNG TRỆT, TẦNG LỬNG
Tr
Lợi nhuận từ giá trị còn lại của 3 tầng kỹ thuật và khu hồ bơi, sân vƣờn sau 22 năm:
F
Đơn giá tƣơng lai Giá trị tƣơng lai
Diễn giải Diện tích
(triệu đồng) (triệu đồng)
D
1,326 60 79,560
Tầng trệt
tP
737 60 44,220
Tầng lửng
3,048 76 230,429
er
Tầng kỹ thuật
354,209
p
10.5 TỔNG HỢP PHƢƠNG ÁN KINH DOANH VÀ TRẢ NỢ VAY.

Ex
44
TỔNG HỢP PHƢƠNG ÁN KINH DOANH VÀ TRẢ NỢ VAY

ĐVT: triệu đồng
l
ia
Năm Năm Năm Năm Năm
Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 10 11 12 13 14
I. DOANH THU CHO
Tr
THUÊ 109,978 110,659 111,373 107,487 108,274 91,734 86,794 86,794 86,794 59,578 59,578 59,578
1- DT cho thuê căn hộ 85,176 85,176 85,176 80,539 80,539 80,539 75,600 75,600 75,600 48,384 48,384 48,384
2 - DT cho thuê Penhouse 13,608 14,288 15,003 15,753 16,541 -
F
4 - DT cho thuê khu để xe 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613
5 - DT cho thuê khu thƣơng
D
mại 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582
II. DOANH THU BÁN tP
DỰ ÁN - - - 110,482 - 168,000 116,006 - - 121,807 - -
1- Doanh thu bán căn hộ 110,482 116,006 121,807
2- Doanh thu bán Penhouse 168,000

r
III. DOANH THU TỪ GIÁ TRỊ
pe
CÒN LẠI - - - - - - - - - - -
1- Tầng trệt
2- Tầng lửng
3- Tầng kỹ thuật
Ex
TỔNG DOANH THU 109,978 110,659 111,373 217,969 108,274 259,734 202,801 86,794 86,794 181,385 59,578 59,578
CHI PHÍ 93,095 92,538 91,988 93,787 84,338 85,204

45
Chi phí đầu tƣ ban đầu

Chi phí vận hành (20% x
DT cho thuê) 21,996 22,132 22,275 21,497 21,655 18,347 17,359 17,359 17,359 11,916 11,916 11,916
CP bán hàng (2% DT bán
l
hàng) 0 0 0 2,210 0 3,360
ia
CP Quảng cáo (1% (DT
bán hàng + DT cho thuê)) 1,100 1,107 1,114 2,180 1,083 2,597
Lãi vay 70,000 69,300 68,600 67,900 61,600 60,900 52,500 42,000 38,500 35,000 25,200 22,400
Tr
Lợi nhuận trƣớc thuế 16,883 18,120 19,385 124,182 23,937 174,529 202,801 86,794 86,794 181,385 59,578 59,578
Thuế TNDN 3,714 3,986 4,265 27,320 5,266 38,396 44,616 19,095 19,095 39,905 13,107 13,107
F
Lợi nhuận ròng 13,169 14,134 15,120 96,862 18,671 136,133 158,185 67,700 67,700 141,480 46,471 46,471
Trả nợ gốc
D
10,000 10,000 10,000 90,000 10,000 120,000 150,000 50,000 50,000 140,000 40,000 40,000
Thu nhập còn lại sau khi
trả nợ gốc 3,169 4,134 tP5,120 6,862 8,671 16,133 8,185 17,700 17,700 1,480 6,471 6,471
Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Năm 21 Năm 22 CỘNG
I. DOANH THU CHO THUÊ 30,472 30,472 30,472 11,194 11,194 11,194 11,194 11,194 1,226,011
r
1- DT cho thuê căn hộ 19,278 19,278 19,278 926,932
pe
2 - DT cho thuê Penhouse 75,193
4 - DT cho thuê khu để xe 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 1,613 32,256
Ex
5 - DT cho thuê khu thƣơng mại 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 9,582 191,631
II. DOANH THU BÁN DỰ ÁN
46
127,897 - - 134,292 - - - - 778,484
1- Doanh thu bán căn hộ 127,897 134,292 610,484
l
2- Doanh thu bán Penhouse 168,000
ia
III. DOANH THU TỪ GIÁ TRỊ
CÒN LẠI - - - - - - - 354,209 354,209
Tr
1- Tầng trệt 79,560 79,560
2- Tầng lửng 44,220 44,220
3- Tầng kỹ thuật 230,429 230,429
F
TỔNG DOANH THU 158,369 30,472 30,472 145,486 11,194 11,194 11,194 365,403 2,358,704
D
-
CHI PHÍ
tP 540,950
Chi phí đầu tƣ ban đầu -

Chi phí vận hành (20% x DT cho
thuê) 6,094 6,094 6,094 2,239 2,239 2,239 2,239 2,239 245,202
r
pe
CP bán hàng (2% DT bán hàng) 5,570

CP Quảng cáo (1% (DT bán hàng
+ DT cho thuê)) 9,180
Lãi vay 19,600 12,600 11,200 9,800 2,800 2,450 2,100 1,750 676,200
Ex
Lợi nhuận trƣớc thuế 158,369 30,472 30,472 145,486 11,194 11,194 11,194 365,403 1,817,754
Thuế TNDN
47
34,841 6,704 6,704 32,007 2,463 2,463 2,463 80,389 399,906
Lợi nhuận ròng 123,528 23,768 23,768 113,479 8,732 8,732 8,732 285,014 1,417,848
l
Trả nợ gốc 100,000 20,000 20,000 100,000 5,000 5,000 5,000 25,000 1,000,000
ia
Thu nhập còn lại sau khi trả nợ
gốc 23,528 3,768 3,768 13,479 3,732 3,732 3,732 260,014 417,848
Tr
F
D
r tP
pe
Ex
48
10.6 Báo cáo Thu nhập
BÁO CÁO THU NHẬP

ĐVT: triệu
đồng
STT Khoản mục Cộng
1 Doanh thu 2,358,704
1.1 Doanh thu từ cho thuê căn hộ các hạng mục 1,226,011
1.2 Doanh thu từ bán các hạng mục 778,484
1.3 Doanh thu từ giá trị còn lại (phần diện tích không bán) 354,209
2 Chi phí 936,152
Chi phí vận hành (20% DT cho thuê)
l
2.1 245,202
ia
2.2 Chi phí bán hàng (2% DT bán căn hộ) 5,570
2.2 Chi phí quảng cáo (1% (DT bán +DT cho thuê)) 9,180
2.4
3
4
Lãi vay
Lợi nhuận trƣớc thuế
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Tr 676,200
1,422,552
355,638
F
5 Lợi nhuận ròng 1,066,914
PD
6 Tỷ suất LN/DT 45%

rt
pe
Ex
CHƢƠNG XI. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

11.1 Các giả thiết tính toán
11.1.1 Chính sách thuế

 Thuế giá trị gia tăng đầu ra là 10%. Thuế giá trị gia tăng phải đóng sẽ đƣợc khấu trừ thuế
giá trị gia tăng đầu vào của dự án. Nhƣ vậy, để dễ tính toán, tỷ lệ thuế giá trị gia tăng phải
nộp trên doanh thu bao gồm thuế sẽ đƣợc tính toán cụ thể. Vào năm phát sinh doanh thu,
thuế giá trị gia tăng phải nộp sẽ đƣợc tính bằng tỷ lệ này nhân với doanh thu phát sinh
trong năm;
 Thuế thu nhập doanh nghiệp dự kiến là 25% trên lợi nhuận trƣớc thuế thu nhập doanh
nghiệp. Theo nguyên tắc, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ đƣợc tính vào cuối dự án. Tuy
nhiên, hiện nay, thuế thu nhập doanh nghiệp vẫn đƣợc tạm thu hàng năm. Do đó, để dễ
l
tính toán, tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trên doanh thu bao gồm thuế sẽ đƣợc
ia
tính cụ thể. Vào năm phát sinh doanh thu, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng sẽ đƣợc nộp
với giá trị bằng doanh thu năm đó nhân với tỉ lệ vừa tính.
11.1.2 Khấu hao tài sản

Tr
Toàn bộ tài sản phát sinh trong quá trình đầu tƣ dự án sẽ đƣợc chuyển nhƣợng cho
F
ngƣời dân. Do đó, không tính toán khấu hao tài sản.
PD
11.1.3 Vòng đời dự án

Theo tính toán, việc đầu tƣ xây dựng sẽ triển khai trong 36 tháng. Thời gian chuẩn bị
đầu tƣ khoảng 12 tháng và thời gian hoàn thành giấy chứng nhận sở hữu nhà là 12 tháng,
rt
thời gian bảo hành 24 tháng kể từ ngày giao nhà. Vì vậy, vòng đời dự án dự kiến là 60 tháng
tƣơng đƣơng 5 năm.
pe
11.1.4 Chi phí lãi vay của dự án

Dự kiến dự án sẽ sử dụng một phần vốn vay để đầu tƣ cho dự án này. Chi phí lãi vay
Ex
dự kiến nhƣ sau:

 Thời điểm bắt đầu vay vào năm đầu tiên của dự án;
 Thời gian hoàn trả vốn vay là 22 năm;
 Lãi suất theo năm là 7%/năm.
 Thời điểm bắt đầu nhận nguồn vốn vay dự kiến vào tháng 09 năm 2015. Thời điểm hoàn
trả lãi vay đƣợc thanh toán vào cuối mỗi năm. Nợ gốc đƣợc thanh toán chi tiết theo
phƣơng án kinh doanh và trả nợ vay đính kèm trên.
11.2 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án
Đây là dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà. Do đó, có thể nhận diện các yếu tố
ảnh hƣởng tới tính khả thi của dự án bao gồm:
2
 Giá nguyên vật liệu đầu vào. Điều này ảnh hƣởng nhiều đến giá thành của dự án. Ngoài
ra, đây là dự án bán phần lớn và huy động vốn trƣớc nên đơn giá bán đã đƣợc cố định. Vì
vậy, trong trƣờng hợp giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao sẽ làm giảm lợi nhuận trực
tiếp của dự án;
 Các rủi ro trong thi công xây dựng. Cần thiết phải chú ý đến an toàn trong thi công xây
dựng để hạn chế tối đa các rủi ro trong thi công xây dựng.
CHƢƠNG XII. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ
12.1 Đánh giá tính khả thi của dự án

Nhƣ đã nêu trên, các chỉ tiêu tài chính của dự án nhƣ sau:
 Hệ số sinh lợi trên doanh thu là 45% (trong vòng 22 năm). Nhƣ vậy, dự án có tính khả
l
ia
thi và mặt lợi nhuận;
 Thời gian hoàn vốn dự kiến là 22 năm. Nhƣ vậy, dự án cũng có tính khả thi về mặt hoàn
vốn;
Tr
 Dự án đã có mặt bằng. Nhƣ vậy, dự án khả thi về mặt giải phóng mặt bằng (một trong
những yêu cầu tiên quyết trong dự án đầu tƣ xây dựng công trình);
F
 Dự án phù hợp với quy hoạch chung và đã đƣợc cấp phép xây dựng. Nhƣ vậy dự án khả
PD
thi về mặt quy hoạch chung.

Kết luận: Dự án có tính khả thi cao.
12.2 Hiệu quả kinh tế - xã hội

rt
Ngoài lợi nhuận mang đến cho chủ đầu tƣ, dự án cũng mang lại những hiệu quả kinh
pe
tế - xã hội cụ thể nhƣ sau:

 Cung cấp giải pháp nhà ở cho khu vực
Ex
 Góp phần tăng số lƣợng nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh;
 Góp phần hoàn chỉnh quy hoạch khu vực Quận 2 nói riêng và các khu vực đô thị Đông
thành phố Hồ Chí Minh nói chung;
 Ngoài ra, dự án còn đóng góp cụ thể vào ngân sách thông qua các khoản nhƣ sau:
o Tiền sử dụng đất
o Thuế giá trị gia tăng
o Thuế thu nhập doanh nghiệp
3
CHƢƠNG XIII
PHƢƠNG THỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH, SỬ DỤNG SAU ĐẦU TƢ
13.1. PHƢƠNG THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN:

Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý về đầu tƣ xây dựng, Công ty sẽ tiến hành thủ tục
đấu thầu lựa chọn nhà tƣ vấn quản lý dự án có năng lực, điều hành dự án trong quá trình thi
công.
Đơn vị quản lý dự án sẽ thay mặt chủ đầu tƣ quản lý và điều hành dự án đảm bảo các
yêu cầu sau:
 Triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 90
và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền ban hành.
l
 Thực hiện dự án theo đúng nội dung và thời hạn hoàn thành đã đƣợc phê duyệt
ia
 Thông báo công khai nội dung dự án đã đƣợc cơ quan quản lý Nhà nƣớc có
Tr
thẩm quyền phê duyệt trƣớc khi ký kết hợp đồng với ngƣời mua căn hộ.
 Công khai các thông tin liên quan đến dự án sau khi có quyết định phê duyệt.
F
 Thực hiện các thủ tục để Sở Xây dựng Thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua
PD
trong thời gian tối đa là 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở, trừ trƣờng hợp các
căn hộ trả góp.
 Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
rt
 Bảo trì quỹ nhà ở cho thuê thuộc quyền sở hữu của mình (nếu có) và các công
pe
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chƣa chuyển giao hoặc không chuyển
giao trong phạm vi dự án theo quy định của pháp luật.
Ex
 Tổ chức thực hiện các hoạt động dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở, hệ thống hạ
tầng kỹ thuật và các dịch vụ khác có liên quan trong phạm vi dự án theo quy
định của pháp luật; quản lý vận hành các công trình hạ tầng đã đƣa vào khai
thác trong khi chƣa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức
quản lý chuyên ngành.
 Tổ chức quản lý trật tự an ninh khu vực dự án đã đƣa vào khai thác sử dụng và
kinh doanh khi chƣa chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa
phƣơng.
 Lập và thực hiện việc lƣu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở đối
với quỹ nhà ở mà chủ đầu tƣ dự án dành để cho thuê (nếu có).
4
 Chịu trách nhiệm quản lý vận hành công trình cho đến khi thành lập Ban quản
trị chung cƣ theo đúng quy định của Luật nhà ở.
 Thành lập Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định của Luật Nhà ở và quy
định về quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền ban hành.
 Quản lý, vận hành các công trình thuộc sở hữu của mình và các công trình
chƣa chuyển giao hoặc đƣợc giao quản lý trong phạm vi dự án.
 Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp
luật.
Ngoài ra, việc quản lý, bảo hành, bảo trì, sử dụng chung cƣ sẽ đƣợc chủ đầu tƣ và đơn
vị quản lý thực hiện theo đúng nội dung chƣơng 4 về quản lý sử dụng nhà ở của Luật nhà ở
và chƣơng 4 về nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày
l
ia
06/09/2006 của Chính phủ.
13.2. BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƢ:

a/ Thành lập Ban Quản trị chung cƣ: Tr
 Các khu chung cƣ phải thành lập Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cƣ là
F
ngƣời đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và
những ngƣời sử dụng trong quá trình sử dụng nh chung cƣ.
PD
 Chậm nhất vào tháng thứ 12 kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc đƣa vào khai
thác, sử dụng, Chủ đầu tƣ dự án chịu trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị
các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng nhà chung cƣ (sau đây gọi là Hội nghị nhà
rt
chung cƣ) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chuẩn bị các nội
dung về lập kế họach và thực hiện quản lý chung cƣ liên quan đến vệ sinh,
pe
an ninh và bảo trì bảo dƣỡng để thông qua Hội nghị nhà chung cƣ xem xét,
quyết định. Khi chƣa thành lập đƣợc Ban quản trị thì chủ đầu tƣ có trch
Ex
nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
 Thành phần của Ban quản trị nhà chung cƣ phải bao gồm đại diện các chủ sở
hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ đó. Số lƣợng thành viên Ban quản trị do
Hội nghị nhà chung cƣ quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cƣ
tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định
theo đa số.
b/ Trách nhiệm của Ban Quản trị Chung cƣ:
o Việc quản lý vận hành, bảo trì bảo dƣỡng các chung cƣ cao tầng thực hiện đúng
theo quy định tại Luật nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của
Chính phủ Nội dung quản lý căn hộ chung cƣ bao gồm:
o Quản lý hành chánh.
5
o Quản lý sở hữu và sử dụng

o Quản lý quy hoạch kiến trúc và sử dụng đất đai.
1. Quản lý hành chánh khu dân cƣ:
 Sau khi kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tƣ theo đúng phƣơng án đƣợc duyệt,
công trình đƣợc đƣa vào kinh doanh và khai thác sử dụng.
 Uûy ban nhân dân cấp Phƣờng là cấp chính quyền cơ sở chịu trách nhiệm
quản lý về mặt hành chánh phần đất giới hạn của khu chung cƣ. Tổ chức
quản lý, điều hành mọi mặt của khu chung cƣ theo đúng chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn của Uỷ ban nhân dân cấp Phƣờng mà pháp luật đã quy định.
2. Quản lý và sở hữu sử dụng:
a. Tất cả các căn hộ trong khu dân cƣ đều phải có chủ sở hữu và đều đƣợc
thống nhất quản lý & khai thác theo quy định hiện hành tại Luật nhà ở
l
ia
11/2005.
 Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng: Chủ đầu tƣ bàn giao không bồi hoàn

Tr
cho các đơn vị quản lý và khai thác theo các quy định hiện hành.
Đối với nhà ở, các căn hộ đƣợc bán theo giá kinh doanh, ngƣời mua nhà sẽ
F
đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính và các thủ tục khác theo nội dung hợp đồng mua nhà.
PD
 Các căn hộ chung cƣ đƣợc bán trả góp, quyền sở hữu nhà đƣợc quy định tại
Luật nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 và thông tƣ
05/2007/TT-BXD của Bộ Xây dựng, nghị định 181/2006/NĐ-CP về hƣớng
rt
dẫn thi hành Luật đất đai.

b. Các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà ở dù là chủ sở hữu hay thuê của chủ sở
pe
hữu khác, có các nghĩa vụ:

 Sử dụng nhà đúng mục đích thiết kế, công năng của công trình.
Ex
 Chấp hành nội quy của Chung cƣ.

 Bảo quản tốt nhà và công trình, thực hiện đầy đủ các quy định về sinh đô thị,
phòng cháy, giữ gìn trật tự trị an, xã hội và ngăn chặn kịp thời các hành vi
phá hoại công trình.
 Phát hiện và báo kịp thời cho Ban quản lý những dấu hiệu hƣ hỏng, dấu hiệu
có thể gây nguy hiểm cho ngƣời sử dụng hoặc cho ngƣời khác.
c. Các doanh nghiệp quản lý, khai thác công trình và công trình kỹ thuật hạ
tầng có trách nhiệm:
 Lập và lƣu trữ lý lịch, hồ sơ kỹ thuật hoàn công công trình.
6
 Phát hiện các hƣ hỏng, sự cố kỹ thuật và có biện pháp sữa chữa, khôi phục
kịp thời nhằm đảm bảo sự hoạt động bình thƣờng của công trình.
 Thực hiện chế độ duy tu, bảo dƣỡng để duy trì chất lƣợng công trình theo
định kỳ.
3. Quản lý quy hoạch kiến trúc và sử dụng đất:
 Chủ sở hữu các căn hộ không đƣợc tự ý làm thay đổi khiến trúc công trình
chung cƣ đã đƣợc phê duyệt. Không tùy tiện chặt cây, lấn chiếm thảm cỏ sân
bãi. Nghiêm cấm việc thay đổi kết cấu và hình dạng kiến trúc công trình.
 Việc bảo dƣỡng, sửa chữa công trình do chủ sở hữu hoặc chủ quản lý hợp
pháp của công trình thực hiện cũng phải đảm bảo giữ nguyên dạng kiến trúc
trong suốt thời gian sử dụng. Trƣờng hợp muốn thay đổi kiến trúc, kết trúc
công trình thì phải đƣợc các cơ quan thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.
l
4. Kinh phí bảo trì chung cƣ:
ia
- Các khoản kinh phí này đƣợc trích trƣớc thuế để nộp (Nhà nƣớc không thu thuế đối
Tr
với khoản kinh phí này). Kinh phí bảo trì đƣợc gửi vào ngân hàng thƣơng mại và do Ban
quản trị nhà chung cƣ quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định của Quy chế
quản lý nhà chung cƣ và theo quy định hiện hành.
F
- Trong trƣờng hợp kinh phí thu đƣợc để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của
PD
các chủ sở hữu tƣơng ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
rt
pe
Ex
7
l
ia
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
8
l
ia
BẢN VẼ MẶT BẰNG
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
9
l
ia
Tr
F
PD
rt
pe
Ex
10
Ex
pe
rt
PD
F
Tr
ia
l

Du Án Quân 02

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Du Án Quân 02

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Ex

cấp các chỉ tiêu xây dựng.

vụ tại dƣờng An Phú, khu phố 4, phƣờng An Phú, quận 2.

Người nộp thuế: Cty TNHH MTV BÐS Phú An Thinh

Đơn vị tiền: Đồng việt nam

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

2. Dự phòng giảm giá đầu tư ngắn hạn (*) (2)

III. Các khoản phải thu ngắn hạn

1 1. Phải thu khách hàng 131 0 0

2 2. Trả trước cho người bán 132 0 0

3 3. Phải thu nội bộ ngắn hạn 133 0 0

5 5. Các khoản phải thu khác 135 V.03 500,000,000 500,000,000

6 6. Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi (*) 139 0 0

IV IV. Hàng tồn kho (140 = 141 + 149) 140 0 0

1 1. Hàng tồn kho 141 V.04 0 0

2 2. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho (*) 149 0 0

V. Tài sản ngắn hạn khác

2 2. Thuế GTGT được khấu trừ 152 4,867,645 6,486,027

4 4. Tài sản ngắn hạn khác 158 0 0

2 2. Vốn kinh doanh ở đơn vị trực thuộc 212 0 0

3 3. Phải thu dài hạn nội bộ 213 V.06 0 0

4 4. Phải thu dài hạn khác 218 V.07 0 0

- - Nguyên giá 222 0 0

- - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) 223 0 0

- - Nguyên giá 225 0 0

- - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) 226 0 0

- - Nguyên giá 228 206,010,000,000 206,010,000,000

- - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) 229 0 0

- - Nguyên giá 241 0 0

3. Đầu tư dài hạn khác

4. Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (*)

1 1. Chi phí trả trước dài hạn 261 V.14 1,831,500 0

2 2. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại 262 V.21 0 0

3 3. Tài sản dài hạn khác 268 0 0

A A - NỢ PHẢI TRẢ (300 = 310 + 330) 300 203,500,662,101 203,500,662,101

2 2. Phải trả người bán 312 203,500,000,000 203,500,000,000

3 3. Người mua trả tiền trước 313 0 0

5 5. Phải trả người lao động 315 0 0

6 6. Chi phí phải trả 316 V.17 0 0

7 7. Phải trả nội bộ 317 0 0

10 10. Dự phòng phải trả ngắn hạn 320 0 0

11 11. Quỹ khen thưởng, phúc lợi 323 0 0

1 1. Phải trả dài hạn người bán 331 0 0

2 2. Phải trả dài hạn nội bộ 332 V.19 0 0

4 4. Vay và nợ dài hạn 334 V.20 0 0

5 5. Thuế thu nhập hoãn lại phải trả 335 V.21 0 0

6 6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 336 0 0

7 7. Dự phòng phải trả dài hạn 337 0 0

8 8. Doanh thu chưa thực hiện 338 0 0

9 9. Quỹ phát triển khoa học và công nghệ 339 0 0

B B - VỐN CHỦ SỞ HỮU (400 = 410 + 430) 400 155,881,554,919 155,898,537,185

2 2. Thặng dư vốn cổ phần 412 0 0

3 3. Vốn khác của chủ sở hữu 413 0 0

4 4. Cổ phiếu quỹ (*) 414 0 0

5 5. Chênh lệch đánh giá lại tài sản 415 0 0

8 8. Quỹ dự phòng tài chính 418 0 0

10. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối

TP. HỒ CHÍ MINH - 03/2015

CHỦ ĐẦU TƯ GIÁM ĐỐC

CTY TNHH MTV BẤT ĐỘNG SẢN

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƢ- XÂY

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH

CƠ QUAN PHÊ DUYỆT