Superintendencia Nacional
de Registros Publicos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION No. - 34 -2020-SUNARP-TR-L
Lirma, 9 rep, 200
APELANTE LIVIA ESTHER FLOREZ FERNANDEZ
TITULO é N° 1753764 del 25/7/2019.
°\RECURSO : _H.T.D.N°52429 del 25/10/2019.
|5|REGISTRO : Predios de Lima.
(/ ACTO : Modificacién de reglamento interno y otros.
‘SUMILLA
DESAFECTACION DE AREA COMUN
Para efectos de inscribir la conversién de areas comunes en secciones exclusivas, sujetas
al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comtin, corresponde la previa desafectacién
adoptada por junta de propietarios, asi como la presentacién del instrumento pliblico de
transferencia otorgado por la junta de propietarios de una parte (que puede ser
representada por su presidente) y de la otra parte por los adquirentes.
I
ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION
PRESENTADA
Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la insoripcion de la
modificacién de reglamento interno, independizacién de nuevas secciones de
dominio exclusivo, numeracién, entre otros actos, respecto de la edificacion
levantada sobre el predio inscrito en la partida electronica N° 46603583 del
Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Copia certificada el 28/6/2018 por notario de Lima Eduardo Laos de Lama
del acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 2/5/2018.
- Constancia de convocatoria a la sesién del 2/5/2018, suscrita por Eduardo
Mauricio Leverone Ferreccio en su condicién de presidente de la junta de
propietarios, con firma certificada por notario de Lima Eduardo Laos de Lama
el 19/2/2019.
- Escritura publica de donacién del 19/2/2019 otorgada por notario de Lima
Eduardo Laos de Lama
- Memoria descriptiva de modificacion de independizacién del nivel
semisétano y primer piso suscrita por arquitecto Carlos Ratl Pantigoso
Espinoza.
- Documento privado de modificacion de reglamento interno suscrito por
Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condicién de presidente de la
junta de propietarios, y arquitecto Carlos Rail Pantigoso Espinoza, con
firmas certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2018.
—= Copia certificada el 28/4/2017 por la Jefe de Gestién Documentaria y
Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Renteria
del Oficio N° 0553-2012-1310-SCIN-GDU/MSI de! 18/6/2012 y la Resolucién
de Numeracion N° 0047-2012-1310-SCIN-GDU/MSI de! 18/6/2012.
- Copia certificada el 28/4/2017 por la Jefe de Gestion Documentaria y
Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena RenteriaRESOLUCION No. - 3%, '»-2020-SUNARP-TR-L
de los Memorandos N° 0865-2012-1310-SCIN-GDU/MSI del 19/6/2012 y N°
0470-2013-12.1.10-SOP-GACU/MSI del 29/10/2013
- Copia certificada el 28/4/2017 por la Jefe de Gestién Documentaria y
Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Renteria
de plano de localizacién y ubicacién (lamina U-1).
= Copia certificada el 28/4/2017 por la Jefe de Gestion Documentaria y
Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Renteria
de plano de planta semisétano (lamina A-1).
- Copia certfficada el 28/4/2017 por la Jefe de Gestion Documentaria y
Archivo de la| Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Renteria
de plano de planta primer piso (lamina A-2)
= Plano de |independizacién (modificacién) (lamina IM-02) suscrito por
Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condicién de presidente de la
junta de propietarios, y arquitecto Carlos Rail Pantigoso Espinoza, con
firmas certifidadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2018.
= Plano de |independizacién (modificacién) (lamina IM-01) suscrito por
Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condicién de presidente de la
junta de propietarios, y arquitecto Carlos Ratil Pantigoso Espinoza, con
firmas certifi¢adas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2018,
- Plano de independizacién (resultante) (lamina IR-01) suscrito por Eduardo
Mauricio Leverone Ferreccio, en su condicién de presidente de la junta de
propietarios, y arquitecto Carlos Raul Pantigoso Espinoza, con firmas
certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2018.
- Plano de independizacién (resultante) (lamina IR-02) suscrito por Eduardo
Mauricio Leverone Ferreccio, en su condicion de presidente de la junta de
propietarios, y arquitecto Carlos Raul Pantigoso Espinoza, con firmas
certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2018.
DECISION IMPUGNADA
El registradot puiblico del Registro de Predios de Lima Remigio Aparicio Rojas
Espinoza formulé la siguiente observacién:
Visto el reingreso se advierte que lo sustentado en el escrito presentado no
enerva los siguientes extremos observados los cuales subsisten reiterndose
que conforme a los propios planos presentados distintas areas exclusivas
inscritas se convertiran en comunes, asi como areas comunes inscritas se
convertiran én exclusivas, por lo que si implica desafectacién de las mismas.
1) Conforme al desarrollo del punto 3 de la agenda de la mencionada sesién,
se aprueba la independizacion via rectificacion de 13 nuevos
estacionamientos (N° 01, 02, 54 y 05 al 14) que constan inscritos como zona
comtn, al réspecto se advierte que en el reglamento interno inscrito se le
atribuye expresamente su condicién de zona comuin (formando parte de la
zona comin N° 05 del primer piso y el area total del estacionamiento b) de
visita del semisétano) por lo que debera proceder conforme al articulo 135
del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA y articulo 5.7 de la Directiva
N* 009-2008-SUNARP-SN Directiva sobre Régimen de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Comin, esto es la junta de propietarios deberd aprobar su
desafectacion variando su condicién de zona comin a zona de propiedad
exclusiva y Ivego proceder con la transferencia mediante instrumento puiblico
a favor del beneficiario el cual no ha sido sefialado en el acta del 2/5/2018
adjunta. |
2) Adicionalmente, se acuerda la rectificacion de las zonas comunes del
primer piso indicando que conforme a la rectificacién de la fabrica inscrita los
estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso independizadosRESOLUCION No. - 3} -2020-SUNARP-TR-L
en las partidas N° 12793127, 12793128, 12793129, 12793130, 12793131,
12793132, 12793133, 12793134 no son de propiedad exclusiva sino son
zonas comunes denominadas Estacionamientos de Visita N° 01, 02, 03, 04,
05, 08, 07 y 08, por lo que solicitan sean consideradas como zonas comunes.
Al tespecto se aprecia que en la sesién no consta la intervencién de la
propietaria del Estacionamiento N° 4 sucesién de Carmen Teresa Caceres
de Kaemena aprobando la desafectacién de la referida unidad inmobiliaria
que pasaré de zona exclusiva a zona comin, asimismo en la medida que se
esta disponiendo de unidades que constituyen propiedad exclusiva deberan
intervenir los titulares registrales de dichos estacionamientos desafectados
transfiriendo su dominio a favor de la junta de propietarios mediante
instrumento pubblico respectivo.
3) Por otro lado, en el punto 2 de la agenda también se acuerda la
independizacién de 5 estacionamientos en el semisétano N° 76, 77, 78, 79,
80 a favor de la propietaria original DOMINI SAC, indicandose que se habria
omitido en su momento. Al respecto se debe sefialar que revisado el titulo
archivado N° 960469-2011 y conforme consta en el propio plano IM-01
adjuntado, dichas unidades si constan independizadas en las partidas N°
12793071, 12793072, 12793073, 12793074 y 12793075 pero con distinta
numeracién esto es, como estacionamientos N° 71, 72, 73, 74 y 75
respectivamente y en algunos casos ya obran transferencias a terceros, por
lo que debera aciarar su rogatoria en ese sentido.
Cabe precisar que lo que se estaria solicitando conforme al desarrollo del
punto 3 de la agenda seria Unicamente la rectificacion de la numeracién de
dichos estacionamientos. Ademés, respecto al punto 3 donde se aprueba la
rectificacién de la numeracién de los 75 estacionamientos independizados
ubicados en semisétano y primer piso se deja constancia que corresponderia
extender dicha rectificaci6n en 67 partidas independizadas, toda vez que 8
partidas de los estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso se
cerrarian conforme a lo sefialado en el punto 2.
4) En cuanto al punto 5 de la agenda sobre rectificacion de colindancias en
el semisotano y primer piso, no se ha desarrollado ni descrito las nuevas
colindancias de cada una de las unidades inmobiliarias y que serian materia
de rectificacién. Sirvase aclarar a fin de proceder con la callficacién de dicho
extremo, dejéndose constancia que el acuerdo de rectificacion de la
numeracién de los estacionamientos existentes implica también variacién de
sus colindancias lo que no obra en este punto de la agenda.
5) Del nuevo articulo 6 del reglamento interno aprobado en junta se advierte
que la suma de porcentajes de participacién asignados a las unidades
inmobiliarias da un total de 99.98 % y no el 100 % como corresponde.
6) La memoria descriptiva de la modificacién de la independizacién del
semisétano y primer piso, no cuenta con la intervencién ni firma legalizada
notarialmente de los propietarios o presidente de la junta de propietarios, lo
expuesto de conformidad con el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
Se deja constancia, respecto al punto 8 se verifica nuevamente que la suma
de porcentajes de participacién asignados a las unidades inmobiliarias da un
total de 99.98 %.
Respecto al punto 9, que no es posible ratificar la memoria descriptiva de
independizacién toda vez que al no contar dicho documento con fecha cierta
No resulta valido.* Se deja ae que toda modificacién y/o subsanacién deberd
la misma formalidad con la que fue otorgado el documento
realizarse ci
i
RESOLUCION No. - 3,{/ -2020-SUNARP-TR-L
original (Art. 1413 del Cédigo Civil)
Base legal: Art. 201.1 C.C.; numeral V del Titulo preliminar y Arts. 7, 8, 31 y
32 del Rey
de la Ley
General,
glamento General de los Registros Publicos; T.U.O. del Reglamento
27157; Arts. 153 y 201 de la Ley del Procedimiento Administrativo
Ley 27444,
FUNDAMENTOS DE LA APELACION
El apelant
ite fundamenta el recurso interpuesto, sefialando lo siguiente:
- Respecto del punto 1 de la observacién, refiere que no es correcto sefialar
que nos encontramos frente a una desafectacin de zonas comunes, pues
como se ha sefialado en la sesién del 2/5/2018 asi como en el reingreso, los
actos que se solicitan inscribir son la rectificacién de independizacién de 75
estacionamientos ubicados en semisétano y primer piso, asi como la
independ
izagién de 5 estacionamientos que no fueron independizados en su
debida oportunidad ubicados en los mismos niveles, y demas actos
contenidos en la solicitud de inscripcién. Con Ia rectificacion no se afecta en
lo absolut
conformar
exista coir
ito 4 los propietarios de las secciones de propiedad exclu:
n Ia edificacién matriz, por el contrario, con ello se permi
incidencia entre la realidad fisica y la realidad registral
que
que
- En cuanto al punto 2 de la observacién, se indica que las titularidades de
tos estaci
ionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9y 10 del primer piso no van a variar,
siendo que la rectificacion versa sobre la ubicacién, nivel, areas, porcentajes
de partici
ipagién, linderos y medidas perimétricas, pero manteniendo sus
respectivas partidas registrales.
- Sobre el pinto 3 de la observacién refiere que la independizacién de los
estacionamigntos del 76 al 80 no importa la rectificacion de partidas
independ
izadas ya existentes (como sefiala erréneamente el registrador),
pues las titularidades no son materia de rectificaci6n, siendo que el numero
de estaci
correcta
ionamientos que se consigna en las transferencias de dominio es
solo debe rectificarse el rubro b), y la independizacién de 5
estacionamigntos a favor de la propietaria original para su posterior
transferencia,
- En rela
2/5/2018
exclusiva
cién al punto 4 de la observacién sostiene que en la sesién del
se ha cumplido con precisar que todas las unidades de propiedad
se han visto afectadas por las rectificaciones que se proponen,
ademas se indica: "Todo lo cual figura en los planos de independizacién y
memoria
‘oportunids
descriptiva anteriormente sefialados, los cuales en su debida
lad |seran presentados a los registros publicos, para sustentar
también la pfesente inscripcién, lo cual como se ha sefialado, se adectia a la
fabrica original del inmueble.”, por tanto, carece sentido este extremo de la
denegatoria.
- Respecto del punto 5 de la observacién, se indica que el total del porcentaje
de partici
la denegatoria.
pacion suma el 100%, por lo que se debe revocar este extremo de
-En cu punto 6 de la observacién sefiala que desde la presentacién
q
primigeni
presidente de la junta de propietarios present memoria deRESOLUCION No. - 345 -2020-SUNARP-TR-L
independizacion con fecha cierta, y en el reingreso ratificd la nueva
documentacién técnica.
ANTECEDENTE REGISTRAL
A fojas 61 y siguientes del tomo 317 que continua en la partida electronica N°
46603583 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el lote 5 y
parte del lote 7 de la manzana 30 de la urbanizacién Country Club, distrito de
San Isidro, provincia y departamento de Lima.
Enel asiento C0001 consta que el dominio del predio inscrito en esta partida
fue adquirido por DOMINII S.A.C.
En el asiento BO0001 se registré la demolicién total de la edificacién inscrita
en esta partida (titulo archivado N° 309594 del 6/5/2009).
En el asiento B00002 aparece que sobre el terreno inscrito en esta partida su
propietario construy6 una edificacién cuyos ambientes estan distribuidos en
las siguientes plantas: semisétano, primer piso, segundo piso, tercer piso,
suarto piso, quinto piso, sexto piso, sétimo piso y planta techo (titulo
archivado N°960469 del 14/11/2011)
En el asiento BO0003 se registré la numeracién del predio submateria
ubicado en calle Los Nogales N°229-231-239, urbanizacién Country Club,
distrito de San Isidro, conforma a la Resolucién N°0008-2011-1310-SCIN-
GDU/MSI del 21/1/2011 (titulo archivado N°960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00004 consta inscrita la constitucién de reglamento interno de
régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun por el que se regiran
todas y cada una de las unidades inmobiliarias de esta partida matriz (titulo
archivado N° 960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00005 se registré la constitucién de junta de propietarios sobre
la edificacién inscrita en esta partida (titulo archivado N°960469 del
14/11/2011).
Consta anotada ademds la independizacién de las distintas unidades de
dominio exclusivo que integran la edificacién
En el asiento B00006 aparece que luego de efectuadas las
independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, el predio matriz
quedé reducido a reas y zonas comunes (titulo archivado N°960469 del
14/11/2011).
En el asiento B00007 se registré que la edificacién inscrita en la presente
partida, fue remodelada y ampliada en los siguientes niveles: semisétano,
primer piso, octavo piso y techo (titulo archivado N°1125560 del 22/11/2013).
En el asiento B00008 se rectificé el asiento BO0007 consignandose los
ambientes resultantes en cada nivel luego de la remodelacién y ampliacion
de la fabrica primigenia (titulo archivado N°223070 del 4/3/2014).
En el asiento B00009 se rectificé el asiento BO0007 en mérito al titulo
archivado N° 1125560 del 25/11/2013 por cuanto el drea techada del octavo
piso es de 579.68 m2 y no como por error se consigné.RESOLUCION No. - ZY -2020-SUNARP-TR-L
En el asiento 800010 corre inscrito el nombramiento de Eduardo Mauricio
Leverone Ferreccio como presidente de la junta de propietarios para el
periodo del 17/7/2015 al 16/7/2017.
En el asiento B00011 consta inscrito el nombramiento de Eduardo Mauricio
Leverone Ferreccio como presidente de la junta de propietarios para el
periodo del 17/7/2017 al 16/7/2019.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal (s) Karina Rosario Guevara Porlles.
Habiéndose citado a informe oral a la abogada Cinthya |. Caycho Garcia
conforme a 4 solicitado en el recurso de apelacién, esta no asistid.
De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestién a
determinar e$ la siguiente:
- Si para efectos de inscribir la conversion de areas comunes en secciones
exclusivas, se requiere que la junta de propietarios acuerde previamente la
desafectacin, asi como la presentacién del instrumento publico de
transferencia a favor de los titulares de las secciones incrementadas
ANALISIS
1. Con el titulo venido en grado se solicita la inscripcién de la modificacion de
teglamento interno, independizacién de nuevas secciones de dominio
exclusivo, numeracion, entre otros actos, respecto de la edificacién levantada
sobre el predio inscrito en la partida electronica N°46603583 del Registro de
Predios de Lima.
El apelante argumenta entre otros aspectos, que el acto materia de rogatoria
ya ha sido objeto de pronunciamiento por la segunda instancia en la
Resolucién N° 3150-2018-SUNARP-TR-L del 28/12/2018
2. Mediante H..D N° 82085 del 012/10/2018 la recurrente Livia Esther Florez
Femandez, jinterpuso recurso de apelacién contra la denegatoria de
inscripcién del titulo N° 1588041 del 16/7/2018 formulada por el registrador
del Registro de Predios de Lima Angel Bellido Alvarado, consistente en los
siguientes defectos: 1) falta de acreditacién la convocatoria a la sesién del
2/5/2018, 2)| debera adjuntarse el respectivo expediente de fabrica que
sustente las jindependizaciones, 3) discrepancias entre las areas comunes
consignadas| en la modificacién del reglamento interno y el antecedente
registral, y 4) falta la presentacién del instrumento puiblico de transferencia
del area comin de 5.98 m2 a favor del propietario del depésito 25.
Respecto de dicho recurso, este Tribunal expidid la Resolucion N° 3150-
2018-SUNARP-TR-L del 28/12/2018 la que resolvio:
REVOCAR los numerales 2 y 3; DEJAR SUBSISTENTE el numeral 4 y
CONFIRMAR el numeral 1 de la observacién formulada por la registrador
publica del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento
con las precisiones sefialadas en el décimo considerando del analisis de la
presente!
Con la finalidad de subsanar los defectos de la observaci6n, con el presente
titulo, la recurrente present6 la constancia de convocatoria requerida y elRESOLUCION No. - 3te -2020-SUNARP-TR-L
instrumento ptiblico de transferencia de dominio del area comin de 5.98 m2
a favor del propietario del depésito 25
Sin embargo, el registrador Remigio Aparicio Rojas Espinoza advierte nuevos
defectos, sefialados en el numeral I! del andlisis.
Cabe indicar ademds que el registrador a cargo de la calificacién del titulo
1588041-2018 dejé constancia que quedaba pendiente la calificacién de los
acuerdos adoptados en tanto se acredite la validez de la convocatoria. Lo
que evidencia que los acuerdos adoptados y contenidos en el acta de fecha
02/05/2018 no fueron materia de calificacién y por tanto no fueron materia de
pronunciamiento por el colegiado.
3. No obstante, el Reglamento General de los Registros Publicos ha
establecido ciertas reglas respecto de la calificacién registral, asi, en el literal
a.3) del articulo 33° sefiala que “cuando el Registrador conozca el mismo
titulo cuya inscripcién fue dispuesta por el Tribunal Registral, 0 uno con las
mismas caracteristicas, aunque los intervinientes en el acto y las partidas
registrales a las que se refieren sean distintos, debera de sujetarse al criterio
establecido por dicha instancia en la anterior ocasién’
El precepto es imperativo (‘deberd”), de lo que se concluye que no es
potestativo o discrecional apartarse del criterio: el Registrador esta obligado,
ineludiblemente, a seguir el criterio asumido por el Tribunal Registral en todos
aquellos titulos sustancialmente iguales al resuelto por el superior en grado.
Asimismo, el pentiltimo parrafo del literal a.2) dispone que tratandose de
titulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentacién, sélo
se aplicard lo dispuesto en este literal cuando el titulo es nuevamente
presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificacién de la
tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que
forman parte del titulo. El ultimo parrafo de este literal establece que el
funcionario responsable del Diario dispondra lo conveniente a fin de
garantizar la intangibilidad de los documentos que forman parte del titulo
tachado.
Como puede apreciarse, en el supuesto previsto en la norma citada, el titulo
0 es retirado por el interesado, por lo que se mantiene en el Registro, lo que
justifica que en la posterior solicitud de inscripcién en mérito al mismo, el
Registrador no deba formular nuevas observaciones distintas a las
anteriormente planteadas. En el caso que el asiento de presentacién del titulo
hubiera caducado sin haberse pagado los derechos de inscripcién, el
Registrador ante la nueva solicitud no podré formular observaciones. Estas
limitaciones rigen s6lo por el plazo de seis meses posteriores a la notificacién
de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos
que forman parte del titulo.
Asimismo, el literal b.2) del citado articulo contempla que “cuando una Sala
del Tribunal Registral conozca en via de apelacién un titulo con las mismas
caracteristicas de otro anterior a lo resuelto por la misma Sala u otra Sala del
Tribunal Registral, aquella deberd sujetarse al criterio establecido, salvo lo
dispuesto en el siguiente parrafo”.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido,
solicitara la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario para que se
discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La ResoluciénRESOLUCION No. - 36 -2020-SUNARP-TR-L
respectiva incorporard el criterio adoptado aun cuando por falta de mayoria
requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio
de su cardcter vinculante por el Tribunal Registral.
En tal sentido, los criterios establecidos en las Resoluciones emitidas por esta
instancia constituyen criterios jurisprudenciales a tomar en cuenta en la
calificacion egistral, resultando vinculantes en el supuesto que nos
encontremos frente al mismo titulo 0 uno con las mismas caracteristicas.
4. En el presente caso nos encontramos ante el supuesto sefialado en la
norma, esto es, que el titulo es nuevamente presentado dentro del plazo de
seis meses posteriores a la notificacién de la tacha y que la documentacion
ha permanecido en custodia por la Oficina Registral.
Consecuentemente, habiendo emitido pronunciamiento esta instancia sobre
el acto solicitado, debe verificarse si las nuevas observaciones formuladas
por el registrador se encuentran dentro de las causales establecidas en el
articulo 33" inciso c del TUO del Reglamento General de los Registros
Publicos, pues de no ser asi debera procederse conforme al principio de
predictibilidad.
5. El articulo 129 del T.U.O. de! Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado
por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, define al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad comin como el régimen juridico que supone la existencia de una
edificacién 0 conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y
servicios de dominio comun. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con
reglamento interno y una junta de propietarios.
EI régimen juridico de propiedad exclusiva y propiedad comin es obligatorio
#n las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva
Pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se
establece en el articulo 37 de la Ley N° 27157 y en el articulo 125 de su
reglamento.
6. De lo sefialado se colige que el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad camiin, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado,
las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de
propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la
edificacién, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva en funcién a los porcentajes de
Participacién| que se les haya asignado en el reglamento interno de la
edificacion.
La participacién en los bienes comunes es definida por el articulo 130 del
Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o
seccién de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo.
Agrega dicho articulo que los porcentajes son establecidos en el reglamento
* Articulo 33.- El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los ttulos
ingresados para su insctipcién, se sujetan ,bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y limites: c) Las
limitaciones a la calificacién registral establecidas en los lterales anteriores, no se aplican en los siguientes
ipuestos: c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el articulo 42 de este
| Reglamento; en tal caso, el Registrador o e! Tribunal Registral, segun corresponda, procederén a tachar de
plano el titulo o disponet la tacha, respectivamente. c.2) Cuando no se haya cumplido con algun requisito
‘expresa y taxativamente Pxigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripcion se solicita,
| ¢.3) Cuando hayan surgido obstaculos que emanen de la partida y que no existian al calificarse el titulo
primigenio.RESOLUCION No. - 3% -2020-SUNARP-TR-L
interno sobre la base de criterios razonables, como el area ocupada de las
secciones de propiedad exclusiva, la ubicacién de éstas, los usos a los que
estan destinadas, entre otros.
7. El articulo 40 de la Ley N° 27157 sefiala que son bienes de propiedad
comin: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general, vias aéreas de
sirculacién de uso comin; las obras decorativas exteriores a la edificacion o
ubicadas en ambientes de propiedad comin; jardines; sétanos y azoteas,
salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas
en contrario; patios, pozos de luz, ductos y demas espacios abiertos, entre
otfos,
El articulo 43 de la Ley N° 27157 faculta a la junta de propietarios para
aprobar mediante mayoria calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta
de propietarios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se
Notifique por conducto notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de
20 dias utiles contados a partir de la notificacién, manifiesten mediante el
mo procedimiento, su discrepancia, quedando vinculados con el acuerdo
en caso contrario,
Cabe indicar al respecto que si bien la norma ha establecido una mayoria
calificada para la adopcién de acuerdos sobre transferencia, validamente el
reglamento interno podré establecer mayorias superiores situacion distinta si
se pretendiera contemplar mayorias inferiores pues resultaria contraria a la
Ley.
8. Tal como se ha sefialado en las Resoluciones N° 2063-2013-SUNARP-
TR-L del 15/10/2015, N° 1117-2015-SUNARP-TR-L del 5/6/2015, entre otras,
debe tenerse presente que en el proceso de conversién de los bienes
comunes a unidades sometidas al régimen de propiedad exclusiva, se
pueden distinguir dos etapas:
1. La aprobacién o autorizacién para la transferencia de los bienes comunes
que realiza la junta de propietarios con la mayoria calificada a que se contrae el
articulo 43 de la Ley 27187 0 segtin lo disponga en el reglamento interno y la
notificacién a los inasistentes debidamente convocados; y,
2. La transferencia de la nueva seccién de dominio exclusivo, la cual podré
efectuarse por cualquiera de las modalidades que establece el derecho civil
En la primera etapa o aprobacién de la venta de un bien comin en realidad
Nos encontramos ante un acuerdo de desafectacion o cambio de naturaleza
del bien de dominio comin, el cual como consecuencia del acuerdo adoptado
Por la Junta de Propietarios en mayoria calificada se convertiré en un bien de
dominio exclusivo de igual naturaleza que las demas secciones de propiedad
exclusiva conformantes de la edificacién y por tanto, susceptible de
incorporarse al trafico juridico.
Al respecto, es preciso sefalar que este acuerdo no configura en modo
alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificacién del status
de un area de dominio comtn a dominio exclusivo, la misma que continuara
Perteneciendo a la junta de propietarios, conformada por los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva en funcién a su porcentaje de
articipacién sobre los bienes comunes, tal como lo establece el inciso d) del
articulo 42 de la Ley 27157.RESOLUCION No. - 3¢' -2020-SUNARP-TR-L
9. De manera preliminar, es pertinente sefialar que, de acuerdo a la partida
en mencién, sobre el predio matriz se ha levantado una edificacién, con la
siguiente distribucin en los niveles semisétano y primer piso:
‘siento BO0D02.
Declaratoria de fabrica.
Asiento B00007 rectificado en los
asientos B00008 y 800009.
de visita), el cuarto de extraccién de
monéxido, dos depésitos simples, caja
de 02 ascensores, cuarto de acopio de
basura con su respective ducto de
basura, baja escalera al cuarto de
bombas y sube escalera al primer
iso.
Propiedad exclusiva: En este nivel se
encuentra como parte de la propiedad
Ampliacién y ‘remodelacién de
fabrica.
‘Semisétano, ‘Semisétano,
Propiedad comtn: Conformada por la | Propiedad_comun: Conformada por la
rampa de acceso _—_ vehicular, | rampa de acceso vehicular que llega al
encontrandoge en este nivel 2|érea de circulacién vehicular,
unidades. “ estacionamiento de | encontrandose en este nivel 01 unidad
Propiedad comin (estacionamiento | de estacionamiento de propiedad
comén (estacionamiento de visita), el
cuarto de extraccién de monéxido, un
depésito simple, caja de 02 ascensores,
cuarto de acopio de basura con su
Tespectivo ducto de basura, baja
escalera al cuarto de bombas y sube
escalera al primer piso.
Propiedad exclusiva: En este nivel se
‘encuentra como parte de la propiedad
semisotano| sube rampa al area de
estacionamiento, en este nivel que
llega a la cifculacién vehicular donde
se encuenttan 12 estacionamientos
de visita. Se encuentran también en
este nivel |la puerta de ingreso
principal del edificio a través de una
escalera de| dos tramos que lleva al
nivel de ingreso, lobby, counter de
recepcién, dos medios bafios, salén
de usos multiples con depésito,
pasadizo, ¢aja de 2 ascensores,
pasadizo, | llega escalera del
semistano| sube escalera al
segundo pp
Propiedad exclusiva: Como parte de la
propiedad exclusiva en este nivel se
encuentran | 22 unidades de
estacionamientos de propiedad
exclusiva (desde el
estacionamiento N° 1 al N° 22), un
depésito con closet y 10 depésitos
(desde el depésito N° 01 hasta el
depésito N° 10 y el depésito N° 11 con
closet y bafios) y el departamento N°
101
exclusiva 53 unidades de| exclusiva 54 unidades de
estacionamientos de propiedad estacionamientos de propiedad
exclusiva (desde el| exclusiva (desde el estacionamiento
estacionamiento N° 23 hasta el| N° 27 hasta el estacionamiento N°
estacionamiento N° 75) y 36] 80) y 36 depésitos (desde el depésito
depésitos (desde el N° 12 hasta N°| N° 12 hasta el depésito N° 47).
47).
Primer piso] ‘Primer piso.
Propi fomun: Baja rampa al| Propiedad comun: Baja rampa al
semisétano, sube rampa al area de
estacionamiento, en este nivel que
llega a la circulacién vehicular donde
se encuentran 8 estacionamientos de
itas, se encuentran también en este
nivel la puerta de ingreso principal del
edificio a través de una escalera de
dos tramos que lleva al nivel de
ingreso, lobby, counter de recepcién,
dos medios bafos (S.H.), salén de
usos multiples con depésito, pasadizo,
caja de 2 ascensores, pasadizo, llega
escalera del semisétano, sube
escalera al segundo piso.
Propiedad exclusiva: Como parte de la
propiedad exclusiva en este nivel se
encuentran 26 unidades de
estacionamientos de propiedad
exclusiva (desde el
estacionamiento N° 01 hasta
estacionamiento N° 26), 11 depésitos
(desde el depésito N° 01 hasta el
depésito N° 10 y el depésito N° 11 con
closet y bafio) y el departamento N°
101\
RESOLUCION No. - at -2020-SUNARP-TR-L
Conforme se aprecia, en el asiento B00002 se registré la declaratoria de
fabrica del predio, constando en el semisétano: 2 estacionamientos de visita
de propiedad comin y 53 estacionamientos de propiedad exclusiva
numerados del 23 al 75; en el primer piso: 12 estacionamientos de visita de
propiedad comtn y 22 estacionamientos de propiedad exclusiva numerados
del 1 al 22. Seguidamente, sobre la partida en mencién obra la inscripcién de
la numeracién (asiento B00003), la constitucién del reglamento interno
(asiento B00004), la constitucién de la junta de propietarios (asiento B00005)
la anotacién de independizacién de las distintas secciones de dominio
exclusivo y modificacion del predio a consecuencia de tales
desmembraciones (800006)
En el asiento BO0007 rectificado en los asientos B00008 y B00009 consta
inscrita la ampliacién y remodelacién de fabrica, quedando distribuido en el
semisétano: 1 estacionamiento de visita de propiedad comin y 54
estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 27 al 80; en el
primer piso: 8 estacionamientos de visita de propiedad comin y 26
estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 1 al 26.
40. Ahora bien, revisada el acta de sesién de junta de propietarios del
2/5/2018, consta el desarrollo de los siguientes temas de agenda
1. Rectificacién de independizacién de los 75 estacionamientos de la
edificacién, ubicados en los niveles semisétano y primer piso, conforme a la
fabrica inscrita en la partida 46603583 del Registro de Predios y ratificacion de
titularidad de los estacionamientos independizados.
2. Independizacién via rectificacién de los 5 estacionamientos pendientes a
favor de DOMINI S.A.C., no independizados en su fecha, conforme a la fabrica
fegistrada en la partida 46603583.
3. Rectificacién de numeracién de los estacionamientos ubicados en el nivel
semisétano y primer piso.
4, Rectificacion de las “zonas comunes” en el nivel semisétano y primer piso,
conforme a la fabrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas.
5. Restificacién de colindancias en el semisétano y primer piso, como
consecuencia de la rectificacién de independizaciones y de numeracién,
6. Desafectacién de! depésito sin en el nivel semisétano, acumulacién con
depésito 25 y autorizacién de transferencia.
7. Modificacién de reglamento interno con modificacién de porcentajes.
8. Otorgamiento de poder para la formalizacién de los acuerdos adoptados,
Seguidamente, en el desarrollo del punto 4 de la agenda, se expresé lo
siguiente:
Go)
4. Rectificacién de las “zonas comunes" en el nivel semisétano y primer piso,
conforme a la fabrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas:
Conforme alo expuesto en los puntos anteriores, se aprecia errores en la fabrica
(rectificada mediante asiento BO0008 de la partida N° 48603583), numeracién
€ independizaciones realizadas en el predio matriz, respecto de los niveles
semisétano y primer piso, en lo que se refiere a los estacionamientos; errores
que también se ven reflejados en las zonas comunes de ambos niveles, lo cual
también debe ser objeto de rectificacién. Asi tenemos que:
En el nivel semisétano:
- La zona comun denominada “estacionamiento de visita’ con un area de 11.97
m2, no es un drea comin, sino una unidad de dominio exclusivo denominada
“Estacionamiento 54” que es objeto de rectificacién de independizacion
conforme a los puntos que anteceden, por lo que debe rectificarse dicha zona
comtn, en el sentido de que via rectificacién la misma sea dejada sin efecto,RESOLUCION No. - 34» -2020-SUNARP-TR-L
Por cuanto nunca fue una zona comin, sino siempre ha sido una unidad de
propiedad exclusiva.
- De la misma manera, a la denominada “zona comtin 01” en la partida matriz
48603583figura con un area ocupada de 723.06 m2, cuando lo correcto es
703.20 m2, conforme se aprecia del titulo archivado 2011-960469, por lo que
debe rectificarse dicho error registra.
En el primer piso:
- En el érea comin denominada “zona comiin 05" se aprecia la existencia de 12
estacionamientos que no fueron considerados en su debida oportunidad, los
cuales son: estacionamiento 01 con un area de 12.30 m2, estacionamiento 02
con un fea de 12.30 m2, estacionamiento 05 con un drea de 12.00 m2,
estacionamiento 06 con un area de 12.00 m2, estacionamiento 07 con un area
de 12.00 m2, estacionamiento 08 con un area de 12,00 m2, estacionamiento 09
con un area de 12,00 m2, estacionamiento 10 con un area de 12.00 m2,
estacionamiento 11 con un area de 12.00 m2, estacionamiento 12 con un area
de 12,00 m2, estacionamiento 13 con un area de 12.00 m2 estacionamiento 14
con un area de 12,30 m2, los que son objeto de rectificacién conforme a los
Puntos que anteceden; por lo que via rectificacién, debe indicarse que la
denominada "zona comin 05" tiene un area ocupada de 746.32 m2 y un drea
techada de 638,02 m2, con los linderos y medidas perimétricas que figuran en
la memoria descriptiva y planos que van a dar mérito a la solicitud de
Tectificacion, los cuales se adecuan a la fabrica registrada en la partida
48603583
|
11. De lo transcrito, se puede colegir que e! acuerdo esta referido a la
modificacién de la independizacidn de las secciones de propiedad exclusiva
y comunes ubicadas en el primer piso y sétano de la edificacién, pues en la
fabrica original se incurrié en error que debe adecuarse a la distribucion
conforme a la ampliacién y remodelacién de fabrica inscrita en el asiento
B00007 rectificado en los asientos BO0008 y B00009 de la misma partida.
Para dicho efecto, se aprobé “la rectificacion” para efectos de sefialar que el
estacionamiento de visita del semisétano y 12 estacionamientos con
numeracién 1, 2 y 5 al 14 ubicados en la zona comin 05, no constituyen
reas de propiedad comin sino areas de dominio exclusive. Al respecto,
conforme al teglamento interno fueron considerados bienes comunes por lo
que correspande se desafecte.
Sin embargo, no se desprende del texto del acta de sesién de la junta de
propietarios, la adopcién del acuerdo de desafectacién de las zonas comunes
identificadas y que pasaran a ser incorporadas como secciones de propiedad
exclusiva, asi como tampoco se presentaron las respectivas transferencias.
12. Al respetto, se debe sefialar que los actos indicados, desafectacién y
rectificacién,| son de naturaleza distinta y requieren para su inscripcion
diferentes documentos.
Asi, la desafectacién constituye un cambio de naturaleza del bien de dominio
comtin, el cal como consecuencia del acuerdo adoptado por la junta de
propietarios en mayoria calificada se convertira en un bien de dominio
exclusivo dé igual naturaleza que las demas secciones de propiedad
exclusiva cdnformantes de la edificacién y por tanto, susceptible de
incorporarse|al trafico juridico. Cabe sefialar que este acuerdo no configura
en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificacién
del status de un area de dominio comun a dominio exclusivo, a la cual se le
debera asignar el correspondiente porcentaje de participacién, originando, deRESOLUCION No. - 3 ¥° -2020-SUNARP-TR-L
esta forma, una modificacién en los porcentajes asignados a las demas zonas
de propiedad exclusiva.
En tal sentido, el acuerdo de desafectacion dard lugar a la independizacion
de la nueva seccién de propiedad exclusiva a favor de la junta de propietarios,
salvo que esta sea acumulada a otra seccién o transferida a favor de terceros,
para lo cual se debera adjuntar el correspondiente titulo traslativo a favor del
titular de dicha seccin
EI acuerdo de rectificacién, por su parte, busca corregir el error material
cometido en la elaboracién de los documentos que dieron mérito a la
independizacion de las areas de propiedad exclusiva y la delimitacién de las
zonas comunes, sin variar su naturaleza o las dimensiones estructurales de
la edificacién.
13. En el presente caso, se plantea la modificacién del reglamento interno
bajo la figura de rectificacién de independizaciones y numeraciones; sin
embargo, lo que el administrado denominada rectificacién implica el cambio
de la naturaleza de bienes de dominio comtin a dominio exclusivo de los
\ estacionamientos ubicados en el nivel semisétano y primer piso. Mutacion
que en el ambito juridico es una desafectacién, por lo que se requiere del
acuerdo de la junta de propietarios que la apruebe, variando la condicién de
zona comin atribuida en el reglamento interno inscrito para luego proceder
con la transferencia mediante instrumento publico a favor del beneficiario, lo
cual no ha sido sefalado en la sesién del 2/5/2018
Motivo por el cual, corresponde confirmar el punto 1 de la observacién.
14. De otro lado, en el desarrollo del punto 4 de la agenda de la sesién del
2/5/2018, también consta la aprobacién de lo siguiente:
()
4. Rectificacién de las “zonas comunes’ en el nivel semisétano y primer piso,
conforme a la fabrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas:
(.)
Se aprecia la_independizacién de los siguientes _estacionamientos:
estacionamiento 03 con un area de 14.43 m2, estacionamiento 04 con un érea
de 12.86 m2, estacionamiento 05 con un area de 12.86 m2, estacionamiento 08
con un tea de 12.86 m2, estacionamiento 07 con un area de 12.86 m2,
estacionamiento 08 con un area de 12.86 m2, estacionamiento 09 con un area
de 12.86 m2 y estacionamiento 10 con un area de 14.43 m2, sin embargo,
conforme a la fabrica inscrita, modificada, ampliada y rectificada, dichas
secciones, no son unidades inmobiliarias de domino exclusivo, sino siempre
fueron zonas comunes denominadas: “estacionamiento de visita 01,
estacionamiento de visita 02, estacionamiento de visita 03, estacionamiento de
visita 04, estacionamiento de visita 05, estacionamiento de visita 05,
estacionamiento de visita 07 y estacionamiento de visita 08” con las siguientes
areas y medidas perimétricas que corren registradas; por lo que via
rectificacién, debe solicitarse que dichas secciones no sean consideras como
—~ | zonas de dominio exclusivo, sino “zona comunes” con las denominaciones
anteriormente sefialadas; lo sefialado, se aprecia de la memoria descriptiva y
“planos que van a dar mérito a la solicitud de rectificacién, lo cual coincide con
la fabrica original.
| Ge)
\ Como vemos, en este extremo consta la aprobacién de la rectificacion del
cambio de la condicién de secciones de propiedad exclusiva de los
\ estacionamientos ubicados en el primer piso de la edificacin y numeradosRESOLUCION No. -%{ -2020-SUNARP-TR-L
del 3 al 10, los mismos que ya obran debidamente independizados (partidas
N° 12793127 a 12793134), para efectos de consignar que acorde a la
realidad, son bienes de propiedad comin denominados estacionamientos de
visita y numerados del 01 al 08.
EI recurrente en este extremo indica que las titularidades de los
estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso no van a variar,
siendo que la rectificacién versa sobre la ubicacién, nivel, areas, porcentajes
de participacién, linderos y medidas perimétricas, pero manteniendo sus
respectivas partidas registrales. Sobre el particular es de sefialar, que no
estamos frente a una rectificacién pura y simple sino una variacion de
derechos de exclusivos a comunes y viceversa.
La modificacién de un bien de propiedad exclusiva a propiedad comin
importa la transferencia del bien comtin a los propietarios de las secciones
de dominio exclusivo teniendo en cuenta su porcentaje de participacién en
las zonas comunes, por lo que no solo se requiere la presentacion del
acuerdo de la junta de propietarios de modificacién del reglamento interno,
sino también el instrumento piblico mediante el cual el propietario del bien
de propiedad exclusiva debe manifestar su voluntad de transferir su dominio
a favor de la junta de propietarios.
15. Aun en el caso de considerar que el acuerdo antes transcrito, referido a
la rectificacién de zonas exclusivas a zonas comunes, constituye la
transferencia a favor de Ia junta de propietarios, se requiere la intervencion
de todos los titulares registrales de las secciones involucradas.
De lo publicitado en el Registro, consta lo siguiente en relacién a los
estacionamientos en mencién:
Unidad inmobiliaria. | Partida N° | Titulares registrales,
Estacionamiento 3 | 12793127 | DOMINIIS.A.C.
Estacionamiénto4 | 12793128 | Sucesién de Carmen Teresa Caceres
Llosa de Kaemena: cényuge Luis
Guillermo Gerardo Kaemena Vanderalmey
€ hijos Luis Guillermo Miguel, Eduardo
Roberto, Carmen Eleana, Sandra Gisela
Kaemena Caceres.
Estacionamiénto 5 | 12793129 | DOMINII S.AC.
Estacionamignto 6 12793130_| DOMINIIS.A.C.
Estacionamiento 7 | 12793131_| DOMINIIS.ACC.
Estacionamiento 8 | 12793132 | Jorge Alberto Carpio Talavera y su
cényuge Aida Alejandra Miranda de
Carpio.
Estacionamiento 9 | 12783733_| Carmen Rosa Chonon Nofiez.
Estacionamignto 10 _| 12793134 | Luis Enrique Villa Prado y Mariella Ferrari
Carrasco.
Por su parte| de acuerdo a la sesién del 2/5/2018 no consta la intervencién
del propietario del estacionamiento 4.
siendo que para efectos de dar mérito a la modificacién de un
bien prope exclusiva a propiedad comin se requiere del instrumento
piiblico otorgado por todos los titulares registrales transfiriendo su dominio a
favor de la junta de propietarios, el mismo que no ha sido presentado con el
titulo, corresponde confirmar el punto 2 de la observacién.RESOLUCION No. - 4 -2020-SUNARP-TR-L
76. En el desarrollo del punto 2 de la agenda consta la siguiente aprobaci6n’
(..)
Independizacién via rectificacion de los 5 estacionamientos pendientes a favor
de DOMINI S.A.C., no independizados en su fecha, conforme a la fabrica
registrada en la partida 46603583: El presidente prosiguiendo con los errores
advertidos de la independizacién originalmente planteada, se ha detectado la
‘omision de independizacién de 5 estacionamientos, conforme al siguiente
detalle:
En el semisétano, se ha omitido la independizacién de los estacionamientos 76
con un érea ocupada y techada de 12.00 m2; 77 con un area ocupada y techada
de 12.00 m2; 78 un con un area ocupada y techada de 12.00 m2; 79 con un
rea ocupada y techada de 12.00 m2; y 80 con un con un area ocupada y
techada de 12.60 m2; con los linderos, medidas perimétricas y porcentajes que
figuran en los planos de independizacion, memoria descriptiva de
independizacién y modificacién de reglamento interno, sefialados en el punto
que antecede.
Ge)
A tenor de lo expuesto, consta que consecuencia de los errores incurridos al
extenderse la fabrica original, se aprueba la independizacién de 5
estacionamientos ubicados en el semis6tano numerados del 76 al 80 que no
fueron incluidos en la fabrica original
17. Para efectos de determinar la ubicacién de tales secciones de dominio
exclusivo, nos remitidos a la memoria descriptiva y plano de arquitectura de
la planta semisétano (lamina A-1) presentados con el titulo, de los cuales se
aprecia que los estacionamientos 76, 77, 78, 79 y 80 se ubican colindando
por el fondo con los depésitos 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 y 32,
respectivamente.
Por su parte, de acuerdo al titulo archivado N° 960489 del 14/11/2011 que
diera mérito a la inscripcién de la fabrica, reglamento interno e
independizacién de unidades inmobiliarias sobre el predio matriz submateria,
se desprende que los estacionamientos 71, 72, 73, 74 y 75 tienen la misma
ubicacién, a pesar la rectificacién de numeracién que se plantea con el titulo.
Estos estacionamientos 71, 72, 73, 74 y 75 fueron independizados en las
partidas N° 12793071, 12793072, 12793073, 12793074 y 12793075,
respectivamente.
Siendo asi, corresponde al usuario determinar las secciones de propiedad
exclusiva que seran materia de independizacién, producto de la
reorganizacién de zonas comunes y exclusivas que se plantean en la sesion
del 2/5/2018, por lo que corresponde confirmar el punto 3 de la
observacién.
18. En el punto 4 de la observacidn, el registrador advierte que en la sesion
del 2/5/2018 también consta la aprobacién de la rectificacién de colindancias
en el semisétano y primer piso; sin embargo, no se ha desarrollado ni descrito
las nuevas colindancias de cada una de las unidades inmobiliarias que serian
materia de rectificacion.
‘Eféctivamente, en el desarrollo de! punto 5 de la agenda se aprobé la
rectificacién de las colindancias de las secciones de propiedad exclusivas
ubicadas en el primer piso y semisétano sin indicar la nueva descripcién, noRESOLUCION No. - 34¢ -2020-SUNARP-TR-L
obstante, debe considerarse que si se dejé constancia que todas las
modificaciones de colindancias se harian constar en los planos de
independizacién y memoria descriptiva que se presenten en su debida
oportunidad a los registros piblicos,
Asi, de la revision de los documentos conformantes de! titulo, apreciamos
que se ha cumplido con presentar certificado de numeracién, planos y
memoria descriptiva en los que figuran las nuevas colindancias, no
requiriéndose que adicionalmente se haga constar en acta, por lo que se deja
sin efecto este extremo de la observacion.
19, En el punto 5 de la observacién, el registrador indica que efectuada la
sumatoria de los porcentajes de participacién que se prevé en el articulo 6
del reglamento interno presentado, se obtiene un total de 99.98% y no del
100%, como corresponde, discrepancia que ha sido corroborada por esta
instancia, por lo que debera corregirse tal aspecto.
Consecuentemente, corresponde confirmar el punto 5 de la observacién.
20. Finalmente, el registrador refiere que la memoria descriptiva de la
Modificacion de la independizacién del semisotano y primer piso, no cuenta
con la intervencién ni firma legalizada notarialmente de los propietarios o
presidente de la junta de propietarios.
Sobre el particular, en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios se prevé lo siguiente:
Independizacién de unidades inmobiliarias sujetas a los regimenes estab
propiedad exclusiva y propiedad comtin, o de independizacin y copropiedad,
‘se presentaran los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimétricas
de las se¢ciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
(...) (Lo résaltado es nuestro)
Conforme al articulo antes descrito, se requiere para efectos de la
independizacién, ademds de los planos y el reglamento interno, el documento
privado en el que conste la descripcién de cada una de las secciones de
propiedad exclusiva y propiedad comun, debidamente suscrito por el
propietario con firma certificada por notario.
En el caso particular, verificamos que la memoria descriptiva dnicamente se
encuentra autorizada por arquitecto y no conforme se ha previsto
normativamente, por tanto, corresponde confirmar el punto 6 de la
eee _observacién.
\
Estando a lo acordado por unanimidad;
{ Vil. RESOLUCIONRESOLUCION No. -3, 4" -2020-SUNARP-TR-L
DEJAR SIN EFECTO el punto 4 y CONFIRMAR los demas extremos de la
observaci6n formulada por el registrador del Registro de Predios de Lima al
titulo sefialado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos
expuestos en el andlisis de la presente resolucién.
Registrese y comuniquese.
KARINA ROSARIO GUEVARA PORLLES
Vocal (s) del Tribunal Registra