สั ญ ญาขายฝาก

และสั ญ ญาเช า ซื้ อ

AKINA BENZ NICE PRIM

ถ า ให เ ที ย บประเทศไทยเมื่ อ พ.ศ. 2516 กั บ ป จ จุ บั น ประเทศไทยมี ก ารแก ไ ขกฎหมาย

มอบ ความเท า เที ย มต อ ประชาชนทุ ก คนมากขึ้ น หลั ง จากการปฏิ รู ป ของชาวนาเมื่ อ พ.ศ.
2517 ชาวนาจํา นวนไม น อ ยถู ก เจ า หนี้ ยึ ด กรรมสิ ท ธิ์ ที่ ดิ น ทํา กิ น จากพวกเขา และรั ฐ บาลบั ญ ญั ติ ท างเลื อ ก
ในการซื้ อ ขายวั ต ถุ สิ่ ง ของหรื อ ทรั พ ย สิ น เพื่ อ ช ว ยแก ไ ขป ญ หาเหล า นี้ ซึ่ ง ทางเลื อ กใหม ที่ รั ฐ บาลในเวลา
นั้ น สร า งขึ้ น คื อ การตกลงระหว า งผู ซื้ อ และผู ข ายภายใต ‘สั ญ ญาขายฝาก’ หรื อ ‘สั ญ ญาเช า ซื้ อ ’

ด ว ยความคล า ยคลึ ง ของสั ญ ญาทั้ ง สองแบบ สิ่ ง ที่ จ ะ

สั ญ ญาขายฝาก ทํา ให ทุ ก คนเข า ใจได ง า ยถึ ง ความแตกต า งก็ คื อ สั ง เกต
เป น สั ญ ญาที่ ร า งขึ้ น มาประกอบ จากสองข อ ดั ง นี้
ด ว ย สิ ท ธ แ ก ผู ข ายในการโอน
กรรมสิ ท ธิ์ ท รั พ ย สิ น แก ผู ซื้ อ ข อ ตกลงใน
1. สั ญ ญาขายฝากต อ งกํา หนดไว ว า ผู ข ายสามารถ
ราคาขายทรั พ ย สิ น ระหว า งผู ซื้ อ กั บ ผู ไถ ท รั พ ย สิ น คื น ได ใ นเงื่ อ นไขว า ต อ งอยู ภ ายใน
ขาย และทั้ ง ข อ ตกลงที่ กํา หนดมอบคื น เวลาที่ กํา หนดในตั ว สั ญ ญาหรื อ ข อ กํา หนด
ทรั พ ย สิ น แก ผู ข ายได ห ากผู ซื้ อ ทํา ผิ ด ข อ กฏหมาย
ตกลง 2. ผู ที่ มี สิ ท ธิ์ ใ นการไถ ท รั พ ย สิ น ในที่ นี้ มี อ ยู ทั้ ง หมด
สามกรณี ต ามกฏหมาย คื อ
ผู ข ายเดิ ม หรื อ ทายาทของผู ไ ถ เ ดิ ม
สั ญ ญาเช า ซื้ อ ผู รั บ โอนสิ ท ธิ์ ก ารไถ จ ากผู ข ายเดิ ม
บุ ค คลที่ ร ะบุ ไ ว ใ นสั ญ ญา
เป น สั ญ ญาที่ ร า งขึ้ น มาเป น รู ป แบบของ
หนั ง สื อ โดยเนื้ อ หาเกี่ ย วกั บ ผู ใ ห เ ช า
ทรั พ ย สิ น ในการให คํา มั่ น ว า จะขาย
ทรั พ ย สิ น ไม ก็ ใ ห ท รั พ ย สิ น ตกเป น ของผู
เช า และผู เ ช า ซื้ อ จะไม ไ ด รั บ สิ ท ธิ เ ป น
เจ า ของทรั พ ย ต ราบเท า ที่ ยั ง ชํา ระเงิ น ไม
ครบตามจํา นวนกํา หนด โดยสํา คั ญ ไม
ต า งกั น หนั ง สื อ สั ญ ญาต อ งถู ก ตาม รู ป
แบบ ไม อ ย า งนั้ น ถื อ ว า สั ญ ญาเป น โมฆะ
ทั น ที โ ดยไม ต อ งสนใจเงื่ อ นไขอื่ น ๆ
 ในเรื่ อ งของการนํา เอกสารมาประกอบสั ญ ญาทั้ ง ขาย
ฝากและเช า ซื้ อ ที่ ดิ น โดยที่ เ จ า ของกรรมสิ ท ธิ์ เป น บุ ค คล
ธรรมดาโดยทั่ ว ไปจะเป น ต อ งมี โฉนดที่ ดิ น , ทะเบี ย นบ า น,
และบั ต รประชาชนเป น หลั ก แต ใ นเอกสารเพิ่ ม เติ ม มาจาก
สามอย า งนี้ จ ะขึ้ น อยู กั บ กรณี ต า งๆ

กรณี อื่ น ๆที่ จั ด ภายใต สั ญ ญาใน

การขายฝากที่ ดิ น
ร ว มแล ว มี ก รณี ต อ งการปลู ก สิ่ ง ก อ สร า งต า งๆ
อาคารหรื อ คอนโด, กรณี เ ปลี่ ย นชื่ อ -สกุ ล , และกรณี จ ด
ทะเบี ย นสมรสจํา ต อ งมี ใ บอนุ ญ าตก อ สร า งอาคาร, ใบ
ปลอดหนี้ , ใบเปลี่ ย นชื่ อ ตั ว -ชื่ อ สกุ ล , หรื อ หนั ง สื อ
ยิ น ยอมให ทํา นิ ติ ก รรมของคู ส มรส, ทะเบี ย นสมรส,
ทะเบี ย นหย า , หรื อ ไม ก็ ใ บมรณพบั ต รของคู ส มรส แต ว า
ด า นส ว นของกรณี ที่ เ ป น เจ า ของกรรมสิ ท ธิ ต อ ที่ ดิ น เป น
นิ ติ บุ ค คล ห า งร า นหรื อ บริ ษั ท จะต อ งมี เ อกสารประกอบ
เพิ่ ม เติ ม จากกรณี อื่ น ๆ

กรณี เ จ า ของกรรมสิ ท ธิ์ เ ป น

นิ ติ บุ ค คล ห า งร า น หรื อ บริ ษั ท
จะต า งจากกรณี ที่ ก ล า วด า นบนเป น อย า งมาก ซึ่ ง
ต อ งมี แ ละห า มขาดเอกสารดั ง นี้ โฉนดที่ ดิ น ,
บั ต รประชาชน, และทะเบี ย นบ า นของผู มี อํา นาจทํา การ
แทนนิ ติ บุ ค คลพร อ มสํา เนา,หนั ง สื อ รั บ รองการ
การจดทะเบี ย น เป น นิ ติ บุ ค คล (อายุ เ อกสารต อ งไม เ กิ น
หนึ่ ง เดื อ น), หนั ง สื อ บริ ค ณห ส นธิ แ ละวั ต ถุ ป ระสงค ข อ
บั ง คั บ ของนิ ติ บุ ค คล, บั ญ ชี ร ายชื่ อ ผู ถื อ หุ น ของนิ ติ บุ ค คล,
หนั ง สื อ รายงานการประชุ ม นิ ติ บุ ค คลพร อ มกั บ ระบุ ก ารทํา
ขายฝาก, หมายเหตุ ใ นการทํา ธุ ร กรรมที่ สํา นั ก งานที่ ดิ น ฯ
, และสํา หรั บ กรณี ที่ มี ก ารจั ด ตั้ ง ห า งหุ น ส ว นที่ จ ดทะเบี ย น
แล ว ต อ งมี แ บบรั บ รองรายการจดทะเบี ย นจั ด ตั้ ง ห า งหุ น
ส ว น
 กรณี อื่ น ๆที่ จั ด ภายใต สั ญ ญาในการเช า
ซื้ อ ที่ ดิ น จะต า งออกไปจากกรณี ที่ จั ด ภายใต
การขายฝากที่ ดิ น และมี ก รณี ย อ ยดั ง ต อ ไปนี้
1. กรณี มี อ าชี พ ประจํา
ต อ งนํา สํา เนาบั ต รพนั ก งาน, สํา เนาบั ต ร
ประกั น สั ง คม, และเอกสารแสดงราย
ได เช น สลิ ป เงื อ นเดื อ น, หนั ง สื อ
รั บ รองเงิ น เดื อ น, หรื อ สํา เนาการ
เคลื่ อ นไหวบั ญ ชี ธ นาคาร
2.กรณี มี อ าชี พ เป น เจ า ของกิ จ การ
ต อ งมี เ หมื อ นกั น คื อ สํา เนา
การเคลื่ อ นไหวบั ญ ชี ธ นาคารย อ นหลั ง
อย า งน อ ย 3 เดื อ น แต น อกเหนื อ จากนี้
จะต อ งย อ ยลงมาอี ก สองกรณี
เจ า ของกิ จ การประเภทนิ ติ บุ ค คล
(บริ ษั ท จํา กั ด หรื อ ห า งหุ น ส ว น
จํา กั ด )
ต อ งมี เ อกสารแสดงกรรมสิ ท ธิ์ ใ นกิ จ กา
รนั้ น ๆร ว มแล ว มี ห นั ง สื อ รั บ รองบริ ษั ท และ
หนั ง สื อ รั บ รองการจดทะเบี ย นหุ น ส ว น
เจ า ของกิ จ การประเภททั่ ว ไป
(ร า นค า , ร า นอาหาร, หรื อ กิ จ การ
ทั่ ว ไปอื่ น ๆที่ ไ ม ใ ช นิ ติ บุ ค คล)
ต อ งมี เ อกสารที่ แ สดงกรรมสิ ท ธิ์ ใ นกิ จ การ
นั้ น ๆ เช น สั ญ ญาเช า ร า น, สั ญ ญาเช า แผง,
หรื อ ทะเบี ย นการค า ซึ่ ง อั น ใดอั น นึ ง นี้ ก็ ต อ ง
ระบุ ชื่ อ เจ า ของกิ จ การด ว ย
นอกจากสั ญ ญาขายฝากและสั ญ ญาเช า ซื้ อ จะ
แตกต า งกั น ออกไปในเรื่ อ งของเนื้ อ หาสั ญ ญาและรู ป
แบบของสั ญ ญาแล ว นั้ น วิ ธี ก ารในการทํา สั ญ ญาของ
ทั้ ง สองประเภทเองก็ แ ตกต า งกั น ออกไป โดยราย
ละเอี ย ดประกอบเป น ไปตามที่ บ รรยายด า นล า ง
1. ขั้ น ตอนการขายฝาก ต อ งเริ่ ม ด ว ยการที่ ทั้ ง
สองฝ า ย คนขายกั บ ลู ก ค า ไปดู ที่ ดิ น หรื อ หลั ก
ทรั พ ย ต อ ด ว ยการตกลงราคาและทํา สั ญ ญาที่
กรมที่ ดิ น , ทํา การจ า ยเงิ น สดหรื อ ผ อ นตาม
สั ญ ญา (ผ อ นจ า ยต อ งดอกเบี้ ย ไม เ กิ น 15%
ต อ ป ) , และฝ า ยลู ก ค า มาไถ ถ อนที่ ดิ น หรื อ
หลั ก ทรั พ ย ที่ ก รมที่ ดิ น เมื่ อ ทํา การจ า ยครบท ว น
2. ขั้ น ตอนการเช า ซื้ อ เริ่ ม ด ว ยการทํา สั ญ ญา ที่
สํา นั ก งารที่ ดิ น และต อ งมี ห ลั ก ฐานเป น รู ป แบบ
ของหนั ง สื อ (คนลงนามคื อ ผู เ ช า ซื้ อ ทั้ ง สอง
ฝ า ยและพยาน) โดยหากสั ญ ญาเช า มี ก าร
กํา หนดเช า เกิ น กว า สามป ส ามารถยื่ น ฟ อ ง
บั ง คั บ 3 ป ไ ด
ในส ว นนี้ เ ราได ก ล า วถึ ง สิ่ ง ที่ จํา เป น เกี่ ย วกั บ การ
ทํา สั ญ ญาขายฝากและสั ญ ญาเช า ซื้ อ ให ข อ มู ล
เกี่ ย วกั บ ความหมาย ความแตกต า งของสั ญ ญา
ทั้ ง สองแบบ เอกสารที่ ใ ช ป ระกอบสั ญ ญาและวิ ธี
ในการทํา สั ญ ญาซึ่ ง ทั้ ง หมดต อ ไปนี้ เ มื่ อ ทํา ความ
เข า ใจแล ว จะเห็ น ได ชั ด เจนว า สั ญ ญาทั้ ง สองไม
ได ดํา เนิ น การหรื อ เขี ย นขึ้ น ยาก เพี ย งแต ต อ ง
แยกแยะ เลื อ กประเภทของสั ญ ญา รู สิ่ ง ที่ ต อ ง
พึ่ ง มี ใ นสั ญ ญาและเตรี ย มการเอกสารประกอบ
การให ค รบท ว น
 สรุ ป ทั้ ง หมดแล ว สั ญ ญาขายฝากเป น สั ญ ญาที่ ม อบสิ ท ธ แ ก ผู ข ายในการโอนกรรมสิ ท ธิ์ ท รั พ ย สิ น แก ผู
ซื้ อ และสั ญ ญาเช า ซื้ อ เป น หนั ง สื อ สั ญ ญาที่ ก รรมสิ ท ธิ ข องทรั พ ย สิ น ผู ใ ห เ ช า ทรั พ ย สิ น จะไม ใ ห
ทรั พ ย สิ น ตกเป น ของผู เ ช า หากชํา ระเงิ น ไม ค รบ โดยที่ สั ญ ญาทั้ ง สอบแบบจะต อ งมี โ ฉนดที่ ดิ น ,
ทะเบี ย นบ า น, และบั ต รประชาชนเป น พื้ น ฐานของการทํา สั ญ ญา แต ใ นเอกสารเพิ่ ม เติ ม และขั้ น
ตอนทํา สั ญ ญาจะขึ้ น อยู กั บ กรณี ต า งๆหรื อ ไม ก็ สั ญ ญาเป น สั ญ ญาชนิ ด ใด

APA: ที่ ใ ช ใ น poster

A.N.Property. ถาม - ตอบ เรื่ อ งขายฝาก กั บ A.N.Property. 15 ตุ ล าคม 2558. [เข า ถึ ง
เมื่ อ วั น ที่ 11 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
https://www.facebook.com/1475563449419827/posts/1475587022750803/
Khitsada Daungchaaum. 3ขั้ น ตอน ทํา สั ญ ญาเช า อสั ง หาฯให มี ผ ลบั ง คั บ ได ต ามกฎหมาย. 15
ธั น วาคม 2558. [เข า ถึ ง เมื่ อ วั น ที่ 11 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
https://www.lawyers.in.th/2015/12/15/3ขั้ น ตอน-ทํา สั ญ ญาเช า อสั ง /
Muangthai Housing. เอกสารที่ ใ ช ใ นการทํา นิ ติ ก รรมขายฝากที่ ก รมที่ ดิ น . ไม ป รากฎวั น ที่
พิ ม พ . [เข า ถึ ง เมื่ อ วั น ที่ 10 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
http://www.muangthaihousing.com/เอกสารที่ ใ ช ใ นการทํา นิ ต /
บริ ษั ท ที ลี ส ซิ่ ง จํา กั ด . เอกสารที่ ใ ช ป ระกอบการขอเช า ซื้ อ มี อ ะไรบ า ง?. ไม ป รากฎวั น ที่ พิ ม พ .
[เข า ถึ ง เมื่ อ วั น ที่ 11 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
http://www.tleasing.co.th/faq3.php#:~:text=เอกสารที่ ใ ช ป ระกอบการเช า ซื้ อ %20ได
เเก , กรณี มี อ าชี พ ประจํา
พรวิ ภ า ขวั ญ แย ม , ศุ ภ เวช ชอบหั ต ถกรรม. 3.4 ลั ก ษณะสํา คั ญ ของสั ญ ญาเช า ซื้ อ . ไม ป รากฎวั น ที่
พิ ม พ . [เข า ถึ ง เมื่ อ วั น ที่ 11 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
https://sites.google.com/site/kdhmaythurkic16/bth-thi-3-chea-thraphy-
chea-sux/3-4-laksna-sakhay-khxng-sayya-chea-sux. อ า งอิ ง จาก:
https://www.gotoknow.org/posts/301996
ยงยุ ท ธ ภู ป ระดั บ กฤต, พงษพิ ลั ย วรรณราช, อรดา เชาวนวโรดม. ลั ก ษณะของสั ญ ญาขายฝาก.
ไม ป รากฎวั น ที่ พิ ม พ . [เข า ถึ ง เมื่ อ วั น ที่ 10 พฤศจิ ก ายน 2563]. เข า ถึ ง ได จ าก:
https://www.krisdika.go.th/data/legalform/form_171/form_171.pdf