18 พฤศจิกาน 2563 ฉบับที จดหมายข่าว

งง?! ทีดินนีเปนของ
ใครกันแน่?!

นาย ก ได้ทําการรับขายฝากทีดิน
จากนาย ข ซึงเปนชาวสวน โดยการ
ทําสัญญาขายฝากเรียบร้อย แต่หลัง
จากนันนาย ก ก็ได้ปล่อยเช่าทีดินให้
นาย ค เช่าเปนระยะเวลา 5 ป คําถาม
มีอยู่ว่า ทีดินเปนของใคร?! ระหว่าง
นาย ก นาย ข และ นาย ค และการ
ขายฝากคืออะไร?! และการเช่าล่ะ?!
ทังสองต่างกันอย่างไรกันแน่?!

การขายฝาก คืออะไร รูหรือไม?!

สัญญาซือขายซึงสิทธิแห่งความเปนเจ้าของใน การขายฝากสามารถยึดได้โดยไม่ต้องฟอง ผู้รับ
ทรัพย์สินตกไปยังผู้ซือ โดยผู้ซือตกลง ในขณะทํา ซือฝากสามารถดําเนินการโอนแก้ทะเบียนว่า “หลุด
สัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนันคืนได้ภายใน เปนสิทธิ” ได้เลย โดยไม่ต้องฟองดําเนินคดีใดๆ
กําหนดเวลาเท่าใด
กฎหมายที่เกี่ยวของ
การขายฝากอสังหาริมทรัพย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 - 502
ทีดิน ทีนา บ้าน กรรมสิทธิในทรัพย์สินจะตกเปนของผู้รับซือฝากทันทีที
ต้องทําเปนหนังสือและจดทะเบียน โดยมีการใช้สิทธิ จดทะเบียนโดยจะมีการกําหนดเวลาทีระบุในสัญญาต้อง
ไถ่คืน ไม่เกิน 10 ปนับแต่วันทีมีการซือขายฝากกัน ห้ามเกินระยะเวลาทีกฎหมายระบุไว้ซึงอสังหาริมทรัพย์
ถ้าไม่ทําตามนี ก็จะถือว่าไม่ได้ทําสัญญากันเลย ต้องห้ามเกิน 10 ป และหากไถ่ถอนได้ภายในเวลาทีกําหนด
กรรมสิทธ์ในทรัพย์สินจะกลับมาอยู่ทผู
ี ้ขายฝาก หลังจาก
อัตราคาตอบแทน ไถ่ถอนผู้ขายฝากจะปลอดจากสิทธิทผู
ี ้ซือฝากทําให้เกิดขึน
กําหนดไว้ว่าราคาไถ่ถอนจะต้องไม่เกินราคาขายฝาก แต่มีข้อยกเว้นว่า การเช่านันไม่ทําให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่
ผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อป เสียหาย กําหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์
สามารถเก็บค่าปากถุงอัตรา3 –5%ของราคาขายฝาก เพียงนัน แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึงป

เจ จีน หนุน วิน 1

 สิทธิของผูเชาซือ
้
เมือผู้เช่าซือกระทําผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซือบอกเลิกสัญญา
ได้
ผู้เช่าซือผิดนัดไม่ชําระค่าเช่าซือสองครังติดกัน ผู้ให้เช่ซือ
สามารถบอกเลิกสัญญาได้
ผู้เช่าซือผิดนัดไม่ใช้เงินอันเปนคราวทีสุดคือ งวดสุดท้าย ผู้
ให้เช่าซือบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าซือต้องรอไปอีกงวด
หนึงก่อนจึงจะบอกเลิกสัญญาได้

หน าที่
ส่งมอบทรัพย์สินทีเช่าซือให้ผู้เช่าซือเมือผู้เช่าซือ
ส่งเงินครบตามจํานวนทีตกลงกันไว้ในสัญญาแล้ว ผู้
ให้เช่าซือต้องจัดการให้กรรมสิทธิในทรัพย์สินนัน
สัญญาเชาคืออะไร? โอนเปนของผู้เช่าซือ
สัญญาทีเจ้าของทรัพย์สินเอาทรัพย์สินของตนออก รับผิดชอบในความชํารุดบกพร่อง
ให้ผู้อืนเช่าเพือใช้สอยหรือเพือให้ได้รับประโยชน์ และให้
คํามันว่าจะขายทรัพย์นัน หรือจะให้ทรัพย์สินทีเช่าตก
เงื่อนไขของการเชาชือ
้
อายุ20ปบริบูรณ์ขึนไป แต่ไม่เกิน60ป
เปนสิทธิแก่ผู้เช่าซือเมือได้ใช้เงินจนครบตามทีตกลงไว้
สัญชาติไทย
โดยการชําระเงินเปนงวด ๆ จนครบตามข้อตกลง
มีรายได้เปนหลักแหล่งต่อเดือนได้

กฎหมายที่เกี่ยวของกับการเชาซือ
้ มากกว่าสัญญาเช่าสามเท่า
มีโทรศัพท์ตด
ิ ต่อได้สะดวก
ฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 อันว่าเช่าซือนัน คือ
สัญญาซึงเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คํามันว่าจะขาย
ทรัพย์สินนัน หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนันตกเปนสิทธิแก่ผู้เช่า แล้วตกลงทีเปนของใคร?
ตามมกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573 ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญา
572 กว่าวว่า สัญญาชึงเจ้าของเอาทัพย์
ในเวลาใดเวลาหนึง ก็ได้ ด้วยส่งมอบ ทรัพย์สิน กลับคืนให้แก่
ออกมาให้เช่า
เจ้าของ โดยเสียค่าใช้จา่ ย ของตนเอง

แล้วผู้ปล่อยเช่าต้องเปนเจ้าของ
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงิน
สินทรัพย์สินตามกฏหมายถึงสามารถนํา
สองคราวติดกันหรือกระทําผิดสัญญาในข้อทีเปนส่วนสําคัญ
ทัพย์สินออกมาปล่อยเช่าได้และ ในกรณี
เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ถ้าเช่นนันบรรดาเงินที
ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อนให้รบ
ิ เปนของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของ
นีผู้ทถื
ี อกรรมสิทธิคือ นาย ก เพราะว่า

ทรัพย์สินชอบทีจะกลับเข้า ครองทรัพย์สินนันได้ นาย ก ได้รับฝากขายจาก นาย ข