1 15. CONTRATO DE COMPRAVENTA Concepto 1. Contrato de compraventa civil Conforme al articulo 1849 del Codigo Civil, el contrato de compraventa “es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”®, 1.2. Contrato de compraventa mercantil El articulo 905 del Cédigo de Comercio, establece que “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”. Esta definicién hace referencia a la tradicion del de- recho de dominio, por lo que no debe confundirse con la palabra dar, que no siempre es sindnimo de tradicion, Partes 24. Comprador Persona que se compromete a pagar el precio de una cosa. 2.2. Vendedor Persona que se obliga a dar una cosa a cambio de un pago. En el caso de la compraventa mercantil, ademas, se requiere que el vendedor transfiera la propiedad de la cosa. Doctrinariamente ha surgido una discusin frente ala concepci6n que da el Codigo Civil del contrato de compra- venta, en{o relacionado con “la palabra “dar” usada po el aticulo, en punto de dilucidarsiel vendedaradquiere la obligacion de transfert el dominio simplemente cumple cuando le permite al comprador la posesin del bien. Asi, un sector dela doctrna,representado por el Profesor Bonivento Fernénder al interpretar el aticu- lo 1849 del Cédigo Civil asume que el legislador acogié la concepcién romana, de forma que la palabra ‘dar* utilizada por dicha norma, significa que el vendedor se libera entregando materialmente el bien al comprador Y procurando su posesion. Por elcontrario, otra parte de la doctrna ha sugerido que la palabra “dar‘ empleada por el Cédigo Civil, denotala obligacién de transerir el dominio y no simplemente la posesién, tal como lo ha sefalado Pérez Vives". Oviedo Albin, Jorge. La compravento. Perfeccionamiento del contato,transferencia de dominio y entrega materia. Universidad Javeriana. Bogoté. 2011. 15. w8 CONTRATO DE COMPRAVENTA & Elementos esenciales (art. 1857, C.C.) 3A. Cosa Puede ser un bien corporal o incorporal (un derecho patrimonial). 3.2. Precio El valor que se le asigna a la cosa que se vende, no siempre implica que sea di- nero, puede ser dinero plastico, titulos valores, un derecho patrimonial, entre otros. Debe diferenciarse de la figura juridica de la permuta Perfeccionamiento del contrato (art. 1857, C.C,) 41. Contrato de compraventa civil EI Codigo Civil establece que el contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo de las partes respecto a la cosa y el precio; sin embargo, la venta de bienes raices (inmuebles), servidumbres y la de una sucesién hereditaria, Se reputardn perfectas con el otorgamiento de escritura publica. 4.2, Contrato de compraventa mercantil El Cédigo de Comercio no establece expresamente reglas de perfecciona- miento para este contrato, Doctrinariamente se ha establecido que es un contrato consensual, que solo requiere del acuerdo de las partes frente a los elementos esenciales para entenderse perfeccionado. "Asi, el profesor Néstor Humberto Martinez Neira manifesté en su momento que los contratos de compraventa comerciales sobre inmuebles son igualmente consensuales, al no requerir las normas del Cédigo de Comercio la perfeccién del contrato por escritura publica, como si se hace en materia civil”. Sin embargo, el Cédigo de Comercio permite entender que generalmente no existen formalidades para obligarse ni para celebrar un contrato mercantil, como lo establece en el articulo 824 al indicar que las partes pueden obligarsé de manera verbal, escrita 0 por otro medio inequivoco, excepto cuando se exija una solemnidad como requisito esencial del contrato, por lo que debera cumplirse la misma para que se forme la obligacion y por ende el contrato correspondiente. De igual manera, el articulo 864 del Cédigo de Comercio menciona que el contrato mercantil se entiende celebrado en el momento en que se acepta la propuesta de negocio; no establece ninguna formalidad alguna para ello. Caracteristicas del contrato de compraventa EI contrato de compraventa es un contrato bilateral, consensual, oneroso, principal, de ejecucién instantanea, y de libre discusin. Martine: Neira Néstor Humberto, “fs consensual la compraventa mercanti de inmueble?™ Revista de De ‘echo Mercantil, N° 7. Colegio de Abogades Comercialisas. 1986, Citado en: Op. ct Oviedo Albin, Jorge Lo Contrato de arrendamiento civil | decosa art. 1974. 2044,¢C) ams Cosa arrendada) L — ee = sexes) atts a | — (Gaaaerea | \_——ffjgnasisiarns]—| cnessernmaseronce a eS Caso de estudio Elena, pese a que no es propietaria, ha tenido como arrendadora un contrato de arrendamiento de bien inmueble desde hace 20 afios con Diego, quien es el arrendatario. El bien debia destinarse Gnicamente a habitacion y se habia prohibido realizar el subarriendo del mismo. Elena le notifica a Diego de la terminacién del contrato por lo que le solicita que le entreque el inmueble en un mes y que le pague los 5 cdnones de arrendamiento que le debe. Diego después de 3 meses de haber recibido la notificacion no ha entregado el in- mueble ni ha pagado los cénones de arrendamiento. éQué puede hacer Elena para recuperar su inmueble? GA qué ley de arrendamiento debe acogerse?Mi clase SEI contrato de arrendamiento nacié a la vida Juridica? 3. Contrato de arrendamiento comercial (arts. si6y 518. 524, C. Co.) 3a, Concepto El contrato de arrendamiento comercial quel en el que dos partes se obIi> gan reeiprocamente, una a conceder fl goce de un local comercial y la ot" 2 pagat un precio por ello. El contrato de arrendamiento comercial, no tiene uN aparte especifico en el Cédigo de Comercio como contrato. El articulo 516 del Codigo de Comercio "considera al contrato de arrendamiento como un ‘elemento del establecimien- to de comercio (num. 5, art s16y™, Conforme al articulo 2° del Cédi- go de Comercio, las cuestiones que ho estén contempladas en Jos articu- ips 518 a 524 del Codigo de Comercio, deben resolverse por analogia © por las normas que el Codigo Gil establece para el contrato de arrenda- miento. 3.2. Objeto £1 objeto del contrato de arrendamiento comercial lo constituye un local CO” Fercial que se somete a arrendamiento- 3.3. Derechos especiales de! arrendatario 43.3:, Derecho de renovacién del contrate fart. 518, C.Co) fs el derecho de renovacion del contrato, gue otorga al empresario en Calidad de arrendatario cuando ha Seupado el local comercial por 2 afios ° 32. Corte Consttucional SentenciaT-537 de 2009,ry ‘CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO mas consecutivos con un mismo establecimiento de comercio. Este derecho aplica al vencimiento del contrato y se presenta de manera automética, salvo en los siguientes casos, conforme al articulo 518 del Codigo de Comercio: a. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. b. Cuando el propietario del inmueble o inmuebles arrendados los nece- site para su propia habitacién o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario. c. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras nece- sarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacién, o demolido Por su estado de ruina o para la construccién de una obra nueva. Desahucio En el caso de los literales b y c presentados, el propietario debe desahuciar al arrendatario con una antelacion no inferior a seis meses de la fecha de terminacién del contrato. De lo contrario, el contrato se considera renova- do © prorrogado en las mismas condiciones y por la misma duracion del contrato inicial, 3.3.2. Derecho de preferencia (art. 521, C. Co.) Es el derecho que se confiere al arrendatario del local comercial de que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, frente a otra persona en el arrenda- miento del local o locales reparados, reconstruidos 0 de nueva edificacién, sin que se encuentre obligado a pagar valores especiales y distintos del canon de arrendamiento. 3.3.3. Derecho de indemnizacion (art, 522, C. Co) Se configura cuando el propietario del local comercial no da al local el des- tino indicado 0 no inicia las obras que aduce va a realizar al local, en los siguientes 3 meses a la fecha de entrega. Por lo anterior, el propietario debe pagar al arrendatario una indemnizacion por los perjuicios causados con- forme a la estimacién que determinen los peritos. Esta indemnizacion tam- bién se genera cuando en los mismos casos se arrienda el local, 0 lo emplea para establecimientos de comercio que desarrollan actividades similares a las que ejercia el arrendatario. Conformeal articulo 522 del Codigo de Comercio, en|a estimaci6n delos per- Juicios se deben incluir: “el lucro cesante sufrido por el comerciante, los gas- tos indispensables para la nueva instalacién, las indemnizaciones de los tra- bajadores despedidos con ocasién de la clausura o traslado del estableci miento y el valor actual de las mejoras necesarias y utiles que hubiere hecho en los locales entregados". 3.4. Subarriendo y cesién del contrato 3.4.1. Subarriendo El articulo 523 del Cédigo de Comercio no prohibe el subarriendo del local comercial, sin embargo, lo limita, ya que establece que solo podran subarren-Mi clase darse los inmuebles hasta la mitad. Si el arrendatario desea subarrendar la totalidad de los locales o inmuebles arrendados, se exige que tenga una autorizacién expresa o tacita del arrendador. En ningiin caso puede el arrendatario destinar el local o inmueble arrendado a un objeto distinto al previsto en el contrato, 3.4.2. Cesién del contrato El articulo 523 del Cédigo de Comercio estipula que la “cesién del contrato sera valida cuando la autorice el arrendador 0 sea consecuencia de la ena- jenacin del respectivo establecimiento de comercio’ Andlisis jurisprudencial Contrato de arrendamiento de local comercial ~ Subarriendo: Corte Constitucional. Sentencia T-537 del 6 de agosto de 2009. M.P. Humberto Antonio Sierra Porto La Corte Constitucional mediante el proceso de revision de fallos, decide la accién de tutela interpuesta por César Augusto Rodriguez Yepes contra el Juz gado 40 Civil del Circuito, por la posible via de hecho en que incurrid el juzgado al fallar el caso en el que el accionante fue acusado de incumplimien- to de contrato. En el proceso de origen, Comunicaciones y Sistemas SYC Ltda, demands al accionante por incumplimiento del contrato de arrendamiento que habia entre ellos respecto de un local comercial. Alli se encontré que el demandante en realidad habia subarrendado el local sin la autorizacion de la propietaria del mismo, por lo que César Augusto Rodriguez Yepes suspendid los pagos a la Sociedad, realizando estos a la duefia a partir de la termina- cién del contrato de esta con el demandente. “El juez de segunda instancia revocé el fallo, ordené continuar con la ejecucién y condené al accionante a pagar al demandante los cdnones causados desde el 2004, la clausula penal y las costas del proceso”. La Corte debe determinar si el juzgado incurrié en una causal de procedencia de accién de tutela contra providencias judiciales, para lo cual analiza la reiteracion de su jurisprudencia sobre estas causales, se pronuncia sobre el principio de buena fe en materia contractual y estudia la excepcién de contrato no cumplido y el contrato de arrendamiento co- mercial. La Corte encuentra que se vulneré el derecho al debido proceso del accionante, por cuanto el juez se abstuvo de valorar adecuadamente el acervo probatorio, desconociendo la aplicacién del principio constitucional de buena fe y no aplicando la excepcién del contrato no cumplido. La Corte revoca la sentencia, ordena la terminacién del proceso ejecutivo y el levantamiento de las medidas cautelares vigentes. Casos de estudio 1. Valeria es propietaria de un inmueble que tiene 8 locales comerciales. Todos los locales se encuentran arrendados a personas distintas. Valeria debe iniciar obras en el mes de enero de 2016 para reconstruir el inmueble por da- fios estructurales, por lo que no renueva dichos contratos de arrendamiento. 45CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO dQué derechos tendrian los arrendatarios una vez Se reconstruya el inmueble? 2. Fabio desde hace 5 ajios tiene arrendado el garaje a William, quien realiza alli la venta de accesorios para celular y mantenimiento de celulares. Fabio desea terminar el contrato de arrendamiento. éQué ley de arrendamiento aplica para este caso? TET 4. Contrato de obra y de arrendamiento de servicios 4.1. Contrato de obra (arts. 2053 al 2062, C.C.) “El contrato de obra consiste en el acto juridico en virtud del cual una persona se obliga para con otra a realizar una obra material determinada, bajo una remuneracion y sin mediar subordinacién ni representacién’. 34. Op. cit: Bonivento Feméndez, José Alejandro. Los principales cantratos civlesy su paralelo con los comerciales. P.a75,Mi clase 41.1, Partes del contrato a. Artifice Aquel que realiza la obra mate b. Duefio (comitente) Aquel que contrata los servicios del artifice para la realizacién de la obra material. 4.1.2. Objeto del contrato El objeto del contrato es la obra material que debe realizar el artifice. 44.3. Elementos del contrato®® a. Realizaci6n de la obra Hace referencia a que la labor del artifice debe ser la de realizar una obra material. b. Remuneracién “Bl artifice, por la ejecucién de la obra, persigue una remuneracién, que representa el precio y que se convierte en elemento esencial en esta clase de actos juridicos™. E articulo 2054 del Cédigo Civil establece que si el precio no se ha fijado se presume “que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de este, por el que se estimare equitativo a juicio de peritos’, ¢. No subordinacién En el contrato de obra no existe ‘subordinacién o dependencia por parte del artifice frente al duefio o comitente de la obra. Existe plena indepen- dencia por parte del que ejecuta la obra’ 4.1.4. Obligaciones del artifice y el duehio Obligaciones del artifice Obligaciones del dueio 1. Realizar la obra encomendad 1, Pagar el precio por ia obra arts. 2054 y 2055, 2. Entregar la obra en el término estipulado en | C.C), el contrato. 2. Cooperar en la realizacién de la obra, En al- {gunos casos se requiere la participacién del due- fio, por ejemplo, para aprobar los materiales de remodelacion de una casa, 3._ Recibir la obra. Fuente: Eiaboracién propia. Cédigo Civil. 35. Op. cit. Bonivento Fernandez, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paraleto con los comerciales. 476. 36. Ibid 37. hid. a7CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO 4.15. Indemnizacién por incumplimiento Habré lugar a la indemnizacién por incumplimiento siempre que por alguna de las partes no se haya ejecutado lo acordado o se haya tardado la ejecu- cién del contrato. Asi quien encargé la obra, puede hacerla cesar y reem- bolsar al artifice los costos, asi como pagar el trabajo realizado y lo que el artifice hubiera podido ganar en la obra (art. 2056, C.C). De igual manera, conforme al articulo 1546 del Cédigo Civil, puede la parte afectada con el incumplimiento del contrato solicitar la resolucién del contrato. 4.2. Contrato de arrendamiento de servicios inmateriales Este contrato es aquel por medio del cual una persona se obliga a realizar una obra inmaterial o prestar un servicio a otra, quien paga un precio por ello. 4.21. Objeto EI Cédigo Civil establece para este contrato dos tipos de objeto, as: a. Las obras inmateriales Las obras inmateriales o aquellas en las que predomina el intelecto sobre la obra material, se sujetan a los articulos 2054, 2055, 2056 y 2059 del Codi go Civil, sobre determinacién del precio, fijacién del precio, indemnizacién por incumplimiento y ejecucién indebida de las obras, respectivamente (art. 2063, C.C). b. Servicios inmateriales Seguin el articulo 2064 del Cédigo Civil, “consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores”. Se sujetan a las, reglas especiales establecidas en los articulos 2065 a 2069, 4.2.2. Terminacién del contrato de servicio Este contrato puede ser terminado por cualquiera de las partes contractua- les, en cualquier momento o conforme al desahucio que hayan pactado. Sin embargo, si la retribucién pactada consiste en pagos periddicos, la parte que desea terminar el contrato debe avisar a la otra de su intencién, con una antelacién correspondiente al menos a medio periodo. Lecturas sugeridas = Bonivento Fernandez, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Décimasegunda edicion actualizada. Ediciones Libreria del Profesional. Bogota. 1997.Mi clase Caso de estudio Gabriel es pintor profesional y tiene un contrato de pintura con una galeria. La galeria le exige entregarle 30 obras de arte al afio. El precio pactado por cada obra correspondera al 30% del valor de venta de cada una, éQué contrato se configura en este caso?