UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

Nerman Rustempašić , Amir Čaušević

1 2

1 Faculty of Architecture University of Sarajevo, Bosnia and Herzegovina, nermanr@af.unsa.ba

2 Faculty of Architecture University of Sarajevo, Bosnia and Herzegovina, causevicamir@hootmail.com

1
Zidani objekti izgrađeni tokom 20. stoljeća došli su do određene prelomne tačke (praga) kada su
potrebna veća investiciona ulaganja da bi se zadovoljili današnji standardi i produžio upotrebni vijek
trajanja objekata. Trend u Evropi je obnavljenje objekata s kraja 19. i početka 20. stoljeća i podizanje
standarda stanovanja ili adaptacija prostora za novu namjenu. Veći dio građevinske djelatnosti u
evropskim zemljama otpada upravo na ovu vrstu radova koji se odnose na sanaciju i rekonstrukciju
objekata i ambijentalnih historijskih cjelina, nego na izgradnju novih objekata.

Zidani objekti izgrađeni tokom pomenutog perioda su u fazi kada je općeprihvaćeni vijek trajanja,
odnosno amortizacije istekao. Radi se o objektima koji su u funkciji i služe svojoj svrsi izuzev onih koji su
stradali tokom agresije, te su uništeni do te mjere da su u sadašnjem stanju neupotrebljivi. Pojedini
objekti koji su u potpunosti stradali, uglavnom dejstvom požara, obnovljeni su ili je njihova obnova u
toku, a riječ je o krupnim zahvatima koji iziskuju duži vremenski period rada i značajna finansijska
sredstva. Na objektima koji su u funkciji su rađeni zahvati u manjoj mjeri, što se može svesti pod tekuće
održavanje i uglavnom se odnosi na dotjerivanje fasada, prepravke krovova, zamjenu oluka i sl.

Činjenica je da je zub vremena te neadekvatno održavanje tokom vremena, a naročito zadnjih

petnaestak godina, kada nije bilo ni osnovnog tekućeg održavanja, utjecalo u negativnom smislu na brže
propadanje ovih objekata. Pojedini zahvati na nenosivim elementima konstrukcije, kao i opravke
krovova, fasada, oluka ne čini produženje vijeka objekta u nekom dugotrajnijem smislu, jer su vitalni
dijelovi nosive konstrukcije ugroženi zbog djelovanja raznih negativnih utjecaja koji će biti obrađeni u
ovom radu.

Objekti iz ovog perioda spadaju u kategoriju zidanih konstrukcija sa zidovima od pune opeke kao
primarnom vertikalnom nosivom konstrukcijom i međuspratnim konstrukcijama u najvećem broju sa
drvenim stropnim gredama koje su izvođene u više varijanti, što će biti obrađeno u posebnom poglavlju
ovoga rada. U kategoriju naročito ugroženih nosivih elemenata objekta spadaju međuspratne
konstrukcije koje su zbog svoje starosti, a i drugih utjecaja u lošem stanju i ugrožavaju stabilnost, a
samim tim i vijek trajanja objekta. U posebnu grupu spadaju objekti koji su stradali u požaru tokom rata,
tako da su drvene međuspratne konstrukcije potpuno uništene, osim eventualno zidanih svodova sa
traverzama iznad podrumske ili prizemne etaže.

Problemi koji se javljaju u objektima nakon stotinu godina eksploatacije na nosivoj, nenosivoj strukturi,
opremi, instalacijama i dr. zasigurno su u takvom stanju da se ne mogu rješavati samo parcijalnim
zahvatima i palijativnim mjerama. Većina konstruktivnih sklopova objekta su dotrajali, neki više neki
manje, ali sigurno je da su međuspratne konstrukcije najugroženije. Problemi se javljaju zbog starosti
materijala koji su ugrađeni u stropne konstrukcije, istrošenosti kao i agresivnih djelovanja na njih.
Prvenstveno se to odnosi na drvene stropne konstrukcije koje su naročito ugrožene djelovanjem vlage i
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

insekata. Naročito je to izraženo na osloncima koji su vitalni dio nosive konstrukcije i u slučaju njihovog
otkazivanja čitava konstrukcija kolabira što vodi katastrofalnim posljedicama. Istražni radovi na objektu
podrazumijevaju ispitivanje stanja konstruktivnih sklopova, analize ugrađenih materijala uz primjenu
različitih metoda, kao i primjenu odgovarajućeg tehnološkog postupka u ovisnosti od nivoa zahvata koji
je odabran u prethodnom postupku analize, dijagnostike i detekcije. U ovakvim slučajevima
podrazumijeva se naučni pristup rješavanju ovakvih problema kroz multidisciplinarnu djelatnost
stručnjaka više struka, a prvenstveno arhitekata koji treba da vode čitav proces obnove objekta u svim
fazama.

Metode proračuna istrošene vrijednosti objekta

2
Za donošenje odluke o pristupanju sanaciji ili rekonstrukciji pojedinih konstruktivnih sklopova zgrade i
odluke o nivou zahvata treba provesti određene ekonomske-inženjerske analize koje u obzir uzimaju
razne elemente, a najvažniji parametri vezani su za starost objekta i planirane investicije za provođenje
radova na objektu. Potrebno je ustanoviti priznate kriterije za ispravno procjenjivanje vrijednosti zgrade
u vrijeme donošenja odluke o rekonstrukciji, nakon čega se iz procijenjenog preostalog vijeka trajanja
objekta, ustanovljava produženi vijek trajanja nakon obavljene rekonstrukcije.

Analize koje je potrebno provesti da bi se donijela pravilna odluka odnose se na kalkulaciju iznosa
troškova izgradnje novog objekta istog obima i približno jednakog kvaliteta kao što je postojeći objekat,
kao i iznos troškova rekonstrukcije postojećeg objekta.

Kriterij koji je polazni za ovu vrstu inženjersko-ekonomskih analiza je isplativost finansiranja

rekonstrukcija onih objekata kod kojih su cjelokupni troškovi rekonstrukcije objekta manji ili jednaki
troškovima građenja novog objekta. Ulazni podatak za analizu je da novi objekat ima približno iste
karakteristike kao objekat kojeg analiziramo. Ovaj kriterij daje prednost rekonstrukciji postojećeg
objekta, pošto u startu raspolažemo sa strukturom i infrastrukturom objekta koji predstavlja u
finansijskom smislu približno 50 % inicijalnih ulaganja u odnosu naulaganja unovu izgradnju.1

U svrhu obrazlaganja ekonomičnosti planirane intervencije, potrebno je utvrditi, tj. procijeniti vrijednost
postojećeg objekta koju ćemo pojednostavljeno dobiti množenjem sračunate korisne površine ili korisne
zapremine zgrade sa iznosom jedinične cijene koju je potrebno prethodno ustanoviti i na koju utječu
mnogi faktori koje moramo uzeti u obzir prilikom njenog formiranja. Pri tome trebamo imati na umu da
na vrijednost analiziranog objekta direktan utjecaj imaju sljedeći faktori:
 arhitektonsko-historijska vrijednost i značaj objekta,
 ustanovljena starost analiziranog objekta i ocijenjeno vrijeme u kome objekat još može
služiti svojoj namjeni,
 vrsta i stanje primarnih konstrukcija i općenito stanje kvaliteta materijala od kojih je
izgrađen,
 povoljnost lokacije i
 postojeća infrastruktura.

Prilikom računanja smanjene vrijednosti objekta kojeg analiziramo, u ovisnosti od vrste objekta,
namjene i opremljenosti, koristimo dva kriterija za određivanje istrošene vrijednosti objekta i to:
a) linearni, prema dužini trajanja objekta izražen u godinama i

1
Ovaj kriterij nije presudan kada su u pitanju objekti značajne arhitektonsko-historijske vrijednosti gdje u pravilu imamo puno
veći procenat troškova, ali se to prihvata, jer je vrijednost takvih objekata neprocjenjiva.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

b) prema odgovarajućoj krivulji na osnovu matematičke funkcije.2

Linearna metoda opadanja vrijednosti objekta sa povećavanjem njegove starosti pogodna je za zgrade
sa slabijom opremljenošću kao što je kod nas slučaj sa stambenim zgradama, dok je kvadratna kriva
pogodnija za kvalitetnije i bolje opremljene zgrade.

Istrošena vrijednost objekta nakon određenog vremenskog perioda eksploatacije, primjenom jedne od
prihvaćenih metoda, može se brzo sračunati. Ulazne podatke predstavljaju tri veličine koje su
primjenjive od slučaja do slučaja, a to su:

N - polazna vrijednost objekta

3
S - moguća ukupna trajnost objekta (vijek trajanja objekta)

V - preostalo vrijeme trajanja objekta (vrijeme u kojem će objekat još služiti svrsi)

a) Linearna metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta (Grafikon 1):

Istrošena vrijednost objekta = N x ( 1 – V/S)

Primjer:

N = 10 000 000 KM

S = 70 god.

V = 20 god.

Istrošena vrijednost objekta = 10 000 000 x ( 1 -20/70) = 7 150 000 KM

Grafikon 1. Linearna metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta [8]

b) Kvadratna metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta (Grafikon 2)

Istrošena vrijednost objekta = N x ( 1 – V2/S2)

Za ovaj primjer uzimamo jednake zadane vrijednosti za simbole u obrascu.

Istrošena vrijednost objekta = 10 000 000 x ( 1 –202/702) = 9 120 000 KM

2
Funkcije i dijagrami istrošene vrijednosti preuzeti iz skripti predavanja "Tehnološki procesi kod saniranih objekata", Šefkija
Dreca, knjiga II, PDS Arhitektonske strukture u obnovi i izgradnji 1998-2000.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

4
Grafikon 2. Kvadratna metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta [8]

c) Ungrova metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta (Grafikon 3)

Istrošena vrijednost objekta = N x [ 1 – (S x V + S2)/(2 x S2)]

I za ovaj primjer uzimamo jednake zadane vrijednosti za simbole u obrascu.

Istrošena vrijednost objekta = 10 000 000 x [ 1 –(70 x 20 + 702) / (2 x 702)] = 3 550 000 KM

Grafikon 3. Ungrova metoda sračunavanja istrošene vrijednosti objekta [8]

Savremene metode procjene vrijednosti objekta

Danas se u svijetu koriste savremene metode procjene vrijednosti objekata, a najviše korištene su tri
metodologije procjene i to:
 Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda
 Uporedna metoda ili metoda upoređivanja vrijednosti
 Kapitalizacija dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda

Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje gdje troškovi postojećeg objekta nikada ne
smiju biti veći nego troškovi izgradnje istog takvog objekta na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna za
one slučajeve gdje ne postoje podaci o vrijednosti sličnih objekata.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

Uporedna metoda ili metoda upoređivanja vrijednosti

Metoda je vrlo pogodna za zemlje sa organizovanim tržištem nekretnina gdje postoji vjerodostojna baza
podataka o provedenim kupoprodajama. Metoda se sastoji od uporedbe vrijednosti objekta koji se
procjenjuje sa vrijednošću objekata koji su bili prodani na istom području u bliskom vremenskom
razdoblju.

Kapitalizacija dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

Godišnje ostvareni ili mogući prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod od kojeg se dio odbije za
troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i sl. Preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Ovaj neto
prihod se u smislu gotovinskog obračuna uvećava za odgovarajući faktor kapitalizacije, što daje iznos 5
prihoda. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u procentima zove se dobit.

Za pravilnu procjenu postojećeg objekta potrebno je sagledati sve faktore, a onda odabirom pristupa i
metodologije dobiti vrijednosni pokazatelj. Poznati su sljedeći faktori koji tvore vrijednost objekta kao
nekretnine:
 fizički,
 ekonomski,
 socijalni i
 zakonski.3

Fizički faktori su lokacija, veličina, oblik, izgled, tlo, odvodnja, reljef, vegetacija, pristupačnost,
upotrebljivost, pogled, mogućnost zagađenja i sl. Vrijednost građevine određuje se na temelju kvaliteta
gradnje, unutrašnjeg rasporeda, mogućnosti adaptacije i odnosa građevine prema okolini. Ekonomski
faktori pokazuju kako se nekretnina uklapa u ekonomske tokove uže i šire regije.

Socijalne faktore čine odnosi prema određenom tipu stanovanja (individualno ili zajedničko stanovanje),
trendovi naseljavanja, susjedstvo i sl. Socijalni su faktori podložni subjektivnoj ocjeni, pa je teže
kvantifikovati njihov utjecaj na vrijednost nekretnine nego što je to slučaj kod fizičko-ekoloških i
ekonomskih faktora.

Zakonske faktore određuju državne i lokalne uprave koje, preko zakona koji se odnose na prostorno
planiranje i građenje, visine poreza na nekretnine, stambenu politiku, sigurnost građana, protupožarnu
zaštitu i sl. utječu na politiku gradnje u regiji.

Iz ovoga se može zaključiti da su svi faktori u dinamičkom odnosu. Utjecaji pojedinih faktora vremenom
se mijenjaju, neki postaju dominantni, a utjecaj drugih opada.

U stručnoj literaturi za izračun istrošene vrijednosti objekta koriste se koeficijenti depresijacije

(smanjenja vrijednosti). To su dvije vrste koeficijenata: fizička depresijacija (koeficijent korisnosti) i
funkcionalna/tehnološka depresijacija (koeficijent perspektivnosti).

 Fizička depresijacija (koeficijent korisnosti-KK)

vrijednost između 0 i 1,
na osnovu vrste objekta, godine izgradnje, odnosno starosti objekta, tipa konstrukcije,
kvaliteta izvođenja i ugrađenih materijala, nivou održavanja i primijećenih defekta.
 Funkcionalna/tehnološka depresijacija (koeficijent perspektivnosti-KP)

3
Žarko Željko, „Procjena vrijednosti nekretnina“, Hrvatska gospodarska komora, Zagreb, 2004, str. 7 i 8.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

vrijednost između 0 i 1,
na osnovu stepena upotrebljivosti, tj. funkcionalnosti objekta, godine izgradnje, odnosno
starosti objekta, ovaj koeficijent predstavlja stupanj tehničke zastarjelosti objekta.

Kada je KP teško ocijeniti, koristi se omjer između vremena u kojem se objekat još može koristiti i
ukupnog vremena mogućeg korištenja prema specifikaciji datoj u tabelarnom pregledu (Tabela 1).

Vrsta konstrukcije vijek trajanja

1. AB monolitna konstrukcija N = 120 god.

2. Zidana konstrukcija sa AB međukatnom konstrukcijom N = 100 god.

6
3. Zidana konstrukcija sa AB serklažima i drvenom međukatnom konstrukcijom N = 80 god.

4. Zidana konstrukcija sa drvenom međukatnom konstrukcijom N = 70 god.

5. Drvena konstrukcija N = 50 god.

Tabela 1. Prosječni predviđeni vijek trajanja građevine za određeni tip konstrukcije [5]
UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA