05-Dec-20

LOGO

BÀI 3

HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở
Ths.Ncs. Nguyễn Trương Tín
Khoa Luật Dân sự - Đại học Luật TP.HCM
Cố vấn pháp lý Công ty Luật Quốc tế HTC
E-mail: nguyentruongtin@gmail.com
Tel: 0915 259 789

NỘI DUNG BÀI HỌC

I Khái niệm, đặc điểm

II Chủ thể của hợp đồng

Nội dung, hình thức của hợp

III đồng và các bước mua bán

Thời điểm có hiệu lực và thời

IV điểm chuyển quyền sở hữu

V Đặt cọc mua bán nhà

Nguyễn Trương Tín 2 Pháp luật Giao dịch dân sự về nhà ở

I. Khái niệm, đặc điểm

Khái niệm
Đặc điểm

1
 05-Dec-20

I.1. Khái niệm

 Điều 428 BLDS 2005/Điều 430 BLDS 2015: Hợp
đồng mua bán tài sản.
 Luật Nhà ở 2014: Những quy định liên quan đến
Hợp đồng mua bán nhà ở.
 Khái niệm: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó, bên bán giao nhà ở và
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; còn bên
mua nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.
 Việc mua bán nhà ở phải bằng hợp đồng có các nội
dung tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể
thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở
đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo
quy định của Chính phủ (K1 Điều 123 LNƠ).
4

Chuyển nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở
 Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu
tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối
với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng
hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư
(K2 Điều 123 LNƠ).
 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu
văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế,
lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí
(K2 Điều 123 LNƠ).
5

I.2. Đặc điểm

Đối tượng là nhà ở,

Hợp đồng song vụ,
Hợp đồng có đền bù,
Hợp đồng có chuyển giao nhà ở
và chuyển quyền sở hữu nhà ở.

2
 05-Dec-20

II. Chủ thể của hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

là các bên tham gia xác lập, thực hiện
hợp đồng mua bán nhà ở.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
(cá nhân hoặc tổ chức) đủ điều kiện:
- Bên bán nhà ở (Khoản 1 Điều 119
LNƠ),
- Bên mua nhà ở (K2, K3 Điều 119 LNƠ).

III. Nội dung, hình thức của

hợp đồng và các bước mua bán

Nội dung của hợp đồng

Hình thức của hợp đồng
Các bước mua bán nhà ở

III.1. Nội dung của hợp đồng

 Điều 402 BLDS 2005/Điều 398 BLDS 2015.

 Điều 451->Điều 454 BLDS 2005: Những quy
định liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà ở.
 Điều 121 LNƠ: Hợp đồng về nhà ở.
Lưu ý:
 Điều 124 LNƠ: Giá mua bán nhà ở.
 Điều 125 LNƠ: Mua bán nhà ở trả chậm, trả
dần.
 Điều 126 LNƠ: Mua bán nhà ở thuộc sở hữu
chung.
 Điều 127LNƠ: Mua bán nhà ở đang cho thuê.
 Điều 128 LNƠ: Mua trước nhà ở.
9

3
 05-Dec-20

III.2. Hình thức của hợp đồng

 Hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn
bản (Điều 121 LNƠ).
 Bắt buộc phải công chứng, chứng thực (K1
Điều 122 LNƠ):
- Mua bán nhà ở,
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại.
 Không bắt buộc công chứng, chứng thực
(K2 Điều 122 LNƠ):
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái
định cư. 10

10

III.3. Các bước mua bán nhà ở

 Kiểm tra: Bên mua kiểm tra nhà ở trên thực địa và
các thông tin liên quan.
 Thương lượng: Các bên thương lượng các điều khoản
của hợp đồng mua bán nhà ở.
 Soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc (nếu có),
Hợp đồng mua bán nhà ở.
 Công chứng, chứng thực: Đối với hợp đồng mà
pháp luật quy định bắt buộc, hoặc các bên thấy cần
thiết phải công chứng, chứng thực.
 Thuế, lệ phí trước bạ: Theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của pháp luật.
 Đăng bộ: Ghi tên vào sổ bộ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, cập nhật sang tên.
 Bàn giao: Các bên bàn giao nhà trên thực tế, thanh
lý hợp đồng. 11

11

IV. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

và thời điểm chuyển quyền sở hữu

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm chuyển quyền sở hữu

12

12

4
 05-Dec-20

IV.1. Thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng (Đ122 LNƠ)

Thời điểm công chứng, chứng thực

Thời điểm do các bên thỏa thuận
Thời điểm các bên ký kết hợp đồng

13

13

IV.1.1. Thời điểm có hiệu lực là

thời điểm công chứng, chứng thực

K1 Điều 122 LNƠ:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm công chứng, chứng thực (Đối
với trường hợp bắt buộc phải công
chứng, chứng thực):
- Mua bán nhà ở,
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại.

14

14

IV.1.2. Thời điểm có hiệu lực là

thời điểm thỏa thuận

K2 Đ122 LNƠ:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm do các bên thỏa thuận (Đối
với trường hợp không bắt buộc công
chứng, chứng thực):
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước,
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ
tái định cư.
15

15

5
 05-Dec-20

IV.1.3. Thời điểm có hiệu lực là

thời điểm ký kết hợp đồng

K2 Điều 122 LNƠ:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm ký kết hợp đồng (Đối với
trường hợp không bắt buộc công chứng,
chứng thực và các bên không có thỏa
thuận về thời điểm có hiệu lực):
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ
tái định cư.

16

16

IV.2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

(Điều 12 LNƠ)

 Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc

diện quy định tại khoản 3 Điều 12 thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và
đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác (K1 Đ12 LNƠ).
 Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể
từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua
nhà ở cho chủ đầu tư (K3 Đ12 LNƠ).
17

17

IV.2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

(Điều 12 LNƠ)
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện
theo quy định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản (K3 Đ12 LNƠ).
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn
giao nhà, công trình xây dựng cho bên
mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền
cho bên bán, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác (Khoản 5 Điều 19 Luật
KDBĐS 2014).
18

18

6
 05-Dec-20

V. Đặt cọc mua bán nhà

VI.1. Chức năng đặt cọc

 Chức năng đảm bảo:
 Giao kết hợp đồng.
 Thực hiện hợp đồng.
 Giao kết và thực hiện hợp đồng.
 Chức năng thanh toán.

19

19

V. Đặt cọc mua bán nhà (tt)

V.2. Hình thức và nội dung HĐ đặt cọc

 Hình thức đặt cọc: Văn bản (Đ358 BLDS
2005)/Không bắt buộc (Đ328 BLDS 2015).
 Nội dung hợp đồng đặt cọc:
 Thông tin về chủ thể.
 Đối tượng.
 Mục đích đặt cọc.
 Xử lý tài sản đặt cọc.
 Cam kết của các bên.

20

20

LOGO

21