NBR-14653-2-2011 - Avaliacao de Bens - Imoveis Urbans PDF

Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso; 30/03/2011) NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigaio 03.02.2011 Valida a partir de 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate ICS 03.080.99 ISBN 978-85-07-02596-2 ASSOCIACAO Numero de referéncia_ BRASILEIRA , ii ee pes TECNICAS 54 paginas @ABNT 2011Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,622/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘Todos os direitos reservados. A menos que asp reproduzida ou utlizada por qualquer mi escrito de ABNT. ABNT ‘Av-Treze de Maio, 19 - 28° andar 2081-901 - Rio de Janeiro - RU “Tol: + 85 21 3974-2300 Fax: + 85 21 3974-2348 abnt@abnt.org.br won.abnt.org.br ifleado de outro modo, nenhuma parte desta publicagdo pode ser eletrdnico ou mecénico, incluindo fotocépia @ microfilme, sem permisso por @ABNT 2011 - Todos 08 airavos reservadosrpresso: 30/03/2011) 1 para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 ABNT NBR 14653-2:2011 Sumario Pagina Prefacio.... Introdugao.. 1 Escopo 2 Referéncias normativas.. 1 3 Termos e definigées. 4 Simbolos e termos abreviadbs... 5 Classificagao dos iméveis urbanos..... 5.4 Quanto ao uso veces eeenecanees 5.2 Quanto ao tipo do imével .. : 5.3 Quanto ao agrupamento dos iméveis.. 0 6 Procedimentos de exceléncia.. 10 "W Atividades bésicas. Documentagao. Legislacao a consuttar, Caracterizagao do terreno Caracterizagao das edificagées e benfeitorias Edificagdes e benfeitorias nao documentadas ..... Situagées especiais Procedimentos metodolégicos Procedimentos gerais.. Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos. Método comparativo direto de dados de mercado ssnenesnee VD Método evolutivo. ‘Métodos para identificar 0 custo de um imével... Método da quantificagao do custo Método comparativo direto de custo.... Especificacao das avaliagées .. Generalidades. Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 Método da quantificacao de custo Método involutivo.. Método evolutivo... Apresentagao do laudo de avaliacao ... Laudo de avaliagao completo .. Laudo de avaliagao simplificado Anexos .. Procedimentos especificos..... © ASNT 2011 -Tados 08 iritos reservados itExomplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedide 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 11.1 Desapropriagées 11.4.1 Classificagdo das desapropriagées ...... 11.4.2 Critérios. 11.2 Servidées.. 11.24 Classificagao 11.2.2 Critérios.. 11.3 Glebas urbanizaveis. 11.4 Avatiagdo de aluguéis.. 11.4.1 Por comparagio direta. 11.4.2 Pela remuneragiio do capital. 11.4.3, Reformas. 11.5 Liquidacao forcada. ‘Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizacéo de modelos de regressAo linear. At Introdugao.. A2 Pressupostos basicos...... Verificagao dos pressupostos do modelo Linearidade Normalidade.. Homocedasticidade ..... Verificagao da autocorrelagao .. Colinearidade ou multicolinearidade Pontos influenciantes ou “outliers” A3 Testes de significdncia Aa Poder de explicagao.. AS Varidveis dicotémica: AS Cédigos alocados .. AT Cédigos ajustados. AB Diferentes agrupamentos Ag Apresentaciio do modelo A.10 ——_Avaliagdo intervalar. Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagdo de tratamento por fatores ..nnmn Ba Introdugao.. B2 Recomendagées quanto a amostra. BS Saneamento da amostra.. se Ba Erros de especificagao BS Fatores de homogeneizagao. Be Efeito de heterogeneizagao. B7 Avaliagao intervalar Introducao.. Pressupostos basicos .. Recomendagées.. Diagndstico da autocorrelagao espacial. Incorporagao de efeltos de dependénc iv @ ARNT 2011 - Todas 08 trates reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Anexo D (infomativo) Recomendagées para a utilizagao de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA). Da IMtFOdUGEO.nseernsninsee a D2 Pressupostos bisicos.... Ds Recomendagbes..r.cnnnemnnne D4 Estimativa pontual ‘Anexo E (infomativo) Recomendagées para tratamento de dados por redes neurais artificiais..... Ea Introdugao E2 Recomendagées. E3 Apresentacdo do modelo Bibliografia Figuras Figura A.1 - Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central..... Figura A.2 - Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado.... Figura E.1 - Modelo de RNA com indicacao das fungées de ativacao utilizadas durante © processo de treinamento.. eorasesesnses es 4B Tabelas Tabela 1 - Grau de fundamentagao no caso de utilizagdo de modelos de regressao linear... Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagao de modelos de regressao linear. Tabela 3 ~ Grau de fundamentagao no caso de utiliza¢ao do tratamento por fatores Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagao de tratamento por fatores... Tabela 5 - Grau de precisdo nos casos de utilizagao de modelos de regressao linear ‘ou do tratamento por fatores .. Tabela 6 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método da quantificagao de custo de benfeitotias ...nnueemsee ‘Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método da quantificagdo do custo de benfeitorias Tabela 8 - Grau de fundamentacao no caso da utilizago do método involutivo... Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso da utilizagao do método involutivo Tabela 10 - Grau de fundamentacdo no caso da utilizagdo do método evolutivo. Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutive.. @ABNT 2011 - Todos os dreltos reservados vExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio ‘A Associagao Brasilsira de Normas Técnicas (ABNT) 6 o Foro Nacional de Normalizagao. As Normas Brasileiras, cujo conteUdo é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Notmalizacao Setorial (ABNT/ONS) e das Comissdes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores ¢ neutros (universidades, laboratérios e outros). Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associagao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengao para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificacao de quaisquer direltos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgdo Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo na Construgao Civil (CE-02:134.02). O seu 1? Projeto circulou ‘em Consulta Nacional conforme Edital n? 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, com o ntimero de Pro- jeto ABNT NBR 14653-2. O seu 22 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n° 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, com o ntimero de 2° Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda edieao cancela @ substitui a edigéio anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), @ qual foi tecnicamente revisada. A ABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliagdo de bens”, tem previsio de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2: Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagdes e bens industrials em geral; — Parte 6: Avaliagdo de bens; — Parte 7: Bens de patriménios histéricos e artisticos. O Escopo desta Norma Brasileira em inglés 6 o seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the ollowing aspects: a) typology of urban property; b) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; 7 @ABNT 2011 - Tados 08 diratos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 d) basic methodology; €) specification of appraisals; f) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. ‘@ABNT 2011 «Todos os clraitos reservados viiExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.688.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Introducao, Esta parte da ABNT NBR 14653 ¢ de uso obrigatério em qualquer manifestagao escrita sobre avalia- 40 de iméveis urbanos ¢ visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especif- cados na ABNT NER 14653-1 para os servigos técnicos de avaliagao de iméveis urbanos. Nesia Norma, so utlizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parle 2 A forma verbal “deve” é utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais ‘convém que”, “é recomendavel”, “é recomendado” e “recomenda-se” sao utilizadas para indicar que, entre varias possibilidades, uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder 6 preferivel, mas nao necessariamente exigivel. viii @ABNT 2011 -Tedos os direos reservatosnpresso; 30/03/2011) Exemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedido 285531 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliagado de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliagdo de imévois urbanos, quanto a: a) classificagao da sua natureza; b) _inslituico de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descrigdo das atividades basicas; 4d) definigao da metodologia basica; €) especiticado das avaliagses; f}_ requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no. que diz respeito & avaliacdo de iméveis urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padronizadas servidoes urbanas. 2 Referéncias normativas Qs documentos relacionados a seguir sao indispensaveis & aplicagdo deste documento. Para refo- réncias datadas, aplicam-se somente as edigées citadas. Para referéncias ndo datadas, aplicam-se as edigdes mais recentes do referido (incluindo emendas). Leis Federais n® 6766/79 e 9785/99, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n® 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n® 9760/46, que dispde sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2008, Avaliagao de custos unitdrios @ preparo de oreamento de construgao para incorporacao de edificios em condominio ~ Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliacdo de bens ~ Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliagdo de bens ~ Parte 4: Empreendimentos @ ABNT 2011 -Tados os disitos reservados 1Exemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigdes Para os efeitos desta Parte da ABNT NBA 14653, aplicam-se os termos @ definicdes da ABNT NBR 14653-1 ¢ os seguintes. 34 aproveitamento eficiente aquele recomendavel e tecnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual ¢ efetiva tendéncia mercadologica nas cirounvizinhangas, entre os diversos usos permitidos pela legistagao pertinente 3.2 rea de servidao parte do imével serviente diretamente atingida pela servidéo 33 rea total de construgao de unidades em condominio rea resultante do somatério da rea real privativa e da parcela de area comum a ela atribuida, definidas conforme a ABNT NBR 12721 34 Area util da unidade rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraida a 4rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impegam ou dificultem sua utilizagao 1) 35 BDI percentual que indica os beneticios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construgéo 3.6 cédigos ajustados escala extraida dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressao, com a utllizaczo de variaveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 37 cédigos alocados escala légica ordenada para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis, 38 conciliagao dogo do valor final da avaliacdo, devidamente justificado, em fungéo dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método 3.9 conduta do mercado praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagoes 1) A dea utl da unidade nao se confunde com a érea privativa nem com a area total caiculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usuaimente utiizades nas matriculas dos Registros de Iméveis @ nos cadastros municipais para a cobranga de IPTU e outras finalidades. 2 @ABNT 2011 -Tedos 0s dirtos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedida 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.10 conjuntura do mercado Conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no comportamento do mercado em determinado perfodo 3.11 defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial & satide ou a seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do servigo ou do material aplicado na exeougéo da construcao 3.12 depreciacao fisica perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepi- tude, deterioragéio ou mutilacao 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugdo do mercado, pela andlise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 344 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagao, com aproveitamento do sistema vidrio existente, desde que néo implique a abertura de novas vias ¢ logradouros publicos, nem o prolongamento, modificago ou ampliagao dos ja existentes: 3.15 dominio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta @ exclusiva, ao poder e vontade de alguém 3.16 dominio direto aquele pertencente ao proprietério do imével sob 0 instituto da enfiteuse 347 dominio pleno dominio total, que 6 a soma do dominio til com 0 dominio direto 3.18 dominio util direito atrinuido 20 enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econémicos 3.19 equipamento comunitario benfeitoria que visa atender as necessidades bésicas de satide, educagao, transporte, seguranca ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizacéas e institulgdes, representativas dos engenhelros de avaliagdes e ragistradas no sistema CONFEA/CREA © ABNT 2011 Todos os dratos reservatos 3Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.21 estado de conservacao situagdo das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorténcia da sua utilizagao da manutengao a que foi submetido 3.22 estimador fungéio baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parmetro da populagao 3.23 estimativa de tendéncia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéncia central (por exemplo, média) 3.24 estimativa pontual valor obtido para o estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia fronte da situago paradigma adotada 3.27 frente projetada projegae da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou @ corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimento efetivo da linha divisdria do imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de altura altura maxima de uma edificagao permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamnento, desmembramento ou implantagao de empreendimento 3.31 idade estimada aproximagao da idade real do imével, levando em consideragao as suas caracteristicas construtivas, arquiteténicas e funcionais 3.32 idade real tempo decorrido desde a conclusao de fato da construgao até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer 6nus, encargos, foros ou pensées 4 @ ABNT 2011 -Todos 0s siretos reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,52210001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocagao urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupago, acesso e melhoramentos publicos disponiveis, que possibilitam sua utilizagao imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impée restrigao a outro, por servidéo 3.36 imével paradigma imével hipotético cujas caracteristicas sAo adotadas como padrao representativo da regio ou referen- cial da avaliagao 3.37 imével serviente imével que sofre restrig&o imposta por servidéo 3.38 Imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano definido em lei 3.39 infra-estrutura basica equipamentos urbanos de escoamento das Aguas pluviais, iluminago publica, redes de esgoto sani- tario, abastecimento de 4gua potavel, de energia elétrica publica e domiciliar ¢ as vias de acesso 3.40 Intervato de confianga intervalo de valores dentro do qual esté contido 0 parémetro populacional com determinada confianga 3.41 intervalo de predi¢ao eslimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estarao contidos, com determinada probabilidade 3.42 ote porgao de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificagSes, com abertura de novas vias de circulagao, de logradouros piblices ou prolongamento, modificagao ou ampliagao das vias existentes 3.44 luvas quantia estabelecida para assinatura ou transferéncia do contrato de locagéo, a titulo de remuneracao do ponto comercial 3.45 manutengao agées preventivas ou corretivas necessérias para preservar as condigdes normais de utilizagéo de um bem @ABNT 2011 - Todos os draitos reservados 5Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 {Pedide 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinamico modelo no qual as despesas e receitas sao previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estatico modelo que uttliza formulas simplficadias © que no feva em conta o tempo de ocorréncia das despe- ‘sas e receitas 3.48 outlier ponto atipico, identificade como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo qualidade das benfeitorias em fung4o das especificagdes de projetos, materiais, execugao e m&o-de- obra efetivamente utilizados na construcéo_ 3.50 pé-direito distancia vertical livre entre o piso e 0 teto 3.51 percentual de comprometimento de érea relacdo entre a Area objeto de gravame e a area total do imovel 3.52 percentual de comprometimento de valor relag&o enire os valores da area atingida por um gravame, antes depois da sua instituic&o 3.53 planta de valores tepresentagdo gréfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou d em uma mesma data 3.54 polo de influéncia local que, por suas caracteristicas, influencia os valores dos imoveis, em fungao de sua proximidade com 0 elemento avaliando 3.55 ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagdo © expectativa de exploracao comercial 3.56 ponto influenciante ponto atipico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parémetros estimados ou a estrutura do modelo 3.57 posse detengdo ou ocupacao, com ou sem fruig&o, de coisa ou direito 6 ‘@ ABNT 2011 - Todos os ieitos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedide 285531 Impresso: 30/03/2041) ABNT NBR 14653-2:2011 3.58 profundidade equivalente resultado numérico da divisdo da area de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte numero atribuido a uma fracao ideal 3.60 renda fruto da exploragao de bens ou direitos, ou aplicagao de capital 3.61 segmento de drea diretamente desmembravel parte de um terreno com frente para vias ou logradouros publicos oficiais, passivel de aproveitamento econémico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que nao se comunica com a via ptiblica 3.64 terreno interno aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessério da malha viéria do Municipio ou de propriedade de particulates, ¢ que nao consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Municipio 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios ¢ lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posi¢ao da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas ilhas e nas margens dos rios ¢ lagoas, até onde se faga sentir a influéncia das marés, ou contornando as lihas situadas em zonas onde se faca sentir a influéncia das marés °) 3.67 testada medida da frente do imovel 2} Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Segao Ii, artigo 3°. 3) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Segao Il, artigo 22 @ABNT 2011 - Todos os actos reservados 7Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX -00,655,522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobilidrio, comprovada através de pesquisa especifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 validagao procedimento destinado a testar 0 modelo utilizado na avaliagao ou o seu resultado (por exemplo, a utilizagao de dados de mercado conhecidos, mas néo empregados na elaboragao do modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado fina! da avaliagao, dentro dos limites do campo de arbitrio esta- belecido nesta norma 371 valor depreciavel diferenga entre 0 custo de reprodugéo da benfeitoria e 0 seu valor residual 3.72 varidveis independentes variaveis que dao contetido ldgico a variagao dos pregos de mercado coletados na amostra 3.73 varidveis qualitativas varidveis que néo podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 varidveis quantitativas varidveis que podem ser medidas ou contadas 3.75 variavel dependente varidvel cujo comportamento se pretende explicar pelas varidveis independentes 3.76 variavel dicotémica variavel que assume apenas duas posigdes “) 3.77 varlavel “proxy” variavel utilizada para substituir outra de dificil mensuragao e que se presume guardar com ela relagao de pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servigos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejulzos materiais ao consumidor 4) As varidvels dicotémicas também séo conhecidas na literatura como variaveis binérias, “dummies’, “de estado’, "zero-um @ outros termos. 8 @ABNT 2011 -Tados 0s sireios reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.622/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtivo vicio que decorte de falha de projeto, de material aplicado na construgdo ou de execugao 3.80 vicio de utilizago vicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengao 3.81 vocacao do imével uso presumivelmente mais adequado de determinado imével em fungao das caracteristicas préprias e do entorno, respeitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e termos abreviados As notacées adotadas pelo engenheiro de avaliagdes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78. 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; ©) industrial; d) institucional; 2) misto. 5.2 Quanto ao tipo do imével a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; @) escritério (sala ou andar corrido); e) loja; 1) galpao 9) vaga de garagem: 5) Adlassificagao néo é exaustiva © ABNT 2011 - Todos os cretos reservados 9Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pedido 285591 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 bh) misto; 1) hotéis e motéis; })_ hospitais; Kk) escolas; }) cinemas ¢ teatros; m) clubes recreativos; nh) _prédios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imoveis a) loteamento; b) condominio de casas; ©) prédio de apartamentos; 4d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); ©) conjunto de salas comerciais; 1) prédio comercial; 9) conjunto de prédios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; ) complexo industrial 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Segao 6 da ABNT NBR 14653-1:2001 7 Atividades basicas E recomendavel que 0 engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliagdo, esclareca aspectos essenciais para a adogéio do método avaliatério e eventuais niveis de jundamentagao e preciso que se pretende atingir, entre outros: — finalidade: locagao, aquisicéo, doagao, alienagao, dagao em pagamento, permuta, garantia, fins contdbeis, seguro, atrematagao, adjudicagao e outros; — objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locacdo; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedicao, valor de liquidagdo forcada, valor de desmonte (ver definigdio na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; —_ prazo-limite para apresentagao do laudo; — condigées a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 10 © ABNT 2011 - Tots 06 sitetos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 (Pedide 285531 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 7.1 Documentagao Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2. Legislacao a consultar Recomenda-se consultar as legislagdes municipal, estadual @ federal, bem como examinar outras ea (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor 7.3 Vistoria Além do disposto om 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a734. 7.3.1 Caracterizacao da regio — aspectos gerais: andlise das condigdes econdmicas, politicas © sociais, quando relevantes para © mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; — aspects fisicos: condigdes de relevo, natureza predominante do solo, condiges ambientais localizagao: situagdo no contexto urbano, com indicag&o dos principais pélos de influéncia; — Uso @ ocupago do solo: confrontar a ocupagao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municipio, para concluir sobre as tendéncias de modificagao a curto ¢ médio prazos; — infra-estrutura urbana: sistema vidrio, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua potavel, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissdo de dados, comunicacdo e televisdio, esgotamento sanitdrio, aguas pluviais € gés canalizado; —_atividades existentes: comércio, industria e servigo; — equipamentos comunitarios: seguranga, educagao, satide, cultura e lazer. 7.3.2. Caracterizagao do terreno — localizagao: situacéo na regiao e na via piiblica, com indicago de limites © confrontacées definidas de acordo com a posi¢ao do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; — utilizago atual e vocagao, em contronto com a legislacao em vigor; — _aspectos fisicos: dimensées, forma, topogratia, superficie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; — testrigGes fisicas ¢ legais ao aproveltamento; —— sub ou superaproveitamento. 7.3.3 Caracterizagdo das edificagdes e benfeitorias —_ aspectos construtivos, quali 40 disponivel; tives, quantitativos e tecnolégicos, comparados com a documenta- GABNT 2011 - Todos 08 crates reservados "1Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 288531 Improsso: 30/03/2011) — aspectos arquiteténicos, paisagisticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; — adequacao da edificagao em relago aos usos recomendaveis para a tegiao; — condigées de ocupacao; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variagao dos pregos relativos dos elementos amostrais. 2 4 Edificagdes e benfeitorias nao documentadas No caso da existéncia de edificagdes e benfeitorias que nao constem na documentagao, observat © disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5 Situagdes especiais 7. J Vistoria por amostragem Na avaliagao de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissao no contrato, o engenheiro de avaliagdes deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatisticos. 7.3.5.2. Impossibilidade de vistoria ‘Quando néo for possivel 0 acesso do avaliador ao interior do imével, o motivo deve ser justiticado no laudo de avaliagéio, Neste caso, em coum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres- cindida ¢ a avaliagao pode prosseguir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) descrigdo interna; b) nocasode apartamentos, escritérios e conjuntos habitacionals, a vistoria externa de areas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edificio ¢ informagoes da respectiva administracao; c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideragées hipotéticas sobre o imével, que configuram a situagao paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliacao. 7.3.5.3 Planta de valores Nas avaliagdes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com © objetivo de aferir os critérlos e percepgSes considerados no cadastro. 8 Procedimentos metodoldgicos Na aplicagéo dos métodos avaliatérios referidos na Segao 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procedimentos metodolégicos relacionados em 8.1 a 8.3. 12 @ABNT 2011 - Tacos os direitos reservadosExemplar para uso oxclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1. Para a identificagaio do valor de mercado, sempre que possivel preferir 0 método comparativo direto de dados de mercado, contorme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14658-1:2001 8.1.2 Quando couber ¢ o objetivo for a identificagao do valor de mercado, 6 recomendavel que sejam apresentadas considerages quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercados em transig&o so recomendavels a andlise e 0 diagnéstico da situagaio do mercado, eventualmente com a adocao de outro enfoque, procedendo-se a conclliagao. 8.1.4 Métodos utilizados nao detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, 0 que se pretende 6 a composi¢ao de uma amostra representativa de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes &s do avaliando, usando-se toda a evidéncla disponivel. Esta etapa ~ que envolve estrutura e estratégi da pesquisa ~ deve iniciar-se pela caracterizagao e delimitago do mercado em andlise, com o auxilio. de teorias @ conceitos existentes ou hipdteses advindas de experiéncias adquiridas pelo avaliador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa séo eleitas as variéveis que, em princfpio, séo relevantes para explicar a tendéncia de formagao de valor e estabelecidas as supostas relacdes entre si e com a variavel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se & abrangéncia da amostragem e as técnicas a serem utllizadas na coleta e andlise dos dados, como a selegao e abordagem de fontes de informag&o, bem como. a escolha do tipo de anatise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboragao dos respectivos instrumentos para a coleta de dads (fichas, planilhas, rotelros de entravistas, entre outros) 8.2.1.2 Identificagao das variaveis do modelo 8.2.1.2. Varidvel dependente Para a especificagao correta da varidvel dependente, é necessaria uma investigacdo no mercado em relagdo @ sua conduta e as formas de expresso dos precos (por exemplo, prego total ou unitario, moeda de referéncla, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. 8.2.1.2.2 Varidveis independentes As variaveis independentes referem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, frente), de loca- lizag&o (como bairro, logradouro, distancia ao pélo de influéncia, entre outros) e econémicas (como oferta ou transagao, época e condicao do negécio — a vista ou a prazo). As varidvels devem ser esco- Ihidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variéveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicagao do comportamento da variavel explicada e vice-versa. © ABNT 2011 Todos 08 dcitos reservados 13Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Podido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adogao de varidveis quantitativas. As diferengas qualitativas das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas varidveis dicotémicas quantas forem necessarias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessarios & modelagem estatistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicagao de condig6es booleanas do tipo "maior do que” ou *menor do que’, ‘sim’ ou “nao"); b) pelo emprego de variaveis proxy ®), por exemplo: * custos unitarios basicos de entidades setoriais, para expressar padrao construtivo; * indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicttio, nivels de renda da populacdo, para expressar localizacao; + coeficientes de depreciagao para expressar estado de conservacao das benfeitorias; + valores unitérios de lojas em locagao para expressar a localizagao na avaliagao de lojas para venda; ©) por meio de cédigos ajustados, quando seus valores sao extraidos da amostra com a utllizagao dos coeficientes de varidvels dicotomicas que representem cada uma das caracteristicas. © modelo intermediario geracor dos cédigos deve constar no laudo de avaliagao (ver A.7); d) por meio de cédigos alocados construfdos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtengdo de uma amosira representativa para explicar 0 comportamento do mercado no qual o imével avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatério, Nesta etapa o engenheiro de avaliagdes investiga o mercado, coleta dados € informagées confidveis preterentemente a respeito de negociagses realizadas @ ofertas, contemporaneas & data do refordncia da avaliacdo, com suas principals caracteristicas econdmicas, fisicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possivel e identificadas. A identificagao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caracteristicas veriticadas pelo engenheiro de avaliagdes. 8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicagées importantes do valor de mercado. Entretanto, devem- se considerar superestimativas que em geral acompanham esses pregos e, sempre que possivel, quantificd-las pelo confronto com dados de transagées. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do intormante e recomenda-se’ a) visitar cada imével tomado como referéncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagdes de interesse; 6) Observacdo: as variaveis “proxy’, contorme definidas em 3.77, ndo devem ser confundidas com a atribuig&o de cédigos alocados, nem obtidas de relagdes ou conceites deduzidos da propria amostra. 14 GABNT 2011 - Todos 06 dieilos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX -00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; ©) confrontar as informagdes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Preliminares E recomendével, preliminarmente, a sumarizagao das informagdes obtidas sob a forma de graficos que mostrem as distribuigdes de freqdéncia para cada uma das varidveis, bem como as relagdes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilibrio da amostra, a influéncia das varidveis que presumivelmente expliquem a variagéo dos pregos a forma dessa variagao, possiveis dependéncias entre elas, identificagao de pontos atipicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas ‘no mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliacdes, bem como permitir a formulacao de novas hipsteses. Nos casos de transformagao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para prego Avista, esta deve ser realizada com a adogao de uma taxa de desconto, efetiva, liquida e representa tiva da média praticada pelo mercado, & data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonts. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em fungao da qualidade e da quantidade de dados e intormagées disponiveis: —_tratamento por fatores: homogeneizagdo por fatores @ critérios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior andlise estatistica dos resultados homogeneizados. —_ tratamento cientifico: tratamento de evidéncias empiricas pelo uso de metodologia cientifica que leve & indugdo de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representagiio simplificada do mercado, uma vez que nao considera todas as suas informacdes. Por isso, precisam ser tomados culdados cientificos na sua elaboragao, desde a preparagao da pesquisa @ 0 trabalho de campo, até o exame final dos resultados. © poder de predigéo do modelo deve ser verificado a partir do grafico de precos observados na abs- cissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos préximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validagao. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a a) correta identificago dos dados de mercado, com especificagao © quantificagao das principais varidveis levantadas, mesmo aquelas néo utilizadas no modelo: b) isencao das fontes de informagao; ©) identificagao das fontes de informagdo, observada a excegdo contida em 8.2.1.3.3; d) numero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentacao; e) sua semelhanga com o imével objeto da avaliacao, no que diz respeito & sua situago, @ des- tinagao, ao grau de aproveitamento e as caracteristicas fisicas; diferencas relevanies perante © avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados; © ABNT 2011 - Todos 08 dreitos reservados 15Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 301032011) ABNT NBR 14653-2:2011 ) _Insergéo de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliagdes deve se certificar de ter contemplado as diferencas significativas entre esses grupos, sendo obrigatéria a verificagao da influéncia das interagdes entre as varidveis. Recomenda-se a inclusdo dos enderecos completos dos dados de mercado. 8. 2 Tratamento por fatores O tratamento por fatores é aplicavel a uma amostra composta por dados de mercado com as caracteristicas mais préximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodologia cientifica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do panto de vista tedrico e pratico, com a inclusde de validago, quando pertinente. Devem carac- terizar claramente sua validade temporal e abrangéncia regional e ser revisados no prazo maximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessario. Podem ser: a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que Ihe deram origem, pelas entidades téc- nicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pUblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sojam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendados pelo proprio engenheiro de avaliagdes, com a utilizagao de metodologia cientifica, conforme 8,2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os calculos que hes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliacdo. No caso de utlizagéo de tratamento por fatores, deve ser observado 0 Anexo B. Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir 0 comportamento do mercado ¢ formagéia de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados ¢ testados, Quando necessario, deve ser intentadas medidas corretivas, com repercussao na classificagao dos graus de fundamen tagdo e precisa. Outras ferramentas analiticas para a indugao do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheito de avaliagées, tais como regressao espacial, andlise envolt6ria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justiicadas do ponto de vista teérico € pratico, com a inclusao de vaiidacéo, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caracteristicas ¢ fundamentos basicos dessas ferramentas analiticas, em cardter informativo, visando sua difuséo para o desenvolvimento técnico da engenharia de avaliagées. No caso de utiizagéio de modelos de regressao linear, deve ser observado 0 Anexo A. 8.2.1.5 Campo de arbitrio 8.2.1.5.1 Ocampo de arbitrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 € o intervalo com amplitude de 15 %, para mais @ para menos, em torno da estimativa de tendénoia central utilizada na avaliagao. 8.2.1.5.2 0 campo de atbitrio pode ser utlizado quando varidveis relevantes para a avaliagéo do imével nao tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexisténcia de fatores de homogeneizagao aplicaveis ou porque essas varidveis nao se apresentaram estatistica- mente significantes em modelos de regressao, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influéncias nao consideradas e que os ajustes sejam justificados. 16 ‘@ABNT 201 1 - Todos os direitos reservadoscemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 265631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio nao for suficlente para absorver as influéncias nao consideradas, 0 modelo é insuficiente para que a avaliagéo possa atingir 0 grau minimo de fundamentagao no método comparative direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo. 8.2.1.5.4 © campo de arbitrio nao se confunde com o intervalo de confianga de 80 % calculado para definir 0 grau de precisdo da estimativa 8.2.2 Método involutivo O método involutivo, contorme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipotético Na concepeao do projeto hipotético, o engenheiro de avaliagdes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imével avaliando, como definido em 3.1. 8.2.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do métode comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, ¢ tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliario projetado para a situagao hipotética adotada e sua variagao ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previsdo de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético sao calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorizago imobilidria, preterencialmente inferida, a forma de comercializagao identificada na conduta do mercado e o tempo de absorgao em face da evolugéio conjuntural no mercado e evidéncias de seu desempenho. 8.2.2.5 Levantamento do custo de producao do projeto hipotético Este levantamento corresponde @ apuragao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboragao © aprovacao de projetos, necessarios a transformagao do imével para as condigdes do projeto hipotético. 8.2.2.6 Previsdo de despesas adicionais Podem ser incluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) de compra do imével; b) de administragéio do empreendimento, inclusive vigilancia; ¢) com impostos, taxas © seguros; 4) com publicidade; ©) com a comercializagao das unidades. @ABNT 2011 Todos 0s dretos reservados 7Exemplar para uso exchusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador ‘Quando for usada margem de lucto em modelos que nao utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que esta diretamente ligado & quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido © ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estaticos deve ter relagdo com o que € praticado no mercado, 8.2.2.8 Prazos No caso de adogdio de modelos dinamicos, recomenda-se que: 2) oprazo para a execugo do projeto hipotético seja compativel com as suas caracteristicas fisicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condicdes mercadolégicas; b) © prazo para a venda das unidades seja compativel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 8.2.2.9 Taxas No caso de adogao de modelos dindmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizagao imobilidria, de evolugao de custos e despesas, de juros do capital investido e a minima de atratividade. 8.2.2.10 Modelo A avaliag&o pode ser realizada com a utilizagéo dos seguintes modelos, em ordem de preferéncia: a) por fluxos de caixa espectficos; b) com a aplicagaio de modelos simplificados dindmicos; ¢) coma aplicagdo de modelos estaticos. 8.2.3 Método da renda As ayaliacdes de empreendimentos de base imobiliéria (hotéis, shopping centers @ outros) devern ‘observar as prescrigdes da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliagao de imével que nao se enquadre na situagéo anterior, devem ser observados os aspectos desctitos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4. 8.2.3.1 Estimacao das receitas e despesas Em fungaio do tipo de imével que se pretende avaliar, sao levantadas todas as despesas necessarias sua manutengao e operagao, impostos etc., ¢ receitas provenientes da sua exploragao. 8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa ‘A montagem do fluxo de caixa ¢ feita com base nas despesas ¢ receitas previstas para o imével ¢ suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelecimento da taxa minima de atratividade Esta taxa 6 estimada em funcdo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mer cado de capitais e, também, dos riscos do negécio. 18 @ABNT 2011 - Todos 0s direitos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285931 Impresso: 30/02/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.3.4 Estimago do valor do imével O valor maximo estimado para o imével é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa minima de atratividade. 8.2.4 Método evolutivo ‘A composicao do valor total do imével avaliando pode ser obtida através da conjugacao de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodugao das benteitorias devidamente depre- clado € o fator de comercializacéo, ou seja: Vi=(VT+ CB) FO onde Vi 0 valor do imével; VT 60 valor do terreno; CB 6 o custo de reedicao da benteitoria; FC 60 fator de comercializagao. A aplicagao do método evolutivo exige qu: @) ovalor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutive; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificagao de custo; ©) 0 fator de comercializacao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser malor ou menor do que a unidade, em fungao da conjuntura do mercado na época de avaliagao. 82.4.1 Quando o imével estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveltamento eficiente & preponderant, o engenheiro de avaliagdes deve analisar a adequagao das benfeitorias, ressaltar 0 sub-aproveitamento ou 0 superaproveitamento do terreno e explicitar os célculos correspondentes. 8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método eletivo para a avaliagao de iméveis cujas caracteristicas sui generis impliquem a inexisténcia de dados de mercado ‘em nlimero suficiente para a aplicagéio do método comparativo direto de dados de mercado. 8.2.4.3 O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou 0 custo de reedi¢ao da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa- cdo de 8.2.4, 8.3 Métodos para identificar o custo de um imével Os métodos a seguir sdo recomendados para a identificagao do custo de todos 0s tipos de iméveis, inclusive os que compéem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4, @ABNT 2011 - Todos 08 deitos rezervadoe 19Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) 8.3.1 Método da quantificagao do custo Utilizado para identificar 0 custo de reedigao de benfeilorias. Pode ser apropriado pelo custo unitario bsico de construgao ou por or¢amento, com citagao das fontes consultadas, 8.3.1.1 Identificagao de custo pelo custo unitério basico (ABNT NBR 12721) 8.3.1.1.1 Vistoria Tem como objetivo principal examinar as especificagses dos materiais aplicados, para estimacéo do padrao construtivo, a tipolagia, 0 estado de conservagao ¢ a idade aparente. 8.3.1.1.2 Célculo da drea equivalente de construgao ‘A rea equivalente de construgao deve ser calculada de acordo com a seguinte férmula, em conso- nancia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condominio: S=Ap+ D(Aqi-P) onde S 6 area equivalente de construgao; Ap 6a Area construida padrao; Agi é area construida de padréo diferente; P; 60 percentual correspondente a razo entre 0 custo estimado da area de padrao diferente ea area padréo, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721 8.3.1.1.3 Estimagao do custo de construgao Para a estimagao do custo de construcao pode-se aplicar o modelo a seguir: o=[cus E+ (Fe OF!) wr =O) 1 ayn F)( +h) onde C 6 ocusto unitario de construcdo por metro quadrado de area equivalente de construcéo: CUB éocusto unitario basico; OE — 6 oorgamento de elevadores; Ol — Soorgamento deinstalagdes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de protecao contra incéndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizago, projetos etc.; OFe 0 orgamento de fundagdes especiais; OFd 0 orgamento de fundagées diretas; S area equivalente de construgao, de acordo com a ABNT NBR 12721; 20 © ABNT 2011 - Todos 08 citotos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 A éa taxa de administragao da obra; F — @o percentual relativo aos custos financeiros durante 0 periodo da construgao; L 6 0 percentual correspondente ao lucro ou remuneragao da construtora. 8.3.1.2 Identificagao do custo pelo orcamento detalhado 8.3.1.2.1 Vistoria A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificagdes dos materiais aplicados, 0 estado de conservacao e a idade estimada. 8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa sao levantados todos os quantitativos de materiais e servigos aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos De acordo com as especificagées dos materiais © servigos utilizados para execugo da benteitoria, caletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4 Preenchimento da planitha orgamentaria O preenchimento da pianilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so discriminados todos os servigos, indicando-se @ unidade de medida, a quantidade, o custo unité- rio, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciagao fisica calculo da depreciagao fisica pode ser realizado de forma analitica ~ por meio de orgamento Necassério & recomposicao do Imével na condigao de novo — ou por meio da aplicagao de coeficiente de depreciacdo, que leve em conta a idade e 0 estado de conservagao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciavel. 8.3.1.4 Custo de reedigao da benteitoria © custo de reedi¢&o da bentfeitoria 6 0 resultado da subtragdo do custo de reprodugao da parcela relativa & depreciacao. 8.3.2 Método comparativo direto de custo A utilizagao do método comparativo direto para a avaliagao de custos deve considerar uma amostra composta por imévais de projetos semelhantes, a partir da qual s4o elaborados modelos que seguem 0s procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. 9 Especificagao das avaliagdes 9.1 Generalidades 9.1.1 A especificagdo de uma avaliagao esté relacionada tanto com 0 empenho do engenheiro de avaliagdes, como com 0 mercado e as informagdes que possam ser dele extraidas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentagao desejado tem por objetivo a determina- ga0 do empenho no trabalho avaliatério, mas ndo representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentagéio. Quanto ao graui de precisdo, este depende exclusivamente das caracteristicas do mercado e da amostra coletada e, por isso, nao 6 passivel de fixago a priori @ABNT 2011 -Tedos 08 direitos reservados atExemplar para uso exclusive - ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.656.522/0001-21 (Podido 285531 Improsso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrigdes desta Norma serao denomina- dos laudos de avaliagao. O grau de fundamentagao atingldo deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que 0 grau minima | no for alingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificagdo que nao puderam ser atendidos e os procedimentos @ célculos utilizados na identificagao do valor. 9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensa- dos de especificagéo, em comum acordo entre as partes, 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1 O grau de fundamentagao, no caso de utllizagao de modelos de regressao linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1, observando 0 descrito em 9.1 € 9.2. Tabela 1 - Grau de fundamentagao no caso de utilizagzo de modelos de regressao linear Grau Item | Descrigao sis ee aay | ut u 1 Caracterizacao Completa quanto a | Completa quanto as e Ee 1 do imével todas as varidveis | variéveis utizadas | A000 do Sitacso avaliando analisadas no modelo paradigr Quantidade minima de dados | 6(k+1),ondekéo | 4(k+1),ondekéo | 3(k+1),ondekéo 2 | demercado, | numero de varidveis | numero de varidveis | numero de varidveis efetivamente independentes independentes independentes utilizados: Apresentagao de informacoes felatv2s | Apresentagdo de Apresentacao identificago Jarlavels analisados | fotmagoes relativas de informagées 3 dos dados de | eee vem com | 210d0s 0s dadose | relativas aos dados © | mercado foto o carateriaticas | Varidveis analisados | varidvots efetivamente opseevadas ria iceal na modelagem utizados ne modelo | I | pelo autor do laudo | | Admitida para_| Admitida, desde que: apenas uma varidvel, | desde que: a)as medidas das. | a) as medidas das caracteristicas do caracteristicas do 4 Extrapolagao, Nao admitida imével avaliando nao | imével avaliando nao sejam superiores | sejam superiores a 100 % do limite 100 % do limite amostral superior, amostral superior, nem inferiores & nem inferiores & metade do limite metade do limite i amostral inferior: amostral inferior; 22 @ABNT 2011 - Todos 0s dielios raservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.52210001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Tabela 1 (continuagao) Grau Item | Descrigao | m " ' | | b)ovalorestimado |b) o valor estimado | nao ullrapasse 15% | nao ullrapasse | do valor calculado 20 % do valor | no limite da fronteira | calculado no limite 4 | Extrapolacao Néo admitida amostral, para a | da fronteira amostral, | referida varidvel,em | — para as referidas médulo varidveis, de per sie simultaneamente, L @ em modulo (somatério do valor das duas 5 | caudas) maximo 10% 20% 80 % para a rejeigo da hipdtese nula de cada regressor (teste bicaudal) | Nivel de | significancia | méximo admitido. | | para a rejeicao da 7 | ‘ & | ‘hipotese nula do 1% 2% fa | modelo através do teste F de [___ Snedecor | 9.2.1.1, Para atingir 0 Grau Ill, so obrigatorias: a) apresentagao do laudo na modalidade completa; ) apresentagao da anélise do modelo no laudo de avaliagéio, com a verificagio da coeréncia do ‘comportamento da variagao das varidveis em relacao ao mercado, bem como suas elasticidades ‘em torno do ponto de estimagao; ©) _identificagao completa dos enderegos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informacao; d) adogao da estimativa de tendéncia central 9.2.1.2 E permitido ao engenheiro de avaliagdes fazer ajustes prévios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuizo do grau de fundamentagao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos sequintes: a) converséo de valores a prazo em valores a vista, com taxas de descanto praticadas no mercado na data de referéncia da avaliacdo; © ABNT 2011 - Todos 08 drehos reservados 23Exomplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) converséo de valores para a moeda nacional na data de referéncia da avaliacdo; ©) conversao de éreas reais de construgdo em areas equivalentes, desde que com base em coeti- lentes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado; 4d) incorporago de luvas ao aluguel, com a consideragao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro. 9.2.1.3 E permitida a utilizagéo de tratamento prévio dos pregos observados, limitado a um Unico fator de homogeneizagao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem preluizo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicagdo do fator de fonte para a transformacdo de pregos de oferta para as condig6es de transacao). 9.2.1.4 Recomenda-se a ndo extrapolacao de varidveis que presumivelmente explicariam a variagao dos pregos e que nao foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbitrio nao for suficiente para as compensagbes necessérias na estimativa de valor. 9.2.1.5 0 engenheiro de avaliagdes deve analisar 0 modelo, com a verificacdo da coeréncia da varia- do das varidveis em relagéio ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimacao. 9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentacao, devem ser considerados os soguintes critérios: a) na Tabela 1, identificam-se trés campos (Graus Ill, I! @ 1) @ seis itens; b) 0 atendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau Ii, dois pontos; e do Grau Ill, trés pontos; ¢) © enquadramento global do laude quanto & fundamentacao deve considerar a soma de pontos obtidos para 0 conjunto de itens, atendendo & Tabela 2. 9.2.1.6.1 No caso de amostras homogéneas 7), seré adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades: a) sero admitidos os itens 3 ¢ 4 apenas no Grau Ill, de forma ficar caracterizada a homogeneidade; b) ser atribuido 0 Grau Ill para os itens 5 ¢ 6, por ser nulo 0 modelo de regressao. Tabela 2— Enquadramento do laude segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagdo de modelos de regressao linear Graus iil u 1 | Pontos minimos 16 10 6 | 2,4,5e6noGrauill | 2,4,5e6nominimo | 456 ng ltens obrigatérios | € os demais no minimo | no Grau Ile os demais | jinimmo ne Grau | | no Grau Il no minimo no Grau | | 9.2.2 Grau de fundamentagao com o uso do tratamento por fatores deve estar conforme a Tabela 3. 7) Em caso de diivida sobre a homogeneidade da amostra, esta pode ser analisada por meio da Distancia de Mahalanobis entre os elementos amostrais e o centréide amostral. 24 @ABNT 2011 - Todos 0s diritos reservadosImpresse: 90/03/2011) Exemplar para uso axclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 2856: ABNT NBR 14653-2:2011 Para o atendimento a Tabela 3, observar 9.1 ¢ 9.2. ‘Tabela 3 - Grau de fundamentagdo no caso de utilizagao do tratamento por fatores Grau MH " Item Descrigao Completa quanto | Completa quanto aos ‘izagao do. bratbauepsade a todos os fatores | fatores utilizados no | Adogao de | imével avaliando | | analisados tratamenio _| Stuaglo paradigma | : ° ; Quantidade minima de dados eee de mercado, 12 5 3 i Ht efetivamente | utllizados | ‘Apresentacao : | ca itornaee poreseniagéo | relativas a todas as Apresentagéio edie a ae Identificagao dos | Caracteristicas dos | de informagSes | a5 caracteristicas 3 dados analisadas, relativas a todas as dados de mercado “ dos dados: com foto e caracteristicas dos correspondentes caracteristicas dados analisadas Bee ares | observadas pelo utilizados autor do laudo Intervalo admissivel 4 de ajuste para 0,80 01,25 0,50 a 2,00 0,402,502 © conjunto de fatores 8 No caso de utilizagzio de menos de cinco dados de mercado, 0 intervalo admissivel de ajuste é de 0,80.a 1,25, | pois é desejavel que, com um ntimeto menor de dados de mercado, a amostra Seja menos heterogénea 9.2.2.1 Para atingir o Grau Ill sao obrigatérias: a) apresentapao do laudo na modatidade completa; b) _identificagao completa dos enderegos dos dados de mercado, bem como das fontes de informagai ©) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendéncia central 9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagaio, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na Tabela 3, identificam-se trés campos (Graus Ill, II e I) e iten: b) oatendimento a cada exigéncia do Grau | terd 1 ponto; do Grau Il, 2 pontos; ¢ do Grau Ill, pontos; ©) © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 4 Para o atendimento a Tabela 4, observar 0 descrito em 9.1 ¢ 9.2. @ABNT 2011 - Todos 0s dcsitos reservados 25Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impressc: 30/03/2011) ABNT NBR 14653- Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagao de tratamento por fatores Graus iW " 1 | Pontos minimos | 10 6 4 | Itens 2 e 4no Grau Ill, | tens 2 € 4 no minimo Peace Itens obrigatérios com os demais no minimo | no Grau Il e os demais minimo ae Grau! | | no Grau Il no minimo no Grau | | 9.2.3 O Grau de precisao deve estar conforme a Tabela 5. Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utiliza¢éo de modelos de regressdo linear ou do tratamento por fatores Doser Grau escricao 7 i [ ul 1 ‘Amplitude do intervalo de confianga de 80% |< ap g : 7 ‘em tomo da estimativa de tendéncia central | $90 % cae pepe NOTA — Quando @ amplitude do intervalo de confianga ultrapassar 50 %, néio hd classificagdo do resultado quanto a precisdo © 6 necesséira justificativa com base no diagndstico do mercado. 9.3 Métedo da quantificagdo de custo Para o alendimento a Tabela 6, observar 0 descrito em 9.12 9.3. Tabela 6 - Grau de fundamentacao no caso da utilizagéo do método da quantificagao de custo de benfeitorias | Graus ttem | Deseriggo | |--——$- ut u 1 | | Pela utilizago go | Pala.utiizagao de custo | de custo unitario 1 | Estimativa a claboragao |“ nitério basico para basico para projeto | do custo direto | TH mF On tctico | Projeto semelhante ao | diferente do projeto projeto padr&o | padrao, com os | He __devidos ajustes | 2 | BDI Calculado Justificado Arbitrado | Calculada por levantamento | i do custo de : | recuperagao do bem, | Calculada por métodos : para deixé-lo no || ‘6cnicos consagrados, 3 eee estado de novo._| considerando-se idade, Arbitrada ot vida uiil e estado de | Casos de bens eee | novos ou projetos hipotéticos 26 @ABNT 2011 - Tacos os dirwtos reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285591 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 9.3.1 Para atingir o Grau Ill, 6 obrigatoria a apresentagao do laudo na modalidade completa. 9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagao, deve ser considerados os seguintes oritérios: a) na Tabela 6, identificam-se trs campos (Graus Ill, II @ I) @ trés itens; b) 0 atendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trés pontos; ©) © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo & Tabela 7. Tabela 7 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método da quantificagao do custo de benfeltorias Graus 1 ! Pontos minimos 7 5 3 om os demais no | 1 2, no minimo no 1 no Grau I Grau It todos, no minimo no Grau | tens obrigatérios no grau | 1 correspondente mi 9.4 Método involutivo Contorme Tabela 8. Para 0 atendimento a Tabela 8, observa o descrito em 9.1 a 9.4. Tabela 8 - Grau de fundamentagao no caso da utilizacao do método involutive | | Grau tem | Descrigao m u I Nivel de | | Aproveitamento, + | detalhamento do iatiadelbaetee Estudo preliminar | ocupagao e usos | projeto hipotétice me presumidos | Prego de venda_| No minimo Grau Il do Grau Ide | 2 | das unidades do | fundamentacéono | fundamentacao no Estimativa projeto hipotético metodo comparativo | método comparativo i Grau Ill de Grau Il de Grau | de Estimativa fundamentagdo fundamentacao. fundamentagao 3 dos custosde | no métode da no método da no método da produgao quantiticagao quantificaggéo | —quantificagao. | do custo do custo do custo Fundamentados com 4 Prazos dados obtidos Justificados Arbitrados no mercado © ABNT 2011 - Todos 08 dtltoe reservados 7Exemplar para uso exclisivo - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Tabela 8 (continuacao) Eee 7 | 5 Grau Item | Descrig&io — Hy i " 1 | Fundamentadas com 5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas mercado | Dinamico com 6 Modelo eee etapa me equagoes Estatico predefinidas Andlise setorial Deestrutura, — | a 7 | ediagnéstico de ‘conjuntura, Da conjuntura — mercado tendéncias conduta 7 | 8 Cenarios Minimo de3 | 2 1 Simulagdes com | Simulagdes com discussao do identificagdo das . comportamento variéveis mais pe emmuaee i | do modelo significativas | 9.4.1 Para atingir o Grau Ill, 6 obrigatéria a apresentagéo do laudo na modalidade completa. 9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentaoao, deve ser considerados os seguintes critérios: a) na Tabela 8, identificam-se trés campos (Graus Ill, Ile I) e nove itens; b) 0 atendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau Il, dois pontos; ¢ do Grau Ill, trés pontos; ¢}_ 0 enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 9. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao No caso da utilizagao do método involutive Graus " 1 Pontos minimos 22 13 9 Itens obrigatérios no | 2,6,7 € 8, com os demais | 2,6,7 € 8, no minimo | Todos, no minimo | grau corespondente | no minimonoGrauil | no Grau Il | no Grau! 9.5 Método evolutivo Conforme a Tabela 10. Pata o atendimento a Tabela 10, observar 0 descrito em 9.1 a 9.5. 28 @ABNT 2011 - Todos os direitos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855,522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 20/03/2011) Tabela 10 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutivo ABNT NBR 14653-2:2011 | Grau Item | Descrigao i 0 1 Grautide | paamentagdo | fundamen 1 | Estimativa do | fundamentagaono | "ndamenteoao | fundameniaséo | valor do terreno | método comparativo os | | 7 comparativo ou | comparativo ou | | ou no involutivo | | 1 no involutivo | _no involutive | Grau tlt de Grau Il de Grau Ide Estimativa fundamentaggo | fundamentagao | fundamentacdo 2 dos custos de no método da no método da no método da | reedigao quantificacao do quantificagao | quantiicago | | custo do custo |__docusto | | Inferido em | Fee ee mercado Justiicado Artitrado I 40 | ___semeihante | 9.5.41 Para atingir o Grau Ill, é obrigatoria a apresentagdo do laudo na modalidade completa. 9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentacao, devem ser considerados 08 seguintes critérios: a) na Tabela 10, identificam-se trés campos (Graus Ill, Ile I) ¢ trés itens; b) 0 atendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau Il, dois pontos; e do Grau Il, trés pontos; ¢} © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 9.5.2.4 MH. Quando 0 terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imével, podem ser adotados dois pontos para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliagao. Tabela 11 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso da utilizagdo do método evolutivo { Graus W 1 | Pontos minimos 8 5 3 | Itens obrigatorios no | te2,como3no | 1@2,nominimo | Todos, no minimo grau correspondente | _minimo no Grau ll no Grau | no Grau Il I 10 Apresentacado do laudo de avaliagao 10.1 Laudo de avaliagao completo © laudo de avaliagao completo deve conter no minimo os seguintes itens: a) identificagao do solicitante: © ABNT 2011 - Teds os drsitos reservados 29Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855,622/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 20/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; ©) objetivo da avaliagéo; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes — atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; €) identificagao e caracterizagao do imével avaliando - atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que coubsr; f) diagnéstico do mercado — relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; 4g) indicago do(s) método(s) e procedimento(s) utiizado(s) — relatar conforme Segao 8 da ABNT NBR 14653-1:2001; h) especificagio da avaliagdo - indicar a especificagdo atingida, com relago aos graus de fundamentagao e preciso, conforme Segao 9. Quando solicitade pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuagao atingida; i) planitha dos dados utilizados; i) no caso de utilizagao do método comparativo direto de dados de mercado, descrigéo das varidveis do modelo, com a definigao do critério de enquadramento de cada uma das caracteristicas dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferengas qualitativas deve ser espe- cificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado; k)_tratamento dos dados @ identificacao do resultado — Explicitar os célculos efetuados, 0 campo de arbitrio, se for 0 caso, e justificativas para 0 resultado adotado. No caso de utilizacao do método: comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado 0 grafico de precos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; 1) resultado da avaliagéo e sua data de referéncia; 1m) aualificagéo legal completa e assinatura do(s) protissional(is) responsével(is) pela avaliacao. 10.2 Laudo de avaliagao simplificado © laudo de avaliaco simplificado deve atender no minimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) até 10.1 h) e 10.1.K), desta Parte 2. 10.3 Anexos Para a identiicago do valor de mercado, podem ser incluidos, de acordo com o grau de fundamenta- ‘980, 0s soguintes anexos: documentagao dominial, fotogratias do imével avaliando, plantas, identifica- ‘g80 dos dados de mercado, meméria de caiculo ou relatorios originais dos programas computacionais utllizados, 11 Procedimentos especificos 11.1 Desapropriacées 11.1.1 Classificago das desapropriacées 11.1.1.1 Quanto a extenséo — total: aquela que atinge o imével em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitavel; 30 © ABNT 2011 -Todos 0s dirstos reservados/o- ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) lar para uso exclu Exe ABNT NBR 14653-2:2011 — parcial: aquela que atinge parte do imével. 11.1.1.2 Quanto a duragao — temporaria; — permanente. 11.1.2 Critérios Nas desapropriagses totais, as avaliagdes devem ser realizadas com a utiizagéio dos métodos previs- tos nesta Norma. O engenheiro de avaliagdes deve apresentar, a titulo de subsidio, o custo de reedi- G0, 0 de reprodugao e o valor de mercado, Nas desapropriagdes parciais, o critério basico é o da diferenga entre as avaliagdes do imével original e do imével remanescente, na mesma data de referéncia (critério “antes ¢ depois”). Dever ser aprecia- das cirounsténcias especiais, quando relevantes, tals como alteragoes de forma, uso, acessibilidade, ocupagao e aproveitamento. No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adap- tagao do remanescente, poss(vel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual iucro cessante, no caso de ser necesséria desocupagao tempordia para a execugao dos servigos. Se o engenheiro de avaliagdes considerar inaproveitével o remanescente do imével, esta condigao deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Nas desapropriagées tempordrias, as indenizagdes devem considerar a renda que seria auferida pelo imével, durante o periodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais. 11.2 Servidées 11.2.1 Classificacao 11.2.1.1 Quanto a natureza, entre outras: — administrativa ou publica, quando 0 titular da servido for o Poder Publico ou seu preposto, sem que exista um imével serviendo; — predial, quando a restri¢ao for imposta a um imével serviente para uso e uttlidade do imével serviendo. 11.2.1.2 Quanto a finalidade, entre outras: — passagem de pedestres e veiculos; —_ passagem de linhas de transmissao; —_ passagem de tubulagdes. 11.2.1.3 Quanto a intervengao fisica: — aparente, quando ha intervengao fisica; —_ néo aparente, quando nao ha intervengao fisica. @ ABNT 2011 -Tades os draltos reservados 31Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-24 (Pedido 286531 Impresso: 30/02/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 11.2.1.4 Quanto A duragao: — temporaria; — perpétua. 11.2.2 Critérios 11.2.2.1 O valor da indenizagao pela presenga de servidao corresponde a perda do valor do imével decorrente das restrigdes a ele impostas, calculadas alternativamente por: a) diferenga entre as avaliagdes do imével original ¢ do imével serviente, na mesma data de referén- cia (critério “antes e depois"), com considerac&o de circunstancias especiais, tais como alteragdes de uso, ocupacdo, acessibilidade e aproveitamento; b) diferenga entre os valores presentes dos rendimentos imobilidrios liquidos relatives ao uso do imével antes e depois da instituigao da servidao. 11 2 Prejuizos causados as benfeitorias atingidas pela faixa de servidao devem ser avaliados. 11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituigao da serviddo.no imével, como a cessacéo de atividade econémica, devem ser consideradas, quando solicitadas. 11.3 Glebas urbanizéveis 11.3.1 A avaliacdo das glebas urbanizaveis deve ser feita preferivelmente com a utlizagéio do método comparativo direto de dados de mercado. 11.3.2 Quando for utilizado © método involutive, recomenda-se considerar os seguintes aspectos: a) a viabilidade legal da implantagao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restricbes da Lei 6766 e das Leis Estaduais 2 Municipais atinentes a0 uso € ocupagao do solo, com destaque para os parmetros fisicos e urbanisticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual maximo de reas vendaveis, infra-estrutura minima, leitos carrogaveis, declives maximos etc.; b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pibblicos oficiais, desde que legalmente vidveis ¢ economicamente vantajosos, com loteamento da area remanescente; ¢) © estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tals como a existéncia de direitos reais @ possessrios, informados pelo contratant d) caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser sequidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4; ®) quando houver diividas sobre a viabilidade da urbanizacdo da gleba, recomenda-se verificar © seu valor por meio de seus frutos, tais como locagao, arrendamento etc. 11.4 Avaliagao de aluguéis 11.4.1 Por comparacao direta 11.41.41 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em agdes renovatérias e revi- sionais. Para a sua aplicagao é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locagées do iméveis semelhantes. 32 @ABNT 2011 - Todos 0s draios reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 11.4.1.2 Especial atengao deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos perfodos de reajuste ou estagios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a) tomar os dados homogéneos, com o auxilio de modelos que levem em conta @ previséo inflacionaria: b) utilizar modelos de regressao com variaveis que considerem as diferengas contratuais ou o esta- gio do contrato. 1.4.1.3 No caso de antecipagao de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais acrésc- mos constantes, financeiramente equivalentes a0 pagamento antecipado. 11.4.2 Pela remuneragao do capital 11.4.2.1 Neste caso, o aluguel é determinado em fungdo do valor do imével, podendo ser empregado em casos de iméveis isolados © atipicos, para os quais a utlizagéo da comparagdo direta seja impraticavel. 11.4.2.2 Sua utilizacdo exige a determinacao da taxa de remuneragao e do valor do imével. 11.4.2.3 A taxa de remuneracéio deve ser objeto de pesquisa especifica para cada caso, pois varia para cada tipo de imével, localizagao e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econdmica. 11.4.3 Reformas: © custo de reformas que beneficiem o imével alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel, durante prazo compativel. NOTA A legislaco federal referente a aluguéis consta na Bibliogratia, de [34] a [38], 11.5 Liquidacao forcada Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliagao o valor para liquida co forgada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes ¢ contratados. @ABNT 2011 Todos o8 dirsitos reservados 33Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2071) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizagao de modelos de regressao linear A.1 Introdugdo A.1.1_ A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varidvel dependente em relagao a outras que so responsdvels pela variabilidade observada nos pregos é a andlise de regresséo. A1.2_No modelo linear para representar o mercado, a varidvel dependente 6 expressa por uma combinagao linear das varidveis independentes, em escala original ou transformadas, respectivas estimativas dos parémetros populacionais, acrescida de erro aleatorio, oriundo de: — efeitos de varidveis nao detectadas e de variaveis irrelevantes nao incluidas no modelo; —_ imperteigdes acidentais de observagio ou de medida; — variagdes do comportamento humano, como habilidades diversas de negociagao, desejos, necessidades, compulsées, caprichos, ansiedades, diferengas de poder aquisitivo, diferengas culturais, entre outros. A143 Combase em uma amostra extrafda do mercado, os parametros populacionais sao estimados por inferéncia estatistica. A1.4 Na modelagem devem ser expostas as hipéteses relativas aos comportamentos das varidveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que © engenheiro de avaliagdes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipéteses nula e alternativa para cada parametro. A.2_ Pressupostos basicos Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressao, de observar os seus pressupostos basicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne a sua especificagao, normalidade, homocedasticidade, naomulticolinearidade, ndo-autocorrelagao, independéncia e inexisténcia de pontos atipicos, com 0 objetivo de obter avaliagdes nao tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes: a) paraevitara micronumerosidade, o numero minimo de dads efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao ntimero de variaveis independentes (k): n23(k+1) paran<30,nj23 para 90 10%n para n> 100, n> 10 onde ny 6 ontimero de dados de mesma caracteristica, no caso de utilizagao de varidveis dicotémicas @ varidveis qualitativas expressas por cédigos alocados au cédigos ajustados; 34 @ABNT 2011 -Tades 08 dircitos rasorvatiosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Recomenda-se que as caracteristicas especificas do imével avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em ntimero representativo de dados de mercado; b) _atentar para 0 equilfbrio da amostra, com dados bem distribufdos para cada variavel no intervalo amostral; ©) os erros so varidveis aleatérias com variancia constante, ou seja, so homocadsticos; 4) os erros sao varidveis aleatérias com distribuigao normal; ©) 08 err0s S20 nao autocorrelacionadbos, isto 6, sao independentes sob a condig&o de normalidade; f) © engenheiro de avaliagdes deve se empenhar pata que as varidveis importantes estejam incorporadas no modelo — inclusive as decorrentes de interagdo ~ e as variaveis irrelevantes nao estejam presentes; ®) 9) 6m caso de correlapdo linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varidveis independentes, isto 6, multicolinearidade, deve-se examinar a coeréncia das caracteristicas do imével avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utllizagéo do modelo em caso de incoeréncia; h)_n&o devem podem cortelagées evidentes entre o erro aleatério @ as varidveis independentes do modelo, ou seja, 0 grafico de residuos nao pode sugerir evidéncias de regularidade estatistica com respelto as varidvels independentes; i) possivels pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada a apresentacdo de justificativas. 2.1 Verificagao dos pressupostos do modelo A211 Linearidade Recomenda-so que seja analisado primeiramente 0 comportamento grafico da varidvel dependente em relacao a cada variavel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformagao a adotar. Existem formas estatisticas de se buscar a transformagao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformagdes utilizadas para linearizar 0 modelo devem, tanto quanto possivel, refletir o comportamento do mercado, com preferéncia pelas transformagdes mais simples de varidveis, que resultem em modelo satisfatério. Apés as transformagSes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construc de graficos dos valores observados para a varidvel dependente versus cada varidvel independente, com as respectivas transformacées. A.21.2 Normalidade A verificagao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resfduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhanga com a da curva normal; 8) Para justificar 0 valor escolhido dentro do campo de arbitrio, 0 engenheiro de avaliagées pode utilizar um modelo auxiliar com a reintrodugao de varidveis recusadas no teste da hipdtese nula 1B ABNT 2011 Todos os direitos reservados 35Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.522/0001-21 (Podido 285531 Impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 b) pela analise do grafico de residuos padronizados versus valores ajustados, que deve aprosentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [- 2; +2] ©) pela comparagdo da freqiiéncia relativa dos residuos amostrais padronizados nos intervalos de [= 1541}, [- 1,64; + 1,64 ] 0 [ - 1,96; + 1,96 ], com as probabilidades da distribuigao normal padrao nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % @ 95 %; d) pelo exame do grafico dos residuos ordenados padronizados versus quantis da distribuigéo normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; €) pelos testes de aderéncia ndoparamétricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov- ‘Smimov alustado por Stephens e o de Jarque-Bera A21.3 Homocedasticidade A verificagao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) anélise gréfica dos residuos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, semi nenhum padrao definido; b) pelos testes de Park e de White, A214 Verificacéo da autocorrelagao © exame da autocorrelagdo deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em relagao aos valores ajustados e, se for o caso, as varidveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificagdo pode ser feita, entre outros procedimentos, pela andlise do grafico dos res{duos cote- jados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padréio detinido. A21.5 Colinearidade ou multicolinearidade A.2.1.5.1 Uma forte dependéncia linear entre duas ou mais. variéveis independentes provoca degeneragdes no modelo e limita a sua utilizacdo. As variancias das estimativas dos parametros podem ser muito grandes e acarretar a aceitagao da hipétese nula e a eliminacao de varidveis fundamentais. A2.1.5.2 Para verificagao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlagdes, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as variaveis independentes, com atengo especial para resultados superiores a 0,80. Como também 6 possivel ocor- rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlapao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar 0 correlacionamento de cada varidvel com subconjuntes de outras variaveis independentes, por meio de regressdes auxiliares, como pela andlise de variancia por partes. A.2.1.5.3 Para tratar dados na presenga de multicolinearidade, é recomendavel que sejam tomadas medidas corretivas, como @ ampliagao da amostra ou adocdo de técnicas estatisticas mais avanca- das, a exemplo do uso de regressao de componentes principais. 2.1.5.4 Nos casos em que 0 imével avaliando segue os padrdes estruturais do modelo, a existén- cia de mutticolinearidade pode ser negligenciada. 36 {BABNT 2011 «Todos os dratos reservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 2.1.6 Pontos influenciantes ou “outliers” A existéncia desses pontos atipicos pode ser verificada pelo grafico dos residuos versus cada variavel independente, como também em relagao aos valores ajustados, ou usando técnicas estatisticas mais avangadas, como a estatistica de Cook ou a distancia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes, A.3 Testes de significancia A341 Onivel de significncia maximo admitido nos demais testes estatisticos (aqueles nao citados na Tabela 1) ndo deve ser superior a 10 %. A3.2 A significéncia de subconjuntos de parametros, quando pertinente, pode ser testada pela anélise da variancia por partes. 3.3 Osniveis de significancia utilizados nos testes citados em A.3 serdo compativeis com a especificagao da avaliagao. A.4 Poder de explicacéo Em uma mesma amostra, a explicagao do modelo pode ser aferida pelo seu coeticiente de determi- Nagao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com 0 aumento do numero de variaveis independentes @ nao leva em conta 0 ntimero de graus de liberdade perdidos a cada parametro estimado, deve-se considerar 0 coeficiente de determinago ajustado. A5 Varidveis dicotémicas Toda varidvel que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como variavel dicotémica, vedada a extrapolagao ou interpolagao nessa situag&o. E usual a vatiavel dicotmica assumir os valores 0 € 1 A6 Codigos alocados Os critérios da construgao dos cédigos alocados devem ser explicitados, com a descrigéo necesséria e suticiente de cada cddigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imével avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracteristica estejam agrupados no mesmo item da escala. A escala seré composta por ntimeros naturais consecutivos em ordem orescente (1, 2, 3..), em fungo da importéncia das caracteristicas possivels na formago do valor, com valor inicial igual a 1 Nao é necessério que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posiges da escala construida. Recomenda-se utlizagao prévia da andlise de agrupamento de dados para @ construgdo dos cédi- gos alocados. E vedada a extrapolagéo de variaveis expressas por cédigos alocados. © ABNT 2011 -Todes os draltes reservados a7Exemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 AT Cédigos ajustados Admite-se que os eédigos sejam extraidos da amostra por meio de modelo de regressao com a utiliza- 40 de variaveis dicotémicas, desde que haja pelo menos trés dados por caracteristica E vedada a extrapolacao ou a interpolacdo de varidveis expressas por cédigos ajustados. A.8 Diferentes agrupamentos No caso de utilizagao no mesmo modelo de regresséo de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizagao, usos etc.), recomenda-se verificar a independéncia entre os agrupamentos, entre as das possiveis interagdes entre elas. AQ Apresentagdo do modelo A variével dependente no modelo de regresséio deve ser apresentada no laudo na forma nao transformada. A.10 Avaliagao intervalar 10.1 Aavaliag&o intervalar, prevista em 7.7.1 b) da ABNT NBR 14653-1:2001, tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissiveis em torno da estimativa de tendncia central ou do valor arbitrado. A.10.1.1. Quando for adotada a estimativa de tendéncia central. o intervalo de valores admissiveis deve estar limitado simultaneamente (ver Figura A.1): a) a0 inlervalo de predig&o ou ao interval de confianga de 80 % para a estimativa de tendéncia central & b) a0 campo de arbitrio. 1 {interval de contanga /precigto a 80x! ' —————E———er campo Se aii * 15% extmatva deerclincia cata Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central 9) O intervalo de confianga seré utiizado se 0 objetivo for estimar 0 valor de mercado. Se 0 objetivo for estimar ‘pregos, utiiza-se 0 intervalo de predicéi. 38 @ABNT 2011 -Toces 08 direitos reservadosExemplar para uso exclusiva - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso; 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 A.10.1.2 Quando for adotado 0 valor arbitrado, o intervalo de valores admissiveis deve estar limitado simultaneamente (ver Figura A.2) a) a0 intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual & do intervalo de predigao ou ao intervalo de confianga 1°) de 80% para a estimativa de tendéncia central; b) a0 campo de arbitrio em tomo da estimativa de tendéncia central : campo de arbitio 15 % i 1 : i Ingraladecentangapadeto 280% 1 ‘aor aba ' anaes]! \ Figura A.2 — Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado 10.2 No caso de utilizagao do valor arbitrado, este fato deve ser citado e nao sera calculada a probabilidade associada ao intervalo. 10) O intervalo de confianga seré utllizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se 0 objetivo for estimar pregos, utilza-se 0 intervalo de predigao. © ABNT 2011 - Todos os droltes reservados 39Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,855.522/0001-21 (Pedido 288531 Impresso: 0/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores B.1__ Introdugao Neste tratamento de dados, aplicdvel ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida @ priori a validade da existéncia de relagées fixas entre os atributos especificos ¢ os respectivos pregos. Devem ser utilizados fatores de homogeneizagao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientifica, que reflitam, em termos relativos, 0 comportamento do mercado com determinada abran- géncia espacial e temporal. Os fatores de homogeneizagao nao podem ser utilizados fora do campo de aplicago para o qual foram calculados, em relagdo as caracteristicas quantitativas © qualitativas do imével, tipologia, regio e validade temporal do estudo que gerou os fatores. B.2 Recomendagées quanto a amostra Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dacos de mercato com caracteristicas fisicas, socioeconémicas e de localizagao as mais semelhantes possiveis entre sie em relag&o ao imével avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizacéo. B.2.1 Assim, 6 recomendavel que sojam utiizados dados de mercado: a) com aiributos mais semethantes possiveis aos do imével avaliando e do imével paradigm: b) que sejam contemporaneos. Nos casos de exame de dados n&o contemporaneos, ¢ desaconse- Inavel a atualizagéio de prego do mercado imobiliério através de indice econémico, quando néo houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preco ser atualizado mediante consulta direta 2 fonte. Quando a atualizagao na forma mencionada for impraticavel, s6 sera admitida a correcao dos dados por indices resultantes de pesquisa no mercado. B.2.2 Para a utilizacéio deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos seme- Ihantes aqueles em que cada um dos tatores de homogeneizagao, calculados em relagdo ao avaliando ‘ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00. B.3 Saneamento da amostra Apés a homogeneizagao, devem ser utlizados critérios ostatisticos consagrados de eliminagao de dados aiscrepantes, para 0 saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com inicio pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodugao de dados anterior- mente retirados no processo. 40 @ABNT 2011 - Teds 0 disios reservadosExemplar para uso exctusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655,52210001-21 (Pedido 285531 {mpresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 B.4_ Erros de especificagéo O engenheiro de avaliages deve se empenhar para que as variéveis importantes estejam incorporadas e as varidveis irrelevantes nao estejam presente no modelo. B.5 Fatores de homogeneizacéo Os fatores de homogeneizagdo devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuraco € respectivos campos de aplicagao, bem como a abrangéncia regional e temporal. B.5.1 Os fatores de homogeneizagao nao podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de apli- cacao e abrangéncias regional e temporal B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizagdo deve ser explicitada no trabalho avaliatério. B.6 Efeito de heterogeneizacao Para a utilizagao deste tratamento é recomendavel que seja evitado 0 uso de fatores que, aplicados isoladamente em relagao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendacdo sé é valida com a contirmagao do efeito de heterogeneizacao, apés a aplicagao con- junta dos fatores. B.7 Avaliagao intervalar Utilizar os mesmos critérios de A.10. © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados 44Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285831 Impresso: 30/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo C (informativo) Recomendagées para tratamento de dados por regressdo espacial C1 Introdugdo C.1.1 Aregressio espacial é a técnica utllizada quando se deseja explicar a variabilidade observada em uma determinada variével dependente em relac3o as variévels independentes, levando-se em conta a posigo geografica de cada uma das observagées e as suas influéncias sobre os vizinhos. €.1.2 Esta técnica é recomendada quando for constatada a existéncia de autocorrelagao espacial entre os dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente util em avaliacdes em massa, plantas de valores genéricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, ‘entre outros. €.2_ Pressupostos basicos ©.2.1 Devem ser observados todos os pressupostos da regressdo linear cléssica, exposios no Anexo A. €.2.2 Caso soja verificada a existéncia de autocorrelacao espacial, proveniente de interacdo ou dependéncia espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeltos de dependéncia espacial 20 modelo ckissico de regressao, com o objetivo de assegurar as estimativas caracteristicas de n&o tendenciosidade, eficiéncia @ consisténcia. 3 Recomendagées €.3.1. Diagnéstico da autocorrelagao espacial © exame da autocorrelago espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos amostrais e da espacializagao dos residuos do modelo. Sua verificacao pode ser feita: a) pela andlise do grafico espacial dos residuos, que deve apresentar pontos com sinais dispersos aleatorlamente, sem nenhum padrao definido em termos de clusters ou agrupamentos: b) pela andlise do semivariograma, que é um gréfico da semivariancia y(h) versus h, onde ‘ih = (1/2n) E{2(%) ~ 2(xi + h)}?, sendo n o numero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados por uma distancia h. Geralmente so ajustados modelos tedricos a estes pontos: modelo estérico, exponencial, linear ou gaussiano; ©) pela aplicacéo dos testes de Moran |, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definigéo prévia de uma matriz de pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distancia, 42 @ABNT 2011 - Todos 0s diretns reservadosExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedide 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 €.3.2_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial €.3.2.1 Quando os efeitos de dependéncia espacial ‘orem inferidos pelo semivariograma, podem ser empregados métodos para determinar os pesos necessérios @ uma interpolagao local, como, por ‘exemplo, o método da Krigagem *") C.3.2.2 Quando os efeitos de dependéncia espacial forem inferidos por testes estatisticos, recomenda-se introduzir extensdes convenientes no modelo cidssico de regressao, considerando-se 0s efeitos de autocorrelagao espacial nos erros, através do Modelo de Erro Espacial, ou os efeitos oca- sionados pelas interagdes entre os precos, pelo Modelo de Defasagem Espacial. Aescolha do modelo a adotar - Modelo de Erro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial, pode ser felta com a utilizagao dos critérios de informagao de Akalke (AIC) e de Scwartz (SC) "2). NOTA As recomendagées bibliogréficas para tratamento de dados por regresséio espacial constam na Bidliogratia, de [39] 2 [43] 11) Detalhes sobre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. (1965): Les Variables Rogionalisées et Lour Estimation, Masson, Paris. Uma aplicagaio podo sor encontrada em Dantas et al. “Ava liagao de Cidades por Inferéncia Espacial" , Anais do Xill Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliagées @ Pericias, Fortaleza ~ CE. 12) Detaihes sobre estes testes @ aplicagdes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, ef ai (2003) "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife” Anais do Xi! Congresso Brasileiro Ge Engenharia de Avaliagées @ Per(cias, Belo Horizonte ~ MG. @ABNT 2011 - Todos os dats reservados 43.Exemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 improsso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo D (infomativo) Recomendagées para a utilizagao de andlise envoltoria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA) D.1_ Introdugao D.1.1_Aanélise envoltéria de dados é uma técnica consagrada para a avaliagéo de produtividade @ eficiéncia, que se baseia em modelagem econométrica para a estimacdo de uma fungao de produ- ¢&o formada pelas unidades analisadas mais eficientes (unidades benchmarking). D.1.1.1 A partir dos dados coletados, define-se 0 espago viavel de produgao, delimitado pela envoltéria representativa dos melhores resultados, orientada segundo a minimizagao dos insumos ou a maximizagao dos produtes. A eficiéncia de cada uma das unidades observadas 6 determinada pela distancia normalizada a envoltéria, através da solupao de problemas de programagao linear (PPL). D.1.1.2 Aanélise envoltéria de dados sob dupla 6tica (EDO-DEA) explica as variagdes observadas em uma ou mais variaveis de interesse (variaveis dependentes), utilizando outras variaveis explicati- vas do fendmeno (variéveis independentes). D.1.1.3 No caso de utilizag&o da técnica para avaliagdes imot rias, na 6tica do vendedor, os insumos s40 representados pelas caracteristicas relevantes do imével e 0 produto, pelo seu prego. Na ética do comprador, o insumo € 0 prego do imével e 0s produtos, suas caracteristicas relevantes. Através dos PPL, séo definidos os hiperplanos convexos que correspondem a envoiteria da dtica do vendedor, onde ocorrem os maiores pregos, ¢ 0s que correspondem a envoltoria da ética do comprador, onde ocorrem os menores precos. D.1.2 © emprego da analise envoltéria de dados sob dupla ética (EDO-DEA) 6 especialmente til para a realizacao de avaliagdes quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da propria populacdo de eventos, para determinado tipo de imével, localizagao e periodo de tempo. © procedimento também ¢ util nos casos de andlse de viabilidade e eficiéncia de empreendimentes, velocidade de vendas, andlise de custos de construgao de empreendimentos, avaliagao em massa, entre outros. D.2 Pressupostos basicos D.2.1__ As varidveis independentes devem ter correlac&o positiva com a variével dependente. Caso isso nao ocorra, devem ser realizadas transformacées das varidveis independentes, de forma a alcan- ar esse pressuposto basico. D.2.2 _O nimero maximo de varidvels independentes (k) ofetivamente utilizadas no modelo deve obadecer ao seguinte critério: ken/s 44 © ARNT 2011 - Teds 08 diaitos roservadosExemplar para uso exclusivo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 D3 Recomendagées D.3.1 Nocaso de utilizagao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populagao, recomenda-se verificar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervalo de confianga a 80 % calculado com 0 uso de modelo de regressao linear. 1.3.2 Recomenda-se que, no caso de utilizagao de variéveis expressas por dicotomias ou cédigos alocados, haja pelo menos trés dados para a mesma caracteristica de cada varidvel. D.3.3_ A importancia de cada uma das variaveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos: pesos, calculados pelo problema de programago linear (PPL) segundo 0 modelo dos multiplicadores, em cada ética, D.3.4__Poss{veis dados de mercado alipicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica condisionada & apresentagdo de justificativas. Deve-se garantir que um dado atipico pode tornar uma enyoltéria menos aderente & massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado pertengam a cada uma das envoltérias. D.3.5 Uma forte dependéncia linear entre duas varidveis independentes pode provocar degenera- Ges no modelo EDO/DEA e limita a sua utilizagao, D.3.6 Para verificagdo da colinearidade, recomenda-se a andlise da matriz de correlacdes, que espelha as dependéncias lineares de primeira ordem entre as varidveis independentes, com atencao especial para resultados superiores a 0,80. Para tratar dados na presenca de colinearidade, ¢ recomendaval que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliagao da amostra, a eliminagdo da variavel redundante ou 0 uso de componentes principais. D.4_ Estimativa pontual D.4.1 A técnica do EDO/DEA determina as distancias as envoltérias do comprador ¢ do vendedor, para cada dado observado. A partir dessas distancias, estima-se 0 valor da varidvel dependente (estimativa pontual). D.4.2__ Aestimativa pontual do valor do imével, que corresponde ao resultado da avaliacdo, é calculada com a utilizacdo da curva de tendéncia central (CTC/EDO), pela minimizagao dos erros, conforme a seguinte expressao: Y=Z(W—Yo)+ Ye onde Lvors — Y heYors 1 xt ~he ) Yobs z €aconstante resultante da minimizagéo dos erros; ¥ 6 aestimativa pontual do valor do imével Yoos €0 prego observado do dado de mercado j; |G ABNT 2011 ~Todos 08 dcetos reservados 45

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