RELATORIO LAUDO DE AVALIACAO:LAUDO DE AVALIACKO 1. INTERESSADO, Este trabalho foi realizado por solicitacéo do Proprietario do Imével.. 2. PROPRIETARIO José Benevides de Oliveira. 3. OBJETIVO © presente trabalho tem como objetivo avaliar um imével tipo: Galeria,com nome de Galeria Séo Dimas, localizado na Estrada Velha de Agua Fria n® 1420 , Cidade de recife-PE, Recife-PE, visando encontrar 0 possivel valor de loca¢éo mensal do imével. 4, METODOLOGIA USADA: Método comparativo de dados do mercado com tratamento estatistico adequado, utilizando-se de diversas fontes de informaco que viabilizam a metodologia cientifica (inferéncia estatistica através da repressio linear), figurando como varidvel independente os diversos fatores que influenciam na formacio do valor de venda do imével. 5. GRAU DE FUNDAMENTAGAO / ENQUADRAMENTO DE LAUDO / PRECISAO Grau |- Precisdo / Fundamentacdo, conforme NBR 14653-2: 2006 (Anexo |) Grau de Fundamentag%io de um trabalho esté relacionado ao aprofundamento do trabalho de avaliacio, com o envolvimento do avaliador na selegdo de metodologia em razdo da confiabilidade, quantidade, qualidade e natureza do imével pesquisado, Grau de Precisio de um trabalho sera determinado quando for possivel medir o grau de certeza e 0 nivel de erro tolerdvel numa avaliagio, dependendo do resultado do tratamento estatistico dispensado a amostra utilizada no trabalho. a) Visita & regio onde se localiza o imével com a finalidade de identificar a infraestrutura urbana e servigos existentes; b) Vistoria ao imével avaliando com o objetivo de conhecer sua locelizacio e caracteristicas; Eng. 4080 Cabral Filho Engenheiro Gil CREA 9750/0 PE©) Pesquisa de precos de iméveis ofertados ou comercializados, possuidores de parametros semelhantes ao bem avaliado (fontes: banco de dados, imobiliérias, corretores, antincios de jornais, etc.); 4d) Contextualizagio do imével da respectiva regio; e) Sera considerado pelo avaliador que dos dados obtidos, tanto as informacées prestadas por terceiros, assim como os documentos apresentados sao legitimos; f) Nao foram feitas averiguacdes a respeito de restri¢ées ao direito de propriedade ou de quaisquer nus que pesem sobre o imével avaliando; fg) Norma Brasileira para avaliagéio de bens ~ NBR 14.653, da ABNT; h) Publicagdes especializadas em Engenharia de Avaliagées. 7. VISTORIA 7.1. DESCRICAO DA REGIAO Agua Fria é um bairro da zona norte da cidade do Recife, integra a 23 Regio Politico- ‘ Administrativa da cidade, fazendo limite com os bairros do Alto Santa Teresinha, Arruda, Beberibe, Bomba do Hemetério, Campina do Barreto, Fundao, Linha do Tiro e Porto da Madeira. O bairro nasceu de uma das localidades mais antigas do Recife, Beberibe, remontando & metade do século XVI. Eng. Joo Cabral Fino Engenhelro Civil REA 9750/0 PE(© nome do bairro tem origem em varias verses, uma delas considerada fantasiosa diz ter existido ali, no século XIX, umn menino que vendia cocadas e oferecia aos fregueses égua bem fria,trazida numa quartinha, © mais provdvel & que o bairro tenha ficado com esse nome, Agua Fria, porque assim & chamado um dos afluentes do Rio Beberibe que corta aquela regido. OBIETO DA AVALIAGAO A presente avaliagio se refere a um rio, tipo prédio galeria, lacalizado na Estrada Velha de Agua Fria cidade de Recife/P 2 1420/Trata-se de uma galetia com area construida total de 569,13 m2, grea de terreno 883,81 m2./Para efeito de célculo de area construida levou-se em consideragao apenas uma galeria, por oferecerem condigdes de uso 8. TRATAMENTO ESTATISTICO 9.1, Homocedasticidades & Heteroceda: idades (Anexo I!) Plotagem de Residuos: Analise Grafica Eng. Joo Cabral Filho Engenheiro Chil CREA 9750/0 PE9.2. Testes no Paramétricos ~ Testes de Aderéncia (Anexo II!) Ne 9.4.1 — Kolmogorov ~ Smirnov (Aceito) Concluimos que hé aderéncia para uma distribuigéo normal para o nivel de signficdncia de 5,00% segundo os parametros. - indice Kolmogorov: 0,34 2- iefors (Aceito) Concluimos que hd aderéncia para uma distribuicSo normal para o nivel de signficdncia de 5,00% segundo os parametros, ~ indice Lilliefors: 0,22; Eng. Jodo Cabral Filho Engenheiro Cl CREA 9750/0 PE10 - AVALIAGAO COMPORTAMENTAL, 10.1. Diagnéstico do Mercado Ha especulagao imobiliéria no local, o grande problema é encontrar o real valor comercial, existem varios iméveis que so postos 8 venda por um longo periodo e mesmo assim n&o conseguem comercializagSo. Um valor excessivamente préximo do limite superior implicaria em um longo periodo em oferta, de forma que em termos praticos significaria em ndo conseguir vender o imével a, Liquide?: balxa, para 0 valor adotado neste laudo, abaixo do valor médio; b. Desempenho do Mercado: O mercado imobiliério do local é estavel; ¢. Quantidade de Ofertas de bens similares: Media; d.Absorgao do bem pelo mercado: Media; €. Publico Alvo: Comercial e prestacdo de servico. 11. CONCLUSAO. Para o nivel de confianga de 80% de acordo com NBR 14.653 ~ 2: 2004 Todas as vezes que empregamos a Matematica a fim de estudar alguns fendmenos de observacéo, no caso a dindmica do mercado imobiliério, devernos comecar essencialmente por construir um modelo matemético para esses fendmenos. Inevitavelmente, 0 modelo deve simplificar as coisas ¢ certos pormenores devem ser desprezados. 0 bom resultado do modelo depende de que os pormenores desprezados sejam ou nao realmente sem importéncia na elucidac3o dos fenémenos estudados. A resolugio do problema matematico pode estar correta e ndo constante, estar em grande discordéncia com os dados observadios, simplesmente porque as hipéteses bésicas feitas no sejam confirmadas. A Matematica no controla os fendmenos observados, apenas tenta descrevé-los através de modelos numéricos ou I6gicos. - Valor Minimo: R$ 8.600,00; Valor Médio: R$ 10.000,00; - Valor Maximo: R$ 11.400,00; Ry Valor de venda: = Valor Minimo: R$ 1.280.000,0 - Valor Médio: R$ 1.600.000,00; - Valor Maximo: R$ 1.920.000,00; 12. DATAS Vistoria realizada em: 05/11/2016 Laudo elaborado em: 30/11/2016 Eng. 400 Cabral Filho Engenheiro Cvil CREA 9750/0 PE13, OBSERVAGOES 1) Os aspectos legais ndo foram observados, assim sendo, os valores encontrados referem-se aos bens considerando-os livres de nus ou gravames; .° Civil Joo Cabral Filho CREA 9750/D PE RELATORIO FOTOGRAFICO Eng. Jo8o Cabral Filho Engenhelro Civil CREA 9750/0 PEEng. Jodo Cabral Filho Engenhelco Civil REA 9750/0 PEEng. Joo Cabral Filho Engenheiro Civil REA 9750/0 PEEng. Joo Cebral Filho Engenhelro Civil CREA 9750/0 PEtng. 030 Cabral FilhoEng. Joo Cabral Filho Engenihelro Cl CREA 9750/0 PEANEXO! +1. GRAU DE FUNDAMENTAGAO / PRECISAO ~ NBR 14.653 Eng. 4030 Cabral Filho Engenheira Chil REA 9750/0 PETi. Caracterizagdo do Imével Avaliando: AdocSo de situagao paradigma (Grau |); 1.2, Coleta de Dados de Mercado: Caracteristicas conferides pelo autor do faudo (Grau I; 15, Quantidade Minima de Dados de Mercado, Efetivamente Utlizados: 3 (K + 1}, onde K ¢ 0 numero de varidveis independentes (Grau |); 1A, Identificagao dos Dados de Mercado: Apresentagio de informagées relativas aos dados ¢ varidveis efetivamente utilizados no modelo (Grau |); 15. Exploracdo (Grau I}; 16. Nivel de sighficancia alfa, Maximo para rejeigio da hipdtese nula de cada regressor (teste bi caudal): 20% (Grau I}; 117. Nivel de significincia maximo admitido nos demats testes estatisticos realizados:5,00% (Grau!) Somat6rio: 10, contudo os itens de numero 3 ¢ 5 nao atingiram 0 Grau 1, dessa forma o presente trabalho é classificado como: GRAU! Tabela 1 ~Graus de fundamentac 0 no caso de utilizagso de modelos de regresséo linear “E r Item Descrigio Grau u Caracterizagao do imével Completa quanto @ Completa quanto a ‘Adagdo de situacdo avaliando todas as variaveis | as varidveis | paradigma analisadas utilizadas no modelo —Peoleta de dados de | Caracteristicas Caracteristicas Podem: ser mercado conferidas pelo | conferidas por | utilizadas autor do laudo profissional caracteristicas credenciado pelo | fornecidas por autordolaudo _| terceiros ‘Quantidade minima de dados de mercado & (kl), onde ok Eo numero de varidveis 4 (K+), onde o k é o niimero de 3 (K+), onde ok & 0 numero de efetivamente utilizados | independentes variéveis varidveis independentes independentes Tentificagdo dos dados de |Apresentagdo de | Apresentacdo de | Apresentardo de mercado informagdes formagées. informacées relativas a todos os | relativas aos dados | relativas aos dados dados e varlaveis | varidveis | e variveis analisados na | efetivamente efetivamente modelagem, com | utilizados no | utilizados no foto. modelo modelo ‘Admitida para | Admitida desde apenas uma | que: varidvel, desde | a) As medidas das que: caracteristicas a) As medidas das caracteristicas do imével do imével avaliando no sejam tng. 080 Cabral Filho Engenheira Cll CREA 9750/0 PEavaliando ndo] — superiores a sejam 100% do limite superiores a | amostral 100% do limite | superior, nem amostral inferiores a Extrapolagdo Nao Admitida superior, nem} metade do inferiores | __ limite amostral metade do |_inferior limite amostral | b) © valor inferior estimado ndo bo valor | —_ultrapasse 10% estimado ndo| do valor ultrapasse 10% | calculado no do valor | limite ga calculado no | _—_fronteira limite da} amostral, para fronteira as referidas amostral, para a} varidveis, referida simultaneament varidvel. e Nivel de significdncia alfa, Maximo para rejeigéo da hipétese nula de cada 10% 20% 30% regressor (teste bi caudal) Nivel de significdncia alfa, Maximo admitido nos demais testes estatisticos 1% 5% 10% realizados, Nota: Observar subsegao 9.1 ‘Tabela 2-~ Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentagso no caso de utiizagio de modelos de regressio linear Graus a W 1 Pontos Minimos 18 an 7 Tiens obrigatérios no grau | 3, 5,67, comos|3, 5, 6 € 7, no| Todos no minimo correspondente demais no minimo | minimo nograul! | nograu! L no grau ti | Tabela 3 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagao de modelos de regressdo linear Eng. Je80 Cabral Filho Engenhelro Cull CREA 9750/0 PEa Grau Descrigo { ur W U ‘Amplitude do intervalo de confianga de 80% em torno do zl 30% 30%6-50% >50% valor central da estimativa Nota: Observar subsecdo 9.1 ANEXO I! 4, HOMOCEDASTICIDADES E HETEROCEDASTICIDADES Te Uma premissa importante no modelo de regressdo linear cléssico @ a de que os termos de erro da funggo de regresso populacional devem ser Homocedasticos, isto é, devem ter todos a mesma vvarancia, Para conservar a validade do modelo devemos realizar estudos visando contornar eventuals Heterocedasticidade. 1.1, Causas & Meios de Evitar a Heterocedasticidade Escolha das varias independentes que iro compor o modelo e regress4o; — Adogdo de técnica correta para coleta de dados, = Sameamento € uniformizagio das amostras, A Heterocedasticidade pode decorrer da presenga de dados discrepantes, Um elemento discrepante é uma observaggo muito diferente das demais. Mais exatamente, um dado discrepante é uma observagéo de populacio diferente daquela que gera 0 restante das observagSes amostradas. Em um mercado com intensa especulagao encontraremos tlementos com valores bastante dispersos o que acarretaré um aumento nas medidas de disperséo; — Assimetria na dlstribuiglo de um ou mais regressores (variéveis independentes) incluldos no mercado, O planejamento da pesquisa de e a escolha acertada dos regressores adotados pode contorna tal situagao; _Outra fonte Heterocedasticidade: como David Hendry observa, a Heterocedasticidade pode também decorrer das incorretas transformagdes de dados e formas funclonais incorretas. ANEXO II! 1, TESTES NAO PARAMETRICOS fs suposigdes necessérias para aplicagSo desses testes sio menos rigidas que as dos testes paramétricos, possibiltando uma aplicagao mats generalizada. Obviamente, suposigées mais relaxadas significam que 0 poder estatistico de um teste ndo paramétrico é inferior a0 teste paramétrico Eng. Joo Cabral Filho Engenineio Cuil CREA S750/D PEequivalente, mais, em muitos casos, € a (nica alternative disponivel para andlise dos dados e realizago de infer€ncia estatistica. 1, Testes de aderéncia © objetivo de um teste de aderéncia é verificar se os dados de uma amostra comportam-se de acordo com a distribui¢ao teérica. 4.1.1, Teste de Kolmogorov Smirnov Consideremos uma situacio em que se deseja verficar a aderéncia de um conjunto de valores em relagio a uma distribuicdo de probabilidade especifica (discreta ov continua). Embora seja possivel aplicar 0 teste do Qui-Quadrado de aderéncia, geralmente & melhor aplicar 0 chamado teste de sderéncia de Kolmogorov —Smiov, que é uma alternativa mais poderose Com este teste verificamos a “aderéncia dos elementos coletados a uma distribuiggo normal 1.1.2, Teste de Lilliefors O teste de Lilliefors é usado para verificar a aderéncia dos dados a uma distribuigdo normal qualquer, isto 6 sem especificagio de seus pardmetros. € bastante parecido com o teste de aderéncia de es acumuladas. As diferengas residem na Kolmogorov ~ Smirnov, pols também avaliamos as distribul forma de obtengao da funco acumulada e na tabela utlzada para decisio do teste Eng, Jo Cabral Filho Engeniheiro Civil CREA 9750/0 PE