os de nuestro pis. i =a 9799929627604" Bivona FinMEN LA LEGISLACTOA\, * GUATESESRECALos Derechos Reales en la legislacién guatemalteca ‘Todos los derechos reservados. 2da. edicién, agosto 2017. Autor Juan Francisco Flores Juarez Publicado por: ‘EDITORIAL ESTUDIANTIL FENIX Editor Responsable: Gustavo Lapola ISBN: 978-9929-627-60-4 “Ser ancionsda con psn de eutro a seis aos y mula de doscemtsacincventa mil quetales quien realice ‘A; Silvia, mi mujer; Pancho y Silvia Sofia, mis hijos cualquiera delos action slgoentas 72) lz dstribucin false den called de tia de on derecho de aioe (x) Panchito » Sb a 6) lanteproduceién de arendamients de ejmplares dz obras itaraias, asco oclenlicas protegidas, in ya Panchito y Séfi, mis adorados nietos. ‘utarizscin de ular) a pliccién de un obra lena preg, con el ttl cambiado o supimido 0 ‘eon el exo aera, como a fer clr autor Artculo 274 del Cdign Penal Anpreso en Guatemala /Prinked in Guatemats Rene Distribucion y Ventas: EDITORIAL ESTUDIANTIL FENIX Ciudad Uni . Universidad de San Carlos de Guatemala. Facultad de Ciencias Juridicas y Sociales. Tel: 58085964 - 24308694 - 42114129 Correo: editefenix@hotmal.com s VISITE NUESTRA PAGINA: www.editorialestudiantilfenix.com_ JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ v Contendio CAPTIULO i LAS COSAS Y LOS BIENES.... week Concepto de bien. Clasificacién de los biene: ‘a. Por sus cualidades fisicas o juridicas. b, Por la conexién de unos con otros CLASIFICACION DE NUESTRO CODIGO CIVIL. a, Por sus posibilidades de trafic b. Por su ubicacién en el espacio y sus posibilidades de desplazamiento. c, Por sus posibilidades de substitucién.. Concepto y naturaleza juridica. a. Teorfa clisica o del patrimonio personalidad. b. Critica ala teorfa clasica.... , Docttina del patrimonio afectacion. CAPITULO UT LOS DERECHOS REALES. NATURALEZA JURIDICA ¥ CONCEPTO ce. Teoria ecléctica ‘Clasificacién de los derechos reales.MI LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA ‘4, Lasingularidad de la adquisicién So 1h. El.escaso poder ereador de la vohuntad humana, Los derechos de preferencia y persecucién d. La posibilidad de abandono ... ‘ Diferencia entre los derechos reales y los personales. a, Opinién de la escuela clasica. p. Punto de vista de la escuela personalista u obligacionita, . Criterio de la escuela integral o ecléctica ... ' CAPITULO IV LOS DERECHOS REALES. DE GOCE Y DISPOSICIO! La propiedad... Caracteres de la propiedad a, Serun derecho absoluto c. Justificacién del derecho de propiedad . “Teorfas tradicionales. ' ‘a, Teorfa de la ocupacién... bp, Teoria del trabajo . YT JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ vi ¢, Teoria de Ia convencién 4. Teoria de la ley. ‘Teorias modems... a, La actividad creadora del homl b., La accesi6 ‘a. Modos de extincidn del dominio. La teoria del titulo y el modo. c. Facultades de uso y aprovechamiento. El sentido social de la propiedad a, Fase voluntaria , Fase contencioso administrativa . Las propiedades especiale: La propiedad intelectual, Los derechos conexos. Los inventos.. Et Registro de la propiedad Regulacién de la propiedad intelectual... Formas especiales del derecho de propiedad. La copropiedad comunidad de derechos y copropiedad, i, Naturaleza juridica 2, Regulacién de la copropi Breve referencia sobre la roped en Guatemala Periodo Independiente...vir ‘LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Periado de la reforma liberal y periodo de las dictaduras cafetaleras (1871-1944), Periodo Revolucionario (1944-1954) . La Contrarrevolueién (1954) Enfoque constitucional del dominio en la Republica de Guatemala... CAPITULO V LOS DERECHOS REALES DE MERO GOCE. El usufructo. ' ‘Naturaleza juridica, elementos y clasificacién del usufructo.. Extincién del usuffucto... El usufrueto en muestra legislacién El uso y la habitacién. Difereitcias entre el usnfructo y el uso y la habitacién La servidumbre i a, Clasificacién de las servidumibres b, Caracteres de las servidumbres. Constitucién, adquisicién y extincién de las serviduinbres a, Porla ley b, Por la voluntad humana ©. Por prescripcién CAPITULO VI LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA.. Breve referencia histérica Yr {JOAN ERANCISCO FLORES JUAREZ 1K 127 128 129 a, Sistemas hipotecarios. b, Caracteres de la hipoteca en nuestra legislacién.... c. Clasificacién de tas hipotecas 131 , Constiucién de la hipoteca. 132 e. Bienes y derechos no hipotecables 134 f. Elcontenido de la hipoteca 135 La prenda 137 a, Caracteres de la prenda en nuestra legislacién 138 b, Clases de prenda en nuestra legis! 139 c, Constitucién de la prenda, 145 . Contenido de la prenda Las Garantias Mobiliarias {Subsiste Ia prenda en la Legis! CAPITULO VIL CONSIDERACIONES FINALES .. BIBLIOGRAFIA. LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ. XI Este opisculo es una compilacién elemental de formulaciones doctrinarias sobre las instituciones que -reguladas en el libro I del Cédigo Civil de Guatemala- conforman el contexto de los Derechos Reales en nuestra Patria, La pretensién que ha impulsado su publicacién es ~{inicamente- la de presentar a mis alumnos una visién panorémica sobre ese importante ambito de Ia enciclopedia juridica. Pancho Flores. Agosto de 2017,xr LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, Ye | {JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 1 CAPITULO I LAS COSAS Y LOS BIENES Concepto de bien, Clasificacién de los bienes. Por sus cualidades fisicas 0 juridicas. Por la conexién de unos con otros. Clasificacién de nuestro obdigo civil. Por sus posibilidades de trafico. Por su ubicacién en el espacio y sus posibilidades de desplazamiento, Por sus posibilidades de substitucion. CONCEPTO DE BIEN El Derecho ha sido definido como un conjunto de normas justas y coactivas que regulan las relaciones entre los hombres; tal concepcién nos pone de manifiesto que es el hombre el creador y destinatario de las normas juridicas, siendo por esta circunstancia el sujeto del derecho; los seres inanimados © irracionales, de los que ¢l hombre se sirve para la atencién de sus necesidades, no pueden, en razén de lo dicho, recibir tal calificacién, lo que no implica que se encuentren al margen del hacer juridico. De Diego refiere que, si el derecho concede poder de obrar y facultad de exigir, anibas potestades para cexistir concretamente “deben recaer en algo” y ese algo ser el objeto de la relacién juridica, Los objetos del derecho son pues, las cosas ambientes cuya estimacién conceptual ha sido apreciada de manera diversa en razén do quien opine. Dentro del nivel corriente 0 vulgar, cosa es todo lo que existe en el mundo exterior y fuera del hombre: filoséficamente el término es comprensivo de todo lo que existe o puede existir, concepcién que incluye a toda entidad2 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, pensable real irreal. Para el derecho, sin embargo, cosa es todo ente corpéreo 0 incorpéreo sobre el que puede constituirse una relacién juridica, Para que sea dable constituir relaciones juridicas sobre las cosas, éstas deben observar dos condiciones: Ser titles, es decir que mediante su uso el hombre pueda satisfacer una necesided y ser apropiables, cuestion que alude a la posibilidad de aprehensién que deben ofrecer. Verbigracia: Los bosques son cosas juridicas por cuanto que Ia madera no sélo es una sustancia dil sino también apropiable, no lo serd la enengia que reside en la cauda de un cometa, dado a que la misma, si bien podria aprovecharse para fines industriales, no es -atin- susceptible de obtenerse. Toda cosa que se ajuste a tales presupuestos recibe la calificacién juridica de bien, estableciéndose con la aplicacién de tal denominacién una diferencia entre los términos cosas naturales y cosas juridicas o bienes. En tanto que el primero, por referirse de manera amplisima a todas las cosas existentes, es de naturaleza genérica, el segundo -por particularizar a un sector de las, anteriores - viene a ser de indole especifica. Los bienes, en razén de lo expuesto, son definidos de la siguiente manera: “Son bienes las cosas que pueden ser objeto de un derecho” (Colin y Capitant) “Son bienes todos los objetos que por titiles y apropiables sirvan para satisfacer las necesidades htumanas” {Cabanellas). ‘Nuestro Cédigo Civil en su articulo 442 se manifiesta acorde con Is doetrina al establecer que “son bienes Las cosas que son o pueden ser objeto de apropiacién... " y en el 443 reconoce tcitamente la caracteristica de utilidad al determinar que las cosas apropiables son las que por su naturaleza 0 por disposicién de la ley no estén fuera del comercio, infiriéndose del contenido de la norma en alusién, que las cosas objeto del trafico mercantil, lo son precisamente por sus caracteres de utilidad. Yr JAN FRANCISCO FLORES JUAREZ : “Nuestra legislacién pese a aceptar Ia diferenciacién conceptual en referencia, jncurre en algunas deficiencias terminoldgicas, al usar indistintamente las palabras cosas y bienes, otorgéndoles sinonitnia, de la que, ya se dijo, carecen. (Ver attos. 487, 493, 494, 655, 687, 689, 720, etc.) CLASIFICACION DE LOS BIENES La historia muestra que el afin clasificatorio de las cosas no es cuestién reciente. Los griegos imbuidos de su espiritual concepeién de la vida, las dividian en visibles ¢ invisibles; los romanos, imperio de tradicién comercial, en cosas in comercium y extra-comercium, y en el Derecho germano se arribé a la significativa distincién entre mucbles inmuebles. En la actualidad existen diversos puntos de vista al respecto puede afirmarse sin pecar de exagerados, que existen tantas clasificaciones como autores se cocupan del tema, siendo una de las més notables la del profesor espafiot José Castdn Tobefias, considerada dentro de las contemporéneas como una de las mas completas y que es la transcrita a continuacién: a) Por sus cualidades fisicas 0 juridicas 1. Por su naturaleza Corporates Que son aquellos que tienen una existencia nuestros sentidos. Ej.: una mesa. apreciable por Incorporates Aquellos que aun no teniendo monifestacién conereta y tangible producen efectos juridicos determinables. Bj.: Los derechos de autor.4, LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Por su determinacién Genéricos Aquellos a los que se alude identificdndoles por su naturaleza comin. Ej. un automévil, un libro. Especificos Aquellos que se particularizan por elementos de exclusiva pertenencia a su naturaleza, Ej.: un automévil marca Ford, “El Quijote de la Maneha”, Por su suseeptibilidad de substitucién Fungibles Aguellos que por no tener una individualidad propia y determinada pueden ser substituidos por otfos de su mismo género. Ej.: dos quintales de trigo, una libra de azticar. No fungibles Los que teniendo una individualidad precisa y concreta no pueden ser representados 0 sustituidos por otros. Ej.: “La Piedad” de Miguel Angel, “La Ultima Cena” de Leonardo. Por las posibilidades de uso repetido Bienes consumibles Aquellos en los que el uso altera su substancia de tal manera que impide un ulterior aprovechamiento de sus funciones, Bj.: la tinta, Bienes no consumibles La no consumibilidad hace referencia a la factibilidad que oftecen ciertos bienes de mantener su naturaleza intacta pese al uso que de ellos se haga, Ej.: un automévil, Ye JUAN BRANCISCO FLORES JUAREZ, 5 5 te Por las posibilidades de fraccionamiento Bienes divisibles Son aquellos que pueden fraccionarse en partes, sin detrimento de su naturaleza, Fj.: los inmuebles. Bienes indivisibles Son aquellos que no admiten la divisién sin menoscabo de su naturaleza y de su uso, Ej.: un reloj. Por su existencia en el tiempo Bienes presentes Son aquellos que gozan de existencia actual; viven la realidad del ‘orden fisico o legal en el momento de ser tenidos en cuenta como tales, al constituirse una relacién juridica. Ej.: una fines. Bienes futuros Son aquéllos que si su existencia no es real deben racionalmente esperarse que pueda tenerla, como susceptibles de venir a la vida. Fj. ‘La cosecha de una finca. Por su existencia en el espacio y posibilidades de desplazamiento Inmuebles o raices “Son aquellos que no pueden twasladarse de un punto a otro sin deterioro”: Sanchez Roman y De Diego, admiten que los bienes inmucbles pueden ser considerados en atencién a los siguientes ctiterios: Peta. Compendio de Derecho Civil Espatiol P.535— a 6 LOS DERECHOS REALES EN LA LAGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, Inmuebles por su naturaleza Lo son tinicamente el suelo y el subsuelo. Inmuebles por incorporacién Que son todos aquellos bienes que merecen la calificacién de inmuedies por hallarse unidos al suelo de una manera permanente. Ej. los edificios, los arboles, etc. Tiumuebles por destino Bonet, citado por Puig Pefia establece que son aquellos que siendo muebles por naturaleza estén al servicio permanente de un fundo 0 son ajenas a él, como pertenencias. Kj. los semovientes al servicio de una explotacién agricola. Inmuebles por analogia Son bienes incorpéreos que por constituir derechos sobre inmuebles se asimilan a éstos. Ej: ln hipoteca. Bienes muebles Son aquellos susceptibles de trasladarse de un punto a otro sin menoscabo de su naturaleza, La dinémica del traslado -apunta Puig Pefia- podré ser propia como en el caso de los semovientes o bien externa, en el caso de los demds bienes muebles. Cabe hablar también de muebles por analogia, identificando de esta manera, derechos que recaen sobre este tipo de bienes y ottos que por disposicién de la ley merecen esta calificacién especial como las acciones de una sociedad. b) Por la conexién de unos con otros 1. Por su constitucién y contenido Bienes singulares: Que son comprensivos de los simples y 1os compuestos. Los primeros son aquellos constituides por un todo orgénico, como una estatua o un semoviente y los segundos integrados por la fusién de varios simples, tal el caso de un automévil. ° Universalidades: Son los bienes que estén constituidos por varios elementos entre los que no existe una vineulacién material, cuestién que no obsta para que sea considerados como un todo. Bj.: una biblioteca o un rebatio. . Por la jerarquia en que entran en relacién En atencién a este punto de vista los bienes pueden ser principales y_accesorios, existiendo pare determinar estas condiciones tos siguientes criterios: 4) Elde la existencia independiente o dependiente de los bienes: Segin este criterio, seré accesorio aquel de los bienes cuya existencia este condicionada por el otro. Ej.: los botones en relacién a un vestido. b. El de la importancia y finalidad De acuerdo al cual sera bien principal el que tenga mayores atributos de trascendencia en relaciéri a otro. Ej.: una casa en relacién a las lamparas de que esté dotada, ©) Eldel vaior Que preconiza que son principales los bienes de mayor valor. . Por la susceptibilidad del trafico a) Cosas dentro del comercio: Que son las susceptibles de trifico mercaatil. b) Cosas fuera del comercio: Son aquellas que no pueden ser objeto de mercado. Esta imposibilidad puede ser absolut como en el caso de ciertos8 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA productos que por ningiin motive pueden ser objetos de compraventa, Ej.: la venta —del sol o de la Tuna, y relativas cuando para que sean objeto de tréfico han de sujetarse a ciertas rizaciones y formalidades, tal la situacién de las cosas divini iuiris y de ciertas drogas. 4. Por el titular de su propiedad Bienes del Estado y de Corporaciones Bienes de particulares. 5, Por el careter de su pertenent Bienes de dominio piblico: 7 Son aquellos cuyo dominio se atribuye al estado o al municipio. Pueden ser: De Uso Pitblico Connin: Tales las calles, los parques, las plazas, etc. De uso piiblico no comin: Como el subsuelo, los yacimientos de hidrocarburos, etc, Bienes de propiedad privada: ‘Aquellos que son pertenencia de los particulares. CLASIFICACION DE NUESTRO CODIGO CIVIL En nuestro Cédigo Civil son recogidos varios de los criterios de clasificacién expuestos por el Profesor Castén, encontrandose los mismos esparcidos en diversos capitulos de su contexto. La trascendencia de la aceptacién de los Tr | JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 9 rismos reside en que cada uno de ell os encuentra una proyeccién concreta en nuestra legislacién. En el capitulo I, titulo I del libro segundo son adaptados los siguientes criterios: a. Por sus posibilidades de trifico (Artos. 443 y 444), Nuestro Cédigo acepta en forma taxativa la imposibilidad de comercializar cierto tipo de bienes, seftalando que estén excluidos del mercado “aquellos que por su naturaleza o por disposicion de la ley son considerados irredtuctibles «a propiedad particular”. Dentro de este marco de prohibicién pueden ubicarse los bienes nacionales de uso no comin sobre los que pesa una Limitacién absolute en este sentido. El trifico de farmacos, drogas o estupefacientes y el de los explosivos, normados por el cédigo penal, dado a que es factible su procedencia mediante el cumplimiento de ciertas condiciones expuestas por la ley, constituyen una imposibilidad de tipo relativo. b. Por su ubicacién en el espacio y sus posibilidades de desplazamiento (Artos. 445, 446, 451). La incorporecién que nuestra legislacién hace de este criterio es muy importante, por cuanto que la misma produce consecuencias absolutamente concretas, tales las siguientes: 1, Laexistencia de una instimcién especitica de control de la propiedad, denominada Registro de la Propiedad. 2, La regulacién de 10s derechos reales de garantfa, la hipoteca y la prenda, cuya existencia gravita en funcién de los conceptos de bienes muebles e inmuebles, 43, Latributacién especifica que surge de Ia calidad de bienes inmucbles: tal el impuesto al valor agregado (IVA) o ef impuesto del timbre, que se pagan, en la primera transferencia de dominio o en ukeriores transmisiones,10 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA ¢. Por sus posibilidades de substitucién (Arto, 454). La existencia de este criterio en nuestro orden legislative se refleja objetivemente en dos figuras contractuales cuya esencia oscila en tomo a las concepciones de fungibilidad o no fungibilidad y que son el mutuo y él comodato, En el capitulo II del mismo titulo y del mismo libro: 1. Por su relacién con las personas a quienes pertenecen (artos. 456, 457, 458, 459, 460) En el capitulo IX, del titulo It del libro I: 2. Por la relacidn de jerarquia que existe entre los bienes, (artos. 687, 688, 689, 691, 692). El influjo de este criterio se patentiza en la existencia de un capitulo completo -el noveno del titulo II- dedicado ala accesi6n. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, un CAPITULO II EL PATRIMONIO Concepto y naturaleza juridiea. Teoria clasica o del patrimonio personalidad, Doctrina del patrimonio afectacién CONCEPTO Y NATURALEZA JURIDICA EL Patrimonio se ha definido coro "Un conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una valoracién pecuniaria que constituyen una universalidad cde derecho (universitas iuris)”.*De esta definicién se colige que el patrimonio est conformado pot un conjunto de bienes y de derechos por tn lado, y de obligaciones y cargas por otro, siendo indispensable que los mismos sean susceptibles de ser apreciados monetariamente. Dos son los elementos que integran el patrimonio. El active constituido por los bienes y derechos, y el pasivo por las obligaciones y cargas; la diferencia entre ambos determina el haber patrimonial o bien el déficit patrimonial, segiin que el activo supere al pasivo 0 viceversa, La naturaleza juridica de esta institucién ha sido tratada por dos posiciones encontradas que son las siguientes: Rafael Rojina Villegas. Commpendio de Derecho Civil. Tomo It, P 8wal oo | 12 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, B a. Teoria elisica o del patrimonio personalidad La escuela francesa de la exégesis, que fixe la més ferviente defensora de esta postura, hacia descansar la nocién del patrimonio en la abstraccién do una universalidad de derecho que mantenia un nexo permanente con la persona juridica. “El patrimonio es -decian- una emanacién de la personalidad”. La escuela clisica fundamentaba su criterio en los siguientes postulados: 1, Unicamente las personas pueden ser titulares de un patrimonio, dado ‘a que sélo ellas pueden ser capaces de derechos y obligaciones. 2. Toda persona tiene un patrimonio, puesto que la naturaleza abstracta del mismo es comprensiva no s6lo de los bienes presentes, sino también de los futuros, suponiendo esta concepcién, no sélo una riqueza actual, sino la aptitud potencial de ser en un momento dado, titular de derechos y obligaciones. 3. Elpatrimonio es indivisible, deduciéndose de esta afirmacién que ua persona no puede tener més de un patrimonio, por cuanto que las obligaciones y derechos a vislumbrar en ef campo juridico tendrin que ser agtegados a los ya existentes, constituyendo un todo con relacién a una persona determinada. 4, El patrimonio es inalienable, es decir no puede enajenarse en su totalidad en vida de su titular, sélo lz muerte de la persona permite la transmisién integral del patrimonio a sus herederos; en vida ‘inicamente podrén operarse transmisiones a titulo particular. De esta suerte, el patrimonio resulta ser “Ja personalidad misma del hombre considerada en sus relaciones con los objetos extertores, sobre los cuales puede o podré: tener derechos para ejercitar; comprende no solamente in acto los bienes ya adguiridos, sino también in potentia los bienes por adguirirse; es esto lo que expresa correctamente a palabra alemana Vermogen, que significa a ta vez, poder y patrimonio”’ b. Critica a la teoria clisica La teorla clésice construyé una nocién artificial y ficticia del patrimonio, extremando sus consideraciones hasta confundirla con la capacidad, ya que segin sus defensores, el patrimonio no sélo esti constituido por el conjunto de bienes presentes, sino por la aptitud para adquirir los futuros, Con la alegoria de la bolsa llena -para el caso de los bienes presentes- o bien vacia -para el de los venideros pretendieron demostrar que toda persona tiene um patrimonio y sélo un patrimonio, desembocando con ello en el argumento obscure y falaz de que basta la posibilidad de adquirir bienes para estructurar la nocién patrimonial, A pesar que los autores franceses pretendieron encontrar aplicaciones concretas de esta doctrina, su misma realidad legislativa evidencié que el patrimonio ni es abstracto ni ficticio, por cuanto que el heredero cuando invocaba el beneficio de inventario, se encontraba en un memento dado, con dos masas de bienes y obligaciones distintas que configuraban dos patrimonios, el que le pertenecia y el que heredaba. cc, Doctrina del patrimonio afectacién Como el detecho positive presenta casos claros en que Ia divisién del patrimonio es un hecho innegable -como el patrimonio familiar, el patrimonio hereditario, el patrimonio del concursado, etc.- se inicié un movimiento que tenia por objeto demostrar que la divisién del patrimonio puode ser factible y efectiva. Jaliin Bonnecas, Elementos de Derecho Civil Toro 2.18,4 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA. Esta esis negé rotundamente 1a indivisibilidad e inalienabilidad patrimonial, no aceptando asimismo Is plena identidad que se asignaba a la personalidad y al patrimonio. En la actualidad y en funcién de esa corriente se ha definido al pattimonio como “una universalidad reposando sobre la comin destinacién de los elementos que la componen, 0 mas exactamente, un conjunto de bienes _y deudas inseparablemente ligados, porque todos ellos se encuentran afectados aun fin econdmico y en tanto que no se haga una liguidacién no apareceré el valor activo neto”.: En tal virtud existirén tantos patrimonios como fines juridico-econémicos tenga wna persona, siempre que a la proteccién de los mismos sean asignados un conjunto de bienes para protegerlos, los que a su vez generarén obligaciones. Sobre esta base, es perfectamente factible la transmisin patrimonial entre vivos, especialmente por contrato. “En nuestra opinién dice Rojina Yillegas- el petrimonio adquiere autonomia no en relacién con la persona, sino en funcién de un vinculo econdmico, que el derecho reconoce para afectar el conjunto de bienes 6 la consecucién de ese fin; se requieten por consiguiente los siguientes elementos: Que exista un conjunto de bienes, derechos y obligaciones destinados ala realizacion de un fin. 1 2, Que este fin sea de naturaleza juridico-econémica, 3, Que el derecho organice con fisonomia propia y por consiguiente con autonomia todas las relaciones juridices activas y pasivas de acreedores y deudores, en fimcién'de aquella masa independiente de bienes, derechos y obligaciones. Rojina Villegas Rafael Op. Cit P16 FRANCISCO FLORES JUAREZ, I AN 45 Si no se cumplen estos requisitos no habré patrimonio de afectacién”. Es sumamente conveniente enfatizar en la esencia de la finalidad, la que, como ya se dijo, deberé ser, econémica-juridica, por cuanto que una persona podra tener muchos fines por realizar, pero muchos de ellos serén intrascendentes para el derecho ya que, por ejemplo la finalidad de ahorrar para comprar un automévil, de una marca determinada no cobraré perfiles particulares en el campo juridico, en cambio la necesidad de crear un pattimonio familiar, para el cuidado y conservacién de la familia seré relevante para el derecho, porque existe en tal situacién, una teleologia juridico-econémica que se traduce, al ser reconocida por la ley en una normacién concreta que dard autonomia al conjunto de bienes constituidos para patrimonio familiar. Finalmente, conviene consignat que los citados bienes, derechos y obligaciones, que integran el activo y el pasivo patrimonial, estén, conformados por derechos reales y personales, siendo los primeros el objetivo del presente trabajo.LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, ua FRANCISCO FLORES JUAREZ v7 CAPITULO U1 LOS DERECHOS REALES. NATURALEZA JURIDICA Y CONCEPTO. Los derechos reales. Teoria clasica. Teoria personalista u obligacionista. Teoria ecléctica. Clasificacién, de los derechos reales. Derechos reales similares del dominio. Derechos reales limitativos, El nimero de los derechos reales. Los sistemas numerus clausus y numenus apertus. La orientacién de nuestra legislacin, Caracteres de Los derechos reales, La singularidad de la adquisicién. El eseaso poderio creador de la voluntad humana, Los derechos de preferencia y persecucién, La posibilidad de abandono. Diferencia entre Los derechos reales y los personales, Opinién de la escuela clisica. Punto de vista de la escuela personalista u obligacionista. Criterio de la escuela integral o eclgetiea, LOS DERECHOS REALES La naturaleza y el concepto del derecho real ha sido, dentro del polémico campo de la enciclopedia juridica, uno de los m4s controvertidos a lo largo del devenir hist6rico, Et debate surgido en tomno a los temas en mencién puede sintetizarse en tres, posiciones que son las siguientes:18 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA a. Teoria clasica El pensamiento clasico surgié en Roma y su influjo -que cobré categoria casi axiomitica- pervivié sin obstéculos casi hasta las postrimerias del siglo pasado. Se definian los derechos reales dentro del marco de esta orientacién, ‘como un poder inmediato y directo que su titular podia ejercer sobre ‘una cosa; esta concepcién fundamentaba el paradigma de la misma en la particularidad de Ie relacién, la que en el derecho real se desarrolla entre ‘un hombre y una cosa (lus in ré) y en la inmediatividad del vineulo, que ‘puede ser absoluta y plena como en la propiedad o bien restringida como en los demas derechos reales. Es decir el titular del derecho no necesita intermediarios para la actuacién de su poderio. b. Teoria personalista u obligacionista Laprevaiencia de la teoria cldsica empezé atambalearse cuando el jurista germano Windehaind la sometié a un detenido andlisis cuya conclusion motivé cierta incertidumbre dentro de los estudios, ¢ "Cémo es posible -dijo- concebir una relacin juridica del hombre con una cosa? {Bs qué las cosas tienen derecho? ;Es. qué la sumisién a la potestad del hombre tiene alcance juridico? No: esa relacién del hombre con la cosa seré una relacién material, de hecho, muy estimable y muy econdmica si se quiere ‘pero munca juridica”* EL argumento transcrito fue génesis de Ia teoria obligacionista que encontraba ef fundamento de la naturaleza juridica del derecho real en un vinculo de cardeter personal entre el titular det derecho y los demas hombres, conformando por la obligacién por parte de éstos de abstenerse de perturbarlo, Puig Pesia, Op. Cit. B74 goa RANCISCO FLORES JUAREZ 19 ertmann, Dernburg, Fuchs, Planiol y Ripert -para no citar mis que ‘algunos nombres- abrazaron de Teno la nueva postura, motivando su répida difusién, ¢. Teoria ecléctica La polarizacién de criterios -ya lo dijo Aristéreles- aleja de Ia verdad; conviene por tanto adoptaren ocasionesun criterio mesurado, equidistante s posiciones tadicales y conforme a este razonamiento Ia doctrina juridica con afanes conciliadores, estimé que ambas direcciones no estaban desposeidas de certidumbre, pecando tinicamente de restringidas dado a que sus enfoques gravitaban en torno de una parte del asunto, Es asi como en una afortunada fusién conceptual se llegé a establecer que Derecho Real es aqitel que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una casa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos: Barassi asigné a esta definicién dos elementos fundamentales: 1. Uno interno, que es la inmediatividad del poder del hombre sobre la cosa, explicando el autor citado que el poder hace alusién a ta potestad conferida por la ley, al titular del derecho, que la cosa es el objetivo sobre ef que se proyecta el poder y que la inmediatividad es la manera que asume la relacién juridica, la que se traduce en ausencia de intermediarios personalmente obligados. 2. Un elemento externo configurado por la absointividad, ya que el derecho real se da frente a todos, en oposicidn al personal que os relativo, por cuanto que sélo existe contra el deudor.20 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES ‘Muchos y muy variados han sido los puntos de vista vertidos en tomo a este tema, Muy famosa la clasificacién de Siinchez Romdn que clasificaba a los derechos reales de la manera siguiente: Derechos reales similares del dominio 1. La Posesién 2. Bl Derecho Hereditario 3. La Inseripeién Arrendaticia Derechos reales limitativos 1, Las Servidumbres 2. Los Censos 3. La Hipoteca Su contenido breve y claro hizo germinar multiples ponderaciones en su favor, peto hoy en dia se vacila acerca de Ia naturaleza de algunas de las figuras incluidas en ella, tales como Ia posesién, Ia inscripcién arrendaticia y el derecho hereditario, a las cuales no cabe asignarles la categoria de derechos reales. Otro criterio clasificatorio es incluido por Puig Pefia en su Compendio de Derecho Civil Espafiol y en él son atendidos diversos puntos de vista que pueden sintetizarse asi: UAN FRANCISCO FLORES JUAREZ a L. Por el objeto Derechos reales sobre cosas corporates. Derechos reales sobre cosas incorporales a. Derechos Reales sobre Derechos. ‘b. Derechos Reales in re intelectuali:. Son los derechos de autor, de inventor, ete. 2. Por Ia proteccién que el derecho les brinda Derechos reales de proteccién provisoria: La posesién, Derechos reales de proteccin perfecta o definitiva: La propiedad, y tos demas derechos reales. 3. Por Ia Finalidad Institucional Derechos reales de goce:. ‘Usufructo, Uso y Habitacién y Servidumbre, Derechos Reales de Garantia: Prenda, Hipoteca y Anticresis. Derechos Reales de Adquisictén Retracto, Tanteo y Opeién. Nuestra legislacién no se ocupa de clasificar los Derechos Reales en ninguno de sus articulos, aunque resulte evidente que nuestro cédigo ha sido influido ~en este caso- por la corriente italiana generada por Dussi Barassi que disgrega a la propiedad -como derecho pleno- de los lamados derechos reales limitativos -Derechos reales de mero goce y derechos reales de garantia-.2 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 3 1, Derechos reales de goce y disposicién La Propiedad (arto, 464) 2. Derechos reales de mero goce Usufiucto (arto, 705) Uso y Habitacién (arto. 745) Servidumbre (arto., 752) 3. Derechos Reales de Garantia Hipoteca (arto, 822) Prenda (arto.880) La clasificacién precedente —inalterable durante muchas décadas- fue adicionada en ef affo 2007 con la promulgacién de la “Ley de Garantias Mobiliarias”, normativo generador de una nueva manifestacién de los Derechos Reales de Garantia denominada “Garantia Mobiliaria”. Esta normativa -que cobré vigencia en el afio 2008- alteré profimdamente la legistacion existente, pnes dentro de los aspectos novedosos surgidos a partir de su emision, fue creado un “Registro de Garantias Mobiliarias”, que es una institucién cuyo propésito —tal como es expuesto en Ia ley invocada- es la inscripeién de la constitucién, modificacién, préroga, extincién y ejecucién de las garantias mobiliarias y consecuentemente, la publicidad de las mismas. Los profesores Daniel Ubaldo Ramirez y Lavinia Figueroa han expuesto que “...Nuestra legislacién, por afios no habia desarrollado una normativa que facilitara proponer como garantia estos bienes, y como consecuencia, los pequeiios y medianos empresarios habjan visto legalmente limitada ta posibilidad de obtener financiamiento de fuentes nacionales en condiciones favorables.—Puede afirmarse que antes de la creacién de la Ley de Garantias mobiliarias, si bien es cierto existia un marco juridico apropiado para formalizar créditos con garantia prendaria, no se contaba con un mecanismo. para el registro de dichas garantias, esta situacién viene a ser resuelta, con la creacién del Registro de Garantias Mobiliarias que empezé a funcionar, el uno de enero de 2008”. Cabe seftalar que para algunas opiniones la creacién (ge Jas Garantias mobiliarias impuso la derogatoria de la normativa relativa a iu prenda, lo cual implicaria su exclusiéa de la elasificacion que se examina; pero, como seri analizado en capitulos posteriores, tal afirmacién es inexacta, ya-que, atin con mengua de la prenda, ambos derechos reales coexisten en la jegislacién guatemalteca EL NUMERO DE LOS DERECHOS REALES. LOS SISTEMAS NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS. BI dilema de fa enumeracién de los derechos reales se sintetiza en dos enconirados sistemas: el numerus apertus, fundamentado en el criterio de que los perticulares pueden crear dada la diversidad del negocio juridico, figuras de derechos reales no consignadas en la ley y la tesis mumerus clausus que preconiza que no existen més derechos reales que los taxativamente legislados. En el Derecho Romano no se admitieron mis derechos reales que 1os expuestos por Ia ley, no asi en el Derecho Germano, donde existié la posibilidad de crear nuevos tipos con efectos juridicos. Este sistema se ‘radujo en un verdadero caos en lo que al control de la propiedad se refiere, puesto que motivé tun sin niimero de nexos y ligaduras que desembocaron en un estado de confusién y clandestinidad. La doctrina moderna ¢e inclina por la tesis de numerus clausus y vierte en su apologia los siguientes argumentos: 2. «El derecho real supone una obligacién pasiva para los terceros. ;Es que éstos, se dice van a estar siempre obligados a respetar cualquier situacién creada caprichosamente por el acreedor? Si existe un deber exigible de respeto es porque la Ley ha trazado lineas fundamentales que es preciso guardar, pero si sale de ellas ad libitum no se puede, en buena légica, exigir la adhesion de los extrafios”.” Daniel Ramirez-Lavinia Figoeroa. “Las Garantias Mobllaras en el Derecho de Guatentalt? Zona Grifica, Guatemala prima edicin. Sin Fecha. Pag. 9) Puig Petia. Op. Cit. a3py LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA D. La constitucién de los derechos reales implica la observancia de ciertas formalidades contenidas en Ia ley, que encauzan la oponibilidad erga ‘omnes y no puede eludirse el cumplimiento de las mismas con fundamento en el arbitrio humano aisladamente considerado. “El sistema numerus apertus -se dice finalmente- no cabe duda que introduce la confusién y el desorden, Como afirma muy bien Serrano y Serrano, el sistema del mumerus clausus tiene la ventaja de uniformar toda la gama de derechos sobre las cosas, en una categoria perfectamente definida y con caracteres bien determinados. De esta manera, se evita esa “riquisima floracién” de derechos reales, algunos sin nombre conocido en Derecho, se facilta la labor del Registrador, en cuanto a su deber de calificacién; se adguieren unos moldes fijos en qué colocar las nuevas construcciones juridicas, se facilita en alto grado la gestidn del Registro y se deja expedito el camino de los derechos personales para la satisfaccién de las nuevas exigencias juridicas ”' A manera de conclusin debemos sefalar que “a pesar de la indudable influencia de la tesis numerus apertus en el derecho inmobiliario, la ciencia juridica moderna acoge con simpatia Ja orientacién contraria, que encierra las innegables ventajas de facilitar la labor del Registrador en cuanto a Ja calificacién, favorecer los cdlculos de terceros adquirentes y evitar la creacién de derechos innominados y ambiguos”! + Puig Petia, Op. Cit B48, . * Diego Espin Cinovas, Mannal de Derecho Civil. Espaiol .10 JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, LA ORIENTACION DE NUESTRA LEGISLACION Elconteniday’ del articulo 1125 del Codigo Civil queen su inciso 2aestablece que se inscribirén en el Registro “Los titulos traslativos de dominio de los jnmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan, derechos de usufructo, uso, habitacién, patrimonio familia, hipoteca, servidumbre y CUALESQUIERA OTROS DERECHOS REATES sobre inmuebles..” fandamenta la opinién que seftala que el sistema numeras apertus prevalece en nuestra legislacién, crterio que a mi parecer es inexacto, por icuanto que la denominacién del libro 11 del cuerpo legal, en referencia -DELOS BIENES, DE LA PROPIEDAD Y DEMAS DERECHOS REALES- utiliza en su redaccién un término limitativo -demés- del que se infiere que Jos legislados son en rigor, los tinicos Derechos Reales existentes. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES Aceptada la concepcién ecléctica sobre los derechos reales, cabe destacar como elementos fundamentales de la misma Ja particularidad de ser un poder inmediato y disecto -establecida por los clésicos- y 1a de motivar una abstencién en la colectividad sefialada por los personalistas, Puig Pefta resume la esencia de la primera caracteristica al establecer “que el titular del derecho real domina directamente la cosa con poder absorbente, no necesitando de nadie para la actuacién de este derecho”. Castén, argumentando sobre el mismo asunto, sefiala que “E/ derecho real supone una relacién inmediata entre las personas, las cosas o lo que es igual una potestad directa sobre la cosa que no necesita intermediario alguno”. El poder sera pues, inmediato y directo, porque el titular no necesitaré en su ejercicio el concurso de ningiin intermediario. La segunda nota alude a un6 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA deber universal de abstencién, es decir a un no hacer de la colectividad que no puede ni debe encuadrarse dentro de la figura de la obligacién civil, por cuanto que es “una situacién impuesta -ciertamente- por el ordenamiento juridico, pero no de alcance estrictamente privado, sino mas bien lindante ‘con el derecho piiblico”:" Los anteriores son los elementos estructurales del concepto de derechos reales,, de cuya naturaleza derivan ciertas consecuencias, qué por ser notas tipicas de las mismas son consignadas por’ la mayoria de la docttina -en forma unénime- como caractetes, Estos son: a. La singularidad de ta adquisicién En oposicién a los derechos personales -cuya existencia se funda exclusivamente en su constitucién contractual- los derechos reales precisan de un elemento objetivo que es la transmisién de Ia posesiGn. Las figuras contractuales que gravitan sobre los derechos reales, reciben precisamente el apelativo de reales por cuanto que sti perfeccionamiento deriva de la entrega efectiva de la cosa, b. Elescaso poder» ereador de la voluntad humana Las relaciones contractuales son en verdad ilimitadas en cuanto a su concepeidn. El negocio juridico es de naturaleza versétil y cualquier relacién juridica de corte obligacional puede surgir a la vida legal siempre que éste enmarcada dentro de un marco de licitud; hablese por consiguiente en la doctrina de contratos nominadas ¢ innominados, sin que tal aseveracién sea motivo de polémica, cuestién que se suscita en tomo al nitmero de derechos reales, tema que ha dado luger a dos posiciones encontradas, la de mumerus apertus y la de numerus clausus. Puig Pefla, OB. Cif. P. 16, juAN FRANCISCO FLORES JOAREZ n Los derechos de preferencia y persecucin El derecho de preferencia consiste “en que el titular del derecho real no debe temer al concurso de acreedores cuando surge un conflicto en la atribueién de una cosa, o en la distribucién del precio si la cosa ha sido vendida”!' Al respecto de este derecho Puig Pefia apunta que “permite al titular excluir a todos aquellos que no tengan mds que un derecho de crédito o un derecho real posterior en fecha o clastficado en inferior categoria”!* © El derecho de persecucién es el que facuita al titular de un derecho real que mediante el uso de las acciones legales respectivas recupere el bien objeto de su derecho de quien se; hubiere apoderado de él sin titulo 0 con titulo sin valor’ d. La posibilidad de abandono Se refiere esta particularidad a la circunstancia de que el propietatio de un bien puede eximirse de los gravémenes constituidos sobre el misno, abandonando el derecho que le corresponde. Esta situacién no es dable en los derechos personales. DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES En los albores del derecho, toda relacién juridica tuyo caricter real en su significacién, asi enconttamos que en ROMA el pater familias cjercia un poder inmediato y directo sobre los alieni juris, que se manifestaba en la absoluta deposicién que podia ejercer sobre los miembros de su familia, inctuyendo Ia vida de los mismos. " Goorges Ripert y Jean Borlanger. Tratado de Derecho Civil. Tomo 1V. B13, Bug Peia.Op. Cif. P23 Ripert y Bonlanger. Op. Cit B34.28 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Lanocién del derecho de obligaciones surge con los distintos nexos de cardeter econdmico que surgieron entre los pater familias y adquirié naturaleza legal con la ley poeteria papiria. Pérez Ordoyo -citado ‘por Puig Pefia- sefiala que el infiujo procesal contribuy6 en el derecho Romano a la cabal determinacién de los derechos reales y los personales, Las acciones in rem ejercidas sobre la propiedad y Ia servidumbre no estaban encausadas en contra de ninguna persona en particular, sino que pretendian un efecto erga omnes, mientras que las acciones in personam pretendian de una persona distinta del acreedor, el cumplimiento de una obligacién, Durante la edad media, aparecié un tercer nivel de derechos que acarred confusién en el panorama juridico de aquella época. Eran los derechos Ad Rem, mismos que aludian a tna vocacion a los derechos reales y se ubicaban como un rubro intermedio entre aquellos y los derechos de obligaciones; surgieron del derecho candnico, en la figura del coaduntor u obispo auxiliar de una didcesis, de quien se decia que tenia derechos Ad Rem -derechos potenciales- sobre ef obispado, los que se convertfan en in rem -derechos teales- al fallecimiento del titular, El derecho aleman ha pretendido restituir esta figura, resefiandola en las “titulavidades que se atribuyen a los sujetos por virtud de la Ley, el contraro, el testamento, la resolucion judicial o la. ‘operacidn del Registro inmobiliario para obtener la posesién o la utilidad econémica de una cosa determinada que ain no tienen: para Hamar al derecho real hacia el cual caminan ... pero tal posicién no ha encontrado éxito, desvaneciéndose. Tres criterios han sido emitidos en torno a las diferencias entre Derechos Reales y Personales: 2% Rojina Villegas. Op. Git B34 suaN! FRANCISCO FLORES JUAREZ, » a. Opinion de la escuela clisiea Para los clisicos ia diferencia es ostensible y puede resumirse en el siguiente parangén: 1. Derecho real ; a. El Derecho Real se traduce en un poder inmediato y directo que elhombre puede ejercitar sobre una cosa.a efecto de satisfacer sus, necesidades. ; . Bl objeto del derecho real es um bien, uma cosa, ©. El tinilar del derecho real no puede ser perturbado y en el caso que 1o sea puede ejercitar una accién llamada persecutoria para recuperar ta cosa cuando es desposeida. Ademas, el carcter absoluto del derecho real y su posibilidad de oponerlo a terceros, le confiere un derecho de preferencia a su titular, 2. Derecho Personat a. El derecho Personal no es poder, sino facultad de obtener o de exigir del deudor una prestacién o abstencién, Esta prestacién o abstencién tiene por esencia un acto de conducta y no implica potestad o sefiorio. ; b. El objeto del derecho real es una prestacién o abstencién, términos que equivaten, como ya se dijo, a un acto de conducta, ©. En los derechos personales, no existe ni accién persecutoria, ni derecho de preferencia, porque como no hay cosa, sino un acto de conducta né hay posibilidad de persecucidn y no hay derecho de preferencia pues en ellos no rige el principio de que el primero ¢n tiempo es primero en derecho. b, Punto de vista de Ia eseuela personalista u obligacionista Sostienen los defensores de esta teoria la plena identidad entre los derechos reales y personales. La siguiente comparacién nos permite sintetizat los argumentos en pro de esta tesis:« LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, 1. Derecho personal a, En Jos derechos personales existen dos sujetos, el activo, llamado acreedor, y el pasivo, denominado deudor, >, El objeto de los derechos personales es una prestacién, término relativo a un acto de conducta. 2. Derecho real a, Enel derecho real no existe una relacién de bombre a cosa porque este vineulo no es juridico. El titular del derecho sera el sujeto activo y la comunidad humana absteniéndose de perturbar al titalar, configura el sujeto pasivo. b. En los derechos reales, por ser oponibles ante terceros, también existe una abstencién a la que esté obligada la colectividad humana. Criterio de Ia escuela integral 0 ecléctica Latesisecléctica, denominadade esta manera, por fusionar las conelusiones de clisicos y personalistas define los derechos reales como “un poder Jaridico que de manera directa e inmediata ejerce una persona sobre un bien determinado, para aprovecharlo total 0 parcialmente, siendo oponible dicho poder awn sufeto indeterminado que tiene Ia obligacién de abstenerse de perturbar al primero en ejercicio de su derecho”. De esta tesis se colige que el detecho real se manifesta en dos sentidos. 1, Como un poder inmediato y directo que el hombre ejerce sobre las cosas a efecto de satisfacer sus necesidades y 2. Como uma abstencién por parte de los terceros ante el titular det derecho. Rojina Villegas. Op. Cit. P. 34. juan FRANCISCO FLORES JUAREZ, 31 La primera constituye el aspecio interno del Derecho Real y ta segunda al externo. La docttina ecléclica reconoce una identidad externa entre derechos reales y personales y una diferenciacién tajante y esenecial en et aspecto intemo.32 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA an PRANCISCO FLORES JUAREZ 7 K CAPITULO IV LOS DERECHOS REALES. DE GOCE Y DISPOSICION ———— La propiedad. Caracteres de Ja propiedad. Ser un derecho absoluto. Es un derecho exelusivo. Ser um derecho perpetuo, Referencia histérica. Edad antigua, Edad media. Edad modema, Edad contemporinea, Justificacién del derecho de propiedad. Teorias tradicionales. Teoria de la ocupacién. Teoria del trabajo, Teoria de la conveneidn. Teoria de la ley. Teorias modernas. El verdadero fundamento de la propiedad. Los modos de adquirir la propiedad, La actividad ereadora del hombre, La accesién. Adquisieién @ titulo eneroso y a titulo gratuito. Modos de extineién del dominio. La teoria del titulo y el modo, Facultades que integran cl dominio. Facultades de disposicién. Facultades de disposicién strictu sensu. Facultad de gravar. Facultades de uso y aprovechamiento. El sentido social de la propiedad. Fase voluntaria. Fase contencioso administrativa. Las propiedades especiales. La propiedad intelectual. Naturaleza juridica. Teorias ecléeticas. La propiedad industrial. Sv regulacion en nuestra ley. El registro industrial. Formas especiales del derecho de propicdad. La copropiedad comunidad de derechos y copropicdad, Naturaleza juridica, Regulacién de ta copropiedad en nuestro pais, La medianerfa, La propiedad horizontal. La propiedad en ef derecho guatcmalteco.34 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA FRANCISCO FLORES JUAREZ 35 yuan LA PROPIEDAD ta propiedad 0 dominio -términos en que la sinonimia se acepta, aunque “frante alginn tiempo su concordancia fue motivo de debate- es eoncebida mo la mids importante de ls relaciones que ef hombre guarda con las cosas. Fairen la califica como “el paradigma del derecho subjetivo, el punto clave del mundo patrimonial” y A, Perpitia -citado por Puig Pefta- nos dice que “ei dominio es la institucién fundamental en cuyo derredor gravita todo el umiverso juridico privado”. {Las primeras concepeiones del derecho de propiedad fundamentaron sus eminciados en referencias de tipo cuantitativo, Se estimé.inicialmente tl derecho de propiedad como el jus utendi (derecho de usar), fruendi (de percibit frutos), abutendi (de abusar), passidendi (de poseet) aienanal (de enajenar), disponendi (de disponer) et vindicandi (de reivindicar) Partiendo del Derecho justinianeo hasta finales del siglo pasado, todas las definiciones trataron de precisarlo a través de las facultades que lo integran y no fueron sino las refiexiones de los pandectistas tudescos las que mostraron “que las definiciones cuantitativas son siempre imprecisas"" y que es dable que esas facultades que normalmente integran el dominio no existan, sin que consecuentemente ésta desaparezca, La doctrina civilista posterior a la codificacién se apegé a esta visién cuantificadoré y asignaba al derecho de propiedad los siguientes caracteres: CARACTERES DE LA PROPIEDAD a, Ser un derecho absoluto Es decir el propietario ejercia su derecho de manera omnimoda, arbitraria ¢ ilimitada, Esto era el ius abutendi de los romanos, se podia pues, a la luz, de esta concepcién abusar del derecho. © Puig Pefia. Op. Cit. P50,—————— ae 36 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA b. Es un derecho exclusive Laexelusividad reside en que el propietario puede rechazar la patticipacin de teroeras personas en el uso y disfrute del bien objeto del derecho y tomar para el efecto las medidas que procedan para evitar tal cosa, ¢. Ser un derecho perpetuo Por cuanto que el mismo no conlleva una razén de caducidad, En reaccién contra estos caracteres la doctrina moderna establecié que la propiedad no puede ser un derecho absoluto, porque tal calidad seria contraria a la consideracién social que debe privar en este derecho; la exclusividad es también una particularided muy discutible por cuanto que “nada impide que puedan coexistir sobre la cosa otros derechos a tado del de propiedad sin que éste, sin embargo, quede desnaturalizado'"” y la perpetuidad no es una particularidad esencial, puesto que cabe hablar de propiedades temporarias como Ia intelectual. La doctrina moderna asigna al derecho de propiedad los siguientes caracteres: “La generalidad, expresa la amplitud del poder que confiere ‘a propiedad susceptible de abarcar todas las utilidades de una cosa: la independencia, indica que es un poder auténomo 0 que existe con independencia de las Jacultades que comprende; la abstraccién denota que existe con independencia de tias facultades que comprende; y la elasticidad por fin significa que puede comprimirse al separar algunas de sus facultades... °! Dentro de este marco de pensamiento, Dussi de manera suscinta establece que propiedad es “el sefiorio unitario, independiente y cuando menos universal sobre una cosa” y Scialoja en una de las mds ponderadas Puig Pow. Op. Cit. B59, Espin Canovas. Op. Cit. 69, uN FRANCISCO FLORES JUAREZ a definiciones opina que es “una relacién de derecho privado en virtud de Ja cual wna cosa, como pertenencia de una persona esié completamente sujeta a la voluntad de ésta en todo lo que no resultare prohihido por ef derecho piiblico o por ta concurrencia de un derecho ajeno”. Nuestra Ley sustantiva civil define el derecho de propiedad en su articulo 464 sehalando que “La propiedad es el derecho de gozar y désponer de Ios bienes dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes”. La concepeién en referencia, abstraida del cuerpo legal que la contiene, pareciera no encuadrar del todo dentro de las ideas vanguardistas por cuanto que en la misma no se alude al sentido social que en la actualidad se asigna a este derecho real. En apego al principio doctrinario recogido por nuestra legislacién -Ley del Organismo Judicial, Articulo 11- de que el conjunto de una ley servird para ilustrar e interpretar cada una de sus partes, debemos consignar que este principio de indubitable matiz evolutivo, est4 contenido en los artfculos 465 y 467, en los que se norma lo relativo al abuso del dominio ya la expropiacién forzosa, REFERENCIA HISTORICA Sobre ef derecho de propiedad siempre ha existido una aguda polémica que rebasa el contexto juridico, al punto que su esencia e importancia es motivo de anilisis por otras disciplinas, tal la Ciencia Politica y la Economia, entre otras; para cierto sector este derecho es el producto de conducta virtuosas — como la laboriosidad y el ahorto- , pero para otros es el génesis de profundos males, tal el més lacerante para la vida social, que es la desigualdad. Cabe recordar a este respecto, ta reflexidn de Juan Jacobo Rousseau, contenida en————— ISLACION GUATEMAL-TECA 38 LOS DERECHOS REALES EN LAL. el “Discurso sobre el Origen y los Fundamentos de la Desigualdad entre los hombres”: “BI primero a quien, después de cerear wn terreno, se le ocurrié deci “esto es mio” y hallé personas bastante sencillas para ereerlo, fue eb verdadero fundador de fa sociedad eivil jeadntos erimenes, guerras, muertes, miserias y Worrores habria aborrade al género humano el que, arrancando las estacas 0 arrasando el faso, hubiera gritado a sus semejantes “guardaos de escuchar a este impostor, estdis perdidos si olvidiiis que los frutos son para todos y que la tierra no es de nadie” Ideologizada en lo absoluto, la propiedad -como sefiala Luis Orduna Diez plantea una “.,.dicotomia antitética, eapitalismo-marxismo que se hha centrado en averiguar cual debe ser ef correcto entendimiento del “principio” de propiedad privada, pues, mientras ef marxismo niega la legitimacidn de la propiedad privada, et capitalismo la afirma como sagrada ¢ inviolable. Expongo a continuacién una breve referencia histérica de este importante derecho, identificando, sucintamente, los caracteres més significados decada etapa de su desarrollo, PREHISTORIA La incertidumbre que priva sobre este periodo sélo permite especular acerca del surgimiento de la propiedad en esta etapa. El hombre, aparecido en ef planeta durante la era cuaternaria, fue inicialmente un ser némada; esta condicién le privé del conocimiento de la propiedad inmobiliaria, Aunque se supone que el dominio sobre las cosas muebles si se inicié en aquel entonces, puesto que el ser humano era ya duefto de sus armas y de sus amuletos. Fi trascendental suceso de la conversién del hombre en un ser sedentario JOAN FRANCISCO FLORES JUAREZ a origind -se supone- la propiedad sobre los bienes rafces ¢ hizo surgir el pastoreo, amplidndose con esto el panorama de este derecho, pero, “como afirma Espin, aun asf no se puede desconocer que el individualismo del momento es muy tenue y predomina por el contrario una orientacion colectiva del dominio...” La evolucién dei derecho de propiedad puede enmarcarse dentro de las cuatro grandes edades de la historia de la siguiente manera: EDAD ANTIGUA Este periodo comprende desde el inicio de la historia hasta las invasiones de los birbaros a Europa; durante el mismo se advierten las siguientes formas de propiedad: LA PROPIEDAD RELIGIOSA: Propia de las culturas Egipcia y Asiria, En este tipo de dominio se estimaba que la propiedad del suelo no correspondia a nadie porque pertenecia a la deidad, y esta, a través de sus representantes, Jos soberanos, la distribuian con cardcter posesorio entre los habitantes de aquellos lugares. Por ejemplo, en el antiguo Egipto el Faraén era duetio de todo lo existente en sus dominios, ya que era considerado hijo de la divinidad ¥y en algunos periodos histéricos existié la conviecién irrefutable de que se trataba de la propia divinidad rediviva; en base a dicha condicién otorgaba la posesién de los bienes -particularmente de inmuebles- a sus subditos. LA PROPIEDAD COLECTIVA © TRIBAL: Bn esta fase de desarrollo la tierra correspondia a la comunidad y era distribuida entre los jefes de las familias para su uso, Dekkers -citado por Puig Pefta- ejemplifica a este tipe de propiedad con ciertas comunidades primigenias, como el Mir ruso y las Dessas en la India; en esta coneepcién son incluidas colectividades que existieron en la cultura Celta y en ciertas comunidades drabes. ActualmenteO——— ” LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA el vocablo “propiedad colectiva” propicia ambigitedad, dado a que es entendido por algunos como equivalente a “propiedad socializada’, lo cual es incorrecto. El vocablo en alusién se refiere ~en el sucinto examen evolutive que se formula en este apéndice- a Ia actividad productiva conjunta que la humanidad concreté en las primeras fases de su desarrollo; en tales estadios, cl ser humano no podia enfrentar, como individuo, al inclemente entorno y por tal razén —unificando esfiterzos- sometié a los gigantescos mamiferos cuaternatios y —el producto de la caza- lo dividia entre todos los miembros de aquellas incipientes formaciones socisles. El colectivismo se refiere cn este periodo- al esfuerzo humano unificado para sobrevivir y sobreponerse a las dificultades ambientes. LA PROPLEDAD FAMILIAR: Esta manifestacién deriva de la propiedad tribal. Es una mera conjetura. considerar que esta fase sucedié a la precedente, pero la inferencia logica permite concebir que en la medida que las primeras agrupaciones humanas fueron ereciendo, devino dificultosa la distribucién de los satisfactores, por lo que tales grupos “determinaron” que cada una de Jas familias que Jos conformaron, particularizaran su actividad; en este caso los bienes pertenccian a la familia y no a ninguno de sus miembros individualmente. Se supone que en algiin momento, coexistié con la Propiedad tribal. LA PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO: En esta cultura la propiedad adquirié carécter individual después de superar una etapa previa de colectivismo.E1 derecho Romano admitia una propiedad quiritaria — dominium ex jure quiritium- caracterizada porque s6lo era asequible a los cindadanos romanos, es decir nadie que no fuera eiudadano romano podia ser propietario. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ a Lapropiedad quiritaria 0 genuine debia adquirirse a través del mancipatio,rito de transmision del dominio efectuado ante un representante del estado y 5 testigos 0 bien a través de la in jure cessio, que era un juicio de reivindicacién simulado en el cual el transmitente sea llanaba a la demanda presentada en su contra, Coexistia junto a este tipo de propiedad la conocida como bonitaria 0 pretoriana, consistente en una propiedad, de segundo grado, adquirida {inicamente mediante la traditio procedimiento no adecuado para obtener la propiedad ex jure quiridui. Justiniano unié estos dos tipos de propiedad, creando la llamada propiedad tinica; en efecto, el emperador bizantino, en el aio 530 D.C. unificé las diversas concepeiones existentes, emuneiando que “,..cada cual sea pleno y leg(timo duefio de todos los bienes que le pertenezcan...”. participacién unificadora de Justiniano fue relevante pues, mediante a misma, se cortigié una injusticia; la propiedad bonitaria conllevaba riesgos e inequidad, por cuanto que, al adquirirse el dominio por la simple traditio, el enajenante podia reclamar la devolucién del bien a través de Ia promocién de una accion reivindicatoria; tal devolucién no imponia el retornd del precio pagado, dado a que ~repito- quienes ejereitan el dominio bonitario no gozaban de la proteceién legal, por no ser ciudadanos romanos. La unificacién que propicié Justiniano dio ‘ugar a que la pretensién abusiva del enajenante y expropietatio fuese declarada sin luger, al otorgarle al adquirente el ejercicio de la llamada acci6n pabliciana. EDAD MEDIA Esta etapa de la humanidad comprende desde la caida del Imperio Romano de Occidente, en 476, hasta la caida de Constantinopla en poder de los turcos en 1453, aunque algunos autores la prolongen hasta e] descubrimiento de América en 1492. EI feudalismo — régimen politico-militar de esta época- se origind al concretarse el derrumbe de la vasta estructura politico-militar romana; ocurrié2 LO$ DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, que la invasién de los pueblos a los cuales los romanos, peyorativamente denominaban “Barbaros”(Alanos, Vandalos, Suevos, Godos, Hunos, Francos) precipité la caida del imperio, suscitindose el arrasamiento y destruccién de las ciudades, Por tal rozén el poder fue distribuido por el Monarca entre los nobles, que constituyeron demarcaciones denominadas fetidos, en los que ejercieron un poder semejante =y a veces mayor- al que detentaban los propios reyes-. amurallando sus moradas, denominadas castillos, a fin de repeler los ‘movimientos bélicos de los invasores. Macnall Burns afirma que “El Seffor Feudal, a su vez, distribuyé la tierra entre los vasallos; aunque aquel continuaba siendo propietatio, la perpetuidad del derecho de disfrute otorgado al vasallo hizo que se le llegase a considerar a éste también como propietario y para distinguir los derechos de ambos se llamé dominio directo a la propiedad del seftor y dominio ttl ala del vasallo” y precisa que “...la unidad econémica fundamental del régirmen feudal era la propiedad seftorial, aunque tenia también un aspecto politico, La propiedad sefiorial era en general el feudo de un caballero particular, Los seffores de categoria més alte tenian muchas propiedades, que con frecuencia ascendian a centenares y millares. Nadie sabe cual era le dimensién media de esas unidades econdémicas, pero las menores parecen haber sido de por lo menos trescientos o cuatrocientos acres. Cada propiedad sefiorial comprendia una o mis aldeas, las tierras cultivadas por los campesinos, los bosques y deheses comunes, los predios parroquiales y el solar del seftor, que incluia fa mejor tierra laborable del dominio. Excepto el solar del sefior, toda la tierra laborable se dividia en tres partes; Ia de las siembras de primavera, la de las siembras de ‘otofio y el barbecho, Cada afio se hacfa una rotacién de forma tal que fa tierra destinada un afio a Ins siembras de primavera se dedicaba al siguiente a las de otoio y asi sucesivamente...”. “...con excepcién del noble y su familia, el cura de la parroquia y probablemente unos pocos empleados administrativos, toda la poblacién de Ia propiedad sefiorial estaba integrada por personas JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, ” sometidas a servidumbre. Podian pertenecer hasta a cuatro clases diferentes: villanos, siervos, risticos y esclavos. $i bien con el tiempo los villanos casi Jlegaron a identificarse con los siervos, existian entre ellos varias diferencias importantes. Los villanos eran en un principio labradores modestos que habian cedido sus tierras a algiin vecino poderoso, Los antepasados de los siervos habfan sido sojuzgados muchas veces en masa, hasta aldeas enteras de una vez. Los villanos eran arrendatarios a perpetuidad, no estaban atados personalmente a la tierra, en tanto que los siervos eran comprados y vendidos con la a tierra a que pertenecian. Otra diferencia consistia en que el villano se sometia unicamente a las obligaciones estipuladas en su contrato, mientras que el trabajo del siervo podia ser explotado como su duefio ereyese conveniente...”. El autor invocado al referirse a la propiedad y a la vida del campesino medieval describe que “...Ningiin esfuerzo de la imeginacién podria dar un aspecto envidiable a la vida del campesino...por lo menos en las estaciones de la siembra y la cosecha trabajaba de sol a sol y las ganancias «que le reportaba su trabajo eran escasas. Por lo general habitaba cn una choza miserable construida con cafias recubiertas de barro. Un agujero en el techo paja constitufa la nica salida para el humo. El piso era la tierra desnuda, frecuentemente fifa y himeda por la lluvia y Ja nieve que se filtraban en la choza....” “...Pero el aspecto més lamentable de la vida del campesino consistia, quizés, en que era una criatura despreciada y degradada, Los nobles y los habitantes de las ciudades pocas veces se referian a ellos sino en los términos mis despreciativos y odiosos...”", Muchas causas, segin los estudiosos, influyeron en Ia decadencia del feudalismo; deniro de ellas se incluye la reanudacién del comercio con el Cercano Oriente, el crecimiento de la demanda de productos del cambo que propicié que ios precios subieran y, por esta circunstancia, los campesinos compraron su libertad y se trasladsran a las ciudades. Pero In causa politica © Edwad Macnall Burns, “Civilizaciones de Oceidente 14, Edicién Ediciones Siglo Veinte, Buenos Aires. 1981, Pags. 98, 301 y 302.“ 1108 DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA mis sélida fue la reconcentracién del poder en las monarquias nacionales, fendmeno que despojo a los nobles de autoridad politica. EDAD MODERNA ‘Comienza con los grandes acontecimientos ocurridos en el siglo XV y culmina von la Revolucién Francesa en 1789, El Feudalismo, como ya se dijo, se caracterizé por la atomizacién del poder; pero esta circunstancia, que dio lugar a que el monarca lo compartiera con personajes a veces mis poderosos que el mismo, llegé a constituir un problema para los gobernantes; pero ef mismo fue resuelto ~como ya se dijo- centralizando, de nuevo, la autorided en manos de los soberanos y disolviendo las autonomias feudales, La Revohicién Industrial, que en el plano politico fue acompaitada por ta Revolucién Francesa, disgregé definitivamente el dominio directo del Hamado dominio util, “Las ideas reinantes en la época acometieron finalmente, la destruccién de todos los gravémenes que la propiedad tenia; de todas las trabas que la tenfan aherrojada en la viciosa organizacién anterior” Enefecto, de una economia rustica y de subsistencia, propia de la estamentaria sociedad medieval, se inicié el transito hacia la sociedad liberal; tal suceso se sustenté en el surgimiento de la clase burguesa que propicié con su dinémica, el advenimiento del modelo capitalista. Factor coadyuvante para este cambio fue el aporte del protestantismo calvinista, que difundié la idea de limitar el consumo y la liberacién del afin de lucro, con el logico resultado de la formacién de capital, surgido de la conducta ascética del ahorro. De conformidad con Menall Burns el suceso mas importante de este periodo fue el nacimiento del capitalismo, el cual —definido elementalmente por el JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ “s autor citado- es “.,,un sistema de produccién, distribucién ¢ intercambio en el cual la riqueza obtenida es invertida por sus propietarios con el fin de obtener beneficios. Sus caracteristicas esenciales son la iniciativa privada, Ja competencia por los mercados y la biisqueda de beneficios. Por lo general ineluye también el sistema de salarios como forma de pagar a los obreros; es decir, una forma de pago basada no en Ia riqueza que producen, sino mas bien en su capacidad para competir en el trabajo con otros obreros...”. Practicamente en este perfodo surge Ia propiedad privada. Estos cambios no influyeron tnicamente en la tenencia de la tierra, pues ««,también la propiedad mueble que se encontraba cohibida con los monopolios, industrias estancadas, tasas, etc.,tespird aires de libertad :pues las corrientes revolucionarias declararon Ia libertad de crédito, de convenio de interés ,etc Era, como dice De Diego ,el sontida liberal & individualista de la revolucién, Nevado al ditimo extremo" EDAD CONTEMPORANEA Comienza en 1789 y llega hasta nuestros dias. En esta época se contienen importantes sucesos que modificaron substancialmente lahistoriade la humanidad, dentro de los cuales figuran: a. La revolucién Francesa (1787-99), cuyo infiujo en la organizacién politica, cultural y social de las naciones es irrebatible, ya que signified el transito del feudalismo a la sociedad capitalista. En dicho periodo la burguesia desplazo del poder a 1a aristocracia y a la monarquia absoluta;, Jos revolucionarios franceses no sélo crearon un nuevo modelo de sociedad y estado, sino que lo difundieron en la mayor parte del mundo. b. La revolucién industrial. c. Los movimientos de independencia letinoamericana. «La revolucién Rusa.46 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA e. La Primera Guerra Mundial (1914-1918) f, La Segunda Guerra Mundial (1939-1945) Luego de las revoluciones liberales se produjo una transformecién absoluta de las formas de produccién tradicionales y ~con plenitud- nace el modelo capitalista promovido por Ja emengente clase burguesa, el cual propicia innegables avances materiales y téenicos, traducidos en ei desarrollo de los medios de transporte, del comercio y de los mercados; sin embargo también dio lugar al éxodo del campo a la ciudad, al hacinamiento en las fabricas, a la asfixiante divisién del trabajo, a la explotacién del trabajador, con la consecuente apropiacién de 1a plusvalia por parte del empresario. El eapitalismo sustentado en la propiedad privada encuentra ~en Ia segunda déeada del siglo XX- una entipoda, con el surgimiento de la propiedad aglutinada en tomo al Estado, que conllevé ta supresién de Ia iniciativa individual. Dicho modelo, cuya base teérica fue 1a doctrina marxista, fue desarrollada por et Hamado marxismo-leninismo en la Unidn de Repiblicas Socialistas Sovigiicas (URSS. Este modelo se agoté en la tiktima década del siglo anterior, dando lugar a teorias muy especiales, como la de Fukuyama, conocida como “fin de la historia y de las ideologias”. Durante este periodo histérico tuvo lugar la denominada Guerra Fria entre el Mundo Oceidental, ceneabezado por los Estados Unidos de América ~defensor a ultranza de la propiedad privada- y los Pafses de Europa del Bste, liderados por la URSS y sus satélite, en los cuales se proclamé la abolicién de la propiedad privada y del derecho a heredar, el cual -segtin este criterio- permite perpetuar Ia posesién de riqueza en una misma estirpe sin ninguna raz6n que justifique tal situacién, De manera conclusiva puede afirmarse en el mundo occidental la prevalencia del modelo de propiedad capitalista, debidamente atenuado por lo que se denomina “Sentido social de la propiedad.” ju FRANCISCO FLORES JUAREZ, ” JUSTIFICACION DEL DERECHO DE PROPIEDAD “4 rravés de un proceso mental que ha durado muchos siglos hemos egado «a vinoular, sin ningtn esfuerzo, cada objeto de propledad (0 cada derecho eal) a wna persona determinada, un individuo, Cuando nos paseamos por Jas calles de wa ciudad nos parece una cosa evidente, por si misma, el que cada cosa tenga un propietario, que el conjunto de cosas no pertenezca al conjunto de ciudadanos, a la ciudad como tal, 0 por encima de ella, ai Estado, St entramos en el circulo de una familia, vemos como cada cosa del patrimonio se atribisye al marido o a la mujer, al hermano o a los hermanos; asi nos lo enseftan los juristas, aunque nosotros no lo percibimos y aunque Jos mismos interesados, en el decurso de su vida contin, no hayan pensado en ello” Primitivamente el hombre carecia de una entidad independiente, obraba y actuaba en y pera el grupo. En tal razén los derechos se atribufan al individuo considerado como es ‘sino de modo indiviso a la familia o a otras comunidades superiores” (Hedemann). La diferenciaci6n de las necesidades humanas en relacién a los sexos fue probablemente el origen de la propiedad mueble, -para las mujeres fueron eredindose objetos de adoro mientras que parael hombre las armas-establecido este tipo de dominio se pas6 seguidamente al del suelo, con lo que se creé la idea de Ia atribucién'de las cosas a los individuos, misma que a través del devenir de la humanidad ha sido fortalecida por las clases dominantes emitiéndose diversos criterios con el affin de justificar su existencia, los cuales han sido reunidos en dos tipos de teorfas, que son las siguientes: ™ |W. Hedemann, Tratado de Derecho Civil Vol, IL P16,:_ 48 LOS DERECHOS REALES EN 1A Lt TEORIAS TRADICIONALES Bajo este rubro se aghutinan los siguientes criterios: s+ Teoria de la ocupacion Que encuentra el fundamento de la propiedad en La apropiacién que el hombre primitivo hizo de las res nullivs, convirtiéndose esta relacion de provisoria en permanente con el advenimiento del sedentarismo, Esta teoria explica el aparecimiento de Ia propiedad, pero no justitica su existencia. b, Teo del trabajo Los expositores de este criterio, consideran la propiedad como producto del trabajo estableciendo una “pretensién moral y hasta juridica al sefiorio de lo producido”' Stuart Mil -uno de los apologistas de esta tesis- razonaba que el no reconocimiento de Ia propiedad adquirida ‘mediante [a transformacién de una cosa operada por el trabajo, equivaldria aun “desprecio del derecho que cada uno tiene de hacer todo lo que no dajte a otro en sus intereses’ agregando “No reconocer una propiedad asi adquirida seria desconocer ta persona en su obra...” ¢. Teoria de la convencién Esta teoria encuentra la raz6n de ser del derecho de propiedad en el mismo fundamento de la sociedad esbozado por Rousseau, autor que lo contenta en un contrato social ticitamente otorgado por el hombre. Segiin este filésofo, el hombre en un estado primitivo de naturaleza, disfruté de ta absoluta independencia, peto mediante una convencién colectiva impuso limitaciones a esta libertad, a fin de encontrar una garantia real y efectiva asus derechos, entre los cuales se encuentra el de propiedad, 3. W, Hedemann. Op, Gi. P21 © Puig Petia. Op. Cit P57, a LACION GUATEMALTECA JUAN FRANGISCO FLORES JUAREZ ry Esta teorfa encuentra asf, el fundamento de la propiedad en la humana comprensién, puesto que segiin ella, los hombres se han dado cuenta gue si cada cual se pudiese apropiar de los bienes que quisiera a su libre arbitrio, el conflicto se enseftorearia en la colectividad humana, Teoria de la ley Expuesta por Mirabeau, quien seflalaba que sin ley no existe ningin derecho y que por tanto es ésta -la ley el verdadero fundamento del derecho de propiedad, Se debe tener presente, sin embargo, que la ley es uno de los derivados del contrato social ya que “Los hombres para salir del caos de su egoismo, fundaron el ente colectivo, el estado ordenador, garantia de su seguridad”®* y por lo tanto la ley, de lo que resulta que este criterio no tiene nada de novedoso. TEORIAS MODERNAS Tres son las opiniones que se incluyen dentro de este rubro: b. La que encuentra el fundamento de Ia propiedad en la personalidad ‘humana, refiriendo que este derecho es una proyeccién del hombre; encaminada a la conservacién de su existencia. Prisco sefiala que es una exigencia ineludible de la naturaleza humana y el destino del hombre, “Leroy, Beauliara, Cimbali y Dagnamo atribuyen a la propiedad la misién de reforzar al individuo en su lucha por la existencia y la justifican exclusivamente en atencién a la utilidad 0 servicio que reportan a ta sociedad” Una iltima posicién sobre la que Puig Pefia advierte que es “la mantenida por la generalidad, de los civiistas modernos y admitida por JW. Hedemann, Op. Cit.P. Puig Pei. Op. Cit 59,50. LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA la iglesia en Ia enciclica de Leén XH” fundamenta Ja propiedad en la triple manifestacién humana -individual, familiar y social- que precisa, “La apropiacién de las cosas del mundo exterior, ttiles a ta subsistencia y progreso de unos y ofros”.** EL VERDADERO FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD Como ya se refiri6, inicialmente la propiedad fue frato del trabajo personal; al hombre correspondian los instrumentos de caza y a la mujer, los utensitios caseros. L.as tribus més adelantadas del tiltimo periodo del salvajismo -arios, semitas y turemos- rebasaron Ja etapa de cazadores, atribando con ello a la fase de la domesticacién animal, ta que separa al hombre de aquella época en Jos grupos bien definidos de pastores y cazadores, motivando la primera gran divisién social del trabajo. EI hombre pastor establece y mantiene una propiedad comunal sobre los productos que derivan de su actividad c inicia en esta etapa de su desarrollo el intercambio, el cual adopta la modalidad global, es decir, dado el cardcter coleetivo de la propiedad la negociacién tenia lugar de tribu a tribu por medio de los jefes; pero cuando el ganado cobré tal importancia que se convirtid ‘en la mereancia que valoraba todas las demds, In propiedad empez6 a individuatizarse, Esta ténica empez6 a extenderse sobre otros productos y con el advenimiento de la edad de los metales se ampliaron los ramos de la produceién haciéndose, consecuentemente, precaria la fuerza de trabajo, pues el hombre generaba una suma de productos que rebasaba los esenciales. Para solventar el problema, el hombre convistié a los prisioneros de guerra en esclavos, dando lugar a dos clases sociales absolutamente polares: /os sefores y los esclavos. Puig Peta, Op. Cit. .96 JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ st Laaparicion del hierro dio un nuevo giro al curso de la humanidad permitiendo tun ensanchamiento de la agricultura, dando margen a la construceién de jrmas mis solidas y trayendo consigo las especializaciones, puesto que empezaron a producirse en gran cantidad, granos, legumbres, frutas, aceite, y vino; aparecié -con el amurallamiento- la arquitectura, difundiéndose cl labrado de métales, cl arte de tejer y la pintura, generindose asi los oficios y con ellos la segunda gran divisin del trabajo. En esta época, In riqueza aumenté desmedidamente, inerementada por la circulacién de metales preciosos que aunque no se acufiaban, se cantbiaban al peso. Una nueva escisién se operd en la sociedad: A los dominados y dominadores, se sumaron los pobres y los ricos. La propiedad individual que sélo habia aleanzado el dominio de los rebatios se extiende al suelo, el que es distribuide centre cada familia, transforméndose asi la tenencia de la tierra de comunal en. individual, La civilizacién da inicio en el momento en que se opera una tercera division del trabajo y ésia surge con la aparicion de una clase social que no se ocupa de la produccién, sino del intercambio de productos y es la de los Mereaderes. Profuundos cambios genera el aparecimiento de esta clase, entre los més notables, el uso de la moneda acufiada, la institucién de la usura y la separacién de los centros urbanos del campo. En esta época “Junto a ta riqueza en mercancias y en esclavas, junto a ta fortuna en dinero, aparecié también la riqueza territorial. El derecho de posesién sobre las parcelas del suelo, concedido primitivamente a los individuos por la gens o por ta tribu, se habia consolidado hasta el punto de que esas parcelas les pertenecian como bienes hereditarios”. “La propiedad plena y libre del suelo no significaba tan solo la facultad de poseerla imegramente sin restriccién alguna, sino que también queria7 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTEECA decir facultad de enajenarlo, Esta facultad no existié mientras el suelo fue propiedad de la gens. Pero cuando el nuevo propietario suprimié de una manera definitiva las trabas impuestas por la propiedad suprema de la gens y de la tribu, rompié también ef vinculo que hasia entonces los unia indisolublemente con el suelo. Lo que esto significa se lo ensefié el dinero descubierto ed mismo tiempo que advenia la propiedad privada de la tierra. El suelo podia akova convertirse en una mercancia susceptible de ser vendida o pignorada, apenas se introdujo la propiedad privada de la tierra se invents a hipoteca, Asi como el heretismo y la prostitucién pisan los talones a la monogamia, de igual modo, a partir de este momento, la hipoteca se aferra a los faldones de la propiedad inmueble”. “Asi, junto a la extension del comercio, junto al dinero y la usura, junto a la propiedad territorial y la hipoteca progresaron rapidamente ta concentracion y la centralizacién de Ja fortuna en manos de una clase poco numerosa, lo que jue acompatiado, del empobrecimiento de las masas y del aumento numérico de los pobres”.”* Esto ultimo acaecié en la fase final del feudalismo -régimen durante el cual el tiempo de trabajo del siervo se bifurcaba en dos sentidos: el necesario, durante el euél producia para la manutencién de su familia, y el adicional en el que se generaba al plus producto del que se apropiaba el feudal- y de ‘manera absoluta en el capitalismo, régimen que advino cuando los oficios ya no bastaron para la creciente demands de mercaneias, cuestiOn que motive una nueva dinémica basada en la explotacin de obreros asalariados y que se encuentra estructurado sobre los conceptos de mereancfa y compraventa, raz6n por la cual, la propiedad ha venido a constituirse en su paradigma. Los idedlogos capitalistas han venido explicando la aparicién de este sistema de una manera idiliea y moralista: % Federico Engels, El Origen de la Familia, La Propiedad Privacy el Estado, P.192, {JOAN FRANCISCO FLORBS JUAREZ 53 Un puflado de gentes laboriosas y ahorrativas, junto a las cuales existi6 otro grupo de gente haragana y dilapidadora generaron las grandes clases que conforman este tipo de sociedad, capitalistas y proletarios. La verdad cientifica, es otra, La acumulacién de riquezas excesivas en nanos de unos pocos se remonta a la fase de ia acumulacién originaria de capital, la que precedié al nacimiento de la gran produccién capitalista y que cronolégicamente se ubica casi al final de la edad media; en Inglaterra -para citar un caso- se operd a finales del siglo XV y se manifesté a través de un doloroso proceso de expropiacién sobre los campesinos; los feudales los arrojaron de sus tierras, las que se convirtieron en pastizales para introducir la crianza de ovejas, la que a su vez tenia por abjeto satisfacer la creciente demanda de lana existente, Empujeda el vagabundaje, la poblacién rural era reprimida y encerrada con fundamento en tal cirounstancia, en casas de trabajo, donde era obligada a rendir su fuerza de trabajo a cambio de un salario, Esta fue la base de] advenimiento de las empresas capitalistas. Concluyendo, debe seftalarse que la propiedad privada es uno de los pitares del modo capitalista de produccién por cuanto que éste “descansa en el hecho de que las condiciones materiales de produccién le son adjudicadas los que no trabajan, bajo 1a forma de propiedad del capital y propiedad del suelo, mientras la masa sélo es propietaria de la condicién personal de produccién, la fuerza de trabajo” (Carlos Marx). LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Espin Cénovas consigna que se “denomina tradicionalmente en la doctrina romanista modos de adquirir la propiedad de los hechos juridicos que produce su adquisicién por parte de un sujeto”. Puig Peiia establece que “se entiende por modos de adquirir ta propiedad aquellos hechos jurldicos a los cuales la ley reconace la virtud de hacer surgir el dominio en un determinado sujeto".cy LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Aldecir de Rugiero estén constituidos “por las causas legales que determinen el dominio; a los hechos juridicos, a los cuales la ley reconoce eficacia para que surja el dominio en un sujeto”. Los hechos a los que se refiere la doctrina, pueden devenir de la naturaleza como en el caso del aluvi6n; de Ia legislacion, como en el caso de la expropiacién forzosa, y de la voluntad humana plasmada en Ia realizacién contractual, constituyendo los dos diltimos, en rigor de la técnica, actos Juridicos por ser circunstancias cualificadas por ta participacién del hombre, Existen diversas clasifieactones de tos modos de adquirir la propiedad, ‘pero cin ninguna parece haber alcanzado el relieve de ta tradicional que los divide en otiginarios y derivativos. Serdn originatios -sefialan Ripert y Boulanger con la claridad que tos caracterizan- “Cuando el adquirente no recibe derechos de ninguna otra persona, sea porque en el momento de fa adguisicién el bien adquirido munca fue o no era més el objeto de un derecho preexistente o bien porque la ley suprime o transforma, en beneficio del nuevo adquirente, el derecho pre-existente”, y serén derivativos “cuando implican Ja transmisién de un derecho preexistente por tn autor a un sucesor”. Algunos cédigos -como el espatiol y el francés vigentes enumeran los modos de adquirirel dominio de los bienes, el nuestro, sin embargo, ni los describe ni los clasifica, aunque cabe sefialar que el desarrollo de su plan -en cuznto este tema- esti orientado por el criterio tradicional ya relacionado, manifesténdose cesta tendencia en diversas partes de su contexto, a saber los articulo 589 y 642 cen los cuales se utilizan las frases puede adquirirse por ocupacién... "y “. puede adguirirse la propiedad por usucapién..." ast como también el 655 que trata de la accesién. Dentro de los modos originarios, aparecen en primer término aquellos que dan lugar a un derecho primigenio sobre el bien adquirido y que son: Georges Ripert, Jean Boulanger Tratado de Derecho Civil, segin el tratado Planiol JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ is a. La actividad creadora del hombre El hombre mediante su trabajo genera bienes que surgen de la fusién de elementos preexistentes, sometidos a un proceso de mutacin por el influjo de la industria, Bj.: un automévil. 1, La ocupacién De Diego define la ocupacién como “La aprehensién de una cosa corporal que no tiene duefio, con dnimo de adquirir la propiedad”, mds clara y mas completa me parece la de Colin y Capitant que estiman “que es el modo de adquirir ta propiedad de una cosa que no pertenece a nadie o sobre la cual nadie formula reclamacién por medio de la toma de posesién, acompaiiada de la intencion de hacerse propietario de ella”. Tres elementos se infieren de esta iltima definicién uno formal que es a toma de posesién o aprehensién del bien, un elemento real, que es que la cosa no pertenezca a nadie, elemento que es el fundamental en la ocnpacién por cuanto que si existe un propietario no puede darse la ocupacién; y finalmente un elemento personal gue radica en la intencion de la persona de incorporar el bien ocupado a su patrimonio. En muchas legislaciones -como por ejemplo la espafiola persiste el problema -que resulta sin fundamento al existir la figura de la uusticapién- de la adquisicién de los inmuebles por ocnpacién, cuestién totalmente zanjada en la nuestra que establece en st articulo $90 que Jos inmuebles no pueden adquirirse por ocupacién. Los que no estén reducidos a propiedad particular pertenecen a la nacién. En nuestro cédigo la ocupacién implica las siguientes situaciones:LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Hallazgos de tesoros La regia general es que el tesoro pertenece al que lo descubre (articulo 592). Si el terreno es ajeno puede darse cualquiera de los siguientes casos: + Si se descubre fortuitamente, entonces la mitad es de! duefio del terreno y la otra mitad del descubridor (articulo 592). + Si el descubridor se encuentra en terreno ajeno, pero el tesoro ro fue encontrado fortuitamente y no existia permiso del duefto para la bsqueda, el tesoro corresponde por entero a este tiltimo, (articulo 592) * Si se descubre con permisc del duefo, entonces se distribuye ‘como en el primer easo. Hallazgos de bienes mosirencos Bienes mostrencos son “Los muebles o semovientes que se encuentran perdidos 0 abandonados sin saberse de su dueito. Se denominan ‘mostrencos por cuanto se deben mostrar, 0 poner de manifiesto y pregonar para que pueda su dueflo saber el hallazgo y reclamarlos si no los hubiera abandonado. Por extensién se Haman también mostrencos los inmuebles vacantes y sin duefto conocido... El Decreto Guibernativo 1835 establece el procedimiento para el caso de hallazgo de bienes mostrencos, que es -de manera muy general- el siguiente: + Quien encuentre un mueble o semoviente abandonado lo presentaré a la autoridad municipal mis préxima, + La autoridad de mérito lo hace del conocimiento piblico y sefiala un término de 8 dias, al cabo del cual, si no se presenta el {nteresado, se pone a la venta en pliblica subasta. Guillermo Cabanellas, Diccionario de Derecho Usual. 281, juaN’ FRANCISCO FLORES JUAREZ 37 b, * La venta se hace bajo la base de un avalio y el dinero se tiene en reserva para cuando aparezca el ducfio y en caso de que éste no se presente, ingresa a los fondos municipales y de beneficencia por la mitad, + Si aparece el dueifo y recobra Jo perdido, esta obligado al pago de los gastos y a abandonar a quign lo hallé el diez por ciento del valor de la cosa o del producto de la venta (articulo 597 C.C.). Apropiacién de los animales bravios 0 salvajes por medio de la ocupacién y la caza Lo concemiente a este tipo de ocupacién esté regulado del articulo 600 al 605 de nuestro Cédigo Civil, asi como también en el Decreto Gubernativo 1235, Ley de Piscicultura y Pesca. La accesién De Diego la define diciendo que es el derecho “que compete al dueito de una cosa sobre lo que ésta produzca y a ella se incorpore 0 una, més 0 menos inmediatamente en calidad de accesorio y de un modo inseparable”. Lateoria de la accesién fue creada por los Romanistas, quienes clasificaron Ja accesién asi: 1. Accesién de inmueble a inmueble: dentro de la que se incluian La Awulsion: “Es lo que la fuerza del rio arranca y arrasira de un campo, en una avenida repentina, y lo leva a otro campo inferior ala ribera opuesta cuando sea de tanta consideracién que pueda conocerse y distinguirse; ya consiste en drboles, ya en alguna porcién dle terreno”. Guillermo Cabanellas, Op. Cit. P. 165.p. 249LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Nuestro Cédigo es limitativo en lo que respecta a esta figura pues inicamente la reficre a la segregacién de una porcién del terreno de una ribera que es transportada a una heredad limitrofe o inferior (articulo 676). Aluvién: “Consisteen el aumento de terreno que elrto vaincorporando paulatinamente a las finas riberefias”.”” Nuestro Cédigo esté acorde a la concepeién doctrinaria, Ia que es recogida en el articulo 679. Mutacién de Cauce: “Los cauces de los rios que queden abandonados ‘por variar naturalmente et curso de las aguas, pertenecen a los dueftas de los predios riberefios en toda la longitud respectiva. Si el cauice abandonado separaba heredades de distintos dueftos, la nueva linea divisoria correrd equidistante de unas y otras” (Articulo 672 Cédigo Civil). Formactén de Isla: La isla que por sucesiva acumulacion de arvastres superiores, se van formando en los rios, pertenecen a los duetios de las mérgenes si la isla se hallase en medio del rio, dividiéndose entonces Iongitudinalmente por mitad. Si una sola isla asi formada distrae de una margen més que de otra, seré tinicamente y por completo dueo suyo el de Ia margen mas cercana”. (Articulo 678 C.C.). }. Accesién de mueble a inmueble Dentro de este rubro aparecen: La Edificacién, La Plantacién y La Siembra, Lo relativo a este tipo de accesidn esté regulado por nuestra ley civil sustantiva del articulo 658 al 668, ® Guillemo Cabanellas, Op. it. P.165.p. 249 >, «a suAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, 2 3. Accesién de mueble a mueble Dentro de este tipo de accesién aparecen las siguientes figuras: La adjuncién: “Se denomina también conjuncién, Consiste en la unidn de dos cosas muebles pertenecientes a distintos duefios; se unen de tal manera que vienen a formar una sola, pero con la posibitidad de separarlas 0 de que subsistan después con independencia”. " (articulo 689 C.C) La especificacién: Existe este modo cuando una persona transforma mediante la accién de su trabajo un bien de ajena pertenencia. Ripert y Boulanger refieren que la especificacién fue objeto de prolongada discusién entre proculeyanos y sabinianos, conctuyéndose en que si el valor de la obra rebasa el de la materia prima se opera una pérdida “de! derecho del propietario de la cosa transformada”, (articulo 698 C.C.). La conmixtion: “Constituye uno de los modos de adquirir el dominio por accesién, mediante la mezela de varias cosas sélidas o liquidas, de la misma o distinta especie, pertenecientes a diversos duefios. A la mezcla de cosas s6lidas se le denomina conmixtion y a la de liquidos confusion”. “En nuestro Cédigo esti contenida esta figura en el articulo 690. Modermamente se dice que existen dos tipos de accesién, la relativa a la produecién de frutos que se conoce como discreta y la que se refiere @ Ja uni6n o incorporacién que se identifica como continua, La segunda -que es en realidad la accesién propiamente dicha- puede ser natural -segiin que la incorporacidn se produzca por fuerzas naturales- o artificial -cuando es producida por el hombre-. . ) La teoria de Scialoia “segtin la cual derechos de los conduefios son varios derechos iguales de propiedad sobre toda la cosa, que se limitam reciprocamente. Cada conduefo tiene no una fraccién ideal o real del derecho, sino un derecho pleno cualitativamente igual al dominio solidario, pero cuantitativamente diverso por Ja reclproca limitacién del derecho de los demas. Segiin esta teoria, la cuota es la proporcién en que se reparte las utilidades 0 ns cargas”. zCémo se origina la Copropiedad? Colin y Capitant sefialan al respecto de esta importante cuestién que puede ser a través de“... la muerte del propietario que deja varios herederos 0 legatarios, adquieren, una fraceién, ya igual, ya desigual, segim los casos, de fa cosa perteneciente al difunto. Cada uno de los herederos tiene la mitad, un tercio, un cuarto del derecho de propiedad del difunto. La copropiedad puede igualmente tener su origen en un contrato. Por ejemplo, aunque el hecho es muy raro, dos personas compran una cosa en comin...”.“" Espin Cénovas. Op. Cit. 2M Colin y Capitant. Op. Cit. P. 193 . A JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ a .. 1 2, Regulacién de la copropiedad en nuestro pais Nuestro Cédigo define en el articulo 485 la copropiedad, diciendo que “hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas"”, respecto al contenido de esta norma debemos precisar que al mismo es perfectamente aplicable Ia critica que el profesor Espin Canovas formula al Cédigo espafiol en el aspecto de “la imprecisién terminolégica en que incurre al hablar de una cosa o titularidad de otro derecho real, ya que la propiedad no recae més que sobre las cosas corporales”, puesto que segiin aclara Puig Pefta, en la cotitularidad en sentido técnico y propio “lo que estéi en conmin no son las cosas, sina los derechos que a su vez se ejercitan sobre las casas”. De Diego establece que no debe considerarse al condorainio como a una figura particular sin nexo alguno con la propiedad o bien distinta de ésta, es -apuinta- “un fendmeno que puede afectar al dominio”, ** y en esa virtud el andlisis de la copropiedad en nuestra legislacién lo hharemos con fundamento en las dos ciases de facultades dominicales existentes: las de disposicién, y las de uso y disfrute. Las primeras estén contenidas en el articulo 491 cuyo contenido faculta a cada conduefio a transmitir su dominio o bien a gravatlo, apareciendo en esta normacién la particularidad del derecho de tanteo ‘que consiste en que los copropietarios en caso de que uno de ellos desee enajenar la parte que le corresponde gozan de un derecho de prelacién, el cual tiene que ser ejercido dentro de los quince dias siguientes a la notificacién del contrato que se pretende celebrar. En cuanto a las facultades de uso y disfrute, nuestro Cédigo establece que estén reciprocamente limitadas por el derecho de cada duefio, Clemente de Diego. Inslituciones de Derecho Civil Espaiio. P. 606,[_ _ 2 1L08 DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JOAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, 93 (Articulo 487). Respecto a los frutos 0 beneficios producidas por la cosa, éstos serén gozados en proporcién a la respectiva cuota y como punto antagénico, las cargas, deberan ser afrontadas sobre ese. misma base (Articulo 488). ‘Acerca de la administracion de la cosa indivisa, nuestro Cédigo preceptia que serén obligatorios los acuerdos de la mayoria que represente las dos terceras partes del valor de la cosa (Articulo 490). Ahora bien, cabe ‘preguntarse qué sucede si no se integra esta mayoria? Se podré recurrir un Srgano jurisdiccional para que intervenga y medie en esta situacién? Nuestra ley no lo dice, pero siendo esta alternativa légica, estimo que en un caso como el referido debe acndirse al Juez respectivo. Laextincién del régimen de copropiedad, esta contenida en ol articulo 503, que establece tres casos de procedencia. 8) Al dividirse la cosa comin: todos los comuneros tienen derecho a pedir la divisién y al efectuarse ésta la copropiedad sc transforma en un derecho de propiedad solitario; nadie puede ser obligado 3 permanecer en copropiedad, aunque nuestro Cédigo habla de un acto de indivisién que no puede exceder de tres aiios (Articulos 492 y 493). b) Por pérdida, destruccién o enajenacién de la cosa objeto de la indivisién. ©) Por la consolidacién o reunién de todas las cuotas en un solo propietario. LA MEDIANERIA Acerea de la copropiedad se ha dicho que ésta puede ser voluntatia, cuando ha sido constituida gracias a un pacto de indivisién, el que en nuestra legislacién no puede ser mayor de tres atios; forzosa, cuando los bienes sobre los que recae no son susceptibles de divisidn o bien al operarse la misma, pierden por entero su valor; toda la copropiedad voluntaria tiene que ser temporal, mientras que las forzosas, Idgicamente, serén permanentes. Dentro de la copropiedad forzosa permanente se encuentra la medianerla y la propiedad horizontal. Hay medianerla “cuando una pared, zanja 0 seto divide dos predios y no puede establecerse a quien pertenecen pro indiviso a Jos duefios de ambos predios”“* ‘Nuestra legislacién presume 1a existencia de la medianeria cuando no hay constancia de perienencia sobre el elemento limitrofe (Articulo 503), pero la presencia de signos exteriores, como las ventanas en las paredes, permiten inferir la propiedad de la pared, o cerca que sirven de limite (articulo 506). La medianeria es una forma de copropiedad forzosa porque la pared, fos0 0 cerca como elementos deexistenci tangible, deben desaparecer materialmente a efecto de motivar Ia extincién de la copropiedad. La voluntad humana, Gnicamente, no daria margen a ello. Una pared divisoria no podria venderse, puesto que como sefiala Rojina Villegas “... el muro divisorio independieme de los predios colindantes no tiene valor ni podria ser adguirido por un tercero”. Si bien es cierto podria unificarse la propiedad al comprar uno de los conduefios la parte del otro, no podria forzarse la venta como en la copropiedad ordinaria, en la que una simple peticién por parte de cualquier conduetio motiva la divisidn de la cosa (articulo 492), LA PROPIEDAD HORIZONTAL La propiedad horizontal es uno de los temas més controvertidos dentro del, panorama de los derechos reales; en primer término es motivo de discusién “© Rjina Villegas. Op. Cit. B15LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA su denominacién imprecisa, ya que a la luz de la logica, todas las propiedades son horizontales. Enel derechoRomanose encuentran leves vestigios deesta forma de propiedad en los Textos de Papiano y Uipiano; asimismo en las ordenanzas medievales, francesas ¢ italianas, aparecen ya referencias legales a este respecto. Colin y Capitant sefialan que en su pais se le conoce precisamente a partir de esta época, exponiendo que el hecho de que las ciudades fueran amuralladas, limité su expansién, forzindolas a crecer hacia arriba, En cuanto a su naturaleza juridica, debe decirse que un tiempo se le considers como una especie de servidumbre, estimandosele més tarde como una sociedad. Superadas tales concepciones durante el presente siglo, se concluyé en que debia encuadrérsele dentro de la copropiedad ordinaria, pero un andlisis posterior, motivado por la proliferacién de la institucién, evidencié ta incongruencia que surgia de someter esta forma de copropiedad a normas que -como las que regulan la copropiedad tradicional- resultaban obsoletas ¢ inadecuadas. La distincién entre propiedad horizontal y copropiedad la establece Rojina Villegas en tos siguientes términos: “En el primer caso, 0 sea cuando hay copropledad forzosa, cada uno de los pisos pertenece en pleno dominio a los distintos interesados, Respecto de ellos no hay copropiedad pero existen ciertos bienes conunes indispensables para el uso de tos mismos que si engendran una copropiedad forzosa. En cambio cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alicuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construccién”.” © Rafiel Rojina Villegas. Op, Gif. P17 7. {JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ. 7 La explicacién fiuida y clara proporcionada por el profesor mexicano es e] argumento en que fundamentan su posicién los expositores de un tercer criterio que es actualmente el aceptado: se debe admitir «dicen- junto a ia copropiedad pro indiviso de los elementos comunes (cimientos, techo, ete), una propiedad individual de los elementos privativos (los pisos), concluyéndose: consecuentemente, que en esta figura jurfdica existe “wna propiedad singular sobre cada piso, unida a una copropiedad individual sobre los elementos comunes del edificio con predominio de aquetla sobre ésta”. ‘Las diversas maneras de dar origen a lapropiedad horizontal estén consignadas en el articulo 529 de nuestro Cédigo Civil y son los siguientes, a, Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio juridico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes. b, Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propésito y, ¢. Cuando en disposicién de ultima voluntad se instituya a los herederos 0 a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal. La constitucién de la propiedad horizontal se hace siempre por escritura piblica en la que deben consignarse los siguientes extremos: 1. Declaracién del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su propiedad; 2, Situacién, medidas y colindancias del terreno, asi como una descripeién total del edificio y mencién de sus servicios de agua, clectricidad 7 cualesquiera otros de que goce; Rafael Rojina Villegas, Op. Cit. F117, |oo 96 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 97 3. Deseripeién de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificacién; 4. El valor del inmueble 7 el de cada piso: 5. Deseripcién de los elementos 7 partes comunes del edificio 7 de los elementos y parces comunes limitados a las unidades independientes; © Cualquier otro dato que consideren conveniente [os otorgantes: {articulo 531). Cada propietario de un departamento o piso -preceptia nuestra ley- puede transmititlo, enajenarlo o gravarlo y puede usarlo de acuerdo a las limitaciones contenidas en la ley, la escritura constitutiva, o bien el réglamento de copropiedad y administracién, existiendo una prohibicién especial a los uefios del primero y tiltimo piso consistente en que no podrin elevar el nivel del edificio o bien hacer excavaciones sin el consentimiento unénime de todos os demés propietarios y sin autorizacién municipal previa (articulo 539), La extincién del régimen de propiedad horizontal procede por decisién expresa de los propietarios o bien cuando sea acordado por las dos terceras ppartes ce los propietarios; sin embargo, la minoria inconforme puede adquirir las unidades de los que hayan votado por la extincién; para proceder a ésta, el edificio debe encontrarse libre de gravamenes y limitaciones y debe hacerse constar en eseritura piiblica que se inscribird en el Registro de la Propiedad (articulos 555 y 556). En nuestro medio la propiedad horizontal es de raigambre nueva. La primera regulacién al respecto surgi6 en 1959 por medio del Decreto del Congreso mimero 1318, en el que se denominaba “Propiedad Horizontalmente Dividida”. Con anterioridad no existié mas que una breve normacién que pasd del Cédigo del setenta y siete al de mil novecientos treinta y tres y que estaba contenida en el articulo 1265 de tal cuerpo legal, que prescribia lo siguiente: “Cuando los diferentes pisos de uma casa pertenecieran adistintos propietarios, si los titulos de propiedad no fijan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias se guardardn las reglas siguientes. 1, Las paredes maestras, el tejado 0 azotea y las demas cosas de uso comiin estarén a cargo de todos los propietarios, en proporcién al valor del precio del piso. 2. Cada propietario costearé el suelo de su piso. 3. Elpavimento del portal, puesto de entrada, patio comin y demas obras conumes a todos, se costeardn a prorrata por todos los propietarios y, 4. Laescalera que conduce al piso primero, se costearté a prorrata por todos, excepto al duefio de! piso bajo, La que desde el piso primero conduce al segundo, se costearé entre todos, excepto por las duehos de los pisos bajos y el primero y asi sucesivamente”. La regulacién de Ia propiedad horizontal esta contenida en nuestro actual Cédigo del articulo 520 al $59 y del 1,195 al 1,205 en esios tiltimos se encuentran las prescripciones relativas al registro de este tipo de copropiedad forzosa. BREVE REFERENCIA SOBRE LA PROPIEDAD EN GUATEMALA En el desarrollo de fa propiedad en Guatemala se advierte una sucesién Ge etapas cuyo inicio se sitia en el periodo pre-hispinico; los estudiosos afirman que antes de la Hegada de los conguistadores las sociedades Maya Quiches se encontraban en Ia iiltima fase del periodo de la comunidad sin clases y se desplazaban hacia una estructura clasista: esclavista 0 feudales, El advenimiento de la conquista suspendié esta transicién,wa LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA PRIMERA FASE DEL PERIODO COLONIAL, (1524-1542), La conquista presenta una doble faceta en la secuencia histérica del dominio: Se manifiesta como un proceso de destruccién y de revolucién técnica a la vez. EL primer siglo de dominacién europea produjo la muerte de miles de indigenas a causa de acciones militares, malos tratos, hambrunas y sobre todo de enfermedades infecto contagiosas, que propiciaron epidemias como la del célera- que fueron mortales para casi la mitad de la poblacién del altiplano; pot otra parte la conquista introdujo el conocimiento de los instrumentos de hierro, especialmente el arado, nuevas técnicas y métodos de cultivo de Ia tierra, la rueda y la carreta. Pero el proceso de sometimiento tuvo, fundamentalmente, cardcter econémico, el cual se tradujo en apropiacién de las fuentes de riqueza por parte de los conquistadores; coneretamente de la fuerza de trabajo de los conquistados y de la tierra. Para ello fueron creadas 1 “encomiende” y “el repatimiento, figura juridicas consstentes en Ia entrega de natiyos : un colonizador para su cristianizacién; esto en realidad era una forma sutil para encubrir la esclavitud; ¢] encomendero era propietario absoluto de la fuerza de trabajo y de los medios de produccién. Conclusivamente, en esta primera etapa, las relaciones de produccién se sustentaron en la explotacién de la fuerza de trabajo indigena mediante la esclavitud del productor directo en procesos productivos agropecuatios, en su Venta como mercaderia en los mercados esclavistas y ~en menor escala- en la extraccién de metales. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 7 SEGUNDA FASE DEL PER{ODO COLONIAL (1542-1821). Durante este periodo se emitieron las llamadas “leyes nuevas”, mediante las cuales E] Rey tomé el control de los indigenas, suprimiendo aparentemente Ia esclavitud y considerindolos -a partir de ese momento- vasallos libres, tributarios de la Corona. Surgieron entonces los denominados “pueblos de indios” que fueron la base de la estructura colonial; ciertamente, aunque les leyes nuevas extinguicron Ia esclavitud, esto en la realidad no Hegé a ocurrir, Los colonos, ante la posibilidad de ser privados de In mano de obra indigena, amenazaron con retomar a la metrépoli y los funcionarios reales, ante tal circunstancia, asumieron un proceder tibio y consecuente con Ios intereses de los espatioles; de esta manera el indio pasd a ser un siervo con dos sefiores: El Rey, a quien tributaban en productos, y el hacendado a quien prestaban servicios personales, Las relaciones de produccién asumieron carieter feudal, De hecho el pueblo de indios cra un inmenso latifundio feudal; un reservorio de fuerza de trabajo en tres vias: + Bl trabajo forzoso (y por supuesto gratuito)que comprendia el que se prestabs a 1a iglesia especialmente, en los caminos y en Ja construccién de edificios. * Semigratulto,que tenia lugar al acudir, con motivo del repartimiento, Jas haciendas. + Asalariado: Bl indio podia obtener un estipendio reducido al vender su fuerza de trabajo, una vez. cumplido con el trabajo obligatorio. + Eltrabajo que el indio desarrollaba, para tributary para subsistiren las tierras comunales de! pueblo.100 1L0$ DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA En relacién al forma de propiedad inmusble debe decirse que los conquistadores y luego sus descendientes americanos (criolles), iniciaron un proceso de concentracién de territorios que culminé en la conformacién del latifundismo colonial, constituido por grandes unidades agropecuarias, orientadas a satisfacer las demandas del mercado europeo. Fue as{ como la produccién fue orientada hacia productos como el afil,el cacao, la grana y la cafia de aziicar, generando, de esta manera, ¢l fendmeno del monocultivismo, ‘mal endémico de la economia nacional, En conclusién la sociedad colonial se susteaté sobre una estructura de produceidn precapitalista (Feudal), PERIODO INDEPENDIENTE. E] movimiento de independencia, consumado en 1821, no produjo ninguna variacién fundamental en la estructura econémica, ya que -salvo algunas modificaciones como Ia supresién del tributo de los indios, los impuestos coloniales y la supresién del monopolio comercial- la matriz econémica preservé las caracteristicas feudales coloniales. Los pueblos de indios fueron conservados por la oligarqu‘a criolla en el poder, surgieron otros impuestos y el monopolio sobre la tierra pervivi6, a través de los “mandatos” forzados para que los indios trabajaran en las haciendas, Ademis surgié el régimen de las habilitaciones 0 peonaje por deuda. PERIODO DE LA REFORMA LIBERAL Y PERIODO DE LAS DICTADURAS CAFETALERAS (1871-1944). Durante este periodo se produjo una reforma agrarin consistente en la cexpropiacién de las tierras comunales indigenas y de las tierras de la iglesia: esta circunstancia propicié la concentracién inmueble en los agricultores JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, 101 cafetaleros y, consecuentemente, la multiplicacién de los grandes latifundios conoeidos como fincas, y el ascenso de un nuevo grupo en el poder, Con ese motivo se emiti6 una nueva legislacién laboral que obligaba al indio a trabajar forzosamente en esas unidades productivas. Dentro de la misma figuraba el “Reglamento de Jornaleros” de 1887 y la “Ley de Trabajadores” de 1894 que geneté el sistema de peonaje por deuda, conocido como “habilitaciones”, el cual consistia en adelantos de estipendio forzados, que se descontaban competitivamente con trabajo, a fin de endeudar de por vida- a los indios, haciéndolos permanecer indefinidamente en las fincas . Durante este periodo se entronizaron dictaduras, como la de Manuel Estrada Cabrera (1898-1920) durante le cual se produjo, de manera manifiesta, la penetracién de capital extranjero; Ia United Fruit Companny (UFCO), en 1904, adquirié el derecho de coneiuir la via férrea Puerto Barrios-Guatemala y a cambio obtuvo La propiedad sobre los dos tervios, ya construidos, del muelle y todo el material rodante existente, ademés de los almacenes y bodegas del ferrocarril, Por si fuera poco, el gobiemo le asigno, 170,00 acres de la mejor tierra agricola del pais, inicidndose con ello las plantaciones bananeras de la costa atldntica, explotacién que luego operé en la costa sur. Estrada Cabrera vendié a la compafifa norteamericana ELECTRIC BOND AND SHARE la Empresa Eléctrica de Guatemala, que habia sido expropiada a los alemanes con motivo de la Primera Guerra Mundial y esta entidad lege a controlar la produccién eléetrica del pais. La otra prolongada dictadura del siglo precedente fue la de Jorge Ubico, personaje draconiano que prolongé el status de dominio. Elpanorama socio econémico descrito evidenciaba la existencia de un régimen semifeudal, caracterizado por el gran desarrollo del latifimdismo cafetalero,1 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA monopolio absoluto sobre importantes ramas de la actividad productiva por parte del capital extranjero y en lo politico, ausencia de libertades ciudadanas. PERIODO REVOLUCIONARIO (1944-1954), Las dictaduras mal Ilamadas “liberales” concluyeron con la revolucién de octubre de 1944, La Junta Revolucionaria que asumid el poder permitié el establecimiento de la legalidad liberal, emitiéndose importantes instrumentos legislativos, tal el que suprimié el “Libreto de Jomsleros” y se decreto, en 1945, una Constitucién de corte democrdtico neoliberal que garantiz6 los derechos individuales, concedié al Estado cierto grado de intervencién en la economia y prohibié los latifundios. EI primer gobiemo de la Revoluciéa, presidido por Juan José Arévalo Bermejo, promovié reformas en Ja estructura social, pero sin afectar la base econémica agraria, por lo que el presidente evité el enfientamiento con los grupos terratenientes, Ciertamente Arévalo respets las libertades individuales, se emitié Ia “Ley Provisional de Sindicalizacién” y el Cédigo de Trabajo que garantizé los derechos de los trabajadoyes, regulando la Jomada minima, el trabajo de In mujer y se fundé el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social. Es importante sefialar que en esa época se creé el “Instituto Nacional del Petréleo”, existiendo -en consecuencia- el “Cédigo de Petrdleo” el cual establecia que este sélo podia ser explotado por el Estado y por sociedades con mayoritaria participacién de capital estatal. Arévalo fue sucedido porSacobo Arbenz Guzmén quien enuncid,claramente, su propésito basico de acabar con 1a dominacién externa, materializada en Jos monopolios extranjeros y con fa dominacién interna de los poderosos JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ terratenientes, En su discurso de toma de posesién expuso exprosamente los tres objetivos de su gobierno: + .convertirel pa(s,deuna nacién dependiente ydeeconomiasemicolonial en un pais econ6micamente independiente; convertir a Guatemala, de tun pais atrasado y de economia _predominantemente feudal en un pats moderno y capitalista; y hacer porque esa transformacién se lleve a cabo en forma que traiga consigo la mayor elevaci6n posible del nivel de vida de las grandes masas del pueblo...” Precisamente el Decreto 900, Ley de Reforma Agratia, emritido en 1952, preteadié extinguir la propiedad feudal y las relaciones de produceién que ia originaban; en 18 meses se repartieron més de un millén de manzanas de tierra otorgadas en usufiicto vitalicio y en propiedad, beneficidndose a ms de 138,000 familias campesinas. De la tierra expropiada, casi 900 mil ‘manzanas fueron expropiadas a fincas particulates, pero el sujeto de mayor afectacién fue precisamente la UFCO, el mayor terrateniente de Guatemala. LA CONTRARREVOLUCION (1954). Jacobo Arbenz fue defenestrado por un golpe de estado propiciado por los ‘grupos terratenientes agroexportadores ,que contaron con el apoyo de_ los Estados Unidos de América. Inmediatamente después del movimiento que depuso al gobiemo, In UFCO fue restituida de las tiemras expropiadas, se intradujeton modificaciones al Codigo de Trabajo y—por supuesto- se abolid el Deereto de Reforma Agraria, emitiéndose el “Fstatuto Agrario” que posibilito la revisién de los expedientes expropiatorios, devolviéndose las propiedades repartidas, El Decteto 57 restituy6 al Estado las fincas nacionales otorgadas 4 los campesinos y fueron disueltas las cooperativas que fimncionaban en las mismas.» f 104 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA ENFOQUE CONSTITUCIONAL DEL DOMINIO EN LA REPUBLICA DE GUATEMALA. De manera breve, consigno a continuacién detalles peculiares que revelan la significacién superlativa que los diversos textos constitucionales atribuyen a propiedad privada: + Aun y cuando la Constitucién de Cadiz no llegé a regular la vida politica del pais y los estudiosos la consideran un “antecedente histérico”, resulta importante enfatizar que dicho texto ya reconocfa -en su articulo 4. la obligacién del Rey de “conservar y proteger la propiedad” y — curiosamente — incluia un juramento del monarca interpretado como una manifestacién tutelar del dominio. El Rey, en su advenimiento al trono juré: “no tomaré jams a nadie su propiedad”. + La Constitucién de la Republica Federal de Centroamérica, promulgada en noviembre de 1824, en su articulo 2°. Establecié la “conservacién de la propiedad” y replic6 el juramento def monarea en la Constitucién de CAdiz, al establecer qne ninguna “.,.autoridad del Estado podia tomar la propiedad de ninguna persona, ni turbarle en el libre uso de sus bienes". + La Constitucién Politica del Estado de Guatemala, en 1825, en el articulo 31, garantizé la inviolabilidad de 1a propiedad, el uso libre de los bienes y “...la justa indemnizacién de aquellos cuyo sactificio exija con grave ungencia la necesidad publica, legal y previamente justificads...” + Enel Acta Constitutiva de la Repiblica de Guatemala de 1851, se expuso, en el artfeulo 3°., que “...que los deberes y derechos de los ‘guatemaltecos se mantenian vigentes conforme la declaracién hecha por Ja Asamblea Constituyente de 5 de diciembre de 1839” + La Constitucién Liberal de 1879 ,enel articulo 28, garantizd plenamente el derecho de propiedad. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 7 * La Constitueién de 1944 confirié a Ia Propiedad una orientacin social, ya que en el articulo 90 establecié que “El Estado reconoce la exist4ncia de la propiedad privada y la garantiza como funcién social” + Las Constituciones de 1956 y 1965, retornaron al concepto prevaleciente antes de la Constitucién de 1945, restituyendo el cardcter individualista de la misma. + Actualmente La Norma Prima“. garantiza la propiedad privada como tun detecho inherente a la persona humana, Toda persona —dice- puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con Ia ley. El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deberd crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos” (articulo 39) Importante resulta conocer el entendimiento que el sobre este Derecho Real ha producido la Corte de Constitucionalidad, supremo interprete de la Constitucién. En expediente 97-86, cuya sentencia fue dictada el 25 de febrero de 1987 dijo: “Este derecho se garantiza en el articulo 39 de In Constitucién Politica de la Repiiblica, como inherente a la persona humana. Sin embargo, no es propio de la vida en sociedad el ejercicio absoluto de este derecho. Tal afirmacién encuentra también asidero en el principio que la misma Constitucién recoge en el articulo 44, de que el interés social prevalece sobre el particular. Ello en armonia con el principio del dominio eminente del Estado sobre su territorio, segun el cual éste puede ejercer su actividad como ente soberano, para el logro de sus fines, con la amplitud que le permite Ia Ley fundamental del pais”.- 108 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTRCA En sentencia del 26 de septiembre de 1996, expediente 305-95 la Honorable Corte de Constitucionalidad pronuncié: “La Propiedad privada se reconoce como un derecho inherente a Ia persona, por concurrir al desarrollo de Ia persona y, por ende, de su familia, a quienes el Estado dispensa proteceién primaria; ello sin perjuicio, claro esti, de que por ley, pueda ser limitada su disposicién cuando sea contraria a los fines sociales o necesaria a la realizacién del bien comin o interés social, que se erige en prevalente como especialmente lo sefiala el articulo 44 constitucional.” Los constituyentes de 1985 doteron al dominio de wn carécter garantista superlativo. En textos constitucionsles anteriores, las limitaciones dominicales ran incluidas cn un precepto subsiguiente, invocdndose para su aplicacién, la utilidad social y necesidad piblica. Actualmente el Magno Texto es muy puntual en relacién ala observancia de un procedimiento de comprobacién de Ja utilidad y la necesidad aludidas para imponer une limitaci6n al dominio. Conclusivamente, 1a constitucién vigente impone mayor proteccién a la propiedad privada, reduciendo las condiciones limitativas de la misma, atgumentando que,mediante este derecho real, se logra “El desarrollo de la ‘Nacién y ta prospetidad Guatemalteca. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 107 CAPITULO V LOS DERECHOS REALES DE MERO GOCE Fl usufructo. Naturaleza juridiea, elementos y clasificacién del usuftucto, Elementos subjetivos o personales. Elementos objetivos o reales, Clasificacién del usuftucto. Por la persona. Por las cosas. Por el objeto, Por su origen. Por su duraci6n. Los frutos. Su uso y aprovechamiento. Extincién del usutrueto. EL usufructo en nuestra legislacién, E] uso y [a habitactén, Diferencias entre el usuftucto y el uso y la habitacién. La servidumbre, Clasificacién de las sorvidumbres. Caracteres de las servidumbres, Constitucién, adquisicion y extincién de las servidumbres. Por la ley. Por la voluntad humana, Por prescripeién. Hedeman establece que “al dominio se oponen los derechos reales limitados”” “Jos que comparten con lapropiedadel cardcter real, pero no otorgantun poder leno que abarque la cosa en su conjunto, sino solo un poder limltado”®; ast Castdn denomina a los mismos Derechos Reales Restringidos, dentro de la idea, gue si bien proporcionan el usus y el fuctus, carecen de la caracteristica de generalidad que en substitucién de la absolutividad, la doctrina moderna asigna al derecho de propiedad. JW. Hedemann. Op, Git. P339,CA Tes figuras aparecen dentro de este rubto clasificatorio, a saber: Elusuftucto, el uso y la habitacién. El usufructus, usus y habitado, surgieron en el Derecho Romano bajo la configuracién genérica de servidumbres personales -en oposicién a las prediales, que son en rigor las servidumbres reales- pero esta Genominacién desaparecié por el influjo de la Revolucién Francesa, gesta que sembré, en la legislacién generada por tal suceso, repulsién por todos los términos que tuviese ofor a feudalismo. Sin embargo, esta posicién es ain sostenida por varios autores que han vuelto al regazo del derecho justinianeo, asi el Cédigo Alemin en 1896 y el suizo de 1907 y, en la doctrina contemporénea, Jors-Kunkef quien asevera acerca de las lamadas servidumbres personales que “esté indicado no apartarse de la norma de estudiarlas por razones de conveniencia de la exposicién, al lado de las servidumbres reales, pues los principios sobre adquisicién, extincién y proteccidn coinciden en muchos puntos” Justus Withem Hedmann, -asimilando su criterio a esta posicién- titula et capitulo primero de la parte cuarta de su obra, Tratado de Derecho Civil, Las Servidumbres, sefialando en el parrafo primero que “bajo la denominacién connin de servidumbres aparecen unidos tres tipos de derechos: Las servidumbres prediales, elusufructoy las servidumbres personales limitadas”, identificando mediante esta ultima denominacién al uso y ala habitacién. Sin embargo, la mayor parte de la doctrina converge en el hecho de asignar caracteres diferenciales a las servidumbres y al usufructo, uso y habitacién, en razén de que mientras los primeros son permanentes, los segundos son temporales; ademas ef usufructo puede constituirse sobre muebles y las serviduntbres no; finalmente “el usufructo sustrae a la propiedad la totalidad del derecho de disfrute, mientras las servidumbres sélo lo limitan en un sentido determinado y parcial” (Castén). * José Gostén Tobefas. Desecho Civil Espatol, Comin y Foral 222. 108 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTI JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ. 109 EL USUFRUCTO El usufrueto es una figura muy peculiar, puesto que su construceién juridica esté asentada en los derechos reales y su esfera de influencia involucra el Detecho de Familia y el de Sucesiones. Nacié ea Roma, motivado por la necesidad de que toda mujer al enviudar, estuviese en posibilidades para continuar viviendo dentro del status econdmico que le correspondia, sin que se nombrara heredera en perjuicio de sus hijos tal connotacién pervive todavia en el derecho modemo. Paulo, célebre jurisconsulto romano, definié el usufructo, diciendo que es cl derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, salva su substancia (ius alienes rebus wendi, fruendi salva rerum substantia). La doctrina moderna no se ha apartado de esta concepeién y ast Colin y Capitant definen el usufructo como “EI derecho de gozar de las cosas en que otro tiene propiedad, como el propietario mismo, pero con la obligacién de conservar la substancia”. Rojina Villegas refiere que “El usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro y de percibi y stds frutos sin alterar la sustancia de ellas; porgite es um derecho sobre un cuerpo y si el cuerpo se destruye queda necesariamente destruido el derecho” y, finalmente, Puig Pefia recogiendo la definicién del Cédigo Civil Francés, enuncia "El usuftucto da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligacién de conservar su forma y sustancia... ”. a. Naturaleza juridiea, elementos y clasificacién del usufructo Respeeto a su naturaleza juridica la controversia -como ya se establecié- oscila en su inclusién ya en las servidumbres, ya como un derecho real independiente; orienténdose, tanto la doctrina como la mayorla deuo LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTEC, legislaciones, por esta ultima posicién iniciada a partir de la Revolucion Francesa. En cuanto a las elementos constitutivos del usuftucto, éstos pueden ser de dos categoria: 1, Elementos subjetivas o personales A través de este derecho real, el propictario concede a otra persona individual 0 juridica- la facultad de usar y disfrutar el bien, con la cettidumbre de que su derecho alcanzara, de acuerdo @ las estipulaciones bajo las que se constituya el usufructo, nuevamente plenitud, al concluir éste. El duefio de la cosa recibir en esta virtud, el nombre de nudo- propictario y a la persona a cuyo favor se constituye, se le denomina usuftuctuario. Elementos objetivos o reales “El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales ¢ incorporales” “es decir el usufructo puede recaer sobre bienes y derechos, acerca de éstos debe decirse que para que la constitucién proceda no deben ser personalisimos 0 intransmisibles. Clasificacién del usufructo a, Por la persona |. Simple: El que es atribuido a una sola persona, 2. Miltiple: Que es atribuido a varias y que a su vez puede ser: Rojina Villegas, Op. Cit. 120, c JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ, mw 3. Simulténeo: Este tipo de usufructo surge con la hetencia y motiva el goce actual de varias personas, constituyendo, asimismo, una comunidad que determinari ta conjuncién de derechos y obligaciones 4. Sucesivo: Este usufructo es aquel en el cual v el goce unas después de otras. personas entran en Por las cosas 1. Propio o normal: Cuando recac en cosas no consumibles. 2. impropio 0 anormal: (cuasi- usufructo): Si recae sobre cosas consumibles. 3. Singular: Si reeae sobre casas determinadas. 4. Universal: Si recae en un pattimonio. Por el objeto |. Usufructo sobre cosas: Todas tas cosas que estén en el comercio de los hombres y que sean susceptibles de producir un goce o bien una utilidad pueden ser objeto de usufructo. 1. Usufiucto sobre derechos: Puede constituirse este-tipo de usuffucto siempre que los derechos no sean personalfsimos o intransmisibles. Por su origen Legales: Los constituidos por la Ley. 2. Voluntarlos: Los constituidos a través de actos volitivos intervivos (contrato) 0 mortis causa (testamento). Por su duracién 1. Vitalicios: Que son la regia general. 2. Aplazoa = m2 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA LOS FRUTOS. SU USO Y APROVECHAMIENTO EI propietario de un bien tiene derecho a los frutos que éste produce, constituyendo, esta forma de adquirir el dominio, la llamada accesién disereta, Antiguamente se hacia una divisin tripartita de los frutos (naturales, civiles ¢ industriales) pero en la actualidad solamente se distinguen dos clases de ellos, los naturales que son “los productos orgdnicos de la cosa, ya deriven esponténeamente de las fuerzas de ta naturaleza ya con el concurso del hombre” y civiles configurados por “los rendimientos que se obtienen de una cosa o de un derecho mediante una relacién juridica dirigida a la alteracién de tales rendirnientos”. Elusufructuario, a quien se ha concedido el aprovechamiento de un bien, tiene consecuentemente derecho sobre los frutos que se perciban., esto incluye la notable particularidad de disposicién que le permite ceder o bien enajenar su derecho. EXTINCION DEL USUFRUCTO Nuestro Cédigo Civil regula en su artfculo 738 los hechos que dan lugar a la conclusién del usufructo y que son los siguientes: 1. La muerte del usufructuario 2. Bl vencimiento del plazo por el cual se constituy6 o por realizarse la condicién resolutoria, a la cual estaba sujeto el usufructo. 3, Por la reunidn del usufructo y de la propiedad en una misme persona. 4. Por preseripeién. 5. Por renuncia del usufructuario. 3 Bspin Cinovas, Op. Cit B77. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ ns 6. Por la pérdida de la cosa vsufructuada. 7. Por la anulacién del derecho del que constituyé el usufructo. EL USUFRUCTO EN NUESTRA LEGISLACION ‘Nuestro Cédigo Civil no contiene ninguna definicién de ia Institucién tratada» pero de su contexto se infiere que nuestra legislacién abraza la corriente que ve en el usufructo un derecho real, puesto que precisamente lo incluye en el libro segundo que trata de la propiedad y demas derechos reales. Asimismo, debe hacerse notar queen el cuerpo legal en referencia, el principio salva rerum substantia se encuentra atentiado, por cuanto que en el articulo 713 se incluye la figura del cuasi usufructo, o sea el usuftucto que comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse. Esta inclusién, por cierto, no es ninguna novedad, dado a que ya en la misma Roma, durante la época imperial “se sintid Id- necesidad de admitir un derecho temporal de goce sobre cosas consumibles” (Espin). El usuftucto puede constituirse en nuestro pais en forma cotractual o bien por ut acto de titima voluntad (artfculo 704) y sw duracién puede ser “por tlempo jo, vitalicio, puramente o bajo condicién, pero no perpetuidad...” (asticulo 705), Nuestro Cédigo, a diferencia de otros cuerpos legales, no establece de manera expresa -como To hace el eédigo espaiiol por ejemplo- que el usufrueto pueda recaet sobre derechos, refiere, al finalizar el segundo parrafo del ya citado articulo 705, que su constitucién, es susceptible “sobre toda especie de bienes muebles e inmuebles”. Ese sefalamiento debemos vincularlo con el contenido del articulo 446 en donde se establece “que se consideran inmuebles para los efectos legales,114 _LOSDERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA los derechos reales sobre inmuebles y las acciones que los aseguran”, para poder coneluir en que nuestro Cédigo reconoce la orientacién doctrinaria fundada en Ja premisa de que el usufructo “se constituye no sélo sobre las cosas, sino sobre los derechos también, 0 sea, bienes incorporales” (Rojina). La inclusiéa en nuestra ley sustantive de la prescripeién como una de Tas formas de extinguir ef usufructo motiva cierta incertidumbre, la que es despejada por el profesor mexicano Rojina Villegas, quien explica que “en el caso del usuffucto, si el titular no usa, no disfruta de la cosa, la abandona, cesté renunciando técltamente a su derecho, La prescripcién se funda en este caso en el abandono, en que no se ejerza ctirante cierto tiempo el derecho de usufructo El capitulo IT, del titulo TI del Libro TT, que se refiere a los modos de extincién del usnfiucto no incluye térmaino de prescripcién alguno, por lo que debemos estar a lo prescrito en el articulo 1508 que aclara que “La prescripcién extintiva se verifica en todos los casos no mencionados en disposiciones especiales por el transcurso de cinco afios..." y el presente es uno de estos casos no especificados. EL USO Y¥ LA HABITACION El uso y 1a habitacién son instituciones de ancestro netamente romanista. En el Digesto se consignaba que a quien se ha dejado el uso puede usar, pero no puede obtener los frutos (cuis usus relictas, est, uti potest frui non potest), pero las legislaciones modernas, conveneidas de que el simple uso de algunos bienes no reporta al usuario beneficio alguno, permiten que éste disponga de algunos frutos. Respecto a la habitacién, debe decirse que en un principio se le asemejé al uso, por un lado, y al usufructo por otro, pero Justiniano le otorgé carta de particularidad. JOAN FRANCISCO FLORES JUAREZ us El uso y Ia habitacién siempre han sido materia de confusidn y en realidad los, ‘érminos de distincién son un poco menos que sutiles. “Podemos definir el uso -dice Rojina Villegas- indicando que es un derecho eal, temporal, por naturaleca vitalicio, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma, ni substancia y de cardcter intransmisible”. “El derecho real de habitacién -contimia- es el derecho de uso sobre una finca urbana para habitar gratuitamente algunas piezas de una casa”. La distincién entre ambos reside, pues, en que el uso al igual que usufructo puede constituirse tanto sobre bienes muebles ¢ inmuebles, mientras que la habitacién se refiere tan solo a los inmuebles, configurando en rigor, una especie del uso. La habitacién siempre es gratuita, mientras el uso puede setlo pero también puede constituirse a titulo oneroso. DIFERENCIAS ENTRE EL USUFRUCTO, USO Y LA HABITACION La diferencia bisica se encuentra en el caricter restrictive del uso y la habitacién en relacién al usufructo. El uso, como ya se dijo, inicamente permite el uso y la pervepcién de ciertos frutos, cuando tal cosa sea factible, mientras que al usufruetuario pertenecen todos los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinatia y extraordinariamente. En la habitacién la nota restrictiva se acentia en virtud de que este derecho -como ya se dijo- s6lo es relativo a los inmuebles. Por otra parte el uso y Ia habitacién, al tenor del articulo 748 de nuesiro Cédigo Civil, no se pueden, enajenar, gravar, ni arrendar, es decir son derechos, intransmisibles, mientras que en e! usufructo es susceptible de enajenarse 0 arrendarse el bien sobre el cual se ejerce el derecho, (articulo 716 C.C.).ne LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA LA SERVIDUMBRE “Las servidumbres prediales (servidumbres en sentido estricto) -afirma Hedemann- se caracterizan por su variedad punto menos que ilimitada”. Esta afirmacién absolutamente veraz, implica la dificultad de definir con precisién el contenido de este derecho real, por lo que las referencias conceptuales que en tomo al mismo se vietten, tienen por esa razén un caracter de generalidad, Ripert y Boulanger consideran imposible concretar una definicién sobre esta institucién y ciertamente hay algunas como lade Winchaind ("“Laservidumbre 3 un derecho real que sujeta la cosa no a la totalidad de sus relaciones, sino tinicamente en una 0 nds de sus relaciones singulares”) que deben titularse de abstractas debido a su vaguedad; existiendo, sin embargo, sefialamientos objetivos acerca del contenido de este derecho, como los siguientes: a, "Servidumbre es un derecho real que se constituye gravando una cosa con la prestacién de servicios determinados en provecho exclusivo de persona que no es su dueNo 0 de finca que corresponde a otro propietario” (De Diego). ». “Servidumbres son los derechos limitados de goce sobre cosa ajena, pertenecientes e inherentes a una persona o feudo” (Dusi). ©. “Las servidumbres son gravémenes reales que se imponen a favor del duefio de un predio y a cargo de otro fuundo propiedad de distinto duefio, ‘para beneficio 0 mayor utilidad del primero” (Rojina Villegas). De la definiciones transcritas, me parece muy interesante la del profesor mexicano citado, dada su sencillez.y claridad, condiciones que nos permiten inferit los siguientes elementos estructurales: a. La servidumbre es un gravamen real, nos dice; sin embargo, 1a utilizacion que se hace de este termino es el unico vicio del que adolece esta JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 17 definicién, por cuanto se seftala que a través del mismo, tnicamente se destaca el aspecto pasivo de la servidumbre, sin consignar que se trata de un derecho real; es decir, un poder inmediato y directo que se puede ejercitar sobre un bien, , El segundo elemento hace referencia a que la servidumbre se constituye sobre predios y a este respecto, el propio Rojina Villegas aclara que “La verdad juridica sélo es tinica: el derecho se otorga al propietario (cualquiera que él sea) del predio dominante y se impone al duefio del predio sirviente (cualquiera que él sea)”. c. El tercer elemento reside en la circunstancia de que los predios deben ser propiedad de distintas personas, porque “no puede constituirse servidumbre sobre cosa, de propiedad. Nadie puede tener gravamenes sobre cosa propia ” (Rojina). d, El cuarto elemento es el beneficio que uno de los predios -llamado dominante- obtiene de la limitacién que se constituye sobre el otro llamado sirviente-. Nuestro Cédigo define Ia servidumbre en su articulo 752 diciendo que es “el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de distinto duefio 0 para utilidad publica o comunal” sobre tal definicion cabe decit que en ella se evidencia el vicio, ya referido, de encuadrar la servidumbre desde su aspecto pasivo en exclusiva, olvidéndose de su esencia constituida por su naturaleza de derecho teal, Ademés, se consigna en el pérrafo segundo del articulo referido que “el propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de la otra”, sehalamiento que carece en absoluto de ldgica, puesto que como dice el tratadista Puig Pea respecto a la regla nemini res sua servit: “desde el derecho romano viene imperando esta regla, que tiene su justificacién légica en que las cosas sirven a su propietario por derecho de propiedad, pero no por derecho de servidumbre...”, es decir resulta absurdons LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA hablar de servidumbre sobre cosas propias, y un argumento sélido en favor de este seftalamiento es \a figura de la consolidacién que, al producirse, extingue las servidumbres. Hblese también en la norma comentada, que la servidumbre implica “ed gravamen impuesto sobre un predio para el uso de otro predio...”, abrazdndose con esta frase la posicién tradicional, ya superada de que el gravamen se constituye entre predios, siendo que, como ya se dijo “el derecho se oforga al propietario del predio dominante y se impone al doetto del predio sirviente”. a. Clasificacién de las servidumbres 1. Por la naturaleza de los predios Urbans; Cuando se constituye un provecho de un edificio, ‘Rivsticas- Cuando se constituyen en provecho de un predio sin edificar. Este punto de vista tiene un valor ‘inicamente histérico -prevalecié en el derecho romano- pero en Ia actualidad ha perdido relevancia. 2. Por el contenido Positivas: Cuando el propietario se obliga a dejar hacer algo a un tercero. Negarivas. Las que prohiben al duefio del predio sirviente hacer algo que le serfa licito sin la servidumbre. El profesor Castin explica “Una misma servidumbre puede ser positiva o negativa, segin los casos, ast la de luces y vistas, si los huecos se abren en pared exclusivamente propia, es negativa porque el duefio del predio dominante no impone at duefio del sirviente la obligacién de dejar hacer algo que le seria licito sin la servidumbre, como es et hacer tos huecos, levantando pared en su terreno: pero JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 9 sie abren en pared ajena 0 medianera, la servidumtbre es posit fe dean ah "a porque no puede constituirse sin el asentimiento presunto tpl etre medianero o del duefio de la pared”. Por el ejercicio Continuas: Son aquellas cuyo uso es incesante sin la intervencién de ningin hecho del hombre. Discontinvas: Las que se usan a intervalos més 0 menos largos y dependen de actos del hombre. Por las evidencias de su existencia Aparentes: Las que se anuneian y estén continuamente a la vista por signos exteriores que revelan su uso y aprovechemiento. No aparentes: Las que no presentan indicio de inexistencia. Legales: Son aquellas impuestas por la ley como conseouencia de la situacion natural de los predios y tomando en cuenta un interés particular o colectivo, Las legales se subdividen en legales naturales, que son aguellas que impone la ley como consecuencia de la situacién natural de los predios. Fj. La setvidumbre de desagile por cuanto que el predio sirviente se encuentra en un plano inferior con relacién al dominante y las éguas pluviales tengan necesariamente que escurrir hacia el predio inferior; y legales, en sentido estricto, que son las que impone el legisledor en beneficio particular o colectivo, a pesar de que no las motive la situacién de los predios. Yoluntarias’ Aquellas que surgen de la voluntad de las partes manifestada contractualmente o por disposicién de tiltima voluatad.120 b. LOS DERECHOS RFALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Nuestro Cédigo clasifica las servidumbres discontinuas en el articulo 754, dividiéndolas en continuas 0 discontinéas, aparentes y no aparentes. El 757 nos habla de les voluntarias y de las legales. Caracteres de las servidumbres ‘Nuestra Ley Civil sustantiva incluye las siguientes caracteristicas de las servidumbres: 1. Inseparabilidad El articulo 755 preceptia que “las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen”, Esta citcunstancia encuentra su fundamento en la naturaleza real de este derecho & implica que el cambio de propietario no modifica la situacién de la servidumbre, porque éste gravamen esté vinculado a los predios y no alas personas. 2. Indivisibilidad El articulo 756 establece, refiriéndose a la servidumbre, que “si se ide el predio sirviente, cada una de sus porciones tiene que tolerada en la parte que le corresponde”. Es decir, que si el predio sirviente fuere fragmentado a través de enajenaciones parciales, la servidumbre persiste, como que si la enajenacién no se hubiese efectuado. i. aa JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ im CONSTITUCION, ADQUISICION Y EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES Dentro del marco de nuestra legislacién, las servidumbres pueden surgir en atencién a tres circunstancias: a. Por laley Las servidumbres que surgen en virtud de ta ley, teciben el nombre de legales 0 forzosas, pueden ser constituidas en raz6n de utilidad piblica, como lo considera en su pérrafo primero el articulo 280 al relacionar el acueducto o bien en atencién a un interés particular, como To consigna el articulo 786, al referirse al derecho del predio enclavado. Castdn, aludiendo el caso del inmueble rodeado de otros que no le permitan la salida a la via péiblica, estima que bajo estas citeunstancias “La servidumbre se constituye en realidad por adjudicacton’, Las servidumbres legales contenidas en nuestra legislacién son las siguientes. lL. La de acueducto, cuya naturaleza legal se infiere del contenido del articulo 760. La de paso (articulo 786). La de comunicacién (articulo 795). ‘La de conduccién de energia eléctrica (articulo 797). La de desagiie (articulo 790). Servidumbre de abrevador y saca de agua (articulo 781). Servidumbre de estribo (articulo 778). all 122 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, b. Por Ia voluntad humana Nuestra ley consigna en su articulo 758 que las servidumbres pueden surgir en virtud de la voluntad de los particulares, estableciendo para el efecto de su procedencia, que las personas interesadas tengan capacidad para disponer de sus bienes. Al hablar de voluntad humana debemos traer a cuenta, que ésta puede set manifestada a través de formas contractuales o bien a través de una disposicién de tltima voluntad, ¢. Por preseripeién Al tenor del articulo 805 las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por preseripeién y por si no fuera elara Ia exclusién contenida en esta norma, la siguiente (articulo 806) establece taxativamente que las ‘continuas no aparentes y las discontinuas no pueden adquirirse de este modo. Las servidumbres originadas de esta manera implican que quien las trata de adquirir debe encontratse en posesiéa de las mismas y tal circunstancia debe traducirse en actos que revelen su ejercicio. Rojina Villegas ejemplifica lo referido diciendo “... Se habrén de ejecutar actos por el dueiio del predio que serd dominante consistemes en pasar como si ya estuviera constituida la servidumbre y ese efercicio debe ser continuo, pacifico y piiblico”. Bl término de preseripeién en nuestra ley es de diez aos, En cuanto a la extincién de las servidumbres, nuestra ley regula Jo ‘concerniente a las voluntarias en el articulo 817, en el que se incluyen las siguientes causas: |. El no uso. Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres afios, contados desde el dia en que dejé de usarse por haber » - JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ 7 ejecutado el dueito del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre © por haber prohibido que se usare de ella. $i no hubo acto contrario © prohibicién, aunque no se haya usado de la servidumbre, 0 si hubo tales actos, pero contintia el uso no corre el tiempo de preseripeién 2. Cuando fos predios Hegaren sin culpa del duefio del sirviente a tal estado que no pueda usarse Ia servidumbre, Si en lo sucesivo los predios vuelven a su estado anterior de manera que pueda usarse de fla, se restableceré a no ser que hayan transcurrido tres aiios, 0 que desde el dia que pudo volverse a usar, haya pasado el tiempo suficiente para la preseripcién; 3. Por la remisién gratuita u onerosa, becha por el dueflo del predio dominante. 4. Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se cumple la condicién o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquel. La prescripcién negativa es la tnica razén que contempla/nuestro Cédigo como medio de extincién de las servidumbres legales y forzosas; asi lo prescribe el articulo 820, que dice: “(Prescripcién de las servidumbres legales) Las servidumbres legates establecidas por utilidad priblica o comunal, se pierden por el no uso de cinco aftos, si se prueba que durante este tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaba aquellas, otra servidumbre de a misma naturaleca por distinto lugar”124 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA JUAN FRANCISCO ELORES JUAREZ 128 CAPITULO VI LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA Breve referencia histérica. La hipoteca. Sistemas hipotecarios. Caracteres de la hipoteca en nuestra legislacién, Clasificacidn de las hipotecas, Constitucion dela hipotecs. Bienes y derechos no hipotecables. El contenido de la hipoteca. Suextincién, La prenda, Caracteres de la prenda en nuestra legislacidn. Clases de prenda en nuestra fegislacién. Constitucién de ta prenda. Contenido de la prenda. Extincién de la prenda Los derechos reales de garantfa tienen similitud con los de mero goce por cuanto que ambos tienen de comtin el ser derechos limitativos (jura in re aliena) y se les concibe como desmembraciones de la propiedad que vienen alimitacla, La diferencia entre ambos grupos de derechos radica en que los de goce tienen -como su nombre lo indica- por elemento fundante de su naturaleza la idea de disfrute, mientras que los de garantia persiguen asegurer el cumplimiento de una obligacién. ‘Los derechos reales de garantia son en nuestra legislacidn, la hipoteca, regulada del articulo 822 al 859 y la prenda, cuya normacién esta contenida del articulo 880 al 916,126 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA BREVE REFERENCIA HISTORICA La incertidumbre motivada por un posible incumplimiento, da lugar a que el acteedor tratara de obtener a través del derecho, elementos de certidumbre que le permitieran garantizar sus intereses. La primera forma de aseguramiento -en relacién al cumplimiento de una obligacién- que vislumbra en el panorama juridico es Ia fianza y la razn, de esta situacién se encuentra en la arraigade solidaridad que inicialmente existié entre el grupo familiar, pero -como sefialan Ripert y Boulanger la disociacién de éste y la individualizacién de la propiedad inmueble, asi como el nacimiento del principio individualista en la responsabilidad dieron origen y estimularon el auge de otro tipo de garantias: Ia hipoteca y la prenda, Estos dos derechos nacen bajo dos supuestos, en primer término laentrega que hace el deudor al acreedor de una cosa para garantizar el cumplimiento de una obligacién y la retencién que el deudor realiza del bien -que sera inmucble- conservando la posesién, pero facultando al acreedor a la venta de la finca en caso de incumplimiento, Ambas figuras encuentran sus antecedentes en el derecho Romano en las figuras del pignus y Ia bipotheca, La prenda y la hipoteca -pignus e hiphoteca- sefiala Castan “coexistieron en el derecho Romano sin una precisa diferenciacién, Asi podia decir Marciano que el pignus y la hipoteca eran nombres diversos de un mismo vinculo. No obstante en un sentido estricto se Hamé ya pignus al vinculo acompaitado de traslacién de la cosa a manos del acreedor ¢ hipoteca, al vinculo constituido ssin ese desplazamiento de posesiin, y en tiempo de Justiniano se empezo, ademas a referir el pignus especialmente a las cosas muebles. Esta referencia conceptual -Ia prenda hacia bienes muebles y la hipoteca hacia inmuebles- se acentta durante la edad media y se acrecienta y estabiliza con Ia codificacién, aunque hoy dia tales términos estin sujetos a revisién Hegandose actualmente 2 admitirse la llamada hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento a la que nos referiremos en su oportunidad. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ. Ww LA HIPOTECA Al iniciar el presente tema es viable establecer que el enfoque que se hard del mismo estar encuadrado dentro de la naturaleza genérica del trabajo que lo contiene y es que entrar al anélisis detallista de una institucién que, como Ia hipoteca ha hecho germinar un campo propio que es el derecho hipotecario, deviene imposible en un estudio de esta indole que, dicho sea de paso, pretende tan sélo presentar la configuracién doctrinaria de los derechos reales y referirla, en un parangén que permita sacar conclusiones, a nuestra legislacién, El término hipoteca es comprensivo de la idea de “poner debajo, de someter una cosa a otra.” Suridicamente es una forma de garantizar el cumplimiento de una obligacién que no lleva implicito el requisito del desplazamiento que es clasico en la prenda, En la hipoteca 1a cosa contintia en poder del deudor. Ruggiero sefiala que la publicidad quo esta institucién adquiere a través de su inscripcién en los registros respectivos viene a substituir el desplazamiento de la posesién, que es el elemento que da concrecién a la figura de la prenda, De Buen, nos dice refiriéndose « la hipoteca que es “Un derecho real que, sit inpplicar traslado de la posesién a persona distinta del duefio, asegura a stt titular el cobro de cierta cantidad, autorizdndole para que pueda promover laventa de la cosa sobre la que recae y para que la parte necesaria del precio obtenido, se destine a pagarle””. Esta definicién omite Ia condicién de que deba recaer sobre inmuebles, rasgo {que ha venido tipificando a la hipoteca y que en la actualidad no tiene razén de ser por considerarse al desplazamiento como el elemento en tomo al cual eben girar los criterios de diferenciacién entre hipoteca y prenda,18 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA En esta virtud se habla de hipoteca mobiliaria para tipificar a la prenda sin desplazamiento, De esta suerte la definicién que incluye la legistacién civil guatemalteca en su articulo 822, resulta trasnochada al referir que la hipoteca “es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar ef cumplimiento de una obligacién”, puesto que, como dice Puig Pefia al referirse a Ja prenda sin desplazamiento: “Esta nueva figura todavia no ha encomrado un nombre propio, sino una yuxtaposicion de nombres pues sélo recogiendo sus principales caracteristicas se le puede denominar prenda sin desplazamiento 0 hipoteca mobiliaria, Parece ser; desde luego, més correcta esta segunda denominacién pues la de “prenda sin desplazamiento “ es una verdadera “coniradictio in termitis” ya que no se concibe propiamente una prenda en la cual la cosa no quede ‘desplazada, En cambio la expresién hipoteca mobiliaria no supone violacion alguna a ta técnica, sino correccién en el derecho actual de w adscripcié meramente historicas » nunca dogmdticas” Consecuentemente la naturaleza de la hipoteca viene a determinarse no nicamente y en exclusiva por la condicién inmueble de los bienes que son objeto de la misma, ni por el principio de publicidad que enteriormente era privativo de los inmuebles (¢1 articulo 218 del Cédigo Civil preceptia que son registrables los muebles identificables), sino que ha de tomarse en cuenta el contenido de ta relacién juridica, es decir el desplazamiento posesorio de la cosa, ‘Tres han sido los sistemas hipotecarios existentes: a. Sistemas hipotecarios 1, Elromano En el cual la hipoteca podia establecerse por un simple convenio, situacién ésta que condujo a la clandestinidad, pero -dice Carral y de Theresa- “La necesidad de la publicidad quedd manifiesta cuando JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ we a clandestinidad de las cargas y los gravémenes que recaian sobre Tos inmuebles fue tal que se hacia imposible conocer la verdadera situacién de éstos”®* 2. El germauo Antagénico al anterior por el imperio de la publicidad que en el mismo se hizo prevalecer y que no permitié la existencia de hipotecas cocultas; ¥ 3. Elsistema francés o mixto . El sistema de la publicidad es el que -légicamente- goza de prevalencia en la actualidad; en nuestra patria asi lo reconoce el articulo 1125 que establece “En el Registro se inseribirdn: © Los titulos que acrediten el dominio de los innmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; + Los tftulos traslatives de dominio de los innmuebles y en los que constituyan, reconozcan, modifiquen 0 extingan derechos det usufructo, uso, habitacion, patrimonio familiar, Hipoteca...” b. Caracteres de la hipoteca en nuestra legistacién . La hipoteca es un derecho real Mucho se ha dicho en toro a la naturaleza de 1a hipoteca. Buchel, por ejemplo, seflalaba que debia inchtirse dentro de las obfigaciones, ‘pues si en éstas el polo pasivo esti configurado por el deudor, en la hipoteca esti constituido “por la cosa que aparece gravada”» sin embargo, la mayoria de las legislaciones la consideran un derecho real, asi la nuestra que en el titulo V del libro segundo, la incluye dentro de los Iamados Derechos Reales de Garantia. 2. Un derecho de garantia que grava un bien inmucble ‘Aunque como ya se sefial6, en el derecho modero se habla ya de hipoteca mobiliaria, descartindose el objeto -mueble o inmueble- © Tas Coral y de Theresa. Derecho Notaialy Derecho Registral. 215,130 ‘LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA, como elemento de distincién entre hipoteca y prenda, nuestro Cédigo en su articulo 822 resalta que es derecho real que grava un inmueble, . La hipoteca es un derecho accesorio Esta caracteristica hace referencia al cardcter dependiente de este derecho, puesto que su existencia ests supeditada a un orédito cuya seguridad esté fincada en la hipoteca. Asi lo reconoce nuestro Cédigo en la parte final del articulo 822, ya mencionado, |. La hipoteca es indivisible Esta caracteristica alude a la circunstancia de que mientras no se cancele, la garantia hipotecaria subsiste integra sobre todas y cada una de las partes del inmueble. Castdre expone que la indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto: * Del lado del crédito, ya que mientras subsiste, parte de él queda integra la hipoteca, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor. * Del lado de la dewde,toda vez que aunque ésta se divida entre varios herederos ninguno de éstos puede pedir la liberacién de la finca mientras la total deuda no esté pagada, y, * Del lado de lov bienes, puesto que la garantia, mientras no sea cancelada, subsiste integra sobre Ia totalidad de los bienes hipotecados, aungue se reduzca la obligacién garantizada y sobre cualquier parte de los bienes que se conserve, aunque la resiante haya desaparecido. Nuestro Cédigo reconoce Ia caracteristica de indivisibilidad en el articulo 825 que dice: “La hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligacién” ‘Llama la atencién sin embargo la normacién contenida en el siguiente articulo que nos habla de la divisién del gravamen si se divide Ia finea puesto que en él se esté reconociende que la hipoteca si puede ser fraccionada. JUAN FRANCISCO FLORRS JUAREZ BI En realidad la consideracién de indivisibilidad debe realizarse en funcién de un solo inmueble y el articulo 826, que es el que motiva incertidumbre, se funda en el supuesto de la existencia de varias: fincas, asimismo en un acuerdo entre acreedor y deudor cuya existencia se infiere del contenido del citado articulo que en una de sus partes establece que “los interesados podrén asignar a cada finca la cantidad o parte de gravamen que debe garantizar”. ©. Clasificacion de las hipotecas 1. Por su origen Voluntarias Que son aquetlas que surgen a la vida juridica en virtud del negocio juridico. Legales: Son las establecidas por la Ley bajo determinados requisitos. Nuestro eédigo no hace mencién en ninguno de sus articulos de hipotecas Iegales, pero si podrfan calificarse de tales aquellas que son exigidas por la ley en ciertos casos, como al que hace referencia el Articulo 57, en el cual la entroga de los bienes del ausente a los parientes esta supeditada a la constitucién de esta garantia, El decreto 15-5] en su articulo 80, si emplea esta terminologia. 2. Porsu forma Expresas: Aquellas que han de ser inseritas en el Registro de la Propiedad para ser consideradas con validez. Tacitas: Aquellas que no requieren para su validez de la publicidad registral. Este tiltimo tipo de hipotecas es inexistente en el Derecho Modemo.2 LOS DERECHOS REALES EN LA LEGISLACION GUATEMALTECA Nuestro Cédigo en su articulo 841 prescribe que la constitucién y aceptacién de Ia hipotaca deben ser expresas 3. Por el contenido Hipotecas ordinarias: Son las que aseguran una obligacién existente y predeterminada, Hipotecas de seguridad: ‘Son aquellas en la que se garantiza una obligacién deexistencia dudosa ¥y cuya cuantia no esté determinada, 0 en térrainos més exactos la que garantiza el crédito siempre que se pruebe su existencia y cuantia por medios ajenos al registro. En muestea legislacién sélo cabe hablar de hipotecas ordinarias. 4, Por el objeto Generales: Las que gravitaban sobre los bienes del deudor, como la del fisico y Ia mujer por su dote. Especiales: Las que sélo gravan bienes determinados. Las hipotecas generales sélo tienen importancia histérica. Nuestra Legislacién reconoce las especiales en su articulo 826, en el que establece que la hipoteca recae exelusivamente sobre los bienes que la soportan. d. Constitucién de la hipoteca En Ia constitucién de la hipoteca participan tres tipos de elementos, a saber: 2. JUAN FRANCISCO FLORES JUAREZ Bs Los elementos subjetivos Que son los términos personales participantes en la relacién jutidica hipotecaria: Un acreedor, o sea el titular del derecho real de hipoteea -por ende el sujeto activo- y el duefio de Ia finca hipotecada -que puede ser el dendor o una tercera persona- que configura el sujeto pasivo en este vinculo. Al tenor del articulo 835, s6lo puede hipotecar, quien pueda enajenar y el presupuesto fimdante para la transmisién del dominio es ta capacidad, de lo que resulta que s6lo pueden hipotecar las personas iegalmente capaces. En el caso de los menores o de los incapaces la persona que ejerza la patria potestad o bien [a representacion podré constitu el gravamen en referencia, observando para cl efecto los req nuestra legislacién (articulos 264 y 322 inciso 10.). Los elementos objetivos Son en primer tésmino Ia obligacién que se garantiza con la hipoteca yen segundo término, la cosa que se grava para seguridad de la obligacién. Nuestra legislacién no particulariza respecto de las obligaciones garantizables con hipoteca, de donde se deduce que todo tipo de obligaciones -puras 0 sujetas @ condicién- pueden ser objeto de esta garantia. Respecto a las cosas hipotecables nuestro Cédigo las restringe Gnicamente a los bienes inmuebles (articulo 822), aunque del contenido del articulo 852 se deduce que pueden ser objeto de este Derecho ciertos bienes inmateriales como en el caso de la sub- hipoteca,