İş ve İmar Kanunu (İş Hukuku) ve Mimarlık ve Şehircilik Bilgisi

Ders Notu

1
www.ikuinsaat.com
I. GİRİŞ

Toplu halde yaşarken bireylerin birbirlerine ve topluma

karşı davranışlarını bir düzen içinde sürdürmesi
gerekmektedir. Toplum düzenini sağlayan kurallar bütününe
HUKUK denir.

İMAR; kısaca geliştirmek-düzene koymak demektir. İmar

edilmiş-bayındır dediğimiz zaman, gelişip güzelleşmek ve
hayat şartlarına uygun olan en iyi hale getirmek yönünde
çalışılmış yeri kastederiz.

Günümüzde taşınmaz mülkiyet üzerindeki yerleşme ve

yapılaşma hakkının kamu yararı açısından sınırlandırılması
ve kısıtlanması İmar Hukuku alanına girmektedir.

Hukuk düzeninde; çıkarılan kanun, tüzük-yönetmeliklerin

anayasaya aykırı olmaması bir zorunluluktur. Kanunlar
anayasaya, tüzükler kanunlara, yönetmeliklerde tüzüklere
aykırı olamaz. Bu, hukuk düzeninin pozitif bir kuraldır.

ANAYASA

⇓
KANUN

⇓
TÜZÜK

⇓
YÖNETMELİK

İmar yasalarımız temellerini Anayasamızın sosyal ve

ekonomik haklara değinen maddelerinden almaktadır. Şöyle
ki;
 2
23.madde: Herkes yerleşme ve seyahat hürriyetine
sahiptir. Yerleşme hürriyeti sosyal ve ekonomik gelişmeyi
sağlayacak sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek
ve kamu mallarını korumak amacıyla sınırlandırılabilir.

35.madde: Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir.

Haklar ancak kamu yararı amacıyla sınırlandırılabilir ve
mülkiyet hakkının kullanılması toplumun yararına aykırı
olamaz.

57.madde: Devlet şehirlerin özelliklerini ve çevre

şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut
ihtiyacını karşılayabilecek tedbirler alır. Ayrıca toplu
konut teşebbüslerini destekler.

63.madde: Devlet Tarihi-Kültürel ve Tabiat

Varlıklarının korunmasını sağlar. Bu amaçlı destekleyici ve
teşvik edici tedbirler alır.

I.1. Türkiye’de İmarın Tarihçesi

Ülkemizdeki imar planlaması deneyiminin tarihî

gelişimi, “Osmanlı dönemi” ve “Cumhuriyet dönemi” şeklinde
iki başlık halinde incelenebilir.

1.1. Osmanlı Dönemi

Osmanlılarda Tanzimat dönemine kadar imar işlerinde,

genelde kökü selçuklular dönemine kadar uzanan gelenekler
hakim olmuştur. Her ne kadar Osmanlılar Bizans’tan bazı
kavramları alıp kendi kanunlarını koymuşlarsa da,
kamulaştırma yapılamadığından, mahkemelerde sık sık âdet ve
gelenekler gibi yazılı olmayan kaynaklara başvurmak zorunda
kalınmıştır.

Saliha Aydemir, Osmanlı Devletinde, pek uyulmasa bile,

kentlerin imarını yönlendiren imar hukuku ilke ve kuralları
 3
arasında şunları saymaktadır: Birey başkasına gürültü,
güneş kesme, koku vb açılardan zarar vermeme şartı ile
taşınmazını dilediği gibi kullanabilir. Kentlerde yapay
çevre doğal çevre ile bütünleşir. Aileler görsel, ses ve
diğer açılardan tam mahremiyete sahip olmalıdır. Yapılar
birbirlerinin hava ve güneşini kesmeyecek şekilde istediği
kadar yükselebilirler. Yollar için genişlik, kemerli
geçişlerde ise yükseklik sınırlaması vardır (En az yüklü
bir devenin geçebileceği kadar geniş ve yüksek olmalıdır).

19’uncu yüzyıl, Osmanlılarda devlet güdümünde

sürdürülen siyasî ve toplumsal reformların yoğunlaştığı
dönemdir. Tanzimat’ın daha ilk yıllarında 19’uncu yüzyılda
Batıdaki yerel planlama anlayışının temel ilkelerinin
(sağlık, düzen ve güzellik) hakim olduğu yeni araçsal ve
kurumsal yapı Osmanlı’nın geleneksel, İslam Hukuku’na
dayalı kent politikalarının ve kurumlarının yerine
konulmaya çalışılmıştır.

Tanzimat döneminde Batıdaki sağlıkçı ve militarist

planlama anlayışlarına ilişkin deneyimlerin belirli Osmanlı
kentlerinde, özellikle İstanbul’da, aydınlanma çağını ve
sanayi devrini yaşamamış olan Osmanlı Devleti’nin o günkü
şartlarına uyarlanarak girdiği görülmektedir. Yerel
planlamada sağlıkçı anlayışın etkisiyle 1839’da İstanbul’da
Sıhhiye Meclisi kurulmuş, 1848’de kent planlaması ve yapı
faaliyetlerini düzenleyen ilk nizamname olan “Ebniye
Nizamnamesi” yayımlanmıştır. Bu nizamnamede, dar sokaklı
organik dokusu nedeniyle yangınla etkin mücadele edilemeyen
kentlerin sık sık tahrip olmasına karşı tedbirler
öngörülmüştür. Yapım sistemleri, yapıların denetlenmesi,
yollarda kademelenme ve buna bağlı olarak genişlik, şekil
ve niteliklerine ilişkin standartların bulunduğu nizamname,
kamulaştırma konusunda da hükümler ihtiva etmekteydi.

“Kamu yararı” kavramı Osmanlı imar hukukuna girmiş,

kamulaştırma kurallarının belirlenmesinde kamu yararı
gözetilmiş, herhangi bir özel kişi ya da şirketin yapacağı
 4
yapının projesinin değerlendirmesinin idare tarafından yine
“kamu yararı” açısından yapılması şartı getirilmiştir.

1858 tarihli Arazi Kanunu çıkarılmış, sınır, mülkiyet,

tapu gibi Batı kavramları Osmanlı toprak düzenine girmiş,
kadastro haritaları yapılmaya başlanmıştır.

Osmanlı’da militarist planlama anlayışının etkisi, malî

kaynakların sınırlılığı nedeniyle, dağınık planlama
girişimleri dışında daha çok örgütsel ve yasal
düzenlemelerle sınırlı kalmıştır. O tarihe kadar merkezî
idareye bağlı çok parçalı bir kurumsal yapı içinde
yürütülen imar faaliyetlerinin tek elden yürütülmesi ve
belediye idaresince deruhte edilmesi yolunda kanunî
düzenlemeler yapılmıştır. Örneğin, 1855’te kurulan
“İstanbul Şeremaneti”ni 1856’da “İntizam-ı Şehir
Komisyonu”nun kurulması izlemiştir.

Çoğu kez bilinçli olarak günümüze kadar süregelmiş olan

kentlerin imarının emlâk sahiplerine, spekülatörlere
bırakılması durumu, belki de imar hukukunun ülkemizde
dğuşunda, daha başında atılan yanlış adımlardan birisi,
belki de en önemlisidir.

19’uncu yüzyıl yerel planlama çalışmaları, kapsamlı,

tüm kenti ele alan çalışmalar değil, genelde yangın
alanlarının planlanmasını içeren parçacı bir imar
hareketidi.
 5

1.2. Cumhuriyet Dönemi

Cumhuriyetin ilk dönemlerinde, kentlere, temel

ideolojisi toplumu çağdaş toplumlar düzeyine yükseltmek
olan bir misyon yüklenmişti. Atatürk bu misyonu, kentler
“sağlığın, temizliğin, güzelliğin, modern kültürün
örnekleri” olmalıdır sözüyle anlatmak istemişti.

Kurtuluş Savaşını kazanan Türkiye’nin önündeki en

önemli sorun, yeni Başkent Ankara’nın kurulması idi. Ancak,
savaştan yeni çıkan ulusun acilen çözmesi gereken
sorunlardan bir diğeri de, Kurtuluş Savaşı sonrası, büyük
yangınlarla yakılan çok sayıdakiBatı Anadolu kentlerinin
yeniden imar edilmesiydi. Savaş sonrası yangın alanlarının
maliklerinin Anadolu’yu terk etmiş olmaları nedeniyle
ortaya çıkan mülkiyet sorunlarının çözümü için 1925 yılında
1882 tarihli Ebniye Kanununun bazı maddelerini değiştiren
642 sayılı Kanun çıkarıldı.

Cumhuriyetin ilk yıllarında, Osmanlıların belediyecilik

tecrübesinin etkisiyle 1924 yılında Ankara Şehremaneti’nin
kurulmasından sonra, imar hukuku bakımından en önemli
gelişme, yeni şehrin kurulacağı 4000000 metrekarelik alanın
kamulaştırılması amacıyla, belediyenin girişimiyle 1925
yılında çıkarılan 583 sayılı Kanun olmuştur.

1930’lu yıllar Türk İmar Hukukuna ilişkin

kurumsallaşmanın dönüm noktalarıdır. Gerçekten, bu dönemde
birbiri ardına çıkarılan kanunlarla imarla ilgili kurumsal
düzenlemeler gerçekleştirilmiştir. Bu kanunlardan ilki 1930
tarihli ve 1580 sayılı Belediye Kanunu olmuştur.
Belediyelere önemli sağlık ve sosyal yardım fonksiyonları
yüklenmiştir. Belediye Kanunundan çok kısa bir süre sonra
çıkarılan 1593 sayılı Umumî Hıfzısıhha Kanunu ile
belediyelere pek çok imar ve sağlık görevleri verilmiştir.
Bu kanunun 4’üncü maddesi ile, şehir kasaba ve köylerdeki
sağlık ve sosyal yardım hizmetlerinin belediyeler, özel
 6
idareler ve diğer yerel yönetimlerce yürütüleceği,
bakanlığın bu idarelere rehber olmak üzere bazı
mahallelerde örnek kuruluşlar açacağı hükme bağlanmıştır.
Bu hükmüyle kanun, sağlıkla ilgili esas görevlerin yerel
yönetimlerde olduğunu göstermiştir.

18 Haziran 1933 tarihli ve 2290 sayılı Belediye Yapı ve

Yollar Kanunu, yayımlandığı tarihten itibaren İçişleri
Bakanlığı’nın belirleyeceği süre içinde halihazır
haritasını hazırlatmasını ve 5 yıl içinde de ya tek başına
ya da plan hazırlamak için kuracakları birlikler eliyle,
belediyeleri kent planı yapmaya zorunlu tutuluyordu.

Cumhuriyetin ilk yıllarında, ülkenin içinde bulunduğu

şartlarda belediyelerin bu planları hazırlatma imkânları
yoktu. Bu nedenle, Belediye Kanunu’na ek olarak, 7 Haziran
1935 tarihli ve 2763 sayılı Kanunla imar planlamasını
sağlamak için “Belediye İmar Heyeti” gibi merkezî bir yeni
kurum getiriliyordu.

Belediye İmar Heyeti’nin sekreteryasının Ankara İmar

Müdürlüğü’nce, hesap işlerinin de İller Bankası’nca
yürütülmesi öngörülmüştü. Ankara’nın imar planlamasında
elde edilen deneyimle, imar planlaması sisteminin tüm
ülkeye yaygınlaştırılması düşünülüyordu. Ancak, İçişleri
Bakanlığı bünyesindeki Belediye imar Heyeti’nin Türkiye’nin
bu konudaki tüm ihtiyaçlarını karşılamaktan uzak olması,
1935 yılında Bayındırlık Bakanlığı’nın yapı işleri
çerçevesinde bir şehircilik bürosunun kurulmasına neden
olmuştur. Bu büronun doğmasının belki de ilk nedeni,
Cumhuriyetin Anadolu’ya dağıttı devlet sanayilerinin ya da
önemli yeni demiryolu istasyonlarının çevresinde oluşan
kentsel gelişmeyi denetim altına almak, bu kentler için
planlar yapmaktır. Ancak kurulan bu büro zamanla güçlenmiş
ve “Belediyeler İmar Heyeti” ile yarışır hale gelmiştir. Bu
yarışın sonucunda 30 Mayıs 1939 tarih ve 3611 sayılı Nafia
Vekaleti Teşkilat ve Vazifelerine dair kanun çıkarılmış ve
 7
bu kanunla İçişleri Bakanlığı’nın imar planlamasına ilişkin
teknik görevleri Bayındırlık Bakanlığı’na geçmiştir.
Böylece Türkiye’nin merkezî idare teşkilatı içinde imar
planlaması ve idareye ilişkin denetleme fonksiyonları iki
bakanlık arasında paylaşılmıştır.

Cumhuriyet döneminde sadece imar planlamasının

örgütlenmesine ilişkin kanunlar değil, aynı zamanda
kentlerdeki arazi kullanım miktarları, yol genişlikleri,
yapı çıkıntıları vb. imar hukuku konularını düzenleyen
kanunlar da çıkarılmıştır. Bu kanunlardan ilki, 2290 sayılı
Yapı ve Yollar Kanunu’dur. Ancak bu kanun bir imar kanunu
olmaktan ziyade bir yapı ve yollarla ilgili kanundur. Bu
kanun Osmanlı imar geleneğinin uzantısı olan hükümlerle
doludur. Ancak, diğer taraftan bu Kanuna imar kanunu
niteliği kazandıracak kimi hükümlere de yer verilmiştir.

Yapı ve Yollar kanununun çıkmasıyla, daha önce yapılan

yol istikamet planı niteliğindeki planlar fonksiyonlarını
yitirmiştir. Ayrıca kanunun şartları dolayısıyla çok sayıda
kentte plan yaptırma zorunluluğu doğmuştur. Böylece 1933
yılında, Türkiye’de imar hukuku ve planlaması deneyiminde
yeni bir dönem başlamıştır. Bu nedenle çok sayıda kentte
plan yaptırılmaya başlanmış olması, bu çalışmaların bir
düzen altına alınması ihtiyacını doğurmuştur. Bunun üzerine
13 Mart 1936 tarih ve Bayındırlık Bakanlığı, Bayındırlık
Meclisinin 29 sayılı kararıyla, Şehir ve Kasabaların
Halihazır Haritalarının Alınmasına Ait Şartname ve Umumî
Talimatname yürürlüğe konulmuştur. Daha sonra 3 Ağustos
1936 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla “Şehirlerin imar
Planlarının Tanzimi İşlerine Ait Umûmî Talimatname” kabul
edilerek, imar planlarının yapımı belirli bir disipline
bağlanmıştır. Talimatname, Yapı ve Yollar Kanununun bazı
katı hükümlerine esneklik getirmiştir.

Bu talimatnameye göre, imar planlarının elde

edilmesinde esas süreç yarışma olarak kabul edilmektedir.
 8
Gelirleri 50.000 TL’den az olan belediyeler Bayındırlık
Bakanlığı’nın uygun görmesiyle bir uzman kişiye anlaşma
yoluyla imar planı yaptırabileceklerdir. Talimatnamede,
gerek bu yarışmaya gireceklerin, gerekse imar planı
yapacakların Yüksek Mühendis Mektebi veya Güzel Sanatlar
Akademisi Mimarî Şubesi ile bunların muadili yabancı
okullardan mezun olmaları gerektiği öngörülmüştür.
Talimatname ile, imar planlarının yapılabilmesi için kentin
halihazır haritasının varlığı yeterli görülmemekte, ayrıca,
kentin gelişimi hakkında bilgilerin gerekliliği kabul
edilmektedir. Bunun için planı yapılacak kentte bir imar
komisyonunun toplanmasının ve bir rapor hazırlanmasının
öngörüldüğü Talimatnameye göre, komisyon en büyük mülkî
amirin başkanılğında, belediye başkanı, belediyenin bağlı
olduğu ilin bayındırlık müdürü, belediye mühendisi ya da
mimarı, sağlık müdürü, belediye doktoru, kentte bulunan
sağlık ve sosyal kurum ve kuruluşların başkanları, kentin
tarihini bilen kişiler ile kentin imarı üstüne çalışmalar
yapan kişilerden oluşacaktır. Bu rapor hazırlandıktan
sonra, ket planı yarışması açılacaktır. İmar planı yaptıran
her belediye, bir korunması gereken değerli eserler
listesi, kentin nüfus artışı hakkında bir rapor, kentin
sanayisindeki gelişme imkânları hakkında bilgi, kentin
kanalizasyon, su tesisatı ve iklim şartları üzerine bir
raporu imar planı yapacak kişilere verecektir. Hazırlanan
planın iki kademeli olması düşünülmektedir. Birinci düzey
kesin imar planı diye adlandırılmakta ve genellikle 1/1000
ve 1/2000 ölçekli olmaktadır. İkinci kademeyi ise 1/500
ölçekli uygulama planları oluşturmaktadır. Birinci kademe
onaylandıktan sonra ikinci kademe planları yapılması
öngörülmektedir. Bir kentin planını yapan uzmanlar kesin
planlarla birlikte bir numune mahallerinde 1/500 ölçekli
planını yapacaklardır. Her imar planının bir “izahnamesi”
bulunacaktır.
 9
17 Haziran 1938 tarih ve 3458 sayılı Mühendislik ve
Mimarlık Kanunu ile kentlerin planlaması ve kentlerde
yapılacak yapıların yapılmasında fen adamlarına yetki
verilmesi konusunda önemli adımlar atılmıştır. Bu kanunla
getirilen kimi yenilikler Yapı ve Yollar Kanunu’na 17
Haziran 1944 tarih ve 4585 sayılı Kanunla yansıtılmıştır.
Sözü edilen kanunla, resmî ve özel bütün yapıların proje ve
yapımı tür, önem ve büyüklük derecelerine göre, fen
adamlarının nezaret ve sorumluluğu altında yapılması ilkesi
getirilmiştir. 1956 yılında da İlk İmar Kanunu olan 6785
sayılı İmar Yasası yayımlanmıştır.

Toplumun hızla değişmesiyle ortaya çıkan ekonomik ve

sosyal problemlerin çözümü için yeni düzenlemelere ihtiyaç
duyulmuştur. Ana yollar ağının kurulması neticesinde,
belediyeler arası metropolitan planlama, anakent
örgütlenmelerinin oluşması, köyden kente hızla göçün
oluşturulduğu gecekonduların önlenmesi, kıyı, orman ve
çevre, ayrıca kültür varlıkları ve sit korumasını da
kapsayan değişik yasalarla mevzuat geliştirilmiş ve 1985
yılında 2. İmar Kanunu olan 3194 sayılı İmar kanunu
yayımlanmıştır.

II. 3194 SAYILI İMAR KANUNU (9.5.1985)

3194 sayılı İmar Kanunu “Yerleşme yerleri ile bu

yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre
koşullarına uygun olarak teşekkülünü sağlamak amacıyla
düzenlenmiştir (İmar Kan. Mad. 1).

İmar Kanunu’nun kapsamında bahseden 2. maddesinde:

Belediye ve mücavir alanlar (gelişme alanları) ile, bunun
dışında kalan tüm kırsal alanlarda yapılacak planlar ile
inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların bu kanun
hükümlerine tabi olduğu belirtilmektedir.
 10
Aynı zamanda İmar Kanunu’nun 3. maddesinde de şu temel
ilkeler bulunmaktadır:

- Herhangi bir saha,

- Her ölçekteki plan esaslarına,

- Bulunduğu bölgenin şartlarına,

- Yönetmelik şartlarına,

- Mevzuat hükümlerine aykırı olamaz ve aykırı

maksatlar için kullanılamaz.

II.1. Kanunlardaki Öncelik Sıralamaları

1. 3194 Sayılı İmar Kanunu

3194 sayılı İmar kanunu imar konularını düzenleyen

genel mahiyette bir Kanundur. Bu kanunun dışında imar
konularında düzenleme yapılan başka kanunlar da vardır.

3194 sayılı İmar kanununa göre özel kanun mahiyetindeki

kanunların bazıları istisnalar başlığı altındaki kanunun 4.
maddesinde sayılmıştır. Bu maddede sayılmayan başka
kanunlar da vardır.

3194 sayılı Kanunun 4. maddesinde sayılan kanunlar ile

diğer özel kanunlarda yer alan imara ilişkin hükümler,
genel kanun mahiyetindeki 3194 sayılı Kanun hükümlerinden
önce gelir.

Başka bir anlatımla, uygulamada, bu özel kanun

hükümlerine öncelik verilir.

3194 sayılı İmar Kanununun istisnalar başlıklı 4.

maddesinde “2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun
ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul
 11
boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyükşehir belediyelerin
yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile
belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel
kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve

savunma amaçlı yapılar için, bu kanun hükümlerinden
hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı
ile Başandırlık ve İskan Bakanlığı tarafından müştereken
belirlenir” hükmü yer almıştır.

Buna göre;

1- 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu,

2- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma

Kanunu,

3- 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu,

4- 3030 sayılı Büyükşehir belediyelerinin Yönetimi

Hakkında Kanunda imar ile ilgili olarak yer alan
hükümler, 3194 sayılı Kanunda yeralan hükümlerden
önce gelir. Veya çelişki halinde, bu Kanunlarda
yeralan hükümler 3194 sayılı Kanun hükümlerine
tercih edilir.

II.2. İmarla İlgili Planlar ve Tanımları

İmarla ilgili planları, imar planları ve imar

planlarından daha büyük ölçekli makro planlar olarak ikiye
ayırabiliriz.

2.1. Büyük Ölçekli Planlar

3194 sayılı İmar kanununda imar planlarınan başka (3)

çeşit plandan bahsedilmektedir. Bunlar; ülke planı, çevre
planı ve bölge planıdır. Bunları kasaca izah edelim.
 12

2.1.1. Ülke Planı

 13
3194 sayılıİmar kanununun 5.maddesinde imarla ilgili
ülke planının sadece adından bahsedilmektedir. Tanımı ve
hangi merci taraından yapılacağı belirtilmemektedir. Ayrıca
uygulamada imarla ilgili böyle bir planın bulunmadığı da
bilinmektedir. Böyle bir plan yapılacak ise bu plan, 540
sayılı “Devlet Planlama Teşkilatı Kuruluş ve Görevleri
Hakkında Kanun Hükmünde Kararname” uyarınca kurulmuş
bulunan Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılabilir.

2.1.2. Bölge Planları

Bölge planları, 3194 sayılı İmar Kanununun 9.

maddesinde belirlenmiştir. Buna göre bölge planları, sosyo-
ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme
potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt
yapıların dağılımı belirlemek üzere hazırlanacak
planlardır. Ancak yasada, bölge planlarının “Gerekli
gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya
yaptırır” hükmü yer almaktadır. Buna göre, imarla ilgili
bölge planlarının yapılması Devlet Planlama Teşkilatı’nın
gerekli görmesine bağlı bulunmaktadır.

2.1.3. Çevre Düzeni Planı

3194 sayılı Kanunun 5. maddesinde belirtilmiştir. Buna

göre çevre düzeni planı; ülke ve bölge plan kararlarına
uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi
yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen
plandır.

Bu planın hangi mercii tarafından yapılacağı 3194

sayılı İmar Kanununda belirtilmemiştir. Buna karşılık 2872
sayılı Çevre Kanununun 8. maddesi ile Bakanlar Kurulu’na
“Özel Çevre Bölgesi” tespit etme yetkisi verilmiştir. Aynı
maddenin 4. fıkrası ile de bu bölgedeki planların
yapılmasında 3194 sayılı Kanunun 9. maddesi hükmü
uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu bölgelerdeki planların
 14
hangi Bakanlıkça yapılacağı da aynı madde uyarınca Bakanlar
Kurulunca belirlenecektir.

2.2. İmar Planları

3194 sayılı Kanunun 6 ve 8 maddelerine görev imar

planları, “Nazım İmar Planları” ve “Uygulama İmar Planları”
olarak hazırlanır.

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara

Dair Yönetmelikte belirtilen bu iki plana ilaveten,
Revizyon, İlave ve Mevzi Planı olmak üzere (3) ayrı plandan
daha bahsedilir.

Bundan başka 775 sayılı Gecekondu Kanununda da ayrı bir

plan şekli olan “Islah İmar Planı”ndan söz edilir.

2.2.1. Nazım İmar Planı

Bu plan 3194 sayılı Kanunun 5. ve “İmar Planı Yapılması

ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmeliğinin” 3.
maddesinde tanımlanmıştır.

Buna göre Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre

düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine,
yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve
arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca
bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus
yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli
yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile
ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü
gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir
raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
 15
2.2.2. Uygulama İmar Planı

Bu planda aynı Kanun ve yönetmeliğin aynı maddelerinde

tanımlanmıştır.

Buna göre Uygulama imar Planı; tasdikli halihazır

haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak
nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli
bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini,
yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama
programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer
bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Revizyon imar planı, İlave İmar Planı ve Mevzi imar

Planı yukarıda belirtilen yönetmeliğin 3. maddesinde
tanımlanmıştır. Bu tanımları Yönetmelikten aynen aşağıya
alıyoruz.

2.2.3. Revizyon İmar Planı

Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının

ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu
durumlarda; planın tümünün veya büyük bir kısmının plan
yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen
plandır.

2.2.4. İlave İmar Planı

Mevcut imar planının gelişme alanları açısından

ihtiyaca cevap vermediği hallerde mevcut imar planına
bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış
kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım
açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış
bulunan plandır.
 16
2.2.5. İslah İmar Planı

Islah imar planları, 775 sayılı Gecekondu Kanununun 19,

32 ve Gecekondu Kanunu Uygulama yönetmeliğinin 57-69
maddelerinde belirtilen esaslara göre bu kanun ve
Yönetmelik kapsamındaki alanlar için yapılan planlardır.

2.3. Tanımlar

2.3.1. Kadastro Parseli

Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde

bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

2.3.2. İmar Parseli

İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar

Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre
düzenlenmiş şeklidir.

2.3.3. Yapı

Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi

yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik
ve tamirleri içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

2.3.4. Bina

Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların

oturma çalışma eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet
etmelerine, ayrıca hayranların barınmalarına ve eşyaların
korunmasına yarayan yapılardır.
 17
2.3.5. İlçe Belediyesi

Büyükşehir Belediye sınırları içinde kalan ilçelerde

kurulan belediyeleri ifade eder.

2.3.6. Büyükşehir Belediyesi

Belediye sınırları içerisinde birden fazla ilçe bulunan

şehirlerde kurulması zorunludur.

2.3.7. Metropoliten Alan

Belediye hudutları ve mücavir alan hudutları ile

tariflenen alan ile birlikte çeşitli fonksiyonel ilişkiler
nedeniyle, idari sınırlar dışını da kapsayan ve birden
fazla belediye alanını içine alan, Büyükşehir bölgesi
anlamına gelen ve hudutları Metropoliten alan imar plan
ıile belirlenen alandır.

III.1. İmar Planlama İlkeleri

İmar Planlarının Hazırlanması ve Yürürlüğe konulması

Usulü 1580 sayılı Belediye Yasasının 2. maddesine göre
nüfusu ne olursa olsun, ilçe ve il merkezerinde ve nüfusu
2000’den fazla olan yerlerde Belediye Teşkilatı kurulması
zorunludur.

Son nüfus sayımında 10.000’i aşan yerleşmelerin imar

planlarının yaptırılması mecburidir. Nüfusu 10.000’in
altındaki yerleşmelerde imar planının yapılması kararı
Belediye Meclisine aittir.

Gerek nazım, gerekse uygulama imar planı, ilke olarak,

ilgili bulunduğu yerin belediyesi tarafından yapılır veya
yaptırılır.
 18
Belediyeler imar planlarını yaparken veya yaptırırken
belirli ilkelere göre hareket etmek durumundadır.

1.1. Aleniyet ve Halk Katılım İlkesi

3194 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca imar planları

alenidir. Bu aleniyeti sağlamak belediyenin görevidir.
Belediyeler, imar planını kopyalayıp veya kitapçık haline
getirip isteyenlere ücret karşılığında vermekle
mükelleftirler.

Bunlardan 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79

ve 84. maddeleri uyarınca “Suret Harcı” alınacaktır.

Belediyeler “İmar Durumu Belgesi” veya “İmar Çapı” adı

altında verdikleri beglelerle de bu aleniyeti sağlarlar. Bu
belge, arsanın plandaki yeri ve konumu, yapılacak yapının
biçimi ve koşullarını belirtir.

Planlar yapılırken halkın eğilim istek ve arzuları

tespit edilmeli ve bu talepler plana yansıtılmalıdır.
Halkın eğilim ve taleplerinin dikkate alınmadığı planlar
malesef halk tarafından çok kısa bir zamanda delinmektedir.

1.2. Üst ölçekli Planlara Uygun Olma İlkesi

Nazım imar planlarının varsa ülke ve bölge planlarına,

çevre düzeni planlarına, uygulama imar planlarının da nazım
imar planına uygun olması gerekir.

1.3. Kamu Yararı İlkesi

İmar planları, çoğunluğun menfaatini gözeten bir

anlayışla yapılmalıdır. Kişinin veya bir grubun, zümrenin
yararı esas alınmamalıdır. Plan tadiller ide bu esasa
dayanmalıdır. Bu prensip Danıştay’ın da hassasiyetle
aradığı bir prensiptir.
 19
1.4. Esneklik İlkesi

Planlar katı olmamalıdır. Keyfiliğe de meydan

vermemelidir. İdareye, takdir yetkisi kullanma imkanı
vermelidir. Ancak bu yetki de objektif olarak
kullanılmalıdır.

Ülkemizde katı ve sert planlama anlayışı hakimdir:

Bunun için planların çok sık değiştirilme ihtiyacı duyulur.
Elastiki plan ise sık sık değiştirilme ihtiyacı duyulmayan
plandır.

1.5. Bilimsellik İlkesi

Bu ilke planların dayanağı olan halihazır haritaların

gerçekçi bir şekilde yapılması, planlama standartlarına
uyulması, planın iyi bir etüd ve araştırmaya dayandırılması
ile sağlanır. Bu hususlar ilgili Yönetmeliklerde
belirtilmiştir.

III.2. Plan Raporları ve Plan Notları

2.1. Nazım İmar Planları Açısından Plan

Raporları

Nazım imar planları plan raporu ile birlikte bir

bütünlük arzeder. Nazım plan için “ayrıntılı rapor”
hazırlanması yasal bir zorunluluktur. Yasal bir zorunluluk
olmasa bile rapora ihtiyaç vardır. Çünkü planlar, “lejant”
denilen bazı “şekillerle” ifade edilirler: Bazı bilgilerin
bu şekiller ile anlatılması imkansızdır. Planların bu
eksikliği raporla giderilir. Onun için raporlar planların
birer parçasıdır. Raporlar şu hususları içerir.

a) Açıklama ve genel bilgiler

 20
b) Uyulması zorunlu hükümler

c) Öneri ve öğütler

2.2. Uygulama ve Diğer İmar Planları

Açısından Plan Raporları

Uygulama imar planları ve revizyon, ilave ve mevzi imar

planlarında plan raporu hazırlama zorunluluğu yoktur. Bu
nedenle plan raporunun bulunmaması şeklen planı sakatlamaz.
Sebep unsuru olarak böyle bir raporun bulunmasında yarar
vardır. Bu, idarenin takdir yetkisini kamu yararı ve hizmet
gereklerine uygun kullandığını ispata yarar. Nitekim İller
Bankasının İmar Planı yapımına ilişkin olarak tanzim
edilmiş olan, “İller Bankası Teknik Şartlaşma, Sözleşme
Özel Şartname”sinde bu planlar için de plan raporu
hazırlanması istenmetedir. Rapor bir nevi “plan
gerekçesi”dir.

Bu nedenle, İller Bankası aracılığı ile yaptırılan

planlarda genellikle plan raporu bulunur.

2.3. Plan Notları

İmar planlarında, plan raporundaki genel açıklamalardan

ayrı olarak çeşitli hususlara ait notlar bulunur. Bunlar
planda yeralan hususların bir nevi “gerekçesi”dir. Yani
müellif ve dolayısıyla plan için karar veren ve onaylayan
merciler, planda yeralan bazı hususları açıklama gereğini
duyarsa bu notu koyarlar.

Mesela, bir imar adasında, kamuya ayrılan alanlar

bedelsiz terk edilmedikçe ruhsat verilemez notu gibi.

Plan notları, plan yapılırken tespit edilebileceği

gibi, sonradan da ilave edilebilir. Bu ilave plan
yapımındaki usule uyarak yapılır.
 21
Mesela, kamuya ayrılmış olanların fonksiyonlarını
olumsuz yönde etkilememek şartı ile yeraltında, otopark
gibi tesislerin yapılabileceğine dair notlar gibi.

Plan notları planın bir parçasıdırlar. Müstakil birer

idari işlem olmaları nedeniyle iptal davalarına konu teşkil
edebilirler.

III.3. Halihazır Haritalar

İmar Kanununun 5. maddesi uyarınca gerek “Nazım imar

Planları” ve gerekse “uygulamaİmar Planları” “Halihazır
Haritalar” üzerine çizilmesi gerekmektedir. Demek ki
halihazır haritalra planların temelini oluşturmaktadırlar.

Halihazır Harita: Bir arazi parçasının bütün

ayrıntıları ile birlikte tesviye eğrileri şeklinde
topoğrafik son durumu gösterir ve ilgili yönetmelik
uyarınca hazırlanmış 1/200, 1/500 ve 1/1000 haritalardır.

Halihazır Haritalar; yetki bölgelerine göre,

valiliklerce ve belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Tasdiklerinde kendi idarelerince yapılır ve birer nüshaları
Bakanlığa ve ilgili tapu dairelerine gönderilir.
 22
IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASI,
ONAYLANMASI, UYGULANMASI VE
DENETLENMESİ

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (b) fıkrasında

imar planlarının nasıl yapılacağı belirtilmiştir.

“İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar

Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre
düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye
sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar
planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar
onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit
edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir
aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir.
Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen
itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde
inceleyerek kesin karara bağlar” hükmü yer almıştır.

1.1. Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi

Hakkında 3030 Sayılı Kanunun Uygulanması ile
İlgili Yönetmeliğin 8.maddesinde Büyükşehir
Belediyelerinin görevleri olarak;

A- Büyükşehir nazım imar planlarını yapar, yaptırır,

onaylar, uygular ve uygulatır.

B- İlçe belediyelerince hazırlanacak tatbikat

planlarına ve eklerine esas olmak üzere, kat rejimi dahil,
plan ve uygulamanın her sahfası ile ilgili ve bağlayıcı
ilke kararları alır, ilan eder. Bu ilan mutad usulle
yapılır.

C- İlçe belediyelirinin nazım imar planlarına ve (3194-

8.b) fıkrası kapsamındaki esaslara uygun olarak
hazırlamaları zorunlu tatbikat planlarını inceler, aynen
 23
veya değiştirerek onaylar ve uygulamalarını denetler” hükmü
yer almıştır.

Yukarıdan beri sıralanan Kanun ve Yönetmelik

hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden aşağıdaki
sonuçlara varabiliriz.

1- Büyükşehir Belediyesi Nazım imar Planları, 3194

sayılı İmar Kanunu ve “İmar Planı Yapılması ve
Değişikliklerine Ait Esaslara Dair yönetmelik” hükümlerine
uygun olarak Büyükşehir Belediyesi’nce yapılır veya 2886
sayılı Kanun hükümlerine göre ihale usulü ile yaptırılır,
Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanır ve Büyükşehir
Belediye Başkanı tarafından uygulanır.

2- İlçe Belediyelerinin “Uygulama İmar Planları” ilçe

belediyelerince yapılır veya yaptırılır, ilçe belediye
meclisince kabul edilir, Büyükşehir Belediye Başkanınca
onaylanır ve uygulaması denetlenir.

3- Büyükşehir Belediye Başkanlarının ilçe

belediyelerine ait “Uygulama imar Planlarını” tadilen
onaylama yetkisi yoktur.

1.2. 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki

Belediyelerin İmar Planlarının Yapılması,
Onaylanması ve Uygulanması

Bu belediyelere ait imar planları 3194 sayılı İar

kanununun 8. maddesinin (b) fıkrasına göre, belediyece
yapılır veya yaptırılır, belediye meclisince onaylanır ve
belediye başkanınca uygulanır.
 24

IV.2. Plan Yapmaya Yetkili Diğer Merciler

2.1. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın Plan

Yapma Yetkileri

a) 3194 sayılı imar Kanununun 9. maddesine göre,

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, “gerekli görülen hallerde”
Kamu yapıları, afetler, toplu konut, gecekondu uygulaması,
demiryolu, hava yolu, deniz yolu, hava meydanı bulunan
yerlerin imar planları ile birden fazla belediyeyi
ilgilendiren metropoliten imar planlarını yapmaya,
yatırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.

b) Kanunun 9. maddesine göre, Bayındırlık ve İskan

Bakanlığı, bir kamu hizmetinin ifası amacı ile resmi bina
ve tesisler için imar planlarında yer ayrılması veya bu
amaçla değişiklik yapılması gerektiğinde, belediyelere
Valilik aracılığı ile talimat verebilir. Gerekirse
Bakanlık, imar planının resmi bina ve tesiselrle ilgili
kısmını re’sen yapar ve onaylar.

c) Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, yukarıda belirtilen

madde uyarınca, birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar
planlarının hazırlanmasına, kabul ve onaylanması safhasında
ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde bu
planları re’sen onaylar. Bu şekilde kesinleşen planlar
ilgili belediyeye tebliğ edilir. Bu planların belediyece
uygulanması mecburidir.

d) Kıyılarda, “Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair

Yönetmeliğin 13. maddesinde sayılan yapıların yapılmasına,
imar planı cevaz verse dahi belirtilen Yönetmeliğin
27.07.1996 tarihli değişik 17.maddesi uyarınca, Bayındırlık
ve İskan Bakanlığı ile Diğer Bakanlık ve kuruluşların
“Uygun” görüşü alınacaktır.
 25
e) Aynı yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca kıyılarda
doldurma ve kurutma ile elde edilen alanların imar
planları, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca “Uygun
bulunması halinde yapılabilir. Aynı maddenin (e) fıkrası
uyarınca, doldurma ve kurutma ile kazanılan arazide, 2634
sayılı Kanunda yazılan turizm bölge, alan ve merkezlerden,
bu yönetmeliğin (12/2) maddesinde sayılan yapı ve tesiselre
ait imar planları 3194 sayılı kanuna göre yapılır.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanır.

f) 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 7 ve “Turizm

Alanlarında ve Turizm Merkezlerinde İmar Plalarının
Hazırlanması ve onaylanmasına İlişkin yönetmelik”in 5.
maddesi uyarınca, turizm alan ve merkezlerine ait “Nazım
İmar Planları”, Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak,
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanır.

g) 7269 sayılı Kanunda tanımlanan bir afetle uğraşım

şehir ve kasabalarda da Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın
bu şehir ve kasabaların imar planlarını yapma yetkisi
vardır.

2.2. Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun Plan

Yapma Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanununun 9. maddesine göre, belediye

hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve
özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve
arazilerin, belediyeden gerekli görüş alınarak çevre imar
bütünlüğünü bozmayacak “İmar tadilatları” ve “Mevzi imar
Planları”, Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Bakanlığı’nca
hazırlanır.

Hazırlanan planlar, Özelleştirme Yüksek Kurulu’nca

onaylanarak yürürlüğe girer.

Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarının

5 yıl süre ile değiştiremezler.
 26
2.3. Turizm Bakanlığı’nın Plan Yapma Yetkisi

a) Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 12.

maddesinin 2. fıkrası uyarınca, aynı Yönetmeliğin 13.
maddesinin (a) bendinde sayılan yapı ve tesislere ait
Uygulama İmar Planları Turizm Bakanlığı’nca onaylanır.

b) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 7 ve Turizm

Alanlarında ve Turizm Merkezlerinde İmar Planlarının
Hazırlanması ve Onaylanmasına ilişkin Yönetmeliğin 5.
maddesi uyarınca, turizm alan ve merkezlerinin “Nazım İmar
Planları” Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanmadan
önce Turizm Bakanlığı’nın “Görüşü” alınır.

c) Kanun ve Yönetmeliğin aynı maddelerine göre, “Turizm

Amaçlı Uygulama imar Planları” Turizm Bakanlığı’nca aynen
veya tadilen onaylanır.

d) Kanunun 7 ve Yönetmeliğin 6. maddesi uyarınca Turizm

bölgeleri ve merkezlerinde turizm dışı kullanıma ilişkin
uygulama imar planlarında ise Turizm Bakanlığı’nın olumlu
görüşünün alınması gerekir.

2.4. Kültür Bakanlığı, Kültür ve Tabiat

Varlıklarını Koruma Kurullarının Plan Yapma
Yetkileri

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

uyarınca, koruma kurullarınca sit alanı ilanı edilen
yerlerde imar planı uygulaması durdurulur ve bu alanlar
için “Koruma Amaçlı İmar Planı” yapılır.

“Koruma amaçlı İmar Planları” yukarıda belirtilen

kanunun 17. maddesi uyarınca ilgili belediyece hazırlanır
ve ilgili “Koruma Kurulu”nca uygun görülüp, Belediye
Meclisince onaylanıp ilan edilerek yürürlüğe girer.
 27
2.5. Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon
Kurulu’nun Plan Onaylama Yetkisi

3194 sayılı İmar kanununun 48. maddesi uyarınca,

“Boğaziçi Alanı” için yapılan planların sahil şeridi ve
öngörünüm bölgesinde revize edilmesi, “Boğaziçi imar yüksek
Koordinasyon Kurulu’nun onayı ile olur.

Bu kurul 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 10. maddesine

göre kurulmuş olup, Başbakan veya görevlendireceği Başbakan
Yardımcısı veya bir Devlet Bakanının Başkanlığında, Milli
Savunma, Bayındırlık ve İskan, Kültür, Turizm, Ulaştırma,
Tarım, Orman, Köyişleri, Enerji ve Tabii Kaynaklar
Bakanlarından oluşur. Kurulun Sekreteryası Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı’nca yürütülür.

2.6. Özel Çevre Koruma Kurumunun Plan Yapma

Yetkisi

2872 sayılı Çevre Kanununun 9. maddesi uyarınca,

Bakanlar Kurulu’nun “Özel Çevre Koruma Bölgesi” tespit etme
yetkisi vardır.

Özel Çevre Koruma Bölgelerinin yönetimi için,

19.10.1989 gün ve 383 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile
tüzel kişiliğe haiz “Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı”
kurulmuştur. Kurum halen Çevre Bakanlığı’na bağlıdır.

Yukarıda belirtilen Kanun Hükmünde Kararnameye göre,

“Özel Çevre Koruma Bölgeleri”ndeki, çevre düzeni, nazım ve
uygulama imar planları ile değişiklikleri bu kurumca
yapılır.

Halen, Fethiye, Gökova, Köyceğiz, Datça-Bozburun,

Patora, Kekova, Kosu Deltası, Ihlara, Pamukkale, Ankara
Gölbaşı, Foça, Antalya-Belek olmak üzere (12) adet “Özel
Çevre Koruma Bölgesi” bulunmaktadır.
 28
2.7. Güneydoğu Anadolu Projesi Kalkınma
İdaresi Teşkilatı’nın Plan Yapma Görevleri

Bu teşkilat, 388 sayılı Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge

Kalkınma idaresi Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri Hakkında
Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuştur.

Adıyaman, Diyarbakır, Gaziantep, Mardin, Siirt ve

Şanlıurfa İlleri bu bölgeyi oluşturur. GAP İdaresi 15 yıl
süre ile kurulmuştur. 1580 ve 3194 sayılı Kanunlar ve diğer
Kanunlardaki imar ve altyapı yetkileri bu idareye
devredilmiştir.

Bu idare, bölgesindeki nazım ve uygulama imar planları

ile değişikliklerini yapmaya ve yaptırmaya yetkilidir.

2.8. Valilikler

3194 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca Belediye ve

mücavir alan dışındaki yerlerdeki imar planları Valilik ve
ilgilisince yapılır veya yaptırılır.

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara

Dair yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca bu planlar il idare
kurulunca karara bağlandıktan sonra Valilikçe onaylanıp
ilan edildikten sonra kesinleşir.

V. MÜCAVİR ALANLAR

Korunması veya planlı olarak gelişmesi gerekli görülen,

belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanılarak
sınırları Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanan
alanlara mücavir alan denilir.

Mücavir alanlar, 3194 sayılı İmar kanununun 45.

maddesinde düzenlenmiştir, maddeden aşağıdaki prensipleri
çıkarabiliriz.
 29
1- Mücavir alan ilanı, belediye meclis kararı, il idare
kurulu kararının Valilikçe Bakanlığa gönderilmesi ve
Bakanlığın onayı ile olur.

2- Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, yukarıda belirtilen

öneriler olmadan re’sen mücavir alana alma ve çıkarma
kararı verebilir. Ancak itiraz edilirse gerekçesinin kamu
yararı olduğunu ispat zorunluluğu vardır.

3- Bakanlık öneriyi aynen veya değiştirerek onamaya

veya değiştirilmek üzere mahalline iadeye yetkilidir.

4- Mücavir alanın ilgili belediyenin sınırlarına

bitişik olması gerekmez. Nitekim 1580 sayılı Kanunun 19/6.
maddesinde buna benzer bir hüküm vardır. Buna göre
belediyeler, hudutları dışında da, hizmetlerin ifası
zımnında gayrimenkul alabilirler. Aldıkları bu
taşınmazların bulunduğu alanı mücavir alan yapabilirelr.

5- Bu alanlar köyleri de ihtiva edebilirler.

6- Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule tabidir.

7- Mücavir alan, mahalli idarelerden sadece

belediyelere tanınmış bir haktır. Özel idare ve köylerin
böyle bir yetkisi yoktur. Bakanlık da bunlar için re’sen
mücavir alan kararı veremez. Verirse hukuka aykırı bir
işlem yapmış olur.

VI.1. İmar Planlarının Uygulanması (İmar Programı)

“Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden

itibaren en geç üç ay içinde bu planı tatbik etmek üzere
beş yıllık imar programı hazırlarlar.” İmar programları,
imar planlarının uygulama yoluyla gerçekleşmesi tasarlanan
kesimlerini açıklayan ve buralarda gerek kamulaştırmaların
gerekse yol, meydan, otopark gibi yapı ve tesislerin
giderlerini tahmini olarak belirten ve bunların yıllara
 30
bölünüşünü gösteren, dönemsel birer çalışma rehberi
niteliğindedir.

Beş yıllık imar programı sınırları içinde kalan

alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan
yerleri, ilgili kamu kuruluşları bu program süresi içinde
kamulaştırırlar.

“İmar programlarında, umumi hizmete ayrılan yerler ile

özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller,
kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler
gerçekleştirilinceye kadar, bu yerlerle ilgili olarak diğer
kanunlarla verilen haklar devam eder”.

VI.2. Kamulaştırma

Anayasanın 46. maddesinin 1. fıkrası uyarınca:

“Devlet ve kamu tüzel kişileri;

- Kamu yararının gerektirdiği hallerde,

- Karşılıklarını peşin ödemek şartıyla,

- Özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını

veya bir kısmını,

- Kanunla gösterilen esas ve usullere göre

kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar
kurmaya yetkilidir.”

“Belediyeler veya valilikler, imar planlarının

uygulanması sırasında bir gayrimenkulün tamamını
kamulaştırmaksızın o yerin muayyen saha, yükseklik veya
derinliğindeki kısmı üzerine, kamu yararı amacıyla irtifak
hakkı tesis edebilir.”

Kamulaştırma bedelinin tesbiti takdir komisyonlarınca

beyanname ve piyasa değeri dikkate alınarak belirlenir.
 31
Kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığı
bakımından mal sahibiyle idare arasında doğabilecek
uyuşmazlıklar yetkili idare mahkemelerinde, kamulaştırma
bedeli üzerinde çıkabilecek uyuşmazlıklar ise taşınmazın
bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde çözümlenir.

VI.3. Umumi Hizmete Ayrılmış Yerlerde inşaat Yasağı

Önce “umumi hizmete ayrılmış yer” kavramını açıklamak

gerekir.

Yollar, meydanlar, parklar, deniz, nehir ve göllerle

bunların kıyıları; Pazar yeri, hal, opera, tiyatro,
hastane, okul, üniversite binaları gibi bir kamu hizmetine
ayrılan ve umumun kullanımına bırakılan yerler.

İmar Kanunu gerek 10. ve 11. maddelerinde gerekse 13.

maddesinin başlığında ve esas metninde bu kavramı umumi
hizmete ayrılan yerler deyimiyle ifade etmektedir. Bu
konuda İmar Kanunu’nun 13. maddesinin ilk fıkrasında
konulmuş bulunan kural şöyledir: “Umumi hizmetlere ayrılan
alanlarda inşaata ve şayet mevcut bina varsa bunda esaslı
değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.” Ancak
doğaldır ki, bu yerler imar, programına alınıncaya kadar,
mevcut kullanma şekli devam eder.

Umumi hizmete ayrılan yerlerde yeniden inşaata izin

verilmemesinin başlıca sebebi, yapılacak başka amaca
yönelik yapının umumi hizmetle bağdaşmaması ve ilerde bu
taşınmazın umumi hizmet amacıyla kamulaştırılması
gerektiğinde arsanın bedeline ek olarak bir de bina için
idarenin fazladan bedel ödemesini önlemektir.
 32
VII.1. İfraz – Tevhid – Hamurlaştırma

Kadastro tüm arazi parçalarının bir izdüşüm planıdır.

Kadastro haritaları – bütünden parçaya doğru – sırasıyla,
pafta, ada ve parsel denilen birimlere ayrılır. Kadastro
parsellerinin, sınır ve kullanımı göstermek üzere resmen
düzenlenmiş ölçekli krokisine çap adı verilir.
33
34
35
36
37
 38

1.1. İfraz

Arazi ve arsaların imar planına uygun ada ve parsellere

ayrılmasıdır.

1.2. Tevhit

Binalı ya da binasız arsaların ve arazilerin imar

planına göre birbirleriyle birleştirilmesidir.

1.3. İrtifak Hakları (Yararlanma Hakları)

Bir kamu kurumunca o yerin tamamını kamulaştırmadan,

belirli bir saha, yükseklik ve derinlikteki kısmı üzerinde
kamu yararı amacı ile irtifak (kullanım) hakkı tesis
edilebilir. Bu husus, tapu idaresince her iki parselin tapu
kütüğüne işlenir.

1.4. Terk ve Satınalma

İmar planı gereği; imar istikametinin parselin bir

kısmını kestiği durumlarda, o kısmın yola terkinin
yapılması gerekmektedir. Eğer imar istikameti parselin
önünden geçiyorsa, arada kalan alanın satın alınması
gerekmektedir.

İmar Kanunu’nun 16.maddesi uyarınca; “Belediye ve

mücavir alan sınırları içnidek itaşınmazların re’sen veya
müracaat üzerine tevhid, ifraz veya bunlar üzerinde irtifak
hakkı tesis ya da terkini için bu kanun ve yönetmelik
hükümlerine uygunluğunun belediye encümeni veya il yönetim
kurulunca onaylanması” gerekir. Onaylama işlemi müracaatın
belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç
30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkin için 15
gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi tescil veya
terkin işlemin ibir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.”
 39

VII.2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi

2.1. Hamur Kuralı

Belediyeler veya valilikler imar sınırı içinde bulunan

binalı veya binasız arsa veya araziyi;

- Maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati

aranmaksızın,

- Birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarınla

ait bulunan yerlerle,

- Birleştirmeye, bunları yeniden –imar planına uygun-

ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli
olarak veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak
sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini
yaptırmaya yetkilidirler.”

2.2. Düzenleme Ortaklık Payı

Belediyeler düzenlemeye tabi tuttuklar ıarsa ve

arazilerin yüzölçümlerinden %35’ine kadar olan kısmını
düzenleme ortaklı payı olarak düşebilirler. Bu husustaki
prensipleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a) Düzenleme ortaklı payı düşülmesi zorunlu değildir.

Kanunda “düşülebilir” fiili kullanılmıştır. Umumi hizmetler
için böyle bir ihtiyaç yoksa bu pay düşülmeyebilir.

b) Bu payın illa %35 olması gerekmez. %35 azami

miktardır. Belediye ihtiyaca göre buna karar verecektir.

c) Bir taşınmazdan iki kez ortaklık payı alınamaz.

Bunun tek istisnası, eski kanunlara göre düzenleme ortaklık
payı alınmış olanlarda yeniden bir düzenleme yapılması
halinde, eski Kanuna göre %25 olarak alınmış pay %35’e
yükseltilebilir.
 40
d) Yönetmeliğin 4. ve 10. maddesine göre düzenleme
ortaklık payı para olarak da alınabilir.

e) Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan

yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk
bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler
için ayrılır. Ayrılan düzenleme ortaklık payı başka
maksatlarla kullanılamaz.

f) İmar mevzuatına göre, düzenleme sahası içinde umumi

hizmetlere ayrılacak alan miktarı bellidir. Düzenleme
ortaklık payı olarak hesaplanan %35 miktar alan, ayrılması
zorunlu olan alanların toplamından az ise, eksik kalan
miktar kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

VIII. YAPI RUHSATİYESİ

Ruhsatiye arapça bir kelime olup izin kağıdı anlamına

gelir. Aynı anlamda kullanılan ruhsatname, birleşik isim
olup ruhsat arapça, name farsça olan iki kelimeden oluşur.
Ruhsat kelimesi de arapça olup izin, müsaade anlamına
gelir. Ayrıca halk arasında “İnşaat Ruhsatı” tabiri de
kullanılmaktadır.

Yapı ruhsatiyesinin konumuzla ilgili anlamı ise, bir

yapının inşa edilmesine izin veren bir belge olarak
belirtilebilir. Yapı ruhsatiyesinin neleri kapsadığını daha
iyi anlamak için “yapı”nın tanımını bilmek lazımdır. Şimdi
kısaca bunu ve benzeri bir kelime olan “bina”yı tanımlamaya
çalışalım.

3194 sayılı Kanunun tanımlar başlıklı 5. maddesinde

“yapı” ve “bina” ayrı ayrı tanımlanmıştır.
 41
Bu tarife göre her bina bir yapıdır. Fakat her yapı
bina değildir. Mesela TV direği yapıdır. Elektrik direği,
deniz feneri, su kuyusu, iskele birer yapıdır.

Buna göre, 3194 sayılı Kanunun 27. maddesinde

belirtilenler hariç, bu tanım içinde yeralan tüm yapı ve
binalar 3194 sayılı imar kanununun 21. maddesinde
belirtilen “Yapı Ruhsatiyesi” alınarak yapılabilir.
42
43
44
45
 46
VIII.1. Yapı İnşaasında Uyulacak Esaslar

3194 sayılı Kanunun genel esas başlıklı 3. maddesinde

“Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına,
bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine
aykırı maksatlar için kullanılamaz” hükmü yeralmıştır.

Kanunun 20.maddesi ile bu esas, yapılar için

netleştirilmiştir. Buna göre yukarıda tanımı yapılan yapı
ve binaların;

1- Yapı veya binanın bulunduğu alanı tanzim eden Nazım

imar Planı ve Uygulama İmar Planına;

2- Yapı ve binanın bulunduğu alanın tabi olduğu İmar

yönetmeliklerine;

3- Yapı ve bina için ilgili merci tarafından tanzim

edilmiş yapı ruhsatiyesi ve eklerine;

4- 02.09.1997 tarih ve 23058 mükerrer sayılı Resmi

Gazete’de yayınlanan “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar
Hakkında Yönetmelik” hükümlerine;

5- 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler

Tip imar Yönetmeliği’nin 5.maddesi uyarınca “Afet
Bölgeleindeki” yapı ve binaların yukarıda belirtilen “Afet
Yönetmeliği” hükümlerine uygun olarak yapılması
gerekmektedir.

1.1. Resmi Yapılarda Formalite Kolaylıkları

Genel olarak “Kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak

inşaatta:

- İmar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak,

- Plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere, mimari,

statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin bu kamu
kurum ve kuruluşunca üstlenilmesi ve mülkiyetin
 47
belgelenmesi kayıt ve şartıyla, avan projeye göre ruhsat
verilir” (İmar K. M. 26, f. 1).

“Devlet güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı

Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik
arzeden yapılara gelince:

- Belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe

hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metre karesine
uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği,

- Statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait

olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazıyla
bildiriliği takdirde, 22.maddede sayılan belgeler
aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.” (İmar K. M.26, f.2).

VIII.2. Yapı Ruhsatiyesi Vermeye Yetkili Merciler

İmar mevzuatında yapı ruhsatiyesi vermeye yetkili

merciler belirtilmiştir. Bunları kısaca izah etmeye
çalışalım.

2.1. Belediyeler

2.1.1. 3030 Sayılı Yasa Kapsamındaki

Belediyeler

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesine göre, belediye

hudutları dahilinde ve Kanunun 45. maddesinde belirtilen
mücavir alanlarda yapı ruhsatiyesi verme yetkisi genel
olarak belediyelere aittir.

3030 sayılı Yasa kapsamındaki alanlarda bu yetki

Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince kullanılır. Bu husus
imar mevzuatı ile değil, 3030 sayılı Kanunun 23. maddesinin
verdiği yetkiye istinaden İçişleri Bakanlığı’nca yürürlüğe
konulan, “Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında 3030
 48
sayılı Kanunun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik” ile
belirlenmiştir.

Belirtilen Yönetmeliğin “İmar Uygulamaları” başlıklı 9.

maddesinde, “Büyükşehir bütünlüğü içinde, nazım imar ve
tatbikat planları ile ekleri uyarınca Büyükşehir
Belediyesi’nce alınan ilke kararları doğrultusunda ilçe
belediyeleri,

a) İnşaat, onarım ve yapılaşma projelerini aynen veya

değiştirerek onaylar ve gerektiğinde aynı esas ve usullere
uyulmak şartı ile değiştirebilir. Bu iş ve işlemler
Büyükşehir Belediyesi’nce denetlenir.

b) Kanal ruhsatı hariç, onaylı plan ve projelere uygun

olarak, Büyükşehir Belediyesi’nin kontrolünde;

1. İnşaat ve onarım ruhsatlarını verir.

2. Temel ve temel üstü ruhsatı iş ve işlemlerini

yerine getirir.

3. İskan ruhsatı verir.

Bu konularla ve yapılaşma ile ilgili diğer iş ve

işlemleri yürütür.

c) İmar konusunda, Büyükşehir Belediyelerine tanınan

görev ve yetki sınırları dışında kalan ve mevzuatla
belediyelere verilen diğer görevleri yerine getirir ve
yetkileri de kullanır” hükmü yeralmıştır.

3030 sayılı Kanunun 6/a maddesinin (b) fıkrasında, ilçe

belediyelerince hazırlanan Uygulama imar Planlarını
onaylamak ve uygulamasını denetlemek görevi Büyükşehir
Belediyelerine verilmiş olduğunu daha evvel izah etmiştik.

Burada Yönetmelik ile ilçe belediyelerince verilen yapı

ruhsatiyesi ve iskan izinlerinin ve hatta yönetmeliğin 10.
 49
maddesi ile de ilçe belediyelerinin tüm imar iş ve
işlemlerinin Büyükşehir Belediyesi’nce denetleneceği hükme
bağlanmıştır.

2.1.2. 3030 Sayılı Yasa Kapsamı Dışındaki

Belediyeler

İmar planı bulunsun veya bulunmasın, bu belediye

hudutları dahilindeki yapı ruhsatiyeleri belediyece
verilir.

2.2. Valilikler

3194 sayılı Kanunun 21 ve “Belediye ve Mücavir Alan

Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda
Uygulanacak İmar yönetmeliği”nin 58. maddesi uyarınca;

1- Belediye ve mücavir alan sınırlar dışındaki

alanlarda yapılacak yapı ve binalar ile;

2- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında aynı

Yönetmeliğin 57. maddesi kapsamında yapılacak yapı
ve binaların dışında kalan alanlardaki inşaat ve
yapı kullanma izinleri valiliklerce verilir.

Bu alanlarda, 3194 sayılı Kanunun 8 ve İmar Planı

Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair
Yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca valilik veya ilgisince
yapılıp “İl İdare Kurulu”nca karar altına alınarak
Valilikçe onaylanmış bir plan varsa ruhsat ve kullanma
izinlerinde bu plana uyulur.

2.3. Köy Muhtarlıkları

 50
Köy ve mezraların “Yerleşik Alan”larındaki bazı
yapıların yapılabilmesi muhtarlıktan alınacak izne
bağlıdır. Bu iznin nasıl bir izin olduğu 3194 sayılı
Yasanın 27. ve yukarıda belirtilen İmar Yönetmeliği’nin 57.
maddesinde belirtilmiştir.

3194 sayılı Yasanın 27. maddesinde “Belediye ve mücavir

alanlar dışında köy, nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli
oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve
mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal
amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz. Ancak,
yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve
muhtarlıktan izin alınması gerekir.” hükmü yer almıştır.

Yukarıda belirtilen imar yönetmeliğinin 57. maddesinde,

“Köy ve mezraların yerleşik alanlarında sadece köy nüfusuna
kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım
ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyodası, köy camii ve
benzeri köy ortak yapıları inşaat ve yapı kullanma iznine
tabi değildir. Ancak, yapının fen ve sağlık kurallarına
uygun olması ve Köy İhtiyar Heyeti’nden izin alınması
şarttır” hükmü yeralmıştır.

2.4. İstanbul Boğaziçi Alanı Sahil Şeridi ve

Öngörünüm Bölgesinde

3194 sayılı Kanunun 46 ve 2960 sayılı Boğaziçi

Kanununun 3/2 ve 10.maddesi uyarınca, Boğaziçi’nde
“Sahilşeridi” ve “Öngörünüm” Bölgesindeki yapı
ruhsatiyeleri Büyükşehir Belediyesi Boğaziçi İmar
Müdürlüğünce verilir.
 51

2.5. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı

7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler dolayısıyla

Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanununun
15. maddesi uyarınca, afet dolayısıyla hasara uğramış şehir
ve kasabalarda inşaat izinleri Bayandırlık ve İskan
Bakanlığı’nca da verilebilir.

Bu yerlerin imar planlarının da belirtilen Bakanlıkça

yapılabileceğini daha evvel izah etmiştir.

VIII.3. Yapı Ruhsatiyesi Talebine İlişkin

Dilekçelere Eklenecek Belgeler

3194 sayılı Yasanın 22. maddesi uyarınca, yapı

ruhsatiyesi almak isteyen “yapı sahipleri” veya “kanuni
vekilleri” ruhsat vermeye yetkili olan belediye, Valilik
veya durumuna göre diğer mercilere bir dilekçe ile müracaat
ederler.

3194 sayılı Kanunun aynı maddesine göre dilekçeye;

“Sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek
belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat
projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı
kroki eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valilikçe ruhsat ve ekleri

incelenerek, eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat
tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi
verilir.

Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden

onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve
yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar
giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç
onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”
 52
İstanbul İmar Yönetmeliğinin 12.04 maddesinde, yeni
inşaat, ilave esaslı tadillerde, inşaat ruhsatı aşamasında
yapı sahipleri veya yasal vekillerince dilekçe ile yapılan
müracaatlarda dilekçeye eklenmesi gereken tapu (İstisnai
durumlarda tapu senedi yerine geçecek belge) plan proje ve
resimler aşağıda gösterilmiştir.

1- Dilekçe

2- Tapu (Malikler listesi ruhsat aşamasında

alınacaktır)

Ruhsat Verme Aşamasında Tapu Senedi Yerine Geçen

Belgeler

Özel yasalara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline

kaydedilmemiş ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis
belgesi (775-2510-4753-5618-7269-1051 sayılı yasalara göre)

Mülkiyete ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu

mahkeme kararını müstenid yetkili diğer makamlar tarafından
verilen belge.

Kesinleşmiş kamulaştırma kararları.

Bunlardan tapu senedi veya tapu tescil yazısı, ruhsata

müracaat tarihinden en fazla bir ay önce alınmış veya
onaylanmış olmalıdır. Hisseli gayrimenkullerde bütün
hissedarların tapu senetleri veya mülkiyet durumunu
belirten tapu tescil yazısı istenir.

3- Çap

4- İmar durumu (ruhsat aşamasında geçerliliği kontrol

edilecektir.)

5- Röperli Kroki

6- İnşaat istikamet ve kot kesit rölevesi

7- Mimari proje (5 takım)

 53
8- Statik proje (çizim 4 takım, statik hesap 2 takım)

9- Elektrik tesisatı projesi (2 takım), PTT projesi (2

takım)

10- Sıhhi tesisat (2 takım)

Binanın atık ve artık su çıkışlarının kanalizasyon

sistemine bağlantısı gösterilecektir.

11- Kalorifer tesisatı projesi (2 takım)

12- Isı yalıtım projesi (2 takım)

13- Doğalgaz projesi (2 takım) doğalgaz uygulanan

yerlerde

14- Asansör projesi (2 takım)

15- Zemin inceleme raporu

16- Maliye bilgi formları (ikişer adet)

17- Fenni mesul taahhütnamesi

Sözü geçen belgelerin;

T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanarak

yayınlanmış bulunan “Mimari Proje Düzenlemesi Esasları”,
“İnşaat Mühendisliği Proje Düzenleme Esasları”, “Makina
Mühendisleri Proje Düzenleme Esasları”, “Elektrik
Mühendisliği Proje Düzenleme Esasları” başlıklı
şartnamelere, T.C. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı’nca
hazırlanan “Doğalgaz ve Müdürlüğüne ait yönetmeliğin ilgili
hükümlerine uygun olması zorunludur.

İlgili belediyelerin uygun görmesi halinde ozalit

nüshalarla birlikte bilgisayar ortamında üretilmiş tüm
projeler yine ilgili belediyenin talep edeceği formatta,
disket veya CD olarak düzenlenir.
 54
IX. YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİREN
TADİLATLAR

1- Yapıda Değişiklik Yapılması

3194 sayılı Kanunun 32. maddesinin 2. fıkrasına göre;

“Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması
da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda, bağımsız
bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa
ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.”

2- Alınan Ruhsat Müddetinin Bitmesi (Temdit)

3194 sayılı Kanunun 29. maddesinde, ruhsat alındıktan

sonra (2) yıliçinde yapıya başlanmaması veya ruhsat
tarihinden itibaren (5) yıl içide bitirilmediği takdirde
yeniden ruhsat alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu durumda da inşaat alanı ve niteliğinde bir değişme

yoksa yeniden hesaplanacak harçtan, evvelki ödenen harç
tenzil edilir.

3- Projelerin Tadil Edilmesi

(İstanbul İmar Yönetmeliği 12.05.Md.)

Yapılarda yapılan değişiklik ruhsatın değiştirilmesini

gerekli kılıyorsa, projelerde de değişiklik yapılması
gerekebilir.

a) Yapılacak değişiklik binanın bütününde ise; mimari

projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik
yapının statik hesaplarında da değişiklik yapılmasını
gerektiriyor ise yeniden statik ve betonarme projeler
istenir.

b) Proje üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün

olan durumlarda (bu yönetmelik hükümlerine uyulmak kaydı
 55
ile bağımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin değiştirilmesi,
taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb.)
ayrıca tadilat projesi istenmez ve bu düzeltmeler bütün
nüshalarda aynı şekilde yapılarak belediyece mühürlenip
imzalanır.

c) Yapılacak değişiklik yapının dış duvarlarını veya

pencerelerini ve dış kapılarını değiştiriyorsa ısı yalıtım
projesi madde 9.16 doğrultusunda yeniden düzenlenir.

d) Bu maddede sözü geçen tadilat projelerinin 5 takım

olması gerekir.

e) Ruhsat müddeti dolmuş olup hiçbir tadilatı olmayan

binalarda; üniversiteler, odalar ve bu konuda yetki
belgesine haiz kuruluşlarca inşaatın (B.A., v.b.) durum
tesbiti yapılıp, eski onaylı projesinin üzerine vize
yapılmak ve yeni ruhsat belgesi düzenlenmek suretiyle imar
plalarında değişiklik yoksa ruhsat yenilemesi yapılır.

f) İmar istikametine tecavüzlü mevcut binalar imar

istikametine uygun hale getirilmedikç tadilatlarına tevzii
ve kat ilavelerine izin verilmez.

g) Yapılacak değişiklik belirli bir veya birkaç katı

içeriyorsa belediyeye sadece değiştirilmesi istenen
katların planları ibraz olunur.

h) Yapılmak istenen tadilatta fonksiyon değişikliği var

ise (konuttan işyerine gibi) veya ortak alanlar ile bina
cepheleri tadilat kapsamına giriyor ya da tüm binada
tadilat yapılıyor ise ruhsat verilmeden önce tüm
hissedarların noterden tasdikli muvafakatnamesi gereklidir.

X. ÖZELLİĞİ OLAN YAPI RUHSATİYELERİ

 56
Bazı yapı ruhsatiyeleri vardır ki, bunlar yukarıdaki
belirittiğimiz ruhsatlardan ayrı olarak bazı şartların daha
bulunmasını gerektirir.

Şimdi bu ruhsatiyelerin ilave özelliklerini kısaca izah

etmeye çalışalım:

X.1- 2872 sayılı Çevre Kanununun 10. maddesinde,

“Gerçekleştirmeyi planladıkları faaliyetler sonucu

çevre sorunlarına yol açabilecek kurum, kuruluş ve
işletmeler bir “Çevresel etki Değerlendirme Raporu”
hazırlarlar. Bu raporda çevreye yapılabilecek tüm etkiler
gözönünde bulundurularak çevre kirlenmesine sebep
olabilecek artık ve artıkların ne şekilde zararsız hale
getirilebileceği ve bu hususta alınacak önlemler
belirtilir.

“Çevresel Etki Değerlendirme Raporu”nun, hangi tip

projelerde isteneceği, ihtiva edeceği hususlar ve hangi
makamca onaylanacağına dair esaslar yönetmelikle
belirlenir” denilmektedir.

23.06.1997 gün ve 23028 sayılı Resmi Gazete’de

yayınlanan “Çevresel etki Değerlendirme Yönetmeliği”nin 2.
maddesinde “Çevresel Etki Değerlendirme Raporu”
tanımlanmıştır.

Buna göre, bu Yönetmelikte (Ek-1) olarak yeralan

listede veya “Mahalli Çevre Kurulu’nca, “Çevresel Etkileri
Önemlidir” kararı verilip bu Yönetmelikte (Ek-II) olarak
yeralan listede bulunan bir faaliyet için hazırlanacak
rapora ÇED raporu denilmektedir.

“Ek I:
 57
Çevresel Etki Değerlendirmesi Uygulanacak Faaliyetler
Listesi:

1- Rafineriler, gazlaştırma ve sıvılaştırma tesisleri,

a) Ham petrol rafinerileri (ham petrolden yağlama

maddesi üreten tesisler hariç)

b) Kömür veya bitümlü sistin sıvılaştırıldığı ve

gazlaştırıldığı tesisler (500 ton/gün ve üzeri),

2- Petrokimya kompleksi,

3- Lastik üreten fabrikalar (Dış lastik, iç lastik,

kolon, sırt kauçuğu, uçak lastiği, kord bezi vb.),

4- Tarım ilaçları veya farmasötik ürünlerin üretildii

abrikalar,

5- Akü veya pil üreten fabrikalar

6- Parlayıcı ve patlayıcı maddelerin üretildiği

fabrikalar,

7- Petrol, petrokimyasal veya kimyasal ürün depolama

tesisleri (Toplam depolama kapasitesi 5.000 m3 ve
üzeri)

8- Kimyasal gübre veya gübre ara maddeleri üreten

entegre tesisler,

9- Çimento fabrikaları, kliniker üreten tesisler,

10- Seramik, porselen, cam fabrikaları,

11- Terbiye, boyama ve apre ünitelerini birlikte

içeren tekstil veya halı fabrikaları,
 58
12- Ham deri işleme tesisleri (işlenmiş ham deriden
nihai ürünler üreten tesisler hariç),

13- Selüloz ve selüloid üretim tesisleri, kağıt hamuru

ve her çeşit kağıt üretimi yapan fabrikalar,

14- Şeker fabrikaları,

15- Maya fabrikaları,

16- Hayvan kesim yerleri veya çıkan yan ürünleri

işleme ve benzeri tesisleri ile entegre et tesisleri
(4000 ton/yıl canlı ağırlık ve üzeri),

17- Asbest, asbest içeren ürünlerin işlenmesi veya

dönüştürülmesi yapılan tesisler,

a) Yıllık üretimi 20.000 tonun üzerinde nihai ürün

olarak asbest-çimento ürünleri üreten tesisler,

b) Yıllık üretimi 50 tonun üzerinde nihai ürün olarak

friksiyon (sürtünme) maddesi üreten tesisler.

c) Yılda 200 tonun üzerinde asbest kullanan diğer tip

tesisler.

18- İhtisas sanayi bölgeleri,

19- Her türlü motorlu taşıtların imali veya montajı,

20- Toksit ve tehlikeli artık ve atıkların yakılması,

kimyasal arıtımı, nihai depolanması veya araziye
gömülmesi ile ilgili atık uzaklaştırma tesisleri
(1200 kg ve üstü),

21- Demir-Çelik tesisleri,

 59
a) Cevherden hadde mamulü üreten entegre Demir-
Çelik tesisleri,

b) Hurdaya dayalı sıvı çelik üreten tesisler (Üretim

kapasitesi 100. 000 ton/yıl ve üzeri),

c) Haddehaneler (Üretim kapasitesi 100.000 ton/yıl ve

üzeri)

d) Sıcak dövme ve Soğuk Pres Tesisleri (Üretim

Kapasitesi 10.000 ton/yıl ve üzeri),

e) Döküm fabrikaları (üretim Kapasitesi 5.000 ton/yıl

ve üzeri),

f) Boru üretimi yapan tesisler (üretim kapasitesi

1000.000 ton/yıl ve üzeri.

22- Demir dışı metallerin ergitildiği ve üretildiği

tesisler,

23- Termik güç santralleri (kurulu gücü 150 MW ve

üzeri olanlar),

24- Nükleer güç santraller iile diğer nükleer

reaktörler,

25- Radyoaktif atık tesisleri (Radyoaktif atıkların

depolanması, bertarafı ve işlenmesi amacıyla
projelendirilen tesisler),

26- Nükleer yakıtların üretilmesi veya

zenginleştirilmesi ile ilgili tesisler,

27- Büyük altyapı faaliyetleri,

a) Otoylalr, ekspres yollar ve devletin yolları (imar

planına işlenmiş olan şehir geçişleri hariç),
 60
b) Havaalanları (2100 m ve üzeri pist uzunluğu

c) Limanlar,

d) İskeleler ve rıhtımlar (20.000 DWT ve üzerindeki

gemilerin yanaşabileceği),

e) Yat limanları,

f) Su depolama tesisleri (Göl hacmi 100 milyon m3 ve

üzeri ya da göl alanı 15 km2 ve üzeri)

g) Nehir tipi santraller (Kurulu gücü 50 MW’e üzeri)

28- Toplu halde projelendirilen konutlar (1000 ve

üzeri) ve olipik spor köyleri,

29- Turizm konaklama tesiselri (200 oda ve üzeri),

30- Petrol ve gaz boru hatları (Boru çapı 600 mm ve

üzeri),

31- Gerilimi 154 kilovolt veüstü enerji nakil hatları,

32- Dip tarama (200.000 m3 ve üzeri),

33- Gemi söküm tesisleri,

34- Tersaneler,

35- Yıllık 10 milyon m3 ve üzer iyer altı suyu çıkarma

faaliyetleri ile yüzeysel su kaynaklarından yıllık 3
milyon m3 ve üzeri su temin faaliyetleri (su
depolama tesisleri hariç).

36- Madencilik faaliyetleri,

- 3213 sayılı Maden Kanununa göre alınmış olan
ruhsatlardan
 61
a) Enerji Madenlerinin tamamı,

b) Metal Madenlerinin tamamı,

c) Sanayi Madenlerinden Bor bileşikleri, Barit,

Diatomit, Kükürt, Fluroit, Zeolit, Kalsedon,
Fosfat, Stronsiyum, Feldspat, Trona ve Nadir
toprak elementlerinin tamamı,

d) Her türlü maden zenginleştirme tesisleri (Kırma-

eleme gibi basit cevher hazırlama tesisleri hariç)

37- Denizlerden petrol çıkarılması faaliyetleri,

38- Katı atıkları depolama tesisleri (10 hektardan

büyük veya günlük 100 tondan büyük depolama hacmi
olan çöp alanları)”

“Ek II:

Çevresel Etki Değerlendirmesi Ön Araştırması

Uygulanacak Faaliyetler Listesi

1- Ara mamullerin işlenmesi ve her türlü kimyasalların

üretimi ve depolanması,

2- Petrol, petrokimyasal veya kimyasal ürün depoları

(Toplam depolama kapasitesi 500-5.00 m3 arası, 5000 m3
hariç),

3- Gıda ve içki sanayi,

a) Hayvan kesim yerleri, çıkan yan ürünlerin veya

et ürünlerinin işlenmesi tesisleri (1000 ton/yıl
dahil, 4000 ton/yıl canlı ağırlığa kadar),
 62
b) Hayvani veya bitkisel yağ üretim tesisleri,

c) Süt ve mamullerinin imali (Kapasitesi 5000

lt./gün ve üzeri)

d) Bira veya malt imali tesisleri

e) Alkollü içki veya meşrubat üretimi tesisleri,

f) Su ürünleri üretim ve işleme tesisleri,

g) Konserve fabrikaları

4- Sigara fabrikaları,

5- Tekstil sanayi,

a) Sentetik iplik, elyaf fabrikaları,

b) Müstakil terbiye, boyama ve apre tesisleri,

c) Yünün ovalanması, yağının alınması, ağartılması

fabrikaları,

d) Ağacın kimyasal prosese tabi tutulduğu

saniyeler, kontraplak, ağa kaplama ve suni tahta
fabrikaları

6- Çimento öğütme, dolum ve paketleme tesisleri,

7- Tuğla ve kiremit fabrikaları,

8- Demir-Çelik tesisleri

a) Hurdaya dayalı sıvı çelik üreten tesisler (EK

I’de yer almayanlar),

b) Haddehaneler (Ek 1’de yer almayanlar),

c) Sıcak dövme ve soğuk pres tesisleri (Ek I’de yer

almayanlar),

d) Döküm abrikaları (Ek I’de yer almayanlar),

e) Boru üretimi yapan tesisler (Ek I’de yer

almayanlar).
 63
9- Demiryolu teçhizatının, vagon ve her türlü
demiryolu aracının imali ve montajı,

10- Her türlü motor imal een fabrikalar,

11- Elektronik ve elektromekanik tesisleri,

12- Kömür ve linyit briketleme tesisleri,

13- Jeotermal enerji üretimi,

14- Havagazı ve kok fabrikaları,

15- Arazi kullanım ıve altyapı projeleri,

a) Katı atık depolama tesisleri (Ek I’de yer

almayanlar), çöp aktarma istasyonları, katı atık
işleme tesisleri veya yakm atesisleri,

b) Toksik ve tehlikeli atık ve atıkların yakılması,

kimyasal arıtımı, nihai depolanması veya araziye
gömülmesi ile ilgili atık uzaklaştırma
tesisleri,

c) Eğitim kampüsü ve spor kompleksleri,

d) Derin deniz deşarjı ve atıksu arıtma tesisleri

(Yerleşim birimlerine ait proje nüfusu 20.000 ve
üzeri),

e) Toplu halde projelendirilen konutlar (200 konut

dahil, 1000 konuta kadar),

f) Turizm konaklama tesisleri (50 oda dahil, 200

konuta kadar),

g) İskeleler ve rıhtımlar (Ek 1’de yer almayanlar)

h) Balıkçı ve römorkör barınakları, yat yanaşma

yeri (Bakım, onarım, ikmal ve kışlama tesisleri
olanlar),

i) Dip taraması (Ek I’de yer almayanlar),

j) Denizden alan kazanılması,

 64
k) Havaalanları (Ek I’de yer almayanlar)

l) Su depolama tesisleri (Göl hacmi 10 milyon m3

dahil, 100 milyon m3’e kadar ya da göl alanı 1-
15 km 2 arasında olanlar).

m) Dip taraması (Ek I’de yer almayanlar),

n) Denizden alan kazanılması,

o) Havaalanları (Ek I’de yer almayanlar),

p) Su depolama tesisleri Göl hacmi 10 milyon m3

dahil, 100 milyon m3’e kadar ya da göl alanı 1-
15 kgm arasında olanlar)

q) İl yolları

16- Petrol arama ve çıkarma faaliyetleri

17- Madencilik faaliyetleri: Maden arama ve Ek I’de yer

almayan Maden Kanunu kapsamındaki madenlerin çıkarılması ve
Taş Ocakları Nizamnamesinde ve Tuz Kanunu’nda belirtilen
ocak işletmeleri ve/veya cevher hazırlanması işlemleri”.

Bu iki listede yer alan yapı ve binalara Yapı

Ruhsatiyesi verilmeden önce ÇED Raporu bulunup bulunmadığı
araştırılacaktır.

Yukarıda belirtilen Yönetmeliğin 13.08.1999 gün ve

23785 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan değişik 6.
maddesinde, “Bu Yönetmelik kapsamına giren bir faaliyeti
gerçekleştirmeyi planlayan gerçek ve tüzel kişiler her
türlü teşvik, onay, izin ve ruhsat almadan önce – kamu
yatırımları Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı
tarafından yatırım programına alınmadan, özel kesim
faaliyetlerinde uygulama projeleri onaylanmadan veya mezii
imar planı onaylanmadan önce Ek I’deki faaliyetler için ÇED
Raporu, Ek II’de faaliyetleri çin ise ÇED Ön Araştırma
Raporu hazırlamak, ilgili makamlara sunmak ve verilecek
karara göre hareket etmekle yükümlüdürler.
 65
Ek I’deki faaliyetler için ÇED Raporu hazırlanıp
Bakanlıktan faaliyet hakkında olumlu karar, Ek II’deki
faaliyetler için ise ÇED Ön Araştırma Raporu hazırlanıp
Mahalli Çevre Kurulundan faaliyet hakkına, “Çevresel
Etkileri önemsizdir” kararı alınmadıkça bu faaliyetler için
hiçbir teşvik, onay, izin ve ruhsat verilemez” hükmü
yeralmıştır.

Bu husus, Çevre Bakanlığı Çevresel Etki Değerlendirmesi

ve Planlama Genel Müdürlüğü’nce İçişleir Bakanlığı’na
yazılan 02.04.1999 gün ve 594 sayılı bir Genelge ile
vurgulanmış, belirtilen Genelge İçişleri Bakanlığı Mahalli
idareler Genel Müdürlüğü’nün 22.04.1999 gün ve 80269 sayılı
yazıları ile tüm belediyelere duyurulmak üzere 80 ilin
valiliklerine gönderilmiştir.

X.2. Taşınmaz Kültür Varlığı Parselinde Yapı

Ruhsatiyesi

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

ile, bu Kanun kapsamına giren taşınmaz kültür varlığ
parselinde yapı ruhsatiyesi için bazı şartlar
getirilmiştir.

Buna göre ister belediye mülkiyetinde, ister başka kamu

kurum ve kuruluşlarının mülkiyetinde isterse özel kişi ve
kuruluşların mülkiyetinde bulunsun bir taşınmaz kültür
varlığı parselilnde yapı veya onarım ruhsatı verilmeden
önce, ruhsata kon uyapı ve binanın projesinin koruma
kurulunca onaylanmış olması gerekir.

Belirtilen Kanunun 18. maddesinde konu ile ilgili

olarak; “Mahalli idareler, taşınmaz kültür varlığı
parselinde, ek veya eklenti suretiyle yapılacak veya yeni
inşa edilecek yapılara ait koruma kurulunca verilen
kararlarda veya onaylanmış kültür varlığı projelerinde
değişiklik yapamazlar. Ancak, inşa edilecek yapının fen ve
 66
sağlık şartlarının mevzuata uygunluğunu kontrol ederler“
hükmü yeralmaktadır.

Yasada belirtilen onay olmadan verilen yapı ruhsatiyesi

geçersizdir. Bu ruhsata dayalı olarak yapılan yapılarda
ruhsatsız inşaat niteliğindedir.

Ruhsatsız inşaat yapmak veya yaptırmak veya imar izni

vermek 2863 sayılı Kanunun 9, 16, 65 ve 66. maddelerinde
suç sayılmış ve cezalandırılmıştır.
 67

X.3. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde

Yapılabilecek Muvakkat Yapı Ruhsatı

Geçici İnşaat veya Tesisat İzninin Kapsamı

Geçici inşaat veya tesisat izninin hangi özellikleri

taşıyan bina, yapı, arsa ve arazileri kapsadığı 3194 sayılı
İmar kanununun 33. maddesinde sayılmıştır. Bunların kısaca
izah etmeye çalışalım.

1- Mevcut imar planına göre kapanması gereken yol ve

çıkmaz sokak üzerinde bulunan parseller,

2- İmar Kanununun 18. maddesi hükümleri tatbik

olunmadan normal şartlarda yapı izni verilmeyen
parseller,

3- İmar Kanununun 13. maddesi uyarınca imar planlarında

resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol,
meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, Pazar
yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere
ayrılan alanlarda yeralan parseller.

Yukarıda beilrtilen parsellerde esasen kullanılabilir

binanın bulunmaması gerekir. Böyle bir bina var ise aynı
parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin
verilemez.

Ancak parsel birden fazla inşaata yapılabilir nitelikte

ise, izin verilen yapıların ölçüleri Yönetmelikte
gösterilen miktardan fazla olmamalıdır.

3.1. Uygulama Nasıl Yapılacaktır

Belediye hudutları dahilinde bulunan, yukarıdaki

özellik ve şartları taşıyan parsellerde geçici inşaat veya
tesisata müsaade edildiğine dair belediye encümenince bir
karar alınması gerekir.
 68
Yukarıda bahsedilen belediye encümeni kararının tarih
ve sayısı (10) yıllık süre için verilidği, ölçü ve şartları
tapu siiline şerh ettirilir. Encümen kararı ve tapu
şerhinden sonra belediye imar müdürlüğünce ilgili parsel
için yapı izni verilir.

3.2. Mükteseb (Kazanılmış) Hak mıdır?

Yapı izninin (10) yıl süre ile verilmesi bir mükteseb

hak değildir. Bu izin esasında imar planı tatbikatına kadar
verilmiş olmaktadır.

Çünkü 3194 sayılı İmar Kanununun 33. maddesinin son

fıkrasında plan uygulanırken muvakkat (geçici) inşaat ve
tesisler yıktırılır. Muvakkat bina ve tesisler on yıllık
muvakkatlık (geçicilik) süresi dolduktan sonra veya
dolmadan yıktırılır yahut kamulaştırılırsa muvakkat
(geçici) bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
hükümlerine göre takdir olunacak bedelleri maliklerine
ödenir hükmü yeralmaktadır.

Burada malike tanınan hak, geçici ruhsat verilen

inşaatın veya tesisatın yıktırılması veya kamulaştırılması
halinde bedelinin ödenmesinin yasa ile taahhüt edilmiş
olmasıdır.
 69

XI.1. Ruhsat Müddeti Ve Müktesap Haklar

Ruhsat ile ilgili olarak İmar Kanunu’nun 29. maddesinde

iki ayrı müddet belirlenmiştir.

1.1. Başlama Müddeti

Belediyeden alınan ruhsatın verildiği tarihten itibaren

2 yıl içinde yapıya başlamak zorunluluğu vardır. Bu müddet
içinde yapının yapılmasına başlanmaz ise, ruhsat hükümsüz
sayılır.

1.2. Bitirme Müddeti

Yapının başlama müddeti ile birlikte 5 yıl içinde

bitirilmemesi halinde yine ruhsat hükümsüz olur. Yani
ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl sonra başlanan bir yapının
4 yılda bitirilmesi zorunludur.

Kanunda, “Her ne sebeple olursa olsun”, tabiri geçmekte

olup, gecikmenin mazereti veya “mucbir sebep” kabul
edilmemektedir.

1.3. Başlanmış İnşaatlarda Müktesap Haklar

İnşaata başladıktan sonra, belli seviyede iken, imar

planında değişiklik yapılması veya yasanın bir hükmünün
yürürlükten kalkması halinde, inşaatın aynı ruhsat ile
devamı mümkün olmayabilir. Ancak böyle bir durumun ortaya
çıktığı tarihe kadar olan fiziki gerçekleşmeler müktesap
hak olarak sayılabilir.

Müddeti biten ruhsatın yenilenmesinde ve planın tadili

sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak yeni ruhsatta; inşaat
sahasında artış, alan ve nitelikte değişme olursa, artış,
oranına ve değişime göre yeniden harç alınır. Yeni durumda
hesaplanan harç tutarında azalma olursa iade yapılmaz.
 70

XI.2. Bir Parseldeki Birden Fazla Binada Birinin

veya Bir Yapının Bağımsız Bölümlerinden Birinin
Mevzuata Aykırı Olması

Birden fazla bina yapılması mümkün olan bir parseldeki

binalardan birinin veya bir yapıda bağımsız bölümlerden
birinin imar mevzuatına aykırı olması diğer parsel veya
bağımsız bölümleri etkiler mi?

Bunları kısaca izah edelim:

a) Bir Parseldeki Birden Fazla Binadan Birinin

Mevzuata Aykırı Olması

3194 sayılı Kanunun 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında

Kalan Belediyeler ve Tip İmar Yönetmeliği’nin 25, Belediye
ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı
Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği’nin 17.
maddesine göre bir parsel üzerinde birden fazal bina ve
tesis yapılabilir.

Bir parsel içindeki birden fazla bina ve tesisten

mevzuata aykırı yapılanların tespiti halinde, mevzuata
uygun olarak yapılmış veya yapılacaklara bir işlem
yapılmaz. Bu durumda sadece mevzuata aykırı olan bina veya
tesis için işlem yapılır. Bu husus 3030 Sayılı Kanun
Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin
8, Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında
Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği’nin
10. maddesinde belirtilmiştir.

b) Bir Yapının Bağımsız Bölümlerinden Birinin Mevzuata

Aykırı Olması

3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediye Tip

İmar Yönetmeliği’nin 8. maddesine göre bir yapıdaki
bağımsız bölümlerden herhangi birinin İmar Kanunu’na, İmar
 71
Planı veya Yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara
aykırı olmayan diğer bağımsızbölümlerin tamir, tadil veya
ilave işlemlerini durduramaz.

XII. YAPI KULLANMA İZNİ

Halk dilinde “İskan Ruhsatı” olarak kullanılan “Yapı

Kullanma İzni” yapının kullanılabilmesi için verilen
izindir.

“Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen

kullanılması mümkün kısımları bittiği takdirde bu
kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren
ilgili belediye veya valilikten izin alınması mecburidir”
(İmar K. M.30, f.1).

Kullanma iznine, uygulamada “iskan müsadesi” de

denilmektedir.

İnşaat bitiminde “mal sahibinin başvurusu üzerine;

- Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun,

- Kullanılmasında fen bakımından sakınca

görülmediğinin tespiti gerekir.”
72
73
 74

Belediyeler veya valilikler “mal sahiplerinin

başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak
zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının
 75
tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş
sayılır.” İşte bu duruma zımnen kullanma izni denir. “Ancak
bu maddeye göre verilen izin; yapı sahibini gerek kanuna
gerekse ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğabilecek
sorumluluktan kurtaramayacağı gibi, her türlü vergi resim
ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmaz.” (İmar K.
m.30).

“İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği

tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar; bu
izni alıncaya kadar, elektrik, su ve kanalizasyon
hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak,
kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden
yararlandırılabilirler” (İmar K. m.31).

XIII. FENNİ MESUL VE FEN ADAMLARI GÖREV

VE SORUMLULUKLARI

1. Fenni Mesul (Teknik Uygulama Sorumlusu –

TUS)

Fenni mesullerin görev, yetki ve sorumlulukları 3194

Sayılı Yasanın 28 ve 38. maddelerinde ve bu maksatla
çıkarılan Yönetmeliklerde belirtilmiştir.

Önce Kanunda yeralan hükümleri belirterek incelememize

başlayalım.

3194 Sayılı Kanun’un 38. maddesinde fenni mesullerle

ilgili olarak; “Halihazır harita ve imar planlarının
hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni mesuliyetini;
uzmanlık, çalışma konuları ve ilgili kanunlarına göre,
mühendisler, mimarlar, şehir plancıları deruhte ederler.

Yapıların, mimari statik ve her türlü plan, proje,

resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların
 76
uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık
konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar
ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikle
düzenlenecek fen adamları deruhte ederler.” Hükmü yer
almıştır.

Aynı Kanunun “Fenni Mesuller ve Mesuliyetleri” başlıklı

28. maddesinde; “Yapının fenni mesuliyetini üzerine alan
meslek mensupları yapıyı ruhsat ve eklerine uygun olarak
yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde
durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren Belediyeye ve
Valiliklere bildirmeye mecburdurlar. Bu ihbar üzerine 32.
maddeye göre işlem yapılır.

Yapının nev’ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine

göre proje ve eklerinin tanziminin ve inşaatın kontrolünün
38. maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması
mecburidir.

Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan meslek

mensubu, bu vazifeden çekildiği takdirde, tatil günleri
hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle birlikte keyfiyeti
yazılı olarak ilgili idareye bildirmekle mükelleftir, aksi
takdirde kanuni mesuliyetten kurtulamaz.

Fenni mesulün herhangi bir sebeple istifası halinde

istifa tarihinden önce yapılan işlerde sorumluluğu devam
eder. Fenni mesuliyeti üzerine alınan istifa veya ölümü
halinde başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti deruhte
etmedikçe yapının devamına müsaade edilmez.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel inşaat

yapan müteahhitlerin sicilleri Belediyelerce, bu hudutlar
dışında özel inşaat yapanların sicilleri de valiliklerce
tutulur.” hükmü yer almıştır. Aynı Kanun’un 42. maddesinde,
yapıların fenni mesuliyetini deruhte eden fenni mesullere
verilecek imar para cezalarıyla meslekten men cezaları
tespit edilmiştir.
 77
Kanunun 38. maddesinde geçen “Fen Adamları”, Kanunu 5.
maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre fen adamları; “Yapı,
elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita,
kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim
veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise
mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış
olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308
Sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanunu’na göre ustalık
belgesine sahip olan elemanlardır.

İmar Kanunu ve ilgili Yönetmeliklere göre, imar

işlerinde (4) çeşit fenni mesul bulunur.

A- Halihazır harita ile Arsa ve Arazi Düzenlemesi Fenni

Mesulleri, (müellifleri),

B- İmar ve parselasyon planlarının Fenni mesulleri

(müellifleri),

C- Yapıların Fenni mesul ve proje müellifleri,

D- Fen Adamlarının Fenni Sorumluluğu,

E- Belediyelerde Teknik Eleman Olarak İstihdam

Edilenlerin Sorumlulukları.

Yapıların Fenni Mesul ve Proje Müellifleri

İmar Kanunu’nun 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre,

yapıların mimari, statik ve her türlü plan, proje, resim ve
hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulaması ile
ilgili fenni mesuliyetleri uzmanlık konularına göre
mühendisler, mimarlar ve fen adamları deruhte eder.

Burada yeri gelmişken iki hususu belirtmek

gerekmektedir.

Bunlardan biri “Fen adamı” tabiri ile teknik eleman

tabirinin birbirine karıştırılmamasına dikkat edilmesi
geretiğidir. Teknik eleman tabiri mühendis ve mimarları da
 78
kapsar. Halbuki “Fen Adamı” tabiri mühendis ve mimarlar
dışındaki teknik elemanları kapsar. İkinci husus ise,
harita ve planlarda olduğu gibi yapıların fenni mesulü ile
projelerin müellifi aynı teknik eleman olmayabilir.

Başka bir ifade ile yapı ruhsatiyesinin eki olan

projeleri başka teknik elemanlar hazırladığı halde bina
veya yapının fenni mesulü başka bir teknik eleman olabilir.

Yapı Fenni Mesulünün Tanımı

Yapı fenni mesulü 02.09.1999 gün ve 23804 sayılı Resmi

Gazete’de yayınlanan 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında
Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nde Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 13. maddesinin 28. fıkrasında
tarif edilmiştir.

Buna göre;

“Fenni mesul (teknik uygulama sorumlusu-TUS) Proje

müellifi kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki
kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk
Standartları, Teknik Şartnameler, 1.01.1974 tarihli ve
14765 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İşçi Sağlığı ve İş
Güvenliği Tüzüğü ile fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun
olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre
gerçekleştirilmesinde ilgili idarelere karşı sorumlu olan
ilgili meslek mensuplarıdır.” Aynı yönetmeliğin 35.
maddesinde fenni mesuliyet hizmetlerinin nasıl yürütüleceği
belirlenmiştir. “Fenni mesul, 57. maddede belirtilen
esaslara göre düzenlenen ruhsat eki projelerin uygulanması
için mal sahibi veya vekili tarafından ilgili idareye karşı
görevlendirilir.

Proje ile ilgili sorumluluk proje müellifine ait olmak

üzere yapının fenni mesuliyeti, konusuna ve ilgisine göre
mimar, inşaat, elektrik ve makine mühendisleri tarafından
ayrı ayrı yürütülür. Ayrıca, projenin parsele aplikasyonu
ile temelden subasman seviyesine kadar yapının yatay ve
 79
düşey konumunun belirlenmesi ile ilgili fenni mesuliyet
harita mühendislerince, peyzaj projesi içeren yapılarda, bu
konudaki fenni mesuliyet peyzaj mimarlarınca üstlenilir.
Ancak, İmar Kanunu’nun 38. maddesinde sayılan mühendisler,
mimarlar ve şehir plancıları dışında kalan fen adamlarının
yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır.

Fenni mesuliyet üstlenilebilmesi için; yapının kanuna,

plana, mevzuata, fen ve sağlık kurallarına, projelerine
uygun yaptırılacağına dair noter taahhütnamesi, noter
tasdikli nüfus cüzdanı örneği, her yıl yenilenecek oda
kayıt belgesi, fenni mesuliyet üstlenilen her konuda ayrı
düzenlenen büro tescil belgesi, noter tasdikli imza
sirküleri, diploma sureti, Bağ-Kur veya sigorta kaydı, her
yıl yenilenecek vergi kayıt belgesinin ilgili idareye ibraz
edilmesi zorunludur.

Fenni mesulün, yapının bulunduğu il sınırları içinde

ikamet etmesi esastır. Farklı bir ilde fenni mesuliyet
üstlenilebilmesi için ilgili idarenin uygun görmesi ve yapı
yeri ile ikametgah arasındaki mesafenin en fazla 20 km
olması gerekir. Aynı anda en fazla 10 adet yapı için fenni
mesuliyet üstlenilebilir. Bunun kontrolü için, yapı ruhsatı
ve yapı kullanma izni belgelerinin birer örneği ilgili
meslek odalarına da gönderilir.

2. Fen Adamlarının Fenni Sorumlulukları

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesi ve “İmar

Kanunu’nun 38. maddesinde Sayılan Mühendisler, Mimarlar ve
Şehir Plancıları Dışında Kalan fen adamlarının Yetki, Görev
ve Sorumlulukları Hakkında yönetmelik”e “Elektrik ile
İlgili Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları
Hakkında Yönetmelik” ile, mühendis ve mimarlar dışında
kalan teknik elemanlar “fen adamı” olarak belirlenmiştir.

Sürveyanların yürütecekleri hizmetler ile bunların

sicillerinin nasıl, tutulacağı aynı yönetmeliğin 35.
maddesinde belirtilmiştir.
 80
Buna göre;

Sürveyanlık hizmetleri: Yapıların özelliğine ve

büyüklük derecesine göre, uzmanlık ve çalışma konuları
dikkate alınarak, maliyet bedeli (arsa bedeli hariç), 8
milyar T’ye kadar olan yapılarda en az ustalık belgesi olan
fen adamı olmak üzere bir inşaat sürveyanı, 8 milyar TL ile
80 milyar TL arasında olan yapılarda en az birisi teknisyen
olmak üzere bir inşaata, bir tesisat ve bir elektrik
süreveyanı, 80 milyar TL’nin üzerinde olan yapılarda
yapının özelliğine göre en az birisi teknik öğretmen veya
yüksek tekniker olmak üzere birer adet inşaat, tesisat,
elektrik ile ilgili tekniker unvanlı sürveyan bulundurulur.
Maliyet bedeli 80 milyar TL’nin üzerinde olan yapılarda her
ilave 80 milyar TL’lik kısım için yapının özelliğine göre,
inşaat tesisat veya elektrikle ilgili en az teknisyen
unvanlı bir sürveyanın görevlendirilmesi zorunludur.

Sürveyanların sicilleri, Belediye ve mücavir alan

sınırları içinde, Belediyelerin ilgili birimlerince tutulur
ve bu sicillerin birer kopyaları her yıl sonunda valiliğe
(Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) gönderilir. Belediye ve
mücavir alan sınırları dışındaki yerlerde görev yapacak
sürveyanların sicillerinin tutulması da Valiliğe
(Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) aittir.

XIV. ŞEHRİN GÖRÜNÜMÜ VE ESTETİĞİ İLE

İLGİLİ PRENSİPLER

İmar mevzuatında şehrin güzelliği ve estetiği ile

ilgili olarak bazı prensipler belirlenmiştir:

a) Mahzurlu Bina ve Arsaların Yola Bakan

Yüzlerinin Kapatılması
 81
İmar Kanunu’nun 41 ve İstanbul İmar Yönetmeliği’nin
3.06 ve 7.11 maddelerinde yapıların estetiği (güzelliği)
ile ilgili bazı kurallar yeralmaktadır.

Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

Belirli yollar üzerinde “mahzurlu bina bulunan” veya

binasız “arsaların” yola bakan yüzlerinin “tayin olunan
tarzda” kapatılmasına Belediye karar verebilir.

Kanunda belirtilen bu kararın hangi organca verileceği

açık değildir. Buna Yönetmeliğin 3.07 maddesi açıklamıştır.
Buna göre Yönetmelikle Belediyelere bırakılmış olan takdir
yetkisi ve sorumluluğu Belediye Başkanına aittir. Bu duruma
göre “tarzı tayin” etme göreve Belediye Başkanlığı’na
aittir.

Eski İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 3.02. maddesine

göre, pland ve Yönetmelikte yer almamış hususlarda
uygulanacak şekli taktire İlçe Belediye Başkanlığı
yetkilidir. Tereddüt edilen konularda Büyükşehir
Belediyesi’nin görüşü sorulur denilirken, yeni yönetmeliğin
2.08 maddesinde ise “İlçe Belediyeleri sorumlu oldukları
ilçe sınırları içerisinde binaların cepheleriyle ilgili
şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirebilirler
hükmü gelmiştir.”

Kanunun 41. maddesinde belirtilen kapatma işleminin

gayrimenkul sahiplerince yapılmaması halinde, belediyece
gereği yapılarak masrafları arsa sahiplerinden tahsil
edilir.

2. Dış Cephe Şeklinin, Boya ve Kaplamalarıyla,

Çatının Malzeme ve Renginin Tayin Edilmesi

İstanbul İmar Yönetmeliği’nin Çatılar ve Dış Görünüm”

başlıklı 6.15 maddesine göre belediyelerin, mahallin ve
çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak
 82
ve güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe
şeklinin boya ve kaplamalarıyla çatının malzemesini ve
rengini tayin etmeye yetkilidir. Aynı fıkraya göre evvelce
yapılmış yapılar için de bu yetki kullanılabilir.

3. Cephe Hattından Önde Bina Yaptırılmaması

İmar Kanunu’nun, şehrin estetiği ve güzel görünümü için

getirdiği ilkelerden biri de cephe hattı ilkesidir. Kanunun
12. maddesine göre, imar planlarında gösterilen cephe
hattından önde bina yapılamaz.

Esasında imar planında cephe hattı belirtildiğine göre

ayrıca bunun bir yasa hükmü haline getirilmesi önemine
binaendir. Hakikaten şehirlerimizde, cephe hattından önde,
her caddede birkaç tane bina bulabilirsiniz.

Kanun maddesinin hükmüne göre, arsanın cephe hattının

gerisinde kalan kısmı inşaata elverişli değilse ve 18.
madde uygulaması ile de parsel inşaata uygun hale
getirilemiyorsa, sahibinin talebine binaen Belediyece
kamulaştırılır.

4. Tabii Zemin, Bahçe Duvarları ve Müştemilat

ile ilgili Hususlar

Şehrin estetiği ve güzel görünümü için imar mevzuatının

getirdiği prensiplerden bazıları da tabii zemin, bahçe
duvarları ve müştemilatla ilgili kaidelerdir.

a) Kanunun 35. maddesine göre, binaların zemin seviyesi

altında kat kazanmak maksadı ile bina ön cephe hattı ile
yola kadar olan kısımda zeminin kazılarak, yaya
kaldırımının seviyesinin altına düşürülemez.
 83
Aynı maddeye göre, ön bahçeleri yaya kaldırımından 0.50
metreden aşağıda teşekkül etmiş bina ve arsaların sahipleri
yol kenarlarına bahçe duvarı veya parmaklık yapmak ve
gereken emniyet tedbirini olmakla mükelleftirler.

b) Eski İstanbul imar Yönetmeliği’nin 7.31, 7.29, 15.01

ve 15.02 maddelerinde yeni yönetmeliğin ise 6.34, 6.36
bahçe duvarlarının yapılması ve müştemilat ile ilgili
düzenlemeler yer almıştır.

Tüm bu kaideler şehrin güzellik ve estetiğine yönelik

hususlardır.

3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip

İmar Yönetmeliği’nin 10 ve 35. maddelerinde yapıların
estetiği ve dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzeme ve rengini tayin ile ilgili hükümler mevcuttur.
 84

XV. ALINACAK TEDBİRLER

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 34, 39 ve 40. maddelerinde

toplumun mal ve can güvenliği için bazı tedbirler
öngörülmüştür. Bu tedbirleri almayanlar için de aynı
Kanunun 42. maddesi ile para cezası öngörülmüştür.

Belirtilen tedbirlerin Belediyece aldırılmaması veya

alınmaması sonucu ölümle sonuçlanan olaylarla
karşılaşılabilmektedir.

Şimdi bunları kısaca açıklamaya çalışalım:

1. İnşaat ile İlgili Tedbirler ve

Mükellefiyetler

İnşaat, tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili olarak

alınması gerekli tedbirler –İmar Kanunu’nun- 34. maddesinde
belirtilmiştir. Bunları aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a) Yol ve kaldırımlar ile, kamu ve komşulara ait yerler

işgal edilmeyecektir.

b) Yeraltı ve yerüstü tesisler itahrip edilmeyecek,

bunlara zarar verilmeyecektir.

c) Taşıt ve yayaların gidiş-gelişleri

zorlaştırılmayacaktır.

d) Yol sınırına 3 metre mesafedeki yapıların önü tahta,

perde veya münasip malzeme ile kapatılacak, geceleri de
aydınlatılacaktır.

1580 sayılı Belediye Kanunu ve 2464 sayılı Belediye

Gelirleri Kanunu’na göre, Belediyeler işgal harcı
karşılığında belediyelere ait yol ve meydanların geçici
 85
işgaline izin verebilirler. Bu konudaki takdir yetkisi,
tamamen Belediye Başkanı’nca kullanılır. Buradaki inşaat
nedeniyle işgale izin verip vermeme yetkisi Başkana aittir.
Bu işgaller gelip geçene zarar vermeyen ve tehlike
arzetmeyen işgallerdir. Bu kaidelere uymayan mal sahibine,
fenni mesule ve müteahhide 3194 sayılı Kanunun 42. maddesi
uyarınca para cezası verilir.

2. Kamunun Selameti için Alınacak Tedbirler

İmar Kanunu’nun 40. maddesinde, müsebbiplerince

giderilmesi gereken mahzurlar sayılmıştır.

a- Mahzurlu görülen enkaz ve birikintiler

b- Gürültü ve duman tevlit eden tesisler

c- Lağım, çukur, kuyuların mahzurları

Yukarıda belirtilen mahzurlara meydan verilmemesi,

meydana gelenlerin giderilmesi ilgililere tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen müddet içinde mahzurların giderilmemesi
halinde mahzur belediyece giderilir ve masrafı %20 fazlası
ile arsa sahibinden alınır. Veya mahzur tevlit eden
tesislerin faaliyeti durdurulur. Ayrıca bu maddeye riayet
etmeyen yapı sahibi, müteahhit ve fenni mesule 42. madde
uyarınca para cezası da uygulanır.

3- Mali İnhidam (Yıkılacak Derecede Tehlikeli)

Yapılar için Tedbirler

imar Kanunu’nun 39. maddesine göre, yıkılacak derecede

tehlikeli olduğu tespit edilen yapıların yıkılması ile
ilgili görevler de Belediyeye aittir.

Bir yapının bu madde kapsamına alınması için durumun

bir bilirkişi raporu ile tespit edilmesi gerekir. Tehlikeli
yapı tespiti (10) gün içinde yapı sahiplerine tebliğ
edilir. Yapı sahibi bulunamaz ise içindekilere tebliğ
 86
edilir. İçindekiler de bulunamaz ise, tebligat varakası
yapıya asılır. Muhtarla birlikte tutanak tutulur.

Tebligatı müteakip yapı sahibi yapıyı onararak veya

yıktırarak tehlikeyi ortadan kaldırması gerekir.

Aksi taktirde bu işler belediyece yapılır ve masrafın

%20 fazlası ile yapı sahibinden alınır. Yapı alakalısının
fakir olduğu tespit edilirse masraf Belediyece karşılanır.

Tehlike durumu o yapı ve civarın boşaltılmasını icap

ettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta
marfeti ile derhal tahliye edilir. Bu maddede sayılan
tedbirlere riayet etmeyen yapı sahibine müteahhide ve fenni
mesule ayrıca 42. maddeye göre para cezası uygulanır.

XVI. YIKILMASI GEREKEN YAPI VE BİNALAR

İmar mevzuatına göre, “kaçak inşaatlar”, “projesine

aykırı inşaat” ve “gecekondular”ın yıkılması gerekmektedir.
Bunların tümüne birden “imar mevzuatına aykırı yapı”
diyebiliriz. Bu imar mevzuatına aykırı binaların
birbirinden ayırt edilmesi için kısaca tanımlarını yapmada
fayda vardır.

a) Gecekondu; imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata

ve genel hükümlere uyulmadan, kendisine ait olmayan arazi
veya arsala üzerinde, arsa sahibinin rızası alınmadan
yapılan ruhsatsız yapılara denir.

b) Kaçak inşaat; kendi arsası veya başkasının arsasına

(arsa sahibinden inşaat yapmak için muvafakat alarak)
belediyesinden usulüne uygun inşaat ruhsatı almadan yapılan
yapılardır.
 87
c) Projesine aykırı inşaat; kendi arsası üzerine
belediyesinden usulüne uygun inşaat ruhsatı alarak
başlanılan, ancak tasdikli projesine uymadan değiştirilerek
yapılan inşaatlara denir.

İmar mevzuatına aykırı yapılar genellikle ruhsatsız

yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat
nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna,
ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme
esaslarına aykırı olan komşu parsele veya imar planlarında
yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için
ayrılmış alanlara tecavüz eden, başkasının mülküne veya
kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.

İmar mevzuatına aykırı yapıların yıkılmasında iki ayrı

yöntem uygulanır. Birinci yöntem, kaçak ve projesine aykırı
inşaatlarda uygulanır ki, bu yöntem 3194 sayılı Yasa ile
belirlenen yıkım yöntemidir.

İkinci yöntem gecekonduların yıkımında uygulanır ki, bu

da 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile belirlenen yöntemdir.

Şimdi bu iki yöntemi izaha çalışalım:

1- Gecekonduların Yıkılması

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 18. maddesinde; “Bu

kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra, belediye
sınırları içinde veya dışında, Belediyelere, Hazineye, özel
idareere, kat bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde
yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar, inşa
sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, hiçbir karar
alınmasına lüzum kalmaksızın, Belediye veya Devlet zabıtası
tarafından derhal yıktırılır.

Yıkım sırasında lüzum hasıl olduğunda, Belediyeler

ilgili mülkiye amirlerine başvurarak yardım isteyebilirler.
 88
Mülkiye amirleri, Devlet zabıtası ve imkânlarından
faydalanmak suretiyle izinsiz yapıların yıkımı konusunda
yükümlüdürler.

Özel kişilere veya bu maddenin 1. fıkrasında sözü

geçenler dışındaki tüzel kişilere ait arazi ve arsalar
üzerinde yapılacak izinsiz yapılar hakkında, arsa
sahiplerinin yazılı müracaatları üzerine ve mülkiyet
durumlarını tevsik etmeleri şartıyla bu madde hükümleri,
aksi halde genel hükümler ve 3194 sayılı İmar Kanunu
hükümleri uygulanır.” Hükmü yer almaktadır.

Kanun maddesinde geçen prensipler şu şekilde izah

edebiliriz:

a) Gecekonduların yıkılması için Belediye Encümen

veya İl İdare kararı alınmasına gerek yoktur.

b) Kaçak veya projesine aykırı inşaat iskan edilmiş

ise mahkeme kararı ile tahliye edilmedikçe yıkılamaz.
Gecekondular ise iskan edilmiş olsa dahi içindekilerin mal
ve can güvenliği sağlanarak yıkılır.

c) Belediye hudutları dahilindeki gecekondular

Belediyece, dışındakiler Mülki amirlerce yıktırılır.

d) Mülki Amirler Belediye hudutları içinde olsun

olmasın tüm gecekonduları yıkımı ile yükümlüdürler.

e) Özel kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait

arazi ve arsalar üzerinde yapılan gecekondulara, arsa
sahiplerinin müracaatı üzerine bu madde hükmü uygulanır.

775 sayılı Kanunun 18. maddesinde belirtilen görevin

ifasında Belediye Başkanları sorumludurlar 1580 sayılı
Belediye Kanunu’nun 107. maddesi uyarınca zabıta teşkilatı
doğrudan doğruya Belediye reisinin emri altındadır.
 89
Gecekondu yapım ihbar ve tespitleri üzerine yıkımın
yaptırılması için Başkan tarafından zabıtaya yazılı emir
verilmesi gerekir. Zabıta da Belediyenin yıkımla görevli
ekibi ile yıkımı gerçekleştirmesi gerekir. Bu görevi
yapmaktan kaçınanlar, Türk Ceza Kanunu’nun 230.
maddesindeki görevi ihmal suçunu işlemiş olurlar.

2. Kaçak (Ruhsatsız) veya Projesine Aykırı

İnşaatların Yıkılması

Bu tip inşaatların yıkılması 3194 sayılı Yasanın 32.

maddesine göre yapılır. Kanunun belirtilen maddesinde; “Bu
Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek
yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya
ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece
tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir
şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, Belediye veya
Valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı
mühürlenerek, inşaat derhal durdurulur.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla

yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir
nüshaıs da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok
bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale
getirerek veya ruhsat alarak, Belediyeden veya Valilikten
mührün kaldırılmasını ister. Aksi takdirde, ruhsat iptal
edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina,
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararını müteakip,
Belediye veya Valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı
sahibinden tahsil edilir” hükmü yer almaktadır.

Mühürlenerek durdurulan inşaatlarda, resmi mührün

sökülerek (mühür fekedilerek) yapımına devam edilmesi
durumunda; 2 no.lu Yapı Tatil Tutanağı ile yeni inşa edilen
bölümler belirlenir ve T.C.Kanununun 274.maddesi Resmi
Mührün Sökülmesi eylemini suç saydığından, yasal gereği
için Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulur.
 90
3. Yıkım Kararını İnfaz Görevi

1580 sayılı Belediye Kanunu’nun 99. maddesine göre

Encümen kaarlarını infaz görevi, Belediye Başkanları’na ait
bir görevdir. Ayrıca yıkım kararına mesnet teşkil edecek
olan dosyanın Encümenin gündemine alınması ve gündeme
alınan bu dosyanın bir hafta içinde karara bağlanması
görevi de, aynı Yasanın 78. maddesi uyarınca Belediye
Başkanına ait bir sorumluluktur.
91
92
93
94
 95
XVII. İMAR CEZALARI

İmarla ilgili hususlarda, gerek imar mevzuatında

gerekse Türk Ceza Kanunu’nda yeralan bazı cezai
müeyyideleri, hapis cezası, adli para cezası, idari para
cezası ve meslekte men cezası olarak sıralayabiliriz:

1. Genel Olarak İmar Cezaları

3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri sırasında, bu Kanuna

aykırı hareket edenler için hürriyeti bağlayıcı bir ceza
öngörülmemiştir.

Kamu görevlilerinin bu Yasa hükümlerine aykırı hareket

etmeleri halinde durumuna göre Türk Ceza Kanunu’nun 230.
maddesinde yeralan görevi ihmal veya aynı Kanunun 240.
maddesinde yeralan görevi suistimal suçu oluşur. Bu
suçların soruşturması da Kamu Görevlilerinin yargılanması
hakkındaki kanun hükümlerine tabiidir.

Bu Kanun ve ilgili İmar Yönetmeliklerine aykırı hareket

eden serbest mühendis, mimar ve fen adamı gibi teknik
elemanlar için de meslekten men veya para cezası dışında
bir ceza öngörülmemiştir. Bin asahibi ve müteahhidi için de
para cezası dışında bir ceza bu Kanunda bulunmamaktadır.

Ancak yapılan binanın yıkılması halinde buna sebep

olanların bu eylem için Türk Ceza Kanunu’nun “İkinci
Faslında” Bina Yıkılması ve tamiratta İhmal” başlıklı 552-
554. maddelerinde para ve meslekten men cezası hükmü
bulunmaktadır.

Yıkılan bina tahribat veya ölüme sebebiyet vermiş ise,

aynı Kanunun “Yangın, Su Baskını, Gark ve Sair Büyük
Tehlikelere Müteallik Cürümler” başlığını taşıyan yedinci
babın birinci faslında yeralan 383. maddedeki hükümleri ile
“Adam Öldürme Cürümleri” başlığını taşıyan dokuzuncu babın
 96
birinci faslında yeralan ölüme sebebiyet verme hükümleri
uygulanır.

2886 sayılı Yasa kapsamında ihale ile yaptırılan kamu

bina ve yapılarında hileli malzeme araç ve usullerin
kullanıldığının anlaşılması ve tespiti halinde belirtilen
Yasanın dördüncü kısmında, “İhale İşlerinde Yasaklar ve
Sorumluluklar, Yasak Fiil ve Davranışlar” başlığı altında
düzenlenen 83-87. maddeleri uygulanır.

Bu maddelerde;

a) Müteahhitler için ihaelere katılmaktan yasaklanma,

b) Zarar ziyan tazmini,

c) Kamu görevlileri için ceza ve disiplin soruşturması

ile zarar ziyan tazmini de ilgili hükümler bulunmaktadır

2.1. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda Yeralan

İdari İmar Para Cezaları

3194 sayılı Yasada yeralan idari imar para cezaları

deyince hemen akla ruhsat alınmadan veya uhsat ve eklerine
aykırı olarak yapılan yapılara uygulanan para cezaları
gelir. Hatta uygulamada Belediyelerin Sadece bu para
cezalarını uyguladıkları görülmektedir. Halbuki İmar
Kanunu’nda bunun dışında (6) çeşit daha para cezası
uygulanacak fiil tespit edilmiştir.

Önce bu Kanunda yeralan imar para cezalarını ve

muhataplarını kısaca belirtelim. Sonra ayrı ayrı izahlarına
geçelim.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yeralan para cezası

fiilleri ve muhatapları şunlardır:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 1.

fıkrasında sayılan imar suçları:
 97
a) Ruhsat alınmadan yapı yapmak,

b) Alınmış olan ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapmak,

c) İmar mevzuatına aykırı yapı yapmak,

d) Özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer

satmak ve almak

Bu suçlar dolayısıyla para cezası uygulanacak kişiler:

a) Yapının sahibi,

b) Yapının müdeahhidi,

c) Yapının fenni mesulu (1-5 oranında),

d) Hisse karşılığı yeri satan ve alan.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2.

fıkrasında sayılan imar suçları,

1- imar Kanunu’nun “Fenni mesulleri, mesuliyetleri ile

müteahhi sicilleri” başlığı altındaki 28. maddesinde
belirtilen yükümlülükleri yerine getirmemek.

2- Aynı kanunun “Umumi hezmetlere ayrılan yerlerde

muvakkat yapılar” başlığı altındaki 33. maddesinde yeralan
yükümlülükleri yerine getirmemek.

3- Belirtilen kanunun “İnşaat, teminat ve bahçe tanzimi

ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler” başlığını taşıyan
34. maddesinde yeralan mükellefiyetleri yerine getirmemek.

4- Kanunun “Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar”

başlığı altındaki 39. maddede yer alan hususları yerine
getirmemek.

5- “Kamunun selameti için alınması gereken tedbirler”

başlığı altındaki 40 maddede yeralan yükümlülükleri yerine
getirmemek.
 98
6- “Kapıcı daireleri ve sığınaklar” başlığı altındaki
36. maddenin 3. fıkrasında belirtilen yükümlülükleri yerine
getirmemek.

6 madde halinde sayılan bu suçların muhatapları ise, bu

yükümlülükleri yerine getirmeyen;

1- Yapı sahipleri,

2- Fenni mesuller,

3- Yapı müteahhitleridir.

Şimdi bunları tek tek ele alıp inceleyelim:

2.1.1. Ruhsat Alınmadan Yapı Yapılması

3194 sayılı Yasanın 21 ve 22. maddeleri ile, İmar

Yönetmeliklerinin ilgili maddelerinde Yapı Ruhsatiyesi ile
ilgili çeşitli hükümler bulunmaktadır. Bunların neler
olduğu Yapı Ruhsatiyesi bölümünde teferruatlı bir şekilde
izah edilmiştir.

İşte belirtilen bu Yapı Ruhsatiyesi alınmadan bir

yapının yapıldığı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca
tespit edilince böyle bir binanın ıslahı mümkün olsun
olmasın, yıkım kararı alınsın veya alınmasın, sırf böyle
bir binanın yapılmış olması 3194 sayılı Kanunun 42.
maddesinin 1. fıkrası uyarınca para cezası uygulanması için
yeterli bir fiildir. Sonradan ruhsat alınsa dahi bu fiil
için para cezası uygulanacaktır.

Para cezasının muhatabı, yapı sahibi ve müteahhididir.

2.1.2. Ruhsat veya Eklerine Aykırı Yapı

Yapılması

Yapıların, “Yapı Ruhsatiyesi” ve ekinde bulunan onaylı

projelerde belirtilen hususlara uygun olarak yapılması
 99
gerekir. Bunlara aykırı yapılan yapılar için aynen yukarıda
belirtilen şekilde para cezası uygulanacaktır.

2.1.3. İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Yapılması

İmar mevzuatında, yapıların kat nizamı, taban alanı,

komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri
hususlarda bazı ölçüler belirlenmiştir. Bu ölçüler ruhsat
ve eklerinde belirtilmemiş olsa dahi, bunlara uyma
zorunluluğu vardır. Bu ölçülere uyulmadan yapılan yapılara
da yine para cezası uygulanacaktır.

2.1.4. Özel Parselasyon ile Hisse Karşılığı

Belirli Bir Yer Satılması ve Alınması

3194 sayılı Yasanın 19. maddesi uyarınca parselasyon

planları, bu planları yapılmaya ehil teknik elemanlarca
yapılır, Belediye ve mücavir alanlarda Belediye Encümeni,
dışında ise İl İdare Kurulu’nca onaylanıp, ilan edilip,
Tapu Sicil Müdürlüğü’nce tapu siciline tescil edildikten
sonra resmiyet kazanır. Bu şekilde işlem yapılmadan, özel
parselasyon ile oluşturulan parsellere yapı ruhsatiyesi
verilemez. Yapı ruhsatiyesi verilemeyen böyle alanlar kaçak
yapılaşmanın kaynağını oluşturur. Bu nedenle Kanun koyucu
özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satan
ve alana 3194 sayılı Yasanın birinci fıkrası ile para
cezası verilmesini öngörmüştür.

Genellikle imar mevzuatına aykırı yapılar bu tip özel

parselasyonla ihdas edilen arsalarda yapılmaktadır. Onun
için ruhsat alınmadan yapılan yapılarda yapı sahibi ve
müteahhidine para cezası uygularken mevzuata aykırı binanın
arsasının nasıl alındığını da araştırmak lazımdır. Arsanın
“özel parselasyon ile hisse karşılığı” alındığının tespiti
halinde kaçak inşaat için aynı para cezası, arsa alım-
satımı için ayrı para cezası uygulamak gerekir.
 100
Bunun istisnaları İmar Kanunu’nun 18. maddesinin son
fıkrasında sayılmıştır. Buna göre, “Veraset yolu ile
intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şuyulandırılan Kâr
Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm,
sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile
cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan
yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri
hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi
sözleşmeleri yapılamaz.

Buraya kadar izah ettiğimiz (4) çeşit para cezası İmar

Kanunu’nun 42. maddesinin birinci fıkrasında yeralan
cezalar olup da para cezalarının 1/5’i oranında fenni
mesullere de ayrıca para cezası uygulanacaktır. Bu para
cezalarının alt sınırı 500.000.- TL, üst sınırı 25.000.000
TL olup bunlar 4421 sayılı Kanunda (393) kat artırılmıştır.

2.1.5. Fenni Mesullerle İlgili Hükümlere

Uyulmaması

3194 sayılı Kanunun 28. maddesinde, fenni mesul ve

mesuliyetleri belirlenmiştir. Buna göre yapının mal sahibi
ve müteahhidi ile fenni mesulün yapılması gerekenleri
yapmaması halinde para cezaları ile muhatap olurlar.

Fenni mesule para cezası verilecek durumlar iki

çeşittir:

1- Yapının fenni mesuliyetlerini üzerine alan meslek

mensupları yapıyı ruhsat ve eklerine uygun olarak
yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde
durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren Belediyeye veya
Valiliklere bildirmeye mecburdurlar.

Bu mecburiyete uymayan fenni mesullere para cezası

uygulanır.
 101
2- Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan
meslek mensubu, bu vazifeden çekidiği takdirde, tatil
günleri hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle birlikte
keyfiyeti yazılı olarak ilgili idareye bildirmekle
mükelleftir.

Bu mükellefiyeti yerine getirmeyen fenni mesullere de

yine para cezası uygulanır. Fenni mesuller nedeniyle
yapının mal sahibi ve müteahhidine para cezası verilecek
haller de iki çeşittir:

1- Yapının nev’ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine

göre proje ve eklerinin tanziminin ve inşaatın kontrolünün
38. maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması
mecburidir.

2- Fenni mesuliyeti üzerine alanın istifa veya ölümü

halinde başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti deruhte
etmedikçe, yapının devamına müsaade edilmez.

Bu iki prensibe uymayan yapı sahibi ve müteahhide para

cezası uygulanır.

2.1.6. İnşaat, Tamirat ve Bahçe Tanzimi ile

İlgili Tedbirler ve Mükellefiyetlere Uyulmaması

Bu husus 3194 sayılı Yasanın 34. maddesinde

belirtilmiştir. Buna göre, “İnşaat ve tamiratın devamı ve
bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve
yaya kaldırımlarının, Belediye veya Valiliklere ve
komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yer
altı ve yer üstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara
zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişlerinin
zorlaştırılmaması, yapı, yol sınırına üç metre ve daha az
mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek
şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile
kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir.
 102
Yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece
takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir
kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve
yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir.

Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden

kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar
vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.

Zemin katlarda, dükkan yapılmasına müsaade edilen

yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeleri
yayaya açık bulundurulacak, yayaların can emniyetini
tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.”

Bu prensiplere uymayan ma sahibi, müteahhit ve fenni

mesule para cezası uygulanacaktır.

2.1.7. Kapıcı Daireleri ve Sığınaklarla İlgili

Hükümlere Uyulmaması

Kapıcı daireleri ve sığınaklarla ilgili kaideler 3194

sayılı Yasanın 36. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre,
“Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan
binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve
ölçüleri havi bulunması lazımdır.

Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi,

nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt
40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir
yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de
tertiplenebilir.

Bekçi, bahçevan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine

yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır.
29. ve 30. maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen
daireler hakkında da uygulanır.” Bu hükümlere aykırı
hareket eden, mal sahibi, müteahhit ve fenni mesullere para
cezası uygulanacaktır.
 103
2.1.8. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapıların
Tehlikelerinin İzale Edilmemesi veya
Yıktırılmaması

Bu husus 3194 sayılı Yasanın 39. maddesinde

belirtilmiştir buna göre; “Bir kısmı veya tamamının
yıkılacak derecede tehlikeli olduğu Belediye veya Valilik
tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike
derecesine göre bunun izalesi için Beleiye veya Valilikçe
on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması
halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da
bulunmazsa tebligt varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere
tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir
zabıtla tespit edilir.

Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından

tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan
kaldırılmazsa, bu işler Belediye veya Valilikçe yapılır ve
masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.” Bu
mükellefiyeti yerine getirmeyen yapı sahibine, varsa fenni
mesul ve müteahhidine para cezası uygulanır.

Böyle binaların sahipleri, fenni mesul ve müteahhitleri

Türk Ceza Kanunu’nun 553. maddesindeki suçu işlemiş
olacaklarından ayrıca Cumhuriyet Savcılığı’na da
bildirilir.

2.1.9. Kamunun Selameti için Alınması Gereken

Tedbirlerin Alınmaması

Bu husus 3194 sayılı Yasanın 40. maddesinde

düzenlenmiştir. “Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun
sağlık ve selametini ihmal eden, şehircilik, estetik veya
trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya
birikintilerin, gürültü ve duman tevlideden tesislerin
hususi mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerlerinin
mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna meydan
verilmemesi ilgililere tebliğ edilir.
 104
Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet
edilmediği takdirde Belediye veya Valilikçe mahzur
giderilir; masrafı %20 fazlasıyla arsa sahibinden alınır
veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur.” Burada
konu inşaat ise mal sahibine, fenni mesule ve müteahhide,
inşaat değilse sadece mal sahibine para cezası uygulanır.

Kanundan geçen, “gürültü” ile ilgili olarak Çevre

Kanunu’nun 14. ve Gürültü Kontrol Yönetmeliği’ne göre,
“duman” ile ilgili olarak da aynı Kanunun 8. maddesine göre
mülki idare amirlerince de para cezası verilir.

2.2. Cezalara İtiraz Edilecek Merci

Bu cezalara karşı cezanın tebliğinden itibaren yedi gün

içinde sulh ceza mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz,
zaruret görülmeyen hallerde evrak üzerinde inceleme
yapılarak sonuçlandırılır. İtiraz üzerine verilen karar
kesindir. Ancak para cezası ile ilgili idari işlemin hukuka
uygun olmadığı gerekçesi ile idari yargı yoluna da
gidilebileceği kanısındayız.

2.3. Para Cezası Kararlarının Cumhuriyet

Savcılığına İntikal Ettirilmesi

3194 sayılı Yasanın 42. maddesine göre; “İlgili

idarenin Cumhuriyet Savcılığı aracılığıyla sulh ceza
mahkemesine başvurması üzerine, bu mahkemelerce ayrıca,
yukarıdaki fıkralara göre ceza verilen fenni mesuller ve
müteahhitler hakkında bir yıldan beş yıla kadar meslekten
men cezasına da hükmolunur. Bu husustaki mahkeme kararları
ilgili idarelerce Bakanlığa ve meslek mensubunun bağlı
olduğu meslek teşekkülüne bidirilir” Bu cezanın uygulanması
Belediyenin bildirmesi ile olacağından bu Yasaya göre;

a) Fenni mesuller,

b) Müteahhitler,
 105
hakkında verilen para cezası kararları mutlak Cumhuriyet
Savcılığı’na bildirilmelidir.

XVII.3. 2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu’nda yeralan

Adli İmar Para Cezaları

2960 sayılı Kanunda yeralan imar para cezaları idare

tarafından değil, mahkeme tarafından verilir. Ancak bu
cezaların verilebilmesi için konunun Belediyece ilgili
Cumhuriyet Savcılığı’na intikal ettirilmiş olması
gerekmektedir. Konu bu yönü ile Belediyeleri ilgilendirdiği
için bu konuyu da burada izah etmeyi uygun gördük. 2960
sayılı Kanunun “Ceza Hükümleri” başlıkla 18. maddesinde
hangi fiillere adli imar para cezası verileceği
belirtilmiştir. Bunları kısaca belirtelim.
 106

Adli Para Cezasını Gerektiren Fiiller

200.000 TL’dan 500.000 TL’ya kadar ağır para cezası

verilecek fiiller:

a) Boğaziçi alanında inşaat ruhsatı alınmadan yapı

yapılması,

b) Ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması,

c) İmar mevzuatına aykırı yapı yapılması.

d) Dğal yapının tahrip edilmesi.

Bu fiillerin tekrar edilmesi halinde verilecek cezalar

1/3’den az olmamak üzere 3 katına kadar arttırılır. Fenni
mesullere ayrıca 1 yıla kadar meslekten men cezası verilir.

Bunlar kanunun 18. maddesinde aşağıdaki şekilde

sayılmıştır.

“Boğaziçi alanında inşaat ruhsatı alınmadan yapılan

yapıların tamamı, inşaat ruhsatı ve eklerine ve imar
mevzuatına aykırı yapılan yapıların yapı sahipleri, fenni
mesulleri ve müteahhitleri bir aydan altı aya kadar hapis
ve 200.000 liradan 500.000 liraya kadar ağır para cezası
ile cezalandırılır. Bu fiillerin tekrar edilmesi halinde
söz konusu kimselere verilecek cezalar 1/3’ünden az olmamak
üzere üç katına kadar artırılır. Fenni mesullere ayrıca bir
yıla kadar meslekten men cezası verilir.

Boğaziçi alanında tarihi doğal güzelliklerin

yoğunlaştığı kıyı, sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde
doğal yapıyı tahrip eden veya niteliğini bozanların
fiilleri daha ağır cezayı gerektirmediği takdirde iki aydan
bir yıla kadar hapis ve 200.000 liradan 500.000 liraya
kadar ağır para cezası ile cezalandırılır.
 107
Suç Fiillerinin İhbarı Görevi

Yukarıda belirtilen fiilleri tespit etme görevi; sahil

şeridi ve öngörünüm bölgesinde İstanbul Büyükşehir
Belediyesi’ne, geri görünüm ve etkilenme bölgesinde ise
ilgili İlçe Belediyelerine aittir.

Bu fiilleri tespit eden Belediyeler, bu fiillere

uygulanacak hapis ve para cezalarının uygulanmasını teminen
konuları ilgili Cumhuriyet Savcılığı’na intikal ettirmekle
mükelleftirler. Bu görevin ihmal edilmesi Türk Ceza
Kanunu4nun 235. maddesindeki muttali olduğu suçları ihbar
etmeme suçunu oluşturur.

XVII.4. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu’nda Yeralan Alan

İmar Para Cezaları

Kanunun “Ceza Hükümleri” başlıklı 15. Maddesinde iki

türlü para cezası öngörülmüştür.

a) Kıyı ve sahil şeridinde engel oluşturmak, atık ve

artık dökmek, kıyıyı değiştirmek fiillerine para cezası
öngörülmüştür.

3621 sayılı Yasanın 15. maddesinde (a) fıkrasında;

“kıyıda ve uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde,

1- duvar, çit, parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve

benzeri engeleri oluşturanlara kum, çakıl alan veya
çekenlere 5 milyon lira,

2- Moloz, toprak, curuf, çöp gibi kirletici ve çevreyi

bozucu etkisi olan atık ve artıları dökenlere 10 milyon
lira,
 108
3- Kıyı değiştirecek boyutta kazı yapan, kum, çakıl
alan veya çekenlere 50 milyon lira, para cezası verilir.”
hükmü yer almıştır.

b) Kıyı ve sahil şeridinde ruhsatsız, ruhsat ve

eklerine aykırı olarak yapılan yapıların;

a) Sahiplerine,

b) Müteahitlerine,

3194 sayılı İmar Kanunu’nda öngörülen para cezalarınn 2

misli para cezası verilecektir.

Bu Kanunda Yeralan Para Cezaları İle 3194 Sayılı

Kanundaki Para Cezaları Arasındaki Farklar

a) Bu Kanun kapsamındaki alanlardaki ruhsatsız, ruhsat

ve eklerine aykırı yapı sahip ve müteahhitlerine verilen
para cezaları 3194 sayılı Yasa kapsamındaki alanlara göre
iki misli uygulanır.

b) Buna karşılık fenni mesule 3194 sayılı Yasanın 4.

maddesi uyarınca bu Yasanın 42. maddesine göre para cezası
uygulanacaktır. Yani artırım yapılmayacaktır.

c) Bu Kanun kapsamındaki ruhsata bağlanması mümkün

olmayan yapının, yapılan tespitin tebliğinden itibaren 1 ay
içinde sahibi tarafından yıkılması halinde para cezası
alınmaz.

Buna karşılık 3194 sayılı Yasa kapsamındaki alanlarda

mevzuata aykırı bina yıkılsın, yıkılmasın fark etmez para
cezası uygulanır.

d) Bu Kanun kapsamındaki para cezalarını Belediye

Başkanı tek başına verir. 3194 sayılı Yasa kapsamındaki
para cezalarını Encümen verir.
 109
e) Bu Yasa kapsamındaki tüm para cezalarına karşı 7 gün
içinde idare mahkemesine itiraz edildiği halde, 3194 sayılı
Yasada 7 gün içinde sulh ceza mahkemesine itiraz edilir.

XVIII. YAPI VE BİNA İNŞAATLARININ DENETİMİ

Belediye ve Valiliklerin, sorumluluk alanlarındaki

yerlerde kaçak yapı ve gecekondu yaptırmamakla yükümlü
olduklarını, para cezası ve yıkım kararları bahsinde
belirtmiştik. Ancak Yapı Ruhsatiyesi alınarak yapımına
başlanan yapı ve binaların projelerinin uygun olup
olmadığı, bu uygunluk sağlanınca dahi inşaatın bu onaylı
projesine ve imar mevzuatına uygun olarak yapılıp
yapılmadığı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.

17 Ağustos 1999 Marmara Bölgesi Depreminden sonra bu

konunun önemi herkesin dikkatini çekmektedir. Biz mevzuatı
tarayarak bu konuyu izah etmeye çalışacağız:

1. Bina Ruhsatiyesi Ekinde Yeralan Projelerin

Onayı Esnasında Denetim

Bilindiği üzere bir yapı veya binanın yapılabilmesi

için yetkili meslek mensuplarınca tanzim edilmiş,

1- Mimari proje,

2- Statik proje,

3- Tesisat planı, proje, resim ve hesapları ile “Isı”

yalıtım projelerinin, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca
kabul edilen ve tespit edilen çizim ve tanzim
standartlarına uygun olması gerekir.

Ayrıca yapı ve binanın, Afet Bölgelerinde yapılması

halinde “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında
 110
Yönetmelik” hükümlerine de uygun olması gerekir. İşte bu
projeler, müelliflerince yapıldıktan sonra durumuna göre
Belediye veya Valiliklerin imar birimi yetkilileri
tarafından onaylanmaktadır. İşte bu onay bir denetimdir. Bu
projelerin yukarıda belirtilen mevzuata aykırı olduğunun
sonradan anlaşılması halinde, proje müellifi ile onaylayan
kamu görevlisi sorumlu olacaktır.

2. Yapı ve Binaların İnşaat Esnasında Denetimi

2.1. Fenni Mesullerin Denetimi

3194 sayılı Yasanın 28. maddesi uyarınca, “yapının

fenni mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı
ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmaya mecburdurlar.

Fenni mesullerin bu denetimi yapmamalarının sonuçlarını

daha evvel izah ettiğimiz için ayrıca burada
bahsetmeyeceğiz.

2.2. Belediye ve Valilik İmar Birimlerinin

Denetimi

Belediye ve valiliklerin imar birimleri, yapı

ruhsatiyesinin verildiği andan, yapı kullanma izni
verilinceye kadar, yapı ve binaların, imar mevzuatı, ruhsat
ve eklerine uygun olarak yapılmasını temin etmekle
görevlidir.

2.2.1. 3194 Sayılı Yasaya Göre

3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde “ruhsat ve eklerine

aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespitinden
bahsedilir.” demekki Belediye ve Valiliklerin böyle bir
tespit görevi mevcuttur. Bu görev Belediyelerde “mıntıka
mühendisi” tabir edilen teknik görevliler tarafından
yapılır.
 111
Eski İstanbul İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Denetimleri”
başlıklı 8. maddesinde, “İnşaat sırasında belirli sürelerle
yapılacak tetkiklerle mimari ve statik projelerine
uygunluğu denetlenir. Ayrıca, yapının kaba inşaatı ikmal
edilip sıvaları yapılmadan önceki durumu Isı Yalıtım
Projesi esaslarına göre tespit olunur.

Yapının ruhsat ve eklerine uygun olması halinde

devamına izin verilir aksi halde imar kanununun ilgili
hükümleri uygulanır” hükmü yer almıştır.

2.2.2. 2960 Sayılı Boğaziçi Kanununa Göre

2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun “Yapının denetimi”

başlıklı 11. maddesinde, “Boğaziçi alanındaki yapılar, kazı
izni verildiği günden itibaren Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nce
inşaat ruhsatına ve eklerine ve bu Kanunla belirlenen
esaslara göre denetlenir.

Boğaziçi İmar Müdürlüğü, denetleme sırasında inşaat

ruhsatı ve eklerine ve bu Kanunla belirlenen imar
mevzuatına aykırılıkları bir tutanakla tespit eder. Tutanak
tanziminde mal sahibi veya müteahhit veya fenni mesulün
bulunması esastır. Bunların bulunmaması halinde inşaatta
çalışan herhangi bir kişinin bulunması da yeterlidir.
Terkedilmiş bir inşaatta tutanak, Boğaziçi İmar
Müdürlüğü’nce görevlendirilecek asgari üç görevli
tarafından tanzim edilir.

İnşaat ruhsatı ve eklerine ve imar mevzuatına

aykırılığı tespit edilen yapılar için, tutanak tanzimi ile
birlikte inşaat mühürlenir. Yapının mühürlendiğini belirten
belge ve levhalar yapının muhtelif cephelerine asılır. Bu
suretle durum mal sahibine veya müteahhide veya fenni
mesule tebliğ edilmiş sayılır.”
 112
Aynı Kanunun 12. maddesine göre;

“Kullanma izni verilen yapıların, Boğaziçi İmar

Müdürlüğü’nce tespit edilecek önceliklere göre ve bir
program dahilinde, projelerine ve imar mevzuatına uygunluğu
denetlenir.

Denetleme sırasında tespit edilen aykırılıklar bu

Kanunun 11. maddesinde belirtilen esaslara göre tespit
edilir ve derhal Boğaziçi İmar Müdürlüğü’ne bildirilir.

Tutanak tanziminde mal sahibi veya müteahhit veya fenni

mesul bulunması esastır. Terkedilmiş yapılarda tutanak
Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nce görevlendirilecek asgari üç
görevli tarafından tanzim edilir.

Yapıda imar mevzuatına aykırı olarak yapılan

değişiklikler ve eklentiler, bu Kanunun 13. maddesinde
belirtilen esaslara göre Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nce
yıkılır ve yıktırılır.”

2.2.3. 3621 Sayılı Kıyı Kanununa Göre

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 13. ve 14. maddelerinde

imar mevzuatı ile ilgili denetime ilişkin hükümler
bulunmaktadır. Buna göre,

Madde 13: Bu kanun kapsamında kalan alanlardaki

uygulamaların kontrolu; Belediye ve mücavir alan sınırları
içinde Belediye, dışında ise valilikçe yürütülür. İlgili
bakanlıkların teftiş ve kontrol yetkileri saklıdır.

Madde 14: Bu kanun kapsamında kalan alanlarda ruhsatsız

yapılar ile ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında 3194
sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.”
 113
2.2.4. Büyükşehir Belediyeleri’nin Yönetimi
Hakkında 3030 Sayılı Kanun Uygulaması ile İlgili
Yönetmeliğin 9. maddesine göre;

“Büyükşehir bütünlüğü içinde, nazım imar ve tatbikat

planları ile ekleri uyarınca ve Büyükşehir Belediyesi’nce
alınan ilke kararları doğrultusunda ilçe belediyeleri,

A- İnşaat, onarım ve yapılaşma projelerini aynen veya

değiştirerek onaylar ve gerektiğinde aynı esas ve usullere
uyulmak şartı ile değiştirebilir.

Bu iş ve işlemler Büyükşehir Belediyesi’nce denetlenir.

B- Kanal ruhsatı hariç, onaylı plan ve projelere uygun

olarak; Büyükşehir Belediyesi’nin kontrolünde:

a) İnşaat ve onarım ruhsatlarını verir.

b) Temel ve “temel üstü ruhsatı iş” ve işlemlerini

yerine getirir.

c) İskan ruhsatı verir.

Bu konularla ve yapılaşma ile ilgili diğer iş ve

işlemleri yürütür.” Buna göre, büyükşehir belediyelerinin,
ilçe belediyelerince verilen yapı ruhsatiyeleri
kapsamındaki inşaatların usulüne uygun olarak yapılıp
yapılmadığını denetleme görevi vardır.
 114

İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ

1. Taban Alanı Katsayısı (TAKS)

Yapı taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

Taban alanına iç bahçe, yangın merdiveni, ışıklık,

asansör boşluğu TAKS’ın %20’sini geçmeyen havuz iç boşluğu
zemin altı otopark hariçtir.

Aylık nizama tabi arsalarda taban alanı %35’i geçemez.

İrtifa serbest ise %25’i geçemez. Bu miktarların tespitinde
mevcut binalar ve müştemilatların taban alanları da hesaba
katılır.

İnşaat Alanı Katsayısı (KAKS)

Yapı inşaat alanının (katlar alanının) imar parseli

alanına oranıdır.

Teknik ölçülerde tesisat galerisi ve katları, yangın

merdiveni, asansör boşluğu, kalorifer dairesi, kaloriferci
ve kapıcı dairesi %10 oranında depo ve kömürlük hariçtir.

Brüt İnşaat Alanı

Binanın inşa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana

tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar her
nevi hava bacaları saçaklar dahil edilmez.

Net Alan (Kullanım Alanı)

Bağımsız bölüm içerisindeki duvarlar arasında kalan

temiz alandır.

Teraslar, genel giriş merdiven sahanlık, asansörler her

türlü baca, ışıklık, açık kapalı çıkma, kömürlük, depo
(depo 4 m2) her türlü ortak alan, otopark vb. alan
hariçtir.
 115
Bina Yüksekliği

Binanın kot aldığı noktadan saçak seviesine kadar olan

mesafedir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen
yüksekliktir.

Kat Yüksekliği

Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir

üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafedir.

Su Basman Seviyesi

Genel olarak zemin kat döşeme seviyeleri binaların kot

aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst
seviyesinden aşağı düşürülemez. Binaların zemin kat taban
kotu kot alınan noktayı 1.00 m’den fazla aşamaz.

Bitişi nizama tabi yerlerde yol cephesinde yolun

meylinden dolayı zemin kat taban kotunun tretuvardan en
fazla 3.000 m. yükseldiği noktalarda binalarda kademe
yapılması mecburidir.

2. Çatılar, Saçaklar

a) Çatı Eğimi

Çatı yapılması gereken yerlerde; çatı meyli %33’ü

geçemez. Bu eğim ierisinde kalmak şartı ile çatışekli
serbesttir. Ancak tek satıhlı çatı yapalamaz. Çatı meyli
binanın bitişik olmayan her cephesinden ve saçak ucundan
hesaplanır. Saçak genişliği max. 0.60 m’yi geçemez.
b) Çatı Arasını Kullanma

Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda

ancak su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine
uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümle
kendi içinde irtibatlandırılmak, ait olduğu bağımsız
bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanın %30’unu
geçmemek minimum piyes ölçülerini sağlamak piyesteki en
düşük h=1.80 m olmak kaydı ile son katın sınırlarından
taşmamak şartı ile piyesler yapılabilir.
 116
3. İç Yükseklikler

Genel olarak, iskan edilen katların iç yüksekliği

(taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar) 2.60 m’den az
olamaz.

Otel pansiyon, işhanı, mağaza, dükkan ve benzeri

işyerlerinin yükseklikleri de taban döşemesinden tavan
altına kadar 1,60 m’den olamaz.

Düğün salonu, hertürlü oyun slonları, kahvehane, gazino

ve gece kulübü, pastane, birahane, diskotek, içkili ve
içsikiz lokantalar, taverna, bar ve sergi salonları vb.
halkın toplu olarak uzun süre kaldığı mahallerin taban
döşeme üzerinden tavan altına kadar yüksekliği 3.50 m’den
az olamaz.

Okul, yurt, hastane, poliklinik gibi binaların iç

yüksekliği 3.00 m’den az olamaz. Resmi binalarda ilgili
Bakanlıklarca onaylanmış projeler esas alınacaktır.

4. Bahçe Mesafeleri (Ayrık Nizamda)

1- Ön Bahçe Mesafeleri

İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol

kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 m’dir.
2- Yan Bahçe Mesafeleri

5 kata kadar (5. kat dahil) olan binalarda yan bahçe

mesafeleri en az (4.00 m) dir. 5 kattan fazla her kat için
yan bahçe mesafeleri (0.50) m arttırılır.

3- Arka Bahçe Mesafeleri

4.00 m’den az olmamak koşuluyla arka bahçe mesafesi

H/2’dir. Ancak önbahçesiz nizamda bina derinliğinin 7.00
m4den az kalması halinde arka bahçe mesafesi 2.00 m’ye
kadar azaltılabilir.
 117
Arka bahçe mesafesinde 5 kattan azla her kat için arka
bahçe mesafesi 0.50 m arttırılır.

5- Ruhsata Tabi Olmayan İnşaat İşleri (Madde 14.01)

Bu yönetmelik hükümlerine aykırı olmamak, taşıyıcı

elemanların ve yapının ısı koruma şartları bakımından
durumunu değiştirmemek, bağımsız bölümün brüt inşaat
alanını arttırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü
değiştirmemek koşulları ile; derz, iç ve dış sıva, boya,
badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve taban kaplamaları,
elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı,
kiremit aktarılması ile derinliği 1.00 metreyi geçmeyen süs
havuzları bahçe duvarı, duvar kaplaması, baca, saçak ile
benzeri elemanların tamirleri, tüm dekorasyon işleri
ruhsata tabi değildir. Bunlardan iskele kurmayı
gerektirenler için belediyeye yazı ile müracaat edilip izin
alınması gereklidir. İskele belgesi bir teknik sorumlu
imzası alınarak düzenlenmektedir. İmar planlarında aksine
bir hüküm oykas zemin katta bulunan iş yerlerinin vitrin
değişiklikleri basit tadillerden sayılır. Ancak açık
çıkmaların balkon vasfını bozmadan ve kapalı alanlara ilave
edilmeden hafif malzemelerle kapatılması varsa kat
maliklerinin çoğunluğunun kararı proje müellifinin teklif
edeceği proje doğrultusuda ilgili belediyesinin tasdikiyle
yapılır. Bu işlemlerden herhangi bir ücret alınmaz.
 118

2960 SAYILI BOĞAZİÇİ İMAR KANUNU

(22.11.1983)

I. Boğaziçinin İmar Yönünden Statüsü

İstanbul Boğaziçi diye anılan alanın hangi bölgeleri

kapsadığı 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun “Tanımlar”
başlıklı 2. maddesinde belirlenmiştir.

a) Boğaziçi alanı; Boğaziçi kıyı ve sahil şeridinden,

öngörünüm bölgesinden, geri görünüm bölgesinden ve
etkilenme bölgelerinden oluşan ve sınırları ve
koordinatları Kanuna ekli krokide işaretli ve 22.7.1983
onay tarihli nazım planda gösterilen alandır.

b) Boğaziçi sahil şeridi; Boğaziçi kıyı kenar çizgisi

ile 22.7.1983 tarihle 1/5000 ölçekli nazım plânda
gösterilen hat arasında kalan bölgedir.

c) Öngörünüm Bölgesi; Boğaziçi sahil şeridine bitişik

olan ve 22.7.1983 tarihli 1/1000 ölçekli imar uygulama
planında gösterilen bölgedir.

d) Geri görünüm bölgesi; öngörünüm bölgesine bitişik

olan ve 22.7.1983 tarihli 1/5000 ölçekli nazım planda
gösterilen coğrafi bölgedir.

e) Etkilenme bölgesi; öngörünüm ve geri görünüm

bölgeleri dışında 22.7.1983 tarihli ve 1/5000 ölçekli nazım
planında gösterilen ve Boğaziçi sahil şeridi, öngörünüm ve
geri görünüm bölgelerinden etkilenen alandır.”

II. Yetkili Belediyeler

Yukarıda belirtilen alanlarda hangi belediyelerin

yetkili olacağı 3194 sayılı Kanunun 46.maddesi ile
belirlenmiştir.
 119
Buna göre;

“Bu Kanunla 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 6.ncı

maddesine göre kurulan organlar kaldırılmıştır. Bu
kuruluşların görev ve sorumlulukları aşağıda belirtilen
çerçeve dahilinde istanbul Büyükşehir ile ilgili İlçe
Başkanlıklarınca yürütülür.

Şöyle ki: 290 sayılı Boğaziçi Kanununun 2.nci

maddesinde belirlenen ve 22.7.1983 onay tarihli plana göre
Boğaziçi alanında gösterilen “Boğaziçi Sahil Şeridi” ve
“öngörünüm” bölgelerindeki uygulamalar İstanbul Büyükşehir
Belediye Başkanlığınca “geri görünüm” ve “etkilenme”
bölgelerindeki uygulamalar da ilgili İlçe Belediye
Başkanlıklarınca yapılır.”

III. Boğaziçinde İmar Planı Ve Yapı Ruhsatiyesi

Bu hususlar 2960 sayılı Kanunun 3 ve 10. maddelerinde

belirtilmiştir.

1. Genel Esaslar Özeti

a) Boğaziçi alanında mevcut planda nüfus ve yapı

yoğunluğu gözönüne alınmak kaydı ile plan değişikliği
yapılabilir.

b) Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde turizm

ve rekreasyon amacı ile ayrılan alanlara “toplumun
yararlanmasına ayrılan yapı” yapılır ve bu husus tapu
sicillerine işlenir. Toplumun yararlanmasına ayrılan bu
yapılar amaç dışı kullanılamaz.

c) Boğaziçi Alanında kıyılar ancak kamu yararına

kullanılır.
 120
d) Boğaziçi sahil şeridinde ancak toplumun
yararlanacağı dinlenme, gezinti, turizm tesisleri imar
planlarına uygun olmak şartı ile yapılabilir.

e) Boğaziçi Alanında kıyıda ve sahil şeridined boş

alanlar veya boşaltılacak sahalar “j” fıkrasındaki esaslara
göre değerlendirilir.

f) Boğaziçi alanında kömür ve akaryakıt depoları,

tersaneler ve sanayi tesisleri kurulamaz.

g) Boğaziçi su yolunda hurda gemi ve benzeri araçlar

bırakılamaz.

h) Boğaziçi alanında imar planlarında parseller için

belirlenen kullanım kararları tapu sicillerine işlenir.

o) Boğaziçi alanında kamu hizmet ve tesislerine ayrılan

alanlarda geçici inşaat müsaadesi verilmez. Ancak; Boğaziçi
öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde kamu
hizmet ve tesislerine ayrılan alanlarda 40 m2’yi geçmeyen
bekçi kulübesi, büfe, çay ocağı gibi yapılara imar uygulama
programı uygulanana kadar müsaade edilir” hükmü
yeralmıştır.

2. Plan Onama Prosedürü (10.Md)

“Gerigörünüm” bölgesinde Taban alan kat sayısı

(T.A.K.S.) azami %15 ve 4 katı (H=12.50 m. irtifa),
“Etkilenme” bölgesinde ise gene Taban alan Kat Sayısı
(T.A.K.S.) % 15 ve 5 katı (H=15.10 m. irtifaı) geçmemek
şartı ile konut yapılabilir. Daha önce belediyeye bilabedel
terk edilmiş veya edilecek olan alanlar bu hesaba dahil
edilir. Hesabat brüt alan üzerinden yapılır. 1.1.1982’den
sonra alınmış “Yüksek Anıtlar Kurulunun” kararları ile
22.7.1983 onay tarihli plânda kazanılmış haklar saklıdır.
 121
Ancak, kat alanı ve iritfa ne olursa olsun İmar
Kanununun ilgili maddelerine göre yapı sahipleri ruhsat ve
iskân alma mecburiyetinde olup, bu işlemler yalnızca ilgili
İlçe Belediye Başkanlıklarınca avan ve tatbikat projelerine
göre yapılır.

Gerekli görüldüğü takdirde “Boğaziçi alanı” için

yapılan plânların revize edilmesi, “gerigörünüm” ve
“etkilenme” bölgelerinde 3030 sayılı Kanuna göre, “Sahil
şeridi” ve “öngörünüm” bölgelerinde istanbul Büyükşehir
Belediyesi’nce hazırlanarak Belediye Meclisinin kararı ve
Belediye Başkanının onayından sonra “Boğaziçi İmar Yüksek
Koordinasyon Kurulu” onayı ile yürürlüğe girer.” hükmü yer
almıştır.

3. Boğaziçi Alanında Uygulama Özeti

1- “Gerigörünüm” ve “etkilenme” bölgelerindeki yapı

ruhsatiyeleri ilgili ilçe belediyelerince verilir.

2- Aynı bölgelerin “Uygulama imar Planları” ilçe

belediye meclisi kararı ile kabul edilip İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanır.

3- Belirtilen Bölgelerden Koruma Kurullarınca “sit

alanı” ilan edilmiş yerler varsa bu planların 2863 sayılı
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. maddesi
uyarınca ilgili Koruma Kurulunca da “uygun görülmesi”
gerekir.

Keza aynı Kanunun 18.maddesi uyarınca taşınmaz kültür

varlığı parseli için verilecek onarımar dahil yapı
Ruhsatiyelerinin projelerinin de ilgili koruma kurulunca
onaylanması gerekir. Bu hususlar Büyükşehir Belediyesi’nin
yetkili alanına giren sahil şeridi ve öngörünüm bölgeleri
için de geçerlidir.

4- Sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki Yapı

Ruhsatiyeleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi Boğaziçi İmar
Müdürlüğünce verilir.
 122
5- Aynı bölgelerin uygulama imar planları ile tüm
boğaziçinin nazım imar planları, 2960 sayılı Yasanın 10.
maddesindeki şartlarla İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce
yapılır.

6- Sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde “toplum

yararlanmasına ayrılan yapı” yapılır hükmü yeralmıştır.
“Toplum yararlanmasına ayrılan yapı” kavramı Kıyı Kanununun
4.maddesinde tanımlanmıştır.

Buna göre,
“Toplumun yararlanmasına açık yapı; Mevzuata göre
tespit ya da tasdik edilmiş kural ve ücret tarifelerine
uygun biçimde, getirdiği kullanımdan belirli kişi ya da
topluluklara ayrıcalıklı kullanım hakkı tanımaksızın
yararlanmak isteyen herkese eşit ve serbest olarak açık
bulundurulan ve konut dokunulmazlığı olmayan yapıları ifade
eder.”

Bu yapıların kullanım izni verildikten sonra dahi

amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, 2960 sayılı
Yasanın 12. maddesi uyarınca ilgili belediyece denetlenmesi
gerekir.

IV. YAPILARIN DENETİMİ

Yapıların denetimi 2960 sayılı yasanın 11. ve 12.

mddelerine göre, yukarıda belirtilen yetki alanlarına göre
Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince yapılır.

V. YIKIM İŞLERİ

Boğaziçi alanında hem 2960 sayılı Yasanın 13. maddesine

hem de 775 sayılı Yasanın 18.maddesine göre yıkım yapılır.

Buralardaki yıkımların nasıl yapılacağı Kanunun

13.maddesinde açıklanmıştır.
 123
Yıkım kararları yukarıda belirtilen yetki alanlarına
göre Büyükşehir veya ilgili İlçe Belediye encümenince
alınır.

Gecekondular için yıkım kararına gerek bulunmamakta

olduğu malumdur.

VI. CEZA HÜKÜMLERİ

Boğaziçi alanındaki kaçak yapılaşmanın cezaları kanunun

18.maddesinde belirlenmiştir.

Bunlar hapis cezası ve para cezalarıdır. Bu nedenle,

gerek encümenlerce verilen Yıkım Kararları ve gerekse 775
sayılı Yasanın 18.maddesine göre yapılan yıkımlar kararı
veren veya yıkımı yapan belediyece ilgili C.Sacılığına
bildirilmesi gerekir.

Boğaziçi alanında 3194 sayılı Yasanın 42.maddesinin

1.fıkrasına göre para cezası verilmez.

Ancak 3194 sayılı Yasanın 28, 33, 36, 39 ve

40.maddelerindeki imar para cezalarının Boğaziçinde
uygulanacağı kanısındayız. Çünkü bu para cezaları 2960
sayılı yasada düzenlenmemiştir.

3194 sayılı Yasanın 4 ve 2960 sayılı Yasanın

20.maddesinin birlikte değerlendirilmesinden bu sonuç
çıkarılabilmektedir.
124
 125

3621 SAYILI KIYI KANUNU

I. Kıyı ve Sahil Şeritlerinin İmar Yönünden Hukuki

Statüsü

Kıyı ve sahil şeritlerinde yapılacak imar planlaması ve

yapılaşma 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile düzenlenmiştir.
Kanunun “İstisnalar” başlıklı 3.maddesinde yer alan; “diğer
özel kanunlar uyarınca belirlenmiş veya belirlenecek
yerlerde özel kanunların bu kanuna aykırı olmayan
hükümlerine uyulur” hükmü uyarınca kıyı ve sahil şeritleri
için en öncelikli kanun Kıyı Kanunudur.

Kıyı Kanununun, imar ve yapılaşmasını düzenlediği

alanlar olan “kıyı” ve “sahil şeridini” tanımamız
gerekmektedir.

II. Kıyı Çizgisi, Kıyı Kenar Çizgisi, Kıyı ve

Sahil Şeridinin Tanımı

Bu terimler 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Kıyı Kanununun

Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 4.maddelerinde
tanımlanmıştır.

Buna göre;

“Kıyı Çizgisi: deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda,

taşkın durumları dışında, suyun karaya değdiği noktaların
birleşmesinden oluşan çizgiyi,

Kıyı Kenar Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve

akarsularda, kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su
hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık,
taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal
sınırını,
 126
Sahil Şeridi: Kıyı kenra çizgisinden itibaren kara
yönünden yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alanı,
ifade etmektedir.

Yönetmeliğin 4.maddesine göre, sahil şeridi iki

bölümden oluşur.

Buna göre,

Sahil şeridinin birinci bölümü:

Sahil şeridinin, sadece açık alanlar olarak düzenlenen,

yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti alanları, dinlenme ve
yönetmelikte tanımlanan rekreaktif alanlardan ve yaya
yollarından oluşan, kıyı kenra çizgisinden itibaren, kara
yönünde yatay olarak 50 metre genişliğinde belirlenen
bölümdür.

Sahil şeridinin ikinci bölümü:

Sahil şeridinin birinci bölümünden sonra, kara yönünde

yatay olarak en az 50 metre genişliğinde olmak üzere
belirlenen ve üzerinde sadece Kanunun 8 inci maddesinde ve
Yönetmelikte tanımlanan toplumun yararlanmasına açık
günübirlik turizm yapı ve tesisleri, taşıt yolları, açık
otoparklar ve arıtma tesislerinin yer aldığı bölümdür.”
 127

Bu tanımlardan sonra kıyı ve sahil şeridinin imar

yönünden hukuki statüsünün izahına geçebiliriz.

III. Kıyıların İmar Yönünden Hukuki Statüsü

 128
Kıyılarda Yasaklanan Fiiller

Kıyı kanununun 6. maddesine göre kıyılarda bazı fiiller

yasaklanmıştır.

Buna göre;

“Kıyı, herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına

açık olup, buralarda hiçbir yapı yapılamaz, duvar, çit,
parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller
oluşturulamaz.

Kıyılarda, kıyıyı değiştirecek boyutta kazı yapılamaz;

kum, çakıl vesaire alınamaz veya çekilemez.

Kıyılara moloz, toprak, curuf, çöp gibi kirletici

etkisi olan atık ve artıklar dökülemez.

Bu yasaklara uymayanlara aynı Kanunun (15/a) maddesi

uyarınca para cezası öngörülmüştür.

IV. Kıyıda Uygulama İmar Planı Kararı İle

Yapılabilecek Yapılar

Şimdi bu yapıları ayrı ayrı izah edelim:

1- İskele
2- Liman
3- Barınak
4- Yanaşma Yeri
5- Rıhtım
6- Dalgakıran
7- Köprü
8- Mengez
9- İstinat Duvarı
 129
10- Fener
11- Çekeç Yeri
12- Kayıkhane
13- Tozla
14- Dalyan
15- Tasfiye ve Pompaj İstasyonu
16- Bunun gibi yerler
17- Tersane
18- Gemi söküm yeri
19- Su ürünleri üretim ve yetiştirme tesisleri
20- Buna benzer tesisler

Yönetmeliğin 13. maddesi ile aşağıdaki binaların

yapılması imkanı sağlanmıştır.
1- Yat limanı
2- Yemekhane
3- W.C.
4- Duş
5- Helikopter pisti
6- Satış üniteleri
7- Hangar
8- Atölye
9- Çekeç alanı, çekeç rampası
10- Drenajlı alt yıkama mahalli
11- Trafo
12- Su deposu
13- Kontrol kulesi
14- Arıtma sistemi
15- Depolama Konteyneri
16- Otopark
 130

V. Kıyıda İmar Planlaması

“Kıyılarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılıp

onaylanmadan uygulama ve yapılanmaya geçilemez. Kıyıda,
gerektiğinde ilgili kuruluşların görüşleri de alınarak
sadece Kanunun 6 ncı maddesi ve Yönetmeliğin 13 ncü
maddesindeki yapı ve tesislerin inşası amacıyla, imar planı
yapılabilir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununa göre belirlenen

turizm bölge, alan ve merkezlerindeki turizme dönük
kullanımlar ile aynı alanlarda yer alan sahil
şeritlerindeki günübirlik turizm alanlarının veya sahil
şeridi dışındaki konaklama tesislerinin tamamlayıcısı ve
devamı niteliğinde olan ve Yönetmeliğin 13 üncü maddesinin
(a) bendinde sayılan yapı ve tesislere ait uygulama imar
planları, aynı Kanunun 7 inci maddesi uyarınca Turizm
Bakanlığı’nca onaylanarak yürürlüğe girer.

İkinci fıkra kapsamı dışında kalan uygulama imar

planları: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Bakanlık,
valilik veya belediyesince onaylanarak yürürlüğe girer.”

VI. Kıyıda Doldurma ve Kurutma ile Kazanılan

Arazilerde Planlama ve Yapılaşma

Kıyıda doldurma ve kurutma yolu ile arazi

kazanılmasının nasıl yapılacağı, kazanılan bu alanlarda
yapılaşmanın nasıl olacağı Kıyı Kanununun 7 ve
11.maddeleriyle Yönetmeliğin 14 ve 15.maddelerinde izah
edilmiştir.

Yönetmeliğin 14.maddesine göre,

“Doldurma ve kurutma işleminin yapılabilmesi için:

 131
a) Doldurma ve kurutma işlemini yapacak olan ilgili
idarece doldurma ve kurutma işlemine ilişkin talep valiliğe
iletilir.

b) Valilik, doldurma ve kurutma yapılmasında sakınca

olup olmadığına dair gerekçeli görüşünü, teklifle birlikte
Bakanlığa iletir.

c) Bakanlık, konusuna ve bölgenin özelliğine göre

ilgili kuruluşların görüşünü alarak teklifi inceler.

d) Teklifin bakanlıkça uygun bulunması halinde,

doldurma ve kurutma alanını ve alandaki uygulamayı içeren
uygulama imar planı, talep sahibi idarece yapılır ve
yaptırılır.

e) Doldurma ve kurutma suretiyle kazanılacak arazi,

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununa göre belirlenen turizm
bölge, alan ve merkezlerinden ve bu Yönetmeliğin 12 inci
maddesinin ikinci fıkrasında sayılan kullanımlara, yapı ve
tesislere ait ise, uygulama imar planları 3194 sayılı İmar
Kanunu hükümleri uyarınca yapılır veya yaptırılır.
Bakanlıkça onaylanarak yürürlüğe girer.

f) Doldurma ve kurutma işlemleri onaylı imar planlarına

uygun olarak yapılır.”

Kıyıda doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen arazinin

bir kısmı sahil şeridine kadar uzanabilir. Başka bir
anlatımla doldurma ve kurutma kıyı kenar çizgisini
değiştirmez.

Bu şekilde kazanılan arazide imar planına göre inşaat

ruhsatı verilebilmesi için Maliye Bakanlığınca;

1- Kiralama

2- İrtifak hakkı tesisi veya

3- Tahsis
 132
işleminin yapılmış olması şarttır.

Doldurma ve kurutma yolu ile kazanılan arazilerde

aşağıdaki yapılar yapılabilir.

1- Kanunun 6. maddesinde beirtilen yapılar.

2- Yönetmeliğin 13. maddesinde belirtilen yapılar.

3- Kanunun 7.maddesi gereği yapılacak kara, deniz ve

hava ulaşımına yönelik alt yapı tesisleri.

4- Aynı maddenin, son fıkrasında sayılan, yol, açık

otopark, park, yeşil alan, çocuk bahçeleri gibi
teknik ve sosyal alt yapı alanları.

5- Bu şekilde elde edilen arazilerin bir kısmı sahil

şeridinde kalıyorsa sahil şeridinde yapılması caiz
olan yapılar bu arazilere de yapılabilir.

Tüm bu saydığımız yapılarda imar planı ve diğer imar

mevzuatına uyma zorunluluğu vardır.

VII. Sahil Şeritlerinin İmar Yönünden Hukuki

Statüsü

Sahil Şeridinde Yasaklanan Fiiller

Kıyı Kanununun 8.maddesine göre sahil şeridinde bazı

fiiller yasaklanmıştır.

Buna göre;

“Uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki sahil

şeritlerinde, 4’üncü maddede belirtilen mesafeler içinde
hiçbir yapı ve tesis yapılamaz.
 133
Uygulama imar planı bulunan yerlerde duvar, çit,
parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller
oluşturulamaz. Moloz, toprak, curuf, çöp gibi kirletici ve
çevreyi bozucu etkisi olan atık ve artıklar dökülemez, kazı
yapılamaz.”

VIII. Sahil Şeridinde Uygulama İmar Planına

Göre Yapılabilecek Yapılar

1- Kanunun 6.maddesinde sayılan yapılar

2- Kanunun 7.maddesinde sayılan yapılar

3- Toplum yararına açık olmak şartı ile konaklama

hariç, günü birlik turizm yapı ve tesisleri.

Bu maddenin açıklığa kavuşması için burada geçen toplum

yararına açık yapı, günü birlik turizm yapı tesisi
terimlerini açıklamak lazımdır.

Kıyı Kanununun 4.maddesine göre;

“Toplumun yararlanmasına açık yapı: Mevzuata göre

tespit ya da tasdik edilmiş kural ve ücret tarifelerine
uygun biçimde, getirdiği kullanımdan belirli kişi ya da
topluluklara ayrıcalıklı kullanım hakkı tanımaksızın
yararlanmak isteyen herkese eşit ve serbest olarak açık
bulundurulan ve konut dokunulmazlığı olmayan yapılarıdır.”

Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin

4.maddesine göre,

“Günü birlik turizm Tesisleri: Kamping ve konaklama

ünitelerini içermeyen, duş, gölgelik, soyunma kabini, wc,
kafe-bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları,
spor tesisleri, golf alanları, açık gösteri ve eğlence
alanları, lunapark, fuar su oyunları parkı ve 20 m2’yi
 134
geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren yapı ve
tesislerdir.”

4- Yönetmeliğin 17.maddesinde sahil şeridinde yapılacak

bazı yapılar tarif edilmiştir.

Buna göre;

“Sahil şeritlerinin birinci bölümünü içeren uygulama

imar planları, tümüyle açık alan olarak toplumun
kullanımına tahsil edilecek şekilde düzenlenir. Bu
alanlarda sadece, yaya yolları, gezinti ve dinlenme
alanları, seyir teras ve alanlar ıile bu Yönetmeliğin 4
üncü maddesinde tanımlanan rekreaktif amaçlı kullanımlar
ile Yönetmeliğin 3.maddesinde belirlenen yapı ve tesisler
yer alabilir. Bu alan içinde toplumun yararlanmasına açık
yapılar da dahil olmak üzere başka hiçbir yapı vetesis
yapılamaz.

2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na göre belirlenen

turizm bölge, alan ve merkezlerinden sahil şeridini
kapsayanlarda uygulama imar planları, aynı Kanunun
7.maddesi uyarınca düzenlenip onaylanarak yürürlüğe girer.”

5- Aynı Yönetmeliğin 18.maddesi ile de bazı yapıların

yapılmasına izin verilmiştir.

Buna göre;

“Sahil şeridinin ikinci bölümünde sadece onaylı

uygulama imar planında belirlenmiş toplumun yararlanmasına
açık günü birlik turizm tesisleri, Yönetmeliğin 13 ve
14.maddelerinde belirtilen yapı ve tesisler ile kıyı ve
deniz güvenliğini sağlamak amacıyla lojman, konaklama ve
benzeri tesisler içermemek üzere inşa edilecek karakol ve
bu gibi güvenlik yapıları yer alabilir.
 135
Onaylı uygulama imar planı bulunan sahil şeritlerinde,
kıyıya geçişi engelleyecek şekilde oluşturulmuş duvar, çit,
parmaklık, tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engellerin
derhal kaldırılması ilgili valilik ve belediyelerce
sağlanır.”

IX. Sahil Şeritlerinde İmar Planlaması

Kıyı Kanununun 10.maddesine göre, sahil şeridinde bu

Kanun ve Yönetmeliğine aykırı plan yapılamaz.

Bu planların nasıl yapılacağı Kıyı Kanununun

17.maddesinde belirtilmiştir.

Buna göre;

“2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na göre belirlenen

turizm bölge, alan ve merkezlerinden sahil şeridini
kapsayanlarda uygulama imar planları, aynı Kanunun
7.maddesi uyarınca Turizm Bakanlığınca düzenlenip
onaylanarak yürürlüğe girer.

Yukarıdaki fıkra kapsamı dışında kalan uygulama imar

planları, 3194 sayılı imar Kanununun ilgili maddeleri
uyarınca Bakanlık, valilik ve belediyesince onaylanarak
yürürlüğe girer”.
 136
TAŞINMAZ KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARI
MEVZUATI

Kanun No: 2863

Kabul Tarihi: 21.7.1983

I. Amaç

(Madde 1) Bu kanunun amacı; korunması gerekli taşınır

ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili
tanımları belirlemek, yapılacak işlem ve faaliyetleri
düzenlemek, bu konuda gerekli ilke ve uygulama kararlarını
alacak teşkilatın kuruluş ve görevlerini tespit etmektir.

II. Tanımlar

(1) “Kültür varlıkları”; tarih öncesi ve tarihi

devirlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili
bulunan yer üstünde, yer altında veya su altındaki bütün
taşınır ve taşınmaz varlıklardır.

(2) “Tabiat Varlıkları”; Jeolojik devirlerle, tarih

öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya
özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli,
yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan
değerlerdir.

(3) “Sit”; tarih öncesinden günümüze kadar gelen

çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin
sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan
kent ve kent kalıntıları, önemli tarihi hadiselerin cereyan
ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile
korunması gerekli alandır.
 137
(4) “Koruma” ve “Korunma”; taşınmaz külür ve tabiat
varlıklarında muhafaza, onarım, restorasyon, fonksiyon
değiştirme işlemleri; taşınır kültür varlıklarında ise
muhafaza, bakım, onarım ve restorasyon işleridir.

(5) “Korunma alanı”; taşınmaz kültür ve tabiat

varlıklarının muhafazaları veya tarihi çevre içinde
korunmalarında etkinlik taşıyan korunması zorunlu olan
alanlardır.

(6) “Değerlendirme”; kültür ve tabiat varlıklarının

teşhiri, tanzimi, kullanılması ve bilimsel yöntemlerle
tanıtılmasıdır.

b) Kısaltmalar

(1) “Bakanlık”; Kültür ve Turizm bakanlığını,

(2) “Koruma Yüksek Kurulu”; Kültür ve Tabiat

Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunu,

(3) “Koruma Kurulu”; Kültür ve Tabiat

VarlıklarınıKoruma Kurulunu, ifade eder.
 138

III. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek

Kurulu

1. Kuruluş, Görev, Yetki ve Çalışma Şekli

(Madde 51) (17.6.198 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Yurt içinde bulunan ve bu Kanun kapsamına giren
korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile
ilgili hizmetlerin biimsel esaslara göre yürütülmesini
sağlamak üzere, Bakanlığa bağlı “Kültür ve Tabiat
Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu” ile Bakanlıkça
beirlenecek bölgelerde “Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kurulları” kurulur.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun

görev ve yetkileri şunlarır;

a) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat

varlıklarının korunması ve restorasyonuyla ilgili işlerde
uygulanacak ilkeleri belirlemek,

b) Koruma kurulları arasında gerekli koordinasyonu

sağlamak,

c) Uygulamada doğan genel sorunları değerlendirerek

görüş vermek suretiyle, Bakanlığa yardımcı olmak.

Koruma Yüksek Kurulu yılda en az iki defa toplanır.

Bakanlık gerekli gördüğünde Kurulu olağanüstü toplantıya
çağırır.

Koruma Yüksek Kurulu salt çoğunlukla toplanır,

toplantıya katılan üyelerin en az dörtte üçünün oyları ile
karar verir.

Koruma Yüksek Kurulunun çalışma usul ve esasları ile

diğer hususlar bir yönetmelikle düzenlenir.
 139

2. Koruma Yüksek Kurulu Üyeliği

(Madde 53) (17.6.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu
aşağıda belirtilen üyelerden oluşur.

Üyeler:

(1) Bakanlık Müsteşarı,

(2) Başbakanlık Müsteşar Yardımcısı,

(3) Bakanlığın ilgili Müsteşar Yardımcısı,

(4) Eski Eserler ve Müzeler Genel Müdürü,

(5) Turizm Genel Müdürü,

(6) Bayındırlık ve İskân Bakanlığının ilgili Genel

Müdürü ve Yardımcısı

(7) Orman Genel Müdürü veya Yardımcısı,

(8) Vakıflar Genel Müdürü veya Yardımcısı,

(9) Koruma Kurulları başkanlarından Bakanlıka seçilecek

altı üye.

Koruma Yüksek KuruluInun başkanı, Bakanlık

Müsteşarıdır.

Müsteşar bulunmadığı zaman yardımcısı kurula başkanlık

eder.
 140

IV.1. Koruma Kurulları

(Madde 57) (17.6.1987 tarihil ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Koruma Kurulları, Koruma Yüksek Kurulunun ilke
kararları çerçevesinde olmak kaydıyla aşağıdaki işleri
yapmakla görevli ve yetkilidir.

a) Bakanlıkça tespit edilen veya ettirilen korunması

gerekli kültür ve tabiat varlıklarının tescilini yapmak,

b) Korunması gerekli kültür varlıklarının

gruplandırılmasını yapmak,

c) Sit alanlarının tescilinden itibaren bir ay içinde

geçiş dönemi yapı şartlarını belirlemek,

d) Koruma amaçlı imar planları ile bunların her türlü

değişikliklerini inceleyip onamak,

e) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat

varlıklarının koruma alanlarının tespitini yapmak,

f) Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarından

özelliklerini kaybetmiş olanlarının tescil kaydını
kaldırmak,

g) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat

varlıkları ve koruma alanlarıyla ilgili uygulamaya yönelik
kararlar almak.

Kamu kurum ve kuruluşları (belediyeler dahil) ile

gerçek ve tüzel kişiler, koruma kurullarının kararlarına
uymak zorundadırlar.

Koruma kurullarının başkan ve başkan yardımcıları,

üyeler arasından kurulca seçilir. Başkanın yokluğunda
kurula başkan yardımcısı başkanlık eder.

Koruma Kurullarının çalışma usul ve esasları ile diğer

hususlar bir yönetmelikle belirlenir.
 141

IV.2. Koruma Kurullarının Oluşumu

(Madde 58) (17.6.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Koruma kurulları aşağıda belirtilen üyelerden
oluşur:

a) Arkeoloji, sanat tarihi, müzecilik, mimari ve şehir

plancılığı konularında uzmanlaşmış kişiler arasından
Bakanlıkça seçilecek üç temsilci,

b) Yükseköğretim Kurulunca, kurumlarının arkeoloji,

sanat tarihi, mimarlık, şehircilik bilim dallarından aynı
daldan olmamak üzere iki öğretim üyesi,

c) Görüşülecek konu, belediye sınırları içinde ise

ilgili belediye başkanı veya teknik temsilcisi, dışında ise
ilgili valilikçe seçilecek teknik temsilci,

d) Görüşülecek konu, Bayındırlık ve iskân Bakanlığı ile

ilgili ise Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünden iki teknik
temsilci,

e) Görüşülecek konu, Vakıflar Genel Müdürlüğğü ile

ilgili iseVakıflar Bölge Müdürü veya teknik temsilcisi,

f) Görüşülecek konu, Orman Genel Müdürlüğü ile ilgili

ise konuyla ilgili teknik temsilci.

Ayrıca kurula oy hakkı olmamak kaydıyla danışman uzman

çağırılabilir.
 142
V. İstisnalar ve Muafiyetler

Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür

varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I ini ve II nci grup
olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları
ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları
nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş
taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her
türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Kültür varlıklarının korunması maksadıyla tespit,

proje,bakım, onarım, restorasyon ve kazı ile müzelerin
güvenliği için kullanılmak şartıyla, Türkiye Büyük Millet
Meclisi, Milli Savunma Bakanlığı, Bakanlıkça ve Vakıflar
Genel Müdürlüğünce dışardan getirilecek her türlü araç,
gereç, makine, teknik malzeme ve kimyevi maddeler ile altın
ve gümüş varak, her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Koruma kurulları kararına uygun olarak bu taşınmaz

kültür varlıklarında yapılan onarım ve inşaat işleri
Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınacak vergi, harç ve
harcamalara katılma paylarından müstesnadır.

VI. SİT Geçiş Dönemi – Koruma Amaçlı İmar Planı

– Kısmi Plan Değişikliği

(Madde 17) (17.6.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanı, bu
alandaki imar planı uygulamasını durdurur. Koruma amaçlı
imar plan ıyapılıncaya kadar, koruma kurulu tarafından bir
ay içinde geçiş dönemi yapı şartları belirlenir. İlgili
valilikler ve belediyeler anılan koruma amaçlı imar planını
en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirmek üzere
vermek zorundadırlar.

Koruma kurulunca uygun görülerek, belediye veya

valilikçe onaylanan koruma amaçlı imar planının yürürlüğe
 143
girmesi ile geçiş dönemi yapı şartları ayrıca karar almaya
gerek kalmadan kalkar.

Koruma amaçlı imar planlarının, korunması gerekli

taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları bakımından kısmen
değiştirilmesi; ilgili kuruluşlarca gerekli görüldüğü ve bu
hususta koruma kurulu kararı alındığı takdirde, koruma
kurulu ilgili belediyeye ve ayrıca ilgili kurum ve
kuruluşlara yazı ile bildirir.

Değişiklik teklifi bu tebligattan sonra en geç bir ay

içinde belediye meclisince karara bağlanır. Bu süre içinde
gereken karar alınmadığı takdirde belediye meclisi kararına
lüzum kalmaksızın Koruma Kurullarınca karara bağlanan
hususlarda değişiklik teklifi kesinleşir.

Belediyeler plan hazırlık safhasında gerektiğinde

Bakanlıktan teknik yardım isteyebilirler.

VII. Yapı Esasları

(Madde 18) (17.6.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile

değişik) Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının
gruplandırılması, maliklerinin müracaat tarihinden itibaren
üç ay içinde Koruma Kurulunca yapılır. Gruplandırılan
taşınmaz kültür varlıkları, tapu kütüğünün beyanlar
hanesine kaydedilir. Gruplandırma yapılmadıkça, onarım ve
yapı esasları belirlenemez.

Mahalli idareler, taşınmaz kültür varlığı parselinde,ek

veya eklenti suretiyle yapılacak veya yeni inşa edilecek
yapılara ait koruma kurulunca verilen kararlarda veya
onaylanmış kültür varlığı projelerinde değişiklik
yapamazlar. Ancak, inşa ediecek yapının fen ve sağlık
şartlarının mevzuata uygunluğunu kontrol ederler.

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri,

taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetine tesir edecek şekil
ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez.
 144

VIII. Cezalar

(Madde 65) Bu Kanunun 9 uncu maddesine aykırı hareket

edenler:

Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat

varlıklarının yıkılmasına, bozulmasına, tahribine, yok
olmasına veya her ne suretle olursa olsun zarara
uğramalarına kasten sebebiyet verenler iki yıldan beş yıla
kadar ağır hapis ve elli bin liradan iki yüz bin liraya
kadar ağır para cezasıyla cezalandırılırlar.

IX. Kültür ve Tabiat Varlıkları Yüksek Kurulu ve

Koruma Kurulu Yönetmeliği

(Madde 14) Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Kurulları

Kararları kesindir.

Kamu kurum ve kuruluşları (belediyeler dahil) ile

gerçek ve tüzel kişiler, Koruma Yüksek Kurulu ve koruma
kurullarının kararlarına uymak zorundadırlar.

Koruma Yüksek Kurulu ve koruma kurulları kararlarına

karşı İdari Yargıya süresi içinde itiraz edilebilir.

Bu tür kararlara karşı açılan davalarda, idari yargı

mercilerince iptal veya yürütmenin durdurulması kararı
verilmedikçe, koruma kurulları başvuruları
değerlendirebilir.”
X. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek
Kurulu ilke Kararları

1. Karar No. ve Tarihi : 660 5.11.1999

I- Müdahale Biçimleri
 145
Korunacak yapılara müdahaleler, her yapının kendine
özgü koşullarına göre saptanacaktır.

1- Bakım

Sadece yapının yaşamını sürdürmeyi amaçlayan,

tasarımda, malzemede, strüktürde, mimari ögelerde
değişiklik gerektirmeyen müdahalelerdir (Çatı aktarımı,
oluk onarımı, boya-badana vb.).

Bakım izin ve denetiminde, varsa koruma kurulu

müdürlüğü yoksa müze müdürlüğünün yetkili olduğuna, bakım
öncesi ve sonrası durumun rapor ve fotoğraflarla saptanarak
ilgili koruma kuruluna sunulması, uygun görülmeyen bakım
uygulamalarının yenilenmesi veya değiştirilmesi
gerektiğine.

2- Onarım

Yapının yaşamını sürdürmeyi amaçlayan., tasarımda,

malzemede, strüktürde ve mimari ögelerde değişiklik
gerektiren müdahalelerdir.

a) Basit onarım

Yapıların; ahşap, madeni, pişmiş toprak, taş vb.

çürüyen ya da bozularak eksilen mimari ögelerinin, özgün
biçimlerine uygun olarak aynı malzeme ile değiştirilmesi,
bozulan iç ve dış sıvaların, kaplamaların, renk ve malzeme
uyumu sağlanarak, özgün biçimlerine uygun olarak
yenilenmesi bu kapsamda tanımlanmıştır.

Basit onarım uygulaması, koruma kurulu kararı

doğrultusunda; belediyelerce ve/veya varsa koruma kurulu
müdürlüğünce yoksa ilgili müze müdürlüğünce denetlenerek
yapılmasına, uygulama bitince ona ilişkin rapor ve
fotoğrafik belgelerin koruma kuruluna iletilmesine, uygun
görülmeyen basit onarım uygulamalarının yenilenmesine,
 146
b) Esaslı onarım (restorasyon)

Yapının rölöveye dayanan restitüsyon ve/veya

restorasyon projeleri ile diğer ilgili belgelerin
içerikleri ve ölçekleri koruma kurulunca belirlenen
müdahalelerdir (Sağlamlaştırma [konsolidasyon], Temizleme
[liberasyon], Bütünleme [reintegrasyon], Yenileme
[renovasyon], Yeniden yapma [rekonstrüksiyon], Taşıma
[moving]).

Projelerin bu ilke kararı ekinde verilen “Rölöve –

Restitüsyon -Restorasyon Proje Hazırlama Esasları göre
hazırlanmasına, ilan edilmiş turizm alanları ve
merkezlerinde yer alan tescilli yapıların, turizm amacıyla
kullanılması halinde projelerin, Turizm Bakanlığı’ndan
görüş alınarak koruma kurulunca karara bağlanmasına,

3- Yeniden Yapma (Rekonstrüksiyon)

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil

edilen ve tescil edilmesine ilişkin gerekli özellikleri
taşımasına rağmen elde olmayan sebeplerle tescili
yapılmamış ve/veya herhangi bir nedenle yitirilmiş olan
yapının, gerek kültür varlığı niteliği, gerekse kültürel
çevreye olan tarihsel katkıları açısından, eldeki mevcut
belgelerden (yapı kalıntısı, rölöve, fotoğraf, her türlü
özgün yazılı-sözlü, görsel arşiv belgesi vb.) yararlanmak
suretiyle kendi parsellerinde daha önce bulunduğu yapı
oturum alanında, eski cephe özelliğinde, aynı kitle ve
gabaride, özgün plan şeması, malzeme ve yapım tekniği
kullanılarak, kapsamlı restitüsyon etüdüne dayalı
rekonstrüksiyon uygulamasının koşulsuz sağlanmasına, ancak
uygulama gerçekleşinceye kadar parsellerde her türlü inşai
ve fiziki müdahalenin yasaklanmasına, (otopark, fuar,
sergileme vb.) yeni bir işlev ile kullanma ve aynı parselde
tescilli yapı yerinde veya diğer boş alanlarda başka bir
yeni yapılaşmaya izin verilemeyeceğine, tüm bu uygulamalar
için koruma kurulu kararının alınması gerektiğine,
 147

II. Esaslı Onarım İlkeleri

a) Yapının günümüze ulaşmış sosyo-kültürel ve tarihi

kimliğini oluşturan mekânsal, biçimsel ve yapısal
özellikleri ve çevre içindeki özgün konumu korunacaktır. Bu
işlemlerde yapının mevcut fiziksel durumuna göre
müdahalenin biçimi ve niteliklerinin koruma kurulunca
saptanacağına,

b) Yapıların yıkılmadan korunmaları esastır. Yıkılma

tehlikesi arzettiği (mail-i inhidam) mal sahipleri ya da
belediyelerce ileri sürülen yapıların yıkılma kararlarının
ancak koruma kurulunca alınabileceğine,

Yıkılacak şekilde tehlike yaratan (mail-i inhidam)

korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları belediyeler
veya valilikler tarafından boşaltılır. Gerekli fiziki ve
güvenlik önlemlerinin ilgili valilik ve belediyesince
alındıktan sonra, konunun koruma kuruluna iletilerek
alınacak karara göre işlem yapılacağına,

c) Yapıların tarihsel ve sosyo-kültürel değer taşıyan

eklerinin korunacağına,

ç) Yeni işlev verilecek yapılarda yapılacak eklerin,

niteliği ve korunması gerekli kültür varlığıyla
bütünleşmesi, tasarımı yapan mimar tarafından gerektiğinde
avan proje niteliğinde hazırlanarak, koruma kurulunun
görüşüne sunulacağına,

d) Restorasyon projesine temel olarak restitüsyon

çalışmasının sıva raspası, kısmi söküm, sondaj, belgeler
üzerinde çalışma ve karşılaştırmalı araştırmalar sonucuna
dayalı olarak hazırlanmasına, onarıma başlamadan önce bu
çalışmanın yapılması olanaksız ise onarım projesinin
onaylanmasından sonra ortaya çıkan yeni veriler ışığında,
 148
restorasyon projesi üzerinde tadilat yapılarak yeniden
koruma kurulunun onayına sunulmasına,

e) 3386 sayılı Yasa ile değişik 2863 sayılı Yasanın 10.

maddesinde belirtilen kamu kurum ve kuruluşlarının
mülkiyeti veya idaresinde bulunan tescilli taşınmaz kültür
varlıklarının, basit ve esaslı onarım uygulamalarının,
koruma kurulu kararı doğrultusunda, kendi sorumluluklarında
gerçekleştirilmesine, uygulama sonucuna ilişkin rapor,
fotoğraf vb. belgelerin ilgili koruma kuruluna
iletilmesine, kurulca uygun görülmeyen basit onarım ve
esaslı onarım uygulamalarının yenilenmesine,

f) Kültür Bakanlığı’nca gerçekleştirilen korunması

gerekli taşınmaz kültür varlıklarının onarımları ile kazı
alanlarında yapılan onarımlarda uygulamaya başlamadan önce,
hazırlanacak rölöve ve restorasyon projeleri için koruma
kurulu kararı alınmasına,

III. Uygulamanın Denetlenmesi

Koruma kurullarınca onaylanan her ölçek ve nitelikteki

plan ve projelerin uygulamada uzmanlarınca denetlenmesi
gerektiğine, bu anlamda, imar ve koruma mevzuatında,
belediyelere ve valiliklere verilen denetim yükümlülüğünün
yanısıra, uygulamanın müellif mimar tarafından denetimi de
yasal ve mesleki bir sorumluluk olduğuna,

Taşınmaz kültür varlıklarının korunması ve

değerlendirilmesine ilişkin uygulamalarda esas alınacak
projelerin, serbest mesleki hizmet yetki ve statüsüne sahip
ve bu hizmeti yapma koşullarını sürdüren mimarlarca, asgari
çizim standartlarına da uygun olarak düzenlenmiş olduğu,
ilgili mimarlar odası birimince önceden denetlenerek,
koruma kurulu müdürlüklerine sunulması gerektiğine,
 149
Uygulamanın kurul kararlarına uygun olması için gerekli
mesleki denetim sorumluluğu, aynı şekilde serbest mesleki
hizmet yetki ve koşulları taşıdığı mimarlar odasınca
belirlenen müellif mimar tarafından üstlenilmesine,
sözkonusu mesleki denetim sorumluluğu, müellif mimarın
isteği ile aynı koşulları taşıyan bir başka mimara
devredilebileceğine, iskan izni için denetimden sorumlu
mimarın, uygulamanın kurul kararlarına uygun olarak
sonuçlandığına dair raporunun koruma kuruluna iletilmesi
gerektiğine,

Uygulama bittikten sonra müellif mimarın isminin

yazıldığı bir tabelanın, yapının uygun bir yerine asılması
gerektiğine,

IV. Yok Olan Tescilli Yapılara İlişkin İşlemler

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil

edilen yapıların herhangi bir şekilde (yıkılmaları,
yanmaları, koruma kurulundan izin alınmadan yıktırılmaları
vb.) yok olmalarına sebep olanlar hakkında ceza
mahkemelerinde yasal soruşturma açılmasına,

Bu soruşturma sonucu, yargı organlarınca verilen

kararlar, kişisel yükümlülüklerle ilgili olduğundan,
taşınmaz kültür varlığının korunmasına yönelik işlemlerin
devamlılığını etkilemeyeceğine, bu nedenle soruşturma
nedeni olan eyleme konu taşınmaz kültür varlığıyla ilgili
alınmış koruma kurulu kararlarının geçerli olduğuna, ayrıca
ilgili Yasaların hükümlerine göre işlem yapılmasına,

Korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilen

ve tescil edilmesi gerekli olmasına rağmen, tescil
aşamasından önce herhangi bir nedenle yok olan yapılar
için; bu ilke kararındaki “I- Müdahale Biçimleri”nin 3.
maddesindeki Yeniden Yapma koşullarının geçerli olduğuna.
 150

RÖLÖVE-RESTİTÜSYON-RESTORASYON PROJESİ HAZIRLAMA

ESASLARI

I. Genel Hususlar

Rölöve-Restitüsyon-Restorasyon projeleri, yapının

mevcut durumunun belgelenmesinin yanısıra, sorunlarının
saptanması, potansiyel ve yeni kullanım olanaklarının
araştırılması, onarıma yönelik temel yaklaşım ve müdahale
biçimlerinin belirlenmesi ile yeni kullanımın gerektirdiği
müdahalelerin anlatımını sağlamalıdır.

Bu amaçla hazırlanacak belgeler çizimsel, yazılı ve

fotoğrafik olarak yeterli ölçek ve ayrıntıları içerecektir.

II. Proje Hizmetleri

1. Mevcut Durumun Belgelenmesi

Mutlak Hazırlanması Gereken Belgeler

1.1. Rölöve Çizimleri

a) 1/500-1/200 vaziyet planı (parselde yer alan yapı,

müştemilatlar, kuyu, ağaç, bahçe, duvarı, döşeme malzemesi
vb. her türlü öge ve komşu parsellerde yer alan yapılar
işlenecektir).

Rölövesi çizilen yapının cephe verdiği sokak veya

caddede sağında ve solunda yeralan en az iki yapıyı içeren
1/200 ölçekli silueti,

b) Kat planları, 1/50

c) Döşeme planları, 1/50

d) Tavan planları, 1/50

e) Çatı planı, 1/50

 151
f) Görünen tüm cepheler, 1/50

g) Birbirine dik olarak geçirilecek en az iki kesit

1/50 (Koruma Kurulunun gerekli görmesi halinde 2’den fazla
kesit alınabilir).

Fotoğraf albümü

Koruma Kurullarının Gerekli Görmesi Durumunda

Hazırlanması Gereken Belgeler

1.1. Rölöve Çizimleri

a) Yapısal sistem ile malzemeyi tanıtmayı amaçlayan

yeteri kadar sistem detayı,

- Cephe, 1/20
- Plan, 1/20
- Kesit, 1/20

b) Pencere, kapı, tavan eteği, ocak, dolap, niş, saçak,

taşıyıcı sistem, süsleme elemanları vb. yapı ögelerinden
tipik olanlarına ilişkin detaylar (Yapının gerektirdiği
kadar).

- Ölçekler 1/10, 1/5 ve 1/1’dir.

II.1.2. Yapım Tekniği ve Malzeme Kullanımı

- Yatay ve düşey taşıyıcı elemanlar, dolgu elemanları,

- Yatay ve düşey kaplama elemanları, örtü malzemeleri

ve tekniği, süsleme elemanlarının durumu,

1.3. Fiziksel Durumun Değerlendirilmesi

-Yapısal bozulma ve deformasyonlar,

 152
-Malzemeye yönelik bozulma ve deformasyonlar (Örneğin,
taşıyıcı sistem, dolgu malzemeleri, kaplama ve örtü
malzemelerinin temel sorunları).

(Bu sorunlar yazılı olarak verilecek, gereken hallerde

rölöve çizimleri üzerinde belirlenecektir.)

1.4. Yapının Analizi

-Yapıya çeşitli dönemlerde yapılan müdahalelerin

ayrıştırılması,

-Yapıda bugün olmayan mekân ve/veya elemanlara ilişkin

bilgi ve izler.

2. Restitüsyon Projesi

Yapının analizi (Bölüm II.1.4), benzer yapılarla

karşılaştırılması ve bulunabiliyorsa çeşitli belgelerden
gelen bilgiler ışığında, özgün ya da belli bir dönemine
ilişkin bilgileri içerecektir.

Bu amaçla hazırlanacak prjeler için, II.1.1.

bölümündeki belgeler esas alınacaktır.

3. Restorasyon ve Yeni Kullanım Projesi

Yapının onarımı ve yeni kullanımı için getirilen

müdahalelere ilişkin ana yaklaşım ve bu ana yaklaşım
çerçevesinde yapılacak müdahalelerin anlatımını
içerecektir.

Bu anlatımda şu hususlar yer alacaktır:

- Yapının özgün şema, eleman, strüktür ve malzemesine

ilişkin müdahaleler,
 153
-Yeni kullanımın gerektirdiği mekânlar ve eleman
ölçeğindeki müdahaleler,

-Uygulamaya yönelik öneriler,

-Yapının yeni kullanımı için gerekli ısıtma,

aydınlatma, temiz ve pis su sistemlerine ilişkin ana
ilkeler.

Restorasyon projelerinin hazırlanmasında, II.1.1.

bölümündeki belgeler esas alınacak, yeni müdahalelerin
anlatımı için yeteri kadar detay verilecektir. Ayrıca,
projeyi açıklayıcı bir rapor hazırlanacak, bu raporda,
restorasyon ve yeni kullanım için benimsenen temel
yaklaşımlar verilecektir.
 154
Sit Alanları İle Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür
Ve Tabiat Varlıklarının Bitişik Parselleri Ve
Koruma Alanlarındaki Tescilsiz Yapıların Bakım Ve
Basit Onarımları

2. Karar No. ve Tarihi : 661 5.11.1999

Danıştay 6. Dairesi 11.11.1997 gün ve 199663313 Esas

nolu, 1997/4875 Sayılı kararı doğrultusunda “Sit alanları
ile Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat
varlıklarının Bitişik Parselleri ve Koruma Alanlarındaki
Tescilsiz Yapıların Basit Onarımları”na ilişkin 14.7.1998
gün ve 588 sayılı ilke kararının yeniden düzenlenmesi
sonucunda;

Yapılarda çatı aktarımı, oluk onarımı, boya-badana ve

benzerlerine bakım; ahşap, madeni, pişmiş toprak, ta; vb
çürüyen ya da bozularak eksilen mimari ögelerinin özgün
biçimlerine uygun olarak aynı malzeme ile değiştirilmesi,
bozulan iç ve dış sıvaların, kaplamaların, renk ve malzeme
uyumu sağlanarak özgün biçimlerine uygun olarak
yenilenmesinin basit onarım kapsamında olduğuna,

a) Sit alanlarında, tescilli taşınmaz kültür ve tabiat

varlıklarına bitişik parsellerde ve koruma alanlarında yer
alan yürürlükteki yasal mevzuata göre kullanam izin belgesi
bulunmayan tescilsiz ve kaçak yapılarda bakım ve basit
onarım izni verilemeyeceğine,

b) Sit alanlarında, kullanma izin belgesi bulunan

tescilsiz yapıların bakım ve basit onarımlarının ilgili
koruma kurulunun belirleyeceği, geçiş dönemi yapılanma
koşulları ile varsa koruma amaçlı imar planı koşulları da
dikkate alınarak bu ilke kararımız doğrultusunda ilgili
valilik veya belediyesinin denetimi ve sorumluluğunda
yapılabileceğine,
 155
c) Tescilli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının
bitişik parselleri ve koruma alanlarındaki tescilsiz
yapıların bakım ve basit onarım izinlerinin ilgili koruma
kurulu müdürlüğünce varsa geçici dönem yapılanma koşulları
veya koruma amaçlı imar planı koşulları da dikkate alınarak
bu ilke kararı doğrultusunda verilebileceğine,

ç) Bakım ve basit onarım izni verilen tescilsiz

yapıların onarım öncesi ve sonrasına ilişkin rapor,
fotoğraf, kroki ve belgelerin uygulama sonrasında ilgili
koruma kurulu müdürlüğüne iletilmesine.

GECEKONDU KANUNU

Kabul Tarihi: 20.07.1966

I. Amaç

(Madde 1) Mevcut gecekonduların ıslahı tasfiyesi,

yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla
alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri
uygulanır.

II. Tanım

(Madde 2) Bu konuda sözü geçen (Gecekondu) deyimi ile

imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel
hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi
veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan
izinsiz yapılar kastedilmektedir.

III. Yıkım Şekli

 156
(Madde 18) Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra,
belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere,
hazineye, özel idarelere, katma bütçeli dairelere ait arazi
ve arsalarda veya devletin hüküm ve tasarrufu altında
bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz
yapılar, inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun,
hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye veya
devlet zabıtası tarafından derhal yıktırılır.

IV. Cezalar

(Madde 37) Bu kanun hükümlerinden faydalanmak amacı ile

yalan beyanda bulunan ve hakikate aykırı beyanname verenler
ile bu kanunun yayımından sonra belediye sınırları içinde
veya dışında belediyelere, hazineye, özel idarelere veya
katma bütçeli dairelere ait arazi ve arsalar üzerinde veya
devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde
izinsiz yapı yapanlar, yaptıranlar, bu gibi yapıları
satanlar, bağışlayanlar, rehin edenler veya diğer
şekillerde devredenler ve bilerek devir ve satın alanlar,
fiilen ağırlık derecesine göre 3 aydan 1 aya kadar hapis ve
500 liradan 1000 liraya kadar ağır para cezası ile
cezalandırılır. Bu suçların tekerrürü halinde cezalar bir
misli arttırılabilir.

Özel kişilere veya bu maddenin 1’inci fıkrasında sözü

geçenler dışındaki tüzel kişilere ait arazi ve arsalar
üzerinde yapılacak izinsiz yapılar hakkında ise arsa
sahibinin mülkiyet durumlarını vesikalandırmaları şartıyla
yazılı müracaatları halinde bu madde hükümleri uygulanır.

4857 SAYILI İŞ YASASI

 157
I. Tanımlar

İşçi: Bir iş sözleşmesine dayanarak çalışan gerçek

kişiye işçi denir.

İşveren: İşçi çalıştıran gerçek veya tüzel kişiye yahut

tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşlara işveren denir.

İş ilişkisi: İşçi ile işveren arasında kurulan ilişkiye

iş ilişkisi denir.

İşyeri: İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek

amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin
birlikte örgütlendiği birime işyeri denir.

İşverenin işyerinde ürettiği mal veya hizmet ile

nitelik yönünden bağlılığı bulunan ve aynı yönetim altında
örgütlenen yerler (işyerine bağlı yerler) ile dinlenme,
çocuk emzirme, yemek, uyku, yıkanma, muayene ve bakım,
beden ve mesleki eğitim ve avlu gibi diğer eklentiler ve
araçlar da işyerinden sayılır.

İşyeri, işyerine bağlı yerler, eklentiler ve araçlar

ile oluşturulan iş organizasyonu kapsamında bir bütündür.

İşveren vekili: İşveren adına hareke eden ve işin,

işyerinin ve işletmenin yönetiminde görev alan kimselere
işveren vekili denir.

İşveren vekilinin bu sıfatla işçilere karşı işlem ve

yükümlülüklerinden doğrudan işveren sorumludur.

Bu Kanunda işveren için öngörülen her çeşit sorumluluk

ve zorunluluklar işveren vekilleri hakkında da uygulanır.
İşveren vekilliği sıfatı, işçilere tanınan hak ve
yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
 158
Asıl işveren-alt işveren ilişkisi: Bir işverenden,
işyerinde yürüttüğü mal veya hizmet üretimine ilişkin,
yardımcı işlerde veya asıl işin bir bölümünde işletmenin ve
işin gereği ile teknolojik nedenlerle uzmanlık gerektiren
işlerde iş alan ve bu iş için görevlendirdiği işçilerini
sadece bu işyerinde aldığı işte çalıştıran diğer işveren
ile iş aldığı işveren arasında kurulan ilişkiye asil
işveren-alt işveren ilişkisi denir. Bu ilişkide asıl
işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeri ile ilgili
olarak bu Kanundan, iş sözleşmesinden veya alt işverenin
taraf olduğu toplu iş sözleşmesinden doğan
yükümlülüklerinden alt işveren ile birlikte sorumludur.

Asıl işverenin işçilerinin alt işveren tarafından işe

alınarak çalıştırılmaya devam ettirilmesi suretiyle hakları
kısıtlanamaz veya daha önce o işyerinde çalıştırılan kimse
ile alt işveren ilişkisi kurulamaz. Aksi halde ve genel
olarak asıl işveren alt işveren ilişkisinin muvazaalı
işleme dayandığı kabul edilerek alt işverenin işçileri
başlangıçtan itibaren asıl işverenin işçisi sayılarak işlem
görürler. İşletmenin ve işin gereği ile teknolojik
nedenlerle uzmanlık gerektiren işler dışında asıl iş
bölünerek alt işverene verilemez.

II. İş Yasasının Uygulanmayacağı İşleri

Aşağıda belirtilen işler, yasanın 4’ncü maddesinde

belirtilmiş olup İş Yasası kapsamı dışındadır.

a) Deniz ve hava taşıma işlerinde,

b) 50’den az işçi çalıştıran (50 dahil) tarım ve orman

işlerinin yapıldığı işyerlerinde veya
işletmelerinde,

c) Aile ekonomisi sınırları içinde kalan tarımla ilgili

her çeşit yapı işleri,
 159
d) Bir ailenin üyeleri ve 3’üncü dereceye kadar (3’üncü
derece dahil) hısımları arasında dışardan başka biri
katılmayarak evlerde ve el sanatlarının yapıldığı
işlerde,

e) Ev hizmetlerinde,

f) İş sağlığı ve güvenliği hükümleri saklı kalmak üzere

çıraklar hakkında,

g) Sporcular hakkında,

h) Rehabilite edilenler hakkında,

i) 507 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Kanunu’nun 2.

maddesinin tarifine uygun üç kişinin çalıştığı
işyerlerinde.

III. İş Sağlığı ve Güvenliği

İşverenler, işyerinde işçilerin sağlığını ve iş

güvenliğini sağlamak için gerekli olanı yapmak ve bu
husustaki şartları sağlamak ve araçları noksansız
bulundurmakla yükümlüdür.

İşçi sağlığı ve iş güvenliği yönünden insanlar işyeri

ortamında çeşitli risklerle karşı karşıya bulunmaktadırlar.
Bunlar ana başlıklar altında şu şekilde sıralanabilir:

1- Fiziksel Etkenler

2- Kimyasal Etkenler

3- Biyolojik Etkenler

4- Sosyal ve Zihinsel Etkenler

IV. Çalışma Yaşamının Sağlıklı ve Güvenli

Olarak Yürütülebilmesi İçin İşyerinin ve
 160
Çalışanların Sürekli Kontrol Edilmesi
Gerekmektedir

1. Çalışma Ortamının Denetlenmesi

a) Çalışma ortamının bilinmesi; çalışma ortamında hangi

çeşit maddelerle çalışıldığı, işlemler sırasında
kullanılan yardımcı maddelerin kimyasal yapısı
bilinmelidir.

b) Çalışma ortamının koşulları; sıcaklık, ısı, nem,

gürültü, titreşim ve ışın gibi etkenlerin işçi
sağlığı ve iş güvenliği tüzüklerinde belirtilen
değerlere uygun olması sağlanmalıdır.

c) Zararlı maddelerin değiştirilmesi; Teknik olarak

etkisi aynı, fakat zararı daha az olan maddeler
kullanılmalıdır.

d) Uygun havalandırma sistemlerinin kullanılması; Gaz,

buhar ve toz gibi işyeri ortamında bulunan
maddelerin daha kaynağında ortama yayılmadan
havalandırma sistemleri ile işyeri dışına atılması
sağlanmalıdır.

e) Çalışma ortamının sürekli bakımının ve temizliğinin

yapılması gerekir.

f) Çalışanların kişisel korunma cihazlarının sağlanması

ve kullandırılması gerekir. Gözlük, eldiven, maske
gibi koruyucu araç ve gereçlerin kullandırılması
sağlanmalıdır. Bu araç ve gereçlerin nerede ve hangi
işlerde kullandırılacağı bilinmelidir.

2. Çalışanların denetlenmesi

a) İşe girişte işçilerin sağlık muayenelerinin

yapılması gerekir.

b) İşin niteliği gereği işçilerin belirli aralıklarla

sağlık muayeneleri yapılmalıdır.
 161
c) İşyerinde çalışma koşullarının tanınması,
tehlikelerinin öğretilmesi, koruyucu önlemler
hakkında bilgi verilmesi, ilk yardım bilgilerinin
öğretilmesi, sağlık ve güvenlik önlemlerinin
verilecek sürekli eğitimlerle sağlanması gerekir.

V. Ağır ve Tehlikeli İşler

İş Yasası’nın 85. maddesinde; “16 yaşını doldurmamış

genç işçiler ve çocuklar ağır ve tehlikeli işlerde
çalıştırılamaz.” denmektedir.

Hangi işlerin ağır ve tehlikeli işlerden sayılacağı,

kadınlarda 16 yaşını doldurmuş fakat 18 yaşını bitirmemiş
genç işçilerin hangi çeşit ağır ve tehlikeli işlerde
çalıştırılabilecekleri Sağlık Bakanlığı’nın görüşü alınarak
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nca hazırlanacak bir
yönetmelikte gösterilir.

VI. Ağır ve Tehlikeli İşlerde Rapor

İş Yasası’nın 86. maddesinde; ağır ve tehlikeli işlerde

çalışacak işçilerin işe girişinde veya işin devamı
süresince en az yılda bir bedence bu işlere elverişli ve
dayanıklı oldukları işyeri hekimi, işçi sağlığı
dispanserleri, bunların bulunmadığı yerlerde sırası ile en
yakın Sosyal Sigortalar Kurumu, sağlık ocağı, hükümet veya
belediye hekimleri tarafından verilmiş muayene raporları
olmadıkça, bu gibilerin işe alınmaları veya işte
çalıştırılmaları yasaktır. Sosyal Sigortalar Kurumu işe ilk
giriş muayenesini yapmaktan kaçınamaz, denmektedir.

İşyeri hekimi tarafından verilen rapora itiraz halinde,

işçi en yakın Sosyal Sigortalar Kurumu hastanesi sağlık
kurulunca muayeneye tabi tutulur, verilen rapor kesindir.
 162
Yetkili memurlar isteyince,bu raporları işveren
kendilerine göstermek zorundadır.

VII. Çalıştırma Yaşı ve Çocukları Çalıştırma

Yasağı

15 yaşını doldurmamış çocukların çalıştırılması

yasaktır. Ancak, 14 yaşını doldurmuş ve ilköğretimi
tamamlamış olan çocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki
gelişmelerine ve eğitime devam edenlerin okullarına
devamına engel olmayacak hafif işlerde çalıştırılabilirler.

Çocuk ve genç işçilerin işe yerleştirilmelerinde ve

çalıştırılabilecekleri işlerde güvenlik, sağlık, bedensel,
zihinsel ve psikolojik gelişmeleri, kişisel yatkınlık ve
yetenekleri dikkate alınır. Çocuğun gördüğü iş onun okula
gitmesine, mesleki eğitiminin devamına engel olamaz, onun
derslerini düzenli bir şekilde izlemesine zarar veremez.

18 yaşını doldurmamış çocuk ve genç işçiler bakımından

yasak olan işler ile 15 yaşını tamamlamış, ancak 18 yaşını
tamamlamamış genç işçilerin çalışmasına izin verilecek
işler, 14 yaşını bitirmiş ve ilk öğretimini tamamlamış
çocukların çalıştırılabilecekleri hafif işler ve çalışma
koşulları Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından
altı ay içinde çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir.

Temel eğitimi tamamlamış ve okula gitmeyen çocukların

çalışma saatleri günde 7 ve haftada 35 saatten fazla
olamaz. Ancak, 15 yaşını tamamlamış çocuklar için bu süre
günde 8 ve haftada 40 saate kadar artırılabilir.

Okula devam eden çocukların eğitim dönemindeki çalışma

süreleri, eğitim saatleri dışında olmak üzere, en fazla
günde 2 saat ve haftada 10 saat olabilir. Okulun kapalı
olduğu dönemlerde çalışma süreleri yukarıda birinci fıkrada
öngörülen süreleri aşamaz.
 163

VIII. İş Kazalarını ve Meslek Hastalığını Bölge

Müdürlüğüne Bildirme Zorunluluğu

İş Yasası’nın 77. maddesinin 3. fıkrasında yeralan,

“İşverenler işyerinde meydana gelen iş kazasını ve tespit
edilecek meslek hastalığını en geç iki iş günü içinde
yazılı olarak ilgili bölge müdürlüğüne bildirmek
zorundadır.” hükmü gereği işyerlerinde meydana gelecek tüm
iş kazalarının ve meslek hastalıklarının bildiriminin
yapılması gerekir. Bu bildirimler aynı süre içinde 506
sayılı yasanın 27. maddesi gereği ilgili Sosyal Sigortalar
Müdürlüğü’ne de yapılması zorunludur.

IX. İşyeri Hekimi Çalıştırma Zorunluluğu

İş Yasası’nın 81. maddesi, Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun

180. maddesi, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu’nun 114.
maddesi ile İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Tüzüğü’nün 91.
maddesi gereği sürekli olarak en az 50 işçi çalıştırılan
işyerlerinde Sosyal Sigortalar Kurumu’nca sağlanan tedavi
hizmetleri dışında kalan işçilerin sağlık durumlarının
denetlenmesi, ilk yardım, acil tedavi ve diğer koruyucu
sağlık hizmetlerini düzenlemek üzere, işveren ilgili yasa
maddeleri gereği işyerindeki işçi sayısına ve işteki
tehlikenin büyüklüğüne göre, bir ya da daha fazla işyeri
hekimi çalıştırılması zorunludur. İşyeri hekimlerinin
çalışma şartları, görev yetki ve sorumlulukları; 4.7.1980
tarihli “İşyeri Hekimlerinin Çalışma Şartları ile Görev ve
Yetkileri Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre
belirlenmektedir.

X. İş Sağlığı ve Güvenliği Kurulu

İş Yasası’na göre sanayiden sayılan, 50 ve daha fazla

işçi çalıştıran, altı aydan fazla sürekli işlerde iş
 164
sağlığı ve güvenliği kurulu oluşturulması İş Yasası’nın 80.
maddesi gereğidir. Yeni yasa ile işverenler, iş sağlığı ve
güvenliği kurullarınca oluşturulan iş sağlığı ve güvenliği
mevzuatına uygun olarak verilen kararları uygulamakla
yükümlü tutulmuştur.

XI. İş Güvenliği İle Görevli Mühendis veya Teknik

Eleman Çalıştırma Zorunluluğu

İş Yasası’nın 82. maddesine göre sanayiden sayılan,

devamlı olarak en az elli işçi çalıştıran ve altı aydan
fazla sürekli işlerin yapıldığı işyerlerinde işverenler,
işyerinin iş güvenliği önlemlerinin sağlanması, iş
kazalarının ve meslek hastalıklarının önlenmesi için
alınacak önlemlerin belirlenmesi ve uygulanmasının
izlenmesi hizmetlerini yürütmek üzere işyerindeki işçi
sayısına, işyerinin niteliğine ve tehlikelilik derecesine
göre bir veya daha fazla mühendis veya teknik elemanı
görevlendirmekle yükümlüdürler.
 165

KAYNAKLAR
1. Prof.Dr.Safa Erkün. Türk İmar Hukukunun Ana Çizgileri,
Yapı Endüstir Merkezi Yayınları.

2. Prof.Dr.Yücel Ünal. Kent Planlama ve Uygulamanın Yasal

Yönleri. İ.T.Ü.Mimarlık Fakültesi Baskı Atölyesi,
İstanbul 1988.

3. Doç.Dr.Hall Kalabalık. İmar Hukuku Dersleri (Planlama,

Yapı, Arsa, Koruma), Seçkin Yayıncılık A.Ş. Ankara 2003.

4. Bayram Dereci. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı,

Bakanlık Baş İş Müfettişi, 2003 İnkılap Kitabevi

5. Av.Taha Erdinç Bülbül. İstanbul Büyükşehir belediye

Başkanlık Danışmanı ve Ömer Türk, Merkez Valisi, İmar
Mevzuatı, Kiptaş Yayını.

6. İmar Kanunu.

7. Boğaziçi Kanunu.

8. Kıyı Kanunu.

9. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu.

10. Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun.

11. Kamulaştırma Kanunu.

12. Gecekondu Kanunu.

13. İstanbul İmar Yönetmeliği.

14. Tüm Kanunların Yönetmelikleri.